Begründung Bearbeitung: Schnug-Börgerding - Landschaftsarchitektur Hochstraße 60, 57610 Altenkirchen Tel
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Bebauungsplan Nr. 4 der Ortsgemeinde Heupelzen „Im Klas Hohn“ /Ortsteil Beul November 2007 Begründung Bearbeitung: Schnug-Börgerding - Landschaftsarchitektur Hochstraße 60, 57610 Altenkirchen Tel. 02681-6319, Fax. 988125, e-mail: [email protected] Altenkirchen, den 20. November 2007 INHALTSVERZEICHNIS 1. ALLGEMEINE BEGRÜNDUNG 1.1 Planerfordernis 1.2 Verfahrensablauf 1.3 Geltungsbereich 1.4 Flächennutzungsplan 1.5 Bestandsdarstellung 1.5.1 Lage des Geltungsbereiches 1.5.2 Eigentumsverhältnisse / Aktuelle Nutzung 1.5.3 Infrastruktur 1.5.4 Verkehrserschließung 1.6 Allgemeine Planungsziele und -prämissen 2. BEGRÜNDUNG DER FESTSETZUNGEN 2.1.1 Art der baulichen Nutzung 2.1.2 Maß der baulichen Nutzung 2.1.3 Höhe der baulichen Anlagen 2.1.4 Bauweise 2.1.5 Überbaubare Grundstücksfläche 2.1.6 Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden 2.1.7 Flächen zu Herstellung des Straßenkörpers 2.2 Gestalterische Festsetzungen 2.2.1 Äußere Gestaltung baulicher Anlagen und Dachgestaltung 2.2.2 Grundstückseinfriedungen 2.2.3 Nicht überbaubare Grundstücksflächen 2.3 Grünordnung und Landespflege 2.4 Hinweise 2.5 Bodenordnung 3. UMWELTBERICHT ANLAGEN ZUR BEGRÜNDUNG Anlage 1: Textliche Festsetzungen zum B-Plan Pläne Plan 1: Naturschutzfachlicher Beitrag – Bestand/Entwicklung, M 1 : 1000 Bebauungsplan „Im Klas Hohn“, M 1 : 1000 1 Bebauungsplan Nr. 4 der Ortsgemeinde Heupelzen „Im Klas Hohn“ /Ortsteil Beul November 2007 1. Allgemeine Begründung 1.1 Planerfordernis Im Ortsteil Beul der Gemeinde Heupelzen soll am südwestlichen Ortsrand ein kleines Baugebiet entwickelt werden, das die Nachfrage nach Wohngrundstücken abdeckt. Die Bauflächen sind im rechtskräftigen Flächennutzungsplan der Verbandsgemeinde Altenkirchen dargestellt. Ziel des Bauleitplanverfahrens ist es, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Bau einer Erschließungsstraße sowie den Bau von 11 Einzelhäusern zu schaffen. Im Zusammenhang mit der Bebauung soll der südwestliche Ortsrand der dörflichen Siedlung abschließend gestaltet werden. 1.2 Verfahrensablauf Das Planverfahren wurde durch den Aufstellungsbeschluss vom 15. Mai 2007 eingeleitet, der Vorentwurf für den Bebauungsplan "Im Klas Hohn" gebilligt und die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) i. V. m. § 4a BauGB und der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB i. V. m. § 4a BauGB beschlossen. Am 28. Juni 2007 fand eine Versammlung zur öffentlichen Darlegung und Anhörung der Bürger statt. Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange erfolgte gemäß Schreiben vom 5.Juli 2007 Am 4. September hat der Ortsgemeinderat die Anregungen der Bürger und der Träger öffentlicher Belange gewürdigt, den Entwurf des Bebauungsplanes gebilligt und dessen öffentliche Auslegung beschlossen. Die öffentliche Auslegung erfolgte gemäß § 3 Abs. 1 BauGB in der Zeit vom 21.September bis zum 22. Oktober 2007. Die während der Offenlage eingegangenen Anregungen wurden vom Rat in seiner Sitzung am 20. November gewürdigt und der Bebauungsplan gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung beschlossen. Der Bebauungsplan wurde am bekannt gemacht und erlangte damit Rechtskraft. 