BauInfo Broschüre Landkreis -Spree 2004 Raiffeisen-Volksbank

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Raiffeisen-Volksbank Oder-Spree eG

Breite Straße 39 E-Mail: [email protected] 15848 Beeskow Internet: www.rvboderspree.de Tel. (0 33 66) 4 05-0 Fax (0 33 66) 2 15 15 Sehr geehrte Bauherrin ich freue mich, Ihnen die neue Broschüre „Bauen im Landkreis Oder- sehr geehrter Bauherr, Spree“ übergeben zu können. Sie ist mittlerweile die vierte ihrer Art liebe Bürgerinnen und wurde notwendig, da sich gesetz- und Bürger, liche Grundlagen geändert haben und wir die Bürgerinnen und Bürger des Landkreises Oder-Spree stets zu deren aktuellen Stand informieren wollen.

Außerdem sind Gesetzestexte ja auch nicht immer so allgemein ver- ständlich, dass jeder sich sofort darin zurecht findet.

Ich hoffe, dass unsere neue Baubro- schüre allen Bauwilligen ein hilfrei- cher „Leitfaden“ auf dem Weg zum Eigenheim bzw. anderen baulichen Maßnahmen sein kann, damit zwi- schen Antragstellung und Einzug nur so viel Zeit wie nötig und so wenig Zeit wie möglich liegt.

Nunmehr darf ich allen Bauherrinnen und Bauherren einen guten Baustart wünschen und dann viel Freude im eigenen Heim.

Ihr Landrat

Manfred Zalenga Grußwort

1 Inhaltsverzeichnis 1. Grußwort 4. Das Baugrundstück 5. Das öffentliche Baurecht • Auswahl des Grundstücks • Das Baurecht allgemein 2. Gliederungsplan der • Erschließung Kreisverwaltung • Rechtliche Vorüberlegungen 5.1 Das Bauplanungsrecht • Risiko Altlasten • Bauleitplanung 3. Verwaltungsstruktur und • Erwerb • Flächennutzungsplan Ansprechpartner im • Grundstückswert • Bebauungsplan Bauordnungsamt • Nebenkosten • Grünordnungsplan • Notarkosten • Ausnahmen und Befreiungen • Grunderwerbssteuer • Einvernehmen der Gemeinde • Erschließungsbeiträge für • Der Vorhaben- und Straßenbau, Kanal und Erschließungsplan

Inhalt Wasserversorgung • Im Zusammenhang bebaute • Sonstige Nebenkosten Ortsteile – Innenbereich • Aussenbereich G m Baustellen- b BAUSICH sicherungsservice 5.2 Das Bauordnungsrecht • Allgemein Ob Ampel oder Zaun, wir bieten Ihnen alles • Grenzabstand zur kompletten Sicherung Ihrer Baustelle. • Die am Bau Beteiligten • Bauvorhaben NL Schöneiche · Neuenhagener Chaussee 1-3 • Bauantrag (Flora-Gewerbepark) · 15566 Schöneiche • Vorbescheidsverfahren Tel.: (0 30) 64 38 73 80 · Fax: (0 30) 64 38 73 89 Compakte Dienstleistung Mit Sicherheit zu Ihrem Vorteil

Zeitarbeit Reinigung • zur Urlaubsüberbrückung Wachschutz • Unterhaltsreinigung • bei kurzzeitigen Großaufträgen • Werkschutz, Pförtner und Empfangsdienste • Glasreinigung • Facharbeiter • Revierkontrolldienste • Baureinigung • Fachhelfer • Aufschaltung Ihrer Alarmanlage • Teppichbodenreinigung • Helfer in allen Berufsgruppen • Alarmverfolgung • Haus- und Grundstücksreinigung Rudolf-Breitscheid-Str. 8 Boxhagener Str. 79/82 Fürstenberger Str. 15 Dissenchener Str. 50 15517 Fürstenwalde 10245 15232 (Oder) 03042 Cottbus Tel.: 0 33 61/34 34 77 Tel.: 0 30/29 37 05 75 Tel.: 03 35/54 98 44 Tel.: 03 55/79 21 31 Fax: 0 33 61/34 48 47 Fax: 0 30/29 37 05 76 Fax: 03 35/50 461 94 Fax: 03 55/38 318 05 e-mail: [email protected] 2 EWE macht das eagentur rb EWE AG · Geschäftsregion /Rügen We Hegermühlenstraße 58 · 15344 t Tel. (0 33 41) 38-20 · www.ewe.de i s Inhaltsverzeichnis

• Ablauf des Baugeneh- • Denkmalschutz und Denkmal- • Konsequente Dämmung von migungsverfahrens pflege Kellern • Bauaufsichtliche Verfahren • Beschränkt persönliche • Bauen mit der Sonne • Normales Baugenehmigungs- Grunddienstbarkeit • Passive Solarenergienutzung verfahren (Regelverfahren) • Teilung von Grundstücken durch Fenster • Vereinfachtes Baugeneh- • Nutzungsänderung – An- und • Zentrale Warmwasser- migungsverfahren Umbau bereitung • Bauanzeigeverfahren • Solare Warmwasserbereitung • Baubeginn, Baufreigabe 7. Die Bauausführung • Strom aus der Sonne • Baugenehmigungsgebühren • Wärmedämmung • Dämmung der Außenwände 8. Boden und Umweltschutz 6. Baurechtliche Spezialthemen • Fehlervermeidung bei der • Mutterboden • Das Nachbarrecht – Dachdämmung • Bodenaushub, Bauschutt Die Nachbarbeteiligung • Wärmeschutzverglasung für und Baustellenabfälle die Fenster Branchenverzeichnis

Neuanlagen, ¥ Rekonstruktion Sonnenkollektor- ¥ systeme Regenwasser- 0 30/6 49 31 47 · Fax 0 30/64 90 37 98 ¥ nutzung Funk 01 71/4 23 92 64 15566 Schöneiche · Friedrichshagener Straße 43 Alternative Heizungs- E-Mail: [email protected] ¥ systeme

Herausgegeben in Zusammenarbeit des jeweiligen Inhabers dieser Rechte 15841062 / 3. Auflage / 2004 mit der Trägerschaft. urheberrechtlich geschützt. Nachdruck Änderungswünsche, Anregungen und und Übersetzungen sind – auch auszugs- Infos auch im Internet: Ergänzungen für die nächste Auflage weise – nicht gestattet. Nachdruck oder www.alles-deutschland.de dieser Broschüre nimmt die Verwaltung Reproduktion, gleich welcher Art, ob www.alles-austria.at oder das zuständige entgegen. Fotokopie, Mikrofilm, Datenerfassung, www.sen-info.de Titel, Umschlaggestaltung sowie Art und Datenträger oder Online nur mit schrift- www.klinikinfo.de Anordnung des Inhalts sind zugunsten licher Genehmigung des Verlages. www.zukunftschancen.de

4 Branchenverzeichnis

Liebe Leserinnen, liebe Leser! Sie finden hier eine wertvolle Einkaufshilfe: einen Querschnitt leistungsfähiger Betriebe aus Handel, Gewerbe und Industrie, alphabetisch geordnet. Alle diese Betriebe haben die kostenlose Verteilung Ihrer Broschüre ermöglicht.

Branche Seite Branche Seite Branche Seite Architekturbüro 16 Dachdecker 28, 34 Küchen 30 Bäder 34 Dachdeckereibedarf 34 Metallbau 34 Bank U2 Dachklempner 28 Rechtsanwälte 19 Bauelemente 7, 34 Energieversorgung 3, U4 Restauration 38 Baufinanzierung 30 Fenster, Türen 7, 34, 36 Sachverständiger 16 Baugrundbüro 12 Fensterbänke 28 Schlosserei 34 Baugrundgutachten 28 Ferienhaus 28 Schwimmbäder 7 Bauklempnerei 28, 34 Fliesenleger 34 Sonnenkollektoren 4 Baumaterialien 7 Fußbodenbau 28 Tischlerei 38 Bauservice 38 Garten- und Landschaftsbau 34, 38 Transportbeton 38 Bausparkasse 30 Gebäudereinigung 2 Treppen 38 Baustellenabsicherung 2 Gutachter 12, 16 Vermessung 10, 12 Baustoffe 28 Hausbau 7 Warmwasseraufbereitung 28 Bauunternehmen 28, 34, 36, 38 Häuser 5 Wohnungsgesellschaft U3 Bodengutachten 12 Heizung/Sanitär 4, 28, 34 Zeitarbeit 2 Brunnenbau 28 Hochbau 28, 38 Zimmerei 38 Carports 7 Immobilien 30 Dacharbeiten 28 Ingenieurbüro 16 Dachbau 38 Kachelöfen/Kamine 28 U = Umschlagseite

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5 2. Gliederungsplan der Kreisverwaltung

Landrat Rechnungs- und Gemeindeprüfungsamt Büro Landrat Verwaltungsprüfung · Betriebswirtschaftlcihe Prüfung · Beauftragte · Pressestelle · Persönlicher Mitarbeiter Technische Prüfung Dezernat I Dezernat II Dezernat III Dezernat IV Recht und Ordnung Finanzen und Kreisentwicklung, Bildung, Gesundheit Innenverwaltung Umwelt und Bauwesen und Soziales Rechtsamt und Kommunalaufsicht Eigenbetriebe Vergabestelle Eigenbetrieb Burg Beeskow – Juristische Sachbearbeitung –Bevölkerungsschutz –Kommunalaufsicht/ –Kommunales Wirtschafts- Amt für Kreisentwicklung Schulverwaltungsamt Versicherung/Wahlen unternehmen Entsorgung –Kreisplanung/Verkehrs- –Schulentwicklungsplanung –GVO u. gesetzl. Vertretung (KWU) planung –Schulverwaltung/Haushalt –Kreiskrankenhaus –Bauleitplanung Ordnungsamt Beeskow –Wirtschaftsförderung/ Kultur- und Sportamt –Personenstandswesen und Wohnungsbauförderung –Kulturarbeit/Sportförderung Ausländerangelegenheiten Amt für Personal und –Tief- und Straßenbau – Denkmalpflege –Ordnung und Gewerbe, Service –Archiv Jagd und Fischerei –Organisation/Statistik Kataster- und –Personal Vermessungsamt Sozialamt Straßenverkehrsamt – TÜV –Geschäftsstelle Gutachter- – Allgemeine Verwaltung/ –Kfz.-Zulassung/Verkehr –Service/Büro Kreistag ausschuss Arbeit statt Sozialhilfe Beeskow –Vermessungstechnischer – Allgemeine Sozialhilfe –Kfz.-Zulassung/Verkehr Kämmerei und Kreiskasse Außendienst – Hilfe in bes. Lebenslagen Eisenhüttenstadt - Haushalt und –Auskunft/Archiv außerh. von Einrichtungen –Kfz.-Zulassung/Verkehr Zuwendungen –Kataster/Geo-Info – Hilfe in bes. Lebenslagen Fürstenwalde –Kreiskasse/Vollstreckung in Einrichtungen – Führerscheinstelle Bauordnungsamt –Soziale Aufgaben außer- Amt für Gebäude –Bauordnung und halb BSHG/Sozialplanung Veterinär- und Lebensmittel- und Liegenschafts- Verwaltung überwachungsamt management –Bauaufsicht Jugendamt –Tierseuchebekämpfung – Haushalt und –Adoption/Pflegekinder- –Lebensmittelüberwachung/ Liegenschaften Umweltamt wesen Verbraucherschutz –Bau/Bauunterhaltung –Wasserwirtschaft –Wirtschaftliche Jugendhilfe –Bewirtschaftung – Naturschutz und – Amtsvormundschaft/ Landwirtschaftsamt Landschaftspflege Amtspflegschaft –Betriebsberatung/ –Bodenschutz/Haftungs- – Allgem. soziale Dienste/ASD Grundstücksverkehr freistellung – Kinder- und Jugendarbeit –Agrarförderung Gesundheitsamt Amt zur Regelung offener –Verwaltung/Aufsicht Vermögensfragen – Amtsärztlicher Dienst –Volkseigentum/Jüdisches –Hygiene u. Umweltmedizin Eigentum Gliederung – Kinder- und Jugendärzt- – ELAG/Bodenreform licher Dienst – Negativatteste/Recherche –Soz.-med. Beratungsdienst – Jugendzahnärztl. Dienst 6 Renommierte Unternehmen

