Tehnoparkide Arendusprojektide Realiseerumise Analüüs Ülenurme Valla Näitel

EESTI MAAÜLIKOOL Metsandus- ja maaehitusinstituut Geomaatika osakond

Tanel Rõivas

TEHNOPARKIDE ARENDUSPROJEKTIDE REALISEERUMISE ANALÜÜS ÜLENURME VALLA NÄITEL

Magistritöö kinnisvara planeerimise erialal

Juhendaja dotsent Siim Maasikamäe

Tartu 2014

Lõputöö koostasin iseseisvalt. Kõigile töös kasutatud teiste autorite töödele ja andmeallikatele on viidatud. Kinnitan, et annan oma intellektuaalomandi varalised õigused lõputöö tulemuste suhtes üle Eesti Maaülikoolile.

...... kuupäev / nimi / allkiri /

Tunnistan lõputöö kaitsmisvalmiks. Juhendaja:

...... kuupäev / nimi / allkiri /

Eesti Maaülikool Magistritöö lühikokkuvõte Kreutzwaldi 1, Tartu 51014 Autor: Tanel Rõivas Õppekava: kinnisvara planeerimine Pealkiri: Tehnoparkide arendusprojektide realiseerumise analüüs Ülenurme valla näitel Lehekülgi: 66 Jooniseid: 9 Tabeleid: 8 Lisasid: 10 Osakond: Geomaatika Uurimisvaldkond: tööstuspargid Juhendaja(d): dotsent Siim Maasikamäe Kaitsmiskoht ja aasta: Tartu, 2014

Ülenurme vallas asuvate tehnoparkide arengustaadium on väga erinev. Nii on Ülenurme tehnopargis käimas vilgas äri- ja ehitustegevus ning teistes tehnoparkides ei ole suuremat ehitustegevust näha. Käesoleva magistritöö eesmärgiks on välja tuua ja võrrelda Ülenurme vallas asuvate tehnoparkide eripärasid ning anda soovitusi seni realiseerumata arendusprojektide edendamiseks.

Uurimustöös tuuakse välja tehnoparkide asukohast ja planeeringutest tulenevad eripärad ning koostatakse Ülenurme vallas äri- ja tootmismaa tehingute statistiline analüüs viimase kaheksa aasta kohta. Uurimusobjekti analüüsitakse empiiriliselt, kasutades kvalitatiivset mitme näidisjuhtumi meetodit.

Ainsa arendusprojektina realiseerunud Ülenurme tehnopargi suurimaks eeliseks konkurentide ees võib pidada maakasutuse sihtotstarvet, mis on 100% ärimaa. Kinnisvaratehingute analüüs näitab, et nõudlus ja defitsiit ärimaa vastu Ülenurme vallas on suur. Lisaks on tehnopark varustatud kõigi vajaminevate tehnosüsteemidega ning territooriumil puuduvad olulised maakasutuse kitsendused. Reola äripargis on taristu küll rajatud, kuid probleeme põhjustavad lennuväljast tulenevad kitsendused ja sideühenduse puudumine. Räniküla tehnopark ja Lemmatsi tööstuspargis on arendustegevus peatatud ning suures osas on taristu ehitus pooleli. Käesolevas uurimustöös antakse ülevaade tehnopargi arendust mõjutavatest aspektidest ning võiks olla kasulik kinnisvaraarendajatele arendusstrateegia väljatöötamiseks. Tööd on võimalik tulevikus edasi arendada uurimuspiirkonna laiendamise näol. Üheks võimaluseks oleks võrrelda antud töö tulemusi teiste Eesti suremate linnade eeslinnaga.

Märksõnad: tehnopark, ärikinnisvara arendus, detailplaneering, arendusstrateegia

Estonian University of Life Sciences Abstract of Master´s Thesis Kreutzwaldi 1, Tartu 51014 Author: Tanel Rõivas Specialty: real estate planning Title: Analysis of industrial park development projects implementation by example of Ülenurme municipality Pages: 66 Figures: 9 Tables: 8 Appendixes: 10 Department: geomatics Field of research: industrial parks Supervisors: associate professor Siim Maasikamäe Place and date: Tartu, 2014

In Ülenurme municipality, there is a major difference between development phases of industrial parks. Ülenurme Industrial park is filled with different buildings and communications, while in the others, there seems to be no sign about any activity at all. The purpose of this research is to point out and compare the details and differences between industrial parks and give suggestions to promote the development projects. The research will point out the differences caused by location and detailed plans and afterwards there will be made a statistical analysis about industrial land transactions in Ülenurme municipality during last 8 years. The research field will be examined by using multiple case studies methodology. The success of Ülenurme industrial park is based on land-use purpose, which is 100% commercial land. An analysis about industrial land transactions indicates that there is a huge demand and shortage of commercial land in Ülenurme municipality. Furthermore, Ülenurme industrial park is equipped with all communications and infrastructure and there are no strict restrictions on land use. In Reola business park, there are also communications and infrastructure in place, but the main problem is caused by airport restrictions and absence of communication connection is also a downside. In Räniküla industrial park and Lemmatsi manufacturing park, the development process has been aborted and infrastructure is partly missing. The research will give an overview about the aspects, which can influence industrial land development process and could be helpful for real estate developers to work out successful development strategy. The research can be advanced by expanding the research field by comparing the results with Tallinn suburban region for example.

Keywords: industrial park, industrial real estate development, detailed plan, development strategy

Sisukord

Sissejuhatus ...... 6 1. Teoreetiline taust ...... 8 1.1. Tehnoparkide ajalugu ja roll maakasutuse planeerimises ...... 8 1.2. Tehnoparkide areng Eestis ...... 13 1.3. Tehnoparkide roll piirkonna arendajana ...... 15 2. Empiiriline uurimine ...... 18 2.1 Ülenurme valla iseloomustus ...... 18 2.2 Metoodika ja materjalid ...... 20 3. Tulemused ...... 23 3.1 Tehnoparkide asukohast tulenevad eripärad ...... 23 3.2 Tehnoparkide detailplaneeringutest tulenevad erinevused ...... 30 3.3 Tehnoparkide müügihindade ja ärimaa müügitehingute analüüs Ülenurme vallas ...... 39 4. Arutelu ...... 45 Kokkuvõte ...... 51 Allikate loetelu ...... 53 Lisad ...... 56 Lisa 1. Maakasutuse konfiguratsiooni arvutustabel ...... 56 Lisa 2. Ülenurme tehnopargi I etapi planeeringujärgne maakasutus ...... 57 Lisa 3. Ülenurme tehnopargi II etapi planeeringujärgne maakasutus...... 58 Lisa 4. Ülenurme tehnopargi III etapi planeeringujärgne maakasutus ...... 59 Lisa 5. Reola äripargi planeeringujärgne maakasutus ...... 60 Lisa 5 järg ...... 61 Lisa 6. Räniküla tehnopargi I etapi planeeringujärgne maakasutus ...... 62 Lisa 7. Räniküla tehnopargi II etapi planeeringujärgne maakasutus ...... 63 Lisa 7 järg ...... 64 Lisa 8 Lemmatsi tööstuspargi planeeringujärgne maakasutus ...... 64 Lisa 9. Intervjuu küsimustik ...... 65 Lisa 10. Kinnisvaratehingute analüüs ...... 66

Sissejuhatus

Viimastel aastatel on aktuaalseks muutunud äri- ja tootmispiirkondade planeerimine suuremate linnade lähiümbrusesse. Nii on seoses majandusliku heaolu kasvuga eeslinnadesse tekkinud uusi tehnoparke. Linnaäärsed piirkonnad on atraktiivsed piirkonnad nii ettevõtjale kui ka arendajale, sest olemas on soodsad tingimused mõlema osapoole vajaduste rahuldamiseks. Eeslinna ärimaa eelisteks võib lugeda võrreldes linnaga oluliselt madalamad maa hinnad, suurte teede ja raudteede läheduse ning paljudel juhtudel on väiksemas omavalitsuses lihtsam vajalikke dokumente kooskõlastada.

Käesoleva magistritöö eesmärgiks on välja tuua ja võrrelda Ülenurme vallas asuvate tehnoparkide eripärasid ning anda soovitusi seni realiseerumata arendusprojektide edendamiseks. Lõputöö eesmärgi täitmiseks püstitati järgnevad uurimisülesanded:

 Anda ülevaade Ülenurme vallas asuvate tehnoparkide asukohast tulenevate funktsionaalsete eripärade kohta;  Analüüsida tehnoparkide detailplaneeringutest tulenevaid erinevusi ja iseärasusi;  Koguda andmeid, analüüsida ning seejärel võrrelda müügihindu ja tehinguid. Lisaks koostada ülevaade Ülenurme vallas, Tartu linnas, Tartu maakonnas ja Eestis viimase 8 aasta jooksul teostatud äri-, tootmis- ja segamaa tehingute kohta.

Uurimusülesannete täitmine on aluseks edasise arutelu koostamiseks, selleks, et teha järeldusi ja anda soovitusi järeldusi eduka tehnopargi arendusstrateegia koostamiseks ja seni realiseerumata arendusprojektide edasiseks tegevuseks.

Põhjus, miks töö autor valis võrdlemiseks just eelmainitud tehnopargid, on asjaolu, et Ülenurme Vallavalitsuse arhiivi andmetel alustati tehnoparkide arendustegevusega vaid paari aastase vahega ning arendusprojektide lähteülesanne asukoha mõistes (kõik asuvad suure põhimaantee ääres ja raudtee läheduses, kaugus Tartu kesklinnast)

ühesugune, kuid ometi on arendusprojektide tänane realiseerumine totaalselt erinev. Nii on Ülenurme tehnopargis käimas vilgas äri- ja ehitustegevus ning tehnopargi alal paiknevad mitmete äriettevõtete laod ja logistikakeskused. Reola äripargis on küll kõik vajalikud kommunikatsioonid, sealhulgas teed ja tänavavalgustus olemas, kuid ühtegi äri- või tootmisettevõtet ehitatud ei ole. Räniküla tehnopargis ja Lemmatsi tööstuspargis oleks justkui igasugune arendustegevus peatunud ning tehnoparkide alad on võsastunud, korrastamata ning puuduvad teed ja tänavavalgustus.

Uurimustöö koosneb teoreetilisest osast, empiirilisest osast ja arutelust. Teoreetiline osa keskendub tehnoparkide tekkimise ajaloole ja tavadele maakasutuse planeerimises, tehnoparkide tekkimisele ja arengule Eestis ning kirjeldatakse, kuidas võivad tehnopargid mõjutada piirkonna üldist arengut. Empiirilises osas vaadeldakse lähemalt asukohast ja planeeringualast tulenevaid funktsionaalseid seoseid ja eripärasid. Lisaks analüüsitakse hoonestamata ärimaa tehinguid Ülenurme vallas, Tartu linnas, Tartu maakonnas ja Eestis ning arutelus võetakse saadud tulemused kokku, andes hinnangu arendustegevusele ja soovitused edasiseks tegevuseks.

Teema valikul oli kindlasti oluline ka asjaolu, et antud uurimusteemat on varasemalt suhteliselt vähe uuritud. Töö autor on lugenud ja infoallikana kasutatud Ave Talli 2007. aastal koostatud magistritööd teemal „Tööstusparkide arendus Eestis“.

1. Teoreetiline taust

1.1. Tehnoparkide ajalugu ja roll maakasutuse planeerimises

Inimeste elukvaliteedi paranemisega kaasneb paratamatult nende soov luua endale pidevalt paremaid elamistingimusi. Seetõttu on inimeste käitumismallide uurimise tulemusel olnud võimalik luua erinevaid migratsiooniteooriaid, mis on aluseks maakasutuse analüüside läbiviimisel. Industriaalühiskonna kujunemise käigus hakkas levima nähtus nimega linnastumine, ehk urbaniseerumine. Linnastumise käigus hakkasid inimesed massiliselt maapiirkondadest linnadesse liikuma, eesmärgiga enda elukvaliteeti parandada linnade poolt pakutavate hüvede näol, mis olid seotud eelkõige ettevõtlusest tulenevate töökohtade näol.

Tänapäeva moderniseeritud ühiskonnas on aga tendents pigem vastupidine, mis tähendab, et inimesed ja ettevõtted otsivad ruumi puuduses ja kallites linnatingimustes võimalusi suunata enda igapäevane elutegevus linnade läheduses tekkinud arenduspiirkondadesse – seda protsessi nimetatakse valglinnastumiseks. Ettevõtluse seisukohalt võib valglinnastumisena käsitleda tendentsi, kus ettevõtted on üha enam otsimas võimalusi viia enda tootmine ja ladustamine kesklinnast eemale. Seetõttu on üha rohkem linnade äärde tekkinud tööstus- ja tootmispiirkondi, mida nimetatakse tehnoparkideks. Kuigi tehno- või tööstuspargi mõistet ei ole üheselt defineeritud, mõeldakse käesoleva töö raames tehnopargi all endisele põllu- või metsamaale arendatud kompaktset piirkonda või maa-ala, mis on varistatud kõikide vajalike tehnosüsteemidega ning mille sihtotstarbeks on äri- või tootmismaa või äri- ja tootmismaa sihtotstarvetega segamaa.

Suurem tehnoparkide levik hakkas tekkima 1950-ndatel aastatel Ameerika Ühendriikides majanduse arengu kiirendamiseks ja tööstuse struktuuride toetamiseks, kuigi esimesed tööstuspiirkonnad, mida võib pidada tehnoparkideks tekkisid Suurbritannias juba tööstusrevolutsiooni ajal 20-nda sajandi alguses. (Festel, Würmseher 2014). Esimesi tehnoparke võiks nimetada ka teadusparkideks, sest

8 tavaliselt tekkisid kompaktsed tööstusalad eelkõige suuremate ülikoolide ümbrusesse teadustegevuse toetamiseks ja väljundiks. Euroopas on eriti viimase kahekümne aasta jooksul muutunud trendiks vanade tööstuskeskuste utiliseerimine ning tööstuse ja logistikakeskuste ümberasumine tehnoparkidesse ning see trend on jätkuv (Festel, Würmseher 2014). Tööstusparkide arengu võib üldiselt jagada kolmeks etapiks:

 Teaduspõhiste tööstusparkide aeg (1950 – 1980) – Tekkisid esimesed tööstusalad, mida tänapäevases võtmes võib käsitleda tehnoparkidena. Ameerika Ühendriikides California osariigis tekkis Stanfordi ülikooli ümbrusesse teaduspark, mida tänapäeval tunneme „Silicon Valley“ nime all. Suurbritannias arenes samal ajal Camebrigde ülikooli ümbruses Camebridge teaduspark.  Kiire tehnoparkide arenemise periood (1980 – 1990) – Tehnoparke hakkas tekkima igale poole üle maailma, sealhulgas vähesel määral ka arengumaadesse. Seoses tehnoparkide arenguga tekkis suur hulk erinevaid korporatsioone ja tänapäeva mõistes suuri ettevõtteid ning seeläbi hakkas paljude suurte riikide majandus oluliselt kasvama.  Stabiilne tehnoparkide arenemise aeg (1990 – tänapäev) – Tehnoparkidel on endiselt oluline roll majandussektoris. Üha rohkem tehnoparke rajatakse ka arengumaade edendamiseks (Sanni et al. 2009).

Tööstuspargid on läbinud mitmeid erinevaid arengustaadiumeid ning tänapäeval võib rääkida neljast tehnoparkide generatsioonist. Esimesi tootmisele ja tööstusele suunatud tehnoparke, mis rajati põhiliselt 1970-ndate alguses, võib eristada teistest selle poolest, et need koosnesid põhiliselt väga lihtsa arhitektuuriga tootmishallidest ja laohoonetest, kusjuures hooned katsid tehnopargi territooriumist vaid 10-15 % (Vidova 2010).

Teise generatsiooni tehnopargid, mille levik sai alguse aastatel 1975 - 1985, koosnesid juba peamiselt äri- ja kontoripindadest, mida kasutasid peamiselt teadusasutused ning tehnoloogia- ja äriettevõtted. Sellistes tehnoparkides hõlmasid ehitised juba palju suurema osa tehnoparkide maa-alast. Lisaks iseloomustab teise põlvkonna tehnoparkide hooneid palju keerulisem arhitektuur (Vidova 2010).

Alates 1980-ndate teisest poolest hakati ehitama kolmanda generatsiooni tehnoparke. Need olid multifunktsionaalsed tööstuskeskused, kus olid nii tootmisele suunatud

9 tööstusettevõtted kui ka palju personali majutavad äriettevõtted. Üha rohkem hakkas sellistesse tehnoparkidesse tekkima ka IT-suunitlusega ettevõtteid (Vidova 2010).

Laiahaardeline kasutusotstarve iseloomustab ka neljanda generatsiooni tehnoparke, mis tekkisid 1990-ndate keskpaigast alates. Tehnoparkides asuvad ettevõtted kasutasid tipptasemel tehnoloogiat, laohooned asusid pargist väljas ja senisest palju rohkem tähelepanu hakati pöörama ka tehnopargi sisekeskkonnale. Nii tekkisid tehnoparkidesse eraldi puhke- ja rohealad, et luua inimestele meeldivamaid töötingimusi. Lisaks hakkas arenema tehnoparkide vaheline koostöö ning tekkis rahvusvaheline tehnoparkide võrgustik (Vidova 2010).

