Einzelhandelskonzept Für Die Stadt Winsen (Luhe)

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Stadtentwicklung

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Einzelhandel Endbericht Wirtschaftsförderung Projektleiter: Dipl. Geograph Martin Kremming Bearbeitung: M.A. Wirtschafts- und Sozialgeographie Coralie Sucker Citymanagement Immobilien Lübeck, 13. November 2017 Organisationsberatung

Kultur

Tourismus Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Luhe)

 CIMA Beratung + Management GmbH

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5 Einzelhandelsstrukturdaten der Stadt Winsen (Luhe) ...... 40 Inhaltsverzeichnis 5.1 Einzelhandelsstrukturen in der Stadt Winsen (Luhe) ...... 40 1 Auftrag und Aufgabenstellung ...... 7 5.2 Einzelhandelszentralität in der Stadt Winsen (Luhe) ...... 41 5.3 Kaufkraftstromanalyse des Winsener Einzelhandels ...... 44 2 Einzelhandelsstandort Winsen (Luhe) – Wirtschaftsräumliche Rahmenbedingungen ...... 9 5.4 Fazit zur gesamtstädtischen Einzelhandelssituation in Winsen (Luhe) ...... 47 2.1 Makrostandort Winsen (Luhe)-Zentralörtliche Bedeutung ..... 9 2.2 Sozioökonomische Strukturdaten ...... 10 6 Nahversorgungssituation in der Stadt Winsen (Luhe) ...... 49 2.3 Trends im Einzelhandel ...... 12 6.1 Allgemeines zur Nahversorgung ...... 49 2.3.1 Allgemeine Trends ...... 12 6.2 Nahversorgungsstrukturen in Winsen (Luhe) ...... 50 2.3.2 Veränderte Kundenansprüche, veränderte 7 Zur Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche und Kundenansprache ...... 15 relevanter Ergänzungsstandorte ...... 53 2.3.3 Entwicklung der Betriebsformen ...... 21 7.1 Zum Begriff der Zentralen Versorgungsbereiche ...... 53 2.3.4 Exkurs: Aktuelle Entwicklungen im Lebensmitteleinzelhandel ...... 23 7.2 Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Winsen (Luhe) .... 54 7.2.1 Einzelhandelsstrukturen im zentralen Versorgungsbereich 3 Passanten und Bürgerbefragung in Winsen (Luhe) ...... 26 Winsen (Luhe) ...... 60 3.1 Methodik ...... 26 7.2.2 Entwicklungs- und Profilierungspotenziale der Innenstadt 3.2 Soziodemografische Struktur ...... 27 Winsen (Luhe) ...... 61 3.3 Wohnort der Befragten ...... 28 7.2.3 Funktionsbereiche der Innenstadt Winsen (Luhe) ...... 63 3.4 Einkaufsverhalten ...... 28 7.3 Ergänzende Nahversorgungslagen ...... 71 3.5 Einkaufsorientierung ...... 31 7.4 Solitäre Nahversorgungsstandorte in nicht-integrierter Lage ...... 71 3.6 Bewertung des Einkaufsstandortes Winsen (Luhe) ...... 34 7.5 Sonderstandort Luhe Park ...... 72 3.7 Verkehrsmittelwahl ...... 36 3.8 Fazit der Passanten- und Bürgerbefragung in Winsen 8 Ableitung der Sortimentsliste Winsen (Luhe) ...... 73 (Luhe) ...... 37 8.1 Vorbemerkung ...... 73 4 Marktgebiet und Marktpotenziale ...... 38 8.2 Rechtliche und planerische Rahmenbedingungen ...... 73 4.1 Marktgebiet Winsen (Luhe) ...... 38 8.3 Zur Ableitung der Sortimentsliste Winsen (Luhe) ...... 76 4.2 Marktpotenzial Winsen (Luhe) ...... 39

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9 Grundsätze der Einzelhandelsentwicklung für die Stadt Winsen (Luhe) ...... 85 10 Hinweise und Maßnahmen zur Parkraumsituation ...... 89 11 Potenzialbetrachtung ...... 90 12 Anhang ...... 92 12.1 Bestimmung des Marktgebietes und des Nachfragepotenzials ...... 92 12.2 Erhebung des bestehenden Einzelhandelsangebotes und Analyse der örtlichen Situation ...... 93 12.3 Abgrenzung von Betriebstypen ...... 94 12.4 Zur Definition Zentraler Versorgungsbereiche und dem Erfordernis ihrer Abgrenzung ...... 95 12.5 Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche ...... 99

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Abb. 27: Veränderungen im Einkaufsverhalten...... 30 Abbildungsverzeichnis Abb. 28: Abflüsse im Einkaufsverhalten ...... 30 Abb. 29: Haupteinkaufsort für Lebensmittel ...... 31 Abb. 1: Lage im Raum...... 9 Abb. 30: Haupteinkaufsort für Drogerieartikel ...... 32 Abb. 2: Sozioökonomische Rahmendaten der Stadt Winsen (Luhe) ...... 10 Abb. 31: Haupteinkaufsort für Bekleidung und Wäsche ...... 32 Abb. 3: Touristische Strukturdaten der Stadt Winsen (Luhe) ...... 11 Abb. 32: Haupteinkaufsort für Schuhe und Lederwaren ...... 33 Abb. 4: Negative Bevölkerungsentwicklung (und -prognose) in Deutschland ...... 12 Abb. 33: Haupteinkaufsort für Glas/ Porzellan und Hausrat ...... 33 Abb. 5: Umsätze des Einzelhandels und Online-Handels...... 13 Abb. 34: Haupteinkaufsort für Bücher und Schreibwaren ...... 34 Abb. 6: Kundenbindung nach Branchen Stationär/Online und Stadtgröße ..13 Abb. 35: Bewertung des Einzelhandelsstandortes ...... 34 Abb. 7: Umsatzentwicklung 2013 gegenüber 2008 in Mio. Euro ...... 14 Abb. 36: Vermisste Angebote in der Stadt Winsen (Luhe) ...... 35 Abb. 8: Top 10 der Warengruppen im interaktiven Handel nach Online- Abb. 37: Vermisste Sortimente in Winsen (Luhe) ...... 35 Umsatz 2014 ...... 14 Abb. 38: Bevorzugtes Verkehrsmittels für den Besuch in der Stadt Abb. 9: Engelbert Strauss Store in Bergkirchen ...... 16 Winsen (Luhe) ...... 36 Abb. 10: Warenpräsentation Modehaus „Erlebe Wigner" ...... 16 Abb. 39: Marktgebiet Winsen (Luhe) ...... 38 Abb. 11: Online Auftritt und Broschüre Nürnberger Meister Händler ...... 17 Abb. 40: Nachfragepotenzial im Marktgebiet der Stadt Winsen (Luhe) ...... 39 Abb. 12: Einrichtung „Das Kochhaus“ ...... 17 Abb. 41: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz in Winsen (Luhe) ..... 40 Abb. 13: Convenience-Sortiment “Penny to go”...... 18 Abb. 42: Nachfragevolumen, Umsatz, Handelszentralität in Winsen (Luhe) ...... 42 Abb. 14: Flag-Ship-Store Ritter Sport Berlin ...... 18 Abb. 43: Ranking: Handelszentralität in Winsen (Luhe)...... 44 Abb. 15: Modernes Bäckerei-Konzept: Baker D.Chirico, Melbourne ...... 19 Abb. 44: Verkaufsfläche je Einwohner in Winsen (Luhe) ...... 44 Abb. 16: CustomerJourney–Channel-Hopping ...... 20 Abb. 45: Kaufkraftstrombilanz des Einzelhandels in Winsen (Luhe) ...... 45 Abb. 17: Marktanteile nach Vertriebsformen 2002-2013 (nominal in %) ...... 21 Abb. 46: Ranking: Kaufkraftzuflüsse nach Winsen (Luhe) ...... 45 Abb. 18: Nachfrage-/Zielgruppenorientierung von Betriebstypen ...... 22 Abb. 47: Ranking: Kaufkraftabflüsse aus Winsen (Luhe) ...... 46 Abb. 19: Zeitgemäßer Ladenbau in modernen Supermärkten...... 24 Abb. 48: Datenblatt der Stadt Winsen (Luhe) ...... 47 Abb. 20: Profile der standardisierten Lebensmittel-Betriebstypen ...... 25 Abb. 49: Einzelhandel in der Stadt Winsen (Luhe) ...... 48 Abb. 21. Geschlecht der Befragten ...... 27 Abb. 50: Nahversorgungsstrukturen in Winsen (Luhe)...... 50 Abb. 22: Altersklassen ...... 27 Abb. 51: Qualitative Nahversorgungssituation in Winsen (Luhe) ...... 51 Abb. 23: Herkunft der Befragten ...... 28 Abb. 52: Räumliche Nahversorgungsituation in Winsen (Luhe) (500 m Abb. 24: Grund für den Aufenthalt in der Innenstadt von Winsen (Luhe) ....28 Nahversorgungsradius) ...... 51 Abb. 25: Besuchshäufigkeit Innenstadt Winsen (Luhe) ...... 29 Abb. 53: Lagequalitäten der Nahversorger in Winsen (Luhe) ...... 52 Abb. 26: Aufenthaltsdauer in der Innenstadt von Winsen (Luhe) ...... 29 Seite 5 Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Luhe)

Abb. 54: Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches Winsen (Luhe) ..56 Abb. 55: Potenzialfläche ...... 57 Abb. 56: Zentraler Versorgungsbereich Winsen (Luhe) – Kartierung Einzelhandel...... 58 Abb. 57: Zentraler Versorgungsbereich Winsen (Luhe) – Kartierung Dienstleister ...... 59 Abb. 58: Einzelhandelsstrukturen im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt Winsen (Luhe) ...... 60 Abb. 59: Anteil Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz in der Innenstadt Winsen (Luhe) ...... 61 Abb. 60: Geschäftslagen in der Innenstadt Winsen (Luhe) ...... 63 Abb. 61: Funktionsbereich Rathaus und Marktstraße ...... 64 Abb. 62: Branchenmixanalyse Funktionsbereich Rathaus und Marktstraße ...66 Abb. 63: Funktionsbereich südliche Rathausstraße ...... 67 Abb. 64: Branchenmixanalyse Funktionsbereich südliche Rathausstraße ...... 69 Abb. 65: Sonderstandort Luhe Park ...... 72 Abb. 66: Verkaufsflächenanteile des zentralen Versorgungsbereiches auf Sortimentsebene: nahversorgungsrelevante Sortimente ...... 77 Abb. 67: Verkaufsflächenanteile des zentralen Versorgungsbereiches auf Sortimentsebene: zentrenrelevante Sortimente ...... 78 Abb. 68: Sortimentsliste Winsen (Luhe) ...... 83 Abb. 69: Übersicht der Ansiedlungsregeln für Neuansiedlungen ...... 87 Abb. 70: Differenzierte Ansprüche der Nutzergruppen...... 89 Abb. 71: Verkaufsflächenpotentiale in den periodischen Sortimenten ...... 90 Abb. 72: Zentralitätsziel und benötigte Verkaufsflächen ...... 91 Abb. 73: cima Warengruppen ...... 93 Abb. 74: Hierarchie Zentraler Versorgungsbereiche ...... 97

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1 Auftrag und Aufgabenstellung

Auftrag und Zielsetzung ▪ Das Gutachten dient der Steuerung sowohl strategisch gewollter ▪ Die Stadt Winsen (Luhe) ist 2016 in das Städtebauförderpro- als auch unerwünschter Einzelhandelsansiedlungen und als gramm „Aktive Stadt- und Ortsteilzentren“ aufgenommen wor- Grundlage für neue Festsetzungen innerhalb der Bebauungsplä- den. Wesentliche Ziele, die verfolgt werden, sind die Stärkung ne. Nur in Kombination mit dem „zentralen Versorgungsbe- der Innenstadt als zentraler Versorgungsbereich der Stadt Win- reich“, der „zentrenrelevanten Sortimentsliste“ und den Festset- sen (Luhe) sowie die Bedeutungssicherung der Innenstadt als zungen im B-Plan ist eine Steuerung von Einzelhandelsvorhaben zentraler Standort wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Nut- möglich. zungen. Auftraggeber ▪ Im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen wurde in den ▪ Stadt Winsen (Luhe) Jahren 2014/2015 das Integrierte Stadtentwicklungskonzept er-

stellt. Die Erarbeitung des Analyseberichts Einzelhandel (cima Zeitraum 2015) (inkl. der Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches ▪ Mai bis September 2017

Winsen) diente dabei als Grundlage für die vorbereitende Un- tersuchung gemäß § 141 BauGB zur Erarbeitung des Integrier- Aufgabenstellung und Untersuchungsdesign ten Stadtentwicklungskonzeptes (ISEK) für die Stadt Winsen ▪ Darstellung der Angebotsstrukturen des Einzelhandels auf Basis (Luhe). einer vollständigen Bestandserhebung in der Stadt Winsen (Lu- ▪ Ziel ist es, den bereits vorliegenden Analysebericht Einzelhandel he) (cima, 2015) zu aktualisieren und für die Gesamtstadt Winsen ▪ Abgrenzung des Marktgebietes des Einzelhandels in Winsen (Luhe) als planungsrechtliches Steuerungselement fortzuschrie- (Luhe) und Dokumentation der einzelhandelsrelevanten Nachfra- ben. Wesentliche Inhalte des Einzelhandelskonzeptes umfassen ge in der Stadt Winsen (Luhe) und im relevanten Marktgebiet die Aufstellung einer Winsener Sortimentsliste und die Aktuali- ▪ Warengruppenspezifische Kaufkraftanalysen mit Bewertung der sierung der Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches. Handelszentralitäten (Umsatz-Kaufkraft-Relationen) sowie der ▪ Erst mit der Erarbeitung des hier vorgelegten Einzelhandelskon- Kaufkraftzuflüsse und Kaufkraftabflüsse zeptes sowie des Zentren- und Branchenkonzeptes für die ▪ Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches in der Stadt Stadt Winsen (Luhe) können jedoch die Anforderungen und Winsen (Luhe) Rahmenbedingungen der Raumordnung und der Landesplanung (Landesraumordnungsprogramm Niedersachsen 2017) an ein ▪ Aufzeigen branchenspezifischer und standortspezifischer Poten- Einzelhandelskonzept erfüllt werden. ziale, um die Kaufkraft nachhaltig an Winsen (Luhe) zu binden

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▪ Erarbeitung der Winsener Liste zur Aufzählung nahversorgungs- relevanter, zentrenrelevanter und nicht-zentrenrelevanter Sorti- mente sowie die Definition der Ziele und Grundsätze der zu-

künftigen Einzelhandelsentwicklung

▪ Durchführung einer Passanten- und Bürgerbefragung

▪ Hinweise und Maßnahmen zur Parkraumsituation

Vorbemerkung zur Methodik ▪ Die Ermittlung der Leistungsdaten des Einzelhandels in der Stadt Winsen (Luhe) basiert auf einer vollständigen Bestandser- hebung des Einzelhandels und im Mai 2017. Zusätzlich ist die

Bestandserhebung der Dienstleister im Erdgeschoss innerhalb des Sanierungsgebietes erfolgt. ▪ Die Ermittlung der relevanten Einzelhandelsumsätze erfolgt über veröffentlichte regionale Flächenproduktivitäten und weiterer Quellen der Branchen- und Betriebsberichtserstattung sowie der Inaugenscheinnahme der Unternehmen.

▪ Alle kaufkraftrelevanten Daten für die Stadt Winsen (Luhe) und das relevante Marktgebiet beziehen sich auf das Jahr 2017.

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2 Einzelhandelsstandort Winsen (Luhe) – Wirtschaftsräumliche Rahmenbedingungen

Abb. 1: Lage im Raum 2.1 Makrostandort Winsen (Luhe)- Zentralörtliche Bedeutung

In der Stadt Winsen (Luhe) leben 35.484 Einwohner.1 Die Stadt Winsen (Luhe) ist Mittelzentrum und Kreisstadt des Land- kreises Harburg. Der Landkreis Harburg gehört der Metropolregion Hamburg an. Damit steht dieser Landkreis in einer engen Koopera- tion mit der nördlich angrenzenden Freien und Hansestadt Ham- burg (von Winsen [Luhe] ca. 37 km entfernt) sowie zu deren Um- landkreisen. Neben Buchholz i.d. Nordheide und eingeschränkt auch Seevetal übernimmt die Stadt Winsen (Luhe) als zweitgrößte Stadt im Landkreis wichtige Versorgungsfunktionen bei Handel und Dienstleistungen. Räumlich prägend für die Stadt Winsen (Luhe) sind die Lage in der südlichen Elbmarsch mit den Flüssen Elbe, Luhe und Ilmenau sowie die verkehrsgünstige Lage an der A 39 und der Schienenverbindung Hamburg-Lüneburg-Hannover. Kartengrundlage: openstreetmap - Mitwirkende

Bearbeitung: cima 2017

1 Quelle: Melderegister der Stadt Winsen (Luhe), Stand 10.05.2017

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2.2 Sozioökonomische Strukturdaten ▪ Die Stadt Winsen (Luhe) zeichnet sich im Betrachtungszeitraum 2011 bis 2015 durch eine positive Bevölkerungsentwicklung aus

2 (+ 3,9 %). Der Landkreis Harburg als auch das Land Nieder- Abb. 2: Sozioökonomische Rahmendaten der Stadt Winsen (Luhe) sachsen verzeichnen eine etwas niedrigere Bevölkerungsentwick- Winsen Landkreis Nieder- Indikatoren (Luhe) Harburg sachsen lung von + 3,7 % bzw. + 2,0 %. Bevölkerungsentwicklung 31.12.2011 32.638 239.269 7.774.253 ▪ Dem bundesdeutschen Trend folgend, ist die Entwicklung der 31.12.2013 33.351 242.871 7.790.559 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten (am Arbeitsort) in der 31.12.2015 33.896 248.122 7.926.599 +/- in % 2011-2015 3,9 3,7 2,0 Stadt Winsen (Luhe) von 2011 bis 2015 erheblich angestiegen Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen; Tabelle A100001G; Stand 30.06.2017 (+ 23,1 %). Die Steigerung liegt auf einem deutlich höheren Ni- Entwicklung der 30.06.2011 9.233 49.700 2.531.297 veau als im Landkreis Harburg (+ 14,1 %) und im Land Nieder- Sozialversicherungspflichtig 30.06.2013 10.612 53.263 2.666.978 sachsen (+ 10,0 %). Die sich auf Bundesebene abzeichnende 30.06.2015 11.367 56.691 2.783.678 positive wirtschaftliche Entwicklung ist auch in Winsen (Luhe) ab- +/- in % 2011-2015 23,1 14,1 10,0 Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen; Tabelle K70I5101; A70A0501; Stand 30.06.2017 lesbar und geht teilweise sogar darüber hinaus. Einpendler 30.06.2012 6.264 19.923 244.908 ▪ Die negativen Pendlersalden begründen sich mit der erhöhten Auspendler 30.06.20012 8.568 56.765 372.764 Arbeitsplatzzentralität der nahe gelegenen Oberzentren Hamburg Saldo -2.304 -36.842 -127.856 Einpendler 30.06.2014 6.800 21.185 256.817 und Lüneburg. Im Betrachtungszeitraum 2012 - 2016 ist die Auspendler 30.06.2014 9.034 59.631 385.308 Zahl der Einpendler dennoch deutlich stärker als die Zahl der Saldo -2.234 -38.446 -128.491 Auspendler angestiegen. Der Auspendlerüberschuss ist somit Einpendler 30.06.2016 7.501 23.612 282.223 heute weniger stark ausgeprägt als noch im Jahr 2012. Auspendler 30.06.2016 9.153 60.824 412.602

Saldo -1.652 -37.212 -130.379 Quelle: Bundesagentur für Arbeit - Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte nach Wohn- und Arbeitsort mit Pendlerdaten 2012, 2014, 2016; Stand: 30.06.2017 Bearbeitung: cima 2017

2 Aufgrund der regionalen Vergleichbarkeit werden auf Einwohnerdaten des Statisti- schen Landesamtes Niedersachsen zurückgegriffen. Seite 10 Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Luhe)

Abb. 3: Touristische Strukturdaten der Stadt Winsen (Luhe) Die Entwicklung der sozioökonomischen Rahmenbedingungen in der Winsen Landkreis Nieder- Indikatoren Stadt Winsen (Luhe) weist insgesamt ein positives Bild auf. (Luhe) Harburg sachsen Anzahl der Ankünfte (insgesamt) 2012 18.202 283.358 12.729.940 Insbesondere die wirtschaftlichen Eckdaten (Entwicklung der sozial- 2014 15.540 286.744 13.080.201 versicherungspflichtig Beschäftigten, Einpendler und Auspendler) 2016 19.129 286.007 14.096.660 sind in der Stadt Winsen (Luhe) sind positiv zu bewerten. Zur Ver- +/- in % 2012-2016 5,1 0,9 10,7 festigung der positiven Tendenzen im Mittelzentrum Winsen sollten Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen; Tabelle K7360001; Stand 30.06.2017 Übernachtungen (insgesamt) 2012 39.691 658.397 40.003.513 Maßnahmen ergriffen werden, um die Kaufkraftbindung im Marktge- 2014 36.338 661.366 40.423.767 biet nachhaltig zu erhöhen. 2016 37.324 623.572 42.766.712 Ein positives Bild zeigt sich in der Entwicklung des Tourismussek- +/- in % 2012-2016 -6,0 -5,3 6,9 Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen; Tabelle K7360001; Stand 30.06.2017 tors im Hinblick auf die Anzahl der Ankünfte. Für eine nachhaltige, Durchschnittliche 2012 2,2 2,3 3,1 positive Entwicklung Winsens stellt somit die Ausschöpfung der Po- Aufenthaltsdauer in Tagen 2014 2,3 2,3 3,1 tentiale im Bereich Tourismus eine bedeutende Chance dar. 2016 2,0 2,2 3,0

Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen; Tabelle K7360001; Stand 30..06.2017 Quelle: cima 2017

▪ Die Stadt Winsen konnte im Betrachtungszeitraum zwischen 2012 und 2016 einen Zuwachs hinsichtlich der Anzahl der An-

künfte (+ 5,1 %) verzeichnen. Die Anzahl der Übernachtungen sind dagegen im Vergleichszeitraum um – 6,0% zurück gegan- gen. Ähnliche Tendenzen zeigt der Landkreis Harburg mit - 5,3 % an Übernachtungen im Zeitraum 2012-2016. Darüber hinaus profitiert die Stadt Winsen (Luhe) dennoch zunehmend von der

Lage in der Elbregion sowie der unmittelbaren Nähe zu den

Städten Lüneburg und Hamburg.

▪ Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer von nur zwei Tagen entspricht der Besucherstruktur von Wochenendtouristen und Ta- gesbesuchern und nicht der eines Urlaubsaufenthaltes.

Seite 11 Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Luhe)

2.3 Trends im Einzelhandel Bei nur leicht wachsendem Gesamtumsatz ist der Handel vor allem durch einen starken Verdrängungswettbewerb gekennzeichnet. 2.3.1 Allgemeine Trends Der Preis (Discountorientierung, Stichwort „Geiz ist geil“) wird weiterhin ein Instrument zur Erhöhung von Marktanteilen und Markt- durchdringung bleiben. Trotz der wieder zunehmenden Qualitätsori- Der Einzelhandel sieht sich seit Jahren mit neuen Herausforderun- entierung und den aktuell steigenden privaten Verbrauchsausgaben gen und sich verändernden Rahmenbedingungen konfrontiert. (gute Arbeitsmarktlage und steigende Gehälter) bleibt der Kaufpreis Die Bevölkerung wird in Deutschland trotz Zuwanderung langfristig auf Verbraucherseite immer noch ein wichtiger Aspekt bei der Kau- zurückgehen und auf diese Weise auch die Nachfrage. Daneben fentscheidung. verändert sich die Bevölkerungsstruktur vor allem im Bereich der Weit wichtiger für die aktuelle und zukünftige Entwicklung – und älteren Bevölkerungsgruppen. Das sich erweiternde Marktsegment dem damit verbundenen Strukturwandel innerhalb der Handelsland- der „jungen Alten” wird dabei zu einer neuen wichtigen Zielgruppe schaft – ist die Zunahme des Online-Handels. Durch diese Entwick- für den Handel. lungen steht der mittelständische Handel nicht nur regionalen Wettbewerbern sondern nationaler oder sogar internationaler Kon-

kurrenz gegenüber. Laut einer Studie des IFH Köln kaufen durch- Abb. 4: Negative Bevölkerungsentwicklung (und -prognose) in Deutschland schnittlich rund 20 % der Befragten online. Somit verzeichnet der E-Commerce seit Jahren ein stetiges Umsatzwachstum. Je nach Untersuchungsdesign variieren hierbei die Angaben und Prognosen zum Umsatz des Online-Handels: Laut IFH Köln lag der Umsatz des Online-Handels im Jahr 2014 bei 42,8 Mrd. Euro. Für das Jahr 2020 wird ein fast dreifacher Umsatz von 111,7 Mrd. Euro prog- nostiziert.

Quelle: IFH Köln, 2014 Bearbeitung: cima 2015

Seite 12 Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Luhe)

Abb. 5: Umsätze des Einzelhandels und Online-Handels Abb. 6: Kundenbindung nach Branchen Stationär/Online und Stadtgröße

Quelle: IFH Köln: 2014 Bearbeitung: cima 2015

In den letzten 5 Jahren konnte der Einzelhandel insgesamt ein Quelle: IFH Köln; KPMG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Branchenreport Online Han- Umsatzwachstum von 32,1 Mrd. €, d.h. eine Steigerung von 7,5 % del 2015 verzeichnen, wobei das Wachstum jedoch vor allem im Online- Handel stattgefunden hat. Der einzelhandelsrelevante Online-Handel In allen weiteren Branchen ergeben sich Unterschiede nach Stadt- konnte seine Umsätze um 79,8 %, der Einzelhandel ohne Online- größe. In Kleinstädten überwiegt in fast allen anderen Branchen der Handel lediglich um 3,2 % steigern. Online-Handel. Besonders bedeutend ist der Zusammenhang für Dabei variieren die Verhältnisse zwischen den einzelnen Branchen Städte im mittelfristigen Bedarfsbereich, zu dem auch die inner- und nach Stadtgröße deutlich. Eine Befragung der Kundenbindung städtischen Leitbranchen Bekleidung, Schuhe und Sportartikel zäh- in verschiedenen Branchen des IFH Köln kam zu folgendem Ergeb- len. Auch mittelgroße Städte können mit dem Online-Handel nicht nis: Bei Waren des täglichen Bedarfs wie Lebensmittel sowie Kos- mehr mithalten. Lediglich Großstädte verfügen über ein ausreichend metik/Drogerie/Gesundheit überwiegt in allen Stadtgrößen klar der attraktives Angebot und binden zumindest noch in den meisten Einkauf vor Ort. Hier bleibt abzuwarten wie sich der Trend mit On- Branchen mehr Kunden im stationären Handel. Im Bereich Oberbe- line-Angeboten und Lieferservice von Lebensmitteln weiterentwickelt. kleidung wird der Onlineeinkauf in allen drei Stadtgrößen bevor- Im Bereich Bücher/Zeitschriften/Schreibwaren überwiegt in mittel- zugt, wobei es sich in Großstädten in etwa noch die Waage mit großen Städten und Großstädten auch noch der stationäre Handel. dem Einkauf vor Ort hält. In fast allen Branchen zeigt sich der Die Branche Multimedia/Elektronik/Foto hat ihren Schwerpunkt na- Trend: Je größer die Stadt, desto größer das Angebot vor Ort, turgemäß beim Online-Handel. desto mehr wird (noch) vor Ort eingekauft. Je kleiner die Stadt, desto mehr Waren werden bereits online bestellt. Seite 13 Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Luhe)

Wie sieht also das Zukunftsszenario für den Einzelhandel aus? im Onlineumsatz liegen die Warengruppen Unterhaltungselektronik, Kann der stationäre Handel von dieser Entwicklung profitieren? Das Medien sowie der Handel mit Büchern und Schuhen. Betrachtet IfH Köln zeigt in seinem Handelsszenario 2020, dass die Chance man jedoch die Wachstumsraten im E-Commerce, so wird die Dy- den Umsatzverlust im klassischen stationären Handel zu kompen- namik der Branche deutlich. Immer mehr Warengruppen werden sieren, im Ausbau und der Verzahnung von offline- und online- über das Internet nachgefragt. So lag das Wachstum im Online- Vertriebsformen (Multi-Channeling) liegt. Der Online-Handel kann dadurch den Facheinzelhandel stützen (siehe auch Kapitel 2.3.2). Handel mit Spielwaren von 2011 bis 2013 bei rd. 103 %. Aktuell gelingt dies vor allem Filialisten, weshalb der gegenseitige Nutzen zunächst in größeren Städten zur Geltung kommt. Abb. 8: Top 10 der Warengruppen im interaktiven Handel nach Online- Umsatz 2014 Abb. 7: Umsatzentwicklung 2013 gegenüber 2008 in Mio. Euro

10.000 Bekleidung 8,5 Fachhandel Fachhandel Filialisten Fachmärkte insgesamt kleinbetrieblich Unterhaltungselektronik, … 378 4,6

3.596 3.596 Bücher 3,8 5.000 7.763 6.634 7.012 Schuhe 2,8 5.787 3.904 4.167 + 1.813 Computer, Zubehör 2,5 - - -1.883 Haushaltswaren, Haushaltsartikel 2,4 Gesamt Möbel. Dekorationsartikel 2,2 Online -5.000 -10.872 Stationär Hobby, Sammel-, Freizeitartikel 2,0 -12.684 Bild- u. Tonträger 2,0

-10.000 Telekommunikation, Handy, Zubehör 1,8

0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0

Quelle:-15.000 IFH Köln, Handelsszenario 2020 Online-Umsatz in Mrd. € 2014 Bearbeitung: cima 2015 Quelle: EHI Handelsdaten 2015 Bearbeitung: cima 2015

Umsatzstärkste Branche im Online-Handel ist nach wie vor der Handel mit Bekleidung und Textilien. Ebenfalls seit Jahren führend Seite 14 Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Luhe)

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass der zunehmende 2.3.2 Veränderte Kundenansprüche, veränderte Online-Handel die größte Herausforderung im Verdrängungswettbe- Kundenansprache werb für den stationären Handel darstellt. Noch nie in seiner bis- herigen Historie musste der Handel einen so enormen Umbruch in Sowohl Kunden als auch Einzelhändler reagieren unterschiedlich so kurzer Zeit bewältigen wie heute. Der starken Online-Konkurrenz auf gesellschaftliche Trends. Konsummuster verschwimmen zuneh- sind gerade noch Großstädte gewachsen, die einerseits ein großes mend und der Konsument als solches wird für den Einzelhandel attraktives Angebot vor Ort (z.B. Innenstadt) anbieten können und zunehmend „unberechenbarer“. Kennzeichen hierfür sind ein multi- andererseits durch den komplementären Online-Vertrieb (Multi- optionales Verhalten des Verbrauchers beim Einkauf sowie die ho- Channel-Optionen) Umsatzverluste kompensieren können. Für den he Wechselbereitschaft zwischen Produkten, Anbietern und Ein- Facheinzelhandel ergibt sich daraus zwar ein großer Nachholbedarf kaufsstätten. gleichzeitig jedoch auch ein Potenzial, das es zu nutzen gilt. Als Die Ansprüche der Konsumenten steigen nicht nur in Punkto Quali- Mittelzentrum mit vielen inhabergeführten Betrieben ist Winsen an- tät. Über den reinen Versorgungsaspekt hinausgehend soll das Ein- fällig für weitere Umsatzverluste. Die Chancen des ergänzenden kaufen als Erlebnis und aktive Freizeitgestaltung fungieren (Erleb- Online-Handels sollten zukünftig eine wichtige Rolle bei der Profilie- niseinkauf). Es besteht der Wunsch nach emotionaler Stimulierung, rung und Positionierung als Einkaufsstandort spielen. Unterhaltung und Service. In Anbetracht dieser Entwicklungen ist es wichtig, dass der statio- näre Handel seinen Mehrwert darstellt und kommuniziert, der nur im direkten Kontakt möglich ist. Dies betrifft beispielsweise den di-

rekten Kontakt mit dem Produkt und dem Berater vor Ort. Schlag-

worte wie Authentizität, Erlebnis, Emotion, Individualität/ Personali- sierung, Service und Convenience werden somit nicht nur für den Verbraucher beim Einkauf immer wichtiger, auch für den Handel steigt deren Bedeutung im Wettbewerb mit dem Online-Handel. Als Folge daraus resultieren verschiedene Trends, Entwicklungen und Strategien des Handels, um den hybriden Kunden anzuspre-

chen.

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Inszenierung Abb. 10: Warenpräsentation Modehaus „Erlebe Wigner" Aufgrund des zunehmenden Angebots an Produkten und Vertriebs- kanälen sind eine gezielte Inszenierung der Waren und Räume sowie die Vermittlung von Erlebniswerten und zusätzlichen Anreizen für den Kunden von großer Bedeutung. Eine professionelle und individuelle Ladengestaltung spielt zunehmend eine wichtige Rolle, da das Produkt allein nicht mehr ausreicht, um Kunden in den Ver- kaufsraum zu lenken. Auch das Wecken von Sympathie durch nette Aktionen und Aufmerksamkeiten („die extra Meile gehen“) gegen- über dem Kunden, kann oftmals einen entscheidenden Faktor zur Generierung eines emotionalen Mehrwertes darstellen.

