Fortschreibung Des Entwicklungskonzeptes Tostedt/In Bezug Auf Die Einzelhandelsentwicklung

Fortschreibung des Entwicklungskonzeptes Tostedt/in Bezug auf die Einzelhandelsentwicklung

Bearbeitung: Prof. Dr.‐Ing. Dittmar Machule, Dipl.‐Ing. Jens Usadel

16 Januar 2012

Fortschreibung des Entwicklungskonzeptes Tostedt/in Bezug auf die Einzelhandelsentwicklung

Bearbeitung: Prof. Dr.‐Ing. Dittmar Machule, Dipl.‐Ing. Jens Usadel

KramerAlbrecht Ingenieurgesellschaft mbH & Co. KG Glockengießerwall 1 D – 20095 Hamburg Telefon: +49 (40) 33 00 39‐0 Telefax: +49 (40) 33 00 39‐99 E‐Mail [email protected] Internet www.KramerAlbrecht.de

Inhalt

1. VORBEMERKUNG...... 4 2. ÜBERPRÜFUNG DER AUSSAGEN DES ENTWICKLUNGSKONZEPTES UND AUFBEREITUNG DER VORHANDENEN GUTACHTEN SOWIE DER VORLIEGENDEN MATERIALIEN UND STELLUNGNAHMEN ...... 5

2.1 AUSSAGEN DES ENTWICKLUNGSKONZEPTES ...... 5

2.2 GUTACHTERQUELLEN FÜR DIE BEURTEILUNG DER AKTUELLEN SITUATION ...... 7

2.3 AUSSAGEN, BINDUNGEN UND MÖGLICHKEITEN FÜR DAS GRUNDZENTRUM TOSTEDT ...... 8 Zur Kaufkraft in der Gemeinde Tostedt ...... 10 Zur Einzelhandelszentralität und zum Kaufkraftabfluss ...... 13 Zu Verkaufsflächen und Warenangebot im Verhältnis zu den Nachbargemeinden ...... 15 Zum periodischen und aperiodischen Bedarf ...... 18 Einzelfragen und Beurteilungen zu Standorten und Entwicklungen ...... 19 3. ZUSAMMENFASSENDE STELLUNGNAHME ...... 22 4. RESÜMEE. MUSS DAS ENTWICKLUNGSKONZEPT FORTGESCHRIEBEN WERDEN? ...... 23 ANHANG ...... 24

1. Vorbemerkung

Die Tostedter Ortsentwicklung ‐ die Verteilung und Gestaltung von Wohnen, Gewerbe, Dienstleistung und Einzelhandel im Kernbereich Tostedt und in der Samtgemeinde – ist, wie bei jeder Kommune, abhängig von allgemeinen Rahmenbedingungen, insbesondere von wirtschaftlichen Faktoren, von örtlichen Gegebenheiten und Gelegenheiten und von der kommunalen entwicklungspolitischen Willensbildung vor Ort. Stadtentwicklung ist ein komplexesm Syste von Teilbereichen oder Teilsektoren. Mit der Perspektive einer abgestimmten und harmonischen Weiterentwicklung des Ortes als Ganzes ergibt sich für einzelne Problemfälle häufig ein anderes Bild und andere Handlungserfordernisse zur Problemlösung, als es beim sektoralen Blick der Fall ist. Es kommt darauf an, „welche Brille man aufsetzt“ und auf welches letztendliche Ziel einzelne Entscheidungen und Handlungen für „Teile im Ganzen“ orientiert sind. Damit Entscheidungen einzelner handelnder Akteure für Teilbereiche und Teil‐Entwicklungsziele nicht in Widerspruch zu einer „zum Wohle aller“ gewünschten kommunalen Gesamtentwicklung geraten, bedarf es eines integrierten abgestimmten Entwicklungskonzeptes. Es sollte anerkannte Basis für kommunalpolitisches Entscheiden und Handeln sein. Tostedt hat sich diese Basis geschaffen. Die abstimmende und integrierende Rückkoppelung mit dem Entwicklungskonzept hilft, eine harmonische Gesamtentwicklung des Ortes zu erreichen bzw. realistischer ausgedrückt, Chancen dafür nicht zu verpassen oder gar zu verstellen. Aus aktuellem Anlass beauftragte die Gemeinde deshalb die vorliegende gutachtliche Stellungnahme zum Sektor Einzelhandelsentwicklung. Bereits Ende der 1990er Jahre entstand in der Tostedter Kommunalpolitik der Wunsch zu besserer, langfristig angelegter und nachhaltig absichernder Steuerung der Ortsentwicklung. Für den Einsatz der formalen Planungsinstrumente der vorbereitenden und verbindlichen Bauleitplanung sollte ein abgestimmtes Entwicklungskonzept für den Gemeindebereich Tostedt erarbeitet werden. Das „Entwicklungskonzept Tostedt“ wurde mit Hilfe der Irene und Friedrich Vorwerk ‐Stiftung von Dipl.‐ Ing. Christian Albrecht in enger Zusammenarbeit mit der Gemeinde Tostedt im Rahmen eines Postgraduiertenstipendiums erarbeitet. Mit Datum v. 15.02.2001 vorgelegt, wurde es am 21.02.2001 dem Gemeinderat in einer sehr gut besuchten öffentlichen Veranstaltung vorgestellt. Die wissenschaftliche und fachliche Betreuung lag bei Prof. Dr.‐Ing. Dittmar Machule, Technische Universität Hamburg Harburg (TUHH)/Hafencity Universität (HCU) und Dipl.‐Ing. Jens Usadel, d*Ing Planung/KramerAlbrecht Ingenieure. Bis heute wird das einstimmig verabschiedete „Entwicklungskonzept Tostedt“ von der Gemeinde, ihrer politischen Vertretung und ihrer Verwaltung, zur Entscheidungsfindung und Abwägung bei kommunalen Entwicklungsfragen herangezogen. Auch angesichts der fortgeschrittenen Entwicklung der Gemeinde Tostedt hielt es der Rat der Gemeinde Tostedt für ratsam, die vor gut 10 Jahren abgestimmten und beschlossenen Leitlinien zu hinterfragen und fortzuschreiben. Anlässlich aktueller konkreter Möglichkeiten beschloss er in seiner Sitzung am 29.09.2011 die Fortschreibung des Entwicklungskonzeptes in Bezug auf die Einzelhandelsentwicklung in der Gemeinde Tostedt. Im Rahmen des hiermit vorgelegten Gutachtens zur Fortschreibung des „Entwicklungskonzeptes Tostedt“ mit dem Focus „Einzelhandelsentwicklung“ werden die vorliegenden aktuellen rechnerischen Größen zur Marktsituation (Bedarfe, Verkaufsflächen, Kaufkraft, Kaufkraftabfluss) ausgewertet. Auf diese marktwirtschaftlichen Analysen und die Prüfung der Aussagen des

„Entwicklungskonzeptes Tostedt“ stützen sich die städtebauliche und raumordnerische Bewertung von unterschiedlichen Einzelhandelsstandorten und die Aussagen zur Fortschreibung des „Entwicklungskonzeptes Tostedt.“ Für die Fortschreibung hatte die Gemeinde Tostedt in einem Fragenkatalog vom 01.11.2011 diejenigen Themenbereiche zusammengetragen, die bei der Diskussion um die Vorbereitung des „Bebauungsplans Nr. 60, SO‐Verbrauchermarkt Bremer Straße“ wiederholt in den politischen Gremien andiskutiert wurden. Die Gutachter, die mit Datum v. 14.11.2011 der Gemeinde ein Angebot des Büros KramerAlbrecht übergaben, sollen nach Möglichkeit Antworten sowie abgesicherte Einschätzungen zu diesen Fragestellungen geben. Auf der Angebotsgrundlage beauftragte der Verwaltungsausschuss in seiner Sitzung am 08.12.2011 die Erstellung des Gutachtens.

2. Überprüfung der Aussagen des Entwicklungskonzeptes und Aufbereitung der vorhandenen Gutachten sowie der vorliegenden Materialien und Stellungnahmen

2.1 Aussagen des Entwicklungskonzeptes

Eine Kernaussage des Entwicklungskonzeptes betrifft Tostedt’s zentralen Bereich. Sie zielt auf die Stärkung des Tostedter Zentrums mittels des Ausbaus und der Qualifizierung zentral und Ortszentrum‐relevant wirkender Funktionen, Einrichtungen und Räumlichkeiten (vgl. dort Kapitel 3). Mit Blick auf eine auf das Gemeinwohl orientierte Gesamtentwicklung Tostedt’s fanden sich auch 10 Jahre nach Beschluss des Entwicklungskonzeptes keine Sachverhalte und Argumente, die diese Kernaussage in Frage stellen. Die folgenden vier im Kapitel „3. Entwicklungsziele“ des „Entwicklungskonzeptes Tostedt“ enthaltenen Aussagen sind heute nicht überholt:

I. Nachwievor gilt die im „Entwicklungskonzept Tostedt“ festgehaltene Ausweisung des zentralen Bereichs, des Ortskerns bzw. Ortskernbereichs, im Ortsbereich Tostedt (Abb. 1). Diese Bereichsdefinition bestätigte sich bei der aktuellen Begehung der Gutachter. Sie liegt den Gutachten von GFK und CIMA zugrunde (vgl. Anhang 1, 2). Auch die studentische Projektgruppe der HCU definiert ihn so. Tostedt‘s zentraler Bereich umfasst:

Die Straßen im Verlauf der B75, nämlich die Straßen ‚Unter den Linden‘ und ‚Kastanienallee‘ sowie (nördlich gelegen) die Straßenzüge ‚Himmelsweg‘ und ‚Am Sande‘ und (südlich gelegen) die ‚Bahnhofsstraße‘ und die ‚Poststraße‘.

II. Bereits vor 10 Jahren, bei der Erarbeitung des Entwicklungskonzepts, wurde in allen Diskussions‐ und Beteiligungsrunden die Notwendigkeit einer attraktivitätssteigernden Entwicklung des zentralen Bereichs als „das Herz“ der Gemeinde Tostedt betont. Das wurde als prioritäre Entwicklungsaufgabe gesehen. Auch heute ist das Erscheinungsbild und die Nutzbarkeit des Zentrums als Einkaufs‐, Dienstleistungs‐, Kultur‐ und Aufenthaltsort für viele Tostedter von ausschlaggebender Bedeutung,

5 wie nicht nur Gespräche zeigten (s. Stellungnahme und Aktivitäten des „Werbekreises Tostedt“ und Zeitungsberichte, Anhang 7).

III. Für den Weg zum Ziel „Attraktivitätssteigerung des Ortszentrums“ macht das Entwicklungskonzept eine Aussage. Um größere zusammenhängende Einzelhandelsflächen im zentralen Bereich von Tostedt gewinnen zu können, wurde die Notwendigkeit einer ggf. Kooperation von Betroffenen, z.B. mehrerer Grundeigentümer, unterstrichen. Auch das gilt nachwievor. Jüngstes Beispiel solchen Kooperationsversuchs, bei dem es wesentlich auf eine gemeinwohlorientierte Grundhaltung der Beteiligten ankommt, ist das Vorhaben, einen weiteren Verbrauchermarkt im zentralen Bereich, an der Bahnhofsstraße, anzusiedeln.

IV. Das „Entwicklungskonzept Tostedt“ enthält für den Sektor „Einzelhandel“ ein weiteres Ziel: Waren des periodischen Bedarfs für die Nahversorgung der Wohnstandorte sollen über kurze Wege erreichbar sein. Nach heutiger Betrachtung ist dieses Ziel für den Ortsbereich Tostedt erreicht. Alle Wohnstandorte verfügen über auch fußläufig gut erreichbare Versorger mit periodischem Bedarf. Auch der Tostedter Westen ist über den Standort Lidl an der ‚Bremer Straße‘/‘Am Westbahnhof‘ mit Waren des periodischen Bedarfs versorgt. Das IHK‐Gutachten unterstreicht die vor 10 Jahren für Tostedt beschlossene strukturelle Entwicklungskonzeption. Demnach gilt: Zur Sicherung der geordneten städtebaulichen Entwicklung, insbesondere betreffend die Folgen einer neuen Solitär‐ Standortausweisung für Einzelhandel, sollte weiterer Einzelhandel für den periodischen Bedarf ausschließlich in räumlichen Zusammenhang mit dem vorhandenen Versorger entwickelt werden (vgl. IHK‐Stellungnahme, S. 3 betr. Konzentrationsgebot, Anhang 3).

Abb. 1 Ausschnitt Topographische Karte von Tostedt (im Original 1:10.000). Hell hervorgehoben ist der Ortskern von Tostedt zwischen Himmelsweg und Sand im Norden, dem Straßenzug im Verlauf der B 75 Kastanienallee – Unter den Linden (orange) sowie der südliche Bereich zwischen Poststraße und Bahnhofsstraße. Rot markiert sind öffentliche Gebäude und Einrichtungen.

2.2 Gutachterquellen für die Beurteilung der aktuellen Situation

A. Gespräche und Interviews

Neben einer ausführlichen Begehung und dem Studium von Karten, aktuellen Zeitungsberichten u. a. führten die Gutachter drei intensive vertiefende Gespräche mit Schlüsselpersonen und Betroffenen vor Ort:

 Mit der Samtgemeinde Tostedt, Herr Bostelmann, Herr Axel Seute und Frau Katrin Peper  Mit den Herren Erwin und Jens Becker, Firma Becker‐Reisen  Mit Herrn Jürgen Salewsky, Werbekreis Tostedt.

Die Inhalte der Gespräche, die teilweise vertraulichen Charakter hatten, insbesondere die vermittelten Anregungen und Einschätzungen, sind in das vorliegende Gutachten eingeflossen.

Validierende Experteninterviews wurden mit folgenden „außenstehenden“ Personen geführt:

 Herrn Gerhard Schulenburg, SG Bau Buxtehude und  Herrn Schulte Hubbert, SHT GmbH & Co. KG.

B. Gutachten und Studien

Tostedt betreffend liegen mehrere aktuelle Einzelhandel‐Fachgutachten vor. Sie enthalten (1) generelle Aussagen und Thesen zu Entwicklungstendenzen des Einzelhandels unter allgemeinen Rahmen gebenden und absehbaren Entwicklungen, (2) Aussagen zur Einbindung der Tostedter Einzelhandelslandschaft (bzw. zu Tostedt’s Funktion als Grundzentrum) im Zusammenhang des Landkreises, insbesondere mit Blick auf die kleineren und größeren Nachbargemeinden in ihrer regionalen zentralörtlichen Zuordnung, (3) den Zentralen Bereich Tostedt’s betreffende Aussagen und Einschätzungen mit mehr oder weniger direkten Bezügen zum Vorhaben „Bebauungsplans Nr. 60, SO‐Verbrauchermarkt Bremer Straße“ oder (4) direkte Aussagen als Stellungnahme zu diesem B‐ Plan‐Vorhaben:

‐ GFK Prisma, „Einzelhandel im Landkreis Harburg“, Gutachten / Strategiepapier im Auftrag der Wirtschaftsförderungsgesellschaft im Landkreis Harburg mbH, 2007 (s. Anhang 1)

‐ CIMA Beratung + Management GmbH, „Ergänzende Einzelhandelsexpertise für den Landkreis Harburg“, Endbericht für den Auftraggeber, im Auftrag des Landkreises Harburg, Stabsstelle Kreisentwicklung / Wirtschaftsförderung, 11/2010 g(s. Anhan 2)

‐ Stellungnahme der IHK Industrie und Handelskammer Lüneburg‐Wolfsburg zur „Ansiedlung eines Lebensmittelverbrauchermarktes am Standort Bremer Straße 36 in Tostedt, 08/2011 (s. Anhang 3)

‐ Gesellschaft für Unternehmensberatung im Handel „Universa“mbH, Gutachterliche Stellungnahme zu den Versorgungsbeziehungen im Lebensmitteleinzelhandel in Tostedt und Umlandgemeinden, 06/2011 (s. Anhang 4)

‐ Empirica, Berlin, Bonn, Leipzig, „Zurück zur Mitte? Potenziale für die Innenentwicklung im Zuge des demographischen Wandels“ Vortrag Thomas Abraham, Buxtehude 02/2011 (s. Anhang 5)

Diese Gutachten werden im Folgenden unter Hinzuziehung weiterer fachspezifischer Literatur ausgewertet.

Darüber hinaus wurde eine an der HCU im Rahmen des Studiums der Stadtplanung erstellte und mit einem Förderpreis der Irene und Friedrich Vorwerk‐Stiftung ausgezeichnete studentische Projektarbeit herangezogen:

‐ Christopher Brandes, Anne C. Kerlies, Elli Kraus, Susanne Schubert, David Oberthür (Verfasser): „Tostedt rüstet sich für die Zukunft“, P4‐Projektbericht, HCU Hamburg 03/2010.

2.3 Aussagen, Bindungen und Möglichkeiten für das Grundzentrum Tostedt

Im Regionalen Raumordnungsprogramm 2000 (RROP 2000) für den Landkreis Harburg wird die Gemeinde Tostedt bekanntermaßen als Grundzentrum eingestuft. Grundzentren sollen über ein standortgebundenes Eigenpotenzial an Bevölkerung und Arbeitsplätzen, öffentlichen Einrichtungen und Diensten, Geschäften und Betrieben, Angeboten der schulischen, medizinischen und sozialen Grundversorgung verfügen.

Im RROP 2000 werden für Tostedt zwei Schwerpunktaufgaben festgelegt: 1. Sicherung und Entwicklung von Wohnstätten entsprechend den weiteren Aussagen des Regionalen Raumordnungsprogramms (Cima 2010, S. 14, s. Anhang 2) 2. Sicherung und Entwicklung von Arbeitsstätten (Cima 2010, S. 14, s. Anhang 2).

Tostedt unterliegt den zentralörtlichen Bindungen für Grundzentren. Bezogen auf die Entwicklung des Einzelhandels hat Tostedt die Aufgabe zentrale Einrichtungen und Angebote des allgemeinen täglichen Bedarfs für die Bürger der Samtgemeinde bereit zu halten. Hierbei nimmt Tostedt bereits heute eine herausgehobene Stellung gegenüber den Mitgliedsgemeinden ein.

Abb. 2 Darstellung der zentralen Orte aus dem Raumordnungsprogramm für den Landkreis Harburg. Tostedt liegt als Grundzentrum mit weitem Einzugsbereich im südwestlichen Teil des Landkreises.

Bei der Beurteilung und Bewertung von Einzelhandelssituationen hat sich ein breiter Katalog von Kennziffern und Daten entwickelt, der den unterschiedlichen Betrachtungsweisen und Orientierungen von Immobilienentwicklern, Geschäftsbetreibern und Stadtplanern bei einzelhandelsbezogenen Entwicklungsentscheidungen folgt. Die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (GIF) hat versucht, Transparenz und Begriffsklarheit zu schaffen. Dazu erstellte sie im Jahr 2000 in einer Arbeitsgruppe den Katalog „Ausgesuchte Begriffs‐ und Lagedefinitionen der Einzelhandels‐Analytik“ (Anhang 6). Bereits die Gliederung des Katalogs zeigt, dass sich die verschiedenen Interessenlagen und Blickwinkel in den Terminologien widerspiegeln. Für die kommunalen entwicklungspolitischen Entscheidungen „mit Blick aufs Ganze“ wird es nachwievor auf die Abwägung und den Interessenausgleich der unterschiedlichen Positionen ankommen.

Nach Durchsicht und Auswertung der hinzugezogenen o. a. Fachgutachten sollen im Folgenden die Aussagen zu den relevanten, im Katalog der Gemeinde Tostedt vom 01.11.2011 bei der Vorbereitung des „Bebauungsplans Nr. 60, SO‐Verbrauchermarkt Bremer Straße“ aufgeworfenen Fragen zusammenfassend beantwortet werden. Dazu bleibt festzustellen, dass die Beurteilungen und Schlussfolgerungen danhan von Fakten und Sachverhalten ‐ sofern solche mit der Realität übereinstimmend festgehalten werden konnten – immer nur ziel‐ und interessenorientiert vorgenommen werden kann. Es kommt auf den Blickwinkel an. Die Gutachter folgen dabei einer gemeinwohlorientierten Zielsetzung im Sinne des „Entwicklungskonzeptes Tostedt“.

Zur Kaufkraft in der Gemeinde Tostedt DEFINITION. Das Kaufkraftvolumen ist nach Definition GIF 2001 „das rechnerische Produkt aus der Multiplikation der örtlich angepassten einzelhandels‐relevanten Verbrauchsausgabe pro Kopf in € mit der Anzahl der erfassten Einwohner. Bezugsgröße ist entweder der gesamte einzelhandels‐relevante Ausgabenbetrag pro Kopf oder der entsprechende Wert für einzelne Hauptwarengruppen / Teilsortimente.

Die Folgende Übersicht zur Kaufkraftverteilung in der Bundesrepublik Deutschland zeigt, dass Tostedt am äußeren Südrand des „Hamburger Speckgürtels“ im Gebiet mit einem Kaufkraftindex von 112 bis unter 120 liegt (vgl. auch Abb. 2). Andererseits finden sich angrenzend im Westen und im Süden an den Landkreis Harburg große Gebiete mit geringer Kaufkraft. Tostedts Position an einer „Nahtstelle“ ist ablesbar.

Abb. 3 Kaufkraftverteilung in der Bundesrepublik 2011 ermittelt durch die GFK. Der Bundesdurchschnitt liegt bei 100. Die helleren Farbtöne weisen auf eine geringere, die dunklen Farbtöne auf eine höhere Kaufkraft hin.

Die folgende Tabelle Abb. 4 zeigt, dass Tostedt gegenüber den Vergleichsgemeinden bei der verfügbaren Einzelkaufkraft je Einwohner im Mittelfeld liegt.

GfK Einzelhandelskaufkraft 2011 // Gemeinden Kaufkraft‐Index für den Einzelhandel Gebietsname Einwohner (1.1.2010) Mio. Euro Euro je Einwohner (Deutschland = 100) Adendorf 10163 58,0 5704 107,0 Bad Fallingbostel 11485 58,6 5106 95,8 Bergen 13013 62,2 4781 89,7 Buchholz in der Nordheide 38517 243,6 6324 118,7 Celle 70446 375,2 5326 99,9 Gifhorn 41616 226,4 5440 102,1 Hambühren 10133 53,6 5287 99,2 Lüneburg 72800 389,6 5352 100,4 Munster 16428 76,0 4627 86,8 Neu Wulmstorf 20697 124,3 6008 112,7 Rosengarten 13505 89,6 6631 124,4 Sassenburg 11009 58,2 5282 99,1 Schneverdingen 18897 94,4 4998 93,8 Seevetal 41860 277,4 6628 124,4 Soltau 21777 114,2 5245 98,4 Stelle 11053 66,3 6000 112,6 Tostedt 13209 72,1 5460 102,5 Uelzen 34302 179,4 5230 98,1 Walsrode 24012 123,4 5140 96,5 Winsen (Aller) 12874 67,4 5237 98,3 Winsen (Luhe) 34034 193,2 5678 106,6 Wittingen 11848 62,6 5285 99,2 Wolfsburg 121109 713,8 5894 110,6 (c) GfK GeoMarketing GmbH

Abb. 4 Einzelhandelskaufkraft in Norddeutschen Städten und Gemeinden im Jahr 2011

Die jüngsten verfügbaren Ladeneinzelhandel‐Pro‐Kopfausgaben wurden 2011 von der GFK GeoMarketing GmbH veröffentlicht. Sie betragen für die Gemeinde Tostedt 5.460 €.

Setzt man diesen Wert auch für die weiteren Ortsteile der Samtgemeinde an, so ergeben sich rechnerisch die in Abb. 5 festgehaltenen Werte.

Ortsteil Einwohner Ladeneinzelhandels‐ Kaufkraftvolumen relevante Pro‐Kopf Ausgabebeträge in Euro (GFK 2011) Tostedt 13.543 EW 5.460 € 73,9 Mio € Dohren 1.087 EW 5.460 € 6,1 Mio € Handeloh 2.410 EW 5.460 € 13,2 Mio € Heidenau 2.108 EW 5.460 € 11,5 Mio € Kakensdorf 1.318 EW 5.460 € 7,2 Mio € Königsmoor 646 EW 5.460 € 3,5 Mio € Otter 1.534 EW 5.460 € 8,4 Mio € Welle 1.190 EW 5.460 € 6,5 Mio € Wistedt 1.666 EW 5.460 € 9,0 Mio € Samtgemeinde ges. 25.498 EW 5.460 € 139,2 Mio € Abb. 5: Einwohner Anzahl und Kaufkraftvolumen der Mitgliedsgemeinden in der Samtgemeinde Tostedt (Quelle: eigene Berechnung auf Grundlage der vorliegenden Bevölkerungsdaten)

Damit wird ablesbar, dass bereits allein die im Ortsbereich Tostedt‘s wohnende Bevölkerung über 50 % des Kaufkraftvolumens stellen.

DEFINITION. Die Kaufkraftkennziffer, der Kaufkraft‐Index oder das Kaufkraftniveau werden synonym genutzt. Es ist ein aus der Steuerstatistik abgeleiteter Indexwert mit Bezug auf den Bundesdurchschnitt (=100) angegeben in %, s. (GIF, 2000, A6,Anhang 6)

Der Kaufkraft Index für die Gemeinde Tostedt betrug 2011 102,5% (s. GFK 2011) bzw. in 2009 103,3 für die Gemeinde Tostedt und 104,5 für die Samtgemeinde laut Cima Gutachten 2010 (s. Abb 6 unten). Tostedt liegt mit diesen Werten sehr nahe am Bundesdurchschnitt aber eher unterdurchschnittlich zum Landkreis Harburg. Erklären lässt sich der Wert mit der Distanz Tostedt‘s zur Metropole Hamburg und dem dadurch bedingten statistisch niedrigeren verfügbaren Kaufkraftvolumen der Bewohner.

Abb. 6 Kaufkraftkennziffern im kommunalen Vergleich im Landkreis Harburg

Zur Einzelhandelszentralität und zum Kaufkraftabfluss DEFINITION. Die Einzelhandelszentralität beschreibt das Verhältnis des Umsatzes an einem Ort in einem Bezugsjahr (messbar über die Meldungen der Mehrwertsteuer) zum rechnerischen Kaufkraftvolumen vor Ort. Bei einem Wert von 100 ist das Verhältnis zwischen Umsatz und Nachfrage ausgeglichen. Ein Wert unter 100 weist darauf hin, dass der Umsatz der Bestandsbetriebe unterhalb des verfügbaren Nachfragepotentials liegt und Kaufkraft rechnerisch an andere, außerhalb der Stadt gelegene Einkaufsorte abfließt. Im Umkehrschluss bedeutet ein Wert von >100, dass der Umsatz des örtlichen Einzelhandels das Nachfragepotential übersteigt und Kaufkraft von außerhalb zufließt.

Abb. 7 Landkreis Harburg : Einzelhandelszentralität im kommunalen Vergleich

Einzelhandelszentralität. Die Samtgemeinde Tostedt steht mit einem Einzelhandelszentralitätswert von 67,1 im Jahr 2009 an der Spitze der Grundzentren im Landkreis Harburg und hat bereits einen höheren Wert als das Mittelzentrum Seevetal. Die hohe Zentralität und die Bevölkerungsdichte von über 25.000 Einwohnern in der Samtgemeinde sind Indiz für den Aufbruch der Gemeinde Tostedt zu einem weiteren Mittelzentrum im Landkreis Harburg. Deshalb sind Standorte für neue großflächige Vorhaben des Einzelhandels, aber auch für sonstige wohnungs‐ und arbeitsplatzsichernde Vorhaben, mit besonderer Sorgfalt abzuwägen. Das betrifft nicht nur die strukturellen Folgewirkungen für den Ortskern und für die Gesamtentwicklung Tostedt’s. Zu beachten sind auch qualitative Gesichtspunkte betreffend Angebote und Gestaltung im Einzelnen.

Kaufkraftabfluss. Nach GFK Gutachten (GFK 2007) hatte Tostedt einen rechnerischen Kaufkraftabfluss im aperiodischen Warensegment von ‐32,9 Mio € und von ‐9,9 Mio € im periodischen Warensegment. Tostedt liegt mit diesen Werten für ein Grundzentrum in einem sehr guten Bereich dies zeigen auch die Vergleichsdaten in den oben angeführten Tabellen. In der IHK Stellungnahme zur Bewertung des Standortes Bremerstraße 36 wird dies im Wesentlichen bestätigt. Durch die Ausweisung weiterer Einzelhandelsflächen für den periodischen Bedarf ist mit einer Reduzierung der Kaufkraftabflüsse nicht zu rechnen, da sie eher im hohen Pendleraufkommen der Samtgemeinde Tostedt begründet sind als in einem Mangel an Verkaufsflächen.

Zu Verkaufsflächen und Warenangebot im Verhältnis zu den Nachbargemeinden Die aktuellen Verkaufsflächen in der Samtgemeinde wurden den Gutachtern als Aufstellung „Einzelhandelsbetriebe mit periodischem Bedarf in der Samtgemeinde Tostedt mit Angaben zu Verkaufsflächen, Stand Oktober 2010“ zur Verfügung gestellt.

Warenhaus mit Lebensmittelabteilung Name Lage Verkaufsfläche Firma Bade (Edeka) Kastanienallee ca. 2.000 m2 davon Lebensmittel ca. 680 m2 davon Drogeriewaren, Papierwaren und Zeit‐ ca. 200 m2 schriften (periodischer Bedarf)

Lebensmittelverbrauchermärkte Rewe Zinnhütte ca. 2.500 m2 Rewe Bahnhofstraße ca. 1.800 m2

Lebensmitteldiscounter ALDI Zinnhütte ca. 800 m2 ALDI Unter den Linden ca. 800 m2 Penny Bahnhofstraße ca. 800 m2 Schlecker ca. 250 m2 LIDL Zinnhütte ca. 1.000 m2 LIDL Bremerstraße ca. 1.400 m2

Drogeriemärkte Budnikowski Unter den Linden ca. 540 m2 Schlecker Bahnhofstraße ca. 370 m2

Getränkemärkte

Hol`Ab! Bahnhofstraße ca. 500 m2 Getränke Center Bahnhofstraße ca. 110 m2

Restpostenmärkte Jawoll (periodischer Bedarf) Zinnhütte ca. 600 m2

Andere Mitgliedsgemeinden EDEKA Handeloh Am Markt ca. 600 m2

Summe 12.950 m2 Bei gerundeten 25.500 Einwohnern in der Samtgemeinde ergibt sich ein Wert für den periodischen Bedarf je Einwohner von 0,51 m2 Verkaufsfläche.

Abb. 8 Zusammenstellung der Einzelhandelsflächen im periodischen Bedarf in der Samtgemeinde Tostedt. Quelle: Katrin Peper SG Tostedt

Die errechneten qm‐Zahlen je Einwohner variieren jedoch in den unterschiedlichen Fachgutachten. Zum Teil wurden unterschiedliche Bevölkerungszahlen zugrunde gelegt bzw. andere Grundflächen in den Einzelhandelsstandorten angenommen. Ein durchschnittlicher Wert für Grundzentren liegt

15 zwischen 0,3 und 0,5qm/Einwohner. Tostedt liegt demnach mit den heute erreichten Werten für den periodischen Bedarf an der oberen Grenze, wie die Abb. 9 und 10 zeigen.

Abb. 9 Landkreis Harburg: Verkaufsflächen je Einwohner im kommunalen Vergleich

Abb. 10 Landkreis Harburg: Verkaufsflächen je Einwohner im periodischen Bedarf

Abb. 11 zeigt, dass Tostedt den aperiodischen Bereich betreffend 2010 ein größeres Flächenangebot hatte als das Mittelzentrum Seevetal und in der Rangliste der Grundzentren an 3. Stelle im Landkreis Harburg liegt.

Abb 11 Landkreis Harburg: Verkaufsflächen je Einwohner im aperiodischen Bedarf 17

Der Verkaufsanteil der Wochenmärkte ist wegen der geringen Größe der Marktstände und der nicht durchgängigen Verfügbarkeit in dieser Beurteilung vernachlässigbar.

Zum periodischen und aperiodischen Bedarf Waren und Güter des aperiodischen Bedarfs sind weitgehend zentrumsrelevant und sollten der Stärkung und dem Ausbau des Zentrums dienen.

DEFINITION. Periodischer Bedarf: „Kurzfristiger Gebrauchsgüterbedarf bzw. Warenbedarf mit kurzfristigem Beschaffungsrhythmus (täglich, wöchentlich). Hierzu zählen z. B.: Nahrungs‐ und Genussmittel, einschließlich Ladenhandwerk, wie z.B. Bäckerei und Fleischerei, Wasch‐, Putz‐ und Reinigungsmittel, Haushaltspapierwaren, Parfümerie‐, Drogerie‐ und freiverkäufliche Pharmaziewaren, Zeitungen und Zeitschriften (ohne Abonnements), Schnittblumen und Heimtierfutter.“ (Quelle: Consilium Glossar 2010, Consilium – Gesellschaft für Planungs‐ und Entwicklungsmanagement mbH, Berlin Charlottenburg). Periodisch Bedarfe sollten wohnortnah im Sinne kurzer Wege besorgt werden können.

DEFINITION. Aperiodischer Bedarf: „Gebrauchsgüter des mittel‐ und langfristigen Bedarfes / Waren mit mittel‐ bis langfristigem Beschaffungsrhythmus. Zum überwiegend mittelfristigen Bedarf zählen z. B.: Bekleidung, Textilien, Schuhe und Lederwaren, Spielwaren, Hobby, Basteln, etc. Zum überwiegend langfristigen Bedarf zählen z. B.: Uhren, Edelmetallwaren und Schmuck, elektronische/elektrische Haushaltsgeräte, Unterhaltungselektronik, Sport‐ und Campingartikel, Foto und fotooptische Erzeugnisse, Fahrräder und Fahrradzubehör, Telekommunikationsendgeräte und Mobiltelefone, Kunstgegenstände, Bilder, kunstgewerbliche Erzeugnisse und Briefmarken, Bau‐ und Heimwerkerbedarf, Metallwaren, Anstrichmittel, Tapeten, Bodenbeläge etc..“ (Quelle: Consilium Glossar 2010, Consilium – Gesellschaft für Planungs‐ und Entwicklungsmanagement mbH, Berlin Charlottenburg).

In Tostedt ist es bisher gelungen, diese Warengruppen des aperiodischen Bedarfs im zentralen Bereich anzusiedeln bzw. dort zu halten. In den Berichten und Stellungnahmen zu Tostedt, z.B. auch im Projektbericht der Studenten, werden das vitale Zentrum Tostedt und die dortige Angebotsstruktur als besonderes, positives Merkmal hervorgehoben. Die spätestens seit Verabschiedung des „Entwicklungskonzeptes Tostedt“ verfolgte Ansiedlungspolitik zur Stärkung des Zentrums hat sich bewährt und sollte weiter verfolgt werden.

Die gut erschlossenen Fachmärkte mit aperiodischem Bedarf im Bereich Zinnhütte und an der Friedrich‐Vorwerk‐Straße, beide im Gemeindegebiet von Tostedt, ergänzen mit ihrem besonderen Flächenbedarf (u.a. Baumarkt) das Angebot im Tostedter Zentrum.n Die beide Einzelhandelsschwerpunkte Zinnhütte und Zentrum Tostedt stehen aus heutiger Sicht bisher nicht in negativer Konkurrenz um Flächen und Warenangebote. Differenzierende Daten zu den Warenumsätzen in Zinnhütte und Tostedter Zentrum liegen nicht vor. Angesichts der positiven Entwicklung an beiden Standorten kann von Synergien zwischen diesen Standorten ausgegangen werden.

Aperiodische Non‐ Food Angebote im Lebensmitteleinzelhandel werden von den Handelsketten insbesondere bei PKW‐verkehrsgünstigen Standorten nachgefragt. Nach allen Erfahrungen werden sie als Frequenzbringer für den eigenen Standort ausgebaut. Liegen solche Flächenangebote in 18 kommunalen Randlagen, so stehen sie in direkter Konkurrenz zur Nutzungsfrequenz im Zentrum. Weil damit Ortszentren tendenziell und, je nach Situation, direkt geschwächt werden, sollten solche Standortausweisungen vermieden werden. Im „Entwicklungskonzept Tostedt“ hat die Stärkung des Ortskerns, auch was den Einzelhandel betrifft, höchste Priorität.

Einzelfragen und Beurteilungen zu Standorten und Entwicklungen  Beurteilung der Einzelstandorte Innerhalb des Gemeindegebietes von Tostedt haben sich für den Einzelhandel zwei, die Siedlungsstruktur der Gemeinde Tostedt prägende Schwerpunktbereiche herausgebildet: Der zentrale Einzelhandelsbereich des Ortszentrums und ein Fachmarktzentrum „Zinnhütte“. Hinzu kommt ein weiterer Bereich, das Gewerbegebiet am Vorwerk‐Bogen mit einem Baumarkt (vgl. CIMA‐ Expertise, Anhang 2). Die CIMA‐Expertise urteilt mit Blick auf den Einzelhandel:

„Zentraler Einzelhandelsbereich „Ortszentrum“ (Tostedt) Das Ortszentrum der Mitgliedsgemeinde, dem Grundzentrum Tostedt, stellt die verhältnismäßig größte Einzelhandelskonzentration innerhalb der Kommune dar. Das Angebot, das auf den Bereich Unter den Linden/ Kastanienallee/ Bahnhofstraße konzentriert ist, bietet Haupt‐ und Nebeneinkaufslagen, wobei im Branchenmix neben periodischen Einzelhandelsgütern auch z.T. hochwertige aperiodische Güter (z.B. hochwertige Bekleidung, Fahrradladen, Optiker etc.) vorhanden sind. Der integrierte Standort weist ein Kaufhaus und auch weitere relativ großflächige Ladenlokale auf (z.B. ein Schuhgeschäft). In der zentralen Lage ist ein Lebensmitteldiscounter integriert, ein Frischemarkt befindet sich in Randlage. Die ÖPNV‐Anbindung ist gut.“ (Cima 2010, S 63, Anlage 2)

„Fachmarktzentrem „Zinnhütte“ (Tostedt) In der Lage an der Zinnhütte befindet sich eines der größten Fachmarktzentren im Landkreis Harburg. Dieses bietet einen Branchenmix aus Anbietern des periodischen (Lebensmittelfrischemarkt und ‐discounter) und aperiodischen Bedarfsbereichs (z.B. Bekleidung, Möbel, Sonderpostenmarkt). Die Entfernung zum Ortskern ist nur gering, weshalb eine warengruppenspezifische Konkurrenzsituation besteht. Die Parkplatzsituation ist gut, wobei gleichzeitig eine gute Anbindung an den ÖPNV besteht.“(Cima 2010, S 63, Anlage 2)

In Tostedt ist die Nahversorgung in den Wohngebieten mit vorhandenen Standorten ausgewogen gesichert. Das zeigt Abb. 12. Zur Frage von Angebotsdefiziten im Sektor periodischer Bedarf an einzelnen Standorten liegen keine Untersuchungen vor. Jedoch darf davon ausgegangen werden, dass der Einzelhandel solche erkennt und im Rahmen seiner Angebotspalette ausgleicht.

Abb. 12 Verteilung der Versorger im periodischen Bedarf in Tostedt. Blau eingetragen sind 500m Radien um die Versorgerstandorte. An der Verdichtung sind die beiden Einkaufsbereiche Ortskern und Zinnhütte deutlich erkennbar.

 Beurteilung des Einflusses von Einzelhandelsstandorten in Randlagen auf das Zentrum Es lassen sich in Tostedt bisher zwei Einzelhandelsstandorte innerhalb, aber in Randlage der Gemeinde Tostedt identifizieren: der Bereich Zinnhütte und an der Friedrich‐Vorwerkstraße.

Der Standort Friedrich Vorwerk Straße ist bisher nur durch einen großflächigen Baumarkt besetzt, dessen aperiodisches Warenangebot an Baumaterialien und Baustoffen nicht zentrumsrelevant ist. (vgl. die „Stellungnahme zur Sondergebietsausweisung für einen Baumarkt an der B 75“ im Anhang zum „Entwicklungskonzept Tostedt.“)

Die Ansammlung von Lebensmittelmärkten, Fachmärkten und Discountern im Bereich Zinnhütte steht mit seinen aperiodischen Warensortimenten in Konkurrenz zu den Angeboten im Tostedter Zentrum. Die Nähe zum dZentrum un die Lage an der Bahnhofsstraße haben zu einer Aufwertung des südlichen des Zentrumsbereichs und der Verbindungsachse Bahnhofsstraße / Poststraße geführt. Synergien zwischen Zentrum und Zinnhütte sind zu erwarten. Auf dieser Entwicklungsachse ‐ in Ergänzung des Zentrums ‐ bestehen weitere Chancen, großflächigen Einzelhandel anzusiedeln und damit zur weiteren Stärkung der „Mitte“ beizutragen. Einen Standort Bahnhofsstraße bestätigt die IHK Lüneburg in ihrer Stellungnahme leicht verklausuliert, wenn sie schreibt: „Die Gemeinde muss sich der großen Chance bewusst sein, die die Ansiedlung eines derartigen Frequenzbringers für umliegende Handelslagen bedeuten könnte. Da derartige Chancen allein aufgrund der beschränkten Kaufkraftpotentiale im periodischen Bedarfsbereich nicht besonders zahlreich sind, egilt es di Standortwahl zu hinterfragen.“ IHK Stellungnahme 2011, S4, s. Anhang 3.

 Wie viel großflächiger Einzelhandel ist in Tostedt sinnvoll? Die durchweg guten Einzelhandelsdaten bei Flächen, Flächenauslastung und Zentralität zeigen, dass die Samtgemeinde Tostedt unter den gegebenen Bedingungen (Grundzentrum, hohes Pendleraufkommen etc.) eine weitgehende Flächensättigung erreicht hat. Weitere Flächenangebote werden in der Gemeinde Tostedt voraussichtlich zu Binnenverlagerungen der Einzelhandelsumsätze führen. Für das Erreichen einer höheren Einzelhandelszentralität der Gemeinde Tostedt ist ein Ausbau der Arbeitsplätze am Ort und die Verringerung der hohen Pendlerquote notwendig.

 Welche Branchen fehlen in der Gemeinde? Das Gfk Gutachten 2007 sieht für Tostedt aufgrund der hohen Kaufkraftabflüsse (‐ 42,8 Mio €) bei einer Einzelhandelszentralität von 66,3 dasi Defizit be den Warengruppen Technik und Möbel/Einrichtungsbedarf. Gründe hierfür können in der hohen Zentralität bzw. des großen Flächenangebotes für dieses Segment im benachbarten Mittelzentrums Buchholz in der Nordheide und im hohen Pendleraufkommen in Tostedt gesehen werden.

 Beurteilung der Versorgungsstruktur in der Samtgemeinde (Verbrauchermärkte) Die Versorgungsstruktur in der Samtgemeinde Tostedt nwird in de unterschiedlichen Fachgutachten und Stellungnahmen durchweg positiv gesehen. Weitere Nahversorger in den Mitgliedsgemeinden sind für die einzelnen Ortsteile wünschenswert, müssen aber durch die Verhältnisse in ihrem Einzugsgebiet wirtschaftlich tragfähig sein. Bei einer angenommenen fußläufigen Distanz von 500 m für die Deckung des periodischen Bedarfs zeigt sich der Ortsteil Tostedt in der Fläche gut versorgt.

Als unterversorgt erscheinen Todtglüsingen und Wistedt. Die geringe Bevölkerungszahl im Ortsteil Wistedt mit derzeit 1.666 Einwohnern generiert für sich bei einer Flächenversorgung von 0,4 m² Verkaufsfläche (vgl. Abb. 10, Tabelle im periodischen Bedarf) eine Gesamtverkaufsfläche von ca. 660m². Diese ist unter den gegebenen Bedingungen wirtschaftlich kaum umsetzbar. Die Belegung eines weiteren Einzelhandelsstandortes am äußersten westlichen Ende von Tostedt würde Wiststedt im fußläufigen (500m) Radius nicht einbeziehen. Eine weitere Nahversorgungfunktion würde dort lediglich bereits versorgte Bereiche in Tostedt bedienen. Zusätzliche, großräumige Siedlungstätigkeiten im Wohnungsbausektor sind im westlichen Tostedter Gemeindegebiet nicht zu erwarten.

 Beurteilung von Öffentlichkeitsbeteiligung Die Beteiligung einer breiten Öffentlichkeit mit dem Ziel, Mitwirkungsmöglichkeiten zu eröffnen, ist heute Standard einer gemeinwohlorientierten Stadtentwicklungsplanung. Um möglichst viele Sichten, Interessen, Anregungen und Ideen in den Abwägungsprozess einfließen zu lassen, sind Angebote öffentlicher Information unerlässlich. Verspätete Transparenz des kommunalen Planungsgeschehens kann, im Nachhinein gesehen, zu Fehlentwicklungen führen. Erfahrungsgemäß sind Formen aufsuchender Beteiligung nötig, denn bewährte kommunale Aufgabenteilung, Funktionen und Verantwortungen der in Politik und Verwaltung tätigen Bürgerinnen und Bürger, werden nur in Ausnahmefällen in Frage gestellt. Bewohner und Bewohnerinnen, Geschäftsleute, Gewerbetreibende und Besucher sind als Betroffene „Experten ihres Alltags.“ Die Palette der Aktions‐ und Kommunikationsaktivitäten ist bekannt. Welche Form des Mitwirkens gewählt wird, ist sinnvollerweise im Einzelfall abzustimmen. Das gilt auch für eine Fortschreibung des „Entwicklungskonzeptes Tostedt.“ Nicht zuletzt beweisen Tostedter Aktivitäten, z. B. auch die des „Werbekreises Tostedt“, dass Stadtentwicklung eine Angelegenheit aller ist. Positiv erlebte Ergebnisse individuellen Einsatzes für gemeinsame Anliegen motivieren. 21

3. Zusammenfassende Stellungnahme

Tostedt verfügt mit dem Ortskern und dem Bereich Zinnhütte über zwei charakteristische, gut funktionierende Einzelhandelsstandorte. Beide Bereiche bilden ausgeprägte Schwerpunkte mit Versorgungsfunktionen. Der Bereich Zinnhütte mit seiner sehr guten Verkehrsanbindung und den ausgedehnten Parkmöglichkeiten dient dem Einkauf größerer Warenmengen mit dem PKW, bedient meist durch Handelsketten.

Im Ortskern haben sich viele Inhaber‐geführte Geschäfte etabliert, die auch überregionale Versorgungsfunktionen im aperiodischen Bereich abdecken. Tostedt konnte, besonders im Ortskern zwischen Himmelsweg und Sand, zwischen Post‐ und Bahnhofsstraße und entlang des Straßenzuges Kastanienallee und Unter den Linden, seine orttypische Identität erhalten und teilweise qualifizieren. Es ist über die letzten 10 Jahre hin gelungen, den Ortskern von Tostedt zu stärken. Dieses Bemühen von Tostedt wird in den Gutachten und Stellungnahmen zum Tostedter Einzelhandel positiv hervorgehoben und in Zeitungsberichten gelobt. Die zentrale Aussage im „Entwicklungskonzept Tostedt“, nämlich den Kernbereich zu stärken, ist mit gelungen Maßnahmen angegangen worden und sollte weiter fortgesetzt werden.

Für die Nahversorgung Tostedts mit periodischem Bedarf haben sich weitere Standorte im Ortsbereich etabliert. Sie decken Bedarfe in der gesamten Siedlungsfläche gut ab. Defizitäre Bereiche des Einzelhandels sind letztlich nicht identifizierbar. Zusätzliche Standorte für die Nahversorgung, insbesondere in den Randbereichen des Siedlungsgebietes von Tostedt, würden dem Abbau von Versorgungsdefiziten nicht dienen können. Eine denkbare Erhöhung der Versorgungsqualität infolge innerörtlich erhöhter Konkurrenz muss im Einzelfall mit den sonstigen Folgen eines zusätzlichen Standortes abgewogen werden. Hier sollte den Aussagen des IHK‐Gutachtens gefolgt und es sollten, im Sinne einer Konzentration, bestehende Standorte, ggf. mit weiteren Anbietern, ausgebaut werden.

Auch die Interviews im Rahmen der Expertenvalidierung zeigen, dass es bei der an der Bremer Straße diskutierten Ansiedlung eines Verbrauchermarktes zunächst um eine vorsorgliche Standortsicherung geht. Die zwingende Notwendigkeit für einen weiteren Verbrauchermarkt im westlichen Ortsbereich von Tostedt wird von den (an der Tostedter Diskussion unbeteiligten) Experten nicht gesehen. Die Nähe zur gut befahrenen B 75 / Bremer Straße erscheint aber attraktiv.

Aus Sicht der Gutachter sollte die Gemeinde Tostedt wirtschaftsfördernde Kopplungsgeschäfte durch Grundstücksaufwertungen vermeiden. Das wünschenswerte Zusammenführen Tostedter Betriebe im Gewerbegebiet an der Kastanienallee / Dohrener Weg ist getrennt von der Einrichtung neuer Einzelhandelsstandorte zu betrachten. Die Sorge um ein Leerfallen der Grundstücke scheint angesichts nicht geprüfter Alternativen, z.B. für die Entwicklung weiterer Wohnbauflächen, wenig begründet. Allein die Aufstellung eines verbindlichen Bauleitplanes verhindert Leerstände nicht, wie alle Erfahrung zeigt. Aus städtebaulicher Sicht sollte der westliche Ortsrand durch einen qualitativ hochwertigen Wohnungsbau ggf. verdichtet und mit besonderen Wohnformen abgerundet werden. Ziel wäre es, so am Ortseingang einen harmonischen städtebaulichen Übergang in die noch ungestörten wertvollen Landschaftsräume zu schaffen. Im Hinblick auf das geltende, im Entwicklungskonzept Tostedt festgehaltene Leitbild einer abgestimmten Entwicklung sind solche Alternativen zwingend zu prüfen.

4. Resümee. Muss das Entwicklungskonzept fortgeschrieben werden?

Die Ergebnisse des hier vorgelegten Gutachtens unterstreichen, dass die generellen Ziele des „Entwicklungskonzeptes Tostedt“ in Bezug auf den Einzelhandel weiterhin Gültigkeit haben. Die bereits erreichten Ergebnisse bei der Stärkung des Kernbereiches zeigen in den Einzelhandelsdaten positive Wirkung. Weiterhin sind aber Defizite im Hinblick auf Aufenthaltsqualität, Gestaltung und Warenangebote deutlich spürbar. Dies unterstreichen die bisherigen Aufwertungsaktivitäten, nicht zuletzt auch die vielfältigen (erfolgreichen) Aktionen des „Werbekreises Tostedt“ zur Aufwertung des Kernbereiches. Zur weiteren Stärkung des Kernbereiches wird es wesentlich auch von der individuellen und konzertierten Bereitschaft der Grundeigentümer und Geschäftsbetreiber abhängen, gemeinsam mit der Kommune aktiv die nächsten Schritte zu gehen. Eine Fortschreibung des „Entwicklungskonzeptes Tostedt“ ist in Bezug auf die Einzelhandelsentwicklung nicht notwendig. Verstärkte Bemühungen zur real erlebbaren Qualifizierung der Standorte sind allerdings wünschenswert.

Anhang

Anhang 1 : GFK Prisma, „Einzelhandel im Landkreis Harburg“, Gutachten / Strategiepapier im Auftrag der Wirtschaftsförderungsgesellschaft im Landkreis Harburg mbH, 2007

Anhang 2: CIMA Beratung + Management GmbH, „Ergänzende Einzelhandelsexpertise für den Landkreis Harburg“, Endbericht für den Auftraggeber, im Auftrag des Landkreises Harburg, Stabsstelle Kreisentwicklung / Wirtschaftsförderung, 11/2010

Anhang 3: Stellungnahme der IHK Industrie und Handelskammer Lüneburg‐Wolfsburg zur „Ansiedlung eines Lebensmittelverbrauchermarktes am Standort Bremer Straße 36 in Tostedt, 08/2011

Anhang 4: Gesellschaft für Unternehmensberatung im Handel „Universa“mbH, Gutachterliche Stellungnahme zu den Versorgungsbeziehungen im Lebensmitteleinzelhandel in Tostedt und Umlandgemeinden, 06/2011

Anhang 5: Empirica, Berlin, Bonn, Leipzig, „Zurück zur Mitte? Potenziale für die Innenentwicklung im Zuge des demographischen Wandels“ Vortrag Thomas Abraham, Buxtehude 02/2011

Anhang 6: Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. Arbeitskreis 8 Einzelhandel und Immobilienwirtschaft, „Ausgesuchte Begriffs‐ und Lagedefinitionen der Einzelhandelsanalytik, Grundlagen für die Beurteilung von Einzelhandelsprojekten“ Wiesbaden 08/2000

Anhang 7: Werbekreis Tostedt, „Informationen für die Ratsfraktionen in der Samtgemeinde Tostedt“, Tostedt,1 03/201

Auftraggeber: WLH Wirtschaftsförderungsges. im Landkreis Harburg mbH

Einzelhandel im Landkreis Harburg

Gutachten / Strategiepapier Mai 2007 INHALT

1 Ausgangslage, Auftrag und Aufgabenstellung, Methodische Vorgehensweise 5 1.1 Ausgangslage, Auftrag und Aufgabenstellung 5 1.2 Methodische Vorgehensweise 6 2 Der Landkreis Harburg im Überblick 8 2.1 Lage im Raum, zentralörtliche Bedeutung und besondere Charakteristika 8 2.2 Strukturdaten zu Bevölkerung und Wirtschaft 12 3 Überblick über die Städte und Gemeinden im Landkreis Harburg 16 3.1 Kurzcharakteristik zum Makro-Standort Stadt Buchholz in der Nordheide 17 3.2 Kurzcharakteristik zum Makro-Standort Stadt Winsen (Luhe) 22 3.3 Kurzcharakteristik zum Makro-Standort Einheitsgemeinde Neu Wulmstorf 27 3.4 Kurzcharakteristik zum Makro-Standort Einheitsgemeinde Rosengarten 32 3.5 Kurzcharakteristik zum Makro-Standort Einheitsgemeinde Seevetal 36 3.6 Kurzcharakteristik zum Makro-Standort Einheitsgemeinde Stelle 40 3.7 Kurzcharakteristik zum Makro-Standort Samtgemeinde Elbmarsch 44 3.8 Kurzcharakteristik zum Makro-Standort Samtgemeinde Hanstedt 48 3.9 Kurzcharakteristik zum Makro-Standort Samtgemeinde Hollenstedt 52 3.10 Kurzcharakteristik zum Makro-Standort Samtgemeinde Jesteburg 57 3.11 Kurzcharakteristik zum Makro-Standort Samtgemeinde Salzhausen 61 3.12 Kurzcharakteristik zum Makro-Standort Samtgemeinde Tostedt 65 4 Struktur- und Leistungsdaten des Einzelhandels im Landkreis Harburg 69 4.1 Struktur- und Leistungsdaten des Landkreises Harburg 69 4.2 Benchmarkvergleich der Einzelhandelsstrukturen im Landkreis Harburg 73 5 Überblick über die regionale Wettbewerbssituation 77 5.1 Hamburg 77 Hamburger City 78 5.2 Regionale Wettbewerbsstandorte 80 6 Ergebnisse der telefonischen Haushaltsbefragung im Landkreis Harburg 82 6.1 Hinweise zur methodischen Vorgehensweise 83 6.2 Ergebnisse im Überblick 86 6.3 Fazit 103 7 Folgerungen und erste Empfehlungen 107 7.1 SWOT-Analyse des Einzelhandels im Landkreis Harburg 107 7.2 Erste Handlungsempfehlungen zur Verbesserung der Kaufkraftbindung im Landkreis Harburg 109 7.3 Weitere Vorgehensweise 113

P:\kommunen\projekte\2007\harburg_lk_070112_wlh_sparkasse_05114_hh\bericht\r_lk_harburg_wlh_sparkasse_05114810_070602.doc Seite 2 von 123 ANHANG

Begriffsbestimmungen 115 Definition der untersuchten Betriebsformen 115 Geschäftsfläche, Verkaufsfläche 117 Definition der untersuchten Warengruppen 118 Einkaufslagenabgrenzung 119 Einkaufslagenbewertung 119 Einkaufslagenabgrenzung 120

TABELLEN

Tabelle 1: Ausgewählte Daten zur Sozial- und Wirtschaftsstruktur 13 Tabelle 2: Pro-Kopf-Ausgabebeträge, Nachfragevolumen, Einzelhandelsumsatz und Zentralität in BUCHHOLZ 20 Tabelle 3: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen in BUCHHOLZ 21 Tabelle 4: Pro-Kopf-Ausgabebeträge, Nachfragevolumen, Einzelhandelsumsatz und Zentralität in WINSEN/LUHE 25 Tabelle 5: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen in WINSEN/LUHE 26 Tabelle 6: Pro-Kopf-Ausgabebeträge, Nachfragevolumen, Einzelhandelsumsatz und Zentralität in NEU WULMSTORF 30 Tabelle 7: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen in NEU WULMSTORF 31 Tabelle 8: Pro-Kopf-Ausgabebeträge, Nachfragevolumen, Einzelhandelsumsatz und Zentralität in ROSENGARTEN 34 Tabelle 9: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen in ROSENGARTEN 35 Tabelle 10: Pro-Kopf-Ausgabebeträge, Nachfragevolumen, Einzelhandelsumsatz und Zentralität in SEEVETAL 38 Tabelle 11: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen in SEEVETAL 39 Tabelle 12: Pro-Kopf-Ausgabebeträge, Nachfragevolumen, Einzelhandelsumsatz und Zentralität in STELLE 42 Tabelle 13: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen in STELLE 43 Tabelle 14: Pro-Kopf-Ausgabebeträge, Nachfragevolumen, Einzelhandelsumsatz und Zentralität in ELBMARSCH 46

P:\kommunen\projekte\2007\harburg_lk_070112_wlh_sparkasse_05114_hh\bericht\r_lk_harburg_wlh_sparkasse_05114810_070602.doc Seite 3 von 123 Tabelle 15: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen in ELBMARSCH 47 Tabelle 16: Pro-Kopf-Ausgabebeträge, Nachfragevolumen, Einzelhandelsumsatz und Zentralität in HANSTEDT 50 Tabelle 17: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen in HANSTEDT 51 Tabelle 18: Pro-Kopf-Ausgabebeträge, Nachfragevolumen, Einzelhandelsumsatz und Zentralität in HOLLENSTEDT 55 Tabelle 19: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen in HOLLENSTEDT 56 Tabelle 20: Pro-Kopf-Ausgabebeträge, Nachfragevolumen, Einzelhandelsumsatz und Zentralität in JESTEBURG 59 Tabelle 21: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen in JESTEBURG 60 Tabelle 22: Pro-Kopf-Ausgabebeträge, Nachfragevolumen, Einzelhandelsumsatz und Zentralität in SALZHAUSEN 63 Tabelle 23: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen in SALZHAUSEN 64 Tabelle 24: Pro-Kopf-Ausgabebeträge, Nachfragevolumen, Einzelhandelsumsatz und Zentralität in TOSTEDT 67 Tabelle 25: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen in TOSTEDT 68 Tabelle 26: Pro-Kopf-Ausgabebeträge, Nachfragevolumen, Einzelhandelsumsatz und Zentralität im Landkreis HARBURG insgesamt 70 Tabelle 27: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen im Landkreis HARBURG insgesamt 72 Tabelle 28a: Benchmarkvergleich der Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen im Landkreis Harburg 74 Tabelle 28b: Benchmarkvergleich der Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen im Landkreis Harburg - Fortsetzung 75 Tabelle 28c: Benchmarkvergleich der Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen im Landkreis Harburg - Fortsetzung 76 Tabelle 29: Übersicht zur Haushaltsadress- bzw. -kontaktrekrutierung 85

P:\kommunen\projekte\2007\harburg_lk_070112_wlh_sparkasse_05114_hh\bericht\r_lk_harburg_wlh_sparkasse_05114810_070602.doc Seite 4 von 123 1 Ausgangslage, Auftrag und Aufgabenstellung, Methodische Vorgehensweise

1.1 Ausgangslage, Auftrag und Aufgabenstellung

Der südlich an die Freie und Hansestadt Hamburg angrenzende Landkreis Harburg (rd. 242.000 Einwohner) zählt bundesweit zu den Gebieten, die sich durch ein deutlich überdurchschnittliches Kaufkraftniveau auszeichnen.

