Oktober 2012 STARTREDEGØRELSE Lokalplan 1-3-106 Boliger og erhverv, Kastetvej og Absalonsgade Vestbyen

Jammerbugten Pandrup

Dronninglund Storskov

Tylstrup

Aabybro Hjallerup Dronninglund Grindsted Hammer Bakker Uggerhalne

Vadum

Vodskov Langholt

Brovst

Stae Ulsted

Vester Hassing Egholm NØRRESUNDBY Hou Rørdal Øster Uttrup Limfjorden Nørholm Nørre Tranders Koldkær Klitgård Sønder Tranders Bisnap Gug Stavn Sønderholm Hals Visse Dall Villaby Skelby Farstrup Sejlflod Kølby Barmer Skellet Lillevorde Valsted Svenstrup Nøvling Egense Gudumholm Mou Godthåb Sebbersund Aalborg Bugt Ferslev Store Gudum Ajstrup Bislev Vaarst Gudumlund Ellidshøj

Fjellerad Nørre Kongerslev Volsted Dokkedal

Støvring Kongerslev

Skørping Lille Vildmose

Terndrup Aars Øster Hurup Rold Skov Startredegørelse Boliger og erhverv, Kastetvej og Absalonsgade, Vestbyen

Hvad er en startredegørelse?

En startredegørelse er den officielle igangsætning af lokalplanarbejdet. Startredegørelsen, som forelægges Teknik- og Miljøudvalget, beskriver i korte træk det konkrete projekt eller den problemstilling, der ligger til grund for, at en bygherre har ønsket at få udarbejdet en lokalplan.

I den politiske drøftelse kan der være en stillingtagen til eksakte problemstillinger, eller det kan fastsættes, hvilke særlige intentioner, opmærksomhedspunkter eller fokusområder, der er for netop denne plan.

Indhold

Oversigtskort...... 3 Baggrunden...... 3 Lokalplanområdet...... 8 Eksisterende planforhold...... 8 Intentioner og opmærksomhedspunkter i lokalplanforslaget...... 10

Aalborg Kommune Teknik- og Miljøforvaltningen Stigsborg Brygge 5, Postboks 219 9400 Nørresundby Lokalplanlægger: Steen Trant, tlf. 9931 2028 Mail: [email protected]

Oktober 2012 • Side 2 V e st re H a vn ep r om e n a d Startredegørelse e

e Boligerd og erhverv, Kastetvej og Absalonsgade, Vestbyen a g s e

e d

y a R G

s N y n br e o s ga e d l e

O

.

A .

C

S tran dve jen

Kas tet vej

j

e

e e v d s d a u a g h

G s e

g s d

o Hel h a r gola nd g B b sgad e a e P

n l n

u a

o

D P

Frede e riciaga d de a

g

s

n

o l e

a d

s a

b g

A s Valdem d Istedga arsgad n de e e

v

S

e

d R a eberb g ansg s ade a Ansøgers ønske om afgrænsning af lokalplanområdet. Luftfoto optaget 2010. g l

a

D

e Ann l eb l e rgvej A

s

j n Sa e xo Baggrundena ga i de V t

s s i

r e

h n Plani og Byg har gennnem det seneste år modtaget 3 skitseforslag til C t

s i g bebyggelse af ejendommen Kastetvej 17 fra developer, Jeppe Lynge r

n h o

Larsen,C Kristensen Properties A/S Det er tanken at udføre en ny eta-

K gehusbebyggelseg på hjørnet af Kastetvej og Absalonsgade, i Vestbyen. n i Projektetn kan ikke opføres inden for rammerne af den eksisterende 100 m n o kommune-r og lokalplans bygningsregulerende bestemmelser, hvorfor 1:4.000 Dder ønskes udarbejdet en ny kommuneplanramme og en ny lokalplan.

Developer har sammen med boligselskabet +Bolig søgt kvote til 60 ungdomsboliger, men ansøgningen er på indeværende tidspunkt ikke imødekommet.

