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Der Gemeinderat der Stadt an den Einwohnerrat

Beteiligung der Stadt am Ersatzbau Pflegeheim Obere Mühle; Anpassung Baurecht; Solidarbürgschaft zugunsten der Alterszentrum Obere Mühle AG; Postulat der SVP-Fraktion vom 23. Juni 2011 betreffend Neubauprojekt AZOM

Sehr geehrter Herr Präsident Sehr geehrte Damen und Herren

Zu diesem Vorhaben unterbreiten wir Ihnen Bericht und Antrag:

Zusammenfassung

Die Alterszentrum Obere Mühle AG plant einen Ersatzbau des Pflegeheims. Das Bauprojekt umfasst 98 Betten, also 26 Betten mehr als bisher. Es ist geplant, während der Bauzeit die Bewohnerinnen und Bewohner in einem Provisorium auf der "Baumannsmatte" zu betreuen. Für den Ersatzbau, inkl. Provisorium, ergibt sich ein Finanzbedarf von 49,40 Mio. Franken. Davon sollen rund 9,92 Mio. Franken mit Darlehen, Kapitalerhöhungen der Aktien- gesellschaft und Sicherheiten durch die öffentliche Hand bereit gestellt wer- den. Die Gemeinderäte Staufen und Othmarsingen haben der Alterszentrum Obere Mühle AG in Aussicht gestellt, den Gemeindeversammlungen im Juni 2012 Vorlagen für eine Beteiligung zu unterbreiten. Die drei Partner- gemeinden Lenzburg, Staufen und Othmarsingen einigten sich mit der Alterszentrum Obere Mühle AG auf einen Verteilschlüssel aufgrund der Bettenbelegung im Pflegeheim.

Für Lenzburg ergibt dieser Verteilschlüssel eine Beteiligung von 72,1 % was einem Betrag von Fr. 7'149'612.– entspricht. Lenzburg hat sich bereits mit 1,5 Mio. Franken am Aktienkapital der Alterszentrum Obere Mühle AG beteiligt. Für den verbleibenden Betrag von Fr. 5'649'612.– verpflichtet sich die Stadt als Solidarbürgin, wobei eine Maximalhaftung von 120 % vor- gesehen ist. Somit leistet Lenzburg den Beitrag zur Wahrnehmung der gesetzlichen Pflicht, indem eine Eventualverpflichtung eingegangen wird.

Gleichzeitig wird das bestehende unentgeltliche Baurecht für das Pflege- heim dem Ersatzbauprojekt angepasst, verlängert und neu verzinst (Land- wert 4,9 Mio. Franken und Zinssatz Libor plus 0,25 %, minimal: 0,5 %). Bei einer Zustimmung des Einwohnerrats wird die Vorlage am 17. Juni 2012 den Stimmberechtigten vorgelegt.

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I. Ausgangslage

A) Geschichte und aktuelle Situation des Alterszentrums Obere Mühle

In der Einwohnerratsvorlage zur Beteiligung der Stadt Lenzburg an den neu zu gründenden Aktiengesellschaften (11/44) ist die Geschichte sowie der Ausblick ausführlich dargelegt worden, weshalb wir das Wichtigste in Stichworten wiederholen:

- 1960: Gründung des Vereins für Alterswohnheime der Gemeinde Lenzburg

- 1964: Stadt stellt Baugrundstück für Neubau für 80 Jahre (bis 31. De- zember 2044) unentgeltlich im Baurecht zur Verfügung; Baubeitrag von 1 Mio. Franken und Darlehen von Fr. 320'000.– bis Fr. 440'000.–

- Seit Inbetriebnahme: Jährliche Betriebsbeiträge (Fr. 25'000.– bis Fr. 100'000.–)

- 1969: Bezug der vier Pavillons der Alterssiedlung (45 Wohnungen für 63 Personen) auf dem Land der Einwohnergemeinde (unentgeltliches Baurecht bis 31. Dezember 2044)

- 1981: Erweiterung des Altersheims; Baubeitrag der Stadt von 2 Mio. Franken und Land (unentgeltliches Baurecht)

- 1988: Sanierung der gesamten Siedlung

- 1995/1996: Bau von Alterswohnungen am Mühleweg und Äusseren Scheunenweg

- 2010: kantonale Betriebsbewilligung wird mit der Auflage erteilt, dass die in die Jahre gekommene Infrastruktur im Pflegebereich zu erneuern ist:

- 2011: Gründung von zwei gemeinnützigen Aktiengesellschaften (Alterszentrum Obere Mühle AG; Obere Mühle Alterswohnungen AG); Beteiligung der Stadt an beiden Aktiengesellschaften. Abschluss einer Leistungsvereinbarung zwischen dem Verein, den Aktiengesellschaften und der Stadt.

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- 2012:

o 80 Alterswohnungen in verschiedenen Komfortklassen sowie 72 Pflegebetten gehören zum Alterszentrum

o In weiten Teilen nicht behindertengerechte Bauten, fehlende Nasszellen, zu kleine Räume, ungünstige Grösse der Pflege- einheiten

o Totalerneuerung der Haustechnik in ca. 3 bis 5 Jahren unum- gänglich

o Nach Prüfung und Verwerfung verschiedener Alternativstandorte (westlich des Aabachs, beim Jugendhaus Tommasini, auf dem Parkplatz beim Regenklärbecken "Obere Mühle", an Stelle der 4 Wohnhäuser der Alterssiedlung Mühleweg 12 bis 18) führt der Verein einen Architekturwettbewerb durch; Siegerprojekt "Ottimofiore" (vgl. zu den Details unter Ziff. II).

B) Rechtliche Rahmenbedingungen

Auf den 1. Januar 2008 wurden das Pflegegesetz und die Pflegeverordnung des Kantons in Kraft gesetzt. Diese sehen namentlich vor, dass die Gemeinden für die Sicherstellung einer bedarfsgerechten und qualitativ an- gemessenen Versorgung in der Langzeitpflege zuständig sind.

