Prestatieafspraken 2021 Gemeente Bunnik-Portaal- Huurdersraad Portaal Regio Utrecht
Total Page:16
File Type:pdf, Size:1020Kb
Prestatieafspraken 2021 gemeente Bunnik-Portaal- Huurdersraad Portaal Regio Utrecht Beschikbaarheid Ambitie Instrument Bod/Afspraken Voor inwoners van Bunnik zijn Corporaties garanderen Portaal handhaaft minimaal huidige aanbod sociale huurwoningen van 768 voldoende passende sociale gezamenlijk minimaal 956 woningen. Door sloop en nieuwbouw van project Jochem Jansz neemt het huurwoningen beschikbaar. sociale huurwoningen (zie aantal sociale huurwoningen tot en met 2020 af om vanaf 2021 (geplande bijlage voor totalen) per 31-12- oplevering NIEUWBOUW) toe te nemen. 2020. Ontwikkeling aantal 2020 2021 2022 2023 2024 2025 sociale huurwoningen Stand per 1 768 758 770 790 789 784 jan. Stand per 31 758 770 790 789 784 778 dec. Mutaties Nieuwbouw 0 12 20 0 0 0 Aankoop 2 0 0 0 0 0 Verkopen 0 0 0 -1 -5 -6 Sloop -12 0 0 0 0 0 Totaal -10 12 20 -1 -5 -6 Tot en met 2021 groeit de Aan deze doelstelling draagt Portaal ook haar steentje bij: aan het Jochem voorraad sociale Janszplantsoen worden 12 woningen gesloopt en komen er 32 voor terug. huurwoningen met 3%, Voor overige nieuw te bouwen sociale huurwoningen wordt verwezen naar conform Regio convenant. bijgevoegde lijst van woningbouwprojecten gemeente Bunnik. Meer aanbod van sociale Sociale huurwoningen die In 2021 is Portaal niet voornemens woningen te verkopen in de gemeente huurwoningen genereren. worden onttrokken aan de Bunnik. voorraad dienen 1 op 1 Indien de wens aanwezig is voor verkoop zetten Portaal, gemeente en Prestatieafspraken 2020, gemeente Bunnik, Portaal en Huurdersraad Pagina 1 gecompenseerd te worden. huurdersorganisatie deze verkoop af tegen nieuwbouw zodat de woningvoorraad sociale huurwoningen van Portaal in gemeente Bunnik niet afneemt. Alle partijen zetten zich hiervoor in. Nieuwbouw Portaal vraagt aan de gemeente voldoende nieuwbouwlocaties, zodat ze kunnen transformeren naar gewenste portefeuille en de woningen die niet passend zijn kunnen verkopen en voldoende kern-voorraad behouden. Voorwaarde hierbij is wel dat de woningvoorraad sociale huurwoningen van Portaal in gemeente Bunnik gelijk blijft. De verkoopwoningen zijn interessant voor de middeninkomens en zorgen voor doorstroming. Daarnaast erkenning en goedkeuring van de gemeente, dat Portaal verkoop inzet ten gunste van het financieren van nieuwbouw en als volkshuisvestelijk instrument ter bevordering van de leefbaarheid in wijken. Tevens geeft Portaal aan dat er tot 2024 geen/weinig nieuwbouw te verwachten valt. Verminderen van Portaal is in overleg met haar huurdersorganisatie over de opgave/middelen scheefwonen. in relatie tot de huurinkomsten. We spreken over de inkomensafhankelijke huurverhoging, de jaarlijkse huurverhoging en het huurbeleid bij mutatie. Op dit moment is hier nog geen overeenstemming over. Portaal is voornemens de inkomensafhankelijke huurverhoging voor de hogere inkomens in een sociale huurwoning toe te passen. De extra inkomsten die deze maatregel oplevert, zetten we in voor extra investeringen in nieuwbouw en verduurzaming van de bestaande voorraad. Als Portaal een inkomensafhankelijke huurverhoging vraagt, dan komen de