Factsheet KWOZ Borsele 19.006 Factsheet Borsele Factsheet als lokale verdieping op KWOZ-rapportage Deze factsheet geeft een beknopte samenvatting van de belangrijkste uitkomsten uit het “Kwalitatief WoningmarktOnderzoek Zeeland 2019” (KWOZ) op gemeenteniveau. De resultaten van het KWOZ dienen als gezamenlijke basis voor passend woonbeleid op provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau in Zeeland. In het onderzoek ligt de focus voor een belangrijk deel op de omvang en kwaliteit van - en de opgaven in - de bestaande woningvoorraad. Een groot deel van de toekomstige woningen staat er immers nu al, maar de opgaven ten aanzien van onder andere verduurzaming, levensloopgeschiktheid en bouwtechnische kwaliteit zijn groot. De uitgebreide analyses en duiding van alle cijfers op provinciaal en regionaal niveau zijn uitgewerkt in de KWOZ-hoofdrapportage en gekoppeld aan mogelijke vervolgstappen. 1.1.1 Hierna: conclusies, analyses en duiding In voorliggende factsheet leest u hierna allereerst de belangrijkste conclusies uit het KWOZ op gemeenteniveau. Op de twee volgende pagina’s vindt u de analyses zelf en op de laatste pagina geven we een korte duiding van die onderdelen die toelichting behoeven. Belangrijkste conclusies op het niveau van Borsele 1.1.2 Tot 2040 nog circa +1.000 huishoudens, groei zit overwegend in 65-plusdoelgroep en beperkt in de groep gezinnen Op basis van de Provinciale prognose groeit het aantal huishoudens van circa 9.480 huishoudens in 2019 naar circa 10.480 huishoudens in 2040. De verwachte huishoudensgroei zit primair in de groep 65- en 80- plushuishoudens. Ook het aantal gezinnen groeit nog relatief licht. 1.1.3 Sterke verschuiving gesignaleerd in behoefte van reguliere grondgebonden woningen naar nultredenwoningen als gevolg van aanhoudende vergrijzing Mede als gevolg van de krimp van de doelgroepen jonger dan 65 jaar in Borsele verwachten we overschotten in het reguliere grondgebonden koop- en sociale huursegment. Oudere huishoudens stromen door naar een nultredenwoning en de doelgroep voor de vrijkomende reguliere grondgebonden woning wordt kleiner. Het gaat overwegend om overschotten van kleine reguliere grondgebonden sociale huurwoningen, kleine goedkope koopwoningen en ruime, dure grondgebonden koopwoningen. Een navenant deel van de dure grondgebonden koopwoningen zal na prijsdaling mogelijk alsnog door de markt worden opgenomen, voor de overige woningen zien we potentiële risico’s op leegstand en verloedering op termijn, telkens in het relatief meest kwetsbare deel van de voorraad. Toevoeging door nieuwbouw in deze segmenten vergroot de risico’s op de bestaande voorraad. De behoefte aan nultredenwoningen is door de vergrijzing zoals verwacht juist relatief groot. Het gaat daarbij primair om koop nultredenwoningen, maar ook om nultredenwoningen in de sociale- en vrijesectorhuur. Factsheet KWOZ Borsele 19.006 1.1.4 Circa 490 woningen zitten in kwetsbare woningsegmenten waar ook theoretische overschotten in ontstaan: vooral kleine sociale huurwoningen en kleine goedkope reguliere grondgebonden koop Woningen waar op termijn naar verwachting overschotten van ontstaan (type, soort en prijsklasse) én die relatief kwetsbaar uit onze kwetsbaarheidsbenchmark bestaande woningvoorraad komen, zijn het meest risicovol: de minst presterende woningen binnen deze voorraad hebben het hoogste risico op