Wohnungspolitische Umsetzungsstrategie Gemeinde

-Entwurf, Stand 04.04.2016- Auftraggeber Gemeinde Wandlitz Auftragnehmer BSM Beratungsgesellschaft für Stadterneuerung und Modernisierung mbH Katharinenstraße 19-20, 10711 Wohnungspolitische Umsetzungsstrategie Gemeinde Wandlitz

1 Analyse und Prognose

Wandlitz ist eine amtsfreie Gemeinde und liegt nördlich des Berliner Stadtgebietes an der südwestli- chen Grenze des Landkreises . Das Gemeindegebiet grenzt im Süden an den Bezirk Pankow des Landes Berlin, im Osten an die Gemeinde , an die Stadt und an das Amt -Barnim, im Norden an die Gemeinde Schorfheide und im Westen an die zum Land- kreis Oberhavel gehörenden Städte Liebenwalde und sowie die Gemeinde Mühlenbe- cker Land.

Mit der Gemeindegebietsreform im Jahr 2003 wurden die ehemals eigenständigen Orte , Klosterfelde, Lanke, Prenden, Schönerlinde, Schönwalde, Stolzenhagen, Wandlitz und Zerpenschleu- se zur heutigen Gemeinde Wandlitz zusammengeschlossen. Das Gemeindegebiet umfasst eine Fläche von 162,87 km² mit 21.656 Einwohnern am 31.12.2014 (22.261 am 30.06.2015).

Die größte Nord-Süd-Ausdehnung der Gemeinde beträgt ca. 27 km, die Ost-West-Ausdehnung be- trägt an der schmalsten Stelle ca. 0,6 km und an der breitesten Stelle ca. 13 km. Bernau ist etwa 12 km von der Ortsmitte Wandlitz entfernt, bis zur Kreisstadt Oranienburg des west- lich angrenzenden Landkreises Oberhavel sind es ca. 18 km. Die Distanz zur Stadtgrenze be- trägt ca. 15 km und das Berliner Stadtzentrum (Alexanderplatz) liegt in ca. 30 km Entfernung

1.1 Einwohner-und Haushaltsentwicklung

1.1.1 Bevölkerungsstand und –entwicklung bis 2030

Entwicklung bis 2014

Die Bevölkerungsentwicklung der Gemeinde Wandlitz ist in erheblichem Maß durch die Nähe zu Ber- lin und die Suburbanisierungsprozesse nach der Wende geprägt. Zwischen 1990 und 2014 ist die Einwohnerzahl von 14.129 auf 21.656 gestiegen, was einem Zuwachs von über 50 % entspricht.

Das Saldo aus Geburten und Sterbefällen (natürliche Bevölkerungsentwicklung, vgl. Abbildung 1) im Gemeindegebiet ist zwar bis 2014 negativ oder knapp ausgeglichen (rote Linie), wird aber durch das deutlich positive Wanderungssaldo (blaue Linie) bei weitem ausgeglichen. Seit 2012 zeigt das positive Wanderungssaldo nach zwischenzeitlicher Abschwächung wieder einen deutlichen Anstieg.1

1 Die in der Grafik zu erkennende negative Ausschlag der Bevölkerungsentwicklung im Jahr 2011 resultiert aus dem in diesem Jahr durch- geführten Zensus, dessen Ergebnis eine Korrektur der absoluten Bevölkerungszahl nach unten war. Es handelt sich hierbei jedoch nicht um einen tatsächlich eingetretenen Bevölkerungsverlust. Vielmehr wurden mit der Einarbeitung des Zensusergebnisses in die Bevölkerungsda- ten Fehler der Bevölkerungsfortschreibung in den Vorjahren korrigiert.

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Ausgehend hiervon errechnet sich bei Annahme einer durchschnittlichen Wohnfläche von 45 m²/EW in Wandlitz4 errechnet sich ein Wohnflächenbedarf von 45.000 m². Dieses entspricht bei Annahme einer Wohnfläche von 100 m²/WE5 einem Zusatzbedarf von mindestens 450 Wohneinheiten bis 2020.