Kuna tööstusparkide üldine suunitlus on aja jooksul oluliselt muutunud, siis on võib tehnoparke jagada järgmiselt:

 Teaduspargid, mis koosnevad peamiselt laboritest ja teaduslikest uurimusasutustest. Üldjuhul seostatakse teadusparke haridus- ja teadusasutustega. Head näited on Silicon Valley Ameerika Ühendriikides ning Tsukuba teaduspark Jaapanis Tokio lähedal.  Kontoritööstuspargid, kus asuvad kontorid ja kergetööstus ja ka näiteks tarkvaraarendus. Kontoritööstuspargid koosnevad valdavalt väikeste ja keskmise suurusega ettevõtete kontoritest ja nendega seotud tootmispindadest. Tavaliselt iseloomustab selliseid tööstusparke atraktiivne keskkond klientidele ja ettevõtete töötajaile. Sellised pargid asuvad üldjuhul suurte linnade lähiümbruses.  Logistikapargid, kuhu on koondunud peamiselt ladustamine ja transiit või ka näiteks ümberpakendamine. Logistikapargid asuvad tavaliselt lennujaamade, sadamate, raudteesõlmede ja suuremate maanteede läheduses. Selliste tehnoparkide eesmärgiks on toetada transiidiveo teenuseid. Harvematel juhtudel võivad sellised pargid võtta hiiglaslikud mõõtmed, nagu näiteks Garonor’i logistikapark Pariisis. Tüüpilised logistikapargid on laohoonete kogumid sadadesse ulatuvate veoautode kogumitega, mistõttu on logistikaparkide klientideks tavaliselt veoteenuseid osutavad ettevõtted.  Kergetööstuse tööstuspargid, mille eesmärgiks on kergetööstuse teenindamine. Sellistes tehnoparkides asuvad tavaliselt keskmise suurusega

kergetööstusettevõtted või ka näiteks välisettevõtete filiaalid. Sellistel ettevõtetel on tavapäraselt 25 – 200 töötajat. Üldjoontes sarnanevad kergetööstuse tööstuspargid kõige enam kontoritööstusparkidele.  Rasketööstuse või töötleva tööstuse tööstuspargid rasketööstusettevõtete koondamiseks. Selliseid tehnoparke ehitatakse juba algstaadiumis terase valtsimise, paberitööstuse, kemikaalide töötlemise, jäätmetöötluse ja muu taolise rasketööstuse eesmärgil. Sageli paiknevad sellised tehnopargid sadamate või kanalite laadimiskohas, sest ettevõtted nõuavad oma laadimiskohta.  Tehnoparkide eriliseks liigiks võib pidada inkubaatorparke. Inkubaatorparkides asuvad peamiselt kontorihooned, mis pakuvad alles alustavatele ettevõtetele ühiseid teenuseid, nagu näiteks sekretäriteenused, konverentsiruumide rent, kontoritarvete rent ja muud taolised teenused. Enamasti on selliste parkide asukateks väikesed, kuni 10 töötajaga ettevõtted.  Kaubanduse-kergetööstuse segapargid. Sellised tehnopargid on tavaliselt eraomandis. Kaubandus-kergtööstuse segapargid asuvad suuremate teede ääres, tihti linnadest mitmekümneid kilomeetreid eemal. Eraettevõtjad müüvad maatükid maha, et rahastada enda esialgset investeeringut.  Öko-tööstuspargid on kõige uuema aja trendiks, kus on primaarseks keskkonnasäästlikkus, kus arvestatakse täielikult kõiki tööstuspargi ökoloogilisi mõjusid. Öko-tööstuspargid püüavad edendada puhaste tehnoloogiate kasutamist ja jäätmete vähendamist või ümbertöötlemist (Lauzon 2003): 11-12).

Kuna tehnopargid vajavad üldjuhul väga suurt, mitmekümnetesse hektaritesse ulatuvat tasase reljeefiga maa-ala, siis on tehnopargid arendatud põllu- ja metsamaade territooriumile, mis on sageli ka väga viljakad, pärssides nii põllumajandustegevust. Maakasutus on oluline teema, kuna maa on taastumatu ressurss ning elamu- ja ärimaa on oluliselt püsivama iseloomuga kui põllumajandus- või metsamaa. Seetõttu on tulevikus maakasutuse sihtotstarbe muutmine oluliselt keerulisem protsess juhul, kui maal on ehitisi või rajatisi (Urban Sprawl ... 2006). Samas on ka põllumaa omanike prioriteediks müüa maad elamu- või ärimaa tarbeks, sest see suurendab oluliselt nende sissetulekuid, kuna linnaäärne põllumaa on valglinnastumise tagajärjel üha rohkem hinda läinud (Urban Sprawl ... 2006). Pealegi on tootmise- ja tööstuse planeerimine kompaktselt ühele maa-alale ka maakorralduslikult vaadates mõistlik tegevus.

Ka ettevõtted eelistavad enda ettevõtte rajamist pigem komplekssesse tööstusparki, sest Toomas Haua (2011) hinnangul tuleb tehnoparki tootmis- või laohoone ehitamine ettevõttele odavam, kui hakata omal käel seni arendamata põllumaale oma tootmist rajama. Omal käel tegutsedes tabavad ettevõtjat tihtipeale üllatused, mida alguses oli ehk võimatu või väga keeruline prognoosida. Kuna tehnoparkidesse koonduvad ka äri- ja tootmisettevõtete kogumid, siis on ettevõttel seal kasulikum olla kui eraldi, sest ta on kogu aeg nähtav ja oma potentsiaalsete klientide tähelepanu all (Haud 2011).

Ettevõtete jaoks on olemas kindlad kriteeriumid, mida tasuks juba tehnopargi arengustaadiumis arvestada. Tavaliselt võtavad ettevõtted asukoha valimisel arvesse järgmisi aspekte:

 Klientide, ehk turu lähedus;  Ligipääs toorainele või tooraine tootja lähedus;  Tööjõu olemasolu;  Tehnilise taristu olemasolu, sealhulgas võimalus kasutada sideühendust;  Ehitusõiguse (kehtestatud detailplaneeringu) olemasolu;  Ühendus teiste äriettevõtetega, eriti nendega, mis puudutab spetsiaalseid teadmisi või teenuseid;  Allhankijate olemasolu;  Ligipääsetavus ühistranspordiga;  Haridusasutuste, eriti ülikoolide lähedus (Industrial Develpoment 2010).

Tööstusettevõtted pööravad olulisel määral tähelepanu sellele, millises seisukorras on ümbruskonna teed ning milline on neile ligipääs, tihti peetakse oluliseks ka raudteede, lennujaamade ja sadamate lähedust. Topograafiliselt on eelistatud tasase reljeefiga ja vähese haljastusega krundid, kus ei oleks olulisi takistusi ehitamisel. Paljud tööstusettevõtted soovivad väga suure pindalaga krunte, et rajada ühekorruselisi tootmishooneid, kus oleks võimalik ka sõidukiga (tõstukid, veoautod, traktorid) ligi pääseda. Välisinvestorite jaoks on kindlasti oluline ka riigi majanduskliima (Industrial Development 2010).

Tehnoparkide juhtimine võib olla piirkonnast tulenevalt väga erinev, kuid üldjoontes on praktikas levinud 2 võimalust:  Kohaliku omavalitsuse kontrolli all olevad tööstuspargid, kus maa ja tehnosüsteemid kuuluvad avalikule sektorile. Maatükke kas müüakse hoonestamata kujul maha või üüritakse välja ning seatakse hoonestusõigus. Sellist juhtimist kasutab omavalitsus eesmärgiga luua uusi töökohti ja seeläbi suurendada omavalitsuse maksubaasi.  Eraomandis olevad tööstuspargid, kus maa ja tehnosüsteemid kuuluvad arendajale. Kinnistud müüakse või üüritakse tootmis- või tööstusettevõtetele kas hoonestamata või hoonestatud kujul. Sellise juhtimisega tööstusparkide prioriteediks on kasumi teenimine. (Lauzon 2003: 8).

1.2. Tehnoparkide areng Eestis

Alates 1980-ndate aastate lõpust on Eesti majandustegevuses toimunud suured muudatused, mis on endaga kaasa toonud nihkeid tööhõive jaotuses tegevusalade kaupa, ettevõtete omandivormides ja ka organisatsioonides. Paljudes riikides on sellised muudatused tekitanud olulisi probleeme, nagu tööpuudus, põllumajanduslik ületootmine, olemasoleva tööstuse arengu peatumine (Rõigas 2000). Tuginedes enimarenenud Euroopa ja maailma riikide kogemustele ja oskustele võib öelda, et kohaliku tootmise ja tööstuse loomine ja kasutamine on kõige olulisem küsimus majanduse jätkusuutlikkuse osas, millest sõltub teenuste ja kaupade hinnatase, tootmise efektiivsus, rahvusvahelise kuvandi loomine ja üldises plaanis ka tehnoparkide areng. Tööstuspargid loovad võimalusi välisinvesteeringute tekkimiseks ja töötuse määra vähenemiseks, mis avaldub uute töökohtade loomises (Vidova 2010).

Kuna Nõukogude Liidu aegsete ärihoonete kasutusotstarve ei vasta enam paljudel juhtudel tänapäeva ettevõtete vajadustele, siis on juba käesoleva sajandi algusaastatest alates kasvanud erinevate büroo-, tootmis- ja laomajandusega tegelevate ettevõtete vajadus kaasaegsete büroo- ja tootmishoonete järele. Sellest tulenevalt nägid kinnisvaraarendajad suurt potentsiaali ärikinnisvara arenduses ja tehnoparke hakkas tekkima üle Eesti (Talli 2007).

Eestis on tehnopargid koondunud eelkõige Tallinna ümbrusesse Harjumaal, kuhu on arendatud suurem osa Eestis tegutsevatest äriparkidest. Ülejäänud Eesti osades on tehnopargid koondunud eelkõige Ida-Virumaale ning ka Tartu ja Pärnu linnade lähiümbrusesse. Eesti tehnopargid võivad olla väga erineva iseloomuga ning arendusstrateegiast sõltuvana on tehnopargid suunatud erinevatele sihtgruppidele. Tehno- ja äriparkide nimetused viitavad eelkõige kaubanduse- ja teenustega seotud ettevõtlusele ning tööstusparkidesse on koondunud eelkõige tootmisega seotud äriühingud (Teder 2012).

Äri- ja tootmismaa turustamine sõltub eelkõige turu, ehk antud juhul äriettevõtete olemasolust piirkonnas. Eeslinnade tehnopargid näevad tõenäoliselt potentsiaalsete klientidena eelkõige suuremates linnas baseeruvaid ettevõtteid, kes võiks enda tootmis- või laopinnad tuua linnast välja odavamasse ja tihtipeale ka logistiliselt paremasse asukohta. Paljudel juhtudel kolivad ettevõtted ka juriidiliselt linnast välja, sest tavaliselt saab väiksemas omavalitsuses kiiremini kätte igasugused ehituseks vajaminevad load (Uusen 2011).

Järjest suureneva huvi on endaga kaasa toonud tööstusparkide kerkimise suurematest linnades, eelkõige Tallinnast väljuvate magistraalide äärde pea igasse suunda. Enim nõutud on linna piirist 20. kilomeetri raadiusesse jäävad alad. Nii on näiteks Tallinn- Tartu-Võru-Luhamaa põhimaantee Tallinna poolne äär muutunud ettevõtlusalaks (Kiviõli tööstusala … 2007).

Hiljutisest majandussurutisest ei jäänud puutumata ka tehnopargid ning paljud arendusprojektid jäid finantside ja huvi puudumisel seisma. Suuremad kannatajad olid need, kes olid kõik investeeringud ära teinud ning kommunikatsioonid välja ehitanud, kuid kinnistud jäid hoonestamata. Tänaseks on edukaks osutunud need tehnoparkide arendajad, kel õnnestus enne 2007. aastat suurem osa krunte müüa ja kuhu kerkisid ka esimesed hooned. Head näited on Tänassilma ja Jüri tehnopark Tallinna ümbruses ning Ülenurme tehnopark Tartumaal (Teder 2012).

Kuna majanduslanguse aastatel mitmed tehnopargid tegelikkuses ei realiseerunud, siis on mitmel pool üle Eesti seismas märkimisväärne arv valmis arendatud äri- ja tootmismaa kinnistuid. Näiteks Jüri tehnopargi ümbruses võib loetleda ligikaudu 50

14 tehnovõrkudega varustatud ärimaa krunti, lisaks neile on terve hulk ainult krunditud, kuid tehnovõrkudega varustamata ärimaa sihtotstarbega katastriüksusi (Teder 2012).

Samas on huvi äri- ja tootmismaa kinnistute vastu vaikselt taastumas ning eesti kinnisvaraturu, sealhulgas ka ärikinnisvara vastu on hakanud huvi tundma välismaised, eelkõige Venemaalt pärit investorid. Lisaks on uue trendina arendajate seas hakanud levima müügistrateegia, kus arendajad on ehitanud valmis üürimise eesmärgiga ärihooneid vastavalt üürniku soovidele ja vajadustele (Teder 2012).

Kuigi suurim nõudlus on endiselt välja arendatud tehnosüsteemidega kinnistute järele, siis nende kõrvale on tekkinud nõudlus ka tootmispindade ja laohoonete kompleksi rentimise järele. Lisaks on uue trendina arendajate seas hakanud levima müügistrateegia, kus arendajad on ehitanud valmis üürimise eesmärgiga ärihooneid vastavalt üürniku soovidele ja vajadustele. Näiteks Tallinna külje all asuvas Tänassilma tehnopargis on sellised rendipinnad juba olemas. Mitmeotstarbelisi rendipindu on planeeritud ka Jüri tehnoparki. Laopindade rentimise vastu tunnevad huvi eeskätt tehnoloogiamahukat tootmist majutavad elektroonika-, peentöötlus- ja teised kergtööstusettevõtted, kellel on mõistlikum olemasolevat vaba kapitali rakendada muuks otstarbeks kui maa soetamiseks ja ehitamiseks (Haud 2011).

1.3. Tehnoparkide roll piirkonna arendajana

Ettevõtete rolli kohaliku omavalitsuse territooriumil vaadetakse üldjuhul sellisest perspektiivist, kuidas mõjutab ettevõtte loomisega kaasnevate uute töökohtade tekkimine konkreetse piirkonna arengut. Tegurid, mida võrreldakse, on ettevõtete teke, olemasolevad inimressursid, sissetulekute erinevused ja finantside kasutamise võimalused (Rõigas 2000). Ettevõtluse arendamisel peab pöörama tähelepanu ühele põhilisele majanduslikule eesmärgile, milleks on jagada tööstusliku tootmise ja teeninduse sektor sellisel viisil, mis edendaks selle piirkonna arengut, kus tööstuspiirkond, antud juhul tehnopark asub. Liigne tähelepanu pööramine ühele liigile põhjustab juba olemasolevate piirkondlike erinevuste suurenemist. Erinevad uuringud kinnitavad, et edukamad tööstuspiirkonnad on leidnud hea tasakaalu tööstuse ja

15 teenindussektori vahel, mis tähendab, et hästi balansseeritud tööstuspiirkonnad toodavad kasumit kiiremini (Vidova 2010).

See tähendab omakorda, et maakasutuse planeerimine on üks olulisemaid poliitilisi vahendeid piirkonna jätkusuutliku arengu tagamiseks kohalikul tasandil. Ruumiline planeerimine kujundab ja mõjutab paljusid valdkondi piirkonna edasisel arengul, mõjutades nii majanduslikke, sotsiaalseid kui ka keskkondlikke aspekte. Seetõttu on ruumilistel plaanidel ja inimestel, kes neid koostavad väga tugev mõju strateegiliste otsuste tegemisel piirkonna arendajana. Läbi planeerimise protsessi on võimalik näiteks vähendada energia tarbimist kogu omavalitsuse territooriumil, arendada liiklusskeeme ning selleläbi on võimalik parendada elukvaliteeti, töövõimalusi ja teenuseid mingis piirkonnas. (Spatial planning...).

Tehnoparkide mõju piirkonnale, kus nad asuvad, võib üldjoontes pidada positiivseks. Esiteks loob see vundamendi moodsa, kõrge lisaväärtusega tööstuse tekkimiseks. Loogiline mõju on ka uute töökohtade tekkimine ning seeläbi saab omavalitsus otsest tulu maksude näol tehnopargis töötavate inimeste käest, eeldades, et rakendatakse kohalikku tööjõudu. Tehnopargid on atraktiivsed ka välismaistele investoritele, kelle teadmised ja oskused võiksid olla abiks ka kohaliku väikeettevõtluse arendamiseks (Vidova 2010). Väikeettevõtjate roll on väga oluline kohaliku majanduse mitmekesistamisel ja konkurentsi tekitamisel, mis välistab suurte monopolide tekkimise (Industrial Development 2010). Eeslinna tootmis- ja laopindade potentsiaalsed huvilised võibki laias laastus jagada kahte. Esmalt maapiirkondades tegutsevad kohalikud ettevõtted, mis laienevad ja vajavad kaasaegse funktsionaalsusega ja suuremaid pindasid, kuid kellel ei ole ressursse pinna soetamiseks suurematesse linnadesse. Teiseks välismaised ettevõtted, kes näevad edukaks äritegevuseks perspektiivi just Eestis (Uusen 2011).

Tehnoparkide positiivne mõju avaldub kindlasti veel selles, et nad aitavad ka ümbruskonna arenemisele olulisel määral kaasa. Lisaks töökohtadele tekib juurde kaubandus- ja teenindusasutusi, arendatakse tehnilist infrastruktuuri, tihti paraneb ühendus ühistranspordiga. Telekommunikatsiooniettevõtetel tekib huvi arendada piirkonnas enda võrku ja pakutakse uusi kaasaegseid ja innovaatilisi sidelahendusi (Europe and Central ... 2012).

