P r o j e k t e n t w i c k l u n g
G e m e i n d e s c h w i m m b a d
P r o j e k t a r b e i t - 2 . S e m e s t e r I n h a l t s v e r z e i c h n i s : 1. Projektziele 2. Markt und Wettbewerbsanalyse 3. Variantenuntersuchung 4. Standort – Mikroanalyse 5. Baurechtliche Erfordernisse 6. Funktionsprogramm und Orientierung 7. Pläne 8. Kosten und Finanzierung 9. Termin 10. Resümee
Salzburg , 11. Juli 2004 G e m e i n d e s c h w i m m b a d
G r u n d l a g e n
Allgemeine Definitionen :
Projektbearbeiter :
Matthias Koch Gerhard Klingler, Ing. Robert Gabriel Alfred Heftberger An der Straß 2 Baumgartnerstraße 10 Hangstraße 1 Austrasse 22 D-83404 Ainring A-6330 Kufstein A-5102 Anthering A-5020 Salzburg [email protected] [email protected] [email protected] [email protected]
Projektrollen :
Auftraggeber : Projektarbeit 2. Semester Projektleiter : Robert Gabriel Schriftführer : Alfred Heftberger Mitarbeiter : Gerhard Klingler Matthias Koch
Kommunikation, Dokumentation :
Projektbesprechungssitzungen im Büro Bmst. Gabriel in regelmäßigen Abständen. Folgetermine werden in der jeweiligen Besprechung vereinbart. Die Arbeitspakete werden von den Projektbeteiligten im eigenen Büro bearbeitet und in der darauffolgenden Besprechung mit den Beteiligten abgesprochen. Dabei ist eine endgültige Ausführung festzulegen.
Die Ergebnisse der Projektbesprechungssitzungen werden vom Schriftführer protokolliert und den weiteren Beteiligten per e - mail zugesandt. Kommunikation: Telefon, e - mail, Fax Dokumentation : Besprechungsprotokolle, Telefonnotizen, Arbeitsunterlagen
Projektkultur :
Motto : alle ziehen an einem Strang, mit Volldampf voraus ! Logo : Einteilung als Gruppe 3 wird weiter fortgesetzt, handelnde Personen werden im Logo genannt. Abstimmung: Der Bearbeiter eines Themas enthält sich der Stimme bei Uneinigkeit. Sanktionen: Bei Verfehlungen oder Terminversäumnissen wird eine Leberkäsjause verrechnet. G e m e i n d e s c h w i m m b a d
G r u n d l a g e n
Allgemeine Definitionen :
Projekt :
Ziel ist es für die Gemeinde Anthering ein Konzept für die Errichtung eines neuen Freischwimmbades zu entwickeln.
Aufgabenstellung :
Die Projektarbeit wird in folgende Aufgabenpunkte unterteilt:
1. Projektziele: Analyse Kundenwunsch, Festlegung der Projektdimension,
2. Markt und Wettbewerbsanalyse Analyse der Angebots und Nachfragesituation, Vergleichsanalyse qualitativer und quantitativer Kriterien der Konkurrenz, Bestimmen der eigenen Marktposition – Orientierung als Familienbad, Größenordnung ca. 400 m2 Wasserfläche
3. Variantenuntersuchung Renovierung der alten Anlage, Neubau am best. Standort oder auf alternativem Grundstück, Ausbildung als Schwimmteich
4. Standort – Mikroanalyse Grundstückssuche, Kaufpreis, Verkehrsanbindung und Infrastruktur, Belastungsquellen (Lärm), Image der Lage, Freizeitmöglichkeiten, Kriterien zur Grundstücksbeurteilung – Auswahl
5. Baurechtliche Erfordernisse Widmungs und Bebauungsbestimmungen, Grundbuchsrechte und Lasten, Erforderliche Behördenverfahren Abänderung Flächenwidmungsplan, bau- und gewerberechtl. Bewilligung, Naturschutzrechtl. Bewilligung
6. Funktionsprogramm und Orientierung Raumprogramm und Flächenbedarf – Wasserflächenaufteilung, Liegeflächen, Gastronomie, Kinderspieleinrichtung, Parkplätze, usw., Ausrichtung Projektmarketing
7. Pläne Vorentwurfspläne, Funktionsschemen - Schwimmbadtechnik
8. Kosten und Finanzierung Varianten zur Finanzierung der Badeanlage, Überlegung für die Errichtung eine eigene Gesellschaft zu gründen ? (Vorsteuerabzusmöglichkeit, Leasingvarianten)
9. Termin Auflistung der erforderlichen Planungs- und Realisierungzeiträume
10. Resümee Zusammenfassung der Ergebnisse, Unterbereitung Entscheidungsvorschlag an AG
11. Anhang Protokolle, Zeitpläne, Projektstrukturpläne, div. Arbeitsunterlagen G e m e i n d e s c h w i m m b a d
1. P r o j e k t z i e l e
1.1 Analyse Kundenwunsch:
Das Schwimmbad der Gemeinde Anthering wurde im Jahre 1969 errichtet. Nach mehreren Instandsetzungen, wird nunmehr überlegt wesentliche Veränderungen vorzunehmen, da die technische Ausstattung, das optische Erscheinungsbild und die jährlichen Verluste nicht mehr vertretbar sind. Dazu sind Varianten für die Neugestaltung und Erweiterung des bestehenden Schwimmbadareales, sowie die Realisierung eines völlig neuen Bades auf alternativen Standorten zu entwickeln.
1.2 Festlegung der Projektdimension:
Bei der Gestaltung des neuen Bades ist auf eine wirtschaftliche Dimensionierung der Wasserfläche Rücksicht zu nehmen. Die Unterteilung in einzelne Bereiche für Kinder, Schwimmer und einen Relax & Erlebnisbereich ist anzustreben. Dazu sind Vergleiche mit Badeanlagen annähernd gleich großer Gemeinden anzustellen.
