Bad Sobernheim (LK Bad Kreuznach) Standort Des Ehem

AUSWIRKUNGSANALYSE

Städtebaulich und raumordnerisch orientierte 01. März 2021 Auswirkungsanalyse zur geplanten Neuansiedlung eines  Edeka-Verbrauchermarktes  Aldi LM-Discounters  dm-Drogeriemarktes

in Bad Sobernheim (LK Bad Kreuznach) Standort des ehem. real SB-Warenhauses an der Westtangente 3 ecostra-Gutachten im Auftrag der Edeka Handelsgesellschaft Südwest mbH

Märkte verstehen | Risiken bewerten | Chancen erkennen

UNTERNEHMEN

Titelbild: Sicht aus Südwesten von der Westtangente auf das Planareal mit dem leerste- henden ehem. real SB- Warenhaus Wirtschafts-, Standort- und Strategieberatung in Europa

Luisenstrasse 41 D-65185 Wiesbaden

Tel. +49 – (0)611 – 71 69 575 0 Fax. +49 – (0)611 – 71 69 575 25

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Vorbemerkung

Das Mittelzentrum Bad Sobernheim (ca. 6.560 Einwohner) ist im LK Bad Kreuznach in Rheinland-Pfalz gelegen und Verwaltungssitz der Verbandsgemeinde Nahe-Glan. Im Kreisverkehr der Westtangente mit der Monzinger Straße ist die Handelsimmobilie eines real SB-Warenhauses lokalisiert, welches Ende September 2020 seinen Betrieb eingestellt hat. Die Edeka Südwest hatte das Gebäude bereits im Jahr 2018 erworben und besitzt seit Januar 2021 Zugriff auf das Objekt. Die Immobilie soll abgerissen und an gleicher Stelle ein Standortverbund aus verschiedenen Nahversorgungsmärkten errichtet werden. Konkret geplant sind

 ein Edeka Supermarkt mit ca. 3.500 m² VK  ein Aldi LM-Discounter mit ca. 1.250 m² VK (hierbei handelt es sich um die Ver- lagerung der bereits bestehenden Aldi-Filiale am Johannisplatz)  ein dm-Drogeriemarkt mit ca. 650 m² VK.

Unmittelbar nördlich des Plangrundstückes wurde Ende November 2020 zusätzlich ein – bezogen auf die Verkaufsfläche – vergrößerter Lidl LM-Discounter neu eröffnet. Dieser gesamte Standortbereich ist im kommunalen Einzelhandelskonzept der Stadt Bad Sobernheim als „Nahversorgungszentrum West“ definiert. Im Rahmen der Projektpla- nung strebt die Stadt Bad Sobernheim eine Änderung des Bebauungsplans „In der Lang- gewanne, Im Beilchen“ an.

Gegen die Änderung dieses Bebauungsplans hat die Hahn-Gruppe aus Bergisch Glad- bach, welche am Rand des zentralen Versorgungsbereichs „Hauptzentrum Innenstadt“ ein Fachmarktzentrum besitzt (u.a. Rewe Supermarkt, Netto LM-Discounter), mittels einer Anwaltskanzlei Widerspruch eingelegt. Die Anwälte fordern, auf die vorgesehene Änderung des Bebauungsplans zu verzichten und begründen dies u.a. mit Verstößen des Planvorhabens gegen § 11 Abs. 3 BauNVO sowie gegen die Vorgaben der Landes- planung, da erhebliche Auswirkungen auf die Fachmärkte des in Betrieb befindlichen Fachmarktzentrums und den zentralen Versorgungsbereich Innenstadt insgesamt be- fürchtet werden. Zudem wird bezüglich der Planungen an der Westtangente ein gesondertes Verträglichkeitsgutachten als „zwingend erforderlich“ erachtet.

Als Reaktion auf den Widerspruch durch die Hahn-Gruppe und zur Bereitstellung einer belastbaren Entscheidungs- und Bewertungsgrundlage für die weiteren planerischen Schritte und ein ggf. anstehendes Genehmigungsverfahren hat die Edeka Südwest am 11. November 2020 bei ecostra eine solche Auswirkungsanalyse zu dem Planvorhaben an der Westtangente in Auftrag zu geben, welche detailliert die mit dem Projekt verbundenen Wirkungen auf Aspekte des Städtebaus und der Raumordnung analysiert.

Eine Besichtigung und Bewertung der Standortqualität des Untersuchungsstandortes sowie eine Erfassung der derzeitigen Wettbewerbssituation erfolgten in der 50. KW 2020 durch ecostra-Mitarbeiter.

Weiterhin konnte bei der Ausarbeitung der vorliegenden Auswirkungsanalyse u.a. auf folgende Unterlagen zurückgegriffen werden:

 BACHTLER BÖHME+PARTNER – STADTPLANUNG LANDSCHAFTSPLANUNG: Zentrenkonzept für die Gemeinde Waldböckelheim – Vorabzug. Kaiserslautern, 26.06.2012  DR. LADEMANN & PARTNER: Das Gewerbegebiet West in Bad Sobernheim als Standort für einen Lidl-Lebensmitteldiscounter – Verträglichkeitsanalyse zu den Auswirkungen eines Erweiterungsvorhabens. Hamburg, August 2015

 DR. LADEMANN & PARTNER: Die Ortsgemeinde Waldböckelheim als Standort für zwei Lebensmittelmärkte – Städtebauliche und raumordnerische Verträglich- keitsanalyse. Hamburg, August 2015

 BBE HANDELSBERATUNG GMBH: Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung von zwei Lebensmittelmärkten im Baugebiet „Am Sponheimer Weg“ in der Ge- meinde Waldböckelheim. Köln / München, 24. Juni 2016

 GMA GESELLSCHAFT FÜR MARKT- UND ABSATZFORSCHUNG MBH: Einzelhandelskonzept für die Stadt Bad Sobernheim 2017. Köln, 17.01.2017

 GMA GESELLSCHAFT FÜR MARKT- UND ABSATZFORSCHUNG MBH: Auswirkungsanalyse zur geplanten Erweiterung eines Lidl Lebensmittelmarktes in der Stadt Bad Sobernheim, Monzinger Straße. Köln, 06.11.2017

Alle für diese Untersuchung verwendeten Daten und Angaben wurden nach bestem Wissen erfasst, aufbereitet und ausgewertet. Sämtliche verwendete Fotos und Abbil- dungen stammen – soweit nicht anders gekennzeichnet – von ecostra.

Die Weitergabe der vorliegenden Untersuchung bedarf der schriftlichen Zustimmung des Auftraggebers.

Wiesbaden, den 01. März 2021 ecostra GmbH

Dr. Joachim Will Thomas Terlinden, M.A.

Inhaltsangabe

Vorbemerkung

1. AUFGABENSTELLUNG UND RECHTSRAHMEN DER STANDORTENTWICKLUNG 1 1.1 Aufgabenstellung 1 1.2 Der Rechtsrahmen für die Standortentwicklung im Einzelhandel 3 1.2.1 Bundesrechtliche Regelungen (BauGB, BauNVO) 3 1.2.2 Gesetzliche Rahmenbedingungen in Rheinland-Pfalz (Landesentwicklungsprogramm (LEP IV), Regionaler Raumordnungsplan Rheinhessen-Nahe 2014) 4 1.2.3 Neue Erkenntnisse der europäischen Rechtsprechung (EuGH-Urteil zu Visser / Appingedam) mit Relevanz für Auswirkungsanalysen im Einzelhandel 8

2. STANDORT- UND OBJEKTBESCHREIBUNGEN SOWIE -BEWERTUNGEN 10 2.1 Der Makrostandort Bad Sobernheim 10 2.1.1 Geographische Lage und allgemeine Rahmendaten 10 2.1.2 Verkehrsinfrastruktur 11 2.1.3 Siedlungsstruktur und Bevölkerungsentwicklung 11 2.1.4 Wirtschaft und Arbeitsmarkt 12 2.1.5 Wesentliche Versorgungslagen des Einzelhandels in der Stadt Bad Sobernheim 13 2.1.6 Bestandsdaten und Ergebnisse des kommunalen Einzelhandelskonzeptes aus dem Jahr 2017 15

2.2 Der Mikrostandort der Planvorhaben in Bad Sobernheim 19 2.2.1 Standort- und Objektkurzbeschreibung des bestehenden Aldi LM- Discounters am Johannisplatz in Bad Sobernheim 20 2.2.2 Standortbeschreibung des Planvorhabens an der Westtangente in Bad Sobernheim 21 2.2.3 Historischer Abriss zum Planstandort und Plandaten zu den vorgesehenen Einzelhandelsnutzungen an der Westtangente 25 2.2.4 Standort- und Projektbewertung 28

3. DIE ANGEBOTS- UND WETTBEWERBSSITUATION 31 3.1 Die projektrelevante Wettbewerbssituation im Lebensmitteleinzelhandel 31 3.2 Wettbewerbsplanungen und zukünftige Wettbewerbssituation 38 3.3 Fazit aus der Wettbewerbsanalyse 41

4. EINZUGSGEBIET, BEVÖLKERUNGS- UND KAUFKRAFTPOTENZIALE 43 4.1 Einzugsgebiet und Bevölkerungspotenziale 43 4.1.1 Methodische Grundlagen 43 4.1.2 Abgrenzung und Zonierung des gemeinsamen Einzugsgebietes 43

4.1.3 Aktuelle Einwohnerzahlen und zukünftige Einwohnerentwicklung im gemeinsamen Einzugsgebiet der geplanten Fachmärkte in Bad Sobernheim 45

4.2 Die einzelhandels- und die projektrelevante Kaufkraft im Einzugsgebiet der Planvorhaben 49 4.2.1 Methodische Grundlagen 49 4.2.2 Aktuelles Kaufkraftpotenzial im abgegrenzten Einzugsgebiet 51

5. UMSATZERWARTUNG, KAUFKRAFTSTRÖME UND MÖGLICHE AUSWIRKUNGEN DER GEPLANTEN NAHVERSORGUNGSBETRIEBE IN BAD SOBERNHEIM 54 5.1 Grundlagen, Kaufkraftabschöpfung und Kaufkraftbewegungen 54 5.2 Umsatzerwartung, Umsatzherkunft und Marktanteile des Planvorhabens in der einzelbetrieblichen Betrachtung 55 5.2.1 Umsatzleistung, Marktanteile und Umsatzherkunft des ehem. real SB- Warenhauses an der Westtangente in Bad Sobernheim 56 5.2.2 Umsatzerwartung, Marktanteile und Umsatzherkunft des bestehenden Aldi LM-Discounters am Johannisplatz in Bad Sobernheim 57 5.2.3 Umsatzerwartung, Umsatzherkunft und Marktanteile des am Standort des ehem. real SB-Warenhauses in Bad Sobernheim neu errichteten Edeka-Verbrauchermarktes 60 5.2.4 Umsatzerwartung, Umsatzherkunft und Marktanteile des verlagerten und erweiterten Aldi LM-Discounters in Bad Sobernheim 61 5.2.5 Umsatzerwartung, Umsatzherkunft und Marktanteile des geplanten Drogeriefachmarktes an der Westtangente in Bad Sobernheim 63 5.2.6 Umsatzerwartung, Umsatzherkunft und Marktanteile des gesamten Planvorhabens im NVZ West in Bad Sobernheim in der aggregierten Betrachtung 65

5.3 Die Kaufkraftbewegungen 69 5.4 Die möglichen Auswirkungen des Planvorhabens an der Westtangente in Bad Sobernheim auf Aspekte des Städtebaus und der Raumordnung 72

6. FAZIT 81

Anhang: Definition der Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels

Karten-, Abbildungs- und Tabellenverzeichnis

1. Aufgabenstellung und Rechtsrah- men der Standortentwicklung

1.1 Aufgabenstellung Die Stadt Bad Sobernheim ist im LK Bad Kreuznach in Rheinland-Pfalz gelegen und Verwaltungssitz der Verbandsgemeinde Nahe-Glan. Die Stadt setzt sich aus den Gemar- kungen Bad Sobernheim, Eckweiler und Pferdsfeld zusammen, wobei sich der Wohn- siedlungsbereich relativ kompakt auf die Kernstadt von Bad Sobernheim konzentriert, wo der überwiegende Teil der insgesamt ca. 6.560 Einwohner lebt. Im Regionalen Raumordnungsplan Rheinhessen-Nahe ist Bad Sobernheim innerhalb des Mittelbereichs Kirn als verpflichtend kooperierendes Mittelzentrum (gemeinsam mit den Mittelzentren Kirn und Meisenheim) ausgewiesen, übernimmt damit überörtliche Versorgungsfunkti- onen v.a. für die übrigen Kommunen der Verbandsgemeinde Nahe-Glan und ist als Standort für großflächigen Einzelhandel vorgesehen.

Im Kreisverkehr der Westtangente mit der Monzinger Straße im Übergangsbereich der östlich anschließenden Wohnbebauung und des sich westlich erstreckenden Gewerbe- gebietes ist die Handelsimmobilie eines real SB-Warenhauses lokalisiert, welches Ende September 2020 seinen Betrieb eingestellt hat. Die Edeka Südwest hatte das Gebäude bereits im Jahr 2018 erworben und besitzt seit Januar 2021 Zugriff auf das Objekt. Die Immobilie soll abgerissen und an gleicher Stelle ein Standortverbund aus verschiedenen Nahversorgungsmärkten errichtet werden. Konkret geplant sind

Unmittelbar nördlich des Plangrundstückes wurde zusätzlich ein bereits zuvor in Betrieb befindlicher Lidl LM-Discounter neu errichtet und mit erweiterter Verkaufsfläche Ende November 2020 neu eröffnet. Dieser gesamte Standortbereich ist im kommunalen Ein- zelhandelskonzept der Stadt Bad Sobernheim als „Nahversorgungszentrum West“ definiert. Im Rahmen der Projektplanung strebt die Stadt Bad Sobernheim eine Änderung des Bebauungsplans „In der Langgewanne, Im Beilchen“ an.

Gegen die Änderung dieses Bebauungsplans legt die Hahn-Gruppe aus Bergisch Glad- bach, welche am Rand des zentralen Versorgungsbereichs „Hauptzentrum Innenstadt“ ein Fachmarktzentrum besitzt (u.a. Rewe Supermarkt, Netto LM-Discounter), mittels einer Anwaltskanzlei Widerspruch ein. Die Anwälte fordern, auf die vorgesehene Ände- rung des Bebauungsplans zu verzichten und begründen dies u.a. mit Verstößen des Planvorhabens gegen § 11 Abs. 3 BauNVO sowie gegen die Vorgaben der Landespla- nung, da erhebliche Auswirkungen auf die Fachmärkte des in Betrieb befindlichen Fach- marktzentrums und den zentralen Versorgungsbereich Innenstadt insgesamt befürchtet

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 1

werden. Zudem wird bezüglich der Planungen an der Westtangente ein gesondertes Verträglichkeitsgutachten als „zwingend erforderlich“ erachtet.

Grundlage dieser Auswirkungsanalyse bilden zunächst die Vorgaben des §11 Abs. 3 BauNVO sowie die relevanten landes- und regionalplanerischen Vorschriften (hier u.a. Landesentwicklungsprogramm Rheinland-Pfalz (LEP IV), Regionaler Raumordnungsplan Rheinhessen-Nahe).

Im Einzelnen werden folgende Untersuchungsschritte durchgeführt:

 Darstellung des projektrelevanten Rechtsrahmens

 Beschreibung und Bewertung der aktuellen Standort- und Objektsituation des ehem. real SB-Warenhauses an der Westtangente 3 sowie der Projektplanung mit Nahversorgungsstandorte am gleichen Standort

 Zusammenfassende SWOT-Analyse zur Standort- und Objektbewertung

 Erfassung, Darstellung und Bewertung des relevanten Wettbewerbs

 Abgrenzung des Einzugsgebiets, Ermittlung des aktuellen Bevölkerungspotenzials und der planobjektbezogenen Kaufkraftvolumina sowie Prognose der Bevölke- rungsentwicklung bis zum Jahr 2040

 Analyse der durch das Vorhaben ausgelösten Veränderungen der Kaufkraftströme sowie der Umsatzerwartungen und mögliche Auswirkungen des Planvorhabens auf Aspekte des Städtebaus, der Raumordnung und auf die Nahversorgung

 Abschließende Bewertung und Empfehlungen zur möglichen Realisierung der Nah- versorgungsmärkte in der Stadt Bad Sobernheim

Die vorliegende Auswirkungsanalyse dient dem Auftraggeber als Informations- und Ent- scheidungsgrundlage in Zusammenhang u.a. mit der geplanten Ansiedlung eines Edeka-Verbrauchermarktes, Aldi LM-Discounters und dm-Drogeriemarktes am Standort des ehem. real SB-Warenhauses in Bad Sobernheim.

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 2

1.2 Der Rechtsrahmen für die Standortentwicklung im Einzelhandel 1.2.1 Bundesrechtliche Regelungen (BauGB, BauNVO) Wesentliche Rechtsgrundlagen für die Standortentwicklung im Einzelhandel stellen die Regelungen des Baugesetzbuches (BauGB) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) dar. Im BauGB werden förmliche Verfahren zur Aufstellung verschiedener Pläne geregelt. Die BauNVO bestimmt Art und Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks, die Bauweise und die überbaubare Grundstücksfläche. Die zentrale Norm des §11 Abs. 3 BauNVO führt hierzu aus:

„(3) 1. Einkaufszentren, 2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ord- nung nicht nur unwesentlich auswirken können, 3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind,

sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des §3 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1.200 m² überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als 1.200 m² Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als 1.200 m² Geschossfläche nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der ver- brauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Be- triebs zu berücksichtigen.“

Entsprechend der BauNVO greift die Regelvermutung des §11 Abs. 3 Satz 3, wonach Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 in der Regel anzunehmen sind, wenn die Ge- schossfläche 1.200 m² überschreitet. Ergänzend hat das Bundesverwaltungsgericht ge- urteilt, dass Einzelhandelsbetriebe großflächig sind, wenn sie eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreiten. In diesem Fall wird von den Genehmigungs- und Planungsbe- hörden zunächst vermutet, dass der Betrieb nicht nur unwesentliche Auswirkungen auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung und auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung hat, so dass der Betrieb nur in bestimmten Gebieten zulässig ist (Kern- gebiete, bestimmte Sondergebiete).1

1 Diese Vermutung kann beispielsweise durch ein Gutachten widerlegt werden (widerlegbare Regelvermutung).

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 3

Neben den bundesrechtlichen Gesetzen und Verordnungen sind weiterhin die Raum- ordnungsgesetze, Landesentwicklungspläne sowie ggf. ergänzende Verordnungen der jeweiligen Bundesländer von Bedeutung. Die Zuweisung der allgemeinen Raumord- nungsangelegenheiten in die Gesetzgebungskompetenz der Länder hat zur Folge, dass je nach Bundesland z.T. unterschiedliche gesetzliche Regelungen zu beachten sind.

1.2.2 Gesetzliche Rahmenbedingungen in Rheinland-Pfalz (Landesentwicklungs- programm (LEP IV), Regionaler Raumordnungsplan Rheinhessen-Nahe 2014) Das aktuell gültige Landesentwicklungsprogramm (LEP IV) für Rheinland-Pfalz1 vom November 2008 beinhaltet u.a. Grundsätze und Ziele, welche für die Standortentwick- lung im Einzelhandel von Bedeutung sind. So wird im Kapitel 3 „Sicherung und Entwick- lung der Daseinsvorsorge“ unter Punkt 3.2.3 „Öffentliche Einrichtungen und Dienstleis- tungen (großflächiger Einzelhandel)“ u.a. ausgeführt:

G56 „Die Sicherung einer wohnortnahen und qualitativen Versorgung der Be- völkerung mit öffentlichen und privaten Einrichtungen und Dienstleistun- gen soll durch die zentralen Orte in den Mittelbereichen und in Aufgaben- teilung in den mittelzentralen Verbünden wahrgenommen werden.

Z57 Die Errichtung und Erweiterung von Vorhaben des großflächigen Einzel- handels ist nur in zentralen Orten zulässig (Zentralitätsgebot). Betriebe mit mehr als 2.000 m² Verkaufsfläche2 kommen nur in Mittel- und Ober- zentren in Betracht. Ausnahmsweise sind in Gemeinden ohne zentralörtli- che Funktion mit mehr als 3.000 Einwohnerinnen und Einwohnern großflä- chige Einzelhandelsvorhaben bis zu insgesamt 1.600 m² Verkaufsfläche zu- lässig, wenn dies zur Sicherung der Grundversorgung3 der Bevölkerung erforderlich ist.

Z58 Die Ansiedlung und Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit innenstadtrelevanten Sortimenten ist nur in städtebaulich integrierten Bereichen, das heißt in Innenstädten und Stadt- sowie Stadtteilzentren, zulässig (städtebauliches Integrationsgebot). Die städtebaulich integrierten Bereiche („zentrale Versorgungsbereiche“ im Sinne des BauGB) sind von den zentralen Orten in Abstimmung mit der Regionalplanung ver- bindlich festzulegen und zu begründen. Diese Regelungen müssen auch eine Liste innenstadtrelevanter und nicht innenstadtrelevanter Sortimente umfassen.

Z59 Die Ansiedlung und Erweiterung großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit nicht innenstadtrelevanten Sortimenten ist auch an Ergänzungsstandor- ten der zentralen Orte zulässig. Diese sind ebenfalls von den Gemeinden in Abstimmung mit der Regionalplanung festzulegen und zu begründen. Innenstadtrelevante Sortimente sind als Randsortimente auf eine innen- stadtverträgliche Größenordnung zu begrenzen.

1 Vgl. MINISTERIUM DES INNEREN UND FÜR SPORT (Hrsg.): Landesentwicklungsprogramm (LEP IV). Herausforderun- gen erkennen, Nachhaltig handeln, Zukunft gestalten. Mainz, 2008

2 Die Verkaufsfläche umfasst in der Regel alle Flächen eines Betriebes, die dem Kunden dauerhaft für Verkaufs- zwecke zugänglich sind. Nicht zur Verkaufsfläche zählen Büroräume, Lager- und Vorbereitungsflächen, Werk- stätten und Flächen, die Personalzwecken dienen.

3 Hierbei handelt es sich um Sortimente des täglichen kurzfristigen Bedarfs, die typischerweise im großflächigen Lebensmitteleinzelhandel angeboten werden.

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 4

Z60 Durch die Ansiedlung und Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbe- trieben dürfen weder die Versorgungsfunktion der städtebaulich integrierten Bereiche der Standortgemeinde noch die der Versorgungsbereiche (Nah- und Mittelbereiche) benachbarter zentraler Orte wesentlich beein- trächtigt werden (Nichtbeeinträchtigungsgebot). Dabei sind auch die Auswirkungen auf Stadtteile von Ober- und Mittelzentren zu beachten.

Z61 Der Bildung von Agglomerationen nicht großflächiger Einzelhandelsbe- triebe mit innenstadtrelevanten Sortimenten außerhalb der städtebaulich integrierten Bereiche ist durch Verkaufsflächenbegrenzungen in der Bau- leitplanung entgegenzuwirken (Agglomerationsverbot). Haben sich bereits Agglomerationsbereiche außerhalb der städtebaulich integrierten Be- reiche gebildet, so sind diese als Sondergebiete des großflächigen Einzel- handels in der Bauleitplanung auszuweisen und in ihrem Bestand festzu- schreiben.“

Die Bestimmungen aus dem LEP werden bezüglich des Zentralitätsgebots, städtebauli-

chen Integrationsgebots und Nichtbeeinträchtigungsgebots wortwörtlich als Ziele ZN42 bis ZN44 im „Regionalen Raumordnungsplan Rheinhessen-Nahe 2014“ (RROP) übernommen. Darüber hinaus greift der RROP den §11 BauNVO auf, dass die Ansied- lung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit innenstadtrelevanten Sortimenten auf Industrie- und Gewerbeflächen nicht gestattet sei und hierfür die planerischen Vo- raussetzungen (Sondergebiete) geschaffen werden sollen, in denen die Zweckbestim- mung und Art der Nutzung geregelt ist.1

Im LEP IV – wie auch im Entwurf zur Neufassung des RROP aus dem Jahr 2014 – ist darüber hinaus die zentralörtliche Hierarchie mit ihren abgestuften Versorgungsfunkti- onen für Rheinland-Pfalz festgehalten. Danach halten Ober- und Mittelzentren höher- wertige Güter und Dienstleistungen für den spezialisierten, mittel- und langfristigen Be- darf vor. Hierbei weist das LEP IV den betroffenen Gemeinden die Aufgabe zu, Umfang und Qualität des zentralörtlichen Versorgungsniveaus in Eigenverantwortung zu defi- nieren und zu sichern. Folgende höherrangige zentrale Orte mit entsprechender Ver- sorgungsfunktion werden im LEP IV differenziert:

 Oberzentren sind Standorte oberzentraler Einrichtungen und Verknüpfungspunkte im System der großräumigen Verkehrsachsen. Nächstgelegene Oberzentren für die Standortkommune Bad Sobernheim sind Mainz im Nordosten und Kaiserslautern im Süden.

 Monozentrale Mittelzentren leisten alleine für einen Verflechtungsbereich eine vollständige Versorgung mit mittelzentralen Funktionen. Sie sind in ihrer Funktion zu stärken und zu sichern. Als solche sind im Untersuchungsraum u.a. die Städte Bad Kreuznach oder Bingen am Rhein definiert.

1 Vgl. PLANUNGSGEMEINSCHAFT RHEINHESSEN-NAHE (Hrsg.): Regionaler Raumordnungsplan Rheinhessen-Nahe 2014. Mainz, 2014, S. 33f

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 5

 Mittelzentren mit Teilfunktionen eines Oberzentrums halten zusätzlich teilweise oberzentrale Einrichtungen vor. Auf dem Gebiet der Planungsgemein- schaft Rheinhessen-Nahe ist der Stadt Worms eine solche Funktion zugeteilt.

 Ein mittelzentraler Verbund kooperierender Zentren setzt sich aus mehreren zentralen Orten der mittel- oder oberzentralen Stufe (Mittel- und Ober- zentren) zusammen, die innerhalb eines Mittelbereichs gemeinsam einen Bei- trag zur mittelzentralen Versorgung leisten. Zu den definierten Mittelbereichen gehören in der Region Rheinhessen-Nahe u.a. der Mittelbereich Kirn mit den kooperierenden Mittelzentren Bad Sobernheim und Meisenheim oder der mit- telzentrale Verbund der Städte Idar-Oberstein, Birkenfeld und Baumholder.

 Grundzentren und deren Nahbereiche werden in den regionalen Raumordnungs- plänen (hier: RROP Rheinhessen-Nahe 2014) ausgewiesen. Danach sind Grundzen- tren in erster Linie Zentralorte zur Sicherung und Entwicklung eines umfassenden Angebotes mit Gütern und Dienstleistungen des qualifizierten Grundbedarfes. Grundzentren im Untersuchungsraum sind z.B. Waldböckelheim oder Rüdesheim (Nahe).

Karte 1: Zentrale Orte und Versorgungsbereiche für die Planungsregion Rheinhessen- Nahe (Kartenauszug)

Quelle: Regionaler Raumordnungsplan Rheinhessen-Nahe 2014

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 6

Damit ergibt sich für die Stadt Bad Sobernheim die folgende zentralörtliche Systematik: Landes- bzw. regionalplanerisch ist Bad Sobernheim gemeinsam mit den Nachbarge- meinden Kirn und Meisenheim als verpflichtend kooperierendes Mittelzentrum ausgewiesen. Der Nahbereich von Bad Sobernheim setzt sich aus den Gemeinden der ehemaligen Verbandsgemeinde Bad Sobernheim zusammen.1 Der entsprechende Mittelbe- reich ist deckungsgleich mit dem Gebieten der ehemaligen Verbandsgemeinden Bad Sobernheim und Meisenheim sowie der Verbandsgemeinde Kirn. Die östlich anschlie- ßenden Nachbargemeinden Waldböckelheim und Rüdesheim (Nahe) stellen ein kooperierendes Grundzentrum dar. Das nächstgelegene monozentrale Mittelzentrum ist die Stadt Bad Kreuznach ebenfalls im Osten (vgl. Karte 1).

Die bundes- und landesrechtlichen sowie regionalplanerischen Regelungen zur Steue- rung der Standortentwicklung im großflächigen Einzelhandel beinhalten somit eine Reihe von Vorgaben, welche bei einer Prüfung und Bewertung eines Einzelhandelspro- jektes zu beachten sind. Zusammengefasst sind hier v.a. folgende Punkte von Bedeu- tung:2

o Zentralitätsgebot bzw. Konzentrationsgebot. Dieses beinhaltet die Zuord- nung großflächiger Einzelhandelsbetriebe zu zentralen Orten einer bestimmten Zentralitätsstufe (z.B. Grund-, Mittel- oder Oberzentren), während eine entsprechende Ansiedlung z.B. in Gemeinden ohne jede landesplanerisch festgelegte Zent- ralität zunächst nicht vorgesehen ist. Zur Sicherung der wohnortnahen Versorgung ist in den ländlich geprägten Teilräumen der Region Rheinhessen-Nahe die Ansied- lung von großflächigen Einzelhandelbetrieben außerhalb der zentralen Orte vorgesehen, soweit das Vorhaben hinsichtlich der Quantität oder Qualität der vorhandenen Versorgungssituation mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten im Verhält- nis zur Einwohnerzahl der jeweiligen Standortgemeinde entspricht. Des Weiteren sind standortspezifische Aspekte, wie z. B. räumliche Lage oder Verkehrsanbin- dung, darzulegen und im Einzelfall zu beurteilen. In diesem Fall darf die maximale Verkaufsfläche von 1.600 m² nicht überschritten werden.3

o Nichtbeeinträchtigungsgebot bzw. Beeinträchtigungsverbot. Ein großflä- chiges Einzelhandelsprojekt darf weder die Versorgungsfunktion städtebaulich integrierter Bereiche der Standortgemeinde noch die Versorgungsbereiche benachbarter zentraler Orte wesentlich beeinträchtigen.4 Auch sog. Nahversorgungsberei- che – d.h. Standorte mit einem im Wesentlichen fußläufigen Einzugsgebiet, die der

1 Die ehemalige Verbandsgemeinde Bad Sobernheim fusionierte am 01. Januar 2020 mit der ehemaligen Ver- bandsgemeinde Meisenheim zur neuen Verbandsgemeinde Nahe-Glan. 2 Neben den aufgeführten Ge- und Verboten wird im Planungsrecht für großflächige Einzelhandelsvorhaben in vielen Bundesländern zusätzlich die Einhaltung des Kongruenzgebotes verlangt. Da im vorliegenden Untersu- chungsfall weder in den landes- noch in den regionalplanerischen Vorgaben auf ein solches Kongruenzgebot eingegangen wird, wird dieses an dieser Stelle vernachlässigt und spielt im weiteren Verlauf dieser Auswir- kungsanalyse als Bewertungsmaßstab keine Rolle. 3 Vgl. PLANUNGSGEMEINSCHAFT RHEINHESSEN-NAHE (Hrsg.): op.cit., S. 34 4 Eine wesentliche Beeinträchtigung wird dann vermutet, wenn durch das geplante großflächige Einzelhandels- projekt bei zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten Umsatzrückgänge von ca. 10 % und bei nicht zentrenrelevanten und nicht nahversorgungsrelevanten Sortimenten Umsatzverluste von ca. 20 % zu erwarten sind, wobei diese Schwelle der Umsatzumverteilung nicht statisch zu bewerten ist. So wäre z.B.

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Nahversorgung dienen – können zentrale Versorgungsbereiche sein, deren Funk- tionsfähigkeit nicht wesentlich beeinträchtigt werden darf.

o Integrationsgebot. Großflächige Einzelhandelsprojekte mit innenstadtrelevanten Sortimenten sind nur an städtebaulich integrierten Standorten – d.h. in engem räumlichem und funktionalem Zusammenhang mit den zentralen Einkaufsberei- chen („Zentrale Versorgungsbereiche“) – zulässig. Bei großflächigen Einzelhandels- projekten mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten können auch Ergänzungsstan- dorten in Betracht kommen.

Die nachfolgenden Analysen werden aufzeigen, inwieweit das geplante Vorhaben in der Stadt Bad Sobernheim mit diesen raumordnerischen und landesplanerischen Vorgaben in Einklang steht. Ein besonderes Augenmerk wird dabei auf die Bewertung der Vorga- ben des Beeinträchtigungsverbots und Integrationsgebots gelegt.

1.2.3 Neue Erkenntnisse der europäischen Rechtsprechung (EuGH-Urteil zu Vis- ser / Appingedam) mit Relevanz für Auswirkungsanalysen im Einzelhandel

Mit dem Urteil der Europäischen Gerichtshofes (EuGH) vom 30.01.2018 in Sachen „Vis- ser / Appingedam“ haben sich eine Reihe von Konsequenzen ergeben, welche v.a. auch für die planerische Steuerung konkreter Handelsentwicklungen von Bedeutung sind (EuGH, Urt. v. 30.01.2018 – C-31/16 – DVBl 2019, 233). Ausgehend von der Feststel- lung des Gerichts, dass Einzelhandel eine Dienstleistung ist und somit die Europäische Dienstleistungsrichtlinie auf Bebauungspläne anzuwenden ist, welche die Ansiedlung von Einzelhandels- und Dienstleistungsunternehmen steuern, wurden die Möglichkeiten zur planerischen Beschränkung von Einzelhandelsansiedlungen oder -erweiterungen merklich eingeschränkt bzw. deren Begründungsaufwand deutlich erhöht. Bislang liegen noch keine Urteile von deutschen Bundes- oder Oberverwaltungsgerichten vor, welche diese Vorgabe des EuGH aufgreifen. Die aktuelle Diskussion der Fachjuristen und -gutachter geht jedoch davon aus, dass mit diesem EuGH-Urteil bei der bauplanerischen Steuerung des Einzelhandels zukünftig u.a. folgende Aspekte zu beachten sein werden:1

 Sortimentsbeschränkungen in der Form von Festlegungen für einzelne Warenberei- che mit hohem Detaillierungsgrad oder Verkaufsflächenobergrenzen für einzelne Sortimente in einer Größenordnung von nur wenigen 100 m² (oder sogar darunter)

zwischen einem Umsatzrückgang von ca. 9,9 % und 10,1 % kein nennenswerter qualitativer Unterschied in den tatsächlichen Auswirkungen feststellbar. Nach der aktuellen Rechtsprechung besteht die Möglichkeit von negativen Auswirkungen auf die geschützte Planungshoheit der Nachbargemeinde und damit eine Abwä- gungspflicht dann, wenn eine Umsatzverteilung zu Lasten der Nachbarkommunen durch das angegriffene Vorhaben von etwa 10 % zu erwarten ist, weil die damit verbundenen primärwirtschaftlichen Folgen, insbesondere Betriebsschließungen, zu einer Veränderung der städtebaulichen Gestaltung führen und damit die Nachbargemeinde zu einer Änderung ihrer bisherigen Planung zwingen kann (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urt. v. 25.04.2001, OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss v. 08.01.1999, OVG Münster, Urt. v. 06.06.2005, 10 D 148/04). 1 Vgl. hierzu ULRICH BATTIS & JAN HENNIG: Unionsrechtliche Anforderungen an die Steuerung des Einzelhandels. In Deutsches Verwaltungsblatt (DVBl), 02 / 2019, Heft 4, S. 197ff; vgl. DR. LADEMANN & PARTNER: Neue Chan- cen für die Weiterentwicklung und Vitalisierung von Fachmarktzentren. Konsequenzen des „Visser/Appinge- dam-Urteils“ des Europäischen Gerichtshofs. In MEC METRO-ECE CENTERMANAGEMENT: Fachmarktzentren in Deutschland. Werte sichern. Werte steigern. Düsseldorf 2019, S. 62ff

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werden nur noch dann Bestand haben können, wenn nachvollziehbar begründet werden kann, dass diese Vorgaben mit einem hohen Maß an Wahrscheinlichkeit geeignet sind, städtebauliche Zielsetzungen zu erreichen. Ein solcher Nachweis dürfte in Zeiten von anhaltend starken Marktanteilsgewinnen des Online-Handels gerade auch bei den zentrenrelevanten Sortimenten nicht immer leicht zu führen sein.1

 Schwellenwerte zur Bestimmung der Großflächigkeit eines Einzelhandelsbetriebes (z.B. 800 m² VK), welche bei Überschreiten die Vermutungsregel des § 11.3 BauNVO auslösen ebenso wie relative oder absolute Schwellen (z.B. maximal 10 % der Ge- samtverkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente an Standorten außerhalb des zentralörtlichen Versorgungskerns) werden kritisch auf ihre Verhältnismäßigkeit zu überprüfen sein und bedürfen ebenfalls einer besonderen fachlichen Begründung. Darüber hinaus wird es notwendig sein, dass diese – meist auf oberen Planungsebe- nen festgelegten – Schwellenwerte durch eine planende Gemeinde im Einzelfall dann überwunden werden können, wenn städtebauliche oder raumordnerische Ziele durch das Vorhaben nicht gefährdet sind.

 Wirtschaftliche Bedarfsprüfungen sind nach der EU-Dienstleistungsrichtlinie grund- sätzlich verboten. Dies bedeutet, dass die Genehmigungsfähigkeit eines Einzelhan- delsprojektes nicht mehr an sog. Entwicklungskorridoren eines zukünftigen bran- chenbezogenen Verkaufsflächenbedarfs gemessen werden darf, so wie dieser in vielen Einzelhandelskonzepten von den Gutachtern auf Grundlage meist der Bevölke- rungs- und Kaufkraftprognosen berechnet wurde.