Forvaltningen har i den forløbne tid været i dialog med developer om, hvor intensivt grunden eventuelt kan bebygges, og der har i hele forlø- bet været afgørende forskel på opfattelsen heraf, ligesom der har væ- ret afgørende forskel i opfattelsen af hvordan byggeriet bør tilpasses til omgivelserne.

Efter modtagelsen af developers forslag 1 har forvaltningen selv udar- bejde et forslag til bebyggelse ud fra flere ønsker.

Oktober 2012 • Side 3 Startredegørelse Boliger og erhverv, Kastetvej og Absalonsgade, Vestbyen

Det første er en tilpasning og en understøttelse af nærbanestationen. Skitsen fra Plan og Byg indeholder derfor et ønske om fremhæve sta- tionen ligesom det er et ønske at et kommende byggeri i stueetagen skal give mulighed for at understøtte stationen med en kiosk, kaffebu- tik eller fx en restaurant eller en lignende erhvervsorienteret funktion.

Det er envidre væsentligt at arealet mellem bebyggelsen og Kastetvej gives en offentlig karakter.

Endelig er det væsentligt at byggeriet tilpasses de omliggende bygnin- ger for at skabe gode gaderum. Her vurderes det også at den smalle Absalonsgade meget nemt kommer til at virke som en smal kløft, med en reminisens til de smalleste gader i den del af havnefrontsbyggeri- erne som er beliggende vest for Limfjordsbroen.

Plan og Byg har vurderet at developers tre forslag alle tager udgangs- punkt i at prisen for at erhverve ejendommen Kastetvej 17 er relativ høj hvorfor det bliver nødvendigt at presse minimum 3000 m2 bebyg- gelse ind på grunden af hensyn til rentabiliteten i byggeriet. Forslagene opfattes derfor af Plan og Byg mere som som 3 eksempler møblering ag grunden med et givet antal m2 end som 3 eksempler på tilpasning til omgivelserne og bydelen i øvrigt.

Forvaltningen er derfor tvivlende overfor det tilrådelige i at fjerne en bevaringsværdig bygning til fordel for en ny og meget tæt bebyggelse.

Developers 3 forslag til bebyggelse er efterfølgende gengengivet på de næste sider, mens ideskitsen fra Plan og Byg er gengivet på side 10, under afsnittet "Bemærkninger fra Plan og Byg".

Oktober 2012 • Side 4 gavlafslutning” mod Kastetvej. Byggeriet vurderes således til at medvirke til ”at styrke det aktuelle områdes struktur, og at byggeriet ved udformning og tilpasning medvirker til at forbedre bybilledet arkitektonisk”, som det er beskrevet i mål og perspektiv i kommunalplanen2.

Bebyggelsen vil synsmæssig fremstå som fire selvstændige ”småhuse” med i alt 36 lejligheder, hvoraf fem etableres i tagetagen.

Tag- og byggehøjde vil fra gade være identisk med naboejendommen, Absalonsgade 32 og dermed 4½ etage. Mod banelegemet ønskes fem fulde etager, som anvist i principskitsen. Der etableres elevator i ejendommen. Der etableres endvidere cykelparkering, affalds- og installationsrum bag ”facadevæg” i porten.

De fire småhuse vil samlet have et grundareal på ca. 600 m², stueplan og tagetage vil dog kun være 450 m² hhv. 550 m². Dermed er det samlede boligareal på ca. 2.800 m², hvoraf 318 m² er fællesareal. Bygningsarealet svarer herefter til en bebyggelsesprocent på 221.

Ifølge bilag K til kommunalplanen er bebyggelsesprocenterne for østsiden af Absalonsgade typisk relativt lave for etagebebyggelse i Midtbyen, idet der er udlagt store arealer bag ejendommene til garager og liberalt erhverv. For ejendomme beliggende mod vest er den typiske bebyggelsesprocent større end 200 og maksimalt 355.3

I tilknytning til boligerne etableres parkeringsareal med mulighed for 18 parkeringspladser for personbiler. Startredegørelse Det resterende areal etableres som et grønt friareal med græs og beplantning. Boliger og erhverv, Kastetvej og Absalonsgade, Vestbyen

Skitseforslag 1 Uddrag af bygherrens beskrivelse: Projektet på ejendommen skal færdiggøre den samlede boligkarré i Absalonsgade, sådan at facaden fremstår ens fra Kastetvej i nord til Annebergvej/Saxogade i syd med hensyn til facadestræk, bygnings- højde og dybde, facadeudtryk, materialer, formål mv. Herunder er det hensigten at ejendommen skal afslutte gadehjørnet af Kastetvej og Absalonsgade med tre 50 graders vinklinger, hvorved der ikke opstår en høj og massiv gavlafslutning mod Kastetvej.