Abb. 9: Engelbert Strauss Store in Bergkirchen

Quelle: Erlebe Wigner (www.erlebe-wigner.de)

Quelle: Eigene Aufnahmen cima 2015

Die Möglichkeiten zu einer ansprechenden Inszenierung sind dabei nicht nur auf den Verkaufsraum und die Warenpräsentation be- schränkt, auch der Online Auftritt bzw. Broschüren stellen wichtige Plattformen für eine gelungene Inszenierung dar.

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Profilierung Convenience Durch gezielte Profilierung werden die Markenkerne des Unterneh- Die Faktoren Zeit und Bequemlichkeit spielen eine wichtige Rolle im mens oder auch Einzelhandelslagen und Quartiere herausgearbei- Konsumverhalten der heutigen Zeit. Convenience ist somit als An- tet, um somit eine Abgrenzung und Positionierung im Vergleich zu spruch der Kunden sowohl an den Einkauf als auch an das Pro- Wettbewerbern zu verbessern. Dies kann zum Beispiel durch die dukt zu verstehen. Letzteres zeigt sich zum Beispiel durch das in- spezielle Betriebs-Historie oder durch Spezialisierungen z.B. über dividuelle und passgenaue Angebot in Frischtheken zum schnellen Sortiment, Personal, Service erfolgen. Es gilt ein Bild in den Köpfen Verzehr direkt zum Mitnehmen. Ebenso findet sich das Prinzip der der Konsumenten zu hinterlassen. Convenience in der Ladengestaltung, z.B. in Form von Kinderspiel- ecken, Sitzmöglichkeiten etc. Ein Beispiel für reinen Convenience Fokus bietet die Kette „Das Kochhaus“. Hier werden portionierte Abb. 11: Online Auftritt und Broschüre Nürnberger Meister Händler Lebensmittel mit Rezeptvorschlag angeboten.

Abb. 12: Einrichtung „Das Kochhaus“

Quelle: Kochhaus.de

Gestaltung/Quelle: gruenklee - kommunikation.design

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Abb. 13: Convenience-Sortiment “Penny to go” Abb. 14: Flag-Ship-Store Ritter Sport Berlin

Quelle: Sascha Olschewski, solec-electro.de 2010 Quelle: eigene Aufnahmen cima 2015

Authentizität Flagship-Stores Neben den Trends zu großen Ketten und Internethandel gibt es In den „Vorzeigeläden“ der jeweiligen Handels- oder Dienstleis- auch eine Rückbesinnung zu Regionalität und Einzigartigkeit im Off- tungsunternehmen geht es weniger um den Umsatz, als um die line-Handel. Denn durch die große Konkurrenz sind kleine Einzel- Präsenz in den A-Lagen der Weltmetropolen. Ziel ist es durch Ex- handelsbetriebe zur Handlung gezwungen. Die Identifikation mit klusivität die Bekanntmachung der Marke bspw. bei Touristen vo- dem Produkt, das Vorweisen einer handwerklichen Tradition sowie ranzutreiben, weshalb in „Flaggschiffläden“ weder interaktive noch glaubwürdiges Auftreten kann hier von Vorteil sein. Kunden legen individuelle Elemente fehlen dürfen. Häufig werden die neuesten dabei weniger Wert auf den „großen Auftritt“ als auf Transparenz, Produkte und Entwicklungen zunächst nur in Flagship-Stores prä- Echtheit und eine kompetente Beratung. Warenpräsentation und sentiert. Ladendesign können dabei auch puristischer anmuten.

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Abb. 15: Modernes Bäckerei-Konzept: Baker D.Chirico, Melbourne Cross-Selling Dem Kunden werden Zusatzangebote bereitet, die die Kundenbin- dung erhöhen. Dies kann durch die Ergänzung des eigenen Sorti- ments (Schuhe und Schuhputzcreme), durch ergänzende Serviceleis- tungen im Geschäft (Café, Postfiliale etc.) oder durch das Angebot von Produkten/Leistungen anderer Unternehmen erfolgen. Ein weiteres Beispiel für die erfolgreiche Umsetzung von Cross-Selling innerhalb des stationären Einzelhandels ist der Vertrieb von Service- Leistungen oder Weiterbildungsangeboten innerhalb bekannter Elektro-Fachmärkte –und Filialisten. Dies kann u.a. das Anbieten von Garantieverlängerungen, den Aufbau und die Installation des Gerä- tes sowie das Veranstalten von Kursen zur Bedienung der erwor- benen Geräte einschließlich der installierten Software, umfassen. Die Schaffung von Zusatzleistungen ergänzend zu den angebotenen Produkten ist für den stationären Einzelhandel eine Möglichkeit, Quelle: Peter Benetta, www.broadsheet.com.au, 2015 sich gegenüber dem Online-Handel zu profilieren.

Digitalisierung und E-Commerce Mono-Label Store Der Haupteinflussfaktor auf das Verbraucherverhalten ist aber die Als Mono-Label Stores werden Geschäfte bezeichnet, die auf ihrer zunehmende Digitalisierung. Für den stationären Handel kann E- Verkaufsfläche ausschließlich Produkte einer Marke verkaufen. War Commerce sowohl Risiko als auch Chance darstellen. Einerseits dieser Trend schon seit längerem in der Modebranche etabliert, so verschärft sich durch die wachsende Anzahl an digitalen Angeboten sind nun Firmen verschiedener anderer Branchen mit aufgesprun- und die damit einhergehenden Vorteile für den Kunden die Wett- gen. Der zentrale Vorteil dieser Läden liegt in der Nähe zwischen bewerbssituation für den stationären Einzelhandel. Kunden möchten Verkäufer/Unternehmen und Endverbraucher. Aufgrund dieser en- sich vor dem Kauf jederzeit, überall und über alle Kanäle informie- gen Bindung kann schneller auf Vorlieben, Trends und Gewohnhei- ren. Die geschieht zum einen im Geschäft durch die Beratung vor ten der Kunden reagiert werden. An den guten bis sehr guten Ort, mit Laptop, PC, Tablet und Smartphone online auf Webseiten, Standorten der Großstädte nimmt das Platzangebot rapide ab. Mo- Vergleichsportalen und in sozialen Netzwerken genauso wie analog no-Label Stores können eine Antwort des Einzelhandels auf dieses über Printmedien. Dabei reicht es nicht mehr, nur einen Kanal als Problem darstellen. Statt der großen Markenvielfalt in Multi-Label Händler zu bedienen, sondern alle Kanäle zu nutzen und (gleich- Stores wird hier eher eine kleinere Auswahl an Waren in enger Zu- zeitig) zu bedienen. Der Kunde kann beim sogenannten Multi- sammenarbeit mit den Herstellern angeboten. Channeling beim Kauf zwischen mehreren Vertriebskanälen wählen, Seite 19 Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Luhe)

z.B. zwischen Online-Shop, Katalog oder stationärem Handel. Beim da, yatego) als auch über Plattformen globaler Internetdienstleister Cross-Channeling kann der Kunde während des Einkaufes zwischen (Google Ad Words, Google My Business etc.) erfolgen. Ferner bie- den Kanälen wechseln, z.B. das Produkt online bestellen und stati- ten Social Media-Plattformen wie Facebook, Twitter und Youtube onär im Geschäft abholen. die Möglichkeit, Produkte, Aktionen etc. zu bewerben.

Abb. 16: CustomerJourney–Channel-Hopping Mit der wachsenden Bedeutung des online-Handels wird der statio- näre Handel immer häufiger zum reinen Ausstellungsraum: Beim „Showrooming“ informieren sich die Interessenten im Laden, kaufen anschließend aber online. Die Herausforderung für den Handel besteht darin, die Vorteile aller Vertriebskanäle zu kombinieren. Ein Ladengeschäft zum echten Fühlen, Erleben und Kontakt mit dem Produkt und einer persönlichen Beratung sowie die vorgelagerte In- formationsmöglichkeit und anschließende Bestellmöglichkeit im Netz. Im Idealfall gelingt es dem stationären Händler, dass der Kunde am Ende bei ihm kauft – offline im Laden oder online.

Quelle: elaboratum, 2014

Andererseits eröffnen die Entwicklungen im E-Commerce auch kleinen Händlern eine Chance: So wird eine Kaufentscheidung oftmals online vorbereitet jedoch im stationären Handel tatsächlich getätigt. Hierbei spricht man vom sogenannten ROPO-Effekt (= Research online, purchase offline (Suche Online – Kaufe Offline) – eine Chance für den stationären, mittelständischen Handel vor Ort. Essentiell für den stationären Händler ist dabei eine Online-Präsenz mit Informa- tionen zum Ladengeschäft, um digital vom Kunden aufgefunden zu werden. Eine Webseite mit Informationen zum Geschäft, Öffnungs- zeiten und eine Darstellung der Produkte stellt dabei eine absolute

Notwendigkeit dar. Darüber hinaus bieten Unternehmen Dienste für Händler, um sich digital zu positionieren und insbesondere bei regionalen Suchanfragen gefunden zu werden. Dies kann über Anbie- ter von lokalen und nationalen Online Marktplätzen (bspw. Atalan- Seite 20 Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Luhe)

2.3.3 Entwicklung der Betriebsformen ▪ Die Präsentation von Marken und Labels wird immer wichtiger. Monolabel-Stores sind bis in die Ebene der Mittelzentren auf dem Vormarsch. In größeren Städten repräsentieren sog. Flags- Bei den Betriebsformen führen die Rahmenbedingungen zu einer hip-Stores an wenigen Standorten das Prestige der Marke. Fortsetzung des Wandels und einer weiteren Polarisierung und Po- ▪ Traditionelle Fachgeschäfte mit unklarem Profil und Multimarken- sitionierung. Folgende wesentliche Muster sind dabei marktbestim- Image oder klassische Kaufhäuser verlieren weitere Marktanteile. mend: Hersteller verlieren ihre Vertriebspartner und entwickeln eigene ▪ Konkurrenz- und Kostendruck im Einzelhandel steigen. Die Flä- Handels- und Vertriebsnetze. Damit schließt sich der Kreis. chenproduktivität sinkt. ▪ Nicht kooperierender Fachhandel wird künftig ohne Marktbedeu- ▪ Weitere Spreizung zwischen discount- und premiumorientierten tung sein. Der moderne Facheinzelhändler ist gleichzeitig Fran- Angebotsformen. Die Profilierung der Anbieter wird weiter ge- chise-Nehmer der verschiedensten Anbieter in seiner Stadt oder schärft. Region. Einkaufskooperationen sind das Mindestmaß an Verbund. ▪ Die Konzentration auf Anbieterseite schreitet weiter voran. Der ▪ Probleme bei der Revitalisierung der Kauf- und Warenhäuser Marktanteil von Unternehmen mit mehr als 2,5 Mrd. € Jahres- (siehe Debatte um nicht klar positionierte Kaufhäuser). umsatz steigt mittelfristig auf 85 %. ▪ Viele Filialisten sind nach dem Top-down-Prinzip in ihrer Expan- Abb. 17: Marktanteile nach Vertriebsformen 2002-2013 (nominal in %) sionsstrategie mittlerweile bei den Klein- und Mittelstädten an- gekommen. Immobilien-Experten sind sich einig, dass eine Mi- schung aus bekannten Marken und Labels (Filialisten) mit individuellen, lokalen Fachgeschäften der Schlüssel für einen attraktiven Innenstadt-Einzelhandel ist. ▪ Untersuchungen zeigen, dass die Modebranche der Top-Indikator für eine attraktive Kundenbewertung der Innenstadt ist. Je voll- ständiger das Markenportfolio, desto mehr unterschiedliche Ziel- gruppen können angesprochen werden. ▪ Trading-up: Neue Qualitätsorientierung im Lebensmittel-Einzel- handel bringt angepasste, neue Konzepte (spezialisierte Konzep- te für verdichtete Großstadtlagen, Fachmarktzentrum oder ländli- che Strukturen), Aufwertung im Ladenbau (größerer Platzbedarf!) und Serviceebene (Convenience, Ausbau des Ready-to-eat- Angebots), neue Angebotsphilosophien (gesunde, regionale Le- Quelle: IFH Retail Consultants, 2014; Bearbeitung cima 2015 bensmittel). Größe alleine ist nicht mehr entscheidend. SB- Warenhäuser wachsen künftig nur noch langsam. Dafür folgen Seite 21 Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Luhe)

die Anbieter der zunehmenden Überalterung mit einer Dezentra- ▪ Factory-Outlet-Center (Fabrikverkaufs-Zentren) werden trotz an- lisierungsstrategie. haltender Beliebtheit, aufgrund der strengen Genehmigungspraxis ▪ Auch die Discounter sichern sich über neue Sortimentsstrategien für Vorhaben außerhalb gewachsener Zentren kein dichtes Netz (ALDI: Frischfleisch, zunehmende Etablierung von Markensorti- von Standorten bilden können, aufgrund dessen werden andere menten, LIDL: zunehmende Frischekompetenz und qualitative Konzepte wie bspw. Inner-City-Outlet Bad Münstereifel umgesetzt. Aufwertung der Sortimente und des Ladendesigns, Convenience- ▪ Versandhändler in neuer Form mit einer Multi-Channel-Strategie Produkte, etc.) Marktanteile. (Versandkatalog und Onlinehandel und stationärer Handel) wer- ▪ Neue Konzepte im Segment Non-Food-Fachmärkte werden auch den sich weiter etablieren. zukünftig für eine anhaltende Flächennachfrage sorgen. Alte ▪ Der Online-Lebensmittelhandel befindet sich momentan in der Konzepte müssen in naher Zukunft revitalisiert werden oder Pionierphase und wird über die nächsten Jahre weitere Marktan- scheiden wieder aus dem Markt aus. teile gewinnen. Die Konzepte reichen dabei von Online Shops ▪ Mit der aufgezeigten Flächenentwicklung geht eine Betriebsty- der etablierten Lebensmittelhändler (z.B. Edeka 24, Rewe Online) penentwicklung einher, die durch einen andauernden Rückgang bis zu neuen, reinen Online-Anbietern wie allyouneedfresh.de, der Fachhandelsquote und eine Zunahme der Fachmärkte ge- hellofresh.de oder Amazon Fresh (aktuell in der Pla- kennzeichnet ist. Die Fachmärkte stoßen dabei in immer neue nungs/Testphase für Deutschland). Bereiche vor und setzen so als „Category Killer“ spezialisierte Abb. 18: Nachfrage-/Zielgruppenorientierung von Betriebstypen Fachhandelssparten unter Druck (z.B. MediaSaturn im Bereich Elektro, Fressnapf im Bereich Zoobedarf). ▪ Weitere ausländische Anbieter werden versuchen den deutschen Markt zu erschließen (Deutschland ist als Europas größter Ein- zelhandelsmarkt für internationale Händler attraktiv), z.B. Primark als sehr erfolgreiches Textil-Discount Konzept ▪ Trend zur Vertikalisierung: Anbieter beherrschen die gesamte Wertschöpfungskette von der Produktion bis zum Einzelhandel (z. B. Eigenmarken-Anbieter wie H&M). Handelsmarken nehmen zu (store branding). ▪ Shopping mit Ambiente: Trend zum Erlebnishandel bleibt unge- brochen. Shopping-Center-Standards haben am Markt keine Chance mehr. Moderne Einkaufswelten, ob gewachsen oder ge- plant müssen trotz aller Markengleichheit unverwechselbar sein und die Kunden auch emotional ansprechen (z.B. Themen-Center von Sonae Sierra). Quelle und Bearbeitung: cima 2014 Seite 22 Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Luhe)

Faktisch bedeuten diese Entwicklungstrends einen anhaltend hohen ▪ Die Ansprüche der Verbraucher an die Warenpräsentation stei- Verdrängungsdruck auf innerörtliche Einkaufslagen sowie integrierte gen. Bei gleicher Artikelzahl entscheidet die Präsentation der Nahversorgungsstandorte in den Gemeindeteilen. Ware über die Attraktivität eines Marktes. Je großzügiger die Ware präsentiert werden kann, desto seltener muss das Regal aufgefüllt werden, wodurch das Personal entlastet wird und 2.3.4 Exkurs: Aktuelle Entwicklungen im mehr Zeit für den – bei Supermärkten besonders erwarteten – Lebensmitteleinzelhandel Kundenservice – zur Verfügung hat. Vor allem beim Versorgungseinkauf, also der periodischen Bedarfs- ▪ Zur Verbesserung der Übersichtlichkeit der Märkte und als Reak- deckung, spielen einerseits Aspekte wie Nähe und Erreichbarkeit, tion auf Wünsche einer alternden Kundschaft wurde bei vielen Zeit und Preisorientierung eine wichtige Rolle. Andererseits wird im aktuellen Supermärkten die Höhe der Regale deutlich reduziert, zunehmenden Maße wieder auf Qualität und Regionalität beim Le- so dass die Kunden bequem darüber hinwegblicken können und bensmitteleinkauf geachtet. So sind mittlerweile auch in dezentralen ein beschwerliches Greifen nach Waren über der eigenen Kopf- Fachmarkt-Agglomerationen Bio-Supermärkte und Filialen lokaler höhe entfällt. In Konsequenz muss die früher vertikal angeordne- Metzgereien anzufinden. te Ware nun horizontal auf eine größere Fläche verteilt werden. Der vor allem für die Nahversorgung so interessante Betriebstyp ▪ Gesetzliche Vorgaben machen einen zusätzlichen Platzbedarf er- des Supermarktes erlebte in den letzten Jahren eine Renaissance, forderlich. So zum Beispiel die Anforderungen der Verpackungs- sieht sich aber nach wie vor einigen Problemen gegenübergestellt. verordnung, nach der Kunden Verpackungsmaterial sofort im Eines der wesentlichen Probleme für die Supermärkte im Wettbe- Laden entsorgen können oder die Bereitstellung von Rücknah- werb mit den Discountern liegt immer noch in ihrem größeren Flä- meautomaten für Mehr – und Einwegflaschen im Laden. chenbedarf. Ein Vollsortiment beginnt bei 8.500 bis 12.000 Artikeln ▪ Serviceelemente wie z.B. Automaten zur Rücknahme von Pfand- und benötigt mindestens 1.200 bis 1.700 m² Verkaufsfläche. Bei flaschen und Getränkekästen oder Selbstbackautomaten für fri- Neugründungen sind selbst Flächen bis 3.500 m² keine Seltenheit sche Backwaren benötigen daher zusätzlich Fläche. mehr (sog. „Große Supermärkte“). Sind diese Flächen nicht verfüg- ▪ Durch Änderungen in der Sortimentsstruktur wie z.B. Obst sowie bar, müssen die Händler Kompromisse eingehen und verspielen auf anderer „Ready-to-eat“ Convenience-Produkte, die erst im Markt den häufig zu kleinen Flächen ihren wichtigsten Trumpf gegenüber selbst aufgeschnitten und abgepackt werden, ergibt sich ein zu- den Discountern: eine ansprechende Warenpräsentation und die sätzlicher Flächenbedarf für Kühltruhen, Kühlregale, Kühlzellen Auswahl an Markenartikeln. etc. Generell ist die Ursache für den im Vergleich zur Vergangenheit ▪ Großzügigere Verkehrswege tragen zu einer effizienteren Bestü- gestiegenen Flächenbedarf im Lebensmittel-Einzelhandel in der ckung des Ladens und zur Vereinfachung von Betriebsabläufen Notwendigkeit zu einer verbesserten Warenpräsentation, neuen Ser- bei. vice- und Angebotsbausteinen und in signifikanten Prozessverände- rungen zu sehen:

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▪ Der Lebensmittel-Onlinehandel gewinnt weiter an Bedeutung und Grundsätzlich gilt für zukünftige Vorhaben, dass Standortgemein- stellt die Betriebe vor die Herausforderung Lagerflächen und schaften branchengleicher wie branchenungleicher Betriebe Agglo- Logistik bereitzustellen. merationsvorteile bieten, die die Attraktivität und damit die Akzep- tanz eines Nahversorgungsstandortes nachhaltig steigern können. Sie kommen auch dem Wunsch der Verbraucher nach einem „one- Abb. 19: Zeitgemäßer Ladenbau in modernen Supermärkten stop-shopping“ entgegen. Ein idealtypisches Nahversorgungskonzept in diesem Sinne könnte demnach einen Vollsortimenter und Disco- unter als Ankerbetriebe beinhalten, die entweder unmittelbar am Standort oder im weiteren Umfeld durch verschiedene Spezialisten (Bio-Markt, Obst, Feinkost, internationale Spezialitäten) und Le- bensmittel-Handwerker (Bäcker, Metzger) sowie einen Drogeriemarkt und weitere Branchen des kurzfristigen Bedarfsbereiches ergänzt werden.

Bei aller Standardisierung kann jedoch je nach Standorttyp und Kundenstruktur der optimale, zielgruppenorientierte Angebotsmix sehr unterschiedlich sein: In Siedlungen mit hoher Sensibilität für Bio-Produkte haben sich etwa Bio-Supermärkte als „neue Form“ des Vollsortimenters bereits bewährt. Die sog. Soft-Discounter (z.B. Netto, Penny) haben dagegen in stark verdichteten Gebieten und Bereichen mit niedrigerem Kaufkraftniveau erfolgreich die Funktion eines Nahversorgers übernommen. Bei diesen Betriebstypen gewinnt jedoch aufgrund der beschränkten Auswahl das individuelle Zusatz- angebot im Umfeld an Bedeutung (Bäcker, Metzger, Obst, Gemüse, etc.). Für die standardisierten Betriebstypen des Lebensmittel-

Quelle: cima 2015 Einzelhandels gelten im Wesentlichen folgende Standortkriterien:

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Abb. 20: Profile der standardisierten Lebensmittel-Betriebstypen Merkmale Betriebstypen Supermarkt Betriebstyp Soft-Discounter Hard-Discounter Verbrauchermarkt SB-Warenhaus (Vollsortiment) E-Center, HIT, Kaufland, Globus, Kaufland, Real, Beispiele Edeka, Rewe Netto, Penny Aldi, Lidl, Norma Rewe Marktkauf Verkaufsfläche ca. 1.500 - 2.500 m² 800 – 1.000 m² 1.000 – 1.500 m² ab 2.500 m² ab 5.000 m² Nebenflächen zusätzlich 20 - 30 % 20 - 30 % 30 % 30 % 30 % Einzugsgebiet ab 5.000 Ew. ab 5.000 Ew. ca. 20.000 Ew. ab 20.000 Ew. ab 50.000 Ew. Sortimentstiefe Food 8.000 – 12.000 1.200 – 3.500 700 – 1.500 8.000 – 15.000 8.000 – 20.000

▪ Autokundenorientiert ▪ Vollsortiment ▪ Preisführer ▪ ähnliche Konzepte wie ▪ Typischer Nahversorger ▪ preisaggressiv ▪ vorw. Handelsmarken, große Supermärkte ▪ Vollsortiment mit Vollsortiment ▪ Eigenmarken mit aus- zusätzlich bis zu 150 ▪ großzügige Warenprä- ▪ Autokundenorientiert ▪ aktuell in Frische und gewählten Markenarti- Markenartikel sentation ▪ Großzügige Warenprä- Kompetenz Qualität keln, tlw. Frische- ▪ bis zu 20 % Aktions- ▪ Non-Food-Flächenanteil sentation ▪ Markenartikel mit stei- Angebote fläche für Non-Food 30 – 60 % ▪ Non-Food-Flächenanteil gendem Anteil an ▪ positioniert sich ver- ▪ Tendenz zeigt in Rich- ▪ je nach Standort mit 60 – 75 % Handelsmarken stärkt als Nahversorger tung Marken-Discounter noch hohem Nahver- (Soft-Discounter) sorgungsanspruch m² Vk.-Fläche je 14 - 15 8 - 12 8 -12 12 - 14 13 - 15 Stellplatz Quelle und Bearbeitung: fortlaufende eigene Erhebung, cima 2017

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3 Passanten und Bürgerbefragung in Winsen (Luhe)

3.1 Methodik te sind als Circa-Werte zu verstehen. Diese können geringfügig von den Werten der Rohdaten abweichen (z. B. durch Rundungen).

Vom 22.-24. Mai 2017 wurde in der Stadt Winsen (Luhe) eine Pas- Um eine größere Übersichtlichkeit zu gewährleisten, wurde in vielen santen- und Bürgerbefragung durchgeführt. Die Befragung fand in Fällen nur eine Zusammenstellung der häufigsten Nennungen als der Fußgängerzone der Winsener Innenstadt und am Fachmarkt- Grafik aufbereitet. Fehlende Prozente sind durch die Angaben „weiß zentrum Luhepark durch Mitarbeiter der cima statt. Am Dienstag nicht“, „nichts“ oder „kein Bedarf“ bedingt. den 23.05. fand zudem der Wochenmarkt in der Winsener Fußgän- gerzone statt. Insgesamt wurde eine Stichprobengröße (n) von 330 Befragten erreicht. Ziel der Befragung war es, Kenntnisse über die Einkaufsorientierung der Befragten zu bekommen und daraus u.a. Aussagen über die Größe des Marktgebiets abzuleiten. Thematisch hatte die Befragung folgende Schwerpunkte:

▪ Einkaufsorientierung der Befragten ▪ Beurteilung des Einkaufsortes Winsener Innenstadt insgesamt ▪ Bewertung der Versorgungssituation mit Lebensmitteln ▪ Verkehrsmittelwahl

Im Rahmen der Vor-Ort Befragung wurden eine gleichmäßige Ver- teilung der Befragten nach Geschlecht und Alter entsprechend der Grundgesamtheit in Winsen (Luhe) berücksichtigt. Die Ergebnisse der Passanten- und Bürgerbefragung sind in die nachfolgenden Analyseergebnisse zur Bewertung des Einzelhandels in der Stadt Winsen (Luhe) eingeflossen. Die Ergebnisse der Befragung wurden von der cima grafisch aufbereitet und die Kernergebnisse der Befragungen textlich zusammen- gefasst. Alle im Text oder in den Abbildungen ausgewiesenen Wer-

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3.2 Soziodemografische Struktur Frage: Wie alt sind Sie? Abb. 22: Altersklassen Alter und Geschlecht der Befragten

Abb. 21. Geschlecht der Befragten 11% bis 25 Jahre 26% 12% 26-35 Jahre 31% 36-45 Jahre 46-55 Jahre 16% 19% 56-65 Jahre > 65 Jahre 69% 16%

Quelle: cima 2017 (Angaben in Prozent der Befragten; n = 330)

männlich weiblich ▪ Die Altersstruktur zeigt, dass junge Personen (unter 25 Jahren) und Bürger aus der Altersklasse 25-35 Jahre nur zu einem ge- Quelle: cima 2017 (Angaben in Prozent der Befragten; n = 330) ringen Anteil vertreten sind (11 % bzw. 12 %). ▪ 32 % der Befragten sind zwischen 36 und 55 Jahren, weitere ▪ Mehr als die Hälfte der befragten Personen ist weiblich (69 %); 45 % sind älter als 56 Jahre. 31 % der Befragten sind männlich.

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3.3 Wohnort der Befragten 3.4 Einkaufsverhalten

Frage: Wo wohnen Sie? Gründe für den Aufenthalt

Abb. 23: Herkunft der Befragten Frage: Was ist normalerweise der Grund für Ihren Aufenthalt in der Innenstadt von Winsen (Luhe)? (Mehrfachnennungen möglich)

Abb. 24: Grund für den Aufenthalt in der Innenstadt von Winsen (Luhe)

Einkauf 39% 25%

Arztbesuch/ sonstige Dienstleistungen 19%

Gastronomie / Freizeit 17%

Wochenmarkt 14% 75% Arbeitsstelle/ Schule 6%

sonstiges 4%

Stadt Winsen (Luhe) sonstiger Wohnort 0% 10% 20% 30% 40% 50%

Quelle: cima 2017 (Angaben in Prozent der Befragten; n = 330) Quelle: cima 2017 (Angaben in Prozent der Befragten; n = 330 bei 589 Nennun- gen) ▪ Drei Viertel der Befragten (75 %) stammen aus der Stadt Win- sen (Luhe). ▪ Ein Großteil der Befragten (39 %) gibt den „Einkauf“ als das wichtigste Besuchsmotiv für Ihren Aufenthalt in der Innenstadt ▪ Nur 25 % sind Besucher aus dem Umland (z.B. Stelle, Maschen, von Winsen (Luhe) an. Gleichzeitig bezeichnen 19 % der Befrag- Drage, Wulfsen). ten einen Arztbesuch oder sonstige Dienstleistungen als Be- suchsgrund, sowie 17 % den Besuch von Freizeit- und Gastro- nomieeinrichtungen. 14 % der Befragten nennen explizit den Wochenmarkt als Grund für ihren Besuch.

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▪ Gut 6 % der Befragten geben an die Innenstadt von Winsen ▪ Rd. 77 % der Befragten kaufen wöchentlich in der Innenstadt aufgrund ihrer Arbeitsstelle oder Schule zu besuchen. von Winsen (Luhe) ein (zusammengefasste Nennungen aus fast ▪ Bereits hier wird deutlich, dass der Einzelhandel in der Innen- täglich, einmal in der Woche). Weitere 14 % geben an bis zu stadt von Winsen (Luhe) eine deutliche Versorgungsaufgabe für einmal im Monat dort einzukaufen. die gesamte Stadt wahrnimmt. ▪ Eine Schlussfolgerung aus dieser Fragestellung ist, dass die In- nenstadt von Winsen (Luhe) sehr stark die tägliche Nachfrage Besuchshäufigkeit der Innenstadt von Winsen (Luhe) bedient und ein bedeutender Einkaufsstandort für Lebensmittel ist. Frage: Wie häufig besuchen Sie die Innenstadt von Winsen (Luhe)? Aufenthaltsdauer in der Innenstadt von Winsen (Luhe) Abb. 25: Besuchshäufigkeit Innenstadt Winsen (Luhe) Frage: Wie lange halten Sie sich in der Regel für Ihre Erledigungen täglich/fast täglich 41% in der Innenstadt von Winsen (Luhe) auf?

Abb. 26: Aufenthaltsdauer in der Innenstadt von Winsen (Luhe) ca. 1x/Woche 36%

bis zu 30 Minuten 19%

seltener 7%

30 Min. - 1,5 Stunden 40%

ca. 1x/Monat 7%

1,5 - 3 Stunden 18% ca. alle 2 Wochen 7%

über 3 Stunden 2% sonst nie 1,8%

0% 20% 40% 60% keine Angabe 1%

Quelle: cima 2017 (Angaben in Prozent der Befragten; n = 330) 0% 10% 20% 30% 40% 50%

Quelle: cima 2017 (Angaben in Prozent der Befragten; n = 330)

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▪ Rd. 59 % der Befragten verbringen bis zu 1,5 Stunden in der nahmen ergriffen werden, die Kunden zukünftig wieder stärker Innenstadt von Winsen (Luhe). an Winsen (Luhe) zu binden und heutige Angebotslücken zu ▪ Weitere 18 % bleiben bis zu drei Stunden für ihre Erledigungen schließen. in Winsen (Luhe) und verbinden ihre Einkäufe mit weiteren Akti- ▪ Um den bestehenden Kundenstamm zu erhalten oder sogar zu vitäten vor Ort. erweitern empfiehlt es sich, gezielt die Branchen in Winsen zu ▪ Etwa 2 % verweilen länger als drei Stunden am Einkaufsstandort entwickeln, die heute in erster Linie im Umland nachgefragt Winsen (Luhe). werden (siehe nachfolgende Auswertungen).

Veränderung des Einkaufsverhaltens Frage: Wenn Sie heute in der Innenstadt von Winsen (Luhe) weniger einkaufen, wo kaufen Sie stattdessen mehr ein? Frage: Wenn Sie Ihr heutiges Einkaufsverhalten mit dem vor drei Jahren vergleichen, kaufen Sie dann heute weniger, gleich viel oder Abb. 28: Abflüsse im Einkaufsverhalten mehr in der der Innenstadt von Winsen (Luhe) ein?

