Saksfremlegg

STAVANGER KOMMUNE Saksfremlegg

REFERANSE JOURNALNR. DATO BBE-06/9740-113 14102/12 19.03.2012

Saken behandles i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering:

Madla bydelsutvalg 27/06 03.10.2006 Annet forslag vedtatt Funksjonshemmedes råd AU 82/06 03.10.2006 Annet forslag vedtatt Kommunalstyret for byutvikling 295/08 23.10.2008 Enstemmig Madla bydelsutvalg 54/08 09.12.2008 Dissens Eldrerådet 101/08 04.12.2008 Annet forslag vedtatt Funksjonshemmedes råd AU 95/08 02.12.2008 Annet forslag vedtatt Kommunalstyret for byutvikling 77/10 18.03.2010 Dissens Stavanger bystyre 46/10 26.04.2010 Dissens Madla bydelsutvalg 23/10 17.06.2010 Enstemmig Kommunalstyret for byutvikling 257/10 07.10.2010 Dissens Kommunalstyret for byutvikling 217/11 01.09.2011 Enstemmig Kommunalstyret for byutvikling / Stavanger bystyre /

PLAN 2170. REGULERINGSPLAN FOR MADLAMARK VEST 1. - MADLA BYDEL

Forslag til vedtak:

Forslag til reguleringsplan for Madlamark vest I, plan 2170, med plankart datert Kultur og byutvikling 11.09.2008, sist revidert Kultur og byutvikling 14.03.2012, og tilhørende reguleringsbestemmelser datert Kultur og byutvikling 11.09.2008, sist revidert Kultur og byutvikling 04.03.2010, vedtas. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens § 27-2. (pbl. 1985). Saken legges frem for bystyret for endelig vedtak.

1. Hva saken gjelder

Forslag til reguleringsplan for Madlamark vest I i Madla bydel legges med dette fram for endelig godkjenning. Formålet med reguleringsplanen er å fastsette rammer for videre utvikling av området med småhusbebyggelse, samtidig som bokvaliteter, områdets karakter og trafikksikkerhet ivaretas.

I 2010 vedtok Stavanger bystyre plan 2170 for Madlamark Vest 1. Etter klage opphevet Fylkesmannen i Rogaland i brev datert 21.06.2011 bystyrets vedtak av 26.04.2010. Bakgrunnen for dette er mangel på høring av den høyden som bystyret har fastsatt.

Etter ny høring i perioden 08.08.-02.09.2011 legges saken nå frem til ny behandling.

2. Bakgrunn for saken

Gjeldende plan 661 er relativt gammel og er mangelfulle i forhold til å håndtere dagens utfordringer i området. Reguleringsbestemmelser gir en U-grad på 0,15, noe som er svært lite i forhold til senere utbygginger, og har ført til at mange søker om dispensasjon fra utnyttelsesgraden. Planområdet er preget av store tomter, og det er stadig ønsker/spørsmål om nye boliger innenfor området. Opp gjennom årene har det skjedd en del tilfeldig fortetting i form av dele- og byggesaker uten helhetlige byplan- og transportmessige vurderinger. Planområdet, som i stor grad er ferdig utbygd, har få, og i flere ”kvartaler” ingen lekeplasser. Det er derfor viktig å fornye reguleringen og utforme bestemmelser som kan sikre områdets kvaliteter samt tilrettelegger for forutsigbar byggesaksbehandling.

Bildet viser planområdet.

3. Gjeldende planer

I kommuneplanens arealdel for perioden 2010-2025, vedtatt av bystyret 14. juni 2011, er planområdet vist som boligområde, friområde og området for offentlig eller privat tjenesteyting. Nygårdsbakken og Nygårdsveien er markert som meget viktige turveiforbindelse. I den nye kommuneplanen fremkommer Estetikk, identitet og landskapstilpassing som retningslinje for planleggingen. 1. Reguleringsplaner skal redegjøre for forholdet til viktige siktlinjer i byen, betydningsfulle enkeltbygninger, byens silhuett og viktige landskapstrekk som byens høydedrag, skrentene, strandsonen og det åpne jordbrukslandskapet. Fjernvirkningen sett fra sjøen og sentrale strandpunkt på land skal dokumenteres. Med bakgrunn i områdets beliggenhet nær Hafrsfjord er både størrelse, høyde og takform på bebyggelsen viktig. Dette gjelder spesielt felt B2, hvor byggene er preget av en forholdsvis lave byggehøyde og bevist plassering i terrenget.

Planområdet dekkes av følgende reguleringsplaner: Plan 661 for del av Madlamark, stadfestet av departementet 04.03.1974. Planen viser boligområde, offentlig trafikkareal, friområde (anlegg for lek, park) og offentlige bygninger. Ifølge bestemmelsene skal bebyggelse fortrinnsvis oppføres i en etasje, ”og maksimalt i to etasjer hvis bygningsrådet finner dette tilrådelig når det tas hensyn til helhetsvirkningen. … Høyden fra terreng til hovedgesims må ikke i noe tilfelle oververstige 6,2 m og ingen gavlvegg må være høyere enn 8,5 m hvis to etasjer tillates av bygningsrådet. Bygningene skal ha sadeltak med takvinkel 27°. Det kan også tillates flatt tak med bygningsrådets samtykke.” Utnyttingsgrad er satt til U=0,15. I tillegg kan det bygges garasje på inntil 40 m².

Plan 1656 for Åsta Kongsmors gate mellom Madlamarkveien og Kronprinsesse Marthas gate, stadfestet av bystyret 26.01.1998. Planen regulerer Åsta Kongsmors gate for biltrafikk og viser kjørebane samt fortau.

Plan 1032, vedtatt 25.10.1982, regulerer et mindre areal sør i planområdet til boligformål og friområde park. Planen har ikke bestemmelser.

