Ocenjevanje nepremi čnin, Petra Nagode Zupan čič s.p. Mala vas 9E 1000 Ljubljana GSM 041 780 785

Št. poro čila: 4TC-10-19

PORO ČILO O IZDELAVI METODOLOGIJE ZA:

1. oceno okvirne vrednosti stavbnih zemljiš č, 2. oceno okvirne vrednosti kmetijskih zemljiš č, 3. oceno okvirnega nadomestila za stvarno služnosti ter 4. oceno okvirne najemnine

v ob čini Mislinja

Ljubljana, november 2019

KAZALO VSEBINE:

1. PREDSTAVITEV PROJEKTA ...... 1 1.1 Predpostavke in omejitvene okoliš čine ...... 2 1.2 Ocenjevalci ...... 3 2. OPIS IN ANALIZA METODOLOGIJE ...... 4 2.1 Predstavitev projekta ...... 4 3. POVZETEK GLAVNIH UGOTOVITEV ANALIZ NEPREMI ČNINSKEGA PODTRGA ...... 7 4. OCENJEVANJE VREDNOSTI ...... 8 4.1 Predstavitev metodologije za oceno vrednosti ...... 9 4.2 Ocena okvirne tržne vrednosti zemljiš č ...... 11 4.2.1 Predstavitev na čina tržnih primerjav - splošno...... 11 4.2.2 Prikaz rezultatov ...... 11 4.3 Ocena nadomestila za stvarno služnost ...... 12 4.3.1 Definicija stvarne služnosti ...... 12 4.3.2 Metodologija za oceno nadomestila za stvarno služnost na stavbnih in kmetijskih zemljiš čih ...... 12 4.3.2.1 Izhodiš ča za sestavo metodologije ...... 12 4.3.2.2 Elementi metodologije ...... 13 4.4 Ocena okvirne tržne najemnine ...... 18 5. KON ČNE UGOTOVITVE ...... 19 PRILOGE ...... 20 6. PRIMERA OCENE NADOMESTILA ZA STVARNO SLUŽNOST PO METODOLOGIJI ...... 21 7. ANALIZA GOSPODARSKEGA STANJA SLOVENIJE ...... 23 8. ANALIZA OB ČINE MISLINJA ...... 25 9. ANALIZA NEPREMI ČNINSKEGA TRGA SLOVENIJE ...... 26 9.1 Ponudbene cene primerljivih nepremi čnin – prodaja ...... 34 9.2 Transakcijske cene primerljivih nepremi čnin ...... 35 9.3 Najemnine primerljivih nepremi čnin ...... 38 10. IZJAVA NARO ČNIKA ...... 39

4TC-10-19 I

1. PREDSTAVITEV PROJEKTA

Izdelava metodologije za oceno vrednosti stavbnih in kmetijskih Predmet (podrobneje predstavljen v zemljiš č, nadomestila za stvarno služnosti ter najemnine za to čki 2. Opis in analiza metodologije ) garaže, zemljiš ča pod garažami in vrti čke v ob čini Mislinja. Obseg ocenjevanih pravic na lastninska pravica, služnostna pravica, najemna pravica nepremi čnini Naro čnik poro čila OB ČINA MISLINJA, Šolska cesta 34 2382 Mislinja

Uporabnik poro čila OB ČINA MISLINJA, Šolska cesta 34 2382 Mislinja

Lastnik nepremi čnin Podatek o lastniku ni relevanten

Namen vrednotenja za potrebe naro čnika Okvirna tržna vrednost, Okvirna tržna najemnina, Podlaga vrednosti Okvirno nadomestilo za stvarno služnost, ki izhaja iz okvirne tržne vrednosti Tržna vrednost je po MSOV 2017 opredeljena kot »ocenjeni znesek, za katerega naj bi voljan kupec in voljan prodajalec zamenjala sredstvo ali obveznost na datum ocenjevanja vrednosti v poslu med nepovezanima in neodvisnima strankama po ustreznem trženju, pri katerem sta stranki delovali seznanjeno, preudarno in brez prisile«. Tržna najemnina je po MSOV 2017 opredeljena kot »ocenjeni znesek, za katerega naj bi voljan najemodajalec dal v najem voljnemu najemojemalcu pravico na nepremi čnini na datum ocenjevanja vrednosti po primernih najemnih pogojih v poslu med Definicija podlage vrednosti nepovezanima in neodvisnima strankama po ustreznem trženju, pri čemer sta stranki delovali seznanjeno, preudarno in brez prisile«. Vrednosti so ocenjene kot okvirne oz. povpre čne za celotno obravnavano obmo čje. Ker morebitne individualne lastnosti posamezne parcelne številke lahko niso bile upoštevane je podlagam vrednosti dodan termin »okvirna«. V metodologiji ni izdelana ocena vrednosti posamezne parcele, ampak je bila na podlagi preteklih transakcij na obmo čju ocenjena vrednost tipi čne parcele. Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti (MSOV) 2017.

Zakon o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti - ZSPDSLS-1 (Ur. l. RS, št. 11/2018, 79/2018) in Uredba o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Ur. L. RS, št. 31/2018). Standardi ocenjevanja vrednosti Poro čilo ni sestavljeno v skladu s hierarhijo pravil ocenjevanja vrednosti (Ur. L. RS, št. 106/2010). Ocenjevanje ne sledi standardu sestave poro čila po SPS-2, temve č je izvedeno kot mnenje o vrednosti v skladu z SPS-4. Pooblaš čeni ocenjevalec vrednosti pri izvajanju storitve opravlja nalogo finan čnega svetovalca oz. veš čaka. Datum vrednotenja 31.12.2019 Ogled ni bil opravljen, vrednosti so ocenjene za etalonsko Datum ogleda (tipi čno) zemljiš če. Datum poro čila 27.11.2019

4TC-10-19 1

1.1 Predpostavke in omejitvene okoliš čine

Splošni omejitveni pogoji • V postopku ocenjevanja smo se opirali na trditve, informacije in podatke, ki smo jih pridobili s strani predstavnika lastnika, agencij za prodajo nepremi čnin in upravnih organov - ob činskih skupnosti, v katerih se nahaja ocenjevana in primerljive posesti. Skladno s tem soglašamo, da je material iz cenilnega poročila na razpolago za ustrezno potrditev. S tem tudi ne prenašamo odgovornosti na druge osebe izven sklopa lastnega strokovnega znanja. • Za vse informacije in podatke o nepremi čninah, ki smo jih pridobili s strani naro čnika cenitve, ta prevzema vso odgovornost. • Ocenjevalec ne prevzema odgovornosti za morebitne skrite napake oziroma pomanjkljivosti na nepremi čnini, na katera ga naro čnik/lastnik ni posebej opozoril. • Za podatke, ki so povzeti iz javnih baz oziroma evidenc se predpostavi, da so zanesljivi. Izvajalec tudi ne prevzema nobene odgovornosti za njihovo to čnost oziroma pravilnost. • Ocena vrednosti temelji na informacijah, ki so bile v času izdelave poro čila ocenjevalcu znane. • Podatki in informacije, ki so prikazani v poro čilu so preverjeni v skladu z možnostmi ter uporabljeni v dobri veri. • Posest je vrednotena, kot da ni obremenjena z dolgovi. • Informacije, ocene in mnenje, ki jih vsebuje to poro čilo se nanašajo le na zadevno vrednotenje in ne smejo biti uporabljeni izven tega konteksta. • Ocena vrednosti velja le za namen in datum vrednotenja, ki je opredeljen v poro čilu. • Poro čilo o izvršeni oceni vrednosti je zaupne narave tako za ocenjevalce vrednosti kot tudi za nameravane uporabnike, pri čemer ocenjevalci ne prevzemamo nobene odgovornosti za zanašanje tretje stranke na poro čilo. • Ocenjevalci/avtorji poro čila niso dolžni pri čati pred sodiš čem ali sodelovati pri pogajanjih v zvezi z vsebino tega poro čila, v kolikor to ni vzajemno dogovorjeno. • Vrednotenje je podajanje strokovnega mnenja o vrednosti dolo čene pravice na nepremi čnini, pri čemer je ocenjena vrednost le informacija naro čniku o vrednosti pravice, glede na namen cenitve in vrsto ocenjene vrednosti. Podlaga za oblikovanje strokovnega mnenja so: znanje, izkušnje ter poznavanje zakonitosti trga nepremi čnin.

Viri podatkov in splošne predpostavke • Predmet ocenjevanja je bil usklajen z naro čnikom ter identificiran na podlagi javno dostopnih podatkov. • Ogled predmetnih nepremi čnin skladno z namenom ni bil opravljen. Ocena vrednosti je bila izvedena na podlagi aktualnih podatkov, ki so bili na dan vrednotenja razvidni iz javno dostopnih baz in evidenc državnih organov, ortofoto posnetkov in lastnega poznavanja lokacije ter predložene dokumentacije naro čnika. • Nepremi čnine se ocenjujejo kot bremen, stvari in oseb proste. • Pri oceni je predpostavljeno, da je stavbno zemljiš če v za četni razvojni fazi (ocenjevalcu kakršnakoli vlaganja v razvoj zemljiš ča niso poznana). • Ocenjena najemnina ne vklju čuje DDV, obratovalnih stroškov in stroškov teko čega vzdrževanja. • V ocenjeni vrednosti pravic na nepremi čninah ni vklju čen davek ob transakciji (DDV oz. davek na promet nepremi čnin). • V poro čilu so vse ocenjene vrednosti izražene v veljavni nacionalni valuti (EUR), zaokrožene na celo število. • Obseg poro čila je prilagojen uporabnikom poro čila, vsa dodatna dokumentacija je dostopna v arhivu ocenjevalca. • Vpliv geološke sestave zemljiš ča, obremenitve okolja, naravne in kulturne dediš čine ter stati čne stabilnosti objekta niso elementi ocene vrednosti v tem poro čilu. • Predpostavi se nespremenjene tržne razmere na trgu nepremi čnin od izdelave poro čila do valute cenitve. • Sestavni del prilog poro čila je Izjava naro čnika oziroma lastnika. Ocena vrednosti velja le ob podpisani izjavi. • Veljavno je le originalno podpisano poro čilo s strani avtorjev.

Posebne predpostavke • Ocenjene vrednosti oziroma najemnine veljajo na datum ocenjevanja, ki je opredeljen v tem poro čilu. Tako ocenjene vrednosti oziroma najemnine se lahko spremenijo glede na spremembe na zadevnem nepremi čninskem trgu. Iz slednjega razloga je potrebna preverba ocenjenih vrednosti oziroma najemnin v

2 4TC-10-19

primeru zaznave ve čjih tržnih sprememb oziroma v obdobju enega leta. Ocenjen indeks sprememb se lahko uporabi pri prevrednotenju izhodiš čnih vrednosti pri nespremenjeni metodologiji vrednotenja. • Ocenjena okvirna tržna vrednost in okvirna tržna najemnina za predmetni namen je v najve čji dopustni meri posplošena, zato lahko ob individualnem vrednotenju posameznega zemljiš ča oziroma izboljšav tako vrednost kot najemnina odstopa od rezultatov predstavljenih v tem poro čilu. • Metodologija za oceno nadomestila za stvarno služnost velja izklju čno na obmo čju ob čine Mislinja. Ni primerna za oceno stavbne pravice, oceno vrednosti v postopkih posami čnega vrednotenja, niti za odškodnine pri razlastitvah ali ocene drugih odškodnin, ki nimajo podlage v služnostnih razmerjih.

1.2 Ocenjevalci

Poro čilo so izdelali:

 mag. Petra Nagode Zupan čič, univ.dipl.inž.grad., neodvisna nepremi čninska svetovalka

4TC-10-19 3

2. OPIS IN ANALIZA METODOLOGIJE 2.1 Predstavitev projekta

Predmet obravnave so nepremi čnine v ob čini Mislinja.

Makrolokacija: Mikrolokacija:

Vir: Google Zemljevidi Vir: Google Zemljevidi

Ob čina Mislinja se po površini uvrš ča med ve čje slovenske ob čine. Ima izrazito podeželsko-vaški zna čaj. Obmo čje ob čine obsega naselja: Dovže, Mala Mislinja, Razborca, Tolsti vrh pri Mislinji, Gornji Doli č, Mislinja, Srednji Doli č, Završe, Kozjak, Paka-del in Šentilj pod Turjakom. Pomembnejše lokalno središ če je naselje Mislinja s so-naseljem Šentilj pod Turjakom. Poselitev v ob čini je usmerjena na nižinski del ozemlja ob rekah Mislinja in Paka, to je ob glavnih cestnih povezavah. Dnevne migracije se vršijo v smeri sosednih ve čjih mest kot sta Velenje in Slovenj Gradec.

Statisti čni podatki ob čine Mislinja za leto 2016 so predstavljeni v prilogi poro čila.

Delitev ozemlja ob čine po katastrskih ob činah (podlaga DMR):

Vir: PISO

4 4TC-10-19

Gospodarska javna infrastruktura – ravninski del:

Vir: PISO

Namenska raba – ravninski del:

Vir: PISO

4TC-10-19 5

Coning – obmo čja dolo čitve vrednosti zemljiš č:

Vir: podatki naro čnika.

