Tribunale Di Benevento Sezione Esecuzioni

SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI

CONSULENZA TECNICA D’ UFFICIO

PROCEDURA ESECUTIVA N° 58/2010 - R.G.E.

In data 26.04.2011, l’Ill.mo G.E. Dott. Michele Cuoco, nominava la sottoscritta arch. Cleofe Cillo, iscritta all’Albo degli Architetti della Provincia di Benevento al n° 508, nonché all’Albo dei Consulenti Tecnici (sez. civile e penale) presso Questo Tribunale, C.T.U. nell’ambito della procedura esecutiva promossa da:

DOTT. SSA AULITA ANGELA CONTRO SAQUELLA ANNINA. Numero R.G. : 58/2010. Data udienza 14.10.2011.

I QUESITI

Previo giuramento di rito del 05.05.2011, la sottoscritta riceveva dal G.E. il seguente incarico:

a) individuazione dei beni oggetto del pignoramento con esatta indicazione di almeno tre confini ed alla formazione , ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del Giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;

b) all’esatta individuazione dei beni componenti il lotto, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città,via ,numero civico, piano,eventuale numero interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni, indicando anche il contesto in cui essi si trovano, le caratteristiche e la destinazione della zona e dei servizi da essa offerti, le caratteristiche delle zone confinanti. Con riferimento al singolo bene, verranno indicate eventuali dotazioni condominiali(es. posto auto comuni, giardino ecc.), la tipologia del bene, l’altezza interna utile, la composizione interna, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale medesima, l’esposizione, le condizioni di manutenzione, le caratteristiche strutturali del bene, nonché le caratteristiche interne di ciascun immobile, precisando per ciascun elemento l’attuale stato di manutenzione e – per gli impianti – la loro rispondenza alla vigente normativa e – in caso contrario – i costi necessari al loro adeguamento, in particolare verificando se esista la certificazione di qualificazione energetica ai sensi dell’art. 6 comma 3 d lgs 192/2005 come modificato dall’art. 2 d lgs 311/2006 e provvedendo alla sua allegazione, in mancanza indicando se è possibile ottenerlo e le spese necessarie per adeguare l’immobile alla disciplina energetica;

c) alla verifica della regolarità del bene sotto il profilo urbanistico, indicando in quale epoca fu realizzato l’immobile, gli estremi del provvedimento autorizzatorio, la rispondenza della costruzione alle previsioni del provvedimento medesimo, eventuali modifiche e gli estremi degli atti autorizzativi. In caso di esistenza di opere abusive, il perito provvederà all’indicazione dell’eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n. 47/85 ed alla luce degli attuali strumenti urbanistici e dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti ovvero agli oneri economici necessari per l’eliminazione dell’abuso (ove non sanabile);

d) all’identificazione catastale dell’immobile, previo accertamento dell’esatta rispondenza dei dati specificati nell’atto di pignoramento con le risultanze catastali, eseguendo le variazioni

1 che fossero necessarie per l’aggiornamento del catasto, acquisendo la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione;

e) all’indicazione dello stato di possesso degli immobili, precisati se occupati da terzi ed a che titolo, ovvero dal debitore. Ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio;

f) alla specificazione dei vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo e indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell’acquirente e quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura;

g) ad acquisire ogni informazione concernente:

1. l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); 2. eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute; 3. eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; 4. eventuali cause in corso; 5. la individuazione dei precedenti proprietari nel ventennio e alla elencazione di ciascun atto di acquisto, con indicazione dei suoi estremi(data, notaio, data e numero di registrazione e trascrizione), e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione notarile;

h) alla valutazione complessiva dei beni, indicando distintamente e in separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la stima, il calcolo delle superfici per ciascun immobile, con indicazione dell’immobile, della superficie commerciale del valore al mq, del valore totale; esponendo altresì analiticamente gli adeguamenti e correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d’uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, nonché per eventuali spese condominiali insolute, il valore finale del bene, al netto di tali decurtazioni e correzioni;

i) nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise, precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso affermativo, le parti che potrebbero essere separate in favore della procedura.

LE OPERAZIONI PERITALI

In data 17.05.2011, la scrivente, con lettera racc.ta a/r, comunicava alle parti coinvolte nella procedura, la data dell’inizio delle operazioni peritali, stabilita per il giorno 30.05.2011, alle ore 10.30, presso i beni oggetto di accertamento e stima, posti sulla Strada Statale Frasso Telesino – Cautano, s.n.c.. In tale sede, la sottoscritta rinveniva il dott. Angelo Raffaele Matera (figlio della debitrice) che consentiva l’accesso all’ immobile, pertanto dava inizio all’ ispezione del fabbricato e al rilievo fotografico e metrico. Si evidenzia, che al fine di acquisire elementi utili al giudizio e alla redazione della consulenza tecnica d’ufficio, si sono resi necessari numerosi accessi presso Uffici ed Enti pubblici e precisamente: 1. Agenzia del Territorio di Benevento: 04.05.2011, 19.05.2011; 2. Conservatoria dei RR.II. di Benevento: 19.05.2011;

2 3. U.T.C. di Frasso Telesino (BN) : 16.05.2011, 24.05.2011, 23.06.2011, 14.07.011, 21.07.2011, 25.07.2011; 28.07.2011. 4. Archivio Notarile (BN): 27.07.2011; 5. Genio Civile di Benevento: 02.08.2011, 03.08.2011, 09.08.2011; 6. Comando Provinciale VV.FF. 08.08.2011; 7. Agenzie immobiliari.

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO

Il C.T.U. esaminati i dati in suo possesso e di quelli raccolti durante gli accertamenti, presenta la propria relazione di consulenza tecnica rispondendo ai quesiti sopraelencati.

La scrivente, nel corso del sopralluogo, ha constatato : o la diversa natura dei cespiti; o la loro disposizione a quote altimetriche sensibilmente diverse; o l’accessibilità da ingressi distinti; o l’eventuale futura potenzialità edificatoria del terreno che potrebbe essere utilizzata per l’ ampliamento dell’ Autorimessa. Per quanto esposto in precedenza, sono stati formati due lotti. Si precisa che, prima di procedere alla vendita, è imprescindibile una modifica catastale per frazionare la particella complessa (536 - 537) comprendente l’ Autolavaggio e l’ Autorimessa. I lotti determinati sono:

Lotto n. 1 : A ) Autorimessa - Part. 536 + B ) Terreno - Part.535

Lotto n. 2 : Autolavaggio - Part.537

LOTTO N. 1

A) AUTORIMESSA - Part.lla 536 a.1 Individuazione dei Confini L’ immobile oggetto di giudizio, è costituito da un fabbricato ad uso industriale, destinato ad autorimessa e in particolare a ricovero pullmans di autolinee, ubicato nel Comune di Frasso Telesino (BN), sulla Strada Prov. Frasso Telesino – Cautano, s.n.c.

