Markkinakatsaus SUOMI KEVÄT 2019 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2019

Sisältö Catella lyhyesti

JOHDANTO Catella konserni toimii taloudellisena Arviointi- ja konsultointipalvelut neuvonantajana ja varainhoitajana eri- Auktorisoidut lausunnot 2 Catella lyhyesti koistuen kiinteistö-, korko- ja pääoma- (AKA, KHK ja RICS) 3 Pääkirjoitus markkinoihin. Catellalla on johtava asema Yksittäisten kiinteistöjen arviointi 4 Investointimarkkina kiinteistösektorilla ja vahva paikallinen Portfolioiden arviointi ja analysointi 8 Euroopan toimistomarkkinat edustus Euroopassa. Catellan kiinteistö- Toimitiloihin liittyvät strategiset ja 10 Transaktioita Suomessa 2018 sektorin neuvonantopalvelut Euroopassa taloudelliset selvitykset TOIMITILAMARKKINAT kattavat kolme toimialaa; myynti- ja osto- Markkinavuokra-analyysit neuvonanto, pääomajärjestelyt sekä Markkina-alueanalyysit 11 Pääkaupunkiseutu tutkimus ja arviointi. Catellan palveluk- 14 Tampere Vuokrauspalvelut sessa on noin 600 henkilöä 14 eri maassa. 16 Turku Toimitilavuokraus Suomessa Catella on johtava neuvon- 18 Oulu Vuokrausneuvonanto ja tilavertailu antaja kiinteistömarkkinoilla työllistäen 20 Lahti Projektivuokraus ja kampanjointi 45 ammattilaista viidellä paikkakunnalla. 22 Jyväskylä Vuokralaisedustus 24 Vaasa Vuosina 2017 ja 2018 Catella teki myynti- 26 Muut kasvukeskukset puolen neuvonantoprojekteja noin miljar- din euron arvosta. MUUTA Transaktiopalvelut 28 Catellan transaktioita 2018 Yksittäisten kohteiden ja 29 Referenssit portfolioiden myynti 30 Suomen kiinteistömarkkinat Myynti- ja takaisinvuokrausjärjestelyt 31 Yhteystiedot Ostoneuvonanto Kiinteistökehitysprojektien neuvonanto

Capital Markets -palvelut Rahoitusneuvonanto Arviointiyksikön palveluvalikoimaan kuuluvat Oman pääoman hankinta myös RICS (Royal Institution of Chartered Pääomarakenteen Surveyors) -arviointistandardin mukaiset uudelleenjärjestelyt RUOTSI SUOMI arvioinnit.

NORJA

HONG KONG

VIRO

LATVIA

TANSKA

LIETTUA Kansikuva: Regenero kehittää Keilaniemenrannan alueelle entisen Fortumin tornin ympärille uutta ISO-BRITANNIA viihtyisää keskustaa ja urbaania kaupunginosaa, jonne on suunnitteilla 161-metrinen toimisto- ja ALANKOMAAT SAKSA hotellitorni, korkeatasoista asumista, kattavat arjen palvelut sekä upea merellinen rantaraitti. Toteutet- tava kokonaisuus on noin 120 000 kem2. Hanke LUXEMBURG valmistuu vaiheittain vuoteen 2025 mennessä.

Alueen sydämessä sijaitseva Accountor Tower, joka tunnettiin aiemmin nimellä Raaden hammas, RANSKA uudistetaan moderneiksi toimitiloiksi ja arjen palve- luiden keskukseksi. Tilojen vuokrausaste on 80 % ja ensimmäiset vuokralaiset pääsevät muuttamaan sisään vuoden 2019 lopussa. Viereisessä Keilalam- men rakennuksessa on 12 000 m2 ja se tarjoaa monipuoliset toimistotilat 900 henkilölle.

ESPANJA

2 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2019

Jo kolmas vahva kiinteistösijoitus- Pääkirjoitus vuosi peräkkäin

Vuoden 2018 aikana Suomen kiin- teistömarkkinan vahva vire jatkui edelleen. Transaktiovolyymi kipusi lopulta 8,9 miljardin euron tasolle, mikä on kaikkien aikojen toiseksi suurin volyymi. Talouskasvun hidastuminen ja yleinen epävarmuus tulevasta eivät ainakaan vielä ole heijastuneet kiinteistömarkkinaan, ANTTI LOUKO Toimitusjohtaja ja aktiviteetin odotetaan pysyvän +358 (0)50 5277 392 hyvällä tasolla myös vuonna 2019. [email protected]

Vuosi 2018 oli jälleen erittäin kiireinen Ulkomaisten sijoittajien lisäksi koti- Vaikka tyhjää toimistotilaa on pää- transaktiovuosi – ehkä jopa kaikkien maiset sijoittajat ovat olleet aktiivisia. kaupunkiseudulla edelleen erittäin pal- aikojen paras kauppavuosi Suomessa Etenkin kotimaiset erikoissijoitusrahas- jon tarjolla, laadukkaiden, parhaiden kauppojen lukumäärällä mitattuna. tot ovat hankkineet aktiivisesti kohteita, sijaintien toimistojen vuokramarkki- Vuoden aikana tehtiin useita merkittä- ja uusiakin rahastoja on viime vuoden natilanne on hyvä ja syksyn aikana on viä kauppoja, ja Suomen markkinoilla aikana perustettu. Tämä on parantanut nähty nousua prime-vuokrissa korkeasta nähtiin taas monia uusia kansainvälisiä kiinteistömarkkinan likviditeettiä myös vajaakäytöstä huolimatta useilla osa- sijoittajia. Suurin yksittäinen järjes- pääkaupunkiseudun ulkopuolella. markkinoilla. tely oli brittiläisen Kildare Partnersin Technopolis Oyj:n hankinta, minkä Toimistojen vajaakäyttöasteet Kiinteistösijoitusmarkkina pysyy toteuduttua Helsingin pörssistä pois- edelleen korkealla tasolla aktiivisena tuu jälleen yksi kiinteistösijoitusyhtiö. Jo jonkin aikaa vahvana jatkunut talous- Vaikka talouskasvu on hidastumassa Toisaalta pörssilistalle saatiin pitkästä kasvu on heijastunut vuoden 2018 Suomessakin ja epävarmuus maailman- aikaa uusi merkittävä kiinteistösijoittaja, aikana positiivisesti vuokramarkkinaan. talouden kehityksestä on kasvanut viime kun Kojamo Oyj listautui pörssiin viime Näyttäisi kuitenkin siltä, että vajaa- aikoina merkittävästi, matalalla pysyt- vuonna. käyttöasteiden lasku pääkaupunki- televä korkotaso tukee yhä kiinteistösi- Sijoittajakysyntä oli jälleen pitkälti seudulla on vastoin odotuksia ainakin joitusmarkkinaa ja kiinteistösijoituksiin kansainvälistä. Kokonaisvolyymista hetkellisesti pysähtynyt. Catellan laskel- tuntuu olevan tarjolla runsaasti varoja. 65 prosenttia muodostui ulkomaisten mien mukaan toimistojen vajaakäyttöas- Suomesta voi myös edelleen löytää hyviä sijoittajien hankinnoista. Uusina sijoit- teet ovat nousseet hieman edellisen selvi- sijoituskohteita erittäin kilpailukykyi- tajina Suomen markkinoille saapuivat tyksen luvuista noin puoli vuotta sitten. sellä tuottotasolla etenkin, jos on valmis Kildaren lisäksi esimerkiksi Blackrock, Tilanne on harvinainen, sillä yleensä menemään Helsingin keskustan ulko- Morgan Stanley, Castellum ja Round Hill vahvan talouskasvun aikaan toimistojen puolelle. Capital. Kovan sijoittajakysynnän seu- vajaakäyttöasteissa nähdään laskua. Vaikka kiinteistötransaktiomark- rauksena myös tuottovaatimukset ovat Pääkaupunkiseudun vajaakäyttöaste kina on pysynyt ennätysaktiivisena jo pysytelleet laskusuunnassa ja Helsingin sinnitteleekin edelleen erittäin korkealla pitkään, mielestämme edessä voi jälleen prime-yield on pudonnut kaikkien aiko- noin 13 prosentin tasolla, kun esimer- olla vahva kiinteistötransaktiovuosi. jen alhaisimmalle tasolle ollen jo selvästi kiksi Tukholman seudulla toimistojen alle 4 prosentin. Ennen vuotta 2018 vajaakäyttö on tällä hetkellä vain noin 4 prosentin tasolle on päästy Catellan 6,5 prosenttia ja Kööpenhaminan seu- aikasarjoissa vuonna 1990. dulla noin 7,5 prosenttia.

3 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2019

Investointimarkkina TEKSTI: ERKKI HAKALA

Helsingin Telakkarannassa yhdistyy uusi ja vanha ainutlaatuiseksi kokonaisuudeksi. Entinen telakka-alue tulee liittymään luontevasti kantakaupunkiin ja osaksi kantakaupungin elämää. Skanskan toteuttaman kokonaisuuden arvioidaan olevan valmis vuonna 2024. Telakkarantaan rakennetaan noin 200 uutta asuntoa, toimitiloja Euroopan kemikaalivirastolle sekä pysäköintihalli.

Epävarmuuden kasvaessa positiivisten tehtäessä ei enää lasketa positiivisten Näin kiinteistöjen osuus allokaati- yllätysten varaan ei enää lasketa yllätysten varaan. Sijoituspäätöksiä oissa säilynee vahvana myös kuluvana Maailmantalouden kehityksen epävar- tehdään mieluummin olemassa olevien vuonna, vaikka transaktiovolyymissä muus ja euroalueen kasvunäkymien faktojen pohjalta. tuskin ylletään kahden edellisvuoden heikkeneminen ovat vetäneet loppuvuo- Makrotalouden desimaalien tuijotus huipputasolle. den aikana kasvuennusteita alaspäin vie helposti harhaan: kiinteistösijoituk- niin Suomessa kuin globaalistikin. EK:n set tehdään pääsääntöisesti pitkäaikai- Transaktiovolyymi nousi taas julkaisemat teollisuuden- ja vähittäis- siksi, ja suhdannemuutoksia osuu osto- huipputasolle kaupan luottamusindikaattorit kääntyi- ja myyntihetken väliinkin. Erityisesti Kiinteistökaupan transaktiovolyymi vät laskuun, kun luottamushuippu toteu- pitkät vuokrasopimukset suojaavat kiin- nousi jo kolmantena vuonna peräkkäin tui kummassakin jo vuoden 2018 alussa. teistösijoittajaa nopeilta suhdannemuu- poikkeuksellisen korkealle tasolle. Viime Muutoksen suunta on aina tärkeää toksilta. Arvioimme sijoittajien kiinnos- vuoden 8,9 miljardin euron volyymi ottaa huomioon, mutta hermostuneisuu- tuksen kiinteistöihin säilyvän korkealla on kaikkien aikojen toiseksi korkein ja desta huolimatta talouden ennustetaan tasolla myös vuonna 2019, koska talou- asettuu edellisvuoden 10 miljardin ja sitä kasvavan vuonna 2019, vaikkakin viime den epävarmuus tarttuu suoremmin edellisen vuoden 7,1 miljardin väliin. vuotta hitaammin. Vuodenvaihteessa osakkeisiin, joita helposti alipainotetaan. Toimistokiinteistöt säilyivät edellis- Suomen työllisyysaste oli korkeimmil- Korkotaso on edelleen niin alhainen, vuoden tapaan sijoittajia eniten kiinnos- laan kymmeneen vuoteen. etteivät korkosijoituksetkaan tarjoa eri- tavana käyttötarkoituslajina: niiden Vielä vuosi sitten talous näytti kasvu- tyisen houkuttelevaa tuottoa. Korkojen osuus koko volyymistä oli 39 prosenttia painotteiselta, eikä suuria riskejä nähty pysymistä alhaalla puoltaa niin talouden (42). Asuntoportfolioiden osuus kaksin- juuri missään. Nyt epävarmuus on saa- epävarmuus kuin euroalueen vaatimat- kertaistui 19 prosenttiin (9). nut aikaan sen, että kiinteistösijoituksia tomat inflaatio-odotuksetkin.

4 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2019

Kiinteistökauppa laajemmalla pohjalla osuus tämän kokoluokan kaupoista oli tasolla sekä absoluuttisesti että suh- kuin koskaan aikaisemmin 14 prosenttia (11). teellisesti. Vuonna 2018 kansainväliset Vaikka kokonaisvolyymi hieman laski sijoittajat tekivät Suomeen noin 6 mil- vuodesta 2017, Suomessa ei koskaan Suomen transaktiovolyymi lähellä jardin euron edestä kiinteistösijoituksia. ennen ole tehty niin paljon kauppoja Ruotsin tasoa Ruotsissa vastaava volyymi oli vain noin kuin viime vuonna. Yli 100 miljoonan Ruotsin transaktiovolyymi laski voimak- 2 miljardia. Kansainvälisten sijoittajien euron kauppoja oli peräti 19 (13) ja kaasti kolmatta vuotta peräkkäin. Kiin- osuus koko volyymistä oli Suomessa 50–100 miljoonan euron kauppojakin 18 teistökaupan volyymi oli Ruotsissa 65 prosenttia (73) ja Ruotsissa 14 pro- (13). Transaktiovolyymin laaja-alaisuutta vuonna 2016 noin 18 miljardia euroa, senttia (17). kuvaa hyvin se, että kaiken kaikkiaan kun vuonna 2018 vastaava luku on noin Ensisijoituksen Suomeen teki viime kauppoja tehtiin ennätysmäärä – lähes 13 miljardia. vuonna lähes 20 uutta kasainvälistä 30 prosenttia enemmän kuin vuonna Näyttää siltä, että nykyisen suhdan- sijoittajaa. Näitä olivat esimerkiksi rans- 2017. Jos viime- ja edellisvuoden tran- teen kiinteistökaupan volyymihuippu kalainen AEW Europe City Retail Fund, saktiovolyymistä vähennetään suurim- saavutettiin Ruotsissa vuonna 2016 ja yhdysvaltalainen Blackrock, sveitsiläinen mat kaupat, Technopoliksen ja Spondan Suomessa 2017. Suomen volyymi jäi kui- Swiss Life, ruotsalainen Castellum ja portfolioiden myynnit, vuoden 2018 tenkin pidemmäksi aikaa pitkän aika- Savills IM yhdessä korealaisen sijoittajan transaktiovolyymi on selvästi kaikkien välin keskiarvoa korkeammalle tasolle. kanssa. Myös Technopoliksen ostanut aikojen korkeimmalla tasolla, noin 8 Ruotsin etuna on puolestaan vahva pää- brittiläinen Kildare Nordic Acquisitions miljardissa, kuin edellisvuoden volyymi omamarkkina ja kotimaisten sijoittajien on uusi sijoittaja Suomessa. oli näin laskien 6,3 miljardia euroa. suuren osuuden tuoma vakaus. Kansainväliset sijoittajat ovat pitkään Ulkomaiset sijoittajat ovat dominoi- yrittäneet ostaa Suomesta asuntoportfo- neet isoja kauppoja pitkään, mutta Suomi kiinnostaa kansainvälisiä lioita, mutta eivät ole siinä merkittävässä vuonna 2018 myös alle 20 miljoonan sijoittajia määrin onnistuneet, erityisesti koti- euron kohteet kiinnostivat kansainvä- Kansainvälisten sijoittajien osuus trans- maisten asuntorahastojen aktiivisuuden lisiä sijoittajia. Ulkomaalaisten ostajien aktiovolyymistä säilyi erittäin korkealla vuoksi. Vuonna 2018 tapahtui kuitenkin läpimurto, ja ulkomaalaiset sijoittajat tulivat joukolla Suomen asuntomarkki- Transaktiovolyymi Suomessa 2007–2018 noille Saksan suurimman eläkeyhtiön BVK:n, Round Hill Capitalin ja Aber- mrd € 10,0 10 deen Standard Investmentsin johdolla. 8,9 Ulkomaisten sijoittajien osuus asunto- 8 7,1 portfolioiden kokonaisvolyymistä oli 6,0 vuonna 2018 peräti 58 prosenttia (33). 6 5,2 4,3 3,7 Kildare osti Technopoliksen 4 Vuoden 2018 suurin kauppa oli Kildare 2,3 1,6 1,8 1,7 2,0 2 Nordic Acquisitionsin julkinen käteis- ostotarjous kaikista Technopoliksen 65% 46% 16% 33% 28% 23% 30% 36% 46% 32% 73% 65% 0 osakkeista elokuun lopussa. Tarjottu 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 hinta merkitsi noin 14 prosentin pree- Kotimainen Ulkomainen miota ilmoitushetken osakekurssiin nähden. Technopoliksen Suomessa Transaktiovolyymi käyttötarkoituksen mukaan ja ulkomaisten osuus 2010–2018 sijaitsevien sijoituskiinteistöjen käypä mrd € 4,5 arvo oli Q3:n lopussa noin 930 miljoonaa 4,0 euroa. Kildare ilmoitti lokakuun lopussa 3,5 hankkineensa yli 98 prosenttia Techno- 3,0 poliksen kaikista osakkeista ja äänistä. Kildare on käynnistänyt lunastusmenet- 2,5 telyn myös jäljellä olevista vähemmistö- 2,0 osakkeista ja aikoo myöhemmin aloittaa 1,5 toimet osakkeen poistamiseksi Nasdaq 1,0 Helsingin pörssilistalta. 0,5 Technopoliksen ja vuonna 2017 pörs- 0 Toimisto Liiketila Logistiikka Hoiva ja julkinen Asuntoportfolio sistä lähteneen Spondan myötä Suomessa 2010–2017 2018 Ulkomainen