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7 3. Bauordnungsamt Verwaltungsstruktur und Sachgebiet Technische Iphigenie Ruf 35 1620 Ansprechpartner Bauaufsicht Sabine Hoppenheit 35 1628 im Bauordnungsamt Sachgebietsleiter Doris Lechner 35 1625 Rainer Helm 35 1640 Uwe Lommatzsch 35 2641 So finden Sie uns: Rudolf-Breitscheid-Straße 4 Prüfbereich West Statik 15848 Beeskow (Haus F) Zuständig für Stadt Erkner, Stadt Wolfgang Jänisch 35 2633 Telefon: (0 33 66) 35 16 31 Storkow (Mark), Gemeinden Schönei- Tatjana Wildeck 35 2636 Telefax: (0 33 66) 35 26 39 che, , Woltersdorf und Amt Peter Dauskardt 35 1627 Amtsleiter Carsten Görsdorf 35 1621 Technik Siegbert Schödel 35 1630 Katrin Müller 35 1643 Ralf Artelt 35 1648 Sekretariat 35 1631 Beate Grießmann 35 1638 Gerd-Dieter Matthias 35 1624 Bürgervermittlung 35 2644 Bettina Groh 35 2640 Klaus-Dieter Czekanowski 35 2634 Geschäftsstelle 35 1646 Ulfa Dymke 35 2630 Sachgebiet Rechtliche Prüfbereich Mitte Bauordnung Zuständig für Stadt Fürstenwalde, Ge- Sachgebietsleiterin meinden Grünheide, Rietz–Neuendorf, Petra Schmidt 35 2640 Steinhöfel und Amt Scharmützelsee Beate Kirschner 35 1635 Widersprüche Simone Gläsemann 35 1649 Jaqueline Hennig 35 2638 Hannelore Nagel 35 1642 Steffi Herrmann 35 1629 Editha Katsch 35 1628 Holger Schulze 35 1637 Inka Schulz 35 2642 Matthias Larski 35 1647 Ordnungswidrigkeiten Dirk Meyer 35 1622 Prüfbereich Ost Zuständig für Kreisstadt Beeskow, Rechnungsstelle Stadt Friedland, Amt Brieskow Finken- Regina Selchow 35 1632 heerd, Amt , Amt Odervor- land, Amt auordnungsamt Kathrin Hübner 35 1634 Karin Elsner 35 1644 B

8 4. DasBaugrundstück Auswahl eines Rechtliche der vorhandenen Bebauung)? – Liegt es evtl. im Außenbereich Grundstücks Vorüberlegungen (außerhalb des Geltungsbereichs Die Auswahl eines Baugrundstücks ist Voraussetzung für eine Bebaubarkeit eines qualifizierten Bebauungspla- der erste entscheidende Schritt zur nes, außerhalb eines im Zusammen- Verwirklichung Ihres Bauvorhabens, Der Grundstückseigentümer und/oder hang bebauten Ortsteiles.) mit der Sie zumeist eine langfristige –käufer sollte sich zunächst bei der – Wie sieht es mit der Baureife und Bindung an einen Standort eingehen. zuständigen Gemeinde oder Bauauf- der Erschließung des Grundstücks sichtsbehörde erkundigen, ob das aus, ist eine ausreichend ausgebau- Bei der Auswahl können Sie nicht Grundstück nach den planungsrecht- te Zufahrtsstraße vorhanden, kön- sorgfältig genug vorgehen. Sie sollten lichen Eigenschaften und dem Stand nen Anschlüsse an die Versorgungs- deshalb vor einem Erwerb das Grund- der Erschließung tatsächlich ein Bau- und Entsorgungsleitungen (Gas, stück so genau wie möglich kennen grundstück ist und wie es bebaut wer- Strom, Wasser, Abwasser) kurzfristig lernen. Es empfehlen sich Besuche zu den darf. Kann auf dem ins Auge hergestellt werden, was lässt sich in verschiedenen Zeiten. Auch können gefassten Grundstück überhaupt das Bezug auf die Tragfähigkeit des Bau- Auskünfte von Nachbarn des ins Auge geplante Bauvorhaben verwirklicht grunds und die Grundwasserverhält- gefassten Grundstücks hilfreiche Auf- werden? Gleiches gilt auch für bebau- nisse feststellen? Gegebenenfalls ist schlüsse geben. te Grundstücke. vor Baubeginn ein Baugrundgutach- ten einzuholen. Erschließung Hierbei sollte den folgenden Fragen – In welcher Höhe sind Zahlungen für Ein wesentlicher Punkt für die Bebau- besondere Beachtung geschenkt wer- Erschließungsbeiträge zu erwarten? barkeit eines Grundstücks ist die gesi- den: – Tangieren durchgehende Versor- cherte Erschließung, d. h. das Grund- – Welche Möglichkeiten der Bebauung gungsleitungen (unterirdisch oder stück muss in angemessener Breite bestehen hinsichtlich der Grund- als Freileitung) das Baugrundstück? an einer befahrbaren öffentlichen stückslage, der Grundstücksgröße – Wie ist das Grundstück im Grund- Verkehrsfläche liegen oder mit einer und des Zuschnitts? buch belastet? (z. B. durch Grund- öffentlich-rechtlich gesicherten – Welche Festsetzungen und Baube- dienstbarkeiten, die die Bebauungs- Zufahrt daran anliegen. schränkungen trifft der Bebauungs- möglichkeiten einschränken kön- plan oder die Gestaltungssatzung, nen.) Des Weiteren müssen die Wasserver- falls vorhanden? – Sind für das Baugrundstück Baulas- sorgungsanlagen und Abwasseranla- – Welche Baubeschränkungen erge- ten eingetragen? Das Baulastenver- gen benutzbar und die Abwasserbe- ben sich durch die Umgebungsbe- zeichnis wird bei der Bauaufsichts- augrundstück seitigung entsprechend den wasser- bauung, falls kein Bebauungsplan behörde geführt. vorliegt (Einfügen in die Eigenart

rechtlichen Vorschriften gewährleis- – In welcher Entfernung befinden sich B tet sein.

9 Vermessungsleistungen Vermessungsbüro Höhne im Landkreis in Kooperation mit Dipl.-Ing. Michael Thies Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur Geschäftszeiten: Mo.-Fr. 7.00 – 16.00 Uhr (sonst nach Vereinbarung) Tel. 0 30 / 65 66 08-0 · Fax 0 30 / 65 66 08-27 e-mail: [email protected] Friedrichshagener Straße 1 · 15566 Schöneiche

VERMESSUNGSBÜRO GURACK Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur im Land Brandenburg

Dipl.-Ing. Thomas Gurack

Am Marktplatz 7 Tel.: 03362 / 888 388 15537 Grünheide (Mark) Fax: 03362 / 888 389

Dipl.-Ing. Günter Sydow DIPL.-ING. RAINER RAUSCH Dipl.-Ing. Sabine Scheu Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure ÖFFENTLICH BESTELLTER VERMESSUNGSINGENIEUR Grenz- und Teilungsvermessungen Amtliche Lagepläne, Gebäudeeinmessungen HOHES FELD 1A · 15566 SCHÖNEICHE Absteckungen, Kontrollaufmaße TELEFON (0 30) 6 49 11 70 · TELEFAX (0 30) 6 49 11 69 Nivellements u.a. Ingenieurvermessungen [email protected] Ernst-Thälmann-Straße 53 (Eingang Nordstraße) · 15517 Fürstenwalde Tel. (0 33 61) 52 94 · Fax 34 45 13 · email: [email protected]

VERMESSUNGSBÜRO WEIDNER Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur im Land Brandenburg Vermessungsbüro Dipl.-Ing. Michael Waurich Dirk Weidner Dipl. Ing. (FH) Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur

Dr.-Wilhelm-Külz Straße 40 · 15517 Fürstenwalde Uferstraße 27 - 15526 Telefon: 0 33 61/34 03 91 · Telefax: 34 03 92 · Funk: 01 71/43 20 278 Telefon (03 36 31) 5 81 63 - Telefax (03 36 31) 5 81 65 - Funktel. (01 71) 8 36 69 71 eMail: [email protected] email: [email protected] Internet: http://www.vermessung-waurich.de

10 der Arbeitsplatz, die Schule, der Kin- einmal Ton oder Kies abgebaut wor- es genauer kennenlernen. Eine wichti- dergarten, die erforderlichen Ein- den? Wurde die Fläche früher gewerb- ge Rolle spielt die Untergrundbe- kaufsmöglichkeiten und wie ist die lich genutzt? Fanden hier Bodenbewe- schaffenheit. Verkehrsverbindung dorthin? gungen statt? – Falls über die Bebaubarkeit eines Bei felsigem oder moorigem Boden Grundstückes Zweifel bestehen, Antworten auf diese Fragen können und/oder hohem Grundwasserspiegel empfiehlt es sich, Kontakt mit den erste Hinweise auf mögliche Altlasten müssen beispielsweise entsprechen- Mitarbeiterinnen oder Mitarbeitern liefern. Beim Umweltamt kann nach- de Vorkehrungen getroffen werden, der Gemeinde oder der Bauauf- gefragt werden, ob über das Grund- die auch die Baukosten erhöhen. Aus- sichtsbehörde aufzunehmen und stück bereits Informationen vorlie- künfte erhalten Sie von der jeweiligen ggf. eine Bauvoranfrage einzurei- gen. Hier wird ein Kataster über Flä- Gemeinde, von Baugeschäften am Ort chen. chen mit bekannten oder vermuteten oder von Nachbarn. – Welche Störungen sind zu erwarten? Altlasten und sonstigen kontaminier- Industrie, Gewerbe, landwirtschaftli- ten Flächen geführt. Findet sich hier Erkundigen Sie sich auch genau, wie che Betriebe oder Straßen in der nichts über das gesuchte Grund- die Gegend um das Grundstück in den Nähe des Baugrundstücks können stück, heißt dies deshalb noch nicht, nächsten Jahren aussehen wird. zu Beeinträchtigungen führen. dass dort tatsächlich keine Schad- Garantien für eine ruhige Lage auf Bestehen Planungen, die zu Belästi- stoffe im Boden schlummern. Die vor- Lebenszeit gibt es nirgends, doch gungen führen können oder sind handenen Listen haben keinen An- kann man bei der Gemeindeverwal- solche zu erwarten? Sie sollten den spruch auf Vollständigkeit. Sie werden tung erfahren, ob in der Nähe größere Flächennutzungsplan einsehen und laufend aktualisiert. Baugebiete geplant sind. Achten Sie erfragen, welche Planungen in der auch darauf, dass Nachbargebäude Nähe des Baugrundstücks vorgese- Klare vertragliche Absprachen zwi- oder hohe Bäume das Haus nicht hen sind. schen Grundstückskäufer und -ver- ungünstig beschatten. käufer sind nach der umfassenden Risiko – Altlasten – Information über das Grundstück die Im Normalfall wird beim Grundstücks- Vor einem Grundstückskauf sollte zweitwichtigste Altlastenvorsorge. kauf der Kaufpreis vollständig man sich gründlich informieren, ob Egal, ob zum Zeitpunkt des Kaufes ein bezahlt. Daneben gibt es aber noch Verunreinigungen aus vergangenen Altlastenverdacht besteht oder nicht: andere Kaufformen, z. B. die Nutzung Jahrzehnten im Boden oder im Grund- Für den Fall der Fälle sollte vertrag- im Wege des Erbbaurechts. Dies ist wasser lauern. Umfangreiche Recher- lich festgehalten werden, wer für wel- ein grundbuchgesichertes Recht zur chen machen sich angesichts des gro- che Untersuchungen und Maßnahmen baulichen Nutzung eines fremden ßen – auch finanziellen – Risikos zahlen muss. Grundstücks über einen festgelegten immer bezahlt. Zeitraum, oftmals für 99 Jahre.