4. Kunngjøring av planoppstart

Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev datert 15.09.2006. Oppstart av planarbeid ble kunngjort i Stavanger Aftenblad og Rogalands Avis 15.09.2006. Ved kunngjøring om oppstart av planarbeidet innkom totalt 8 merknader fra offentlige instanser og 7 fra private, deriblant 1 felles merknad fra velforeningen ”Sverd i Fjell” som representerer en stor del av beboerne i planområdet. I varselet ble formålet med planen oppgitt å være å oppdatere og fornye gjeldende reguleringer for å sikre og videreutvikle området, eventuelt fortette eksisterende boligområde. Innkommende merknader gjelder en rekke ulike forhold som delinger, utnyttelsesgraden, forbedring av veier, trafikksikkerhet, og at prinsippet om universell utforming blir ivaretatt. Merknader er referert og kommentert i vedlegg 4.

5. Beskrivelse av planområdet

Beliggenhet/avgrensning Planområdet begrenses av Madlamarkveien mot øst, Kong Haralds gate og Snorres gate mot nord, Ragnhilds gate mot vest og tilliggende boligområder og friområde mot sør. Planområdet er ca 200 daa og ligger mellom kote +25 og kote + 55. Terrenget skråner mot vest, sydvest, og har gode utsiktsforhold mot Hafrsfjord, og gode solforhold.

Eksisterende bebyggelse Området består av etablert boligområde og er preget av frittliggende bolighus på store tomter. I tillegg ligger Madlamark kirke, bydelshus og barnehage innenfor området. Tre ubebygde boligtomter ligger innenfor planområdet. De fleste tomtene innenfor planområdet er fra 600 til 1000 m². En del tomter er større, mens kun en håndfull er under 500 m².

Oversikt viser tomtestørrelse innenfor planområdet

Tomtestørrelse Ca 500 m² og Ca 550 m² - 950 m² Ca 951 m ² - 1050 m² Ca 1051 m² - 1150 m² Ca 1151 m² og mindre større

Antall tomter 11 103 22 22 15

Området har i dag åpent villapreg med mye grønn vegetasjon. Bygningsmassen i planområdet er i hovedsak bygget i perioden ca. 1955-1975. På begynnelsen av femtitallet var det oppført ca 20 bolighus. Innenfor planområdet ligger det nå 170 bolighus. Av disse er 158 registrert som eneboliger, 9 er registrert som tomannsboliger og 3 som enebolig med sokkelleilighet. Dette gir ca en bolig per daa. Området for offentlig bebyggelse og friområdet ved Åsta Kongsmors gate er ikke tatt med i beregningen for bolig pr. daa. Siden boligene i området er bygd over relativt lang tid varierer husenes uttrykksform. Mange hus er i en etasje med flate tak eller saltak med lav takvinkel. Det er også mange hus i 1 ½ og noe i 2 etasjer. De fleste takformer er representert.

Grønnstruktur/lekeplasser Ved bydelshuset er det opparbeidet en stor park/lekeplass. I tillegg er det et større friområde sør for planområdet og en større lekeplass nord for planområdet mellom Bergliots gate og Halvdan Svartes gate. Alle disse lekeområdene kan nås via boliggater og gangveier. I området mellom Kong Haralds gate og de offentlige bygningene er det tre små lekeplasser. I resten av boligområdet mangler det slike nærlekeplasser. Det er heller ikke regulert slike plasser i gjeldende regulering. Stavanger kommune eier et areal ved Åsta Kongsmors gate som er nå regulert til kommunalteknisk anlegg og et område med Madlamark bydelshus, barnehage og kirke. Resten av planområdet er private boligeiendommer samt veier og noen mindre felles lekearealer.

Sosial infrastruktur I rimelig nærhet til planområdet ligger Madlamark barneskole og Gosen ungdomsskole. Skolevei til barneskolen går gjennom boliggater. Til ungdomsskolen må en krysse Madlamarkveien via undergang eller fotgjengerfelt. Bydelssenteret Madlatorget ligger ca en kilometer nord for planområdet. I området ligger 2 barnehager: Rognebærhagen barnehage som ligger fint mellom Madlamark kirke og Madla bydelshus, og barnehagen Himmelblå som eies av Madlamark Menighet.

Transport og vegsystem Området har adkomst fra Madlamarkveien via Kong Haralds gate og Åsta Kongsmors gate. Fra vest og Madlaveien har området adkomst via Snorres gate og Nygårdsbakken. Boliggatene varierer i bredde og har ulik standard. En stor del av veiene innenfor planområdet er opparbeidet i redusert bredde (fra 3,5 meter til 6,0 meter) i forhold til gjeldende regulering. Veibreddene i gjeldende plan er i noen tilfeller overdimensjonert i forhold til dagens standard. Det mangler gjesteparkering. Det er ikke opparbeidet fortau i boliggatene, med unntak av Åsta Kongsmors gate og Kong Haralds gate. Langs Madlamarkveien går gang- og sykkelveg som en del av strekningen fra Madlakrossen til universitetsområdet. Nærmeste bussholdeplasser ligger ved fv. 402 Madlamarkveien som er hovedtrasé for buss.

Renovasjonsløsning Avfallsbeholdere plasseres ut i vei og avfallet hentes ved tømmedag av renovasjonsbilen.

Risiko og sårbarhetsanalyse Planområdet er utbygd boligområde i dag. Planområdet vurderes som lite sannsynlig for flomfare og det er ikke kjent at området er geoteknisk ustabilt. Det er heller ikke noe som tyder på at området har forurenset grunn. Området ligger delvis i sone med moderat, og delvis i sone med høy risiko for radonfare. Madlamarkveien er fylkesveg og relativ tungt belastet med bil- og kollektivtrafikk. Fylkesvegen har basert på nasjonale vegdatabank en årsdøgntrafikk på ca 6.000 kjøretøy i døgnet (ÅDT = 6.000). Ifølge kommuneplanens arealdel ligger en stor del av planområdet også innenfor støysone mot skytefelt (60dB, grense for vurderingssone for ny bebyggelse). Gjennom planprosessen er det ikke kartlagt andre problemstillinger knyttet til risiko og sårbarhet.

