Die Bad Nauheimer Straße in Rockenberg Als Standort Für Die Nahversorgung Verträglichkeitsgutachten Zu Den Auswirkungen Eines Verlagerungs- Und Erweiterungsvorhabens
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Die Bad Nauheimer Straße in Rockenberg als Standort für die Nahversorgung Verträglichkeitsgutachten zu den Auswirkungen eines Verlagerungs- und Erweiterungsvorhabens Endbericht Im Auftrag der Gemeinde Rockenberg Hamburg 04.07.2019 Die Bad Nauheimer Straße in Rockenberg als Standort für die Nahversorgung Verträglichkeitsgutachten zu den Auswirkungen eines Verlagerungs- und Erweiterungsvorhabens Projektnummer: 19DLP2613 Exemplarnummer: 01 Projektleitung und -bearbeitung: Sandra Emmerling Bearbeitet unter Mitarbeit von: David Kamin, Ulrike Rehr Im Auftrag der Gemeinde Rockenberg Obergasse 12 35519 Rockenberg erarbeitet durch Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH Friedrich-Ebert-Damm 311, 22159 Hamburg Altmarkt 10d, 01067 Dresden Prinzenallee 7, 40549 Düsseldorf Königstraße 10c, 70173 Stuttgart Das Gutachten ist urheberrechtlich geschützt und unter der Projektnummer registriert. Die im Gutachten enthaltenen Karten und Daten sind urheberrechtlich geschützt und dürfen nicht aus dem Gutachten separiert oder einer anderen Nutzung zugeführt werden. Ausschließlich der Auftraggeber ist berechtigt, das Gutachten im Rahmen der Zwecksetzung an Dritte außer an Mitbewerber der Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH weiterzugeben. Ansonsten sind Nachdruck, Vervielfältigung, Veröffentlichung und Weitergabe von Texten oder Grafiken - auch auszugsweise - sowie die EDV-seitige oder optische Speicherung nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung der Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH erlaubt. I Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH Inhalt Abbildungsverzeichnis III Tabellenverzeichnis IV 1 Einführung 1 1.1 Ausgangslage und Aufgabenstellung 1 1.2 Vorgehensweise 2 2 Analyse von Mikrostandort und Vorhaben 4 2.1 Mikrostandort 4 2.2 Vorhabenkonzeption 8 3 Rahmendaten des Makrostandorts 11 3.1 Lage im Raum 11 3.2 Sozioökonomische Rahmendaten 12 4 Einzugsgebiet und Nachfragepotenzial 14 4.1 Methodische Vorbemerkungen 14 4.2 Wettbewerb im Raum 14 4.3 Herleitung des Einzugsgebiets 16 4.4 Vorhabenrelevantes Nachfragepotenzial 17 5 Analyse der Angebotsstrukturen innerhalb sowie direkt außerhalb des Einzugsgebiets 19 5.1 Nahversorgungsrelevante Verkaufsflächenstruktur im Einzugsgebiet 19 5.2 Nahversorgungsrelevante Umsatzstruktur im Einzugsgebiet 21 5.3 Analyse der städtebaulichen und versorgungsstrukturelle Ausgangslage innerhalb sowie direkt außerhalb des Einzugsgebiets 23 5.3.1 Lagen innerhalb des Einzugsgebiets 23 5.3.2 Lagen außerhalb des Einzugsgebiets 24 II Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 6 Vorhaben- und Wirkungsprognose 29 6.1 Marktanteils- und Umsatzprognose 29 6.2 Wirkungsprognose 33 6.2.1 Vorbemerkungen 33 6.2.2 Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen im periodischen Bedarf 35 7 Bewertung des Vorhabens 37 7.1 Zu den Bewertungskriterien 37 7.2 Zur zentralörtlichen Zuordnung 38 7.3 Zu den Auswirkungen auf die zentralen