Markkinakatsaus SUOMI KEVÄT 2021 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2021

Sisältö Catella lyhyesti

JOHDANTO Catella-konserni toimii taloudellisena neu- Arviointi- ja konsultointipalvelut vonantajana ja varainhoitajana erikoistuen Auktorisoidut lausunnot 2 Catella lyhyesti kiinteistö-, korko- ja pääomamarkkinoihin. (AKA, KHK ja RICS) 3 Pääkirjoitus Catellalla on johtava asema kiinteistö- Yksittäisten kiinteistöjen arviointi 4 Investointimarkkina sektorilla ja vahva paikallinen edustus Portfolioiden arviointi ja analysointi 7 CREDI Euroopassa. Catellan kiinteistösektorin Toimitiloihin liittyvät strategiset ja 8 Euroopan toimistomarkkinat neuvonantopalvelut Suomessa kattavat taloudelliset selvitykset 10 Transaktioita Suomessa 2020 seuraavat toimialat: Transaktiopalvelut, Markkinavuokra-analyysit TOIMITILAMARKKINAT Capital Markets -palvelut, Arviointi- ja Markkina-alueanalyysit konsultointipalvelut, Vuokrauspalvelut 11 Pääkaupunkiseutu Vuokrauspalvelut kasvukeskuksissa kasvukeskuksissa ja Asset Management 14 Tampere Toimitilavuokraus -palvelut. Catellan palveluksessa on yli 16 Turku Vuokrausneuvonanto ja tilavertailu 550 henkilöä 14 eri maassa. Suomessa 18 Oulu Projektivuokraus ja kampanjointi Catella on johtava neuvonantaja kiinteistö- 20 Lahti Vuokralaisedustus 22 Jyväskylä markkinoilla työllistäen 44 ammattilaista 24 Vaasa viidellä paikkakunnalla. Asset Management -palvelut Räätälöity kiinteistövarainhoito 26 Muut kasvukeskukset Transaktiopalvelut Kiinteistökehittäminen Yksittäisten kohteiden ja MUUTA Investment management portfolioiden myynti Vuokraus ja myynti 28 Esimerkkejä transaktioista 2020 Myynti- ja takaisinvuokrausjärjestelyt 29 Esimerkkejä referensseistä Ostoneuvonanto 30 Suomen kiinteistömarkkinat Kiinteistökehitysprojektien neuvonanto 31 Yhteystiedot Capital Markets -palvelut Rahoitusneuvonanto Oman pääoman hankinta OULU

Pääomarakenteen RUOTSI SUOMI uudelleenjärjestelyt Arviointiyksikön palveluvalikoimaan kuuluvat JYVÄSKYLÄ LAHTI myös RICS (Royal Institution of Chartered TAMPERE

Surveyors) -arviointistandardin mukaiset NORJA arvioinnit. TURKU

TALLINNA TUKHOLMA VIRO

GÖTEBORG RIIKA

LATVIA

TANSKA

KÖÖPENHAMINA MALMÖ LIETTUA

MANCHESTER VILNA

ISO-BRITANNIA

HAMPURI

LONTOO ALANKO- BERLIINI MAAT SAKSA

DÜSSELDORF MAASTRICHT BELGIA FRANKFURT

Kansikuva: Antilooppi on aktiivisesti mukana kehit- PARIISI tämässä tulevaisuuden työympäristöä Hakaniemen NANTES MÜNCHEN alueella. Sinne valmistuu vuoden 2021 lopussa RANSKA entisen Elannon talon käsittävä, 22 000 m2:a NEW YORK uuden ajan toimitilaa tarjoava Siltasaari 10 -hanke. LYON Kiinteistöön toteutetaan päivittäistavarakauppa, kahteen kerrokseen ravintola- ja kahvilapalveluita sekä viisi kerrosta modernia toimistotilaa Antiloopin POOL-konseptilla, joka tarjoaa vuokralaisille jousta- via tilaratkaisuja muuttuvaan tarpeeseen.

ESPANJA

2 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2021

Pääkirjoitus Pandemiasta huolimatta kiinteistöt edelleen houkuttelevia sijoituskohteita Vuoteen 2020 lähdettäessä tuskin arvattiin millainen siitä tulisi. Keväällä kiinteistökauppamarkkinoilla koettiin täysin poikkeuksellinen äkkipysähdys koronaviruspandemian ja yhteis- kunnan sulkemisen seurauksena ja syksyllä asteittainen hidas elpyminen. Kaikesta huolimatta kiinteistömark- kina on säilynyt yllättävän vahvana toisin kuin finanssikriisin jälkeen vuonna 2009. Transaktiovolyymikin oli lopulta noin 5,7 miljardia euroa, joka ylittää selvästi 10 vuoden keski- arvotason. ANTTI LOUKO Toimitusjohtaja +358 (0)50 5277 392 [email protected]

Tällä hetkellä näyttäisi siltä, että Suomen olikin lopulta jälleen yli 50 prosenttia. vaikutuksia tälläkään kertaa. On mah- talous selvisi koronavuodesta paremmin Markkinoilla nähtiin pandemiasta huo- dollista, että toimisto- ja liiketilapuolella kuin moni osasi viime keväänä odot- limatta myös muutama uusi ulkomainen nähdään enemmän vajaakäyttöä ja haas- taa ja selvästi paremmin kuin Euroalue sijoittaja, kun Lasalle Investment Mana- teita kevään aikana. Pidemmällä aikavä- keskimäärin. Euroopan komissio arvioi gement sekä belgialainen Cofinimmo lillä toimistotilatarpeeseen vaikuttanee Suomen vuoden 2020 bruttokansantuot- tekivät syksyllä ensimmäiset kiinteistö- myös etätyön vakiintuminen osaksi nor- teen pudonneen noin 4,3 prosenttia ver- hankintansa Suomesta. Koronaviruksen maalia työntekoa. rattuna Euroalueelle ennustettuun noin aiheuttamat matkustus- ja muut rajoi- 7,8 prosentin pudotukseen. Vuoden 2009 tukset sekä yleinen epävarmuus kuiten- Kiinteistökauppamarkkina näyttäisi finanssikriisiinkin verrattuna tämänker- kin hankaloittavat edelleen kaupantekoa. pysyvän aktiivisena tainen pudotus on selvästi pienempi, sillä Onkin vaikea nähdä transaktiovolyymin Kiinteistösijoitusmarkkinaa on pitänyt silloin Suomen BKT laski peräti noin 8 palaavan aiempien vuosien tasolle ennen ja pitää edelleen aktiivisena historialli- prosenttia. kuin virus on saatu hallintaan. sen matalana pysyttelevä korkotaso, joka Euroopan komissio ennustaa Suomen vaikuttaa merkittävästi etenkin vahvan talouden palautuvan kasvu-uralle jo tänä Vuokramarkkinoilla taantuma näkynyt kassavirran omaavien kiinteistöjen hou- vuonna 2,9 prosentin kasvuvauhdilla tähän asti yllättävän vähän kuttelevuuteen sijoituskohteina. Vaikka ja kasvun odotetaan jatkuvan vuonna Talouden ajautuessa taantumaan toimiti- kiinteistösijoittamiseenkin liittyy tällä 2022. Jos ennusteet pitävät lopulta paik- lamarkkinan vajaakäyttöasteet ovat usein hetkellä enemmän epävarmuutta kuin kansa, Suomi näyttäisi selviytyvän pan- kääntyneet selvään nousuun. Mielen- ennen koronaa, on hyvä huomata, että demian aiheuttamasta talouskriisistä kiintoista koronataantumassa on ollut se, kiinteistöjen tuottoero suhteessa korko- suhteellisen hyvin. että vajaakäyttöasteissa ei ole toistaiseksi tuottoihin on edelleen lähellä ennätys- nähty juurikaan muutosta. Myöskään toi- tasoja. Kun rajoitukset lopulta poistuvat Ulkomainen sijoittajakiinnostus mistotilojen prime-vuokrissa merkittävää ja talous palautuu kasvu-uralle, kiinteis- edelleen vahvaa pudotusta ei ole toistaiseksi nähty. Liike- tökauppa-aktiviteettikin saattaa palau- Ulkomainen sijoittajakiinnostus Suo- kiinteistöissä sen sijaan vuokrat ovat kyllä tua varsin hyvälle tasolle. Tällä kertaa mea kohtaan säilyi yllättävän vahvana tulleet jo jonkin verran alaspäin, mutta voidaankin ehkä välttää finanssikriisin läpi vuoden, mikä johtunee ainakin liikekiinteistöt ovatkin olleet hotellien jälkeen koetun kaltainen usean vuoden osittain maamme suhteellisen hyvästä lisäksi tämän kriisin suurimpia kärsijöitä. heikko kaupankäyntimarkkina. taloudellisesta tilanteesta. Ulkomaisten Emme kuitenkaan usko, että toimiti- sijoittajien osuus transaktiovolyymistä lamarkkina selviää talouskriisistä ilman

3 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2021

Investointimarkkina TEKSTI: LAURI RUOKONEN JA MARKUS JUVALA

© Olli Aalto/Vastavalo.fi

Transaktiovolyymi laski vain hieman osuus vuoden volyymistä oli noin 27 matkustusrajoitukset, jotka vaikeuttivat edellisvuodesta prosenttia. Toiseksi vaihdetuin tila- myyntiprosessien kannalta olennaisten Kiinteistökaupan transaktiovolyymi tyyppi olivat hoiva- ja julkiskäyttöiset kohdekäyntien järjestämistä. Ulkomai- vuonna 2020 oli 5,7 miljardia euroa, kiinteistöt, jotka toistamiseen lähes kak- sista sijoittajista toimintakykyisimpiä mikä ylittää vuosien 2010–2019 vuo- sinkertaistivat osuutensa kokonaisvolyy- olivat ne, joilla oli toimisto tai paikallisia tuisen 5,0 miljardin keskiarvotason. mistä, nyt noin 25 prosenttiin. Asunnot kumppaneita Suomessa. Vuoden alku oli vahva transaktiomark- olivat kolmanneksi vaihdetuin kiinteis- Poikkeusoloista huolimatta Suomeen kinoilla, ja ensimmäisellä kvartaalilla tötyyppi noin 20 prosentin osuudella. rantautui uusia ulkomaisia sijoittajia: saavutettiin ennätyskorkea 3,0 miljardin LaSalle Investment Management ja euron volyymi. Koronaviruspandemian Kansainvälinen kysyntä vahvaa Cofinimmo. Lisäksi Warburg HIH teki seurauksena markkina kuitenkin lähes pandemiasta huolimatta pitkän tauon jälkeen paluun Suomen pysähtyi maaliskuun jälkeen, ja toisen Poikkeusolosuhteista huolimatta ulko- markkinaan. kvartaalin volyymi noin 400 miljoonaa maisten sijoittajien osuus kokonais- euroa oli alhaisin sitten vuoden 2013 volyymistä pysyi korkealla noin 53 Hoiva- ja julkisen sektorin kiinteistöt kolmannen kvartaalin. Vuoden lopussa prosentissa, mikä vastaa edellisten vuo- kiinnostavat tehtiin kuitenkin taas useita kauppoja, sien tasoa. Keväällä kriisin puhjettua Kiinnostus hoiva- ja julkisen sektorin ja neljännen kvartaalin volyymi oli noin ulkomaisten sijoittajien sijoitustoiminta kiinteistöjä kohtaan jatkoi kasvuaan 1,7 miljardia euroa. Suomessa hiljeni melkoisesti muuta- vuonna 2020, erityisesti ulkomaisten Toimistot säilyttivät asemansa vaih- mien kuukausien ajaksi. Yksi suurim- sijoittajien taholta. Sektorin houkutte- detuimpana tilatyyppinä. Toimistojen mista syistä olivat keväällä asetetut levuutta selittävät ainakin osin pitkät

4 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2021

vuokrasopimukset ja luotettaviksi koetut nalla eurolla ja Hoivatilat osti Ilmariselta pääkonttorikiinteistönsä 480 miljoonalla vuokralaiset. Esimerkkejä vuoden 2020 hoivaportfolion 82 miljoonalla eurolla. eurolla eteläkorealais-suomalaiselle aikana tällä sektorilla tehdyistä merkit- sijoittajakonsortiolle, johon kuuluvat tävistä kaupoista ovat Hemfosan myynti Merkittäviä toimisto- ja eläkeyhtiö Varma, NH Investment & ruotsalaiselle SBB:lle ja Hoivatilat Oyj:n liiketilakauppoja Securities ja Shinan Investment Corp. myynti belgialaiselle Aedificalle. Vuoden Keväällä ennen koronakriisin puhkea- Maaliskuussa Antilooppi ja Sponda sai- toisellakin puoliskolla tehtiin merkittä- mista saatiin päätökseen muutamia isoja vat päätökseen yhdeksän Ruoholahdessa viä kauppoja, kun SBB osti eQ Hoiva- toimisto- ja liiketilakauppoja. Tammi- sijaitsevan toimitilakiinteistön kaupan. kiinteistöiltä hoivaportfolion 222 miljoo- kuussa OP myi Vallilassa sijaitsevan Ennen poikkeusoloja ehdittiin tehdä muutama merkittävä liiketilakauppakin, joista esimerkkejä ovat Laakkosen seit- Transaktiovolyymi Suomessa kvartaaleittain 2013–2020 semän autokauppakiinteistön myynti ja mrd € VVT:n hankkima Itäkeskuksen Prisma. 5 Seuraavat suuremmat toimistokaupat ajoittuivat vuoden toiselle puoliskolle. 4 Elokuussa LaSalle Investment Manage-

3 ment hankki OP-Henkivakuutukselta Arkadiankatu 23:ssa sijaitsevan toimis- 2 tokiinteistön 45,5 miljoonalla eurolla. Samoihin aikoihin saksalainen Warburg 1 HIH osti Keilaniemestä Fiskars Oyj:n tulevan pääkonttorin eli Keilaniemi 0 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Next -kiinteistön, jota NCC parhail- 13 13 14 14 15 15 16 16 17 17 18 18 19 19 20 20 laan rakentaa. Marraskuussa Castellum Ulkomainen Kotimainen hankki Lindström Investin 150 miljoo- nalla eurolla, minkä seurauksena Castel- Transaktiovolyymi Suomessa 2006–2020 lumille siirtyi viisi Kalasatamassa sijait- mrd € 10,0 10 sevaa toimistokiinteistöä. 8,9

8 Kiinnostus asuntoja ja logistiikka- 7,1 6,3 kohteita kohtaan on vahvistunut 6,0 5,7 6 5,4 5,2 Niin kotimaisten kuin ulkomaistenkin 4,3 3,7 sijoittajien kiinnostus asuntoja kohtaan 4 on ollut kasvussa johtuen osin toimistojen 2,3 1,6 1,8 1,7 2,0 ja liiketilojen vuokralaismarkkinaan liit- 2 tyvästä epävarmuudesta. Vuoden aikana 54% 65% 46% 16% 33% 28% 23% 30% 36% 46% 32% 73% 65% 48% 53% 0 tehtiin useita merkittävän kokoisia asun- 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 toportfoliokauppoja. Helmikuussa Ilma- Ulkomainen Kotimainen rinen myi lähes 900 asuntoa Areimille. Maaliskuussa SRV ja Kojamo allekirjoit- Transaktiovolyymi käyttötarkoituksen mukaan ja ulkomaisten osuus 2012–2020 tivat 197 miljoonan euron yhteistyösopi- mrd € muksen vuokra-asuntojen rakentamisesta 4,5 pääkaupunkiseudulle. Vuoden toisen 4,0 puoliskon merkittävin asuntokauppa 3,5 tehtiin joulukuussa, kun M&G European 3,0 Property Fund sijoitti ensimmäistä kertaa 2,5 suomalaisille asuntomarkkinoille osta- 2,0 essaan 11 uudisasuinkohteen portfolion 1,5 148,5 miljoonalla eurolla. 1,0 Logistiikkakohteet ovat asuntojen 0,5 lisäksi toinen tilatyyppi, jonka sijoit- 0 Toimisto Liiketila Logistiikka Hoiva ja julkinen Asuntoportfolio tajat ovat kokeneet mielenkiintoiseksi 2012–2019 2020 Ulkomainen korona-aikanakin. Logistiikan verrat-