Im Zeitraum nach 2020 bis zum Jahr 2030 geht die Prognose für die Umlandgemeinden von einem moderaten Einwohnerrückgang bis auf etwa das Niveau des Jahres 2013 aus. Anders als die übrigen Umlandgemeinden innerhalb des Landkreises besitzt jedoch Wandlitz Standortvorteile, die eine von der Prognose abweichende Entwicklung erwarten lassen. Während sich Bernau, Panketal, und nahezu übergangslos an das Berliner Siedlungsgebiet anschließen und eher vorstädti- schen Charakter besitzen, handelt es sich bei den Ortsteilen der Gemeinde Wandlitz um geschlosse- ne, durch den Naturraum geprägte ländliche Siedlungsbereiche. Die die Ortsteile umschließende Feld-, Wald- und Seenlandschaft mit zahlreichen Freizeit- und Erholungsangeboten ist ein Alleinstel- lungsmerkmal gegenüber den anderen Umlandgemeinden. Da mit der Heidekrautbahn und den Au- tobahnanschlüssen die Anbindung an das Berliner Stadtgebiet ebenso ausgezeichnet wie in den an- deren kreisangehörigen Umlandgemeinden ist, kann davon ausgegangen werden, dass die Gemeinde Wandlitz als bevorzugter Wohnstandort nach 2020 nicht von dem prognostizierten Bevölkerungs- rückgang betroffen sein wird.

Für den Prognosezeitraum 2030/40 wird davon ausgegangen, dass es aufgrund der dynamischen Bevölkerungsentwicklung in Berlin und der damit einhergehenden deutlichen Erhöhung der Wohn- kosten im Miet- und Eigentumssegment zu einer Verstetigung, ggf. auch zu einer Erhöhung der Zu- wanderung aus Berlin kommen wird. Neben diesen Push-Faktoren Berlins wirken auf Seiten der Ge- meinde Wandlitz die naturräumliche Lagegunst, die gute straßen- und ÖPNV-seitige Verkehrsanbin- dung und die bestehenden Wohn- und Grünflächenpotenziale als Pull-Faktoren. Als konservativer Ansatz wird daher für den Zeitraum 2030/40 von einer gegenüber 2020 gleichbleibenden Einwohner- zahl ausgegangen.

4 Begründung zum FNP Wandlitz, Entwurf 03/2014, S. 28 5 Wohnflächenansatz unter Annahme einer überwiegenden Deckung des Wohnraumbedarfs in EFH, analog zur Begründung zum FNP Wandlitz, Entwurf 03/2014, S. 28

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1.2.2 Versorgungsaufgaben für das Umland

Die Landesentwicklungsplanung gibt vor, dass zentralörtliche Funktionen im Mittelbereichszentrum (Bernau) zu konzentrieren sind während in den Nicht-Zentralen Gemeinden (Wandlitz) die Versor- gung der Bevölkerung mit Gütern und Dienstleistungen des Grundbedarfes erfolgen soll.

Die Gemeinde Wandlitz besitzt damit keine Versorgungsfunktionen für das Umland, wohl aber soll die örtliche Grundversorgung gewährleistet werden.

Dem entsprechend haben sich in verschiedenen Ortsteilen der Gemeinde Einzelhandelsbetriebe mit Angeboten für den täglichen Bedarf angesiedelt, wobei jedoch die langgestreckten Ausdehnung des Gemeindegebietes und die polyzentrale Struktur die Entwicklung funktionierender und städtebaulich ansprechender ländlicher Zentren mit entsprechendem Einzelhandelsbesatz erschwert.

Die Schul- und Kitaversorgung ist durch mehrere, auf die Ortsteile verteilte Grundschul- und Kita- standorte gewährleistet. Als Besonderheit verfügt die Gemeinde im Ortsteil Wandlitz über ein Gym- nasium, das als zentralörtliche Einrichtung überörtliche Versorgungsfunktion besitzt. Im Ortsteil Klos- terfelde befindet sich darüber hinaus der Standort einer Oberschule.

1.2.3 Besondere Standortfaktoren

Als Teil des Barnimer Wald- und Seenlandes hat die Gemeinde Wandlitz vor allem mit dem Wandlitz- see, dem Stolzenhagener See und dem Liepnitzsee sowie den dortigen Strandbädern einen hohen Erholungs- und Freizeitwert. Die Gemeinde ist zentraler Ort im Naturpark Barnim, welcher sich auf ca. 749 km² zwischen den Städten Oranienburg, Liebenwalde, und Bernau erstreckt und auch Teile der Berliner Bezirke Pankow und Reinickendorf mit einschließt.

Zur touristischen Infrastruktur zählen in Wandlitz ca. 130 km Radwege und 120 km Wanderwege. Wichtige Anziehungspunkte der Gemeinde sind das Barnim Panorama mit Argrarmuseum, das Eisen- bahnmuseum der Heidekrautbahn in Basdorf und das Kulturzentrum „Goldener Löwe“ und der Golf- platz Prenden.