Das statistische Amt liefert Prognosen zur demographischen Entwicklung. Diese werden alle fünf Jahre überprüft und sind Bestandteil der kantonalen Pflegeheimkonzeption.

C) Verhältnis der Gemeinden zum Alterszentrum

Die Stadt hat mit dem Verein für Alterswohnheime der Gemeinde Lenzburg, mit der Alterszentrum Obere Mühle AG und mit der Obere Mühle Alters- wohnungen AG eine Leistungsvereinbarung abgeschlossen, welche die gegenseitigen Rechte und Pflichten regelt (vgl. Einwohnerratsvorlage 11/44). Gleichzeitig hält die Gemeinde Minderheitsbeteiligungen an den beiden Aktiengesellschaften.

Der Verwaltungsrat der Alterszentrum Obere Mühle AG steht mit verschiedenen Gemeinden über deren Beteiligung am Pflegeheim in Verhandlung.

Die Verhandlungspartner einigten sich auf einen Verteilschlüssel aufgrund der Bettenbelegung in den Jahren 2008-2010 und gewährleisten dadurch eine Gleichbehandlung aller Partnergemeinden. Die Gemeinden Staufen und Othmarsingen planen eine Beteiligung am Aktienkapital der Alterszentrum Obere Mühle AG, was neue Eigenmittel in der Höhe von zirka 1 Mio. Franken bringt. Von den verbleibenden 7,5 Mio. Franken entfallen gemäss Verteil- schlüssel auf Lenzburg rund 5,65 Mio., auf Staufen rund 1,13 Mio. und auf

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Othmarsingen rund 0,65 Mio. Franken, welche diese Gemeinden in Form von Solidarbürgschaften oder allfällig, im Falle von Staufen, eines verzinslichen Darlehens zur Verfügung stellen möchten. In Staufen ist vorgesehen, die Vorlage der Gemeindeversammlung vom 6. Juni 2012 vorzulegen. Es geht, wie oben ausgeführt, um eine Beteiligung an der Alterszentrum Obere Mühle AG und die Gewährung eines Darlehens oder einer Solidarbürgschaft. Der Gemeinderat Othmarsingen möchte an der Gemeindeversammlung vom 15. Juni 2012 über eine Beteiligung und die Gewährung einer Solidarbürgschaft befinden lassen.

Zusammen mit Lenzburg nehmen Staufen und Othmarsingen somit die gesetzliche Verpflichtung aus dem Pflegegesetz wahr. Pflegebedürftige der Aktionärsgemeinden werden auf allfälligen Wartelisten prioritär behandelt.

Die Gemeinden und entschieden sich, gegenwärtig zuzuwarten, weshalb Pflegebedürftige, die aus diesen Gemeinden stammen, im Gegensatz zu den Aktionärsgemeinden nicht mehr auf der Warteliste bevorzugt werden.

II. Projekt Alterszentrum 2015

A) Bauprojekt Im Bericht des Preisgerichts zum Wettbewerb (http://www.obere- muehle.ch/oberemuehlefiles/File/658-azom-bericht-preisgericht-20101130.pdf ) wird die Ausgangslage festgehalten:

"Im Rahmen der zukünftigen strategischen Ausrichtung, die auf den Zeithorizont 2015 ausgelegt ist, soll der bestehende Gebäudekomplex des Pflegeheims durch einen Neubau ersetzt werden. Ab 2015 ist das erneuerte und erweiterte Pflegeheim des Alterszentrums Obere Mühle in Lenzburg mit insgesamt 98 Betten in Betrieb. Der Ersatzneubau ist betrieblich optimal organisiert und wird ökonomisch bewirtschaftet. Die Anlage entspricht den baulichen und räumlichen Qualitätsansprüchen der Kunden."

Der Regionalplanungsverband Lenzburg/Seetal hat gestützt auf § 5 Abs. 1 lit. a der Pflegeverordnung zuhanden des Departements Gesundheit und Soziales des Kantons Aargau zum Pflegebettenbedarf Stellung genommen. Dabei ist er zusammenfassend zum Schluss gekommen, dass in der Region Lenzburg schon heute ein Bettenmangel von ca. 120 Betten besteht, der bis ins Jahr 2025 auf ca. 270 Betten ansteigen wird. Im "Gleis Nord" plant die SENIOcare AG den Bau von 70 stationären Pflegeplätzen und 30 bis 40 Alterswohnungen. Aufgrund des in der Region ausgewiesenen Bedarfs wird mit dem Projekt der SENIOcare voraussichtlich kein Überangebot geschaffen. Neben dem regiona- len Bedarf führt auch der Bau der zusätzlichen 30 bis 40 Alterswohnungen zu einem entsprechenden Pflegebedarf. Der Bedarf für den Ersatzbau des Pflege- heims und die Erhöhung um 26 Pflegeplätze ist ausgewiesen.

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Foto vom Gipsmodell 1:500: Im Zentrum der Ersatzbau Pflegeheim.

Das Projekt "Ottimofiore" weist ein geschickt vieleckiges Volumen und wohl- proportionierte Fassaden auf, die den Neubau hervorragend in die Stimmung des Orts einpassen. So entstehen schöne und gut besonnte Aussenräume von hoher Aufenthaltsqualität. Auch die Qualität des Grundrisses hat das Wettbe- werbspreisgericht überzeugt. Weil das bestehende Pflegeheim abgebrochen wird, müssen die Bewohnerinnen und Bewohner bis zum Bezug des Ersatz- baus in einem Provisorium untergebracht werden, wo sie während der ganzen Bauphase bleiben können. Sobald der Neubau des Pflegeheims bezogen ist, wird das Provisorium wieder abgebaut. Lösungen mit einer Verlegung sämtlicher Bewohnerinnen und Bewohner an einen anderen Standort oder in andere Heime sind verworfen worden, weil erstens ein Mangel an Pflegebetten besteht, zweitens eine Auslagerung ebenfalls mit zusätzlichen Kosten ver- bunden wäre und drittens ein Herunterfahren des Betriebs zu einem un- verantwortbaren Vertrauensverlust bei Bewohnerschaft, Angehörigen und Personal führen würde.

