Stellungnahme Zur Erweiterung Eines Rewe Supermarktes in Jork

Stellungnahme Erweiterung Rewe Osterjork in Jork

Stellungnahme zur Erweiterung eines Rewe Supermarktes in Jork

Auftraggeber: Rewe Markt GmbH

Projektleitung: Dipl.‐Geogr. Katharina Staiger Dipl.‐Ing. Florian Komossa

Hamburg, den 18.03.2019

Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH

Stellungnahme Erweiterung Rewe Osterjork in Jork

Urheberrecht

Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugs‐ weise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auf‐ traggebers unter Angabe der Quelle zulässig.

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Vorbemerkung

Im Februar 2019 erteilte die Rewe Markt GmbH, Norderstedt, der GMA, Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH, Hamburg, den Auftrag, die Erweiterung eines Supermarktes in Jork zu überprüfen.

Konkret ist zu untersuchen, in welchem Umfang durch das Vorhaben Umverteilungen gegenüber Betrieben in Jork und im Umland ausgelöst werden und ob hieraus schädliche städtebauliche Ef‐ fekte bzw. Funktionsstörungen zentraler Versorgungsbereiche sowie versorgungsstrukturelle Auswirkungen resultieren.

Für die Ausarbeitung des Berichtes standen der GMA u. a. Daten des Landesamtes für Statistik Niedersachsen (LSN), des Auftraggebers sowie ergänzende sekundärstatistische Materialien un‐ terschiedlicher Quellen zur Verfügung. Im Februar 2019 wurde der für das Vorhaben relevante Wettbewerb in Jork sowie in den angrenzenden Bereichen der SG Lühe (Steinkirchen, Mittelnkir‐ chen) und Hamburg (Neuenfelde) erfasst und eine städtebauliche Bewertung der Einzelhandels‐ lagen durchgeführt.

Die vorliegende Untersuchung dient der Entscheidungsvorbereitung und ‐findung für kommunal‐ politische und bauplanungsrechtliche Entscheidungen.

Alle Informationen im vorliegenden Dokument sind sorgfältig recherchiert, der Bericht wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der verwendeten primärstatistischen Quellen, z. B. Einwohnerzahlen statistischer Ämter, Kaufkraft‐ kennziffern von MB Research, kann die GMA keine Gewähr übernehmen. Das vorliegende Doku‐ ment unterliegt dem Urheberrecht gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugsweise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auftraggebers unter Angabe der Quelle zulässig.

G M A

Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH

Hamburg, den 18.03.2019 KST/KOF‐aw

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Inhaltsverzeichnis Seite

I. Grundlagen 5

1. Ausgangslage und Vorhabenbeschreibung 5

2. Bauplanungsrechtliche Vorgaben 5

3. Mikrostandort Osterjork 7

II. Relevante Angebotssituation 9

1. Methodik und Umfang der Wettbewerbsaufnahme 9

2. Angebotssituation im periodischen Bedarf in Jork 9

3. Angebotssituation im periodischen Bedarf in Mittelnkirchen / Steinkirchen 10

4. Angebotssituation im periodischen Bedarf in Hamburg‐Neuenfelde 10

III. Bewertung der raumordnerischen Ziele 12

1. Konzentrationsgebot 12

2. Integrationsgebot 12

3. Kongruenzgebot 12 3.1 Einzugsgebiet des Vorhabens und Kaufkraft 13 3.2 Kaufkraft im Einzugsgebiet 14 3.3 Umsatzprognose und Umsatzherkunft 14 3.4 Bewertung des Kongruenzgebotes 16

4. Beeinträchtigungsverbot 16 4.1 Wettbewerbliche Wirkungen 16 4.2 Bewertung des Beeinträchtigungsverbotes 17

IV. Kompatibilität des Einzelhandelskonzeptes der Gemeinde Jork mit dem LROP 2017 19

V. Zusammenfassung 20

VI. Anhang: Definition der Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel 22

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I. Grundlagen

1. Ausgangslage und Vorhabenbeschreibung

Die Firma Rewe Markt GmbH, Norderstedt, plant mit ihrem Kaufmann Sören Schmidt, die Erwei‐ terung des Rewe‐Marktes in Osterjork von ca. 1.533 m² um 380 m² auf ca. 1.913 m² Verkaufsflä‐ che. Hierzu soll dem bestehenden Markt im Bereich der Parkplätze ein Anbau mit 275 m² vorge‐ lagert und die interne Aufteilung verändert werden. Das Vorhaben ist mit ca. 1.533 m² Verkaufs‐ fläche bereits großflächig. Der Markt wurde ursprünglich mittels des Vorhaben‐ und Erschlie‐ ßungsplanes „Ortsmitte“ errichtet, so dass für das Gebiet kein Bebauungsplan vorliegt. Um das Vorhaben realisieren zu können, soll nun der Bebauungsplan Nr. 63 „REWE – Ortsmitte“ mit ei‐ nem Sondergebiet (SO) „Lebensmittelmarkt“ aufgestellt werden.

Dass sich der Markt an einem städtebaulich integrierten Standort befindet ist unstrittig. Der Standort wird auch im Einzelhandelskonzept der Gemeinde Jork, das im Jahr 2015 durch die GMA erarbeitet worden ist, als Teil des Zentralen Versorgungsbereichs „Ortsmitte“ festgesetzt. Für das Bebauungsplanverfahren ist der Nachweis zu erbringen, dass auch Kongruenzgebot und Beein‐ trächtigungsverbot eingehalten werden.

Die Untersuchung erfolgt vor dem Hintergrund der Vorschriften des BauGB, der BauNVO sowie der Ziele und Grundsätze der Landes‐ und Regionalplanung.

