Einzelhandelskonzept für die Gemeinde

LIMBURGERHOF

Auftraggeber: Gemeinde Limburgerhof

Projektleitung: Dipl.-Geogr. Gerhard Beck Dipl.-Geogr. Markus Wagner

Ludwigsburg, im April 2014

Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH Ludwigsburg | Dresden, Hamburg, Köln, München Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer; Dr. Stefan Holl 71638 Ludwigburg, Hohenzollernstraße 14 Telefon: 07141/93 60 - 0 Telefax: 07141/93 60 - 10 eMail: [email protected], http://www.gma.biz Einzelhandelskonzept Limburgerhof

Vorbemerkung

Im Mai 2013 erteilte die Gemeinde Limburgerhof der GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH, Ludwigsburg, den Auftrag zur Erstellung eines Einzelhandelskon- zeptes.

Ziel des Gutachtens ist es, die Weichen für die zukünftige Entwicklung des Einzelhandels in Limburgerhof zu stellen. Vor dem Hintergrund der Anforderungen des LEP IV an die Zentralen Orte in Rheinland-Pfalz werden Empfehlungen für die zukünftige Entwicklung des Einzelhandels in der Gemeinde Limburgerhof erarbeitet und Vorschläge zur bauleit- planerischen Steuerung der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung gegeben.

Als Grundlage der Einzelhandelskonzeption wurde im Juli 2013 eine Kompletterhebung der Einzelhandelsbetriebe in der Gemeinde Limburgerhof sowie der sonstigen Nutzungen im Ortskern durchgeführt. Das Einzelhandelskonzept wurde daraufhin mit den Genehmi- gungsbehörden und den Trägern öffentlicher Belange im Frühjahr 2014 abgestimmt und schließlich im Gemeinderat Limburgerhof vorgestellt und verabschiedet.

Die vorliegende Untersuchung dient der Entscheidungsvorbereitung und -findung für kom- munalpolitische und bauplanungsrechtliche Entscheidungen in der Gemeinde Limburger- hof. Alle Informationen im vorliegenden Dokument sind sorgfältig recherchiert; der Bericht wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität aller Inhalte kann die GMA keine Gewähr übernehmen.

Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugsweise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmi- gung der GMA und des Auftraggebers unter Angabe der Quelle zulässig.

GMA – Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH

Ludwigsburg, im April 2014 BE / WMA / wym Einzelhandelskonzept Limburgerhof

INHALTSVERZEICHNIS Seite

I. Grundlagen 1

1. Aufgabenstellung / Untersuchungsmethodik 1 2. Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung 2

2.1 Trends der Einzelhandelsentwicklung 3

2.2 Trends im Lebensmitteleinzelhandel 7

2.3 Mittelfristige Einzelhandelsentwicklung 9

II. Situationsanalyse des Einzelhandelsstandortes Limburgerhof 17

1. Makrostandort Limburgerhof 17

2. Standortgefüge des Einzelhandels in Limburgerhof 19

3. Aktueller Einzelhandelsbestand in Limburgerhof 22

4. Einzelhandelsausstattung im Vergleich mit anderen Städten 27

III. Nachfragestruktur im Einzelhandel 29

1. Marktgebiet und Bevölkerung 29

2. Kaufkraftpotenzial 31

2.1 Grundlagen der Kaufkraftberechnung 31

2.2 Kaufkraftvolumen 32

3. Zentralitätskennziffern 33

4. Kaufkraftströme und Kaufkraftbindung 34

5. Bevölkerungs- und Kaufkraftprognose 2020 36

6. Stärken-Schwächen-Profil des Einzelhandelsstandortes Limburgerhof 37 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

IV. Entwicklungspotenziale des Einzelhandels in der Gemeinde Limburgerhof 38

1. Perspektiven für die weitere Entwicklung des Einzelhandelsstandortes Limburgerhof 38

2. Branchenbezogene Entwicklungspotenziale 39

3. Ansätze zur Weiterentwicklung des Einzelhandels in Limburgerhof 44

V. Einzelhandelskonzept für Limburgerhof 45

1. Ziele des Einzelhandelskonzeptes 45

2. Standortkonzept 46

2.1 Abgrenzung und Bedeutung zentraler Versorgungsbereiche 46

2.2 Zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde Limburgerhof 48

2.3 Versorgungsbereich – Nahversorgung 48

2.4 Einzelhandelssituation in den Gewerbegebieten von Limburgerhof 51

3. Sortimentskonzept 53

4. Empfehlungen zur Umsetzung des Einzelhandelskonzepts 56 VI. Zusammenfassung der wesentlichen Untersuchungsergebnisse 58