Die Detektivarbeit beginnt mit einer Erwerb augrundstück Reise in die Geschichte des Grund- Bevor Sie sich endgültig für ein stücks. Ist auf dem Gelände vielleicht Grundstück entscheiden, sollten Sie B

11 Ingenieurbüro für Vermessung Vermessungsleistungen, Dipl.-Ing. Nico Schmidt Gutachten und Wertermittlung Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur im Landkreis und Rudolf-Breitscheid-Str. 28 Telefon (03 36 78) 7 36 69 15859 Storkow Telefax (03 36 78) 7 37 69 Frankfurt (Oder) E-Mail: [email protected] Mobil 01 62 / 43 19 882 Internet: www.vbns.de Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur Dipl.-Ing. Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur Rainer Zajontz

Gerhard Kulpa Ingenieurvermessung Liegenschafts- u. Ingenieurvermessungen Lage- und Höhenpläne Planungs- u. Beratungsleistungen Liegenschaftsvermessung

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Dipl.-Ing. Wertermittlung für Grundstücke und Gebäude SylviaSylvia HutengsHutengs Dipl.-Ing. (FH) Dieter Schmidt Öffentlich bestellte Vermessungsingenieurin Von der IHK Frankfurt (O) öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger Puschkinstraße 23 Telefon: (0335) 400 40 40 15236 Frankfurt (Oder) Fax: (0335) 400 60 61 Goethestraße 34 Telefon: (0 30) 6 49 37 97 [email protected] Funk: (0171) 677 99 50 15566 Schöneiche Telefax: (0 30) 6 49 51 39 12 Grundstückswert ren von der im Vertrag genannten Der Beitrag für den Straßenausbau Auskünfte über Bodenwerte von Summe berechnet. richtet sich nach den tatsächlich ent- Grundstücken erhalten Sie bei der stehenden Kosten. Obgleich die Geschäftsstelle des Gutachteraus- Grunderwerbsteuer Gemeinde einen Teil der Kosten über- schusses. Aufgrund von Kartenüber- Die Grunderwerbsteuer wird vom nimmt, haben Sie als Grundstücksei- sichten können Sie dort die jeweils Finanzamt erhoben. Es werden Ihnen gentümer den größten Anteil an den aktuellen Bodenrichtwerte in Erfah- 3,5 % des vereinbarten Kaufpreises Straßenbaukosten zu übernehmen. rung bringen, die einen ersten guten (Grundstückswert) in Rechnung Die Höhe der Kosten hängt von vielen Anhalt für Grundstückspreise darstel- gestellt. Faktoren ab: So können breite Gehwe- len. Dieser Wert stellt jedoch nicht ge auf beiden Seiten, verkehrsberuhi- den Preis dar, der auf dem freien Erwerben Sie gemeinsam mit dem gende Maßnahmen, Grünflächen mit Markt erzielt wird. Grundstück auch eine auf diesem Bäumen oder Parkplätze die Straßen- errichtete Immobilie wird die Grund- kosten verteuern. Nebenkosten erwerbsteuer – soweit im Kaufvertrag Die Kanal- und Wasserversorgungs- enthalten – auch vom Gebäudewert beiträge richten sich nach der Grund- Beim Grundstückskauf beachten Sie stücksgröße und dem Gebäudevolu- bitte, dass neben den Grundstücks- verlangt. Von einer gebrauchten Immobilie im Wert von 200.000 Euro men. Aktuelle Berechnungswerte für kosten zumindest noch folgende die zu erwartenden Beiträge erhalten Nebenkosten hinzukommen: werden Ihnen demnach 7.000 Euro Grunderwerbsteuer berechnet. Sie vom Bauamt der zuständigen • Grunderwerbsteuer Gemeindeverwaltung oder vom Was- • Notariats- und Grundbuchkosten ser- und Abwasserzweckverband. • ggf. Straßen-, Kanal- und Wasserge- Erschließungsbeiträge bühr für Straßenausbau, Kanal • ggf. weitere Kosten (Vermessung, Sonstige Nebenkosten Makler) und Wasserversorgung Beim Grundstückskauf können weite- Ist Ihr Grundstück noch nicht re Nebenkosten Ihren Geldbeutel erschlossen oder wird aufgrund der belasten. Notarkosten Teilung eines alten größeren Grund- Ist Ihr Grundstück noch nicht amtlich Die Notariats- und Grundbuchkosten stücks in mehrere Bauplätze eine vermessen, kommen Vermessungsge- betragen in der Regel bis zu 1,5 % des erneute Erschließung notwendig, soll- bühren in Abhängigkeit von der Größe Kaufpreises. Kaufen Sie ein „freies“ ten Sie diese Kosten in der Finanzpla- und dem Wert des Grundstückes Grundstück ohne Bebauung, werden nung berücksichtigen. Das Bauamt sowie dem Zeitaufwand für die Ver- die Kosten wie aufgeführt berechnet. der zuständigen Gemeinde informiert messung auf Sie zu (gemäß Kosten- Sie. Auch wenn bereits eine Straße an ordnung für das amtliche Vermes- Soweit Sie ein bereits bestehendes Ihr Grundstück führt, können dennoch sungswesen). Objekt erwerben oder einen Vertrag Beiträge für den Straßenausbau, den Haben Sie ein Grundstück / Haus über mit einem Bauträger über die Immo- augrundstück Kanal und die Wasserversorgung einen Makler erworben, fällt die indi- bilie abschließen, werden die Gebüh- anfallen. viduelle Maklerprovision an. B

13 5. Das öffentliche Baurecht Das Baurecht das Recht und die Pflicht, für eine werden. Sollen im Bebauungsplan geordnete städtebauliche Ent- vom Flächennutzungsplan abwei- – allgemein – wicklung im Gemeindegebiet zu sor- chende Festsetzungen getroffen wer- Das öffentliche Baurecht unterschei- gen. Die Planungshoheit übt die den, muss grundsätzlich ein Ände- det zwei grundsätzliche Bereiche: Gemeinde mit den Instrumenten der rungsverfahren für den Flächennut- – Das Bauplanungsrecht – geregelt im Bauleitplanung aus. zungsplan durchgeführt werden. Baugesetzbuch (BauGB) und durch Bebauungspläne als Ortsrecht in Die Bauleitplanung vollzieht sich in Bebauungsplan Verbindung mit der Baunutzungs- zwei Stufen. Dementsprechend verordnung (BauNVO) – beschäftigt Die Gemeindevertretung beschließt umfasst die Bauleitplanung den Flä- die Aufstellung eines Bebauungspla- sich damit, wo und was gebaut wer- chennutzungsplan als vorbereitenden den darf. nes, sobald und soweit es für die und den Bebauungsplan als verbindli- städtebauliche Entwicklung und Ord- – Das Bauordnungsrecht – geregelt in chen Bauleitplan (§ 1 Abs. 2 BauGB). den landesspezifischen Landesbau- nung erforderlich ist. Im Bebauungs- Die Gemeindevertretung ist zuständig plan werden insbesondere die Art und ordnungen – klärt, wann und wie für die Verabschiedung des Flächen- gebaut werden darf, konzentriert das Maß der baulichen Nutzung, die nutzungsplanes und der Bebauungs- überbaubaren Grundstücksflächen sich also auf die Ausführung des pläne. Bauvorhabens auf dem Grundstück. (Grenzen, über die Sie nicht bauen dürfen bzw. Linien, an die Sie direkt Voraussetzung für die Genehmigung Flächennutzungsplan bauen müssen) und die Verkehrsflä- eines Bauvorhabens ist sowohl die Der Flächennutzungsplan (vorberei- chen festgesetzt. Weitere Festsetzun- Übereinstimmung mit dem Baupla- tender Bauleitplan) umfasst das gen sind je nach Bedarf möglich bzw. nungsrecht als auch mit dem Bauord- gesamte Gemeindegebiet und ordnet erforderlich. Es wird also geregelt nungsrecht sowie mit den sonstigen den voraussehbaren Flächenbedarf was, wie und wo gebaut werden darf. öffentlich-rechtlichen Vorschriften für die einzelnen Nutzungen, wie z. B. (Baunebenrecht). für Wohnen, Arbeiten, Verkehr, Er- Als Bauinteressent sollten Sie sich holung, Landwirtschaft und Gemein- vorab bei der Gemeinde über den 5.1 Das Bauplanungs- debedarf. Inhalt des Bebauungsplanes informie- recht ren, um zu beurteilen, ob sich die Aus dem Flächennutzungsplan ent- Festsetzungen mit den eigenen Bau- Bauleitplanung steht keinerlei Anspruch auf die dar- absichten decken. Die aus dem Selbstverwaltungsrecht

aurecht gestellte Nutzung, jedoch kann ein der Gemeinde als Gebietskörper- Bebauungsplan regelmäßig nur aus Hält Ihr Bauvorhaben die Festsetzun- schaft des öffentlichen Rechts abzu- dem Flächennutzungsplan entwickelt gen des Bebauungsplanes ein, haben leitendeB Planungshoheit beinhaltet

