2.3 Le Logement Abordable
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GROUPE CONSEIL JULES HURTUBISE INC. Économistes et experts en habitation 2 600, avenue Pierre-Dupuy, suite 505, Cité du Havre Montréal (Québec) H3C 3R6 Bureau : (514) 522-2767 Télécopieur : (514) 522-2803 [email protected] Ville de Montréal, Service de la mise en valeur du territoire Évaluation du potentiel de développement économique et immobilier de la partie sud-est du quartier Notre-Dame-de-Grâce en fonction des perspectives d'évolution des marchés résidentiel, commercial et de bureaux, incluant les retombées du futur centre universitaire de santé McGill (CUSM) Rapport final 22 novembre 2012 GROUPE CONSEIL JULES HURTUBISE 2 en collaboration avec Groupe conseil BC FP-Planex et DEMARCOM Table des matières Introduction _________________________________________________________________ 1 Résumé exécutif ______________________________________________________________ 2 Étape 1 – Constat, tendances et perspectives _______________________________________ 7 1. Synthèse documentaire ____________________________________________________ 8 1.1 Études de planification ________________________________________________________ 8 1.2 Concept architectural et d’aménagement du projet du CUSM _________________________ 8 1.3 Études d’impacts économiques __________________________________________________ 9 1.4 Études de circulation _________________________________________________________ 11 1.5 Études environnementales ____________________________________________________ 13 2. Le milieu récepteur ______________________________________________________ 14 2.1 Le secteur d’étude ___________________________________________________________ 14 2.2 Analyse socio-démographique _________________________________________________ 15 2.2.1 Une croissance démographique relativement faible ____________________________________ 15 2.2.2 Une forte présence des familles monoparentales ______________________________________ 17 2.2.3 Une forte part des petits ménages __________________________________________________ 18 2.2.4 Une variation du poids relatif des différents groupes d’âges selon les secteurs _______________ 18 2.2.5 De forts contrastes dans les niveaux de scolarité _______________________________________ 20 2.2.6 Une population majoritairement bilingue _____________________________________________ 21 2.2.7 Une importante population immigrante dans le secteur Saint-Raymond ____________________ 22 2.2.8 Une disparité dans les statuts d’occupation ___________________________________________ 23 2.2.9 De fortes disparités de revenus _____________________________________________________ 23 2.2.10 Une forte précarité des ménages locataires ___________________________________________ 24 2.2.11 Des besoins importants en termes de logement social __________________________________ 27 2.3 Caractéristiques du parc résidentiel existant ______________________________________ 28 2.3.1.1 Un secteur non homogène constitué de milieux très variés ____________________________ 28 2.3.1.2 Une typologie résidentielle dominée par les immeubles bas et les plex __________________ 32 2.3.1.3 Un parc de logements anciens important __________________________________________ 33 2.3.1.4 Un niveau d’entretien témoignant d’efforts de rénovation ____________________________ 34 2.3.1.5 De fortes disparités dans la valeur moyenne des logements ___________________________ 35 3. Les tendances générales des marchés _______________________________________ 37 3.1 Marché résidentiel ___________________________________________________________ 37 22 novembre 2012 i GROUPE CONSEIL JULES HURTUBISE 2 en collaboration avec Groupe conseil BC FP-Planex et DEMARCOM 3.1.1 Caractéristiques du marché du neuf _________________________________________________ 37 3.1.1.1 Les grandes tendances au niveau régional et de l’île de Montréal _______________________ 37 3.1.1.2 Les grandes tendances du secteur d’étude _________________________________________ 44 3.1.1.3 Conclusion des grandes tendances à venir dans le marché résidentiel neuf _______________ 48 3.1.2 Caractéristiques du marché de la revente _____________________________________________ 48 3.1.2.1 Les grandes tendances au niveau régional et de l’île de Montréal _______________________ 49 3.1.2.2 Les grandes tendances du secteur d’étude _________________________________________ 51 3.1.3 Caractéristiques du marché locatif __________________________________________________ 53 3.1.3.1 Une pression sur les prix des loyers inférieure à la zone centrale de l’île de Montréal _______ 53 3.1.3.2 Une hausse des loyers uniforme selon les catégories de logements _____________________ 54 3.1.3.3 Des taux d’inoccupation en deçà du seuil d’équilibre _________________________________ 55 3.2 Conclusion générale sur le marché résidentiel _____________________________________ 57 3.2.1 Les caractéristiques du milieu récepteur ______________________________________________ 57 3.2.2 Les tendances de développement ___________________________________________________ 58 3.2.3 Les enjeux de gentrification dans le secteur d’étude ____________________________________ 59 3.2.3.1 Un phénomène multi-facteurs ___________________________________________________ 59 3.2.3.2 Les effets identifiés pour le secteur d’étude ________________________________________ 60 3.2.4 Les effets d’annonce du projet du CUSM _____________________________________________ 63 3.3 Marché commercial __________________________________________________________ 65 3.3.1 Composantes de l’analyse qualitative du mix commercial ________________________________ 65 3.3.1.1 Les enjeux de vitalité ___________________________________________________________ 65 3.3.1.2 Les enjeux d’identité ___________________________________________________________ 66 3.3.1.3 La vocation de l’ensemble commercial ____________________________________________ 67 3.3.1.4 Les enjeux de structure physique _________________________________________________ 67 3.3.1.5 Les enjeux de mixité commerciale ________________________________________________ 68 3.3.2 Évaluation des zones commerciales__________________________________________________ 69 3.3.2.1 Zone 1.1. Maisonneuve (entre Décarie et Sainte-Catherine) ___________________________ 70 3.3.2.2 Zone 1.2. Boulevard Décarie (entre de Maisonneuve et Saint-Jacques) ___________________ 72 3.3.3 Zone 2. Sherbrooke (entre Décarie et Claremont) ______________________________________ 74 3.3.3.2 Zone 3. Sherbrooke (entre Harvard et Décarie) ______________________________________ 77 3.3.3.3 Zone 4.1. Rue Upper Lachine (entre Addington et Saint-Jacques)) _______________________ 78 3.3.3.4 Zone 4.2. Saint-Jacques (entre rue Addington et l'avenue Oxford) _______________________ 81 3.3.3.5 Zone 4.3. Saint-Jacques (entre Oxford et Beaconsfield) _______________________________ 83 3.3.3.6 Zone 5. Saint-Jacques (entre Cavendish et Beaconsfield) ______________________________ 85 3.3.4 Évaluation globale________________________________________________________________ 88 3.3.4.1 Positionnement d’affaires _______________________________________________________ 88 3.3.4.2 Les liens avec le CUSM _________________________________________________________ 88 3.3.4.3 Tendance et perspective ________________________________________________________ 89 3.4 Marché de bureaux et services d’appoint de soins de santé __________________________ 91 3.4.1 Caractéristiques de l’offre actuelle __________________________________________________ 91 3.4.1.1 Rue Sherbrooke Ouest _________________________________________________________ 91 3.4.1.2 Boulevard de Maisonneuve _____________________________________________________ 92 3.4.1.3 Saint-Jacques et Upper Lachine __________________________________________________ 94 22 novembre 2012 ii GROUPE CONSEIL JULES HURTUBISE 2 en collaboration avec Groupe conseil BC FP-Planex et DEMARCOM 3.4.2 Dynamique du marché de bureaux et de services d’appoint en soins de santé _______________ 94 4. Conclusion de l’étape 1 ___________________________________________________ 96 Étape 2 - Potentiels, effets et enjeux _____________________________________________ 98 1. Perspectives et potentiel de développement résidentiel du milieu concerné ________ 100 1.1 Potentiel physique de développement des terrains à l’étude ________________________ 100 1.1.1 Terrains susceptibles d’être redéveloppés à des fins résidentielles ou mixtes _______________ 100 1.1.2 Simulation du potentiel physique de développement résidentiel _________________________ 103 1.2 Phasage proposé ___________________________________________________________ 105 1.3 Estimation du niveau d’absorption du marché ____________________________________ 107 1.4 Types et gammes de logements à favoriser ______________________________________ 109 1.4.1 Les petites unités résidentielles ____________________________________________________ 109 1.4.2 Les logements pour des clientèles spécialisées ________________________________________ 110 1.4.3 Les grandes unités résidentielles pour les clientèles familiales avec enfants ________________ 110 1.5 Impacts sur le milieu environnant ______________________________________________ 111 1.5.1 Assurer une intégration harmonieuse au milieu _______________________________________ 111 1.5.2 Réaffirmer une continuité urbaine bâtie de qualité ____________________________________ 112 1.5.3 Opérer une requalification globale des secteurs les plus déstructurés _____________________ 112 2. Perspectives et potentiel de développement commercial et de bureaux / services ___ 114 2.1 Le commerce du campus santé ________________________________________________