Tehnopargid võiksid olla klastrite kaupa jaotatud, mis tähendab, et tehnopargis võiks areneda näiteks tootmis- ja kaubandusettevõtete vahelised sidemed. Tehnoparkides asuvad ettevõtted kasutavad tihti üksteise kaupasid ja teenuseid ning ühes piirkonnas asudes on läbi koostöö võimalus kulude kokkuhoiuks või laiemate ärisidemete tekkimiseks. Seetõttu on edukad tehnopargid tihti kontsentreerunud kindlale ettevõtluse liigile (Europe and Central ... 2012).

Elamu- ja ärimaade planeerimine linnakeskusest eemale toob endaga kaasa äärelinnade kiire kasvu, millega kaasnevad paratamatult teatud probleemid, näiteks linnade sisestruktuuri muutus ning kiiresti kasvav pendelränne, mis toob endaga kaasa liiklusprobleemide süvenemise ja linnaliku elustiili kandumise linnadest välja (Tammaru 2000). Hüvede pakkumine eeldab kvaliteetse teenindussfääri väljaehitamist ning seetõttu võib tekkida konflikt omavalitsuste vahel, kes peavad hakkama jagama inimesi seoses töö- ja elukohtade paiknemisega erinevates administratiivüksustes (Tammaru 2000). Näiteks võib tekkida olukord, kus linnad eelistavad planeerida tööstus- ja tootmisalad linnaäärsetesse piirkondadesse, mille vahetusse lähedusse on omakorda linnaga piirnev kohalik omavalitsus planeerinud elamualad. Teistpidi kaasnevad selle protsessiga ka erinevad keskkonnaprobleemid, näiteks põllu- ja loodusliku rohumaa kahanemine elamumaa arvelt ning potentsiaalsete puhkealade kadumine (Tammaru 2000).

Tööstusparkide näol on tegemist hea võimalusega arendada välja atraktiivne kohalik planeering, kus tööstusalad on planeeritud kompaktselt ühte piirkonda, arvestades paiknemisel elamupiirkondade ja looduskaitsealadega. Seetõttu võib tehnoparke pidada heaks vahendiks tugeva linnaarengu säilitamiseks. Tööstusparkide parimaks asukohaks oleks keskmise suurusega (Eesti mõistes 30 – 40 tuhande elanikuga) linnade ümbruses, sest sellisel juhul on suure tõenäosusega olemas vajalik taristu ja tööjõud ning teisalt ei koorma suuremate linnade liiklusvoolu. Eestis teostatud uuringu kohaselt võib selliseid keskmise suurusega linnu leida 50 kilomeetri raadiuses igast maakonnast (Lauzon 2003: 14).

2. Empiiriline uurimine

2.1 Ülenurme valla iseloomustus

Ülenurme vald on üks Tartu maakonnas asuv Tartu linna rõngasvaldadest (vt joonis 1). Lisaks Tartu linnale piirneb Ülenurme vald ka Tähtvere vallaga loodes, Nõo vallaga edelas, Kambja vallaga lõunas, Haaslava vallaga idas ning Luunja vallaga kirdes (Ülenurme valla üldplaneering 2009: 5-8).

Joonis 1. Ülenurme valla asendiskeem

Ülenurme valla üldpindala on 8634.9 ha, moodustades seega 2.8 % Tartumaa pindalast, mis tähendab, et Ülenurme valla näol on tegemist pindala poolest ühe väiksema omavalitsusega Tartumaal. Statistikaameti andmete järgi elab vallas 01.01.2014 a. seisuga 7928 elanikku. Seega iseloomustab valda kõrge asustustihedus (92 in/km2). Ülenurme vallas on kaks üle tuhande elanikuga alevikku (Ülenurme ja Tõrvandi) ning 12 küla (Soinaste, Räni, Külitse, Lepiku, Laane, Reola, Uhti, Läti, Täsvere, Õssu, Soosilla ja Lemmatsi). Valla administratiivkeskus asub Ülenurme alevikus. Valla keskusest Tartu linna on ca 6 km (Ülenurme valla üldplaneering 2009: 5-8).

Kuna valla territoorium paikneb viljakate põllumajandusmaade territooriumil, mis on heaks eelduseks põllumajandustegevuse arengule, siis on näiteks Reola, Uhti, Lepiku ja Külitse külades perspektiivne põllumajanduse arenemine ja suurtalude tekkimine (Ülenurme valla üldplaneering 2009: 5-8). Viimasel ajal on siiski põllumaa osatähtsus vallas olulisel määral vähenenud nii elamu- kui ka tööstusmaa vähesuse tõttu, mis tähendab, et üha rohkem põllumaad on kasutatud uute elamu- ja ärikeskuste rajamiseks. Vallas on suur osa maadest kuivendatud ning seetõttu peab uute detailplaneeringute koostamisel kindlasti arvestama olemasolevate maaparandussüsteemidega (Ülenurme valla üldplaneeringu ... 2008: 16).

Kuna linnades on äri- ja tootmismaa defitsiit, siis on Ülenurme vald suurepäraseks asukohaks tehnoparkide arendamiseks, sest nii tehniline kui sotsiaalne taristu on hästi arenenud (Ülenurme valla üldplaneering 2009: 7). Suurimateks eelisteks võib pidada Tartu linna kui teaduskeskuse lähedust ja sellest tulenevalt kvalifitseeritud tööjõu ja ostujõulise turu olemasolu. Lisaks läbivad valda Tallinn – Tartu - Võru Luhamaa ja Jõhvi-Tartu-Valga põhimaanteed ning Tartu-Valga ja Tartu - Orava raudteeliinid. Oluliseks võib pidada ka rahvusvahelise lennuvälja olemasolu. Kuna Tallinn-Tartu- Võru-Luhamaa maantee ja Tartu-orava raudteeliin on osaks Via Estica transpordisuunast ning Jõhvi-Tartu-Valga maantee ja Tartu-Valga raudtee on osaks Via Hanseatica transpordisuunast, siis on Ülenurme vald heaks asukohaks ka rahvusvahelise transiidi logistikakeskuste asukohaks, mis tähendab, et tehnopargid võivad huvi pakkuda ka rahvusvahelistele ettevõtetele ja välismaistele investoritele (Ülenurme valla üldplaneeringu ... 2008: 28).

2.2 Metoodika ja materjalid

Käosoleva magistritöö uurimisobjektiks on Ülenurme vallas asuvad tehnopargid. Uurimustöö autor analüüsis uurimusobjekti empiiriliselt, kasutades kvalitatiivset mitme näidisjuhtumi meetodit (Multiple-Case study). Mitme näidisjuhtumi meetod on selline uurimismeetod, kus kogutakse, analüüsitakse ja võrreldakse võimalikult palju saadaolevat olulist informatsiooni, mille lõplikuks eesmärgiks on luua kirjeldav mudel, mis peaks sisaldama sarnasusi ja erinevusi seoses uuritava probleemi, aspektide või teemaga (Baxter ja Jack 2008). Sellise metoodika kasutamisel on väga oluline suuta eraldada olulist mitteolulisest. Uuringu laialivalgumise vältimiseks on soovitatav juba algselt teema piiritleda ja valida välja võrreldavad näitajad, mis on konkreetse uuringu tulemuse saavutamise valguses olulised (Baxter ja Jack 2008).

Ülenurme vallas asub 2014. aasta seisuga 4 tehno- ja tööstusparki: Ülenurme tehnopark, Reola äripark, Räniküla tehnopark ja Lemmatsi tööstuspark (vt joonis 2). Käesoleva magistritöö koostamise ajaks on edukaks arendusprojektiks osutunud vaid Ülenurme tehnopark. Oluline areng on toimunud ka Reola tehnopargis, kus käib ehitustegevus ning teed ja tänavavalgustus on suures osas välja ehitatud. Räniküla ja Lemmatsi tehnoparkides hetkel ehitustegevust ei toimu ning arendus on jäänud täielikult seisma. Arendusprojekti faasis on ka Lao ja Kraavi maaüksustele planeeritud Külitse tehnopark (detailplaneering kehtestatud 23.08.2011), mille arendus on peatatud ja uusi maaüksusi katastrisse registreeritud ei ole. Seetõttu Külitse tehnoparki käesoleva töö raames edasi ei uurita.

Joonis 2. Ülenurme valla tehnoparkide asukohad

Lõputöö keskendub tehnoparkide senise arengu võrdlemisele ja analüüsimisele. Uurimusmaterjal pärineb peamiselt Ülenurme Vallavalitsuse arhiivist ja veebilehe avalikust dokumendiregistrist ning Maa-ameti geoportaalist. Andmekogumismeetodina kasutati nii statistilisi andmeid kui ka ekspertintervjuud (intervjuu küsimustik on esitatud lisas 9). Statistilisi andmeid analüüsitakse viimase kaheksa aasta kontekstis, sest selle aja jooksul on mõlema tehnopargi areng toimunud. Statistiliste andmete kogumisel pööratakse tähelepanu eelkõige nendele andmetele, mis võimaldavad analüüsida tehnoparkide arendusstrateegia efektiivsust, planeeringuid mõjutavaid tegureid ja tulemusi. Võrreldakse järgmiseid näitajaid:

 asukohast tulenevad erinevused, sealhulgas Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa põhimaantee või Jõhvi-Tartu-Valga põhimaantee lähedus, raudtee lähedus, lennujaama lähedus, muu asustuse (tööjõu) lähedus, Tartu linna piiri kaugus, Tartu kesklinna kaugus. Lisaks antakse ülevaade maakasutuse konfiguratsiooni, pinnase, reljeefi ja veerežiimi eripäradest ning kontaktvööndi funktsionaalsetest seostest;  detailplaneeringutest tulenevad erinevused, sealhulgas maa sihtotstarve (tootmis- või ärimaa), planeeringuala suurus, planeeringuala kruntide arv, suurim lubatud

täisehituse maht, suurim lubatud korruselisus. Antakse ülevaade planeeritud tehnosüsteemide ja kitsendusi põhjustavate objektide kohta.  müügitehingute analüüs Ülenurme vallas. Muuhulgas koostatakse ärikinnisvara statistiline analüüs Tartu linna, Tartumaa ja kogu Eesti lõikes viimase 8 aasta jooksul ja võrreldakse saadud tulemusi uurimisobjektiga. Lisaks viiakse läbi intervjuu tehnoparkide müügi eest vastutavate inimestega.

Tööülesannete täitmine on aluseks edasise arutelu koostamiseks, kus tehakse järeldusi ja antakse soovitusi eduka tehnopargi arendusstrateegia koostamiseks. Lisaks antakse soovitusi seni realiseerumata arendusprojektide edasiseks tegevuseks.

3. Tulemused

3.1 Tehnoparkide asukohast tulenevad eripärad

Kõik tehnopargid on planeeritud vastavalt valla üldplaneeringule (2009) põhimaanteede äärde. Kui Ülenurme tehnopark ja Reola äripark asuvad Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa põhimaantee ääres, siis Räniküla tehnopark ja Lemmatsi tööstuspark asuvad Jõhvi- Tartu-Valga maantee ääres. Lisaks on tööstusparkide vahetus läheduses Tartu-Valga ja Tartu-Orava raudteeliinid ning Ülenurme lennujaam, mis tähendab, et kauba ja tooraine transportimiseks on mitmeid erinevaid viise. Oluliseks võib pidada ka tehnoparkide väikest kaugust üksteise suhtes.

Tabelis 1 antakse ülevaade tehnoparkide kaugusest olulisematest objektidest. Kaugused on mõõdetud linnulennult tehnopargi keskelt 0,1 kilomeetri täpsusega. Tabelist selgub, et kõik tehnopargid asuvad olulistele objektidele suhteliselt lähedal ning suuri erinevusi kaugustes ei ole. Seega ei ole asukoha valik olnud arendusprojekti realiseerumisel suure kaaluga ning kõikide tehnoparkide asukoha valikut võib pidada õnnestunuks. Kui kõik uurimisobjektid asuvad Tartu kesklinnast sarnasel kaugusel, siis teiste objektide kaugus erineb mõnevõrra rohkem. Näiteks asuvad Räniküla tehnopark ja Lemmatsi tööstuspark Tartu linna piirist vaid 1-2 kilomeetri kaugusel, samas kui sellised olulised objektid nagu lennujaam, vallakeskus ja Tõrvandi asula ning Ropka rongipeatus asuvad juba tehnoparkidest 3-5 kilomeetri kaugusel. Samas asuvad näiteks eduka arendusprojektina realiseerunud Ülenurme tehnopargi puhul kõik olulised objektid vähem kui 2,5 km kaugusel.

Tabel 1. Tehnoparkide kaugus olulisematest objektidest (km)

Tehnopark Vahemaa Ülenurme Reola Räniküla Lemmatsi tehnopark äripark tehnopark tööstuspark Tartu linna 2,4 4,0 1,2 2,2 piirist Tartu 6,8 8,3 5,3 6,2 kesklinnast Lähimast 0,2 0,4 1,2 0,7 raudteest Ülenurme 1,7 1,5 3,7 4,5 lennujaamast Ülenurme alevikust 0,5 1,4 4,5 5 (vallakeskusest) Tõrvandi 0,8 2,2 3,6 3,2 alevikust Maaliini 0,3 1,2 0,8 0,1 bussipeatusest Rongipeatusest 0,7 1,0 3,8 2,9 Allikas: Tabel on koostatud Maa-ameti geoportaali andmete põhjal.

Joonisel 3 on välja toodud Ülenurme tehnopargi asendiskeem koos kontaktvööndiga. Ülenurme tehnopark piirneb põhjast Tõrvandi sissesõiduteega, läänest peamiselt põllumaaga ja osaliselt elamumaaga, lõunast Ülenurme - Külitse kõrvalmaanteega ning idast Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa põhimaanteega. Tehnopargi territooriumile on võimalik ligi pääseda nii Tõrvandi sissesõiduteelt kui ka Ülenurme - Külitse tugimaanteelt. Tehnopargi siseselt on teed tänaseks valdavalt asfalteeritud. Lisaks on rajatud tänavavalgustus ning ülejäänud kommunikatsioonid. Tehnoparki on rajatud mitmed ärihooned ja mitmel kinnistul on käesoleva uurimustöö koostamise ajal ehitustegevus pooleli.

Planeeringualast idapool asub Ülenurme vana maaparandussüsteem, mille eesvool läbib ka tehnoparki Teeninduse tee ja Tööstuse tee vaheliselt alalt. Tehnopargis ja kontaktvööndiks on valdavaks madalhaljastus. Läheduses asuvate uute elamupiirkondade haljastus on alles välja kujunemas. Kõrghaljastatud on Tallinn-Tartu- Võru-Luhamaa põhimaanteest idapoole jääv Ülenurme aleviku osa. Tehnopark asub suhteliselt tasasel maapinnal ning reljeef on kergelt ida-kagusuunas langev. Tehnopargi kõrgused varieeruvad 60 m ja 52 m vahel, mis teeb suurimaks kõrguste vaheks umbes 8 meetrit.

Joonis 3. Ülenurme tehnopargi asendiskeem ja kontaktvöönd

Reola äripark asub Ülenurme tehnopargist umbes 600 meetrit lõuna pool. Kuna Reola äripark on suunatud eelkõige tootmisele, siis on Ülenurme tehnopargil ja Reola äripargil potentsiaali tulevikus moodustada ühtne ärikeskus. Reola äripark piirneb põhjasuunast Ülenurme Lennuvälja lennuraja telgjoonega, mis muudab tehnopargi asukoha küllaltki unikaalseks ja seab mitmeid piiranguid tehnopargi põhjapoolsetele kruntidele. Idasuunast piirneb äripark peamiselt Kulli kinnistuga, mis on 100% maatulundusmaa. Lõunas asub Reola-Lennuvälja tee ning idast piirneb tehnopark Tallinn-Tartu-Võru- Luhamaa maanteega (vt joonis 4). Juurdepääs tehnopargile on tagatud Reola-Lennuvälja teelt Mingi tee kaudu. Tänaseks on tehnopargi siseselt teed umbes kahe kolmandiku ulatuses asfalteeritud, tööd on hetkel käimas. Tänavavalgustus ja ülejäänud kommunikatsioonid on samuti rajatud. Ühelgi krundil siiski ehitustegevust ei toimu ning territoorium koosneb valdavalt võsastunud heinamaast.

Kontaktvööndi haljastus on suhteliselt varieeruv. Nii idas kui läänes on kõrghaljastusega alasid, kuid üldjoontes piirneb territoorium rohumaaga. Põhjas, lõunas

25 ja idas asub Kuldi maaparandussüsteem, mis ajalooliselt asus ka planeeringualal, kuid on tänaseks eemaldatud Tehnopargi ala läbivad veel 3 maaparandussüsteemi kollektorit. Reola äripargi territoorium asub suhteliselt tasasel maa-alal, mille kõrgused merepinnast jäävad vahemikku 55 – 45 m.

Joonis 4. Reola äripargi asendiskeem ja kontaktvöönd

Räniküla tehnopark asub Räni külas Jõhvi-Tartu-Valga maantee ääres umbes kilomeetri kaugusel Tartu linna piirist. Tehnopark piirneb põhjast Tiigrisilma tänavaga, idast Jõhvi-Tartu-Valga maanteega ja edelast Lemmatsi - Leilovi teega (vt joonis 5).