2. Bauplanungsrechtliche Vorgaben

Für die Beurteilung der Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben ist § 11 Abs. 3 BauNVO zu beachten. Die Regelung führt in ihrer aktuellen Fassung aus: 1 „1. Einkaufszentren, 2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städ‐ tebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, 3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzel‐ handelsbetrieben vergleichbar sind, sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelt‐einwirkungen im Sinne des § 3 des Bundes‐Immissionsschutzgesetzes so‐ wie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Be‐ triebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Stadt oder in an‐ deren Städten, auf das Orts‐ und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1.200 m² überschreitet. Die Re‐

1 Baunutzungsverordnung (BauNVO), neugefasst am 21.11.2017 (BGBl. IS.3787).

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gel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkun‐ gen bereits bei weniger als 1.200 m² Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als 1.200 m² nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Aus‐ wirkungen insbesondere die Gliederung und die Größe der Stadt und ihrer Ort‐ steile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen.“

In Niedersachsen sind mit Blick auf die Zulässigkeit großflächiger Einzelhandelsbetriebe die Vor‐ gaben des Landes‐Raumordnungsprogramms (LROP 2017, Kap. 2.3) zu beachten. Zudem wird festgelegt, was unter großflächigem Einzelhandel zu verstehen ist: (1) „Neue Einzelhandelsprojekte sind nur zulässig, wenn sie den Anforderungen der Ziffern 03 bis 10 entsprechen.“ (2) „Als Einzelhandelsgroßprojekte gelten Einkaufszentren und großflächige Einzel‐ handelsbetriebe gemäß § 11 Abs. 3 Nr. 1 bis 3 der Baunutzungsverordnung ein‐ schließlich Hersteller‐Direktverkaufszentren.“ (3) „Als Einzelhandelsgroßprojekte gelten auch mehrere selbständige, gegebenenfalls jeweils für sich nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe, die räumlich konzentriert angesiedelt sind oder angesiedelt werden sollen und von denen in ihrer Gesamt‐ betrachtung raumbedeutsame Auswirkungen wie von einem Einzelhandelsgroß‐ projekt ausgehen oder ausgehen können (Agglomerationen).“

Das derzeit gültige Regionale Raumordnungsprogramm (RROP 2013) des Landkreises Stade be‐ sagt zu Einzelhandels‐Großprojekten (Kapitel 2.3.3): 01 Einzelhandels‐Großprojekte sind in den Zentralen Orten zu realisieren. In den Ver‐ sorgungskernen ist die Ansiedlung neuer und die Erweiterung vorhandener groß‐ flächiger Einzelhandelsbetriebe zulässig. Die Versorgungskerne sind in der zeich‐ nerischen Darstellung festgelegt2. 02 Einzelhandels‐Großprojekte müssen hinsichtlich Warensortiment, der Lage und Größe der Verkaufsfläche, dem Konzentrations‐ und dem Integrationsgebot so‐ wie dem Beeinträchtigungsverbot entsprechen. Neue Einzelhandels‐Großpro‐ jekte sind mit benachbarten und von der Ansiedlung betroffenen Gemeinden im Moderationsverfahren abzustimmen. Im Moderationsverfahren sollen die Prüfkriterien des „Regionalen Einzelhandels‐ konzeptes ‐ Nahversorgung ‐ für den Landkreis Stade“ angewandt werden. Grundzentren sollen eine optimale Versorgungsqualität ermöglichen. Hierzu kön‐ nen primär Lebensmittelmärkte mit einem umfangreichen Sortiment beitragen. Zur Erhaltung und nachhaltigen Sicherung des Bestandes an Grundversorgungs‐ einrichtungen bzw. zur Stärkung der Versorgungskerne (Zentralen Versorgungs‐ bereiche), sollen Erweiterungen der Bestandsobjekte grundsätzlich Neuansied‐ lungen vorgezogen werden.

2 Der Begründung zu Satz 2.2.3 Nr. 1 ist weiterhin zu entnehmen: „[…] Im Versorgungskern ist großflächiger Einzelhandel ohne weitere raumordnerische Prüfung zulässig, sofern er der grund‐ bzw. mittelzentralen Stufe entspricht. Das Verbot der Beeinträchtigung benachbarter Zentraler Orte ist zu beachten“. Das RROP 2013 bezog sich hier allerdings noch auf das alte LROP, weshalb das Vorhaben gemäß den Zielen des neuen LROP 2017 überprüft wird.

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3. Mikrostandort Osterjork

Der Mikrostandort des Rewe‐Supermarktes liegt innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Ortsmitte. Dieser befindet sich im historischen Ortskern und umfasst Teilbereiche der Straßen Osterjork, Westerjork, Bürgerei, Am Gräfengericht, Altländer Markt, Umweg und Am Fleet.

Innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches finden sich weitere Einzelhandelsbetriebe wie Rossmann, eine Fleischerei, zwei Apotheken, zwei Bekleidungsanbietereine Blumenhandlung und ein Buchladen. Außerdem sind Dienstleistungs‐ und Gastronomiebetriebe vorhanden, da‐ runter Fahrschule, Versicherung, Reisebüro, Reinigung, Immobilienmakler und die Sparkasse. Der Penny‐Lebensmitteldiscounter hat die mit ca. 500 m² Verkaufsfläche deutlich unterdimensio‐ nierte Filiale inzwischen aufgegeben, der Verkaufsraum wurde zum Erhebungszeitraum zu einem Rewe‐Getränkemarkt umgebaut. Eine ÖPNV‐Anbindung ist ca. 120 m westlich (Bushaltestelle Jork Marktplatz) sowie ca. 200 m östlich (Bushaltestelle Jork, Auf dem Kamp) vorhanden. Durch die Lage in der Ortsmitte und die in westlicher, östlicher und südlicher Richtung angrenzenden Wohngebiete handelt es sich um einen städtebaulich integrierten Standort.

