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Wirkungsanalyse Verlagerung Und Erweiterung Edeka- Und Aldi-Markt

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Wirkungsanalyse Verlagerung Und Erweiterung Edeka- Und Aldi-Markt Wirkungsanalyse Verlagerung und Erweiterung Edeka- und Aldi-Markt 24539 Neumünster erstellt für May & Co. Wohn- und Gewerbebauten GmbH Lindenstraße 54, 25524 Itzehoe Projektnummer: 100107 Hamburg, 27.3.2006 © BulwienGesa AG 2006 – 100107 INHALTSVERZEICHNIS 1 AUFTRAG UND AUFGABENSTELLUNG, 6 WIRKUNGSANALYTISCHE BEURTEILUNG 26 METHODISCHES VORGEHEN 1 6.1 Aussagen der Landes- und Raumordnungsplanung, Vorgehen 26 1.1 Auftrag und Aufgabenstellung 1 6.2 Kaufkraftbindung periodisch 27 1.2 Methodisches Vorgehen 1 6.3 Umverteilungseffekte/Umverteilungsquoten periodisch 28 6.4 Umverteilungseffekte/Umverteilungsquoten aperiodisch 31 2 MAKROSTANDORT NEUMÜNSTER 4 2.1 Lage im Raum, zentralörtliche Einordnung und Stellenwert 7 ABSCHLIEßENDE BEURTEILUNG 32 als Einzelhandelsstandort 4 2.2 Bevölkerungsentwicklung 6 ANHANG 2.3 Haushalts- und Einkommensstruktur sowie Kaufkraft 6 1 Marktverteilung IST-Situation nach Eintritt von Plus 2.4 Beschäftigung und Arbeitspendler 9 und Netto, vor Verlagerung Edeka Meyer 34 2.5 Abgrenzung der Einzelhandelslagen 9 2 Marktverteilung SOLL-Situation nach Eintritt von Plus und Netto, nach Verlagerung und Erweiterung von 3 PROJEKT, UMSATZGERÜST UND MIKROSTANDORT 11 Edeka Meyer und Aldi 35 3.1 Projekt und Umsatzgerüst 11 3 Daten zum Einzugsgebiet - aperiodisch 36 3.2 Mikrostandort und Anfahrbarkeit 13 ABBILDUNGEN 4 EINZUGSGEBIET UND NACHFRAGE 16 1 Lage im Raum 5 2 Konzept/Lageplan 12 5 WETTBEWERB PERIODISCHER BEDARF - 3 Mikrostandort 14 BESTAND UND PLANVORHABEN 19 4 Einzugsgebiet und Wettbewerb 17 5.1 Im Einzugsgebiet - Neumünster, Zonen 1, 2a, 2b und 3 19 5.2 Im Einzugsgebiet - Gemeinden Bönebüttel und Tasdorf (Zone 4) 24 5.3 Wettbewerb im Einzugsgebiet - Stärken und Schwächen 24 5.4 Wettbewerb außerhalb des Einzugsgebietes 25 © BulwienGesa AG 2006 – 100107 1 AUFTRAG UND AUFGABENSTELLUNG, METHODISCHES ren Wohngebietsbezug aufweist. Gleichzeitig ist sie verkehrlich sehr VORGEHEN gut in das Straßennetz eingebunden. 1.1 Auftrag und Aufgabenstellung Auf Wunsch der Stadt Neumünster werden vorrangig die Auswirkun- Die May & Co. Wohn- und Gewerbebauten GmbH, Itzehoe, beauftrag- gen auf die im engeren Umfeld situierten Lebensmittelmärkte mit Nah- te die BulwienGesa AG, Niederlassung Hamburg, mit einer Wirkungs- versorgungsfunktion (u. a. Wandmaker und Minimal, beide Kieler Stra- analyse zur projektierten Verlagerung und Erweiterung des Edeka- ße) überprüft. Weiter werden Aussagen zu Auswirkungen auf die Marktes Meyer vom Standort Brachenfelder Straße (Neumünster-Ost) sonstigen Nahversorgungsstrukturen im Einzugsgebiet sowie auf den sowie des Aldi-Marktes Gutenbergstraße (Neumünster-Nordost) zum sich in ihr befindlichen innerstädtischen Einzelhandelsbesatz getroffen. Standort Goethestraße Ecke Schillerstraße in Neumünster-Ost. Das Vorhaben erfüllt mit einem kundenzugänglichen Bereich1 von rd. 1.2 Methodisches Vorgehen 1.950 qm VKF2 für den Edeka-Markt - 50 qm entfallen auf den ange- gliederten Backshop - sowie rd. 1.000 qm für den Aldi-Markt das Krite- Das Gutachten basiert auf folgenden