Tehnopargi territooriumit läbib üldkasutatav Tiigrisilma park. Kuna park jagab tehnopargi kaheks osaks, siis on tehnopargi alale ligipääs planeeritud kahelt poolt – põhja poolsele osale Tiigrisilma tänavalt planeeringu järgselt loodava Kassisilma tänava kaudu ning lõuna poolsele osale Lemmatsi - Lelovi teelt. Detailplaneeringutega on plaanis Kassisilma tänava pikendamine läbi tehnopargi ala Lemmatsi - Lelovi teeni.

Räniküla tehnopargi siseselt on planeeringuga ette nähtud teed ja tänavavalgustus tänaseks välja ehitamata. Ülejäänud kommunikatsioonid (elekter, vesi, kanalisatsioon ja

26 side) on osaliselt välja ehitatud. Tehnopargis hetkel ehitustegevust ei toimu, kuid tehnopargi müügi eest vastutava Siim Timpsoni (2014) sõnul on suurem ehitus planeeritud 2015. aasta kevadeks.

Joonis 5. Räniküla tehnopargi asendiskeem ja kontaktvöönd

Räniküla tehnopargi haljastus on suhteliselt varieeruv. Tiigrisilma pargist põhjapoole jääval osal on looduslik rohumaa, samas kui lõunapoolsel osal domineerib kõrghaljastus ning suur osa alast asub endisel astelpaju istanduse alal. Üldkasutatava ala lõuna osas asub fašismiohvrite mälestusmärk ja leinapark ning keskosas asub mets. Territoorium on tasane, kerge edelasuunalise kaldega. Kõrgused varieeruvad vahemikus 68-72 m merepinnast.

Tehnopargi kontaktvööndis asuvad peamiselt ühepereelamud, osaliselt ka põllumaad. Tehnopargi lõunapoolsel osal asub Räni maaparandussüsteem, mis on tulevikus plaanis likvideerida. Tehnopargi läheduses asuvad kaubandus- ja teenindusettevõtted ning bussijaam.

Räniküla tehnopargist 0,5 kilomeetrit lõunas asub Lemmatsi tööstuspark. Lemmatsi tööstuspark on neljast Ülenurme valla tehnopargist selgelt kõige väiksem (vt joonis 6).

Tehnopargi ala piirneb põhjast Tõrvandi - Lemmatsi teega, läänest Jõhvi-Tartu-Valga maanteega, lõunast peamiselt põllu- ja metsamaaga ja idast põllumaaga. Lemmatsi tööstuspargi ala sees on ka 5 elamumaakrunti. Ligipääs tehnopargi alale on planeeritud Tõrvandi - Lemmatsi teelt. Tehnopargi siseselt ei ole käesoleva töö koostamise ajaks teid ja tänavavalgustust välja ehitama hakatud. Ülejäänud, maa-alused kommunikatsioonid on olemas.

Joonis 6. Lemmatsi tööstuspargi asendiskeem ja kontaktvöönd

Tehnopargi haljastus on valdavalt võsastunud rohumaa. Kontaktvööndi haljastus on väga varieeruv. Tehnopargi alast lõuna suunas on nii metsa-, põllu- kui ka elamumaad, samas kui põhja- ja idasuunas laiuvad põllumassiivid. Väga suur osa ümbritsevast alast on kuivendatud Külitse ja Piiri maaparandussüsteemide abil. Lemmatsi tööstuspargi territooriumilt on kuivendussüsteemid eemaldatud. Reljeef on tasane ning maa-ala kõrgeim punkt on ligikaudu 70 meetrit merepinnast ja madalaim 65 meetrit.

Tabelis 2 antakse ülevaade tehnoparkide maakasutuse konfiguratsiooni kohta. Ühesuguse pindala, kuid erineva kujuga maatükid võivad üksteisest tunduvalt erineda

28 kompaktsuse poolest. Lisaks võivad tunduvalt erineda ühesuguse pindaladega maatükkide ümbermõõdud. Kõige kompaktsemad on maatükid, mis on võimalikult ruudukujulised ning mida erilisema kujuga maatükk on, seda vähem kompaktne ta on.

Tabel 2. Tehnoparkide maakasutuse konfiguratsioon Piiri Pindala, Väljavenitatuse Kompaktsuse Tehnopark kõverjoonelisuse ha koefitsent (Kv) koefitsent (Kk) koefitsent (Kp) Ülenurme 39,4 1,17 0,95 1,10 tehnopark Reola 29,4 1,19 1,00 1,20 äripark Räniküla 17,8 1,15 1,04 1,20 tehnopark Lemmatsi 9,6 1,17 0,97 1,14 tööstuspark Allikas: Autori arvutused Maa-ameti geoportaali andmete järgi.

Koefitsentide arvutamiseks on vajalik teada maa-ala piiri tegelikku pikkust looduses. Seejärel arvutatakse välja maatükiga pindvõrdse ruudu ja ristküliku ümbermõõdud, mille suhtena koefitsendid avalduvad. Mida väiksem on koefitsent, seda parem antud näitaja on. Arvutustabel koos kõikide vajalike andmetega on välja toodud lisas 1

Väljavenitatuse koefitsent (Kv) on pindvõrdse ristküliku ja ruudu ümbermõõtude suhe.

Piiri kõverjoonelisuse koefitsent (Kp) on tegeliku ümbermõõdu ja pindvõrdse ristküliku suhe. Mida suurem antud näitaja on, seda kõveram piir on. Kompaktsuse koefitsent (Kk) on tegeliku ümbermõõdu ja pindvõrdse ruudu ümbermõõdu suhe. Kompaktsuse koefitsent on kolmest näitajast kõige olulisem.

Tabelist 2 võib järeldada, et kõige ebakompaktsemad on Reola äripargi ja Räniküla tehnopargi territooriumid. Kõige kompaktsemaks võib pidada Ülenurme tehnopargi maa-ala. Eelnevat fakti kinnitab ka piiride kõverjoonelisus, sest ka see näitaja on Ülenurme tehnopargil kõige parem. Väljavenitatuse osas on vahed suhteliselt väikesed, kuid kõige rohkem välja venitatud on Reola äripargi territoorium. Ebakompaktsus võib tekitada mitmeid probleeme, eelkõige planeeringuala hilisemal kruntideks jagamisel. Võivad tekkida soovimatult suured erinevused kruntide suuruses või kujus ning harvem ka tehnosüsteemide väljaehitamisel.

3.2 Tehnoparkide detailplaneeringutest tulenevad erinevused

Käesoleva peatüki raames võtekase lähema uurimise alla Ülenurme valla tehnoparkide maakasutust reguleerivad detailplaneeringud. Uuritakse tehnoparkide detailplaneeringutest tulenevad erinevusi ja analüüsitakse saadud tulemusi. Andmed pärinevad Ülenurme vallavalitsuse arhiivist ja analüüsiks kasutati järgmiseid detailplaneeringuid:

 Tõnno ja Kuuste nimeliste kinnistute detailplaneering – Ülenurme tehnopargi I etapp;  Nurme nimelise kinnistu detailplaneering – Ülenurme tehnopargi II etapp;  Oskari, Tehnopargi tee maaüksuste ning lähiala detailplaneering – Ülenurme tehnopargi III etapp;  Nurme, Härtsi, Nirgi ja Uhti kinnistute detailplaneering – Reola äripark;  Põllu kinnistu lõunapoolse osa detailplaneering – Räniküla tehnopargi I etapp;  Berry, Kastani, Saariku, Kristalli tn kinnistute ja lähiala detailplaneering – Räniküla tehnopargi II etapp;  Nõlvaku ja Patsiku maaüksuste detailplaneering – Lemmatsi tööstuspark.

Tabelis 3 antakse ülevaade Ülenurme valla tehnoparkide detailplaneeringutest tulenevatest üldistest erinevustest. Kõikide tehnoparkide esimeste etappide detailplaneeringud on kehtestatud aastatel 2005 - 2007. Seega võib öelda, et tehnoparkide arendustegevusega alustati suhteliselt sarnasel ajavahemikul, mistõttu ei saa väita, et mõne tehnopargi arendustegevuse ajastus oleks teistest oluliselt kehvem või parem.

Kõikide tehnoparkide planeeringueelne maakasutuse sihtotstarve oli 100% maatulundusmaa. Räniküla tehnopargi II etapi planeering hõlmas osaliselt ka elamumaad, kuid detailplaneeringuga elamumaa sihtotstarvet ei muudetud.

Tabel 3. Tehnoparkide detailplaneeringute üldiste näitajate võrdlus.

Ülenurme Räniküla Lemmatsi Tehnopark Reola äripark tehnopark tehnopark tööstuspark Planeeringu OÜ Berry OÜ Rending Estectus OÜ OÜ Alport tellija Farming Planeeringu- maatulundusmaa, eelne maatulundusmaa Maatulundusmaa Maatulundusmaa elamumaa maakasutus 50% ärimaa, 50% Planeeringu- tootmismaa; 5 60% ärimaa, 40% järgne 100% ärimaa 100% tootmismaa krunti 100% tootmismaa maakasutus ärimaa I etapp Detail- 17.05.2005 I etapp planeeringu II etapp 17.04.2007 12.04.2005 12.09.2006 kehtestamise 23.08.2005 II etapp aeg III etapp 23.08.2011 16.06.2009 Planeeringu- 39,4 29,4 23,2 9,6 ala suurus, ha Planeeritud 78 35 61 19 kruntide arv Müüdavate 59 25 23 12 kruntide arv Müüdavate kruntide 5602 8697 6322 5854 keskmine suurus, m2 Suurim müüdav krunt, 9820 20 467 12999 7545 m2 Väikseim müüdav krunt, 3577 3866 2514 4135 m2 Maksimaalne hoonete arv 3-5 1-4 2-4 3-5 krundil Maksimaalne hoonete 12 12 8-10 9-12 kõrgus, m Maksimaalne hoonete 3 2-3 2 2-3 korruselisus Keskmine hoonestusala 2583 2176 1964 2255 pind, m2 Keskmine lubatud 47 24,5 30 38 täisehituse % Allikas: Tabel on koostatud Ülenurme Vallavalitsuse arhiivi andmete järgi.

Märkimisväärne erinevus on planeeringujärgses maakasutuses. Ülenurme tehnopargi planeeringujärgne maakasutuse sihtostarve on 100% ärimaa, mis tähendab, et maa on kasutatav ärilistel eesmärkidel ning kinnistule võib rajada vaid äri-, büroo-, või teenindusotstarbelisi ehitisi (Katastriüksuste sihtotstarvete... 2009). Reola äripargi planeeringujärgne maakasutus on 100% tootmismaa, mis tähendab, et maa on kasutatav vaid tootmiseesmärgil ning rajatavad ehitised võivad olla tootmis- või tööstusehitise otstarbelised (Katastriüksuste sihtotstarvete... 2009).

Räniküla ja Lemmatsi tööstusparkide maakasutuse sihtotstarve on erinev. Räniküla tehnopargi katastriüksused on planeeringujärgselt 50% ulatuses ärimaa ja 50% ulatuses tootmismaa sihtotstarbega, mis annab potentsiaalsetele klientidele võimaluse rajada krundile nii äri- kui tootmisfunktsiooniga hooneid. Lisaks on Räniküla tehnopargis moodustatud ka 5 ärimaa sihtotstarbega katastriüksust. Lemmatsi tööstuspargis on kinnistute maakasutuse sihtotstarbeks määratud 60% ärimaa ning 40% tootmismaa.

Suurim planeeringuala hõlmab Ülenurme tehnopargi territooriumit, kus 39,4 hektarile moodustati 78 katastriüksust, millest 59 ärimaa sihtotstarbega krunti on mõeldud müügiks. Ülenurme tehnopargi maakasutuse tabelid on välja toodud lisades 2-4.

Reola äripark on Ülenurme tehnopargist küll 10 hektari võrra väiksem, kuid territooriumile on moodustatud vaid 35 katastriüksust, millest 25 on müügiks mõeldud tootmismaa krundid (vt lisa 5). Seega iseloomustab Reola äriparki võrreldes teistega suhteliselt suur keskmine krundi suurus. Samas on teada, et tööstus- ja tootmisettevõtted vajavad võrreldes äri- ja teenindusettevõtetega hoonete teenindamiseks oluliselt suuremat maa-ala. Reola äripargis on krundid väga erineva suurusega ning suurima ja väikseima krundi pindala erinevus on rohkem kui viiekordne. Suur pindalade erinevus võib tuleneda tehnopargi territooriumi ebakompaktsusest (kompaktsuse koefitsent 1,20).

Räniküla tehnopark on eriline selles osas, et Räniküla tehnopargi II etapi detailplaneering hõlmab oluliselt suuremat territooriumi kui tehnopargi maa-ala. Nii reguleeritakse Berry, Kastani, Saariku, Kristalli tn kinnistute ja lähiala detailplaneeringuga muu hulgas ka tehnopargist põhjapoole jäävate elamumaa kruntide maakasutust ja ehitusõigust. Seetõttu on tabelis suur erinevus planeeringuga loodud kruntide arvu ja müügiks mõeldud äri- ja tootmismaa kruntide arvu vahel. Räniküla

32 tehnopargi planeeringuga seotud katastriüksuse tabelid on välja toodud lisades 6 ja 7. Ka Räniküla tehnoparki iseloomustab suur erinevus suurima ja väikseima krundi vahel, mida võib samuti selgitada suhteliselt suure tehnopargi maa-ala ebakompaktsusega.

Hoonete maksimaalse arvu, suurima lubatud kõrguse ja maksimaalse korruselisuse osas tehnoparkide vahel suuri erinevusi ei ole ning enamikel juhtudel võib kruntidele rajada 3-4 ehitist. Vaid Ülenurme tehnopargis on enamikele kruntidele lubatud rajada 5 hoonet (2 põhihoonet ja 3 kõrvalhoonet), millest tulenevalt iseloomustab Ülenurme tehnopargi katastriüksusi suhteliselt suur keskmine hoonestusala. Kuna Ülenurme tehnopargi keskmine krundi pindala on kõige väiksem ja keskmine krundi hoonestusala on kõige suurem, siis on Ülenurme tehnopargis täisehituse protsent tähelepanuväärselt kõrge.

Lemmatsi tööstuspark on teistega võrreldes oluliselt väiksem, mistõttu on tehnopargis ka üsna vähe krunte. (vt lisa 9). Samas iseloomustab tehnoparki ühtlase suurusega krundid ning suurim krunt erineb väikseima krundi pindalast vähem kui 2 korda. Lemmatsi tööstuspark sarnaneb planeeringu poolest kõige enam Ülenurme tehnopargile.

Nii elamu- kui ärimaade arendamisel on üheks oluliseks aspektiks see, millises ulatuses varustatakse planeeringuala tehnosüsteemidega. Järgnevalt antakse ülevaade, millises mahus tehnosüsteemide rajamist detailplaneeringutega ette nähakse (vt tabel 4).

Tabel 4. Detailplaneeringutega ette nähtud tehnosüsteemide maht Ülenurme Reola Räniküla Lemmatsi Tehnosüsteem tehnopark äripark tehnopark tööstuspark Veetoru, km 3,2 1,7 1,6 0,9 Reovee- 3,2 1,7 1,6 0,9 kanalisatsioonitoru, km Sadevee- 3,2 3,0 1,4 0,8 kanalisatsioonitoru, km Gaasitoru, km 2,9 1,8 - - Madalpingekaabel, km 3,1 2,4 1,8 0,7 Kõrgepingekaabel, km 2,1 1,8 1,8 0,5 Valgustuskaabel, km 2,4 1,7 1,6 0,9 Sidekaabel, km 2,8 - 1,8 1,1 Reoveepumpla, tk 1 - 1 - Hüdrant, tk 6 9 5 3 Veemahuti, tk 1 2 - - Puurkaev, tk 1 1 - 1 Reoveepuhasti, tk - - - 1 Allikas: Tabel on koostatud Ülenurme Vallavalitsuse arhiivi andmete järgi

Planeeringutega ette nähtud tehnosüsteemide trasside pikkus ja rajatiste arv sõltub suures osas planeeringuala suurusest, kuid vähetähtis ei ole ka kompaktne maakasutuse planeerimine. Kuna maa-alused trassid paigaldatakse enamasti teemaa alla, siis sõltub trasside pikkus rajatavatest ja olemasolevatest teedest.

Ülenurme tehnopargi veetarbimine tagatakse Tehnopargi tee 3 maaüksusel asuvast puurkaevust. Veetorud ja teised maa-alused kommunikatsioonid on paigaldatud tehnopargi teede maa-alale. Tehnopargi reovesi suunatakse läbi Tööstuse tee 7 maaüksusel paiknevasse reovee pumplasse, kust ülespumpamise teel suunatakse reovesi ühiskanalisatsioonivõrku. Sadevesi kogutakse tehnopargi territooriumil asuvasse maaparanduskraavi. Planeeringualal on lubatud lokaalsed küttesüsteemid elektri või gaasiga. Tehnopargi gaasivõrk on ühendatud tehnopargist 50 m põhjasuunas asuva Tähe tn – Ülenurme – Tõrvandi gaasitrassiga. Tehnopargi alajaamade elektritoide tagatakse planeeringualal asuvast komplektalajaamast. Kinnitute piiridele on rajatud kaablikapid võimsusega 0,4 kilovolti. Maksimaalne elektrivõimsus on 3x25 amprit. Maa-alal kulgeb ka sidetrass, millest tagatakse kõikide hoonestatud kruntide telekommunikatsiooniühendus (Oskari, Tehnopargi ... 2009).