S strani naro čnika je bilo obmo čje ob čine razmejeno na tri pod-obmo čja za namen dolo čitve vrednosti stavbnih zemljiš č: 1. centralni del poselitvenega obmo čja ob čine (obmo čje 1), 2. obcentralni del poselitvenega obmo čja ob čine v ravninskem delu (obmo čje 2), 3. preostalo obmo čje ob čine v hribovitem delu (obmo čje 3).

Objekti niso predmet vrednotenja z izjemo ocene najemnine za garaže, ki je predstavljena v nadaljevanju.

Kmetijska zemljiš ča se uvrstijo v eno cono za celotno obmo čje ob čine.

6 4TC-10-19

3. POVZETEK GLAVNIH UGOTOVITEV ANALIZ NEPREMI ČNINSKEGA PODTRGA

Izdelane so bile obsežne raziskave in analize klju čnih podro čij v postopku vrednotenja predmetnega premoženja v širšem časovnem obdobju na lokaciji ob čine, ki so zaradi ve čje preglednosti poro čila delno predstavljene v prilogah, preostali del podatkov pa se nahaja v arhivu ocenjevalcev. V nadaljevanju je podan le kratek povzetek analize ocenjevanega podtrga.

Transakcije stavbno zemljišče - občina Mislinja 35,00

30,00

25,00

20,00 y = -4E-05x + 15,664 R² = 0,0001 15,00

10,00

Pogodbena cena (EUR/m2) 5,00

0,00 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 9.000 10.000 Prodana površina (m2)

Vir podatkov: trgoskop, lastna obdelava

Transakcije kmetijsko zemljišče - občina Mislinja 4,00

3,50

3,00

2,50

2,00 y = -2E-06x + 1,6738 R² = 0,0003 1,50

1,00

Pogodbena cena (EUR/m2) 0,50

0,00 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 Prodana površina (m2)

Vir podatkov: trgoskop, lastna obdelava

4TC-10-19 7

4. OCENJEVANJE VREDNOSTI

Postopek dela: 1. Glede na namen vrednotenja smo definirali obseg ocenjevanih pravic ter ustrezno podlago vrednosti. 2. Podrobno smo identificirali predmet vrednotenja (pregledali smo javno dostopne dokumente in informacije ter predloženo dokumentacijo naro čnika). 3. Preverili smo zakonsko dopustno rabo posameznih sklopov zemljiš č. 4. Izdelali smo analizo gospodarskega stanja, nepremi čninskega trga na državni in regionalni ravni ter predvsem v okolici obravnavane nepremi čnine. 5. Zbrali in preverili smo primerljive podatke o sklenjenih kupoprodajnih poslih. Podatke o realiziranih transakcijah smo pridobili iz Evidence trga nepremičnin (GURS), z uporabo aplikacije Trgoskop in lastne baze. 6. Zbrali in preverili smo primerljive podatke o sklenjenih najemnih pravnih poslih za garaže in parkirna mesta. Podatke o realiziranih pogodbenih najemnih poslih smo pridobili iz Evidence trga nepremi čnin (GURS), z uporabo aplikacije Trgoskop in lastne baze. 7. Analizirali smo vse ostale potrebne tržne podatke, ki so potrebni za oceno vrednosti po izbranem na činu. 8. Izbrali smo najustreznejši na čin za vrednotenje, po katerem je bila ocenjena vrednost etalonske nepremi čnine, kakor je prikazano v poro čilu.

Izbor na čina vrednotenja:

Za oceno vrednosti, skladno z opredeljeno podlago vrednosti, je mogo če uporabiti enega ali ve č tradicionalnih na činov vrednotenja, ki vsi temeljijo na ekonomskih načelih ravnovesja cen, pri čakovanih koristi ali substituciji. Izbira na čina je temeljila predvsem na vrsti nepremi čnin in obsegu tržnih podatkov.

Na čin tržnih primerjav (NTP) Razlog nakazuje vrednost s primerjavo ocenjevanega NTP je bil uporabljen za oceno vrednosti vseh predmetnih sredstva z enakimi ali podobnimi sredstvi, za katera nepremi čnin, saj je po našem mnenju ustrezen za oceno so na voljo informacije o cenah. tovrstnih nepremi čnin v okviru trenutnega Uporaba NTP je smiselna na aktivnih trgih, kjer je na nepremi čninskega trga. Na isti na čin je bila ocenjena tudi voljo dovolj transakcij primerljivega premoženja. najemnina za garaže, najemnina za zemljiš ča je bila prera čunana iz ocenjene vrednosti.

8 4TC-10-19

4.1 Predstavitev metodologije za oceno vrednosti

Skladno z naro čilom je izdelana:

• ocena vrednosti stavbnih zemljiš č – zemljiš če za gradnjo, neodvisno od namenske rabe

Ocena je izdelana zaradi pogostosti odkupa/menjav stavbnih zemljiš č med ob čino in obstoje čimi lastniki.

Okvirna tržna vrednost zemljiš č je določena ob upoštevanju lokacije in realiziranih povpre čnih tržnih cen na posameznem obmo čju. Pri tem so bile zbrane in pregledane vse transakcije stavbnih zemljiš č v ob čini od 1.1.2016.

Vrednost je ocenjena enotno za vse namenske rabe stavbnih zemljiš č za gradnjo. Obmo čje ob čine je razdeljeno na tri vrednostne cone skladno s predlogom naro čnika. Rezultat je vrednost stavbnega zemljiš ča v vrednostnih obmo čjih 1, 2 in 3 na enoto mere (EUR/m2).

Tako ocenjene vrednosti niso prilagojene zaradi eventualnih posebnosti, ki bil lahko izhajale iz posamezne nepremi čnine.

• ocena vrednosti kmetijskih zemljiš č

Ocena je izdelana zaradi pogostosti odkupa/menjav kmetijskih zemljiš č med ob čino in obstoje čimi lastniki.

Vrednost zemljiš č je dolo čena ob upoštevanju lokacije in doseženih povpre čnih tržnih cen na posameznem obmo čju. Pri tem so bile zbrane in pregledane vse transakcije kmetijskih zemljiš č v ob čini od 1.1.2016.

Vrednost je ocenjena enotno za vse stopnje razvoja kmetijskega zemljiš ča. Celotno obmo čje ob čine obsega eno vrednostno cono skladno s predlogom naro čnika. Rezultat je vrednost kmetijskega zemljiš ča na ravni ob čine na enoto mere (EUR/m2).

Tako ocenjene vrednosti niso prilagojene zaradi eventualnih posebnosti, ki bil lahko izhajale iz posamezne nepremi čnine.

• ocena nadomestila za stvarno služnost

Ocena je izdelana zaradi potreb ob čine po dolo čitvi višine odškodnine za novo ustanovljene služnostne pravice na zemljiš čih v lasti ob čine. V naravi gre za služnost za potrebe gradnje GJI na obmo čju stavbnih oziroma kmetijskih zemljiš č.

Izhodiš če za oceno nadomestila za stvarno služnost izhaja iz poprej ocenjenih okvirnih tržnih vrednosti stavbnih in kmetijskih zemljiš č v ob čini, v opredeljenih vrednostnih obmo čjih.

Nadomestilo je vezano na obremenitev, ki jo služnost predstavlja. Višina nadomestila za stvarno služnost je odvisna od dejavnikov, ki so vezani na naravo vsakega posameznega primera: • površine vplivnega obmo čja • vrste služnosti (podzemni vodi / nadzemni vodi / kabelski; cevni vodi / prehodi, prevozi) • pozicije voda na služe čem zemljiš ču in vpliva na preostalo zemljiš če izven vplivnega obmo čja (polna / delna obremenitev) • zazidljivosti služe čega zemljiš ča (zazidljivo / nezazidljivo zemljiš če) • vpliva na okolje (dodaten hrup, onesnaženje) • trajanja služnosti ( čas).

Pri izdelavi metodologije je bila primarno upoštevana veljavna podro čna zakonodaja: o Gradbeni zakon (Uradni list RS, št. 61/17 in 72/17 – popr.) o Zakon o urejanju prostora (Uradni list RS, št. 61/17) o Stvarnopravni zakonik (Uradni list RS, št. 87/02 in 91/13)

4TC-10-19 9

Nadalje je bila upoštevana doma ča in tuja strokovna literatura iz obravnavanega podro čja (FIABCI, SICGRAS, javno objavljeni odloki in pravilniki za oceno služnosti nekaterih slovenskih ob čin, strokovne podlage za odškodnine v kmetijstvu,…).

Metodologija posredno temelji tudi na lastnih bazah tržnih podatkov ter znanju in izkušnjah pri vrednotenju nepremi čnin, oceni nadomestila za stvarno služnost pri individualnem vrednotenju ter na izkušnjah pri izdelavi strokovnih nalog, pravilnikov in podlag za nekatere podzakonske akte, ki regulirajo podro čje nepremi čnin in gradbeništva.

Rezultat je nadomestilo za stvarno služnost, izraženo v denarju, in pomeni višino odškodnine za obravnavano zemljiš če (EUR). Upoštevano je pla čilo v enkratnem znesku. Stroški vzpostavitve in/ali odstranitve služnostnih bremen, oziroma fizi čna postavitev in razgraditev elementov, zaradi katerih se ugotavlja breme služnosti, pri oceni niso upoštevani.

• ocena najemnine

Najemnine so ocenjene za objekte, ki jih ob čina najpogosteje oddaja v najem - zemljiš če pod garažami in zemljiš če za vrti čke. Predmet obravnave so zemljiš ča, ki ležijo znotraj ob čine in se po namenski in dejanski rabi uvrš čajo med stavbna oz. kmetijska zemljiš ča. Dodatno je izdelana najemnina za samostojne garaže, skupaj s pripadajo čim zemljiš čem.

Trajanje najemnega razmerja ni v naprej fiksno določeno.

Rezultat je povpre čna najemnina za zemljiš ča pod garažami in za vrti čke, izražena na enoto mere (EUR/m2/leto).

10 4TC-10-19

4.2 Ocena okvirne tržne vrednosti zemljiš č 4.2.1 Predstavitev na čina tržnih primerjav - splošno

Na čin tržnih primerjav nakazuje vrednost s primerjavo ocenjevanega sredstva z enakimi ali podobnimi sredstvi, za katera so na voljo informacije o cenah. Ta na čin je ob zadostni koli čini tržnih podatkov ve činoma najprimernejši za dolo čanje tržne vrednosti predvsem tistih nepremi čnin, ki se pogosto prodajajo na trgu.

Uporabljena je bila metoda primerljivih poslov, ki izkoriš ča informacije o poslih s sredstvi, ki so enaka ali podobna ocenjevanemu sredstvu, da tako pridejo do dolo čitve vrednosti. Kadar preu čevani primerljivi posli vklju čujejo ocenjevano sredstvo se ta metoda v časih imenuje tudi metoda prejšnjih poslov.

V postopku ocenjevanja po na činu tržnih primerjav je najprej definiran segment trga, kamor spada ocenjevana nepremi čnina, nato so poiskane in preverjene pred kratkim opravljene prodaje primerljivih posesti. Prodajna cena primerljivih posesti je prilagojena zaradi razlik do obravnavanega premoženja. Enote primerjave se spreminjajo glede na vrsto in uporabnost nepremi čnine (npr. m 2, soba, stanovanje, parkirno mesto, sedež, luknja pri golf igriš ču itd).

Primerljive že prodane posesti morajo biti in so v resnici primerljive z obravnavanim premoženjem, in sicer glede na čas prodaje, gospodarske razmere, namembnost prostorov in fizi čne zna čilnosti. Najpomembnejše pa je, da veljajo za primerljive nepremi čnine enaki pogoji glede ponudbe in povpraševanja kot za ocenjevano nepremi čnino. Upoštevane so le transakcije, ki so bile opravljene med neodvisnim kupcem in prodajalcem, kar pomeni, da ni bilo nikakršnih pritiskov na katero izmed strank, da sta bili obe stranki povpre čno obveš čeni in sta ravnali ekonomsko racionalno ter da je bilo plačilo financirano na obi čajen na čin.

Ko so pregledane zna čilnosti ocenjevane in primerljivih nepremi čnin, so ocenjene prilagoditve in postavljen je model, katerega rezultat je popravljena prodajna cena primerljivih nepremi čnin. Popravki se nanašajo na tržno ovrednotene prilagoditve v zna čilnostih do ocenjevane nepremi čnine. Z modelom je torej ocenjena cena primerljivih nepremi čnin, če bi imele enake lastnosti kot ocenjevana.

Za ocenitev vrednosti nepremi čnin po na činu tržnih primerjav je bila izbrana primerljiva nepremi čnina. Prilagoditve zaradi razlik med nepremi čninami so opravljene na primerljivi nepremi čnini glede na ocenjevano. Odstopanja so podana v odstotkih od prodajne cene primerljive nepremi čnine. Na podlagi odstopanj in tržnih cen primerljive nepremi čnine je ocenjena hipoteti čna cena, ki bi jo primerljiva nepremi čnina dosegla na trgu, če bi imela enake lastnosti kot ocenjevana.

4.2.2 Prikaz rezultatov

Okvirna tržna vrednost je rezultat analize transakcijskih cen (stavbnih, kmetijskih) zemljiš č na obmo čju ob čine Mislinja od leta 2016 naprej ter lastnih izkušenj z ocenjevanjem tovrstnih nepremi čnin. Števil čno je transakcij zelo malo, zato podrobna statisti čna obdelava podatkov ni smiselna in ni bila izdelana. Primerljive nepremi čnine so predstavljene v PRILOGI.

