NOTITIE UITGANGSPUNTEN EN TOETSINGSKADER PLANONTWIKKELING ZEEDUIN/VM PANACHE EN OMGEVING IN TE .

1

Inhoudsopgave. 1. Inleiding. 2. Omschrijving plan gebied. 3. Ontwikkelingsgeschiedenis Dishoek.1 4. Identiteit Dishoek. 5. Huidige situatie openbare ruimte Kaapsduinseweg en omgeving. 6. Huidige situatie perceel Zeeduin. 7. Huidige situatie perceel vm. Panaché. 8. Bestaande beleidskaders. 9. Ontwikkelingsmogelijkheden. 10. Algemene randvoorwaarden. 11. Toetsingskader planontwikkeling Zeeduin en vm. Panaché.

1 Notitie uitgangspunten en toetsingskader plantontwikkeling Zeeduin/Panaché in Dishoek te Koudekerke

2

1. Inleiding. Deze notitie is opgesteld, omdat door de eigenaren/ontwikkelaars van hotel Zeeduin en Panaché de wens is geuit in een samenwerkingsverband een plan voor een herinvulling van beide percelen te ontwikkelen. Beide percelen zijn gelegen aan de Kaapduinseweg in de recreatieconcentratie Dishoek te Koudekerke. De invulling van deze percelen heeft dan ook een grote invloed op de verdere ontwikkeling en inrichting van dit gedeelte van de Kaapduinseweg en omgeving. Daarom is het noodzakelijk dat de gemeente vooraf de ruimtelijke en functionele kaders aangeeft waaraan de planontwikkeling voor Zeeduin en Panaché zal worden getoetst. Met andere woorden de planontwikkeling op beide percelen moet in een breder en integraal perspectief worden bezien, waardoor een meerwaarde voor het hele gebied kan ontstaan. Deze notitie voorziet in een toetsingskader voor de planontwikkeling van genoemde percelen in combinatie met de aansluitende openbare ruimte.

2. Omschrijving plangebied. In deze notitie gaat het primair om de ontwikkeling en inrichting van het gedeelte van de Kaapduinseweg vanaf de Westerscheldelaan tot aan het pleintje onderaan de duinovergang met de direct aangrenzende percelen.Uiteraard is ook gekeken en wordt rekening gehouden met de reeds voorziene ontwikkelingen in de rest van het gebied.

3. Ontwikkelingsgeschiedenis Dishoek. Het gebied Dishoek bestaat voor een belangrijk deel uit bos en duinen. Door deze gunstige ligging heeft de recreatie zich in dit gebied na de tweede wereldoorlog sterk ontwikkeld. In de loop van de jaren is het gebied met appartementen, hotelaccommodaties en zomerwoningen uitgegroeid tot een concentratiegebied voor dag- en verblijfsrecreanten.De dagrecreatieve strandfunctie is mede versterkt door de ligging nabij het stadsgewest Middelburg- en de aanwezigheid van een aantrekkelijke fiets-, wandel- en ruiterpaden infrastructuur door de bossen, duinen en in het aangrenzende agrarische buitengebied. Daarnaast is in het gebied ook een belangrijke woonfunctie ontstaan. Deels doordat een dubbel gebruik van de woningen is toegestaan en deels omdat er een woonwijk met in hoofdzaak permanente bewoning is gerealiseerd.

4. Identiteit Dishoek. Door de hiervoor omschreven ontwikkelingsgeschiedenis heeft de recreatieconcentratie Dishoek een eigen identiteit gekregen. Deze kan ruimtelijk en functioneel als volgt worden getypeerd. Ruimtelijk: een kleinschalig gebied met bebouwing op ruime percelen in een landschappelijk aantrekkelijke omgeving, waardoor het geheel een zekere intimiteit uitstraalt. Functioneel: een gebied met een diversiteit aan functies, namelijk dag- en verblijfstoerisme (met de daarbij behorende voorzieningen), permanente bewoning, strandbezoek, wandel-, fiets- en ruiterroutes. Ruimtelijk en functioneel heeft het gebied een zekere klasse/stijl in zich waarvan met name in het gedeelte van de Kaapduinseweg de uitstraling is verouderd.

