Detailhandelsundersøgelse

2012, Odense Kommune Detailhandelsundersøgelse 2012

Detailhandelsundersøgelse 2012 Udgivet af Odense Kommune, 2013 Konsulent: COWI Layout: Odense Kommune Illustrationer: Odense Kommune og Colourbox

2 Odense Kommune

Indhold

Indledning 5 Formål 5 Indhold 5

Det viser undersøgelsen 6 Detailhandlen i Odense Kommune under ét 7

Sammenfatning - overblik og anbefalinger 7 Balancen mellem handelscentrene 8 Detailhandlen i de primære handelsområder i Odense Kommune 10 Anbefalinger og strategier for 14 detailhandlens udvikling 14 Regionale forhold på Fyn 17

Detailhandlen i Odense i en regional, trafikal og planlægningsmæssig sammenhæng 17 Trafikale forhold i Odense bymidte 18 Planlægning 21 Odense bymidte som helhed 25 - udviklingen siden 2007 25 Bymidtens 6 delområder 25

Bymidten 25 Markedslejepriser i Odense bymidte 29 Status 31 Udvikling siden 2007 31

Aflastningscenter SØ 31

Bydelscentre 33 Tarup 34 Dalum 35 Skibhus 36 Bolbro 37 Næsby 38 Bellinge 39 Center Øst 40 Status 41 Udvikling siden 2007 41

Lokalcentre 41

3 Detailhandelsundersøgelse 2012

Områder til butikker med særligt pladskrævende varegrupper 43 Udvikling siden 2007 45

Store udvalgsvarebutikker 45 Status 47 Udvikling siden 2007 47

Butikker uden for detailhandelsstrukturen 47 Faktorer med betydning for udviklingen 49

Forbrugsudvikling og fremtidigt arealbehov 49 Scenarier for detailhandlen i 2024 51 Arealbehovet viser to yderpunkter 52

Strategier og anbefalinger for detailhandlen i Odense Kommune 2013-2025 53

Generelle tendenser og rammebetingelser for detailhandlen 57 Internethandlen er i vækst 58 Lukkelovens betydning for detailhandlen 58 Udviklingen i forbruget 59 Stor stigning i handlen med brugte varer 59 Fremtidens butik 60 Betydningen af demografiske udviklingstendenser i Odense Kommune 60

Bilag 1 - Antal butikker 61

Bilag 2 - Butiksareal 63

Bilag 3 - Omsætning 65

Bilag 4 - Begreber og metode 67

Kortbilag 69 Hovedcenter Bymidten 69 Aflastningscenter Sydøst 70 Bydelscenter Tarup 71 Bydelscenter Dalum 72 Bydelscenter Bellinge 73 Bydelscenter Bolbro 74 Bydelscenter Næsby 75 Bydelscenter Skibhus 76 Bydelscenter Center Øst 77

4 Odense Kommune

Indledning

I Odense er de fysiske rammer for detail- elle situation, og hvordan udviklingen har været siden handlen under forandring med mange nye og den seneste detailhandelsanalyse fra 2007. store byudviklingsplaner og -projekter. På den anden side er detailhandlen udfordret af den Behovet for fremtidig udvikling af detailhandlen er økonomiske krise og en fortsat stigende inter- vurderet på baggrund af forventninger til befolk- nethandel. For at kunne fastholde den stærke ningsudviklingen, udviklingen i privatforbruget, position er det blevet endnu vigtigere, at attrak- udviklingen i internethandlen og udviklingen i tiviteten af detailhandlen og den samlede handelsbalancen overfor oplandet. indkøbsoplevelse i Odense forstærkes. På den baggrund er der opstillet et minimums- og maksimumsscenario for, hvor stort butiksareal der vurderes, at være behov for i 2024.

Herudover er der en vurdering af Odense Kommunes detailhandel i regional, trafikal og planlægnings- mæssig sammenhæng.

Endeligt er der på grundlag af analyserne og vurderingerne udarbejdet anbefalinger til den fremadret- tede detailhandelsplanlægning for Odense Kommune.

Formål Odense Kommune igangsatte i sommeren 2012 en undersøgelse af detailhandlen i kommunen som et led i den overordnede planlægning for den fremtidige udvikling af detailhandlen.

Formålet med analysen er, at kortlægge detailhandlen i Odense Kommune og at belyse udviklingen siden den seneste detailhandelsanalyse i 2007.

Formålet er også, at skabe et godt afsæt for den frem- adrettede planlægning med hensyn til de udviklingsmuligheder, som Odense står over for.

Indhold Detailhandelsanalysen omfatter en kortlægning af butikkerne i Odense Kommune.

Kortlægningen giver et billede af detailhandlens aktu-

5 Detailhandelsundersøgelse 2012

Det viser undersøgelsen

• Detailhandlen under et i Odense er stort set Ca. 45 lokaler står tomme. uændret omsætning sammenlignet med 2007, men da forbruget er faldet, har Odense erobret Bymidteområdet er stort, men den mest intensive markedsandele i oplandet. del af strøget er relativ kort.

Detailhandlen har nu en omsætning, der er 36 % En række stærke og oplandsskabende kæde- højere end forbruget hos borgerne i Odense butikker er fraværende i Odense bymidte. Kommune. • Odense har et relativt stærkt net af bydelscentre, • På udvalgsvareområdet har Odense et stort over- som skaber god lokal forsyning med dagligvarer skud på handlen med omverdenen på 67 %. og i de største bydelscentre også med udvalgs- Overskuddet og dermed markedsandelen i varer. oplandet er vokset siden 2007. Bydelscentrenes omsætning svarer til ca. 73 % af • På dagligvareområdet har Odense et mere beske- bymidtens omsætning. dent overskud på handlen med omverdenen på 8 %.

Overskuddet har ikke ændret sig væsentligt siden 2007.

• På hele Fyn er der stort set balance mellem omsætning og forbrug for både dagligvarer og udvalgsvarer, hvilket peger på, at vækst i detailhandlen i Odense Kommune hentes fra oplandet på Fyn.

• I Odense Kommune er der sket en betydelig omfordeling af detailhandlen. Aflastningscenter Sydøst har haft betydelig vækst.

Omsætningen er ca. 70 % større end bymidtens omsætning og butiksarealet er ca. 20 % større end bymidtens areal.

Aflastningscentret er bl.a. blevet styrket med IKEA og en udvidelse af Rosengårdcentret.

• Odense bymidte har mistet omsætning, butiksarealet er reduceret og ca. 85 butikker eller ca. 20 % af butiksbestanden er lukket siden 2007.

6 Odense Kommune

Sammenfatning - overblik og anbefalinger

Omsætningen i detailhandlen i Odense I perioden fra 1999-2007 voksede butiksarealet med Kommune er i 2011 opgjort til ca. 11,5 mia. kr. ca. 16.000 m2, hvilket også svarer til en årlig vækst på svarende til niveauet i 2007. Bymidten er gået ca. 2.000 m2. betydeligt tilbage, mens Aflastningscenter Sydøst har oplevet markant fremgang. I 2011 havde detailhandlen en samlet omsætning på ca. 11,5 mia. kr. svarende til en stigning på ca. 1 % i forhold til 2006.

Borgerne i kommunen havde i 2011 et forbrug på ca. 8,5 mia. kr.

Der var således et ”handelsoverskud” på ca. 3 mia. kr. svarende til, at ca. 62.000 personer placerer hele deres forbrug i Odense ud over kommunens egne borgere.

Overskuddet kan også beskrives ved dækningsgraden, som angiver forholdet mellem butikkernes omsæt- Detailhandlen i Odense Kommune under ét ning og borgernes forbrug. Detailhandlen i Odense Kommune omfatter ca. 970 butikker. Omkring en tredjedel ligger i bymidten. For detailhandlen under ét var dækningsgraden 136 % i 2011. Samlet set er der knap 100 færre butikker i Odense Kommune end i 2007 svarende til en reduktion i Dækningsgraden for udvalgsvarehandlen (167 %) er butiksbestanden på ca. 10 %. væsentligt højere end dækningsgraden for dagligvarehandlen (108 %). Antallet af dagligvarebutikker er reduceret med ca. 15 %, beklædningsbutikker med ca. 20 % og butikker Sammenlignet med 2007 er dækningsgraden for med ”øvrige udvalgsvarer” med ca. 25 %. dagligvarehandlen stort set uændret, hvorimod Odense Kommune har erobret betydelige markeds- Reduktionen i antallet af butikker er en landsdæk- andele inden for udvalgsvarer. kende tendens. Det matcher den generelle tendens til, at dagligvare- Reduktionen i antallet af butikker, der forhandler handlen sker lokalt og bl.a. understøttes af discount- øvrige udvalgsvarer”, er betydelig mere markant end butikkernes udbredelse, og at udvalgsvarehandlen udviklingen på landsplan, hvor nedgangen har været koncentreres om de store byers bymidter og indkøbs- ca. 10-15 % i perioden 2007-2012. centre.

Butiksarealet er vokset fra ca. 497.000 m2 i 2007 til På Fyn havde Odense Kommune som den eneste ca. 577.000 m2 i 2012, hvilket svarer til en stigning på overskud på udvalgsvarehandlen i 2007. Svendborg ca. 80.000 m2 eller ca. 15 %. Den årlige vækst i Kommune havde et beskedent underskud. Alle øvrige butiksarealet er på ca. 16.000 m2. kommuner havde mere betydelige underskud på op

7 Detailhandelsundersøgelse 2012

til 60 - 70 %. Det skal bemærkes, at internethandlen centret havde en omsætning, der var ca. 575 mio. kr. er trukket ud af forbruget ved beregning af dæknings- større end bymidtens omsætning. I 2011 var grader i 2011. forskellen ca. 1.580 mio. kr.

Begrundelsen er, at internethandlen i dag har nået et I dag er Aflastningscentret det største handelscenter i betydeligt omfang, og at det påvirker et ønske om, at Odense Kommune målt både på areal og omsætning. dækningsgraden udtrykker forholdet mellem omsæt- ning og forbrug i fysiske butikker. I 2011 havde Aflastningscentret en omsætning, som var ca. 70 % større end i Odense bymidte og butiks- Hvis internethandlen var trukket ud af forbruget i arealet var ca. 20 % større. Resultatet er et aflast- analysen fra 2007, hvor den havde nået et vist niveau, ningscenter i vækst og med en stigende tiltræknings- så ville dækningsgraden have været lidt højere, og kraft, og en bymidte med en række tomme væksten i dækningsgrad siden 1999, hvor internet- butikslokaler og en reduceret butiksbestand. handlen var ubetydelig, ville have været mere jævnt fordelt i de to perioder før og efter 2007. Dækningsgraderne for de to handelscentre afhænger af, hvordan oplandene omkring er afgrænset, men Dækningsgrad opgørelsen viser, at aflastningscentret samlet set er væsentligt stærkere end bymidten. Dagligvarer Det er især ”øvrige udvalgsvarer” som trækker Udvalgsvarer Ialt 136% dækningsgraden op. En af forklaringerne er, at IKEA Beklædning og en række andre store udvalgsvarebutikker ligger i aflastningscentret, mens en række udvalgsvare- Øvrige udvalgsvarer 163% Ialt 130% butikker er lukket i bymidten.

177% Dækningsgrad Ialt 128% 153% Dagligvarer 152% 153% 167% 92% Bymidten

77% Aflastningscentret 108% 107% 108% Beklædning 1999 2007 2011* 452% *Internethandlen er trukket ud af forbruget. Se kapitlet om metoder sidst i rapporten. 400%

Øvrige udvalgsvarer Balancen mellem handelscentrene 159% Siden 2007 har Odense Kommunes to største 394% handelscentre - bymidten og aflastningscentret - udviklet sig i hver sin retning. For 5 år siden var situ- I alt ationen, at bymidten arealmæssigt var Odense 163% Kommunes største handelscenter, mens aflastnings- 225%

8 Odense Kommune

Antal butikker Andel af samlet areal 2012 Målt på antal butikker er Odense bymidte fortsat det (og antal m2) klart største handelscenter i Odense Kommune. Ca. hver 3. butik i Odense Kommune ligger i bymidten. Aflastnings- Bymidte center I 2007 rummede bymidten ca. 38 % af alle butik- 17% 24% kerne, og aflastningscentret ca. 12 %. (101.500) (143.100) 11% Bydels- Det er bemærkelsesværdigt, at mere end hver 4. butik 29% (65.000) centre i Odense Kommune ligger uden for centerstrukturen. (178.600) 11% 7% (68.500) (41.100) Andel af alle butikker 2012 (og antal af butikker) Lokal- Uden for centre struktur Særligt Aflastnings- pladskrævende Bymidte center 33% 13% Omsætning (131) Målt på omsætning er aflastningscentret det stær- (321) 17% Bydels- keste handelscenter i Odense Kommune. (168) centre Omsætningen i aflastningscentret svarer til omsæt- 6% ningen i bymidten og bydelscentrene sammenlagt. 26% 4% (60) (255) (37) Bymidtens andel af den samlede omsætning er ca. 5 Lokal- procentpoint højere end i bydelscentrene. Uden for centre struktur Særligt Andelen af omsætningen uden for centerområderne pladskrævende var i 2011 lige høj som i alle bydelscentrene tilsammen. Butiksareal Arealmæssigt er aflastningscentret i dag væsentligt Der er således en række forholdsvis stærke bydels- større end bymidten. Butiksarealet i bymidten svarer centre og en betydelig handel uden for centerstruk- stort set til arealet i bydelscentrene og lokalcentrene turen samt en bymidte, der har en mere tilbage- sammenlagt. trukket position.

Sammenlignet med 2007 er den arealmæssige forskel Omsætningen i bymidten steg i perioden 1998-2006 mellem bymidten og aflastningscentret øget med ca. med 22 %, men er i perioden 2006-2011 faldet med 74.000 m2 til fordel for aflastningscentret. ca. 15 % svarende til i størrelsesordenen 420 mio. kr.

Ca. 1/4 af alt butiksareal i Odense Kommune ligger I kontrast til bymidtens udvikling står Aflastnings- uden for centerområderne og svarer til, at der er lige center Sydøst, hvor omsætningen i perioden fra 1998- så meget butiksareal uden for centerstrukturen som i 2006 steg med 34 % og i perioden 2006-2011 steg bymidten og bydelscentrene tilsammen. med yderligere ca. 18 %.

9 Detailhandelsundersøgelse 2012

Omsætningsforholdet mellem bymidten og aflast- kædebutikker - i 2012 er hele 76 % af butikkerne i ningscentret er rykket markant i perioden 2007-2011. aflastningscentret en del af et kædesamarbejde mod 69 % i 2007. Fra at omsætningen i Aflastningscenter Sydøst var ca. 575 mio. kr. større end Odense bymidtes i 2007, er Det viser, at det er væsentligt mere attraktivt for forskellen nu næsten tredoblet til ca. 1.560 mio. kr. detailhandlen af investere i Aflastningscenter Sydøst end i Odense bymidte. I 2007 blev der omsat for ca. 20 % mere i aflastningscentret end i bymidten. Detailhandlen i de primære handels- områder i Odense Kommune Samlet set er omsætningen i Rosengårdscentret De primære handelsområder i Odense Kommune omtrent status quo set i forhold til 2007, selvom peri- omfatter bymidten, Aflastningscenter Sydøst, oden har budt på en udvidelse af centret. bydelscentrene og lokalcentrene.

I 2011 omsatte Aflastningscenter Sydøst for et beløb, Odense bymidte der er ca. 70 % højere end omsætningen i bymidten. I bymidten er strukturen kendetegnet ved Vestergade og Kongensgade som de to hovedstrøg. Andel af samlet omsætning 2011 (og omsætning i mio. kr) Mod syd afgrænses handelscentrum af Magasin ved Aflastnings- Mageløs/Skt. Knuds Kirkestræde. Bymidte center Mod vest afgrænses strøgområdet af Føtex ved 34% Vesterbro med et mindre stærkt handelsstræk mellem 20% (3.886) (2.304) Vestergade og Vesterbro.

16% 15% Mod nord afgrænses handelscentrum af Vestre- og (1.684) (1.802) 6% 10% Østre Stationsvej via Kongensgade. Mod øst (660) (1.165) Bydels- centre afgrænses bymidtens handelscentrum af Thomas B. Uden for Thriges Gade. struktur Lokal- Særligt centre En grov vurdering viser, at længden af det samlede pladskrævende gågadesystem i Odense er ca. 2.400 m, og at det længste sammenhængende handelsstrøg (uden side- Kædebutikker gader, lyskryds mv.) er ca. 700 m1 . Til sammenlig- Andelen af butikker, som er med i et kædesamar- ning er det samlede gågadesystem i Aalborg ca. 2.100 bejde, er et udtryk for investeringslysten og styrken i m. Det længste sammenhængende handelsstrøg i handelscentret. I Odense bymidte er andelen af kæde- Aalborg er ca. 1.000 m.2 butikker 39 %, hvilket er den samme andel som i Odense bymidte dækker et område på ca. 870.000 2007. 1 Fra Vestergade ved rådhuset til Kongensgade ved I modsætning til Odense bymidte er Aflastningscenter Vindegade Sydøst blevet styrket med en endnu højere andel af 2 Fra Nørregade ved biblioteket ad Algade, mod nordøst ad Boulevarden og ad Bispensgade til Vesterbro.

10 Odense Kommune

m2. Til sammenligning udgør København centrum udfordret af tomme butikslokaler. Det gælder f.eks. 1.150.000 m2. 3 den nordlige del af Kongensgade, den vestlige del af Vestergade og Vesterbro, men også andre sidegader Samlet set vidner det om, at gågadesystemet i Odense til hovedstrøgene vidner om, at mange tidligere er spredt, men at det længste sammenhængende butikker er skiftet til andre funktioner. handelsstrøg er relativt kort. Nogle butikker er skiftet til andre bylivsskabende Flere af de store butikskæder er repræsenteret i funktioner som take away, solcentre, frisører mv. Odense bymidte, især på centrale strøg i Vestergade Andre står tomme eller er omdannet til mindre og den sydlige del af Kongensgade, mens sidegaderne bylivsskabende funktioner. i højere grad byder på unikke og individuelle butikker. Det er både mindre og selvstændige butikker, som er lukkede, og også nogle af de større butikker. To eksempler er KT-Radio, som er lukket og Bolia.com, som er flyttet fra en central beliggenhed til Rosengårdcentret.

Konsekvenserne af nedgangen i butiksantallet vurderes at være, at bymidten samlet set taber attraktivitet, og at bylivet reduceres.

Når antallet af butikker og omsætningen falder, så vil antallet af gæster i bymidten også falde. Groft sagt skaber butikker mere byliv end andre funktioner, da indkøb sker hyppigt.

At andre publikumsorienterede funktioner afløser nogle af de lukkede butikker er positivt for bylivet, men det kan sandsynligvis ikke opveje tabet af besø- gende som følge af reduktionen i butiksbestanden.

Odense bymidte indeholder også et bredt og varieret Analyser af, hvordan byernes tilbud bliver brugt af udbud af restaurationer, kultur mv., der er med til at skabe bymidtens attraktivitet og profil.

Trods bymidtens brede udbud af alle varegrupper og attraktive bymiljø er antallet af butikker i Odense bymidte faldet med ca. 85 og arealet er reduceret med ca. 18.000 m2 siden 2007. Det er især de ydre dele af gågadesystemet, som er

3 GEHL Architects: Odense Byliv & Byrum, 2008

11 Detailhandelsundersøgelse 2012

borgerne fra andre kommuner viser, at eksempelvis 2007 er omsætningen steget med ca. 585 mio. kr. sundhedstilbud som speciallæger, fysioterapi, tand- svarende til en stigning på ca. 18 %. læger mv. hyppigt fører afledt handel med sig, mens der er mindre sammenhæng, når det gælder kultur- I aflastningscentret uden for Rosengårdcentret ligger tilbud, som tiltrækker besøgende uden for butik- der også en Bilka og en række store udvalgs-varebu- kernes åbningstid. tikker som Elgiganten, Toys’R’Us og JYSK foruden en række store møbelforretninger. Aflastningscenter Sydøst Mindre end 4 km sydøst for bymidten og ca. 2 km I 2009 åbnede en ny IKEA-butik på ca. 34.500 m2. nord for motorvejen ligger Aflastningscenter Sydøst. Rosengårdcentret udgør størstedelen af detailhandlen i aflastningscentret.

Centret er siden indvielsen i 1971 blevet udvidet og moderniseret betragteligt. I dag fremstår Rosengård- centret som et velassorteret butikscenter med 153 butikker og spisesteder på ca. 100.000 m2 butiksareal.

Målt på antal butiksenheder er Rosengårdcentret Danmarks største shoppingcenter. Arealmæssigt er Field’s og City 2 større. Bydelscentrene Både Kvickly4 og Fakta er repræsenteret i centret. Bydelscentrene udgør et centrum for en lokal bydel. I Med den seneste udvidelse i 2012 er også en Føtex alle bydelscentrene findes et supermarked. De fleste kommet til. har også et varehus.