Abb. 27: Veränderungen im Einkaufsverhalten 5% 8%

33%

20% 41% 37%

28%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

mehr gleich viel weniger

Quelle: cima 2017 (Angaben in Prozent der Befragten; N = 330) 27%

▪ Gut 40 % der Befragten sind als Stammkunden zu bezeichnen, Lüneburg das Einkaufsverhalten ist konstant geblieben, weitere 20 % der Hamburg Befragten geben an, heute sogar mehr als noch vor drei Jahren Internet sonstiges Stadtgebiet Winsen in der Innenstadt von Winsen (Luhe) einzukaufen. Stelle, Buchholz, Tostedt, Salzhausen ▪ Gleichzeitig hat der Einkaufsstandort Winsen (Luhe) bei 37 % Quelle: cima 2017 (Angaben in Prozent der Befragten; N = 123) der Befragten an Bedeutung verloren. Hier sollten gezielt Maß-

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▪ Für rd. ein Drittel der Befragten hat die Stadt Lüneburg an Be- Was ist Ihr Haupteinkaufsort für Lebensmittel? deutung gewonnen. Weitere 27 % wählen heute Hamburg als ih- Abb. 29: Haupteinkaufsort für Lebensmittel ren Haupteinkaufsstandort. ▪ Das Internet hat bei 28 % in den letzten drei Jahren deutlich an Bedeutung gewonnen. ▪ Fast 10 % der Befragten kaufen zwar heute weniger in der In- nenstadt, aber dennoch weiterhin in Winsen (Luhe) ein. Das direkte Umland hat im Vergleich kaum an Bedeutung gewonnen. 78% 8% 3% 6% 3.5 Einkaufsorientierung

Im Rahmen der Passanten- und Bürgerbefragung haben wir für insgesamt sechs Sortimente und Warengruppen die Haupteinkaufsorte erfragt. Die Frage wurde als offene Frage gestellt, um eine uner- wünschte Beeinflussung der Befragten zu vermeiden. Neben den 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Stadt- bzw. Gemeindenamen wurden auch spezielle Einkaufsziele Winsen (Luhe) Lüneburg Hamburg Stelle Garstedt Salzhausen Internet/Versandhandel sonstiger Ort genannt. Quelle: cima 2017 (Angaben in Prozent der Befragten; n = 330, Nennungen = Frage: Wo kaufen Sie die folgenden Waren üblicherweise ein? Was 352) ist Ihr Haupteinkaufsort? ▪ In der Branche Lebensmittel wird bei den Befragten eine maß-

gebliche Orientierung auf das Lebensmittelangebot in Winsen (Luhe) deutlich (über 78 %). Rd. 8 % der Befragten nennt Stelle als ihren wichtigsten Einkaufsort für Lebensmittel.

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Was ist Ihr Haupteinkaufsort für Drogerieartikel? Was ist Ihr Haupteinkaufsort für Bekleidung und Wäsche?

Abb. 30: Haupteinkaufsort für Drogerieartikel Abb. 31: Haupteinkaufsort für Bekleidung und Wäsche

83% 4% 5% 5% 32% 28% 29% 9%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Winsen (Luhe) Lüneburg Hamburg Stelle Winsen (Luhe) Lüneburg Hamburg Stelle Garstedt Salzhausen Internet/Versandhandel sonstiger Ort Garstedt Salzhausen Internet/Versandhandel sonstiger Ort Quelle: cima 2017 (Angaben in Prozent der Befragten; n = 330, Nennungen = 346) Quelle: cima 2017 (Angaben in Prozent der Befragten; n = 330, Nennungen = 498) ▪ Die größte Kaufkraftbindung erzielt die Stadt Winsen (Luhe) (83 ▪ Bekleidung und Wäsche werden von 32 % der Befragten haupt- %). Die Zahl der Befragten, die das Grundzentrum Stelle als sächlich in Winsen (Luhe) eingekauft. Zu etwa gleichen Anteilen wichtigste Einkaufsdestination für das Sortiment der Drogeriear- liegen Hamburg (29 %) und Lüneburg (28 %) an zweiter und tikel angeben liegt bei knapp 5 %. dritter Stelle der Nennungen.

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Was ist Ihr Haupteinkaufsort für Schuhe und Lederwaren? Was ist Ihr Haupteinkaufsort für Glas/ Porzellan und Hausrat?

Abb. 32: Haupteinkaufsort für Schuhe und Lederwaren Abb. 33: Haupteinkaufsort für Glas/ Porzellan und Hausrat

42% 21% 25% 8% 35% 21% 25% 13% 4%

▪ Entsprechend der aufgeführten Haupteinkaufsstandorte für die ▪ In Bezug auf das Sortiment Glas/ Porzellan/ Hausrat entfallen Warengruppe Bekleidung und Wäsche erzielt die Stadt Winsen rd. 35 % der Nennungen auf die Innenstadt von Winsen (Luhe). (Luhe) auch in der Warengruppe Schuhe/ Lederwaren die größ- Weitere 21 % und 25 % entfallen auch in diesem Sortiment auf te Kaufkraftbindung auf Grundlage der Befragungsergebnisse (42 Lüneburg und Hamburg. %). Die Zahlen der Befragten, die Lüneburg und Hamburg als ▪ In einem vergleichsweise großen Umfang werden Glas/ Porzellan Einkaufsort für die Schuhe und Lederwaren angeben liegen bei und Hausratartikel zudem im Online-Handel gekauft. Knapp 13 guten 21 % bzw. 25 %. % der Befragten geben an, Glas/ Porzellan und Hausrat im ▪ Das Internet nimmt auch hier eine bedeutende Stellung ein; gut Versand- oder Onlinehandel zu bestellen. 8 % der Befragten geben an, Schuhe und Lederwaren im Ver- sand- oder Onlinehandel zu bestellen.

Seite 33 Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Luhe)

Was ist Ihr Haupteinkaufsort für Bücher und Schreibwaren? 3.6 Bewertung des Einkaufsstandortes Abb. 34: Haupteinkaufsort für Bücher und Schreibwaren Winsen (Luhe)

Wie bewerten Sie die folgenden Aspekte des Einzelhandels in Win- sen (Luhe) mit Schulnoten? (von 1: sehr gut bis 6: ganz schlecht)

Abb. 35: Bewertung des Einzelhandelsstandortes

4 3,4

71% 4% 4% 4% 16% 2,8 2,8 3 2,8 2,6 2,4

0 Angebotsvielfalt Öffnungszeiten Preisniveau Qualität des Außenerscheinung Service und Angebotes der Geschäfte Beratung Quelle: cima 2017 (Angaben in Prozent der Befragten; n = 330 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Winsen (Luhe) Lüneburg Hamburg Stelle ▪ Insgesamt erhält die Stadt Winsen (Luhe) als Einkaufsstandort Garstedt Salzhausen Internet/Versandhandel sonstiger Ort nur eine befriedigende Bewertung. Quelle: cima 2017 (Angaben in Prozent der Befragten; n = 330, Nennungen = 361) ▪ Am besten schneiden der Service und die Beratung der Ge- schäfte mit einer Durchschnittsnote von 2,4 ab. ▪ Bücher und Schreibwaren werden zu einem bedeutenden Anteil ▪ Ebenfalls nur befriedigende Noten erhalten die Aspekte Öff- in Winsen (Luhe) gekauft. Knapp zwei Drittel der Befragten (71 nungszeiten, Preisniveau, Qualität des Angebotes und die Au- %) nennen Winsen (Luhe) als ihren wichtigsten Einkaufsort für ßenerscheinung der Geschäfte. (Durchschnittsnote 2,6 – 2,8). Bücher und Schreibwaren. ▪ Die schlechte Benotung der Angebotsvielfalt (Durchschnittsnote ▪ Weitere 16 % der Befragten geben an, das Sortiment Bücher 3,4) signalisiert jedoch deutlichen Handlungsbedarf. und Schreibwaren aus dem online-Handel zu beziehen.

▪ Die Zahl der Befragten, die Lüneburg, Hamburg oder Stelle als wichtigste Einkaufsdestination für die Warengruppe Bücher und Schreibwaren angeben liegt bei jeweils 4 %.

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Vermisste Angebote in der Stadt Winsen (Luhe) Von den Befragten werden insgesamt 333 Angaben zu vermissten

Angeboten und Sortimenten in der Stadt Winsen (Luhe) gemacht. Frage: Gibt es bestimmte Sortimente, bzw. Angebote, die Sie in der Folgende Hinweise für eine Erweiterung des Einzelhandelsangebotes der Stadt Winsen (Luhe) vermissen? Wenn ja, welche? in Winsen können dokumentiert werden: Abb. 36: Vermisste Angebote in der Stadt Winsen (Luhe) Top-6-Nennungen

Abb. 37: Vermisste Sortimente in Winsen (Luhe) 4% Bekleidung/ Wäsche 102 Nennungen

27% Möbel/ Deko/ Hausrat 98 Nennungen

Spielwaren 22 Nennungen

69% Gastronomie/ Ausgehmöglichkeiten 17 Nennungen

Lebensmittel 16 Nennungen

Ja Nein keine Angabe Elektroartikel 14 Nennungen

Quelle: cima 2017 (Angaben in Prozent der Befragten; n = 330) Quelle: cima 2017

▪ Die Mehrheit der Befragten vermisst Angebote und Geschäfte in ▪ Die meisten Nennungen erhält das Sortiment der Bekleidung/ der Stadt Winsen (Luhe) (69 %). Etwa 27 % der Befragten sind Wäsche (102 Nennungen). An zweiter Stelle steht Möbel/ Deko/ mit den heutigen Angeboten in Winsen (Luhe) vollumfänglich zu- Hausrat mit 98 Nennungen, gefolgt von Spielwaren (22 Nennun- frieden. gen). Eine größere Vielfalt und Ausgehmöglichkeiten wünschen sich 17 der Befragten. ▪ Weiterhin bezeichnen 16 Personen das Lebensmittelangebot als unterrepräsentiert in Winsen (Luhe), weitere 14 Nennungen entfallen auf die Sortimentsgruppe Elektroartikel.

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3.7 Verkehrsmittelwahl ▪ Bei der Wahl der Verkehrsmittel ist der Pkw mit rd. 55 % das am häufigsten genannte Verkehrsmittel, um in die Stadt Winsen (Luhe) zu gelangen. Rd. 22 % der Kunden kommen als Fußgän- Frage: Mit welchem Verkehrsmittel sind Sie heute nach Winsen (Lu- ger und weitere 19 % mit dem Fahrrad; zusammengenommen he) gekommen? stellen die Fußgänger und die Fahrradfahrer damit einen bedeu- Abb. 38: Bevorzugtes Verkehrsmittels für den Besuch in der Stadt Winsen tenden Anteil von rd. 41 % dar. (Luhe) ▪ Auffällig ist, dass der ÖPNV fast keine Rolle spielt (nur 3 % der Nennungen).

PKW 55% Im Zuge der Befragung wurden gezielt weitere Fragen zum Parkver- halten und der Zufriedenheit der Parkraumsituation in Winsen (Lu- he) gefragt, diese werden im Zuge des Mobilitätkonzeptes ausge- zu Fuß 22% wertet.

Fahrrad 19%

3% Bus/ ÖPNV

Motorrad/ Mofa 1%

keine Angabe 1%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%

Quelle: cima 2017 (Angaben in Prozent der Befragten; n = 330

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3.8 Fazit der Passanten- und kompetenz des Facheinzelhandels „Service und Beratung“ schneidet mit einer Durchschnittsnote von 2,4 im Rahmen der Befragung Bürgerbefragung in Winsen (Luhe) zwar am besten ab, dennoch sind auch in diesem Bereich Verbes- serungsbedarfe auszumachen. Die überwiegende Mehrheit der Befragten (75 %) stammt aus der Insgesamt ist auch die Einzelhandelsentwicklung auf Basis der Be- Stadt Winsen (Luhe). Weitere 25 % sind Besucher von außerhalb fragung in Winsen (Luhe) als negativ zu werten: Zwar geben 20 % des Stadtgebietes. der Befragten an, heute mehr in Winsen (Luhe) einzukaufen als Der wichtigste Grund für einen Aufenthalt in der Innenstadt von noch vor drei Jahren und immerhin 41 % bezeichnen ihr Einkaufs- Winsen (Luhe) ist auf Grundlage der Befragung das Einkaufen (39 verhalten als konstant. Dennoch sei darauf verwiesen, dass der %). Darüber hinaus spielen aber auch Dienstleistungs- und gastro- Einkaufsstandort Winsen (Luhe) bei rd. 37 % der Befragten an Be- nomische Angebote für 36 % der Befragten eine wichtige Rolle. deutung verloren hat. Es sollten gezielt Maßnahmen ergriffen wer- Mit Blick auf die Einkaufsorientierung der Befragten zeigt sich, dass den, auch diese Kunden zukünftig wieder stärker an Winsen (Luhe) vor allem die Sortimente des täglichen bzw. periodischen Bedarfs zu binden und heutige Angebotslücken zu schließen. (Lebensmittel, Drogerieartikel) vorwiegend in der Stadt Winsen (Lu- Die Befragten wünschen sich insbesondere in den Branchen Beklei- he) gekauft werden. Insbesondere in diesen Sortimenten erzielt der dung/ Wäsche, Möbel/ Dekorationsartikel/ Hausrat und Spielwaren Einzelhandelsstandort Winsen (Luhe) auf Grundlage der Befragungs- eine Verbesserung des Angebotes. In welchen Bereichen tatsächlich ergebnisse eine sehr gute Kaufkraftbindung. In den Branchen des Angebotslücken im Einzelhandel der Stadt Winsen (Luhe) existieren aperiodischen Bedarfs werden hingegen mehrheitlich Wettbewerbs- wird in der anschließenden Angebotsanalyse (vgl. Kap. 7) unter- standorte im Umland der Stadt Winsen (Luhe) als Haupteinkaufs- sucht und bewertet. standorte benannt. Insbesondere in den Branchen Bekleidung/ Wä- sche und Schuhe/ Lederwaren werden in erster Linie Einkaufs- standorte außerhalb von Winsen (Luhe) nachgefragt. Besonders hervorzuheben sind hier Hamburg und Lüneburg. Darüber hinaus übernimmt der Online-Handel eine besondere Bedeutung. Ein Beleg für bestehende Angebotslücken in Winsen (Luhe) sind die Ergebnisse der Bewertung des Einzelhandels. Insbesondere die An- gebotsvielfalt ist mit einer Durchschnittsnote von 3,4 als stark ver- besserungswürdig bewertet worden. Aber auch die Ergebnisse der

Befragung zu den Eigenschaften „Außenerscheinung der Geschäfte“ (Durchschnittsnote 2,8), „Qualität des Angebots“ (Durchschnittsnote 2,8) sowie die „Öffnungszeiten der Geschäfte“ (Durchschnittsnote 2,8) signalisieren deutlichen Handlungsbedarf. Die eigentliche Kern-

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4 Marktgebiet und Marktpotenziale

4.1 Marktgebiet Winsen (Luhe) Abb. 39: Marktgebiet Winsen (Luhe)

Das Marktpotenzial des Einzelhandels in der Stadt Winsen (Luhe) ergibt sich aus der vorhandenen Nachfrage innerhalb des eigenen Stadtgebietes sowie im weiteren Umland. Auf Basis des vorhandenen Einzelhandelsangebotes in der Stadt Winsen sowie unter Berücksichtigung der Befragungsergebnisse umfasst das direkte Marktgebiet in erster Linie das Stadtgebiet Winsen. Darüber hinaus werden die Gemeinden Drage (Samtge- meinde Elbmarsch) und die Gemeinden Handorf und Radbruch (beide Samtgemeinde Bardowick) im Osten der Stadt Winsen dem erweiterten Marktgebiet zugerechnet. Im Westen befindet sich aus- schließlich das Grundzentrum Stelle innerhalb des erweiterten Ein- flussbereiches der Stadt Winsen (Luhe). Südlich der Stadt Winsen ist die Gemeinde Wulfsen und die Mitgliedsgemeinde Garstedt der Samtgemeinde Salzhausen dem erweiterten Marktgebiet von Win- sen zugeordnet. Der Einzelhandel in Winsen (Luhe) kann im erweiterten Marktgebiet nicht mehr die Ausstrahlungskraft wie im direkten Marktgebiet der Stadt Winsen (Luhe) Stadt Winsen (Luhe) entfalten. Teilweise können jedoch ergänzen- erweitertes Marktgebiet de Kopplungs- und Mitnahmeeffekte beim Aufsuchen von Behörden und Ämtern sowie Schulen in der Stadt Winsen (Luhe) beobachtet werden. Kartengrundlage: openstreetmap - Mitwirkende Neben den Mittelzentren Seevetal und Buchholz i.d.N. begrenzen Bearbeitung cima 2017 den Einflussbereich des Winsener Einzelhandels die nahegelegenen Oberzentren Hamburg und Lüneburg. Insbesondere im Bereich des qualitätsorientierten und höherwertigen Bedarfs sowie der Jungen Mode sind spezifische markante Kaufkraftströme und Kaufkraftver- flechtungen nach Hamburg und Lüneburg auszumachen. Seite 38 Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Luhe)

4.2 Marktpotenzial Winsen (Luhe) tenzial der Stadt Winsen wird zusätzlich eine Potenzialreserve i.H. von 26,9 Mio. € zu Grunde gelegt. Insgesamt beläuft sich das Nachfragepotenzial im Marktgebiet auf rd. 378,6 Mio. €. Die Berechnung des Nachfragepotenzials3 in Winsen (Luhe) erfolgt 4 auf der Basis der gemeindescharfen Einwohnerzahl (35.484) und der spezifischen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer Abb. 40: Nachfragepotenzial im Marktgebiet der Stadt Winsen (Luhe) 5 (105,2) . Es wird ein Ausgabesatz pro Kopf im Einzelhandel von Nachfragepotenzial in Mio. € 5.828 € für das Jahr 2017 zugrunde gelegt, der anschließend an erweitertes Marktgebiet Potenzial-reserve Stadt Winsen Marktgebiet CIMA Warengruppen (Drage, Stelle, (weiteres Umland und das Niveau der Stadt Winsen mit Hilfe der Kaufkraftkennziffer an- (Luhe) ingsesamt Wulfsen, Radbruch, Tagesbesucher) gepasst wird. Handorf) Der cima-Ausgabesatz im Einzelhandel bezieht sich ausschließlich Periodischer Bedarf insgesamt 117,8 71,8 11,8 201,4 Nahrungs- und Genussmittel 80,3 48,9 8,0 56,9 auf den stationären Handel; Ausgaben im Versandhandel und ex- Gesundheit und Körperpflege 34,3 20,9 3,4 24,3 Zeitschriften, Schnittblumen 3,3 2,0 0,3 2,3 plizit im Onlinehandel sind nicht im Nachfragepotenzial der Stadt Aperiodischer Bedarf insgesamt 100,7 61,3 15,1 177,2 Winsen (Luhe) enthalten. Bekleidung, Wäsche 18,5 11,3 2,8 14,0 Schuhe, Lederwaren 6,1 3,7 0,9 4,6 Der Ausgabesatz eines jeden Einwohners der Stadt Winsen (Luhe) Sanitätsartikel, Optik, Akustik 6,0 3,6 0,9 4,5 Uhren, Schmuck 2,9 1,8 0,4 2,2 entspricht im Durchschnitt 6.131 € im Jahr 2017. Wie die Kauf- Bücher, Schreibwaren 4,0 2,4 0,6 3,0 Elektroartikel, Unterhaltungselektronik 17,4 10,6 2,6 13,2 kraftkennziffer liegt auch der statistische Ausgabesatz pro Kopf Sportartikel, Fahrräder 6,4 3,9 1,0 4,8 von Winsen deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Spielwaren 2,1 1,3 0,3 1,6 Musikinstrumente, Waffen, Sammelhobbys 0,6 0,4 0,1 0,5 Zooartikel 1,8 1,1 0,3 1,3 Insgesamt beläuft sich das Nachfragepotenzial in der Stadt Winsen Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 3,2 1,9 0,5 2,4 auf 218,6 Mio. €. Davon entfallen etwa 117,3 Mio. € auf den täg- Möbel 12,2 7,4 1,8 9,2 Heimtextilien 2,6 1,6 0,4 2,0 lichen Bedarf. Im aperiodischen Bedarfsbereich beläuft sich das Baumarktartikel, Gartenbedarf 17,1 10,4 2,6 13,0 Nachfragepotenzial auf rd. 100,3 Mio. €. SUMME 218,6 133,1 26,9 378,6 Das Nachfragepotenzial im erweiterten Marktgebiet der Stadt Win- EINWOHNER 35.484 20.990 56.474 sen (Luhe) umfasst 133,1 Mio. €. Quelle: cima 2017 Neben der örtlichen Nachfrage müssen die zusätzlichen touristi- schen Kaufkraftpotenziale und Kaufkraftzuflüsse aus dem weiteren Umland berücksichtigt werden. In den Berechnungen zum Marktpo-

3 Das Nachfragepotenzial entspricht den Ausgaben (in €) der Bevölkerung der Stadt Winsen (Luhe), die dem Einzelhandel zur Verfügung stehen (statistischer Wert). 4 Quelle: Stadt Winsen (Luhe) (Stand: 10.05.2017) 5 Quelle: Michael Bauer Research GmbH 2017 Seite 39 Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Luhe)

5 Einzelhandelsstrukturdaten der Stadt Winsen (Luhe)

5.1 Einzelhandelsstrukturen in der Stadt Abb. 41: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz in Winsen (Luhe) Anzahl der Verkaufs- Umsatz in CIMA Warengruppe Winsen (Luhe) Betriebe fläche in m² Mio. €

Die nachfolgenden Einzelhandelsstrukturdaten basieren auf einer Periodischer Bedarf insgesamt 99 21.125 121,6 vollständigen Einzelhandelsbestandserhebung in der Stadt Winsen Nahrungs- und Genussmittel 71 17.250 85,2 (Luhe) im Mai 2017. Gesundheit und Körperpflege 16 3.160 33,3 Zeitschriften, Schnittblumen 12 715 3,1 Die abgeleiteten Umsatzvolumina beruhen auf der Inaugenschein- nahme des konkreten Warenangebots hinsichtlich Angebotsqualität Aperiodischer Bedarf insgesamt 113 55.615 101,5 und Sortimentsstruktur. Die Hochrechnung der Umsätze erfolgte Bekleidung, Wäsche 19 8.010 21,7 Schuhe, Lederwaren 8 2.430 6,2 über branchenübliche Flächenproduktivitäten. Zusätzlich werden alle Sanitätsartikel, Optik, Akustik 10 855 5,3 branchenspezifischen Informationen aus Firmen- und Verbandsveröf- Uhren, Schmuck 4 185 1,7 fentlichungen sowie der relevanten Fachliteratur in die Auswertung Bücher, Schreibwaren 4 1.260 3,6 mit einbezogen. E lektroartikel, Unterhaltungselektronik 14 3.060 12,6 Foto,Sportartikel, PC und Fahrräder Zubehör, Neue Medien 8 2.195 6,2 Im Rahmen der Bestandserhebung des Einzelhandels in der Stadt Spielwaren 3 1.025 2,2 Winsen (Luhe) wurden 212 Einzelhandelsbetriebe mit einer Ver- Musikinstrumente, Waffen, Sammelhobbys 0 0 0,0 kaufsfläche von 76.740 m² erhoben. Sie erwirtschaften einen Ein- Zooartikel 3 1.950 2,6 zelhandelsumsatz von 223,1 Mio. €. Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 6 3.110 4,2 Die warengruppenspezifische Differenzierung des Einzelhandelsbe- Möbel 6 6.190 7,2 Heimtextilien 1 1.170 1,9 satzes ist in der nebenstehenden Abb. 41 dokumentiert. Baumarktartikel, Gartenbedarf 27 24.175 26,2

Einzelhandel insgesamt 212 76.740 223,1

Quelle: cima 2017

Seite 40 Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Luhe)

Folgende Ergebnisse sind hervorzuheben: ▪ In der Hauptwarengruppe Möbel realisieren sechs Betriebe auf ▪ Die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel beherbergt 71 Be- einer Verkaufsfläche von 6.190 m² (= 8 % der Verkaufsflächen triebe mit einer Verkaufsfläche von 17.250 m². Sie realisieren in Winsen) einen Einzelhandelsumsatz von 7,2 Mio. € (= 3 % einen Umsatz von rd. 85,2 Mio. €. Der Verkaufsflächen- und des in der Stadt Winsen (Luhe) realisierten Einzelhandelsumsat- Umsatzanteil liegt damit bei 22 % bzw. 38 % am gesamten zes. Einzelhandel. Insbesondere der Umsatzanteil von 38 % spricht ▪ Die Warengruppe Baumarktartikel/ Gartenbedarf generiert ein grundsätzlich für eine gute Präsenz der Nahversorgung im Umsatzvolumen von 26,2 Mio. €. Dies entspricht einem prozen- Stadtgebiet. tualen Anteil am Gesamtumsatz der Stadt Winsen (Luhe) von 12 ▪ In der Warengruppe Bekleidung, Wäsche, dem wichtigsten Leit- %. Der Verkaufsflächenanteil liegt sogar bei 31% (24.175 m2). sortiment einer mittelzentralen Innenstadtlage sind 19 Betriebe Diese vergleichsweise überdurchschnittlichen Anteilswerte basie- mit einer Verkaufsfläche von 8.010 m² vorhanden. Sie realisieren ren auf einer guten Ausstattung mit großflächigen Bau- und einen Einzelhandelsumsatz von 21,7 Mio. €. Dies entspricht ei- Gartenfachmärkten. Ein zusätzliches Angebot dürfte primär Ver- nem Verkaufsflächen- bzw. Umsatzanteil von jeweils 10 % am drängungseffekte auslösen. gesamten Einzelhandel in der Stadt Winsen (Luhe). Bezogen auf das gesamtstädtische Angebot handelt es sich hierbei um an- 5.2 Einzelhandelszentralität in der Stadt gemessene Anteilswerte. Winsen (Luhe) ▪ Die Hauptwarengruppe Elektroartikel und Unterhaltungselektronik realisiert in der Stadt Winsen (Luhe) einen Verkaufsflächen- bzw. Die Einzelhandelszentralität eines Ortes beschreibt das Verhältnis Umsatzanteil von 4 % bzw. 6 % am gesamten Winsener Einzel- des am Ort getätigten Einzelhandelsumsatzes zu der am Ort vor- handel. handenen Nachfrage. ▪ Die Warengruppe Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat erreicht mit Handelszentralitäten von deutlich über 100 signalisieren Kaufkraft- 3.110 m² einen Verkaufsflächenanteil von weniger als 4 %. Der zuflüsse; Handelszentralitäten von unter 100 bedeuten per Saldo realisierte Einzelhandelsumsatz liegt bei 4,2 Mio. € (= 2 %). Die Kaufkraftabflüsse aus der betreffenden Raumeinheit. Handelszentra- Verkaufsflächen- und Umsatzanteile entsprechen eindeutig nicht litäten werden für den Einzelhandel insgesamt sowie für einzelne der Versorgungsfunktion eines Mittelzentrums. Die größten Ver- Warengruppen ermittelt. kaufsflächenanteile dieser Branche sind zudem außerhalb der Je größer die Zentralität eines Ortes ist, desto größer ist seine zentralen, innerstädtischen Einkaufslagen der Stadt Winsen vor- Sogkraft auf die Kaufkraft im Umland. Die Zentralität eines Ortes handen. Glas/ Porzellan und Hausratartikel werden fast aus- wird z.B. durch die Qualität und Quantität an Verkaufsfläche, den schließlich als Randsortiment in den Lebensmittelmärkten sowie Branchenmix, die Verkehrsanbindung und die Kaufkraft im Marktge- den großflächigen Bau- und Gartenfachmärkten in den Außenbe- biet gesteuert. reichen angeboten. Das innerstädtische Qualitätssegment ist kaum vertreten.

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Abb. 42: Nachfragevolumen, Umsatz, Handelszentralität in Winsen (Luhe) Die Stadt Winsen (Luhe) sollte es sich für die nächsten Jahre zur Aufgabe machen, das vorhandene Angebotsniveau zu erhalten und Nachfrage- Umsatz in Handels- CIMA Warengruppe volumen den Angebotsmix durch gezielte Neuansiedlungen in den heute un- Mio. € zentralität in Mio. € terrepräsentierten Branchen zu verbessern.

Periodischer Bedarf insgesamt 121,6 117,3 104 Im periodischen Bedarf insgesamt wird eine Zentralität von 104 re- Nahrungs- und Genussmittel 85,2 79,9 107 alisiert. Für die Branche Nahrungs- und Genussmittel ist eine Han- Gesundheit und Körperpflege 33,3 34,1 98 delszentralität von 107 dokumentiert. Einem Einzelhandelsumsatz Zeitschriften, Schnittblumen 3,1 3,3 96 von 85,2 Mio. € steht ein Nachfragevolumen von 79,6 Mio. € ge- Aperiodischer Bedarf insgesamt 101,5 100,3 101 genüber. Der Kaufkraftzufluss beläuft sich per Saldo auf 5,6 Mio. €. Bekleidung, Wäsche 21,7 18,4 118 Die vorhandenen großflächigen Verbrauchermärkte und SB- Schuhe, Lederwaren 6,2 6,1 101 Warenhäuser im Winsener Stadtgebiet (u.a. FAMILA SB-Warenhaus Sanitätsartikel, Optik, Akustik 5,3 5,9 90 Uhren, Schmuck 1,7 2,9 60 im Luhe Park, EDEKA am Schanzenring) tragen maßgeblich zur Bücher, Schreibwaren 3,6 4,0 91 Kaufkraftbindung im eigenen Stadtgebiet sowie zur Gewinnung von E lektroartikel, Unterhaltungselektronik 12,6 17,3 73 Kaufkraftzuflüssen aus dem Umland bei. Zudem besteht ein dichtes Sportartikel, Fahrräder 6,2 6,3 98 Spielwaren 2,2 2,1 104 Netz an kleineren Supermärkten und Lebensmitteldiscountern im Musikinstrumente, Waffen, Sammelhobbys 0,0 0,6 0 Winsener Stadtgebiet. Entwicklungsspielräume für weitere Ansiedlun- Zooartikel 2,6 1,8 145 gen im Segment Nahrungs- und Genussmittel sind nur in begrenz- Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 4,2 3,1 134 Möbel 7,2 12,1 59 tem Umfang auszumachen und sollten maßgeblich für Arrondierun- Heimtextilien 1,9 2,6 74 gen im Bestand genutzt werden. In der Warengruppe Gesundheits- Baumarktartikel, Gartenbedarf 26,2 17,1 153 und Körperpflege signalisiert die Handelszentralität von 98 eben- Einzelhandel insgesamt 223,1 217,6 103 falls ein adäquates Angebotsniveau mit etwas Steigerungspotenzial.

Quelle: cima 2017 In den Warengruppen Bekleidung/ Wäsche wird eine Handelszent- ralität von 118 erzielt. Diese Kennziffer dokumentiert einen Ange- Insgesamt ist die Einzelhandelszentralität in der Stadt Winsen (Lu- botsüberschuss in dieser innenstadtprägenden Branche, der für ein he) vor dem Hintergrund einer starken regionalen Wettbewerbsku- Mittelzentrum mit einem nur kleinen Marktgebiet als angemessen lisse als angemessen zu bewerten (Handelszentralität insgesamt zu bewerten ist. Der Angebotsschwerpunkt liegt im konsumorientier- 103). Insbesondere die nahegelegenen Oberzentren Lüneburg und ten und z.T. niedrigpreisigen Segment (u.a. C&A. WOOLWORTH, Hamburg sind als bedeutende Einkaufsstandorte mit einer überre- TAKKO, KIK). Das Modehaus DÜSENBERG + HARMS bietet ergän- gionalen Anziehungskraft zu bewerten. Nicht zuletzt aus diesem zend ein breites Angebotsspektrum aus dem konsumigen bis quali- Grund bestehen z.T. Kaufkraftabflüsse in die umliegenden Einzel- tativ hochwertigen Genre an. Textilfilialisten wie ESPRIT, S-OLIVER, handelsstandorte.

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TOM TAILOR, VERO MODA und auch H&M6, die eine breite Kun- cken im Segment der Möbel begründen. In relevantem Umfang denschicht (insbesondere junge Leute) ansprechen sind heute in müssen Kaufkraftabflüsse in die umliegenden Städte und regionalen Winsen unterrepräsentiert. Möbelhausstandorte hingenommen werden. Die bedeutendsten An- Die ermittelte Handelszentralität in der Branche Schuhe/ Lederwa- bieter in dieser Warengruppe sind aktuell das Möbelhaus RULFS an ren erreicht heute einen Wert von 101. Die weiteren innerstädti- der Lüneburger Straße im Ortsteil Borstel und der Möbelfachmarkt schen Kernsortimente Uhren/ Schmuck und Sanitätsartikel, Optik DÄNISCHES BETTENLAGER an der Osttangente. In der Branche und Akustik realisieren eine Handelszentralität von 60 bzw. 90. Be- Heimtextilien werden zwar höhere Zentralitätswerte erzielt (74), An- sonders in der Warengruppe Uhren/ Schmuck ist deutliches An- siedlungspotenziale sind dennoch auch für dieses Sortiment zu siedlungspotenzial zu erkennen. identifizieren. In der Warengruppe Elektroartikel/ Foto/ Unterhaltungselektronik Im Segment der baumarktspezifischen Sortimente (einschließlich signalisiert die ermittelte Handelszentralität von 73 ebenfalls ein gartencenterrelevanter Sortimente) erreicht der Winsener Einzelhan- deutlich zu steigerndes Zentralitätsniveau. Einem branchenspezifi- del eine Handelszentralität von 103. Die großflächigen Bau- und schem Nachfragevolumen von 17,3 Mio. € steht ein tatsächlich er- Gartenfachmärkte OBI, HERBERT PETERS etc. können z.T. überörtlich zielter Umsatz von nur 12,6 Mio. € gegenüber. Aktuell ist in der Kaufkraft in Winsen (Luhe) binden. Winsener Innenstadt kein Anbieter für Elektroartikel und Unterhal- Gute bzw. sehr gute Zentralitätswerte werden zudem in den Bran- tungselektronik vorhanden. Dagegen ist im Standortbereich Luhe chen Spielwaren (104) und Zooartikel (145) erzielt. In der Innen- Park der großflächige Fachmarkt für Unterhaltungselektronik EXPERT stadt ist das Fachgeschäft BENE`S SPIELSHOP vorhanden (Haupt- BLÖDORN vertreten, an der Lüneburger Straße befindet sich ferner sächlich Online-Handel; keine festen Öffnungszeiten), ferner werden der Unterhaltungselektronikfachmarkt EURONICS HÄRTEL. Spielwaren am Schanzenring (SPIELWAREN GOYER) angeboten; ver- Die Handelszentralität von 134 in der Warengruppe Glas/ Porzel- einzelte Spezialanbieter tragen ergänzend zur heutigen Angebotssi- lan/ Keramik/ Hausrat entfällt in einem deutlichen Ausmaß auf tuation bei. Die Zusammengeführte Warengruppe Hobbybedarf/ discountorientierende Fachmarktkonzepte sowie auf Randsortimente Zooartikel wird maßgeblich durch die Angebotsstrukturen im Zoo- von Verbrauchermärkten, SB-Warenhäusern und Bau- und Garten- und Tierfuttersegment dominiert. Die Tierfutterfachmärkte FRESS- fachmärkten. Spezialisierte und qualitätsorientierte Facheinzelhänd- NAPF und FUTTERHAUS sowie ein umfangreiches Randsortiment im ler sind nur in sehr geringem Umfang im Winsener Stadtgebiet KIEBITZ MARKT begründet die überdurchschnittlich hohe Handels- vorhanden. Die Handelszentralität signalisiert somit insgesamt ein zentralität auf Sortimentsebene von 145. ausbaubares Angebotsniveau im qualitativen Segment. Zudem wird in der zusammengeführten Warengruppe Sportartikel/ Auch für die Warengruppen Möbel und Heimtextilien lassen sich Fahrräder eine Handelszentralität von 98 identifiziert. Angebotsdefizite und Entwicklungsspielräume ausmachen (Handels- Die nachfolgende Abb. 43 zeigt die Rangfolge der warengruppen- zentralität 59 bzw. 74), die sich durch die deutlichen Angebotslü- spezifischen Handelszentralitäten des Winsener Einzelhandels. In den Segmenten Heimtextilien, Elektroartikel/ Unterhaltungselektro-

6 ein Teil dieser Marken wird bereits bei DÜSENBERG & HARMS angeboten. Seite 43 Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Luhe)

nik, Uhren/ Schmuck, Möbel und Musikinstrumente/ Waffen/ Sam- 0,5 m2 Verkaufsfläche je Einwohner als Vergleichswert angenom- melhobbys werden Kennziffern von unter 90 realisiert. men.