Die Analyse der vorhandenen Betriebe hat ergeben, dass der Standortbereich auch nach der Schließung von Penny nach wie vor die Funktion als zentraler Versorgungsbereich übernimmt und als zentraler Versorgungsbereich i. S. des BauGB einzustufen ist. Foto 1: Rewe Supermarkt Foto 2: Altländer Markt

Foto 3: kleinteiliger Einzelhandel Foto 4: ehemaliger Penny‐Markt

GMA‐Aufnahmen 2019

Für den zentralen Versorgungsbereich sieht das Einzelhandelskonzept die Ansiedlung von groß‐ flächigen Einzelhandelsbetrieben mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten vor, soweit eine Einzelfallprüfung positiv ausfällt.

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Karte 1: Mikrostandort Ortsmitte Jork

Legende Standort Rewe Erweiterung Rewe‐Parkplatz 10 ZVB Ortsmitte überwiegend Wohnen 1 1 3 3 2 4 2 8 Einzelhandel 18 5 1 6 4 6 1. Rossmann 11. Hartmann 2 2. KiK 12. Farben Still 17 4 3 3. Bäckerei Schrader 13. Planung REWE 5 5 4. Altländer Apotheke Getränkemarkt 6 9 5. Mode Manela 14. Blumenhaus 7 6. Michelsen Piepenbrink 10 7. Fleischerei Röhrs 15. TV Schliecker 7 9 8. Bücherstübchen 16. Bäckerei Pagel 7 17. HEM Tankstelle 8 11 9. Altländer Drogerie 12 10.Zweirad Schier 18. Gräfen Apotheke 8 13 12 Dienstleistungen 11 15 14 1. Sparkasse 5. TUI 2. Reinigung 13 14 6. VGH 3. JC Immobilien 7. Bücherei Jork 16 4. Fahrschule Nahs 8. Schönheitsdiele 15 Sonstige Komplementärnutzungen

1. Admiral Spielhalle 8. Polizei 2. Aisa Imbiss 9. Rathaus 3. Spielhalle 10.Café Genusswelt 4. Eisdiele 11.Kirche 5. Imbiss 12.Tourist Info 6. Kneipe 13.Motoräder Söhl 7. Jorker Grill 14.Alte Schmiede 15.Festhalle Quelle: ©OpenStreetMap‐Mitwirkende; GMA‐Bearbeitung 2019

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II. Relevante Angebotssituation

1. Methodik und Umfang der Wettbewerbsaufnahme

Im Februar 2019 wurden die Wettbewerber mit periodischen Sortimenten im Einzugsgebiet und direkt angrenzenden Gemeinden, d. h. in Mittelnkirchen, Steinkirchen und Hamburg‐Neuen‐ felde, erhoben.

2. Angebotssituation im periodischen Bedarf in Jork

Im zentralen Versorgungsbereich Ortsmitte Jork stellt der Rewe Supermarkt selbst den wesent‐ lichen Anbieter dar. Im periodischen Bedarf ist außerdem auf den Rossmann‐Drogeriemarkt, eine Blumenhandlung, zwei Apotheken und Betriebe des Lebensmittelhandwerks hinzuweisen. Ohne den Rewe‐Markt und die Bäckereifiliale in der Vorkassenzone ist im zentralen Versorgungsbe‐ reich Ortsmitte im periodischen Bedarf eine Verkaufsfläche von ca. 1.030 m² vorhanden, auf der ca. 4 ‐ 5 Mio. € Umsatz getätigt werden. Hierbei ist der geplante Rewe‐Getränkemarkt noch un‐ berücksichtigt, der die ehemalige Penny‐Filiale (Osterjork 18) nachnutzen soll.

Außerhalb zentraler Versorgungsbereiche sind im Kernort Jork (Zone I des Einzugsgebietes) ein zweiter Rewe‐Markt und ein Aldi‐Discounter vorhanden, bei Rewe in Westerjork ist ein separater Getränkemarkt angeschlossen. Weiterhin sind an der Straße Westerjork / Osterjork zahlreiche landwirtschaftliche Betriebe verortet, die häufig über Hofläden verfügen. In der Zone I des Ein‐ zugsgebietes sind ca. 3.040 m² Verkaufsfläche im periodischen Bedarf vorhanden, auf denen ein Umsatz von ca. 13 – 14 Mio. € erzielt wird.

In der Zone II des Einzugsgebietes (übriges Gemeindegebiet von Jork) sind hauptsächlich klein‐ teilige Anbieter vorhanden. In Estebrügge sind u. a. ein kleiner Lebensmittelmarkt (Estemarkt), eine Apotheke und eine Fleischerei ansässig, weitere Anbieter wie ein Fischgeschäft, Hofläden und Blumengeschäfte sind vereinzelt in Wisch, Neuenschleuse, Borstel, Westerladekop und Kö‐ nigreich zu finden.

Tabelle 1: Strukturprägende Wettbewerber im periodischen Bedarf in Jork

Standort Wettbewerber Verkaufsfläche in m² (ca.‐Werte)

Ostfeld Aldi 1.200 Westerjork Rewe 1.250 GMA‐Erhebung 02 / 2019. Verkaufsfläche ohne Flächen der Konzessionäre.

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3. Angebotssituation im periodischen Bedarf in Mittelnkirchen / Steinkirchen

Im zentralen Versorgungsbereich von Steinkirchen stellt Rewe an der Bürgerei den einzigen grö‐ ßeren Lebensmittelanbieter dar, ergänzt durch Betriebe des Lebensmittelhandwerks, eine Apo‐ theke und eine Blumenhandlung. Die Verkaufsflächen der Betriebe im periodischen Bedarf sum‐ mieren sich auf ca. 1.820 m² und repräsentieren einen Umsatz von ca. 8 ‐ 9 Mio. €.

