Ocenjevanje nepremi čnin, Petra Nagode Zupan čič s.p. Mala vas 9E 1000 Ljubljana GSM 041 780 785 Št. poro čila: 4TC-10-19 PORO ČILO O IZDELAVI METODOLOGIJE ZA: 1. oceno okvirne vrednosti stavbnih zemljiš č, 2. oceno okvirne vrednosti kmetijskih zemljiš č, 3. oceno okvirnega nadomestila za stvarno služnosti ter 4. oceno okvirne najemnine v ob čini Mislinja Ljubljana, november 2019 KAZALO VSEBINE: 1. PREDSTAVITEV PROJEKTA ................................................................................................................... 1 1.1 Predpostavke in omejitvene okoliš čine .............................................................................................. 2 1.2 Ocenjevalci ......................................................................................................................................... 3 2. OPIS IN ANALIZA METODOLOGIJE ....................................................................................................... 4 2.1 Predstavitev projekta .......................................................................................................................... 4 3. POVZETEK GLAVNIH UGOTOVITEV ANALIZ NEPREMI ČNINSKEGA PODTRGA ............................. 7 4. OCENJEVANJE VREDNOSTI .................................................................................................................. 8 4.1 Predstavitev metodologije za oceno vrednosti ................................................................................... 9 4.2 Ocena okvirne tržne vrednosti zemljiš č ............................................................................................ 11 4.2.1 Predstavitev na čina tržnih primerjav - splošno........................................................................................... 11 4.2.2 Prikaz rezultatov ........................................................................................................................................ 11 4.3 Ocena nadomestila za stvarno služnost ........................................................................................... 12 4.3.1 Definicija stvarne služnosti ........................................................................................................................ 12 4.3.2 Metodologija za oceno nadomestila za stvarno služnost na stavbnih in kmetijskih zemljiš čih ................... 12 4.3.2.1 Izhodiš ča za sestavo metodologije ..................................................................................................... 12 4.3.2.2 Elementi metodologije ......................................................................................................................... 13 4.4 Ocena okvirne tržne najemnine ........................................................................................................ 18 5. KON ČNE UGOTOVITVE ......................................................................................................................... 19 PRILOGE .......................................................................................................................................................... 20 6. PRIMERA OCENE NADOMESTILA ZA STVARNO SLUŽNOST PO METODOLOGIJI ....................... 21 7. ANALIZA GOSPODARSKEGA STANJA SLOVENIJE ......................................................................... 23 8. ANALIZA OB ČINE MISLINJA ................................................................................................................ 25 9. ANALIZA NEPREMI ČNINSKEGA TRGA SLOVENIJE ......................................................................... 26 9.1 Ponudbene cene primerljivih nepremi čnin – prodaja ....................................................................... 34 9.2 Transakcijske cene primerljivih nepremi čnin .................................................................................... 35 9.3 Najemnine primerljivih nepremi čnin ................................................................................................. 38 10. IZJAVA NARO ČNIKA ......................................................................................................................... 