Abb. 43: Ranking: Handelszentralität in Winsen (Luhe) Abb. 44: Verkaufsfläche je Einwohner in Winsen (Luhe)

Durchschnitt über alle Branchen: 103 Stadt Winsen (Luhe) 2017

Baumarktartikel, Gartenbedarf 153 Einwohner (10.05.2017)* 35.484

Zooartikel 145 2 Verkaufsfläche je Einwohner in m 2,16 Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 134 Bekleidung, Wäsche 118 im periodischenBedarf 0,60 Nahrungs- und Genussmittel 107 in der Branche Nahrungs- und Genussmittel 0,49 Spielwaren 104 Schuhe, Lederwaren 101 im aperiodischen Bedarf 1,57 Sportartikel, Fahrräder 98 Quelle: cima 2017 Gesundheit und Körperpflege 98 Zeitschriften, Schnittblumen 96 Die Verkaufsfläche je Einwohner in der Branche Nahrungs- und Ge- Bücher, Schreibwaren 91 nussmittel liegt bei 0,49 m² und damit im Bundesdurchschnitt. Ein- Sanitätsartikel, Optik, Akustik 90 Heimtextilien 74 zelne Arrondierungsmöglichkeiten und ein gewisser Nachverdich-

Elektroartikel, Unterhaltungselektronik 73 tungsbedarf sollten dennoch möglich sein. In Bezug auf die Ge- 2 Uhren, Schmuck 60 samtverkaufsfläche erreicht Winsen (Luhe) einen Wert von 2,16 m Möbel 59 Verkaufsfläche je Einwohner. Diese Kennziffer signalisiert auf ge- Musikinstrumente, Waffen, Sammelhobbys 0 samtstädtischer Ebene keinen akuten Handlungsbedarf. 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 Quelle: cima 2017 5.3 Kaufkraftstromanalyse des Winsener Verkaufsfläche je Einwohner Neben der Handelszentralität ist die Verkaufsflächendichte ein Einzelhandels wichtiger Kennwert zur Einordnung und Bewertung der Einzelhan- delsstrukturen in der Stadt Winsen (Luhe). Die nachfolgende Abbildung dokumentiert die Kaufkraftstrombilanz für den Einzelhandel in der Stadt Winsen (Luhe). Einem Kaufkraft- Die Flächendichte ist ein Indikator, der die Verkaufsflächenausstat- zufluss von 65,5 Mio. € steht ein Kaufkraftabfluss von 59,9 Mio. € tung ins Verhältnis zur Einwohnerzahl eines Ortes stellt. Der bun- gegenüber. Der Einzelhandelsumsatz beläuft sich auf rd. 223,1 Mio. desdeutsche Durchschnitt liegt bei 1,5 m2 Verkaufsfläche je Ein- €. Das einzelhandelsrelevante Nachfragevolumen in der Stadt Win- wohner (inkl. ländlich geprägte Räume). In der Warengruppe Nah- sen (Luhe) liegt bei 217,6 Mio. €. rungs- und Genussmittel wird ein bundesdurchschnittlicher Wert von Seite 44 Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Luhe)

Abb. 45: Kaufkraftstrombilanz des Einzelhandels in Winsen (Luhe) Abb. 46: Ranking: Kaufkraftzuflüsse nach Winsen (Luhe)

Nahrungs- und Genussmittel 15,7 Bekleidung, Wäsche 12,5 Baumarktartikel, Gartenbedarf 12,4 250 Gesundheit und Körperpflege 5,3

200 Möbel 3,9 223,1 217,6 Schuhe, Lederwaren 3,4 150 Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 2,4

€ 100 Elektroartikel, Unterhaltungselektronik 1,9

Sportartikel, Fahrräder 1,7 in Mio. Mio. in 50 65,5 Sanitätsartikel, Optik, Akustik 1,5 Bücher, Schreibwaren 1,2 0 Zooartikel 1,1 -59,9 -50 Uhren, Schmuck 0,9

Spielwaren 0,9 -100 Nachfragepotenzial Kaufkraft-Abfluss Kaufkraft-Zufluss Umsatz Heimtextilien 0,5 Winsen (Luhe) Winsen (Luhe) Zeitschriften, Schnittblumen 0,5 Angaben in Mio. € Musikinstrumente, Waffen, Sammelhobbys 0,0 Quelle: cima 2017 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 Der Kaufkraftabfluss beläuft sich auf rd. 27 % des in der Stadt Quelle: cima 2017 Winsen (Luhe) vorhandenen Nachfragevolumens. Die Kaufkraftab- Die höchsten Kaufkraftzuflüsse werden in der Warengruppe Nah- flussquote basiert auf der beschriebenen Angebotsstruktur mit den rungs- und Genussmittel erzielt. Wie bereits die Dokumentation der dokumentierten Angebotsdefiziten. Die Kaufkraftzuflüsse generieren warengruppenspezifischen Handelszentralitäten verdeutlicht hat, ist rd. 29 % des in Winsen realisierten Einzelhandelsumsatzes. Die im Bereich der Lebensmittelversorgung ein gutes Angebotsniveau Kaufkraftzuflussquote basiert in erster Linie auf der Angebotskom- vorhanden. petenz im innerstädtischen Einzelhandel sowie den großflächigen Lebensmittelmärkten und ergänzenden Fachmärkten am Sonder- In der innenstadtprägenden Warengruppe Bekleidung/ Wäsche wer- standort Luhe Park, dem Ladenzentrum Osttangente und dem den die zweit höchsten Kaufkraftzuflüsse erzielt (12,5 Mio. €). Hier Baumarkt im Gewerbepark Winsen in verkehrsorientierter Lage. wird die Bedeutung der Winsener Innenstadt als Einzelhandels- standort deutlich, die z.T. eine überregionale Anziehungskraft entfalten kann. Neben den Angebotsstrukturen in der Winsener Innen- stadt sind ergänzende Textilfachmärkte vor allem im Sonderstand- ort Luhe-Park vorhanden (z.B. TAKKO, ERNSTINGS FAMILY). Der Einzelhandel in der Warengruppe der baumarktspezifischen Sortimente profitiert neben dem Angebot der großflächigen Bau- Seite 45 Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Luhe)

fachmärkte (OBI, WEHRMANN) und den vorhandenen großflächigen Abb. 47: Ranking: Kaufkraftabflüsse aus Winsen (Luhe) Gartenfachmärkten (HERBERT PETERS etc.) von den angebotenen Randsortimenten in den Verbrauchermärkten, Möbelmitnahmemärk- Nahrungs- und Genussmittel 10,4 ten und Sonderpostenmärkten. Der ermittelte Kaufkraftzufluss be- Bekleidung, Wäsche 9,2 läuft sich auf rd. 12,4 Mio. €. Möbel 8,8 In der Branche Gesundheits- und Körperpflege werden ebenso ver- Elektroartikel, Unterhaltungselektronik 6,6 gleichsweise hohe Kaufkraftzuflüsse (5,3 Mio. €) realisiert. Neben Gesundheit und Körperpflege 6,1 den Drogeriefachmärkten in der Innenstadt (2x ROSSMANN, BUDNI- Schuhe, Lederwaren 3,3 KOWSY) ist ergänzend ein weiterer BUDNIKOWSKY am Luhe Park Baumarktartikel, Gartenbedarf 3,2 vorhanden. Sanitätsartikel, Optik, Akustik 2,1 Uhren, Schmuck 2,0 In den Warengruppen, Möbel, Schuhe/ Lederwaren Elektroartikel/ Sportartikel, Fahrräder 1,8 Unterhaltungselektronik, Sportartikel/ Fahrräder, Sanitätsartikel/ Bücher, Schreibwaren 1,5 Optik/ Akustik, Bücher/ Schreibwaren und Zooartikel liegt der Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 1,3 Kaufkraftzufluss zwischen 3,9 und 1,1 Mio. €. In den weiteren Heimtextilien 1,2 Branchen liegen die Kaufkraftzuflüsse bei weniger als 1 Mio. €. Spielwaren 0,8 Zeitschriften, Schnittblumen 0,7 Musikinstrumente, Waffen, Sammelhobbys 0,6 Angaben in Mio. € Zooartikel 0,3

0 2 4 6 8 10 12 Quelle: cima 2017

Die höchsten Kaufkraftabflüsse aus Winsen entfallen auf die Wa- rengruppe Nahrungs- und Genussmittel mit 10,4 Mio. € Die Kauf- kraftabflüsse spiegeln die regionale Wettbewerbssituation wider. Insbesondere die örtlichen Nachfragepotenziale in den Branchen des periodischen Bedarfs werden über Kopplungskäufe im Kontext von Pendlerverflechtungen auch an Wettbewerbsstandorten außer- halb der Stadt Winsen (Luhe) gebunden. Nur ein geringerer Teil des bestehenden Kaufkraftabflusses dürfte reaktivierbar sein. Die bestehenden Kaufkraftabflüsse signalisieren darüber hinaus jedoch einen gewissen Spielraum für Bestandserweiterungen und Bestand- soptimierung.

Seite 46 Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Luhe)

In der Warengruppe Bekleidung/ Wäsche liegt der Kaufkraftabfluss bei 9,2 Mio. € Trotz der guten Zentralitätswerte von 118 ist der Kaufkraftabfluss mit den beschriebenen Angebotsdefiziten auf der 5.4 Fazit zur gesamtstädtischen Ebene des qualitativen Angebotsmix begründet; Angebotslücken be- Einzelhandelssituation in Winsen stehen insbesondere im Bereich der konsumigen Textilfilialisten (u.a. ESPRIT, S. OLIVER, TOM TAILOR etc.). (Luhe) Der Kaufkraftabfluss von 6,6 Mio. €. in der Warengruppe Elektroar- tikel/ Unterhaltungselektronik begründet sich ebenso mit Blick auf Die nachfolgende Abbildung fasst die maßgeblichen Strukturdaten die regionale Wettbewerbssituation und die bestehenden Kaufkraft- des gesamtstädtischen Einzelhandels zusammen. verflechtungen insbesondere mit den benachbarten Oberzentren Hamburg und Lüneburg. Abb. 48: Datenblatt der Stadt Winsen (Luhe) Die identifizierten Kaufkraftabflüsse in der Branche Gesundheit und Stadt Winsen (Luhe) 2017 Körperpflege (6,1 Mio. €) dürften in erster Linie über Mitnahmeef- Anzahl Betriebe 212 fekte im Kontext von Lebensmitteleinkäufen in den Wettbewerbs- Verkaufsfläche in m2 76.740 standorten im Umland der Stadt Winsen (Luhe) begründet sein. Umsatz in Mio. € 223,1

Die Kaufkraftabflüsse in der Branche Baumarktartikel/ Gartenbedarf Flächenproduktivität in € / m2 2.908 liegen vor dem Hintergrund der ermittelten guten Handelszentralität Nachfragepotenzial in Mio. € 217,6 (153) auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau (3,2 Mio. €). Die Zentralität 103 vorhandenen Nachfragepotenziale im baumarktspezifischen Segment Zentralität periodisch 104 werden dennoch im Kontext von Kopplungs- und Mitnahmeeffekten auch an den großflächigen und regional bedeutsamen Einzelhan- in der Branche Lebensmittel/ Reformwaren 107 delsstandorten (Lüneburg, Hamburg etc.) gebunden. Zentralität aperiodisch 101 In den innerstädtischen Leitsortimenten Optik, Uhren/ Schmuck, Einwohner (10.05.2017)* 35.484 Sportartikel, Bücher/ Schreibwaren, Glas/ Porzellan/ Hausrat, Verkaufsfläche je Einwohner in m2 2,16

Heimtextilien und Spielwaren liegt der Kaufkraftabfluss zwischen 2,1 im periodischenBedarf 0,60 und 0,8 Mio. €. Teilweise konnten bereits im Rahmen der Analyse in der Branche Nahrungs- und Genussmittel 0,49 der Handelszentralitäten Angebotsdefizite im Winsener Stadtgebiet im aperiodischen Bedarf 1,57 identifiziert werden, insbesondere in diesen Sortimenten werden Einkaufsfahrten in die nächstgelegenen Oberzentren Hamburg und Umsatz je Einwohner in € 6.289 einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (2017) 105,2 Lüneburg deutlich. In allen weiteren Warengruppen belaufen sich die Kaufkraftabflüsse auf deutlich unter 1 Mio. €. Quelle: cima 2017 *Stadt Winsen (Luhe)

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Abb. 49: Einzelhandel in der Stadt Winsen (Luhe)

Fotos: cima 2017

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6 Nahversorgungssituation in der Stadt Winsen (Luhe)

Distanz von rd. 700 bis maximal 1.000 Metern Gehstrecke ent- 6.1 Allgemeines zur Nahversorgung spricht. Der fußläufige Einzugsbereich ist umso größer, je weiter der nächste Nahversorger entfernt liegt – bzw. wird der Einzugsbereich In den letzten Jahren haben sich bundesweit im Nahversorgungs- durch benachbarte Nahversorger eingeschränkt. einzelhandel insbesondere die Lebensmitteldiscounter sehr expansiv entwickelt. Diese Betriebsform dringt in letzter Zeit auch in immer Von Bedeutung für die Nahversorgung ist diese Tatsache vor allem kleinere Kommunen vor und verdrängt vor allem inhabergeführte in qualitativer Hinsicht. Denn Lebensmitteldiscounter bieten deutlich Nahversorger, die der aggressiven Preispolitik der überregional weniger Artikel an als Supermärkte – und das auf ähnlichen Ver- agierenden Unternehmen in der Regel wenig entgegenzusetzen ha- kaufsflächengrößen. Demnach kann die Qualität der Nahversorgung ben. Nach einer langjährigen Stagnation scheint sich nun auch die in einer Kommune erheblich differieren, je nachdem, wie der Anteil Zahl der Supermärkte (Lebensmittelvollsortimenter bis 1.500 qm der Lebensmittelverkaufsflächen auf Lebensmitteldiscounter und Le- Verkaufsfläche) wieder positiv zu entwickeln. Obwohl die Gesamt- bensmittelvollsortimenter (Supermärkte, Verbrauchermärkte, SB- zahl der Lebensmittelmärkte deutlich zurückgegangen ist, ist die Warenhäuser) verteilt ist. Daher ist es erstrebenswert, ein ausgewo- Gesamtverkaufsfläche deutlich gestiegen. genes Angebot zwischen Lebensmittelvollsortimentern und Lebens- mitteldiscountern herzustellen. Als Nahversorgung im engeren Sinn werden Güter des täglichen Bedarfs - insbesondere Lebensmittel - verstanden, die in zumutba- Dabei ist zur Erhöhung der Wohn- und Lebensqualität und zur rer Entfernung (ca. 5 - 10 Minuten) vom Wohnort aus erreichbar Vermeidung von unnötigem (Einkaufs-)Verkehr eine Unterversorgung sind. Nahversorgungsstandorte müssen einen maßgeblichen fußläu- zu vermeiden. figen Einzugsbereich aufweisen. Das bedeutet, dass innerhalb eines fußläufigen Umkreises so viel Kaufkraft vorhanden sein muss, dass Somit sind: dadurch der überwiegende Teil (also mindestens 50 %) des Vorha- ▪ Agglomerationen außerhalb zentraler Versorgungsbereiche zu benumsatzes abgedeckt werden kann. Als Maß für die fußläufige vermeiden, Erreichbarkeit definiert die cima einen Radius von 500 Metern7 ▪ die Nahversorger in zentralen Versorgungsbereichen anzusiedeln, Luftlinie, was in etwa der in der Rechtsprechung angenommenen außer sie schließen Lücken in der Nahversorgung

▪ Erweiterungen an Solitärstandorten kritisch zum Wohle der zent- 7 ralen Versorgungsbereiche zu prüfen Untersuchungen der cima haben ergeben, dass Distanzen von mehr als 500 m zum Lebensmittelmarkt nur von einem geringen Anteil der Bevölkerung zu Fuß ▪ der qualitative Umbau voranzutreiben zurückgelegt werden. Insbesondere mobilitätseingeschränkte Personen (z.B. Älte- re) sind auf kurze Einkaufswege angewiesen. Seite 49 Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Luhe)

▪ Neuansiedlungen nur gemäß der obigen Punkte und der Ansied- ren Ortsteillagen sind ausschließlich Betriebe des Lebensmittel- lungsmatrix vorzunehmen handwerks, Kioske und Hofläden zur Versorgung der Bewohner zu finden. Aufgrund des geringen Bevölkerungspotenzials sind die 6.2 Nahversorgungsstrukturen in Winsen Chancen zur Etablierung eines qualifizierten Nahversorgungsangebo- tes leider als sehr gering einzuordnen und somit kaum zu realisie- (Luhe) ren.

Insgesamt kann die Nahversorgungssituation in Winsen (Luhe) be- Abb. 50: Nahversorgungsstrukturen in Winsen (Luhe) zogen auf die Kernstadt (inkl. der unmittelbar angrenzenden Orts- teillagen Roydorf und z.T. Borstel) als gut bezeichnet werden. Das Nahversorgungsangebot ist heute durch ein breites Netz an Le- bensmittelmärkten im Kernstadtgebiet geprägt. Die wohnortnahe Versorgung kann in weiten Bereichen der Kernstadt sowie den direkt anschließenden Ortsteilen als sichergestellt bewertet werden (vgl. Abb. 50). Der Bemessungsstandart ist u.a. das dichte Netz an Nahversorgungsstandorten, der Blick auf die qualitative Nahversor- gungsstruktur und die gute Einzelhandelszentralität (105). Die dominierenden Nahversorgungsstrukturen in Winsen (Luhe) sind die Verbrauchermarkt- und SB-Warenhausstandorte FAMILA (Luhe Park) und EDEKA (Schanzenhof), die eine weiträumige Ausstrah- lungskraft entfalten können. Der weitere Nahversorgungsbestand dient vornehmlich der wohnortnahen Versorgung. Eindeutig nicht ausreichend nahversorgt sind hingegen die peripheren Ortsteillagen Gehrden (252 Einwohner), Laßrönne (776 Einwoh- ner), Stöckte (1.879 Einwohner) und Tönnhausen (726 Einwohner) im Norden der Stadt Winsen sowie die östlichen Siedlungsbereiche Kartengrundlage: Stadt Winsen (Luhe) 2017 von Borstel (insgesamt 2.503 Einwohner), Rottorf (1.149 Einwohner) Bearbeitung: cima 2017 Anmerkung: Darstellung der Lebensmittelsupermärkte und Lebensmitteldiscoun- und Sangenstedt (504 Einwohner). Südlich der Kernstadt befinden ter. Getränkemärkte, Biomärkte und Lebensmittelmärkte mit Migrationshintergrund sich die Ortsteile Luhdorf (2.292 Einwohner), Pattensen (1.925 Ein- sind nicht in der Karte dargestellt. wohner) und Scharmbeck (1.547 Einwohner). In Hoopte (840 Einwohner) im äußersten Norden des Stadtgebietes Zur Bewertung der Nahversorgungssituation sind neben den quanti- ist ein kleinerer Lebensmittelfrischemarkt vorhanden, in den weite- tativen Bewertungsgrundlagen ebenso qualitative Aspekte von Be-

Seite 50 Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Luhe)

deutung. Insgesamt konnten elf Nahversorgungsbetriebe8 erfasst Abb. 52: Räumliche Nahversorgungsituation in Winsen (Luhe) (500 m Nah- werden, die sich in sieben Lebensmitteldiscounter und vier Le- versorgungsradius) bensmittelvollsortimenter unterteilen lassen. Lebensmittelvollsortimenter Lebensmitteldiscounter 500 m Radien Abb. 51: Qualitative Nahversorgungssituation in Winsen (Luhe)

Lebensmittelvollsortimenter Lebensmitteldiscounter

Kartengrundlage: Stadt Winsen (Luhe) 2017 Bearbeitung: cima 2017

Die Analyse der Nahversorgungssituation unter Einbeziehung der Kartengrundlage: Stadt Winsen (Luhe) 2017 räumlichen Verteilung der Nahversorger im Stadtgebiet verdeutlicht, Bearbeitung: cima 2017 dass in der Winsener Kernstadt (inkl. Roydorf und westliches Bors- tel) flächendeckend ausgeglichene Nahversorgungsstrukturen vorgehalten werden können. Weiteres Gestaltungspotenzial ist auf Basis der ermittelten Nahver- sorgungsstrukturen nur in begrenztem Umfang abzuleiten. Ein drin- gender Handlungsbedarf zur Ansiedlung weiterer Lebensmittelnah- versorger kann entsprechend nicht festgestellt werden. Die Ansied- lung weiterer Nahversorgungsbetriebe würde eher zu Verdrängungs- effekten führen als dass zusätzlich Kaufkraft gebunden werden 8 Lebensmittelmärkte ab 250 m2 Verkaufsfläche, keine Getränkemärkte, Biomärkte könnte. Neuansiedlungen sollten entsprechend nur dann möglich oder kleine- und Kleinstbetriebe sein, wenn für den betreffenden Nahbereich eine Verbesserung der Seite 51 Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Luhe)

Nahversorgungssituation und/ oder der Nahversorgungsqualität er- Insgesamt befinden sich sieben Nahversorgungsbetriebe in integrier- reicht wird und nur, wenn eine Einzelfallprüfung die Verträglichkeit ten Wohngebietslagen bzw. innerhalb des Zentralen Versorgungsbe- für die Zentralen Versorgungsbereiche nachweisen konnte. Optimie- reiches Innenstadt Winsen (Luhe)9. Diese Nahversorger befinden rung der Nahversorgung in Winsen (Luhe) heißt zum überwiegenden sich in siedlungsstrukturell integrierten Lagen mit einem eindeutigen Teil Standortsicherung. Wohngebietsbezug und einer unmittelbaren Versorgungsaufgabe. Diese Betriebe sollten im Bestand gesichert werden; Modernisierun- Abb. 53: Lagequalitäten der Nahversorger in Winsen (Luhe) gen und Anpassungen an die Marktbedingungen sollten grundsätz- integrierte Lage im Zentralen Versorgungsbereich lich möglich sein („Erweiterter Bestandsschutz“). integrierte Wohngebietslage nicht-integrierte, verkehrsorientierte Lage Vier der dargestellten Nahversorgungsstandorte sind als siedlungsstrukturell nicht-integriert bzw. als nur unvollständig integriert zu bewerten. Für diese Standorte kann kein umfassender und direkter Wohngebietsbezug identifiziert werden. Die Lebensmittelmärkte sind aufgrund ihrer eindeutigen Orientierung auf PKW-Kunden eher auf ein weiteres Einzugsgebiet ausgerichtet. Diese Betriebe spielen für die unmittelbare Nahversorgung nur eine untergeordnete Rolle. Der Lebensmittelvollsortimenter FAMILA ist an einem nicht- integrierten Sonderstandort adressiert. Für das bestehende FAMILA SB-Warenhaus im Luhe Park sollten max. Verkaufsflächenerweite- rungen im Sinne der Bestandssicherung möglich sein. Die ökonomi- sche und städtebauliche Verträglichkeit für den Zentralen Versor- gungsbereich muss dabei sichergestellt sein.

Kartengrundlage: Stadt Winsen (Luhe) 2017 Bearbeitung: cima 2017

9 Vgl. Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt Winsen (Luhe) in Kap. 7 Seite 52 Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Luhe)

7 Zur Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche und relevanter Ergänzungsstandorte

7.1 Zum Begriff der Zentralen ▪ Rechtsurteile haben klargestellt, dass eine Stadt mehrere Zent- rale Versorgungsbereiche ausweisen kann. Dies gilt insbesonde- Versorgungsbereiche10 re für polyzentrisch strukturierte Städte mit eigenständigen Stadtteilen und Siedlungsbereichen oder Städte mit ausgepräg- Der Begriff des „Zentralen Versorgungsbereichs“ ist als „Planungs- ten Stadtteilstrukturen und deutlicher Aufteilung von Versor- 11 kategorie“ erstmals mit der Neuregelung § 34 Abs. 3 BauGB in das gungsbereichen. Baurecht eingeführt worden. Demnach ist für die Genehmigung von ▪ Zentrale Versorgungsbereiche müssen eindeutig bestimmt sein. Ansiedlungsvorhaben im sogenannten „unbeplanten“ Innenbereich Es reicht nicht aus, sie vage, z.B. als kreisförmige Markierung, nicht nur das Einfügen in die nähere Umgebung Voraussetzung. Es zu definieren. Es hat eine parzellenscharfe Abgrenzung zu er- wurde auch festgesetzt, dass „keine schädlichen Auswirkungen“ auf folgen, um eindeutig zu definieren, welche Betriebe oder Zentrale Versorgungsbereiche in der Standortgemeinde oder be- Grundstücke im Zentralen Versorgungsbereich liegen und somit nachbarten Gemeinden zu erwarten sein dürfen. schützenswert sind.12 Was „Zentrale Versorgungsbereiche“ konkret sind, wie sie abzu- ▪ Für die Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche sind die grenzen sind und worin sie sich konkret manifestieren, wurde vom angeführten Kriterien zu beachten (Vielfalt und Umfang der An- Gesetzgeber nicht vorgegeben. Verwiesen wird auf die Planungspra- gebote, Nutzungsmix, integrierte Lage, verkehrliche Erreichbar- xis und die Kommentierung durch die Rechtsprechung. Gesetzge- keit). Neben den vorhandenen Strukturen sind Darstellungen bungsinitiativen einzelner Bundesländer bzw. die Verankerung des und Festsetzungen in Bauleitplänen bzw. in Raumordnungsplä- Begriffs „Zentraler Versorgungsbereich“ in Landes- oder Raumord- nen ebenso wie sonstige raumordnerische oder städtebauliche nungsprogrammen ebenfalls zu einer weiteren Ausgestaltung des Konzeptionen zu berücksichtigen. Daraus ergibt sich, dass Zent- neuen planungsrechtlichen Instrumentariums geführt. rale Versorgungsbereiche zum Zeitpunkt der Festlegung nicht Die Rechtsvorschriften und vorliegende Rechtsurteile liefern weitere bereits vollständig als Zentrale Versorgungsbereiche entwickelt Vorgaben für die Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche: sein müssen; sie sollten zum Zeitpunkt der Festlegung jedoch bereits als Planung eindeutig erkennbar sein.

11 10 Eine Ausführliche Definition des Begriffes Zentraler Versorgungsbereich findet Vgl. Berkemann, Halama (2005): Erstkommentierung zum BauGB 2004, S. 361. 12 sich im Anhang Vgl. Geyer (2005): Neuregelungen für den Einzelhandel. In: PlanerIn, Heft 3. 2005. Seite 53 Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Luhe)

▪ Zentrale Versorgungsbereiche zeichnen sich durch ein gemisch- be angelegt. Hierbei gilt es, die aktuelle Situation und die zukünfti- tes Angebot an öffentlichen und privaten Versorgungseinrich- gen Entwicklungsmöglichkeiten gleichermaßen zu berücksichtigen: tungen (Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistungen, Hand- werksbetriebe, Büronutzungen, Wohnungen) aus, die städtebau- ▪ Umfang des vorhandenen Einzelhandelsbesatzes und Dienstleis- lich und funktional eine Einheit bilden. Die Vielfalt der erforder- tungsbesatzes, lichen Angebote hängt von der Funktion eines Zentralen Ver- ▪ städtebaulich integrierte Lage, sorgungsbereiches ab. In dem Hauptzentrum einer größeren ▪ Erreichbarkeit (insbesondere ÖPNV, fußläufige Erreichbarkeit), Gemeinde ist das Angebot vielfältiger als in dem Hauptzentrum ▪ vorhandene funktionale, städtebauliche, räumliche Strukturen, einer kleineren Gemeinde. Neben- und Nahversorgungszentren ordnen sich hinsichtlich Ihrer Ausstattung mit Versorgungsange- ▪ heutige und geplante Versorgungsfunktion, boten dem Hauptzentrum einer Gemeinde unter. Bei der Beur- ▪ Trennwirkungen durch naturräumliche oder technische Barrieren teilung des Einzelhandelsangebotes sind die Betriebsformen, die wie z.B. Flusslauf, Bahntrasse oder Hauptverkehrsstraßen, nach Branchen differenzierten Angebote sowie die Sortiments- ▪ Berücksichtigung der planerisch gewollten Bereiche mit erschlie- breite und -tiefe zu beachten. ßungstechnisch oder verkehrsbehördlich erschwerter Nutzbarkeit ▪ Eindeutig nicht als Zentraler Versorgungsbereich abzugrenzen für den fließenden und ruhenden Kfz-Verkehr ist die bloße Agglomeration mehrerer Einzelhandelsbetriebe (z.B. der häufige Fall eines Vollsortimenters, eines benachbarten Dis- counters und weiterer Fachmärkte an einer Ausfahrtsstraße). 7.2 Zentraler Versorgungsbereich ▪ In Verbindung mit einer auf die kommunale Situation angepass- Innenstadt Winsen (Luhe) ten und damit rechtssicheren Liste der zentren- und nicht- zentrenrelevanten Sortimente sowie der Ableitung der Ziele und Aus Sicht der cima liegt eine ausreichend städtebauliche Grundlage Grundsätze der Einzelhandelsentwicklung bieten die zentralen zur Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt Versorgungsbereiche ein geeignetes planerisches Instrument Winsen (Luhe) vor (vgl. Abgrenzung des zentralen Versorgungsbe- zum Ausschluss von zentrenrelevanten Sortimenten im reiches Abb. 54). Hauptsortiment außerhalb dieser integrierten Standortlagen.13 Mit Hilfe der relevanten Strukturkennziffern (Verkaufsfläche in m2,

Anzahl der Betriebe, Umsatz) innerhalb des abgegrenzten Zentrums Bei der Beurteilung vor Ort, ob ein Einzelhandelsstandort als Zent- wird die Bedeutung des zentralen Versorgungsbereiches für die raler Versorgungsbereich einzustufen ist, hat die cima in Anlehnung Nahversorgung und darüber hinaus dargestellt. In die Abgrenzung an die angeführten Rechtsvorschriften folgende Bewertungsmaßstä- sind vorhandene Einzelhandelsnutzungen sowie bedeutende kom- plementäre Nutzungen (Dienstleistung, Gastronomie, Verwaltung, 13 Die Definition der zentren- und nicht-zentrelevanten Sortimente in der Stadt Winsen (Luhe) sowie die Ableitung der Ziele und Grundsätze ist nicht Bestandteil dieser hier vorgelegten Einzelhandelsanalyse. Seite 54 Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Luhe)

Kultur, Kindergärten etc.) eingegliedert, wenn sich diese funktional Kranwallstraße und die Reepschlägerbahn sind aufgrund des nur in das Gebiet einfügen.14 noch sehr rudimentären Besatzes an Dienstleistern nicht mehr Be- Der zentrale Versorgungsbereich übernimmt die Funktion des standteil des zentralen Versorgungsbereiches. Die südliche Abgren- Hauptzentrums der Stadt Winsen (Luhe). Innerhalb des definierten zung des zentralen Versorgungsbereiches wird entlang des Bereiches befindet sich der Verwaltungssitz der Stadt Winsen (Rat- Schlossrings gezogen; nicht mehr in den zentralen Versorgungsbe- haus) bzw. des Kreises Harburg, sowie weitere Behörden vor allem reich einbezogen sind die an der Bahnhofstraße vorhandenen Ein- des Landes (Amtsgericht, Finanzamt, Katasteramt). Darüber hinaus zelhandels- und Dienstleistungsnutzungen. Die Bahnhofstraße wird ist hier ein bedeutender Anteil des Einzelhandels- und Dienstleis- nicht mehr dem zentralen Versorgungsbereich Innenstadt zugeord- tungsbesatzes der Stadt Winsen (Luhe) vorhanden. Ergänzend fin- net, da einerseits der Nutzungsbesatz nicht mehr den Anforderun- den sich in dem definierten Bereich soziale und freizeitbezogene gen an einen zentralen Versorgungsbereich entspricht, andererseits Einrichtungen (Schloss, Museen, Hotelerie und Gastronomie etc.). übernimmt der Schlossring mit seinem hohen Verkehrsbesatz eine Eine Anbindung an das ÖPNV-Netz ist ebenso gegeben wie eine deutliche Barrierefunktion und unterbricht den Kundenlauf. enge räumliche Verknüpfung mit den innerstädtischen Wohngebie- Zudem ist der Schlossplatz inkl. Schloss, Marstall und die Gebäude ten von Winsen (Luhe). der Kreis- und Stadtverwaltung in den zentralen Versorgungsbe- Die Innenstadt ist das Handels- und Dienstleistungszentrum der reich integriert. Insbesondere die freizeitorientierten Nutzungen im Stadt Winsen (Luhe). Der für den Einzelhandel relevante zentrale Marstall (Museum, Bücherei, Touristikinformation) sind als ergän- Bereich der Innenstadt umfasst den gewachsenen Haupteinkaufsbe- zende Angebote innerhalb der Innenstadt von großer Bedeutung reich entlang der Marktstraße und der Rathausstraße. Die Deich- und runden das maßgeblich auf das „Einkaufen“ orientierte Ange- straße auf der westlichen Luheinsel ist ebenso in den zentralen bot ab. Darüber hinaus ist im Südwesten der Innenstadt die heute Versorgungsbereich integriert wie die Nordertorstraße und die als Parkpalette genutzte Fläche der Kreisverwaltung in die Abgren- Eckermannstraße als Zulauflagen in die Innenstadt aus östlicher zung einbezogen; der Standort wird aus Arrondierungsgründen in Richtung inklusive der Einzelhandelslage am Schanzenring. Die den Zentralen Versorgungsbereich mit einbezogen. Plankenstraße sowie Teilabschnitte der Wallstraße und der Mühlen- Alle innerhalb der nebenstehenden Abgrenzung der Winsener In- straße bilden ergänzende Nebenlagen der Innenstadt ab. nenstadt befindlichen Grundstücke bzw. Flurstücke sind Bestandteil Im Westen stellt die Luhe eine naturräumliche Begrenzung des des zentralen Versorgungsbereiches. zentralen Versorgungsbereiches dar, im Osten begrenzen der Schanzenring und die Bleiche sowohl funktional als auch räumlich die Innenstadt. Die Straße Haselhorsthof und die Brauhofstraße bilden die nördliche Begrenzung der zentralen Einkaufslage; die

14 Sowohl die dargestellten Kennziffern des zentralen Versorgungsbereiches als auch die kartografische Darstellung beruhen auf den ermittelten Strukturdaten im Erhebungszeitraum Mai 2017. Seite 55 Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Luhe)

Abb. 54: Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches Winsen (Luhe)

Kartengrundlage: Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN) 2017 Bearbeitung: cima 2017

Seite 56 Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Luhe)

Neben weiteren kleinflächigen Potenzialflächen angrenzend an den Abb. 55: Potenzialfläche zentralen Versorgungsbereich, bietet die im Nordwesten angrenzen- de Potenzialfläche Ansiedlungsmöglichkeiten für Wohnbebauung und ergänzend, straßenbegleitend Platz für Wohn- und Geschäftshäuser mit Einzelhandel- und Dienstleistungsfunktionen, die sich gegensei- tig anhand einer Nutzungsmischung ergänzen. Der Lückenschluss zum zentralen Versorgungsbereich sollte dabei gewährt werden. In Bezug auf die Raumordnung ist der Potenzialbereich mit dem zentralen Versorgungsbereich gleich zu setzten. Die räumliche Abgrenzung und Verteilung des Handels sowie der Besatz an ergänzenden Nutzungen wird in Abb. 56 und 57 deutlich.