5 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2021

tain pientä volyymia suhteessa muihin aikain alhaisin prime-tuottovaatimus messa, mitä osaltaan selittää Ruotsin tilatyyppeihin selittää prime-kohteiden 5,6 prosenttia. Koronakriisin aiheuttama vahva kotimarkkina. Tanskassa volyymi vähäinen tarjonta Suomessa. Esimerk- epävarmuus on heijastunut eniten liike- puolestaan nousi, erityisesti vuoden kejä vuonna 2020 tehdyistä merkittä- tiloihin, joiden prime-tuottovaatimukset lopussa päätetyn HD Ejendomme vistä logistiikkakiinteistötransaktioista jatkoivat nousuaan syksynkin aikana -asuntosijoitusyhtiön kaupan ansiosta. ovat muun muassa Genestan rahaston päätyen 4,9 prosentin tasolle. Kyseessä on yksi kaikkien aikojen suu- myymä Juvanmalmi 25 -logistiikkakes- Kasvukeskuksissa toimistojen sekä rimmista Tanskassa tehdyistä kiinteistö- kus ja YIT:n myymä K3 North -logistiik- teollisuus- ja logistiikkakohteiden prime- kaupoista. kakiinteistö Vantaan Viinikkalassa. tuottovaatimukset pysyivät vuonna 2020 Alhainen korkotaso pitää kiinteistöt pääasiassa ennallaan. Liiketilojen pri- edelleen houkuttelevana sijoituskoh- Prime-tuottovaatimukset jälleen me-tuottovaatimukset sen sijaan nou- teena, ja uskomme ostajakysynnän säi- laskussa syksyllä pääkaupunkiseudulla sivat lähes kaikissa kasvukeskuksissa, lyvän hyvänä myös vuonna 2021. Poik- Toimistojen ja logistiikkakohteiden koska epävarmuus liiketilamarkkinaa keusolojen vuoksi erityisesti myyjien prime-tuottovaatimukset laskivat taas kohtaan kasvoi. keskuudessa on vielä epävarmuutta, ja syksyn aikana keväällä koetun sokin ja siksi paluuta huippuvolyymitasoille tus- sitä seuranneen tuottovaatimusten nou- Koronakriisin päättyminen kohentaisi kin tullaan näkemään ennen rajoitusten sun jälkeen. Helsingin ydinkeskustan investointimarkkinaa entisestään purkua ja tilanteen normalisoitumista. toimistojen prime-tuottovaatimus laski Vuonna 2020 saavutettiin haastavista Pääkaupunkiseudun tuottovaatimusten syksyllä 0,1 prosenttiyksikköä ja on tällä olosuhteista ja pudotuksesta huoli- osalta ennustamme laskua teollisuus- ja hetkellä 3,4 prosenttia, mikä on lähellä matta edellisten 10 vuoden keskitasoa logistiikkakiinteistöille ja vakaata kehi- koronaa edeltänyttä tasoa. Teollisuus- ja korkeampi transaktiovolyymi. Myös tystä toimisto- ja liiketiloille. logistiikkatilojen osalta saavutettiin vah- Ruotsissa volyymi laski vuodesta 2019, van sijoittajakysynnän ansiosta kautta vaikkakin hieman vähemmän kuin Suo-

Prime-tuottovaatimukset pääkaupunkiseudulla Q4 2020 Toimistotilojen tuottovaatimukset pääkaupunkiseudulla Q4 2020 % % 8 8

7 7 6,70 % 6 6 5,60 % 5,50 %

5 4,90 % 5 4,70 % 4,60 % 4 4 3,40 % 3,40 % 3 3 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Toimisto Liiketila Logistiikka Ydinkeskusta Ruoholahti Keilaniemi Pitkät sopimukset laskevat tuottovaatimustasoa Helsingin ydinkeskustassa tällä Leppävaara Aviapolis hetkellä arviolta 0,1–0,5 %-yksikköä ja muilla alueilla 0,1–0,7 %-yksikköä. Pitkät sopimukset laskevat tuottovaatimustasoa Helsingin ydinkeskustassa tällä hetkellä arviolta 0,1–0,5 %-yksikköä ja muilla alueilla 0,1–0,7 %-yksikköä.

Prime-tuottovaatimukset kasvukeskuksissa Q4 2020 Transaktiovolyymit Pohjoismaissa 2015–2020 % mrd € 9 20

15 8 8,00 % 7,75 % 10 7,25 % 7 5 6,50 % 6,30 % 6 0 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 2015 2016 2017 2018 2019 2020 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Ruotsi Tanska Norja Suomi Tampere Turku Oulu Lahti Jyväskylä Vaasa Lähde: Catella, RCA Pitkät sopimukset laskevat tuottovaatimustasoa 0,1–0,7 %-yksikköä.

6 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2021

Catella CREDI kiinteistörahoituskysely – kevät 2021 TEKSTI: LAURI RUOKONEN

Catellan CREDI on kyselytutkimus, kentymistä. Kun tarkastellaan syksyn Viimeisten kyselyiden tapaan pank- jossa selvitetään kiinteistösijoittajien ja tilannetta, vastaajien mukaan rahoituk- kien ulkopuolinen rahoitus nähtiin rahoittajien näkemyksiä kiinteistörahoi- sen saatavuus hankkeisiin oli kevääseen osa-alueena, joka kasvaa ja jatkaa kas- tusmarkkinasta. Q2 20 -kyselyssä saavu- verrattuna hieman parempi. Vastaajat vuaan seuraavan puolivuotiskauden. tettiin Suomen CREDIn mittaushisto- uskovat, että saatavuus olisi entisestään Sekä sijoittajien että rahoittajien usko rian alhaisin pääindeksin lukema. Q4 20 parempi keväällä 2021. Rahoituksen pankkien ulkopuolisen rahoituksen kas- -kyselyssä tästä ennätysalhaisesta tasosta saatavuuden eriytyminen on kuitenkin vuun tulevaisuudessa on vahvaa, sillä noustiin kuitenkin takaisin lähelle vuo- jatkunut. Pankit myöntävät rahoitusta lähes 75 prosenttia vastaajista uskoi vas- den takaisen kyselyn tuloksia. mieluummin matalariskisinä nähdyille tauksissaan tämän segmentin kasvuun. kohteille, kuten asunnoille ja logistiikka- CREDI-pääindeksi kohteille, mutta toisaalta suhtautuminen Yhteenveto Q4 20 -kyselyssä pääindeksi nousi 13,1 esimerkiksi erikoistavaravetoisiin liiketi- Kaiken kaikkiaan vastaajien näkemyk- yksikköä viime kesänä toteutetusta kyse- lakohteisiin on nihkeämpää. set menneestä kuudesta kuukaudesta lystä ja päätyi 52,1 yksikön tasolle. Tämä Vastaajien näkemykset maturitee- olivat optimistisempia kuin edellisessä merkitsee rahoitusmarkkinan vakautu- teista ja luototusasteista olivat hieman CREDI-kyselyssä. Rahoittajien selektii- mista kevään koronakriisin puhkeami- positiivisempia kuin Q2 20 -kyselyssä. visyys ja koronapandemian aiheuttamat sen jäljiltä. Tulosten perusteella voidaan Näiden osaindeksien odotetaan myös haasteet esimerkiksi liike- ja hotellikiin- todeta, että yleisesti ottaen kiinteistö- pysyvän vakaina seuraavat puoli vuotta. teistöjen osalta tulevat luultavasti eriyt- sijoittajien näkemykset rahoitusmark- Lähes 40 prosenttia vastaajista näki tämään kiinteistörahoitusmarkkinoita. kinasta ovat jonkin verran rahoittajien marginaalien edelleen kasvaneen syksyn Tällöin matalariskisinä koetut kohteet näkemyksiä positiivisempia. Vastaajien aikana. Marginaaleja koskevissa vasta- tulevat saamaan jatkossakin rahoitusta yleisen näkemyksen mukaan rahoitus- uksissa oli kuitenkin hajontaa jonkin sijoittajan kannalta hyvillä ehdoilla, markkinan suotuisan kehityksen usko- verran, ja osa vastaajista koki marginaa- mutta samalla rahoituksen saaminen taan jatkuvan keväällä 2021. lien laskeneen syksyn aikana. Enem- riskisempiin hankkeisiin voi olla sijoit- mistö vastaajista uskoo, että marginaalit tajille huonoillakin ehdoilla erittäin CREDI-osaindeksit pysyvät nykyisillä tasoillaan seuraavan haastavaa. Keväällä 2020 havaittiin perinteisen puolen vuoden aikana. pankkirahoituksen saatavuuden hei-

REI Neutraali 01020304050160 70 80 90 00 NEUTRAALI 50 Saatavuus Heikkenee Paranee 52,1 Mennyt 6 kk (39,0*) Tuleva 6 kk

Marginaali Kasvaa Pienenee Mennyt 6 kk Q2 2020 Q4 2020 Tuleva 6 kk

100 0 Luototusaste Pienenee Kasvaa Mennyt 6 kk HEIKKENEE PARANEE Tuleva 6 kk

Sijoittajat Rahoittajat Maturiteetti LyheneePitenee Mennyt 6 kk 56,3 48,0 Tuleva 6 kk Pankkien ulkopuo- VäheneeKasvaa (44,6)* (33,3)* linen rahoitus Mennyt 6 kk Tuleva 6 kk 2 2020 Q4 2020 kysely Q2 2020 kysely

Catellan CREDI-tutkimus (Catella Real Estate Debt Indicator) on kiinteistörahoitusmarkkinoita käsittelevä indikaattori. CREDI koostuu puolivuosittain eteenpäin ja taaksepäin kiinteistörahoitusta mittaavista indikaattoreista, jotka tarkastelevat kiinteistörahoituksen eri osa-alueita. CREDI on toteutettu kyselytutkimuksena kiinteistösijoittajille ja kiinteistörahoittajille. Vastausten pohjalta sekä käyttäen julkista markkinatietoa on laadittu CREDI-indeksit, jotka kuvaavat kiinteistörahoitusmarkkinoiden muutoksia osa-alueittain menneelle ja tulevalle kuudelle kuukaudelle. Indeksien neutraaliluku on 50, joka indikoi stabiilia tilaa markkinassa.

7 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2021

Euroopan toimistomarkkinat SUOMI Kevät 2021 OULU

Prime-toimistotuottovaade % RUOTSI

Toimistotilakanta NORJA 6,30 JYVÄSKYLÄ Tulevat 6 kuukautta 930 000 Lähde: Catella Research & RCA lukuun ottamatta tuottovaateita Suomessa, Tukholmassa ja Kööpenhaminassa, joiden lähde on LAHTI Catella. 6,50 TAMPERE 860 000 3,60 TURKU 9 870 000 3,10 PÄÄKAUPUNKISEUTU 11 862 000 OSLO TALLINNA TUKHOLMA 4,10 VIRO 3 000 000

GÖTEBORG LATVIA RIIKA 3,35 8 849 000 MALMÖ 5,00 TANSKA KÖÖPENHAMINA LIETTUA 3 774 000 DUBLIN MANCHESTER 4,10 IRLANTI 2,75 VILNA 1 800 000 ISO-BRITANNIA 13 851 000 4,20 3,10 5,00 BIRMINGHAM 3 520 000 5 895 000 HAMPURI PUOLA 2 509 000

4,00 LONTOON AMSTERDAM 2,60 VARSOVA 6 527 000 3,00 BERLIINI CITY ROTTERDAM 19 399 000 7 621 000 3,50 LONTOON WEST END DÜSSELDORF 4,00 5 879 000 SAKSA 3,00 13 650 000 BRYSSEL 7 890 000 KÖLN 2,80 LUXEMBURG 11 870 000 3,00 FRANKFURT 18 146 000 3,80 PARIISI STUTTGART 3 493 000 2,60 2,90 MÜNCHEN 14 031 000 8 010 000 RANSKA

3,50 LYON 5 501 000 MILANO

ITALIA

PORTUGALI 3,50 3,75 MADRID BARCELONA 8 656 000 5 930 000 LISSABON ROOMA

ESPANJA

8 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2021

SUOMI

7,25 OULU 640 000

RUOTSI Toimistojen transaktiovolyymi Euroopassa 2004–2020 7,75 mrd € 400 000 150 NORJA 6,30 JYVÄSKYLÄ 930 000 7,75 120 LAHTI 310 000 6,50 TAMPERE 90 860 000 3,40 TURKU 8 520 000 60 PÄÄKAUPUNKISEUTU

OSLO TALLINNA 30 TUKHOLMA VIRO 6,00 0 1 100 000

GÖTEBORG 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

LATVIA 5,80 RIIKA 810 000 Kansainvälisen investointipääoman määrä* Euroopassa 2020 TANSKA MALMÖ Euroopan transaktiovolyymi ja saatavilla oleva investointipääoma KÖÖPENHAMINA LIETTUA mrd € DUBLIN 800 MANCHESTER 5,90 IRLANTI VILNA 660 000 700 ISO-BRITANNIA 600 BIRMINGHAM HAMPURI PUOLA 500 320 mrd € 505 mrd € 780 mrd € 400 LONTOON AMSTERDAM VARSOVA CITY ROTTERDAM BERLIINI 4,50 300 LONTOON WEST END DÜSSELDORF 5 423 000 200 140 285 208 SAKSA 100 mrd mrd mrd BRYSSEL € € € 0 KÖLN 2013 2015 2020 LUXEMBURG FRANKFURT Saatavilla oleva pääoma kiinteistösijoituksiin Euroopan transaktiovolyymi

* Tilatyypit: toimisto, liike, teollisuus/logistiikka, Lähde: Catella Research 2020, IMF, FED, BIZ, Bloomberg, PARIISI STUTTGART hotelli ja asuntoportfoliot Deutsche Bundesbank, Thomson Reuter, INREV, PMA

MÜNCHEN

RANSKA

LYON MILANO

ITALIA PORTUGALI MADRID BARCELONA LISSABON ROOMA

ESPANJA

9 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2021

Transaktioita Suomessa 2020 Portfoliotransaktioita Suomessa 2020

Rakennus/Kohde Sijainti Myyjä Ostaja Hinta (M€) Aika Tilatyyppi Hoivatilat Oyj Useita Hoivatilat Oyj:n osakkeenomistajat Aedifican omistama Aureit Holding Oy n/a Q1 Julkinen + Hoiva Hemfosa Suomi Useita Hemfosa AB:n osakkeenomistajat SBB i Norden AB n/a Q1 Julkinen Yhdeksän kaupallista kiinteistöä Helsinki Sponda Antilooppi Ky n/a Q1 Toimisto + Ruoholahdessa Liike 900 asuntoa PKS + Useita Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen Areim n/a Q1 Asunto 676 asuntoa Helsinki + Espoo SRV Kojamo 197 Q1 Asunto Seitsemän autokauppakiinteistöä Useita Autokiinteistöt Laakkonen Oy Fastighets AB Balder n/a Q1 Liike 18 päivittäistavarakauppaa Useita Kaksi Trevian Asset Managementin hallinnoimaa Cibus Nordic Real Estate AB n/a Q2 Liike rahastoa Yli 600 asuntoa Useita YIT Oyj YIT:n ja Erikoissijoitusrahasto n/a Q3 Asunto OP-Vuokratuoton yhteisyritys 306 asuntoa PKS Merimieseläkekassa ja Nuorisosäätiö Morgan Stanleyn hallinnoima rahasto, n/a Q3 Asunto Premico, RIM 163 asuntoa Useita Lapti Taaleri Vuokrakoti Ky n/a Q3 Asunto 55 hoivakiinteistöä Useita eQ Hoivakiinteistöt SBB i Norden AB 222 Q4 Hoiva Lindström Invest Oy Helsinki Lindstöm Invest Oy:n osakkeenomistajat Castellum 150 Q4 Toimisto 7 liikekiinteistöä Useita eQ Liikekiinteistöt Cibus Nordic Real Estate AB 102 Q4 Liike 630 asuntoa PKS + Useita ÅB Kodit Ky, Ålandsbanken M&G European Property Fund 148,5 Q4 Asunto 10 hoivakiinteistöä Useita Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen Hoivatilat Oyj (Aedifica) 82 Q4 Hoiva