14 Sie bauplanungsrechtlich einen licher, naturnaher und gestalteter Zum anderen können Sie einen Befrei- Rechtsanspruch auf Erteilung einer Grünflächen zur Erholungsnutzung ungsantrag stellen. Eine Befreiung ist Baugenehmigung. Auf die Aufstellung, – die Begrünung der Straßenräume im Gegensatz zur Ausnahme schrift- Änderung, Ergänzung oder Aufhebung – die Schaffung eines attraktiven Fuß- lich zu beantragen und wird nicht eines Bebauungsplanes besteht kein und Radwegenetzes ausdrücklich im Bebauungsplan auf- Rechtsanspruch. – die Formulierung von Ausgleichs- geführt. maßnahmen für Eingriffe in den Der Grünordnungsplan Naturhaushalt und das Landschafts- Befreiungen von den Festsetzungen Der Grünordnungsplan (GOP) ist der bild des Plangebietes. sind jedoch nur möglich, wenn die Beitrag der Landschaftsplanung (auf Grundzüge der gemeindlichen Pla- Ebene der verbindlichen Bauleitpla- Der GOP wird parallel zum Bebauungs- nungsabsichten nicht berührt werden. nung) zum Bebauungsplan. Im GOP plan in enger Abstimmung mit dem In aller Regel muss eine besondere werden die Zielsetzungen des Land- Planungsamt erarbeitet. (Grundstücks-)Situation die sehr schaftsplanes konkretisiert. restriktiv zu behandelnde Befreiung Die Belange betroffener Bürger, rele- rechtfertigen. Individuelle personen- Die Aufgabe der Grünordnungspla- vanter Träger öffentlicher Belange bezogene Gründe sind nicht bau- nung besteht darin, die örtlichen und kommunaler Ämter können im rechtsrelevant. Als Bauherr sollten Erfordernisse und Maßnahmen zur Rahmen der Beteiligung artikuliert Sie im Einzelfall einen begründeten, Verwirklichung der Ziele des Natur- werden und finden so Eingang in die den Nachbarschutz berücksichtigen- schutzes und der Pflege in Text und Planung. den Antrag vorab mit der Gemeinde Karte darzustellen. Hierzu gehören und der Baugenehmigungsbehörde Aussagen zur Eingriffsvermeidung, Ausnahmen abstimmen. Eingriffsminimierung und zum Aus- und Befreiungen gleich der zu erwartenden Eingriffe. Bei einer untergeordneten Abwei- Einvernehmen der Die Grundlage dafür ist eine Ein- chung von den planungsrechtlichen Gemeinde griffs-/Ausgleichsbilanzierung. Zulässigkeitskriterien (Festsetzungen) Die Gemeinde ist im Baugenehmi- kann ein zunächst unzulässiges Vor- gungsverfahren zu beteiligen. Die Wesentliche Ziele der Grünordnungs- haben durch eine Ausnahme und/oder stärkste und bedeutendste Form der planung sind: Befreiung doch noch ermöglicht wer- Beteiligung stellt das Einvernehmen – die weitgehende Erhaltung von den. gemäß § 36 BauGB dar. Diese Vor- Grün-, Knick- und Baumbestand schrift regelt das Zusammenwirken – der Schutz von gesetzlich geschütz- Das Baugesetzbuch beinhaltet zum von Gemeinde und Baugenehmi- ten Biotopen sowie weiterer hoch- einen die Möglichkeit, von Festsetzun- gungsbehörde bei der Beurteilung wertiger Flächen gen des Bebauungsplanes abzuwei- bzw. der Genehmigung von Bauvorha- – die Minimierung der Negativwirkun- chen, sofern eine Ausnahme aus- ben. aurecht gen der geplanten Bebauung drücklich im Bebauungsplan vorgese- Im bauaufsichtlichen Verfahren ent- – die Planung und Schaffung öffent- hen sind. scheiden wir bei Vorhaben innerhalb B

15 BENDEL Creativ Projekt BRADKE Ingenieurbüro GmbH LANG • Planung von Wohnungs- und Gewerbebauten Bauwesen und • Planung im Bereich Denkmalpflege Bauplanung • Luftdichtheitstest Tragwerksplanung • Tragwerksplanung, Bauphysik • Bauüberwachung Dipl.-Ing. Michael Bendel Dipl.-Ing. Norbert Bradke Tel. 03364 / 450003 Lindenallee 30 Öffentlich bestellter und und Fax 03364 / 450004 15890 Eisenhüttenstadt vereidigter Sachverständiger der IHK Frankfurt/Oder für Schäden an Gebäuden Dipl.-Ing. Helmut Lang Projektion Prüfingenieur für Baustatik Ingenieurbüro Sachverständiger für Brandschutz Hoch- u. Tiefbau eG ARCHITEKTEN UND INGENIEURE Beratende Ingenieure Mitglieder der Ingenieurkammer 15890 Eisenhüttenstadt Bau Beeskower Straße 14 Friedrichshagener Straße 1-4 Telefon: 03364 4019-0 15566 Schöneiche Telefax: 03364 4019-40 Telefon: (0 30) 64 90 31 16 e-mail: [email protected] · internet: www.iht-eg.de Telefax: (0 30) 64 90 31 17 E-mail: [email protected] Ingenieurgesellschaft PROJEKTIERUNGSBÜRO Prof. Dr. Ellrich mbH Gundula Reinke Planung Technischer Gebäudeausrüstung – Dipl.-Bauingenieur – Friedrich-Engels-Straße 1, 15890 Eisenhüttenstadt Telefon (03364) 4 08 59-0, Telefax (03364) 4 08 59-22 BERATUNG – PLANUNG – KONSTRUKTION – Heizungs- und sanitärtechnische – Aufzugtechnik Cottbuser Str. 70 Anlagen – Beckenwassertechnik 15868 Lieberose privat: – Elektrotechnische Anlagen – Regelungstechnik Tel. (033671) 2233 Rouanetstr. 5 – Elt-Akustik – Bauüberwachung Fax (033671) 31011 15848 Beeskow – Raumlufttechnische Anlagen [email protected] Tel. (03366) 26476 Diplom-Ingenieur für Hochbau Telefon : 03362 / 50 16 20 INGENIEURBÜRO HOLTZ Sachverständiger für Schäden an Gebäuden Fax : 03362 / 50 33 73 Funk : 0179 / 102 74 92 E-mail : [email protected] Hochbauplanung – Architektur · Bauplanung · Bauleitung Tragwerksplanung – Beratung Beratender Ingenieur Dipl.-Ing. (FH) Thomas Holtz Scharnweberstraße 25 Pflichtmitglied der 15537 Erkner Baukammer Berlin E.-Weinert-Siedlung 10a · 15517 Fürstenwalde Mitgliedsnummer: P 1651 Tel.: 0 33 61/6 93 02 60 · E-Mail: [email protected] 16 eines im Zusammenhang bebauten mit der Gemeinde ab und legt sie Im Innenbereich bestimmt also die Ortsteiles (unbeplanter Innenbereich), schließlich der Gemeindevertretung Umgebungsbebauung die Kriterien im Außenbereich sowie bei Ausnah- zum Beschluss als Satzung vor. für das Einfügen eines Vorhabens und men und Befreiungen im Einverneh- Zusätzlich zum Satzungsbeschluss somit für seine Zulässigkeit; je homo- men mit der Gemeinde. Bei einer Ver- schließen die Gemeinde und der Vor- gener sich eine vorhandene Bebau- sagung des Einvernehmens ist die habenträger einen Vertrag, in dem ung darstellt, um so mehr Anpassung Baugenehmigungsbehörde grundsätz- sich der Vorhabenträger unter an- an diese Bebauung ist zu verlangen. lich an die gemeindliche Entschei- derem verpflichtet, sein Vorhaben dung gebunden, es sei denn, diese ist binnen eines bestimmten Zeitraumes Die Bereiche der im Zusammenhang eindeutig rechtswidrig. durchzuführen. bebauten Ortsteile sind durch Satzun- gen festgesetzt. Ob ein Grundstück Beim rechtskräftigen Bebauungsplan Im Zusammenhang einem im Zusammenhang bebauten ist das Einvernehmen nicht mehr Ortsteil zuzuordnen ist, bestimmt sich erforderlich, da die Gemeinde mit bebaute Ortsteile nach diesen Satzungen. dem Bebauungsplan ihre Planungsab- – Innenbereich sichten schon in Form einer Satzung Es gibt vielfach Bereiche innerhalb Außenbereich allgemeingültig festgelegt hat. Die bebauter Gebiete, für die keine quali- Der Außenbereich soll von Bebauung Gemeinde erhält in diesen Fällen fizierten Bebauungspläne aufgestellt grundsätzlich freigehalten werden, lediglich Kenntnis von dem Baubegeh- worden sind. Dies hat unterschiedli- um diesen Bereich für die Erholung ren. che Gründe. Meist sind diese Gebiete der Bevölkerung sowie für die land- in früheren Zeiten ohne Bebauungs- und forstwirtschaftliche Nutzung zu Der Vorhaben- und pläne entstanden. Auch ist hier häufig reservieren. Erschließungsplan nicht mit der Aufstellung von Bebau- ungsplänen zu rechnen, weil sie nicht Das Bauplanungsrecht erlaubt im Wie der herkömmliche Bebauungs- für erforderlich gehalten werden. plan hat auch der Vorhaben- und Außenbereich eine Bebauung nur, wenn das Vorhaben zu den so Erschließungsplan als vorhabenbe- Hier richtet sich die Zulässigkeit einer zogener Bebauungsplan die Aufgabe, genannten privilegierten Vorhaben Bebauung innerhalb eines im zählt, die wegen ihrer Zweckbestim- für eine bestimmte Fläche Baurecht Zusammenhang bebauten Ortsteiles zu schaffen. Gleichzeitig wird aller- mung dort errichtet werden müssen. (Innenbereich) nach den Vorschriften Hierzu zählen in erster Linie land- und dings im Gegensatz zum Bebauungs- des § 34 BauGB. Dort ist ein Vorhaben plan, der Angebotsplan ist, auch eine forstwirtschaftlich Betriebe, öffentli- zulässig, wenn es sich nach Art und che Ver- und Entsorgungseinrichtun- Pflicht zur schnellen Verwirklichung Maß der baulichen Nutzung, der Bau- der Planung hergestellt. Auch im gen und bestimmte gewerbliche Nut- weise und der Grundstücksfläche, die zungen, die besondere Anforderun- Planverfahren gibt es Unterschiede. überbaut werden soll, in die Eigenart

gen an die Umgebung stellen oder aurecht der näheren Umgebung einfügt und nachteilige Auswirkungen hervorru- Ein privater Vorhaben- und Erschlie- die Erschließung gesichert ist. ßungsträger stimmt seine Planung fen. B

17 Ferner dürfen in gesetzlich genau festgelegtem Umfang bestehende Gebäude im Außenbereich geändert oder erweitert werden, wenn keine öffentliche Belange beeinträchtigt werden. Hierunter versteht das Bau- gesetzbuch u. a. – die Darstellung des Flächen- nutzungsplanes, – die Darstellungen des Landschafts- planes, – die Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege, – die Belange der Denkmalpflege, – die Belange der Wasserwirtschaft, – das Verbot zur Entstehung, Verfesti- gung oder Erweiterung einer Split- tersiedlung. Die Nikolai-Kirche in Eisenhüttenstadt/Ortsteil Fürstenberg (Oder). Foto: Manon Jeske Fazit: Ein Grundstück ist grundsätzlich bebaubar, wenn es • im Einklang mit dem Bebauungsplan steht und die Erschließung (Verkehr, Wasserversorgung und Kanal) ge- sichert ist (§ 30 BauGB); • zwar nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes, aber innerhalb eines im Zusammen- hang bebauten Ortsteils liegt, sich in die Eigenart der Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist (§ 34 BauGB). Die nebenstehende Skizze zeigt die wesentlichen planungsrechtlichen Fallkonstellationen: (§ 30 BauGB – Bebauungsplan; § 34 BauGB – Innenbereich; § 35 BauGB – Das Hotel „Kaiserhof“ in Fürstenwalde – ein modernes Außenbereich) Gebäude im Stadtzentrum. Foto: Ines Roggan