Kartengrundlage: Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Nieder- sachsen (LGLN) 2017 Bearbeitung: cima 2017

Seite 57 Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Luhe)

Abb. 56: Zentraler Versorgungsbereich Winsen (Luhe) – Kartierung Einzelhandel

Kartengrundlage: Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN) 2017 Bearbeitung: cima 2017

Seite 58 Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Luhe)

Abb. 57: Zentraler Versorgungsbereich Winsen (Luhe) – Kartierung Dienstleister

Kartengrundlage: Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN) 2017 Bearbeitung: cima 2017

Seite 59 Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Luhe)

7.2.1 Einzelhandelsstrukturen im zentralen Versor- Die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel belegt 4.405 m² gungsbereich Winsen (Luhe) Verkaufsfläche in der Innenstadt und realisiert dort ein Umsatzvo- lumen von 21,6 Mio. €. Der Verkaufsflächen- und Umsatzanteil am Der Zentrale Versorgungsbereich Innenstadt beherbergt 79 Einzel- gesamten innerstädtischen Einzelhandel ist mit 24 % und 30 % handelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von 18.560 m². Die wa- sehr gut ausgeprägt. Innerhalb der Innenstadt sind aktuell ein EDE- rengruppenspezifische Differenzierung des Einzelhandelsbesatzes ist KA Vollsortimenter am Schanzenring und ein NETTO Lebensmittel- in der nachfolgenden Tabelle dokumentiert. discounter an der Plankenstraße adressiert. Bäckereien, Fleischerei- en und kleinere Spezialgeschäfte (Fisch, Biolebensmittel Obst/ Ge- Abb. 58: Einzelhandelsstrukturen im zentralen Versorgungsbereich Innen- müse, asiatische oder türkische Lebensmittel) ergänzen das Le- stadt Winsen (Luhe) bensmittelangebot. Blumengeschäfte und Drogeriefachmärkte ver- Anzahl Verkaufs- Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Winsen Umsatz in der fläche in vollständigen das Angebot im periodischen Bedarf insgesamt. (Luhe) Mio. € Betriebe m² Die Bedeutung der Innenstadt von Winsen (Luhe) als Einzelhandels- Periodischer Bedarf 29 6.185 37,9 standort wird durch den Angebotsmix in den Branchen des aperio- Nahrungs- und Genussmittel 19 4.405 21,6 dischen Bedarfsbereiches deutlich. Die Innenstadt profitiert von der Gesundheit und Körperpflege 9 1.665 15,8 Zeitschriften, Schnittblumen 1 * * Vielzahl inhabergeführter Einzelhandelsbetriebe, regionale und über- Aperiodischer Bedarf insgesamt 50 12.375 35,2 regionale Filialkonzepte sind hingegen unterrepräsentiert. Bekleidung, Wäsche 14 6.465 17,9 Der Handelsschwerpunkt des innerstädtischen Einzelhandels liegt Schuhe, Lederwaren 6 1.445 3,7 Sanitätsartikel, Optik, Akustik 9 765 5,0 eindeutig im persönlichen Bedarf. Hier sticht die Warengruppe Be- Uhren, Schmuck 3 115 1,5 kleidung/ Wäsche besonders heraus; sie belegt mit 6.465 m² rd. Bücher, Schreibwaren 3 1.030 2,9 35 % der innenstädtischen Verkaufsflächen. Bezogen auf den in- Elektroartikel, Unterhaltungselektronik 7 295 1,0 Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 2 * * nerstädtischen Einzelhandelsumsatz bedeuten ein realisiertes Um- sonstiger aperiodischer Bedarf 6 1.280 2,4 satzvolumen von 17,9 Mio. € einen Umsatzanteil von 24 %. Maß- Einzelhandel insgesamt 79 18.560 73,1 geblicher Anker ist das leistungsstarke Bekleidungskaufhaus DÜ-

SENBERG+HARMS an der Rathausstraße. Betriebe des Facheinzel- Quelle: cima 2017 Anmerkung: Aus datenschutzrechtlichen Gründen dürfen Verkaufsfläche und handels sowie ergänzende Fachmarktkonzepte im niedrigpreisigen Umsatz erst ab mind. drei Betrieben je Warengruppe ausgewiesen werden. In Einzel- Segment (C&A, WOOLWORTH, VÖGELE) sprechen auch den preis- fällen sind Randsortimente in den summierten Umsätzen und Verkaufsflächen ent- bewussten Konsumenten an. halten, sodass eine Dokumentation dennoch möglich wird. Die warengruppenspezifische Anzahl der Betriebe bezieht sich nur auf das Hauptsortiment. Insgesamt sechs Einzelhandelsbetriebe konnten der zentrenprägen- den Branche Schuhe/ Lederwaren zugeordnet werden. Der Ver- kaufsflächen- und Umsatzanteil der Branche Schuhe/ Lederwaren an den Kennwerten der gesamten Innenstadt liegt bei 8 % bzw. 5 %.

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Die übrigen Warengruppen erzielen einen Verkaufsflächen- bzw. Abb. 59: Anteil Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz in der Innenstadt Winsen Umsatzanteil von deutlich unter 10 % in der Innenstadt von Win- (Luhe) sen (Luhe) und signalisieren eine ausgewogene Gewichtung innerhalb des innerstädtischen Branchenmix. Bezogen auf die gesamtstädtischen Einzelhandelsstrukturen beher- Anteil der Betriebe 37 63 bergt die Winsener Innenstadt 37 % der Betriebe und belegt ca. 24 % der Verkaufsflächen. Der innerstädtische Umsatzanteil liegt bei 33 %. Dieser Verkaufsflächen- und Umsatzanteil liegt auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau und spiegelt die polyzentrische Anteil der 24 76 Einzelhandelsstruktur in Winsen (Luhe) wider. Neben der Innenstadt Verkaufsfläche sind vor allem der Luhe Park sowie der Westteil des Gewerbeparks Winsen-Ost als bedeutende Einzelhandelsstandorte zu nennen. Die eindeutige Orientierung des zentrenrelevanten Einzelhandels auf Anteil des Umsatzes die Innenstadt sollte in Zukunft das Leitmotiv der Einzelhandels- 33 67 entwicklung in Winsen (Luhe) sein.

0% 20% 40% 60% 80% 100% Anteil Innenstadt Winsen (Luhe) Anteil sonstiges Stadtgebiet Quelle: cima 2017

7.2.2 Entwicklungs- und Profilierungspotenziale der In- nenstadt Winsen (Luhe) Alle Überlegungen zur nachhaltigen Weiterentwicklung und Profilie- rung des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt sollten auf dem zentralörtlichen Versorgungscharakter eines Mittelzentrums aufbauen. In der Innenstadt sollte das Ziel der Stadt- und Einzel- handelsentwicklung sein, eine ausreichende und qualifizierte Ver- sorgung der Bewohner der Stadt Winsen und des Winsener Markt- gebietes mit Dienstleistungen und Gütern des periodischen und aperiodischen Bedarfs sicherzustellen.

Seite 61 Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Luhe)

Die Versorgung der Bewohner mit Waren des periodischen/ tägli- Gefahr, dass der Einzelhandelsstandort Winsen (Luhe) auch weiter- chen Bedarfs wird in der Stadt Winsen (Luhe) insgesamt, sowohl hin von der Konkurrenz der nahegelegenen Oberzentren Hamburg unter quantitativen als auch qualitativen Aspekten sichergestellt und Lüneburg dominiert wird. (Handelszentralität von 103). Weiteres Gestaltungspotenzial ist auf Entwicklungs- und Profilierungsansätze sehen wir somit in erster Li- Basis der vorhandenen und beschriebenen Nahversorgungsstruktu- nie in der Verbesserung der qualitativen Angebotsvielfalt. Insbeson- ren nur in begrenztem Umfang abzuleiten. Entsprechend kann auch dere in den innenstadtprägenden Sortimenten (Bekleidung/ Wä- für die Innenstadt aktuell kein Handlungsbedarf zur Ansiedlung ei- sche, Schuhe/ Lederwaren, Uhren/ Schmuck, Glas/ Porzellan/ nes weiteren Lebensmittelnahversorgers festgestellt werden. Glei- Hausrat) bestehen aus Sicht der cima Entwicklungspotenziale im ches gilt für die Branche der Drogerieartikel, die mit zwei Drogerie- höherwertigen und qualitätsorientierten Genre. Grundsätzlich sollte fachmärkten bereits umfassend in der Winsener Innenstadt vertre- das vorhandene, zunehmend discountorientierende Einzelhandelsan- ten ist. gebot in der zentralen Innenstadtlage durch stärker qualitätsorien- In Bezug auf die Versorgungsstrukturen mit Waren des aperiodi- tierte Anbieter ergänzt werden. Darüber hinaus ist auf der Ebene schen Bedarfs kann konstatiert werden, dass das bestehende Ein- des Betriebstypenmix die Empfehlung auszusprechen, dass das vor- zelhandelsangebot im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt heu- handene Facheinzelhandelsangebot durch regional bedeutsame Fili- te größtenteils durch kleinteilige Facheinzelhandelsbetriebe geprägt albetriebe zu ergänzen. ist. Im Rahmen der IST-Analyse wurde bereits auf die überdurch- Niedrige Zentralitätskennziffern werden zudem in den zentrenrele- schnittlich geringe Anzahl von regionale bedeutsamen Filialbetrieben vanten Branchen Bücher/ Schreibwaren (91) und Heimtextilien (74) hingewiesen. Textilfilialisten wie ESPRIT, S-OLIVER, TOM TAILOR, realisiert, hier müssen Kaufkraftabflüsse ins Umland hingenommen MANGO und auch H&M, die eine breite Kundenschicht (insbesonde- werden Die Zentralitätskennziffer signalisiert Gestaltungsspielräume re junge Leute) ansprechen sind in Winsen nicht vorhanden. Insbe- für einen Ausbau des Einzelhandelsangebotes. sondere diese beispielhaft aufgeführten Unternehmen können je- Ferner sind in den Branchen Elektroartikel, Unterhaltungselektronik, doch auch eine regionale Anziehungskraft entfalten. Wenn vielfach und Uhren, Schmuck Angebotslücken zu identifizieren. Unter Be- eine hohe Filialistenquote als Indikator für eine Beliebigkeit und ei- rücksichtigung der aktuellen Betriebstypen- und Branchenentwick- ne Austauschbarkeit der Angebote gewertet werden, ist eine sehr lungen ist die Ansiedlung eines Elektrofachgeschäftes in der geringe Quote auf der anderen Seite auch als ein Zeichen für eine Winsener Innenstadt als wünschenswert aber ebenso unrealistisch unterdurchschnittliche Attraktivität der Lage zu werten. Funktionie- anzusehen. rende Innenstädte zeichnen sich durch einen abwechslungsreichen Mix an Fachgeschäften und nachgefragten Filialisten bei gleichzeiti- Neben der Optimierung der Angebotssituation und der Schließung gem Fehlen von discountorientierten Anbietern aus. von Angebotslücken sind folgende weitere Handlungsfelder für einen attraktiven zentralen Versorgungsbereich Innenstadt Winsen Mit dem Ziel, die Winsener Innenstadt nachhaltig zu attraktivieren (Luhe) zu beachten: und auch für Besucher aus dem Umland interessanter zu gestal- ten, ist es somit von besonderer Bedeutung, den qualitativen An- gebotsmix zu verbessern. Aus Sicht der cima besteht ansonsten die Seite 62 Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Luhe)

▪ Geschäftslagenförderung für die nördliche Rathausstraße, die 7.2.3 Funktionsbereiche der Innenstadt Winsen (Luhe) südliche Rathausstraße und die Marktstraße ▪ Städtebauliche Aufwertung der aufgeführten Einzelhandelslagen Für die Innenstadt von Winsen (Luhe) lassen sich drei Bereiche des örtlichen Einzelhandels mit unterschiedlichen Funktionen ableiten. ▪ Aufwertung der Eingangssituationen in die Innenstadt im Be- Das Profil der Funktionsbereiche spiegelt die wesentlichen Struktu- reich Deichstraße, südliche Rathausstraße, Nordertorstraße und ren wieder und leitet daraus eine mögliche positive, aber realisti- Eckermannstraße bspw. durch Gestaltungsmaßnahmen sche Profilierung ab.

Eine wirkungsvolle Attraktivierung kann jedoch nicht erreicht wer- Zusätzlich wurden die Bereiche Luheinsel, Wallstraße und Ring als den, Ergänzungsbereich des Einzelhandels hinzugezogen, sowie die Ver- bindungsachsen Nordertorstraße, Eckermannstraße und die Glimma- ▪ wenn allein das optische Erscheinungsbild der Innenstadt, nicht nnsgasse. aber die Angebote verbessert werden,

▪ wenn der Handel hinsichtlich Vielfalt, Qualität, Service etc. ein attraktives Angebot bietet, die Aufenthaltsqualität in der Winse- Abb. 60: Geschäftslagen in der Innenstadt Winsen (Luhe) ner Innenstadt aber Schwächen zeigt,

Eine ergänzende qualitative Maßnahme für die Attraktivität der Winsener Innenstadt ist die Einigung der Ladeninhaber auf gemein- same Kernöffnungszeiten und deren öffentlichkeitswirksame Ver- marktung. Für die Kunden ist häufig nicht transparent und nachvollziehbar, welcher Laden um welche Uhrzeit morgens öffnet, abends schließt und ob und wann eine Mittagspause gemacht wird. Die Folge ist, dass in den Randzeiten – wenn der Kunde sich nicht sicher sein kann, dass ein Laden geöffnet hat – eine nur sehr geringe Besucherfrequenz zu verzeichnen ist. Im schlimmsten Fall Rathaus und Marktstraße südl. Rathausstraße weichen die Kunden gleich auf andere Standorte aus. Die Kommu- Edeka nikation gemeinsamer, leicht einprägsamer Kernöffnungszeiten soll Ergänzungsbereiche Verbindungsachse dem Kunden vermitteln, dass er sichergehen kann, dass in dieser Zeit mindestens 90 % der innerstädtischen Betriebe geöffnet haben. Kartengrundlage: Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Nieder- sachsen (LGLN) 2017 Bearbeitung: cima 2017

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7.2.3.1 Funktionsbereich Rathaus und Marktstraße kaufsflächen. Hierzu gehören neben einer ausreichenden Betriebs- fläche auch ein geeigneter Zuschnitt des Ladenlokals, ein ebener- Der Funktionsbereich Marktstraße und Rathaus genießt grundsätz- diger Zugang zum Betrieb, ein ausreichend großes Schaufenster lich Entwicklungspriorität. Die Haupteinkaufslage der Winsener In- sowie ein überzeugendes Einfügen des Ladenlokals in das jeweilige nenstadt (Rathaus und Marktstraße) ist jedoch nicht beliebig erwei- Gebäude. terbar und wird in ihren Entwicklungsmöglichkeiten durch die städ- tebaulichen Gegebenheiten z.T. stark begrenzt. Selbst in den Ne- benlagen ist heute kaum Raum für großflächige und moderne Ein- Abb. 61: Funktionsbereich Rathaus und Marktstraße zelhandelsentwicklungen vorhanden. Hier wären umfangreiche Flä- Einzelhandelsbesatz Funktionsbereich Rathaus und Marktstraße chenzusammenlegungen im Rahmen von städtebaulichen Umgestal- tungen von bestehenden Gebäuden und Grundstücken notwendig, Kenndaten um attraktive Einzelhandelsstandorte sowohl für Investoren und Be- ▪ 34 Betriebe treiber als auch für Hauseigentümer zu schaffen. ▪ 5.975 m² Verkaufsfläche (32 % der VKF Innenstadt) Der Funktionsbereich „Rathaus und Marktstraße“ grenzt den Haupt- ▪ 27,5 Mio. € Umsatz (38 % des Umsatzes Innenstadt) einkaufsbereich der Winsener Innenstadt ab. Die Lage ist geprägt durch eine Mischung von konsumigen, inhabergeführten Facheinzel- handelsbetreiben. Nationale oder internationale Filialisten sind hin- Betriebsbesatz gegen nur zu einem geringen Anteil vertreten.  Konsumiger Besatz Als Profilierungsansatz für den Bereich ist aus diesem Grund die  mittelständischer Facheinzelhandel teilw. mit Profilierung Vielfalt des Facheinzelhandels zu bezeichnen, die sich von der über Qualität Homogenität der Filialisten in den umliegenden Wettbewerbsstand- orten (Lüneburg, Hamburg) unterscheidet.  Große Verkaufsflächen fehlen Für die Zukunft wird wichtig sein, dass konsumige Qualitätsniveau  Nationale und internationale Filialisten zu halten und gleichzeitig durch ein breiteres Angebotsspektrum attraktiv zu bleiben. Eine Maßnahme zur Attraktivierung des städtebaulichen Erschei- Potenzial nungsbildes, wird die Neugestaltung des öffentlichen Raumes ent-  Stärkere Orientierung in den Segmenten Bekleidung/ lang der Markstraße und der Rathausstraße (Möblierung, Pflaste- Wäsche im qualitativ hochwertigem Segment sowie rung) sein. Die im Rahmen des städtebaulichen Rahmenplanes um- Glas/Porzellan/ Hausrat gesetzt werden soll. Die Ladenlokale in der Innenstadt entsprechen vielfach nicht den Quelle: cima 2017 aktuellen Anforderungen des Einzelhandels an marktkonforme Ver-

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Um den heutigen Charakter der Marktstraße und der Rathausstraße in dieser Lage zu erhalten, sollte aus Sicht der cima auch in der Zukunft der inhabergeführte und z.T. auch kleinteilige Facheinzel- handel den Funktionsbereich Rathaus und Marktstraße prägen. Um dennoch die notwendigen (auch großflächigen) Flächenpotenziale für Filialisten und auch Fachmarktkonzepte bereitstellen zu können, können die Funktionsbereiche südliche Rathausstraße und Edeka Abhilfe schaffen. Die nachfolgende tabellarische Darstellung stellt für ausgewählte Branchen Entwicklungspotenziale für den Funktionsbereich Rathaus und Marktstraße dar.

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Abb. 62: Branchenmixanalyse Funktionsbereich Rathaus und Marktstraße

Warengruppe heutiges Angebot Empfehlung

Nahrungs- und Genussmittel Bäckereien, Fisch, orientalische Lebensmittel Ausbau in der Innenstadt durch weitere Spezialanbieter (z.B. Wein, Spezialitäten, Süßwaren), es bestehen keine ausreichenden Potenziale für die Ansiedlung eines weiteren, großflächigen Lebensmittelmarktes Drogerie- und Parfümerieartikel, Ein Drogeriefachmarkt, zwei Apotheken, eine Ausbau im qualitätsorientierten Parfümeriesegment Apotheken Parfümerie denkbar

Bekleidung Anbieter im Bereich des Facheinzelhandels Ergänzung durch qualitätsorientierte Filialkonzepte (sofern geeigneter Standort z.B. H&M), zusätzliche Fachgeschäfte/ Boutiquen Schuhe, Lederwaren drei Schuhanbieter (darunter ein Fachmarkt) weitere Fachgeschäfte/ Filialisten in der Innenstadt vorhanden möglich, insbesondere im Sortiment Lederwaren und Taschen Uhren, Schmuck, Optik mehrere qualifizierte Anbieter vorhanden Ausbau im Bereich Uhren und Schmuck möglich (auch in Bezug auf Filialkonzepte wie Bijou Brigitte etc.) Bücher eine Buchhandlung vorhanden Ausbau dennoch nur eingeschränkt und in Kombination mit anderen Angeboten (z.B. Kinderbücher und Kinderspielzeug) denkbar Schreibwaren Ein qualifizierte Anbieter vorhanden Ausbau nicht zu erwarten

Elektroartikel, kein qualifizierter Anbieter vorhanden Ausbau nicht zu erwarten, da keine Tragfähigkeit für einen Unterhaltungselektronik etc. Fachmarkt innerhalb der Innenstadt besteht Sportartikel, Fahrräder ein qualifizierter Sportanbieter vorhanden, Weitere Ausbau nicht zu erwarten, da Wettbewerber kein Fahrradladen außerhalb der Innenstadt vorhanden sind Spielwaren kein Spielwarenfachgeschäft vorhanden Ausbau nur eingeschränkt und in Verbindung mit Kinderbekleidung etc. denkbar Möbel/ Einrichtungsbedarf kein Möbelgeschäft in der Innenstadt Ausbau nicht zu erwarten vorhanden Heimtextilien Ausschließlich als Randsortiment zu finden Fachgeschäft für Innenausstattung und Heimtextilien möglich Geschenke, Glas, Porzellan, kein “klassisches“ Hausrat/ Porzellangeschäft, Ausbau im Bereich der Dekorationsartikel/ Geschenkartikel Hausrat kein Anbieter für Geschenkartikel/ möglich (z.B. DEPOT) Dekorationsartikel

Quelle: cima 2017

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7.2.3.2 Funktionsbereich südliche Rathausstraße Die nachfolgende tabellarische Darstellung stellt für ausgewählte Branchen Entwicklungspotenziale für den Funktionsbereich südliche Der Funktionsbereich südliche Rathausstraße ist als eine Zulauflage Rathausstraße dar. in den Winsener Haupteinkaufsort zu bezeichnen. Insgesamt ist hier derzeit ein Einzelhandelsbesatz vorhanden, der zunehmend im niedrigpreisigen und discountorientierenden Preisgengre angesiedelt ist. Abb. 63: Funktionsbereich südliche Rathausstraße Zusätzlich finden sich einige Banken im genannten Funktionsbe- reich, die für eine Frequenzsteigerung am Standort sorgen und den Einzelhandelsbesatz Funktionsbereich südliche Rathausstraße dortigen Handel unterstützen. Kenndaten Für den Funktionsbereich südliche Rathausstraße sind hinsichtlich ▪ 25 Betriebe des Angebotsmix Verbesserungspotenziale auszumachen. Darüber ▪ 6.980 m² Verkaufsfläche (37 % der VKF Innenstadt) hinaus zeigt die Aufenthaltsqualität ebenfalls z.T. einen städtebauli- chen Aufwertungs- und Sanierungsbedarf auf. Für einzelne Unter- ▪ 19,4 Mio. € Umsatz (26 % des Umsatzes Innenstadt) nehmen ist eine gepflegtere Außenmöblierung bzw. eine Reduzie- rung der Warenaufsteller und Werbetafeln anzuraten. Betriebsbesatz Mit der sanierten und attraktiv neugestalteten WOOLWORTH Filiale  Große Verkaufsflächen sind im Standortbereich umfangreiche städtebauliche Aufwertungen  Discountorientierter Einzelhandelsbesatz zu erwarten, die sich positiv auf die Aufenthaltsqualität auswirken und als eine Initialzündung für die Innenstadt gewertet werden  Starke Durchmischung mit Dienstleistern können. Einige Immobilien im Funktionsbereich südliche Rathaus- straße, weisen den Bedarf einer Modernisierung auf (z.B. Passagen). Potenzial Die Analyse der Einzelhandelsbestandssituation von Winsen (Luhe)  Stärkere Orientierung zu qualitativen Fachbetrieben hat aufgezeigt, dass moderne und marktgängige Verkaufsflächen und Ladenlokale in der Innenstadt fehlen. Die Schaffung neuer Flä- chen ist hier insbesondere von Bedeutung, um den bestehenden Quelle: cima 2017 Facheinzelhandel durch moderne Filialisten und Fachmarktkonzepte zu ergänzen. Die Zwei Passagen innerhalb des Funktionsbereiches (Wein-Passage, Um die positiven Synergien zwischen den Einzelhandelsflächen in- City-Passage) sind z.T. stark veraltet und entsprechen nicht den nerhalb des Funktionsbereiches südliche Rathausstraße und den Anforderungen an ein modernes, innerstädtisches Einkaufszentrum. bestehenden Betrieben entlang des Abschnittes Rathaus und Markt- Während die Wein-Passage einen festen Besatz an Einzelhändler straße möglichst vollständig ausschöpfen zu können, sollte die und Dienstleistern hat, ist die City-Passage stark durch Leerstände Entwicklung nicht gegeneinander, sondern miteinander stattfinden. geprägt. Die City-Passage bietet Flächenpotenziale, die durch eine Modernisierung und Zusammenlegung der Flächen als Entwick- Seite 67 Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Luhe)

lungsmöglichkeiten genutzt werden können. Die kleinteilige Struktur innerhalb der Passage ist in dieser Form nicht mehr zeitgemäß und die städtebauliche Struktur einer Passage für den Standort nicht geeignet. Für die Entwicklung des Winsener Einzelhandels ist eine umfassende Modernisierung der Fläche notwendig, um moderne Ladenflächen bereitstellen zu können. Ferner sollte geprüft werden, inwieweit eine Entkernung und Neuordnung der Flächen erwogen werden kann. Für die Schaffung von größeren und attraktiveren Flächen empfiehlt die cima den Einsatz eines „Kümmerers“ der Innenstadt welcher langfristig mit Immobilienbesitzern im Kontakt steht und durch das Wissen über Mietvertragslängen die Beteiligten z.B. in Bezug auf Flächenzusammenlegungen zusammenführt.

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Abb. 64: Branchenmixanalyse Funktionsbereich südliche Rathausstraße

Warengruppe heutiges Angebot Empfehlung

Lebensmittel/ Reformwaren Bäckereien, Metzgereien, Wein, Spezialitäten Ausbau in der Innenstadt durch weitere Spezialanbieter (z.B. Wein, Spezialitäten, Süßwaren), es bestehen keine ausreichenden Potenziale für die Ansiedlung eines weiteren, großflächigen Lebensmittelmarktes Drogerie- und Parfümerieartikel, Ein Drogeriefachmarkt, eine Parfümerie Ausbau im qualitätsorientierten Parfümeriesegment Apotheken denkbar

Bekleidung Anbieter im Bereich niedrigpreisiger/ Ergänzung durch qualitätsorientierte Filialkonzepte (sofern konsumiger Filialialisten, und geeigneter Standort z.B. H&M), zusätzliche Fachgeschäfte/ discountorientierender Fachmärkte vorhanden Boutiquen Schuhe, Lederwaren Zwei Schuhanbieter, davon ein weitere Fachgeschäfte/ Filialisten in der Innenstadt Schuhfachmarkt vorhanden möglich, insbesondere im Sortiment Lederwaren und Taschen Uhren, Schmuck, Optik mehrere qualifizierte Anbieter vorhanden Ausbau im Bereich Uhren und Schmuck möglich (auch in Bezug auf Filialkonzepte wie Bijou Brigitte etc.) Bücher kein Angebot vorhanden Ausbau dennoch nur eingeschränkt und in Kombination mit anderen Angeboten (z.B. Kinderbücher und Kinderspielzeug) denkbar Schreibwaren Als Randsortiment in Fachmärkten vorhanden Ausbau nicht zu erwarten

Elektroartikel, kein qualifizierter Anbieter vorhanden Ausbau nicht zu erwarten, da keine Tragfähigkeit für einen Unterhaltungselektronik etc. Fachmarkt innerhalb der Innenstadt besteht Sportartikel, Fahrräder kein Angebot vorhanden Weitere Ausbau nicht zu erwarten, da Wettbewerber außerhalb der Innenstadt vorhanden sind Spielwaren kein Spielwarenfachgeschäft vorhanden Ausbau nur eingeschränkt und n Verbindung mit Kinderbekleidung etc. denkbar Möbel/ Einrichtungsbedarf kein Möbelgeschäft in der Innenstadt Ausbau nicht zu erwarten vorhanden Heimtextilien Ausschließlich als Randsortiment zu finden Fachgeschäft für Innenausstattung und Heimtextilien möglich Geschenke, Glas, Porzellan, kein “klassisches“ Hausrat/ Porzellangeschäft, Ausbau im Bereich der Dekorationsartikel/ Geschenkartikel Hausrat kein Anbieter für Geschenkartikel/ möglich (z.B. DEPOT) Dekorationsartikel

Quelle: cima 2017

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7.2.3.3 Funktionsbereich Edeka 7.2.3.4 Ergänzungsbereiche und Verbindungsachsen Der Funktionsbereich Edeka ist maßgeblich durch großflächigen und Die Standorte Ring, Wallstraße und Luheinsel gelten als Ergän- modernen Lebensmitteleinzelhandel (EDEKA) sowie den Schuhfach- zungsbereiche des Winsener Einzelhandels. Der Lebensmitteldis- markt (DEICHMANN) und den Drogeriemarkt (ROSSMANN) geprägt. counter NETTO (Ring) und ein Biomarkt (Wallstraße) bilden hier Der Einzelhandelsstandort wird vielfach für Ziel- und Versorgungs- den zentralen Einzelhandel. Die Luheinsel beherbergt zwei Anbieter einkäufe aufgesucht und weniger für das Bummeln. Der bestehende der Nahversorgung, eine Schlachterei sowie eine Konditorei. Die und etablierte, großflächige Nahversorgungsstandort zeichnet sich Leerstandsquote in diesem Bereich ist im Vergleich zum sonstigen durch eine deutliche Orientierung auf den PKW-Kunden aus. Innenstadtgebiet relativ hoch. Vor dem Hintergrund der bereits beschriebenen Einzelhandelsanaly- Die Nordertorstraße stellt die Verbindungsachse zwischen dem sedaten sind die Gestaltungspotenziale für Neuansiedlungen in der Fachbereich Edeka und der Haupteinkaufslage entlang der Markt- Stadt Winsen (Luhe) beschränkt. Aus Sicht der cima bestehen Po- straße und Rathausstraße dar. Positive Synergien zwischen den Ein- tenziale zur Weiterentwicklung des Funktionsbereiches Edeka in ers- zelhandelslagen bestehen heute nur in sehr begrenztem Umfang. ter Linie in Bestandsarrondierungen. Vorbehaltlich der nachgewie- Aus Sicht der cima kann die Zulauflage nicht als attraktive Zu- senen städtebaulichen Verträglichkeit für die weiteren, integrierten gangslage in die Hauptfrequenzlagen der Winsener Innenstadt er- Nahversorgungsstandorte sollten Modernisierungen und Erweiterun- kannt oder wahrgenommen werden. Ähnliche Eigenschaften weist gen der vorhandenen Lebensmittelmärkte möglich sein, wenn diese die Verbindungsachse Glimmannspassage auf. dem Erhalt der Betriebe dienen. Die Eckermannstraße dient als weitere Verbindungsachse in die In- nenstadt, besitzt jedoch mit Ausnahme der PARFÜMERIE WERNER keinen Einzelhandelsbesatz. Die Maßnahmen aus dem Städtebaulichen Rahmenplan sollten die Nordertorstraße und die Eckermannstraße sowohl funktional als auch städtebaulich attraktiver gestaltet werden, um als Verbin- dungsachse wahrgenommen zu werden und ihrer Funktion gerecht

zu werden.