5. Huidige situatie openbare ruimte Kaapsduinseweg en omgeving. Voor het gedeelte Kaapduinseweg vanaf de Westerscheldelaan richting duinovergang is een éénrichtingverkeer ingesteld. Het gedeelte is een belangrijke looproute voor de strandbezoekers. Daarnaast maken auto's en fietsers gebruik van dit wegvak.

3 Langs de weg zijn naast Zeeduin en Panaché, een pension-eetcafé, een pannekoekenrestaurant, een speelautomatenhal, een fietsen(verhuur)bedrijf, een woning met bedrijfsschuur, een woonwagen en 6 permanent bewoonde woningen gelegen. Het pleintje onderaan de duinen heeft een te grote versteende oppervlakte in verhouding tot de schaal van het gebied waardoor het gebruikt wordt als parkeerruimte. Omdat het pleintje slechts gedeeltelijk van bebouwing is voorzien ontbreekt beslotenheid en intimiteit. De routering voor fietsers en wandelaars op en over het pleintje is onduidelijk. Rondom het pleintje is een grote stallingscapaciteit voor fietsen aanwezig. De overgang Kaapduin is één van de drukst gebruikte overgangen in de gemeente door strandbezoekers. aanwezig. Omdat de overgang ook wordt gebruik door vrachtauto's (aan-/afvoer strandhuisjes, afvoer strandafval en bevoorrading strandpaviljoens) en ruiters ontstaan er conflicten tussen de verschillende gebruikers. Deze “conflicten” zijn ook op het pleintje herkenbaar. Daarnaast verkeert de overgang in een slechte staat van onderhoud. De landzijde wordt door een smalle bos- en duinstrook van het strand gescheiden. In deze strook zijn wandel-, fiets- en ruiterpaden gelegen. Het strand heeft een zuidoriëntatie hetgeen gunstig is voor de bezonning en beschutting biedt bij een noordwesten wind.

6. Huidige situatie perceel Zeeduin. Op het perceel Kaapduinseweg 22 te Koudekerke(Dishoek) is het voormalige hotel Zeeduin bestaande uit een dienstwoning, 4 zelfstandige vakantiebungalows en een aantal hotelkamers in afzonderlijke gebouwen. In het hotelcomplex zijn 150 slaapplaatsen aanwezig geweest. Het complex is uniek gelegen onderaan aan de duinvoet nabij bos en strand maar is sterk verouderd. Ook de landschappelijke inrichting op het perceel is matig tot slecht. Het aanwezige bos is voor een groot deel gekapt, terwijl het resterende deel niet onderhouden wordt. Kortom het hele complex vertoont een verwaarloosde indruk en heeft dan ook al sinds enkele jaren geen verblijfsrecreatieve functie meer. Op dit moment is het complex verhuurd aan de Hoge School . Deze heeft op het perceel naast de aanwezige bebouwing (tijdelijk) woonunits voor studenten van de Hogeschool Zeeland geplaatst. De gemeente heeft hiervoor een gebruiksvergunning voor een periode van 4 jaar verleend.

Het Zeeduincomplex heeft een oppervlakte van ruim 2 hectare. Hiervan is een oppervlakte van 4.727 m2, bestaande uit 2 percelen in eigendom bij de gemeente . De rechtsvoorgangers van Veere hebben deze percelen in 1947 tot 2045 in erfpacht uitgegeven aan de eigenaar van Zeeduin. In de erfpachtovereenkomst is o.m. bepaald dat: - bij overdracht van het recht toestemming van de gemeente vereist is; - de uitgegeven grond ter goedkeuring van de gemeente moet worden aangeplant; - de erfpachtcanon bedraagt € 11,50 per ha per jaar. De eigendom van het complex is door een nieuwe ontwikkelaar overgenomen. Hiervoor is voorzover kon worden nagegaan niet de vereiste goedkeuring verleend.