Reola äripargi kinnistute veetarbimine on samuti tagatud tehnopargi alale rajatud puurkaevust. Veetorustik peab paiknema vähemalt 1,6 m sügavusel. Territooriumi sadevesi kogutakse tehnopargi alal paiknevatesse maaparanduskraavidesse ja suunatakse Porijõkke. Reovesi juhitakse isevoolsena ühiskanalisatsioonisüsteemi. Hoonete kütmine on eelkõige ette nähtud gaasi abil. Gaasivõrk on planeeringualal välja ehitatud. Kütmiseks on lubatud kasutada ka elektrienergiat, kuid lennujaama läheduse tõttu on keelatud kasutada jääkaineid tekitavaid kütteliike nagu raskeõlid ja kivisüsi. Kruntide elektrivarustus on lahendatud kolme kompleksalajaamaga, mille toide tagatakse Reola alajaamast. Sidekaableid ei ole tehnopargi alale planeeringuga ette nähtud (Nurme, Härtsi ... 2005).

Räniküla tehnopargi kruntide müügiga tegeleva Siim Timpsoni (2014) sõnul on Räniküla tehnopargi teise etapiga ette nähtud tehnosüsteemid siiani välja ehitamata. Seega tuleb olemasoleva olukorra kirjeldamisel lähtuda vaid esimese etapi olemasolevast taristust. Tehnopargi ala on veega varustatud Tiigrisilma tänaval asuvast ühisveetorustikust. Reovesi suunatakse läbi reoveepumpla ühisreoveetorustikku.

Sadevesi juhitakse tehnopargi lõunapoolsel osal olevatesse maaparanduskraavidesse. Selleks on täiendavalt rajatud Jõhvi – Tartu - Valga maantee äärde kogujakraav, mis suunab eemale ka maanteelt tehnopargi alale valguva sadevee. Tehnopargi hoonete soojavarustus on hetkel planeeritud lokaalselt, sest gaasitrassiga liitumisvõimalust hetkel olemas ei ole, kuid detailplaneeringus arvestatakse gaasitorustiku projekteerimise võimalusega. Maa-alale on rajatud uus komplektalajaam, millest lähtub tehnopargi elektrivarustus. Planeeringuga ette nähtud tänavavalgustust ei ole siiani välja ehitatud, samas on koostatud tänavavalgustuse projekt. Planeeringualale on rajatud ka eraldiseisev sidekaablikapp, mille ühendus põhivõrku on võimalik teha Aardla ja Riia tänava ristmikul (Põllu kinnistu ... 2007).

Lemmatsi tööstuspargi veevarustus tagatakse tehnopargi keskosas asuvast puurkaevust. Eriliseks võib pidada Lemmatsi tööstuspargi reoveekanalisatsioonilahendust, kus reovesi on planeeritud suunata läbi reoveepuhasti maaparanduskraavi, mille kaudu jõuab puhastatud reovesi Ilmatsalu jõkke. Reoveepuhastit siiski hetkel välja ehitatud ei ole, kuid projekt on omavalitsusega kooskõlastatud. Sadavesi juhitakse otse maaparanduskraavi. Soojavarustuse osas tuleb iga krundi puhul leida individuaalne lahendus, sest gaasitrassiga liitumisvõimalus tehnopargis puudub. Elektritoide pärineb tehnopargi territooriumil asuvast alajaamast. Sidetrassiga liitumisvõimalus on teisel pool Jõhvi-Tartu-Valga maanteed paiknevast Lemmatsi alajaamast (Nõlvaku ja Patsiku .... 2006).

Tehnorajatiste väljaehitamine on tehnopargi arendajale suurimaks väljaminekuks. Seetõttu võib öelda, et see, kui suure investeeringu peab arendaja tegema tehnorajatiste ehitamiseks, võib olla määrav tehnopargi arendusprojekti realiseerumisel. Käesoleva magistritöö koostamise ajaks on Ülenurme tehnopargis toimunud märkimisväärne ehitustegevus nii tehnilise taristu kui muude ehitiste osas. Tehnopargi tee Tõrvandi poolne osa on siiski osaliselt asfalteerimata.

Märkimisväärne ehitustegevus on toimunud ka Reola äripargis, kus on rajatud suurem osa planeeringuga ette nähtud tehnosüsteemidest. Osaliselt on tänavalõigud asfalteerimata ja tänavavalgustuse väljaehitamine on pooleli.

Räniküla tehnopargis ja Lemmatsi tööstuspargis on igasugune arendustegevus pealtnäha seiskunud. Teed on asfalteerimata, tänavavalgustus puudub. Tähtsamad tehnosüsteemid on siiski rajatud ning kruntidel on olemas vesi ja kanalisatsioon ning elektri- ja sideühendused.

Katastriüksuse kasutamise kitsendused on samuti oluliseks teguriks arendusprojekti realiseerumisel. Mida vähem on kinnistu kasutamisel piiranguid, seda lihtsam on krunti kasumlikult müüa. Tabelis 5 antakse ülevaade Ülenurme tehnopargis kitsendusi põhjustavatest objektidest ja nende ulatusest.

Tabel 5. Kitsendusi põhjustavad objektid Ülenurme tehnopargis Kitsendusi Kitsenduse liik ja ulatus põhjustav objekt Elektri maakaabelliin Kaitsevöönd 1 meeter mõlemale poole trassi Maa-alune veetoru Kaitsevöönd 2 meetrit mõlemale poole trassi Maa-alune Kaitsevöönd 2 meetrit mõlemale poole trassi kanalisatsioonitoru Maa-alune gaasitoru Kaitsevöönd 2 meetrit mõlemale poole trassi Sidekaabel Kaitsevöönd 2 meetrit mõlemale poole trassi Puurkaev Sanitaarkaitseala raadius 50 meetrit Alajaam 2 meetrit piirdeiast, seinast või seadmest Reoveepumpla Reoveepumpla kuja 20 meetrit Tallinn-Tartu-Võru- Tee kaitsevöönd 50 meetrit tee teljest Luhamaa mõlemale poole põhimaantee Ülenurme-Külitse Tee kaitsevöönd 50 meetrit kõrvalmaantee Tartu-Orava raudtee Ehituskeelualapiir 150 meetrit Allikas: Tabel on koostatud Ülenurme Vallavalitsuse arhiivi andmete järgi

Kuna nii vee-, kanalisatsiooni- ja gaasitorud kui ka elektri- ja sidekaablid on tehnopargi alal paigutatud maa-alustena teede maa-alale, siis need erilisi kitsendusi ei põhjusta. Elektrikaabli kaitsevöönd on 1 meeter ning teiste maa-aluste liinirajatiste kaitsevöönd on 2 meetrit mõlemale poole trassi, kus ehitus- ja kaevetööd on keelatud. Oluline on kindlasti tehnopargi alale paigaldatud puurkaev, mille sanitaarkaitseala on 50 meetrit, mille raadiuses on majandustegevus keelatud, välja arvatud tegevused, mis puudutavad puurkaevu teenindamist, metsa hooldamist või heina niitmist (Veeseadus 2014). Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa maanteel ning Ülenurme - Külitse kõrvalmaanteel on tee kaitsevöönd 50 meetrit tee teljest.

Tee kaitsevööndis ehitamine tuleb kooskõlastada tee valdajaga. Vastavalt Ülenurme valla üldplaneeringule (2009) ulatub tehnopargi territooriumile raudtee ehituskeelualapiir. Ehituskeelualapiiri ulatusse ehitamisel tuleb arvestada, et ehitised peavad olema suurema helipidavusega.

Reola äripargis piiranguid põhjustavatest objektidest on kõige tähelepanuväärsem Ülenurme lennuvälja maandumisraja teljest tulenev lennuvälja lähenemissektor (vt tabel 6). Lähenemissektorisse jäävad krundid Mingi tee 1,2,3 ja 5 ning Nirgi tee 13, 14, 15, 16 ja 18. Lähenemissektoris tuleb hooned kavandada nii, et nad ei häiriks lennuliiklust. Muuhulgas tuleb arvestada järgmiste aspektidega:

 Hooned peavad õhust vaadatuna sulanduma ümbritsevasse keskkonda ning ei tohi häirida piloote visuaalselt, ega psühholoogiliselt.  Vältima peab peegeldust põhjustavate fassaadi- ja katusematerjalide kasutamist.  Hooned ning hoone osad ei tohi segada lennujaama ja lennukite navigatsiooniseadmete tööd.  Hoonete ehitusel on keelatud kasutada tornkraanasid.  Territooriumit tuleb regulaarselt koristada, vältimaks tolmu tekkimist.  Hoonetest eralduvad suitsugaasid tuleb hoida minimaalsed (Nurme, Härtsi .... 2005)

Lisaks tuleb lähenemissektorisse hoonete ehitus kooskõlastada Lennuametiga. Maa- alale laieneb ka Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa teekaitsevöönd laiusega 50 meetrit ja puurkaevu sanitaarkaitsevöönd raadiusega 50 meetrit.

Tabel 6. Kitsendusi põhjustavad objektid Reola äripargis Kitsendusi Kitsenduse ulatus põhjustav objekt Elektri maakaabelliin Kaitsevöönd 1 meeter mõlemale poole trassi Maa-alune veetoru Kaitsevöönd 2 meetrit mõlemale poole trassi Maa-alune Kaitsevöönd 2 meetrit mõlemale poole trassi kanalisatsioonitoru Maa-alune gaasitoru Kaitsevöönd 2 meetrit mõlemale poole trassi Puurkaev Sanitaarkaitseala raadius 50 meetrit Tallinn-Tartu-Võru- Tee kaitsevöönd 50 meetrit tee teljest Luhamaa mõlemale poole põhimaantee Ülenurme lennujaam Lennuvälja lähenemissektor Allikas: Tabel on koostatud Ülenurme Vallavalitsuse arhiivi andmete järgi

Tabelis 7 antakse ülevaade Räniküla tehnopargis kitsendusi põhjustavatest objektidest. Kuna tehnopargi keskel asub Ülenurme vallale kuuluva pargi ala, kus kasvab looduskaitse all olev käpaliste sugukonda kuuluv laialeheline neiuvaip (Epipactis helleborine), ning pargi ala on planeeritud läbima tee, siis ennem tee projekteerimist tuleb eelnevalt vegetatsiooniperioodil läbi viia vastav taimestiku uuring, millega täpsustatakse teekoridor selliselt, mis kahjustaks kasvuala kõige vähem. Nimetatud kaitsealuse taime kasvualaga tuleb arvestada ka pargi hooldamisel (Berry, Kastani ... 2011).

Kitsendusi võib põhjustada ka tehnopargi keskele pargiäärsele alale planeeritud reoveepumpla. Reoveepumpla kuja ulatus sõltub pumplasse juhitud reovee vooluhulgast. Kui vooluhulk on kuni 10 m3/d, peab kuja olema 10 meetrit ja kui vooluhulk on üle 10 m3/d, peab kuja olema 20 meetrit (Kanalisatsiooniehitiste veekaitsenõuded 2010).

Tabel 7. Kitsendusi põhjustavad objektid Räniküla tehnopargis Kitsendusi Kitsenduse ulatus põhjustav objekt Elektri maakaabelliin Kaitsevöönd 1 meeter mõlemale poole trassi Maa-alune veetoru Kaitsevöönd 2 meetrit mõlemale poole trassi Maa-alune Kaitsevöönd 2 meetrit mõlemale poole trassi kanalisatsioonitoru Maa-alune gaasitoru Kaitsevöönd 2 meetrit mõlemale poole trassi Reoveepumpla Reoveepumpla kuja 20 meetrit Jõhvi-Tartu-Valga Tee kaitsevöönd 50 meetrit tee teljest põhimaantee mõlemale poole III kaitsekategooria Taime leviku piirkond taim Allikas: Tabel on koostatud Ülenurme Vallavalitsuse arhiivi andmete järgi

Lemmatsi tööstuspargi kitsendused on seotud eelkõige Jõhvi – Tartu - Valga põhimaanteega, mille kaitsevöönd ulatub tehnopargi alale, mis tähendab, et ehitiste rajamine kaitsevööndisse tuleb kooskõlastada Maanteeameti kui tee valdajaga (vt tabel 8). Vastavalt tehnopargi alale planeeritava puurkaevu projektile, on Tartumaa Keskkonnateenistus väljastanud loa vähendada puurkaevu sanitaarkaitsevööndit 50 meetrilt 30 meetrini, mis lubab küllaltki olulisel määral ehitustegevust laiendada.

Ülejäänud kitsendused puudutavad maa-aluseid kommunikatsioone (Nõlvaku ja Patsiku ... 2006).

Tabel 8. Kitsendusi põhjustavad objektid Lemmatsi tööstuspargis Kitsendusi Kitsenduse ulatus põhjustav objekt Elektri maakaabelliin Kaitsevöönd 1 meeter mõlemale poole trassi Maa-alune veetoru Kaitsevöönd 2 meetrit mõlemale poole trassi Maa-alune Kaitsevöönd 2 meetrit mõlemale poole trassi kanalisatsioonitoru Maa-alune gaasitoru Kaitsevöönd 2 meetrit mõlemale poole trassi Puurkaev Sanitaarkaitseala raadius 30 meetrit Jõhvi-Tartu-Valga Tee kaitsevöönd 50 meetrit tee teljest põhimaantee mõlemale poole Allikas: Tabel on koostatud Ülenurme Vallavalitsuse arhiivi andmete järgi

Kitsendusi põhjustavad objektid võivad tehnoparkide siseselt väga olulisel määral majandus- ja ehitustegevust piirata. Seetõttu on väiksemate piirangutega krundid üldjuhul eelistatumad. Samas on enamikel juhtudel oluliste kitsendustega koormatud krundid saadaval odavama ruutmeetri hinnaga, mistõttu ei saa alati väita, et rohkem tehinguid tehakse kitsendustest puutumata kinnistutega.

3.3 Tehnoparkide müügihindade ja ärimaa müügitehingute analüüs Ülenurme vallas

Käesolevas peatükis antakse ülevaade Ülenurme vallas aastatel 2006 - 2013 teostatud äri- ja tootmismaa müügitehingute kohta. Lisaks koostatakse tehingute statistiline analüüs terve Eesti ja Tartumaa lõikes ja võrreldakse saadud tulemusi Ülenurme vallaga.

Joonisel 7 on välja toodud äri-, toomis- ja segamaa müügitehingute arv Ülenurme vallas aastatel 2006 - 2013. Nimetatud ajavahemikul on teostatud 68 ärimaa, 15 tootmismaa ja 38 segamaa tehingut, seega on ärimaa nõudlus vallas oluliselt suurem, kui tootmis- või segamaa nõudlus. Kuna andmed pärinevad Maa-ameti tehingute andmebaasist, kus ei

39 ole võimalik välja selgitada täpsemat segamaade otstarvet, siis võivad segamaa näitajat kergitada ka mitte äri- või tootmismaa sihtotstarbega tehingud.

20 Ärimaa Tootmismaa

Tehingute arv Tehingute 15 Segamaa 10

0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Aasta

Joonis 7. Äri-, tootmis- ja segamaa müügitehingud Ülenurme vallas aastatel 2006-2013 Allikas: Maa.amet, Tehingute andmebaas

Suurem osa müügitehingutest on teostatud aastatel 2006-2007, kus nii äri- kui segamaa tehingute arv oli kõrgel tasemel. Tehingute arvu langust võib selgitada kinnisvarabuumi järgse majanduslanguse ajaga, mis puudutas ka ärikinnisvara tehingute arvu ning näiteks 2011 aastal ei teostatud ühtegi äri-, ega segamaa müügitehingut. Tootmismaa tehingute arv on püsinud suhteliselt stabiilne. Aastal 2012 toimus tehingute osas väike tõus ja on jäänud siiani sarnasele tasemele püsima.

Joonis 8 illustreerib müügitehingute osakaalu äri-, tootmis- ja segamaade kaupa aastatel 2006 - 2013. Ülenurme vallas ja Tartu linnas on selgelt suurima osakaaluga ärimaa müügitehingud, moodustades enamiku terve Tartu maakonna ärimaa tehingutest. See tähendab, et teistes Tartu rõngasvaldades on olnud ärimaa arendamine suhteliselt marginaalne. Teisest küljest moodustavad Ülenurme valla ja Tartu linna tootmismaa müügitehingud kogu maakonna tehingutest vaid ligi kolmandiku, millest võib järeldada, et tootmistegevus on koondunud selgelt teistesse asustusüksustesse. Tartumaal ja Eestis tervikuna on kerges ülekaalus segamaaga seotud tehingud.