18 5.2 Das Bauordnungs- die Standsicherheit, Verkehrssicher- Vorhaben öffentlich-rechtliche Vor- recht heit und an den Brandschutz von bau- schriften nicht entgegenstehen. Nach lichen Anlagen besondere Anforde- den Bauordnungen der Länder ergeht Allgemein rungen. Es ist in den Bauordnungen sie unbeschadet privater Rechte Drit- Im Gegensatz zum Bauplanungsrecht der Länder sowie in den Sonderbau- ter. Ergänzend zur BbgBO wurden Ver- ist das Bauordnungsrecht nicht verordnungen abschließend geregelt. ordnungen zur detaillierten Regelung bundesweit einheitlich, sondern nach des Bauordnungsrechts erlassen. individuellem Landesrecht geregelt. Der Staat als Bauaufsichtsbehörde bedient sich ausschließlich der Vor- Grenzabstand Im Land Brandenburg ist dies die schriften, die zum öffentlichen Bau- Brandenburgische Bauordnung – recht gehören. Private Rechtsbezie- (Abstandsflächen) BbgBO – vom 21. Juli 2003. Das Bau- hungen, etwa zwischen dem Bauher- Grundsätzlich haben Sie mit der ordnungsrecht hat die Vermeidung ren und dem/der Grundstückseigentü- Außenwand eines jeden Gebäudes von Gefahren zum Inhalt, die bei der mer/in oder den Nachbarn, werden in einen Abstand von mindestens 3,00 m Errichtung und dem Betrieb baulicher der Regel nicht in die behördlichen von allen Grenzen Ihres Baugrund- Anlagen entstehen können. Das Bau- Entscheidungen einbezogen. stückes einzuhalten (Abstandsflächen ordnungsrecht, das sich aus dem Poli- Demzufolge ist eine Baugenehmigung § 6 BbgBO). Lediglich untergeordnete zeirecht ableitet, stellt vor allem an immer dann zu erteilen, wenn einem Gebäudeteile dürfen den Abstand im Einzelfall bis auf maximal 2,00 m unterschreiten. Monika Pankow Heike Peters Rechtsanwältin Tätigkeits-/Interessenschwerpunkte: Rechtsanwältin Arbeits-, Bau-, (Miet-), Verkehrs-, Familien- und Jugendstrafrecht Berliner Straße 2 · 15566 Schöneiche Hohes Feld 1a, Büro 1 Telefon: 0 30 / 64 95 612 Telefon (0 30) 6 49 15 15 · Fax (0 30) 6 49 15 14 15566 Schöneiche Telefax: 0 30 / 64 95 613 Funk (01 71) 3 73 68 50 Rechtsanwälte Dr. Ulrich Uhlmann & Bernhard Wegener Tätigkeitsschwerpunkte: • Grundstücks- und Immobilienrecht • Erbrecht • Strafrecht Interessenschwerpunkte: • privates Baurecht • Verkehrsrecht Puschkinallee 36 · 15569 Woltersdorf bei Berlin Tel. (0 33 62) 51 32 und 2 63 92 · Fax (0 33 62) 8 81 13 09 E-mail: [email protected] 19 Darüber hinaus bemisst sich der Der Bauherr ist auch verantwortlich für die Ausführung notwendigen Ein- erforderliche Grenzabstand maßgeb- für die Vorlage bestimmter Anzeigen zelzeichnungen, Einzelberechnungen lich nach der jeweiligen Wandhöhe und Nachweise bei der Bauaufsichts- und Anweisungen geliefert werden von der Geländeoberfläche bis zum behörde. Objektplaner, Unternehmer und dem genehmigten Entwurf und oberen Abschluss der Wand. Als und Bauüberwacher müssen die zur den öffentlich-rechtlichen Vorschrif- Faustformel gilt, dass der Abstand Vorbereitung und Durchführung des ten entsprechen. Verfügt die Objekt- mindestens der halben Wandhöhe zu jeweiligen Bauvorhabens erforderli- planerin /der Objektplaner auf einzel- entsprechen hat, d.h. bei einer Wand- che Erfahrung und Sachkunde haben. nen Fachgebieten nicht über die höhe von 8 m haben Sie 4 m Grenzab- erforderliche Sachkunde, so sind stand einzuhalten. Insbesondere beim Anzeigeverfahren geeignete Fachplaner heranzuziehen. und dem vereinfachten Baugenehmi- Auf eine weitergehende Erläuterung gungsverfahren haben Objektplaner Beendet die Objektplanerin/der der vielen Sonderfälle wird an dieser und Bauüberwacher eine größere Ver- Objektplaner seine Tätigkeit vor der Stelle verzichtet, da in aller Regel der antwortung zu übernehmen. Ihnen Fertigstellung der baulichen Anlage, o.a. Mindestgrenzabstand von 3 m allein obliegt die Einhaltung der so hat er dies der Bauaufsichtsbehör- ausreichend ist. Im Einzelfall ist der Bestimmungen. Sie sind auch de unverzüglich schriftlich mitzutei- von Ihnen beauftragte Objektplaner zunächst Ansprechpartner für Bau- len. mit den Vorschriften vertraut und herrn und Dritte (Nachbarn), wenn es wird Sie umfassend beraten. um Unstimmigkeiten bezüglich der Bauvorlagen für die Errichtung und Einhaltung von öffentlich-rechtlichen Änderung von Gebäuden müssen von Die am Bau Beteiligten Vorschriften geht. Ein Rechtsbehelf einer Objektplanerin oder einem (Bauherr, Objektplaner, Bauüber- gegen ein Bauvorhaben, das im Anzei- Objektplaner erstellt werden, die oder wacher, Unternehmer) geverfahren durchgeführt wurde, ist der bauvorlageberechtigt ist. nicht mehr möglich, da keine Bauge- Allgemein nehmigung (Verwaltungsakt) ergeht. Bauüberwachung Die Landesbauordnung legt im Grund- Verfügt die Objektplanerin oder der satz fest, dass der Bauherr zur Vorbe- Objektplanerin oder Objektplaner Objektplaner nicht über die erforder- reitung und Ausführung eines geneh- (§ 48 BbgBO) liche Sachkunde oder Erfah-rung zur migungspflichtigen Bauvorhabens Die Objektplanerin oder der Objekt- Bauüberwachung, so ist ein geeigne- geeignete am Bau Beteiligte zu planer muss nach Sachkunde und ter Bauüberwacher heranzuziehen, bestellen hat, so hat er z. B. dem Vor- Erfahrung zur Vorbereitung und Über- der diese Aufgaben wahrnimmt. haben entsprechend wachung des jeweiligen Bauvorha- – einen Objektplaner bens geeignet sein. Sie oder er ist für Unternehmer – einen Unternehmer die Vollständigkeit und Brauchbarkeit Jeder Unternehmer ist für die ord- – und einen Bauüberwacher ihres/seines Entwurfs verantwortlich. nungsgemäße, den technischen Bau- zu bestellen.aurecht bestimmungen und den genehmigten Die Objektplanerin oder der Objekt- oder angezeigten Bauvorlagen ent-

B planer hat dafür zu sorgen, dass die sprechende Ausführung der von ihm

20 übernommenen Arbeiten und inso- geplanten Bauvorhabens bereits im Mit dem Bauantrag sind alle für die weit für die ordnungsgemäße Einrich- Vorfeld zu informieren. Die Entschei- Beurteilung des Bauvorhabens und tung und den sicheren Betrieb der dungen trifft die zuständige untere die Bearbeitung des Bauantrages Baustelle verantwortlich. Er hat die Bauaufsichtsbehörde. erforderlichen Unterlagen (Bauvorla- erforderlichen Nachweise über die gen) einzureichen. Verwendbarkeit der verwendeten Es ist zu beachten, dass trotz der Bauprodukte und Bauarten zu erbrin- Genehmigungsfreiheit die inhaltlichen Auf der Grundlage der Verordnung gen und auf der Baustelle bereitzu- Bestimmungen der Landesbauord- über Bauvorlagen im bauaufsicht- halten. nung eingehalten werden müssen, so lichen Verfahren (Bauvorlagenverord- z. B. die erforderlichen Abstandsflä- nung – BauVorlV) sind für einen Wohn- Hat der Unternehmer für einzelne chen, die Standsicherheit und auch hausneubau im Regelfall mindestens Arbeiten nicht die erforderliche Sach- die Bestimmungen eines rechtskräfti- folgende Unterlagen erforderlich: kunde und Erfahrung, so sind geeig- gen Bebauungsplanes oder z. B. einer • Antragsvordruck nete Fachunternehmer oder Fachleute Ortsgestaltungssatzung. • Auszug aus der Liegenschaftskarte heranzuziehen. Diese sind für ihre In besonderen Fällen bedarf es trotz im Maßstab 1:1000 (erhältlich beim Arbeiten verantwortlich. Genehmigungsfreiheit nach Landes- Kataseramt) bauordnung auch einer Genehmigung • Amtlicher Lageplan im Maßstab Bauvorhaben nach anderen rechtlichen Bestim- 1:200 Genehmigungspflichtige Vorhaben mungen, so z. B. bei Vorhaben im • Objektbezogener Lageplan im Maß- (§ 54 BbgBO) Außenbereich oder auch im Land- stab 1:200 Grundsätzlich bedarf die Errichtung, schaftsschutzgebiet aufgrund der • Außenanlageplan im Maßstab 1:200 Änderung und die Nutzungsänderung Regelungen des Naturschutzgesetzes. • Grundstücksentwässerungsplan im baulicher Anlagen sowie anderer Maßstab 1:200 Anlagen und Einrichtungen, an die in Der Landesgesetzgeber hat aber auch • Bauzeichnungen im Maßstab 1:100 der BbgBO oder in Vorschriften auf- zum Teil die Genehmigungsfreiheit mit Grundrissen, Schnitten und grund dieses Gesetzes Anforderungen eingeschränkt, wir empfehlen Ihnen, Ansichten in entsprechender Ver- gestellt sind einer Baugenehmigung, sich in Zweifelsfällen an einen Archi- maßung soweit nichts anderes bestimmt ist. tekten oder an die Bauaufsichtsbe- • Berechnung hörde zu wenden und sich dort bera- a) der bebauten Fläche Genehmigungs- und ten zu lassen. b) der Geschossflächenzahl anzeigefreie Vorhaben c) der Grundflächenzahl Der § 55 der BgbBO legt abschließend Bauantrag d) der Rohbau- und Gesamtbau- fest, welche Bauvorhaben keiner Bau- Die Bauaufsichtsbehörde entscheidet kosten genehmigung bedürfen. Den Bauher- in allen bauaufsichtlichen Genehmi- e) des umbauten Raumes • Nachweis der Pkw-Stellplätze

ren ist aber unbedingt zu raten, sich gungsverfahren nur auf schriftlichen aurecht über die Genehmigungsfreiheit oder Antrag des Bauherrn (Bauantrag). Der • ggf. Nachweis der Standsicherheit die Genehmigungspflicht eines Bauantrag ist bei der Bauaufsichtsbe- (Statik) hörde einzureichen. B