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7.3 Ergänzende Nahversorgungslagen Als integrierte Nahversorgungsstandorte wurden folgende Lebens- mittelbetriebe definiert:

Neben dem beschriebenen Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt ▪ ALDI (Altstadtring) wurden im Stadtgebiet von Winsen (Luhe) ergänzende Nahversor- ▪ PENNY (Lüneburger Straße) gungslagen identifiziert, die in siedlungsräumlich integrierter Lage eine ergänzende Nahversorgungsfunktion übernehmen. Die cima hat ▪ REWE (Roydorfer Weg) sich im Rahmen von Vor-Ort-Begehungen intensiv mit den Voraus- ▪ NORMA (Brüsseler Straße) setzungen dieser Standorte auseinandergesetzt. ▪ LIDL (Bahnhofstraße)

▪ Insgesamt befinden sich fünf Nahversorgungsbetriebe in integrierten Wohngebietslagen, 7.4 Solitäre Nahversorgungsstandorte in ▪ diese Betriebe stellen eine Gesamtverkaufsfläche in der Branche Lebensmittel von rd. 4.980 m2, nicht-integrierter Lage ▪ der erzielte Umsatz in der Branche Lebensmittel liegt bei ca. Als nicht integrierte Einzelhandelsstandorte, ohne einen unmittelba- 21,1 Mio. € ren prägenden Bezug zu einer wohnungsnahen Grundversorgung

und deutlicher Zuwendung zum Kfz-Verkehr, sind folgende Nahver- Diese Lebensmittelmärkte nehmen eine bedeutende Versorgungs- sorgungsstandorte in Winsen (Luhe) einzuordnen: aufgabe im Nahbereich wahr und sollten nach Möglichkeit erhalten und/ oder in ihrer Funktion gestärkt werden. Insbesondere vor ▪ ALDI (Winsener Landstraße) dem Hintergrund des demografischen Wandels übernehmen diese ▪ ALDI (Zum Torfmoor) Lebensmittelbetriebe eine wichtige Nahversorgungsfunktion. „Kurze 15 Wege“ werden in der nahen Zukunft ein immer wichtiger werdendes ▪ REWE (Schirwindter Straße) Kriterium für eine intakte Versorgungsfunktion mit Waren des tägli- chen Bedarfs sein. An diesen Standorten besteht kein umfassender, aber ausbaubarer Wohngebietsbezug. Diese Lagen sollten keinen Ansatz für einen Die ergänzenden Nahversorgungslagen verfügen über kein erhöhtes Ausbau des Einzelhandelsstandortes bieten. Demnach sollten keine baurechtliches Schutzbedürfnis entsprechend der eindeutig definier- zusätzlichen Unternehmen am Standort genehmigt werden. Andern- ten Zentralen Versorgungsbereiche. Dennoch sollten die integrierten falls besteht die Gefahr einer Agglomerationsbildung, die in ihrer und wohnortnahen Bereiche bei zukünftigen Planungen berücksich- tigt werden. Als Nahversorgungsstandorte in integrierter Lage sind 15 sie als Standorte zu sichern; ggf. bestehende Gefährdungspotenzia- Der Rewe Markt wurde im Zuge eines Neubaugebietes zur Versorgung der Be- le sind auszuloten. völkerung realisiert. Dennoch unterscheidet sich der Standort hinsichtlich der Eingliederung in die Siedlungsbereiche eindeutig von den als integriert bewerte- ten Standortlagen. Seite 71 Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Luhe)

Gesamtattraktivität die Gestaltungsspielräume der integrierten Ein- elektronik EXPERT BLÖDORN, MATRATZEN CONCORD, das FUTTER- zelhandelslagen einschränken würde. HAUS sowie ERNSTNGS FAMILY vorhanden. Eine Optimierung der eigenen Ladenlokale sollte im Sinne des er- Die nachfolgende Karte dokumentiert den entsprechenden Stand- weiterten Bestandschutzes im Einzelfall möglich sein. ortbereich mit einer gestrichelten Abgrenzungslinie.

Abb. 65: Sonderstandort Luhe Park 7.5 Sonderstandort Luhe Park Nahrungs- und Genussmittel

Gesundheits- & Köperpflege Die Zentrenstruktur der Stadt Winsen (Luhe) beinhaltet neben dem Übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften)

Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt und der ergänzenden Bekleidung, Wäsche

Nahversorgungslagen einen Sonderstandort des großflächigen Ein- Schuhe, Lederwaren zelhandels. Der Sonderstandort Luhe Park zeichnet sich durch sei- Uhren, Schmuck, Optik ne eindeutige Orientierung auf die Verkehrsachsen Hansestraße/ Bücher, Schreibwaren Elektroartikel, Foto, PC, Lüneburger Straße aus und bindet überörtlich Kaufkraft. Unterhaltungselektronik Spiel, Sport, Hobby Der definierte Sonderstandort umfasst einen kompakten Gebäude- Geschenke, Glas, Porzellan, komplex im Standortbereich Löhnfeld. Hier sind insgesamt 14 Ein- Keramik Einrichtungsbedarf zelhandelsbetriebe sowohl mit nahversorgungsrelevanten und zen- Baumarkspezifische trenrelevanten Sortimenten als auch nicht-zentrenrelevanten Sorti- Sortimente menten vorzufinden. Bedeutendste Einzelhandelsbetriebe sind das Betriebe < 800m² VKF Betriebe > 800m² VKF

FAMILA SB-Warenhaus mit zahlreichen Fachgeschäften in der Kon- Leerstand zessionärszone, darunter der Drogeriemarkt BUDNIKOWSKY HESS Abgrenzung Sonderstandort SCHUHE und der Bekleidungsfachmarkt TAKKO. Ferner sind im Lu- he Park u.a. der Fachmarkt für Elektroartikel und Unterhaltungs- Quelle: cima 2017

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8 Ableitung der Sortimentsliste Winsen (Luhe)

Die Sortimentsliste regelt im Wesentlichen die Zulässigkeit von 8.1 Vorbemerkung großflächigen Einzelhandelsbetrieben (ab 800 m² Verkaufsfläche): Auch wenn ein Sortiment als zentrenrelevant eingestuft wird, darf Ein pauschaler Hinweis auf die Auflistung der nahversorgungs- und es z.B. in Mischgebieten außerhalb des Ortskerns in Form eines zentrenrelevanten Sortimente des LROP Niedersachsen oder auch kleineren Fachgeschäftes angeboten werden. der Rückgriff auf allgemein gültige Sortimentslisten ist rechtsfehler- haft und reicht im Rahmen der baurechtlichen Steuerung nicht aus. 8.2 Rechtliche und planerische Rahmen- Das OVG Münster hat mit seinen Urteilen vom 09.10.2003 und 22.04.2004 deutlich gemacht, dass baurechtliche Festsetzungen in bedingungen Bezug auf Sortimentsfestsetzungen „nicht unbestimmt“ bleiben dür- Grundlegende Notwendigkeit ortsspezifischer Sortimentslisten fen und sich auf aus der Örtlichkeit abgeleiteten Sortimentslisten Gemäß der Rechtsprechung der vergangenen Jahre (u.a. Urteil OVG beziehen müssen. Gleichermaßen sind Ausschlüsse von Einzelhan- Münster vom 22. April 2004 – 7a D 142/02 NE) kann eine Kom- delsnutzungen in Teilen des Stadtgebietes nur fundiert zu begrün- mune unter anderem zur Verfolgung des Ziels „Schutz und Stär- den, wenn sie auf nachvollziehbaren kommunalen Einzelhandels- 16 kung der Attraktivität und Einzelhandelsfunktion der Innenstadt“ konzepten bzw. städtebaulichen Entwicklungskonzepten beruhen. den Einzelhandel mit bestimmten Sortimenten innerhalb eines Be- (vgl. Kapitel zu den rechtlichen Rahmenbedingungen). bauungsplanes ausschließen.17 Die Liste der ortskernrelevanten oder zentrenrelevanten Sortimente Auch andere Gerichtsurteile unterstreichen die Relevanz von ort- für die Stadt Winsen (Luhe) dient dem Schutz und der Entwicklung spezifischen Sortimentslisten, insbesondere vor dem Hintergrund des zentralen Versorgungsbereiches sowie der Sicherung einer zukünftiger Planungen: „Verfolgt die Gemeinde mit dem Ausschluss wohnortnahen Grundversorgung. Sie soll nicht den Wettbewerb be- zentrenrelevanter Einzelhandelssortimente in einem Gewerbegebiet hindern, sondern eine räumliche Zuordnung vornehmen, wo dieser das Ziel, die Attraktivität der Ortsmitte in ihrer Funktion als Ver- Wettbewerb stattfinden soll. sorgungszentrum zu erhalten und zu fördern, darf sie in die Liste der ausgeschlossenen zentrenrelevanten Sortimente auch Sortimen-

16 17 OVG Münster vom 09.10.2003 AZ 10a D 76/01.NE. Nichtigkeit eines Bebauungs- Siehe hierzu auch: OVG Lüneburg, Urteil vom 14. Juni 2006 – 1 KN 155/05: „§ planes aufgrund nicht konkreter Sortimentsfestsetzungen in der Gemeinde Rhe- 1 Abs. 4 – 9 BauNVO bietet eine Grundlage für den Ausschuss von Einzelhandel de; OVG Münster vom 22.04.2004 AZ: 7a D 142/02.NE: Bestätigung der bau- oder innenstadtrelevanten Sortimente auch dann, wenn das Plangebiet nicht rechtlichen Festsetzungen in der Stadt Sundern auf Basis eines nachvollziehba- unmittelbar an die Innenstadt oder den Bereich an-grenzt, zu dessen Schutz die ren Einzelhandelskonzeptes. Gemeinde von dieser Feinsteuerungsmöglichkeiten Gebrauch macht.“ Seite 73 Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Luhe)

te aufnehmen, die in der Innenstadt derzeit nicht (mehr) vorhanden Grenzen einer Sortimentsliste sind, deren Ansiedlung dort aber erwünscht ist.“ (VGH Mannheim; Die Differenzierung der einzelnen Sortimente muss jedoch marktüb- Urteil vom 30.01.2006 (3 S 1259/05)). lichen Gegebenheiten entsprechen.19 Dabei können bestehende Lis- Auch das Bundesverwaltungsgericht kommt in einem Urteil vom ten der Landesplanung als Orientierungshilfen herangezogen wer- 26.03.2009 (4 C 21.07) zu dem Ergebnis, dass ein „(nahezu) voll- den und auf deren Grundlage die ortsspezifische Sortimentsliste ständiger Einzelhandelsausschluss durch das Ziel einer Stärkung hergeleitet werden. der in einem Gesamtstädtischen Einzelhandelskonzept ausgewiese- Grundsätzlich gilt, dass die Sortimentsliste nicht abschließend for- nen Stadtbezirks- und Ortsteilzentren als städtebaulich gerechtfer- muliert sein sollte, sondern einen Entwicklungsspielraum aufweisen tigt angesehen“ werden kann. Ein Ausschluss von Sortimenten kann um auch Sortimente zuordnen zu können, die nicht explizit erwähnt diejenigen Sortimente umfassen, deren Verkauf typischerweise in sind. Der Feindifferenzierung einzelner Sortimente sind zudem den Zentralen Versorgungsbereichen einer Stadt erfolgt und in ei- Grenzen gesetzt. Die Bildung unbestimmter Kategorien wie bei- ner konkreten örtlichen Situation für die jeweiligen Zentralen Ver- spielsweise „Elektrokleingeräte“ oder „Sportgroßgeräte“ können sorgungsbereiche von erheblicher Bedeutung sind. nicht hinreichend definiert werden und die Reichweite des jeweili- Der Rechtsprechung folgend müssen solche Ausschlüsse besonders gen Sortimentsausschlusses kann nicht zweifelsfrei ermittelt werden. städtebaulich gerechtfertigt sein (s. § 1 Abs. 9 BauNVO). Die Maß- Zudem zeigt sich die Problematik im Bereich des generellen Aus- stäbe, die an eine solche Einzelhandelssteuerung von den Gerich- schlusses von zentrenrelevanten Sortimenten. Da auch nicht- ten gestellt werden, implizieren jedoch auch, dass ohne vorliegen- zentrenrelevante Betriebe als begleitendes Angebot (Randsortiment) des aktuelles Einzelhandelskonzept eine städtebauliche Begründung zentrenrelevante Angebote führen, ist ein genereller Ausschluss aus nicht rechtssicher ist. Dies umfasst auch die Erarbeitung einer spe- Sicht der Rechtsprechung kritisch zu betrachten, da kaum Betriebs- zifischen, auf die jeweilige örtliche Situation angepassten Sorti- formen existieren, die ohne Randsortimente auskommen. mentsliste, die es ermöglicht, die besondere Angebotssituation und Eine Festsetzung in Bebauungsplänen (GE, MI etc.) hinsichtlich des ggf. zukünftige Planungsabsichten zu berücksichtigen.18 Ausschlusses zentrenrelevanter Kernsortimente und der Festsetzung Das OVG Münster weist zudem in einem Urteil vom 03. Juni 2002 maximaler Verkaufsflächen im Bereich der Randsortimente (z. B. 20 (7 aD 92/99.NE) darauf hin, dass keine allgemeingültige Sorti- max. 10% der Verkaufsfläche) sollte daher im Vordergrund stehen. mentsliste besteht. „Es gibt keine Legaldefinition dafür, wann sich Die Sortimentsliste muss politisch per Gemeinderatsbeschluss beein Warensortiment als „zentrenrelevant“ erweist. Das Gericht weist stätigt werden, wenn diese in der Stadtplanung bauleitplanerische vielmehr auf die Notwendigkeit der individuellen Betrachtung der Anwendung finden soll. Dies nützt letzten Endes auch den Be- jeweiligen örtlichen Situation insbesondere bei vollkommenem Aus- troffenen (Investoren, Immobilienbesitzern, vorhandenen Einzelhan- schluss der angeführten Sortimente hin. delsbetrieben), die sich aufgrund der Verbindlichkeit der Festset-

19 18 Siehe hierzu auch: OVG Münster, Urteil vom 03.Juni 2002 – 7 A 92/99.NE; ins- vgl. BVerwG, Beschl. v. 04.10.2001 Az. 4 BN 45.01 20 besondere bei vollkommenem Ausschluss von Sortimenten Vgl. OVG Münster 10 D 52/08.NE vom 04. Dezember 2009 Seite 74 Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Luhe)

zungen auf eine gewisse Investitionssicherheit (auch außerhalb des nicht zentrenrelevant erscheinen, ebenfalls der Innenstadtlage jeweiligen „beschränkten“ Gebietes) verlassen können. vorbehalten sein, um einen für den Kunden attraktiven, voll- ständigen Branchen-Mix zu gewährleisten. Kriterien zur Zentrenrelevanz einzelner Sortimente Die Entwicklung einer Sortimentsliste für Winsen (Luhe) soll trans- ▪ Frequenzbringer: Je nach Stadt- oder Gemeindegröße fungieren parent und nachvollziehbar sein. Dabei sind zum einen allgemeine unterschiedliche Sortimente als Frequenzbringer. In einem Mit- Kriterien zu beachten und zum anderen ortsspezifische Entwicklun- telzentrum sind die Frequenzbringer der Innenstadt i.d.R. in den gen bzw. Besonderheiten zu berücksichtigen. Die Einordnung der Branchen des persönlichen Bedarfs (u.a. Bekleidung, Schuhe, Sortimente hinsichtlich der Zentrenrelevanz kann auch vom Pla- Bücher, Spielwaren) zu finden. nungswillen der Gemeinde bzw. den Zielvorstellungen von Politik ▪ Beratungsintensität: Die Angebotsformen der Innenstadt umfas- und Verwaltung geprägt sein. Die alleinige Betrachtung der aktuel- sen in erster Linie beratungsintensive Fachgeschäfte, die den len Situation und Verkaufsflächenverteilung in Winsen (Luhe) kann Kunden einen Mehrwert beim Einkaufen bieten können. Aus die- lediglich als Anhaltspunkt dienen. Für die Zentrenrelevanz sind aus sem Grund sind solche Betriebsformen für einen Zentralen Ver- Sicht der cima folgende Faktoren mitentscheidend: sorgungsbereich besonders wichtig. ▪ Aktueller Bestand: Die Flächenverteilung des aktuellen Bestan- ▪ Möglichkeiten der Integration zukünftiger Handelsformate: Die des innerhalb der Stadt Winsen (Luhe) sollte als wichtiger An- Integration bestimmter Formate ist ein weiterer Punkt, den es haltspunkt für die Zentrenrelevanz von Sortimenten dienen. Da- abzuwägen gilt (siehe auch Warentransport). Aufgrund der Han- bei steht im Fokus der Betrachtung, ob die jeweiligen Angebote delsentwicklungen und Marktbestrebungen einzelner Unterneh- in integrierten Lagen oder nicht integrierten Lagen zu finden men darf eine Diskussion über die Zentrenrelevanz von Sorti- sind. Die aktuelle Standortverteilung (Verkaufsfläche in m²) menten die Anforderungen diverser Angebotsformen nicht unbe- dient dabei als Grundlage für die Bewertung der Zentrenrele- rücksichtigt lassen. Neben dem Flächenanspruch dieser Be- vanz. triebsformen ist auch die Wirkung auf das Stadtbild zu beurtei- len. Ein Gartenfachmarkt oder ein Baumarkt sind beispielsweise ▪ Nachfrage im Zusammenhang mit anderen Nutzungen: Kopp- nur selten geeignet für einen Zentralen Versorgungsbereich. lungsmöglichkeiten mit anderen Nutzungen, die zumeist in integrierten Ortskernlagen angeboten werden, sind für die Abwä- Auch die Flächenverfügbarkeit im Zentralen Versorgungsbereich gung der Zentrenrelevanz mit zu berücksichtigen. Oftmals sind muss als weiterer Diskussionspunkt beachtet werden. Ohne die Kopplungskäufe zwischen Lebensmitteln und Drogeriewaren so- Möglichkeit zeitgemäße, moderne Flächen in der integrierten wie Bekleidung und Schuhe zu beobachten. Die Verbundwirkung Ortskernlage zu entwickeln bzw. vorhandenen Flächen zu mo- der einzelnen Sortimente ist bei der Festlegung der Zentrenre- dernisieren, sind die Entwicklungsmöglichkeiten eines Zentralen levanz zu beachten. Versorgungsbereiches eingeschränkt. ▪ Darüber hinaus sollte der Branchenmix der Innenstadt attraktiv Einfacher Warentransport: Die Größe und Transportfähigkeit der und möglichst komplett sein. Daher können auch Branchen, die Waren spielt eine weitere Rolle bei der Zentrenrelevanz von aufgrund der jeweiligen Kundenfrequenz auf den ersten Blick Sortimenten. Großformatige Waren, die einen gewissen Ausstel- Seite 75 Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Luhe)

lungsbedarf haben und meist per Auto transportiert werden Definition der nahversorgungsrelevanten Sortimente müssen, sind möglicherweise für die zentralen Standorte weni- Die Aufstellung berücksichtigt die nachfolgenden spezifischen As- ger geeignet, da der Flächenbedarf und die Warenlogistik von pekte des Handels in Winsen (Luhe) sowie das allgemeine Verbrau- Betrieben mit einem solchen Sortimentsschwerpunkt oftmals cherverhalten: nicht in der Innenstadt bzw. dem Ortskern erfüllt werden kann ▪ Die angeführten Sortimente finden sich bereits heute in der In- (z. B. Baumärkte, Möbelmärkte). Im Gegensatz dazu stehen so nenstadt von Winsen (Luhe) und tragen maßgeblich zur Versor- genannten „Handtaschensortimente“. Diese Waren sind klein- gungsfunktion des zentralen Versorgungsbereiches bei. formatig und können leicht transportiert werden (z.B. Beklei- ▪ Die über die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel hinaus dung, Schuhe). aufgeführten Warengruppen stellen Waren des täglichen Bedarfs ▪ Planungswille der Stadt: Die aktuelle Rechtsprechung in dar, deren Kauf häufig mit dem Lebensmitteleinkauf verbunden Deutschland verlangt bei einer planungsrechtlichen Steuerung wird (bspw. Drogeriewaren). Die Aufstellung entspricht somit die Entwicklung einer ortsspezifischen Sortimentsliste. Der Pla- dem allgemeinen Verbraucherverhalten. nungswille der Stadt- oder Gemeindeverwaltung und Politik ▪ Bei der Warengruppe „Blumen“ wird eine Differenzierung zwi- kann dabei ebenso Auswirkungen auf die Zentrenrelevanz von schen Schnittblumen und gartenmarktspezifischen Sortimenten Sortimenten haben. vorgenommen: Da Schnittblumen in erster Linie über Fachge- schäfte im Ortskern verkauft werden, sind diese als nahversor- 8.3 Zur Ableitung der Sortimentsliste gungsrelevantes Sortiment anzusehen. Waren des Gartenbedar- fes (z.B. Erde, Torf), Gartenhäuser, -geräte, Pflanzen und - Winsen (Luhe) gefäße werden dagegen vor allem über Gartenmärkte verkauft, die u.a. aufgrund ihrer geringen Flächenproduktivität und des Die nachfolgend aufgeführte Sortimentsliste definiert die nahversor- Flächenbedarfs in integrierten Lagen nicht rentabel zu betreiben gungsrelevanten, zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Sor- sind. Gartenmarktspezifische Sortimente werden daher als nicht- timente für die Stadt Winsen (Luhe). Sie ist aus den örtlichen zentrenrelevant eingestuft. Standortstrukturen abgeleitet und somit eine maßgebliche Entschei- dungsgrundlage zur örtlichen Einzelhandelssteuerung. Sie erfüllt damit die Bedingungen der aktuellen Rechtsprechung der Oberver- waltungsgerichte.

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Abb. 66: Verkaufsflächenanteile des zentralen Versorgungsbereiches auf Definition der zentrenrelevanten Sortimente Sortimentsebene: nahversorgungsrelevante Sortimente In der nachfolgenden Abbildung werden die Verkaufsflächenanteile des Einzelhandels im zentralen Versorgungsbereich mit aperiodi- Drogerie- und 47 53 schen Sortimenten dokumentiert. Sortimente mit einem bedeuten- Parfümeriewaren den Verkaufsflächenanteil im zentralen Versorgungsbereiche der Arzneimittel 23 77 Stadt Winsen (Luhe) sollten grundsätzlich den zentrenrelevanten (Apotheken) Sortimenten zugeordnet werden, da sie zu den Kernsortimenten des mittelständischen, strukturprägenden Facheinzelhandels in den Zeitschriften, Zeitungen 19 81 zentralen Versorgungsbereichen der Stadt Winsen (Luhe) gehören.

Nahrungs- und 9 91 Darüber hinaus wird die Zentrenrelevanz einzelner Sortimente expli- Genussmittel zit begründet, wenn diese bisher nicht im zentralen Versorgungsbe- reich bzw. nur mit einem sehr geringen Anteil vertreten sind, aber Schnittblumen, Floristik 1 99 eine strategische Bedeutung für die Gemeindeentwicklung und die 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Frequenzsicherung des Einzelhandels im zentralen Versorgungsbe-

Zentraler Versorgungsbereich sonstiges Stadtgebiet reiche übernehmen können. Die als zentrenrelevant definierten Sor- timente nehmen eine maßgebliche Bedeutung für den Einzelhandel

in den integrierten Innenstadtlagen ein. Quelle: cima 2017 In der nachfolgenden Abbildung werden die Verkaufsflächenanteile Mit Blick auf die Einzelhandelsstrukturen in Winsen (Luhe) sind fol- des Einzelhandels im zentralen Versorgungsbereich dokumentiert. gende Sortimente als nahversorgungsrelevant zu bezeichnen: ▪ Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Reformwaren) ▪ Drogerieartikel (Körperpflege, Wasch-, Putz- und Reinigungsmit- tel) ▪ Pharmazeutische Artikel, Arzneimittel (Apotheken) ▪ Schnittblumen und kleinere Pflanzen ▪ Zeitschriften und Zeitungen

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Abb. 67: Verkaufsflächenanteile des zentralen Versorgungsbereiches auf Mit Blick auf die Einzelhandelsstrukturen in Winsen (Luhe) sind fol- Sortimentsebene: zentrenrelevante Sortimente gende Sortimente als zentrenrelevant zu bezeichnen:

Optik, Hörgeräteakustik 100 0 ▪ Bekleidung, Wäsche Oberbekleidung 81 19 ▪ Sportbekleidung und –schuhe Bücher 77 23 Wäsche, sonstige … 75 25 ▪ Schuhe Schreibwaren 73 27 ▪ Medizinisch-orthopädischer Bedarf (Sanitätshäuser) Uhren, Schmuck 62 38 Foto 53 47 ▪ Bücher Schuhe 45 55 ▪ Papier- und Schreibwaren, Bürobedarf Spielwaren 39 61 Sanitätswaren 36 64 ▪ Spielwaren Lederwaren 31 69 ▪ Geschenkartikel, Glaswaren, Porzellan und Keramik, Hausrat Glas, Porzellan, … 29 71 Computer, Büro-/ … 24 76 ▪ Foto und Zubehör Heimtextilien 19 81 ▪ Optische und akustische Artikel Sportartikel 11 89 Unterhaltungselektro… 5 95 ▪ Uhren, Schmuck Farben, Tapeten, … 3 97 ▪ Lederwaren, Koffer und Taschen

Zoobedarf 3 97 Elektrogeräte, Leuchten 2 98 Die Zentrenrelevanz dieser Sortimente ist durch folgende Angebots- Pflanzen, Gartenbedarf 100 Eisenwaren, … 100 strukturen innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches von Win- Fahrräder 100 sen (Luhe) begründet: Kfz-Zubehör 100 Obwohl das Sortiment Parfümerie und Kosmetikartikel im Sinne der Möbel 100 Drogerieartikel bereits den nahversorgungsrelevanten Sortimenten Antiquitäten, … 100 Musikinstrumente, … zugerechnet wird, sollten diese ebenfalls explizit als zentrenrelevan-

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% tes Sortiment Erwähnung finden. Insbesondere, wenn es um die

Zentraler Versorgungsbereich sonstiges Stadtgebiet Realisierung einer Parfümerie geht, sollte eine Entwicklung innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches der Stadt Winsen (Luhe) be-

Quelle: cima 2017 vorzugt geprüft werden. In der Branche Drogerie- und Parfümerie- waren entfällt heute ein Anteil von 47 % der Verkaufsfläche auf Standorte innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches. Hierbei handelt es sich neben den zwei ROSSMANN Drogeriemärkten und BUDNIKOWSKY vor allem um Randsortimente der Lebensmittelmärk- te.

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Das Segment Bekleidung/ Wäsche ist in Winsen (Luhe) aufgrund sorgt für Frequenzen, die sich auch auf andere Betriebe innerhalb der vorhandenen Angebote in insgesamt 14 Betrieben innerhalb zentraler Innenstadtlagen positiv auswirken. des zentralen Versorgungsbereiches als zentrenrelevant zu bewer- Das Sortiment Bücher ist trotz des Verkaufsflächenanteils von 77 ten. 81 % der Verkaufsflächen des Sortiments Oberbekleidung und % innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches der Stadt Winsen 75 % der Verkaufsflächen des Sortiments Wäsche sind aktuell im (Luhe) ebenso den zentrenrelevanten Sortimenten zuzuordnen. zentralen Versorgungsbereich vorhanden. Zu nennen sind hier u.a. Nennenswerter Anbieter in diesem ist DECIUS BÜCHER innerhalb die Bekleidungsgeschäfte DÜSENBERG & HARMS, ERNSTINGS FA- des zentralen Versorgungsbereiches. Sonstige Verkaufsflächen in MILY und C&A. dieser Branche bestehen beispielsweise in den Randsortimenten der Auch das Sortiment Schuhe ist den zentrenrelevanten Sortimenten Lebensmittelmärkte insbesondere FAMILA. zuzuordnen. Der Verkaufsflächenanteil im zentralen Versorgungsbe- Ferner ist das Sortiment Papier- und Schreibwaren, Bürobedarf aus reich liegt bei 45 %. Das Sortiment Schuhe wird als Hauptsorti- Gutachtersicht den zentrenrelevanten Sortimenten zuzurechnen. ment in den Fachgeschäften SCHUHHAUS REBENSTORF, SCHUH- Schreibwaren werden vorwiegend im zentralen Versorgungsbereich HAUS WINSEN und QUICK SCHUH, sowie als Randsortiment inner- als Hauptsortiment im Betrieb PAPETERIE DECIUS verkauft. Darüber halb des Versorgungsbereichs geführt. hinaus sind Schreibwaren überwiegend als Randsortiment in den Sportartikel sind im zentralen Versorgungsbereiche nur auf geringer Lebensmittelmärkten und den Drogeriemärkten innerhalb des defi- Fläche vertreten. Als wichtigste Anbieter im Gemeindegebiet sind nierten zentralen Versorgungsbereiches vorhanden. Der Verkaufsflä- die Betriebe SPORT SCHNEIDER und FREIZEIT-CENTER Albrecht zu chenanteil im Zentrum liegt heute bei rd. 73 %. nennen. Da Sportartikel sämtliche Eigenschaften besitzen, die zen- In der Branche Spielwaren entfällt aktuell ein Anteil von rd. 39 % trenrelevante Sortimente i.d.R. auszeichnen und um einer Ansied- der Verkaufsfläche auf den zentralen Versorgungsbereich der Stadt lung außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches entgegenzuwir- Winsen (Luhe). Anbieter in diesem Bereich sind SPIELWAREN GOYER ken, sollte auch dieses Sortiment als zentrenrelevant bewertete und BENE’S SPIELSHOP innerhalb des zentralen Versorgungsberei- werden. Darüber hinaus bewahrt man sich durch die Zuordnung ches. Weitere Flächen befinden sich als Randsortiment in Lebens- dieser Branche zu den zentrenrelevanten Sortimenten planungs- mittel- und Drogeriemärkten. Die Branche ist ebenfalls den zentren- rechtliche Eingriffsmöglichkeiten, wenn es um die Flächenbeschrän- relevanten Sortimenten zuzuordnen. kung dieser Sortimente außerhalb des festgelegten zentralen Ver- Der Verkaufsflächenanteil des Sortiments Glas/ Porzellan/ Kera- sorgungsbereichs geht. mik/ Hausrat innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches liegt in Sanitätswaren (medizinisch-orthopädischer Bedarf) werden derzeit in Winsen (Luhe) bei 29 % und sollte den zentrenrelevanten Sorti- Winsen (Luhe) lediglich von REHA-OT innerhalb des zentralen Ver- menten zugeordnet werden. Die Betriebe TEDI und WELTLADEN füh- sorgungsbereiches und REINICKE, außerhalb des zentralen Versor- ren das Hauptsortiment im zentralen Versorgungsbereich. Außerhalb gungsbereiches angesiedelt angeboten. Dennoch sollte dieses Sor- bieten die Geschäfte ZAUBERHAFTES ZUHAUSE und WESHOLLEK timent als zentrenrelevant eingestuft werden. Dieses Sortiment das Hauptsortiment an. Darüber hinaus wird es von einer Reihe Facheinzelhandelsbetrieben inner- und außerhalb des zentralen

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Versorgungsbereiches als Randsortiment geführt, darunter vor allem Nur bei einer Zuordnung als zentrenrelevante Sortimente kann es die Lebensmittelmärkte. Insgesamt fällt ein höherer Anteil der Ver- in Zukunft gelingen, diese Sortimente im Ortskern zu halten bzw. kaufsfläche auf die Randsortimente der Betriebe. Durch die Zuord- neu anzusiedeln. nung dieser Branche zu den zentrenrelevanten Sortimenten erhält die Stadt Winsen (Luhe) für die Zukunft planungsrechtliche Eingriffs- und Steuerungsmöglichkeiten, wenn es um die Flächenbeschrän- kung dieses Sortimentes außerhalb des festgelegten zentralen Ver- sorgungsbereichs geht. Das Segment Foto und Zubehör wird in Winsen (Luhe) derzeit in dem Fachgeschäft FOTO QUICK geführt und erreicht damit einen Verkaufsflächenanteil von 53 % im zentralen Versorgungsbereich. Einzelhandelsbetriebe der Warengruppe optische und akustische Ar- tikel sind in Winsen (Luhe) zu 100 % innerhalb des zentralen Ver- sorgungsbereiches zu finden. Dabei fallen fünf Betriebe auf den bereich Augenoptik und drei Betriebe auf das Gebiet der Hörgerä- teakustik. Die cima empfiehlt auch dieses Segment als zentrenrelevant einzustufen. Das Sortiment Uhren und Schmuck ist in Winsen (Luhe) durch drei Betriebe (JUWELIER KRIGER, UHREN/SCHMUCK MAACK, CAESAR GOLDSCHMIEDE) vertreten, die innerhalb des zentralen Versor- gungsbereiches liegen. Zusätzlich befindet sich die SCHMUCK- BÖRSE WINSEN im Stadtgebiet. Als klassisch zentrenrelevantes Sor- timent, sollten auch Uhren und Schmuck als zentrenrelevant eingestuft werden. Lederwaren, Koffer und Taschen werden in Winsen (Luhe) zurzeit ausschließlich als Randsortimente in den Fachgeschäften TAKKO, C&A, K+K SCHUHCENTER, DEICHMANN, HESS SCHUHE und JEAN- NINE LOMBARDI angeboten. Die Verkaufsflächen liegen zu 31 % innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche. Auch zukünftig sollte dieses Sortiment innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches angesiedelt werden und ist deshalb als zentrenrelevant einzustufen.

