Bad Sobernheim (LK Bad Kreuznach) Standort Des Ehem
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AUSWIRKUNGSANALYSE Städtebaulich und raumordnerisch orientierte 01. März 2021 Auswirkungsanalyse zur geplanten Neuansiedlung eines Edeka-Verbrauchermarktes Aldi LM-Discounters dm-Drogeriemarktes in Bad Sobernheim (LK Bad Kreuznach) Standort des ehem. real SB-Warenhauses an der Westtangente 3 ecostra-Gutachten im Auftrag der Edeka Handelsgesellschaft Südwest mbH Märkte verstehen | Risiken bewerten | Chancen erkennen UNTERNEHMEN Titelbild: Sicht aus Südwesten von der Westtangente auf das Planareal mit dem leerste- henden ehem. real SB- Warenhaus Wirtschafts-, Standort- und Strategieberatung in Europa Luisenstrasse 41 D-65185 Wiesbaden Tel. +49 – (0)611 – 71 69 575 0 Fax. +49 – (0)611 – 71 69 575 25 www.ecostra.com [email protected] Vorbemerkung Das Mittelzentrum Bad Sobernheim (ca. 6.560 Einwohner) ist im LK Bad Kreuznach in Rheinland-Pfalz gelegen und Verwaltungssitz der Verbandsgemeinde Nahe-Glan. Im Kreisverkehr der Westtangente mit der Monzinger Straße ist die Handelsimmobilie eines real SB-Warenhauses lokalisiert, welches Ende September 2020 seinen Betrieb einge- stellt hat. Die Edeka Südwest hatte das Gebäude bereits im Jahr 2018 erworben und besitzt seit Januar 2021 Zugriff auf das Objekt. Die Immobilie soll abgerissen und an gleicher Stelle ein Standortverbund aus verschiedenen Nahversorgungsmärkten errich- tet werden. Konkret geplant sind ein Edeka Supermarkt mit ca. 3.500 m² VK ein Aldi LM-Discounter mit ca. 1.250 m² VK (hierbei handelt es sich um die Ver- lagerung der bereits bestehenden Aldi-Filiale am Johannisplatz) ein dm-Drogeriemarkt mit ca. 650 m² VK. Unmittelbar nördlich des Plangrundstückes wurde Ende November 2020 zusätzlich ein – bezogen auf die Verkaufsfläche – vergrößerter Lidl LM-Discounter neu eröffnet. Dieser gesamte Standortbereich ist im kommunalen Einzelhandelskonzept der Stadt Bad Sobernheim als „Nahversorgungszentrum West“ definiert. Im Rahmen der Projektpla- nung strebt die Stadt Bad Sobernheim eine Änderung des Bebauungsplans „In der Lang- gewanne, Im Beilchen“ an. Gegen die Änderung dieses Bebauungsplans hat die Hahn-Gruppe aus Bergisch Glad- bach, welche am Rand des zentralen Versorgungsbereichs „Hauptzentrum Innenstadt“ ein Fachmarktzentrum besitzt (u.a. Rewe Supermarkt, Netto LM-Discounter), mittels einer Anwaltskanzlei Widerspruch eingelegt. Die Anwälte fordern, auf die vorgesehene Änderung des Bebauungsplans zu verzichten und begründen dies u.a. mit Verstößen des Planvorhabens gegen § 11 Abs. 3 BauNVO sowie gegen die Vorgaben der Landes- planung, da erhebliche Auswirkungen auf die Fachmärkte des in Betrieb befindlichen Fachmarktzentrums und den zentralen Versorgungsbereich Innenstadt insgesamt be- fürchtet werden. Zudem wird bezüglich der Planungen an der Westtangente ein geson- dertes Verträglichkeitsgutachten als „zwingend erforderlich“ erachtet. Als Reaktion auf den Widerspruch durch die Hahn-Gruppe und zur Bereitstellung einer belastbaren Entscheidungs- und Bewertungsgrundlage für die weiteren planerischen Schritte und ein ggf. anstehendes Genehmigungsverfahren hat die Edeka Südwest am 11. November 2020 bei ecostra eine solche Auswirkungsanalyse