Teil C
Markt Burghaslach (Landkreis Neustadt an der Aisch / Bad Windsheim)
Einbeziehungssatzung Ortsabrundung „Freihaslach Ost“, OT Freihaslach
Begründung
Aufgestellt: ARZ INGENIEURE GmbH & Co. KG Kühlenbergstraße 56 97078 Würzburg
Würzburg, den 09. September 2019 ...... (Unterschrift)
in Zusammenarbeit mit: Thomas Struchholz Eremitenmühlstraße 9 97209 Veitshöchheim
Markt Burghaslach Einbeziehungssatzung „Freihaslach Ost“, OT Freihaslach Seite 2
Inhaltsverzeichnis:
1. Räumlicher Geltungsbereich 3 2. Ziele und Zwecke der Planung 5 3. Planungsrechtliche Voraussetzungen 6 3.1 Landesplanerische Ziele 7 3.2 Landschaftsplan 7 3.3 Einbeziehungssatzung 8 4. Natur und Landschaft 9 5. Fremdleitungen 10 6. Erschließung 10 6.1 Erschließungsstraße 10 6.2 Abwasser 10 6.3 Wasserversorgung 11 6.4 Gasversorgung 11 6.5 Stromversorgung und Straßenbeleuchtung 11 6.6 Abfall 11 7. Geplante bauliche Nutzung 12 7.1 Art, § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB 12 7.2 Maß, § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 2 (1,2) und 4 BauNVO 12 7.3 Vollgeschosse, § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 2 (3) BauNVO 12 8. Bebauung, § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. Art. 91 BayBO 13 8.1 Höheneinstellung 13 8.2 Dachform und Dachneigung der Hauptgebäude 13 8.3 Unzulässige Anlagen 13 9. Größe des Baugebietes 14 10. Bodenordnende Maßnahmen 14 11. Emissionen / Immissionen 15 11.1 Immissionen 15 11.2 Emissionen 15 12. Grünordnerische Festsetzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 und 25a BauGB) 16
Markt Burghaslach Einbeziehungssatzung „Freihaslach Ost“, OT Freihaslach Seite 3
1. Räumlicher Geltungsbereich
Für die Ortsabrundung “Freihaslach Ost“, Markt Burghaslach, OT Freihaslach wird eine Einbeziehungssatzung erlassen, um in der Ortslage Freihaslach im Bereich des bestehenden Anwesen eines Ortansässigen Bauland für dessen zwischenzeitlich erwachsenen Sohn zu schaffen.
Grundlage der Einbeziehungssatzung ist § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB. Die Erschließung der hier vorgesehenen Bebauung ist gesichert, eine Beeinträchtigung gemeindlicher bzw. nachbarschaftlicher Belange ist nicht gegeben, da die Flächen in einer Hand sind. Die Einbeziehungssatzung gliedert sich in die bestehende Bebauung des Ortsbereichs von Freihaslach ein und ist mit den Grundsätzen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar.
In der beiliegenden Begründung zur Grünordnung wurden alle wesentlichen Schutzgüter untersucht und bewertet. Eine maßgebende Beeinträchtigung dieser Güter liegt nicht vor.
Nachdem der Eigentümer diesen Bauplatz für eines seiner Kinder erschließen will, dient die Ortsabrundung der geordneten Bebauung in diesem Bereich und passt sich an die weitere Bebauung im Gemeindegebiet an.
Ortsabrundung „Freihaslach Ost“
Der gültige Flächennutzungsplan von Burghaslach weist an diesem Standort Flächen für die Landwirtschaft aus. Markt Burghaslach Einbeziehungssatzung „Freihaslach Ost“, OT Freihaslach Seite 4
Der Markt Burghaslach hat in seiner Sitzung am 09.09.2019 die Auf- stellung einer Einbeziehungssatzung für die Ortsabrundung “Freihaslach Ost“ im OT Freihaslach gefasst.
Die Einbeziehungssatzung deckt sich nicht mit dem gültigen Flächennutzungsplan, so dass der Markt Burghaslach, bei der nächsten Änderung des Flächennutzungsplanes die Nutzung infolge der Einbeziehungssatzung anpassen wird.