Bebyggelsen vil synsmæssigt fremstå fire selvstændige "småhuse". Det samlede boligareal er på 2800 m2, hvoraf 318 m2 er fællesareal. Bygningarealet svarer herefter til en bebyggelsesprocent på 221. I til- knytning til boligerne etableres parleringsareal med mulighed for 18 parkeringspladser til personbiler.

2 http://aakwww.aalborgkommune.dk/Kommuneplan/Kommuneplanrammer/Midtbyen/Vestbyen/default.htm 3 http://www.aalborgkommune.dk/images/teknisk/PLANBYG/KOMPLAN/00/liste.pdf

Oktober 2012 • Side 5 Startredegørelse Boliger og erhverv, Kastetvej og Absalonsgade, Vestbyen

Skitseforslag 2 Projektet der danner baggrund for udarbejdelsen af lokalplanens be- stemmelser er en afsluttende karrebebyggelse med 42 boligenheder eller hvis der etableres erhverv i stueetagen - 35 boligenheder. Boli- gerne etableres som mindre 2-værelseslejligheder på 56-60m2 eksl. fælles adgangareal. Projektet er henvendt til alle aldresgrupper men den primære gruppe vil typisk være unge eller ældre pga. placering og udformning.

Bebyggelsen ønskes opført med sammenhængende facade og som afsluttende karrebebyggelse langs Absalonsgade og rundt om hjørnet mod Kastetvej, dog tilbagetrukket mod Kastetvej med fastholdelse af et grønt areal mod vejen og den eksisterende adgang til nærbanesta- tion. Ny bebyggelsen vil også ved sin volume være medvirkende til at styrke bebyggelsen struktur og samtidig højne den bygningsmæssige standard. Bebyggelsen i sig selv vil være medvirkende til at skabe et mere aflukket gårdrum og friareal og herved også virke støjafskær- mende mod Kastetvej. Der ønskes bygget ca. 3000 m2 etageareal.

Oktober 2012 • Side 6 Startredegørelse Boliger og erhverv, Kastetvej og Absalonsgade, Vestbyen

Grunden Kastetvej 17 markerer sig i bybilledet med sin placering ved nærbanestationen samt afslutningen af gadeforløbet i Absalonsgade. I dag afsluttes karréen ved en større ”villa” således grundens afslutning mod Kastetvej i dag fremstår som grøn have, men også, for stedet, let- ter fremmedgjort. Med nærværende forlag, udnyttes grunden med en bynær karakter dog med stor hensyntagen til nærbanestationen. Såle- des trækkes facadelinien mod Kastetvej tilbage og skaber luft og kig til perronen på jernbanebroen

Bygningen foreslås i moderne arkitektur som under hensyntagen til stedets karakter; karrebebyggelsen langs absalonsgade og det mere diffust åbne område omkring nærbanestationen. På én gang henven- der byggeriet sig til torvet omkring banen, men som også formidler overgangen mellem bebyggelsen langs Absalonsgade og den mere trafikerede Kastetvej. Derfor er bygningen delt op i to bygningskroppe, adskilt med en trappe- og elevatorkerne. Mod Absalonsgade opføres en bygning i 4 niveauer og mulighed for fælesophold på tag. Hermed respekteres den eksisterende højderytme i gaden. Mod nærbanen, og i “gården” foreslås en højere bygningsdel, 7 etager, som forholder sig til området omkring nærbanestationen. Der etableres således en pendant til den eksisterende 7 etagers bygning øst for banelegemet. Byggeriet placeres så der tages størst mulig hensyn til sollysforhold til den øvrige bebyggelse i området. Således vil ingen eksisterende bolige miste ad- gangen til direkte sollys. 2 Byggeriet foreslås med et etageareal på 3029 m . Kastetvej / Ideskitse

