Wirkungsanalyse Verlagerung Und Erweiterung Edeka- Und Aldi-Markt

Wirkungsanalyse

Verlagerung und Erweiterung

Edeka- und Aldi-Markt

24539 Neumünster erstellt für

May & Co. Wohn- und Gewerbebauten GmbH Lindenstraße 54, 25524 Itzehoe

Projektnummer: 100107

Hamburg, 27.3.2006

1 AUFTRAG UND AUFGABENSTELLUNG, 6 WIRKUNGSANALYTISCHE BEURTEILUNG 26 METHODISCHES VORGEHEN 1 6.1 Aussagen der Landes- und Raumordnungsplanung, Vorgehen 26 1.1 Auftrag und Aufgabenstellung 1 6.2 Kaufkraftbindung periodisch 27 1.2 Methodisches Vorgehen 1 6.3 Umverteilungseffekte/Umverteilungsquoten periodisch 28 6.4 Umverteilungseffekte/Umverteilungsquoten aperiodisch 31 2 MAKROSTANDORT NEUMÜNSTER 4 2.1 Lage im Raum, zentralörtliche Einordnung und Stellenwert 7 ABSCHLIEßENDE BEURTEILUNG 32 als Einzelhandelsstandort 4 2.2 Bevölkerungsentwicklung 6 ANHANG 2.3 Haushalts- und Einkommensstruktur sowie Kaufkraft 6 1 Marktverteilung IST-Situation nach Eintritt von Plus 2.4 Beschäftigung und Arbeitspendler 9 und Netto, vor Verlagerung Edeka Meyer 34 2.5 Abgrenzung der Einzelhandelslagen 9 2 Marktverteilung SOLL-Situation nach Eintritt von Plus und Netto, nach Verlagerung und Erweiterung von 3 PROJEKT, UMSATZGERÜST UND MIKROSTANDORT 11 Edeka Meyer und Aldi 35 3.1 Projekt und Umsatzgerüst 11 3 Daten zum Einzugsgebiet - aperiodisch 36 3.2 Mikrostandort und Anfahrbarkeit 13 ABBILDUNGEN 4 EINZUGSGEBIET UND NACHFRAGE 16 1 Lage im Raum 5 2 Konzept/Lageplan 12 5 WETTBEWERB PERIODISCHER BEDARF - 3 Mikrostandort 14 BESTAND UND PLANVORHABEN 19 4 Einzugsgebiet und Wettbewerb 17 5.1 Im Einzugsgebiet - Neumünster, Zonen 1, 2a, 2b und 3 19 5.2 Im Einzugsgebiet - Gemeinden Bönebüttel und Tasdorf (Zone 4) 24 5.3 Wettbewerb im Einzugsgebiet - Stärken und Schwächen 24 5.4 Wettbewerb außerhalb des Einzugsgebietes 25

© BulwienGesa AG 2006 – 100107 1 AUFTRAG UND AUFGABENSTELLUNG, METHODISCHES ren Wohngebietsbezug aufweist. Gleichzeitig ist sie verkehrlich sehr VORGEHEN gut in das Straßennetz eingebunden. 1.1 Auftrag und Aufgabenstellung Auf Wunsch der Stadt Neumünster werden vorrangig die Auswirkun- Die May & Co. Wohn- und Gewerbebauten GmbH, Itzehoe, beauftrag- gen auf die im engeren Umfeld situierten Lebensmittelmärkte mit Nah- te die BulwienGesa AG, Niederlassung Hamburg, mit einer Wirkungs- versorgungsfunktion (u. a. Wandmaker und Minimal, beide Kieler Stra- analyse zur projektierten Verlagerung und Erweiterung des Edeka- ße) überprüft. Weiter werden Aussagen zu Auswirkungen auf die Marktes Meyer vom Standort Brachenfelder Straße (Neumünster-Ost) sonstigen Nahversorgungsstrukturen im Einzugsgebiet sowie auf den sowie des Aldi-Marktes Gutenbergstraße (Neumünster-Nordost) zum sich in ihr befindlichen innerstädtischen Einzelhandelsbesatz getroffen. Standort Goethestraße Ecke Schillerstraße in Neumünster-Ost.

Das Vorhaben erfüllt mit einem kundenzugänglichen Bereich1 von rd. 1.2 Methodisches Vorgehen 1.950 qm VKF2 für den Edeka-Markt - 50 qm entfallen auf den ange- gliederten Backshop - sowie rd. 1.000 qm für den Aldi-Markt das Krite- Das Gutachten basiert auf folgenden Bearbeitungs- resp. Untersu- rium der Großflächigkeit. Da es sich um die Verlagerung zweier schon chungsschritten: im Umfeld agierender Outlets handelt, ist für die wirkungsanalytische Betrachtung nur der durch dieses Vorhaben generierte Umsatzzu- Makrostandort Neumünster wachs von Bedeutung. - Lage im Raum, zentralörtliche Einordnung gemäß Aussagen der Bei dem betrachteten Standortbereich handelt es sich um eine Gewer- Landes- und Raumordnungsplanung / Stellenwert als Einzelhan- bebrache (AEG-Gelände), welche aber in integrierter Lage unmittelba- delsstandort, Bevölkerungsentwicklung und Haushaltsstrukturda- ten im Vergleich, Einkommensstruktur und Kaufkraft, Beschäfti- 1 Gemäß des Katalogs E des Instituts für Handelsforschung (IfH - Köln). Dieser definiert Ver- kaufsflächen als Teil der Geschäftsfläche eines Unternehmens, die dem Verkauf dient. Ein- gung und Pendler sowie räumliche Abgrenzung der in diesem geschlossen sind die Standflächen für Warenträger, Konsumbereiche und dem Kunden zu- Gutachten verwendeten Einzelhandelslagen/Raumaggregate. gängliche sonstige Verkaufs- und Servicefläche, nicht dagegen Treppen und Schaufenster- flächen. 2 VKF = Verkaufsfläche.

1 © BulwienGesa AG 2006 – 100107 Projekt Wettbewerb / Angebot

- Darstellung des Mikrostandortes (Standortbegehung) und des - Vollständige Erhebung des Einzelhandelsbesatzes im Einzugsge- baulichen Konzeptes, biet ab rd. 300 qm VKF in der WG "Periodischer Bedarf" nach La- gen, Betriebstypen und Leistungsdaten1 . - des Flächengerüstes sowie - Einbeziehung aller kleinflächigen Anbieter im Einzugsgebiet über - Ableitung des zukünftigen Projektumsatzes (Umsatzgerüst - peri- die fragestellungsbezogene Aufbereitung der von der Stadt Neu- odisch, aperiodisch, gesamt) und damit Bestimmung des wir- münster freundlicherweise zur Verfügung gestellten Vollerhe- kungsanalytisch relevanten Umsatzzuwachses. bung(sdatei) des Neumünsterschen Einzelhandels mit Stand De- zember 2005. Einzugsgebiet und Nachfrage - Recherche relevanter Planvorhaben. - Ableitung des Einzugsgebietes (EZG) nach Zonen sowie - Erhebung des wesentlichen Wettbewerbs und maßgeblicher Pla- - Ermittlung der damit verknüpften Nachfragevolumen in der hier nungen im Umfeld des Einzugsgebietes. maßgeblichen BulwienGesa-Warengruppe (WG) "Periodischer Bedarf"1 als Kernsortiment des Projektes. Wirkungsanalytische Einschätzung

- Detaillierte Ableitung und Beurteilung der wirkungsanalytischen Effekte (s. o.) des periodischen Angebotssegmentes im Einzugs- gebiet, welches den dominierenden Angebotsschwerpunkt des Projektes darstellt. Basis hierfür ist eine umfassende Marktvertei-

1 Periodischer Bedarf (Lebensmittel - LM - und Verbrauchsgüter - VG -): Nahrungs- und Ge- lungsrechnung. Hierin fließen Vorhaben in Bau oder mit Bauge- nussmittel; Gesundheits-/Kosmetik- und Pharmaziewaren (soweit frei verkäuflich); Wasch-/ nehmigung mit ein. Putz- und Reinigungsmittel; Zeitungen und Zeitschriften im Tagesverkauf sowie Tiernahrung und Tierverbrauchsgüter. 1 Raumleistungen (RL) = Umsatz €/qm VKF p. a.

2 © BulwienGesa AG 2006 – 100107 - Überschlägige Analyse der Auswirkungen des aperiodischen Randsortimentes (mittel- u. langfristiger Bedarf, Gebrauchsgüter).

- Abschließende Ergebnisdarstellung und -bewertung.

Neben den genannten Arbeitsschritten fußt das Gutachten auf Ge- sprächen mit Behörden sowie der Auswertung bzw. Heranziehung von statistischen Sekundärmaterialien. Eingeflossen sind darüber hinaus die Auswertung BulwienGesa-eigener Gutachten aus dem Raum Neu- münster und BulwienGesa-eigene Kennzahlen und Archivmaterialien.

3 © BulwienGesa AG 2006 – 100107 2 MAKROSTANDORT NEUMÜNSTER darfs). Alle Betriebstypen und Einzelhandelsagglomerationsformen 2.1 Lage im Raum, zentralörtliche Einordnung und Stellenwert sind an hierfür bauleitplanerisch ausgewiesenen Standorten zulässig. als Einzelhandelsstandort Übersicht 1: Zentralörtliche Einbindung Neumünster 1 Die kreisfreie Stadt Neumünster (78.128 Einwohner ) liegt, neben Kiel, Zentren zentralörtliche Ca.-Entfernung als Einwohnerschwerpunkt Mittelholsteins annähernd zentral im Land Funktion Luftlinie Schleswig-Holstein und ist nur rd. 40 Straßenkilometer von der Land- (Ortskern zu Ortskern) eshauptstadt und dem Oberzentrum Kiel entfernt - vgl. Abbildung 1. Neumünster Oberzentrum (Teilfunktion) --- Kiel Oberzentrum/Landeshauptstadt 29,0 km Neumünster ist gemäß Regional- und Landesplanung als Oberzen- Bad Segeberg Mittelzentrum 26,0 km trum (Teilfunktion) ausgewiesen. Die nächst gelegenen Mittelzentren (mit Wahlstedt) sind Bad Segeberg (mit Wahlstedt) und Kaltenkirchen. Kaltenkirchen Mittelzentrum 27,0 km Bordesholm Unterzentrum 12,0 km Bornhöved/ Unterzentrum 16,0 km Hinsichtlich des betrachteten Vorhabens ist allerdings, da dieses ganz Trappenkamp wesentlich auf Nachfrage aus Neumünster aufsetzt, die Wettbewerbs- Bad Bramstedt Unterzentrum 18,5 km struktur der benachbarten (weiteren) zentralen Orte (vgl. Übersicht 1) Kellinghusen Unterzentrum 22,5 km von untergeordneter Bedeutung. Hohenwestedt Unterzentrum 21,0 km Nortorf Unterzentrum 13,0 km Als Oberzentrum (Teilfunktion) übernimmt Neumünster laut Landes- Wankendorf Ländlicher Zentralort 15,5 km und Raumordnungsplanung2 bezüglich des Einzelhandels Versor- gungsfunktion in allen Versorgungsbereichen (periodisch und aperiodisch - Angebot von Waren des kurz-, mittel- und langfristigen Be-

1 Lt. Statistikamt Nord, Stand September 2005. 2 Teilfortschreibung 2004 des Landesraumordnungsplans des Landes Schleswig-Holstein, 17. Januar 2005, Amtsblatt für Schleswig-Holstein 2005, S. 101.

4 © BulwienGesa AG 2006 – 100107 Abbildung 1 Lage im Raum

Standort

Maßstab ca. 1 : 175.440 Kartengrundlage: Die Generalkarte, Mairs Geographischer Verlag/Falk Verlag (Ostfildern)

5 © BulwienGesa AG 2006 – 100107 2.2 Bevölkerungsentwicklung 2.3 Haushalts- und Einkommensstruktur sowie Kaufkraft

Wie die folgende Grafik aufzeigt, verlief die Bevölkerungsentwicklung Hinsichtlich der Einkommensstruktur der Haushalte (monatliches Neumünsters im Zeitraum 1998 bis 6/2005 deutlich kontinuierlich rück- Haushaltsnettoeinkommen) fällt auf, dass geringe Einkommen (< läufig. Dies auch im Kontrast zum benachbarten Oberzentrum Kiel, wo 1.100 €) im Vergleich BRD-gesamt (=100 Punkte) wie auch Schleswig- die Einwohnerzahl seit 2000 annähernd stabil blieb. Deutlich ungünsti- Holstein (95 Punkte) überrepräsentiert sind (118 Punkte). Dies aller- ger fällt der Vergleich zur BRD-gesamt und vor allem zum Land dings nicht in einem derart ausgeprägten Maße wie in Kiel (150 Punk- Schleswig-Holstein aus. Dieses verzeichnete im Zeitraum 1998 bis te). 2004 einen - wenn auch nur sehr moderaten - Bevölkerungszuwachs Übersicht 3: Einkommensstruktur in Neumünster im Vergleich sowie eine annähernde Stagnation der Einwohnerzahl von 2004 auf Neumünster Kiel Schleswig-Holstein 6/2005.