B) Verfahrensstand

Das Baugesuch für das Provisorium ist eingereicht und bis Mitte Februar 2012 öffentlich aufgelegen. Voraussichtlich im Frühling/Sommer 2012 wird das Bau- gesuch für den Ersatzbau eingereicht. Der Terminplan für das Provisorium ist vollständig mit demjenigen des Ersatzbaus koordiniert. Der Verwaltungsrat der Alterszentrum Obere Mühle AG hat wiederholt festgehalten, dass das

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Provisorium nach Bezug des Ersatzbaus vollständig beseitigt wird. Der Stadtrat wird die Befristung des Provisoriums und dessen Zweckgebundenheit in der Baubewilligung verfügen.

C) Finanzbedarf und Finanzierung

Nach den neuen Vorgaben der Pflegegesetzgebung sind die Anlagekosten von Pflegeeinrichtungen im Wesentlichen über die Pensionstaxen durch die Be- wohnerinnen und Bewohner zu finanzieren (Abschreibung und Verzinsung).

Die Alterszentrum Obere Mühle AG hat in Beilage 1 den Finanzbedarf und das Finanzierungskonzept (Ziff. 3) sowie die Beteiligung der Vertragsgemeinden (Ziff. 5) ausführlich dargelegt, worauf verwiesen wird.

Zusammengefasst ergibt sich daraus, dass der Finanzbedarf für den Ersatzbau und das Provisorium 49,40 Mio. Franken beträgt. Nach Abzug der bereits inves- tierten Eigenmittel von 1,65 Mio. Franken resultiert ein Finanzierungsbedarf von 47,75 Mio. Franken. Es ist geplant, den verbleibenden Finanzierungsbedarf wie folgt zu decken: 1. Weitere durch den Betrieb erarbeitete Mittel (Rückstellungen) 2. Darlehen durch Vertragsgemeinden 3. Kapitalerhöhung (Beteiligung am Aktienkapital durch Vertrags- gemeinden) 4. Bankfinanzierung mit hypothekarischen sowie Sicherheiten durch die Vertragsgemeinden (Bürgschaften)

Rund 9,92 Mio. Franken des verbleibenden Finanzierungsbedarfs sollen ge- stützt auf das Finanzierungsmodell der Alterszentrum Obere Mühle AG mit Darlehen, Kapitalerhöhung der Aktiengesellschaft und Sicherheiten durch die Gemeinden aufgebracht werden.

Für die Beteiligungen der Gemeinden hat die Alterszentrum Obere Mühle AG einen Verteilschlüssel angewendet, der auf den in den Jahren 2008 bis 2010 er- brachten Pflegetagen beruht. Rund 68 % der Pflegetage sind für Lenzburger Bewohnerinnen und Bewohner erbracht worden. Auch in Berücksichtigung des Jahrs 2011 ergibt sich keine erhebliche Änderung dieser Zahl. Die Gemeinden Hendschiken, Ammerswil sowie weitere Gemeinden, die nur vereinzelt Be- wohnerinnen und Bewohner im Pflegeheim platzieren, machen 6 % der Pflege- tage aus. Diese Gemeinden beteiligen sich zur Zeit nicht. Diese verbleibenden 6 % sind anteilsmässig auf die drei Gemeinden Lenzburg, Staufen und Othmar- singen verteilt worden. Nach dieser Verteilung übernimmt Lenzburg einen Anteil von 72,1 %, was Fr. 7'149'612.– entspricht. Der Anteil von Staufen beträgt rund 1,9 Mio. Franken, derjenige von Othmarsingen ungefähr 0,8 Mio. Franken.

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III. Beteiligung der Stadt Lenzburg an den Ersatzbau

A) Allgemeines

Das Leitbild der Stadt Lenzburg hält fest, dass die Mittel zur Förderung einer hohen Lebensqualität allen Altersstufen zugute kommen sollen. Dem Alters- leitbild kann entnommen werden, dass Lenzburg neue Angebote zusammen mit anderen Gemeinden plant und finanziert.

B) Aktienkapital

Die Stadt Lenzburg hat sich mit 1,5 Mio. Franken am Aktienkapital der Alters- zentrum Obere Mühle AG beteiligt. Dieser Betrag ist vom Anteil von Fr. 7'149'612.– (vgl. oben Ziff. II.C) in Abzug zu bringen, womit sich der Anteil von Lenzburg noch auf Fr. 5'649'612.– beläuft. Eine weitere Erhöhung des Aktienkapitals kommt für den Stadtrat nicht in Frage, weil er die Haupt- verantwortung für die Betriebsführung dem Mehrheitsaktionär, dem Verein, überlassen möchte (vgl. Einwohnerratsvorlage 11/44).

C) Darlehen und Investitionsbeitrag

Aufgrund anstehender erheblicher Investitionen – beispielsweise in die Schulbauten – hat der Stadtrat der Alterszentrum Obere Mühle AG bereits früh- zeitig signalisiert, dass weder ein Darlehen noch ein Investitionsbeitrag für den Ersatzbau möglich seien.

D) Solidarbürgschaft

Die für die Finanzierung von der Alterszentrum Obere Mühle AG beigezogene Bank verlangt Sicherheiten von den Gemeinden in der Höhe von insgesamt 7,44 Mio. Franken. Übrig bleibt somit eine Sicherstellung durch den Abschluss einer Bürgschaft.

Grundsätzlich gibt es verschiedene Formen der Bürgschaft:

Bei der einfachen Bürgschaft gemäss Art. 495 OR haftet der Bürge nur subsi- diär. Er kann für die Hauptschuld erst dann belangt werden, wenn gegen den Hauptschuldner der Konkurs eröffnet worden ist oder wenn der Gläubiger einen definitiven Verlustschein hat.