Okvirne tržne vrednosti stavbnih zemljiš č – ob čina Mislinja

Okvirna tržna vrednost (EUR/m2) obmo čje 1 25,00 obmo čje 2 12,50 obmo čje 3 7,50

Okvirne tržne vrednosti kmetijskih zemljiš č – ob čina Mislinja

Okvirna tržna vrednost (EUR/m2) obmo čje 1, 2, 3 1,00

4TC-10-19 11

4.3 Ocena nadomestila za stvarno služnost

4.3.1 Definicija stvarne služnosti

Nadomestilo za stvarno služnost je ocenjeno v skladu z dolo čili Stvarnopravnega zakonika (SPZ-1) : o »Služnost je pravica uporabljati tujo stvar ali izkoriš čati pravico oziroma zahtevati od lastnika stvari, da opuš ča dolo čena dejanja, ki bi jih sicer imel pravico izvrševati na svoji stvari (služe ča stvar). Stvarna služnost se ustanavlja na nepremi čninah v korist vsakokratnega lastnika gospodujo čega zemljiš ča in gre lahko celo za trajno omejitev lastninske pravice na služe čem zemljiš ču. o Zato vsaka stvarna služnost izhaja iz povezanosti dveh nepremi čnin, od katerih tisto, v korist katere učinkuje, imenujemo gospodujo ča nepremi čnina, drugo, ki jo služnost bremeni, pa služe ča nepremi čnina. o Vsebina služnosti je lahko pozitivna ali negativna, v vsakem primeru pa ta za lastnika služe če stvari pomeni, da mora v izvrševanju oblasti nad svojo stvarjo nekaj trpeti. Primer pozitivne služnosti je uporaba služe če stvari, ki se deli med njenega lastnika in imetnika služnosti. o Stvarna služnost vselej bremeni služe čo nepremi čnino kot celoto, čeprav je lahko izvrševanje vsebine služnosti omejeno samo na del služe če nepremi čnine. o Pogodba o ustanovitvi služnosti je lahko odpla čne ali neodpla čne narave. Nikakor ni nujno, da bi lastnik služe čega zemljiš ča za ustanovitev služnosti prejel kakšno nadomestilo. V primeru odpla čne narave pogodbe se morata pogodbeni stranki dogovoriti za odškodnino, ki jo bo lastnik gospodujo čega zemljiš ča pla čal lastniku služe čega zemljiš ča. Obi čajno se bo nadomestilo za ustanovitev služnosti dogovorilo v denarju, in sicer s pla čilom enkratnega zneska. o Stvarna služnost za lastnika služe če nepremi čnine pomeni samo dolžnost trpeti in vse aktivnosti, ki so povezane ali potrebne za njeno izvrševanje, bremenijo lastnika gospodujo če nepremi čnine. Zato mora lastnik gospodujo če nepremi čnine na svoje stroške postaviti in vzdrževati napravo, potrebno za izvrševanje. Enako kot za naprave velja tudi za druga dejanja. Naprava, potrebna za izvrševanje služnosti, pa lahko služi tudi za potrebe služe če nepremi čnine. Ker gre za korist služe če nepremi čnine, si vsa bremena takšne naprave sorazmerno s koristjo razdelita lastnika obeh nepremi čnin.«

4.3.2 Metodologija za oceno nadomestila za stvarno služnost na stavbnih in kmetijskih zemljiš čih

4.3.2.1 Izhodiš ča za sestavo metodologije

S to metodologijo naj bi se ugotavljale minimalne obremenitve iz naslova služnosti, kar pomeni, da se upošteva na čelo previdnosti, ki ga sicer zajema tudi veljavna regulativa na tem podro čju. To predstavlja ustrezno umerjanje ra čunskega modela metodologije na najmanjše dopustne obremenitve pri dolo čanju nadomestil za stvarno služnost.

Nadomestilo za stvarno služnost, ki predstavlja končni rezultat te metodologije, temelji na ugotovljenih okvirnih tržnih vrednosti zemljiš č v ob čini Mislinja, lo čeno glede na kategorijo zemljiš č in lokacijo.

Višina nadomestila za stvarno služnost je poleg na čelnih danosti, kot sta kategorija in lokacija zemljiš ča, odvisna od dejavnikov, ki so vezani na naravo vsakega posameznega primera služnosti:

 površina vplivnega obmo čja  vrste služnosti (podzemni vodi / nadzemni vodi / kabelski; cevni vodi / prehodi, prevozi)  pozicije voda na služe čem zemljiš ču in vpliva na preostalo zemljiš če izven vplivnega obmo čja (polna / delna obremenitev)  zazidljivosti služe čega stavbnega zemljiš ča (zazidljivo / nezazidljivo zemljiš če)  vpliva na okolje (dodaten hrup, onesnaženje, mote če emisije z vplivom na tla, vode in zrak)  trajanja služnosti ( čas).

Temeljna valuta višine nadomestila je 31.12.2019. Vrednosti so izražene v EUR. S spreminjanjem posameznih vplivnih elementov, obmo čij zazidave, predvsem pa z razvojem trga nepremi čnin, je potrebna periodi čna

12 4TC-10-19

preveritev izhodiš čnih vrednosti. Glede na ob čutljivost naštetih dejavnikov, ki oblikujejo višino nadomestil, predlagamo pregled stanja in korekcije izhodiš čnih vrednosti na letni ravni.

Rezultat metodologije predstavlja nadomestilo za stvarno služnost . Izraženo je kot znesek v denarju ali njegovem ekvivalentu in pomeni odškodnino lastniku služe če nepremi čnine zaradi zmanjšane vrednosti njegove nepremi čnine na ra čun služnosti. Upoštevano je pla čilo v enkratnem znesku. Stroški vzpostavitve ali odstranitve služnostnih bremen, oz. fizi čna postavitev in razgraditev elementov, zaradi katerih se ugotavlja breme služnosti pri oceni niso upoštevani.

Omejitve metodologije: . Metodologija je namenjena za oceno nadomestila za stvarno služnost izklju čno na obmo čju ob čine Mislinja. Ni primerna za oceno stavbne pravice, oceno vrednosti v postopkih posami čnega vrednotenja, niti za odškodnine pri razlastitvah ali ocene drugih odškodnin, ki nimajo podlage v služnostnih razmerjih. . Metodologija ne ustreza v primeru indikativne spremembe tržnih razmer, ki so podlaga za oceno višine nadomestila za stvarno služnost ter v primeru spremembe prostorskih aktov. . Okvirna tržna vrednost za namen nadomestila za stvarno služnost je v najve čji dopustni meri posplošena, zato lahko ob individualnem vrednotenju posameznega dela obmo čja oz. zemljiš ča z uporabo te metodologije tržna vrednost odstopa od realnega stanja, za kar ocenjevalci ne prevzemamo odgovornosti. . Del elementov metodologije, ki je vezan na tržno vrednotenje, je izveden v skladu z dolo čili Uredbe o pridobivanju, razpolaganju in upravljanju s stvarnim premoženjem države in ob čin (Ur.l. RS, št. 12/2003, 77/2003). Ta del je avtorsko izveden s strani pooblaš čenih ocenjevalcev vrednosti, kar je skladno z Uredbo. . Celoten dokument je opredeljen kot avtorsko delo. . Metodologija je časovno omejena in velja na dan 31.12.2019.

4.3.2.2 Elementi metodologije

Višina odškodnine oziroma nadomestila za stvarno služnost se prera čuna po naslednji formuli:

N = P (m2) x TV (EUR/m2) x F vrsta x F vpliv x F zazidljivosti x F emisije x F čas , kjer pomeni: N - nadomestilo za stvarno služnost v EUR P - površina vplivnega obmo čja, izražena v m2 TV - okvirna tržna vrednost zemljiš ča glede na rabo in lokacijo, izražena v EUR/m2

F vrsta - faktor glede na vrsto služnosti F vpliv - faktor glede na pozicijo voda na služe čem zemljiš ču

F zazidljivosti - faktor vpliva zazidljivosti služe čega zemljiš ča F emisija - faktor vpliva na okolje F čas - faktor glede na trajanje služnosti

Op.: Ocenjeno nadomestilo za izvrševanje služnosti na zemljiš ču ne more prese či vrednosti služe če parcele kot celote . V dolo čenih, sicer redkih primerih, je možno, da je vpliv, ki ga ima uveljavljanje služnostnih pravic, obremenjujo č do take mere, da je služe ča parcela prakti čno neuporabna za njeno dejansko rabo oziroma potencialno namensko rabo. V teh ekstremnih primerih bi lahko prišlo prera čunano nadomestilo višje od temeljne vrednosti služe če parcele. V tem primeru se kot nadomestilo uporabi vrednost nepremi čnine.

4TC-10-19 13

Pojasnila:

P - površina vplivnega obmo čja, izražena v m2

o vplivno obmo čje je v osnovi potrebno opredeliti po projektu za potek služnosti, o v primerih, ko iz projekta ali druge dokumentacije ni možno opredeliti obseg služnosti, se lahko privzame minimalne normative za širino pasu v tabeli 1, o minimalne normative za dolo čanje vplivnega obmo čja je potrebno lo čiti na podzemne cevne vode in ži čne vode ter nadzemne vode in to zaradi razli čnega obsega vplivnega obmo čja oziroma širine potrebnega pasu za postavitev in vzdrževanje voda na služe čem zemljiš ču.

Tabela 1: Dolo čitev vplivnega obmo čja za posamezne vrste infrastrukturnih vodov

Vplivno obmo čje se dolo či na osnovi normativnih varovalnih pasov za posamezno GJI.

Varovalni pas Vrsta GJI (od osi voda na vsako stran) Elektro omrežje Nadzemni daljnovod nazivne napetosti 400 kV in 220 kV 40 m Nadzemni daljnovod nazivne napetosti 110 kV in 35 kV 15 m Nadzemni daljnovod nazivne napetosti 1 kV do vklju čno in 20 kV 10 m Nadzemni daljnovod nazivne napetosti do vklju čno 1 kV 1,5 m Podzemni kabelski sistem nazivne napetosti do vključno 20 kV 1 m Vodovodno in kanalizacijsko omrežje 3 m Op.: Varovalni pas je merjen od osi posameznega voda na vsako stran!

TV - okvirna tržna vrednost zemljiš ča glede na rabo in lokacijo, izražena v EUR na m2

V tabelah 2-a in 2-b so navedene okvirne tržne vrednosti zemljiš č za posamezno kategorijo in obmo čje. Valuta oziroma datum vrednosti je 31.12.2019.

Slika 1: Vrednostna obmo čja stavbnih zemljiš č – ob čina Mislinja

14 4TC-10-19

Tabela 2-a: Okvirne tržne vrednosti stavbnih zemljiš č – ob čina Mislinja

Okvirna tržna vrednost (EUR/m2) obmo čje 1 25,00 obmo čje 2 12,50 obmo čje 3 7,50

Tabela 2-b: Okvirne tržne vrednosti kmetijskih zemljiš č – ob čina Mislinja

Okvirna tržna vrednost (EUR/m2) obmo čje 1, 2, 3 1,00

F vrsta - faktor glede na vrsto služnosti

o vrsta služnosti je razporejena na podzemne vode (vkopane vode pod nivojem terena), nadzemne vode (stacionarne vode nad nivojem terena) ter prevoze in prehode po zemljiš ču (obstoje če ali novo nastale poti).

Tabela 3: F vrsta

Vrsta služnosti F vrsta podzemni vod 0,33 nadzemni vod 0,70 prevoz, prehod - obstoje če poti 0,40 prevoz, prehod - novo nastale poti 0,70

F vpliv - faktor glede na pozicijo voda na služe čem zemljiš ču

o uporablja se samo za oceno nadomestila za stvarno služnost pri podzemnih in nadzemnih vodih. Pri oceni nadomestila za stvarno služnost prehoda in prevoza ter pri kmetijskih zemljiš čih je F vpliv = 1,00, o pozicija voda na služe čem zemljiš ču ima lahko velik, srednji ali majhen vpliv, o vpliv se dolo ča glede na potek voda, oziroma obmo čje služnosti po zemljiš ču, pri čemer je potrebno smiselno oceniti razmerje površin na obeh straneh obmo čja, po možnosti z meritvami oziroma planimetriranjem na črtov, če situacija na parceli ni nedvoumna.

Tabela 4: F vpliv

Vpliv Obremenitev služe čega zemljiš ča F vpliv

možnost gradnje in uporabe je okrnjena; obmo čje služnosti poteka po sredini parcele; 1,5 pri vodih z varovalnim pasom ≥ 10 m velik površina preostalega zemljiš ča na obeh straneh 3,0 pri vodih z varovalnim pasom < 10 m voda je v razmerju od 35%-65% do 50%-50%

možnost gradnje in uporabe ni okrnjena; srednji površina preostalega zemljiš ča na obeh straneh 1,0 voda je v razmerju od 15%-85% do 35%-65%

4TC-10-19 15

Vpliv Obremenitev služe čega zemljiš ča F vpliv možnost gradnje in uporabe ni okrnjena; obmo čje služnosti poteka ob robu parcele; majhen 0,5 površina preostalega zemljiš ča na obeh straneh voda je v razmerju do 15%-85%

F zazidljivosti - faktor vpliva zazidljivosti služe čega zemljiš ča

o uporablja se samo za oceno nadomestila za stvarno služnost za zazidljivo zemljiš če (npr. obmo čje stanovanj, centralnih dejavnosti, proizvodnih dejavnosti,..) . Pri oceni nadomestila za stvarno služnost za kmetijska zemljiš ča je F zazidljivost = 1,00.