Übersicht 2: Einwohnerentwicklung in Neumünster im regionalen Vergleich Darstellung in absoluten Zahlen sowie im regionalen Vergleich in Indexform; 1998 = 100; Haushalts- Anteil Anteil Anteil Index Index Index Stand zum 31.12. des Jahres, wenn nicht anders ausgewiesen. nettoeinkommen BRD=100 BRD=100 BRD=100 82.000 106 in Euro % % %

104 81.000 < 1.100 27,8 118 35,4 150 22,4 95 102 80.000 100 1.100 < 1.500 15,8 88 17,5 97 17,0 94 79.000 98 1.500 < 2.000 16,5 90 14,7 80 17,4 95 96 78.000 94 2.000 < 2.600 17,0 105 13,5 84 16,7 103 77.000 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 06/2005 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 06/2005 Neumünster Schleswig-Holstein 2.600 < 4.000 17,9 105 14,0 82 19,1 111 Neumünster Kiel BRD > 4.000 5,0 75 4,9 73 7,4 110 Quelle: Statistikamt Nord ø Haushalts- nettoeinkommen 1.887 1.749 2.015 in Euro Quelle: auf Basis GfK 2003

6 © BulwienGesa AG 2006 – 100107 Bezüglich der höchsten Haushaltseinkommensstufe (> 4.000 €) ergibt Übersicht 4: Haushaltsstruktur in Neumünster im Vergleich sich ein umgekehrtes Bild. D. h. Neumünster schneidet mit 75 Punkten Neumünster Kiel Schleswig-Holstein klar schwächer ab als die BRD-gesamt (=100 Punkte) und als das ø Haushalts- 2,00 1,73 2,12 Land Schleswig-Holstein und liegt hiermit auf annähernd gleicher Stu- größe Anteil Anteil Anteil fe wie Kiel (73 Punkte). Positiv - vor allem gegenüber Kiel - lässt sich Haushalts- Index Index Index struktur BRD=100 BRD=100 BRD=100 allerdings konstatieren, dass die Einkommensgruppen 2.000 - < 2.600 % % % Single 37,9 104 48,0 131 35,8 98 und 2.600 - < 4.000 mit jeweils 105 Punkten wahrnehmbar stärker re- Mehrpersonen 32,4 107 33,0 108 33,5 110 präsentiert sind als in Kiel (84 und 82 Punkte) und damit über dem Ni- Kinderlos veau BRD-gesamt liegen. Mit 1.887 € rangiert das durchschnittliche Mehrpersonen 29,7 90 19,1 58 30,7 93 mit Kindern monatliche Nettohaushaltseinkommen wahrnehmbar unter dem des Haushaltsvorstand Landes mit 2.015 €; allerdings signifikant vor dem Kieler mit 1.749 €. < 30 Jahre 11,8 107 17,3 156 10,7 97 30 < 40 Jahre 15,3 78 17,8 91 19,5 100 Die durchschnittliche Haushaltsgröße liegt mit 2,00 zwar leicht unter 40 < 50 Jahre 14,0 78 11,6 64 16,8 93 50 > 60 Jahre 15,9 100 10,9 68 16,9 106 der des Landes Schleswig-Holstein mit 2,12 aber deutlich über dem 60 + Jahre 43,0 122 42,4 120 36,1 102 Wert für Kiel mit 1,73 Personen. Quelle: auf Basis GfK 2003

Hinsichtlich der Altersstruktur der Haushaltsvorstände sind die Jahr- gänge < 30 Jahre (107 Punkte) und vor allem 60+ Jahre (122 Punkte) Demgegenüber sind Mehrpersonenhaushalte mit Kindern mit 90 Punk- signifikant überrepräsentiert während die mittleren Jahrgänge 30 bis < ten unterrepräsentiert. Im Vergleich zum Land fallen dabei die Abwei- 50 Jahre schwach ausgeprägt sind. Dies korrespondiert z. T. mit der chungen nicht allzu stark aus. In Gegensatz dazu findet sich in Kiel Struktur in Kiel und weicht deutlich von der des Landes Schleswig- eine extrem polarisierte Haushaltsstruktur, in der Singles massiv über- Holstein ab. und Mehrpersonenhaushalte mit Kindern eklatant unterrepräsentiert sind. In Neumünster sind Single-Haushalte mit 107 und Mehrpersonenhaus- In der Zusammenschau ergibt sich für Neumünster eine in der Ten- halte ohne Kinder mit 107 Punkten überdurchschnittlich stark vertre- denz eher "überalterte" Bevölkerungsstruktur, was aber durchaus ten. "großstadttypisch" ist.

7 © BulwienGesa AG 2006 – 100107 Im Vergleich BRD-West (=100) wie auch im Vergleich zum Land Schleswig-Holstein schneidet Neumünster mit einer Kaufkraftkennzif- fer1 von 89,1 Punkten bezüglich der einzelhandelsrelevanten lokalen Kaufkraft klar unterdurchschnittlich ab und liegt annähernd auf dem Ni- veau Kiels.

Übersicht 5: Pro-Kopf-Kaufkraftindicies Neumünster im Vergleich

100 98 96 94 92 90 98,1 88 86 84 89,1 88,1

82 BulwienGesa/GfK-Kaufkraftindex 2006 BulwienGesa/GfK-Kaufkraftindex 80 Neumünster Kiel Schleswig-Holstein

Quelle: GfK/ eigene Berechnung

1 Die BulwienGesa-modifizierte Gfk-Kaufkraftkennziffer differenziert - im Gegensatz zur GfK - zwischen den unterschiedlichen Konsummöglichkeiten und -gewohnheiten in West- und Ost- deutschland. Unmittelbare Vergleiche der oben ausgewiesenen Kaufkraftkennziffern sind - nach erfolgter Umbasierung - dementsprechend nur für Westdeutschland zulässig.

8 © BulwienGesa AG 2006 – 100107 2.4 Beschäftigung und Arbeitspendler Neumünsters deutlich geringen ausfällt. Der aktuelle positive Pendler- saldo Kiels ergibt sich aus einer Relation von 1 Auspendler auf rd. 2,7 Für den Zeitraum 1995 bis 2004 verzeichnete Neumünster einen konti- Einpendler während für Neumünster das Verhältnis bei 1 : ca. 1,8 an- nuierlichen Rückgang an sozialversicherungspflichtig Beschäftigten1 gesiedelt ist. am Wohnort Neumünster um rd. 17 % von 28.289 auf 23.522. Dies korrespondiert mit den Haushaltsstrukturdaten. Eine Abnahme hatten Unter einzelhandelsanalytischer Perspektive ist der positive Arbeits- auch Kiel mit ca. -10 % und in Schleswig-Holstein mit rd. - 6 % zu ver- pendlersaldo als günstig zu werten. Er wird bei der rechnerischen Ein- zeichnen; allerdings auf einem deutlich höheren Niveau und mit einem stellung der externen Zuflüsse1 berücksichtigt. diskontinuierlicheren Verlauf.

Bezüglich der Entwicklung der Anzahl sozialversicherungspflichtig Be- schäftigter am Arbeitsort Neumünster lässt sich festhalten, dass diese 2.5 Abgrenzung der Einzelhandelslagen im selben Zeitraum von 33.540 auf 29.653 um rd. 12 % abnahm. Die- ser Rückgang erfolgte allerdings nicht ganz kontinuierlich. Auch in Kiel Unter Berücksichtigung städtebaulicher, raumordnungsplanerischer sowie in Schleswig-Holstein vollzog sich im selben Zeitraum eine Ab- und wettbewerbsseitiger Gesichtspunkte wird folgende Abgrenzung nahme um 6 respektive 5 %. der betrachteten Einzelhandelslagen (vgl. auch Abbildungen 4 und 5 sowie Kap. 4) im Einzugsgebiet vorgenommen, wobei - da wirkungs- Für den gesamten Zeitraum 1995 bis 2004 zeichnet sich Neumünster - analytisch notwendig - jeweils zwischen den Betriebstypensubaggre- wie zu erwarten - durch einen positiven Arbeitspendlersaldo2 von der- gaten Hauptanbieter (=Lebensmittel-Märkte), Drogeriemärkte und zeit 6.131 aus. 7.819 Auspendlern stehen 13.950 Einpendler gegen- Kleinflächen unterschieden wird: über. Dieser positive Saldo fällt dabei im Vergleich zu 1995 höher aus, wo er 5.251 betrug. Vergleicht man allerdings diese Situation mit der in Kiel wird deutlich, dass - wie zu erwarten - die Arbeitsplatzzentralität3

1 Jeweils Bundesagentur für Arbeit. 2 Bezogen auf sozialversicherungspflichtig Beschäftigte; Quelle: Bundesagentur für Arbeit. 1 Umsatzanteil eines betrachteten Einzelhandelsaggregats, der mit Nachfrage erzielt wird, die 3 Relation von Ein- zu Auspendlern. nicht aus dem definierten Einzugsgebiet resultiert.

9 © BulwienGesa AG 2006 – 100107 - Zone 1 (inklusive Projekt- wie beider Verlagerungsstandorte): - Zone 4: Besatz1 in NMS-Nordost sowie in Teilbereichen von NMS-Ost, Besatz der Gemeinden Tasdorf und Bönebüttel -Brachenfeld (geringer Teil des Stadtbezirks) und -Tungendorf

- Zone 2a: Rest Besatz NMS-Tungendorf

- Zone 2b: Rest Besatz NMS-Brachenfeld (Großteil des Stadtbezirks) und NMS-Ost

- Zone 3: Besatz NMS-Kern = in dieser Studie gleichgesetzt mit der Einzelhandelslage Innenstadt2 und Besatz NMS-Süd sowie Besatz in Teilbereichen von NMS- West (geringer Anteil des Stadtbezirks) und NMS-Nordwest = Anbieter in Zone 3 außerhalb der EH-Lage Innenstadt

= die Zonen 1 bis 3 umfassen den in Neumünster gelegenen Einzel- handelsbesatz, der in das Einzugsgebiet fällt

1 Jeweils periodischer Besatz. 2 Identisch mit der Abgrenzung im BulwienGesa-Gutachten "501-04 Wirkungsanalyse EH-Pro- jekte im Freesen-Center, 24537 Neumünster" aus dem Jahr 2004.

