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Einzelhandelskonzept für die Gemeinde LIMBURGERHOF Auftraggeber: Gemeinde Limburgerhof Projektleitung: Dipl.-Geogr. Gerhard Beck Dipl.-Geogr. Markus Wagner Ludwigsburg, im April 2014 Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH Ludwigsburg | Dresden, Hamburg, Köln, München Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer; Dr. Stefan Holl 71638 Ludwigburg, Hohenzollernstraße 14 Telefon: 07141/93 60 - 0 Telefax: 07141/93 60 - 10 eMail: [email protected], http://www.gma.biz Einzelhandelskonzept Limburgerhof Vorbemerkung Im Mai 2013 erteilte die Gemeinde Limburgerhof der GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH, Ludwigsburg, den Auftrag zur Erstellung eines Einzelhandelskon- zeptes. Ziel des Gutachtens ist es, die Weichen für die zukünftige Entwicklung des Einzelhandels in Limburgerhof zu stellen. Vor dem Hintergrund der Anforderungen des LEP IV an die Zentralen Orte in Rheinland-Pfalz werden Empfehlungen für die zukünftige Entwicklung des Einzelhandels in der Gemeinde Limburgerhof erarbeitet und Vorschläge zur bauleit- planerischen Steuerung der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung gegeben. Als Grundlage der Einzelhandelskonzeption wurde im Juli 2013 eine Kompletterhebung der Einzelhandelsbetriebe in der Gemeinde Limburgerhof sowie der sonstigen Nutzungen im Ortskern durchgeführt. Das Einzelhandelskonzept wurde daraufhin mit den Genehmi- gungsbehörden und den Trägern öffentlicher Belange im Frühjahr 2014 abgestimmt und schließlich im Gemeinderat Limburgerhof vorgestellt und verabschiedet. Die vorliegende Untersuchung dient der Entscheidungsvorbereitung und -findung für kom- munalpolitische und bauplanungsrechtliche Entscheidungen in der Gemeinde Limburger- hof. Alle Informationen im vorliegenden Dokument sind sorgfältig recherchiert; der Bericht wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität aller Inhalte kann die GMA keine Gewähr übernehmen. Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugsweise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmi- gung der GMA und des Auftraggebers unter Angabe der Quelle zulässig. GMA – Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH Ludwigsburg, im April 2014 BE / WMA / wym Einzelhandelskonzept Limburgerhof INHALTSVERZEICHNIS Seite I. Grundlagen 1 1. Aufgabenstellung / Untersuchungsmethodik 1 2. Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung 2 2.1 Trends der Einzelhandelsentwicklung 3 2.2 Trends im Lebensmitteleinzelhandel 7 2.3 Mittelfristige Einzelhandelsentwicklung 9 II. Situationsanalyse des Einzelhandelsstandortes Limburgerhof 17 1. Makrostandort Limburgerhof 17 2. Standortgefüge des Einzelhandels in Limburgerhof 19 3. Aktueller Einzelhandelsbestand in Limburgerhof 22 4. Einzelhandelsausstattung im Vergleich mit anderen Städten 27 III. Nachfragestruktur im Einzelhandel 29 1. Marktgebiet und Bevölkerung 29 2. Kaufkraftpotenzial 31 2.1 Grundlagen der Kaufkraftberechnung 31 2.2 Kaufkraftvolumen 32 3. Zentralitätskennziffern 33 4. Kaufkraftströme und Kaufkraftbindung 34 5. Bevölkerungs- und Kaufkraftprognose 2020 36 6. Stärken-Schwächen-Profil des Einzelhandelsstandortes Limburgerhof 37 Einzelhandelskonzept Limburgerhof IV. Entwicklungspotenziale des Einzelhandels in der Gemeinde Limburgerhof 38 1. Perspektiven für die weitere Entwicklung des Einzelhandelsstandortes Limburgerhof 38 2. Branchenbezogene Entwicklungspotenziale 39 3. Ansätze zur Weiterentwicklung des Einzelhandels in Limburgerhof 44 V. Einzelhandelskonzept für Limburgerhof 45 1. Ziele des Einzelhandelskonzeptes 45 2. Standortkonzept 46 2.1 Abgrenzung und Bedeutung zentraler Versorgungsbereiche 46 2.2 Zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde Limburgerhof 48 2.3 Versorgungsbereich – Nahversorgung 48 2.4 Einzelhandelssituation in den Gewerbegebieten von Limburgerhof 51 3. Sortimentskonzept 53 4. Empfehlungen zur Umsetzung des Einzelhandelskonzepts 56 VI. Zusammenfassung der wesentlichen Untersuchungsergebnisse 58 Einzelhandelskonzept Limburgerhof I. Grundlagen 1. Aufgabenstellung / Untersuchungsmethodik Die im Rhein-Pfalz-Kreis gelegene verbandsfreie Gemeinde Limburgerhof zählt aktuell ca. 11.170 Einwohner 1 und erfüllt die zentralörtliche Funktion eines Grundzentrums. Lim- burgerhof wird dabei im regionalen Kontext maßgeblich durch die direkt nördlich gelege- nen Oberzentren Ludwigshafen (RP) und Mannheim (BW) beeinflusst. Aber auch die um- liegenden Kommunen wie Mutterstadt und das südlich gelegene Mittelzentrum Schiffer- stadt spielen eine Rolle im regionalen Wettbewerb. Für die Gemeinde Limburgerhof stellt sich daher vor dem Hintergrund der oben skizzierten Rahmenbedingungen die Frage, wie sie sich im Wettbewerb der umliegenden Kommunen positionieren