21 22 • ggf. Nachweis der Wärme- und • Möglichkeit einer Ausnahme oder ein Aktenzeichen vergeben. Mit der Schalldämmung Befreiung Registrierung wird automatisch eine Eingangsbestätigung ausgestellt. Der Vorbescheidsverfahren Die Voranfrage mit den Bauvorlagen zuständige Ingenieur überprüft den ist bei der Bauaufsichtsbehörde ein- Antrag sofort auf Vollständigkeit und (§ 59 BbgBO) zureichen. Diese erteilt nach Prüfung fordert evtl. fehlende Unterlagen Das Vorbescheidsverfahren dient der Unterlagen einen Vorbescheid, nach. überwiegend dazu, abzuklären, ob ein wenn öffentlich-rechtliche Vorschrif- Vorhaben planungsrechtlich zulässig ten nicht entgegenstehen. Bitte reichen Sie in Ihrem eigenen ist. Der Bauvorbescheid erzeugt eine Bin- Interesse nur vollständig prüffähige dungswirkung. Er bietet somit dem Unterlagen ein. Der Antrag auf Bauvorbescheid ist Bauherrn hinsichtlich seiner weiteren nur zweckmäßig, wenn die Klärung Planung eine verlässliche Grundlage. Die Bearbeitungszeit hängt maßgeb- einzelner bauplanungsrechtlicher Die Bindungswirkung beträgt 4 Jahre lich von der Vollständigkeit des Bau- oder anderer städtebaulicher Vorga- und kann auf schriftlichen Antrag antrages ab. Leider werden über 90 ben für die Realisierung des Vorha- innerhalb dieser Frist einmalig um % aller Bauanträge unvollständig ein- bens von grundsätzlicher Bedeutung zwei Jahre verlängert werden. Sie gilt gereicht. Nur ein(e) qualifizierter ist, so dass zunächst ein Baugenehmi- auch, wenn sich die Rechtslage inner- Objektplaner(in) bürgt für Qualität. gungsverfahren zu riskant wäre. halb dieser Zeit verändert hat. Bei Unvollständigkeit ruht der Antrag bis zum Eingang aller nachzureichen- Als Anwendungsfälle sind insbesonde- den Unterlagen. re die Klärung der: Ablauf des Bauge- • grundsätzlichen Bebaubarkeit eines nehmigungsverfahrens Bei Vollständigkeit wird die baupla- Grundstückes Für den Bauantrag wird in der Regis- nungs- und bauordnungsrechtliche • zulässigen Art und Maß der bau- tratur in einem EDV-unterstützten Zulässigkeit abschließend geprüft. lichen Nutzung Verfahren ein Vorgang angelegt und Gleichzeitig werden die im jeweiligen aurecht B

23 Einzelfall notwendigerweise zu betei- Normales Bau- Die Geltungsdauer kann auf schrift- ligenden Fachbehörden und Stellen lichen Antrag einmalig um zwei Jahre um Stellungnahme gebeten. genehmigungsverfahren verlängert werden, wenn der Antrag (Regelverfahren – § 56 BbgBO) vor Ablauf der Geltungsdauer bei der Sobald alle Stellungnahmen vorliegen Ist eine Baumaßnahme weder den Bauaufsichtsbehörde eingegangen und dem Bauvorhaben nicht ent- genehmigungsfreien Vorhaben (§ 55 ist. gegenstehen, wird Ihnen die Bauge- BbgBO) zuzuordnen noch erfüllt sie nehmigung unter Einbeziehung der die Voraussetzungen für ein verein- Der Bauherr hat der Bauaufsichtsbe- fachlichen Stellungnahmen erteilt. fachtes Baugenehmigungsverfahren hörde den Beginn der Bauarbeiten Wenn Ihr Bauvorhaben dem öffent- oder das Bauanzeigeverfahren, so mindestens eine Woche vorher mitzu- lichen Baurecht entspricht, haben Sie prüft die Bauaufsichtsbehörde die teilen. Der Zeitpunkt der Fertigstel- einen Rechtsanspruch auf die Ertei- Übereinstimmung mit den öffentlich- lung genehmigungs- oder anzeige- lung der Baugenehmigung. Der Bau- rechtlichen Vorschriften uneinge- pflichtiger baulicher Anlagen sind genehmigungsbescheid ergeht ggf. schränkt. Im „normalen“ Baugeneh- vom Bauherrn mindestens zwei Wo- mit Auflagen und Hinweisen, die Bau- migungsverfahren gibt es also keinen chen vorher schriftlich mitzuteilen. vorlagen werden mit einem Genehmi- Bereich, der von der Prüfung ausge- gungsstempel versehen und in einfa- nommen bleibt. Die im Bauantrag ent- cher Ausfertigung als Bestandteil der haltene Konzentrationswirkung ver- Baugenehmigung an Sie als Bauherrn pflichtet die Bauaufsichtsbehörde, Vereinfachtes Bau- zurückgegeben. alle für das Bauvorhaben sonst erfor- derlichen Genehmigungen usw. nach genehmigungsverfahren Lesen Sie bitte die Nebenbestimmun- anderen öffentlich-rechtlichen Vor- (§ 57 BbgBO) gen, Hinweise und evtl. Grüneintra- schriften einzuholen und mit der Bau- Für die Errichtung und Änderung von gungen auf den Bauvorlagen genau genehmigung auszuhändigen. Wohngebäuden geringer und mittle- durch, denn sie sind Gegenstand der rer Höhe, einschließlich ihrer Gara- Baugenehmigung. Die Geltungsdauer der Baugenehmi- gen, Nebengebäude und Nebenanla- gung beträgt vier Jahre. Die Bauge- gen, im Geltungsbereich eines rechts- nehmigung erlischt nicht, wenn das verbindlichen Bebauungsplanes nach Bauaufsichtliche Vorhaben innerhalb der Frist von vier § 30 BauGB wird auf Antrag des Bau- Verfahren Jahren begonnen worden und spätes- herrn ein vereinfachtes Baugenehmi- Um die Verfahrensdauer von der Ein- tens ein Jahr nach Ablauf der Frist gungsverfahren durchgeführt, wenn reichung der Antragsunterlagen bis fertig gestellt ist. das Vorhaben den Festsetzungen des zum Beginn der Bauarbeiten an Ihrem Vorhaben so kurz wie möglich und nötig zu halten, ist ergänzend zum

Regelverfahrenaurecht für genau definierte Bauvorhaben der Prüfumfang redu- ziert und in besonderen Verfahren geregeltB worden.

24 Bebauungsplanes nicht widerspricht Bauanzeigeverfahren bei Eingang der Bauanzeige bei der Bau- und die Erschließung gesichert ist. aufsichtsbehörde begonnen werden, Wohngebäuden sofern die Bauaufsichtsbehörde die Der Bauherr hat mit dem vollständi- und Nebenanlagen Bauausführung nicht untersagt oder gen Bauantrag die schriftliche Erklä- (§ 58 BbgBO) vorher freigegeben hat. Die Berechti- rung des Objektplaners vorzulegen, Unter bestimmten Voraussetzungen gung zum Baubeginn erlischt nach dass für das Vorhaben die Zulassung gibt es die Möglichkeit, auf Wunsch zwölf Monaten. von Ausnahmen oder Befreiungen des Bauherrn an Stelle eines Geneh- nach § 31 BauGB sowie Abweichungen migungsverfahrens ein Bauanzeige- Der Baubeginn und die Bauausfüh- nach den Vorschriften der BbgBO verfahren durchzuführen. Dies ist rung können untersagt werden, wenn nicht erforderlich sind und das Vorha- möglich, wenn das Bauvorhaben ein eine Gefahr für die öffentliche Sicher- ben im Übrigen den öffentlich-recht- Wohngebäude geringer Höhe heit besteht, insbesondere wenn die lichen Vorschriften entspricht. und/oder eine zugeordnete Garage erforderlichen Unterlagen nicht vor- oder Nebenanlage einschließlich der liegen, das Vorhaben oder die Bau- Die Bauaufsichtsbehörde prüft die zugehörigen Stellplätze darstellt. Glei- ausführung öffentlich-rechtlichen Beachtung ches gilt auch für Gewächshäuser mit Vorschriften widersprechen oder die 1. der Festsetzungen des Bebauungs- nicht mehr als 5 m Höhe. Anzeigever- Voraussetzungen für eine Baufreistel- planes fahren kommen nur für solche Vorha- lung nicht vorliegen. 2. anderer öffentlich-rechtlicher Vor- ben in Betracht, die im Geltungsbe- Weil im Bauanzeigeverfahren die schriften, soweit diese für das Vor- reich eines qualifizierten Bebauungs- Konzentrationswirkung des Bauge- haben beachtlich sind und planes nach § 30 BauGB liegen, diese nehmigungsverfahrens fortfällt, ist nicht den Festsetzungen des Bebau- der Bauherr gehalten, die nach sons- erteilt binnen eines Monat nach Ein- ungsplanes widersprechen und deren tigen öffentlich-rechtlichen Vorschrif- gang des Bauantrages die Baugeneh- Erschließung gesichert ist. ten erforderlichen anderen Genehmi- migung, wenn die vorstehenden Vor- gungen, Zustimmungen, Bewilligun- aussetzungen vorliegen. Mit der Ausführung des Vorhabens gen und Erlaubnisse einzuholen, die darf nach Ablauf eines Monats nach bei Baubeginn vorliegen müssen. aurecht B

25 Baubeginn, Baufreigabe Der Baubeginn muss spätestens 1 Baugenehmigungs- Mit der Bauausführung einschließlich Woche vorher bei der Bauaufsichtsbe- gebühren des Bodenaushubs darf vor Zugang hörde angezeigt werden. Spätestens 2 Wochen nach Baubeginn muss die Ein- Die Gebühren für die Baugenehmi- der Baugenehmigung oder der gung, die erforderlichen Prüfungen, Zustimmung zur Baufreigabe nicht haltung der festgelegten Grundflä- chen und Höhenlage durch einen Ver- Zuschläge der Fachbehörden und Aus- begonnen werden. Zum Baubeginn lagen werden nach dem Gebühren- müssen auch alle Genehmigungen messungsingenieur nachgewiesen werden. Verzögert sich das, empfiehlt gesetz in Verbindung mit der Bau- vorliegen, die nicht in der Baugeneh- gebührenordnung festgesetzt. Sie migung konzentriert sind. Insbeson- sich eine kurze schriftliche Nachricht an die Bauaufsichtsbehörde, um einen richten sich grundsätzlich neben dem dere müssen die geprüften bautech- Bruttorauminhalt nach dem Rohbau- nischen Nachweise vorgelegt sein. kostenpflichtigen Baustopp zuvorzu- kommen. wert des Objektes, den die vorhaben- Wenn der Prüfingenieur mit seinem bezogene Indexzahl einer Landesver- Bericht die Bauarbeiten nicht freigibt, ordnung – unabhängig von den Anga- dürfen sie noch nicht begonnen wer- ben des Bauherrn – vorgibt. Gebüh- den. renpflichtig sind auch die materielle Ablehnung und die Rücknahme eines Auf Antrag kann die Bauaufsichtsbe- Bauantrages oder die Zurückweisung hörde je nach Stand des Verfahrens eines Widerspruches. auch vorzeitig Baufreigaben gewäh- ren. Sie kann sich aber auch die Bau- freigabe für einzelne Teilabschnitte vorbehalten, was bei größeren Bau- vorhaben Sinn macht. (Die frühere Teilbaugenehmigung gibt es nicht mehr.) aurecht

