PLANBESKRIVELSE
REGULERINGSPLAN FOR «SANDSTADVIKA» Hitra kommune Juni 2015
1. BAKGRUNN
Planforslaget er utarbeidet av LINK Arkitektur AS, på vegne av tiltakshaver som er TrønderBoliger AS. Hensikten med planen er å legge til rette for bygging av boliger i form av leiligheter med p-kjellere samt rekkehus med tilhørende anlegg. Oversikt over innsendt materiale; se egen liste med oversikt vedlegg. Berørte grunneiere: Gnr/bnr 122/5 Arnfinn Aune 7246 Sandstad Gnr/bnr 122/6 Kurt Terje Heggvik 7246 Sandstad Gnr/bnr 122/232,233,234 TrønderBoliger AS 7247 Hestvika (Gnr/bnr 122/235 Steinar Olsen, Fossane 70 5132 Nyborg) Gnr/bnr 122/27 og 122/250 Irene Bell Møllersen, Bokfinkvegen 29 6425 Molde Gnr/bnr 122/27 og 122/250 Geir Møllersen, Sagplassvegen 81 7054 Ranheim Gnr/bnr 122/27 og 122/250 Stig Møllersen, Kvernbakken 63 7427 Gullag Det er søkt Hitra kommune om igangsetting av reguleringsarbeidet og søknaden ble behandlet i teknisk komite i møte den 22.10.2014 hvor det ble fattet vedtak om tillatelse til igangsetting av planarbeidet. Oppstartmøte med Hitra kommune ble gjennomført den 17.10.2014 Kunngjøring om igangsatt regulering ble varslet i Hitra-Frøya den 28.10.2014 Varsel om igangsatt reguleringsarbeider ble sendt til naboer, berørte parter og offentlig og private høringsinstanser den 27.10.2014. Planområdet bestod opprinnelig av flere eiendommer. På kunngjøringsstadiet eide Trønderboliger AS eiendommene 122/232,-233, og 234.samt at de hadde opsjon på kjøp av del 122/6 innenfor vist planavgrensning. I oppstartmøtet stilte Hitra kommune krav om at eiendommen 122/235 skulle inngå i planen eid av Steinar Olsen. Ettersom tiltakshaver ikke eide denne var utbygging av antall enheter anslått til ca. 50 enheter. I løpet av planprosessen har tiltakshaver også kjøpt til eiendommen 122/235 slik at antall boenheter som ble anslått i forbindelse med varsling/kunngjøring er økt fra 50 til 60 enheter.
2. OVERORDNET PLANSTATUS
Planområdet omfattes av kommuneplanenes arealdel. Her er tomteområdet avsatt til LNF-formål. Øvrige tilliggende planer er: Reguleringsplan for Grønnbakken boligfelt - planID RB_16 Reguleringsplan for Moldhaugen boligfelt - planID Rb_24 , område på andre siden av fylkesveien og vest for Grønnbakken . Reguleringsplan for Hitra camping - planID 120202.
Utsnitt av kommunedelplanens arealdel
AVVIK FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL I Ar5 som viser arealklassifiseringssystem av jordsmonn i Norge, framgår det at ca. 2/3 av arealet innenfor planområdet avsatt til boligformål består av Uproduktiv skog. Resterende del består av Skog av middels bonitet. Skogsmark av middels bonitet er dyrkingsjord og kan omdisponeres til dyrkbar jord. Dette arealet ligger i en trekant som avgrenses av Fylkesveien og veien ned til ferjeleiet og har ingen direkte tilknytning til andre dyrkbare arealer. I Ar5 er på motsatt side av «Ferjeleivegen» på eiendommen til Hitra Camping også vist et område som fulldyrka jord. Dette har aldri vært tatt i bruk som dyrkningsjord og er på kommunedelplanens arealdel vist som næringsformål. Utviklingen av Jøsnøya med utbygging av industriområde og Hitra kysthavn vil på sikt skape mange nye arbeidsplasser i nærområdet og behov for nye boliger i området vil oppstå. I forhold til det begrensede arealet som kan omdisponeres til dyrkbar jord, beliggenheten samt utbyggingen på Jøsnøya er en utvidelse av og fortetting av boligtilbudet i området en naturlig utvikling. I forbindelse med oppstart av planarbeidet har dette også vært drøftet internt i Hitra kommune og landbruksseksjonen har heller ingen merknader til at området reguleres til andre formål enn jord- og skogbruk.