 Die räumliche Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche muss dahingehend überprüft werden, ob dort entsprechende Entwicklungsmöglichkeiten zur Ansiedlung oder Erweiterung von Einzelhandelsbetrieben vorhanden sind bzw. geschaffen werden können. Dies kann ggf. auch dahingehend gelöst werden, indem mit einem zentralen Versorgungsbereich räumlich-funktional verknüpfte Teilräume als Entwick- lungsbereiche bestimmt werden.

 Die Sortimentslisten mit ihrer Aufgliederung nach nahversorgungs-, zentren- und nicht-zentrenrelevanten Sortimenten und deren damit verbundene planerische Zu- weisung in bestimmte Standortlagen einer Gemeinde werden nur noch dann einer gerichtlichen Überprüfung standhalten, wenn diese einerseits nicht sehr ausdifferen- ziert sind und andererseits auf einer nachvollziehbaren städtebaulichen Begründung fußen.

Jedenfalls gewinnt vor diesem Hintergrund bei einer Nicht-Genehmigung für ein Einzel- handelsvorhaben eine plausible und nachvollziehbare Begründung an Bedeutung, welche jeweils auf den Einzelfall bezogene gewichtige städtebauliche und raumordnerische Aspekte beinhaltet.

1 Manche Fachgutachter gehen hier davon aus, dass zukünftig sogar ein periodisches Controlling und Monito- ring von Bebauungsplänen notwendig sein wird, welches prüft, ob die Festsetzungen älterer Bebauungsplane immer noch erforderlich sind oder ob die Marktentwicklung sich auf die Existenz eines vor Jahren geprüften Einzelhandelsobjekts eingestellt hat und entsprechende Vorgaben somit zwischenzeitlich obsolet geworden sind.

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2. Standort- und Objektbeschreibun- gen sowie -bewertungen

2.1 Der Makrostandort Bad Sobernheim 2.1.1 Geographische Lage und allgemeine Rahmendaten Die Stadt Bad Sobernheim ist im Landkreis Bad Kreuznach im südwestlichen Rheinland- Pfalz lokalisiert. Naturräumlich liegt Bad Sobernheim im Tal der mittleren Nahe, welches vom Hunsrück im Norden und vom Nordpfälzer Bergland im Süden eingerahmt wird. Die Stadt Bad Sobernheim untergliedert sich in zwei separate Stadtgebiete, welche durch ein zur Nachbargemeinde Nußbaum gehörendes Waldgebiet räumlich voneinander getrennt sind. Das südliche Stadtgebiet, welches zu beiden Seiten des Naheufers liegt, umfasst den kompakten Siedlungskörper der Kernstadt sowie den etwas abseits lokalisierten Ortsteil Steinhardt, während sich nördlich und südlich des Siedlungsbe- reichs landwirtschaftliche Nutzflächen (u.a. Weinanbau) und Wälder erstrecken. Das nördliche Stadtgebiet, das sich auf den Nahehöhen erstreckt, wird mit Ausnahme des ehemaligen Bundeswehr-Fliegerhorstes Pferdsfeld und eines Gewerbegebietes wiederum von Waldgebieten und landwirtschaftlichen Nutzflächen geprägt. Nachdem die Be- wohner der Gemarkungen Pferdsfeld und Eckweiler wegen des Fluglärms im Jahre 1979 in das südliche Gemeindegebiet umgesiedelt wurden und die zum Fliegerhorst zählende Bundeswehrkaserne im Jahr 1997 geschlossen wurde, ist der nördliche Teilbereich praktisch unbewohnt und die insgesamt ca. 6.560 Einwohner der Stadt Sobernheim konzentrieren sich fast ausschließlich auf das südliche Stadtgebiet. Bedingt durch die hü- gelige Topographie schwankt das Höhenniveau innerhalb des Stadtgebietes zwischen ca. 150 m ü. NN am Ufer der Nahe bis auf über 600 m ü. NN in den nördlichen Nahe- höhen.

Karte 2: Die Lage der VG Nahe-Glan innerhalb des Landkreises Bad Kreuznach (links) und das Gemeindegebiet der Stadt Bad Sobernheim (rechts)

Quelle: www.wikipedia.org; Karte erstellt von Hagar66 Quelle: https://www.openstreetmap.org

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Die Stadt Bad Sobernheim ist Verwaltungssitz der Verbandsgemeinde Nahe-Glan, welche Anfang des Jahres 2020 aus der Fusion der VG Bad Sobernheim mit der VG Mei- senheim entstanden ist. Die VG Nahe-Glan umfasst insgesamt ca. 25.000 Einwohner, welche sich auf 34 Städte und Gemeinden verteilen. Das Verbandsgemeindegebiet ist sehr ländlich geprägt, wobei neben den Städten Bad Sobernheim und Meisenheim (ca. 2.800 Einwohner) die Gemeinden Odernheim am Glan (ca. 1.700), Monzingen (ca. 1.550), Merxheim (ca. 1.400), Staudernheim (ca. 1.350) oder Meddersheim (ca. 1.300) gewisse Bevölkerungsschwerpunkte aufweisen. Nächstgelegene größere Städte sind ca. 25 km im Osten das Mittelzentrum Bad Kreuznach (ca. 51.200 Einwohner) und ca. 30 km im Westen das Mittelzentrum Idar-Oberstein (ca. 28.500). Nächstgelegene Ober- zentren sind Kaiserslautern im Süden (ca. 55 km von Bad Sobernheim entfernt) und Mainz im Nordosten (ca. 60 km).

2.1.2 Verkehrsinfrastruktur Die verkehrliche Erschließung orientiert sich stark an den topographischen Gegebenhei- ten. Hauptverkehrsachse für den motorisierten Individualverkehr ist die Bundesstraße B41, welche von Idar-Oberstein im Westen durch das Stadtgebiet von Bad Sobernheim bis nach Bad Kreuznach im Osten verläuft und nordöstlich von Bad Kreuznach in die Autobahn A61 mündet. Die B41 ist auf ihrem östlichen Abschnitt zwischen der Stand- ortkommune des Planvorhabens und Bad Kreuznach autobahnähnlich und in beide Fahrtrichtungen jeweils zweispurig ausgebaut. Weiter westlich wechseln sich in Rich- tung Idar-Oberstein in beide Fahrtrichtungen einspurige Abschnitte mit zweispurigen Überholzonen ab. Die B41 stellt insgesamt eine gute verkehrliche Erschließung in west- östlicher Ausrichtung sicher. Die Anbindung in Richtung Norden erfolgt v.a. über die B421, welche westlich von Bad Sobernheim auf dem Gemeindegebiet von Simmertal von der B41 abzweigt und durch den Hunsrück bis zur Mosel führt. Die Anbindung von Bad Sobernheim an die südlichen Gemeinden der VG Nahe-Glan wird über verschiedene Land- und Kreisstraßen hergestellt, welche aufgrund der topographischen Verhältnisse meist eine deutlich geringere Leistungsfähigkeit besitzen. Im südlichen Teilgebiet der VG Nahe-Glan bildet die B420, welche von Lauterecken im Südwesten über Meisenheim bis nach Alsenz im Osten verläuft, eine zusätzliche Hauptverkehrsachse.

Bezogen auf den öffentlichen Verkehr ist Bad Sobernheim im Streckennetz der Deut- schen Bahn Haltepunkt der Regionalbahnlinie 33 von Mainz nach Idar-Oberstein, welche werktags etwa im Halbstundentakt verkehrt. Zudem ist Bad Sobernheim über die Re- giobuslinie 260 stündlich an Meisenheim und Lauterecken im Süden angebunden. Dar- über hinaus verkehren innerhalb von Bad Sobernheim Stadtbuslinien.

2.1.3 Siedlungsstruktur und Bevölkerungsentwicklung Wie bereits erwähnt, ist die Verbandsgemeinde Nahe-Glan sehr ländlich geprägt, so dass neben den beiden Städten Bad Sobernheim und Meisenheim die meisten der sonstigen 32 Mitgliedsgemeinden nur wenige Hundert Einwohner aufweisen. Die Bevölke- rungsdichte im ca. 274 km² großen Verbandsgemeindegebiet ist mit ca. 91 Einwohnern je km² nur gering.

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Die Bevölkerungszahl auf dem Gebiet der Verbandsgemeinde Nahe-Glan entwickelte sich nach dem zweiten Weltkrieg zunächst positiv und erreicht Anfang der 1970er Jahre mit ca. 29.000 Einwohnern ihren Höhepunkt. Anschließend schwankten die Bevölke- rungszahlen, bevor etwa ab der Jahrtausendwende ein mehr oder weniger stetiger Be- völkerungsrückgang erkennbar ist. Vom Jahr 1999 (ca. 27.310 Einwohner) bis zum Jahr 2019 (ca. 24.980) nahm die Bevölkerung in der VG Nahe-Glan um ca. -2.330 (= ca. - 8,5 %) ab. Bezüglich der weiteren Bevölkerungsentwicklung wird in einer mittleren Va- riante prognostiziert, dass die Einwohnerzahl bis zum Jahr 2040 auf ca. 22.415 (= ca. -10,3 %) nochmals deutlich absinken wird.1

Für die Stadt Bad Sobernheim zeigt sich ein ähnlicher Verlauf: Während die Bevölkerung bis Anfang der 1970er Jahre auf ca. 7.900 Einwohner gewachsen war, ist die Entwick- lung seitdem uneinheitlich. Mit Beginn der 1990er Jahre zeigt die Einwohnerzahl eine leicht, aber stetig rückläufige Tendenz und sank von 1992 (ca. 6.715) bis zum Jahr 2015 (ca. 6.385) um ca. -330 (= ca. -4,9 %). Ab dem Jahr 2016 ist die Bevölkerungsentwick- lung zwar wieder leicht positiv, was ggf. aber auf die Sondereffekte im Rahmen einer starken Zuwanderung durch die europäische Flüchtlingskrise zurückzuführen ist.2 Da auf Gemeindeebene keine eigenen Bevölkerungsprojektionen vorliegen, ist für Bad Sobernheim bis zum Jahr 2040 von einer etwa vergleichbaren negativen Entwicklung wie für die gesamte VG Nahe-Glan auszugehen.

2.1.4 Wirtschaft und Arbeitsmarkt Als ländlich geprägter und vergleichsweise strukturschwacher Raum sind der Stadt Bad Sobernheim ebenso wie der Verbandsgemeinde Nahe-Glan keine wirtschaftlichen Schwerpunkte oder Leitbranchen zuzuweisen. Am westlichen Rand der Kernstadt hat sich zu beiden Seiten der Westtangente ein Gewerbegebiet mit einigen Großunterneh- men sowie kleinen und mittelständischen Gewerbe- und Handwerksbetrieben entwickelt. Zu den international tätigen Unternehmen und wichtigsten Arbeitgebern zählen u.a. der Automobilzulieferer „Musashi Europe“, die „Ewald-Gelatine GmbH“ aus der Le- bensmittelindustrie oder die „Polymer-Gruppe“ aus dem kunststoffverarbeitenden Ge- werbe. Zudem ist Bad Sobernheim ein staatlich anerkanntes Heilbad und hält eine entsprechende Infrastruktur im Gesundheitswesen vor, wenngleich das klassische Kur- und Bäderwesen in den vergangenen Jahrzehnten stark an Bedeutung verloren hat. Einen nach wie vor relativ hohen wirtschaftlichen Stellenwert hat die Landwirtschaft, wobei hier auch der Weinbau zu nennen ist, welcher zudem auch einen touristischen Faktor darstellt.

Insgesamt arbeiten nach Angaben des Statistischen Landesamtes Rheinland-Pfalz derzeit ca. 4.000 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in Bad Sobernheim. Gleichzeitig leben ca. 2.400 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte im Gemeindegebiet, was im

1 Quelle: STATISTISCHES LANDESAMT RHEINLAND-PFALZ (Hrsg.): https://infothek.statistik.rlp.de/MeineHeimat/in- dex.aspx?id=102&l=2; Werteabruf vom 15.12.2020 2 Quelle: OP.CIT.: https://infothek.statistik.rlp.de/MeineHeimat/tscontent.aspx?id=103&l=3&g= 0713310501&tp=17411&ts=tsPop01; Werteabruf vom 15.12.2020

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Saldo einen Pendlerüberschuss von ca. +1.600 ergibt und somit auf regionaler Ebene die Bedeutung Bad Sobernheim als Arbeitsort betont. Eine Arbeitslosenquote wird ex- plizit für die Stadt Bad Sobernheim oder die Verbandsgemeinde Nahe-Glan nicht ausgewiesen. Für den Arbeitsmarktbezirk Bad Kreuznach-Land lag die Arbeitslosenquote im November 2020 bei ca. 6,4 % bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen und damit relativ deutlich über dem landesweiten Schnitt für Rheinland-Pfalz von ca. 5,1 %.

Bezogen auf den Wirtschaftszweig Fremdenverkehr spielt nicht nur der kulinarische As- pekt rund um das Thema „Wein“, sondern auch der Aktivtourismus (Wandern, Radfah- ren, Wassersport auf Nahe und Glan) eine Rolle. In Bad Sobernheim stellen z.B. das Rheinland-Pfälzische Freilichtmuseum, der ca. 3,5 km lange Barfußpfad oder zwei Fund- stätten von prähistorischen Fossilien touristische Anziehungspunkte dar. In Bad Sobern- heim standen im Jahr 2019 ca. 45 Beherbergungsbetriebe mit insgesamt ca. 950 Gäs- tebetten zur Verfügung. Im gesamten Jahr 2019 konnten ca. 28.415 Gäste empfangen werden, welche in Summe ca. 159.400 Übernachtungen tätigten. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer beträgt damit ca. 5,6 Tage, was im deutschlandweiten Vergleich eine deutlich überdurchschnittliche Verweildauer ist, wobei hier die Gäste im Rahmen des Kurtourismus bzw. der Gesundheitswirtschaft zu berücksichtigen sind.

Das Kaufkraftniveau liegt für die Stadt Bad Sobernheim mit ca. 94,9 ebenso wie für den gesamten Landkreis Bad Kreuznach mit ca. 96,3 leicht unterhalb des bundesdeutschen Durchschnitts von 100,0.

2.1.5 Wesentliche Versorgungslagen des Einzelhandels in der Stadt Bad Sobern- heim Innerhalb der Stadt Bad Sobernheim können nachfolgende Einzelhandelslagen differenziert werden:

 Wichtigste Einzelhandelslage ist die Einkaufsinnenstadt, welche sich zum einen aus dem gewachsenen, historischen Ortskern und zum anderen aus einem auf dem sog. „Melsbach Gelände“ am südöstlichen Innenstadtrand entwickelten kleinen Fachmarktzentrum zusammensetzt. Das Fachmarktzentrum umfasst im Le- bensmittelbereich einen Rewe-Supermarkt, einen Netto Marken-Discount und zwei Bäckereien sowie einen NKD-Textildiscounter, welche um einen zentral vorgelagerten Parkplatz angelegt sind. Vor wenigen Jahren wurde auf der gegen- überliegenden Seite der Poststraße zudem ein Rossmann-Drogeriemarkt eröffnet.

Im eigentlichen Ortskern stellen der als Fußgängerzone ausgewiesene westliche Abschnitt der Großstraße sowie der Marktplatz die Haupteinkaufslage dar. Hier zeigt sich allerdings nur ein wenig umfangreicher und häufig leistungsschwacher Einzelhandelsbesatz, welcher meist kleindimensionierte Fachgeschäfte und Be- triebe des Ladenhandwerks (z.B. Bäckerei, Apotheke, Optiker) umfasst. Größere Ladenlokale stellen „Eisen Schmidt“ (Werkzeug, Heimwerkerbedarf, Haushalts- waren, Geschenkartikel, Dekobedarf) und „Electronic Partner Gayer“ dar. Zu den wenigen Filialisten in der Innenstadt zählt zudem ein Kik-Textildiscounter in der Neugasse.

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Während die Gebäudestruktur rund um den Marktplatz einen gut erhaltenen, offensichtlich in letzter Zeit sanierten Eindruck macht und zu einer hohen Aufent- haltsqualität beiträgt, zeigt sich in der Großstraße sowie in den sonstigen Gassen der Innenstadt ein Mix aus historischer Bausubstanz und neueren Gebäuden. Insbesondere entlang der Großstraße fallen jedoch sehr viele leerstehende La- denlokale auf und viele Immobilien weisen einen beträchtlichen Sanierungsstau auf und wirken heruntergekommen. Die gesamte Innenstadt wirkte zum Erhe- bungszeitpunkt wie ausgestorben, was aber ggf. aufgrund der Auswirkungen durch die Corona-Pandemie in gewissem Maße zu relativieren ist.

Obwohl die Fachmärkte des FMZ auf dem Melsbach Gelände nur wenige Gehmi- nuten von der Großstraße und dem Marktplatz entfernt sind, ergeben sich zwischen den beiden Einzelhandelslagen kaum Austauschbeziehungen. Die fußläu- fige Anbindung an die Innenstadt ist nicht ausgeschildert und erfolgt über schmale Gassen, welche meist Rückseiten von Gebäuden darstellen, deren Nut- zungen – mit Ausnahme des Sportgeschäfts Gebhardt in der Pfaffenstraße – keine Anziehungspunkte für Publikumsverkehre darstellen. Es ist davon auszugehen, dass die Fachmärkte des FMZ überwiegend gezielt mit dem PKW angefahren werden und nur in geringem Umfang Kopplungsaktivitäten zum Einzelhandel der sonstigen Innenstadt hervorrufen.

Die Großstraße ist die eigentliche Haupteinkaufsstraße in der Innenstadt von Bad Sobernheim, weist jedoch einen sehr schwachen Einzelhandelsbesatz, viele Ladenleerstände, eine geringe Aufenthaltsqualität und kaum vorhandene Passantenfrequenzen auf

Der Marktplatz ist mit seiner historischen und gut Am südöstlichen Rand der Innenstadt stellt das kleine erhaltenen Blockrandbebauung dagegen schön FMZ die leistungsstärkste Einzelhandelslage dar, gestaltet, verfügt jedoch ebenfalls nur über einen welche von den Kunden meist per PKW angefahren geringen Geschäftsbesatz wird

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 In einem westlich der Kernstadt gelegenen Gewerbegebiet bildete die Standort- gemeinschaft eines ehem. real SB-Warenhauses mit weiteren Ladenlokalen in der Vorkassenzone und einem nördlich angrenzenden Lidl-Discounter nach der In- nenstadt die bedeutendste, überörtlich ausstrahlende Einzelhandelslage. Das real SB-Warenhaus steht seit Ende September 2020 allerdings leer. Hier soll das Plan- vorhaben mit einem Edeka-Verbrauchermarkt, Aldi-Discounter und dm-Drogerie- markt realisiert werden, welches die bisher ausgeprägte Versorgungsfunktion des Standortbereiches v.a. mit Gütern des kurzfristigen Bedarfs wiederbeleben würde. Innerhalb des Gewerbegebiets sind u.a. mit dem Bauzentrum Beinbrech und einem Raiffeisenmarkt weitere Handelsbetriebe gelegen.

Sonstige ausgeprägte Handelslagen sind im Stadtgebiet von Bad Sobernheim nicht zu finden. Weitere Einzelhandelsbetriebe sind in Streulagen lokalisiert, wie z.B. der Aldi- Discounter mit benachbarter Metzgerei und kleindimensioniertem Getränkefachhandel am Johannisplatz.

2.1.6 Bestandsdaten und Ergebnisse des kommunalen Einzelhandelskonzeptes aus dem Jahr 2017 Für die Stadt Bad Sobernheim wurde seitens der GMA im Jahr 2017 ein städtisches Einzelhandelskonzept erstellt, welches u.a. die Angebotssituation des kommunalen Ein- zelhandels darstellt und die städtische Zentren- und Versorgungsstruktur festlegt.1

Danach umfasst der Einzelhandel in Bad Sobernheim insgesamt

 ca. 53 Betriebe  ca. 17.370 m² Verkaufsfläche  ca. 61,2 Mio. € Umsatzleistung,

wovon

 ca. 22 Betriebe (= ca. 42 % aller Betriebe)  ca. 9.140 m² Verkaufsfläche (= ca. 53 % der Gesamtverkaufsfläche)  ca. 36,9 Mio. € Umsatzleistung (= ca. 60 % des Gesamtumsatzes)

auf die Hauptwarengruppe Nahrungs- und Genussmittel entfallen.2

Damit entfällt der größte Teil des Warenangebotes in Bad Sobernheim auf den Lebens- mitteleinzelhandel bzw. übergeordnet auf den kurzfristigen Bedarfsbereich, während Angebote zur Deckung des mittel- und langfristigen Bedarfsbereichs weniger umfang- reich sind.3

1 Vgl. GMA GESELLSCHAFT FÜR MARKT- UND ABSATZFORSCHUNG MBH: Einzelhandelskonzept für die Stadt Bad Sobern- heim 2017. Köln, 17.01.2017 2 OP.CIT., S. 30 3 Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass zum Einzelhandelsbestand im Jahr 2017 das real SB-Warenhaus zählte, welches mit ca. 5.800 m² VK der mit Abstand flächengrößte Einzelhandelsbetrieb in Bad Sobernheim war und zum aktuellen Zeitpunkt seit Ende September 2020 leer steht.

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 15

Auch im Einzelhandelskonzept wird die Einkaufsinnenstadt als wichtigste Einzelhandels- lage aufgeführt, welche ca. 39 Einzelhandelslokale (= ca. 74 % aller Betriebe) mit ca. 6.210 m² VK (= ca. 36 % der Gesamtverkaufsfläche) umfasst. Als weiterer bedeutender Einzelhandelsstandort wird der Bereich des Planvorhabens im Kreisverkehr Monzinger Straße / Westtangente genannt.1

Seit dem Jahr 2011 wird dem Einzelhandel in Bad Sobernheim bezogen auf die Anzahl der Betriebe ein Rückgang um ca. -18 % und auf die Verkaufsflächenausstattung von ca. -4 % konstatiert, wobei der Verkaufsflächenrückgang ausschließlich auf den Nicht- Lebensmitteleinzelhandel entfällt, während die Entwicklung bei Nahrungs- & Genuss- mitteln leicht positiv war.2

Bezogen auf die Nahversorgungssituation in Bad Sobernheim wird im Einzelhandelskon- zept festgestellt, dass die Verkaufsflächenausstattung im Lebensmitteleinzelhandel mit ca. 1.410 m² VK je 1.000 Einwohnern sehr gut ist, wobei jedoch zu berücksichtigen ist, dass das vorhandene Angebot nicht nur die Nahversorgung der Wohnbevölkerung von Bad Sobernheim sicherstellen soll, sondern auch die Versorgungsfunktion für seinen Nahbereich – d.h. die Mitgliedsgemeinden der ehemaligen VG Bad Sobernheim – über- nimmt, welche über keine adäquaten Nahversorgungsstandorte verfügen. Während alle Lebensmittelmärkte auch Nahversorgungsfunktionen für die umliegenden Wohngebiete wahrnehmen, wird insbesondere dem Standortbereich an der Westtangente (Lidl / real) eine überörtliche Versorgungsfunktion für den Nahbereich bescheinigt. Die GMA führt aus, dass die meisten Anbieter zeitgemäß aufgestellt sind, im Falle des real-Marktes jedoch ein erheblicher Renovierungsstau herrscht. Zusammenfassend wird analysiert, dass

„zum Erhalt der bestehenden Anbieterstruktur (…) dazu eine Modernisierung der bestehenden Lebensmittelmärkte bzw. eine maßvolle Verkaufsflächenerweiterung möglich sein (sollte). Für die Ansiedlung weiterer Lebensmittelmärkte besteht hingegen kein ausreichendes Nachfragepotenzial und sollte daher ausgeschlossen werden.“ 3

Im Konzept wird ein Marktgebiet des Einzelhandelsstandortes Bad Sobernheim abgegrenzt, welches nicht nur die Stadt Bad Sobernheim selbst sowie die Kommunen der ehem. VG Bad Sobernheim, sondern im Süden zusätzlich die Gemeinde Abtweiler der ehem. VG Meisenheim und im Osten die Nachbargemeinden Boos, Oberstreit, Bockenau und Waldböckelheim umfasst, welche administrativ der VG Rüdesheim (Nahe) zuzuordnen sind.

1 OP.CIT., S. 31f

2 OP.CIT., S. 33ff

3 OP.CIT., S. 35ff

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Damit erstreckt sich das abgegrenzte Marktgebiet im Osten geringefügig über den re- gionalplanerische festgelegten Mittelbereich des Mittelzentrums Bad Sobernheim hinaus.1 Das Marktgebiet des Einzelhandels in Bad Sobernheim umfasst nach Angaben der GMA insgesamt ca. 21.930 Einwohner.

Karte 3: Marktgebiet des Einzelhandelsstandortes Bad Sobernheim

Quelle: GMA: Einzelhandelskonzept Bad Sobernheim, S. 39

Für den gesamten Einzelhandel in Bad Sobernheim ermittelt die GMA eine Zentralitäts- kennziffer von ca. 178, wobei diese in den Bereichen Nahrungs- und Genussmittel mit ca. 295 sowie Gesundheit, Körperpflege mit ca. 196 am höchsten liegt, während in den meisten übrigen Branchen nur geringe Kaufkraftzu- oder sogar -abflüsse festzustellen sind. Bezogen auf den festgelegten Nahbereich, d.h. die ehem. VG Bad Sobernheim, liegt die Einzelhandelszentralität bei Nahrungs- und Genussmitteln nur bei ca. 110.2

Im Einzelhandelskonzept wird eine abgestufte Zentrenstruktur der zentralen Versor- gungsbereiche (ZVB) festgelegt, wobei die Bad Sobernheimer Innenstadt als Haupt- zentrum definiert wird. Die räumliche Abgrenzung des Hauptzentrums umfasst im We- sentlichen die innerhalb des Straßenrings der Ringstraße im Norden, der Poststraße im Südosten und der Bahnhofstraße im Südwesten liegende historische Innenstadt von

1 Dabei ist zu berücksichtigen, dass zum Zeitpunkt der Erstellung des Einzelhandelskonzeptes durch die GMA Waldböckelheim über keine leistungsfähigen Lebensmittelmärkte verfügte. Inzwischen wurden dort in ver- kehrsgünstiger Lage ein Rewe-Vollsortimenter und ein Aldi LM-Discounter errichtet, so dass zumindest bezogen auf die Nahversorgung die Einkaufsorientierung der Bewohner aus den Gemeinden der VG Rüdesheim deutlich nachgelassen haben dürfte. Bezüglich der Abgrenzung von Marktgebieten ist ergänzend allerdings zu beachten, dass in kommenden Einzelhandelskonzepten für höherrangige zentrale Orte das Einzugsgebiet des Einzelhandels einer Gemeinde üblicherweise durch die Betriebe des mittelfristigen Bedarfs in der Innen- stadt gebildet wird (vgl. GIF GESELLSCHAFT FÜR IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHE FORSCHUNG E.V.: Qualitätskriterien für Einzelhandelsgutachten. Wiesbaden, Juli 2020, S. 58ff), wenngleich das entsprechende Angebot in der In- nenstadt von Bad Sobernheim vergleichsweise gering ist. 2 Vgl. GMA GESELLSCHAFT FÜR MARKT- UND ABSATZFORSCHUNG MBH: Einzelhandelskonzept für die Stadt Bad Sobern- heim 2017. Köln, 2017, S. 41ff

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 17

Bad Sobernheim. Damit beinhaltet der ZVB Innenstadt sowohl den gewachsenen Orts- kern mit der Haupteinkaufslage Großstraße / Marktplatz / Saarstraße als auch die Fach- märkte auf dem sog. „Melsbach Gelände“ am südöstlichen Rand der Innenstadt. Das Einzelhandelskonzept bescheinigt der Innenstadt u.a. einen „vielfältigen kleinteiligen Einzelhandelsbesatz, der alle Bedarfsbereiche umfasst“, eine „überwiegend hohe Auf- enthaltsqualität“ und stellt fest, dass die Innenstadt von der Einzelhandelslage am Mels- bach Gelände profitiert, wobei einschränkend auf Schwächen hinsichtlich der fußläufi- gen Anbindung hingewiesen wird. Als Defizite werden u.a. die Leerstandsituation und teilweise vorhandene Angebotslücken hingewiesen.1

Karte 4: Übersicht der Zentren- und Standortstruktur in Bad Sobernheim

Quelle: GMA: Einzelhandelskonzept Bad Sobernheim, S. 62

Als weiterer zentraler Versorgungsbereich wird das Nahversorgungszentrum West festgelegt, welches im Kreuzungsbereich von Monzinger Straße und Westtangente den Lidl- Discounter sowie das ehem. real SB-Warenhaus umfasst, welches derzeit leer steht und an dessen Standort eine Standortgemeinschaft aus Edeka-Verbrauchermarkt, Aldi-Dis- counter und dm-Drogeriemarkt errichtet werden soll.

Dem NVZ West wird sowohl eine „wohngebietsbezogene Nahversorgung im westlichen Stadtgebiet von Bad Sobernheim“ als auch – aufgrund der verkehrsgünstigen Lage an der Anschlussstelle zur B41 – eine Funktion „als Versorgungsstandort im kurzfristigen Bedarf für die gesamte Verbandsgemeinde“ attestiert. Um diese Versorgungsfunktionen zu stärken, soll eine Sicherung bzw. Modernisierung der bestehenden Anbieter im Be- stand angestrebt werden. Im Falle einer möglichen Renovierung bzw. Umgestaltung des real- Marktes empfiehlt die GMA, „dass gegenüber der heutigen Situation keine

1 OP.CIT., S. 64ff

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 18

wesentliche Ausdehnung zentrenrelevanter Sortimente erfolgen sollte, um die Innen- stadt Bad Sobernheims nicht weiter zu schwächen.“ 1

Konkreter wird für das NVZ West folgende Steuerungsempfehlung gegeben:

„Innerhalb des Nahversorgungszentrums West soll der Angebotsschwerpunkt bei möglichen Ansiedlungen, Umstrukturierungen oder Erweiterungen im kurzfristigen Bedarfsbereich liegen, sodass hier primär Betriebe mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment (gemäß Bad Sobernheimer Liste) anzusiedeln bzw. weiter zu entwickeln sind. Betriebe mit zentrenrelevantem Kernsortiment, die nicht der Nahversor- gung dienen (z. B. Bekleidung oder Schuhe) kommen hier nur als Ergänzung infrage und sind im Hinblick auf ihre städtebauliche Verträglichkeit zu überprüfen (Dies wäre z. B. im Rahmen einer Umstrukturierung von real denkbar, wobei auf das bestehende Flächenlayout des SB‐Warenhauses und seine heutigen Verkaufsflächen bei zentrenrelevanten Sortimenten zu achten ist. Dies gilt auch für das nahversorgungsrelevante Sortiment Drogeriewaren). Neuansiedlungen von großflächigen Betrieben (>800 m² VK) mit zentrenrelevantem Kernsortiment sollen ausgeschlossen werden; Betriebe mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment wären dagegen zulässig.“ 2

Über die beiden zentralen Versorgungsbereiche hinaus weist die GMA am Johannisplatz zudem einen Nahversorgungsstandort für die umliegende Wohnbevölkerung aus, welchem aufgrund seiner geringen Einzelhandelsausstattung (Aldi, Getränkeladen, Wild- metzgerei) jedoch nicht der Status eines ZVB zukommt. Die GMA empfiehlt, diese Ein- kaufslage als Nahversorgungstandort zu erhalten und ein angemessenes Versorgungs- niveau für die im Umfeld lebende Bevölkerung zu bewahren.

Die Aussagen und Empfehlungen des kommunalen Einzelhandelskonzeptes werden bei den weiteren Analyseschritten zur Darstellung der möglichen Auswirkungen durch das Planvorhaben ebenfalls berücksichtigt werden.

2.2 Der Mikrostandort der Planvorhaben in Bad Sobernheim Am Planstandort an der Westtangente 3 in Bad Sobernheim ist der Abriss des seit Ende September 2020 leer stehenden ehemaligen real SB-Warenhauses geplant. An gleicher Stelle soll eine Standortgemeinschaft der folgenden Einzelhandelsnutzungen realisiert werden:

 Neubau eines Edeka-Verbrauchermarkt mit ca. 3.500 m² VK  Neubau eines dm-Drogeriemarktes mit ca. 650 m² VK  Verlagerung des Aldi-Discounters vom östlich gelegenen Johannisplatz zum Planareal und Neubau eines modernen Aldi-Discounters mit ca. 1.250 m² VK.

1 OP.CIT., S. 64ff

2 OP.CIT., S. 73

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 19

Nachfolgend wird zunächst eine Kurzbeschreibung des derzeitigen Standorts des Aldi- Discounters am Johannisplatz vorgenommen. Anschließend folgt eine Standortbeschrei- bung- und Bewertung des Planareals an der Westtangente. Zum Abschluss wir die Pro- jektplanung mit den entsprechenden Projektdaten – nach dem derzeitigen Planungs- stand – im Detail vorgestellt.

2.2.1 Standort- und Objektkurzbeschreibung des bestehenden Aldi LM-Discoun- ters am Johannisplatz in Bad Sobernheim Der derzeitige Standort des Aldi-Discounters befindet sich am Johannisplatz in städte- baulich integrierter Lage im westlichen Stadtgebiet von Bad Sobernheim etwa auf halber Strecke zwischen der Innenstadt im Osten und dem Planareal an der Westtangente im Westen. Der Aldi-Markt liegt in einem Wohngebiet mit aufgelockerter Wohnbebauung, welche unmittelbar im Westen, Norden und Süden angrenzt. Im Osten sind in einem Geschäftshaus ein kleiner Getränkefachmarkt, eine Wildmetzgerei und ein Fitnessstudio benachbart, bevor auf der gegenüberliegenden Seite des Kuhwegs eine kleine Grünan- lage lokalisiert ist. Im Nordwesten erstreckt sich der asphaltierte Johannisplatz, welcher meist als Parkplatz, im Jahresverlauf aber immer wieder auch als städtischer Festplatz, genutzt wird.

Der Standort liegt abseits der Hauptdurchfahrtstraßen (Monzinger Straße / Bahnhof- straße), wobei die verkehrliche Erschließung für Autokunden über die Straße Johannis- platz erfolgt, welche eine wenig leistungsfähige Anwohnerstraße ist. Von der Monzinger Straße ist der Discounter für anfahrende Autokunden ausgeschildert. Der Standortbe- reich des Nahversorgungszentrums West mit dem Lidl-Discounter und dem Planstandort ist vom derzeitigen Aldi-Standort ist mit dem Auto über die Monzinger Straße ca. 800 m entfernt, während die Distanz fußläufig über die Dr. Hermann-Straße ca. 550 m be- trägt.

Ansicht des Aldi-Discounters am Johannisplatz sowie des östlich angrenzenden Geschäftshauses mit einer Wildmetzgerei und einem kleinen Getränkemarkt im EG sowie einem Fitnesstudio im OG

Der Aldi-Discounter weist ca. 980 m² Verkaufsfläche auf und wirkt etwas in die Jahre gekommen, obwohl der Markt im Inneren offensichtlich teilmodernisiert wurde. Aller- dings sind der fehlende Tageslichteinfall und die aufgrund des langgezogenen und schmalen Flächengrundrisses entsprechend schmalen Kundengänge als nachteilige As- pekte zu nennen. Das Parkplatzangebot ist mit ca. 75 PKW-Stellplätzen vergleichsweise

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begrenzt. Aufgrund der umgebenden Wohnbebauung sind die Erweiterungsmöglichkei- ten eingeschränkt, so dass der Aldi-Konzern aufgrund der besseren Standortbedingun- gen und Flächenverfügbarkeit eine Verlagerung des Discounters zum Standort an der Westtangente plant.

2.2.2 Standortbeschreibung des Planvorhabens an der Westtangente in Bad Sobernheim Das Planareal zur Errichtung eines Edeka-Verbrauchermarktes, Aldi LM-Discounters und dm-Drogeriemarktes ist am westlichen Rand der Kernstadt von Bad Sobernheim gelegen.

Abb. 1: Die Lage des Planstandorts innerhalb der Stadt Bad Sobernheim

Quelle: www.openstreetmap.org; ecostra-Bearbeitung

Das rechteckige Plangrundstück befindet sich im Kreuzungsbereich von Monzinger Straße und Westtangente (L232) und wird im Westen von dieser Westtangente, im Süden durch die Dr. Hermann-Straße, welche auf Höhe des Planareals lediglich als Rad- und Fußweg ausgestaltet ist, im Osten durch einen Grünstreifen und eine zur Straße „Im Beilchen“ ausgerichteten Häuserreihe sowie im Norden wiederum durch einen Grünstreifen und dahinter liegende Bebauung (Lidl LM-Discounter, Wohnhäuser), welche über die Monzinger Straße erschlossen werden, begrenzt.

Das nähere Umfeld des Planstandortes lässt sich wie folgt beschreiben:

 Im Westen erstreckt sich auf der gegenüberliegenden Seite der Westtangente ein Gewerbegebiet, in dem sich sowohl größere internationale Unternehmen (z.B.