In Mittelnkirchen ist auf den kleinflächigen Betrieb Edeka Somfleth hinzuweisen, außerdem sind eine Tankstelle in Steinkirchen, eine Fleischerei und eine Apotheke in Grünendeich im näheren Umfeld vorhanden.

4. Angebotssituation im periodischen Bedarf in Hamburg‐Neuenfelde

Im zentralen Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum Neuenfelde ist Lidl anzutreffen, er‐ gänzt durch eine Bäckerei, einen Kiosk, eine Apotheke und einen kleinen Getränkevertrieb. Die Verkaufsflächen der Betriebe im periodischen Bedarf summiert sich auf ca. 1.390 m², der Umsatz liegt bei ca. 9 ‐ 10 Mio. €.

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Karte 2: Wesentliche Wettbewerber im Untersuchungsraum

Legende

S Standort

zentraler Versorgungsbereich

geplant Quelle: Kartengrundlage GfK GeoMarketing; GMA‐Bearbeitung 2019

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III. Bewertung der raumordnerischen Ziele

1. Konzentrationsgebot

Zunächst ist zu bewerten, ob der geplante Standort des Supermarktes den Vorgaben des sog. „Konzentrationsgebotes“ entspricht.

„Neue Einzelhandelsgroßprojekte sind nur innerhalb des zentralen Siedlungsgebietes des jeweiligen Zentralen Ortes zulässig.“ (LROP 2017, Kapitel 2.3 Abs. 3 Nr. 4)

Dem derzeit gültigen Regionalen Raumordnungsprogramm (RROP 2013) des Landkreises Stade zufolge liegt der Standort des Rewe‐Supermarktes innerhalb des zentralen Siedlungsgebietes des Grundzentrums Jork. Das Konzentrationsgebot wird erfüllt.

2. Integrationsgebot

Das Integrationsgebot unterscheidet hinsichtlich des jeweiligen Kernsortiments (zentrenrelevant oder nicht zentrenrelevant) des Einzelhandelsgroßprojektes. Bezogen auf den Supermarkt ent‐ fällt das Kernsortiment auf periodische Sortimente (Nahrungs‐ und Genussmittel, Drogerie‐, Apo‐ thekerwaren, Tiernahrung, Schnittblumen, Zeitungen / Zeitschriften).

„Neue Einzelhandelsgroßprojekte, deren Kernsortimente zentrenrelevant sind, sind nur innerhalb der städtebaulich integrierten Lagen zulässig (Integrationsgebot). Diese Flächen müssen in das Netz des öffentlichen Personennahverkehrs eingebunden sein. (LROP 2017, Kapitel 2.3 Abs. 3 Nr. 5)

„Neue Einzelhandelsgroßprojekte, deren Sortimente zu mindestens 90 vom Hundert periodische Sortimente sind, sind auf der Grundlage eines städtebaulichen Konzeptes ausnahmsweise auch außerhalb der städtebaulich integrierten Lagen innerhalb des zentralen Siedlungsgebietes des Zentralen Ortes im räumlichen Zusammenhang mit Wohnbebauung zulässig, wenn eine Ansiedlung in den städtebaulich integrierten La‐ gen aus städtebaulichen oder siedlungsstrukturellen Gründen, insbesondere der Rück‐ sichtnahme auf ein historisch wertvolles Ortsbild oder aus verkehrlichen Gründen nicht möglich ist; Satz 2 bleibt unberührt.“

Aufgrund der Lage des Standortes innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs „Ortsmitte“ und der Darstellung als Versorgungskern im RROP 2013 ist das Integrationsgebot erfüllt.

3. Kongruenzgebot

Bezüglich des Kongruenzgebotes in einem Grundzentrum wird im LROP 2017 ausgeführt: „(1) In einem Grundzentrum darf das Einzugsgebiet eines neuen Einzelhandelsgroß‐ projektes den grundzentralen Verflechtungsbereich gemäß Abschnitt 2.2 Ziffer 03 Sätze 8 und 9 als Kongruenzraum nicht wesentlich überschreiten (Kongruenzge‐ bot grundzentral)....

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(5) Eine wesentliche Überschreitung nach den Sätzen 1 bis 3 ist gegeben, wenn mehr als 30 % des Vorhabenumsatzes mit Kaufkraft von außerhalb des maßgeblichen Kongruenzraumes erzielt würde. (6) Das Kongruenzgebot ist sowohl für das neue Einzelhandelsgroßprojekt insgesamt als auch sortimentsbezogen einzuhalten. (7) Periodische Sortimente sind Sortimente mit kurzfristigem Beschaffungsrhythmus, insbesondere Nahrungs‐und Genussmittel und Drogeriewaren. (8) Aperiodische Sortimente sind Sortimente mit mittel‐ bis langfristigem Beschaf‐ fungsrhythmus, z. B. Bekleidung, Unterhaltungselektronik, Haushaltswaren oder Möbel.“

3.1 Einzugsgebiet des Vorhabens und Kaufkraft

Als Einzugsgebiet wird in dieser Untersuchung ein Bereich verstanden, innerhalb dessen mit re‐ gelmäßigen, dauerhaften und ausgeprägten Einkaufsbeziehungen an den Standort gerechnet werden kann. Das Einzugsgebiet lässt sich darüber hinaus nach Zonen untergliedern und struktu‐ rieren, aus denen eine gleichmäßige Kundeneinkaufsorientierung an den Planstandort zu erwar‐ ten ist. Mit zunehmender Entfernung bzw. schlechterer Erreichbarkeit des Standortes ist dabei i. d. R. von einer Abnahme der Kundenbindung an den Standort auszugehen. Durch die Zonierung des Einzugsgebiets wird diesem Umstand Rechnung getragen.