Grunden Kastetvej 17 markerer sig i bybilledet med sin placering ved nærbanestationen samt afslutningen af gadeforløbet i Absalonsgade. I dag afsluttes karréen ved en større ”villa” således grundens afslutning mod Kastetvej i dag fremstår som grøn have, men også, for stedet, letter fremmedgjort.

Med nærværende forlag, udnyttes grunden med en bynær karakter dog med stor hensyntagen til nærban- estationen. Således trækkes facadelinien mod Kastetvej tilbage og skaber luft og kig til perronen på jernbane- broen.

Bygningen foreslås i moderne arkitektur som under hensyntagen til stedets karakter; karrebebyggelsen langs absalonsgade og det mere diffust åbne område omkring nærbanestationen. På én gang henvender byg- geriet sig til torvet omkring banen, men som også for- midler overgangen mellem bebyggelsen langs Absalon- sgade og den mere trafikerede Kastetvej. Derfor er bygningen delt op i to bygningskroppe, adskilt med en trappe- og elevatorkerne. Mod Absalonsgade opføres en bygning i 4 niveauer og mulighed for fælesophold på tag. Hermed respekteres den eksisterende højderytme i gaden. Mod nærbanen, og i “gården” foreslås en højere bygningsdel, 7 etager, som forholder sig til området omkring nærbanestationen. Der etableres således en pendant til den eksisterende 7 etagers bygning øst for banelegemet. Byggeriet placeres så der tages størst mulig hensyn til sollysforhold til den øvrige bebyggelse i området. Således vil ingen eksisterende bolige miste adgangen til direkte sollys.

Rumligskitse - Viser projektets volumen disponering iforhold til omgivelserne.

Oktober 2012 • Side 7

Oversigtsskitse 15.08.12 Kastetvej 17 - 9000 Aalborg Startredegørelse Boliger og erhverv, Kastetvej og Absalonsgade, Vestbyen

Lokalplanområdet

På dette østlige hjørne af Kastetvej og Absalonsgade findes en 1 ½ eta- ges bebyggelse fra 1890 med tilhørende gårdrum. Gårdrummet indhol- der carporte samt en grøn og åben have ud mod Kastetvej. Bygningen har bevaringsværdi på niveau 5 i forhold til SAVE . Huset har tidliger været hjemsted for et levende kulturmiljø, idet de musikere som i pe- rioder spillede på byens restaurationer boede til leje her.

Skalamæsssigt adskiller bygningen sig fra de omkringliggendevolumner der fremstår som karrebebyggelse i typisk i 2½ - 3½ etage og med enkelte ejendomme op til 4,5 etage. Grunden er på 1265m2 og er om- givet af to veje og beliggende umiddelbart ved siden af nærbanen og nærbanestation, hvorfor støj særligt er i fokus.

Eksisterende planforhold

Kommuneplan

Området er omfattet af kommuneplanramme 1.3.D5 Målet med rammen er at fastholde områdets blandede bymæssige anvendelse samt at sikre bygningsmæssige, rekreative og kulturhisto- riske værdier i området. Herudover er det intentionen, at boligmassen i midtbyen bevares og udbygges, hvor der er mulighed for at styrke helheden - eksempelvis med ekstra etager, som vist under byggemu- ligheder. Området fremstår samlet set med en høj standard i forhold til vedligeholdelse og grønne kvaliteter. Det er fortsat et mål, at byens kvalitet som boligområde forbedres, bl.a. ved fokus på arkitektur, be- lysning og byrum. Fx er det et ønske at det grønne areal bag muren på hjørnet af Dannebrogsgade og Helgolandsgade åbnes mere op for kvarterets beboere.

