Tilpasning Av Boligkonsum

Tilpasning av boligkonsum Hvilket økonomisk mulighetsrom har de eldre i boligmarkedet i Kristiansand? THOMAS ADRIAN HESKJA OLE ELIAS MOSVOLD HOGGA VEILEDER Anne Wenche Emblem Universitetet i Agder, 2020 Handelshøyskolen ved UiA Senter for eiendomsøkonomi Forord Denne oppgaven er gjennomført våren 2020, og er en obligatorisk og avsluttende del av den toårige mastergraden i Økonomi og administrasjon ved Universitetet i Agder. Oppgaven er et ledd innen spesialiseringen «Økonomisk styring» og utgjør 30 av totalt 120 studiepoeng av masterstudiet. Denne våren har vi fordypet oss innenfor fagområdet «Eiendomsøkonomi». Dette var et tema som vi allerede hadde interesse for, og vi ønsket å belyse en problemstilling innenfor dette fagområdet som kunne være relevant både for potensielle boligkjøpere og boligaktører i Kristiansand-området. Oppgaven vår er en casestudie som er basert på statistiske talldata og beregninger. I begynnelsen synes vi at det var utfordrende å ikke skulle utføre en spørreundersøkelse, men etter hvert begynte vi å like de mange mulighetene ved casestudieformatet. Ved veis ende, føler vi at vi har oppnådd en ny og bredere forståelse rundt temaet, og vi håper oppgaven er av interesse for mange, spesielt for eldre som vurderer å endre boligkonsum. Vi vil gjerne rette en stor takk til vår veileder Anne Wenche Emblem, førsteamanuensis ved Handelshøyskolen ved UiA, for gode tilbakemeldinger, innspill og råd gjennom hele vårsemesteret. Videre vil vi takke Nordea, Privatmegleren Sædberg & Lian og Gjensidige Forsikring for gode tips og samtaler angående oppgaven. Kristiansand, 16. juni 2020 _________________________ ___________________________ Thomas Adrian Heskja Ole Elias Mosvold Hogga Side 2 av 133 Sammendrag Formålet med denne masteroppgaven er å undersøke de eldres økonomiske mulighetsrom i boligmarkedet i Kristiansand. Vi ønsker å gjøre rede for hvordan blant annet boligformue, pensjonsinntekt, bokostnader og preferanser, påvirker de eldres boligsituasjon. Vi har benyttet sekundærdata fra SSB, Eiendomsverdi og Kristiansand kommune, til å foreta beregninger av hva forskjellige husholdninger i Kristiansand-området har muligheter og ressurser til å kjøpe i boligmarkedet. Teorigrunnlaget i denne studien omhandler blant annet eldres flytting, bokostnader og pensjonssystemet i Norge. Informasjon som blir gjennomgått i teorikapittelet er essensiell for å nærmere forstå de eldres bolig- og livssituasjon, og for å gi problemstillingen teoretisk relevans. Det teoretiske grunnlaget tar utgangspunkt i temaer som er relevante for beregningene og forutsetningene i selve casedelen av studien. Teori om bokostnader og boutgifter er hentet fra NOU 2002:2, og blir anvendt i beregningene for bokostnader i eldre og nye eneboliger, rekkehus og leiligheter. Metoden vi har benyttet i denne studien, henter inspirasjon fra teori om komparative studier, og vi utarbeider fem ulike caser med caseobjekter som har forskjellige forutsetninger, og er i forskjellige bolig- og livssituasjoner. Casene omhandler eldre husholdningers tilpasning av boligkonsum, og anvender teori om blant annet bokostnader, pensjon, boliglån og boligmarkedet i Kristiansand, for å undersøke caseobjektenes økonomiske mulighetsrom. For eldre husholdninger i eldre boliger, kan det oppstå situasjoner som drastisk endrer deres økonomiske tilværelse. Med utgangspunkt i sekundærdata og anvendt teori, har vi i casedelen kartlagt ulike situasjoner som eldre husholdninger befinner seg i, og forsøkt å presentere ulike måter de kan tilpasse boligsituasjonen sin på. Bokostnadsberegningene viste at man kan spare betydelige kostnader ved å flytte fra en eldre bolig til en ny bolig, og spesielt fra en eldre enebolig til en ny leilighet. Vi fant også ut at betalingsevnen reduseres betraktelig ved overgang fra yrkesliv til pensjonisttilværelse. Mange pensjonister har store boligformuer, men for pensjonister som ønsker å ta opp boliglån med lav Side 3 av 133 egenkapitalprosent, får inntektsreduksjonen store følger for hvor stor del av boligmassen de har råd til. I casedelen kom det også frem at eldre husholdninger der den ene ektefellen flytter på sykehjem, opplever at deres økonomiske mulighetsrom blir betydelig innsnevret. Side 4 av 133 Innholdsfortegnelse Innhold Forord .............................................................................................................................................. 2 Sammendrag ................................................................................................................................... 3 Innholdsfortegnelse ......................................................................................................................... 5 Figuroversikt ................................................................................................................................... 8 Tabelloversikt ................................................................................................................................. 9 1. Innledning ................................................................................................................................. 10 2. Bakgrunn ................................................................................................................................... 11 2.1 Eldrebølgen ....................................................................................................................................... 11 2.2 Boligmarkedet i Norge ...................................................................................................................... 13 2.3 Boligmarkedet i Kristiansand............................................................................................................ 14 2.4 Hvor bor de eldre? ............................................................................................................................ 19 2.5 Eldres boligpreferanser ..................................................................................................................... 21 2.6 Eldre blir mer aktive på boligmarkedet ............................................................................................. 23 3. Teoretisk grunnlag .................................................................................................................... 24 3.1 Innledning ......................................................................................................................................... 24 3.2 Eldres boligtilpasning ved nedsatt helse ........................................................................................... 24 3.3 Hvilke faktorer påvirker eldre til å flytte? ........................................................................................ 25 3.4 Inntekt over livsløpet ........................................................................................................................ 27 3.5 Det norske pensjonssystemet ............................................................................................................ 32 3.6 Prisdannelse i eiermarkedet .............................................................................................................. 36 3.7 Bokostnader og boutgifter ................................................................................................................. 39 3.8 Flytteteori .......................................................................................................................................... 41 3.9 Den hedonistiske metoden ................................................................................................................ 45 3.9.1 Likevekt på etterspørselssiden ................................................................................................... 46 3.9.2 Budfunksjonen ........................................................................................................................... 47 3.9.3 Likevekt på tilbudssiden ............................................................................................................ 50 3.9.4 Tilbudssiden ............................................................................................................................... 51 3.9.5 Markedslikevekt ......................................................................................................................... 52 3.9.6 Benyttelse av den hedonistiske metoden.................................................................................... 54 Side 5 av 133 4. Metode ...................................................................................................................................... 54 4.2 Hva er en casestudie? ........................................................................................................................ 56 4.3 Komparative studier .......................................................................................................................... 56 4.4 Case som metode i denne studien ..................................................................................................... 58 5. Grunnlag og forutsetninger for casestudien .............................................................................. 60 5.1 Innledning ......................................................................................................................................... 60 5.2 Formuesfordeling .............................................................................................................................. 60 5.3 Beregning av kjøpekraft ...................................................................................................................

Load more