Gegenüber der Kundenwohnortbefragung, die im Jahr 2014 im Rahmen der Erstellung des Ein‐ zelhandelskonzeptes3 durchgeführt wurde, sind außerhalb der Gemeinde Jork keine größeren Veränderungen im Lebensmitteleinzelhandel eingetreten. Die Einwohner des Kernortes Jork dürften also nach wie vor am stärksten auf die Lebensmittelmärkte in Jork ausgerichtet sein, wäh‐ rend Kunden aus Hove, Estebrügge, Moorende oder Lühe sich bereits verstärkt an andere Stand‐ orte (Buxtehude, Horneburg, Steinkirchen) orientieren. Kunden aus Umlandgemeinden wie Mit‐ telnkirchen, Neuenkirchen und dem Guderhandviertel waren 2014 in der Ortsmitte nur verein‐ zelt anzutreffen.

Das Einzugsgebiet für das Vorhaben wird wie folgt abgegrenzt:

Zone / Orte Einwohner1

Zone I: Kernbereich Jork (Jork, Borstel) ca. 5.817 Einwohner

Zone II: übrige Jorker Ortsteile ca. 6.355 Einwohner

1 Quelle: Gemeindeverwaltung, Stand 31.12.2018 GMA‐Zusammenstellung 2019 Die Nachfrageverflechtungen mit Kunden aus weiteren Orten werden bei der Umsatzberechnung in Form von Streuumsätzen berücksichtigt.

3 Vgl. Einzelhandelskonzept Gemeinde Jork, 2015, S. 18 f.

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3.2 Kaufkraft im Einzugsgebiet

Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie eigenen Berechnungen betrug die Kaufkraft im periodischen Bedarf etwa 2.859 € pro Kopf im vergangenen Jahr (2018).

Bei der Kaufkraftberechnung ist das lokale Kaufkraftniveau zu beachten. Gemäß der Kennziffer von MB Research lag das Kaufkraftniveau in Jork bei 116,8 und damit auf einem überdurch‐ schnittlichen Niveau. Für die Zone I des Einzugsgebietes leitet sich ein Kaufkraftpotenzial im pe‐ riodischen Bedarf von ca. 19,2 Mio. € p. a. und für die Zone II von ca. 21,2 Mio. € ab.

3.3 Umsatzprognose und Umsatzherkunft

Zur Berechnung des Umsatzes des Vorhabens wird das Marktanteilkonzept verwendet. Dieses in der Handelswissenschaft weit verbreitete und anerkannte Modell bestimmt den zu erwartenden Umsatz eines Einzelhandelsbetriebes anhand der erzielbaren Marktanteile mit Kunden im Ein‐ zugsgebiet. Somit beschreibt das Modell, in welchem Ausmaß die Vorhaben in der Lage sind, ei‐ nen Teil der Kaufkraft an sich zu binden. Zudem lässt sich anhand des Marktanteilkonzepts die perspektivische Umsatzherkunft ableiten. Diese ergibt sich aus der Relation zwischen den in den Zonen des Einzugsgebiets generierten Umsätzen und dem Gesamtumsatz der Vorhaben.

Hingegen lässt das Marktanteilkonzept keine direkten Rückschlüsse auf die durch die Vorhaben ausgelösten Umsatzrückgänge zu. Es gibt keine Auskunft darüber, wo die Umsätze der Vorhaben bisher gebunden wurden und wie sich diese nach der Erweiterung der Vorhaben neu verteilen werden. Die Umsatzverluste zu Lasten von Wettbewerbern werden nach Lagen differenziert nachfolgend ausführlich behandelt.

Aufgrund der Lage des Supermarktes an der Hauptverkehrsstraße wird das Vorhaben auch Um‐ sätze mit Verbrauchern aus weiteren Gemeinden bzw. mit Durchfahrenden generieren, sog. Streuumsätze. Der Streuumsatzanteil wird ca. 16 % betragen.

Tabelle 2: Umsatzprognose für den erweiterten Supermarkt im periodischen Bedarf

Daten Kaufkraft Marktanteil Umsatz in Mio. € in % in Mio. € in % Zone I 19,2 25 4,9 59 Zone II 21,2 10 2,1 25 Streuumsatz 1,3 16 Summe 8,3 100 GMA‐Berechnungen 02 / 2019, leichte Rundungsdifferenzen möglich

Einschließlich des Umsatzes in den Sortimenten des aperiodischen Bedarfs (ca. 0,2 Mio. €) leitet sich ein Umsatz von ca. 8,5 Mio. € ab.

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Karte 3: Voraussichtliches Einzugsgebiet des Rewe Supermarktes in Jork

Legende

Zone I

Zone II

S Standort

ca.‐Darstellung, tatsächliche Abgrenzung orientiert sich an statistischer / administrativer Gliederung

Quelle: Kartengrundlage GfK GeoMarketing; GMA‐Bearbeitung 2019

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3.4 Bewertung des Kongruenzgebotes

Basierend auf der Umsatzherkunft sowie den landes‐ und regionalplanerischen Vorgaben wird das Kongruenzgebot für das Vorhaben wie folgt bewertet:

Das Einzugsgebiet des zur Erweiterung vorgesehenen Supermarktes erstreckt sich auf die Ge‐ meinde Jork. Im periodischen Bedarf ist nach den landesplanerischen Vorgaben der grundzent‐ rale Kongruenzraum, also das Gemeindegebiet, ausschlaggebend. Lediglich 30 % des Vorha‐ benumsatzes dürften von außerhalb der Gemeinde generiert werden. Insgesamt kommen ca. 84 % des Umsatzes aus dem Gemeindegebiet, das Kongruenzgebot grundzentral wird eingehalten.