Oktober 2012 • Side 8 Startredegørelse Boliger og erhverv, Kastetvej og Absalonsgade, Vestbyen

Området anses som værende fuldt udbygget. Ny bebyggelse kan dog opføres som udfyldnings- eller erstatningsbyggeri, hvor der er tale om stærkt nedslidte eller utilpassede bygninger uden særlig bevarings- værdi, eller hvor helheden vurderes at kunne styrkes ved om- eller nybyggeri.

Eksisterende lokalplan

Området er omfattet af lokalplan 09-036, og er i dag udlagt til boligfor- mål med en bygningshøjde på 2½ - 3½ etage. Dog skal det bemærkes at ved læsning af lokalplanens bestemmelser 5.2 og 5.3 kan der i område A, i traditionel forstand kun kan bygges i 2½ etage, med udnyttet tag-etage langs resten af gaden. Langs Absalonsgade må intet punkt af bygningens ydervæg eller tag- flade gives en højde der overstiger 11,5 m over terræn", § 5.3 I delområde A, langs Absalonsgade, skal tage udføres paral- lelt med gaderne. Tagene skal udføres som symmetriske saddeltage, med en vinkel med det vandrette plan på mellem 40-45 grader i forhu- sene."

Af lokalplanen fremgår det også at eksisterende bygning på ejendom- men Kastetvej 17 ønskes bevaret, men tilføjet; "i tilfælde af nedrivning skal der udarbejdes ny plan for grundens udnyttelse og fremtidige an- vendelse".

Set mod Øst

Absalonsgade Villaen set fra Kastetvej

Oktober 2012 • Side 9 Startredegørelse Boliger og erhverv, Kastetvej og Absalonsgade, Vestbyen

Intentioner og opmærksomhedspunkter i lokalplanforslaget

Plan & Byg Ejendommen er bevaringsværdig og registreret med en karakter 5. Ejendommen har en vis kulturhistorisk betydning som den sidste land- ligger villa i Vestbyen. Ejendommen var gennem mange år karakte- riseret som et temmelig levende sted, idet de musikere som spillede på byens restauranter i kortere eller længere perioder oftest boede på værelse her.

Plan og Byg vurderer med baggrund i den gældende lokalplansfastsæt- telse af den eksisterende ejendom som bevaringsværdig, at der kun kan ske en udskiftning af den nuværende bebyggelse til en afsluttende karrébebyggelse på vilkår af at en ny bebyggelse tilfører stedet og by- delen bedre rummæssige, oplevelsesmæssige og bygbygningskvaliteter end der gives i dag.

Dette kan eksempelvis gøres ved at udforme bebyggelsen og omgivel- serne som vist på nedenstående ideskitse, udarbejdet af Plan og Byg iforbindelse med drøftelserne med developer om byggeriet placering og omfang.

Oktober 2012 • Side 10 Startredegørelse Boliger og erhverv, Kastetvej og Absalonsgade, Vestbyen

Byggelinie Ejendommen ligger i dag som nærmeste nabo til Vestbyens nærbane- station. Ved anlæggelsen af denne, blev der gjort meget ud af at op- bygge et nyt og væsentligt identifikationspunkt i Vestbyen. Dette blev bl.a. gjort ved at skabe helheder omkring stationen i såvel møblering som belægninger i de tilstødende byrum. Stationen udgør dermed star- ten på en samlet helhed som fortsat bør sikres. Oplevelsen af statio- nen fordrer ligeledes, at der sikres et vist udsyn til denne, så den ikke bare oplevelsesmæssigt reduceres til en viadukt. Der bør derfor skabes rum omkring stationen, hvorfor et evt. kommende byggeri bør træk- kes tilbage fra Kastetvej, som minimum til en sigtelinie der strækker sig bebyggelsen på modstående hjørne af Absalonsgade til den sydlige afslutning af baneperronen, men gerne mere.

Arealet mellem Kastetvej og den evt. kommende bebyggelse bør ud- formes som pladsdannende offentligt element. For yderligere at styrke nærbanefunktionen skal der derfor i et evt. kommende byggeri skabes mulighed for at der kan etableres butik, restaurant eller andet erhverv i byggeriets stueetage.

