Markkinakatsaus SUOMI KEVÄT 2021 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2021 Sisältö Catella lyhyesti JOHDANTO Catella-konserni toimii taloudellisena neu- Arviointi- ja konsultointipalvelut vonantajana ja varainhoitajana erikoistuen Auktorisoidut lausunnot 2 Catella lyhyesti kiinteistö-, korko- ja pääomamarkkinoihin. (AKA, KHK ja RICS) 3 Pääkirjoitus Catellalla on johtava asema kiinteistö- Yksittäisten kiinteistöjen arviointi 4 Investointimarkkina sektorilla ja vahva paikallinen edustus Portfolioiden arviointi ja analysointi 7 CREDI Euroopassa. Catellan kiinteistösektorin Toimitiloihin liittyvät strategiset ja 8 Euroopan toimistomarkkinat neuvonantopalvelut Suomessa kattavat taloudelliset selvitykset 10 Transaktioita Suomessa 2020 seuraavat toimialat: Transaktiopalvelut, Markkinavuokra-analyysit TOIMITILAMARKKINAT Capital Markets -palvelut, Arviointi- ja Markkina-alueanalyysit konsultointipalvelut, Vuokrauspalvelut 11 Pääkaupunkiseutu Vuokrauspalvelut kasvukeskuksissa kasvukeskuksissa ja Asset Management 14 Tampere Toimitilavuokraus -palvelut. Catellan palveluksessa on yli 16 Turku Vuokrausneuvonanto ja tilavertailu 550 henkilöä 14 eri maassa. Suomessa 18 Oulu Projektivuokraus ja kampanjointi Catella on johtava neuvonantaja kiinteistö- 20 Lahti Vuokralaisedustus 22 Jyväskylä markkinoilla työllistäen 44 ammattilaista 24 Vaasa viidellä paikkakunnalla. Asset Management -palvelut Räätälöity kiinteistövarainhoito 26 Muut kasvukeskukset Transaktiopalvelut Kiinteistökehittäminen Yksittäisten kohteiden ja MUUTA Investment management portfolioiden myynti Vuokraus ja myynti 28 Esimerkkejä transaktioista 2020 Myynti- ja takaisinvuokrausjärjestelyt 29 Esimerkkejä referensseistä Ostoneuvonanto 30 Suomen kiinteistömarkkinat Kiinteistökehitysprojektien neuvonanto 31 Yhteystiedot Capital Markets -palvelut Rahoitusneuvonanto OULU Oman pääoman hankinta Pääomarakenteen RUOTSI SUOMI uudelleenjärjestelyt Arviointiyksikön palveluvalikoimaan kuuluvat JYVÄSKYLÄ LAHTI myös RICS (Royal Institution of Chartered TAMPERE Surveyors) -arviointistandardin mukaiset NORJA arvioinnit. TURKU TALLINNA TUKHOLMA VIRO GÖTEBORG RIIKA LATVIA TANSKA KÖÖPENHAMINA MALMÖ LIETTUA MANCHESTER VILNA ISO-BRITANNIA HAMPURI LONTOO ALANKO- BERLIINI MAAT SAKSA DÜSSELDORF MAASTRICHT BELGIA FRANKFURT Kansikuva: Antilooppi on aktiivisesti mukana kehit- PARIISI tämässä tulevaisuuden työympäristöä Hakaniemen NANTES MÜNCHEN alueella. Sinne valmistuu vuoden 2021 lopussa RANSKA entisen Elannon talon käsittävä, 22 000 m2:a NEW YORK uuden ajan toimitilaa tarjoava Siltasaari 10 -hanke. LYON Kiinteistöön toteutetaan päivittäistavarakauppa, kahteen kerrokseen ravintola- ja kahvilapalveluita sekä viisi kerrosta modernia toimistotilaa Antiloopin POOL-konseptilla, joka tarjoaa vuokralaisille jousta- via tilaratkaisuja muuttuvaan tarpeeseen. ESPANJA 2 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2021 Pääkirjoitus Pandemiasta huolimatta kiinteistöt edelleen houkuttelevia sijoituskohteita Vuoteen 2020 lähdettäessä tuskin arvattiin millainen siitä tulisi. Keväällä kiinteistökauppamarkkinoilla koettiin täysin poikkeuksellinen äkkipysähdys koronaviruspandemian ja yhteis- kunnan sulkemisen seurauksena ja syksyllä