Wird dagegen eine Solidarbürgschaft gemäss Art. 496 OR eingegangen, so kann der Bürge vor dem Hauptschuldner und vor Verwertung der Grundpfänder belangt werden, sofern der Hauptschuldner mit seiner Leistung (z.B. Zinszah- lung an Bank) im Rückstand und erfolglos gemahnt worden oder seine Zah- lungsunfähigkeit offenkundig ist.

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Im vorliegenden Fall liegt es im Interesse beider Parteien, wenn eine solche Solidarbürgschaft eingegangen wird. Wäre die Aktiengesellschaft nicht mehr in der Lage, die Bankzinsen zu bezahlen, könnten die Gemeinden bereits zu diesem Zeitpunkt einspringen und den Gläubiger befriedigen und so ihre im Pflegegesetz festgeschriebenen Verpflichtungen gewährleisten.

Gemäss den neuen Rechnungslegungsnormen HRM 2 sind Bürgschaften der öffentlichen Hand nicht bilanzwirksam. Im Anhang zur Jahresrechnung wird ein Gewährleistungsspiegel zu führen sein, welcher diese Bürgschaften aufführt. Die Bürgschaft wird Auswirkungen auf die Liquiditäts- und Finanzplanung haben. Müsste die finanzierende Bank die Solidarbürgschaft von Fr. 5'649'612.– vollständig beanspruchen, resultiert ein Vermögensabbau resp. eine Zunahme von Fremdmitteln sowie eine Mehrbelastung bei der Kapitalver- zinsung. Die Haftung aus der Solidarbürgschaft erstreckt sich auch auf die schon vor Abschluss des Bürgschaftsvertrags bezogenen Beträge sowie über- dies auf die laufenden und verfallenen Zinsen, Kommissionen, Verzugszinsen, Spesen und Kosten bis zu einem Höchstbetrag von Fr. 6'779'536.– (Solidar- bürgschaft +20 % = Maximalhaftung). Diese Regelung entspricht der üblichen Schweizer Bankenpraxis. Ohne diese zusätzliche Maximalhaftung würden sich die Grundbeträge der Solidarbürgschaft für alle Gemeinden verhältnismässig erhöhen.

E) Baurecht

Ein Baurecht ist eine Dienstbarkeit und räumt dem Baurechtsberechtigten das Recht ein, auf einem fremden Grundstück zu bauen. Eigentümer der Baute wird dabei der Baurechtsnehmer.

Für das Pflegeheim ist in den 1960er Jahren ein unentgeltliches Baurecht bis am 31. Dezember 2044 begründet und 1982 angepasst worden. Gleichzeitig ist für die Pavillons der Alterssiedlung ebenfalls ein unentgeltliches Baurecht mit derselben Laufzeit errichtet worden. Für den Ersatzbau rechnet die Alters- zentrum Obere Mühle AG mit einer Abschreibungsdauer von 40 Jahren, wobei von einer Nutzung von 50 Jahren und mehr ausgegangen wird.

Einen Verkauf bzw. eine Abtretung der Parzelle an die Alterszentrum Obere Mühle AG hat der Stadtrat verworfen, weil er das Grundeigentum an dieser zentralen Lage behalten möchte. Der Stadtrat bevorzugt eine Verlängerung des Baurechts für das Pflegeheim bis 31. Dezember 2072. Gleichzeitig werden die beiden Baurechte an die neue bauliche Situation angepasst. Eine Zusammen- legung der beiden Baurechte hätte den Nachteil, dass die Alterswohnungen und das Pflegeheim grundbuchlich zusammengefasst würden, obwohl für die beiden Bereiche separate Aktiengesellschaften (Obere Mühle Alterswohnungen AG und Alterszentrum Obere Mühle AG) gegründet worden sind. Diese grund- buchliche Zusammenfassung würde die Finanzierung einer künftigen Sanierung der Pavillons verkomplizieren, weshalb darauf verzichtet wird.

Bisher ist das Baurecht unentgeltlich eingeräumt worden. Diese Vorleistung von Lenzburg ist berücksichtigt worden, indem den Bewohnerinnen und Bewohnern von Lenzburg bisher tiefere Tarife verrechnet worden sind als denjenigen aus

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Libor + 0,25 % Marge, minimal (inkl. Marge): 0,5 % (Bsp: Libor für 6-Monats- gelder per 28. Februar 2012: 0,14333)

Gleichzeitig ist ein Maximalzinssatz von 2,5 % (inkl. Marge) vorgesehen. Diese Obergrenze führt dazu, dass der Baurechtszins die Pflegetaxen bei stark steigenden Zinsen nicht erheblich erhöht und die Pflegetaxen somit konkurrenz- fähig bleiben.

Dieser Zins wird für die ersten fünf Jahre nach Abschluss des Baurechts- vertrags fixiert, damit die Alterszentrum Obere Mühle AG über eine grössere Planungssicherheit verfügt.

Die Landpreis-Basis soll den Marktverhältnissen angepasst werden, frühestens erstmals 10 Jahre nach Abschluss des Baurechtsvertrags. Der vorgenannte Baurechtszins basiert auf einem Landwert von Fr. 700.-/m2 in den Referenz- zonen (W 10.5 bzw. Ringzone). Die Anpassung des Baurechtszinses erfolgt erst, wenn die durchschnittliche Veränderung des Landwerts mehr als +/- 25 % beträgt. Sollte der Libor-Zinssatz nach zehn Jahren während sechs auf- einanderfolgenden Monaten auf über 5 % ansteigen, wird die Obergrenze mit den Beteiligten neu verhandelt.

Dem Stadtrat ist bewusst, dass dieser Zins für einen Baurechtszins eher tief an- gesetzt ist, aber andererseits sind beim Landwert Referenzzonen und nicht die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen beigezogen worden. Deshalb vertritt er die Ansicht, dass damit die konkrete Situation am besten berücksichtigt wird. Einerseits wird nämlich ein noch bis am 31. Dezember 2044 unentgeltliches Baurecht neu verzinst (Baurechtszins beim minimalen Zinssatz: Fr. 24'500.–/ Jahr), andererseits werden das Baurecht und ein allfälliges Darlehen einer anderen Gemeinde gleich behandelt, und schliesslich ist es von öffentlichem Interesse, dass das Pflegeheim im Lenzburger Zentrum bleiben kann.