Aufgrund dieser Angebote zählt der Tourismus zu den wichtigsten Wirtschaftsfaktoren der Gemein- de, insbesondere im Bereich der Kurzzeitaufenthalte von Erholungssuchenden aus Berlin. Eine Fort- entwicklung dieser Funktion ist durch die Gemeinde beabsichtigt.7

7 Erholungsortentwicklungskonzeption Wandlitz, Juni 2012

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1.3 Sektorale Analyse

1.3.1 Wirtschaftsentwicklung

Im Mittelbereich Bernau ist die wirtschaftliche Entwicklung seit 2006 durch einen leicht positiven Trend gekennzeichnet, in dem die Zahl der am Wohnort tätigen sozialversichungspflichtig Beschäftig- ten(SVB) bis 2014 um rund 20 % gestiegen ist. Die Wirtschaft ist vor allem durch klein- und mittel- ständische Unternehmen geprägt. Beschäftigungsschwerpunkte bilden die Wirtschaftsbereiche Han- del/ Verkehr/ Gastgewerbe und der Dienstleistungssektor. Bedeutung besitzen zudem die Ernäh- rungswirtschaft und die Metallbranche.8

Abweichend hiervon ist in der Gemeinde Wandlitz eine seit 2006 eher stagnierende Entwicklung festzustellen. Bis 2014 ist der Anteil der am Wohnort tätigen SVB um nur 1 % gestiegen, was jedoch maßgeblich auf einen starken Einbruch im Jahr 2006 (Fortzug der Landespolizeischule) zurückzufüh- ren ist.9

Mehr noch als in den übrigen Gemeinden des Mittelbereichs sind in Wandlitz der wirtschaftliche Besatz und die Entwicklung durch die engen Pendlerverflechtungen mit Berlin charakterisiert. Wäh- rend im Mittelbereich im Jahr 2013 die Zahl der Auspendler nach Berlin etwa viermal höher als die Zahl der Einpendler war, stand in Wandlitz 579 Einpendlern aus Berlin die knapp siebenfache Zahl an Auspendlern in Richtung Berlin gegenüber (3970).

Entsprechend diesem starken Auspendlerüberschuss ist die Arbeitsplatzquote (Zahl der SVB am Ar- beitsort/ Einwohner) in der Gemeinde Wandlitz mit knapp über 15 % im Jahr 2014 sehr niedrig (Mit- telbereich: 23%, Land 32 %).

Die Wirtschaftsstrukturdaten spiegeln den Charakter der Gemeinde als Wohnstandort im Umfeld der Metropole Berlin mit guter Verkehrsanbindung und naturräumlicher Lagegunst wider.

1.3.2 Siedlungsstruktur

Die neun Ortsteile der Gemeinde besitzen als ehemals selbständige Gemeinden jeweils eigene, überwiegend dörflich geprägte Siedlungskerne mit unregelmäßigen Erweiterungen, die jedoch eine geschlossene Bebauung besitzen, die klar vom umgebenden, landwirtschaftlich oder durch Wald geprägten Naturraum abgegrenzt ist (vgl. Abbildung 5: Siedlungsstruktur und Verkehrserschließung).

Durch die Aneinanderreihung der meisten Ortsteile entlang der L 100 (ehem. B 109) als zentraler Nord-Süd-Verbindung im Gemeindegebiet ergibt sich eine bandartige Struktur aus Siedlungsinseln, beginnend mit Schönerlinde, Schönwalde und Basdorf im Süden, dem zentral im Gemeindegebiet gelegenen Ortsteil Wandlitz und den im Norden anschließenden Ortsteilen Klosterfelde und Zer- penschleuse. Nur die Ortsteile Stolzenhagen, Lanke und Prenden liegen abseits westlich und östlich dieses Siedlungsbandes.