Tabela 5: F zazidljivosti

Zazidljivost F zazidljivost V osnovi zazidljivo zemljiš če 1,00 V osnovi nezazidljivo zemljiš če 0,50

F emisija - faktor vpliva na okolje

o faktor vpliva na okolje zajema korekcijo višine nadomestila zaradi morebitnih mote čih vplivov (emisij) služnosti na okolje, pri čemer je predvsem mišljen nadpovpre čni hrup in onesnaževanje zraka o v obi čajnih razmerah je potrebno privzeti F = 1,0 , le v slu čajih, ko obstajajo razmere stalno trajajo čega nadpovpre čno vplivnega emisijskega vira, se privzame F = 1,1.

Tabela 6: F emisija

Emisija F emisija obi čajne razmere 1,0 razmere nadpovpre čnega stalno trajajo čega 1,1 emisijskega vira

F čas - faktor glede na trajanje služnosti

o faktor trajanja služnosti predstavlja redukcijo višine odškodnine na osnovi ustreznega diskontnega faktorja iz tabele, v vseh primerih, ko je služnost časovno omejena o nad 90 let je služnost privzeta kot trajna

16 4TC-10-19

Tabela 7: F čas

let F čas let F čas let F čas 1 0,05 31 0,78 61 0,95 2 0,09 32 0,79 62 0,95 3 0,14 33 0,80 63 0,95 4 0,18 34 0,81 64 0,96 5 0,22 35 0,82 65 0,96 6 0,25 36 0,83 66 0,96 7 0,29 37 0,84 67 0,96 8 0,32 38 0,84 68 0,96 9 0,36 39 0,85 69 0,97 10 0,39 40 0,86 70 0,97 11 0,42 41 0,86 71 0,97 12 0,44 42 0,87 72 0,97 13 0,47 43 0,88 73 0,97 14 0,49 44 0,88 74 0,97 15 0,52 45 0,89 75 0,97 16 0,54 46 0,89 76 0,98 17 0,56 47 0,90 77 0,98 18 0,58 48 0,90 78 0,98 19 0,60 49 0,91 79 0,98 20 0,62 50 0,91 80 0,98 21 0,64 51 0,92 81 0,98 22 0,66 52 0,92 82 0,98 23 0,67 53 0,92 83 0,98 24 0,69 54 0,93 84 0,98 25 0,70 55 0,93 85 0,98 26 0,72 56 0,93 86 0,98 27 0,73 57 0,94 87 0,99 28 0,74 58 0,94 88 0,99 29 0,76 59 0,94 89 0,99 30 0,77 60 0,95 90 0,99 > 90 1,00

4TC-10-19 17

4.4 Ocena okvirne tržne najemnine

Okvirna ocena najemnine je izvedena za garaže, zemljiš če pod garažami in zemljiš če za vrti čke. V primeru garaž je ocenjena na podlagi analize najemnin garaž na širšem obmo čju (v obravnavani ob čini se v najem ne oddaja nobena garaža). V primeru zemljiš č je prera čunana glede na ocenjeno okvirno tržno vrednost obravnavanega zemljiš ča.

Na podlagi analize najemnega trga garaž v sosednji Ob čini Slovenj Gradec izhaja, da je primerna najemnina za zaprto garažo na obmo čju ob čine Mislinja 20 EUR/garažo/mesec , enotno za vsa tri obmo čja. V analizi je bila povpre čna velikost garaž 16,5 m2, tako da ocenjena najemnina velja za garažo do 16,5 m2. V primeru ve čje garaže se dodatna najemnina obra čuna v višini 1,2 EUR/m2/mesec, kar pomeni 20 EUR/mesec + presežna površina garaže x 1,2 EUR/m2/mesec.

Ocenjena najemnina za vrti čke in zemljiš če pod garažo je predstavljena v naslednji tabeli. Upošteva se celotno zemljiš če, namenjeno za uporabo garaže (ne nujno samo zemljiš če pod garažo):

zemljiš ča pod zemljiš ča pod zemljiš ča vrti čki garažo garažo pod garažo Ocenjevana nepremi čnina (kmetijska (stavbna (stavbna (stavbna zemljiš ča) zemljiš ča, zemljiš ča, zemljiš ča, obmo čje 1) obmo čje 2) obmo čje 3) Površina (m2) 1 1 1 1 Ocenjena najemnina (EUR/m2/leto) 0,03 0,82 0,41 0,25 Nezasedenost in neizterljivost (%) 0 0 0 0 Efektivni letni pritok (EUR) 0,03 0,82 0,41 0,25 Stalni odtoki - davki, zavarovanje, 1 1 1 1 vzdrževanje, upravljanje (%) Nadomestitvena rezerva, variabilni odtoki 0 0 0 0 (%) Stanovitni letni donos (EUR) 0,03 0,81 0,41 0,24 Mera kapitalizacije (%) 3,25 3,25 3,18 3,18 Ocenjena vrednost (EUR) 1,00 25,00 12,50 7,50

Mera kapitalizacije skladno s priporo čili SIR 3/2018

1 Netvegana stopnja donosa (%) 0,25 okviren podatek v času izdelave metodologije

2 Skupna premija za tveganje (%) 3,00

3 Nadomestilo za ohranitev kapitala (%) 0,00

Mera kapitalizacije (%) 3,25

1 Donosnost netveganih naložb

Upoštevana je "daily fix" donosnost naslednje obveznice: 2.250 03/03/32

po podatkih MTS Slovenia Daily na dan: 21.11.-26.11.2019 Zaradi trenutno izkrivljenih razmer obrestnih mer in posledi čno težav z opredelitvijo realne stopnje donosa, se vgrajena inflacija ne upošteva, zato je s takšno predpostavko nominalna stopnja enaka realni (priporo čilo SIR*IUS 3/2018)

2 Premija za tveganje Premija za tveganje sledi logiki 3-členskega modela (SIR, junij 2018), kjer je skupni pribitek za tveganje, nelikvidnost in upravljanje z naložbo podan v enotni številki, v odvisnosti od tveganja za ocenjevano nepremi čnino.

18 4TC-10-19

5. KON ČNE UGOTOVITVE

Pri oceni vrednosti predmetnih pravic na nepremi čninah so bili uporabljeni primerni na čini za oceno vrednosti glede na tip nepremi čnine, namen vrednotenja in podlago vrednosti.

Kon čni rezultat so ocenjene vrednost za etalonski objekt oziroma zemljiš če na dan 31.12.2019 :

Okvirno nadomestilo za Okvirna tržna Okvirna tržna najemnina Predmet stvarno služnost vrednost (EUR/m2) (EUR/m2 oz. garažo/leto) (EUR/m2)

Stavbno zemljiš če – obmo čje 1 (vklju čno z zemljiš čem pod garažo) 25,00 0,82

Stavbno zemljiš če – obmo čje 2 (vklju čno z zemljiš čem pod garažo) 12,50 0,41 skladno z metodologijo Stavbno zemljiš če – obmo čje 3 (vklju čno z zemljiš čem pod garažo) 7,50 0,25

Kmetijsko zemljiš če, vklju čno z vrti čki 1,00 0,03

Garaže - 240,00 /

Posebej opozarjamo na to čko 1.1 Predpostavke in omejitvene okoliš čine .

Poro čilo je predano naro čniku v elektronski obliki v .pdf formatu in podpisano s Sigen-ca kvalificiranim digitalnim potrdilom.

V kolikor imate glede poro čila kakršnakoli vprašanja, nas prosim obvestite.

mag. Petra Nagode Zupan čič, univ.dipl.inž.grad. neodvisna nepremi čninska svetovalka

Ljubljana, 27.11.2019

4TC-10-19 19

PRILOGE

20 4TC-10-19

6. PRIMERA OCENE NADOMESTILA ZA STVARNO SLUŽNOST PO METODOLOGIJI

Primeri ocene nadomestila za stvarno služnost na zemljiš čih v ob čini Mislinja

#1 Stavbno zemljiš če v Mislinji - obmo čje 1 Velikost parcele: 1.000 m2 Oblika: pravokotna 22,4 m x 44,7 m Nadzemni elektrovod nazivne napetosti do 1kV z obremenitvijo parcele v pasu 3 m x 44,7 m = 134 m2 Vplivno obmo čje znaša 13,4 % površine celotne parcele Okvirna tržna vrednost zemljiš ča znaša 25 EUR/m2 parcele Faktor glede na vrsto služnosti: - nadzemni vod; F = 0,7 Faktor glede na pozicijo voda po zemljiš ču: - velik vpliv, varovalni pas skupaj pod 10m; F = 3,0 Faktor zazidljivosti zemljiš ča: parcela je zazidljiva; F = 1,0 Faktor vpliva na okolje: ni emisijskih virov; F = 1,0 Faktor glede na trajanje služnosti: ocenjuje se trajna služnost; F = 1,0

N = P (m2) x TV (EUR/m2) x F vrsta x F vpliv x F zazidljivosti x F emisije x F čas

Ocenjeno nadomestilo za trajno služnost znaša skupaj 7.035 EUR ali 7 EUR/m2 parcele Ocenjeno nadomestilo za trajno služnost predstavlja 28,14 % celotne tržne vrednosti parcele.

44,7 m

22,4 m

Nadzemni vod 3 m

Pregledna zbirna tabela:

P - % Vrednost velikost vplivno vplivno N - nadomestila parcele parcele obmo čje obmo čje TV F F F F nadomestilo od celotne EUR m2 % m2 EUR/m2 vrsta vpliv zazidljiv emisij (EUR) vrednosti 25.000 1.000 13,4 134 25 0,7 3 1 1 7.035 28,14

4TC-10-19 21

#2 Kmetijsko zemljiš če v Mislinji – obmo čje po celotnem sklopu Velikost parcele: 1.000 m2 Oblika: pravokotna 18,3 m x 54,8 m Vodovod z obremenitvijo parcele v pasu 6 m x 54,8 m = 329 m2 Vplivno obmo čje znaša 32,9 % površine celotne parcele Specifi čna tržna vrednost zemljiš ča znaša 1 EUR/m2 parcele Faktor glede na vrsto služnosti: - podzemni vod; F = 0,33 Faktor glede na pozicijo voda po zemljiš ču: - srednji vpliv; F = 1,0 Faktor zazidljivosti zemljiš ča: kmetijsko zemljiš če ima F = 1,0 Faktor vpliva na okolje: ni emisijskih virov; F = 1,0 Faktor glede na trajanje služnosti: ocenjuje se trajna služnost; F = 1,0

N = P (m2) x TV (EUR/m2) x F vrsta x F vpliv x F zazidljivosti x F emisije x F čas

Ocenjeno nadomestilo za trajno služnost znaša skupaj 109 EUR ali 0,11 EUR/m2 parcele Ocenjeno nadomestilo za trajno služnost predstavlja 10,85 % celotne tržne vrednosti parcele.

54,8 m

18,3

Podzemni vod

6 m

Pregledna zbirna tabela:

P - % Vrednost velikost vplivno vplivno N - nadomestila parcele parcele obmo čje obmo čje TV F F F F nadomestilo od celotne EUR m2 % m2 EUR/m2 vrsta vpliv zazidljiv emisij (EUR) vrednosti 1.000 1000 32,9 329 1 0,33 1 1 1 109 10,85

22 4TC-10-19

7. ANALIZA GOSPODARSKEGA STANJA SLOVENIJE

V naslednjih letih se na obmo čju Slovenije predvideva rast BDP, rast zaposlenosti, pove čana menjava s tujino in doma če povpraševanje, kar vse ugodno vpliva na dolgoro čno rast vrednosti nepremi čnin.

Vir: UMAR, Jesenska napoved gospodarskih gibanj 2019, str. 6.

4TC-10-19 23

UMAR v jesenski napovedi za 2019 predvideva umiritev gospodarske rasti na 2,8%, ki bo v prihodnih dveh letih ostala podobna (3,0% in 2,7%). Umiritev rasti bo nekoliko ve čja kot je bila predvideno spomladi in bo predvsem odraz upo časnitve gospodarske rasti v trgovinskih partnericah in poslabšanja pri čakovanj do konca leta 2019. Ti dejavniki se bodo najbolj odražali v nižji rasti investicij, rast zasebne potrošnje pa bo ostala razmeroma visoka.

Bruto doma či proizvod Slovenije Bruto investicije v osnovna sredstva – izdatkovna struktura

Rast gradbenih investicij bo v obdobju 2019-2021 ostala visoka, medtem ko bo rast v opremo in stroje nižja kot v preteklih letih. Rast zasebne potrošnje bo v 2019 še razmeroma visoka, v naslednjih letih pa se bo predvsem zaradi nižje rasti zaposlenosti umirila. Rast kon čne državne potrošnje se bo postopno zniževala, povezano predvsem z nižjo rastjo zaposlenosti in izdatkov za blago in storitve. Inflacija bo v obdobju napovedi nekoliko višja, gibala se bo okoli 2%.