Verder is nog van belang dat direct grenzend aan het Zeeduincomplex 2 percelen met daarop een particuliere zomerwoning is gelegen. Deze percelen hebben hun ontsluiting via het pleintje. Op kaart I is de eigendoms- en erfpachtsituatie van het Zeeduincomplex aangegeven.

7. Huidige situatie Panaché. Op het perceel aan de Kaapduinseweg 13 is een bedrijf gelegen dat bestaat uit een eetcafé (pizzeria), ijssalon en pension (15 slaapplaatsen) Het perceel heeft een oppervlakte van 2.030 m2. Verder heeft het perceel een grote achtertuin waarop vroeger een midget-golbaan heeft gelegen.. De kwaliteit van de bebouwing is erg gedateerd. Dit heeft een negatieve uitstraling op de beeldkwaliteit van de Kaapduinsweg. De eigendom van het perceel is in handen van een ontwikkelaar.

Tussen de ontwikkelaar van Panaché en die van Zeeduin wordt overleg gevoerd om tot een gezamenlijk

4 plan voor de herinvulling van beide percelen te komen. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid om ook het langs beide percelen gelegen gedeelte van de Kaapduinseweg en het pleintje bij de planvorming te betrekken. Dit vereist een creatief concept en ontwerp.

8. Bestaande beleidskaders en ontwikkelingen. a. Streekplan Zeeland en regiovisie 2000+. In het streekplan Zeeland is Walcheren aangewezen als een toeristisch-recreatieve herstructureringszone om te komen tot een kwaliteitsverbetering en productdifferentiatie teneinde het economisch belang van deze sector voor de werkgelegenheid in de regio te behouden en te versterken. Hiertoe is de regiovisie Walcheren 2000+ opgesteld. In deze regiovisie is een gebiedszonering opgenomen, waarbij voor de zuid- west kust van Walcheren is gekozen voor het beach-concept. Het beach-concept is volgens de regiovisie gericht op de primaire zon-, zee- en strandtoerist die wordt aangetrokken door een dynamische omgeving en waarvoor het achterland van minder belang is. Gezelligheid, dynamische uitstraling en een veelheid aan activiteiten op en nabij het strand zijn van belang, evenals verdere voorzieningen voor verblijf, amusement en horeca op een korte afstand van het strand. Het beach-concept geeft dus een ontwikkelingsrichting aan die gericht is op dagrecreatie in combinatie met vermaak en voorzieningen buiten de verblijfsaccommodaties in gebieden met minder kwetsbare of beperkte natuurwaarden. b. Discussienota ruimte voor vernieuwing van verblijfsrecreatie. Door de provincie is een discussienota in voorbereiding waarin onder voorwaarden ruimte wordt geboden voor vernieuwde innovatieve concepten voor verblijfsrecreatie. Dit vanuit de gedachte om op een andere dan de traditionele manier in te spelen op toeristische ontwikkelingen en trends, zoals aandacht voor natuur, cultuur, gezondheid, comfort, seizoensverlenging en senioren. Een richting waarin wordt gedacht is o.a. compact bouwen. c. Bestemmingsplan Buitengebied. In het bestemmingsplan Buitengebied heeft de bos- en duinstrook de bestemming natuurgbied. d. Bestemmingsplan Dishoek. In het bestemmingsplan Dishoek hebben de percelen Zeeduin en Panaché de bestemming Horecabedrijven (hotels, café’s, restaurants en pensions). De buitenranden van het Zeeduincomplex hebben een bos- of beplantingsstrookbestemming. De 2 aangrenzende zomerhuizen hebben een dienovereenkomstige bestemming. e. Landinrichtingsplan Walcheren. In het landinrichtingsplan zijn aan de oostzijde van Dishoek nieuwe bossen voorzien (zie kaart II). Hierdoor wordt de landschappelijke inpassing van het gebied sterk verbeterd. In de nieuwe bossen zullen ook wandel-, fiets- en ruiterpaden worden aangelegd. Het dagrecreatieve uitloopgebied wordt hierdoor vergroot en de intensiteit op de bestaande wandel-, fiets- en ruiterpaden onderlangs de duinen kan beter worden gespreid. De planning is dat de nieuwe bossen in de loop van 2004-2005 zullen worden aangelegd. f. Ontwikkelingsvisie Dishoek-Westduin. De voormalige gemeente Valkenisse heeft een ontwikkelingsvisie Dishoek-Westduin opgesteld. De ontwikkelingsvisie was gericht op een kwaliteitsverbetering van de openbare ruimte en de verblijfsaccommodaties. De 1e fase van de ontwikkelingsvisie is uitgevoerd (herinrichting gedeelte Kaapduinseweg en aansluitend pleintje). De inrichting van het pleintje voldoet echter niet aan de centrum- en flaneerfunctie (zie hiervoor). Het is wat inrichting betreft niet afgemaakt. De 2e fase van de ontwikkelingsvisie is in voorbereiding en houdt in de aanleg van een nieuw parkeerterrein (met de mogelijkheid van slaaphuisjesopslag) en het uit het gebied halen van het dagparkeren. Voor de herinvulling van het vrijgekomen bedrijfsterrein Wielemaker is woningbouw voorzien. Het parkeerterrein aan het eind van de Verl. Dishoekseweg wordt gedeeltelijk natuurgebiedje en gedeeltelijk parkeerterrein voor belanghebbenden (o.m. slaaphuisjeseigenaren).

