Fortschreibung des Entwicklungskonzeptes Tostedt/in Bezug auf die Einzelhandelsentwicklung Bearbeitung: Prof. Dr.‐Ing. Dittmar Machule, Dipl.‐Ing. Jens Usadel 16 Januar 2012 Fortschreibung des Entwicklungskonzeptes Tostedt/in Bezug auf die Einzelhandelsentwicklung Bearbeitung: Prof. Dr.‐Ing. Dittmar Machule, Dipl.‐Ing. Jens Usadel KramerAlbrecht Ingenieurgesellschaft mbH & Co. KG Glockengießerwall 1 D – 20095 Hamburg Telefon: +49 (40) 33 00 39‐0 Telefax: +49 (40) 33 00 39‐99 E‐Mail [email protected] Internet www.KramerAlbrecht.de 2 Inhalt 1. VORBEMERKUNG....................................................................................................................................... 4 2. ÜBERPRÜFUNG DER AUSSAGEN DES ENTWICKLUNGSKONZEPTES UND AUFBEREITUNG DER VORHANDENEN GUTACHTEN SOWIE DER VORLIEGENDEN MATERIALIEN UND STELLUNGNAHMEN ................ 5 2.1 AUSSAGEN DES ENTWICKLUNGSKONZEPTES ............................................................................................................. 5 2.2 GUTACHTERQUELLEN FÜR DIE BEURTEILUNG DER AKTUELLEN SITUATION ....................................................................... 7 2.3 AUSSAGEN, BINDUNGEN UND MÖGLICHKEITEN FÜR DAS GRUNDZENTRUM TOSTEDT ...................................................... 8 Zur Kaufkraft in der Gemeinde Tostedt ....................................................................................................... 10 Zur Einzelhandelszentralität und zum Kaufkraftabfluss ............................................................................... 13 Zu Verkaufsflächen und Warenangebot im Verhältnis zu den Nachbargemeinden .................................... 15 Zum periodischen und aperiodischen Bedarf .............................................................................................. 18 Einzelfragen und Beurteilungen zu Standorten und Entwicklungen ............................................................ 19 3. ZUSAMMENFASSENDE STELLUNGNAHME ................................................................................................ 22 4. RESÜMEE. MUSS DAS ENTWICKLUNGSKONZEPT FORTGESCHRIEBEN WERDEN? ........................................ 23 ANHANG ..................................................................................................................................................... 24 3 1. Vorbemerkung Die Tostedter Ortsentwicklung ‐ die Verteilung und Gestaltung von Wohnen, Gewerbe, Dienstleistung und Einzelhandel im Kernbereich Tostedt und in der Samtgemeinde – ist, wie bei jeder Kommune, abhängig von allgemeinen Rahmenbedingungen, insbesondere von wirtschaftlichen Faktoren, von örtlichen Gegebenheiten und Gelegenheiten und von der kommunalen entwicklungspolitischen Willensbildung vor Ort. Stadtentwicklung ist ein komplexesm Syste von Teilbereichen oder Teilsektoren. Mit der Perspektive einer abgestimmten und harmonischen Weiterentwicklung des Ortes als Ganzes ergibt sich für einzelne Problemfälle häufig ein anderes Bild und andere Handlungserfordernisse zur Problemlösung, als es beim sektoralen Blick der Fall ist. Es kommt darauf an, „welche Brille man aufsetzt“ und auf welches letztendliche Ziel einzelne Entscheidungen und Handlungen für „Teile im Ganzen“ orientiert sind. Damit Entscheidungen einzelner handelnder Akteure für Teilbereiche und Teil‐Entwicklungsziele nicht in Widerspruch zu einer „zum Wohle aller“ gewünschten kommunalen Gesamtentwicklung geraten, bedarf es eines integrierten abgestimmten Entwicklungskonzeptes. Es sollte anerkannte Basis für kommunalpolitisches Entscheiden und Handeln sein. Tostedt hat sich diese Basis geschaffen. Die abstimmende und integrierende Rückkoppelung mit dem Entwicklungskonzept hilft, eine harmonische Gesamtentwicklung des Ortes zu erreichen bzw. realistischer ausgedrückt, Chancen dafür nicht zu verpassen oder gar zu verstellen. Aus aktuellem Anlass beauftragte die Gemeinde deshalb die vorliegende gutachtliche Stellungnahme zum Sektor Einzelhandelsentwicklung. Bereits Ende der 1990er Jahre entstand in der Tostedter Kommunalpolitik der Wunsch zu besserer, langfristig angelegter und nachhaltig absichernder Steuerung der Ortsentwicklung. Für den Einsatz der formalen Planungsinstrumente der vorbereitenden und verbindlichen Bauleitplanung sollte ein abgestimmtes Entwicklungskonzept für den Gemeindebereich Tostedt erarbeitet werden. Das „Entwicklungskonzept Tostedt“ wurde mit Hilfe der Irene und Friedrich Vorwerk ‐Stiftung von Dipl.‐ Ing. Christian Albrecht in enger Zusammenarbeit mit der Gemeinde Tostedt im Rahmen eines Postgraduiertenstipendiums erarbeitet. Mit Datum v. 15.02.2001 vorgelegt, wurde es am 21.02.2001 dem Gemeinderat in einer sehr gut besuchten öffentlichen Veranstaltung vorgestellt. Die wissenschaftliche und fachliche Betreuung lag bei Prof. Dr.