Startredegørelse for Boliger Og Erhverv, Kastetvej Og
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
Oktober 2012 STARTREDEGØRELSE Lokalplan 1-3-106 Boliger og erhverv, Kastetvej og Absalonsgade Vestbyen Jammerbugten Pandrup Dronninglund Storskov Tylstrup Aabybro Sulsted Hjallerup Dronninglund Grindsted Hammer Bakker Uggerhalne Vestbjerg Vadum Vodskov Langholt Brovst Stae Ulsted Vester Hassing Egholm NØRRESUNDBY Hou Rørdal Gandrup Øster Uttrup Hasseris AALBORG Limfjorden Nørholm Nørre Tranders Koldkær Klitgård Sønder Tranders Klarup Bisnap Skalborg Gug Stavn Storvorde Sønderholm Hals Frejlev Gistrup Visse Dall Villaby Skelby Farstrup Sejlflod Kølby Barmer Nibe Skellet Lillevorde Valsted Svenstrup Nøvling Egense Gudumholm Mou Godthåb Sebbersund Aalborg Bugt Ferslev Store Gudum Ajstrup Bislev Vaarst Gudumlund Ellidshøj Fjellerad Nørre Kongerslev Volsted Dokkedal Støvring Kongerslev Skørping Lille Vildmose Terndrup Aars Øster Hurup Rold Skov Startredegørelse Boliger og erhverv, Kastetvej og Absalonsgade, Vestbyen Hvad er en startredegørelse? En startredegørelse er den officielle igangsætning af lokalplanarbejdet. Startredegørelsen, som forelægges Teknik- og Miljøudvalget, beskriver i korte træk det konkrete projekt eller den problemstilling, der ligger til grund for, at en bygherre har ønsket at få udarbejdet en lokalplan. I den politiske drøftelse kan der være en stillingtagen til eksakte problemstillinger, eller det kan fastsættes, hvilke særlige intentioner, opmærksomhedspunkter eller fokusområder, der er for netop denne plan. Indhold Oversigtskort ................................................................................................................................... 3 Baggrunden ..................................................................................................................................... 3 Lokalplanområdet ............................................................................................................................. 8 Eksisterende planforhold ................................................................................................................... 8 Intentioner og opmærksomhedspunkter i lokalplanforslaget ................................................................. 10 Aalborg Kommune Teknik- og Miljøforvaltningen Stigsborg Brygge 5, Postboks 219 9400 Nørresundby Lokalplanlægger: Steen Trant, tlf. 9931 2028 Mail: [email protected] Oktober 2012 • Side 2 Startredegørelse Boliger og erhverv, Kastetvej og Absalonsgade, Vestbyen Rye sgade Ansøgers ønske om afgrænsning af lokalplanområdet. Luftfoto optaget 2010. Baggrunden 1 : Kong Christians Alle Dannebrogsg 4 ade I F . s 0 r t 0 e 1 e 0 d d 0 e g 0 r a i m c d i H e a A e g n l a g n d o e e l b K a e n a r d s g t s v e g e t a v j d e e j Plan og Byg har gennnem det seneste år modtaget 3 skitseforslag til bebyggelse af ejendommen Kastetvej 17 fra developer, Jeppe Lynge Larsen, Kristensen Properties A/S Det er tanken at udføre en ny eta gehusbebyggelse på hjørnet af Kastetvej og Absalonsgade, i Vestbyen. Projektet kan ikke opføres inden for rammerne af den eksisterende kommune- og lokalplans bygningsregulerende bestemmelser, hvorfor der ønskesD udarbejdetro en nyn kommuneplanrammenin og eng ny lokalplan. Christines Vej Absalonsgade Developer har sammen med boligselskabet +Bolig søgt kvote til 60 ungdomsboliger, men ansøgningen er på indeværende tidspunkt ikke imødekommet. Forvaltningen har i den forløbne tid været i dialog med developer om, hvor intensivt grunden eventuelt kan bebygges, og der har i hele forlø bet været afgørende forskel på opfattelsen heraf, ligesom der har væ ret afgørende forskel i opfattelsen af hvordan byggeriet bør tilpasses til omgivelserne. V Efter modtagelsen af developers forslag 1 har forvaltningen selv udar bejde et forslag til bebyggelse ud fra flere ønsker. R a e l Oktober 2012 • Side 3 d b e e S m r a b a x a r o n V s g e s g g s a a t a d d r d e e e e H a S v n t r e a p Poul n Paghs Gade r C o d .A. Olesen s Gade m v e e n j e a n d e N y b r o g a d e Ba Svendsgade dehusvej Da lgasgade - - - - Startredegørelse Boliger og erhverv, Kastetvej og Absalonsgade, Vestbyen Det første er en tilpasning og en understøttelse af nærbanestationen. Skitsen fra Plan og Byg indeholder derfor et ønske om fremhæve sta- tionen ligesom det er et ønske at et kommende byggeri i stueetagen skal give mulighed for at understøtte stationen med en kiosk, kaffebu- tik eller fx en restaurant eller en lignende erhvervsorienteret funktion. Det er envidre væsentligt at arealet mellem bebyggelsen og Kastetvej gives en offentlig karakter. Endelig er det væsentligt at byggeriet tilpasses de omliggende bygnin- ger for at skabe gode gaderum. Her vurderes det også at den smalle Absalonsgade meget nemt kommer til at virke som en smal kløft, med en reminisens