4. Beeinträchtigungsverbot

„Ausgeglichene Versorgungsstrukturen und deren Entwicklung, die Funktionsfähigkeit der zentralen Orte und integrierter Versorgungsstandorte sowie die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung dürfen durch neue Einzelhandelsgroßprojekte nicht we‐ sentlich beeinträchtigt werden.“ (LROP 2017, Kapitel 2.3 Abs. 3 Nr. 8)

Für die Prüfung des Beeinträchtigungsverbotes werden städtebauliche und versorgungsstruktu‐ relle Auswirkungen in Jork und im Umland ermittelt.

4.1 Wettbewerbliche Wirkungen

Die möglichen Umsatzrückgänge werden durch ein Rechenmodell ermittelt, welches auf dem Prinzip des Huff’schen Gravitationsmodells4 basiert. Im Wesentlichen fließen zwei Parameter ein:

 die Attraktivität der Wettbewerbsstandorte, die durch Betriebsform, Betreiber, Er‐ scheinungsbild, die Verkaufsflächengröße bzw. den Umsatz beschrieben wird und

 der Distanzwiderstand, der sich aus der Distanz zwischen den einzelnen Wettbewerbs‐ standorten ergibt.

Für die Bewertung des Vorhabens werden folgende Annahmen getroffen:

 Der Rewe‐Supermarkt wird auf der Verkaufsfläche von ca. 1.913 m² einen Umsatz von ca. 8,5 Mio. € erzielen, davon ca. 8,3 Mio. € im periodischen Bedarf.

 Zu berücksichtigen ist, dass Rewe bereits seit Jahren am Standort ansässig ist und die Umsätze nach der Erweiterung weiterhin gebunden werden.

 Die Bewertung möglicher Beeinträchtigungen erfordert eine Prüfung jeweils des Ge‐ samtvorhabens. Jedoch ist für die tatsächliche Bewertung der Bestandsumsatz zu be‐ rücksichtigen.

4 Vgl. Huff, David: Defining and estimating a trading area: Journal of Marketing; Vol. 28, 1964 oder Hein‐ ritz, G.: Die Analyse von Standorten und Einzugsbereichen, 1999.

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Tabelle 3: Prognose der Umsatzumverteilungen durch das Vorhaben in Mio. €

. Kaufkraftbindung der bestehenden Filiale 6,8 . Umverteilung ggü. Anbietern im zentralen Versorgungsbereich 0,2 – 0,3 Ortsmitte Jork

. Umverteilung ggü. Anbietern an sonstigen Standorten in Zone I des 0,8 – 0,9 Einzugsgebietes Bedarf

. Umverteilung ggü. Anbietern an sonstigen Standorten in Zone II des < 0,1 Einzugsgebietes . Umverteilung ggü. Anbietern im zentralen Versorgungsbereich 0,1 – 0,2 Steinkirchen periodischer . Umverteilung ggü sonstigen Standorten in der SG Lühe < 0,1 . Umverteilung ggü. Anbietern im Nahversorgungszentrum Neuen‐ 0,1 – 0,2 felde . Umsatz periodischer Bedarf 8,3

. Kaufkraftbindung der bestehenden Filiale 0,2

. Umverteilung ggü. Anbietern im Untersuchungsraum < 0,1 Bedarf

aperiodischer . Umsatz aperiodischer Bedarf 0,2 . Umsatz insgesamt 8,5 GMA‐Berechnungen 03 / 2019; ca.‐Werte gerundet, leichte Rundungsdifferenzen möglich

4.2 Bewertung des Beeinträchtigungsverbotes

Um beurteilen zu können, ob aus den wettbewerblichen Auswirkungen städtebauliche Effekte entstehen können, wird der Schwellenwert von 10 % Umsatzumverteilung als Hinweis herange‐ zogen5. Dieser ist jedoch vor dem Hintergrund der örtlichen Gegebenheiten sowie ggf. möglicher Vorschädigungen zentraler Versorgungsbereiche zu bewerten. Funktionsstörungen treten auf, wenn es infolge von Ladenleerständen zu einer Verschlechterung des Angebotes und der städte‐ baulichen Qualität kommt. Maßgeblich für die Funktionsfähigkeit eines zentralen Versorgungs‐ bereiches sind Magnetbetriebe, von deren Kundenfrequenz umliegende kleinere Einzelhandels‐ betriebe profitieren. Sofern Magnetbetriebe aufgrund hoher Umsatzrückgänge durch ein Vorha‐ ben geschlossen werden, können sich nachteilige Wirkungen auf das Umfeld ergeben.

Da Rewe nach der Schließung von Penny den einzigen größeren Lebensmittelanbieter im Zentra‐ len Versorgungsbereich Ortsmitte darstellt, fallen die Umsatzrückgänge gegenüber den übrigen Anbietern mit ca. 4 – 5 % eher gering aus. Durch die Erweiterung des Rewe‐Supermarktes werden überwiegend der zweite Rewe‐Supermarkt sowie der Aldi‐Discounter in Jork betroffen sein, in der Zone I des Einzugsgebietes sind Umsatzrückgänge von ca. 6 – 7 % zu erwarten. Hier ist außer‐ dem zu berücksichtigen, dass sämtliche Lebensmittelanbieter in Jork von den Umsatzpotenzialen

5 Der 10 %‐Schwellenwert geht auf eine empirische Langzeitstudie der GMA zum großflächigen Einzelhan‐ del in Baden‐Württemberg zurück, die dort u. a. im Auftrag der Industrie‐ und Handelskammern erstellt wurde.