‐Ing. Dittmar Machule, Technische Universität Hamburg Harburg (TUHH)/Hafencity Universität (HCU) und Dipl.‐Ing. Jens Usadel, d*Ing Planung/KramerAlbrecht Ingenieure. Bis heute wird das einstimmig verabschiedete „Entwicklungskonzept Tostedt“ von der Gemeinde, ihrer politischen Vertretung und ihrer Verwaltung, zur Entscheidungsfindung und Abwägung bei kommunalen Entwicklungsfragen herangezogen. Auch angesichts der fortgeschrittenen Entwicklung der Gemeinde Tostedt hielt es der Rat der Gemeinde Tostedt für ratsam, die vor gut 10 Jahren abgestimmten und beschlossenen Leitlinien zu hinterfragen und fortzuschreiben. Anlässlich aktueller konkreter Möglichkeiten beschloss er in seiner Sitzung am 29.09.2011 die Fortschreibung des Entwicklungskonzeptes in Bezug auf die Einzelhandelsentwicklung in der Gemeinde Tostedt. Im Rahmen des hiermit vorgelegten Gutachtens zur Fortschreibung des „Entwicklungskonzeptes Tostedt“ mit dem Focus „Einzelhandelsentwicklung“ werden die vorliegenden aktuellen rechnerischen Größen zur Marktsituation (Bedarfe, Verkaufsflächen, Kaufkraft, Kaufkraftabfluss) ausgewertet. Auf diese marktwirtschaftlichen Analysen und die Prüfung der Aussagen des 4 „Entwicklungskonzeptes Tostedt“ stützen sich die städtebauliche und raumordnerische Bewertung von unterschiedlichen Einzelhandelsstandorten und die Aussagen zur Fortschreibung des „Entwicklungskonzeptes Tostedt.“ Für die Fortschreibung hatte die Gemeinde Tostedt in einem Fragenkatalog vom 01.11.2011 diejenigen Themenbereiche zusammengetragen, die bei der Diskussion um die Vorbereitung des „Bebauungsplans Nr. 60, SO‐Verbrauchermarkt Bremer Straße“ wiederholt in den politischen Gremien andiskutiert wurden. Die Gutachter, die mit Datum v. 14.11.2011 der Gemeinde ein Angebot des Büros KramerAlbrecht übergaben, sollen nach Möglichkeit Antworten sowie abgesicherte Einschätzungen zu diesen Fragestellungen geben. Auf der Angebotsgrundlage beauftragte der Verwaltungsausschuss in seiner Sitzung am 08.12.2011 die Erstellung des Gutachtens. 2. Überprüfung der Aussagen des Entwicklungskonzeptes und Aufbereitung der vorhandenen Gutachten sowie der vorliegenden Materialien und Stellungnahmen 2.1 Aussagen des Entwicklungskonzeptes Eine Kernaussage des Entwicklungskonzeptes betrifft Tostedt’s zentralen Bereich. Sie zielt auf die Stärkung des Tostedter Zentrums mittels des Ausbaus und der Qualifizierung zentral und Ortszentrum‐relevant wirkender Funktionen, Einrichtungen und Räumlichkeiten (vgl. dort Kapitel 3). Mit Blick auf eine auf das Gemeinwohl orientierte Gesamtentwicklung Tostedt’s fanden sich auch 10 Jahre nach Beschluss des Entwicklungskonzeptes keine Sachverhalte und Argumente, die diese Kernaussage in Frage stellen. Die folgenden vier im Kapitel „3. Entwicklungsziele“ des „Entwicklungskonzeptes Tostedt“ enthaltenen Aussagen sind heute nicht überholt: I. Nachwievor gilt die im „Entwicklungskonzept Tostedt“ festgehaltene Ausweisung des zentralen Bereichs, des Ortskerns bzw. Ortskernbereichs, im Ortsbereich Tostedt (Abb. 1). Diese Bereichsdefinition bestätigte sich bei der aktuellen Begehung der Gutachter. Sie liegt den Gutachten von GFK und CIMA zugrunde (vgl. Anhang 1, 2). Auch die studentische Projektgruppe der HCU definiert ihn so. Tostedt‘s zentraler Bereich umfasst: Die Straßen im Verlauf der B75, nämlich die Straßen ‚Unter den Linden‘ und ‚Kastanienallee‘ sowie (nördlich gelegen) die Straßenzüge ‚Himmelsweg‘ und ‚Am Sande‘ und (südlich gelegen) die ‚Bahnhofsstraße‘ und die ‚Poststraße‘. II. Bereits vor 10 Jahren, bei der Erarbeitung des Entwicklungskonzepts, wurde in allen Diskussions‐ und Beteiligungsrunden die Notwendigkeit einer attraktivitätssteigernden Entwicklung des zentralen Bereichs als „das Herz“ der Gemeinde Tostedt betont. Das wurde als prioritäre Entwicklungsaufgabe gesehen. Auch heute ist das Erscheinungsbild und die Nutzbarkeit des Zentrums als Einkaufs‐, Dienstleistungs‐, Kultur‐ und Aufenthaltsort für viele Tostedter von ausschlaggebender Bedeutung, 5 wie nicht nur Gespräche zeigten (s. Stellungnahme und Aktivitäten des „Werbekreises Tostedt“ und Zeitungsberichte, Anhang 7). III. Für den Weg zum Ziel „Attraktivitätssteigerung des Ortszentrums“ macht das Entwicklungskonzept eine Aussage. Um größere zusammenhängende Einzelhandelsflächen im zentralen Bereich von Tostedt gewinnen zu können, wurde die Notwendigkeit einer ggf. Kooperation von Betroffenen, z.B. mehrerer Grundeigentümer, unterstrichen. Auch das gilt nachwievor. Jüngstes Beispiel solchen Kooperationsversuchs, bei dem es wesentlich auf eine gemeinwohlorientierte Grundhaltung der Beteiligten ankommt, ist das Vorhaben, einen weiteren Verbrauchermarkt im zentralen Bereich, an der Bahnhofsstraße, anzusiedeln. IV. Das „Entwicklungskonzept Tostedt“ enthält für den Sektor