Die Gesamtbaukosten sollen ein maximales Budget von ca. netto 1.200.000,00 Euro nicht übersteigen
Darstellung der finanziellen Entwicklung der bestehenden Anlage :
Einnahmen/Ausgaben Freibad 1998 - 2004
90.000
80.000
70.000 81.208
60.000
50.000 58.900 57.029 40.000 50.666 49.227 46.200 30.000 39.600
20.000
10.000 16.389 15.884 14.600 14.579 14.900 11.713 0 13.000 RA 1998 RA 1999 RA 2000 RA 2001 RA 2002 RA 2003 VOA 2004
Einnahmen Ausgaben
Andreas Pirner
Quelle: Statistik - Gemeinde Anthering G e m e i n d e s c h w i m m b a d
2. M a r k t u n d W e t t b e w e r b s a n a l y s e
2.1 Angebots und Nachfragesituation:
Zur Feststellung der Angebots und Nachfragesituation wird das Angebot an Freibadeanlagen im Umkreis von 20 km analysiert und bewertet.
Es ist festzustellen, dass im zu betrachtenden Umkreis nur insgesamt fünf Badeanlagen den Standort beeinflussen können. Die Freischwimmbäder in den Randbereichen (Straßwalchen /Thalgau / Großgmain) können auf Grund der Entfernungen vernachlässigt werden.
Im Nordosten liegen Strandbäder an den Trumerseen sowie am Wallersee. Im Südosten weitere Strandbäder am Irrsee, Mondsee sowie am Fuschl- und am Wolfgangsee. Die Badeseen im bayrischen Raum sind ebenfalls bereits an der Grenze des Betrachtungsgebietes.
Karte Umland :
Freischwimmbäder Strandbäder - Badeseen G e m e i n d e s c h w i m m b a d
2. M a r k t u n d W e t t b e w e r b s a n a l y s e
2.2 Vergleichsanalyse:
Detailliert betrachtet ist festzustellen, dass im unmittelbaren Einzugsbereich nur die Bäder der Gemeinde Bergheim, der Stadt Salzburg und der Gemeinde Ainring im angrenzenden Bayern liegen. Ebenfalls rasch erreichbar sind die Strandbäder an den Trumerseen und am Wallersee. Die Strandbäder der Badeseen werden in die weitere Vergleichsanalyse nicht mehr mit einbezogen, da sie anderen Besuchergruppen zuzuordnen sind.
Karte Detail :
Berxi - Bergheim
Freibad Ainring Volksgarten bad
Freibad Aya - Leopoldskron Alpenstraße
Freischwimmbäder Strandbäder - Badeseen
Besuchereinzugsbereich :
Der Haupteinzugsbereich für das Schwimmbad besteht aus den Umlandgemeinden wie Eugendorf / Elixhausen / Bergheim bis zum Raum Oberndorf / Nußdorf / Bürmoos, sowie aus dem nördlichen Teil der Stadt Salzburg. Die südlichen Teile der Stadt sind durch die Bäder Leopoldskron / Alpenstraße / Volksgarten und Ainring gut versorgt. Besucher aus den Nachbargemeinden in Bayern sind nicht zu erwarten, da Anthering durch die Salzach verkehrstechnisch ungünstig zu erreichen ist. G e m e i n d e s c h w i m m b a d
2. M a r k t u n d W e t t b e w e r b s a n a l y s e
2.3 Eigene Marktposition:
Die Positionierung des Schwimmbades soll mit folgenden Schwerpunkten erfolgen: B e w e r t u n g a.) Ausrichtung als Familienschwimmbad mit A n s p r u c h s g r u p p e n
Schwerpunkten für Kleinkinder. Bewertung b.) Kleinanlage für ca. 300 – 400 Besucher pro Tag, die auch Ruhesuchenden älteren Besuchern Sportschwimmer (wettkampforientiert) Ø genügend Erholungsraum bietet. Schulnutzung X c.) Kinder von 8 bis ca. 14 Jahren sind anzusprechen. Das Rutschen - Angebot wird nur Jugend > 14 Jahre X in beschränktem Ausmaß angeboten, damit der Kinder und Jugend ca. 8 - 14 Jahre XX Erholungswert erhalten bleibt. Familien mit Kindern XXXX d.) Jugendliche über 12 Jahren sind willkommen, werden aber eher das umfangreichere Ältere Besucher - Ruhesuchende XXX Erlebnisangebot des Bades in Bergheim nutzen. nicht Zielgruppen erwünscht bis erwartet erwartet von 1 bis 4 e.) Sportanlagen wie Beach Volleyball, Bocciafeld, Tischtennis. Legende: Ø X XX XXX XXXX . 2.4 Positionierung im Wettbewerbsvergleich: Die zu vergleichenden Badeanlagen sind, mit Ausnahme von Bergheim, Altanlagen die im Laufe der Zeit unterschiedlichem Ausbaugrad modernisiert und angepasst wurden. Das Volksgartenbad ist das renovierungsbedürftigste. Das Leopoldskronerbad ist in den letzten Jahren auf einen zeitgemäßen Stand gebracht worden. Nachteil all dieser Anlagen ist die notwendige Einbeziehung des Altbestandes, der teilweise in Ausstattung, sowie auch im architektonischen Erscheinungsbild, zu wünschen übrig lässt. Chance von Anthering wäre, so wie Bergheim eine komplett neue attraktive Badeanlage die in allen Gesichtpunkten den heutigen Anforderungen entspricht zu errichten.
B a d e b e r e i c h F r e i b e r e i c h
Freibad Ort Kinder Beach Eröffnung becken anlage duschen Minigolf Einwohner duschen Rutschen spielplatz Erholungs Volleyball Spielbach Bocciafeld Kaltwasser Tischtennis Kneipppfad Wasserfl. in m² in Wasserfl. Warmwasser Sport becken Kinder becken Sprung becken
Berxi Bergheim 4840 2002 986 XXXXXXXXXXXØØØ
Volksgarten Salzburg 143500 alt 1386 X Ø XXØ X Ø XXØ X ØØØ
Aya - Alpenstraße Salzburg 143500 renoviert 704 X Ø XXØ X Ø X ØØX ØØØ
Leopoldskron Salzburg 143500 renoviert 3036 XXXXXXXXXXXXXØ
Ainring Bayern 10000 1994 2016 XXXXXXXXXXXXØØ
Anthering - Neubau 3400 ? 390 X Ø XXX/2XXXXØ XXØ X
Anthering - Bestand 3400 1969 528 X ØØX/m Ø X ØØØØØØØØ
nicht nicht Legende: vorhanden vorhanden kom plett mangelhaft X Ø X/2 X/m A n g e b o t s v e r g l e i c h G e m e i n d e s c h w i m m b a d
3. V a r i a n t e n u n t e r s u c h u n g
3.1 Renovierung der alten Anlage:
In den vorangegangenen Jahren waren durch die Gemeinde immer wieder erhebliche Mittel zur Instandhaltung der Altanlage aufzuwenden.