Einzelhandelskonzept Limburgerhof

I. Grundlagen

1. Aufgabenstellung / Untersuchungsmethodik

Die im Rhein-Pfalz-Kreis gelegene verbandsfreie Gemeinde Limburgerhof zählt aktuell ca. 11.170 Einwohner 1 und erfüllt die zentralörtliche Funktion eines Grundzentrums. Lim- burgerhof wird dabei im regionalen Kontext maßgeblich durch die direkt nördlich gelege- nen Oberzentren Ludwigshafen (RP) und Mannheim (BW) beeinflusst. Aber auch die um- liegenden Kommunen wie Mutterstadt und das südlich gelegene Mittelzentrum Schiffer- stadt spielen eine Rolle im regionalen Wettbewerb. Für die Gemeinde Limburgerhof stellt sich daher vor dem Hintergrund der oben skizzierten Rahmenbedingungen die Frage, wie sie sich im Wettbewerb der umliegenden Kommunen positionieren kann und wie die Per- spektiven für die weitere Entwicklung des Einzelhandels aussehen könnten.

Auf Basis dieser Fragestellungen wird im Folgenden ein Einzelhandelskonzept erstellt, in welchem die Entwicklungsperspektiven für die Gemeinde aufgezeigt werden. Dabei geht es v. a. um die Sicherung und den Ausbau der Nahversorgungsstrukturen und die Ent- wicklungsmöglichkeiten im Ortskern und den sonstigen Lagen von Limburgerhof.

Bei der Erstellung des Einzelhandelskonzeptes für die Gemeinde Limburgerhof werden die Vorgaben des LEP IV Rheinland-Pfalz und der SGD Süd berücksichtigt und in ein gemeindliches Entwicklungskonzept eingebettet. Das Einzelhandelskonzept soll dabei die Grundlage für die zukünftige planerische Steuerung des Einzelhandels in der Gemeinde bilden. Im Rahmen des Konzeptes sollen verbindliche Festlegungen bezüglich „zentraler Versorgungsbereiche“ sowie Festlegungen der sog. zentren- bzw. nahversorgungsrele- vanten Sortimente erfolgen. Das Einzelhandelskonzept ist damit Grundlage für zukünftige einzelhandelsbezogene Regelungen in den Bebauungsplänen der Gemeinde Limburger- hof und kann ebenfalls zur Fortschreibung des Flächennutzungsplanes herangezogen werden.

1 Quelle: Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz, Zensusdaten berücksichtigt, Stand: 30.06.2013.

1 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

Im Rahmen der Erstellung vorliegender Untersuchung werden im Wesentlichen folgende Arbeitsschritte durchgeführt:

Darstellung aktueller Trends in der Einzelhandelsentwicklung, im Zusammenhang mit Veränderungen des Angebots- und Nachfrageverhaltens

Darstellung der rechtlichen Rahmenbedingungen (LEP IV Rheinland-Pfalz)

Darstellung wesentlicher Strukturdaten für Limburgerhof

Darstellung und Bewertung des Einzelhandelsangebotes im Grundzentrum Lim- burgerhof

Abgrenzung des Marktgebietes für den Einzelhandel und Berechnung des einzel- handelsrelevanten Kaufkraftpotenzials

Vergleichende Bewertung des Einzelhandels in Limburgerhof

Ableitung von Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandelsstandort Limburger- hof, differenziert nach Branchen und Standorten

Erarbeitung von Zielsetzungen und Grundsätzen zur Steuerung des Einzelhandels in Limburgerhof

Innenstadtabgrenzung i. S. eines „zentralen Versorgungsbereiches“

Abgrenzung sonstiger Standortkategorien und Empfehlungen für die bauleitplane- rische Steuerung des Einzelhandels

Erarbeitung einer Sortimentsliste für Limburgerhof mit zentren-, nahversorgungsre- levanten und nicht zentrenrelevanten Sortimenten.

2. Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung

Eine Beurteilung der Einzelhandelssituation in Limburgerhof kann nicht losgelöst von den allgemeinen Entwicklungstrends des Einzelhandels in Deutschland erfolgen. Nachfolgend werden daher die strukturprägenden Aspekte des Wandels auf der Nachfrage- und Ange- botsseite dargestellt.