Der zur Behörden- und Bürgerbeteiligung aufgestellte Plan für die Einbeziehungssatzung „Freihalslach Ost“ im OT Freihaslach umfasst eine Fläche von ca. 1.068 m² (Geltungsbereich).
Die Festsetzungen für das Gebiet sind, da hier ausschließlich Wohnraum geschaffen werden soll, angepasst an die angrenzende Bebauung.
Der Geltungsbereich der vorgesehenen Ortsabrundung liegt am östlichen Ortsrand von Freihaslach.
Das Plangebiet grenzt im Westen an das landwirtschaftliche Anwesen des Grundstückseigentümers, im Norden an die Staatsstraße 2256 sowie ein Wohnbaugebiet. Im Süden grenzt das Landschafts- schutzgebiet innerhalb des Naturparks Steigerwald (ehemalige Schutzzone) an das Projektareal. Im Osten schließen sich landwirtschaftliche Flächen an.
Der Geltungsbereich umfasst eine Teilfläche der Fl. Nr. 297 der Gemarkung Freihaslach.
Der Geltungsbereich des Geländes befindet sich in Privatbesitz.
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2. Ziele und Zwecke der Planung
Der Markt Burghaslach ist, bedingt durch seine Lage in attraktiver Entfernung zu den Ballungsräumen Fürth und Erlangen, ein beliebter Wohnstandort. Dies gilt insbesondere für den Hauptort Burghaslach, weniger jedoch für die Ortsteile. Die charakteristischen Merkmale der Marktgemeinde sind die Landwirtschaft, der Wald und - bedingt durch die Lage im Steigerwald - in reduziertem Umfang der Fremdenverkehr.
Für die Ortslage Freihaslach sind keine nennenswerten Zuzüge in den nächsten Jahren zu erwarten. Ziel ist es vielmehr, ein Abwandern von Einwohnern zu vermeiden und insbesondere junge Familien im Ort zu halten.
Die Ausweisung des in der Ortsabrundung vorgesehenen Baulandes soll einem Kind des ortsansässigen Grundstückseigentümers die Möglichkeit geben mit seiner Familien im Ort zu verbleiben.
Die Ausweisung des Bauplatzes verhindert somit die Abwanderung junger Familienmitglieder und dient somit auch dem Erhalt des Dorflebens durch die Ansiedlung einer Familie.
Markt Burghaslach Einbeziehungssatzung „Freihaslach Ost“, OT Freihaslach Seite 6
3. Planungsrechtliche Voraussetzungen
Planungsgrundlage ist der am 16. Januar 1995 genehmigte Flächennutzungsplan des Marktes Burghaslach. In diesem Flächennutzungsplan ist die hier vorgesehene Fläche für die Orts- abrundung „Freihaslach Ost“, OT Freihaslach als Flächen für die Landwirtschaft vorgesehen.
Da Nachfragen zu Baugrundstücken in regelmäßigen Abständen auch für den OT Freihaslach bestehen und dem Eigentümer neben den zur Bebauung beantragten Grundstücken auch die angrenzende Wohnfläche innerhalb der Bebauung gehört, entschloss sich der Mark Burghaslach, die im östlichen Bereich von Freihaslach fehlende Ortsabrundung vorzunehmen und hier einen Bauplatz für die Kinder des Grundstücksbesitzers zu schaffen und die gemeindliche Funktion als Wohnstandort zu stärken.
Die Einbeziehungssatzung (Ortsabrundung) deckt sich nicht mit dem gültigen Flächennutzungsplan. In einem separaten Verfahren wird der Markt Burghaslach zu einem späteren Zeitpunkt den FNP anpassen.
Die Öffentlichkeit wurde gemäß § 3 Abs. 1 Bau GB durch Offenlegung der Planung der Einbeziehungssatzung „Freihaslach Ost“ in der Fassung vom 09.09.2019 frühzeitig unterrichtet. Die Offenlegung fand im Zeitraum vom 09.12.2019 bis zum 17.01.2020 statt.