Blandt de mange udvalgsvarebutikker findes en lang Desuden rummer de fleste bydelscentre også de mest række af både større og mindre kædebutikker. Især almindelige udvalgsvarebutikker og andre service- beklædningsbutikker er stærkt repræsenteret i funktioner. Rosengårdcentret. Samlet set står bydelscentrene stærkt på dagligvare- Siden 2007 er flere selvstændige butikker udskiftet siden, og dækker 24 % af den samlede dagligvareom- med stærkere kædebutikker. For eksempel er post- sætning i kommunen. huset lukket, og lokalerne er overtaget af stærke tøjbutikker. Udviklingen peger på centrets attrakti- I Kommuneplan 2009-2021 for Odense Kommune er vitet for investeringer i stærke butikskoncepter. der planlagt for 6 bydelscentre, og der planlægges for et nyt bydelscenter ved Bellinge. Der er et klart Udvidelsen i 2012 har budt på yderligere ca. 10 hierarki mellem bydelscentrene. butikker, hvor stort set alle er med i en kæde. Siden

4 Kvickly lukker sit varehus i centret senest 1. oktober 2013.

12 Odense Kommune

• Tarup er omsætningsmæssigt det største bydelscenter, og rummer Tarup Centret som med ca. 45 butikker er det største overdækkede butikscenter i kommunen bortset fra Rosengårdcentret. Udviklingen i Tarup er omtrent status quo i forhold til 2007.

• Dalum har et mindre overdækket butikscenter med bl.a. Kvickly, Fakta og ca. 10 butikker. Desuden rummer Dalum et mindre handelsmiljø langs Dalumvej. Samlet set er omsætningen i Dalum steget med ca. 30 mio. kr. svarende til en vækst på ca. 8 %. Lokalcentrene Der er udpeget 26 lokalcentre i Odense Kommune • Skibhus er det største bydelscenter uden et over- inkl. Bellinge, som ønskes opgraderet til bydelscenter. dækket butikscenter og fremstår som en attraktiv handelsgade med både et varehus, flere discount- De resterende 25 lokalcentre i Odense Kommune butikker og mange mindre udvalgsvarebutikker. klarer sig gennemgående godt. Under ét står de Samlet set er Skibhus gået tilbage med ca. 25 mio. stærkt på dagligvarehandlen. kr. siden 2007 svarende til et fald på ca. 8 %. Dagligvarebutikkerne udgør ca. 75 % af butikkerne i • Bolbro er det mindste bydelscenter, som har et lokalcentrene. Halvdelen af alle butikkerne i lokal- varehus. Der er opstået et mindre handelsmiljø centrene er discountbutikker og supermarkeder. lige uden for det afgrænsede centerområde. I selve det afgrænsede centerområde er omsæt- Lokalcentrene står for ca. 22 % af den samlede ningen faldet med ca. 50 mio. kr. siden 2007 dagligvareomsætning i Odense Kommune. svarende til et fald på ca. 18 %. Områder til særligt pladskrævende varer • Bellinge og Næsby rummer ikke et varehus, men Der er udlagt 5 områder til butikker med særligt har både supermarkeder og discountbutikker. I pladskrævende varer i Odense Kommune. Næsby er omsætningen steget med ca. 35 mio. kr. siden 2007 svarende til en vækst på ca. 30 %. Områderne til særligt pladskrævende varer rummer Udvalgsvarehandlen er relativt begrænset i ca. 37 butikker. Bellinge og Næsby. Tilsammen har de et areal på ca. 68.600 m2 og en • Center Øst er det mindste bydelscenter og har en årlig omsætning på ca. 660 mio. kr. Omsætningen i samlet omsætning, der er mindre end de største butikker med særligt pladskrævende varer er ikke lokalcentre som eksempelvis Højby og Korup. I kortlagt. Center Øst er omsætningen faldet med ca. 45 mio. kr. svarende til et fald på ca. 38 %. Det største område til særligt pladskrævende varer er Gørtlervej, som ligger i funktionel sammenhæng med Aflastningscenter Sydøst.

13 Detailhandelsundersøgelse 2012

I Odense Kommune ligger størstedelen af butikkerne, der forhandler pladskrævende varer, uden for de afgrænsede centerområder.

Butikker uden for centerstrukturen Foruden butikkerne i de planlagte centerområder til detailhandel rummer Odense Kommune ca. 256 butikker uden for detailhandelsstrukturen svarende til ca. 26 % af butikkerne.

Butikkerne uden for strukturen er ligeligt fordelt på dagligvare- og udvalgsvarebutikker. Mange af butikkerne ligger tæt på de eksisterende centre. Området ved Gørtlervej rummer 3 butikker, der vurderes at forhandle særligt pladskrævende varer Anbefalinger og strategier for efter de nugældende regler. detailhandlens udvikling Odense Kommune har i kommuneplan 2009-2021 et De øvrige 17 butikker i området er registreret under mål om, at bymidtens handels- og serviceliv skal kategorien øvrige udvalgsvarer. styrkes, og at ”bykernen og aflastningscenter SØ stør- relses- og kvalitetsmæssigt afbalanceres og udvikles I de øvrige butikker ved Gørtlervej er der registreret efter de to hovedcentres naturlige arbejdsdeling i en omsætning i 2011 på ca. 350 mio. kr. regionalt regi..., og hvor aflastningscenter SØ i princippet fungerer som aflastningscenter for bykernen Området ved Gørtlervej er således et blandet område …”. med en betydelig tyngde inden for andre brancher end butikker med særligt pladskrævende varer. Detailhandelsanalysen viser, at udviklingen siden 2007 udfordrer visionen. Området ved Middelfartvej ligger mellem bydelscentret ved Bolbro og Odense bymidte, og rummer 12 Hverken målt på omsætning eller butiksudbud er butikker, hvoraf 4 forhandler særligt pladskrævende bymidten det mest attraktive og bedste indkøbssted varer. på Fyn.

I de øvrige butikker er der registreret en samlet I stedet har udviklingen vist en tilbagegang i omsætning på 116 mio. kr. bymidten og et styrket aflastningscenter.

Området ved Risingvej rummer 5 butikker, hvoraf 2 Rosengårdcentret og området omkring er i dag det forhandler særligt pladskrævende varer. største og mest attraktive handelscenter målt på omsætning og butiksudbud. De øvrige tre udvalgsvarebutikker er alle større end 5.000 m2, og der er registreret en samlet omsætning Hvis målet ønskes fastholdt, er der grund til at sætte på ca. 190 mio. kr. stærkt fokus på, hvordan udviklingen i bymidten kan vendes.

14 Odense Kommune

Nogle af de muligheder der kan arbejdes videre med, for at styrke Odense bymidte, er:

1. Udbygning med detailhandel kan begrænses udenfor bymidten - bortset fra i de områder, der er dårligt forsynede med dagligvarer.

2. Bymidtens attraktivitet kan styrkes mellem VIVA og Thomas B. Thriges Gade med Kongensgade og Vestergade som primære strøggader.

3. Det er vigtigt, at tilgængeligheden til det centrale strøg er god, at sikre en klar og tydelig ankomst- Det er også vigtigt, at tage i betragtning, at ramme- struktur og tilstrækkeligt med p-pladser. betingelserne ændres. 4. Der kan arbejdes aktivt for at lokalisere store Før de forskellige muligheder vurderes, er der god udvalgsvarebutikker i direkte forbindelse til grund til at tage en række ydre udfordringer alvorligt: strøgområderne, så der opnås positive synergi- Stigende internethandel, stagnerende forbrug og effekter til den øvrige detailhandel i Odense butikker som generelt bliver færre og større. bymidte.

Det er samtidig meget afgørende, at bymidten 5. Bymidtens organisatoriske ressourcer kan styrkes udvikles i en retning, der differentierer den fra og samarbejdet med kulturlivet, byens mange Rosengårdcentret, som har andre kvaliteter. studerende mv. kan styrkes. De kan bidrage til liv VIVA i bymidten, styrke markedsføringen, skabe aktiviteter og events. VESTRE STATIONSVEJ S 6. Der kan skabes bedre indkøbsmuligheder i bymidten, herunder at skabe et attraktivt fysisk miljø, events mv. KONGENSGADE LETBANE SEKUNDÆR SHOPPING 7. Der kan fokuseres på byudvikling nær bymidten.

8. Udviklingen i bymidten kan følges nøje med FØTEX SHOPPING PRIMÆR PRIMÆR SHOPPING VESTERGADE løbende målinger af fodgængerflow og byliv. NY DETAILHANDEL SUPERBRUGSEN MAGASIN THOMAS B. THRIGES GADE THOMAS B.

15 Detailhandelsundersøgelse 2012

16 Odense Kommune

Detailhandlen i Odense i en regional, trafikal og planlægningsmæssig sammenhæng

Odense er den klart største indkøbsby på Fyn. På Fyn som helhed er der stort set balance mellem Tilgængeligheden til Odense har stor betydning butikkernes omsætning og borgernes forbrug. Der er for detailhandlen. Målet er, at Odense bymidte et beskedent overskud på 4 % inden for dagligvarer er det største handelscenter i kommunen. og et ubetydeligt underskud på udvalgsvarehandlen på 1 % for Fyn som helhed.

Der er ikke lavet oplandsanalyser, men tallene peger på, at Fyn i høj grad udgør et afgrænset handelsop- land, hvor langt den største del af handlen sker inden for området.

Det betyder, at udviklingen i detailhandlen på Fyn i høj grad handler om, at fordele forbruget mellem handelsbyerne. Vækst ét sted vil føre til tilbagegang et andet sted.

I større sammenhæng vurderes det, at Fyn kun er udfordret af Trekantområdet med Kolding Storcenter som hovedudfordrer, og at konkurrencen i sagens Regionale forhold på Fyn natur er størst på det vestlige Fyn. Detailhandlen på Fyn er analyseret samlet i 2007. Analysen viser, at Odense er den klart dominerende Som nævnt viser dækningsgraderne, at der stort set indkøbsby på Fyn. er balance mellem omsætning og forbrug på Fyn, hvilket peger på, at et tab til Trekantområdet bliver Positionen kan illustreres med nogle få nøgletal. I opvejet af lige så meget udefrakommende handel, 2007 havde Odense 33 % af befolkningen, 39 % af herunder handel fra turister. butikkerne, 44 % af kædebutikkerne og 50 % af omsætningen på Fyn. Odense Kommune har som den eneste kommune på Fyn et større handelsoverskud. Svendborg og Kun Odense Kommune havde overskud på handlen Langeland Kommuner har beskedne overskud. Alle med udvalgsvarer, og som den eneste havde Odense øvrige kommuner har handelsunderskud på op til Kommune butikker repræsenteret i alle 77 brancher. 35 % af forbruget i kommunen.

Hovedtendenserne i udviklingen fra 1999, hvor Fyns Odense Kommune har gennem perioden haft en Amt analyserede detailhandlen på Fyn, til 2007 har mindre fremgang i handelsoverskuddet og har således været, at Odense er blevet styrket, at Svendborg erobret markedsandele fra det øvrige Fyn. 7 ud af de holder niveau og at det øvrige Fyn med enkelte 10 øvrige kommuner har haft tilbagegang. undtagelser har haft tilbagegang. Set på varegrupper er Odense Kommunes overskud Antallet af butikker er reduceret med ca. 300 på 7 % på dagligvarehandlen forholdsvist beskedent, svarende til ca. 10 % af butiksbestanden, og det og der var en beskeden tilbagegang fra et overskud på samlede butiksareal er reduceret med ca. 7 %. 9 % i 1999.

17 Detailhandelsundersøgelse 2012

Ingen kommuner på Fyn har lavere dækningsgrad på konkluderes, at der fortsat er betydelige muligheder dagligvarer end 91, hvilket vidner om, at dagligvare- for at erobre markedsandele på Fyn, men det er også handlen er stærkt lokalt forankret. sådan, at der er en grænse for, hvor stor markeds- andel på Fyn Odense Kommune kan nå. De stærkeste dagligvarekommuner er Langeland, Ærø og Kerteminde, som alle har betydelig turisme. Der er ikke grundlag for at fastlægge et loft for vækst- mulighederne, men mulighederne kan illustreres med Odense Kommune har et betydeligt overskud på 53 % følgende: inden for udvalgsvarer og har siden 1999 erobret markedsandele. Det store overskud på udvalgsvare- Hvis dækningsgraden fortsætter med at vokse med handlen gælder både beklædning, boligudstyr og ca. 1 % pr. år som gennemsnittet fra 1999 til 2011, så øvrige udvalgsvarer. vil dækningsgraden i 2024 være ca. 165 svarende til, at Odense Kommunes andel af udvalgsvarehandlen Alle øvrige kommuner har underskud inden for på Fyn vil være steget til ca. 67 %, hvilket vurderes udvalgsvarer som helhed. Svendborg har et beskedent som realistisk. underskud på 2 %, og som den eneste kommune på Fyn har Svendborg overskud på et enkelt udvalgs- Trafikale forhold i Odense bymidte vareområde, nemlig øvrige udvalgsvarer. En vigtig forudsætning for en velfungerende detailhandel er god trafikal tilgængelighed for både biler, Dækningsgraderne i Odense Kommune i 2011 vidner kollektiv trafik, cykler og gående. Det er selvfølgelig om, at tendenserne er fortsat efter 2007. Balancen også vigtigt, at indkøbsstedet har høj attraktivitet, inden for dagligvarer er stort set uændret siden 2007 hvor der bl.a. er stærke og velplacerede anker- og også siden 1999. funktioner, der kan tiltrække kunder fra oplandet.

Dagligvarehandlen er kendetegnet af en decentral Det skal understreges, at vurderingerne af de trafi- struktur, hvor bl.a. discountbutikkerne har været kale forhold ikke bygger på analysen, men alene medvirkende til at fastholde og endda øge handlen bygger på generelle erfaringer og umiddelbare vurde- lokalt. Omvendt har Odense Kommune fortsat frem- ringer af trafik og ankomstmuligheder i Odense gang inden for udvalgsvarer og erobrer således fortsat bymidte. markedsandele fra det øvrige Fyn.

Det vurderes som sandsynligt, at udviklingstenden- serne vil fortsætte med stort set status quo inden for dagligvarehandel og med et billede, hvor Odense Kommune fortsat vinder markedsandele inden for udvalgsvarer.

Spørgsmålet er, hvad der er grænsen for Odense Kommunes vækst inden for udvalgsvarer. Der var i 2007 en udvalgsvareomsætning på ca. 4,2 mia. kr. på Fyn uden for Odense. Odense Kommunes andel af det samlede udvalgsvareforbrug på Fyn var 61 %. Det kan

18 Odense Kommune

Adgangspunkter til bymidten I Odenses gågadesystem er der områder, hvor cykli- Det er sandsynligt, at bymidten samlet set har god ster må køre, hvilket skaber god tilgængelighed for dækning med parkeringspladser, men umiddelbart cyklister, men det kan være med til at skabe en utryg vurderet mangler der store enheder, som er placeret følelse for fodgængerne. tæt på de centrale strøgområder og er let tilgængelige fra det overordnede vejnet. De primære fodgængerruter - gågaderne - er domi- neret af butikker, men afslutningen på gågaderne Fra nord og vest giver Vestre og Østre Stationsvej god mod vest, øst og nord opleves som svage og uafkla- og direkte adgang til bymidten, men gangafstanden rede. herfra og til det centrale strøg på ca. 600 m er forholdsvis stor og parkeringsmulighederne tættere De sekundære forbindelser - gaderne mellem stati- på hovedstrøget forekommer vanskeligt tilgængelige onen, Vestergade og Kongensgade - fremstår svage og spredte. med uklare koblinger, især mod nord.

Mod syd ligger Filosofgangen tættere på hoved- De tertiære forbindelser - gader og smøger - forbinder strøget, men også her forekommer parkeringsmulig- gågadesystemet og skaber nogle alternative sammen- hederne beskedne og spredte, og tilgængeligheden til hænge og forløb. Brandts Passage og Vintapperstræde Filosofgangen fra oplandet mod nord og vest udgør opleves som gode smutveje i gågadesystemet. ikke et direkte forløb.

Der er god adgang til Filosofgangen fra det sydlige opland i retningerne mod Assens, Faaborg, Ringe og Svendborg.

Tilgængeligheden fra øst og syd sker i dag via Thomas B. Thriges Gade og vil blive ændret med omdannelsen af gaden.

Adgangen fra nordøst, øst og sydøst til de store parkeringsanlæg, der planlægges under gaden, vil styrke biltilgængeligheden samlet set. Det er også kendetegnende, at biltrafikken fra nordøst, øst og syd, herunder trafik, der ankommer via motorvejskrydset med Svendborgmotorvejen, har Ankerfunktioner og fodgængerflow i bymidten let adgang til aflastningscentret. Odense bymidte har nogle få ankerfunktioner, som har særlig betydning for attraktiviteten og tiltræk- Afstanden mellem Odense station og det centrale ningen af kunder til glæde for den øvrige detail- strøggadeområde på ca. 600 m er forholdsvis stor, og handel. betyder sandsynligvis, at synergien mellem det store kollektive ankomstpunkt og strøgområdet ikke er Magasin ligger midt på Vestergade og vurderes at optimalt. være det største detailhandelsmæssige ankerpunkt i bymidten.

19 Detailhandelsundersøgelse 2012

SuperBrugsen i den vestlige del af Vestergade Vestergade vil blive et centralt punkt som sammen- tiltrækker også en del daglige kunder. Kongensgade bindingssted til Overgade og kvarteret omkring med mangler en decideret ankerfunktion. H. C. Andersens Hus mv., og start- og slutpunktet for besøgende i det centrale handelsstrøg. Herudover rummer bymidteområdet en række kultu- relle funktioner som f.eks. Brandts og H. C. Der er planlagt ca. 5.000 m2 til detailhandel i Thomas Andersens Hus, der vurderes at have en vis betydning B. Triges Gade, som kunne indgå i en markant start- som ankerpunkter for bylivet. og slutpunkt på ture til handelsstrøget.

Føtex ved Vesterbro og Odense station er to betyde- Det forventes, at der kan indrettes knap 300 nye lige ankerfunktioner, men det vurderes, at afstandene boliger og op mod 1.000 arbejdspladser i området. til strøgområdet reducerer værdien af deres tiltræk- ningskraft. Det skaber flere lokale kunder og styrker grundlaget for bymidtens detailhandel. Koncentration, struktur og roller Thomas B. Thriges Gade og VIVA kan løfte bymidtens Sammenholdt med Odense bymidtes størrelse er attraktivitet og blive to nye ankerpunkter med strate- udbygningen dog ikke så markant. gisk vigtige beliggenheder. VIVA: Thomas B. Thriges Gade: Butikscentret VIVA vil blive placeret i den nordlige Odense Kommune vedtog i 2008, at der skal ske en del af Odense bymidte umiddelbart nord for omdannelse Thomas B. Thriges Gade. Kongensgade.

Gaden skal omdannes fra at være en 4-sporet gade i Butikscentret vil med sine ca. 100 butikker og 42.000 Odenses bymidte med hverdagsdøgntrafik på ca. m2 blive Danmarks største bycenter. 25-30.000 biler til at være en levende og dynamisk bydel, hvor al parkering foregår under terræn.

Etablering af knap 1.000 p-pladser til biler og godt 2.100 pladser til cykelparkering skaber i sig selv et stort grundlag for mange kunder i bymidten.

En ny letbane og en citybus, skal integreres i området og sikre god kollektiv trafikbetjening, hvor det er nemt at skifte mellem de enkelte trafikformer.

Samlet set vurderes Thomas B. Thriges Gade at blive et centralt trafikalt ankomstpunkt til Odense bymidte og kan være med til at forbedre både tilgængelig- heden og attraktiviteten i bymidten. Steen & Strøm, som står bag butikscentret VIVA, vurderer, at centret vil have et årligt besøgstal på ca. Krydset mellem Thomas B. Thriges Gade og 6 mio. personer og en omsætning på ca. 1,25 mia. kr.

20 Odense Kommune

Den forventede omsætning i VIVA svarer således til en shoppingtur til VIVA og resten af byen. mere end halvdelen af Odense bymidtes samlede omsætning i 2011. Som en del af projektet etableres Selv små afstande og barrierer kan betyde, at ca. 1.500 parkeringspladser. gæsterne bruger centret og bymidten som to adskilte indkøbsområder. Det nye butikscenter er sammentænkt med gågade- systemet og det øvrige handelsliv i Odense bymidte. I Der er bl.a. en udfordring med at skabe fodgænger- VVM-redegørelsen forventes det, at VIVA vil skabe venlig krydsning af Østre Stationsvej og med at over- nyt liv og dynamik til bymidten. vinde adskillelsen mellem VIVA og Kongensgade, som toldkammeret skaber. Med den centrale beliggenhed mellem gågadesy- stemet, banegården og havnen forventes det, at VIVA Planlægning vil skabe en dynamik, der binder de forskellige Resultaterne af detailhandelsanalysen understøtter områder sammen. og udfordrer målene for byen og detailhandelsstrukturen, som de er formuleret i kommuneplanen og I VVM-redegørelsen fra 2008 blev omsætningen planstrategien. fremskrevet og med en forudsætning om en mindre stigning i privatforbruget. På det tidspunkt var Det overordnede mål i kommuneplanen om, at konjunkturerne meget gunstige. Odense skal udvikle en stærkere og mere velforsynet detailhandel i både regionalt og lokalt perspektiv Det forventedes at ca. 15 butikker i Odense bymidte understøttes af, at udvalgsvarehandlen i Odense vil lukke og at butikscentret i høj grad vil generere ny fortsat styrkes. omsætning. Bl.a. er IKEA kommet til med en ny og stor butik, der Siden 2008 er der som bekendt sket en markant styrker byens udbud både regionalt og lokalt. opbremsning i den økonomiske udvikling, og detailhandlen er i dag på niveau med 2004. Målene om, at detailhandelsudviklingen skal ske på et bæredygtigt grundlag understøttes af, at Odense Siden 2008 er der lukket 83 butikker i Odense har en forholdsvis decentral struktur forstået på den bymidte, og omsætningen er faldet med ca. 450 mio. måde, at bymidten, aflastningscentret, bydelscen- kr. trene, lokalcentrene og enkeltliggende butikker skaber en forholdsvis decentral struktur med korte Med den negative udvikling taget i betragtning er det afstande til indkøbssteder, der som minimum har ikke utænkeligt, at VIVAs konsekvenser for bymid- dagligvarebutikker og for flere af bydelscentrenes tens detailhandel vil være mere vidtrækkende end 15 vedkommende også et vist udvalgsvareudbud. butikslukninger, men samtidig er VIVA en mulighed for udvikling af en stor attraktion i bymidten og en Målet om en bæredygtig struktur udfordres af, at mulighed for at skabe en klar struktur i strøgområdet aflastningscentret styrkes og midtbyen har tilbage- med VIVA som markant start- og slutpunkt på gang, da det må forventes, at indkøb i aflastnings- indkøbsstrøget mod nord. centret er mere bilafhængigt end indkøb i bymidten.