Utsnitt av Ar5
3. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET; EKSISTERENDE FORHOLD
Beliggenhet og arealbruk Planområdet ligger på Sandstad ved Grønbakken mellom Fylkesvei 314 og veien ned til det gamle ferjeleiet ved Aunøya, benevnt som «Ferjeleivegen» i planbeskrivelsen. På andre siden av Fylkesveien er det boliger og sørvest for områder ligger Hitra camping.
Arealet av planområdet er 21,1 daa Området har ikke vært benyttet til noe spesielt formål og har inntil i fjor sommer vært skogbevokst. Arealet innenfor planområdet som er vist som LNF-område på kommuneplanenes arealdel er ca. 19,6 daa. Landskap Planområdet skråner fra fylkesvegen mot sør-sør-vest og har gode solforhold. Øverste del av området ligger noe lavere enn boligområdene på andre siden av Fylkesvegen. I fjor sommer ble størstedelen skogen hogd ned av naboene for å bedre utsikten fra Grønnbakken etter avtale med grunneier av 122/6. I dag er det fin utsikt mot Aunøya , fastlandet, skipsleia og Jøsnøya Grunnforhold NGUs løsmassekart viser at planområdet delvis ligger på marine avsetninger og delvis på torv/myr. Det er foretatt prøvegravinger på deler av området. Alle gravesjaktene ble avsluttet mot antatt berg i dybder som varierte fra 0,2 -0,7 m under eksisterende terreng unntatt et punkt hvor dybden var 1,5 m. Langs «Ferjeleivegen» er det synlig berg i dagen. Området har ikke vært bebygd tidligere og det antas at det ikke er forurensning i grunnen. Kulturminner i grunnen Sør-Trøndelag Fylkeskommune har vært på befaring på området og det ble ikke observert synlige automatiske fredete kulturminner, og potensialet for funn av fredete kulturminner under bakken vurderes som lavt. Naturforhold Ingen spesielle registreringer Registrerte områder for vilt/biologisk mangfold Ingen spesielle registreringer Eksisterende bebyggelse Planområdet er i dag ubebygd. Boligområdet på Grønnbakken og øvrige boligbebyggelse i området består hovedsakelig av småhusbebyggelse i form av eneboliger 1 etasje/sokkel, evt. to etasjer. Rekreasjonsområder Området har ikke hatt spesiell rekreasjonsverdi eller vært i bruk av f.eks. barn og unge ettersom det har vært skogbevokst inntil nylig. Trafikkforhold Planområdet avgrenses som tidligere nevnt av Fylkesveg 314 mellom Sandstad og Hestvika i nord og veien ned til det gamle ferjeleiet i sørvest/sør. Fylkesvegen har en ÅDT på ca. 690 og tillatt fartsgrense 50 km/t. I dag er det noe trailertrafikk til og fra Lerøy Midnors anlegg på Hestvika. Lerøy skal etablere seg på Jøsnøya i løpet av 2017 og anlegget på Hestvika vil da bli nedlagt slik at størstedelen av tungtrafikken forbi planområdet vil forsvinne på sikt. «Ferjeleivegen» er privat og eies av gnr./bnr. 122/6 og 122/5. Det ble i 2008 undertegnet en avtale mellom Statens Vegvesen og eier av gnr./bnr. 122/5 –Arnfinn Aune vedr. overdragelse av Sandstad gamle fergeleie med veg. I følge denne skal Aune fortsatt ha vegrett fra Fv 341 og over gnr. /bnr. 122/6 og gnr./bnr.122/27. Eiendommene 122/250 og 122/27 har også adkomst fra «Ferjeleivegen». Veien har grusdekke og det er lite trafikk. Lerøy leier i dag areal av grunneier Arnfinn Aune som benyttes til lagerplass. Dette behovet vil sannsynligvis falle bort når de etablerer seg på Jøsnøya.