Dennoch bildet er als Einzelhandelsstandort das Schlusslicht unter den Hamburger Umlandkreisen. Deutlichstes Kennzeichen hierfür sind die erheblichen saldierten Kauf- kraftabflüsse von ca. 450 Mio. Euro p.a. in die benachbarten Landkreise und nach Hamburg, die einem großen Teil des Nachfragepotenzials entsprechen.

Um diese Situation einer grundlegenden Analyse zu unterziehen und um Wege aus dieser derzeit unbefriedigenden Kaufkraftbindungssituation zu finden, beauftragte die WLH Wirtschaftsförderungsgesellschaft im Landkreis Harburg mbH mit Unterstützung der Sparkasse Harburg-Buxtehude die GfK Geomarketing GmbH - GfK PRISMA Insti- tut, Hamburg, am 12. Januar 2007 mit der Erarbeitung einer Grundlagenstudie1.

Basis der Studie ist eine qualifizierte Analyse der bestehenden Einzelhandelsstrukturen im Landkreis Harburg, bei der neben quantitativen Merkmalen (Verkaufsfläche, Einzel- handelsumsatz, Zentralität) auch qualitativen Aspekten des Einzelhandelsangebotes (Angebotsvielfalt, Stärken und Schwächen der Angebotsstruktur) eine große Bedeu- tung zukommt.

Mit einer telefonischen Befragung, die im Februar 2007 durch die GfK bei 1.000 Haus- halten im gesamten Landkreis erfolgte, wurden das Einkaufsverhalten sowie die Meinungen und Anregungen der Verbraucher eruiert.

Auf dieser Grundlage werden mögliche Entwicklungsperspektiven des Einzelhandels im Landkreis Harburg für die nächsten Jahre aufgezeigt und erste Handlungsempfeh- lungen für eine Stabilisierung und Stärkung des hiesigen Einzelhandelsbesatzes abgeleitet.

1 Basis der Beauftragung ist ein Angebot der GfK Geomarketing GmbH/GfK PRISMA Institut vom 25. Oktober 2006.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 5 von 123 Auf der Basis der vorliegenden Studie sollen in einem weiteren Step - sobald die Ergebnisse der Öffentlichkeit und den maßgeblichen Entscheidungsträgern und 'Playern' im Einzelhandel des Landkreises Harburg vorgelegt wurden - Experten- gespräche geführt werden.

Die im vorliegenden Gutachten formulierten ersten Handlungsempfehlungen werden unter Berücksichtigung der von den Experten und Kennern der lokalen Situation artikulierten Meinungen, Anregungen und Vorschläge in einem Abschlussband zur künftigen Einzelhandelsstrategie im Landkreis Harburg weiter ausgeführt.

1.2 Methodische Vorgehensweise

Die nachstehenden Ausführungen und Darstellungen basieren primär auf zwei empirischen Untersuchungsbausteinen:

• Intensive Vor-Ort-Recherchen der Gutachter im Landkreis Harburg, in deren Verlauf im Zeitraum Januar/Februar 2007 eine Kompletterhebung des Einzel- handels im Landkreis durchgeführt wurde. Diesbezüglich wurden von einem Erheberteam der GfK PRISMA alle Einzelhandels- anbieter in den Städten und Gemeinden des Landkreises Harburg hinsichtlich ihres Standortes/ihrer Adresse, der Verkaufsfläche und dem Sortiment (differenziert nach sechs Hauptwarengruppen) aufgenommen und in einer Datenbank erfasst. Unter Berücksichtigung von tatsächlichen Umsatzdaten, die der GfK PRISMA für eine Vielzahl von Einzelhandelsunternehmen vorliegen sowie qualifizierten Umsatzschät- zungen wurden die Einzelhandels-Umsatzleistungen in den Städten und Gemeinden des Landkreises ermittelt. In einem zweiten Durchgang der Vor-Ort-Recherchen wurden die so ermittelten Flä- chen- und Umsatzdaten durch die Projektleitung der vorliegenden Studie anhand von erneuten Begehungen der wichtigsten Einzelhandelslagen und -betriebe verifi- ziert (durchgeführt im März/April 2007).

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 6 von 123 • Telefonische Haushaltsbefragung von ca. 1.000 Haushalten im Landkreis Harburg. Details zu der Befragungsmethodik sind dem Kapitel 6 zu entnehmen.

Zur Eruierung der jeweils anstehenden Einzelhandelsplanungen wurden in den Städten und Gemeinden telefonische Recherchen durchgeführt.

Darüber hinaus fließen insbesondere auch sekundärstatistische Daten und Infor- mationen sowie die Ergebnisse aller relevanten, von GfK PRISMA im Landkreis Harburg bzw. im Raum Hamburg erarbeiteten Studien in die Betrachtungen mit ein.

In einem weiteren Untersuchungsschritt, der sich an die vorliegende Grundlagen- studie anschließt, sollen vor allem Expertengespräche im gesamten Landkreis geführt werden, um die ermittelten Sachverhalte und ausgesprochenen Handlungsempfeh- lungen noch weiter aufzubereiten und zu konkretisieren.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 7 von 123 2 Der Landkreis Harburg im Überblick

2.1 Lage im Raum, zentralörtliche Bedeutung und besondere Charakteristika

Der LANDKREIS HARBURG (rd. 242.000 Einwohner) liegt im Nordosten des Bundes- landes Niedersachsen. Dieser grenzt dabei im Norden unmittelbar an die Freie und Hansestadt Hamburg, im Westen an die niedersächsischen Landkreise Stade und Rotenburg, im Süden an den Landkreis Soltau-Fallingbostel und im Osten an den Landkreis Lüneburg. Darüber hinaus teilt sich der LANDKREIS HARBURG im äußeren Nordosten eine Grenze mit dem schleswig-holsteinischen Landkreis Herzogtum Lauenburg.

Naturräumlich betrachtet erstreckt sich das Gebiet auf einer Gesamtfläche von 1.244 km² in Nord-Süd-Richtung über 37 km von der Elbe bis in die Lüneburger Heide und in West-Ost-Richtung über 60 km von der Geest bis in das Elbmarschgebiet.

Im Zuge der kommunalen Neugliederung des Landes Niedersachsen am 1.Juli 1972 wurden zahlreiche eigenständige Gemeinden zu neuartigen Verwaltungseinheiten zusammengeführt. So gestaltet sich die Siedlungsstruktur des Landkreis Harburg seit diesem Zeitpunkt folgendermaßen:

• Winsen (Luhe) und Buchholz in der Nordheide besitzen Stadtrechte, wobei die Erst- genannte als Kreisstadt fungiert;

• Neu Wulmstorf, Rosengarten, Seevetal und Stelle werden als Einheitsgemeinden klassifiziert;

• Elbmarsch, Hanstedt, Hollenstedt, Jesteburg, Salzhausen und Tostedt sind Samt- gemeinden, welche die Verwaltungsaufgaben der Mitgliedsgemeinden übernommen haben.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 8 von 123 Innerhalb des LANDKREISES HARBURG sind nach der zentralörtlichen Gliederung Niedersachsens1 die Städte Buchholz in der Nordheide, als einwohnerstärkster Teilraum, Winsen (Luhe) sowie die Einheitsgemeinde Seevetal - trotz einer relativ dispersen Siedlungsstruktur - als Mittelzentren ausgewiesen. Als Grundzentren sind im regionalen Raumordnungsprogramm des Landkreises die Gemeinden Hanstedt, Hollenstedt, Jesteburg, Marschacht, Neu Wulmstorf, Rosen- garten, Salzhausen, Stelle und Tostedt ausgewiesen.

Zur funktionalen Struktur des LANDKREISES HARBURG ist anzumerken, dass dieser als traditioneller Wohnstandort und Erholungsraum, hierbei verstärkt der südliche Teil in der Lüneburger Heide, im Hamburger Umland angesehen wird. Erstere Funktion zeigt sich in den ca. 50.000 Berufstätigen die täglich gen Hamburg zu ihrem Arbeitsort pendeln. Diese funktionale Aufteilung hat in den letzten Jahrzehnten dazu geführt, dass insbesondere die Siedlungsräume entlang der wichtigen Verkehrsachsen stark gewach- sen sind. Seit 1970 hat die Bevölkerung im LANDKREIS HARBURG um ca. 100.000 Einwohner zugenommen.

Die regionale Wirtschaftsstruktur des Landkreises Harburg ist dementsprechend nicht von großen industriellen Betrieben geprägt, sondern überwiegend von kleinen und mittelständischen Unternehmen durchsetzt. In zahlreichen Gewerbegebieten haben sich Handwerksbetriebe, Unternehmen aus dem Handel und in jüngerer Vergan- genheit vermehrt Unternehmen aus der Logistikbranche angesiedelt.2

In einigen Gebieten des Landkreises ist weiterhin die Landwirtschaft bedeutsam. So ist insbesondere das Gebiet der Elbmarsch ein wichtiger Produzent von Obst und Gemüse für den Großraum Hamburg. Der Süden des Landkreises, geprägt durch die

1 Gesetz über das Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen in der aktualisierten Fassung von 2002.

2 Informationen der Wirtschaftsförderung Landkreis Harburg.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 9 von 123 Landschaft der Lüneburger Heide, hat zudem einen wirtschaftlichen Schwerpunkt im Tourismus, und zeichnet sich durch eine Vielzahl von Heideorten aus.

Der LANDKREIS HARBURG ist als Teil der Metropolregion Hamburg wirtschaftlich stark mit Hamburg als Zentrum dieser Region verflochten. Nichtsdestotrotz soll der eigen- ständige Wirtschaftsstandort durch die "Wachstumsinitiative Süderelbe", einem Zu- sammenschluss mehrerer Teilgebiete der Metropolregion Hamburg1, weiter gefördert werden. Das Hauptaugenmerk liegt dabei auf den zukunftsträchtigen Branchen der Luftfahrt, des Fahrzeugbaus, der Logistik, des Recyclings etc.

Der Landkreis Harburg profitiert bei diesem Vorhaben von seiner sehr guten verkehrlichen Erreichbarkeit.

• Im Individualverkehr durchqueren neben der BAB 1 (Lübeck - Hamburg - Bremen) und der BAB 7 (Flensburg - Hamburg - Hannover) die A261 und die A250 den Landkreis. Über das Maschener Kreuz und das Horster Dreieck wird dabei ein großer Teil des nordwesteuropäischen Straßen-Güterverkehrs abgewickelt. Im regionalen Verkehr spielen des Weiteren die zahlreichen Bundesstraßen eine besondere Rolle. Die B3 durchquert den westlichen Landkreis Harburg in Nord-Süd- Richtung, die B75 verläuft aus südwestlicher Richtung in das Zentrum des Land- kreises. Die B404 durchquert die Elbmarsch im Osten und verläuft von Lüneburg nach Harburg via Winsen (Luhe).

Dem erwartbaren Anstieg des Verkehrsaufkommens sollen mehrere Verkehrsplanun- gen entgegenwirken. So ist der sechsspurige Ausbau der BAB 1 zwischen dem Buchholzer Kreuz und dem Bremer Kreuz beschlossen. Zudem wird sich die Erreichbarkeit des Nordwestens des Landkreises durch den Bau der A 26 Stade-Hamburg und dem Ausbau der B3, welche einen direkten Anschluss von Neu Wulmstorf an die A26 vorsieht, wesentlich verbessern. Von regionaler Bedeutung sind weiterhin der Bau der Nordtangente und der Südtan-

1 Landkreise Harburg, Stade, Lüneburg; Stadt Lüneburg; Bezirk Harburg.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 10 von 123 gente Hittfeld, die Verlegung der K 26 mit Bau der BAB-Anschlussstelle Meckelfeld, der Ostring Buchholz i.d.N. sowie der Ausbau der Osttangente in Winsen (Luhe).

• Im öffentlichen Personenverkehr auf der Schiene ist der Landkreis Harburg in alle Richtungen mit den überregionalen Zentren verbunden. So liegen auf der Metronomstrecke Hamburg-Bremen mehrere Haltepunkte im Betrachtungsgebiet. Auf der Metronomstrecke Hamburg-Uelzen-Hannover existieren eine Direktverbindung zur Stadt Lüneburg und eine indirekte Anbindung nach Hannover. Die Bahngesellschaft EVB Elbe Weser bietet Direktverbindungen nach Bremerhaven und Cuxhaven via Buxtehude an. Darüber hinaus ist der Landkreis Harburg durch das regionale Verkehrsnetz der Deutschen Bahn AG relativ gut mit seinem Umland verbunden.

Der intraregionale öffentliche Verkehr wird neben dem Schienenverkehr durch den Busverkehr des Hamburger Verkehrsverbundes1 ergänzt.

Auch im Bereich des öffentlichen Personenverkehrs sieht die Regionalplanung einen weiteren Ausbau der Verkehrsinfrastruktur vor. So wird der Bau einer S-Bahn- Strecke von Hamburg über Neu-Wulmstorf nach Buxtehude erfolgen; S-Bahn- Strecken von Hamburg nach Winsen (Luhe) und Buchholz in der Nordheide/Tostedt sind angedacht.2

1 Im Landkreis Harburg verkehren 66 Linien (4000er Nummern) des HVV Verkehrsverbundes.

2 Die Elemente der Verkehrsplanung sind dem regionalen Rahmenplan des LK Harburg entnommen.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 11 von 123 2.2 Strukturdaten zu Bevölkerung und Wirtschaft

Die soziodemographischen und ökonomischen Strukturdaten des Landkreises zeichnen ein sehr günstiges Bild. Zwischen den Jahren 2001 und 2006 ist ein hohes Bevölkerungswachstum von + 3,9 % festzustellen, welches deutlich über denen des Landes Niedersachsen (+ 0,9 %) und des Bundesgebietes (+ 0,2 %) liegt. Die Bevölkerungsprognose des Landesamtes für Statistik in Niedersachsen geht für den Landkreis Harburg von einem Anstieg der Einwohnerzahl auf 247.055 Einwohner (+ 3,6 %) bis zum Jahr 2020 aus1.

Die Altersstruktur des LANDKREISES HARBURG ist der Altersstruktur Niedersachsens recht ähnlich. Jedoch zeigt sich ein höherer Anteil der unter 18-Jährigen und 30 bis 65-Jährigen, was für einen hohen Anteil von jüngeren Familien im Landkreis spricht.

Ein Blick auf die Erwerbsstruktur zeigt, dass von den 43.662 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten knapp 72,5 % im Dienstleistungsbereich tätig sind. Dieser Wert liegt deutlich über den jeweiligen Anteilen in Niedersachsen und Deutschland. Darüber hinaus ist die Arbeitslosenquote von 7,6 % im Vergleich sehr gering.

Ebenso ist der letzte Indikator "einzelhandelsrelevanter Kaufkraftindex" mit 114,4 als sehr positiv einzuschätzen. Die Kaufkraft im Landkreis Harburg liegt mit diesem Wert an der Spitze aller Kreise in Niedersachsen; zudem gehört der Landkreis Harburg zu den kaufkraftstärksten Gebieten in Deutschland.

Es soll nicht unerwähnt bleiben, dass die zugehörigen Städte und Gemeinden im Landkreis in der Beschreibung der sozioökonomischen Daten kein ganz einheitliches Bild zeichnen. So tragen innerhalb des Gebietes die Stadt Buchholz, die Einheitsgemeinden Rosengarten und Seevetal sowie die Samtgemeinde Jesteburg überproportional stark zu den guten Werten des Landkreises bei.

1 Die Gutachter weisen darauf hin, dass die Prognose zum 01.01.2006 um 1.100 Einwohner unter der tatsächlichen Zahl liegt. Dementsprechend könnte die Einwohnerzahl im Jahre 2020 noch höher ausfallen.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 12 von 123 Tabelle 1: Ausgewählte Daten zur Sozial- und Wirtschaftsstruktur

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 13 von 123 WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 14 von 123 Fußnoten zu Tabelle 1:

1) Lt. Statistischen Berichten des Statistischen Landesamtes in Niedersachsen sowie lt. Auskunft des Statistischen Bundesamtes in Wiesbaden.

2) GfK Geomarketing 2006.

3) Sozialversicherungspflichtig beschäftigte Arbeitnehmer (Arbeitsorterfassung); vorläufige Werte. Lt. Angaben der Bundesagentur für Arbeit in Nürnberg.

Aus Datenschutzgründen sind in den Samtgemeinden Tostedt, Salzhausen, Jesteburg und Hollenstedt die Angaben zu den sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten nicht vollständig veröffentlicht. Die angegebenen Unterbereiche addieren sich demnach nicht zu 100%.

4) Inklusive der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in der Land- und Forstwirtschaft.

5) Stellenwert der Gebietseinheit auf dem Erwerbssektor; Beschäftigte je Einwohner am Arbeitsort, dividiert durch Beschäftigte je Einwohner im Bundesgebiet, multipliziert mit 100. 6) Sozialversicherungspflichtigen Arbeitnehmer am Arbeitsort minus den sozialversicherungspflichtigen Arbeitnehmern am Wohnort 7) Lt. Auskunft der Bundesagentur für Arbeit in Nürnberg (abhängige zivile Erwerbspersonen insgesamt).

Für kreisangehörige Städte/Gemeinden werden von der Bundesagentur für Arbeit keine Arbeitslosenquoten veröffentlicht; ersatzweise werden daher die Arbeitslosenquoten der Geschäftsstellenbereiche (Winsen (Luhe), Buchholz i.d.N.) in den Kreisen herangezogen.

8) Pkw je 1.000 Einwohner, lt. Kraftfahrt-Bundesamt, Reihe 2, Sonderheft 3, 2006.

9) GfK Geomarketing 2006

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 15 von 123 3 Überblick über die Städte und Gemeinden im Landkreis Harburg

Nachfolgend werden die 12 untersuchungsrelevanten Verwaltungseinheiten im Landkreis Harburg hinsichtlich ihrer generellen makro-standortseitigen Rahmen- bedingungen sowie der Einzelhandelssituation anhand von standardisierten Kurzcharakteristiken skizziert.

Die jeweils daran anschließenden Struktur- und Leistungsdaten der 12 Städte und Einheits- bzw. Samtgemeinden im Landkreis Harburg basieren auf den umfassenden Totalerhebungen der Gutachter (durchgeführt im Januar/Februar 2007).

Den hierbei nach sechs Hauptwarengruppen ermittelten Verkaufsflächen wurden unter Berücksichtigung von Echtumsätzen, die der GfK PRISMA für eine Vielzahl von Betreibern vorliegen, sowie qualifizierten Umsatzschätzungen, Warengruppen spezifische Umsatzleistungen zugeordnet.

Unter Berücksichtigung des jeweiligen lokalen Nachfragevolumens, das sich aus dem Produkt der Einwohnerzahl mit dem bundesdurchschnittlichen Pro-Kopf-Ausgabe- betrag im Ladeneinzelhandel und dem gebietsspezifischen Kaufkraftindex errechnet, werden für die sechs Hauptwarengruppen Einzelhandelszentralitäten ermittelt. Diese ergeben sich aus dem Quotienten von lokalem Einzelhandelsumsatz und lokalem Nachfragevolumen (multipliziert mit 100).

Zentralitäten vom mehr als 100 entsprechen hierbei einem saldierten Kaufkraftzufluss (der örtliche Umsatz ist höher als das örtliche Nachfragevolumen) und spiegeln eine überdurchschnittliche Attraktivität des Angebotes bzw. des Einzelhandelsstandortes wieder; Zentralitäten unter 100 weisen im Umkehrschluss auf eine unterdurchschnitt- liche Attraktivität hin.

Dabei ist grundsätzlich in einem Gebiet, das sich im Verflechtungsraum einer über- geordneten Metropole befindet, davon auszugehen, dass in einem gewissen Umfang per Saldo Kaufkraftabflüsse in die übergeordnete Metropole unvermeidbar sind.

Insgesamt haben die Gutachter knapp 1.500 Einzelhandelsbetriebe mit einer gesamten Verkaufsflächenausstattung von rd. 346.000 m² und einem Einzelhandelsumsatz von rd. 880 Mio. Euro erhoben.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 16 von 123 3.1 Kurzcharakteristik zum Makro-Standort Stadt Buchholz in der Nordheide

Standortcharakteristika Name der Stadt / Gemeinde Stadt Buchholz in der Nordheide

Mitgliedsgemeinden -

Siedlungsstrukturell im Zentrum des Landkreises Lage im Raum gelegen

Zentralörtliche Einstufung Stadt Buchholz: Mittelzentrum Verkehrliche Erreichbarkeit Individualverkehr: Im überregionalen Verkehr über die AS Dibbersen zu erreichen (BAB 1 und A261). B75 im Westen der Stadt ist Zubringer zu den Autobahnen verläuft weiter über Tostedt gen Rotenburg.

Öffentlicher Personenverkehr: Haltepunkt auf Metronom-Strecke Hamburg - Bremen - in 30 Minuten in HH, in 45 Minuten in HB. Wirtschaftsstruktur, Drei Gewerbegebiete wurden in jüngerer infrastrukturelle Besonderheiten Vergangenheit geschaffen, womit Buchholz nicht nur als Wohnstandort Hamburgs fungiert. In den Gewerbegebieten I, II und III (Trelder Berg) hat sich eine Vielzahl von kleinen und mittelgroßen Unternehmen angesiedelt. Als ein Beispiel für die positive Wirtschaftsent- wicklung soll die Ansiedlung der MHG Heiztechnik im Gewerbegebiet II genannt werden, durch welche voraussichtlich bis 2010 insgesamt 100 neue Arbeitsplätze erwartet werden.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 17 von 123 Demographische und sozioökonomische Struktur- und Entwicklungsmerkmale Wohnbevölkerung zum 01.01.2006 37.987 Einwohner Veränderung: zum 01.01.2001 35.916 Einwohner + 5,8 %

Anteil an der Wohnbevölkerung 15,7 % im Landkreis Harburg Altersstruktur x bis unter 18 Jahre 19,5 % x 18-65 Jahre 61,4 % x 65 Jahre und älter 19,1 % Wanderungssaldo 2005 + 465

Anteil an den im LK Harburg sozialversicherungspflichtigen 17,6 % Beschäftigten

Beschäftigtenzentralität 63,7 Einpendler 4.748 Pendlersaldo: - 3.820 Auspendler 8.568 PKW-Dichte (PKW pro 1.000 597 Ew.) Einzelhandelsrelevanter Differenz zu LK Harburg: 116,5 Kaufkraft-Index der GfK 2006 + 2,1 Einzelhandel Derzeitige Situation - Der zentrale Einzelhandelsbereich der Stadt Buchholz i.d.N. ist gemäß ihrer Funktion als Mittelzentrum räumlich relativ weit ausgedehnt. Zu diesem Bereich zählen Teile der Bremer Straße, die Schützenstraße, Teile der Hamburger Straße, Teile der Kirchenstraße, die Lindenstraße sowie die Neue Straße. Darüber hinaus ist das komplette Gebiet, welches von den genannten Straßen umschlossen wird (Adolfstraße, Poststraße etc.), dem zentralen Bereich zuzurechnen. - In diesem Gebiet hat sich ein relativ ausgewogener Branchenmix entwickelt. Demnach finden sich sowohl größere Filialisten wie C & A und Woolworth, als auch kleinere lokale Fachgeschäfte wieder. - Neben der zentralen Lage ist ein weiterer Schwerpunkt des Einzelhandels im periodischen und vor allem aperiodischen Bereich im Gewerbegebiet I in der Ortschaft Steinbeck zu Buchholz auszumachen. Überregionale Ausstrahlungskraft besitzt das fast 40.000 m² Verkaufsfläche große Möbelhaus Kraft. In direkter Nachbarschaft zu Möbel Kraft hat zum 01. März 2007 die Verlagerung, inklusive einer deutlichen Ausweitung der Verkaufsfläche, des Obi Baumarktes stattgefunden.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 18 von 123 - In den übrigen angehörigen Ortschaften wie Holm-Seppensen und Sprötze existieren diverse Nahversorger. - Insgesamt lassen sich für Buchholz in der Nordheide Kaufkraftzuflüsse messen (+ 9,7 Mio. Euro), was zu einer Einzelhandelszentralität von 104,6 führt. Unterteilt in den periodischen und aperiodischen Bedarf zeigt sich, dass innerhalb des Erstgenannten Kaufkraftabflüsse existieren (- 6,8 Mio. Euro = EH-Zentralität 93,2), und im aperiodischen Bereich überproportional hohe Zuflüsse vorliegen (+ 16,5 Mio. Euro = EH- Zentralität 114,6). Aktuelle Planungen - Einkaufszentrum "Mühlenhof" soll bis Juni 2008 am Dibberser Mühlenweg errichtet werden. H & M wird als Ankermieter fungieren. - Auf dem Gelände von Möbel Kraft (Gewerbegebiet I, Tischlerstraße) werden ein Media Markt und ein Famila Markt errichtet.

Die Detaildaten zum örtlichen Einzelhandel sind den folgenden Tabellen 2 und 3 zu entnehmen.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 19 von 123 Tabelle 2: Pro-Kopf-Ausgabebeträge, Nachfragevolumen, Einzelhandelsumsatz und Zentralität in BUCHHOLZ

Einzelhandelsumsatz Ladenein- Nachfrage- Einzelhan- Umsatz- Kaufkraftzu- Einzel- Nachfragevolumen zelhandels- volumen delsumsatz struktur bzw. -abfluss handels- Zentralität relevante 2006 in 2006 in 2006 2006 per zentralität Pro-Kopf- Mio. Euro 2) Mio. Euro3) in % saldo in 2006 Ausgabe- Mio. Euro beträge 1) Warengruppen/SortimentTabelle 2: ePro-Kopf-Ausgabebeträge,in Euro Nachfragevolumen, Einzelhandelsumsatz periodischer Bedarf gesamtund Zentralität in BUCHHOLZ Nahrungs- und Genussmittel 2.619 99,5 92,7 41,7 - 6,8 93,2 Gesundheit und Körperpflege aperiodischer Bedarf 2.972 112,9 129,4 58,3 + 16,5 114,6 gesamt (a+b) a) Bekleidung/Textilien, 671 25,5 18,9 8,5 - 6,6 74,1 Schuhe/Lederwaren b) Hartwaren gesamt, davon: 2.301 87,4 110,5 49,8 + 23,1 126,4 • Technik 4) 484 18,4 9,4 4,2 - 9,0 51,1 • Haushalts- und persönlicher 598 22,7 15,0 6,8 - 7,7 66,1 Bedarf 5) •Heimwerker- und Gartenbedarf 6) 621 23,6 31,9 14,4 + 8,3 135,2 • Möbel/Einrichtungsbedarf/ 598 22,7 54,2 24,4 + 31,5 238,8 Haus- und Heimtextilien

Insgesamt 5.591 212,4 222,1 100,0 + 9,7 104,6

Rundungsdifferenzen möglich

1) Lt. Angaben der GfK Marktforschung 2007, eigene Berechnungen. 2) Exkl. Kfz, Tankstellen, Brennstoffe und Versandhandel, inkl. Apothekenumsätze (anteilig) und Ausgaben beim Lebensmittelhandwerk. 3) Eigene Berechnungen auf der Basis der Vor-Ort-Recherchen der Gutachter (Stichtagserhebung). Exkl. Kfz, Tankstellen, Brennstoffe und Versandhandel inkl. Apothekenumsätze (anteilig) und Ausgaben beim Lebensmittelhandwerk. 4) Die Warengruppen Elektro/Unterhaltungselektronik, Multimedia/Foto/Optik 5) Die Warengruppen Bücher/Schreibwaren, Hausrat/Glas/Porzellan/Geschenkartikel, Spielwaren/Sport/Camping/Hobby/Fahrräder, Uhren/Schmuck.

6) Die Warengruppen Heimwerker- und Gartenbedarf, Autozubehör, zoologischer Bedarf.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 20 von 123 Tabelle 3: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen in BUCHHOLZ

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 21 von 123 3.2 Kurzcharakteristik zum Makro-Standort Stadt Winsen (Luhe)

Standortcharakteristika Name der Stadt / Gemeinde Stadt Winsen (Luhe)

Mitgliedsgemeinden -

Siedlungsstrukturell im Nordosten des Lage im Raum Landkreises gelegen. Das Gebiet grenzt im Norden an die Freie und Hansestadt Hamburg. Zentralörtliche Einstufung Stadt Winsen (Luhe): Mittelzentrum; Kreisstadt Verkehrliche Erreichbarkeit Individualverkehr: Die AS Winsen-West und die AS Winsen-Ost an der A250 garantieren überregionale Erreichbarkeit. Die K86 (ehem. B4) verläuft durch das Stadtgebiet in Richtung Lüneburg.

Öffentlicher Personenverkehr: Haltepunkt auf der Metronom-Strecke Hamburg-Uelzen- Hannover. Wirtschaftsstruktur, infrastrukturelle In den Gewerbegebieten des Stadtgebiets Besonderheiten haben sich überwiegend Unternehmen aus den Bereichen der Holzverarbeitung, Maschinen- und Fahrzeugbau, Nahrungsmittelindustrie und der Logistikbranche angesiedelt.

Größter Arbeitgeber ist allerdings die öffentliche Verwaltung mit 1.500 Arbeitsplätzen

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 22 von 123 Demographische und sozioökonomische Struktur- und Entwicklungsmerkmale Wohnbevölkerung zum 01.01.2006 32.928 Einwohner Veränderung: zum 01.01.2001 31.801 Einwohner + 3,5 %

Anteil an der Wohnbevölkerung im 13,6 % Landkreis Harburg Altersstruktur x bis unter 18 Jahre 19,7 % x 18-65 Jahre 63,1 % x 65 Jahre und älter 17,2 % Wanderungssaldo 2005 + 273

Anteil an den im LK Harburg sozialversicherungspflichtigen 19,3 % Beschäftigten

Beschäftigtenzentralität 80,4 Einpendler 4.699 Pendlersaldo: - 2.195 Auspendler 6.894

PKW-Dichte (PKW pro 1.000 Ew.) 571

Einzelhandelsrelevanter Differenz zu LK Harburg: 105,2 Kaufkraft-Index der GfK 2006 - 9,2

Einzelhandel Derzeitige Situation - Der zentrale Einzelhandelsbereich in Winsen (Luhe) ist Am Schanzenring, in Teilen der Eckermannstraße, Teilen der Nordertorstraße, der Bahnhofstraße, am Bahnhofplatz, in der Deichstraße, der Marktstraße und insbesondere in der Rathausstraße lokalisiert. - In diesem Bereich haben sich einige überregional operierende Filialisten angesiedelt; nichtsdestotrotz ist die Einzelhandelsstruktur in Winsen (Luhe) ebenso von kleineren, einzelnen Fachgeschäften durchsetzt. - Neben den a-Lagen haben sich in der Kreisstadt einige weitere Einzelhandelsschwerpunkte herausgebildet. So zum Beispiel an der Lüneburgerstraße in Borstel zu Winsen mit Möbel Rulffs als wichtigstem Anbieter; oder im Luhepark, wo ein großes Famila SB-Warenhaus als Frequenzbringer fungiert. Zu erwähnen bleibt noch der über 8.000 m² große Obi Baumarkt in der Max-Planck-Straße, welcher auch in die umliegenden

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 23 von 123 Gemeinden des LK Harburgs ausstrahlt. - Insgesamt ist die Situation des Einzel- handels in Winsen (Luhe) im Vergleich zu den übrigen Gemeinden des Landkreises – ausgenommen Buchholz – recht entspannt. Im periodischen Bereich gibt es Kaufkraftzuflüsse von 6,3 Mio. Euro (Einzelhandelszentralität 108,0). Im aperiodischen Bereich sind Abflüsse von 1,1 Mio. zu konstatieren (Einzelhandelszentralität von 98,7). Zusammengefasst lassen sich für den Einzelhandel in Winsen demnach sogar Kaufkraftzuflüsse von gut 5 Mio. Euro feststellen, was zu einem Einzelhandels- zentralitätswert von 103,1 führt. - Lidl-Discounter wird auf 1.000 m² Verkaufsfläche in der Bahnhofstraße gebaut. Aktuelle Planungen - REWE wird auf 1.300 m² Verkaufsfläche an der Schierwinderstraße/Osttangente gebaut.

Die Detaildaten zum örtlichen Einzelhandel sind den folgenden Tabellen 4 und 5 zu entnehmen.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 24 von 123 Tabelle 4: Pro-Kopf-Ausgabebeträge, Nachfragevolumen, Einzelhandelsumsatz und Zentralität in WINSEN/LUHE

Einzelhandelsumsatz Ladenein- Nachfrage- Einzelhan- Umsatz- Kaufkraftzu- Einzel- Nachfragevolumen zelhandels- volumen delsumsatz struktur bzw. -abfluss handels- Zentralität relevante 2006 in 2006 in 2006 2006 per zentralität Pro-Kopf- Mio. Euro 2) Mio. Euro3) in % saldo in 2006 Ausgabe- Mio. Euro beträge in Euro1) TabelleWarengruppen/Sortiment 4: Pro-Kopf-Ausgabebeträge,e Nachfragevolumen, Einzelhandelsumsatz periodischer Bedarf gesamt Nahrungs- und Genussmittelund Zentralität in WINSEN/LUHE2.384 78,5 84,8 49,5 + 6,3 108,0 Gesundheit und Körperpflege aperiodischer Bedarf 2.663 87,7 86,6 50,5 - 1,1 98,7 gesamt (a+b) a) Bekleidung/Textilien, 604 19,9 22,3 13,0 + 2,4 112,1 Schuhe/Lederwaren b) Hartwaren gesamt, davon: 2.059 67,8 64,3 37,5 - 3,5 94,8 • Technik 4) 437 14,4 11,3 6,6 - 3,1 78,5 • Haushalts- und persönlicher 538 17,7 12,7 7,4 - 5,0 71,8 Bedarf 5) •Heimwerker- und Gartenbedarf 6) 571 18,8 27,4 16,0 + 8,6 145,7 • Möbel/Einrichtungsbedarf/ 513 16,9 12,9 7,5 - 4,0 76,3 Haus- und Heimtextilien

Insgesamt 5.047 166,2 171,4 100,0 + 5,2 103,1

Rundungsdifferenzen möglich

6) Die Warengruppen Heimwerker- und Gartenbedarf, Autozubehör, zoologischer Bedarf.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 25 von 123 Tabelle 5: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen in WINSEN/LUHE

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 26 von 123 3.3 Kurzcharakteristik zum Makro-Standort Einheitsgemeinde Neu Wulmstorf

Standortcharakteristika Name der Stadt / Gemeinde Einheitsgemeinde Neu Wulmstorf

Mitgliedsgemeinden -

Siedlungsstrukturell im Nordwesten des Landkreises gelegen. Das Gebiet grenzt im Lage im Raum Nordosten an die Freie und Hansestadt Hamburg und im Westen an den Landkreis Stade Zentralörtliche Einstufung Gemeinde Neu Wulmstorf: Grundzentrum Verkehrliche Erreichbarkeit Individualverkehr: Bisher wird die überregionale Erreichbarkeit durch die B73 Richtung Harburg gewährleistet. Der Bau der A26 Stade-Hamburg, inklusive direkter Anbindung über den Ausbau der B3, wird die Erreichbarkeit von Neu-Wulmstorf entscheidend verbessern.

Öffentlicher Personenverkehr: Haltepunkt auf den EVB-Strecken Hamburg-Bremerhaven und Hamburg-Cuxhaven. Darüber hinaus wird das S-Bahn-Netz Hamburgs bis Neu-Wulmstorf ausgeweitet. Hierfür wird bis 2008 ein neuer S-Bahnhof gebaut

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 27 von 123 Wirtschaftsstruktur, infrastrukturelle Im Kerngebiet von Neu Wulmstorf haben sich Besonderheiten im Gewerbegebiet Betriebe des verarbeitenden Gewerbes, des Baugewerbes und das Handwerks angesiedelt.

Die umliegenden Ortsteile sind stark von der Landwirtschaft, insbesondere vom Obstanbau geprägt. Demographische und sozioökonomische Struktur- und Entwicklungsmerkmale Wohnbevölkerung zum 01.01.2006 20.413 Einwohner Veränderung: zum 01.01.2001 19.898 Einwohner + 2,6 %

Anteil an der Wohnbevölkerung im 8,4 % Landkreis Harburg Altersstruktur x bis unter 18 Jahre 20,3 % x 18-65 Jahre 62,2 % x 65 Jahre und älter 17,5 % Wanderungssaldo 2005 + 111

Anteil an den im LK Harburg sozialversicherungspflichtigen 7,7 % Beschäftigten

Beschäftigtenzentralität 51,9 Einpendler 2450 Pendlersaldo: - 3.938 Auspendler 6388

PKW-Dichte (PKW pro 1.000 Ew.) 614

Einzelhandelsrelevanter Differenz zu LK Harburg: 111,8 Kaufkraft-Index der GfK 2006 - 2,6 Einzelhandel Derzeitige Situation - Der zentrale Bereich des Einzelhandels in der Gemeinde Neu Wulmstorf ist in der Bahnhofstraße, Teilen des Grenzwegs sowie in Teilen der Eduard-Mörike-Straße zu finden. Die Sortimentsstruktur dieser a-Lage ist geprägt von Betrieben des periodischen Bedarfs (ca. 50% der Verkaufsfläche, ca. 72% des Umsatzes). - Neben dem räumlichen Bereich der Ortsmitte ist der Möbel- und Einrichtungsstandort in der Matthias- Claudius-Straße mit den beiden Anbietern tejo’s Möbeldiscount und T-Docks zu nennen. - In der weiter entfernt liegenden angehörigen Gemeinde Elstorf hat sich ein überschaubarer Besatz mit Einzelhändlern des periodischen Bedarfs entwickelt, wobei ein Edeka Aktivmarkt eine gesonderte Nahversorgungs-

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 28 von 123 funktion übernimmt. - Insgesamt sind für die Einheitsgemeinde Neu Wulmstorf relativ hohe Kaufkraftabflüsse festzustellen (- 40,9 Mio. Euro bei einer Einzelhandelszentralität von 62,6). Die Ursachen hierfür sind insbesondere im geringen Angebot von aperiodischen Einzelhandelsgütern, sowie in der verschärften Wettbewerbssituation mit dem Mittelzentrum Buxtehude zu finden. Dies drückt sich in einer Einzelhandelszentralität im aperiodischen Bereich von nur 49,0 aus. Aktuelle Planungen - Im Bereich Einzelhandel liegen zurzeit keine Bauvorhaben vor - Es steht eine Umgestaltung des Bahnhofsumfeldes an. Rückwirkungen auf den Einzelhandel sind dabei nicht ausgeschlossen.

Die Detaildaten zum örtlichen Einzelhandel sind den folgenden Tabellen 6 und 7 zu entnehmen.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 29 von 123 Tabelle 6: Pro-Kopf-Ausgabebeträge, Nachfragevolumen, Einzelhandelsumsatz und Zentralität in NEU WULMSTORF

Tabelle 6: Pro-Kopf-Ausgabebeträge,Einzelhandelsumsatz Ladenein- Nachfragevolumen,Nachfrage- Einzelhan- Umsatz- EinzelhandelsumsatzKaufkraftzu- Einzel- Nachfragevolumen zelhandels- volumen delsumsatz struktur bzw. -abfluss handels- und ZentralitätZentralität in NEUrelevante WULMSTORF2006 in 2006 in 2006 2006 per zentralität Pro-Kopf- Mio. Euro 2) Mio. Euro3) in % saldo in 2006 Ausgabe- Mio. Euro beträge 1) Warengruppen/Sortimente in Euro periodischer Bedarf gesamt Nahrungs- und Genussmittel 2.523 51,5 40,2 58,6 - 11,3 78,1 Gesundheit und Körperpflege aperiodischer Bedarf 2.841 58,0 28,4 41,4 - 29,6 49,0 gesamt (a+b) a) Bekleidung/Textilien, 583 11,9 5,4 7,9 - 6,5 45,4 Schuhe/Lederwaren b) Hartwaren gesamt, davon: 2.258 46,1 23,0 33,5 - 23,1 49,9 • Technik 4) 500 10,2 3,9 5,7 - 6,3 38,2 • Haushalts- und persönlicher 568 11,6 4,4 6,4 - 7,2 37,9 Bedarf 5) •Heimwerker- und Gartenbedarf 6) 676 13,8 4,6 6,7 - 9,2 33,3 • Möbel/Einrichtungsbedarf/ 514 10,5 10,1 14,7 - 0,4 96,2 Haus- und Heimtextilien

Insgesamt 5.364 109,5 68,6 100,0 - 40,9 62,6

Rundungsdifferenzen möglich

6) Die Warengruppen Heimwerker- und Gartenbedarf, Autozubehör, zoologischer Bedarf.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 30 von 123 Tabelle 7: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen in NEU WULMSTORF

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 31 von 123 3.4 Kurzcharakteristik zum Makro-Standort Einheitsgemeinde Rosengarten

Standortcharakteristika Name der Stadt / Gemeinde Einheitsgemeinde Rosengarten

Mitgliedsgemeinden -

Siedlungsstrukturell im Norden des Lage im Raum Landkreises gelegen. Das Gebiet grenzt im Norden an die Freie und Hansestadt Hamburg Zentralörtliche Einstufung Gemeinde Rosengarten: Grundzentrum Verkehrliche Erreichbarkeit Individualverkehr: Eine gute überregionale Erreichbarkeit des Gebiets ist durch die Autobahnanschlussstellen Marmstorf, Tötensen, und Dibbersen gewährleistet.

Öffentlicher Personenverkehr: Keine eigene Anschlussstelle an den Schienenverkehr. Der öffentliche Nahverkehr wird durch verschiedene Buslinien des HVV gewährleistet Wirtschaftsstruktur, infrastrukturelle Ein wesentlicher Wirtschaftsfaktor ist die Besonderheiten Nahherholung. Darüber hinaus spielen die Landwirtschaft und das Handwerk eine wichtige Rolle.

Die Gemeinde Rosengarten ist in seiner Funktion eher als Wohnstandort im Hamburger Umland anzusehen.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 32 von 123 Demographische und sozioökonomische Struktur- und Entwicklungsmerkmale Wohnbevölkerung zum 01.01.2006 13.207 Einwohner Veränderung: zum 01.01.2001 13.094 Einwohner + 0,9 %

Anteil an der Wohnbevölkerung im 5,5 % Landkreis Harburg Altersstruktur x bis unter 18 Jahre 19,4 % x 18-65 Jahre 62,0 % x 65 Jahre und älter 18,6 % Wanderungssaldo 2005 - 72

Anteil an den im LK Harburg sozialversicherungspflichtigen 4,0 % Beschäftigten

Beschäftigtenzentralität 41,6 Einpendler 1287 Pendlersaldo: - 2.534 Auspendler 3821

PKW-Dichte (PKW pro 1.000 Ew.) 689

Einzelhandelsrelevanter Differenz zu LK Harburg: 126,3 Kaufkraft-Index der GfK 2006 + 11,9 Einzelhandel Derzeitige Situation - Durch die disperse Siedlungsstruktur der Einheitsgemeinde Rosengarten existiert keine Einzelhandelslage, welche eine zentrale Funktion für die gesamte Gemeinde übernimmt. - Insgesamt bestehen extrem hohe Kauf- kraftabflüsse von fast 60 Mio. Euro, was sich in einer äußerst geringen Einzelhan- delszentralität von 28,0 niederschlägt. Hauptursächlich hierbei ist die kaum vorhandene Ausstattung mit Angeboten des aperiodischen Bedarfsbereiches, insbesondere dem Bereich Bekleidung/ Schuhe und dem Bereich Heimwerker- und Gartenbedarf. Der gesamte aperiodische Bedarf hat einen Einzelhandels- zentralitätswert von nur 9,1 bei Kauf- kraftabflüssen von 39,0 Mio. Euro. - Ebenso ist der periodische Bedarfs- bereich von hohen Kaufkraftabflüssen (-18,6 Mio. Euro) und einer geringen Zentralität geprägt. Insofern ist die relativ hohe durchschnittliche Flächen- produktivität von 5.760 Euro/m² u.a. auch Ausdruck der Unterversorgung.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 33 von 123 Aktuelle Planungen - Errichtung eines Elektrofachhandels in Rosengarten-Nenndorf auf 800 m² Verkaufsfläche bis voraussichtlich 2008 - Im gleichen Gebiet wird ein Pferdesport- Fachhandel auf 2.700 m² Verkaufs- und Ausstellungsfläche geplant - Für ein Nahversorgungszentrum in Klecken wurden seitens der Gemeinde die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen

Die Detaildaten zum örtlichen Einzelhandel sind den folgenden Tabellen 8 und 9 zu entnehmen.

Tabelle 8: Pro-Kopf-Ausgabebeträge, Nachfragevolumen, Einzelhandelsumsatz und Zentralität in ROSENGARTEN

Einzelhandelsumsatz Ladenein- Nachfrage- Einzelhan- Umsatz- Kaufkraftzu- Einzel- Nachfragevolumen zelhandels- volumen delsumsatz struktur bzw. -abfluss handels- Zentralität relevante 2006 in 2006 in 2006 2006 per zentralität Pro-Kopf- Mio. Euro 2) Mio. Euro3) in % saldo in 2006 Tabelle 8: Pro-Kopf-Ausgabebeträge,Ausgabe- Nachfragevolumen, EinzelhandelsumsatzMio. Euro und Zentralität in ROSENGARTENbeträge 1) Warengruppen/Sortimente in Euro periodischer Bedarf gesamt Nahrungs- und Genussmittel 2.809 37,1 18,5 82,6 - 18,6 49,9 Gesundheit und Körperpflege aperiodischer Bedarf 3.248 42,9 3,9 17,4 - 39,0 9,1 gesamt (a+b) a) Bekleidung/Textilien, 666 8,8 0,2 0,9 - 8,6 2,3 Schuhe/Lederwaren b) Hartwaren gesamt, davon: 2.582 34,1 3,7 16,5 - 30,4 10,9 • Technik 4) 568 7,5 0,7 3,1 - 6,8 9,3 • Haushalts- und persönlicher 651 8,6 0,8 3,6 - 7,8 9,3 Bedarf 5) • Heimwerker- und Gartenbedarf 6) 772 10,2 0,6 2,7 - 9,6 5,9 • Möbel/Einrichtungsbedarf/ 591 7,8 1,6 7,1 - 6,2 20,5 Haus- und Heimtextilien

Insgesamt 6.057 80,0 22,4 100,0 - 57,6 28,0

Rundungsdifferenzen möglich

6) Die Warengruppen Heimwerker- und Gartenbedarf, Autozubehör, zoologischer Bedarf.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 34 von 123 Tabelle 9: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen in ROSENGARTEN

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 35 von 123 3.5 Kurzcharakteristik zum Makro-Standort Einheitsgemeinde Seevetal

Standortcharakteristika Name der Stadt / Gemeinde Einheitsgemeinde Seevetal

Mitgliedsgemeinden -

Siedlungsstrukturell im Norden des Lage im Raum Landkreises gelegen. Das Gebiet grenzt im Norden an die Freie und Hansestadt Hamburg Zentralörtliche Einstufung Gemeinde Seevetal: Mittelzentrum Verkehrliche Erreichbarkeit Individualverkehr: Überregionale Erreichbarkeit durch die Anschlussstellen Maschen, Ramelsloh, Fleestedt, Hittfeld, das Maschener Kreuz und das Horster Dreieck.

Öffentlicher Personenverkehr: Über die Regionalbahn R30 ist das Gebiet von den Bahnhöfen Meckelfeld und Maschen aus mit den überregionalen Zentren verbunden. Wirtschaftsstruktur, infrastrukturelle Für die Stärkung der lokalen Wirtschaft Besonderheiten werden zurzeit zwei neue Gewerbegebiete erschlossen, Maschen und Beckedorf.

Der Rangierbahnhof Maschen ist mit 48 Richtungsgleisen der Größte seiner Art in Europa.

Seevetal ist die größte Gemeinde ohne Stadtrechte in Deutschland.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 36 von 123 Demographische und sozioökonomische Struktur- und Entwicklungsmerkmale Wohnbevölkerung zum 01.01.2006 41.614 Einwohner Veränderung: zum 01.01.2001 40.536 Einwohner + 2,7 %

Anteil an der Wohnbevölkerung im 17,2 % Landkreis Harburg Altersstruktur x bis unter 18 Jahre 17,2 % x 18-65 Jahre 63,1 % x 65 Jahre und älter 19,7 % Wanderungssaldo 2005 + 316

Anteil an den im LK Harburg sozialversicherungspflichtigen 19,5 % Beschäftigten

Beschäftigtenzentralität 64,3 Einpendler 6.425 Pendlersaldo: - 5.336 Auspendler 11.761

PKW-Dichte (PKW pro 1.000 Ew.) 657

Einzelhandelsrelevanter Differenz zu LK Harburg: 123,5 Kaufkraft-Index der GfK 2006 + 9,1 Einzelhandel Derzeitige Situation - In der Einheitsgemeinde Seevetal lässt sich kein eindeutiger zentraler Einzelhan- delsschwerpunkt ausmachen. Die einzelnen angehörigen Ortschaften haben ihre eigenen jeweiligen Schwerpunkte. Einzelhandelskonzentrationen finden sich in der Kirchstraße und der Bahnhofstraße in Hittfeld, auf der Glüsinger Straße in Meckelfeld sowie auf der Schulstraße und am Alten Postweg in Maschen. - Diese räumliche Verteilung dürfte einer der Gründe für die die hohen Kaufkraft- abflüsse (-122,1 Mio. Euro) und der daraus resultierenden geringen Einzelhan- delszentralität (50,5) sein. Wie auch bei anderen Gemeinden des Landkreises, trägt insbesondere die geringe Leistungs- fähigkeit des aperiodischen Einzelhandels hierzu bei. Die Einzelhandelszentralität liegt für diesen Bereich bei 36,5 (- 83,7 Mio. Euro Kaufkraftabfluss). Aktuelle Planungen - Neues Wohn- und Geschäftszentrum in Meckelfeld ist geplant. Mieter sollen Aldi, Edeka, ein Elektronikfachmarkt und ein Textilfachmarkt werden.

Die Detaildaten sind den folgenden Tabellen 10 und 11 zu entnehmen.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 37 von 123 Tabelle 10: Pro-Kopf-Ausgabebeträge, Nachfragevolumen, Einzelhandelsumsatz und Zentralität in SEEVETAL

Einzelhandelsumsatz Ladenein- Nachfrage- Einzelhan- Umsatz- Kaufkraftzu- Einzel- Nachfragevolumen zelhandels- volumen delsumsatz struktur bzw. -abfluss handels- Tabelle 10: Pro-Kopf-Ausgabebeträge,Zentralität relevante 2006Nachfragevolumen, in 2006 in 2006 Einzelhandelsumsatz2006 per zentralität Pro-Kopf- Mio. Euro 2) Mio. Euro3) in % saldo in 2006 und Zentralität in SEEVETALAusgabe- Mio. Euro beträge 1) Warengruppen/Sortimente in Euro periodischer Bedarf gesamt Nahrungs- und Genussmittel 2.759 114,8 76,4 61,3 - 38,4 66,6 Gesundheit und Körperpflege aperiodischer Bedarf 3.170 131,9 48,2 38,8 - 83,7 36,5 gesamt (a+b) a) Bekleidung/Textilien, 709 29,5 11,3 9,1 - 18,2 38,3 Schuhe/Lederwaren b) Hartwaren gesamt, davon: 2.461 102,4 36,9 29,7 - 65,5 36,0 • Technik 4) 521 21,7 3,6 2,9 - 18,1 16,6 • Haushalts- und persönlicher 637 26,5 8,2 6,6 - 18,3 30,9 Bedarf 5) •Heimwerker- und Gartenbedarf 6) 637 26,5 13,4 10,8 - 13,1 50,6 • Möbel/Einrichtungsbedarf/ 666 27,7 11,7 9,4 - 16,0 42,2 Haus- und Heimtextilien

Insgesamt 5.928 246,7 124,6 100,1 - 122,1 50,5

Rundungsdifferenzen möglich

6) Die Warengruppen Heimwerker- und Gartenbedarf, Autozubehör, zoologischer Bedarf.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 38 von 123 Tabelle 11: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen in SEEVETAL

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 39 von 123 3.6 Kurzcharakteristik zum Makro-Standort Einheitsgemeinde Stelle

Standortcharakteristika Name der Stadt / Gemeinde Einheitsgemeinde Stelle

Mitgliedsgemeinden -

Siedlungsstrukturell im Norden des Lage im Raum Landkreises gelegen. Das Gebiet grenzt im Norden an die Freie und Hansestadt Hamburg Zentralörtliche Einstufung Gemeinde Stelle: Grundzentrum Verkehrliche Erreichbarkeit Individualverkehr: Überregionale Erreichbar- keit ist durch die Anschlussstellen Maschen (A 250) und Winsen-West (A 250) gegeben. Die K86 (ehem. B4) durchquert den Gemeindekern

Öffentlicher Personenverkehr: Haltepunkt auf der Strecke der Linie R30 von Hamburg nach Lüneburg. Wirtschaftsstruktur, infrastrukturelle Die Wirtschaft der Einheitsgemeinde Stelle Besonderheiten wird durch die Landwirtschaft bestimmt, was zu einer Bewahrung der ländlich-dörflichen Siedlungsstruktur geführt hat.

Neben der Landwirtschaft haben sich drei Gewerbegebiete als funktionierende Wirt- schaftsstandorte etabliert. In diesen haben sich über 100 Unternehmen aus den Bereichen Dienstleistungen und produzierendem Gewerbe niedergelassen.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 40 von 123 Demographische und sozioökonomische Struktur- und Entwicklungsmerkmale Wohnbevölkerung zum 01.01.2006 11.018 Einwohner Veränderung: zum 01.01.2001 10.871 Einwohner + 1,4 %

Anteil an der Wohnbevölkerung im 4,6 % Landkreis Harburg Altersstruktur x bis unter 18 Jahre 20,5 % x 18-65 Jahre 60,4 % x 65 Jahre und älter 19,1 % Wanderungssaldo 2005 + 55

Anteil an den im LK Harburg sozialversicherungspflichtigen 4,4 % Beschäftigten

Beschäftigtenzentralität 54,4 Einpendler 1.478 Pendlersaldo: - 1.649 Auspendler 3.127

PKW-Dichte (PKW pro 1.000 Ew.) 622

Einzelhandelsrelevanter Differenz zu LK Harburg: 112,7 Kaufkraft-Index der GfK 2006 - 1,7 Einzelhandel Derzeitige Situation - Der zentrale Einzelhandelsbereich der Einheitsgemeinde Stelle erstreckt sich entlang der Harburger Straße, Teilen der Uhlenhorster Straße, Teilen der Unter den Linden und Teilen des Niedersach- senrings.

- Die angehörige Ortschaft Aashausen weist eine Ansammlung von diversen kleineren Nahversorgern, darunter auch mehrere Hofläden, im Bereich der Lin- den- bzw. Bahnhofstraße auf. - Im zentralen Bereich der Gemeinde Stelle haben sich hauptsächlich Discoun- ter aus dem periodischen und aperiodischen Bereich angesiedelt, wie zum Beispiel Aldi, Tedi und Kik. - Insgesamt besitzt die Einheitsgemeinde einen Einzelhandelszentralitätswert von 61,7, bei Kaufkraftabflüssen im Wert von 22,8 Mio. Euro. Der periodische Bedarf sowie Bekleidung/Schuhe (Zentralitäts- kennziffer von 81,8 bzw. 81,5) schneiden vergleichsweise günstig ab. Letzteres Segment profitiert von der Existenz des G-Star Outlets im Kollenbeekstieg.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 41 von 123 - Dem stehen extrem hohe Kaufkraft- abflüsse in allen Hartwarensortimenten gegenüber (- 16,5 Mio. Euro - Einzel- handelszentralität 34,3). - Derzeit liegen keine konkreten Aktuelle Planungen Einzelhandelsplanungen vor

Die Detaildaten zum örtlichen Einzelhandel sind den folgenden Tabellen 12 und 13 zu entnehmen.

Tabelle 12: Pro-Kopf-Ausgabebeträge, Nachfragevolumen, Einzelhandelsumsatz und Zentralität in STELLE

Tabelle 12: Pro-Kopf-Ausgabebeträge,Einzelhandelsumsatz Ladenein- Nachfrage- Nachfragevolumen,Einzelhan- Umsatz- EinzelhandelsumsatzKaufkraftzu- Einzel- und ZentralitätNachfragevolumen in STELLEzelhandels- volumen delsumsatz struktur bzw. -abfluss handels- Zentralität relevante 2006 in 2006 in 2006 2006 per zentralität Pro-Kopf- Mio. Euro 2) Mio. Euro3) in % saldo in 2006 Ausgabe- Mio. Euro beträge 1) Warengruppen/Sortimente in Euro periodischer Bedarf gesamt Nahrungs- und Genussmittel 2.541 28,0 22,9 62,2 - 5,1 81,8 Gesundheit und Körperpflege aperiodischer Bedarf 2.868 31,6 13,9 37,8 - 17,7 44,0 gesamt (a+b) a) Bekleidung/Textilien, 590 6,5 5,3 14,4 - 1,2 81,5 Schuhe/Lederwaren b) Hartwaren gesamt, davon: 2.278 25,1 8,6 23,4 - 16,5 34,3 • Technik 4) 508 5,6 1,0 2,7 - 4,6 17,9 • Haushalts- und persönlicher 572 6,3 1,8 4,9 - 4,5 28,6 Bedarf 5) • Heimwerker- und Gartenbedarf 6) 681 7,5 3,9 10,6 - 3,6 52,0 • Möbel/Einrichtungsbedarf/ 517 5,7 1,9 5,2 - 3,8 33,3 Haus- und Heimtextilien

Insgesamt 5.409 59,6 36,8 100,0 - 22,8 61,7

Rundungsdifferenzen möglich

6) Die Warengruppen Heimwerker- und Gartenbedarf, Autozubehör, zoologischer Bedarf.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 42 von 123 Tabelle 13: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen in STELLE

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 43 von 123 3.7 Kurzcharakteristik zum Makro-Standort Samtgemeinde Elbmarsch

Standortcharakteristika Name der Stadt / Gemeinde Samtgemeinde Elbmarsch

Mitgliedsgemeinden Drage, Marschacht, Tespe

Siedlungsstrukturell im Nordosten des Landkreises Harburg gelegen. Die Elbe bildet Lage im Raum die nördliche Grenze der Samtgemeinde, im Osten liegt die Grenze zum Landkreis Lüneburg. Zentralörtliche Einstufung Gemeinde Marschacht: Grundzentrum Verkehrliche Erreichbarkeit Individualverkehr: Die B404 durchquert die Samtgemeinde in Nord-Süd-Richtung und ist an die A25 im Norden angeschlossen. Über die K2 und die L217 ist das Gebiet mit Winsen (Luhe) verbunden.