6. Beskrivelse av planforslaget

Forslag til reguleringsplan for Madlamark vest I er basert på plan 661 for del av Madlamark og på kommuneplanens arealdel 2010-2025, vedtatt av bystyret 14. juni 2011. Plan 2004 for del av Hinna er bl.a. brukt som referanse for utarbeiding av nye bestemmelser, samt reguleringsplan for småhusområder i Oslo ytre by.

Bebyggelse Forslaget opprettholder intensjonen i plan 661 som legger opp til en forholdsvis lav bebyggelse tilpasset terrenget, og ivaretar utsikten mot Hafrsfjord. Ny bebyggelse skal tilpasses eksisterende bebyggelse når det gjelder høyder, volumer og takform. Det er satt grenser for byggehøyder og grad av utnytting. Boligområdet er delt i 3 områder: B1, B2 og B3. Området B1 er begrenset av Madlamarkveien, Kong Haralds gate, Åsta Kongsmors gate og friområde (anlegg for lek) og offentlig bebyggelse. Området B1 fremstår som enhetlig utbygd boligområde på flatt terreng med flere tilgjengelige og delvis opparbeidede lekearealer. Med unntak av ett hus har alle bygg saltak. Planforslaget åpner derfor kun for bygging av boliger med saltak. Tillatt utnyttelsesgraden settes på maks %BYA= 28%, og er tilpasset dagens situasjon. Området B2 begrenses av Åsta Kongsmors gate, Snorres gate, Ragnhilds gate og Vinterveien. Området B2 er preget av et skrånende terreng og utsikten mot Hafrsfjord. De fleste takformer er representert. Bestemmelsene gir mulighet for oppføring av bygg med flatt, pult eller saltak, og gir føringer til byggehøyder slik at utsiktsforholdet blir ivaretatt. Grad av utnytting er satt på %BYA=25%, som i stor grad er brukt i villaområder i Stavanger og er også lagt til grunn ved behandling av reguleringsendringer i området.

Det foreslås samme utnyttelsesgrad %BYA=25% for område B3. Området ligger på forholdsvis flatt terreng, og begrenses av Vinterveien, Åsta Kongsmors gate, Madlamarkveien. Det finnes ingen felles lekeplasser i område B3. Området er i dag hovedsakelig bebygd med hus med saltak som opprettholdes i planforslaget.

Oversikt viser inndeling i 3 delområder: B1, B2 og B3

Planforslaget legger opp til å videreføre dagens utbyggingsmønster med frittliggende småhusbebyggelse. Det er utarbeidet bestemmelser til planen som gjør det mulig å styre framtidig byggevirksomhet, og sikre nødvendig uteareal pr boenhet og krav om atkomst og parkering. Med hensyn til dagens tomtestørrelser og områdets karakter med frittliggende småhusbebyggelse og det grønne, åpne preget er det satt krav til en forholdsvis stor tomtestørrelse. Minimumsgrensen for tomtestørrelser ved deling av eiendommer er satt på 600 m². Det er kun 3 ubebygde boligtomter i området så fortettingen vil skje som tilbygg til eksisterende bygg eller ved å erstatte eksisterende bolighus med nye hus som erfaringer fra den senere tiden viser. Planforslaget gir mulighet for bygging av en underordnet leilighet dersom krav til parkering, utnytting og uteoppholdsareal er ivaretatt.

Byggegrensene er noe justert i forhold til de som vises i gjeldende plan for å sikre gode utearealer mot vest/sørvest. I områdene mellom Ragnhilds gate og Nygårdsveien, Nygårdsveien og Vinterveien, Vinterveien og Nordre Sommerstien er byggegrensene vist slik at grønndraget mellom husrekkene sikres. Det er videre lagt inn byggegrenser mot friområder.

Det er ikke lagt inn flere felles lekeplasser enn de som allerede er regulert. Dersom det fremmes plan om utbygging av flere eiendommer med fire eller flere nye boliger skal det settes av plass til felles sandlekeplass.

For Madlamarkveien 135 og Åsta Kongsmors Gate 20, 22 opprettholdes dagens regulering til offentlige bygninger.

Park/lek

Opparbeidet friområde/lekeområde ved bydelshuset foreslås regulert til friområde-lek. I gjeldende plan er dette området regulert til byggeområde for offentlige bygninger.

Transport og vegsystem Dagens veinett opprettholdes i planforslaget. Noen veier innenfor planområdet er i gjeldende plan 661 vist overdimensjonert i forhold til dagens standard. Planforslaget justerer veibredden i henhold til trafikkteknisk norm. Veier som gir adkomst til seks eller færre boliger foreslås regulert som felles adkomst. Regulert, men ikke opparbeidet, gang- og sykkelveien over Sommerbakken 12 til Nygårdsbakken 31 C tas ut og erstattes med felles adkomst fra vest tilsvarende opparbeidet situasjon. Plangrense mot Madlamarkveien er lagt i dagens regulerte grense mellom trafikkareal og boligareal. Der avstanden til dagens senterlinje vei er mindre enn 9,5 meter er trafikkarealet utvidet for å sikre areal for framtidig etablering av sykkelfelt og støyskjerming på vestsiden av Madlamarkveien. Det er avsatt 15 meter byggegrense fra dagens senterlinje i Madlamarkveien. Dagens trafikkmengde i Madlamarkveien er på 6.000 ÅDT. Det vil være nødvendig å støysikre boligene og offentlige bygninger mot trafikk fra Madlamarkveien. Krav om støyskjerming må vurderes for hver enkel bolig i forbindelse med evt. utvidelse av veien. Parkering skal skje på egen tomt, og opparbeides iht. Stavanger kommunes parkeringsnorm. Det legges opp til at boliger innenfor planområdet skal plassere sine avfallsbeholdere ut ved nærmest kjørbare vei på tømmedagen Det er regulert snuplasser i enden av Nygårdsveien, Vinterveien og Nordre Sommerstien slik at renovasjonsbilen kan kjøre inn og snu.

