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Wohnungspolitische Umsetzungsstrategie Gemeinde Wandlitz -Entwurf, Stand 04.04.2016- Auftraggeber Gemeinde Wandlitz Auftragnehmer BSM Beratungsgesellschaft für Stadterneuerung und Modernisierung mbH Katharinenstraße 19-20, 10711 Berlin Wohnungspolitische Umsetzungsstrategie Gemeinde Wandlitz 1 Analyse und Prognose Wandlitz ist eine amtsfreie Gemeinde und liegt nördlich des Berliner Stadtgebietes an der südwestli- chen Grenze des Landkreises Barnim. Das Gemeindegebiet grenzt im Süden an den Bezirk Pankow des Landes Berlin, im Osten an die Gemeinde Panketal, an die Stadt Bernau bei Berlin und an das Amt Biesenthal-Barnim, im Norden an die Gemeinde Schorfheide und im Westen an die zum Land- kreis Oberhavel gehörenden Städte Liebenwalde und Oranienburg sowie die Gemeinde Mühlenbe- cker Land. Mit der Gemeindegebietsreform im Jahr 2003 wurden die ehemals eigenständigen Orte Basdorf, Klosterfelde, Lanke, Prenden, Schönerlinde, Schönwalde, Stolzenhagen, Wandlitz und Zerpenschleu- se zur heutigen Gemeinde Wandlitz zusammengeschlossen. Das Gemeindegebiet umfasst eine Fläche von 162,87 km² mit 21.656 Einwohnern am 31.12.2014 (22.261 am 30.06.2015). Die größte Nord-Süd-Ausdehnung der Gemeinde beträgt ca. 27 km, die Ost-West-Ausdehnung be- trägt an der schmalsten Stelle ca. 0,6 km und an der breitesten Stelle ca. 13 km. Bernau ist etwa 12 km von der Ortsmitte Wandlitz entfernt, bis zur Kreisstadt Oranienburg des west- lich angrenzenden Landkreises Oberhavel sind es ca. 18 km. Die Distanz zur Stadtgrenze Berlins be- trägt ca. 15 km und das Berliner Stadtzentrum (Alexanderplatz) liegt in ca. 30 km Entfernung 1.1 Einwohner-und Haushaltsentwicklung 1.1.1 Bevölkerungsstand und –entwicklung bis 2030 Entwicklung bis 2014 Die Bevölkerungsentwicklung der Gemeinde Wandlitz ist in erheblichem Maß durch die Nähe zu Ber- lin und die Suburbanisierungsprozesse nach der Wende geprägt. Zwischen 1990 und 2014 ist die Einwohnerzahl von 14.129 auf 21.656 gestiegen, was einem Zuwachs von über 50 % entspricht. Das Saldo aus Geburten und Sterbefällen (natürliche Bevölkerungsentwicklung, vgl. Abbildung 1) im Gemeindegebiet ist zwar bis 2014 negativ oder knapp ausgeglichen (rote Linie), wird aber durch das deutlich positive Wanderungssaldo (blaue Linie) bei weitem ausgeglichen. Seit 2012 zeigt das positive Wanderungssaldo nach zwischenzeitlicher Abschwächung wieder einen deutlichen Anstieg.1 1 Die in der Grafik zu erkennende negative Ausschlag der Bevölkerungsentwicklung im Jahr 2011 resultiert aus dem in diesem Jahr durch- geführten Zensus, dessen Ergebnis eine Korrektur der absoluten Bevölkerungszahl nach unten war. Es handelt sich hierbei jedoch nicht um einen tatsächlich eingetretenen Bevölkerungsverlust. Vielmehr wurden mit der Einarbeitung des Zensusergebnisses in die Bevölkerungsda- ten Fehler der Bevölkerungsfortschreibung in den Vorjahren korrigiert. BSM mbH 2 Wohnungspolitische Umsetzungsstrategie Gemeinde Wandlitz Ausgehend hiervon errechnet sich bei Annahme einer durchschnittlichen Wohnfläche von 45 m²/EW in Wandlitz4 errechnet sich ein Wohnflächenbedarf von 45.000 m². Dieses entspricht bei Annahme einer Wohnfläche von 100 m²/WE5 einem