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der Automobilzulieferer Musashi Europe) und kleine bis mittelständische Ge- werbe- und Handwerksbetriebe als auch vereinzelte Handelsbetriebe (z.B. Raiff- eisenmarkt) angesiedelt haben.  Im Süden sind auf der gegenüberliegenden Seite der Dr. Hermann-Straße eine Wiese sowie ein Parkplatz gelegen, welcher bis September 2020 für die Kunden des ehem. real SB-Warenhauses am Planstandort nutzbar war. Dieser ist für die Projektplanung jedoch nicht mehr als Parkplatz vorgesehen und somit nicht dem Planareal zuzuordnen. Weiter südlich liegen mit dem Bauzentrum Beinbrech und einem Unternehmen zum Handel und zur Reparatur von Landmaschinen weitere Gewerbebetriebe. Nochmals weiter südlich und südwestlich setzt sich das Gewer- begebiet – hinter den Bahnschienen als deutliche räumliche Zäsur – weiter fort.  Im Osten und Südosten beginnt hinter dem Grünstreifen ein Wohngebiet, wobei sich die aufgelockerte Wohnbebauung weiter östlich in Richtung der Innenstadt von Bad Sobernheim fortsetzt. In etwa einem halben km Entfernung ist im Süd- osten am Johannisplatz der derzeitige Standort des Aldi LM-Discounters gelegen, welcher zum Planstandort verlagert werden soll.  In Richtung Norden steigt das Gelände an. Hinter einem Erdwall und Grünstreifen liegen der erweiterte Lidl LM-Discounter sowie vereinzelte Wohnhäuser. Auf der gegenüberliegenden Seite der Monzinger Straße hat sich eine Mischnutzung aus Kleingewerbe (z.B. Tankstelle, Imbiss, Autohaus) und Wohnen entwickelt. Weiter nördlich bildet die mehrspurig ausgebaute Bundesstraße B41 die Grenze des Siedlungsbereichs, bevor das Landschaftsbild durch landwirtschaftliche Nutzflä- chen bestimmt wird.

Abb. 2: Luftbild des Umfelds des Planstandortes in Bad Sobernheim

Quelle: GoogleMaps; ecostra-Bearbeitung

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Das insgesamt ca. 27.000 m² große Plangrundstück ist mit der Immobilie des ehem. real SB-Warenhauses bebaut, welches Ende September 2020 seinen Betrieb aufgege- ben hatte. Westlich der Bestandsimmobilie sind zur Westtangente ca. 150 bis 200 eben- erdige und asphaltierte PKW-Stellplätze vorgelagert. Im Osten, also auf der Gebäude- rückseite, befinden sich die ehem. Anlieferzone und Sozialräume sowie unbefestigte Mitarbeiterparkplätze. Die gesamte Immobilie ebenso wie auch die Außenbereiche sind sehr deutlich in die Jahre gekommen und machen einen heruntergekommenen und ungepflegten Eindruck. Auf eine nähere Beschreibung des Ist-Zustandes wird an dieser Stelle verzichtet, da im Zuge des Planvorhabens der Abriss und die Errichtung einer völlig neuen Handelsimmobilie vorgesehen sind. Das gesamte Plangrundstück ist – trotz der in Richtung Norden allgemein ansteigenden Topographie – weitgehend eben und bis auf den östlichen Teilbereich überwiegend versiegelt.

Die Anfahrt der westlich vorgelagerten Kundenparkplätze erfolgt über die Westtangente und hier über einen Kreisverkehr mit der Haystraße.1 Neben der Anbindung an die Park- plätze des Planareals stellt dieser Kreisverkehr zudem auch die Zufahrt zum Bauzentrum Beinbrech sowie zu den direkt südlich der Dr. Hermann-Straße lokalisierten PKW-Stell- plätzen sicher. Diese PKW-Stellplätze wurden durch das real SB-Warenhaus ebenfalls als Kundenparkplätze genutzt, zählen jedoch nicht zum Planareal und sollen im Zuge der Projektplanung nicht mehr genutzt werden. Die Westtangente (L232) stellt für das südliche und südwestliche Umland (z.B. Meddersheim, Kirschroth, Abtweiler, Meisen- heim) die Stadteinfahrt dar. In nördlicher Richtung endet die Westtangente jenseits des Planareals unmittelbar in einem weiteren Kreisverkehr mit der Monzinger Straße, welche in östlicher Richtung zur Innenstadt von Bad Sobernheim führt. Außerdem wird über diesen Kreisverkehr der Anschluss an die nördlich der Kernstadt verlaufende Bundes- straße B41 hergestellt, welche Bad Kreuznach im Osten mit Idar-Oberstein im Westen verbindet und dabei als regionale Hauptverkehrsachse den gesamten Untersuchungs- raum quert. In östliche Richtung bis nach Bad Kreuznach ist die B41 sehr gut und au- tobahnähnlich jeweils zweispurig in jede Fahrtrichtung ausgebaut, in Richtung Westen ist der Ausbauzustand ebenfalls meist gut, hier wechseln sich jedoch einspurige Passa- gen mit zweispurigen Trassenabschnitten als Überholzonen ab.

Sowohl die Westtangente auf Höhe des Planareals als auch die Monzinger Straße sind auf beiden Seiten mit Fußwegen ausgestattet. Zudem ist südlich des Planareals auch die Dr. Hermann-Straße in ihrem westlichen Abschnitt ausschließlich als kombinierter Rad- und Fußweg gestaltet und stellt die fußläufige Anbindung an die östlich anschlie- ßenden Wohngebiete sicher. Anschluss an den ÖPNV besteht über die vom Planareal in wenigen Gehminuten (ca. 150 m entfernt) erreichbare Bushaltestelle „Industrie“, welche Haltepunkt von überörtlichen Buslinien vom Bahnhof Bad Sobernheim ins südliche und südwestliche Umland (z.B. Meisenheim, Lauschied, Kirn) ist. Die Taktung ist im Tagesverlauf jedoch nur unregelmäßig, dabei vormittags zu den Schulzeiten dichter.

1 Eine weitere Zufahrt zum Planareal besteht im Nordosten über eine Nebenzufahrt, welche direkt in die Mon- zinger Straße mündet. Es ist jedoch davon auszugehen, dass diese ausschließlich als Zufahrt zu den Anliefer- zonen und Mitarbeiterparkplätzen diente und nicht für die Kundenverkehre zur Verfügung stand.

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Blick auf das Planareal aus Nordwesten (Bild links) bzw. Südwesten (rechts). Zu erkennen ist das Gebäude des ehem. real SB-Warenhauses, welches sich in einem sehr schlechten Zustand befindet und abgerissen werden soll, sowie die ebenerdig vorgelagerten Kundenparkplätze

Im Osten des Planareals, d.h. auf der Gebäude- Die Kunden- und Mitarbeiterparkplätze sind über rückseite, befanden sich die Sozialräumde und einen asphaltierten Weg im Norden des Planareals Mitarbeiterparkplätze. Die Außenbereiche machen miteinander verbunden. An dieser Seite erfolgte die einen ungepflegten Eindruck Warenanlieferung des real SB-Warenhauses

Direkt nördlich liegt nach einem Geländesprung der Auf der Südseite des Planareals gewährleistet ein Lidl-Discounter. Die Kundenparkplätze von Lidl und Rad- und Fußweg die fußläufige Anbindung an die real sind nicht miteitander verbunden östlich anschließende Wohnbebauung

Blick in östliche Richtung entlang der Monzinger Blick entlang der Westtangente in nördliche Straße, welche in die Innenstadt führt. Hier befinden Richtung mit leicht ansteigendem Profil. Über den sich vereinzelte Gewerbebetriebe sowie aufge- Kreisverkehr erfolgt die Anfahrt der Kundenpark- lockerte Wohnbebauung plätze, im Hintergrund ist die erhöht verlaufende B41 zu erahnen

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Von der Westtangente als in südliche Richtung führende überörtliche Verkehrsachse ist die Einsehbarkeit des Plangrundstückes gut. Von der topographisch erhöht geführten B41 als regionaler Hauptverkehrsachse ist das Planareal grundsätzlich ebenfalls sicht- bar, wenngleich die Einsehbarkeit durch das Straßenbegleitgrün entlang der Bundes- straße sowie die vorgelagerte Immobilie des Lidl-Discounters bei einem in südliche Rich- tung abfallenden Gelände deutlich eingeschränkt ist.

Zusammenfassend handelt es sich beim Planareal um eine Standortlage in der Kernstadt von Bad Sobernheim im Übergangsbereich zwischen dem westlich gelegenen Gewerbe- gebiet und der östlich anschließenden Wohnbebauung. Über den Fußweg entlang der Monzinger Straße und insbesondere über die als Rad- und Fußweg gestaltete Dr. Her- mann-Straße ist das Planareal aus der östlich umgebenden Wohnbebauung fußläufig sicher und gut angebunden. Zudem besteht an der Monzinger Straße Anschluss an das überörtliche Busnetz. Darüber hinaus ist das Planareal im kommunalen Einzelhandels- konzept gemeinsam mit dem nördlich benachbarten Lidl-Discounter als zentraler Ver- sorgungsbereich „Nahversorgungszentrum West“ definiert, so dass es auch im Sinne des Z58 im LEP IV des Landes Rheinland-Pfalz insgesamt als eine städtebaulich integrierte Lage einzustufen ist. Dennoch ist aufgrund der guten verkehrlichen Erreichbar- keit von einer deutlichen Autokundenorientierung auszugehen, wobei die Anfahrt aus der Kernstadt von Bad Sobernheim über die Monzinger Straße sowie überörtlich aus südlicher Richtung über die Westtangente (L232) sowie insgesamt v.a. über die direkt nördlich verlaufende B41 erfolgt. Bei Umsetzung des Planvorhabens würde sich das NVZ West zum leistungsfähigsten Nahversorgungsstandort in Bad Sobernheim entwickeln.

2.2.3 Historischer Abriss zum Planstandort und Plandaten zu den vorgesehenen Einzelhandelsnutzungen an der Westtangente Die Bestandsimmobilie auf dem Plangrundstück wurde in den 1960er Jahren errichtet und zunächst durch die Familie Marum als Strumpffabrik genutzt. Nachdem der Nieder- gang der Textilindustrie einsetzte, wurde das Unternehmen im Jahr 1969 an den Tex- tilhersteller Falke verkauft, der die Produktion bis 1982 weiterführte. Anschließend wurde das Objekt zu einer Handelsimmobilie umgebaut, wobei im Laufe der Jahre re- gelmäßige Wechsel der Märkte und Betreiber erfolgten (z.B. SBZ-Markt, Continent, In- terspar, Plaza, Wal-Mart). Seit dem Jahr 2005 wurde am Standort ein real SB-Waren- haus betrieben, wobei neben dem großdimensionierten Lebensmittelmarkt in der Vor- kassenzone weitere Einzelhändler und konsumnahe Dienstleister (z.B. Bäcker, Blumen- laden, Apotheke, Frisör, Textilreinigung, Bankfiliale, Gastronomieangebote) angesiedelt waren. Die Gesamtnutzfläche des real SB-Warenhauses belief sich auf ca. 7.730 m², wovon ca. 5.800 m² Verkaufsfläche (davon ca. 5.400 m² im SB-Warenhaus und ca. 400 in einem „Sommerartikelzelt“) waren.

Bereits im Jahr 2018 erwarb die Edeka Südwest das Objekt, wobei ein Nutzungsüber- gang jedoch erst zum Jahreswechsel 2020 / 2021 vereinbart wurde. Im Zuge dessen stellte das real SB-Warenhaus seinen Betrieb Ende September 2020 ein.

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Die Bestandsimmobilie ist deutlich in die Jahre gekommen. Bedingt u.a. durch die zahl- reichen Betreiber- und Nutzerwechsel setzte im Laufe der Jahre und Jahrzehnte offensichtlich ein Investitionsstau ein. In einer technischen Due Diligence-Analyse aus dem Jahr 2018 wurde dem Objekt ein sehr schlechter baulicher Zustand bescheinigt. Dem- entsprechend hat die Edeka Südwest entschieden, die Immobilie abzureißen und durch neue, moderne Einzelhandelsmärkte zu ersetzen. Dabei sind im Rahmen der Projekt- planung folgende Nutzungsbausteine vorgesehen:

 Edeka-Verbrauchermarkt mit ca. 3.500 m² VK. Darin enthalten ist ein Back- shop mit Gastronomiefläche; weitere Ladeneinheiten in der Vorkassenzone sind nach derzeitigem Stand nicht geplant  Aldi LM-Discounter mit ca. 1.250 m² VK  dm-Drogeriemarkt mit ca. 650 m² VK

Die Gesamtverkaufsfläche aller drei Nahversorgungsmärkte beträgt somit ca. 5.400 m² VK. Dabei ist eine L-förmige Anordnung der Einzelhandelsmärkte geplant, wobei das Planobjekt auf dem Grundstück im Vergleich zum Bestandsgebäude ein wenig nach Südosten versetzt werden soll.

Abb. 3: Planskizze der projektierten Einzelhandelsmärkte an der Westtangente

Quelle: Müller+Huber Architekturbüro; ecostra-Bearbeitung

Die Eingänge der Märkte sind in Richtung Westen zu den insgesamt ca. 275 ebenerdig vorgelagerten Kundenparkplätzen ausgerichtet. Im Süden und Osten des Gebäudes sollen zudem ca. 55 Mitarbeiterparkplätze angelegt werden. Die Anlieferzonen für alle drei Märkte befinden sich an der Ostseite der Gebäude, wobei die Anfahrt für die Kunden ebenso wie für die Zulieferverkehre über den Kreisverkehr von der Westtangente erfolgt. Zudem führt derzeit eine schmale Zufahrt vom derzeitigen real-Standort in nörd-

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liche Ausrichtung zur Monzinger Straße. Diese soll im Rahmen des Planvorhabens erhalten bleiben, wird jedoch mit einer Schranke versehen, so dass sie weder Kunden noch Lieferverkehren zur Verfügung stehen wird.

Das Plangrundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans „In der Langge- wanne, Im Beilchen, 2. Änderung“, welcher im Jahr 1998 ausgefertigt wurde. Darin wird der Standortbereich bisher als „Sondergebiet Verbrauchermarkt“ ausgewiesen. Die im Zuge des Planvorhabens vorgesehenen Nutzungen wären auch unter Berücksichti- gung der Festsetzungen des derzeit gültigen B-Plans zulässig. Aufgrund der geplanten baulichen Veränderungen sowie der Verschiebung der baulichen Grenzen auf dem Planareal bedarf es zur Schaffung des erforderlichen Baurechts dennoch der Änderung des bestehenden Bebauungsplans.

Dabei soll die Zweckbestimmung und Art der Nutzung gemäß § 11 Abs. 2 BauNVO wie folgt konkretisiert werden: Das Sonstige Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Großflächige und nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe mit überwiegend nahversorgungsrelevanten Sortimenten“ dient der Unterbringung von Einzelhandelsbetrieben mit überwiegend nahversorgungsrelevanten Sortimenten gemäß der Bad Sobernheimer Sortimentsliste.1 Entsprechend der verschiedenen Fachmarktnutzungen soll der Gel- tungsbereich des B-Plans in drei Teilbereiche untergliedert werden.

Dabei umfasst Teilbereich 1:

 Großflächige Einzelhandelsbetriebe für den Verkauf von nahversorgungsrelevanten Sortimenten entsprechend der „Bad Sobernheimer Sortimentsliste“, hierzu gehören im vorliegenden Fall  Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Lebensmittelhandwerk und Tabakwaren, Getränke), Reformwaren,  Drogeriewaren (inkl. Wasch- und Putzmittel), Kosmetika,  Zeitungen und Zeitschriften.

 Weitere Sortimente sind auf max. 10 % der maximal zulässigen Verkaufsfläche zulässig.  Die Verkaufsfläche der im Teilbereich 1 zulässigen großflächigen Einzelhandels- betriebe muss mindestens 2.500 m2 und darf höchstens 3.500 m² betragen.

Zulässig im Teilbereich 2 sind:

 Einzelhandelsbetriebe für den Verkauf von nahversorgungsrelevanten Sortimen- ten entsprechend der „Bad Sobernheimer Sortimentsliste“, hierzu gehören im vorliegenden Fall  Drogeriewaren (inkl. Wasch- und Putzmittel), Kosmetika

1 Die Zuordnung als „nahversorgungsrelevante Sortimente“ orientiert sich dabei an der Bad Sobernheimer Sor- timentsliste im kommunalen Einzelhandelskonzept. Vgl. GMA GESELLSCHAFT FÜR MARKT- UND ABSATZFORSCHUNG MBH: Einzelhandelskonzept für die Stadt Bad Sobernheim 2017. Köln, 2017, S. 57

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 Weitere Sortimente sind auf max. 15 % der maximal zulässigen Verkaufsfläche zulässig.  Die Verkaufsfläche der im Teilbereich 2 zulässigen Einzelhandelsbetriebe darf höchstens 650 m² betragen.

Zulässig im Teilbereich 3 sind:

 Weitere Sortimente sind auf max. 15 % der maximal zulässigen Verkaufsfläche zulässig.  Die Verkaufsfläche der im Teilbereich 3 zulässigen großflächigen Einzelhandels- betriebe muss mindestens 1.000 m2 und darf höchstens 1.250 m² betragen.

Die Gesamtverkaufsfläche im Plangebiet (Teilbereiche 1 bis 3) wird 5.400 m² zukünftig nicht überschreiten.

2.2.4 Standort- und Projektbewertung Die spezifischen Eigenschaften und Entwicklungsmöglichkeiten eines Einzelhandels- standortes können durch eine Analyse der Stärken („Strengths“), Schwächen („Weaknesses“), Chancen („Opportunities“) und Gefahren („Threats“) – d.h. durch eine sog. SWOT-Analyse – transparent gemacht werden. Diese Merkmale üben einen ent- scheidenden Einfluss auf die Ausstrahlung und damit die Umsatzerwartung und Markt- positionierung eines Einzelhandelsobjektes aus. Nachfolgend werden im Speziellen auch die für einen Lebensmittelmarkt bzw. Drogeriemarkt relevanten Standortfaktoren be- rücksichtigt.

Aus betrieblicher Sicht ist zu festzustellen, dass der Planstandort gut zur Errichtung eines Nahversorgungszentrums mit Lebensmittel- und Drogeriemärkten geeignet ist. Die Standortgunst ergibt sich v.a. durch die gute verkehrliche Erreichbarkeit am westlichen Rand der Kernstadt von Bad Sobernheim und in unmittelbarer Nähe zur Anschluss- stelle an die regionale Hauptverkehrsachse B41, welche eine sehr gute überörtliche PKW-Anbindung gewährleistet. Zudem besteht eine fußläufige Erreichbarkeit aus der östlich anschließenden Wohnbebauung. Der Standortbereich ist durch die jahrelange Nutzung als real SB-Warenhaus sowie durch den direkt benachbarten Lidl-Discounter bereits als Nahversorgungsstandort etabliert und auf dem Planareal bestehen ausreichende Flächenpotenziale, um die projektierten Fachmärkte nach den modernsten An- sprüchen der jeweiligen Handelskonzerne umzusetzen. Als negative Standortaspekte sind dagegen insbesondere die bereits hohe Wettbewerbsintensität in Bad Sobernheim sowie in den umliegenden Städten und Gemeinden (v.a. Waldböckelheim, Meisenheim, Kirn) und das relativ geringe Einwohnerpotenzial im näheren Einzugsgebiet zu nennen.

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Tab. 1: SWOT-Analyse der Standort- und Objekteigenschaften sowie Entwicklungs- möglichkeiten des Planvorhabens an der Westtangente

Stärken („Strengths“) Schwächen („Weaknesses“)  Langjährig etablierter Einzelhandelsstandort  Hohe Wettbewerbsintensität innerhalb von durch ehem. real SB-Warenhaus und benach- Bad Sobernheim sowie im näheren (Waldbö- barten Lidl-Discounter ckelheim) und weiteren überörtlichen Umfeld (Meisenheim, Kirn)  Standortbereich ist im EH-Konzept als NVZ aus-  Relativ geringes Einwohnerpotenzial im nähe- gewiesen und erfüllt insgesamt Kriterien eines ren Standortumfeld (Kernstadt Bad Sobern- städtebaulich integrierten Standorts heim)  Gute (überörtliche) PKW-Erreichbarkeit durch  Aufgrund der Lage am westlichen Stadtrand Lage im Westen der Kernstadt und mit direktem schließt sich nur im Osten aufgelockerte Wohn- Anschluss an die B41 bebauung an  Durch die gute PKW-Erreichbarkeit ist Standort  Eingeschränkte Einsehbarkeit von der B41 zur Verbesserung der zugewiesenen Versor- durch Topographie und Straßenbegleitgrün gungsfunktion des Mittelzentrums Bad Sobern- heim für den zentralörtlichen Nahbereich geeignet  Standortverbund sehr leistungsstarker Lebens-  In der Vergangenheit negative Bevölkerungs- mittel- (Edeka, Aldi) und Drogeriemärkte (dm) entwicklung in der VG Nahe-Glan  Gute Einsehbarkeit bei Einfahrt nach Bad  Leicht unterdurchschnittliches Kaufkraftniveau Sobernheim aus Süden über die Westtangente sowohl in Bad Sobernheim als auch insgesamt (L232) in der VG Nahe-Glan  Fußläufige Erreichbarkeit aus der östlich an- schließenden Wohnbebauung  Ausreichende Flächenpotenziale für drei projek- tierte Märkte sowie ebenerdig vorgelagerte PKW-Stellplätze vorhanden  ÖPNV-Anbindung in fußläufiger Entfernung

Chancen („Opportunities“) Gefahren („Threats“)  Beseitigung einer in die Jahre gekommenen, sa-  Für die VG Nahe-Glan ist nach den amtlichen nierungsbedürftigen Immobilie und Ersatz durch Prognosen ein weiterer Bevölkerungsrückgang eine moderne Fachmarktzeile an der Stadtein- zu erwarten fahrt von Bad Sobernheim  Eröffnung des ersten dm-Drogeriemarktes im gesamten Raum zwischen Bad Kreuznach und Idar-Oberstein verbessert überörtliche Anzie- hungskraft als Einzelhandelsstandort  Eröffnung eines großdimensionierten Edeka- Verbrauchermarktes stärkt Wettbewerbsposi- tion gegenüber den kooperierenden Mittelzen- tren Kirn und Meisenheim, welche derzeit bessere Ausstattung mit LM-Märkten aufweisen  Gemeinsam mit modernisiertem Lidl entsteht ein sehr attraktiver Nahversorgungsstandort  Bündelung der Einkaufsverkehre für die kurzfris- tige Bedarfsdeckung an einem gut erreichbaren Standort Quelle: ecostra

Aus städtebaulicher Sicht handelt es sich beim Planareal um eine Standortlage im Übergangsbereich zwischen dem westlich gelegenen Gewerbegebiet und der östlich an- schließenden Wohnbebauung der Kernstadt von Bad Sobernheim. Über den Fußweg entlang der Monzinger Straße und insbesondere über die als Rad- und Fußweg gestaltete Dr. Hermann-Straße ist das Planareal aus der östlich umgebenden Wohnbebauung fußläufig sicher und gut angebunden. Darüber hinaus ist das Planareal im kommunalen Einzelhandelskonzept gemeinsam mit dem nördlich benachbarten Lidl-Discounter als zentraler Versorgungsbereich „Nahversorgungszentrum West“ definiert, so dass es auch im Sinne des Z58 im LEP IV des Landes Rheinland-Pfalz insgesamt als eine städtebaulich

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integrierte Lage einzustufen ist. Dennoch ist aufgrund der guten verkehrlichen Erreich- barkeit von einer deutlichen Autokundenorientierung auszugehen. Bei Umsetzung des Planvorhabens würde sich das NVZ West zum leistungsfähigsten Nahversorgungsstand- ort in Bad Sobernheim entwickeln.

Aus raumordnerischer Sicht ist zu konstatieren, dass die Stadt Bad Sobernheim regionalplanerisch (im Kooperationsverbund mit Meisenheim und Kirn) als Mittelzentrum ausgewiesen und somit als Standort für großflächigen Einzelhandel u.a. der Grund- und Nahversorgung vorgesehen ist. Beim Planvorhaben handelt es sich um die Nachnutzung eines deutlich in die Jahre gekommenen real SB-Warenhauses, welches abgerissen und durch einen Standortverbund aus zwei modernen, großdimensionierten Lebensmittel- märkten und einem ebenfalls neu errichteten Drogeriemarkt ersetzt werden soll. Damit entsteht kein neuer Einzelhandelsstandort, sondern eine langjährig in Betrieb befindliche Geschäftslage wird weiterentwickelt. Die Gesamtverkaufsfläche soll planungsrecht- lich auf insgesamt maximal 5.400 m² beschränkt und damit im Vergleich zur Vorgän- gernutzung nicht ausgeweitet werden. Die räumliche Ausstrahlung des Nahversor- gungszentrums wird aufgrund des großdimensionierten, leistungsstarken Angebots und der verkehrsgünstigen Lage am westlichen Rand der Kernstadt von Bad Sobernheim deutlich überörtlich ausgreifen.

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3. Die Angebots- und Wettbewerbssi- tuation

Zur Bewertung der Angebots- und Wettbewerbssituation wurden in der 50. KW 2020 von ecostra-Mitarbeitern die in Zusammenhang mit dem geplanten Standortverbund aus Edeka-Verbrauchermarkt, Aldi LM-Discounter und dm-Drogeriemarkt relevanten Standorte des Einzelhandels in der Stadt Bad Sobernheim sowie im überörtlichen und – soweit erforderlich – regionalen Umfeld (z.B. Waldböckelheim, Meisenheim, Kirn, Idar- Oberstein) erfasst und anhand ausgewählter Kriterien bewertet. Da erfahrungsgemäß im Einzelhandel die intensivsten Wettbewerbsverflechtungen innerhalb eines bestimmten Raumes zwischen identischen Betriebstypen (und hier v.a. identischer Betreiber in vergleichbarer Standortlage) bestehen und dann – abgestuft – mit ähnlichen Betriebs- typen mit demselben Warenangebot, wurden v.a. andere Supermärkte, LM-Discounter und Drogeriemärkte im Raum erhoben und bewertet.

3.1 Die projektrelevante Wettbewerbssituation im Lebensmitteleinzelhandel Im Einzelnen ist insbesondere auf folgende Wettbewerbsstandorte im Lebensmittel- und Drogeriewareneinzelhandel innerhalb des Untersuchungsraumes hinzuweisen:

(1) Bad Sobernheim Lidl Monzinger Straße 91 Soft- / Marken-Discounter, ca. 1.325 m² VK, 5 Kassen, ca. 100 PKW-Stellplätze. Brot & Backwaren in Selbstbe- dienung, Kaffeeautomat im Eingangsbereich. Moderner Discounter der neuesten Generation, welcher am Stand- ort eines älteren Lidl-Marktes neu errichtet und im No- vember 2020 eröffnet wurde. Sehr großzügig geschnit- tene Kundenfläche mit breiten Gängen und niedrigen Regalen, hohe Decke z.T. mit Holzelementen. Ange- nehme Beleuchtung und viel Tageslicht durch Glasfas- sade. Gewerbegebietslage unmittelbar nördlich des Planareals am Kreisverkehr von Monzinger Straße und Westtangente, wobei der Kreisverkehr zudem als An- schlussstelle zur B41 fungiert. Im Osten grenzt aufgelockerte Wohnbebauung an. Ausweisung als NVZ im kommunalen Einzelhandelskonzept. Dennoch autokundenorientierter Standort mit überörtlicher Ausstrahlung. Befriedigende Kundenfrequenz.

(2) Bad Sobernheim Netto Poststraße 15 Soft- / Marken-Discounter, ca. 780 m² VK, 3 Kassen, ca. 170 PKW-Stellplätze (zentral vorgelagert). Bäcker Fried- richs in der VKZ. Relativ klein, wirkt etwas in die Jahre gekommen mit wenig ansprechender Warenpräsenta- tion. Teil des kleinen FMZ am „Melsbach Gelände“, welches am südöstlichen Rand des ZVB Innenstadt lokalisiert ist. Weitere Filialisten sind Rewe (s. Wettbewerber Nr. 3), NKD und Rossmann. Netto profitiert von der An- ziehungskraft des Rewe-Marktes, dennoch keine befriedigende Kundenfrequenz. Als Teil des FMZ Versorgungs- funktion für Bad Sobernheim.

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(3) Bad Sobernheim Rewe Greuloch Kapellenstraße 2 Supermarkt, ca. 1.700 m² VK, 5 Kassen, ca. 170 PKW- Stellplätze (zentral vorgelagert). Bäckerei Lohner’s mit Café in VKZ, Wurst-, Fleisch- & Käse-Bedientheken. Et- was in die Jahre gekommen mit schlechter Ausleuch- tung, z.T. engen Kundengängen und wenig modernen Warenträgern. Geringes NF 2-Angebot. Magnetbetrieb im kleinen FMZ am „Melsbach Gelände“, welches am südöstlichen Rand des ZVB Innenstadt lokalisiert ist. Weitere Filialisten sind Netto (s. Wettbewerber Nr. 2), NKD und Rossmann (A). Schlechte fußläufige und funk- tionale Anbindung an sonstige Einzelhandelslagen des ZVB. Derzeit einziger Vollsortimenter im Stadtgebiet mit guter Kundenfrequenz und überörtlichem Einzugsgebiet.

(A) Bad Sobernheim Rossmann Poststraße 20 Drogeriemarkt, ca. 630 m² VK, 3 Kassen, ca. 25 PKW- Stellplätze. Freistehendes, neu errichtetes Gebäude mit sehr modernem Marktauftritt und ansprechender Wa- renpräsentation. Ruhezone im Eingangsbereich. Kun- dentoilette und Wickelbereich. Eher geringes LM-Ange- bot, dafür umfangreiches NF 2-Sortiment (z.B. Fotowelt, Tierbedarf, Schreib- und Spielwaren, Dekobedarf). Lage im ZVB Innenstadt direkt angrenzend an das FMZ, jedoch auf gegenüberliegender Seite der Poststraße. Gute Kundenfrequenz. Als einziger Drogeriemarkt in der Ver- bandsgemeinde Nahe-Glan überörtliche Versorgungs- funktion.

(4) Waldböckelheim Rewe Meyer Am Welschberg 1 Supermarkt, ca. 1.540 m² VK, 5 Kassen, ca. 170 PKW- Stellplätze (zentral vorgelagert). Bäckerei mit Café in VKZ, Frischetheken für Wurstwaren, Fisch & Käse. Im Herbst 2019 neu eröffneter, leistungsfähiger Standort mit modernem Marktauftritt. Eher geringes NF 2-Ange- bot. Einheitliche, auffällige Außenfassade wie beim benachbarten Aldi (s. Wettbewerber Nr. 5). Dezentraler Standortverbund in einem Gewerbegebiet am nördlichen Gemeinderand, welcher durch die B41 vom sonstigen Siedlungsbereich separiert ist. Trotz fehlender fußläufi- ger Erreichbarkeit Einstufung als „ZVB Nahversorgung“ im EH-Konzept. Befriedigende Kundenfrequenz. Auf- grund der Topographie gute Einsehbarkeit von der B41 und damit auf überörtliche Autokunden ausgerichtet.

(5) Waldböckelheim Aldi Am Welschberg 3 Hard-Discounter, ca. 1.100 m² VK, 3 Kassen, ca. 170 PKW-Stellplätze (zentral vorgelagert). Im Herbst 2019 eröffneter Discounter der neuesten Generation. Gute Warenpräsentation und angenehme Ausleuchtung bei weitgehend fehlendem Tageslicht. Ruhezone in VKZ. Einheitliche, auffällige Außenfassade wie beim benachbarten Rewe-Markt (s. Wettbewerber Nr. 4). Dezentraler Standortverbund in einem Gewerbegebiet am nördlichen Gemeinderand, welcher durch die B41 vom sonstigen Siedlungsbereich separiert ist. Trotz fehlender fußläufi- ger Erreichbarkeit Einstufung als „ZVB Nahversorgung“ im EH-Konzept. Befriedigende Kundenfrequenz. Auf- grund der Topographie gute Einsehbarkeit von der B41 und damit auf überörtliche Autokunden ausgerichtet.

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 32

(6) Rüdesheim (Nahe) Rewe Am Wiesenberg 1 Supermarkt, ca. 1.300 m² VK, 5 Kassen, ca. 140 PKW- Stellplätze. Bäckerei in VKZ, Bedientheken für Wurst, Fleisch, Fisch & Käse. Ordentlicher Marktauftritt. Standortgemeinschaft mit separatem Rewe-Getränke- markt (zusätzlich ca. 600 m² VK). Direkt östlich grenzt Aldi-Discounter (s. Wettbewerber Nr. 7) an und etwas weiter westlich liegt Netto-Discounter (s. Wettbewerber Nr. 8). Dezentrale, autokundenorientierte Lage direkt an Gemeindegrenze zu Bad Kreuznach. Befriedigende Kun- denfrequenz. Versorgungsfunktion für die Verbandsge- meinde Rüdesheim sowie Pendler aus bzw. nach Bad Kreuznach, wenngleich nur ca. 1,5 km östlich ein weiterer, modernerer Rewe-Markt an der gleichen Verkehrs- achse gelegen ist.

(7) Rüdesheim (Nahe) Aldi Am Wiesenberg 1 Hard-Discounter, ca. 875 m² VK, 4 Kassen, ca. 65 PKW- Stellplätze. Äußerlich etwas in die Jahre gekommener Discounter, welcher im Inneren aber revitalisiert wurde. Schmale, langgezogene Anordnung der Kundenfläche, ansonsten Aldi-typischer Marktauftritt. Standortgemein- schaft mit Rewe-Markt (s. Wettbewerber Nr. 6), etwas weiter westlich liegt Netto-Discounter (s. Wettbewerber Nr. 8). Dezentrale, autokundenorientierte Lage direkt an Gemeindegrenze zu Bad Kreuznach. Befriedigende Kun- denfrequenz. Versorgungsfunktion für die Verbandsge- meinde Rüdesheim sowie Pendler aus bzw. nach Bad Kreuznach.

(8) Rüdesheim (Nahe) Netto Industriestraße 7 Soft- / Marken-Discounter, ca. 875 m² VK, 4 Kassen, ca. 65 PKW-Stellplätze. Architektonisch moderner Markt mit Netto-typischer Warenpräsentation. Dezentrale Lage nahe der Märkte von Rewe und Aldi (s. Wettbewerber Nr. 6 und 7), jedoch Standortnachteil durch zurückver- setzte Lage von der Hauptverkehrsachse. Schwache Kundenfrequenz. Die Versorgungsfunktion bleibt weitgehend auf die Gemeinde Rüdesheim beschränkt.

(9) Bad Kreuznach Kaufland Schwabenheimer Weg 5 SB-Warenhaus, ca. 5.300 m² VK, 15 Kassen (davon 5 Selfscan-Kassen), ca. 450 PKW-Stellplätze. Magnetbetrieb eines Kaufland Centers. Weitere Mieter der langgezogenen, etwas verwinkelten Kundenmall sind z.B. Expert Klein, AWG oder mister*lady. Autokundenorientierter Standort am westlichen Ende eines sehr weitläufigen Ge- werbegebietes mit hohem Einzelhandelsanteil im nordöst- lichen Stadtgebiet. Im Handelsbereich sind z.B. Media- Markt, Schuhpalast, Netto oder Tedi Nachbarschaftsnut- zungen. Gute Kundenfrequenz und überörtliche Versor- gungsfunktion.

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 33

(10) Bad Kreuznach Edeka Center Bosenheimer Straße 287 Verbrauchermarkt, ca. 3.900 m² VK, 8 Kassen, ca. 300 PKW-Stellplätze. Bäckerei und Zeitschriftenladen bzw. Lotto / Toto in VKZ. Gutes Angebot an Frischetheken, Sushi-Point. Hoher NF 2-Anteil. Autokundenorientierter Standort am östlichen Rand eines sehr weitläufigen Ge- werbegebietes mit hohem Einzelhandelsanteil im nordöst- lichen Stadtgebiet. Im Handelsbereich sind z.B. Rofu Kin- derland, Dänisches Bettenlager oder Shoe4You Nachbar- schaftsnutzungen. Befriedigende, im Vergleich zu Kauf- land (s. Wettbewerber Nr. 9) schlechtere Kundenfrequenz und überörtliche Versorgungsfunktion.

(11) Meisenheim Aldi Hans-Franck-Straße 44 Hard-Discounter, ca. 1.050 m² VK, 3 Kassen, ca. 100 PKW-Stellplätze. Modern gestalteter Discounter, jedoch nicht neuester Gebäudetyp. Backwaren in Selbstbedie- nung. Dezentrale, autokundenorientierte Standortlage im Nordosten von Meisenheim direkt an der B420, jedoch etwas abseits der sonstigen Lebensmittelmärkte (s. Wettbewerber 12 bis 14). Relativ schwache Kundenfre- quenz. Aufgrund der verkehrsgünstigen Lage jedoch überörtliche Versorgungsfunktion.

(12) Meisenheim Edeka Strese Raumbacher Straße 42 Supermarkt, ca. 1.800 m² VK, 5 Kassen, ca. 125 PKW- Stellplätze. Bäckerei in VKZ. Bedientheken für Wurst, Fleisch & Käse. Niedriger NF 2-Anteil (z.B. Zeitschriften, Haushalts- und Schreibwaren). Modernisierter Super- markt mit offensichtlich sanierter Außenfassade sowie revitalisierter Kundenfläche (z.B. gute Ausleuchtung, übersichtlich durch niedrige Regale). Gewerbegebiets- lage im Norden von Meisenheim im Kreuzungsbereich von B420 und L376. benachbart liegt ein Einrichtungs- haus von Möbel Martin, auf der gegenüberliegenden

Seite der B420 und L376 Märkte von Rewe und Netto (s. Wettbewerber Nr. 13 und 14). Lediglich im Süden schließt sich Wohnbebauung an. Befriedigende Kunden- frequenz. Der Markt übernimmt eine wichtige Nahver- sorgungsfunktion für das südliche Wohnumfeld, ist aufgrund der Standortgunst bei einer überörtlichen Aus- strahlung jedoch deutlich autokundenorientiert.