7. Planvurdering / Konsekvenser av planforslaget

Områdets bruk/formål Foreslått arealbruk er i samsvar med kommuneplanen og viderefører eksisterende forhold. Planen regulerer området til frittliggende småhusbebyggelse og det er stilt en del krav i bestemmelsene som må oppfylles for å tillate ytterligere deling av tomter. Området er bebygd, og det er lagt vekt på å bevare det grønne og åpne inntrykket av boligområdet. Det har derfor vært viktig å opprettholde gode byggegrenser langs veiene og å beholde en romslig tomtestørrelse. Bestemmelsene gir en grad av utnytting som i stor grad er brukt i utbygde strøk/villaområder i Stavanger og lagt til grunn ved behandling av reguleringsendringer.

Bevaring av bygg og anlegg I merknad fra byantikvaren kom det frem at mange husgrupper innenfor planområdet har enhetlig karakter med flere lignende hus, og at husene er generelt lave. Byantikvaren mener byen trenger ulike typer bebyggelse og at området har miljøkvaliteter som bør bevares og sikres mot forringelse gjennom restriktiv holdning til fortetting. Byantikvaren foreslår at noen husgrupper blir regulert til spesialområde bevaring. Vi mener at planforslaget med reguleringsbestemmelsene sikrer områdets karakter og kvaliteter. Det er derfor ikke vist spesialområde bevaring i forslaget som legges frem til 2.gangs behandling.

Grad av utnytting Vesentlig i forslaget er endringen av utnyttingsgraden. Dette byr på utfordringer da U-grad som brukes i plan 661 og %BYA som er dagens beregningsmåte bestemmes på en helt forskjellig måte.

u-grad = Brutto gulvareal for bebyggelsen på en tomt Tomtearealet (inkl. tilleggsareal*) *halvparten av tilstøtende veg, bane, plass, park eller elv, maksimalt 10 meter.

%BYA = Bebygd areal for en tomt eller byggeområde x 100 Tomtearealet Ved beregning av u-graden var boligens gulvareal over alle etasjer lagt til grunn. Dette førte til at bygningens høyde i en stor grad ble styrt av tomtens areal, og at husene er generelt lave i området. Ved dagens måte å beregne utnyttingsgraden %BYA (bebygd areal) på er det kun fastsatt ”fotavtrykket”. Det må derfor i tillegg til %bebygd areal fastsettes høyder for å styre bebyggelsen i høyden. Grad av fortetting må vurderes i forhold til eksisterende infrastruktur, veinett/gatestruktur og tilgang til felles arealer. Området har veldig gode solforhold, infrastrukturen er god og det er friområder innen rimelig avstand. Vi mener derfor at området kan tåle en moderat, men ikke vesentlig fortetting. Selv når %BYA=25% kan virke som forholdsvis lite, må også høyden og tomtestørrelsene tas i betraktning. De fleste tomtene innenfor planområdet er fra 600 til 1000 m² som gir mulighet for boliger med relativt store grunnflater med %BYA = 25%. Ifølge høydebestemmelsene i plan 661 skal bebyggelsen fortrinnsvis være i én etasje. De foreslåtte høydebestemmelsene gir mulighet til oppføring av to etasjers bygg, og er presisert i forhold til saltak, pulttak og flatt tak. Ved utforming av de bestemmelsene er det tatt hensyn til tilpasning til eksisterende terreng, omkringliggende bebyggelse og strøkets karakter. Noen tomter innenfor planområdet er allerede bebygd med mer enn U=0,15, og foreslått utnyttelse tilsvarer til en viss grad dagens situasjon på disse tomtene. Forslaget gir videre mulighet for tilbygg og påbygg til de tomtene som i dag har en lavere utnytting.

De fleste boligene innenfor planområdet er i dag rene eneboliger på forholdsvis store tomter. Skulle det åpnes for oppføring av tomannsboliger vil ca 80% av boligene innenfor planområdet kunne rives og erstattes med tomannsboliger. Det vil også kunne søkes om etablering av utleie del i disse boligene. Det vil si, en økning fra 1 til maks 4 boenheter per tomt. Strøket er utbygd i dag og det finnes ikke nok grønne arealer som kan kompensere for en slik sterk fortetting. Området er også preget av boliggater, som ikke vil kunne fange opp en slik økt bil andel. Med hensyn til det utbygde strøket, er en slik sterk endring av området ikke er ønskelig. Forslag til bestemmelser åpner for bygging av en underordnet leilighet på 70 m² i tillegg til hovedleiligheten. Dette betyr, det kan oppføres maks to boenheter per tomt, og gir en moderat og forsvarlig økning av antall boenheter i dette området.

Byggehøyde Innenfor planområdet finnes det de fleste takformene. Det er viktig å ta hensyn til dette når bestemmelsene skal oppdateres. For å kunne styre byggevolumene på en bedre måte presiseres bestemmelsene og det fastsettes maks gesims- og mønehøyder til respektiv takform. Dette gir videre en økt forutsigbarhet for de som ønsker å bygge. Det er mange hus i 1 ½ og noen i 2 etasjer i området. Ved en vurdering av maks tillatt høyde må igjen tomtestørrelse og utnyttingsgrad tas i betraktning. Vi mener derfor at den foreslåtte utnyttingsgraden åpner for oppføring av hus med en større grunnflate. I tillegg åpner forslaget for

oppføring av to etasjer. Med bakgrunn i dette skulle det være mulig å bygge bolighus med vanlig størrelse. Vi mener også at byggehøydende som forslås ivaretar nye energikrav og krav til mer isolasjon. Åpnes det for en høyere maks byggehøyde enn foreslått kan man ikke se bort ifra at det på enkelte tomter vil være mulig å oppføre boliger på tre etasjer. Dette vil ha en vesentlig effekt på bebyggelsesstrukturen, da husene vil få et langt mer dominerende preg. Plan- og bygningsloven tillater et avvik på 0,50 m både i høyden og i plassering av bygget på tomten. Det betyr, skulle det for eksempel fastsettes en maks høyde på 6,4 m for bygg med flate tak vil det teoretisk være mulig å få oppført et bygg med en høyde på nærmest 7 m iht. lovverket. En slik bygg vil bety relativt store bygningsvolumer som ikke er tilpasset området, når det gjelder terreng og eksisterende bebyggelse. Med dette vil områdets karakter punkteres. Med bakgrunn i den forholdsvis store terrengforskjellen som finnes i felt B2 vil det videre kunne føre til dominerende fasader og fjernvirkning over 3 etasjer, som ikke er ønskelig.