Bearbeitungs- resp. Untersu- rium der Großflächigkeit. Da es sich um die Verlagerung zweier schon chungsschritten: im Umfeld agierender Outlets handelt, ist für die wirkungsanalytische Betrachtung nur der durch dieses Vorhaben generierte Umsatzzu- Makrostandort Neumünster wachs von Bedeutung. - Lage im Raum, zentralörtliche Einordnung gemäß Aussagen der Bei dem betrachteten Standortbereich handelt es sich um eine Gewer- Landes- und Raumordnungsplanung / Stellenwert als Einzelhan- bebrache (AEG-Gelände), welche aber in integrierter Lage unmittelba- delsstandort, Bevölkerungsentwicklung und Haushaltsstrukturda- ten im Vergleich, Einkommensstruktur und Kaufkraft, Beschäfti- 1 Gemäß des Katalogs E des Instituts für Handelsforschung (IfH - Köln). Dieser definiert Ver- kaufsflächen als Teil der Geschäftsfläche eines Unternehmens, die dem Verkauf dient. Ein- gung und Pendler sowie räumliche Abgrenzung der in diesem geschlossen sind die Standflächen für Warenträger, Konsumbereiche und dem Kunden zu- Gutachten verwendeten Einzelhandelslagen/Raumaggregate. gängliche sonstige Verkaufs- und Servicefläche, nicht dagegen Treppen und Schaufenster- flächen. 2 VKF = Verkaufsfläche. 1 © BulwienGesa AG 2006 – 100107 Projekt Wettbewerb / Angebot - Darstellung des Mikrostandortes (Standortbegehung) und des - Vollständige Erhebung des Einzelhandelsbesatzes im Einzugsge- baulichen Konzeptes, biet ab rd. 300 qm VKF in der WG "Periodischer Bedarf" nach La- gen, Betriebstypen und Leistungsdaten1 . - des Flächengerüstes sowie - Einbeziehung aller kleinflächigen Anbieter im Einzugsgebiet über - Ableitung des zukünftigen Projektumsatzes (Umsatzgerüst - peri- die fragestellungsbezogene Aufbereitung der von der Stadt Neu- odisch, aperiodisch, gesamt) und damit Bestimmung des wir- münster freundlicherweise zur Verfügung gestellten Vollerhe- kungsanalytisch relevanten Umsatzzuwachses. bung(sdatei) des Neumünsterschen Einzelhandels mit Stand De- zember 2005. Einzugsgebiet und Nachfrage - Recherche relevanter Planvorhaben. - Ableitung des Einzugsgebietes (EZG) nach Zonen sowie - Erhebung des wesentlichen Wettbewerbs und maßgeblicher Pla- - Ermittlung der damit verknüpften Nachfragevolumen in der hier nungen im Umfeld des Einzugsgebietes. maßgeblichen BulwienGesa-Warengruppe (WG) "Periodischer Bedarf"1 als Kernsortiment des Projektes. Wirkungsanalytische Einschätzung - Detaillierte Ableitung und Beurteilung der wirkungsanalytischen Effekte (s. o.) des periodischen Angebotssegmentes im Einzugs- gebiet, welches den dominierenden Angebotsschwerpunkt des Projektes darstellt. Basis hierfür ist eine umfassende Marktvertei- 1 Periodischer Bedarf (Lebensmittel - LM - und Verbrauchsgüter - VG -): Nahrungs- und Ge- lungsrechnung. Hierin fließen Vorhaben in Bau oder mit Bauge- nussmittel; Gesundheits-/Kosmetik- und Pharmaziewaren (soweit frei verkäuflich); Wasch-/ nehmigung mit ein. Putz- und Reinigungsmittel; Zeitungen und Zeitschriften im Tagesverkauf sowie Tiernahrung und Tierverbrauchsgüter. 1 Raumleistungen (RL) = Umsatz €/qm VKF p. a. 2 © BulwienGesa AG 2006 – 100107 - Überschlägige Analyse der Auswirkungen des aperiodischen Randsortimentes (mittel- u. langfristiger Bedarf, Gebrauchsgüter). - Abschließende Ergebnisdarstellung und -bewertung. Neben den genannten Arbeitsschritten fußt das Gutachten auf Ge- sprächen mit Behörden sowie der Auswertung bzw. Heranziehung von statistischen Sekundärmaterialien. Eingeflossen sind darüber hinaus die Auswertung BulwienGesa-eigener Gutachten aus dem Raum Neu- münster und BulwienGesa-eigene Kennzahlen und Archivmaterialien. 