F) Parzelle für das Provisorium

Die Stadt Lenzburg stellt für das Provisorium die Parzelle Nr. 2512 "Baumanns- matte" zur Verfügung, wobei für diese Nutzung Vollkosten berechnet werden.

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G) Betriebsbeitrag

Unabhängig vom Ersatzbau, also ausschliesslich für den Betrieb entrichtet die Stadt gestützt auf die Leistungsvereinbarung aus dem Jahr 2011 einen jährlichen Pauschalbeitrag von Fr. 100'000.–.

IV. Vergleich mit anderen Vorhaben

A) Brugg

Der Stadtrat Brugg hat dem Einwohnerrat am 11. Mai 2011 eine Vorlage betreffend Bürgschaft zur Absicherung der Finanzierung der Neu- und Er- weiterungsbauten der stationären Pflege der Stiftung Bezirksspital Brugg unterbreitet. Eigentümerin des Neubaugrundstücks ist eine Stiftung und es ist eine Betriebs AG vorgesehen. Die approximativen Baukosten für das Projekt "Akkord" (128 Pflegebetten) werden auf 43 Mio. Franken geschätzt. Rund 20 % (8,6 Mio. Franken) sollen mit Bürgschaften von Gemeinden sichergestellt werden. Die Verteilung auf die Gemeinden stützt sich – wie in Lenzburg – auf die im Durchschnitt der Jahre 2007 bis 2010 erbrachten Pflegetage. Da jedoch nicht alle Gemeinden an diesem Bürgschaftsmodell mitmachen, müssen die teilnehmenden Gemeinden rund 30 % an zusätzlichen Pflegetagen und somit Bürgschaftssummen übernehmen. Für die Stadt Brugg ergibt sich ein Bürg- schaftsbetrag von 7,8 Mio. Franken. Das Finanzierungsmodell ist so angelegt, dass die bürgenden Gemeinden für die Zurverfügungstellung der Bürgschaft nach branchenüblichen Massstäben entschädigt werden (0,25 % pro Jahr).

Für das Pflegeheim in Lenzburg wird auf eine Entschädigung für die Solidar- bürgschaften verzichtet, weil die drei beteiligten Gemeinden 94 % der Gesamt- pflegetage abdecken und prioritär behandelt werden.

B) Zofingen

Am 31. August 2011 unterbreitete der Stadtrat Zofingen dem Einwohnerrat die Vorlage für die Kreditbewilligung für die Bauvorhaben im Seniorenzentrum Zofingen (Neubau Pflegeheim, Alterswohnungen Rosenberg und Anpassungen Tanner). Das Seniorenzentrum ist ein "Verwaltungsbereich" der Einwohner- gemeinde. Diese Rechtsform soll weiterhin beibehalten werden. Eine Änderung der Rechtsform aus betrieblichen oder finanzpolitischen Gründen kann – bei allenfalls veränderten Voraussetzungen – in Zukunft erneut geprüft und umgesetzt werden, wie der Stadtrat Zofingen in der Vorlage festhält. Die Neubaukosten für das Pflegeheim (62 Einer-Pflegezimmer) belaufen sich auf 30,5 Mio. Franken, gesamthaft betragen die Anlagekosten 44,1 Mio. Franken. Der Neubau wird mit einem Investitionsbeitrag von 4 Mio. Franken (13 %) aus der ordentlichen Rechnung und einer Spezialfinanzierung Seniorenzentrum von 26,54 Mio. Franken finanziert.

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C) Buchs

Am 21. November 2011 unterbreitete der Stadtrat Aarau dem Einwohnerrat Bericht und Antrag zur "Sanierung und Erweiterung des Alterszentrums Suhr- hard (AZS), Buchs; Projektierungskreditbegehren; Anteil Stadt Aarau". Der Projektierungskredit für die Stadt Aarau (Stadtteil Rohr) beträgt Fr. 785'000.– (1/3 der gesamten Projektierungskosten). Der Verein AZS strebt die Um- wandlung in eine gemeinnützige AG an. Die Investitionen für die Sanierung und Erweiterung des AZS belaufen sich auf rund 29 Mio. Franken. Da es sich um eine Sanierung und Erweiterung handelt (62 Einer- und 11 Doppelzimmer in 97 Einzelzimmer), sind die Kosten nicht mit denjenigen des Ersatzbaus des Pflegeheims Lenzburg vergleichbar. Der Baukreditentscheid wird vor- aussichtlich im Januar 2013 dem Einwohnerrat unterbreitet.

D) Fazit

Der Vergleich mit diesen Projekten zeigt dem Stadtrat, dass die Alterszentrum Obere Mühle AG mit dem vorliegenden Projekt wie auch mit dem Finan- zierungskonzept eine angemessene Lösung präsentiert. Auch der Preis einer Zimmereinheit von Fr. 393'000.– ist konkurrenzfähig (Vgl. Beilage 1 Ziff. 4.1 und Beilage 2).

V. Postulat der SVP- Fraktion betreffend Neubauprojekt AZOM

Am 23. Juni 2011 reichte die SVP-Fraktion ein Postulat ein und unterbreitete dem Stadtrat sechs Fragen zum Neubauprojekt AZOM. In einem Postulat kann schriftlich die Behandlung von Gegenständen angeregt werden, die in die Zuständigkeit der Gemeindeorgane und der Verwaltung fallen (§ 29 der Ge- meindeordnung). Das Neubauprojekt wird nicht von den Gemeindeorganen geplant, weshalb der Stadtrat diese Fragen nicht direkt beantworten kann. Damit diese Fragen dennoch nicht unbeantwortet bleiben, hat der Stadtrat diese dem Verwaltungsrat der Alterzentrum Obere Mühle AG unterbreitet. Der Verwaltungsrat beantwortet diese Fragen. Der Stadtrat stellt diese Antworten dem Einwohnerrat als Beilage 2 zu.