3 Il fabbricato confina: o a Nord con i beni Saquella Annina ( Autolavaggio) e proprietà I.A.C.P.; o a Sud con Strada Prov. Frasso Telesino – Cautano; o a Ovest con beni Saquella Annina (terreno). b.1 Individuazione del Bene (Autorimessa) Il capannone oggetto di valutazione è collocato nel Comune di Frasso Telesino (BN), esso è raggiungibile mediante la Strada Prov. Frasso Telesino - Cautano dalla quale si giunge, provenendo da Telese, direttamente allo spiazzo antistante l’autorimessa. L’impianto planimetrico, pressoché rettangolare, si affaccia con il lato minore direttamente sulla strada predetta. Lo stabile, risalente all’inizio degli anni ‘80, gode di un discreto stato di conservazione ed è stato realizzato interamente con struttura in c.a.. Alla costruzione si accede attraverso : o tre ingressi carrabili, che dal piazzale esterno di manovra immettono nelle corsie di parcheggio dei pullmans. Gli accessi sopraccitati non sono identificati da numeri civici. b.2 Esposizione. o Orientamento geografico: ( Sud - Ovest); o Luminosità : carente, infatti, l’intero ambiente è aerato e illuminato esclusivamente dalle aperture di ingresso; o Panoramicità: lacunosa, con vedute ordinarie. b.3 Caratteristiche della zona e ubicazione. Il bene oggetto di giudizio, è ubicato nel territorio di Frasso Telesino (BN), inserito nel Parco Regionale del “Taburno – Camposauro”, insieme ai Comuni di Bonea, Bucciano, Cautano, Foglianise, Melizzano, Moiano, Montesarchio, Paupisi, S. Agata dei Goti, Solopaca, Tocco Caudio, Torrecuso,Vitulano, tutti ricadenti nella Provincia di Benevento. La zona in cui è collocato l’immobile oggetto della procedura, è semicentrale rispetto al centro del paese e trovasi a breve distanza dai servizi essenziali: Ufficio Postale, Banca, Municipio, Scuole. Trattasi di zona discretamente servita dal trasporto pubblico in autobus e le strade di collegamento ai centri (Telese, Benevento), sono ampie e asfaltate, pertanto di agevole transitabilità. Il contesto edilizio in cui è inserita l’ Autorimessa è caratterizzato da costruzioni di tipo residenziale, relativamente recenti, il centro storico invece, dal quale dista circa un chilometro, è valorizzato da edifici antichi di apprezzabile pregio architettonico. L’area di pertinenza è provvista delle seguenti infrastrutture :

4 o Primarie: viabilità principale, rete idrica, rete per l’erogazione dell’energia elettrica, rete del gas, rete telefonica. o Secondarie: Ufficio Postale, scuole, Banca e Chiesa, dalle quali dista circa 1Km. b.4 Tipologia dei beni Dati Metrici : Altezza interna utile : AUTORIMESSA = ml 4.50

Coefficienti utilizzati per il calcolo della superficie commerciale:

DESCRIZIONE DESTINAZIONE COEFFICIENTE SUPERFICIE DI DESTINAZIONE AUTORIMESSA NON RESIDENZIALE 0,80 MAGAZZINO NON RESIDENZIALE 0,75 UFFICIO+W.C. NON RESIDENZIALE 0,90 COPERTURA PRATICABILE NON RESIDENZIALE 0,10 PIAZZALE-INGRESSO NON RESIDENZIALE 0,05

PIANO DESTINAZIONE SUPERFICIE UTILE AUTORIMESSA NON RESIDENZIALE 587,38 MAGAZZINO NON RESIDENZIALE 6,38 UFFICIO + W.C. NON RESIDENZIALE 27,17 COPERTURA PRATICABILE NON RESIDENZIALE PIAZZALE -INGRESSO NON RESIDENZIALE TOTALE 620,93 b.5 Composizione interna: All’interno, lo spazio è suddiviso in tre corsie, capaci di contenere numerosi autobus e di consentire le manovre dei mezzi stessi. Appena immessi nel capannone, sulla destra, si trovano: o un ufficio accessibile sia dall’interno dell’autorimessa che dall’esterno, attraverso un altro ingresso; o un bagnetto di servizio adiacente l’ufficio. o A sinistra, sempre all’interno della struttura, è stato ricavato un magazzino, articolato su due livelli di cui : a. un piano terra, suddiviso in due piccoli depositi, cui si accede dall’esterno attraverso i due rispettivi ingressi; b. un piano soppalco, raggiungibile mediante una scaletta in ferro, interna all’autorimessa, utilizzato per stoccaggio di materiale infiammabile.

5 La struttura dell’autorimessa, presenta una copertura piana praticabile, predisposta per una eventuale futura sopraelevazione. b.6 Condizioni di manutenzione Le condizioni generali manutentive del fabbricato, sono discrete e le finiture sono di tipo economico, in particolare: Finiture esterne: 1. I prospetti del fabbricato sono trattati con intonaco civile tinteggiato; 2. La zoccolatura dell’intero prospetto è in pietra bugnata; 3. Il fabbricato è delimitato anteriormente da uno slargo trattato con cemento industriale; 4. Gli infissi esterni sono in alluminio le cui condizioni sono buone. b.7 Finiture interne : 1. nell’area parcheggio, le superfici murarie sono allo stato grezzo, prive di tinteggiatura; 2. nel magazzino, i muri sono trattati con intonaco grezzo e sono privi di pitturazione; 3. nell’ufficio, gli ambienti sono intonacati e tinteggiati con pitture lavabili di tipo ordinario. o Pavimenti: La pavimentazione delle corsie di parcheggio dei pullmans, è trattata in cemento industriale, quella dell’ufficio e del w.c. è in ceramica di qualità carente. o Rivestimenti : nel bagnetto il rivestimento è in piastrelle di ceramica di 3^ scelta, in cattivo stato di manutenzione. o Apparecchi igienici: i pezzi igienici del piccolo servizio, sono in grés ceramico di scarsa qualità. o Infissi interni : Materiale: alluminio preverniciato; Vetro : di tipo ordinario; Condizioni: discrete. o Impianto Fognario: Tipologia: impianto fognario comunale. b.8 Costi di adeguamento impianti. Il capannone è dotato del certificato di regolare esecuzione (art. 208 del Regolamento approvato con D.P.R. 21.12.1999, n. 554 ). b.9 Caratteristiche costruttive Il fabbricato è costituito da: o struttura portante: in c.a.; o solaio: in c.a..