5 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2019

listattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden Kaupan arvo oli puolen miljardin luok- Kuntien sote-kiinteistöjen myynnit markkina-arvosta poistuu lähes puolet. kaa. Fennia osti kauppakeskus Vihtorin käynnistyivät isommassa mittakaavassa, Kumpikin yhtiö jatkaa toimintaansa Kuopiosta ja Trevian Rahastot Sampo- kun Turun kaupunki päätti vuoden lo- Suomen kiinteistösijoitusmarkkinassa keskuksen Rovaniemeltä. Kummassakin pulla myydä sote-kiinteistöjä Hemsölle. listaamattomana yhtiönä. Uutena yhti- tapauksessa myyjänä oli Citycon. Suo- Kaupassa siirtyvä kiinteistökokonaisuus önä pörssiin on kuitenkin tullut Kojamo. malais-ruotsalainen Agore Kiinteistöt koostuu kolmesta osasta: Turun kaupun- puolestaan osti Kauppakeskus Gallerian ginsairaalan alueesta sekä viidestä hoiva- Liikekiinteistöillä tehtiin vilkkaasti Lappeenrannasta ja Revontulen Rova- kodista ja kahdesta terveysasemasta. kauppaa niemeltä. Kauppahinta on 130 miljoonaa euroa, ja Kaupanalan ongelmista huolimatta liike- kaupunki jää kiinteistöihin vuokralai- kiinteistöillä tehtiin aktiivisesti kauppaa Julkiskäytön kiinteistöjen kauppa seksi keskimäärin 11 vuoden vuokra- vuonna 2018. Vuoden toiseksi suurin käynnistyi vauhdilla Hemsön vetämänä sopimuksilla. Kauppa toteutunee vuoden kauppa toteutui, kun Sirius myi kahden Hoiva- ja julkiskäytön kiinteistöjen 2019 keväällä. rahastonsa kaikki kiinteistöt Cibus volyymi saavutti uuden ennätyksen: Hemsö osti viime vuonna myös Nordic Real Estate AB:lle, joka listattiin noin 620 miljoonaa euroa (530). Inves- kolme Taideyliopiston käytössä olevaa kaupan jälkeen Tukholman pörssiin. tointimarkkinassa tämän uuden käyttö- kiinteistöä Helsingistä ja sopi joulu- Portfolio koostui 123 päivittäistavara- tarkoituskategorian kauppa alkoi käy- kuussa Helsingin oikeustalon osta- kaupan kiinteistöstä, ja kaupan arvo oli tännössä vasta kuusi vuotta sitten. Vuo- misesta noin 200 miljoonalla eurolla. 767 miljoonaa euroa. Vuoden aikana den 2018 suurin yksittäinen hoiva-alan 50 000 m2:n kohteen suurin vuokralai- yksi Suomen suurimmista kauppakes- kauppa oli 30 kiinteistön portfolio, jonka nen on Suomen valtio ja vuokrasopimus- kuksista vaihtoi omistajaa, kun Wereld- Evli osti uuden Healthcare-rahastonsa ten keskimääräinen pituus 12 vuotta. have myi Helsingin Itäkeskuksessa rungoksi. Northern Horizon Capital oli Oikeustalon kauppa toteutui vuoden sijaitsevan Itiksen kiinteistöt Morgan myyjänä tässä noin 140 miljoonan euron 2019 tammikuussa. Stanleyn hallinnoimalle rahastolle. kaupassa.

Prime-tuottovaateet pääkaupunkiseudulla Q4 2018 Toimistotilojen tuottovaatimustaso pääkaupunkiseudulla Q4 2018 % % 8 8

7 7 6,60 %

6 6,10 % 6 5,90 % 5,00 % 5 5 5,00 % 4,40 % 4 4 3,80 % 3,80 %

3 3 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 Toimisto Liiketila Teollisuus- ja logistiikka Ydinkeskusta Ruoholahti Keilaniemi Pitkät sopimukset laskevat tuottovaatimustasoa Helsingin ydinkeskustassa tällä Leppävaara Aviapolis hetkellä arviolta 0,1–0,5 %-yksikköä ja muilla alueilla 0,1–0,7 %-yksikköä. Pitkät sopimukset laskevat tuottovaatimustasoa Helsingin ydinkeskustassa tällä hetkellä arviolta 0,1–0,5 %-yksikköä ja muilla alueilla 0,1–0,7 %-yksikköä.

Prime-tuottovaateet kasvukeskuksissa Q4 2018 Transaktiovolyymi Suomessa, Tanskassa ja Ruotsissa 2010–2018 % mrd € 9 20

15 8 8,00 % 7,75 % 7,50 % 10

7 6,75 % 5 6,50 %

6 0 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 Suomi Tanska Ruotsi Tampere Turku Oulu Lahti Jyväskylä Vaasa Pitkät sopimukset laskevat tuottovaatimustasoa 0,1–0,7 %-yksikköä.

6 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2019

Hoiva- ja julkiskäytön kategoriaan parhaiden kohteiden tuottovaatimuk- Kasvukeskusten transaktiovolyymi ei lasketa toimistoja, mutta Helsingin sissa tulee lattia vastaan, hieman kor- ylitti 3 miljardia euroa kaupunki myi vuonna 2018 myös toimis- keamman tuottovaatimuksen kohteissa Kasvukeskusten transaktiovolyymi on tokiinteistöjä, esimerkiksi Kalasataman on vielä laskuvaraa. Sama koskee ydin- noussut yli 2 miljardin euron jo viitenä uuden Kaupunkiympäristötalon ja kes- keskustan lähiympäristöä. Lähimarkki- vuotena peräkkäin. Vuonna 2018 kasvu- kustassa Kansakoulunkadulla sijaitsevan nan vahvuuteen on syynä korkeamman keskuksissa tehtiin kauppaa 3,1 miljar- kiinteistön. tuoton mukanaan tuoma kysyntä sekä dilla (2,6). Ulkomaisten sijoittajien osuus ydinkeskustan laajeneminen. volyymistä oli peräti 54 prosenttia, mikä Kaupankäynti jatkui erittäin vilkkaana on uusi ennätys. Kasvukeskusten trans- Helsingin ydinkeskustassa Ydinkeskustan liiketilojen aktiovolyymi on vahvistunut erityisesti Historiallisen korkea hintataso käynnisti tuottovaatimus kääntyi nousuun portfoliokauppojen ansiosta. vilkkaan kaupankäynnin Helsingin Helsingin ydinkeskustan liiketilojen Kasvukeskuksissa tehtiin eniten ydinkeskustassa ja sen lähiympäristössä tuottovaatimus kääntyi syksyn aikana kauppaa liiketiloilla. Cibuksen ostama jo vuonna 2017. Ostajien kiinnostus näi- nousuun ja on nyt 4,4 prosenttia. Liike- päivittäistavarakaupan portfolio sekä hin alhaisen tuottovaatimuksen prime- tilojen tuottovaatimuksen nousu johtuu yksittäiset kauppakeskukset nostivat kohteisiin jatkui vuonna 2018. Myyjänä kaupan alan ongelmista sekä tulevaisuu- kasvukeskusten osuuden liiketilojen on useimmiten kotimainen taho ja osta- den uhkakuvista, jotka nousevat aiem- transaktiovolyymistä yli 40 prosentin. jana kansainvälinen sijoittaja. paa voimakkaammin esille. Liike- ja Myös hoivakohteiden kaupasta suurin Stockmann myi Kirjatalon Pohjois- toimistotilojen tuottovaatimusero on nyt osa tapahtui muualla kuin pääkaupun- Esplanadilta AEW:n rahastolle noin peräti 0,6 prosenttiyksikköä toimisto- kiseudulla. 108 miljoonalla eurolla. Kauppakeskus tilojen eduksi. Ero ei ole koskaan aikai- Kasvukeskusten prime-tuottovaati- Kluuvi Aleksanterinkadulla sai uuden semmin ollut näin suuri, päinvastoin: mus laski syksyllä Tampereella 0,25 ja omistajan AXA:n rahastosta. Alun perin aiemmin sijoittajat ovat nähneet ydin- Turussa peräti 0,5 prosenttiyksikköä. Senaatti-kiinteistöjen omistuksessa ollut keskustan liiketilat toimistoja pienempi- Tampereen prime-tuottovaatimus on Tullihallituksen talo Erottajankadulla riskisiksi. nyt 6,5 ja Turun 6,75 prosenttia. Lasku siirtyi Blackrockin rahastolle. HYY Tukholman ydinkeskustatoimistojen tulee hieman jälkisyklisesti: näiden vah- Yhtymä osti syksyllä Seurahuoneen prime-tuottovaatimus oli vuodenvaih- vimpien kasvukeskusten tuottovaatimus talon Spondalta. Kaivopihan kortteli teessa 3,5 prosenttia, ja sen ennustetaan ei ole laskenut pariin vuoteen vahvasta palaa suurelta osin alkuperäiseen käyttö- kääntyvän nousuun kevään aikana. suhdanteesta huolimatta. tarkoitukseensa, kun HYY Yhtymä laa- Helsingin ja Tukholman ydinkeskusta- jentaa hotellitoiminnan Uuden ylioppi- toimistojen tuottovaatimuspreemio on Teollisuus- ja logistiikkakiinteistöjen lastalon puolelle. nyt historiallisen pieni. Tämäkin indi- tuottovaatimus laski edelleen Ilmarinen myi alkuvuodesta Töölön- koi, että myös Helsingin ydinkeskustan Teollisuus- ja logistiikkakiinteistöillä lahdelta KPMG-talon Dekalle 190 mil- hintojen suhdannehuippu on käsillä. tehtiin vilkkaasti kauppaa vuonna 2018. joonalla ja vuoden lopulla Alma Median Ruoholahdessa ja Keilaniemessä Koko maan transaktiovolyymi nousi talon M&G European Property -rahas- prime-toimistojen tuottovaatimus laski 630 miljoonaan euroon. Suurimpia tolle 116 miljoonalla eurolla. syksyn aikana saman verran kuin ydin- kauppoja olivat DSV:n Savills IM:lle keskustassa eli 0,1 prosenttiyksikköä. myymä 65 000 m2:n logistiikkakohde Prime-toimistojen tuottovaatimus Vielä vuosi sitten näiden markkinoi- Aviapolis-alueella, J.P Morganin ydinkeskustassa historiallisen alhaalla den tuottovaatimuksen laskuvauhti oli Genestalle myymä Juvan teollisuus- Helsingin ydinkeskustan toimistojen 0,3–0,4 prosenttiyksikköä vastaavassa kadun 67 000 m2:n kiinteistö ja Elon prime-tuottovaatimus jatkoi vuonna ajassa. Sekä Ruoholahdessa että Keila- saksalaiselle DWS:lle myymä DHL:n 2018 laskuaan ja on nyt 3,8 prosenttia. niemessä tuottovaatimus on nyt 5,0 42 000 m2:n logistiikkakeskus. Yhtäjaksoinen lasku on jatkunut jo viisi prosenttia. Leppävaaran prime-toimis- Logistiikkakohteiden prime-tuotto- vuotta, ja prime-kiinteistöjen arvot ovat tojen tuottovaatimus ei enää laskenut vaatimus laski syksyn aikana tärkeim- tänä aikana nousseet yli kolmanneksen. syksyn aikana ja on 5,9 prosentissa. millä logistiikka-alueilla. Aviapoliksessa Yksittäisissä kohteissa tuottovaatimus Aviapolis-alueella tuottovaatimus prime-tuottovaatimus on nyt 6,1 prosent- voi olla tätäkin alhaisempi. nousi 0,1 prosenttiyksikköä ja on nyt tia ja Hakkilassa 6,3 prosenttia. Parhaiden Tuottovaatimusero ydinkeskustan 6,6 prosenttia. logistiikkakohteiden kysyntää vahvistavat prime- ja vaatimattomamman kohteen tällä hetkellä tyypillisesti pitkät vuokra- välillä on kaventunut parin viime vuo- sopimukset sekä sijoittajien suuri tarve den aikana. Tämä kertoo siitä, että kun sijoittaa turvallisiksi nähtyihin kohteisiin.

7 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2019

Euroopan toimistomarkkinat SUOMI Kevät 2019 OULU

Prime-toimistotuottovaade % RUOTSI

Toimistotilakanta NORJA 6,50 JYVÄSKYLÄ Tulevat 6 kuukautta 899 000 LAHTI 6,75 TAMPERE 836 000 3,60 TURKU 9 787 000 3,50 PÄÄKAUPUNKISEUTU 11 739 000 OSLO TALLINNA TUKHOLMA 4,00 VIRO 2 150 000

GÖTEBORG LATVIA RIIKA 3,80 9 250 000 MALMÖ 4,80 TANSKA LIETTUA 3 740 000 KÖÖPENHAMINA

MANCHESTER 4,25 4,80 3,00 VILNA 2 300 000 2 468 000 ISO-BRITANNIA 13 842 000 4,70 3,50 BIRMINGHAM 3 574 000 5 759 000 HAMBURG PUOLA

4,00 LONTOON AMSTERDAM 2,90 VARSOVA 6 327 000 3,15 BERLIN CITY ROTTERDAM 19 294 000 7 554 000 3,50 LONTOON WEST END DÜSSELDORF 3,90 5 809 000 SAKSA 3,40 13 486 000 BRYSSEL 7 599 000 KÖLN 3,10 LUXEMBURG 11 417 000 3,00 FRANKFURT 17 796 000 4,20 PARIISI STUTTGART 3 150 000 2,90 3,30 MÜNCHEN 14 200 000 7 480 000 RANSKA

3,90 LYON 5 287 000

3,40 3,60 MADRID BARCELONA 8 518 000 4 279 000

ESPANJA

8 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2019

SUOMI

7,50 OULU 616 000

RUOTSI Toimistojen transaktiovolyymi Euroopassa 2002–2018 7,50 mrd € 378 000 150 NORJA 6,50 JYVÄSKYLÄ 899 000 7,75 120 LAHTI 282 000 6,75 TAMPERE 90 836 000 3,80 TURKU 8 492 000 60 PÄÄKAUPUNKISEUTU

OSLO TALLINNA 30 TUKHOLMA VIRO 6,20 0 835 000

GÖTEBORG 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

LATVIA 6,45 RIIKA 790 000 Kansainvälisen investointipääoman määrä* Euroopassa 2018 TANSKA MALMÖ Euroopan transaktiovolyymi ja saatavilla oleva investointipääoma KÖÖPENHAMINA LIETTUA mrd € 700 MANCHESTER 6,25 VILNA 685 mrd € 702 mrd € 635 000 600 ISO-BRITANNIA 500 BIRMINGHAM HAMBURG PUOLA 400 315 mrd € AMSTERDAM VARSOVA LONTOON 300 CITY ROTTERDAM BERLIN 4,70 LONTOON WEST END DÜSSELDORF 200 5 241 000 305 282 275 SAKSA 100 mrd mrd mrd BRYSSEL € € € 0 KÖLN 2007 2017 2018 LUXEMBURG FRANKFURT Saatavilla oleva pääoma kiinteistösijoituksiin Euroopan transaktiovolyymi