100% 90% 38 80% 51 260 1906 70% 60% 15 50% 20 40% 95 1012 30% 68 20% 60 165 1111 10% 0% Ülenurme vald Tartu linn Tartumaa Eesti

Ärimaa Tootmismaa Segamaa

Joonis 8. Müügitehingute osakaal sihtotstarbe järgi aastatel 2006-2013 Allikas: Maa.amet, Tehingute andmebaas

Joonisel 9 on välja toodud äri-, tootmis-, ja segamaa keskmine müügihind aastatel 2006- 2013 Ülenurme vallas, Tartu linnas, Tartu maakonnas ja Eesti Vabariigis. Jooniselt on näha, miks äriettevõtted eelistavad lao-, tootmis- ja teenindushooned rajada eeslinna, näiteks Ülenurme vallas on keskmine ärimaa müügihind koguni 8 korda odavam, kui Tartu linnas. Tootmismaa puhul on vahed oluliselt väiksemad ning kuigi Ülenurme vallas on keskmine tootmismaa hind ikkagi võrreldes Tartu linnaga 3 ja pool korda väiksem, siis see vahe ei pruugi olla ettevõtte asukoha valimisel määrav. Seega võib öelda, et ärimaa planeerimine eeslinna on oluliselt perspektiivsem kui tootmismaa planeerimine. Eesti keskmine ärimaa ruutmeetri müügihind on viimase 8 aasta jooksul 88 eurot ja tootmismaa ruutmeetri hinnaks on kujunenud 21,4 eurot. Ülenurme vallas on ärimaa hind olnud ligi 5 korda madalam ning tootmismaa hinna erinevus on ligi kahekordne.

160,0 136,1 140,0

120,0

2 100,0 88,0 80,0 60,9 eurot/m 60,0 48,2 49,8 35,4 40,0 17,0 16,8 21,4 20,0 9,6 11,2 11,1 0,0 Ülenurme vald Tartu linn Tartumaa Eesti

Ärimaa Tootmismaa Segamaa

Joonis 9. Keskmine ruutmeetri müügihind aastatel 2006-2013 Allikas: Maa.amet, Tehingute andmebaas

Ülenurme tehnopargi müügiga tegeleva 1Partner Kinnisvara kodulehe andmetel on Ülenurme tehnopargi 59-st ärimaa krundist käesoleva töö koostamise ajaks veel müümata 10 kinnistut, millest 3 on juba broneeritud. See tähendab, et 83% kinnistustest on leidnud uue omaniku ning võib öelda, et Ülenurme tehnopark on arendusprojektina suurepäraselt realiseerunud. Kruntide müügiga tegelev Margus Kelk (2014) kinnitas, et tehingud on toimunud 2005 aastast, ehk juba esimese detailplaneeringu kehtestamisest alates. Kuna müügitehingute info on konfidentsiaalne, siis ei kuulu tehingute detailid, sealhulgas hind ja aeg, avalikustamisele ning seetõttu tehnopargi tehingute kohta analüüsi koostada ei saa.

Tehingute analüüsimisel saab lähtuda veel müümata kruntide hinnast. Müümata seitsmest krundist 6 paiknevad tehnopargi keskel Teeninduse tee ja Tehno tee äärsetel aladel. Üks krunt on saadaval ka tehnopargi idaosas Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa maantee ääres. Tehnopargi keskel asuvate kruntide ruutmeetri hind on 22,8 eurot. Maanteeäärse krundi hind on aga mõnevõrra kõrgem, ehk 25,2 eurot ruutmeetri kohta. Maantee frondil asuvate kinnistute hind on suurem eelkõige sellepärast, et äriettevõtetele on oluline välja paista ning maanteeäärsed hooned on klientidele kaugele ja hästi näha. Kuna valla keskmine ärimaa ruutmeetri müügihind on olnud viimase 8 aasta jooksul 17 eurot, siis võib Ülenurme tehnopargi hindu pidada mõistlikeks, võttes

42 arvesse, et Tartu linnas maksab ärimaa ruutmeeter ikkagi ligi 6 korda rohkem, jäädes 130 euro piiresse.

Reola äripargis ei ole Gert Rahneli (2014) sõnul tänaseks veel ühtegi krunti müüdud. Käesoleva uurimustöö koostamise ajal on läbirääkimised käimas 3-4 välismaise ettevõttega ning esimesed tehingud loodetakse lõpule viia 2014. aasta suve lõpuks. Ruutmeetri müügihind peaks jääma vahemikku 8-9 eurot ning see hinnaklass peaks olema atraktiivne ka tulevastele klientidele, sest näiteks Tartu linnas maksab hoonestamata tootmismaa ruutmeeter suurusjärgus 35 eurot. Üldist huvi kruntide vastu võib siiski pidada kesiseks, sest kvartalis on 3-4 klienti, kellel tõsisem huvi info saamiseks (Rahnel 2014).

Reola äripargi müügihinnad varieeruvad Kinnisvaraekspert OÜ kodulehe andmete põhjal vastavalt krundi asukohale vahemikus 1–14 eurot ruutmeetri kohta. Odavamad, 1-2 euro suuruse ruutmeetrihinnaga krundid paiknevad lennuvälja lähenemissektoris, kus ehitustele hilisemale majandustegevusele on olulised piirangud. Kõige kallimad, kuni 14 eurot ruutmeetri kohta maksvad krundid paiknevad Tallinn-Tartu-Võru- Luhamaa põhimaantee ääres.

Kuigi Räniküla tehnopargis on suures osas kommunikatsioonid välja ehitamata, on tehnopargis käesoleva töö koostamise ajaks müüdud 3 krunti. Kõik tehingud on tehtud ärimaa kruntidega ning segamaa krundid on endiselt kõik müügil. Kinnistute müügihind ja tehingu aeg on konfidentsiaalne info, mis avalikustamisele ei kuulu. Siim Timpsoni (2014) sõnul oli esialgu arendaja sooviks müüa terve tehnopark korraga, millest lähtuvalt valiti ka müügistrateegia, mis edukaks ei osutunud. Sellest lähtuvalt pakutakse nüüd müügiks hoonestamata kinnistuid ka eraldi kuna eraldi kinnistutele on huvi tunduvalt suurem. Hetkel on käimas läbirääkimised potentsiaalsete klientidega, kus on planeeritud investeeringuid üle mitme miljoni euro (Timpson 2014).

Lemmatsi tööstuspargi müügihindade kohta puudub info nii tööstuspargi kodulehel kui ka Eesti suurimates kinnisvaraportaalides. Lisaks ei olnud käesoleva töö autoril võimalik saada kontakti ka arendaja OÜ Alport esindajaga intervjuu saamise eesmärgil. Seega võib järeldada, et töö koostamise hetkel Lemmatsi tööstuspargi turundamisega ei tegeleta.

4. Arutelu

Käesoleva magistritöö eesmärgiks oli välja tuua ja võrrelda Ülenurme vallas asuvate tehnoparkide eripärasid ning anda soovitusi seni realiseerumata arendusprojektide edendamiseks.

Uurimustöö koostamise ajal on ainsana edukaks osutunud Ülenurme tehnopargi arendusprojekt. Ülenurme tehnopargi arenemisel võrreldes teiste Ülenurme valla tehnoparkidega võib välja tuua järgmised eelised:

Ülenurme tehnopargi suurimaks eeliseks asukoha osas on kindlasti Ülenurme ja Tõrvandi asulate vahetu lähedus. Kuna Ülenurme ja Tõrvandi on valla suurimad asulad, siis paratamatult on nende piirkondade arendamine valla jaoks primaarne ning lisaväärtusena on potentsiaalne tööjõud lähedal, sest ligikaudu kolmandik Ülenurme valla elanikest on koondunud Tõrvandi ja Ülenurme asulatesse. Vaid kilomeetri raadiuses on mitmed bussipeatused ja rongipeatus. Lähipiirkonnas on uued elamualad, lasteaiad, koolid ja poed. Sellest tulenevalt võib eeldada, et Ülenurme tehnopark on tööjõu potentsiaali poolest atraktiivne piirkond. Oluliseks võib pidada ka Ülenurme - Külitse kõrvalmaantee lähedust, mille kaudu on tehnopargil olemas ühendus ka Jõhvi – Tartu - Valga põhimaanteega. Miinuseks võib pidada suurte teenindus- ja kaubandusettevõtete ning Tartu kesklinna kaugust.

Tehnopargi maa-ala on väga kompaktne ja vähese kõverjoonelisusega, mistõttu erinevad kruntide suurused üksteisest suhteliselt vähe ja katastriüksuseid on võimalik hoonestada keskmiselt 47% ulatuses, kusjuures kinnistule võib rajada üldjuhul kuni 5 hoonet. Need on äriettevõtjale väga olulised näitajad, sest see annab võimaluse maatükki maksimaalselt ja kasumlikult kasutada. Lisaks puuduvad territooriumil oluliselt maakasutust kitsendavad objektid.

Ülenurme tehnopargis on olemas kõikide kommunikatsioonide kasutamise võimalus ning taristu on peaaegu täies mahus välja ehitatud. Vaid osaliselt on tehnopargi alal veel

45 asfalteerimata teid. Ülenurme tehnopark on ainuke tehnopark, kus on olemas vee-, kanalisatsiooni-, elektri-, gaasi- ja sideühendused.

Ülenurme tehnopargi suurimaks eeliseks konkurentide ees võib pidada siiski maakasutuse sihtotstarvet, mis on 100% ärimaa. Kinnisvaratehingute analüüs näitas, et keskmine hoonestamata ärimaa ruutmeetri hind Ülenurme vallas on võrreldes Tartu linnaga koguni 8 korda madalam ja võrreldes Eesti keskmise hinnaga 5 korda madalam. Tootmismaa puhul sellises mastaabis erinevusi hinna osas ei ole. Seega võib eeldada, et nõudlus eeslinna ärimaa vastu on oluliselt suurem kui tootmismaa vastu. Seda näitab ka asjaolu, et Ülenurme tehnopargis on tänaseks müümata või broneerimata vaid 7 kinnistut. Kui võtta aluseks, et aastatel 2006 - 2013 on Ülenurme vallas teostatud 68 ärimaa tehingut ning Ülenurme tehnopargis on müüdud 49 kinnistut, siis võib eeldada, et suurem osa Ülenurme valla ärimaade tehingutest on teostatud just Ülenurme tehnopargis ja see viitab ärimaa defitsiidile.

Kuigi Ülenurme tehnopargi müügitehingute andmed ei ole avalikud, siis saadaoleva info põhjal võib järeldada, et kruntide turustamine ja müügistrateegia on hästi õnnestunud. Krunte hakati müüma sisuliselt kohe peale esimese etapi detailplaneeringu kehtestamist ning arendaja poolne ehitustegevus on olnud vastavuses nõudlusega. Seejuures võib väita, et kruntide müügihind on hoitud mõistlikul tasemel. Näiteks hetkel müügis olevate kruntide ruutmeetri müügihind on suhteliselt ligilähedane viimase 8 aasta keskmisele Ülenurme valla hoonestamata ärimaa ruutmeetri hinnale.

Kuna Reola äripark asub vaid 600 meetrit Ülenurme tehnopargist lõuna pool, siis suuri asukohast tulenevaid funktsionaalseid erinevusi tehnoparkide vahel ei ole. Kuna Ülenurme tehnopargi asukoha valikud pidas käesoleva töö autor väga heaks, siis võib sama öelda ka Reola äripargi asukoha kohta. Tehnopargist edelasuunas asuvad AS A.Le Coq õlletehase Reola tootmisüksus ja AS Rait Tartu tootmiskeskus ning mitmed teised tootmisettevõtted. Seega tegutsevad piirkonnas edukad tootmisettevõtted, mis võivad mõjuda tõmbefaktorina ka uutele potentsiaalsetele ettevõtetele. Kasuks tuleb kindlasti ka Ülenurme tehnopargi lähedus.

Reola äripargi müügiga tegeleva Gert Rahneli (2014) sõnul on tehnopargi tugevusteks eelkõige hea asukoht Tartu linna lähedal ja maantee ääres ning tehnopargi sisese taristu

46 valmisolekut. Sisuliselt võib klient peale omandiõiguse üleminekut koheselt ehitustegevusega alustada. Kuna Reola äripargis on käimas läbirääkimised välismaiste investoritega kinnistute müümiseks, siis on kindlasti olulisel kohal ka lennujaama lähedus. Kodumaiseid ettevõtjaid lennujaam sellisel määral ei puuduta, välja arvatud juhul, kui tegemist on toodangut eksportiva ettevõttega.

Tehnopark on ebakompaktse kujuga, mis tähendab, et krundid on väga erineva suuruse ja ebakorrapärase kujuga. Keskmine krundi suurus on aga tootmismaale iseloomulikult küllaltki suur, sest tootmisettevõtted vajavad üldjuhul suurt maa-ala näiteks tooraine või valmistoodangu hoiustamiseks. Tihti vajavad ka tootmiseks kasutatavad seadmed palju ruumi ning vajalik on ruumide siseselt sõidukite kasutamise võimalus.

Reola äripargi suurimaks probleemiks asukoha mõistes võib pidada Ülenurme lennujaama maandumisraja teljega piirnemist. Sellest tulenevalt asuvad tehnopargi põhjapoolsed krundid lennujaama lähenemissektoris, kus on ehitiste rajamisele ja hilisemale kasutamisele seatud suured piirangud. Selliste kruntide müümine on aga keeruline, sest tõenäoliselt ei soovi tootmisettevõtjad sellist riski võtta. Kuigi lennuvälja lähenemissektoris müüakse krunte ruutmeetrihinnaga 1-2 eurot, siis huvi puudumine kruntide vastu näitab, et sellistes tingimustes arendustegevus ei ole majanduslikult otstarbekas.

Sarnaselt Ülenurme tehnopargile on ka Reola äripargis tänaseks olemas suurem osa tehnosüsteemidest. Uurimustöö koostamise ajal on küll ehitustegevus lõpetamata, kuid kõik maa-alused trassid on paigaldatud, tänavavalgustus on rajatud ja suurem osa teedest asfalteeritud. Tehnopargis puudub sideühendus, mis võib paljude ettevõtete jaoks olla probleemiks, sest tänapäeva IT-ühiskonnas on telekommunikatsioonil suur roll ka tootmissektoris. Teisalt on teada fakt, et tehnopargi kruntide vastu suuremat huvi üles näidatud ei ole, mistõttu võib küsimärgi alla seada arendaja investeeringu kasumlikkuse.

Kuigi Reola äripargis on sisuliselt kõik vajalik ettevõtluse alustamiseks olemas, siis ühtegi krunti sellegipoolest müüdud ei ole. Läbirääkimised on käimas, kuid üldist huvi võib pidada kesiseks. Keskmine ruutmeetri müügihind on sarnasel tasemel keskmise Ülenurme vallas hoonestamata tootmismaa müügihinnaga. See tähendab, et ruutmeetri

47 hind on Tartu linna keskmisest hoonestamata tootmismaa hinnast ligi 3 korda madalam ja Eesti keskmisest hinnast 2 korda madalam. See tähendab, et tootmismaa hind ei ole nii suures sõltuvuses asukohast kui ärimaa hind ning tootjatel ei pruugi tekkida huvi või vajadust ettevõtte ümberasumiseks. See vähendab oluliselt potentsiaalsete klientide arvu ning müügistrateegia tuleks suunata eelkõige välismaistele investoritele või alustavatele tootmisettevõtetele.

Räniküla tehnopark ja Lemmatsi tööstuspark asuvad samuti strateegilises mõttes heas piirkonnas maantee ääres. Läheduses on suured kaubandus- ja teenindusettevõtted ja Tartu linna piir jääb vaid kahe kilomeetri kaugusele Lemmatsi tööstuspargist. Võrreldes ülenurme ja Reola tehnoparkidega, on Reola ja Lemmatsi tehnoparkide eeliseks võimalus läheneda territooriumile kergliiklusteede kaudu. Teisalt puuduvad läheduses avaliku sektori teenused (koolid, lasteaiad, ametkonnad), mida võib pidada piirkonna suurimaks nõrkuseks. Kuigi Tartu linna piir asub lähedal, ei ole naabruskonnas teisi suuremaid asulaid. Seetõttu ei saa Räniküla tehnoparki ja Lemmatsi tööstusparki pidada tõmbekeskusteks.

Räniküla tehnopargi ümbruses asuvad peamiselt ühepereelamud, millest tulenevalt on äri- ja tootmishoonete esteetiline sobivus piirkonda küsitav. Räniküla tehnopargi muudab ebakompaktseks tehnoparki läbiv üldkasutatav ala, mistõttu ei saa tehnoparki pidada ühtseks tervikuks. Ebakompaktsusest tulenevalt on ka planeeritud kruntide suurus erinev ja kuju suhteliselt ebakorrapärane.

Nii Räniküla kui ka Lemmatsi tehnoparkides on tehnosüsteemidest rajatud vaid maa- alused kommunikatsioonid. Räniküla tehnopargi teise etapi krundid ei ole tänaseks ka maa-aluste kommunikatsioonidega varustatud. Tehnoparkide sisesed teed ja tänavad on välja ehitamata ning tänavavalgustus puudub. Välise ilme järgi on tehnoparkides igasugune arendustegevus peatatud. Suureks puuduseks on kindlasti ka gaasitrassiga liitumisvõimaluse puudumine tehnoparkide territooriumil, sest tulevastele ehitistele jäävad väga vähesed alternatiivid hoone kütmiseks.

Räniküla ja Lemmatsi tööstusparkides planeeritud katastriüksused nii äri- kui tootmismaa sihtotstarbega segamaadeks, mis annab potentsiaalsetele klientidele võimaluse rajada krundile nii äri- kui tootmisfunktsiooniga hooneid. Lisaks on Räniküla

48 tehnopargis moodustatud ka 5 ärimaa sihtotstarbega katastriüksust. Segamaa tehinguid on nii Ülenurme vallas kui Tartu maakonnas tervikuna tehtud viimastel aastatel suhteliselt palju, vastavalt 38 ja 51 tehingut. Samas on ebaselge, kui paljud neist tehingutest on olnud seotud äri- ja tootmismaaga. Räniküla tehnopargis on müüdud 3 100% ärimaa sihtotstarbega kinnistut, mis viitab jällegi ärimaa defitsiidile piirkonnas. Segamaa otstarbega krunte müüdud ei ole. Kuna Räniküla tehnopargi esimese etapi detailplaneering realiseerus 2007. aastal, mil kinnisvaraturg hakkas sisenema sügavasse langusesse, siis Räniküla tehnopargi arenduse mitterealiseerumine võib osaliselt olla seotud ka halva ajastusega.