6 o Copertura: Tipologia: a terrazzo impermeabilizzato; Lattoneria : in lamiera zincata; Condizioni : discrete. o Tompagnature: Tipologia: setti in c.a.; Condizioni : buone.

c.1 Conformità Urbanistica ed edilizia Presso il Comune di Frasso Telesino, Ufficio Urbanistica, in data 16.05.2011, è stata richiesta, dalla scrivente, tutta la documentazione necessaria per la stesura della perizia. Dalle indagini eseguite e dai documenti reperiti, è stato accertato che : 1. All’epoca della costruzione, il suolo distinto in catasto al foglio N. 1, particella n. 275 (ora soppressa), ricadeva in zona (B) del Programma di Fabbricazione, approvato con Decreto 9922, del Presidente della Giunta Regione Campania dell’11.08.1980. 2. Il 29.09.1982 veniva rilasciata alla sig.ra Saquella Annina, nata a Frasso Telesino il 19.05.1926, la Concessione Edilizia n. 40/82 per la costruzione di un capannone da adibirsi ad autorimessa in località “Rotabile Frasso- Cautano”. 3. In data 13.05.1983 la sig.ra Saquella Annina avanzava domanda di Variante in corso d’opera alla concessione N. 40/82. 4. Il 30.05.85 veniva rilasciata alla Ditta Saquella Annina la Concessione N. 10, (variante) per l’ampliamento di un capannone con destinazione Autorimessa, ubicato in Frasso Telesino via Rotabile Frasso –Cautano.

In data 27.07.2011, alla scrivente, è pervenuta a mezzo racc.ta da parte del dott. Matera Angelo Raffaele (figlio della debitrice), la seguente documentazione:

1. CERTIFICATO DI REGOLARE ESECUZIONE (art. 208 del Regolamento approvato con D.P.R. - 21.12.1999 N. 554 e art. 28 della legge 11.02.1994 n. 109) del 13.09.2002;

2. ATTESTATO DI IGIENICITA’ DEI LOCALI adibiti ad autorimessa Prot. N. 516 del 19.01.2005;

3. RICHIESTA CERTIFICATO PREVENZIONE ICENDI, ancora sospesa.

Mancano i seguenti certificati: o Certificato di collaudo statico; o Certificato di Agibilità; o Certificato Prevenzione Incendi. c.2 Difformità riscontrate In seguito alla verifica della documentazione reperita presso l’U.T.C. di Frasso Telesino (BN), e al sopralluogo effettuato in data 30.05.2011, è stato accertato che il bene immobile oggetto di giudizio, non risulta del tutto conforme alle Concessioni amministrative.

7 Dalla comparazione dello stato di fatto, in sede di sopralluogo, con i grafici assentiti dalla Concessione N. 10 del 30.05.85, sono state classificate due tipologie di difformità : 1. Realizzazione sul prospetto anteriore di un numero maggiore di aperture; 2. Diversa distribuzione degli spazi interni per la realizzazione di : o un vano ufficio + w.c.; o un magazzino (uso deposito). Entrambi i vani sono interni all’autorimessa e non costituiscono aumento di volume. Non è stata rilevata alcuna richiesta D.I.A. o Permesso di Costruire presso l’U.T.C. del Comune di Frasso Telesino, allo scopo di sanare tali difformità. c.3 Sanabilità delle difformità . L’ autorimessa, non risulta del tutto conforme alle concessioni amministrative ma sanabile secondo le modalità di seguito indicate. Gli abusi: 1. Realizzazione di più aperture sul prospetto anteriore”, 2. “Diversa distribuzione degli spazi interni possono essere sanati con la richiesta di Permesso Di Costruire, ai sensi dell’art. 36 del T.U. Edilizia n. 380/2001. d.1 Identificazione catastale: L’immobile è censito nel N.C.E.U. al foglio 1 P.lla : 536-537. La planimetria catastale giacente presso gli archivi dell’Agenzia del Territorio presenta lievi variazioni rispetto allo stato dei luoghi.

Si precisa che la MAPPA CATASTALE, presenta una difformità di rappresentazione grafica, relativa all’autorimessa, in quanto la sagoma del fabbricato è rappresentata come terreno mentre la corte è delineata come fabbricato.

La individuazione catastale dei beni, contenuta nell’Atto di Pignoramento del 12.02.2010, corrisponde alla loro effettiva identificazione.

AUTORIMESSA – FOGLIO 1 PART/LLA N. 536 INTESTATO : Saquella Annina nata a Frasso Telesino (BN), il 19.05.1926, C.F. SQL NNN 26E59 D784F - proprietà per 1000/1000 .

FOGLIO PART. PIANO CATEGORIA CLASSE CONSISTENZA RENDITA

1 536 T D/7 € 537 2.602,01 e.1 Stato di possesso: L’immobile al momento del sopralluogo risultava in possesso della debitrice.

8 f.1 Vincoli e oneri giuridici gravanti sul bene : La scrivente, dopo aver provveduto, in data 19.05.2011, agli accertamenti presso gli archivi informatizzati della Conservatoria Dei Registri Immobiliari di Benevento, dal 20.11.1990 al 18.05.2011, certifica che le formalità riscontrate sul presente immobile sono:

1. ISCRIZIONE del 12.10.2000 – Atto Giudiziario - - Registro Generale n.10905 . - Registro Particolare n.904 . Ipoteca Giudiziale – derivante da Sentenza di Condanna. Contro: Saquella Annina A favore: Saquella Vincenzo;

2. ISCRIZIONE DEL 15.02.2007- Atto Amministrativo - - Registro Generale n. 2214. - Registro Particolare n. 481. Ipoteca Legale. Contro: Saquella Annina A favore: SESTRI S.P.A. (NO); Cancellazione totale.

3. TRASCRIZIONE del 08.03.2010 - Atto Giudiziario- - Registro Generale n.2700. - Registro Particolare n. 1893. Contro: Saquella Annina A favore: Aulita Angela. f.2 Vincoli e oneri giuridici regolarizzabili dalla procedura: I vincoli nn. 1,2,3, innanzi citati, saranno regolarizzati dalla procedura. f.3 Vincoli a carico dell’acquirente:

L’autorimessa, è inserita in “Zona F7 “ – Zona di Interesse Generale (autorimessa), per le quali non è consentita la modifica di destinazione d’uso, né della volumetria esistente art. 42 del P.R.G. vigente. Attualmente è sottoposta ai seguenti Vincoli: 1. Piano Territoriale Paesistico = “Zona R.U.A” ( Recupero Urbanistico – Edilizio e Restauro Paesistico Ambientale); 2. Parco Regionale Taburno = “Zona C” area di riserva Controllata; 3. Autorità di Bacino – Assetto Idrogeologico = Zona “R.p.a.” – Ara a Rischio Potenzialmente Alto.

9 f.4 Oneri a carico degli acquirenti. Viste le modifiche apportate nella realizzazione delle aperture del prospetto anteriore e nella distribuzione dello spazio interno al capannone, rispetto al progetto assentito, per le quali non è stata rilevata alcuna richiesta D.I.A. o Permesso di Costruire, presso l’ U.T.C. del Comune di Frasso Telesino) ; allo scopo di sanare tali difformità, sono previsti esborsi afferenti : o Permesso di Costruire; o Aggiornamento catastale; o Collaudo statico; o Certificato di Agibilità.