B Windkraftanlagen bei Fürstenwalde. Foto: Martina Thierbach

26 6. BaurechtlicheSpezialthemen Das Nachbarrecht – rechtzeitig über die Baupläne infor- Denkmalschutz Die Nachbarbeteiligung miert werden. und Denkmalpflege Das Nachbarschaftsverhältnis ist eine Wird für die Erteilung der Baugeneh- Bau- und Gartendenkmalpflege auf Dauer angelegte menschliche Kulturdenkmale als Quellen und Zeug- Beziehung, die sorgfältig gepflegt migung eine Befreiung bzw. Abwei- chung von bauordnungsrechtlichen nisse, die menschliche Geschichte werden will. Sie sind aufeinander und Entwicklung für die Nachwelt angewiesen. Unter zerstrittenen Vorschriften – die auch dem Nachbar- schutz dienen – erforderlich, sollten erlebbar machen, sind unter besonde- Nachbarn gibt es viele Möglichkeiten, ren staatlichen Schutz gestellt. Sie sich das Leben schwer zu machen. vor Einreichung des Bauantrages der Lageplan und die Bauzeichnung dem werden in das Verzeichnis der Denk- Nachbarn und/oder den betroffenen male eingetragen, das bei der Denk- Ärger mit den Nachbarn kann ein Bau- malfachbehörde geführt wird. projekt verzögern oder auch ver- Grundstückseigentümern zur Unter- schrift vorgelegt werden. Unter- teuern, wenn es zu einem Rechtsstreit Die Aufgaben einer unteren Denkmal- kommt. Dies kann vor allen der Fall schreibt der Nachbar, so kann man in der Regel mit einer unangefochtenen schutzbehörde nehmen die Landkrei- sein, wenn umstritten ist, ob die Bau- se und kreisfreien Städte wahr. Obers- genehmigung mit dem öffentlichen Durchführung des Bauvorhabens rechnen. te Denkmalschutzbehörde ist das Baurecht in Einklang steht, denn als Ministerium für Wissenschaft, For- Betroffener kann der Nachbar eine schung und Kultur des Landes Bran- Baugenehmigung anfechten. Weiterhin beschleunigt man durch die Unterschrift das Genehmigungsver- denburg. Sie übt die Rechts- und Fachaufsicht über die Denkmalfachbe- Durch die Neufassung der Verwal- fahren, denn eine evtl. erforderliche Benachrichtigung des Nachbarn hörde und die unteren Denkmal- tungsgerichtsordnung hat ein Nach- schutzbehörden aus. Denkmalfachbe- barwiderspruch gegen ein genehmig- durch die Genehmigungsbehörde kann entfallen. Ist der Nachbar mit hörde ist das Brandenburgische Lan- tes Vorhaben – wie bisher schon bei desamt für Denkmalpflege und das Wohnbauten – keine aufschiebende dem Bauvorhaben nicht einverstan- den, so bedeutet das noch nicht, dass Archäologische Landesmuseum. Auf- Wirkung mehr. Allerdings hat der gaben der Denkmalfachbehörde sind Nachbar die Möglichkeit, bei der Bau- aus diesem Grunde keine Baugeneh- migung erteilt wird. Dafür ist allein die Erforschung des Denkmalbestan- genehmigungsbehörde oder beim des und seine Erfassung, die denk- Verwaltungsgericht die aufschieben- maßgebend, ob das Bauvorhaben den Bauvorschriften entspricht. malfachliche Beratung von Denkmal- de Wirkung des Widerspruches zu eigentümern und Behörden. beantragen. Damit es erst gar nicht Die Denkmale werden von der Denk- soweit kommt, sollte der Nachbar Spezialthemen

27 Kompetente Partner beim Bauen I NNENFENSTERBÄNKE MO N TAGEZUBEHÖR BAUST O FFE B AUCHEMIE A LUMINIUMBÄNKE

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30 Die wesentlichsten Fälle sind Verfahren und Rechtsfolgen: Bebauung genehmigt ist, jedoch beschränkt persönliche Grunddienst- Die beschränkt persönliche Grund- keine Verhältnisse geschaffen wer- barkeiten zur Sicherung dienstbarkeit nach §§ 1090 ff des den, die den Vorschriften der BbgBO • der Übernahme eines Grenzabstan- Bürgerlichen Gesetzbuches werden oder den aufgrund dieses Gesetzes des auf ein Nachbargrundstück ins Grundbuch im Rang vor Grund- erlassenen Vorschriften, insbesonde- • der Zusammengehörigkeit mehrerer pfandrechten eingetragen. Der Nach- re den Vorschriften über die Grundstücke zu einem Baugrund- bar muss zu dieser Belastung seines Abstandsflächen, dem Brandschutz stück (Vereinigungsgrunddienstbar- Grundstücks, die auch bei Verkauf und der Erschließung zuwiderlaufen. keit) bestehen bleibt, bereit sein, er kann • der Benutzbarkeit einer privaten nicht dazu gezwungen werden. Es Nutzungsänderung – Verkehrsfläche Wege-Leitungsrecht). empfiehlt sich daher – möglichst noch An- und Umbau vor Bauantragstellung – mit diesem in Die Nutzungsänderung des Wohnhau- Am häufigsten kommt die Grund- Verhandlung zu treten. ses oder von Wohnräumen, z.B. zum dienstbarkeit bezüglich Abstandsflä- Die einzutragenden Texte werden von Büro, zur Arztpraxis oder für andere chen vor. Hält Ihr Bauvorhaben den der Bauaufsichtsbehörde vorformu- Geschäftszwecke, stellt grundsätzlich vorgeschriebenen Abstand zur Grenze liert. Sie werden von einem Notar eine genehmigungspflichtige Bau- des Baugrundstücks nicht ein, darf unterschrieben, der sie auch an das maßnahme dar, auch wenn tatsäch- ein benachbartes Grundstück für die Grundbuchamt weiterleitet. lich nicht gebaut wird. Bemessung des Grenzabstandes bis zu einer gedachten Grenze zugerech- Teilung von Grundstücken Aus der neuen Nutzung können sich net werden. Grundstücksteilung ohne Veränderung der Bausubstanz Gemäß Definition ist die Teilung eine andere oder weitergehende Anforde- Der Nachbar gewährleistet durch die dem Grundbuchamt gegenüber abge- rungen des öffentlichen Baurechts Übernahme der Grunddienstbarkeit, gebene Erklärung des Eigentümers, ergeben, wie ein erhöhter Bedarf an dass bauliche Anlagen auf seinem dass ein Grundstücksteil 1.) abge- Einstellplätzen oder ein Nachweis Grundstück den erforderlichen schrieben und 2.) als selbstständiges zusätzlicher sanitärer Anlagen. Abstand von der fiktiven Grenze ein- Grundstück oder als ein Grundstück Gewerbliche Nutzungen können halten. Eine reale Grenzveränderung zusammen mit anderen Grundstücken „Unruhe“ in ein Wohngebiet bringen findet nicht statt, lediglich wird eine (Grundstücksteilen) eingetragen wer- und für die Nachbarschaft unzumut- für beide Seiten verbindliche fiktive den soll. bar sein. Grenze für die Bemessung der Abstandsflächen festgelegt. Ebenso Die Teilung, sowohl eines bebauten, Vor Aufnahme einer neuen Nutzung kann ein Nachbar mittels Wegerecht als auch eines unbebauten Grund- sollten Sie sich daher von uns als Ihnen als Bauherr zur Sicherung der stückes, bedarf zu ihrer Wirksamkeit Bauaufsichtsbehörde beraten lassen, verkehrlichen Erschließung die keiner Genehmigung. Nach § 4 BbgBO ob eine Baugenehmigungspflicht Zufahrt über einen bestimmten Teil dürfen durch die Teilung eines Grund- gegeben ist und die geplante Nut- seines Grundstückes ermöglichen. stückes, das bebaut oder dessen zungsänderung baurechtliche Proble-

me birgt. Spezialthemen

31 Zum Ausbau des Dachgeschosses eines Einfamilienwohnhauses, um zusätzliche Aufenthaltsräume zu schaffen, z.B. Kinder- oder Gästezim- mer, benötigen Sie keine Baugeneh- migung. Auch die Umnutzung vorhan- dener Wohnräume zu einem weiteren Badezimmer oder einer zusätzlichen Toilette ist vom Genehmigungsvorbe- halt freigestellt. Sie dürfen jedoch keine zweite Wohneinheit schaffen.

Wenn Sie beabsichtigen, ein beste- hendes Wohngebäude um- oder aus- zubauen, sollten Sie unsere Beratung oder die anderer Fachleute suchen. So dürfen zwar Innenwände in fertig- gestellten Wohnhäusern baugenehmi- Der Erweiterungsneubau der Kreisverwaltung in Beeskow – Blick ins Atrium. gungsfrei abgebrochen und neu Foto: Evelyn Reich errichtet werden, für die Änderung von Außenwänden oder der Dach- konstruktion (z.B. Einbau einer Dach- gaube) ist hingegen eine Baugeneh- migung erforderlich. Auch Wintergärten, überdachte Ter- rassen oder Eingangsüberdachungen sind regelmäßig baugenehmigungs- pflichtig.

Spezialtehmen Das SaarowCenter im Kurort Bad Saarow. Foto: Jana Hiemer

32 7. DieBauausführung Energiesparen durch Außenwände U-Wert < 0,20 W/m2K Dämmschichtdicke alleine garantiert Fenster U-Wert < 0,90 W/m2K diesen Zielwert noch nicht. Wärmedämmung Decken/ U-Wert < 0,15 W/m2K Die Güte des Wärmeschutzes der wär- Dachschrägen Eine wärmebrückenfreie Konstruktion meübertragenden Außenbauteile in und eine sorgfältige und lückenlose Verbindung mit Art und Leistungspa- Außenwände gut dämmen Ausführung der außenliegenden rametern der Gebäudetechnik zur Dieser U-Wert kann bei vertretbaren Winddichtung und der innenliegenden Heizung, Warmwasserbereitung und Wanddicken mit Massivbaustoffen Luftdichtung ist unverzichtbar für Lüftung, sind die mit Abstand kaum mehr erreicht werden. einen niedrigen Energieverbrauch. wichtigsten Größen für den Gesamt- Es sind zusätzlich alternative Dämm- Hier ist besonders das Ineinander- Energieverbrauch des Gebäudes. Die- stoffdicken bis 20 cm Dicke erforder- greifen der verschiedenen Gewerke ser als Primärenergiebedarf bezeich- lich. Für die energetische Qualität zu beachten, so dass die Verlegung nete Wert und der auf die Umfas- spielt es dabei keine entscheidende von Leitungen und das Herstellen von sungsflächen bezogene Transmis- Rolle, ob die Außenwände leicht oder Durchbrüchen nicht zum Verlust der sionswärmeverlust haben in Abhän- schwer ausgebildet werden. Luftdichtigkeit führt. gigkeit von Gebäudegeometrie und -nutzung Größtwerte nach Energieein- Fehlervermeidung Die Konsequenz sind höhere Heizkos- sparungsverordnung (EnEV) einzuhal- bei der Dachdämmung ten, also eine geringere Rentabilität ten. In der Vergangenheit und oftmals der Wärmedämmung für den Bau- Mit dieser Maßgabe wird den norma- auch heute noch werden bei den herrn und eine höhere Emission von len bauphysikalischen Forderungen Dämmkonstruktionen geneigter C02. des gesetzlichen Wärmeschutzes ent- Dächer erhebliche Fehler gemacht, Aber unter Umständen können sich sprochen. die zu einem unbehaglichen Raumkli- mögliche Bauschäden noch gravie- ma und einem hohen Energiever- render auswirken, denn wo kalte Luft Sollten diese Werte darüber hinaus brauch führen, der vom theoretisch eindringt, kann bei anderer Strö- nach Niedrigenergiehausstanddard berechneten Wärmebedarf erheblich mungsrichtung warme, feuchigkeits- unterboten werden, d. h. ein energeti- abweicht. Die wärmetechnische Neu- beladene Luft nach außen gelangen. scher Bedarf von weniger als 50 2 bausanierung erst wenige Jahre alter Bei dem Durchgang durch die Däm- kWh/(m a), sind vorbehaltlich kom- Häuser ist leider kein Einzelfall. Der mung wird im Winter der Taupunkt pletter Nachweisführungen, erfah- Zielwert bei der Dachdämmung ist ein unterschritten und es kommt zu Kon- rungsgemäß folgende Ziel-U-Werte 2

U-Wert von 0,15 W/m K, der durch eine denswasserausfall innerhalb der Kon- Bauausführung bei der Dämmung der Außenbauteile mittlere Dämmschichtdicke von 25-30 struktion, was bei entsprechenden einzuhalten: cm erreicht werden kann. Doch die Mengen zu Bauschäden führt. 7.