Folgende Mängel sind festzustellen : a.) Das gesamte Becken weist an vielen Bereichen Leckstellen auf. Durch Setzungen sind angeschlossene Leitungen undicht geworden. b.) Die gesamte Schwimmbadtechnik ist zu erneuern – teilweise noch Stand 1969 ! c.) Die baulichen Anlagen sind nicht mehr zeitgemäß und wären in vollem Umfang zu erneuern. d.) Die derzeitige Zugangs- bzw. Zufahrtssituation ist neu zu überlegen e.) Das Parkplatzangebot ist absolut unzureichend
Fotos – Bestand : G e m e i n d e s c h w i m m b a d
3. V a r i a n t e n u n t e r s u c h u n g
3.2 Neubau am bestehenden oder neuen Standort: a.) Variante 1 – Zentrum :
Für den best. Standort spricht, dass das Grundstück zum Teil bereits vorhanden ist und nur durch eine Teilfläche zu vergrößern ist. Die Zufahrt und Parkplätze sind gänzlich neu über eine Aufschließungs-straße, die zusätzlich eine Verbindung zum Ortsteil „Kohlstatt“ schafft, einzurichten. Die Eigentums-verhältnisse zwischen GP 1944 (Hotel Ammerhauser) und GP 1945/2 (Gemeinde Anthering) sind neu zu regeln, sodass das Gebäude auf GP 1945/2 entsprechend erweitert, bzw. eine Neubebauung durchgeführt werden kann. Ein Geh- und Radweg als Verbindung des Bades zum Zentrum ist auf dieser Grundfläche zu berücksichtigen.
b.) Variante 2 – Sportanlage :
An diesem Standort wäre eine Konzentration der Freizeit- und Sportanlagen möglich. Zwischen Jugendsport und Tennisanlage könnte in südlicher Positionierung das freie Grundstück zur Errichtung des Freischwimmbades genutzt werden. Die Aufschließung besteht bereits. Als zusätzliche Verbindung ist parallel zur Landstrasse ein Geh- und Radweg geplant. Die neben anliegende Freizeitanlage mit Beach- Volleyball, Skatepark und Multifunktionellem „ Fun-Court“ könnte ins Konzept mit eingebunden werden. G e m e i n d e s c h w i m m b a d
3. V a r i a n t e n u n t e r s u c h u n g
3. 3 Lageplan Varianten:
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Datenquelle: BEV W E GemGIS das geographische Gemeinde-Informationssystem Angaben ohne Gewähr Maßstab 1:5000 Datum: 13.5.2004 S G e m e i n d e s c h w i m m b a d
3. V a r i a n t e n u n t e r s u c h u n g
3.4 Variante Schwimmteich:
Eine besondere, ökologisch interessante Variante ist die Ausführung der Badeanlage als Schwimmteich. Zur Bemessung der erforderlichen Wasserkubatur für die Errichtung eines solchen Kleinbadeteiches wurde die Studie der Universität Innsbruck, Institut für Hygiene und Sozialmedizin herangezogen.
Bemessung :
Maximale Besucherbelastung : 10,00 m3 Badewasser (nur Badezone) pro Badegast / Tag
Entsprechend der Tabelle – Besucherzahlen :
Gesamt: 20.680 Besucher pro Saison / ~ 70 Tage = 295 Besucher pro Tag im Durchschnitt
Kubatur: Spitzenwert ca. 350 Besucher x 10,00 m3 = ca. 3.500,00 m3, ergibt bei einer durchschnittlichen
Wassertiefe von 1,50m eine Bedarfsfläche von ca. 2.335,00 m2
Die sicherlich interessante Gestaltung als Teich benötigt eine immense Grundstücksfläche, da zusätzlich zu den Badebereichen Flachwasserzonen zur Wasserregeneration erforderlich sind. Die Dimensionierung dieser Bereiche ist mit speziellen, aufwendigen Verfahren zu berechnen und wird in dieser Studie nicht durchgeführt.
3.5 Zusammenfassung:
Zusammenfassend kann folgendes Ergebnis aus der Variantenuntersuchung dargestellt werden: a.) Die beiden Varianten Neubau in Zentrallage sowie am Ortsrand bei den Sportanlagen soll weiter untersucht werden. b.) Die Variante Sanierung scheidet aus Unzweckmäßigkeit und Unwirtschaftlichkeit aus. c.) Die Variante Schwimmteich erhöht den Flächenbedarf auf ein absolut unwirtschaftliches Maß. Im Zentralbereich steht die benötigte Fläche nicht zur Verfügung; im Bereich Var.2 Sportanlagen ist die gesamte Bedarfsfläche anzupachten oder zu kaufen. Mit dem Schwimmteich wird eher das Zielpublikum der Strandbäder an Badeseen angesprochen. Konkurrenz zu den umliegenden Seen zu schaffen ist nicht zielführend. Somit ist auch diese Variante auszuscheiden. F r e i s c h w i m m b a d G e m e i n d e A n t h e r i n g
4. S t a n d o r t - M i k r o a n a l y s e
4.1 Bewertung der Varianten:
Die zur weiteren Betrachtung ausgewählten Varianten wurden in den nachstehenden Diagrammen weiter analysiert , gegenübergestellt und bewertet.