Le spese tecniche sono state computate come da schema che segue:

SPESE TECNICHE AGGIORNAMENTO COLLAUDO CERTIFICATO DI CATASTO STATICO AGIBILITA' TOTALE EURO EURO EURO EURO EURO 1.000,00 800,00 3.500,00 500,00 5.800,00

g.1 Proprietari nel ventennio precedente : Il giorno 23.11.1965, innanzi all’avv. Pasquale Colella, Notaio residente in Solopaca (BN), iscritto nel Ruolo dei Distretti Notarili di Benevento e Ariano Irpino, veniva stipulato l’ Atto di Compravendita, Rep. N. 17.495, Raccolta N. 6371, Trascritto a Benevento il 09.12.1969, Registrato a Benevento il 06.12.1965 al n. 6610, MOD. I, VOL: 146. Con tale Atto, i coniugi Stabile Antonio e Oliviero Assunta, vendevano alla sig.ra Saquella Annina, nata a Frasso Telesino (BN), il 19.05.1926, che accettava e comprava, un appezzamento di terreno sito in Frasso Telesino (BN), alla località “Crocelle”, oggi via “Crocette” esteso are 17, ca 70.

Si evidenzia che dal 23.11.1965, l’immobile oggetto della procedura, è in possesso della debitrice. h.1 Criteri di stima utilizzati: La sottoscritta C.T.U., ha proceduto alla ricerca di valutazioni più prossime a quella in esame, sia per destinazione d’uso che per consistenza, ma l’operazione è risultata molto difficile data l’ assenza di un buon numero di comparazioni in zona e la sensibile recessione del mercato di riferimento. Il criterio valutativo adottato per la determinazione del più probabile valore di mercato allo stato attuale, è quello normale ed usuale dell’estimo, che si basa sulla stima relativa alla consistenza del fabbricato in questione e al suo valore di riproduzione deprezzato. Il costo di riferimento è quello dei capannoni industriali in condizioni normali, derivato dalle indagini di mercato, al quale si applicano i coefficienti correttivi. Alcuni dati specifici sono stati acquisiti presso:

10 1. le agenzie immobiliari operanti sul territorio;

2. Banca Dati Delle Quotazioni Immobiliari- Agenzia del Territorio;

3. gli studi tecnici dei colleghi.

Per determinare il valore della struttura, la scrivente ha considerato una numerosa varietà di fattori che lo influenzano: fattori intrinseci, estrinseci e di natura tecnica-economica che costituiscono i coefficienti correttivi .

CARATTERISTICHE ESTRINSECHE

QUALIFICAZIONE AMBIENTALE Buona 1,01 x Normale 1,00 Degradata 0,90

PROSSIMITÀ A PARCHEGGI PUBBLICI Buona 1,03 Normale 1,00

X Carente 0,97

PROSSIMITÀ SERVIZI PUBBLICI Buona 1,03

X Normale 1,00 Carente 0,97

CARATTERISTICHE INTRINSECHE

AREE A PARCHEGGIO ESCLUSIVO Buona 1,03 Normale 1,00 x Carente 0,97

AREE O SPAZI ESTERNI Buona 1,03 x Sufficiente 1,00 Carente 0,97

STATO CONSERVATIVO Buono 1,07 x Normale 1,00 Scadente 0,90 Degradato 0,88

DOTAZIONI IMPIANTI Elevata 1,04 x Normale 1,00 Carente 0,95

Attribuendo alle sopraccitate caratteristiche i coefficienti correttivi si ottiene:

CARATTERISTICHE-ESTRINSECHE

QUALIFICAZIONE PROSSIMITA' AI PARCHEGGI PROSSIMITA'AI SERVIZI AMBIENTALE PUBBLICI PUBBLICI TOTALE NORMALE CARENTE NORMALE 1,00 0,97 1,00 0,97

CARATTERISTICHE-INTRINSECHE:

AREA A PARCHEGGIO AREE/SPAZI ESTERNI DOTAZIONI IMPIANTI STATO CONSERVATIVO TOTALE ESCLUSIVO

CARENTE NORMALE NORMALE NORMALE 0,97 1,00 1,00 1,00 0,97

TOTALE COEFFICIENTE

CARATTERISTICHE - ESTRINSECHE CARATTERISTICHE - INTRINSECHE TOTALE

PARAMETRI D'INTORNO PARAMETRI STRUTTURA 0,97 0,97 0,94

Il coefficiente correttivo complessivo è 0,94. h.2 Valore finale del bene: Premesso che: o Complessivamente il coefficiente correttivo sopra-determinato è pari a 0,94. o Per il calcolo della superficie commerciale sono stati applicati i seguenti coefficienti:

DESTINAZIONE COEFFICIENTE DI DESTINAZIONE TOTALE

AUTORIMESSA NON RESIDENZIALE 0,80 MAGAZZINO NON RESIDENZIALE 0,75 UFFICIO + W.C. NON RESIDENZIALE 0,90 COPERTURA PRATICABILE NON RESIDENZIALE 0,10 PIAZZALE NON RESIDENZIALE 0,05

o Sulla scorta dei sopralluoghi effettuati e dei disegni elaborati, sono state computate le seguenti superfici:

12 DESCRIZIONE DESTINAZIONE SUPERFICIE COEFFICIENTE SUPERFICIE C. PIANO SUPERFICIE MQ DI DESTINAZIONE TOTALE MQ AUTORIMESSA NON RESIDENZIALE 667,87 0,80 534,30 MAGAZZINO NON RESIDENZIALE 8,23 0,75 6,17 UFFICIO + W.C. NON RESIDENZIALE 35,90 0,90 32,31

COPERTURA PRATICABILE NON RESIDENZIALE 680,34 0,10 68,03 PIAZZALE NON RESIDENZIALE 100,00 0,05 5,00 TOTALE SUP. COMMERCIALE 645,81

Tutto ciò premesso si prende atto: o che l’immobile ricade in un piccolo comune montano, di scarsa appetibilità; o della impraticabilità di usi alternativi, considerato che non è consentita la modifica di destinazione d’uso, né della volumetria esistente art. 42 del P.R.G. vigente; o che dall’esame dell’art. 4 comma 7 della Legge Regionale 28.12.2009, n. 19, come modificata dalla L.R. N. 1/2011, non sono consentiti interventi straordinari di ampliamento, in quanto l’ Autorimessa invade una superficie superiore a 500,00 mq; o che la categoria catastale nella quale è iscritto l’immobile oggetto di stima, corrisponde a quella corrispettiva di fabbricati costruiti per esigenze di attività industriali (D/7); o che ha peculiarità assimilabili a capannone, soltanto parzialmente, in quanto non è ubicata in zone ricadenti nelle aree di intervento produttivo; o delle caratteristiche estrinseche ed intrinseche; o dei dati metrici sopra sviluppati; o delle condizioni negative di mercato al momento della stima; o che il coefficiente correttivo sopra-determinato è 0,94; o che la superficie commerciale somma mq. 645,81 ; o che il valore unitario, al nuovo, considerato il costo di costruzione, oscilla tra € 400,00 / € 500.00; o che la media tra € 400,00 + € 500,00 : 2 = € /mq 450,00.