8 Vgl. Mittelbereichskonzept Bernau, Zwischenbericht Oktober 2015 9 Mittelbereichskonzept Bernau, Zwischenbericht Oktober 2015, S. 24

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Der weit überwiegende Teil dieser Siedlungsflächen wird durch Wohnnutzung geprägt. Hierbei han- delt es sich weit überwiegend um Siedlungen mit Einfamilienhäusern, 2/3 der Wohnsiedlungsflächen besitzen den Charakter von Wohnbauflächen mit hohem Grünanteil. Nur rund 25 % der Wohnungen befinden sich in Mehrfamilienhäusern mit mehr als 2 Wohneinheiten. Diese in der Regel vermieteten Objekte befinden sich meist in den Bereichen der historischen Ortskerne und in den vor 1990 errich- teten Siedlungen des industriellen Wohnungsbaus (Klosterfelde, Basdorf und Schönerlinde)

Nur in den historischen Ortslagen und in den Ortslagen entlang der L 100 sind in die meist überwie- gende Wohnnutzung gewerbliche Nutzungen eingestreut, so dass diese Gebiete Mischgebietscharak- ter aufweisen. Rein gewerblich genutzte Bereiche befinden sich in der Gemeinde nur vereinzelt und mit geringer Nutzungsdichte und in der Regel mit geringer Ausdehnung (z.B. westlich Schönerlinde sowie an den Ortsrändern von Schönwalde, Basdorf und Klosterfelde).

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Abbildung 5: Siedlungsstruktur und Verkehrserschließung

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1.3.3 Wohnungsmarkt

Gemäß dem Zensus 2011 befanden sich im Gemeindegebiet zum Stichtag 09.05.2011 insgesamt 9.975 Wohnungen. Hiervon waren 3.125 Wohnungen vermietet, 6.364 Wohnungen waren vom Ei- gentümer bewohnt. Bei den restlichen Wohnungen handelte sich um Ferienwohnungen (113) bzw. leerstehende Wohnungen (373). Der Leerstandsanteil betrug 2011 3,7 % und lag damit knapp ober- halb der für einen funktionierenden Wohnungsmarkt allgemein für erforderlich erachteten Fluktuati- onsreserve von mindestens 2 bis 3 %.

Der kommunale Wohnungsbestand umfasst insgesamt 506 Wohneinheiten (Stand 7.1.2016) mit ei- ner Wohnfläche von rund 28.000 m². Das durchschnittliche Mietniveau liegt in diesen Beständen bei 4,41 €/m² (Netto-kalt)

Der Mietwohnungsanteil in Wandlitz umfasst damit 31 % des Wohnungsbestandes (5 % kommunal, 26 % privat). Er liegt deutlich unter den Anteilen im Landkreis Barnim (48%) und im Land Branden- burg (52 %). Dieses ist darauf zurückzuführen, dass der erhebliche Bevölkerungszuwachs seit 1990 vor allem auf Grundlage intensiver Bautätigkeit im Eigenheimsektor erfolgte.

Im Konzept für den Mittelbereich Bernau wird festgestellt, dass lediglich die Stadt Bernau einen hö- heren Wohnungsbestand im Mehrfamilienhaussektor aufweist, im Übrigen jedoch Ein- und Zweifami- lienhäuser vorherrschen und damit ein nur in Teilen differenziertes Wohnangebot gegeben ist. Als Hauptaufgabe der Kommunen des Mittelbereichs wird daher die nachhaltige Gestaltung der Sied- lungsentwicklung unter Berücksichtigung der voraussichtlich weiter steigenden Nachfrage durch Zu- ziehende und der fortschreitenden Alterungsprozesse. 10

Für Wandlitz ist davon auszugehen, dass aufgrund des unterdurchschnittlichen Anteils von Mietwoh- nungen am Wohnungsbestand ein erhöhter Bedarf in diesem Segment auftreten wird.

Dieser Bedarf resultiert einerseits aus der Nachfrage von Seiten der bereits ortsansässigen Bevölke- rung. Es ist davon auszugehen, dass es sich bei den erheblichen Zuzügen in der Vergangenheit in Ver- bindung mit der fast ausschließlich im Eigenheimsegment erfolgten Bautätigkeit häufig um junge Familien mit Kindern oder Kinderwunsch handelte, bei denen nun die herangewachsenen Kinder in die Existenzaufbau- bzw. Familiengründungsphase übergehen („Nestflüchter“) und künftig verstärkt Mietwohnungen nachfragen werden. Eine weitere lokale Nachfragegruppe stellt die in Folge des demografischen Wandels stark zunehmende Zahl der Senioren dar, die Alternativen für das alters- bzw. gesundheitsbedingt nicht mehr bewirtschaftbare Eigenheim suchen.