10 © BulwienGesa AG 2006 – 100107 3 PROJEKT, UMSATZGERÜST UND MIKROSTANDORT Im Rahmen der Wirkungsanalyse ist dabei nur der durch diese Maß- 3.1 Projekt und Umsatzgerüst nahme generierte Umsatzzuwachs von Belang. Bei Aufspaltung in einen periodischen und einen aperiodischen Um- Vorgesehen ist eine Verlagerung und Erweiterung des Edeka Marktes satzanteil müssen folgende Umsatzvolumina1 (jeweils Kumulierung Meyer - derzeit 1.000 qm VKF/kundenzugänglicher Bereich, zukünftig beider Anbieter) wirkungsanalytisch im Einzugsgebiet hinsichtlich ihrer 1.950 qm VKF - vom Standort Brachenfelder Straße sowie des Aldi- Auswirkungen bilanziert werden: Lebensmitteldiskontmarktes - aktuell 750 qm/kundenzugänglicher Be- reich, zukünftig 1.000 qm VKF - vom Standort Gutenbergstraße zum - Periodisch: rd. 3.075 Tsd. € p. a. Verbundstandort Goethestraße Ecke Schillerstraße im Stadtbezirk - Aperiodisch: rd. 677 Tsd. € p. a. Neumünster-Ost. Auslöser speziell für den Verlagerungswunsch des Gesamt: rd 3.752 Tsd. € p. a. Edeka-Marktes ist die dortige suboptimale Objektsituation - u. a. zu geringe Stellplatzanzahl, Zugänglichkeit des Objektes über Treppen/ Den Umsätzen "zukünftig" zugrunde gelegt ist dabei - unter Berück- eine Schräge - und vor allem die mangelnde Erweiterungsmöglichkeit. sichtigung der lokalen Gegebenheiten - eine branchen-und betriebsty- Am Standort Goethestraße Ecke Schillerstraße befindet sich derzeit penspezifische Raumproduktivität von 3.335 €/qm p. a. für den Edeka- die Gewerbebrache des so genannten "AEG-Geländes". Die Verlage- und 5.650 €/qm p. a. für den Aldi-Markt2. Das detaillierte Flächen- und rung des im Edeka als Konzessionär ansässigen Backshops (50 qm Umsatzgerüst kann der folgenden Übersicht 6 entnommen werden. VKF) wird im Rahmen dieser Studie als wirkungsneutral geführt. Die Projektfläche ist im Flächennutzungsplan noch als gewerbliche Für diesen Verbundstandort sind 262 Stellplätze1 vorgesehen. Das Baufläche ausgewiesen. Ein Aufstellungsbeschluss zur Festlegung ei- Flächenkonzept (vgl. Abbildung 2) ist zeitgemäß und zukunftsfähig2 nes Sondergebietes für großflächigen Einzelhandel liegt vor. Hiermit wird aus gutachterlicher Sicht ein reiner, aus Kundensicht sehr attraktiver, Nahversorgungskern etabliert. In unmittelbarer Nähe findet 1 sich kein maßgeblicher Einzelhandelsbesatz. Modellrechnung. 2 Raumproduktivität Aldi-Markt gemäß "Top-Firmen 2006, Der Lebensmittelhandel in Deutsch- 1 land, Food/Nonfood", Hg.: Trade Dimensions GmbH, 2005, Frankfurt/M., S. VIII, 18. Eigene Davon GE - 44 Stellplätze lt. Lageplan/Konzept. Berechnungen auf Basis Umsatz und Verkaufsflächen abzgl. knapp 6 %, da hier ein über- 2 Abweichend zur Plandarstellung wird für den Aldi-Markt gemäß Information des Auftragge- durchschnittlich großer Markt vorliegt. Bei steigender VKF sinkt im Regelfall die Raumproduk- bers von einer VKF von 1.000 qm und nicht 800 qm ausgegangen. tivität.

11 © BulwienGesa AG 2006 – 100107 ohne Maßstab Konzept/Lageplan Abbildung 2

12 © BulwienGesa AG 2006 – 100107 Übersicht 6: Modellgerüst Verkaufsflächen und Umsätze Vorhaben 3.2 Mikrostandort und Anfahrbarkeit Verlagerung und Erweiterung Edeka Meyer und Aldi1) derzeit zukünftig Veränderung absolut in % Der Mikrostandort zeichnet sich durch folgende Merkmale aus - vgl. Verlagerung und Erweiterung Edeka Meyer2) Verkaufsfläche in qm gesamt 1.000 1.950 950 95 % auch Abbildung 3: - davon periodisch 970 1.750 780 80 % - davon aperiodisch 30 200 170 567 % - Städtebaulich voll integrierte Lage. Umsatz gesamt in Tsd. € p. a. 4.170 6.503 2.333 56 % - davon periodisch 4.043 5.983 1.940 48 % - davon aperiodisch 127 520 393 310 % - An erster Stelle Beziehung zu Wohnbebauung, an zweiter Stelle Raumleistung in €/qm p. a. 4.170 3.335 zu gewerblicher Nutzungsstruktur. Konzessionäre Bäcker Edeka mit rd. 50 qm VKF (Verlagerung wirkungsneutral) Verlagerung und Erweiterung Aldi3) Verkaufsfläche in qm gesamt 750 1.000 250 33 % - Die Goethestraße (B 430) ist Teil des Straßenrings um den inne- - davon periodisch 680 900 220 32 % ren Stadtraum Neumünster. Durch die Lage an dieser zentralen - davon aperiodisch 70 100 30 43 % 1 Umsatz gesamt in Tsd. € p. a. 4.231 5.650 1.419 34 % verkehrlichen MIV -Haupterschließung liegt eine hervorragende - davon periodisch 3.385 4.520 1.135 34 % verkehrliche Lagegunst vor. Dies betrifft speziell die Verknüpfung - davon aperiodisch 846 1.130 284 34 % mit dem nördlich (u. a. NMS-Tungendorf, -Einfeld), nord-östlich (u. Raumleistung in €/qm p. a. 5.641 5.650 4) a. Tasdorf), südöstlich (NMS-Brachenfeld, -Ruthenberg und Bö- Gesamt Verkaufsfläche in qm 1.750 2.950 1.200 69 % nebüttel) und südwestlich ( u. a. Innenstadt) gelegenem Sied- - davon periodisch 1.650 2.650 1.000 61 % lungsraum. - davon aperiodisch 100 300 200 200 % Umsatz gesamt in Tsd. € p. a. 8.401 12.153 3.752 45 % 2 - davon periodisch 7.428 10.503 3.075 41 % - Die Stadtbushaltstelle der Linien 2 und 3 am Berliner Platz liegt - davon aperiodisch 973 1.650 677 70 % nur ca. 100 Meter entfernt. Hiermit besteht auch eine gute Einbin- Raumleistung in €/qm p. a. 4.801 4.120 dung in den ÖPNV3. 1) BulwienGesa-eigene Berechnungen basierend auf der Analyse der Ist-Situation und unter Berück- sichtigung branchenüblicher Kennziffern; 2) Flächenaufteilung periodisch/aperiodisch zukünftig lt. Be- treiber; 3) Flächenaufteilung periodisch/aperiodisch zukünftig gemäß betreiberüblicher Werte. 4) Vgl. Fußnote 2 - rechts, S. 11 1 MIV = motorisierter Individualverkehr. 2 Sie verkehren jeweils zwischen NMS-Faldera - ZOB/Bahnhof/Innenstadt - NMS-Tungendorf. 3 ÖPNV = öffentlicher Personennahverkehr

13 © BulwienGesa AG 2006 – 100107 Abbildung 3 Mikrostandort

Standort

Maßstab ca. 1 : 11.300 Kartengrundlage: Stadtplan Neumünster - Falk Verlag (Ostfildern)

14 © BulwienGesa AG 2006 – 100107 - Die Anfahrung für Kundenfahrzeuge erfolgt lt. Planunterlagen (vgl. Rahmen der Marktverteilungsrechnung über die Höhe der Einstellung Abbildung 2) von der Goethestraße aus, die an dieser Stelle beid- der externen Zuflüsse berücksichtigt. seitig von gewerblicher Nutzung flankiert ist, so dass eine Beein- trächtigung der benachbarten Wohnbebauung soweit wie möglich vermieden wird. Zur Sicherstellung eines unkomplizierten Ver- kehrsablaufes ist für Linksabbieger von der Goethestraße eine separate Linksabbiegerspur vorgesehen. Für die die Stellplatzanla- ge verlassenden Kundenfahrzeuge ist für den links- wie rechts ab- biegenden Verkehr eine separate Aufstellfläche im Aus-/Einfahrts- bereich projektiert.

Nur die Anlieferung soll, durch eine Schranke geregelt, über die Schillerstraße erfolgen. Hier liegt gegenüber der Projektfläche Wohnbebauung. Das Linksabbiegen des Lieferverkehrs von der Goethestraße in die Schillerstraße ist unkompliziert möglich, da eine ampelgeregelte separate Linksabbiegerspur vorhanden ist. Von der Schillerstraße wiederum ist das Linksabbiegen in die Goethestraße möglich/zulässig.

- Es besteht eine sehr gute Werbesichtanbindung.

Insgesamt liegt damit ein aus Einzelhandelssicht sehr gut geeigneter Mikrostandort vor, der hinsichtlich seiner Merkmale eine langfristig zu- kunftsfähige marktseitige Positionierung des Vorhabens ermöglicht. Die positiven verkehrlichen Merkmale des Mikrostandortes werden im

15 © BulwienGesa AG 2006 – 100107 4 EINZUGSGEBIET UND NACHFRAGE Zonen 1 - 3 = Neumünster anteilig im Einzugsgebiet mit 30.373 Einwohnern Vor dem Hintergrund verkehrlicher, siedlungsstruktureller und topogra- fischer Gegebenheiten sowie unter Einbeziehung der Wettbewerbs- Zone 4 - 2.405 Einwohner: struktur (s. folgendes Kapitel) ergibt sich ein fünfzoniges Einzugsge- biet mit insgesamt 32.778 Einwohnern1 - vgl. Abbildung 4. - Umlandgemeinden Tasdorf und Bönebüttel

Zone 1 - 9.473 Einwohner: Unter Beachtung der gebietsspezifischen Kaufkraftniveaus1 ermittelt sich für das EZG ein einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen in - NMS-Südost, Teilbereich NMS-Ost, NMS-Brachenfeld (gering) der Warengruppen "Periodischer Bedarf" von insgesamt und NMS-Tungendorf rd. 76,3 Mio. € p. a. Zone 2a - 6.528 Einwohner: Hiermit liegt eine für das Vorhaben adäquate Nachfrageplattform vor. - Rest NMS-Tungendorf Positiv ist u. a., dass neben der Zone 3 in der Zone 1 ein Nachfrage- schwerpunkt vorliegt. In den Zonen 1 bis 3 (=Neumünster) liegt mit ei- Zone 2b - 4.554 Einwohner: ner Kaufkraftkennziffer von 89 Punkten eine unter-, in Zone 4 mit 105 Punkten eine, leicht, überdurchschnittliche lokale Kaufkraft vor - bzgl. - Rest NMS-Brachenfeld (Großteil) und NMS-Ost detaillierter Informationen nach Zonen vgl. folgende Übersicht 7.

Zone 3 - 9.818 Einwohner:

- NMS-Kern und NMS-Süd, Teilbereich NMS-West (gering) und NMS-Nordwest 1 Auf der Basis von GfK-Kaufkraftkennziffern auf Gemeindeebene sowie einer BulwienGesa-ei- 1 Hauptwohnsitze; für Neumünster Stand Februar 2006 gemäß Einwohnermeldeamt, für Tas- genen Gewichtung. dorf und Bönebüttel Stand Juni 2005 gemäß Statistikamt Nord.

16 © BulwienGesa AG 2006 – 100107 Abbildung 4 Einzugsgebiet und Wettbewerb (Auswahl) außerhalb Einzugsgebiet Einzugsgebiet Zone 1 9.473 Ew. Zone 2a 6.528 Ew. Zone 2b 4.554 Ew. Zone 3 9.818 Ew. Zone 4 2.405 Ew. gesamt 32.778 Ew.

Maßstab ca. 1 : 35.000 Kartengrundlage: Stadtplan Neumünster, Falk Verlag (Ostfildern)

Zone 2a

Zone 4

Zone 1

Zone 2b

Zone 3

36 Famila (inkl. GM), Störpark (lt. Sadt 5.800 qm Standort 37 Aldi, Störpark 800 qm EZG, Zonen EZG Bordesholm Neumünster 38-42 Wandmaker (rd. 2.200 qm), E-Neukauf (ca. 1.550 1 - 20 vgl. Abbildung 5 qm), Lidl (rd. 800 qm), Aldi (ca. 800 qm), Plus (rd. 650 qm) 21 E-aktiv Kopp, Dorfstr. 550 qm Wankendorf 22 a+b Center (Edeka), Baeyerstr. 2.750 qm 43 Wandmaker 2.200 qm 23 Aldi, Baeyerstr. 750 qm Bornhöved 24 Edeka, Nachtredder 250 qm 44-46 Spar (ca. 850 qm), Aldi (rd. 800 qm), 25 E-aktiv Meyer 800 qm Lidl (ca. 800 qm) 26 Plus, Wasbeker Str. 600 qm Trappenkamp 47-50 Famila (rd. 2.780 qm), E-Neukauf (ca. 2.000 qm), 27 Real, Freesencenter 6.650 qm Aldi (rd. 800 qm), Penny (ca. 550 qm) 28 Lidl, Wasbeker Str. 700 qm 29 Aldi, Ehndorfer Str. 650 qm Planvorhaben o. ä. (P1 - P5 vgl. Abb. Y) P6 Vorhaben- und Erschließungsplanung Verlagerung 30 Penny, Ehndorfer Str. 600 qm und Erweiterung Edeka Kopp (Nr. 21) auf rd. 31 Lidl, Fehmarnstr. 700 qm 1.200 qm VKF 32 Wandmaker, Grüner Weg 1.500 qm P7 Potenzialbereich "Grüner Weg/Lekkerland-Pla- nung": Drogeriemarkt, FM Tierbedarf, 33 Aldi, Altonaer Str. 400 qm LM-Discountmarkt; Realisierung unklar 34 E-Neukauf Grätsch, Mühlenstr. 1.350 qm P8 Vergleich mit OVG erzielt, Baugenhemigung wird vorauss. beantragt werden: Erweiterung Aldi-Markt 35 Penny, Padenst. Landstr. 550 qm (Nr. 33) auf ca. 700 qm VKF Übersicht 7: Daten zum Einzugsgebiet / Sortiment: Lebensmittel/Verbrauchsgüter - Apotheken anteilig Einwohner, Verbrauchsausgaben p. a., Ausgabenvolumen p. a. (2005/2006)