Si ottiene quanto segue: Il valore unitario di mercato, come elaborato in precedenza è pari a: €/mq 450,00 . Applicando al valore sopra determinato il coefficiente correttivo pari a 0,94 si ottiene : mq 645.81 x € 450,00 x 0,94 = € 273.177,63.

Pertanto il valore che l’immobile può spuntare, nel mercato attuale di compravendita, risulta in cifra tonda € 273.000,00 .

13 Adeguamenti e correzioni della stima e decurtazioni:

Al valore soprindicato, vanno detratti oneri pari a € 5.800,00, pertanto il valore dell’immobile al netto delle decurtazioni, ammonta a € 267.200,00.

In c.t. = € 267.000,00.

B - TERRENO - P.lla N. 535.

a.1 Individuazione dei Confini e dei Beni a.2 Confini Il terreno confina: o a Nord con la proprietà I.A.C.P.; o a Sud-Ovest con scalinata comunale ( via Crocette); o a Est con i beni Saquella Annina (Autorimessa). b.1 Individuazione dei Beni Il terreno, oggetto della presente valutazione, è ubicato nell’ambito del Comune di Frasso Telesino (BN), esso è raggiungibile mediante : 1. una scalinata comunale (via Crocette), che lo costeggia a Sud-Ovest e che mette in comunicazione la quota altimetrica inferiore e quella superiore della Strada Prov. Frasso Telesino – Cautano; 2. un tratto di strada, percorribile con autovettura, che confina con la proprietà I.A.C.P..

L’ accesso diretto al terreno avviene attraverso: o due cancelletti in ferro, posti a breve distanza l’uno dall’altro, lungo la scalinata comunale (via Crocette); o un cancello posto a valle, adiacente l’ Autorimessa, attraverso il quale è possibile raggiungere sia il terreno che la copertura del capannone. b.2 Esposizione. o Orientamento geografico: ( Sud - Ovest); o Panoramicità: veduta ampia ma non di pregio. b.3 Tipologia dei beni Dati Metrici

Superficie C. TERRENO = mq 500.40

14 b.4 Composizione interna: L’appezzamento di terreno, oggetto di giudizio, è caratterizzato da una giacitura in declivio verso valle, ha una configurazione a forma di poligono irregolare di quattro lati di cui: o il lato più lungo, confina con l’ Autorimessa; o due lati sono costeggiati da via crocetta (gradinata); o un altro lato confina con la proprietà I.A.C.P.. Il cespite è circoscritto da un muro di altezza variabile a seconda della pendenza, sormontato da una inferriata su due lati. Il lato confinante con l’autorimessa è delimitato da un muretto basso, in quanto alla quota stradale, l’accesso è protetto da un cancello abbastanza alto che immette alla scala di collegamento alla copertura praticabile dell’autorimessa e al terreno. d.1 Identificazione catastale: L’immobile è censito in catasto Terreni al foglio 1 - P.lla 535

La planimetria catastale giacente presso gli archivi dell’Agenzia del Territorio è conforme allo stato dei luoghi. La individuazione catastale dei beni, contenuta nell’Atto di Pignoramento del 12.02.2010, corrisponde alla loro effettiva identificazione.

TERRENO- P.lla n. 535 - foglio 1

INTESTATO : Saquella Annina nata a Frasso Telesino (BN), il 19.05.1926, C.F. SQL NNN 26E59 D784F - proprietà per 1000/1000.

F PART. QUALITA’ SUPERFICIE REDDITO CLASSE Mq ha are ca Dominicale Agrario 1 535 SEM.- ARB 05 03 € 3,51 € 2,99 2

e.1 Stato di possesso: L’immobile è in possesso della debitrice. f.1 Vincoli e oneri giuridici gravanti sul bene: La scrivente, dopo aver provveduto, in data 19.05.2011, agli accertamenti presso gli archivi informatizzati della Conservatoria Dei Registri Immobiliari di Benevento, dal 20.11.1990 al 18.05.2011, certifica che le formalità riscontrate sul presente immobile sono:

15 1. ISCRIZIONE del 12.10.2000 – Atto Giudiziario - - Registro Generale n.10905 . - Registro Particolare n.904 . Ipoteca Giudiziale – derivante da Sentenza di Condanna. Contro: Saquella Annina A favore: Saquella Vincenzo;

2. TRASCRIZIONE del 08.03.2010 - Atto Giudiziario- - Registro Generale n.2700. - Registro Particolare n. 1893. Contro: Saquella Annina A favore: Aulita Angela.

f.2 Vincoli e oneri giuridici regolarizzabili dalla procedura: I vincoli nn. 1,2, innanzi citati, saranno regolarizzati dalla procedura.

f.3 Vincoli carico dell’acquirente: Il terreno, ricade : “Zona B2” – Zone Edificate Sature del P.R.G. vigente.

Attualmente è sottoposto ai seguenti Vincoli: 1. Parco Regionale Taburno = “Zona C” area di riserva Controllata; 2. P.T.P - Zona “R.U.A” – Recupero Urbanistico Edilizio, Restauro paesistico Ambientale; 3. Autorità di Bacino – Assetto Idrogeologico = Zona “R.p.a.” – Ara a Rischio Potenzialmente Alto. g.1 Proprietari nel ventennio precedente: Il giorno 23.11.1965, innanzi all’avv. Pasquale Colella, Notaio residente in Solopaca (BN), iscritto nel Ruolo dei Distretti Notarili di Benevento e Ariano Irpino, veniva stipulato l’ Atto di Compravendita Rep. N. 17.495 del repertorio, Raccolta N. 6371, Trascritto a Benevento il 09.12.1969, Registrato a Benevento il 06.12.1965 al n. 6610, MOD. I, VOL: 146. Con tale Atto, i coniugi Stabile Antonio e Oliviero Assunta, vendevano alla sig.ra Saquella Annina, nata a Frasso Telesino (BN), il 19.05.1926, che accettava e comprava, un appezzamento di terreno sito in Frasso Telesino (BN), alla località “Crocelle”, oggi via “Crocette” esteso are 17, ca 70. h.1 Criteri di stima utilizzati: Il metodo di Stima adottato è quello Sintetico-Comparativo che consiste nel comparare i beni immobili da valutare con altri beni simili, dei quali si conoscono i relativi prezzi di mercato. Per determinare il valore più equo, è stato necessario esaminare sia la collocazione del terreno nell’ambito territoriale, sia la probabile, futura potenzialità edificatoria in caso di emendamento dello strumento di pianificazione urbanistica.