9. Ontwikkelingsmogelijkheden. a. Algemeen.

5 Bij nieuwe ontwikkelingen dient in eerste instantie te worden gekeken in hoeverre het mogelijk en/of gewenst is om in te spelen op de gebiedszonering van het beach-concept van de regiovisie Walcheren 2000+. Het beach-concept is te beschouwen als een kapstok voor de toeristisch-recreatieve ontwikkeling van de zuid-westkust van Walcheren. De invulling van het beach-concept kan en zal in de verschillende recreatieconcentraties/kernen (Westduin, Dishoek, Groot-Valkenisse, en Westkapelle) op verschillende manieren plaats vinden. Dus niet overal hetzelfde maar differentiatie, waardoor de onderdelen elkaar aanvullen en versterken. Daarnaast zal men in de praktijk ook aanlopen tegen bestaande en historisch gegroeide situaties waardoor een invulling van het beach-concept niet of slechts op onderdelen mogelijk is.

Verder is het logisch dat bij nieuwe ontwikkelingen aansluiting wordt gezocht met de reeds in voorbereiding zijnde plannen op het gebied van aanleg nieuwe bossen, verkeersontsluiting en parkeren. b. Varianten met afwegingen. Er zijn 2 varianten denkbaar voor de herinvulling van de percelen Zeeduin en Panaché en de inrichting van de aansluitende openbare ruimte. De te maken keuze is van invloed op de aard, inhoud en omvang van de recreatieve voorzieningen. Bij de eerste variant ligt de nadruk op een dagrecreatieve ontwikkeling en zijn de verblijfsaccommodaties daarop afgestemd. Dit betekent dat sterk wordt ingezet op horeca, detailhandel, sport- en spelvoorzieningen langs de Kaapduinseweg (vanaf de Westerscheldelaan richting duinovergang). De verblijfsrecreatieve invulling van het Zeeduingebied in combinatie met de Panaché dient hieraan dan een bijdrage te verlenen. Dat zou bijvoorbeeld kunnen in de vorm van een sporthotel, natuurhotel, een jeugdherberg of groepsaccommodatie. Voor het realiseren van een rendabele camping is te weinig hectare oppervlakte aanwezig. Bij de tweede variant ligt de nadruk op de woon- en verblijfsrecreatieve ontwikkeling van het gebied. Dit betekent dat wordt ingezet op een meer hoogwaardig verblijfsklimaat vanuit de gedachte dat het spanningsveld tussen wonen en hoogwaardige verblijfsrecreatie kleiner is als bij een primair dagrecreatieve ontwikkeling. De dagrecreatie is daarop afgestemd of staat ten dienste van deze ontwikkeling. Bij deze ontwikkelingsrichting kan worden gedacht aan bijv. verblijfsaccommodatie in de vorm van een appartementencomplex en/of een hotel met een wellness-voorziening. Concentratie van horecavoorzieningen rondom het pleintje aangevuld met eventueel kleinschalige kwalitatief hoogwaardige evenementen. c. Voorkeursvariant. Gelet op de kleinschaligheid, de identiteit en draagkracht van het gebied wordt de beleidskeuze gemaakt voor de 2e ontwikkelingsvariant.