1.3 Geltungsbereich Das Gebiet des Bebauungsplanes "Im Klas Hohn" umfasst entsprechend der zeichnerischen Festsetzungen in Flur 2 der Gemarkung Beul folgende Flurstücke Nr. 54/5 , 56/1 bis 56/5 sowie 56/6 (bebautes Grundstück am Kirchweg 1). 1.4 Flächennutzungsplan Die Flächen sind im rechtskräftigen Flächennutzungsplan der Verbandsgemeinde Altenkirchen als Wohnbauflächen dargestellt. 2 Bebauungsplan Nr. 4 der Ortsgemeinde Heupelzen „Im Klas Hohn“ /Ortsteil Beul November 2007 1.5 Bestandsdarstellung 1.5.1 Lage des Geltungsbereiches Das Plangebiet befindet sich am südwestlichen Ortsrand von Beul. Der westlich des Kirchweges gelegene Teil des Dorfes zählt zur Ortsgemeinde Heupelzen, der östliche zur Ortsgemeinde Busen- hausen. Die Landesstraße L267 verläuft von Heupelzen kommend in West-Ost-Richtung, um im rechten Winkel in den Kirchweg abzuknicken. Zunächst hat das Dorf Straßendorfcharakter mit einzelnen Wohngebäuden und unbebauten Grundstücken entlang des Kirchweges. Erst ab der Einmündung des beidseitig angebauten Birkenweges ändert sich diese Siedlungsstruktur. Die Erschließung der Bauung in der Flur „Im Klas Hohn“ erfolgt vom Kirchweg aus mittels Ausbau eines im Kataster vorhandenen Feldweges. 1.5.2 Eigentumsverhältnisse / Aktuelle Nutzung Die Flurstücke südlich des Feldweges wurden bereits vor längerer Zeit als einzelne potentielle Baugrundstücke vermessen. Nördlich des Weges liegt ein zusammenhängendes Flurstück, das sich im Besitz der Gemeinde Heupelzen befindet. 1.5.3 Infrastruktur Wasserversorgung und -entsorgung Die Wasserversorgung für den Baubereich ist gesichert. Die Schmutzwasserentsorgung kann über den Kanal in der Landesstraße L 267 erfolgen. Für die Entwässerung des Niederschlagswassers soll laut Aussage der Verbandsgemeindewerke Altenkirchen ein neuer Regenwasserkanal in den Kirchweg gelegt werden. Dieser führt das Wasser Richtung Süden ab. Für Maßnahmen zur Rückhaltung kommt das gemeindeeigene Flurstück Nr. 18, Flur 13 in Frage. Hier verläuft ein Wegeseitengraben. Mit dem, das Grundstück bewirtschaftenden Landwirt wurde bereits Rücksprache bezüglich der Umsetzbarkeit weiterer Planungen genommen. Eine Aufnahme der Flächen in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes wird nicht für erforderlich gehalten. In Zuge der frühzeitigen Beteiligung der Träger öffentlicher Belange wurde festgestellt, dass die Löschwasserversorgung mit 240l/min laut Hydrantenmessung am Kirchweg nicht die erforderliche Menge von 800l/Min für die Dauer von 2 Stunden erbringt. Kurzfristig kann nach Aussage der Verbandsgemeindewerke Altenkirchen die Leistung auch nicht erhöht werden. Im Rahmen des Aufstellungsverfahrens wurde geprüft, inwieweit die Löschwasserversorgung der Neubauflächen in Zukunft sichergestellt werden kann. Es ist davon auszugehen, dass parallel zum Ausbau der Landesstraße die Wasserleitung neu verlegt wird und so eine Verbesserung erreicht werden kann. Darüber hinaus ist die Leistungsfähigkeit eines Hydranten am nördlichen Ortsrand von Heupelzen ausreichend. Die Entfernung beträgt hier 400 m. Die Löschwasserzufuhr muss im Brandfall mittels