Bewertungsmatrix Standortvarianten :
Stichworte Punktebewertung der Varianten Bewertungskriterien Zentrum Sportanlage Zentrum Sportanlage
7.812 m2 6.835 m2 Grundstücksbedarf incl. Aufschliessung und incl. Aufschliessung und 810 Parkplätz Parkplätz
Bodenbeschaffenheit unproblematisch unproblematisch 55
Baurechtskosten zentral Lage - Bauland Randlage - Grünland 68
Verkehrsanbindung neu - herzustellen, 2 Seitig Bestand 410 Spitzenabdeckung - PP Parkmöglichkeiten neu - ausreichend Tennis 78 über die Oberndorferstr., Erreichbarkeit Zentral 10 6 Radweg und Schmidingerstr. im zentralen langfristige Image der Lage Erweiterungsbereich, Zusammenschliessung aller 38 umliegende Wohnbauten Sportanlagen möglich mit Schwimmbad neu zu nebenanliegende Jugendsport Sport u. Freizeitangebot errichten - zumindest Beach und Freizeitanlage voll 38 Volleyball integrierbar miten im Zentralraum - Randlage - großer Abstand zu Lärmemmissionen 29 Wohngebiet situiert Siedlungsgebieten
48 72
Gesamt Punkteanzahl & Prozentwertung 40% 60%
Grundtausch – Variante Zentrum :
Wie in den Plänen dargestellt soll im Zuge der Neugestaltung eine Korrektur der Grundeigentums- verhältnisse zwischen dem Hotel Ammerhauser und der Gemeinde Anthering im derzeitgen Zufahrtsbereich angestrebt werden. Das Grundstück GP 1945/2 (Gemeinde) könnte auf 809,3 m2 vergrößert werden. Als Verbindung zum Schwimmbad könnte ein Servitutsstreifen als Geh- und Radweg eingerichtet werden. Eine Erweiterung des Altbestandes, bzw. eine neue Bebauung dieser Parzelle wäre somit möglich. Bei einer angenommenen GFZ von 0,65 könnte das Grundstück mit einer Bruttogeschoßfläche von ca. 526 m2 bebaut werden. G e m e i n d e s c h w i m m b a d
4. S t a n d o r t - M i k r o a n a l y s e
Bewertung nach Risikofaktoren :
Zusätzlich zur Betrachtung der Vor und Nachteile der einzelnen Standortvarianten wurden auch die Risikofaktoren analysiert.
B e w e r t u n g R I S I K O Stichworte Eintrittswahrscheinlichkeit Tragweite Risiko C H E C K L I S T E Zentrum Sportanlage Zentrum Sportanlage Zentrum Sportanlage
Problemstoffe - Kontaminierung Abbruch Altanlage Erdreich zu erwarten zu erwarten gross gross unerwünscht unerwünscht Schwierigkeiten Pachtgrundstück Pachtkosten / Eigentümer unwahrscheinlich zu erwarten gross bedeutend unerwünscht unakzeptabel sehr Bodenverhältnisse Kies, bind. Material unwahrscheinlich unwahrscheinlich klein unbedeutend akzeptabel vernachlässigbar Einhaltung Kostenziel Finanzierung Baukosten Absicherung unwahrscheinlich unwahrscheinlich gross gross unerwünscht unerwünscht sehr Anrainer Einspruch / Widerstände wahrscheinlich unwahrscheinlich bedeutend klein unakzeptabel vernachlässigbar LUA, Naturschutzrechtl. sehr Genehmigungsverfahren Bewilligung unwahrscheinlich zu erwarten klein gross vernachlässigbar unerwünscht sehr sehr Betriebskosten Witterung, Besucher, Konkurrenz unwahrscheinlich unwahrscheinlich bedeutend bedeutend unerwünscht unerwünscht
Pächter - Gastronomie Qualität, Preisgestaltung unwahrscheinlich unwahrscheinlich mittel mittel akzeptabel akzeptabel
Auswertung der Risikofaktoren :
Alle betrachteten Risikoereignisse werden nach ihrer Intensität und Auswirkung zusammengefasst und für beide Ausführungsvarianten
gegenübergestellt. Die R i s i k o a u s w e r t u n g Zentrum Sportanlage
Abweichungen der beiden 4,5 Varianten sind gering. 4
3,5
3
2,5
2
1,5
1 Anzahl der Risikoereignisse
0,5
0 unakzeptabel unerw ünscht akzeptabel vernachlässigbar
A U S W I R K U N G E N E I N E S R I S I K O E R E I G N I S S E S Risikoakzeptanzkriterien Bedeutend Gross Mittel Klein Unbedeutend
Oft unakzeptabel unakzeptabel unakzeptabel unerwünscht akzeptabel
Wahrscheinlich unakzeptabel unakzeptabel unerwünscht unerwünscht akzeptabel
Zu Erwarten unakzeptabel unerwünscht unerwünscht akzeptabel akzeptabel Eintritts- Unwahrscheinlich unerwünscht unerwünscht akzeptabel akzeptabel vernachlässigbar wahrscheinlichkeit Sehr Unwahrscheinlich unerwünscht akzeptabel akzeptabel vernachlässigbar vernachlässigbar
unakzeptabel Kann nicht toleriert werden, muß eliminiert oder reduziert werden Sollte irgendwie möglich vermieden werden, Detailbetrachtungen und Kosten / Nutzen Überlegungen unerwünscht sind anzustellen, laufende Betrachtung notwendig akzeptabel Kann akzeptiert werden, vorausgestzt das Risiko wird gezielt gemanagt. vernachlässigbar Keine weitere Betrachtung erforderlich G e m e i n d e s c h w i m m b a d
5. B a u r e c h t l i c h e E r f o r d e r n i s s e
5.1 Bau – und raumordnungsrechtliche Bewilligungsverfahren :
Auf beiden in Frage kommenden Bauplätzen ist eine Abänderung des Flächenwidmungsplanes erforderlich.
Widmungen – Flächenwidmungsplan :
Derzeitige Widmung : Grünland, landwirtschaftliche Nutzung Erforderliche Widmung : Gebiet für Sportanlagen
Im Zentrum ist die bestehende, bereits gewidmete Fläche, zu erweitern. Die Bedarfsfläche bei der Sportanlage ist zur Gänze neu zu widmen.