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des weggefallenen Penny‐Discounters profitiert haben. Gegenüber den übrigen Anbietern in wei‐ ter entfernten Jorker Ortsteilen sind Umsatzrückgänge von ca. 2 – 3 % zu erwarten, welche keine nachteiligen Wirkungen nach sich ziehen. In den zentralen Versorgungsbereich von Steinkirchen sowie von Neuenfelde werden geringe Umsatzrückgängen von ca. 1 – 2 % prognostiziert. An sons‐ tigen Standorten in der SG Lühe (z. B. Mittelnkirchen, Grünendeich) liegen die Umsatzrückgänge auf einem nicht nachweisbaren Niveau. Die bestehenden Anbieter, die insbesondere eine fuß‐ läufige Nahversorgung gewährleisten, werden nicht wesentlich beeinträchtigt.

Somit liegen die Umsatzrückgänge im niedrigen einstelligen Bereich, eine wesentliche Beein‐ trächtigung zentraler Versorgungsbereiche oder der verbrauchernahen Versorgung im Untersu‐ chungsraum ist auszuschließen.

Im aperiodischen Bedarf werden die durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzrückgänge in Höhe von unter 0,1 Mio. € v. a. gegenüber Rewe und Aldi in Jork wirksam werden. Diese sind jedoch in einer Einzelbetrachtung als minimal einzustufen.

Zusammenfassend bleibt festzustellen, dass mit der geplanten Erweiterung des Rewe‐Super‐ marktes in Jork keine Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO einhergehen werden. Das Beeinträchtigungsverbot kann in allen Sortimenten eingehalten werden.

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IV. Kompatibilität des Einzelhandelskonzeptes der Gemeinde Jork mit dem LROP 2017

Das Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Jork (2015) grenzt einen Zentralen Versorgungsbe‐ reich ab und definiert zwei Nahversorgungsstandorte, die eine wesentliche Bedeutung für die Wohnortnahe Versorgung besitzen. Außerdem wird eine Sortimentsliste mit nahversorgungsre‐ levanten, zentren‐ und nicht zentrenrelevanten Sortimenten abgeleitet.

Die Mikrostandortanalyse hat ergeben, dass der Zentrale Versorgungsbereich nach wie vor die wesentliche Versorgungsfunktion für die Gemeinde Jork übernimmt, auch bezüglich der Einzel‐ handelssteuerung in der Ortsmitte sind keine Differenzen zum neuen LROP erkennbar. Die Ab‐ grenzung ist parzellenscharf erfolgt und mit Ausnahme des Penny‐Marktes sind keine größeren Veränderungen im Bestand eingetreten. Nach der Schließung des kleinflächigen Anbieters M&C Feinkost im Westen der Ortsmitte sollte die westliche Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbe‐ reiches im Zuge einer Fortschreibung allerdings untersucht werden, möglicherweise fällt diese inzwischen etwas kompakter aus.

Hinsichtlich der Nahversorgungsstandorte außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs sind die neue Ausnahmeregelung des Integrationsgebotes sowie die generelle Ausnahme von den Rege‐ lungen der Landes‐Raumordnung, die von der Raumbedeutsamkeit eines Vorhabens abzuleiten ist, noch nicht enthalten. Um die Einzelhandelsentwicklungen außerhalb des zentralen Versor‐ gungsbereiches zu steuern, empfiehlt sich daher eine Fortschreibung des Einzelhandelskonzep‐ tes.

Insofern ist die Erweiterung des Rewe‐Supermarktes in der Jorker Ortsmitte auf 1.913 m² VK mit den Zielen des Einzelhandelskonzeptes vereinbar, da durch die Einzelfallprüfung die raumordne‐ rische Verträglichkeit belegt werden konnte und der zentrale Versorgungsbereich durch das Vor‐ haben gestärkt wird.

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V. Zusammenfassung

Zusammenfassende Bewertung der Vorhaben Grundlagen Vorhaben . Standort im zentralen Versorgungsbereich Ortsmitte . Erweiterung des Rewe‐Lebensmittelmarktes von ca. 1.533 m² auf ca. 1.913 m² VK Rechtsrahmen . Auswirkungsanalyse nach § 11 Abs. 3 BauNVO Mikrostandort Bre‐ . Zentraler Versorgungsbereich mit Versorgungsfunktion für das Grund‐ mer Landstraße zentrum Jork Einzugsgebiet und . Einzugsgebiet erstreckt sich auf Kernort Jork (Zone I) sowie die weiter Kaufkraftpotenzial entfernten Ortsteile (Zone II) . Kaufkraft im periodischen Bedarf im Einzugsgebiet: ca. 19,4 Mio. € in Zone I und ca. 21,2 Mio. € in Zone II Umsatzerwartung . ca. 8,5 Mio. €, davon ca. 8,3 Mio. € im periodischen Bedarf Umsatzumvertei‐ lungseffekte in % Rewe‐Supermarkt in Mio. € (ca.‐Werte)

Kaufkraftbindung der bestehenden 6,8 Filiale . Umverteilung ggü. Anbietern im zentralen Versor‐ 0,2 – 0,3 gungsbereich Ortsmitte Jork . Umverteilung ggü. Anbietern an sonstigen Standor‐ 0,8 – 0,9 ten in Zone I des Einzugsgebietes . Umverteilung ggü. Anbietern an sonstigen Standor‐ < 0,1 ten in Zone II des Einzugsgebietes . Umverteilung ggü. Anbietern im zentralen Versor‐ 0,1 – 0,2 gungsbereich Steinkirchen . Umverteilung ggü sonstigen Standorten in der SG < 0,1 Lühe . Umverteilung ggü. Anbietern im Nahversorgungs‐ 0,1 – 0,2 zentrum Neuenfelde Umsatz periodischer Bedarf 8,3