Transaktioita pääkaupunkiseudulla 2020

Rakennus/Kohde Sijainti Myyjä Ostaja Hinta (M€) Aika Tilatyyppi Lumijälki 2 - logistiikkakeskus Vantaa SRV Sagax Finland 23 Q1 Logistiikka OP:n pääkonttori Helsinki OP Osuuskunta Varma, NH Investment & Securities ja Shinan 480 Q1 Toimisto Investment Corp. Kauppakeskus REDI (40%) Helsinki SRV Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen, n/a Q1 Liike Pohjola Vakuutus Oy, OP-Henkivakuutus Oy, LähiTapiola ryhmä Verkkokaupan kiinteistö Jätkäsaaressa Helsinki Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elo Corum AM n/a Q1 Liike Itäkeskuksen Prisma Helsinki n/a VVT Kiinteistösijoitus Oy n/a Q1 Liike Logistiikkakeskus (Juvan teollisuuskatu 25) Espoo Genestan rahasto GNRE Fund II n/a n/a Q1 Logistiikka Cramo Finlandin toimitilakokonaisuus Vantaa Jatke Oy Fennia Terrieri Ky & Ahlström Kiinteistöt Oy 40 Q2 Toimisto + Teollisuus Ravintola Kappeli Helsinki Helsingin kaupunki HOK-Elanto 20 Q2 Muu Kaartin Lasaretti - kortteli Helsinki Senaatti Kiinteistöt HGR 11, 5 Q2 Muu Keilaniemi Next Espoo NCC Warburg HIH n/a Q3 Toimisto Arkadiankatu 23 Helsinki OP-Henkivakuutus Oy LaSalle Investment Management 45,5 Q3 Toimisto Toimistokiinteistö Tikkurilassa (Konttori)Vantaa Renor Oy Aktia Toimitilakiinteistöt n/a Q3 Toimisto K3 North logistiikkakiinteistö Vantaa YIT Oyj n/a n/a Q4 Logistiikka KY-talo Helsinki KY-Säätiö NCC Property Development Oy n/a Q4 Muu Quartetto Gongi Espoo Nordika II QG AB eQ Hoivakiinteistöt n/a Q4 Hoiva Kauppakeskus Lauttis Helsinki Aberdeen Standard Investmentsin hallinnoima Veritas Eläkevakuutus n/a Q4 Liike rahasto

Transaktioita muissa kaupungeissa 2020

Rakennus/Kohde Sijainti Myyjä Ostaja Hinta (M€) Aika Tilatyyppi Maamerkkikohde Vaasassa Vaasa Harry Schaumans Stiftelse Trevian Suomi Kiinteistöt I n/a Q1 Liike + Tsto + Hotelli Kolme teollisuuskiinteistöä Tampere n/a Aktiivitilat Oy n/a Q1 Teollisuus Tampereen Kansi ja Areena (25%) Tampere SRV Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen, n/a Q1 Muu Pohjola Vakuutus Oy, OP-Henkivakuutus Oy, LähiTapiola ryhmä Kaksi teollisuuskiinteistöä Vaasa n/a Danske Finance Oy 28,2 Q1 Teollisuus + Toimisto Kankaan Arkki Jyväskylässä Jyväskylä YIT Oyj Erikoissijoitusrahasto Aktia Toimitilakiinteistöt 16 Q2 Toimisto Vuoksenniskan koulukeskus Imatra Imatran kaupunki SBB i Norden AB 10,8 Q2 Julkinen Hermia 5-6 Tampere Cobbleyard Real Estaten ja Revcapin Quadoro Sustainable Real Estate Europe n/a Q3 Toimisto edustamat sijoittajat Kaksi K-Citymarket-kiinteistöä Kemi + Pieksänmäki n/a Trophi n/a Q4 Liike Mehiläisen lääkärikeskus- ja Vaasa Fincap Kiinteistökehitys Oy Cofinimmo 20 Q4 Hoiva sairaalakiinteistö 149 asuntoa Tampere SRV UB Suomi Kiinteistöt n/a Q4 Asunto Osa hybridikorttelia Lahdessa Lahti YIT Oyj OP-Palvelukiinteistöt 16,5 Q4 Hoiva

10 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2021

Pääkaupunkiseutu TEKSTI: TUOMAS KONTOLA

© Olli Aalto/Vastavalo.fi

Korona hiljensi pääkaupunkiseudun vuoden tasolla ja päätyi 1 040 000 m2:n suunnitteilla yli 70 000 m2 toimistotilaa. toimitilamarkkinat tasolle. Vajaakäyttöaste oli vuodenvaih- Pandemian myötä hankkeiden aloituk- Pandemia siirsi ihmiset etätöihin kotei- teessa 12,2 prosenttia. Epävarman tilan- sia mietitään kuitenkin aiempaa tar- hinsa, autioitti pääkaupunkiseudun toi- teen pitkittyessä vajaakäyttö kasvanee kemmin, ja vanhaa tilakantaa poistuu mistotiloja ja hiljensi aktiivisena olleen vuoden aikana. Kasvu riippuu myös päät- käytöstä etenkin heikomman kysynnän vuokrausmarkkinan. Vaikka pandemia tyvien vuokrasopimusten määrästä. alueilta. voi tulevaisuudessa vaikuttaa toimitila- Vuonna 2020 pääkaupunkiseu- tarpeeseen ja työskentelytapoihin, vuok- dulla valmistui noin 120 000 m2 uutta Epävarmuus markkinoilla käänsi ralaisten peruskriteerit eivät ole muut- toimistotilaa, mikä on noin 5 000 m2 Helsingin ydinkeskustan toimisto- tuneet. Tärkeimpiä tekijöitä ovat yhä edellisvuotta vähemmän. Merkittävim- vuokrat laskuun sijainti, saavutettavuus ja työympäristön piä valmistuneita kohteita olivat Tripla Helsingin ydinkeskustan toimistovuok- viihtyisyys. Workery -kokonaisuus Pasilaan ja Kau- rat ovat viimeisen kolmen vuoden aikana Pandemian vaikutukset tyhjän toi- punkiympäristötalo Kalasatamaan. lyöneet uusia ennätyksiä, kun tilakysyntä mistotilan määrään nähdään vasta vii- Rakentamisen määrä hidastuu kuitenkin on talouskehityksen siivittämänä kas- veellä, koska yritykset toimivat viime tänä vuonna, kun uutta tilaa valmistuu vanut ja vuokralaisten maksukyky vah- vuoden pääosin etänä ja tekivät vain vain noin 70 000 m2, mikä osaltaan viit- vistunut. Parhaimmillaan nousuvauhti välttämättömimmät tilaratkaisut. Monet taisi syklin hidastumiseen. Toimistojen on ollut 6–7 prosentin luokkaa vuosina vuokrasopimukset ovat myös määrä- uudisrakentaminen on viime vuosina 2017–2018. Pandemia-ajan epävarmuu- aikaisia. Vuokravapaat ja koronakon- keskittynyt Helsinkiin. Jatkossa paino- den seurauksena ydinkeskustan efektii- kursseja estävä väliaikainen laki ovat piste vaikuttaisi ainakin jossain määrin viset prime-vuokratasot kääntyivät kui- toistaiseksi tehonneet. Tyhjän tilan määrä siirtyvän Espooseen etenkin Keilanie- tenkin ensimmäistä kertaa laskuun sitten pääkaupunkiseudulla säilyikin edellis- men ja Otaniemen alueille, mihin on vuoden 2016 ja prime-toimistovuokra

11 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2021

vuoden lopussa oli 35 €/m2/kk. Vuokra- Accountor Towerin ja HTC Keilaniemen tavasti. Visitoryn mukaan kotimaisten tasoissa ei kuitenkaan ollut vielä havait- vuokraukset. Tyhjän tilan määrä on yöpymisten määrä Helsingissä väheni tavissa merkittävää laskua. ollut kasvussa Vantaalla, mutta vuonna tammi-marraskuussa edellisvuoden vas- 2020 kasvu pysähtyi ja asettui hieman taavasta ajankohdasta 45,1 prosenttia ja Pääkaupunkiseudulla toimistojen alle edellisvuoden tason. Tyhjää tilaa ulkomaalaisten määrä 78,4 prosenttia. vajaakäyttöaste noin 12,2 prosenttia oli noin 130 000 m2, ja vajaakäyttöaste Tyhjän liiketilan määrä on pysynyt Ydinkeskustaan ja lähialueiden tyhjiin oli 13,9 prosenttia. Aviapoliksen alueen viime vuosina varsin alhaisena huolimat- tiloihin on ollut pandemiatilanteen vuok- vajaakäyttö laski viime vuoden aikana ta vilkkaasta rakentamisesta. Pääkau- si vaikea löytää hyviä vuokralaisia, ja 1,6 prosenttiyksikköä ja on nyt 13,0 pro- punkiseudun liiketilojen vajaakäyttöaste moni neuvottelu on lykkääntynyt tai kes- senttia. Laskua selittää muun muassa vuodenvaihteessa oli 3,1 prosenttia, mikä keytynyt kokonaan. Tiloja onkin palautu- Itä-Uudenmaan käräjäoikeuden muutto on 0,3 prosenttiyksikköä enemmän kuin nut takaisin markkinointiin, ja tarjolla Tikkurilasta Aviapolikseen. kesällä. Erityisesti kahvila- ja ravintola- on paljon vastikään peruskorjattua prime- vuokralaisille pandemia on näkynyt tilaa sekä peruskuntoista tilaa hyvillä Liiketilamarkkina pandemian vuokranalennuspyyntöinä, korottomina paikoilla. Ydinkeskustan vajaakäyttöaste pahiten kärsivä sektori maksuaikoina, vuokrasiirtoina ja jopa kasvoi edellisvuodesta 0,4 prosenttiyksik- Muuttoliikkeen ja suurten kauppakes- vuokrien anteeksiantona. Ydinkeskus- köä tasolle 8,8 prosenttia, mitä voidaan kusten valmistumisten ja laajennusten tassa tyhjän liiketilan määrä kaksinker- pitää pandemia-tilanteessa maltillisena ansiosta liiketilarakentaminen on viime taistui pääasiassa Aleksi 13:n Aleksante- muutoksena. Vallila–Kalasatama-alueen vuosina ollut vilkasta pääkaupunkiseu- rinkadun myymälän sulkemisen vuoksi. vajaakäyttöaste nousi 15,2 prosenttiin, eli dulla. Vuonna 2020 pääkaupunkiseu- Arvioimme, että ydinkeskustan tyhjän vuoden takaiseen tilanteeseen verrattuna dulle valmistui kuitenkin enää vain noin tilan määrä kasvaa jatkossakin. nousua on 4,3 prosenttiyksikköä. Tyhjän 25 000 m2 uutta liiketilaa. Suuremmista tilan määrän kasvua selittävät muun hankkeista on tällä hetkellä rakenteilla Teollisuus- ja logistiikkatilojen muassa kaupunkiympäristötoimialan ainoastaan Cityconin kauppakeskus kysyntä on kasvanut muutto tehokkaampiin tiloihin samalla Lippulaiva Espoonlahteen. Lisäksi liike- Tyhjän teollisuus- ja logistiikkatilan alueella sekä Telian muutto tältä alueelta tilaa on suunnitteilla NCC:n OOPS-kam- määrä laski edellisvuodesta pääkaupun- Pasilan Triplaan. pukselle Leppävaaran Hatsinanpuistoon. kiseudulla hieman yli 50 000 m2 asettuen Espoossa oli vuoden lopussa Pandemia toi uudenlaista epävar- noin 310 000 m2:n tasolle. Vajaakäyttö- 226 000 m2 tyhjää toimistotilaa ja vajaa- muutta ennestäänkin haastaville liike- aste oli 3,9 prosenttia. Erityisesti verkko- käyttöaste asettui 14,7 prosenttiin. tilamarkkinoille. Se on vaikuttanut kauppa on kiihdyttänyt logistiikkati- Tyhjän tilan määrä on ollut muutaman etenkin keskustojen liiketiloihin ja lojen ja last mile -tilojen kysyntää, ja vuoden ajan laskussa ja väheni edellis- kauppakeskuksiin sekä yleisesti koko sijoittajat ostaisivat niitä enemmän kuin vuodesta vielä noin 30 000 m2. Eten- hotelli- ja majoitusmarkkinaan. Etätyö mitä on tarjolla. Vuokralaisten vakava- kin Keilaniemen tiloja on saatu viime vähensi Helsingin keskustaan tulevia raisuusvaatimus on pandemian seurauk- vuosina hyvin vuokrattua, ja alueen toimistotyöntekijöitä ja yksityistä kulu- sena korostunut, ja vientikaupan vai- vajaakäyttöaste on enää 4,1 prosent- tusta. Verkkokauppa jatkoi kasvuaan, ja keudet saattavat heikentää liikevaihtoa tia. Vajaakäyttöä vähensivät etenkin matkailijoiden määrä väheni huomat- lähitulevaisuudessa.

Vajaakäyttöasteet osamarkkina-alueittain pääkaupunkiseudulla Vajaakäyttöasteet pääkaupunkiseudulla Q4 2020 Q4 2020 % % 25 14 12 12,2 % 20 10 15 8

10 6 4 3,9 % 5 3,1 % 2 0 0 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 12 13 14 15 16 17 18 19 20 04 06 08 10 12 14 16 18 20 Laaja keskusta, 5,8 % Pitäjänmäki, 21,3 % Keilaniemi, 4,1 % Liiketilat Toimistotilat Teollisuus- ja logistiikkatilat Ruoholahti, 14,8 % Leppävaara, 14,8 % Aviapolis, 13,0 %

12 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2021

Pääkaupunkiseudun kiinteistömarkkina Merkittävimmät toimisto-, liike-, teollisuus- ja logistiikkahankkeet pääkaupunkiseudulla, kevät 2021 Tampere 176 km HELSINKI t 1 Siltasaari 10 17 19 Aviapolisapolis 2 Stora Enson pääkonttori 3 We Land Kehä lll 18 15 16 4 Ilmalan Tori Lahti 104 km VANTAA 5 Viitta Business Park 6 Fredriksberg D-talo Tampereen Tuusulan Lahden moottoritie moottoritie Pietari moottoritie 304 km ESPOO 7 OOPS Espoo Porvoon 8 Keilaniemi Next Kehä l moottoritie 9 Innopoli IV 2. vaihe ESPOO 10 Piispanportin toimistokeskus Itäväylä 11 Swing House Leppävaara 7 HELSINKI 12 Raitinkartano 4 13 Bredis 2. vaihe Turun 13 Vuosaaren 14 Kauppakeskus Lippulaiva Turku 165 km moottoritie Pasila Vallila- satama 6 VANTAA 5 Kalasatama Rautatie- Otaniemi asema 15 Kehä ll nkatu Väritehtaankatu 8 laajennus 9 Hakaniemi-Sörnäinen e em 16 Tapiola 11 1 ni STUK:n uudet tilat Matinkylä- Arkadiankatu a Pohjoissata 12 Keilaniemi Mannerheim Kais Niittykumpuumpumppup 8 KeskustKe a 17 Cramon toimitilakokonaisuus 2 Kaivokatu KLUUVI 10 18 3 Fredrikin Logistiikkakeskus Lumijälki 2 Länsiväylä YdinkYYdYdiYdinkeskusta in 14 ti inkatu Ruoholahti KAMPPI e Aleksanter 19 K3 Logistics North katu Pohjoisesplanadi

atu tink rdi Lönnro va Bule

KAARTINKAUPUNKI

PUNAVUORI Vajaakäyttöasteet ja vapaan tilan Vajaakäyttöaste (%) Vapaat tilat (m2) Pääkaupunkiseudun Ylempi brutto- Prime- Tyhjän Vajaakäyttöaste määrä pääkaupunkiseudulla Q4 20 Q2 20 Q4 20 Q2 20 toimistomarkkinat vuokrataso tuottovaatimus tilan määrä Q4 20 Q4 20 Q4 20 Q4 20 Q4 20–Q2 20 €/m2/kk % m2 % %-yksikköä HELSINKI Helsingin keskusta Liiketilat 3,1 2,4 62 000 50 000 - Helsingin ydinkeskusta (CBD) 35,00 3,4 60 000 8,8 0,9 Toimistotilat 11, 3 10,8 687 000 658 000 - Helsingin laaja keskusta 27,00 4,0 111 0 0 0 5,8 0,4 Teoll./logistiikka 2,8 3,2 99 000 111 0 0 0 Hakaniemi – Sörnäinen 26,50 5,0 52 000 11,4 0,2 ESPOO Vallila – Kalasatama 23,50 4,9 92 000 15,2 3,6 Liiketilat 1,9 2,5 17 000 23 000 Pasila 22,00 4,8 24 000 4,0 0,4 Toimistotilat 14,7 14,6 226 000 224 000 Ruoholahti 24,00 4,7 60 000 14,8 -0,8 Teoll./logistiikka 4,7 4,8 60 000 63 000 Keilaniemi 24,25 4,6 9 000 4,1 -1,7 VANTAA Otaniemi 20,75 5,4 26 000 21,2 6,5 Liiketilat 4,3 4,0 38 000 35 000 Tapiola 20,75 5,3 11 000 10,0 -2,4 Toimistotilat 13,9 14,8 128 000 135 000 Matinkylä – Niittykumpu 19,75 5,9 32 000 20,2 -0,4 Teoll./logistiikka 4,8 6,6 153 000 209 000 Leppävaara 20,50 5,5 37 000 14,8 1,1 Aviapolis 20,00 6,7 33 000 13,0 0,5 Pääkaupunkiseutu 1 041 000 12,2 0,3

- Pitkät sopimukset laskevat tuottovaatimustasoa Helsingin ydinkeskustassa tällä hetkellä - Helsingin laajan keskustan vuokriin ja tuottovaatimuksiin ei ole huomioitu ydinkeskustan arviolta 0,1–0,5%-yksikköä ja muilla alueilla 0,1–0,7%-yksikköä. tai Kamppi-Töölönlahden alueita, mutta tyhjän tilan määrässä ja vajaakäyttöasteissa nämä - Efektiivinen bruttovuokra €/m²/kk (ALV 0%), uudet vuokrasopimukset alueet on huomioitu. - Joidenkin alueiden rajauksia on tarkennettu vuoden 2020 aikana.