Zusätzlich sind folgende Bewilligungsverfahren notwendig :
• Bau- und gewerberechtliche Bewilligung
• Naturschutzrechtliche Bewilligung (ggf. nur bei Variante Sportanlage)
Grundstückseigentümer - Pachtflächen :
Variante 1 – Zentrum :
Teilfläche aus GP 3811 : Vogl Otto, Vogl Walburga, Vogl Wolfgang, Vogl Maria, Dorfpl. 2, 5102 Anthering EZ 09 – GB 56402 Anthering, Detailinformation siehe Grundbuchsauszug Teilfläche aus GP 3813 : Leberer Andreas, Leberer Friederike, Dorfstr. 23, 5102 Anthering EZ 14 – GB 56402 Anthering, Detailinformation siehe Grundbuchsauszug
Variante 2 – Sportanlage :
Teilfläche aus GP 3714/1 : Vogl Otto, Vogl Walburga, Vogl Wolfgang, Vogl Maria, Dorfpl. 2, 5102 Anthering EZ 09 – GB 56402 Anthering, Detailinformation siehe Grundbuchsauszug G e m e i n d e s c h w i m m b a d
5. B a u r e c h t l i c h e E r f o r d e r n i s s e
5.2 Grundbuchsauszüge :
GP 3811/1 – Fam. Vogl G e m e i n d e s c h w i m m b a d
5. B a u r e c h t l i c h e E r f o r d e r n i s s e
5.2 Grundbuchsauszüge :
GP 3813 – Fam. Leberer G e m e i n d e s c h w i m m b a d
6. F u n k t i o n s p r o g r a m m & O r i e n t i e r u n g
6.1 Raumprogramm und Flächenbedarf - F r e i f l ä c h e n :
Wasserflächen :
Die Wasserflächen sind ein wesentlicher Faktor für den wirtschaftlichen Betrieb der Badeanlage. Die Kubatur ist für die Betriebskosten sowie auch für die Dimensionierung der technischen Anlagen zur Beheizung, Wasseraufbereitung etc. maßgeblich.
Für die Dimensionierung der Wasserflächen und Becken wurden die neu errichteten Freibäder vergleichbarer Gemeinden in Oberösterreich und der Steiermark sowie den Richtlinien für Bäderbau herangezogen.
Es soll eine Aufteilung der Becken in nachstehende Bereiche erfolgen :
• Becken für Schwimmer Wfl : ca. 160 m2 • Becken für Nichtschwimmer – Erlebnisbereich Wfl : ca. 180 m2 • Becken für Kinder Wfl : ca. 50 m2
Gesamt Wasserfläche ca. 390 m2
Grundstücksbedarf für Liegeflächen :
lt. Richtlinien für den Bäderbau → ca. 10 bis 16 m2 pro m2 Wasserfläche
Gesamt Liegefläche ca. 6000 m2
Parkplätze : lt. Salzburger Bauordnung, Garagenordnung § 2 Verpflichtung zur Herstellung von Einstellplätzen oder Garagen, Absatz 2 Pkt. j. : bei Hallenbädern und Freibädern sowie bei Tribünenanlagen 1 Stellplatz je begonnene 10 Besucher nach Fassungsvermögen bzw. Besucherplätze lt. Richtlinien für den Bäderbau → ca. 1 PKW und 2 Fahrrad Stellplätze je 200-300 m2 Grundstücksfläche ergibt ca. 30 PKW Stellplätze
Maßgeblich ist jedoch die Regelung der Bauordnung:
Gem. Besucherstatistik ist durchschnittlich an 70 Öffnungstagen mit ca. 295 Besuchern zu rechnen. Gesamt Besucherzahl siehe Kapitel 8 Kosten & Finanzierung - Hochrechnung Besucherzahlen.
Mindestanzahl : 30 PKW Stellplätze
Zusätzliche Reserveparkplätze zur Spitzenabdeckung sind vorzusehen !; 2 Parkplätze sind behindertengerecht, nahe dem Eingangsbereich gelegen, einzuplanen. G e m e i n d e s c h w i m m b a d
6. F u n k t i o n s p r o g r a m m & O r i e n t i e r u n g
6.2 Raumprogramm und Flächenbedarf - G e b ä u d e :
Die Ermittlung der Einzelflächen erfolgt unter Zugrundelegung der Richtlinien für den Bäderbau sowie dem Raumbedarf der techn. Gebäudeausrüstung und Schwimmbadtechnik.
Flächenbedarf Raumgruppen Räume Gebäude Aussenbereich
Eingangsbereich
Eingangsvorplatz überdacht ca. 20,00 m²
Eingangsvorplatz nicht überdacht ca. 55,00 m²
Personalräume
Erste Hilfe ca. 8,00 m²
Personal & Bademeister incl. Umkleide & Nasszelle ca. 15,00 m²
Umkleide & Sanitärräume
WC & Dusche Behindertengerecht ca. 6,00 m²
Umkleiden Damen & Herren ca. 19,00 m²
WC & Dusche Damen ca. 20,00 m²
WC & Dusche Herren ca. 15,00 m²
Gastronomie
Buffett ca. 22,00 m² Lager ca. 19,00 m²
Kasse ca. 10,00 m²
Freibereich Gastgarten ca. 200,00 m²
Neben & Technikräume Müllraum ca. 12,00 m²
Abstellraum ca. 20,00 m²
Technikräume ca. 75,00 m²
Gesamt Flächenbedarf ca. 261,00 m² ca. 255,00 m² G e m e i n d e s c h w i m m b a d
6. F u n k t i o n s p r o g r a m m & O r i e n t i e r u n g
6.4 Orientierung und Ausrichtung Projektmarketing :
Familien & Kinder :
In der Anlage sind Spieleinrichtungen die über das übliche Maß (Schaukel + Sandkiste) hinausgehend zu errichten. Es könnte auch eine Kinderbetreuung, geführt wie ein „Kids Club“ in bekannten Ferienclubs (Magic Life ..), über die Wochenenden der Sommerferien oder eventuell auch täglich mit einer bestimmten Stundeneinteilung für Kinder nach bestimmten Altersgruppen eingerichtet werden. G e m e i n d e s c h w i m m b a d
6. F u n k t i o n s p r o g r a m m & O r i e n t i e r u n g
6.4 Orientierung und Ausrichtung Projektmarketing :
Familien & Kinder :
Zudem ist eine kleine Rutsche, die zumindest für die kleinen Badegäste eine Attraktion darstellt, einzubauen. Das Kinderbecken ist ebenfalls entsprechend zu gestalten. Für Eltern die ihre Kinder in diesen Anlagenteilen beaufsichtigen sind angenehme Sitzmöglichkeiten mit ausreichender Beschattung (Pergola mit Bepflanzung … Sonnensegel etc.) vorzusehen.