Trafikksikkerhet Det er ca. 3 km til Strand skole, ca. 1/3 av vegen fra Badstuvika til skolen har gang- og sykkelveg. Skoleelever som bor i området fraktes med buss. På andre siden av fylkesvegen er det en snuplass. Det er ingen registrerte trafikkulykker med personskade i nærheten av planområdet utenom en sykkelulykke i 1987. Miljøforhold Foruten beliggenheten inntil Fylkesveien er det ingen spesielle forurensningskilder som i dag påvirker området. Teknisk infrastruktur Energiforsyning. Tiltakshaver har vært i kontakt med Trønderenergi og fått opplyst at eksisterende elforsyning i området har dårlig kapasitet. VA Det går i dag en ledningstrase for vann langs nordsiden av fylkesveien og Grønnvollan boligområde. I følge kommunen har denne tilstrekkelig kapasitet samt at det er relativt enkelt å koble seg på. Fra Grønnbakken går også en overvannsledning som ligger i stikkrenna til Statens Vegvesen gjennom fylkesvegen til et stykke inn på planområdet innpå eiendommen gnr/bnr. 122/235. Herfra går overvannet åpent i et bekkesikkel videre ned gjennom planområdet til veigrøfta på nedsiden av området. Sørvest for campingplassen ligger en eksisterende slamavskiller, denne har begrenset kapasitet samt at høydeforskjellen medfører behov for pumping ved en evt. tilknytning til denne. I forbindelse med opparbeiding av industriområdet på Jøsnøya har kommunen lagt ny vannledning like øst for planområdet .
Oversiktskart som viser plassering av området
4. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Reguleringsformål og arealbruk Planavgrensningen følger eiendomsgrensen mot nord-øst, mot sør inngår «Ferjeleivegen» og mot nordvest ligger planavgrensningen inntil Fylkesvegen. Arealet av planområdet er 21,1 daa.
FORMÅL FELT AREAL (m2) Boligbebyggelse B, B2,B3,B4 12693 m2 Trafo Felles lekeplass f_L 1778 m2 Annet uteoppholdsareal f_U 997 m2 Kjøreveg felles f_K 2138 m2 Kjøreveg privat p_K 1479 m2 Annen veggrunn/grøntareal AVG 1592 m2 Parkering felles f_P1, f_P2, f_P3 408 m2 Frisiktsone
Bebyggelse Bebyggelsen er plassert i randsonen av området inntil adkomstvegen som går gjennom området. Dette gir et felles leke- og uteareal med en skjermet, sentral plassering. Planlagt bebyggelsen består av 6 leilighetsbygg tilsammen 48 leiligheter. Videre planlegges 12 rekkehus, totalt blir det 60 boenheter.
Leilighetsbyggene er i 2 etasjer med 4 leiligheter i hver etasje. Mot adkomtsiden har byggene en svalgangsløsning med trapp/evt. heis. I front mot utsikten har de balkonger, terrasse på terreng eller på parkeringsdekke.
Tiltakshaver ønsker en trinnvis utbygging av området med hensyn til markedssituasjonen og kostnadskontroll. På dette grunnlaget er det er planlagt 2 p-kjellere. Alle leilighetene har egen p-plass og sportsbod i p-kjeller.
De 3 øverste byggene er plassert på et platå delvis over eller i forlengelsen av dekket over den øverste P-kjelleren. I forlengelsen av P-kjelleren tenkes en forstøtningsmur som fortsetter langs hele platået, evt. i kombinasjon med tilpasset terreng. Over p-kjelleren kan anlegges et grønt dekke med beplantning utenfor det bebygde arealet. De øvrige 3 byggene ligger terrassert nedover i terrenget langs nabogrensen i øst. Den andre p-kjelleren er plassert under det midterste bygget. P.g.a. stigningsforhold/nivåforskjell veg - gulvnivå kjeller blir det ikke nok høyde til et grønt dekke over. I stedet kan det anlegges en grønn «vegg» foran p-kjelleren.
Rekkehusene er plassert nederst mot «Ferjeleivegen» i 4 grupper med 3 hus i hver. Disse er i 1 etasje med sokkel. Det er carport i tilknytning til husene. Alle rekkehusene har balkonger mot sør samt mulighet for uteplass på terreng i begge etasjer. Byggene trappes slik at de følger fallet i terrenget.
Arealer bebyggelse Leiligheter 24 stk 3-roms - BRA ca. 73 m2 24 stk 4-roms - BRA ca. 84 m2. Balkonger - ca. 12 m2, noen av endeleilighetene har litt større balkonger; ca. 16 m2. T-BRA leiligheter Leiligheter Totalt ca. 4782 m2 T-BRA P-kjellere 672 m2(20 p- plasser + sportsboder) og 890m2(28 p-plasser+ sportsboder). Totalt 1562 m2 Rekkehus 12 stk. rekkehus, BRA pr. enhet er ca. 125 m2 inkl. sportsbod. Balkonger -10,5m2 T-BRA rekkehus Totalt 1800 m2(inkl. carport) T-BRA bebyggelse totalt ca. 8144 m2(inkl. P-kjellere) Ettersom tiltakshaver tenker en trinnvis utbygging mht. markedssituasjonen kan det bli ønskelig å foreta justeringer av typer leiligheter og størrelser i forhold til ovennevnte fordeling. Grad av utnytting % BYA = % 36, gjelder for felt B1, B2, B3 og B4 tilsammen.