Zone Gebiet (vgl. auch Abbildung 4) Einwohner (Entfernung bezo- Verbr.-Ausg. Ausg.-Vol. Verteilung Stand Einwohner: Neumünster 2/2006 (EWMA NMS), mit Hauptwohn- gen auf bebaute €/Ew. p. a. Tsd. € p. a. % Tasdorf u. Bönebüttel 6/2005 (Statistikamt Nord) sitz Bereiche) 1 Kerneinzugsgebiet 9.473 2.321 21.984 28,8 Stadtbezirk Nordost, Teilbereiche Stadtbezirke Ost, max. 1,6 km Luftl. Brachenfeld (gering) sowieTungendorf

2a Mittelbereich 6.528 2.321 15.149 19,9 max. 3,1 km Luftl. Rest Stadtbezirk Tungendorf

2b Mittelbereich 4.554 2.321 10.568 13,9 Rest Stadtbezirk Brachenfeld (Großteil), max. 2,7 km Luftl. Rest Stadtbezirk Ost

3 Engerer Randbereich 9.818 2.321 22.784 29,9 Stadtbezirke Kern und Süd, Teilbereiche der Stadtbezirke max. 2,4 km Luftl. West (gering) und Nordwest Σ Zone 1 - 2b Anteil Stadt Neumünster an EZG 30.373 2.321 70.486 92,4 4 Weiterer Randbereich 2.405 2.400 5.772 7,6 max. 4,0 km Luftl. Gemeinden Tasdorf und Bönebüttel

EZG Alle Marktzonen 32.778 2.327 76.258 100,0

Periodische Verbrauchsausgaben p. a. (Ø Alte Bundesländer 2005/2006) 2.375 €/Ew. p. a. Elastizität: 0,21 BulwienGesa/GfK-KKZ Zone 1 89 2.321 (Ø Alte Bundesländer =100) Zone 2a 89 2.321 Zone 2b 89 2.321 Zone 3 89 2.321 Zone 4 105 2.400 Quelle: Eigene Berechnungen BulwienGesa AG

18 © BulwienGesa AG 2006 – 100107 5 WETTBEWERB PERIODISCHER BEDARF - BESTAND UND - Lidl, Stoverweg (Nr. 5, Zone 2a): PLANVORHABEN 700 qm/620 qm, 3 Kassen, ca. 110 SP, guter verkehrsbezogener 5.1 Im Einzugsgebiet - Neumünster, Zonen 1, 2a, 2b und 3 Mikrostandort, stand alone

Hauptanbieter - E-aktiv Markt Grümmer, Wilhelminenstr. (Nr. 6, Zone 2a): 680 qm/680 qm VKF, 3 Kassen, rd. 20 SP, tendenziell zu kleiner Als Hauptanbieter im periodischen Bedarfssegment sind im Einzelnen Nahversorger in integrierter Wohngebietslage, geringer Einzel- - nach Zonen gegliedert - zu nennen (siehe auch Abbildung 5): handel im direkten Umfeld, Erweiterung ist geplant (s. u.)

- Wandmaker, Kieler Str./Eingang zur Vicellinstraße (Nr. 3, Zone 1): - Penny, Kieler Str. (Nr. 7, Zone 2a): 1.500 qm/1.200 qm1 VKF, 4 Kassen, rd. 100 SP, überaltertes Ob- 700 qm/630 qm, 3 Kassen, rd. 90 SP, zusammen mit Riepen GM, jekt mit maßgeblichen Lage- und Objektmängeln (auch) verkehrsbezogener Standort

- Lidl, Gutenbergstr. (Nr. 1, Zone 1): - Famila (Verbrauchermarkt mit sep. Getränkemarkt, Nr. 9, Zone 700 qm/630 qm, 3 Kassen, rd. 110 SP, gegenüber Aldi (Verlage- 2b): rungsobjekt) und Freßnapf, Nähe Riepen GM, guter verkehrsbe- 2.900 qm/2.200 qm (inkl. GM), 5 + 1 Kasse, ca. 250 SP, hinsicht- zogener Standort lich des Mikrostandorts eher zu "versteckt" und zu wenig ver- kehrsbezogen gelegen, Stand-alone-Objekt - Minimal, Kieler Str. (Nr. 4, Zone 2a): 750 qm/720 qm, 3 Kassen, ca. 85 SP, hinsichtlich Flächengröße - Plus, Haart (Nr. 10, Zone 2b): und Auftritt überholtes Objekt in (auch) verkehrsbezogener Stand- 700 qm/630 qm, 3 Kassen, ca. 75 SP, modernes Objekt an gu- alone-Lage tem, (auch) verkehrsbezogenem Mikrostandort

1 Jeweils Ca.-Angaben, zweite Zahl jeweils mit periodischen Waren belegte Fläche.

19 © BulwienGesa AG 2006 – 100107 Abbildung 5 Hauptwettbewerb im Einzugsgebiet Standort Grenze EZG, Zonen EZG Neumünster - außerhalb Innenstadt (Zone 1- 2b) Zone 2a 1 Lidl, Gutenbergstr. 700 qm 2 Riepen GM, Gutenbergstr. 380 qm 3 Wandmaker, Kieler Str. 1.500 qm 4 Minimal, Kieler Str. 750 qm 5 Lidl, Stoverweg 700 qm 6 E-aktiv Grümmer, Wilhelminenstr. 680 qm 7 Penny, Kieler Str. 700 qm 8 Riepen GM, Kieler Str. 350 qm 9 Famila inkl. GM, Hauptstr. 2.900 qm 10 Plus, Haart 700 qm Innenstadt Neumünster (Teil von Zone 3) 11 Penny, Johannisstr. 350 qm 12 Karstadt, Großflecken (600 qm periodisch) 9.000 qm 13 Plus, Großflecken 450 qm 14 E-aktiv Grümmer, Mühlenbrücke 950 qm 15 Penny, Kleinflecken 300 qm 16 Rossmann, Großflecken 450 qm Zone 1 Zone 4 17 Kloppenburg, Großflecken 700 qm Neumünster - außerhalb Innenstadt (restl. Zone 3) 18 Wandmaker, Wasbeker Str. 1.300 qm 19 Aldi, Rendsburger Str. 600 qm Bönebüttel (Zone 4) Zone 2b 20 E-aktiv Hauschildt, Bönebütteler Str. 550 qm Planvorhaben o. ä. P 1 Plus mit rd. 700 qm VKF, Kieler Str. (Baugenehmigung) P 2 Netto mit rd. 750 qm VKF (in Bau) P 3 Projektentwicklung für rd. 1.800 qm BGF am Standort Rendsburger Str./Güterstr. läuft, im Rahmen § 34 BauGB; wenn Realisierung, vermutlich Verlagerung Mi- nimal oder Penny P4 Genehmigung in Aussicht gestellt: Erweiterung Edeka Grümmer (Nr. 6) auf ca. 1.000 qm VKF, Probleme bei Zone 3 der Flächenarrondierung P5 Bauvoranfrage positiv beschieden: Verlagerung Penny (Nr. 15) zum Standort Wasbeker Str./Linienstr. Maßstab ca. 1 : 35.000 Kartengrundlage: Stadtplan Neumünster - Falk Verlag (Ostfildern)

20 © BulwienGesa AG 2006 – 100107 - Karstadt, Großflecken (Innenstadt, Nr. 12, Zone 3): Objekt in eher versteckter Lage mit gutem Wohngebietsbezug, Insgesamt rd. 9.000 qm VKF, davon ca. 600 qm Süßwaren und stand alone Drogerie-/Kosmetikartikel, modernisiertes Outlet, Hauptanker(anbieter) Innenstadt - Aldi, Rendsburger Str. (Nr. 19, Zone 3): 600 qm/530 qm, 3 Kassen, ca. 45 SP, Markt älteren Typs, groß- - E-aktiv Grümmer, Mühlenbrücke (Innenstadt, Nr. 14, Zone 3): flächiger Einzelhandel im Umfeld, verkehrsbezogener Standort 950 qm/900 qm, 3 Kassen, ca. SP in Tiefgarage, angebunden an Einzelhandelsbesatz Fußgängerzone Planvorhaben o. ä.1 (vgl. auch Abbildung 5) - Plus, Großflecken (Innenstadt, Nr. 13, Zone 3): 450/420 qm VKF, 3 Kassen, nur öffentliche SP, tendenziell zu Neben den schon erwähnten Vorhaben Plus Kieler Straße (Baugeneh- kleines Outlet, allerdings mit hervorragenden Fußgängerfrequen- migung) und Netto Altonaer Straße (in Bau) wären hier zu nennen: zen - Wilhelminenstraße (Zone 2a, P4): - Penny, Kleinflecken (Innenstadt, Nr. 11, Zone 3): Die Stadt hat eine Genehmigung über eine Erweiterung auf ca. 300 qm/270 qm, 2 Kassen, nur öffentliche SP, nicht mehr zeitge- 1.000 qm VKF für den Edeka-Markt Grümmer in Aussicht gestellt. mäßes Outlet mit gutem Wohngebietsbezug, Verlagerung und Er- Derzeit bestehen noch Probleme hinsichtlich der für die Erweite- weiterung ist angedacht (s. u.) rung notwendigen Flächenarrondierung.

- Penny, Johannisstr. (Innenstadt, Nr. 15, Zone 3): - Rendsburger Straße/Güterstraße (Zone 3, P3): 350 qm/330 qm, 2 Kassen, ca. 15 SP auf der gegenüberliegen- Projektentwicklung für rd. 1.800 qm BGF angeschoben; voraus- den Straßenseite, nicht mehr zeitgemäßes Outlet mit Mängeln sichtlich für die Verlagerung eines Penny- oder Minimal-Marktes. bzgl. des Mikrostandortes Die Projektentwicklung läuft im Kontext § 34 BauGB.

- Wandmaker (Nr. 18 Zone 3):

1.300 qm/1.100 qm, 4 Kassen, ca. 70 SP, leicht "angestaubtes" 1 Infomationen lt. Stadt Neumünster.

21 © BulwienGesa AG 2006 – 100107 - Wasbeker Straße/Linienstraße (P5, Zone 3): Umsatz von ca. 59,9. € p. a.1 (Raumleistung periodisch rd. 3.990,- Die Stadt hat eine Bauvoranfrage bezüglich einer Verlagerung €/qm p. a.). und Erweiterung des Penny-Marktes vom Standort Kleinflecken positiv beschieden. - 7 Drogeriemärkte (1 x Kloppenburg, 1 x Rossmann, 5 x Schle- cker) mit rd. 2.070 qm VKF (ca. 1.630 VKF periodisch) mit einem Strukturdaten Bestand periodischem Umsatz von ca. 6,1 Mio. € p. a. (Raumleistung periodisch ca. 3.750,- €/qm p. a.). Folgende Strukturmerkmale lassen sich festhalten (vgl. auch Abbil- dung 5 und Übersicht 9 in Kapitel 6 sowie die Marktverteilung "Ist" in - Rd. 5.810 qm sonstige Verkaufsflächen (= Kleinflächen2 inklusive Anhang 1). In diese "Ist-Situation" sind schon der Netto-Markt in der 2 Getränkemärkte soweit nicht Lebensmittelmärkten zugehörig) Altonaer Straße (P2, 750 qm VKF, Zone 3, in Bau) sowie der Plus- mit periodischem Angebot3 und einem Umsatz von ca. 30,7 Mio. € Markt in der Kieler Straße (rd. 700 qm VKF, P1, Zone 1, Baugenehmi- p. a. (Raumleistung periodisch rd. 5.290,- €/qm p. a.). gung liegt vor1) einbezogen sind. Dies erfolgt, ebenso wie die modellhaft-rechnerische Einstellung des hier betrachteten Vorhabens, durch - Erfasster periodischer Besatz im EZG in Neumünster insgesamt: die Erstellung einer Marktverteilungsrechnung "Ist" und "künftig", wo- Ca. 25.520 qm VKF4 (davon rd. 22.450 qm mit Waren des periodi- durch u. a. die Umverteilungswirkungen gegenüber dem sonstigen Be- schen Bedarfs) mit einen periodischem Umsatz von ca. 96,7 Mio. stand modellhaft beleuchtet werden2. € p. a. (Raumleistung periodisch rd. 4.310,- €/qm p. a.).