Parallel zum vorgenannten Verfahren wurden die Träger öffentlicher Belange im Rahmen der Anhörung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB beteiligt und aufgefordert sich zum erforderlichen Umfang und Detailierungsgrad der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB zu äußern.
Eine Liste der beteiligten Träger öffentlicher Belange ist als Anlage 1 der Erläuterung beigefügt.
Die Öffentlichkeit wurde gemäß § 3 Abs. 2 Bau GB durch Offenlegung der Planung der Einbeziehungssatzung „Freihaslach Ost“ in der Fassung vom XX.XX.2020 unterrichtet. Die Offenlegung fand im Zeitraum vom XX.XX.2020 bis zum XX.XX.2020 statt.
Parallel zum vorgenannten Verfahren werden die Träger öffentlicher Belange im Rahmen der Anhörung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB gehört. Markt Burghaslach Einbeziehungssatzung „Freihaslach Ost“, OT Freihaslach Seite 7
Eine Liste der beteiligten Träger öffentlicher Belange ist als Anlage 1 der Erläuterung beigefügt.
3.1 Landesplanerische Ziele
Im Landesentwicklungsprogramm Bayern (2018) zählt der Markt Burghaslach zu einer Kreisregion mit besonderem Handlungsbedarf. Im Regionalplan Westmittelfranken wird das Gemeindegebiet Burghaslach als „Kleinzentrum zur Versorgung der Bevölkerung“ beschrieben. In beiden Programmen steht die Stärkung der Eigenständigkeit und der bestehenden Struktur im Vordergrund.
Burghaslach erreicht jedoch die für ein Kleinzentrum erforderliche Einwohnerzahl nicht, obwohl entsprechende Einrichtungen vorhanden sind. Um den Erhalt dieser Einrichtungen gewährleisten zu können, sind u.a. geeignet Maßnahmen zu ergreifen, um eine Abwanderung von Bewohnern zu vermeiden.
Mit der Ortsabrundung „Freihaslach Ost“ soll dem in Freihaslach ortsansässigen Eigentümer des Grundstücks die Möglichkeit gegeben werden Wohnraum für ein Kinder und dessen Familien zu schaffen.
Somit entspricht die Ortsabrundung den Zielen des Regionalplanes für den Markt Burghaslach.
3.2 Landschaftsplan
Für den Markt Burghaslach wurde bisher kein Landschaftsplan aufgestellt.
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3.3 Einbeziehungssatzung
Angrenzend an die bestehende Bebauung im OT Freihaslach soll durch die Ortsabrundung ein Bauplatz geschaffen werden, den der Eigentümer für seine Familie erschließen will.
Durch die Ortsabrundung steht 1 Grundstück mit ca. 1.068 m² Grund- stücksfläche, inkl. private Erschließungsstraße zur Verfügung.
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4. Natur und Landschaft
Das Bundesnaturschutzgesetz sieht für die Bauleitplanung und für Verfahren zu Innenbereichssatzungen nach § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB die Anwendung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung vor, wenn auf Grund dieser Verfahren nachfolgend Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten sind.
In welcher Weise die Eingriffsregelung in der Bauleitplanung anzuwenden ist, beurteilt sich nach den Vorschriften des BauGB. Nach § 1a Abs. 2 Nr. 2 BauGB ist die Eingriffsregelung mit ihren Elementen „Vermeidung“ und „Ausgleich“ im Bauleitplanverfahren in der Abwägung nach § 1 Abs. 6 BauGB zu berücksichti- gen.
Begleitend zu der vorliegenden Begründung wurde vom Planungsbüro für Landschaftsarchitektur Thomas Struchholz, Veitshöchheim der Grünordnungsplan mit Begründung einschließlich artenschutzrechtlicher Abschätzung und Umweltbericht erstellt.
Der Grünordnungsplan ist im Planteil und in den textlichen Festsetzungen integriert worden, die Begründung mit der integrierten artenschutzrechtlichen Abschätzung und dem Umweltbericht ist ein eigenständiges Dokumente des Bebauungsplanes.
Nähere Informationen zum Thema Natur und Landschaft, insbesondere die Punkte - Lage und Charakteristik des Plangebietes - Bestandserfassung - Grünordnung - Artenschutz sind diesem Dokument zu entnehmen.