13 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2021

Tampere 14 TEKSTI: LEENA SMEDS JA ILKKA NISSINEN Elovainio Ylöjärvi

3

E12

Näsijärvi Ruutana Lielahti TAMPERE Tohloppi Myllypuro 12 15 Pispala 8 10 12 11 3 Kankaantaka KESKUSTA Pyynikki 1 2 Kaleva

Hatanpää Messukylä Lentola

3022 12 9 Partola E63 Pirkkala 5 3 13 Sarankulma 4

E12 Huovi 9 Hervanta E12 Linnakallio E63

3

9

Sääksjärvi 6 7

© Pasi Tiitola/Tampereen Raitiotie Oy Haapaniemi

Transaktiot painottuivat toimisto- ja hoivakäytössä olevan moni- on päävuokralaisena Elisa. Kumpikin loppuvuoteen käyttökiinteistön osti Erikoissijoitus- kohde on lähes täyteen vuokrattu. Hie- Vaikka pandemia hiljensi miltei kaikkea rahasto eQ Hoivakiinteistö. Kaupan man vanhempaa tilaa on jäänyt tyh- toimintaa, vuoden 2020 aikana toteutui kohde muodostui 56 prosentista Kiin- jilleen käyttäjäkysynnän painottuessa kuitenkin melko paljon kiinteistökaup- teistö Oy F-Medin osakekantaa kattaen uusiin ja moderneihin monitilatoimis- poja. Kiinnostavia kohteita löytyi kai- noin 6 700 m2. Aktiivitilat teki ensim- toihin. Joustava tilankäyttö on ollut rat- kista tilatyypeistä. Esimerkiksi SRV myi mäisen sijoituksensa Tampereelle hank- kaisevaa sijoittumispäätöksiä tehtäessä, osan Kansi ja areena -hankkeen raken- kiessaan kolme teollisuuskiinteistöä, joi- kun etätyöt yleistyvät. Kävelyetäisyys teilla olleista kohteista noin 23 miljoonan den vuokrattava ala on noin 28 805 m2. rautatieasemalta on myös muodostunut euron kauppahinnalla usean sijoittajan Asuntoportfoliokauppoja toteutui tärkeäksi mittariksi sijaintia arvioitaessa. muodostamalle konsortiolle. Ympäristö- myös useita. Pohjola Rakennus myi elo- Vanhaa toimistokantaa on tarve kehit- ystävällisiin kohteisiin sijoittava saksa- kuussa eQ:n asuntorahastolle kesällä tää muun muassa uusilla konsepteilla. lainen rahasto Quadoro Sustainable Real 2022 valmistuvan uudiskohteen Santa- Saneerauksiakin on edessä pandemian Estate Europe osti Hervannasta täyteen lahdessa. Jatke Oy:n Tammelan Puisto- jälkeisen ajan kysyntään vastaamiseksi. vuokratun Hermia 5 ja 6 -toimistokoko- katu 33:een valmistuva asuinkerrostalo Tällä hetkellä uutta toimistotilaa naisuuden, jossa on noin 30 000 m2 myytiin OP-Vuokratuotolle. Hankkeessa on rakenteilla ainoastaan Kansi- ja vuokrattavaa pinta-alaa ja 950 autopaik- kohteeseen valmistuu 101 asuntoa ja areena -hankkeessa. Osana suojellun kaa. Erikoissijoitusrahasto Aktia Toimi- kaksi liiketilaa huhtikuussa 2022. Hank- Tavara-aseman siirtoa ja kehittämistä tilakiinteistöt osti Varmalta 6 200 m2:n keen arvoksi on ilmoitettu 19 miljoonaa toteutetun arkkitehtuurikilpailun voitti täyteen vuokratun Gigahermia-toimis- euroa. hanke, jossa toteutetaan myös uusi toi- tokohteen, joka myös sijaitsee Hermian misto Morkun aukion reunatontille. tiedepuistossa. Uudet tuulet toimistomarkkinassa Kilpailun voitti Jatke Oy kumppaninaan Keväällä toteutui Laakkosen auto- Alkuvuonna valmistui Technopoliksen A. Ahlström Kiinteistöt Oy. Päävuokra- kauppaportfolion kauppa, jonka Tampe- Asemakeskuksen viimeinen vaihe, ja laiseksi on tulossa Gofore Oyj. reen kohteiden yhteenlaskettu pinta-ala syksyn lopulla Ratinaan valmistui Spon- oli noin 20 000 m2. TAYSin alueella dan rakennuttama uusi toimitalo, jossa

14 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2021

Vuokratasot alueittain Merkittävimmät rakennushankkeet Tuotanto/ €/m2/kk Liiketilat Toimistotilat logistiikka RAKENTEILLA Lielahti 10–25 1 Tampereen Kansi ja Areena: Hatanpää 10–20 11–19 6–9 monitoimihalli, hotelli, toimistoja, asuntoja

Sarankulma 9–13 6,5–9,5 2 14 Kalevan liikekeskus Kaleva 10–21 9–13 Ylöjärvi 3 Lidl Linnainmaa Elovainio Messukylä 6–9 4 Pirilän Kukkatalo Linnakallio 8,5–12 5 Etra Megacenter Hervanta 9–25 9–18 6–7 6 DB Schenkerin terminaali, Marjamäki 3 Myllypuro 6–7 7 Rusta, Marjamäki E12 Elovainio 7–13 6–7 8 Kaupin hyvinvointikeskus Kankaantaka 6–7 Näsijärvi Ruutana Huovi 6–10 SUUNNITTEILLA Lielahti TAMPERE Partola 10–21 9 Metso Outotecin teknologiakeskus Tohloppi Myllypuro 10 Tammelan Stadion, liiketilaa, asuntoja 12 15 Pispala 8 10 11 Tavara-asema ja toimistotalo 12 11 3 Kankaantaka KESKUSTA 12 Hotelli Veska Pyynikki 1 2 Kaleva 13 PostNordin logistiikkakeskus 14 Prisma Ylöjärvi

Hatanpää Messukylä 15 TarastenLentola kiertotalouskeskus

3022 12 9 Partola E63 Vajaakäyttöasteet, Pirkkala 5 3 13 Sarankulma 4 prime-tuottovaatimukset ja -vuokrat Tuotanto/ E12 Liiketilat Toimistotilat logistiikka Huovi Hervanta 9 Vapaat tilat, m2 58 000 109 000 59 000 E12 Linnakallio Vajaakäyttöaste, % 5,2 11,7 2,8 E63

3 Tuottovaatimus, % 6,85 6,30 8,00

9 Vuokrat, €/m2/kk 65,00 22,00 8,00

Aleksis Kiven katu Sääksjärvi 6 u Satakunnankat 7 Pellav Mustanlahdenkatu u u Kyttälänkat Puutarhakat atehtaankatu

Hämeenpu Al Tuomiokirkonkatu u R e Haapaniemiuppakat autatienkat Ka ksanterinkatu Hämeenkatu Ha ta n pään Valtati i sto

Päivittäistavarakauppa veturina u allituskatu K drive in -kaista. Yhteistyökumppaneina Kunink H irkkokatu

Näsilinnankatu u liiketilamarkkinassa Hallituskat e on useita menestyneitä tamperelaisia a anka u

tu Epävarmuus on miltei koko vuoden ravintoloita. Satamakatu Suvantokat

Hatanpään

Hämeenpuist kohdistunut erityisesti liikekiinteistöi- u Sorinkatu Ratap Tiiliruukinkat tinan Rantatie nkatu Ra ih Keskeinen sijainti tukee logistiikka- Tiiliruuki ankat hin, kuten kauppakeskuksiin ja kahvila- Valtatie u ja ravintolatiloihin. Päivittäistavarakau- investointeja o Tampereen Valtatie pan käyttöasteet ovat pysyneet hyvinä. Tampereen keskeinen liikenteellinen Keskusta Lidl avasi uuden myymälän Lahdesjär- sijainti näkyy logistiikkainvestoinneissa. €/m2/kk velle, ja toinen on rakenteilla Linnain- Verkkokauppa on lisännyt logistiikan Liiketilat 25–65 maalle. Kalevan aluekeskukseen on kysyntää, ja Suomea pidetään Euroopan Toimistotilat (vanha) 14–18 tulossa Prismakeskusta vastapäätä Eri- markkinassa erittäin kiinnostavana. Toimistotilat (uusi/saneerattu) 19–25 koissijoitusrahasto eQ Liikekiinteistöjen Kesällä logistiikkajätti PostNord ilmoitti Liiketilat 15–25 Toimistotilat 12–17 uusi 14 580 m2:n liikekeskus, jossa pää- tulostaan Pirkkalan Linnakallioon, Liiketilat 11–20 käyttäjinä ovat Kalevan K-Supermarket, jonne rakennetaan uusi terminaali. Toimistotilat 11–16 Isku, Elixia ja työterveysasema Apila. Alueella toimivat jo ennestään Posti, Valmistuminen ajoitetaan Tampereen Also sekä DHL. Ratikan liikennöinnin alkuun 9.8.2021. Logistinen sijainti oli merkitsevä Liikekeskuksen ympäristöön on tulossa tekijä, kun Hatanpäällä sijaitseva Metso uusia asumuksia noin 1 300 asukkaalle. Outotec päätti siirtyä Lahdesjärvelle Pirkanmaan Osuuskauppa päivitti moottoritien eritasoliittymän ja Ikean Pirkkalan Partolassa sijaitsevan S-mar- viereen. Yrityksen tarpeisiin on varattu ketin uuden Prisma-konseptin mukai- noin 23,4 hehtaarin tontti, jolle rakenne- seksi. Konseptilla vastataan verkkokau- taan vuonna 2024 toimintansa käynnis- pan kysyntään myös päivittäistavara- tävä teknologiakeskus. Tämän jälkeen kaupassa. Uutena palveluna on esitelty päätetään Hatanpäällä sijaitsevien kiin- Prisman ravintoloiden annoksia myyvä teistöjen tulevaisuudesta.

15 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2021

E63 Turku 9 TEKSTI: MARI ROUVALI 8 Lieto E8

E18 Hauninen E63 E18 5 9

Raisio Kulloinen E18 10

E18 E18 E8 Halinen

E18 8 10 9 613 4 3 Kupittaa KESKUSTA Pansio 8 1 7 1 12 2 E18

E18 1011 TURKU 1 Ruissalo E18 1 Ispoinen Piikkiö

Hirvensalo Kaarina

Kuusisto

Kakskerta © Turun kaupunki,

Kiinteistökauppa vilkastui syksyllä torakennuksen ylempiin kerroksiin noin esimerkiksi entisen ravintola Bassin Kirjalansaari Kiinteistöinvestointimarkkina oli alku- 1 500 m2. Kauppakeskus Hansaan Kris- tiloihin jokirantaan syksyllä avattu vuonna aktiivinen. Toteutuneisiin kaup- tiinankadullekin saneerataan modernia Oobu ja Wärtsilän entisen pumppaamon poihin lukeutui Ilmarisen lähes 900 asun- toimistotilaa. Kupittaan Tiedepuiston paikalle avattu Crane22. non asuntoportfolio, jossa oli mukana alue kehittyy, ja parhaillaan suunnitel- Vallitsevissa oloissa terveysala on turkulaisia kohteita. Itäharjun Karjaka- laan kansihanketta. Kupittaalle on juuri menestynyt erityisen hyvin, ja lääke- dulta myytiin asuinkehityskohde Pohjola valmistunut AMK-kampus, jonka vie- yhtiö Orion päätti investoida jopa 17 Rakennukselle. Conficap osti maaliskuun reen Turun Teknologiakiinteistöt raken- miljoonaa euroa Turun tuotantolai- lopulla Kansaneläkelaitokselta toimisto- taa uutta 8 500 m2:n toimistorakennusta, toksiin. Naantalissa sijaitsevan Turun rakennuksen Eerikinkadulta; Kela jää jonka pääkäyttäjäksi tulee Kela 15 vuo- korjaustelakan toiminta laajenee, kun tiloihin vuokralle vuoteen 2022 asti. den vuokrasopimuksella. Veritaksen uusi telakalla aletaan romuttaa suuria aluk- Syksykin oli vilkas hiljaisen kevään ja pääkonttori valmistui loppuvuonna, ja sia. Liedon Avantin alueelle valmistuivat kesän jälkeen. Innovestor hankki Turusta moottoritien toisella puolella rakenne- logistiikkayritys DB Schenkerin uudet useita toimisto- ja liikekiinteistöjä. Sun- taan uutta pääkonttoria Turku Energialle. toimitilat. Liedon Avantin ja Tuulisuon born Events osti Logomon tapahtumatilat alueille on sijoittunut viime aikoina pal- Hartela Länsi-Suomelta. Niam myi loka- Uusia investointeja matkailu- ja jon uusia yrityksiä, ja rakentamattomille kuussa Puutarhakatu 45:ssä sijaitsevan teollisuudenaloilla tonteille on selkeät rakennussuunnitel- 8 190 m2:n toimistokiinteistön yksityiselle Pandemiasta huolimatta Turussa avattiin mat jo käynnissä tai valmiina, joten alue kiinteistösijoittajalle. kesän aikana kaksi uutta hotellia sekä täydentyy lähivuosien aikana. useita ravintoloita. Kupittaalle avattiin Toimistojen käyttöaste hyvä alueen ensimmäinen hotelli Sokos Hotel Keskusta kehittyy ja sen vetovoima jo pitkään Kupittaa ja Kakolaan Hotelli Kakola. vahvistuu Modernin toimistotilan kysyntä on pysy- Omenahotelli ilmoitti avaavansa uuden Yksi kaupungin strategisista kärkihank- nyt korkealla Turussa, ja tilaa on tulossa hotellin kauppatorin laidalle Forum- keista on keskustan kehittäminen. Vah- lisää keskustaan, kun Kansallis-yhtiöt kortteliin aivan rakenteilla olevan Börs- vasti esillä on esimerkiksi Linnanniemen saneeraa Aurakadun ravintola- ja toimis- hotellin viereen. Uusia ravintoloita ovat alue, jonka kansanvälisen suunnittelu-

16 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2021

Vuokratasot alueittain Merkittävimmät rakennushankkeet Tuotanto/ €/m2/kk E63 Liiketilat Toimistotilat logistiikka RAKENTEILLA 9 Hauninen 10–30 5–7 1 CivilCity toimistotalo Lentokenttä 5–7 2 Turku Energian pääkonttori Kupittaa/ 15–23 5–7 3 Hamburger Börs Itäharju 8 Lieto 4 Kauppatori E8 Satama/ 10–20 5–7 Iso-Heikkilä 5 Myllyn laajennus Länsikeskus 10–20 E18 SUUNNITTEILLA Hauninen E63 6 Ratapihan elämyspuisto E18 5 9 7 Kupittaan Tempo Raisio Kulloinen E18 10 8 Marina Palace laajennus

E18 9 E18 E8 Halinen Blue Industry Park 10 Yhteisterminaali E18 8 10 11 Historian museo 9 613 4 12 Konserttitalo 3 Kupittaa KESKUSTA 13 Wiklundin korttelin uudisrakentaminen Pansio 8 1 7 1 12 2 E18

