Hvilke Faktorer Kan Forklare Boligprisforskjellene Mellom Bydelene I Kristiansand?
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
Hvilke faktorer kan forklare boligprisforskjellene mellom bydelene i Kristiansand? Marthe Wist Finn Atle Berthling Andersen Veileder Anne Wenche Emblem Masteroppgaven er gjennomført som ledd i utdanningen ved Universitetet i Agder og er godkjent som del av denne utdanningen. Denne godkjenningen innebærer ikke at universitetet innestår for de metoder som er anvendt og de konklusjoner som er trukket. Universitetet i Agder, 2014 Handelshøyskolen ved UiA Forord Denne masteroppgaven er skrevet i forbindelse med vårt avsluttende masterstudie i Økonomisk styring og prosjektledelse ved Universitetet i Agder. Masteroppgaven er en obligatorisk del av studiet og tilsvarer 30 studiepoeng. Hensikten med oppgaven er å spesialisere seg innen et eller flere fagfelt, samt å få erfaring innen metode og forskning. Denne oppgaven er skrevet innen fagfeltet Eiendomsøkonomi, der vi har tatt for oss boligmarkedet i Kristiansand og sett på hvordan boligprisene varierer mellom de ulike bydelene og årsakene til denne variasjonen. Arbeidet har vært meget interessant og lærerikt, og gitt oss en dypere innsikt i både eiendomsøkonomi, økonometri og vitenskapelig metode. Vi vil rette en stor takk til vår veileder, Førsteamanuensis Anne Wenche Emblem ved Universitetet i Agder for god hjelp, veiledning og oppfølging i forbindelse med arbeidet med oppgaven. Vi vil i tillegg takke Professor Jochen Jungeilges for god hjelp med STATA. Kristiansand 02.06.2014 ______________________ ______________________ Finn Atle B. Andersen Marthe Wist I Sammendrag Målet med oppgaven er å undersøke om og eventuelt hvor store boligprisforskjeller det er mellom bydelene i Kristiansand over tidsperioden 2011-2013, samt å forsøke å forklare disse prisforskjellene ved hjelp av noen utvalgte faktorer. Problemstillingen vår er: «Hvilke faktorer kan forklare boligprisforskjellene mellom bydelene i Kristiansand?». Man hører ofte at eiendomsmeglere mener det er tre ting som har betydning for prisen på eiendomsmarkedet: Beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet. Men hva er det som gjør en beliggenhet bedre enn en annen? Beliggenhet er et fullstendig heterogent gode, hvilket vil si at det ikke finnes to like i hele verden. Vi ønsker i denne oppgaven å undersøke hvilke forhold som kan forklare at boligkjøpere i Kristiansand verdsetter en beliggenhet, i form av en bydel, fremfor en annen. Oppgaven tar utgangspunkt i den hedonistiske prisfunksjonen, som beskriver sammenhengen mellom attributter og boligpriser, samt teori om boligmarkedet. Teorien gir grunnlag for å utlede en hovedhypotese om boligprisforskjellene mellom bydelene, tre kontrollhypoteser om boligenes egenskaper, samt fire hypoteser som tar for seg ulike sosiale karakteristikker som varierer mellom bydelene. Analysen er delt opp i tre deler. Først undersøker vi om det er prisforskjeller mellom bydelene, og om disse forskjellene har en sammenheng med bydelenes sentrumsavstand. Den semilogaritmiske regresjonsmodellen ble anvendt her, og resultatene vi har kommet frem til, viser at det er en signifikant forskjell i den forventede omsetningsprisen mellom bydelene. Lund og Kvadraturen/Eg viste seg å være de bydelene som ble priset høyest, mens Mosby og Slettheia ble priset lavest. Ettersom bydelene Kvadraturen/Eg og Lund er de mest sentrale bydelene, tyder dette på at bydelenes sentrumsavstand kan være et av flere forhold som forklarer prisforskjellene. Resultatene fra den semilogaritmiske regresjonsmodellen ga også grunnlag for å konkludere med at boareal, boligalder og boligtype har en signifikant påvirkning på boligprisene. Videre undersøker vi om disse attributtene verdsettes forskjellig fra bydel til bydel ved å gjennomføre lineære regresjonsanalyser for hver bydel. Regresjonsanalysene II viste at variabelen boareal hadde en positiv signifikant påvirkning på den forventede omsetningsprisen i alle bydelene, samt at denne koeffisienten varierer betydelig fra bydel til bydel. Variabelen boligalder viste seg å bli signifikant for 13 av 17 bydeler, og også denne varierer betraktelig. Mye tyder altså på at ulike attributter verdsettes forskjellig fra bydel til bydel. Den siste delen av analysen dreide seg om å undersøke om forekomsten av ulike sosiale karakteristikker samvarierer med en høyere eller lavere gjennomsnittlig omsetningspris. Resultatene våre viser at bydeler med høy forekomst av lavt utdannede, og ikke-vestlige innbyggere har lavere gjennomsnittlig omsetningspris. Analysen viser også at bydeler med høy grad av utflytting har en høyere gjennomsnittlig omsetningspris. Forekomsten av kommunale boliger viste seg ikke å ha en signifikant sammenheng med den gjennomsnittlige omsetningsprisen. III Innholdsfortegnelse Forord ................................................................................................................... I Sammendrag ........................................................................................................ II Innholdsfortegnelse ............................................................................................. IV Figuroversikt ........................................................................................................ VI Tabelloversikt ..................................................................................................... VII 1. Innledning ......................................................................................................... 