Udfordringen vil være, at skabe sammenhæng mellem Målet i kommuneplanen om, at bymidtens handelsliv

21 Detailhandelsundersøgelse 2012

skal styrkes, er stærkt udfordret med den tilbagegang målet, da det især er detailhandlen, der skaber i butikker, omsætning mv., der kan konstateres siden bylivet, og da en fortsat reduktion af detailhandlen vil seneste detailhandelsanalyse. svække bymidtens som attraktion.

Det samme gælder målet om, at aflastningscentret i Adskillige undersøgelser, herunder Odense princippet fungerer som aflastningscenter for Kommunes bylivsanalyse, viser, at shopping er den bymidten. klart dominerende aktivitet blandt de besøgende i bymidten. Analysen viser, at aflastningscentret har vokset sig markant stærkere end bymidten. I forlængelse heraf udfordrer den konstaterede udvikling visionen om, at bymidten i 2015 skal være Det er endvidere målet, at bymidten og aflastnings- ”samlingspunktet for kommunens og regionens centret størrelses- og kvalitetsmæssigt skal afbalan- borgere, vores fælles identitet, hvor man mødes og ceres og udvikles efter, at de to hovedcentres natur- tager del i storbyens liv og oplevelser. I bymidten lige arbejdsdeling i regionalt regi. findes en mangfoldighed af store og små aktiviteter, kulturtilbud, anvendelser og oplevelsesmuligheder”. Analysen peger på, at aflastningscentret både er Odenses og især oplandets hovedcenter, og at Målet om at fastholde et velforsynet detailhandels- bymidten udvikler sig som et centerområde, der i udbud på bydels- og lokalcenterniveau understøttes højere grad har byen som lokalt opland. Der er tale af analysen. om en antagelse, der kunne verificeres gennem en egentlig oplandsanalyse. Der er fortsat et godt og decentralt udbud af daglig- vareindkøbsmuligheder, og i de større bydelscentre er Odense Kommune har i Planstrategi 2011 formuleret der også et udbud af udvalgsvarer. mål om, at bymidten i 2025 er samlingspunktet for kommunens og regionens borgere, for den fælles Der er fremgang i nogle centre og tilbagegang i andre, identitet og som stedet, hvor man mødes og tager del men det samlede billede er, at udviklingen har tegnet i storbyens liv og oplevelser. sig stabil for bydelscentrene.

Bymidten skal rumme en mangfoldighed af store og Flere store planinitiativer er vigtige at se i sammen- små aktiviteter, kulturtilbud, anvendelser og oplevel- hæng med detailhandelsanalysen. sesmuligheder, og bymidten skal være kendetegnet af et intenst byliv. Her tænkes på følgende

Sagt med lidt andre ord, er det også målet i planstra- • Omdannelsen af Thomas B. Thriges Gade, som vil tegien, at Odense får en skarpere storbyprofil gennem koble den historiske bymidte sammen og skabe et en tydelig arbejdsdeling mellem den tætte bymidte og større fredeliggjort byrum. de selvbærende lokalsamfund, og at bymidten fortsat udvikles som et levende, aktivt og oplevelsesrigt For detailhandlen vil omdannelses føre til flere samlingspunkt lokalt, regionalt og nationalt. lokale beboere og arbejdspladser, som vil støtte bymidtens detailhandel. Den markante tilbagegang i bymidten udfordrer Den gennemkørende trafik erstattes af større

22 Odense Kommune

kælderparkeringsanlæg, og der bliver letbane- • Omdannelse af havnen, som vil skabe flere stationer, som samlet set ændre tilgængeligheden boliger og arbejdspladser tæt på bymidten og til bymidten. styrke grundlaget for detailhandlen.

Der er kun tænkt detailhandel ind i omdannelsen Med en afstand på ca. 1 km vil det være meget af Thomas B. Thriges Gade i beskedent omfang, vanskeligt at udvikle området mellem havnen og men krydsningen mellem gågadeforløbet og strøggadeområdet som et sammenhængende Thomas B. Thriges Gade vil blive et centralt sted, område med stort fodgængerflow og intenst byliv. og hvis Thomas B. Thriges Gade bliver en stor attraktion, så vil det løfte hele detailhandlen i den Detailhandelsanalysen har vist, at Odense nære del af bymidten. bymidte er udfordret og flere steder mangler tæthed i butiksstrukturen.

En udvikling med butikker frem mod havnen og en større udvikling med detailhandel på havne- arealerne er ikke umiddelbart forenelig med anbefalingerne om, at begrænse udbygning med detailhandel uden for Odense bymidte.

• Opførelse af shoppingcentret VIVA vil blive en markant udvidelse og fornyelse af indkøbsmulig- hederne i bymidten. Udfordringen vil være, at knytte kundeflowet i VIVA sammen med bymidtens strøggader.

Detailhandelsanalysen har vist, at den nordlige del af Kongensgade har været i tilbagegang og mangler tæthed i butiksstrukturen. • Områdefornyelse på Østerbro er en samlet bystrategisk satsning for bymidten og de til- Det er således en udfordring, at skabe tilstræk- grænsende naboområder. kelig attraktivitet i den nordlige del af Kongensgade til, at kunderne vil vælge, at bruge Formålet med at give Østerbro et kvarterløft er VIVA og strøggaderne i sammenhæng. bl.a., at gøre det attraktivt for private investorer, som kan bidrage med investeringer i nye boliger Mulighederne ligger i, at VIVA vil tiltrække og erhverv. mange kunder. Det øgede fodgængerflow kan være med til, at løfte interessen for, at etablere I området ønskes også et nyt Musik- og Teaterhus butik i den nordlige del af Kongensgade. realiseret.

23 Detailhandelsundersøgelse 2012

Områdefornyelsen øst for Thomas B. Thriges På den anden side øges tilgængeligheden også til Gade vil bidrage med flere nye potentielle kunder Rosengårdcentret. til detailhandlen i bymidten og styrke den østlige del af bymidten omkring Thomas B. Thriges Det er derfor sandsynligt, at letbanen vil under- Gade. støtte en udvikling til fordel for både bymidten og aflastningscentret. • Campus Odense forventes udbygget over de næste 10-15 år som et stort byområde i den sydøstlige del af Odense.

Med en af Danmarks største forskningsparker, et nyt Odense Universitetshospital og en udbygning af Syddansk Universitet skabes en ny bydel med mange arbejdspladser og boliger.

Detailhandelsanalysen har vist, at Odense SØ har vundet store markedsandele, mens bymidten er gået tilbage.

Den markante udbygning i den sydøstlige del af Odense vil betyde, at Aflastningscenter Sydøst med Rosengårdcentret vil blive styrket i nær- oplandet. Med tre stoppesteder i det nye campus område vil der være under 10 min. til Odense bymidte.

• Letbanen i Odense skal sikre let tilgængelig og miljøvenlig transport for byens borgere, virksom- heder og besøgende.

Letbanen er også tiltænkt en rolle som en gene- rator for den byfortætning og vækst, som Odense Byråd ønsker at bringe til byen.

Etableringen af letbanen betyder, at de centrale dele af byen bindes bedre sammen, og at tilgæn- geligheden til bymidten uden bil øges.

Centrale stoppesteder ved bl.a. Thomas B. Thriges Gade, Odense Banegård Center og Vesterbro vil understøtte udviklingen af bymidten.

24 Odense Kommune

Bymidten

Odense bymidte er opdelt i 6 delområder med Kæder som Tøjeksperten, Bolia.com, Schlecker, Surf hver deres særpræg, udfordringer og mulig- & Ski, Tæppeland og Dressmann er alle lukkede i heder. Samlet set er Odense bymidte udfordret Odense bymidte. af mange butikslukninger og faldende omsæt- ning. I Rosengårdcentret er stort set alle de kendte kæder repræsenteret - herunder en del butikker (f.eks. Kaufmann, Sony Center og Telia), som kunne ligge i bymidten.

Også bydelscentrene rummer kædebutikker, som ikke findes i bymidten - eksempelvis Stof 2000, Zjoos og Photo Care.

Samlet set tyder det på, at flere butikskæder fravælger Odense bymidte, og at bymidtens samlede attraktivitet har været faldende.

Udvikling Udvikling Antal butikker Omsætning (mio kr.) Udviklingen i bymidten har været forskellig i de 6 delområder. Generelt står de centrale strøgområder 404 2.725 stadig forholdsvist stærkt. I alt I alt 2.307 321 Anderledes er det gået for udkanten af bymidten, der har oplevet en del butikslukninger.

182 Øvrige udvalgsvarer Undersøgelsen af huslejeniveauet underbygger udvik- 153 Beklædning 1.022 Beklædning 137 lingen og viser, at lejepriserne for butikslokaler 1.028 Øvrige udvalgsvarer 878 124 737 hurtigt falder, og at dele af gågadesystemet er 675 Dagligvarer 69 Dagligvarer 692 udfordret som attraktive indkøbsstrøg. 59 0 Særligt pladskrævende Særligt pladskrævende 1 0 0 Odense bymidte som helhed 2007 2012 2007 2012 - udviklingen siden 2007 I Odense bymidte er der i efteråret 2012 registreret ca. 85 butikker færre end i 2007 og ca. 45 tomme Bymidtens 6 delområder butikslokaler. I 2010 blev der udarbejdet en analyse, der fokuserede på detailhandel og anden service i Odense bymidte, 39 % af butikker i Odense bymidte er med i et kæde- som blev opdelt i 6 delområder. samarbejde, og det er samme andel som i 2007. Analysen fokuserede på, hvordan forbrugerne bevæ- Både selvstændige butikker og kædebutikker lukkede. gede sig mellem områderne og hvad de foretog sig i de forskellige byområder.

25 Detailhandelsundersøgelse 2012

I indeværende analyse fastholdes bymidtens 6 delom- råder, og de behandles på samme måde som de øvrige handelscentre i Odense Kommune.

Delområderne beskrives både ud fra deres funktioner og særlige kendetegn, samt ud fra antal butikker, butiksareal, kædeandel og omsætning.

e 54 J gad Eng 2 5 12 8 4 1 8 25Z 5 1 e 25R 15 tergad 25S 2 Øs 9 1 B 1 4 1 11 4 5 1 7 5 44B 11B 9 4 4 9 e 9 d 5 3J 5 7 5 K a 3 1 1 B B4 3 5 L g 6.Bazar7 Fyn 5 3 1 0 4 5 C 5 M 1 7 3 3 5 D 5 N ms 3 4 3 3 8 8 5 E 5 P B a 3 3 33 11 d 3 5 F 5 1 2 3 A 3 5 G P 3 0 3 5 H 7 3 jent 9 4 3 7 3 43 6 5 8 8C 21 6 8B 33 31 29 1 0 9 G eda 3 R 5 id 33C e 3D 3 m 6 h 3 0 2 u vej A s 3 s tations ga 1 g tre S 1 4 a Øs 79 2 6 4 2 de 2 5 4 d 5 77F T 2 e 3 6 7

7 3 2

8 2 A 7 4 7 2 Banegårdspladsen B 36 2 4 6B 7 7 77B 77C77D77E 2 7 3 2 7 13 e 0 1 1 6 ad 5 7 B g 8 3 rg 1Z 1 2 e B b 2 1 2 A s C n l 3 3 r 5 3 e 7 3 6 6 1 Ja 37 B n 7 B 2 4 43 5 r A 0 D e 6 3 A e 1 6 1 d s 4 E5 9 a M 56 a 1 B 6 k 6 r 1 4 g 5 1 4C 1 e 5 e 6 tt r C y e 3 r 5 5 3 7 R d 3 1 ø 1 3 B 4 2 6 9 4 a 3 G 4 2 . 1 1 g 3 1 5 6 9 B 4 N A r F 4 B1 e 6 23 t 3 2 2 3 yt B s Gd 9 6 6 J 2 R 6 2 6 1 1 5 2 2 B 3 e e 50T 3 67 2 4 7 6 r B g n 6 1 C 2 A N B ri 2 3 8 b y 4 4 2 P en h s 4 B a ta 4 je 3 2 d S T CarlC Nielsens 3 n ku . n 2 1Z e lken 1 t 2 2 j bo la 8 e e g 5 rg Plads 1 d v 4 3 u 6 13B s 3 a 1 s B a 2 s m 15B n d a io 4 1 s t 6 e 4 B 9 g 0 3 a 3 m 1 1 t 5 3 e a 15A 13A S S o 7 de d kt 53 9 a r re . H h 11 g g e t 1 an 13 n s 0 1 s 9 s T se 4 83 9B Ø Pl o 6 5 2 4 ads R 08 G 2 121 6 4 0 0 14 H.C.Andersensa Torv 2 4 1 4 2 B 2 8 d 1 2 9 3 5 43 2 e 6C 9 7 13 11 4 t A 8 2 2 A ge 3 1 1 17 15 3 1 2 n 5 21 19 Rugå 1 2 rdsvej 27 6 væ 22 6 1 16 23 2B ts 1 3 4 2 A 1 19 25 C 9 4 lo d 2 D e 7 9 10 8 4 2 S 4 r 7 1 1 4 4 4 21 r 1 7 5 1 e H 2 2 H 3 2 h D B 1 20 6 D 8 4 4 5 3B 18 2 a 5 ms 1 Ov 5 a 2 4 F 1 e 4 a A e B 26 n 4 e n 0 28 5 d2 R d 0 d 1 3 3 34 1 32 1 s 2 9 5 a 7 2 4 34 2 s 1 4 æ 6 e æ 7 1 3 8 3 tr tr 8 4 0 0 A 40 0 2 5C 1 G 8 T A 3 r S M 1 E B C 0 C 1 0 s E 7 3 3 4 1 6 0D a 3 6 e s 4 D 3 s S 12 3 r 4 B 2 F B 1 40 2 8 4 4 t 9 n u n B 2 u d 4 B r 0H 8 2 4 e 2 C ø 4 e C A æ r l B 8 2 s 9 0 s 2 . 8 6 9 9 b e g 6 6 2 A 3 e 2 n 1 Z 3 e te r B G 9 9E 8 3 d r s 40 n D ø 42 F 2 8 B 2 o 2 13B 3 1 e J a s 9 31 40K 2 6 2 an S G 9 F 1 ns J 8 . 9 4A 2 3 n a 1 t G T 9 9 19E 9 1 9 D H 3 a k 1 g 6 2 3 gs D 6 1 4 a 3 M d S 9B 6 8B s 9 1 3 25 0 6 1 C 7 C 1 d 1 7 22 3 3 1 e C 3 3 5 ø 6 9 1C 2 3 6B 9 9 e B B T 2 6 G 4 l 1 5 a B 66 F 1 2 C j 17 1 n 9 2 7 e 3 o 5 9 e 2 1 3 9 A 2 3 5 u a 6 v 67 2 2 C 5 d 4 t B 3 der 2 e B s 70 2 5 2 B 2 0 1 B 0 3 s 3 d 9 7 6 n 37 a 2 1 1 A o F 0 D 7 8 s 70 e 2 B A 8 2 i C g 2 9 5 B t 2 82 t B G 0 l 8 2 A 19 a 2 r 1 7 t 0 A 45 1 e 6 6 3 y D B 1 41 9 31 7 1 æd S 3 5 1 r 64 B 3 s 9 19 5 e 5 5 29 g 1 5 2 1 7 tr 65 6 14 12 10 2 4 G 1 6 3E 18 1 A r 2 A s 0 1 T s 6 5 C 1 20 2 e e 6 9A D 21 8 5 2 d 1 6 1 B 5 e 3 5 8 7 B 5 2826 2 7 G 1B 6 V 8 Bo 61 2 F 9 A 3 44 40 36 2 1 s 6 2 5 g 1 5 B 58 6 9 2 n a 8 6 G 3 2 2 C 54 P H a 2 3 1 1A 4 10 5 5 5 6 1 5 B d 4 1