Attraktive und einladende Gestaltung – speziell für Kinder …..
aber auch an kleinen Rutschen darf es nicht fehlen ! G e m e i n d e s c h w i m m b a d
6. F u n k t i o n s p r o g r a m m & O r i e n t i e r u n g
6.4 Orientierung und Ausrichtung Projektmarketing :
Ältere Generationen :
Um auch den Ansprüchen älterer Besucher gerecht zu werden, könnte ein Kneipp Pfad eingerichtet werden. Solche Kneipp Anlagen sind kostengünstig in der Errichtung und ohne großen Aufwand zu warten und betreiben.
Freizeit und Sporteinrichtungen :
Unerlässlich erscheint in der heutigen Zeit die Errichtung eines Beach Volleyballplatzes, aber auch Tischtennistische, Bocciafelder, usw. können das Angebot abrunden. In einigen Badeanlagen werden auch Mini Golf Anlagen, Spielbäche Billard Hallen etc. angeboten. Derart kostenintensive Anlagen zu errichten erscheint für dieses Bad nicht sinnvoll. Vorteil für die Variante Sportanlage ist sicher die bestehende Jugendsport und Freizeitanlage, mit Skaterplatz, Multifunktions- Spielfeld und Beach Volleyballplatz, die in die Konzeption mit integriert werden kann. G e m e i n d e s c h w i m m b a d
7. P l ä n e
7.1 Planunterlagen :
Für beide Ausführungsvarianten wurden Vorentwurfsstudien ausgearbeitet, die jeweils im Maßstab 1: 1000 und 1: 200 beiliegen.
7.2 Detailinformation – Beckenbau :
Weitestgehend alle neu errichteten Freischwimmbecken im kommunalen Bereich werden als Edelstahl Becken ausgeführt. Die Wandteile der Becken werden in vorgefertigtem Zustand angeliefert und auf Stahlbetonfundamenten versetzt. Nach dem Einbau der Bodenleitungen wird ein Kiesplanum hergestellt, auf dem in Folge die Stahlplatten des Beckenbodens aufgelegt und verschweißt werden.
Durch eine porenfreie Oberfläche ist bei entsprechender Wasseraufbereitung eine Veralgung bzw. Pilzbildung auszuschließen.
Sämtliche Einbauteile wie Bodenabläufe und Strömungskanäle, Treppen und Leitern, Bodenblubber, oder Wassersitzbänke werden im gleichen Material hergestellt und vor Ort verschweißt.
Zur Beckenreinigung kann ein Hochdruckreiniger eingesetzt werden. Laub und Unrat sind auszubringen, das Becken wird abgesäuert (Kalk, Ruß und andere Verunreinigungen abtragen) und wiederbefüllt. Diese Grundreinigung ist jährlich durchzuführen. G e m e i n d e s c h w i m m b a d
7. P l ä n e
Bilddokumentation Beckenerrichtung : G e m e i n d e s c h w i m m b a d
7. P l ä n e
Anlagenschema Schwimmbadtechnik : G e m e i n d e s c h w i m m b a d
7. P l ä n e
Beispiel - Neues Freibad Gemeinde Abtenau : G e m e i n d e s c h w i m m b a d
8. K o s t e n u n d F i n a n z i e r u n g
8.1 Hochrechnung Besucherzahlen :
Bei allen analysierten Badeanlagen war festzustellen, dass nach den Umbauten und Modernisierungen erhebliche Steigerungen der Besucherzahlen erreichten. In der nachstehenden Tabelle sind die Vergleichswerte aufgelistet und bewertet. Von der Gemeinde Bergheim wurde eine Auflistung der Öffnungs- / Schönwettertage zur Verfügung gestellt. Daraus kann der Mittelwert der Öffnungstage berechnet werden.
Für alle weiteren Berechnungen werden die Ergebnisse dieser Matrix als Grundlage verwendet.
Tabelle Hochrechnung Besucherzahlen :
Besucher Öffnungstage Hoch- Wasserfl. durchschnittlich Steigerung Ort Bundesland Einwohner durchschnittlich Eröffnung rechnung in m² in % pro Jahr Vorher Nachher Besucher Ainring Bayern 10000 74 2016 1994 34500 150356 435,81% Weyer OÖ 2324 74 545 2003 6250 19600 313,60% Lasberg OÖ 2981 74 354 2001 2467 15550 630,32% Königswiesen OÖ 3160 74 391 2001 4500 17500 388,89% Laussa OÖ 1367 74 355 2000 8000 14000 175,00% Bergheim Sbg 4840 74 986 2002 26707 114900 430,22% Niklasdorf Stmk 3000 74 375 2003 5180 11100 214,29% Selzthal Stmk 2136 74 544 2002 5920 17000 287,16% Ligist Stmk 3086 74 555 2003 4153 16611 399,98% Durchschnitte 3655 74 680 10853 41846 400,00%
H o c h r e c h n u n g A n t h e r i n g neu
Anthering Sbg 3400 74 390 2005 5170 400,00% 20680
Vergleich Neubauanlagen in Tirol Öffnungstage Besucher Wasserfl. Steigerung Hoch- Ort Bundesland Einwohner durchschnittlich Eröffnung in m² Vorher Nachher in % rechnung pro Jahr Ebbs T 5300 74 894 1998 0 100000 0,00% Elmau T 2200 74 670 1994 0 100000 0,00%
Diagramm Öffnungs - Sonnentage :
Für die Öffnungstage wurden Aufzeichnungen der Gemeinde Bergheim die bis ins Jahr 1991 zurückreichen verwendet. Öffnungs - Sonnentage pro Jahr
100
90 80 74 70
60
50 99 40 83 81 81 74 76 78 76 75 Sonnentage 64 30 59 58 53 20
10
0 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Jahr G e m e i n d e s c h w i m m b a d
8. K o s t e n u n d F i n a n z i e r u n g
8.2 Kostenschätzung : Die Baukostenschätzung wird für beide Varianten getrennt durchgeführt. Einzelne Komponenten wie Gebäude, Schwimmbad, Spielplätze usw. werden als Module für beide Varianten gleich angesetzt. Abweichende Bauteile wie Einfriedung, Zufahrtsstraßen, Parkplätze werden individuell gerechnet.