(13) Meisenheim Rewe Im Briel 1 Supermarkt, ca. 1.530 m² VK, 5 Kassen, ca. 125 PKW- Stellplätze. Bäckerei Lohner‘s in VKZ. Bedientheken für Wurst, Fleisch, Fisch & Käse. Im November 2020 eröff- neter Markt mit entsprechend modernem Marktauftritt. Offene Decke mit Holzelementen, niedrige Regale, hell gestaltet. Standortgemeinschaft mit Netto (s. Wettbe- werber Nr. 14) in einem Gewerbegebiet im Norden von Meisenheim direkt im Kreuzungsbereich von B420 und L376. Edeka auf gegenüberliegender Seite der B420 (s. Wettbewerber Nr. 12). Trotz seines sehr positiven Er-

scheinungsbildes hat sich der Markt offensichtlich noch nicht etabliert und zeigt eine schwache Kundenfrequenz, besitzt aufgrund der dezentralen, verkehrsgünstigen Lage dennoch eine überörtliche Versorgungsfunktion.

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 34

(14) Meisenheim Netto Im Briel 1 Soft- / Marken-Discounter, ca. 1.025 m² VK, 4 Kassen, ca. 65 PKW-Stellplätze. Bäckerei mit Gastronomiebe- reich in VKZ. Relativ großdimensionierter Netto-Discoun- ter mit typischer Innengestaltung. Standortgemein- schaft mit Rewe (s. Wettbewerber Nr. 13) in einem Ge- werbegebiet im Norden von Meisenheim direkt im Kreu- zungsbereich von B420 und L376. Ebenso wie der benachbarte Rewe-Markt nur schwache Kundenfrequenz. Der Discounter übernimmt v.a. eine Versorgungsfunk- tion für die Gemeinde Meisenheim.

(15) Meisenheim nah&gut Maino Untergasse 36 Lebensmittel-SB-Markt, ca. 250 m² VK, 1 Kasse, PKW- Stellplätze nur im öffentlichen Raum. Der Markt liegt rückwärtig im Gebäude, wobei zur Untergasse hin ein Bäcker und ein Metzger mit großzügig gestalteter, ge- meinsamer Gastronomiefläche vorgelagert sind. Kleiner Nahversorger mit geringem Warenangebot auf einer be- engten Verkaufsfläche. Standort in einem sehr ansehn- lich sanierten Altbau im historischen Ortskern, wobei die als Einbahnstraße gestaltete Untergasse die innerstädti- sche Haupteinkaufsstraße ist. Schwache Kundenfre-

quenz. Versorgungsfunktion für die Innenstadtbewoh- ner sowie -besucher.

(16) Idar-Oberstein Globus Zwischen Wasser 13 SB-Warenhaus, ca. 8.450 m² VK, 22 Kassen (davon 7 Selfscan), ca. 600 PKW-Stellplätze. Objekt bereits etwas in die Jahre gekommen. 2 Verkaufsebenen, wobei das EG dem Segment Food und das OG den NF 1 und NF 2- Sortimenten vorbehalten ist. Hohe Kompetenz bei Fri- sche- und Bedientheken. Umfangreiches NF 2-Angebot v.a. an (Sport-) Bekleidung, Spielzeug, Schreib- und Haushaltswaren. In der Vorkassenzone sind das Globus- Restaurant sowie kleindimensionierte Geschäfte (u.a. Bäcker, Globus Metzgerei, Blumenladen, Optiker, Apo-

theke) lokalisiert. Lage im Ortsteil Georg-Weierbach im Nordosten des Stadtgebietes. Standort hier in einem Ge- werbegebiet unmittelbar an der B41, wobei der Park- platz jedoch nicht direkt von der Bundesstraße anfahrbar ist. Gute Kundenfrequenz. Versorgungsfunktion für die gesamte Stadt Idar-Oberstein ebenso wie für ein weit- reichendes östliches und nördliches Umland

(17) Kirn Frischemarkt Maino Mauergasse 2 Supermarkt, ca. 850 m² VK, 2 Kassen, ca. 25 PKW-Stell- plätze. Bäckerei in VKZ. Frischetheken für Wurst, Fleisch & Käse. Deutlich in die Jahre gekommener Markt im EG eines Wohn- / Geschäftshauses. Bei einer wenig zeitge- mäße Warenpräsentation ist ein Investitionsstau erkennbar. Kaum NF 1- und NF 2-Waren vorhanden. Lage am Rand des Ortskerns direkt gegenüber des innen- stadtnahen Industriebetriebs Simona AG, ansonsten Mischnutzung aus Wohnen, Gewerbe, Handel, Verwal- tung in der Umgebung. Schwache Kundenfrequenz. Ver-

sorgungsfunktion v.a. für das fußläufige Wohnumfeld.

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 35

(18) Kirn Rewe Kallenfelser Straße 8 Supermarkt, ca. 1.650 m² VK, 4 Kassen, ca. 85 PKW- Stellplätze. Bäckerei in VKZ, Frischetheken für Wurst, Fleisch & Käse. Sowohl die Außenfassade als auch im Inneren wurde der Markt zuletzt offensichtlich moderni- siert. Gut ausgeleuchtete Weinecke, die Getränkeabtei- lung ist vom sonstigen Markt räumlich etwas abgegrenzt. Relativ geringes NF 2-Angebot (Tierbedarf, Zeit- schriften, Schreibwaren). Lage nördlich des Ortskerns in handelsbezogenem Gewerbegebiet. Benachbart finden sich z.B. Tedi und Kik, etwas weiter stadtauswärts Lidl

und ein FMZ u.a. mit Edeka, Aldi und Rossmann (s. Nr. 19 bis 21 sowie B). Südlich schließt die Kirner Brauerei an den Markt an, östlich – durch den Hahnenbach getrennt – ein Wohngebiet. Gute Kundenfrequenz mit Ver- sorgungsfunktion für die Stadt Kirn sowie das Umland.

(19) Kirn Lidl Jakob-Müller-Straße 2 Soft- / Marken-Discounter, ca. 1.000 m² VK, 4 Kassen, ca. 85 PKW-Stellplätze. Kein Lidl-Markt der neuesten Ge- neration, aber großzügig angelegte Kundenfläche. SB- Backwaren, relativ hoher Anteil an NF 2-Aktionswaren. Lage in handelsbezogenem Gewerbegebiet. Benachbart finden sich im Norden ein FMZ u.a. mit Edeka, Aldi und Rossmann und im Süden ein Rewe-Markt (s. Nr. 18 und 20 - 21 sowie B). Im Norden und Osten schließt – durch den Hahnenbach getrennt – ein Wohngebiet an. Gute Kundenfrequenz bei einer Versorgungsfunktion für die

Stadt Kirn sowie das Umland.

(20) Kirn Edeka Vuthaj Kallenfelser Straße 32 Supermarkt, ca. 1.500 m² VK, 4 Kassen, ca. 150 PKW- Stellplätze (Fachmarktzeile insgesamt). Bäcker in VKZ. Fleisch, Wurst, Fisch & Käse-Bedientheken. Einladendes Ladenlayout mit guter Ausleuchtung. Relativ geringes NF 2-Angebot. Filiale der Volksbank und SB-Center der Sparkasse auf dem Parkplatz. Teil einer Fachmarktzeile (Takko, Deichmann, Apotheke) mit einheitlicher Gestal- tung. Nördlich schließt eine zweite Fachmarktzeile u.a. mit Aldi und Rossmann (s. Nr. 21 und B) an. Südlich befinden sich Lidl und Rewe (s. Nr. 18+19). Trotz Wohn-

bebauung im Norden und Bushaltestelle autokundenorientierter Standort. Befriedigende Kundenfrequenz. Ver- sorgungsfunktion für die Stadt Kirn sowie das Umland.

(B) Kirn Rossmann Kallenfelser Straße 34 Drogeriemarkt, ca. 700 m² VK, 2 Kassen, ca. 125 PKW- Stellplätze (Fachmarktzeile insgesamt). Großdimensio- nierter Markt mit funktionaler Warenpräsentation. Ross- mann-typisches Sortiment mit relativ wenig Food und umfangreichen NF 2-Sortimenten (z.B. Spielwaren, Schreibbedarf, Tiernahrung, Strümpfe & Wäsche, Haus- haltswaren). Teil einer Fachmarktzeile (Aldi, Dänisches Bettenlager, Ernsting’s family) mit einheitlicher Gestal- tung. Südlich schließt eine zweite Fachmarktzeile u.a. mit Edeka Vuthaj (s. Nr. 20) an. Weiter südlich befinden

sich Lidl und Rewe (s. Nr. 18+19). Trotz Wohnbebauung im Norden und Bushaltestelle autokundenorientierter Standort. Gute Kundenfrequenz. Versorgungsfunktion für die Stadt Kirn sowie die Umlandgemeinden.

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 36

(21) Kirn Aldi Kallenfelser Straße 34 Hard-Discounter, ca. 1.050 m² VK, 3 Kassen, ca. 125 PKW-Stellplätze (Fachmarktzeile insgesamt)). SB-Back- waren. Discounter älterer Bauart mit großzügig ge- schnittener Kundenfläche und breiten Gängen. Teil einer Fachmarktzeile (Rossmann, Dänisches Bettenlager, Ernsting’s family) mit einheitlicher Gestaltung. Südlich schließt eine zweite Fachmarktzeile u.a. mit Edeka Vuthaj (s. Wettbewerber Nr. 20) an. Weiter südlich befinden sich Lidl und Rewe (s. Wettbewerber Nr. 19 und 18). Trotz Wohnbebauung im Norden und Bushaltestelle

autokundenorientierter Standort. Befriedigende Kunden- frequenz. Versorgungsfunktion für die Stadt Kirn sowie die Umlandgemeinden

(22) Simmertal Netto Heinrich-Schorch-Straße 2 Soft- / Marken-Discounter, ca. 800 m² VK, 3 Kassen, ca. 65 PKW-Stellplätze. Bäckerei Friedrichs in VKZ. SB-Cen- ter der Sparkasse auf Parkplatz. Aufgeräumter Discoun- ter, übersichtliche Gestaltung durch niedrige Regale. De- zentrale Lage im Süden der Gemeinde im Kreisverkehr von B41 und B421. Die Einsehbarkeit ist von der ver- kehrsreichen B41 durch die zurückversetzte Lage und Baumbewuchs jedoch eingeschränkt. Im Umfeld befinden sich Gewerbenutzungen, während weiter nördlich die Wohnbebauung anschließt. Befriedigende Kunden-

frequenz und Versorgungsfunktion für die Gemeinde.

Neben den zuvor ausführlich vorgestellten Wettbewerbern in der Stadt Bad Sobernheim und den umliegenden Gemeinden Waldböckelheim, Rüdesheim, Meisenheim und Kirn sowie den sehr großdimensionierten Märkte in Idar-Oberstein (Globus) und Bad Kreuz- nach (Edeka Center, Kaufland) ist im Untersuchungsraum auf weitere Lebensmittel- und Drogeriemärkte hinzuweisen. Aufgrund der vergleichsweise geringen Verkaufsflächen- dimensionierung, einer entsprechend weniger weitreichenden räumlichen Ausstrahlung, des von den Planobjekten abweichenden Betriebstyps und / oder unter Berücksichti- gung der bereits großen räumlichen Entfernung zum Planstandort in Bad Sobernheim haben diese eine zu vernachlässigende Wettbewerbsbedeutung. Dennoch werden diese Märkte nachrichtlich in der nachfolgenden Tabelle auszugsweise aufgeführt:

Tab. 2: Weitere Lebensmittelanbieter im Untersuchungsraum (Auszug)

Name Betriebstyp Stadt / Gemeinde Adresse Norma Discounter Alsenz Niedermoscheler Straße Rewe Supermarkt Bad Kreuznach Weinbergstraße 1 Rewe Supermarkt Bad Kreuznach Rüdesheimer Straße 10 Globus SB-Warenhaus Gensingen Binger Straße Rewe Supermarkt Hargesheim Arthur-Rauner-Straße 1 dm Drogeriemarkt Hargesheim Arthur-Rauner-Straße 3 dm Drogeriemarkt Bad Kreuznach Rüdesheimer Straße 92 Müller Drogeriemarkt Bad Kreuznach Kreuzstraße 24

Quelle: ecostra-Zusammenstellung

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 37

Über den filialisierten Lebensmitteleinzelhandel hinaus sind in der Stadt Bad Sobernheim zudem spezialisierte Lebensmittelfachgeschäfte (Naturkost Klein in der Igelsbachstraße mit ca. 35 m² VK) sowie verschiedene Betriebe des Lebensmittelhandwerks (Bäcker, Metzger etc.) lokalisiert. Darüber hinaus ist aufgrund des insgesamt ländlich geprägten Umfelds im Untersuchungsraum davon auszugehen, dass auch der landwirtschaftliche Direktverkauf (Bauernmarkt, Ab-Hof-Verkauf) und der Eigenanbau eine gewisse Ver- sorgungsbedeutung hat. Für den Bereich der Kosmetik und Drogeriewaren ist zudem jeweils im Ortskern von Meisenheim und Kirn auf die Parfümerie Werner (ca. 60 m² VK) bzw. die Parfümerie Trageser (ca. 100 m² VK) hinzuweisen, welche aufgrund ihrer geringen Verkaufsflächenausstattung jedoch ebenfalls nur äußerst geringe Wettbewerbs- verflechtungen zum Planvorhaben aufweisen.

3.2 Wettbewerbsplanungen und zukünftige Wettbewerbssituation Größer dimensionierte Wettbewerbsplanungen im Lebensmittel- oder Drogerieeinzel- handel sind – über das Planvorhaben in Bad Sobernheim, welches Untersuchungsge- genstand dieser Auswirkungsanalyse ist, hinaus – nach den vorliegenden Informationen im Untersuchungsraum nicht bekannt.

Vor dem Hintergrund der weitgehend ländlichen, dünn besiedelten Strukturen im Un- tersuchungsraum sind hier weitere Projektplanungen für größer dimensionierte Lebens- mittelmärkte eigentlich nur in den Verwaltungssitzen und Hauptorten der jeweiligen Verbandsgemeinden zu erwarten. Die kooperierenden Mittelzentren Bad Sobernheim, Meisenheim und Kirn verfügen allesamt bereits über einen diversifizierten Besatz an Supermärkten und Discountern und auch die einwohnerstärkeren Grundzentren sowie Orte ohne zentralörtliche Funktion (z.B. Waldböckelheim, Rüdesheim (Nahe), Harges- heim, Simmertal) sind – z.T. durch jüngst umgesetzte Projekte – mit Lebensmittelmärk- ten versorgt, so dass weitere relevante Wettbewerbsplanungen kurz- bis mittelfristig wenig wahrscheinlich erscheinen. Wenngleich an mehreren Standorten (z.B. Lidl in Bad Sobernheim, Edeka Strese in Meisenheim, Edeka Vuthaj in Kirn) in den letzten Jahren bereits erfolgte, ist an verschiedenen Standorten allerdings von weiteren Modernisie- rungs- und Erweiterungsmaßnahmen auszugehen.

Aufgrund der bereits vorhandenen Versorgungsstrukturen würde eine ggf. mögliche Erweiterung eines bestehenden oder Errichtung eines neuen Lebensmittelmarktes z.B. in Kirn, Meisenheim oder Rüdesheim (Nahe) selbstverständlich den Wettbewerbsdruck im Lebensmitteleinzelhandel erhöhen, jedoch keine grundsätzlichen Veränderungen in den Einkaufsorientierungen der Wohnbevölkerung der Region und den interkommuna- len Wettbewerbsverflechtungen bewirken.

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 38

Karte 5: Die Wettbewerbssituation im Standortumfeld des Planstandortes an der Westtangente in Bad Sobernheim

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 39

Tab. 3: Darstellung und Bewertung wesentlicher bestehender Wettbewerbsstandorte für die geplanten Lebensmittel- und Drogeriemärkte in Bad Sobernheim Nr. in VK in Wettbewerbsverflechtungen mit den Standort- Ort / Ortsteil Straße Wettbewerber Betriebstyp Karte m² Planvorhaben in Bad Sobernheim* lage** 1 Bad Sobernheim Monzinger Straße 91 Lidl 1.325 Soft- / Marken-Discounter      C 2 Bad Sobernheim Poststraße 15 Netto Marken-Discount 780 Soft- / Marken-Discounter    () B 3 Bad Sobernheim Kapellenstraße 2 Rewe Greuloch 1.700 Supermarkt      B A Bad Sobernheim Poststraße 20 Rossmann 630 Drogeriemarkt      B 4 Waldböckelheim Am Welschberg 1 Rewe Meyer 1.540 Supermarkt     C 5 Waldböckelheim Am Welschberg 3 Aldi 1.100 Hard-Discounter     C 6 Rüdesheim (Nahe) Am Wiesenberg 1 Rewe 1.9001 Supermarkt   E 7 Rüdesheim (Nahe) Am Wiesenberg 1 Aldi 875 Hard-Discounter   E 8 Rüdesheim (Nahe) Industriestraße 7 Netto Marken-Discount 875 Soft- / Marken-Discounter  E 9 Bad Kreuznach Schwabenheimer Weg 5 Kaufland 5.300 SB-Warenhaus   () E 10 Bad Kreuznach Bosenheimer Straße 287 Edeka Center 3.900 Verbrauchermarkt   () E 11 Meisenheim Hans-Franck-Straße 44 Aldi 1.050 Hard-Discounter   () E 12 Meisenheim Raumbacher Straße 42 Edeka Strese 1.800 Supermarkt    () E 13 Meisenheim Im Briel 1 Rewe 1.530 Supermarkt   E 14 Meisenheim Im Briel 1 Netto Marken-Discount 1.025 Soft- / Marken-Discounter  () E 15 Meisenheim Untergasse 36 nah & gut Maino 250 LM-SB-Geschäft  A 16 Idar-Oberstein Zwischen Wasser 13 Globus 8.450 SB-Warenhaus    E 17 Kirn Mauergasse 2 Frischemarkt Maino 850 Supermarkt  B 18 Kirn Kallenfelser Straße 8 Rewe 1.650 Supermarkt   () E 19 Kirn Jakob-Müller-Straße 2 Lidl 1.000 Soft- / Marken-Discounter  E 20 Kirn Kallenfelser Straße 32 Edeka Vuthaj 1.500 Supermarkt    E B Kirn Kallenfelser Straße 34 Rossmann 700 Drogeriemarkt     E 21 Kirn Kallenfelser Straße 34 Aldi 1.050 Hard-Discounter   () E 22 Simmertal Heinrich-Schorch-Straße 2 Netto Marken-Discount 800 Soft- / Marken-Discounter    E * = Einschätzung der Bedeutung des Wettbewerbers bezogen auf das Gesamtvorhaben, wobei  = keine Wettbewerbsverflechtung und      = sehr hohe Wettbewerbsverflechtung darstellt

** = Bezeichnung der Standortlagen: (A) Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt - Haupteinkaufslage (B) Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt - Nebeneinkaufslage (C) Sonstige zentrale Versorgungsbereiche (z.B. Stadtteilzentren, Nahversorgungszentren) (D) restliche Kernstadt / Streulagen (E) Gewerbegebiet / dezentrale Lage

1 = Verkaufsfläche inklusive Getränkemarkt

Quelle: ecostra-Standortforschung, Stand: Dezember 2020

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 40

3.3 Fazit aus der Wettbewerbsanalyse Die Analyse der Angebots- und Wettbewerbssituation zeigt zunächst, dass der Untersu- chungsraum mit einem hohen Besatz an Lebensmittelmärkten ausgestattet ist. Auf- grund der ländlichen Strukturen in der Region Rheinhessen-Nahe konzentrieren sich die größer dimensionierten Lebensmittelmärkte meist auf die Hauptorte bzw. Verwaltungs- sitze der dort administrativ gebildeten Verbandsgemeinden, wobei die Gemeinden Bad Sobernheim, Meisenheim und Kirn gemeinsam ein kooperierendes Mittelzentrum bilden. Damit übernehmen diese Mittelzentren nicht nur die Versorgungsfunktion für die Wohn- bevölkerung der eigenen Gemeinde, sondern für die gesamte Verbandsgemeinde und ggf. für einen darüber hinaus reichenden Verflechtungsbereich. Dabei ist jedoch zu be- rücksichtigen, dass es sich bei den Verbandsgemeinden meist um weitläufige Flächen- gemeinden mit einer Vielzahl an mal mehr, mal weniger einwohnerstarken Gemeinden, Ortschaften und Dörfern handelt, deren Einwohner sich je nach Lage, Anbindung und Pendlerverflechtungen nicht notwendigerweise im Hauptort der eigenen Verbandsge- meinde, sondern verschiedentlich in besser erreichbaren und / oder besser ausgestat- teten Einzelhandelslagen im Umfeld mit Lebensmitteln versorgen.

Trotz der Versorgungslücke, welche das real SB-Warenhaus als mit Abstand am größten dimensionierter Lebensmittelmarkt mit seiner Schließung im September 2020 hinterlas- sen hat, besitzt die Standortkommune Bad Sobernheim weitere Supermärkte und Dis- counter als Versorgungsstandorte. Die stärksten Wettbewerbsverflechtungen des Plan- vorhabens bestehen dabei zum einem zwischen dem geplanten Edeka-Verbraucher- markt und dem am Rande des ZVB Innenstadt gelegenen Rewe-Supermarkt sowie zum anderen zwischen dem geplanten Aldi-Discounter, welcher vom Johannisplatz zum Planareal verlagert werden soll, und dem direkt nördlich benachbarten Lidl-Discounter. Zum ebenfalls am sog. „Melsbach Gelände“ lokalisierten Netto-Discounter sind die Wett- bewerbsverflechtungen wegen dessen geringer räumlichen Ausstrahlung dagegen vergleichsweise gering.

Weiterhin eine hohe Wettbewerbsbedeutung besitzen die Lebensmittelmärkte in Wald- böckelheim. Der im Herbst 2019 neu eröffnete Rewe-Supermarkt sowie Aldi-Discounter haben zu einer deutlichen Kaufkraftverlagerung nach Waldböckelheim geführt. Dabei wird nicht nur Kaufkraft der Wohnbevölkerung des Grundzentrums Waldböckelheim durch die im Stadtgebiet nun ansässigen Märkte gebunden, sondern – aufgrund der sehr verkehrsgünstigen Lage sowie der guten Einsehbarkeit von der B41 – Pendlerver- kehre zwischen der Stadt Bad Kreuznach und den westlich an der Bundesstraße an- schließenden Gemeinden angesprochen.

Von einer bereits nachrangigen Wettbewerbsbedeutung ist – trotz eines z.T. betriebstypen- und markengleichen Angebots – der Lebensmitteleinzelhandel in den kooperierenden Mittelzentren Kirn und Meisenheim, da diese bereits in größerer räumlicher Ent- fernung zum Planstandort sowie – im Falle von Meisenheim – zudem an einer abweichenden Hauptverkehrsachse liegen. Gleiches gilt für die sehr großdimensionierten SB- Warenhäuser und Verbrauchermärkte in Idar-Oberstein (Globus) und Bad Kreuznach (Kaufland, Edeka Center), welche jeweils zwar ein weitläufiges Einzugsgebiet aufwei-

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 41

sen, räumlich jedoch bereits deutlich vom Planstandort abgesetzt sind und somit – zumindest aus dem Kerneinzugsgebiet des Planvorhabens – nur gelegentlich für Versor- gungseinkäufe aufgesucht werden.

Im Rahmen des Drogeriewarenhandels ist die Wettbewerbssituation deutlich übersicht- licher. Hier ist in Bad Sobernheim insbesondere auf den am Rand des ZVB Innenstadt gelegenen Rossmann-Drogeriemarkt hinzuweisen, auf welchen die mit Abstand größte Wettbewerbsbedeutung durch den im Rahmen des Planvorhabens zu realisierenden dm-Drogeriemarkt entfallen wird. Ein weiterer Rossmann-Standort befindet sich in bereits größerer Entfernung in Kirn, was die Wettbewerbsverflechtungen entsprechend abschwächt.

In Betrieb befindliche dm-Drogeriemärkte gibt es im näheren Standortumfeld nicht. Die nächstgelegenen dm-Märkte sind in Richtung Westen in Idar-Oberstein und im Osten in Bad-Kreuznach sowie in dessen direktem Umfeld (Hargesheim) lokalisiert. Die Parfü- merien im Ortskern von Meisenheim (Parfümerie Werner) bzw. Kirn (Parfümerie Trage- ser) sind aufgrund der kleindimensionierten Verkaufsfläche und des spezialisierten Wa- renangebots zu vernachlässigen.

Zusammenfassend werden die stärksten Wettbewerbsauseinandersetzungen der im Rahmen der Projektplanung vorgesehenen Lebensmittel- und Drogeriemärkte somit innerhalb der Stadt Bad Sobernheim sowie im Bereich des Lebensmitteleinzelhandels etwas nachgeordnet gegenüber den verkehrsgünstig gelegenen Angeboten der Nachbar- gemeinde Waldböckelheim hervorgerufen. Zudem bestehen ebenfalls nachrangige Wettbewerbsverflechtungen im Zuge von umfangreicheren Versorgungseinkäufen zu den diversifizierten Angeboten in den kooperierenden Mittelzentren Kirn und Meisen- heim sowie den deutlich größeren Mittelzentren Idar-Oberstein im Westen und Bad- Kreuznach im Osten, welche im Lebensmitteleinzelhandel die mit Abstand flächengröß- ten Lebensmittelanbieter vorhalten.

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 42

4. Einzugsgebiet, Bevölkerungs- und Kaufkraftpotenziale

4.1 Einzugsgebiet und Bevölkerungspotenziale 4.1.1 Methodische Grundlagen Nachfolgend wird das Einzugsgebiet des Planvorhabens näher beschrieben und die entsprechenden Einwohner- und Kaufkraftdaten aufbereitet. Dabei haben insbesondere folgende Punkte Berücksichtigung gefunden:

 die zu erwartende Attraktivität und Anziehungskraft der Untersuchungsobjekte in der geplanten Größe (Branche, Konzeption, Standorteigenschaften etc.)  die verkehrlichen, topographischen und naturräumlichen Gegebenheiten im Unter- suchungsraum  die sich durch Raum-Zeit-Distanzen ergebenden Einkaufsorientierungen der Wohn- bevölkerung  die administrative Gliederung innerhalb des Untersuchungsraumes  die relevante Wettbewerbssituation in Bad Sobernheim sowie in den Städten und Gemeinden im überörtlichen Umfeld.

Zur Visualisierung der PKW-Erreichbarkeit des Planvorhabens wurde zudem ein Raum abgegrenzt, welcher nach Fahrzeitisochronen von 5-, 10-, und 15 PKW-Fahrminuten gegliedert ist. Zudem wurde auch die fußläufige Erreichbarkeit des Planvorhabens in Intervallen von 5-, 10-, und 15 Gehminuten dargestellt.

4.1.2 Abgrenzung und Zonierung des gemeinsamen Einzugsgebietes Beim Planvorhaben handelt es sich um einen Standortverbund aus drei Fachmärkten des kurzfristigen Bedarfsbereichs, welche sich in ihrer Angebotsstruktur (LM-Vollsorti- menter, LM-Discounter, Drogeriemarkt) ergänzen und somit von gegenseitigen Kun- denzuführeffekten profitieren können. Aufgrund der direkten Nachbarschaft, einer gemeinsamen verkehrlichen Erschließung ebenso wie zentral vorgelagerten Kundenpark- plätzen sind die drei geplanten Fachmärkte als eine gemeinsame Versorgungslage zu betrachten, so dass die einzelnen Einzelhandelsmärkte – trotz der z.T. sehr deutlich voneinander abweichenden Verkaufsflächendimensionierungen – ein identisches Ein- zugsgebiet ausbilden.

Aufgrund der topographischen und verkehrlichen Gegebenheiten ist das Einzugsgebiet insbesondere an der im Nahetal verlaufenden regionalen Hauptverkehrsachse B41 ausgerichtet, umfasst – bedingt durch die dort weitgehend fehlenden Nahversorgungs- strukturen – jedoch auch eine Reihe von Gemeinden in Dörfern in den verkehrlich weniger gut erschlossenen Seitentälern oder auf den höheren Lagen des Hunsrücks. Das abgegrenzte Einzugsgebiet besteht aus den Gemeinden im nördlichen Teilgebiet der Verbandsgemeinde Nahe-Glan sowie den Grenzgemeinden der benachbarten VG Kirner Land im Westen und VG Rüdesheim (Nahe) im Osten (vgl. Karte 8). Das Einzugsgebiet

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 43

ist in drei Zonen einer abgestuften Kundenanbindungsintensität untergliedert und beinhaltet im Detail

 als Naheinzugsgebiet (Zone I) den überwiegend südöstlich der B41 lokalisierten Siedlungsbereich der Kernstadt von Bad Sobernheim, in dem praktisch die gesamte Einwohnerschaft der Stadt räumlich konzentriert ist.

 als mittleres Einzugsgebiet (Zone II) v.a. die Ortschaften entlang der B41, wobei sich die Zone in Richtung Westen (bis einschließlich Martinstein) deutlich weiter ausdehnt als in Richtung Osten, wo sie nur die Nachbargemeinde Oberstreit umfasst. In Richtung Osten nimmt die Kundenanbindungsintensität aufgrund der Wettbe- werbswirkungen durch die nahe gelegenen Neuansiedlungen von Rewe und Aldi in der Gemeinde Waldböckelheim deutlich schneller ab. Abseits der B41 zählen im Süd- osten z.B. noch Staudernheim und Odernheim an der Glan oder im Nordwesten Auen und Langenthal zum mittleren Einzugsgebiet.

 als Ferneinzugsgebiet (Zone III) in Richtung Westen an der B41 das Teilgebiet bis zur Gemeinde Hochstetten. Weiter westlich gehört das Mittelzentrum Kirn, welches einen umfangreichen Besatz an Nahversorgungsstandorten aufweist, nicht mehr zum Einzugsgebiet. Im Nordwesten sind entlang der von der B41 abzweigen- den B421 (Richtung Kirchberg) die Siedlungsbereiche bis einschließlich der Gemein- den Heinzenberg dem Einzugsgebiet zuzuordnen. In Richtung Norden greift das Ferneinzugsgebiet aufgrund fehlender Wettbewerbsstandorte weit aus und reicht entlang der L108 bis zur Gemeinde Winterbach. Im Osten endet das Einzugsgebiet etwa auf Höhe der Gemeinde Weinsheim, für welche bereits eine Einkaufsorientie- rung auf das weiter östlich gelegene Bad Kreuznach angenommen wird. Darüber hinaus verfügen auch bereits die westlich an Bad Kreuznach grenzenden Gemeinden Rüdesheim an der Nahe (z.B. Rewe, Aldi) und Hargesheim (z.B. Rewe, dm) über ein eigenständiges, qualifiziertes Nahversorgungsangebot. Im Süden wird die Gemeinde Meisenheim sowie dessen unmittelbares nördliches Umland bereits nicht mehr zum Einzugsgebiet gerechnet, da die Entfernung nach Bad Sobernheim bereits relativ groß ist und das Mittelzentrum Meisenheim über verschiedenen Vollsortimenter (Edeka, Rewe) und LM-Discounter (Aldi, Netto) verfügt.

Grundsätzlich besteht aus den Gemeinden Meisenheim und Kirn als gemeinsam kooperierenden Mittelzentren durchaus eine Einkaufsorientierung nach Bad Sobernheim, welche sich im Nahversorgungsbereich bezogen auf das Planvorhaben jedoch weitgehend auf gelegentliche umfangreichere Versorgungseinkäufe (z.B. am Wochenende) be- schränken dürfte. Diese nachrangigen Einkaufsverflechtungen aus den kooperiereden Mittelzentren ebenso wie alle übrigen über das abgegrenzte Einzugsgebiet hinausge- henden Kundenverflechtungen der Untersuchungsobjekte mit sog. Streukunden (z.B. durch Berufspendler auf der B41) werden in den weiteren Analyseschritten dieses Gut- achtens ebenfalls berücksichtigt.

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 44

4.1.3 Aktuelle Einwohnerzahlen und zukünftige Einwohnerentwicklung im gemeinsamen Einzugsgebiet der geplanten Fachmärkte in Bad Sobernheim Das so abgegrenzte Einzugsgebiet (Zone I - III) der verlagerten bzw. neu errichteten Lebensmittel- und Drogeriemärkte in Bad Sobernheim umfasst derzeit eine Zahl von insgesamt

ca. 29.590 Einwohnern.

Hiervon entfallen

 ca. 6.485 Einwohner = ca. 21,9 % auf die Zone I (Naheinzugsgebiet)  ca. 8.970 Einwohner = ca. 30,3 % auf die Zone II (mittleres Einzugsgebiet)  ca. 14.135 Einwohner = ca. 47,8 % auf die Zone III (Ferneinzugsgebiet)

Tab. 4: Das gemeinsame, abgegrenzte und zonierte Einzugsgebiet der Einzelhan- delsplanungen an der Westtangente in Bad Sobernheim Folgende Ortsgemeinden der VG Nahe-Glan:  Bad Sobernheim (ohne nördlich abgetrenntes Gemeindegebiet) als Zone I (Naheinzugsgebiet) ca. 6.485 Einwohner

Folgende Ortsgemeinden der VG Nahe-Glan:  Auen  Martinstein  Meddersheim  Merxheim  Monzingen  Nußbaum  Odernheim am Glan  Staudernheim  Weiler bei Monzingen

Folgende Ortsgemeinden der VG Rüdesheim:  Oberstreit als Zone II (mittleres Einzugsgebiet) ca. 8.970 Einwohner Zone I & II (Kerneinzugsgebiet insgesamt) ca. 15.455 Einwohner

Folgende Ortsgemeinden der VG Nahe-Glan:  Bad Sobernheim (nördl.  Abtweiler  Bärweiler Gemeindegebiet)  Daubach  Ippenschied  Kirschroth  Langenthal  Lauschied  Lettweiler  Rehbach  Rehborn  Seesbach  Winterburg

Folgende Ortsgemeinden der VG Rüdesheim:  Allenfeld  Bockenau  Boos  Burgsponheim  Duchroth  Gebroth  Oberhausen an der Nahe  Schloßböckelheim  Waldböckelheim  Winterbach

Folgende Ortsgemeinden der VG Kirner Land:  Brauweiler  Heinzenberg Horbach  Hochstetten-Dhaun  Simmertal Weitersborn als Zone III (Ferneinzugsgebiet) ca. 14.135 Einwohner Zone I - III (Einzugsgebiet insgesamt) ca. 29.590 Einwohner Quelle: Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz, Stand: 31.12.2019; ecostra-Zusammenstellung

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 45

Karte 6: Die PKW-Erreichbarkeit des Planvorhabens in Bad Sobernheim

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Karte 7: Die fußläufige Erreichbarkeit des Planvorhabens in Bad Sobernheim

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Karte 8: Das abgegrenzte Einzugsgebiet des Planvorhabens in Bad Sobernheim

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 48

Somit entfallen vom Einwohnerpotenzial im gesamten Einzugsgebiet jeweils ca. 50 % auf das Kerneinzugsgebiet (Zonen I & II) sowie auf das Ferneinzugsgebiet (Zone III).

Nach Berechnungen auf Grundlage der amtlichen Prognose der Bevölkerungsentwick- lung, welche durch das Statistische Landesamt Rheinland-Pfalz auf Ebene der Verbands- gemeinden ausgewiesen werden, wird in einer mittleren Variante das Einwohnerpoten- zial im Einzugsgebiet bis zum Jahr 2040 auf

ca. 26.700 Einwohnern (= ca. -9,8 %)

abnehmen.

Hiervon entfallen

 ca. 5.765 Einwohner = ca. -11,1 % auf die Zone I (Naheinzugsgebiet)  ca. 7.985 Einwohner = ca. -11,0 % auf die Zone II (mittleres Einzugsgebiet)  ca. 12.950 Einwohner = ca. -8,4 % auf die Zone III (Ferneinzugsgebiet)

Für alle Verbandsgemeinden im Untersuchungsraum und damit auch alle Intensitätszo- nen des abgegrenzten Einzugsgebietes sind die jeweiligen Bevölkerungsprognosen bis zum Jahr 2040 negativ, wobei der erwartete Bevölkerungsrückgang in der Verbandsge- meinde Nahe-Glan höher ausfällt als in den benachbarten Verbandsgemeinden Rüdes- heim (Nahe) und Kirner Land. Insgesamt handelt es sich beim Untersuchungsgebiet somit um einen sog. „schrumpfenden Raum“.

Im nachfolgenden Kapitel werden die entsprechenden einzelhandels- und die projektrelevante Kaufkraftpotenziale im abgegrenzten Einzugsgebiet dargestellt.