16 Esaminate le caratteristiche urbanistico-ambientali, peculiari della zona, in cui il terreno si trova ubicato, in particolare : o accessibilità disagevole da parte di veicoli; o giacitura in pendenza; o terreno, al momento, non edificabile; o terreno incolto. si procede alla determinazione del più probabile valore di mercato all’attualità. h.2 Valore finale del bene: I dati specifici sono stati acquisiti presso: 1. le agenzie immobiliari operanti sul territorio;

2. Banca Dati Delle Quotazioni Immobiliari- Agenzia del Territorio;

3. gli studi tecnici dei colleghi.

Premesso che: 1. la superficie del terreno = mq. 500,40; 2. l’area oggetto di stima potrebbe, nel futuro, diventare edificabile; 3. il valore unitario/mq , oscilla tra € 20,00 / € 40,00; 4. la media tra € 20,00 + € 40,00 : 2 = 30,00. Si ottiene quanto segue :

DESCRIZIONE SUPERFICIE VALORE UNITARIO TOTALE EURO

TERRENO 500,40 30,00 15.012,00

Vc (valore commerciale ) = mq 500.40 x €/mq 30.00 = € 15.012,00

In C. T. = € 15.000,00

Riepilogo del valore del lotto N. 1

A) AUTORIMESSA : € 267.000,00

B) TERRENO : € 15.000,00

VALORE COMPLESSIVO LOTTO N. 1 = € 282.000,00.

DESCRIZIONE DEI NUOVI CONFINI - LOTTO N. 1 Il lotto n. 1, oggetto di giudizio, è costituito da un fabbricato ad uso industriale, e da un adiacente appezzamento di terreno, ubicati nel Comune di Frasso Telesino (BN). Il lotto confina: o a Nord con i beni Saquella Annina ( Autolavaggio) e proprietà I.A.C.P.; o a Sud con Strada Prov. Frasso Telesino – Cautano; o a Ovest con la strada comunale via “Crocette”.

17 LOTTO N. 2

AUTOLAVAGGIO

a.1 Individuazione dei Confini L’ immobile oggetto della presente perizia è costituito da un ampio piazzale a forma trapezoidale, destinato ad autolavaggio, ubicato nel Comune di Frasso Telesino (BN), sulla Strada Prov. Frasso Telesino – Cautano, s.n.c.

L’autolavaggio confina: o a Nord con la Strada Prov. Frasso Telesino – Cautano; o a Ovest con la proprietà I.A.C.P.; o a Sud con i beni Saquella Annina (Autorimessa). b.1 Individuazione dei Beni L’impianto è raggiungibile mediante la Strada Prov. Frasso Telesino - Cautano, provenendo da Telese, direttamente al piazzale. L’ accesso all’Autolavaggio avviene dalla predetta via, attraverso l’ ingresso carraio, composto da un cancello in ferro scorrevole che immette direttamente allo spiazzo . b.2 Esposizione. o Orientamento geografico: ( Nord-Est); o Panoramicità: veduta ampia. b.3 Caratteristiche della zona e ubicazione. L’area, oggetto di valutazione, è collocata a monte dell’autorimessa, sul proseguimento della Strada Prov. Frasso Telesino - Cautano. La zona è periferica ed è inserita nel Parco Regionale del “Taburno – Camposauro” , infatti, trovasi a breve distanza dal tipico paesaggio di montagna. La strada di collegamento al centro del paese, è di agevole transitabilità. La zona è provvista delle infrastrutture primarie. b.4 Tipologia dei beni Dati Metrici : Per il calcolo della superficie commerciale sono stati applicati i seguenti coefficienti:

DESTINAZIONE COEFFICIENTE DI DESTINAZIONE

PIAZZALE - LAVAGGIO 0,30 DEPOSITO 0,90

18 Sulla scorta dei sopralluoghi effettuati e dei disegni elaborati, sono state computate le seguenti superfici UTILI:

DESCRIZIONE SUPERFICIE UTILE

PIAZZALE - LAVAGGIO MQ 504,99 DEPOSITO MQ 15,95 TOTALE MQ 520,94 b.5 Composizione interna: Il piazzale, circoscritto da una recinzione, composta da un muretto in c.a. sormontato da una ringhiera in ferro di altezza variabile, è attrezzato con: o impianto automatico di lavaggio pullmans, dotato di spazzoloni verticali; o cabina deposito per il ricovero delle attrezzature necessarie per la pulizia dei pullmans; b.6 Condizioni di manutenzione Le condizioni generali manutentive : 1. dell’impianto lavaggio sono carenti, in quanto risulta essere in disuso da diversi anni; 2. della cabina deposito, sono scadenti e le finiture sono di tipo economico, in particolare: o Rivestimenti : nel bagnetto il rivestimento è in piastrelle di 3^ scelta in cattivo stato di manutenzione; o Infissi interni Materiale: alluminio preverniciato; Vetro : di tipo ordinario; o Impianto Fognario Tipologia: impianto fognario comunale. o Copertura deposito Tipologia: a terrazzo ; Lattoneria : in lamiera zincata; Condizioni : carenti. c.1 Conformità Urbanistica Dopo aver inoltrato, in data 16.05.2011, richiesta all’ufficio tecnico del Comune di FRASSO TELESINO (BN), di tutta la documentazione inerente l’ immobile oggetto di giudizio, la sottoscritta C.T.U., rilevava cinque pratiche tipo “ Concessione edilizia”, risalenti agli anni ottanta attraverso le quali è stato possibile accertare che: 1. Il 14.01.1988, in seguito alla richiesta avanzata il 26.03.1987, Prot. N. 1299, dalla sig.ra Saquella Annina, nata a Frasso Telesino (BN), il 19.05.1926, veniva rilasciata, la