* Tilatyypit: toimisto, liike, teollisuus, hotelli ja asuntoportfoliot Lähde: Catella Research 2018, IMF, FED, BIZ, Bloomberg, PARIISI STUTTGART Deutsche Bundesbank, Thomson Reuter, INREV, PMA

MÜNCHEN

RANSKA

LYON

MADRID BARCELONA

ESPANJA

9 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2019

Transaktioita Suomessa 2018

Portfoliotransaktioita Suomessa 2018

Rakennus/Kohde Sijainti Myyjä Ostaja Aika Koko m2 Hinta (M€) Tilatyyppi 123 ruokakauppaa Useita Sirius Fund I Grocery ja Sirius Fund II Cibus Nordic Real Estate AB Q1 440 000 767 Liike 30 hoivakiinteistöä Useita Northern Horizon Capital EVLI Healthcare I Ky Q1 38 500 140,8 Hoiva 981 vuokra-asuntoa Useita OP-Vuokratuotto Kojamo Q1 n.a. n.a. Asunto 3 opetuskiinteistöä Helsinki Helsingin Yliopistokiinteistöt Hemsö Fastighets AB Q1 25 000 n.a. Julkinen 3 263 vuokra-asuntoa Useita Avant Capital Partners ja yhdysvaltalainen Round Hill Capital Q2 n.a. n.a. Asunto sijoittaja 24 toimistokiinteistöä PKS IVG Polar Goldman Sachs & Cromwell Property Q2 132 000 108,5 Toimisto Group 1 594 asuntoa Useita Kojamo Morgan Stanley Real Estate Investingin Q2 n.a. 97 Asunto hallinnoima rahasto 4 toimistokiinteistöä PKS NIAM Sirius Capital Partners Q2 15 800 n.a. Toimisto 824 vuokra-asuntoa Useita LähiTapiola Aberdeen Standard Investmentsin hallin- Q3 45 320 n.a. Asunto noima rahasto 3 toimistokiinteistöä PKS NIAM Kielo - (Brunswick Real Estate) Q3 53000 n.a. Toimisto 6 hotellikiinteistöä (870 huonetta) Useita CapMan Hotels RE Ky Corum AM Q3 43 500 74,2 Hotelli 8 Toimistokiinteistöä Useita Tristan Capital Partnersin hallinnoima rahasto Areim Fund III Q3 66 500 n.a. Toimisto Technopolis Oyj Useita Technopoliksen osakkeenomistajat Kildare Nordic Acquisitions Q4 430 000 noin 950 Toimisto 1 740 vuokra-asuntoa PKS IceCapital Housing Fund III Bayerische Versorgungskammer Q4 100 000 n.a. Asunto 11 toimistokiinteistöä PKS n.a. Cromwell European REIT Q4 62 000 113,1 Toimisto

Transaktioita pääkaupunkiseudulla 2018

Rakennus/Kohde Sijainti Myyjä Ostaja Aika Koko m2 Hinta (M€) Tilatyyppi Töölönlahdenkatu 3 Helsinki Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen Deka Immobilien Investment GmBH Q1 15 800 190 Toimisto Kauppakeskus Kluuvi Helsinki CBRE Global Investors AXA IM:n hallinnoima rahasto Q1 18 600 n.a. Liike Juvan Teollisuuskatu 25 Espoo J.P. Morgan Asset Managementin omistama Genesta Nordic Real Estate Fund II Q1 66 680 n.a. Logistiikka rahasto Salmisaarenaukio 1 Helsinki Skandia Fastigheter Castellum Q2 14 433 81 Toimisto Kirjatalo Helsinki Stockmann Oyj AEW Europe City Retail Fund Q2 8 861 108,6 Liike, toimisto Logistiikkaterminaali ja toimisto Vantaa DSV Savills IM, Vestas IM:n ja korealaisten Q2 64 000 n.a. Teoll./logistiikka sijoittajien puolesta Toimisto K6-toimistotalo Helsinki Skanska Senaatti-kiinteistöt Q2 12 000 53 Toimisto Seurahuone Helsinki Sponda HYY-Yhtymä Q3 12 333 n.a. Hotelli Kaupunkiympäristötalo Helsinki Helsingin kaupunki Union Investment Q3 27 500 165 Toimisto Skanskan pääkonttori Helsinki Union Investments Corum Asset Management Q3 9 100 n.a. Toimisto Fredriksberg A-rakennus Helsinki NCC Swiss Life Asset Managers Q3 9 000 45 Toimisto Kauppakeskus Itis Helsinki Wereldhave Morgan Stanleyn hallinnoima rahasto Q4 n.a. 516 Liike Tripla Workery Helsinki YIT Commerz Real, Hausinvest-rahaston Q4 50 000 n.a. Toimisto puolesta Alvar Aallon katu 3 Helsinki Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen M&G European Property Fund Q4 11 845 116 Toimisto Tietotie 6 Espoo HGR Property Partners eQ Hoivakiinteistöt Q4 26 000 n.a. Julkinen

Transaktioita muissa kaupungeissa 2018

Rakennus/Kohde Sijainti Myyjä Ostaja Aika Koko m2 Hinta (M€) Tilatyyppi Original Sokos Hotel Kupittaa Kupittaa YIT Rausanne Oy Q2 n.a. 30 Hotelli Kauppakatu 41 Kuopio Citycon Oyj Fennica Toimitilat Ky Q2 10 300 22 Liike BW Tower Lahti Fennia, Aktia Henkivakuutus ja Teollisuusliitto Corum Origin SCPI Q2 7 800 n.a. Toimisto A hjo k a tu 11 Jyväskylä Callardo Capital Oy Nordea Henkivakuutus Q2 10 000 n.a. Liike Powergate II Vaasa Vaasa Parks Nordisk Renting Q3 16 700 n.a. Toimisto Sampokeskus Rovaniemi Citycon Oyj Trevian Suomi Kiinteistöt I Q4 14 400 16 Liike

10 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2019

Pääkaupunkiseutu TEKSTI: PETTERI HEIKKINEN

© Inspiroiva Creative Oy

Positiivinen vire markkinoilla jatkui ratilojen kysyntää. Vuoden 2018 lopussa eli 3,3 prosenttia ja koko pääkaupunki- Vuonna 2018 Suomen talous pysyi vah- 60 000–70 000 m2 pääkaupunkiseudun seudulla yhteensä 102 000 m2 eli vain 2,8 vana, ja laadukkaiden toimistotilojen toimistotilakannasta on coworking-ope- prosenttia koko liiketilakannasta. kysyntä pääkaupunkiseudulla kasvoi. raattoreiden käytössä. Markkinoille Espoossakin hyviä liiketiloja on tar- Koska toimitilojen viihtyisyys on erit- vuonna 2018 tullut Spaces on avannut jolla niukasti. Vajaakäyttö on vain 1,2 täin tärkeä tekijä osaavan henkilökun- yhteisöllistä tilaa Postitaloon sekä Bule- prosenttia. Eniten tyhjää tilaa on kaup- nan rekrytoinnissa, yritykset olivat val- vardille ja ottanut lisätilaa myös Pasilan pakeskuksissa. Vantaalla Tikkurilan miita sijoittamaan aiempaa enemmän Workery-toimistohankkeesta. Viimei- Dixi ja sen lähiympäristö sekä Vantaan- mukavuustekijöihin ja parempiin sijain- simpänä käyttöön otettiin joulukuussa portin Jumbo ovat kiinnostavimmat teihin. Nämä satsaukset jakavat vuok- Epicenterin operoima 9 000 m2:n tila alueet. Niissä vuokrattavia tiloja on tar- ramarkkinoilla olevat tilat yhä selkeäm- Mikonkadulla. jolla vähän tai miltei kaikki tila on käy- min kahteen kategoriaan, eivätkä vanhat tössä. Kaikkiaan liiketilojen vajaakäyttö ja vähemmän kiinnostavat toimistotilat Hyvillä paikoilla tarjolla niukasti väheni Vantaalla ja on 3,2 prosenttia. käy kaupaksi. Sen sijaan ydinkeskus- liiketilaa Tyhjien liiketilojen määrä kasvanee pää- tassa eli noin puolen kilometrin säteellä Vuonna 2018 valmistuneiden liiketila- kaupunkiseudulla vielä vuonna 2019, kun Helsingin rautatieasemasta sijaitsevien hankkeiden (Redi, Laajasalon Saari, Laa- esimerkiksi Triplan 85 000 m2:n kauppa- saneerattujen toimistotilojen vuokrata- jalahden Retail Park Bredis ja Otaniemen keskus valmistuu Pasilaan syksyllä. sot jatkoivat nousuaan. A Bloc) myötä tyhjän liiketilan määrä Vuonna 2018 rakennettiin ja otettiin kasvoi. Hyvillä paikoilla sijaitsevia liike- Lisää hotellihuoneita ja modernia käyttöön yhteisöllisiä coworking-tiloja. tiloja on kuitenkin edelleen tarjolla vain toimistotilaa Viimeaikainen työskentelytapojen muu- niukasti. Vuokrattavaa tilaa oli Helsin- Hotellien suunnittelu ja rakentaminen tos on kasvattanut lyhytaikaisten vuok- gissä vuodenvaihteessa tarjolla 64 000 m² jatkui vahvana. Helsingin ydinkeskus-

11 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2019

tassa ja sen lähialueilla on käynnissä Moderni logistiikkatila lentokentän sijaitsevien toimistotilojen vuokraus- ennätykselliset lähes 30 hanketta. lähellä ja vapaa-ajan tarjonta prosessit lyhenivät, ja tiloihin oli saman- ”Hotellibuumi” sisältää vanhojen, toi- kiinnostavat aikaisesti tarjolla useita vuokralaisia. minnassa olevien hotellien laajennuksia, Teollisuus- ja varastotilojen määrä Vapaiden tilojen määrä väheni loppu- vanhojen toimistotalojen käyttötarkoi- väheni edelleen pääkaupunkiseudulla. vuonna noin 1 000 m2 8,4 prosenttiin. tuksen muutoksia sekä uudistuotantoa. Vuonna 2018 valmistui isoja hankkeita, Ydinkeskustan lähiympäristössä vajaa- Espoossa ja Vantaalla on tällä sektorilla kuten DSV Logistiikkakeskus Päivä- käyttö kasvoi hieman. Ruoholahdessa huomattavasti hiljaisempaa. Espoossa kumpuun, Telian datacenter Pitäjänmä- tyhjän tilan määrä kasvoi muun muassa on kolme ja Vantaalla kaksi hanketta keen sekä Postin terminaali ja Wihurin Kemiran muuton myötä 10 000 m2 ja on suunnittelupöydällä. Vantaalla hotelli- logistiikkakeskus Vantaalle. Vuoden 12,2 prosenttia. Kamppi–Töölönlahti rakentamisen painopiste on lentokentän lopussa vajaakäyttöaste oli 4,9 prosent- -alueella vapaa tila väheni 1 000 m2 ja on alueella. Yhteensä rakenteilla tai suun- tia, mikä tarkoittaa 2,6 prosenttiyksikön 7,8 prosenttia. nitteilla on noin 5 300 huonetta, mikä laskua vuoteen 2017 verrattuna. Van- helpottaa vuosia jatkunutta hotellikapa- taalla vapaiden tilojen määrä väheni yli Espoon toimistotilojen vajaakäyttö siteetin vajetta pääkaupunkiseudulla. 70 000 m2. Moderni logistiikkatila erityi- väheni ja vuokratasot nousivat hieman Uudisrakentaminen jatkui vilk- sesti lentokentän lähistöllä on osoittau- Espoossa toimistotilojen vajaakäyttö kaana, ja vuodenvaihteessa rakenteilla tunut kiinnostavaksi. väheni vuoden aikana noin prosentti- oli noin 230 000 m2 modernia toimisto- Vapaa-ajan käytöstämme käydään yksikön ja prime-vuokratasot nousivat tilaa. Valtaosa hankkeista sijaitsee Hel- kovaa kilpailua, mikä näkyy myös teolli- aavistuksen. Keilaniemessä oli hyvin singissä. Kohteisiin on saatu vuokralai- suus- ja varastotilojen käyttötarkoitusten vuokralaiskysyntää ja tyhjän tilan määrä sia, jotka ovat valmiita maksamaan kor- muutoksina. Urheilualan toimijat kehit- laski. Vuodenvaihteessa siellä oli tyh- keahkoja vuokria nykyaikaisista tiloista. tävät uudenlaisia, 2020-lukua ennakoivia jillään 10,4 prosenttia tiloista. Suurin Esimerkkinä mainittakoon YIT:n konsepteja, joita varten toimimattomia, yksittäinen vuokraus on 11 000 m2:n tila, Triplan toimistotilat. Pasilaan valmistu- huonosti tuottavia tiloja pitää muuttaa. jonka Accountor otti Fortumin entisestä van Workeryn kolmen toimistoraken- Moni tyhjillään ollut tai tyhjenevä tila pääkonttorista. Myös Leppävaaran toi- nuksen noin 50 000 m2:n tiloihin on on saanut uuden elämän kiipeilykeskuk- mistotila oli kysyttyä: vajaakäyttö laski saatu isoja, vakavaraisia vuokralaisia. sena, sisäleikkipuistona, trampoliini- ja Säterinportin ja Alberga Business Parkin Muita merkittäviä käynnissä olevia kamppailutilana tai cheerleading- tai vuokrauksien myötä alle 10 prosenttiin hankkeita ovat Kalasataman Kaupun- padel-areenana. Vuokratasot ovat näissä (9,9). Isoimpia uudisrakennushank- kiympäristötalo ja Kampus, Euroopan tapauksissa hieman nousseet. keita edustavat Rambollin keväällä 2019 kemikaaliviraston ECHA:n Telakka- käyttöön otettavat pääkonttoritoimitilat rantaan sijoittuva toimistorakennus, Helsingin ydinkeskustan ja lähialuei- Perkkaalla. Tämä tyhjentää useita toi- Herttoniemen Lähipalvelukeskus Hertsi, den toimistomarkkinat mistotaloja Espoossa ja nostaa hetkelli- Fredriksbergin toinen vaihe, Senaatti- Ydinkeskustan toimistot houkuttelevat sesti Leppävaaran ja erityisesti Quartetto kiinteistöjen Kaikukatu 6 sekä Jätkäsaa- yrityksiä edelleen hyvin. Efektiiviset pri- Business Parkin tyhjän tilan määrää. reen Supercellin pääkonttoriksi valmis- me-vuokratasot jatkoivat maltillista nou- Suurimmat haasteet ovat Otaniemi– tuva puukortteli Wood City. suaan. Saneerattujen, parhailla paikoilla Pohjois-Tapiola -alueella. Kourallisessa

Vajaakäyttöasteet osamarkkina-alueittain pääkaupunkiseudulla Vajaakäyttöasteet pääkaupunkiseudulla Q4 2018 Q4 2018 % % 30 14 13,1 % 25 12 10 20 8 15 6 10 4,6 % 4 2,8 % 5 2 0 0 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 10 11 12 13 14 15 16 17 18 02 04 06 08 10 12 14 16 18 Laaja keskusta, 6,7 % Pitäjänmäki, 21,8 % Keilaniemi, 10,4 % Liiketilat Toimistotilat Teollisuus- ja logistiikkatilat Ruoholahti, 12,2 % Leppävaara, 9,9 % Aviapolis, 13,4 % Vallila – Kalasatama – Hakaniemi, 12,8 %

12 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2019

kohteita on yli 20 000 m2 tyhjää toimis- man. Aviapolis ja Tikkurilan aseman Merkittävimmät toimisto- ja totilaa. ympäristö säilyttivät asemansa yrityksiä liikerakennushankkeet kiinnostavimpina alueina. Aviapolikseen pääkaupunkiseudulla, kevät 2019 Tyhjän toimistotilan määrä väheni valmistui lisää toimistotiloja, muun HELSINKI ja vuokratasot pysyivät entisellään muassa Aviabulevardi 2:n noin 8 500 m²:n 1 Mall of Tripla ja Tripla Workery Tikkurilassa ja Aviapolis-alueella uudisrakennus ja Technopoliksen yhden 2 Kaupunkiympäristötalo Vantaalla tyhjän toimistotilan määrä osion laajennus. Pieniin ja keskisuuriin 3 Kalasataman Kampus 4 Fredriksberg, 2. vaihe väheni 2,3 prosenttiyksikköä vuonna toimistotiloihin on löytynyt hyvin käyt- 5 Lähipalvelukeskus Hertsi 2018 ja prime-vuokratasot nousivat hie- täjiä. 6 ECHA:n uusi toimisto 7 Kaikukatu 6 8 Rantatie Business Park Loikka Pääkaupunkiseudun toimistomarkkinat 9 Wood City