leegstand en achteruitgang. In Borsele gaat het indicatief om zo’n 490 woningen. Het gaat vooral om kleine reguliere grondgebonden sociale huurwoningen en kleine goedkope reguliere grondgebonden koopwoningen. Ook van andere type productmarktcombinaties (PMC’s) is een deel van de woningen kwetsbaar, bijvoorbeeld omdat de energieprestatie laag is, al dan niet in combinatie met een relatief minder sterk presterende omgeving van de woning. Ook voor deze PMC’s zien we potentiële opgaven binnen de bestaande voorraad, maar deze zijn door aanhoudende marktdruk minder urgent. De kwetsbaarheidsanalyse van de bestaande voorraad toont, samen met de indicatieve overschotten en tekorten per product- marktcombinatie, dat een belangrijk deel van de woningmarktopgaven moet worden gezocht in de bestaande voorraad. Daarbij geldt nadrukkelijk: niet ingrijpen kost meer geld dan wel ingrijpen. Factsheet KWOZ Borsele 19.006 Demografie & Behoefte Huishoudensontwikkeling Doelgroepontwikkeling 11.000 Doelgroep Huis- Ontw. Ontw. Huis- houdens ‘19-‘29 ‘29-‘40 houdens 2019 2040 10.500 Alleenst. & stel. tot 35 jr 740 -100 -64 576 Gezinnen 3.427 -67 +121 3.481 10.000 Alleenst. & stel. 35-65 jr 2.472 -138 -206 2.128 Alleenst. & stel. 65-80 jr 2.091 +468 +95 2.654 9.500 Alleenst. & stel. 80+ 751 +376 +515 1.642 Totaal 9.481 +539 +461 10.481 9.000 • 8.500 Zowel de komende tien jaar als in de periode daarna blijft het aantal huishoudens groeien (+1.000 in totaal tot 2040, provinciale prognose 2019). 8.000 • Vooral het aantal 65- en 80-plushuishoudens groeit hard. Het aantal 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030 2032 2034 2036 2038 2040 gezinnen groeit licht, andere doelgroepen krimpen. Opgave 2019-2029 (Doorstroommodel) Opgave 2019-2029 indicatief uitgesplitst naar PMC’s -400 -200 0 200 400 600 -300 -200 -100 0 100 200 300 tot 120 m² SH GGB -280 SH GGB vanaf 120 m² tot 120 m² VSH VSH GGB 25 GGB vanaf 120 m² tot € 150K tot 120 m² Grondgebonden KOOP GGB -200 € 150-250K tot 120 m² € 250-350K tot 120 m² € 350K+ tot 120 m² SH APP/NULT. 455 tot € 150K vanaf 120 m² KOOP GGB KOOP € 150-250K vanaf 120 m² VSH APP/NULT. 160 € 250-350K vanaf 120 m² € 350K+ vanaf 120 m² Appart./Nult. KOOP APP/NULT. 375 tot 80 m² SH Nult. APP/ vanaf 80 m² tot 80 m² VSH Nult. APP/ vanaf 80 m² • De behoefte zit primair in nultredenwoningen, mede als gevolg tot € 150K tot 80 m² van de sterke vergrijzing (bovenstaande figuur). € 150-250K tot 80 m² • Binnen het nultredensegment gaat het indicatief vooral om € 250-350K tot 80 m² sociale huur, vrijesectorhuur en ruimere koop- woningen (figuur tot € 350K+ tot 80 m² rechts). tot € 150K vanaf 80 m² • De theoretische overschotten ontstaan naar verwachting vooral € 150-250K vanaf 80 m² in het kleine grondgebonden sociale huur- en goedkope KOOP APP/Nult. € 250-350K vanaf 80 m² koopsegment en in het ruime, dure reguliere grondgebonden tot € 350K+ vanaf 80 m² koopsegment. Bestaande voorraad (Borsele binnenste ring, regio de Bevelanden buitenste ring) Woningvoorraad naar soort en type Woningvoorraad naar bouwperiode 4% 6% 7% 14% 1% 16% 8% 6% 9% tot 1900 6% Koop egw 13% Koop mgw 1900 tot 1945 12% 11% 16% 16% Corpo egw 1945 tot 1970 16% Corpo mgw 1970 tot 1990 1% Part. huur egw 1990 tot 2000 70% 62% 20% Part. huur mgw 31% 24% 2000 tot 2020 3% 28% • Het aandeel eengezinswoningen (92%) ligt relatief hoog • De verdeling naar bouwperiode lijkt