Byggeriets højder Ejendommen Kastetvej 17 er i dag sammen med resten af karréen omfattet at lokalplan 09-036. Her i fastsættes for den naboejendom i Absalonsgade, som der bygges op imod og resten af bebyggelsen langs Absalonsgade, at intet punkt i facade eller tag må overstige 11,5 meter over terræn. Nabobygningen er i dag i 4½ etage og dermed mindst 16 meter til tagryggen. Bestemmelsen i lokalplanen betyder at skulle na- boejendommen nedbrænde, kan den ikke genopføres i samme omfang som i dag, men vil være begrænset af bestemmelsen om en max. høj- de på 11,5 meter. Det skal derfor sikres, at den nye bebyggelse tager udgangspunkt i denne højdebegrænsende bestemmelse.

Det vil i praksis sige at der maximalt kan bygges i 4 etager langs Absa- lonsgade.

Der er derfor afgørende uenighed mellem forslagsstilleren og Plan og Byg om bebyggelsens omfang og om de nye bygningers højde. Om- fanget af den nye bebyggelse vurderes af Plan og Byg maximalt til at kunne udgøre 2000 - 2200 m2, mens forslagsstilleren af økonomiske årsager ønsker en bebyggelse på omkring 3000 m2.

Byggeriets omfang Derfor ønsker forslagsstilleren i samtliger forslag, at den nye bebyg- gelse enten opføres i 4½ etage eller afsluttes med en højere bygning beliggende både mod Kastetvej og Absalonsgade i 6 til 7 etager. Dette kan have sit udgangspunkt i, at der på østsiden af jernbanen i dag lig- ger en solitær bygning fra starten af 70’erne i 7 etager. Denne virker stadig fremmed i karrébyen og efterlader et ellers harmonisk gaderum fragmenteret.

Oktober 2012 • Side 11 Startredegørelse Boliger og erhverv, Kastetvej og Absalonsgade, Vestbyen

Opholds arealer Endelig burde der jf. kommuneplanens bestemmelser, sikres opholds- arealer i en størrelse på 30% af bebyggelsens etageareal, idet ejen- dommen ikke indgår, i den for karren tidligere udførte byfornyelses- plan, og dermed i de fælles friarealer som resten af karren indgår i. Dette vurderes ikke at være muligt, hvorfor bygherren bør pålægges at sikre en meget høj kvalitet af de friarealer, der kan anlægges på ejen- dommen. Byggeriets friarealer kan etableres enten som opholdsarealer på terræn, eller i form af altaner, eller som de dele af fælles altangange der ikke udgør flugtvejsarealer, eller til nød på tagfladerne. En plads- dannelse mellem byggeriet og Kastetvej skal kunne medregne i friarea- lerne.

Plan og Byg oplyser, at omfanget af de fremsendte forslag fordrer, at der ligeledes skal udarbejdes et kommuneplantillæg, idet den højst tilladelige bebyggelsesprocent på ejendommen, i kommuneplanen, sva- rer til det nuværende byggeris omfang, da den nugældende lokalplan 09-036 fastlægger at ejendommen ønskes bevaret. Miljø Støj Miljø oplyser at Der er en betydelig trafikstøjbelastning fra Kastetvej samt støj og vibrationer fra jernbane og nærbanestationen, der ligger i en afstand af ca. 12 m fra området. Forinden der planlægges videre, bør der udarbejdes et støjprojekt, der viser om det er muligt at støj- dæmpe for trafikstøj samt jernbanestøj og vibrationer herunder støj fra nærbanestationen således, at de vejledende grænseværdier for trafik- og jernbanestøj samt vibrationer kan overholdes ved boliger og udendørs opholdsarealer. Der er ikke oplysninger om jordforurening på arealet.

Oktober 2012 • Side 12 Startredegørelse Boliger og erhverv, Kastetvej og Absalonsgade, Vestbyen

I følge Aalborg Kommunes Bæredygtighedsstrategi skal støjgener fra vejtrafikken reduceres, så antallet af stærkt støjbelastede boliger redu- ceres.