Zaradi precejšnjih negativnih tveganj v mednarodnem okolju obstajajo tveganja, da bo gospodarska rast nižja kot je napovedana za obdobje 2019-2021.

Povpre čna bruto pla ča na zaposlenega Medletne rasti cen potrebš čin in produktivnost

Vir: UMAR, Pomladna napoved gospodarskih gibanj 2019

24 4TC-10-19

8. ANALIZA OB ČINE MISLINJA

Po površini je ena ve čjih ob čin in ima podeželsko-vaški zna čaj. Ob čina zavzema gornji del Mislinjske doline in Doliško podolje ter hribovita podro čja med Paškim Kozjakom, Pohorjem in Graško goro. Ob čina Mislinja je del koroške statisti čne regije. Meri 112 km2. Po površini se med slovenskimi ob činami uvrš ča na 57. mesto.

Statisti čni podatki za leto 2016 kažejo o tej ob čini tako sliko: Podatki za leto 2016 Ob čina Slovenija

Površina km2 112,20 20.273 Število prebivalcev 4.590 2.064.241 Naravni prirast 14 656 Skupni prirast -16 1.707 Število otrok v vrtcih 153 86.284 Število u čencev v osnovnih šolah 391 176.898 Število dijakov (po prebivališ ču) 206 74.021 Število študentov (po prebivališ ču) 197 79.547 Število delovno aktivnih prebivalcev (po prebivališ ču) 1.892 824.485 Število zaposlenih oseb 634 824.485 Število samozaposlenih oseb 226 86.684 Število registriranih brezposelnih oseb 184 103.152 Povpre čna mese čna bruto pla ča na zaposleno osebo (EUR) 1.219 1.584,66 Povpre čna mese čna neto pla ča na zaposleno osebo (EUR) 821,35 1.030,16 Število podjetij 284 196.072 Prihodek podjetij (1.000 EUR) 45.625 98.573.630 Število stanovanj, stanovanjski sklad 1.689 845.415 Vir: SURS, Slovenske ob čine v številkah.

Kazalniki za ob čino za leto 2016 Ob čina Slovenija

Gostota prebivalstva (preb/km2) 41 102 Naravni prirast (na 1.000 prebivalcev) 3,1 0,3 Skupni prirast (na 1.000 prebivalcev) -3,5 0,8 Povpre čna starost prebivalcev (leta) 42,2 42,9 Indeks staranja 115,8 125,4 Vklju čenost otrok v vrtce (% med vsemi otroki, starimi 1-5 let) 72,1 77,8 Število študentov (na 1.000 prebivalcev) 43 39 Število diplomantov (na 1.000 prebivalcev) 15 15 Povpre čna mese čna bruto pla ča (indeks, SI=100) 77 100 Povpre čna mese čna neto pla ča (indeks, SI=100) 80 100 Stopnja registrirane brezposelnosti (%) 8,9 11,2 Stopnja delovne aktivnosti (%) 60,0 59,6 Število stanovanj, stanovanjski sklad (na 1.000 prebivalcev) 368 410 Tri- ali ve čsobna stanovanja, stanovanjski sklad (% med vsemi stanovanji) 66 61 Povpre čna površina stanovanj, stanovanjski sklad (m2) 83 80 Vir: SURS, Slovenske ob čine v številkah.

4TC-10-19 25

9. ANALIZA NEPREMI ČNINSKEGA TRGA SLOVENIJE

Nepremi čninski trg – splošne zna čilnosti podtrgov

• Trg stanovanj, glede na število in vrednost sklenjenih poslov, predstavlja dale č najve čji in najbolj razvit nepremi čninski trg v Sloveniji. Dogajanje na stanovanjskem trgu v veliki meri vpliva tudi na dogajanje na ostalih nepremi čninskih trgih. • Zaradi raznovrstnosti poslovnih nepremi čnin je tudi njihov trg zelo razdrobljen, saj se oblikovanje ponudbe in povpraševanja glede na posamezno (pod)vrsto in tip nepremi čnine lahko zelo razlikuje. • V Sloveniji je trg poslovnih nepremi čnin majhen in skoncentriran na ve čja mestna središ ča ter velike trgovsko-poslovne centre. • V zadnjih letih se je trg poslovnih nepremi čnin prevesil na stran najemnega trga, ki je pri nas v primerjavi s prodajnim trgom sorazmerno dobro razvit. • V primerjavi z bolj razvitimi najemnimi nepremi čninskimi trgi v drugih državah je v Sloveniji dejavnost trga oz. število sklenjenih najemnih poslov s stanovanjskimi in poslovnimi nepremi čninami glede na razpoložljiv fond posameznih vrst nepremi čnin precej manjši. • Zemljiš ča za gradnjo stavb se razlikujejo po namenu gradnje, po upravno-pravnem statusu (stopnja komunalne opremljenosti, gradbeno dovoljenje) in po dovoljeni stopnji in višini pozidave ter primernosti za pozidavo glede na velikost in kakovost zemljiš ča. • Pri kmetijskih in gozdnih zemljiš čih velja, da jih kupci, ki niso kmetje, ne kupujejo za njihovo osnovno rabo, temve č za druge (naložbene ali celo špekulativne) namene in so zato za njih pripravljeni pla čati tudi višjo ceno.

Splošne zna čilnosti in dejavniki, ki vplivajo na vrednost

Na vrednost nepremi čnine vplivajo razli čni dejavniki, poleg gospodarskega položaja in stanja na trgu nepremi čnin, na vrednost pomembno vplivajo tudi naslednji dejavniki:

Lokacija nepremi čnine Vrsta nepremi čnine Starost, standard objekta

Vpliv lokacije

Najvišjo raven cen nepremi čnin med slovenskimi mesti v splošnem ohranja Ljubljana. Zelo velik vpliv na cene ima predvsem mikrolokacija, saj po podrobnem pregledu trga nepremi čnin ugotovimo, da do cenovnih razlik prihaja tudi v samem mestu. V splošnem cene padajo z oddaljenostjo od centra mesta, vendar ne v vseh predelih enakomerno in ne za vse vrste nepremi čnin.

Na vrednost nepremi čnin vplivajo tudi regija in velikost mesta po številu prebivalcev, prometne povezave obravnavanega mesta v primerjavi z ostalimi mesti (cestna povezava, železniška povezava, mestni in primestni javni promet ter kapaciteta teh povezav), oddaljenost nepremi čnine od središ ča mesta, oddaljenost od virov emisij (bližina industrijskih objektov, železnice itd.), bližina zelenih površin (objekti za šport, rekreacijo in prosti čas, otroška igriš ča, parki), bližina kulturnih in infrastrukturnih objektov (bližina stavb, namenjenih kulturi in razvedrilu, izobraževalni in zdravstveni objekti, šole, vrtci itd.) ter atraktivnost lokacije oz. mesta, če gre za nepremi čnino v obmorskih in drugih turisti čnih središ čih.

Pri poslovnih in trgovskih nepremi čninah lahko govorimo o dveh dodatnih vplivnih faktorjih, ki vplivata na njihovo vrednost: prvi je izbira centralnih mestnih lokacij za tovrstno dejavnost, drugi pa lokacija v poslovno trgovskih centrih na obrobju mesta. Vsaka ima svoje zna čilnosti, zato je posploševanje težje. V splošnem so centralne lokacije povezane s prestižem in dolgoro čnim obravnavanjem nepremi čnine.

26 4TC-10-19

Vpliv vrste nepremi čnin

Za vsako vrsto nepremi čnin je zna čilen podtrg, ki deluje v odvisnosti od ponudbe in povpraševanja velikokrat med seboj nepovezano. Potencialni povpraševalci po trgovskih / poslovnih / stanovanjskih nepremi čninah so razli čni in imajo razli čne interese ter preference, zato so tudi vrednosti medsebojno bistveno druga čne. Pri trgovskih nepremi čninah je izrednega pomena mikrolokacija znotraj objekta, etaža, orientiranost, velikost izložbe, prisotnost / odsotnost vertikalnih preprek (npr. stopnice), delno tudi dostopnost. Pri poslovnih nepremi čninah je potencialnim kupcem, poleg standarda objekta, pomembna tudi npr. velikost in notranja razporeditev prostorov glede na potrebe podjetja, prisotnost / odsotnost vratarja, lahka dostopnost (markantnost mikrolokacije), možnost parkiranja za zaposlene in stranke. Pri odlo čanju o nakupu stanovanjske nepremi čnine je pomembna funkcionalnost stanovanja in objekta, orientacija stanovanja (S-J), možnost ve čsmernega prezra čevanja, etaža in etažnost objekta, urejenost okolice, razpoložljivosti parkirnih mest. Pri kupcih stanovanjskih nepremi čnin imajo ve čji vpliv čustva, medtem ko je pri odlo čitvi za nakup poslovne ali trgovske nepremi čnine v ospredju finan čni vidik. V odvisnosti od vrste nepremi čnin je odvisen tudi vpliv komunalne opremljenosti nepremi čnine na njeno tržno vrednost. Velja poudariti, da so cene poslovnih nepremi čnin v splošnem mo čno odvisne od namembnosti, velikosti objekta in zemljiš ča, lokacije, starosti in opremljenosti z inštalacijami.

Cene zemljiš č so v splošnem mo čno odvisne od velikosti, oblike in funkcionalnosti zemljiš ča, namembnosti, možnosti komunalne opremljenosti ter dostopa do državnih cest. Zemljiš ča, ki niso optimalno zaklju čene celote oz. imajo omejeno namembnost, dosegajo bistveno nižjo vrednost Tako se iztržljive cene nepremi čnin na lokacijah z razli čnimi možnostmi pozidav in boljšo infrastrukturno opremljenostjo dvigujejo, medtem ko je plasiranje odro čnih nepremi čnin z omejenimi možnostmi pozidave na trgu izredno težavno in zahteva daljši čas prodaje ali ve čje diskonte.

Vpliv starosti in standarda objekta

Starost objekta – kot eden od številnih dejavnikov - vpliva na vrednost nepremi čnine. V splošnem dosegajo novejše nepremi čnine višje cene od starejših. Zaradi omejenega povpraševanja so novogradnje bolj zanimive, hkrati pa se je izoblikovala razlika v vrednosti glede na kakovost in funkcionalnost posamezne nepremičnine. Novogradnje brez garancij danes težko najdejo kupca.

Vendar starost objekta ni presodnega zna čaja, kar dokazujejo predvsem visoke cene starih nepremi čnin v centrih mest. Pri vplivu starosti nepremi čnine se upošteva stanje konstrukcije objekta, obrtnih in inštalacijskih elementov, pri čemer je pomembna dejanska starost, neodvisno od leta izgradnje in rekonstrukcije oziroma morebitnih vzdrževalnih del.

Pregled nepremi čninskega trga Slovenije za leto 2018 Vir: GURS - Poro čilo o slovenskem nepremi čninskem trgu za leto 2018

Ker je dogajanje lokalnega trga povezano s situacijo nepremi čnin na trgu celotnega slovenskega obmo čja so v analizi zajeti nekateri globalni podatki. Celotna poro čila so dostopna na internetni strani http://www.mvn.e- prostor.gov.si/. Primerljivost povpre čnih cen med obdobji je sorazmerna z velikostjo vzorca. Ta dejstva vplivajo na statisti čno zanesljivost ter informativno vrednost predstavljenih podatkov, statisti čnih analiz in trendov rasti/padanja povpre čne cene nepremi čnin. Prav tako je potrebno upoštevati, da so podatki zaradi zamikov pri poro čanju o sklenjenih poslih za leto 2018 za časni. Podobno velja za najemni trg nepremi čnin.

V letu 2018 se je slovenski nepremi čninski trg pri čakovano umiril, saj je bilo leta 2017 rekordno v skupni vrednosti in številu kupoprodajnih poslov. V primerjavi z letom 2017 se je število nepremi čninskih poslov zmanjšalo za okoli 10%. Obseg kupoprodaj se je zmanjšal za vse vrste stanovanjskih in poslovnih nepremi čnin ter za vse vrste zemljiš č.

4TC-10-19 27

Število in vrednost evidentiranih kupoprodajnih poslov, Slovenija, 2015-2018

Vir: GURS - Poro čilo o slovenskem nepremi čninskem trgu za leto 2018

Iz grafa je v obdobju 2015-2018 razvidna tako rast števila kot tudi vrednosti kupoprodajnih poslov, ki sta bila rekordno najve čja leta 2017. V drugi polovici leta 2017 je bil že opazen rahel upad v številu in skupni vrednosti nepremi čninskih poslov, ki pa se je nadaljeval v leto 2018.

Leta 2018 je vrednost prometa stanovanjskih nepremičnin znašala skoraj 1,5 milijarde evrov oz. skoraj dve tretjini skupne vrednosti prometa z nepremi čninami.

