OT Holthausen, Stadt Schmallenberg
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Stadt Schmallenberg Bebauungsplan Nr. 164 „Zur Schiefergrube“ (gem. § 13b BauGB) Ortsteil Holthausen Begründung Stadt Schmallenberg Amt für Stadtentwicklung März 2018 2 Inhaltsverzeichnis: 1) Planungsanlass und -zielsetzung…………………………………………….………3 2) Ortsräumliche und planungsrechtliche Bestandssituation……………..…………..3 3) Städtebauliche Wertung und planungsrechtliche Neuordnung………………...….3 4) Formalrechtliches Verfahren…………………………………………………………..4 5) Lage und naturräumliche Beschaffenheit des Plangebiets..……………………….5 6) Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Festsetzungen………………………...5 7) Verkehrliche Erschließung……………………………………………………………..7 8) Natur-, Landschafts- und Artenschutz…………………………….………………….7 9) Ver- und Entsorgung…………………………………………………………………..10 9.1 Wasser- / Löschwasserversorgung……………………………………………..10 9.2 Niederschlags- / Abwasserbeseitigung…………………………………………10 9.3 Energieversorgung………………………………………………………………..11 9.4 Telekommunikation……………………………………………………………….11 9.5 Abfallbeseitigung………………………………………………………………….11 10) Kampfmittel und Altlasten……………………………………………………………11 11) Denkmalschutz……………………………………………………………………..…11 12) Bodenordnung…………………………………………………………………………12 Anlagen: Anlage 1: Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag / Artenschutzprüfung (ASP) Anlage 2: ASP-Gesamtprotokoll 3 1) Planungsanlass und -zielsetzung Im Ortsteil Holthausen bemühen sich in den letzten Jahren selbst einheimische Bauwillige meist vergeblich um den Erwerb einer der wenigen im Ort noch vorhandenen Baulücken. An- fragen bei der Verwaltung mit der Bitte um Unterstützung konnten nicht weiter helfen. Seit dem vergangenen Jahr liegt der Stadt zum Zwecke der Schaffung einiger zusätzlicher Baugrundstücke ein Eigentümerantrag auf Aufstellung eines Bebauungsplanes für ein Ge- lände am Ortseingangsbereich von Huxel kommend vor. Die Veräußerungsbereitschaft wur- de gegenüber der Verwaltung schriftlich erklärt, die Grundstücksverkäufe sollen in Eigenre- gie erfolgen. Da dieses Areal im Hinblick auf zukünftige örtliche Wohnbaulandnachfrage bereits im Zuge der 2001 abgeschlossenen Neuaufstellung des städtischen Flächennutzungsplans (FNP) als Wohnbaureservefläche dargestellt wurde, folgte der Stadtrat dem vg. Antrag und fasste den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 164 „Zur Schiefergrube“, nicht zuletzt auch, um ansonsten nicht auszuschließenden Abwanderungen insbes. junger, bauinteres- sierter Familien vorzubeugen. Planungsziel ist die Herbeiführung des verbindlichen Planungsrechts für ein Neubaugebiet für Ein- bis Zweifamilienhausbebauung. In dem nach städtebaulichen Kriterien abgegrenzten, insgesamt ca. 0,46 ha großen Plange- biet lassen sich auf der für bauliche Zwecke nutzbaren Fläche von ca. 0,35 ha 4 – 5 Bau- grundstücke in ortsüblicher Dimensionierung realisieren. 2) Ortsräumliche und planungsrechtliche Bestandssituation Das Plangebiet mit seiner Südwesthanglage am Ortseingang von Holthausen ist der bisheri- gen Bebauung im unmittelbaren räumlichen Anschluss vorgelagert. Die Ortseingangsstraße, die innerstädtische Verbindungs- respektive innerörtliche Erschlie- ßungsstraße „Zur Schiefergrube“, dient dem Neubaugebiet sowohl als signifikante Namens- geberin als auch als zukünftige Erschließungsstraße. Das nördlich der Straße ansteigende, dem Neubaugebiet gegenüberliegende Gelände verhindert, dass das Vorziehen der Bebau- ung etwa als unzulässige Erweiterung in den Außenbereich hinein ausgelegt werden könnte, sondern bewirkt den visuellen Eindruck einer ebenso sinnvollen wie zweckdienlichen klein- räumigen Siedlungsarrondierung. Die vorstehende Beurteilung findet ihre Bestätigung in der Wohnbauflächendarstellung des FNP, die seinerzeit mit den übergeordneten Zielen der Raumordnung und Landesplanung abgeglichen und seitens der Genehmigungsbehörde, der Bezirksregierung Arnsberg, als vereinbar bewertet wurde. Das Plangebiet ist bislang dem sogen. „Außenbereich“ gem. § 35 Baugesetzbuch (BauGB) zugehörig. Wie ausgeführt, schließt es unmittelbar an die östlich sich fortsetzende Ortseingangsbebau- ung an, die ihrerseits, obgleich nicht satzungsmäßig nach § 34 Abs. 4 BauGB abgegrenzt, Teil des faktischen „im Zusammenhang bebauten Ortsbereiches“ ist, des sogen. „Innenbe- reiches“ gem. § 34 BauGB. Beurteilt nach den einschlägigen Gebietskategorien der Baunutzungsverordnung (BauNVO) ist die Bestandsbebauung in diesem Teil des Ortes als „Allgemeines Wohngebiet“ gem. § 4 BauNVO einzustufen, was sich mit der FNP-Wohnbauflächen-Darstellung deckt. 