19 Concessione Edilizia N. 1, Prot. N. 1299, per la costruzione di un Autolavaggio sito lungo la S. Prov.le per Cautano e di un muro di contenimento al confine - Ovest. 2. In data 04.07.1988, la sig.ra Saquella Annina avanzava domanda di Variante Prot. N. 3251, alla Concessione N. 1, del 14.01.1988. 3. In data 09.08.1988 veniva rilasciata alla Ditta Saquella Annina la Concessione N. 27 per eseguire i lavori di costruzione di un Autolavaggio automatico a carrello, ubicato in Frasso Telesino (BN), lungo la S. Prov.le per Cautano, e di due muri di contenimento in c.a., di cui uno già realizzato al confine - Ovest e l’altro da realizzare al confine – Est, adiacente l’INA Casa . 4. A settembre del 1988, , la Ditta Saquella Annina, dava inizio ai lavori dei muri di contenimento in c.a., senza la preventiva autorizzazione del Genio Civile di Benevento disattendendo le prescrizioni previste nella concessione edilizia N. 1, Prot. N. 1299 del 14.01.1988 e successiva variante N. 27 del 09.08.1988, nonché le disposizioni di legge in materia edilizia. 5. In seguito a ricorso di un confinante, con il quale segnalava al Comune di Frasso Telesino, gli abusi edilizi eseguiti dalla sopraccitata Ditta, veniva effettuato un sopralluogo da parte del Tecnico comunale, geom. Giuseppe Viggiano che riscontrava le inadempienze trasmesse e intimava con nota del 17.09.1988, Prot. N. 4428, alla sig.ra Saquella Annina di sospendere immediatamente i lavori, in quanto non adempienti alle prescrizioni della concessione di variante N. 27 del 09.08.1988 e alle disposizioni di legge in materia edilizia. 6. Con comunicazione del 23.02.1989, Prot. N. 4428, la Ditta Saquella Annina dichiarava di aver provveduto al Deposito degli atti Tecnici presso l’ufficio del Genio Civile di Benevento; 7. Il 12.12.1990 veniva autorizzata alla sig.ra Saquella Annina la Concessione N.63/90 ( variante in corso d’opera), per la costruzione all’interno dell’ Autolavaggio, di un impianto di depurazione delle acque reflue prima della loro immissione nella rete fognaria. Mancano seguenti certificati : o COLLAUDO STATICO MURO DI CONTENIMENTO; o CERTIFICATO Agibilità. c.1 Difformità riscontrate In seguito al confronto della documentazione reperita presso l’U.T.C. di Frasso Telesino (BN, con lo stato di fatto dell’ autolavaggio, non sono state evidenziate difformità di rilievo. d.1 Identificazione catastale:

L’immobile è censito in CATASTO FABBRICATI al foglio 1 - P.lla 536-537 (TRATTASI DI PATICELLA COMPLESSA).

20 La planimetria catastale giacente presso gli archivi dell’Agenzia del Territorio è conforme allo stato dei luoghi, sono state riscontrate variazioni irrilevanti, rettificate nella

restituzione del rilievo metrico. La individuazione catastale del bene, contenuta nell’Atto di Pignoramento del 12.02.2010, corrisponde alla sua effettiva identificazione.

IMPIANTO LAVAGGIO - P.lla n. 537 - foglio 1 INTESTATO : Saquella Annina nata a Frasso Telesino (BN), il 19.05.1926, C.F. SQL NNN 26E59 D784F - proprietà per 1000/1000 .

FOGLIO PART PIANO CATEGORIA CLASSE CONSISTENZA RENDITA

1 536 D/7 € 537 2.602,01 e.1 Stato di possesso: L’immobile, al momento del sopralluogo risultava in possesso della debitrice. f.1 Vincoli e oneri giuridici gravanti sul bene : La scrivente, dopo aver provveduto, in data 19.05.2011, agli accertamenti presso gli archivi informatizzati della Conservatoria Dei Registri Immobiliari di Benevento, dal 20.11.1990 al 18.05.2011, certifica che le formalità riscontrate sul presente immobile sono:

3. TRASCRIZIONE del 08.03.2010 - Atto Giudiziario- - Registro Generale n.2700. - Registro Particolare n. 1893. Contro: Saquella Annina A favore: Aulita Angela.

21 f.2 Vincoli e oneri giuridici regolarizzabili dalla procedura: I vincoli nn. 1,2,3, innanzi citati, saranno regolarizzati dalla procedura. f.3 Vincoli a carico dell’acquirente:

Nel P.R.G. vigente, l’area in oggetto è inserita parzialmente in : 1. “Zona B2” – Zone edificate sature, 2. “Zona G2”– Destinazione Speciale-Viabilità. Attualmente è sottoposta ai seguenti Vincoli: 4. Piano Territoriale Paesistico = “Zona R.U.A” ( Recupero Urbanistico – Edilizio e Restauro Paesistico Ambientale); 5. Parco Regionale Taburno = “Zona C” area di riserva Controllata; 6. Autorità di Bacino – Assetto Idrogeologico = Zona “R.p.a.” – Ara a Rischio Potenzialmente Alto. f.4 Oneri a carico dell’acquirente: Sono a carico dell’ acquirente le spese tecniche per la regolarizzazione urbanistica. g.1 Proprietari nel ventennio precedente: Il giorno 23.11.1965, innanzi all’avv. Pasquale Colella, Notaio residente in Solopaca (BN), iscritto nel Ruolo dei Distretti Notarili di Benevento e Ariano Irpino, veniva stipulato l’ Atto di Compravendita Rep. N. 17.495 del repertorio, Raccolta N. 6371, Trascritto a Benevento il 09.12.1969, Registrato a Benevento il 06.12.1965 al n. 6610, MOD. I, VOL: 146. Con tale Atto, i coniugi Stabile Antonio e Oliviero Assunta, vendevano alla sig.ra Saquella Annina, nata a Frasso Telesino (BN), il 19.05.1926, che accettava e comprava, un appezzamento di terreno sito in Frasso Telesino (BN), alla località “Crocelle”, oggi via “Crocette” esteso are 17, ca 70. h.1 Criteri di stima utilizzati: Il criterio valutativo adottato per la determinazione del più probabile valore di mercato alla attualità, è quello normale ed usuale dell’estimo, che si basa sulla stima sintetico-comparativa dei beni immobili da valutare con altri beni simili, dei quali si conoscono i relativi prezzi di mercato.

I dati specifici sono stati acquisiti presso: 1. le agenzie immobiliari operanti sul territorio;

2. Banca Dati Delle Quotazioni Immobiliari- Agenzia del Territorio;

3. gli studi tecnici dei colleghi.

22 h.2 Valore finale del bene:

Preso atto che : o per il calcolo della superficie commerciale sono stati applicati i seguenti coefficienti:

DESCRIZIONE COEFFICIENTE DI DESTINAZIONE

PIAZZALE - LAVAGGIO 0,30 DEPOSITO 0,90

o in base alle misurazioni effettuate su planimetrie quotate in scala 1:100, si ottiene:

DESCRIZIONE DESTINAZIONE SUPERFICIE COEFFICIENTE COEFFICIENTE SUPERFICIE C. SUPERFICIE MQ DI DESTINAZIONE K TOTALE MQ PIAZZALE NON RESIDENZIALE 548,00 0,30 0,80 131,52 DEPOSITO NON RESIDENZIALE 19,51 0,90 0,80 14,05 TOTALE SUP. COMMERCIALE 145,57

Premesso che: o il simbolo ” K “ nella tabella soprindicata, indica il coefficiente di vetustà; o i vincoli gravanti sul bene, non lo rendono appetibile. o l’immobile ricade in un Comune ove non è sviluppata alcuna attività industriale o commerciale; o la superficie oggetto di stima, potrebbe essere soggetta ad esproprio in quanto: Zona G2 – Destinazione Speciale-Viabilità.