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Definition der nicht-zentenrelevanten Sortimente ▪ Gartenmarktspezifisches Kernsortiment (u. a. Gartenbedarf (z. B. Folgende Leitsortimente werden als nicht-zentrenrelevant eingeord- Erde, Torf), Gartenhäuser, -geräte, (Groß-)Pflanzen und Pflanzge- net, da auf Grundlage der dokumentierten Verkaufsflächenanteile fäße) bzw. der Angebotsstruktur keine Zentrenrelevanz und strukturprä- ▪ sonstiger Einzelhandel: Erotikartikel, Waffen etc. gende Bedeutung für den zentralen Versorgungsbereich in Winsen ▪ Brennstoffe und Mineralölerzeugnisse

(Luhe) nachgewiesen werden kann. Die städtebaulichen und ver- kehrlichen Rahmenbedingungen in der integrierten Innenstadtlage Das Segment Tiernahrung/ Zooartikel wird aktuell in den Fach- von Winsen (Luhe) sind teilweise nur schwer bzw. nicht mit den märkten FUTTERHAUS und FRESSNAPF außerhalb des zentralen Marktanforderungen entsprechender Anbieter und Betreiber in Ein- Versorgungsbereiches, sowie als Randsortiment in den Lebensmit- klang zu bringen. Die Liste ist nicht abschließend und stellt eine telbetrieben von Winsen (Luhe) vorgehalten. Der Verkaufsflächenan- Auswahl dar: teil nimmt dabei 97 % im sonstigen Stadtgebiet ein. ▪ Tiernahrung, Tiere und zoologische Artikel Das Sortiment Heimtextilien verzeichnet außerhalb des zentralen ▪ Haus- und Heimtextilien (u.a. Stoffe, Kurzwaren, Gardinen und Versorgungsbereichs der Stadt Winsen (Luhe) einen Verkaufsflä- Zubehör) chenanteil von 81 %. Dieses Sortiment wird in Winsen (Luhe) nur ▪ Musikalien, Musikinstrumente mit Ausnahme des STOFFKONTOR als Randsortiment geführt, deshalb sollte Heimtextilien ebenso keine Zentrenrelevanz beigemessen ▪ Antiquitäten werden. ▪ Lampen und Leuchten Musikinstrumente und Musikalien konnten im Rahmen der Einzel- ▪ Unterhaltungselektronik handelsbestandsanalyse in Winsen (Luhe) nicht erfasst werden. Wir ▪ Elektrohaushaltsgeräte (Elektroklein- und Elektrogroßgeräte, sog. empfehlen jedoch, auch dieses Sortiment als nicht-zentrenrelevant „Weiße Ware“) einzustufen. ▪ Computer und Kommunikationselektronik, einschließlich Zubehör Die Branche Möbel wird aktuell ausschließlich außerhalb des zent- ▪ Möbel (inkl. Büromöbel, Küchen, Matratzen) ralen Versorgungsbereiches vorgehalten. Die wichtigsten Betriebe ▪ Baumarktspezifisches Kernsortiment (u. a. Bad-, Sanitäreinrich- sind MÖBEL RULFS, 1001-SOMMER.DE GMBH, DÄNISCHES BETTEN- tungen und -zubehör, Bauelemente, Baustoffe, Beschläge, Ei- LAGER, MATRAZEN CONCORD sowie die MÖBELSCHEUNE. Aus Gut- senwaren, Fliesen, Installationsmaterial, Heizungen, Öfen, Werk- achtersicht stellt dieses Sortiment keine besondere strukturprägen- zeuge) de Relevanz für die Innenstadt dar, sodass dieses Sortiment nicht- zentrenrelevanten Sortimenten zugerechnet wird. ▪ Farben und Lacke, Tapeten, Teppiche und Bodenbeläge Antiquitäten und Kunstgegenstände sind derzeit in Winsen (Luhe) in ▪ Fahrräder und Zubehör dem Betrieb RESEPOEANTIQUES im Ortsteil Pattensen als Hauptsor- ▪ Auto und Autozubehör timent zu finden, sowie als Randsortiment in weiteren Ortsteilen, ▪ Baby- und Kleinkindbedarf (Kinderwagen, Kindersitze etc.) sodass ein Verkaufsflächenanteil von 100 % im sonstigen Stadtge- Seite 81 Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Luhe)

biet erreicht wird. Deshalb empfiehlt die cima, dieses Sortiment als nicht-zentrenrelevant einzustufen. Das Sortiment Fahrräder und Fahrradzubehör ist aus Gutachtersicht ebenso den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten zuzuordnen. Der branchenspezifische Verkaufsflächenanteil außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches liegt in dieser Branche bei 100 %. Die Sortimentsgruppe der Baumarktartikel (inkl. Farben, Lacken, Ta- peten und Gartenbedarf) wird heute hauptsächlich nur als Randsor- timent innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs angeboten. Mit der Festsetzung dieser Sortimentsgruppe als nicht-zentrenrelevante Branche bewahrt man sich planungsrechtliche Freiheiten, wenn es um die Flächenentwicklung auch außerhalb des zentralen Versor- gungsbereiches geht. Die Schaffung eines ergänzenden Angebotes außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches wird damit ausdrück- lich ermöglicht. Wir empfehlen darüber hinaus die Sortimentsgruppe Elektrohaus- haltsgeräte/ Unterhaltungselektronik und Computer/ Kommunikati- onselektronik als nicht-zentrenrelevant zu bewerten. Üblicherweise findet die Ansiedlung dieser Sortimente heutzutage in großflächigen Fachmärkten statt, die oftmals außerhalb zentraler Versorgungsbe- reiche positioniert sind. Zusammenfassend wird der Stadt Winsen (Luhe) die nachfolgende „Winsener Sortimentsliste“ empfohlen:

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Abb. 68: Sortimentsliste Winsen (Luhe)

Nahversorgungsrelevante Sortimente Nicht -zentrenrelevante Sortimente

Nahrungs- und Genussmittel, Reformwaren ▪ Nahrungs- und Genussmittel, Getränke und Tabakwaren (WZ 47.11.1; Unterhaltungselektronik, Tonträger ▪ Einzelhandel mit Geräten der Unterhaltungselektronik (WZ 47.43.0) WZ 47.11.2; WZ 47.21.0; WZ 47.22.0; WZ 47.23.0; WZ 47.24.0; WZ ▪ Einzelhandel mit bespielten Ton- und Bildträger (WZ 47.63.0) 47.25.0; WZ 47.26.0; WZ 47.29.0) Elektrohaushaltsgeräte ▪ Einzelhandel mit elektrische Haushaltsgeräten (WZ 47.54.0) (Elektrohaushaltskleingeräte und -großgeräte) Drogerieartikel (Körperpflege, Wasch-, Putz- ▪ Einzelhandel mit Kosmetischen Erzeugnisse und Körperpflegemitteln Computer und Kommunikationselektronik, ▪ Einzelhandel mit Datenverarbeitung, peripheren Geräten und und Reinigungsmittel) (WZ 47.75.0) (ohne Parfümerie- und Kosmetikartikel) einschließlich Zubehör) Software (WZ 47.41.0), Einzelhandel mit Telekommunikationsgeräten Pharmazeutische Artikel, Arzneimittel ▪ Apotheken (WZ 47.73.0) (WZ 47.42.0) Lampen und Leuchten ▪ Einzelhandel mit Beleuchtungsartikeln und Haushaltsgegenstände Schnittblumen und kleinere Pflanzen ▪ Einzelhandel mit Blumen, Pflanzen, Sämereien und Düngemittel (WZ a. n. g. (WZ 47.59.9) (hier nur Lampen und Leuchten) 47.76.1) (hier nur Schnittblumen und kleineren Pflanzen) Haus- und Heimtextilien (u.a. Stoffe, ▪ Einzelhandel mit Heimtextilien (WZ 47.51.0), Kurzwaren, Gardinen und Zubehör) ▪ Einzelhandel mit Vorhängen, Teppiche, Fußbodenbeläge und Tapeten Zeitungen und Zeitschriften ▪ Einzelhandel mit Zeitschriften und Zeitungen (WZ 47.62.1) (WZ 47.53.0) (hier nur Vorhänge) Musikalien, Musikinstrumente ▪ Einzelhandel mit Musikinstrumente und Musikalien (WZ 49.59.3) Zentrenrelevante Sortimente Antiquitäten, Kunstgegenstände, Bilder, ▪ Einzelhandel mit Kunstgegenständen, Bildern kunstgewerbliche Bilderrahmen Erzeugnisse, Briefmarken, Münzen und Geschenkartikel (WZ 47.78.3) Parfümerie- und Kosmetikartikel ▪ Einzelhandel mit kosmetischen Erzeugnissen und (hier nur Kunstgegenstände, Bilder und kunstgewerbliche Körperpflegemitteln (WZ 47.75.0) hier nur Parfümerie- und Erzeugnisse) Kosmetikartikel) ▪ Einzelhandel mit Antiquitäten und antiken Teppichen (WZ 47.79.1) Uhren, Schmuck ▪ Einzelhandel mit Uhren und Schmuck (WZ 47.77.0) ▪ Antiquariate (WZ 47.79.2) Tiernahrung, Tiere und zoologische Artikel ▪ Einzelhandel mit zoologischem Bedarf und lebenden Tieren (WZ Optische und akustische Artikel ▪ Augenoptiker (WZ 47.78.1) 47.76.2) ▪ Einzelhandel mit medizinische und orthopädische Artikeln (WZ Möbel (inkl. Küchen, Matratzen, Büromöbel) ▪ Einzelhandel mit Wohnmöbeln (WZ 47.59.1) 47.74.0) (hier nur akustische Artikel) Medizinisch-orthopädischer Bedarf ▪ Einzelhandel mit medizinische und orthopädische Artikeln (WZ baumarktspezifisches Kernsortiment (u. a. ▪ Einzelhandel mit Metall- und Kunststoffwaren (WZ 47.52.1) 47.74.0) Bad-, Sanitäreinrichtungen und -zubehör, ▪ Einzelhandel mit Anstrichmitteln, Bau- und Heimwerkerbedarf (WZ Papier- und Schreibwaren, Bürobedarf ▪ Einzelhandel mit Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroartikeln Bauelemente, Baustoffe, Beschläge, 47.52.3) (ohne Farben, Lacke) (WZ 47.62.2) Eisenwaren, Fliesen, Installationsmaterial, Lederwaren, Koffer und Taschen ▪ Einzelhandel mit Lederwaren und Reisegepäck (WZ 47.72.2) Heizungen, Öfen, Werkzeuge, Metall- und Kunststoffwaren) Bekleidung, Wäsche ▪ Einzelhandel mit Bekleidung (WZ 47.71.0) Farbe, Lacke, Tapeten, Teppiche und ▪ Einzelhandel mit Vorhängen, Teppichen, Fußbodenbelägen und Bodenbeläge Tapeten (WZ 47.53.0) (ohne Vorhänge), Einzelhandel mit Bücher ▪ Einzelhandel mit Büchern (WZ 47.61.0) Anstrichmitteln, Bau- und Heimwerkerbedarf (WZ 47.52.3) (hier nur Farben, Lacke) Spielwaren ▪ Einzelhandel mit Spielwaren (WZ 47.65.0) Sport- und Freizeitgroßgeräte ▪ Einzelhandel mit Sport- und Campingartikeln (ohne Campingmöbel) (WZ 47.62.2) (außer Sportbekleidung) ▪ Schuhe ▪ Einzelhandel mit Schuhen (WZ 47.72.1) Fahrräder und Fahrradzubehör Einzelhandel mit Fahrrädern, Fahrradteile und -zubehör (WZ 47.64.1) ▪ Sportbekleidung und -schuhe ▪ Bekleidung (WZ 47.71.0) (hier nur Sportbekleidung) Auto und Autozubehör Einzelhandel mit Kraftwagenteilen und –zubehör (WZ 45.32.0) ▪ Schuhe (WZ 47.72.1) (hier nur Sportschuhe) ▪ Glas, Porzellan und Keramik, Hausrat ▪ Einzelhandel mit keramischen Erzeugnissen und Glaswaren (WZ gartenmarktspezifische Kernsortiment (u. a. Einzelhandel mit Blumen, Pflanzen, Sämereien und Düngemittel (WZ 47.59.2) Gartenbedarf (z. B. Erde, Torf), Gartenhäuser, 47.76.1) (außer Schnittblumen und kleinere Pflanzen) ▪ Einzelhandel mit Haushaltsgegenstände na. n. g. (WZ 47.59.9) -geräte, (Groß-) Pflanzen und Pflanzgefäße) ▪ ▪ Einzelhandel mit Kunstgegenständen, Bildern kunstgewerbliche Baby- und Kleinkindbedarf (Kinderwagen, Sonstiger Einzelhandel a. n. g. (WZ 47.78.9) (hier nur Kinderwagen, Erzeugnisse, Briefmarken, Münzen und Geschenkartikel (WZ 47.78.3) Kindersitze etc.) Kindersitze) ▪ (hier nur Geschenkartikel) Motorenkraftstoffe Einzelhandel in fremdem/ eigenem Namen mit Motorenkraftstoffen Foto und Zubehör ▪ Foto- und optische Erzeugnisse (ohne Augenoptiker) (WZ 47.78.2) (WZ 47.30.1; WZ 47.30.2) Sonstiger Einzelhandel: Erotikartikel, Waffen… ▪ Sonstiger Facheinzelhandel a. n. g. (in Verkaufsräumen) (WZ Baby-/ Kleinkinderartikel (ohne Kinderwagen, ▪ Einzelhandel mit Bekleidung (WZ 47.71.0) (nur Baby- und 47.78.9) Kindersitze) Kleinkinderartikel) ▪ Einzelhandel mit Spielwaren (WZ 47.65.0) (nur Baby-/ Quelle: cima 2017 Kleinkinderartikel)

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Für die textlichen Festsetzungen in Bebauungsplänen kann auf die Sortimentsliste in der vorliegenden Fassung zurückgegriffen werden. Sofern im Einzelfall eine differenziertere Festsetzung der zulässigen Sortimente erfolgen soll, empfiehlt die cima einen Rückgriff auf die Systematik der Wirtschaftszweige („WZ-Liste“). Eine Zuordnung der cima-Warengruppen zu den WZ-Gruppen wurde bereits vorgenommen.

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9 Grundsätze der Einzelhandelsentwicklung für die Stadt Win- sen (Luhe)

Die größten Veränderungen im Einzelhandel gehen seit Jahren von Mit der Orientierung an den folgenden Grundsätzen sollen unter- der Entwicklung des großflächigen Einzelhandels aus. Der Gesetz- nehmerische Initiativen nicht aus Winsen (Luhe) getrieben und Kon- geber hat den Kommunen umfangreiche Möglichkeiten eingeräumt, kurrenzen eingedämmt oder vermieden werden. Vielmehr soll es zu die Entwicklung des großflächigen Einzelhandels planungsrechtlich einer „gesunden“ Konkurrenz der Unternehmen untereinander zu steuern. Ziele der Landesplanung Niedersachsen sind u.a. die kommen und nicht zu einer Konkurrenz der Standorte innerhalb Erhaltung und die Weiterentwicklung der gewachsenen Zentren und der Stadt Winsen (Luhe). Wenn es in Winsen (Luhe) gelingt, sich die Sicherstellung qualifizierter wohnungsnaher Angebote mit Waren an den nachfolgend aufgeführten Grundsätzen zu orientieren, be- des täglichen Bedarfs. Vorhaben an nicht integrierten Standorten, deutet dies nicht zuletzt auch Planungs- und Investitionssicherheit die dieser Zielsetzung widersprechen, können von den Kommunen für (gewünschte) innerstädtische Entwicklungen und Spielräume. bei Einsatz der entsprechenden planungsrechtlichen Instrumente abgelehnt werden. Grundsatz 1 Zentrenrelevantes Kernsortiment: Die Innenstadt von Winsen (Luhe) Das hier vorgelegte Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Lu- genießt Entwicklungspriorität. Einzelhandel mit zentrenrelevantem he) wurde auf Basis der aktuellen rechtlichen und landesplaneri- Kernsortiment ausschließlich im Hauptzentrum, keine Entwicklung schen Rahmenbedingungen erarbeitet. Um eine nachhaltige Einzel- von nicht integrierten Standortagglomerationen. handelsentwicklung in der Stadt Winsen (Luhe) mittel- bis langfristig zu gewährleisten, sollten zukünftige Planvorhaben an den Grundsät- zen der Einzelhandelsentwicklung bewertet und beurteilt werden. Grundsatz 2 Für eine schnelle und einfache Umsetzung der Konzeptaussagen Nahversorgungsrelevantes Kernsortiment: Außerhalb des zentralen sollten die bestehenden B-Pläne entsprechend der Zielvorstellungen Versorgungsbereiches Neuansiedlungen von nahversorgungsrelevan- (inkl. Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche und Sorti- ten Sortimenten nur, wenn eine Versorgung der Bewohner im Nah- mentsliste Winsen (Luhe)) angepasst werden.21 bereich nicht gewährleistet ist und die Versorgungsfunktion des zentralen Versorgungsbereiches nicht gefährdet wird. Bestehende Betriebe genießen erweiterten Bestandsschutz und sollten die Mög- lichkeit bekommen sich an moderne Marktbedürfnisse anpassen zu 21 Das Gutachten der cima ersetzt keine rechtsförmliche Beratung. Die cima emp- können, sofern keine Beeinträchtigung des zentralen Versorgungs- fiehlt zu Rechtsangelegenheiten, die sich im Zusammenhang mit diesem Gutach- bereiches nachgewiesen wird (Einzelfallprüfung nach LROP). ten und Gegenständen ihrer Beratung ergeben, stets die Beratung von Rechts- dienstleistern (z.B. Rechtsanwälten) einzuholen. Seite 85 Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Luhe)

Grundsatz 3 Zur Umsetzung der Grundsätze in der Praxis der Bauleitplanung Zentren- und nahversorgungsrelevantes Kernsortiment: Außerhalb und der Baugenehmigungen empfiehlt die cima folgende grundsätz- des zentralen Versorgungsbereiches grundsätzlich keine Weiterent- lichen Prinzipien anzuwenden: wicklung von Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten. Be- stehende Betriebe genießen erweiterten Bestandsschutz. Potentielle ▪ Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten Standorte sind künftig nicht-zentrenrelevanten Neuansiedlungen sind mit Priorität in der Innenstadt von Winsen (Luhe) anzusie- vorbehalten (Einzelfallprüfung). deln. ▪ In den SO-Gebieten sind die Bestandstrukturen sowie die Po- Grundsatz 4 tenzial- und Entwicklungsflächen baurechtlichen abzusichern. Nicht zentrenrelevantes Kernsortiment: Großflächiger Einzelhandel ▪ In GE- Gebieten sollte zukünftig die Neuansiedlung von Einzel- mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten prioritär in den Solitär- handel ausgeschlossen werden. Ausnahmen bilden hier: Hand- /Streulagen im zentralen Siedlungsgebiet (RROP 2025) zulässig- werksbetriebe mit Verkauf an letzte Verbraucher; Bestands- auch im zentralen Versorgungsbereich. Die Ansiedlung sollte dabei schutz genießen vorhandene Betriebe, bei denen angemessene auf wenige Standorte beschränkt werden. Erweiterungen und Erneuerungen zulässig sein sollten.

Grundsatz 5 ▪ In MI- und WA-Gebieten ist in der Regel Einzelhandel unterhalb Zentrenrelevante Randsortimente: Beschränkung zentrenrelevanter der Großflächigkeit zulässig. In MI- und WA-Gebieten sollte Ein- Randsortimente bei großflächigem nicht-zentrenrelevanten Einzel- zelhandel dort ausgeschlossen werden, wo die Versorgungs- handel. In Anlehnung an das LROP Niedersachsen auf 10 % der funktion des Zentralen Versorgungsbereiches beeinflusst und Gesamtverkaufsfläche, bzw. maximal 800 qm. Bei einer Neuansied- gefährdet wird. Im Rahmen der Bauleitplanung kann die Ver- lung steht der Betreiber in der Pflicht, den Nachweis der Einhaltung kaufsflächengröße in MI- und WA-Gebieten über die horizontale zu erbringen. und vertikale Gliederung des Plangebietes gesteuert werden.

Grundsatz 6 Sicherstellung der Versorgungsfunktion: Sicherstellung der Versor- gungsfunktion des ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereiches bei großflächigen Vorhaben. Dieser Grundsatz ist nicht als Wettbe- werbsschutz zu verstehen, sondern als Absicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zugunsten einer ganzheitlichen Versorgung.

Seite 86 Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Luhe)

Abb. 69: Übersicht der Ansiedlungsregeln für Neuansiedlungen

zentrenrelevante nahversorgungsrelevante nicht-zentrenrelevante Zentraler Hauptsortimente Hauptsortimente Hauptsortimente Versorgungsbereich

Hauptzentrum großflächig möglich großflächig möglich großflächig möglich Innenstadt

integrierte Lagen Einzelfallprüfung keine Ansiedlung keine Ansiedlung in Wohn- und Mischgebieten (orientiert an Nahversorgungsfunktion) Großflächig möglich, Sonderstandorte* keine Ansiedlung keine Ansiedlung

prioritäre Ansiedlung weitere

sonstige, nicht integrierte ausnahmsweise zulässig Standortkategorien keine Ansiedlung keine Ansiedlung Standorte nach Einzelfallprüfung

keine Einzelhandelsansiedlungen, da gewerblichen Nutzungen vorbehalten Gewerbegebiete (Annexhandel zulässig)

* Hierbei handelt es sich nicht um die im FNP festgelegten SO-Gebiete, sondern die hier im Einzelhandelskonzept festgelegte Fachmarktagglomeration/ Sonderstandort (Luhepark) * Hierbei handelt es sich nicht um die im FNP festgelegten SO-Gebiete, sondern die hier im Einzelhandelskonzept festgelegte Fachmarktagglomeration/ Sonderstandort (Luhe- park) Generell zu beachten, dass die bestehenden Einzelhandelsbetriebe selbstverständlich Bestandsschutz genießen. Darüber hinaus sollen den Generell zubestehenden beachten, dass Betrieben die bestehenden mit zentrenrelevanten Einzelhandelsbetriebe Hauptsortimenten selbstverständlich auchBestandsschutz außerhalb genießen. der zentralen Darüber Versorgungsbereichehinaus sollen den bestehenden Modernisierunge Betrieben mitn zentrenre- und levanten angemesseneHauptsortimenten Verkaufsflächenerweiterungen auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche ermöglicht werden, Modernisierungen sofern diese und für angemessene einen zeitgemäßen Verkaufsflächener Marktauftrittweiterungen bzw. ermöglicht ein langfri werden,stiges sofern diese für einen zeitgemäßen Marktauftritt bzw. ein langfristiges Fortbestehen des Unternehmens erforderlich sind (erweiterter Bestandsschutz). Fortbestehen des Unternehmens erforderlich sind (erweiterter Bestandsschutz). Der Handel mit Kraftfahrzeugen, Landmaschinen, Brennstoffen und Mineralölerzeugnissen unterliegt keiner einschränkenden Steuerung im Einzelhandelskonzept.

Der Handel mit Kraftfahrzeugen, Landmaschinen, Brennstoffen und Mineralölerzeugnissen unterliegt keiner einschränkenden Steuerung im Quelle: cima 2017 Einzelhandelskonzept.

Seite 87 Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Luhe)

Mit der Ansiedlungsmatrix können etwa 80% der Anfragen (Erweite- rung, Neuansiedlung) geklärt werden. Bei der Anwendung der An- siedlungsmatrix muss zunächst grob zwischen Außen- und Innenla- ge unterschieden werden. Die Außenlage ist die Lage auf der „grü- nen Wiese“. Die Innenlage befindet sich innerhalb des geschlosse- nen Siedlungskörpers und kann weiter in die städtebaulich integrierte Lage bestimmt sein. Sie zeichnet sich durch einen Multifunk- tionsmix aus Einzelhandel, Dienstleistungen und öffentlichen Einrich- tungen aus und bietet neben der Versorgungsfunktion auch dem

Austausch und dem Verweilen Platz. Deshalb sollte die Entwicklung des zentralen Versorgungsbereiches nicht nur auf Einzelhandel be- schränkt werden, sondern auch Dienstleistungen und Aufenthalts- qualitäten umfassen. Bei den 20% der Ansiedlungen, die nicht durch die Ansiedlungsmatrix geklärt werden können, wurden Ober- grenzen problematisiert, wobei grundsätzlich keine Steuerung über Flächengrößen, sondern über Standorte erfolgen müsse.

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10 Hinweise und Maßnahmen zur Parkraumsituation

Bei einer Fahrzeugdichte in Deutschland von 1,2/Haushalt und ei- Die unterschiedlichen Nachfragegruppen für Parkplätze im allgemeiner Bewegungszeit der Fahrzeuge von durchschnittlich grade einmal nen unterscheiden sich hinsichtlich ihrer Parkdauer und ihrer Be- 5 % des Tages wird der aktuelle Umfang des ruhenden Verkehrs reitschaft längere Fußwege oder kostenpflichtige Parkplätze in Kauf deutlich. Dabei benötigt jeder PKW-Besitzer nicht nur einen Park- zu nehmen. Auch in Bezug auf ihre potentielle Nutzung von öffent- platz, sondern bspw. einen am Wohnort, einen am Arbeitsort sowie lichen Verkehrsmitteln und Parkleitsystemen ergeben sich Unter- für Freizeit oder Besorgungen. Auch für voraussichtlich zunehmende schiede. Neben den üblichen Gruppen der Einwohner, Beschäftigten, Mobilitätsalternativen, wie Carsharing oder E-Autos müssen zukünf- Auszubildenden, Studierenden und Schüler, Kunden, Dienstleister tig Parkplätze zur Verfügung stehen. Die Parkplatznachfrage wird und Lieferanten machen in Winsen (Luhe) auch Besucher und Gäs- also größtenteils bestehen bleiben, lediglich die Rahmenbedingun- te einen Anteil der Parkplatznutzer aus. gen werden sich verändern. Die Nutzergruppen und ihre Erwar- Abb. 70: Differenzierte Ansprüche der Nutzergruppen tungshaltungen werden sich in Zukunft weiter ausdifferenzieren. Ne-

ben veränderten Nutzungen der Fortbewegungsmittel spielen Smart- auf auf phones auch im Mobilitätsbereich eine zunehmend wichtigere Rolle. Technische und bauliche Maßnahmen können nötig sein, um auf

die veränderten Rahmenbedingungen des ruhenden Verkehrs zu re-

Parkdauer

Parken im im Parken

öffentlichen

Straßenraum

Verlagerung

andere andere Verkehrsmittel

Langer Fußweg Fußweg Langer zumutbar

Kostenpflichtige Kostenpflichtige Bewirtschaftung agieren. Parkleitsystem Einwohner lang teilweise Bezogen auf den Einzelhandel stellt sich in Winsen (Luhe) folgen- Kunden kurz teilweise teilweise teilweise ja teilweise Besucher & des Bild der Parkraumsituation dar: kurz/lang teilweise teilweise teilweise ja ja Gäste Insgesamt stehen im Untersuchungsraum der Innenstadt Winsen Beschäftigte, (Luhe) 1.965 PKW-Stellplätze zur Verfügung. Den rd. 2.000 der In- Auszubildende, lang teilweise ja ja teilweise nenstadt zu geordneten Parkplätze stehen rd. 18.560 qm Verkaufs- Studierende & fläche (VKF) gegenüber Gemäß der Forschungsgesellschaft für Stra- Schüler ßen- und Verkehrswesen (FGSV) sollte je 30-40 qm VKF ein Stell- Dienstleister kurz/lang teilweise ja teilweise platz zur Verfügung stehen. Konservativ gerechnet bedeutet dies Lieferanten kurz ja eine Stellplatznachfrage i.H.v. rd. 622 Stellflächen. In der Innenstadt würden demnach noch rd. 1.380 Stellplätze für Anwohner und Be- Eigene Darstellung nach: Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen (2005): Empfehlungen für Anlagen des ruhenden Verkehrs. EAR 05, S. 9 schäftigte der Betriebe zur Verfügung stehen. stehen.

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11 Potenzialbetrachtung

Alle Überlegungen zur nachhaltigen Weiterentwicklung und Profilie- Abb. 71: Verkaufsflächenpotentiale in den periodischen Sortimenten rung des Einzelhandelsstandortes Winsen (Luhe) sollten auf dem Ansiedlungspotenziale in qm zentralörtlichen Versorgungscharakter eines Mittelzentrums aufbau- CIMA Warengruppe (Zentralitätsziel 100) en, d.h. es sollte das Ziel der Gemeinde- und Einzelhandelsentwick- Nahrungs- und Genussmittel Ziel bereits erreicht, heute 107 lung sein, eine ausreichende Nahversorgung der Bewohner mit Wa- Gesundheit und Körperpflege 100 ren des täglichen Bedarfs sicherzustellen und eine darüber hinaus- Zeitschriften, Schnittblumen 50 gehende Grundversorgung mit Gütern des aperiodischen Bedarfs zu Quelle: cima 2017, Angaben jeweils gerundet erreichen. Die langjährigen Erfahrungen der cima haben gezeigt, dass Mittel- In Bezug auf den aperiodischen Bedarf ist das Einzelhandelsange- zentren, vergleichbar mit Winsen (Luhe), im Bereich des aperiodi- bot in der Stadt Winsen (Luhe) nur gering ausgeprägt. schen Bedarfs Zentralitäten von 120 -140 % vorweisen. Für Winsen Das Ziel der folgenden Potenzialanalyse ist in erster Linie das Si- (Luhe) ist eine Einzelhandelszentralität von etwa 130 % in den chern des Bestandes ohne dabei einen maßgeblichen Verdrän- aperiodischen Sortimenten durchaus im Sinne der Raumordnung. gungswettbewerb anzustoßen. Die Potenzialbetrachtung kann jedoch Dieses Kapitel beschäftigt sich mit der Potenzialbetrachtung und nicht als ein Legitimationsnachweis für positive oder negative Bau- behandelt dabei die Darstellung der Verkaufsflächenpotenziale mit vorbescheide verstanden werden, sondern ausschließlich als eine den Zentralitätszielen des periodischen und aperiodischen Bedarfs. Entscheidungs- und Abwägungshilfe im Rahmen der Bauleitplanung. Dabei werden zunächst keine möglichen Verdrängungsumsätze be- Die rechtssichere Beantwortung der Frage, ob Planvorhaben zur rechnet. Diese gilt es im Einzelfall bei einem tatsächlichen Pla- Neuansiedlung von nahversorgungsrelevantem Einzelhandel oder die nungsvorhaben zu prüfen. Erweiterung bestehender Betriebe verträglich für den zentralen Ver- Für die periodischen Sortimente gilt die eigene Bedarfsdeckung, die sorgungsbereich der Stadt Winsen (Luhe) ist, kann nur durch ein in Winsen (Luhe) im Bereich der Nahrungs- und Genussmittel ge- auf den konkreten Einzelfall bezogenes Verträglichkeitsgutachten geben ist. In den Warengruppen Gesundheit- und Körperpflege so- beantwortet werden. wie Zeitschriften und Schnittblumen zeigen sich geringe Ansied- Für das Mittelzentrum Winsen (Luhe) kann eine Einzelhandelszentra- lungspotenziale bis zu 100 m² Verkaufsfläche, die für die Bedarfs- lität bis 130 % in den aperiodischen Sortimenten die Funktion des deckung notwendig sind. zentralen Versorgungsbereiches im Gemeindegebiet stärken. Das Er- reichen der Zentralitätsziele führt dazu, dass die Gesamtzentralität der Gemeinde Winsen (Luhe) steigt, was wiederum einer Erhöhung der Potentialbindung gleichkommt. Derzeit fließen 27 % des örtli-

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chen Nachfragepotentials (rd. 59,9 Mio. €) an andere Einkaufs- im Rahmen des Möglichen und sollte zum Schutze des zentralen standorte ab. Versorgungsbereiches zwingend überprüft werden.