Die bereits jetzt bestehende Nachfrage im preisgünstigen Mietwohnungssektor zeigt die Zahl der Wohnungsanträge bei der kommunalen Wohnungsverwaltung. Alleine von Januar bis Mai 2015 wur- den 60 neue Anträge gestellt, im gleichen Zeitraum konnten jedoch nur 13 Wohnungen neu verge- ben werden. Die Warteliste umfasst ca. 100 Anträge.11

Neben dieser endogenen Nachfrage ist andererseits zu erwarten, dass sich auch die externe Nachfra- ge nach Mietwohnungen erhöhen wird, nicht zuletzt aufgrund der Wohnraumknappheit in Berlin.

10 Mittelbereichskonzept Bernau, Zwischenbericht Oktober 2015, S. 15 11 Beschlussvorlage BV-GV/2015-0113

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Abbildung 6: Wichtige Infrastrukturstandorte

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1.3.5 Verkehrliche Erschließung

Die Gemeinde Wandlitz ist über einen nahegelegenen Autobahnanschluss an die Bundesautobahn A 11 angeschlossen. Dieser befindet sich ca. 6 km vom Ortskern entfernt. Im Süden wird Wandlitz zu- dem von der A 10 tangiert, deren Anschlusspunkt vom den südlichsten Ortsteil Schönerlinde aus 3 km entfernt ist.

Die zentrale Erschließung der Gemeinde ist die Landesstraße L100 (ehem. B 109), welche aus dem Berliner Stadtteil Französisch Buchholz kommend, das Gemeindegebiet von Süd nach Nord durch- zieht und in Richtung Prenzlau weiter führt. Weitere, die Gemeinde Wandlitz durchquerende Bun- desstraßen sind die B 273 von Oranienburg nach Bernau bei Berlin und die B 167 von Eberswalde nach Neuruppin.

Im Schienenverkehr ist die Gemeinde Wandlitz mit ihren Bahnhöfen Schönerlinde, Schönwalde, Bas- dorf, Wandlitz, Wandlitzsee, Lottschesee und Ruhlsdorf-Zerpenschleuse durch die „Heidekrautbahn“ an das Netz der Berliner S-Bahn angebunden. Die Züge verkehren im Stundentakt, ab Basdorf im Halbstundentakt zum S-Bahnhof Karow bzw. Gesundbrunnen und zurück. Der Fernbahnhof Gesund- brunnen ist von Basdorf aus in ca. 30 Minuten zu erreichen.

Diskutiert wird seit längerem, den historischen Verlauf der Heidekrautbahn zwischen Berlin- Gesundbrunnen und Schorfheide wiederherzustellen. Damit hätte die Gemeinde Wandlitz wieder eine direkte Regionalverkehrsanbindung an das Zentrum Berlins und an das Fernbahnnetz.

Abbildung 7: Einbindung in das übergeordnete Straßennetz: Quelle: Geoportal Gemeinde Wandlitz/ Geobasis-DE

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Abbildung 8: Einbindung in das ÖPNV-Netz Quelle: Verkehrsverbund Berlin-Brandenburg (VBB)

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1.4 Ableitung des Handlungsbedarfs im Wohnungsmarkt

Bis zum Jahr 2020 ist im Gemeindegebiet ein Zusatzbedarf von mindestens 450 Wohneinheiten in Folge der prognostizierten Bevölkerungsentwicklung zu erwarten (vgl. Kap. 1.1.1). In Kap 1.3.3 wurde dargelegt, dass in der Gemeinde neben der Nachfrage nach Einfamilienhäusern künftig auch von einem nennenswerten Bedarf an Mietwohnungsbau auszugehen ist. Ein Teil dieses Bedarfs wird durch die in der Entwicklung befindlichen Vorhaben im höherpreisigen Segment des freifinanzierten Wohnungsbaus gedeckt. Während diese Wohnungen üblicherweise zu Nettokaltmieten von 8,50 €/m² und höher angeboten werden, fehlen in der Gemeinde bisher Angebote von Neubauwohnun- gen mit einem gedämpften Mietpreisniveau, die nur mit Fördermitteleinsatz geschaffen werden können.