4.2 Die einzelhandels- und die projektrelevante Kaufkraft im Einzugsgebiet der Planvorhaben 4.2.1 Methodische Grundlagen Die Basis für die Berechnung der Nachfrage der Konsumenten nach Waren und Dienst- leistungen ist das Nettosozialprodukt zu Faktorkosten. Hierbei handelt es sich um die Summe aller Erwerbs- und Vermögenseinkommen, die Inländern letztlich zugeflossen sind. Bei dem Privaten Verbrauch handelt es sich um jenen Teil des verfügbaren Ein- kommens, der nicht gespart wird. Dieser berechnet sich wie folgt:

Bruttoeinkommen aus unselbständiger Tätigkeit + Bruttoeinkommen aus Unternehmertätigkeit und Vermögen + Einkommen aus Einkommensübertragungen (Renten, Kindergeld etc.) und Vermietungen = Bruttoeinkommen der Haushalte - Einkommens- und Vermögenssteuern - Pflichtbeiträge zur Sozialversicherung = Nettoeinkommen der Haushalte + sonstige Einnahmen = Ausgabefähiges Einkommen - Übrige Ausgaben (KFZ-Steuern, freiwillige Beiträge zur gesetzlichen Kranken- und Rentenversi- cherung etc.) - Ersparnis = Ausgaben für den Privaten Verbrauch (Nachfrage der Konsumenten nach Waren und Dienstleistungen)

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 49

Die durchschnittlichen Pro-Kopf-Ausgaben für Einzelhandelswaren werden jährlich von ecostra im Rahmen der Grundlagenforschung in einer Tiefe von 40 strukturierten Wa- rengruppen für diverse europäische Länder berechnet.1 Die entsprechenden Kaufkraft- werte beinhalten sämtliche Ausgaben für Einzelhandelswaren inklusive für Waren des Lebensmittel- und Optikerhandwerks sowie für freiverkäufliche, nicht rezeptpflichtige Apothekerwaren. Ausgeklammert werden Ausgaben für Kraftfahrzeuge, Mineralöle und rezeptpflichtige Arzneimittel.2

Die aktuellen einzelhandelsrelevanten Pro-Kopf-Ausgaben (Datenbasis 2018) für Deutschland betragen:

 Nahrungs- und Genussmittel : 2.444,-- € p.c.  Non-Food-Waren : 4.115,-- € p.c.  Einzelhandelswaren insgesamt : 6.559,-- € p.c.

Bei der Berechnung des projektrelevanten Kaufkraftpotenzials sind weiterhin die spezifischen Sortimentsstrukturen der geplanten Fachmärkte in der jeweils geplanten Grö- ßenordnung zu berücksichtigen. Da sowohl die geplanten Lebensmittelmärkte als auch der vorgesehene Drogeriemarkt über das entsprechende Kernsortiment (Nahrungs- und Genussmittel bzw. Drogeriewaren, Parfüm, Kosmetik) hinaus verschiedene Sortimente (vielfach nur Teilsortimente) führen werden, sind auch diese (Teil-) Sortimente bei den weiteren Analyseschritten als Teil der sog. „projektrelevanten Kaufkraft“ zu berücksich- tigen.3

1 Bei der Ermittlung der Verbrauchsausgaben werden u.a. die privaten Konsumausgaben aus der volkswirt- schaftlichen Gesamtrechnung und die Verbrauchsstichproben der einzelnen Länder berücksichtigt, wobei ggf. gewisse Anpassungen (z.B. Einnahmen aus sog. „Graumarktaktivitäten“) vorgenommen werden müssen. Ent- halten sind dabei der über den Einzelhandel erfolgende Umsatz sowie Ausgaben über sonstige Vertriebskanäle (z.B. Direktvertrieb) oder Produktion für den Eigenbedarf. Die einzelnen Warenbereiche werden dabei in einem Ordnungssystem gegliedert, wobei die jeweilige Warengruppe (z.B. Braune Ware) in Hauptwarengrup- pen (z.B. Elektrowaren) zusammengefasst wird, welche dann wiederum in die Fristigkeit des Bedarfs (z.B. überwiegend langfristiger Bedarf) und in Food- und Nonfood-Waren aggregiert werden. 2 Zur Kaufkraftberechnung siehe die Darstellung der Ermittlung des Kaufkraftvolumens bzw. der Verbrauchs- ausgaben pro Kopf der Wohnbevölkerung nach dem einkommens- und umsatzbasierten Ansatz in GESELL- SCHAFT FÜR IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHE FORSCHUNG E.V. (Hrsg.): Definitionen zur Einzelhandelsanalyse. Februar 2014, S. 220f 3 Nach den in vergleichbaren Objekten geführten Sortimenten sind für den Edeka-Verbrauchermarkt als bezogen auf die Verkaufsfläche mit Abstand größten Projektbaustein mit einem entsprechend breiten Warenan- gebot voraussichtlich folgende Warengruppen vertreten: 1. Nahrungs- und Genussmittel 2. Nonfood 1 (Drogeriewaren), d.h. - Drogeriewaren (inkl. Wasch- und Putzmittel), Parfümerieartikel 3. Nonfood 2 (vielfach nur Teilsortimente oder zeitlich begrenzt), d.h. - Tiernahrung - Blumen & Pflanzen - Spielwaren, Bastelbedarf - Haushaltswaren, Kleinelektrogeräte, Kleingeräte - Textilien, Kleintextilien - Zeitschriften & Bücher, Papier- & Schreibwaren, Geschenkartikel - Sonstiges, wie z.B. Autozubehör, Ton- & Bildträger, Saisonartikel, Aktionsware

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 50

Die durchschnittlichen Pro-Kopf-Ausgabewerte der Wohnbevölkerung in Deutschland in der Differenzierung der projektrelevanten Hauptsortimentsbereiche betragen für

 Nahrungs- und Genussmittel : 2.444,-- € p.c.  Nonfood 1 (Drogeriewaren) : 345,-- € p.c.  Nonfood 2 : 659,-- € p.c.  Projektrelevante Sortimente : 3.448,-- € p.c.

Bei der Berechnung der Kaufkraftvolumina innerhalb der einzelnen Zonen des Einzugs- gebietes wurde weiterhin die jeweilige Kaufkraftkennziffer der entsprechenden Ortge- meinden verwendet.1 Diese Kaufkraftkennziffer gibt das jeweilige Kaufkraftniveau pro Einwohner im Vergleich zum nationalen Durchschnitt (= 100,0) an. Auf Ebene der gesamten Verbandsgemeinden ist das Kaufkraftniveau im Untersuchungsraum stets un- terdurchschnittlich, schwankt in der Differenzierung nach den im abgegrenzten Einzugs- gebiet enthaltenen Ortsgemeinden jedoch zwischen deutlich überdurchschnittlichen ca. 114,7 in der Gemeinde Oberhausen an der Nahe (VG Rüdesheim / Nahe) und sehr weit unterdurchschnittlichen ca. 76,0 in der Gemeinde Rehbach (VG Nahe-Glan).

Zu berücksichtigen ist darüber hinaus, dass ein über- bzw. unterdurchschnittlicher Kauf- kraftkoeffizient insbesondere bei „Luxusgütern“ zum Tragen kommt, bei den Ausgaben für Waren des täglichen Bedarfs (Grundbedürfnisse) jedoch weniger stark ins Gewicht fällt. Dieser Tatsache wurde durch eine entsprechende Gewichtung des Kaufkraftkoef- fizienten, bezogen auf Lebensmittel- und Nonfood-Waren, Rechnung getragen (sog. „Engel’sches Gesetz“).

4.2.2 Aktuelles Kaufkraftpotenzial im abgegrenzten Einzugsgebiet Unter Ansatz der aktuellen Einwohnerzahl im abgegrenzten Einzugsgebiet, der ortsspe- zifischen Kaufkraftkoeffizienten sowie der einzelhandels- und projektrelevanten Pro- Kopf-Ausgaben, errechnen sich die nachfolgend ausgewiesenen Kaufkraftvolumina (vgl. Tab. 5).

Das gesamte einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial im gemeinsamen, abgegrenzten Einzugsgebiet der Planvorhaben beläuft sich demnach derzeit auf

ca. 187,8 Mio. €.

Hiervon entfallen

 ca. 41,4 Mio. € bzw. ca. 22,0 % auf die Zone I (Naheinzugsgebiet)  ca. 57,4 Mio. € bzw. ca. 30,6 % auf die Zone II (mittleres Einzugsgebiet)  ca. 89,0 Mio. € bzw. ca. 47,4 % auf die Zone III (Ferneinzugsgebiet)

1 ecostra verwendet hierbei die aktuellen Kaufkraftkennziffern des Instituts MB-Research, Nürnberg

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 51

Tab. 5: Die einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvolumina im abgegrenzten Einzugsgebiet des Planvorhabens an der Westtangente in Bad Sobernheim Zone I Zone II Zone I-II Zone III Zone I-III (Nahein- (mittleres (Kernein- (Fernein- (Einzugs- Einzugsgebietszonen zugsge- Einzugsge- zugsge- zugsge- gebiet gebiet) biet) biet) biet) samt) Warengruppen Angaben in Mio. € Nahrungs- und Genussmittel 15,6 21,6 37,2 33,7 70,9

Gesundheit, Körperpflege 4,2 5,8 9,9 8,9 18,9

Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf 0,7 1,0 1,8 1,6 3,3

Zeitungen, Zeitschriften, Bücher 1,0 1,4 2,5 2,2 4,7

Kurzfristiger Bedarf 21,5 29,9 51,4 46,4 97,8

PBS, Hobby, Bastelbedarf, Spielwaren 1,4 2,0 3,4 3,0 6,4

Bekleidung, Schuhe, Sport 5,4 7,5 13,0 11,6 24,6

GPK, Hausrat, Geschenkartikel 1,1 1,5 2,6 2,3 4,9

Mittelfristiger Bedarf 7,9 11,0 18,9 17,0 35,9

Elektrowaren 4,6 6,4 10,9 9,8 20,8

Einrichtung, Möbel 3,0 4,2 7,2 6,5 13,7

Sonstiger Einzelhandel 4,3 6,0 10,4 9,3 19,7

Langfristiger Bedarf 11,9 16,6 28,5 25,6 54,1

Einzelhandelswaren insgesamt 41,4 57,4 98,8 89,0 187,8

Nahrungs- und Genussmittel 15,6 21,6 37,2 33,7 70,9

Nonfood 1* 2,2 3,0 5,2 4,6 9,8

Nonfood 2** 4,1 5,7 9,9 8,9 18,7

Projektrelevante Warengruppen 21,9 30,4 52,2 47,2 99,4 insgesamt

* = Drogeriewaren ** = Sonstige integrierte Nonfood-Waren (z.B. Blumen / Pflanzen, zoologischer Bedarf, Zeitungen / Zeitschriften & Bücher, Papier- / Büro- / Schreibwaren, GPK / Haushaltswaren / Geschenkartikel, Textilien, Elektroklein- geräte, Sonstiges) Quelle: ecostra-Berechnungen; ggf. Rundungsdifferenzen

Für das Einzugsgebiet können nachfolgend dargestellte einzelhandelsrelevante Pro- Kopf-Ausgaben (Durchschnittswerte) errechnet werden:

 ca. 2.396,-- € p.c. für Nahrungs- und Genussmittel  ca. 6.347,-- € p.c. für Einzelhandel insgesamt

Damit liegen die Pro-Kopf-Kaufkraftwerte im abgegrenzten Einzugsgebiet leicht unter dem Durchschnitt für ganz Deutschland von ca. 2.444,-- € p.c. für Nahrungs- und Ge- nussmittel bzw. ca. 6.559,-- € p.c. für Einzelhandelswaren insgesamt.

Den für das Planvorhaben projektrelevanten Warengruppen sind insgesamt

ca. 99,4 Mio. €

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 52

an Kaufkraft bzw. 52,9 % der gesamten einzelhandelsrelevanten Kaufkraft im Einzugs- gebiet zuzuordnen.

Hiervon entfallen wiederum

 ca. 70,9 Mio. € bzw. ca. 71,3 % auf Nahrungs- und Genussmittel  ca. 9,8 Mio. € bzw. ca. 9,9 % auf Drogeriewaren (sog. Nonfood 1)  ca. 18,7 Mio. € bzw. ca. 18,8 % auf sonstige integrierte Nonfood- Waren (sog. Nonfood 2)

Aufgrund des für das Einzugsgebiet lt. amtlichen Prognoserechnungen zukünftig relativ deutlichen Bevölkerungsrückgangs ist trotz eines ggf. möglichen Anstiegs der Pro-Kopf- Ausgaben bestenfalls ein stagnierendes Kaufkraftpotenzial im entsprechenden Zeitraum zu erwarten. Bei einem für Auswirkungsanalysen erforderlichen realitätsnahen „worst- case“-Ansatz ist dagegen eher von einer rückläufigen Nachfrageplattform im Einzugs- gebiet, d.h. einem „schrumpfenden“ Kaufkraftvolumen auszugehen.

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 53

5. Umsatzerwartung, Kaufkraftströme und mögliche Auswirkungen der geplanten Nahversorgungsbetriebe in Bad Sobernheim

5.1 Grundlagen, Kaufkraftabschöpfung und Kaufkraftbewegungen In der Analyse der potenziellen Auswirkungen durch das Planvorhaben in Bad Sobern- heim werden als Grundlage die Ergebnisse der Erhebungen und Einschätzungen u.a. zur Standortstruktur und Leistungsfähigkeit des Einzelhandels im Untersuchungsraum herangezogen. Die aufgrund der Standortqualitäten, der Flächendimensionierungen, der Sortimentskonzeptionen etc. erzielbaren Marktdurchdringungen der projektierten Fachmärkte des Planvorhabens finden durch eine jeweils abgestufte Kaufkraftabschöp- fung aus den einzelnen abgegrenzten Zonen des Einzugsgebietes Berücksichtigung.

In der Analyse finden hierzu u.a. zwei methodische Ansätze Verwendung:

 Ein erster Ansatz, das Marktanteilkonzept, stellt die voraussichtliche Kaufkraft- abschöpfung des Vorhabens aus dem Einzugsgebiet dar.

 Mit einem zweiten Ansatz, der Kaufkraftbewegungsanalyse, werden die voraus- sichtlichen Auswirkungen des Vorhabens auf bestehende Angebote ermittelt.

Das Marktanteilkonzept geht von einer Gegenüberstellung der Umsatzerwartung der Untersuchungsobjekte mit den errechneten Kaufkraftvolumina für das nach Zonen abgegrenzte Einzugsgebiet aus. Die Kaufkraftbewegungsanalyse berücksichtigt darüber hinaus Veränderungen durch das Planvorhaben auf bestehende Kaufkraftströme (Kauf- kraftbindung, Kaufkraftzuflüsse etc.) im Untersuchungsraum und lässt Rückschlüsse auf mögliche Umsatzverluste bestehender Anbieter zu. Das Marktanteilkonzept ebenso wie die Analyse der Kaufkraftbewegungen sind seit Jahrzehnten feste Bestandteile der Ab- satzplanung des Einzelhandels und ermöglichen eine sachgerechte und objektive Beur- teilung von Umsatzerwartungen und räumlicher Umsatzherkunft. Aus den Ergebnissen der Kaufkraftbewegungsanalyse können sich sowohl städtebauliche und / oder raumordnerische Auswirkungen ableiten.

Zur Analyse der möglichen Auswirkungen des Planvorhabens auf die Angebotsstruktu- ren im Untersuchungsraum werden somit folgende Analyseschritte durchgeführt:

 Anhand des Marktanteilkonzepts wird die Umsatzleistung des Bestandsobjekts Aldi LM-Discounter (Johannisplatz) ermittelt. Für das ehem. real SB-Warenhaus (Planareal an der Westtangente), das noch bis Ende September 2020 in Betrieb war und entsprechend Kaufkraft im Untersuchungsraum gebunden hatte, liegen von Sei-

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 54

ten des Auftraggebers entsprechende Angaben vor. Die Berücksichtigung dieses Be- standsumsatzes ist unabdingbar, um mögliche Auswirkungen durch die nun geplanten Fachmärkte sachgerecht darzustellen und zu analysieren.

 Auf derselben Grundlage wird in einem weiteren Schritt die Umsatzerwartung des anstelle des real SB-Warenhauses neu errichteten Edeka-Verbrauchermarktes, des verlagerten und vergrößerten Aldi LM-Discounters und des geplanten dm-Drogerie- fachmarktes ermittelt. Hierbei finden u.a. auch sog. „Agglomerationseffekte“ durch die räumliche Bündelung der Betriebe Berücksichtigung.

 Auf Grundlage der Marktdaten (u.a. Kaufkraft, erhobene Bestandsdaten des Einzel- handels, Wettbewerbssituation) wird der relevante derzeitige Einzelhandelsumsatz in den zu untersuchenden Einkaufslagen bzw. den für das Vorhaben relevanten Wettbewerbsstandorten eingeschätzt, wobei eine einzelbetriebliche Umsatzschät- zung erfolgt.

 In einem letzten Schritt wird für jede einzelne zu untersuchende Einkaufslage bzw. jeden einzelnen erfassten Wettbewerbsstandort etc. unter Berücksichtigung der jeweiligen spezifischen Wettbewerbsverflechtungen mit dem Planvorhaben (u.a. bedingt durch die räumliche Nähe oder Ferne, Angebotsstrukturen, vergleichbare oder weniger vergleichbare Betriebstypen) der durch die Umsetzung der Projektplanung ausgelöste Umsatzabzug analysiert.

D.h. durch eine Gegenüberstellung der Kaufkraftströme zu unterschiedlichen Zeitpunk- ten (z.B. vor und nach dem fiktiven Markteintritt bzw. der Flächenerweiterung eines Einzelhandelsprojektes) lassen sich im Rahmen einer plausiblen Modellrechnung die für die raumordnerische Projektbewertung relevanten prospektiven Veränderungen in den Kaufkraftströmen darstellen und bewerten. Die möglichen Auswirkungen lassen sich hierbei anhand des Umsatzabzuges (oder -umverteilung) gegenüber dem Bestand bewerten; bei dieser Umsatzumverteilung handelt es sich um jenen Teil des Umsatzes des Untersuchungsobjektes, der dem bereits vorhandenen relevanten Einzelhandel in der jeweiligen Einkaufslage künftig entzogen wird. Durch Gegenüberstellung des jeweiligen Wertes der Umsatzumverteilung mit dem jeweiligen derzeitigen relevanten örtlichen Umsatz errechnet sich die Umsatzumverteilungsquote.

5.2 Umsatzerwartung, Umsatzherkunft und Marktanteile des Planvorhabens in der einzelbetrieblichen Betrachtung Zunächst wird die derzeitige räumliche Umsatzherkunft des bis vor Kurzem im Markt befindlichen real SB-Warenhauses und des bestehenden Aldi LM-Discounters nach den abgegrenzten Zonen des Einzugsgebiets ermittelt, d.h. es wird dargelegt, welche Um- satzanteile auf Kunden aus den jeweiligen Zonen des Einzugsgebiets sowie auf Kunden von außerhalb des Einzugsgebiets entfallen. Bei Einzelhandelsobjekten sinkt in Abhän- gigkeit von der Wettbewerbssituation mit zunehmender räumlicher Entfernung auch die Marktdurchdringung. Anschließend wird die Umsatzerwartung und -herkunft nach Er- richtung der entsprechenden Märkte (LM-Vollsortimenter, Drogeriemarkt) bzw. Reali-

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 55

sierung der Standortverlagerung (LM-Discounter) dargestellt. Die Berechnungen erfolgen für jeden Markt zunächst separat, im Anschluss werden die Ergebnisse dann einer aggregierten Betrachtung unterzogen.

5.2.1 Umsatzleistung, Marktanteile und Umsatzherkunft des ehem. real SB-Wa- renhauses an der Westtangente in Bad Sobernheim Auf Grundlage der vom Auftraggeber zur Verfügung gestellten Daten und unter Berück- sichtigung der Standorteigenschaften, der Marktsituation im Einzugsgebiet (Kaufkraft, Wettbewerbssituation) sowie der sortimentsspezifischen Flächendimensionierung ist nach Berechnungen von ecostra davon auszugehen, dass das ehem. real SB-Warenhaus in Bad Sobernheim zuletzt einen Einzelhandelsumsatz in Höhe von insgesamt

ca. 17,8 Mio. €

erwirtschaftet hat, was bei einer Verkaufsfläche von ca. 5.800 m² einer Flächenproduk- tivität von ca. 3.070,-- € / m² VK entspricht.1

Diese deutlich unterdurchschnittliche Raumleistung ist neben der hohen Wettbewerbs- dichte in Bad Sobernheim v.a. auf den schwachen Marktauftritt des SB-Warenhauses zurückzuführen. Die Immobilie wurde seit mehreren Jahrzehnten durch verschiedene Unternehmen als Handelsimmobilie genutzt und war inzwischen deutlich in die Jahre gekommen, so dass sie nur eine geringe Aufenthaltsqualität und kaum einen Erlebnis- wert für die Kunden bot. Entsprechend wird durch die Edeka im Rahmen der Neustruk- turierung am Standortbereich auch ausschließlich ein Abriss des Gebäudes und ein an- schließender Neubau der geplanten Fachmärkte in Betracht gezogen.

Allein aufgrund der sehr umfangreichen Verkaufsflächendimensionierung nahm der real-Markt innerhalb seines Einzugsgebietes dennoch eine sehr starke Marktposition ein. Über alle untersuchungsrelevanten Sortimente hinweg wurden ca. 17 % der projektrelevanten Kaufkraft im gesamten abgegrenzten Einzugsgebiet (Zonen I – III) abge- schöpft. Bei gesonderter Betrachtung nach den einzelnen Sortimentsbereichen sind die Marktanteile bei Nahrungs- & Genussmitteln sowie den Nonfood 1-Sortimenten in etwa vergleichbar und liegen im Naheinzugsgebiet (Zone I) bei ca. 26 – 27 % bzw. ca. 25 %. Mit zunehmender Entfernung vom Einzelhandelsstandort sinkt die Marktdurchdrin- gung im mittleren Einzugsgebiet (ca. 17 – 18 % bzw. 16 – 17 %) und Ferneinzugsgebiet (jeweils ca. 10) deutlich ab. In den Nonfood 2-Sortimenten sind die Abschöpfungsquo- ten nochmals höher und erreichen im Naheinzugsgebiet ca. 34 %, was auf die ansonsten nur schwach ausgebildeten Angebote dieser Sortimentsbereiche innerhalb des Ein- zelhandels der Stadt Bad Sobernheim zurückzuführen ist. Darüber hinaus wird zusätzlich Umsatz mit Kunden von außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes erwirtschaftet.

1 Damit liegt die Flächenproduktivität des ehem. Bestandsobjekts deutlich unter der entsprechenden Kennzahl für real SB-Warenhäuser, welche im Jahr 2019 bei einer Ø-VK von ca. 6.960 m² bei Ø ca. 4.170,-- € / m² VK lag. Vgl. HAHN GRUPPE (Hrsg.): Retail Real Estate Report Germany. 15. Ausgabe 2020 / 2021, Bergisch-Glad- bach, 2020, S. 30f. In Anbetracht des baulichen Zustands des Objekts und der bereits hohen Wettbewerbs- dichte im Untersuchungsraum ist dies aus fachlicher Sicht aber auch nicht überraschend.

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 56

Diese sog. „Streuumsätze“ liegen über alle Sortimentsbereiche bei ca. 1,2 Mio. € bzw. ca. 7 %.

Diese Umsatzerwartung setzt sich nach räumlich differenzierten Kundengruppen wie folgt zusammen:

 Zone I (Naheinzugsgebiet) : ca. 6,1 Mio. € bzw. ca. 34 %  Zone II (Ferneinzugsgebiet) : ca. 5,5 Mio. € bzw. ca. 31 %  Zonen I-II (Kerneinzugsgebiet) : ca. 11,6 Mio. € bzw. ca. 65 %  Zone III (Ferneinzugsgebiet) : ca. 5,0 Mio. € bzw. ca. 28 %  Zone I-III (Einzugsgebiet gesamt) : ca. 16,6 Mio. € bzw. ca. 93 %  Streuumsätze : ca. 1,2 Mio. € bzw. ca. 7 %  Umsatz insgesamt : ca. 17,8 Mio. € bzw. ca. 100 %

Aufgegliedert nach den relevanten Sortimentsbereichen – Nahrungs- und Genussmittel sowie Nonfood 1 (Drogeriewaren, Parfümerie, Kosmetik) und Nonfood 2 (sonstige integrierte Nonfood- inkl. Aktionswaren) – können die nachfolgenden Umsatzanteile ermittelt werden:

 Nahrungs- & Genussmittel ca. 12,1 Mio. € bzw. ca. 68 % des Umsatzes  Nonfood 1 ca. 1,6 Mio. € bzw. ca. 9 % des Umsatzes  Nonfood 2 ca. 4,1 Mio. € bzw. ca. 23 % des Umsatzes  Insgesamt ca. 17,8 Mio. € bzw. ca. 100 % des Umsatzes

5.2.2 Umsatzerwartung, Marktanteile und Umsatzherkunft des bestehenden Aldi LM-Discounters am Johannisplatz in Bad Sobernheim Unter Berücksichtigung der Standorteigenschaften, der Marktsituation im Einzugsgebiet (Kaufkraft, Wettbewerbssituation) sowie der sortimentsspezifischen Flächendimensio- nierung ist nach Berechnungen von ecostra davon auszugehen, dass der am Johannis- platz in Bad Sobernheim ansässige Aldi LM-Discounter einen Einzelhandelsumsatz in Höhe von insgesamt

ca. 6,7 Mio. €

erwirtschaftet, was bei einer Verkaufsfläche von ca. 980 m² VK einer Flächenprodukti- vität von ca. 6.790 -- € / m² VK entspricht. Damit wird eine deutlich unterdurchschnittliche Raumleistung erzielt.1 Ursächlich für die vergleichsweise schwache Raumleistung ist insbesondere die vergleichsweise schlechte PKW-Erreichbarkeit in einem Wohngebiet und abseits von Hauptverkehrsachsen oder -durchfahrtsstraßen, so dass sich das An- gebot v.a. an Kunden im näheren Standortumfeld gerichtet ist.

1 Die Flächenproduktivität des Bestandsobjekts liegt deutlich unter der entsprechenden Kennzahl für LM-Dis- counter von Aldi Süd, welche im Jahr 2019 bei einer Ø-VK von ca. 990 m² bei Ø ca. 9.130,-- € / m² VK lag. Vgl. HAHN GRUPPE (Hrsg.): op.cit

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 57

Entsprechend liegt die Kaufkraftabschöpfungsquote bezogen auf alle projektrelevanten Sortimentsbereiche im Naheinzugsgebiet (Zone I) bei ca. 14 % bzw. sogar ca. 17 % bei den Nahrungs- & Genussmitteln, lässt im mittleren (ca. 8 % insgesamt bzw. ca. 9 % bei Food) und insbesondere im Ferneinzugsgebiet (ca. 2 – 3 % insgesamt bzw. ca. 3 % bei Food) jedoch deutlich nach. Der Anteil der sog. Streuumsätze mit Kunden von außerhalb des Einzugsgebietes mit nur ca. 1 % (Umsatzanteil ca. 0,1 Mio. €) äußerst gering.

Diese Umsatzerwartung des bestehenden Aldi LM-Discounters am Johannisplatz setzt sich nach räumlich differenzierten Kundengruppen wie folgt zusammen:

 Zone I (Naheinzugsgebiet) : ca. 3,1 Mio. € bzw. ca. 46 %  Zone II (Ferneinzugsgebiet) : ca. 2,3 Mio. € bzw. ca. 35 %  Zonen I-II (Kerneinzugsgebiet) : ca. 5,4 Mio. € bzw. ca. 81 %  Zone III (Ferneinzugsgebiet) : ca. 1,2 Mio. € bzw. ca. 18 %  Zone I-III (Einzugsgebiet gesamt) : ca. 6,6 Mio. € bzw. ca. 99 %  Streuumsätze : ca. 0,1 Mio. € bzw. ca. 1 %  Umsatz insgesamt : ca. 6,7 Mio. € bzw. ca. 100 %

Aufgegliedert nach den für einen LM-Discounter mit einer Verkaufsfläche von ca. 980 m² relevanten Sortimentsbereichen – Nahrungs- & Genussmittel sowie Nonfood (Dro- geriewaren, Parfümerie, Kosmetik und sonstige integrierte Nonfood-Sortimente inkl. Aktionswaren) – können die nachfolgenden Umsatzanteile ermittelt werden:

 Nahrungs- & Genussmittel ca. 5,7 Mio. € bzw. ca. 85 % des Umsatzes  Nonfood 1 ca. 0,5 Mio. € bzw. ca. 7 % des Umsatzes  Nonfood 2 ca. 0,5 Mio. € bzw. ca. 8 % des Umsatzes  Insgesamt ca. 6,7 Mio. € bzw. ca. 100 % des Umsatzes

Einen Überblick über die jeweilige Kaufkraftabschöpfung bzw. Umsatzzusammenset- zung sowohl des ehem. real SB-Warenhauses als auch des derzeit noch am Johannis- platz in Betrieb befindlichen Aldi LM-Discounters in der räumlichen Differenzierung nach Kundengruppen sowohl in der Aufschlüsselung nach den einzelnen Sortimentsbereichen liefern die Tabellen 6 und 7.

Insgesamt erwirtschaften die beiden Bestandsobjekte somit eine Umsatzleistung von ca. 24,5 Mio. €, was einer Kaufkraftabschöpfungsquote von ca. 23 % bezogen auf das gesamte abgegrenzte Einzugsgebiet sowie über alle projektrelevanten Sortimentsberei- che entspricht.

Nachfolgend werden nun die Umsatzerwartungen der im Rahmen des Planvorhabens projektierten Fachmärkte zunächst in der Einzelbetrachtung und anschließend als aggregierte Werte ermittelt und dargestellt.

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 58

Tab. 6: Kaufkraftabschöpfung und Umsatzerwartung des ehem. real SB-Warenhauses an der Westtangente in Bad Sobernheim (ehem. Bestand)

Nahrungs- & Genussmittel Nonfood 1 (NF 1) Nonfood 2 (NF 2) Insgesamt KK- KK-Ab- Umsatz KK- KK-Ab- Umsatz KK- KK-Ab- KK- KK-Ab- Umsatz Umsatz Potenzial schöpfung in Mio. Potenzial schöpfung in Mio. Potenzial schöpfung Potenzial schöpfung in Mio. € in Mio. € in Mio. € in % € in Mio. € in % € in Mio. € in % in Mio. € in % Zone I (Naheinzugsgebiet) 15,6 26 – 27 4,1 2,2 25 0,5 4,1 34 1,4 21,9 27 – 28 6,1 Zone II (Mittleres Einzugsgebiet) 21,6 17 – 18 3,8 3,0 16 – 17 0,5 5,7 22 1,3 30,3 18,2 5,5 Zonen I + II 37,2 21 7,9 5,2 20 1,0 9,8 27 2,7 52,2 22 11,6 (Kerneinzugsgebiet)

Zone III (Ferneinzugsgebiet) 33,7 10 3,4 4,6 10 0,4 8,9 13 1,1 47,2 10 – 11 5,0 Zonen I III – 70,9 16 11,3 9,8 15 1,5 18,7 20 21 3,8 99,4 17 16,6 (Einzugsgebiet insgesamt) – Streuumsätze -- -- 0,8 -- -- 0,1 -- -- 0,3 -- -- 1,2 Umsatzerwartung insgesamt -- -- 12,1 -- -- 1,6 -- -- 4,1 -- -- 17,8 KK = Kaufkraft Quelle: ecostra-Berechnungen, ca.-Werte, ggf. Rundungsdifferenzen

Tab. 7: Kaufkraftabschöpfung und Umsatzerwartung des Aldi-Discounters am Johannisplatz in Bad Sobernheim (Bestandsobjekt)

Nahrungs- & Genussmittel Nonfood 1 (NF 1) Nonfood 2 (NF 2) Insgesamt KK- KK-Ab- Umsatz KK- KK-Ab- Umsatz KK- KK-Ab- KK- KK-Ab- Umsatz Umsatz Potenzial schöpfung in Mio. Potenzial schöpfung in Mio. Potenzial schöpfung Potenzial schöpfung in Mio. € in Mio. € in Mio. € in % € in Mio. € in % € in Mio. € in % in Mio. € in % Zone I (Naheinzugsgebiet) 15,6 17 2,6 2,2 10 0,2 4,1 6 0,2 21,9 14 3,1 Zone II (Mittleres Einzugsgebiet) 21,6 9 2,0 3,0 5 – 6 0,2 5,7 3 0,2 30,3 8 2,3 Zonen I + II 37,2 12 4,6 5,2 7 0,4 9,8 4 5 0,4 52,2 10 5,4 (Kerneinzugsgebiet) –

Zone III (Ferneinzugsgebiet) 33,7 3 1,0 4,6 2 0,1 8,9 1 0,1 47,2 2 – 3 1,2 Zonen I III – 70,9 8 5,6 9,8 5 0,5 18,7 3 0,5 99,4 6 7 6,6 (Einzugsgebiet insgesamt) – Streuumsätze -- -- 0,1 -- -- <0,1 -- -- <0,1 -- -- 0,1 Umsatzerwartung insgesamt -- -- 5,7 -- -- 0,5 -- -- 0,5 -- -- 6,7 KK = Kaufkraft Quelle: ecostra-Berechnungen, ca.-Werte, ggf. Rundungsdifferenzen

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 59

5.2.3 Umsatzerwartung, Umsatzherkunft und Marktanteile des am Standort des ehem. real SB-Warenhauses in Bad Sobernheim neu errichteten Edeka-Ver- brauchermarktes Der geplante Edeka-Verbrauchermarkt in Bad Sobernheim wird unter Berücksichtigung der Standorteigenschaften, der Marktsituation im Einzugsgebiet (Kaufkraft, Wettbe- werbssituation) sowie der sortimentsspezifischen Flächendimensionierung nach Berech- nungen von ecostra einen Einzelhandelsumsatz in Höhe von insgesamt

ca. 15,2 Mio. €

erwirtschaften, was bei einer Verkaufsfläche von ca. 3.500 m² einer Flächenproduktivi- tät von ca. 4.330,-- € / m² VK entspricht.1 Hierbei handelt es sich um einen oberen Wertansatz.

Die Kaufkraftabschöpfungsquoten liegen im gesamten Einzugsgebiet (Zone I – III) für alle relevanten Sortimentsbereiche bei ca. 14 %, im Bereich Nahrungs- und Genussmit- tel beträgt die Kaufkraftabschöpfung im gesamten Einzugsgebiet ca. 16 %, bei NF 1- Artikeln ca. 11 – 12 % und bei NF 2-Sortimenten ca. 9 %. Die höchsten Kaufkraft- abschöpfungsquoten werden in Zone I erreicht und zeigen mit ca. 29 – 30 % bei Nah- rungs- und Genussmitteln eine dominierende Marktposition, während sie im NF 1-Seg- ment u.a. aufgrund der spezifischen Angebotskompetenz im direkt benachbarten dm- Drogeriemarkt mit ca. 21 % deutlich abfällt. Bei den NF 2-Waren wird im Naheinzugs- gebiet eine Marktdurchdringung von ca. 17 % erzielt. In den Zonen II und III sinken die Kaufkraftabschöpfungsquoten (z.B. ca. 18 – 19 % bzw. ca. 8 % bei Nahrungs- & Genussmitteln) deutlich ab, erreicht v.a. in der Zone II aber immer noch eine beachtliche Größenordnung.

Trotz der guten Erreichbarkeitsfaktoren und des Standortverbundes mit weiteren leis- tungsfähigen Fachmärkten erwirtschaftet der Edeka-Verbrauchermarkt eine leicht unterdurchschnittliche Flächenproduktivität, was insbesondere auf die hohe Wettbe- werbsintensität und die vergleichsweise begrenzte Nachfrageplattform im Naheinzugs- gebiet zurückzuführen ist. Dennoch handelt es sich um einen leistungsfähigen Lebens- mittelanbieter, welcher eine starke Marktposition übernehmen wird. Im direkten Ver- gleich zum ehem. real SB-Warenhaus wird der Edeka-Verbrauchermarkt auf einer ca. 2.300 m² deutlich kleineren Verkaufsfläche (ca. -40 %) insgesamt nur ca. 2,6 Mio. € weniger Umsatz (= ca. -15 %) erzielen, was sich in höheren Flächenproduktivität nie- derschlägt. Im NF 2-Segment liegt die Marktdurchdringung bezogen auf das gesamte Einzugsgebiet beim Edeka-Verbrauchermarkt mit ca. 9 % aufgrund des im Vergleich deutlich geringeren Angebots weit unter den ca. 20 – 21 % des ehem. real SB-Waren- hauses.

1 Damit liegt die Flächenproduktivität des Planvorhabens leicht unter der entsprechenden Kennzahl für Edeka E-Center, welche im Jahr 2019 bei einer Ø-VK von ca. 3.240 m² bei Ø ca. 4.530,-- € / m² VK lag. Vgl. HAHN GRUPPE (Hrsg.): op.cit

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 60

Diese Umsatzerwartung des Edeka-Verbrauchermarktes setzt sich nach räumlich differenzierten Kundengruppen wie folgt zusammen:

 Zone I (Naheinzugsgebiet) : ca. 5,8 Mio. € bzw. ca. 38 %  Zone II (Ferneinzugsgebiet) : ca. 5,0 Mio. € bzw. ca. 33 %  Zonen I-II (Kerneinzugsgebiet) : ca. 10,8 Mio. € bzw. ca. 71 %  Zone III (Ferneinzugsgebiet) : ca. 3,3 Mio. € bzw. ca. 22 %  Zone I-III (Einzugsgebiet gesamt) : ca. 14,1 Mio. € bzw. ca. 93 %  Streuumsätze : ca. 1,1 Mio. € bzw. ca. 7 %  Umsatz insgesamt : ca. 15,2 Mio. € bzw. ca. 100 %

Trotz des bereits recht weiträumig abgegrenzten Einzugsgebietes liegt der Anteil der Streuumsätze mit Kunden von außerhalb des Einzugsgebietes aufgrund der guten PKW- Erreichbarkeit des Planareals direkt an der Anschlussstelle zur B41 bei ca. 1,1 Mio. € bzw. bei ca. 7 %.