1 r 2 2 4 8 4 1 0 1 1 1 e 2 e B 4 o 0 4 4 3 E de 12 1 56 48T 4 n 44 1 ga 1 7 3 v B ds 1 e 2 C 6 2 e B 2 2 8 st A 6 18 1 v 3 4 s 9 5 2 a 1 8B 28 r 8 A C D 44 69 H 2 16 B e 1 D 2 2 42 55 t 1 9 1 , 8 e G 3 6 6 3 d 9 N 3 9 1 e n a B 3 d 52 50 46 4 5 8 C 2 a 1 A e 3 g 5 a ø 2 8 49 g 6 g A 7 6 3 9 6 8 g s 1 2 4 n 2 0 2 B A 1 1 n 20 e 7 r 3 32 E a e 2 d 4 t F 2 en 3 s C r 3 45 8 7 2 n 5 1 2 1 d 1 4 2 i el j A 5 g 13 8 e eg 49C A 9 3 8 e o A n V 1 D 3 e H 2 i 4 2 2 s 7 2 0 4 2 6 1 r 1 n 7 3 2 2 3 ad D Fr 1 d 2 0 0 t a 3 8A rg 1 5 7 n 6 1 r 2 e 4 s B o A 7 1 de v 41 13 r 4 1 æ e 2C B 20C O ue 1 23 g 5 8 1 d 1 4 1 4 D æ 1 1 4 2 a 9 str d 2 7 2 5 63 A 4 e 6 1 3 B B 5 7 de 5 ns e 39 K 6 87 1B 1 8 7 a D 3D 9 3 Plads 9 7 9 C 2 D 12 2 C 4 i 6 s 1 1A 6 5 B lle 2 9 r 8 9 5 8 K Li C 0 31 3 k 4 1 0 1 14 2 D B 1 2 l 2 B 29 39 41 es 4 27 4 o 1 1 3 12 18 4 4 9 6 J 0 5 4 9 1 39 E B s 4 2 18C 41C t 5 5 3 9 9 2 5 e 5 1 2 8 51 1 t 7 3 r 1 4 3 2 7 3 0 63 7 B 8C 58 e 2 æ C 5 B 1 8 5 2 r 8 14 6 B B 1 7 rv n 18B 0 43 13 1 B A 1A de 4 26 1 4 e b 2 3A A 6 1 8 1 e d Fisketorvet 2 6 10 14 16 22 24 4 3 7 a 5 1 4 28 9 0 j a 30 9 30 1 6 88 sg 6 36 T T t n 2 1 A 1 0 0 o 4 Nedergad 2 2 7 9 2 l 1 2 e 3 1 3 S e 1 3 9B 11 4 8 A 1 7A 4 1 9 17 3 3 ga 1 G1 13 5 8 H1 1 19 4A 1 3 E 23 3 C 1 A F 37 B 6 2 5 9 5 2 4 3 H 1 3 1 7 0 2 d 20 33 ro 8 2 3 5 2 1 S 1D 6 5 e B 1 g 1 1 1 4 B K t 1 27A 0 B 7 å 1 B a 12 B 1 5 0 1 1 l 2 8 o 3 9 s Z 3 d S 6 1 3 3 1 1 t T e 0 4 2 2 7 r 5 3 38 4 9 0 9 n æ 4 5 8 B 8 2 t s o B 0 e 4 3 1 0 5 8 D B 7 1 g o 2 d d 4 2 6 A e 4 B 1 r 6 4 6 A 0 d 1 44 e r 1 1 la v 7B 3 A A 6 e Kinopladsen 2 8 6 C 2 n 1 9 4 P s 1 27B 5 4 9 2 C a 5 e 0 8 1 4 2 s e y 1 9 2 6 G 0 4 g 81 G r 15A 6 g 2 3 9 g 1 l 3 8 1 8 d P 4 3 s r a r 3 g a 5C B 3 r ø 1 å 1 ø a 3 5 1 4 r 2 3 5 a d 1 2 B 1 46 C n 4 d 7 b 1 7 6 4 4 B o 9 b a 1 0 8 5 2 C 5 5 d e e D 0 B 4 3 n 1 0 e 1 rå 5 d s 9 1 0 F 8B 3 24 h r 2 4 1 3 6 2 C 1 e 1 a B 4 0 E 4 0 0 ø 2 L e 3 ke 2 2 g A 1 G lg 1 9 1 D 2 5 2 T 2 2 e e 1 0 5 3 B a 31A 1 B d 5 il 11 d 1 7 1 1 1 7 9 9 l A s A 1 0 C 2 2 2 1 3 d 2 0 B r e 6 ad 9A 0 B 1 t C 96 e g 2 4B 4 2 e C2 18 G r r A 1 9 0 I.Vilh.Werners æ 1 5 3 3 3 36 1 s te 4 9 2 2 1 O 1 1 8 1 8 r s 5 3 0 3 36 C 22 2 t 3 e å e d 8 B 1 5 1 1 r 1 v 9 13 0 5 3 7 1 A 2 . 8 b V Plads e 6 8 B D æd e 4 r 1 6 B s Gade 1 1 3 tr 2 ød 1 6 2 1 2 6 1 1 A 1 laf Rye 2 1 S S 1 2 2 O 9 9 8 7 8 3 9B 2 36 5 2 0 4 6 4 3 2 2 s Z 6 A1 1 2A 3 pr r 2 6 4 7 ud e 3 8 8 0 8 B E r C C 4 4 9 A t ogø s 5 1 B 4 9 6D 10 1 6 5 1 3 t 9 1 8D 1 3 2 3 3 0C 0 7 1 20 5 4 0 0 2 537 r 0 2 5 2 2 GerB . 1 O 7 B 2 0 2 3 t. 21 2 1 7 4B 3 8 8 Fl 1 8 5 k 9 4 2C 1 2 B C 2 S 0 4 es 3 1 dins 2 1 2 4 1 4 3 1 29T 0 a 2 5 49 6 5 1 F K 1 9 2 2 1 2 5 D e 1 k r 2 1 9 i 50 8 2 g 8 47 1 P e 2 ngo 0 0 V 1 ga 1 a 2 3 1 3 l 2 h 11 d 0 45 4 1 7 s 6 i ads 5 a 5 e 26 n 2 16 5 23 r 6 3 9 1 1 s 43 1 v A i 21 6 s 5 de a 5 t 8 Albani Torv 0 k 6 B P 4 6C a 7 n 1 e 1 j ga 5 6 E 1 2B 4 e 8 6 2 3 s 6 B p g 2 n e 9 5 7 0 2 0 1 2 2 1 2 3 6 1 6 8 9 2 1 5 3 n 14 p 39 sa 4 V 5 0 1 B de 1 31 6 s 2 2 9 3 0 0 5 3 B 29 5 o 7 e 3 a 3 e s 0 1 9 1 3 d B e 37 7 9 2 11 6 1 r p a e 7 1 h 3 3 5 e 4 2 5 2 3 25 t K s r g h 4 13 8 7 8 Br 3 1 0 3 1 1 d 5 r C 7 B 103D 3 0 n t B 1 o 1 4 ø B te a 7 7 64 0 0 4 1 r 4 r 0 9 s 4 r 1 6 5 1 1 2 3 æ 7 2 2 73 1 C 2 a n 5 b 1 3 3 e 2 B 7 3 Pa B 8 å 2 V 3 2 1 1 0 5 25B 1 4 5 3 n g 4 Skt. Knuds Plads e 138 20 n 2 d Gr 6 3 2C n 9 0 0 5 8 8 2 d 66 4 39 3 1 e d e e A 36 3 B B e 5 1 a 9 6 1 1 1 s 9 2 2 r 3 B 1 1 d t 3 s 3 8 5 8 5 g 2 s B 3 a 1 8 s 1 1 a 1 t 1 2 e 81 n 70 2 3 129 8 l ie 6 5 0 A K d 8 4 ip Pa B 1 4 2 e 0 1 B 3 a g 8 3 2 3 31 n 1 3 4 B 5 2 4 1 g n 7 1 7 6 4 3 2 0B r 5 i 2 4 4 2 1 4 4 3 n 8 68 22 B 0 Amf F s A 3 8 7 6 7 8 9 0 1 4 1 7 2 æ 1 4 1 19 A 1 2 4 4T v 3a s 31 3 4 v 6 on 1 r 3 2 9 r 0 B 4 0 6 1 1 a 1 T 1 9 8 2 2 o r 8 4 9 D B 3 3 8 3 5 4 8 47 B T 1 5 v 2 g 2 4 B 2 B 7 5 2 3 2 3 B 7 1 2 7 e 1 9 7 1 1 4 1 3 1 2 e F 9 1 82 e 4 2 5 1 59 B 1 9 æk 9 r 6 8 9 7 3 5 1 b 9 9 4 1 d 0 4 g 1 3 8 B 9 5 0 n 4 g 8 P 1 5 8 9 r a 1 1 å e 2 e 1 6 C 1 6 1 s 9D d e B 8 4 3 6 0 1 1 5 7 3 C 1 1 o an r ræ b 7 5 3 G 8 3 5 1 4 0 2 1 t 0 6 n 5 9 9 6 6 2 1 R de 31 es 2 e 2 3 3 1 9 3 1 0 2 1 2 g 8 1 s 1 14 5 o g 5 th 9 C 5 P in 16 8 n 0 4 1 n 1 9 l 3 6 8 9 55 8 5 1 7 8 5 2 K 16 o A 2 1 C e 2 2B 2C 2 7 B 4 K 1 e 0 B 1 1 7 z 2 1 4 1 8 57 d 3 5 K 4 6 o a 4 9 3 6 1 l 4 n 4 B G 1 B 9 n a B 4 r 7 1 7 9 e 1 7 0 u e 4 2 3 1 9 1 3 n r 2 1 1 8 9 s 2 5 n 4B 5 3 . 6 6 1 58 e r A 0 2 d 1 1 de 5 A 9 4 A B 1 6 7 t 1 5 4 4 g t. g s 15 B l t 6 1 T k b 5 h 1 6 S e 4 1 3 s 2 B a S 4 a 1 a 7 7 5 k 3 B 0 7 5E 3 0 u 4 ga 2 7 4 r 0 B 3 d 5 2 m i 7 1 8 5 n 1 20 5 d n s 5 s 1 7 1 5 0 e 16 13 i 2 4 e r 4 4 1 e g g 1 4 3 e 1 L 2 5 6 6 s K a a J 2 3 3 d 2 a 3 d C 8 D 1 15 u d 2 9B d 5 3 D 5 3 n e 5 ho F3 5 5 67 1 8 n e 1 5 7 e 4 e C 1 B g 1 2 d A E 3 2 K 7 T 3 e 7 A 3 s . 4 2 a 4 9 t 2 3 8 A A 13 D 3 2 g 95 4 2 B 71 6 t k 2 T 2 1 2 8 B g A ræ 2 3 2 B 7 B 5B 5 1 S 0 8 2 4 9 4 e 8 C B 3 e 2 2 95 1B 8 7 0A 2 2 C 2B 6 3 2 B 6 3B 5 2 74 7 1 2 d 7 2 7 d B 3 0 D 9 3 1 B 7 2 9 d a 2 B 1 5 C L C 1 0 B 3 1 n 6 M 2 91 i 9 5 8 M 1 g 6 89 C 2 B 7 5 7 0 ag 9A e 2 3 B 87 1 2 81 7 7 o e 7 2 3 B s B 6 3 6 0 l C 9 V 1 8 1 ø 19 u 8 30 B t D un 2 9 3 9 5 s 5 2 1 8 h 2 2 81 1 777 t 0 8 21A 8 7 6 79 7 63F 4 1 4 r 8B 2 5 g 7 8 u 2 1 6 n 63D 3 E 5 2 8 k 2 in 3 6 p 5 16 6 8 e 8 C 8 A t e T 3 26A 2 1 5 8 1 F 83 s e k 3 5 m

9 1 B s 11 B 1 1 1 3 B B v 0 6 1 71 88 38 3 r k 1 7 9 G e 1 d 4 5 B 6 o 21B B 11 2 t ø 4 r 73 9 a 5 2 2 7 1 7 1 e j 1 8 a 2 1 10 63 9 å s e 6 lP l B o 10 8 6 1B E A r b B 1 10 5 1 8 7 l r 4 3 r 0 o e 6 r 2 g B 1 1 d 3 0 009 59 d 18T H 5 e 2 A e 3 1 8 st B 5 4 7 5 6 e 1 t 8 1. Føtex/Brandts/Søndergade 96 553B e 9 1 e 3 g 6 A 9 D d e 1 4 6 s 0 9 53 1 93 B 9 r s 7 2 a 2A a A 9 l d 2 0 n æ 3 d C 7 1 2 1014 5 rg 9 o B a A 0B 9 8 6C 44 o A 4C 6B 6 95 l 3 e nA C 100 82 te 9 90C 1 7 0 B 4 B 9 8 38 0B 0A s B 36 42 d 0 2 H 10 78 e E 9 17 K sg 2 B 0C 74 6 e 2 0 22 72 3 D 7 V 0 n C 9 70 3 1B 7 5B 9 9 . K 2 33 2B 66 1 100 C t 0 DC 4 A 7 9 C 1 l 25 7 kS 2 a 2Z se 5 2 1A F 2 6 6 1 1 n D 9 r i 2. Kongensgade5 74 1022 11 1 e A B B 2 5 7 r 8 6 8 9 31 2 1A 60 50 46 2B g p 2 25C 1C 9 1 62A 27 2 21C 4 2 5 0 a n 23 1 0 3 4 1 40 e 1 1 A 5 4 1 2 1 4 1 o 2B 21 9 17 3 d 2 6 d 4 V 1 r e 5 2 s 2 A t 2 42 e F A r e C b 4 a ro 7 6 K 4 6 C 4 2 2 1 D i 2 0 g 4 1 l 1 1 1 1 2A 2 B r 6 o 3 2 4 17 13 3 13 15 32 B 7 31 3 s 12 3 4 a 6 4 3. Vestergade 9 26 0 3 B 1 6 1 1 1 4 j 1 o 3 3 23 ve 10 1 1 C rs f 33 27 oe sg 6 h B R 3 N 1 8 B 2 3 n 7 3 2 12 1 2 0 3 D C 3 y a A B 4 A 2 5 52A 6 3 2 V v G 1 11 1 2 5 5 2 7 2 e 2 5 1 8 2 4 25 e 1 1 0 6 9 7 0 39 54A 1 0 1 9 2

22 3 5 A s 2 2 n 15 0 B H 9 n 2 5 7 C 4 13 38 5 F 41 5 e t 1 B B K 54F l 4 B D 4.Nørregade/Thomas B. Thriges54E Gade a e 3 2 1 5 E 5 4 1 2 8 1 5 1 6 1 4B B 1 5 F rg 2 0 4 5 B 3 7 1 9 gen 1 C B M e n 2 9 sofga 0 7 1 5 a Filo 0 E 3 1 8 1 Benedikts d 1 C V d 1 G 1 8B 2 4 1 a 6 4 2 a 1 e B 18 16 14 2 7 1 9 9T 26T 24 2 5 0 Plads 4 g 1 2 20 0 44 B 1 n 14 18 3 1 D A 2 r F 7 B A 16 16 7 2 9 2 a D d 7 12 5 5 e 0 1 B 5 2 0 1 B 9 5. Overgade g 5 v 2 8 2 H 2 m 3 1 d 2 44 æ 7 1 D 10 8 1 0 5 7 0 1 1 9 3 9 6 n B a 1 7 1 4 B 3 B 7 e 5 B 1 B 2 3 2 6 r r 4 8 Sk d ø 3 g

B 1 k 5 4 2 0 9 B D a E F 50 t B 6 s B S 9C 1 1 . 2 4 d ga 8 2 1 4 1 5 2 2 A v 1 1 5 B 2 Kn 6 e C a 6 3 r 4 9 1 7 0 3 9 5 4 e 4 2 8 4 2 1 1 A 7 2 d 9 j 1 C 1 u 7 2 5 2 d n 6 2C B 1 s 6.3 Bazar Fyn a A 2 1 7 1 0 e 5 G B x 9 2 3 3 1 3 3 B C 0 3 1 0 e A 1 7 2 d a 4 1 l B D 1 1 6 4 1 6 5 2 56 a 2 2 d 3 A 8 2 8 4 e 8 6 1 2 ej 8 g 7 4 F 6 v 3 1 s 5 9 4 2 B B æ B 5 8 4 0 9 as 5 m 2 C 2 25 23 2 7 r 33 4 5 C 0 1 6 B 4 8 l C 5 1 th o B 4 5 0 l 1 5 H 4 8 7 e 6 2 5 B 1 1 0 8 er 5 Saabyes Stryg 6 G 1 2 4 3 6

d 4 u 7 0 7 D 7 8 G 2 7 1 39 1 n v 1 n 2 7 Ge e B 2 2 d k 1 8 7 e 6 3 ak 0 5 1 e b 0 1 14 1 0 j 2 r 3 2 ne 1 0 2 t 8 r 3 17A h 5 n 2 1 7 0 u o a 6 3 N 9 1 45 7 9 s 6 3 p 2 5 6 v 1 2 6 m 4 5A 4 0 1 e 24 6 i 9 1 7 7 16 B 3 6 2 4 3 n 4 1 j d 13 5 1 53 23B 2 5 0 e 8 15B 2 3 A 6 11B 9 1 b 2 10B 9 1 2 5 3 B 2 5 7 4 Munke Mose s 2 2 3 A 6 3 5 34 a 4 0 3 1 9 3 1 1 1 1 l B3 5 3 4 2 5 o 2 27 19 13 7 6 n 1B 2 0 9 le B 1 3 l 28 X s 8 3 8 1 1 1 A 4 52 g B 1 1 5 3 Fredensgade 3 3 s 4 7 a 3 17 4 4 7 rd 7 de 0 3 3 44 40 34 2 1 1 28 2 å 1 2 16 12 8 4 B 3 E 1

5 0 1 g 9 1 4 e 1

9 1 1 1 3 k j 3 3 C 2 ir 3 6 5 3 32 K 6 9 14 7 0 4 2 3 3 3 1 1 ve 4 A 54 5 V 3 9 2 8B 29 se

8 2 3 a 3 7 7 2 8 9 e n 78 2 7T 2 l A 1 d 1 5 4 l v 3 1 4 4 8D 5 5 a 7 2 æ M 5 4 j 3 4 un 3 37 r 0 B 6 ke M 1 31 27 25 42 k o 7 49 47 A 1 H s 31 1 se A 7 55 53 9 5 1 0 39 v llé M 65 63 61 59 1 5 1 7 1 ej 5 6 73 71 69 6 1 0 3 4B ade 4 6 4 4 d 4 Alleg 3836 8 1 r 8 A 50 48 44 D 36A Allegade 0 Bymidtens 6 delområder

26 Odense Kommune

Samlet Siden 2007 er der registreret 24 færre butikker i Øvrige udvalgsvarer området i og omkring Kongensgade, svarende til et Beklædning fald på 28 %. I området omkring Kongensgade ligger Dagligvarer en række karakteristiske store eller profilerede butikker. Område 1 - Vesterbro Vesterbro ligger i den vestlige del af Odense bymidte. 56 % af butikkerne er med i et kædesamarbejde. Det Butikkerne ligger hovedsagligt mellem Føtex i den er den største andel af delområderne og væsentligt vestlige del og SuperBrugsen i den østlige del. over Odense bymidte som helhed.

Området er også kendetegnet ved mange boliggader 62 og den gennemgående gade, Vesterbro, med 4 mindre 23 406 handelsgader; Brandts Passage, Søndergade 17.700 Vestergade og Vindegade. 149 28 7.500 173 I forhold til 2007 er der registreret 18 færre butikker, 7.200 11 84 3.000 hvilket svarer til et fald på 22 %. I området omkring Antal Omsætning Areal (m2) Vesterbro er 34 % af butikkerne med i et kædesamar- (mio. kr.) bejde, og det er en anelse lavere end andelen for Odense bymidte som helhed. Område 3 - Vestergade Vestergade er den centrale handelsgade i Odense bymidte. Den er kendetegnet ved at have flere mindre 67* 618 butikker samt få store butikker som f.eks. Sinnerup, 155 H&M, Fona Magasin. 35 22.200* 89 8.200 Området er tyngdepunktet for detailhandlen i Odense 16 4.500 374 bymidte, og strækker sig 400 m fra Kongensgade i 9.100 15 vest mod Thomas B. Thriges Gade i øst. Antal Omsætning Areal (m2) (mio. kr.) Vestergade og de tilhørende sidegader er det område i Odense bymidte, der er mindst udfordret af butiks- * I område 1 - Vesterbro ligger desuden en enkelt butik på 350 m2, der forhandler særligt pladskrævende varer. Butikken og arealet lukninger, selvom der også her er lukket en relativ er indregnet i det samlede antal og areal. stor del af butikkerne.

Område 2 - Kongensgade I Vestergade er der registreret 16 butikker færre end i Detailhandlen i området er koncentreret om selve 2007, hvilket svarer til et fald på 14 %. Kongensgade og de to sidegader, Slotsgade og Vindegade. Det er hovedsageligt området syd for Vestergade, Skt. Knuds Kirkestræde og Mageløs, som er udfordret af I Slotsgade er LIDL flyttet ind i JYSKs tidligere butikslukninger. I området omkring Vestergade er lokaler. Attraktionen og butikstætheden falder fra 47 % af butikkerne med i et kædesamarbejde, og det Vestergade mod Vestre Stationsvej. er en lidt højere andel end Odense bymidte som

27 Detailhandelsundersøgelse 2012

helhed, men lidt mindre end andelen i Kongensgade. Område 5 - Overgade Overgade ligger øst for Thomas B. Thriges Gade, som 96 944 udgør en barriere mellem Overgade-området og resten af bymidten. 38.200 31 275

13.700 Overgade-området fungerer således som et selvstæn- digt handelsområde i Odense bymidte.

56 560 21.300 Butikkerne er typisk mindre og selvstændige. Udover detailhandel er området præget af turistattraktioner 9 109 3.100 som H. C. Andersens Hus, Koncerthuset, hoteller mv. Antal Omsætning Areal (m2) (mio. kr.) Butikkerne er typisk mindre og har et personligt præg - eksempelvis ligger der er en del butikker, der Område 4 - Nørregade forhandler brugskunst, bæredygtigt tøj mv. Nørregade ligger nordøst for handelscentrum i Odense bymidte og dækker et område mellem Overgade-området er det mindste delområde i Vintapperstræde i sydøst og Nørregade i nordvest. Odense bymidte.

Området er kendetegnet ved at ligge lige uden for Siden 2007 er 10 butikker lukket, hvilket svarer til gågadesystemet og have en stor andel af mindre og 17 %. I området omkring Overgade er kun 9 % af selvstændige butikker. butikkerne med i et kædesamarbejde.

I Nørregade-området er der registret 25 færre Med omdannelsen af Thomas B. Thriges Gade kobles butikker end i 2007 svarende til et fald på 31 %. Overgade til den eksisterende del af handelsstrøget i Odense bymidte. Nørregade-området er således et af de mest udfordret områder i Odense bymidte. Den direkte fodgængerforbindelse mellem Vestergade og Overgade giver nye og forbedrede muligheder for I området mellem Nørregade og Vintapperstræde er detailhandlen i Overgadeområdet. 22 % af butikkerne med i et kædesamarbejde, og det er væsentligt mindre end Odense bymidte som 32 helhed. 16 7 67 4.200 55 9 32 2.700 11 25 6001.000 Antal Omsætning Areal (m2) 27 (mio. kr.)

176 10.200 16 89 6.200 Område 6 - Bazar Fyn 12 35 2.000 52 2.000 I 2007 åbnede Bazar Fyn i det centrale Odense. Bazar Antal Omsætning Areal (m2) Fyn er en af Skandinaviens største indendørs bazarer (mio. kr.) med et overdækket areal på 7.000 m2.

28 Odense Kommune

Bazar Fyn er en del af den afgrænsede bymidte, men indgår ikke som en egentlig funktionelt sammen- hængende del af bymidten og de øvrige 5 områder.

Butikkerne i Bazar Fyn adskiller sig markant fra udbuddet i den øvrige bymidte med ca. 20 små og mindre boder og butikker, der er samlet under ét tag. Bazar Fyn er både i 2007 og i indeværende analyse behandlet som ét samlet butiksmarked.

På grund af basarens unikke forhold med mange små boder, diskretionskrav mv. er det ikke muligt at behandle området på samme måder som de øvrige delområder i Odense bymidte. Det vurderes, at Bazar De vigtigste forhold for værdiansættelsen af den Fyn i 2011 samlet set omsatte for i omegnen af 30 enkelte ejendom er ejendommens stand, lejernes mio. kr. ydeevne, lejekontraktens uopsigelighed m.v.

I efteråret 2012 åbnede Supergastro i Bazar Fyn. Det Huslejeniveauet kan anvendes som benchmark og er nye butikskoncept er en kombineret gårdbutik og et ikke et udtryk for en eksakt værdi. supermarked med lokale dagligvarer af høj kvalitet og henvender sig hovedsageligt til restauratører og Undersøgelsen viser, at lejeniveauet i de mest attrak- andre professionelle. tive dele af strøgområdet vurderes at ligge forholdsvist stabilt trods krisen, men med et lille nedad- Åbningen af Supergastro giver Bazar Fyn nye mulig- gående pres. heder, fordi butikken tiltrækker en række købestærke kunder til bazaren. Lejeniveauet i de mere perifere dele af gågade- systemet er faldet. Markedslejepriser i Odense bymidte I efteråret 2012 er markedslejen for butikker i Odense bymidte vurderes således at være præget af forskellige dele af strøgområdet i Odense blevet en igangværende tilpasning af både lejepriser og undersøgt ved kontakt til en række af landets største butiksstruktur, hvor butikkerne søger fra de perifere ejendomsmæglerkæder samt ved opslag på erhvervs- strøggader til mere attraktive lokaliseringer i lejeportaler som boliga.dk og oline.dk. bymidten eller i Rosengårdcentret.