Deleži vrednosti prometa nepremi čnin po vrstah nepremi čnin, Slovenija, leto 2018

Vir: GURS - Poro čilo o slovenskem nepremi čninskem trgu za leto 2018

Število evidentiranih prodaj stanovanj, hiš, garaž in Število evidentiranih prodaj parcel, Slovenija, 2015 -2018 poslovnih nepremi čnin, Slovenija 2015-2018

Vir: GURS - Poro čilo o slovenskem nepremi čninskem trgu za leto 2018

28 4TC-10-19

 TRG STANOVANJSKIH NEPREMI ČNIN

• Stanovanja

V 2018 je bilo zaznati precejšen upad prometa s stanovanjskimi nepremi čninami. Najve čji je bil pri stanovanjih v ve čstanovanjskih stavbah, nekoliko manjši pa za stanovanjske hiše. Število kupoprodaj je najbolj upadlo v Ljubljani in njeni okolici. Upadanje prometa s stanovanjskimi nepremi čninami, kljub naraš čanju povpraševanja, gre pripisati pomanjkanju ponudbe novogradenj in pospešeni rasti cen stanovanj v zadnjih treh letih. Nov gradbeni in investicijski cikel se je ve činoma povsod po Sloveniji že za čel, vendar v letu 2018 v Ljubljani in na Obali, kjer je povpraševanje najve čje, zadostne ponudbe novih stanovanj še ni bilo. Po ocenah GURS lahko ve čjo ponudbo novih stanovanj pri čakujemo šele v drugi polovici 2019.

Cene stanovanj so kljub upadu prometa v letu 2018 še naprej rasle, najve č v prvi polovici leta, medtem ko so v drugi polovici stagnirale, proti koncu leta pa so ponovno za čele kazati rahel trend rasti. Na ravni države je bila povpre čna cena 1 rabljenega stanovanja 1.770 EUR/m2 in v primerjavi z letom 2015 višja za 22%, z letom 2017 pa za 10%.

Najvišjo povpre čno raven cen rabljenih stanovanj ima Ljubljana (2.770 EUR/m2), kjer so cene stanovanj v primerjavi z 2017 zrasle za 15%. Sledijo ji Obala brez Kopra, Koper in Okolica Ljubljane, kjer cene stanovanj v povpre čju presegajo 2.000 EUR/m2. V okolici Ljubljane so cene zrasle za 12%, v Mariboru, Kopru in Novem mestu pa za okoli 10%.

Povpre čne cene na m2 prodanih stanovanj za izbrana tržna analiti čna obmo čja, 2015-2018

Vir: GURS - Poro čilo o slovenskem nepremi čninskem trgu za leto 2018

• Stanovanjske hiše

V letih od 2015 do 2018 so cene hiš v Sloveniji naraš čale po časneje kot cene stanovanj. V letu 2018 so cene zrasle za okoli 8%. najbolj so cene zrasle v prvi polovici leta 2018, potem pa za čele padati in še vedno kažejo rahel trend upadanja.

Povpre čne cene stanovanjskih hiš ostajajo najvišje na Obali brez Kopra in so leta 2018 presegle 300.000 EUR. V primerjavi z letom 2017 je to za 12% ve č. Obali sledi Ljubljana, kjer so cene hiš v zadnjih letih najbolj zrasle in sicer za približno tretjino, v zadnjem letu pa za ve č kot 10%. Okolica Ljubljane v zadnjih letih velja za najbolj dejaven trg stanovanjskih hiš, v primerjavi z letom 2017 je bila cena višja za 7%. Tudi v Okolici Kranja, kjer so cene hiš za čele naraš čati šele v 2017, je bila povpre čna cena nad slovenskim povpre čjem. V Mariboru in Celju pa so cene ostale podobne kot v letu 2017.

1 Povpre čne cene v EUR/m2 so izra čunane na kvadratni meter uporabne površine stanovanja in zaokrožene na 10 evrov. Enako pravilo velja za poslovne nepremi čnine.

4TC-10-19 29

Povpre čne cene prodanih hiš za izbrana tržna analiti čna obmo čja, 2015-2018

Vir: GURS - Poro čilo o slovenskem nepremi čninskem trgu za leto 2018

 TRG POSLOVNIH NEPREMI ČNIN

Trg poslovnih nepremi čnin je potrebno obravnavati v povezavi z najemnim trgom, saj sta tesno povezana. V zadnjih letih se je trg poslovnih nepremi čnin tudi prevesil na stran najemnega trga, posledi čno se je število kupoprodaj do leta 2015 zmanjševalo. Tudi v letu 2018 na trgu poslovnih nepremi čnin ni bilo bistvenih posebnosti, na splošno se je trgovanje s poslovnimi nepremi čninami zmanjšalo za nekaj manj kot desetino. Interesa investitorjev za gradnjo novih poslovnih in trgovskih stavb za prodajo na trgu zaenkrat še ni bilo zaslediti.

• Pisarne

Trgovanje s pisarniškimi prostori na ravni države se je pove čalo leta 2017, nato pa je lansko leto upadlo. Za cene pisarniških prostorov je bil v zadnjih treh letih prisoten trend rasti, vendar so cene rastle bistveno manj kot cene stanovanjskih nepremi čnin. Leta 2018 je bila povpre čna cena pisarne v primerjavi z letom 2015 višja za manj kot 5%, v primerjavi z letom 2017 pa se prakti čno ni spremenila.

Najvišja raven cen pisarn je bila leta 2018 v Ljubljani (1.580 EUR/m2), sledijo cene pisarn v Kopru (1.450 EUR/m2) in obalnih krajih. Razmeroma mo čan trend rasti pisarn je bilo zaznati le v Ljubljani. V Mariboru so cene pisarn v povpre čju za ve č kot polovico nižje kot v Ljubljani.

• Lokali

Za lokale se je po obdobju rasti leta 2018 zmanjšal obseg trgovanja. V zadnjih štirih letih je za lokale na splošno prisoten trend upadanja cen.

Najvišja raven cen je v Ljubljani (1.830 EUR/m2) in je zaznati trend padanja cen lokalov, prav tako je visoka raven cen v obalnih turisti čnih krajih (2.410 EUR/m2). V Mariboru cene lokalov zaostajajo nekoliko manj kot to velja za stanovanja in pisarne.

 TRG ZEMLJIŠ Č

• Zemljiš ča za gradnjo

V primerjavi z 2017 se je nekoliko zmanjšal obseg trgovanja z zazidljivimi zemljiš či, kar gre pripisati rasti cen in vse manjši ponudbi za takojšnjo gradnjo primernih zemljiš č v urbanih središ čih. Cene zazidljivih zemljišč so se v primerjavi z letom 2017 opazno zvišale in v celotni Sloveniji kažejo nadaljnjo tendenco rasti.

Relativno najdražja so zemljiš ča za gradnjo ve čstanovanjskih stavb, katerih povpre čna cena je v zadnjih štirih letih na ravni države znašala okoli 200 EUR/m2. Po višini cen sledijo zemljiš ča za gradnjo poslovnih nepremi čnin s povpre čno ceno okoli 100 EUR/m2 nato zemljiš ča za gradnjo stanovanjskih hiš z okoli 50 EUR/m2 ter najcenejša zemljiš ča za gradnjo industrijskih objektov z okoli 35 EUR/m2.

Najvišje cene zazidljivih zemljiš č so v glavnem mestu (221 EUR/m2), kjer po obratu cen stanovanjskih nepremi čnin povpraševanje po zazidljivih zemljiš čih mo čno presega ponudbo. Sledijo cene na obali (160 EUR/m2), kjer povpre čno ceno dvigujejo nakupi zemljiš č za gradnjo stavb za turisti čne in po čitniške namene, povpraševanje pa prav tako mo čno presega ponudbo. V okolici najve čjih mest so cene zazidljivih zemljiš č vsaj za polovico nižje kot v mestih.

30 4TC-10-19

• Kmetijska zemljiš ča

Na trgu kmetijskih zemljiš č v 2018 ni bilo ve čjih posebnosti. Promet z zemljiš či je po rekordnem letu 2017 precej upadel, cene pa so se malenkost znižale. Najve č kupoprodaj kmetijskih zemljiš č se izvede na Pomurskem obmo čju, kjer je bilo v obdobju 2015 do 2018 evidentiranih v povpre čju 25% vseh transakcij, sledila sta Štajersko in Dolenjko obmo čje (15%). Povpre čna cena kmetijskega zemljiš ča leta 2018 je bila na ravni države blizu 1,5 EUR/m2.

Najvišje cene kmetijskih zemljiš č so na Obali (okoli 5,60 EUR/m2). Deloma je to zato, ker gre tu najverjetneje za špekulativne nakupe zemljiš č za drug namen, delno pa, ker so na splošno visoke ravni cen nepremi čnin na Obali. Tudi na Gorenjskem je raven cen kmetijskih zemljiš č razmeroma visoka (okoli 4,00 EUR/m2).

• Gozdna zemljiš ča

Tudi na trgu gozdnih zemljiš č v letu 2018 ni bilo izrazitih posebnosti, število kupoprodaj je malenkost upadlo, cene pa so se rahlo zvišale. Najve č oz. skoraj petina vseh kupoprodaj gozdnih zemljiš č je bilo v preteklih štirih letih izvedenih na Dolenjskem.

Cene gozda so bile v zadnjih štirih letih najvišje na Štajerskem in Gorenjskem, kjer so se gibale okoli 0,60 EUR/m2. Na Dolenjskem, Pomurskem, Savinjskem, Osrednjeslovenskem in Posavskem obmo čju so bile okoli slovenskega povpre čja (0,50 EUR/m2). Pod povpre čjem so bile na Notranjskem in Goriškem (okoli 0,40 EUR/m2), na Obali, Krasu in Koroškem pa je trgovanje z gozdnimi zemljiš či prakti čno zanemarljivo.

Pregled najemnega trga poslovnih nepremi čnin v Sloveniji za leto 2018 Vir: GURS-Poro čilo o najemnem trgu poslovnih nepremi čnin za leto 2018

Za slovenski najemni trg poslovnih nepremi čnin v letu 2018 je zna čilno nadaljnje umirjanje dejavnosti. Ob čuten upad števila novo sklenjenih najemnih pogodb in aneksov je bilo v primerjavi z letom 2017 zaznati tako za pisarniške prostore, kot za trgovske, storitvene in gostinske lokale. Predvsem v najve čjih mestih oz. poslovno trgovskih središ čih je bilo prisotno upadanje števila novih najemov pisarn in lokalov. Trenutno pomanjkanje novogradenj v Ljubljani in splošna oživitev najemnega trga v letih 2013 in 2015 je bolj ali manj pri čakovano povzro čilo zmanjšanje dejavnosti najemnega trga v letu 2018. Deloma pa je upad števila evidentiranih poslov posledica nedoslednega poro čanja v Evidenco trga nepremi čnin.

Najemnine poslovnih nepremi čnin na ravni države so v letu 2018 glede na leto 2017 ostale na približno enakem nivoju. Najemnine pisarn so se v Ljubljani in Mariboru sicer zvišale, a so zaradi ob čutnega padca najemnin v ostalih delih Slovenije ostale v povpre čju na ravni države na enakem nivoju. Za razliko od najemnin pisarn so najemnine lokalov ostale v primerjavi z letom 2017 nespremenjene na vseh obmo čjih države.

 NAJEMNI TRG PISARN

Pisarne po številu predstavljajo najve čjo skupino poslovnih nepremi čnin v Sloveniji. Približno polovica slovenskega fonda je skoncentrirana v petih najve čjih mestih. Dale č najve čji fond ima Ljubljana (30%), sledita Maribor (9%) in Celje (4%).

Na ravni države se sestava najemnin glede vklju čenosti teko čih stroškov v najemnino in na opremljenost pisarn v obdobju 2016-2018 ni bistveno spreminjala. V povpre čju se je najve č pisarn oddala neopremljenih in brez v najemnino vklju čenih stroškov. Skoraj polovica najemov pisarn v obravnavanem obdobju je bila sklenjena oz. podaljšanja za obdobje do vklju čno enega leta, skoraj tretjina pa za nedolo čen čas. Prav tako je bila v letih 2016 – 2018 velikostna struktura oddanih pisarn razmeroma konstantna.

Povpre čna mese čna najemnina pisarn v Sloveniji je leta 2018 znašala 8,60 EUR/m2. Najemnine pisarn na ravni države od leta 2016 dalje ve č ali manj stagnirajo.

Donosnost tržnega oddajanja sodobnih pisarn z zagotovljenimi parkirnimi mesti se predvsem v Ljubljani in Mariboru pove čuje. Po takšnih pisarnah obstaja namre č razmeroma veliko povpraševanje, njihova ponudba pa je zaradi pomanjkanja novogradenj omejena. Vedno ve čje povpraševanje bo morda v prihodnje vendarle vzpodbudilo gradnjo novih, sodobnih poslovnih stavb z namenom tržnega oddajanja.

