Projektentwicklung Von Bürohochhäusern
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Projektentwicklung von Bürohochhäusern Akteure, Rahmenbedingungen und Empfehlungen am Beispiel Berlin, Düsseldorf, Hamburg, München dem Promotionsausschuss der HafenCity Universität Hamburg vorgelegt zur Erlangung des akademischen Grades Doktor-Ingenieurin (Dr.-Ing.) von Dipl.-Ing. Verena Hilgenstock geb. Müller-Matheis aus Hamburg 2011 II Abstract Die bisherige Forschung zur Hochhausimmobilie erstreckt sich bereits über mehrere aka- demische Disziplinen, wie beispielsweise der Architektur, der Stadtgestaltung und -entwicklung, der Bautechnik oder dem Baurecht. Über das Zusammenwirken der Stadt- planung und Stadtentwicklung mit den Entwicklern von Hochhausimmobilien und ihren objektspezifischen Projektbedingungen ist hingegen wenig bekannt. Auf Basis von Fallstudien aus den Städten Berlin, Düsseldorf, Hamburg und München werden in der vorliegenden Arbeit Bürohochhäuser ab 60 m Höhe auf ihre Entwicklungs- merkmale hin untersucht. Diese Merkmale beziehen sich auf die Objektnutzungsdauer, Standortwahl und -entwicklung, städtische Auflagen, Immobilienmarktbedingungen und den konjunkturellen Verlauf der Wirtschaft während der Gesamtentwicklung. Untersucht werden wechselseitige Beziehungen zwischen Marktparametern und Immobilien mit der Fragestellung, inwieweit Immobilienmarktbedingungen oder Wirtschaftskonjunktur und Demographie Bürohochhausbauten bewirken und wie stark diese Hochhäuser den lokalen Markt beeinflussen. Folgerungen für zukünftige Entwicklungen schließen sich daran an. Diese Ergebnisse dienen als Basis für die differenzierte Analyse der Akteure. Bei dieser werden die Profile von Stadtplanung und –entwicklung sowie des bei Hochhäusern aktiven Entwicklermarktes, Anlegermarktes und Nutzermarktes identifiziert. Die Vielzahl an betrachteten Projekteigenschaften lässt sich schließlich auf wiederkehren- de Projektmerkmale eingrenzen. Differenziert nach Bürohochhausimmobilien zur Eigen- nutzung und Vermietung, der jüngeren und älteren Generation sowie der Zentralität ihrer Standorte zum Stadtkern weisen die meisten Projekte weitere ähnliche Projektbedingungen auf, die eine wirtschaftliche Entwicklung begünstigt haben. Die bedeutende Rolle der öf- fentlichen Hand wird in diesem Zusammenhang herausgearbeitet. III Abstract The past research to the real estate of high-rise buildings extends over several academic disciplines, as for example architecture, the urban design and development, civil enginee- ring or building law. However little is known about the cooperation of the departments for town planning and town development with the developers of high-rise buildings and their object specific project conditions. Case studies from the cities Berlin, Duesseldorf, Hamburg and Munich are used in this thesis to examine the development characteristics of office used high-rise buildings with a height greater than 60 meters. These characteristics are referred to real estate utilisation term, choice of location and development, urban requirements, property market conditions and the market conditions of the economy during the total development. Mutual relations between market parameters and real estate are examined to find an answer to the questions: Do characteristic property market conditions or economy and demography cause high-rise building constructions and how strongly do high-rise buildings affect the local markets? The conclusion shows what the consequences are for future developments. These results serve as a basis for the different analysis of the participants. With this the profiles of the institutes for town planning and development are identified as well as the active players in high-rise real estate of the developer market, investor market and user market. The large number of regarded project attributes can be finally limited to recurring project characteristics. They can be distinguished by private use or letting of real estate developments, their location to the town centre as well as recent and older generation. Due to these characteristics most projects exhibit further similar conditions, which in turn fostered an economic development. The importance of public institutions in relation to the projects is also considered. IV Vorwort Diese Arbeit wurde als externe Promotion an der Technischen Universität Hamburg- Harburg zugelassen und 2009 im Rahmen der Überleitung an der HafenCity Universität Hamburg im Arbeitsgebiet Projektentwicklung und Projektmanagement in der Stadtpla- nung fortgeführt. Die Idee zur Untersuchung basiert auf einer Diskussionsrunde mit Herrn Prof. Dr.-Ing. Thomas Krüger und Frau Prof. Dr.-rer.pol. Monika Dobberstein über „all- gemeine Vorstellungen“ und wissenschaftlich fundierte Kenntnisse zur Projektentwicklung von Bürohochhäusern. Auslöser war eine Projektarbeit zum Thema Hochhausentwicklung an der Technischen Universität Hamburg-Harburg unter der Leitung von Frau Prof. Dr.