Byggehøyder Høyder bygg angis i maks høyde over planert terreng i bestemmelsene. Parkering Antall P-plasser i er i.h.h.t Hitra kommunes krav; 1,5 plass pr. boenhet. Dette medfører krav om 90 p- plasser totalt. Det er til sammen 48 plasser i p-kjellere, 1 plass til hver leilighet. Hvert rekkehus har egen plass i carport, tilsammen 12 plasser. Resterende plasser; dvs. 30 stk. er plassert på terreng. For å unngå en større parkeringsplass og for markerte terrenginngrep er plassene lagt som rekkeparkering langs adkomstvegen. I tillegg er det lagt 4 plasser i nærhet til inngangene i leilighetsbyggene. Det er tilsammen 5 HC-plasser. En i hver P-kjeller og 3 plasser på bakkenivå. Rekkehusenes carportløsning gir i tillegg mulighet for HC-parkering. Ved inngangene til leilighetsbyggene er det avsatt plass til sykkelparkering.
Rekreasjonsområder Størstedelen av eksisterende skog på tomta er som tidligere nevnt hugget ned for å bedre utsikten til Grønbakken boligfelt. Det er i dag noe gjenstående vegetasjon nederst mot «Ferjeleivegen». Ved opparbeidelse av planområdet i forbindelse med bygging av adkomstveg og tilrettelegging for ny bebyggelse vil det kreves ytterligere hogst. Mht. utsikt for de nye boligene som planlegges vil det også være en fordel og åpne mest mulig opp. Det foreslås i stedet å plante ny vegetasjon på områder hvor det er gunstig å skjerme mellom forskjellige soner, bl.a. mellom lekeområder og vei-parkering. Eksisterende tre bevares der det er naturlig. Felles lekeområde er plassert midt i planområdet og ligger skjermet til i forhold til Fv 341 og Ferjeleivegen. Området har gode solforhold. Her kan tenkes forskjellige soner for ulik type lek samt felles oppholdsplasser. For å unngå for store terrenginngrep bør arealet terrasseres noe. I forlengelsen av lekearealet mot vest er avsatt annet uteoppholdsareal som også kan benyttes til lek/opphold.
Opparbeidelse av felles lek og uteoppholdsareal tenkes trinnvis og relatert til utbyggingstakt boliger. I bestemmelsene er foreslått at min. 1/3 av lekearealet skal være ferdig opparbeidet for hver 1/3 av boenhetene det søkes ferdigattest for. Som første del tenkes nederste del av området nærmest B1 og B2. Deretter øvre del mot B1 og B4 og til slutt arealet nærmest felles uteareal. Område for felles uteareal er det siste området som ferdigstilles.
Alle leilighetene og rekkehusene har private balkonger, evt. terrasse på terreng eller på dekke over P- kjeller. Den øverste P-kjelleren tenkes med et grønt dekke med gress og beplantning.