Räniküla tehnopargi kruntide müügihinnad on kinnisvaraportaalide andmete järgi suurusjärgus 20 eurot ruutmeetri kohta. Üksikute maanteeäärsete kinnistute ruutmeetri hinnad ulatuvad ka 24 euroni. Kuna kruntide sihtotstarve ei ole 100% ärimaa, vaid 50% tootmismaa ja 50% ärimaa, siis käesoleva töö autori hinnangul on soovitud ruutmeetri hind selgelt ebaproportsionaalselt kõrge. Lisaks ei ole kinnistud täielikult varustatud taristuga ning näiteks tehnopargi siseselt on teed ja tänavavalgustus üldse välja ehitamata. Kuna Ülenurme vallas on hoonestamata ärimaa ruutmeetrihind suurusjärgus 20 eurot ja hoonestamata tootmismaa ruutmeetri hind umbes 8-9 eurot, siis õiglane hind võiks olla suurusjärgus 13-14 eurot.

Reola äripargi, Räniküla tehnopargi ja Lemmatsi tööstuspargi edasise arendamise huvides tuleks esimese võimalusena kaaluda osaliselt tehnoparkide maakasutuse sihtotstarbe muutmist ärimaaks. Ülenurme vallas on selgelt ärimaa defitsiit ning seetõttu on ärimaa turustamine kindlasti lihtsam ja tulusam võimalus. Kui esimesed ettevõtted tehnopargis olemas on, mõjuks see tõmbefaktorina ka uutele ettevõtetele.

Kui Reola äripargis sihtotstarvet muuta ei plaanita, siis võiks võimalusel kaaluda sidetrassi toomist tehnopargi alale. Reola äripargi müügistrateegia tuleks suunata välismaistele investoritele või alustavatele tootmisettevõtetele. Räniküla tehnopargis ja Lemmatsi tööstuspargis oleks kindlasti vajalik lõpetada kommunikatsioonide ja tehnoparkide siseste tänavate kasvõi osaline väljaehitamine. See looks aluse edasiseks turundamiseks ja maa-ala muutuks atraktiivsemaks ka ettevõtete jaoks. Kruntide

49 müügihind tuleks samuti üle vaadata ning viia vastavusse hetke turusituatsiooni ja kruntide seisukorraga.

Kuna paljud ettevõtted eelistavad endiselt äri- ja tootmispindu rentida, oleks üheks võimaluseks ka multifunktsionaalsete rendipindade väljaehitamine tehnoparkidesse. See annaks võimaluse kasvõi osaliselt tehtud investeeringu tagasiteenimiseks renditulu kaudu.

Kokkuvõte

Käesoleva magistritöö eesmärgiks oli koostada analüüs ja võrrelda Ülenurme vallas asuvate tehnoparkide eripärasid ning anda soovitusi seni realiseerumata arendusprojektide edendamiseks.

Töö teoreetilises osas anti ülevaade tehnoparkide ajaloost ja rollist maakasutuse planeerimises. Lisaks selgus tehnoparkide olukord Eestis ja roll piirkonna arendajana.

Toodi välja tehnoparkide asukohast ja planeeringutest tulenevad eripärad ning koostati Ülenurme vallas äri- ja tootmismaa tehingute statistiline analüüs viimase kaheksa aasta kohta. Uurimusobjekti analüüsiti empiiriliselt, kasutades kvalitatiivset mitme näidisjuhtumi meetodit. Põhjus, miks töö autor valis võrdlemiseks just eelmainitud tehnopargid, on asjaolu, et kuigi tehnoparkide arendustegevusega alustati sarnasel ajavahemikul, on arendusprojektide tänane realiseerumine väga erinev. Nii on Ülenurme tehnopargis käimas vilgas äri- ja ehitustegevus ning teistes tehnoparkides ei ole mingit ehitustegevust näha.

Kõik tehnopargid on planeeritud vastavalt valla üldplaneeringule põhimaanteede äärde ning kui Ülenurme tehnopark ja Reola äripark asuvad Tallinn – Tartu – Võru - Luhamaa põhimaantee ääres, siis Räniküla tehnopark ja Lemmatsi tööstuspark asuvad Jõhvi – Tartu - Valga maantee ääres. Lisaks on tööstusparkide vahetus läheduses Tartu - Valga ja Tartu - Orava raudteeliinid ning Ülenurme lennujaam. Seega eriti suuri erinevusi asukoha mõistes ei selgunud. Ülenurme tehnopargi ja Reola äripargi suurimaks eeliseks asukoha osas on kindlasti Ülenurme ja Tõrvandi asulate vahetu lähedus, sest paratamatult on nende piirkondade arendamine valla jaoks primaarne. Lisaväärtusena on potentsiaalne tööjõud väga lähedal. Miinuseks võib pidada suurte teenindus- ja kaubandusettevõtete ning Tartu kesklinna kaugust. Reola äripargi suurimaks probleemiks asukoha mõistes võib pidada Ülenurme lennujaama maandumisraja teljega piirnemist. Sellest tulenevalt asuvad tehnopargi põhjapoolsed krundid lennujaama

51 lähenemissektoris, kus on ehitiste rajamisele ja hilisemale kasutamisele seatud suured piirangud.

Räniküla tehnopark ja Lemmatsi tööstuspark asuvad samuti strateegilises mõttes heas piirkonnas maantee ääres. Läheduses on suured kaubandus- ja teenindusettevõtted ja Tartu linna piir jääb vaid kahe kilomeetri kaugusele Lemmatsi tööstuspargist. Teisalt puuduvad läheduses avaliku sektori teenusted (koolid, lasteaiad, ametkonnad), mida võib pidada piirkonna suurimaks nõrkuseks. Lisaks on nii Räniküla tehnopargis kui ka Lemmatsi tööstuspargis suures osas taristu ehitus pooleli ning tehnoparkide territooriumil puuduvad asfalteeritud teed ja tänavavalgustus.

Ülenurme tehnopargi suurimaks eeliseks konkurentide ees võib pidada maakasutuse sihtotstarvet, mis on 100% ärimaa. Reole äripargi maakasutuse sihtotstarve on tootmismaa ning Räniküla ja Lemmatsi tehnoparkides on sihtotstarve segamaa. Kinnisvaratehingute analüüs näitas, et keskmine hoonestamata ärimaa ruutmeetri hind Ülenurme vallas on võrreldes Tartu linna ja Eesti keskmise hinnaga kordades madalam. Tootmismaa puhul sellises mastaabis erinevusi hinna osas ei ole. Seega võib eeldada, et nõudlus eeslinna ärimaa vastu on väga suur.

Reola äripargi, Räniküla tehnopargi ja Lemmatsi tööstuspargi edasise arendamise huvides tuleks esimese võimalusena kaaluda kasvõi osaliselt tehnoparkide maakasutuse sihtotstarbe muutmist ärimaaks. Reola äripargis võiks võimalusel kaaluda sidetrassi toomist tehnopargi alale. Räniküla tehnopargis ja Lemmatsi tööstuspargis oleks kindlasti vajalik lõpetada kommunikatsioonide ja tehnoparkide siseste tänavate kasvõi osalinet väljaehitamine.

Allikate loetelu

Baxter, P., Jack, S. 2008. Qualitative Case Study Methodology: Study Design and Implementation for Novice Researchers. – The Qualitative Report, 13(4), 544- 559. [http://www.nova.edu/ssss/QR/QR13-4/baxter.pdf] (12.05.2014)

Berry, Kastani, Saariku, Kristalli tn kinnistute ja lähiala detailplaneering. 2010. Eesti veeprojekt.

Europe and Central Asia Regional Conference on Industrial Parks. Conference report. Regional Conference on Industrial Parks. Baku, Azerbaijan, 17-18. apr. 2012. [http://www.unido.org/fileadmin/user_media/UNIDO_Worldwide/Europe_and_N IS_Programme/Documents/Europe%20and%20Central%20Asia%20Regional%20 Conference%20on%20Industrial%20Parks%20as%20a%20tool%20to%20foster% 20local%20industrial%20development.pdf] (18.05.2014)

Haud, M. 2011. Tehnopargid majutavad Eestis moodsat tööstust. – Äripäev, 15.märts 2011. [http://www.aripaev.ee/default.aspx?publicationid=31503ED6-39D4-4163- 9D98-74AA1E3959CE&code=107286] (14.05.2014)

Industrial Development. 2010. Planning Policy Statement 4: Planning and Economic Development. The Planning Service. [http://www.planningni.gov.uk/index/policy/policy_publications/planning_statem ents/pps04-industrial-development.pdf] (13.05.2014)

Kanalisatsiooniehitiste veekaitsenõuded. 2010. – eRT. [https://www.riigiteataja.ee/akt/13305356] (27.05.2014)

Kastastriüksuste sihtotstarvete liigid ja nende määramise kord. 2009. – eRT. [https://www.riigiteataja.ee/akt/13108441] (25.05.2014)

Kelk, M. 2014. (1Partner Kinnisvara OÜ kinnisvaraekspert). Autori intervjuu. Üleskirjutis. Tartu, 16. mai 2014.

Kinnisvaraekspert OÜ kodulehekülg. [http://www.dtz.ee/uusarendus/reola/index.php?sait=177&cat=1047] (27.05.2014)

Kiviõli tööstusala kasutuselevõtmise uuring. 2007. MTÜ Ida-Viru Tööstuse Arendamise Keskus IDC. [http://www.ivia.ee/showdoc.php?id=75] (16.05.2014)

Lauzon, C. 2003. Tööstusparkide tasuvusanalüüsi käsiraamat. Tallinn: Riigiteataja Kirjastuse trükikoda.

Maa-ameti geoportaal. Keskkonnaministeerium. [http://geoportaal.maaamet.ee/]

Maa-ameti tehingute andmebaas. Keskkonnaministeerium. [http://www.maaamet.ee/index.php?lang_id=1&page_id=449&no_cache=140168 9603]

Maasikamäe, S. 2001. Maa-ala ruumilised omadused ja nende iseloomustamine. Loengumaterjalid õppeaines „Maakorralduse põhikursus“. EPMÜ maamõõdu instituut. Eesti Maaülikooli geomaatika osakond (käsikiri) Nurme, Härtsi, Nirgi ja Uhti kinnistute detailplaneering. 2005.

Nurme nimelise kinnistu detailplaneering. 2005. Viikon OÜ.

Nõlvaku ja Patsiku maaüksuste detailplaneering. 2006.

Oskari, Tehnopargi tee maaüksuste ning lähiala detailplaneering. 2009. Ülenurme Investeeringud OÜ.

Põllu kinnistu lõunapoolse osa detailplaneering. 2007. Eesti Veeprojekt OÜ.

Rahnel, G. 2014. (Kinnisvaraekspert OÜ kinnisvaramaakler). Autori intervjuu. Üleskirjutis. Tartu, 19. mai 2014.

Rõigas, A. 2000. Uusettevõtluse teke perifeerses piirkonnas Viljandi maakonna näitel: tegelikkus või fiktsioon?. – Inimesed, ühiskonnad ja ruumid: Jauhiainen, J.S., Kulu, H. Tartu: Tartu Ülikooli Kirjastuse trükikoda, 77-88.

Sanni, M., Egbetokun, A., Siyanbola, W. 2009. A Model for the Design and Development of a Science and Technology Park in Developing Countries. National Centre for Technology Management. Inderscience Publishers. [https://www.academia.edu/3086853/A_model_for_the_design_and_development _of_a_Science_and_Technology_Park_in_developing_countries] (05.05.2014)

Talli, A. 2007. Tööstusparkide arendus Eestis: Magistritöö. Eesti Maaülikool, metsandus- ja maaehitusinstituut, geomaatika osakond, Tartu. 98 lk+lisad.

Teder, A. 2012. Tehnopargid astuvad kriisist välja. ERI Kinnisvara kodulehekülg. [http://www.eri.ee/?item=7249&news_id=14] (27.05.2014)

Tammaru, T. 2000. Suburbanisatsioon Eesti linnastumises. – Inimesed, ühiskonnad ja ruumid: Jauhiainen, J.S., Kulu, H. Tartu: Tartu Ülikooli Kirjastuse trükikoda, 77- 88.

Timpson, S. 2014. (Nord Property OÜ kinnisvaramaakler). Autori intervjuu. Üleskirjutis. Tartu, 14. mai 2014.

Tõnno ja Kuuste nimeliste kinnistute detailplaneering. 2005. Viikon OÜ.

Urban Sprawl in Europe – The ignored challenge. 2006. European Environment Agency. EEA Report. [http://www.eea.europa.eu/publications/eea_report_2006_10] (18.05.2014)

Uusen, M. 2011. Tartumaal liigub tootmine tööstusparkidesse. – Äripäev, 15. märts, 2011. [http://www.aripaev.ee/default.aspx?publicationid=31503ED6-39D4-4163- 9D98-74AA1E3959CE&code=19330] (14.05.2014)

Veeseadus. 2014. – eRT. [https://www.riigiteataja.ee/akt/VeeS] (25.05.2014)

Vidova, J. 2010. Industrial Parks – History, their present and influence on employment, 10(1). [https://is.muni.cz/do/1456/soubory/aktivity/obzor/6182612/12878341/Industrial_ parks_-_history__their_present_and_influence_on_employment.pdf] (05.05.2014)

Äri- ja tootmiskrundid Tartumaal Ülenurme Tehnopargis. 1Partner Kinnisvara kodulehekülg. [www.1partner.ee/tehnopark/] (21.05.2014)

Ülenurme valla Üldplaneering. 2009. Ülenurme Vallavalitsus. AS K&H. [http://www.ylenurme.ee/documents/101034/774662/_lenurme_valla__ldplaneeri ngu_seletuskiri.pdf/833373b4-7b55-4af7-a7fa-8f7ce83e2b35] (28.05.2014)

Ülenurme valla üldplaneeringu keskkonnamõjude strateegilise hindamise aruanne. 2008. Ülenurme Vallavalitsuse dokumendiregister. [http://avalik.amphora.ee/ylenurme/document.aspx?id=10599] (18.05.2014)

Lisad

Lisa 1. Maakasutuse konfiguratsiooni arvutustabel

Välja- Piiri kõver- Ruudu Ristküliku Kompaktsuse Pindala (S), Piiri tegelik venitatuse joonelisuse Tehnopark Pikkus (l), m Laius (v), m ümbermõõt ümbermõõt koefitsent ha pikkus (Pt), m koefitsent koefitsent (Pruut), m (Pristk), m (Kk) (Kv) (Kp) Ülenurme 39,40 1110 355 2770 2511 2930 1,17 0,95 1,10 tehnopark Reola äripark 29,40 1000 294 2600 2169 2588 1,19 1,00 1,20 Räniküla 17,80 730 244 2020 1688 1948 1,15 1,04 1,20 tehnopark Lemmatsi 9,60 550 175 1410 1239 1449 1,17 0,97 1,14 tööstuspark

Lisa 2. Ülenurme tehnopargi I etapi planeeringujärgne maakasutus

Pindala, Maksimaalne Hoonestus- Täisehituse Tähis Aadress Sihtotstarve m2 hoonete arv ala, m2 % POS 1 Tehnika tee 6 5539 100% ärimaa 5 2800 50,6 POS 2 Tehnika tee 4 5259 100% ärimaa 4 2100 39,9 POS 3 Tehnika tee 2 5672 100% ärimaa 5 2500 44,1 POS 4 Tehnika tee 5 7514 100% ärimaa 5 3288 43,8 POS 5 Tehnika tee 3 5177 100% ärimaa 4 2600 50,2 POS 6 Tehnika tee 1 5147 100% ärimaa 4 2500 48,6 POS 7 Lao tee 6 7943 100% ärimaa 5 3992 50,3 POS 8 Lao tee 4 6227 100% ärimaa 5 3800 61,0 POS 9 Lao tee 2 5446 100% ärimaa 4 2800 51,4 POS 10 Lao tee 7 9820 100% ärimaa 5 3196 32,5 POS 11 Lao tee 5 6459 100% ärimaa 5 2268 35,1 POS 12 Lao tee 3 6059 100% ärimaa 5 2317 38,2 POS 13 Lao tee 1 5870 100% ärimaa 4 1775 30,2 POS 14 Tehnopargi 6367 100% ärimaa 5 2257 35,4 POS 15 Tööstuse tee 2 6685 100% ärimaa 5 3215 48,1 POS 16 Tööstuse tee 4 6238 100% ärimaa 5 2940 47,1 POS 17 Tööstuse tee 6 6213 100% ärimaa 5 2800 45,1 POS 18 Tööstuse tee 7 5180 100% ärimaa 5 1890 36,5 POS 19 Tööstuse tee 8 4310 100% ärimaa 4 2375 55,1 POS 20 Tööstuse tee 9 3659 100% ärimaa 4 1938 53,0 POS 21 Tööstuse tee 10 4157 100% ärimaa 4 2183 52,5 POS 22 Tööstuse tee 11 3993 100% ärimaa 3 217 5,4 POS 23 Tööstuse tee 5 5207 100% ärimaa 4 2281 43,8 POS 24 Tööstuse tee 3 6305 100% ärimaa 5 2709 43,0 POS 25 Tööstuse tee 1 4623 100% ärimaa 4 2500 54,1 POS 26 Tehnopargi tee 1 5281 100% ärimaa 4 1316 24,9 100% POS 27 Tehnopargi tee 3637 - - - transpordimaa 100% POS 28 Lao tee 1927 - - - transpordimaa 100% POS 29 Tehnika tee 2280 - - - transpordimaa 100% POS 30 Tööstuse tee 3432 - - - transpordimaa 100% POS 31 Tehnopargi tee 3570 - - - transpordimaa 100% POS 32 Tehnopargi tee 4766 - - - transpordimaa Allikas: Tõnno ja Kuuste nimeliste kinnistute detailplaneering