kann und wie die Per- spektiven für die weitere Entwicklung des Einzelhandels aussehen könnten. Auf Basis dieser Fragestellungen wird im Folgenden ein Einzelhandelskonzept erstellt, in welchem die Entwicklungsperspektiven für die Gemeinde aufgezeigt werden. Dabei geht es v. a. um die Sicherung und den Ausbau der Nahversorgungsstrukturen und die Ent- wicklungsmöglichkeiten im Ortskern und den sonstigen Lagen von Limburgerhof. Bei der Erstellung des Einzelhandelskonzeptes für die Gemeinde Limburgerhof werden die Vorgaben des LEP IV Rheinland-Pfalz und der SGD Süd berücksichtigt und in ein gemeindliches Entwicklungskonzept eingebettet. Das Einzelhandelskonzept soll dabei die Grundlage für die zukünftige planerische Steuerung des Einzelhandels in der Gemeinde bilden. Im Rahmen des Konzeptes sollen verbindliche Festlegungen bezüglich „zentraler Versorgungsbereiche“ sowie Festlegungen der sog. zentren- bzw. nahversorgungsrele- vanten Sortimente erfolgen. Das Einzelhandelskonzept ist damit Grundlage für zukünftige einzelhandelsbezogene Regelungen in den Bebauungsplänen der Gemeinde Limburger- hof und kann ebenfalls zur Fortschreibung des Flächennutzungsplanes herangezogen werden. 1 Quelle: Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz, Zensusdaten berücksichtigt, Stand: 30.06.2013. 1 Einzelhandelskonzept Limburgerhof Im Rahmen der Erstellung vorliegender Untersuchung werden im Wesentlichen folgende Arbeitsschritte durchgeführt: Darstellung aktueller Trends in der Einzelhandelsentwicklung, im Zusammenhang mit Veränderungen des Angebots- und Nachfrageverhaltens Darstellung der rechtlichen Rahmenbedingungen (LEP IV Rheinland-Pfalz) Darstellung wesentlicher Strukturdaten für Limburgerhof Darstellung und Bewertung des Einzelhandelsangebotes im Grundzentrum Lim- burgerhof Abgrenzung des Marktgebietes für den Einzelhandel und Berechnung des einzel- handelsrelevanten Kaufkraftpotenzials Vergleichende Bewertung des Einzelhandels in Limburgerhof Ableitung von Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandelsstandort Limburger- hof, differenziert nach Branchen und Standorten Erarbeitung von Zielsetzungen und Grundsätzen zur Steuerung des Einzelhandels in Limburgerhof Innenstadtabgrenzung i. S. eines „zentralen Versorgungsbereiches“ Abgrenzung sonstiger Standortkategorien und Empfehlungen für die bauleitplane- rische Steuerung des Einzelhandels Erarbeitung einer Sortimentsliste für Limburgerhof mit zentren-, nahversorgungsre- levanten und nicht zentrenrelevanten Sortimenten. 2. Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung Eine Beurteilung der Einzelhandelssituation in Limburgerhof kann nicht losgelöst von den allgemeinen Entwicklungstrends des Einzelhandels in Deutschland erfolgen. Nachfolgend werden daher die strukturprägenden Aspekte des Wandels auf der Nachfrage- und Ange- botsseite dargestellt. 2 Einzelhandelskonzept Limburgerhof 2.1 Trends der Einzelhandelsentwicklung Bereits seit Anfang der 1970er Jahre vollzieht sich im deutschen Einzelhandel ein Struk- turwandel , der v. a. zu Lasten unternehmergeführter Fachgeschäfte geht. Als Gewinner dieser Entwicklungen sind v. a. filialisierte und discountorientierte Unternehmen sowie Franchisekonzepte auszumachen, welche ihre größenbedingten, beschaffungsseitigen und logistischen Vorteile gegenüber dem traditionellen Fachhandel zur Geltung bringen. Neben gesellschaftlichen und demografischen Wandlungsprozessen (u. a. Verschiebung der Altersstrukturen, Trend zu kleineren Familieneinheiten) hat v. a. eine Neubewertung von Standortfaktoren und Standortqualitäten durch Einzelhandelsunternehmen Ver- änderungen induziert. Gleichzeitig hat der Anstieg der Mobilität die Standortwertigkeit von Einkaufslagen verändert. Die Massenmobilität löste v. a. folgende Effekte aus: Sie bewirkte eine Stadt-Umland-Wanderung , d. h. es entstanden um die Stadt- zentren herum neue Wohnstandorte. Ab einer gewissen Größe dieser Siedlungs- bereiche waren die Voraussetzungen zur Entwicklung neuer Versorgungslagen gegeben. Sie ermöglichte die Etablierung autokundenorientierter Standorte in dezentra- len Lagen. Als besonders profitable Einzelhandelsstandorte kristallisierten sich aus Betreibersicht v. a. die Schnittstellen von Fern- und Bundesstraßen sowie Durch- gangs- und Ausfallstraßen mit hoher Verkehrsfrequenz heraus. Sie bedingte einen wachsenden Stellplatzbedarf und konfrontierte damit den Handel in den Innenstädten mit schwierig oder nur kostenaufwändig zu lösenden Problemen. Sie profilierte die Benutzung des Pkw zum Warentransport und erhöhte die Be- deutung des sog. „One-Stop-Shopping“. Von dieser Entwicklung profitierten v. a. Großflächenbetriebe mit breitem und tiefem Warenangebot. Fast ausschließlich infolge einer Expansion großflächiger Betriebe verzeichnete