zu dem Planvorhaben an der Westtangente in Auftrag zu geben, welche detailliert die mit dem Projekt ver- bundenen Wirkungen auf Aspekte des Städtebaus und der Raumordnung analysiert. Eine Besichtigung und Bewertung der Standortqualität des Untersuchungsstandortes sowie eine Erfassung der derzeitigen Wettbewerbssituation erfolgten in der 50. KW 2020 durch ecostra-Mitarbeiter. Weiterhin konnte bei der Ausarbeitung der vorliegenden Auswirkungsanalyse u.a. auf folgende Unterlagen zurückgegriffen werden: BACHTLER BÖHME+PARTNER – STADTPLANUNG LANDSCHAFTSPLANUNG: Zentrenkonzept für die Gemeinde Waldböckelheim – Vorabzug. Kaiserslautern, 26.06.2012 DR. LADEMANN & PARTNER: Das Gewerbegebiet West in Bad Sobernheim als Standort für einen Lidl-Lebensmitteldiscounter – Verträglichkeitsanalyse zu den Auswirkungen eines Erweiterungsvorhabens. Hamburg, August 2015 DR. LADEMANN & PARTNER: Die Ortsgemeinde Waldböckelheim als Standort für zwei Lebensmittelmärkte – Städtebauliche und raumordnerische Verträglich- keitsanalyse. Hamburg, August 2015 BBE HANDELSBERATUNG GMBH: Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung von zwei Lebensmittelmärkten im Baugebiet „Am Sponheimer Weg“ in der Ge- meinde Waldböckelheim. Köln / München, 24. Juni 2016 GMA GESELLSCHAFT FÜR MARKT- UND ABSATZFORSCHUNG MBH: Einzelhandelskonzept für die Stadt Bad Sobernheim 2017. Köln, 17.01.2017 GMA GESELLSCHAFT FÜR MARKT- UND ABSATZFORSCHUNG MBH: Auswirkungsanalyse zur geplanten Erweiterung eines Lidl Lebensmittelmarktes in der Stadt Bad Sobernheim, Monzinger Straße. Köln, 06.11.2017 Alle für diese Untersuchung verwendeten Daten und Angaben wurden nach bestem Wissen erfasst, aufbereitet und ausgewertet. Sämtliche verwendete Fotos und Abbil- dungen stammen – soweit nicht anders gekennzeichnet – von ecostra. Die Weitergabe der vorliegenden Untersuchung bedarf der schriftlichen Zustimmung des Auftraggebers. Wiesbaden, den 01. März 2021 ecostra GmbH Dr. Joachim Will Thomas Terlinden, M.A. Inhaltsangabe Vorbemerkung 1. AUFGABENSTELLUNG UND RECHTSRAHMEN DER STANDORTENTWICKLUNG 1 1.1 Aufgabenstellung 1 1.2 Der Rechtsrahmen für die Standortentwicklung im Einzelhandel 3 1.2.1 Bundesrechtliche Regelungen (BauGB, BauNVO) 3 1.2.2 Gesetzliche Rahmenbedingungen in Rheinland-Pfalz (Landesentwicklungsprogramm (LEP IV), Regionaler Raumordnungsplan Rheinhessen-Nahe 2014) 4 1.2.3 Neue Erkenntnisse der europäischen Rechtsprechung (EuGH-Urteil zu Visser / Appingedam) mit Relevanz für Auswirkungsanalysen im Einzelhandel 8 2. STANDORT- UND OBJEKTBESCHREIBUNGEN SOWIE -BEWERTUNGEN 10 2.1 Der Makrostandort Bad Sobernheim 10 2.1.1 Geographische Lage und allgemeine Rahmendaten 10 2.1.2 Verkehrsinfrastruktur 11 2.1.3 Siedlungsstruktur und Bevölkerungsentwicklung 11 2.1.4 Wirtschaft und Arbeitsmarkt 12 2.1.5 Wesentliche Versorgungslagen des Einzelhandels in der Stadt Bad Sobernheim 13 2.1.6 Bestandsdaten und Ergebnisse des kommunalen Einzelhandelskonzeptes aus dem Jahr 2017 15 2.2 Der Mikrostandort der Planvorhaben in Bad Sobernheim 19 2.2.1 Standort- und Objektkurzbeschreibung des bestehenden Aldi LM- Discounters am Johannisplatz in Bad Sobernheim 20 2.2.2 Standortbeschreibung des Planvorhabens an der Westtangente in Bad Sobernheim 21 2.2.3 Historischer