Lisa 3. Ülenurme tehnopargi II etapi planeeringujärgne maakasutus

Pindala, Maksimaalne Hoonestusala, Täisehituse Tähis Aadress Sihtotstarve m2 hoonete arv m2 % POS 1 Tehno tee 1 3757 100% ärimaa 4 1907 50,8 Tehnopargi POS 2 3577 100% ärimaa 4 2270 63,5 tee 7 Tehnopargi POS 3 3760 100% ärimaa 5 2444 65,0 tee 5 Teeninduse POS 4 4255 100% ärimaa 4 2298 54,0 tee 2 Teeninduse POS 5 5430 100% ärimaa 5 2864 52,7 tee 1 POS 6 Tehno tee 3 5604 100% ärimaa 5 3064 54,7 Teeninduse POS 7 6217 100% ärimaa 5 3576 57,5 tee 4 Teeninduse POS 8 6541 100% ärimaa 5 3702 56,6 tee 3 POS 9 Tehno tee 5 4896 100% ärimaa 4 2244 45,8 Teeninduse POS 10 5678 100% ärimaa 5 2803 49,4 tee 6 Teeninduse POS 11 6726 100% ärimaa 5 3245 48,2 tee 5 POS 12 Tehno tee 6 4691 100% ärimaa 4 2238 47,7 POS 13 Tehno tee 7 5481 100% ärimaa 4 2268 41,4 Teeninduse POS 14 6000 100% ärimaa 5 2541 42,4 tee 10 Teeninduse POS 15 4711 100% ärimaa 4 2251 47,8 tee 9 Teeninduse POS 16 4947 100% ärimaa 4 2395 48,4 tee 8 Teeninduse POS 17 7014 100% ärimaa 5 3057 43,6 tee 7 100% POS 18 Nurme 9512 - - - maatulundusmaa 100% POS 19 Tehno tee 2404 - - - transpordimaa Teeninduse 100% POS 20 2934 - - - tee transpordimaa Tehnopargi 100% POS 21 2428 - - - tee transpordimaa Allikas: Nurme nimelise kinnistu detailplaneering

Lisa 4. Ülenurme tehnopargi III etapi planeeringujärgne maakasutus

Pindala, Maksimaalne Hoonestusala, Täisehituse Tähis Aadress Sihtotstarve m2 hoonete arv m2 % POS 1 Kauba tee 2 5823 100% ärimaa 5 2911 50,0 POS 2 Kauba tee 4 6701 100% ärimaa 5 3350 50,0 POS 3 Kauba tee 6 5832 100% ärimaa 5 2916 50,0 POS 4 Kauba tee 10 5840 100% ärimaa 5 2044 35,0 POS 5 Kauba tee 9 7791 100% ärimaa 5 3272 42,0 POS 6 Tehno tee 12 7125 100% ärimaa 5 2778 39,0 POS 7 Tehno tee 14 5892 100% ärimaa 5 2003 34,0 POS 8 Tehno tee 8 5305 100% ärimaa 5 2652 50,0 POS 9 Tehno tee 4 6234 100% ärimaa 5 3117 50,0 POS 10 Tehno tee 2 3861 100% ärimaa 5 1737 45,0 Tehnopargi tee POS 11 4240 100% ärimaa 5 2020 47,6 9 Tehnopargi tee POS 12 3703 100% ärimaa 5 1851 50,0 11 POS 13 Kauba tee 1 3654 100% ärimaa 5 1680 46,0 POS 14 Kauba tee 3 6474 100% ärimaa 5 3237 50,0 POS 15 Kauba tee 5 5662 100% ärimaa 5 2831 50,0 POS 16 Kauba tee 8 8215 100% ärimaa 5 3368 41,0 100% POS 17 Tehnopargi tee 4000 - - - transpordimaa 100% POS 18 Tehnopargi tee 2843 - - - transpordimaa 100% POS 19 Tehnopargi tee 82 - - - transpordimaa 100% POS 20 Tehno tee 368 - - - transpordimaa 100% POS 21 Tehnopargi tee 120 - - - transpordimaa 100% POS 22 Tehnopargi tee 665 - - - transpordimaa 100% POS 23 Teeääre 3390 - - - transpordimaa 100% POS 24 Kauba tee 2505 - - - transpordimaa 100% POS 25 Kauba tee 7 34 - - - tootmismaa 100% POS 26 Tehno tee 10 34 - - - tootmismaa Allikas: Oskari, Tehnopargi tee maaüksuste ning lähiala detailplaneering

Lisa 5. Reola äripargi planeeringujärgne maakasutus

Pindala, Maksimaalne Hoonestusala, Täisehituse Tähis Aadress Sihtotstarve m2 hoonete arv m2 % 100% POS 1 Mingi tee 1 15996 - - - maatulundusmaa 100% POS 2 Mingi tee 3 10300 1 100 1 tootmismaa 100% POS 3 Nirgi tee 16 8076 - - - maatulundusmaa 100% POS 4 Nirgi tee 18 8995 - - - maatulundusmaa 100% POS 5 Nirgi tee 15 17085 2 1704 10 tootmismaa 100% POS 6 Nirgi tee 14 9927 2 1673 17 tootmismaa 100% POS 7 Mingi tee 2 10415 2 1680 16 tootmismaa 100% POS 8 Mingi tee 4 41 1 41 100 tootmismaa 100% POS 9 Mingi tee 5 20467 4 5362 26 tootmismaa 100% POS 10 Nirgi tee 13 10081 4 2390 24 tootmismaa 100% POS 11 Nirgi tee 12 11943 4 3392 28 tootmismaa 100% POS 12 Mingi tee 7 6973 4 1793 26 tootmismaa 100% POS 13 Mingi tee 9 5539 2 969 17 tootmismaa 100% POS 14 Nirgi tee 10 8605 4 2812 33 tootmismaa 100% POS 15 Nirgi tee 11 9268 4 2025 22 tootmismaa 100% POS 16 Nirgi tee 9a 36 1 36 100 tootmismaa 100% POS 17 Nirgi tee 9 7142 4 2053 29 tootmismaa 100% POS 18 Nirgi tee 8 5569 4 1893 34 tootmismaa 100% POS 19 Mingi tee 11 4376 2 642 15 tootmismaa 100% POS 20 Nirgi tee 6 4922 1 1629 33 tootmismaa 100% POS 21 Nirgi tee 7 6452 4 1728 27 tootmismaa 100% POS 22 Nirgi tee 5 6412 4 1694 26 tootmismaa 100% POS 23 Nirgi tee 4 5163 4 1714 33 tootmismaa 100% POS 24 Mingi tee 13 3866 2 629 16 tootmismaa 100% POS 25 Mingi tee 15 5026 2 988 20 tootmismaa 100% POS 26 Nirgi tee 2 5506 4 2081 38 tootmismaa

Lisa 5 järg 100% POS 27 Nirgi tee 3 6866 4 1572 30 tootmismaa 100% POS 28 Nirgi tee 1 11964 4 2041 30 tootmismaa 100% POS 29 Mingi tee 16 7512 4 2730 31 tootmismaa 100% POS 30 Mingi tee 17 16649 4 5696 31 tootmismaa 100% POS 31 Mingi tee 16a 36 1 36 31 tootmismaa POS 32 Mingi tee 18 16176 100% elamumaa 3 1844 32 100% POS 33 Mingi tee 20 9699 4 3512 33 tootmismaa 100% POS 34 x 8441 - - - üldkasutatav maa 100% POS 35 x 20095 - - - transpordimaa Allikas: Nurme, Härtsi Nirgi ja Uhti kinnistute detailplaneering

Lisa 6. Räniküla tehnopargi I etapi planeeringujärgne maakasutus

Pindala, Maksimaalne Hoonestusala, Täisehituse Tähis Aadress Sihtotstarve m2 hoonete arv m2 % Tiigrisilma 60% ärimaa, POS 1 6495 3 1949 30,0 10 40% tootmismaa POS 2 Tiigrisilma 8 3132 100% ärimaa 2 940 30 POS 3 Tiigrisilma 6 3412 100% ärimaa 2 1024 30 POS 4 Kassisilma 1 2514 100% ärimaa 2 754 30 POS 5 Tiigrisilma 2 186 100% elamumaa - - - 50% ärimaa, POS 6 Kassisilma 3 5550 3 1665 30 50% tootmismaa 50% ärimaa, POS 7 Kassisilma 5 3373 2 1012 30 50% tootmismaa 50% ärimaa, POS 8 Kassisilma 7 3311 2 993 30 50% tootmismaa Kassisilam 50% ärimaa, POS 9 5259 3 1578 30 16 50% tootmismaa POS Kassisilma 50% ärimaa, 3293 2 988 30 10 14 50% tootmismaa POS Kassisilma 50% ärimaa, 4157 3 1247 30 11 12 50% tootmismaa POS Kassisilma 50% ärimaa, 3476 2 1043 30 12 10 50% tootmismaa POS 50% ärimaa, Kassisilma 8 6777 3 2033 30 13 50% tootmismaa POS 50% ärimaa, Kassisilma 6 5604 3 1681 30 14 50% tootmismaa POS 50% ärimaa, Kassisilma 4 4692 3 1408 30 15 50% tootmismaa POS 50% ärimaa, Kassisilma 2 6640 3 1992 30 16 50% tootmismaa POS Tiigrisilma 100% 730 - - - 17 tänav transpordimaa POS Kassisilma 100% - - - 18 tänav transpordimaa POS Kassisilma 100% 219 - - - 19 18 tootmismaa POS 100% Tiigrisilma 8 71 - - - 20 tootmismaa POS Tiigrisilma 100% 75 - - - 21 tänav transpordimaa Allikas: Põllu kinnistu lõunapoolse osa detailplaneering

Lisa 7. Räniküla tehnopargi II etapi planeeringujärgne maakasutus

Pindala, Maksimaalne Hoonestusala, Täisehituse Tähis Sihtotstarve m2 hoonete arv m2 % POS 1 154 100% elamumaa - - - POS 2 189 100% elamumaa - - - POS 3 1293 100% elamumaa 2 250 19 POS 4 1419 100% elamumaa 2 250 18 POS 5 1352 100% elamumaa 2 250 18 POS 6 1449 100% elamumaa 2 250 17 POS 7 1608 100% elamumaa 2 250 16 POS 8 1385 100% elamumaa 2 250 18 POS 9 1334 100% elamumaa 2 250 19 POS 10 1496 100% elamumaa 2 250 17 POS 11 1622 100% elamumaa 2 250 15 POS 12 4309 100% elamumaa 2 880 20 POS 13 6134 100% ärimaa 2 2000 33 POS 14 5806 100% ärimaa 4 1400 24 POS 15 5800 50% ärimaa, 50% tootmismaa 4 1500 26 POS 16 5063 50% ärimaa, 50% tootmismaa 4 1200 24 POS 17 8143 50% ärimaa, 50% tootmismaa 4 3000 37 POS 18 11905 50% ärimaa, 50% tootmismaa 4 3500 29 POS 19 12999 50% ärimaa, 50% tootmismaa 4 4000 31 POS 20 9197 50% ärimaa, 50% tootmismaa 4 4000 43 POS 21 14462 100% üldkasutatav maa - - - POS 22 15328 100% üldkasutatav maa - - - POS 23 8213 100% maatulundusmaa - - - POS 24 1689 100% transpordimaa - - - POS 25 2002 100% transpordimaa - - - POS 26 1920 100% transpordimaa - - - POS 27 3390 100% transpordimaa - - - POS 28 1994 100% transpordimaa - - - POS 29 1918 100% transpordimaa - - - POS 30 143 100% transpordimaa - - - POS 31 30 100% tootmismaa - - - POS 32 174 100% transpordimaa - - - POS 33 1012 100% elamumaa olemasolev olemasolev olemasolev POS 34 1877 100% elamumaa olemasolev olemasolev olemasolev POS 35 2403 100% elamumaa olemasolev olemasolev olemasolev POS 36 7828 100% elamumaa olemasolev olemasolev olemasolev Allikas: Berry, Kastani, Saariku, Kristalli tn kinnistute ja lähiala detailplaneering

Lisa 7 järg

POS 37 3324 100% elamumaa olemasolev olemasolev olemasolev POS 38 1759 100% elamumaa olemasolev olemasolev olemasolev POS 39 1413 100% elamumaa olemasolev olemasolev olemasolev POS 40 1448 100% elamumaa olemasolev olemasolev olemasolev Allikas: Berry, Kastani, Saariku, Kristalli tn kinnistute ja lähiala detailplaneering

Lisa 8 Lemmatsi tööstuspargi planeeringujärgne maakasutus

Pindala, max Hoonete Hoonestusala, Täisehituse Tähis Aadress Sihtotstarve m2 arv m2 % 100% POS 1 Nõlvaku tee 1 5920 - - - maatulundusmaa 60% ärimaa, POS 2 Nõlvaku tee 2 5555 3 1737 31 40% tootmismaa 60% ärimaa, POS 3 Nõlvaku tee 3 4942 3 1977 40 40% tootmismaa 60% ärimaa, POS 4 Nõlvaku tee 4 5864 4 2346 40 40% tootmismaa 60% ärimaa, POS 5 Nõlvaku tee 5 4135 3 1654 40 40% tootmismaa 60% ärimaa, POS 6 Nõlvaku tee 6 7545 5 3018 40 40% tootmismaa 60% ärimaa, POS 7 Nõlvaku tee 7 5696 4 2278 40 40% tootmismaa 60% ärimaa, POS 8 Nõlvaku tee 8 6062 4 2425 40 40% tootmismaa 100% POS 9 Nõlvaku tee 9 3549 - - - tootmismaa Nõlvaku tee 60% ärimaa, POS 10 6929 4 2570 37 10 40% tootmismaa Nõlvaku tee 60% ärimaa, POS 11 5653 4 2261 40 11 40% tootmismaa Nõlvaku tee 60% ärimaa, POS 12 5995 4 2398 40 12 40% tootmismaa Nõlvaku tee 60% ärimaa, POS 13 5488 3 1911 35 13 40% tootmismaa Nõlvaku tee 60% ärimaa, POS 14 6378 4 2480 39 14 40% tootmismaa Nõlvaku tee 100% POS 15 2472 - - - 15 tootmismaa Nõlvaku tee 100% POS 16 1494 - - - 16 transpordimaa Nõlvaku tee 100% POS 17 3813 - - - 17 transpordimaa Nõlvaku tee 100% POS 18 40 1 20 50 18 tootmismaa Nõlvaku tee 100% POS 19 8655 - - - 19 transpordimaa Allikas: Nõlvaku ja Patsiku maaüksuste detailplaneering

Lisa 9. Intervjuu küsimustik

Tere,

Minu nimi on Tanel Rõivas ning Olen Eesti Maaülikooli kinnisvara planeerimise eriala tudeng. Olen hetkel koostamas magistritööd Ülenurme vallas asuvate tehnoparkide arendusprojektide kohta. Vastavalt ………………. kodulehekülje informatsioonile eeldan, et Teie tegelete …………………. kruntide müügiga. Oleksin väga tänulik, kui saaksite mind abistada alljärgneva informatsiooniga:

1. Kas Teil oleks võimalik anda väike ülevaade seni tehnopargis teostatud ostu- müügitehingute ja renditehingute kohta? Huvitaks iga krundi puhul müügihind ja müügi toimumise aeg. 2. Kui suur on üldine huvi saadaolevate kruntide kohta? 3. Mitmes etapis toimus kommunikatsioonide ehitus ja millal alustati? 4. Kui pikk on keskmiselt müügiperiood? 5. Miks Teie hinnangul krundid veel müümata on? St, kas nende kruntide puhul on mingisuguseid iseärasusi, mis müüki takistada võiks?

Lisa 10. Kinnisvaratehingute analüüs

Keskmine Tehingute Keskmine Keskmine m2 Sihtotstarve tehingu arv pindala, m2 hind, € summa, € Ülenurme vald Ärimaa 68 5456,7 111191,4 17,0 Tootmismaa 15 12653,7 14060,1 9,6 Segamaa 38 16819,9 137501,2 11,2 Tartu linn Ärimaa 60 3002,2 270644,4 136,1 Tootmismaa 20 5854,6 192511,2 35,4 Segamaa 51 4386,1 164341,5 48,2 Tartumaa Ärimaa 165 5169,0 160293,2 60,9 Tootmismaa 95 8324,0 68684,3 11,1 Segamaa 260 21049,7 111473,8 16,8 Eesti Ärimaa 1111 4826,3 201128,8 88,0 Tootmismaa 1012 8173,6 61572,9 21,4 Segamaa 1906 66548,4 229537,5 49,8 Allikas: Tabel on koostatud Maa-ameti kinnisvaratehingute andmebaasi andmete põhjal