STAVANGER KOMMUNE Saksfremlegg REFERANSE JOURNALNR. DATO BBE-06/9740-113 14102/12 19.03.2012 Saken behandles i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Madla bydelsutvalg 27/06 03.10.2006 Annet forslag vedtatt Funksjonshemmedes råd AU 82/06 03.10.2006 Annet forslag vedtatt Kommunalstyret for byutvikling 295/08 23.10.2008 Enstemmig Madla bydelsutvalg 54/08 09.12.2008 Dissens Eldrerådet 101/08 04.12.2008 Annet forslag vedtatt Funksjonshemmedes råd AU 95/08 02.12.2008 Annet forslag vedtatt Kommunalstyret for byutvikling 77/10 18.03.2010 Dissens Stavanger bystyre 46/10 26.04.2010 Dissens Madla bydelsutvalg 23/10 17.06.2010 Enstemmig Kommunalstyret for byutvikling 257/10 07.10.2010 Dissens Kommunalstyret for byutvikling 217/11 01.09.2011 Enstemmig Kommunalstyret for byutvikling / Stavanger bystyre / PLAN 2170. REGULERINGSPLAN FOR MADLAMARK VEST 1. - MADLA BYDEL Forslag til vedtak: Forslag til reguleringsplan for Madlamark vest I, plan 2170, med plankart datert Kultur og byutvikling 11.09.2008, sist revidert Kultur og byutvikling 14.03.2012, og tilhørende reguleringsbestemmelser datert Kultur og byutvikling 11.09.2008, sist revidert Kultur og byutvikling 04.03.2010, vedtas. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens § 27-2. (pbl. 1985). Saken legges frem for bystyret for endelig vedtak. 1. Hva saken gjelder Forslag til reguleringsplan for Madlamark vest I i Madla bydel legges med dette fram for endelig godkjenning. Formålet med reguleringsplanen er å fastsette rammer for videre utvikling av området med småhusbebyggelse, samtidig som bokvaliteter, områdets karakter og trafikksikkerhet ivaretas. I 2010 vedtok Stavanger bystyre plan 2170 for Madlamark Vest 1. Etter klage opphevet Fylkesmannen i Rogaland i brev datert 21.06.2011 bystyrets vedtak av 26.04.2010. Bakgrunnen for dette er mangel på høring av den høyden som bystyret har fastsatt. Etter ny høring i perioden 08.08.-02.09.2011 legges saken nå frem til ny behandling. 1 2. Bakgrunn for saken Gjeldende plan 661 er relativt gammel og er mangelfulle i forhold til å håndtere dagens utfordringer i området. Reguleringsbestemmelser gir en U-grad på 0,15, noe som er svært lite i forhold til senere utbygginger, og har ført til at mange søker om dispensasjon fra utnyttelsesgraden. Planområdet er preget av store tomter, og det er stadig ønsker/spørsmål om nye boliger innenfor området. Opp gjennom årene har det skjedd en del tilfeldig fortetting i form av dele- og byggesaker uten helhetlige byplan- og transportmessige vurderinger. Planområdet, som i stor grad er ferdig utbygd, har få, og i flere ”kvartaler” ingen lekeplasser. Det er derfor viktig å fornye reguleringen og utforme bestemmelser som kan sikre områdets kvaliteter samt tilrettelegger for forutsigbar byggesaksbehandling. Bildet viser planområdet. 2 3. Gjeldende planer I kommuneplanens arealdel for perioden 2010-2025, vedtatt av bystyret 14. juni 2011, er planområdet vist som boligområde, friområde og området for offentlig eller privat tjenesteyting. Nygårdsbakken og Nygårdsveien er markert som meget viktige turveiforbindelse. I den nye kommuneplanen fremkommer Estetikk, identitet og landskapstilpassing som retningslinje for planleggingen. 1. Reguleringsplaner skal redegjøre for forholdet til viktige siktlinjer i byen, betydningsfulle enkeltbygninger, byens silhuett og viktige landskapstrekk som byens høydedrag, skrentene, strandsonen og det åpne jordbrukslandskapet. Fjernvirkningen sett fra sjøen og sentrale strandpunkt på land skal dokumenteres. Med bakgrunn i områdets beliggenhet nær Hafrsfjord er både størrelse, høyde og takform på bebyggelsen viktig. Dette gjelder spesielt felt B2, hvor byggene er preget av en forholdsvis lave byggehøyde og bevist plassering i terrenget. Planområdet dekkes av følgende reguleringsplaner: Plan 661 for del av Madlamark, stadfestet av departementet 04.03.1974. Planen viser boligområde, offentlig trafikkareal, friområde (anlegg for lek, park) og offentlige bygninger. Ifølge bestemmelsene skal bebyggelse fortrinnsvis oppføres i en etasje, ”og maksimalt i to etasjer hvis bygningsrådet finner dette tilrådelig når det tas hensyn til helhetsvirkningen. … Høyden fra terreng til hovedgesims må ikke i noe tilfelle oververstige 6,2 m og ingen gavlvegg må være høyere enn 8,5 m hvis to etasjer tillates av bygningsrådet. Bygningene skal ha sadeltak med takvinkel 27°. Det kan også tillates flatt tak med bygningsrådets samtykke.” Utnyttingsgrad er satt til U=0,15. I tillegg kan det bygges garasje på inntil 40 m². Plan 1656 for Åsta Kongsmors gate mellom Madlamarkveien og Kronprinsesse Marthas gate, stadfestet av bystyret 26.01.1998. Planen regulerer Åsta Kongsmors gate for biltrafikk og viser kjørebane samt fortau. Plan 1032, vedtatt 25.10.1982, regulerer et mindre areal sør i planområdet til boligformål og friområde park. Planen har ikke bestemmelser. 