VI. Weiteres Vorgehen

Nach der Zustimmung zur Bürgschaftsverpflichtung und zur Verlängerung des Baurechts durch den Einwohnerrat wird die Vorlage am 17. Juni 2012 den Stimmberechtigten vorgelegt. Die Gemeinden Staufen und Othmarsingen werden voraussichtlich an ihren Sommergemeindeversammlungen über Vorlagen zum Ersatzbau des Pflegeheims befinden.

Der Zeitplan der Alterszentrum Obere Mühle AG sieht vor, dass im Frühjahr 2013 mit dem Ersatzbau begonnen wird, d.h. das Provisorium in Betrieb ge- nommen wird.

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Antrag

1. Der Einwohnerrat möge für den geplanten Ersatzbau des Pflegeheims eine Solidarbürgschaftsverpflichtung von 5,65 Mio. Franken (Maximalhaftung 120 % entspricht: 6,78 Mio. Franken) zu Gunsten der Alterszentrum Obere Mühle AG bewilligen.

2. Der Einwohnerrat möge der Einräumung eines Baurechts für den Ersatzbau des Pflegeheims auf der Parzelle Nr. 1877 bis 31. Dezember 2072 für das Pflegeheim zustimmen.

3. Die Zustimmungen gemäss Ziff. 1 und 2 stehen unter Vorbehalt der Be- teiligungen der Gemeinden Staufen und Othmarsingen gemäss Finanzierungskonzept der Alterszentrum Obere Mühle AG.

4. Gestützt auf die Antworten der Alterszentrum Obere Mühle AG wird das Postulat "Neubauprojekt AZOM" vom 23. Juni 2011 von der Kontrolle ab- geschrieben.

Lenzburg, den 29. Februar 2012

IM NAMEN DES GEMEINDERATES Der Vizeammann:

Der Stadtschreiber:

Beilagen: 1. Projektbeschrieb der Alterszentrum Obere Mühle AG: Projekt Alterszentrum 2015 2. Beantwortung des Postulats durch die Alterszentrum Obere Mühle AG

versandt am: 2. März 2012

Postulat SVP betreffend "Neubauprojekt AZOM" vom 23. Juni 2011 Beilage 2 zur Einwohnerratsvorlage 12/69

Frage Antwort Wie hoch sind die Kosten Nach Vorliegen praktisch aller Offerten beträgt die Netto- für das Provisorium? Investition für das Provisorium CHF 8 Mio. Darin ein- geschlossen sind nebst den Gebäuden (CHF 12.1 Mio) sämtliche Einmal-Aufwendungen wie Anschlüsse, Ver- sicherungen, Kommunikation, Vergütung an die Stadt Lenz- burg für das Land, Umzug etc. Die Investition von CHF 8 Mio. versteht sich netto, d.h. nach Abzug des vertraglich ver- einbarten Rückkaufs und Rückbaus des Provisoriums durch den Hersteller von CHF 4.8 Mio. Was kostet der Neubau? Die Investition für den Neubau beläuft sich auf CHF 38.5 Mio. Darin eingerechnet sind eine Teuerung von 5 %, die Abbruchkosten, die Betriebseinrichtung, die Ausstattung, die Honorare sowie die Mehrwertsteuer. Wie wird das Gesamtprojekt Siehe Vorlage 12/69 an den Einwohnerrat für die Sitzung vom finanziert und in welchem 29.3.2012 Ausmass beteiligen sich die Nachbargemeinden daran? Wie hoch sind die Kosten Die Kosten für die mobile Heizzentrale belaufen sich auf für die Erstellung und den CHF 60'500 inkl. MwSt. Der Betrieb erfolgt im Rahmen der Betrieb einer Ersatzheiz- zu budgetierenden Aufwendungen. Wir rechnen nicht mit zentrale für die Liegen- Mehrkosten gegenüber heute. schaften an der Wylgasse 28, 30, Mühleweg 14, 16, 18 und am Scheunenweg 1, 7? Wie teuer kommt die Die Kosten einer Zimmereinheit belaufen sich auf Zimmereinheit des Neubaus CHF 393'000 (Gesamtinvestition geteilt durch Anzahl unter Einbezug der Zimmer). 3 Neubauten im Kanton BL zwischen 72 und Abbruchkosten zu stehen? 100 Betten weisen einen durchschnittlichen Betrag pro Bett von CHF 417'000 bis 583'000 aus. Möglicherweise sind hier teilweise Landerwerbskosten dabei. Zofingen weist in der Einwohnerratsvorlage Investitionen von CHF 412'000 pro Zimmer aus, wobei weder Projektkosten noch der Investitionsbeitrag der Einwohnergemeinde Zofingen von 4 Mio. CHF berücksichtigt sind. Mit welchen allfälligen Das Provisorium wird grundsätzlich mit der heutigen Mehrkosten für den Betrieb personellen Struktur betrieben und führt deshalb zu keinen des Provisoriums (Pflege, Mehrkosten. Im Bereich des Unterhalts sowie beim Betrieb Wasseraufbereitung, der Infrastruktur rechnen wir eher mit Minderkosten, da das Heizung, Unterhalt) ist im Provisorium neu ist und in den 3 Jahren der Nutzung kaum Vergleich zur jetzigen Reparaturen anfallen werden. Im Laufe der Evaluation wurde Situation zu rechnen? im Weiteren entschieden, die Anzahl Betten im Hinblick auf den Ersatzbau bereits auf 81 zu erhöhen. Die Alterszentrum Obere Mühle AG wird auch für die Übergangsphase wie bis anhin eine realistische und auf Vollkosten basierende Budgetierung erstellen. Dies ergibt eine bessere Kosten- struktur, der Payback der Mehrinvestition liegt unter 2 Jahren.