Jordforurening Der er ikke oplysninger om jordforurening på arealet. Arealet er dog omfattet af områdeklassificeringen. Der er 1. januar 2008 indført regler om områdeklassificering.

Områdeklassificering betyder, at jorden defineres som værende lettere forurenet. Det medfører, at flytning af jord fra hver enkelt matrikel skal anmeldes til Aalborg Forsyning, Renovation, og jorden fra hver matrikel skal analyseres i forbindelse med jordflytningen.

Hvis man opfører en ny bolig eller ændrer anvendelsen af et areal til bolig, skal ejer/bruger ifølge jordforureningslovens § 72 b sikre sig, at det øverste 50 cm's jordlag ikke er forurenet, eller at der er varig fast belægning.

Park & Natur Der er et meget markant og bevaringsværdigt træ ud mod Kastetvej, som har stor betydning for den grønne opfattelse af Kastetvej. Træet bør bevares og sikres i en evt. lokalplan, på arealet som er friholdt for bebyggelse i visualiseringen af projektet, den store udfordringen er at 'passe på' træet i byggeperioden.

De viste friarealer er uegnede til ophold, dels på grund af nærhed til jernbanesporet, terrænforhold og orienteringen i forhold til verdens- hjørnerne/ sol.

Trafik & Veje Parkering Aalborg Vestby oplever i dag et stort pres på parkeringsfaciliteterne. Dette pres øges markant ifm. arrangementer på Aalborg Stadion. Det er derfor vigtigt at påpege, at Aalborg Kommunes parkeringsnorm skal overholdes ifm. den nye bebyggelse. Området er omfattet af par- keringsnormen for Aalborg Midtby jf. Kommuneplanens Bilag F, som be- tyder, at der skal etableres ½ P-plads pr. bolig. Såfremt der er tale om ungdoms- og ældreboliger vil der skulle etableres 1 P-plads pr. 4 boli- genheder. Af den fremlagte startredegørelse vurderes det, at området vil falde under parkeringsnormen for boliger.

Anlægges en del af bebyggelsen som erhverv, tilskriver parkeringsnor- men, at der etableres 1 P-plads pr.

100 m2 på egen grund.

Tilkørselsforhold I forhold til tilkørselsforhold vurderes der ikke at opstå nogen nævne- værdig ændret trafikal situation, idet området har gode tilkørselsmulig- heder fra nord ad Kastetvej.

Oktober 2012 • Side 13

Aalborg Byråd Teknik- og Miljøudvalget

Udskrift af beslutningsprotokollen

Mødet den 25.10.2012

Punkt 11.

Startredegørelse for Lokalplan 1-3-106 Boliger og erhverv, Kastetvej og Absa- lonsgade, Vestbyen.

2012-4938.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender, at ovennævnte lokalplan kan udarbejdes med et indhold, som fastsætter en maximal bebyggelse på 2200 m2 etage- areal, evt. suppleret med 100 m2 yderligere til boligsocialt formål så som fællesrum for bebyggelsen og yderligere 100 m2 til understøttelse af stationsformålet.

Sagsbeskrivelse Plan og Byg har modtaget skitseforslag fra developer, Jeppe Lynge Larsen, Kristensen Properties A/S, til ny etagehusbebyggelse på hjørnet af Kastetvej og Absalonsgade, i Vestbyen. Projektet øn- skes opført som en afsluttende karrébebyggelse med et antal små boliger, enten til privat udlejning eller til et boligselskab. Developer har sammen med boligselskabet +Bolig søgt kvote til 60 ung- domsboliger, men ansøgningen er på indeværende tidspunkt ikke imødekommet. Projektet er henvendt til alle aldersgrupper, men den primære gruppe vil typisk være unge eller æl- dre på grund af placering og udformning. Forvaltningen har været i dialog med developer om, hvor intensivt grunden eventuelt kan bebygges. Dette er der ikke opnået enighed om, ligesom der ikke er enighed om, hvordan byggeriet bør tilpas- ses til omgivelserne.