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5. Fremdleitungen
Im Rahmen einer Voranfrage bei den in der Region bedeutsamen Versorgern wurde festgestellt, dass innerhalb des Geltungsbereiches folgende Versorgungsleitungen liegen:
- Markt Burghaslach: Abwasserkanal
6. Erschließung
Alle relevanten Erschließungsmaßnahmen sind durch die angrenzende Bebauung bereits vorhanden. Eine Erschließungsplanung ist nicht erforderlich.
Auf die Notwendigkeit zum Schutz vor Schichtenwasser bzw. aufsteigender Feuchtigkeit infolge des HQ 100 Abflusses der Freihaslacher Baches wird hingewiesen.
6.1 Erschließungsstraße
Die Erschließung erfolgt über die bestehende Staatsstraße ST 2256. Die Anbindung an die Staatsstraße erfolgt hierbei innerhalb der Ortsdurchfahrt.
Aufgrund der Topografie im Geltungsbereich wird eine private Erschließungsstraße parallel zur ST 2256 erforderlich, da die Staatsstraße im Bereich des Grundstückes im Anschnitt geführt wird und somit etwas höher liegt, als das geplante Baugrundstück.
6.2 Abwasser
Der Bauplatz wird im Trennsystem entwässert. Der erforderliche Hausanschluss für das Schmutzwasser an die Ortskanalisation wird durch den Eigentümer auf seinem Grund hergestellt und an den in unmittelbarer Nähe anstehenden Kanal angeschlossen. Eine Überlastung des Abwassersystems des OT Freihaslach ist durch den Anschluss des Bauplatzes nicht zu erwarten.
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Das anfallende Oberflächenwasser kann in Abstimmung mit den zuständigen Genehmigungsbehörden großflächig versickert werden oder dem angrenzenden Vorfluter zugeleitet werden. Bei Bedarf sind hierfür entsprechende wasserrechtliche Genehmigungen zu beantragen.
6.3 Wasserversorgung
Der Anschluss für Trink- und Brauchwasser erfolgt über den Wasserbeschaffungsverband Freihaslach. Der Versorgungsdruck ist ausreichend, die Löschwasserversorgung entspricht den örtlichen Gegebenheiten.
6.4 Gasversorgung
Eine erdverlegte Gasversorgung ist nicht vorgesehen. Bei der Verwendung von Gastanks sind sichtbare oberirdische Tanks nicht zugelassen.
6.5 Stromversorgung und Straßenbeleuchtung
Die Stromversorgung erfolgt über die bestehende Stromversorgung im Bereich der bestehenden Bebauung. Die Straßenbeleuchtung ist in Abstimmung mit der Marktgemeinde und dem örtlichen Versorgungsunternehmen bedarfsgerecht zu ergänzen.
6.6 Abfall
Die Entsorgung der entstehenden Haus- und Sonderabfälle wird durch die Satzung des Landkreises Neustadt a. d. Aisch / Bad Windsheim geregelt. Die Entsorgung übernimmt die Kommunale Abfallwirtschaft Neustadt a. d. Aisch. Markt Burghaslach Einbeziehungssatzung „Freihaslach Ost“, OT Freihaslach Seite 12
7. Geplante bauliche Nutzung
Das Plangebiet liegt im Randbereich des OT Freihaslach und wird derzeit landwirtschaftlich genutzt.
Die mit der Versiegelung der Flächen einhergehenden Einflüsse auf Natur und Umwelt sollen durch die Ausweisung einer privaten Grünflächen, Verwendung geeigneter ökologischer Elemente sowie die Beschränkung des Umfanges der versiegelten Fläche durch die Vorgabe einer mäßigen Grundflächenzahl so gering wie möglich gehalten werden.
7.1 Art, § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
Der räumliche Geltungsbereich des Plangebietes umfasst eine Fläche von ca. 1.068 m².
