Notitie Uitgangspunten En Toetsingskader Planontwikkeling Zeeduin/Vm Panache En Omgeving in Dishoek Te Koudekerke
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
NOTITIE UITGANGSPUNTEN EN TOETSINGSKADER PLANONTWIKKELING ZEEDUIN/VM PANACHE EN OMGEVING IN DISHOEK TE KOUDEKERKE. 1 Inhoudsopgave. 1. Inleiding. 2. Omschrijving plan gebied. 3. Ontwikkelingsgeschiedenis Dishoek.1 4. Identiteit Dishoek. 5. Huidige situatie openbare ruimte Kaapsduinseweg en omgeving. 6. Huidige situatie perceel Zeeduin. 7. Huidige situatie perceel vm. Panaché. 8. Bestaande beleidskaders. 9. Ontwikkelingsmogelijkheden. 10. Algemene randvoorwaarden. 11. Toetsingskader planontwikkeling Zeeduin en vm. Panaché. 1 Notitie uitgangspunten en toetsingskader plantontwikkeling Zeeduin/Panaché in Dishoek te Koudekerke 2 1. Inleiding. Deze notitie is opgesteld, omdat door de eigenaren/ontwikkelaars van hotel Zeeduin en Panaché de wens is geuit in een samenwerkingsverband een plan voor een herinvulling van beide percelen te ontwikkelen. Beide percelen zijn gelegen aan de Kaapduinseweg in de recreatieconcentratie Dishoek te Koudekerke. De invulling van deze percelen heeft dan ook een grote invloed op de verdere ontwikkeling en inrichting van dit gedeelte van de Kaapduinseweg en omgeving. Daarom is het noodzakelijk dat de gemeente vooraf de ruimtelijke en functionele kaders aangeeft waaraan de planontwikkeling voor Zeeduin en Panaché zal worden getoetst. Met andere woorden de planontwikkeling op beide percelen moet in een breder en integraal perspectief worden bezien, waardoor een meerwaarde voor het hele gebied kan ontstaan. Deze notitie voorziet in een toetsingskader voor de planontwikkeling van genoemde percelen in combinatie met de aansluitende openbare ruimte. 2. Omschrijving plangebied. In deze notitie gaat het primair om de ontwikkeling en inrichting van het gedeelte van de Kaapduinseweg vanaf de Westerscheldelaan tot aan het pleintje onderaan de duinovergang met de direct aangrenzende percelen.Uiteraard is ook gekeken en wordt rekening gehouden met de reeds voorziene ontwikkelingen in de rest van het gebied. 3. Ontwikkelingsgeschiedenis Dishoek. Het gebied Dishoek bestaat voor een belangrijk deel uit bos en duinen. Door deze gunstige ligging heeft de recreatie zich in dit gebied na de tweede wereldoorlog sterk ontwikkeld. In de loop van de jaren is het gebied met appartementen, hotelaccommodaties en zomerwoningen uitgegroeid tot een concentratiegebied voor dag- en verblijfsrecreanten.De dagrecreatieve strandfunctie is mede versterkt door de ligging nabij het stadsgewest Middelburg-Vlissingen en de aanwezigheid van een aantrekkelijke fiets-, wandel- en ruiterpaden infrastructuur door de bossen, duinen en in het aangrenzende agrarische buitengebied. Daarnaast is in het gebied ook een belangrijke woonfunctie ontstaan. Deels doordat een dubbel gebruik van de woningen is toegestaan en deels omdat er een woonwijk met in hoofdzaak permanente bewoning is gerealiseerd. 4. Identiteit Dishoek. Door de hiervoor omschreven ontwikkelingsgeschiedenis heeft de recreatieconcentratie Dishoek een eigen identiteit gekregen. Deze kan ruimtelijk en functioneel als volgt worden getypeerd. Ruimtelijk: een kleinschalig gebied met bebouwing op ruime percelen in een landschappelijk aantrekkelijke omgeving, waardoor het geheel een zekere intimiteit uitstraalt. Functioneel: een gebied met een diversiteit aan functies, namelijk dag- en verblijfstoerisme (met de daarbij behorende voorzieningen), permanente bewoning, strandbezoek, wandel-, fiets- en ruiterroutes. Ruimtelijk en functioneel heeft het gebied een zekere klasse/stijl in zich waarvan met name in het gedeelte van de Kaapduinseweg de uitstraling is verouderd. 5. Huidige situatie openbare ruimte Kaapsduinseweg en omgeving. Voor het gedeelte Kaapduinseweg vanaf de Westerscheldelaan richting duinovergang is een éénrichtingverkeer ingesteld. Het gedeelte is een belangrijke looproute voor de strandbezoekers. Daarnaast maken auto's en fietsers gebruik van dit wegvak. 3 Langs de weg zijn naast Zeeduin en Panaché, een pension-eetcafé, een pannekoekenrestaurant, een speelautomatenhal, een fietsen(verhuur)bedrijf, een woning met bedrijfsschuur, een woonwagen en 6 permanent bewoonde woningen gelegen. Het pleintje onderaan de duinen heeft een te grote versteende oppervlakte in verhouding tot de schaal van het gebied waardoor het gebruikt wordt als parkeerruimte. Omdat het pleintje slechts gedeeltelijk van bebouwing is voorzien ontbreekt beslotenheid en intimiteit. De routering voor fietsers en wandelaars op en over het pleintje is onduidelijk. Rondom het pleintje is een grote stallingscapaciteit voor fietsen aanwezig. De overgang Kaapduin is één van de drukst gebruikte overgangen in de gemeente door strandbezoekers. aanwezig. Omdat de overgang ook wordt gebruik door vrachtauto's (aan-/afvoer strandhuisjes, afvoer