Infrastruktur Planforslaget legger opp til en felles adkomstveg som går gjennom hele området med 2 avkjørsler fra «Ferjeleivegen». Denne er planlagt med 5 m bredde, 4 m vegbane med 0,5 m skulder på begge sider. Vedr. skoleveg så krever Sør-Trøndelag Fylkeskommune at det tas inn en rekkefølgebestemmelse om at gang -og sykkelveg langs fv 341på strekninga fra avkjøringa til det gamle ferjeleiet og til krysset fv 342 Badstufelt boligfelt må være etablert før planområdet kan bygges ut. På grunn av uavklarte forhold rundt dette er ikke dette kravet hensyntatt i planforslaget. Se forøvrig Innkomne innspill og hvordan de er ivaretatt. Avklaring vedr. regulering og bygging av g/s-vegen samt det økonomiske
aspektet vedr. dette må avklares på overordnet nivå mellom Hitra kommune, Fylkeskommunen og Vegvesenet. I Kommundelplanens arealdel er g/s-veg vist på nordsiden av fylkesvegen i forlengelse av eksisterende g/s-veg i Badstuvika. I planforslaget er arealet mellom Parkering og Fylkesvegen avsatt til annen veggrunn/grøntareal. Avstanden er ca. 7 m slik at det i ettertid er mulig å regulere inn framtidig g/s-veg på sørsiden av FV341 hvis det blir aktuelt. P.g.a. dårlig kapasitetet på eksisterende elforsyning i området må det etableres en trafostasjon på planområdet. Tilkoblingspunktet blir på oversiden av Grønnbakken boligfelt. Vann-og avløp Det er utarbeidet VA-plan som følger planforslaget. Denne er basert på dialog mellom tiltakshaver og Hitra kommune. Nye vannledninger tilkobles eksisterende anlegg på andre siden av Ferjeleivegen ved avkjørselen fra Fv341. Avløp føres til kommunalt nett sørøst for planområdet. Følgende er lagt til grunn i planen:
Vannledninger 110 mm for hovedvannledningsnett. 60 mm inn til hvert bygg. Avløpsledninger 110 mm stikkledninger inn til byggene og 160 mm for hovedavløpsledninger. Overvannsledninger 110 mm fra sluk og gatesluk. 160-250 mm for hovedovervannsledninger. Overvannsledning fra Grønnbakken, min. 300 mm. Overvannsledningene føres til eksisterende veigrøft og derfra følger vannet dagens trasè.
Vedr. avfallshåndtering tenkes 2 felles søppelboder ved hver av avkjørslene inn til området. Universell utforming Bebyggelse og uteanlegg er utformet i hht. krav i TEK. Alle leilighetene er tilgjengelige og tilrettelagt rullestolsbrukere, også leiligheter i 2. etasje. For boligbebebyggelse er det krav om universell utforming av utearealer når det er krav om heis i boligene. Alle boligene er i 2 etasjer og det er ikke er krav om heis, heller ikke i de 2 byggene med P-kjeller så lenge inngangsplanet er plassert i 1. etg. Tiltakshaver ønsker likevel å bygge heis i byggene med P-kjeller samt legge til rette for en løsning med løfteplattform for leilighetsbyggene uten heis. Det er avsatt 1 HC-P-plass i hver P-kjeller samt i tilknytning til inngangene i boligene som ikke har P-kjeller. Rekkehusene har car-port i tilknytning til boligen med mulighet for tilpasning til større P-plass. Planområdets beskaffenhet, hellende terreng samt krav om høy utnyttelse gir føringer for plassering og stigningsforhold på adkomstvegen gjennom området. Del av vegen mellom øverste og nederste del av området er plassert slik at den følger eksisterende coter mest mulig for å unngå minst mulige terrenginngrep. Dette medfører en stigning på ca. 1:10 på denne delen. Nederst mot Ferjeleivegen må imidlertid terrenget tilpasses mere for få til samme stigning. Øvrige deler av vegen vil bli slakere.
Område for felles lekeareal kan formes i flere nivåer for å oppnå flate partier for etablering av lekeanlegg og uteoppholdsplasser. Endelig utforming og adkomster må vurderes spesielt i utforming av utomhusplanen.
5. Samråds-og medvirkningsprosess I forbindelse med varsling ble det sendt brev til naboer, berørte grunneiere samt offentlig etater i hht. liste oversendt fra Hitra kommune. Utover dette har det ikke vært noen møter med berørte parter.
6. Sammendrag av innkomne innspill og hvordan de er ivaretatt I forbindelse med varslingsrunden kom det inn følgende innspill: Steinar O. Anderssen på vegne av Arnfinn Aune, mail av 31.10.2014 Oversendt avtale mellom Statens Vegvesen og A. Aune vedr. overdragelse av Sandstad gamle ferjeleie. Her går det også fram at Aune skal ha vegrett over eiendommene gnr. /bnr. 122/6 og 122/27 fra Fylkesveien og fram til sin eiendom gnr. /bnr.122/5. Forslagsstillers kommentar: Fortsatt vegrett over eiendommene gnr. /bnr. 122/6 og 122/27 til eiendommen gnr. /bnr. 122/5 vil ivaretas gjennom bestemmelsene.