Valutando i dati in premessa e quelli metrici sopra sviluppati, la scrivente adotta il prezzo unitario più appropriato all’immobile oggetto di valutazione, variabile da € /mq 100,00 a €/mq 200,00, dalla cui media si ottiene: 100,00+200,00 = 300,00:2 = €/mq 150,00.

DESCRIZIONE SUPERFICIE COMMERCIALE VALORE UNITARIO TOTALE EURO PIAZZALE-DEPOSITO 145,57 150,00 21.835,50 TOTALE 21.835,50

IN C. T. = € 22.000,00

23 Adeguamenti - correzioni della stima e decurtazioni:

Al valore soprindicato , vanno detratte le spese tecniche per l’ Agibilità, pari a € 300,00, per cui il valore del lotto N. 2 al netto delle decurtazioni, ammonta a € 21.700,00.

Non è stato computato il costo del collaudo statico del muro di contenimento.

CONCLUSIONI Dai risultati degli accertamenti effettuati e delle considerazioni tecnico-economiche, le conclusioni alle quali la scrivente è pervenuta, sono di seguito riportate. I cespiti oggetto di giudizio, sono costituiti da: 1. Autorimessa per autobus; 2. Autolavaggio per uso privato; 3. Appezzamento di terreno; tutti collocati nel Comune di Frasso Telesino (BN). E’ stato accertato che gli immobili sopradescritti, risultano intestati a: Saquella Annina nata a Frasso Telesino (BN), il 19.05.1926, C.F. SQL NNN 26E59 D784F - proprietà per 1000/1000 .

Esistono vincoli urbanistici gravanti sui tre immobili, in particolare: 1. Piano Territoriale Paesistico = “Zona R.U.A” ( Recupero Urbanistico – Edilizio e Restauro Paesistico Ambientale); 2. Parco Regionale Taburno = “Zona C” area di riserva Controllata; 3. Autorità di Bacino – Assetto Idrogeologico = Zona “R.p.a.” – Ara a Rischio Potenzialmente Alto. Nel corso della verifica della regolarità urbanistica-edilizia, sono state evidenziate difformità urbanistiche inerenti l’autorimessa, sanabili con una richiesta di Permesso di Costruire, ai sensi dell’art. 36 del T.U. Edilizia n. 380/2001.

Alla luce delle indagini svolte, la scrivente ha constatato che:

L’Autorimessa è sprovvista di : o Collaudo statico; o Certificato di Agibilità; o Certificato prevenzione incendi.

24 Esistono oneri a carico dell’ acquirente, attinenti: 1. l’Autorimessa = € 5.800,00; 2. l’Autolavaggio = € 300,00. Totale oneri = € 6.100,00.

L’Autolavaggio è sprovvisto di : o COLLAUDO STATICO MURO DI CONTENIMENTO; o CERTIFICATO Agibilità. Si evidenzia che dal 23.11.1965, gli immobili oggetto della procedura, sono in possesso della debitrice. Va precisato che per facilitare la procedura di vendita, viste le diverse caratteristiche dei beni, la scrivente ha ritenuto conveniente la formazione di due lotti:

Lotto N. 1 - part.lla 536 - A (AUTORIMESSA) +

part.lla 535 - B (TERRENO).

Lotto N. 2 - part.lla 537 (AUTOLAVAGGIO).

DESCRIZIONE DEI NUOVI CONFINI - LOTTO N. 1 Il lotto N. 1, oggetto di giudizio, è costituito da un fabbricato ad uso industriale, e da un terreno adiacente, ubicati nel Comune di Frasso Telesino (BN). Il lotto confina: o a Nord con i beni Saquella Annina ( Autolavaggio) e proprietà I.A.C.P.; o a Sud con Strada Prov. Frasso Telesino – Cautano; o a Ovest con la strada comunale via “Crocette”.

Criteri di stima utilizzati: Il criterio valutativo adottato per la determinazione del più probabile valore di mercato, dei tre cespiti, è stato quello normale ed usuale dell’estimo, che si basa sulla stima relativa alla consistenza dell’immobile in questione e al suo valore di riproduzione deprezzato. Il costo di riferimento è derivato dalle indagini di mercato, al quale sono stati applicati i coefficienti correttivi.

Valore del lotto N. 1

A) AUTORIMESSA : € 267.000,00 al netto delle decurtazioni.

B) TERRENO : € 15.000,00.

VALORE COMPLESSIVO = € 282.000,00.

Valore del lotto N. 2

AUTOLAVAGGIO : € 21.700,00 al netto delle decurtazioni.

25 ELENCO ALLEGATI - PART.LLE (535-536-537):

ALLEGATO A: o A1 - Comunicazione di sopralluogo, o A2 - Verbale di sopralluogo.

ALLEGATO B: Documentazione urbanistica. o B1 – Concessione Edilizia N. 10, (variante) del 30.05.85; o B2 – Concessione Edilizia N. 63, del 12.12.90; o B3 – Attestato di Destinazione Urbanistica Part.lle 536-537; o B4 – Certificato di Destinazione Urbanistica Part.lla 535; o B5 – Art. 42 P.R.G. vigente. o B6 – RICHIESTA CERTIFICATO PREVENZIONE ICENDI; o B7 – ATTESTATO DI IGIENICITA’ DEI LOCALI; o B8 – CERTIFICATO DI REGOLARE ESECUZIONE IMPIANTI.

ALLEGATO C : Documentazione Genio Civile. o C1 – Istanza di accesso agli Atti; o C2 – Attestato.

ALLEGATO D : Documentazione Catastale. o D1 – Estratto di mappa; o D2 - Planimetrie catastali - Part.lle (536-537); o D3 – Visure catastali storiche part.lle (535-536-537).

ALLEGATO E: Documentazione Conservatoria RR.II. o E1 – Visure ipotecarie.

ALLEGATO F: Titolo di proprietà. o F1– Atto di Compravendita del 23.11.1965 per Notar Pasquale Colella.

ALLEGATO G: Restituzione rilievo metrico o G1 - Planimetria Autorimessa; o G2 - Planimetria Autolavaggio; o G3 – Planimetria Terreno.

ALLEGATO H : documentazione fotografica . o H1 – nn. 4 foto – Terreno; o H2 – nn. 8 foto – Autorimessa; o H3 – nn. 6 foto – Autolavaggio.

ALLEGATO I : ricevute . o I1 – Ricevute raccomandate.

ALLEGATO L : spese documentate. o L1 – copie ricevute spese documentate.

S. Giorgio del S. lì 24.08.2011.

Il C.T.U Arch. Cleofe Cillo