- 17 Lebensmittelmärkte (inkl. der Altstandorte Edeka in der Bra- chenfelder Straße und Aldi Gutenbergstraße sowie inkl. Netto und Plus neu; vom Anbieter Karstadt ist bei den Flächenangaben nur die Süßwaren- und Drogerieabteilung mit ca. 600 qm VKF berück- 1 Bezüglich dieser und aller weiterer Angaben zu Verkaufsflächen, Umsätzen und Raumleis- tungen vgl. auch die Marktverteilungsrechnung im Anhang. sichtigt - Karstadt gesamt ca. 9.000 qm VKF) mit rd. 16.930 qm 2 U. a. auch Lebensmitttelhandwerk. VKF, davon ca. 15.010 qm periodisch mit einem periodischen 3 Eingebunden in ein Flächenvolumen von ca. 6.520 qm VKF, da z. T. von den Anbietern meh- 1 Entwicklungsstand und Verkaufsfläche gemäß Stadt Neumünster. rere Sortimente geführt werden. 4 2 Bzgl. der Methodik der Marktverteilungsrechung vgl. Kapitel 6. Wiederum ohne Karstadt gesamt.

22 © BulwienGesa AG 2006 – 100107 Neben den Lebensmittelmärkten (s. o.) agieren damit eine Vielzahl - Rd. 2.430 qm Kleinflächen, davon ca. 2.280 qm periodisch sowie von Drogeriemärkten, Kleinhandelsflächen und Flächen des Lebens- einem periodischen Umsatz von rd. 14,0 Mio. € p. a. (Raumleis- mittelhandwerks in Neumünster. Mit dem Anbieter Famila (Hauptstra- tung periodisch ca.: 6.140,- €/qm p. a.) ße) ist ein Verbrauchermarkt im Einzugsgebiet ansässig. Die beiden Wandmaker-Märkte (Kieler Straße und Wasbeker Straße) sind als gro- - Periodischer Besatz Innenstadt insgesamt: Rd. 6.550 qm VKF ße Supermärkte anzusprechen. Die Schiene des "klassischen" (kleine- davon ca. 5.850 qm periodisch sowie einem periodischen Umsatz ren) Supermarktes wird durch verschiedene, meist von Edeka betrie- von rd. 29,2 Mio. € p. a. (Raumleistung ca.: 5.000,- €/qm p. a.) bene, Märkte abgedeckt. Im Einzugsgebiet sind darüber hinaus mit Aldi, Lidl, Penny, Plus und Netto alle maßgeblichen Betreiber von Le- In Relation zum gesamten betrachteten Einzugsgebiet (d. h. inkl. bensmitteldiskontmärkten präsent. Mit den Betreibern Rossmann, Klo- Zone 4) umfasst die hier betrachtete innerstädtische Verkaufsfläche ppenburg und Schlecker ist der Bereich Drogeriemärkte angemessen rd. 27 %; bezogen auf die "reine" periodische Verkaufsfläche ca. 28 %. besetzt. Hinsichtlich des periodischen Umsatzes der Innenstadt ergibt sich ein Anteil von rd. 30 % am Gesamtumsatz periodisch im Einzugsgebiet. Hiervon Besatz Innenstadt1: Hiermit nimmt der innerstädtische Besatz eine zwar wichtige aber nicht herausgehoben Stellung ein. Dies ist auch nicht erwartbar, da "klassi- - 5 Hauptanbieter mit einer VKF von rd. 2.650 qm (Karstadt nur mit scherweise" der Innenstadt eine vorrangige Versorgungsfunktion im Süßwaren- und Drogerie-/Kosmetikabteilung), davon ca. 2.520 Segment aperiodische Waren zukommt. qm periodisch sowie einem periodischen Umsatz von rd. 10,4 Mio. € p. a. (Raumleistung periodisch ca.: 4.130,- €/qm p. a.)

- 4 Drogeriemärkte mit einer VKF von rd. 1.470 qm, davon ca. 1.050 qm periodisch sowie einem periodischen Umsatz von rd. 4,8 Mio. € p. a. (Raumleistung periodisch ca.: 4.580,- €/qm p. a.)

1 Zur Abgrenzung vgl. Abbildung 5.

23 © BulwienGesa AG 2006 – 100107 5.2 Im Einzugsgebiet - Gemeinden Bönebüttel und Tasdorf Aus einzelhandelsanalytischer Sicht liegen in der Sparte Vollsortimen- (Zone 4) ter speziell mit dem Wandmaker- und dem Minimal-Markt in der Kieler Straße Objekte vor, die hinsichtlich ihres Mikrostandortes (speziell Im einwohnerschwachen Tasdorf findet sich kein relevanter Besatz. In Wandmaker), ihrer Größenstruktur (beide) und ihres Objektauftrittes Bönebüttel agiert als Nahversorger ein E-aktiv Markt mit rd. 550 qm (beide) mittel- bis langfristig kaum zukunftsfähig erscheinen. Es ist zu VKF. Planvorhaben sind nicht bekannt. vermuten, dass sie schon derzeit aus Betreibersicht nicht mehr adä- quate Umsätze erzielen. Weder Tasdorf noch Bönebüttel verfügen über eine zentralörtliche Ausweisung. Der Famila-Verbrauchermarkt an der Hauptstraße "krankt" ein biss- chen an seiner eher abseitigen Lage ohne Einbindung in weiteren Ein- zelhandelsbesatz. Die geplante Erweiterung des E-aktiv Marktes und 5.3 Wettbewerb im Einzugsgebiet - Stärken und Schwächen Nahversorgers in Tungendorf wird als sinnvoll hinsichtlich der langfristigen Stabilisierung der Marktposition dieses Objektes eingeschätzt. Im Einzugsgebiet liegt wie zu erwarten ein breites Angebots- und An- bieterspektrum, im wesentlichen an integrierten und teilintegrierten La- Bei den Diskontmärkten sind vor allem die kleinen Penny-Outlets als gen vor. Bis auf den Typ SB-Warenhaus finden sich alle nennenswer- nur noch bedingt zeitgemäß einzustufen. Ihr Bestand in der jetzigen ten Betriebstypen. Form erscheint mittel- bis langfristig in Frage gestellt.

Der absolut dominierende Anbieterschwerpunkt liegt dabei, wie zu ver- Laut Auskunft der Stadt sucht Rewe nach neuen, zeitgemäßen, Stand- muten, auf Seiten Neumünsters. orten für Penny und Minimal - vgl. auch Projektfläche P3.

Es werden branchenübliche und -typische Raumleistungen erreicht; dies allerdings vor dem Hintergrund z. T. tendenziell eher kleiner(er) und überalterter Objekte.

24 © BulwienGesa AG 2006 – 100107 5.4 Wettbewerb außerhalb des Einzugsgebietes Der Besatz in Bordesholm, Wankendorf und Bornhöved/Trappenkamp (vgl. Abbildung 4) spielt nur hinsichtlich der Orientierung des erweiter- Bestand ten nördlichen und östlichen Umlandes Neumünsters eine Rolle.

Relevant für die "wettbewerbsseitige" Abgrenzung des Einzugsgebie- tes sind vor allem folgende Anbieter(agglomerationen) in Neumünster, die mit ihrer Ausstrahlung das Einzugsgebiet des Vorhabens dauerhaft limitieren:

- Standort Baeyerstraße, u. a. mit dem Edeka a+b Center (ca. 2.750 qm VKF) und Aldi (rd. 750 qm VK) sowie weiteren großflä- chigen Einzelhandelsbesatz. Dieser Standort ist u. a. für die Nachfrage aus Einfeld und Groß- harrie von Bedeutung. - Besatz Störpark, u. a. mit einem Famila-VM+GM (rd. 5.800 qm VKF) und Aldi (800 qm VKF) sowie weiteren großflächigen Anbie- tern.

- Besatz in NMS-Wittorf/Grüner Weg, Altonaer Straße, Lindenstra- ße, u. a. mit Wandmaker (ca. 1.500 qm VKF) Aldi (rd. 400 qm VKF) und Lidl (ca. 600 qm VKF). Auch hier findet sich weiterer großflächiger Einzelhandelsbesatz.

- Freesen-Center, u. a. mit einem Real-SB-Warenhaus (ca. 6.650 qm VKF) sowie umfassendem weiteren Besatz. Gegenüber ist ein Lidl-Outlet situiert (ca. 700 qm VKF).

25 © BulwienGesa AG 2006 – 100107 6 WIRKUNGSANALYTISCHE BEURTEILUNG Innenstädte aber auch Nahversorgung) in der Standortgemeinde oder 6.1 Aussagen der Landes- und Raumordnungsplanung, Vorge- u. U. in anderen Gemeinden ab. Diese liegt u. a. dann vor, wenn sich hen aufgrund des Vorhabens die geplante "Ansiedlung von Einzelhandels- betrieben in der Innenstadt nicht mehr durchführen lässt, es (...) zu Aussagen der Landes- und Raumordnungsplanung Leerständen von Geschäften und/oder zu einem Absinken des Ni- veaus und der Vielfalt eines Zentrums kommen kann" (ebd., S. 23). Die modellhafte wirkungsanalytische Einschätzung überprüft, ob städ- tebaulich schützenswerter Besatz - hier die im Einzugsgebiet liegen- Für die Realisierung des Vorhabens müsste bauleitplanerisch eine den Nahversorgungsstrukturen sowie die Innenstadt Neumünsters Sondergebietsfläche Einzelhandel ausgewiesen werden. Ein diesbe- bzw. deren Hauptgeschäftsbereich - durch das Vorhaben maßgeblich züglicher Aufstellungsbeschluss für ein B-Planverfahren liegt vor. beeinträchtigt wird. Vorgehen Gemäß Rechtsprechung1 führen Einzelhandelsprojekte (Neuansied- lungen wie auch Erweiterungen/Verlagerungen und Restrukturierun- Im Hinblick auf die wirkungsanalytische Beurteilung wird für den peri- gen) im Regelfall dann zu wesentlichen Beeinträchtigungen, wenn es odischen Umsatzanteil (Kernsortiment) eine detaillierte Marktvertei- zu Umsatzumverteilungseffekten in Höhe von ca. 10 % zu Lasten lungsrechnung (IST und SOLL-Modell) vorgenommen. Mit einem Ver- schützenswerten Einzelhandelsumsatzes kommt (10%-Schwelle). kaufsflächenzuwachs von 200 qm und einem modellhaften Umsatzzu- wachs von 677 Tsd. € p. a.1 für aperiodische Waren (beide Anbieter Der schleswig-holsteinische Beratungserlass "Ansiedlung von Ein- zusammen - vgl. auch Übersicht 6) liegt ein reines aperiodisches kaufseinrichtungen größeren Umfangs"2 zielt vorrangig auf ein Vermei- Randsortiment mit gemischter Sortimentsstruktur vor. Hierfür wird eine den einer Funktionsstörung zentraler Versorgungsbereiche (u. a. überschlägige wirkungsanalytische Einschätzung vorgenommen.

1 Siehe bspw. OVG Koblenz (Beschluss vom 8.01.1999 - 8B 12650/97; Urteil vom 25.04.2001 - 8A 11441/00) oder OVG Münster (Urteil vom 5.9.1997 - 7 A 2902/93-, BauR 1998,309, Ur- Um eine korrekte Beurteilung der (potenziellen) Umverteilungseffekte teil vom 7.12.2000 - 7 a D 60/99. NE). vornehmen zu können wird in einer Analyse der Ausgangssituation (IST) die derzeitigen Kaufkraftbindung im Rahmen einer Marktvertei- 2 Gemeinsamer Beratungserlass des Innenministers und der Ministerpräsidentin - Landespla- nungsbehörde - vom 1. August 1994. 1 Insgesamt 1.650 Tsd. € p. a.