Öffentlicher Personenverkehr: Die Samtgemeinde verfügt über keinen Anschluss an den Schienenverkehr, wird aber durch den Busverkehr des HVV erschlossen.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 44 von 123 Wirtschaftsstruktur, infrastrukturelle Landwirtschaft, insbesondere der Anbau von Besonderheiten Obst und Gemüse, die Viehzucht und Pferde- zucht haben einen hohen Stellenwert in der Samtgemeinde.

Der Fremdenverkehr gewinnt zunehmend an Bedeutung. Mehrere Campingplätze liegen in der SG Elbmarsch. Demographische und sozioökonomische Struktur- und Entwicklungsmerkmale Wohnbevölkerung zum 01.01.2006 11.327 Einwohner Veränderung: zum 01.01.2001 10.720 Einwohner + 5,7 %

Anteil an der Wohnbevölkerung im 4,7 % Landkreis Harburg Altersstruktur x bis unter 18 Jahre 19,5 % x 18-65 Jahre 64,3 % x 65 Jahre und älter 16,2 % Wanderungssaldo 2005 + 158

Anteil an den im LK Harburg sozialversicherungspflichtigen 2,2 % Beschäftigten

Beschäftigtenzentralität 27,1

Einpendler 671 Pendlersaldo: - 2.968 Auspendler 3.639

PKW-Dichte (PKW pro 1.000 Ew.) 670

Einzelhandelsrelevanter Differenz zu LK Harburg: 111,0 Kaufkraft-Index der GfK 2006 - 3,4 Einzelhandel Derzeitige Situation - Trotz der Ausweisung von Marschacht als Grundzentrum ist in der gesamten SG Elbmarsch kein zentraler Bereich des Einzelhandels auszumachen. Die Nahversorger mit Angebotsschwerpunkt im periodischen Sortiment liegen größtenteils an der Hauptverkehrsachse L217 sowie in Tespe an der K76. Das Angebot im aperiodischen Bereich ist in der Samtgemeinde nur äußerst spärlich vorhanden. - Dementsprechend sind in der Samtge- meinde Elbmarsch hohe Kaufkraftab- flüsse zu konstatieren (- 41,4 Mio. Euro), was zu einer Einzelhandelszentralität von 31,3 führt. - aktuell sind keine Einzelhandelsprojekte Aktuelle Planungen in Planung

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 45 von 123 Tabelle 14: Pro-Kopf-Ausgabebeträge, Nachfragevolumen, Einzelhandelsumsatz und Zentralität in ELBMARSCH

Einzelhandelsumsatz Ladenein- Nachfrage- Einzelhan- Umsatz- Kaufkraftzu- Einzel- Nachfragevolumen zelhandels- volumen delsumsatz struktur bzw. -abfluss handels- Zentralität relevante 2006 in 2006 in 2006 2006 per zentralität Pro-Kopf- Mio. Euro 2) Mio. Euro3) in % saldo in 2006 Tabelle 14: Pro-Kopf-Ausgabebeträge,Ausgabe- Nachfragevolumen, EinzelhandelsumsatzMio. Euro beträge und Zentralität in ELBMARSCH1) Warengruppen/Sortimente in Euro periodischer Bedarf gesamt Nahrungs- und Genussmittel 2.516 28,5 13,8 73,0 - 14,7 48,4 Gesundheit und Körperpflege aperiodischer Bedarf 2.807 31,8 5,1 27,0 - 26,7 16,0 gesamt (a+b) a) Bekleidung/Textilien, 583 6,6 0,4 2,1 - 6,2 6,1 Schuhe/Lederwaren b) Hartwaren gesamt, davon: 2.225 25,2 4,7 24,9 - 20,5 18,7 • Technik 4) 503 5,7 0,6 3,2 - 5,1 10,5 • Haushalts- und persönlicher 565 6,4 1,4 7,4 - 5,0 21,9 Bedarf 5) •Heimwerker- und Gartenbedarf 6) 662 7,5 1,8 9,5 - 5,7 24,0 • Möbel/Einrichtungsbedarf/ 494 5,6 0,9 4,8 - 4,7 16,1 Haus- und Heimtextilien

Insgesamt 5.324 60,3 18,9 100,0 - 41,4 31,3

Rundungsdifferenzen möglich

6) Die Warengruppen Heimwerker- und Gartenbedarf, Autozubehör, zoologischer Bedarf.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 46 von 123 Tabelle 15: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen in ELBMARSCH

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 47 von 123 3.8 Kurzcharakteristik zum Makro-Standort Samtgemeinde Hanstedt

Standortcharakteristika Name der Stadt / Gemeinde Samtgemeinde Hanstedt Asendorf, Brakel, Egestorf, Hanstedt, Marxen, Mitgliedsgemeinden Undeloh Siedlungsstrukturell im Süden des Landkreises Lage im Raum gelegen. Das Gebiet grenzt im Süden an die Landkreise Lüneburg und Soltau-Fallingbostel. Zentralörtliche Einstufung Gemeinde Hanstedt: Grundzentrum Verkehrliche Erreichbarkeit Individualverkehr: Überregional ist das Gebiet durch die Anschlussstellen Thieshope, Garls- torf und Egestorf der BAB7 zu erreichen.

Öffentlicher Personenverkehr: Anschluss an den regionalen Schienenverkehr bieten nur Gemeinden der Samtgemeinde Salzhausen im Osten. Wirtschaftsstruktur, infrastrukturelle Geprägt wird die Samtgemeinde durch die Besonderheiten Lage im nördlichen Teil des Naturschutzparks Lüneburger Heide.

Die Funktion eines Wohnstandorts bestimmt das Gesamtbild der Samtgemeinde.

Demographische und sozioökonomische Struktur- und Entwicklungsmerkmale Wohnbevölkerung zum 01.01.2006 12.926 Einwohner Veränderung: zum 01.01.2001 12.293 Einwohner + 5,1 %

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 48 von 123 Anteil an der Wohnbevölkerung im 5,3 % Landkreis Harburg Altersstruktur x bis unter 18 Jahre 19,2 % x 18-65 Jahre 61,3 % x 65 Jahre und älter 20,5 % Wanderungssaldo 2005 + 182

Anteil an den im LK Harburg sozialversicherungspflichtigen 4,9 % Beschäftigten

Beschäftigtenzentralität 52,2

Einpendler 1.525 Pendlersaldo: - 1.879 Auspendler 3.404

PKW-Dichte (PKW pro 1.000 Ew.) 700

Einzelhandelsrelevanter Differenz zu LK Harburg: 114,4 Kaufkraft-Index der GfK 2006 0,0 Einzelhandel Derzeitige Situation - Ein zentraler Einzelhandelsschwerpunkt hat sich in der als Grundzentrum ausgewiesenen Mitgliedsgemeinde Hanstedt herausgebildet. Bei der Kirche, an der Winsener Straße, Beim Ehrenmal und Am Steinberg finden sich über- wiegend Einzelhändler des periodischen Bedarfs wieder. (Über-)Lokale Ausstrah- lungskraft besitzt das Kaufhaus Dittmer mit einem recht umfassenden Waren- haussortiment. - In den weiteren Mitgliedsgemeinden finden sich hauptsächlich kleinere Nahversorger wieder, vereinzelt auch Anbieter von aperiodischen Gütern. - Insgesamt hat die Samtgemeinde Hanstedt eine Einzelhandelszentralität von 55,4, bei gleichzeitigen Kaufkraftabflüssen in Höhe von 33,5 Mio. Euro. Differenziert nach den Sortimenten, wird für die Samtgemeinde ein großes Defizit im aperiodischen Bereich (- 24,3 Mio. Euro Kaufskraftabfluss = EH-Zentralität 38,9) und ein im Vergleich geringer ausfallendes Defizit im periodischen Bedarfsbereich (- 9,2 Mio. Euro = Eh- Zentralität 73,9) deutlich.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 49 von 123 Aktuelle Planungen - Es besteht seitens des Unternehmens Lidl Interesse einen Discounter zu eröffnen; Problematik der Flächenver- fügbarkeit behindert dieses Vorhaben. - Gewerbegebiet Hanstedt wird erschlossen. Eine Ansiedlung von Einzelhändlern ist bisher allerdings nicht geplant.

Die Detaildaten zum örtlichen Einzelhandel sind den folgenden Tabellen 16 und 17 zu entnehmen.

Tabelle 16: Pro-Kopf-Ausgabebeträge, Nachfragevolumen, Einzelhandelsumsatz und Zentralität in HANSTEDT

Einzelhandelsumsatz Ladenein- Nachfrage- Einzelhan- Umsatz- Kaufkraftzu- Einzel- Nachfragevolumen zelhandels- volumen delsumsatz struktur bzw. -abfluss handels- Zentralität relevante 2006 in 2006 in 2006 2006 per zentralität Tabelle 16: Pro-Kopf-Ausgabebeträge,Pro-Kopf- Mio.Nachfragevolumen, Euro 2) Mio. Euro3) in Einzelhandelsumsatz% saldo in 2006 Ausgabe- Mio. Euro und Zentralität in HANSTEDTbeträge 1) Warengruppen/Sortimente in Euro periodischer Bedarf gesamt Nahrungs- und Genussmittel 2.578 35,3 26,1 62,7 - 9,2 73,9 Gesundheit und Körperpflege aperiodischer Bedarf 2.906 39,8 15,5 37,1 - 24,3 38,9 gesamt (a+b) a) Bekleidung/Textilien, 599 8,2 4,8 11,5 - 3,4 58,5 Schuhe/Lederwaren b) Hartwaren gesamt, davon: 2.308 31,6 10,7 25,6 - 20,9 33,9 • Technik 4) 518 7,1 2,0 4,8 - 5,1 28,2 • Haushalts- und persönlicher 584 8,0 4,8 11,5 - 3,2 60,0 Bedarf 5) • Heimwerker- und Gartenbedarf 6) 686 9,4 2,3 5,5 - 7,1 24,5 • Möbel/Einrichtungsbedarf/ 518 7,1 1,6 3,8 - 5,5 22,5 Haus- und Heimtextilien

Insgesamt 5.484 75,1 41,6 99,8 - 33,5 55,4

Rundungsdifferenzen möglich

6) Die Warengruppen Heimwerker- und Gartenbedarf, Autozubehör, zoologischer Bedarf.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 50 von 123 Tabelle 17: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen in HANSTEDT

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 51 von 123 3.9 Kurzcharakteristik zum Makro-Standort Samtgemeinde Hollenstedt

Standortcharakteristika Name der Stadt / Gemeinde Samtgemeinde Hollenstedt Appel, Drestedt, Halvesbostel, Hollenstedt, Mitgliedsgemeinden Moisburg, Regesbostel, Wenzendorf Siedlungsstrukturell im Westen des Landkreises gelegen. Das Gebiet grenzt Lage im Raum westlich an die Landkreise Stade und Rotenburg. Zentralörtliche Einstufung Gemeinde Hollenstedt: Grundzentrum Verkehrliche Erreichbarkeit Individualverkehr: An den überregionalen Verkehr durch die AS Rade, die AS Hollenstedt und die AS Heidenau (alle BAB1) angebunden. Über die L141 an die Samtgemeinde Tostedt angeschlossen. Öffentlicher Personenverkehr: Busverkehr des HVV verbinden die Samtgemeinde mit den Zentren der näheren Umgebung. Wirtschaftsstruktur, infrastrukturelle Die Wirtschaft der Samtgemeinde wird durch Besonderheiten eine Vielzahl von Handwerksbetrieben geprägt. Darüber hinaus ist die Landwirtschaft von Bedeutung. In den Gewerbegebieten in verkehrsgünstigen Lagen haben sich zudem kleinere und mittelständige Unternehmen niedergelassen. Die Entwicklung der Gemeinde findet unter der Maxime der Erhaltung der ländlich- dörflichen Struktur statt.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 52 von 123 Demographische und sozioökonomische Struktur- und Entwicklungsmerkmale Wohnbevölkerung zum 01.01.2006 10.642 Einwohner Veränderung: zum 01.01.2001 10.010 Einwohner + 6,3 %

Anteil an der Wohnbevölkerung im 4,4 % Landkreis Harburg Altersstruktur x bis unter 18 Jahre 20,8 % x 18-65 Jahre 61,5 % x 65 Jahre und älter 17,7 % Wanderungssaldo 2005 + 67

Anteil an den im LK Harburg sozialversicherungspflichtigen 4,3 % Beschäftigten

Beschäftigtenzentralität 55,0

Einpendler 1.491 Pendlersaldo: - 1.563 Auspendler 3.054

PKW-Dichte (PKW pro 1.000 Ew.) 693

Einzelhandelsrelevanter Differenz zu LK Harburg: 113,3 Kaufkraft-Index der GfK 2006 - 1,1 Einzelhandel Derzeitige Situation - Sowohl im periodischen wie auch im aperiodischen Bedarfsbereich ist eine sehr hohe Konzentration der Verkaufs- fläche (> 70%)/des Umsatzes (> 80%) im Ortskern der Mitgliedsgemeinde Hollenstedt festzustellen. Der zentrale Bereich des Einzelhandels konzentriert sich hier auf die Straßen- züge Hauptstraße, Am Stinnberg und Alte Dorfstraße. - Die Betriebe des periodischen Bedarfs sind in der Samtgemeinde umsatzmäßig dominierend. Der aperiodische Bereich ist abgesehen von vereinzelten Betrieben mit einem baumarktspezifischen Sorti- ment schwach repräsentiert. Besonders auffällig ist die geringe Präsenz von Einzelhändlern im Bereich Bekleidung/ Schuhe. Das größte Bekleidungssorti- ment weist das Kaufhaus Kück auf, das allerdings geschlossen werden soll. - In der Versorgung der übrigen Mitglieds- gemeinden mit Lebensmitteln überneh- men u.a. auch die zahlreichen Hofläden eine wichtige Versorgungsfunktion.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 53 von 123 - Die derzeitige Situation des Einzelhandels in der Samtgemeinde ist von hohen Kauf- kraftabflüssen (- 36,9 Mio. Euro) ge- prägt, was sich in einer Einzelhandels- zentralität von 36,2 ausdrückt.

Aktuelle Planungen - Es besteht die Anfrage für einen Lidl Discounter in der Hauptstraße. - Seitens des Investors Weber ist es angedacht das Kaufhaus Kück abzureißen und auf dem Gelände einen vergrößerten Penny Discounter zu errichten, welcher bislang im Untergeschoss des Kauf- hauses agiert.

Hinweis: Die Mitgliedsgemeinde Hollenstedt hat die GfK PRISMA mit der Erarbeitung eines örtl- ichen Einzelhandelskonzeptes auf der Basis der vorliegenden Grundlagenstudie beauftragt.

Die Detaildaten zum örtlichen Einzelhandel sind den folgenden Tabellen 18 und 19 zu entnehmen.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 54 von 123 Tabelle 18: Pro-Kopf-Ausgabebeträge, Nachfragevolumen, Einzelhandelsumsatz und Zentralität in HOLLENSTEDT

Einzelhandelsumsatz Ladenein- Nachfrage- Einzelhan- Umsatz- Kaufkraftzu- Einzel- Nachfragevolumen zelhandels- volumen delsumsatz struktur bzw. -abfluss handels- Zentralität relevante 2006 in 2006 in 2006 2006 per zentralität Pro-Kopf- Mio. Euro 2) Mio. Euro3) in % saldo in 2006 Ausgabe- Mio. Euro beträge 1) Warengruppen/Sortimente in Euro periodischer Bedarf gesamt Nahrungs- und Genussmittel 2.547 27,1 14,3 68,4 - 12,8 52,8 Gesundheit und Körperpflege aperiodischer Bedarf 2.884 30,7 6,6 31,6 - 24,1 21,5 gesamt (a+b) a) Bekleidung/Textilien, 592 6,3 1,2 5,7 - 5,1 19,0 Schuhe/Lederwaren b) Hartwaren gesamt, davon: 2.292 24,4 5,4 25,9 - 19,0 22,1 • Technik 4) 507 5,4 1,1 5,3 - 4,3 20,4 • Haushalts- und persönlicher 573 6,1 1,6 7,7 - 4,5 26,2 Bedarf 5) •Heimwerker- und Gartenbedarf 6) 695 7,4 1,4 6,7 - 6,0 18,9 • Möbel/Einrichtungsbedarf/ 517 5,5 1,3 6,2 - 4,2 23,6 Haus- und Heimtextilien

Insgesamt 5.431 57,8 20,9 100,0 - 36,9 36,2

Rundungsdifferenzen möglich

6) Die Warengruppen Heimwerker- und Gartenbedarf, Autozubehör, zoologischer Bedarf.

Tabelle 18: Pro-Kopf-Ausgabebeträge, Nachfragevolumen, Einzelhandelsumsatz und Zentralität in HOLLENSTEDT

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 55 von 123 Tabelle 19: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen in HOLLENSTEDT

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 56 von 123 3.10 Kurzcharakteristik zum Makro-Standort Samtgemeinde Jesteburg

Standortcharakteristika Name der Stadt / Gemeinde Samtgemeinde Jesteburg

Mitgliedsgemeinden Jesteburg, Bendestorf, Harmstorf Siedlungsstrukturell im Zentrum des Lage im Raum Landkreises Harburg gelegen.

Zentralörtliche Einstufung Gemeinde Jesteburg: Grundzentrum Verkehrliche Erreichbarkeit Individualverkehr: Die Samtgemeinde ist über diverse Landstraßen mit ihrem direkten Umland verbunden. Die nächsten Autobahnanschlussstellen befinden sich in Ramelsloh und in Hittfeld

Öffentlicher Personenverkehr: Regionaler Busverkehr des HVV verbindet die Samtgemeinde mit anderen Zentren des Landkreises.

Wirtschaftsstruktur, infrastrukturelle Fungiert überwiegend als Wohnstandort; Besonderheiten Entwicklung von Gewerbeflächen ist der Bestandserhaltung der Wohnqualität angepasst.

Der Fremdenverkehr basiert auf der Nähe zur Lüneburger Heide. Gehört zur Niedersächsi- schen Mühlenstraße.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 57 von 123 Demographische und sozioökonomische Struktur- und Entwicklungsmerkmale Wohnbevölkerung zum 01.01.2006 10.482 Einwohner Veränderung: zum 01.01.2001 9.940 Einwohner + 5,5 %

Anteil an der Wohnbevölkerung im 4,3 % Landkreis Harburg Altersstruktur x bis unter 18 Jahre 18,7 % x 18-65 Jahre 58,6 % x 65 Jahre und älter 22,7 % Wanderungssaldo 2005 + 192

Anteil an den im LK Harburg sozialversicherungspflichtigen 3,7 % Beschäftigten

Beschäftigtenzentralität 48,6

Einpendler 1255 Pendlersaldo: -1.219 Auspendler 2474

PKW-Dichte (PKW pro 1.000 Ew.) 679

Einzelhandelsrelevanter Differenz zu LK Harburg: 125,8 Kaufkraft-Index der GfK 2006 +11,4 Einzelhandel Derzeitige Situation - Innerhalb der Samtgemeinde hat sich in der Gemeinde Jesteburg die zentrale Lage des Einzelhandels, und zwar im Bereich der Hauptstraße, Lindenstraße, der Lüllauer Straße und Teilen der Har- burger Straße herausgebildet. Nichtsdestotrotz ist dieser räumliche Bereich in Bezug auf Umsatz und Ver- kaufsfläche bei weiten nicht so dominant wie das in den – soweit vorhandenen – zentralen Bereichen der anderen Samt- gemeinden der Fall ist. - Die übrigen Mitgliedsgemeinden zeichnen sich von ihrer Einzelhandelsstruktur her maximal durch kleinere Nahversorger aus. - Insgesamt verzeichnet die Samtge- meinde Kaufkraftabflüsse von 34,0 Mio. Euro, was zu einer Einzelhandelszen- tralität von 46,2 führt. Der periodische Bedarfsbereich weist dabei im Vergleich wesentlich günstigere Zahlen auf als der aperiodische Bereich, obwohl auch hier Kaufkraftabflüsse in Höhe von 6,7 Mio. Euro zu konstatieren sind.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 58 von 123 Der aperiodische Bereich ist von der Angebotsseite her äußerst limitiert. Dies zeigt sich in einer Einzelhandelszentra- lität von 19,5 für aperiodische Güter (- 27,3 Mio. Euro). Aktuelle Planungen - Ansiedlung eines Verbrauchermarktes ist durch die Mitgliedsgemeinde Jesteburg angedacht. Aktuell wird nach einem passenden Grundstück gesucht.

Die Detaildaten zum örtlichen Einzelhandel sind den folgenden Tabellen 20 und 21 zu entnehmen.

Tabelle 20: Pro-Kopf-Ausgabebeträge, Nachfragevolumen, Einzelhandelsumsatz und Zentralität in JESTEBURG

Einzelhandelsumsatz Ladenein- Nachfrage- Einzelhan- Umsatz- Kaufkraftzu- Einzel- Nachfragevolumen zelhandels- volumen delsumsatz struktur bzw. -abfluss handels- Zentralität relevante 2006 in 2006 in 2006 2006 per zentralität Pro-Kopf- Mio. Euro 2) Mio. Euro3) in % saldo in 2006 Ausgabe- Mio. Euro beträge 1) Warengruppen/SortimentTabelle 20: ePro-Kopf-Ausgabebeträge,in Euro Nachfragevolumen, Einzelhandelsumsatz periodischer Bedarf gesamtund Zentralität in JESTEBURG Nahrungs- und Genussmittel 2.795 29,3 22,6 77,4 - 6,7 77,1 Gesundheit und Körperpflege aperiodischer Bedarf 3.234 33,9 6,6 22,7 - 27,3 19,5 gesamt (a+b) a) Bekleidung/Textilien, 658 6,9 0,8 2,7 - 6,1 11,6 Schuhe/Lederwaren b) Hartwaren gesamt, davon: 2.576 27,0 5,8 20,0 - 21,2 21,5 • Technik 4) 572 6,0 1,3 4,5 - 4,7 21,7 • Haushalts- und persönlicher 649 6,8 2,1 7,2 - 4,7 30,9 Bedarf 5) • Heimwerker- und Gartenbedarf 6) 773 8,1 0,6 2,1 - 7,5 7,4 • Möbel/Einrichtungsbedarf/ 582 6,1 1,8 6,2 - 4,3 29,5 Haus- und Heimtextilien

Insgesamt 6.029 63,2 29,2 100,1 - 34,0 46,2

Rundungsdifferenzen möglich

6) Die Warengruppen Heimwerker- und Gartenbedarf, Autozubehör, zoologischer Bedarf.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 59 von 123 Tabelle 21: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen in JESTEBURG

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 60 von 123 3.11 Kurzcharakteristik zum Makro-Standort Samtgemeinde Salzhausen

Standortcharakteristika Name der Stadt / Gemeinde Samtgemeinde Salzhausen Eyendorf, Garlstorf, Garstedt, Gödenstorf, Mitgliedsgemeinden Salzhausen, Toppenstedt, Vierhöfen, Wulfsen Siedlungsstrukturell im Südosten des Land- Lage im Raum kreises gelegen. Östlich der Samtgemeinde liegt der Landkreis Lüneburg. Zentralörtliche Einstufung Gemeinde Salzhausen: Grundzentrum

Verkehrliche Erreichbarkeit Individualverkehr: Die Samtgemeinde ist über die Anschlussstellen Thieshope, Garlstorf und Egestorf an die BAB 7 angebunden. Über die L234 ist das Gebiet mit der Kreisstadt Winsen verbunden. Öffentlicher Personenverkehr: Der Busverkehr verbindet die Samtgemeinde mit den umliegenden Zentren. Wirtschaftsstruktur, infrastrukturelle Wie auch die Samtgemeinde Hanstedt ist Besonderheiten Salzhausen vom Naturschutzpark Lüneburger Heide geprägt. Der Landschaftsschutzgebiet "Garlstorfer Wald" dient als beliebter Erholungsraum. Demographische und sozioökonomische Struktur- und Entwicklungsmerkmale Wohnbevölkerung zum 01.01.2006 13.855 Einwohner Veränderung: zum 01.01.2001 12.943 Einwohner + 7,0 %

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 61 von 123 Anteil an der Wohnbevölkerung im 5,7 % Landkreis Harburg Altersstruktur x bis unter 18 Jahre 21,3 % x 18-65 Jahre 60,2 % x 65 Jahre und älter 18,5 % Wanderungssaldo 2005 + 112

Anteil an den im LK Harburg sozialversicherungspflichtigen 5,1 % Beschäftigten

Beschäftigtenzentralität 50,3 Einpendler 1.653 Pendlersaldo: - 1.922 Auspendler 3.575

PKW-Dichte (PKW pro 1.000 Ew.) 602

Einzelhandelsrelevanter Differenz zu LK Harburg: 111,0 Kaufkraft-Index der GfK 2006 - 3,4 Einzelhandel Derzeitige Situation - Ihrer Funktion als Grundzentrum entsprechend, besitzt die Mitgliedsgemeinde Salzhausen den einzigen zentralen Ein- kaufsbereich der Samtgemeinde. In der Hauptstraße, der Bahnhofstraße, der Eyendorfer Straße sowie angrenzenden Straßenzügen haben sich Einzelhändler angesiedelt, die umsatz- und flächen- mäßig den größten Anteil in der Samt- gemeinde haben. - Die Einzelhandelsstrukturen in den üb- rigen Mitgliedsgemeinden sind vornehmlich auf die Nahversorgung im Lebens- mittelsegment ausgerichtet. - Insgesamt besitzt die Samtgemeinde eine Einzelhandelszentralität von 54,8, was aus einem Kaufkraftabfluss von 33,4 Mio. Euro resultiert. Auch für die SG Salzhau- sen gilt, dass der schwach ausgeprägte aperiodische Bedarfsbereich zu dieser unbefriedigenden Situation stark bei- trägt. Die Einzelhandelszentralität liegt in diesem Segment bei nur 31,2 (26,9 Mio. Euro Kaufkraftabfluss). - Derzeit liegen keine konkreten Aktuelle Planungen Planungen im Bereich Einzelhandel vor.

Die Detaildaten zum örtlichen Einzelhandel sind den folgenden Tabellen 22 und 23 zu entnehmen.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 62 von 123 Tabelle 22: Pro-Kopf-Ausgabebeträge, Nachfragevolumen, Einzelhandelsumsatz und Zentralität in SALZHAUSEN

Einzelhandelsumsatz Ladenein- Nachfrage- Einzelhan- Umsatz- Kaufkraftzu- Einzel- Nachfragevolumen zelhandels- volumen delsumsatz struktur bzw. -abfluss handels- Tabelle 22: Pro-Kopf-Ausgabebeträge,Zentralität relevante Nachfragevolumen,2006 in 2006 in 2006 Einzelhandelsumsatz2006 per zentralität Pro-Kopf- Mio. Euro 2) Mio. Euro3) in % saldo in 2006 und Zentralität in SALZHAUSENAusgabe- Mio. Euro beträge 1) Warengruppen/Sortimente in Euro periodischer Bedarf gesamt Nahrungs- und Genussmittel 2.512 34,8 28,3 69,9 - 6,5 81,3 Gesundheit und Körperpflege aperiodischer Bedarf 2.822 39,1 12,2 30,2 - 26,9 31,2 gesamt (a+b) a) Bekleidung/Textilien, 585 8,1 2,3 5,7 - 5,8 28,4 Schuhe/Lederwaren b) Hartwaren gesamt, davon: 2.237 31,0 9,9 24,5 - 21,1 31,9 • Technik 4) 505 7,0 1,1 2,7 - 5,9 15,7 • Haushalts- und persönlicher 563 7,8 2,6 6,4 - 5,2 33,3 Bedarf 5) • Heimwerker- und Gartenbedarf 6) 664 9,2 1,6 4,0 - 7,6 17,4 • Möbel/Einrichtungsbedarf/ 505 7,0 4,6 11,4 - 2,4 65,7 Haus- und Heimtextilien

Insgesamt 5.334 73,9 40,5 100,1 - 33,4 54,8

Rundungsdifferenzen möglich

6) Die Warengruppen Heimwerker- und Gartenbedarf, Autozubehör, zoologischer Bedarf.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 63 von 123 Tabelle 23: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen in SALZHAUSEN

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 64 von 123 3.12 Kurzcharakteristik zum Makro-Standort Samtgemeinde Tostedt

Standortcharakteristika Name der Stadt / Gemeinde Samtgemeinde Tostedt Dohren, Handeloh, Heidenau, Kakenstorf, Mitgliedsgemeinden Königsmoor, Otter, Tostedt, Welle, Wistedt Siedlungsstrukturell im Südwesten des Land- kreises gelegen. Es grenzen die Landkreise Lage im Raum Rotenburg und Soltau-Fallingbostel an die Samtgemeinde an. Zentralörtliche Einstufung Gemeinde Tostedt: Grundzentrum Verkehrliche Erreichbarkeit Individualverkehr: Überregionale Erreich- barkeit wird durch die B75 und die B3 garantiert. Über die Anschlussstelle Heidenau an die BAB1 angebunden.

Öffentlicher Personenverkehr: Tostedt ist Haltepunkt auf der Metronom-Strecke Hamburg-Bremen. Wirtschaftsstruktur, infrastrukturelle In jüngerer Vergangenheit haben sich meh- Besonderheiten rere größere Gewerbeflächen entwickelt. Darunter fallen die Gewerbegebiete Tostedt, Kakenstorf und Heidenau.

Demographische und sozioökonomische Struktur- und Entwicklungsmerkmale Wohnbevölkerung zum 01.01.2006 25.428 Einwohner Veränderung: zum 01.01.2001 24.777 Einwohner + 2,6 %

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 65 von 123 Anteil an der Wohnbevölkerung im 10,5 % Landkreis Harburg Altersstruktur x bis unter 18 Jahre 21,2 % x 18-65 Jahre 61,4 % x 65 Jahre und älter 17,4 % Wanderungssaldo 2005 + 135

Anteil an den im LK Harburg sozialversicherungspflichtigen 7,4 % Beschäftigten

Beschäftigtenzentralität 40,2 Einpendler 2.144 Pendlersaldo: - 4.555 Auspendler 6.699

PKW-Dichte (PKW pro 1.000 Ew.) 602

Einzelhandelsrelevanter Differenz zu LK Harburg: 104,0 Kaufkraft-Index der GfK 2006 - 10,4 Einzelhandel Derzeitige Situation - In seiner zentralörtlichen Funktion als Grundzentrum nimmt die Mitgliedsge- meinde Tostedt eine dominierende Stellung in der Einzelhandelslandschaft der Samtgemeinde ein. Die gilt sowohl für den periodischen als auch für den aperiodischen Bedarf. Die übrigen Mit- gliedsgemeinden zeichnen sich eher durch kleinere Nahversorger (auch Hof- läden) aus. - Innerhalb der Mitgliedsgemeinde Tostedt sind die Straßen Unter den Linden, Kastanienallee, Bahnhofstraße, Teile des Himmelswegs sowie Teile der Poststraße als a-Lage zu bezeichnen. Hier finden sich Läden des periodischen und aperiodischen Bedarfs wieder. Erwähnenswert sind u.a. die Boutique Gerlach mit hochwertiger Bekleidung, das Bekleidungs- kaufhaus Wilkens, Euronics Technik und das Kaufhaus Bade, die für die über- lokale Bedeutung der Mitgliedsgemeinde relevant sind. - Neben dem zentralen Bereich hat sich in Tostedt im Bereich ‚An der Zinnhütte’ ein Fachmarktzentrum etabliert, welches überwiegend mit Discountern verschiedener Warengruppen durchsetzt ist. Zudem operiert im Standortverbund ein gut aufgestellter Extra Verbraucher- markt.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 66 von 123 - Schließlich sollen auch die verschiedenen Einzelhändler mit einem baumarktspezifischen Sortiment erwähnt werden, wobei insbesondere der Hagebaumarkt an der Friedrich-Vorwerk-Straße hervor- sticht. - Insgesamt sind trotz der vorhandenen zentrenrelevanten Sortimente auch für Tostedt recht hohe Kaufkraftabflüsse festzustellen (- 42,8 Mio. Euro), bei einer Einzelhandelszentralität von 66,3. Insbesondere die Warengruppen Technik und Möbel/Einrichtungsbedarf (Zentra- lität von 35,6 bzw. 30,8) tragen über- proportional zu dem geringen Gesamt- wert bei. Aktuelle Planungen - es liegen derzeit keine aktuellen Projekte im Bereich Einzelhandel vor

Die Detaildaten sind den folgenden Tabellen 24 und 25 zu entnehmen.

Tabelle 24: Pro-Kopf-Ausgabebeträge, Nachfragevolumen, Einzelhandelsumsatz und Zentralität in TOSTEDT

Einzelhandelsumsatz Ladenein- Nachfrage- Einzelhan- Umsatz- Kaufkraftzu- Einzel- Nachfragevolumen zelhandels- volumen delsumsatz struktur bzw. -abfluss handels- Zentralität relevante 2006 in 2006 in 2006 2006 per zentralität Pro-Kopf- Mio. Euro 2) Mio. Euro3) in % saldo in 2006 Ausgabe- Mio. Euro Tabelle 24: Pro-Kopf-Ausgabebeträge,beträge Nachfragevolumen, Einzelhandelsumsatz 1) Warengruppen/Sortimentunde Zentralität in TOSTEDTin Euro periodischer Bedarf gesamt Nahrungs- und Genussmittel 2.360 60,0 50,1 59,6 - 9,9 83,5 Gesundheit und Körperpflege aperiodischer Bedarf 2.631 66,9 34,0 40,4 - 32,9 50,8 gesamt (a+b) a) Bekleidung/Textilien, 547 13,9 7,8 9,3 - 6,1 56,1 Schuhe/Lederwaren b) Hartwaren gesamt, davon: 2.084 53,0 26,2 31,1 - 26,8 49,4 • Technik 4) 464 11,8 4,2 5,0 - 7,6 35,6 • Haushalts- und persönlicher 523 13,3 6,0 7,1 - 7,3 45,1 Bedarf 5) •Heimwerker- und Gartenbedarf 6) 625 15,9 12,3 14,6 - 3,6 77,4 • Möbel/Einrichtungsbedarf/ 472 12,0 3,7 4,4 - 8,3 30,8 Haus- und Heimtextilien

Insgesamt 4.991 126,9 84,1 100,0 - 42,8 66,3

Rundungsdifferenzen möglich

6) Die Warengruppen Heimwerker- und Gartenbedarf, Autozubehör, zoologischer Bedarf. WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 67 von 123 © GfK GeoMarketing GmbH - GfK PRISMA Institut 2007 Tabelle 25: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen in TOSTEDT

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 68 von 123 4 Struktur- und Leistungsdaten des Einzelhandels im Landkreis Harburg

4.1 Struktur- und Leistungsdaten des Landkreises Harburg

Die folgenden Tabellen 26 und 27 geben auf der Grundlage der Erhebungsdaten einen Überblick über die wesentlichen Struktur- und Leistungsdaten des Einzelhandels im Landkreis Harburg.

Diesbezüglich ist festzustellen, dass im Landkreis Harburg im Jahr 2006 ein Einzel- handelsumsatz in Höhe von rd. 880 Mio. Euro erwirtschaftet werden konnte.

Bezogen auf das im Landkreis lokalisierte Nachfragevolumen (rd. 1,33 Mrd. Euro p.a.) errechnet sich hieraus eine Einzelhandelszentralität von rd. 66.

Insofern kann derzeit etwa ein Drittel der Kaufkraft, die im Landkreis Harburg vorhanden ist, nicht auch hier gebunden werden. Der somit zu verzeichnende saldierte Kaufkraftabfluss beträgt rd. 450 Mio. Euro p.a.; ein dramatisch hoher Wert, der die ausgesprochen schwache Position des Landkreises als Einzelhandelsstandort verdeutlicht.

Unter warengruppenspezifischen Aspekten zeigt sich, dass in allen sechs Haupt- warengruppen zum Teil erhebliche Kaufkraftabflüsse zu verzeichnen sind und nicht in einem einzigen Segment auch nur eine annährend ausgeglichene Kaufkraftbindungs- situation erreicht werden kann.

Selbst der periodische Bedarfsbereich, in dem üblicherweise wohnortnahe Einkaufs- beziehungen dominieren, ist durch sehr hohe Kaufkraftabflüsse gekennzeichnet, die sich auf rd. 134 Mio. Euro p.a. summieren und eine Einzelhandelszentralität von lediglich rd. 79 bedingen.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 69 von 123 Auch der Möbelsektor, in dem mit Möbel Kraft ein renommierter und leistungsfähiger Betrieb im Landkreis Harburg ansässig ist, kommt auf eine vergleichbare Zentralität (rd. 79) bei saldierten Kaufkraftabflüssen von rd. 28 Mio. Euro p.a.

Die Warengruppen Haushalts- und persönlicher Bedarf (Kaufkraftabfluss von rd. 80 Mio. Euro p.a.; Zentralität von rd. 43) sowie Technik (Kaufkraftabfluss von rd. 81 Mio. Euro p.a.; Zentralität von rd. 33) haben die mit Abstand ungünstigsten Bindungs- quoten.

Im Bereich Technik dürfte sich dies aber mit dem projektierten Media Markt in Buchholz zukünftig etwas besser darstellen.

Tabelle 26: Pro-Kopf-Ausgabebeträge, Nachfragevolumen, Einzelhandelsumsatz und Zentralität im Landkreis HARBURG insgesamt

Einzelhandelsumsatz Ladenein- Nachfrage- Einzelhan- Umsatz- Kaufkraftzu- Einzel- Nachfragevolumen zelhandels- volumen delsumsatz struktur bzw. -abfluss handels- Zentralität relevante 2006 in 2006 in 2006 2006 per zentralität Pro-Kopf- Mio. Euro 2) Mio. Euro3) in % saldo in 2006 Ausgabe- Mio. Euro beträge 1) Warengruppen/Sortimente in Euro periodischer Bedarf gesamt Nahrungs- und Genussmittel 2.582 624,4 490,7 55,7 - 133,7 78,6 Gesundheit und Körperpflege aperiodischer Bedarf 2.924 707,2 390,4 44,5 - 316,8 55,2 gesamt (a+b) a) Bekleidung/Textilien, Tabelle 26: Pro-Kopf-Ausgabebeträge,629 Nachfragevolumen, 152,1 80,7 Einzelhandelsumsatz 9,2 - 71,4 53,1 Schuhe/Lederwaren b) Hartwaren gesamt,und Zentralität davon: im Landkreis 2.295 HARBURG 555,1 insgesamt 309,7 35,3 - 245,4 55,8 • Technik 4) 500 120,8 40,2 4,6 - 80,6 33,3 • Haushalts- und persönlicher 586 141,8 61,4 7,0 - 80,4 43,3 Bedarf 5) •Heimwerker- und Gartenbedarf 6) 653 157,9 101,8 11,6 - 56,1 64,5 • Möbel/Einrichtungsbedarf/ 557 134,6 106,3 12,1 - 28,3 79,0 Haus- und Heimtextilien

Insgesamt 5.506 1.331,6 881,1 100,2 - 450,5 66,2

Rundungsdifferenzen möglich

6) Die Warengruppen Heimwerker- und Gartenbedarf, Autozubehör, zoologischer Bedarf.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 70 von 123 Die Daten zur Verkaufsflächenausstattung und zur Umsatzleistung zeigen mögliche Ursachen für die unbefriedigende Kaufkraftbindungssituation auf.

So ist zwar in der Summe eine Verkaufsflächenausstattung vorhanden, die mit rd. 1,43 m²/Einwohner sogar leicht über dem Bundesdurchschnitt (rd. 1,35 m²/Einwoh- ner) liegt, jedoch weisen einzelne Warengruppen vergleichweise geringe Ausstat- tungsgrade auf.

Das trifft auf den periodischen Bedarfsbereich zu, der bundesweit bei ca. 0,5 bis 0,6 m²/Einwohner liegt; hier aber nur einen Wert von gut 0,4 m² erreicht. Insbesondere in diesem Segment liegt die Vermutung nahe, dass - trotz der erheblichen Expansion von Lebensmitteldiscountern - die Entwicklung des Angebotes mit der kontinuierlich gestiegenen Einwohnerzahl nicht mithalten konnte.

Auch die Warengruppen, die typischerweise in starken Zentren anzutreffen sind (Bekleidung/Schuhe, Technik und Haushalts- und persönlicher Bedarf) sind flächen- seitig eher schwach ausgeprägt.

Zugleich ist aber auch festzustellen, dass trotz der teilweise unbefriedigenden Flä- chenausstattung, die prinzipiell dazu führen kann, dass sich die Nachfrage relativ stark auf das vorhandene Angebot fokussiert und zu hohen Umsatzleistungen führen kann, die Flächenproduktivität (jährlicher Umsatz je m² Verkaufsfläche) sowohl insgesamt als auch in den einzelnen Warengruppen nicht sonderlich hoch ist.

Hier kommen in erster Linie zwei Spezifika des Einzelhandels im Landkreis Harburg zum Ausdruck:

Zum einen lässt die stark disperse Siedlungsstruktur des Landkreises die Bildung von Einzelhandelszentren mit ausgeprägten Agglomerations- und Synergieeffekten nur bedingt zu, so dass eine Vielzahl der hiesigen Einzelhandelsstandorte keine aus- reichende 'kritische Masse' entfalten kann.

Zum anderen stellt sich ein nicht unwesentlicher Teil des Einzelhandelsangebotes nicht als zeitgemäß dar und verfügt für den (im Landkreis Harburg schon allein aufgrund des deutlich überdurchschnittlichen Kaufkraftniveaus) tendenziell sehr anspruchsvollen Kunden über keine hohe Attraktivität, so dass auf Einkaufsstandorte außerhalb des Landkreises (überwiegend in Hamburg) ausgewichen wird.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 71 von 123 Tabelle 27: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen im Landkreis HARBURG insgesamt Tabelle 27: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen im Landkreis HARBURG

Ladeneinzelhandelsumsätzeinsgesamt Einzelhandels- Ladeneinzelhandels- Verkaufs- Flächenproduktivität Verkaufsflächen Anzahl der umsatz im Landkreis Verkaufsfläche im fläche je in Euro pro m² Betriebe HARBURG Landkreis HARBURG Einwohner Verkaufsfläche

Warengruppen/Sortimente in Mio. Euro ca. in m2 in m² periodischer Bedarf gesamt Nahrungs- und Genussmittel 614 490,7 102.010 0,42 4.810 Gesundheit und Körperpflege aperiodischer Bedarf 874 390,4 243.830 1,01 1.600 gesamt (a+b) a) Bekleidung/Textilien, 182 80,7 35.070 0,15 2.300 Schuhe/Lederwaren b) Hartwaren gesamt, davon: 692 309,7 208.760 0,86 1.480 • Technik 3) 127 40,2 12.920 0,05 3.110 • Haushalts- und persönlicher 204 61,4 33.050 0,14 1.860 Bedarf 4) • Heimwerker- und Gartenbedarf 5) 219 101,8 71.770 0,30 1.420 • Möbel/Einrichtungsbedarf/ 142 106,3 91.020 0,38 1.170 Haus- und Heimtextilien Insgesamt 1488 881,1 345.840 1,43 2.550

Rundungsdifferenzen möglich 1) Eigene Berechnungen auf der Basis der Vor-Ort-Recherchen der Gutachter (Stichtagserhebung). Exkl. Kfz, Tankstellen, Brennstoffe und Versandhandel inkl. Apothekenumsätze (anteilig) und Ausgaben beim Lebensmittelhandwerk. 2) Stand Februar 2007. 3) Die Warengruppen Elektro/Unterhaltungselektronik, Multimedia/Foto/Optik 4) Die Warengruppen Bücher/Schreibwaren, Hausrat/Glas/Porzellan/Geschenkartikel, Spielwaren/Sport/Camping/Hobby/Fahrräder, Uhren/Schmuck. 5) Die Warengruppen Heimwerker- und Gartenbedarf, Autozubehör, zoologischer Bedarf.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 72 von 123 4.2 Benchmarkvergleich der Einzelhandelsstrukturen im Landkreis Harburg

Die folgende Tabelle 28 gibt einen Überblick über die Anteile der zwölf Verwaltungs- einheiten an der Anzahl der Betrieb, dem Einzelhandelsumsatz und der Verkaufsfläche im Landkreis insgesamt. Darüber hinaus werden zum Vergleich auch die Anteile der jeweiligen Stadt/Gemeinde am Nachfragevolumen sowie an der Bevölkerungszahl herangezogen.

Hierbei zeigt sich, dass insbesondere Buchholz und Winsen gemessen an den Bevölkerungs- bzw. Potenzialanteilen deutlich überproportionale Umsatz- und Flächenanteile aufweisen.

Fast jeder fünfte Einzelhandelsbetrieb (gut 19 %) des Landkreises ist in der Stadt Buchholz lokalisiert; der Umstand, dass sogar rd. 30 % der Verkaufsfläche und rd. 25 % des Umsatzes auf den Buchholzer Einzelhandel entfallen, verdeutlich die insgesamt großflächige Angebotsstruktur des dortigen Einzelhandels, während diesbezüglich die Werte für die Stadt Winsen deutlich homogener sind. Dort vereinen rd. 16 % der im Landkreis ansässigen Einzelhandelsbetriebe knapp 19 % der Verkaufsfläche und knapp 20 % des Einzelhandelsumsatzes auf sich.

Zusammen verfügen diese beiden Städte über etwa die Hälfte der im Landkreis vorhandenen Verkaufsfläche, auf der rd. 45 % des Umsatzes erzielt werden, was die Bedeutung von Buchholz und Winsen als mögliche Kristallisationspunkte für einzel- händlerische Handlungsstrategien herausstellt.

Rein quantitativ hat auch der Einzelhandel in Seevetal einen großen Stellenwert im Einzelhandel des Landkreises (rd. 13 % der Betriebe, jeweils rd. 14 % der Verkaufs- fläche und des Einzelhandelsumsatzes); allerdings liegen diese Werte deutlich unter den Anteilen für die Wohnbevölkerung und das Nachfragevolumen, so dass hier eine Unterausstattung auch unter diesem Aspekt deutlich wird.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 73 von 123 Tabelle 28a: Benchmarkvergleich der Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen im Landkreis Harburg

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 74 von 123 Tabelle 28b: Benchmarkvergleich der Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen im Landkreis Harburg - Fortsetzung

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 75 von 123 Tabelle 28c: Benchmarkvergleich der Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen im Landkreis Harburg - Fortsetzung

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 76 von 123 5 Überblick über die regionale Wettbewerbssituation

5.1 Hamburg

Hinsichtlich der regionalen Wettbewerbssituation sind in erster Linie die Einzelhan- delsstandorte in der Freien und Hansestadt Hamburg von Bedeutung. Zu diesen bestehen - nicht zuletzt vor dem Hintergrund der ausgeprägten Pendlerbeziehungen - auch stark ausgeprägte Einkaufsbeziehungen aus dem Landkreis Harburg.

Als wichtigste Einkaufsdestinationen in Hamburg sind die folgenden zu nennen:

Innenstadt Harburg/"Phoenix Center"

Als Zentrumsbereich einer vormals eigenständigen Stadt, die aber noch heute als Oberzentrum für den Landkreis Harburg übergeordnete Versorgungsfunktionen hat, handelt es sich beim B1-Zentrum Harburg prinzipiell um eine gewachsene Angebots- struktur, die im September 2004 mit dem "Phoenix-Center" um ein innerstädtisches Shopping-Center ergänzt wurde.

Der gewachsene Hauptgeschäftsbereich ist im Bereich der Fußgängerzone Lüneburger Straße zu verorten, deren Besatzstruktur vergleichsweise kleinteilig ausfällt und deren A-Lagen-Ausprägung insoweit von jeher recht schwach war. Größere Kauf- und Wa- renhäuser gruppieren sich um den ansonsten als Nebenlage einzustufenden Harbur- ger Ring bzw. in angrenzenden Streulagen. Zu nennen sind diesbezüglich Karstadt sowie Fachmärkte und das Marktkauf SB-Warenhaus im Rieckhof-Center.

Auf Grund dieser Gemengelage ohne klare Richtungs- und A-Lagen-Ausprägung gilt Harburg als vergleichsweise schwierig strukturiertes Zentrum. Auch die an die Fußgängerzone Lüneburger Straße anknüpfenden "Harburg Arcaden" konnten nur bedingt neue Akzente setzen.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 77 von 123 Maßgebliches Einkaufsziel ist daher das "Phoenix-Center", das mit u.a. den Beklei- dungshäusern C & A, Sinn-Leffers und H & M, Karstadt Sport, Media Markt und Thalia Buchhaus sowie einem vielfältigen und leistungsstarken Shopbesatz eine hohe Anziehungskraft auch für die Einwohner im Landkreis Harburg entfaltet.

Hamburger City

Das für den Einzelhandel übergeordnete Zentrum mit Versorgungsfunktionen für Stadt und Umland ist die Hamburger City, die mit etwa 310.000 m² Verkaufsfläche allein schon nahezu die quantitative Bedeutung des Einzelhandels im Landkreis Harburg hat. Der Hamburger Innenstadteinzelhandel lässt sich grob in die zwei Lagebereiche City- Ost und City-West untergliedern.

Die City-Ost mit den tradierten Haupteinkaufsbereichen Mönckebergstraße und Spitalerstraße wird in erster Linie durch großflächige Kauf- und Warenhäuser (u.a. Karstadt "Mö", Galeria Kaufhof, Saturn, Peek & Cloppenburg, C & A, Appelrath & Cüpper, Thalia, Karstadt Sport + Spiel) geprägt. Mit dem "Levantehaus" und der HSH Nordbank Passage sind auch Passagen vorhanden.

Das Bild der City-West wird dagegen vornehmlich durch eine vielfältige und attraktive 'Passagenlandschaft' (u.a. Hanseviertel, Bleichenhof, Gänsemarkt-Passage, Ham- burger Hof), die seit der zweiten Hälfte der 70er entstand, geprägt; dominierend in dieser 'Niveaulage' um den neuen Wall und den Jungfernstieg sind mittelgroße und kleinteilig strukturierte, z.T. erstklassige Fachgeschäfte. Erwähnenswert ist noch das sehr prominent an der Binnenalster (Jungfernstieg) gelegene Alsterhaus, das sich nach erfolgter Modernisierung wieder als 'Highlight' präsentiert.

Mit dem 2006 eröffneten Einkaufszentrum "Europa Passage" wurde zwischen Ballin- damm und Mönckebergstraße ein neues attraktives Einkaufsziel geschaffen, das auch über eine Verbindungsfunktion zwischen City-Ost und City-West verfügt.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 78 von 123 Perspektivisch ist auch das geplante Einkaufszentrum im städtebaulichen Großpro- jekt HafenCity von Bedeutung. 'Herzstück' der HafenCity (das sogenannte 'Übersee- quartier') soll der Bereich um den Magdeburger Hafen/Baakenhafen werden, für den kerngebietstypische Handels- und Dienstleistungsnutzungen vorgesehen sind.

Sonstige Standorte in Hamburg

Als relevante Einkaufsstandorte für die Bevölkerung des Landkreises Harburg sind u.a. die folgenden zu nennen:

• Fachmarktagglomeration Harburg-Großmoorbogen Rd. 1,5 km östlich der Harburger Innenstadt gelegenes Gewerbegebiet, das sich - nicht zuletzt aufgrund der guten Erreichbarkeit mit dem Pkw - nach der Harburger Innenstadt flächenmäßig zum zweitgrößten Einzelhandelsstandort im Bezirk Harburg entwickelt hat. Hier sind u.a. die folgenden Fachmärkte lokalisiert: Obi Baumarkt, MediMax Technik, Fressnapf und Futterhaus, Baby Markt, Domäne, B.O.C. Fahrrad- markt und Fahrrad Center.

• B1-Zentrum Altona Bipolares Zentrum (östlich und westlich der Max-Brauer-Allee), wobei der westliche Abschnitt (u.a. Ottenser Hauptstraße) seit der Eröffnung und kürzlich erfolgten Erweiterung des "Mercado" sowie der Etablierung großflächiger Anbieter im Bahn- hofsbereich merklich an Attraktivität gewonnen hat und sich im Vergleich mit dem östlichen Bereich (Große Bergstraße/Neue Große Bergstraße), der signifikante 'Erosionstendenzen' aufweist, mittlerweile als deutlich leistungsstärker darstellt.

• B1-Zentrum Hamburger Straße Dominierender Standortbereich ist das Einkaufszentrum "Hamburger Straße", das aber in den letzten Jahren erheblich an Stellenwert verloren hat (u.a. haben Karstadt - erst mit dem Möbelhaus, dem kürzlich das Warenhaus folgte - und P & C den Standort aufgegeben). Mit der geplanten Neu-/Umstrukturierung der EKZ-Anlage durch die Projektgemein-

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 79 von 123 schaft ECE/H. F. Bruhn dürfte das EKZ Hamburger Straße aber perspektivisch wieder 'Boden gut machen'.

• B1-Zentrum Wandsbek Gewachsene Einkaufsstrukturen entlang der Wandsbeker Marktstraße sowie der hierin eingebetteten, sehr gut angenommenen Center-Anlage "Quarree" mit dem baulich integrierten Karstadt-Warenhaus. Das Bezirkszentrum Wandsbek verfügt gemäß seiner zugewiesenen Funktion über eine nennenswerte Stellung im Bezirksgefüge und strahlt weiträumig vor allem in das östliche Hamburger Stadtgebiet (sowie darüber hinaus) aus.

• B2-Zentrum Billstedt Im Mittelpunkt des B2-Zentrums Billstedt steht das Einkaufszentrum "Billstedt- Center", in dem als Magnetmieter Karstadt, Toom SB-Warenhaus, Media Markt, H & M sowie C & A zu nennen sind.

Weiterhin zu nennen sind u.a. das "Elbe-Einkaufszentrum" (B2-Zentrum Altona) sowie das B1-Zentrum Bergedorf und der Standortverbund von Ikea und Bauhaus in Moorfleet.

5.2 Regionale Wettbewerbsstandorte

Lüneburg

Die Kreisstadt und Sitz der Bezirksregierung ist durch eine sehr attraktive Einzelhan- delslandschaft gekennzeichnet, wobei als wichtigster Einzelhandelsstandort - auch mit nennenswerter touristischer Anziehungskraft - die historisch bedeutende Lüneburger Innenstadt zu nennen ist. Hier ist die Haupteinkaufslage insbesondere in den als Fußgängerzone ausgewiesenen Bereichen Große und Kleine Bäckerstraße sowie Grapengießerstraße und Am Sande

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 80 von 123 auszumachen. Als Magnetbetriebe sind u.a. Karstadt, P & C, C & A, H & M sowie der 'Lokalmatador' Modehaus Hedemann zu nennen. Gemeinsam mit einem vielfältigen Besatz von Fachgeschäften besteht eine besondere Angebotskompetenz der Lüneburger Innenstadt im Segment Bekleidung/Schuhe.

Buxtehude

In Buxtehude bestimmen im Wesentlichen die Innenstadt mit der Einkaufsachse Lange Straße/Bahnhofstraße (u.a. städtebaulich attraktive Fußgängerzone um die Altstadt herum mit u.a. dem Kaufhaus Stackmann als wichtigsten Magneten und der eher 'nüchterne' südliche Abschnitt mit u.a. Marktkauf) und der Fachmarktstandort Harburger Straße (u.a. Marktkauf und Toom Baumärkte, Expert, diverse Discounter und Supermärkte) sowie die Lüneburger Schanze (u.a. Media Markt) das Einzel- handelsgeschehen.

Zwischen Buxtehude und Stade ist zudem in Dollern (Samtgemeinde Horneburg) das leistungs- und ausstrahlungsstarke Kaufhaus Mohr lokalisiert.

Weitere regionale Wettbewerbsstandorte sind vor allem nach Südwesten hin die als Mittelzentrum ausgewiesene Kreisstadt Rotenburg (Wümme) und der solitär in Posthausen gelegene, gleichwohl sehr leistungsstarke und attraktive Dodenhof, mit einem umfassenden Angebot, das weit über den tradierten Möbelsektor hinausgeht. Im Nordwesten ist - allerdings bereits jenseits der Elbe - u.a. auf die "Wohnmeile Halstenbek" hinzuweisen.

Gewisse Einkaufsbeziehungen - allerdings mit eher sporadischem Charakter - sind vor allem für den Süden des Kreisgebietes auch in Richtung Hannover anzunehmen. In diesem Kontext ist auch auf die Bemühungen hinzuweisen, an den autobahnnahen Standorten Soltau und Bispingen ein "Factory Outlet Center" zu etablieren, wobei augenblicklich der Standort Bispingen 'die Nase vorn' zu haben scheint.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 81 von 123 6 Ergebnisse der telefonischen Haushaltsbefragung im Landkreis Harburg

Vorbemerkung

Um die generellen Meinungen, Einstellungen und Urteile der Einwohner/Verbraucher im Land- kreis Harburg hinsichtlich ihrer generellen Verbraucherpräferenzen bzw. Einkaufsverhaltens- weisen und Einkaufsorientierungen in der Region sowie insbesondere auch die einwohnerseits bestehenden Wünsche und Anregungen hinsichtlich der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung im Landkreis Harburg adäquat zu eruieren, wurden im gesamten Landkreis HARBURG mehr- tägige telefonische Haushaltsbefragungen durchgeführt.

Die Einzelheiten der methodischen Vorgehensweise sowie die Ergebnisse der Befragung, die nachfolgend kurz und z.T. stichwortartig kommentiert sowie teilweise auch grafisch dargestellt werden, sind den nachfolgenden Kapiteln 6.1 und 6.2 zu entnehmen.

Der Muster-Fragebogen und die kompletten EDV-Kreuzzähltabellen der telefonischen Haus- haltsbefragung sind in einem separaten Materialband dem Bericht beigefügt.