einer entsprechend langen Leitung über das freie Feld erfolgen. Abfallentsorgung Träger der Abfallentsorgung ist der Landkreis Altenkirchen. Die Stichstraße zu den Neubauflächen erhält einen für Müllfahrzeuge geeigneten Wendehammer entsprechend der Empfehlungen für die Anlage von Erschließungsstraßen gemäß Bild 32 der EAE 85/95. Elektroenergieversorgung, Gas und Telefon Die weitere Planung der Kabelversorgung der Neubauflächen selbst erfolgt durch die entsprechen- den Fachplaner. Bei der Straßenplanung ist ein Versorgungsstreifen vorzusehen. 1.5.4 Verkehrserschließung In Kürze wird mit dem Ausbau der Ortsdurchfahrt im Zuge der L 267 begonnen. Hierzu wurde ein Bebauungsplan aufgestellt, der auch noch schmale Randstreifen der Flurstücke Nr. 54/4 und 56/6 einschließt. Die Verkehrserschließung der Neubauflächen erfolgt über den, im rechten Winkel von der Landes- 3 Bebauungsplan Nr. 4 der Ortsgemeinde Heupelzen „Im Klas Hohn“ /Ortsteil Beul November 2007 straße abknickenden, Erschließungsweg. Dieser erhält einen Wendehammer, der für dreiachsige Müllfahrzeuge geeignet ist. Die Anordnung des Wendehammers erfolgt in Richtung Norden, da in diesem Bereich die Baugrundstücke ohnehin neu vermessen werden müssen. Mit dem Weg werden das bestehende Gebäude sowie weitere 11 Neubauten erschlossen. Der im Westen verbleibende Abschnitt des Feldweges wird für die Anlage einer Grünfläche mit einem Fußweg (Trampelpfad) genutzt, um von der Wohnstraße aus den fußläufigen Zugang zur freien Landschaft zu erhalten. Die Bebauung hält den zur Landesstraße außerhalb der geschlossenen Landschaft notwendigen Abstand ein. Die Grünflächen südlich der Bauflächen sind zugleich Blend- und Staubschutz. 1.6 Allgemeine Planungsziele und -prämissen Für die Bebauung “Im Klas Hohn” in Heupelzen ist von folgenden Planungszielen auszugehen: 1. Die bauliche Entwicklung am südwestlichen Ortsrand von Beul wird mit zwei Bauzeilen entlang einer von Ost nach West verlaufenden Erschließungsstraße abgeschlossen. Hiermit wird die Ausrichtung des Birkenweges aufgegriffen und die Baufläche zwischen Birkenweg, Kirchweg arrondiert. 2. Den vorhandenen Gestaltmerkmalen entsprechend wird die Neubebauung mittels Gebüsch- und Baumpflanzungen in das Landschaftsbild eingebunden. 3. Zur Kompensation der mit der zukünftigen Bebauung verbundenen Beeinträchtigungen des Wasserhaushaltes, der Böden sowie des Verlustes von Biotopen der landwirtschaftlichen Flur werden im Talgrund des Heupelzer Baches Flächen zur Förderung von Boden-, Wasser- und Biotopschutzfunktionen entwickelt. 2. Begründung der Festsetzungen 2.1.1 Art der baulichen Nutzung Unter Berücksichtigung der Darstellung im Flächennutzungsplan (Mischbauflächen) und des Charak- ters der Umgebungsbebauung wird Allgemeines Wohngebiet nach § 4 BauNVO festgesetzt. Zulässig sind demnach Wohngebäude, der Versorgung des Gebietes dienende Läden, Schank- und Speise- wirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe und Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Ausnahmen wie z.B. nicht störende Gewerbebetriebe etc. sollen nicht eröffnet werden. 2.1.2 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschossflächenzahl (GFZ), durch die Zahl der Vollgeschosse