26 © BulwienGesa AG 2006 – 100107 lungsrechnung1 (Modell) für die Warengruppe des periodischen Be- 6.2 Kaufkraftbindung periodisch darfs abgeleitet. ´ Modifizierte IST-Situation (detailliert in Anhang 1) Anzumerken ist hierzu, dass auf eine modifizierte Marktverteilungs- rechnung IST aufgesetzt wird. In einem vorgelagerten Schritt werden Jeweils Kaufkraftbindung die durch im Einzugsgebiet ansässige Anbie- auf Wunsch der Stadt Neumünster - ebenfalls in Form einer aufwändi- ter erzielt wird; die Differenz auf 100 % beschreibt den Kaufkraftab- gen Marktverteilungsrechnung IST und SOLL - die prospektiven mo- fluss zu Anbietern außerhalb des Einzugsgebietes: dellhaften Auswirkungen2 des dem Vorhaben zeitlich vorangehenden Markteintritts des Netto-Marktes in der Altonaer Straße (in Bau, Zone Kaufkraftbindung Nachfrage in Zone 1: rd. 91 % 3) sowie des Plus-Markts Kieler Straße (Baugenehmigung liegt vor, Zone 1) modellhaft abgeleitet. Kaufkraftbindung Nachfrage in Zone 2a: ca. 91 %

Hierauf fußend können - ebenfalls in Form einer Marktverteilungsrech- Kaufkraftbindung Nachfrage in Zone 2b: rd. 91 % nung "SOLL" - plausible Annahmen getroffen werden, in welcher Rela- tion sich der prospektive Projektumsatz aus den Umsatzanteilen Neu- Kaufkraftbindung Nachfrage in Zone 3: ca. 91 % bindung von Kaufkraft3, Erhöhung von externen Zuflüssen sowie Um- verteilung gegenüber dem Wettbewerb im Einzugsgebiet modellhaft Kaufkraftbindung Nachfrage in Zone 4: rd. 61 % zusammensetzen wird. Kaufkraftbindung Nachfrage im EZG: rd. 89 %

Dabei ist festzuhalten, dass diese Kaufkraftbindung jeweils ganz wesentlich durch ansässige Anbieter in Neumünster erfolgt. Der kleine Nahversorger in Bönebüttel hat faktisch nur Bedeutung für Bönebüttel. 1 Bilanzierung von Kaufkraftbindung, Kaufkraftabfluss sowie externer Zuflüsse in einem Markt- gebiet nach Zonen und Sublagen für einzelne Anbieter und/oder Anbieteragglomerate. 2 U. a. Umverteilungseffekte auf die Anbieter im EZG. Es liegt eine hohe Kaufkraftbindung vor, so dass Neuansiedlungen 3 D. h. Minderung von Kaufkraftabflüssen aus dem Einzugsgebiet. bzw. hier Verkaufsflächenerweiterungen so gut wie ausschließlich

27 © BulwienGesa AG 2006 – 100107 durch Umverteilung gegenüber dem Besatz im Einzugsgebiet im Markt Hiermit korrespondiert folgende Umsatzgenerierung für das periodi- positioniert werden müssen. sche Umsatzsegment des Vorhabens:

Stellt man das Projekt in die Marktverteilungsrechnung "SOLL" ein, d. Übersicht 8: Umsatzgenerierung des wirkungsanalytisch relevanten h. den periodischen Umsatzzuwachs von knapp 3,1 Mio. € p. a. ergibt Umsatzzuwachses des Vorhabens (Edeka, Aldi) - periodischer Umsatzanteil in Tsd. € anteilig sich, unter Einstellung eines Umsatzanteils aus 10 % aus externen Aus Umverteilung gegenüber Wettbewerb im EZG 2.859 93,0 % 1 Zuflüssen auf den neuen periodischen Gesamtumsatz am neuen Aus Verminderung Kaufkraftabfluss aus dem EZG 3 0,1 % Standort, folgendes Bild: Aus erhöhter Bindung externer Zuflüsse 213 6,9 % Gesamt 3.075 100,0 % Soll-Situation (detailliert in Anhang 2) Quelle: Eigene Berechnungen

Die SOLL-Situation ist identisch mit der IST-Situation, da eine höhere Wie schon erläutert, überwiegt ganz vorwiegend die Generierungs- Marktsättigung nicht plausibel ist. quelle "Umverteilung".

Kaufkraftbindung Nachfrage in Zone 1: rd. 91 %

6.3 Umverteilungseffekte/Umverteilungsquoten periodisch Kaufkraftbindung Nachfrage in Zone 2a: ca. 91 %

Wie wirkt sich nun dieses Vorhaben hinsichtlich der Umverteilungsef- Kaufkraftbindung Nachfrage in Zone 2b: rd. 91 % fekte resp. Umverteilungsquoten gegenüber dem auf periodisches An- gebot ausgerichteten Wettbewerb im Markt- bzw. Einzugsgebiet aus? Kaufkraftbindung Nachfrage in Zone 3: ca. 91 %

Kaufkraftbindung Nachfrage in Zone 4: rd. 61 % Kaufkraftbindung Nachfrage im EZG: ca. 89 %

1 Vorher: Aldi 7,2 % und Edeka 5 %.

28 © BulwienGesa AG 2006 – 100107 Zu beachten sind hierbei folgende Zusammenhänge: Die im Wettbewerb von vornherein schlecht und nur wenig zu- - Auswirkungen betreffen überproportional typgleiche/-ähnliche An- kunftsfähig aufgestellten Anbieter - hier vor allem Wandmaker1 - bieter. Danach die weiteren Lebensmittelmärkte und dann die LM- werden vermutlich stärker, andere schwächer tangiert werden. Es Diskontmärkte. ist davon auszugehen, dass der Wandmaker-Markt schon durch Drogeriemärkte und Kleinflächen sind deutlich weniger betroffen. die Etablierung des Plus-Marktes maßgeblich beeinträchtigt wird. Hierauf setzt die Auswirkung des betrachteten Vorhabens auf. - Die (Aus-)Wirkungsintensität nimmt mit der Entfernung ab. Bei modellhaften Umverteilungsquoten von jeweils 3,0 % für die - Ähnliche Einzelhandelslagen konkurrieren stärker miteinander als Drogeriemärkte und Kleinflächen liegt für diese keine substanziel- mit typungleichen Lagen wie in diesem Fall z. B. mit der In- le Beeinträchtigung vor. nenstadt. Insgesamt kann aber keinesfalls von einer Gefährdung der Nah- Als Ergebnis aus der Marktverteilungsrechnung "SOLL" ergibt sich fol- versorgung in der Zone 1 ausgegangen werden, da mit dem Vor- gendes Bild als Modellvorstellung (vgl. Übersicht 9): haben ja ein aus Kundensicht sehr attraktives2 - wohngebietsbe- zogenes(!) - Nahversorgungsangebot in integrierter städtebauli- (A) Auswirkungen auf den (Nahversorgungs-)Besatz im Einzugsge- cher Lage etabliert wird und die Strukturen insgesamt nicht maß- biet außerhalb der Innenstadt geblich geschädigt werden.

- In Zone 1 - Umverteilungsquote insgesamt: 6,5 % - In Zone 2a - Umverteilungsquote insgesamt: 4,1 % Mit rd. -10,2 % und damit dem Schwellenwert, ab dem gemäß In Zone 2a sind die Hauptanbieter mit einer Umverteilungsquote Rechtsprechung im Regelfall von städtebaulich-raumordnungspla- von rd. 4,6 % nur moderat betroffen. nerisch relevanten Auswirkungen auszugehen ist, sind die Haupt- anbieter in der Zone 1 am stärksten betroffen. Festzuhalten ist hierbei, dass die Auswirkungen voraussichtlich nicht gleicherma- 1 Wegen der Mängel des Mikrostandortes und des Objektes ist der Markt bereits heute als ßen alle Anbieter berühren werden. nicht bestandsfrst einzustufen. 2 Kombination aus Vollsortimenter und LM-Diskontmarkt

29 © BulwienGesa AG 2006 – 100107 Übersicht 9: Zusammengefasste Darstellung Umverteilungswirkungen Verlagerung Allerdings gilt auch hier die schon für die Zone 1 getroffene Aussage, und Erweiterung Edeka und Aldi dass die Auswirkungen nicht nach dem "Gießkannenprinzip" alle An- Induzierte Umsatzveränderungen (Rückgänge beim Wettbewerb, vgl. auch Anhänge 1 und 2) Besatz ohne Vorhaben Edeka/Aldi Alt- und Neustandort von Tsd. auf Tsd. € absolut Verände- Anteil an bieter gleichermaßen treffen werden. Besonders der Minimal-Markt ist aber mit Plus Kieler Str. (Baugenehmigung) und Netto € p. a. p. a. Tsd. € p. rung in % Umsatz- Altonaer Str. (in Bau) a. zuwachs eher schwach aufgestellt und voraussichtlich - ebenfalls wie der - Zone 1 Hauptanbieter: Wandmaker, Plus, Lidl 8.711 7.826 -885 -10,2 % 28,8 % Wandmaker-Markt - schon durch die Ansiedlung des Plus-Marktes - Zone 1 Drogeriemärkte 1.019 988 -30 -3,0 % 1,0 % "geschwächt" und daher als nicht bestandsfest einzustufen. - Zone 1 Kleinflächen: 7.881 7.647 -234 -3,0 % 7,6 % - Zone 1 gesamt 17.610 16.461 -1.149 -6,5 % 37,4 % Die Kleinflächen der Zone 2a werden mit einer Umverteilungsquo- - Zone 2a Hauptanbieter: Minimal, E-aktiv, Penny, Lidl 10.910 10.411 -499 -4,6 % 16,2 % - Zone 2a Kleinflächen: 3.529 3.440 -89 -2,5 % 2,9 % te von rd. 2,5 % kaum tangiert. - Zone 2a gesamt 14.439 13.850 -589 -4,1 % 19,1 % - Zone 2b Hauptanbieter: Famila, Plus 9.679 9.240 -440 -4,5 % 14,3 % Insgesamt betrachtet ist keine maßgebliche Schädigung des - Zone 2b Kleinflächen: 1.837 1.801 -36 -2,0 % 1,2 % (Nahversorgungs-)Besatzes in der Zone 2a zu erwarten. - Zone 2b gesamt 11.517 11.040 -476 -4,1 % 15,5 % - Zone 3/Innenst. Hauptanb.: Karstadt, E-aktiv, Plus, 2x Penny 10.418 10.234 -183 -1,8 % 6,0 % - Zone 3/Innenstadt Drogeriemärkte 4.809 4.737 -72 -1,5 % 2,3 % - In Zone 2b - Umverteilungsquote insgesamt: 4,1 % - Zone 3/Innenstadt Kleinflächen 14.007 13.822 -185 -1,3 % 6,0 % Mit einer Umverteilungsquote von ca. 4,5 % sind die Hauptanbie- - Zone 3/Innenstadt gesamt 29.234 28.793 -440 -1,5 % 14,3 % ter der Zone 2b nicht unmaßstäblich betroffen. Für die hier ansäs- - Zone 3/außerh. Innenst. Hauptanb.: Netto, Wandmaker, Aldi 10.538 10.392 -146 -1,4 % 4,8 % sigen Anbieter ist dabei auszugehen, dass die Auswirkungsinten- - Zone 3/außerh. Innenst. Drogeriemärkte 281 279 -3 -1,0 % 0,1 % sität "homogener einwirkt" als in den Zonen 1 und 2a. - Zone 3/außerh. Innenst. Kleinflächen 3.136 3.106 -31 -1,0 % 1,0 % - Zone 3/außerh. Innenstadt gesamt 13.955 13.776 -179 -1,3 % 5,8 % - Zone 3 Hauptanbieter gesamt 20.956 20.626 -330 -1,6 % 10,7 % Auch hier werden die Kleinflächen mit einer Umverteilungsquoten - Zone 3 Drogeriemärkte gesamt 5.090 5.016 -74 -1,5 % 2,4 % von rd. 2,0 % kaum berührt. - Zone 3 Kleinflächen gesamt 17.143 16.927 -216 -1,3 % 7,0 % - Zone 3 gesamt 43.189 42.569 -620 -1,4 % 20,2 % Insgesamt betrachtet ist auch hier keine maßgebliche Schädigung Besatz Zone 1 - 3 / in Stadt Neumünster 86.755 83.921 -2.834 -3,3 % 92,2 % - Zone 4 Hauptanb. u. Kleinfl. (Bönebüttel und Tasdorf) 2.525 2.500 -26 -1,0 % 0,8 % des (Nahversorgungs-)Besatzes zu erwarten. EZG Hauptanbieter gesamt 52.423 50.247 -2.176 -4,1 % 70,7 % EZG Drogeriemärkte gesamt 6.109 6.004 -105 -1,7 % 3,4 % EZG Kleinflächen gesamt 30.748 30.169 -579 -1,9 % 18,8 % Besatz Einzugsgebiet gesamt 89.280 86.421 -2.859 -3,2 % 93,0 % Quelle: Eigene Berechnungen, Rundungsdifferenzen möglich 30 © BulwienGesa AG 2006 – 100107 - In Zone 3 außerhalb der Innenstadt - Umverteilungsquote insge- 6.4 Umverteilungseffekte/Umverteilungsquoten aperiodisch samt: 1,3 % Die Auswirkungen auf Hauptanbieter (ca. -1,4 %), Drogeriemärkte Die Umverteilungseffekte, die aus dem aperiodischen Umsatzanteil (rd. -1,0 %) und Kleinflächen (ca. -1,0 %) sind als marginal zu des Randsortiments des Vorhabens resultieren, fallen gemäß städte- charakterisieren. baulich-raumordnungsplanerischer Kriterien marginal bzw. voll verträg- lich aus, wie folgende überschlägige Bilanzierung zeigt: - In Zone 4/Tasdorf und Bönebüttel - Umverteilungsquote insgesamt: 1,0 % Abzüglich externer Zuflüsse1 und unter Annahme einer Umsatzgene- Mit dieser Umverteilungsquote liegt nur eine äußerst marginale rierung homolog zum periodischen Bereich von 93 % aus Umvertei- Auswirkung auf den betrachteten Besatz vor. lung (vgl. Übersicht 8) verbleiben von den rd. 677 Tsd. € p. a. Umsatz- zuwachs im aperiodischen Bereich ca. 539 Tsd. € oder rd. 0,5 Mio. € (B) Auswirkungen auf den innerstädtischen Besatz (periodischer An- p. a., die modellhaft durch Umverteilung gegenüber dem Wettbewerb gebotsschwerpunkt) in Zone 3 - Umverteilungsquote insgesamt: im Einzugsgebiet erklärt werden müssen. 1,5 % - Bezogen auf die aperiodische Nachfrage im Einzugsgebiet von rd. - Umverteilungsquoten von rd. 1,8 % für die Hauptanbieter, ca. 1,5 71,4 Mio. € p. a. (vgl. Anhang 3) entspricht dies einer grob-über- % für die Drogeriemärkte und rd. 1,3 für Kleinflächen signalisieren schlägigen Kaufkraftabschöpfung von nur 0,8 %. eine klare Verträglichkeit des Vorhabens für die Innenstadt. Weiter ist dabei zu beachten, dass diese Umverteilungswirkung vorrangig typgleichen Wettbewerb und damit die Innenstadt so gut wie gar nicht betrifft.