Hinweise zu den Tabellen sind im laufenden Text mit der jeweiligen Frage-Nummer gekennzeichnet.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 82 von 123 6.1 Hinweise zur methodischen Vorgehensweise x Computergestützte, telefonische Haushaltsbefragung (CATI)1 in der Zeit vom 15. Februar 2007 bis 26. Februar 2007. Eine Nacherhebung fand am 7. und 8. März 2007 statt. x Bruttokontakte: 14.033 Anrufe; x Nettokontakte bzw. Basis: 1.002 Haushalte2 im Landkreis HARBURG; x Gewichtete Haushaltsbefragung in folgenden Städten, Samt- und Einheitsge- meinden mittels methodischem Zufallsauswahlverfahren1 (siehe auch Frage 1):

- Buchholz in der Nordheide: 177 Interviews

- Samtgemeinde Elbmarsch: 51 Interviews

- Samtgemeinde Hanstedt: 57 Interviews

- Samtgemeinde Hollenstedt: 54 Interviews

- Samtgemeinde Jesteburg: 38 Interviews

- Einheitsgemeinde Neu Wulmstorf: 73 Interviews

- Einheitsgemeinde Rosengarten: 44 Interviews

- Samtgemeinde Salzhausen: 52 Interviews

- Einheitsgemeinde Seevetal: 175 Interviews

- Einheitsgemeinde Stelle: 34 Interviews

- Samtgemeinde Tostedt: 108 Interviews

- Stadt Winsen/Luhe: 139 Interviews

1 Die telefonische Haushaltsbefragung wurde im Auftrag der GfK PRISMA im Telefonstudio der Nürnberger GfK-Gruppe per CATI (Computer-Assisted-Telephone-Interviewing) durchgeführt.

2 Es waren also je verwertbarem Interview insgesamt rd. 14 Anrufe erforderlich.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 83 von 123 • Ansprechpartner innerhalb des Zielhaushaltes war diejenige Person, die haus- haltsführend, d.h. überwiegend für den Einkauf des Haushaltes zuständig ist und zum Interviewzeitpunkt mindestens 18 Jahre alt war.

• Eine Ankündigung der Gesamtuntersuchung und auch Haushaltsbefragung erfolgte vorab in der lokalen Presse.

• Unter methodischen Aspekten ist mit Blick auf die Kommentierung der Ergeb- nisse anzumerken, dass insbesondere hinsichtlich der Strukturdaten, Meinun- gen und Urteile geringer Probandengruppen, wie im Falle der Einzelbetrach- tung der zwölf Städte bzw. Einheits- und Samtgemeinden, nur grobe Tendenz- werte abgebildet werden können, da bei geringen Fallzahlen, wie sie eben bei eher kleinräumiger Auswertung von Befragungsergebnissen auftreten, erhebliche mathematische Schwankungsbreiten (Fehlervarianz) festzustellen sind 2.

Insofern werden die Befragungsergebnisse auf der Aggregationsebene des gesamten Landkreises HARBURG dargestellt.

Was die Befragten- bzw. Haushaltsrekrutierung angeht, siehe auch Tabelle 29 auf der nächsten Seite.

1 Elektronische, schrittweise Zufallsauswahl der Adressen.

2 Hierzu ein Beispiel: Bei einem Stichprobenumfang einer Befragung von zwischen 70 bis 80 Interviews schwanken die mathematischen Fehlertoleranzen -je nach Prozentanteil in den Befragungsergebnissen- zwischen rd. 4 % und knapp 10 %. Mit abnehmender Fallzahl werden die Schwankungsbreiten (Fehlertole- ranzen) noch größer.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 84 von 123 Tabelle 29: Übersicht zur Haushaltsadress- bzw. -kontaktrekrutierung

Stichprobengröße insgesamt (Haushalte) 14.976

Nicht angerufene Adressen 943

Angerufene Adressen 14.033

• Kein Kontakt 7.047 Davon: Besetzt 39 Nicht erreichbar 2.040 Anrufbeantworter 588 Kein Anschluss 4.380

• Kontaktierte Haushalte: 6.986

Davon: Abgebrochene Interviews 75 Verweigerer 3.317 Falsche Zielgruppe 219 Falsche Nummer 2.127 Sprachprobleme 33 Termin mit Zielperson 50 Termin ohne Zielperson 121 Falsche Gebietseinheit 42 Gültige Interviews 1.002

Ausgewertete Interviews 1.002

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 85 von 123 6.2 Ergebnisse im Überblick

Strukturmerkmale der Haushalte (Statistik, Fragen 9 bis 14)

• Alter/Geschlecht (Frage 9 und 14)

Was das Alter der Befragten in dem Landkreis HARBURG angeht, liegt der Schwerpunkt mit rd. 37 % bei den 'etablierten' und noch 'aktiven' Jahrgängen (40 bis 59 Jahre, gut 41 %), dicht gefolgt von den jüngeren, zum Großteil noch in der Familiengründungsphase befindlichen Jahrgängen (18 bis 39 Jahren = knapp 31 %), knapp 28 % der Befragten waren 60 Jahre und älter. Das Durchschnittsalter der Befragtengruppe betrug knapp 49 Jahre.

Fast drei Viertel der in den Haushalten befragten Personen waren weiblich (rd. 72 %; traditionell 'einkaufsverantwortlich') und ein gutes Viertel männlich (rd. 28 %).

• Haushaltsgröße (Frage 12)

Nahezu ausgeglichenes Verhältnis zwischen der Gruppe Ein- und Zwei-Per- sonenhaushalte (zusammen rd. 52 %) und der Gruppe der Drei- und Mehr- Personen-Haushalte (rd. 48 % ). Die durchschnittliche Haushaltsgröße betrug 2,7 Personen.

• Beruf/Einkommen (Fragen 10 und 11)

Das Berufsspektrum der Befragten wird angeführt von den Angestellten (rd. 36 %), gefolgt von Ruheständlern (rd. 24 %), Hausfrauen/-männer (rd. 13 %), selbstständigen/freiberuflichen Personen (rd. 10 %), im öffentlichen Dienst Tätigen (rd. 7 %), Auszubildenden/Schüler/Studenten (rd. 5 %) sowie Facharbeitern/Arbeitern (rd. 3 %) und zz. nicht Beschäftigten (rd. 2 %).

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 86 von 123 Das monatliche Netto-Haushaltseinkommen der Befragten, die auf diese Frage auch geantwortet hatten, liegt schwerpunktmäßig beim mittleren Einkommen (rd. 28 % zwischen 1.000,-- € und 3.000,-- € pro Monat).

Einer niedrigeren (< 1.000,-- € p.M.) Einkommensgruppe gehörten lediglich rd. 6 % der Befragten an, gut jeder zehnte Befragte (rd. 13 %) kann auf ein höheres Haushaltseinkommen (> 3.000,-- € p.M.) zurückgreifen. Weit über die Hälfte der Befragten (rd. 53 %) machten zum monatlichen Netto-Haushaltseinkommen keine Angabe (im Vergleich zu anderen Befra- gungen eine recht hohe Verweigerungsquote).

• Motorisierungsgrad (Frage 13)

In rd. 51 % der befragten Haushalte ist ein einziger Pkw vorhanden, in weiteren rd. 40 % der befragten Haushalte stehen sogar zwei oder mehr Pkw zur Verfügung. Nur rd. 9 % der befragten Haushalte sind nicht motorisiert.

Die folgende Abbildung 1 stellt die statistischen Angaben noch einmal im Überblick dar.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 87 von 123 Grafik Strukturmerkmale der befragten Haushalte/Personen

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 88 von 123 Generelle Gefallensmomente in der Stadt/Samtgemeinde/Einheits- gemeinde und im Landkreis HARBURG insgesamt (Frage 2)

Generelle Gefallensmomente in der Stadt/Samtgemeinde/Ein- heitsgemeinde

Als maßgebliche Attraktivitätsfaktoren (Mehrfachnennungen möglich; durchschnittlich rd. 3,8 Nennungen) in der jeweiligen Gebietskörperschaft Stadt/Samtgemeinde/Ein- heitsgemeinde wurden von den Befragten in erster Linie angebots-, lage- und Pkw- bezogene Aspekte genannt: Angebots- bzw. Betreiberaspekte: "allgemein gute Einkaufsmöglichkeiten" (rd. 52 %), "große Auswahl/viele Geschäfte" (rd. 33 %), "gute Supermärkte" (rd. 15 %)", "günstige Preise/häufig Sonderangebote", "günstige Ladenöffnungszeiten" und "fachkundige und freundliche Bedienung " (jeweils rd. 14 %) sowie "guter Service/Kundendienst" (rd. 12 %)".

Als standort- bzw. lagerelevante Aspekte wurden genannt: "alles nah beieinander" (rd. 34 %)", "alles fußläufig bequem/gut zu erreichen" (rd. 29 %), "Sicherheit und Sauberkeit sprechen an" (rd. 12 %) sowie "angenehme Atmosphäre/lädt zum Bummeln ein" (rd. 11 %).

Ferner wurden folgende Pkw-bezogene Bewertungskriterien angeführt: "gute Parkmöglichkeiten" (rd. 26 %) und "bequem/gut mit dem PKW zu erreichen" (rd. 24 %), "ausreichend Parkplätze vorhanden" (rd. 15 %) und "Parkplätze kosten nichts" (rd. 14 %).

Weiterhin noch von gewisser Relevanz: "gute Erfahrungen gemacht " (rd. 11 %), alle weiteren Nennungen unter 10 % Nennhäufigkeit.

Rd. 15 % der telefonisch befragten Personen konnten oder wollten sich hierzu nicht äußeren.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 89 von 123 Generelle Gefallensmomente im Landkreis HARBURG

Konnten die Befragten bezüglich der Gefallensmomente auf der Ebene Stadt/Samt- gemeinde/Einheitsgemeinde im Großen und Ganzen umfassend Auskunft geben, verhält es sich mit der Betrachtungsebene Landkreis HARBURG insgesamt für die Probanden etwas schwieriger, hierzu dezidiert Auskunft zu geben. Ein gutes Viertel (rd. 27 %) konnte oder wollte nicht Stellung nehmen; als wichtigste Attraktivitätsfaktoren auf Landkreisebene (Mehrfachnennungen möglich; durchschnittlich rd. 3,4 Nennungen) wurden von den Probanden vor allem angebots-, aber auch Pkw-bezogene Aspekte genannt. Angebots- bzw. Betreiberaspekte: "große Auswahl/viele Geschäfte" und "allgemein gute Einkaufsmöglichkeiten" (jeweils rd. 42 %), "gute Supermärkte" (rd. 27 %)", "interessante Geschäfte" (rd. 20 %), "günstige Preise/häufig Sonderangebote" (rd. 13 %) sowie "günstige Ladenöffnungszeiten " (rd. 13%).

Als Pkw-bezogene Aspekte wurden angeführt: "bequem/gut mit dem PKW zu erreichen" (rd. 25 %), "gute Parkmöglichkeiten" (rd. 21 %) und "ausreichend Parkplätze vorhanden" (rd. 13 %).

Auch von Relevanz: "alles nah beieinander " (rd. 16 %) und "gute Erfahrungen gemacht " (rd. 11 %). Alle weiteren Nennhäufigkeiten unter 10 %.

Siehe auch Abbildung 2 auf der nächsten Seite.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 90 von 123 Grafik X: Gefallensmomente auf lokaler Ebene (Stadt/Samt- und Einheitsgemeinde) und im Landkreis HARBURG

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 91 von 123 Generelle Missfallensmomente in der Stadt/Samtgemeinde/Einheits- gemeinde und im Landkreis HARBURG insgesamt (Frage 3)

Generelle Missfallensmomente in der Stadt/Samtgemeinde/Ein- heitsgemeinde

Auf die Frage, was an den örtlichen Einzelhandelsstrukturen nicht so gut gefällt bzw. zu verbessern sei (Mehrfachnennungen möglich, durchschnittlich rd. 1,6 Nennungen je Proband), wollten sich weit über ein Drittel der Befragten (rd. 40 %) nicht festlegen. Dies ist nicht zuletzt dem Umstand der so genannten sozialen Erwünschtheit geschul- det, dass man seine Wohnumgebung bzw. seinen Wohnort nicht schlecht redet. Gleichwohl sind als konkrete Kritikpunkte in erster Linie Angebotsaspekte vorgebracht worden: "zu wenig Geschäfte/Auswahl " (rd. 29 %), "uninteressante Geschäfte allgemein " (rd. 11 %), "Angebot zu teuer" (rd. 7 %), "Niveau allgemein nicht so gut" und "zu wenig Sonderangebote" (jeweils rd. 6 %).

Auch von gewisser Relevanz, wenn auch z.T. mit deutlichem Abstand folgend: "Haupteinkaufsbereich in der Stadt/Samtgemeinde/Einheitsgemeinde allgemein nicht attraktiv genug" (rd. 7 %) sowie die Punkte "Geschäfte/Läden in dem Haupteinkaufs- bereich der Stadt/Samtgemeinde/Einheitsgemeinde nicht so gut zu erreichen", "nicht so gute Parkmöglichkeiten allgemein" und "nicht so gute Einkaufsatmosphäre" (jeweils rd. 5 %). Alle weiteren Nennungen kleiner 5 %.

Generelle Missfallensmomente im Landkreis HARBURG Waren die Befragten bezüglich der Missfallensmomente auf der Ebene Stadt/Samt- gemeinde/Einheitsgemeinde schon zurückhaltend im Antwortverhalten, konnte sich die überwiegende Mehrheit der Probanden über die Missfallenmomente auf der Be- trachtungsebene Landkreis HARBURG insgesamt nur zögernd ein Bild machen. Über zwei Drittel (rd. 70 %) der befragten Landkreisbewohner konnte oder wollte nicht hierzu Stellung nehmen.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 92 von 123 Als wenige konkrete Kritikpunkte (Mehrfachnennungen möglich, durchschnittlich rd. 1,3 Nennungen je Proband) wurden folgende Aspekte angeführt: "zu wenig Geschäfte/Auswahl" (rd. 7 %), "uninteressante Geschäfte allgemein" und "nicht so gute Einkaufsatmosphäre" (jeweils rd. 5 %).

Alle weiteren Nennungen unter 5 %.

GrafikX: Missfallensmomente auf lokaler Ebene (Stadt/Samt- und Einheitsgemeinde) und im Landkreis HARBURG

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 93 von 123 Verkehrsmittelwahl (Frage 4)

Danach gefragt, welche Verkehrsmittel zum Einkaufen in der Stadt/Samtgemeinde/ Einheitsgemeinde genutzt werden (Durchschnittlich 1,3 Nennungen) wurde von über vier Fünftel der befragten Landkreisbewohner angeführt, dass der Pkw genutzt wird (rd. 82 %). Jeweils rd. 18 % gehen zu Fuß bzw. nutzen das Fahrrad und lediglich gut jeder zehnte (rd. 12 %) greift auf den Öffentlichen Personennahverkehr zurück.

Bevorzugte Einkaufsorte nach ausgewählten Warengruppen (Frage 5)

In einer umfassenden Fragenanordnung wurden die Landkreisbewohner zu den bevorzugten Einkaufsorten (bis zu drei Nennungen möglich), differenziert nach sechs Hauptwarengruppen, interviewt. Dabei wurde gefragt, an welchem Standort die Artikel in erster Linie normalerweise eingekauft werden. Gefragt wurde demnach nach den z.T. langjährig 'eingefahrenen' und fest im Einkaufsverhalten der befragten Haushalte etablierten Einkaufsstandorten.

Im Einzelnen:

Lebensmittel und sonstige Artikel des täglichen Bedarfs: Bezüglich der periodischen Versorgung (im Durchschnitt rd. 1,5 Nennungen) liegt - charakteristisch für diese Warengruppe - der primäre Einkaufsort in der eigenen Stadt, Samt- oder Einheitsgemeinde. Rd. zwei Drittel aller Befragten gaben als Versorgungsstandort den direkten Wohnort bzw. die nachbarschaftlichen Anbieter an (rd. 67 %). Sodann folgt an zweiter Stelle das Zentrum der eigenen Stadt/Samtgemeinde/Einheitsgemeinde (rd. 32 %). Mit deutlichem Abstand folgt das übrige Stadt-/Samtgemeinde-/Einheitsgemeinde- gebiet (rd. 9 %), dicht gefolgt von den Städten Winsen (knapp rd. 9 %) und Buchholz (rd. 8 %). Die übrigen Standorte im Landkreis Harburg werden von rd. 7 % der Befragten aufgesucht. Alle weiteren Nennungen unter 5 %.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 94 von 123 Die Befragungsergebnisse zeigen somit zwar einen hohen, aber nicht dominanten Stellenwert der Nahversorgungsstrukturen in den zwölf im Landkreis HARBURG situierten Gebietskörperschaften deutlich auf, was sich auch in den tatsächlichen Einzelhandelszentralitäten im periodischen Bedarfsbereich widerspiegelt.

Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren: Durchschnittlich wurden bei diesem vor allem für die Innenstädte und Ortskerne wichtigen Sortimentsbereich rd. 1,8 Nennungen angeführt; mit rd. 44 % Nenn- häufigkeit 'beherrscht' die Hamburger Innenstadt die Szene, mit deutlichem Abstand folgt das "Phoenix-Center" der ECE in Hamburg-Harburg (rd. 24 %). Hieraus erklären sich bereits große Anteile der signifikanten Kaufkraftabflüsse in diesem Sortiments- bereich. Was die Standorte im Landkreis Harburg angeht, finden lediglich rd. 12 % der Befrag- ten ein entsprechendes Angebot bereits direkt am Wohnort/in der Nachbarschaft, rd. 11 % suchen das Zentrum der eigenen Stadt, Samtgemeinde oder Einheitsgemeinde auf und gut 9 % nutzen das Angebot in Buchholz und knapp 9 % kaufen diesbe- züglich in Winsen ein. Fast 15 % suchen die übrigen Standorte im Landkreis Harburg auf, u.a. auch die jeweiligen Nachgemeinden. Mit gut 14 % Nennhäufigkeit spielt die Stadt Lüneburg, deren Innenstadt in diesem Sortimentsbereich hervorragend aufgestellt ist, im regionalen Kontext eine nicht unerhebliche Rolle; die im Landkreis Stade situierte Stadt Buxtehude (u.a. mit dem Kaufhaus Stackmann in der Innenstadt und im Umland dem sehr kompetenten Kauf- haus Mohr) besitzt mit rd. 9 % Nennhäufigkeit auch eine gewisse diesbezügliche Versorgungsfunktion für den Landkreis Harburg. Was das weitere Hamburger Gebiet angeht ist neben der Hamburger City und dem Phoenix-Center auch das übrige Harburger Zentrum rund um die Lüneburger Straße mit 13 % von Bedeutung. Nicht unerwähnt soll zudem das übrige Hamburger Stadt- gebiet bleiben, das rd. 7 % der Befragten anführten. Alle weiteren Nennungen unter 5 % Nennhäufigkeit.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 95 von 123 Elektroartikel, TV, Foto, Video, Computer, Software: Fast ein Drittel (rd. 30 %) der befragten Personen gab an, diesbezüglich in der Hamburger Innenstadt (u.a. mit Saturn) einzukaufen, gefolgt vom Phoenix-Center (rd. 20 %, u.a. mit Media Markt). Lediglich rd. 12 % der befragten Landkreisbevölkerung deckt ihren diesbezüglichen Bedarf (auch) direkt am Wohnort/in der Nachbarschaft (hier ist wohl der Elektro- händler/Fernsehdienst 'um die Ecke' gemeint), jeweils rd. 11 % fahren in die Stadt Lüneburg und suchen die übrigen Standorte im Landkreis HARBURG (außerhalb der eignen Stadt/Samtgemeinde/Einheitsgemeinde und der Städte Winsen/Luhe und Buchholz in der Nordheide) auf.

Weitere rd. 10 % nutzen den Online-Handel/Internet/Versandhandel. Gut 9 % nannten als bevorzugten Einkaufsstandort in diesem Sortimentsbereich das Zentrum der eigenen Stadt/Samtgemeinde/Einheitsgemeinde, auf die Städte Buxte- hude und Winsen und das Zentrum des Hamburger Bezirkes Harburg (ohne Phoenix- Center) entfallen ebenfalls jeweils knapp 9 % der Nennungen. Ferner wurde auch das übrige Hamburger Stadtgebiet mit gut 6 % angeführt.

Alle weiteren Nennungen unter 5 % Nennhäufigkeit.

Insofern streuen die Einkaufsbeziehungen in dieser Warengruppe sehr stark, wobei Einkaufsstandorte im Landkreis Harburg einen relativ geringen Stellenwert haben, was sich auch in der niedrigen Kaufkraftbindungsquote äußert. Mit der Media Markt- Planung in Buchholz dürften sich die Einkaufsorientierungen aber wieder etwas stärker auf den Landkreis Harburg fokussieren.

Durchschnittlich wurden rd. 1,5 Nennungen abgegeben; lediglich nur rd. 5 % der Befragten wollte oder konnte sich bezüglich dieser Warengruppe nicht festlegen.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 96 von 123 Möbel, Einrichtungsbedarf, Heimtextilien: In diesem Sortimentsbereich kann eine vergleichsweise noch gute Bindung an die im Landkreis HARBURG vorzufindenden Strukturen konstatiert werden. So deckt über ein Drittel der im Landkreis befragten Haushalte (rd. 36 %) ihren diesbezüglichen Bedarf vorzugsweise in der Stadt Buchholz ab, was angesichts der Präsenz u.a. des Möbel- hauses Kraft auch durchaus zu erwarten war.

An zweiter Stelle rangiert mit rd. 23 % schon die Hamburger Innenstadt, gefolgt vom übrigen Hamburger Stadtgebiet nördlich der Elbe (rd. 15 %). So dann stehen mit rd. 11 % an vierter Stelle die übrigen Standorte im Landkreis HARBURG (außerhalb der eigenen Stadt/Samtgemeinde/Einheitsgemeinde und der Städte Winsen/Luhe und Buchholz in der Nordheide), dicht gefolgt vom Einkaufs- standort direkt am Wohnort/in der Nachbarschaft (rd. 9 %).

Weitere knapp 9 % suchen diesbezüglich (auch) Dodenhof in Posthausen auf, rd. 7 % fahren zudem in die Stadt Lüneburg. Hiernach folgt wiederum ein Landkreisstandort: rd. 6 % suchen für den diesbezüglichen Einkauf auch das Zentrum der eignen Stadt/Samtgemeinde/Einheitsgemeinde auf. Knapp 6 % nannten zudem sonstige Standorte; alle weiteren Nennungen unter 5 % Nennhäufigkeit (Winsen/Luhe: rd. 4 %).

Durchschnittlich wurden rd. 1,5 Nennungen abgegeben, rd. 8 % der Befragten wollten oder konnten keine dezidierte Antwort geben.

Heimwerker-, Garten-, zoologischer Bedarf, Autozubehör: Wenn es eine Domäne neben dem Lebensmittelkauf des Einzelhandels im Landkreises HARBURG gibt, dann ist es nach den Befragungsergebnissen die Warengruppe Heim- werker-, Garten-, zoologischer Bedarf, Autozubehör. In dieser Sparte dominieren klar die im Landkreis HARBURG situierten Einkaufs- standorte. So orientieren sich rd. 27 % der telefonisch befragten Haushalte in erster Linie auf den direkten Wohnort bzw. die Nachbarschaft, rd. 17 % nannten die Stadt Buchholz, ferner führten gut 15 % das Zentrum der eigenen Stadt/Samtgemeinde/Einheits- gemeinde an, weitere 15 % suchen die diesbezüglichen Strukturen der Stadt Winsen auf, rd. 11 % fahren übrige Standorte im Landkreis HARBURG an und rd. 8 % decken (auch) ihren Bedarf in dieser Sortimentsgruppe über Einzelhandelsanbieter im übrigen

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 97 von 123 Gebiet der jeweiligen Gebietskörperschaft. Insofern wird hier sehr deutlich, dass vor allem die eigene Stadt, Samtgemeinde oder Einheitsgemeinde in dieser Sortimentsgruppe eine wichtige Versorgungsfunktion einnimmt.

Für diejenigen, die außerhalb des Landkreis HARBURG einkaufen, spielten in diesem Kontext vor allem die diesbezüglichen Angebote in der Innenstadt von Hamburg mit rd. 7 % noch eine gewisse Rolle. Alle weiteren Nennungen unter 5 % Nennhäufigkeit. Insgesamt wurden durchschnittlich 1,4 Nennungen angeführt, rd. 7 % der befragten Personen konnten keine bevorzugte Einkaufsdestination nennen.

Hausrat, Fahrräder, sonstiger Bedarf: Die befragten Haushalte orientieren sich bezüglich dieses Versorgungsbereiches in relativ hohem Maße auf die entsprechenden Angebotsstrukturen im Landkreis HARBURG, wobei die Einkaufsorientierungen aber wiederum sehr stark streuen.

Gut ein Viertel der Probanden sucht für diesbezügliche Einkäufe entsprechende Anbieter direkte am Wohnort bzw. in der Nachbarschaft auf, rd. 18 % greifen auf das Angebot im Zentrum der eigenen Stadt/Samtgemeinde/Einheitsgemeinde zurück, ferner nannten 14 % die Stadt Buchholz als bevorzugte Einkaufsdestination, gefolgt von der Stadt Winsen (knapp 13 %).

Rd. 12 % orientieren sich auf übrige Standorte im Landkreis HARBURG und gut 5 % decken (auch) ihren entsprechenden Bedarf über Läden im übrigen Gebiet der jeweiligen Gebietskörperschaft. Die eigene Stadt, Samtgemeinde oder Einheitsgemeinde spielt insofern auch in dieser Warengruppe eine wichtige Versorgungsrolle. Bezüglich des auswärtigen Einkaufs steht wiederum die Hamburger Innenstadt mit gut 12 % an erster Stelle, das übrige Hamburger Stadtgebiet nördlich der Elbe wird von knapp 6 % der telefonisch Befragten angegeben. Alle weiteren Nennungen unter 5 % Nennhäufigkeit.

Insgesamt wurden rd. 1,4 Nennungen angeführt, rd. 11 % der Befragten konnten keine Auskunft über ihre bevorzugten Einkaufsstandorte dieser Warengruppe geben.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 98 von 123 WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 99 von 123 Einkaufshäufigkeit im Vergleich zum Frühjahr 2004 (Frage 6 und 7) Auf die Frage 6, wie sich die Besuchshäufigkeit der befragten Haushalte in ihrer Stadt/ Samtgemeinde/Einheitsgemeinde seit dem Frühjahr 2004 verändert hat (also vor Eröffnung des Einkaufszentrums "Phoenix-Center" in Hamburg-Harburg), gaben weit über die Hälfte (rd. 60 %) der befragten haushaltsführenden Personen an, dass sie ihre Stadt/Samtgemeinde/Einheitsgemeinde im gleichem Umfang wie zuvor zum Einkaufen aufsuchen.

Dies zeigt, dass die Haushalte insgesamt gegenüber dem Einkaufsstandort Stadt/ Samtgemeinde/Einheitsgemeinde eine durchaus recht hohe Bindung äußern bzw. ein grundsätzlich 'standorttreues' Einkaufsverhalten aufweisen.

Positiv: Sogar jeder Fünfte (rd. 20 %) kommt nach eigenen Angaben heute öfter zum Einkaufen in die jeweilige der zwölf betrachteten Gebietskörperschaften.

Knapp 12 % finden heute weniger den Weg dorthin, kaufen aber dafür an anderen Standorten im Landkreis HARBURG ein.

Lediglich rd. 5 % der befragten Bewohner kauft heute mehr außerhalb des Landkreises ein.

Das lässt darauf schließen, dass speziell die Etablierung des "Phoenix-Center" das Einkaufsverhalten innerhalb des Landkreises Harburg relativ wenig tangiert hat, sondern eher als Einkaufsalternative zu sonstigen Standorten im Hamburger Stadtgebiet bzw. außerhalb des Landkreises Harburg gesehen wird.

Diese Befragtengruppe (46 Haushalte, die heute mehr außerhalb des Landkreises einkaufen) wurde zudem nach den Motiven für den nun heute verstärkten Auswärtseinkauf befragt (Frage 7). In absoluten Zahlen: 30 Probanden nannten das Motiv "woanders mehr Auswahl", gefolgt von "woanders billigeres Warenangebot“ (13 Haushalte), 12 mal wurde jeweils auch "woanders bessere Qualität" und "woanders mehr Niveau" genannt. Ferner wurde 9 mal angeführt: "heute anderer Fahrtweg zur Arbeit/Ausbildung/ Schule".

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 100 von 123 Angebotslücken (Frage 8)

Für gut ein Drittel der befragten Haushalte (39 %) reicht das Angebot im Landkreis HARBURG vollkommen aus. Rd. 21 % konnten auf diese Frage ad hoc nicht antworten, was zeigt, dass aktuell bei dieser Gruppe offensichtlich diesbezüglich nicht 'der Schuh drückt'.

Auf die Frage, welche Warenangebote in dem Landkreis HARBURG denn nun insgesamt vermisst werden bzw. was fehlt, wurde relativ zurückhaltend geantwortet (durchschnittlich rd. 1,5 Nennungen), wobei die Sortimentsgruppe Bekleidung/ Textilien, Schuhe/Lederwaren eindeutig im Vordergrund steht:

Gut jeder zehnte befragte Haushalt wünscht sich ein größeres Angebot im Bereich Damenoberbekleidung, knapp 9 % wünschen sich ein Mehr an Herrenkonfektion, gut 6 % nannten Schuhe/Lederwaren und weitere rd. 6 % fordern ein (größeres) Textilkaufhaus, größeres Kinderkonfektionsangebot und (größeres) Kauf-/Warenhaus. Rd. 5 % möchten jeweils ein größeres Elektrogeräte- und Lampenangebot sowie mehr Fachmärkte. Alle übrigen Nennungen unter 5 %.

Einen Überblick über die 'Wunschliste' gibt die folgende Abbildung 5.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 101 von 123 WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 102 von 123 6.3 Fazit

Bei der Bewertung der Einzelhandelsstrukturen im Landkreis Harburgs und der Be- stimmung etwaiger Handlungsfelder ist die telefonische Haushaltsbefragung ein wichtiges Instrument für die Feinjustierung der quantitativen Befunde, die im Rahmen der gutachterlichen Analyse vorstehend aufgezeichnet wurden. Vor dem Hintergrund befragungstypischer 'Besonderheiten' einer Haushaltsbefragung (z.B. dem Umstand der sozialen Erwünschtheit oder dass sich mit Blick auf etwaige Verbesserungs- und Angebotsergänzungsvorschläge die Kreativität von Nicht-Experten in einer telefonischen Haushaltsbefragung erwartungsgemäß in Grenzen hält) ist es absolut erforderlich, Haushaltsbefragung mit der gebotenen Umsicht zu reflektieren bzw. zu plausibilisieren.

Dieses vorausgeschickt schälen sich aus der Befragung folgende Hauptaspekte und Kernaussagen heraus, die im Interesse einer zukunftsorientierten und marktadä- quaten Ausrichtung der Einzelhandelsstrukturen im Landkreis HARBURG Berücksich- tigung finden sollten:

Das Landkreis HARBURG insgesamt wird von den befragten Probanden als eigen- ständiger Einzelhandelsstandort gedanklich und mental zurückhaltend wahrgenommen. Der einzelhändlerische Dreh- und Angelpunkt vor allem in der periodischen Ver- sorgung ist der direkte Wohnort bzw. die jeweilige Gebietskörperschaft. Diesem Einzelhandelsstandort werden im Großen und Ganzen verschiedene Gefallens- momente zu geschrieben, wobei vor allem Angebotsaspekte im Mittelpunkt stehen. Aber auch mit lagebezogenen Kriterien, wie die räumlicher Nähe des Angebots unter- einander und die fußläufige Erreichbarkeit, kann der Einzelhandelsstandort Stadt/ Samtgemeinde/Einheitsgemeinde 'punkten'. Auch sieht ein erheblich großer Anteil die befragten Haushalte die 'Pkw-Freundlichkeit' der Stadt/Samtgemeinde/Einheitsge- meinde als großes Plus an. Offensichtlich spielt der ÖPNV diesbezüglich als Bewertungskriterium kaum eine Rolle.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 103 von 123 Hinsichtlich der Missfallensmomente werden hingegen die zu geringe Auswahl und auch die relative Langeweile der Geschäfte (uninteressante Geschäfte allgemein) angeführt.

Den Landkreis HARBURG insgesamt als geschlossenen Einzelhandelsstandort zu betrachten und bezogen auf die Gefallensmomente zu bewerten, fällt über einem Viertel der Haushalte nicht leicht und sie sind somit nicht in der Lage ein entsprechendes Urteil abzugeben. Diejenigen, die hierzu in der Lage waren, nannten vor allem ange- botsbezogene Aspekte als positive Beurteilungsmomente, wie die große Auswahl an Geschäften und die allgemein guten Einkaufsmöglichkeiten im Landkreis, insbesondere was die Supermärkte angeht.

Kritik an den Einzelhandelsstrukturen im Landkreis insgesamt konnte nur von wenigen vorgebracht werden, die große Mehrheit von rd. 70 % wollte und konnte sich dies- bezüglich nicht äußern.

Hinsichtlich der Verkehrsmittelwahl in der jeweiligen Gebietskörperschaft kommt die große Mehrheit dabei mit dem Pkw. Den so genannten "Tüteneinkauf" zu Fuß oder mit dem Rad, der naturgemäß geringere Umsätze pro Kunde zur Folge hat als der wöchentliche/zweiwöchentliche Pkw-Einkauf, tätigen weit weniger. Der ÖPNV wird zum Einkauf nur von gut jedem zehnten befragten Haushalt genutzt, ein Wert der sicherlich steigerungsfähig ist (Stichworte Fahrplanoptimierung, Takt- zeiten etc.) Gleichwohl ist auch zu sehen, dass die Verkehrsmittelwahl grundsätzlich die Aus- schöpfung der in den Gebietskörperschaften vorhandenen Nachfragereserven be- einflusst, insbesondere was Wohngebiete außerhalb der fußläufigen bzw. ÖPNV- Erreichbarkeit angeht (insbesondere Neubaugebiete). Das trifft insbesondere für Gebiete zu, die - wie der Landkreis Harburg - durch eine ausgesprochen disperse Siedlungsstruktur gekennzeichnet sind. Dem hohen Anteil an Pkw-Kunden muss insofern seitens der örtlichen Einzelhändler bzw. auch aus dem Blickwinkel der Stadt-/Regionalplanung Rechnung getragen werden (z.B. durch adäquate Parkplatzkapazitäten).

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 104 von 123 Die verschiedenen Gebietskörperschaften des Landkreis HARBURG werden gezielt zum Einkaufen aufgesucht, insbesondere was den Versorgungsbereich Lebensmittel und sonstige Artikel des täglichen Bedarfs angeht. Diesbezüglich ist der direkte Versorgungsstandort am Wohnort bzw. in der Nach- barschaft unangefochten der "Einkaufsort Nummer 1". Aber auch die Zentren der jeweiligen Städte, Samt- oder Einheitsgemeinden spielen diesbezüglich eine wichtige Rolle. Insofern kommen die Gebietskörperschaften ihrer Nahversorgungsfunktion grund- sätzlich in ausreichender Form nach. Auch in den Versorgungsbereichen Heimwerker-, Garten-, zoologischer Bedarf, Auto- zubehör sowie Hausrat, Fahrräder und sonstiger Bedarf kommt der lokalen Ebene eine wichtige Rolle zu, wobei hier unterschiedliche Lagebereiche der Gebietskörper- schaft (direkter Wohnort, Nachbarschaft, Zentrum und übriges Gebiet des jeweiligen Gebietskörperschaft) mit unterschiedlichen Intensitäten aufgesucht werden. Auch werden hierbei im nicht geringen Umfang die Nachbargebietskörperschaften aufgesucht. Gleichwohl streuen die Einkaufsorientierungen sehr stark, wobei auch Einkaufs- standorten außerhalb des Landkreisgebietes ein wesentlicher Stellenwert zukommt.

Die bedeutendsten Kaufkraftverluste sind nach den Befragungsergebnissen für die Bereiche Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren und Elektroartikel, TV, Foto, Video, Computer, Software zu erwarten. Hier ist die Hamburger Innenstadt als wichtigster Wettbewerbsstandort zusehen, gefolgt vom "Phoenix-Center" in Hamburg-Harburg bzw. dem übrigen Bezirkszentrum Harburg. Aber auch niedersächsische Städte außerhalb des Landkreises Harburg wie das Ober- zentrum Lüneburg oder Buxtehude absorbieren -wenn auch nicht im sehr hohen Maße- Kaufkraft aus dem Landkreis Harburg. Im Möbel- und Einrichtungsbereich stellt zwar die Stadt Buchholz den wichtigsten Standort im Landkreis dar, gleichwohl stellt auch hier die Stadt Hamburg den bedeutendsten Wettbewerbsstandort dar.

Grundsätzlich stellen die 12 Gebietskörperschaften des Landkreises HARBURG trotz offensichtlicher Schwachpunkte wichtige Einkaufsdestinationen dar, dies zeigt vor

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 105 von 123 allem die in der Wahrnehmung der befragten Haushalte im Zeitvergleich recht hohe und sogar verbesserte Bindung der Haushalte an die jeweilige Stadt, Samt- oder Einheitsgemeinde. Gleichwohl dürfte dies vor allem für den nahversorgungsorien- tierten Einkauf gelten. Auch was die Angebotslücken angeht, sieht weit über ein Drittel der Haushalte keine Bedarfe. Als vordringliche Ergänzungen werden Angebote aus dem Bereich Be- kleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren angeführt.

Insgesamt stehen die Befragungsergebnisse teilweise in (scheinbarem) Widerspruch zu den tatsächlichen einzelhändlerischen Gegebenheiten und spiegeln nur ansatz- weise die unbefriedigende Kaufkraftbindungssituation im Landkreis Harburg wider.

Das dürfte u.a. auch auf die folgenden Sachverhalte zurückzuführen sein:

• Im Landkreis Harburg besteht - nicht zuletzt aufgrund der ausgeprägten Pendler- beziehungen - eine sehr starke Bindung an den Einzelhandelsstandort Hamburg. Das wird als 'normal' wahrgenommen, so dass generell die Erwartungshaltung bezüglich der Einkaufsmöglichkeiten im Landkreis Harburg eher gering ist. Mit anderen Worten: Man hat sich mit der Situation weitgehend abgefunden.

• Die Tatsache, dass der Landkreis Harburg in den letzten Jahren/Jahrzehnten von der Stadt-Umland-Wanderung profitiert hat, führt zu einer zwar relativ starken Identifikation mit dem Wohnstandort; üblicherweise bleiben jedoch die Gewohn- heiten hinsichtlich der Einkaufsorientierungen vor allem dann lange erhalten, wenn am neuen Wohnstandort keine adäquaten Angebote vorhanden sind.

• Die disperse Siedlungsstruktur im Landkreis Harburg erschwert die Bildung von starken Einzelhandelsstandorten, die sowohl quantitativ als auch qualitativ mit den starken Zentren (vor allem der Stadt Hamburg) mithalten können. Auch dieser Umstand, der charakteristisch für ländliche Räume ist, wird von der Bevölkerung als 'normal' wahrgenommen und führt dazu, dass insbesondere der Einkauf per Pkw an (relativ) weit entfernten Einkaufsstandorten das tägliche Ein- kaufsverhalten prägt und auch kaum in Frage gestellt wird. Für den Wohnstandort wird infolge dessen ein Grundangebot (primär für Klein- und 'Vergesslichkeitsein- käufe') als völlig ausreichend erachtet.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 106 von 123 7 Folgerungen und erste Empfehlungen

7.1 SWOT-Analyse des Einzelhandels im Landkreis Harburg

Aus den Ergebnissen der vorstehenden Analysebausteine lassen sich die folgenden Stärken, Schwächen, Chancen und Risiken für die Einzelhandelsentwicklung im Landkreis Harburg ableiten (SWOT-Analyse):

Stärken (Strengths) Schwächen (Weaknesses) • punktuell moderne Versorgungsstrukturen, • teilräumliche Unterversorgung; auch im von denen einige gerade in jüngerer Ver- periodischen Bedarf gangenheit entstanden sind • insgesamt eher geringe Sortimentstiefe und • insgesamt große Bedeutung von lokalen -breite, auch in den Mittelzentren des Einzelhändlern bzw. inhabergeführten Landkreises Geschäften • herausragende Traditionsbetriebe mit • viele kompetente, engagierte und kunden- großer überlokaler Anziehungskraft sind orientierte Einzelhändler (einzelhändleri- Ausnahmeerscheinung sche 'Highlights' allerorten) • schwache Angebotsstruktur in wichtigen • relativ stark ausgeprägte Angebotsstruk- Leitbranchen (u.a. Technik, großflächiger turen im Wachstumsbereich ökologische Lebensmitteleinzelhandel) Lebensmittel (Hofläden/Bio-Bauern/Fach- • Innenstädte von Buchholz und Winsen mit abteilungen in Super- und Verbraucher- geringer Entwicklungsdynamik märkten) • teilweise überalterte Einzelhandelsstruk- turen • geringe Aufenthaltsqualität vieler zentraler Einkaufslagen / unbefriedigende Gestaltung des öffentlichen Raumes • ungünstige Ladenöffnungszeiten (Läden geschlossen, wenn Berufspendler am Heimatort eintreffen) • uneinheitliche Ladenöffnungszeiten in den führenden Zentren • nur selten gemeinsames Handeln der Einzelhändlerschaft erkennbar • eher geringe Identifikation der Bevölkerung mit Einzelhandelsstandorten im Landkreis

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 107 von 123 Chancen (Opportunities) Risiken (Threats) • insgesamt hohes Kaufkraftniveau bietet • disperse Siedlungsstruktur erschwert grundsätzlich Möglichkeit für qualifizierte Bildung von leistungsfähigen Einzelhan- Fachangebote delsschwerpunkten • steigende Mobilitätskosten und Umwelt- • demografische Entwicklung führt zu bewusstsein erhöhen Sensibilität großer Rückkehr der "Empty Nesters" in die Kundengruppen für die Vermeidung von größeren Städte (insbesondere nach Zusatzwegen und fördern Einkaufsbe- Hamburg) ziehungen zu lokalen Anbietern • "Wachsende Stadt" Hamburg zieht • demografische Entwicklung wegen geringer Wachstumspotenziale primär in die Stadt Mobilität (resp. Mobilitätsbereitschaft) Hamburg älterer Personengruppen erfordert mehr • Gewöhnung der Konsumenten an bishe- wohnortnahe Angebote riges Einkaufsverhalten nur schwer • "Wachsende Stadt" Hamburg bringt Impulse änderbar für die gesamte Region • besonders kaufkraftstarke Einwohner- • expansive filialisierte Handelsunternehmen gruppen orientieren sich weiterhin zu den als 'Motor' für die Entwicklung leistungs- Top-Einkaufslagen in Hamburg fähiger und moderner Einzelhandels- • Maßnahmen zur Verbesserung der Kauf- standorte kraftbindungssituation im Landkreis • inhabergeführte Einzelhandelsbetriebe als Harburg stoßen auf Widerstand in angren- 'Motor' für die Entwicklung von Einzelhan- zenden/benachbarten Landkreisen und delsstrukturen, die auf die jeweiligen Städten (Umsatzumverteilungsdebatte) spezifischen örtlichen Situationen und • Einzelhandelsentwicklungen in angrenzen- Gegebenheiten abgestimmt sind den Gebieten verschärfen interregionalen Einzelhandelswettbewerb • Standortkonkurrenz innerhalb des Landkreises als 'Bremse' für eine förderliche Entwicklung des gesamten Kreisgebietes • inhabergeführte Leitbetriebe (Kauf- und Warenhäuser) im Wettbewerb mit Filial- unternehmen auf schwerem Posten

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 108 von 123 7.2 Erste Handlungsempfehlungen zur Verbesserung der Kaufkraftbindung im Landkreis Harburg

Aus den vorstehend skizzierten Ergebnissen der SWOT-Analyse ist erkennbar, dass gegenwärtig für den Einzelhandel im Landkreis Harburg die Schwächen und Risiken gegenüber den Stärken und Chancen dominieren.

Vor dem Hintergrund des konstatierten Kaufkraftabflusses von rd. 450 Mio. Euro p.a., der einen beachtlichen Anteil von etwa einem Drittel des im Landkreis Harburg loka- lisierten Potenzials ausmacht, überrascht dieses Ergebnis nicht.

Es verdeutlicht vielmehr, dass sich der hiesige Einzelhandel in einem sehr schwierigen Spannungsfeld zwischen einer - angesichts des sehr hohen Kaufkraftniveaus - wohl überdurchschnittlich anspruchsvollen Kundenklientel, einer für Einzelhandelsansied- lungen teilweise recht schwierigen Siedlungsstruktur und einem stark dominierenden Oberzentrum Hamburg befindet.

Die hieraus resultierenden Konsequenzen, die sich in quantitativ und qualitativ teilweise weder zeitgemäßen noch hohen Ansprüchen genügenden Angebotsstrukturen widerspiegeln, haben sich über Jahrzehnte entwickelt. Von daher werden jegliche Bemühungen, eine Umkehr dieses Prozesses zu bewirken, auch nur in einer eher langfristigen Perspektive Früchte tragen, selbst wenn kurzfristige Erfolge (z.B. in Form von Neuansiedlungen leistungsfähiger Einzelhandelsbetriebe) möglich sind.

Auch dürfen die generellen Perspektiven für eine stärkere Kaufkraftbindung angesichts der starken und noch zunehmenden regionalen Wettbewerbssituation nicht überschätzt werden. In einer langfristigen Perspektive (Zielhorizont 2020, also etwa 13 Jahre) sollte aus Gutachtersicht eine Zielvorstellung verfolgt werden, den Kaufkraftabfluss um 100 Mio. Euro p.a. auf 350 Mio. Euro p.a. zu reduzieren. Damit würde die Zentralität des Landkreises von derzeit rd. 66 auf rd. 74 steigen und nur noch etwa ein Viertel statt bisher rd. ein Drittel der Kaufkraft abfließen.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 109 von 123 Für Maßnahmen zur Stärkung des Einzelhandels im Landkreis Harburg gibt es im Wesentlichen drei Zielgruppen:

• die Einzelhandelsunternehmen als Vertreter der Angebotsseite1,

• die Kunden als Vertreter der Nachfrageseite und

• Politik und Verwaltung in Hinblick auf die Gestaltung der Rahmenbedingungen, unter denen Angebot und Nachfrage zueinander finden können.

Der Schlüssel zur aktiven Verbesserung der Kaufkraftbindungssituation liegt eindeutig bei den Einzelhandelsunternehmen und der Politik/Verwaltung. Hier befinden sich die handelnden Akteure, die relativ kurzfristig agieren können, während die Konsumenten in der Regel auf Veränderungen der Angebotsseite reagieren. Diese Kundenreaktion kann sehr kurzfristig eintreten, aber speziell, was generelle Verhaltensänderungen anbetrifft, auch längere Zeiträume beanspruchen.

Eine nachhaltige Verbesserung der Kaufkraftbindungssituation ist daher in einer weit- räumigen, dispersen Siedlungsstruktur wie dem Landkreis Harburg nur durch eine Reihe von aufeinander abgestimmten Einzelmaßnahmen möglich. Diese müssen auf eine quantitative Verbesserung des Angebotes zielen, wo eindeutige (räumliche und/oder strukturelle) Versorgungsdefizite bestehen, qualitative Ak- zente setzen, wo eine anspruchsvolle Kundschaft dies erwartet und vor allem auch Kommunikation zwischen allen Akteuren (Einzelhandel, Kunden sowie Politik und Verwaltung) unterstützt.

Unerlässlich wird es dabei sein, sowohl über den 'Tellerrand' des Landkreises Harburg hinauszublicken und speziell bei etwaigen größeren Maßnahmen den Gesamtkontext der Metropolregion Hamburg zu berücksichtigen, als auch andere Sektoren als den Einzelhandel (z.B. die Branchen Freizeit und Tourismus) in die Betrachtungen einzubeziehen.

1 Zur Angebotsseite gehören genau genommen auch die Eigentümer der Einzelhandelsimmobilien sowie Projektentwickler; im Sinne der Vereinfachung werden diese Gruppen, die durchaus einen großen Stellenwert für die Einzelhandelsentwicklung haben können, unter den Einzelhändlern subsumiert.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 110 von 123 Dieses vorausgeschickt, erscheinen als erste Handlungsempfehlungen die folgenden Maßnahmen sinnvoll:

• Maßvolle quantitative Verbesserung der Angebotssituation durch Ansiedlung neuer Anbieter (wie das derzeit in Buchholz mit Media Markt und Famila geschieht); hierbei sind die möglichen Auswirkungen auf bestehende Einzelhandelsstrukturen zu berücksichtigen. Wesentliche Sortimentsbereiche sind - auch unter Berücksichtigung des geplanten Media Markt - der Techniksektor, der Bereich Haushalts- und persönlicher Bedarf und der Bekleidungsbereich, in gewissen lokalen Kontexten auch der periodische Bedarfsbereich.

In besonderem Fokus müssen hierbei die Innenstädte von Buchholz, Winsen und Neu Wulmstorf stehen, denen als größte geschlossene Siedlungsräume im Landkreis Harburg auch eine wichtige Bedeutung als Kristallisationspunkte für den Einzel- handel zukommt.

Von Bedeutung sind darüber hinaus Spezialsortimente, mit denen auf die Besonder- heiten des Landkreises reagiert wird; diesbezüglich ist beispielsweise eine große Anzahl von kompetenten Fachanbietern im Bereich Reitsportbedarf anzutreffen. Hier können sich auch in anderen Branchen Ansatzpunkte für hoch spezialisierten und qualifizierten Fachhandel ergeben.

• Eine Qualitätsoffensive, die darauf abzielt, die teilweise deutlich 'in die Jahre gekommenen' Angebotsstrukturen, aber auch Standort- und Umfeldsituationen, in denen sich der Einzelhandel bewegt (bzw. bewegen muss) auf ein zeitgemäßes und attraktives Niveau zu heben. Dieses setzt sowohl ein hohes einzelbetriebliches Engagement und eine gewisse Investitionsbereitschaft als auch eine relativ breite Akzeptanz dieser Maßnahme voraus, die nur dann ihre volle Wirkung entfalten kann, wenn möglichst viele daran teilnehmen und mitwirken.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 111 von 123 Diese Qualitätsoffensive umfasst generell ein sehr breites und umfassendes Paket von Einzelmaßnahmen, von der individuellen Ladenmodernisierung bis hin zur Einrichtung eines "Business Improvement Districts", für das es in Niedersachsen allerdings derzeit noch keine gesetzliche Grundlage gibt.

• Verbesserung der Kundenorientierung, die insbesondere zum Ziel hat, bestehende Einkaufsbeziehungen zu Einzelhandelsstandorten im Landkreis zu intensivieren und neue Einkaufsbeziehungen herzustellen. Hierzu zählt die Beratungs- und Servicequalität ebenso wie die Ladenöffnungszeiten und die Information über Veranstaltungen und Aktionen, die von der Einzelhändler- schaft initiiert werden.

• Verbesserung der Kommunikation und Abstimmung aller einzelhandelsrelevanten Akteure, wobei festzustellen ist, dass im Landkreis Harburg zwar eine Vielzahl von Werbegemeinschaften, Gewerbevereinen etc. besteht, diese aber über den gesamten Landkreis sehr fragmentiert sind und überwiegend auf kleinräumig-lokaler Ebene agieren. Ohne in diese Organisationsformen, die zumeist auf ehrenamtlicher Betätigung beruhen und ein hohes Engagement beinhalten, eingreifen zu müssen, wäre ein Forum für den Erfahrungsaustausch und die Entwicklung von gemein- samen Strategien und Aktionen wünschenswert und sinnvoll. Je mehr Handelnde mit dem Ziel der Verbesserung der Kaufkraftbindung an einem Strang ziehen, um zu höher sind auch die Erfolgsaussichten.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 112 von 123 7.3 Weitere Vorgehensweise

Die vorstehende Grundlagenstudie versteht sich als ein erster Schritt, mit dem die wesentlichen Strukturen und Gegebenheiten des Einzelhandels im Landkreis Harburg auf eine fundierte Daten- und Informationsgrundlage gestellt und erste Hinweise für Maßnahmen zur Stärkung des Einzelhandelsstandortes Landkreis Harburg gegeben worden sind.

Aus der Fülle der Ergebnisse gilt es, die vorstehenden Schlussfolgerungen und Hand- lungsansätze unter Berücksichtigung der Erfahrungen und Anregungen von lokalen und regionalen Kennern der Einzelhandelssituation weiter auszuarbeiten und nach Möglichkeit zu operationalisieren.

Zu diesem Zweck wird die GfK GeoMarketing GmbH - GfK PRISMA Institut nach Veröffentlichung des vorliegenden Gutachtens telefonische und persönliche Experten- gespräche zum Einzelhandel im Landkreis Harburg und möglichen Ansätzen zur Verbesserung der Kaufkraftbindungssituation führen und die Ergebnisse in einem ergänzenden Maßnahmenkatalog zusammenführen.

Zugleich empfehlen die Gutachter zu prüfen, in welcher Form im Landkreis Harburg - gemäß den vorstehenden Handlungsansätzen - eine Organisationsform eingerichtet werden kann, mit der Ansätze, Überlegungen und Strategien, die sich auf den Einzel- handel im Landkreis Harburg und dessen nachhaltige Weiterentwicklung beziehen, gebündelt, auf konkrete Umsetzungsmöglichkeiten geprüft und ggfs. gemeinsam mit den jeweiligen kommunalen Entscheidungsträgern bzw. sonstigen Beteiligten zur Umsetzung gebracht werden können.

WLH - Einzelhandel im Landkreis Harburg Seite 113 von 123 ANHANG

Seite 114 von 123 Begriffsbestimmungen

Definition der untersuchten Betriebsformen1

SB-Laden:

Nahrungs- und Genussmittel-Selbstbedienungsgeschäft, einschließlich Frischwaren mit Verkaufsflächen unter 400 m².

Discountmarkt (Lebensmittel):

Betriebsform mit begrenztem Sortiment von Waren hoher Umschlagshäufigkeit, ohne großen Aufwand für Warenpräsentation oder Ladeneinrichtung und Service. Kennzeichen ist die aggressive Niedrigpreispolitik. Meist ein mittelflächiger Betrieb mit Verkaufsflächen- größen zwischen 400 und 800 m².

Supermarkt:

Selbstbedienungsgeschäft, das überwiegend Lebensmittel einschließlich Frischwaren sowie bestimmte Ver- und Gebrauchsgüter anbietet, mit einer Verkaufsfläche von 400 m² bis unter 1.000 m².

Fachgeschäft:

Einzelhandelsbetrieb, der Waren einer Branche (Sortiment) in unterschiedlichen Qualitäten und Preislagen mit ergänzenden Dienstleistungen anbietet, wobei in vielen Branchen das Bedienungsprinzip überwiegt.

Kaufhaus:

Größerer Einzelhandelsbetrieb, der überwiegend im Wege der Bedienung Waren aus zwei oder mehreren Branchen, davon wenigstens aus einer Branche in tiefer Gliederung, anbietet, ohne dass ein warenhausähnliches Sortiment, das eine Lebensmittelabteilung

1 Katalogkommission für die handels- und absatzwirtschaftliche Forschung beim Bundesministerium für Wirtschaft, Katalog E – Begriffsdefinitionen aus der Handels- und Absatzwirtschaft, 3. Auflage 1982, in: BAG Bundesarbeitsgemeinschaft der Mittel- und Großbetriebe des Handels e.V., Standortfragen des Handels, 3. Auflage, Köln 1986, Seite 103 ff., auszugsweise Wiedergabe.

Seite 115 von 123 einschließen würde, vorhanden ist. Am stärksten verbreitet sind Kaufhäuser mit Textilien, Bekleidung und verwandten Bedarfsrichtungen.

Warenhaus:

Einzelhandelsgroßbetrieb, der in verkehrsgünstiger Geschäftslage Waren aus zahlreichen Branchen - Hauptrichtung: Bekleidung, Textilien, Hausrat, Wohnbedarf sowie Nahrungs- und Genussmittel - anbietet. Die Verkaufsmethoden reichen von der z.B. im Textilbereich vorherrschenden Bedienung bis zur Selbstbedienung, z.B. bei Lebensmitteln.

Verbrauchermarkt:

Zumeist preispolitisch aggressiver, großflächiger Einzelhandelsbetrieb (mindestens 1.000 m² Verkaufsfläche), der vor allem Nahrungs- und Genussmittel, darunter auch Frischwaren (Obst, Gemüse, Südfrüchte, Fleisch) anbietet und Sortimente anderer Branchen (Nonfood) führt, soweit sie für die Selbstbedienung geeignet sind und rasch umgeschlagen werden. Diese Absatzform findet sich häufig in Stadtrandlagen, verfügt in der Regel über weiträumige Parkplätze und verzichtet auf kostspielige Kundendienstleistungen.

SB-Warenhaus:

Ein SB-Warenhaus (Selbstbedienungswarenhaus) ist ein nach dem Diskontprinzip (Dis- kontgeschäft) arbeitender Einzelhandelsgroßbetrieb, der ein umfassendes warenhaus- ähnliches Sortiment anbietet, soweit dieses zum überwiegenden Teil für die Selbstbedie- nung geeignet ist. Diese Betriebe finden sich häufig in Stadtrandlagen, verfügen über weit- räumige Kundenparkplätze, verzichten jedoch zumeist auf kostspielige Kundendienst- leistungen.

Gegenwärtig wird eine Verkaufsfläche von 3.000 m², manchmal von 4.000 m², als Mindest- größe für ein SB-Warenhaus angesehen.

Seite 116 von 123 Fachmarkt (z.B. Bekleidungsmarkt, Schuhmarkt, Baumarkt, Möbelmarkt):

Spezialmarkt mit Sortimentsschwerpunkt in einer Branche an verkehrsorientiertem Standort mit großflächigem Parkplatzangebot, der auf großen Flächen in Selbstbedienung preisaktiv Waren anbietet.

Einkaufszentrum bzw. Shopping-Center:

Zusammenfassung von Betrieben verschiedener Branchen und Größenordnungen des Einzelhandels, des Ladenhandwerks und von Dienstleistungsbetrieben in einem, meist einheitlich geplanten und gebauten Gebäudekomplex.

Geschäftsfläche, Verkaufsfläche

Unter der Geschäftsfläche eines Handelsbetriebes wird die gesamte betrieblich genutzte Fläche verstanden: Verkaufs-, Ausstellungs-, Lager,- Versand-, Büro- und Sozialräume. Dabei kann es sich sowohl um überbaute Flächen als auch um nicht überbaute (Frei- flächen) handeln. Parkplätze zählen nicht zur Geschäftsfläche.

Unter der Verkaufsfläche eines Handelsbetriebes wird die Fläche verstanden, die dem Verkauf dient, einschließlich Gänge, Treppen, Kassenvorraum, Windfang, Standflächen für Einrichtungsgegenstände, Schaufenster und Thekenbereiche, soweit sie für den Kunden einsehbar sind,1 und zugängliche Freiflächen (anteilig)2. Ausgenommen bleiben Parkplätze, Lagerflächen und Flächen, auf denen für den Kunden nicht sichtbar die handwerkliche und sonstige Vorbereitung erfolgt.