ESPOO 10 Kauppakeskus AINOA, 3. vaihe Tampere 176 km 11 Technopolis Otaniemi laajennus t 12 Swing House, 2. vaihe

13 VANTAA Aviapolisapoliss 13 Robert Aviapolis Kehä lll 14 Helsinki Outlet 15 Lahti 104 km VANTAA 15 STC Pressi C-talo 14 Tampereen Tuusulan Lahden moottoritie moottoritie Pietari moottoritie 304 km

Porvoon Kehä l moottoritie ESPOO Itäväylä Leppävaara HELSINKI

Turun 1 Vuosaaren Turku 165 km moottoritie satama Rautatie- 4 8 asema Vallila-Kalasatama- 5 nkatu 11 2 3 e Kehä ll Hakaniemi em ni Arkadiankatu a 12 Mannerheim Pohjoissata 10 7 Kais Keilaniemi Kaivokatu KLUUVI

Keskusta Fredrikin Länsiväylänvarsiväylänvarsiäylänvarsiänvnv in ti inkatu Länsiväylä 9 YdinkeskustYdYdi a KAMPPI e Aleksanter Ruoholahti 6 katu Pohjoisesplanadi

atu tink rdi Lönnro va Bule

KAARTINKAUPUNKI

PUNAVUORI

Vajaakäyttöasteet ja vapaan tilan Vajaakäyttöaste (%) Vapaat tilat (m2) Pääkaupunkiseudun Ylempi brutto Prime- Tyhjän Vajaakäyttöaste määrä pääkaupunkiseudulla Q4 18 Q2 18 Q4 18 Q2 18 toimistomarkkinat vuokrataso tuottovaatimus tilan määrä Q4 18 Q4 18 Q4 18 Q4 18 Q4 18–Q2 18 €/m2/kk % m2 %-yksikköä HELSINKI Helsingin keskusta Liiketilat 3,3 2,6 64 000 48 000 - Helsingin ydinkeskusta (CBD) 34,00 3,8 53 000 8,4 -0,2 Toimistotilat 12,5 11,7 753 000 712 000 - Helsingin laaja keskusta 26,50 4,5 126 000 6,7 0,3 Teoll./logistiikka 4,5 4 159 000 144 000 Vallila – Kalasatama – Hakaniemi 21,00 5,5 128 000 12,8 1,0 ESPOO Ruoholahti 23,25 5,0 49 000 12,2 2,3 Liiketilat 1,2 1,3 10 000 11 000 Keilaniemi 23,50 5,0 23 000 10,4 -2,7 Toimistotilat 16,5 17,9 257 000 279 000 Otaniemi – Tapiola 20,00 5,8 53 000 22,1 2,2 Teoll./logistiikka 4,4 3,8 56 000 49 000 Länsiväylänvarsi 19,50 5,8 34 000 20,8 1,8 VANTAA Leppävaara 20,00 5,9 23 000 9,9 -4,4 Liiketilat 3,2 4,3 28 000 37 000 Aviapolis 19,50 6,6 32 000 13,4 4,4 Toimistotilat 11,4 13,2 103 000 120 000 Pääkaupunkiseutu n/a n/a 1 110 000 13,1 0,1 Teoll./logistiikka 4,9 6,5 150 000 196 000 - Pitkät sopimukset laskevat tuottovaatimustasoa Helsingin ydinkeskustassa tällä hetkellä arviolta 0,1–0,5%-yksikköä ja muilla alueilla 0,1–0,7%-yksikköä - Efektiivinen bruttovuokra €/m²/kk (ALV 0%), uudet vuokrasopimukset - Joidenkin alueiden rajauksia on tarkennettu vuodenvaihteessa 2018–2019

13 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2019

Tampere TEKSTI: LEENA SMEDS Elovainio Ylöjärvi

3 7 E12 TAMPERE Ruutana Lielahti Näsijärvi Tohloppi Myllypuro 3 12 10 Pispala 8 12 2 7 Kankaantaka 4 Pyynikki 5 1 Kaleva

Hatanpää Messukylä Lentola

3022 Partola 9 Pirkkala E63 Sarankulma 3 E12 9 Huovi Hervanta

6 E12 Linnakallio E63

3

9

Sääksjärvi 11

© Laura Vanzo, Visit Tampere Haapaniemi

Rakentaminen talouden veturina Eläkevakuutusyhtiö Varman Pyynikin Keskustan kaupallinen painopiste Talouden hyvä kehitys ja jonkin aikaa Trikoon tehdaskiinteistö sai keväällä siirtyi sillan yli itään jatkunut positiivinen vire ovat nostaneet uuden omistajan. Kohteen osti Aberdeen Ratinan kauppakeskuksen avaamisen Tampereen ja koko talousalueen työlli- Standard Investmentsin rahasto, joka on myötä monet liikkeet ovat siirtäneet syyslukuja. Pirkanmaan työttömyys on ilmoittanut kehittävänsä aluetta 100 mil- toimintansa sinne, ja samalla tiloja on laskenut vuoden takaiseen verrattuna joonalla eurolla monipuoliseksi asumisen, vapautunut muun muassa Hämeenka- noin 24 prosenttia. Asunto- ja korjaus- kulttuurin ja hyvinvoinnin monitoimi- dun varrelta. Lisää liiketilaa vapautuu, rakentaminen ovat Pirkanmaan suuria kohteeksi. Ydinkeskustassa moni arvo- kun Halonen lopettaa ison myymälänsä. työllistäjiä, ja se näkyy isojen aluekehi- kohde on vaihtanut omistajaa. Kehitys- Raitiotien liikennejärjestelyt ajavat kes- tyshankkeiden edistymisenä. Yritysten näkymät luovat sijoituspotentiaalia mutta kustan jalankulkuvirrat uusille reiteille, luottamus liikevaihdon kehitykseen on edellyttävät vanhenevan toimistokannan ja kasvava verkkokauppa haastaa kivi- ollut hyvällä tasolla. Näkymät ovat kui- aktiivista kehittämistä. ”Kymppikortte- jalkamyymälät. Silti liiketilojen vajaa- tenkin muuttumassa odottavampaan lin” omistajavaihdokset ja syksyllä hyväk- käyttö on yllättäen pysynyt maltillisella suuntaan, ja sekä uudis- että korjaus- sytty asemakaavaehdotus parantavat koh- tasolla. Osa vapautuneista liiketiloista on rakentamisen ennustetaan hiljentyvän teen kaupallista tehokkuutta. Korttelia muutettu muuhun käyttöön tai siirtynyt vuoden 2019 aikana. Kiinnostus kes- kehitetään lisäämällä asuinrakentamista saneerauksen johdosta pois aktiivisesta kustaa kohtaan kasvanee isojen infra- ja ja pysäköintimahdollisuuksia. Renor myi vuokramarkkinasta. Ydinkeskustan ilme alueinvestointien myötä. pitkään omistuksessaan olleen PMK- on voimakkaasti muuttunut, ja nähtä- talon erikoissijoitusrahasto Trevian väksi jää, miten pitkäaikainen heiluri- Kiinteistökaupoissa vilkas vuosi Suomi Kiinteistöt I:lle. Talossa on vuok- liike Hämeenkadun liiketilojen tyhjen- Investointimarkkinassa etsitään pääkau- rattavaa pinta-alaa noin 15 500 m2, noin tymisessä on kyseessä. Vuoden mittaan punkiseudun ulkopuolelta hyviä sijoitus- 65 eri alojen toimijaa sekä noin 2 000 m2 keskustan ulkopuolelle aluekeskuksiin kohteita ja korkeita tuottoja. Tampereella kehitettävää pinta-alaa. Kaikista toteutu- on valmistunut paljon uutta liiketilaa. on toteutunut joitakin ulkomaisten sijoit- neista kaupoista yli puolet oli joko hoiva- Tesomalle avattiin liikekeskus Westeri, tajien kauppoja, mutta erityisesti pai- tai asuntokohteita ja reilu kolmannes jossa on liiketilojen lisäksi Tampereen kallinen kaupankäynti on ollut vilkasta. portfoliokauppoja. kaupungin kirjasto-, nuorisokeskus-,

14 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2019

Merkittävimmät rakennushankkeet

RAKENTEILLA 1 Tampereen Kansi ja Areena: monitoimihalli, hotelli, toimistoja, asuntoja 2 Technopolis Asemakeskus, 1. ja 2. vaihe 3 Yliopistollisen sairaalan uudisrakennukset Elovainio Ylöjärvi ja saneeraus 4 Marriot-hotelli 5 Ratinan toimistohanke 3 7 6 Logistiikka- ja tuotantorakennuksia E12 TAMPERE 7 Tuotanto- ja varastorakennuksia

SUUNNITTEILLARuutana Lielahti Näsijärvi 8 Tammelan Stadion, liiketilaa, asuntoja Tohloppi Myllypuro 9 Ikea-kauppakeskus 3 12 10 Pispala 8 10 S-Market ja asuinkerrostaloja 12 2 7 Kankaantaka 4 11 Lempäälä Areena-hanke, 3. vaihe Pyynikki 5 1 Kaleva Vajaakäyttöasteet, prime- tuottovaatimukset ja -vuokrat Hatanpää Messukylä Lentola Tuotanto/ Liiketilat Toimistotilat logistiikka Vapaat tilat, m2 49 000 97 000 43 000 3022 Partola 9 Pirkkala E63 Vajaakäyttöaste, % 4,5 10,8 2,0 Sarankulma 3 Tuottovaatimus, % 6,75 6,5 8,0 E12 9 Vuokrat, €/m2/kk 70 20 7,5 Huovi Hervanta

6 E12 Vuokratasot alueittain Linnakallio Tuotanto/ E63 €/m2/kk Liiketilat Toimistotilat logistiikka 3 Lielahti 10–25 9 Hatanpää 8–14 10–17 6–7,5 Sarankulma 9–12 6,5–7,5 Kaleva 9–20 8–13 Sääksjärvi 11 Messukylä 6–7 Linnakallio 6,5–7,5

HervantaHaapaniemi 9–25 9–16 6–7 Myllypuro 6–7 hammashoitola-, neuvola- ja terveys- paremmalle tasolle, mutta toimistojen Elovainio 7–18 6–7 asemapalvelut. Lielahdessa lopettaneen vajaakäytön ennustetaan jatkuvan melko Kankaantaka 6–7 Huovi 6–7,5 Löytötavaratalon tiloihin on löytynyt pitkään, ennen kuin markkinan koon Partola 10–20 käyttäjiä. Lempäälään on valmistunut kannalta toimiva taso saavutetaan. Tila-

Aleksis Kiven katu Ideaparkin 15 000 m2:n laajennus, Auto- kysyntä kohdistuu järkevällä etäisyydellä u Satakunnankat

Pellav

areena sekä RealParkin yrityspuiston rautatieasemasta sijaitseville alueille. Mustanlahdenkatu u u Kyttälänkat Puutarhakat atehtaankatu

big box -tyyppisiä uudiskohteita. Tam- Junayhteyden merkitys korostuu yritys- Hämeenpu Al Tuomiokirkonkatu u R e uppakat autatienkat Ka ksanterinkatu pere-talon yhteyteen rakennettavan ten sijoittumistoiveissa. Hämeenkatu Ha ta n pään Valtati i sto

u Suomen ensimmäisen Marriott-hotellin allituskatu K Kunink H irkkokatu

Näsilinnankatu

Logistiikka nousussa u e avajaisia kaavaillaan vuoden 2019 loppu- Hallituskat a

anka u

puolelle. Teollisuuden liikevaihto on kasvanut tu Satamakatu Suvantokat

Hatanpään

voimakkaasti, ja tilan tarve näyttäisi Hämeenpuist u Sorinkatu Ratap Tiiliruukinkat Ratinan Rantatie Uutta toimistotilaa keskustaan nkatu ih olevan nousussa. Kehätien vetovoimai- Tiiliruuki ankat Valtatie u

Keskustaan rakennetaan uutta toimistoti- simmat alueet ovat täyttyneet käyttäjä- o laa pienen tauon jälkeen. Technopoliksen vetoisista hankkeista, ja tontit ovat käy- Tampereen Valtatie Asemakeskuksen ensimmäinen vaihe neet hyvin kaupaksi. Tyhjää tilaa ei ole Keskusta 2 lähestyy harjakorkeutta, ja toinen vaihe kohtuuttomasti, mutta esimerkiksi ras- €/m /kk Liiketilat 30–70 käynnistyi syksyn 2018 aikana. Ensim- kaan teollisuuden tarpeisiin tarjonta on Toimistotilat 14–17 mäinen vaihe tuo yhteensä 21 100 m2 vähäistä. Logistiikkatilojen ennakoidaan Liiketilat 15–30 uutta tilaa sekä 120 pysäköintipaikkaa. lisääntyvän voimakkaasti verkkokaupan Toimistotilat 11–16 Ratinaan linja-autoaseman naapuriin on ansiosta. Muun muassa Pirkkalan Lin- Liiketilat 11–30 Toimistotilat 11–14 suunnitteilla uutta toimistorakentamista, nakallioon on valmistumassa DHL:lle Saneerattu/uusi toimistotila keskustassa 17–20 kun Sponda osti kesällä 2018 kaupun- logistiikkakeskus. gilta toimistotontin. Vuoden takaisista vajaakäytön ennätyslukemista on päästy vilkastuneen tilakysynnän ansiosta

15 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2019

E63

9 Turku TEKSTI: MARI ROUVALI 8 Lieto E8

E18 Hauninen E18 E63 9

Raisio Kulloinen E18 10

E18 E18 E8 Halinen 5 E18 8 10 12 10 7 2 8 Kupittaa Pansio 9 3 6 1 E18 4 1 13 TURKU E18 11E18 1 Ruissalo E18 1 Ispoinen Piikkiö

Hirvensalo Kaarina

Kuusisto

Kakskerta © Olli Sulin, Turun kaupunki

Turun ja koko Lounais-Suomen posi- tivat useita kohteita: Varissuon liikekes- Turun seutu on noussut erityisen Kirjalansaari tiivinen vire näkyy vahvasti alueen kuksen, Leaf Centerin, TV-Centerin ja kiinnostavaksi osamarkkinaksi Suomen kiinteistömarkkinoilla, niin tehtyjen Kaarinan Piispanristin Puuilon käytössä toimitilamarkkinoilla, mistä on osoituk- transaktioiden määrässä kuin suur- olevan kiinteistön. Viimeisin loppuvuo- sena yli 250 miljoonan euron transak- ten investointien käynnistymisenä ja den hankinta oli kolmen kiinteistön tiovolyymi. Turun kasvanut kysyntä isompien kehityshankkeiden vauhdit- kokonaisuus Raision keskustasta. Rau- on vaikuttanut myös tuottovaateisiin. tamisena. Positiivisen rakennemuu- sanne hankki YIT:ltä valmistumassa Muutamissa prime-kohteissa tuottotasot toksen myötä Lounais-Suomen alueelle olevan Original Sokos Hotelli Kupittaan, ovat laskeneet ennätyksellisen alhaiselle ennustetaan syntyvän jopa 30 000 uutta joka on Intelligate-hankkeen kolmas tasolle, ja kehityksen voidaan nähdä jat- työpaikkaa lähivuosina. Turun kaupun- vaihe. Turun Teknologiakiinteistöt myi kuvan neuvoteltavina olevissa kohteissa. gin kärkihankkeita koetetaan edistää Turun kaupungin käytössä olevat kaksi Tähän on osaltaan vaikuttanut hyvien vauhdilla. Näihin kuuluu Kupittaa–Itä- toimistokiinteistöä keskustasta kiinteis- prime-kohteiden tulo markkinoille. harju-alueella sijaitsevan Turku Science töyhtiö Kielolle. Kansallis-yhtiöt osti yli Parkin kehittäminen, ratapiha-alueelle 90 prosenttia Yliopistonkadun ja Huma- Keskusta uudistuu suunniteltu kulttuuri- ja elämyspainot- listonkadun kulmauksen Trinaxin ta- Turun keskustassa on käynnissä useita teinen keskustakehityshanke ja telakan losta eli noin 10 000 m2 toimitilaa. keskustan elinvoimaisuutta ja saavutetta- läheisyydessä sijaitseva meri- ja val- Ruotsalainen Hemsö valmistelee 130 vuutta parantavia hankkeita. Keskustan mistavan teollisuuden keskittymä Blue miljoonan euron kiinteistökauppaa yrittäjien on sitä ennen pärjättävä parin Industry Park. Turun kaupungin kanssa. Kohteena ovat vuoden rakennusvaiheen haastavissa sote-kiinteistöt, joihin kaupunki jäisi olosuhteissa, mikä on uhka erityisesti pie- Transaktiomarkkinoilla vilkasta vuokralle keskimäärin 11 vuoden sopi- nille kivijalkaliikkeille ja torikauppiaille. Turun seudulla tehtiin vuonna 2018 muksilla. Kyse on Turun kaupungin- Toriparkki aiheuttaa poikkeuksellisia merkittäviä kauppoja, mikä on luonnol- sairaalan alueella lähellä keskustaa sijait- liikennejärjestelyjä, kun joukkoliikenne linen jatke edellisvuonna aktivoituneelle sevista 11 rakennuksesta, viidestä hoiva- on siirtynyt torin laidalta Linnankadulle kaupankäynnille. Trevianin rahastot os- kotikohteesta ja kahdesta terveysasemasta. ja ydinkeskustassa on voimassa läpiajo-