4TC-10-19 31

Najemnine pisarn na obmo čju Slovenije, 2016-2018

2016 2017 2018 Analiti čno Velikost Povpre čje Velikost Povpre čje Velikost Povpre čje obmo čje vzorca (EUR/m2/mesec) vzorca (EUR/m2/mesec) vzorca (EUR/m2/mesec) SLOVENIJA 2.064 8,5 1.914 8,7 1566 8,6 Vir: GURS - Poro čilo o najemnem trgu poslovnih nepremi čnin za leto 2018

• Najemnine pisarn na ravni ob čin

V Ljubljanski ob čini je raven najemnin najvišja in tu je najemni trg najbolj razvit. Povpre čna mese čna najemnina v Ljubljani je v obdobju 2016-18 znašala 10,1 EUR/m2/mesec. Sledi Koper, kjer so najemnine pisarn le okoli 8% nižje kot v glavnem mestu in so v letu 2018 znašale okoli 7,8 EUR/m2/mesec. V Mariboru in Celju so najemnine pisarn v povpre čju za dobro tretjino nižje kot v Ljubljani in je zato donosnost oddajanja v Mariboru in Celju v povpre čju precej višja kot v Ljubljani. Zmeren trend rasti najemnin pisarn je bilo zaslediti v ob činah Ljubljana, Maribor, Celje ter Kranj in Šen čur. Nasprotno pa je bilo v ob činah Koper, Sežana in Novo mesto. V primerjavi z letom 2016 so bile najemnine po ob činah leta 2018 v povpre čju okoli 10% višje. Najemnine pisarn v Ljubljani so leta 2018 v primerjavi z letom 2017 zrasle za 5%, v primerjavi z letom 2016 pa za slabih 10%. V Ljubljani in Mariboru so najemnine v letu 2018 zrasle predvsem na ra čun najemnin za sodobnejše pisarne z zagotovljenimi parkirnimi mesti, v novejših in sodobnejših poslovnih stavbah na dobrih lokacijah.

Najemnine pisarn v izbranih ob činah, 2016-2018

2016 2017 2018 Analiti čno Velikost Povpre čje Velikost Povpre čje Velikost Povpre čje obmo čje vzorca (EUR/m2/mesec) vzorca (EUR/m2/mesec) vzorca (EUR/m2/mesec) (ob čine) 2 LJUBLJANA 899 9,8 828 10,1 687 10,6 DOMŽALE in TRZIN 44 7,7 46 6,9 27 6,5 MARIBOR 210 6,4 181 6,2 118 7,1 CELJE 115 6,0 155 7,2 87 6,6 KRANJ in ŠEN ČUR 76 6,0 37 8,6 47 7,4 KOPER 76 10,6 80 10 67 7,8 Vir: GURS - Poro čilo o najemnem trgu poslovnih nepremi čnin za leto 2018

Ljubljanska ob čina je bila pri podrobnejši analizi razdeljena na tri najemne cone (cona A – ožje mestno jedro, Cona B – Bežigrad vklju čno z WTC, Dunajskimi kristali in BTC-jem, cona C – preostalo obmo čje).

V coni B, kjer je ve č novejših in sodobnejših poslovnih stavb, ki so veliko lažje dostopne se je mese čna najemnina približala 12 EUR/m2/mesec, kar je najvišje. Nekoliko nižja najemnina, okoli 11 EUR/m2/mesec, je v pisarniških prostorih javne uprave in sodiš č, bank in zavarovalnic, ki se nahajajo v upravnem središ ču glavnega mesta in države oz. coni A. Pisarniški prostori v coni C, ki se nahajajo na obrobju mesta oz. v predmestju pa imajo najnižjo najemnino, to je 9 EUR/m2/mesec in prav tu je fond pisarniških prostorov, ki se oddajajo v najem, najve čji.

 NAJEMNI TRG LOKALOV

Najemni trg lokalov je zaradi njihove raznovrstnosti zelo razdrobljen in težko pregleden. Lokali so skoncentrirani v mestnih jedrih in nakupovalnih središ čih. Sodobni trgovski centri so še vedno glavni vir oddajanja lokalov in že vseskozi zagotavljajo zadovoljivo donosnost. Zato predvsem v Ljubljani in tudi drugod po Sloveniji na črtov za nove trgovske centre ne manjka. Po številu so trgovski in storitveni lokali v letu 2018 predstavljali 73%, gostinski lokali pa 27% vseh lokalov.

V obdobju 2016-18 se razmerja glede na vklju čenost teko čih stroškov v najemnino in opremljenost oddanih lokalov na ravni države niso bistveno spreminjala. V povpre čju se je dobra polovica najemov sklenila brez v najemnino vklju čenih stroškov in neopremljenih. Glede na ro čnost najema je bilo v obravnavanem obdobju najve č najemov za lokale sklenjenih za nedolo čen čas oz. za obdobje ve č let.

2 V analize najemnin pisarn je bilo vklju čenih 24 ob čin.

32 4TC-10-19

Najemnine lokalov na obmo čju Slovenije, 2016-2018

2016 2017 2018 Analiti čno Velikost Povpre čje Velikost Povpre čje Velikost Povpre čje obmo čje vzorca (EUR/m2/mesec) vzorca (EUR/m2/mesec) vzorca (EUR/m2/mesec) SLOVENIJA 1.466 10,5 1.102 11,4 685 11,2 Vir: GURS - Poro čilo o najemnem trgu poslovnih nepremi čnin za leto 2018

V Sloveniji je v obdobju 2017-18 prisoten precej močan trend upadanja števila sklenjenih najemov lokalov. Najemnine lokalov so v istem obdobju nekoliko zrasle. Na ravni države je povpre čna mese čna najemnina leta 2018 dosegla 11,2 EUR/m2/mesec. V Ljubljani in Mariboru so bile najemnine lokalov leta 2018 v povpre čju za 6% višje kot leta 2016. V primerjavi z letom 2017 so se najemnine lokalov znižale za 2%.

• Najemnine lokalov na ravni ob čin

Najvišja raven najemnin je v ljubljanski ob čini, kjer je povpre čna mese čna najemnina v letih 2016 – 2018 znašala 14,20 EUR/m2/mesec. V Kopru oz. na Obali so najemnine lokalov praviloma nižje do 10%. V Mariboru so najemnine lokalov v povpre čju nižje za ve č kot tretjino.

Najemnine lokalov v izbranih ob činah, 2016-2018

2016 2017 2018 Analiti čno Velikost Povpre čje Velikost Povpre čje Velikost Povpre čje obmo čje vzorca (EUR/m2/mesec) vzorca (EUR/m2/mesec) vzorca (EUR/m2/mesec) (ob čine) 3 LJUBLJANA 343 12,8 304 15,0 191 15,2 MARIBOR 80 8,2 60 9,8 37 9,34 CELJE 94 12,0 48 11,7 35 12,2 MURSKA SOBOTA 27 9,2 34 6,1 34 7,9 KRANJ 41 11,7 44 11,0 28 10,4 KOPER 170 12,6 92 14,9 25 13,9 NOVO MESTO 44 9,4 37 11,0 20 9,0 Vir: GURS - Poro čilo o najemnem trgu poslovnih nepremi čnin za leto 2018

Če Ljubljano razdelimo na dve coni in sicer na cono A - ožje mestno središ če in najbolj obiskana nakupovalna središ ča ter cono B - preostalo obmo čje ob čine Ljubljana, lahko re čemo, da je bilo za obe najemni coni zaslediti pri čakovano umirjanje dejavnosti najemnega trga. V coni A je bilo 2017-2018 zaznati razmeroma mo čan trend rasti najemnin. Posledi čno je bil v coni B prisoten zmeren trend padanja najemnin. Hkrati se je donosnost oddajanja lokalov v coni ožjega mestnega središ ča in nakupovalnih središ č še pove čala, medtem ko je donosnost oddajanja lokalov v coni preostalega območja vse slabša.

Statistika izdanih gradbenih dovoljenj za stavbe po podatkih SURS Vir: SURS

Skupno je bilo v letu 2018 izdanih okoli 2,6% gradbenih dovoljenj manj kot v letu 2017 in to predvsem zaradi manjšega števila izdanih gradbenih dovoljenj za nestanovanjske stavbe. V primerjavi z letom 2017 je bilo za nestanovanjske stavbe izdanih 7,3% manj gradbenih dovoljenj, medtem ko število izdanih gradbenih dovoljenj za stanovanjske stavbe še vedno naraš ča. Predvsem na ra čun precejšnjega pove čanja števila izdanih gradbenih dovoljenje za ve čstanovanjske stavbe je bilo glede na 2017 za eno- in ve čstanovanjske stavbe skupaj izdanih 4,5% ve č gradbenih dovoljenj. Glede na tip gradbene aktivnosti se ve čina gradbenih dovoljenj izdaja za novogradnje.

3 V analize najemnin pisarn je bilo vklju čenih 17 ob čin.

4TC-10-19 33

Opomba: Analiza izdanih gradbenih dovoljenj za nestanovanjske stavbe je prikazana od leta 2015, saj SURS pred tem ni spremljal izdanih dovoljenj za nestanovanjske stavbe, ki se uvršajo med nezahtevne objekte. Podatki iz obdobja pred 2015 tako niso primerljivi. Vir: SURS, lastna obdelava.

9.1 Ponudbene cene primerljivih nepremi čnin – prodaja

Ponudbena Ref. št. Površina Tip prodajna Fotografija Lokacija Opombe oglasa (m2) nepremi čnine cena (EUR/m2)

Kmetijsko zemljiš če, ki je obdano z gozdnimi Kmetijsko površinami, deloma je 5919015 / Zagrad 19.000 1 zemljiš če zaraš čeno z grmovjem in posameznimi gozdnimi drevesi.

Vir: nepremicnine.net, lastna obdelava.

Ponudbena Ref. št. Površina Tip prodajna Fotografija Lokacija Opombe oglasa (m2) nepremi čnine cena (EUR/m2)

Zazidljivo Zemljiš če za individualno 6287390 Mala Mislinja 824 30 zemljiš če gradnjo.

Komunalno opremljena Zazidljivo zazidljiva parcela, ki ima 6280928 Mislinja 1.616 28 zemljiš če izdelano tudi temeljno ploš čo.

Mislinjska Zazidljivo Zemljiš če od katerega je 6249939 / 2.773 23 Dobrava zemljiš če zazidljivega 1.747 m2.

Vir: nepremicnine.net, lastna obdelava.

Analiza ponudbenih cen je izdelana informativno, vzorec nima statisti čne pojasnjevalne vrednosti. Nepoznane so okoliš čine prodaje oz. oddaje, pa tudi »Sale-to-List« razmerje.

34 4TC-10-19

9.2 Transakcijske cene primerljivih nepremi čnin

• Kmetijsko zemljiš če, prodaja na prostem trgu, prodaja na javni dražbi (prostovoljna), Ob čina Mislinja

Datum Vrsta predmeta pravnega Površina zemljišča Namenska raba Cena na kvadratni meter Id posla sklenitve Občina Šifra KO Ime KO Št. parcele Prodani delež posla [m2] zemljišča brez DDV [EUR/m2] pogodbe Zemljišče za kmetijsko rabo 272258 11.05.2016 MISLINJA 868 KOZJAK 308/15 211,00 Aa 48%, K2 52% 1/1 2,07 (njiva, travnik, pašnik) Zemljišče za kmetijsko rabo 272258 MISLINJA 868 KOZJAK 308/18 31,00 Aa 39%, K2 61% 1/1 (njiva, travnik, pašnik) Zemljišče za kmetijsko rabo 297516 15.03.2016 MISLINJA 868 KOZJAK 884 309,00 K2 1/1 0,49 (njiva, travnik, pašnik) Zemljišče za kmetijsko rabo 297676 14.10.2016 MISLINJA 868 KOZJAK 960/2 656,00 G 1/1 0,36 (njiva, travnik, pašnik) Zemljišče za kmetijsko rabo 297676 MISLINJA 868 KOZJAK 963/2 9.184,00 K2 82%, G 18% 1/1 (njiva, travnik, pašnik) Zemljišče za kmetijsko rabo 308749 22.12.2016 MISLINJA 865 GORNJI DOLIČ 108/1 6.230,00 K2 1/1 1,24 (njiva, travnik, pašnik) Zemljišče za kmetijsko rabo 308749 MISLINJA 865 GORNJI DOLIČ 113 4.471,00 K2 1/1 (njiva, travnik, pašnik) Zemljišče za kmetijsko rabo 308749 MISLINJA 865 GORNJI DOLIČ 115 364,00 K2 1/1 (njiva, travnik, pašnik) Zemljišče za kmetijsko rabo 308749 MISLINJA 865 GORNJI DOLIČ 111/2 640,00 K2 1/1 (njiva, travnik, pašnik) Zemljišče za kmetijsko rabo 308749 MISLINJA 865 GORNJI DOLIČ 114 15.992,00 K2 1/1 (njiva, travnik, pašnik) Zemljišče za kmetijsko rabo 308749 MISLINJA 865 GORNJI DOLIČ 108/3 421,00 K2 1/1 (njiva, travnik, pašnik) Zemljišče za kmetijsko rabo ŠENTILJ POD 316952 06.03.2017 MISLINJA 863 1485 608,00 K1 1/1 3,07 (njiva, travnik, pašnik) TURJAKOM Zemljišče za kmetijsko rabo ŠENTILJ POD 316952 MISLINJA 863 1484 1.018,00 K1 1/1 (njiva, travnik, pašnik) TURJAKOM Zemljišče za kmetijsko rabo ŠENTILJ POD 316952 MISLINJA 863 1482 1.708,00 K1 1/1 (njiva, travnik, pašnik) TURJAKOM Zemljišče za kmetijsko rabo ŠENTILJ POD 316952 MISLINJA 863 1483 3.615,00 K1 1/1 (njiva, travnik, pašnik) TURJAKOM Zemljišče za kmetijsko rabo ŠENTILJ POD 316952 MISLINJA 863 1481 5.395,00 K1 1/1 (njiva, travnik, pašnik) TURJAKOM Zemljišče za kmetijsko rabo ŠENTILJ POD 316952 MISLINJA 863 1489 933,00 K1 1/1 (njiva, travnik, pašnik) TURJAKOM Zemljišče za kmetijsko rabo ŠENTILJ POD 321835 02.02.2017 MISLINJA 863 1770/2 777,00 K1 1/1 1,73 (njiva, travnik, pašnik) TURJAKOM Zemljišče za kmetijsko rabo ŠENTILJ POD 322461 02.02.2017 MISLINJA 863 1706 108,00 K1 1/1 1,70 (njiva, travnik, pašnik) TURJAKOM Zemljišče za kmetijsko rabo ŠENTILJ POD 322461 MISLINJA 863 1705 669,00 K1 1/1 (njiva, travnik, pašnik) TURJAKOM