Lokalplan Projektet omfatter ejendommen Kastetvej 17, der i dag er omfattet af lokalplan nr. 09-036, hvor der i pkt. 3 fastlægges at ”Ejendommen Kastetvej 17” ønskes bevaret. I tilfælde af nedrivning skal der udarbejdes ny plan for grundens udnyttelse og fremtidige anvendelse.” Ejendommen har i SAVE en bevaringsværdi på 5”.

Kommuneplan Ejendommen er ligeledes omfattet af kommuneplanramme 1.3.D5 Kastetvej, Absalonsgade, Dan- nebrogsgade m.fl., som i sin anvendelsesmuligheder fastlægger følgende: Boliger (etage), Butikker, Enkeltstående butikker, Mindre butikker til salg af egne produkter, Hotel og restaurant, Klinikker (ikke dyreklinik), Kontorer, Service, Trykkeri o.l., Kulturelle formål, Fritidsformål, Undervisning, Institutioner, Rekreative formål, Tekniske anlæg, Engroshandel o.l., Værksteder o.l. Da ejendommen ligger udenfor det afgrænsede bydelscenter er det formelt ikke muligt, at etablere dagligvarebutikker på ejendommen, mens mange af de øvrige erhvervsanvendelser vil være mulige.

Den interne høring Den eksisterende ejendom er i den gældende lokalplan vurderet som bevaringsværdig. Udskiftning af den nuværende bebyggelse bør derfor kun ske med en karrébebyggelse på vilkår af, at den nye

Aalborg Byråd Teknik- og Miljøudvalget

Udskrift af beslutningsprotokollen

Mødet den 25.10.2012

bebyggelse tilfører stedet og bydelen bedre rummæssige, oplevelsesmæssige og bybygningskvalite- ter, end der gives i dag.

Ejendommen ligger i dag som nærmeste nabo til Vestbyens nærbanestation. Ved anlæggelsen af denne blev der gjort meget ud af, at opbygge et nyt og væsentligt identifikationspunkt i Vestbyen. Dette blev bl.a. gjort ved, at skabe helheder omkring stationen i såvel møblering som belægninger i de tilstødende byrum. Stationen udgør dermed starten på en samlet helhed, som bør sikres. Dette bør ske ved, at der sikres en vis synlighed til stationen, ligesom de bygninger der placeres rundt om denne, funktionsmæssigt er med til at understøtte denne.

Endelig skal der sikres opholdsarealer i en størrelse på 30% af bebyggelsens etageareal, idet ejen- dommen ikke indgår, i den for karré tidligere udførte byfornyelsesplan, og dermed i de fælles fri- arealer som resten af karrén indgår i. Byggeriets friarealer kan etableres enten som opholdsarealer på terræn, eller i form af altaner, eller som de dele af fælles altangange, der ikke udgør flugtvejsare- aler, eller på tagfladerne.

Der findes i dag et meget markant og bevaringsværdigt træ ud mod Kastetvej, som har stor betyd- ning for den grønne opfattelse af Kastetvej. Træet bør bevares og sikres i en evt. lokalplan.

Aalborg Vestby oplever i dag et stort pres på parkeringsfaciliteterne. Dette pres øges markant i for- bindelse med arrangementer på Aalborg Stadion. Det er derfor vigtigt at påpege, at Aalborg Kom- munes parkeringsnorm skal overholdes i forbindelse med den nye bebyggelse.

Der er en betydelig trafikstøjbelastning fra Kastetvej samt støj og vibrationer fra jernbane og nær- banestationen, der ligger i en afstand af ca. 12 m fra området. Forinden der planlægges videre, bør der udarbejdes et støjprojekt, der viser om det er muligt, at støjdæmpe for trafikstøj samt jernbane- støj og vibrationer herunder støj fra nærbanestationen således, at de vejledende grænseværdier for trafik- og jernbanestøj samt vibrationer kan overholdes ved boliger og udendørs opholdsarealer.

Startredegørelse Lokalplan 1-3-106 Boliger og erhverv, Kastetvej og Absalonsgade, Vestbyen PDF

Beslutning:

Godkendt.