1 2. Bakgrunn .......................................................................................................... 4 2.1 Innledning .............................................................................................................. 4 2.2 Boligmarkedet i Norge ............................................................................................ 5 2.3 Om Kristiansand ..................................................................................................... 7 2.4 Prisutviklingen i Kristiansand .................................................................................. 9 2.5 Bydelene i Kristiansand ......................................................................................... 11 2.5.1 Presentasjon av bydelene....................................................................................... 14 3. Teori ............................................................................................................... 20 3.1 Kjennetegn ved boligmarkedet ............................................................................. 20 3.2 Alonso-Muth-Mills-modellen ................................................................................ 22 3.3 Den hedonistiske metoden ................................................................................... 26 3.3.1 Likevekt på etterspørselssiden av markedet .......................................................... 27 3.3.2 Likevekt på tilbudssiden av markedet .................................................................... 31 3.3.3 Markedslikevekt ..................................................................................................... 35 3.4 Utledning av hypoteser ......................................................................................... 36 3.4.1 Hovedhypotese ....................................................................................................... 38 3.4.2 Kontrollhypoteser ................................................................................................... 39 3.4.3 Hypoteser knyttet til bydelsforskjeller ................................................................... 40 4. Metode og datainnsamling .............................................................................. 43 4.1 Forskningsdesign og metode ................................................................................. 43 4.2 Datainnsamlingen ................................................................................................. 44 4.3 Valg av variabler ................................................................................................... 48 4.4 Datarensing .......................................................................................................... 53 5. Presentasjon av datamaterialet ....................................................................... 55 5.1 Deskriptiv statistikk .............................................................................................. 55 5.1.1 Presentasjon av variablene .................................................................................... 57 5.2 Korrelasjon ........................................................................................................... 70 6. Analyse og resultater ...................................................................................... 74 6.1 Om Regresjonsanalyse .......................................................................................... 74 6.2 Enkel og multippel lineær regresjonsanalyse ......................................................... 75 6.2.1 Enkel lineær regresjonsanalyse .............................................................................. 76 IV 6.2.2 Innføring av dummyvariabel .................................................................................. 79 6.2.3 Multippel lineær regresjon ..................................................................................... 80 6.3 Logaritmiske modeller .......................................................................................... 83 6.3.1 Semilogaritmisk regresjonsanalyse .......................................................................