1 Dies entspricht der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, das in seinem Urteil vom 24. Novem- ber 2005 zu der Auffassung gelangt, dass bei der Berechnung der Verkaufsfläche "auch die Thekenberei- che, die vom Kunden nicht betreten werden dürfen, der Kassenvorraum (einschließlich eines Bereichs zum Einpacken der Ware und Entsorgen des Verpackungsmaterials) sowie ein Windfang einzubeziehen" sind (Urteil des 4. Senats vom 24. November 2005 - BVerwG 4 C 10.04, VGH 5 S 1205/03).

2 Überdachte, nicht-klimatisierte Flächen werden zu 50%, nicht-überdachte, nicht-klimatisierte Freiflächen werden zu 25% berücksichtigt.

Seite 117 von 123 Definition der untersuchten Warengruppen

Gruppe Hauptwarengruppen Warengruppen/ Nr. Sortimente

1 Periodischer Bedarf gesamt Nahrungs- und 1 Genussmittel

Gesundheit und 2 Körperpflege

Aperiodischer Bedarf gesamt (a+b)

2 a) Bekleidung/Textilien, Bekleidung, Textilien 3 Schuhe/Lederwaren Schuhe, Lederwaren 4

b) Hartwaren gesamt, darunter

3 Technik Elektro, Unterhaltungs- 5 elektronik

Multimedia, Foto, Optik 6

4 Haushalts- und persönlicher Bedarf Bücher, Schreibwaren 7

Hausrat, Glas, Porzellan, 8 Geschenkartikel

Spielwaren, Sport, 9 Camping, Hobby, Fahrräder

Uhren, Schmuck 10

5 Heimwerker- und Gartenbedarf Heimwerker- und Gar- 11 tenbedarf, Autozubehör, zoologischer Bedarf

6 Möbel, Einrichtungsbedarf, Möbel, Einrichtungs- 12 Haus- und Heimtextilien bedarf, Haus- und Heimtextilien

Seite 118 von 123 Einkaufslagenabgrenzung

Einkaufslagenbewertung

Zur Einkaufslagenbewertung werden Anzahl, Verkaufsflächen und Umsätze der Einzel- handelsbetriebe nach Straßenabschnitten (Bestandserhebung) erfasst. Geschulte Mit- arbeiter beurteilen an Ort und Stelle außerdem folgende qualitative Faktoren:

Angebot

Struktur und Angebot von großflächigen Einzelhandelsbetrieben (Magneten)

Dichte des Geschäftsbesatzes

Vielfalt des Facheinzelhandels

Wirkung der Schaufensterfront

Warenpräsentation

Sortimentsbreite und -tiefe

Marketingniveau/Betriebspositionierung des ansässigen Einzelhandels

ergänzende Nutzungen

Erreichbarkeit

Passantenfrequenz

Lauflagequalität

Nähe zu zentralen Parkplatzangeboten

ÖPNV-Anbindung

Anbindung an innenstadtorientiertes Gewerbepotenzial

Anbindung an Nahpotenzial (Wohnbevölkerung)

Seite 119 von 123 Städtebauliche Qualität

Ambiente

Wirkung der Bebauung

Gestaltung von Aufenthaltsräumen

Möblierung der Lage

Pflasterung/Straßenraum

Einkaufslagenabgrenzung

Einkaufslagen spiegeln die Attraktivität von einzelnen Straßenabschnitten innerhalb von innerstädtischen Einkaufsbereichen oder Stadtteilzentren wider. Die Abgrenzung unterschiedlicher Lagequalitäten muss für jede Stadt individuell vorgenommen werden. Zentralörtliche Funktion, Stadtgrundriss und Lage der Einkaufsbereiche im städtischen Siedlungsgefüge sind wichtige Rahmenbedingungen für die Ausbildung von Einkaufs- bereichen mit möglicherweise unterschiedlichen Lagequalitäten. Das heißt vor allem, an A- Lagen in Oberzentren sind andere Anforderungen an Branchenmix und Geschäftsbesatz zu stellen als in Mittelzentren oder Städten mit sehr begrenzten Einzugsbereichen.

GfK PRISMA unterscheidet in der Regel drei Einkaufslagen (A,B,C). Bei Kleinstädten können auch nur zwei Lagen oder nur der Haupteinkaufsbereich selbst abgegrenzt werden. Die Differenzierungskriterien sind

Passantenfrequenz

Dichte des Geschäftsbesatzes

Branchen- und Absatzformenmix

Filialisierungsgrad und Verkaufsflächenstruktur

Angebotsattraktivität und Standorte ergänzender Dienstleistungen

Ladenleerstände und Mindernutzungen

Seite 120 von 123 Die Differenzierung der Einkaufslagen orientiert sich allgemein an den nachfolgenden Anforderungen. Sie sind auf die jeweiligen örtlichen Verhältnisse zu übertragen.

A-Lagen:

Dichtester und nahezu durchgängiger Geschäftsbesatz mit Standorten von großflächi- gen Magnetbetrieben (Warenhaus, Bekleidungskaufhäuser, Medienkaufhäuser) bzw. überregional operierenden Filialbetrieben

Nahezu alle innenstadttypischen Sortimente (Bekleidung, Lederwaren, Schuhe, Glas, Porzellan, Geschenkartikel, Bücher, Tonträger) sind vertreten, ausgewogene Sorti- mentsstruktur

Höchste Passantenfrequenz

Ergänzende Dienstleistungen (vor allem Reisebüros, Gastronomie) sind gut integriert und führen nicht zu einer erheblichen Unterbrechung der Ladenfront

Keine Mindernutzungen; mögliche Entwicklungsflächen (Baulücken) sind für Handels- nutzungen aktivierbar

Ladenleerstände treten nur im Rahmen der dynamischen Entwicklung des Einzelhandels auf ('natürliche' Fluktuation)

B-Lagen:

Dichter Geschäftsbesatz, vereinzelt Unterbrechungen durch andere Nutzungen/ Nutzungsarten

Dominanz von Klein- und Mittelbetrieben

Neben innenstadtrelevanten Sortimenten, insbesondere auch tägliche Bedarfsdeckung (NuG, Drogerie/Parfümerie, Tabak/Zeitschriften, Feinkost)

Konzentration einzelner Bedarfsgruppen

Hohe, aber nicht höchste Passantenfrequenzen

Seite 121 von 123 Dienstleistungsstandorte können den Geschäftsbesatz unterbrechen (Bankenstandorte, Gastronomie, Reisebüros etc.)

Mindergenutzte Grundstücke und Ladenleerstände mindern die Einkaufsattraktivität

C-Lagen:

Geschäftsbesatz dünnt sich aus; zahlreiche Unterbrechungen im Geschäftsbesatz durch andere Nutzungen/Nutzungsarten

Geringe und unregelmäßige Passantenfrequenz

Einseitige Sortimentsstruktur, vor allem Klein- und Mittelbetriebe (z.B. täglicher Bedarf, Cityrandsortimente >Einrichtungsbedarf, Heimtextilien@)

Verstärktes Auftreten von 'unerwünschten' Nutzungen (Spielotheken, Sex-Shops, etc.); abschnittsweise auch Dominanz von Gastronomiebetrieben

Höhere Fluktuation und höherer Anteil an Ladenleerständen

Streulagen:

Bereiche, die nicht mehr als Einkaufslagen abgegrenzt werden können, wie z.B. Lieferstraßen und Erschließungswege

Schwache Passantenfrequenz

Seite 122 von 123 Dieser Bericht wurde für Sie erarbeitet von:

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P:\kommunen\projekte\2007\harburg_lk_070112_wlh_sparkasse_05114_hh\bericht\r_lk_harburg_wlh_sparkasse_05114810_070523.doc

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ϰ͘ϯ͘ϱ 'ĞŵĞŝŶĚĞZŽƐĞŶŐĂƌƚĞŶ ϰϱ /E,>d ϰ͘ϯ͘ϲ 'ĞŵĞŝŶĚĞ^ƚĞůůĞ ϰϳ ϰ͘ϯ͘ϳ ^ĂŵƚŐĞŵĞŝŶĚĞůďŵĂƌƐĐŚ ϱϬ ϰ͘ϯ͘ϴ ^ĂŵƚŐĞŵĞŝŶĚĞ,ĂŶƐƚĞĚƚ ϱϮ ϭ h&dZ'hEh&'E^d>>hE' ϳ ϰ͘ϯ͘ϵ ^ĂŵƚŐĞŵĞŝŶĚĞ,ŽůůĞŶƐƚĞĚƚ ϱϱ ϰ͘ϯ͘ϭϬ ^ĂŵƚŐĞŵĞŝŶĚĞ:ĞƐƚĞďƵƌŐ ϱϳ ϰ͘ϯ͘ϭϭ ^ĂŵƚŐĞŵĞŝŶĚĞ^ĂůǌŚĂƵƐĞŶ ϱϵ Ϯ /E&m,ZhE'͗dZE^/D/E>,E> ϴ ϰ͘ϯ͘ϭϮ ^ĂŵƚŐĞŵĞŝŶĚĞdŽƐƚĞĚƚ ϲϮ ϰ͘ϰ ZćƵŵůŝĐŚĞĂƌƐƚĞůůƵŶŐĚĞƌsĞƌƐŽƌŐƵŶŐƐŐƌĂĚĞ ϲϱ Ϯ͘ϭ ůůŐĞŵĞŝŶĞdƌĞŶĚƐ ϴ Ϯ͘Ϯ dƌĞŶĚƐŝŵsĞƌďƌĂƵĐŚĞƌǀĞƌŚĂůƚĞŶ ϵ sĞƌŬĂƵĨƐĨůćĐŚĞŶĚŝĐŚƚĞ ϲϱ ϰ͘ϰ͘ϭ PWEsͲŶƚĨĞƌŶƵŶŐƐŵĂƘĞ ϲϵ Ϯ͘ϯ ŶƚǁŝĐŬůƵŶŐĚĞƌĞƚƌŝĞďƐĨŽƌŵĞŶ ϭϬ ϰ͘ϰ͘Ϯ ďǁĞŝĐŚƵŶŐĞŶĚĞƌ,ĂŶĚĞůƐǌĞŶƚƌĂůŝƚćƚ ϳϬ

ϯ ZhDKZEZ/^,hE^K/KP,dhE'^Z/, ϳϭ

ϯ͘ϭ ZĂƵŵŽƌĚŶĞƌŝƐĐŚĞ^ƚƌƵŬƚƵƌƵŶĚtŝƌƚƐĐŚĂĨƚ ϭϰ ϱ͘ϭ ZĂƵŵŽƌĚŶĞƌŝƐĐŚĞ^ƚĞƵĞƌƵŶŐĚĞƐŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐ ϳϮ ϯ͘ϭ͘ϭ ĞŶƚƌĂůƂƌƚůŝĐŚĞĞĚĞƵƚƵŶŐ ϭϰ ϱ͘ϭ͘ϭ >ĂŶĚĞƐƉůĂŶĞƌŝƐĐŚĞƵƐƐĂŐĞŶǌƵŵŝŶǌĞůŚĂŶĚĞů ϳϮ ϯ͘ϭ͘Ϯ 'ĞŽŐƌĂƉŚŝĞƵŶĚtŝƌƚƐĐŚĂĨƚƐƐƚƌƵŬƚƵƌ ϭϱ ϱ͘ϭ͘Ϯ ZĞŐŝŽŶĂůƉůĂŶĞƌŝƐĐŚĞƵƐƐĂŐĞŶǌƵŵŝŶǌĞůŚĂŶĚĞů ϳϰ ϯ͘Ϯ ^ŽǌŝŽƂŬŽŶŽŵŝƐĐŚĞ^ƚƌƵŬƚƵƌ ϭϳ ϱ͘Ϯ ďŐƌĞŶǌƵŶŐƐƐǇƐƚĞŵĂƚŝŬĞŶ ϳϳ ϱ͘ϯ WƌƺĨƐƚĂŶĚŽƌƚĞĨƺƌŵŝƚƚĞŶǌĞŶƚƌĂůĞ&ƵŶŬƚŝŽŶƐǌƵǁĞŝƐƵŶŐĞŶ ϳϵ ϰ Z^d>>hE'ZsZ^KZ'hE'^'Z ϮϮ ϱ͘ϯ͘ϭ <ƌŝƚĞƌŝĞŶŬĂƚĂůŽŐ ϳϵ ϱ͘ϯ͘Ϯ WĞŶĚůĞƌǀĞƌĨůĞĐŚƚƵŶŐĞŶ ϴϬ ϰ͘ϭ ĞŶƚƌĂůƂƌƚůŝĐŚĞŝŶŽƌĚŶƵŶŐ ϮϮ ϱ͘ϯ͘ϯ PWEsͲsĞƌďŝŶĚƵŶŐĞŶ ϴϮ ϰ͘Ϯ <ĞŶŶǌĂŚůĞŶŝŵŬŽŵŵƵŶĂůĞŶsĞƌŐůĞŝĐŚ Ϯϯ ϱ͘ϯ͘ϰ ǁŝƐĐŚĞŶĨĂǌŝƚ ϴϯ ϱ͘ϯ͘ϱ ĞŶƚƌĂůƂƌƚůŝĐŚĞƵƐǁĞŝƐƵŶŐǁĞŝƚĞƌĞƌDŝƚƚĞůǌĞŶƚƌĞŶ ϴϲ ϰ͘Ϯ͘ϭ ŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐƌĞůĞǀĂŶƚĞ<ĂƵĨŬƌĂĨƚŬĞŶŶǌŝĨĨĞƌŶ Ϯϯ ϱ͘ϯ͘ϲ ƌŐćŶǌĞŶĚĞ<ƌŝƚĞƌŝĞŶĞŝŶĞƌDŝƚƚĞůďĞƌĞŝĐŚƐͲďŐƌĞŶǌƵŶŐ ϵϬ ϰ͘Ϯ͘Ϯ sĞƌŬĂƵĨƐĨůćĐŚĞŶŝŵ>ĂŶĚŬƌĞŝƐ,ĂƌďƵƌŐ Ϯϰ ϱ͘ϯ͘ϳ ĞǁĞƌƚƵŶŐ ϵϮ ϰ͘Ϯ͘ϯ sĞƌŬĂƵĨƐĨůćĐŚĞŶŝŵŬŽŵŵƵŶĂůĞŶsĞƌŐůĞŝĐŚ Ϯϱ ϰ͘Ϯ͘ϰ ŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐǌĞŶƚƌĂůŝƚćƚ Ϯϴ ϱ͘ϰ WƌƺĨƐƚĂŶĚŽƌƚĞĨƺƌŐƌƵŶĚǌĞŶƚƌĂůĞ&ƵŶŬƚŝŽŶƐǌƵǁĞŝƐƵŶŐĞŶ ϵϰ ϰ͘ϯ ĂƌƐƚĞůůƵŶŐĚĞƌĞƐƚĂŶĚƐƐƚƌƵŬƚƵƌŝŵŝŶǌĞůŚĂŶĚĞů Ϯϵ ϱ͘ϰ͘ϭ <ƌŝƚĞƌŝĞŶŬĂƚĂůŽŐ ϵϰ ϱ͘ϰ͘Ϯ PWEsͲsĞƌďŝŶĚƵŶŐĞŶƵŶĚĞǀƂůŬĞƌƵŶŐƐǌĂŚů ϵϱ ϰ͘ϯ͘ϭ ^ƚĂĚƚƵĐŚŚŽůǌŝ͘Ě͘E͘ ϯϮ ϱ͘ϰ͘ϯ WĞŶĚůĞƌǀĞƌĨůĞĐŚƚƵŶŐĞŶ ϵϲ ϰ͘ϯ͘Ϯ ^ƚĂĚƚtŝŶƐĞŶ;>ƵŚĞͿ ϯϱ ϱ͘ϰ͘ϰ ĞǁĞƌƚƵŶŐ ϭϬϮ ϰ͘ϯ͘ϯ 'ĞŵĞŝŶĚĞ^ĞĞǀĞƚĂů ϯϵ ϰ͘ϯ͘ϰ 'ĞŵĞŝŶĚĞEĞƵtƵůŵƐƚŽƌĨ ϰϯ

/DĞƌĂƚƵŶŐнDĂŶĂŐĞŵĞŶƚ'ŵď,ϮϬϭϬ ϯ ƌŐćŶǌĞŶĚĞŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐĞǆƉĞƌƚŝƐĞĨƺƌĚĞŶ>ĂŶĚŬƌĞŝƐ,ĂƌďƵƌŐ

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ϲ͘ϭ ƌĂŶĐŚĞŶůƺĐŬĞŶƵŶĚƌĂŶĐŚĞŶƉŽƚĞŶǌŝĂůĞ ϭϬϰ ϲ͘ϭ͘ϭ WĞƌŝŽĚŝƐĐŚĞƌĞĚĂƌĨƐďĞƌĞŝĐŚ ϭϬϱ ϲ͘ϭ͘Ϯ ƉĞƌŝŽĚŝƐĐŚĞƌĞĚĂƌĨƐďĞƌĞŝĐŚ ϭϬϳ ϲ͘ϭ͘ϯ ŵƉĨĞŚůƵŶŐĞŶ ϭϬϵ ϲ͘Ϯ ĞŐƺŶƐƚŝŐƚĞƵŶĚŐĞĨćŚƌĚĞƚĞsĞƌƐŽƌŐƵŶŐƐƐƚĂŶĚŽƌƚĞ ϭϭϬ ϲ͘Ϯ͘ϭ DŝƚƚĞůǌĞŶƚƌĞŶ ϭϭϭ ϲ͘Ϯ͘Ϯ 'ƌƵŶĚǌĞŶƚƌĞŶ ϭϭϮ

ϳ Dd,K/< ϭϭϱ

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/DĞƌĂƚƵŶŐнDĂŶĂŐĞŵĞŶƚ'ŵď,ϮϬϭϬ ϰ ƌŐćŶǌĞŶĚĞŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐĞǆƉĞƌƚŝƐĞĨƺƌĚĞŶ>ĂŶĚŬƌĞŝƐ,ĂƌďƵƌŐ

ďď͘Ϯϲ͗ ŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐƌĞůĞǀĂŶƚĞ<ĞŶŶǌĂŚůĞŶ^ĞĞǀĞƚĂů ϯϵ />hE'E ďď͘Ϯϳ͗ KƌƚƐƚĞŝůǌĞŶƚƌƵŵͣ<ŝƌĐŚƐƚƌĂƘĞ͞ ϰϬ ďď͘Ϯϴ͗ KƌƚƐƚĞŝůǌĞŶƚƌƵŵͣ^ĐŚƵůƐƚƌĂƘĞ͞ ϰϭ ďď͘ϭ͗ ƌůĞďŶŝƐĞŝŶŬĂƵĨƺĐŚĞƌ͗ƵƐǁĂŚů͕ƚŵŽƐƉŚćƌĞ͕ZƵŚĞŝŶƐĞůŶ ϭϬ ďď͘Ϯϵ͗ KƌƚƐƚĞŝůǌĞŶƚƌƵŵ'ůƺƐŝŶŐĞƌ^ƚƌĂƘĞʹŵ^ĂĂů ϰϭ ďď͘Ϯ͗ DŽĚĞƌŶĞƌ^ƚŽƌĞĞŝŶĞƐǀĞƌƚŝŬĂůĞŶĞŬůĞŝĚƵŶŐƐĂŶďŝĞƚĞƌƐ ϭϭ ďď͘ϯϬ͗ mďĞƌƐŝĐŚƚƐŬĂƌƚĞ^ĞĞǀĞƚĂů ϰϮ ďď͘ϯ͗ ŶƚǁŝĐŬůƵŶŐĚĞƌĞƚƌŝĞďƐƚǇƉĞŶĚĞƐŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐ ϭϮ ďď͘ϯϭ͗ ŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐƌĞůĞǀĂŶƚĞ<ĞŶŶǌĂŚůĞŶEĞƵtƵůŵƐƚŽƌĨ ϰϯ ďď͘ϰ͗ ŶƚǁŝĐŬůƵŶŐǀŽŶhŵƐĂƚǌ͕ŶǌĂŚůƵŶĚsĞƌŬĂƵĨƐĨůćĐŚĞŝŵ ďď͘ϯϮ͗ ĞŶƚƌĂůĞŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐůĂŐĞEĞƵtƵůŵƐƚŽƌĨ͕ĂŚŶŚŽĨƐƚƌĂƘĞ ϰϰ >ĞďĞŶƐŵŝƚƚĞůĞŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůŶĂĐŚĞƚƌŝĞďƐĨŽƌŵĞŶϭϵϵϱͲϮϬϬϳ ϭϯ ďď͘ϯϯ͗ mďĞƌƐŝĐŚƚƐŬĂƌƚĞEĞƵtƵůŵƐƚŽƌĨ ϰϱ ďď͘ϱ͗ ZZKW>ĂŶĚŬƌĞŝƐ,ĂƌďƵƌŐ ϭϱ ďď͘ϯϰ͗ ŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐƌĞůĞǀĂŶƚĞ<ĞŶŶǌĂŚůĞŶZŽƐĞŶŐĂƌƚĞŶ ϰϲ ďď͘ϲ͗ >ĂŐĞĚĞƐ>ĂŶĚŬƌĞŝƐĞƐ,ĂƌďƵƌŐŝŵZĂƵŵ ϭϲ ďď͘ϯϱ͗ KƌƚƐƚĞŝůǌĞŶƚƌƵŵĐŬĞůĞƌ^ƚƌĂƘĞ ϰϲ ďď͘ϳ͗ ^ŽǌŝŽƂŬŽŶŽŵŝƐĐŚĞZĂŚŵĞŶĚĂƚĞŶĚĞƐ><,ĂƌďƵƌŐŝŵsĞƌŐůĞŝĐŚ ϭϳ ďď͘ϯϲ͗ mďĞƌƐŝĐŚƚƐŬĂƌƚĞZŽƐĞŶŐĂƌƚĞŶ ϰϳ ďď͘ϴ͗ ŝŶǁŽŚŶĞƌĚŝĐŚƚĞ;ϮϬϬϵͿ ϭϴ ďď͘ϯϳ͗ ŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐƌĞůĞǀĂŶƚĞ<ĞŶŶǌĂŚůĞŶ'ĞŵĞŝŶĚĞ^ƚĞůůĞ ϰϴ ďď͘ϵ͗ ^ŽǌŝƂŬŽŶŽŵŝƐĐŚĞĂƚĞŶŝŵdŽƵƌŝƐŵƵƐĚĞƐ><,ĂƌďƵƌŐŝŵsĞƌŐůĞŝĐŚ Ϯϭ ďď͘ϯϴ͗ &ĂĐŚŵĂƌŬƚǌĞŶƚƌƵŵͣ,ĂŝŶĨĞůĚĞƌ,ŽĨ͞ ϰϴ ďď͘ϭϬ͗ ĞŶƚƌĂůƂƌƚůŝĐŚĞ'ůŝĞĚĞƌƵŶŐĚĞƐ>ĂŶĚŬƌĞŝƐ,ĂƌďƵƌŐ ϮϮ ďď͘ϯϵ͗ 'ĞƐĐŚćĨƚĞŝŶƐŚĂƵƐĞŶ ϰϵ ďď͘ϭϭ͗ <ĂƵĨŬƌĂĨƚŬĞŶŶǌŝĨĨĞƌŶŝŵŬŽŵŵƵŶĂůĞŶsĞƌŐůĞŝĐŚ Ϯϰ ďď͘ϰϬ͗ mďĞƌƐŝĐŚƚƐŬĂƌƚĞ^ƚĞůůĞ ϰϵ ďď͘ϭϮ͗ ŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐŬĞŶŶǌĂŚůĞŶŝŵ>ĂŶĚŬƌĞŝƐ,ĂƌďƵƌŐ Ϯϱ ďď͘ϰϭ͗ ŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐƌĞůĞǀĂŶƚĞ<ĞŶŶǌĂŚůĞŶ^'ůďŵĂƌƐĐŚ ϱϬ ďď͘ϭϯ͗ sĞƌŬĂƵĨƐĨůćĐŚĞŶũĞŝŶǁŽŚŶĞƌŝŵŬŽŵŵƵŶĂůĞŶsĞƌŐůĞŝĐŚ Ϯϱ ďď͘ϰϮ͗ KƌƚƐƚĞŝůǌĞŶƚƌƵŵEŝĞĚĞƌŵĂƌƐĐŚĂĐŚƚ ϱϭ ďď͘ϭϰ͗ sĞƌŬĂƵĨƐĨůćĐŚĞŶĚŝĐŚƚĞŝŵƉĞƌŝŽĚŝƐĐŚĞŶĞĚĂƌĨ Ϯϲ ďď͘ϰϯ͗ KƌƚƐƚĞŝůǌĞŶƚƌƵŵ^ƚŽǀĞ ϱϭ ďď͘ϭϱ͗ sĞƌŬĂƵĨƐĨůćĐŚĞŶĚŝĐŚƚĞŝŵĂƉĞƌŝŽĚŝƐĐŚĞŶĞĚĂƌĨ Ϯϳ ďď͘ϰϰ͗ mďĞƌƐŝĐŚƚƐŬĂƌƚĞůďŵĂƌƐĐŚ ϱϮ ďď͘ϭϲ͗ ŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐǌĞŶƚƌĂůŝƚćƚŝŵŬŽŵŵƵŶĂůĞŶsĞƌŐůĞŝĐŚ Ϯϴ ďď͘ϰϱ͗ ŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐƌĞůĞǀĂŶƚĞ<ĞŶŶǌĂŚůĞŶ^',ĂŶƐƚĞĚƚ ϱϯ ďď͘ϭϳ͗ tŝĐŚƚŝŐĞ<ĞŶŶǌĂŚůĞŶŝŵŬŽŵŵƵŶĂůĞŶsĞƌŐůĞŝĐŚ Ϯϵ ďď͘ϰϲ͗ KƌƚƐŬĞƌŶ,ĂŶƐƚĞĚƚ ϱϯ ďď͘ϭϴ͗ ŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐƌĞůĞǀĂŶƚĞ<ĞŶŶǌĂŚůĞŶƵĐŚŚŽůǌŝ͘Ě͘E͘ ϯϮ ďď͘ϰϳ͗ mďĞƌƐŝĐŚƚƐŬĂƌƚĞ^',ĂŶƐƚĞĚƚ ϱϰ ďď͘ϭϵ͗ ŝƚǇĞŶƚĞƌƵĐŚŚŽůǌŝ͘Ě͘E ϯϯ ďď͘ϰϴ͗ ŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐƌĞůĞǀĂŶƚĞ<ĞŶŶǌĂŚůĞŶ^',ŽůůĞŶƐƚĞĚƚ ϱϱ ďď͘ϮϬ͗ ^ƚĂĚƚƚĞŝůǌĞŶƚƌƵŵͣ,ŽůŵͲ^ĞƉĞŶƐĞŶ͞ ϯϰ ďď͘ϰϵ͗ ,ŽůůĞŶƐƚĞĚƚʹŵ^ƚŝŶŶďĞƌŐ ϱϲ ďď͘Ϯϭ͗ mďĞƌƐŝĐŚƚƐŬĂƌƚĞƵĐŚŚŽůǌŝ͘Ě͘E͘ ϯϱ ďď͘ϱϬ͗ mďĞƌƐŝĐŚƚƐŬĂƌƚĞ^',ŽůůĞŶƐƚĞĚƚ ϱϲ ďď͘ϮϮ͗ ŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐƌĞůĞǀĂŶƚĞ<ĞŶŶǌĂŚůĞŶtŝŶƐĞŶ;>ƵŚĞͿ ϯϱ ďď͘ϱϭ͗ ŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐƌĞůĞǀĂŶƚĞ<ĞŶŶǌĂŚůĞŶ^':ĞƐƚĞďƵƌŐ ϱϳ ďď͘Ϯϯ͗ /ŶŶĞŶƐƚĂĚƚtŝŶƐĞŶ;>ƵŚĞͿ ϯϳ ďď͘ϱϮ͗ ^ƺĚůŝĐŚĞ,ĂƵƉƚƐƚƌĂƘĞ:ĞƐƚĞďƵƌŐ ϱϴ ďď͘Ϯϰ͗ &ĂĐŚŵĂƌŬƚǌĞŶƚƌƵŵ>ƵŚĞWĂƌŬ ϯϳ ďď͘ϱϯ͗ mďĞƌƐŝĐŚƚƐŬĂƌƚĞ^':ĞƐƚĞďƵƌŐ ϱϵ ďď͘Ϯϱ͗ mďĞƌƐŝĐŚƚƐŬĂƌƚĞtŝŶƐĞŶ;>ƵŚĞͿ ϯϴ ďď͘ϱϰ͗ ŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐƌĞůĞǀĂŶƚĞ<ĞŶŶǌĂŚůĞŶ^'^ĂůǌŚĂƵƐĞŶ ϱϵ

/DĞƌĂƚƵŶŐнDĂŶĂŐĞŵĞŶƚ'ŵď,ϮϬϭϬ ϱ ƌŐćŶǌĞŶĚĞŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐĞǆƉĞƌƚŝƐĞĨƺƌĚĞŶ>ĂŶĚŬƌĞŝƐ,ĂƌďƵƌŐ

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Gesamtumsatz 2007= 130,7Mio. € Anzahl der Betriebe = 51.359 Verkaufsfläche in Mio.m²= 28,06

>ĞďĞŶƐŵŝƚƚĞůĂďƚĞŝůƵŶŐĞŶ^ͲtĂƌĞŶŚćƵƐĞƌͬsĞƌďƌĂƵĐŚĞƌŵćƌŬƚĞ ŝƐĐŽƵŶƚĞƌ ^ƵƉĞƌŵćƌŬƚĞ mďƌŝŐĞ>ĞďĞŶƐŵŝƚƚĞůͲ'ĞƐĐŚćĨƚĞ YƵĞůůĞ͗ ,/ϭϵϵϱͬϮϬϬϵ

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KƌƚƐƚĞŝůǌĞŶƚƌƵŵͣ^ĐŚƵůƐƚƌĂƘĞ͞;DĂƐĐŚĞŶͿ KƌƚƐƚĞŝůǌĞŶƚƌƵŵͣƵůůĞŶŚĂƵƐĞŶ͞;ƵůůĞŶŚĂƵƐĞŶͿ KƌƚƐƚĞŝůǌĞŶƚƌƵŵͣ&ůĞĞƐƚĞƌDĂƌŬƚͬͲ,ŽĨĨ͞;&ůĞĞƐƚĞĚƚͿ /ŵKƌƚƐƚĞŝůƵůůĞŶŚĂƵƐĞŶŝƐƚĚĂƐŶŐĞďŽƚĂƵĨĞŝŶĞŶ>ĞďĞŶƐŵŝƚƚĞůͲ&ƌŝƐĐŚĞŵĂƌŬƚ ĂůƐǁŝĐŚƚŝŐĞŶ&ƌĞƋƵĞŶǌďƌŝŶŐĞƌŬŽŶǌĞŶƚƌŝĞƌƚ͘ĂŶĞďĞŶĨŝŶĚĞŶƐŝĐŚǁĞŶŝŐĞĞƌͲ KƌƚƐƚĞŝůǌĞŶƚƌƵŵͣ'ůƺƐŝŶŐĞƌ^ƚƌĂƘĞʹŵ^ĂĂů͞;DĞĐŬĞůĨĞůĚͿ ŐćŶǌĞŶĚĞŶďŝĞƚĞƌĚĞƐĂƉĞƌŝŽĚŝƐĐŚĞŶĞĚĂƌĨƐďĞƌĞŝĐŚƐ͘ŝĞPWEsͲŶďŝŶĚƵŶŐ KƌƚƐƚĞŝůǌĞŶƚƌƵŵͣ'ůƺƐŝŶŐĞƌ^ƚƌĂƘĞʹ^ƺĚ͞;DĞĐŬĞůĨĞůĚͿ ŝƐƚŐƵƚ͕ǁĞŶŶŐůĞŝĐŚĂƵĐŚĚŝĞƐĞƐKƌƚƐƚĞŝůǌĞŶƚƌƵŵŝŶĞƌƐƚĞƌ>ŝŶŝĞĂƵĨĚŝĞEĂŚǀĞƌͲ ƐŽƌŐƵŶŐĂƵƐŐĞƌŝĐŚƚĞƚŝƐƚ͘ KƌƚƐƚĞŝůǌĞŶƚƌƵŵͣDĂƚƚĞŶŵŽŽƌƐƚƌĂƘĞ͞;DĞĐŬĞůĨĞůĚͿ

KƌƚƐƚĞŝůǌĞŶƚƌƵŵͣKŚůĞŶĚŽƌĨĞƌ^ƚƌĂƘĞ͞;ZĂŵĞůƐůŽŚͿ ďď͘Ϯϳ͗ KƌƚƐƚĞŝůǌĞŶƚƌƵŵͣ<ŝƌĐŚƐƚƌĂƘĞ͞ KƌƚƐƚĞŝůǌĞŶƚƌƵŵͣ<ŝƌĐŚƐƚƌĂƘĞ͞;,ŝƚƚĨĞůĚͿ ĂƐKƌƚƐƚĞŝůǌĞŶƚƌƵŵǀŽŶ,ŝƚƚĨĞůĚ;<ŝƌĐŚƐƚƌĂƘĞƵŶĚ,ŝƚƚĨĞůĚĞƌ^ĐŚƵůƐƚƌĂƘĞͿďŝĞͲ ƚĞƚĂůƐŝŶƚĞŐƌŝĞƌƚĞƌ^ƚĂŶĚŽƌƚĚƵƌĐŚĚŝĞŚŝƐƚŽƌŝƐĐŚĞĂƵƐƚƌƵŬƚƵƌĞŝŶĞďĞƐŽŶĚĞƌƐ ƌĞŝǌǀŽůůĞ>ĂŐĞ͘ĞƌƌĂŶĐŚĞŶŵŝǆƐĞƚǌƚƐŝĐŚĂƵƐŶŐĞďŽƚĞŶĚĞƐƉĞƌŝŽĚŝƐĐŚĞŶ͕ ĂďĞƌĂƵĐŚĚĞƐĂƉĞƌŝŽĚŝƐĐŚĞŶ;ŵŝƚƚĞůĨƌŝƐƚŝŐĞ'ƺƚĞƌǁŝĞǌ͘͘'ĞƐĐŚĞŶŬĂƌƚŝŬĞů͕ ĞŬůĞŝĚƵŶŐ͕ƺĐŚĞƌ͕^ƉŝĞůǁĂƌĞŶͿĞĚĂƌĨƐďĞƌĞŝĐŚƐǌƵƐĂŵŵĞŶ͕ĚŝĞƵŵǁĞŝƚĞƌĞ ŝĞŶƐƚůĞŝƐƚƵŶŐĞŶ;^ƉĂƌŬĂƐƐĞͿƵŶĚ^ƚƌĂƘĞŶĐĂĨĠƐĞƌŐćŶǌƚǁĞƌĚĞŶ͘ŝĞ'ĞƐĐŚćĨƚĞ ƐŝŶĚŵĞŝƐƚŝŶŚĂďĞƌŐĞĨƺŚƌƚ͕ĚŝĞŶďŝŶĚƵŶŐĂŶĚĞŶPWEsŝƐƚŐƵƚ͘ŝĞEĂŚǀĞƌƐŽƌͲ ŐƵŶŐƐƚĞŚƚĞŝŶĚĞƵƚŝŐŝŵDŝƚƚĞůƉƵŶŬƚĚŝĞƐĞƐĞŶƚƌƵŵƐ͘

&ĂĐŚŵĂƌŬƚǌĞŶƚƌƵŵͣŶĚĞƌZĞŝƚďĂŚŶ͞;,ŝƚƚĨĞůĚͿ YƵĞůůĞ͗ /DĞƌĂƚƵŶŐнDĂŶĂŐĞŵĞŶƚ'ŵď,ϮϬϭϬ ĂƐ&ĂĐŚŵĂƌŬƚǌĞŶƚƌƵŵͣŶĚĞƌZĞŝƚďĂŚŶ͞ůŝĞŐƚĞďĞŶĨĂůůƐŝŵ^ƚĂĚƚƚĞŝů,ŝƚƚĨĞůĚ͕ ƵŶŵŝƚƚĞůďĂƌĂŵƵƚŽďĂŚŶŬƌĞƵǌ,ŽƌƐƚĞƌƌĞŝĞĐŬ͘ĂƐtĂƌĞŶĂŶŐĞďŽƚŝƐƚƐƚĂƌŬ ĂƵĨĚĞŶĂƉĞƌŝŽĚŝƐĐŚĞŶĞĚĂƌĨƐďĞƌĞŝĐŚŬŽŶǌĞŶƚƌŝĞƌƚ͘ƐĨŝŶĚĞŶƐŝĐŚĞŝŶ'ĂƌƚĞŶͲ KƌƚƐƚĞŝůǌĞŶƚƌƵŵͣ^ĐŚƵůƐƚƌĂƘĞ͞;DĂƐĐŚĞŶͿ ŵĂƌŬƚ͕ĞŝŶtŽŚŶͲͬŝŶƌŝĐŚƚƵŶŐƐŐĞƐĐŚćĨƚƐŽǁŝĞĚŝĞEŝĞĚĞƌůĂƐƐƵŶŐĞŝŶĞƐĞŬůĞŝͲ ĂƐKƌƚƐƚĞŝůǌĞŶƚƌƵŵŝŶ^ĞĞǀĞƚĂůͲDĂƐĐŚĞŶ;^ĐŚƵůƐƚƌĂƘĞͿŬĞŶŶǌĞŝĐŚŶĞƚƐŝĐŚ ĚƵŶŐƐĂŶďŝĞƚĞƌƐ͘ŝŶĞƵŶŵŝƚƚĞůďĂƌĞPWEsͲŶďŝŶĚƵŶŐŝƐƚŶŝĐŚƚǀŽƌŚĂŶĚĞŶ͘ ĚƵƌĐŚĞŝŶĞƌĞůĂƚŝǀĚŝƐƉĞƌƐĞsĞƌƚĞŝůƵŶŐĚĞƌ'ĞƐĐŚćĨƚĞĞŶƚůĂŶŐĚĞƌ^ƚƌĂƘĞ;,ĂŵͲ ďƵƌŐĞƌ^ƚƌ͘ďŝƐďǌǁĞŝŐtŝĞƐĞŶǁĞŐͿĂƵƐ͘ƐŝƐƚĞŝŶĞĚĞƵƚůŝĐŚĞhŶƚĞƌƚĞŝůƵŶŐŝŶ ĞŝŶĞŶEŽƌĚͲƵŶĚĞŝŶĞŶ^ƺĚƚĞŝůǌƵĞƌŬĞŶŶĞŶ;ŶƚĨĞƌŶƵŶŐǁŝƌŬƚĂůƐĂƌƌŝĞƌĞͿ͘ /DĞƌĂƚƵŶŐнDĂŶĂŐĞŵĞŶƚ'ŵď,ϮϬϭϬ ϰϬ ƌŐćŶǌĞŶĚĞŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐĞǆƉĞƌƚŝƐĞĨƺƌĚĞŶ>ĂŶĚŬƌĞŝƐ,ĂƌďƵƌŐ

ƐŚĂŶĚĞůƚƐŝĐŚŚŝĞƌďĞŝƵŵĞŝŶĞŶŝŶƚĞŐƌŝĞƌƚĞŶ^ƚĂŶĚŽƌƚ͕ĚĞƐƐĞŶƌĂŶĐŚĞŶŵŝǆ ŝƐĐŽƵŶƚĞƌͿĂŵŽƌĨŐĞŵĞŝŶƐĐŚĂĨƚƐŚĂƵƐͣ&ůĞĞƐƚĞƌ,ŽĨĨ͘͞ŝĞPWEsͲŶďŝŶĚƵŶŐ ĞŝŶĞĞŝŶĚĞƵƚŝŐĞ<ŽŶǌĞŶƚƌĂƚŝŽŶĂƵĨŶŐĞďŽƚĞĚĞƐƉĞƌŝŽĚŝƐĐŚĞŶĞĚĂƌĨƐďĞƌĞŝĐŚƐ ŝƐƚŐƵƚ͘ ĂƵĨǁĞŝƐƚ͘ŝŶŚŽŚĞƌŶƚĞŝůĚĞƌ'ĞƐĐŚćĨƚĞŝƐƚŝŶŚĂďĞƌŐĞĨƺŚƌƚ;ǌ͘͘ĞŬůĞŝĚƵŶŐ͕ ůƵŵĞŶ͕>ĞďĞŶƐŵŝƚƚĞůͬ&ŝƐĐŚŚĂŶĚĞůͿ͘>ĞďĞŶƐŵŝƚƚĞůĚŝƐĐŽƵŶƚĞƌůŝĞŐĞŶŝŵŶƂƌĚůŝͲ ĐŚĞŶƵŶĚƐƺĚůŝĐŚĞŶZĂŶĚďĞƌĞŝĐŚĚĞƌ^ĐŚƵůƐƚƌĂƘĞ͘ŝĞPWEsͲŶďŝŶĚƵŶŐŝƐƚŐƵƚ͘ KƌƚƐƚĞŝůǌĞŶƚƌƵŵͣ'ůƺƐŝŶŐĞƌ^ƚƌĂƘĞʹŵ^ĂĂů͞;DĞĐŬĞůĨĞůĚͿ /ŵŶƂƌĚůŝĐŚĞŶĞƌĞŝĐŚĚĞƌ'ůƺƐŝŶŐĞƌ^ƚƌĂƘĞ;KƌƚƐƚĞŝůDĞĐŬĞůĨĞůĚͿǁƵƌĚĞĚƵƌĐŚ ďď͘Ϯϴ͗ KƌƚƐƚĞŝůǌĞŶƚƌƵŵͣ^ĐŚƵůƐƚƌĂƘĞ͞ ĞŝŶĞŶĂƚƚƌĂŬƚŝǀĞŶEĞƵďĂƵŵŝƚŐƌŽƘĨůćĐŚŝŐĞŶ͕ŶĞƵĞŶsĞƌŬĂƵĨƐŬŽŶǌĞƉƚĞŶĂůƐ ƌŐćŶǌƵŶŐǌƵŵĞƐƚĂŶĚĞŝŶŶĞƵĞƐKƌƚƐƚĞŝůǌĞŶƚƌƵŵŐĞƐĐŚĂĨĨĞŶ͘ŝĞƐĞƐůŝĞŐƚ ƵŶǁĞŝƚĚĞƐKƌƚƐƚĞŝůǌĞŶƚƌƵŵƐͣ'ůƺƐŝŶŐĞƌ^ƚƌĂƘĞͲ^ƺĚ͘͞ŵ^ƚĂŶĚŽƌƚŝƐƚĞŝŶ ƌĂŶĐŚĞŶŵŝǆĂƵƐŶŐĞďŽƚĞŶǀŽƌƌĂŶŐŝŐĚĞƐƉĞƌŝŽĚŝƐĐŚĞŶ͕ĂďĞƌĂƵĐŚĚĞƐĂƉĞͲ ƌŝŽĚŝƐĐŚĞŶĞĚĂƌĨƐďĞƌĞŝĐŚƐǀŽƌǌƵĨŝŶĚĞŶ͕ǁŽďĞŝĚŝĞƐĞǀŽƌƌĂŶŐŝŐŝŵEŝĞĚƌŝŐͲ ƉƌĞŝƐďĞƌĞŝĐŚůŝĞŐĞŶ͘sĞƌƐĐŚŝĞĚĞŶĞŝĞŶƐƚůĞŝƐƚĞƌĞƌŐćŶǌĞŶĚĂƐŶŐĞďŽƚ͘ŝŶĞ ƵŶŵŝƚƚĞůďĂƌĞPWEsͲŶďŝŶĚƵŶŐŝƐƚďŝƐůĂŶŐŶŝĐŚƚǀŽƌŚĂŶĚĞŶ͘

ďď͘Ϯϵ͗ KƌƚƐƚĞŝůǌĞŶƚƌƵŵ'ůƺƐŝŶŐĞƌ^ƚƌĂƘĞʹŵ^ĂĂů

YƵĞůůĞ͗ /DĞƌĂƚƵŶŐнDĂŶĂŐĞŵĞŶƚ'ŵď,ϮϬϭϬ KƌƚƐƚĞŝůǌĞŶƚƌƵŵͣ&ůĞĞƐƚĞƌDĂƌŬƚͬͲ,ŽĨĨ͞;&ůĞĞƐƚĞĚƚͿ ƵĐŚĚĂƐKƌƚƐƚĞŝůǌĞŶƚƌƵŵŝŵKƌƚƐƚĞŝů&ůĞĞƐƚĞĚƚǁĞŝƐƚŵŝƚĞŝŶĞƌ<ŽŶǌĞŶƚƌĂƚŝŽŶ ĚĞƌŶďŝĞƚĞƌĂƵĨĚĞŶƉĞƌŝŽĚŝƐĐŚĞŶĞĚĂƌĨƐďĞƌĞŝĐŚ;>ĞďĞŶƐŵŝƚƚĞůͲŝƐĐŽƵŶƚĞƌ͕ ƌŽŐĞƌŝĞͿ͕ĞƌŐćŶǌƚĚƵƌĐŚĚŝǀĞƌƐĞŝĞŶƐƚůĞŝƐƚĞƌ͕ĚŝĞDĞƌŬŵĂůĞĞŝŶĞƐEĂŚǀĞƌƐŽƌͲ ŐƵŶŐƐƐƚĂŶĚŽƌƚĞƐĂƵĨ͘ĞƌǌĞŝƚĞƌĨŽůŐƚĚŝĞĚĞƵƚůŝĐŚĞƌǁĞŝƚĞƌƵŶŐĚĞƐ>ĞďĞŶƐŵŝƚͲ ƚĞůĂŶŐĞďŽƚĞƐĚƵƌĐŚǌǁĞŝŐƌŽƘĨůćĐŚŝŐĞŶďŝĞƚĞƌ;^ƵƉĞƌŵĂƌŬƚƵŶĚ>ĞďĞŶƐŵŝƚƚĞůͲ YƵĞůůĞ͗ /DĞƌĂƚƵŶŐнDĂŶĂŐĞŵĞŶƚ'ŵď,ϮϬϭϬ

/DĞƌĂƚƵŶŐнDĂŶĂŐĞŵĞŶƚ'ŵď,ϮϬϭϬ ϰϭ ƌŐćŶǌĞŶĚĞŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐĞǆƉĞƌƚŝƐĞĨƺƌĚĞŶ>ĂŶĚŬƌĞŝƐ,ĂƌďƵƌŐ

KƌƚƐƚĞŝůǌĞŶƚƌƵŵͣ'ůƺƐŝŶŐĞƌ^ƚƌĂƘĞʹ^ƺĚ͞;DĞĐŬĞůĨĞůĚͿ ďď͘ϯϬ͗ mďĞƌƐŝĐŚƚƐŬĂƌƚĞ^ĞĞǀĞƚĂů ^ƺĚůŝĐŚĚĞƐ^ƚĂŶĚŽƌƚĞƐͣ'ůƺƐŝŶŐĞƌ^ƚƌĂƘĞʹŵ^ĂĂů͞ůŝĞŐƚĞŝŶǁĞŝƚĞƌĞƐ͕ǀŽŵ 'ĞďćƵĚĞďĞƐƚĂŶĚĚĞƵƚůŝĐŚćůƚĞƌĞƐKƌƚƐƚĞŝůǌĞŶƚƌƵŵ͘ŝĞsĞƌŬĂƵĨƐŬŽŶǌĞƉƚĞĚĞƐ ĂŶƐćƐƐŝŐĞŶŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐƐŝŶĚĞŶƚƐƉƌĞĐŚĞŶĚĚĞƌ'ĞďćƵĚĞƐƚƌƵŬƚƵƌŶŝĐŚƚŵĞŚƌ ǌĞŝƚŐĞŵćƘ͘ƵĐŚŚŝĞƌůŝĞŐƚĞŝŶĞ<ŽŶǌĞŶƚƌĂƚŝŽŶĂƵĨĚŝĞEĂŚǀĞƌƐŽƌŐƵŶŐǀŽƌ͕ǁŽͲ ďĞŝ>ĞďĞŶƐŵŝƚƚĞůĂŶŐĞďŽƚĞ;ŝƐĐŽƵŶƚĞƌ͕&ƌŝƐĐŚĞŵĂƌŬƚͿǌĞŶƚƌĂůƐŝŶĚ͘tĞŝƚĞƌĞ ŝĞŶƐƚůĞŝƐƚƵŶŐĞŶ;ǌ͘͘&ƌŝƐĞƵƌ͕ZĞƐƚĂƵƌĂŶƚͿĞƌŐćŶǌĞŶĚĞŶ^ƚĂŶĚŽƌƚ͘ŝĞ'ĞƐƚĂůͲ ƚƵŶŐŝƐƚǁĞŶŝŐĂƚƚƌĂŬƚŝǀ͕ĚĞŶŶŽĐŚŝƐƚĞŝŶĞŐƵƚĞPWEsͲŶďŝŶĚƵŶŐǀŽƌŚĂŶĚĞŶ͘ KƌƚƐƚĞŝůǌĞŶƚƌƵŵͣDĂƚƚĞŶŵŽŽƌƐƚƌĂƘĞ͞;DĞĐŬĞůĨĞůĚͿ hŶǁĞŝƚĚĞƌďĞŝĚĞŶǌƵǀŽƌĂƵĨŐĞĨƺŚƌƚĞŶ^ƚĂŶĚŽƌƚĞůŝĞŐƚĞŝŶǁĞŝƚĞƌĞƐKƌƚƐƚĞŝůͲ ǌĞŶƚƌƵŵDĞĐŬĞůĨĞůĚƐĂŶĚĞƌDĂƚƚĞŶŵŽŽƌƐƚƌĂƘĞ͕ƐƺĚůŝĐŚǀŽŶŶĚĞŶ,ƂĨĞŶ͘ ĞƌŐƵƚŝŶĚŝĞ^ŝĞĚůƵŶŐƐƐƚƌƵŬƚƵƌŝŶƚĞŐƌŝĞƌƚĞ^ƚĂŶĚŽƌƚǁĞŝƐƚĞŝŶĞŶƌĂŶĐŚĞŶŵŝǆ ĚĞƐƉĞƌŝŽĚŝƐĐŚĞŶ;>ĞďĞŶƐŵŝƚƚĞůͲ&ƌŝƐĐŚĞŵĂƌŬƚ͕ƌŽŐĞƌŝĞŵĂƌŬƚ͕ćĐŬĞƌĞŝͿƵŶĚ ĂƉĞƌŝŽĚŝƐĐŚĞŶ;<ŝŶĚĞƌŵŽĚĞ͕^ƉŝĞůǁĂƌĞŶͿĞĚĂƌĨƐďĞƌĞŝĐŚƐĂƵĨ͘ŝĞŶďŝĞƚĞƌ ǁĞƌĚĞŶĚƵƌĐŚƵŵĨĂŶŐƌĞŝĐŚĞŝĞŶƐƚůĞŝƐƚƵŶŐĞŶĞƌŐćŶǌƚ͘ĞŝŐƵƚĞƌĨƵƘůćƵĨŝŐĞƌ ƌƌĞŝĐŚďĂƌŬĞŝƚĚĞƌhŵŐĞďƵŶŐŝƐƚĂƵĐŚĚŝĞPWEsͲŶďŝŶĚƵŶŐƐĞŚƌŐƵƚ͘ KƌƚƐƚĞŝůǌĞŶƚƌƵŵͣKŚůĞŶĚŽƌĨĞƌ^ƚƌĂƘĞ͞;ZĂŵĞůƐůŽŚͿ /ŵKƌƚƐƚĞŝůZĂŵĞůƐůŽŚďĞĨŝŶĚĞƚƐŝĐŚĂŶĚĞƌKŚůĞŶĚŽƌĨĞƌ^ƚƌĂƘĞĞŝŶĞƌĞůĞǀĂŶƚĞ ŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐĂŐŐůŽŵĞƌĂƚŝŽŶ͘ƵĐŚŚŝĞƌƐƚĞŚƚǁŝĞĚĞƌƵŵĚŝĞEĂŚǀĞƌƐŽƌŐƵŶŐĚĞƌ ƵŵůŝĞŐĞŶĚĞŶĞǀƂůŬĞƌƵŶŐŝŵDŝƚƚĞůƉƵŶŬƚ͘DĂŐŶĞƚŝƐƚĞŝŶ>ĞďĞŶƐŵŝƚƚĞůͲ &ƌŝƐĐŚĞŵĂƌŬƚ͕ĚĞƌĚƵƌĐŚŝĞŶƐƚůĞŝƐƚƵŶŐĞŶŽĚĞƌĞŝŶůƵŵĞŶŐĞƐĐŚćĨƚĞƌŐćŶǌƚ ǁŝƌĚ͘ŝĞPWEsͲŶďŝŶĚƵŶŐŝƐƚŐƵƚ͘

YƵĞůůĞ͗ >ĂŶĚĞƐǀĞƌŵĞƐƐƵŶŐƐĂŵƚEŝĞĚĞƌƐĂĐŚƐĞŶ ĞĂƌďĞŝƚƵŶŐ͗ /DĞƌĂƚƵŶŐнDĂŶĂŐĞŵĞŶƚ'ŵď,ϮϬϭϬ

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ϰ͘ϯ͘ϰ 'ĞŵĞŝŶĚĞEĞƵtƵůŵƐƚŽƌĨ /ŵŶƂƌĚůŝĐŚĞŶĞƌĞŝĐŚĚĞƐ>ĂŶĚŬƌĞŝƐĞƐ,ĂƌďƵƌŐůŝĞŐƚĚŝĞŝŶŚĞŝƚƐŐĞŵĞŝŶĚĞ EĞƵtƵůŵƐƚŽƌĨ͘ŝĞ<ŽŵŵƵŶĞĞŶƚƐƚĂŶĚŝŶŝŚƌĞƌŚĞƵƚŝŐĞŶ&ŽƌŵƵŶĚƵƐĚĞŚͲ ŶƵŶŐŝŵƵŐĞĚĞƌ'ĞďŝĞƚƐƌĞĨŽƌŵϭϵϳϮ͘,ŝĞƌĚƵƌĐŚǁƵƌĚĞŶĚŝĞďŝƐĚĂƚŽƵŶĂďͲ ďď͘ϯϭ͗ ŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐƌĞůĞǀĂŶƚĞ<ĞŶŶǌĂŚůĞŶEĞƵtƵůŵƐƚŽƌĨ ŚćŶŐŝŐĞŶ'ĞŵĞŝŶĚĞŶůƐƚŽƌĨ͕ƌĚĞƐƚŽƌĨ͕^ĐŚǁŝĞĚĞƌƐƚŽƌĨ͕ZĂĚĞ͕DŝĞŶĞŶďƺƚƚĞů͕ KŚůĞŶďƺƚƚĞů͕ZƺďŬĞƐŽǁŝĞdĞŵƉĞůďĞƌŐĞŝŶŐĞŐůŝĞĚĞƌƚ͘ĂƐKƌƚƐǌĞŶƚƌƵŵŵŝƚ 'ĞŵĞŝŶĚĞEĞƵtƵůŵƐƚŽƌĨ ϮϬϬϲ ϮϬϭϬ ZĂƚŚĂƵƐƵŶĚǌĞŶƚƌĂůĞƌŝŶŬĂƵĨƐƐƚƌĂƘĞĞŶƚƐƚĂŶĚǌǁŝƐĐŚĞŶϭϵϵϬƵŶĚϭϵϵϱ͘

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KƌƚƐƚĞŝůǌĞŶƚƌƵŵͣƐŚĂƵƐĞŶ͞;ƐŚĂƵƐĞŶͿ ďď͘ϰϬ͗ mďĞƌƐŝĐŚƚƐŬĂƌƚĞ^ƚĞůůĞ /ŵKƌƚƐƚĞŝůƐŚĂƵƐĞŶůŝĞŐƚǌǁŝƐĐŚĞŶĚĞƌĂŚŶŚŽĨƐƚƌĂƘĞƵŶĚĚĞƌ>ŝŶĚĞŶƐƚƌĂƘĞ ĞŝŶĞŶƐĂŵŵůƵŶŐǀĞƌƐĐŚŝĞĚĞŶĞƌEĂŚǀĞƌƐŽƌŐĞƌǀŽƌ͕ĚŝĞƐŝĐŚŝŶƐďĞƐŽŶĚĞƌĞĂƵĨ ,ŽĨůćĚĞŶƵŶĚćĐŬĞƌĞŝĞŶďĞƐĐŚƌćŶŬĞŶ͘ĂŶĞďĞŶǁƵƌĚĞĞŝŶŬůĞŝŶĨůćĐŚŝŐĞƐ ŽŵƉƵƚĞƌŐĞƐĐŚćĨƚĞƌĨĂƐƐƚ͘ƵĨŐƌƵŶĚĚĞƌŐƵƚĞŶPWEsͲŶďŝŶĚƵŶŐďĞƐŝƚǌƚĚĞƌ ^ƚĂŶĚŽƌƚďĞƐŽŶĚĞƌĞZĞůĞǀĂŶǌĨƺƌĚŝĞEĂŚǀĞƌƐŽƌŐƵŶŐ͕ǁĞŶŶŐůĞŝĐŚƐŝĐŚĞƌůŝĐŚŶƵƌ ĚĞƌƐĞŚƌŬƵƌǌĨƌŝƐƚŝŐĞĞĚĂƌĨŐĞĚĞĐŬƚǁĞƌĚĞŶŬĂŶŶƵŶĚƐĞŝƚĞŶƐĚĞƌtŽŚŶďĞǀƂůͲ ŬĞƌƵŶŐƌĞŐĞůŵćƘŝŐĂƵĨŐƌƂƘĞƌĞ>ĞďĞŶƐŵŝƚƚĞůŵćƌŬƚĞĂƵƐŐĞǁŝĐŚĞŶǁŝƌĚ͘

ďď͘ϯϵ͗ 'ĞƐĐŚćĨƚĞŝŶƐŚĂƵƐĞŶ

YƵĞůůĞ͗ /DĞƌĂƚƵŶŐнDĂŶĂŐĞŵĞŶƚ'ŵď,ϮϬϭϬ YƵĞůůĞ͗ >ĂŶĚĞƐǀĞƌŵĞƐƐƵŶŐƐĂŵƚEŝĞĚĞƌƐĂĐŚƐĞŶ ĞĂƌďĞŝƚƵŶŐ͗ /DĞƌĂƚƵŶŐнDĂŶĂŐĞŵĞŶƚ'ŵď,ϮϬϭϬ

/DĞƌĂƚƵŶŐнDĂŶĂŐĞŵĞŶƚ'ŵď,ϮϬϭϬ ϰϵ ƌŐćŶǌĞŶĚĞŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐĞǆƉĞƌƚŝƐĞĨƺƌĚĞŶ>ĂŶĚŬƌĞŝƐ,ĂƌďƵƌŐ