4TC-10-19 35

Datum Vrsta predmeta pravnega Površina zemljišča Namenska raba Cena na kvadratni meter Id posla sklenitve Občina Šifra KO Ime KO Št. parcele Prodani delež posla [m2] zemljišča brez DDV [EUR/m2] pogodbe Zemljišče za kmetijsko rabo ŠENTILJ POD 344646 05.09.2017 MISLINJA 863 1623/2 3.000,00 K1 1/1 3,50 (njiva, travnik, pašnik) TURJAKOM Zemljišče za kmetijsko rabo ŠENTILJ POD 349349 18.10.2017 MISLINJA 863 1552 270,00 K1 1/1 3,00 (njiva, travnik, pašnik) TURJAKOM Zemljišče za kmetijsko rabo ŠENTILJ POD 349349 MISLINJA 863 1551 4.919,00 K1 1/1 (njiva, travnik, pašnik) TURJAKOM Zemljišče za kmetijsko rabo ŠENTILJ POD 351704 19.09.2017 MISLINJA 863 1775/2 54,00 K1 1/1 1,85 (njiva, travnik, pašnik) TURJAKOM Zemljišče za kmetijsko rabo ŠENTILJ POD 351709 19.09.2017 MISLINJA 863 1767/4 65,00 K1 1/1 1,54 (njiva, travnik, pašnik) TURJAKOM Zemljišče za kmetijsko rabo 378822 24.03.2018 MISLINJA 868 KOZJAK 308/12 95,00 K2 1/1 0,56 (njiva, travnik, pašnik) Zemljišče za kmetijsko rabo 378822 MISLINJA 868 KOZJAK 308/20 44,00 Aa 21%, K2 79% 1/1 (njiva, travnik, pašnik) Zemljišče za gozdno rabo 378822 MISLINJA 868 KOZJAK 308/19 5.186,00 K2 1/1 (gozd) Zemljišče za kmetijsko rabo 406900 09.11.2018 MISLINJA 864 MISLINJA 976 5.286,00 K1 1/1 1,30 (njiva, travnik, pašnik) Zemljišče za kmetijsko rabo 406900 MISLINJA 864 MISLINJA 974/5 766,00 K1 1/1 (njiva, travnik, pašnik) Zemljišče za kmetijsko rabo ŠENTILJ POD 416010 06.07.2017 MISLINJA 863 748/36 279,00 K1 1/1 0,82 (njiva, travnik, pašnik) TURJAKOM Zemljišče za kmetijsko rabo ŠENTILJ POD 416010 MISLINJA 863 748/32 105,00 K1 1/1 (njiva, travnik, pašnik) TURJAKOM Zemljišče za kmetijsko rabo ŠENTILJ POD 416010 MISLINJA 863 748/37 88,00 K1 1/1 (njiva, travnik, pašnik) TURJAKOM Zemljišče za kmetijsko rabo 422563 27.02.2019 MISLINJA 864 MISLINJA 982/1 638,00 K1 1/1 1,69 (njiva, travnik, pašnik) Zemljišče za kmetijsko rabo 422563 MISLINJA 864 MISLINJA 981 1.702,00 K1 1/1 (njiva, travnik, pašnik) Zemljišče za kmetijsko rabo 422563 MISLINJA 864 MISLINJA 978/1 8,00 K1 1/1 (njiva, travnik, pašnik) Zemljišče za kmetijsko rabo 422563 MISLINJA 864 MISLINJA 980/4 4.640,00 K1 1/1 (njiva, travnik, pašnik) Zemljišče za kmetijsko rabo 422563 MISLINJA 864 MISLINJA 987/1 4.354,00 K1 1/1 (njiva, travnik, pašnik) Vir: Trgoskop, lastna obdelava.

36 4TC-10-19

• Stavbno zemljiš če, prodaja na prostem trgu, prodaja na javni dražbi (prostovoljna), Ob čina Mislinja

Datum Površina zemljišča Namenska raba Cena na kvadratni meter Id posla sklenitve Vrsta predmeta pravnega posla Občina Šifra KO Ime KO Št. parcele Prodani delež [m2] zemljišča brez DDV [EUR/m2] pogodbe ŠENTILJ POD 346470 09.08.2017 Zemljišče z GD MISLINJA 863 194 3.321,00 IG 1/1 7,53 TURJAKOM 437976 28.05.2019 Zemljišče - zazid. kom. neopr. MISLINJA 864 MISLINJA 839/1 2.824,00 CU (OPPN) 1/1 30,00 437976 Zemljišče - zazid. kom. neopr. MISLINJA 864 MISLINJA 842/37 573,00 CU (OPPN) 1/1 ŠENTILJ POD 441448 17.05.2019 Zemljišče - zazid. kom. neopr. MISLINJA 863 1110/175 7.022,00 BT 1/1 10,03 TURJAKOM ŠENTILJ POD 441448 Zemljišče - zazid. kom. neopr. MISLINJA 863 1110/178 1.953,00 BT 1/1 TURJAKOM 442152 26.07.2019 Zemljišče - zazid. kom. neopr. MISLINJA 864 MISLINJA 806/4 130,00 CU (OPPN) 1/1 10,00 442152 Zemljišče - zazid. kom. neopr. MISLINJA 864 MISLINJA 806/3 82,00 CU (OPPN) 1/1 273401 25.05.2016 Zemljišče - infr. MISLINJA 864 MISLINJA 739/81 73,00 SS 1/1 6,69 273401 Zemljišče - infr. MISLINJA 864 MISLINJA 739/79 60,00 SS 1/1 336847 20.03.2017 Zemljišče - infr. MISLINJA 864 MISLINJA 842/37 573,00 CU (OPPN) 1/1 28,62 406430 14.11.2018 Zemljišče - infr. MISLINJA 868 KOZJAK 1368/3 122,00 Aa 75% K2 25% 1/1 5,20 ŠENTILJ POD 430489 24.04.2019 Zemljišče - infr. MISLINJA 863 240/11 60,00 ZS 1/1 23,70 TURJAKOM 430489 Zemljišče - infr. MISLINJA 864 MISLINJA 664/2 165,00 IG 1/1 430489 Zemljišče - infr. MISLINJA 864 MISLINJA 842/78 42,00 CU (OPPN) 1/1 430489 Zemljišče - infr. MISLINJA 864 MISLINJA 648/3 395,00 IG 1/1 430489 Zemljišče - infr. MISLINJA 864 MISLINJA 721/17 38,00 SS 1/1 260513 27.01.2016 Zemljišče - funkcionalno MISLINJA 865 GORNJI DOLIČ *50/2 69,00 Aa 1/1 28,78 260513 Zemljišče - funkcionalno MISLINJA 865 GORNJI DOLIČ *50/3 70,00 Aa 1/1 ŠENTILJ POD 301315 30.11.2016 Zemljišče - funkcionalno MISLINJA 863 1110/193 132,00 BT (OPPNp) 1/1 10,00 TURJAKOM ŠENTILJ POD 361081 22.11.2017 Zemljišče - funkcionalno MISLINJA 863 1110/145 88,00 BT 1/1 12,00 TURJAKOM Zemljišče, na katerem je cesta 248850 13.01.2016 MISLINJA 865 GORNJI DOLIČ 449/20 30,00 SS 1/1 7,00 ali parkirišče Zemljišče, na katerem je cesta ŠENTILJ POD 318831 23.02.2017 MISLINJA 863 60/2 3.648,00 IG 1/1 24,67 ali parkirišče TURJAKOM Zemljišče, na katerem je cesta 326789 03.05.2017 MISLINJA 864 MISLINJA 2307/27 1.477,00 SS 64%, IG 36% 1/1 6,69 ali parkirišče Zemljišče za kmetijsko rabo SREDNJI 399126 27.07.2018 MISLINJA 2646 103/9 2.065,00 SS 39%, K2 61% 1/1 11,14 (njiva, travnik, pašnik) DOLIČ Zemljišče za kmetijsko rabo 316655 10.01.2017 MISLINJA 864 MISLINJA 1547/8 6,00 K2 1/1 27,49 (njiva, travnik, pašnik) Zemljišče za kmetijsko rabo 316655 MISLINJA 864 MISLINJA 1546/4 285,00 BT (OPPNp) 1/1 (njiva, travnik, pašnik) Vir: Trgoskop, lastna obdelava.

4TC-10-19 37

9.3 Najemnine primerljivih nepremi čnin

• Garaža/parkirno mesto , oddaja na prostem trgu

Datum Neto tlorisna Pogodbena Najemnina brez Vrsta predmeta Dejanska/namenska Št. dela Leto izgradnje Id posla sklenitve Naslov Občina Šifra KO Ime KO Št. stavbe površina dela površina dela DDV pravnega posla raba dela stavbe stavbe stavbe pogodbe stavbe [m2] stavbe [m2] [EUR/m2/mesec] Ronkova ulica 6, SLOVENJ SLOVENJ 1242003 - Pokrito 266132 31.05.2016 Parkirni prostor 850 2076 76 2006 17,10 17,07 1,76 Slovenj Gradec GRADEC GRADEC parkirišče Ronkova ulica 6, SLOVENJ SLOVENJ 1242003 - Pokrito 266134 01.06.2016 Parkirni prostor 850 2076 83 2006 16,30 16,25 1,76 Slovenj Gradec GRADEC GRADEC parkirišče RONKOVA ULICA 6, SLOVENJ SLOVENJ 1242003 - Pokrito 274574 28.06.2016 Parkirni prostor 850 2076 80 2006 14,90 14,89 1,76 SLOVENJ GRADEC GRADEC GRADEC parkirišče SLOVENJ SLOVENJ 275416 28.07.2016 Garaža 850 1242001 - garaža 918 1 1967 15,90 15,86 1,76 GRADEC GRADEC SLOVENJ SLOVENJ 298385 30.11.2016 Garaža 850 1242001 - garaža 919 3 1967 15,90 15,86 2,52 GRADEC GRADEC RONKOVA ULICA 6, SLOVENJ SLOVENJ 1242003 - Pokrito 314605 17.03.2017 Parkirni prostor 850 2076 79 2006 14,90 14,89 1,76 SLOVENJ GRADEC GRADEC GRADEC parkirišče RONKOVA ULICA 6, SLOVENJ SLOVENJ 1242003 - Pokrito 352117 27.10.2017 Parkirni prostor 850 2076 77 2006 14,90 14,89 1,76 SLOVENJ GRADEC GRADEC GRADEC parkirišče SLOVENJ SLOVENJ 354611 01.12.2017 Garaža 850 1242001 - garaža 918 5 1967 15,90 15,86 3,40 GRADEC GRADEC Ronkova ulica 6, SLOVENJ SLOVENJ 1242003 - Pokrito 377407 01.05.2018 Parkirni prostor 850 2076 82 2006 16,50 16,52 1,78 Slovenj Gradec GRADEC GRADEC parkirišče Ronkova ulica 6, SLOVENJ SLOVENJ 1242003 - Pokrito 381042 01.06.2018 Parkirni prostor 850 2076 68 2006 21,10 21,14 1,78 Slovenj Gradec GRADEC GRADEC parkirišče Celjska cesta 1, Slovenj SLOVENJ SLOVENJ 428681 31.05.2019 Garaža 850 1242001 - garaža 1595 7 1999 12,40 24,74 2,22 Gradec GRADEC GRADEC

1110001 - PREŠERNOVA ULICA SLOVENJ SLOVENJ 436516 01.07.2019 Garaža 850 Stanovanje v 196 1 1968 208,00 15,00 1,09 44, SLOVENJ GRADEC GRADEC GRADEC samostoječi stavbi z enim stanovanjem

1110001 - PREŠERNOVA ULICA SLOVENJ SLOVENJ 436520 01.07.2019 Garaža 850 Stanovanje v 200 1 1967 161,60 15,00 1,26 48, SLOVENJ GRADEC GRADEC GRADEC samostoječi stavbi z enim stanovanjem Ronkova ulica 6, SLOVENJ SLOVENJ 1242003 - Pokrito 436950 01.07.2019 Parkirni prostor 850 2076 72 2006 18,20 18,18 1,81 Slovenj Gradec GRADEC GRADEC parkirišče RONKOVA ULICA 6, SLOVENJ SLOVENJ 1242003 - Pokrito 441120 29.07.2019 Parkirni prostor 850 2076 81 2006 14,90 14,89 1,81 SLOVENJ GRADEC GRADEC GRADEC parkirišče SLOVENJ SLOVENJ 441124 31.07.2019 Garaža 850 1242001 - garaža 918 2 1967 15,90 15,86 2,95 GRADEC GRADEC Vir: Trgoskop, lastna obdelava.

38 4TC-10-19

10. IZJAVA NARO ČNIKA

4TC-10-19 39