16 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2019

Merkittävimmät rakennushankkeet E63 RAKENTEILLA 9 1 Kakola 2 TYKS T3 -sairaala 3 AMK Kampus 8 Lieto 4 Kurjenlinna E8 5 DB Schenkerin terminaali

E18 6 Sokos Hotel Kupittaa Hauninen E18 E63 7 Brahe Center 9 8 Toriparkki Raisio Kulloinen E18 10 SUUNNITTEILLA E18 E18 E8 Halinen 9 Marina Palace laajennus 5 E18 10 Ratapihan elämyskeskus 8 10 11 12 Matkustajaterminaalien yhdistäminen 10 7 2 12 Blue Industry Park 8 Kupittaa 3 Pansio 9 13 6 Veritaksen 1pääkonttoriE18 4 1 13 TURKU E18 Vajaakäyttöasteet, prime- 11E18 1 tuottovaatimukset ja -vuokrat Ruissalo E18 1 Tuotanto/ Liiketilat Toimistotilat logistiikka Ispoinen Vapaat tilat, m2 Piikkiö38 000 57 000 72 000 Vajaakäyttöaste, % 4,0 6,8 3,2 Tuottovaatimus, % 6,75 6,75 8,5 Hirvensalo Kaarina Vuokrat, €/m2/kk 70 20 7 Vuokratasot alueittain Tuotanto/ 2 Kuusisto €/m /kk Liiketilat Toimistotilat logistiikka Hauninen 10–30 5–7 Lentokenttä 5–7 Kupittaa/ 14–20 5–7 Itäharju Kakskerta Satama/ 10–18 5–7 Iso-Heikkilä Länsikeskus 10–20 5–7

kielto. Myös Toriparkin ympärillä on tasta Kupittaalle rakennettavaanKirjalansaar uudisi - Aninkaiste Brahe

rakennustöitä: Wiklundin talossa on kohteeseen. Edellä mainitun Original katu nkat Kauppiaska nkatu u hotelli- ja ravintolauudistuksen työmaa, Sokos Hotel Kupittaan rakentaminen Ratapihan Läntinen Pitkäkatu tu A ja Hansakorttelin kauppakeskuksen on käynnistynyt Kupittaan aseman vie- ur u u a Humalisto k a tu onkat pist sisäosissa tehdään mittavia muutostöitä. ressä, ja hotelli avautuu vuonna 2020. Puutarhakat Ylio Korttelin päässä on käynnissä Brahe Hotellimarkkinoilla tapahtuu muita- nkatu

atu Centerin työmaa. Vanha liikerakennus kin muutoksia: hotelli Seurahuonetta ink rik Ur u Ee s on jo purettu uuden asuinrakennuksen saneerataan, ja hotelli Marinan viereen ininka stonkat u nkat Yliopi tieltä. Alkamassa on myös Hamburger suunnitellaan laajennusta. Uusiakin tu Linna

Börs -hotellin uudisrakentaminen ja toimijoita odotetaan kaupunkiin, sillä atu eenk Forum-korttelin täydennysrakentaminen Åbo Akademi sai poikkeamispäätöksen Häm hotellin laajennusosaa varten. Keskustan omistamaansa Rettigin tupakkateh- Keskusta liike- ja toimistotilojen käyttöasteet ovat taan taloon, johon voidaan nyt sijoittaa €/m2/kk parantuneet viime vuosina, mutta kes- hotelli. Sataman alueelle on suunniteltu Liiketilat 40–70 Toimistotilat 14–20 kustan muutosten vaikutus ei vielä näy merkittävää asuin- ja toimitilarakenta- Liiketilat 15–30 tilastoissa eikä katukuvassa. mista kehitettäessä Linnakaupungin Toimistotilat 11–16 satamasta Pitkämäkeen ulottuvaa Liiketilat 10–20 Paljon toimitila- ja asuinrakentamista aluetta. Viking Linen ja Tallink Siljan Toimistotilat 10 –13 Kupittaan alue kehittyy kovaa vauhtia, matkustajaterminaalien yhdistymistä kun vuonna 2017 valmistuneen Pohjo- suunnitellaan. Kaupunki laajenee sata- lasairaalan viereen rakennetaan AMK:n man suuntaan myös Kakolan rakenta- kampusta, joka valmistunee kesällä misen ansiosta, ja alueella on vielä pal- 2020. Samaan kortteliin on suunnit- jon rakentamisvaroja hyödyntämättä. teilla vielä lisää toimistorakentamista. Asuinrakentamisen lisäksi alueelle on Veritas siirtää pääkonttorinsa keskus- tulossa hotelli- ja ravintolatoimitiloja.

17 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2019

20

TeTeknologiakylä Oulu LLiLinnanmaa Taskila TEKSTI: AIMO TYYBÄKINOJA 4 E8 Rusko 20 E75

Toppila

20 OULU TuirTuirar

5 1 PeltoPeltola-l KontiKontinkangasi 7 22 3

Nuottasaari Karjasilta 4 2 22 Limingantulliingantulnt 8

4 Kontiokangas E75

E8

22 Kaakkuri

6

E75 t 9 E8 Oulunsalo 4

© Jaani Föhr, Oulun kaupunki

Oulun alueen työllisyystilanne on viime monitoimiareenan, hotellin sekä asun- Muutamia merkittäviä aikoina kohentunut; työttömien määrä toja, liiketilaa ja toimistoja. Hankkeen toimitilakauppoja on vähentynyt muutamalla tuhannella. kehitysvaiheeseen on jo saatu rahoitus, Oulussa tehtiin vain joitakin merkit- Useat startup-yritykset ovat päässeet mutta toteutusaikataulu on vielä avoin. täviä toimitilakauppoja vuonna 2018. kasvu-uralle, ja keskustan ulkopuolelle Oulun Portista tulee uusi merkittävä, Alkuvuonna paikallinen sijoittaja myi on valmistunut kuluvan vuosikymme- lähes 90 000 k-m2:n palvelualue moot- muutaman teollisuuskohteen portfolion nen aikana paljon uutta liike- ja toimis- toritien ja lentokentäntien risteykseen. ulkomaiselle sijoittajalle. Lisäksi keskus- totilaa. Tällä hetkellä rakenteilla on Alueen asemakaava on valmistumassa, tan ja Limingantullin kehityskohteita Technopolis Oyj:n keskustan kam- ja alueelle on tehty useita tonttivarauk- myytiin rakennusliikkeille. Loppuvuo- puksen toinen vaihe, johon tulee noin sia. desta toteutui suuri asuinkerrostalo- 7 500 m2 uutta toimistotilaa, ja noin Myös julkisella sektorilla on suuria kauppa: Pohjois-Pohjanmaan Sairaan- 8 000 m2:n toimistotalo Limingantul- hankkeita vireillä. Oulun yliopistollisen hoitopiirin kuntayhtymä myi noin 500 liin. Kauppahallin viereen suunnitellun sairaalan jättiuudistuksen rakennustyöt vuokra-asuntoa tontteineen Kontinkan- hotellin rakennustyöt eivät vielä ole kun- alkavat vuoden 2019 alussa. Rakenta- kaalta yliopistollisen sairaalan läheltä. nolla päässeet vauhtiin. misen arvioidaan kestävän 10 vuotta, Ulkomaisten sijoittajien ja kotimaisten ja uudisrakentamisen kokonaiskus- rahastojen kiinnostus Oulua kohtaan on Suunnitteilla useita mittavia kohteita tannus on noin miljardi euroa. Oulun kasvanut, mutta kysyntää vastaavia koh- Oulussa on suunniteltu useita mittavia kaupungintalon laajan peruskorjauksen teita on harvoin tarjolla. kohteita. Torin rantaan kirjastotalon on määrä alkaa purkutöillä syksyllä taakse suunnitellaan Terwa Tower -työ- 2019. Kaupungintalolle mietitään uutta Liiketilamarkkina on virkistymässä nimellä tornitaloa, johon tulee 22 maan- käyttöä, sillä ainakaan kaikkia tiloja ei Liiketilamarkkinan odottava ilmapiiri päällistä kerrosta, ja viereen tulee Kii- jatkossa tarvita virastokäyttöön. Oulun on hieman helpottunut. Esimerkiksi kelin Löylymaa. Raksilassa on vireillä poliisitalo ja vankila on suunniteltu Kauppakeskus Valkean liiketilat ovat Oulun Ratapiha -hanke, joka sisältää rakennettavan Hiukkavaaraan. käytössä, mutta edelleen on tarjolla muun muassa noin 8 000 katsojan

18 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2019

Merkittävimmät rakennushankkeet 20 RAKENTEILLA 1 Technopolis keskustakampuksen laajennus

2 TeTeknologiakylä Toimistorakennus Limingantulliin Taskila LLiLinnanmaa 3 Yliopistollisen sairaalan uudelleen

4 rakentaminen

E8 Rusko 4 20 Takalyötty asuntoja E75 SUUNNITTEILLA Toppila 5 Torinrannan kehitys: Terwa Tower ja Merikylpylä 20 6 TuirTuirar Oulunportin kehittäminen OULU 7 Ratapihahanke Raksilaan 8 Liike- ja toimistorakennus Limingantulliin 5 1 PeltoPeltola-l KontiKontinkangasi 7 3 22 Vajaakäyttöasteet, prime- Nuottasaari Karjasilta 4 tuottovaatimukset ja -vuokrat 2 Tuotanto/ 22 Limingantulliingantulnt 8 Liiketilat Toimistotilat logistiikka Vapaat tilat, m2 31 000 52 000 29 000 4 Vajaakäyttöaste, % 4,4 8,5 2,2 Kontiokangas E75 Tuottovaatimus, % 7,25 7,5 9,25 E8 Vuokrat, €/m2/kk 70 22 7 22 Kaakkuri Vuokratasot alueittain Tuotanto/ €/m2/kk Liiketilat Toimistotilat logistiikka Limingantulli 9–14 9–13 6–7 Tuira 8–12 8–10 6 Peltola- 14–18 Kontinkangas Linnanmaa 10–16

E75 Rusko 8–12 6–7 t 9 E8 4 Oulunsalo Kajaaninkatu u Hallit usk atu Asemakat irkkokatu Rantakat K u Kau Aleksanterinkatu p rikatuPak pu kahu rienkatuTo o atu nee k nkatu in in Hall tu muutamia katutason liikehuoneistoja laisia edes 10 €/m2:n kuukausivuokralla. a i sikatu Mäkel tuskatu S u P aaristo U ak Isok Kau kahuo u ppur ydinkeskustassakin. Takavuosien kor- Technopolis Oyj:n uudiskohdetta lukuun kat n Al u ien ee nkat bertinkatu k nkat atu u keimpia neliövuokria ei nykymark- ottamatta ydinkeskustaan ei kuiteinkaan autatie R kinassa enää saada, mihin joidenkin ole rakenteilla tasokkaita toimistoja. vuokranantajien ollut vaikeaa sopeutua. Tuotanto- ja varastotilojen tilanne Keskusta Entisen Stockmannin tavaratalon ker- €/m2/kk roksissa on edelleen tyhjää tilaa. Karja- ennallaan Liiketilat 35–70 sillalla oleva entinen Kodin Ykkösen Tuotanto- ja varastotilojen markkina- Toimistotilat 11–14 liikerakennus on saatu vuokrattua lähes tilanne on ollut jo pitkään ennallaan. Liiketilat 13–18 Toimistotilat 10 –13 täyteen. Muun muassa Budget Sport Pieniä hallitiloja, etenkin niin kutsuttuja Liiketilat 10–15 muutti Limingantullista sinne, ja urhei- talliosakkeita, on rakennettu eri puolille, Toimistotilat 10 –13 luliikkeen jättämä liikerakennus saatiin mutta merkittäviä tuotanto- tai logistiik- Saneerattu/uusi toimistotila keskustassa 18–22 heti vuokrattua autoliikkeen käyttöön. kakohteita ei ole muutamaan vuoteen rakennettu. Moni entinen teollisuus- ja Toimistomarkkina jatkuu vilkkaana varastoalue on kaavoitettu asuinkerros- Toimistomarkkina on jatkunut vilk- taloalueeksi, muun muassa Karjasillalla, kaana. Tasokkaille ja viihtyisille uudeh- Limingantullissa, Alppilassa ja Top- koille toimistoille riittää kysyntää, ja pilassa. Keskustassakin on muutamia ne auttavat esimerkiksi IT-alan työvoi- kehityskohteita. Vakuutusyhtiö Pohjolan makilpailussa. Tasokkaan toimistotilan entinen toimistorakennus on esimerkiksi bruttokuukausivuokra on yleisesti yli purettu, ja tilalle rakennetaan asuin- 20 €/m2. Toisaalta jopa keskustassa on kerrostaloa. Joidenkin kehityskohteiden tarjolla vanhempaa peruskuntoista toi- asemakaavamuutos on vireillä tai jo mistotilaa, johon ei tahdo löytyä vuokra- vahvistunut.