7.2 Maß, § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 2 (1,2) und 4 BauNVO
Die Grundflächenzahl ist im Plangebiet nach § 17 BauNVO auf 0,30 begrenzt worden, da die im ländlichen Raum üblichen großen Grundstücke nicht mit einer zu massiven Bebauung in Erscheinung treten sollen.
Zugelassen ist eine offene Bebauung.
7.3 Vollgeschosse, § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 2 (3) BauNVO
Zugelassen sind zwei Vollgeschosse.
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8. Bebauung, § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. Art. 91 BayBO
Die Einschränkungen infolge des Bebauungsplanes wurden auf ein Minimum reduziert.
8.1 Höheneinstellung
Die Höheneinstellung der Bebauung wird durch die Definition der maximalen Wand- und Firsthöhe geregelt.
- Wandhöhe max. 7,0 m über Bezugspunkt - zulässige Firsthöhe max. 9,0 m über Bezugspunkt
Erläuterung: - Wandhöhe: Die Wandhöhe ist der äußere Schnittpunkt Wand/Dachhaut - Bezugspunkt: Der Bezugspunkt für die Wandhöhe ist Oberkante Bestandsgelände. Er ist vor der Mittelachse des betreffenden Gebäudes anzusetzen.
Auf der Planzeichnung finden sich Detailskizzen zur Erläuterung der Begriffe: „Bezugspunkt“ und „Wandhöhe“.
8.2 Dachform und Dachneigung der Hauptgebäude
Es wurden keine Festsetzungen zur Dachausbildung vorgenommen, weder hinsichtlich der Dachneigung noch der Gestaltung.
8.3 Unzulässige Anlagen
Blechgaragen, provisorische Gebäude, fliegende Gebäude, Baracken, grelle oder glänzende Farben oder Materialien sind unzulässig.
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9. Größe des Baugebietes
Unter Zugrundelegung der im der Einbeziehungssatzung vorgeschlagenen Grundstückseinteilung ergeben sich folgende statistische Daten für das Gesamtgebiet:
Bruttobaufläche: = Gesamtfläche des Geltungsbereiches ca. 1.068 m² = 100,0 % ./. private Verkehrsfläche ca. 68 m² = 6,4 % Bebaubare Nettobaufläche ca. 1.000 m² = 93,6 %
10. Bodenordnende Maßnahmen
Die Fläche befindet sich im Besitz der Familie des zukünftigen Bauherrn.
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11. Emissionen / Immissionen
11.1 Immissionen
Immission auf das geplante Baugrundstück entstehen durch die bestehende Staatsstraße St 2256 sowie die angrenzenden landwirtschaftlichen Betriebe.
Dem zukünftigen Grundstückseigentümer sind die bestehenden Immissionen bekannt.
Auf Basis der erwarteten Schallimmissionen sind im Plangebiet keine erhöhten Anforderungen an die Schalldämmung der Außenbauteile zu stellen. Da während der Nacht jedoch Immissionen über 45 dB(A) nicht ausgeschlossen sind, wird der Einbau von schallgedämmten Lüftungseinrichtungen für Schlaf- und Kinderzimmer empfohlen.
Auf die Festsetzung von flächenbezogenen Schallleistungspegeln wird verzichtet. Die schalltechnische Verträglichkeit geplanter Bauvorhaben ist durch den Bauherrn im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens bzw. im Genehmigungsfreistellungsverfahren nachzuweisen.
11.2 Emissionen
Von benachbarten landwirtschaftlichen Anwesen können Lärm, Staub und Geruchsemissionen auch in Ausnahmen zu unüblichen Zeiten auftreten. Diese sind ortsüblich und hinzunehmen.
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12. Grünordnerische Festsetzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 und 25a BauGB)
Die umweltrelevanten Maßnahmen infolge der Ortsabrundung „Freihaslach Ost“, OT Freihaslach sind in einem gesonderten Dokument „Grünordnung / Unterlagen zur spez. Artenschutzrechtlichen Prüfung“ enthalten und Bestandteil des Verfahrens.
Aufgestellt: Vorhabensträger:
Arz Ingenieure GmbH & Co. KG Markt Burghaslach Kühlenbergstraße 56 Kirchplatz 12 97078 Würzburg 96152 Burghaslach