Planbeskrivelse Reguleringsplan
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
PLANBESKRIVELSE REGULERINGSPLAN FOR «SANDSTADVIKA» Hitra kommune Juni 2015 1. BAKGRUNN Planforslaget er utarbeidet av LINK Arkitektur AS, på vegne av tiltakshaver som er TrønderBoliger AS. Hensikten med planen er å legge til rette for bygging av boliger i form av leiligheter med p-kjellere samt rekkehus med tilhørende anlegg. Oversikt over innsendt materiale; se egen liste med oversikt vedlegg. Berørte grunneiere: Gnr/bnr 122/5 Arnfinn Aune 7246 Sandstad Gnr/bnr 122/6 Kurt Terje Heggvik 7246 Sandstad Gnr/bnr 122/232,233,234 TrønderBoliger AS 7247 Hestvika (Gnr/bnr 122/235 Steinar Olsen, Fossane 70 5132 Nyborg) Gnr/bnr 122/27 og 122/250 Irene Bell Møllersen, Bokfinkvegen 29 6425 Molde Gnr/bnr 122/27 og 122/250 Geir Møllersen, Sagplassvegen 81 7054 Ranheim Gnr/bnr 122/27 og 122/250 Stig Møllersen, Kvernbakken 63 7427 Gullag Det er søkt Hitra kommune om igangsetting av reguleringsarbeidet og søknaden ble behandlet i teknisk komite i møte den 22.10.2014 hvor det ble fattet vedtak om tillatelse til igangsetting av planarbeidet. Oppstartmøte med Hitra kommune ble gjennomført den 17.10.2014 Kunngjøring om igangsatt regulering ble varslet i Hitra-Frøya den 28.10.2014 Varsel om igangsatt reguleringsarbeider ble sendt til naboer, berørte parter og offentlig og private høringsinstanser den 27.10.2014. Planområdet bestod opprinnelig av flere eiendommer. På kunngjøringsstadiet eide Trønderboliger AS eiendommene 122/232,-233, og 234.samt at de hadde opsjon på kjøp av del 122/6 innenfor vist planavgrensning. I oppstartmøtet stilte Hitra kommune krav om at eiendommen 122/235 skulle inngå i planen eid av Steinar Olsen. Ettersom tiltakshaver ikke eide denne var utbygging av antall enheter anslått til ca. 50 enheter. I løpet av planprosessen har tiltakshaver også kjøpt til eiendommen 122/235 slik at antall boenheter som ble anslått i forbindelse med varsling/kunngjøring er økt fra 50 til 60 enheter. 2. OVERORDNET PLANSTATUS Planområdet omfattes av kommuneplanenes arealdel. Her er tomteområdet avsatt til LNF-formål. Øvrige tilliggende planer er: Reguleringsplan for Grønnbakken boligfelt - planID RB_16 Reguleringsplan for Moldhaugen boligfelt - planID Rb_24 , område på andre siden av fylkesveien og vest for Grønnbakken . Reguleringsplan for Hitra camping - planID 120202. Utsnitt av kommunedelplanens arealdel AVVIK FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL I Ar5 som viser arealklassifiseringssystem av jordsmonn i Norge, framgår det at ca. 2/3 av arealet innenfor planområdet avsatt til boligformål består av Uproduktiv skog. Resterende del består av Skog av middels bonitet. Skogsmark av middels bonitet er dyrkingsjord og kan omdisponeres til dyrkbar jord. Dette arealet ligger i en trekant som avgrenses av Fylkesveien og veien ned til ferjeleiet og har ingen direkte tilknytning til andre dyrkbare arealer. I Ar5 er på motsatt side av «Ferjeleivegen» på eiendommen til Hitra Camping også vist et område som fulldyrka jord. Dette har aldri vært tatt i bruk som dyrkningsjord og er på kommunedelplanens arealdel vist som næringsformål. Utviklingen av Jøsnøya med utbygging av industriområde og Hitra kysthavn vil på sikt skape mange nye arbeidsplasser i nærområdet og behov for nye boliger i området vil oppstå. I forhold til det begrensede arealet som kan omdisponeres til dyrkbar jord, beliggenheten samt utbyggingen på Jøsnøya er en utvidelse av og fortetting av boligtilbudet i området en naturlig utvikling. I forbindelse med oppstart av planarbeidet har dette også vært drøftet internt i Hitra kommune og landbruksseksjonen har heller ingen merknader til at området reguleres til andre formål enn jord- og skogbruk. Utsnitt av Ar5 3. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET; EKSISTERENDE FORHOLD Beliggenhet og arealbruk Planområdet ligger på Sandstad ved Grønbakken mellom Fylkesvei 314 og veien ned til det gamle ferjeleiet ved Aunøya, benevnt som «Ferjeleivegen» i planbeskrivelsen. På andre siden av Fylkesveien er det boliger og sørvest for områder ligger Hitra camping. Arealet av planområdet er 21,1 daa Området har ikke vært benyttet til noe spesielt formål og har inntil i fjor sommer vært skogbevokst. Arealet innenfor planområdet som er vist som LNF-område på kommuneplanenes arealdel er ca. 19,6 daa. Landskap Planområdet skråner fra fylkesvegen mot sør-sør-vest og har gode solforhold. Øverste del av området ligger noe lavere enn boligområdene på andre siden av Fylkesvegen. I fjor sommer ble størstedelen skogen hogd ned av naboene for å bedre utsikten fra Grønnbakken etter avtale med grunneier av 122/6. I dag er det fin utsikt mot Aunøya , fastlandet, skipsleia og Jøsnøya Grunnforhold NGUs løsmassekart viser at planområdet delvis ligger på marine avsetninger og delvis på torv/myr. Det er foretatt prøvegravinger på