Versorgungbereiche und die Nahversorgung (Beeinträchtigungsverbot) 41 7.4 Zur städtebaulichen und siedlungsstrukturellen Integration des Vorhabenstandorts 43 8 Standortalternativenprüfung 47 9 Flankierende Empfehlungen für die Bauleitplanung 57 10 Fazit 60 III Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Lage des Mikrostandorts 4 Abbildung 2: Vorhabenstandort an der Bad Nauheimer Straße (Blick in Richtung Oppershofen) 6 Abbildung 3: Blick vom Vorhabenstandort in Richtung Rockenberg 6 Abbildung 4: Derzeitiger Standort des Edeka-Markts (Ansicht von der Siemensstraße) 7 Abbildung 5: Derzeitiger Standort des Edeka-Markts (Ansicht von der Bad Nauheimer Straße) 7 Abbildung 6: Entwurf für die zukünftige Entwicklung des Standortbereichs 8 Abbildung 7: Regionaler Flächennutzungsplan RegFNP 2010- (Ausschnitt) 10 Abbildung 8: Lage im Raum 11 Abbildung 9: Vorhabenrelevante Wettbewerbsstruktur im Raum 15 Abbildung 10: Einzugsgebiet des Vorhabens 16 Abbildung 11: Vorhabenrelevante Wettbewerbssituation im Wirkungsraum 20 Abbildung 12: Obergasse in Rockenberg 23 Abbildung 13: Marktplatz in der Innenstadt von Butzbach 25 Abbildung 14: Limes-Galerie in der Butzbacher Innenstadt 26 Abbildung 15: Limes-Galerie in der Butzbacher Innenstadt 27 Abbildung 16: Edeka-Verbrauchermarkt in der Stadt Münzenberg 28 Abbildung 17: 1.000m Fußläufigkeits-Isochrone um den zukünftigen Standort 44 Abbildung 18: Übersicht der Prüfstandorte 47 IV Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Sortimentsstruktur des Vorhabens 9 Tabelle 2: Bevölkerungsentwicklung im Vergleich 12 Tabelle 3: Kundenpotenzial im Einzugsgebiet des Vorhabens 17 Tabelle 4: Nachfragepotenzial zum Zeitpunkt der Marktwirksamkeit 17 Tabelle 5: Nahversorgungsrelevante Verkaufsflächenstruktur im Einzugsgebiet 19 Tabelle 6: Nahversorgungsrelevante Umsatzstruktur im Einzugsgebiet 21 Tabelle 7: Marktanteile des Verbrauchermarkts innerhalb des Einzugsgebiets nach Vorhabenrealisierung 30 Tabelle 8: Umsatzstruktur des Verbrauchermarkts nach Vorhabenrealisierung 30 Tabelle 9: Marktanteile des Verbrauchermarkts (Status quo) 31 Tabelle 10: Umsatzstruktur des Verbrauchermarkts (Status quo) 31 Tabelle 11: Umsatzzuwachs des Verbrauchermarkts durch Vorhabenrealisierung 32 Tabelle 12: Marktanteilszuwachs des Verbrauchermarkts durch Vorhabenrealisierung 32 Tabelle 13: Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen des Vorhabens 35 Tabelle 14: Bewertungsmatrix, Standortalternative 1 -I 48 Tabelle 15: Bewertungsmatrix, Standortalternative 1 -II 49 Tabelle 16: Bewertungsmatrix, Standortalternative 2 -I 50 Tabelle 17: Bewertungsmatrix, Standortalternative 2 -II 51 Tabelle 18: Bewertungsmatrix, Standortalternative 3 -I 52 Tabelle 19: Bewertungsmatrix, Standortalternative 3 -II 53 Tabelle 20: Bewertungsmatrix, Standortalternative 4 -I 54 Tabelle 21: Bewertungsmatrix, Standortalternative 4 -II 55 Tabelle 22: Vergleichende Bewertung der Standortalternativen 1 bis 4 56 1 | 62 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 1 Einführung 1.1 Ausgangslage und Aufgabenstellung In der Gemeinde Rockenberg (Wetteraukreis) ist die Entwicklung eines Gemeinbe- darfs- und Nahversorgungsstandorts zwischen den Ortsteilen