19 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2019

Lahti TEKSTI: MATTI SISTO E75

4

24

Holma Niemi

Vipusenkatu Salpakangas E75 Hollola 8 24 4 10 11 3 9 12 7 LAHTI 12 Petsamo 1 13 14 Karisto 17 6 12 Askonalue Sopenkorpi 15 Lotila 5 2 16 12 Laune Kujala 4 4 Jokimaa E75 12 312 Nastola Linnaistensuo Renkomäki

4 E75

Pennala

© Inspiroiva Creative Oy

Lahti investoi merkittävästi 100 miljoonaa euroa yksityistä rahaa etuosto-oikeuttaan, ja 7,5 miljoonalla tulevaisuuteen haetaan Ranta-Kartanon vapaa-ajankes- ostettu alue myytiin sittemmin 10,7 Lahden kaupunki joutuu tasapainoi- kukseen, jonka uimahallin toteutukseen miljoonalla eurolla Hartelalle. Lahden lemaan suurten tulevaisuusinvestoin- kaupunki sitoutui ehdollisesti vuonna kaupungin alueella on tehty lukuisia tiensa ja tiukan kulukurin välillä, kun 2018. Suunnitellun kylpylähotellin ope- asuinkerrostalojen sijoittajakauppoja, talouden vedon ennustetaan hidastu- raattori pyritään kiinnittämään mah- osa yksittäin ja toiset osana laajempia van. Kaupunki nettoinvestoi vuoteen dollisimman pian. Asuntorakentami- portfolioita. 2023 mennessä yhteensä noin 460 mil- nen jatkuu tiiviinä Niemessä, Launeella joonaa euroa, josta kolmasosa menee ja pian myös radanvarren ja Starkin Toimistotiloissa suvantovaihetta kouluhankkeisiin ja noin 70 miljoonaa alueilla. Merkittäviä toimistotilojen rakennus- osuuteen kehätiehankkeesta. Nousu- hankkeita ei ole käynnistetty, mutta kauden ansiosta Lahden työttömyysaste Ulkomaiset sijoittajat edelleen pienempiä tiloja on valmistunut muun laski syksyn aikana ensimmäistä kertaa kiinnostuneita Lahdesta muassa keskustaan asuintalojen yhtey- alle vuoden 2012 tason. Lahdesta tuli Ulkomaisten sijoittajien kaupat saivat teen, viimeksi Aleksi 11:n kiinteistöön. LUT-yliopiston myötä virallisesti ensim- viime vuonna jatkoa. Aiemmin vanhan Vuoden 2018 merkittävimpiä saavutuk- mäinen uusi yliopistokaupunki sitten linja-autoaseman kiinteistön ostanut sia oli Hennalan entiseen muonituskes- vuoden 1979. Corum osti myös matkakeskuksen BW kukseen saneeratun pääpoliisilaitoksen Monet Lahden viime vuosien laa- Tower -toimistotalon. Edellisvuonna valmistuminen. joista hankkeista ovat olleet julkisen ja omistajaa vaihtanut keskustan toimisto- Lahteen on tullut uusia yrityksiä, yksityisen liittoja. Esimerkkinä juuri talo myytiin ruotsalaisen Brunswickin osa koeluontoisesti, ja vanhat ovat laa- Iskun tiloihin valmistunut Niemen omistamalle Kielolle. Sama taho osti jentaneet toimintaansa. Yksi syy on kampus ja toisaalta ulkomaiselle sijoit- loppuvuodesta myös Malskin kiinteis- ohjelmistoalan osaajien vahva tarjonta tajalle myyty Malskin kiinteistö, johon tön. Starkin alueen asuinrakennusoi- kaupungissa. LUT-yliopiston myötä tulee vuokralle muiden muassa kau- keutta oltiin kauppaamassa Ferguson potentiaali kasvanee entisestään. Aleksi pungin taide- ja muotoilukeskus. Yli Property Oy:lle, mutta kaupunki käytti 11:n toimistojen yhteyteen rakennettu

20 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2019

Merkittävimmät rakennushankkeet

RAKENTEILLA 1 Konserttitalon asunnot 2 Hennalan alueen hankkeet 3 Kymijärvi III -voimalaitos E75 4 Launeen monitoimitalo 4 5 Vedenpullottamo 6 Radanvarren kehitys

24 7 Taide- ja muotoilukeskus LAD 8 Keskussairaalan laajennus Holma Niemi SUUNNITTEILLA 9 Luhdan kortteli Vipusenkatu Salpakangas E75 10 8 24 4 Ranta-Kartanon kylpylähotelli ja viihdekeskus Hollola 3 10 11 11 9 Kisapuiston stadionhanke 12 7 LAHTI 12 Petsamo 1 13 14 12 Oikeustalon kortteli 17 6 12 Karisto Askonalue 13 Hämeenkatu 24:n uudisrakentaminen Sopenkorpi 15 Lotila 14 Paavolan kampusalue 5 2 15 Starkin alueen asuntohanke 16 12 Laune Kujala 16 Kujalan logistiikkahanke 4 4 17 Fazer Myllyn laajennus Jokimaa E75 12 312 Nastola Linnaistensuo Vajaakäyttöasteet, prime- Renkomäki tuottovaatimukset ja -vuokrat Tuotanto/ Liiketilat Toimistotilat logistiikka Vapaat tilat, m2 35 000 24 000 47 000 Vajaakäyttöaste, % 4,5 8,6 2,4 Tuottovaatimus, % 7,75 7,75 9,75 4 E75 Vuokrat, €/m2/kk 50 18,5 6

Pennala Vuokratasot alueittain Tuotanto/ €/m2/kk Liiketilat Toimistotilat logistiikka Pohjoinen 6–9 6–8 4–6 Etelä 7–13 6–8 5–6 Itä 6–8 6–8 4–6 Länsi 6–8 5–7 4–6 Suomen ensimmäinen automatisoitu Rakenteilla olevan kehätien myötä pysäköintilaitos sai viimein viranomais- seudulle syntyy uutta tilaa kaupan ja

hyväksynnän. logistiikan tarpeisiin sekä Hollolan että Sa Sammonkatu i ma

a Lahden alueille. Eniten kehityspotenti- nkat

u u Liiketiloissa hyvää virettä at aalia on Lahden Pippon liittymän ympä- Päij Jalkarannantie Kulmakatu Kyösti Kallion Ka än Parhailla paikoilla hyviä liiketiloja on rillä ja Kujalassa. Lahdenk teenka t Kirkkokat u tu u ka a tarjolla niukasti, mutta hieman sivum- p tu Vapaud up Teollisuustilojen investoinnit jatkuvat enkatu Ka malla tarjonta kasvaa merkittävästi. tu a u Vapa udenk nk Alek kat atu a santeri n Keskeisen sijainnin tarjoavat kohteet Vanhemmista teollisuustiloista on käyty nkatu atu ima ank a ärve A S Rauhankatu j leksan Hollol H terinkat liikkuvat usein hitaasti, koska niissä on kauppaa melko tasaisesti, minkä lisäksi ämeenk u at Vesi u u t

ka n Hämeen Vuorik e paljon tilaa tai tila on jaettu kerroksiin. uuttakin on rakennettu muun muassa atu i katu Sibeliuksenkatu

tat Harjukat u u a Pienemmissä tiloissa vuokrauskysyntä Syväojalle ja Kujalaan. Vuohelan Herkku R Oikokatu Puisto H oli vuonna 2018 selvästi aiempaa vilk- aloitti Syväojalla uusissa, noin 6 000 m2:n katu arjukatu kaampaa, ja käyttäjiä löytyi myös suu- erikoisleipomotiloissaan vuonna 2018. Kii- Loviisankatu

remmille keskeisille tiloille, kuten pit- tosimeon Oy:lle valmistui noin 2 000 m2:n Mannerh eiminkatu kään tyhjänä olleelle kirjakauppatilalle rakennus Kujalaan. Merkittävimpiä tule- Sokoksen kyljessä. via hankkeita ovat vuonna 2020 Kujalaan Keskusta Keskustaan avattiin vuonna 2018 valmistuvaksi aiottu Alfaroc Logisticsin €/m2/kk lukuisia uusia kahviloita ja ravintoloita. 26 000 m2:n logistiikkahalli, Fazer Myllyn Liiketilat 20–50 Myös Toriparkki ylitti tavoitteensa, ja 40 miljoonan euron laajennusinvestointi Toimistotilat 12–18,5 Liiketilat 7–12 nollatulos saavutettaneen suunniteltua ja loppuvuodesta varmistunut Kärpäsen Toimistotilat 8–9 aiemmin. Aleksin yli suunniteltu kävely- vedenpullottamo. Reilun 20 miljoonan Liiketilat 7–12 silta ja Sokoksen kolmanteen kerrokseen euron pullottamon rahoitus tulee Singa- Liiketilat 9–15 aiotut hotellihuoneet ovat edelleen suun- poresta, ja hankkeen on määrä käynnistyä nitteluasteella. vuoden 2019 aikana.

21 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2019

Tikkakoski Jyväskylä E75 TEKSTI: MIKKO HIRVI Kirri

Palokangas Palokan Palokka 5 Orsi

Seppälänkangas

11 13 18 23 4 8 E75 Seppälä 3 Tourula 18 JYVÄSKYLÄ 14 Vaajakoski 10 2 13 Keskusta 9 13 23 9 23 6 Jyskä 4 23 7 9 9 4 E63 E63 13 E63 Kanavuori 1 13 Korkeakoskenlahti 18 Ylistönmäki Myllyjärvi 23 Haapaniemi

4 9 E75 Etelä-Keljo 12 Keljonkangas

E63

9

© iStock.com/tnoronen

Talous- ja kiinteistömarkkinan hankkeen pääsijoittajien hallitukset pienempiä liikekiinteistöjä loppuvuoden Säynätsalo positiivinen vire jatkuu ilmoittivat jouluksi sitoutumisestaan aikana, kuten Bilteman ja Plantagenin Vuonna 2018 Jyväskylän positiivinen rakennuslupavaiheen käynnistämiseen tilat. Muurame vire on jatkunut, ja sen odotetaan jatku- ja siihen tarvittavien kahden miljoonan van vuonna 2019. Kaupunki luo edelleen euron investointien hyväksymisestä. Lisää eloa liiketiloihin yrityksille positiivista maaperää liike- Vuosi 2018 oli varsinkin vähittäiskau- toiminnan kehittymiselle. Jyväskylä Investointimarkkina pan liiketilojen kannalta suotuisa pit- arvotettiin korkeimmalle sijalle Talous- hieman hiljaisempi kälti ydinkeskustasta parin kilometrin tutkimus Oy:n tekemässä imagotutki- Vuosi 2018 oli investointien osalta hie- päässä sijaitsevan kauppakeskus Sepän muksessa, jossa vertailtiin kaupunkien man hiljaisempi kuin edeltävä huippu- ensimmäisen toimintavuoden ansiosta. yrittäjämyönteisyyttä. Positiivinen luot- vuosi 2017. Alkuvuodesta Kielo osti Vaikutukset jäivät vähäisemmiksi kuin tamus talouteen ja kiinteistömarkkinaan Aberdeenin omistaman Mattilanniemen ennen Sepän avautumista ehkä pelättiin. näkyy edelleen myös asuntorakentami- toimistotalon. Byggmaxin käytöstä va- Tulevaisuudessa keskustan kiinteistö- sena, ja muun muassa Hämeenkadun pautunut kiinteistö myytiin paikallisen jen omistajien kyky mukautua mark- seutu muokkaa kaupungin läntistä Oro Urakointi Oy:n omistajille. Trevian kinoiden vaatimuksiin on ensiarvoisen sisääntuloaluetta. Suomi Kiinteistöt 1 -rahasto osti kesällä tärkeää, eikä sitä voida saavuttaa ilman Alvar Aallon suunnitteleman ja Finanssineliöltä Muuramekeskuksesta investointeja. Carlson on esimerkki Museoviraston suojeleman Valtiontalon noin 11 000 m2:n päivittäistavara- ja yksittäisistä uusista toimijoista ydinkes- täydellinen peruskorjauksen valmistuu palvelukiinteistökokonaisuuden sekä kustan liiketiloissa. Nykyiset toimijat vuonna 2019. Kohteen vuokralaisia ovat ydinkeskustasta Torikulmakiinteistön hakevat markkinassa parempaa paikkaa. esimerkiksi YLE ja majoituspalveluita liike- ja toimisto-osion. CapManin hal- Keskustan K-market esimerkiksi siirtyi tarjoava Forenom. Kohteen viereen val- linnoima rahasto myi alun perin Tie- Torikeskukseen ja toi kauppakeskukseen mistuu Reimari-hybridiuudishanke syk- dolle valmistuneen toimistotalon pai- elämää viime vuosien hiljaiselon jälkeen. syllä 2020. kalliselle sijoittajalle. Markkinassa on Pitkään tyhjillään olleisiin Anttilan tiloi- Hippoksen hanke varmistunee, kun liikkunut muutamia teollisuuskohteita ja hin saatiin eloa, kun yritysyhteisö Crazy

22 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2019

Merkittävimmät rakennushankkeet

Tikkakoski RAKENTEILLA 1 Keski-Suomen keskussairaala 2 RISE-kampus

E75 3 Optimes Business Garden Kirri 4 Sokos Hotel Solo -laajennus 5 Tuotanto- ja varastorakennuksia, Palokangas Palokangas Palokan Palokka 5 6 Jyväskylän Holvi asuin- ja liikekiinteistö Orsi 7 Valtiontalo & Reimari Seppälänkangas SUUNNITTEILLA 11 8 Seppälänportti 13 18 23 9 Hippoksen alueen kehittäminen 4 8 E75 10 Vaajakosken K-Supermarket Seppälä 11 Liike- ja toimistorakennus, Laukaantie 3 Tourula 18 JYVÄSKYLÄ 14 Vaajakoski 10 12 Eteläportti-kehitysalue Keskusta 2 13 9 13 13 23 9 23 Kukkula-hanke 6 Jyskä 4 23 7 9 14 Kankaan Arkki -toimistohanke 9 4 E63 E63 13 E63 Kanavuori 1 13 Korkeakoskenlahti Vajaakäyttöasteet, prime- 18 Ylistönmäki tuottovaatimukset ja -vuokrat Myllyjärvi 23 Haapaniemi Tuotanto/ Liiketilat Toimistotilat logistiikka Vapaat tilat, m2 25 000 35 000 16 000

4 Vajaakäyttöaste, % 2,8 9,2 1,4 9 E75 Tuottovaatimus, % 7,5 7,5 9,5 Etelä-Keljo 12 Vuokrat, €/m2/kk 50 20,5 7,5 Keljonkangas Vuokratasot alueittain Tuotanto/ €/m2/kk Liiketilat Toimistotilat logistiikka Tourula 10 –13 10–14 6–7,5 Ylistönmäki 10–15 6–7 E63 Tikkakoski 6–10 5–8 5–7 9 Seppälä 11–16 9–14 5–7,5 Seppälänkangas/ 8 –11 6–9 5–7,5 Palokangas 8–10 6–8 6–7,5 Palokan Orsi 8–14 6–7,5 Town avasi uuden noinSäynätsal 2 000 om2:n toi- Teollisuus- ja logistiikkatiloilla Palokka 6–8 7–9 5–7 Kirri 6–8 6–9 4–6 mitilan ydinkeskustaan. Tämä on hyvä hyvä kysyntä Keljo/Etelä-Keljo 8–14 7–9 6–7,5 Muurameesimerkki käyttötarkoituksen muutok- Teollisuustilojen kysyntä on hyvä, ja Savela 9 –11 8–12 6–7,5 sesta liiketilasta toimistoksi. paikalliset vahvat toimijat ovat valmiita Kanavuori/ 6–9 7–11 5–7,5 VaajakoskiSepänkat

investoimaan uusiin toimitiloihinsa. u Toimistotilamarkkina pysyi aktiivisena Uusia teollisuushankkeita varten on kaa- Kansakoulukatu Toimistomarkkina on pysynyt aktiivi- voitettu Itäiseen palokärkeen uusia teol- u Ka le sena Jyväskylässä. Tiettyjen toimialojen lisuustontteja, joiden kunnallistekniikka vankatu

u liopistonkat Y Vä jukat inönkatu haasteena on ajoittainen henkilöresurs- valmistunee kesällä 2019. Keväällä ale- r sin puute. Yrityksillä on mahdollisuus taan rakentaa Kuljetusliike Ville Silvas- Ha kasvaa ja investoida, mutta työntekijöi- tille noin 3 000 m2:n kokonaisuutta, u Kilp Asema tonkat is den löytäminen on haastavaa etenkin joka valmistuu keväällä 2020. Teknisen enkat k atu liopis Y u IT-yrityksille. Jyväskylään muualta tukkukaupan toimijoiden liiketoiminta Gu denkatu mmeruk u apa tu V ka asettuvien yritystenkin tiedetään ajoit- on vahvalla pohjalla, ja uusien sijaintien n senkatu aise tu Cygnaeuks nnik tain kärsivän osaajapulasta. Jyväskylän myötä liiketoiminnan kasvu ja tukevoit- Va Ha as a Satamakat u nkat Kauppaka enka kaupunki auttaa yrityksiä osaltaan. taminen tulevat varmasti lähivuosinakat u tu u Pitkä lä Aiemmin suunnitelmissa olleet Kankaan ajankohtaisiksi. äy alueen toimistohankkeet, eli YIT:n ja Mielenkiinnolla jäädään odottamaan Vapaudenkatu Rantav Semi Keskusta JYKIAn yhteistyössä rakentama Kan- Eteläportin tonttijaon valmistumista. naar €/minkat2/kk tie u kaan Arkki sekä Peabin rakentama Kan- Se varmistunee ja ensimmäiset toimijat airaalan uss Liiketilat 19–50 Kesk gas Business Garden käynnistyvät vuo- julkistettaneen kevään 2019 aikana. Toimistotilat 13–20 den 2019 aikana, ja uusien toimijoiden Liiketilat 11–16 odotetaan muuttavan tiloihin vuoden Toimistotilat 11–15 Liiketilat 9–14 2020 aikana. Toimistotilat 10 –13