ϰ͘ϯ͘ϳ ^ĂŵƚŐĞŵĞŝŶĚĞůďŵĂƌƐĐŚ ŝĞ^ĂŵƚŐĞŵĞŝŶĚĞůďŵĂƌƐĐŚ͕ĚŝĞŝŵƵŐĞĚĞƌ'ĞďŝĞƚƐƌĞĨŽƌŵŝŵ:ĂŚƌϭϵϳϮĂƵƐ ĞďĞŶĨĂůůƐǌƵƐĂŵŵĞŶŐĞƐĐŚůŽƐƐĞŶĞŶ'ĞŵĞŝŶĚĞŶ;ƌĂŐĞ͕DĂƌƐĐŚĂĐŚƚ͕dĞƐƉĞͿ ŐĞŐƌƺŶĚĞƚǁƵƌĚĞ͕ŶŝŵŵƚĚƵƌĐŚĚŝĞ>ĂŐĞĂŵćƵƘĞƌƐƚĞŶŶŽƌĚͲƂƐƚůŝĐŚĞŶZĂŶĚ ďď͘ϰϭ͗ ŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐƌĞůĞǀĂŶƚĞ<ĞŶŶǌĂŚůĞŶ^'ůďŵĂƌƐĐŚ ĚĞƐ>ĂŶĚŬƌĞŝƐĞƐ͕ĚŝĞǁĞŝƚĞŽƐƚͲǁĞƐƚůŝĐŚĞƵƐĚĞŚŶƵŶŐƵŶĚĚŝĞĞŐƌĞŶǌƵŶŐ ĚƵƌĐŚĚŝĞůďĞĞŝŶĞďĞƐŽŶĚĞƌĞ^ƚĞůůƵŶŐĞŝŶ͕ĚŝĞĨƺƌĚŝĞƵƐďŝůĚƵŶŐĚĞƌ^ŝĞĚͲ ^ĂŵƚŐĞŵĞŝŶĚĞůďŵĂƌƐĐŚ ϮϬϬϲ ϮϬϭϬ ůƵŶŐƐƐƚƌƵŬƚƵƌǀĞƌĂŶƚǁŽƌƚůŝĐŚǁĂƌ͘

sĞƌŬĂƵĨƐĨůćĐŚĞŝŶƋŵ ϲ͘ϭϳϬ ϳ͘ϮϯϬ ^ĞŝƚĚĞƌůĞƚǌƚĞŶƌĞŐŝŽŶĂůĞŶŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐĞƌŚĞďƵŶŐϮϬϬϲǁŝƌĚĚĞƌŝŶǌĞůŚĂŶͲ ĚĞůƐďĞƐƚĂŶĚŝŵƉĞƌŝŽĚŝƐĐŚĞŶĞĚĂƌĨƐďĞƌĞŝĐŚƵŵĞŝŶĞŶ>ĞďĞŶƐŵŝƚƚĞůĚŝƐĐŽƵŶƚĞƌ hŵƐĂƚǌŝŶDŝŽ͘Φ ϭϴ͕ϵ Ϯϯ͕ϭ ƵŶĚĞŝŶĞŶƌŽŐĞƌŝĞŵĂƌŬƚƐŽǁŝĞŝŵĂƉĞƌŝŽĚŝƐĐŚĞŶĞƌĞŝĐŚƵŵĞŝŶĞŶZĞŝƚƐƉŽƌƚͲ ĂƌƚŝŬĞůͲŶďŝĞƚĞƌƵŶĚĞŝŶŬůĞŝŶĨůćĐŚŝŐĞƐĞŬůĞŝĚƵŶŐƐŐĞƐĐŚćĨƚĞƌŐćŶǌƚ͘ŬƚƵĞůůŝƐƚ &ůćĐŚĞŶƉƌŽĚƵŬƚŝǀŝƚćƚŝŶΦͬƋŵ ϯ͘ϬϲϬ ϯ͘ϭϵϴ ŝŶDĂƌƐĐŚĂĐŚƚ;EŝĞĚĞƌŵĂƌƐĐŚĂĐŚƚͿĞŝŶsŽůůƐŽƌƚŝŵĞŶƚĞƌŝŶWůĂŶƵŶŐ͕ĚĞƌĚĂƐ ĚŽƌƚŝŐĞŶŐĞďŽƚƐƐƉĞŬƚƌƵŵĚĞƵƚůŝĐŚĞƌǁĞŝƚĞƌŶǁŝƌĚ͘ EĂĐŚĨƌĂŐĞƉŽƚĞŶǌŝĂůŝŶDŝŽ͘Φ ϲϬ͕ϯ ϲϳ͕ϭ Ύ Ύ ŝĞ^ĂŵƚŐĞŵĞŝŶĚĞDĂƌƐĐŚĂĐŚƚǀĞƌĨƺŐƚŝŶĂůůĞŶĚƌĞŝKƌƚƐƚĞŝůĞŶƺďĞƌĞŝŶĞũĞͲ ĞŶƚƌĂůŝƚćƚŝŶй ϯϭ͕ϯ ϯϰ͕ϱ ǁĞŝůƐŶƵƌŐĞƌŝŶŐŬŽŶǌĞŶƚƌŝĞƌƚĞŶƐĂŵŵůƵŶŐĚŝǀĞƌƐĞƌŝŶǌĞůŚćŶĚůĞƌ;ǀŐů͘ďď͘ ϰϰͿ͗ ŝŶǁŽŚŶĞƌ ϭϭ͘ϰϬϬ ϭϭ͘ϲϱϱ sĞƌŬĂƵĨƐĨůćĐŚĞũĞŝŶǁŽŚŶĞƌŝŶƋŵ Ϭ͕ϱϰ Ϭ͕ϲϮ KƌƚƐƚĞŝůǌĞŶƚƌƵŵͣEŝĞĚĞƌŵĂƌƐĐŚĂĐŚƚ͞;DĂƌƐĐŚĂĐŚƚͿ sĞƌŬĂƵĨƐĨůćĐŚĞƉĞƌŝŽĚŝƐĐŚũĞŝŶǁŽŚŶĞƌŝŶƋŵ Ϭ͕Ϯϴ Ϭ͕ϯϱ KƌƚƐƚĞŝůǌĞŶƚƌƵŵͣ^ƚŽǀĞ͞;ƌĂŐĞͿ

sĞƌŬĂƵĨƐĨůćĐŚĞĂƉĞƌŝŽĚŝƐĐŚũĞŝŶǁŽŚŶĞƌŝŶƋŵ Ϭ͕Ϯϲ Ϭ͕Ϯϳ KƌƚƐƚĞŝůǌĞŶƚƌƵŵͣdĞƐƉĞ͞;dĞƐƉĞͿ hŵƐĂƚǌũĞŝŶǁŽŚŶĞƌŝŶΦ ϭ͘ϲϱϴ ϭ͘ϵϴϰ ŶǌĂŚůĞƚƌŝĞďĞ ϲϬ ϲϴ ĞŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐƌĞůĞǀ͘<ĂƵĨŬƌĂĨƚŬĞŶŶǌŝĨĨĞƌŝŶй ϭϭϭ͕ϭ ϭϬϴ͕ϴ Ύ^ƚĂŶĚϯϬ͘Ϭϵ͘ YƵĞůůĞ͗ 'Ĩ<ϮϬϬϳ͕/D'ŵď,ϮϬϭϬ͕^ƚĂƚŝƐƚŝƐĐŚĞƐ>ĂŶĚĞƐĂŵƚEŝĞĚĞƌƐĂĐŚƐĞŶϮϬϭϬ ĞĂƌďĞŝƚƵŶŐ͗ /DĞƌĂƚƵŶŐнDĂŶĂŐĞŵĞŶƚ'ŵď,ϮϬϭϬ

/DĞƌĂƚƵŶŐнDĂŶĂŐĞŵĞŶƚ'ŵď,ϮϬϭϬ ϱϬ ƌŐćŶǌĞŶĚĞŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐĞǆƉĞƌƚŝƐĞĨƺƌĚĞŶ>ĂŶĚŬƌĞŝƐ,ĂƌďƵƌŐ

KƌƚƐƚĞŝůǌĞŶƚƌƵŵͣEŝĞĚĞƌŵĂƌƐĐŚĂĐŚƚ͞;DĂƌƐĐŚĂĐŚƚͿ KƌƚƐƚĞŝůǌĞŶƚƌƵŵͣ^ƚŽǀĞ͞;ƌĂŐĞͿ /ŵKƌƚƐƚĞŝůEŝĞĚĞƌŵĂƌƐĐŚĂĐŚƚŝŵ'ƌƵŶĚǌĞŶƚƌƵŵDĂƌƐĐŚĂĐŚƚŝƐƚĚŝĞďĞƐƚĞŚĞŶͲ /ŵKƌƚƐƚĞŝůƌĂŐĞůŝĞŐƚĞŝŶǁĞŝƚĞƌĞƌǌĞŶƚƌĂůĞƌŝŶŬĂƵĨƐďĞƌĞŝĐŚ͕ĚĞƌƐŝĐŚŝŶĞƌƐƚĞƌ ĚĞŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐĂŐŐůŽŵĞƌĂƚŝŽŶ͕ĚŝĞĞŝŶĞŵŬůĞŝŶĞŶ&ĂĐŚŵĂƌŬƚǌĞŶƚƌƵŵćŚŶĞůƚ͕ >ŝŶŝĞĂƵĨĞŝŶĞŶ>ĞďĞŶƐŵŝƚƚĞůͲ&ƌŝƐĐŚĞŵĂƌŬƚĂůƐǌĞŶƚƌĂůĞŵŶůĂƵĨƉƵŶŬƚŬŽŶǌĞŶƚͲ ĂƵĨĚŝĞEĂŚǀĞƌƐŽƌŐƵŶŐĚĞƌĚŽƌƚŝŐĞŶĞǀƂůŬĞƌƵŶŐĞŶƚůĂŶŐĚĞƌůďƵĨĞƌƐƚƌĂƘĞ ƌŝĞƌƚ͘/ŵDĂƌŬƚŝŶƚĞŐƌŝĞƌƚĨŝŶĚĞŶƐŝĐŚĞŝŶƵŵĨĂŶŐƌĞŝĐŚĞƌsĞƌŬĂƵĨǀŽŶ'ĂƌƚĞŶŐĞͲ ĂƵƐŐĞůĞŐƚ͘ƐůŝĞŐƚĞŝŶƌĂŶĐŚĞŶŵŝǆĂƵƐŶďŝĞƚĞƌŶǀŽƌƌĂŶŐŝŐĚĞƐƉĞƌŝŽĚŝƐĐŚĞŶ ƌćƚĞŶ͕ĞŝŶĞćĐŬĞƌĞŝƵŶĚĂŶĚĞƌĞŶďŝĞƚĞƌĂůƐ<ŽŶǌĞƐƐŝŽŶćƌĞ͘ŶĚŝĞƐĞŵ^ƚĂŶĚͲ ;>ĞďĞŶƐŵŝƚƚĞůĚŝƐĐŽƵŶƚĞƌ͕ƌŽŐĞƌŝĞŵĂƌŬƚͿƵŶĚĂƵĐŚĞŝŶŝŐĞŶǁĞŶŝŐĞŶŶďŝĞƚĞƌŶ ŽƌƚŝƐƚŬĞŝŶĞƵŶŵŝƚƚĞůďĂƌĞ͕ƌĞŐĞůŵćƘŝŐĞPWEsͲŶďŝŶĚƵŶŐǀŽƌŚĂŶĚĞŶ͘ ĚĞƐĂƉĞƌŝŽĚŝƐĐŚĞŶĞĚĂƌĨƐďĞƌĞŝĐŚƐ;KƉƚŝŬĞƌĞƚĐ͘ͿǀŽƌ͘ ďď͘ϰϯ͗ KƌƚƐƚĞŝůǌĞŶƚƌƵŵ^ƚŽǀĞ ďď͘ϰϮ͗ KƌƚƐƚĞŝůǌĞŶƚƌƵŵEŝĞĚĞƌŵĂƌƐĐŚĂĐŚƚ

YƵĞůůĞ͗ /DĞƌĂƚƵŶŐнDĂŶĂŐĞŵĞŶƚ'ŵď,ϮϬϭϬ

KƌƚƐƚĞŝůǌĞŶƚƌƵŵͣdĞƐƉĞ͞;dĞƐƉĞͿ YƵĞůůĞ͗ /DĞƌĂƚƵŶŐнDĂŶĂŐĞŵĞŶƚ'ŵď,ϮϬϭϬ /ŶdĞƐƉĞďĞĨŝŶĚĞƚƐŝĐŚĞŝŶKƌƚƐƚĞŝůǌĞŶƚƌƵŵĂŶĚĞƌ>ƺŶĞďƵƌŐĞƌ^ƚƌĂƘĞ͕ĚĂƐƵ͘Ă͘ Ğƌ^ƚĂŶĚŽƌƚ͕ĚĞƌŐƌƵŶĚǌĞŶƚƌĂůĞ&ƵŶŬƚŝŽŶĞŶĂƵĨƐŝĐŚǀĞƌĞŝŶƚ͕ůŝĞŐƚŝŶĚĞƌŚŝƐƚŽͲ ĞŝŶĞŶ>ĞďĞŶƐŵŝƚƚĞůĨƌŝƐĐŚĞŵĂƌŬƚ͕ĞŝŶĞƉŽƚŚĞŬĞƵŶĚĞŝŶůƵŵĞŶŐĞƐĐŚćĨƚƵŵͲ ƌŝƐĐŚĞŶDŝƚƚĞǀŽŶEŝĞĚĞƌŵĂƌƐĐŚĂĐŚƚ͘ĂďĞŝŝƐƚĚŝĞƐĞƌĂƵĨŐƌƵŶĚĚĞƌŐĞƌŝŶŐĞŶ ĨĂƐƐƚ͘tĞŝƚĞƌĞŝĞŶƐƚůĞŝƐƚĞƌĞƌŐćŶǌĞŶĚĂƐŶŐĞďŽƚ͘tĞŶŶŐůĞŝĐŚĚŝĞŐŐůŽŵĞƌĂͲ ĞǀƂůŬĞƌƵŶŐƐĚŝĐŚƚĞĂƵĨWŬǁͲ<ƵŶĚĞŶŽƌŝĞŶƚŝĞƌƚ͕ǁĞŶŶŐůĞŝĐŚĚŝĞPWEsͲ ƚŝŽŶĞŝŶĞŶŶŝĐŚƚͲŝŶƚĞŐƌŝĞƌƚĞŶ^ƚĂŶĚŽƌƚĂŵKƌƚƐƌĂŶĚĚĂƌƐƚĞůůƚ͕ŝƐƚĚŝĞƐĞƌĨƵƘůćƵͲ ŶďŝŶĚƵŶŐŐƵƚŝƐƚ͘ĞƌŐĞƉůĂŶƚĞsŽůůƐŽƌƚŝŵĞŶƚĞƌŝŵŶćŚĞƌĞŶhŵĨĞůĚǁŝƌĚĚŝĞ ĨŝŐĞƌƌĞŝĐŚďĂƌƵŶĚĚĂŵŝƚŶĂŚǀĞƌƐŽƌŐƵŶŐƐƌĞůĞǀĂŶƚ͘ŝĞPWEsͲŶďŝŶĚƵŶŐŝƐƚŐƵƚ͘ ŶŐĞďŽƚƐďƌĞŝƚĞƵŶĚͲƚŝĞĨĞŵĞƌŬůŝĐŚĞƌǁĞŝƚĞƌŶ͘ ŬƚƵĞůůƐŝŶĚĞŝŶĞsĞƌŐƌƂƘĞƌƵŶŐĚĞƐsŽůůƐŽƌƚŝŵĞŶƚĞƌƐƵŶĚĞŝŶĞsĞƌůĂŐĞƌƵŶŐĚĞƐ ůŽŬĂůĞŶĞŶƚƌƵŵƐĂƵĨĚŝĞ^ƺĚƐĞŝƚĞƌĚĞƌ>ƺŶĞďƵƌŐĞƌ^ƚƌĂƘĞŐĞƉůĂŶƚ͘

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ďď͘ϰϰ͗ mďĞƌƐŝĐŚƚƐŬĂƌƚĞůďŵĂƌƐĐŚ ϰ͘ϯ͘ϴ ^ĂŵƚŐĞŵĞŝŶĚĞ,ĂŶƐƚĞĚƚ

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/DĞƌĂƚƵŶŐнDĂŶĂŐĞŵĞŶƚ'ŵď,ϮϬϭϬ ϱϴ ƌŐćŶǌĞŶĚĞŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐĞǆƉĞƌƚŝƐĞĨƺƌĚĞŶ>ĂŶĚŬƌĞŝƐ,ĂƌďƵƌŐ

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/DĞƌĂƚƵŶŐнDĂŶĂŐĞŵĞŶƚ'ŵď,ϮϬϭϬ ϱϵ ƌŐćŶǌĞŶĚĞŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐĞǆƉĞƌƚŝƐĞĨƺƌĚĞŶ>ĂŶĚŬƌĞŝƐ,ĂƌďƵƌŐ

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/DĞƌĂƚƵŶŐнDĂŶĂŐĞŵĞŶƚ'ŵď,ϮϬϭϬ ϲϬ ƌŐćŶǌĞŶĚĞŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐĞǆƉĞƌƚŝƐĞĨƺƌĚĞŶ>ĂŶĚŬƌĞŝƐ,ĂƌďƵƌŐ

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/DĞƌĂƚƵŶŐнDĂŶĂŐĞŵĞŶƚ'ŵď,ϮϬϭϬ ϲϭ ƌŐćŶǌĞŶĚĞŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐĞǆƉĞƌƚŝƐĞĨƺƌĚĞŶ>ĂŶĚŬƌĞŝƐ,ĂƌďƵƌŐ

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ĞŶƚƌĂůĞƌŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐďĞƌĞŝĐŚͣKƌƚƐǌĞŶƚƌƵŵ͞;dŽƐƚĞĚƚͿ &ĂĐŚŵĂƌŬƚǌĞŶƚƌĞŵͣŝŶŶŚƺƚƚĞ͞;dŽƐƚĞĚƚͿ ĂƐKƌƚƐǌĞŶƚƌƵŵĚĞƌDŝƚŐůŝĞĚƐŐĞŵĞŝŶĚĞ͕ĚĞŵ'ƌƵŶĚǌĞŶƚƌƵŵdŽƐƚĞĚƚ͕ƐƚĞůůƚ /ŶĚĞƌ>ĂŐĞĂŶĚĞƌŝŶŶŚƺƚƚĞďĞĨŝŶĚĞƚƐŝĐŚĞŝŶĞƐĚĞƌŐƌƂƘƚĞŶ&ĂĐŚŵĂƌŬƚǌĞŶƚƌĞŶ ĚŝĞǀĞƌŚćůƚŶŝƐŵćƘŝŐŐƌƂƘƚĞŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐŬŽŶǌĞŶƚƌĂƚŝŽŶŝŶŶĞƌŚĂůďĚĞƌ<ŽŵŵƵͲ ŝŵ>ĂŶĚŬƌĞŝƐ,ĂƌďƵƌŐ͘ŝĞƐĞƐďŝĞƚĞƚĞŝŶĞŶƌĂŶĐŚĞŶŵŝǆĂƵƐŶďŝĞƚĞƌŶĚĞƐ ŶĞĚĂƌ͘ ƉĞƌŝŽĚŝƐĐŚĞŶ;>ĞďĞŶƐŵŝƚƚĞůĨƌŝƐĐŚĞŵĂƌŬƚƵŶĚͲĚŝƐĐŽƵŶƚĞƌͿƵŶĚĂƉĞƌŝŽĚŝƐĐŚĞŶ ĞĚĂƌĨƐďĞƌĞŝĐŚƐ;ǌ͘͘ĞŬůĞŝĚƵŶŐ͕DƂďĞů͕^ŽŶĚĞƌƉŽƐƚĞŶŵĂƌŬƚͿ͘ŝĞŶƚĨĞƌŶƵŶŐ ĂƐŶŐĞďŽƚ͕ĚĂƐĂƵĨĚĞŶĞƌĞŝĐŚhŶƚĞƌĚĞŶ>ŝŶĚĞŶͬ<ĂƐƚĂŶŝĞŶĂůůĞĞͬĂŚŶŚŽĨͲ ǌƵŵKƌƚƐŬĞƌŶŝƐƚŶƵƌŐĞƌŝŶŐ͕ǁĞƐŚĂůďĞŝŶĞǁĂƌĞŶŐƌƵƉƉĞŶƐƉĞǌŝĨŝƐĐŚĞ<ŽŶŬƵƌͲ ƐƚƌĂƘĞŬŽŶǌĞŶƚƌŝĞƌƚŝƐƚ͕ďŝĞƚĞƚ,ĂƵƉƚͲƵŶĚEĞďĞŶĞŝŶŬĂƵĨƐůĂŐĞŶ͕ǁŽďĞŝŝŵƌĂŶͲ ƌĞŶǌƐŝƚƵĂƚŝŽŶďĞƐƚĞŚƚ͘ŝĞWĂƌŬƉůĂƚǌƐŝƚƵĂƚŝŽŶŝƐƚŐƵƚ͕ǁŽďĞŝŐůĞŝĐŚǌĞŝƚŝŐĞŝŶĞ ĐŚĞŶŵŝǆŶĞďĞŶƉĞƌŝŽĚŝƐĐŚĞŶŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐŐƺƚĞƌŶĂƵĐŚǌ͘d͘ŚŽĐŚǁĞƌƚŝŐĞĂƉĞͲ ŐƵƚĞŶďŝŶĚƵŶŐĂŶĚĞŶPWEsďĞƐƚĞŚƚ͘ ƌŝŽĚŝƐĐŚĞ'ƺƚĞƌ;ǌ͘͘ŚŽĐŚǁĞƌƚŝŐĞĞŬůĞŝĚƵŶŐ͕&ĂŚƌƌĂĚůĂĚĞŶ͕KƉƚŝŬĞƌĞƚĐ͘ͿǀŽƌͲ ŚĂŶĚĞŶƐŝŶĚ͘ĞƌŝŶƚĞŐƌŝĞƌƚĞ^ƚĂŶĚŽƌƚǁĞŝƐƚĞŝŶ<ĂƵĨŚĂƵƐƵŶĚĂƵĐŚǁĞŝƚĞƌĞ ƌĞůĂƚŝǀŐƌŽƘĨůćĐŚŝŐĞ>ĂĚĞŶůŽŬĂůĞĂƵĨ;ǌ͘͘ĞŝŶ^ĐŚƵŚŐĞƐĐŚćĨƚͿ͘ /ŶĚĞƌǌĞŶƚƌĂůĞŶ>ĂŐĞŝƐƚĞŝŶ>ĞďĞŶƐŵŝƚƚĞůĚŝƐĐŽƵŶƚĞƌŝŶƚĞŐƌŝĞƌƚ͕ĞŝŶ&ƌŝƐĐŚĞͲ ďď͘ϱϵ͗ ŝŶŶŚƺƚƚĞdŽƐƚĞĚƚ ŵĂƌŬƚďĞĨŝŶĚĞƚƐŝĐŚŝŶZĂŶĚůĂŐĞ͘ŝĞPWEsͲŶďŝŶĚƵŶŐŝƐƚŐƵƚ͘

ďď͘ϱϴ͗ KƌƚƐǌĞŶƚƌƵŵdŽƐƚĞĚƚ

YƵĞůůĞ͗ /DĞƌĂƚƵŶŐнDĂŶĂŐĞŵĞŶƚ'ŵď,ϮϬϭϬ YƵĞůůĞ͗ /DĞƌĂƚƵŶŐнDĂŶĂŐĞŵĞŶƚ'ŵď,ϮϬϭϬ

/DĞƌĂƚƵŶŐнDĂŶĂŐĞŵĞŶƚ'ŵď,ϮϬϭϬ ϲϯ ƌŐćŶǌĞŶĚĞŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐĞǆƉĞƌƚŝƐĞĨƺƌĚĞŶ>ĂŶĚŬƌĞŝƐ,ĂƌďƵƌŐ

&Ăǌŝƚ͗ ďď͘ϲϬ͗ mďĞƌƐŝĐŚƚƐŬĂƌƚĞ^'dŽƐƚĞĚƚ /ŶĚĞƌ'ĞƐĂŵƚƐĐŚĂƵĚĞƌŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐĂŐŐůŽŵĞƌĂƚŝŽŶĞŶŝŵ>ĂŶĚŬƌĞŝƐ,ĂƌďƵƌŐ ůĂƐƐĞŶƐŝĐŚĚĞƵƚůŝĐŚĞhŶƚĞƌƐĐŚŝĞĚĞŝŶĚĞƌƐƚćĚƚĞďĂƵůŝĐŚĞŶ^ƚƌƵŬƚƵƌƐŽǁŝĞŝŵ ^ŽƌƚŝŵĞŶƚƐďĞƐĂƚǌĚĞƌĞŝŶǌĞůŶĞŶ<ŽŵŵƵŶĞŶĞƌŬĞŶŶĞŶ͘ĞƐŽŶĚĞƌĞ^ŝĞĚůƵŶŐƐͲ ƐƚƌƵŬƚƵƌĞŶůĂƐƐĞŶƐŝĐŚĚĂďĞŝŝŶǀŝĞůĞŶ&ćůůĞŶĂƵƐĚĞƌŐĞƐĐŚŝĐŚƚůŝĐŚĞŶŶƚǁŝĐŬͲ ůƵŶŐƵŶĚĞŝŶĞƌƵŶƚĞƌƐĐŚŝĞĚůŝĐŚĞŶ>ĂŐĞŐƵŶƐƚĞƌŬůćƌĞŶ͘tćŚƌĞŶĚƵĐŚŚŽůǌ ŝ͘Ě͘E͘ƵŶĚtŝŶƐĞŶ;>ƵŚĞͿĚŝĞŝŚŶĞŶǌƵŐĞƚĞŝůƚĞŶŵŝƚƚĞůǌĞŶƚƌĂůĞŶsĞƌƐŽƌŐƵŶŐƐͲ ĨƵŶŬƚŝŽŶĞŶƚǇƉŝƐĐŚĞƌǁĞŝƐĞĞƌĨƺůůĞŶ͕ƐŽǌĞŝĐŚŶĞƚƐŝĐŚĞƚǁĂ^ĞĞǀĞƚĂůĚƵƌĐŚ ĞŝŶĞƵĨƐƉůŝƚƚƵŶŐĚĞƌŵŝƚƚĞůǌĞŶƚƌĂůĞŶ&ƵŶŬƚŝŽŶĞŶĂƵĨŵĞŚƌĞƌĞKƌƚƐƚĞŝůĞĂƵƐ͘ ƌŐćŶǌĞŶĚŚŝĞƌǌƵůŝĞŐĞŶŝŵ'ĞŵĞŝŶĚĞŐĞďŝĞƚǁĞŝƚĞƌĞKƌƚƐƚĞŝůǌĞŶƚƌĞŶ͕ĚŝĞʹ ǁŝƌƚƐĐŚĂĨƚƐŐĞŽŐƌĂƉŚŝƐĐŚĞƌŬůćƌďĂƌʹŶŝĐŚƚŚŝŶƌĞŝĐŚĞŶĚ<ćƵĨĞƌƉŽƚĞŶǌŝĂůǌƵ ďŝŶĚĞŶǀĞƌŵƂŐĞŶ͕ƵŵĞŶƚƐƉƌĞĐŚĞŶĚĞŶŐĞďŽƚĞŝŵĂƉĞƌŝŽĚŝƐĐŚĞŶĞĚĂƌĨƐďĞͲ ƌĞŝĐŚďĞƌĞŝƚǌƵƐƚĞůůĞŶ͘ŝĞƐŚĂƚĚĞƵƚůŝĐŚĞƵƐǁŝƌŬƵŶŐĞŶĂƵĨĚŝĞŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐͲ ǌĞŶƚƌĂůŝƚćƚ͘'ůĞŝĐŚĞƐƚƌŝĨĨƚĂƵĨĞŝŶĞZĞŝŚĞǁĞŝƚĞƌĞƌ^ĂŵƚŐĞŵĞŝŶĚĞŶƵŶĚĚĞƌĞŶ 'ƌƵŶĚǌĞŶƚƌĞŶǌƵ͕ǁŽďĞŝĚŝĞďŚćŶŐŝŐŬĞŝƚĚĞƌhŵƐĂƚǌďŝŶĚƵŶŐĚƵƌĐŚƉĞƌŝŽĚŝͲ ƐĐŚĞŶŐĞďŽƚĞǀŽŵŶŐĞďŽƚĂƉĞƌŝŽĚŝƐĐŚĞƌtĂƌĞŶŶŝĐŚƚǀĞƌŶĂĐŚůćƐƐŝŐƚǁĞƌͲ ĚĞŶƐŽůůƚĞ͘ŝŶĞƐŽƌƚŝŵĞŶƚƐƺďĞƌŐƌĞŝĨĞŶĚĞƺŶĚĞůƵŶŐĂŶǁĞŶŝŐĞŶ^ƚĂŶĚŽƌƚĞŶ ǁŝƌŬƚƐŝĐŚŝŶũĞĚĞŵ&ĂůůƉŽƐŝƚŝǀĂƵĨĚŝĞ<ĂƵĨŬƌĂĨƚďŝŶĚƵŶŐĂƵƐ͘

/ŶƐŐĞƐĂŵƚůćƐƐƚƐŝĐŚĞŝŶĚĞƵƚůŝĐŚĞƌƵƐĂŵŵĞŶŚĂŶŐǌǁŝƐĐŚĞŶĚĞŶƌĂŶĐŚĞŶͲ ƐƚƌƵŬƚƵƌĞŶƵŶĚĚĞƌ<ŽŶǌĞŶƚƌĂƚŝŽŶĚĞƌũĞǁĞŝůŝŐĞŶ,ĂŶĚĞůƐĂŐŐůŽŵĞƌĂƚŝŽŶĞŶʹ ŝŶŶĞƌŚĂůďĚĞƌ;^ĂŵƚͲͿ'ĞŵĞŝŶĚĞŶƵŶĚĂƵĐŚŝŶŶĞƌŚĂůďĞŝŶƵŶĚĚĞƐƐĞůďĞŶKƌͲ ƚĞƐʹĞƌŬĞŶŶĞŶ͘

YƵĞůůĞ͗ >ĂŶĚĞƐǀĞƌŵĞƐƐƵŶŐƐĂŵƚEŝĞĚĞƌƐĂĐŚƐĞŶ ĞĂƌďĞŝƚƵŶŐ͗ /DĞƌĂƚƵŶŐнDĂŶĂŐĞŵĞŶƚ'ŵď,ϮϬϭϬ

/DĞƌĂƚƵŶŐнDĂŶĂŐĞŵĞŶƚ'ŵď,ϮϬϭϬ ϲϰ ƌŐćŶǌĞŶĚĞŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐĞǆƉĞƌƚŝƐĞĨƺƌĚĞŶ>ĂŶĚŬƌĞŝƐ,ĂƌďƵƌŐ

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/DĞƌĂƚƵŶŐнDĂŶĂŐĞŵĞŶƚ'ŵď,ϮϬϭϬ ϲϱ ƌŐćŶǌĞŶĚĞŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐĞǆƉĞƌƚŝƐĞĨƺƌĚĞŶ>ĂŶĚŬƌĞŝƐ,ĂƌďƵƌŐ

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ďď͘ϲϮ͗ sĞƌŬĂƵĨƐĨůćĐŚĞŶĚŝĐŚƚĞƉĞƌŝŽĚŝƐĐŚ;ϮϬϭϬͿ ZŽƐĞŶŐĂƌƚĞŶŬŽŶŶƚĞǀŽŶĚĞƌŶƐŝĞĚůƵŶŐĞŝŶĞƐŐƌŽƘĨůćĐŚŝŐĞŶZĞŝƚƐƉŽƌƚͲ ĂŶďŝĞƚĞƌƐƐŽǁŝĞĞŝŶĞƐůĞŬƚƌŽŶŝŬĨĂĐŚŐĞƐĐŚćĨƚĞƐƉƌŽĨŝƚŝĞƌĞŶ͕ǁĞŶŶŐůĞŝĐŚ ĚŝĞsĞƌŬĂƵĨƐĨůćĐŚĞǁĞŝƚĞƌŚŝŶďĞŝůĞĚŝŐůŝĐŚϬ͕ϰƋŵũĞǁ͘ůŝĞŐƚ͘ /ŶĚĞƌ^ĂŵƚŐĞŵĞŝŶĚĞ,ŽůůĞŶƐƚĞĚƚǁĞƌĚĞŶ͕ćŚŶůŝĐŚǁŝĞŝŵƉĞƌŝŽĚŝƐĐŚĞŶ ĞĚĂƌĨƐďĞƌĞŝĐŚ͕ůĞĚŝŐůŝĐŚŐĞƌŝŶŐĞtĞƌƚĞĞƌƌĞŝĐŚƚ͗Ϭ͕ϮƋŵũĞǁ͘ ^ƚĞůůƚŵĂŶĚĞƌsĞƌŬĂƵĨƐĨůćĐŚĞŶĚŝĐŚƚĞĚŝĞĞǀƂůŬĞƌƵŶŐƐĚŝĐŚƚĞ;ǀŐů͘ďď͘ϲϰͿĂƵĨ ^ĂŵƚŐĞŵĞŝŶĚĞĞďĞŶĞŐĞŐĞŶƺďĞƌ͕ƐŽǌĞŝŐĞŶƐŝĐŚŝŵ&ĂůůĞĚĞƌ^ĂŵƚŐĞŵĞŝŶĚĞ ,ŽůůĞŶƐƚĞĚƚ͕ĚĞƌ^ĂŵƚŐĞŵĞŝŶĚĞůďŵĂƌƐĐŚƵŶĚĂƵĐŚĚĞƌ'ĞŵĞŝŶĚĞZŽƐĞŶŐĂƌͲ ƚĞŶWĂƌĂůůĞůĞŶǌƵƌĞǀƂůŬĞƌƵŶŐƐĚŝĐŚƚĞ;ǌƵƌsĞƌĚĞƵƚůŝĐŚƵŶŐƐŝŶĚĚŝĞ'ĞŵĞŝŶĚĞͲ ŐƌĞŶǌĞŶƵŶĚͲŶĂŵĞŶǌƵƐćƚǌůŝĐŚĞŝŶŐĞǌĞŝĐŚŶĞƚͿ͘/ŵ&ĂůůĞĚĞƌ^ĂŵƚŐĞŵĞŝŶĚĞŶ ^ĂůǌŚĂƵƐĞŶƵŶĚ,ĂŶƐƚĞĚƚƐŝŶĚƵŶŵŝƚƚĞůďĂƌĞƵƐĂŵŵĞŶŚćŶŐĞŚŝŶŐĞŐĞŶŶŝĐŚƚ ǌƵĞƌŬĞŶŶĞŶ͘

YƵĞůůĞ͗ /DϮϬϭϬ͖/,<>ƺŶĞďƵƌŐͲtŽůĨƐďƵƌŐϮϬϭϬ͖'Ĩ<ϮϬϬϲ

/DĞƌĂƚƵŶŐнDĂŶĂŐĞŵĞŶƚ'ŵď,ϮϬϭϬ ϲϳ ƌŐćŶǌĞŶĚĞŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐĞǆƉĞƌƚŝƐĞĨƺƌĚĞŶ>ĂŶĚŬƌĞŝƐ,ĂƌďƵƌŐ

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/DĞƌĂƚƵŶŐнDĂŶĂŐĞŵĞŶƚ'ŵď,ϮϬϭϬ ϲϴ ƌŐćŶǌĞŶĚĞŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐĞǆƉĞƌƚŝƐĞĨƺƌĚĞŶ>ĂŶĚŬƌĞŝƐ,ĂƌďƵƌŐ

ϰ͘ϰ͘ϭ PWEsͲŶƚĨĞƌŶƵŶŐƐŵĂƘĞ ďď͘ϲϱ͗ ƌƌĞŝĐŚďĂƌŬĞŝƚĚĞƐŶćĐŚƐƚŐĞůĞŐĞŶĞŶ'ƌƵŶĚǌĞŶƚƌƵŵƐ

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ϰ͘ϰ͘Ϯ ďǁĞŝĐŚƵŶŐĞŶĚĞƌ,ĂŶĚĞůƐǌĞŶƚƌĂůŝƚćƚ ďď͘ϲϲ͗ ďǁĞŝĐŚƵŶŐĞŶĚĞƌ,ĂŶĚĞůƐǌĞŶƚƌĂůŝƚćƚŝŶƐŐĞƐ͘;ϮϬϬϵͿ &ƺƌsĞƌŐůĞŝĐŚƐǌǁĞĐŬĞǁŝƌĚǌƵƐćƚǌůŝĐŚĚŝĞďǁĞŝĐŚƵŶŐĚĞƌ,ĂŶĚĞůƐǌĞŶƚƌĂůŝƚćƚ ǀŽŵ>ĂŶĚŬƌĞŝƐͲƵƌĐŚƐĐŚŶŝƚƚĂƵĨĂƐŝƐĞŝŶĞƌ<ĂƌƚĞĚĂƌŐĞƐƚĞůůƚ;ǀŐů͘ďď͘ϲϲͿ͘ ,ŝĞƌďĞŝǌĞŝŐƚƐŝĐŚĨŽůŐĞŶĚĞƐŝůĚ͗ ŝĞ,ĂŶĚĞůƐǌĞŶƚƌĂůŝƚćƚůŝĞŐƚŝŵ>ĂŶĚŬƌĞŝƐͲƵƌĐŚƐĐŚŶŝƚƚďĞŝϲϵ͕ϲй͘ >ĞĚŝŐůŝĐŚĚŝĞDŝƚƚĞůǌĞŶƚƌĞŶƵĐŚŚŽůǌ;ϭϮϬ͕ϮйͿƵŶĚtŝŶƐĞŶ;ϵϯ͕ϱйͿůŝĞͲ ŐĞŶŽďĞƌŚĂůďĚĞƐůĂŶĚŬƌĞŝƐǁĞŝƚĞŶƵƌĐŚƐĐŚŶŝƚƚƐ͘ ůůĞĂŶĚĞƌĞŶ^ĂŵƚͲƵŶĚŝŶŚĞŝƚƐŐĞŵĞŝŶĚĞŶǁĞŝĐŚĞŶŶĞŐĂƚŝǀǀŽŶĚŝĞͲ ƐĞŵƵƌĐŚƐĐŚŶŝƚƚĂď͕ǁŽďĞŝƐŝĐŚŬĞŝŶĞŝŶĚĞƵƚŝŐĞƐƌćƵŵůŝĐŚĞƐDƵƐƚĞƌ ǌĞŝŐƚ͘ DŝƚďŝƐǌƵϯϱWƌŽǌĞŶƚƉƵŶŬƚĞŶƵŶƚĞƌĚĞŵƵƌĐŚƐĐŚŶŝƚƚǀĞƌĞŝŶĞŶĚŝĞ ^ĂŵƚŐĞŵĞŝŶĚĞ,ŽůůĞŶƐƚĞĚƚ͕ĚŝĞ^ĂŵƚŐĞŵĞŝŶĚĞůďŵĂƌƐĐŚƵŶĚĚŝĞŝŶͲ ŚĞŝƚƐŐĞŵĞŝŶĚĞZŽƐĞŶŐĂƌƚĞŶĚŝĞŐĞƌŝŶŐƐƚĞŶŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐǌĞŶƚƌĂůŝƚćƚĞŶ ŝŵ>ĂŶĚŬƌĞŝƐ͕Ě͘Ś͘ŚŝĞƌůŝĞŐĞŶƐĂůĚŝĞƌƚĚŝĞŐƌƂƘƚĞŶƉƌŽǌĞŶƚƵĂůĞŶ<ĂƵĨͲ ŬƌĂĨƚĂďĨůƺƐƐĞǀŽƌ͘ ƵĨĨĂůůĞŶĚŝƐƚĞŝŶĞŐĞǁŝƐƐĞWĂƌĂůůĞůŝƚćƚĚĞƌ,ĂŶĚĞůƐǌĞŶƚƌĂůŝƚćƚƐͲ ďǁĞŝĐŚƵŶŐƵŶĚĚĞƌǀĞƌŬĂƵĨƐĨůćĐŚĞŶĚŝĐŚƚĞŝŵĂƉĞƌŝŽĚŝƐĐŚĞŶĞĚĂƌĨƐͲ ďĞƌĞŝĐŚ͘

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/DĞƌĂƚƵŶŐнDĂŶĂŐĞŵĞŶƚ'ŵď,ϮϬϭϬ ϳϭ ƌŐćŶǌĞŶĚĞŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐĞǆƉĞƌƚŝƐĞĨƺƌĚĞŶ>ĂŶĚŬƌĞŝƐ,ĂƌďƵƌŐ

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ďď͘ϳϮ͗ PWEsͲsĞƌďŝŶĚƵŶŐǌƵŵŶćĐŚƐƚŐĞůĞŐĞŶĞŶDŝƚƚĞůǌĞŶƚƌƵŵ ^ĐŚůćŐƚŵĂŶĚŝĞũĞŶŝŐĞŶ^ĂŵƚŐĞŵĞŝŶĚĞŶĚĞŶDŝƚƚĞůǌĞŶƚƌĞŶǌƵ͕ŵŝƚĚĞŶĞŶĚŝĞ ŝŶŶĞƌŚĂůďĚĞƐ>ĂŶĚŬƌĞŝƐĞƐ,ĂƌďƵƌŐ ŐƌƂƘƚĞŶsĞƌĨůĞĐŚƚƵŶŐĞŶ;ďĞǌŽŐĞŶĂƵĨĚĞƌĞŶDŝƚŐůŝĞĚƐŐĞŵĞŝŶĚĞŶͿďĞƐƚĞŚĞŶ͕ƐŽ ĞƌŐŝďƚƐŝĐŚĚĂƐŝůĚ;ǀŐů͘ϳϯͿ͕ĚĂƐƐŝŶƐďĞƐŽŶĚĞƌĞƵŵĚŝĞ^ƚĂĚƚƵĐŚŚŽůǌŝ͘Ě͘E͘ ĞŝŶŐƌŽƘĞƌsĞƌĨůĞĐŚƚƵŶŐƐďĞƌĞŝĐŚďĞƐƚĞŚƚ͕ĚĞƌŶŝĐŚƚǌƵůĞƚǌƚĚŝĞZĞůĞǀĂŶǌĚĞƌ ^ƚĂĚƚĨƺƌĚĂƐhŵůĂŶĚǁŝĚĞƌƐƉŝĞŐĞůƚ͘ ĞƌDŝƚƚĞůďĞƌĞŝĐŚƵŵĚĂƐDŝƚƚĞůǌĞŶƚƌƵŵtŝŶƐĞŶ;>ƵŚĞͿŝƐƚĚĞƵƚůŝĐŚŬůĞŝŶĞƌ͕ ǁĞŶŶŐůĞŝĐŚĂƵĨŐƌƵŶĚĚĞƌZĂŶĚůĂŐĞĚĞƌ^ƚĂĚƚĚĞƌŬŽŵŵƵŶĂůĞŝŶǌĞůŚĂŶĚĞů ĂƵĐŚǀŽŶ<ĂƵĨŬƌĂĨƚǌƵĨůƺƐƐĞŶĂƵƐĞŝŶǌĞůŶĞŶ'ĞŵĞŝŶĚĞŶŝŵďĞŶĂĐŚďĂƌƚĞŶ>ĂŶĚͲ ŬƌĞŝƐ>ƺŶĞďƵƌŐƉƌŽĨŝƚŝĞƌĞŶĚƺƌĨƚĞ͘ĞŶŶŽĐŚƐƚĞůůĞŶĚŝĞƌćƵŵůŝĐŚĞEćŚĞǌƵƌ ,ĂŶƐĞƐƚĂĚƚ>ƺŶĞďƵƌŐƵŶĚǌƵŵDŝƚƚĞůǌĞŶƚƌƵŵ'ĞĞƐƚŚĂĐŚƚ͕ĚŝĞĞŐƌĞŶǌƵŶŐ ĚƵƌĐŚĚŝĞůďĞŝŵEŽƌĚĞŶƐŽǁŝĞƚĞŝůǁĞŝƐĞĂƵĐŚĚŝĞƵŶŵŝƚƚĞůďĂƌĞ>ĂŐĞďĞǌŝĞͲ ŚƵŶŐǌƵŵDŝƚƚĞůǌĞŶƚƌƵŵ^ĞĞǀĞƚĂůŝŵtĞƐƚĞŶĚĞƵƚůŝĐŚĞZĞƐƚƌŝŬƚŝŽŶĞŶĚĞƌŝŶͲ ǌĞůŚĂŶĚĞůƐĞŶƚǁŝĐŬůƵŶŐĚĂƌ͕ĚŝĞŬĂƵŵǌƵďĞĞŝŶĨůƵƐƐĞŶƐŝŶĚ͘ ϱ͘ϯ͘ϰ ǁŝƐĐŚĞŶĨĂǌŝƚ

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/DĞƌĂƚƵŶŐнDĂŶĂŐĞŵĞŶƚ'ŵď,ϮϬϭϬ ϴϯ ƌŐćŶǌĞŶĚĞŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐĞǆƉĞƌƚŝƐĞĨƺƌĚĞŶ>ĂŶĚŬƌĞŝƐ,ĂƌďƵƌŐ

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YƵĞůůĞ͗ /DĞƌĂƚƵŶŐнDĂŶĂŐĞŵĞŶƚ'ŵď,ϮϬϭϬ <ĂƌƚĞŶŐƌƵŶĚůĂŐĞ͗ >ĂŶĚĞƐǀĞƌŵĞƐƐƵŶŐƐĂŵƚ

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/DĞƌĂƚƵŶŐнDĂŶĂŐĞŵĞŶƚ'ŵď,ϮϬϭϬ ϵϯ ƌŐćŶǌĞŶĚĞŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐĞǆƉĞƌƚŝƐĞĨƺƌĚĞŶ>ĂŶĚŬƌĞŝƐ,ĂƌďƵƌŐ

ϱ͘ϰ WƌƺĨƐƚĂŶĚŽƌƚĞĨƺƌŐƌƵŶĚǌĞŶƚƌĂůĞ sŽƌĚĞŵ,ŝŶƚĞƌŐƌƵŶĚĚĞƌŝŵ&ŽůŐĞŶĚĞŶĚƵƌĐŚŐĞĨƺŚƌƚĞŶŶĂůǇƐĞďůĞŝďƚǌƵďĞͲ &ƵŶŬƚŝŽŶƐǌƵǁĞŝƐƵŶŐĞŶ ĂĐŚƚĞŶ͕ĚĂƐƐĞŝŶĞĨĞŚůĞŶĚĞǌĞŶƚƌĂůƂƌƚůŝĐŚĞƵƐǁĞŝƐƵŶŐŬĞŝŶƵƐƐĐŚůƵƐƐŬƌŝƚĞͲ ƌŝƵŵĨƺƌĚŝĞŶƐŝĞĚůƵŶŐǌƵƐćƚǌůŝĐŚĞŶ;>ĞďĞŶƐŵŝƚƚĞůͿŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐŝƐƚ͘sŝĞůŵĞŚƌ ŝƐƚĚŝĞǁŽŚŶŽƌƚŶĂŚĞEĂŚǀĞƌƐŽƌŐƵŶŐŐĞŵćƘ>ZKWϮϬϬϴĂƵĐŚĂƵƘĞƌŚĂůďĚĞƌ EĞďĞŶĚĞŶWƌƺĨƐƚĂŶĚŽƌƚĞŶĨƺƌŵŝƚƚĞůǌĞŶƚƌĂůĞ&ƵŶŬƚŝŽŶƐǌƵǁĞŝƐƵŶŐĞŶƐŽůůĞŶĚŝĞ ĞŶƚƌĂůĞŶKƌƚĞƐŝĐŚĞƌǌƵƐƚĞůůĞŶƵŶĚǌƵĞŶƚǁŝĐŬĞůŶ͘ ĨƺŶĨŽ͘Ő͘'ĞŵĞŝŶĚĞŶďǌǁ͘KƌƚƐƚĞŝůĞĂƵĨ^ŝŶŶŚĂĨƚŝŐŬĞŝƚƵŶĚĞĚĂƌĨĞŝŶĞƌŐƌƵŶĚͲ ǌĞŶƚƌĂůĞŶ&ƵŶŬƚŝŽŶƐǌƵǁĞŝƐƵŶŐŚŝŶƺďĞƌƉƌƺĨƚǁĞƌĚĞŶ;ǀŐů͘ďď͘ϴϯͿ͘

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/DĞƌĂƚƵŶŐнDĂŶĂŐĞŵĞŶƚ'ŵď,ϮϬϭϬ ϵϰ ƌŐćŶǌĞŶĚĞŝŶǌĞůŚĂŶĚĞůƐĞǆƉĞƌƚŝƐĞĨƺƌĚĞŶ>ĂŶĚŬƌĞŝƐ,ĂƌďƵƌŐ

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Zurück zur Mitte? Potenziale für Innenentwicklung im Zuge des demographischen Wandels

Thomas Abraham, empirica Buxtehude, 5. Februar 2011

empirica

Innenentwicklungspotenziale

Baulücken im Innenbereich (vorher nie baulich genutzt) untergenutzte Grundstücke (übergroße EFH-Grundstücke, Nachverdichtungsoption im Bestandsquartier, Restflächen auf Gewerbestandorten) Konversionen (Gewerbestandorte, Bahnflächen) Nicht mehr zeitgemäße Bestandsimmobilien (v.a. EFH) Neubauflächen im Innenbereich

2 empirica

Zukünftige Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung im Landkreis Harburg

empirica Bevölkerungsentwicklung im Landkreis Harburg: 1990 – 2008: plus 23%

150,0% SG Elbmarsch

Neu Wulmstorf 140,0% SG Hollenstedt

130,0% SG Salzhausen

SG Tostedt

120,0% Rosengarten

Winsen

110,0% Landkreis Harburg Index (1990 = 100) SG Jesteburg 100,0% Buchholz

Stelle 90,0% SG Hanstedt

Seevetal 80,0%

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Quelle: Darstellung nach LSKN 4 empirica Bevölkerungsentwicklung im Landkreis Harburg: 2008 – 2030: plus 2% (2008-2040: +/- Null)

150,0% Winsen

SG Jesteburg 140,0% SG Elbmarsch

Landkreis Harburg 130,0% Buchholz

120,0% Stelle

SG Hanstedt

110,0% Neu Wulmstorf Index (2008 = 100) SG Hollenstedt

100,0% SG Salzhausen

Rosengarten 90,0% Seevetal

SG Tostedt 80,0%

2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030 2032 2034 2036 2038 2040

Quelle: empirica Prognose für den Landkreis Harburg, 2010 5

empirica Vergleich mit anderen Prognosen

260.000 252.138 250.820 249.560 249.345 251.011

240.000

220.000

200.000

180.000

Anzahl Einwohner 160.000

140.000

120.000

100.000 NLS 2031 empirica 2031 NIW 2025 Bertelsmann 2025 empirica 2025

Quelle: eigene Zusammenstellung 6 empirica Bevölkerungsprognose für ausgewählte Mitglieds- gemeinden (2000 EW +)

Samtgemeinde Elbmarsch: + Samtgemeinde Hollenstedt: O Drage: ++ Hollenstedt: ++ Marschacht: + Samtgemeinde Tostedt: - Tespe: - Tostedt: O Samtgemeinde Hanstedt: O Handeloh: - Hanstedt: ++ Heidenau: - Egestorf: O Samtgemeinde Jesteburg: + Bendestorf: + Harmstorf: ++ in Relation zur Entwicklung 08-40 im Landkreis Harburg Jesteburg: + ++ = deutlich überdurchschnittlich Samtgemeinde Salzhausen: O + = überdurchschnittlich Salzhausen: + O = durchschnittlich Toppenstedt: - - = unterdurchschnittlich

Quelle: eigene Darstellung auf Basis der empirica Prognose für den Landkreis Harburg, 2010 7

empirica Entwicklung der absoluten Einwohnerzahlen in den 12 Städten und Gemeinden des Landkreises Harburg

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

500

Anzahl Personen -500

-1.000

-1.500

-2.000

-2.500

Stelle Tostedt Winsen Buchholz Seevetal Hanstedt Jesteburg LK Harburg Elbmarsch Hollenstedt Rosengarten Salzhausen Neu Wulmstorf

Quelle: empirica Prognose für den Landkreis Harburg, 2010 8 empirica Veränderung der Altersstrukturen im Landkreis Harburg

75 und älter 65-unter 75 50-unter 65 unter 3 Jahren 3- unter 6 6 bis unter 10 10 bis unter 18 30-unter 45 220

200

180

160

140

120 Index (2008 = 100)

100

2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030 2032 2034 2036 2038 2040

Quelle: empirica Prognose für den Landkreis Harburg, 2010 9

empirica

Zukünftige Wohnungsnachfrage und Baulandpotenziale im Landkreis Harburg

10 empirica Haushaltsprognose für den Landkreis Harburg, 2008-2040

120 Winsen

Elbmarsch

115 Jesteburg

Salzhausen

110 Stelle

Hanstedt

Hollenstedt 105 LK Harburg

Index (2008 = 100) Index (2008 = Neu Wulmstorf 100 Buchholz

Rosengarten 95 Tostedt

Seevetal 90

2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030 2032 2034 2036 2038 2040

Quelle: empirica Prognose für den Landkreis Harburg, 2010 11

empirica Nachfrage nach Ein-/Zweifamilienhäusern, 2008-2040

130 Winsen

Elbmarsch 125 Jesteburg

120 Salzhausen

Hanstedt 115 Stelle

Hollenstedt 110 LK Harburg

Index (2008 = 100) Index (2008 = 105 Neu Wulmstorf

Buchholz 100 Tostedt

95 Rosengarten

Seevetal 90

2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030 2032 2034 2036 2038 2040

Quelle: empirica Prognose für den Landkreis Harburg, 2010 12 empirica Nachfrage nach Geschosswohnungen, 2008-2040

120 Winsen

Jesteburg 115 Buchholz

110 LK Harburg

Neu Wulmstorf 105 Stelle

Hanstedt 100 Seevetal

Index (2008 = 100) Index (2008 = 95 Rosengarten

Tostedt 90 Salzhausen

85 Elbmarsch

Hollenstedt 80

2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030 2032 2034 2036 2038 2040

Quelle: empirica Prognose für den Landkreis Harburg, 2010 13

empirica Abgleich von zukünftiger Nachfrage und Baulandpoten- zialen im Innenbereich und FNP im Landkreis Harburg

2008 - 2025 2026 - 2040 Baulandpotenzial Baulandpotenzial Neubaubedarf (WE) Neubaubedarf (WE) (B-Plan/Innenbereich) (FNP) in in Differenz in in Differenz gesamt gesamt gesamt gesamt EZFH MFH WE ha EZFH MFH WE ha Buchholz 1.620 966 655 1.303 -318 -14 239 187 51 756 517 23 Neu Wulmstorf 992 726 266 1.120 127 6 49 82 -33 334 285 13 Rosengarten 431 339 92 424 -7 0 48 82 -34 203 155 7 Seevetal 1.359 840 519 1.441 82 4 8 53 -45 1.210 1.202 54 Stelle 517 411 107 771 254 12 95 114 -18 741 645 31 Winsen 2.378 1.347 1.031 1.796 -582 -26 690 457 233 2.257 1.566 70 Elbmarsch 747 704 42 1.291 545 26 87 135 -49 52 -34 -2 Hanstedt 675 540 134 1.161 486 23 88 110 -22 507 419 20 Hollenstedt 494 460 34 923 429 20 46 89 -43 96 50 2 Jesteburg 716 556 160 395 -321 -15 126 131 -5 32 -94 -4 Salzhausen 692 614 78 967 275 13 84 130 -46 837 753 36 Tostedt 887 693 194 1.240 353 16 -35 38 -73 1.275 1.310 58 LK Harburg 11.509 8.197 3.313 12.832 1.323 64 1.525 1.608 -83 8.299 6.775 308

Quelle: empirica Prognose für den Landkreis Harburg, 2010 und Angaben Landkreis Harburg 14 empirica Re-Urbanisierung: keine eindeutige Befunde

Verändertes Wanderungsverhalten quantitativ nicht nachweisbar (ebenso wenig in anderen bundesweiten Untersuchungen) Baugebietsanalysen im Landkreis Harburg (Zahl der Verkäufe) geben einen Hinweis darauf, dass es aktuell Präferenz für zentralere Standorte mit guter Verkehrsanbindung und Nähe zu Versorgungs- und Infrastrukturangeboten gibt (Nachfragegruppe Familien) Bedeutungszuwachs zentraler Standorte auch im Kontext der älteren Haushalte (50plus) zu sehen (wobei gilt: Umzugsbereitschaft sinkt mit zunehmendem Alter)

empirica Veränderungsrichtungen von Senioren (50plus)

Standort nach dem Umzug Umzugsrichtung Richtung Richtung Unverändert Zusammen Stadt Land Kernbereich einer Großstadt in 30% 70% 100% belebter Innenstadtlage

Großstadt in ruhiger Lage 9% 48% 43% 100%

Stadtrand 8% 62% 30% 100%

Vorort einer Großstadt 38% 39% 23% 100%

Kleinstadt 12% 76% 12% 100% Standort vor dem UmzugStandort vor Land, in einem Dorf 26% 73% 1% 100%

30% äußert Umzugsbereitschaft Ein Viertel der „Dorfbewohner“ zieht es in Richtung Stadt

Quelle: bundesweite empirica Repräsentativbefragung 2006 16 empirica Zwischenfazit

Der demografische Wandel im Landkreis Harburg betrifft periphere, kleinere Gemeinden in stärkerem Maße (stärkerer Bevölkerungsrückgang, Alterung ausgeprägter) Rein rechnerisch reichen die Potenziale im Innenbereich im gesamten Landkreis Harburg die nächsten Jahre aus; sich ausschließlich darauf zu fokussieren birgt jedoch Risiken Können die Flächen im notwendigen Umfang aktiviert werden? Stehen die Flächen in den entsprechenden Zeitfenstern zur Verfügung? Wie verändert die Fokussierung auf die Innenentwicklung das Verhältnis von Angebot und Nachfrage? Entsprechen die Potenziale im Innenbereich den Wünschen der Nachfrager? Wachstumspotenziale im Landkreis Harburg in erster Linie bei den größeren Städten und Gemeinden, d.h. auch den Kernorten/Verwaltungssitzen der Samtgemeinden = größere Notwendigkeit Flächen im Innenbereich zu aktivieren

empirica

Handlungsansätze zur aktiven Innenentwicklung

18 empirica Strukturierung der Potenziale im Innenbereich entsprechend der Eignung für Nachfragegruppen

Nachfragegruppe / Familien Senioren 25 – 55 Jährige Flächentyp (3+ HH) (1+2 PHH) (1+2 PHH)

Konversion / + + (+) Brache

Neubaugebiet + + (+)

Baulücke (+) + +

Untergenutzte (+) + + Areale

empirica Wohnwünsche von Nachfragegruppen

Familien Senioren Nachfragegruppe (3+ HH) (1+2 PHH)

Nähe zu Kindergärten / Schulen Nähe / sichere Wege zu Verkehrssichere Wege im Quartier Versorgungsangeboten Hausnahe sichere Aufent- Sicherheitsaspekt wächst mit haltsmöglichkeiten für Kinder / zunehmendem Alter Standort / Umfeld Jugendliche Nachbarschaftshilfe / (Halb-)öffentlicher Aufent-haltsbereich Unterstützungsnetzwerke im Quartier als Kommunikations- Schwellenfreier und sicherer Übergang /Trefforte zum Quatier Große Wohneinheit mit wenigstens 4 Geschosswohnung (häufig in den Zimmern oberen Etagen) Hohes Maß an Privatheit Schwellenfreier Zugang zum Haus und (sichtgeschützte Eingangsbereiche) zur Wohnung Wohneinheit mit direkter Anbindung an Großzügige Eingangs-situation mit Wohnung Freifläche Briefkästen und Sitzmöglichkeiten im Abstellmöglichkeiten in / an der Innenbereich Wohneinheit Ggf. Servicestützpunkt Hausnaher Pkw-Stellplatz

20 empirica Bewertung der Standortqualitäten und der Eignung für Nachfragegruppen

Ergebnis für jedes Baulandpotenzial im Innenbereich (als weitere Inhalte eines Potenzialkatasters): • Eignung für Nachfragegruppe(n) • Preisniveau • Ansatzpunkte für Objektentwicklung • Ansatzpunkte für Quartiersentwicklung 21

empirica Handlungsansätze zum Erhalt / Steigerung der Lebensqualität für die Bewohner Stärkere Konzentration der Infrastruktur- und Siedlungsentwicklung auf die Mittel- und Grundzentren angesichts des demografischen Wandels Stärkung der Nachfrage nach Wohnraum und Infrastruktur- und Versorgungsangeboten in den Kernorten durch Fokussierung öffentlicher Investitionen (Kosten-Nutzen-Relationen) Fokussierung auf Kernorte verstärkt auch das Potenzial für zusätzliche private Investitionen (Signalfunktion) Wo möglich Fokussierung auf Standorte nahe von ÖPNV-Achsen (auch wenn die Automobilität auch auf lange Sicht kaum geringer werden wird) Geringerer Druck auf die peripheren, kleinen Standorte trägt auch positiv zur dortigen Stärkung des Erholungscharakters bei Perspektivisch weniger nachgefragte Standorte / Gemeinden unterstützen durch Stärkung des Eigenengagements und höhere Flexibilität

22 empirica Autofahren war (fast) noch nie so billig wie heute – also wird mehr rumgefahren - Mobilität und Mobilitätskosten in Deutschland, 1970-2008 350 16.000 Tankstellenpreis preisbereinigt 14.000 300 kaufkraftbereinigt kaufkraft- und verbrauchsbereinigt

Fahrleistung 12.000 250

10.000

200

8.000

150 Index 1976=100 6.000 km / Jahr / Einwohner

100 4.000

50 2.000

0 0

1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Dez 08 Jahr bis 1990: früheres Bundesgebiet; Gesamtmobilität: neue Definiton ab 2001; Berechnung für Normalbenzin, entsprechende Berechnung für Diesel oder Super zeigt deutlicheren Abfall der Mobilitätskosten, Verbrauchswerte für 2008 geschätzt Preisbereinigt: Euro/Liter in konst. Preisen; Kaufkraftbereinigt: Euro/Liter je Euro Konsumausgaben der privaten Haushalte pro Kopf; Kaufkraft- und Verbrauchsbereinigt: Kaufkraftreinigt je 100 km; Fahrleistung: PkW-km pro Person und Jahr 23

empirica Handlungsansätze für ausgewählte Bereiche: Kleinkindbildung / Betreuung

Krippen (unter 3-Jährige): trotz sinkender Kinderzahlen im Landkreis Harburg kurzfristig starker Zusatzbedarf durch Rahmenbedingungen (gesetzlich gesicherte Vollversorgung der 1 bis unter 3-Jährigen) Versorgungsquote ist entsprechend der örtlichen Nachfrage festzulegen (35% lediglich bundesweit undifferenzierte Empfehlung) 70% der Plätze sind in Tageseinrichtungen bereitzustellen Angebote für unter 1-Jährige (Profilierung als familienfreundlicher Standort) Gemeinsame Lösungen mit Kindergärten

Kindergärten (3 bis unter 6-Jährige): sinkende Nachfrage es stehen mehr Plätze zur Verfügung als nachgefragt werden Gemeinsame Lösungen mit zu schaffenden Krippenangeboten (aber: freiwerdende Kapazitäten im Kindergartenbereich stehen nicht so schnell zur Verfügung wie Krippenkapazitäten benötigt werden)

24 empirica Handlungsansätze für ausgewählte Bereiche: Schulen und Gesundheit Grundschulen (6 bis unter 10-Jährige): sinkende Nachfrage, v.a. bis 2025 Erhebliche rechnerische Überhänge Handlungsoption 1: Zusammenlegung von Schulstandorten unter Berücksichtigung von Fahrtzeitenoptimierung, Investitions-Betriebskosten der Schulen Handlungsoption 2: Beibehalten des Schulbetriebs trotz Auslastungsproblemen; Aufgaben: Anreicherung mit schulverträglichen Nutzungen für die frei werdenden Bereiche (z.B. Ortstreffpunkt, Vereinstreffpunkt, öffentliche Dienstleister), Diskussion über optimale Klassengrößen Ärzte Einwohnerzahl im Landkreis Harburg wird gleich bleiben, wobei unterschiedliche Dynamiken in den Städten und Gemeinden vermehrt Praxen in den peripheren, kleinen Gemeinden zur Option stellen Alterung verändert auch die Nachfrage nach ärztlichen Leistungen (z.B. sinkt die Nachfrage nach Kinderärzten) Aufgaben: Bindung der bestehenden Ärzte an die Standorte, gemeinsame Förderanstrengungen von Kommunen und Land (z.B. Stipendienprogramm, finanzielle Förderung bei Praxisgründung), Arztstationen (einmal/Woche kommen Ärzte verschiedener Fachrichtungen)

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empirica ag empirica gmbh komet-empirica gmbh Forschung und Beratung AG Qualitative Marktforschung, Stadt- und Regionalentwicklung, Kurfürstendamm 234, D-10719 Berlin Strukturforschung GmbH Stadtentwicklung, Fon: 030 / 884 795-0 Kaiserstr. 29, D-53113 Bonn Immobilienforschung GmbH Fax: 030 / 884 795 17 Fon: 0228 / 914 89-0 Schreberstr. 1, D-04109 Leipzig Mail: [email protected] Fax: 0228 / 217 410 Fon: 0341 / 96008-20 USt.-ID: DE 177 317 244 Mail: [email protected] Fax: 0341 / 96008-30 St.Nr.: 27/473/3029 USt.-ID: DE 122 113 967 Mail: [email protected] St.Nr.: 205/5715/0047 USt.-ID: DE 122 656 478 St.Nr.: 231/1120/7720 www.empirica-institut.de Society of Property Researchers, Germany

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Ausgesuchte Begriffs-

und Lagedefinitionen

der Einzelhandels-

Analytik

Grundlagen für die Beurteilung

von Einzelhandelsprojekten

August 2000

Zielsetzung:

Das vorliegende Definitionenpapier wurde in 1998/99 vom Arbeitskreis Handel der g i f erarbeitet. Die Mitarbeiter sind am Ende des Papiers aufgeführt. Es wendet sich an alle, die beruflich mit der Planung von Einzelhandelsprojekten oder mit der Entwicklung von kommunalen Einzelhandelskonzepten zu tun haben. Es enthält eine Auflistung der wesentlichen Definitionen der Einzelhandels- analytik und ihrer Inhalte. Ziel ist es, Begriffe zu vereinheit- lichen und die inhaltliche Transparenz zu verbessern.