Aufgegliedert nach den relevanten Sortimentsbereichen – Nahrungs- & Genussmittel sowie Nonfood 1 (Drogeriewaren, Parfümerie, Kosmetik) und Nonfood 2 (sonstige integrierte Nonfood- inkl. Aktionswaren) – können die nachfolgenden Umsatzanteile ermittelt werden:

 Nahrungs- & Genussmittel ca. 12,1 Mio. € bzw. ca. 80 % des Umsatzes  Nonfood 1 ca. 1,2 Mio. € bzw. ca. 8 % des Umsatzes  Nonfood 2 ca. 1,8 Mio. € bzw. ca. 12 % des Umsatzes  Insgesamt ca. 15,2 Mio. € bzw. ca. 100 % des Umsatzes

Als nächstes folgt die Umsatzermittlung für den verlagerten Aldi LM-Discounter.

5.2.4 Umsatzerwartung, Umsatzherkunft und Marktanteile des verlagerten und erweiterten Aldi LM-Discounters in Bad Sobernheim Unter der Voraussetzung, dass alle geplanten Fachmärkte im Rahmen des Vorhabens an der Westtangente realisiert werden, ist in Anbetracht der Standorteigenschaften, der Marktsituation im Einzugsgebiet (Kaufkraft, Wettbewerbssituation) sowie der sortimentsspezifischen Flächendimensionierung des Planobjektes nach Berechnungen von ecostra davon auszugehen, dass der Aldi LM-Discounter nach Durchführung der geplanten Verlagerung und Flächenerweiterung einen Einzelhandelsumsatz in Höhe von insgesamt

ca. 9,6 Mio. €

erwirtschaftet, was bei einer Verkaufsfläche von ca. 1.250 m² VK einer Flächenproduk- tivität von ca. 7.640,-- € / m² VK entspricht. Damit erhöht sich durch die geplante Standortverlagerung sowie durch die geplante Flächenerweiterung um ca. +270 m² VK bzw. um ca. +28 % der Umsatz um ca. +3,1 Mio. € bzw. um ca. +46 %, gleichzeitig

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 61

wird auch die Flächenproduktivität gesteigert.1 Damit liegt das Planobjekt trotz der deutlich verbesserten Standortlage und der Einbettung in ein handelsbezogenes Umfeld immer noch deutlich unterhalb des Durchschnittwertes für LM-Discounter von Aldi Süd in Deutschland von ca. 9.130 €/m².2 Hierbei sind allerdings die weit über dem Durchschnitt von Aldi-Märkten liegende Verkaufsflächendimensionierung sowie die Wettbewerbsver- flechtungen zum direkt benachbarten, ebenfalls großdimensionierten und sehr modernen Lidl LM-Discounter zu berücksichtigen.

Die Kaufkraftabschöpfungsquoten erreichen im gesamten Einzugsgebiet (Zone I – III) einen gegenüber dem Bestandsobjekt am Johannisplatz bei Nahrungs- und Genussmit- teln erhöhten Wert von ca. 10 – 11 %, während die Abschöpfungsquoten bei den Non- food 1-Sortimenten bei ca. 5 – 6 % und bei den Nonfood 2-Sortimenten bei etwa 5 % liegen. Auch hier ist die Marktdurchdringung bei NF 1-Produkten aufgrund des ebenfalls geplanten dm-Drogeriemarktes mit besserer Angebotskompetenz nur vergleichsweise gering. Im Naheinzugsgebiet (Zone I) liegen die Kaufkraftabschöpfungsquoten mit ca. 19 % bei Nahrungs- und Genussmittel und jeweils ca. 9 – 10 % bei den NF 1- sowie NF 2-Sortimenten weiterhin am höchsten. Der stärkste Anstieg der Marktdurchdringung erfolgt aufgrund der mit der besseren Standortlage einhergehenden weitläufigeren räumlichen Ausstrahlung jedoch im Ferneinzugsgebiet (Zone III), wo sich z.B. im Be- reich der Nahrungs- & Genussmittel die Kaufkraftabschöpfungsquote im Vergleich zum Bestandsobjekt am Johannisplatz von ca. 3 % auf nun ca. 6 % verdoppelt. Die Streu- umsätze von außerhalb des Einzugsgebietes steigen auf ca. 0,5 Mio. € bzw. ca. 5 % des Gesamtumsatzes an.

Diese Umsatzerwartung des verlagerten und erweiterten Aldi LM-Discounters mit ca. 1.250 m² VK setzt sich nach räumlich differenzierten Kundengruppen wie folgt zusammen:

 Zone I (Naheinzugsgebiet) : ca. 3,5 Mio. € bzw. ca. 37 %  Zone II (Ferneinzugsgebiet) : ca. 3,2 Mio. € bzw. ca. 33 %  Zonen I-II (Kerneinzugsgebiet) : ca. 6,7 Mio. € bzw. ca. 70 %  Zone III (Ferneinzugsgebiet) : ca. 2,4 Mio. € bzw. ca. 25 %  Zone I-III (Einzugsgebiet gesamt) : ca. 9,1 Mio. € bzw. ca. 95 %  Streuumsätze : ca. 0,5 Mio. € bzw. ca. 5 %  Umsatz insgesamt : ca. 9,6 Mio. € bzw. ca. 100 %

1 In der Regel sinkt bei großdimensionierten Einzelhandelsobjekten mit zunehmender Flächengröße die Flä- chenproduktivität. Im vorliegenden Fall wird allerdings aufgrund der deutlichen verbesserten Standorteigen- schaften sowie der Umsetzung eines modernen und attraktiven Marktkonzeptes in direkter Nachbarschaft zu weiteren leistungsstarken Nahversorgungsbetrieben eine deutlich bessere Marktbearbeitung und Marktdurch- dringung ermöglicht.

2 Vgl. HAHN GRUPPE (Hrsg.): op.cit

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 62

Aufgegliedert nach den für einen Aldi-Discounter mit einer Verkaufsfläche von ca. 1.250 m² relevanten Sortimentsbereichen – Nahrungs- & Genussmittel sowie Nonfood 1 (Dro- geriewaren, Parfümerie, Kosmetik) und Nonfood 2 (sonstige integrierte Nonfood- inkl. Aktionswaren) – können die nachfolgenden Umsatzanteile ermittelt werden:

 Nahrungs- & Genussmittel ca. 7,9 Mio. € bzw. ca. 83 % des Umsatzes  Nonfood 1 ca. 0,6 Mio. € bzw. ca. 6 % des Umsatzes  Nonfood 2 ca. 1,1 Mio. € bzw. ca. 11 % des Umsatzes  Insgesamt ca. 9,6 Mio. € bzw. ca. 100 % des Umsatzes

Im nachfolgenden Unterkapitel wird die Umsatzschätzung des ebenfalls geplanten dm- Drogeriemarktes vorgenommen.

5.2.5 Umsatzerwartung, Umsatzherkunft und Marktanteile des geplanten Droge- riefachmarktes an der Westtangente in Bad Sobernheim Der geplante dm-Drogeriemarkt wird unter der Voraussetzung, dass alle geplanten Fachmärkte am Planareal an der Westtangente realisiert werden, und unter Berücksich- tigung der Standorteigenschaften, der Marktsituation im Einzugsgebiet (Kaufkraft, Wettbewerbssituation) sowie der sortimentsspezifischen Flächendimensionierung eines Drogeriemarktes nach Berechnungen von ecostra einen Einzelhandelsumsatz von insgesamt

ca. 3,6 Mio. €

erwirtschaften, was bei einer Verkaufsfläche von ca. 650 m² VK einer unterdurchschnittlichen Flächenproduktivität von ca. 5.520,-- € / m² VK entspricht.1 Hierbei handelt es sich trotz der guten Standorteigenschaften und des leistungsfähigen Handelsumfelds um einen oberen Wertansatz, wobei der dm-Markt zudem mit einem ebenfalls sehr modernen und leistungsfähigen Rossmann-Drogeriemarkt um die vergleichsweise begrenzten Kaufkraftpotenziale im Naheinzugsgebiet konkurrieren wird.2

Die Kaufkraftabschöpfungsquoten liegen im gesamten Einzugsgebiet (Zone I – III) für alle relevanten Sortimentsbereiche bei ca. 3 – 4 %, im Bereich Nahrungs- und Genuss- mittel beträgt die Kaufkraftabschöpfung im gesamten Einzugsgebiet ca. 1 %, bei NF 1- Artikeln ca. 21 % und bei den NF 2-Sortimenten ca. 2 %. Die höchsten Kaufkraft- abschöpfungsquoten werden in Zone I erreicht. Hier liegen sie im NF 1-Bereich bei ca. 35 – 36 % und im NF 2-Segment bei ca. 4 %. Hingegen ist die Kaufkraftabschöpfung auch in Anbetracht der begrenzten Breite und Tiefe des Angebots bei Lebensmitteln mit ca. 2 % nur schwach ausgeprägt. Auch in den Zone II und III werden bei den NF 1- Sortimenten – bei einer insgesamt jedoch nachlassenden Intensität – mit ca. 24 % bzw.

1 Im „Retail Real Estate Report Germany 2020 /2021“ der HAHN-GRUPPE wird die durchschnittliche Flächenpro- duktivität von dm-Drogeriemärkten mit ca. 6.730 € / m² VK angegeben. 2 Entsprechend des Expansionsprofils der dm-Drogeriemärkte werden bei der Standortselektion üblicherweise ca. 20.000 Einwohner „im direkten Umfeld“ zugrunde gelegt, was im gegenständlichen Fall nicht gegeben ist. Vgl. ECOSTRA: Handelsexpansion in Deutschland 2020. Wiesbaden, 2020, S. 78

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 63

ca. 12 – 13 % weiterhin hohe Werte erreicht, da es sich beim Planobjekt um den einzi- gen dm-Drogeriemarkt in einem weitläufigen Standortumfeld handelt. Bei Nahrungs- & Genussmitteln sowie den Nonfood 2-Produkten liegen die Kaufkraftabschöpfungsquo- ten in den Zonen II und III nur noch in einer sehr geringen Größenordnung und sind zu vernachlässigen. Es zeigt sich somit, dass der geplante Drogeriemarkt aufgrund seiner spezialisierten Angebotskompetenz bei Drogerie- und Kosmetikartikeln und seines guten Markenimages eine sehr hohe Marktdurchdringung in diesen Sortimenten innerhalb des Einzugsgebiets realisieren wird.

Darüber hinaus wird auch Umsatz mit Kunden von außerhalb des abgegrenzten Ein- zugsgebietes erwirtschaftet. Diese sog. „Streuumsätze“ liegen bei ca. 0,3 Mio. € bzw. ca. 7 %.

Die Umsatzleistung des dm-Drogeriemarkts mit ca. 650 m² VK setzt sich nach räumlich differenzierten Kundengruppen wie folgt zusammen:

 Zone I (Naheinzugsgebiet) : ca. 1,3 Mio. € bzw. ca. 35 %  Zone II (Ferneinzugsgebiet) : ca. 1,1 Mio. € bzw. ca. 32 %  Zonen I-II (Kerneinzugsgebiet) : ca. 2,4 Mio. € bzw. ca. 67 %  Zone III (Ferneinzugsgebiet) : ca. 0,9 Mio. € bzw. ca. 26 %  Zone I-III (Einzugsgebiet gesamt) : ca. 3,3 Mio. € bzw. ca. 93 %  Streuumsätze : ca. 0,3 Mio. € bzw. ca. 7 %  Umsatz insgesamt : ca. 3,6 Mio. € bzw. ca. 100 %

 Nahrungs- & Genussmittel ca. 0,9 Mio. € bzw. ca. 25 % des Umsatzes1  Nonfood 1 ca. 2,2 Mio. € bzw. ca. 62 % des Umsatzes  Nonfood 2 ca. 0,5 Mio. € bzw. ca. 13 % des Umsatzes  Insgesamt ca. 3,6 Mio. € bzw. ca. 100 % des Umsatzes

Trotz einer beachtlich hohen Kaufkraftabschöpfung bei NF 1-Artikeln und somit einer starken Marktposition erreicht der geplante Drogeriemarkt in der geplanten Verkaufs- flächendimensionierung lediglich einen vergleichsweise niedrigen Umsatz, was sich in einer unterdurchschnittlichen Raumleistung von ca. 5.520,-- €/m² VK widerspiegelt.

Nachdem zuvor die Umsatzerwartung, Umsatzherkunft sowie die Marktanteile des Plan- vorhabens in einer einzelbetrieblichen Betrachtung hergeleitet wurden, werden diese nachfolgend auf aggregierter Ebene für das Gesamtvorhaben dargestellt.

1 Nach Angabe des „GfK Consumer Panel“ betrug der Umsatzanteil des Segments „Food“ am Gesamtumsatz der Drogeriemärkte in Deutschland im Jahr 2018 durchschnittlich ca. 23 %. Quelle: www.handelsdaten.de

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 64

5.2.6 Umsatzerwartung, Umsatzherkunft und Marktanteile des gesamten Plan- vorhabens im NVZ West in Bad Sobernheim in der aggregierten Betrach- tung In der Zusammenschau werden die jeweiligen Umsatzerwartungen der geplanten neu angesiedelten bzw. verlagerten und erweiterten Einzelhandelsbetriebe am Standort Westtangente im NVZ West in Bad Sobernheim differenziert nach Zonen des Einzugs- gebiets aggregiert. Damit wird u.a. deutlich, welche Marktanteile diese Märkte insgesamt auf sich vereinigen. Die entsprechend aggregierten Werte bilden dann die Grund- lagen für weiterführende Analysen.

Insgesamt erreicht die geplante Nahversorgungslage bestehend aus dem anstelle des ehem. real SB-Warenhauses errichteten Edeka-Verbrauchermarkt, dem verlagerten und erweiterten Aldi LM-Discounter und dem neu angesiedelten dm-Drogeriemarkt einen Umsatz in Höhe von

ca. 28,3 Mio. €.

Die Kaufkraftabschöpfungsquoten des gesamten Planvorhabens liegen über Einzugsge- bietszonen und Sortimentsbereiche hinweg durchweg auf einem hohen Niveau. Insge- samt können durch das Planvorhaben ca. 27 % der gesamten relevanten Kaufkraft im Einzugsgebiet abgeschöpft werden. Bei Nahrungs- & Genussmitteln liegt die gemeinsame Abschöpfungsquote ebenfalls bei ca. 27 %. Bei den Nonfood 1-Sortimenten werden sogar ca. 41 – 42 % der Kaufkraft abgeschöpft. Auch für Nonfood 2-Artikel liegt die Quote mit ca. 17 % bei einer beachtlichen Größenordnung. Die höchsten Kaufkraft- abschöpfungsquoten werden erwartungsgemäß in Zone I erreicht, sie betragen hier für Nahrungs- & Genussmittel ca. 50 %, für Nonfood I-Waren ca. 68 % und für den Non- food 2-Bereich ca. 30 – 31 %. Insbesondere in der Zone II (Food: ca. 32 %, NF 1: ca. 44 %, NF 2: ca. 19 %), aber auch in der Zone III (Food: ca. 14 – 15 %, NF 1: ca. 20 – 21 %, NF 2 ca. 9 %) können ebenfalls hohe Werte erzielt werden.

Differenziert nach der räumlichen Kundenherkunft setzt sich dieser Umsatz wie folgt zusammen:

 Zone I (Naheinzugsgebiet) : ca. 10,6 Mio. € bzw. ca. 37 %  Zone II (Ferneinzugsgebiet) : ca. 9,3 Mio. € bzw. ca. 33 %  Zonen I-II (Kerneinzugsgebiet) : ca. 19,9 Mio. € bzw. ca. 70 %  Zone III (Ferneinzugsgebiet) : ca. 6,6 Mio. € bzw. ca. 24 %  Zone I-III (Einzugsgebiet gesamt) : ca. 26,5 Mio. € bzw. ca. 94 %  Streuumsätze : ca. 1,8 Mio. € bzw. ca. 6 %  Umsatz insgesamt : ca. 28,3 Mio. € bzw. ca. 100 %

Aufgegliedert nach den projektrelevanten Sortimentsbereichen Nahrungs- & Genuss- mittel, NF 1 (Drogeriewaren, Parfümerie, Kosmetik) sowie NF 2 (sonstige integrierte Nonfood-Sortimente) können folgende Umsatzanteile ermittelt werden:

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 65

 Nahrungs- & Genussmittel ca. 20,9 Mio. € bzw. ca. 74 % des Umsatzes  Nonfood 1 ca. 4,0 Mio. € bzw. ca. 14 % des Umsatzes  Nonfood 2 ca. 3,3 Mio. € bzw. ca. 8 % des Umsatzes  Insgesamt ca. 28,3 Mio. € bzw. ca. 100 % des Umsatzes

Wie die Analysen zeigen, erreicht das gesamte Planvorhaben insbesondere im Nahein- zugsgebiet (Zone I), aber auch in den Zonen II und III über alle projektrelevanten Sortimentsbereiche hinweg hohe Kaufkraftabschöpfungsquoten. Dies begründet sich vor allem durch die räumliche Bündelung der jeweils sehr leistungsfähigen Anbieter an einem Standort mit guter PKW-Erreichbarkeit, was eine entsprechend dominierende Marktpositionierung und eine hohe Einkaufsorientierung v.a. der Bewohner des Nah- und mittleren Einzugsgebietes auf die geplante Nahversorgungslage erwarten lässt.

Einen Überblick über die Kaufkraftabschöpfung bzw. Umsatzerwartung der einzelnen Projektbausteine sowie in aggregierter Betrachtung geben die folgenden Tabellen.

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 66

Tab. 8: Kaufkraftabschöpfung und Umsatzerwartung des geplanten Edeka-Verbrauchermarktes mit ca. 3.500 m² VK an der Westtangente in Bad Sobernheim

Nahrungs- & Genussmittel Nonfood 1 (NF 1) Nonfood 2 (NF 2) Insgesamt KK- KK-Ab- Umsatz KK- KK-Ab- Umsatz KK- KK-Ab- KK- KK-Ab- Umsatz Umsatz Potenzial schöpfung in Mio. Potenzial schöpfung in Mio. Potenzial schöpfung Potenzial schöpfung in Mio. € in Mio. € in Mio. € in % € in Mio. € in % € in Mio. € in % in Mio. € in % Zone I (Naheinzugsgebiet) 15,6 29 – 30 4,6 2,2 21 0,5 4,1 17 0,7 21,9 26 5,8 Zone II (Mittleres Einzugsgebiet) 21,6 18 – 19 4,0 3,0 13 0,4 5,7 10 – 11 0,6 30,3 17 – 18 5,0 Zonen I + II 37,2 23 8,6 5,2 16 17 0,9 9,8 13 1,3 52,2 20 21 10,8 (Kerneinzugsgebiet) – –

Zone III (Ferneinzugsgebiet) 33,7 8 2,7 4,6 6 0,3 8,9 4 – 5 0,4 47,2 7 3,3 Zonen I III – 70,9 16 11,3 9,8 11 12 1,1 18,7 9 1,7 99,4 14 14,1 (Einzugsgebiet insgesamt) – Streuumsätze -- -- 0,8 -- -- 0,1 -- -- 0,1 -- -- 1,1 Umsatzerwartung insgesamt -- -- 12,1 -- -- 1,2 -- -- 1,8 -- -- 15,2 KK = Kaufkraft Quelle: ecostra-Berechnungen, ca.-Werte, ggf. Rundungsdifferenzen

Tab. 9: Kaufkraftabschöpfung und Umsatzerwartung des verlagerten und erweiterten Aldi LM-Discounters mit ca. 1.250 m² VK am Planareal in Bad Sobernheim

Nahrungs- & Genussmittel Nonfood 1 (NF 1) Nonfood 2 (NF 2) Insgesamt KK- KK-Ab- Umsatz KK- KK-Ab- Umsatz KK- KK-Ab- KK- KK-Ab- Umsatz Umsatz Potenzial schöpfung in Mio. Potenzial schöpfung in Mio. Potenzial schöpfung Potenzial schöpfung in Mio. € in Mio. € in Mio. € in % € in Mio. € in % € in Mio. € in % in Mio. € in % Zone I (Naheinzugsgebiet) 15,6 19 2,9 2,2 9 – 10 0,2 4,1 9 – 10 0,4 21,9 16 3,5 Zone II (Mittleres Einzugsgebiet) 21,6 12 2,6 3,0 6 0,2 5,7 6 0,3 30,3 10 – 11 3,2 Zonen I + II 37,2 15 5,5 5,2 8 0,4 9,8 7 8 0,7 52,2 13 6,7 (Kerneinzugsgebiet) –

Zone III (Ferneinzugsgebiet) 33,7 6 2,0 4,6 3 0,1 8,9 3 0,3 47,2 5 2,4 Zonen I III – 70,9 10 - 11 7,5 9,8 5 - 6 0,5 18,7 5 1,0 99,4 9 9,1 (Einzugsgebiet insgesamt) Streuumsätze -- -- 0,4 -- -- <0,1 -- -- 0,1 -- -- 0,5 Umsatzerwartung insgesamt -- -- 7,9 -- -- 0,6 -- -- 1,1 -- -- 9,6 KK = Kaufkraft Quelle: ecostra-Berechnungen, ca.-Werte, ggf. Rundungsdifferenzen

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 67

Tab. 10: Kaufkraftabschöpfung und Umsatzerwartung des geplanten dm-Drogeriemarktes mit ca. 650 m² VK am Planareal in Bad Sobernheim

Nahrungs- & Genussmittel Nonfood 1 (NF 1) Nonfood 2 (NF 2) Insgesamt KK- KK-Ab- Umsatz KK- KK-Ab- Umsatz KK- KK-Ab- KK- KK-Ab- Umsatz Umsatz Potenzial schöpfung in Mio. Potenzial schöpfung in Mio. Potenzial schöpfung Potenzial schöpfung in Mio. € in Mio. € in Mio. € in % € in Mio. € in % € in Mio. € in % in Mio. € in % Zone I (Naheinzugsgebiet) 15,6 2 0,3 2,2 35 – 36 0,8 4,1 4 0,2 21,9 6 1,3 Zone II (Mittleres Einzugsgebiet) 21,6 1 0,3 3,0 24 0,7 5,7 2 – 3 0,1 30,3 4 1,1 Zonen I + II 37,2 1 2 0,6 5,2 29 1,5 9,8 3 0,3 52,2 4 5 2,4 (Kerneinzugsgebiet) – –

Zone III (Ferneinzugsgebiet) 33,7 1 0,2 4,6 12 – 13 0,6 8,9 1 – 2 0,1 47,2 2 0,9 Zonen I III – 70,9 1 0,8 9,8 21 2,1 18,7 2 0,4 99,4 3 4 3,3 (Einzugsgebiet insgesamt) – Streuumsätze -- -- 0,1 -- -- 0,2 -- -- <0,1 -- -- 0,3 Umsatzerwartung insgesamt -- -- 0,9 -- -- 2,2 -- -- 0,5 -- -- 3,6 KK = Kaufkraft Quelle: ecostra-Berechnungen, ca.-Werte, ggf. Rundungsdifferenzen

Tab. 11: Kaufkraftabschöpfung und Umsatzerwartung des gesamten Planvorhabens (Edeka, Aldi, dm) in Bad Sobernheim

Nahrungs- & Genussmittel Nonfood 1 (NF 1) Nonfood 2 (NF 2) Insgesamt KK- KK-Ab- Umsatz KK- KK-Ab- Umsatz KK- KK-Ab- KK- KK-Ab- Umsatz Umsatz Potenzial schöpfung in Mio. Potenzial schöpfung in Mio. Potenzial schöpfung Potenzial schöpfung in Mio. € in Mio. € in Mio. € in % € in Mio. € in % € in Mio. € in % in Mio. € in % Zone I (Naheinzugsgebiet) 15,6 50 7,8 2,2 68 1,5 4,1 30 – 31 1,2 21,9 48 10,6 Zone II (Mittleres Einzugsgebiet) 21,6 32 6,9 3,0 44 1,3 5,7 19 1,1 30,3 31 9,3 Zonen I + II 37,2 39 40 14,7 5,2 54 2,8 9,8 24 2,3 52,2 38 19,9 (Kerneinzugsgebiet) –

Zone III (Ferneinzugsgebiet) 33,7 14 – 15 4,9 4,6 20 – 21 0,9 8,9 9 0,8 47,2 14 6,6 Zonen I III – 70,9 28 19,6 9,8 38 39 3,7 18,7 17 3,1 99,4 27 26,5 (Einzugsgebiet insgesamt) – Streuumsätze -- -- 1,3 -- -- 0,3 -- -- 0,2 -- -- 1,8 Umsatzerwartung insgesamt -- -- 20,9 -- -- 4,0 -- -- 3,3 -- -- 28,3 KK = Kaufkraft Quelle: ecostra-Berechnungen, ca.-Werte, ggf. Rundungsdifferenzen

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 68

5.3 Die Kaufkraftbewegungen Vor dem Hintergrund der ermittelten Umsatzleistung sowie der räumlichen Umsatzher- kunft sind die durch die Planvorhaben ausgelösten Kaufkraftbewegungen zu analysieren. Die Realisierung der Vorhaben wird dazu führen, dass bestehende Kaufkraftströme beeinflusst und in der Folge Umsätze von anderen Standorten zu den Planobjekten verlagert werden. Für die Analyse dieser Kaufkraftströme und Umsatzverlagerungen muss zunächst die Umsatzerwartung der geplanten bzw. verlagerten und erweiterten Lebensmittel- und Drogeriemärkte um die durch die bestehenden bzw. bis vor Kurzem noch im Betrieb befindlichen Märkte getätigten Umsätze bereinigt werden, denn hierbei handelt es sich bereits um gebundene Kaufkraft. Eine Marktwirkung im Sinne von Um- satzrückgängen an anderen Standorten und den damit verbundenen Konsequenzen kann von diesem bereits gebundenen Umsatzanteil zunächst nicht mehr ausgehen.

Eine solch – methodisch für eine sachgerechte Bewertung der möglichen Auswirkungen des Vorhabens – unabdingbare Vorgehensweise bedeutet keinesfalls, dass das Vorha- ben nicht in seiner Gesamtheit betrachtet und „nur“ eine Teilbewertung (z.B. der Er- weiterungsfläche) vorgenommen wird. Umsatzrückgänge bei bestehenden Betrieben an Konkurrenzstandorten können ausschließlich durch die zusätzlich am Planstandort rea- lisierten Umsätze (bedingt z.B. durch bessere Standortfaktoren, eine vergrößerte Ein- zelhandelsfläche sowie durch Modernisierungsmaßnahmen) entstehen, nicht aber durch Umsätze, welche durch einen bestehenden Betrieb mit denselben Kunden bereits heute getätigt werden. Oder anders ausgedrückt: umsatzumverteilungsrelevant werden nur Umsätze mit bestehenden Kunden, welche bedingt durch die geplante Maßnahme zu- künftig einen höheren Anteil ihrer Kaufkraft in dem Untersuchungsobjekt ausgeben oder Umsätze mit neuen Kunden, welche bislang nicht zu den Kunden des bestehenden Marktes zählten.1

Da alle Untersuchungsobjekte – verlagerter und erweiterter Aldi, neu angesiedelter Dro- geriemarkt sowie Edeka-Verbrauchermarkt anstelle des ehem. real SB-Warenhauses – fast ausschließlich Sortimente aus dem kurzfristigen Bedarfsbereich anbieten und ein identisches Einzugsgebiet haben, kann eine gemeinsame Betrachtung der Auswirkun- gen erfolgen. Hierzu wurden die jeweiligen Umsätze nach den Sortimentsbereichen Food, Nonfood 1 und Nonfood 2 aggregiert.

Das bis November 2020 betriebene real SB-Warenhaus und der Aldi LM-Discounter am Johannisplatz erwirtschafteten einen „Bestands“-Umsatz von ca. 17,8 Mio. € bzw. ca. 6,7 Mio. €. Die Berechnungen zeigen, dass durch die geplanten Maßnahmen (Umnut- zung als Edeka-Verbrauchermarkt, Verlagerung und Erweiterung Aldi, Neuansiedlung

1 Jeder andere methodische Ansatz würde bedeuten, dass ein theoretischer Status quo ante definiert werden müsste, d.h. beispielsweise, wie würden sich die Kaufkraftströme im Raum darstellen, wenn ein bestimmtes Einzelhandelsobjekt in der Vergangenheit nie gebaut worden wäre. Würde es in diesem Fall z.B. vielleicht noch Einzelhandelsbetriebe an bestimmten Standorten geben, welche heute überhaupt nicht mehr existieren? All dies hätte einen sehr hohen spekulativen Charakter.

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 69

dm-Drogeriemarkt) insgesamt die Kaufkraftabschöpfung innerhalb des Einzugsgebietes gesteigert und somit der Umsatz erhöht werden.

Tab. 12: Die Umsatzausweitung durch die Umnutzung des real SB-Warenhauses in einen Edeka-Verbrauchermarkt, Verlagerung und Erweiterung des Aldi LM- Discounters und die Neuansiedlung eines dm-Drogeriemarktes Food in NF I in NF II in Insge- Mio. € Mio. € Mio. € samt in Mio. € Umsatzerwartung Planobjekt in 7,8 1,5 1,2 10,5 Mio. € Umsatzleistung ehem. real SB- ./. -4,1 -0,5 -1,4 -6,1 Warenhaus in Mio. € derzeitige Umsatzleistung be-

Zone I I Zone ./. stehender Aldi LM-Discounter -2,6 -0,2 -0,2 -3,1 in Mio. € Umsatzausweitung Planob- = 1,1 0,8 -0,4 1,4 jekt in Mio. € Umsatzerwartung Planobjekt in 6,9 1,3 1,1 9,3 Mio. € Umsatzleistung ehem. real SB- ./. -3,8 -0,5 -1,3 -5,5 Warenhaus in Mio. € derzeitige Umsatzleistung be- ./. stehender Aldi LM-Discounter -2,0 -0,2 -0,2 -2,3

Zone IIZone in Mio. € Umsatzausweitung Planob- = 1,1 0,6 -0,4 1,4 jekt in Mio. € Umsatzerwartung Planobjekt in 4,9 0,9 0,8 6,6 Mio. € Umsatzleistung ehem. real SB- ./. -3,4 -0,4 -1,1 -5,0 Warenhaus in Mio. € derzeitige Umsatzleistung be- ./. stehender Aldi LM-Discounter -1,0 -0,1 -0,1 -1,2

Zone III Zone in Mio. € Umsatzausweitung Planob- = 0,5 0,4 -0,4 0,5 jekt in Mio. € Umsatzerwartung Planobjekt in 1,3 0,3 0,2 1,8 Mio. € Umsatzleistung ehem. real SB- ./. -0,8 -0,1 -0,3 -1,2 Warenhaus in Mio. € derzeitige Umsatzleistung be- ./. stehender Aldi LM-Discounter -0,1 <-0,1 <-0,1 -0,1 in Mio. € Streuumsätze Streuumsätze Umsatzausweitung Planob- = 0,4 0,2 -0,1 0,5 jekt in Mio. € Umsatzerwartung Planobjekt in 20,9 4,0 3,3 28,3 Mio. € Umsatzleistung ehem. real SB- ./. -12,1 -1,6 -4,1 -17,8 Warenhaus in Mio. € derzeitige Umsatzleistung be- ./. stehender Aldi LM-Discounter -5,7 -0,5 -0,5 -6,7

Insgesamt in Mio. € Umsatzausweitung Planob- = 3,1 1,9 -1,3 3,8 jekt in Mio. € Quelle: ecostra-Berechnungen, ca.-Werte, ggf. Rundungsdifferenzen

Der aktuelle Bestandsumsatz von insgesamt ca. 24,5 Mio. € kann somit um 3,8 Mio. € (= ca. +16 %) auf ca. 28,3 Mio. € deutlich ausgebaut werden. Dabei werden sich die Umsatzausweitungen mit ca. +3,1 Mio. (= ca. +15 %) im Sortimentsbereich Nahrungs-

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 70

& Genussmittel sowie mit ca. +1,9 Mio. € (= ca. +48 %) bei den Nonfood-Sortimenten vollziehen. Die hohe Umsatzausweitung bei den Nonfood 1-Sortimenten ist auf die Neu- ansiedlung des geplanten dm-Drogeriemarktes zurückzuführen. Da real SB-Warenhäu- ser ein sehr umfangreiches Nonfood 2-Sortiment führen und der Verkaufsflächenanteil der – nach der „Bad Sobernheimer Sortimentsliste“ als nicht nahversorungsrelevant definierten – Sortimente beim Planvorhaben im Bebauungsplan beschränkt ist, ist die Um- satzerwartung des Planvorhabens im Nonfood 2-Segment um ca. -1,3 Mio. € geringer wie beim ehem. real SB-Warenhaus.1 Damit ergibt sich für das Planvorhaben insgesamt eine umverteilungsrelevante Umsatzgröße von ca. 5,0 Mio. €.

Vor dem Hintergrund der ermittelten Umsatzleistung sowie der räumlichen Umsatzher- kunft sind die durch die geplante Nahversorgungslage ausgelösten Kaufkraftbewegun- gen zu analysieren. Die Realisierung des Vorhabens wird dazu führen, dass bestehende Kaufkraftströme beeinflusst und in der Folge Umsätze von anderen Standorten zum Planvorhaben verlagert werden. Die nachfolgende Abb. 4 zeigt die durch das Planvor- haben insgesamt ausgelösten Kaufkraftbewegungen gegenüber dem bestehenden relevanten Einzelhandel in Bad Sobernheim sowie im gesamten Untersuchungsraum.

Abb. 4: Die durch das Planvorhaben an der Westtangente in Bad Sobernheim ausgelöste Kauf- kraftbewegungen ausgelösten Kaufkraftbewegungen in der Gesamtbetrachtung Planvorhaben Nahversorgung Westtangente in Bad Sobernheim Umsatzausweitung insgesamt ca. +5,0 Mio. €

Umsatzumverteilung gegenüber

dem bestehenden dem bestehenden dem bestehenden dem bestehenden dem bestehenden Einzelhandel inner- Einzelhandel im Einzelhandel Einzelhandel Einzelhandel in halb der Stadt NVZ der Gemeinde in der in der Gemeinde den sonstigen Bad Sobernheim Waldböckelheim Gemeinde Kirn Meisenheim Städten und Ge- ca. -2,3 Mio. € ca. -0,8 Mio. € ca. -0,8 bis -0,9 ca. -0,4 Mio. € meinden Mio. € ca. -0,6 bis -0,7 Mio. €

davon davon davon davon davon

 ca. -1,3 bis -1,4 Mio.  ca. -0,3 € ggü. Rewe  <-0,1 Mio. € ggü.  <-0,1 Mio. € ggü.  ca. -0,1 Mio. € ggü. € ggü. ZVB Innen-  ca. -0,4 bis -0,5 Mio. dem Ortskern dem Ortskern Netto in Simmertal stadt € ggü. Aldi  ca. -0,8 Mio. €  ca. -0,3 - -0,4 Mio. €  ca. -0,2 Mio. € ggü.  ca. -0,9 bis -1,0 Mio. ggü. FMA Kallen- ggü. FMA an der Globus in Idar-Ober- € ggü. NVZ West felser Straße B420 / L376 stein  <0,1 Mio. € ggü. Rü- desheim (Nahe)  ca. 0,3 Mio. € ggü. Bad Kreuznach

Quelle: ecostra-Berechnungen; ca.-Werte; ggf. Rundungsdifferenzen

1 Die Umsätze des ehem. real SB-Warenhauses im Sortimentsbereich Nonfood 2 werden somit nur zum Teil in den im Zuge der Projektplanung vorgesehenen Fachmärkte gebunden. Die verbleibende freigewordene Kauf- kraft in diesem Segment wird teils auf den entsprechenden Einzelhandel in Bad Sobernheim, teils jedoch auch auf sonstige Geschäftslagen im näheren und weiteren Umfeld umgelenkt, was bei diesen zu Umsatzzuwäch- sen führen kann. Im Sinne eines „Worst case“-Ansatzes werden die gewissen Umsatzzugewinne im Nonfood 2-Bereich in den nachfolgenden Analyseschritten jedoch nicht berücksichtigt, sondern der Sortimentsbereich Nonfood 2 wird nicht weiter behandelt.

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 71

Wie die Analyse der Kaufkraftbewegungen zeigt, ist davon auszugehen, dass von der gesamten zusätzlichen Umsatzerwartung der geplanten Nahversorgungsbetriebe in Bad Sobernheim in Höhe von insgesamt ca. 5,0 Mio. € insgesamt ca. 2,3 Mio. € (= ca. 46 % des gesamten umverteilungswirksamen Umsatzes) gegenüber bestehenden Anbie- tern in der Stadt Bad Sobernheim umverteilt werden. Innerhalb der Bestandskommune wird gegenüber dem ZVB Innenstadt ein Umsatzabzug von ca. 1,3 – 1,4 Mio. € wirksam, während vom Lidl-Discounter im NVZ West ca. 0,9 – 1,0 Mio. € zum Planvorhaben verlagert werden.

Entsprechend werden etwa 2,7 Mio. € bzw. ca. 54 % des zusätzlichen Umsatzes des Planvorhabens gegenüber Anbietern außerhalb von Bad Sobernheim als Umsatzabzug wirksam; betroffen sind hier insbesondere die Lebensmittelmärkte im Nahversorgungs- zentrum des Grundzentrums Waldböckelheim (ca. 0,8 Mio. €) sowie die Betriebe der dezentralen Einzelhandelsagglomeration an der Kallenfelser Straße im Mittelzentrum Kirn (ca. 0,8 – 0,9 Mio. €). Im ebenfalls mit Bad Sobernheim kooperierenden Mittelzent- rum Meisenheim ist der Umsatzabzug mit insgesamt ca. 0,4 Mio. € bereits deutlich geringer. Gegenüber den sonstigen Städten und Gemeinden im Untersuchungsraum bewegen sich die Umsatzumverteilungen ebenfalls in einer geringen Größenordnung bzw. liegen z.T. sogar unterhalb einer rechnerischen Nachweisgrenze.