asteittainen hidas elpyminen. Kaikesta huolimatta kiinteistömark- kina on säilynyt yllättävän vahvana toisin kuin finanssikriisin jälkeen vuonna 2009. Transaktiovolyymikin oli lopulta noin 5,7 miljardia euroa, joka ylittää selvästi 10 vuoden keski- arvotason. ANTTI LOUKO Toimitusjohtaja +358 (0)50 5277 392 [email protected] Tällä hetkellä näyttäisi siltä, että Suomen olikin lopulta jälleen yli 50 prosenttia. vaikutuksia tälläkään kertaa. On mah- talous selvisi koronavuodesta paremmin Markkinoilla nähtiin pandemiasta huo- dollista, että toimisto- ja liiketilapuolella kuin moni osasi viime keväänä odot- limatta myös muutama uusi ulkomainen nähdään enemmän vajaakäyttöä ja haas- taa ja selvästi paremmin kuin Euroalue sijoittaja, kun Lasalle Investment Mana- teita kevään aikana. Pidemmällä aikavä- keskimäärin. Euroopan komissio arvioi gement sekä belgialainen Cofinimmo lillä toimistotilatarpeeseen vaikuttanee Suomen vuoden 2020 bruttokansantuot- tekivät syksyllä ensimmäiset kiinteistö- myös etätyön vakiintuminen osaksi nor- teen pudonneen noin 4,3 prosenttia ver- hankintansa Suomesta. Koronaviruksen maalia työntekoa. rattuna Euroalueelle ennustettuun noin aiheuttamat matkustus- ja muut rajoi- 7,8 prosentin pudotukseen. Vuoden 2009 tukset sekä yleinen epävarmuus kuiten- Kiinteistökauppamarkkina näyttäisi finanssikriisiinkin verrattuna tämänker- kin hankaloittavat edelleen kaupantekoa. pysyvän aktiivisena tainen pudotus on selvästi pienempi, sillä Onkin vaikea nähdä transaktiovolyymin Kiinteistösijoitusmarkkinaa on pitänyt silloin Suomen BKT laski peräti noin 8 palaavan aiempien vuosien tasolle ennen ja pitää edelleen aktiivisena historialli- prosenttia. kuin virus on saatu hallintaan. sen matalana pysyttelevä korkotaso, joka Euroopan komissio ennustaa Suomen vaikuttaa merkittävästi etenkin vahvan talouden palautuvan kasvu-uralle jo tänä Vuokramarkkinoilla taantuma näkynyt kassavirran omaavien kiinteistöjen hou- vuonna 2,9 prosentin kasvuvauhdilla tähän asti yllättävän vähän kuttelevuuteen sijoituskohteina. Vaikka ja kasvun odotetaan jatkuvan vuonna Talouden ajautuessa taantumaan toimiti- kiinteistösijoittamiseenkin liittyy tällä 2022. Jos ennusteet pitävät lopulta paik- lamarkkinan vajaakäyttöasteet ovat usein hetkellä enemmän epävarmuutta kuin kansa, Suomi näyttäisi selviytyvän pan- kääntyneet selvään nousuun. Mielen- ennen koronaa, on hyvä huomata, että demian aiheuttamasta talouskriisistä kiintoista koronataantumassa on ollut se, kiinteistöjen tuottoero suhteessa korko- suhteellisen hyvin. että vajaakäyttöasteissa ei ole toistaiseksi tuottoihin on edelleen lähellä ennätys- nähty juurikaan muutosta. Myöskään toi- tasoja. Kun rajoitukset lopulta poistuvat Ulkomainen sijoittajakiinnostus mistotilojen prime-vuokrissa merkittävää ja talous palautuu kasvu-uralle, kiinteis- edelleen vahvaa pudotusta ei ole toistaiseksi nähty. Liike- tökauppa-aktiviteettikin saattaa palau- Ulkomainen sijoittajakiinnostus Suo- kiinteistöissä sen sijaan vuokrat ovat kyllä tua varsin hyvälle tasolle. Tällä kertaa mea kohtaan säilyi yllättävän vahvana tulleet jo jonkin verran alaspäin, mutta voidaankin ehkä välttää finanssikriisin läpi vuoden, mikä johtunee ainakin liikekiinteistöt ovatkin olleet