33 Kompetente Fachbetriebe

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Richtig dimensionierte Solaranlagen decken dabei fast 50 % des Jahres- energiebedarfs für Warmwasser. Als Faustformel rechnet man mit 1 bis 2 m2-Kollektorfläche pro Person. Im Sommer übernimmt die Solaranlage die Warmwasserversorgung sogar vollständig, der Heizkessel kann dann ausgeschaltet bleiben.

Sollte der Bau einer Solaranlage erst zu einem späteren Zeitpunkt möglich Die bekannte Saarow-Therme im Kurort Bad Saarow. Foto: Ines Roggan sein, so sollten auf jeden Fall schon die Leitungen mitverlegt werden. Auch der Warmwasserspeicher sollte groß genug und leicht nachrüstbar sein.

Strom aus der Sonne Solarzellen aus Silizium sind die Bau- steine einer Photovoltaikanlage, mit ihr wird Sonnenlicht direkt in elektri- schen Strom umgewandelt, der pro- blemlos im Haushalt genutzt werden kann. Überschüssiger Strom wird an das Versorgungsnetz abgegeben.

Der Fürstenberger Kiez. Foto: Jana Hiemer

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36 Wärmeschutzverglasung solaren Wäremgewinne sind wichtiger Fenster verursachen nicht nur Wär- für die Fenster Bestandteil zum Nachweis der meverluste, sondern sind auch Wär- Die Wärmeschutzverglasung mit Begrenzung des Primärenergiebe- mefallen. Entscheidend ist damit die einem U-Wert von 1,3 W/m2 für das darfs. Bilanz aus Verlusten und Gewinnen Glas ist bereits mit einer Wärme- während der Heizperiode. schutzverordnung von 1995 zum Stan- Die tiefstehende Wintersonne wird dard geworden. Niedrigere Werte bei durch großflächige, gut wärmege- Die Bilanz wird durch Faktoren wie Zweischeibenglas sind vermehrt dämmte und zur Sonne orientierte Qualität der Verglasung, Orientierung anzutreffen. Eine deutliche Verbesse- Fensterflächen, aber auch durch Glas- der Fenster und Verschattung beein- rung bis zu U-Werten von 0,9-0,6 W/m2 vorbauten (z. B. Wintergarten) oder flusst. Für sehr hochwertige Drei- ist dann nur mit einer Dreifachvergla- durch die Verwendung spezieller scheiben-Wärmeverglasung wird die sung möglich. lichtdurchlässiger Materialien (TWD – Bilanz sogar positiv, d. h., die Fenster Transparente Wärmedämmung) gewinnen in der Heizperiode mehr Doch auch bei Fenstern sind mögliche genutzt. Wärme, als sie verlieren. Wärmeverluste nicht in der Glasflä- che, sondern in den Anschlüssen zu Der Bauherr oder der Architekt muss Zentrale Warmwasserbereitung suchen. So müssen zur Fugenvermei- auf ausreichenden Sonnenschutz im Die Warmwasserbereitung sollte in dung die Dichtungsprofile umlaufend Sommer und auf Verschattungsfrei- Kombination mit der zentralen Hei- am Rahmen anliegen und der Fenster- heit im Winter achten. Die Heizungs- zungsanlage erfolgen. Um gerade in rahmen luftdicht in die dämmende anlage muss schnell regelbar sein, um den Übergangszeiten und im Sommer Hülle eingebaut werden. sich dem Sonnenangebot bedarfs- die Betriebsverluste des Kessels gerecht anpassen zu können. gering zu halten, sollten ausreichend Konsequente Dämmung große Warmwasserspeicher verwen- von Kellern / -fußböden Immer mehr Architekten machen sich det werden, die möglichst nur ein Dämmschichtdicken von 12 bis 15 cm mit den Prinzipien des solaren und zweimaliges Laden pro Tag erforder- erreichen einen Ziel-U-Wert von 0,3 energiesparenden Bauens vertraut, lich machen. W/m2 K. Zu beachten ist auch hier, leider sind es noch nicht alle. dass auf wärmebrückenfreie Kon- In Schichtenspeichern wird eine Tem- struktiionen hingearbeitet wird. Passive Solarenergienutzung peraturschichtung erreicht, die dafür durch Fenster sorgt, dass das zum Wärmeerzeuger Bauen mit der Sonne Bei der Planung eines Hauses ist auf fließende Wasser stets eine niedrige Das „Bauen mit der Sonne“ setzt auf eine konsequente Südorientierung Temperatur besitzt, wodurch gerade die passive Nutzung der Sonnenener- des Wohnraumbereiches zu achten. bei Brennwertgeräten und Solaranla- gie während der kälteren Jahreszei- Durch eine optimierte Ausrichtung gen hohe Wirkungsgrade erreicht ten. Bereits bei der Planung des der Grundstücke in Bebauungsplänen werden. Bauausführung Gebäudes wird auf eine geeignete kann eine optimale Nutzung der pas- Orientierung zur Sonne geachtet. Die siven Solarenergie erreicht werden. 7.

37 Fachkompetenz vor Ort Bau- & Hausdienstleistung Wir liefern Ihnen preisgünstig Beton! Holzsanierung Maurer- und Bauservice Betonarbeiten Beton- & Baustoffservice Carports Mauerwerksanierung Inhaberin Zimmererarbeiten Sylvia Wieltsch Arno Wieltsch Klein-Rietzer-Weg 4 Telefon: 03 36 77/6 22 66 OT Lindenberg Fax: 03 36 77/6 22 69 Telefon: 01 71/4 50 51 10 • Fax: 03 36 77/8 06 26 15848 Tauche Funk: 01 70/8 61 18 79 Klein-Rietzer-Weg 4 • 15864 Lindenberg e-mail: [email protected] e-mail: [email protected] • www.bauservice-wieltsch.de Homepage: www.transportbeton-wieltsch.de AUSSENANLAGEN VOM FACHMANN Tischlerei & Treppenbau Thomas Breiert Tischlermeister Planung • Konstruktion • Fertigung • Montage CNC-Fräsarbeiten Seit 1993 Ihr Telefon: (03366) 2 29 35 zuverlässiger Partner Kurzer Weg 4 Telefax: (03366) 15 21 49 15848 Beeskow Funk: (0171) 232 97 26 www.pilz-gmbh.de Internet: www.tischlerei-breiert.de · E-Mail: [email protected]

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verhindern können (Rohrleitungen, Vertäfelungen, Fußbodendielen sind 8. Boden/Umwelt

39 der Müllverbrennungsanlage zuzufüh- ren.

Schadstoffhaltige Abfälle Als Sonderabfall sind beispielsweise zu entsorgen Abbeizer, Gebinde mit Resten von alten Holzschutzmitteln, Batterien, Farb- und Lackverdünner, nicht ausgehärtete Klebstoffe sowie Kitt- und Spachtelmassen, Spraydo- sen, Teerrückstände und Bitumen. Alles, was mit schädlichen Stoffen vermischt ist, wird damit auch zu Sonderabfall.

Asbesthaltige Abfälle Mit der Demontage, dem Verfestigen oder Beschichten von asbesthaltigen Materialien können nur Firmen beauf- tragt werden, die Sachkunde nach Der Dicke Turm – ein Wahrzeichen der Das Landratsamt am Kreissitz TRGS 519 erworben haben. Diese Kreisstadt Beeskow. Foto: Archiv Beeskow. Foto: Juliana Schmidt Unternehmen sind mit den Gefahren im Umgang mit Asbest vertraut, ken- nen die erforderlichen Schutzmaß- nahmen und verfügen über die not- wendigen Geräte und Ausrüstungen.

Wildes Ablagern von Bauschutt und Baustellenabfällen auf nicht dafür zugelassenen Flächen ist eine Ord- nungswidrigkeit, die mit einer Geldbu- ße geahndet werden kann.

Das älteste Haus von Beeskow, Die restaurierte Dorfkirche erbaut 1487. Foto: Diana Richter bei Grunow. Foto: Diana Richter 40 Gut und sicher Wohnen! In ERKNER umgeben von Wald und Seen. bei der Wohnungsgesellschaft Erkner mbH

Die Wohnungsgesellschaft Erkner mbH ist ein großer Vermieter im Einzugsbereich Erkner. Erkner liegt südöstlich von Berlin inmitten von Seen und umgeben von Wald und hat ca. 12.000 Einwohner. Erkner ist am S-Bahn-Netz und dem RE1 (18 min. zum Ostbahnhof) der Bundeshauptstadt angeschlossen. Unsere Gesellschaft ist bei der Entwicklung der Wohnverhältnisse von Erkner aktiv beteiligt. Neben der Verwaltung von Wohnungen, der Modernisierung von Wohnraum, vermieten wir auch Einzelhandelsgeschäfte und Büros. Wir verfügen über einen modernen Wohnungsbestand von rund 3000 Wohnungen. Daraus resuliert über Jahre unsere Kompetenz in der Verwaltung von Wohnungen.

Modernisierungszuschüsse Mieter, die ihr Bad sanieren oder den Balkon verglasen, erhalten auch 2005 einen finanziellen Zuschuss von uns. Fragen Sie bei uns die genauen Kondition unter 0 33 62/31 16 nach.

Begrüßungsgeld Beispiel Mieter erhalten bei der Geburt eines Kindes von uns ein „Begrüßungsgeld“! Nähere Informa- tionen erhalten Sie unter 0 33 62/31 16. von einem Grundriss Gästewohnung Falls Sie eine Gästewohnung suchen, bieten wir Ihnen 2 Wohnungen zu guten Konditionen an. unserer Die Gästewohnungen befinden sich in Erkner-Mitte und in Neu-Buchhorst. Wohnungen Nähere Angaben erhalten Sie unter 0 33 62/79 49 20 oder 79 49 16!

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