Im nächsten Kapitel werden die durch diese Umsatzumverteilungen zu erwartenden Auswirkungen auf die einzelnen Standortlagen im Detail analysiert.

5.4 Die möglichen Auswirkungen des Planvorhabens an der Westtangente in Bad Sobernheim auf Aspekte des Städtebaus und der Raumordnung Nachfolgend werden die Auswirkungen durch die verschiedenen Nahversorgungsbe- triebe des Planvorhabens im Standortbereich des NVZ West in Bad Sobernheim auf die Aspekte des Städtebaus und der Raumordnung im Untersuchungsraum analysiert und bewertet. Hierbei wird eine Differenzierung in verschiedene Standortlagen vorgenommen. Die entsprechenden absoluten und relativen Umsatzumverteilungswerte sind detailliert auch auf Ebene der Einzelbetriebe in Tab. 13 dargestellt.

Gegenüber dem relevanten Einzelhandel im Untersuchungsraum können folgende, durch die Realisierung des Planvorhabens ausgelöste Wirkungen festgestellt werden:

 Auf die Stadt Bad Sobernheim entfällt mit insgesamt ca. 2,3 Mio. € der höchste Umsatzabzug, was einer Umsatzumverteilungsquote von insgesamt ca. 10,9 % entspricht. Hierbei ist der Zentrale Versorgungsbereich Innenstadt mit einem Um- satzabzug in Höhe von insgesamt ca. 1,3 – 1,4 Mio. € bzw. am stärksten betroffen, was einer Umverteilungsquote von insgesamt ca. 10,2 % entspricht. Dabei wird der Umsatzabzug nahezu ausschließlich gegenüber den Nahversorgungsbetrieben im kleinen Fachmarktzentrum (Rewe, Netto, Rossmann) wirksam, welches auf dem sog. Melsbach-Gelände am südöstlichen Rand des ZVB Innenstadt gelegen ist.

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 72

Auf einzelbetrieblicher Ebene ist innerhalb des ZVB Innenstadt beim Rossmann- Drogeriemarkt mit insgesamt ca. 0,7 Mio. € der höchste Umsatzabzug zu verzeichnen, welcher mit ca. 0,6 – 0,7 Mio. € zum weit überwiegenden Teil auf die Nonfood 1-Sortimente entfällt. Die entsprechende Umsatzumverteilungsquote liegt mit insgesamt ca. 22,8 % (dabei sogar ca. 36,1 % bei NF 1) in einem sehr hohen Bereich. Der Rossmann-Drogeriemarkt belegt mit ca. 630 m² eine vergleichsweise großdi- mensionierte Verkaufsfläche in einer sehr modern gestalteten Handelsimmobilie. Der Standort besitzt als derzeit einziger Drogeriemarkt in Bad Sobernheim und Umge- bung (die nächstgelegenen Drogeriemärkte befinden sich im Westen mit Rossmann in Kirn und im Osten mit dm in Hargesheim) eine überörtliche Ausstrahlung und profitiert zudem von der allgemeinen Kundenfrequenz des FMZ (v.a. des Rewe-Su- permarktes). Insgesamt weist der Rossmann-Drogeriemarkt eine gute Leistungsfä- higkeit auf. Insbesondere durch den geplanten dm-Drogeriemarkt an der Westtan- gente erwächst für Rossmann ein sehr bedeutender Wettbewerber, welcher nicht nur um die begrenzten Kaufkraftpotenziale in Bad Sobernheim konkurriert, sondern aufgrund seiner verkehrsorientierten Standortlage direkt an einer Anschlussstelle zur B41 außerdem eine bessere überörtliche PKW-Erreichbarkeit aufweist. Bei einer Um- satzumverteilung von knapp 23 % (Umsatzabzug ca. 0,7 Mio. €) verbleibt beim Rossmann ein Umsatz in Höhe von ca. 2,3 Mio. €. Damit würde der Rossmann- Drogeriemarkt in seiner wirtschaftlichen Tragfähigkeit deutlich beeinträchtigt werden, wobei eine Betriebsaufgabe aufgrund der eigentlich guten Standortlage und einer verbleibenden Flächenproduktivität von ca. 3.650,-- € / m² VK jedoch nicht zwangsläufig zu erwarten ist.

Für den Rewe-Supermarkt wird ein Umsatzabzug von insgesamt ca. 0,5 – 0,6 Mio. € ermittelt, was mit einer Umsatzumverteilungsquote von ca. 8,1 % gleichzusetzen ist. Rewe besitzt als Magnetbetrieb des innerstädtischen FMZ mit einem umfangreichen, ebenerdig vorgelagerten Parkplatzangebot ebenfalls eine gute Leis- tungsfähigkeit. Die hohe Angebotskompetenz und verkehrliche Gunstlage des Nah- versorgungszentrums an der Westtangente wird zu einer gewissen Verschiebung der Einkaufsorientierungen vom FMZ am Melsbach-Gelände auf den Planstandort füh- ren, so dass Rewe mit deutlich spürbaren Wettbewerbswirkungen konfrontiert sein wird, wobei die Umverteilungsquote jedoch noch unterhalb eines Anhaltswertes liegt, ab dem städtebauliche Auswirkungen nicht ausgeschlossen werden können. Aufgrund seiner guten Leistungsfähigkeit wird der Rewe-Supermarkt aus fachgutachterlicher Sicht den ermittelten Umsatzabzug verkraften können und nicht in seiner wirtschaftlichen Tragfähigkeit gefährdet werden.

Der Netto Marken-Discount besitzt weitgehend nur eine ergänzende Versor- gungsfunktion und partizipiert im Wesentlichen an den Kundenfrequenzen v.a. des Rewe-Supermarktes. Entsprechend liegt der Umsatzabzug durch das Planvorhaben mit insgesamt ca. 0,1 Mio. € (= ca. 2,9 % Umverteilungsquote) in einem niedrigen, wenig spürbaren Bereich.

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 73

Zusammenfassend ist der ZVB Innenstadt innerhalb von Bad Sobernheim das über- geordnete Versorgungszentrum. Durch das Planvorhaben entfallen auf den ZVB In- nenstadt deutlich spürbare Umsatzumverteilungen, wobei bezogen auf die Lebens- mittelmärkte jedoch kein Ausdünnen der Angebotsvielfalt zu erwarten ist. Der Ross- mann-Drogeriemarkt wird mit erheblichen Umsatzrückgängen konfrontiert sein, wenngleich eine Weiterführung des Betriebs aufgrund der allgemein guten Standort- lage, der verbleibenden Umsatzgröße und damit Raumleistung sowie aus Gründen der Filialnetzplanung des international agierenden Handelskonzerns als wahrscheinlich anzusehen ist. Bezogen auf den ZVB Innenstadt von Bad Sobernheim sind die städtebaulichen Auswirkungen des Planvorhabens aus fachlicher Sicht als (noch) verträglich zu bewerten. Zum Schutz des ZVB Innenstadt wäre jedoch zu empfehlen, die Verkaufsflächendimensionierung des geplanten dm-Drogeriemarktes in einem gewissen Umfang zu reduzieren, um die Umsatzumverteilungen beim Ross- mann-Drogeriemarkt entsprechend abzuschwächen. Letztendlich bleibt es aber eine planerische Entscheidung der Stadt Bad Sobernheim, wie sie ihre zentralen Versor- gungsbereiche ausstatten und positionieren will.

 Gegenüber dem – wie das Planvorhaben – im NVZ West lokalisierten, direkt nördlich angrenzenden Lidl LM-Discounter in Bad Sobernheim ist durch das Planvorha- ben ein Umsatzabzug in Höhe von insgesamt ca. 0,9 – 1,0 Mio. € festzustellen, was einer Umsatzumverteilungsquote von insgesamt ca. 12,2 % entspricht. Diese deutlich spürbare Umsatzumverteilung wird insbesondere durch den geplanten Aldi LM- Discounter ausgelöst, welcher seine Umsatzleistung und Marktdurchdringung im Vergleich zum Bestandsstandort am Johannisplatz deutlich ausweitet und aufgrund der direkten Nachbarschaft zu den ebenfalls geplanten Märkten von Edeka und dm über Standortvorteile verfügt, während der Lidl-Markt mit den entsprechenden PKW- Stellplätzen durch einen Höhensprung im Gelände funktional vom Planareal etwas separiert ist. Trotz des beträchtlichen Umsatzabzugs verbleiben beim Lidl-Discounter ausreichende Umsatzpotenziale für einen weiterhin wirtschaftlichen Betrieb. Eine Standortaufgabe ist zudem aufgrund der gerade erst erfolgten Investitionen in ein neues, sehr modernes Gebäude und der allgemein guten Standortfaktoren auszu- schließen. Darüber hinaus würden auch im theoretischen Fall des Marktauscheidens des Lidl-Discounters die geplanten Fachmärkte des Planvorhabens die Versorgungs- funktionen des NVZ West erhalten. Die Projektplanung greift somit die Empfehlung aus dem kommunalen Einzelhandelskonzept auf, beim NVZ West die „Sicherung / Modernisierung der bestehenden Anbieter im Bestand anzustreben.“ 1 Nach der Zer- schlagung des Filialnetzes der real SB-Warenhäuser stellt das Planvorhaben im Sinne der Aussagen des Einzelhandelskonzeptes eine adäquate Nachfolgenutzung dar.

 Dem relevanten Einzelhandel im Grundzentrum Waldböckelheim wird ein Umsatz in Höhe von insgesamt ca. 0,8 Mio. € entzogen, was einer Umverteilungsquote von insgesamt ca. 5,4 % entspricht. Da im entlang der Hauptstraße ausgewiesenen „ZVB

1 Vgl. GMA GESELLSCHAFT FÜR MARKT- UND ABSATZFORSCHUNG MBH: Einzelhandelskonzept für die Stadt Bad Sobern- heim 2017. Köln, 17.01.2017, S. 70

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 74

Ortskern“ keinerlei relevante Wettbewerber lokalisiert sind, erfolgt die Umsatzum- verteilung nahezu vollständig gegenüber den Lebensmittelmärkten des „NVZ Nah- versorgung Waldböckelheim“, wo im Herbst 2019 die Lebensmittelmärkte Rewe und Aldi angesiedelt wurden. Innerhalb des NVZ ist einzelbetrieblich der Aldi LM- Discounter mit einem Umsatzabzug von insgesamt ca. 0,4 – 0,5 Mio. € (Umvertei- lungsquote ca. 5,6 %) etwas stärker betroffen als der Rewe-Supermarkt mit einem Abzug von ca. 0,3 Mio. € (= ca. 5,1 %). Da es sich um großdimensionierte, moderne und leistungsfähige Lebensmittelmärkte handelt, werden sowohl Rewe als auch Aldi ohne Zweifel in der Lage sein, die ermittelten Umsatzumverteilungen zu verkraften, ohne dass ihre wirtschaftliche Tragfähigkeit gefährdet ist.

Mit Eröffnung von Rewe und Aldi im Herbst 2019 sollte die Nahversorgung in Wald- böckelheim, das bis dahin über kein qualifiziertes Nahversorgungsangebot verfügte, sichergestellt und dem Kaufkraftabfluss in die umliegenden Gemeinden, wie z.B. Bad Sobernheim, Rüdesheim (Nahe) oder Bad Kreuznach, entgegengewirkt werden. Die Ausweisung des Standortbereiches als zentraler Versorgungsbereich ist aus fachlicher Sicht jedoch deutlich in Frage zu stellen, da dieses – aus Sicht der Wohnbevöl- kerung von Waldböckelheim – jenseits der mehrspurigen B41, welche eine scharfe räumliche Zäsur darstellt, mitten auf der „Grünen Wiese“ angelegt wurde, so dass der Standort für die Einwohner der Gemeinde auch aufgrund der ansteigenden To- pographie fußläufig praktisch nicht erreichbar ist, sondern eindeutig ein Autokun- denstandort ist. Es handelt sich somit nicht um einen städtebaulich integrierten Standort.1 Aufgrund der guten verkehrlichen PKW-Anbindung und Sichtbarkeit von der B41 geht die räumliche Ausstrahlung der Einzelhandelsbetriebe weit über die Gemeinde Waldböckelheim hinaus. Selbstverständlich steht es Waldböckelheim als Grundzentrum zu, die ihm zugewiesenen Versorgungsfunktionen durch Schaffung adäquater Angebote zu erfüllen, mit dem verkehrsorientierten Nahversorgungs- standort wurde jedoch nicht nur Kaufkraft in Waldböckelheim gebunden, sondern es wurde in gewissem Maße auch Kaufkraft aus dem Mittelzentrum Bad Sobernheim abgezogen.2 Durch Umsetzung des Planvorhabens an der Westtangente wird ein Teil dieser abgeflossenen Kaufkraft nun wieder zurückgewonnen, ohne dass die Lebens- mittelmärkte in Waldböckelheim dadurch auch nur ansatzweise in ihrer Existenz be- droht sind.

1 Nach der Rechtsprechung des BVerwG ist allerdings Voraussetzung für einen zentralen Versorgungsbereich, dass er sich in einer städtebaulich integrierten Lage befindet. Isolierte Standorte bilden danach keinen zentralen Versorgungsbereich, auch wenn sie über einen weiten Einzugsbereich verfügen und eine beachtliche Versorgungsfunktion erfüllen mögen (BVerwG, Urt. v. 17.12.2009 – 4 C 2.08, ZfBR 2010, 267). Vgl. GIF: Definitionen zur Einzelhandelsanalyse. Wiesbaden, 2014, S. 211

2 So wird u.a. auch der Ortsteil Steinhardt von Bad Sobernheim dem Einzugsgebiet der Lebensmittelmärkte in Waldböckelheim zugerechnet. Vgl. LADEMANN & PARTNER: Die Ortsgemeinde Waldböckelheim als Standort für zwei Lebensmittelmärkte – Städtebauliche und raumordnerische Verträglichkeitsanalyse. Hamburg, 2015 S. 13f. Dem Planvorhaben in Waldböckelheim wird dabei im periodischen Bedarf, d.h. insbesondere Nahrungs- & Genussmittel sowie Drogeriewaren, in der Zone I eine Marktdurchdringung von 70 % und in der Zone II (mit dem Ortsteil Steinhardt) von ca. 40 % zugewiesen (vgl. OP.CIT. S. 24). Im später vorgelegten Gutachten der BBE zählt der Ortsteil Steinhardt ebenfalls dem Einzugsgebiet des Planvorhabens (vgl. BBE: Auswirkungs- analyse zur geplanten Ansiedlung von zwei Lebensmittelmärkten im Baugebiet „Am Sponheimer Weg“ in der Gemeinde Waldböckelheim. München / Köln 2016, S. 22).

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 75

 Die Umsatzumverteilung gegenüber dem Mittelzentrum Kirn beträgt insgesamt ca. 0,8 – 0,9 Mio. € bzw. insgesamt ca. 2,4 %.

Bezogen auf den Ortskern von Kirn bewegen sich die Umsatzabzüge unterhalb einer rechnerischen Nachweisbarkeit. Der projektrelevante Einzelhandel setzt sich im Ortskern aus dem wenig leistungsfähigen „Frischemarkt Maino“, der kleindimensionierten Parfümerie Trageser und verschiedenen Lebensmittelhandwerkern zusammen, deren räumliche Ausstrahlung sich auf die reine Nahversorgung be- schränkt, so dass diese Anbieter durch das Planvorhaben in Bad Sobernheim in keiner Weise negativ beeinflusst werden.

Gegenüber den übrigen relevanten Betrieben, welche räumlich in der Fachmarkt- agglomeration entlang der Kallenfelser Straße konzentriert sind, beläuft sich somit fast der gesamte Umsatzabzug in Höhe von insgesamt ca. 0,8 – 0,9 Mio. €, was einer Umverteilungsquote von insgesamt ca. 2,6 % entspricht. Die ermittelten Umsatzabzüge verteilen sich dabei relativ gleichmäßig auf die verschiedenen Nah- versorgungsbetriebe:

o Rossmann weist mit einer Umsatzumverteilungsquote von insgesamt ca. 7,0 % mit Abstand die stärkste Betroffenheit auf, was allerdings vor dem Hintergrund des vergleichsweise geringen absoluten Umsatzabzugs von nur ca. 0,2 – 0,3 Mio. € zu relativieren ist. Es handelt sich um einen leistungsfä- higen Drogeriemarkt in einem stark handelsbezogenen Standortbereich, welchen einen Umsatzabzug in dieser Höhe nicht nachhaltig tangiert.

o Auf die Lebensmittelmärkte Rewe (ca. 0,1 – 0,2 Mio. € bzw. ca. 2,2 %), Edeka (ca. 0,2 Mio. € bzw. ca. 3,3 %), Aldi (ca. 0,1 – 0,2 Mio. € bzw. ca. 1,9 %) und Lidl (<0,1 Mio. €) entfallen noch niedrigere Umsatzabzüge, welche Umsatzumverteilungsquoten entsprechen, die sich allenfalls im Rahmen üblicher konjunktureller Schwankungen bewegen.

Die Fachmarktagglomeration in Kirn stellt nicht nur bezogen auf die Nahversorgung, sondern auch bei den Nonfood-Discountern (z.B. Takko, Tedi, Kik, Dänisches Bet- tenlager) eine attraktive und stabile Einzelhandelslage dar, welche über eine deutlich überörtliche Ausstrahlung verfügt. Mit Realisierung des Planvorhabens in Bad Sobernheim werden gewisse Einkaufsorientierungen aus dem Umland von Kirn nach Bad Sobernheim verlagert. Der insgesamt aber nur relativ geringe Umsatzabzug ver- teilt sich auf verschiedene leistungsstarke Filialisten, so dass weder die Angebots- vielfalt des Einzelhandels in Kirn insgesamt noch einzelne Nahversorgungsbetriebe durch das Planvorhaben wesentlich beeinträchtigt werden.

 Gegenüber dem Mittelzentrum Meisenheim wird ein Umsatzabzug von insgesamt ca. 0,4 Mio. € (Umverteilungsquote ca. 1,6 %) wirksam, der somit kaum spürbar ist.

Bezogen auf den Ortskern von Meisenheim bewegen sich die Umsatzabzüge unterhalb einer rechnerischen Nachweisbarkeit. Bezogen auf den projektrelevanten

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 76

Einzelhandel sind im Ortskern von Meisenheim lediglich sehr kleindimensionierte Be- triebe (z.B. nah&gut Maino, Parfümerie Werner, LM-Fachgeschäft „Pierre de France“, Lebensmittelhandwerk) vertreten, welche vorwiegend der Nahversorgung dienen und nur unbedeutende Wettbewerbsverflechtungen zum Planvorhaben aufweisen.

Der weit überwiegende Anteil der Umsatzumverteilung in Meisenheim wird mit einem Umsatzabzug von insgesamt ca. 0,3 – 0,4 Mio. € (Umverteilungsquote ca. 2,0 %) gegenüber der dezentralen Agglomeration von Lebensmittelmärkten im Kreuzungsbereich von B420 bzw. L376 wirksam. Die einzelbetrieblichen Werte sind für Edeka Strese (ca. 0,2 Mio. € bzw. ca. 3,0 %) und Rewe (ca. 0,1 Mio. € bzw. ca. 2,0 %) sehr gering und bewegen sich allenfalls im Rahmen üblicher konjunktureller Schwankungen. Für den Netto-Discounter ebenso wie für den etwas abseits der Agglomeration lokalisierten Aldi-Discounter bewegen sich die Umsatzumvertei- lungen jeweils sogar unterhalb der rechnerischen Nachweisbarkeit.

Meisenheim bildet gemeinsam mit Bad Sobernheim und Kirn zwar einen Verbund kooperierender Mittelzentren und stellt darüber hinaus gemeinsam mit Bad Sobern- heim die mit Abstand bedeutendsten Einkaufsstädte in der Verbandsgemeinde Nahe- Glan dar, die Gemeinde liegt jedoch ganz im Süden des Verbandsgemeindegebiets an einer abweichenden Hauptverkehrsachse wie Bad Sobernheim und ist damit räumlich bereits etwas vom Planstandort abgesetzt. Meisenheim verfügt bei der Nah- versorgung – mit Ausnahme eines Drogeriemarktes – über ein umfangreiches und ausdifferenziertes Angebot, das aber aufgrund der räumlichen Distanzen kaum Wett- bewerbsverflechtungen mit den Angeboten in Bad Sobernheim zeigt. Dies führt im Ergebnis zu kaum spürbaren Umsatzumverteilungen, welche keinesfalls in Ein- schränkungen der Versorgungsfunktionen oder sonstige städtebauliche Wirkungen umschlagen können.

 In der Gemeinde Simmertal ist der dortige Netto Marken-Discount mit einem Umsatzabzug von insgesamt ca. 0,1 Mio. € (Umsatzumverteilungsquote ca. 2,8 %) ebenfalls nur sehr leicht betroffen leicht betroffen und kann seine Nahversorgungs- funktion für die Bevölkerung der Gemeinde Simmertal weiterhin vollumfänglich wahrnehmen. Somit sind städtebauliche oder raumordnerische Auswirkungen des Planvorhabens auf die Gemeinde Simmertal aus gutachterlicher Sicht auszuschlie- ßen.

 Gegenüber den sonstigen untersuchten Einzelhandelslagen bewegen sich die Umsatzumverteilungen nochmals auf einem geringeren Niveau (z.B. Globus SB-Wa- renhaus in Idar-Oberstein, Kaufland in Bad Kreuznach) oder sogar unterhalb einer rechnerischen Nachweisgrenze (z.B. Fachmarktagglomeration in Rüdesheim (Nahe), Edeka Center in Bad Kreuznach, Innenstadt von Bad Kreuznach u.a. mit Müller Dro- gerie-Kaufhaus oder dm-Drogeriemarkt), so dass an dieser Stelle auf eine nähere Darstellung verzichtet wird und Schädigungen gegenüber diesen Standortlagen aus- zuschließen sind.

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 77

Tab. 13: Überblicksdarstellung des durch das geplante Nahversorgungszentrum an der Westtangente in Bad Sobernheim ausgelösten, absoluten und relativen Umsatzabzuges gegenüber dem relevanten Einzelhandel im Untersuchungsraum Umsatzumverteilung durch Umsatzumverteilungsquote gegenüber dem Relevanter relevanten Einzelhandelsbestand in % Stadt / Gemeinde / Stadtteil / Handelsstandort Umsatz insg. Untersuchungsobjekt in Mio. € Nonfood Nonfood Insge- Nonfood Nonfood Insge- Food Food in Mio. €* 1 2** samt 1 2** samt Bad Sobernheim insgesamt 21,1 1,4 – 1,5 0,8 – 0,9 -- 2,3 9,3 27,3 -- 10,9  davon ZVB Innenstadt insgesamt 13,2 0,6 – 0,7 0,7 -- 1,3 – 1,4 7,1 28,1 -- 10,2  davon Rewe Greuloch 7,0 0,5 <0,1 -- 0,5 – 0,6 9,0 k.A. -- 8,1  davon Netto 3,2 0,1 <0,1 -- 0,1 3,2 k.A. -- 2,9  davon Rossmann 3,0 <0,1 0,6 – 0,7 -- 0,7 k.A. 36,1 -- 22,8  davon sonstige Anbieter LEH -- <0,1 <0,1 -- <0,1 k.A. k.A. -- k.A.  davon NVZ West insgesamt (Lidl) 7,9 0,8 0,1 – 0,2 -- 0,9 – 1,0 12,5 24,2 -- 12,2 Waldböckelheim insgesamt 14,6 0,6 0,1 – 0,2 -- 0,8 5,1 12,5 -- 5,4  davon Ortskern insgesamt -- <0,1 <0,1 -- <0,1 k.A. k.A. -- k.A.  davon sonstiger LEH -- <0,1 <0,1 -- <0,1 k.A. k.A. -- k.A.  davon NVZ insgesamt 14,6 0,6 0,1 – 0,2 -- 0,8 5,1 12,5 -- 5,4  davon Rewe Meyer 6,2 0,2 – 0,3 <0,1 -- 0,3 4,8 k.A. -- 5,1  davon Aldi 8,4 0,4 0,1 -- 0,4 – 0,5 5,3 14,1 -- 5,6 Kirn insgesamt 34,6 0,4 0,4 -- 0,8 – 0,9 1,6 8,5 -- 2,4  davon Ortskern insgesamt 2,2 <0,1 <0,1 -- <0,1 k.A. k.A. -- k.A.  davon Frischemarkt Maino 2,2 <0,1 <0,1 -- <0,1 k.A. k.A. -- k.A.  davon sonstige Anbieter LEH -- <0,1 <0,1 -- <0,1 k.A. k.A. -- k.A.  davon sonstige Anbieter Drogeriewaren -- <0,1 <0,1 -- <0,1 k.A. k.A. -- k.A.  davon FMA Kallenfelser Straße insgesamt 32,3 0,4 0,4 -- 0,8 1,7 8,7 -- 2,6  Rewe 6,7 0,1 <0,1 -- 0,1 – 0,2 1,7 k.A. -- 2,2  Edeka Vuthaj 6,4 0,1 – 0,2 <0,1 -- 0,2 2,9 k.A. -- 3,3  Lidl 7,0 <0,1 <0,1 -- <0,1 k.A. k.A. -- k.A.  Aldi 8,7 0,1 <0,1 -- 0,1 – 0,2 1,7 k.A. -- 1,9  Rossmann 3,6 <0,1 0,2 -- 0,2 – 0,3 k.A. 11,0 -- 7,0 Simmertal insgesamt 3,4 <0,1 <0,1 -- 0,1 k.A. k.A. -- 2,8  davon Netto 3,4 <0,1 <0,1 -- 0,1 k.A. k.A. -- 2,8 Idar-Oberstein insgesamt ------ davon Globus 51,0 0,1 – 0,2 <0,1 -- 0,2 0,4 k.A. -- 0,4 Meisenheim insgesamt 26,5 0,2 – 0,3 0,1 – 0,2 -- 0,4 1,2 7,1 -- 1,6  davon Ortskern insgesamt 1,0 <0,1 <0,1 -- <0,1 k.A. k.A. -- k.A.  davon nah & gut Maino 1,0 <0,1 <0,1 -- <0,1 k.A. k.A. -- k.A.  davon sonstige Anbieter LEH -- <0,1 <0,1 -- <0,1 k.A. k.A. -- k.A.  davon sonstige Anbieter Drogeriewaren -- <0,1 <0,1 -- <0,1 k.A. k.A. -- k.A. Fortsetzung der Tabelle auf der nächsten Seite!

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 78

Fortsetzung der Tabelle von der vorherigen Seite! Umsatzumverteilung durch Umsatzumverteilungsquote gegenüber dem Relevanter relevanten Einzelhandelsbestand in % Stadt / Gemeinde / Stadtteil / Handelsstandort Umsatz insg. Untersuchungsobjekt in Mio. € Nonfood Nonfood Insge- Nonfood Nonfood Insge- Food Food in Mio. €* 1 2** samt 1 2** samt  davon FMA an der B420 / L376 17,1 0,2 0,1 – 0,2 -- 0,3 – 0,4 1,5 8,1 -- 2,0  davon Edeka Strese 7,4 0,1 <0,1 -- 0,2 2,1 k.A. -- 3,0  davon Rewe 5,9 <0,1 <0,1 -- 0,1 k.A. k.A. -- 2,0  davon Netto 3,9 <0,1 <0,1 -- <0,1 k.A. k.A. -- k.A.  davon Aldi 8,4 <0,1 <0,1 -- <0,1 k.A. k.A. -- k.A. Rüdesheim (Nahe) insgesamt -- <0,1 <0,1 -- <0,1 k.A. k.A. -- k.A.  davon FMA „Am Wiesenberg“ 17,8 <0,1 <0,1 -- <0,1 k.A. k.A. -- k.A.  davon Rewe 7,3 <0,1 <0,1 -- <0,1 k.A. k.A. -- k.A.  davon Aldi 7,0 <0,1 <0,1 -- <0,1 k.A. k.A. -- k.A.  davon Netto 3,1 <0,1 <0,1 -- <0,1 k.A. k.A. -- k.A. Bad Kreuznach insgesamt -- 0,1 0,2 -- 0,3 ------ davon Kaufland 25,8 <0,1 <0,1 -- 0,1 – 0,2 k.A. k.A. -- 0,5  davon Edeka Center, Bosenheimer Straße 17,0 <0,1 <0,1 -- <0,1 k.A. k.A. -- k.A.  davon sonstige Anbieter LEH -- <0,1 <0,1 -- <0,1 k.A. k.A. -- k.A.  davon sonstige Anbieter Drogeriewaren -- <0,1 0,1 -- 0,1 k.A. k.A. -- k.A. Sonstige Einzelhandelslagen insgesamt -- <0,1 <0,1 -- <0,1 k.A. k.A. -- k.A. Insgesamt 211,6 3,1 1,9 -- 5,0 ------* = ecostra-Umsatzeinschätzung für die im Rahmen der Wettbewerbserhebung in diesen Lagen erfassten, relevanten Lebensmittel und Drogeriemärkte ** = Im Sortimentsbereich NF 2 war der Bestandsumsatz des ehem. real SB-Warenhauses am Planareal größer als der aggregierte Umsatz der Fachmärkte des Planvorhabens in diesem Sortimentsbe- reich. Hier findet durch die Umsetzung der Projektplanung somit keine Umsatzumverteilung gegenüber dem bestehenden Einzelhandel statt, sondern Teile dieser freigesetzten Kaufkraft verla- gern sich auf die Wettbewerbsstandorte und federn dabei theoretisch die Umsatzumverteilungen der Segmente Food und NF 1 in gewissem Maße ab. Im Sinne eines „Worst case“-Szenarios wird an dieser Stelle allerdings auf eine solche Gegenrechnung verzichtet und die (positiven) Auswirkungen im NF 2-Bereich werden nicht dargestellt. k.A. = keine Angabe, da unterhalb einer rechnerischen Nachweisgrenze

Quelle: ecostra-Berechnungen, ggf. Rundungsdifferenzen

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 79

Wie die zuvor ausführlich dargestellte Analyse der Kaufkraftbewegungen gezeigt hat, hat das Planvorhaben keine nachhaltig negativen Auswirkungen auf den bestehenden Lebensmitteleinzelhandel im Untersuchungsraum und führt zu keiner wesentlichen Be- einträchtigung der Nahversorgungsfunktionen der entsprechenden Städte und Gemein- den bzw. einzelner Einzelhandelslagen.

Innerhalb von Bad Sobernheim ist von einer gewissen Verschiebung der Gewichte bei den Standorten der Nahversorgung auszugehen. Der bestehende Aldi LM-Discounter am Johannisplatz ist im kommunalen Zentrenkonzept gemeinsam mit einem benachbarten kleinen Getränkemarkt und einer Metzgerei als Nahversorgungsstandort (nicht als zentraler Versorgungsbereich) gekennzeichnet und übernimmt eine entsprechende Nahversorgungsfunktion für die umliegende Wohnbevölkerung. Mit der Verlagerung des Aldi-Discounters verliert der Standort größtenteils seine Nahversorgungsfunktion; v.a. auch vor dem Hintergrund, dass nach vorliegenden Informationen durch eine rechtliche Vereinbarung sichergestellt werden soll, dass eine Nachnutzung des bestehenden Aldi- Gebäudes am Johannisplatz durch einen anderen Lebensmittelmarkt oder auch durch einen Drogeriemarkt ausgeschlossen werden soll.

Im direkten Umfeld des Aldi-Discounters am Johannisplatz ist die Wohnbebauung sehr aufgelockert, so dass hier nur vergleichsweise wenig Menschen leben. Die potenziellen Kunden, welche westlich und nördlich des Johannisplatzes wohnen, können mit einem vertretbaren Mehraufwand den Standortbereich des Planvorhabens an der Westtan- gente für die Nahversorgung aufsuchen, die südlich und östlich lebende Wohnbevölke- rung kann sich entsprechend auf die innerstädtischen Fachmärkte auf dem Melsbach- Gelände umorientieren, welche ebenfalls fußläufig erreichbar sind. Der Wege- und Zeit- aufwand für die Bewohner rund um den Johannisplatz würde sich bei einer Schließung der Aldi-Filiale insgesamt somit in gewissem Maße erhöhen, ohne dass sich jedoch die Nahversorgungssituation für einen nennenswerten Bevölkerungsanteil von Bad Sobern- heim grundlegend verschlechtern würde.

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 80

6. Fazit

In der Stadt Bad Sobernheim ist auf dem Gelände des ehem. real SB-Warenhauses die Nachnutzung durch einen Edeka-Verbrauchermarkt geplant. Zur Schaffung eines Nah- versorgungszentrums soll das Einzelhandelsangebot zudem durch die Verlagerung des Aldi LM-Discounters vom Johannisplatz und die Neuansiedlung eines dm-Drogeriemark- tes ausgebaut werden. Insgesamt ist folgender Einzelhandelsbesatz vorgesehen:

 Edeka-Verbrauchermarkt mit ca. 3.500 m² VK. Darin enthalten ist ein Backshop mit Gastronomiefläche; weitere Ladeneinheiten in der Vorkassenzone sind nach derzeitigem Stand nicht geplant  Aldi LM-Discounter mit ca. 1.250 m² VK, welcher vom Johannisplatz (ca. 980 m² VK im Bestand) verlagert wird  Neuansiedlung eines dm-Drogeriemarktes mit ca. 650 m² VK.

Der Standort liegt innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs „NVZ West“, welchem neben dem Planareal auch der nördlich benachbarte Lidl LM-Discounter zuzuordnen ist.

Im Rahmen der vorliegenden Untersuchung wurden die Auswirkungen des Planvorha- bens auf Aspekte der Wirtschaftsstruktur, des Städtebaus und der Raumordnung analysiert. Dabei stellen die im Rahmen dieser Untersuchung ermittelten Umsätze und Um- satzabzüge jeweils obere Wertansätze dar. Zusammenfassend können folgende Fest- stellungen getroffen werden:

 Im Zuge der Standortbewertung des Planvorhabens hat sich gezeigt, dass

o der Planstandort aus betrieblicher Sicht gut zur Errichtung eines Nahversor- gungszentrums mit Lebensmittel- und Drogeriemärkten geeignet ist. Die Standortgunst ergibt sich v.a. durch die gute verkehrliche Erreichbarkeit in unmittelbarer Nähe zur Anschlussstelle an die regionale Hauptverkehrsachse B41, welche eine sehr gute überörtliche PKW-Anbindung gewährleistet. Zudem besteht eine fußläufige Erreichbarkeit aus der östlich anschließenden Wohnbebau- ung. Der Standortbereich ist bereits als Nahversorgungsstandort etabliert und auf dem Planareal bestehen ausreichende Flächenpotenziale, um die projektierten Fachmärkte nach den modernsten Ansprüchen der jeweiligen Handelskon- zerne umzusetzen. Als negative Standortaspekte sind dagegen insbesondere die bereits hohe Wettbewerbsintensität in Bad Sobernheim sowie in den umliegenden Städten und Gemeinden (v.a. Waldböckelheim, Meisenheim, Kirn) und das relativ geringe Einwohnerpotenzial im näheren Einzugsgebiet zu nennen. o es sich beim Planareal aus städtebaulicher Sicht um eine Standortlage im Übergangsbereich zwischen dem westlich gelegenen Gewerbegebiet und der öst- lich anschließenden Wohnbebauung der Kernstadt von Bad Sobernheim handelt. Über den Fußweg entlang der Monzinger Straße und insbesondere über die als Rad- und Fußweg gestaltete Dr. Hermann-Straße ist das Planareal aus der östlich umgebenden Wohnbebauung fußläufig sicher und gut angebunden.

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 81

Darüber hinaus ist das Planareal im kommunalen Einzelhandelskonzept gemeinsam mit dem nördlich benachbarten Lidl-Discounter als zentraler Versorgungs- bereich „Nahversorgungszentrum West“ definiert, so dass es auch im Sinne des Z58 im LEP IV des Landes Rheinland-Pfalz insgesamt als eine städtebaulich integrierte Lage einzustufen ist. Dennoch ist aufgrund der guten verkehrlichen Er- reichbarkeit von einer deutlichen Autokundenorientierung auszugehen. Bei Um- setzung des Planvorhabens würde sich das NVZ West zum leistungsfähigsten Nahversorgungsstandort in Bad Sobernheim entwickeln. o in einer raumordnerischer Betrachtung zu konstatieren ist, dass die Stadt Bad Sobernheim regionalplanerisch (im Kooperationsverbund mit Meisenheim und Kirn) als Mittelzentrum ausgewiesen und somit als Standort für großflächigen Einzelhandel u.a. der Grund- und Nahversorgung vorgesehen ist. Beim Planvor- haben handelt es sich um die Nachnutzung eines deutlich in die Jahre gekommenen real SB-Warenhauses, welches abgerissen und durch einen Standortver- bund aus zwei modernen, großdimensionierten Lebensmittelmärkten und einem ebenfalls neu errichteten Drogeriemarkt ersetzt werden soll. Damit entsteht kein neuer Einzelhandelsstandort, sondern eine langjährig in Betrieb befindliche Ge- schäftslage wird weiterentwickelt. Die Gesamtverkaufsfläche soll planungsrecht- lich auf insgesamt maximal 5.400 m² beschränkt und damit im Vergleich zur Vorgängernutzung nicht ausgeweitet werden. Die räumliche Ausstrahlung des Nahversorgungszentrums wird aufgrund des großdimensionierten, leistungsstarken Angebots und der verkehrsgünstigen Lage am westlichen Rand der Kernstadt von Bad Sobernheim deutlich überörtlich ausgreifen.