Sandstad Lys og Vel. Brev sendt til Hitra kommune 10.06.2014, kopi av brev mottatt fra Hitra kommune 11.11.2014
Dette er en interesseforening for deler av innbyggerne på Sandstad som arbeider for fellesskapets trivsel og trygghet, herunder nevnt veglys, sikker lekeplass for barna og utsikt fra eiendommene. De har bl.a. gjennomført dugnad med rydding av skog for å bedre utsikten for boligfeltet Grønnbakken etter avtale med grunneierne. I brevet anmodes om at utbygger må ivareta naboenes ønske om utsikt ved å bygge lavt samt at de må få tilsendt nabovarsel om planlagt utbygging.
Sandstad Lys og Vel, brev datert 20.11.2014 SLV er skeptisk til at det planlegges så mye som 50 boenheter; noe som vil medføre en betydelig fortetting og bryte med den tradisjonelle boligbebyggelsen i området. Det anmodes også om at ny bebyggelse bør bli i 1. etasje som ellers i området for å hensynta utsikten fra eksisterende boligfelt til sjøen. Videre ønskes følgende trafikksikkerhetstiltak; det må planlegges/avsettes grunn til gang- og sykkelveg og busslomme ved Fv 341 og at denne videreføres fra Badstuvika fram til Fv 714(krav til Hitra kommune) Forslagsstillers kommentar: Del av bebyggelsen i Grønnbakken boligfelt som ligger nærmest planomådet er stort sett bygninger i 1 etg med sokkel eller 2 etasjes bygninger. Planlagt bebyggelse er i 2 etasjer og 1 etg blir liggende noe lavere enn tilsvarende plan i eksisterende boligfelt. Det blir flere mellomrom mellom byggene og utsikten til eksisterende bebyggelse blir i liten grad berørt av utbyggingen. Ved søknad om tiltak blir naboer varslet. Fylkesmannen har anmodet om høy utnyttelse ved utbygging av planområdet. Fortetting i tilknytning til eksisterende boligområder er fornuftig ressursbruk. Vedr. trafikksikkerhetstiltak se kommentar til innspill Fylkesmannen og Statens vegvesen.
Sør- Trøndelag Fylkeskommune, brev datert 31.10.2014 Fylkeskommunen presiserer at det er svært viktig å sikre fotgjengere og syklister (spesielt barn- og unge) som skal til skole og andre tettstedsfunksjoner. Fylkeskommunen krever som vegeier at det tas inn en rekkefølgebestemmelse om at gang- og sykkelveg langs Fv 341på fra planområdet til krysset Fv 342 Badstuvik boligfelt må være etablert før planområdet kan bygges ut. Dette vil være vilkår for
egengodkjenning når planen sendes ut til høring/off. ettersyn. Vegstrekningen på ca. 1,8 km. Det henvises også til egen uttalelse fra Statens vegvesen
Videre stilles krav at prinsippene for universell utforming legges til grunn i det videre planarbeidet.
STFK har gjennomført en befaring av planområdet med tanke på funn av synlige automatiske fredete kulturminner, og potensialet for funn under bakken vurderes som lavt. For øvrig henvises til den generelle aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminneloven §8. Dersom det under gravearbeidene skulle komme fram noe som kan være et fredet kulturminne, bes om at arbeidet stanses og at Sør-Trøndelag fylkeskommune blir varslet.
Forslagsstillers kommentar:
Tiltakshaver finner det urimelig å måtte bekoste all planlegging og opparbeidelse av gang- og sykkelveg fra «Ferjeleivegen» og fram til Badstuvik boligfelt. Det planlegges også utbygging av andre boligfelt i området. Det har vært avholdt 2 møter i sakens anledning vedr. krav til rekkefølgebestemmelse. I det første deltok Hitra kommune, Sør-Trøndelag Fylkeskommune og Statens vegvesen, det neste var et møte mellom STFK og Statens vegvesen. Saken er ikke løst, rekkefølgekravet står fortsatt ved lag. Tiltakshaver er klar over at han tar en risiko ved å fullføre utarbeidelsen av planforslaget. Hitra kommune ved plansjefen har imidlertid informert om at politikerne i kommunen har signalisert at de i utgangspunktet ønsker å kjøre saken i kommunenes politiske organer og legge den ut på høring.
Før oppstart av planarbeidet hadde tiltakshaver også et møte med Statens vegvesen for å avklare forhold rundt evt. krav til gang- og sykkelveg; og i dette møtet ble det ikke stilt spesifikke krav til opparbeidelse av g/s-veg.