Derudover udgiver Colliers International Danmark Udviklingstendensen er i overensstemmelse med den hvert kvartal en analyse, der på delområder og ejen- generelle tendens i de større byer i Danmark. domstyper angiver et interval for forventet markedsleje. Tilpasningen af lejeniveauet i Odense bymidte er en nødvendig parameter for, at mange af butikkerne De angivne niveauer er baseret på faktiske indgåede fortsat kan drives på et rentabelt grundlag. handler og indgåede lejekontrakter samt indgående dialoger med aktører i markedet. Lejeniveauet i strøgområdet afspejler typisk, hvor

29 Detailhandelsundersøgelse 2012

attraktiv beliggenheden er i forhold til kundeflowet, Det høje huslejeniveau kombineret med de mange men er derudover også afhængig af lejemålets gene- tomme butikslokaler kan tyde på en fastlåst situation. relle stand, indretningsmuligheder mv. Flere strategier kan bringes i spil. Eksempelvis kan Stor forskel på lejepriser det tænkes, at Odense Kommune kunne indgå i en I Odense bymidte er der forholdsvis stor forskel på aktiv dialog med udlejerne, at kommunen kan plan- huslejeniveauet. Generelt kan prisniveauet opdeles i lægge for de typer butikslokaler i bymidten, som der 3 niveauer plus et område, der dækker den resterende er efterspørgsel på mv. del af bymidten. Det kan også tænkes, at udlejere og butiksdrivende i De bedste placeringer med de dyreste lejemål bymidten kan indgå i partnerskaber, som er kendt fra vurderes at ligge midt på Vestergade med et pris- butikscentre. niveau på ca. 5.500 kr. pr. m2 om året. Lejeniveauet falder gradvist, jo længere lejemålet ligger fra midten Høje lejepriser i Odense bymidte udfordrer af Vestergade. detailhandlen I 3. kvartal 2012 ligger huslejen for de bedste place- Frem til midten af Kongensgade samt sidegaderne til ringer i Odense bymidte på niveau med Aarhus, ca. Vestergade ligger lejeniveauet ca. 30-40 % under 35-40 % over Aalborg og ca. 70 % over markedslejeniveauet for de helt centrale dele af gågadesystemet. priserne i Vejle og Esbjerg. Her vurderes prisniveauet at være 3-3.500 kr. pr. m2 om året. For de mindre attraktive lejemål ligger markedsleje- priserne i Odense på niveau med de mindre gode I det tredje niveau af markedslejepriser ligger de ydre placeringer i Vejle og Esbjerg. dele af Vestergade og Kongensgade samt de andre yderste dele af gågademiljøet. Her anslås lejeniveauet Markedslejepriser, juli 2012 2 at ligge på ca. 1-2.000 kr. pr. m om året svarende til (kr. pr. m2 pr. år. ekskl. drift) 60 % under niveauet omkring de dyreste placeringer. Bedste Standard Under middel

I de resterende dele af Odense bymidte, herunder den Odense 5.500 3.000 1.100 øverste del af Kongensgade, Vindegade og området Aalborg 4.000 2.500 1.475 omkring Overgade ligger lejeniveauet på et forholds- Aarhus 5.500 2.600 1.600 2 vist lavt niveau på ca. 500-2.000 kr. pr. m om året. Vejle 3.200 2.500 1.000 Esbjerg 3.000 2.500 1.000 Samlet set er det tydeligt, at huslejeniveauet falder markant, jo længere fra de mest centrale placeringer i Kilde: Colliers MarkedsPULS 3. kvartal 2012. gågadenettet, lokalerne ligger. Bedste: Absolut topbeliggenhed, ny eller nyistandsat ejendom, høj genud- lejningssikkerhed, udgør ca. 10 % af ejendommene. Standard: God beliggenhed og god standard, genudlejningsmuligheder er Det er kendetegnende, at markedslejeniveauet falder ok, udgør ca. 60 % af ejendommene. et niveau for hver ca. 200 m fra Vestergade/ Under middel: Beliggenhed eller stand understøtter ikke ejendommens Kongensgade, og at strækningen med det højeste tiltænkte anvendelse, vanskelig at genudleje, udgør ca. 30 % af ejendom- huslejeniveau er forholdsvist kort. mene.

30 Odense Kommune

Aflastningscenter SØ

Aflastningscentret i det sydøstlige Odense Med udvidelsen af Rosengårdcentret, opførelsen af vinder markedsandele og er i 2012 det største IKEA og en generel styrkelse af aflastningscentret er handelscenter i Odense Kommune. Den området blevet et endnu stærkere indkøbssted for markante fremgang i aflastningscentret skyldes forbrugere i et stort opland. i høj grad etableringen af en ny IKEA, men også en udvidelse af Rosengårdcentret har haft en Aflastningscentret er funktionelt tæt forbundet med positiv effekt. Gørtlervej, som er et område udlagt til særligt plads- krævende varegrupper.

I praksis betyder det, at de to kommuneplanlagte handelscentre reelt fungerer som ét samlet indkøbs- område.

Konsekvensen er, at det samlede område står endnu stærkere, end det umiddelbare billede giver udtryk for.

Udvikling siden 2007 Området ved Aflastningscenter Sydøst, Rosengård- centret og Gørtlervej er blevet styrket markant i perioden 2007-2012.

Status Antal butikker er uændret Rosengårdcentret er hovedattraktionen i aflastning- Langt størstedelen (ca. 90 %) af butikkerne i centret og er et af de største butikscentre i Danmark. Aflastningscenter Sydøst ligger i Rosengårdcentret. Antallet af butikker i Aflastningscenter Sydøst er Både Kvickly5 og Fakta er repræsenteret i centret, og uændret i forhold til 2007. med den seneste udvidelse i 2012 er også en Føtex kommet til. Til gengæld er der sket en forskydning i størrelses- ordenen 10 % i forholdet mellem beklædning og Blandt de mange udvalgsvarebutikker findes en lang øvrige udvalgsvarer. række større og mindre kædebutikker. Samlet set er der ikke lukket butikker i Rosengård- Især beklædningsbutikker er stærkt repræsenteret i centret, og udviklingen på landsplan taget i betragt- Rosengårdcentret. ning vidner det om, at Rosengårdcentret står stærkt på udvalgsvarehandlen. I aflastningscentret ligger der også en Bilka samt store udvalgsvarebutikker som Elgiganten, Toys’R’Us Udover butikkerne i selve aflastningscentret er der 20 og JYSK foruden en række store møbelforretninger. butikker i centerområdet ved Gørtlervej, hvoraf de 15 I 2009 åbnede en ny IKEA-butik på ca. 34.500 m2. er butikker, der forhandler øvrige udvalgsvarer - herunder møbelbutikker, køkkenbutikker mv.

5 Kvickly lukker sit varehus i centret senest 1. oktober 2013

31 Detailhandelsundersøgelse 2012

Tilsammen rummer de to centre 151 butikker eller ca. skyldes i høj grad etableringen af den nye store IKEA- 16 % af alle butikker i Odense Kommune. butik, hvilket kommer til udtryk i den markante stigning for øvrige udvalgsvarer. Arealet er steget markant Udviklingen siden 2007 har budt på etablering af en Udbygningen med discountbutikker i resten af ny stor IKEA på ca. 34.500 m2 og en udvidelse af Odense Kommune kan have haft betydning for en Rosengårdcentret på ca. 7.000 m2. omfordeling af omsætningen i dagligvarehandlen, til fordel for de nye discountbutikker. Arealopgørelsen kan ikke umiddelbart sammenlignes med arealet registreret i 2007 grundet forskellige Samtidig kan strukturudviklingen, hvor varehusene i opgørelsesmetoder. højere grad anvender en større del af salgsarealet til udvalgsvarer, have haft betydning for, at omsæt- Derudover har der været mindre udvidelser af eksi- ningen for dagligvarer er faldet i Aflastningscenter sterende butikker, og andre nye butikker uden for Sydøst. Rosengårdcentret er kommet til. Omsætningen til beklædning er steget med ca. 10 %. Tilsammen rummer Aflastningscenter Sydøst og Set i lyset af den generelle udvikling på landsplan Gørtlervej ca. 25 % af det samlede butiksareal i vidner det om et butikscenter, der står stærkt på Odense Kommune inkl. butiksarealet til særligt beklædning. pladskrævende varer. Udviklingen skyldes både en generel vækst i de eksi- Større kædeandel sterende beklædningsbutikker men også at vare- Aflastningscenter Sydøst rummer stort set alle de husenes omsætning af tøj, sko og andre beklædnings- kendte kædebutikker. Hele 76 % af butikkerne er en varer er stigende. del af et kædesamarbejde. I 2007 var andelen 69 %. Som tidligere nævnt, ligger Gørtlervej som en Samlet set betyder det, at aflastningscentret - og funktionelt integreret del af Aflastningscenter Sydøst. særligt Rosengårdcentret - er blevet styrket. Omsætningen i de 20 butikker ved Gørtlervej er ca. Taget i betragtning at butiksbestanden er nogenlunde 350 mio. kr. den samme som i 2007, tyder det på en udvikling, hvor butikker uden for kædesamarbejde er blevet Tilsammen havde områderne, Aflastningscenter overtaget af butikker, der er med i et kædesamar- Sydøst og Gørtlervej, i 2011 en omsætning på ca. 4,24 bejde. mia. kr. eller ca. 37 % af den samlede omsætning i hele Odense Kommune. Kædebutikkerne åbner typisk nye butikker på attraktive beliggenheder. I kraft af den positive udvikling som aflastningscentret gennemgår, er kædebutik- kerne med til at forstærke den positive spiral.

Omsætningen er steget markant Omsætningsstigningen i Aflastningscenter Sydøst

32 Odense Kommune

Bydelscentre

f f Odense Kommune har 7 bydelscentre, der Antal butikker Areal (m2) tilsammen dækker ca. 15 % af omsætningen i Tarup 43 Dalum 14.500 hele kommunen og ca. 24 % af dagligvare- omsætningen. Der er stor forskel på bydels- Dalum 41 Tarup 11.700 centrene, men de fleste har et varehus og en Skibhus 38 Skibhus 11.700 årlig omsætning på mere end 200 mio. kr. pr. år. Bolbro 12 Næsby 9.100

Center Øst 12 Bolbro 8.800

Næsby 11 Center Øst 5.000

Bellinge 11 Bellinge 4.100

Omsætning Dækningsgrad, (mio. kr.) bydelscenter Tarup 411 Bolbro 57

Dalum 377 Tarup 44

Skibhus 282 Dalum 38

Bolbro 229 Skibhus 38

Bellinge 155 Bellinge 27

De 7 bydelscentre i Odense Kommune udgør hver Næsby 153 Næsby 18 især et mindre centrum i en større bydel og er planlagt ud fra overvejelser om behovet, vareudbuddet og Center Øst 76 Center Øst 9 forholdet mellem bymidten, aflastningscentret, lokalcentrene og bydelscentrene. Dækningsgrad, f Der er stor forskel på de 7 bydelscentre, hvor stærke de er og hvilke udviklingsmuligheder de har. opland Oplandsbefolkning Bolbro 175 Dalum 22.053

Nogle er stærke og klarer sig godt på både dagligvare- Skibhus 170 Tarup 21.092 og udvalgsvaresiden. Tarup 143 Center Øst 19.846 Imens andre hovedsageligt dækker dagligvare- Dalum 143 Næsby 18.335 handlen. Bellinge 95 Skibhus 16.454 En generel udviklingstendens for bydelscentrene er, Næsby 80 Bellinge 13.099 at discountbutikkerne vinder frem, og at de mindre udvalgsvarebutikker er udfordret. Center Øst 67 Bolbro 9.019

33 Detailhandelsundersøgelse 2012

Tarup I 2011 var den samlede omsætning i Tarup Centret Bydelscentret Tarup ligger ca. 2 km nordvest for stort set på niveau med omsætningen i 2007. Det Odense bymidte og består af Tarup Centret med ca. dækker over, at omsætningen for dagligvarer er gået 45 butikker og et langstrakt område på knap 1 km ca. 55 mio. kr. frem, mens udvalgsvareomsætningen langs Rugårdsvej. er gået ca. 60 mio. kr. tilbage.

Tarup Centret er Odense Kommunes næststørste Det svarer til, at omsætningen for dagligvarer steget butikscenter efter Rosengårdcentret. med ca. 30 % i perioden 2007-2012, for beklædning er omsætningen reduceret med ca. 30 % og for øvrige Bydelscentret i Tarup skiller sig ud fra de øvrige udvalgsvarer er der sket en omsætningsreduktion på bydelscentre ved, at have en markant større andel af ca. 20 %. udvalgsvarer og en større samlet omsætning. Dækningsgraderne vidner om, at Tarup Centret er Status forholdsvist stærkt på dagligvaresiden med en Tarup Centret åbnede i 1968 som provinsens første dækningsgrad på ca. 50. overdækkede indkøbscenter og er af flere omgange blevet udvidet og moderniseret. En dækningsgrad på ca. 60 for beklædning viser, at bydelscentret tiltrækker en større del af forbruget på I dag rummer centret ca. 45 butikker og har 500 tøj, sko og andre beklædningsvarer end andre gratis p-pladser. Centret rummer et bredt udvalg af bydelscentre i Odense Kommune. butikker, og havde i 2011 en omsætning på ca. 400 mio. kr. - omtrent det sammen som i 2007. For øvrige udvalgsvarer er dækningsgraden 30, og det svarer omtrent til dækningsgraden for øvrige udvalgs- Udvikling siden 2007 varer i Dalum og i Bolbro. Den samlede dæknings- Antallet af butikker i Tarup Centret er faldet en grad på 44 er blandt de højeste for bydelscentrene. anelse siden 2007. De færre butikker skyldes hovedsageligt, at nogle af butikkerne er slået sammen med Andelen af butikker, der er med i et kædesamarbejde, andre. er faldet fra 60 % i 2007 til 56 % i 2012.

Den største ændring i butiksbestanden er Netto, som Faldet skyldes primært lukningen af 4 udvalgsvarebu- har åbnet en butik i en nabobygning til Tarup tikker, men kædeandelen er stadig forholdsvist høj. Centret. Dagligvarer Beklædning Øvrige Særligt plads- I alt udvalgsvarer krævende varer 2007 2012 2007 2012 2007 2012 2007 2012 2007 2012 Antal butikker 16 16 14 12 17 15 0 0 47 43 Omsætning 183 239 118 79 117 93 -- 418 411 (mio. kr.) Areal (m2) 6.200 2.800 2.700 0 11.700* Dækningsgrad 48 61 30 - 44 * Arealopgørelse kan ikke umiddelbart sammenlignes med arealer registreret i 2007. Hvis gangarealet også var medtaget i denne analyse ville det samlede areal være ca. 18.000 m2. 34 Odense Kommune

Dalum Modsat udviklingen på landsplan har Dalum fået Bydelscenter Dalum ligger omkring Dalumvej ca. 2 tilført ekstra butikker, og den samlede omsætning er km syd for Odense bymidte. Centerområdet strækker stigende. sig ca. 1 km fra Dalumgårdsvej i syd til Faaborgvej i nord. Dalum bydelscenter er et af de få bydelscenter, der har haft fremgang siden 2007. Midt på strækningen ligger Dalum Centret, der med sine ca. 11 butikker inklusive Kvickly og Fakta er Dalums fremgang på dagligvareområdet kommer omdrejningspunktet for detailhandlen i Dalum. f.eks. til udtryk ved, at en ny Rema 1000 er under opførelse i den sydlige del af bydelscentret. Status Dalum har i alt 47 butikker og en årlig omsætning på Dækningsgraden for Dalum bydelscenter under ét er ca. 375 mio. kr. Dermed er Dalum bydelscenter opgjort til 38. Dækningsgraden for dagligvarer er 50. næsten lige så stort som Tarup bydelscenter. Andelen af butikkerne som er med i et kædesamar- bejde, er stort set identisk med andelen i 2007. I Dalum er butikkerne opdelt i tre lokaliteter; i og omkring Dalum Centret, omkring Netto tættere ved En kædeandel på 48 % og med 23 udvalgsvare- Faaborgvej og nær en ny Rema 1000 i den sydligste butikker vidner om et relativt stærkt bydelscenter. del af bydelscentret.

Næst efter Tarup er Dalum det bydelscenter, som klarer sig bedst på udvalgsvaresiden med en omsæt- ning på ca. 110 mio. kr.

Udvikling siden 2007 Udviklingen i Dalum bydelscenter har generelt været positiv med 4 nye butikker og en omsætning, der er ca. 30 mio. kr. højere end i 2007.

Det dækker imidlertid over, at omsætningen for dagligvarer er steget med ca. 65 mio. kr., og at udvalgsvarehandlen er faldet med ca. 30 mio. kr. Dagligvarer Beklædning Øvrige Særligt plads- I alt udvalgsvarer krævende varer 2007 2012 2007 2012 2007 2012 2007 2012 2007 2012 Antal butikker 15 17 5 5 16 18 - 1 43 47 Omsætning 200 263 - 37 - 77 -- 346 377 (mio. kr.) Areal (m2) 8.000 1.900 4.300 300 14.500 Dækningsgrad 50 27 24 - 38

35 Detailhandelsundersøgelse 2012

Skibhus Omsætningen er faldet med ca. 8 %, hvilket dækker Umiddelbart nordøst for Odense bymidte ligger over en tilbagegang inden for både dagligvarer og Skibhus. øvrige udvalgsvarer og i mindre udstrækning beklæd- ning. Bydelscentret strækker sig over 6-700 m langs Skibhusvej med Kvickly som det centrale udbuds- Dækningsgraden er samlet set opgjort til 38. punkt. På dagligvaresiden er Skibhus forholdsvist godt Området langs Skibhusvej har inden for de senere år dækket med en dækningsgrad på 51. Det svarer gennemgået en større renovering, og fremstår som en omtrent til Dalum, Tarup og Bellinge. hyggelig handelsgade med et relativt godt butiksudbud trods den nære afstand til Odense bymidte. Det er bemærkelsesværdigt, at over 70 % af butikkerne i Skibhus er selvstændige butikker. Status Detailhandlen i Skibhus består af 38 butikker, der Sammenholdt med den relativt stabile udvikling i tilsammen genererer en årlig omsætning på ca. 280 detailhandlen med få butikslukninger, og en udvalgs- mio. kr. vareomsætning på ca. 80 mio. kr., vidner det om et stabilt grundlag til de lokale butikker i Skibhus. Foruden Kvickly er der tre discountbutikker; Rema 1000, Netto og Fakta samt en række specialbutikker som bager, slagter og vinhandel.

De fleste udvalgsvarebutikker er mindre selvstændige butikker, men også kæder som Matas, Zjoos og Stof 2000 er repræsenteret i Skibhus.

Bydelscentret dækker et bredt udbud af både dagligvarer og udvalgsvarer.

Udvikling siden 2007 Der er registreret 5 butikker færre end i 2007. Samtidig er der kommet enkelte nye til, herunder Stof 2000. Dagligvarer Beklædning Øvrige Særligt plads- I alt udvalgsvarer krævende varer 2007 2012 2007 2012 2007 2012 2007 2012 2007 2012 Antal butikker 20 17 9 7 14 14 0 0 43 38 Omsætning 216 200 31 29 61 52 -- 308 282 (mio. kr.) Areal (m2) 6.900 1.500 3.300 0 11.700 Dækningsgrad 51 29 21 - 38

36 Odense Kommune

Bolbro dækningsgrad for et bydelscenter i Odense Bolbro bydelscenter ligger omkring Middelfartvej og Kommune, men den høje dækningsgrad skal ses i Rømersvej ca. 2 km vest for Odense bymidte og ca. 1 forhold til, at Bolbro har det mindste opland blandt km. fra centerområdet ved Middelfartvej, som er bydelscentrene. udlagt til butikker, der forhandler særligt plads- krævende varer. Oplandet til Bolbro er på ca. 9.000 personer mod ca. 17.000 som gennemsnittet for bydelscentrene. Bydelscentret ved Bolbro er relativt afgrænset, og dækker et område på ca. 250m x 250m. Samlet set indikerer dækningsgraderne, at oplandet bruger ca. 2/3 af deres forbrug på dagligvarer og Status beklædning i bydelscenteret. Bydelscentret indeholder en mindre koncentration af butikker. Føtex og Rema 1000 udgør bydelscentrets Andelen af butikker der indgår i et kædesamarbejde hovedpunkt. er steget fra 58 % i 2007 til 75 % i 2012.

Lige uden for bydelscenterets afgrænsning er der Det skal ses i sammenhæng med, at apoteker og andre store butikker, herunder Lidl og Skousen, som genbrugsforretninger i 2012 er medtaget som kæde- funktionelt hænger sammen med Bolbro bydels- butikker, da deres organisering og koncept svarer til center. frivillige kæder.

I 2011 havde de 12 butikker i Bolbro bydelscenter tilsammen en omsætning på ca. 300 mio. kr.

Udvikling siden 2007 Antallet af butikker har stort set ikke ændret sig siden 2007. Der er kommet en enkelt køkkenbutik til og en dagligvarebutik er lukket.

Omsætningen i bydelscenter Bolbro er ca. 50 mio. kr. mindre end i 2007 svarende til 18 %, hvilket hovedæ- sageligt skyldes en nedgang i dagligvarehandlen.