sterk op die van de (Bevelanden: 85%). Bevelanden, met een iets groter aandeel 1945-1970. • Ook het aandeel koop (71%) is relatief groot (Bevelanden: 65%). • Ruim de helft van de woningen komt uit de periode 1945-1990. Factsheet KWOZ Borsele 19.006 Energielabels Aanpasbaarheid A 12% Nultreden 15% 15% 19% B 4% 10% 19% 15% 1% 20% Aanpasbaar (traplift 10% C installeren) 14% 15% 10% D 5% Niet-aanpasbaar 4% E 11% 11% 27% 69% F Onbekend 29% 65% G • De verdeling naar energielabels lijkt op die van de Bevelanden. • Ongeveer 20% van de voorraad is een nultredenwoning. • Het aandeel G-labels ligt hoger dan op de Bevelanden, het aandeel B-, • Het aandeel theoretisch aanpasbare woningen is met 69% iets C- en E-labels lager. groter dan op de Bevelanden totaal (65%). Huidig gebruik woningvoorraad Totaal aantal woningen Regulier bewoond Tweede woning Leegstaand Onbekend Aantal 9.810 9.465 60 275 10 Aandeel 100% 96,5% 0,6% 2,8% 0,1% Toekomstwaarde bestaande voorraad 1.1.5 Kwetsbare voorraad naar eigendomsvorm 1.1.6 Kwetsbare voorraad naar PMC (top 5) 23% 6% 71% 16% 17% 13% 11% 7% 36% 22% 17% 16% 11% 8% 26% 26% 7% 67% voorraad Totaal Kwetsbare voorraad Totaal Kwetsbare 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0% 20% 40% 60% 80% 100% GGB SH tot 120 m² GGB koop 150-250K 120m²+ Corporatie Particuliere huur Koop GGB koop 150-250K tot 120 m² GGB koop 250-350K 120m²+ GGB koop 350K+ 120m²+ Overig • De relatief kwetsbare voorraad bestaat voor circa driekwart uit • De relatief kwetsbare voorraad bestaat voor een belangrijk deel uit particulier bezit (huur en koop). grondgebonden sociale huur en middeldure koop. • Het aandeel corporatiebezit is in de kwetsbare voorraad wel iets groter dan in de totale voorraad. 1.1.7 Kwetsbare voorraad naar bouwperiode 1.1.8 Kwetsbare overschotten GGB koop 350K+ 120m²+ 55 255 205 3% 19% 18% 34% 11% 15% GGB koop 250-350K 120m²+ 50 425 475 GGB koop 250-350K tot 120 m² 10 40 30 GGB koop 150-250K tot 120 m² 70 680 475 3% 19% 20% 44% 7% 8% GGB koop tot 150K tot 120 m² 25 330 160 voorraad Totaal Kwetsbare GGB SH 120m²+ 45 135 25 0% 20% 40% 60% 80% 100% GGB SH tot 120 m² 235 830 400 tot 1900 1900 tot 1945 1945 tot 1970 - 500 1.000 1.500 1970 tot 1990 1990 tot 2000 2000 tot 2020 Kwetsbaar overschot Kwetsbare woningen overig Niet-kwetsbare woningen • De relatief kwetsbare voorraad bestaat voor een belangrijk deel uit • Woningen waar overschotten van ontstaan (type, soort en woningen uit de periode 1945-1990. prijsklasse) én die relatief kwetsbaar zijn, zijn het meest risicovol. • Vooral woning uit de periode 1970-1990 zijn relatief • In totaal zijn dit er 490 in Borsele. Het gaat vooral om kleine sociale oververtegenwoordigd in de relatief kwetsbare voorraad. huurwoningen en kleine goedkope reguliere grondgebonden koop. Factsheet KWOZ Borsele 19.006 Toelichting per onderdeel factsheet Hierna lichten we de onderdelen van de factsheet die duiding behoeven kort toe. Een uitgebreide toelichting op analysemethoden en interpretatie van cijfers is terug te vinden in de KWOZ-hoofdrapportage. 1.1.9 Provinciale prognose als basis voor ontwikkeling doelgroepen, houd rekening met onzekerheden De ontwikkeling van het aantal huishoudens zoals geprognosticeerd in de Provinciale prognose 2019, is sterk afhankelijk van de achterliggende uitgangspunten voor onder andere de variabelen vergrijzing, huishoudensverdunning en migratie.