P R O J E K T E N T W I C K L U N G
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P r o j e k t e n t w i c k l u n g G e m e i n d e s c h w i m m b a d P r o j e k t a r b e i t - 2 . S e m e s t e r I n h a l t s v e r z e i c h n i s : 1. Projektziele 2. Markt und Wettbewerbsanalyse 3. Variantenuntersuchung 4. Standort – Mikroanalyse 5. Baurechtliche Erfordernisse 6. Funktionsprogramm und Orientierung 7. Pläne 8. Kosten und Finanzierung 9. Termin 10. Resümee Salzburg , 11. Juli 2004 G e m e i n d e s c h w i m m b a d G r u n d l a g e n Allgemeine Definitionen : Projektbearbeiter : Matthias Koch Gerhard Klingler, Ing. Robert Gabriel Alfred Heftberger An der Straß 2 Baumgartnerstraße 10 Hangstraße 1 Austrasse 22 D-83404 Ainring A-6330 Kufstein A-5102 Anthering A-5020 Salzburg [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] Projektrollen : Auftraggeber : Projektarbeit 2. Semester Projektleiter : Robert Gabriel Schriftführer : Alfred Heftberger Mitarbeiter : Gerhard Klingler Matthias Koch Kommunikation, Dokumentation : Projektbesprechungssitzungen im Büro Bmst. Gabriel in regelmäßigen Abständen. Folgetermine werden in der jeweiligen Besprechung vereinbart. Die Arbeitspakete werden von den Projektbeteiligten im eigenen Büro bearbeitet und in der darauffolgenden Besprechung mit den Beteiligten abgesprochen. Dabei ist eine endgültige Ausführung festzulegen. Die Ergebnisse der Projektbesprechungssitzungen werden vom Schriftführer protokolliert und den weiteren Beteiligten per e - mail zugesandt. Kommunikation: Telefon, e - mail, Fax Dokumentation : Besprechungsprotokolle, Telefonnotizen, Arbeitsunterlagen Projektkultur : Motto : alle ziehen an einem Strang, mit Volldampf voraus ! Logo : Einteilung als Gruppe 3 wird weiter fortgesetzt, handelnde Personen werden im Logo genannt. Abstimmung: Der Bearbeiter eines Themas enthält sich der Stimme bei Uneinigkeit. Sanktionen: Bei Verfehlungen oder Terminversäumnissen wird eine Leberkäsjause verrechnet. G e m e i n d e s c h w i m m b a d G r u n d l a g e n Allgemeine Definitionen : Projekt : Ziel ist es für die Gemeinde Anthering ein Konzept für die Errichtung eines neuen Freischwimmbades zu entwickeln. Aufgabenstellung : Die Projektarbeit wird in folgende Aufgabenpunkte unterteilt: 1. Projektziele: Analyse Kundenwunsch, Festlegung der Projektdimension, 2. Markt und Wettbewerbsanalyse Analyse der Angebots und Nachfragesituation, Vergleichsanalyse qualitativer und quantitativer Kriterien der Konkurrenz, Bestimmen der eigenen Marktposition – Orientierung als Familienbad, Größenordnung ca. 400 m2 Wasserfläche 3. Variantenuntersuchung Renovierung der alten Anlage, Neubau am best. Standort oder auf alternativem Grundstück, Ausbildung als Schwimmteich 4. Standort – Mikroanalyse Grundstückssuche, Kaufpreis, Verkehrsanbindung und Infrastruktur, Belastungsquellen (Lärm), Image der Lage, Freizeitmöglichkeiten, Kriterien zur Grundstücksbeurteilung – Auswahl 5. Baurechtliche Erfordernisse Widmungs und Bebauungsbestimmungen, Grundbuchsrechte und Lasten, Erforderliche Behördenverfahren Abänderung Flächenwidmungsplan, bau- und gewerberechtl. Bewilligung, Naturschutzrechtl. Bewilligung 6. Funktionsprogramm und Orientierung Raumprogramm und Flächenbedarf – Wasserflächenaufteilung, Liegeflächen, Gastronomie, Kinderspieleinrichtung, Parkplätze, usw., Ausrichtung Projektmarketing 7. Pläne Vorentwurfspläne, Funktionsschemen - Schwimmbadtechnik 8. Kosten und Finanzierung Varianten zur Finanzierung der Badeanlage, Überlegung für die Errichtung eine eigene Gesellschaft zu gründen ? (Vorsteuerabzusmöglichkeit, Leasingvarianten) 9. Termin Auflistung der erforderlichen Planungs- und Realisierungzeiträume 10. Resümee Zusammenfassung der Ergebnisse, Unterbereitung Entscheidungsvorschlag an AG 11. Anhang Protokolle, Zeitpläne, Projektstrukturpläne, div. Arbeitsunterlagen G e m e i n d e s c h w i m m b a d 1. P r o j e k t z i e l e 1.1 Analyse Kundenwunsch: Das Schwimmbad der Gemeinde Anthering wurde im Jahre 1969 errichtet. Nach mehreren Instandsetzungen, wird nunmehr überlegt wesentliche Veränderungen vorzunehmen, da die technische Ausstattung, das optische Erscheinungsbild und die jährlichen Verluste nicht mehr vertretbar sind. Dazu sind Varianten für die Neugestaltung und Erweiterung des bestehenden Schwimmbadareales, sowie die Realisierung eines völlig neuen Bades auf alternativen Standorten zu entwickeln. 1.2 Festlegung der Projektdimension: Bei der Gestaltung des neuen Bades ist auf eine wirtschaftliche Dimensionierung der Wasserfläche Rücksicht zu nehmen. Die Unterteilung in einzelne Bereiche für Kinder, Schwimmer und einen Relax & Erlebnisbereich ist anzustreben. Dazu sind Vergleiche mit Badeanlagen annähernd gleich großer Gemeinden anzustellen. Die Gesamtbaukosten sollen ein maximales Budget von ca. netto 1.200.000,00 Euro nicht übersteigen Darstellung der finanziellen Entwicklung der bestehenden Anlage : Einnahmen/Ausgaben Freibad 1998 - 2004 90.000 80.000 70.000 81.208 60.000 50.000 58.900 57.029 40.000 50.666 49.227 46.200 30.000 39.600 20.000 10.000 16.389 15.884 14.600 14.579 14.900 11.713 0 13.000 RA 1998 RA 1999 RA 2000 RA 2001 RA 2002 RA 2003 VOA 2004 Einnahmen Ausgaben Andreas Pirner Quelle: Statistik - Gemeinde Anthering G e m e i n d e s c h w i m m b a d 2. M a r k t u n d W e t t b e w e r b s a n a l y s e 2.1 Angebots und Nachfragesituation: Zur Feststellung der Angebots und Nachfragesituation wird das Angebot an Freibadeanlagen im Umkreis von 20 km analysiert und bewertet. Es ist festzustellen, dass im zu betrachtenden Umkreis nur insgesamt fünf Badeanlagen den Standort beeinflussen können. Die Freischwimmbäder in den Randbereichen (Straßwalchen /Thalgau / Großgmain) können auf Grund der Entfernungen vernachlässigt werden. Im Nordosten liegen Strandbäder an den Trumerseen sowie am Wallersee. Im Südosten weitere Strandbäder am Irrsee, Mondsee sowie am Fuschl- und am Wolfgangsee. Die Badeseen im bayrischen Raum sind ebenfalls bereits an der Grenze des Betrachtungsgebietes. Karte Umland : Freischwimmbäder Strandbäder - Badeseen G e m e i n d e s c h w i m m b a d 2. M a r k t u n d W e t t b e w e r b s a n a l y s e 2.2 Vergleichsanalyse: Detailliert betrachtet ist festzustellen, dass im unmittelbaren Einzugsbereich nur die Bäder der Gemeinde Bergheim, der Stadt Salzburg und der Gemeinde Ainring im angrenzenden Bayern liegen. Ebenfalls rasch erreichbar sind die Strandbäder an den Trumerseen und am Wallersee. Die Strandbäder der Badeseen werden in die weitere Vergleichsanalyse nicht mehr mit einbezogen, da sie anderen Besuchergruppen zuzuordnen sind. Karte Detail : Berxi - Bergheim Freibad Ainring Volksgarten bad Freibad Aya - Leopoldskron Alpenstraße Freischwimmbäder Strandbäder - Badeseen Besuchereinzugsbereich : Der Haupteinzugsbereich für das