Zusatzbedarf von mindestens 450 Wohneinheiten bis 2020. Im Zeitraum nach 2020 bis zum Jahr 2030 geht die Prognose für die Umlandgemeinden von einem moderaten Einwohnerrückgang bis auf etwa das Niveau des Jahres 2013 aus. Anders als die übrigen Umlandgemeinden innerhalb des Landkreises besitzt jedoch Wandlitz Standortvorteile, die eine von der Prognose abweichende Entwicklung erwarten lassen. Während sich Bernau, Panketal, und Ahrensfelde nahezu übergangslos an das Berliner Siedlungsgebiet anschließen und eher vorstädti- schen Charakter besitzen, handelt es sich bei den Ortsteilen der Gemeinde Wandlitz um geschlosse- ne, durch den Naturraum geprägte ländliche Siedlungsbereiche. Die die Ortsteile umschließende Feld-, Wald- und Seenlandschaft mit zahlreichen Freizeit- und Erholungsangeboten ist ein Alleinstel- lungsmerkmal gegenüber den anderen Umlandgemeinden. Da mit der Heidekrautbahn und den Au- tobahnanschlüssen die Anbindung an das Berliner Stadtgebiet ebenso ausgezeichnet wie in den an- deren kreisangehörigen Umlandgemeinden ist, kann davon ausgegangen werden, dass die Gemeinde Wandlitz als bevorzugter Wohnstandort nach 2020 nicht von dem prognostizierten Bevölkerungs- rückgang betroffen sein wird. Für den Prognosezeitraum 2030/40 wird davon ausgegangen, dass es aufgrund der dynamischen Bevölkerungsentwicklung in Berlin und der damit einhergehenden deutlichen Erhöhung der Wohn- kosten im Miet- und Eigentumssegment zu einer Verstetigung, ggf. auch zu einer Erhöhung der Zu- wanderung aus Berlin kommen wird. Neben diesen Push-Faktoren Berlins wirken auf Seiten der Ge- meinde Wandlitz die naturräumliche Lagegunst, die gute straßen- und ÖPNV-seitige Verkehrsanbin- dung und die bestehenden Wohn- und Grünflächenpotenziale als Pull-Faktoren. Als konservativer Ansatz wird daher für den Zeitraum 2030/40 von einer gegenüber 2020 gleichbleibenden Einwohner- zahl ausgegangen. 4 Begründung zum FNP Wandlitz, Entwurf 03/2014, S. 28 5 Wohnflächenansatz unter Annahme einer überwiegenden Deckung des Wohnraumbedarfs in EFH, analog zur Begründung zum FNP Wandlitz, Entwurf 03/2014, S. 28 BSM mbH 6 Wohnungspolitische Umsetzungsstrategie Gemeinde Wandlitz 1.2.2 Versorgungsaufgaben für das Umland Die Landesentwicklungsplanung gibt vor, dass zentralörtliche Funktionen im Mittelbereichszentrum (Bernau) zu konzentrieren sind während in den Nicht-Zentralen Gemeinden (Wandlitz) die Versor- gung der Bevölkerung mit Gütern und Dienstleistungen des Grundbedarfes erfolgen soll. Die Gemeinde Wandlitz besitzt damit keine Versorgungsfunktionen für das Umland, wohl aber soll die örtliche Grundversorgung gewährleistet werden. Dem entsprechend haben sich in verschiedenen Ortsteilen der Gemeinde Einzelhandelsbetriebe mit Angeboten für den täglichen Bedarf angesiedelt, wobei jedoch die langgestreckten Ausdehnung des Gemeindegebietes und die polyzentrale Struktur die Entwicklung funktionierender und städtebaulich ansprechender ländlicher Zentren mit entsprechendem Einzelhandelsbesatz erschwert. Die Schul- und Kitaversorgung ist durch mehrere, auf die Ortsteile verteilte Grundschul- und Kita- standorte gewährleistet. Als Besonderheit verfügt die Gemeinde im Ortsteil Wandlitz über ein Gym- nasium, das als zentralörtliche Einrichtung überörtliche Versorgungsfunktion besitzt. Im Ortsteil Klos- terfelde befindet sich darüber hinaus der Standort einer Oberschule. 