1 Alt Edeka: 5 %, Aldi 7,2 %; Neu: Edeka und Aldi 10 %.

31 © BulwienGesa AG 2006 – 100107 7 ABSCHLIEßENDE BEURTEILUNG Marktes an der Kieler Straße betroffen werden. Schon heute werden voraussichtlich betreiberseitig keine adäquaten Umsätze mehr erzielt. Die Verlagerung und Erweiterung des Edeka- und des Aldi-Marktes zum Standort Goethestraße Ecke Schillerstraße führt gemäß obiger Dieselben Aussagen gelten - allerdings in deutlich abgeschwächter modellhafter Analyse nicht zu einer maßgeblichen Beeinträchtigung Form - auch für den Minimal-Markt an der Kieler Straße in der Zone bzw. Destabilisierung von aus raumordnungs- und stadtplanerischer 2a. Auch er ist ein nur bedingt zeitgemäßes Objekt in Stand-alone- Sicht schützenswertem periodischen Einzelhandelsbesatz. Dies betrifft Lage. gleichermaßen die Nahversorgungsstandorte/-strukturen im Einzugs- gebiet wie auch den innerstädtischen Besatz. Die Auswirkungen des Umsatzzuwachses beim aperiodischen Rand- sortiment sind nur gering ausgeprägt und als voll verträglich einzustu- Die Auswirkungen des Vorhabens setzen größtenteils auf guten, bran- fen. chen- und betriebstypenadäquaten Raumleistungen in der modifizier- ten IST-Situation auf.

Darüber hinaus würde mit dem Vorhaben ein aus Kundensicht sehr attraktives und vor allem auch langfristig zukunftsfähiges Nahversor- gungsangebot in städtebaulich voll integrierter Lage in der Zone 1 etabliert werden.

Ein etwaige partielle Marktbereinigung durch den potenziellen Markt- austritt schon jetzt kaum zukunftsfähiger Anbieter in der Zone 1 und eventuell der Zone 2a beeinträchtigt nicht maßgeblich die Nahversor- gungssituation insgesamt sowie in diesen Zonen. Der Wandmaker Markt in der Kieler Straße, der sich durch erhebliche Schwächen des Mikrostandortes und des Objektes auszeichnet wird vermutlich deutlich von der dem Vorhaben vorangehenden Ansiedlung des Plus-

ANHANG

33 © BulwienGesa AG 2006 – 100107 Anhang 1: Marktverteilung, IST-Situation: Nach Markteintritt Plus (Kieler Str., Baugenehmigung) und Netto (Altonaer Str., in Bau) und vor Verlagerung und Erweiterung Edeka Meyer (Brachenfelder Str.) und Aldi (Gutenbergstr.) - Umsätze LM/VG p. a. pro Anbieter nach Zonen Wettbewerber Zone 1 Zone 2a Zone 2b Zone 3 Zone 4 Abschöpfung externer Umsatz/Marktvol. Anteil ext. Tsd. € p. a. % Tsd. € p. a. % Tsd. € p. a. % Tsd. € p. a. % Tsd. € p. a. %pTsd. € p. a. % Zufluss Tsd. € p. a. % Zuflüsse Verlagerungs-Objekt Edeka - Altstandort 1.469 6,7 444 2,9 740 7,0 1.105 4,9 84 1,5 3.841 5,0 202 4.043 4,2 5,0 % Verlagerungs-Objekt Aldi - Altstandort 1.334 6,1 788 5,2 410 3,9 524 2,3 84 1,5 3.140 4,1 244 3.385 3,5 7,2 % Plus, Kieler Str. (Baugenehmigung) Wandmaker, Kieler Str. Lidl, Gutenbergstr. Z 1: Hauptanbieter ohne Ablöse-/Verlag.Objekte 3.605 16,4 1.811 12,0 791 7,5 1.681 7,4 153 2,7 8.042 10,5 668 8.711 9,0 7,7 % Z 1: Hauptanbieter mit Ablöse-/Verlag.Objekte 6.408 29,2 3.043 20,1 1.941 18,4 3.311 14,5 321 5,6 15.024 19,7 1.115 16.139 16,7 6,9 % Z1: Drogeriemärkte 568 2,6 147 1,0 72 0,7 221 1,0 6 0,1 1.013 1,3 5 1.019 1,1 0,5 % Zone 1: Kleinflächen 3.144 14,3 1.560 10,3 1.046 9,9 1.777 7,8 115 2,0 7.642 10,0 239 7.881 8,1 3,0 % Zone 1 gesamt 10.120 46,0 4.749 31,3 3.059 28,9 5.309 23,3 442 7,7 23.679 31,1 1.359 25.038 25,9 5,4 % Minimal, Kieler Str. E-Aktiv Grümmer, Wilhelminenstr. Penny, Kieler Str. Lidl, Stoverweg Zone 2a: Hauptanbieter 2.380 10,8 4.819 31,8 434 4,1 745 3,3 165 2,9 8.544 11,2 2.366 10.910 11,3 21,7 % Zone 2a: Kleinflächen 896 4,1 2.227 14,7 104 1,0 112 0,5 14 0,3 3.352 4,4 176 3.529 3,6 5,0 % Zone 2a gesamt 3.276 14,9 7.046 46,5 538 5,1 857 3,8 179 3,1 11.896 15,6 2.543 14.439 14,9 17,6 % Plus, Haart Famila (inkl. GM), Hauptstr Zone 2b: Hauptanbieter 1.800 8,2 454 3,0 2.061 19,5 1.534 6,7 374 6,5 6.223 8,2 3.457 9.679 10,0 35,7 % Zone 2b: Kleinflächen 422 1,9 73 0,5 638 6,0 308 1,4 29 0,5 1.470 1,9 368 1.837 1,9 20,0 % Zone 2b gesamt 2.222 10,1 527 3,5 2.699 25,5 1.841 8,1 403 7,0 7.692 10,1 3.824 11.517 11,9 33,2 % Karstadt (Drog. + Süßwaren), Großflecken E-Aktiv Grümmer, Mühlenbrücke Penny, Johannisstr. Plus, Großflecken Penny, Kleinflecken Zone 3: Hauptanbieter Innenstadt 1.696 7,7 293 1,9 851 8,1 3.929 17,2 121 2,1 6.890 9,0 3.528 10.418 10,8 33,9 % 2x Schlecker, Bahnhofstr. u. Parkcenter Rossmann und Kloppenburg, Großflecken Zone 3: Drogeriemärkte Innenstadt 716 3,3 315 2,1 314 3,0 1.092 4,8 100 1,7 2.537 3,3 2.272 4.809 5,0 47,3 % Zone 3: Kleinflächen Innenstadt 1.508 6,9 668 4,4 1.191 11,3 3.381 14,8 255 4,4 7.003 9,2 7.004 14.007 14,5 50,0 % Zone 3: Innenstadt gesamt 3.920 17,8 1.276 8,4 2.355 22,3 8.402 36,9 476 8,2 16.430 21,5 12.804 29.234 30,2 43,8 % Netto, Altonaer Str. (in Bau) Wandmaker, Wasbeker Str, Aldi, Rendsburger Str. Zone 3: Hauptanbieter außerhalb Innenstadt 424 1,9 68 0,5 698 6,6 3.097 13,6 40 0,7 4.327 5,7 6.211 10.538 10,9 58,9 % Z 3: Drogeriemärkte außerhalb Innenstadt 138 0,6 138 0,2 144 281 0,3 51,0 % Zone 3: Kleinflächen außerhalb Innenstadt 108 0,5 37 0,2 207 2,0 1.157 5,1 58 1,0 1.567 2,1 1.569 3.136 3,2 50,0 % Zone 3: Anbieter außerhalb Innenstadt 532 2,4 105 0,7 905 8,6 4.392 19,3 98 1,7 6.032 7,9 7.923 13.955 14,4 56,8 % Zone 3: Hauptanbieter gesamt 2.120 9,6 361 2,4 1.548 14,7 7.026 30,8 162 2,8 11.217 14,7 9.739 20.956 21,7 92,8 % Zone 3: Drogeriemärkte gesamt 716 3,3 315 2,1 314 3,0 1.229 5,4 100 1,7 2.674 3,5 2.416 5.090 5,3 47,5 % Zone 3: Kleinflächen gesamt 1.616 7,4 705 4,7 1.398 13,2 4.539 19,9 312 5,4 8.570 11,2 8.573 17.143 17,7 50,0 % Zone 3 gesamt 4.452 20,3 1.381 9,1 3.260 30,8 12.794 56,2 574 9,9 22.462 29,5 20.727 43.189 44,7 48,0 % E-aktiv Hauschild, Bönebüttel Kleinflächen Bönebüttel/Tasdorf Zone 4 gesamt 73 0,7 1.941 33,6 2.013 2,6 512 2.525 2,6 20,3 % EZG: Hauptanbieter 12.709 57,8 8.678 57,3 6.058 57,3 12.616 55,4 2.675 46,3 42.734 56,0 17.117 59.851 61,9 177,4 % EZG: Drogeriemärkte 1.284 5,8 462 3,0 385 3,6 1.450 6,4 106 1,8 3.688 4,8 2.421 6.109 6,3 131,8 % EZG: Kleinflächen 6.077 27,6 4.565 30,1 3.186 30,2 6.735 29,6 757 13,1 21.321 28,0 9.427 30.748 31,8 148,2 % NUM! EZG gesamt 20.070 91,3 13.704 90,5 9.630 91,1 20.801 91,3 3.538 61,3 67.743 88,8 28.965 96.708 100,0 30,0 % .= EZG gesamt 20.070 91,3 13.704 90,5 9.630 91,1 20.801 91,3 3.538 61,3 67.743 88,8 28.965 96.708 100,0 30,0 % Bindung 20.070 91,3 13.704 90,5 9.630 91,1 20.801 91,3 3.538 61,3 67.743 88,8 28.965 96.708 100,0