deler av området. Alle gravesjaktene ble avsluttet mot antatt berg i dybder som varierte fra 0,2 -0,7 m under eksisterende terreng unntatt et punkt hvor dybden var 1,5 m. Langs «Ferjeleivegen» er det synlig berg i dagen. Området har ikke vært bebygd tidligere og det antas at det ikke er forurensning i grunnen. Kulturminner i grunnen Sør-Trøndelag Fylkeskommune har vært på befaring på området og det ble ikke observert synlige automatiske fredete kulturminner, og potensialet for funn av fredete kulturminner under bakken vurderes som lavt. Naturforhold Ingen spesielle registreringer Registrerte områder for vilt/biologisk mangfold Ingen spesielle registreringer Eksisterende bebyggelse Planområdet er i dag ubebygd. Boligområdet på Grønnbakken og øvrige boligbebyggelse i området består hovedsakelig av småhusbebyggelse i form av eneboliger 1 etasje/sokkel, evt. to etasjer. Rekreasjonsområder Området har ikke hatt spesiell rekreasjonsverdi eller vært i bruk av f.eks. barn og unge ettersom det har vært skogbevokst inntil nylig. Trafikkforhold Planområdet avgrenses som tidligere nevnt av Fylkesveg 314 mellom Sandstad og Hestvika i nord og veien ned til det gamle ferjeleiet i sørvest/sør. Fylkesvegen har en ÅDT på ca. 690 og tillatt fartsgrense 50 km/t. I dag er det noe trailertrafikk til og fra Lerøy Midnors anlegg på Hestvika. Lerøy skal etablere seg på Jøsnøya i løpet av 2017 og anlegget på Hestvika vil da bli nedlagt slik at størstedelen av tungtrafikken forbi planområdet vil forsvinne på sikt. «Ferjeleivegen» er privat og eies av gnr./bnr. 122/6 og 122/5. Det ble i 2008 undertegnet en avtale mellom Statens Vegvesen og eier av gnr./bnr. 122/5 –Arnfinn Aune vedr. overdragelse av Sandstad gamle fergeleie med veg. I følge denne skal Aune fortsatt ha vegrett fra Fv 341 og over gnr. /bnr. 122/6 og gnr./bnr.122/27. Eiendommene 122/250 og 122/27 har også adkomst fra «Ferjeleivegen». Veien har grusdekke og det er lite trafikk. Lerøy leier i dag areal av grunneier Arnfinn Aune som benyttes til lagerplass. Dette behovet vil sannsynligvis falle bort når de etablerer seg på Jøsnøya. Trafikksikkerhet Det er ca. 3 km til Strand skole, ca. 1/3 av vegen fra Badstuvika til skolen har gang- og sykkelveg. Skoleelever som bor i området fraktes med buss. På andre siden av fylkesvegen er det en snuplass. Det er ingen registrerte trafikkulykker med personskade i nærheten av planområdet utenom en sykkelulykke i 1987. Miljøforhold Foruten beliggenheten inntil Fylkesveien er det ingen spesielle forurensningskilder som i dag påvirker området. Teknisk infrastruktur Energiforsyning. Tiltakshaver har vært i kontakt med Trønderenergi og fått opplyst at eksisterende elforsyning i området har dårlig kapasitet. VA Det går i dag en ledningstrase for vann langs nordsiden av fylkesveien og Grønnvollan boligområde. I følge kommunen har denne tilstrekkelig kapasitet samt at det er relativt enkelt å koble seg på. Fra Grønnbakken går også en overvannsledning som ligger i stikkrenna til Statens Vegvesen gjennom fylkesvegen til et stykke inn på planområdet innpå eiendommen gnr/bnr. 122/235. Herfra går overvannet åpent i et bekkesikkel videre ned gjennom planområdet til veigrøfta på nedsiden av området. Sørvest for campingplassen ligger en eksisterende slamavskiller, denne har begrenset kapasitet samt at høydeforskjellen medfører behov for pumping ved en evt. tilknytning til denne. I forbindelse med opparbeiding av industriområdet på Jøsnøya har kommunen lagt ny vannledning like øst for planområdet . Oversiktskart som viser plassering av området 4. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Reguleringsformål og arealbruk Planavgrensningen følger eiendomsgrensen mot nord-øst, mot sør inngår «Ferjeleivegen» og mot nordvest ligger planavgrensningen inntil Fylkesvegen. Arealet av planområdet er 21,1 daa. FORMÅL FELT AREAL (m2) Boligbebyggelse B, B2,B3,B4 12693 m2 Trafo Felles lekeplass f_L 1778 m2 Annet uteoppholdsareal f_U 997 m2 Kjøreveg felles f_K 2138 m2 Kjøreveg privat p_K 1479 m2 Annen veggrunn/grøntareal AVG 1592 m2 Parkering felles f_P1, f_P2, f_P3 408 m2 Frisiktsone Bebyggelse Bebyggelsen er plassert i randsonen av området inntil adkomstvegen som går gjennom området. Dette gir et felles leke- og uteareal med en skjermet, sentral plassering. Planlagt bebyggelsen består av 6 leilighetsbygg tilsammen 48 leiligheter. Videre planlegges 12 rekkehus, totalt blir det 60 boenheter. Leilighetsbyggene er i 2 etasjer med 4 leiligheter i hver etasje. Mot adkomtsiden har byggene en svalgangsløsning med trapp/evt. heis. I front mot utsikten har de balkonger, terrasse på terreng eller på parkeringsdekke. Tiltakshaver ønsker en trinnvis utbygging av området med hensyn til markedssituasjonen og kostnadskontroll. På dette grunnlaget er det er planlagt 2 p-kjellere. Alle leilighetene har egen p-plass og sportsbod i p-kjeller. De 3 øverste byggene