23 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2019

724

8 Vaasa E8 TEKSTI: LEENA SMEDS

LintuvuoriLintL tu Isolahti 724 E8 8

Metsäkallio SepänkyläSee Kivihaka Palosaari 724 3 10 7 VAV ASA 4 7173 2 E8 VaskiluotoVasks KlemettiläKlemeK memet 6 3 8 Hietalahti 717 9 StrömbergStrörörömöm Park E12 717

8 Vanha-Vaasa 717 715 717 Vanhasatama LaajametsLaajam ä

E12 E8 1 Airportt ParkPa

715 NLCNLLCC Vaasa 3 673 8

715

5 VikbyVVi 3 673 E12

8 E8

673 © Esa Siltaloppi

Vientiteollisuus hyvässä vauhdissa on toteutunut edellisen vuoden tapaan Lopullinen rakentamispäätös tehdään, Vaasan seutu on kotimaan mittakaavassa melko tasaisesti. Nordisk Renting osti kun toimijoita on riittävästi. Tavoite- vahva vientiteollisuusalue. Talouskehitys Oy Vaasa Parks Ab:lta Powergate II määrä on noin 50 yritystä. Tiloihin on kuluneena vuonna on ollut suotuisaa, -kohteen, jossa Wärtsilä on vuokralai- suunniteltu kauppakeskus, musiikki- ja ja Vaasan seutu on menestynyt esimer- sena 16 700 m2:n tiloissa. KPO-kiinteis- kongressikeskus, palloiluhalli ja hyvin- kiksi työllisyyden näkökulmasta. Vien- töt Oy osti torin itäpuolella sijaitsevan vointikeskus, hotelli sekä asuntoja. Kau- tikauppa on vetänyt, ja alueelle on tehty Sokos Hotel Royal -hotellikiinteistön pungin omistukseen tulisi musiikki- ja viime vuosina merkittäviä investointeja. CapManin hotellirahastolta. Kauppojen kongressisali. Wasa Groupin GreenStar- Wärtsilälle on jo osin valmistunut uusi pääpaino on pysynyt asuntoportfolioissa hotellin rakentaminen on käynnistynyt, Powergate II -toimistorakennus Airport ja hoivakohteissa, joita on ollut noin ja hotellin on määrä aloittaa toimintansa Parkin alueelle, ja kuluneen vuoden elo- puolet kaikista toteutuneista kaupoista. marraskuussa 2019. kuussa Wärtsilä julkisti uuden Smart Torin länsilaidalla sijaitseva entinen Technology Hubin perustamisen Vaski- Liisanlehdon ja Risön HS Center avattiin syksyllä uudelleen luodon alueelle. Kyseessä on mittava tut- kehittäminen jatkuu kauppakeskus Espen nimellä. Miltei kimus-, tuotekehitys- ja tuotantokeskus- Prisman rakentaminen Liisanlehtoon vuoden kestäneen remontin tulok- investointi, jonka on määrä olla valmis ja on askeleen lähempänä, kun kaupun- sena tiloihin on saatu Vaasasta aiem- käytössä vuoden 2020 lopulla. Hankkeen ginhallitus päätti loppuvuodesta esittää min puuttuneita muotibrändejä, kuten kokonaisinvestoinniksi on arvioitu noin kaupunginvaltuustolle asemakaavaehdo- New Yorker ja Halonen. Muutos vastaa 200 miljoonaa euroa. tuksen hyväksymistä. Myös KPO-kiin- muuallakin nähtyä trendiä: kauppakes- teistöjen tonttikauppa Minimanin kusympäristöön sijoittuu perinteisiä Vaasa kiinnostaa myös isoja toimijoita kanssa on varmistunut. Kesko ei ole vielä myymälöitä enemmän elämyksellisiä Isojen kehityshankkeiden ansiosta Vaasa vahvistanut Citymarket-kaavailujaan. palveluita, kuten kahvila- ja ravintola- kiinnostaa vahvan kasvun alueena koti- Keskustan pisimpään vireillä ollut palveluita sekä viihdepalveluita. maisten sijoittajien lisäksi myös ulko- kehittämishanke Wasa Station on eden- Yleisesti ottaen liiketilojen käyttö- maisia sijoittajia. Kiinteistökauppoja nyt, ja YIT etsii tiloihin toimijoita. aste on pysynyt hyvällä tasolla, vaikka

24 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2019

Yhteistyökumppanimme: 724 Oy Vaasa Parks Ab – Ulla Mäki-Lohiluoma 8 E8 Kiinteistövälitys & Rakennuspalvelu Erkki Väkelä Oy LKV Vaasan kaupunki

LintuvuoriLintL tu Merkittävimmät rakennushankkeet Isolahti 724 E8 8 RAKENTEILLA 1 Metsäkallio SepänkyläSee Toimistotilaa Wärtsilälle – Powergate II Kivihaka Palosaari 2 Liiketilaa ja asuntoja Centrumin talon tilalle 724 3 3 Liiketilaa Kivihakaan 10 7 VAV ASA 4 GreenStar-hotelli 4 7173 2 E8 5 Gateway Park Wasa teollisuustilaa VaskiluotoVasks KlemettiläKlemeK memet 6 3 8 Hietalahti 717 SUUNNITTEILLA 9 StrömbergStrörörömöm Park 6 Wärtsilä Smart Technology Hub E12 717 7 Wasa Station

8 Vanha-Vaasa 717 715 717 8 Prisma ja Citymarket Vanhasatama LaajametsLaajam ä 9 Pohjanmaan sote-talo

10 E12 Smart Grid -tutkimus- ja toimistotalo E8 1 Airportt ParkPa Vajaakäyttöasteet, prime- tuottovaatimukset ja -vuokrat 715 NLCNLLCC Vaasa 3 Tuotanto/ 673 8 Liiketilat Toimistotilat logistiikka

715 Vapaat tilat, m2 18 000 20 000 27 000 5 Vajaakäyttöaste, % 3,5 7,3 3,6 VikbyVVi Tuottovaatimus, % 8.0 8.0 9.5 3 673 E12 Vuokrat, €/m2/kk 55 15 6 Vuokratasot alueittain 8 Tuotanto/ 2 E8 €/m /kk Liiketilat Toimistotilat logistiikka

673 Kivihaka 8–14 Klemettilä/ 6–12 6–13 4–6 Strömb. Airport Park 6–14 4–6 vajaakäyttö on hieman noussut vuoden alueiden hyödyntämistä. Laskelmissa on Vaskiluoto 4–6 takaisesta. Keskustaan Centrumin talon ollut jopa 10 000 asukkaan lisäys keskus- Palosaari 6–12 Sepänkylä 7–13 tilalle rakennetaan uusi kerrostalo, jossa taan ja lähialueille. Toinen yhtä merkit- Lintuvuori 4–6 on liike- ja toimistotilaa sekä asuntoja. tävä aluekehityshanke on ABB:n Ström- berg Parkin kehittäminen. Tavoitteena

Aluekehityshankkeet ja Wärtsilän e ti on uudistaa vanhoja tiloja toimisto- ja n lä Kirkkopuistikko y investoinnit keihäänkärkinä Rantakat pysäköintikäyttöön. Hietasaarenkatu pänk Se Rata Meneillään on useita mittavia kehitys- u kat u hankkeita ja suunnitelmia, jotka etene- Laajametsän suurteollisuusalue Vasanpuistikko ioikeudenpuistikko Pitk Hov vät kaavakehityksen tahtiin. Powergate askeleen lähempänä toteutumista äka stikko tu pui As Vasan R emakat aastuvankatu katu II -toimistorakennus tarjoaa tilat 900 Vaasan ja Mustasaaren rajan molemmin Kirkkopu an Rauh u K kat u tu Koulukat auppapuis in työntekijälle. Sen kolmas osa valmistuu puolin sijaitsevalle Laajametsän teolli- ika Ajur Moottor istikko katu sarmin u Ka tu syksyllä 2019. Wärtsilä keskittää kaikki suusalueelle haetaan toimijoita. Alue- t ikko henka rvemie Ki kko keskustatoimintonsa ja työntekijät suunnittelulla on valmisteltu tonttien u puisti kat lman rmin rsho K Ko lamentinka suunnittelemaansa Vaskiluodon Smart laaja soveltuvuus erilaisiin teollisuustar- Kasa u pänkat kko lose i Kel Technology Hubiin. Myös Runsorissa peisiin. Pääpaino on akkutuotannossa ja anpuist t Korsholm u olevat logistiikan ja huollon toiminnot sitä lähellä olevissa toiminnoissa. Alueen Keskusta Koulukat u Ra at keskitetään Vaskiluotoon. Keskittämi- logistinen asema moottoritien ja lento- 2 aank €/m /kk ntakatu eht u Tiilit nen tarkoittaa, että Vöyrinkaupungissa kentän läheisyydessä ja mahdollisuus Liiketilat 20–55 atu Toimistotilat lahdenk 9–15 olevat Wärtsilän kiinteistöt jäävät tyh- hyödyntää myös raideliikennettä tekevät Hieta jilleen. Alueen suunnittelua on tarkoi- sijainnista varsin kiinnostavan. Liiketilat 9–18 tus viedä eteenpäin yhdessä kaupungin Toimistotilat 9–14 Liiketilat 8–13 kanssa, ja alueelle on alustavasti kaa- Toimistotilat 8–12 vailtu asumista ja palveluja. Kaavoituk- sella halutaan tehostaa keskustan ja lähi-

25 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2019

Muut kasvukeskukset SEINÄJOKI © PASI AHOLA, SEINÄJOEN KAUPUNKI

Rovaniemen merkittävimmät kauppa- valmistuu vuoden 2020 aikana. Osuus- Porissa tehtiin useita liiketilakauppoja keskukset uusille omistajille kauppa Arina puolestaan suunnittelee TEKSTI: MARI ROUVALI TEKSTI: AIMO TYYBÄKINOJA rakentavansa uudelleen Osuuspankin ja Erikoissijoitusrahasto eQ Hoivakiinteis- Rovaniemellä kaksi merkittävintä kaup- Sampokeskuksen viereen niin kutsutun töt osti keväällä Suomen Terveystalolta pakeskusta saivat uudet omistajat, kun Pukumiehen korttelin. Porin keskustassa sijaitsevan Kiinteistö Barings Real Estate myi Kauppakeskus Viime vuoden aikana valmistui- Oy Porin Linnankulman koko osakekan- Revontulen Agore Kiinteistöille keväällä vat uudet liiketilat myös Motonetille ja nan. Terveystalo jäi tiloihin vuokralle 10 ja Citycon myi Kauppakeskus Sampo- Veholle Teollisuustien varteen. Keskus- vuoden sopimuksella. Fennica Varainhoi- keskuksen Trevian Suomi Kiinteistöt I tan ulkopuolellakin on vireillä uusia don rahastot ostivat Herralasta liikekiin- -rahastolle joulukuussa. Kumpikin kaup- liiketilahankkeita. Minimani Yhtiöt on teistön, joka muodostuu kahdesta uudesta pakeskus sijaitsee kaupungin keskus- varannut tontin Lampelankadun varrelta liikerakennuksesta. Vuonna 2017 valmis- tassa erinomaisella paikalla. Rovanie- 10 000 m2:n liikerakennusta varten, ja tuneessa rakennuksessa on vuokralai- men keskusta saa myös uutta liiketilaa, Biltema on ilmoittanut aikomuksestaan sena Leo’s Leikkimaa -sisäleikkipuisto, ja kun Pohjolan Osuuspankki on aloittanut laajentaa Rovaniemelle. Kaupungin voi- 2018 uudistetussa rakennuksessa toimii vanhan toimitalonsa purkamisen ja makkaasti kasvava matkailu on tuonut Stadium Outlet. Investors House Oy osti rakentaa samalle paikalle kuusikerroksi- mukanaan useita hotellihankkeita, jotka syksyllä entisen Cumulus-hotellin tilat sen uudisrakennuksen, johon tulee liike- kuitenkin odottavat vielä käynnistyspää- keskustasta. Hotellitoiminta siirtyi pitkä- ja toimistotilaa noin 3 000 m2. Rakennus töksiä. aikaisella vuokrasopimuksella Rauman

26 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2019

Hovi Oy:lle. Kävelykadun ja Mikonkadun Ideapark valmistuu Seinäjoelle den lopussa, jolloin rakentamaan pääs- kulmaan Kuparitaloon avattiin uusi ho- TEKSTI: LEENA SMEDS täisiin keväällä 2020. telli: Orya Invest Oy:n 40 huoneen Place Ideaparkin rakentaminen on käynnissä to Sleep -hotelli. Joupin alueella Seinäjoella. Kauppakes- Kuopiossa käynnissä mittavia Mikkolan alueelle rakennetaan Iso- kukseen on tulossa ankkurivuokralai- investointeja joen Konehallin (IKH) suurmyymälää, seksi 10 000 m2:n K-Citymarket. Muista TEKSTI: TEA LÖNNROTH joka avataan kesäkuussa. Kauppakeskus vuokralaisista on julkistettu Duudsonit Kuopiossa viime vuoden merkittävin Puuvilla suunnittelee laajennusosaa, Activity Park sekä muutamia muoti- ja yksittäinen kiinteistökauppa oli Citycon jonka on arvioitu toteutuvan 2020. urheiluliikkeitä, kuten XXL, Stadium ja Oyj:n näkyvällä paikalla torin laidalla Luhta Brand Store. Kauppakeskus val- sijaitsevan liikekiinteistön myynti Fen- Lappeenrannan Kauppakeskus mistuu vuoden 2019 lopulla. nian hallinnoimalle erikoissijoitusrahas- Galleria Agore Kiinteistöille Seinäjoen keskustassakin on käyn- tolle. Ydinkeskustassa sijaitsevan liike- TEKSTI: MATTI SISTO nissä ja vireillä mittavia investointeja. kiinteistön vuokrattava kokonaisala on Lappeenrannan keskustan alueelle nou- Juuri valmistunut Toriparkki parantaa noin 10 300 neliömetriä, ja vuokralaisiin see vuoden 2019 aikana viisikerroksinen keskustan vetovoimaa niin kaupalli- lukeutuvat Kesko, Tokmanni, Danske 4 500 m2:n toimistotalo, jonka raken- sesti kuin asuinympäristönä. Keskus- Bank ja Restel Ravintolat. Kohteen kaup- nuttaa kaupungilta ostamalleen tontille taan on valmistunut paljon uusia ker- pahinta oli noin 22 miljoonaa euroa. viereisetkin toimistotalot omistava Assi rostaloja, viimeisimpinä Kassakulma Kuopiossa on vuoden aikana tehty Group. Hankkeen investointi on noin ja Rauniotorni. Käynnissä olevista myös muutamia pienempiä kiinteistö- 12 miljoonaa euroa. Keskustan liiketilat asuntorakentamishankkeista suurin on kauppoja. Tämän lisäksi useassa port- ovat kärsineet vajaakäytöstä, eikä kaik- tällä hetkellä Patruunakortteli. Kaiken foliossa on myyty Kuopiossa sijaitsevia kiin Iso Kristiinan uusiinkaan tiloihin kaikkiaan keskustassa varaudutaan asuntokohteita, kuten Morgan Stanleyn ole löytynyt käyttäjiä. Kävelykadun var- vuoteen 2021 mennessä 10 000 asuk- Kojamolta ostamassa lähes 1600 asun- rella sijaitsevan Kauppakeskus Weeran kaan lisäykseen. non portfoliossa sekä Kojamo OP Ryh- saa uuden kaavaehdotuksen mukaan City Kauppapaikat ja rakennusliike män rahastoilta puolestaan ostamassa purkaa. Tilalle voi rakentaa pääosin Peab julkaisivat loppuvuodesta suunni- liki 1000 asunnon portfoliossa. kuusikerroksisen uudisrakennuksen, ja telmansa Kauppakeskus Torikeskuksen Kuopiossa on käynnissä useita mitta- korttelissa olevan Scandic-hotellin voi laajennuksesta. Suunnitelmassa on noin via investointeja. Rautatieaseman seu- korvata uudella rakennuksella tai korot- 14 000 m2:n laajennus, mistä puolet olisi dun eli Kuopion Portin rakentaminen taa nykyistä rakennusta. liiketilaa ja puolet Seinäjoen kaupungin alkoi kesällä 2018. Asuntojen lisäksi Kauppakeskus Galleria myytiin sote-keskuksen tilaa. Lisäksi hankkee- alueelle tulee liike- ja toimistotiloja viime vuonna Agore Kiinteistöille. Myy- seen kuuluu kaksi asuntotornia. Kaavan sekä terveys, hoiva- ja hyvinvointipal- jänä oli Barings Real Estate. odotetaan olevan valmis kuluvan vuo- veluita, kaikkiaan noin 50 000 k-m2. Alue rakennetaan kolmessa vaiheessa vuosien 2018–2023 aikana. Toinen mer- kittävä kehittämishanke on Kuntolaakso Kuopion Niiralassa. Kyseessä on vuo- sina 2018–2020 toteutettava uima- ja jäähallin sekä pysäköintipalveluiden laaja kehittämishanke. Investointien kokonaishinta on noin 46,2 miljoonaa euroa. Myös Kuopion keskustan kylkeen nouseva Savilahden alueen suunnittelu ja rakentaminen etenee. Rakentaminen keskittyy tulevaisuudessa keskustaan sekä lähialueille, kuten Mölymäkeen, Maljalahteen sekä Kuopionlahteen.