strandafval en bevoorrading strandpaviljoens) en ruiters ontstaan er conflicten tussen de verschillende gebruikers. Deze “conflicten” zijn ook op het pleintje herkenbaar. Daarnaast verkeert de overgang in een slechte staat van onderhoud. De landzijde wordt door een smalle bos- en duinstrook van het strand gescheiden. In deze strook zijn wandel-, fiets- en ruiterpaden gelegen. Het strand heeft een zuidoriëntatie hetgeen gunstig is voor de bezonning en beschutting biedt bij een noordwesten wind. 6. Huidige situatie perceel Zeeduin. Op het perceel Kaapduinseweg 22 te Koudekerke(Dishoek) is het voormalige hotel Zeeduin bestaande uit een dienstwoning, 4 zelfstandige vakantiebungalows en een aantal hotelkamers in afzonderlijke gebouwen. In het hotelcomplex zijn 150 slaapplaatsen aanwezig geweest. Het complex is uniek gelegen onderaan aan de duinvoet nabij bos en strand maar is sterk verouderd. Ook de landschappelijke inrichting op het perceel is matig tot slecht. Het aanwezige bos is voor een groot deel gekapt, terwijl het resterende deel niet onderhouden wordt. Kortom het hele complex vertoont een verwaarloosde indruk en heeft dan ook al sinds enkele jaren geen verblijfsrecreatieve functie meer. Op dit moment is het complex verhuurd aan de Hoge School Zeeland. Deze heeft op het perceel naast de aanwezige bebouwing (tijdelijk) woonunits voor studenten van de Hogeschool Zeeland geplaatst. De gemeente heeft hiervoor een gebruiksvergunning voor een periode van 4 jaar verleend. Het Zeeduincomplex heeft een oppervlakte van ruim 2 hectare. Hiervan is een oppervlakte van 4.727 m2, bestaande uit 2 percelen in eigendom bij de gemeente Veere. De rechtsvoorgangers van Veere hebben deze percelen in 1947 tot 2045 in erfpacht uitgegeven aan de eigenaar van Zeeduin. In de erfpachtovereenkomst is o.m. bepaald dat: - bij overdracht van het recht toestemming van de gemeente vereist is; - de uitgegeven grond ter goedkeuring van de gemeente moet worden aangeplant; - de erfpachtcanon bedraagt € 11,50 per ha per jaar. De eigendom van het complex is door een nieuwe ontwikkelaar overgenomen. Hiervoor is voorzover kon worden nagegaan niet de vereiste goedkeuring verleend. Verder is nog van belang dat direct grenzend aan het Zeeduincomplex 2 percelen met daarop een particuliere zomerwoning is gelegen. Deze percelen hebben hun ontsluiting via het pleintje. Op kaart I is de eigendoms- en erfpachtsituatie van het Zeeduincomplex aangegeven. 7. Huidige situatie Panaché. Op het perceel aan de Kaapduinseweg 13 is een bedrijf gelegen dat bestaat uit een eetcafé (pizzeria), ijssalon en pension (15 slaapplaatsen) Het perceel heeft een oppervlakte van 2.030 m2. Verder heeft het perceel een grote achtertuin waarop vroeger een midget-golbaan heeft gelegen.. De kwaliteit van de bebouwing is erg gedateerd. Dit heeft een negatieve uitstraling op de beeldkwaliteit van de Kaapduinsweg. De eigendom van het perceel is in handen van een ontwikkelaar. Tussen de ontwikkelaar van Panaché en die van Zeeduin wordt overleg gevoerd om tot een gezamenlijk 4 plan voor de herinvulling van beide percelen te komen. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid om ook het langs beide percelen gelegen gedeelte van de Kaapduinseweg en het pleintje bij de planvorming te betrekken. Dit vereist een creatief concept en ontwerp. 8. Bestaande beleidskaders en ontwikkelingen. a. Streekplan Zeeland en regiovisie Walcheren 2000+. In het streekplan Zeeland is Walcheren aangewezen als een toeristisch-recreatieve herstructureringszone om te komen tot een kwaliteitsverbetering en productdifferentiatie teneinde het economisch belang van deze sector voor de werkgelegenheid in de regio te behouden en te versterken. Hiertoe is de regiovisie Walcheren 2000+ opgesteld. In deze regiovisie is een gebiedszonering opgenomen, waarbij voor de zuid- west kust van Walcheren is gekozen voor het beach-concept. Het beach-concept is volgens de regiovisie gericht op de primaire zon-, zee- en strandtoerist die wordt aangetrokken door een dynamische omgeving en waarvoor het achterland van minder belang is. Gezelligheid, dynamische uitstraling en een veelheid aan activiteiten op en nabij het strand zijn van belang, evenals verdere voorzieningen voor verblijf, amusement en horeca op een korte afstand van het strand. Het beach-concept geeft dus een ontwikkelingsrichting aan die gericht is op dagrecreatie in combinatie met vermaak en voorzieningen buiten de verblijfsaccommodaties in gebieden met minder kwetsbare of beperkte natuurwaarden. b. Discussienota ruimte voor vernieuwing van verblijfsrecreatie. Door de provincie is een discussienota in voorbereiding waarin onder voorwaarden ruimte wordt geboden voor vernieuwde innovatieve concepten voor verblijfsrecreatie. Dit vanuit de gedachte om op een andere dan de traditionele manier in te spelen op toeristische ontwikkelingen en trends, zoals aandacht voor