CATALINAS 1929-2029 DE LA ISLA A LA INTEGRACIÓN Catalinas 1929-2029, de la isla a la integración 1 CATALINAS: UNA OPORTUNIDAD CENTENARIA Le Corbusier divisó, a bordo de un barco que lo A lo largo del tiempo, la ciudad continuó traía de Montevideo, las luces de Buenos Aires a las desarrollándose alrededor de esta área, poniéndola que les cantaría Gardel brillando sobre un horizonte en el vértice de un conjunto de fuerzas únicas a definido por el encuentro de la pampa y el río. Y nivel regional y metropolitano: transporte, cultura, entonces imaginó un futuro distinto para la que él esparcimiento, administración, comercio. Catalinas había llamado “la ciudad sin esperanza”. profundizó su centralidad y hoy decimos que es el centro del centro. Rascacielos luminosos que, apoyados en el agua, hacían de bienvenida a los viajeros. Una cité des Pero así como se construía su centralidad, affairs que representaba la intersección entre decisiones de transporte y de funcionalidad el nuevo continente -representado aquí en una hicieron que este lugar se aislara, tanto que algunos Argentina pujante y desarrollada- y la Europa la llaman “La Isla de Catalinas”. Nada más lejano a ancestral. las primeras intenciones con que fuera concebida. Es notable que el Río de la Plata jugara un rol tan Hoy se generan condiciones únicas de desarrollo importante en esta representación. Buenos Aires que pueden permitir romper este cerco, integrar es una ciudad donde el río, aunque omnipresente, Catalinas, reconocer su posición central en la se ha tornado invisible. Y donde hace mucho que el urbe y transformarla en un lugar más vibrante tejido urbano no llega hasta la costa. y representativo. Cuando se cumplan 100 años del dibujo de Le Corbusier, sabremos cuál fue el Con el impulso de la segunda posguerra y la visión resultado de este esfuerzo centenario. del pujante “granero del mundo”, las torres de Catalinas han sido desde 1958 objeto de diversos En este estudio identificamos la historia, el presente planes reguladores, todos orientados a crear el y la oportunidad que se nos presenta como distrito central de oficinas de Buenos Aires. La cité ciudad. Esperamos que sea de utilidad para todos des affairs imaginada por Le Corbusier en 1929 fue los involucrados que hacen de Buenos Aires una la inspiración de base para esos planes. ciudad mejor. por Herman Faigenbaum Managing Director, Cushman & Wakefield Southern Cone 2 UN NUEVO HORIZONTE Desde el surgimiento de Catalinas, Estado (AABE) dará lugar a una ese crecimiento en la fisonomía y los edificios espejados que poblaron expansión sin precedentes: en la en el movimiento de la zona? ¿Qué sus manzanas se convirtieron próxima década, la incorporación oportunidades de negocio y mejoras en el submercado inmobiliario de más de 300.000 m2 de superficie traerá? corporativo más exclusivo de edificable duplicará la superficie Buenos Aires. Hoy, cuenta con actual y con ella la cantidad de Junto con Oficina Urbana 237.800 m² de oficinas, pero la puestos de trabajo. elaboramos un informe que repasa reciente subasta de terrenos la historia, analiza el presente y por parte de la Agencia de Ante tal transformación, nos anticipa el futuro de un submercado Administración de Bienes del preguntamos, ¿qué impacto tendrá con potencial ilimitado. Catalinas 1929-2029, de la isla a la integración 3 CATALINAS, EL INICIO Una isla de edificios Hitos y planes reguladores En coordinación con la Municipalidad de Buenos Aires, Jorge Ferrari Hardoy y Juan Desde 1929, Catalinas estuvo en la mira de Kurchan desarrollaron un plan regulador arquitectos y urbanistas. A lo largo de la historia, para la Ciudad de Buenos Aires, para el que se presentaron proyectos y planes reguladores contaron con la ayuda de la arquitecta Ítala que incluían el diseño de la zona. Fulvia Villa en la tarea de documentación. Las propuestas de loteo y construcción La ciudad de negocios ideada por Le reflejaron dos ideas contrapuestas: crear un Corbusier y la planificada por estos arqui- distrito aislado o integrarlo al resto de la ciudad. tectos sobre una plataforma en el medio del LA ISLA DE CATALINAS, río comparten un rasgo característico: el IDEADA POR LE concepto de isla. CORBUSIER.4 1929 1943 1956 La ciudad de los negocios Un plan para Catalinas Durante un viaje por el Río de la Plata, Le Corbusier, uno Desde la Dirección de Urbanismo, el El área que actualmente va desde el Entre los objetivos del plan estaba la de los padres de la arquitectura moderna, dibujó lo que arquitecto Francisco García Vázquez hotel Sheraton hasta el edificio Alas, refuncionalización de toda esa zona, denominaba “la cité des affaires” o “la ciudad de los ne- condujo la elaboración de un nuevo en ese momento estaba ocupada por mediante la construcción de dos gocios”, una Buenos Aires a la