Tabellen Baukostenschätzung : Ermittlung nach ÖN B 1801-1 Projekt : Freischwimmbad Gemeinde Anthering - Variante 1 Zentrum
Stand: Projektstudie - Vorentwurf Datum: 13.Juni 2004
Zusammenstellung B a u k o s t e n s c h ä t z u n g kosten kosten kosten Einzelsummen netto Gesamt Bau werks Baukosten Erricht ungs
0 GRUND € -
1 AUFSCHLIESSUNG € 61.049,60
2 BAUWERK - ROHBAU € 119.025,00
3 BAUWERK - TECHNIK € 763.050,00
4 BAUWERK - AUSBAU € 126.425,00 € 1.008.500,00
5 EINRICHTUNG € 43.000,00 1.326.220,40 €
6 AUSSENANLAGEN € 213.670,80 € 1.527.321,87 € 1.527.321,87 7HONORARE € 132.842,93
8 NEBENKOSTEN € 5.000,00
9 RESERVEN € 63.258,54
GESAMTSUMME netto€ 1.527.321,87
20 % MwSt € 305.464,37
GESAMTSUMME brutto€ 1.832.786,25
Projekt : Freischwimmbad Gemeinde Anthering - Variante 2 Sportanlage
Stand: Projektstudie - Vorentwurf Datum: 13.Juni 2004
Zusammenstellung
B a u k o s t e n s c h ä t z u n g ungs kosten Erricht kosten kosten Einzelsummen netto Gesamt Bau werks Baukosten
0 GRUND € -
1 AUFSCHLIESSUNG € 16.049,60
2 BAUWERK - ROHBAU € 119.025,00
3 BAUWERK - TECHNIK € 763.050,00
4 BAUWERK - AUSBAU € 126.425,00 € 1.008.500,00
5 EINRICHTUNG € 43.000,00 € 1.228.373,60
6 AUSSENANLAGEN € 160.824,00 € 1.421.283,82 € 1.421.283,82 7HONORARE € 127.294,02
8 NEBENKOSTEN € 5.000,00
9 RESERVEN € 60.616,20
GESAMTSUMME netto€ 1.421.283,82
20 % MwSt € 284.256,76
GESAMTSUMME brutto€ 1.705.540,58 G e m e i n d e s c h w i m m b a d
8. K o s t e n u n d F i n a n z i e r u n g
8.3 Betriebskostenzusammenstellung :
Die nachstehenden Angaben wurden teilweise aus den Daten der bestehenden Anlage, sowie durch Daten die von einem Schwimmbadhersteller zur Verfügung gestellt wurden zusammengesetzt.
Tabelle Betriebskosten :
Summen brutto B e t r i e b s k o s t e n z u s a m m e n s t e l l u n g Zentrum Sportanlage
Personalkosten
Einstellung erfolgt Saisonal - 4 Monate
Mitarbeiter für: 1 Kasse, 1 Bademeister, 0,5 Reinigung (Teizeit)
Gesamtkosten pro Monat € 3.800,00 x 4 Monate€ 15.200,00 € 15.200,00 Sachkosten
Verwaltung € 750,00 € 750,00
Instandhaltung € 2.500,00 € 2.500,00
Chemiekalienkosten € 5.000,00 € 5.000,00
Wartungsaufwand und Reperaturen€ 1.500,00 € 1.500,00
Pachtkosten (Berechnung in Anlehnung an Pachtkosten Jugendsport)
5.097 m2 X € 0.436€ 2.222,00
6.835 m2 X € 0.436 € 2.980,00
Energiekosten
Stromverbrauch - Anlagentechnik Gesamt 31.800 kWh x € 0.11€ 3.498,00 € 3.498,00
Stromverbrauch - allgemein, geschätzt pauschal€ 600,00 € 600,00
Wasserverbrauch ohne Beckenfüllung 2.500,00 m3 x € 1.20€ 3.000,00 € 3.000,00
1 x jährliche Beckenfüllung ca. 530.00 m3 x € 1.20€ 636,00 € 636,00
Wasser - Kanal aus Badebereich 1.500,00 m3 x € 2.88 € 4.320,00 € 4.320,00
Kanal Beckenentleerung und Sanitäre Anlagen€ 2.100,00 € 2.100,00
Müllentsorgung € 350,00 € 350,00
Beheizung erfolgt zu 100% über die Solaranlage, Pumpenleistung ist
in Kosten Stromverbrauch - Anlagentechnik enthalten.
Zusammenstellung Betriebskosten brutto € 41.676,00 € 42.434,00 G e m e i n d e s c h w i m m b a d
8. K o s t e n u n d F i n a n z i e r u n g
8.4 Zusammenstellung Saisoneinnahmen :
Die Bewertung der Einnahmen durch Vermietung des Bade Buffets kann derzeit noch nicht erfolgen, da detaillierte Angaben über die Gestaltung und Nutzung dieses Bereiches durch den Auftraggeber zu einem späterem Zeitpunkt festgelegt werden.
Tabelle Saisoneinnahmen:
Einnahmenberechnung Summe brutto
Durchschnittliche Eintrittsgebühren: gemittelt aus Erwachsenen, ermäßigtem und Kindertarif brutto 3,00 €
Besucher pro Saison lt. Tabelle Hochrechnung Besucher:
20.680,00 € 62.040,00
Einnahmen aus Verpachtung - Badebuffett
Nutzung und Ausbauvariante wird später festgelegt
Gesamteinnahmen brutto € 62.040,00
Gewinn / Verlust Summe brutto
Gesamteinahmen pro Saison brutto € 62.040,00 abzüglich Betriebskosten -€ 42.434,00
Roh - Gewinn brutto € 19.606,00 G e m e i n d e s c h w i m m b a d
8. K o s t e n u n d F i n a n z i e r u n g
8.5 Finanzierung :
Die gesamte Finanzierung des Projektes soll in Form eines Leasingmodells durchgeführt werden. Die Gemeinde müsste eine Betriebs- und Errichtungsgesellschaft gründen, die Unternehmereigenschaften besitzt, und damit den Vorsteuerabzug ermöglicht.
Wesentlich für die Berechnung ist der Nachweis, dass der Betrieb des Schwimmbades zumindest kostendeckend geführt werden kann. Die Refinanzierung der Errichtungskosten des Bades bleibt dabei unberücksichtigt.