Den samlede dækningsgrad på 56 er den højeste Dagligvarer Beklædning Øvrige Særligt plads- I alt udvalgsvarer krævende varer 2007 2012 2007 2012 2007 2012 2007 2012 2007 2012 Antal butikker 5 4 2 3 5 5 0 0 12 12 Omsætning - 135-145 - 30-40 - 52 279 229 (mio. kr.) Areal (m2) 4.900 1.800 2.000 0 8.600 Dækningsgrad - - 36 - 56

37 Detailhandelsundersøgelse 2012

Næsby I Næsby lå tidligere en række store boksbutikker, Bydelsecentret i Næsby ligger langs Bogensevej ca. 2 herunder Punkt1 og Garant. Butikslokalerne står nu km nordvest for Odense bymidte og ca. 1 km nord for stort set tomme. Tarupcentret. Næsby spiller i dag en begrænset rolle for udvalgsva- Butikkerne i bydelscentret ved Næsby er spredt over rehandlen i Odense Kommune. Bydelscentret ved en længere strækning på ca. 1 km langs Bogensevej. Næsby er et at de få bydelscentre, som ikke har et varehus. Siden 2007 er der lukket to små udvalgsvarebutikker, men omsætningen er steget med samlet set ca. 35 Udvikling siden 2007 mio. kr. Omsætningsstigningen skyldes hovedsageligt Udviklingen i bydelscentret ved Næsby har været en stigning i de fire store dagligvarebutikker. begrænset siden 2007. Der er lukket tre mindre butikker - to er blevet til solcentre, og den sidste er Status genåbnet som frisørsalon. I bydelsecentret ved Næsby ligger Super Best samt tre discountbutikker (Lidl, Rema 1000 og Fakta). Omsætningen i butikkerne i Næsby er tilsammen Herudover er der et apotek og en bager. steget med ca. 35 mio. kr. Det svarer til en stigning på ca. 30 %. Udviklingen skyldes hovedsageligt en stig- Udvalgsvarehandlen er begrænset til tre butikker. Der ning i dagligvareomsætningen. er ingen beklædningsbutikker i Næsby bydelscenter. Kædeandelen er øget med 6 procentpoint, men det Netto og et par mindre butikker ligger lige uden for skyldes, at de to lukkede butikker var selvstændige det afgrænsede centerområde i den sydøstlige del af butikker. Der er ikke åbnet nye kædebutikker siden Næsby. 2007 i bydelscenter Næsby.

Detailhandlen i Næsby er spredt ud over et langstrakt En samlet dækningsgrad på 18 vidner om et svagt område, hvilket er med til at svække attraktiviteten. bydelscenter, hvor en stor del af oplandets forbrug lægges uden for bydelscentret. Nærheden til både Tarupcentret og Odense bymidte er yderligere med til at øge konkurrencen for udvalgs- Selv for dagligvarer, som dækker knap 95 % af varehandlen. omsætningen i bydelscenter Næsby, er dæknings- graden kun 32 %.

Dagligvarer Beklædning Øvrige Særligt plads- I alt udvalgsvarer krævende varer 2007 2012 2007 2012 2007 2012 2007 2012 2007 2012 Antal butikker 10 7 0 0 3 3 - 1 13 11 Omsætning 140- 0 10-15 -- 116 153 (mio. kr.) 150 Areal (m2) 5.000 0 1.000 3.000 9.000 Dækningsgrad 32 0 - - - 18

38 Odense Kommune

Bellinge Udvikling siden 2007 I dag er Bellinge et lokalcenter, der ligger omkring Antallet er butikker i Bellinge har ikke udviklet sig Brogårdsvej ca. 5 km sydvest for Odense bymidte. siden 2007, og der er ikke sket udskiftninger i butiksbestanden. Lokalcentret består af to supermarkeder (SuperBest og SuperBrugsen), en discountbutik (Fakta), et Eftersom Bellinge i 2007 var slået sammen med de apotek, en bager og et par udvalgsvarebutikker. øvrige lokalcentre, er det ikke muligt, at vurdere omsætningsudviklingen. Med opgradering til et bydelscenter bliver der mulighed for, at etablere dagligvarebutikker på op til I Bellinge er den samlede dækningsgrad opgjort til 3.500 m2 og udvalgsvarebutikker på op til 2.000 m2. 27.

Opgradering med et varehus vil bl.a. betyde, at lokal- Dækningsgraden for dagligvarer er 46, og det er på oplandet får adgang til et basalt udbud af udvalgs- niveau med stærke bydelscentre som Dalum, Tarup varer. og Skibhus.

Status Bellinge vil blive det mest perifere bydelscenter i Odense Kommune, og vil have en størrelse, der er sammenlignelig med bydelscentret i Næsby.

Detailhandlen i Bellinge er koncentreret omkring Brogårdsvej og Bellingevej. Den centraliserede struktur gør det nemt, at komme til de forskellige butikker.

Samlet set har detailhandlen i Bellinge en omsætning på ca. 155 mio. kr., som stort set er baseret på dagligvarehandel.

Dagligvarehandlen i Bellinge har omtrent samme omsætning som dagligvarehandlen i Næsby og Bolbro. Dagligvarer Beklædning Øvrige Særligt plads- I alt udvalgsvarer krævende varer 2012 2012 2012 2012 2012 Antal butikker 5 2 3 0 10 Omsætning 136 400 500 0 147 (mio. kr.) Areal (m2) 3.080 0-5 5-10 0 3.960 Dækningsgrad 46 - - - 27

39 Detailhandelsundersøgelse 2012

Center Øst Dagligvarehandlen er således svagere end i 2007. Bydelscenter Center Øst ligger i bydelen Vollsmose ca. 3 km øst for Odense Bymidte. Samlet set er omsætningen faldet med ca. 50 mio. kr. siden 2007. Centerområdet er et mindre område ved Vollsmose på ca. 250m x 250m og indeholder et center med en Dækningsgraden er samlet set opgjort til 9. Euro Spar og en række mindre og etniske butikker til områdets lokale forsyning. Det er den klart laveste dækningsgrad blandt bydelscentrene i Odense Kommune. Derudover ligger der en Aldi lidt uden for selve butikscentret. Center Øst er det svageste bydelscenter i kommunen målt på antal butikker, areal, omsætning og Status dækningsgrad. Omdrejningspunktet for detailhandlen i Center Øst er selve butikscentret, der foruden Euro Spar rummer Kædeandelen er også faldet, og i 2012 er 67 % af en række mindre dagligvare- og udvalgsvarebutikker. butikkerne i Center Øst uden for et egentligt kæde- samarbejde. Foruden butikkerne er der også flere mindre lokaler, som bliver brugt til andre servicefunktioner, Kædeandelen er 10 procentpoint lavere end i 2007 og herunder frisør, bederum, café mv. er nu på 33 %.

Der er også boder og andre stader uden egentlige Center Øst er dermed et af de få bydelscentre, hvor butikslokaler. kædeandelen er lavere end i Odense bymidte.

I modsætning til Bazar Fyn, som rummer et levende og velassorteret sammensætning af butikker, bærer Center Øst præg af, at være et lokalt center.

Udvikling siden 2007 De største ændringer siden 2007 er, at SuperBest butikken er konverteret til en Euro Spar, der er ca. 1.500 m2 mindre, og at Fakta er lukket.

Dagligvarer Beklædning Øvrige Særligt plads- I alt udvalgsvarer krævende varer 2007 2012 2007 2012 2007 2012 2007 2012 2007 2012 Antal butikker 9 8 4 3 6 1 0 0 14 12 Omsætning - 69 - 5-10 - 0-5 - 0 123 76 (mio. kr.) Areal (m2) 4.000 600 400 0 5.000 Dækningsgrad 15 - - - 9

40 Odense Kommune

Lokalcentre

De 25 lokalcentre i Odense Kommune står for Udvikling siden 2007 ca. 22 % af den samlede dagligvarehandel i Bellinge er lokalcenter, men beskrives som et Odense Kommune. Omkring halvdelen af butik- bydelscenter. kerne i lokalcentrene er discountbutikker og supermarkeder. Derfor er Bellinges 11 butikker fratrukket den samlede opgørelse over lokalcentrene. I Odense Kommune er der 25 lokalcentre. Opgørelserne fra 2007 og 2012 kan derfor ikke umid- Hensigten med lokalcentrene er at sprede delbart sammenlignes. indkøbsmulighederne, for at opnå en mere bære- dygtig detailhandelsstruktur med begrænsede afstande, særligt til dagligvarebutikker.

Status Lokalcentrene i Odense Kommune klarer sig godt, og under ét står de stærkt på dagligvarehandlen.

Tilsammen har lokalcentrene ca. 22 % af dagligvarehandlen i Odense Kommune.

Det svarer til den samlede dagligvareomsætning i bydelscentrene tilsammen.

Detailhandelen i lokalcentrene består af 60 butikker, hvoraf 45 er dagligvarebutikker.

De fleste er discountbutikker, men der er også apoteker, bagere, slagtere og andre mindre og specialiserede dagligvarebutikker i lokalcentrene.

Halvdelen af alle butikkerne i lokalcentrene er discountbutikker og supermarkeder.

Dagligvarer Beklædning Øvrige Særligt plads- I alt udvalgsvarer krævende varer 2007 2012 2007 2012 2007 2012 2007 2012 2007 2012 Antal butikker 56 45 4 2 16 13 - 0 76 60 Omsætning 1.002 1.085 24 0-5 121 75-85 - 0 1.147 1.165 (mio. kr.) Areal (m2) 33.000 200 7.800 0 41.100

41 Detailhandelsundersøgelse 2012

42 Odense Kommune

Områder til butikker med særligt pladskrævende varegrupper

Områderne, der er udpeget til særligt pladskræ- Status vende varegrupper, rummer 37 butikker. De har I 2012 er der registreret ca. 35 butikker i områderne tilsammen en årlig omsætning på ca. 660 mio. til særligt pladskrævende varer. kr. 7 ud 10 butikker med særligt pladskrævende varer ligger uden for centerstrukturen. Tilsammen har de et areal på ca. 70.000 m2 og en årlig omsætning på ca. 660 mio. kr.

I Odense Kommune ligger størstedelen af butikkerne, der forhandler pladskrævende varer, uden for de afgrænsede centerområder.

Det største område til særligt pladskrævende varer er området ved Gørtlervej, der som nævnt, er funktionelt sammenhængende med aflastningscentret.

I 2012 er der foretaget en registrering af særligt I området ved Gørtlervej er der 20 butikker, der pladskrævende butikker, der hovedsageligt tilsammen har en omsætning på ca. 350 mio. kr. forhandler biler, campingvogne, møbler, byggematerialer, planter mv. Udover tre butikker, der forhandler særligt pladskræ- vende varegrupper, er butikkerne kendetegnet ved, at I Kommuneplan 2009-2021 for Odense Kommune er være store udvalgsvarebutikker. der udlagt 5 områder til butikker, der forhandler særligt pladskrævende varegrupper, hvoraf der kun er 3 butikker har et butiksareal på mere end 2.000 m2 egentlige butikker i detailhandelsmæssig forstand i de og 14 har en butiksstørrelse på 4 - 1.600 m2 eksem- tre førstnævnte. pelvis Stof 2000 og Fri Cykelcenter.

• Risingvej Omsætningen i udvalgsvarebutikkerne på under • Gørtlervej 2.000 m2 udgør ca. 50 % af hele omsætningen for • Middelfartvej området ved Gørtlervej. • Tietgenbyen • Roulund Området ved Middelfartvej ligger mellem bydelscentret ved Bolbro og Odense bymidte, og rummer 12 butikker med en samlet omsætning på 116 mio. kr.

Dagligvarer Beklædning Øvrige Særligt plads- I alt udvalgsvarer krævende varer 2007 2012 2007 2012 2007 2012 2007 2012 2007 2012 Antal butikker 153 127 13 9 128 90 - 29 296 254 Omsætning 1.203 1.171 66 29 1.379 601 - - 2.648 1.802 (mio. kr.) Areal (m2) 39.300 2.600 74.100 62.500 178.600

43 Detailhandelsundersøgelse 2012

De fleste butikker i området ved Middelfartvej Fordeling af butikker i områder udlagt til forhandler biler. særligt pladskrævende varegrupper

Derudover er der to discountbutikker, Aldi og Kiwi Minipris. samt en Silvan. Området ved Risingvej har Antal 5 butikker. 21 Her ligger flere større butikker på mere end 5.000 m2 som ILVA, Bauhaus og Plantorama. 3 4 9

Areal (m2) Andel af butikker med særligt pladskrævende varegrupper 31.500 2.600 1.900 32.500 2% 5% 22% 71% Omsætning* (mio. kr.)

20 50 590 Odense bymidte (1) Aflastningscenter Sydøst (0) Bydelscentre (2) Lokalcentre (0) Dagligvarer Områder til særligt Beklædning pladskrævende varer (9) Øvrige udvalgsvarer Uden for centerstruktur (29) Særligt pladskrævende varer

* Omsætningen for særligt pladskrævende varer som byggemarkeder, møbelforretninger plantecentre mv. er inkluderet i omsætningen for udvalgsvarer. Forhandlere af biler, campingvogne, lystbåde mv. er ikke medtaget i omsætningen.

44 Odense Kommune

Store udvalgsvarebutikker

Der er ca. 20 store udvalgsvarebutikker på mere campingvogne, byggemarkeder mv., rummer ca. 25 end 2.000 m2 i Odense Kommune. De store % af alle store udvalgsvarebutikker i Odense udvalgsvarebutikker er fordelt med ca. 55 % i Kommune. Odense SØ, 15 % i bymidten og 30 % andre steder i Odense Kommune. De store udvalgsvarebutikker ved Gørtlervej tæller blandt andet Elgiganten og Idé Møbler.

Udvikling siden 2007 De store udvalgsvarebutikker dækker i 2012 over et samlet butiksareal på ca. 146.000 m2 svarende til ca. 25 % af det samlede butiksareal i Odense Kommune.

Stigningen på ca. 26.000 m2 skyldes i høj grad etableringen af IKEA. Siden 2007 er flere meget store butikker kommet til. IKEA åbnede i 2009 en butik på 34.500 m2 i aflastningscentret, og ILVA åbnede en ca. 10.000 m2 stor butik i Mega Møblers tidligere lokaler ved Risingvej.

Desuden er der lokalplanlagt for en butik på 6.000 m2 på den tidligere slagterigrund i Odense centrum.

De store udvalgsvarebutikker dækker over store boligudstyrsbutikker som IKEA, ILVA og JYSK samt Andel af store udvalgsvarebutikker beklædningsbutikker som Magasin og H&M. Aflastnings- Odense bymidte Derudover rummer Odense Kommune også en center Sydøst række øvrige store møbel-, tæppe- og elektronik- 16% 21% butikker. (3) (4) 5% Lokal- Status 32% (1) centre 5 af de 20 store udvalgsvarebutikker er placeret i (6) 26% områder til særligt pladskrævende varegrupper, 4 er (5) placeret i aflastningscentret og 3 i bymidten. Uden for centerstruktur De resterende store udvalgsvarebutikker er placeret Områder til særligt i lokalcentre eller uden for butiksstrukturen. Over pladskrævende varer halvdelen af de store udvalgsvarebutikker er placeret Bydelscentre: 0% i Odense SØ.

Gørtlervej, som er udlagt til et område for butikker med særligt pladskrævende varegrupper som biler,

45 Detailhandelsundersøgelse 2012

46 Odense Kommune

Butikker uden for detailhandelsstrukturen

26 % af butikkerne i Odense Kommune ligger Her ligger ca. 48 % af butikkerne uden for centerom- uden for centrene til detailhandel. Tilsammen råderne, og af dem er der 7 nye butikker - herunder har de omsætning, der dækker ca. 15 % af relativt store butikker som Punkt1 og møbelbutikken omsætningen i Odense Kommune. Smag og Behag.

Udvikling siden 2007 I 2007 blev der registreret ca. 40 butikker flere uden for centerstrukturen end i 2012.

Den samlede andel af butikker uden for strukturen er faldet en anelse fra 28 % til 26 %.

Desuden er området ved Gørtlervej nu udlagt til et område for særligt pladskrævende varegrupper.

Foruden butikkerne i de planlagte centerområder til I 2007 var det en del af centerstrukturen. detailhandel rummer Odense Kommune ca. 256 butikker uden for detailhandelsstrukturen. Det betyder, at ca. 20 butikker med et samlet areal på ca. 36.600 m2 og en omsætning på ca. 350 mio. kr. Det svarer til ca. 26 % af alle butikkerne i Odense ved Gørtlervej nu er overgået til et decideret center- Kommune. område og således ikke et udtryk for lukkede butikker uden for strukturen. Butikkerne uden for strukturen er ligeligt fordelt på dagligvare- og udvalgsvarebutikker. Mange af butik- Udviklingen siden 2007 viser, at omsætningen i kerne ligger tæt på de eksisterende centre. butikkerne, som ligger uden for de afgrænsede centerområder til detailhandel, er faldet med ca. 850 Status mio. kr. Odense Centrum og Odense SØ er de oplande, hvor der er flest butikker uden for den planlagte center- Det er varegruppen ”øvrige udvalgsvarer” som har struktur. oplevet et markant fald på ca. 780 mio. kr.

I oplandet omkring Odense Centrum er der ca. 85 Området ved Gørtlervej har en omsætning på ca. 340 butikker uden for strukturen svarende til ca. 20 % af mio. kr. inden for ”øvrige udvalgsvarer”. alle butikkerne i hele oplandet. Da Gørtlervej er fratrukket i 2011 er faldet reelt på ca. Bolbro er det opland, som har den største andel af 440 mio. kr. butikker uden for strukturen. Det kan ses i sammenhæng med den markante frem- Her ligger ca. 67 % af butikkerne uden for strukturen. gang, Aflastningscenter Sydøst har oplevet i perioden, hvor det netop er de øvrige udvalgsvarer, der bærer Også Tarup har en høj andel af butikker uden for en stor del af væksten. strukturen.

47 Detailhandelsundersøgelse 2012

48 Odense Kommune

Forbrugsudvikling og fremtidigt arealbehov

Som grundlag for den fremtidige detailhandels- I minimumsscenariet er der regnet med det lavest planlægning er der opstillet to scenarier for tænkelige arealbehov, der opstår ved at privatfor- udviklingen og for det fremtidige arealbehov. bruget udvikler sig svagt, at internethandlen vokser kraftigt og tager større andele fra de fysiske butikker, at detailhandlen i Odense Kommune fastholder det nuværende niveau frem for at erobre andele fra detailhandlen i de omkringliggende kommuner, og at omsætningen pr. m2 vil være forholdsvis høj.

I maksimumsscenariet regnes der omvendt på den mulige udvikling, der vil give et største arealbehov.

De to scenarier illustrerer således yderpunkterne i udviklingen, hvis sandsynlighed vil afhænge af, om alle forudsætninger vil indtræffe på én gang.

Befolkningsudvikling Udviklingen i indbyggertallet har stor betydning for Faktorer med betydning for udviklingen detailhandlens udviklingsmuligheder. Siden 2007, hvor forbruget toppede, har forbrugerne været tilbageholdende, som en konsekvens af den Ifølge Odense Kommunes befolkningsprognose for økonomiske krise. perioden 2011-2026 vil befolkningstallet stige fra ca. 190.300 i 2011 til 201.600 i 2024. Det er især gået ud over udvalgsvarehandlen, men også dagligvarehandlen er gået tilbage. Det svarer til en vækst på godt 11.000 indbyggere eller ca. 6 %, som vil øge grundlaget for kommunens I de kommende år vil den økonomiske udvikling have detailhandel. stor betydning for udviklingen i forbruget og dermed også det fremtidige arealbehov til butikker, men også Med en befolkningsvækst på ca. 6 % frem mod 2024 andre faktorer vil have indflydelse på detailhandlens vil der tilsvarende være højere forbrug i detail- udviklingsmuligheder i Odense Kommune. handlen i 2024. Der regnes kun med en én mulig befolkningsudvikling svarende til Odense Kommunes Følgende faktorer vil have betydning for udviklingen: prognose. • Befolkningsudviklingen • Udviklingen i privatforbruget Forbrugsvækst • Udviklingen i internethandlen Væksten i forbruget hænger sammen med de økono- • Udviklingen i dækningsgrad overfor omverdenen miske konjunkturer generelt, som er vanskelige at • Udviklingen i omsætningen pr. m2 i butikkerne vurdere. For at udtrykke usikkerheden, er der regnet med et minimums- og et maksimumsscenario. Arealbehovet er vurderet ud fra to scenarier, der beskriver et minimum og et maksimum for udvik- I minimumsscenariet er det forudsat, at forbruget lingen. stort set ikke stiger frem til 2024, hvilket i store træk

49 Detailhandelsundersøgelse 2012

svarer til, at stagnationen i forbruget de seneste år vil I de to scenarier forudsættes det, at internethandlen fortsætte. fortsat vil vokse.

I maksimumsscenariet antages forbruget i 2024, at I minimumsscenariet er det forudsat, at internet- være steget til et niveau, der svarer til det niveau handlen vil vokse kraftigt. forbruget havde, da det nåede højdepunktet i 2007- 2008. Eksempelvis forventes den at dække 16 % af forbruget inden for beklædning. Internethandel Internethandlen vinder frem. Siden 2009 er omsæt- I maksimumsscenariet forventes internethandlen, at ningen steget med ca. 40 %. vokse mere beskedent og eksempelvis kun dække 12 % af forbruget inden for beklædning i 2024. Internethandlen forventes, at fortsætte væksten de kommende år især inden for de etablerede brancher Udvikling i dækningsgrad som f.eks. elektronik og beklædning, mens også ”nye” Dagligvarer købes i højere købes lokalt og tæt på brancher forventes, at blive mere udbredte på inter- bopælen, hvorimod udvalgsvarer købes i de større nettet. byer, i centre eller via internettet.