I Kommundelplanens arealdel er framtidig g/s-veg vist på nordsiden av Fylkesvegen på samme side som eksisterende g/s-veg fra Badstuvika til Strand skole ligger. I planforslaget er arealet mellom Område for parkering og Fylkesvegen avsatt til annen veggrunn. Avstanden er ca. 7 m slik at det i ettertid er mulig å regulere inn framtidig g/s-veg på sørsiden av veien hvis det blir aktuelt. Bebyggelse og uteanlegg utformes ihht. krav i TEK. Se for øvrig beskrivelse under pkt. 4 – universell utforming. Meldingsplikt vedr. kulturminner er innarbeidet i planens bestemmelser.
Fylkesmannen i Sør- Trøndelag brev datert 24.11.2014 Fylkesmannen minner om at det avsettes tilstrekkelig og hensiktsmessig areal for lekeområder for barn- og unge. Som landbruksmyndighet er FMST opptatt av effektiv arealbruk og at det stilles minimumskrav til boligtetthet/antall boenheter som ivaretas enten av bestemmelsene eller plankartet. FMST viser til at tiltaket ikke er i samsvar med kommuneplanens arealdel hvor planområdet er avsatt til LNF-formål. Ettersom området ligger inntil eksisterende bebyggelse samt at det vil bli behov for flere boliger i forbindelse med industriutbyggingen i nærområdet finner han det tilrådelig å tillate boligbygging på området. FMST forutsetter at det legges opp til høy utnyttelse ved å angi minimumskrav i reguleringsbestemmelsene. Det oppfordres til å legge parkering under bakken. Planområdet ligger langs FV 341 og at støykart viser at deler av planområdet ligger innenfor gul støysone. Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen: T-1442/2012 skal legges til grunn ved utarbeiding av arealplaner.
Det må utarbeides ROS-analyse. I tillegg til å vurdere risiko og sårbarhet som kan oppstå ved endret arealbruk med dagens forutsetninger skal også vurderes hvordan framtidige klimaendringer eventuelt vil påvirke tiltaket. Evt. avdekket risiko skal møtes med tiltak som hjemles i planbestemmelsene eller gjøres juridisk gjeldende på andre måter. Fylkesmannen opplyser om at både FMST og Sør-Trøndelag fylkeskommune har ansvar for å ivareta universell utforming i planleggingen. FMST vil komme med en endelig uttalelse når planene sendes på høring.
Forslagsstillers kommentar:
Område for felles lek er innarbeidet i planen med eget formål. Lekearealet er plassert sentralt i området og har skjermet beliggenhet samt gode solforhold. I tilknytning til lekeområdet er avsatt annet uteoppholdsareal som også kan benyttes til fellesarealer og lek. Det planlegges 2 parkeringskjellere plassert delvis under bebyggelsen. Alle leilighetene får egen P-plass i P-kjeller. Gjesteparkering er plassert på bakkeplan inntil felles adkomstveg som går gjennom området. Rekkehusene har parkering i carport i tilknytning til boligen. Planforslaget legger opp til høy utnyttelse og minimumskrav til antall leiligheter er innarbeidet i planens bestemmelser. Det er utarbeidet støyrapport. Denne konkluderer med at anbefalt krav til lydnivå på uteplass vil bli overholdt mens en liten overskridelse (ca. 0-1 dB) av lydnivå på fasade til to av bygningene kan forventes. Med bakgrunn i den lille overskridelsen, samt konservative beregningsforutsetninger, er det ikke foreslått støyskjermingstiltak. Det er utarbeidet ROS-analyse. Denne konkluderer med at evt. utglidningsfare som nevnt i Geoteknisk notat skal følges, se for øvrig kommentar til grunnforhold under NVE. Området må dimensjoneres for tilstrekkelig vannforsyning og avløp skal ta hensyn til klimaendringer. Videre skal kulvert og stikkrenner dimensjoneres slik at de kan ta unna for en 200-års flom og ikke gi økt fare for flom og erosjon. Sammen med planforslaget leveres VA-plan samt at krav i bestemmelsene ivaretar nevnte forhold. Tiltak mot Radon skal håndteres ihht. krav i TEK. Universell utforming; se kommentar STFK
NVE, brev datert 28.10.2014 NVE henviser til NGUs løsmassekart som viser at planområdet ligger på delvis marine avsetninger og delvis på torv/myr og at det kan finnes marine avsetninger. Det samme gjelder også for eksisterende boligområde på andre siden av fylkesveien. Grunnarbeidene i planområdet kan være en utløsende faktor for skred. Avsetningene må ha et utløpsområde som her vil være mot sjøen og konsekvensene ved et evt. kvikkleireskred vil være svært alvorlige. NVE forventer derfor en geoteknisk utredning av planforslaget som inneholder stabilitetsanalyse som dokumenterer sikkerhetsfaktoren for områdestabilitet og evt. tiltak for å oppnå vesentlig forbedring av områdets stabilitet. Utredningen må i tillegg kvalitetssikres av uavhengig foretak. Forslagsstillers kommentar: Det er foretatt en kartlegging av grunnforholdene på området i form av prøvegravinger og klassifisering av løsmassene i felt. Disse arbeidene er utført av Multiconsult AS og det henvises til notat Grunnundersøkelse-Prøvegraving. Etter forslag fra geotekniker ble det foretatt prøvegravinger for å få en nærmere indikasjon vedr. grunnforholdene. Dersom disse
hadde avdekket bløt/sensitiv/kvikk leire til større dybde enn mulig gravedybde, kunne det ha blitt behov for å supplere med grunnundersøkelser med grunnboringsrigg.