que también había descrito plan regulador para la ciudad que, esta galpones de The Catalinas Warehouse grandes torres y de una serie de cons- como “la ciudad sin esperanza”, por su caos y su desorden. vez, incluyó propuestas específicas and Mole Company Ltd., una empresa trucciones más bajas, hacia la avenida En la ilustración, que se volvió emblemática, planteó una para Catalinas. que acopiaba y distribuía productos Córdoba, destinadas a usos culturales y imagen despojada, de cinco edificios en los que, pensaba, que venían del puerto con destino a la a actividades recreativas. debía concentrarse la actividad económica. terminal de Retiro. CONJUNTO CATALINAS NORTE SEGÚN EL PLAN REGULADOR DE 1956.1 VISTA DE BUENOS AIRES DESDE EL RÍO, ILUSTRADA POR LE CORBUSIER EN 1929.1 4 PERSPECTIVA GENERAL DE CATALINAS DIBUJADA POR EL ARQ. ALBERTO PETRINA EN 1975.1 1962 Un proyecto de integración Sobre la base de ese plan regulador, En el marco de la ejecución de este se encargó a los arquitectos Odilia último plan, las tierras de la zona Suárez, Clorindo Testa y Eduardo se expropiaron, se regularizaron y Sarrailh la realización de un plan se dividieron en lotes, de los cuales más detallado para Catalinas, para se vendieron nueve. Pero estas el que propusieron la instalación de acciones, lejos de contemplar la in- varias torres sobre un basamento tegración de la zona, contribuyeron que las unía. a reforzar el concepto de isla: por un lado, el loteo de 1967 no supuso Tanto en los planes de García la construcción de ninguna estruc- Vázquez (en el que ya se preveía tura que uniera las manzanas, ni LOTEO DE 1967, CORRESPONDIENTE MAQUETA DE LA una autopista ribereña paralela de la autopista paralela al río; por CON LA SITUACIÓN ACTUAL DE URBANIZACIÓN DE CATALINAS a la avenida Alem) como en el de otro lado, se dejó de lado la idea de CATALINAS.3 NORTE DE ACUERDO CON EL PLAN REGULADOR 1959/1960.3 Suárez, Testa y Sarrailh hay una los usos mixtos y se destinó el área fuerte integración de Catalinas únicamente a oficinas, en línea con con el entorno mediante puentes el concepto de separación de fun- comunicadores. ciones proveniente del urbanismo de principios de siglo. Catalinas 1929-2029, de la isla a la integración 5 LAS TRES OLAS Edificios de oficinas de Catalinas en la actualidad DE CONSTRUCCIÓN Av. Antártida Argentina San Martín '70 Primera ola '90 Segunda ola 11 9 12 3 5 En la década de los 70, las torres Carlos Pellegrini 10 En la década de los 90 la zona se 2 1 Av. E. Madero (conocida por albergar a la UIA), Conurban y 4 8 reconfiguró con la incorporación 6 7 Catalinas Norte fundaron el submercado, al que Av. L. N. Alem de los edificios Catalinas y Alem se sumaron en los ´80 el edificio de IBM y la Torre Plaza, la torre Bank Boston y el Madero. En total, durante esas dos décadas, se Laminar Plaza, que sumaron crearon 105.050 m² de oficinas. 213.110 m2. Av. Córdoba 1975 1 1978 2 1979 3 1980 4 1983 5 1996 6 UIA CARLOS PELLEGRINI TORRE CATALINAS NORTE CONURBAN IBM ARGENTINA TORRE MADERO CATALINAS PLAZA 24.000 m2 23.000 m2 15.960 m2 21.340 m2 20.750 m2 25.450 m2 2 PRIMERA OLA Total 105.050 m SEGUNDA OLA 6 El crecimiento esperado igualará al de los últimos cincuenta años y el inventario futuro será una nueva generación de edificios dotados de las últimas tecnologías, esto podría '10 Tercera ola generar un diferencial en el precio de En 2010 comenzó una nueva etapa, cuando se sumó renta pedido respecto de la oferta el edificio del BBVA y comenzaron a construirse las actual de edificios clase A. torres del Banco Macro y Catalinas - IRSA. Los dos primeros sumaron 84.400 m2 y el tercero aportará Daniela Zutovsky 2 Market Research Assistant 35.200 m más. Cushman & Wakefield Argentina 1998 7 1999 8 2001 9 2016 10 2017 11 2019 12 ALEM PLAZA LAMINAR PLAZA TORRE BANK BOSTON CATALINAS NORTE - BBVA TORRE BANCO MACRO TORRE CATALINAS - IRSA 25.450 m2 26.100 m2 31.060 m2 48.000 m2 36.400 m2 35.200 m2 2 2 2 2 + 108.060 m Total 213.110 m TERCERA OLA + 119.600 m Total 332.710 m CRECIMIENTO DEL 103% CRECIMIENTO DEL 56% Catalinas 1929-2029, de la isla a la integración 7 CATALINAS, EL PRESENTE Torre Catalinas Consultatio-BBVA Stock actual de oficinas clase A CLASE A 237.800 m2 Torre En construcción Torre Bank Torre Madero 2 Boston Catalinas-IRSA CLASE B 79.000 m CLASE A CLASE A Torre Catalinas Conurban Plaza Precio de alquiler pedido CLASE B CLASE A 35 USD/m2/mes Vacancia 5,1% Av. Córdoba Ocupantes de oficinas Alem Plaza CLASE A Laminar Plaza CLASE A IBM En cuanto a la ocupación, Argentina el submercado de Catalinas CLASE A se caracteriza por albergar UIA Carlos empresas del rubro bancos y seguros, tecnología e Pellegrini informática, estudios jurídicos, Torre CLASE A seguido por las firmas de Banco servicios empresariales y Torre Catalinas Norte servicios médicos.