E18 1011 TURKU 1 Vajaakäyttöasteet, Ruissalo E18 prime-tuottovaatimukset ja -vuokrat 1 Tuotanto/ Ispoinen Liiketilat Toimistotilat logistiikka Piikkiö Vapaat tilat, m2 39 000 59 000 55 000 Vajaakäyttöaste, % 4,1 6,8 2,5 Hirvensalo Kaarina Tuottovaatimus, % 7,00 6,50 8,50 Vuokrat, €/m2/kk 60,00 21,00 7,00

Kuusisto

Aninkaiste Brahe

katu nkat Kauppiaska nkatu u Ratapihan

Läntinen Pitkäkatu tu A Kakskerta ur u u a Humalisto k a tu onkat pist Puutarhakat Ylio nkatu

atu ink kilpailun tulokset julkaistiin lokakuussa. Esimerkiksi Wiklundin korttelin S-Mar- rik Kirjalansaari Ur u Ee s ininka stonkat u nkat Alueelle sijoittuu Historian ja tulevai- ket Herkkua laajennetaan 1 400 m2 Yliopi tu Linna suuden museo, jonka on tarkoitus aueta kauppatorin suuntaan, ja laajentaminen

atu vuonna 2029, sekä asuin- ja toimitilara- uudisrakentamisellakin on suunnitteilla. eenk Häm kentamista. Matkustajasatamaa ollaan TOK suunnittelee kohteeseen niin kau- kehittämässä joko yhteisterminaalina pallisia toimintoja kuin asuntojakin, Keskusta 2 tai nykyisellä mallilla uudistamalla lii- jotka sijoittuisivat korttelin sisäosaan €/m /kk Liiketilat 40–70 kenne- ja pysäköintijärjestelyjä. Brahenkadun varrelle. Toimistotilat (vanha) 14–18 Ydinkeskustassa Forum-korttelin Itäharjun alueen kehittäminen vauh- Toimistotilat (uusi/saneerattu) 18–23 kehittäminen eteni, kun Turun hallinto- dittui, kun kaupunki hyväksyi kesän ai- Liiketilat 15–30 oikeus hylkäsi uudesta asemakaavasta kana maanomistajien kanssa neuvotellun Toimistotilat 12–16 Liiketilat 10–20 tehdyt kolme valitusta. Uusi kaava laajan yhteistyösopimuksen, jonka tavoit- Toimistotilat 10 –13 mahdollistaa lukuisia uudistuksia Aura- teena on teollisuus- ja varastoalueen kadun, Linnankadun, Kauppiaskadun muuttaminen kerrostalovaltaiseksi ja Eerikinkadun rajaamassa korttelissa. asuinalueeksi. Prisman alueelle taas on Hamburger Börsin uuden 270 huoneen ideoitu hyvinvointi- ja liikuntakeskusta hotellin rakennustyöt ovat edenneet jo sekä hybridirakennusta, joka koostuu pitkälle, ja avajaisia vietettäneen syk- asunnoista, hotellista ja toimitiloista. syllä 2021. Hotellin katutasoon tulee yli Suunnitelmat mahdollistava Voimaka- 1 000 m2 liiketilaa. dun alueen uusi asemakaava halutaan Toriparkki valmistui vuodenvaih- valmiiksi vuonna 2022. teessa, ja torikannen palvelut, kuten kah- vila, ravintola ja grillikioski, avautuvat kevään 2021 aikana. Ympäröivistä kort- teleista rakennettavien kulkuyhteyksien myötä käynnistyy muitakin hankkeita.

17 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2021

5 15 20

Oulu TeTeknologiakylä Taskila LLiLinnanmaa TEKSTI: AIMO TYYBÄKINOJA 6 13 4 12 E8 Rusko 20 E75

Toppila

14 20 TuirTuirar OULU

2 KESKUSTA PeltoPeltola-l 7 1 8 KontiKontinkangasi 9 22 3

Nuottasaari Karjasilta Limingantullingantulnt 22 10

4 Kontiokangas E75

E8

22 Kaakkuri

11

4

E75 t E8 Oulunsalo 4 © Antje Neumann/Vastavalo.fi

Kaupankäynti painottui pienempiin Keskustassa vapaana useita kittävä rakennus- ja peruskorjauskohde kohteisiin kivijalkamyymälätiloja on Nuottasaaren Stora Enson tehtaan Limingantulliin valmistunut Lapti Grou- Keväällä alkanut koronapandemia näyt- muuttaminen paperitehtaasta pakkaus- pin uusi pääkonttori myytiin vuoden täisi kiihdyttävän jo alkanutta suunta- kartonkitehtaaksi. Tämä noin 350 mil- 2019 lopussa OP-Vuokratuotto-rahastolle. usta kivijalkamyymälöistä kohti verk- joonan euron investointi ajoittuu vuo- Kohteen rakentaneella rakennusliike Lap- kokauppaa. Tämä on näkynyt keskustan sille 2019–2022, ja valmistuttuaan tehdas tilla on suunnitteilla toinen samankokoi- katukuvassa. Kauppakeskus Valkean tilat kuluttaa vuosittain noin 2,4 miljoonaa nen noin 6 000 m2:n toimistotalo kohteen ovat hyvin käytössä, mutta muualla on kuutiometriä puuta eli noin 500 m3 viereen. Oulussa vuonna 2020 tehdyt kau- edelleen tarjolla useita katutason liiketi- enemmän kuin aikaisemmin. pat koskivat selvästi pienempiä kohteita. loja. Käytössä olevista liikehuoneistosta yhä useampi on palvelusektorin käytössä. Useita kehityshankkeita valmistunut, Uudet ja peruskorjatut toimistotilat Kahviloiden, ruokaravintoloiden, partu- käynnissä tai suunnitteilla menevät vuokralle nopeasti rikampaamoiden, liikuntakeskusten ja Keskustassa valmistui vuoden 2020 Toimistomarkkinassa on ollut jo muuta- vastaavien toimialojen määrä on selkeästi aikana muutamia merkittäviä rakennus- man vuoden ajan se tilanne, että tarjonta lisääntynyt ydinkeskustan katukuvassa. hankkeita. Syksyllä valmistuivat Techno- ja kysyntä eivät aina kohtaa. Suurin osa Entisen Stockmannin tavaratalon ker- poliksen uusi toimistorakennus sekä tarjolla olevasta toimistotilasta on van- roksissa olevia liiketiloja saneerataan toi- hotelli Radisson Blun ja Kauppahallin haa eikä kelpaa tarvitsijoille. Tarjolla mistoksi, ja esimerkiksi Handelsbanken mittavat peruskorjaukset. Aivan vuoden olleet uudet ja peruskorjatut toimistot muuttaa vuodenvaihteessa rakennuksen lopulla valmistui Danske Bankin entisen ovat menneet vuokralle nopeasti, ja nii- kolmanteen kerrokseen. toimistotalon peruskorjaus. den neliövuokra on jopa kaksinkertai- Tällä hetkellä keskustan uudisraken- nen vanhaan tilaan verrattuna. Toimis- Tuotanto- ja varastohallien taminen painottuu asuntoihin. Torin- totilan tarjonta on Oulussa vähentynyt käyttöasteet korkeita rantaan on rakenteilla hotelli, ja hotelli viime vuosina, mutta tällä hetkellä odo- Tuotanto -ja varastohalleja on raken- Arinan peruskorjaus alkoi syksyllä tetaan, mikä tulee olemaan pandemian nettu käyttäjien tarpeisiin, ja tyhjän tilan 2020. Peruskorjaus maksaa noin 8 mil- vaikutus toimistotilamarkkinaan. määrä on pysynyt melko alhaisena. Mer- joonaa euroa ja toteutetaan vaiheittain

18 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2021

5 Merkittävimmät rakennushankkeet 15 20 RAKENTEILLA 1 Oikeustalo ydinkeskustaan 2 Hotelli Torinrantaan TeTeknologiakylä LLiLinnanmaa 3 Yliopistollisen sairaalan uudelleen Taskila 6 13 rakentaminen 4 12 E8 Rusko 4 Oulunportin liikekeskus 20 E75 5 Motonet Ritaharjuun Toppila 6 Linnanmaan paloasema

SUUNNITTEILLA 14 20 7 Torinrannan kehitys: Terwa Tower TuirTuirar OULU ja merikylpylä 8 Ratapiha-hanke Raksilaan KESKUSTA PeltoPeltola-l 2 9 7 1 8 KontiKontinkangasi Raksilan marketit, yliopisto 9 3 22 10 Liike- ja toimistorakennukset Limingantulliin Nuottasaari Karjasilta 11 Kaksi liikerakennusta Kaakkuriin Limingantullingantulnt 22 12 Jäähalli ja uimahalli Linnanmaalle 10 13 Poliisitalo ja vankila Ruskoon 4 14 Nallikarin matkailu- ja palvelualue Kontiokangas E75 15 Ritaportin liikealue E8

22 Kaakkuri Vajaakäyttöasteet, prime-tuottovaatimukset ja -vuokrat Vuokratasot alueittain Tuotanto/ 11 Tuotanto/ Liiketilat Toimistotilat logistiikka €/m2/kk Liiketilat Toimistotilat logistiikka Vapaat tilat, m2 28 000 47 000 42 000 4 Limingantulli 9–14 9–13 7–9 Vajaakäyttöaste, % 3,6 7,3 2,9 Tuira 8–12 8–10 Tuottovaatimus, % 7,35 7,25 9,50 Peltola- 14–18 Vuokrat, €/m2/kk 60,00 22,00 8,50 Kontinkangas E75 t E8 Linnanmaa 10–16 Oulunsalo 4 Rusko 8–12 7–9 Kajaaninkatu u Hallit usk atu Asemakat irkkokatu Rantakat K u Kau Aleksanterinkatu p rikatuPak pu kahu rienkatuTo o atu nee k nkatu in 1,5 vuodessa hotellin ollessa koko ajan vankila rakennetaan Ruskoon. in Hall tu a sikatu Mäkel ituskatu Saaristo u Pak käytössä. Muut keskustan rakenteilla Lisäksi vireillä on useita suuria hank- U Isok Kau kahuo u ppur kat n Al u ien ee nkat bertinkatu k nkat olevat kohteet ovat asuinkerrostaloja, keita, joiden aloitusajankohta on vielä atu u autatie ja niitä on useita. Intersportin entinen epäselvä, kuten Terwa Tower- ja Allas R liikerakennus esimerkiksi purettiin Sea Pool -hankkeet torinrantaan. Rak- ydinkeskustasta, ja tilalle rakennetaan silaan on suunnitteilla mittavia kehitys- Keskusta asuinkerrostalo. Vaikka asuinkerrostalo- hankkeita vanhojen markettien ja tyhjil- €/m2/kk jen rakennuslupien kokonaismäärä laski leen jääneen poliisi- ja oikeustalon sekä Liiketilat 25–60 Toimistotilat (vanha) 11–14 vuonna 2020, rakentaminen on vilkasta linja-autoaseman paikalle. Jo vireillä Toimistotilat (uusi/saneerattu) 20–23 keskustan alueella. olleiden monitoimiareenan, kauppa- Liiketilat 13–18 Suurin meneillään oleva hanke keskuksen, hotellin ja asuntojen lisäksi Toimistotilat 10 –13 on uusi yliopistollinen sairaala, jonka Oulun yliopisto on ilmaissut halukkuu- Liiketilat 10–15 ensimmäinen vaihe on rakenteilla. tensa muuttaa toimintojaan Raksilan Toimistotilat 10 –13 Lisäksi Ritaharjuun Ideaparkin lähelle alueelle. Hietasaaren kaavoitus on saatu on rakenteilla Motonetin uusi liikera- lainvoimaiseksi, ja sinne on suunnitteilla kennus, ja viereiselle tontille on tulossa useita matkailun ja vapaa-ajan palve- Terwa Kiinteistökehityksen liiketila- luita, kuten Kalevala-teemahuvipuisto, hanke. Kaakkuriin on suunnitteilla konserttiareena ja majoitusrakentamista. Lidl-päivittäistavarakaupalle ja Rustalle Linnanmaalle on valmistumassa Nokian uudisrakennukset. Julkisellakin puolella suunnittelemaa suurinvestointia varten on tiedossa useita hankkeita. Kaupun- asemakaavamuutos, joka mahdollistaa gintalon noin 20 miljoona euron perus- lähes 80 000 k-m2:n lisärakentamisen. korjauksen on määrä alkaa keväällä 2021. Torikadulla on juuri alkamassa Senaatin rakennuttaman oikeustalokort- telin rakentaminen. Uusi poliisilaitos ja

19 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2021

Lahti TEKSTI: MATTI SISTO E75

4

24

Holma Niemi

Vipusenkatu Salpakangas E75 7 24 4 Hollola 12 KESKUSTA 13 12 6 12 11 LAHTI Petsamo 8 9 3 14 15 Karisto 5 Askonalue Sopenkorpi 10 Eteläinen Lotila kehätie 2 Eteläinen 12 Laune kehätie Kujala 1 4 Jokimaa E75 12 312 Nastola Linnaistensuo Renkomäki

4

4 E75

Pennala

© Kuvio Oy

Kaupankäynti painottui asuin- ja sena, ja toimistotilaa on viimeksi valmis- Teollisuuden hankkeisiin investoidaan liikekiinteistöihin tunut muun muassa Malskille. Entisen Uusien alueiden myötä teollisuustilojen Vuoden 2020 alussa Lahdessa tehtiin oikeustalon kortteliin matkakeskusta kysyntä on siirtymässä entistä moder- muutamia asuntoportfoliokauppoja. vastapäätä on suunniteltu 8-kerroksista nimpaan suuntaan, vaikka valtaosa kau- Tammikuussa Lahden talot myi 199 toimistotaloa, jonka tiloista yli puolet on poista koostuu pienemmistä halleista. asuntoa Innovest Kiinteistöt Oy:lle ja jo varattu. Mikäli 70 prosenttia tiloista Fazer on ollut lähivuosina merkittävä Nordic Business Investments Oy:lle. varataan, purkutyöt alkavat keväällä. investoija: Vuohelan Herkun leipomo- Maaliskuussa Kemppi Group Oy myi Keskeisille liiketiloille on riittänyt ja myllyliiketoimintojen oston lisäksi 45 asunnon kerrostalokohteen. Yksi kysyntää, vaikka joitakin keskustan liik- Kasakkamäelle rakennetaan yhtä aikaa keväällä toteutuneen Laakkosen auto- keitä on lopetettu, Aiempien vuosien ksylitolitehdasta, kauramyllyn toista kauppaportfolion kaupan kohteista tapaan myös vuonna 2020 avattiin koro- laajennusosaa ja lämpövoimalaa. sijaitsi Lahdessa. Marraskuussa Cibus nasta huolimatta uusia ravintoloita. Uusinvestointien yhteissumma on jopa Nordic Real Estate osti kahden päivit- Kauppakeskus Sykkeeseen saneeratun 75 miljoonaa euroa. Viking Malt osti täistavarakaupan salkun, joista toinen Prisman on määrä avautua maalis-huhti- Kujalasta 7 hehtaarin tontin mallasta- sijaitsi Lahdessa. Joulukuussa YIT myi kuussa. Osuuskauppa aloitti vuonna moaan varten reilulla miljoonalla. Vuo- osan Aleksanterinkatu 11:n hybridikort- 2020 hotelli Seurahuoneen aiemman den 2020 lopussa valmistui viimein Kal- telista OP-Palvelukiinteistöille noin laajennuksen jatkoksi 50 hotellihuoneen lio-Pietilään rakenteilla ollut 7 200 m2:n 16,5 miljoonan euron kauppahinnalla. rakentamisen Sokoksen yläkerran liike- vedenpullottamo. Nastolassa Wipak Valtaosa kohteesta on vuokrattu Päijät- tiloihin 10 miljoonan investoinnilla. laajentaa pakkaustehdastaan 10 miljoo- Hämeen hyvinvointiyhtymälle pitkällä Sokoksen ja Seurahuoneen välisestä nalla eurolla. Vanhaa epäkuranttia tilaa vuokrasopimuksella. Aleksanterinkadun ylittävästä sillasta on edelleen paljon tyhjillään. on käynnissä arkkitehtikilpailu. Teivaan Toimisto- ja liiketiloille on riittänyt satamaan suunniteltua kelluvaa sauna- ja Eteläisen kehätien valmistuminen kysyntää uintikeskusta ei koronatilanteen vuoksi edistää kehityshankkeita Modernin toimistotilan kysyntä on ole edistetty, mutta alueen kaavoitus on Joulukuussa valmistuneen eteläisen pysynyt koronasta huolimatta kohtalai- muuten edennyt. kehätien ansiosta matkakeskuksen