Undersøkelsene viste at grunnforholdene ikke stemmer overens med NGUs løsmassekart. Prøvegravingen gir ingen sikker fjellbestemmelse, men ettersom alle sjakter er avsluttet mot entydig antatt berg synes grunnen å være rimelig sikkert bestemt. Fundamentering vil bli mot berg samt at det må utføres sprengningsarbeider i forbindelse med byggetiltak. Geoteknisk prosjektering vurderes ikke påkrevd Dette gjelder også del av området hvor det ikke ble foretatt prøvegravinger. Det anbefales imidlertid utført sjaktgravinger av disse områdene også før opparbeidelse av området starter. Krav om supplerende undersøkelser ivaretas i planbestemmelsene.
Statens vegvesen, brev datert 01.12.2014 I tilbakemeldingen kommenteres at området er avsatt til LNF-område i kommuneplanens arealdel og således ikke er i tråd med overordnet plan. Videre påpekes at det fra planområdet til nærmeste gang- og sykkelveg tilknyttet skole mangler 1,8 km. Det foreligger ingen planer om å bygge gang - og sykkelveg eller å endre vegen eller gjeldende fartsgrense som er 50 km/t. Vegvesenet vil i høringen stille krav om at det må etableres et trafikksikkert tilbud til gående og syklende fra avkjøringen til det gamle ferjeleiet til krysset Fv342 Badstuvik boligfelt. Forslagsstillers kommentar: Avvik fra kommuneplanens arealdel er behandlet internt i Hitra kommune og Jordbrukssjefen har gitt sin beslutning til endring fa LNF-område til boligformål. Arealet grenser ikke opp mot andre dyrka arealer og ligger i nær tilknytning til Grønnbakken boligfelt slik at det er naturlig med en fortetting. Før oppstart av planarbeidet hadde tiltakshaver et møte med Statens vegvesen for å avklare forholdene rundt krav til gang -og sykkelveg. I dette møtet ble det ikke stilt krav om g/s-veg til fra planområdet fram til Fv 342 ved Badstudvika. Se for øvrig kommentar vedr. g/s-veg under STFK.
Kystverket, brev datert 09.12.2014 Kystverket har ingen merknader til oppstart av planarbeidet.
Trondheim
30.06.2015
LINK Arkitektur AS
VEDLEGG:
Planforslag: PDF, A3/m 1: 1000, datert 30.06.2015 Sosifil med kontrollrapport : Planforslag 201504.sos og planforslag 201504.TXT Forslag planbestemmelser datert 30.06.2015 Planbeskrivelse datert 30.06.2015 Illustrasjonsplan : PDF, A3/m 1:1000, datert 30.06.2015 Illustrasjonssnitt: PDF, A3/m 1:500, datert 30.06.2015 Perspektiver: A3 datert 23.06.2015
Varsling/kunngjøring oppstart Innkomne uttalelser Notat Grunnundersøkelse-Prøvegraving –Multiconsult Støyutredning/BILAG A støysonekart - COWI Trafikkrapport – COWI ROS-rapport - COWI
VA-plan/ pdf datert 30.06.2015 Vann.sos, kloakk.sos, OV.sos