Konzentrationsgebot Das Konzentrationsgebot wird erfüllt. Der Standort liegt innerhalb des zentralen Siedlungsgebietes eines zentralen Ortes. Integrationsgebot Das Integrationsgebot wird erfüllt. Der Standort liegt innerhalb des zent‐ ralen Versorgungsbereiches von Jork. Ein Anschluss an den ÖPNV ist gege‐ ben. Kongruenzgebot Das Kongruenzgebot ist erfüllt. Etwa 84 % des Umsatzes stammt aus der Gemeinde Jork Beeinträchtigungs‐ Das Beeinträchtigungsverbot wird eingehalten. Durch die geringen Um‐ verbot satzrückgänge wird die Funktionsfähigkeit der zentralen Versorgungsberei‐ che in Jork und im Umland nicht beeinträchtigt. Negative Auswirkungen auf die Nahversorgung sind nicht zu erwarten. GMA‐Zusammenstellung 03 / 2019

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Verzeichnisse Seite

Fotoverzeichnis Foto 1: Rewe Supermarkt 7 Foto 2: Altländer Markt 7 Foto 3: kleinteiliger Einzelhandel 7 Foto 4: ehemaliger Penny‐Markt 7

Kartenverzeichnis Karte 1: Mikrostandort Ortsmitte Jork 8 Karte 2: Wesentliche Wettbewerber im Untersuchungsraum 11 Karte 3: Voraussichtliches Einzugsgebiet des Rewe Supermarktes in Jork 15

Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Strukturprägende Wettbewerber im periodischen Bedarf in Jork 9 Tabelle 2: Umsatzprognose für den erweiterten Supermarkt im periodischen Bedarf 14 Tabelle 3: Prognose der Umsatzumverteilungen durch das Vorhaben in Mio. € 17

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VI. Anhang: Definition der Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel

Im Einzelhandel werden verschiedene Betriebstypen unterschieden. Die Ausdifferenzierung ist für den Lebensmitteleinzelhandel verfeinert worden, wobei als Kriterien für die Differenzierung nach Betriebstypen neben der Verkaufsfläche v. a. die Sortimentsstruktur und der Anteil an sog. Nonfood‐Waren herangezogen werden. Zur Einordnung und Charakteristik der in Deutschland vorhandenen Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels werden die Betriebsformen nachfol‐ gend kurz definiert:6

Supermarkt: Ein Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen 400 und 2.500 m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood‐I‐Artikel7 führt und ei‐ nen geringen Verkaufsflächenanteil an Nonfood II aufweist.

Großer Supermarkt: Ein großer Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen 2.500 und 5.000 m², das ein Lebensmittelvollsortiment sowie Nonfood‐I‐ und Non‐ food‐II‐Artikel8 führt.

SB‐Warenhaus: Ein SB‐Warenhaus ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche von mindes‐ tens 5.000 m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood‐I‐Artikel sowie ein um‐ fangreiches Nonfood‐II‐Angebot führt.

Discounter: Ein Lebensmitteldiscounter ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer üblichen Verkaufs‐ fläche unter 1.000 m², das ausschließlich in Selbstbedienung ein begrenztes, auf um‐ schlagstarke Artikel konzentriertes Lebensmittelangebot und Nonfood‐I‐Sortimente sowie ein regelmäßig wechselndes Aktionsangebot mit Schwerpunkt Nonfood II führt.

LEH‐Fachgeschäft: Ein LEH‐Fachgeschäft ist ein Einzelhandelsgeschäft, das auf eine Warengruppe spezia‐ lisiert ist und ein tiefes Sortiment führt. Dazu zählen u. a. Spezialitäten‐Fachgeschäf‐ te, Getränkeabholmärkte, Obst‐ und Gemüse‐, Süßwarenläden sowie handwerklich orientierte Einzelhandelsgeschäfte wie Feinkostgeschäfte, Bäckereien und Fleische‐ reien.

Convenience Store: Ein Convenience Store ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche unter 400 m², das ein begrenztes Sortiment aus den Warenbereichen Tabakwaren, Süßwaren, Getränke, Presseartikel sowie frische Snacks und Fertiggerichte bietet. Ein Conve‐ nience Store zeichnet sich durch seine bequeme Erreichbarkeit und übliche Sonntags‐ öffnung aus. Zu den Convenience Stores gehören Kioske und Tankstellenshops.

6 Quelle: EHI handelsdaten aktuell 2018, Seite 381. 7 Drogerieartikel, Wasch‐, Putz‐ und Reinigungsmittel sowie Tiernahrung. 8 Ge‐ und Verbrauchsgüter des kurz‐, mittel‐ und langfristigen Bedarfs wie Textilien, Schuhe, Gartenbedarf, Unterhaltungselektronik, Elektrogroßgeräte, Bücher und Presseartikel usw.

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Kleines Lebensmittelgeschäft: Ein kleines Lebensmittelgeschäft ist ein Einzelhandelsgeschäft mit weniger als 400 m² Verkaufsfläche, das ein begrenztes Lebensmittel‐ und Nonfood‐I‐Sortiment führt.

Cash & Carry: Ein Cash & Carry‐Betrieb ist ein Großhandelsbetrieb, der Einzelhändlern und gewerb‐ lichen Kunden ein breites Sortiment an Nahrungs‐ / Genussmitteln und Gebrauchsar‐ tikeln anbietet. Der Begriff Cash & Carry weist darauf hin, dass der Kunde die Ware sofort bezahlt und abtransportiert.