Mit der Schaffung von mietpreisgedämpften Angeboten werden die folgenden wohnungspolitischen Zielsetzungen verfolgt: • Angebote für ortsansässige junge Menschen (Auszug aus elterlicher Wohnung, Exis- tenz-/ Familiengründungsphase), um Ihnen einen Verbleib am angestammten Woh- nort zu ermöglichen. • Angebote für ortsansässige Senioren mit eingeschränkter Mietzahlungsfähigkeit, die aus Altersgründen ihr selbstgenutztes Wohneigentum aufgeben, aber am ange- stammten Wohnort bleiben möchten (Erhalt sozialer Netzwerke und des ange- stammten Lebensumfeldes) • Angebote für ehemalige Flüchtlinge/ Flüchtlingsfamilien, die sich bei gesicherter Bleibeperspektive in der Existenzaufbauphase mit eingeschränkter Mietzahlungsfä- higkeit befinden. • Angebote für Nachfrage aus Berlin

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2. Wohnungspolitische Umsetzungsstrategie

2.1 Gemeindliche Ziele und Handlungsansätze für eine nachhaltige Wohnraumversorgung

Im Entwurf des Flächennutzungsplans der Gemeinde ist das nachfolgende, hier stichwortartig zu- sammengefasste Leitbild für die Gemeindeentwicklung formuliert. Wohnungspolitische Aktivitäten der Gemeinde sollen sich an diesem Leitbild orientieren.

Leitbild Flächennutzungsplan

1. Wandlitz als angenehmer Wohnort a. Bereitstellung/Sicherung von Standorten für Einrichtungen eines Grundzentrums mit wachsender Wohnbevölkerung b. Pflege und Entwicklung der Ortsteilzentren (Dorfkerne) c. Sicherung/ Entwicklung der Ortsbildcharakteristik d. Wohnen in Übereinstimmung mit der Landschaft e. Optimierung von Wegebeziehungen f. Sicherung der Funktionsmischung g. Bereitstellung/ Sicherung von Standorten des Gesundheitswesens und der Senioren- betreuung 2. Einfügen in den Landschaftsraum a. Maßvolle Arrondierung von Siedlungsflächen b. Vermeidung einer weiteren Zersiedlung der Landschaft c. Verhinderung des flächigen Zusammenwachsens von Ortsteilen und Splittersiedlun- gen d. Freihaltung von Grünzäsuren als den Siedlungsraum gliedernde Elemente 3. Wandlitz als anerkannter Erholungsort a. Ausbau der touristischen Infrastruktur b. Städtebaulicher Umweltschutz (Entflechtung Gemengelagen, Immissionsschutz) 4. Sicherung und Neuschaffung von Arbeitsplätzen a. Sicherung und Ausbau vorhandener Standorte (Gewerbe, Dienstleistungen, Verwal- tung, Bildung, Kultur, Gesundheitswesen) b. Bereitstellung Ersatzstandorte zur Entflechtung von Funktionen in Gemengelagen c. Aufwertung/ Umfeldentwicklung an den Eisenbahn-Haltepunkten d. Aktives Flächenmanagement planungsrechtlich gesicherter Gewerbeflächen e. Stärkung weicher Standortfaktoren

Im Bereich des Eigenheimbaus bestehen nur beschränkt Handlungsmöglichkeiten zur Umsetzung dieses Leitbildes, weil hier wesentliche Entwicklungspotenziale im bebauten Innenbereich liegen und der in der Regel vorliegende Genehmigungsanspruch gemäß § 34 BauGB eine steuernde Einfluss- nahme der Gemeinde ausschließt. Nur bei der Ausweisung neuer Baugebiete im Rahmen der Flä- chennutzungs- und Bebauungsplanung besteht die Möglichkeit, die Entwicklung des Einfamilien- hausbaus in der Gemeinde räumlich, zeitlich und städtebaulich zu beeinflussen. Diese Steuerungs-

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möglichkeiten nimmt die Gemeinde rahmengebend mit der Flächennutzungsplanung und konkreti- sierend mit den derzeit festgesetzten bzw. im Verfahren befindlichen Bebauungsplänen wahr und orientiert sich dabei an dem vorstehenden Leitbild.

Weitergehende Handlungsoptionen bestehen für die Gemeinde im Bereich des Geschosswohnungs- baus, der meist nur auf Basis von Bebauungsplänen umgesetzt werden kann. Für die künftige Steue- rung dieses Segments werden die folgenden Ziele formuliert:

Zielsetzungen Geschosswohnungsbau

• Konzentration des Geschosswohnungsbaus auf die Ortsteilzentren und ihr Umfeld und ver- kehrstechnisch gut angebundene Bereiche (insbes. ÖPNV) (Leitbild Pkt. 1a, 1b, 1d, 1e, 2b, 2c, 4c) • Bewahrung bzw. städtebauliche Aufwertung des Ortsbildes durch Nutzung von Brachflächen und untergenutzten Grundstücken. (Leitbild Pkt. 1b, 1c, 1f) • Bevorzugte Realisierung von Geschosswohnungsbau mit der Verfügungsform Miete (Angebo- te im Eigentumssegment vor allem im Bereich der EFH) (Leitbild Pkt. 4e) • Schaffung differenzierter Wohnungsangebote für die Zielgruppen Junge Leute, Familien, Se- nioren und Migranten mit Bleibeanspruch (Leitbild Pkt. 1g, 4e) • Bereitstellung ausreichender Segmente mit mietpreisgedämpftem Wohnraum (Leitbild Pkt. 4e) • Sicherung des vorhandenen Mietwohnungsbestandes durch Modernisierung und Instandset- zung und Anpassung an Wohnbedürfnisse und –nachfrage (z.B. Wohnungsgrößen, Barriere- freiheit) (Leitbild Pkt. 1c, 1f, 1g) • Umnutzung brachgefallener Immobilien (Konversionsstandorte) für Wohnen. (Leitbild Pkt. 1c, 2b)

2.2 Räumliche Schwerpunkte für Bestandsentwicklung bzw. Woh- nungsneubau

In Abstimmung mit der Gemeindeverwaltung wurden auf Grundlage der Darstellungen des Entwurfs zum Flächennutzungsplan13 (Zulässigkeit von Wohnnutzung), Luftbildauswertungen, örtlichen Bege- hungen und Fachgesprächen mit Verwaltungsmitarbeitern die in der nachfolgenden Karte und Tabel- le dargestellten potenziellen Wohnungsbaustandorte im Gemeindegebiet identifiziert. Nicht berück- sichtigt wurden Baupotenziale auf Einzelgrundstücken, auf denen kleinteilige Bebauungsmöglichkei- ten bestehen (i.d.R. Nachverdichtung mit Einfamilienhäusern).

Diese Wohnungsbaupotenziale sind gemeinsam mit den kleinteiligen Nachverdichtungspotenzialen in bebauten Gebieten ausreichend, um den absehbaren Zusatzbedarf an Wohnraum abzudecken.

An mehreren Standorten wurden bereits die hierfür erforderlichen planungsrechtlichen Vorausset- zungen geschaffen, um auch die kurzfristige Entwicklung von Neubauvorhaben zu gewährleisten

13 Flächennutzungsplan Wandlitz, Entwurf 3/2014,

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(Bebauungsplan Louisenhain (Tabelle/Karte lfd. Nr. 6); Bebauungsplan Rosenstraße (Nr. 9), Landes- polizeischule (Nr. 9, 10; Satzungsbeschluss, Genehmigung durch den Landkreis steht noch aus). An den beiden erstgenannten Standorten sind bereits Wohnungsbauvorhaben abgeschlossen oder in Bau, die durch die Pläne vorgegebenen Baupotenziale sind jedoch noch nicht vollständig ausge- schöpft.

Zu diesen planungsrechtlich gesicherten Wohnungsbaupotenzialen kommen Nachverdichtungspo- tenziale innerhalb der bestehenden Siedlungsgebiete (un- oder untergenutzte Einzelgrundstücke, hier nicht weiter untersucht/ quantifiziert), die in der Regel kurzfristig auf Basis von § 34 BauGB be- baut werden können (i.d.R. Einfamilienhausbau).

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Abbildung 9: Ortsteilzentren und Standorte mit Wohnungsbaupotenzialen