1.2.3 Besondere Standortfaktoren Als Teil des Barnimer Wald- und Seenlandes hat die Gemeinde Wandlitz vor allem mit dem Wandlitz- see, dem Stolzenhagener See und dem Liepnitzsee sowie den dortigen Strandbädern einen hohen Erholungs- und Freizeitwert. Die Gemeinde ist zentraler Ort im Naturpark Barnim, welcher sich auf ca. 749 km² zwischen den Städten Oranienburg, Liebenwalde, Eberswalde und Bernau erstreckt und auch Teile der Berliner Bezirke Pankow und Reinickendorf mit einschließt. Zur touristischen Infrastruktur zählen in Wandlitz ca. 130 km Radwege und 120 km Wanderwege. Wichtige Anziehungspunkte der Gemeinde sind das Barnim Panorama mit Argrarmuseum, das Eisen- bahnmuseum der Heidekrautbahn in Basdorf und das Kulturzentrum „Goldener Löwe“ und der Golf- platz Prenden. Aufgrund dieser Angebote zählt der Tourismus zu den wichtigsten Wirtschaftsfaktoren der Gemein- de, insbesondere im Bereich der Kurzzeitaufenthalte von Erholungssuchenden aus Berlin. Eine Fort- entwicklung dieser Funktion ist durch die Gemeinde beabsichtigt.7 7 Erholungsortentwicklungskonzeption Wandlitz, Juni 2012 BSM mbH 8 Wohnungspolitische Umsetzungsstrategie Gemeinde Wandlitz 1.3 Sektorale Analyse 1.3.1 Wirtschaftsentwicklung Im Mittelbereich Bernau ist die wirtschaftliche Entwicklung seit 2006 durch einen leicht positiven Trend gekennzeichnet, in dem die Zahl der am Wohnort tätigen sozialversichungspflichtig Beschäftig- ten(SVB) bis 2014 um rund 20 % gestiegen ist. Die Wirtschaft ist vor allem durch klein- und mittel- ständische Unternehmen geprägt. Beschäftigungsschwerpunkte bilden die Wirtschaftsbereiche Han- del/ Verkehr/ Gastgewerbe und der Dienstleistungssektor. Bedeutung besitzen zudem die Ernäh- rungswirtschaft und die Metallbranche.8 Abweichend hiervon ist in der Gemeinde Wandlitz eine seit 2006 eher stagnierende Entwicklung festzustellen. Bis 2014 ist der Anteil der am Wohnort tätigen SVB um nur 1 % gestiegen, was jedoch maßgeblich auf einen starken Einbruch im Jahr 2006 (Fortzug der Landespolizeischule) zurückzufüh- ren ist.9 Mehr noch als in den übrigen Gemeinden des Mittelbereichs sind in Wandlitz der wirtschaftliche Besatz und die Entwicklung durch die engen Pendlerverflechtungen mit Berlin charakterisiert. Wäh- rend im Mittelbereich im Jahr 2013 die Zahl der Auspendler nach Berlin etwa viermal höher als die Zahl der Einpendler war, stand in Wandlitz 579 Einpendlern aus Berlin die knapp siebenfache Zahl an Auspendlern in Richtung Berlin gegenüber (3970). Entsprechend diesem starken Auspendlerüberschuss ist die Arbeitsplatzquote (Zahl der SVB am Ar- beitsort/ Einwohner) in der Gemeinde Wandlitz mit knapp über 15 % im Jahr 2014 sehr niedrig (Mit- telbereich: 23%, Land Brandenburg 32 %). Die Wirtschaftsstrukturdaten spiegeln den Charakter der Gemeinde als Wohnstandort im Umfeld der Metropole Berlin mit guter Verkehrsanbindung und naturräumlicher Lagegunst wider. 1.3.2 Siedlungsstruktur Die neun Ortsteile der Gemeinde besitzen als ehemals selbständige Gemeinden jeweils eigene, überwiegend dörflich geprägte Siedlungskerne