Der Verwaltungsrat der Alterszentrum Obere Mühle AG Projekt Alterszentrum 2015 Beilage 1 zur Einwohnerratsvorlage 12/69

1 Allgemeines zum Projekt

1.1 Trägerschaft Die Trägerschaft des Projekts ist die Alterszentrum Obere Mühle AG. Im heutigen Zeitpunkt sind an der Aktiengesellschaft beteiligt: der Verein für Alterswohnheime der Gemeinde Lenzburg mit 77 % und die Stadt Lenzburg mit 23 % des Aktienkapitals.

1.2 Teilprojekte Nachdem die Umsetzung der Rechtsform abgeschlossen ist, gliedert sich das Projekt noch in folgende 4 Teilprojekte:

- Bau (Erstellung des Ersatzbaus) - Provisorium (Übergangslösung für die Bewohnerinnen und Bewohner während des Ersatzbaus) - Finanzierung (Sicherstellung der Finanzierung des Gesamtprojekts) - Information (zeit- und adressatengerechte Information über den Projektfortschritt)

2 Finanzielle Grundlagen Alterszentrum Obere Mühle AG

2.1 Rechnung 2011/Budget 2012/Planerfolgsrechnung 2017 Bei den nachstehenden Zahlen handelt es sich um die Hochrechnung vom November 2011 sowie das vom Verwaltungsrat im November verabschiedete Budget 2012 (in 1'000 CHF). Im Weiteren hat der Verwaltungsrat bereits 2010 eine Planerfolgsrechnung für das erste volle „Normalbetriebsjahr“ nach dem Ersatzbau erstellt. Dies stellt sicher, dass die Institution auch künftig betriebswirtschaftlich korrekt geführt werden kann. Die Planerfolgsrechnung wurde aufgrund der aktuellen Situation bezüglich Finanzierung (Gemeindebeteiligungen und Bank) angepasst:

Position HR 2011 Budget 2012 Kommentar Planrechnung 2017 Taxen 5'896 6'684 Kapazität + Indexierung 11'066 übrige Erträge 1'476 1'348 1'317 Total Ertrag 7'372 8'032 12'383 Personalaufwand 5'594 5'844 Anpassung + Indexierung 7'085 Betriebsaufwand 1'759 2'034 Finanzierung + Amortisation 5'298 Total Aufwand 7'353 7'878 12'383 Betriebsergebnis 19 154 0

3 Finanzbedarf und Finanzierungskonzept Ersatzneubau Position Betrag Betrag Gesamter Finanzierungsbedarf Wettbewerb 350'000 Vorprojekt 700'000 Bauprojekt 1'790'000 Ersatz-Neubau 38'500'000 Provisorium (Netto-Investition) 8'059'000 49'399'000

Bisher investierte Eigenmittel 1'650'000

Verbleibender Finanzierungsbedarf 47'749'000

Der verbleibende Finanzierungsbedarf soll wie folgt gedeckt werden: 1. Weitere durch den Betrieb erarbeitete Mittel (Rückstellungen) 2. Darlehen durch Vertragsgemeinden 3. Kapitalerhöhung (Beteiligung am Aktienkapital durch Vertragsgemeinden) 4. Bankfinanzierung mit hypothekarischen Sicherheiten sowie Sicherheiten durch die Vertragsgemeinden (Bürgschaften)

4 Kennzahlen

4.1 Investition pro Zimmereinheit Die Investitionen pro Zimmereinheit betragen CHF 393'000.- ohne Berücksichtigung der Projektkosten sowie der Kosten für das Provisorium. Zofingen weist in der Einwohnerrats- vorlage Investitionen von CHF 412'000.- pro Zimmer aus, wobei weder Projektkosten noch der Investitionsbeitrag der Einwohnergemeinde Zofingen von 4 Mio. CHF berücksichtigt sind. Die Einheitskosten in Lenzburg sind also konkurrenzfähig.

4.2 Kostenkennwerte Bau Die Projektarbeiten befinden sich in der Endphase. Verbindliche Kennzahlen in diesem Bereich können im Verlaufe des Monats März erarbeitet werden.

4.3 Pensionstaxen Die Kosten, welche sich aus der hohen Fremdfinanzierung sowie der Einhaltung der Vor- gaben des Pflegegesetzes bezüglich Amortisation ergeben, müssen auf die Pensionstaxen abgewälzt werden. Wir rechnen mit einer realen Steigerung von CHF 25.- pro Tag respektive einer zu erwartenden Pensionstaxe von ca. CHF 155.- pro Tag. Zofingen rechnet im Neubau mit CHF 161.- pro Tag respektive einer Steigerung von CHF 57.-, wobei eine Mischrechnung mit einem bestehenden Bau gemacht wird und mit einer Steigerung von CHF 30.- eine durchschnittliche Taxe von CHF 149.- resultiert. Insgesamt betrachten wir unsere Rechnung als konkurrenzfähig. Es ist davon auszugehen, dass sich die Pflegegesetzgebung auch künftig verändern und gegebenenfalls die Rahmenbedingungen für die Institution beeinflussen wird. 5 Vertragsgemeinden

5.1 Allgemeines Das Alterszentrum Obere Mühle versteht sich weiterhin als regionale Institution und suchte deshalb die Zusammenarbeit mit den Nachbargemeinden Staufen, Othmarsingen, Hendschiken und Ammerswil. Diesen Gemeinden hat die Alterszentrum Obere Mühle AG angeboten, ihrer durch das Pflegegesetz auferlegter Verpflichtung zur Bereitstellung von Pflegeplätzen durch eine Leistungsvereinbarung mit dem Alterszentrum Obere Mühle nachzukommen. Dieses verpflichtet sich zu bevorzugter Aufnahme von Einwohnerinnen und Einwohnern der Vertragsgemeinden. Diese ihrerseits beteiligen sich in einem bestimmten Verhältnis an der baulichen Erneuerung des Pflegeheims.