Hinweise für die Verwendung

Die Darstellungen und Inhalte des Definitionenpapiers dürfen nur mit Quellenangabe verwendet werden; ansonsten unterliegt die Verwendung keinerlei Einschränkungen.

2 INHALTSÜBERSICHT

A. Systematik und Methodik der Einzelhandels- analytik

A.1 Einzelhandel (EH) und Einzelhandelsumsatz A.2 Verbrauchsausgaben (VA) A.3 Periodischer Bedarf ("täglicher Bedarf") A.4 Aperiodischer Bedarf A.5 Einzugsgebiet (EZG) A.6 Kaufkraftkennziffer A.7 Einkommens-Elastizität A.8 Umsatzkennziffer A.9 Kaufkraftvolumen (KKV) A.10 Abschöpfungsquote A.11 Einzelhandels-Zentralität einer Kommune A.12 Marktvolumen (MV) / Umsatzvolumen A.13 Marktanteil A.14 Kaufkraftstrom - Modellrechnung A.15 Veränderungen in den Kaufkraftströmen der Modellrechnung, die aus dem Markteintritt neuer Anbieter resultieren

B. Absatzwirtschaftliche Grundbegriffe

B.1 Verkaufsfläche (VKF / Vkfl.) B.2 Raumleistung / Flächenproduktivität B.3 Branche B.4 Sortiment B.5 Betriebsformen / Absatzformen des stationären Handels B.5.1 Traditionelle Absatzformen B.5.1.1 Fach- und Spezialgeschäfte B.5.1.2 Kaufhaus B.5.1.3 Kleinpreis-Kaufhaus B.5.1.4 Warenhaus B.5.2 Moderne Absatzformen B.5.2.1 Supermarkt B.5.2.2 Lebensmittel-Discounter B.5.2.3 Verbrauchermarkt (VM) B.5.2.4 Selbstbedienungs-Warenhaus (SBWH / SBW) B.5.2.5 Fachmarkt (FM) B.5.2.6 Wohnwelten

3 B.6 Exkurs: Agglomerationsformen des modernen Einzelhandels B.6.1 Einkaufszentrum oder Shopping-Center (EKZ ) B.6.1.1 Galerie B.6.1.2 Passage B.6.2 Fachmarktzentrum (FMZ) B.6.3 Nahversorgungszentrum (NVZ) B.6.4 FOC oder Factory-Outlet-Center B.6.5 Offprice-Center B.6.6 Urban Entertainment Center (UEC)

C. Lagebeschreibung und -bewertung

C.1 Allgemeine Kriterien für die Lagebeschreibung und -bewertung C.2 Formen der Lagedifferenzierung C.2.1 Gliederung der Lagebereiche C.2.2 Konkretisierung der frequenzabhängigen Lagedefinitionen in Zentralbereichen C.2.3 Standort- und Lageeinteilung nach bau- und planungsrechtlichen Kriterien C.3 Klassifizierungsschemata

D. Raumordnerische und städtebauliche Aspekte des Einzelhandels im Zusammenhang mit Genehmi- gungsverfahren

D.1 Zentralörtliche Gliederung D.2 Kriterien für die raumordnerische Bewertung von Einzelhandelsprojekten D.2.1 Städtebauliche Auswirkungen D.2.2 Zentrenrelevante Sortimente D.2.3 Der Aspekt der "Innenstadtverträglichkeit"

Anhang zu Pkt. C.3 des Definitionenpapiers (Quertabellen S. 29 - 31, Klassifizierung von Lagen und Standorten)

ANLAGEN

ANLAGE 1 Gliederung der Einzelhandelsstatistik nach NACE-Systematik (WZ 93 der Amtlichen Statistik)

ANLAGE 2 Ermittlungsschema für die in der Einzelhandelsanalytik verwendeten Verbrauchsausgaben

4 TEIL A

Systematik und Methodik der Einzelhandels-Analytik

5 A. Einzelhandelsdefinitionen / Einzelhandelsumsatz (vgl. hierzu auch "KATALOG E - Begriffsdefinitionen aus der Handels- und Absatz- wirtschaft Institut für Handelsforschung an der Universität zu Köln, 4. Ausgabe 1995)

A.1 Einzelhandel (EH) und Einzelhandelsumsatz Jeglicher Warenabsatz an Endverbraucher. In der Amtlichen Statistik wird jedoch nur der Einzelhandel in solchen Betrieben erfasst, deren Wertschöpfung schwerpunktmäßig aus Einzelhandelstätigkeit resultiert , sog. institutioneller Ein- zelhandel (=Versandhandel + Ambulanter Handel + Stationärer Handel, vgl. Wa- rengruppengliederung WZ 93 nach NACE-EU-Standard in ANLAGE 1 ). In der Standortanalytik wird ein modifizierter institutioneller Einzelhandelsbegriff verwendet, der sich in Anlehnung an die Amtliche Statistik wie folgt herleitet:

Einzelhandel gesamt , gem. NACE- Systematik Pos. 50.10/3,30/3, 40/3 u. 50/50 + 52.1 bis 52.6 u. WZ 93 des Stat. Bundesamtes

(=Versandhandel + Ambulanter Handel + Stationärer Handel + Handel mit Kfz + Tankstellen)

. / . Apotheken (Gruppen gem. WZ 93: 52.31) . / . Einzelhandel nicht in Verkaufsräumen / Versandhandel; (Gruppen gem. WZ 93: 52,6) . / . Einzelhandel mit Brennstoffen (WZ-Gruppe 93: 52.488) . / . EH mit Kraftwagen; Tankstellen (WZ-Gruppe 93: 50.10.3 u. 50.50) = bereinigter institutioneller Einzelhandel (Stufe 1) + Ladenumsatz des Lebensmittelhandwerks (Bäcker; Fleischer; Optiker), vgl. Angaben der BAG + EH mit Kraftwagenteilen u. Zubehör / Krafträdern, Teilen u. Zubehör (Gruppen gem. WZ 93: 50.30.3 + 50.40.3) + EH an Verkaufsständen und auf Märkten u. sonst. Einzelhandel (nicht in Verkaufsräumen); (Gruppen gem. WZ 93: 52.62 + 52.63) + Apothekenumsatz (freiverkäufliche, nicht rezeptpflichtige Ware (ca. 35 % der Umsätze aus WZ 93-Gruppe 52.31) = bereinigter institutioneller Einzelhandelsumsatz (Stufe 2), wie er in Einzelhandelsgutachten in der Standortanalytik verwendet wird.

Nicht in dieser Abgrenzung enthaltene einzelhandelsähnliche Ausgaben - die oben explizit ausgegliederten Positionen (u. a. Versandhandel, Rezept- umsätze der Apotheken) - der Handel mit PKW (wird außerhalb Pos. 52 erfasst, vgl. WZ 93: 50.10.3) - Fabrikverkäufe - sonstige Direktverkäufe (z. B. bei Landwirten, Weingütern etc.) - Shop-Umsätze in Tankstellen mit Wertschöpfungsanteil < 50 % - Käufe privater Haushalte in C & C-Betrieben - E-Commerce mit Endverbrauchern (wird vom Stat. Bundesamt unvollständig erfaßt und dem Versand- oder dem stationären Geschäft zugerechnet) - Automatenverkäufe (i. d. R. zugehörig zum Großhandel) - Käufe von Inländern im Ausland (wohl aber die von ausländischen Reisenden im Inland), s.u. A.2: Definition der >Verbrauchsausgaben.

A.2 Verbrauchsausgaben (VA) Durchschnittliche Ausgabebeträge in DM pro Kopf und Zeiteinheit. Die Abgrenzung dieser Beträge erfolgt möglichst deckungsgleich zum oben (A.1) beschriebenen > modifizierten institutionellen Einzelhandelsumsatz (Stufe 2). Dies ist methodisch eine zwingende Voraussetzung für eine aussagekräftige >Umsatz- und Kaufkraftbilanz (in der das in einem Gebiet vorhandene >Kaufkraftvolumen dem getätigten Umsatz gegenübergestellt bzw. die Entste- hung der Umsätze aus der Kaufkraftverwendung erklärt wird) sowie für die darauf basierende >Wirkungsanalyse für neue Projekte. Der Ausgabenbetrag kann in unterschiedlicher Tiefe weiter unterteilt und somit den entsprechenden Teilsorti- menten von Handelsbetrieben angeglichen und gegenübergestellt werden ("Kongru- enzprinzip").

6 Die bei den EH-Unternehmen erfassten EH-Umsätze mit privaten Endverbrauchern sind in der Summe kleiner als die von den Verbrauchern (= Wohnbevölkerung) insgesamt ausgegebenen Beträge für Güter, da nicht alle Ausgaben zu Einzelhan- delsumsätzen im oben definierten Sinne werden (vgl. Pkt. A.1 - Systematik, Hinweis auf die vom institutionellen Einzelhandel nicht erfassten >einzelhandelsähnlichen Ausgaben); andererseits enthalten die EH-Umsätze auch alle die Beträge, die nicht von privaten Haushalten, sondern von Organisationen mit und ohne Erwerbscha- rakter in Einzelhandelsgeschäften ausgegeben werden. Hier ist eine zuverlässige Schätzung nicht möglich, so dass eine entsprechende Bereinigung der Umsätze unterbleibt (da die durchschnittlichen Verbrauchsausgaben jedoch unter Hinzu- ziehung der Umsätze ermittelt und mit ihnen abgeglichen werden, werden die EH- relevanten Ausgaben der Organisationen in die Verbrauchsausgaben der Privat- haushalte einbezogen, so dass sich die Differenz rechnerisch aufhebt). Eine streng systematische (Basis: NACE-Systematik der EU- und der bundesdeutschen Amtli- chen Statistik) Gegenüberstellung der einkommens- und umsatzbasierten methodischen Rechenansätze zur Ermittlung der Verbrauchsausgaben findet sich in >ANLAGE 2.

A.3 Periodischer Bedarf ("täglicher Bedarf") Alle Waren mit kurzfristigem Beschaffungsrhythmus. Im wesentlichen Nahrungs- und Genussmittel (NuG) sowie kurzfristiger Verbrauchsgüterbedarf {(VG) = Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel (WPR), Haushaltspapierwaren, Parfümerie-, Drogerie- und frei verkäufliche Pharmaziewaren, Zeitungen und Zeitschriften (ohne Abonnements) sowie Schnittblumen und Heimtierfutter}.

A.4 Aperiodischer Bedarf Alle übrigen Waren mit mittel- bis langfristigem Beschaffungsrhythmus. Gebrauchs- güter (GG) für den mittel- und langfristigen Bedarf sind bspw. Textilien / Be- kleidung, Einrichtungsgegenstände, elektrotechnische / elektronische Erzeugnisse und sonstige Hartwaren.

A.5 Einzugsgebiet (EZG) Auf eine Gemeinde oder auf ein Objekt / Projekt konzentrierbares oder bereits orientiertes Gebiet mit dauerhaften und ausgeprägten Einkaufsbeziehungen. Es lässt sich untergliedern und strukturieren nach Zonen gleichrangiger Einkaufs- orientierung (= Marktzonen), die sich aus der Kombination von Zeit-Distanz-Iso- chronen, Einkaufsalternativen und verkehrlichen Erreichbarkeitsaspekten ergeben bzw. prospektiv ableiten lassen. Das Einzugsgebiet sollte so bemessen sein, dass mit den dort ansässigen Kaufkraftpotentialen in der Regel mindestens 95 % des Um- satzes der Standortkommune bzw. eines Projektes / Objektes erklärt werden kann (Ausnahmen: kleinere Mittelzentren in unmittelbarer Nähe von Oberzentren). Durch den Markteintritt neuer großflächiger Anbieter / Agglomerationen oder durch grundlegende Revitalisierungsmaßnahmen von Bestandsobjekten kann sich das (bisherige) Einzugsgebiet der Standortgemeinde bzw. eines Standortbereiches erwei- tern. Wesentliche Wettbewerbsverschärfungen durch neue Anbieter an Standorten außerhalb der Kommune können das (bisherige) Einzugsgebiet reduzieren.

A.6 Kaufkraftkennziffer Aus der Steuerstatistik (Lohn- und Einkommenssteuer, Sozialtransfers) abgeleiteter Indexwert (Basis: Verfügbares Einkommen je Kopf, Ø BRD = 100) zur Darstellung und Bewertung des lokalen und / oder regionalen Einkommensniveaus. Die Kaufkraftkennziffer dient der Anpassung der einzelhandelsrelevanten Ausgabenbe- träge (Durchschnittswerte für BRD-West oder BRD-Ost, vgl. A.4) an die Einkom- mensverhältnisse im untersuchten Marktgebiet; hierbei sind die für das jeweilige Aggregat relevanten Einkommens-Elastizitäten zu berücksichtigen.

A.7 Einkommens-Elastizität Mit wachsendem oder fallendem Einkommen verändern sich die Ausgaben für den Einzelhandel insgesamt, insbesondere aber für einzelne Warengruppen, unterschiedlich stark. Die Elastizität misst die spezifische Veränderung in Abhängigkeit von der Änderung der Einkommenshöhe / Kaufkraftkennziffer. Sie ist somit rechnerisch der Quotient zweier Änderungsraten. Sie ist anzuwenden auf die jewei-

7 lige Bedarfsfristigkeit (periodisch / aperiodisch) oder auf einzelne Warengruppen bzw. Sortimente.

A.8 Umsatzkennziffer Aus der Umsatzsteuerstatistik sowie aus Firmenmeldungen durch die GfK, Nürnberg, abgeleiteter Indexwert (Basis: >Modifizierter institutioneller Einzelhandels- umsatz je Kopf, grundsätzlich immer Ø BRD = 100) zur Darstellung und Bewertung des Einzelhandels-Umsatzes pro Kopf der Bevölkerung einer Gebietseinheit für ein bestimmtes Basisjahr.

A.9 Kaufkraftvolumen (KKV) Ist das rechnerische Produkt aus der Multiplikation der örtlich angepassten einzelhandels-relevanten Verbrauchsausgabe pro Kopf in DM mit der Anzahl der erfaßten Einwohner. Bezugsgröße ist entweder der gesamte einzelhandelsrelevante Ausgabenbetrag pro Kopf oder der entsprechende Wert für einzelne Hauptwarengruppen / Teilsortimente.

A.10 Abschöpfungsquote Kaufkraftabschöpfung in v. H. durch eine Gemeinde oder ein Objekt / Projekt vom einzelhandels-relevanten Kaufkraftvolumen (KKV) einer Gebietseinheit. Bezugsgrößen sind dabei das jeweilige Einzugsgebiet (EZG) und / oder einzelne Marktzonen. Die Abschöpfungsquoten werden im wesentlichen von der räumlichen Ausdehnung des Marktgebietes und der hier vorzufindenden Wettbewerbsintensität bestimmt. Sie determinieren die Umsatzchance neuer Projekte; ihre realistische Einschätzung setzt fundierte empirische Kenntnisse über Vergleichsfälle voraus und erfordert zusätzliche Plausibilitätskontrollen.

A.11 Einzelhandels-Zentralität einer Kommune Gegenüberstellung des vor Ort getätigten Umsatzes zu der am Ort vorhandenen Kaufkraft. Liegt der örtliche Umsatz über dem örtlichen Kaufkraftvolumen, so liegt der Zentralitätswert über 100,0 , d.h. es erfolgen per Saldo Kaufkraftzuflüsse, da der Ort Versorgungsfunktionen für das Umland hat. Liegt der Umsatzwert niedriger als das Kaufkraftpotential am Ort, so liegt der Zentralitätswert unter 100,0 , es überwiegen in diesem Fall die Kaufkraftabflüsse, da der Ort keine Versorgungs- funktionen für das Umland wahrnimmt. Um die effektiven Kaufkraftzu- und -abflüsse zu ermitteln, ist eine weitergehende Differenzierung erforderlich, da ausnahmslos die am Ort vorhandene Kaufkraft der Wohnbevölkerung nicht zu 100 % durch das örtliche Angebot gebunden werden kann (Auspendler, Urlaubsreisen etc.)

A.12 Marktvolumen (MV), häufig auch: Umsatzvolumen Gesamter bereinigter institutioneller Einzelhandelsumsatz (vgl. A.1) bezogen auf einen einzelnen Ort oder ein abgegrenztes Einzugsgebiet (in diesem Kontext häufig auch "Marktgebiet" genannt). Erreicht die oben definierte >Einzelhandels- Zentralität einen Wert über 100,0, ist das Marktvolumen in Mio. / Mrd. DM größer als das am Ort / im Einzugsgebiet vorhandene einzelhandels-relevante Kaufkraft- volumen (= saldierter Kaufkraftzufluss); liegt der Wert unter 100,0, ist das einzelhandels-relevante Kaufkraftvolumen größer (saldierter Kaufkraftabfluss).

A.13 Marktanteil Umsatzanteil eines Anbieters einer bestimmten Branche, bezogen auf den gesamten Umsatz dieser Branche am Ort. In besonderen Fällen wird auch der gesamte >modifizierte institutionelle Einzelhandelsumsatz am Ort als Bezugsgröße gewählt. Der Marktanteil hat somit eine andere Bezugsgröße als die >Abschöp- fungsquote (vgl. A.11). In der Einzelhandelsanalytik werden häufig bei der Projektbeurteilung als erstes anhand betriebsformentypischer >Raumleistungen (vgl. B.2) Ziel- oder Soll- Umsätze ermittelt, die in den nachfolgenden Analyseschritten auf Machbarkeit und Plausibilität der damit verbundenen Abschöpfungsquoten und Marktanteile überprüft werden.

8 A.14 Kaufkraftstrom - Modellrechnung Diese Rechnung soll in vereinfachter Form und in Zahlen ausgedrückt verdeutlichen, zu welchen Einzelhandelsstandorten / Angebotsagglomerationen / großflächigen Ein- zelanbietern die Kaufkraft der Orte in den einzelnen Marktzonen fließt. Damit ergibt sich simultan im Umkehrschluss die Erklärung für die räumliche Umsatzrekrutierung an den einzelnen Einzelhandelsstandorten.

Bestandteile der Kaufkraftstrom - Modellrechnung

(a) Bindungsquote Diese aggregierte Größe gibt an, welcher Prozentsatz des in einer Gebietseinheit (= Kommune; Marktzone / Einzugsgebiet) vorhandenen Kaufkraftvolumens durch die Anbieter an einem bestimmten Standort gebunden und somit an diesem Platz zu Umsatz verwandelt wird (wird nur ein einzelner Anbieter betrachtet, sind Bindungs- und Abschöpfungsquote identisch).

(b) Kaufkraft-Abflussquote Der prozentuale Anteil des Kaufkraftvolumens eines Ortes / Zone / Markt- gebiet, der durch die Anbieter der Gebietseinheit nicht gebunden wird, sondern zu Anbietern in anderen Gebietseinheiten abfließt.

(c) Kaufkraft-Zuflussquote Der prozentuale Anteil des am Ort / in der Zone / im Einzugsgebiet getätig- ten Umsatzes, der aus Kaufkraftzuflüssen aus anderen Gebietseinheiten resultiert.

Daneben wird häufig ein externer Kaufkraftzufluss definiert als der Teil des Umsatzes, den der ansässige Einzelhandelsbesatz mit Kunden tätigt, die ihren Wohnort außerhalb des abgegrenzten Marktgebietes haben. Typische Merkmale sind in diesem Spezialfall also sporadische und eher seltene Einkaufsbeziehungen - weiter entfernte Nachbarorte - sowie Sondereinflüsse, wie z. B. Ausgaben von Touristen.

Kaufkraftstrom / -ströme Nach der Formel KKV ./. Abflüsse + Zuflüsse = Marktvolumen errechnet sich für die Bezugsperiode der Einzelhandelsumsatz einer Kommune insgesamt oder bezogen auf einzelne Branchen bei Quantifizierung der Kaufkraftströme gemäß obiger Ableitung. Derartige Kaufkraftströme lassen sich insgesamt oder für einzelne Branchen - mit entsprechendem Untersuchungsaufwand - auch separat für jede einzelne Zone des Marktgebietes und das Marktgebiet gesamt darstellen. Durch eine Gegenüberstellung der Kaufkraftströme zu unterschiedlichen Zeitpunkten (z. B. vor und nach dem fiktiven Markteintritt eines neuen Einzelhandelsprojektes), lassen sich im Rahmen einer plausiblen Modellrechnung die für die raumordnerische Projektbewertung relevanten prospektiven Veränderungen in den Kaufkraftströmen (insgesamt oder differenziert nach einzelnen Branchen) darstellen und bewerten (s. u. Umverteilung, Kaufkraftneubindung).

A. 15 Veränderungen in den Kaufkraftströmen der Modellrechnung, die aus dem Markteintritt neuer Anbieter resultieren. (a) Umverteilung Der Teil des Planumsatzes eines Projektes, der dem bereits vorhandenen Einzelhandelsbesatz vor Ort (oder im gesamten Einzugsgebiet) künftig ent- zogen wird.

(b) Kaufkraftneubindung Im engeren Sinne: Der Teil des Planumsatzes eines Projektes, der daraus resultiert, dass vorher vorhandene Kaufkraftabflüsse aus dem Ort ab dem Zeitpunkt des Markteintritts des Projektes vor Ort gebunden werden (= Erhöhung der Bindungsquote in der Standortkommune). Im weiteren Sinne: Steigerung der Kaufkraftzuflüsse aus dem restlichen Einzugsgebiet plus (c).

9 (c) Erhöhung des externen Kaufkraftzuflusses Prozentualer Umsatzanteil des neuen Projektes, der aus einer Erhöhung der räumlich nicht lokalisierbaren Zuflüsse aus Gebieten außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes oder aus Sondereinflüssen (z. B. Touristen, Fernpendler) resultiert.

Die Komponenten (a) + (b) + (c) summieren sich zum Gesamtumsatz des neuen Projektes. Die Analyse dieser Komponenten liefert wichtige Kriterien für die zu erwartenden städtebaulichen und stadträumlichen Auswirkungen eines Projektes (s. Abschnitt D).

10 TEIL B

Absatzwirtschaftliche Grundbegriffe

11 B. Grundbegriffe aus dem Bereich Vertrieb / Warenabsatz B.1 Verkaufsfläche (VKF / Vkfl.) Teil der Geschäftsfläche eines Einzelhandelsbetriebes, der dem Verkauf dient. Eingeschlossen sind die Standflächen für Warenträger, Konsumbe-reiche und alle dem Kunden zugängliche Verkaufs- und Serviceflächen, nicht dagegen Treppen- und Schaufensterflächen. Die Verkaufsfläche schließt auch Freiflächen, die nicht nur vorübergehend für Verkaufszwecke genutzt werden, mit ein (vgl. KATALOG E des Instituts für Handelsforschung). Netto-Verkaufsfläche: Bei Einzelobjekten umfasst die Netto-VKF die eigengenutzte Verkaufsfläche hinter der Kassenlinie (je nach Betriebsform und Größe 75-85 % der gesamten Mietfläche). Die sog. Vorkassenzone (Verkehrswege und Shop-Flächen) füllen die Differenz zur Brutto-Verkaufsfläche aus. Bei Agglomerationen (Einkaufs- oder Fachmarkt-zentren) zählt als Netto-VKF die gesamte vermietete Fläche, vermindert (a) um den Anteil der Nebenräume, die dem Kundenverkehr nicht zugänglich sind und um (b) die (grundsätzlich nicht vermieteten) Flächen, die aus- schließlich Verkehrsfläche darstellen.

B.2 Raumleistung / Flächenproduktivität Umsatz p.a. oder p.M. dividiert durch die Netto-Verkaufsfläche (= eigenge-nutzte, nicht weiter untervermietete Verkaufsfläche, in qm gemessen). Diese Größe bewegt sich für jede Vertriebsform innerhalb typischer Bandbreiten; sie gibt die Qualität des Standortes und die Leistungsfähigkeit des Betreibers wider und ist von entscheidender Bedeutung für die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit bestehender oder geplanter Märkte.

B.3 Branche Gliederung der Geschäftszweige des Einzelhandels nach der schwerpunktmäßig geführten Warenart - z. B. Lebensmittel, Möbel etc. Die Branche bestimmt in groben Zügen den Sortimentsinhalt, dessen detaillierte Zusammensetzung zwischen Betrieben derselben Branche oft erheblich voneinander abweichen kann, so dass "eine einheitliche Deter-minierung der empirischen Handelsbezeichnungen im Handel nicht mehr ge-geben ist." (Prof. Falk / Prof. Buddeberg). Die Branchengliederung der Amt-lichen Statistik auf der Grundlage der von der EU entwickelten NACE-Systematik ist in >ANLAGE 1 dargestellt.

B.4 Sortiment Individuelle Zusammensetzung der Waren, abgestimmt auf Bedarfs- und / oder Zielgruppen. Zu unterscheiden sind Kernsortiment - bestimmt den typischen Charakter eines Ladengeschäftes / Marktes - und Randsorti-ment, das der Angebotsergänzung dient und dem Kernsortiment hinsicht-lich Umsatz und Flächenanteil deutlich nachgeordnet ist. Die Gliederungs-möglichkeiten hinsichtlich Tiefe und Breite sind vielfältig, eine verbindliche artikelgenaue Gliederung nach Unter- und Obergruppen auf der Grundlage absatzwirtschaftlicher Kriterien gibt es zur Zeit nicht (der umfangreichen amtlichen Warengruppenverzeichnisse liegen andere Kriterien zugrunde). Im Handel selber wird überwiegend mit Plazierungsgruppen (als Grund-lage für die Laden- und Einrichtungsplanung) gearbeitet.

B.5 Betriebsformen / Absatzformen des stationären Handels Im folgenden werden traditionelle und moderne Betriebs- und Absatzformen unterschieden. Ferner werden die dominierenden und die nachgeordneten Merkmale dargestellt. Diese Merkmale unterliegen in unterschiedlichem Maße einem zeitlichen Wandel. Die Angaben zu Standort- und Lagemerk-malen beziehen sich auf das in Teil C dargestellte Klassifizierungsschema.

B.5.1 Traditionelle Absatzformen (1) Fach- und Spezialgeschäfte Definition: Einzelhandelsbetriebe, die Waren einer Branche überwiegend mittlerer und hoher Qualität / Markenware meist nach dem Bedienungs- prinzip anbieten. Es überwiegen kleine und mittlere Verkaufsflächen auf einer

12 Ebene, das Angebot wird durch diverse Dienstleistungen ergänzt und arrondiert. Das Spezialgeschäft beschränkt sich auf einen Sortimentsausschnitt. Dominierende Merkmale: - eine Branche - Bedienung - Standorttyp A u. B Nachgeordnete Merkmale: - Mischung / Gewichtung der Qualitätsstufen / Marken - trotz kleiner Fläche manchmal zweigeschossig (2) Kaufhaus Definition: Ein Einzelhandelsbetrieb mit größerer oder großer Verkaufsfläche auf einer oder mehreren Ebenen (i. d. R. > 1.000 qm Vkfl.), an integrierten zentralen Standorten, der Waren einer oder nur weniger Branchen führt. Wenigstens eine Branche ist in breiter und tiefer Gliederung vorhanden und Bedienungs- sowie Selbstbedienungsprinzip werden in der Regel kombiniert. Am weitesten verbreitet sind bspw. Textil- und Bekleidungskaufhäuser wie H&M, C&A, HETTLAGE, PEEK & CLOPPENBURG. Dominierende Merkmale: - eine oder zwei tiefgegliederte Branchen Branche - Verkaufsfläche > 1.000 qm - Bedienung / Teilbedienung / Selbstbedienung gemischt - Standorttyp A , alle 5 Lagetypen möglich Nachgeordnete Merkmale - Geschossigkeit - Stellplatzzahl nicht fest vorgegeben; Lage der Stellplätze am oder in der Nähe des Objektes (3) Sonderform Kleinpreis-Kaufhaus Ein Einzelhandelsbetrieb mit größerer Verkaufsfläche auf einer oder mehreren Ebenen (i. d. R. > 1.000 qm Vkfl.), an integrierten zentralen Standorten, der Waren einer Vielzahl von Branchen führt, ohne daß ein warenhausähnliches Sortiment erreicht wird. Das Angebot ist in der Regel nach gewissen "Preisobergrenzen" breit, aber nicht tief gegliedert. Es dominiert das Selbstbedienungsprinzip, das Bedienungsprinzip wird jedoch nicht völlig aufgegeben. Am bekanntesten und am weitesten verbreitet ist z. B. WOOLWORTH. Dominierende Merkmale: - breites Branchen-Mix - Verkaufsfläche > 1.000 qm - Bedienung / Teilbedienung / Selbstbedienung gemischt - Standorttyp A , alle 5 Lagetypen möglich Nachgeordnete Merkmale: - Geschossigkeit - Stellplatzzahl nicht fest vorgegeben; Lage der Stellplätze am oder in der Nähe des Objektes (4) Warenhaus Ganz überwiegend ein mehrgeschossiger Großbetrieb in hochzentraler Lage (City oder Stadtteilzentrum), der Waren aus einer Vielzahl von Branchen, meist breit und tief nach Abteilungen, Themenbereichen oder Shops gegliedert, anbietet (Schwerpunkt bei innenstadtprägenden Sortimenten, Lebensmittel heute nur noch optional). Arrondierendes Angebot an Gastronomie und sonstigen Dienst- leistungen sowie Einbeziehung von Konzessionärsbetrieben (Dienstleister, höherwer- tige Shops). Die Verkaufsmethode kombiniert das Bedienungs- mit dem Selbst- bedienungsprinzip, wobei das Bedienungsprinzip insbesondere bei beratungsintensiven Warengruppen wie bspw. Bekleidung und Elektrotechnik / Elektronik der Regelfall ist. In der Regel mit eigenem Parkhaus kombiniert. Am bekanntesten und am weitesten verbreitet sind - nach den erfolgten Übernahmen von HERTIE und HORTEN - noch KARSTADT und KAUFHOF. Dominierende Merkmale: - Branchenvielfalt - große Dimensionierung - Mehrgeschossigkeit

13 - hoher Anteil innenstadtprägender Sortimente, vor allem Textil / Mode - Standorttyp A, A- und B-Lagen in allen 3 zentralen Standorttypen Nachgeordnete Merkmale: - Gliederung nach Abteilungen oder Themen - Umfang der arrondierenden Dienstleistungen; Zahl der Konzessionärs- betriebe - Stellplatzzahl und -anordnung

B.5.2 Moderne Absatzformen (1) Supermarkt (SM) Ein Selbstbedienungsgeschäft (ergänzt um Teilbedienung), das überwiegend Nahrungs- und Genußmittel einschließlich Frischwaren führt, dessen Angebot aber - je nach Dimensionierung - noch um ausgewählte Verbrauchsgüter (VG) und Gebrauchsgüter (GG) ergänzt und arrondiert wird ("Lebensmittel- Vollsortimenter"). Die Verkaufsflächenbandbreite reicht von rd. 400 bis maximal 1.500 qm. Dominierende Merkmale: - breites Lebensmittelsortiment - hoher Frischwarenanteil - Randsortimente mit Verbrauchsgütern - geringe Diskontorientierung - Standorttyp A und B (in der Regel mit deutlichem Wohngebietsbezug) Nachgeordnete Merkmale: - Stellplatzzahl und -anordnung (2) Lebensmittel - Discounter (auch Diskonter) Supermarkt mit begrenztem, sich rasch umschlagenden Sortiment, der durch Verzicht auf z. B. Dienstleistung, Service und Ladeneinrichtung preisaggressiv agiert. Die Verkaufsflächendimensionierung ist sehr variabel; in den letzten Jahren bei den führenden Anbietern (ALDI, LIDL) zunehmend darauf ausgerichtet, die Flächenbegrenzungen des § 11 Abs. 3 Bau NVO (z. Zt. 1.200 qm BGF) voll auszunutzen. Dominierende Merkmale: - begrenzte Artikelzahlen im Sortiment - geringer Frischwarenanteil - Randsortimente mit Verbrauchsgütern - hohe Diskontorientierung - eingeschossig - ebenerdige Stellplätze Nachgeordnete Merkmale: - Standort, Lage: fast an allen Standorttypen vertreten (3) Verbrauchermarkt (VM) Ein grösserflächiger und meistens eingeschossiger Einzelhandelsbetrieb, der nach dem Selbstbedienungsprinzip geführt wird. Die Verkaufsflächenbandbreite variiert zwischen ca. 1.500 bis knapp 5.000 qm. Der Angebotsschwerpunkt liegt bei der periodischen Bedarfsdeckung gemäß obiger Definition, der aperiodische Bedarf kann wegen des begrenzten und relativ schmalen Sortiments hierfür nur teilweise befriedigt werden. Als Standorte werden gute bis sehr gute Verkehrslagen in Kombination mit einem ausreichend großen Grundstück, das ein großzügiges Stellplatzangebot zulässt, bevorzugt. Dominierende Merkmale: - breites Lebensmittelsortiment - hoher Frischwarenanteil - erweiterte Randsortimente mit Verbrauchsgütern - deutliche Diskontorientierung - (möglichst ebenerdige) Stellplätze Nachgeordnete Merkmale: - fast an allen Standorten anzutreffen: Standorttyp A (jedoch kaum in der City), Typ B (in der Regel mit deutlichem Wohngebietsbezug) und Typ C (häufig als Magnetbetrieb einer kleineren Agglomeration) - Konzessionärsflächen im Eingangsbereich

14 (4) Selbstbedienungs-Warenhaus (SBWH / SBW) Ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb mit meist einer oder zwei Verkaufsebenen und nach dem namensgebenden Prinzip geführt. Die Verkaufsfläche beträgt mindestens 5.000 qm. Mit zunehmender Größe verlagert sich der Angebotsschwerpunkt zu den Sortimenten für die aperiodische Bedarfsdeckung. Diese Sortimente sind breit, jedoch nicht tiefgestaffelt. Kennzeichnend ist u.a. der weitestgehende Verzicht auf modische Ware. Die kundenbezogene Magnetfunktion und somit auch der Umsatzschwerpunkt liegen jedoch im Regelfall bei Sortimenten für die periodische Bedarfsdeckung, wobei das entsprechende Verbrauchermarktangebot in bezug auf Fläche und Auswahl deutlich übertroffen wird. Dominierende Merkmale: - breites Lebensmittelsortiment - hoher Frischwarenanteil - breite Randsortimente mit Verbrauchs- und Gebrauchsgütern unterer Qualitätsstufe - deutliche Diskontorientierung - hohe Anzahl (möglichst ebenerdiger) Stellplätze oder Parkdeck/Parkhaus/Tiefgarage - Konzessionärsflächen im Eingangsbereich Nachgeordnete Merkmale: - fast an allen Standorten anzutreffen: Standorttyp A (jedoch kaum in der City), Typ B (in der Regel mit deutlichem Wohngebietsbezug) und Typ C (häufig als Magnetbetrieb größerer Agglomerationen / Zentren) - in integrierten Lagen zunehmend Zweigeschossigkeit 5) Fachmarkt (FM) Ein nach Sortiment oder Bedarfsgruppe spezialisierter Einzelhandelsbetrieb mit dis- kontorientierter Preispolitik auf in der Regel mehr als 1.000 qm ebenerdiger Ver- kaufsfläche (Ausnahme: Drogeriemarkt sowie Schuhe / Textil) mit starker Aus- richtung auf PKW-Kundschaft. Der Angebotsschwerpunkt liegt wiederum bei Waren einer Branche bzw. einer Bedarfsgruppe oder einem Ausschnitts- sortiment (z. B. Fliesen), vertrieblich geführt wird nach dem Selbstbe- dienungsprinzip. Es werden vor allem dezentrale Standorte entsprechender Größe mit hoher Verkehrsorientierung oder Lagen in Fachmarktzentren belegt und gesucht. Erforderlich ist ein großzügiges Stellplatzangebot sowie ein einwohnerstarkes Einzugsgebiet. Beispielhaft für diese Betriebsform sind Bau- und Heimwerkermärkte, Möbel-SB- Märkte, Spielwaren-, Schuh-, Textil-, Büro- sowie Elektrofachmärkte. Als Standorte werden verkehrsorientierte Lagen und Fachmarktzentren präferiert. Fachmärkte mit innenstadtrelevanten Sortimenten in integrierten, nicht verkehrsorientierten Lagen (z. B. Textil, Unterhaltungselektronik) sollten dem Typ "Kauf- haus"( vgl. B.5.1 (2) zugeordnet werden (z. B. SATURN = Technisches Kaufhaus, innerstädtische ADLER-Textilmärkte = Textil-Kaufhaus), da das den Fachmarkttyp prägende Merkmal "hohe Diskontorientierung" wegen der innerstädtischen Kosten- strukturen weitestgehend entfällt. Dominierende Merkmale: - spezialisiertes tiefgestaffeltes Sortiment - Diskontorientierung; Sonderangebote - verkehrsorientierte Lagen bzw. Teil eines Fachmarktzentrums Nachgeordnete Merkmale: - möglichst eingeschossig - möglichst ebenerdige Stellplätze 6) Wohnwelten Dieser Typ des großflächigen (> 15.000 qm Vkfl.) vollsortierten Einrichtungshauses in rein verkehrsorientierten Lagen unterscheidet sich deutlich von den inner- städtischen Einrichtungshäusern, die dem Typ "Kaufhaus" zuzuordnen sind; er unterscheidet sich aber auch vom Typ "Fachmarkt", da beratungs- und service- intensiv (Belieferung und Montage) verkauft wird und die Diskontorientierung über das gesamte Sortiment fehlt. Preiswürdigkeit wird über größere Mitnahmeab- teilungen oder angegliederte Abholmärkte vermittelt ("unechter Diskont").

15 B.6 Agglomerationsformen des modernen Einzelhandels B.6.1 Einkaufszentrum oder Shopping-Center (EKZ ) Shopping-Center sind aufgrund zentraler Planung errichtete großflächige Versorgungseinrichtungen, die den kurz-, mittel- und langfristigen Bedarf decken. Sie sind charakterisiert durch: – die räumliche Konzentration von Einzelhandels-, Gastronomie- und Dienstleistungsbetrieben unterschiedlicher Größe – eine Vielzahl von Fachgeschäften unterschiedlicher Branchen, in der Regel in Kombination mit einem oder mehreren dominanten Anbietern (Warenhaus / Kaufhaus / SB-Warenhaus) – ein großzügig bemessenes Angebot an PKW-Stellplätzen – zentrales Management bzw. Verwaltung – die Wahrnehmung bestimmter Funktionen durch die Mietergesamtheit (z. B. Werbegemeinschaft) (Definition nach EHI-Köln, Shopping-Center-Report) Üblich ist eine Klassifizierung der Einkaufszentren nach Versorgungsfunktion und Reichweite (Regional, Stadtgebiet, Stadtteil, Groß-Wohngebiet), Merkmale, die eng mit der Größenordnung des Zentrums korreliert sind.

Sonderformen des Einkaufszentrums

B.6.1.1 GALERIE Vorwiegend durch die Architektur geprägte Sonderform des innerstädtischen Einkaufszentrums (vgl. Standort- und Lagetypisierung, Typ A, "Integrierte zentrale Standortbereiche). Wesentliche Merkmale: Bauliches Konzept Kombination aus in der Regel mehreren Platz- und MALL-Bereichen mit insgesamt gehobener architektonischer Gestaltung und hoher Aufenthaltsqualität. Häufig meh- rgeschossige Bauweise, Obergeschosse überwiegend in offener galerieartiger Anord- nung, Kuppeln oder Glasdächer sind prägende Elemente. Funktionale Aspekte In der Regel ausgeprägte Verkehrsfunktion, d.h. Passagenarme verbinden weitere innerstädtische Bereiche mit hoher Passantenfrequenz Flächen- und Besatzstruktur Galerien werden optisch geprägt durch die Vielfalt des kleinteiligen Besatzes von Einzelhandels-, Dienstleistungs- und insbesondere Gastronomiebetrieben. Groß- flächen , soweit vorhanden, sind in der Regel an die Galerien angebunden, können aber auch Bestandteil des Baus sein. B.6.1.2 PASSAGE Vorwiegend durch die Architektur geprägte Sonderform des innerstädtischen Einkaufszentrums (vgl. Standort- und Lagetypisierung, Typ A, "Integrierte zentrale Standortbereiche). Wesentliche Merkmale: Bauliches Konzept In der Regel nur eine MALL (Unterscheidungsmerkmal gegenüber der >Galerie), häufig kombiniert mit platzartigen Aufweitungen (an den Enden oder mittig) mit insgesamt gehobener architektonischer Gestaltung und gehobener Aufenthaltsqualität. Überwiegend eingeschossige Bauweise. Funktionale Aspekte In der Regel ausgeprägte Verkehrsfunktion, d.h. der Passagenarm verbindet weitere innerstädtische Bereiche mit hoher Passantenfrequenz. Flächen- und Besatzstruktur Passagen werden optisch geprägt durch die Vielfalt des kleinteiligen Besatzes.

16 B.6.2 Fachmarktzentrum (FMZ) (Definition nach EHI-Köln, Shopping-Center-Report) Eine Ansammlung von Einzelhandels- und einzelhandelsnahen Dienstleistungs- betrieben unterschiedlicher Branchen und Größen, deren "harter Kern" aus den oben beschriebenen Fachmärkten besteht und im wesentlichen folgende Merkmale aufweist: – verkehrsgünstige Stadtrandlagen mit guter Erreichbarkeit auch für das entferntere Umland – in der Regel ebenerdige Nutzflächen und ebenerdig angeordnete Stell- plätze – schlichte Funktionalität in der Optik, preiswerte Bauweise, günstige Mieten – Fachmärkte als Magnetbetriebe, die durch kleinteiligen Einzelhandel und handelsnahe Dienstleister (beide mit im Vergleich zum Shopping-Center deutlich eingeschränktem Stellenwert) ergänzt werden.

Mehrgeschossigkeit ist in der Regel nicht vereinbar mit dem angestrebten niedrigen Mietniveau für die großen Fachmärkte. B.6.3 Nahversorgungszentrum (NVZ) Einheitlich geplante oder auch gewachsene kleinere Einzelhandelsagglomeration zur Versorgung eines klar abgegrenzten Nahbereiches. Magnetbetriebe sind in der Regel Anbieter des periodischen Bedarfs (Supermarkt, LM-Kleindiskonter, Drogeriemarkt, Apotheke). Im aperiodischen Sektor liegt der Schwerpunkt bei mittelfristigen Bedarfsgütern (Textil; Schuhe) auf kleiner Fläche. Sonderform des Nahversorgungszentrums Agglomeration mehrerer kleinerer Spezialdiskonter unterschiedlicher Branchen (z.B. LM-Kleindiskonter, Textildiskonter, Schuhdiskonter, Drogeriemarkt, jeweils in Größenordnungen von 400 - 700 qm Vkfl.) in verkehrsorientierten Stadtteillagen. Begrenzte Versorgungsfunktion für einen erweiterten Nahbereich oder für Stadtbereiche bis zur Stadtteilsebene inkl. Unmittelbar benachbartem Umland. B.6.4 FOC oder Factory-Outlet-Center / -Mall Vorbemerkung: Zur Zeit gibt es in der BRD noch kein FOC, insofern gibt es auch nochkeine typischen Merkmalsausprägungen. Alle bisherigen Definitionen übernehmen im Maß- stab 1:1 die FOC-Merkmale, wie sie sich im anglo-amerikanischen Raum aus häufig recht spezifischen Gründen entwickelt haben. Ob dies angesichts der Besonderheiten im deutschen Einzelhandel und insbesondere im deutschen Genehmigungsrecht gerechtfertigt ist, muß abgewartet werden. Da der Flächen- und Umsatzanteil schwerpunktmäßig bei den sog. innenstadtrelevanten Sortimenten liegt, das Einzugsgebiet die Verflechtungsbereiche von Mittel- und Oberzentren in der Regel überschreiten dürfte und die Dimensionierung deutlich oberhalb der von § 11 Abs. 3 BauNVO gesetzten Vermutungsgrenze liegt, ist zumindest im Rahmen neuer Sondergebietsausweise für derartige Projekte im Regelfall mit spürbaren restriktiven Festsetzungen zu rechnen. Im folgenden werden daher nur die wesentlichen Merkmale eines FOC´s beschrieben, auf eine vollständige Definition wird jedoch verzichtet. Merkmalsausprägungen des FOC

Sonderform der Einzelhandelsagglomeration "Einkaufszentrum", wie dieses in der Regel einheitlich geplant, finanziert, gebaut und gemanagt, die Handelsfunktion (Verkauf an Endverbraucher) liegt jedoch nicht bei selbständigen Händlern, sondern (bei FOC´s im strengen Sinn) ausschließlich beim Hersteller / Designer / Lieferant Agglomeration von "outlet-stores" mehrerer Markenartikelhersteller / Designer / Lieferanten in einer baulichen Einheit Sortiment: umfassendes Sortiment hochwertiger preisreduzierter Markenware ("Zweite Wahl-Produkte", "Produktionsüberhänge", "Auslaufmodelle / Letzte- Saison-Ware", "Alt- und Retourwaren", "Musterkollektionen"); Sortimentsschwerpunkt ist die modische Markenware, insbes. Textil / Leder / Schuhe und höherwertige Haushaltsartikel eingebauter Kontrollmechanismus: Damit ausnahmslos und auf Dauer nur die oben aufgeführten besonderen Sortimente und Qualitätsstufen geführt werden und auch nur Hersteller / Designer / Lieferant als Anbieter auftreten, bedarf es

17 eines wirksamen Kontrollmechanismus. In England werden entsprechende Klauseln häufig in den Mietvertrag aufgenommen (in Deutschland müßten derartige Mechanismen erst noch entwickelt werden; eine Mietvertragsklausel dürfte genehmigungsrechtlichen Ansprüchen nicht genügen). in der Regel zusätzliche Kauf-Incentives Objektmerkmale: kleinteilige Flächenstruktur für "outlet-stores", in der Regel ergänzt um Gastronomie-Einrichtungen; großzügiges Stellplatzangebot (Richtwert: auf 10 qm Verkaufsfläche 1 Stellplatz) Gesamtdimensionierung: in Deutschland noch keine Vergleichsstandards vorhanden; in den USA und in GB ab ca. 5.000 qm Verkaufsfläche; die Obergrenzen sind in den USA wesentlich höher als in GB. Standortmerkmale: In Deutschland noch keine Typisierung möglich; in den USA entweder an stark frequentierten überregionalen Autobahnen, in Grenznähe oder in Feriengebieten / -zentren mit hohem Tourismuspotential. Käuferverhalten: In Deutschland noch keine Typisierung möglich; in den USA werden FOC´s ca. 3-4 mal pro Jahr aufgesucht Einzugsgebiet: in den USA sehr weitläufig, > 100 km-Radius. B.6.5 OFFPRICE-CENTER Vergleichbar dem FOC, Betreiber sind hier jedoch Einzelhändler, die nicht an einen bestimmten Hersteller gebunden sind; der einzelne Händler bezieht (Posten-) Ware von unterschiedlichen Herstellern / Designern / Lieferanten. FOC und OFFPRICE- CENTER werden in den USA der Kategorie "Value Center" zugeordnet (Merkmal: Besondere Marke / Qualität zu günstigem Preis; Zielgruppe: Smart-Shopper). FOC und einzelne OFFPRICE-Stores können auch kombiniert werden. B.6.6 Urban Entertainment Center (UEC) Immobilientyp und Nutzungskonzept, die auf einer Bündelung von Freizeit / Entertainment- und Einzelhandelseinrichtungen ("Unterhaltung & Erlebnis") unter einem Dach basieren. Hinzu kommen wechselnde Programme mit Aktionen und Events. Das UEC wird in der Regel einheitlich geplant und gemanagt. Je nach Flächenanteil der beiden Hauptnutzungen kann die Immobilie dem sektoralen Teilmarkt Freizeit oder Handel zugerechnet werden. Wesentliche Merkmale des UEC (in Anlehnung an Wenzel & Partner BDU, Hamburg) Kernnutzungen

Entertainment und Kultur (Kino, Theater, Varieté, Diskothek etc.) Food und Beverage (Erlebnis- und Themengastronomie, Fast Food, Food Courts, Internet Café etc) Themenbezogener Handel und Merchandising (Festval Retail, Concept Stores, Specialty Stores, freizeitnaher Einzelhandel etc.) Ergänzungsnutzungen

Hotel Indoor-Sportarten, Fitness & Wellness-Einrichtungen, Ausstellungen

Feststehende Kriterien für die Standortwahl, das baulich-funktionale Konzept, Stellplatzbedarf und -anordnung haben sich in Deutschland noch nicht herausgebildet. Im Einzelfall wird von Bedeutung sein, ob es sich um eine Erweiterung einer bestehenden Einzelhandelsagglomeration oder um einen Neubau an einem eigens ausgewählten Standort handelt.

18 TEIL C

Standort- und Lageklassifizierungen

19 C. Lagebeschreibung und -bewertung

C.1 Allgemeine Kriterien für die Lagebeschreibung und –bewertung 1) Einkaufslagen umfassen einzelne Straßen / Straßenabschnitte innerhalb von inner- städtischen Einkaufsbereichen oder Stadtteilzentren mit vergleichsweise homogener Merkmalsausprägung hinsichtlich Attraktivität und Zentralität. Die Messung erfolgt anhand qualitativer und quantitativer Kriterien. Differenzierungskriterien sind im wesentlichen: – Passantenfrequenz – Dichte des Geschäftsbesatzes – Mix aus Branchen, Absatzformen und "Namen" – Filialisierungsgrad – Flächenstruktur – Besatz und Attraktivität flankierender einzelhandelsnaher Dienstleistungen – Ladenleerstände und Mindernutzungen Die Lagebereiche können sich im Zeitablauf verändern. Eine Fußgängerzone (FGZ) ist in der Regel nur in Teilen einer A-Lage zuzurechnen; oft sind es nur bestimmte Hausnummern innerhalb der FGZ, welche den Kriterien der TOP 1a-Lage entsprechen. In den Großstädten gibt es in den jeweiligen Subzentren / Stadtteilen separate 1a-Lagen.

C.2 Formen der Lagedifferenzierung C.2.1 Gliederung der Lagebereiche Qualitative Lagedifferenzierung (nur in großen Oberzentren / Metropolen anwend- bar) – Luxuslage Wird geprägt durch Anbieter im Hochpreissegment mit exklusiven Marken und beratungsintensiven Sortimenten. In der Regel ist die Passantenfrequenz deutlich niedriger als in der >Konsumlage

Beispiel: Goethestraße in Frankfurt; Neuer Wall in Hamburg; Maximilianstraße u. Brienner Str. in München – Niveaulage Im Vergleich zur >Luxuslage fehlt das exklusive Angebot, hochwertige Sortimente und beratungsintensive Sortimente prägen jedoch auch hier das Bild.

Beispiel: Bereich Rathenauplatz / Steinweg /Biebergasse in Frankfurt; Jungfernstieg in Hamburg; Theatinerstraße, München – Konsumlage Immer die Lage mit der absolut höchsten Frequenz in der Stadt. Sie wird geprägt von Anbietern , die auf hohe Frequenz angewiesen sind oder - als Magnetbetrieb (Kauf- und Warenhäuser) mit größerer oder großer Fläche - selber Frequenzen schaffen. Sortiment und Kollektion sind auf das breite Publikum und auf schnellen Umschlag abgestellt

Beispiel: Zeil in Frankfurt; Spitaler Straße in Hamburg; Kaufingerstraße u. Marienplatz in München

Innerhalb dieser Bereiche kann abgestuft werden.