meeropbrengsten ten goede aan de investeringen in de gemeente Bunnik. Op dit moment heeft Portaal een inflatievolgend huurbeleid en om op lange termijn aan de opgaves te kunnen voldoen willen we in de huurverhoging meer differentiatie toepassen binnen het wettelijk kader van inflatie+1%, indien we geen voldoende korting krijgen op de verhuurderheffing. In het huurbeleid bij mutatie willen we meer differentiatie toepassen zodat we naast de aftoppingsgrenzen (minimaal 70%) woningen ook voor de laagste inkomens en middeninkomens kunnen inzetten. In deze prestatieafspraken spreken we onze intenties uit en zijn we in overleg met onze huurdersorganisatie om hier Prestatieafspraken 2020, gemeente Bunnik, Portaal en Huurdersraad Pagina 2 samen afspraken voor de komende jaren over te maken. Voor jongeren en Portaal biedt circa 10 – 15 % van de vrijkomende woningen via Loting aan om spoedzoekers meer aanbod jongeren en spoedzoekers ook kans op een woning te bieden. genereren. Stimuleren van (onzelfstandige) woongroepen Stimuleren van doorstroming De gemeente stimuleert bij nieuwbouw doorstroming. Per project wordt op de sociale woningmarkt. gezamenlijk bekeken of inzetten van wet- en regelgeving effectief is. In de beleidsregels Huisvestingsverordening 2019 gemeente Bunnik is opgenomen dat bij de eerste toewijzing van nieuwbouw lokale inwoners voorrang hebben. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de mogelijkheid in de Huisvestingswet 2014 om max. 25% van de mutaties lokaal toe te wijzen. Lokaal Maatwerk experiment De gemeente stimuleert bij nieuwbouw doorstroming. Per project wordt bij toewijzing nieuwbouw. gezamenlijk bekeken of inzetten van wet- en regelgeving effectief is. Splitsen van grote In 2018 heeft Portaal onderzoek gedaan naar deze mogelijkheid. Partijen eengezinswoningen om meer concluderen op basis van dit onderzoek dat de investering niet opweegt tegen kleinere woningen te het resultaat. Plattegrond, energielabel en kwaliteit van de gesplitste realiseren. woningen zijn niet toekomstbestendig. Méér woningen genereren Benutten van 10% Middeninkomens hebben vaak moeite om aan een woning te komen. Vandaar voor (lage)middeninkomens toewijzingsruimte voor dat Portaal de mogelijkheid biedt voor huurders met een inkomen tussen de € inkomens > 36.000 (tot en met 39.055 en € 43.574 (prijspeil 2020) om op een sociale huurwoning te reageren 2020) met een huurprijs tussen de € 663,40 en € 737,14 (prijspeil 2020). Partijen spreken af dat Portaal hier 15% vrije toewijzingsruimte voor in zal zetten. Volgend jaar zal geëvalueerd worden of dit percentage aangepast moet worden of kan worden voortgezet. Op dit moment geldt dat we wettelijk ruimte hebben voor 10%. Deze gaat per 1 januari terug naar 7,5% TENZIJ in de prestatieafspraken een extra ruimte wordt opgenomen. De huidige ruimte willen we blijven houden om zo 10% van de woningen aan Prestatieafspraken 2020, gemeente Bunnik, Portaal en Huurdersraad Pagina 3 middeninkomens (< € 50.000,-) te kunnen verhuren. Overigens is het nog niet helemaal zeker of het wetsvoorstel per 1 januari in gaat. De Kamer moet het nog vaststellen en het voorstel is opgenomen in een groter pakket maatregelen over het huurbeleid (toewijzing en differentiatie