Als quantitatives Modell wurde die Belegung in den Jahren 2008-2010 gewählt. Gemäss diesem Schlüssel sollen knapp 10 Mio CHF in den in Kapitel 3, Punkt 2, 3 und 4 erwähnten Möglichkeiten aufgebracht werden. Daraus ergab sich folgende Umsetzung: Gemeinde Pflegetage Anteil% Lenzburg 51'981 68% Staufen 14'043 18% Othmarsingen 6'099 8% Hendschiken 1'043 1% Ammerswil 0 0% Dritte 3'712 5% Total 76'878 100%

Aufgrund der neuesten Berechnungen der Hypothekarbank Lenzburg (Bedarf an Darlehen/ Sicherstellungen der Gemeinden von rund 7.44 Mio CHF) sowie der Tatsache, dass sich im Moment lediglich Lenzburg, Staufen und Othmarsingen unserer Institution anschliessen werden, präsentiert sich eine auf kompletter Gleichbehandlung der Gemeinden basierende Aufteilung wie folgt: Gemeinde Gesamt‐ AK / Agio Bürgschaft / Darlehen Beteiligung Lenzburg ca. 7.15 Mio. 1'500'000 ca. 5.65 Mio. Staufen ca. 1.93 Mio. ca. 800'000 ca. 1.13 Mio. Othmarsingen ca. 0.83 Mio. ca. 180'000 ca. 0.65 Mio. Hendschiken 0 0 0 Ammerswil 0 0 0 ca. 9.91 Mio. ca. 2'480'000 ca. 7.44 Mio.

5.2 Stand Stadt Lenzburg Lenzburg hat sich bekanntlich bereits mit CHF 150'000.- am Aktienkapital der Alterszentrum Obere Mühle AG beteiligt und dafür CHF 1'500'000.- durch Umwandlung eines Darlehens aufgebracht (Beschluss Einwohnerrat Mai 2011). Im Weiteren stellt heute die Stadt Lenzburg das Land im Baurecht unentgeltlich (Vertrag bis 2044) zur Verfügung. Im Interesse einer Gleichbehandlung aller Vertragsgemeinden sowie der aktuellen Priorität auf die Sicher- stellung der Finanzierung soll jedoch das Baurecht künftig verzinst werden. Aufgrund der anstehenden Projekte wurde ein ursprünglich vorgesehener Investitionsbeitrag von 4 Mio CHF aus dem Finanzplan gestrichen, und der Stadtrat bevorzugt die Leistung von Sicher- heiten (Bürgschaften), welche Gegenstand der aktuellen Vorlage an den Einwohnerrat sind. Lenzburg verfügt über eine Leistungsvereinbarung mit dem Alterszentrum Obere Mühle und ist für die Beteiligung am Aktienkapital einen Aktionärsbindungsvertrag eingegangen.

5.3 Stand Gemeinden Staufen und Othmarsingen Die Gemeinden Staufen und Othmarsingen planen ebenfalls eine Beteiligung am Aktien- kapital der Alterszentrum Obere Mühle AG, was neue Eigenmittel in der Höhe von zirka 1 Mio. Franken bringt. Mit der Beteiligung erhalten die Gemeinden Anrecht auf je einen Ver- waltungsratssitz. Von den verbleibenden rund 7.44 Mio. Franken entfallen gemäss Verteil- schlüssel auf Lenzburg rund 5.65 Mio., auf Staufen rund 1.13 Mio. und auf Othmarsingen rund 0.65 Mio. Franken, welche diese Gemeinden in Form von Solidarbürgschaften oder allfällig, im Falle von Staufen, eines verzinslichen Darlehens zur Verfügung stellen möchten. In Staufen ist vorgesehen, die Vorlage der Gemeindeversammlung vom 6. Juni 2012 vor- zulegen. Es geht, wie oben ausgeführt, um eine Beteiligung an der Alterszentrum Obere Mühle AG und die Gewährung eines Darlehens oder einer Solidarbürgschaft. Der Gemeinde- rat Othmarsingen möchte an der Gemeindeversammlung vom 15. Juni über eine Beteiligung und die Gewährung einer Solidarbürgschaft befinden lassen.

5.4 Weitere Gemeinden Die heutigen Partnergemeinden Hendschiken und Ammerswil haben sich entschieden zuzuwarten und im Moment keine Leistungsvereinbarung abzuschliessen. Die aus diesen Gemeinden stammenden Bewohnerinnen und Bewohner unseres Pflegeheims werden deshalb künftig nicht von der Priorisierung auf der Warteliste profitieren.

6 Stand der übrigen Teilprojekte

6.1 Bau Die Ausarbeitung des Projekts „Ottimofiore“ befindet sich in der Endphase. Der Verwaltungsrat der Alterszentrum Obere Mühle AG wird voraussichtlich am 3. April 2012 über das Projekt entscheiden und die Baueingabe wird anschliessend erfolgen, ein positiver Entscheid des Verwaltungsrats vorausgesetzt. Gemäss aktueller Planung sollte im Frühjahr 2013 Baubeginn sein und der Neubau im Herbst 2015 bezogen werden können. 6.2 Provisorium Der Terminplan des Provisoriums ist vollumfänglich mit demjenigen des Hauptprojekts koordiniert. Die Einwendungsfrist zum Baugesuch ist abgelaufen, die beiden Einsprachen werden in den nächsten Wochen behandelt.

6.3 Information Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung messen den Informationen grösste Bedeutung zu. Mit den Gemeinden ist der VR in permanentem Kontakt. Die Mitglieder des Vereins für Alterswohnheime, die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, die Anwohner sowie die breite Öffentlichkeit werden laufend informiert über ein speziell gestaltetes Informationsblatt, die Mülizytig, Informationsveranstaltungen, die Homepage www.obere-muehle.ch sowie die Presse.

Lenzburg, im Februar 2012

Der Verwaltungsrat der Alterszentrum Obere Mühle AG