Tomtestørrelser På grunn av de store tomtestørrelsene har det kommet flere forespørsler om deling. I forslaget er minimumsgrensen for tomtestørrelser ved deling av eiendommer satt på 600 m². Dette er høyere enn kommuneplanen legger til grunn ved tomtedeling. Fastsettes det en lavere grense til tomtestørrelse vil det kunne føre til at en større andel av tomtene innenfor planområdet kan deles enn i forhold til en grense på 600m². Bebygges hver tomt med en enebolig med sokkelleilighet vil dette igjen føre til en sterk fortetting og reduksjon av det grønne preget. Tomtestørrelsen må også ses i sammenheng med utnyttingsgraden. Med en %BYA=25% vil det kunne overbygges 125 m² av en tomt på 500 m² og 150 m² på en tomt på 600 m². Med bakgrunn i det forannevnte mener vi at det er mest hensiktsmessig å fastsette en tomtestørrelse på 600 m² ved tomtedeling.

Forhold for barn og unge. Regulerte lekeplasser opprettholdes. Å omregulere privat tomteareal til lekeplasser har vært drøftet under ny begrenset høring, men vurdert som urealistisk. Med de krav som er satt til tomtestørrelser vurderes krav til sandlekeplasser å kunne oppfylles på den enkelte tomt. Skoleveiene til barneskolen går via boliggater med begrenset trafikk.

Veinett For å forbedre trafikksikkerheten i eksisterende veinett og for å takle fortetting er det behov for utbedring av en del av veinettet. Krav til opparbeidelse av vei kan stilles i forbindelse med tillatelse til nye boliger. Det er ikke tatt stilling til framtidig oppjustering av Madlamarkveien, men det er tatt høyde for utvidelse av veiarealet ved å omdisponere fra boligformål til veiareal i en avstand på 9,5 meter fra dagens senterlinje.

Universell utforming. En del av området er så bratt at det setter begrensninger i forhold til å oppnå universell utforming. De store tomtene innenfor planområdet gir mulighet for boliger med relativt store grunnflater der det er enklere å få til universell utforming. Innenfor område for offentlig bebyggelse er det satt spesielle krav ved opparbeidelse av uteareal. Universell utforming er ivaretatt i bestemmelsenes § 3 og § 7.

Risiko og sårbarhet Risiko og sårbarhet innenfor planområdet knytter seg i hovedsak til trafikksituasjonen. Det holdes fast på kryss- og veiutforming til og i området, med unntak av mindre justeringer i veibredden og ved snuhammer og frisiktsoner. Planen legger ikke opp til endringer i området som fører til vesentlige endringer i forhold til risiko og sårbarhet.

Området ligger i sone med moderat, og delvis i sone med høy risiko for radonfare. Dette forholdet skal kartlegges nærmere i byggefasen. Forholdet er tatt med i bestemmelsene. Utfordringene knyttet til støy er også ivaretatt i bestemmelsene.

Energi/Miljø Det er innarbeidet krav til miljø og energiløsninger i § 6.9. og 7.7 i bestemmelsene.

8. Offentlig ettersyn

Saken ble behandlet på møte i kommunalstyret for byutvikling den 23.10.2008 (sak 295/08).

Behandling:

Det var 10 representanter som behandlet saken.

Christine Sagen Helgø (H) fratrådte som inhabil i saken. Per Olav Hanssen (H) inntok hennes plass.

Kristen Høyer Mathiassen (H) fratrådte som inhabil i saken. Det var ingen som inntok hans plass.

Helge Solum Larsen (V) ledet møtet.

Eilef Meland (SV) fremmet følgende oversendelsesforslag:

”I det videre arbeid med plan 2170 anmodes om at forslaget fra Velforeningen ”Sverd i fjell” pkt. 6 og c, legges til grunn. (Ref. s. 336 .)

Helge Solum Larsen (V) fremmet følgende oversendelsesforslag:

” Til 2. gangs behandling skal det vurderes å sette utnyttelsesgraden i området lavere, jamfør opprinnelig regulering for området.”

Votering: SV’s oversendelsesforslag følger saken. V’s oversendelsesforslag følger saken. Innstillingen ble enstemmig vedtatt.

Kommunalstyret for byutviklings enstemmige vedtak:

Forslag til reguleringsplan for Madlamark vest I, plan 2170, med plankart datert Kultur og byutvikling 11.09.2008, og med reguleringsbestemmelser datert Kultur og byutvikling 11.09.2008, legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens § 27.1 nr.2.

Kommentar til oversendelsesforslag som ble fremmet av Eilef Meland (SV) ”I det videre arbeid med plan 2170 anmodes om at forslaget fra Velforeningen ”Sverd i fjell” pkt. 6 og c, legges til grunn. (Ref. s. 336 .)

”På flatt terreng tillates gesimshøyde inntil 4,5 meter og mønehøyde inntil 7 meter. Bygges på flatt terreng flatt tak tillates gesimshøyde inntil 4,5 meter. Bygges på flatt terreng pulttak tillates høyeste gesims inntil 5,5 meter, laveste gesims inntil 4,5 meter.

c) I skrånende terreng tillates gesimshøyde inntil 6,2 meter. Bygges på skrånende terreng flatt tak tillates gesimshøyde inntil 6,2 meter. Bygges på skrånende terreng pulttak tillates høyeste gesims inntil 6,2 meter. Maksimal høyde fra sadeltak-bygningens laveste kotehøyde til høyeste punkt på bygningen skal ikke overstige 7 meter. Møneretning skal følge parallelt med hovedretning for terrengkotene.”

Høydebestemmelser er nå justert til følgende:

Maks gesimshøyde = 5,2 m og maks. mønehøyde = 7,0 m. Takets vinkel skal være mellom 27°- 35°. For flate tak kan tillates maks gesimshøyde = 6,0 m. I tilfelle pulttak oppføres skal maks gesimshøyde ligge på 6,2 m. Høydene skal måles fra gjennomsnittlig planert terreng.