10. Algemene randvoorwaarden. De gemaakte beleidskeuze voor de ontwikkelingsvariant kan worden vertaald in een aantal randvoorwaarden waarmee bij de verdere planvorming rekening dient te worden gehouden, namelijk: a. het handhaven en versterken van het kleinschalige, landschappelijk aantrekkelijke en relatief rustige karakter van het gebied; b. een integrale aanpak en een duurzame ontwikkeling die leidt tot een veraangenaming van het verblijfs- en woonklimaat in het gebied; c. een kwaliteitsverbetering en vernieuwing van het toeristisch-recreatieve product (openbare ruimte, verblijfsaccommodaties, dagrecreatie e.d. ) mede gericht op een verlenging van het seizoen; d. een effectief ruimtegebruik (door bijv. geconcentreerd bouwen) t.b.v. kwaliteitsvernieuwing toeristisch product; e. een goede landschappelijke inpassing tussen rood en groen op het recreatiebedrijf; f. geen overmatige toename van de recreatiedruk op/in het gebied; g. een markttechnisch en bedrijfseconomisch haalbaar concept.

6

11. Toetsingskader planontwikkeling Zeeduin en Panaché. De algemene randvoorwaarden kunnen verder worden uitgewerkt in het volgende toetsingskader. a. Uitgaan van een gecombineerde ontwikkeling van het perceel Zeeduin en Panaché in relatie tot en met als samenbindend element het pleintje aan het eind van de Kaapduinseweg bij de duinovergang. b. Planontwikkeling Zeeduin en Panaché fungeert als trekker en dragende voorziening voor de pleininvulling. c. Planinvulling Zeeduingebied en Panaché met een vernieuwend en duurzaam verblijfsrecreatief concept gericht op een jaarrondexploitatie. d. Hoogwaardige vormgeving van de te realiseren verblijfsaccommodatie die de beeldkwaliteit van het gebied versterkt. De hoogte van de bouwwerken beperken c.q. afstemmen op karakter van het gebied. e. Exploitatie van de hotel- en studio accommodatie in één hand met een afstemming van de horecafuncties binnen het gebied. f. Integratie van het Zeeduinperceel met de 2 particuliere zomerwoningen dan wel verplaatsing/opheffing van de woningen in overleg met de eigenaren en de ontwikkelaar. g. Handhaving van de huidige entree naar het Zeeduincomplex en geen entreemogelijkheid meer via pleintje. h. Voldoende centrale parkeergelegenheid op eigen terrein. i. Versterking van de landschappelijke aankleding/inpassing van en op Zeeduin. j. Kortsluiting duinfietspad vanaf de Strandweg met het pleintje in plaats van langs het Zeeduincomplex richting Kaapduinseweg. k.Herinrichting van het pleintje met als aandachtspunten: ontmoetingsruimte/centrumfunctie, landschappelijke inpassing fietsparkeren en invalide parkeerplaatsen, concentratie van horeca/terras, eventueel (tijdelijk)podium voor kleinschalige evenementen. l. Inrichting en aankleding met sfeerelementen van het gedeelte Kaapduinseweg tot aan het pleinje. waarbij ook de natuurlijke aankleding wordt versterkt.

Op tekening III zijn de hoofdlijnen van het toetsingskader schetsmatig aangegeven.

-0-0-0-

7