39 4TC-10-19 I 1. PREDSTAVITEV PROJEKTA Izdelava metodologije za oceno vrednosti stavbnih in kmetijskih Predmet (podrobneje predstavljen v zemljiš č, nadomestila za stvarno služnosti ter najemnine za to čki 2. Opis in analiza metodologije ) garaže, zemljiš ča pod garažami in vrti čke v ob čini Mislinja. Obseg ocenjevanih pravic na lastninska pravica, služnostna pravica, najemna pravica nepremi čnini Naro čnik poro čila OB ČINA MISLINJA, Šolska cesta 34 2382 Mislinja Uporabnik poro čila OB ČINA MISLINJA, Šolska cesta 34 2382 Mislinja Lastnik nepremi čnin Podatek o lastniku ni relevanten Namen vrednotenja za potrebe naro čnika Okvirna tržna vrednost, Okvirna tržna najemnina, Podlaga vrednosti Okvirno nadomestilo za stvarno služnost, ki izhaja iz okvirne tržne vrednosti Tržna vrednost je po MSOV 2017 opredeljena kot »ocenjeni znesek, za katerega naj bi voljan kupec in voljan prodajalec zamenjala sredstvo ali obveznost na datum ocenjevanja vrednosti v poslu med nepovezanima in neodvisnima strankama po ustreznem trženju, pri katerem sta stranki delovali seznanjeno, preudarno in brez prisile«. Tržna najemnina je po MSOV 2017 opredeljena kot »ocenjeni znesek, za katerega naj bi voljan najemodajalec dal v najem voljnemu najemojemalcu pravico na nepremi čnini na datum ocenjevanja vrednosti po primernih najemnih pogojih v poslu med Definicija podlage vrednosti nepovezanima in neodvisnima strankama po ustreznem trženju, pri čemer sta stranki delovali seznanjeno, preudarno in brez prisile«. Vrednosti so ocenjene kot okvirne oz. povpre čne za celotno obravnavano obmo čje. Ker morebitne individualne lastnosti posamezne parcelne številke lahko niso bile upoštevane je podlagam vrednosti dodan termin »okvirna«. V metodologiji ni izdelana ocena vrednosti posamezne parcele, ampak je bila na podlagi preteklih transakcij na obmo čju ocenjena vrednost tipi čne parcele. Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti (MSOV) 2017. Zakon o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti - ZSPDSLS-1 (Ur. l. RS, št. 11/2018, 79/2018) in Uredba o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Ur. L. RS, št. 31/2018). Standardi ocenjevanja vrednosti Poro čilo ni sestavljeno v skladu s hierarhijo pravil ocenjevanja vrednosti (Ur. L. RS, št. 106/2010). Ocenjevanje ne sledi standardu sestave poro čila po SPS-2, temve č je izvedeno kot mnenje o vrednosti v skladu z SPS-4. Pooblaš čeni ocenjevalec vrednosti pri izvajanju storitve opravlja nalogo finan čnega svetovalca oz. veš čaka. Datum vrednotenja 31.12.2019 Ogled ni bil opravljen, vrednosti so ocenjene za etalonsko Datum ogleda (tipi čno) zemljiš če. Datum poro čila 27.11.2019 4TC-10-19 1 1.1 Predpostavke in omejitvene okoliš čine Splošni omejitveni pogoji • V postopku ocenjevanja smo se opirali na trditve, informacije in podatke, ki smo jih pridobili s strani predstavnika lastnika, agencij za prodajo nepremi čnin in upravnih organov - ob činskih skupnosti, v katerih se nahaja ocenjevana in primerljive posesti. Skladno s tem soglašamo, da je material iz cenilnega poročila na razpolago za ustrezno potrditev. S tem tudi ne prenašamo odgovornosti na druge osebe izven sklopa lastnega strokovnega znanja. • Za vse informacije in podatke o nepremi čninah, ki smo jih pridobili s strani naro čnika cenitve, ta prevzema vso odgovornost. • Ocenjevalec ne prevzema odgovornosti za morebitne skrite napake oziroma pomanjkljivosti na nepremi čnini, na katera ga naro čnik/lastnik ni posebej opozoril. • Za podatke, ki so povzeti iz javnih baz oziroma evidenc se predpostavi, da so zanesljivi. Izvajalec tudi ne prevzema nobene odgovornosti za njihovo to čnost oziroma pravilnost. • Ocena vrednosti temelji na informacijah, ki so bile v času izdelave poro čila ocenjevalcu znane. • Podatki in informacije, ki so prikazani v poro čilu so preverjeni v skladu z možnostmi ter uporabljeni v dobri veri. • Posest je vrednotena, kot da ni obremenjena z dolgovi. • Informacije, ocene in mnenje, ki jih vsebuje to poro čilo se nanašajo le na zadevno vrednotenje in ne smejo biti uporabljeni izven tega konteksta. • Ocena vrednosti velja le za namen in datum vrednotenja, ki je opredeljen v poro čilu. • Poro čilo o izvršeni oceni vrednosti je zaupne narave tako za ocenjevalce vrednosti kot tudi za nameravane uporabnike, pri čemer ocenjevalci ne prevzemamo nobene odgovornosti za zanašanje tretje stranke na poro čilo. • Ocenjevalci/avtorji poro čila niso dolžni pri čati pred sodiš čem ali sodelovati pri pogajanjih v zvezi z vsebino tega poro čila, v kolikor to ni vzajemno dogovorjeno. • Vrednotenje je podajanje strokovnega mnenja o vrednosti dolo čene pravice na nepremi čnini, pri čemer je ocenjena vrednost le informacija naro čniku o vrednosti pravice, glede na namen cenitve in vrsto ocenjene vrednosti. Podlaga za oblikovanje strokovnega mnenja so: znanje, izkušnje ter poznavanje zakonitosti trga nepremi čnin. Viri podatkov in splošne predpostavke • Predmet ocenjevanja je bil usklajen z naro čnikom ter identificiran na podlagi javno dostopnih podatkov. • Ogled predmetnih nepremi čnin skladno z namenom ni bil opravljen. Ocena vrednosti je bila izvedena na podlagi aktualnih podatkov, ki so bili na dan vrednotenja razvidni iz javno dostopnih baz in evidenc državnih organov, ortofoto posnetkov in lastnega poznavanja lokacije ter predložene dokumentacije naro čnika. • Nepremi čnine se ocenjujejo kot bremen, stvari in oseb proste. • Pri oceni je predpostavljeno,