Hvis væksten primært sker i rene internetbutikker, vil Det vil betyde, at dagligvarehandlen i højere grad det reducere behovet for arealer til butiksformål, da holdes i lokalsamfundene, hvorimod udvalgsvare- varelagre og distribution vil kunne foregå i f.eks. handlen vil opleve større vækst, der kommer fra et lagerbygninger i erhvervsområder. større opland.

Sker omsætningen derimod som et supplement til Tendenserne forventes forstærket af, at lukkelovens omsætningen i den fysiske butik, vil det i nogle begrænsninger på åbningstider stort set blev afskaffet tilfælde direkte medvirke til øge behovet for butiks- pr. 1.10.2012. areal eller kan medvirke til at sikre eksistensen af butikker. Afskaffelsen vil med stor sandsynlighed være til fordel for de stærke og organiserede som discount- Overordnet set forventes internethandlen at fortsætte butikker, supermarkeder varehuse, butikscentre o.l., sin vækst og vil komme til at udgøre en stadig større der har mulighed for at holde åbent om søndagen og del af detailhandlen. have lange daglige åbningstider.

Vækst i Øvrige Udvikling Dagligvarer Beklædning Øvrige ud- internet- udvalgs- i dæk- valgsvarer handel Dagligvarer Beklædning varer ningsgrad 2012 1% 8% 10% 2012 108 175 161 Minimum Maksimum 110 180 171 4% 12% 15% arealbehov arealbehov Maksimum Minimum 106 175 161 6% 16% 25% arealbehov arealbehov

50 Odense Kommune

På den anden side vil det sandsynligvis være en Minimum arealbehov ulempe for de mindre og mere løst organiserede som I minimumsscenariet, hvor der er mindst behov for ”strøggadebutikkerne”. areal til detailhandel, kan beskrives ved:

I minimumsscenariet forudsættes det, at dagligvare- • at den økonomiske krise fortsætter i mange år handlen - bl.a. på grund af fortsat vækst i discount- endnu, og at borgerne ikke får flere penge til butikkerne - forskydes mod mere handel i oplandet privatforbrug, end de har i dag, uden for Odense Kommune, men i begrænset omfang. • at Odense Kommune ikke i samme grad som Når det gælder udvalgsvarehandlen forudsættes det, hidtil vil øge markedsandelene overfor de at Odense Kommunes andele af handlen vil være omkringliggende kommuner, uændret. • at internethandlen vokser kraftigt og tager større I maksimumscenariet forudsættes det, at dagligvare- andele fra de fysiske butikker i 2024 handlen vil vinde andele af handlen i beskedent omfang, og at beklædning og især øvrige udvalgsvarer • at indbyggertallet vokser som forudsat i vil øge markedsandele. prognosen.

2 Udvikling i omsætning pr. m Minimum Dagligvarer Beklædning Øvrige Som grundlag for den fremtidige detailhandels- arealbehov udvalgs- planlægning omregnes den vurderede forbrugsvarer tilvækst i de to scenarier til et fremtidigt arealbehov. Dækningsgrad 106 (-2) 175 (0) 161 (0)

Arealbehovet er beregnet ud fra en vurdering af den Forbrugsvækst 100 % 100 % 100 % Andel til sandsynlige fremtidige arealudnyttelse (omsætning 6 % (+5) 16 % (+8) 25 % (+15) pr. m2). Det vurderes, at omsætningen pr. m2 ikke vil internethandel ændres markant frem mod år 2024. Arealbehov: -22.000 m2

Beregningen af arealbehovet i de to scenarier tager Maksimum arealbehov udgangspunkt i følgende arealudnyttelse, som svarer Maksimumsscenariet, hvor der er maksimalt behov til den nuværende udnyttelse i Odense Kommune: for areal til detailhandel, kan beskrives ved:

Dagligvarebutikker: 31.000 kr./m2 • at forbruget igen vil vokse og i 2024 nå niveauet Beklædningsbutikker: 20.500 kr./m2 fra 2007-2008, hvilket især vil betyde vækst i Øvrige udvalgsvarer: 18.000 kr./m2 forbruget af beklædning og øvrige udvalgsvarer,

Scenarier for detailhandlen i 2024 • at væksten i internethandlen bliver mindre Med udgangspunkt i de beskrevne forudsætninger er markant og i mindre grad vil tage andele fra de der opstillet to scenarier for det fremtidige areal- fysiske butikker, behov til detailhandel i Odense Kommune. De to scenarier beskriver som nævnt to yderpunkter for • at detailhandelen i Odense Kommune styrkes og arealbehovet i 2024. øger andelen over for konkurrerende handels-

51 Detailhandelsundersøgelse 2012

centre inden for beklædning og øvrige udvalgs- Hvis det forudsættes, at arealvæksten fortsætter på et varer og i mindre udstrækning øger andelen gennemsnitligt niveau svarende til væksten i perioden inden for dagligvarer, 1999-2012, vil der være behov for en vækst i butiksarealet på ca. 7-8.000 m2 pr. år eller ca. 90.000 m2 i • at indbyggertallet vokser som forudsat i perioden 2012-2024. prognosen. Ud over vækst i areal vil der være et behov for Maksimum Dagligvarer Beklædning Øvrige omstrukturering og fornyelse i detailhandelsarealet, arealbehov udvalgs- hvor butikker lukker et sted, og der bygges nyt et varer andet sted. Dækningsgrad 110 (+2) 180 (+5) 171 (+10) Forbrugsvækst 110 % (+10) 125 % (+25) 112 % (+12) Andel til 4 % (+3) 12 % (+4) 15 % (+5) internethandel Arealbehov: +118.000 m2

Arealbehovet viser to yderpunkter Arealbehovet i Odense Kommune afhænger af en række forskellige parametre.

De to opstillede scenarier viser hvert sit yderpunkt, for hvor meget butiksareal der er behov for i 2024.

Scenarierne viser et stort spænd for det fremtidige arealbehov.

Hvis alle parametre i minimumsscenariet opfyldes betyder det, at butikkerne i Odense Kommune kan klare omsætningen i 2024 med et butiksareal, der er ca. 22.000 m2 mindre end i dag.

Omvendt, hvis alle parametre i maksimumsbehovet opfyldes, vil det resultere i et arealbehov på 118.000 m2 i 2024.

Til sammenligning var arealtilvæksten i Odense Kommune i perioden 1999-2007 ca. 16.000 m2 svarende til en årlig arealvækst på 2.000 m2.

I perioden 2007-2012 var væksten på ca. 80.000 m2, hvilket svarer til en årlig arealvækst på ca. 16.000 m2.

52 Odense Kommune

Strategier og anbefalinger for detailhandlen i Odense Kommune 2013-2025

Det er i analyserne konstateret, at målene om udbygninger af lokalcentre med dagligvare- bymidtens rolle som indkøbssted, centrum for butikker op til planlovens maksimum på 1.000 m2 bylivet lokalt, for byen og regionalt er udfordret pr. butik og 3.000 m2 som samlet ramme for, at af udviklingen. sikre god lokal forsyning, hvor der er et lokalt opland med udækkede behov, og at der kan udlægges nye lokalcentre eller planlægges for enkeltliggende dagligvarebutikker, hvor der er et lokalt opland, der ikke har dagligvareforsyning i dag.

2. Styrkelse af bymidtens attraktivitet, som indeholder flere elementer: En mulighed vil være, at koncentrere bymidtens centrale strøgområde med VIVA og Thomas B. Thriges Gade som to stærke og højtilgængelige start- og slutpunkter.

Mellem de to punkter ligger allerede den stær- keste del af strøgzonen mellem rådhuset og den På baggrund af analyserne og erfaringer med udvik- sydlige del af Kongensgade, og Magasin udgør et ling af detailhandlen kan følgende anbefales som led i velbeliggende og stærkt midtpunkt på stræk- en strategi for at vende udviklingen i bymidten: ningen.

1. For det første kan udbygningen uden for Behovet vil være, at styrke den nordlige del af bymidten begrænses, så bymidten ikke påføres Kongensgade med attraktive butikker, sådan at yderligere intern konkurrence fra vækst i aflast- det samlede forløb udgør et primært strøg med ningscentret og fra de større bydelscentre. stærke og attraktive butikker, der kan være iblandet andre publikumsfunktioner. Opbremsningen i udvidelsesmulighederne i andre dele af byens detailhandel kan suppleres med Den samlede strækning er på ca. 1.000 m., som til muligheder for, at styrke den lokale dagligvare- sammenligning svarer til længden af det primære forsyning. strøg i Aalborg.

Udbygningen af dagligvareforsyningen vil i Det primære strøg suppleres af området inden for mindre grad påføre bymidten konkurrence, og ”trekanten”, dvs. Søndergade-, Jernbanegade-, der er vigtige hensyn at tage til, at sikre lokal Vindegade- og Slotsområdet, som kan spille en tilgængelighed til dagligvareindkøb. vigtig rolle med et andet butiksudbud, der er præget af selvstændige butikker med egen profil, Der kunne gives mulighed for, at alle bydelscentre som det f.eks. ses i latinerkvarteret i Aarhus. som minimum kan udbygges med et varehus, der ud over fuldt dagligvaresortiment vil sikre et Jernbanegade har en specialisering inden for lokalt basisudbud af udvalgsvarer, at der kan ske spisesteder, hoteller mv., som kunne styrkes

53 Detailhandelsundersøgelse 2012

yderligere, og slottet og parken spiller rollen som langs det primære strøg har tilstrækkelig kvalitet rekreativt område. og om lokalernes størrelse og indretningsmulig- hederne er tidssvarende, og der kan følges op Udmøntningen af strategien kan ske ved, at med dialog med grundejerne og byfornyelses- Odense Kommune formulerer en klar prioritering initiativer. og lokaliseringspolitik for bymidten. 3. Store udvalgsvarebutikker Kommune, detailhandel og grundejere kan Planlægning for store udvalgsvarebutikker i samarbejde om, at tiltrække kædebutikker, som Odense bymidte kan styrke bymidtens attrak- bymidten ikke har i dag, men som bymidten tivitet. vurderes, at have et grundlag for. Store udvalgsvarebutikker har typisk et stort Der kan arbejdes aktivt for indflytning og om- regionalt opland, der vil kunne medvirke til, at lokalisering af butikker til det primære og sekun- styrke bymidten med flere kunder og forstærke dære strøgområde. den regionale betydning.

Analysen har eksempelvis vist, at der er et større Der kan arbejdes aktivt for, at lokalisere store antal butikker uden for centerstrukturen, som udvalgsvarebutikker i direkte forbindelse til kunne være med til, at øge bymidtens attraktivitet strøgområderne, så der opnås positive synergi- og måske få en bedre beliggenhed. effekter til den øvrige detailhandel i Odense bymidte. Der kan sættes fokus på iværksætteri i de sekun- dære strøgområde, i ”strøgtrekanten” og i de En mulighed er, at planlægge for en eller flere øvrige dele af strøget uden for det primære store udvalgsvarebutikker nær det nye butiks- område. center VIVA, hvor der er god biltilgængelighed for regionale kunder. Måske kan der sammen med grundejerne, udvikles økonomiske overkommelige modeller for Der kan sættes fokus på dialog med butiks- nystartere. kæderne om placering i bymidten.

Der kan ud over detailhandel arbejdes på, at Erfaringsmæssigt foretrækker de store udvalgs- supplere detailhandel med andre publikumsfunk- varebutikker en placering med høj biltilgænge- tioner, der styrker bymidtens attraktivitet og lighed, som kan være vanskelig, at opnå i Odense bidrager med, at trække kunder til området. bymidte.

Analyser i andre kommuner har eksempelvis vist, Udfordringen vil herudover være, at finde bygge- at sundhedsfunktioner som speciallæger, tand- muligheder, der er store nok til både, at håndtere læger, fysioterapeuter o.lign. tiltrækker gæster fra trafikmængderne, og til at rumme nødvendige et stort opland og at gæsterne ofte har tilstræk- parkeringsarealer. kelig tid til, at kombinere turen med indkøb. Samlet set vil det styrke bymidten, hvis der kunne Det kan endvidere vurderes, om bygningsmassen etableres store udvalgsvarebutikker i området.

54 Odense Kommune

Spørgsmålet er, om det er muligt. De store Planerne om letbane med tilhørende opgradering udvalgsvarebutikkers lokaliseringsmønster er af kollektiv trafik giver et gunstigt udgangspunkt generelt meget orienteret mod de store byers for udvikling af bymidten. aflastningsområder med god biltilgængelighed. I forbindelse med omdannelsen af Thomas B. For at kunne tiltrække store udvalgsvarebutikker, Thriges Gade vil der blive etableret gode adgangs- kan det derfor også være nødvendigt, at plan- forhold for både bilister og kollektive trafikbru- lægge etableringsmuligheder ved aflastnings- gere. centret. For kunder i bil kan idealet udtrykkes ved, at der Konsekvenserne for bymidten af nye store er direkte og kapacitetsrige vejforbindelser til udvalgsvarebutikker i aflastningscentret vil nogle få og overskuelige parkeringspladser og her afhænge af, om etableringen sker inden for bran- fra korte, trygge og oplevelsesrige gangforbin- cher, der konkurrerer med bymidtens butikker. delser til strøgområdet.

Eksempelvis rummer området omkring Med parkeringspladserne under Thomas B. Rosengårdcentret og Gørtlervej en meget stor del Thriges Gade og ved VIVA vil der blive store af de eksisterende møbelbutikker i Odense ankomstpunkter for biler i enderne af strøget, der Kommune. består af Vestergade og Kongensgade.

En yderligere stor udvalgsvarebutik med møbler Udfordringen er, at skabe tilstrækkelig god vil ikke udfordre bymidten nævneværdigt. sammenhæng mellem parkeringsanlæggene og strøgzonen. På den anden side, vil etablering af store butikskoncepter inden for eksempelvis elektronik og Det vurderes, at der vil være udfordringer med, at beklædning, i høj grad påføre bymidten yderligere få VIVA til at hænge sammen med strøgområdet i konkurrence. Kongensgade, da VIVA for det første ligger lidt adskilt fra Kongensgade (korte afstande kan have En mulig strategi kan være, at lokalplanerne for stor betydning for kundernes valg), og for det store udvalgsvarebutikker i aflastningscentret andet udgør Østre Stationsvej en betydelig indeholder anvendelsesbestemmelser, der kun trafikal barriere for krydsende fodgængertrafik. muliggør etablering af butikker, der forhandler Det er herudover behov for, at vurdere om særligt pladskrævende varer, såsom møbel- ankomstmulighederne i bil, giver tilstrækkelig butikker, byggemarkeder mv. dækning af strøgzonen, eksempelvis fra syd.

4. Tilgængelighed og ankomst Der kan generelt udvikles på, hvordan de store Der er i allerede udlagte planer og projekter for flow ved de store kollektive transportknude- Odense Kommune fremover vist en række punkter ved stationen, på den fremtidige Thomas løsninger for bykernens tilgængelighed. B. Thriges Gade og ved VIVA kan udnyttes og bindes sammen med indkøbsstrøgene. Odense Kommunes vedvarende satsning på gode cykelstier sikrer god adgang for cyklister. 5. Bedre samarbejde og organisering

55 Detailhandelsundersøgelse 2012

Det indgår ikke i analysen, men der kunne være behov for at styrke detailhandlens organisering Den fremtidige letbane skal binde byen sammen og samarbejdet med kommune, grundejere, og minimere behovet for bilismen i bymidten. Det kulturliv mv., så ressourcerne i bymidtens detail- vil også skabe bedre forhold for den ’bløde’ trafik. handel mv. udnyttes optimalt. 8. Løbende målinger af besøgstal Aktuelt er der i bymidterne debatter om åbnings- Butikscentrene følger besøgstallene tæt og tider pga. liberalisering af lukkeloven. løbende og følger hurtigt op på ændringer og drager erfaringer med, hvad der virker godt og Der er flere gode eksempler fra udlandet på, hvad der ikke virker. hvordan bymidterne kan styrke deres organisatoriske ressourcer og på den baggrund udvikle en Der kunne indføres løbende målinger af besøgstal stærkere samlet detailhandel, forbedre profilering og fodgængerstrømme i Odense bymidte, som og markedsføring og organisere et godt samar- kunne bruges som et løbende effektmålings- og bejde med byernes kulturliv. udviklingsværktøj.

6. Bedre indkøbsmiljø Det vil f.eks. være interessant, hvordan VIVA Odense har allerede et attraktivt fysisk miljø i påvirker fodgængertrafikken, hvordan lukningen strøggaderne, men rammerne kunne sandsyn- af Thomas B. Thriges Gade påvirker, om det ligvis fyldes bedre ud med flere og bedre aktivi- lykkes at binde bymidten sammen på tværs, hvor teter og events, som kan være med til at differen- folk der ankommer til parkeringspladser, stati- tiere bymidten fra aflastningscentret onen eller letbanestationer bevæger sig hen, og hvilke events der tiltrækker flest gæster. 7. Byudvikling Ved at omdanne og fortætte de centrale dele af Odense, herunder Thomas B. Thriges Gade, Odense Havn og Østerbro, skabes der nye muligheder for et byliv, som rummer en variation af butikker, caféer, kontorer og boliger samt kultu- relle og rekreative tilbud.

Nærhed er en vigtig parameter ved valg af indkøbssted, og med et større kundegrundlag i og nær bymidten skabes grundlag for flere lokale kunder.

Uden for det centrale byområde skabes der med en udbygning og omdannelse af Universitets- området med en forsker- og videnspark og et nyt universitetshospital mulighed for, at udvikle Odense som vidensby på sundheds- og velfærds- området.

56 Odense Kommune

Generelle tendenser og rammebetingelser for detailhandlen

Udviklingen i dansk detailhandel peger på, at andre beklædningsvarer faldet med ca. 25-30 %, en større andel af forbruget går til internet- omsætningen i øvrige udvalgsvarer er faldet med ca. handel. Samtidig betyder lukkeloven, at de 10-15 % og for dagligvarer er omsætningen faldet med mindre og selvstændige butikker bliver yderli- ca. 5-10 %. gere udfordret. Dagligvarer handles typisk nær bopælen, på vej til eller fra arbejde eller i butikker med god trafikal beliggenhed.

Indtil videre handles dagligvarer kun i begrænset omfang på internettet og er den mindst konjunktur- følsomme varegruppe.

Overordnet set er omsætningen i detailhandlen tilbage på et niveau, der svarer til 2004-2005. Krisen har gjort forbrugerne mere prisbevidste. Det kommer særligt til udtryk ved, at især discountbutikkerne oplever markant fremgang.

Et andet eksempel på de ændrede indkøbsvaner er, at I 2011 var omsætningen i den samlede danske detail- de fleste indkøb kan klares i de større varehuse, som handel ca. 280 mia. kr6. Siden 2007 er omsætningen har en højere andel af udvalgsvarer som tøj, elek- i faste priser faldet med ca. 10 %7. Samtidig er struk- tronik, bøger mv. end tidligere. Brancheglidningen turudviklingen fortsat mod færre men større skal ses i sammenhæng med, at varehusene oplever butikker. betydelig konkurrence på dagligvaresiden.