Schwimmbad besteht aus den Umlandgemeinden wie Eugendorf / Elixhausen / Bergheim bis zum Raum Oberndorf / Nußdorf / Bürmoos, sowie aus dem nördlichen Teil der Stadt Salzburg. Die südlichen Teile der Stadt sind durch die Bäder Leopoldskron / Alpenstraße / Volksgarten und Ainring gut versorgt. Besucher aus den Nachbargemeinden in Bayern sind nicht zu erwarten, da Anthering durch die Salzach verkehrstechnisch ungünstig zu erreichen ist. G e m e i n d e s c h w i m m b a d 2. M a r k t u n d W e t t b e w e r b s a n a l y s e 2.3 Eigene Marktposition: Die Positionierung des Schwimmbades soll mit folgenden Schwerpunkten erfolgen: B e w e r t u n g a.) Ausrichtung als Familienschwimmbad mit A n s p r u c h s g r u p p e n Schwerpunkten für Kleinkinder. Bewertung b.) Kleinanlage für ca. 300 – 400 Besucher pro Tag, die auch Ruhesuchenden älteren Besuchern Sportschwimmer (wettkampforientiert) Ø genügend Erholungsraum bietet. Schulnutzung X c.) Kinder von 8 bis ca. 14 Jahren sind anzusprechen. Das Rutschen - Angebot wird nur Jugend > 14 Jahre X in beschränktem Ausmaß angeboten, damit der Kinder und Jugend ca. 8 - 14 Jahre XX Erholungswert erhalten bleibt. Familien mit Kindern XXXX d.) Jugendliche über 12 Jahren sind willkommen, werden aber eher das umfangreichere Ältere Besucher - Ruhesuchende XXX Erlebnisangebot des Bades in Bergheim nutzen. nicht Zielgruppen erwünscht bis erwartet erwartet von 1 bis 4 e.) Sportanlagen wie Beach Volleyball, Bocciafeld, Tischtennis. Legende: Ø X XX XXX XXXX . 2.4 Positionierung im Wettbewerbsvergleich: Die zu vergleichenden Badeanlagen sind, mit Ausnahme von Bergheim, Altanlagen die im Laufe der Zeit unterschiedlichem Ausbaugrad modernisiert und angepasst wurden. Das Volksgartenbad ist das renovierungsbedürftigste. Das Leopoldskronerbad ist in den letzten Jahren auf einen zeitgemäßen Stand gebracht worden. Nachteil all dieser Anlagen ist die notwendige Einbeziehung des Altbestandes, der teilweise in Ausstattung, sowie auch im architektonischen Erscheinungsbild, zu wünschen übrig lässt. Chance von Anthering wäre, so wie Bergheim eine komplett neue attraktive Badeanlage die in allen Gesichtpunkten den heutigen Anforderungen entspricht zu errichten. B a d e b e r e i c h F r e i b e r e i c h Freibad Ort Kinder Beach Eröffnung becken anlage duschen Minigolf Einwohner duschen Rutschen spielplatz Erholungs Volleyball Spielbach Bocciafeld Kaltwasser Tischtennis Kneipppfad Wasserfl. in m² in Wasserfl. Warmwasser Sport becken Kinder becken Sprung becken Berxi Bergheim 4840 2002 986 XXXXXXXXXXXØØØ Volksgarten Salzburg 143500 alt 1386 X Ø XXØ X Ø XXØ X ØØØ Aya - Alpenstraße Salzburg 143500 renoviert 704 X Ø XXØ X Ø X ØØX ØØØ Leopoldskron Salzburg 143500 renoviert 3036 XXXXXXXXXXXXXØ Ainring Bayern 10000 1994 2016 XXXXXXXXXXXXØØ Anthering - Neubau 3400 ? 390 X Ø XXX/2XXXXØ XXØ X Anthering - Bestand 3400 1969 528 X ØØX/m Ø X ØØØØØØØØ nicht nicht Legende: vorhanden vorhanden kom plett mangelhaft X Ø X/2 X/m A n g e b o t s v e r g l e i c h G e m e i n d e s c h w i m m b a d 3. V a r i a n t e n u n t e r s u c h u n g 3.1 Renovierung der alten Anlage: In den vorangegangenen Jahren waren durch die Gemeinde immer wieder erhebliche Mittel zur Instandhaltung der Altanlage aufzuwenden. Folgende Mängel sind festzustellen : a.) Das gesamte Becken weist an vielen Bereichen Leckstellen auf. Durch Setzungen sind angeschlossene Leitungen undicht geworden.