 Die Analyse der Angebots- und Wettbewerbssituation hat gezeigt, dass die Wettbe- werbsdichte v.a. im Lebensmitteleinzelhandel sowohl innerhalb der Stadt Bad Sobernheim als auch im überörtlichen Umfeld (z.B. Waldböckelheim, Kirn, Meisen- heim) hoch ist. Durch die Projektplanung werden die stärksten Wettbewerbsausei- nandersetzungen gegenüber den Lebensmittel- und Drogeriemärkten innerhalb der Stadt Bad Sobernheim sowie im Bereich des Lebensmitteleinzelhandels etwas nachgeordnet gegenüber den verkehrsgünstig gelegenen Angeboten der Nachbarge- meinde Waldböckelheim hervorgerufen. Zudem bestehen nochmals nachrangige Wettbewerbsverflechtungen im Zuge von umfangreicheren Versorgungseinkäufen zu den diversifizierten Angeboten in den kooperierenden Mittelzentren Kirn und Mei- senheim sowie den deutlich größeren Mittelzentren Idar-Oberstein im Westen und Bad-Kreuznach im Osten.

 Für das Planvorhaben wurde ein Einzugsgebiet abgegrenzt, welches in drei Zonen einer abgestuften Kundenanbindungsintensität untergliedert ist und im Naheinzugs- gebiet (Zone I) die Kernstadt von Bad Sobernheim umfasst. Insgesamt besteht das Einzugsgebiet aus den Gemeinden im nördlichen Teilgebiet der Verbandsgemeinde Nahe-Glan sowie den Grenzgemeinden der benachbarten VG Kirner Land im Westen und VG Rüdesheim (Nahe) im Osten. Das so abgegrenzte Einzugsgebiet weist derzeit eine Zahl von insgesamt ca. 29.590 Einwohnern auf, wovon jeweils etwa die Hälfte auf das Kerneinzugsgebiet (Zonen I+II) sowie das Ferneinzugsgebiet (Zone III) entfallen. Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial beläuft sich im Einzugsgebiet

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 82

derzeit auf insgesamt ca. 187,8 Mio. €, wovon ca. 99,4 Mio. € den projektrelevanten Kaufkraftpotenzialen zuzurechnen sind.

 Nach ecostra-Berechnungen besitzt die geplante Nahversorgungslage an der West- tangente eine Umsatzerwartung von insgesamt ca. 28,3 Mio. €, wobei die Markt- durchdringung insbesondere im Naheinzugsgebiet mit insgesamt ca. 48,2 % (dabei ca. 50,1 % bei Nahrungs- & Genussmitteln und ca. 68,1 % bei Nonfood 1-Waren), aber auch im mittleren Einzugsgebiet mit insgesamt ca. 30,7 % (dabei ca. 31,9 % bei Nahrungs- & Genussmitteln und ca. 44,1 % bei Nonfood 1-Waren), sehr hoch ist, so dass das Planvorhaben im Einzugsgebiet eine dominierende Marktposition einnimmt. Gegenüber dem Bestandsumsatz des ehem. real SB-Warenhauses sowie des Aldi LM-Discounters am Johannisplatz in Höhe von (zusammen) ca. 24,5 Mio. € bedeutet dies somit eine Umsatzausweitung um ca. +3,8 Mio. €. Von diesem zusätz- lich erzielten Umsatz entfallen ca. 3,1 Mio. € auf den Sortimentsbereich Nahrungs- & Genussmittel und ca. 1,9 Mio. € auf Nonfood 1-Sortimente. Da real SB-Warenhäu- ser ein sehr umfangreiches Nonfood 2-Sortiment führen und der Verkaufsflächenan- teil dieser Sortimente beim Planvorhaben im Bebauungsplan beschränkt ist, ist die Umsatzerwartung des Planvorhabens im Nonfood 2-Segment um ca. -1,3 Mio. € geringer wie beim ehem. real SB-Warenhaus, so dass das Nonfood 2-Segment bei der Analyse der Umsatzumverteilungen vernachlässigt werden konnte. Damit ergibt sich bei der weiteren Analyse für das Planvorhaben insgesamt eine umverteilungsrelevante Umsatzgröße von ca. 5,0 Mio. €. Dabei erzielt der Edeka-Verbrauchermarkt eine Flächenproduktivität von ca. 4.330 € / m² VK, während der Aldi LM-Discounter seine Raumleistung trotz des Verkaufsflächenwachstums auf ca. 7.640,-- € / m² VK erhöht. Der dm-Drogeriemarkt erreicht eine Flächenproduktivität von ca. 5.520,-- € / m² VK. Damit liegen die Flächenleistungen der einzelnen Märkte durchwegs mehr oder weniger deutlich unterhalb der entsprechenden Benchmarks.

 Wie die Analyse der Kaufkraftbewegungen gezeigt hat, ist davon auszugehen, dass durch das Planvorhaben bei einem Umsatzabzug in Höhe von insgesamt ca. 1,3 – 1,4 Mio. € bzw. einer Umsatzumverteilungsquote von insgesamt ca. 10,2 % der Zentrale Versorgungsbereich Innenstadt von Bad Sobernheim am stärksten betroffen ist. Dabei wird der Umsatzabzug nahezu ausschließlich gegenüber den Nahversorgungsbetrieben im kleinen Fachmarktzentrum (Rewe, Netto, Rossmann) wirksam, welches am südöstlichen Rand des ZVB Innenstadt gelegen ist. Auf einzelbetrieblicher Ebene ist innerhalb des ZVB Innenstadt beim Rossmann-Drogerie- markt mit insgesamt ca. 0,7 Mio. € der höchste Umsatzabzug zu verzeichnen, welcher mit ca. 0,6 – 0,7 Mio. € zum weit überwiegenden Teil auf die Nonfood 1-Sorti- mente entfällt. Die entsprechende Umsatzumverteilungsquote liegt mit insgesamt ca. 22,8 % (dabei sogar ca. 36,1 % bei NF 1) in einem sehr hohen Bereich. Damit verbleibt beim Rossmann ein Umsatz in Höhe von ca. 2,3 Mio. €, so dass der Dro- geriemarkt in seiner wirtschaftlichen Tragfähigkeit deutlich beeinträchtigt wird, wobei eine Betriebsaufgabe aufgrund der eigentlich guten Standortlage und einer verbleibenden Flächenproduktivität von ca. 3.650,-- € / m² VK jedoch nicht zwangsläu- fig zu erwarten ist. Für den Rewe-Supermarkt wird ein Umsatzabzug von insgesamt ca. 0,5 – 0,6 Mio. € ermittelt, was mit einer Umsatzumverteilungsquote von

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 83

ca. 8,1 % gleichzusetzen ist. Damit wird Rewe mit deutlich spürbaren Wettbewerbs- wirkungen konfrontiert sein, wobei die Umverteilungsquote jedoch noch unterhalb eines Anhaltswertes liegt, ab dem städtebauliche Auswirkungen nicht ausgeschlossen werden können. Aufgrund seiner guten Leistungsfähigkeit wird der Rewe-Su- permarkt aus fachgutachterlicher Sicht den ermittelten Umsatzabzug verkraften kön- nen und nicht in seiner wirtschaftlichen Tragfähigkeit gefährdet werden. Beim Netto Marken-Discount liegt der Umsatzabzug mit insgesamt ca. 0,1 Mio. € (= ca. 2,9 % Umverteilungsquote) in einem niedrigen, wenig spürbaren Bereich. Insgesamt entfallen auf den ZVB Innenstadt deutlich spürbare Umsatzumverteilungen, wobei bezogen auf die Lebensmittelmärkte jedoch kein Ausdünnen der Angebotsvielfalt zu erwarten ist. Der Rossmann-Drogeriemarkt wird mit erheblichen Umsatzrückgängen konfrontiert sein, wenngleich eine Weiterführung des Betriebs aufgrund der allgemein guten Standortlage, der verbleibenden Umsatzgröße und damit Raumleistung sowie aus Gründen der Filialnetzplanung des international agierenden Handelskon- zerns als wahrscheinlich anzusehen ist. Bezogen auf den ZVB Innenstadt von Bad Sobernheim sind die städtebaulichen Auswirkungen des Planvorhabens aus fachlicher Sicht als (noch) verträglich zu bewerten. Zum Schutz des ZVB Innenstadt wäre jedoch zu empfehlen, die Verkaufsflächendimensionierung des geplanten dm- Drogeriemarktes in einem gewissen Umfang zu reduzieren, um die Umsatzumver- teilungen beim Rossmann-Drogeriemarkt entsprechend abzuschwächen. Letztend- lich bleibt es aber eine planerische Entscheidung der Stadt Bad Sobernheim, wie sie ihre zentralen Versorgungsbereiche ausstatten und positionieren will.

 Gegenüber dem – wie das Planvorhaben – im NVZ West lokalisierten, direkt nördlich angrenzenden Lidl LM-Discounter in Bad Sobernheim ist durch das Planvorha- ben ein Umsatzabzug in Höhe von insgesamt ca. 0,9 – 1,0 Mio. € (Umsatzumvertei- lungsquote ca. 12,2 %) festzustellen. Trotz des beträchtlichen Umsatzabzugs verbleiben beim Lidl-Discounter ausreichende Umsatzpotenziale für einen weiterhin wirtschaftlichen Betrieb. Eine Standortaufgabe ist zudem aufgrund der gerade erst erfolgten Investitionen in ein neues, sehr modernes Gebäude und der allgemein guten Standortfaktoren auszuschließen. Darüber hinaus würden auch im theoretischen Fall des Marktauscheidens des Lidl-Discounters die geplanten Fachmärkte des Plan- vorhabens die Versorgungsfunktionen des NVZ West erhalten.

 Dem „NVZ Nahversorgung Waldböckelheim“ wird ein Umsatz in Höhe von insgesamt ca. 0,8 Mio. € entzogen, was einer Umverteilungsquote von insgesamt ca. 5,4 % entspricht. Innerhalb des NVZ ist einzelbetrieblich der Aldi LM-Discounter mit einem Umsatzabzug von insgesamt ca. 0,4 – 0,5 Mio. € (Umverteilungsquote ca. 5,6 %) etwas stärker betroffen als der Rewe-Supermarkt mit einem Abzug von ca. 0,3 Mio. € (= ca. 5,1 %). Da es sich um großdimensionierte, moderne und leis- tungsfähige Lebensmittelmärkte handelt, werden sowohl Rewe als auch Aldi ohne Zweifel in der Lage sein, die ermittelten Umsatzumverteilungen zu verkraften, ohne dass ihre wirtschaftliche Tragfähigkeit gefährdet ist.

 Im Mittelzentrum Kirn wird fast die gesamte Umsatzumverteilung gegenüber der Fachmarktagglomeration entlang der Kallenfelser Straße wirksam, wobei

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 84

sich der Umsatzabzug auf insgesamt ca. 0,8 – 0,9 Mio. € (Umverteilungsquote insgesamt ca. 2,6 %) beläuft. Die ermittelten Umsatzabzüge verteilen sich dabei relativ gleichmäßig auf die verschiedenen Nahversorgungsbetriebe. Rossmann weist mit einer Umsatzumverteilungsquote von insgesamt ca. 7,0 % mit Abstand die stärkste Betroffenheit auf, was allerdings vor dem Hintergrund des vergleichsweise geringen absoluten Umsatzabzugs von nur ca. 0,2 – 0,3 Mio. € zu relativieren ist. Es handelt sich um einen leistungsfähigen Drogeriemarkt in einem stark handelsbezogenen Standortbereich, welchen einen Umsatzabzug in dieser Höhe nicht nachhaltig tangiert. Auf die Lebensmittelmärkte Rewe (ca. 0,1 – 0,2 Mio. € bzw. ca. 2,2 %), Edeka (ca. 0,2 Mio. € bzw. ca. 3,3 %), Aldi (ca. 0,1 – 0,2 Mio. € bzw. ca. 1,9 %) und Lidl (<0,1 Mio. €) entfallen noch niedrigere Umsatzabzüge, welche Umsatzum- verteilungsquoten entsprechen, die sich allenfalls im Rahmen üblicher konjunktureller Schwankungen bewegen. Zusammenfassend werden weder die Angebotsvielfalt des Einzelhandels in Kirn insgesamt noch einzelne Nahversorgungsbetriebe durch das Planvorhaben wesentlich beeinträchtigt werden.

 In den sonstigen untersuchten Gemeinden und Einzelhandelslagen (z.B. Meisen- heim, Simmertal, Rüdesheim (Nahe), Globus SB-Warenhaus in Idar-Oberstein, Kauf- land in Bad Kreuznach) bewegen sich die Umsatzumverteilungen auf einem sehr niedrigen Niveau oder sogar unterhalb einer rechnerischen Nachweisbarkeit, so dass nachhaltig negative Auswirkungen hier ebenfalls auszuschließen sind.

 Innerhalb von Bad Sobernheim ist von einer gewissen Verschiebung der Gewichte bei den Standorten der Nahversorgung auszugehen. Der bestehende Aldi LM-Disco- unter am Johannisplatz ist im kommunalen Zentrenkonzept gemeinsam mit einem benachbarten kleinen Getränkemarkt und einer Metzgerei als Nahversorgungsstand- ort (nicht als zentraler Versorgungsbereich) gekennzeichnet und übernimmt eine entsprechende Nahversorgungsfunktion für die umliegende Wohnbevölkerung. Mit der Verlagerung des Aldi-Discounters verliert der Standort größtenteils seine Versor- gungsfunktion; v.a. auch vor dem Hintergrund, dass nach vorliegenden Informatio- nen eine Nachnutzung des Aldi-Gebäudes am Johannisplatz durch einen anderen Lebensmittelmarkt ausgeschlossen werden soll. Die potenziellen Kunden, welche westlich und nördlich des Johannisplatzes wohnen, können mit einem vertretbaren Mehraufwand jedoch den Standortbereich des Planvorhabens an der Westtangente für die Nahversorgung aufsuchen, die südlich und östlich lebende Wohnbevölkerung kann sich entsprechend auf die innerstädtischen Fachmärkte auf dem Melsbach-Ge- lände umorientieren, welche ebenfalls fußläufig erreichbar sind. Der Wege- und Zeit- aufwand für die Bewohner rund um den Johannisplatz würde sich bei einer Schlie- ßung der Aldi-Filiale insgesamt somit in gewissem Maße erhöhen, ohne dass sich jedoch die Nahversorgungssituation für einen nennenswerten Bevölkerungsanteil von Bad Sobernheim grundlegend verschlechtern würde.

Hinsichtlich des Planvorhabens an der Westtangente in Bad Sobernheim ist vor dem Hintergrund der Raumordnungsziele und -grundsätze zusammenfassend festzustellen:

Auswirkungsanalyse Edeka, Aldi, dm in Bad Sobernheim 2021 85

 Bezogen auf das Zentralitätsgebot werden die entsprechenden Vorgaben eingehalten. Als im Regionalplan ausgewiesenes Mittelzentrum ist die Stadt Bad Sobernheim zur Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe vorgesehen.  Hinsichtlich des Integrationsgebots liegt ebenfalls kein Verstoß vor. Der Plan- standort ist im Übergangsbereich zwischen dem westlich gelegenen Gewerbege- biet und der östlich anschließenden Wohnbebauung der Kernstadt von Bad Sobern- heim lokalisiert. Über den Fußweg entlang der Monzinger Straße und insbesondere über die als Rad- und Fußweg gestaltete Dr. Hermann-Straße ist das Planareal aus der östlich umgebenden Wohnbebauung fußläufig sicher und gut angebunden. Darüber hinaus ist das Planareal im kommunalen Einzelhandelskonzept gemeinsam mit dem nördlich benachbarten Lidl-Discounter als zentraler Versorgungsbereich „Nahversorgungszentrum West“ definiert, so dass es auch im Sinne des Z58 im LEP IV des Landes Rheinland-Pfalz insgesamt als eine städtebaulich integrierte Lage einzustufen ist.  Das Nichtbeeinträchtigungsgebot wird ebenfalls eingehalten und die Nahver- sorgung im Untersuchungsraum ist durch das Planvorhaben nicht gefährdet. Die mit Abstand am stärksten spürbaren Umsatzwirkungen entfallen auf den ZVB In- nenstadt in Bad Sobernheim, ohne dass dort jedoch eine Einschränkung der Ange- botsvielfalt zu erwarten ist. Der Nahversorgungsstandort am Johannisplatz in Bad Sobernheim verliert mit der Verlagerung des Aldi-Discounters einen Großteil seiner Versorgungsfunktion, die umliegende Wohnbevölkerung kann sich jedoch mit ver- tretbarem Mehraufwand in den nahegelegenen Einzelhandelsbetrieben des NVZ West bzw. des ZVB Innenstadt im Osten versorgen. In den sonstigen untersuchten Gemeinden und Einzelhandelslagen sind nachhaltig negative Auswirkungen ebenfalls auszuschließen.

Zusammenfassend ist zu konstatieren, dass die Ansiedlung der geplanten Nahversorgungsbetriebe im NVZ West in Bad Sobernheim wirtschaftsstruk- turell, städtebaulich und raumordnerisch verträglich ist. Die geplanten Maß- nahmen werden zu einer Verschiebung der Gewichtung im nahversorgungsrelevanten Einzelhandel in Bad Sobernheim führen, ohne dass die Versor- gungsfunktion des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt von Bad Sobernheim oder sonstiger Einzelhandelslagen nachhaltig gefährdet wird. Allerdings ist aus gutachterlicher Sicht zu empfehlen, die Verkaufsflächendi- mensionierung des geplanten dm-Drogeriemarktes ggf. in gewissem Maße zu reduzieren, um die möglichen Umsatzumverteilungen gegenüber dem Rossmann-Drogeriemarkt abzuschwächen. Zudem wird das Planvorhaben dazu beitragen, dass das Mittelzentrum Bad Sobernheim seine überörtliche Versorgungsfunktion im Bereich der kurzfristigen Bedarfsgüter (Nahversor- gung) auch vor dem Hintergrund einer sich verschärfenden Wettbewerbssi- tuation (z.B. Waldböckelheim, Meisenheim) sicherstellen kann.

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Definition der Betriebstypen des Le- bensmitteleinzelhandels1

Convenience-Shop Convenience-Store Convenience-Laden Der Convenience-Store ist ein kleinflächiger Einzelhandelsbetrieb mit einer Verkaufsfläche bis 150 m², der ein begrenztes Sortiment an Waren des täglichen Bedarfs (insbesondere Tabak- waren, Süßwaren, Getränke, Presseartikel sowie frische Snacks und Fertiggerichte) sowie häu- fig Dienstleistungen (z.B. Lotto, Toto, Reinigung, Postservice, Geldautomaten) bis hin zu einer kleinen Gastronomie zu einem eher hohen Preisniveau anbietet. Convenience-Stores zeichnen sich durch einen wohnungsnahen oder frequenzintensiven Standort aus. Wo es zulässig ist, sind lange Öffnungszeiten bis zu 24 Stunden üblich. Bei kleinflächigen, wohnungsnahen Läden wird vorwiegend von Nachbarschaftsläden gesprochen. In Deutschland können Tankstellenshops, Kioske, Bahnhofs- und Flughafenmärkte zu den Con- venience-Stores gezählt werden, seltener werden auch Bäckereien und Metzgereien so bezeichnet.

In USA werden mit dem Begriff Convenience-Store ebenfalls kleinflächige Einzelhandelsbe- triebe (200 – 300 m²) angesprochen, die an gut erreichbaren Standorten eine begrenzte An- zahl von Artikeln, die oft zum unmittelbaren Verzehr geeignet sind, anbieten. Die Bequemlich- keit, die diese Geschäfte bieten, resultiert aus der guten Erreichbarkeit, den Parkmöglichkeiten unmittelbar am Geschäft und der geringen Zeit, die für den Einkauf benötigt wird. Entspre- chende Konzepte finden sich auch in Deutschland, z. B. Rewe to Go.

SB-Markt Als SB-Markt werden kleine Supermärkte mit bis zu 400 m² Verkaufsfläche bezeichnet. Er findet sich vor allem in kleinen Orten, in denen aus betriebswirtschaftlichen Gründen kein größe- rer Supermarkt oder Discounter rentabel betrieben werden können. Die Märkte werden ggf. auch als „Dorf-“ oder „Bürgerladen“ durch eine zu diesem Zweck gegründete Gesellschaft (z.B. Genossenschaft) betrieben, zum Teil auch mit ehrenamtlichem Engagement der Mitarbeiter.

Lebensmittel-Discountmarkt Hard-Discounter, Soft- (Marken-)Discounter, Hybrid-Discounter Beim Lebensmittel-Discountmarkt handelt es sich um eine spezielle Variante des Discounters, bei dem der Non-Food-Umsatzanteil begrenzt bleibt (bei etwa 10 – 13 %). Der Schwerpunkt liegt beim Trockensortiment, ergänzt um Getränke und ein Frischesortiment (Obst, Gemüse, Fleisch und Milchprodukte). Die Betriebsgrößen liegen meist zwischen ca. 400 und 1.200 m² Verkaufsfläche. Charakteris- tisch für diesen Betriebstyp ist ein spezialisiertes, schnelldrehendes Sortiment mit relativ niedriger Artikelzahl (ca. 800 bei Hard-Discountern wie Aldi, ca. 1.700 bei Soft- bzw. Marken-Dis- countern wie Lidl und bis zu 3.600 bei Netto). Seit 2005 lässt sich ein kontinuierlicher Ausbau des Frischesortiments (Obst, Gemüse, Fleisch) beobachten. Charakteristisch für diesen Be- triebstyp ist das Fehlen von Bedienungsabteilungen und weiteren Dienstleistungen; zudem fallen Lebensmittel-Discounter durch eine preisaggressive und werbeintensive Strategie auf. Die Warenpräsentation erfolgt in der Regel sehr nüchtern, nur vereinzelt werden Warengrup- pen wertiger präsentiert (z.B. Drogerieartikel). Sogenannte Soft- bzw. Marken-Discounter ver- folgen das Discount-Konzept weniger strikt als Hard-Discounter.

1 vgl. GESELLSCHAFT FÜR IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHE FORSCHUNG E.V. (Hrsg.): Definitionen zur Einzelhandelsana- lyse. Definitionen für die Beurteilung von Einzelhandelsimmobilien und Geschäftslagen sowie für die Erstellung von Einzelhandelsanalysen, Auswirkungsgutachten und kommunalen Einzelhandelskonzepten. Wiesbaden, 2014

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Es werden mehrere Unterformen (Betriebstypen) unterschieden, so  der Hard-Discounter, der sich durch ein (beschränktes) Kernsortiment von 700 – 900, max. 1.500 Artikeln auszeichnet, wobei dieses von Handelsmarken dominiert wird (Bei- spiele: Aldi / Hofer, Norma),  Soft- und Marken-Discounter führen ein (beschränktes) Sortiment von über 1.500 Artikeln, wobei dieses durch ein ausgewogenes Verhältnis von Handelsmarken und Markenartikeln geprägt ist (Beispiel: Lidl, Netto, Penny); gelegentlich werden hiervon noch einmal die „Hybrid-Discounter“ abgehoben (derzeit nur Netto), die ggü. Lidl und Penny ein umfang- reicheres Sortiment führen und geringe Andienungsunterschiede aufweisen (oftmals mit kleinem Frischwurstverkauf), bei denen jedoch ebenfalls die Markendiscountierung (wie bei Lidl und Penny) deutlich als prägendes Betriebsformenmerkmal anzusehen ist.

Supermarkt Lebensmittel-Vollsortimentsmarkt Supermarket Der Supermarkt ist ein Einzelhandelsbetrieb, der auf einer Verkaufsfläche von mindestens 400 m² Nahrungs- und Genussmittel einschließlich Frischwaren (z. B. Obst, Gemüse, Südfrüchte, Fleisch) und ergänzend Waren des täglichen und des kurzfristigen Bedarfs anderer Branchen vorwiegend in Selbstbedienung anbietet. Die Verkaufsfläche und das geführte Sortiment stellen Kriterien dar, die in den Definitionen eine besonders wichtige Rolle einnehmen; durchschnittlich werden 8.000 bis 12.000 Artikel je Verkaufsstelle geführt. Typisch für den Betriebs- typ Supermarkt ist eine hohe Kompetenz im Frische-Bereich. Nach der amtlichen Statistik Deutschlands hat der Supermarkt höchstens eine Verkaufsfläche von 1.000 qm, ähnlich bei Panelinstituten (so z. B. bei Nielsen) von höchstens 999 qm. Die BBE Handelsberatung GmbH geht von einer Verkaufsfläche zwischen 400 und 3.000 qm Ver- kaufsfläche aus und beziffert den Flächenanteil für Non-Food-Artikel auf 20 – 30 %, ihren Umsatzanteil auf 10 – 15%. Das EuroHandelsinstitut hat keine Obergrenze für die Verkaufs- fläche in absoluten Quadratmeterzahlen festgelegt. Der Supermarkt ist - laut EuroHandelsinsti- tut - primär dadurch gekennzeichnet, dass der Anteil der für Non-Food vorgesehenen Fläche nicht über 25 Prozent liegt.

Als Standorte werden verkehrsgünstige Lagen mit Wohngebietsorientierung favorisiert. In gut frequentierten und verdichteten Stadtteillagen von Großstädten werden Supermärkte auf Flä- chen von 400 – 800 m² als „City-Supermarkt“ betrieben.

Kennzeichnend für größere Supermärkte sind Bedienungstheken in den sortimentsgruppen Fleisch/Wurst, Käse und Feinkostprodukte sowie Frischfisch. Das Sortiment umfasst sowohl Herstellermarkenartikel als auch Handelsmarken. Bei einer Verkaufsfläche von mindestens 1.400 qm, mindestens 12.000 unterschiedlichen Artikeln sowie einem ergänzenden Non-Food- Sortiment von ca. 10 – 15% wird auch von einem Lebensmittel-Vollsortimentsmarkt gesprochen.

Bei dem Biosupermarkt und dem City-Supermarkt handelt es sich um spezielle Varianten des Supermarktes.

Im amerikanischen Sprachraum werden verschiedene Formen des Supermarket unterschieden, und zwar Conventional Supermarket und Limited Assortment Supermarket bzw. Extreme Value Food Retailer. Man versteht darunter Selbstbedienungsgeschäfte für Lebensmittel und eine begrenzte Anzahl von Non-Food-Artikeln (z.B. Drogerieartikel). Die verschiedenen Formen werden wie folgt gekennzeichnet:

 Conventional supermarket: Anteil Lebensmittel am Umsatz 70 – 80%, 2.000 – 3.000 m², 20.000 – 40.000 Artikel (Bestelleinheiten, SKU´s), Service modest, Preise durchschnittlich;  Limited assortment Supermarket: Anteil Lebensmittel am Umsatz 80 – 90%, 700 – 1.000 m², 1.000 – 1.500 Artikel (Bestelleinheiten, SKU´s), Service begrenzt, Preise am niedrigs- ten.

Damit wird deutlich, dass hiermit auch die in Deutschland als Discounter bezeichneten Lebens- mittelgeschäfte als „supermarkets“ bezeichnet werden.

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Verbrauchermarkt Der Verbrauchermarkt ist ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb, der ein breites und tiefes Sor- timent an Nahrungs- und Genussmitteln und an Ge- und Verbrauchsgütern des kurz- und mittelfristigen Bedarfs überwiegend in Selbstbedienung anbietet; häufig wird entweder auf eine Dauerniedrigpreispolitik oder auf eine Sonderangebotspolitik abgestellt. Die Verkaufsfläche liegt nach der amtlichen Statistik bei mindestens 1.000 m², nach der Ab- grenzung des EuroHandelsinstituts (EHI bzw. früher DHI, so auch BBE Münster 2005) aus dem Jahr 1975 bei mindestens 1.500 m², nach Panelinstituten bei mindestens 800 m². Teilweise unterscheiden die Panelinstitute noch zwischen kleinen (800 - 1.500 m²) und großen Verbrau- chermärkten (1.500 - 5.000 m²). Nielsen unterscheidet große (mehr als 2.500 m²) und kleine (1.000 – 2.499 m²) Verbrauchermärkte. Das EHI zählt ab 2008 Geschäfte mit einer Verkaufs- fläche von 2.500 – 5.000 m² und einem Sortiment, in dem sowohl Artikel aus dem Bereich Non- Food I (Drogerieartikel, Wasch- Putz- und Reinigungsmittel, Tiernahrung) als auch aus dem Bereich Non-Food II (Ge- und Verbrauchsgüter des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs) geführt werden, als „Großer Supermarkt“ und nicht mehr als Verbrauchermarkt. Die BBE Han- delsberatung GmbH gibt die Verkaufsfläche mit 1.500 bis 5.000 m² an. Ab einer Verkaufsfläche von ca. 5.000 m² findet ein Übergang zum Betriebstyp SB-Warenhaus statt. Der Standort ist in der Regel autokundenorientiert, entweder in Alleinlage oder innerhalb von Einzelhandelszen- tren. In Bezug auf die Verkaufsfläche liegt der Verbrauchermarkt unter dem Selbstbedienungs- warenhaus und über dem Supermarkt. Es wird ein breites und tiefes Lebensmittelsortiment geführt, wobei mit zunehmender Fläche der Anteil der Non-Food-Abteilungen (Ge- und Ver- brauchsgüter des kurz- und mittelfristigen Bedarfs) stark ansteigt; der Non-Food-Umsatzanteil liegt bei ca. 20 – 30%, der Non-Food-Flächenanteil bei ca. 20 – 40 %. Der Verbrauchermarkt agiert preisaggressiv entweder mit laufenden Sonderangeboten oder mit Dauerniedrigpreisen. Dies geht einher mit einem Verzicht auf aufwändige Ladenausstattung und Warenpräsentation, einem Verzicht auf Beratung und sonstige Serviceleistungen, es werden kostengünstige Stadt- rand- oder Nebenlagen bevorzugt und wöchentliche Preisangebote mit herausragend niedrigen Preisen bestimmen die Medienwerbung.

Der Begriff „Verbrauchermarkt“ wurde von der Baunutzungsverordnung 1968 in § 11 Abs. 3 statt dem später eingeführten Begriff des großflächigen Einzelhandelsbetriebes verwendet. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass dies grundsätzlich mit dem Begriff des „großflächigen Einzelhandels“ gleichzusetzen ist und daher auch großflächige Fachmärkte darunter fallen, un- abhängig davon, ob diese ein breites oder schmales Sortiment anbieten.

Selbstbedienungswarenhaus (SB-Warenhaus / SBW) Hypermarkt Das Selbstbedienungswarenhaus (SB-Warenhaus) ist ein großflächiger, meist ebenerdiger Ein- zelhandelsbetrieb, der ein umfassendes Sortiment mit einem Schwerpunkt bei Lebensmitteln ganz oder überwiegend in Selbstbedienung ohne kostenintensiven Kundendienst mit hoher Werbeaktivität in Dauerniedrigpreispolitik oder Sonderangebotspreispolitik anbietet. Der Standort ist grundsätzlich autokundenorientiert, entweder isoliert oder in gewachsenen und geplanten Zentren. Die Verkaufsfläche liegt nach der amtlichen Statistik bei mindestens 3.000 m², nach der Abgrenzung des Euro-Handelsinstituts bei mindestens 4.000 m², nach Panelin- stituten bei mindestens 5.000 m². Auch die BBE Handelsberatung setzt 5.000 m² als Unter- grenze an. Eine Obergrenze kann schwerlich festgelegt werden; gelegentlich finden sich 20.000 m² und mehr. Das SB-Warenhaus wird auch als der „große Bruder“ des Verbraucher- marktes bezeichnet, weil es dessen Prinzipien auf eine größere Verkaufsfläche projiziert hat. Auf Grund des Trading-up lassen sich die Sortimente in der Breite mit jenen der Warenhäuser vergleichen. Für großvolumige und schwergewichtige Artikel wird ein Heimzustelldienst angeboten. Ein SB-Warenhaus verfügt neben einer leistungsfähigen Lebensmittelabteilung (Um- satzanteil i.d.R. über 50 %) über umfangreiche Non-Food-Abteilungen, deren Umsatzanteil bei ca. 35 – 50 % liegen; der Non-Food-Flächenanteil beträgt ca. 50 - 60 %. Das SB-Warenhaus wird im englischen bzw. französischen Sprachraum als Hypermarket bzw. Hypermarché bezeichnet.

Darüber hinaus existieren noch diverse weitere Betriebstypen des Einzelhandels, die jedoch im vorliegenden Fall der in Kelberg geplanten Supermärkte zu vernachlässigen sind.

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Die nachfolgenden Grafiken1 geben eine Übersicht über die Bandbreite der üblichen Verkaufsflä- chengröße sowie der Artikelzahlen verschiedener Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels.

Abb. 5: Übersicht der Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels in der Differen- zierung nach Verkaufsflächengrößen

Quelle: Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif), BBE-Handelsberatung

Abb. 6: Übersicht der Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels in der Differen- zierung nach Artikelzahlen

Quelle: Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif), BBE-Handelsberatung

1 Vgl. GESELLSCHAFT FÜR IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHE FORSCHUNG E.V. (Hrsg.): Definitionen zur Einzelhandelsana- lyse. Februar 2014, S. 71f.

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Karten-, Abbildungs- und Tabellen- verzeichnis

Karte 1: Zentrale Orte und Versorgungsbereiche für die Planungsregion Rheinhessen-Nahe (Kartenauszug) 6 Karte 2: Die Lage der VG Nahe-Glan innerhalb des Landkreises Bad Kreuznach (links) und das Gemeindegebiet der Stadt Bad Sobernheim (rechts) 10 Karte 3: Marktgebiet des Einzelhandelsstandortes Bad Sobernheim 17 Karte 4: Übersicht der Zentren- und Standortstruktur in Bad Sobernheim 18 Karte 5: Die Wettbewerbssituation im Standortumfeld des Planstandortes an der Westtangente in Bad Sobernheim 39 Karte 6: Die PKW-Erreichbarkeit des Planvorhabens in Bad Sobernheim 46 Karte 7: Die fußläufige Erreichbarkeit des Planvorhabens in Bad Sobernheim 47 Karte 8: Das abgegrenzte Einzugsgebiet des Planvorhabens in Bad Sobernheim 48

Abb. 1: Die Lage des Planstandorts innerhalb der Stadt Bad Sobernheim 21 Abb. 2: Luftbild des Umfelds des Planstandortes in Bad Sobernheim 22 Abb. 3: Planskizze der projektierten Einzelhandelsmärkte an der Westtangente 26 Abb. 4: Die durch das Planvorhaben an der Westtangente in Bad Sobernheim ausgelöste Kaufkraftbewegungen ausgelösten Kaufkraftbewegungen in der Gesamtbetrachtung 71 Abb. 5: Übersicht der Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels in der Differenzierung nach Verkaufsflächengrößen 90 Abb. 6: Übersicht der Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels in der Differenzierung nach Artikelzahlen 90

Tab. 1: SWOT-Analyse der Standort- und Objekteigenschaften sowie Entwicklungsmöglichkeiten des Planvorhabens an der Westtangente 29 Tab. 2: Weitere Lebensmittelanbieter im Untersuchungsraum (Auszug) 37 Tab. 3: Darstellung und Bewertung wesentlicher bestehender Wettbewerbsstandorte für die geplanten Lebensmittel- und Drogeriemärkte in Bad Sobernheim 40 Tab. 4: Das gemeinsame, abgegrenzte und zonierte Einzugsgebiet der Einzelhandelsplanungen an der Westtangente in Bad Sobernheim 45 Tab. 5: Die einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvolumina im abgegrenzten Einzugsgebiet des Planvorhabens an der Westtangente in Bad Sobernheim 52 Tab. 6: Kaufkraftabschöpfung und Umsatzerwartung des ehem. real SB-Warenhauses an der Westtangente in Bad Sobernheim (ehem. Bestand) 59 Tab. 7: Kaufkraftabschöpfung und Umsatzerwartung des Aldi- Discounters am Johannisplatz in Bad Sobernheim (Bestandsobjekt) 59

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Tab. 8: Kaufkraftabschöpfung und Umsatzerwartung des geplanten Edeka-Verbrauchermarktes mit ca. 3.500 m² VK an der Westtangente in Bad Sobernheim 67 Tab. 9: Kaufkraftabschöpfung und Umsatzerwartung des verlagerten und erweiterten Aldi LM-Discounters mit ca. 1.250 m² VK am Planareal in Bad Sobernheim 67 Tab. 10: Kaufkraftabschöpfung und Umsatzerwartung des geplanten dm- Drogeriemarktes mit ca. 650 m² VK am Planareal in Bad Sobernheim 68 Tab. 11: Kaufkraftabschöpfung und Umsatzerwartung des gesamten Planvorhabens (Edeka, Aldi, dm) in Bad Sobernheim 68 Tab. 12: Die Umsatzausweitung durch die Umnutzung des real SB- Warenhauses in einen Edeka-Verbrauchermarkt, Verlagerung und Erweiterung des Aldi LM-Discounters und die Neuansiedlung eines dm-Drogeriemarktes 70 Tab. 13: Überblicksdarstellung des durch das geplante Nahversorgungs- zentrum an der Westtangente in Bad Sobernheim ausgelösten, absoluten und relativen Umsatzabzuges gegenüber dem relevanten Einzelhandel im Untersuchungsraum 78

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