DAEB-inkomensgrenzen). Nu is ook nog niet duidelijk of er specifieke vormvereisten zijn waaraan de afspraken rondom uitbreiding van de vrije toewijzingsruimte moeten voldoen. Deze regeling zal worden toepast zodra de wet van kracht wordt. Prestatieafspraken 2020, gemeente Bunnik, Portaal en Huurdersraad Pagina 4 Betaalbaarheid Ambitie Instrument Bod/Afspraken Minimaal 80% Monitoring van Portaal heeft in het bod het voorstel neergelegd om te komen tot een vierhurenbeleid bij mutatie. Dit van het verhuringen. voorstel is nog in bespreking met de huurdersorganisatie. jaarlijkse aanbod (nieuwbouw en mutatie) heeft een huurprijs onder de 2e aftoppingsgrens Corporaties hebben Portaal stuurt sterk op de betaalbaarheid van de woningvoorraad en zorgt ervoor dat 70% van de totale minimaal 65% van de voorraad valt in de categorie goedkoop en betaalbaar, dus onder de 2e aftoppingsgrens. Maximaal 30% valt totale voorraad in in de categorie sociaal duur (€ 663>737). Door passend toewijzen sinds 1-1-2016 huren categorie goedkoop en huurtoeslaggerechtigden altijd onder de voor hen geldende aftoppingsgrenzen. betaalbaar, dus tot de 2e aftoppingsgrens. Portaal verhuurt een beperkt deel van haar bezit in de vrije sector om zo ook middeninkomens te kunnen bedienen. Portaal verhuurt 15 woningen in Bunnik als vrije sector-woning vanuit de niet-DAEB-tak, zoals in de Woningwet voorgeschreven. Huurprijscategorieën prijspeil 2020 (prijspeil 2021): Kwaliteitskortingsgrens: € 432,51 (€ 442,46) 1e aftoppingsgrens: € 619,01 (€ 633,25) 2e aftoppingsgrens: € 663,40 (€ 678,66) Liberalisatiegrens: € 737,14 (€ 752,33) Prestatieafspraken 2020, gemeente Bunnik, Portaal en Huurdersraad Pagina 5 Ontwikkeling aantal sociale huurwoningen naar 2020 2021 2022 2023 2024 2025 huurprijscategorie Woningen < kwaliteitskortinggrens 36 31 25 22 21 19 Woningen > kwaliteitskortinggrens en < 1e aftoppingsgrens 328 357 369 374 372 373 Woningen > 1e aftoppingsgrens en < 2e aftoppingsgrens 142 150 141 140 142 142 Woningen > 2e aftoppingsgrens en < liberalisatiegrens 172 162 171 170 167 167 Woningen > liberalisatiegrens 76 88 84 86 87 85 Verdeling voor Portaal breed: 20% < 500,- euro; 35% tussen 500,- en 619,- euro; 15% tussen 619,- en 663,- euro; 24% tussen 663,- en 737,- euro; 6% > 737,-euro. Afspraken over Op dit moment vinden nog overleggen plaats tussen Portaal en de huurdersraad. Zo mogelijk worden de huurverhogingen uitkomsten hiervan opgenomen in de prestatieafspraken. Voor de twee inkomensgroepen zag de huuraanpassing per 1 juli 2020 er als volgt uit: Bruto huishoudinkomen Wettelijk maximale verhoging Huuraanpassing bij Portaal Lager dan €43.574 per jaar 5,1% 2,6%* Hoger dan €43.574 per jaar 6,6% 6,6% *In het geval dat de huidige huur boven de liberalisatiegrens (€737,14) lag en de huurder een inkomen lager dan € 43.574 heeft, kreeg de huurder geen huurverhoging. In de gemeente Bunnik ging het in 2020 om 9 huishoudens. Huurders die te maken krijgen met een plotselinge daling van hun inkomen kunnen een verzoek tot huurverlaging indienen bij de commissie huurmaatwerk. Prestatieafspraken 2020, gemeente Bunnik, Portaal en Huurdersraad Pagina 6 Voor huurders van een vrije sectorwoning ging de huur per juli 2020 met 2,6% omhoog. Betaalbaarheid is een