De foreslåtte bestemmelsene er vanlig brukt bl.a. i plan 2004 på Hinna. Gesimshøyde på 4,5 m anses å være noe lav også i forhold til bygg som skal oppfylle nye energikrav. Bestemmelsene er ikke delt inn i flatt og skrånende terreng for å gjøre bestemmelsene mest mulig entydig. Det kan ellers åpne for tolkning om tomten anses som flat eller skal vurderes iht skrånende terreng. Ved fastsetting av høydebestemmelser er det for øvrig tatt hensyn til nye energikrav til bygg og krav til mer isolasjon.

Kommentar til oversendelsesforslag som ble fremmet av Helge Solum Larsen (V) ”Til 2. gangs behandling skal det vurderes å sette utnyttelsesgraden i området lavere, jamfør opprinnelig regulering for området.”

I gjeldende regulering for området fra 1974 er utnyttingsgrad satt til U=0,15, som er svært lite i forhold til senere utbygginger. Det er foreslått en utnyttelsesgrad på inntil 28 % BYA pr tomt i område B1 og på inntil 25 % BYA i resten av planområdet (område B2 og B3). Det er også presisert i bestemmelsene at alle bygninger, konstruksjoner over bakken og åpent overbygget areal, samt nødvendig parkeringsareal (uavhengig om parkeringsbehovet dekkes ved oppføring av garasjeanlegg, carport eller parkering skjer på terreng uten overbygging) inngår i beregningen av bebygd areal (BYA) på tomta. Dette er den vanlige måten å beregne utnytting av tomten. Med utgangspunkt i at alt skal regnes med i bebygd areal og at forslaget åpner for utvidelse av de eksisterende husene ser vi det lite hensiktsmessig å fastsette en lavere utnyttingsgrad enn foreslått.

Tillatt utnyttelsesgrad på maks %BYA = 28% anses å være stort sett i samsvar med dagens situasjon i område B1. Å fastsette enn lavere utnyttingsgrad i område B1 vil derfor ikke være hensiktsmessig. Det finnes allerede tomter som overskrider denne utnyttelsesgraden. Det er derfor medtatt i bestemmelsene at disse tomtene anses i grunnflaten som ferdig utbygd.

I resten av planområdet er bestemmelsene nå justert i forhold til 1. gangs behandling. Ved 1.gangs behandling var grad av utnytting angitt med %BYA = 26% for eneboliger, og %BYA = 28% for vertikaldelte boliger. %BYA = 25% som legges nå til grunn i område B2 og B3 er i stor grad brukt i utbygde strøk/villaområder i Stavanger bl.a. på Hinna. Området på sørvestsiden av Ragnhilds gate inngår i nyere reguleringsplan med tillatt bebygd areal på 25% pluss garasje. Området på motsatt side av Snorres gate har også tillatt bebygd areal 25%. Vi mener derfor at det er forsvarlig å foreslå %BYA=25%.

Innkomne merknader til offentlig ettersyn Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden: 14.11. – 16.01.09, og det ble arrangert informasjonsmøte om saken den 04.12.08. Det kom inn 11 merknader fra offentlige instanser og 16 fra private, deriblant 1 felles merknad fra velforeningen ”Sverd i Fjell”. Merknadene er oppsummert og kommentert i vedlegg 5.

Merknader innkommet ved ny begrenset høring i 2009 Som følge av innkomne merknader til offentlig ettersyn, ble det foreslått endringer som krevde en ny begrenset høring til berørte parter. Justert plankart med bestemmelser ble derfor sendt til alle naboer innenfor planområdet og Statens vegvesen, renovasjon/Stavanger kommune og park, vei, idrett/Stavanger kommune. Høringsperioden var fra 01.10.- 02.11.2009. Merknadene er referert og kommentert i vedlegg 6.

Følgende endringer er innarbeidet i planen etter offentlig ettersyn og ny begrenset høring (01.10.- 02.11.2009):

- Planområdet er delt inn i 3 delområder. Inndelingen er gjort for å kunne ivareta dagens utbyggingsmønster og bygningsvolumer samt områdets kvaliteter på best mulig måte. Områdene skiller seg fra hverandre i forhold til beliggenhet/terreng og utsiktsforhold mot Hafrsfjord, eksisterende grad av utnytting/tetthet og utforming av området. Ved 1.gangs behandling viste plankartet inndeling i 2 delområder, og ved ny begrenset høring 5 delområder. - Byggegrensene er justert i forhold til de som vises i gjeldende plan for å sikre gode utearealer mot vest/sørvest. I områdene mellom Ragnhilds gate og Nygårdsveien, Nygårdsveien og Vinterveien, Vinterveien og Nordre Sommerstien er byggegrensene vist slik at grønndraget mellom husrekkene sikres. Det er videre lagt inn byggegrenser mot friområder. - Det reguleres inn frisiktsoner i kryss med Madlamarkveien og i kryss mellom gang/sykkelveier og der gang/sykkelveier munner ut i fortau eller gang/sykkelvei langs Madlamarkveien. Plankartet viser nå også frisiktsoner i alle kryss mellom felles veier og kommunale veier. - Arealet som tidligere var avsatt til friområde (park) langs Åsta Kongsmors gate disponeres nå til spesialområde - område for kommunalteknisk anlegg. I den utstrekning det er behov kan området benyttes til ny nettstasjon /lokal trafo for elforsyning i området, nedgravde beholdere eller lokal miljøstasjon. Endringene ble gjort da området fremstår mer som restareal, og muligheten til å bruke området til friområde/park anses som begrenset. Under ny begrenset høring har vi mottatt forespørsel fra renovasjon om å kunne plassere en miljøstasjon/returpunkt på arealet. - Det er nå vist eksisterende nettstasjon på gnr 38 bnr 116 ved Dronning Mauds gate 12 A. - Området avsatt til felles lek (ved 1. gangs behandling) på eiendom gnr 38 bnr 2636, og som er regulert i gjeldende plan til anlegg for lek, utvides noe, slik at formålsgrensen faller sammen med eiendomsgrensen. - Arealet avsatt til friområde (park) på eiendom Sommerbakken 7 (gnr 38 bnr 608) er tatt ut. Området omreguleres til boligformål. Endringene ble gjort da området fremstår som lite tilgjengelig for beboerne pga beliggenhet i utkanten av boligfeltet med begrenset tilkomstmuligheter. - Ved offentlig ettersyn er det vist felles avkjørsel på eiendom Dronning Mauds gate 6 (gnr 38 bnr 1910). Felles avkjørsel er tatt ut ved ny begrenset høring, da det handler seg kun om avkjørsel til en eiendom, og ikke til flere. - Felles avkjørsel for Sommerbakken 19, 20, 21, 22, 24 har blitt noe justert ved ny begrenset høring. - Plankartet viser regulert tomtegrense ved Ragnhilds gate 4 iht vedtatt delingssak.