Rockenberg und Oppershofen geplant. Aktuell werden über die Bebauungspläne Nr. 12 „Burgweg“ (u.a. Sondergebiet „Markt/Einkauf/Dienste“) und Nr. 13 „Rockenberg Süd“ (v.a. Gewer- begebiete) die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen, die auch Aussagen zum Einzelhandel machen. Es ist beabsichtigt, den bestehenden Edeka-Markt mit ca. 1.370 qm Verkaufsflä- che (inkl. Bäckerei) zu verlagern und mit bis zu 2.000 qm Verkaufsfläche neu aufzustellen. Der Verkaufsflächenzuwachs wird demnach bis zu +630 qm betragen. Es ist beabsichtigt, das Vorhaben über einen Bebauungsplan mit Ausweisung als Sondergebiet für den großflächigen Einzelhandel zu realisieren. Die Aufgabenstellung der Untersuchung bestand somit insbesondere in der Ermitt- lung und Bewertung der städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Vorhabens auf den Einzelhandel im Untersuchungsraum im Hinblick auf zentrale Versorgungsbereiche und die Nahversorgung. Darüber hinaus waren die landes- und regionalplanerischen Bestimmungen in Südhessen zu berücksichtigen. Prüfungsmaßstab war damit § 11 Abs. 3 BauNVO, § 1 Abs. 6 Nr. 4, 8a und 11 BauGB, § 2 Abs. 2 BauGB sowie § 1 Abs. 4 BauGB. Das RP Darmstadt fordert zudem eine Ausei- nandersetzung mit möglichen Standortalternativen zur Neuaufstellung des großflä- chigen Lebensmittelmarkts. 2 | 62 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 1.2 Vorgehensweise Im Einzelnen war für die Analyse eine Untersuchung folgender Punkte erforderlich: Darstellung und Bewertung des Mikrostandorts (Altstandort, Planstandort) und seiner planungsrechtlichen Gegebenheiten; Aussage zur Eignung des Altstandorts für eine gleichwertige / gleichartige Nachnutzung; Darstellung des Vorhabens im Hinblick auf seine Nahversorgungs- und Zentren- relevanz; Kurzdarstellung und Bewertung der relevanten sozioökonomischen Rahmenbe- dingungen und deren Entwicklungstendenzen am Makrostandort (Bevölkerungs- entwicklung, Kaufkraftniveau, Erreichbarkeitsbeziehungen); Herleitung des Einzugsgebiets des Vorhabens u.a. auf Basis der Wettbewerbs- strukturen des Lebensmitteleinzelhandels sowie kartographische Darstellung; Darstellung und Bewertung der nahversorgungsrelevanten Angebotssituation im Einzugsgebiet des Vorhabens; Abschätzung der Umsätze und Flächenproduktivitäten im nahversorgungs- relevanten Einzelhandel; Versorgungsstrukturelle Analyse des Versorgungsniveaus im Einzugsgebiet (v.a. Verkaufsflächendichte sowie Zentralität für Gemeinde im Vergleich zu Bundes- werten); Städtebauliche Analyse der Ausgangslage in den betroffenen zentralen Versor- gungsbereichen zur Einschätzung ihrer Funktionsfähigkeit sowie Identifizierung ggf. vorhandener Vorschädigungen (innerhalb und unmittelbar außerhalb des Ein- zugsgebiets); Vorhabenprognose bezüglich des Einzugsgebiets, Nachfragepotenzials, Umsat- zes und zu den Marktanteilen bzw. deren Veränderungen durch die Vorhabenrea- lisierung; Wirkungsprognose bezüglich der zu erwartenden Umsatzumverteilungseffek- te durch das Vorhaben zu Lasten des Einzelhandels im Einzugsgebiet nach Zonen; darüber hinaus wurden auch die Effekte zulasten der Einkaufsalternativen unmit- telbar außerhalb des Einzugsgebiets abgeschätzt;