August-Macke-Straße in Aachen-Kornelimünster
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Markt- und Standortanalyse zur geplanten Neuansiedlung eines Netto-Marktes am Standort Schleckheimer Straße/ August-Macke-Straße in Aachen-Kornelimünster für die FN Projekt GmbH, Bornheim Ihre Ansprechpartner Wirtschaftsgeogr. Claus Freuen, M.A. (Senior Consultant) Dipl.-Geogr. Rainer Schmidt-Illguth (Niederlassungsleitung) BBE Handelsberatung GmbH Goltsteinstraße 87a 50968 Köln Deutschland Tel +49 221 789 41 160 Fax +49 221 789 41 169 E-Mail [email protected] © BBE Handelsberatung GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche – vor allem gewerbliche – Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter § 2, Abs. 2 sowie § 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Weitergabe, Vervielfältigungen und Ähnliches, auch auszugsweise, sind nur mit ausdrücklicher schriftlicher Zustimmung des Verfassers gestattet. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der BBE Handelsberatung GmbH. Wissen schafft Zukunft. München ∙ Hamburg ∙ Köln ∙ Leipzig ∙ Münster ∙ Erfurt Köln, im Januar 2018 Markt- und Standortanalyse • Ansiedlung einer Netto-Filiale • Aachen-Kornelimünster Inhaltsverzeichnis 1 Aufgabenstellung und Projektplanung ................................................................................................... 4 2 Standortseitige Rahmenbedingungen .................................................................................................... 6 3 Nahversorgungsrelevante Wettbewerbssituation ................................................................................ 13 4 Nachfrageanalyse - Einzugsgebiet und Kaufkraftvolumen .................................................................. 16 5 Marktabschöpfung und Umsatzleistung des Planvorhabens ............................................................... 19 6 Prognose Kundenaufkommen .............................................................................................................. 21 7 Fazit - Wirtschaftliche Tragfähigkeit, Nahversorgungsfunktionen und voraussichtliche Wettbewerbswirkungen des Planvorhabens ........................................................................................ 22 2 Markt- und Standortanalyse • Ansiedlung einer Netto-Filiale • Aachen-Kornelimünster Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Projektskizze ...................................................................................................................... 4 Abbildung 2: Lage der Stadt Aachen und die zentralörtliche Gliederung ............................................... 6 Abbildung 3: Aachener Stadtbezirke ...................................................................................................... 7 Abbildung 4: Einwohnerzahlen der Stadt Aachen nach Stadtbezirken bzw. statistischen Bezirken ...... 8 Abbildung 5: Aachen-Kornelimünster ..................................................................................................... 9 Abbildung 6: Mikrostandort und Standortumfeld (Fotos) ...................................................................... 10 Abbildung 7: Zentren- und Nahversorgungskonzept der Stadt Aachen ............................................... 11 Abbildung 8: Umliegende Wettbewerber und zentrale Versorgungsbereiche ...................................... 14 Abbildung 9: Einzugsgebiet des Planvorhabens .................................................................................. 17 Abbildung 10: Nahversorgungsrelevantes Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet ................................... 18 Abbildung 11: Umsatzerwartung, Kundenstruktur und Kaufkraftbindung des Planvorhabens in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten ............................................................... 19 Abbildung 12: Umsatzleistung des Planvorhabens ................................................................................ 20 Abbildung 13: Bonsumme im Lebensmitteleinzelhandel in Deutschland nach Betriebsformen 2015 .... 