- Kvartaler hvor garasjer kan tillates oppført utenfor regulert byggegrense er vist med betegnelsen G i plankartet. - Tegnforklaringen er supplert og viser nå offentlig bebyggelse.

Følgende endringer er gjort i bestemmelsene etter offentlig ettersyn og ny begrenset høring (01.10.- 02.11.2009):

Bestemmelsene er gjennomgått på nytt, og det er gjort endringer i bestemmelsene etter offentlig ettersyn og ny begrenset høring for å imøtekomme offentlige høringsinstanser og naboene. Endringer gjelder en rekke ulike forhold som tillatt grad av utnytting, byggehøyder, tillatte boligtyper, utforming av boliger, minstestørrelse ved deling, universell utforming, innhegning, parkering/garasjer og krav til energi/miljø.

9. Tidligere behandling

Kommunalstyret behandlet saken i møte 18.03.2010 (sak 77/10) slik:

Behandling: Christine Sagen Helgø (H) fratrådte som inhabil i saken. Per Olav Hanssen (H) inntok hennes plass. Kristen Høyer-Mathiassen (H) fratrådte som inhabil i saken. Det var ingen som inntok hans plass og det var derfor kun 10 som voterte i saken. Helge Solum Larsen (V) overtok som møteleder i saken.

Egil Olsen (H) fremmet følgende felles tilleggsforslag på vegne av H og KrF:

”Hele avsnitt B2 bør endres til: Maks gesimshøyde = 5,2 m og maks mønehøyde 7,0 m. Takets vinkel skal være mellom 27-35 grader. For flate tak kan tillates 2 etasjer innenfor maks gesimshøyde = 6,4 m. I tilfelle pulttak oppføres skal maks gesimshøyde ligge på 6,4 m. Høydene skal måles fra gjennomsnittlig planert terreng. Deretter bør resten av avsnittet fjernes.”

Eilef A. Meland (SV) fremmet følgende tilleggsforslag:

” Det foretas en nærmere vurdering om utvalgte bygninger / områder gjøres til gjenstand for spesialområde bevaring. BYA fastsettes til maksimalt 25 pst. for hele området.”

Helge Solum Larsen (V) fremmet følgende oversendelsesforslag:

”Setningen plasseres etter siste setning i paragraf 6.2, 3.ledd…”……Det tillates ikke fasader med 3 fulle nivåer. Langs gateløpet Ragnhildsgate tillates ikke fasadevirkning med 2 etasjer.”

Votering: Innstillingen ble enstemmig vedtatt. H og KrF’s tilleggsforslag fikk 6 stemmer (H, Frp, KrF). SV’s tilleggsforslag fikk 1 stemme (SV) V’s oversendelsesforslag følger saken.

Kommunalstyret for byutviklings flertallsvedtak: Forslag til reguleringsplan for Madlamark vest I, plan 2170, med plankart datert Kultur og byutvikling 11.09.2008, sist revidert Kultur og byutvikling 04.03.2010 og tilhørende reguleringsbestemmelser datert Kultur og byutvikling 11.09.2008, og sist revidert i kommunalstyret for byutvikling 18.3.2010, vedtas.

Hele avsnitt B2 bør endres til:

Maks gesimshøyde = 5,2 m og maks mønehøyde 7,0 m. Takets vinkel skal være mellom 27-35 grader. For flate tak kan tillates 2 etasjer innenfor maks gesimshøyde = 6,4 m. I tilfelle pulttak oppføres skal maks gesimshøyde ligge på 6,4 m. Høydene skal måles fra gjennomsnittlig planert terreng.

Deretter bør resten av avsnittet fjernes.

Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens § 27-2. (pbl. 1985).

Bystyret behandlet saken i møte 26.04.2010 (sak 46/10).

Behandling: Kristen Høyer Mathiassen (H) fratrådte som inhabil. Eilif Christiansen (H) overtok hans plass. Christine Sagen Helgø (H) fratrådte som inhabil. Tina Bru (H) overtok hennes plass.

Eilef A. Meland (SV) tok opp SV’s tilleggsforslag fra kommunalstyret for byutvikling 18.03.10:

”Det foretas en nærmere vurdering om utvalgte bygninger i områder gjøres til gjenstand for spesialområde bevaring. BYA fastsettes til maksimalt 25 pst. For hele området.”

Helge Solum Larsen (V) tok opp rådmannens innstilling.

Votering: SV’s tilleggsforslag fikk 5 stemmer (SV, Rødt) V’s forslag fikk 28 stemmer (Ap, V, SV, Sp, PP, Rødt) Gjeldende innstilling ble vedtatt med 39 stemmer (H, Frp, Krf)

Bystyret fattet følgende flertallsvedtak:

”Forslag til reguleringsplan for Madlamark vest I, plan 2170, med plankart datert Kultur og byutvikling 11.09.2008, sist revidert Kultur og byutvikling 04.03.2010 og tilhørende reguleringsbestemmelser datert Kultur og byutvikling 11.09.2008, og sist revidert i kommunalstyret for byutvikling 18.3.2010, vedtas.