4. Kunngjøring av planoppstart Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev datert 15.09.2006. Oppstart av planarbeid ble kunngjort i Stavanger Aftenblad og Rogalands Avis 15.09.2006. Ved kunngjøring om oppstart av planarbeidet innkom totalt 8 merknader fra offentlige instanser og 7 fra private, deriblant 1 felles merknad fra velforeningen ”Sverd i Fjell” som representerer en stor del av beboerne i planområdet. I varselet ble formålet med planen oppgitt å være å oppdatere og fornye gjeldende reguleringer for å sikre og videreutvikle området, eventuelt fortette eksisterende boligområde. Innkommende merknader gjelder en rekke ulike forhold som delinger, utnyttelsesgraden, forbedring av veier, trafikksikkerhet, og at prinsippet om universell utforming blir ivaretatt. Merknader er referert og kommentert i vedlegg 4. 3 5. Beskrivelse av planområdet Beliggenhet/avgrensning Planområdet begrenses av Madlamarkveien mot øst, Kong Haralds gate og Snorres gate mot nord, Ragnhilds gate mot vest og tilliggende boligområder og friområde mot sør. Planområdet er ca 200 daa og ligger mellom kote +25 og kote + 55. Terrenget skråner mot vest, sydvest, og har gode utsiktsforhold mot Hafrsfjord, og gode solforhold. Eksisterende bebyggelse Området består av etablert boligområde og er preget av frittliggende bolighus på store tomter. I tillegg ligger Madlamark kirke, bydelshus og barnehage innenfor området. Tre ubebygde boligtomter ligger innenfor planområdet. De fleste tomtene innenfor planområdet er fra 600 til 1000 m². En del tomter er større, mens kun en håndfull er under 500 m². Oversikt viser tomtestørrelse innenfor planområdet Tomtestørrelse Ca 500 m² og Ca 550 m² - 950 m² Ca 951 m ² - 1050 m² Ca 1051 m² - 1150 m² Ca 1151 m² og mindre større Antall tomter 11 103 22 22 15 Området har i dag åpent villapreg med mye grønn vegetasjon. Bygningsmassen i planområdet er i hovedsak bygget i perioden ca. 1955-1975. På begynnelsen av femtitallet var det oppført ca 20 bolighus. Innenfor planområdet ligger det nå 170 bolighus. Av disse er 158 registrert som eneboliger, 9 er registrert som tomannsboliger og 3 som enebolig med sokkelleilighet. Dette gir ca en bolig per daa. Området for offentlig bebyggelse og friområdet ved Åsta Kongsmors gate er ikke tatt med i beregningen for bolig pr. daa. Siden boligene i området er bygd over relativt lang tid varierer husenes uttrykksform. Mange hus er i en etasje med flate tak eller saltak med lav takvinkel. Det er også mange hus i 1 ½ og noe i 2 etasjer. De fleste takformer er representert. Grønnstruktur/lekeplasser Ved bydelshuset er det opparbeidet en stor park/lekeplass. I tillegg er det et større friområde sør for planområdet og en større lekeplass nord for planområdet mellom Bergliots gate og Halvdan Svartes gate. Alle disse lekeområdene kan nås via boliggater og gangveier. I området mellom Kong Haralds gate og de offentlige bygningene er det tre små lekeplasser. I resten av boligområdet mangler det slike nærlekeplasser. Det er heller ikke regulert slike plasser i gjeldende regulering. Stavanger kommune eier et areal ved Åsta Kongsmors gate som er nå regulert til kommunalteknisk anlegg og et område med Madlamark bydelshus, barnehage og kirke. Resten av planområdet er private boligeiendommer samt veier og noen mindre felles lekearealer. Sosial infrastruktur I rimelig nærhet til planområdet ligger Madlamark barneskole og Gosen ungdomsskole. Skolevei til barneskolen går gjennom boliggater. Til ungdomsskolen må en krysse Madlamarkveien via undergang eller fotgjengerfelt. Bydelssenteret Madlatorget ligger ca en kilometer nord for planområdet. I området ligger 2 barnehager: Rognebærhagen barnehage som ligger fint mellom Madlamark kirke og Madla bydelshus, og barnehagen Himmelblå som eies av Madlamark Menighet. 4 Transport og vegsystem Området har adkomst fra Madlamarkveien via Kong Haralds gate og Åsta Kongsmors gate. Fra vest og Madlaveien har området adkomst via Snorres gate og Nygårdsbakken. Boliggatene varierer i bredde og har ulik standard. En stor del av veiene innenfor planområdet er opparbeidet i redusert bredde (fra 3,5 meter til 6,0 meter) i forhold til gjeldende regulering. Veibreddene i gjeldende plan er i noen tilfeller overdimensjonert i forhold til dagens standard. Det mangler gjesteparkering. Det er ikke opparbeidet fortau i boliggatene, med unntak av Åsta Kongsmors gate og Kong Haralds gate. Langs Madlamarkveien går gang- og sykkelveg som en del av strekningen fra Madlakrossen til universitetsområdet. Nærmeste bussholdeplasser ligger ved fv. 402 Madlamarkveien som er hovedtrasé for buss. Renovasjonsløsning Avfallsbeholdere plasseres ut i vei og avfallet hentes ved tømmedag av renovasjonsbilen. Risiko og