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Investitionsinteresse) 10 Basdorf Ehem. Landespoli- M B-Plan Landespolizeischule X Nachnutzung des landeseigenen Konver- X zeischule (Satzungsbeschluss) sionsstandortes. Entwicklung eines ge- mischt genutzten Quartiers. Instandset- zung und Umnutzung Gebäudebestand und bauliche Ergänzung mit MFH. 11 Schönwalde Eichengrund W Evtl. Planungsbedarf zur X X Arrondierung angrenzendes Wohngebiet Bebauungsplan mit Gemeinbedarfs- Sicherstellung einer ge- mit geordneter Neubebauung aus EFH, standort (nicht rechtskräftig) obsolet, ordneten städtebaul. DH und RH da kein entsprechender Bedarf. Neue Entwicklung im Übergang FNP-Ausweisung (Entwurf 2014) : zum Außenbereich Wohnen 12 Schönerlinde Am Wiesenrand W Planungsbedarf zur Sicher- X X Planungsziel Gemeinde: Abrundung der Mehrgeschossige Wohnanlage im X stellung einer geordneten mehrgeschossigen Wohnsiedlung mit Eigentum der Berliner Wasserbetriebe städtebaul. Entwicklung im Eigenheimbau mit hohem Sanierungsbedarf. Eingela- Übergang zum Außenbe- ModInst der mehrgeschossigen Wohnge- gerter Kita-Standort reich bäude Gestaltung Wohnumfeld 13 Stolzenhagen Basdorfer-/ Wensi- W Evtl. Planungsbedarf zur X Komplettierung Siedlungszusammenhang Brachfläche im Siedlungszusammen- ckendorfer Straße Sicherstellung einer ge- hang ordneten städtebaul. Entwicklung im Übergang zum Außenbereich 14 Stolzenhagen Stolzenhagen, W Evtl. Planungsbedarf zur X Siedlungsergänzung Brachfläche am Siedlungsrand Basdorfer-/ Wensi- Sicherstellung einer ge- ckendorfer Straße ordneten städtebaul. Entwicklung im Übergang zum Außenbereich. Innen- bereichsabgrenzung (Entwurf) liegt vor. 15 Prenden Alte Fleischfabrik W Planungsbedarf in Abhän- X Nachnutzung Gewerbebrache Aufgelassener Gewerbestandort, Ruhlsdorfer Allee gigkeit von Investitionsin- Abriss oder Umnutzung Bestandsge- teresse/ Nachnutzungs- bäude erforderlich konzept 16 Prenden Alte Fleischfabrik M Wie Lfd. Nr. 15 X Wie Lfd. Nr. 15 Wie Lfd. Nr. 15 Ruhlsdorfer Allee 17 Lanke Feldweg W Planungsbedarf zur Sicher- X Siedlungsergänzung durch beidseitigen z.Z. unbebaut stellung einer geordneten Anbau Feldw. (ohne Nr.) städtebaul. Entwicklung im Übergang zum Außenbe- reich 18 Lanke Lanker Dorfstr./ W Planungsbedarf zur Sicher- X Siedlungsergänzung im Zusammenhang. z.Z. unbebaut Schwarzer Weg: stellung einer geordneten zum Dorfkern städtebaul. Entwicklung im Übergang zum Außenbe- reich

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Diese Standorte wurden unter Berücksichtigung der in Kap. 2.1 formulierten wohnungspolitischen Zielsetzungen hinsichtlich ihrer Eignung für den Geschosswohnungsbau geprüft. Im Ergebnis wurden 4 Standorte identifiziert, die sich in besonderem Maße eignen, Angebote für die steigende Nachfrage im Segment des Mietwohnungsbaus zu schaffen (vgl. nachfolgende Karte):

• Klosterfelde Zentrum • Wandlitz, ehemaliger Güterbahnhof/ L 100 • Basdorf, Zentrum/ ehem. Landespolizeischule • Schönerlinde, Am Wiesenrand Diese Standorte werden für die Aufnahme in die Kulisse der Wohnraumförderung vorgeschlagen. In Kap. 2.4 sind Grundinformationen zu den Standorten steckbriefartig zusammengefasst. Dort werden aus der jeweiligen Gebietscharakteristik auch Vorschläge hinsichtlich der sinnvollen Gebietstypik gemäß MietwohnungsbauförderungsR (Vorranggebiet Wohnen, Konsolidierungsgebiet Wohnen) abgeleitet.

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Abbildung 10: Gebietskulissen der Wohnungsbauförderung (Vorschlag)

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2.3 Infrastruktureller Folgebedarf

Der Infrastrukturelle Folgebedarf kann derzeit nur unzureichend abgeschätzt werden, weil die Pla- nungsinstrumente nur eine Vorausschauberechnung von etwa 5 Jahren erlauben.

In einer Grobabschätzung ist davon auszugehen, dass bei einer Zunahme der Bevölkerung um ca. 1.000 Personen bis zum Jahr 2020 im Gemeindegebiet ein Zusatzbedarf von ca. 60 Plätzen in Kinder- tagesstätten und 60 Plätzen im Grundschulbereich entstehen wird14.

Die nachfolgenden Investitionsmaßnahmen im Infrastrukturbereich sind in den kommenden Jahren von der Gemeinde geplant: • Klosterfelde o Kitaerweiterung, ca. 40-60 Plätze (2018/19) o Erweiterung Hort und Grundschule (2019/20) • Basdorf o Neubau einer zweiten Kita am Standort Basdorf Süd, ca. 60 Plätze (2018/19)

14 Ansatz eines Jahrgangsanteils von 1% an der Gesamtbevölkerung

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