Hele avsnitt B2 endres til: Maks gesimshøyde = 5,2 m og maks mønehøyde 7,0 m. Takets vinkel skal være mellom 27-35 grader. For flate tak kan tillates 2 etasjer innenfor maks gesimshøyde = 6,4 m. I tilfelle pulttak oppføres skal maks gesimshøyde ligge på 6,4 m. Høydene skal måles fra gjennomsnittlig planert terreng. 2.avsnitt siste linje strykes. og 4 avsnitt i B2 beholdes. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens § 27-2. (pbl. 1985).”

10. Klage på bystyrets vedtak

Det kom inn klage på bystyrets vedtak. Klagen ble behandlet på møte i kommunalstyret for byutvikling den 07.10.2010 (sak 257/10).

Behandling: Christine Sagen Helgø (H) fratrådte som inhabil i saken. Dag Terje Klarp Solvang (H) inntok hennes plass. Kristen Høyer Mathiassen fratrådte som inhabil i saken. Ellen Marie Nordtveit (H) inntok hans plass. Helge Solum Larsen (V) overtok som møteleder i saken.

Helge Solum Larsen (V) fremmet følgende alternative forslag til vedtak på vegne av Ap, V og SV:

”Klagen tas til følge.”

Votering: Innstillingen fikk 7 stemmer (H, Frp, KrF) Ap, V og SV’s alternative forslag til vedtak fikk 4 stemmer (Ap, V, SV)

Kommunalstyret for byutviklings flertallsvedtak: Kommunalstyret for byutvikling finner ikke grunn til å omgjøre bystyrets vedtak i sak 46/10 den 26.04.2010, godkjenning av plan 2170 Reguleringsplan for Madlamark Vest 1, som følge av klage fra arbeidsgruppen/velforening ”Sverd i Fjell” datert 17.06.2010.

Saken sendes fylkesmannen til videre behandling med henvisning til premissene i saksfremstillingen. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens § 1-9.

11. Fylkesmannens klagebehandling

Fylkesmannen i Rogaland har behandlet klagen, og fattet følgende vedtak i brev datert 21.06.2011:

”Kommunens vedtak av 26.04.2010 oppheves og sendes tilbake til kommunen for videre behandling i samsvar med pbl §§ 27-1 og 27-2. Klagen tas til følge. Vedtaket er endelig og kan ikke påklages jfr. Fvl § 28.”

Bakgrunnen for fylkesmannens vedtak og oppheving av reguleringsplan 2170 er mangel på høring av den høyden som bystyret har fastsatt. Byggehøyder fastsatt av bystyret 26.04.2010 og innstillingen oversendt fra kommunalstyret til bystyret 18.03.2010 avviket henholdsvis maks 20 cm (maks tillatt gesimshøyde for pulttak) og maks 40 cm (maks tillatt gesimshøyde for flate tak) fra administrasjonens forslag. I kommunalstyrets og bystyrets vedtak er videre to setninger om maks tillatt etasjeantall strøket. Disse er: Det kan bygges hovedetasje + loft eller kjelleretasje. Det tillates ikke fasader med 3 fulle nivåer. Samtidig har bystyret og kommunalstyret tilføyd at det kan tillates 2 etasjer innenfor maks gesimshøyde for flate tak. Fylkesmannen påpeker at et reguleringsvedtak er et enkeltvedtak, og at det foreligger således en begrunnelsesplikt for vedtaket. Verken av kommunestyret for byutvikling eller bystyret sitt vedtak fremgår hva som ligger til grunn for at kommunen har valgt å ta inn de ovennevnte endringene like før vedtak av planen.

12. Ny begrenset høring

Som følge av fylkesmannens vedtak er de ulike forslagene som gjaldt høydefastsettelsen sendt ut på ny begrenset høring til berørte/ naboene i planområdet. I høringsperioden fra 08.08. - 02.09.2011 har vi mottatt 11 merknader fra private bl.a. fra velforeningen ”Sverd i Fjell” og en uttalelse fra byantikvaren. Alle merknader er oppsummert og kommentert i vedlegg 7.

Merknadene omhandler stort sett temaet for høringen. I tillegg ble det tatt opp problemstillinger som allerede har vært vurdert under planarbeidet. Plankartet og reguleringsbestemmelsene er gjennomgått på nytt. Med bakgrunn i at bebyggelsens lave karakter har vært et viktig tema under planarbeidet, og at det kom inn flere merknader om dette bl.a. fra byantikvaren og velforeningen, opprettholder vi planforslaget som ble lagt frem til 2.gangsbehandling i mars 2010, med unntak av felles avkjørsel på Sommerbakken 6 iht vedtak om mindre endring fattet 28.11.2011.

13. Oppsummering og konklusjon

Planen opprettholder områdets karakter med frittliggende småhusbebyggelse og det grønne åpne preget, og gir rom for noe fortetting.

Planen gir et oppdatert grunnlag for å behandle byggesaker/delesaker i området og bidrar til å sikre forutsigbar saksbehandling.

Innkomne merknader i forbindelse med oppstart av planarbeidet, offentlig ettersyn og ny begrenset høring gjort i 2009 og i 2011, er så langt det har vært hensiktsmessig, innarbeidet i planforslaget.

Aktuelle risikoer i området (trafikksikkerhet, støy, radon) er tilstrekkelig vurdert.

Forslaget vurderes å være i tråd med overordnete planer og retningslinjer.

På denne bakgrunn anbefaler administrasjonen at plan 2170 vedtas.

I tilfelle kommunalstyret skulle ønske å foreta endringer i bestemmelsene og plankartet som ikke har vært ute på høring før, må saken sendes tilbake for ny høring.

14. Forslag til vedtak

Trygde vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Plankart 3. Reguleringsbestemmelser

4. Uttalelser til varsel om oppstart 5. Merknader innkommet ved offentlig ettersyn 6. Uttalelser til tilleggshøring 01.10.- 02.11.2009 7. Uttalelser til tilleggshøring 08.08.- 02.09.2011.

Inger Østensjø Halvor S. Karlsen Rådmann Direktør

Anne S. Skare Byplansjef

Britt Beege saksbehandler