20 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2021

Vuokratasot alueittain Merkittävimmät rakennushankkeet Tuotanto/ €/m2/kk Liiketilat Toimistotilat logistiikka RAKENTEILLA Pohjoinen 6–9 6–8 4–6 1 Viking Maltin mallastamo Etelä 7–13 6–8 5–6 2 Hennalan alueen hankkeet Itä 6–8 6–8 4–6 3 Fazerin laajennushankkeet Länsi 6–8 5–7E75 4–6 4 Renkomäen monitoimitalo 4 5 Radanvarren kehitys 6 Taide- ja muotoilukeskus LAD

24 7 Keskussairaalan laajennus 8 Sokoksen hotellihuoneet Holma Niemi 9 Paavolan kampusalue 10 Vahva-Jussin asuinalue Vipusenkatu Salpakangas E75 11 Paavolan Prisma 7 24 4 Hollola 12 KESKUSTA 13 SUUNNITTEILLA 12 6 12 11 LAHTI Petsamo 8 9 12 Ranta-Kartanon uinti- ja viihdekeskus 3 5 14 15 Karisto Askonalue 13 Luhdan, Iskun, Kelan ja kaupungin Sopenkorpi 10 tornitalohankkeet Eteläinen Lotila kehätie 14 Kaupungintalon peruskorjaus 2 Eteläinen 12 Laune kehätie Kujala 1 15 Toimistotalohanke 4 Jokimaa E75 12 312 Nastola Vajaakäyttöasteet, Linnaistensuo Renkomäki prime-tuottovaatimukset ja -vuokrat Tuotanto/ 4 Liiketilat Toimistotilat logistiikka Vapaat tilat, m2 24 000 29 000 65 000 Vajaakäyttöaste, % 3,0 9,3 3,3 Tuottovaatimus, % 8,00 7,75 9,75 4 Vuokrat, €/m2/kk 40,00 18,50 6,00 E75

Pennala

Sa

Sammonkatu i ma

a nkat

u u at Päij Jalkarannantie Kulmakatu Kyösti Kallion Ka än Lahdenk teenka t ohittava Mannerheiminkatu voidaan tapaan Ranta-Kartanon viihdekeskus- Kirkkokat u tu u ka a

p

muuttaa kaupunkibulevardiksi ja käyn- hanke on koronan myötä viivästynyt, up tu Vapaud enkatu Ka tu

a nistää moni kadun varteen suunniteltu mutta valmistunee silti vuoteen 2023 u Vapa udenk nk Alek kat atu a santeri n nkatu atu ima investointi. Kehätie lisäsi Pippon-Ku- mennessä. Kaupunki osti matkakes- ank a ärve A S Rauhankatu j leksan Hollol H terinkat ämeenk u at Vesi u u jalan alueen jopa 112-hehtaariseksi kuksen länsipuolelta noin 5 miljoonalla t

ka n Hämeen Vuorik e atu i katu Sibeliuksenkatu

suunnitellun yrityskeskittymänkin eurolla maata 450-paikkaista pysäköinti- tat Harjukat u u a kiinnostavuutta. Alueelle on saatu mer- taloa varten. Taloa tarvitaan liityntä- R Oikokatu Puisto H katu arjukatu kittäviä uusia investointeja. Viime vuo- pysäköinnin turvaamisen lisäksi myös Lo den lopulla valmistuneen laajennusosan läheisten asuin- ja toimistohankkeiden viisankatu

Mannerh myötä Alfarocin logistiikkahallien pin- pysäköintiä varten. Tonteilla on tilaa eiminkatu ta-ala kasvoi 27 000 m2:een. Viking Malt myös asuin- ja hotellirakentamiselle. ilmoitti vuoden 2020 lopulla 90 miljoo- Koulusaneerausten huippu ohitettiin Keskusta nan mallastamohankkeesta Kujalaan, ja 2–3 seuraavan vuoden aikana moni- €/m2/kk Liiketilat 20–40 jossa Niemestä siirtyvän toiminnan on toimitaloja valmistuu useaan kaupungin- Toimistotilat (vanha) 12–14 määrä alkaa vuonna 2023. osaan. Suurin urakka on vuoteen 2023 Toimistotilat (uusi/saneerattu) 16–20 jatkuva Paavolan kampushanke, johon Liiketilat 7–12 Useita merkittäviä hankkeita sisältyy noin 20 000 m2 päiväkodista Toimistotilat 8–9 suunnitteilla ja käynnissä suurlukioon. Kaupunki myi hankkeen Liiketilat 7–12 Liiketilat 9–15 Monet keskusta-alueen investoinnit Hemsölle, jolta tilat vuokrataan 15–20 edellyttävät mittavia panostuksia pysä- vuoden vuokrasopimuksella. Nykyisten köinti-infraan, ja uusia pysäköintitaloja rakennusten ja keskeneräisten hankkei- onkin suunnitteilla kymmenillä miljoo- den kauppahinta on yhteensä noin 80 nilla muun muassa keskustaan, kaupun- miljoonaa euroa. ginsairaalan yhteyteen sekä Ranta-Kar- tanoon, johon ollaan saamassa yksityis- täkin rahaa. Yksityisten investointien

21 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2021

Tikkakoski Jyväskylä E75 TEKSTI: MIKKO HIRVI Kirri

2 Palokka 6 Palokan Palokangas Orsi

Seppälänkangas

13 18 23 4 E75 Seppälä Tourula 18 JYVÄSKYLÄ 3 7 KESKUSTA 13 Vaajakoski 9 13 23 4 9 23 Jyskä 10 9 4 23 9 8 E63 E63 13 E63 Kanavuori Korkeakoskenlahti 18 Ylistönmäki Myllyjärvi 23 Haapaniemi 5

4 9 1 E75 Etelä-Keljo Keljonkangas

E63

9 11 © Lentokuva Vallas/Jyväskylän kaupunki

Investointimarkkina pysyi aktiivisena Toimisto- ja liiketilamarkkinoilla toimijat ovat avanneet liikkeitä alueelle. Säynätsalo Maaliskuussa paikallinen Royal House hiljaista Ydinkeskustan liiketilojen markkina Oy myi pari vuotta aiemmin CapMa- Toimistomarkkinoilla on ollut hiljaista on pysynyt valitettavan hiljaisena, mutta Muurame nilta ostamansa Ylistönmäentie 33 etätyön laajentuessa koskemaan valtaosaa positiivista virettä ja kyselyjä on kuiten- -kiinteistön Samla Capitalille. Huhti- toimistotyötä tekevien yritysten henki- kin ollut havaittavissa. Suurin muutos kuussa Jyväskylään saatiin uutta kiin- löstöä. Kesällä tehtiin kuitenkin isohkoja vuonna 2021 on ydinkeskustan suurim- teistöomistusta, kun ruotsalainen sopimuksia, kun muun muassa Rain- man kauppakeskuksen Forumin iso Hemsö osti Jyväskylän koulutuskunta- maker Customer Experience Oy muutti remontti, jonka myötä Tokmanni ja LIDL yhtymä Gradialta koulukiinteistön uusiin noin 1 000 m2:n tiloihin Seppälään avaavat syksyllä 2021 uudet liikkeet ydin- Viitaniemestä. Huhtikuussa YIT myi aiemmista noin 1 600 m2:n tiloista. Tämä keskustaan. Tämä tuonee toivottua piris- vuonna 2021 valmistuvan Kankaan oli alueen ensimmäisiä selkeitä korona- tystä markkinaan, kun päivittäistavara- Arkin toimistotalon Aktia Toimitila- ajan ja etätyön tuomia tehokkuusjärjes- kauppa vilkastuu ja asiakkaat liikkuvat kiinteistöt rahastolle. Paikalliset henkilö- telyjä. Myös julkishallinnon toimijat ovat enemmän. Vakavaraiset ravintolatoimijat sijoittajat ostivat Tourulasta keskustan liikuttaneet muuten hiljaisempaa toimis- ovat olleet aktiivisia koronasta huoli- liepeiltä noin 5 100 m2 keskinäisen kiin- tomarkkinaa: Senaatti-kiinteistöt siirtyi matta: kauppakeskus Sokkariin avattiin teistöyhtiön osakkeita. Marraskuussa väistötiloihin, ja Jyväskylän kaupunki Itsudemo- ja Friends & Brgrs -ravintolat, paikalliset sijoittajat ostivat Gigantilta uudelleenjärjesteli toimintojaan. ja osuuskauppa Keskimaa siirtää vuosi- tyhjentyneen Ahjokatu 1 -kiinteistön, Liiketilojen vuokraaminen on pysynyt kymmeniä paikallaan pysyneen Rosson joka on parin viime vuoden aikana vaisuna kaupan rakennemuutoksen ja Asemakadulla sijaitsevaan kiinteistöön vuokrattu täyteen. Kauppahinta oli noin koronan aiheuttaman ostokäyttäytymi- uudistaen samalla ravintolan ilmeen. 3,7 miljoonaa euroa. Loppuvuodesta sen hiljentymisen vuoksi. Seppälän alue Investors House osti Royal Houselta on edelleen aktiivinen, ja siellä on isojen Teollisuus- ja tuotantotiloille Koivurannantie 1:n kiinteistön, jossa toimijoiden sijoittumisen ansiosta havait- oli kysyntää päävuokralaisena toimii VTT. tavissa pienempien toimijoiden liikeh- Kaupungin muutamia vuosia sitten kaa- dintää. Etenkin B2B-toimijat ovat paran- voittama itäisen Palokankaan rakenta- taneet asemiaan Seppälässä, ja uudetkin minen on päässyt alkuun, ja ensimmäi-

22 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2021

Vuokratasot alueittain Merkittävimmät rakennushankkeet Tuotanto/ Tikkakoski €/m2/kk Liiketilat Toimistotilat logistiikka RAKENTEILLA Tourula 10 –13,5 10–15 6–8 1 DB Santasalo Ylistönmäki 10–15 6–7 2 Useita logistiikka- ja tuotantotilahankkeita Tikkakoski 6–10 5–8 5–7 E75 3 Kankaan Arkki Seppälä 11–16 9–14 5–9,5 Kirri 4 Forum kauppakeskus (saneeraus) Seppälänkangas/ 8 –11, 5 6–9 6–10 Palokangas 8 –11, 5 6–8 6–10 5 Hämeenpohjan pienteollisuusalue 2 Palokka 6 Palokan Palokangas Palokan Orsi 8–14 6–8 Orsi SUUNNITTEILLA Palokka 6–8 7–9 5–7 6 Useita logistiikka- ja tuotantotilahankkeita Seppälänkangas Kirri 6–8 6–9 4–6 7 Optimes Business Garden II-vaihe Keljo/Etelä-Keljo 8–14 7–9 6–8,5 8 Hippos 13 Savela 9 –11 8–12 6–8,5 18 23 9 Innova 3 4 Kanavuori/ 6–9 7–11 5–8 E75 Vaajakoski 10 Sairaalanmäki Seppälä 11 Liike- ja teollisuuskohteita (Muurame) Tourula 18 JYVÄSKYLÄ 3 7 KESKUSTA 13 Vaajakoski 9 13 23 4 9 23 Jyskä 10 9 4 23 Vajaakäyttöasteet, 8 9 E63 E63 prime-tuottovaatimukset ja -vuokrat 13 E63 Tuotanto/ Kanavuori Liiketilat Toimistotilat logistiikka Korkeakoskenlahti Vapaat tilat, m2 24 000 40 000 24 000 18 Ylistönmäki Myllyjärvi 23 Haapaniemi Vajaakäyttöaste, % 2,5 10,1 2,0 5 Tuottovaatimus, % 8,00 7,75 9,75 Vuokrat, €/m2/kk 43,00 20,50 8,00 4 Sepänkat 9 E75 u 1 Kansakoulukatu Etelä-Keljo Keljonkangas

u Ka le vankatu

u liopistonkat Y Vä jukat inönkatu r

Ha

E63

9 11 u Kilp Asema tonkat is enkat k atu liopis Y u Gu denkatu mmeruk u apa tu V ka n senkatu Säynätsalo aise tu set toimijat ovat aloittaneet vuoden 2020 avainasemassa, jotta kohteet saadaan Cygnaeuks nnik Va Ha as a Satamakat u nkat Kauppaka loppupuolella. Volvo Truck rakennutti vuokrattua. e kat u nka tu u Pitkä Muuramealueelle uuden noin 2 500 m2:n toimipis- lä äy teen, ja lisäksi alueelle valmistui noin Rakennusmarkkinoillakin tapahtuu Vapaudenkatu Rantav

2 500 m2:n uudishanke, johon sijoittuvat Ydinkeskustan merkittävin kehityshanke Semi Keskusta naar €/minkat2/kk vuodenvaihteessa ainakin MPS-Motors, valmistui, kun mittavan ja haasteellisen tie u airaalan uss Liiketilat 18–43 Real Cars ja KONE. Ylipäätään Seppälän- peruskorjauksen läpikäynyt ValtiontaloKesk Toimistotilat (vanha) 12–16,5 kankaan vetovoima on ollut kasvussa: sekä viereiselle tontille rakennettu Toimistotilat (uusi/saneerattu) 18–22 teollisuus- ja tuotantotiloille on ollut 8-kerroksinen toimisto- ja asuinkohde Liiketilat 11–16 kysyntää, ja uudishankkeitakin on suun- otettiin käyttöön syksyllä. Valtakunnal- Toimistotilat 11–15 nitelmissa. lisesti merkittävä Keski-Suomen uusi Liiketilat 9–14 Toimistotilat 10 –12,5 Kaupungin länsipuolella kehittyvälle 110 000 m2:n Keskussairaala Nova vihit- Eteläportin alueelle saatiin loppuvuodesta tiin käyttöön 1.12.2020. Tammikuussa hyviä uutisia, kun kaupungin kiinteistö- asiakaskäyttöön avattava Nova on Suo- kehitysyhtiö Jykia julkaisi David Brown men ensimmäinen kokonaan uusi kes- Santasalon kanssa noin 10 000 m2:n kussairaala vuosikymmeniin. kehityshankkeen käynnistymisen. Syk- Hippos-hankkeen osalta saatiin syllä 2022 valmistuvasta tehtaasta tulee vuoden aikana positiivisia uutisia, kun DB Santasalon Euroopan päätehdas. kaupunki sai Sepos Oy:ltä 43 miljoonan Keski-Suomen Yrityskiinteistöt rakensi euron tarjouksen sijoituksesta Hippos- alueelle uudistuotantoa muun muassa hankkeeseen ja Jyväskylän Hippos Procemex Oy:n tarpeisiin. -kommandiittiyhtiöön. Isot piha-alueet ovat kysyttyjä kulje- tuskaluston kasvaessa entisestään. Van- hempien hallien lohkominen ja useiden käyttäjien ratkaisut tulevat olemaan

23 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2021

724

8 Vaasa E8 TEKSTI: LAURI RUOKONEN

LintuvuoriLintL tu Isolahti 724 E8 8

Metsäkallio SepänkyläSee Kivihaka Palosaari 724 10

8 6 VAASA 3 5 7173 7 E8 VaskiluotoVasks KESKUSTA KlemettiläKlemeK memet 1 3 8 Hietalahti 717 2 StröStrömbergrörömöm Park E12 717 4 9 Vanha-Vaasa 717 715 717 Vanhasatama