21 3 Markt- und Standortanalyse • Ansiedlung einer Netto-Filiale • Aachen-Kornelimünster 1 Aufgabenstellung und Projektplanung Im Kreuzungsbereich von Schleckheimer Straße und August-Macke-Straße in Aachen-Kornelimünster ist neben der Wohnbauentwicklung von 12-14 Wohneinheiten auch die Ansiedlung eines Netto-Marktes (inkl. Backshop) vorgesehen. Die Verkaufsfläche der Einzelhandelsnutzungen soll bei maximal 800 m² liegen. Während die geplante Wohnbebauung über die August-Macke-Straße erschlossen werden soll, wird die Stellplatzanlage des Lebensmittelmarktes mit rd. 52 Stellplätzen über die Schleckheimer Straße anzufah- ren sein. Abbildung 1: Projektskizze Quelle: IGEPA Verkehrstechnik GmbH 4 Markt- und Standortanalyse • Ansiedlung einer Netto-Filiale • Aachen-Kornelimünster Für das bereits angelaufene Bauleitplanverfahren sollen gutachterliche Aussagen zur wirtschaftlichen Tragfähigkeit des geplanten Nahversorgers, zu den Wettbewerbswirkungen und zu dem zu erwartenden Kundenaufkommen getroffen werden. Hierzu soll eine Markt- und Standortanalyse erarbeitet werden, die u.a. Aussagen zu folgenden Punkten beinhaltet: ■ Einordnung des Vorhabens in das kommunale Einzelhandelskonzept der Stadt Aachen ■ Bewertung der Wettbewerbssituation und der wohnungsnahen Grundversorgung in Aachen-Kor- nelimünster ■ Bestimmung des Einzugsgebiets sowie Prognose der erzielbaren Marktanteile und des Einzelhan- delsumsatzes ■ Bewertung der absatzwirtschaftlichen Tragfähigkeit der projektierten Einzelhandelsnutzung ■ Ableitung des Kundenaufkommens auf Basis absatzwirtschaftlicher Kennziffern (Prognoseumsatz/ durchschnittlicher Einkaufsbetrag ■ Zusammenfassende Bewertung der Nahversorgungsfunktion und Erstabschätzung der Wettbe- werbswirkungen des Planvorhabens auf die Versorgungsstrukturen in den Aachener Stadtteilen Brand, Oberforstbach und Walheim sowie in Stolberg-Breinig. Die BBE Handelsberatung GmbH wurde mit der Erarbeitung eines entsprechenden Gutachtens beauf- tragt. Die Ergebnisse der Analyse werden im Folgenden dargelegt. 5 Markt- und Standortanalyse • Ansiedlung einer Netto-Filiale • Aachen-Kornelimünster 2 Standortseitige Rahmenbedingungen Die Stadt Aachen (rd. 250.850 Einwohner1) ist eine kreisfreie Stadt im Regierungsbezirk Köln und Teil der im Südwesten des Landes Nordrhein-Westfalen gelegenen StädteRegion Aachen. Angrenzende Städte und Gemeinden sind Herzogenrath im Norden, Würselen im Nordosten, Stolberg im Osten sowie Roetgen im Süden. Die westliche Grenze des Stadtgebietes ist identisch mit der Grenze zu den Nieder- landen und zu Belgien. Somit nimmt die Stadt Aachen eine Lage im Dreiländereck in der Euregio-Maas- Rhein2 ein. Abbildung 2: Lage der Stadt Aachen und die zentralörtliche Gliederung Quelle: Eigene Darstellung 1 Quelle: Stadt Aachen, Stand: 30.06.2017, nur Hauptwohnsitze 2 Die Euregio-Maas-Rhein ist die Europaregion im Grenzraum Belgien/ Deutschland/ Niederlande um die Städte Aachen, Lüttich und Maastricht. 6 Markt- und Standortanalyse • Ansiedlung einer Netto-Filiale • Aachen-Kornelimünster Der Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen (LEP NRW) weist Aachen die Funktion eines Ober- zentrums zu. Der Stadt fallen somit neben der Versorgungsfunktion der eigenen Wohnbevölkerung auch maßgebliche überörtliche Versorgungsfunktionen mit Waren und Dienstleistungen des mittel- und lang- fristigen Bedarfs zu (vgl. Abbildung 2). Aufgrund ihrer oberzentraler Funktion steht die Stadt Aachen als Einkaufsstadt nicht nur mit den auf der deutschen Seite gelegenen Oberzentren Mönchengladbach (rd. km 64 km nordöstlich), Düsseldorf (rd. 77 km nordöstlich) und Köln (rd. 80 km östlich) in Konkurrenz, son- dern auch mit den Angebotsstandorten in den Niederlanden (rd. 18 km westlich und der Innenstadt Maas- tricht, rd. 40 km westlich) und Belgien (rd. 40 km westlich); sie ist von den Mittelzentren Alsdorf, Baeswei- ler, Eschweiler, Herzogenrath, Stolberg und Würselen umgeben. Abbildung 3: Aachener Stadtbezirke Quelle: Eigene Darstellung (Grenzen der Stadtbezirke und der statistischen Bezirke: Stadt Aachen 7 Markt- und Standortanalyse • Ansiedlung einer Netto-Filiale • Aachen-Kornelimünster Administrativ gliedert sich das Stadtgebiet von Aachen in sieben Stadtbezirke (Mitte, Brand, Eilendorf, Haaren, Kornelimünster/ Walheim, Laurensberg und Richterich), die sich nochmals in insgesamt 34 sta- tistische Bezirke unterteilen. Den Siedlungsschwerpunkt der Stadt Aachen stellt mit rd. 163 .220 Einwohnern bzw. 65 % der Stadtbe- zirk Aachen-Mitte dar. Die restlichen Einwohner verteilen sich auf die übrigen Stadtbezirke, von denen das nördlich gelegene Richterich mit rd. 8.550 Einwohnern den bevölkerungsschwächsten Stadtbezirk darstellt. Der Projektstandort des geplanten Netto-Marktes befindet sich im statistischen Bezirk Kornelimünster (61), der dem im Süden des Stadtgebiets gelegenen Stadtbezirk Kornelimünster/ Walheim zugeordnet ist. An diesen grenzen im Norden die Aachener Stadtbezirke Mitte und Brand, im Osten die Nachbarstadt Stolberg und im Süden die Gemeinde Roetgen. Im Westen ist die Stadtgrenze deckungsgleich mit der Landesgrenze zu Belgien. Die Bevölkerungsverteilung auf die jeweiligen Stadtbezirke ist der nachfolgenden Abbildung zu entneh- men. Abbildung 4: Einwohnerzahlen der Stadt Aachen nach Stadtbezirken bzw. statistischen Bezirken Stadtteil Einwohner abs. Einwohner in % Aachen - Mitte 161.924 65 Brand 17.053 7 Eilendorf 15.625 6 Haaren 12.370 5 Kornelimünster/