hotellien jälkeen koetun kaltainen usean vuoden osittain maamme suhteellisen hyvästä lisäksi tämän kriisin suurimpia kärsijöitä. heikko kaupankäyntimarkkina. taloudellisesta tilanteesta. Ulkomaisten Emme kuitenkaan usko, että toimiti- sijoittajien osuus transaktiovolyymistä lamarkkina selviää talouskriisistä ilman 3 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2021 Investointimarkkina TEKSTI: LAURI RUOKONEN JA MARKUS JUVALA © Olli Aalto/Vastavalo.fi Transaktiovolyymi laski vain hieman osuus vuoden volyymistä oli noin 27 matkustusrajoitukset, jotka vaikeuttivat edellisvuodesta prosenttia. Toiseksi vaihdetuin tila- myyntiprosessien kannalta olennaisten Kiinteistökaupan transaktiovolyymi tyyppi olivat hoiva- ja julkiskäyttöiset kohdekäyntien järjestämistä. Ulkomai- vuonna 2020 oli 5,7 miljardia euroa, kiinteistöt, jotka toistamiseen lähes kak- sista sijoittajista toimintakykyisimpiä mikä ylittää vuosien 2010–2019 vuo- sinkertaistivat osuutensa kokonaisvolyy- olivat ne, joilla oli toimisto tai paikallisia tuisen 5,0 miljardin keskiarvotason. mistä, nyt noin 25 prosenttiin. Asunnot kumppaneita Suomessa. Vuoden alku oli vahva transaktiomark- olivat kolmanneksi vaihdetuin kiinteis- Poikkeusoloista huolimatta Suomeen kinoilla, ja ensimmäisellä kvartaalilla tötyyppi noin 20 prosentin osuudella. rantautui uusia ulkomaisia sijoittajia: saavutettiin ennätyskorkea 3,0 miljardin LaSalle Investment Management ja euron volyymi. Koronaviruspandemian Kansainvälinen kysyntä vahvaa Cofinimmo. Lisäksi Warburg HIH teki seurauksena markkina kuitenkin lähes pandemiasta huolimatta pitkän tauon jälkeen paluun Suomen pysähtyi maaliskuun jälkeen, ja toisen Poikkeusolosuhteista huolimatta ulko- markkinaan. kvartaalin volyymi noin 400 miljoonaa maisten sijoittajien osuus kokonais- euroa oli alhaisin sitten vuoden 2013 volyymistä pysyi korkealla noin 53 Hoiva- ja julkisen sektorin kiinteistöt kolmannen kvartaalin. Vuoden lopussa prosentissa, mikä vastaa edellisten vuo- kiinnostavat tehtiin kuitenkin taas useita kauppoja, sien tasoa. Keväällä kriisin puhjettua Kiinnostus hoiva- ja julkisen sektorin ja neljännen kvartaalin volyymi oli noin ulkomaisten sijoittajien sijoitustoiminta kiinteistöjä kohtaan jatkoi kasvuaan 1,7 miljardia euroa. Suomessa hiljeni melkoisesti muuta- vuonna 2020, erityisesti ulkomaisten Toimistot säilyttivät asemansa vaih- mien kuukausien ajaksi. Yksi suurim- sijoittajien taholta. Sektorin houkutte- detuimpana tilatyyppinä. Toimistojen mista syistä olivat keväällä asetetut levuutta selittävät ainakin osin pitkät 4 MARKKINAKATSAUS SUOMI | KEVÄT 2021 vuokrasopimukset ja luotettaviksi koetut nalla eurolla ja Hoivatilat osti Ilmariselta pääkonttorikiinteistönsä 480 miljoonalla vuokralaiset. Esimerkkejä vuoden 2020 hoivaportfolion 82 miljoonalla eurolla. eurolla eteläkorealais-suomalaiselle aikana tällä sektorilla tehdyistä merkit- sijoittajakonsortiolle, johon kuuluvat tävistä kaupoista ovat Hemfosan myynti Merkittäviä toimisto- ja eläkeyhtiö Varma, NH Investment & ruotsalaiselle SBB:lle ja Hoivatilat Oyj:n liiketilakauppoja Securities ja Shinan Investment Corp. myynti belgialaiselle Aedificalle. Vuoden Keväällä ennen koronakriisin puhkea- Maaliskuussa Antilooppi ja Sponda