Abb. 72: Zentralitätsziel und benötigte Verkaufsflächen Für die Stadt Winsen (Luhe) ergeben sich für die aperiodischen

zusätzl. Verkaufsflächen für Sortimente folgende Verkaufsflächenpotenziale, die anhand der ermittelte CIMA Warengruppe Zentralitätsziel derzeitigen Verkaufsflächen und der festgestellten durchschnittli- Zentralität chen Flächenproduktivitäten in den jeweiligen Sortimentsbereichen 130 Bekleidung, Wäsche 850 118 errechnet wurden: Schuhe, Lederwaren 700 101 ▪ 14.800 qm Verkaufsfläche bei einer Zielzentralität von 130 % Uhren, Schmuck, medizinisch- orthopädischer Bedarf 650 80

Bücher, Schreibwaren 550 91 Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik 2.400 73 Die Werte sind jeweils gerundet und beinhaltet nur die Warengrup- Sportartikel, Fahrräder 700 98 pen in denen das Zentralitätsziel noch nicht erreicht wurde. Spielwaren 250 104 Hobbybedarf, Zooartikel 400 108 Für die periodischen Sortimente gilt die eigene Bedarfsdeckung, die Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat Ziel bereits erreicht, heute 134 134 in Winsen (Luhe) bisher ausschließlich in der Sortimentsgruppe Möbel, Antiquitäten 7.400 59 Nahrungs- und Genussmittel (Zentralität 107 %) erreicht wird. Der Heimtextilien 900 74 periodische Bedarfsbereich weist in Winsen (Luhe) somit noch Ver- Baumarktartikel, Gartenbedarf Ziel bereits erreicht, heute 153 153 kaufsflächenpotentiale auf (insgesamt knapp 150 qm). Quelle: cima 2017, Angaben jeweils gerundet Das Entwicklungsziel für die Stadt Winsen (Luhe) ist somit der Er- Es ist zu beachten, dass es in den aperiodischen Sortimenten zu halt und Ausbau des heutigen Angebotes des aperiodischen Bedar- einem Verdrängungswettbewerb innerhalb des Gemeindegebietes fes (insbesondere in den Branchen Elektroartikel/ Unterhaltungs- kommen kann. Die Fokussierung bei Neuansiedlungen sollte daher elektronik und Möbel), was mit einer zusätzlichen Potenzialbindung bei qualitativen Anbietern liegen, die das bestehende Angebot er- einhergeht. Das bedeutet neben möglichen Neuansiedlungen auch, gänzen. Modernisierungsabsichten, die der Standortsicherung dienen, positiv zu begleiten. Bei Planungsvorhaben ist die Ansiedlung von zentren- Dennoch ergeben sich auch Potenziale durch Umsatzumverteilun- relevanten Sortimenten im ZV Innenstadt vornehmlich zu gewähr- gen innerhalb des Gemeindegebietes. Ansiedlungsvorhaben, die in leisten. Die Nutzung von Leerständen oder die Umstrukturierung direkter Konkurrenz zu bestehenden Strukturen stehen, müssen einer Passage ist hierbei zu bevorzugen. Nicht zentrenrelevante nicht zwingend eine Bestandsgefährdung darstellen. Sortimente sind auch außerhalb des zentralen Versorgungsberei- Man geht davon aus, dass Umsatzumverteilungen unterhalb von ches zulässig. Auch hier gilt es die Planungsvorhaben auf mögliche 7 % unwesentlicher Natur sind. Zwischen 7-11 % können je nach Verdrängungsumsätze zu prüfen. Lage und Art und Wettbewerbssituation bereits spürbare Auswir- kungen auftreten, die mittels eines Verträglichkeitsgutachtens über- prüft werden sollten. Darüber hinaus ist eine Bestandsgefährdung Seite 91 Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Luhe)

12 Anhang

12.1 Bestimmung des Marktgebietes und Die Kaufkraftkennziffer berücksichtigen unterschiedliche Kaufkraftni- veaus der Bevölkerung in Deutschland. des Nachfragepotenzials Die verwendeten Kaufkraftkennziffern wurden von mb research, Nürnberg ermittelt. In die Datengrundlagen sind Informationen der Das Marktgebiet wird auf Basis einer intensiven Wettbewerbsanalyse cima mit eingeflossen. vor Ort abgegrenzt. Ergänzend werden auch ökonometrische Mo- Grundlage für die Potenzialberechnung im Einzelhandel sind die dellrechnungen nach HUFF berücksichtigt. In der Regel erfolgen jährlichen Verbrauchsausgaben pro Kopf der Bevölkerung. Hierzu Anpassungen gegenüber dem Rechenmodell. Ggf. liefern Haushalts- liegen Daten vor, die aus umfangreichem, sekundärstatistischem befragungen und Expertengespräche ergänzende Informationen. Ein- Material, Eigenerhebungen im Rahmen von Standortanalysen und flussgrößen für die Berechnung des Marktgebietes sind: Betriebsberatungen resultieren. Keine Berücksichtigung finden dabei

die Verbrauchsausgaben für Kraftfahrzeuge, Landmaschinen, Brenn- ▪ Geographische, örtliche und verkehrsbedingte Faktoren, stoffe und Mineralölerzeugnisse. In Abzug gebracht ist der Anteil ▪ Zeitdistanzen (Messungen der Wegezeiten) zwischen den Wohn- des Versandhandels an den Verbrauchsausgaben, sodass nur der orten der Konsumenten und den zentralen Einkaufsorten im Pro-Kopf-Verbrauch, der im stationären Einzelhandel realisiert wird, Einzugsbereich, in die Berechnungen eingeht. Jeder Person, vom Baby bis zum ▪ Attraktivität konkurrierender Einkaufsorte gemessen an der Greis, steht entsprechend dieser Verbrauchsausgaben-Ermittlung pro Kaufkraft, Jahr ein Betrag in Höhe von ▪ Attraktivität konkurrierender Einkaufsorte gemessen an Zentrali- 5.828 € tätsindizes der verschiedenen Bedarfsbereiche, für Ausgaben im Einzelhandel zur Verfügung (Vorausberechnung für ▪ Das einzelhandelsrelevante Nachfragepotenzial leitet sich ab das Jahr 2017). aus: Die Nachfragepotenziale in den einzelnen Warengruppen ergeben - der Attraktivität der Konkurrenzorte, sich aus dem Produkt der (rein rechnerisch) gebundenen Einwohner - der geographischen Lage der Konkurrenzorte, und den Pro-Kopf-Verbrauchsausgaben. Diese werden mit den jeweiligen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern gewichtet. - der Einwohnerzahl im Einzugsbereich, - den Kaufkraftverhältnissen im Einzugsbereich und - den einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben pro Kopf und Jahr.

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12.2 Erhebung des bestehenden Bei der Bestandserhebung erfolgt eine Differenzierung nach 31 Branchen und sieben Warengruppen, die in der folgenden Abbil- Einzelhandelsangebotes und Analyse dung dokumentiert sind. der örtlichen Situation Abb. 73: cima Warengruppen

Im Rahmen der Untersuchung wurde eine Bestandsaufnahme aller CIMA Warengruppe existierenden Einzelhandelsbetriebe durchgeführt. Entscheidendes Kriterium für die Erfassung eines Betriebes ist dabei die Tatsache, Periodischer Bedarf dass zum Zeitpunkt der Erhebung von einer branchentypischen Ge- schäftstätigkeit ausgegangen werden kann. Die Klassifizierung aller Nahrungs- und Genussmittel erfassten Betriebe erfolgte nach folgenden Merkmalen: Gesundheit und Körperpflege ▪ Lage des Betriebes (Zentrum, integrierte Lage sowie Peripherie), Zeitschriften, Schnittblumen ▪ Branche, Aperiodischer Bedarf ▪ Betriebstyp, ▪ Verkaufsfläche, Bekleidung, Wäsche ▪ Sortimentsniveau, Schuhe, Lederwaren Sanitätsartikel, Optik, Akustik ▪ allgemeiner Zustand des Betriebes. Uhren, Schmuck Die Zuordnung eines Betriebes zu einer Branche orientiert sich Bücher, Schreibwaren grundsätzlich am Schwerpunkt des angebotenen Sortiments. Han- Elektroartikel, Unterhaltungselektronik delt es sich um Betriebe mit mehreren Sortimentsbereichen (z.B. Warenhäuser, Verbrauchermärkte), so wird für die Bestimmung der Sportartikel, Fahrräder gesamten Verkaufsfläche je Branche im betreffenden Untersu- Spielwaren chungsort eine Aufspaltung in alle wesentlichen Warengruppen vor- Musikinstrumente, Waffen, Sammelhobbies genommen. Die Klassifizierung der Betriebstypen orientiert sich an Zooartikel folgenden Kriterien (vgl. auch nachfolgende Seite): Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat ▪ Bedienungsform, Möbel ▪ Preisniveau, Heimtextilien ▪ Sortimentstiefe und -breite, Baumarktartikel, Gartenbedarf

▪ Verkaufsfläche. Quelle: cima 2017

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12.3 Abgrenzung von Betriebstypen Verbrauchermarkt ▪ Verkaufsfläche ca. 1.500 m² bis 5.000 m², Lebensmittelvollsorti- ment und mit zunehmender Fläche ansteigender Anteil an Non- Wir unterscheiden zwischen den folgenden Betriebstypen: Food-Abteilungen (Gebrauchsgüter).

Fachgeschäft SB-Warenhaus ▪ Sehr unterschiedliche Verkaufsflächengrößen, branchenspeziali- ▪ Verkaufsfläche über 5.000 m², neben einer leistungsfähigen Le- siert, tiefes Sortiment, in der Regel umfangreiche Beratung und bensmittelabteilung umfangreiche Non-Food-Abteilungen, Stand- Kundenservice. ort häufig peripher, großes Angebot an eigenen Kundenparkplät- zen. Fachmarkt ▪ Großflächiges Fachgeschäft mit breitem und tiefem Sorti- Warenhaus mentsangebot, in der Regel viel Selbstbedienung und Vorwahl, ▪ In der Regel Verkaufsflächengröße über 3.000 m², Lebensmittel- häufig knappe Personalbesetzung. abteilung, breites und tiefes Sortiment bei den Non-Food- Abteilungen, in der Regel zentrale Standorte. Supermarkt ▪ Ca. 400 m² bis 1.500 m² Verkaufsfläche, Lebensmittelvollsorti- Kaufhaus ment inklusive Frischfleisch, in der Regel ab 800 m² Verkaufs- ▪ In der Regel Verkaufsflächen über 1.000 m², breites, tiefes Sor- fläche bereits zunehmender Non-Food-Anteil. timent, im Gegensatz zum Warenhaus meist mit bestimmtem Branchenschwerpunkt. Lebensmitteldiscounter ▪ Meist Betriebsgrößen zwischen ca. 500 m² und 1.400 m² Ver- Shopping-Center kaufsfläche, ausgewähltes, spezialisiertes Sortiment mit geringer ▪ Großflächige Konzentration vieler Einzelhandelsfachgeschäfte di- Artikelzahl, grundsätzlich ohne Bedienungsabteilungen. verser Branchen, Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe i.d.R. unter einem Dach, oft ergänzt durch Fachmärkte, Kaufhäuser, Fachmarktzentrum Warenhäuser und Verbrauchermärkte; großes Angebot an Kun- ▪ Großflächige Konzentration mehrerer Fachmärkte verschiedener denparkplätzen; i.d.R. zentrale Verwaltung und Gemeinschafts- Branchen, i.d.R. kombiniert mit einem Verbrauchermarkt werbung. und/oder einem Lebensmittel-Discounter, meist zusammen über 8.000 m² VKF, periphere Lage, viele Parkplätze. Mall in einem Shopping-Center ▪ Zentraler, oft hallenartiger, überdachter Raum im Shopping- Center, von dem aus die einzelnen Betriebe zugänglich sind. Hier finden Aktionen und Veranstaltungen statt, Einzelhändler präsentieren ihre Waren in der Mall oft vor dem Geschäft. Seite 94 Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Luhe)

12.4 Zur Definition Zentraler Vordergrund. Die Neuregelung nach § 34, Abs. 3 BauGB trifft die Festsetzung, dass von großflächigen Vorhaben keine schädlichen Versorgungsbereiche und dem Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche in der Standort- kommune oder anderen benachbarten Kommunen zu erwarten sein Erfordernis ihrer Abgrenzung dürfen. Schutzobjekt sind demnach ein oder mehrere Zentrale Versor- Der Begriff des Zentralen Versorgungsbereichs wurde erstmals in gungsbereiche. Der Begriff des Zentralen Versorgungsbereichs ist die Fassung der BauNVO von 1977 aufgenommen. Für großflächige somit von der Bundesgesetzgebung im Rahmen der Regelungen Einzelhandelsvorhaben gemäß § 11 Abs. 3 sind die Auswirkungen des § 34, Abs. 3 BauGB nachhaltig eingeführt und seine Bedeutung auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich und die Si- gestärkt worden. cherung und Entwicklung der Zentralen Versorgungsbereiche zu be- urteilen. Dies gilt sowohl für die relevanten Zentralen Versorgungs- Die Regelungen nach § 11 Abs. 3 BauNVO oder § 34 Abs. 3 bereiche in der Standortkommune des Projektvorhabens als auch BauGB in Bezug auf den Schutz und die Entwicklung Zentraler Ver- für ggf. betroffene zentrale Versorgungsbereiche in benachbarten sorgungsbereiche haben keine wettbewerbliche Schutzfunktion son- Kommunen. dern beziehen sich auf die dem Zentralen Versorgungsbereich insgesamt zugeordnete Versorgungsfunktion. Die Notwendigkeit zur Die Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche sind relevanter Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche in Städten und Gemein- Gegenstand der abwägenden Prüfung des interkommunalen Ab- den resultiert aus den Abwägungserfordernissen des BauGB (§ 2 stimmungsgebotes. Eine Nichtberücksichtigung von Auswirkungen Abs.2 BauGB; § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB). auf Zentrale Versorgungsbereiche kann als Abwägungsfehler wirken (siehe § 2 Abs. 2 BauGB). Grenzt eine Kommune keine Zentralen Versorgungsbereiche ab, so können diese jedoch als faktische Zentrale Versorgungsbereiche Darüber hinaus ist die Erhaltung und Entwicklung Zentraler Versor- nach den tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort festgelegt werden23. gungsbereiche ein Rechtfertigungsgrund und genereller abwägungs- Sie sind immer wieder zu überprüfen und ggf. gerichtlich festzustel- erheblicher Belang für die Bauleitplanung (§ 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB). len. Aus dieser Abwägungsrelevanz heraus, die 2004 in die Novellierung Was Zentrale Versorgungsbereiche konkret sind, wie sie abzugren- des BauGB aufgenommen wurde, kann das Erfordernis zur Abgren- 22 zen sind und worin sie sich konkret inhaltlich manifestieren, wurde zung zentraler Versorgungsbereiche abgeleitet werden. vom Gesetzgeber nicht vorgegeben. Mittlerweile hat das BVerwG je- Im Zusammenhang mit der Neuregelung des § 34 Abs. 3 BauGB zu 24 doch Kernaussagen zu Zentralen Versorgungsbereichen getroffen : Planungen im unbeplanten Innenbereich rückte dann die baurechtliche Dimension der Zentralen Versorgungsbereiche stärker in den 23 Siehe hierzu auch Kuschnerus: Der sachgerechte Bebauungsplan. Ziffer 209,S.115 22 Vgl. hierzu auch Einzelhandelserlass des Landes Nordrhein-Westfalen. Gem. RdErl. unter Bezugnahme auf BVerwG Urteil vom 17.12.2009 – 4 C.1.08 und BT-Drs. d. Ministeriums für Bauen und Verkehr u. d. Ministeriums für Wirtschaft, Mittel- 15/2250, S.54 24 stand und Energie vom 22.09.2008, S.13 Vgl. BVerwG, Urteile vom 17.12.2009 – 4 C 1.08 und 4 C 2.08. Seite 95 Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Luhe)

Zentrale Versorgungsbereiche sind „räumlich abgrenzbare Bereiche, werden, die sich durch Zentralität auszeichnet und eine diffuse denen auf Grund vorhandener Einzelhandelsnutzungen – häufig er- Verteilung von Einrichtungen vermeidet.“ gänzt durch Dienstleistungen und gastronomische Angebote – eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zu- Zentrale Versorgungsbereiche unterscheiden sich in der Tiefe und kommt“ Breite der Versorgungsfunktion: „Entscheidend ist, dass der Versorgungsbereich nach Lage, Art und 1. Hauptzentren bzw. Innenstadtzentren, die einen größeren Zweckbestimmung eine für die Versorgung der Bevölkerung in ei- Einzugsbereich, in der Regel das gesamte Stadtgebiet und nem bestimmten Einzugsbereich zentrale Funktion hat. Der Begriff ggf. darüber hinaus ein weiteres Umland, versorgen und in ist nicht geographisch im Sinne einer Innenstadtlage oder Ortsmit- denen regelmäßig ein breites Spektrum von Waren für den te, sondern funktional zu verstehen. Zentralität kann durchaus auch lang-, mittel- und kurzfristigen Bedarf angeboten wird, kleinteilig sein…“ 2. Nebenzentren, die einen mittleren Einzugsbereich, zumeist 25 Vertiefend führt KUSCHNERUS hierzu aus : bestimmte Bezirke größerer Städte, versorgen und in denen regelmäßig zumindest ein breiteres Spektrum von Waren für „Zentrale Versorgungsbereiche sind von besonderer Bedeutung für den mittel- und kurzfristigen, ggf. auch den langfristigen die Konzentrierung der städtebaulichen Zielsetzungen auf den Vor- Bedarf angeboten wird, rang der Innenentwicklung. Zur Stärkung dieser Innenentwicklung und der Urbanität der Städte sowie zur Sicherung einer wohnort- 3. Grund- und Nahversorgungszentren, die einen kleineren Ein- nahen Versorgung der Bevölkerung, die auch wegen der geringeren zugsbereich, in der Regel nur bestimmte Quartiere größerer Mobilität älterer Menschen besonderen Schutz bedarf, ist die Erhal- Städte bzw. gesamte kleinere Orte, versorgen und in denen tung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in Städten und regelmäßig vorwiegend Waren für den kurzfristigen Bedarf Gemeinden von besonderem städtebaulichen Belang.“ und ggf. auch für Teilbereiche des mittelfristigen Bedarfs, 27 26 angeboten werden . Das BVerwG führt dazu weiter aus :

„Zentrale Versorgungsbereiche sollen erhalten werden, weil Ihnen Auch ein Bereich, der auf die Grund- und Nahversorgung eines be- eine herausragende Bedeutung für Bestand und Entwicklung von stimmten örtlichen Bereichs zugeschnitten ist, kann eine zentrale Städten und Gemeinden zukommt. Bezweckt wird nicht der Schutz der vorhandenen Einzelhandelsbetriebe um ihrer selbst willen; 27 schon gar nicht geht es um die Verhinderung von Konkur- Das BVerwG führt in seiner Urteilsbegründung zu den Urteilen vom 17.12.2009 renz…Vielmehr soll eine bestimmte städtebauliche Struktur erhalten hierzu aus: „Ein zentraler Versorgungsbereich setzt keinen übergemeindlichen Einzugsbereich voraus. Auch ein Bereich, der auf die Grund- und Nahversorgung eines bestimmten örtlichen Bereichs zugeschnitten ist, kann eine zentrale Ver- sorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus wahrnehmen. Der 25 Zweck des Versorgungsbereichs besteht in diesem Fall in der Sicherstellung ei- Vgl. Kuschnerus, U.: Der sachgerechte Bebauungsplan. Bonn 2010, S. 109f ner wohnortnahen Grundversorgung der im Einzugsbereich lebenden Bevölke- 26 BVerwG, Urt. V. 17.12.2009 – 4 C 2.08 rung.“ Seite 96 Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Luhe)

Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich überneh- Diese eher abstrakte, rechtsdeterministische Beschreibung, was men. Das OVG Münster hat die oben stehende Hierarchie von Zentrale Versorgungsbereiche sein können, fordert in jedem Fall die zentralen Versorgungsbereichen bestätigt28. umfassende Begründung der konkreten Abgrenzungen Zentraler In der Erstkommentierung des BauGB 2004 führen BERKEMANN und Versorgungsbereiche. Die nachvollziehbare, eindeutige Festlegung HALAMA als Kriterien zur Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche mit einer Dokumentation der tatsächlichen Verhältnisse heißt auch, aus: dass Angebotsqualitäten eines Zentralen Versorgungsbereichs stan- dörtlich erfasst werden müssen. Eine bloße räumliche Abgrenzung ▪ Nachvollziehbare, eindeutige Festlegung und Dokumentation der mittels Abgrenzung eines möglichen Suchraumes eines Zentralen tatsächlichen Verhältnisse, Versorgungsbereichs reicht nicht aus. ▪ Darstellung und Festsetzungen in Bauleitplänen bzw. Raumord- Die Abgrenzung von Innenstädten und Stadtteilzentren kann sich nungsplänen, leiten lassen von einer Multifunktionalität von Nutzungen (Einzel- ▪ Darstellung in sonstigen raumordnerischen und städtebaulichen handel, Gastronomie, Dienstleistungen, kulturelle Einrichtungen, Bil- Konzeptionen (Zentrenkonzepte, Einzelhandelskonzepte). dungs- und Weiterbildungseinrichtungen), hohen Passantenfrequen- zen und offensichtlichen Barrieren, die einen deutlichen Nutzungs- Abb. 74: Hierarchie Zentraler Versorgungsbereiche wechsel zwischen zentraler Versorgungslage und übrigen Siedlungs- Hierarchie zentraler Versorgungsbereiche raum erkennen lassen. Schwieriger bleibt die Abgrenzung von Nahversorgungszentren, wo von Natur aus die Breite des Angebots beschränkt bleibt. Oftmals verfügen historische oder ländliche Ortskernlagen nicht mehr über Zentrale Versorgungslagen, so dass auch teilintegrierte Versor- Hauptzentrum gungsstandorte von Lebensmitteldiscountern und Verbrauchermärk- Bezug zu BauGB ten in der Diskussion um die Abgrenzung von Zentralen Versor- OVG NRW Urt. vom 11.12.2006 gungsbereichen Berücksichtigung finden. (7A 964/05) Nebenzentrum Zentrale Versorgungsbereiche können und sollen zukünftige Ent- wicklungsplanungen mit berücksichtigen. Diese Planungen müssen jedoch hinreichend konkret sein, z. B. durch absehbare Anpassun- gen in der Flächennutzungs- und Bauleitplanung oder eindeutige, Nahversorgungszentrum fundierte Standortentwicklungsempfehlungen innerhalb eines Einzel- handelskonzeptes.

22 Bei der Beurteilung vor Ort, ob ein Einzelhandelsstandort als Zent- © CIMA GmbH 2012 raler Versorgungsbereich einzustufen ist, orientiert sich die cima an

28 den Kernaussagen des BVerwG und der aktuellen Rechtsprechung Vgl. OVG NRW, Urteil vom 11.12.2006 – 7A 964/05 – BRS 70 Nr. 90). Seite 97 Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Luhe)

des OVG Münster und relevanten Kommentierungen zum BauGB. schützenswert und entwicklungsfähig sind.29 Erste verwaltungsge- Dementsprechend werden folgende Kriterien für eine Abgrenzung richtliche Urteile fordern darüber hinaus, dass Zentrale Versor- Zentraler Versorgungsbereiche herangezogen: gungsbereiche Einzelhandelsunternehmen mit maßgeblich relevanter Versorgungsfunktion enthalten müssen. Es reicht nicht, einen ▪ Umfang des vorhandenen Einzelhandelsbestandes und Bedeu- Standortbereich mit nur noch rudimentärer Versorgungsfunktion tung der bestehenden Versorgungsfunktion, (Kiosk, Trinkhalle, kleinflächiger Nahversorger etc.) als Zentralen ▪ Umfang des vorhandenen Dienstleistungsbestandes und zu be- Versorgungsbereich auszuweisen.30 rücksichtigender öffentlicher Einrichtungen, Zentrale Versorgungsbereiche sind letztendlich auch als Entwick- ▪ städtebaulich integrierte Lage (fußläufige Erreichbarkeit), lungsangebot aufzufassen. Sie definieren, wo sich zukünftig die Entwicklung von großflächigem Einzelhandel mit nahversorgungs- ▪ Einheitlichkeit der funktionalen, städtebaulichen und räumlichen und zentrenrelevanten Sortimenten etablieren soll. Mit dem Entwick- Struktur, lungsangebot verknüpft ist die Überprüfung nach Auswirkungen und ▪ Ggf. optimale Einbindung des ‚Zentralen Versorgungsbereichs’ in ggf. schädlichen Auswirkungen auch auf benachbarte Zentrale Ver- das städtische oder regionale ÖPNV-Netz. sorgungsbereiche. Die landesplanerische Relevanz Zentraler Versorgungsbereiche ist Die Abgrenzung von Zentralen Versorgungsbereichen hat sich je- bereits im ROG der Bundesrepublik Deutschland als Grundsatz der doch nicht ausschließlich an den Einzelhandelsnutzungen zu orien- Raumordnung angelegt. Im § 2 Abs. 3 Satz 2 und 3 ROG heißt es: tieren. Insbesondere bei Zentralen Versorgungsbereichen in der Funktion des Haupt- oder Nebenzentrums kommt es auf eine Funk- „Die soziale Infrastruktur ist vorrangig in zentralen Orten zu bün- tionsvielfalt an. Die Standorte von Kundenorientierten Dienstleistun- deln; die Erreichbarkeits- und Tragfähigkeitskriterien des Zentrale- gen, Schulen und weiteren Bildungseinrichtungen, Kirchen und Orte-Konzepts sind flexibel an regionalen Erfordernissen auszurich- kirchlichen Einrichtungen, Dienststellen der öffentlichen Verwaltung ten. Es sind die räumlichen Voraussetzungen für die Erhaltung der sowie Seniorenwohnheime sollten bei der Abgrenzung berücksichtigt Innenstädte und örtlichen Zentren als zentrale Versorgungsbereiche werden. In der aktuellen Rechtsprechung zeichnet sich ein Trend zu schaffen.“ ab, dass multifunktional abgegrenzte und dezidiert in ihrer Abgren- Aus der Planungspraxis und aktuellen Rechtsprechung resultieren zung begründete Zentrale Versorgungsbereiche nachhaltig rechtli- weitere Anforderungen an die Abgrenzung Zentraler Versorgungsbe- chen Überprüfungen standhalten. reiche: Zentrale Versorgungsbereiche müssen eindeutig bestimmt sein. Es reicht nicht aus, sie vage, z. B. als kreisförmige Markierungen zu 29 Vgl. Geyer: Neuregelungen für den Einzelhandel. In: PlanerIn, Heft 3, 2005. definieren. Es hat eine weitestgehend parzellenscharfe Abgrenzung 30 zu erfolgen, um eindeutig zu definieren, welche Betriebe oder Zum Begriff ‚Zentral‘ wird in den Urteilsbegründungen der BVerwG-Urteile vom 17.12.2009 – 4 C 1.08 und 4 C 2.08 Stellung genommen. Er ist funktional und Grundstücke im Zentralen Versorgungsbereich liegen und somit nicht geographisch aufzufassen. Es muss ein relevanter Besatz an Versorgungs- funktion vorliegen. Seite 98 Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Luhe)

12.5 Auswirkungen auf Zentrale legungen. Die 10 %-Schwelle wurde als eine vage Vermutungsgren- ze formuliert. Sie ist nicht als eine fest stehende Grenze zu bewer- Versorgungsbereiche ten. Auch in Zukunft werden sich diesbezüglich die Verwaltungs- und Oberverwaltungsgerichte hier enthalten. Vorhaben nach § 11 Abs. 3 BauNVO (insbesondere also Fachmärk- Mit dem Prüftatbestand zum § 34 Abs. 3 BauGB ist der Begriff der te, Fachmarktzentren und Einkaufszentren) müssen baurechtlich in schädlichen Auswirkungen auf die Erhaltung und Entwicklung Zent- Sonder- oder Kerngebieten angesiedelt werden. Die Auswirkungen raler Versorgungsbereiche formuliert worden. eines Projektvorhabens auf die Funktionsfähigkeit von Zentralen In der höchstrichterlichen Rechtsprechung zeichnet sich ab, dass Versorgungsbereichen ist sorgfältig und umfassend abzuwägen die Schwelle zu schädlichen Auswirkungen bei deutlich über 10 % (§ 2 Abs. 2 BauGB). Jedoch darf die kommunale Planungshoheit liegt. Einzelne Urteile gehen erst bei 20 % Umsatzverlagerung von durch die Abwägung nicht unzumutbar oder rücksichtlos beein- schädlichen Auswirkungen aus. trächtigt werden. In der Erstkommentierung zum BauGB 2004 heben BERKEMANN und Als Auswirkungen zu begreifen sind gemäß des § 11 Abs. 3 Aus- HALAMA hervor, dass bei der Feststellung schädlicher Auswirkungen wirkungen, die sich auf die städtebauliche Entwicklung und Ord- auf die Versorgungsfunktion von Zentralen Versorgungsbereichen nung nicht nur unwesentlich auswirken. „Auswirkungen […] sind ins- hinsichtlich von Projektentwicklungen im unbeplanten Innenbereich besondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 Bun- hohe Hürden zu berücksichtigen sind, die anders zu bewerten sind des-Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infra- als die Beurteilung von Auswirkungen nach § 11 Abs. 3 BauNVO. strukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Schädliche Auswirkungen für Vorhaben gemäß § 34 Abs. 3 BauGB Bevölkerung im Einzugsbereich […] auf die Entwicklung zentraler im unbeplanten Innenbereich dürften dann vorliegen, wenn ein po- Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, tenzielles Ansiedlungsvorhaben außerhalb eines Zentralen Versor- auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt“. gungsbereichs zu deutlichen negativen immobilienwirtschaftlichen Die Rechtsprechung ging bei der Frage, was unter negativen Aus- Effekten in einem Zentralen Versorgungsbereich führt (z. B. Leerzie- wirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO zu verstehen ist, da- hen ganzer Immobilien durch sicher zu prognostizierende Betriebs- von aus, dass in Bezug auf die Funktionsfähigkeit von Zentralen aufgaben). Die Rechtsprechung verlangt hier eine exakte gutachter- Versorgungsbereichen bei einer warengruppenspezifischen relativen liche Beweisführung mit Dokumentation der örtlichen Standortver- Umsatzverlagerung im Einzelhandel von 10 % Auswirkungen anzu- hältnisse31. nehmen sind. Dabei ist nicht Gegenstand der Bewertung, ob ein konkreter Wettbewerber betroffen ist, sondern ob die Versorgungs- funktion eines Zentralen Versorgungsbereichs in seiner Angebots- 31 qualität und Multifunktionalität deutlich beeinträchtigt wird. Die Be- Einen möglichen Verfahrensweg weist hier das OVG-Urteil vom 22.11.2010 mit Aktenzeichen 7 D 1/09.NE. Im vorliegenden Fall wird die plausible Abgrenzung wertungsmaßstäbe orientieren sich somit grundsätzlich an städte- des Zentralen Versorgungsbereich mittels Passantenfrequenzrelationen dokumen- baulichen Strukturen und in keinem Fall an wettbewerblichen Über- tiert und ein potentiell eintretender immobilienwirtschaftlicher Schaden aufgrund der eintretenden Umsatzverlagerungen aufgezeigt. Seite 99 Einzelhandelskonzept für die Stadt Winsen (Luhe)

Grundsätzlich hat die Abwägung, ab wann schädliche Auswirkungen eintreten können, anhand der örtlichen Standortrahmenbedingungen zu erfolgen. Umsatzverlagerungseffekte stellen hinsichtlich schädli- cher Auswirkungen nur einen Anfangsverdacht dar. Gesunde Einzel- handelsstrukturen sind z. B. bezüglich der Verträglichkeit anders zu bewerten als Zentren, die bereits durch Trading-Down-Effekte gekennzeichnet sind. Auch erhebliche Veränderungen von Verkehrsströmen oder ein un- erwünschtes Verkehrsaufkommen können schädliche Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche sein.32 Die Praxis und zukünftige Rechtsprechung wird zeigen, welche Um- satzverlagerungen‚ wesentliche Beeinträchtigungen darstellen und welche städtebaulichen Folgewirkungen als Funktionsstörung Zentra- ler Versorgungsbereiche aufgefasst werden können.

32 Vgl. Berkemann, Halama: Erstkommentierung zum BauGB 2004, S. 363. Seite 100