E12 11 E8 GigaVaasaGigaVaasa Airportt ParkPa

715 3 673 8

715

VikbyVVi 3 673 E12

8 E8

673 © Vaasan kaupunki / Christoffer Björklund

Maltillinen transaktiovuosi takana vuokrattu Mehiläiselle 20 vuoden vuokra- Myymälähankkeet etenevät Vuonna 2020 Vaasan transaktiomark- sopimuksella. Liisanlehtoon suunniteltu Prisma-hanke kina oli melko hiljainen, ja vuoden edistyi vuoden 2020 aikana, koska aikana tehtiin vain muutama merkit- Uusia toimistoja rakenteilla ja rakennuslupa saatiin keväällä. Raken- tävä transaktio. Helmikuussa Danske suunnitteilla nustyöt alkoivat lokakuussa 2020, ja Finance osti teollisuuskohteen Runsorin- Vaasan toimistotilakanta on melko pieni hankkeen on määrä valmistua vuoden tieltä Airport Parkin alueelta. Kauppa- suhteessa moniin muihin kasvukeskuk- 2021 lopussa. Hypermarketti koostuu hinta oli noin 28 miljoonaa euroa. siin, ja vajaakäyttö painottuu keskustan noin 20 000 m2:n myymälärakennuk- Talvella 2020 Erikoissijoitusrahasto vanhempiin tiloihin. Viime vuosina on sesta, sen alle rakennettavasta pysäköin- Trevian Suomi Kiinteistö I osti osoitteis- kuitenkin valmistunut useita uusia toi- tihallista sekä pihan pysäköintialueesta. sa Hovioikeudenpuistikko 16, Alatori 1 mistokohteita, ja niitä on edelleen raken- Hanke on niin neliömäärältään kuin ja Alatori 3 sijaitsevan 18 700 m2:n maa- teilla ja suunnitteillakin. Esimerkiksi kustannusarvoltaan Osuuskauppa merkkikokonaisuuden Harry Schauma- Vaasanpuistikossa sijaitseviin entisiin KPO:n suurin yksittäinen hanke. Kesko nin säätiöltä. Kaupan kohteessa toimii HalpaHallin tiloihin remontoidaan lii- suunnittelee aivan viereen uutta City- muun muassa vuonna 2018 avattu kaup- ketilojen lisäksi muuntojoustavia toimis- marketia. pakeskus Espen. totiloja. Klemettilän pienen kolmiokorttelin Vuoden lopussa Brysselin pörssiin Strömberg Parkin alueella vahvistui liike- ja huoltamorakennusten purka- listattu kansainvälinen kiinteistösijoit- talvella asemakaavan muutosehdotus, minen alkoi kesä-heinäkuussa. Niiden taja Cofinimmo teki ensimmäisen sijoi- jonka ansiosta vanha, aiemmin suojeltu tilalle rakennetaan Lidl-päivittäistavara- tuksensa Suomessa ostaessaan Fincap keskuskonttorirakennus voidaan pur- myymälä, Neste Express -polttoaine- Kiinteistökehitykseltä rakenteilla olevan kaa ja tontille saadaan lisää rakennus- asema ja McDonald’s-ravintola. Klemet- lääkärikeskus- ja sairaalakiinteistön oikeutta. Uusi kaava sallii 10 000 k-m2 tilässä sijaitsevan nykyisen Lidlin tilalle 20 miljoonan euron kauppahinnalla. rakennusoikeutta, ja toimistokäytön rakennetaan Puuilo-tavaratalo, joka on Kiinteistö sijaitsee ydinkeskustassa lisäksi rakennukseen voi sijoittaa tuo- määrä avata alkuvuodesta 2021. Kesällä kauppatorin vieressä. Rakennuksen tantotilaa. Klemettilään valmistui HalpaHallin uusi, pinta-ala on noin 4 200 m2, ja se on entistä noin 800 m2 suurempi myymälä.

24 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2021

Vuokratasot alueittain Yhteistyökumppanimme: 724 Tuotanto/ €/m2/kk Liiketilat Toimistotilat logistiikka Oy Vaasa Parks Ab Kivihaka 8 8–14 E8 Vaasan kaupunki Klemettilä/ 6–12 6–13 5–7 Vaasanseudun Kehitys Oy VASEK Strömb. Airport Park 7–15 4–8 Merkittävimmät rakennushankkeet Vaskiluoto 4–7 Palosaari 6–12 RAKENTEILLA LintuvuoriLintL tu Isolahti 724 Sepänkylä 7–13 1 Wärtsilä Smart Technology Hub E8 8 Lintuvuori 4–7 2 Vaasan keskussairaalan uudisrakennus Metsäkallio SepänkyläSee 3 Mehiläisen lääkärikeskus Kivihaka Palosaari 4 724 10 Prisma Liisanlehto 5 Puuilo Klemettilä 8 VAASA 6 6 Lidl, McDonald’s ravintola ja Neste Express 3 5 7173 7 E8 VaskiluotoVasks KESKUSTA -polttoaineasema KlemettiläKlemeK memet 1 3 8 7 Toimisto- ja liiketilaa entisiin 2 Hietalahti 717 StrömbergStrörörömöm Park HalpaHallin tiloihin E12 717 SUUNNITTEILLA 4 9 Vanha-Vaasa 717 715 717 8 Vanhasatama Wasa Station 9 Citymarket

10 E12 11 Kivikiila-toimistotalo E8 GigaVaasaGigaVaasa Airportt ParkPa 11 Futura V

715 3 673 8 Vajaakäyttöasteet, prime-tuottovaatimukset ja -vuokrat 715 Tuotanto/ Liiketilat Toimistotilat logistiikka VikbyVVi Vapaat tilat, m2 15 000 15 000 11 000 3 673 E12 Vajaakäyttöaste, % 2,8 5,4 1,5 Tuottovaatimus, % 8,00 8,00 9,50

8 Vuokrat, €/m2/kk 45,00 17,00 6,00 E8

673

e ti n lä Kirkkopuistikko y

Rantakat Teollisuuden hankkeet muovaavat Hietasaarenkatu pänk tojen hyväksyttäväksi kesällä 2021. Se Rata u kko kiinteistömarkkinaa i kat Kaavamuutoksella pyritään nostamaan npuist u Vaasa Vuoden 2020 aikana alkoi Wärtsilä tehokkuuslukua 0,3:sta 1,0:aan, jolloin ioikeudenpuistikko Pitk Hov äka kko isti tu Smart Technology Hub -teknologia- rakennusoikeutta olisi arviolta 2,5 mil- pu As Vaasan R emakat aastuvankatu katu Kirkkopu an Rauh keskukseen liittyvän logistiikkakes- joonaa neliömetriä nykyisen 748 000 m2:n u K kat u tu Koulukat auppapuis in ika Ajur kuksen rakentaminen. Rakentajana on sijasta. Moottor istikko katu sarmin u Ka u t t YIT. Logistiikkakeskus tulee olemaan ikko henka rvemie Ki kko Koronakriisi siirsi Wasa Stationin u puisti kooltaan noin 14 500 m2. Keskus varus- kat lman rmin rsho K Ko lamentinka Kasa u suunnitelmia eteenpäin pänkat tetaan modernilla tietotekniikalla, sillä kko lose i Kel anpuist t se vastaa teknologiakeskuksen tar­vitse- Alkuvuodesta yksi Vaasan kärkihank- Korsholm u

mien materiaalien toimituksista digi- keista, Wasa Station, otti joitakin askelia Keskusta Koulukat u Ra at 2 aank €/m /kk ntakatu eht alustan avulla. Rakennuksen on tar- eteenpäin, kun Yleisradio ja YIT solmi- u Tiilit Liiketilat 20–45 koitus valmistua lokakuun 2021 lop- vat vuokrasopimuksen, joka koskee Ylen atu Toimistotilat (vanha) lahdenk 9–13 puun mennessä. Logistiikkakeskuksen Vaasan toimintojen siirtämistä Wasa Hieta Toimistotilat (uusi/saneerattu) 14–19 rakentaminen nostaa Smart Technology Stationiin. Helmikuussa julkistettiin Liiketilat 9–18 Hubin kokonaisinvestoinnin yli 230 myös, että Wasa Stationiin on tulossa Toimistotilat 9–13 miljoonaan euroon. Wärtsilä siirtää Marriott-ketjun hotelli. Koronakriisi Liiketilat 8–13 vuodesta 2021 eteenpäin kaikki Vaasan laittoi kuitenkin neuvottelut vuokra- Toimistotilat 8–12 keskustassa olevat toiminnot ja työnte- laisten kanssa jäihin ja siirsi näin ollen kijät sekä logistiikan ja huollon verstas- rakentamissuunnitelmia ainakin puo- toiminnot Runsorista Smart Technology lella vuodella eteenpäin. Korttelin raken- Hub -keskukseen. tamisesta päätetään kaupunginhallituk- Syksyllä päätettiin aloittaa akkuteol- sessa vasta, kun kohteessa on riittävä lisuuden tarpeisiin laaditun Laajamet- määrä vuokralaisia. sän suurteollisuusalueen asemakaavan muutos. Se on tarkoitus saada valtuus-

25 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2021

Muut kasvukeskukset TEKSTI: LAURI RUOKONEN

© Porin kaupunki

Merkittäviä uudishankkeita Kuopion 13 000 m2:n hankkeen on määrä valmis- kun hallinto-oikeus päätti olla tutki- keskustassa tua kesällä 2020. matta poikkeuslupapäätöksestä tehtyä Vuonna 2020 Kuopiossa tehtiin muuta- Syksyllä uutisoitiin Bellanrantaan valitusta. Syksyllä kaupunginvaltuusto mia merkittäviä kiinteistötransaktioita. kaavaillusta hotelli- ja urheiluhallihank- hyväksyi Apukan alueen asemakaavan, Yksi keväällä toteutuneen Laakkosen keesta. Noin 60 huoneen huoneisto- jonka mukaan alueelle voidaan rakentaa autokauppaportfolion kaupan kiin- hotellin ja liikuntahallin koko on noin lisää lasikattoisia revontulikoteja. teistöistä sijaitsi Kuopiossa. Syksyllä 5 000 m2. Kummankin rakennuksen on Elokuussa Rovaniemelle avattiin Savonia-ammattikorkeakoulu myi enti- tarkoitus valmistua vuonna 2022. Minimani, joka on nyt Rovaniemen ja sen kampuskiinteistönsä Opistotie 2:ssa Lapin toiseksi suurin kauppa. Kesän Skanskalle. Tapahtumarikas vuosi Rovaniemen lopussa Rovaniemelle avattiin lähes Vuonna 2018 alkaneen Kuopion liiketilamarkkinoilla 30 vuoden tauon jälkeen Sokos, joka Portti -hankkeen ensimmäinen vaihe Joulukuussa 2020 Rakennusliike Jouko sijoittuu Lordi-aukion laidalla sijait- valmistui tammikuussa 2020, ja toisen Pesonen osti Rovaniemen koulutusyh- sevan entisen Pukumiehen tiloihin. vaiheen on määrä valmistua tammi- tymältä Oppipojan kiinteistön 4,4 mil- Revontulen ja Rinteenkulman välisen, kuussa 2021. Kesällä käynnistyneessä joonan euron kauppahinnalla. Samassa kauppakeskusten eteläpäät yhdistävän kolmannessa vaiheessa rakennetaan tilaisuudessa Santasport Finland osti uuden yhdyskäytävän suunnittelu jat- 15-kerroksinen tornitalo, johon tulee Rakennusliike Jouko Pesoselta Ounas- kui, ja sen arvioidaan valmistuvan vuo- 90 asuntoa sekä vuokrattavia liike- ja vaaran Helmen koko osakekannan. San- den 2021 aikana. toimistotiloja. Sen on määrä valmistua tasport Finland hankki näin aiemmin Yksi Rovaniemen ja Lapin merkittä- keväällä 2022. vuokraamansa kiinteistön omistuk- vimmistä julkisista hankkeista on Lapin Syksyn aikana Kuopion ydinkes- seensa. keskussairaalan laajennus, joka eteni kustassa käynnistyi noin 30 miljoonan Rovaniemi tunnetaan matkailuun aikataulussaan vuoden 2020 aikana. euron arvoinen Puijonkatu 22 -kortteli- liittyvistä kiinteistökehityshankkeista. Yleissairaalan toiminnoille rakennetaan kehityshanke, joka käsittää sekä asuin- City-hotellin viereen poikkeusluvan noin 22 700 m2 ja psykiatriselle sairaa- että toimitilaa. Bruttoalaltaan vajaan saanut Napapiiri Hotel -hanke eteni, lalle 6 000 m2 tilaa, ja sairaala-apteekin

26 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2021

tiloja laajennetaan noin 1 700 m2:lla. gin toimistotiloja Rautatienpuistokatu daan valmistuvan kokonaisuudessaan Hanke valmistuu vaiheittain vuosien 5:een. Näiden tahojen yhteistä palvelu- vuonna 2024. Valmistuttuaan se kasvat- 2020–2023 aikana. pistettä kuitenkin suunnitellaan vielä taa Atrian Suomen siipikarjatuotantoa Postitaloon. Hankkeiden on tarkoitus noin 40 prosenttia. Investoinnin merkit- Porissa tavoitellaan matkailun kasvua valmistua vuonna 2024. tävyyttä kuvastaa se, että samalla uusi- Yyterin alueelle taan Atrian Nurmontien liittymä, jonka Transaktiomarkkina Porissa oli hiljai- Seinäjoella rakenteilla ja suunnitteilla rakennustyöt on jo käynnistetty. nen vuonna 2020. Vuoden 2019 lopussa useita asuinrakennushankkeita Porissa tehtiin merkittävä kauppa, kun Seinäjoen keskustaan ja sen lähiympäris- Lappeenrannassa toteutui muutamia Evli Healthcare I Ky hoivarahasto osti töön on suunnitteilla ja rakenteilla useita kiinteistökauppoja Mehiläiselle vuokratun lääkärikeskus- asuinrakennushankkeita. Kesällä käyn- Keskinäinen työeläkeyhtiö Varma myi ja sairaalakiinteistön Porin keskustasta. nistyi Seinäjoen korkeimman asuinker- kesällä 2020 Suomen Liikekiinteistö SLK Syksyllä uutisoitiin Omenahotellin rostalon Seinäjoen Sofiantornin ja uuden Oy:lle Hiessillan alueella sijaitsevan Lap- palaamisesta Poriin. Uuden 43 huoneen Biorex-elokuvateatterin rakentaminen peenrannan Kodinkeskuksena tunnetun hotellin on määrä aueta vuonna 2021 Kauppakatu 6:een. Syksyllä purettiin lähes täyteen vuokratun liikekiinteistön. Yrjönkadulle. Yyterille laadittiin matkai- Lehtisen talo, jonka tilalle on hahmo- Syksyllä Pontos myi Lappeenrannassa lun kasvua ohjaava ohjelma seuraa- teltu 7 asuinkerrostaloa. sijaitsevan logistiikkakohteen. valle 10 vuodelle. Alueen kasvua tavoi- Suurimmat liiketilamarkkinan muu- Toukokuussa aloitetiin Lappeenran- tellaan jatkossa muun muassa laajenta- tokset ajoittuivat vuodelle 2019, kun nan Prisman noin 3 000 m2:n laajennus- malla majoituskapasiteettia ja palveluita. Seinäjoelle avattiin Suomen kolmas hanke, jonka on määrä valmistua maa- Yksi merkittävimmistä teollisuuden Ideapark. Citymarketin siirryttyä van- liskuussa 2021. Tämän jälkeen aloitetaan investointihankkeista on Porin Kaanaan hoista tiloistaan Ideaparkkiin Seinäjoen nykyisen Prisman saneeraustyöt, joiden teollisuusalueelle suunniteltu BioEner- koulutusyhtymä Sedu muutti Keskolta arvioidaan kokonaisuudessaan valmistu- gon yli 150 miljoonan euron biojalos- tyhjentyneisiin tiloihin. Kesko on suun- van elokuussa 2021. Lisäksi Eekoo suun- tamo. Kesällä Bioenergo julkaisi hank- nitellut K-Marketin rakentamista entisen nittelee uuden pienen ruokakaupan avaa- keen ympäristövaikutusten arvioinnin, Citymarketin kylkeen. Kesällä Hankkija mista Lappeenrannan Ruoholammelle. ja hanke voi saada ympäristöluvan vuo- julkisti rakentavansa uuden myymälän Vuoden 2020 aikana paljon keskuste- den 2021 aikana. Päivölään ja keskittävänsä kaikki alueen lua herätti uuden jäähallin sijainti. Syk- Joulukuussa Porin kaupunki ja toiminnot. Myymälän arvioidaan val- syllä kaupunginvaltuusto lopulta päätti, Senaatti-kiinteistöt päättivät, ettei pit- mistuvan keväällä 2021. että uusi halli rakennetaan samalle pai- kään suunniteltua kunnan ja valtion Syksyn aikana Atria teki päätöksen kalle kuin nykyinenkin eli Kisapuistoon. yhteisvirastohanketta toteuteta. Viimei- Seinäjoen Nurmon tuotantolaitoksen Vastaehdotuksena oli kaupungin keskus- simpien suunnitelmien mukaan valtion yhteyteen rakennettavasta uudesta, taan rakennettava monitoimiareena. toimistoympäristön suunnittelua jat- investointiarvoltaan noin 155 miljoonan ketaan entiseen Postitaloon ja kaupun- euron siipikarjatehtaasta, jonka arvioi- © Minna Kivistö/Lappeenrannan kaupunki