3) Städtebauliche Wertung und planungsrechtliche Neuordnung Die städtebauliche Vereinbarkeit mit sowohl übergeordneten als auch kommunalen Entwick- lungszielsetzungen stellt ein grundlegendes Kriterium jeder planungsrechtlichen Maßnahme zur Veränderung der Siedlungsfläche dar. 4 Im vorliegenden Fall der beabsichtigten wohnbaulichen Erweiterung des Ortsteils Holthausen ist auf der kommunalen Ebene seit 2012 das „Integrierte Stadtentwicklungskonzept (ISEK) Schmallenberg 2030“, fortgeschrieben Mitte 2016, erster Maßstab für die Beurteilung der Vereinbarkeit eines Planungsvorhabens mit den selbstgesetzten siedlungsräumlichen Ent- wicklungsleitlinien der Stadt. Das 303 km² große Stadtgebiet Schmallenbergs umfasst neben der eigentlichen Fläche 84 Ortsteile und Wohnplätze. Vor diesem Hintergrund und nicht zuletzt angesichts der früher oder später zu erwartenden Folgen des demografischen Wandels vertritt das ISEK in siedlungsräumlicher und infrastruk- tureller Hinsicht die Prämisse, dass nicht jedem Ort unabhängig von seiner Größe und Lage die gleichen Entwicklungsspielräume eingeräumt werden können. Das Konzept baut statt- dessen auf ein abgestuftes System der funktionalen Bedeutung von Orten und den ihnen zu- zuweisenden spezifischen Entwicklungsspielräumen. In Bezug auf die siedlungsräumliche und damit bauliche Entwicklung setzt das ISEK auf eine vorrangige Entwicklung in den Orten mit bestehender Versorgungsfunktion für einen gewis- sen Umlandbereich. Den Ort „Holthausen“ stuft das ISEK trotz seiner derzeit nur ca. 550 Einwohner als „Typ-B- Ort“, also als Ortsteil mit einer gegebenen Grundversorgung ein, in dem nicht zuletzt zur Si- cherung der vorhandenen Infrastruktur durchaus eine wohnbauliche Weiterentwicklung – auch für den Zuzug von Neubürgern – stattfinden (können) soll. Auch ist die bedarfsgerech- te, zeitlich gestufte Umsetzung der örtlichen FNP-Reserveflächen im ISEK explizit angespro- chen. Damit entspricht die hier beantragte Planungsmaßnahme den im ISEK niedergelegten „dringenden Stadtentwicklungszielen und Aufgaben“ dahingehend, dass hier zum einen „die Siedlungsstruktur erhalten und ortstypisch ergänzt wird“ und zum anderen „die Flächenent- wicklung gesteuert und Entwicklungsflächen bedarfsgerecht angepasst respektive genutzt werden“. Die Zielsetzungen des ISEK unterstützen also das Antragsbegehren respektive die Be- schlussfassung des Stadtrates. Was die Bedarfsfrage anbelangt, so kann verwaltungsseitig bestätigt werden, dass es in den letzten Jahren eine ganze Reihe von privaten Vorstößen gegeben hat, in Holthausen ein Neubaugrundstück unter Rückgriff auf bestehende Baulücken zu erwerben. In den meisten Fällen ist dies offenkundig nicht gelungen. Die ausschlaggebenden Gründe sind zwar letzten Endes nicht bekannt, werden aber wohl im Bereich der „üblichen“ liegen: Lageungunst aus Sicht des Interessenten oder mangelnde Verkaufsbereitschaft seitens des Eigentümers. Von daher wird die Planungsmaßnahme hier relativ zeitnah zumindest vorübergehend eine Angebotsverbesserung zur Folge haben. Wie ausgeführt, ist das Plangebiet bislang dem „Außenbereich“ gem. § 35 BauGB zugehörig. Zur Rechtmäßigkeit der baulichen Inanspruchnahme der geplanten Grundstücke bedarf es verbindlicher Bauleitplanung in Form eines Bebauungsplanes gem. § 30 BauGB. Im Sinne einer vollumfänglichen und damit eindeutigen Regelung sollte es sich dabei um einen sogen. „qualifizierten“ Bebauungsplan gem. § 30 Abs. 1 BauGB handeln. Der gefasste Ratsbe- schluss lässt diese Option zu. 4) Formalrechtliches Verfahren Da sich der Antragsbereich in Außenbereichslage gem. § 35 BauGB befindet, ist zur Schaf- fung verbindlichen Baurechts die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich. Die aktuelle, seit Mai 2017 gültige Baurechtsnovelle ermöglicht über den neu eingefügten § 13b BauGB für diese relativ kleinräumige Fläche eine Verfahrensabwicklung im vereinfach- ten Verfahren nach § 13a BauGB, d.h. u.a. ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und entstehende Ökoeingriffe bedürfen nicht des Ausgleichs, was i.d.R. ei- ne Verfahrensvereinfachung und -verkürzung bedeutet. Gem. Ratsbeschluss ist vor diesem Hintergrund folgendes Verfahren durchzuführen: 5 Der Bebauungsplan ist gem. § 13b BauGB im beschleunigten Verfahren gem. § 13a BauGB aufzustellen. Gem. 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB ist im Rahmen der Aufstellung ortsüblich be- kannt zu machen, dass der Plan im vereinfachten/beschleunigten Verfahren gem. § 13 BauGB ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB aufgestellt wird, und wo und wann sich die Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung sowie ihre wesentlichen Auswirkungen unterrichten und ggfs. eine Stellungnahme dazu ab- geben kann. Gem. § 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB ist von der frühzeitigen Unterrichtung und Erör- terung nach den §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB abzusehen und gem. § 13 Abs. 2 Nr. 2 u. 3 BauGB die Beteiligung der Öffentlichkeit und der berührten Behörden und sonstigen Trä- ger öffentlicher Belange im Rahmen einer Offenlage gem. § 3 Abs. 2 i.V.m. § 4 Abs. 2 BauGB vorzunehmen. 5) Lage und naturräumliche