Abfluss 1.914 8,7 1.446 9,5 939 8,9 1.983 8,7 2.234 38,7 8.515 11,2 = Marktvolumen im Ausgabenvolumen 21.984 100,0 15.149 100,0 10.568 100,0 22.784 100,0 5.772 100,0 76.258 100,0 EZG

34 © BulwienGesa AG 2006 – 100107 Anhang 2: Marktverteilung, SOLL-Situation: Nach Markteintritt Plus (Kieler Str., Baugenehmigung) und Netto (Altonaer Str., in Bau) und nach Verlagerung und Erweiterung Edeka Meyer und Aldi - Umsätze LM/VG p. a. pro Anbieter nach Zonen Wettbewerber Zone 1 Zone 2a Zone 2b Zone 3 Zone 4 Abschöpfung externer Umsatz/Marktvol. Veränd. Veränd. o. Anteil ext. Tsd. € p. a. % Tsd. € p. a. % Tsd. € p. a. % Tsd. € p. a. % Tsd. € p. a. %p Tsd. € p. a. % Zufluss Tsd. € p. a. % % Projekt Zuflüsse Verlagerungs-Objekt Edeka - Neustandort 2.330 10,6 1.060 7,0 740 7,0 1.139 5,0 115 2,0 5.385 7,1 598 5.983 6,2 48,0 10,0 % Verlagerungs-Objekt Aldi - Neustandort 1.693 7,7 894 5,9 634 6,0 752 3,3 95 1,7 4.068 5,3 452 4.520 4,7 33,5 10,0 % Plus, Kieler Str. (Baugenehmigung) Wandmaker, Kieler Str. Lidl, Gutenbergstr. Z 1: Hauptanbieter ohne Ablöse-/Verlag.Objekte 3.226 14,7 1.625 10,7 712 6,7 1.501 6,6 144 2,5 7.208 9,5 618 7.826 8,1 -10,2 -10,2 % 7,9 % Z 1: Hauptanbieter mit Ablöse-/Verlag.Objekte 7.249 33,0 3.579 23,6 2.086 19,7 3.392 14,9 354 6,1 16.661 21,8 1.668 18.329 18,9 13,6 9,1 % Z1: Drogeriemärkte 551 2,5 143 0,9 70 0,7 214 0,9 5 0,1 983 1,3 5 988 1,0 -3,0 0,5 % Zone 1: Kleinflächen 3.049 13,9 1.513 10,0 1.015 9,6 1.724 7,6 112 1,9 7.413 9,7 234 7.647 7,9 -3,0 3,1 % Zone 1 gesamt 10.849 49,4 5.235 34,6 3.170 30,0 5.330 23,4 472 8,2 25.056 32,9 1.908 26.964 27,8 7,7 -6,5 % 7,1 % Minimal, Kieler Str. E-Aktiv Grümmer, Wilhelminenstr. Penny, Kieler Str. Lidl, Stoverweg Zone 2a: Hauptanbieter 2.213 10,1 4.679 30,9 395 3,7 686 3,0 139 2,4 8.111 10,6 2.299 10.411 10,7 -4,6 22,1 % Zone 2a: Kleinflächen 857 3,9 2.178 14,4 104 1,0 112 0,5 14 0,3 3.266 4,3 174 3.440 3,5 -2,5 5,1 % Zone 2a gesamt 3.071 14,0 6.857 45,3 498 4,7 797 3,5 153 2,7 11.377 14,9 2.473 13.850 14,3 -4,1 17,9 % Plus, Haart Famila (inkl. GM), Hauptstr Zone 2b: Hauptanbieter 1.567 7,1 318 2,1 2.071 19,6 1.527 6,7 375 6,5 5.858 7,7 3.382 9.240 9,5 -4,5 36,6 % Zone 2b: Kleinflächen 405 1,8 69 0,5 626 5,9 310 1,4 35 0,6 1.444 1,9 357 1.801 1,9 -2,0 19,8 % Zone 2b gesamt 1.972 9,0 387 2,6 2.697 25,5 1.836 8,1 409 7,1 7.302 9,6 3.739 11.040 11,4 -4,1 33,9 % Karstadt (Drog. + Süßwaren), Großflecken E-Aktiv Grümmer, Mühlenbrücke Penny, Johannisstr. Plus, Großflecken Penny, Kleinflecken Zone 3: Hauptanbieter Innenstadt 1.596 7,3 264 1,7 836 7,9 3.931 17,3 115 2,0 6.744 8,8 3.491 10.234 10,6 -1,8 34,1 % 2x Schlecker, Bahnhofstr. u. Parkcenter Rossmann und Kloppenburg, Großflecken Zone 3: Drogeriemärkte Innenstadt 679 3,1 300 2,0 314 3,0 1.092 4,8 100 1,7 2.484 3,3 2.253 4.737 4,9 -1,5 47,6 % Zone 3: Kleinflächen Innenstadt 1.462 6,7 606 4,0 1.184 11,2 3.381 14,8 255 4,4 6.888 9,0 6.934 13.822 14,3 -1,3 50,2 % Zone 3: Innenstadt gesamt 3.737 17,0 1.170 7,7 2.334 22,1 8.404 36,9 470 8,1 16.116 21,1 12.678 28.793 29,7 -1,5 44,0 % Netto, Altonaer Str. (in Bau) Wandmaker, Wasbeker Str, Aldi, Rendsburger Str. Zone 3: Hauptanbieter außerhalb Innenstadt 352 1,6 41 0,3 676 6,4 3.117 13,7 40 0,7 4.227 5,5 6.165 10.392 10,7 -1,4 59,3 % Z 3: Drogeriemärkte außerhalb Innenstadt 135 0,6 135 0,2 144 279 0,3 -1,0 51,5 % Zone 3: Kleinflächen außerhalb Innenstadt 88 0,4 26 0,2 201 1,9 1.173 5,2 58 1,0 1.546 2,0 1.560 3.106 3,2 -1,0 50,2 % Zone 3: Anbieter außerhalb Innenstadt 440 2,0 67 0,4 877 8,3 4.426 19,4 98 1,7 5.908 7,7 7.869 13.776 14,2 -1,3 57,1 % Zone 3: Hauptanbieter gesamt 1.948 8,9 305 2,0 1.513 14,3 7.049 30,9 156 2,7 10.971 14,4 9.656 20.626 21,3 -1,6 46,8 % Zone 3: Drogeriemärkte gesamt 679 3,1 300 2,0 314 3,0 1.227 5,4 100 1,7 2.619 3,4 2.397 5.016 5,2 -1,5 47,8 % Zone 3: Kleinflächen gesamt 1.550 7,1 632 4,2 1.384 13,1 4.555 20,0 312 5,4 8.433 11,1 8.494 16.927 17,5 -1,3 50,2 % Zone 3 gesamt 4.177 19,0 1.237 8,2 3.211 30,4 12.830 56,3 568 9,8 22.023 28,9 20.546 42.569 43,9 -1,4 48,3 % E-aktiv Hauschild, Bönebüttel Kleinflächen Bönebüttel/Tasdorf Zone 4 gesamt 51 0,5 1.937 33,6 1.988 2,6 512 2.500 2,6 -1,0 20,5 % EZG: Hauptanbieter 12.977 59,0 8.882 58,6 6.115 57,9 12.653 55,5 2.678 46,4 43.306 56,8 17.445 60.751 62,7 1,5 -4,1 % 28,7 % EZG: Drogeriemärkte 1.230 5,6 442 2,9 383 3,6 1.441 6,3 106 1,8 3.602 4,7 2.402 6.004 6,2 -1,7 40,0 % EZG: Kleinflächen 5.861 26,7 4.392 29,0 3.128 29,6 6.700 29,4 756 13,1 20.838 27,3 9.331 30.169 31,1 -1,9 30,9 % NUM!NUM!NUM! EZG gesamt 20.069 91,3 13.716 90,5 9.627 91,1 20.795 91,3 3.540 61,3 67.746 88,8 29.178 96.924 100,0 0,2 -3,2 % 30,1 % .= EZG gesamt 20.069 91,3 13.716 90,5 9.627 91,1 20.795 91,3 3.540 61,3 67.746 88,8 29.178 96.924 100,0 0,2 30,1 % Bindung 20.069 91,3 13.716 90,5 9.627 91,1 20.795 91,3 3.540 61,3 67.746 88,8 29.178 96.924 100,0

Abfluss 1.915 8,7 1.433 9,5 942 8,9 1.990 8,7 2.232 38,7 8.512 11,2 = Marktvolumen im Ausgabenvolumen 21.984 100,0 15.149 100,0 10.568 100,0 22.784 100,0 5.772 100,0 76.258 100,0 EZG

Anhang 3: Daten zum Einzugsgebiet / Sortiment: Gebrauchsgüter/aperiodisch gesamt Einwohner, Verbrauchsausgaben p. a., Ausgabenvolumen p. a. (2005/2006)

Zone Gebiet (vgl. auch Abbildung 4, Seite 17) Einwohner (Entfernung bezo- Verbr.-Ausg. Ausg.-Vol. Verteilung Stand Einwohner: Neumünster 2/2006 (EWMA NMS), mit Hauptwohn- gen auf bebaute €/Ew. p. a. Tsd. € p. a. % Tasdorf u. Bönebüttel 6/2005 (Statistikamt Nord) sitz Bereiche) 1 Kerneinzugsgebiet 9.473 2.135 20.224 28,3 Stadtbezirk Nordost, Teilbereiche Stadtbezirke Ost, max. 1,6 km Luftl. Brachenfeld (gering) sowieTungendorf

2a Mittelbereich 6.528 2.135 13.937 19,5 max. 3,1 km Luftl. Rest Stadtbezirk Tungendorf

2b Mittelbereich 4.554 2.135 9.723 13,6 Rest Stadtbezirk Brachenfeld (Großteil), max. 2,7 km Luftl. Rest Stadtbezirk Ost

3 Engerer Randbereich 9.818 2.135 20.961 29,4 Stadtbezirke Kern und Süd, Teilbereiche der Stadtbezirke max. 2,4 km Luftl. West (gering) und Nordwest Σ Zone 1 - 2b Anteil Stadt Neumünster an EZG 30.373 2.135 64.844 90,8 4 Weiterer Randbereich 2.405 2.728 6.562 9,2 max. 4,0 km Luftl. Gemeinden Tasdorf und Bönebüttel

EZG Alle Marktzonen 32.778 2.178 71.405 100,0

Aperiodische Verbrauchsausgaben p. a. (Ø Alte Bundesländer 2005/2006) 2.541 €/Ew. p. a. Elastizität: 1,47 BulwienGesa/GfK-KKZ Zone 1 89 2.135 (Ø Alte Bundesländer =100) Zone 2a 89 2.135 Zone 2b 89 2.135 Zone 3 89 2.135 Zone 4 105 2.728

Quelle: Eigene Berechnungen BulwienGesa AG

Die in diesem Gutachten vorgelegten Ermittlungen und Berechnungen sowie die durchgeführten Recherchen wurden nach bestem Wissen und mit der nötigen Sorgfalt auf der Grundlage vorhandener oder in der Bearbeitungszeit zugänglicher Quellen erarbeitet. Eine Gewähr für die sachliche Richtigkeit wird nur für selbst ermittelte und erstellte In- formationen und Daten im Rahmen der üblichen Sorgfaltspflicht über- nommen. Eine Gewähr für die sachliche Richtigkeit für Daten und Sachverhalte aus dritter Hand wird nicht übernommen.

Die Ausfertigungen dieses Gutachtens bleiben bis zur vollständigen Bezahlung des vereinbarten Honorars unser Eigentum. Das Gutachten ist urheberrechtlich geschützt und bei der BulwienGesa AG registriert. Alleine der Auftraggeber ist berechtigt, das Gutachten oder Auszüge davon (diese jedoch nur mit Quellenangabe) für die gemäß Angebot/ Auftrag vereinbarte Zweckbestimmung weiterzugeben. Vervielfältigun- gen, Veröffentlichungen und Weitergabe von Inhalten an Dritte in jegli- cher Form sind grundsätzlich nur mit vorheriger schriftlicher Genehmi- gung der BulwienGesa AG und nur mit Angabe der Originalquelle ge- stattet. Ausgenommen ist die Verwendung des Gutachtens oder Teile davon für Vermarktungsprospekte, hier ist ausnahmslos die vorherige schriftliche Einwilligung der BulwienGesa AG einzuholen.

Hamburg, der 27.3.2006