3 © BulwienGesa AG 2006 – 100107 2 MAKROSTANDORT NEUMÜNSTER darfs). Alle Betriebstypen und Einzelhandelsagglomerationsformen 2.1 Lage im Raum, zentralörtliche Einordnung und Stellenwert sind an hierfür bauleitplanerisch ausgewiesenen Standorten zulässig. als Einzelhandelsstandort Übersicht 1: Zentralörtliche Einbindung Neumünster 1 Die kreisfreie Stadt Neumünster (78.128 Einwohner ) liegt, neben Kiel, Zentren zentralörtliche Ca.-Entfernung als Einwohnerschwerpunkt Mittelholsteins annähernd zentral im Land Funktion Luftlinie Schleswig-Holstein und ist nur rd. 40 Straßenkilometer von der Land- (Ortskern zu Ortskern) eshauptstadt und dem Oberzentrum Kiel entfernt - vgl. Abbildung 1. Neumünster Oberzentrum (Teilfunktion) --- Kiel Oberzentrum/Landeshauptstadt 29,0 km Neumünster ist gemäß Regional- und Landesplanung als Oberzen- Bad Segeberg Mittelzentrum 26,0 km trum (Teilfunktion) ausgewiesen. Die nächst gelegenen Mittelzentren (mit Wahlstedt) sind Bad Segeberg (mit Wahlstedt) und Kaltenkirchen. Kaltenkirchen Mittelzentrum 27,0 km Bordesholm Unterzentrum 12,0 km Bornhöved/ Unterzentrum 16,0 km Hinsichtlich des betrachteten Vorhabens ist allerdings, da dieses ganz Trappenkamp wesentlich auf Nachfrage aus Neumünster aufsetzt, die Wettbewerbs- Bad Bramstedt Unterzentrum 18,5 km struktur der benachbarten (weiteren) zentralen Orte (vgl. Übersicht 1) Kellinghusen Unterzentrum 22,5 km von untergeordneter Bedeutung. Hohenwestedt Unterzentrum 21,0 km Nortorf Unterzentrum 13,0 km Als Oberzentrum (Teilfunktion) übernimmt Neumünster laut Landes- Wankendorf Ländlicher Zentralort 15,5 km und Raumordnungsplanung2 bezüglich des Einzelhandels Versor- gungsfunktion in allen Versorgungsbereichen (periodisch und aperio- disch - Angebot von Waren des kurz-, mittel- und langfristigen Be- 1 Lt. Statistikamt Nord, Stand September 2005. 2 Teilfortschreibung 2004 des Landesraumordnungsplans des Landes Schleswig-Holstein, 17. Januar 2005, Amtsblatt für Schleswig-Holstein 2005, S. 101. 4 © BulwienGesa AG 2006 – 100107 Abbildung 1 Lage im Raum Standort Maßstab ca. 1 : 175.440 Kartengrundlage: Die Generalkarte, Mairs Geographischer Verlag/Falk Verlag (Ostfildern) 5 © BulwienGesa AG 2006 – 100107 2.2 Bevölkerungsentwicklung 2.3 Haushalts- und Einkommensstruktur sowie Kaufkraft Wie die folgende Grafik aufzeigt, verlief die Bevölkerungsentwicklung Hinsichtlich der Einkommensstruktur der Haushalte (monatliches Neumünsters im Zeitraum 1998 bis 6/2005 deutlich kontinuierlich rück- Haushaltsnettoeinkommen) fällt auf, dass geringe Einkommen (< läufig. Dies auch im Kontrast zum benachbarten Oberzentrum Kiel, wo 1.100 €) im Vergleich BRD-gesamt (=100 Punkte) wie auch Schleswig- die Einwohnerzahl seit 2000 annähernd stabil blieb. Deutlich ungünsti- Holstein (95 Punkte) überrepräsentiert sind (118 Punkte). Dies aller- ger fällt der Vergleich zur BRD-gesamt und vor allem zum Land dings nicht in einem derart ausgeprägten Maße wie in Kiel (150 Punk- Schleswig-Holstein
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