Internethandlen er stigende og vurderes til at udgøre ca. 10 % af den samlede omsætning i detailhandlen i Detailhandel i alt Beklædning mv. 2011. Andre forbrugsvarer Fødevarer og andre dagligvarer 120 Samlet set har det på nationalt plan betydet, at mange butikker er lukket siden 2007, og at udvalgs- 110 varehandlen fortsat går mod mere handel i de store 100 handelscentre og internettet. 90 Danmarks Statistik opgør hvert kvartal et detail- handelsindeks, der viser udviklingen i dansk detail- 80 handel fordelt på hovedvaregrupper. 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Siden 2007 er omsætningen i handlen med tøj og Sæsonkorrigeret detailomsætningsindeks (2005=100) efter 6 Dansk Erhverv indekstype, varegruppe og tid 7 Danmarks Statistik og Retail Institute Scandinavia

57 Detailhandelsundersøgelse 2012

Internethandlen er i vækst Nye tendenser i detailhandlen peger på en større Internethandlen vinder frem. Siden 2009 er omsæt- integration af de to koncepter; fysiske butikker og ningen steget med ca. 40 %. Det forventes, at den internetbutikker. samlede e-handel i 2012 vil ende på ca. 53 mia. kr. Flere kæder arbejder på, at udvikle koncepter med De seneste år har vist en tendens til en omsætnings- showrooms med et højt serviceniveau, hvor den stigning i internethandlen på ca. 15 % om året8. Det fysiske vare kan ses, prøves og opleves. Når varen er vurderes, at internethandlen til fysiske produkter til købt, bliver den leveret til forbrugerens adresse. private forbrugere udgør ca. 10 % af den samlede danske detailhandel. Kombinationen af den fysiske oplevelse med den lavere pris grundet reducerede omkostninger til f.eks. 60 indkøb, lager mv., kan vise sig, at have stor betydning for den fremtidige udvikling i detailhandlen. 50 Lukkelovens betydning for detailhandlen 40 Pr. 1.10.2011 blev lukkeloven delvist afskaffet. Alle Internethandel i mia. kr. butikker må nu holde åbent 24 timer i døgnet, alle 30 dage om året - bortset fra nogle enkelte helligdage. 2009 2010 2011 2012 Dagligvarebutikker med en årlig omsætning på Kilde: Foreningen for Dansk Internethandel mindre end 32,2 mio. kr. samt bagere, byggemarkeder mv. må holde åbent alle årets dage. I 2011 handlede ca. 70 % af danskerne på internettet. Ud af alle de, som har e-handlet, har ca. 40 % handlet Liberaliseringen af lukkeloven betyder, at især kapi- i udenlandske internetbutikker. talstærke kæder har udvidet åbningstiderne - både i hverdagene og i weekenderne. Et eksempel er Bilka, Det betyder, at Danmark ikke blot er et af de mest der i dag holder åbent fra 8-22 alle ugens dage. e-handlende lande i EU men også, at Danmark indtager en europæisk topplacering, når det kommer Samtidig betyder det, at de mindre og selvstændige til e-grænsehandel9. butikker vil blive yderligere udfordret, fordi de har begrænsede muligheder for at udvide åbningstiderne. Udviklingen i internethandlen har skærpet konkurrencen i detailhandlen. Hvor internetbutikkerne kan Det forventes at få konsekvenser for især mindre og konkurrere på prisen, må de fysiske butikker konkur- selvstændige dagligvarebutikker - typisk mindre rere på indkøbsoplevelsen. købmænd og discountbutikker - der tidligere var begunstiget af, at kunne holde søndagsåbent. Indkøbsmiljø, serviceniveau og den samlede attraktivitet af handelsmiljøet har betydning for, om På samme måde er det sandsynligt, at udvalgsvare- danskerne vælger de fysiske butikker frem for inter- handlen i højere grad flyttes til de store varehuse. netbutikker. Samlet set forventes det, at de stærke kædebutikker, der nu også har mulighed for at holde søndagsåbent, 8 Foreningen for Dansk Internethandel (FDIH) vinder markedsandele. 9 Danmarks Statistik og FDIH

58 Odense Kommune

Det kan være medvirkende til, at vende udviklingen Udviklingen i indbyggertallet er anden faktor, der har for varehusene, der har været betydeligt udfordret de stor betydning for detailhandlens udviklingsmulig- seneste år. Eksempelvis har Føtex lukket to varehuse heder. På landsplan forventes befolkningen, at stige i 2012. med ca. 10 % frem mod 2050. 550.000 Det vurderes, at det især vil være butikscentrene, der Landsdel Fyn med fælles åbningstider og mange stærke kapital- 450.000 kæder kan udnytte liberaliseringen af lukkeloven10. 350.000 I 2011 stod butikscentrene for ca. 24 % af omsæt- ningen i dansk detailhandel, og den andel forventes 250.000 Odense at øges som følge af liberaliseringen af lukkeloven. 150.000 Det betyder også, at bymidterne vil blive yderligere 2040 udfordret af butikscentrene. 2012 2020 2030 Forventet befolkningsudvikling Udviklingen i forbruget Siden 2007, hvor forbruget toppede, har forbrugerne 120 været tilbageholdende, som en konsekvens af den 115 Forbrugsudvikling økonomiske krise. 110 Det er især gået ud over udvalgsvarehandlen, men 105 også dagligvarehandlen er ramt. I de kommende år 100 forventes den økonomiske krise fortsat, at have stor betydning, for udviklingen i forbruget. 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Tilbagegangen fra 2007-2011 har været størst inden Forbrugsudvikling siden 2005 (indeks 100) for beklædning. Vareomsætningen er faldet med ca. 25-30 %. Stor stigning i handlen med brugte varer Siden 2007 er der især sket et skred i handlen med Inden for øvrige udvalgsvarer er vareomsætningen udvalgsvarer fra nye til brugte varer. faldet med ca. 10-15 %, mens dagligvareomsætningen er faldet med ca. 5-10 %. Fra hovedsageligt at købe nye varer fra anerkendte mærker, handler danskerne i dag i højere grad brugte Til trods for, at vareomsætningen i udvalgsvare- varer. Køb af brugte varer steg med over 40 % i peri- handlen i det kommende år ikke forventes at stige, oden 2010-201111. må det forventes, at der fortsat vil ske vækst i privatforbruget i et 12-årigt tidsperspektiv - om end i et Det voksende marked for brugte varer og den mindre noget mere afdæmpet tempo end gennemsnittet for efterspørgsel efter nye varer presser butikkerne yder- perioden fra 2000-2010. ligere.

10 Opgørelse foretaget af ICP og Retail Institute Scandinavia. 11 Opgørelse foretaget af Den Blå Avis og Spar Nord.

59 Detailhandelsundersøgelse 2012

Flere fysiske butikker er opmærksomme på Befolkningsgruppen forventes at stige med over 40 %, tendensen, og sætter større fokus på eksempelvis, at hvorimod der vil blive lidt færre 25-65 årige i 2030. integrere second-hand varer i vareudvalget eller foku- Antallet af børn og unge i alderen 0-24 år forventes, sere på, at indsamle brugt tøj til nødhjælp. Der er at stige med ca. 5 %. også en tendens til, at der kommer flere butikker, der forhandler brugte varer. Andre steder i Danmark viser interviews og under- søgelser med personer født i perioden 1940-1955, at Fremtidens butik spændende omgivelser og unikke handelsmiljøer er Kæder, butikker, internetbutikker og de forskellige vigtige for den generation af forbrugere. handelscentre arbejder hele tiden på, at udvikle sig, for at tiltrække forbrugerne. De fravælger ofte de store butikscentre og søger i højere grad mod specialbutikkerne med engageret og Nye butikskoncepter vinder frem. Eksempelvis er der kvalificeret personale, som oftest ligger i bymidten nye koncepter undervejs, hvor den fysiske butik i eller tæt ved boligen. højere grad optræder som et showroom, hvor varen kan prøves og bestilles. Andre koncepter arbejder Odense tiltrækker unge, mens unge familier med, at integrere oplevelser til butikken - eksem- flytter fra byen pelvis har flere boghandlere inkluderet et mindre Odense er en studieby og tiltrækker mange unge cafémiljø. mennesker. På den anden side er Odense udfordret af, at de unge familier fraflytter Odense Kommune. De nye bærbare enheder som smartphones, tablets mv. er spået til, at blive vigtige redskaber for detail- En opgørelse viser, at nettotilflytningen er størst for handlen. Her kan forbrugerne, uanset hvor de unge mennesker i alderen 18-24 år, men at nettofra- befinder sig, besøge og købe ind i den virtuelle butik, flytningen er størst blandt de unge familier i alderen og se varerne - og måske tage en runde i butikken i 24-35 år12. 3D. De unge børnefamilier har ofte meget travlt, er meget Betydningen af demografiske udviklings- prisbevidste og er ikke så loyale overfor den enkelte tendenser i Odense Kommune butik. Derfor klarer gruppen en stor andel af ind- Ifølge Odense Kommunes befolkningsprognose for købene via internettet. perioden 2012-2020 vil befolkningstallet stige med godt 10.000 personer. Også shoppingcentrene er populære for børnefamili- erne, bl.a. fordi det overdækkede handelsmiljø, Væksten i indbyggertallet skaber grundlag for vækst i underholdningen og butikkerne i centrene tilgodeser detailhandlen. Med det nuværende niveau for privat- børnene. forbruget svarer det til et merforbrug på knap. 450 mio. kr. når internethandlen er fratrukket. Det betyder, at centrene kan øge deres tiltræknings- kraft ved, at fokusere på de kvaliteter, som børnene Stor stigning i antallet af ældre borgere efterspørger. Befolkningsudviklingen i Odense Kommune frem mod 2030 viser, at stigningen hovedsageligt skyldes en markant vækst i antallet af borgere på +65 år. 12 Kontur Odense, 2011

60 Odense Kommune

Bilag 1 - Antal butikker

Øvrige Særligt plads- Centre I alt Dagligvarer Beklædning udvalgsvarer krævende Aflastningscenter SØ 131 17 58 56 0 Bolbro (8.C20) 12 4 3 5 0 Center Øst (1.C2) 12 8 3 1 0 Dalum (7.C1) 41 17 5 18 1 Næsby (10.C1) 11 7 0 3 1 Skibhus (1.C1) 38 17 7 14 0 Tarup 43 16 12 15 0 Hovedcenter 321 59 124 137 1 Bymidten Agedrup (3.C10) 5 4 0 1 0 Anderup 1 1 0 0 0 Bellinge (6.C1) 11 6 2 3 0 Bondovej (7.C3) 2 1 0 1 0 Cikorievej 1 1 0 0 0 Dyrup (6.C20) 5 1 0 4 0 Folkebo (2.C1) 6 5 0 1 0 Grønløkkevej (0.C25) 0 0 0 0 0 Havnen 1 1 0 0 0 Hjallese (5.C1) 4 4 0 0 0 Holluf Pile (4.C10) 1 1 0 0 0 Højby (5.C20) 5 4 1 0 0 Kirkendrup (10.C2) 1 1 0 0 0 Kochsgade (1.C6) 1 1 0 0 0 Korup (9.C1) 7 5 1 1 0 Sanderum (7.C2) 2 2 0 0 0 Seden Nord (3.C1) 1 1 0 0 0 Seden Syd (3.C2) 1 1 0 0 0 Skibhusvej (1.C8) 1 1 0 0 0 Skt. Klemens (5.C40) 1 1 0 0 0 Slåenhaven (1.C7) 2 1 0 1 0 Svendsagervej 2 2 0 0 0 Svenstrupvej (5.C41) 0 0 0 0 0 Søhus (11.C20) 1 1 0 0 0

61 Detailhandelsundersøgelse 2012

Tornbjerg (4.C11) 3 3 0 0 0 Villestofte (8.C10) 0 0 0 0 0 Ørnfeltvej (2.C11) 6 2 0 4 0 Gørtlervej 20 0 2 15 3 Middelfartvej 12 4 1 3 4 Risingvej 5 0 0 3 2 Roulund 0 0 0 0 0 Tietgenbyen 0 0 0 0 0 Øvrige 256 128 9 90 29 I alt 972 327 228 376 41

62 Odense Kommune

Bilag 2 - Butiksareal

Bruttoetageareal 2012 Øvrige Særligt plads- Centre I alt Dagligvarer Beklædning udvalgsvarer krævende Aflastningscenter SØ 122.400 20.069 29.120 73.191 0 Bolbro (8.C20) 8.790 4.914 1.796 2.080 0 Center Øst (1.C2) 5.037 3.987 650 400 0 Dalum (7.C1) 14.520 7.997 1.905 4.298 320 Næsby (10.C1) 9.063 5.061 0 1.002 3.000 Skibhus (1.C1) 11.687 6.937 1.495 3.255 0 Tarup 11.703 6.233 2.788 2.682 0 Hovedcenter 101.514 21.503 38.690 40.971 350 Bymidten Agedrup (3.C10) 3.056 2.876 0 180 0 Anderup 1.030 1.030 0 0 0 Bellinge (6.C1) 4.110 3.230 350 530 0 Bondovej (7.C3) 2.496 1.496 0 1.000 0 Cikorievej 1.400 1.400 0 0 0 Dyrup (6.C20) 4.075 550 0 3.525 0 Folkebo (2.C1) 1.489 1.369 0 120 0 Grønløkkevej (0.C25) 0 0 0 0 0 Havnen 300 300 0 0 0 Hjallese (5.C1) 2.400 2.400 0 0 0 Holluf Pile (4.C10) 500 500 0 0 0 Højby (5.C20) 3.722 3.622 100 0 0 Kirkendrup (10.C2) 112 112 0 0 0 Kochsgade (1.C6) 1.600 1.600 0 0 0 Korup (9.C1) 4.715 4.455 95 165 0 Sanderum (7.C2) 2.469 2.469 0 0 0 Seden Nord (3.C1) 160 160 0 0 0 Seden Syd (3.C2) 800 800 0 0 0 Skibhusvej (1.C8) 1.004 1.004 0 0 0 Skt. Klemens (5.C40) 450 450 0 0 0 Slåenhaven (1.C7) 700 400 0 300 0 Svendsagervej 1.260 1.260 0 0 0 Svenstrupvej (5.C41) 0 0 0 0 0

63 Detailhandelsundersøgelse 2012

Søhus (11.C20) 1.650 1.650 0 0 0 Tornbjerg (4.C11) 1.755 1.755 0 0 0 Villestofte (8.C10) 0 0 0 0 0 Ørnfeltvej (2.C11) 3.923 1.380 0 2.543 0 Gørtlervej 28.527 0 1.840 17.283 9.404 Middelfartvej 15.627 1.890 767 1.570 11.400 Risingvej 24.400 0 0 12.700 11.700 Roulund 0 0 0 0 0 Tietgenbyen 0 0 0 0 0 Øvrige 178.707 39.489 2.635 74.092 62.491 I ALT 576.781 154.198 82.231 241.881 98.665 Bruttoetagearealet er opgjort i m2 og omfatter butikkernes samlede areal, herunder salgsareal, lager, kontor, per- sonalerum mv.

64 Odense Kommune

Bilag 3 - Omsætning

Omsætning 2011 Centre I alt Dagligvarer Beklædning Øvrige udvalgsvarer Aflastningscenter SØ 3.886 710 947 2.229 Bolbro (8.C20) 229 135-145 30-40 52 Center Øst (1.C2) 76 69 5-10 0-5 Dalum (7.C1) 377 263 37 77 Næsby (10.C1) 153 140-150 0 10-15 Skibhus (1.C1) 282 200 29 52 Tarup 411 239 79 93 Hovedcenter 2.307 692 878 737 Bymidten Agedrup (3.C10) 80 75-85 0 0-5 Anderup 25-35 25-35 0 0 Bellinge (6.C1) 155 144 0-5 5-10 Bondovej (7.C3) 25-40 25-35 0 0-5 Cikorievej 30-40 30-40 0 0 Dyrup (6.C20) 71 25-35 0 35-45 Folkebo (2.C1) 54 50-60 0 0-5 Grønløkkevej (0.C25) 0 0 0 0 Havnen 10-15 10-15 0 0 Hjallese (5.C1) 90-100 90-100 0 0 Holluf Pile (4.C10) 25-35 25-35 0 0 Højby (5.C20) 119 115-125 0-5 0 Kirkendrup (10.C2) 5-10 5-10 0 0 Kochsgade (1.C6) 30-40 30-40 0 0 Korup (9.C1) 115 110-120 0-5 0-5 Sanderum (7.C2) 110-120 110-120 0 0 Seden Nord (3.C1) 10-15 10-15 0 0 Seden Syd (3.C2) 30-40 30-40 0 0 Skibhusvej (1.C8) 35-45 35-45 0 0 Skt. Klemens (5.C40) 0-5 0-5 0 0 Slåenhaven (1.C7) 15-25 15-20 0 0-5 Svendsagervej 40-50 40-50 0 0 Svenstrupvej (5.C41) 0 0 0 0

65 Detailhandelsundersøgelse 2012

Søhus (11.C20) 20-30 20-30 0 0 Tornbjerg (4.C11) 45-55 45-55 0 0 Villestofte (8.C10) 0 0 0 0 Ørnfeltvej (2.C11) 98 65-75 0 20-30 Gørtlervej 352 0 15-20 330-340 Middelfartvej 116 45-55 0-5 61 Risingvej 193 0 0 193 Roulund 0 0 0 0 Tietgenbyen 0 0 0 0 Øvrige 1.810 1.179 29 601 I alt 11.503 4.908 2.066 4.529 Omsætningerne er opgjort i mio. kr. og er anonymiseret, hvis der er 3 eller færre sammenlignelige butikker i kategorien. Beløbene er inkl. moms.

66 Odense Kommune

Bilag 4 - Begreber og metode

Butik mindre end kommunens borgere handler for. En del En butik er et fast forretningsendhed, hvorfra der af borgernes forbrug bliver således lagt i butikker sælges varer til private, dvs. slutbrugeren. uden for kommunen.

I henhold til Planlovens regler om detailhandel Tilsvarende betyder en dækningsgrad over 100, at betragtes også forretninger, hvorfra der sker udlej- butikkerne i kommunen tiltrækker kunder uden for ning af f.eks. film til private, som butik. kommunen.

Detailhandel fra hjemmet, via postordre og internet Dækningsgraden er således en måde, at vurdere mv. uden egentlige fysiske udstillingslokaler indgår detailhandlens styrke og tiltrækningskraft. ikke i analysen. Forbrug Butikkerne er registreret via besigtigelse, internet- Forbruget er beregnet for 2011 inkl. moms ud fra et opslag og kommunens lokalkendskab. forbrugsudtræk fra Danmarks Statistik på forskellige varegrupper. Bruttoetageareal Butiksarealerne er fastlagt efter definitionen i På baggrund af nøgletal om forskellige familietypers Planloven og omfatter butikkernes bruttoetageareal. forbrug og forbrug i større og mindre byer er der beregnet tilnærmede forbrugstal svarende til de Dvs. butiks-, kontor- og lagerareal indgår i brutto- faktiske forhold i Odense Kommune. etagearealet. Lagerarealet er kun taget med, hvis det har umiddelbar tilknytning til butikken. I modsætning til analysen fra 2007 er internethandlen trukket ud af det samlede forbrug i 2011. I Arealoplysningerne bygger på direkte henvendelse til 2007 udgjorde internethandlen ca. 20 mia. kr. mod butikkerne, ved besigtigelse og informationer fra den ca. 55 mia. kr. i 2012. Offentlige InformationsServer (OIS). Hvis internethandlen var trukket ud af forbruget i Butikker som varehuse (Bilka, Føtex, Kvickly mv.) 2007, ville dækningsgraden have været en anelse rummer både dagligvarer, beklædning og øvrige højere. udvalgsvarer. Hovedbrancher Butiksarealerne er fordelt på de faktiske anvendelser. Analysen omfatter 76 brancher inden for detail- I 2007 var alt areal i varehusene kategoriseret som handel. Detailhandelsbutikkerne er inddelt i fem dagligvareareal. Det betyder, at kun det samlede areal hovedbutikstyper på baggrund af Danmarks Statistiks kan sammenlignes. branchekoder:

Dækningsgrad 1. Dagligvarer Dækningsgraden er defineret som forholdet mellem Dagligvarer er kortvarige forbrugsgoder som omsætningen og forbruget i et fast afgrænset område. f.eks. madvarer, drikkevarer og rengøringsmidler.

Hvis dækningsgraden for en kommune er under 100 Butikker, der sælger dagligvarer, betragtes som betyder det, at butikkerne i kommunen omsætter for dagligvarebutikker, herunder også service-

67 Detailhandelsundersøgelse 2012

stationer med kiosk og varehuse, som har et bety- ligesom der kan være sket åbninger og lukninger af deligt salg af udvalgsvarer. butikker efter afslutningen af dataindsamlingen i september 2012. 2. Beklædning Beklædningsvarer er f.eks. tøj, sko, babyudstyr og Manglerne kan ligeledes skyldes fejlregistreringer i børnetøj. CVR. F.eks. at butikker, der er centralt ejet af én person eller virksomhed, er registreret i det centrale 3. Boligudstyr virksomhedsregister på privatadressen, som kan ligge Boligudstyr er fx møbler, hårde hvidevarer og uden for de kommuner, der indgår i analysen. isenkram. El- og VVS-installatører, der har butik og sælger til private, betragtes som boligudstyrs- Samtidig kan butikkerne være fejlregistreret i det butikker. centrale virksomhedsregister mht. adresse og bran- chekode, hvilket kan medføre mindre unøjagtigheder 4. Øvrige udvalgsvarer i analyserne og i kortmaterialet. Udvalgsvarer er f.eks. smykker, cykler og bøger. Mangler og fejl i registrene er forsøgt rettet ved hjælp 5. Pladskrævende varegrupper af besigtigelser og kommunens lokalkendskab til de Under pladskrævende varegrupper hører biler, faktiske forhold. lystbåde, campingvogne, planter, havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus, sten- og beton- Omsætning varer. Butikkernes omsætning er fra 2011 og er inkl. moms.

Kædebutikker Omsætningsoplysninger for butikkerne er primært Butikkernes kædetilknytning fortæller noget om den hentet ved direkte henvendelse fra til butikkerne. enkelte butiks detailhandelsmæssige styrke, tiltræk- ningskraft og mulighed for at overleve på sigt. Hvor det ikke har været muligt, at få oplyst omsæt- ningen direkte fra butikkerne, er omsætningen frem- Butikkerne er opdelt efter, om de indgår i en kapital- skrevet og vurderet på baggrund af den tidligere kæde, en frivillig kæde eller ikke indgår i et kædesam- detailhandelsredegørelse fra 2010. arbejde. En kæde defineres ved at indeholde mindst fire enheder. Der er indhentet omsætningsoplysninger for alle butikker undtagen for brancher, der er kategoriseret i Butikker, som har samme ejer (person eller selskab), hovedbranchen med butikker, der forhandler særlig indgår i en kapitalkæde. Kiosker ved servicestationer pladskrævende varegrupper. er alle defineret som kapitalkæder. Nogle butikker, der forhandler særligt pladskrævende Nøjagtighed varer, forhandler ”øvrige udvalgsvarer”, herunder Målet for undersøgelsen er, at få alle større butikker møbelbutikker, byggemarkeder mv. med og at opnå en dækning på ca. 95 % af samtlige butikker. Derfor er omsætningen for de butikker kategoriseret som ”øvrige udvalgsvarer”. Der kan således være enkelte manglende butikker,

68 Odense Kommune

Kortbilag

Hovedcenter Bymidten

69 Detailhandelsundersøgelse 2012

Aflastningscenter Sydøst

70 Odense Kommune

Bydelscenter Tarup

71 Detailhandelsundersøgelse 2012

Bydelscenter Dalum

72 Odense Kommune

Bydelscenter Skibhus

73 Detailhandelsundersøgelse 2012

Bydelscenter Bolbro

74 Odense Kommune

Bydelscenter Næsby

75 Detailhandelsundersøgelse 2012

Bydelscenter Bellinge

76 Odense Kommune

Bydelscenter Center Øst