til de smalleste gader i den del af havnefrontsbyggeri- erne som er beliggende vest for Limfjordsbroen. Plan og Byg har vurderet at developers tre forslag alle tager udgangs- punkt i at prisen for at erhverve ejendommen Kastetvej 17 er relativ høj hvorfor det bliver nødvendigt at presse minimum 3000 m2 bebyg- gelse ind på grunden af hensyn til rentabiliteten i byggeriet. Forslagene opfattes derfor af Plan og Byg mere som som 3 eksempler møblering ag grunden med et givet antal m2 end som 3 eksempler på tilpasning til omgivelserne og bydelen i øvrigt. Forvaltningen er derfor tvivlende overfor det tilrådelige i at fjerne en bevaringsværdig bygning til fordel for en ny og meget tæt bebyggelse. Developers 3 forslag til bebyggelse er efterfølgende gengengivet på de næste sider, mens ideskitsen fra Plan og Byg er gengivet på side 10, under afsnittet "Bemærkninger fra Plan og Byg". Oktober 2012 • Side 4 gavlafslutning” mod Kastetvej. Byggeriet vurderes således til at medvirke til ”at styrke det aktuelle områdes struktur, og at byggeriet ved udformning og tilpasning medvirker til at forbedre bybilledet arkitektonisk”, som det er beskrevet i mål og perspektiv i kommunalplanen2. Bebyggelsen vil synsmæssig fremstå som fire selvstændige ”småhuse” med i alt 36 lejligheder, hvoraf fem etableres i tagetagen. Tag- og byggehøjde vil fra gade være identisk med naboejendommen, Absalonsgade 32 og dermed 4½ etage. Mod banelegemet ønskes fem fulde etager, som anvist i principskitsen. Der etableres elevator i ejendommen. Der etableres endvidere cykelparkering, affalds- og installationsrum bag ”facadevæg” i porten. De fire småhuse vil samlet have et grundareal på ca. 600 m², stueplan og tagetage vil dog kun være 450 m² hhv. 550 m². Dermed er det samlede boligareal på ca. 2.800 m², hvoraf 318 m² er fællesareal. Bygningsarealet svarer herefter til en bebyggelsesprocent på 221. Ifølge bilag K til kommunalplanen er bebyggelsesprocenterne for østsiden af Absalonsgade typisk relativt lave for etagebebyggelse i Midtbyen, idet der er udlagt store arealer bag ejendommene til garager og liberalt erhverv. For ejendomme beliggende mod vest er den typiske bebyggelsesprocent større end 200 og maksimalt 355.3 I tilknytning til boligerne etableres parkeringsareal med mulighed for 18 parkeringspladser for personbiler. Startredegørelse Det resterende areal etableres som et grønt friareal med græs og beplantning. Boliger og erhverv, Kastetvej og Absalonsgade, Vestbyen Skitseforslag 1 Uddrag af bygherrens beskrivelse: Projektet på ejendommen skal færdiggøre den samlede boligkarré i Absalonsgade, sådan at facaden fremstår ens fra Kastetvej i nord til Annebergvej/Saxogade i syd med hensyn til facadestræk, bygnings- højde og dybde, facadeudtryk, materialer, formål mv. Herunder er det hensigten at ejendommen skal afslutte gadehjørnet af Kastetvej og Absalonsgade med tre 50 graders vinklinger, hvorved der ikke opstår en høj og massiv gavlafslutning mod Kastetvej. Bebyggelsen vil synsmæssigt fremstå fire selvstændige "småhuse". Det samlede boligareal er på 2800 m2, hvoraf 318 m2 er fællesareal. Bygningarealet svarer herefter til en bebyggelsesprocent på 221. I til- knytning til boligerne etableres parleringsareal med mulighed for 18 parkeringspladser til personbiler. 2 http://aakwww.aalborgkommune.dk/Kommuneplan/Kommuneplanrammer/Midtbyen/Vestbyen/default.htm 3 http://www.aalborgkommune.dk/images/teknisk/PLANBYG/KOMPLAN/00/liste.pdf Oktober 2012 • Side 5 Startredegørelse Boliger og erhverv, Kastetvej og Absalonsgade, Vestbyen Skitseforslag 2 Projektet der danner baggrund for udarbejdelsen af lokalplanens be- stemmelser er en afsluttende karrebebyggelse med 42 boligenheder eller hvis der etableres erhverv i stueetagen - 35 boligenheder. Boli- gerne etableres som mindre 2-værelseslejligheder på 56-60m2 eksl. fælles adgangareal. Projektet er henvendt til alle aldresgrupper men den primære gruppe vil typisk være unge eller ældre pga. placering og udformning. Bebyggelsen ønskes opført med sammenhængende facade og som afsluttende karrebebyggelse langs Absalonsgade og rundt om hjørnet mod Kastetvej, dog tilbagetrukket mod Kastetvej med fastholdelse af et grønt areal mod vejen og den eksisterende adgang til nærbanesta- tion. Ny bebyggelsen vil også ved sin volume være medvirkende til at styrke bebyggelsen struktur og samtidig højne den bygningsmæssige standard. Bebyggelsen i sig selv vil være medvirkende til at skabe et mere aflukket gårdrum og friareal og herved også virke støjafskær- mende mod Kastetvej. Der ønskes bygget ca. 3000 m2 etageareal. Oktober 2012 • Side 6 Startredegørelse Boliger og erhverv, Kastetvej og Absalonsgade, Vestbyen Grunden Kastetvej 17 markerer sig i bybilledet med sin placering ved nærbanestationen samt afslutningen af gadeforløbet i Absalonsgade. I dag afsluttes karréen ved en større ”villa”