1) Literaturhinweis: Michael L. Bienert, Standortmanagement. Methoden und Konzepte für Handels- undDienstleistungsunternehmen, Neue Betriebswirtschaftliche Forschung Heft 192, Wiesbaden 19956 (Dissertation an der FU Berlin in 1995)

20 Städtebauliche Lagedifferenzierung – Integrierte Lage (a) im engeren Sinne Lagen in zentralen Standortbereichen von Kommunen mit städtebaulich klar definiertem (in Einzelfällen wie z. B. Hamburg blockscharf abgegrenztem) Zentrensystem (b) im weiteren Sinn Lage in Gebieten mit zusammenhängender Bebauung (vgl. § 34 BauGB), gemischte Nutzungen, in der Regel (noch) Wohngebietsbezug; nicht ausschließlich PKW-Kundschaft. – nicht-integrierte bzw. periphere Lage kein oder nur sehr geringer Wohngebietsbezug, fast ausschließlich PKW- Kundschaft; Einzugsbereich überschreitet in der Regel die Grenzen der Standortgemeinde (Ausnahmen in Großstädten / Metropolen). Quantitative (= frequenzabhängige) Lagedifferenzierung innerhalb von Zentralbereichen – Top A-Lage: Punkt / Bereich mit der höchsten Passantenfrequenz (95 - 100%) im Stadtgebiet – A-Lage: 75 - 95 % der Frequenz der TOP 1a-Lage – B-Lage: 50 - 75 % der Frequenz der TOP 1a-Lage – C-Lage: < 50 % der Frequenz der TOP 1a-Lage

Abstufung je Kategorie nach > plus < und > minus < möglich.

Lagedifferenzierung außerhalb von Zentralbereichen

– Nicht-innerstädtische Einzelhandelslagen In der Regel einheitlich geplante, gebaute und gemanagte Einkaufszentren außerhalb "gewachsener" Einkaufsbereiche (Fachmarkt- / Shopping-Zentren). Die einzelnen Abschnitte innerhalb dieser Zentren lassen sich wiederum in A-, B- und C-Lagen klassifizieren. – Streulagen Bereiche, die nicht mehr als Einkaufslagen abgegrenzt werden können (Einzellä- den bzw. separierte Läden ohne durchgängige fußläufige Verbindungswege; keine Passantenfrequenzen) – Sonderlagen Einzelhandel an / in Bahnhöfen, Flughäfen, Krankenhäusern, Hotels, Bürokom- plexen. In diesen Fällen wird die Frequenz von anderen Nutzungen / Einrich- tungen erzeugt, der Einzelhandel ist in der Regel nicht prägend für die Lage (Grenzfall: Shoppingzentrum in einem Bahnhof wie in Leipzig). Lagedifferenzierung nach unterschiedlichem Agglomerationsgrad Lagebereiche lassen sich beschreiben nach der Zahl der Geschäfte, nach der Vielfalt der Betriebstypen und Branchen und nach der Flächenstruktur (große, mittlere, kleine Flächen). Je komplexer und vielfältiger der Besatz in einem Standortbereich, desto höher der Agglomerationsgrad und die Attraktivität. Der Agglomerationsgrad ist ein Indikator, der häufig beim Vergleich unterschiedlicher Standorte herangezogen wird (die Umsatzhöhe allein reicht zur Messung der Standortqualität und -attraktivität nicht aus).

Die unterschiedlichen Lageklassifizierungen sind in den beigefügten Schemata zusammenhängend dargestellt (vgl. C.3 Klassifizierungsschemata).

21 C.2.2. Konkretisierung der frequenzabhängigen Lagedefinitionen in Zentralbe- reichen Die deutschen Einzelhandelsstandorte werden in der Regel je nach Höhe der Passantenfrequenz in A-, B-, und C-Lagen (manchmal abgestuft nach "plus" und "minus") klassifiziert. Diese klassischen "gewachsenen" Einzelhandelslagen befinden sich überwiegend in den Fußgängerzonen der jeweiligen Städte (City- / Innenstadtbereich, Stadtteilzentren). Nicht jeder Abschnitt der Fußgängerzone ist jedoch eine A-Lage. Die Lagebereiche sind nicht immer punktgenau abzugrenzen, sie verändern sich zudem im Zeitablauf. A-Lagen generell Folgende Kriterien und Merkmalsausprägungen:

Höchste Passantenfrequenz dichtester Geschäftsbesatz mit Einschluß von großflächigen Magnetbetrieben (z. B. Waren- und Kaufhäuser) alle innenstadttypischen Sortimente (Bekleidung, Lederwaren, Schuhe, Glas, Porzellan, Geschenkartikel, Bücher, Tonträger) sind vertreten; relativ ausgewogene Sortimentsstruktur mit starker Betonung modischer Sortimente ergänzende einzelhandelsnahe Dienstleistungen (u.a. Reisebüros, Gastronomie) sind räumlich gut integriert und führen nicht zu einer erheblichen Unter- brechung der Ladenfront keine Mindernutzungen; alle vorhandenen Entwicklungsflächen sind für Han- delsnutzungen vermarktbar (i. d. R. zu beziehen auf EG- , UG und 1. OG-Lage in größeren Städten). Ladenleerstände treten nur im Rahmen dynamischer Entwicklung / Umstruktu- rierung des Einzelhandels auf ("natürliche" Fluktuation).

Die TOP A-Lage ist durch die höchste Fußgängerfrequenz innerhalb der Stadt gekennzeichnet und verzeichnet daher Höchstmieten. B-Lagen generell

dichter Geschäftsbesatz, vereinzelt Unterbrechungen durch andere Nutzungen Dominanz von Klein- und Mittelbetrieben neben innenstadtrelevanten Sortimenten rücken tägliche Bedarfsdeckung und Spezialbedarfe in den Vordergrund (NuG, Drogerie / Parfümerie, Tabak / Zeit- schriften, Feinkost) Konzentration einzelner Bedarfsgruppen hohe, aber nicht höchste Passantenfrequenz Dienstleistungsstandorte können den Geschäftsbesatz unterbrechen (Banken, Gastronomie, Reisebüros etc.) Mindergenutzte Grundstücke und Ladenleerstände verringern die Einkaufs- attraktivität C-Lagen generell

Geschäftsbesatz dünnt sich aus. Zahlreiche Unterbrechungen durch andere Nutzungen Geringe und unregelmäßige Passantenfrequenz Einseitige Sortimentsstruktur, vor allem Klein- und Mittelbetriebe {z.B. täglicher Bedarf, Cityrand-Sortimente (Einrichtungsbedarf, Heimtextilien)} Verstärktes Auftreten von "unerwünschten" Nutzungen (Spielotheken, Sex- Shops etc.), abschnittsweise auch Dominanz von Gastronomiebetrieben Vergleichsweise höhere Fluktuation und höherer Anteil an Ladenleerständen

22 C.2.3 Standort- und Lageeinteilung nach bau- und planungsrechtlichen Kriterien

Nach baurechtlichen Merkmalen im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes: – Kerngebietslagen – Lage in Sondergebieten gem § 11 Abs. 3 Bau NVO Gebiet ohne Bebauungsplan: – Gebiet im unbeplanten Innenbereich (§ 34 Abs. 2 BauGB) - alte Regelung vor 1998 - neue Regelung ab 1998 (sofern Ermächtigung an die Länder gem. § 246 Abs. 7 zum Ausweis eines SO-Gebiets wahrgenommen wurde) – Lage in Gewerbegebieten Nach planungsrechtlichen Merkmalen – Zentralitätsstufe der Kommune gem. Raumordnungsplanung des Landes (Einordnung des Makro-Standorts)

Basisschema:

Oberzentrum Mittelzentrum Unterzentrum Ort ohne Zentralitätsstufe nach Landesplanungsrecht

– Zentralitätsstufe des Standortbereichs ( = Mikro-Standort) innerhalb der Kommune bezogen auf ein existierendes städtebauliches Zentrenkonzept; Einordnung anhand der jeweils zugrunde gelegten Terminologie und Hierarchie bei fehlendem städtebaulichen Zentrenkonzept der Kommune: Fachliche Einschätzung durch Gutachter; Klassifizierung im wesentlichen entsprechend der wahrgenommenen Versorgungsfunktion (Nahversorgung; Stadtteilversorgung; stadtteil- übergreifende Versorgung; überörtliche Versorgung) und der Umsatzbedeutung. C. 3 Klassifizierungsschema Die Schemata auf der Folgeseite enthalten eine nach wesentlichen ausgewählten Merkmalen durchgängig strukturierte Übersicht zur Klassifizierung von Lagen und Standorten.

vgl. Anlage Grafik 1 (DIN A 4-quer) Seite 29: Klassifizierung von Standorten und Lagen A. Integrierte zentrale Standortbereiche

vgl. Anlage Grafik 2 (DIN A 4-quer) Seite 30: Klassifizierung von Standorten und Lagen B. Sonstige integrierte Standortbereiche

vgl. Anlage Grafik 3 (DIN A 4-quer) Seite 31: Klassifizierung von Standorten und Lagen C. Periphere Standortbereiche

23 TEIL D

Raumordnerische und städtebauliche Aspekte des Einzelhandels im Zusammenhang mit Genehmigungsverfahren

24 D.1 Zentralörtliche Gliederung In der Bundesrepublik Deutschland ganz allgemein die systematische Vernetzung und Einstufung von Städten und Gemeinden eines Bundeslandes in Grundzentren / Kleinzentren, Unterzentren, mögliche Mittelzentren, Mittelzentren, mögliche Oberzentren, Oberzentren und u.U. noch Siedlungsschwerpunkte (die Benennung der zentralen Orte ist nicht durchgehend einheitlich, so daß sich die Entwicklungsprogramme der einzelnen Bundesländer in der Nomenklatur unterscheiden). Aufgaben der zentralörtlichen Gliederung (im folgenden zitiert aus " Landesentwicklungsprogramm Bayern 1994") "Durch ein flächendeckendes Netz zentraler Orte der unterschiedlichen Stufen sollen landesweit

– in den Nahbereichen die Deckung des Grundbedarfs durch zentrale Orte aller Stufen – in den Mittelbereichen die Deckung des gehobenen Bedarfs durch die Mittelzentren und zentrale Orte höherer Stufen sowie bei Bedarf durch mögliche Mittelzentren – in den Oberbereichen die Deckung des spezialisierten, höheren Bedarfs durch die Oberzentren sowie bei Bedarf durch mögliche Oberzentren sichergestellt und weiter verbessert werden."

Dies sind die allgemein gehaltenen Globalziele, die so oder sehr ähnlich auch für alle anderen Flächenländer gelten. Die stadtstaaten-spezifische zentralörtliche Gliederung verwendet andere Termini, die generelle Zielsetzung ist jedoch identisch. Hierarchie der Zentralen Orte (allgemein gehaltene Ausführungen ohne speziellen Länderbezug)

Oberzentrum Bildet die höchste Stufe innerhalb der Zentrenhierarchie. Es nimmt neben der Grundversorgung umfassend alle hochdifferenzierten Bedarfsdeckungs- aufgaben in einem Versorgungsbereich (Oberbereich) mit etwa 500.000 bis zu mehreren Millionen Einwohnern wahr; insbesondere im aperiodischen Bedarfsbereich.

Mittelzentrum Hierbei handelt es sich um die Mittellage im Rahmen einer Versorgungs- hierarchie. Je nach Lage innerhalb des Bundeslandes – Entfernung zu Ballungs- gebieten, Oberzentren - sind es Städte mit Versorgungsbereichen von ca. 25.000 bis etwa 500.000 Einwohnern. Mittelzentren nehmen neben der Deckung des periodischen Bedarfs auch die Deckung größerer Teile des aperiodischen Bedarfs wahr.

Grundzentrum o.ä. Übernimmt die Deckung des Grundbedarfs ( = kurzfristiger und Teile des mittelfristigen Bedarfs) einer Gemeinde mit einem eher kleinräumigen Versorgungsbereich - weniger als 10.000 bis zu etwa 25.000 Einwohner. D.2 Kriterien für die raumordnerische Bewertung von Einzelhandelsprojekten D.2.1 Städtebauliche Auswirkungen In der Raumordnungsplanung deklariert als alle durch die Realisierung eines Projektes / Planvorhabens möglicherweise initiierten wesentlichen Veränderungen:

In der endverbrauchernahen Versorgungsstruktur, d.h. kommt es per Saldo zu einer Verbesserung oder Verschlechterung der wohnungsnahen Versorgung der Einwohner mit Gütern des periodischen Bedarfs - insbesondere innerhalb des fußläufigen und erweiterten Nahbereichs des Planvorhabens / Projektes?

In der Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, d.h. werden vorhandene oder beabsichtigte städtebauliche Strukturen, wie z. B. City, Stadtteilzentren, Nebenzentren, Siedlungsschwerpunkte, unterstützt oder mißachtet und somit gestört? Welche Branchen und Anbieter der Innenstadt - oder eines anderen städtischen Zentralbereiches oder einer Nachbargemeinde - werden in welchem Ausmaß betroffen, werden zentrale und häufig städtebaulich geförderte Ent-

25 wicklungsvorhaben konterkariert oder kommt es -wenn es sich um Planungen im Außen-bereich handelt- zu einer Verbesserung der gesamtstädtischen Angebots- palette, die in absehbarer Zeit im Zentrum oder in anderen Zentren nicht realisierbar wäre?

In der Verkehrsbelastung durch fließenden und ruhenden Verkehr, d.h. in welchem Umfang treten neue Verkehrsbelastungen und / oder (eventuell) Verkehrsentlastungen wo auf?

In den Umwelteinwirkungen, z. B. infolge der Zunahme der Immissionen durch zusätzliche Lärm- und Abgasbelastung in Wohnstraßen / Wohngebieten.

In der infrastrukturellen Ausstattung, wenn bspw. eine ordnungsgemäße verkehrliche Anbindung eines Planvorhabens nicht gewährleistet ist (auch ÖPNV).

Im Orts- und Landschaftsbild, also die Frage, ob das Projekt nach Lage und Größe aus dem Rahmen der näheren und weiteren Umgebung fällt? Ist es ein dominierendes Vorhaben im negativen Sinne, ein Fremdkörper? Werden optisch durch die architektonische Aussage neue akzeptable oder problematische Akzente gesetzt?

Im Naturhaushalt, z. B. durch eine Beeinträchtigung des Ökosystems durch Versiegelung von größeren bisherigen Freiflächen. Im Rahmen eines Einzelhandelsgutachtens werden vor allem die Punkte 1 - 3 geprüft und bewertet.

D.2.2 Zentrenrelevante Sortimente Dieser Terminus wird zunehmend in den Ländererlassen (z. B. NRW1) ; Mecklenburg- Vorpommern2) ; Berlin3) ) zur Beurteilung der Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe verankert, obwohl er in den Gesetzen, Verordnungen und in der Rechtsprechung bislang nicht in einheitlicher Form definiert wurde (die Gliederung ist uneinheitlich, auch die Abstufung der Zentrenverträglichkeit / Zentrenrelevanz wird in der Praxis häufig unterschiedlich gehandhabt). Es gibt zur Zeit noch keine einheitliche Benennung und Abgrenzung einzelner Teilsortimente. Die Vorschläge reichen von detaillierten mehrseitigen Sortimentsgliederungen (vgl. "Freiburger-" und "Kölner-Liste" hinsichtlich der "zentrenunschädlichen" Teile des Baumarktsortimentes) bis hin zu einfachen Grobunterteilungen des gesamten Einzelhandelssortimentes in Anlehnung an Vorschläge der Hauptgemeinschaft des Deutschen Einzelhandels (HDE). Probleme können im Einzelfall auch daraus resultieren, daß bestimmte auf abstraktem Wege als innenstadtrelevant definierte Sortimentsteile im Innenstadtbereich nicht (mehr) vorhanden sind.

1) Ministerialblatt für das Land Nordrhein-Westfalen, Nummer 38, Düsseldorf, 20. Juni 1996 2) Amtsblatt für Mecklenburg-Vorpommern Nr. 28, 1995 3) "Stadtentwicklungsplan: Zentren und Einzelhandel", Berlin, März 1999

26 D.2.3 Der Aspekt der "Innenstadtverträglichkeit" Das Kriterium "Innenstadtverträglichkeit" ist zur Zeit nicht verbindlich definiert, gleiches gilt auch für die Art der Messung und die Festlegung einer "Unverträglichkeitsschwelle". In der Genehmigungspraxis, also noch in der Planungsphase und somit "ex ante" , wird zunehmend der Umsatzumverteilungseffekt (s.o. Pkt A .15 (b)) als maßgebliches Kriterium verwendet1) : Gemessen wird die erwartete prozentuale Umsatzminderung ("Umverteilungsquote") beim gesamten innerstädtischen Angebot und / oder bei einzelnen in der Innenstadt ansässigen Branchen. Eine einheitliche und pauschalisierende Definition der Unverträglichkeitsschwelle, ab der eine wesentliche Beeinträchtigung der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung zu unterstellen ist, ist nicht möglich und bedarf der gutachterlichen Abwägung im Einzelfall.2) Ex post, also nach Markteintritt des Projektes, lassen sich auf empirischem Wege weitere Veränderungen ermitteln, ob sie jedoch als kausale Folgewirkung des Projektes einzustufen sind, bleibt vielfach strittig. Häufig sind es wirtschaftlich schwache "Grenzbetriebe", die nach Projekteröffnung schneller schließen, als ursprünglich vielleicht absehbar war; häufig haben anderweitige Veränderungen stattgefunden, die zu einer Geschäftsaufgabe gezwungen haben (z.B. Mietsteigerungen, Nachfolgeprobleme, Fehlinvestitionen, Beeinträchtigungen durch städtebauliche Veränderungen wie Straßenoder Sielbau bzw. neue Verkehrsführung, Konkurs des Vermieters etc.). Derartige empirische Untersuchungen werden jedoch selten durchgeführt3) .

1) Weitere mögliche Kriterien werden genannt in: Vogels, Holl, Birk: Auswirkungen großflächiger Einzelhandelsbetriebe. "Stadtforschung aktuell", Band 69, Birkhäuser Verlag Basel-Boston- Berlin 1998, S. 176 2) a.a.O. S. 278 ff 3) Die zitierte Untersuchung von Vogels u.a. ist eine dieser relativ seltenen empirischen Expost- Analysen. Sie bestätigt im wesentlichen, dass sich vielfältige Effekte überlagern und dass eine von der Einzelfallbetrachtung abweichende und nicht hinreichend abwägende Sichtweise bei der Beurteilung von Einzelhandelsprojekten nicht angebracht ist.

27 ANLAGE ZU C.3

DES DEFINITIONENPAPIERS

Klassifizierung von Lagen und Standorten

30 31 ANLAGE 1

Gliederung der Einzelhandelsumsätze in der Amtlichen Statistik

32 WZ93 Gliederung der Einzelhandelsumsätze

(EH in Verkaufsräumen sowie ohne Verkaufsräume gem. NACE-Systematik)

QUELLE: STAT. LANDESAMT BAYERN

1) Einzelhandelsumsatz gesamt ("im weiteren Sinn") : Pos. 50.10.3 + 50.30.3 + 50.40.3 + 50.5 + 52.1 bis 52.6

52.1 bis 6 Einzelhandel (ohne Handel mit Kraftfahrzeugen und ohne Tankstellen) 521 EH mit Waren verschiedener Art (in Verkaufsräumen) 5211 EH mit Waren verschiedener Art, Hauptrichtung Nahrungsmittel, Getränke und Tabakwaren 52111 EH mit Nahrungsmitteln, Getränken und Tabakwaren ohne ausgeprägten Schwerpunkt 52112 Sonstiger EH mit Waren verschiedener Art, Hauptrichtung Nahrungsmittel, Getränke und Tabak 5212 Sonstiger EH mit Waren verschiedener Art 52121 EH mit Waren verschiedener Art (ohne Nahrungsmittel) 52122 EH mit Waren verschiedener Art, Hauptrichtung Nicht-Nahrungsmittel 522 Facheinzelhandel mit Nahrungsmitteln, Getränken und Tabakwaren (in Verkaufsräumen) 5221 EH mit Obst, Gemüse und Kartoffeln 52210 EH mit Obst, Gemüse und Kartoffeln 5222 EH mit Fleisch, Fleischwaren, Geflügel und Wild 52220 EH mit Fleisch, Fleischwaren, Geflügel und Wild 5223 EH mit Fisch und Fischerzeugnissen 52230 EH mit Fisch und Fischerzeugnissen 5224 EH mit Backwaren und Süßwaren 52241 EH mit Brot und Konditorwaren 52242 EH mit Süßwaren 5225 EH mit Getränken 52251 EH mit Wein, Sekt und Spirituosen 52252 EH mit sonstigen Getränken 5226 EH mit Tabakwaren 52260 EH mit Tabakwaren 5227 Sonstiger Facheinzelhandel mit Nahrungsmitteln 52271 EH mit Reformwaren 52272 EH mit Milch, Milcherzeugnissen, Eiern, Speiseöl und Nahrungsfetten 52273 EH mit Kaffee, Tee und Kakao 52274 Facheinzelhandel mit Nahrungsmitteln a.n.g. 523 Apotheken; Facheinzelhandel mit medizinischen, orthopädischen und kosmetischen Artikeln (in Verkaufsräumen) 5231 Apotheken 52310 Apotheken 5232 EH mit medizinischen und orthopädischen Artikeln 52320 EH mit medizinischen und orthopädischen Artikeln 5233 EH mit kosmetischen Artikeln und Körperpflegemitteln 52331 EH mit kosmetischen Erzeugnissen und Körperpflegemitteln (ohne Drogerieartikel) 52332 EH mit Drogerieartikeln

1) Erläuterung: a.n.g. =anderweitig nicht genannt 50.10.3 = EH mit Kraftwagen 50.30.3 = EH mit Kraftwagenteilen und Zubehör 50.40.3 = EH mit Krafträdern, Teilen und Zubehör 50.50 = Tankstellen

33 524 Sonstiger Facheinzelhandel (in Verkaufsräumen) 5241 EH mit Textilien 52411 EH mit Haustextilien 52412 EH mit Kurzwaren, Schneidereibedarf, Handarbeiten sowie Meterware für Bekleidung und Wäsche 5242 EH mit Bekleidung 52421 EH mit Bekleidung ohne ausgeprägten Schwerpunkt 52422 EH mit Herrenbekleidung und Bekleidungszubehör 52423 EH mit Damenbekleidung und Bekleidungszubehör 52424 EH mit Kinder- und Säuglingsbekleidung und Bekleidungszubehör 52425 EH mit Kürschnerwaren 5243 EH mit Schuhen und Lederwaren 52431 EH mit Schuhen 52432 EH mit Leder- und Täschnerwaren 5244 EH mit Möbeln, Einrichtungsgegenständen und Hausrat a.n.g. 52441 EH mit Wohnmöbeln 52442 EH mit Beleuchtungsartikeln 52443 EH mit Haushaltsgegenständen aus Metall und Kunststoff 52444 EH mit keramischen Erzeugnissen und Glaswaren 52445 EH mit Heimtextilien und Teppichen 52446 EH mit Holz-, Kork-, Flecht- und Korbwaren 5245 EH mit elektrischen Haushalts-, Rundfunk- und Fernsehgeräten sowie Musikinstrumenten 52451 EH mit elektrischen Haushaltsgeräten und elektrotechnischen Erzeugnissen a.n.g. 52452 EH mit Rundfunk-, Fernseh- und phonotechnischen Geräten und Zubehör 52453 EH mit Musikinstrumenten und Musikalien 5246 EH mit Metallwaren, Anstrichmitteln, Bau- und Heimwerkerbedarf 52461 EH mit Eisen-, Metall- und Kunststoffwaren a.n.g. 52462 EH mit Anstrichmitteln 52463 EH mit Bau- und Heimwerkerbedarf 5247 EH mit Büchern, Zeitschriften, Zeitungen, Schreibwaren und Bürobedarf 52471 EH mit Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroartikeln 52472 EH mit Büchern und Fachzeitschriften 52473 EH mit Unterhaltungszeitschriften und Zeitungen 5248 Facheinzelhandel a.n.g. (in Verkaufsräumen) 52481 EH mit Tapeten und Bodenbelägen EH mit Kunstgegenständen, Bildern, kunstgewerblichen Erzeugnissen, 52482 Briefmarken, Münzen und Geschenken 52483 EH mit Blumen, Pflanzen, zoologischem Bedarf, lebenden Tieren und Sämereien 52484 EH mit feinmechanischen, Foto- und optischen Erzeugnissen, Computern und Software 52485 EH mit Uhren, Edelmetallwaren und Schmuck 52486 EH mit Spielwaren 52487 EH mit Fahrrädern, Fahrradteilen und Zubehör, Sport- und Campingartikeln (ohne Campingmöbel) 52488 EH mit Brennstoffen 52489 Sonstiger Facheinzelhandel a.n.g. (in Verkaufsräumen) 525 EH mit Antiquitäten und Gebrauchtwaren (in Verkaufsräumen) 5250 EH mit Antiquitäten und Gebrauchtwaren (in Verkaufsräumen) 52501 EH mit Antiquitäten und antiken Teppichen 52502 Antiquariate 52503 EH mit sonstigen Gebrauchtwaren 526 EH (nicht in Verkaufsräumen) 5261 Versandhandel 52611 Versandhandel mit Waren ohne ausgeprägten Schwerpunkt 52612 Versandhandel mit Textilien, Bekleidung, Schuhen und Lederwaren 52613 Sonstiger Fachversandhandel 5262 EH an Verkaufsständen und auf Märkten 52621 EH mit Nahrungsmitteln und Getränken an Verkaufsständen und auf Märkten 52622 Sonstiger EH an Verkaufsständen und auf Märkten 5263 Sonstiger EH (nicht in Verkaufsräumen) 52631 EH vom Lager mit Brennstoffen 52632 Sonstiger Einzelhandel vom Lager 52633 EH a.n.g. (nicht in Verkaufsräumen)

34 ANLAGE 2

Ermittlung der in der Einzelhandelsanalytik verwendeten Verbrauchsausgaben:

Gegenüberstellung des einkommens- und des umsatzbasierten methodischen Ansatzes

35 Darstellung des einkommens- und des umsatzbasierten Ansatzes anzuwendenden Kaufkraftvolumens / Verbrauchsausgabenansatzes pro Kopf der Wohnbevölkerung (vgl. Erläuterungen nächste Seite)

A. Einkommensbasierter Ansatz B. Umsatzbasierter Ansatz (Maßeinheit: Mrd DM p.a., abgeleitet aus volkswirt- (Maßeinheit: Mrd. DM p.a.) schaftlichen Makro-Daten)

1) Einkommen nach Steuern inkl. Transfers 1) Umsatz gem. NACE-Pos. 50.10/3,30,40/3 u. + Vermögensverzehr 50/50 + Verbraucherkredite + 52.1 bis 52.6 . / .Abzüge gem. >Bereinigungsstufe 1 2) = verfügbare Kaufkraft + Zuschläge gem. >Bereinigungsstufe 2

. /. Sparbetrag 2) = bereinigter institutioneller EH-Umsatz inkl. einzelhandelsrelevantem Handwerksumsatz 3) = ausgabefähige Kaufkraft / Privater Verbrauch Nachrichtliche Größen . / . nicht einzelhandelsrelevanter Verbrauch . / . Umsätze mit Nicht-Endverbrauchern 4) = funktionale einzelhandelsrelevante Kaufkraft (unbekannte Größe, insbes. in Teilmärkten)

3) = bereinigter institutioneller EH-Umsatz mit Endverbrauchern inkl. einzelhandelsrelevantem Handwerksumsatz

Für den Zweck der Bilanzdarstellung muß das Kaufkraftvolumen so definiert und abgegrenzt werden, daß es auf Bundesebene dem in B.3 definierten Umsatzvolumen entspricht (methodische Prämisse: Der Wert der Käufe von Inländern im Ausland entspricht dem Wert der Käufe von Ausländern im Inland).

Dazu muß die funktionale einzelhandelsrelevante Kaufkraft gem. A.4 weiter bereinigt werden;

Da hierzu keine Daten aus der Einkommensstatistik bzw. der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung vorliegen, erfolgen diese Bereinigungsschritte unter Verwendung der Umsätze gem. Bereinigungsstufe 1 u. 2 sowie der einzel- handelsähnlichen Ausgaben.

Die Größen A.5 und B.2 sind auf Bundesebene in der 4) = funktionale einzelhandelsrelevante Höhe und in der Struktur vergleichbar, somit rechnerisch Kaufkraft . /. Umsätze gem. Bereingigungsstufe 1 identische Größen; auf regionaler Ebene sind die beiden . /. > einzelhandelsähnl. Ausgaben . /. EH mit Werte nur in der Größe, jedoch nicht in der Struktur ver- Kraftfahrzeugen (50.10.3). /. Tankstellen (50.50) gleichbar (Prämisse: durchschnittliche Kaufkraft in der Region). In regionalen Teilmärkten werden diese Größen aus- + Apothekenumsatz (freiverkäufliche, nicht rezeptpflichtige Ware (ca. 35 % schließlich auf Pro-Kopf-Basis verwendet; modifiziert mit der Umsätze aus WZ 93-Gruppe 52.31) den örtlichen / regionalen Kaufkraftkennziffern und mul- 5) = bereinigte institutionelle EH-Ausgaben incl. tipliziert mit den jeweiligen Einwohnerzahlen sind sie die Einzelhandelsrelevantem Handwerksumsatz mit Grundlage für die Berechnung örtlicher / regionaler Endverbrauchern. Kaufkraftvolumina.

36 Anmerkungen und Erläuterungen zur vorangehenden Seite

BEREINIGUNGSSTUFE 1 BEREINIGUNGSSTUFE 2

. / . Apotheken (Gruppen gem. WZ 93: 52.31) + Ladenumsatz des Lebensmittelhandwerks (Bäcker, . / . Einzelhandel nicht in Verkaufsräumen / Fleischer, Optiker), vgl. Handwerksstatistik des Versand- Stat. handel; (Gruppen gem. WZ 93: 52.6) BuA

. / . Einzelhandel mit Brennstoffen (WZGruppe + EH mit Kraftwagenteilen u. Zubehör / 93: Krafträdern, 52.488) Teilen u. Zubehör (Gruppen gem. WZ 93: 50.30.3 + . / . Tankstellen (WZ-Gruppe 93: 50.50) 50.40.3)

+ EH an Verkaufsständen und auf Märkten u. sonst. Einzelhandel (nicht in Verkaufsräumen); (Gruppen gem. WZ 93: 52.62 + 52.63)

+ Apothekenumsatz (freiverkäufliche, nicht rezeptpflichtige Ware (ca. 35 % der Umsätze aus WZ 93- Gruppe 52.31)

Einzelhandelsähnliche Ausgaben

die oben explizit ausgegliederten Positionen (u. a. Versandhandel, Rezeptumsätze der Apotheken )

der Handel mit PKW (wird außerhalb Pos. 52 erfaßt, vgl. WZ 93: 50.10.3)

Fabrikverkäufe

sonstige Direktverkäufe (z. B. bei Landwirten, Weingütern etc.)

Shop-Umsätze in Tankstellen mit Wertschöpfungsanteil < 50 %

Käufe privater Haushalte in C & C-Betrieben

E-Commerce mit Endverbrauchern (wird vom Stat. Bundesamt unvollständig erfasst und dem Versand- oder dem stationären Geschäft zugerechnet)

Automatenverkäufe (i. d. R. zugehörig zum Großhandel)

37 gif-Arbeitskreis Handel

An der Erstellung des Definitionenpapiers haben die folgenden Arbeitskreismitglieder mitgearbeitet

AENGEVELT IMMOBILIEN KG Herr Richter Berlin

ALLGEMEINE HYPOTHEKENBANK AG Klaus Kunold Frankfurt

ARTHUR ANDERSEN Real Estate GmbH Dietmar Patjens Eschborn

COMFORT Gesellschaft für Geschäftsflächen Markus Bruckner München und Unternehmensvermittlung mbH

DIFA Deutsche Immobilien Fonds AG Gernot Helmers Hamburg

DTZ ZADELHOFF Til Lemm Frankfurt gesa Gesellschaft für Handels-, Standort und Heinrich Iversen Hamburg Immobilienberatung

GfK Marktfoschung Standort- u. Immobilien- Tonio Rieger Nürnberg consulting

JONES LANG LASALLE GMBH Jens Nagelsmeier Hamburg Internationale Immobilien Consultants

MERCATO Marketingberatung Ulf Buhlemann Berlin

MÜLLER CONSULT GMBH Rolf Peters Hamburg

MÜNCHENER INSTITUT Bulwien & Partner Andrea Back-Ihrig München GmbHfür Markt-, Regional u. Wirtschaftsfor- schung

REDEVCO Services Deutschland GmbH Robert Bambach Düsseldorf

Leitung des Arbeitskreises: Heinrich Iversen (g e s a GmbH)

38 1

Information für die Ratsfraktionen in der Samtgemeinde und Gemeinde Tostedt

Vorbemerkung

Vorstand und Beirat des Werbekreises Tostedt e.V. begrüßen die Entscheidung des Gemeinderates, den Beschluss für einen Änderung des Bebauungsplanes zunächst nicht zu verabschieden und stattdessen eine 6 Wochenfrist für die Einholung weiterer Informationen und Gesprächen mit den Beteiligten zu nutzen. Wir nehmen die Kritik auf, dass wir mit unseren Informationen etwas spät kommen, allerdings haben sich neue Aspekte von Bedeutung zwischen den Beratungsterminen ergeben. Unsere Mitglieder sind der Meinung, dass die erneute Beratung der Bedeutung der möglichen Ansiedlung eines weiteren Verbrauchermarktes am Ortsrand mit seinen eventuellen Auswirkungen auf das Ortszentrum angemessen ist.

Der Werbekreis nimmt die Ansiedlungsfrage zum Anlass, ein Entwicklungskonzept als Leitbild (wie etwa: Entwicklungskonzept Tostedt, gefördert durch die Irene und Friedrich Vorwerk-Stiftung) zu fordern, welches über die bisherigen baulichen Planungen und Veränderungen hinaus die weiteren Faktoren für Lebensqualität umfassen sollte und diese auch in einem permanenten Prozess umsetzt. Dabei muss das Ziel sein, das Ortszentrum so zu gestalten und in Bezug auf das Waren- und Dienstleistungsangebot in der Weise weiter zu entwickeln, dass es als Vorzeigeobjekt der Samtgemeinde Tostedt dienen kann. Dies könnten beispielsweise Maßnahmen zur Verkehrsberuhigung sein, sowie ein aktives Anwerben von Unternehmen das zu dem gewünschten Branchenmix führen könnte. Stichwort: Stadtmarketing!

Wir sind der Meinung, dass wir die Zukunft der Samtgemeinde nur gemeinsam gestalten können und den hierfür notwendigen Konsens zwischen allen Beteiligten jetzt in Gang setzen müssen. Der Werbekreis Tostedt wird als Gewerbeverein seinen Beitrag leisten, dass hatten unsere Sprecher auf der Ratssitzung zum Ausdruck bringen wollen. Unser Beitrag wird darin bestehen, dass wir alle unsere Informationen innerhalb der gesetzten Frist an die Ratsmitglieder geben und zu Gesprächen zur Verfügung stehen, an Konzepten und deren Umsetzung mitwirken, damit im Rat sachgerechte Entscheidungen getroffen werden können. Das sind wir nicht zuletzt auch unseren Mitgliedern Becker und Kurze schuldig, denen wir eine Hängepartie nicht zumuten wollen.

Umfrage zum Thema: Ansiedlung Verbrauchermarkt

Wir haben unsere Mitglieder wie folgt befragt:

„Wir hatten Sie über die Termine der Samtgemeinde- und Gemeinderäte zur Ansiedlung eines Verbrauchermarktes an der Bremer Straße, am Ortsausgang nach Wistedt, informiert und uns über Ihr Interesse gefreut, dass auch durch die beachtenswerte Präsenz von Werbekreismitgliedern bei diesen Sitzungen zum Ausdruck kam. Als Ergebnis der Beratungen können wir Ihnen mitteilen, dass sich der Gemeinderat eine 6-wöchige Frist eingeräumt hat, innerhalb der alle neuen Informationen bewertet und verarbeitet werden sollen. Der Werbekreis mit seinen Mitgliedern ist aufgefordert, sich in diese Gespräche mit Fakten und Anregungen einzubringen. Herr Kurze hat zugesagt, hierzu mit einer Bedarfsanalyse, erstellt von einem anerkannten Experten, beizutragen. Vor diesem Hintergrund bitten wir Sie um Ihre Meinung. 2

Sie können uns per E-Mail ([email protected]) "frei nach Schnauze" antworten oder eine der folgenden Fragen beantworten:“

ർ Ich sehe keinen Zusammenhang mit der Ortskernentwicklung und befürworte einen Verbrauchermarkt an dieser Stelle ർ ich sehe Auswirkungen auf die Ortsentwicklung und einen möglichen Kaufkraftabfluss durch die Ansiedlung eines zusätzlichen Verbrauchermarktes am Ortsrand ർ Ich würde gerne ausführlich über das gesamte Spektrum der Ortsgestaltung diskutieren und bitte um die Einberufung einer internen Veranstaltung des Werbekreises zu diesem Thema.

Folgende Unternehmen haben sich an der Umfrage beteiligt:

Architektengruppe Voß, Druckstudio, Gartengestaltung Grunwald, Steuerkanzlei Hauschild, Schuhhaus Schröder, Fachgeschäft Friesecke, Modehaus Schacht, Heinze Raumausstattung, Wellnessdrops, Modehaus Wilkens, Bäckerei Weiss, Kaufhaus Bade, Brunnen-Apotheke, Dreppenstedt Optik, Juwelier Kröger, Ahorn-Apotheke, New Cutline, VGH Ottens, Modehaus Gerlach, Volksbank Nordheide, Thomas Hanfeld, Salymedia, Allsolar, Constanze Dean, Böckenhauer GbR, HILO, Buchhaltungsteam Nordheide, Gerd Gerken, Arndt Weigel, EWE, Herbergsverein, Burkhardt Gerlach

Ergebnis der Umfrage

Hat der geplante L-Markt Auswirkungen auf das Ortszentrum?

12,5% 22,5% nein ja 64,5% Gesprächsbedarf

ർ Ich sehe keinen Zusammenhang mit der Ortskernentwicklung und befürworte einen Verbrauchermarkt an dieser Stelle (4) 12,5%

ർ Ich sehe Auswirkungen auf die Ortsentwicklung und einen möglichen Kaufkraftabfluss durch die Ansiedlung eines zusätzlichen Verbrauchermarktes am Ortsrand (20) 64,5%

ർ Ich würde gerne ausführlich über das gesamte Spektrum der Ortsgestaltung diskutieren und bitte um die Einberufung einer internen Veranstaltung des Werbekreises zu diesem Thema (7) 22,5% 3

D.h. 12,5 % der Mitglieder sehen keinen Zusammenhang mit der Ortskernentwicklung und befürworten einen Lebensmittelmarkt am Ortsrand. 87% sehen einen Zusammenhang und möchten an der Ortskernentwicklung mitwirken.

Ansiedlung L-Markt

Stärken Schwächen

Ortsbild am Ortseingang wird attraktiver Schwächung des Ortszentrums Durchreisende lassen Geld in Tostedt Verdrängungswettbewerb wird angeheizt Busunternehmen ins Gewerbegebiet Kaufkraftabfluss Zentrum vorhersehbar Bodenwertsteigerung f. Grundstückverk.Text Lärmbelastung steigt f. Anwohner Kurze Wege für Herbergsverein-Bewohner Schon jetzt Überversorgung m. LM Kurze Wege für Wistedter Einwohner Neue Ampel an B75, Verkehrsfluss beeintr. Wenige, wenig qualifizierte Arbeitsplätze

Chancen Risiken

Konkurrenz belebt das Zentrum Ein neues Gewerbegebiet entsteht i.d.Folge Modernisierungsdruck steigt für Zentrum Steigende Leerstände im Zentrum Eigentlich unabhängig von Ansiedlung: Wegfall innerörtliche Arbeitsplätze Etablierung Zentrumsmanagement Leer stehende Verbrauchermärkte (Lidl) Aktives Ansiedlungsmanagement Kleinere Geschäfte im Zentrum schließen PPP-Projekt: Stadtmarketing

Kommentare:

1. Ich würde es begrüßen, darüber im Werbekreis zu sprechen und die Bedarfsanalyse von Herrn Kurze zu hören. Denn eigentlich benötigen wir nach meiner Meinung keinen weiteren Discounter in Tostedt.

2. Es hat sicherlich Einfluss auf Fa. Bade, Es entsteht eine Konkurrenz, von der Tostedt profitieren wird. Ich bin sicher, dass auch Fa. Bade die Konkurrenz nicht fürchten muss. Wir sollten nicht nur Fa. Bade und den Einfluss diskutieren. Städtebaulich ist das Busunternehmen im Gewerbegebiet besser aufgehoben als am jetzigen Standort. Durch den Umzug der Fa. Beckerreisen gibt es auch Expansionschancen was wiederum qualifizierte Arbeitsplätze schaffen wird. Die Ansiedlung eines Rewe Marktes hat gegenüber dem übrigen Ortskern kaum einen wirtschaftlichen Einfluss. Es betrifft ausschließlich die Großmärkte. Ein Vorteil des Standortes wäre auch, dass nicht alle Bürger aus Dohren, Wistedt, Heidenau und aus den nördlichen Tostedt durch die Bahnhofsstraße in das Gebiet an der Zinnhütte fahren müssen. Die Verkehrsbelastung ist doch erheblich.

3. Die Angelegenheit sehe ich etwas gespalten: Einerseits würde ich es gut heißen, auf dem „Beckergelände“ einen Verbrauchermarkt zu bauen, weil dadurch die Wistedter und die Seniorenwohnanlage auf der anderen Straßenseite davon profitieren würden. Andererseits wäre damit noch eine Ampelanlage auf der B75 in der Ortsdurchfahrt notwendig, die den sowieso schon schwer fließenden Verkehr noch mehr behindern würde. Ob ein Rewe oder Edeka dort gebaut würde oder nicht. Auf die Leerstände im Ort hat das wenig oder keinen Einfluss.

4. ich sehe Auswirkungen auf die Ortsentwicklung und einen möglichen Kaufkraftabfluss durch die Ansiedlung eines zusätzlichen Verbrauchermarktes am Ortsausgang nach Wistedt.

5. Wir sind der Auffassung dass die zweite Aussage die Realität am besten trifft. z.Zt. steht in Tostedt schon Einiges an Verkaufsflächen leer. Verbessert wird diese Situation durch die Ansiedlung eines neuen Verbrauchermarktes am Ortsrand garantiert nicht. 4

6. ja, ich sehe Auswirkungen auf die Ortsentwicklung und einen möglichen Kaufkraftabfluss durch die Ansiedlung eines zusätzlichen Verbrauchermarktes am Ortsrand. Zur Nahversorgung reicht eine maximale Marktgröße von 800qm, besonders weil ja auch bereits die Lidl-Fläche vorhanden ist. Ich sehe die dringende Notwendigkeit von Gesprächen für ein Stadtmarketing der Gemeinde Tostedt, und auch die Entwicklung innerhalb der Samtgemeinde Tostedt. Bürgerbefragung?

7. ich danke für die Befragung und finde es gut, dass wir als Gewerbetreibende einmal befragt werden. Ich verstehe unsere Gemeindeverwaltung nicht, dass überhaupt darüber nachgedacht wird, noch einen weiteren Finallisten am Ort anzusiedeln. Für die Ortsentwicklung finde ich es nicht richtig, wenn noch ein weiterer Verbrauchermarkt zu den bereits bestehenden 7 Märkten hinzukommt. Weiterhin befürchte ich, dass Tostedt sich zu einem Verbrauchermarkt Ort entwickelt und nicht mehr darauf achtet, welche Einkaufsbedürfnisse die Gemeinde mit ihren Bürgern hat. Ich kann mir nicht vorstellen, dass unser Ort Tostedt überhaupt so viel Kaufkraft hat wie wir bereits Märkte haben. In Tostedt schreitet die Entwicklung zu einer reinen Marktverdrängung voran. In absehbarer Zeit, wenn die ersten Filiallisten merken, dass nicht mehr genügend Kaufkraft für teilweise 2 oder 3 Märkte von einem Lieferanten vorhanden ist, werden diese großen billig gebauten Lagerhallen schließen und wir werden ein Ort von Bauruinen. Unser Bestreben sollte darin liegen in unserem Ort Qualität statt Quantität durch zu setzen. Anstatt einen weiteren Finallisten im Ort anzusiedeln sollte sich die Gemeindeverwaltung erst einmal darüber Gedanken machen, wie der Verkehrsfluss in Tostedt noch gewährleistet werden kann. Bei den jetzigen Verkehrsverhältnissen auf der B 75 glaube ich nicht, dass ein weiterer Verbrauchermarkt mit einer direkten Zu- bzw. Abfahrt von der B 75, für eine Verkehrsentlastung sorgt. Wenn tatsächlich ein solcher Markt gebaut werden soll, muss am Ortseingang von Tostedt aus Richtung Wistedt, entweder ein Kreisverkehr, oder eine Ampel installiert werden. Weiterhin bin ich der Auffassung, dass unsere Gemeindeverwaltung sich erst einmal darum kümmern sollte das die B75 vermautet wird bevor dort noch mehr Verkehr hin geführt wird.

8. für die Attraktivität von Tostedt wird ein weiterer Supermarkt/Verbrauchermarkt, aus meiner Sicht, nichts beitragen. Einkaufsmöglichkeiten dieser Art sind ausreichend vorhanden. Hier geht es wieder nur um den Nutzen eines einzelnen Unternehmers/einer einzelnen Unternehmensgruppe. Für das „Gemeinde-Säckl“ kurzfristig angenehm, aber was braucht Tostedt um es langfristig weiter nach vorne zu bringen. Vielleicht könnte eine Befragung der Bevölkerung helfen: (Bedarfsanalyse vom Experten OK, aber wer ist denn da gefragt worden… ) - was fehlt in Tostedt (Einkaufsmöglichkeiten, Einrichtungen zur Anhebung des Freizeitwertes…)? - wem fehlt etwas in Tostedt (eine Befragung gezielt auf die vorhandenen Altersgruppen)? - wo fehlt etwas (mir fällt da sofort ein, das im Bereich Zinnhütte, Bahnhof, etc. z.B., keine Apotheke, kein Optiker, kein Geldautomat … vorhanden ist)? - warum werden nicht erst einmal die bestehenden Ansiedlungen wie z. Bsp. das Gewerbegebiet rund um den Hagebaumarkt und die Zinnhütte erweitert bzw. attraktiv abgerundet? Also, alles in Allem bin ich gegen einen weiteren Verbrauchermarkt und würde mich freuen dieses im Rahmen einer WK-Runde zu diskutieren.

9. Aufgrund der aktuellen Situation sollte man die Verwaltung nun endlich in die Pflicht nehmen die längst an- bzw. versprochene Ortsentwicklung konkret und zielstrebig in Angriff zu nehmen! Somit bin ich für eine interne Veranstaltung des WK um die hoffentlich zahlreichen Rückmeldungen zu diesem Thema zu bündeln und entsprechende Weichen zu stellen!

10. meine Meinung ist, wir haben insgesamt genug Einzelhandelsflächen oder sogar schon zu viel und ich finde die Menschen aus Richtung Wistedt sollten erst noch einmal durch den Ort fahren und nicht schon am Ortseingang abgefangen werden.

11. In Tostedt sind bereits 2x REWE, 2x LIDL, 2x ALDI und 1x BADE als Lebensmittelhändler vertreten. Außerdem diverse andere Fachhändler für z.B. Getränke (Hol ab Markt) etc. Natürlich denke ich auch an den Umsatzrückgang, den Bade durch einen neuen Verbrauchermarkt erleiden würde, aber was ist mit den kleineren Läden im Tostedter 5

Ortskern, die durch weniger Kundenfrequenz weniger Einnahmen zu verbuchen hätten? Wollen wir Tostedter auf unsere alt angestammten Kollegen verzichten für einen neuen Verbrauchermarkt, der sich nicht mal mit Tostedt verbunden fühlt? Sollten wir als Tostedter- Gemeinschaft nicht zusammenhalten und uns in erster Linie um unsere Leute kümmern? Dann sind da noch die Fakten! Das aktuelle Gutachten das von Bade in Auftrag gegeben wurde, besagt eindeutig, dass unser Kaufvolumen bereits ausgeschöpft ist. Aber es gab schon mal eine solche Aussage in dem „Entwicklungskonzept Tostedt“ von 2001. Zitat „Das Zentrum sollte durch die Bündelung und räumliche Konzentration von Einzelhandelsangeboten … gestärkt werden, um einen wirklichen Mittelpunkt des Ortes mit hoher Anziehungskraft zu bilden.“ S.7; „Einzelhandel sollte im Zentrum konzentriert werden. Eine Ansiedlung an anderen Standorten würde eine Schwächung des Zentrums wahrscheinlich machen und sollte daher unterbleiben.“S.62. Also meine persönliche Meinung: Wir sollten uns in erster Linie um die Leerstände im Ortskern Tostedt kümmern und um unsere Tostedter Geschäfte, bevor wir weiteren ortsfremden Unternehmen erlauben, unsere Kaufkraft zu verringern!

12. Einen Verbrauchermarkt am Ortseingang auf dem jetzigen Gelände der Fa. Becker würde ich sehr begrüßen, da ich mir nicht vorstellen kann, dass dadurch Kaufkraft aus dem Ort abfließt. Der Ort würde an optischer Attraktivität gewinnen, „Durchreisende“ würden hier einkaufen und somit sehe ich eher positive Effekte.

Gutachterliche Stellungnahme Lebensmitteleinzelhandel Fa.UNIVERSA mbH v.29.6.11

Zitat von Seite 6 zur Entwicklung des Ortszentrums: „Tostedt verfügt über einen gewachsenen Kernbereich mit breit gefächertem Handels- und Dienstleistungsangebot. Unter städtebaulichen Gesichtspunkten sollte dieser Bereich entwickelt werden. Dies geschieht idealerweise dadurch, dass die innerörtlichen Frequenzbringer zeitgemäß entwickelt werden. In diesem Zusammenhang steht insbesondere das Kaufhaus Bade. Eine Optimierung dieses innerörtlichen Hauptmagneten stärkt die Attraktivität des Zentrums und bildet die Grundlage für weitere Entwicklungen des Umfeldes.“

Zitat von Seite 5 zum Verdrängungswettbewerb: „Die Lebensmittelversorgung der umliegenden Gemeinden (ist) überdurchschnittlich abgedeckt. D.h. Kaufvolumenzuflüsse aus dem Umland sind für Tostedt rechnerisch nicht nachvollziehbar.“ „Es kommt zu einem ruinösen Verdrängungswettbewerb.“

Zitat von Seite 5 zum geplanten Standort: „Der Planstandort nimmt eine vorrangig verkehrsorientierte Lage ein und steht in keinem fuß läufigen Zusammenhang mit dem örtlichen Zentrum von Tostedt. Viele Kunden () tätigen keine Kopplungskäufe mehr im örtlichen Zentrum. Außerdem streben im Umfeld verkehrsorientierter Verbrauchermärkte, Fachmärkte anderer Branchen (an denselben Standort). Diese greifen dann das örtliche Zentrum zusätzlich an.“

Entwicklungskonzept Tostedt v.15.2.2001 Zitat von Seite 82 zur Entwicklung des Ortszentrums: „Das Tostedter Zentrum () soll als erste Geschäftsadresse () weiterentwickelt und gestärkt werden. Großflächiger Einzelhandel soll nicht außerhalb des Zentrums an neuen Standorten angesiedelt werden, um das Tostedter Zentrum als Einzelhandelsschwerpunkt nicht zu schwächen. Im Einzelfall sind Vorhaben auf negative Auswirkungen zu prüfen.“

Zitat von Seite 94 zu den erforderlichen Maßnahmen zur Entwicklung des Ortszentrums: „Um den Standort Zentrum in seinem Angebotsspektrum vielfältig zu gestalten und um die Angebote in sinnvollen Anteilen (Branchemix) und räumlich attraktiv anzuordnen, wäre die Einführung eines Zentrumsmanagements mit einem zentralen Ansprechpartner für Marketing sinnvoll.“

Aussagen des Investors auf der Vorstands- und Beiratssitzung am. Der Investor Mai &Co hat von der Familie Becker ein Grundstück in der Größe von ca. 8000qm sowie eine angrenzende Fläche von der Familie Flah in der Größe von 1754qm erworben um darauf einen Lebensmittelmarkt für die Firma REWE mit ca. 200qm Verkaufsfläche zu errichten. Gesamtgröße der Grundstücke nach WK-Recherche: 8945qm. Laut Jens Becker ist der Verkaufsvertrag solange schwebend unwirksam, wie der B-Plan nicht verabschiedet ist.

Insolvenz Fa. Becker: 22 IN 44/11 : In dem Insolvenzantragsverfahren über das Vermögen der J. Becker - Reisen GmbH, Bremer Straße 36, 21255 Tostedt (AG Tostedt, HRB 200915), vertr. d.: 1. Jens Becker, Buchholzberg 7, 21255 Tostedt, (Geschäftsführer), 2. Maren Beerbohm, Kötnerstraße 8, 21255 Tostedt, (Geschäftsführerin) ist am 06.07.2011 um 10:00 Uhr die vorläufige Verwaltung des Vermögens der Schuldnerin angeordnet worden. Verfügungen der Schuldnerin sind nur mit Zustimmung des vorläufigen Insolvenzverwalters wirksam. Zum vorläufigen Insolvenzverwalter ist Rechtsanwalt Dr. Achim Ahrendt, Albert- Einstein-Ring 11, 22761 Hamburg, Tel.: 040/899560, Fax: 040/8995610, E-Mail: [email protected] bestellt worden. Amtsgericht Tostedt. Siehe Interview HAN Jens Becker 7

Mittlerweile über einhundert und zehn Unternehmer und Freiberufler sind Mitglieder des am 27.August 1974 gegründeten Werbekreis Tostedt e.V.

Die Mitglieder haben es sich zur Aufgabe gemacht, mit Aktionen und Märkten sowie gemeinnützigen Projekten das Zusammenleben in der Samtgemeinde Tostedt zu fördern und mit einem attraktiven Produkt- und Dienstleistungsangebot dazu beizutragen, dass die Menschen gerne hier wohnen und leben, arbeiten und einkaufen.

So ist in jedem Jahr das erste Wochenende im Oktober ein fester Termin für Norddeutschlands größten Flohmarkt, dem „Töster Markt ründ üm de Kark“ mit Laternenumzug der Kinder am Sonntag. Hamstermarkt und Christkindlmarkt sind weitere Märkte, die der kurz „Werbekreis“ genannte Gewerbeverein für die Bürger in der Samtgemeinde veranstaltet.

Im Dezember schaffen wir mit leuchtenden Sternen in den Straßen und vorweihnachtlichen Aktionen eine angenehme Atmosphäre, die zum Bummeln einlädt.

Der historische Rundgang, mit Hinweistafeln von uns versehen, bietet besonders Neubürgern mit einer aktuellen Broschüre einen kleinen Einblick in die Geschichte der Gemeinde. Wir unterstützen in jedem Jahr in Zusammenarbeit mit den Schulen Jugendliche bei der Berufswahl. Der Wunschbaum für Kinder und Jugendliche auf dem Christkindlmarkt wird ebenso gefördert, wie das Projekt: „die nette Toilette“ in Zusammenarbeit mit dem Seniorenbeirat. Wir pflegen Rosenbeete an den Hauptkreuzungen für eine freundliche Begrüßung unserer Besucher.

Unser Maskottchen „Ekki“, das menschengroße Eichhörnchen hat sich schon einen festen Platz in den Herzen unserer Jüngsten erobert, wenn es unsere Aktionen begleitet. Es besucht die Kindergärten, lädt zu Kakao und Kuchen ein und hilft beim Basteln auf unserem Neujahrsempfang für alle Bürger, der sich mittlerweile im dritten Jahr etabliert hat und sich eines großen Zuspruchs erfreut.

In 2010 haben wir zum ersten Mal unter dem Motto: Mensch!Tostedt eine Messe auf dem Schützenplatz veranstaltet. In sieben verschiedenen Themenbereichen haben sich regionale Unternehmen, dabei knapp vierzig Mitgliedsunternehmen aus allen Branchen erfolgreich präsentiert. Das öffentliche Echo war äußerst positiv. Besucher und Aussteller erwarten eine Folgeveranstaltung in 2012.

Wir bieten unseren Kunden eine freundliche und kompetente Fachberatung und freuen uns darauf, Sie in unseren Geschäftsräumen zu begrüßen. Die Kunden erkennen unsere Mitgliedsfirmen am Werbekreis-Logo.

Welche Schwerpunkte setzen wir in diesem Jahr?

Wir wollen weiterhin unseren Beitrag für die Entwicklung der Samtgemeinde leisten, damit die Familien hier gerne leben. Das bedeutet unter anderem, die Märkte und Aktionen weiterhin attraktiv zu gestalten und hierfür genügend Mitstreiter zu finden.

Dabei ist uns die Unterstützung von Politik und Verwaltung zugesichert worden, die sich aktuell in einer offenen und vertrauensvollen Zusammenarbeit ausdrückt.

Wir werden für die eine oder andere Veranstaltung frische Ideen benötigen und werden deshalb auch die Bürger an der Gestaltung beteiligen und zu aktivem Mitmachen motivieren. Wir starten mit einer Ideensammlung für den Christkindlmarkt, solange die Eindrücke noch frisch sind.

In unregelmäßiger Folge haben wir Informationsveranstaltungen unter der Überschrift: „Unternehmer-Frühstück“ durchgeführt. Ziel unseres „Unternehmer-Frühstücks“ ist die kompakte Information zu aktuellen Themen und das „Netzwerken“ bei einem begrenzten Zeitaufwand von maximal 1,5 Stunden. Angesprochen sind alle Werbekreismitglieder und „Noch -nicht –Mitglieder“. Das Referat dauert ca. 20 Minuten. Die Referenten sind Werbekreismitglieder oder Gastreferenten. Themen waren bisher u.a., Stadtmarketing, Gewerbesteuer, Veränderungsmanagement, Erbrecht. Wir werden diese Reihe fortführen und mit einer für alle Bürger offenen Veranstaltungsreihe in der zweiten Hälfte des Jahres in Zusammenarbeit mit der EWE auf eine breitere Basis stellen.

Wir sind zuversichtlich, dass die Initiative der Verwaltung zur Standortentwicklung kurzfristig gestartet werden kann und einen Gesprächskreis aus Wirtschaft, Politik und Vereinen aktiviert, der Entwicklungsziele definiert, die in einem von einer breiten Allianz getragenen Standortmarketing umgesetzt werden können. Der Werbekreis wird diese Initiative nach Kräften unterstützen.

Termine in 2011:

3.April Verkaufsoffener Familiensonntag

15.Mai Hamstermarkt mit Sonntagsöffnung der Geschäfte

25.Mai Jahreshauptversammlung

4.September Verkaufsoffener Familiensonntag

1.Oktober Flohmarkt

2.Oktober Verkaufsoffener Familiensonntag

25.November bis Christkindlmarkt mit Sonntagsöffnung der 27.November Geschäfte

1.Dezember bis Adventsaktion 31.Dezember

8.Januar 2012 Neujahrsempfang

4.3.2011

Jürgen Salewsky, Vorsitzender