- rer.pol. Monika Dobberstein. Mein ganz besonderer Dank gilt Herrn Prof. Dr.-Ing. Thomas Krüger, der mir die Möglich- keit bot, diese Forschung als externe Doktorandin im Rahmen der projektentwicklerischen Fragestellung zu bearbeiten. Sowohl ihm, als auch Frau Prof. Dr.-rer.pol. Monika Dobberstein danke ich in gleicher Weise für ihre Offenheit zum Thema und ihre stete Dis- kussionsbereitschaft bei besonderen Fragestellungen der Arbeit. Die inhaltliche Ausgestaltung der Arbeit wäre ohne zahlreiche Informationen von Inter- viewpartnern aus dem Bereich der Bürohochhausimmobilien, die mir ihr Spezialwissen vielfach sehr umfassend zur Verfügung stellten, nicht möglich gewesen. Dazu gehören Verantwortliche der Stadtentwicklungsbehörden ebenso, wie Projektentwickler, Architek- ten, Immobilienverwaltungen und weitere Akteure. Umfangreiche Daten des Büroimmobi- lienmarktes wurden freundlicherweise von der BulwienGesa AG zur Verfügung gestellt. Ihnen allen gilt mein herzlicher Dank. Darüber hinaus wurde im Rahmen dieser Forschung eine Projektarbeit an der Technischen Universität Hamburg-Harburg und eine Diplomarbeit an der Bauhausuniversität in Weimar betreut. Durch diese inhaltlich anregende Betreuungsleistung und studentischen Arbeiten fand eine weitere Auseinandersetzung mit dem Thema statt. Für die besonders angenehme Zusammenarbeit danke ich an dieser Stelle den Absolventen sehr. Frau Dr.-Ing. Raphaela Rudolph-Monecke las und kommentierte die Arbeit, Frau Nuray Paulsen lektorierte den Text, und Frau Nathalie Peters unterstützte mich beim Zwischen- layout. Dafür danke ich ihnen sehr. Des Weiteren danke ich all jenen, die mich über die gesamte Zeit mit ihrem freundlichen Zuspruch stärkten. V Abschließend danke ich meinem Mann Fritz, mit dem ich die fachliche Begeisterung für das Thema Hochhaus teile, für seine ermutigende Überzeugung in der Sache, die dazu führte, mit Verständnis und Geduld Einschränkungen im Familienleben mitzutragen. In diesem Zusammenhang danke ich auch unseren Kindern, Emma und Mathilda, für ihre kindliche, ungezügelte Vielfalt als Kontrast zur wissenschaftlich strukturierten Arbeit. Hamburg, im August 2011 Verena Hilgenstock VI Inhaltsverzeichnis Abstract .............................................................................................................................. III Vorwort ............................................................................................................................... V Inhaltsverzeichnis ............................................................................................................ VII Abbildungsverzeichnis ................................................................................................... XIV Abkürzungsverzeichnis ................................................................................................ XVII Symbolverzeichnis .......................................................................................................... XIX 1 Einleitung ......................................................................................................................... 1 2 Einordnung, Vorgehen und Ziel der Arbeit ................................................................. 2 2.1 Beiträge zur Hochhausforschung ........................................................................ 2 2.2 Abgrenzung ............................................................................................................ 3 2.2.1 Thematische Abgrenzung ............................................................................ 3 2.2.2 Abgrenzung der Objektwahl ........................................................................ 4 2.2.3 Eingrenzung der Fallstudien ........................................................................ 5 2.3 Fragestellung .......................................................................................................... 6 2.4 Zielsetzung ............................................................................................................. 8 2.5 Methodik ................................................................................................................ 9 3 Grundlagen der Hochhausimmobilien........................................................................ 12 3.1 Rückblick auf die Entwicklung von Hochhäusern ........................................... 12 3.1.1 Voraussetzungen ........................................................................................ 12 3.1.2 Entwicklungen in Europa und Deutschland .............................................. 12 3.1.3 Globale Entwicklung ................................................................................. 13