Investitionssumme:
Die gemittelte und gerundete Summe der Gesamtkosten aus den beiden Projektsvarianten wird für die weiteren Berechnungen herangezogen:
Gesamtkosten netto € 1,500.000,00
Allgemeines:
Die Berechnungen der nachstehenden Finanzierungsmodelle wurden uns für diese Projektarbeit von der Hypo Impuls Immobilien Leasing GmbH zur Verfügung gestellt.
1. Restwertmodell Standard Leasingfinanzierung mit entsprechendem Restwert, Laufzeit 25 Jahre.
2. Grundverwertungsmodell Das vorhandene Grundstück (bestehendes Bad) im Zentrum wird verkauft. Der Verkaufserlös wird in die Leasingfinanzierung eingebracht und veranlagt. Durch den jährlichen Zinsgewinn wird ein Teil der monatlichen Leasingraten abgedeckt.
Nach Ablauf der Laufzeit wird mit diesem Kapital der Restwert abgelöst. G e m e i n d e s c h w i m m b a d
8. K o s t e n u n d F i n a n z i e r u n g
Grundlage - Eckpunkte:
Leasingrate Afa 2,00 %
Laufzeit 25 Jahre
Restwert € 750.000,00
Finanzierungsvariante 1:
Kautionsmodell :
Leasingrate € 4.282,81 x 12 = € 51.393,72 netto (Restwert durch Kaution angespart) Kaution € 2.500,00 x 12 = € 30.000,00 netto
Gesamtbelastung aus Leasing pro Jahr netto = € 81.393,72 netto
Gesamtbelastung aus Leasing pro Monat netto = € 6.782,80 netto
Finanzierungsvariante 2:
Grundverwertungsmodell :
Grundstück im Zentrum: ca. 2.700 m2 x € 285,00 = rund € 770.000,00
Veranlagung auf Depot: jährlicher Zinsertrag von ca. € 34.650,00
Leasingrate € 4.282,81 x 12 = € 51.393,72 netto abzüglich Zinsertrag aus Veranlagung = € 34.650,00 netto
Gesamtbelastung aus Leasing pro Jahr = € 25.430,00 netto
Gesamtbelastung aus Leasing pro Monat = € 2.119,20 netto
Betrachtet man dazu die möglichen Einnahmen, gem. Tabelle Pkt. 8.4 Saisoneinnahmen mit einem durchschnittlichen Roh- Gewinn brutto von ca. 19.500 €, wäre der Badebetrieb mit Refinanzierung fast kostendeckend zu bewerkstelligen, den einzusetzenden Erlös aus dem Grundstücksverkauf nicht mit einbezogen. G e m e i n d e s c h w i m m b a d
9. T e r m i n e
9.1 Planungs- und Realisierungszeiträume :
Der Terminplan wurde unter der Annahme erstellt, dass nach abgeschlossener Projektentwicklung und Entscheidungsfindung durch den Auftraggeber die weiteren Planungsschritte folgen und die Realisierung im Frühjahr 2005 erfolgt. Eine Fertigstellung r m i n p l a r u n g s t e n d A u s f ü h P l a n u g s - u G e m e i n d e s c h w i m m b a d
10. R e s ü m e e
10.1 Zusammenfassung der Ergebnisse :
Nach abgeschlossener Variantenuntersuchung ist festzustellen, dass die Renovierung des alten Bades komplett unzweckmäßig erscheint. Die Ausführung als Schwimmteich kommt auf Grund des enormen Flächenbedarfes nicht in Frage.
Die weiteren Untersuchungen wurden für die zwei in Frage kommenden Bauplätze im Zentrum und bei der Sportanlage fortgeführt.
10.2 Entscheidungsvorschlag :
Wir schlagen vor die Variante 2 – Sportanlage zu realisieren
Begründung:
Die Untersuchungen in der Bewertungsmatrix – Standortvarianten und die Bewertung nach Risikofaktoren ergeben eindeutig Vorteile für die Variante 2.
Für die Entwicklung des Ortskerns, der sich in Zukunft in Form von Wohnbauten Richtung Süden ausdehnen wird, ist ein zentral situiertes Freibad nicht optimal. Wertvolle Grundflächen stehen für die mittelfristige Entwicklung dieses Bereiches nicht zur Verfügung.
Zusätzlich wird die Tatsache der zu erwartenden Lärmbelästigung sicher den Widerstand der umliegenden Anrainer zur Folge haben.
Für die Variante 2 spricht, dass langfristig alle Sportanlagen der Gemeinde in diesem Ortsteil konzentriert werden können. G e m e i n d e s c h w i m m b a d
11. A n h a n g
11.1 D o k u m e n t a t i o n P r o j e k t t e a m :
Zusammenfassend für den Ablauf der Ausarbeitung der Projektarbeit sind im Anhang alle Besprechungsprotokolle, Projektstrukturpläne beigelegt. K o c h G a b r i e l G a b r K l i n g l e r n g K l i H e f t b e r g e r gH e f t b e r
11.2 Q u e l l e n v e r z e i c h n i s :
Richtlinien für den Bäderbau, Bearbeitung und Herausgeber: Koordinierungskreis Bäder der Verbände : Deutsche Gesellschaft für das Badewesen, Deutscher Schwimmverband E.V, Deutscher Sportbund E.V. , Ausgabe 2002
Bäderhygienerecht, Verlag Österreich 2 Auflage Stand 1.1.2001
Bäderhygienegesetz (254BG vom 18.06.76), Bäderhygieneverordnungen BGBI II Nr. 420/1998, BGBI Nr. 149/1999 und BGBI II Nr. 409/2000
FINA Bestimmungen über sportgerechte Ausführungen von Schwimmbädern
EN 13451-folgende, Schwimmbadgeräte Anforderungen
Sicherheitsregeln für Bäder (GUV 18.14)
ÖNORM M 6216, Wasseraufbereitung, EN 1069 Wasserrutschen
11.3 F a c h b e r a t u n g :
Schwimmbadtechnik:
Hinke Schwimmbad Österreich Gmbh – Vöklamarkt, Hr. Erich Dallinger
Finanzierung:
Hypo Impuls Immobilien Leasing GmbH - Salzburg, Hr. Mag. Dr. Hanspeter Schmalzl