Lappeenranta © Vastavalo/Jussi Sorsa

27 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2019

Catellan transaktioita 2018 Union Investmentin kiinteistöportfolion myynti Catella toimi neuvonantajana Union Investmentille, kun yhtiö myi kolme modernia toimistokiinteistöä sekä prime-logistiikkakohteen kolmella erillisellä kaupalla pääkaupunkiseudulla. Suurin kohteista oli Skanskan pääkonttorikiinteistö Helsingin Ruskeasuolla, joka myytiin ranskalaisen Corum Asset Managementin rahastolle. Kiinteistö on LEED Platinum sertifioitu, sen vuokrattava pinta-ala on noin 9 100 2m ja se on vuokrattu pitkäaikaisella vuokrasopimuksella Skanskalle. Aviapolis-alueella Tristan Capital Partnersin hallinnoima rahasto osti Plaza Business Parkiin kuuluvat Pilke- ja Hehku-rakennukset, joi- den vuokrattava ala on yhteensä noin 11 000 m2. VVT Kiinteistösijoitus puolestaan osti Vantaan Tikkurilantiellä sijaitsevan portfolioon kuulu- neen logistiikkakeskuksen. Kohteen vuokrattava ala on noin 6 600 m2, ja se on vuokrattu pitkäaikaisella sopimuksella Dayton-konsernille.

Barings Real Estaten kauppakeskusten myynti Barings Real Estaten hallinnoima rahasto myi Rovaniemellä ja Lap- peenrannassa sijaitsevat kauppakeskukset Keskinäisen Työeläkeva- kuutusyhtiö Elon, Ruotsin valtion eläkerahasto Första AP-fondenin ja Trevian Asset Managementin yhteisyritykselle Agore Kiinteistöt Ky:lle. Catella toimi Barings Real Estaten neuvonantajana myyntiprosessissa. Myydyt kiinteistöt ovat Kauppakeskus Revontuli Rovaniemellä ja Kauppakeskus Galleria Lappeenrannassa. Molemmat kauppakeskukset on rakennettu vuonna 2007. Ne ovat moderneja ja sijaitsevat keskustassa kaupallisesti parhailla paikoilla. Kauppakeskusten vuokrattava pinta-ala on yhteensä noin 33 500 m2, ja niissä on vuokralaisina suuri joukko kaupan alan tärkeimpiä brändejä.

Arvokiinteistön myynti Helsingin ydinkeskustassa Helsingin kaupunki myi Kansakoulukatu 3:ssa sijaitsevan arvokiin- teistön CapMan Real Estaten hallinnoimalle rahastolle 19,5 miljoonalla eurolla. Kiinteistön vuokrattava pinta-ala on 6 400 m2, minkä lisäksi käyttämätöntä rakennusoikeutta on jäljellä 820 m2. Catella toimi Hel- singin kaupungin neuvonantajana myyntiprosessissa. Helsingin kaupungin kaupunkiympäristön toimiala jää kohteeseen vuokralaiseksi kesään 2020 saakka, minkä jälkeen uuden omistajan on tarkoitus peruskorjata kohde moderniksi ja laadukkaaksi toimisto- tilaksi. Avarat huonekorkeudet lisäävät kohteen vetovoimaa ja luovat mahdollisuuksia sen kehittämiselle.

Merkittävän asuntoportfolion myynti Catella toimi Avaran neuvonantajana sen myydessä 21 vuokra-asunto- kohdetta 11 eri paikkakunnalla. Kohteissa on yhteensä 465 asuntoa. Portfolion osti pohjoismainen kiinteistösijoitusyhtiö NREP. Asunnoista suurin osa on kokoluokaltaan 40–60 m2:n kaksioita ja kolmioita, mutta joukossa on myös yksiöitä ja perheasuntoja. Vuokra- asunnot sijaitsevat keskeisillä paikoilla kasvavissa kaupungeissa, lähellä keskustaa tai yliopistoja. Pääkaupunkiseudun lisäksi asuntoja on muun muassa Jyväskylässä, Kuopiossa ja Oulussa.

28 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2019

A selection of references

TRANSACTIONS FINLAND | NOVEMBER 2018 FINLAND | OCTOBER 2018 FINLAND | SEPTEMBER 2018 FINLAND | SEPTEMBER 2018

Advisor to Citycon in the sale Advisor to FinCap and private investors Advisor to Union Investment Advisor to Tradeka-kiinteistöt of a shopping center in the sale of six care properties in the sale of two office properties in the divestment of a hotel portfolio in the city centre of Rovaniemi in Finland in Aviapolis in Finland

EUR 16 MILLION EUR 20 MILLION AMOUNT NOT DISCLOSED AMOUNT NOT DISCLOSED

FINLAND | SEPTEMBER 2018 FINLAND | SEPTEMBER 2018 FINLAND | SEPTEMBER 2018 FINLAND | SEPTEMBER 2018

Advisor to the Northern Ostrobothnia Advisor to private investors Advisor to the City of Helsinki Advisor to Aberdeen and the City of Hospital district in the sale of in the sale of a head office property in the sale of an office property Helsinki in the divestment of a major resi- 10 residential buildings and plots in Oulu in Helsinki in the Helsinki CBD dential development property in Helsinki

PRIVATE INVESTORS

AMOUNT NOT DISCLOSED AMOUNT NOT DISCLOSED EUR 19.5 MILLION AMOUNT NOT DISCLOSED

FINLAND | AUGUST 2018 FINLAND | AUGUST 2018 FINLAND | JULY 2018 FINLAND | JUNE 2018

Advisor to Union Investment Advisor to Kalevala Jewelry Advisor to Union Investment Advisor to Avara in the sale of in the sale of a logistic center in the sale of a residential conversion in the sale of a major headquarters property 21 residential properties in Aviapolis project in Helsinki in Helsinki in Finland

AMOUNT NOT DISCLOSED AMOUNT NOT DISCLOSED AMOUNT NOT DISCLOSED AMOUNT NOT DISCLOSED

FINLAND | MAY 2018 FINLAND | APRIL 2018 FINLAND | APRIL 2018 FINLAND | APRIL 2018

Advisor to FinCap in the sale of a Advisor to Renor Advisor to Citycon in the divestment Advisor to Barings in the sale of two major residential property in Turku and assisted in the sale of a major office and warehouse of a shopping center shopping centres in Lappeenranta and living property in Tampere building in Tampere in Kuopio Rovaniemi

AMOUNT NOT DISCLOSED AMOUNT NOT DISCLOSED APPROX. EUR 22 MILLION AMOUNT NOT DISCLOSED

LETTING FINLAND | OCTOBER 2018 FINLAND | SEPTEMBER 2018 FINLAND | FEBRUARY 2018 FINLAND | JANUARY 2018

Advisor to OP Life Assurance Advisor to Ilmarinen in the letting of Advisor to Ilmarinen Advisor to private investor in the letting of an office property retail and warehouse property in the letting of retail and office property in the letting of sports centre property in Helsinki in Valkeakoski in Oulu in Helsinki

PRIVATE INVESTOR

800 sq.m. 1.193 sq.m. 2.020 sq.m. 3,700 sq.m.

VALUATION FINLAND | DECEMBER 2018 FINLAND | SEPTEMBER 2018 FINLAND | MARCH 2018 FINLAND | JANUARY 2018

Valuation of real estate portfolio Valuation of real estate portfolio Valuation of two logistics properties Valuation of an office property in Finland in Finland in Vantaa Aviapolis in Espoo Keilaniemi to Aberdeen Property Fund Finland I Ky to Turva Mutual Insurance Company to Aktia Life Insurance to Regenero

264,000 sq.m. 18,300 sq.m. 18,000 sq.m. 35,000 sq.m. 29 MARKKINAKATSAUSMARKKINAKATSAUS SUOMI SUOMI | KEVÄT| KEVÄT 2019 2019

Suomen kiinteistömarkkinat Kevät 2019

Helsinki Tampere Turku Oulu Lahti Jyväskylä Vaasa (PKS) TOIMISTOT (Q4 2018) Ennuste (Q2 2019)

Tilakanta (m2): 8 500 000 900 000 800 000 600 000 300 000 400 000 300 000

Vajaakäyttöaste (%): 13,1 10,8 6,8 8,5 8,6 9,2 7,3

Prime-tuottovaade (%): 3,8 6,5 6,75 7,5 7,75 7,5 8,0

Prime-vuokra (€/m2/kk): 34 20 20 22 18,5 20,5 15

LIIKETILAT (Q4 2018) Ennuste (Q2 2019)

Tilakanta (m2): 3 700 000 1 100 000 1 000 000 700 000 800 000 900 000 500 000

Vajaakäyttöaste (%): 2,8 4,5 4,0 4,4 4,5 2,8 3,5

Prime-tuottovaade (%): 4,4 6,75 6,75 7,25 7,75 7,5 8,0

Prime-vuokra (€/m2/kk): 150 70 70 70 50 50 55

TEOLLISUUS- JA LOGISTIIKKATILAT (Q4 2018) Ennuste (Q2 2019)

Tilakanta (m2): 7 900 000 2 100 000 2 200 000 1 300 000 2 000 000 1 200 000 800 000

Vajaakäyttöaste (%): 4,6 2,0 3,2 2,2 2,4 1,4 3,6

Prime-tuottovaade (%): 6,1 8,0 8,5 9,25 9,75 9,5 9,5

Prime-vuokra (€/m2/kk): 9,75 7,5 7,0 7,0 6,0 7,5 6,0

Vuokratasojen ja tuottovaatimusten osalta on käytetty seuraavia kriteerejä:

Vuokrat ovat bruttovuokria. Teollisuus/logistiikkatilat: Tavanomainen hyvä teollisuusalueen sijainti, uudehko keskisuuri rakennus, jossa ei lähiaikoina suurempia peruskorjaustarpeita, yksi käyttäjä, Liiketilat: Katutason liiketila ydinkeskustassa, tunnettu kansallinen tai kansainvälinen vakaa yritys vuokralaisena, 5–7 vuoden sopimus, alkutuotto, jossa ei huomioida vuokralainen, 3–5 vuoden markkinavuokratasoinen sopimus, alkutuotto, jossa ei peruskorjauksia. huomioida peruskorjauksia. Pitkät sopimukset laskevat tuottovaatimustasoa Helsingin ydinkeskustassa tällä hetkel- Toimistotilat: Ydinkeskustan moderni (ei uudiskohde) tai saneerattu tila, jolla myös hy- lä arviolta 0,1–0,5 %-yksikköä ja muilla alueilla 0,1–0,7 %-yksikköä. vät jatkomarkkinat, vakaat päävuokralaiset, joilla 3–5 vuoden sopimukset, alkutuotto, jossa ei huomioida peruskorjauksia. Transaktiovolyymi ei sisällä kiinteistösijoitusyhtiöiden päivittäistä osakevaihtoa.

3030 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2019

Yhteystiedot

Catella Property Oy Catella Asset Management Oy

CORPORATE FINANCE AGENCY AND LETTING VALUATION ASSET MANAGEMENT Antti Louko Petteri Heikkinen Arja Lehtonen Jussi Rouhento Managing Director, Head of Agency and Letting Head of Valuation Managing Director Head of Corporate Finance +358 (0)40 7301 669 +358 (0)50 0763 427 +358 (0)40 5129 577 +358 (0)50 5277 392

Erkki Hakala HELSINKI HELSINKI Jyrki Konsala +350 (0)50 3625 768 +358 (0)50 4654 720 Jorma Janhonen Pertti Raitio Markus Juvala +358 (0)50 0443 790 +358 (0)50 0546 105 Iiro Nurkkala +358 (0)50 3737 540 +358(0)50 4668 879 Kiia Lahtinen Sini Vedenoja Jan Malms +358 (0)50 4535 181 +358 (0)40 0538 542 Tiina Holmström +358 (0)50 5897 781 +358 (0)50 3671 808 Tuomas Kontola Ella Sperling TAMPERE +358 (0)40 7498 292 Tapio Nurkkala +358 (0)50 5016 502 +358 (0)40 6516 377 Kari Mylläri Olli Erkkilä Tea Lönnroth +358 (0)50 0637 951 +358 (0)50 3577 910 Maija Ketomäki +358 (0)40 7488 282 +358 (0)40 1536 323 Pertti Miettinen Ville Kymäläinen Oskari Isolauri +358 (0)40 0624 801 +358 (0)50 9114 596 Kristina Knape-Rytkönen +358 (0)50 3479 900 +358 (0)50 3058 324 Sami Saraste Lauri Ruokonen +358 (0)50 3014 455 TAMPERE Tatu Widerholm +358 (0)50 4722 406 +358 (0)50 5645 014 Frans Ahokas Leena Smeds +358 (0)50 3439 244 +358 (0)40 8306 291 Niko Raittinen +358 (0)50 4362 012

TURKU TURKU Riku Metsänen +358 (0)50 5370 099 Sami Matara Sami Matara +358 (0)50 0408 667 +358 (0)50 0408 667 Lauri Janhunen +358 (0)50 3050 754 Mari Rouvali

OULU +358 (0)50 9116 110 Timo Nurminen Pekka Laurila-Harju Head of Property Investment +358 (0)50 5841 303 OULU Management (Catella Group) Mervi Loukusa Aimo Tyybäkinoja +358 (0)50 3373 320 +358 (0)50 3437 795 +358 (0)50 5126 451

JYVÄSKYLÄ/INFONIA LAHTI Antti Malinen Matti Sisto +358 (0)50 5617 006 +358 (0)50 5720 258 [email protected] Mikko Hirvi +358 (0)40 7579 731 [email protected] Jukka Koivistoinen +358 (0)40 7467 964 [email protected]

EMAIL: [email protected]

31 Catella Property Oy & Catella Asset Management Oy Aleksanterinkatu 46 A, 5. krs | 00100 Helsinki Puh. 010 5220 100 | [email protected]

catella.fi

MUUT TOIMISTOT SUOMESSA Tampere Tulli Business Park | Åkerlundinkatu 11 D | 33100 Tampere Turku Linnankatu 11 B | 20100 Turku Oulu Kirkkokatu 6, 5. krs | 90100 Oulu Lahti Vesijärvenkatu 11 A | 15140 Lahti

CATELLA PROPERTY OY – KOONNUT: VILLE KYMÄLÄINEN / CATELLA PROPERTY OY – KIELENTARKISTUS: VIRVE JUHOLA / CAPE CONTEXT OY – LAYOUT: JUHA VÄISÄNEN – PAINO: GRANO OY – PAINO: JUHA VÄISÄNEN – LAYOUT: OY JUHOLA / CAPE CONTEXT VIRVE – KIELENTARKISTUS: OY PROPERTY VILLE KYMÄLÄINEN / CATELLA – KOONNUT: OY PROPERTY CATELLA Jyväskylä Infonia | Vapaaherrantie 2 | 40100 Jyväskylä