27 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2021

Esimerkkejä Catellan transaktioista 2020 Merkittävän asuinkiinteistöportfolion myynti Catella toimi Ålandsbanken Asuntorahasto Erikoissijoitusrahaston sekä YIT:n neuvonantajana 11 uuden vuokra-asuntokohteen myynnissä kan- sainväliselle M&G European Property Fundille. Kohteissa on yhteensä 630 asuntoa ja noin 28 000 m2 vuokrattavaa-alaa. Ne sijaitsevat keskeisillä paikoilla hyvien liikenneyhteyksien ja päivittäisten palvelujen läheisyy- dessä Suomen suurimmissa kaupungeissa. Viisi on jo valmistunut, ja loput kuusi ovat rakenteilla ja valmistuvat vuoden 2021 aikana. Portfo- lion kauppahinta on 148,5 miljoonaa euroa. Kauppa oli yksi suurimmista asuntoportfoliokaupoista Suomessa vuonna 2020. Arvokiinteistön myynti Helsingin keskustassa Catella toimi OP-Henkivakuutus Oy:n neuvonantajana sen myydessä his- toriallisesti arvokkaan toimistokiinteistön Helsingin keskustasta globaa- listi toimivalle LaSalle Investment Managementille. Kiinteistö sijaitsee Helsingin keskustassa erinomaisten kulkuyhteyksien varrella lyhyen käve- lymatkan päässä Kampin metroasemasta ja kauppakeskuksesta. Kohteen vuokrattava ala on noin 10 800 m2, ja se tarjoaa nykyisin vuokralaisilleen laadukkaita ja nykyaikaisia toimitiloja. Kohteen päävuokralaisia ovat OP Ryhmä, Ulkopoliittinen instituutti ja Elinkeinoelämän tutkimuslaitos. Kohde on lähes täyteen vuokrattu. Kauppahinta oli 45,5 miljoonaa euroa. Kahden korkeatasoisen toimistokiinteistön myynti Tampereella Catella toimi Cobbleyard Real Estaten ja Revcapin neuvonantajana kah- den korkeatasoisen toimistokiinteistön myynnissä Tampereella. Ostaja oli Quadoro Investment Gmbh:n hallinnoima rahasto. Myydyt kiinteistöt oli- vat Hermia 5 ja Hermia 6, jotka sijaitsevat Hermian tiedepuistossa. Kiin- teistöt on rakennettu vuosina 1998 ja 2000, niiden yhteenlaskettu vuok- rattava pinta-ala on noin 30 000 m2, ja pysäköintipaikkojen lukumäärä on noin 1 000. Kiinteistöt ovat täyteen vuokrattuja, ja vuokralaisina on useita tunnettuja yrityksiä, kuten Osuuspankki, Vincit ja CGI. Merkittävän autokauppakiinteistöportfolion myynti Catella toimi neuvonantajana Autokiinteistöt Laakkonen Oy:lle sen myydessä seitsemän autokauppakiinteistöä ruotsalaiselle kiinteistösijoit- tajalle Fastighets AB Balderille. Kiinteistöt sijaitsevat Tampereella, Lah- dessa, Kuopiossa, Joensuussa, Hämeenlinnassa ja Hyvinkäällä. Kiinteis- töjen yhteenlaskettu vuokrattava pinta-ala on noin 50 000 m2, josta lähes 40 prosenttia sijaitsee Tampereella. Kiinteistöt on vuokrattu K-Caara Oy:lle. Transaktio oli yksi vuoden suurimmista liikekiinteistöportfolio- kaupoista.

Juniorirahoituksen järjestäminen Lahden Isku Centerille Catella toimi M19 Invest Ky:n neuvonantajana 15 miljoonan euron juniori- rahoituksen järjestämisessä Lahden Mukkulassa sijaitsevalle Isku Centerille osana uudelleenrahoituskokonaisuutta. Isku Centerin ensimmäiset osat valmistuivat vuonna 1958, minkä jälkeen kohdetta on laajennettu useassa vaiheessa. Vuonna 2018 valmistuneiden merkittävien muutostöiden jälkeen Isku Center koostuu pääasiassa moderneista koulutus-, toimisto-, ravintola-, varasto- ja teollisuustiloista. Kohteen vuokrattava ala on noin 67 500 m2, ja sen merkittävimmät vuokralaiset ovat Lahden ammattikorkeakoulu sekä Isku, jonka pääkonttori sijaitsee kohteessa.

28 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2021

Esimerkkejä referensseistä

TRANSACTIONS FINLAND | JANUARY 2021 FINLAND | DECEMBER 2020 FINLAND | DECEMBER 2020 FINLAND | NOVEMBER 2020

Advisor to Metsäliitto Cooperative and Advisor to Ålandsbanken and Ålands- Advisor to KY Foundation Advisor to FinCap in the sale Farmers’ Social Insurance Institution banken’s and YIT’s join venture ÅB in the sale of a historic landmark property of a healthcare property of Finland in the sale of a major HQ Kodit Ky in the sale of 11 residential in the Helsinki centre in the centre of Vaasa property in the Helsinki area properties in Finland

AO EU MILLION EUR 148.5 MILLION AMOUNT NOT DISCLOSED EUR 20 MILLION

FINLAND | SEPTEMBER 2020 FINLAND | SEPTEMBER 2020 FINLAND | AUGUST 2020 FINLAND | JULY 2020

Advisor to Senate Properties Advisor to Renor in the sale of a historic Advisor to OP Life Assurance Ltd in the Advisor to Varma in the sale of in the sale of approx. 5,000 sqm office property with a lettable area of sale of a historic landmark property in the a retail property with a lettable area of office premises in Helsinki approx. 4,800 sqm in Tikkurila, Vantaa Helsinki centre of approx. 15,800 sqm in Lappeenranta

PRIVATE INVESTOR SUOMEN LIIKEKIINTEISTÖT

AMOUNT NOT DISCLOSED AMOUNT NOT DISCLOSED EUR 45.5 MILLION AMOUNT NOT DISCLOSED

FINLAND | JULY 2020 FINLAND | JULY 2020 FINLAND | JUNE 2020 FINLAND | MAY 2020

Advisor to Varma in the sale of Advisor to Cobbleyard Real Estate in the Advisor to Senate Properties Financial advisor to M19 Invest Ky in the a property with a lettable area sale of two major office properties with a in the sale of ca. 10,000 sqm historic arrangement of 15 million euro junior of approx. 5,500 sqm in Oulu lettable area of ca. 30,000 sqm in Tampere city block in the Helsinki city centre financing

Isku Center, Lahti

PRIVATE INVESTOR

AMOUNT NOT DISCLOSED AMOUNT NOT DISCLOSED EUR 11.5 MILLION AMOUNT NOT DISCLOSED

FINLAND | MARCH 2020 FINLAND | FEBRUARY 2020 FINLAND | JANUARY 2020 FINLAND | DECEMBER 2019

Advisor to Autokiinteistöt Laakkonen Oy Advisor to Oy Matkahuolto Ab Advisor to OP Real Estate Fund in the Advisor to a company managed by Fincap in the sale of a car retail portfolio with a in the sale of property portfolio sale of approx. 3,000 sqm residential in the sale of private clinic and hospital lettable area of ca. 50,000 sqm in Finland in Finland conversion project in Helsinki inner city property with a lettable area of 4,200 sqm

PRIVATE INVESTOR

AMOUNT NOT DISCLOSED AMOUNT NOT DISCLOSED AMOUNT NOT DISCLOSED AMOUNT NOT DISCLOSED

VALUATION FINLAND | NOVEMBER 2020 FINLAND | NOVEMBER 2020 FINLAND | SEPTEMBER 2020 FINLAND | AUGUST 2020

Valuation of several properties Valuation of Valuation of Valuation of in Jyväskylä, Kuopio, Lahti, Pieksämäki a retail site property real estate portfolio in Finland the zonal pricing of undeveloped plots and Tuusula to Keskisuomalainen in Varkaus to Turva Mutual Insurance Company to the City of Jämsä

55,950 sq.m. 24,600 sq.m. 16,800 sq.m.

FINLAND | 2020 FINLAND | 2020 FINLAND | 2020 FINLAND | 2020

Annual valuation of Annual valuation of Annual valuation of Annual valuation of real estate real estate portfolio in Finland property portfolio in Finland residential portfolios in Finland portfolio of 41 sites in Finland to Evli’s Residential Fund to Ilmarinen to LähiTapiola’s funds to OP Tonttirahasto

20,000 sq.m. 855,000 sq.m. 140,000 sq.m. 100,000 sq.m.

29 MARKKINAKATSAUSMARKKINAKATSAUS SUOMI SUOMI | KEVÄT| KEVÄT 2021 2021

Suomen kiinteistömarkkinat Kevät 2021

Helsinki Tampere Turku Oulu Lahti Jyväskylä Vaasa (PKS) TOIMISTOT (Q4 2020) Ennuste (Q2 2021)

Tilakanta (m2): 8 520 000 930 000 860 000 640 000 310 000 400 000 280 000

Vajaakäyttöaste (%): 12,2 11,7 6,8 7,3 9,3 10,1 5,4

Prime-tuottovaade (%): 3,40 6,30 6,50 7,25 7,75 7,75 8,00

Prime-vuokra (€/m2/kk): 35,00 22,00 21,00 22,00 18,50 20,50 17,00

LIIKETILAT (Q4 2020) Ennuste (Q2 2021)

Tilakanta (m2): 3 830 000 1 120 000 970 000 770 000 780 000 940 000 530 000

Vajaakäyttöaste (%): 3,1 5,2 4,1 3,6 3,0 2,5 2,8

Prime-tuottovaade (%): 4,90 6,85 7,00 7,35 8,00 8,00 8,00

Prime-vuokra (€/m2/kk): 130,00 65,00 60,00 60,00 40,00 43,00 45,00

TEOLLISUUS- JA LOGISTIIKKATILAT (Q4 2020) Ennuste (Q2 2021)

Tilakanta (m2): 7 940 000 2 140 000 2 240 000 1 450 000 1 970 000 1 200 000 780 000

Vajaakäyttöaste (%): 3,9 2,8 2,5 2,9 3,3 2,0 1,5

Prime-tuottovaade (%): 5,60 8,00 8,50 9,50 9,75 9,75 9,50

Prime-vuokra (€/m2/kk): 10,50 8,00 7,00 8,50 6,00 8,00 6,00

Prime-tuottovaatimusten osalta käytetään seuraavia määritelmiä: Prime-vuokrien osalta käytetään seuraavia määritelmiä: • Alkutuotto. Hyvä sijainti kohdemarkkinassa. Hyväkuntoinen rakennus. • Efektiiviset bruttovuokrat. Hyvä sijainti kohdemarkkinassa. Hyväkuntoinen tila. Ei uudiskohde. Ei uudiskohde. • Liiketilat: Esimerkiksi kauppakeskus tai muu liikekiinteistö, jossa pääasiassa • Liiketilat: Katutasossa sijaitseva noin 150 m2:n liiketila. tunnettuja kansallisia tai kansainvälisiä vuokralaisia. 3–5 vuoden painotettu • Toimistotilat: Noin 500 m2:n tila. vuokrasopimusmaturiteetti. • Teollisuus-/logistiikkatilat: Keskikokoinen tila. • Toimistotilat: Vakaat päävuokralaiset, 3–5 vuoden painotettu vuokrasopimus- maturiteetti. • Teollisuus-/logistiikkatilat: Keskikokoinen rakennus. Yhden käyttäjän kohde. Transaktiovolyymi ei sisällä kiinteistösijoitusyhtiöiden päivittäistä osakevaihtoa. Vakaa yritys vuokralaisena 5–7 vuoden sopimuksella. • Erityisen pitkät sopimukset laskevat tuottovaatimustasoa Helsingin ydinkeskustassa tällä hetkellä arviolta 0,1–0,5 prosenttiyksikköä ja muilla alueilla 0,1–0,7 prosentti- yksikköä.

3030 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2021

Yhteystiedot

Catella Property Oy Catella Asset Management Oy

Antti Louko Jussi Rouhento Managing Director, Managing Director Head of Corporate Finance +358 (0)40 5129 577 +358 (0)50 5277 392

CORPORATE FINANCE & TRANSACTIONS VALUATION ASSET MANAGEMENT

HELSINKI TAMPERE HELSINKI Jyrki Konsala Antti Louko Pertti Miettinen Arja Lehtonen +358 (0)50 4654 720 Managing Director, +358 (0)40 0624 801 Head of Valuation Iiro Nurkkala Head of Corporate Finance +358 (0)50 0763 427 Sami Saraste +358(0)50 4668 879 +358 (0)50 5277 392 +358 (0)50 3014 455 Pertti Raitio Tiina Holmström Jan Malms +358 (0)50 0546 105 Jaska Alatalo +358 (0)50 3671 808 +358 (0)50 5897 781 +358 (0)50 3439 244 Sini Vedenoja Tapio Nurkkala Markus Juvala +358 (0)40 0538 542 Päivi Metsänoja +358 (0)40 6516 377 +358 (0)50 3737 540 +358 (0)50 5555 135 Tuomas Kontola Kristina Knape-Rytkönen Erkki Hakala +358 (0)40 7498 292 +358 (0)50 3058 324 +350 (0)50 3625 768 TURKU Matias Juslin Tatu Wiederholm Petteri Heikkinen +358 (0)50 4702 014 Sami Matara +358 (0)50 5645 014 +358 (0)40 7301 669 +358 (0)50 0408 667 Oskari Isolauri Niko Raittinen Ella Sperling +358 (0)50 3479 900 +358 (0)50 4362 012 +358 (0)50 5016 502 OULU Joni Koponen Petteri Virtanen Jon Nyström +358 (0)50 3577 910 Pekka Laurila-Harju +358 (0)40 5539 719 +358 (0)40 5890 253 +358 (0)50 5841 303 Petri Minkkinen Lauri Ruokonen TAMPERE Mervi Loukusa +358 (0)50 3050 754 +358 (0)40 5806 404 +358 (0)50 3437 795 Leena Smeds Elisa Korpela +358 (0)40 8306 291 Timo Nurminen +358 (0)40 5718 078 JYVÄSKYLÄ/INFONIA Ilkka Nissinen Head of Property Investment Jermu Kujanpää +358 (0)40 3577 733 Management (Catella Group) Mikko Hirvi +358 (0)44 2190 393 +358 (0)50 3373 320 +358 (0)40 7579 731 Kiia Lahtinen [email protected] TURKU +358 (0)50 4535 181 Jukka Koivistoinen Sami Matara Lauri Hoffren +358 (0)40 7467 964 +358 (0)50 0408 667 +358 (0)50 4722 406 [email protected] Mari Rouvali Jukka Akselin +358 (0)50 9116 110 +358 (0)40 5041 401 [email protected] OULU Aimo Tyybäkinoja +358 (0)50 5126 451

LAHTI Matti Sisto +358 (0)50 5720 258 EMAIL: [email protected]

31 Catella Property Oy & Catella Asset Management Oy Aleksanterinkatu 46 A, 5. krs | 00100 Helsinki Puh. 010 5220 100 | [email protected]

catella.fi

MUUT TOIMISTOT SUOMESSA Tampere Tulli Business Park | Åkerlundinkatu 11 D | 33100 Tampere Turku Linnankatu 11 B | 20100 Turku Oulu Kirkkokatu 6, 5. krs | 90100 Oulu Lahti Vesijärvenkatu 11 A | 15140 Lahti

CATELLA PROPERTY OY – KOONNUT: LAURI RUOKONEN / CATELLA PROPERTY OY – KIELENTARKISTUS: VIRVE JUHOLA / CAPE CONTEXT OY – LAYOUT: JUHA VÄISÄNEN – PAINO: GRANO OY – PAINO: JUHA VÄISÄNEN – LAYOUT: OY JUHOLA / CAPE CONTEXT VIRVE – KIELENTARKISTUS: OY PROPERTY / CATELLA RUOKONEN LAURI – KOONNUT: OY PROPERTY CATELLA Jyväskylä Infonia | Vapaaherrantie 2 | 40100 Jyväskylä