Abriss zum Planstandort und Plandaten zu den vorgesehenen Einzelhandelsnutzungen an der Westtangente 25 2.2.4 Standort- und Projektbewertung 28 3. DIE ANGEBOTS- UND WETTBEWERBSSITUATION 31 3.1 Die projektrelevante Wettbewerbssituation im Lebensmitteleinzelhandel 31 3.2 Wettbewerbsplanungen und zukünftige Wettbewerbssituation 38 3.3 Fazit aus der Wettbewerbsanalyse 41 4. EINZUGSGEBIET, BEVÖLKERUNGS- UND KAUFKRAFTPOTENZIALE 43 4.1 Einzugsgebiet und Bevölkerungspotenziale 43 4.1.1 Methodische Grundlagen 43 4.1.2 Abgrenzung und Zonierung des gemeinsamen Einzugsgebietes 43 4.1.3 Aktuelle Einwohnerzahlen und zukünftige Einwohnerentwicklung im gemeinsamen Einzugsgebiet der geplanten Fachmärkte in Bad Sobernheim 45 4.2 Die einzelhandels- und die projektrelevante Kaufkraft im Einzugsgebiet der Planvorhaben 49 4.2.1 Methodische Grundlagen 49 4.2.2 Aktuelles Kaufkraftpotenzial im abgegrenzten Einzugsgebiet 51 5. UMSATZERWARTUNG, KAUFKRAFTSTRÖME UND MÖGLICHE AUSWIRKUNGEN DER GEPLANTEN NAHVERSORGUNGSBETRIEBE IN BAD SOBERNHEIM 54 5.1 Grundlagen, Kaufkraftabschöpfung und Kaufkraftbewegungen 54 5.2 Umsatzerwartung, Umsatzherkunft und Marktanteile des Planvorhabens in der einzelbetrieblichen Betrachtung 55 5.2.1 Umsatzleistung, Marktanteile und Umsatzherkunft des ehem. real SB- Warenhauses an der Westtangente in Bad Sobernheim 56 5.2.2 Umsatzerwartung, Marktanteile und Umsatzherkunft des bestehenden Aldi LM-Discounters am Johannisplatz in Bad Sobernheim 57 5.2.3 Umsatzerwartung, Umsatzherkunft und Marktanteile des am Standort des ehem. real SB-Warenhauses in Bad Sobernheim neu errichteten Edeka-Verbrauchermarktes 60 5.2.4 Umsatzerwartung, Umsatzherkunft und Marktanteile des verlagerten und erweiterten Aldi LM-Discounters in Bad Sobernheim 61 5.2.5 Umsatzerwartung, Umsatzherkunft und Marktanteile des geplanten Drogeriefachmarktes an der Westtangente in Bad Sobernheim 63 5.2.6 Umsatzerwartung, Umsatzherkunft und Marktanteile des gesamten Planvorhabens im NVZ West in Bad Sobernheim in der aggregierten Betrachtung 65 5.3 Die Kaufkraftbewegungen 69 5.4 Die möglichen Auswirkungen des Planvorhabens an der Westtangente in Bad Sobernheim auf Aspekte des Städtebaus und der Raumordnung 72 6. FAZIT 81 Anhang: Definition der Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels Karten-, Abbildungs- und Tabellenverzeichnis 1. Aufgabenstellung und Rechtsrah- men der Standortentwicklung 1.1 Aufgabenstellung Die Stadt Bad Sobernheim ist im LK Bad Kreuznach in Rheinland-Pfalz gelegen und Verwaltungssitz der Verbandsgemeinde Nahe-Glan. Die Stadt setzt sich aus den Gemar- kungen Bad Sobernheim, Eckweiler und Pferdsfeld zusammen, wobei sich der Wohn- siedlungsbereich relativ kompakt auf die Kernstadt von Bad Sobernheim konzentriert, wo der überwiegende Teil der insgesamt ca. 6.560 Einwohner lebt. Im Regionalen Raumordnungsplan Rheinhessen-Nahe ist Bad Sobernheim innerhalb des Mittelbereichs Kirn als verpflichtend kooperierendes Mittelzentrum (gemeinsam mit den Mittelzentren Kirn und Meisenheim) ausgewiesen, übernimmt damit überörtliche Versorgungsfunkti- onen v.a. für die übrigen Kommunen der Verbandsgemeinde Nahe-Glan und ist als Standort für großflächigen Einzelhandel vorgesehen. Im Kreisverkehr der Westtangente