2 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

2.1 Trends der Einzelhandelsentwicklung

Bereits seit Anfang der 1970er Jahre vollzieht sich im deutschen Einzelhandel ein Struk- turwandel , der v. a. zu Lasten unternehmergeführter Fachgeschäfte geht. Als Gewinner dieser Entwicklungen sind v. a. filialisierte und discountorientierte Unternehmen sowie Franchisekonzepte auszumachen, welche ihre größenbedingten, beschaffungsseitigen und logistischen Vorteile gegenüber dem traditionellen Fachhandel zur Geltung bringen.

Neben gesellschaftlichen und demografischen Wandlungsprozessen (u. a. Verschiebung der Altersstrukturen, Trend zu kleineren Familieneinheiten) hat v. a. eine Neubewertung von Standortfaktoren und Standortqualitäten durch Einzelhandelsunternehmen Ver- änderungen induziert. Gleichzeitig hat der Anstieg der Mobilität die Standortwertigkeit von Einkaufslagen verändert. Die Massenmobilität löste v. a. folgende Effekte aus:

Sie bewirkte eine Stadt-Umland-Wanderung , d. h. es entstanden um die Stadt- zentren herum neue Wohnstandorte. Ab einer gewissen Größe dieser Siedlungs- bereiche waren die Voraussetzungen zur Entwicklung neuer Versorgungslagen gegeben.

Sie ermöglichte die Etablierung autokundenorientierter Standorte in dezentra- len Lagen. Als besonders profitable Einzelhandelsstandorte kristallisierten sich aus Betreibersicht v. a. die Schnittstellen von Fern- und Bundesstraßen sowie Durch- gangs- und Ausfallstraßen mit hoher Verkehrsfrequenz heraus.

Sie bedingte einen wachsenden Stellplatzbedarf und konfrontierte damit den Handel in den Innenstädten mit schwierig oder nur kostenaufwändig zu lösenden Problemen.

Sie profilierte die Benutzung des Pkw zum Warentransport und erhöhte die Be- deutung des sog. „One-Stop-Shopping“. Von dieser Entwicklung profitierten v. a. Großflächenbetriebe mit breitem und tiefem Warenangebot.

Fast ausschließlich infolge einer Expansion großflächiger Betriebe verzeichnete der deut- sche Einzelhandel in den letzten zwei Jahrzehnten einen enormen Verkaufsflächenzu- wachs. Allein im Zeitraum 2002 - 2012 stieg die Verkaufsfläche um 12 Mio. m² auf etwa 124 Mio. m² an (vgl. Abbildung 1).

3 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

Abbildung 1: Verkaufsflächenwachstum im deutschen Einzelhandel 2002 - 2012

122,4 124 119 120 121 121,5 116 117 103 99 100 100 101 96 97 98

m² Mio. VKin

20 20 21 21 21 21,5 21 21

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

neue Bundesländer alte Bundesländer Deutschland gesamt Quelle: GMA-Darstellung 2013 nach EHI: www.handelsdaten.de

In den Einkaufsinnenstädten waren v. a. folgende Trends festzustellen:

Eine relative Konsumzurückhaltung und der Wunsch der Verbraucher preiswert einzukaufen, hat vielfach zu einer Absenkung der Angebotsqualität geführt; in vie- len Orten gerieten v. a. Anbieter des mittleren Preissegments in eine wirtschaftli- che Schieflage.

1b- und 1c-Lagen kämpfen oft mit den Folgen eines Bedeutungsverlustes. Es tre- ten verstärkt Fluktuation und Leerstandsbildung auf. Meist sind 1a-Lagen von dieser Entwicklung noch nicht betroffen.

Die Konzentrationstendenz im Einzelhandel führt zu einer Uniformität des Be- triebs- und Warenangebotes (Stichwort: Banalisierung).

Warenhäuser und Fachhandelsbetriebe verlieren als Leitfunktionen der Innenstäd- te an Boden. An ihre Stelle treten Handelsmarken (sog. „Retail Brands“ ), die bundesweit beworben und vermarktet werden.

Innerstädtische Einkaufszentren boomen. Ihr Markterfolg gründet sich u. a. auf ein stringentes Management, aufwändige Marketingmaßnahmen sowie attraktive bauliche Rahmenbedingungen (Stichworte: Sauberkeit, Sicherheit). Innerstädti-

4 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

sche Einkaufszentren erreichten – flächenbereinigt – in den vergangenen Jahren Umsatzsteigerungen von bis zu 5 % pro Jahr.

In der Gesamtbetrachtung resultierte der kurz beschriebene Strukturwandel des deut- schen Einzelhandels in einer beachtlichen Verkaufsflächenexpansion. Gleichzeitig stiegen die Umsätze nominal nur leicht an und gingen real, d. h. unter Berücksichtigung des Wertverlustes durch Inflation sogar zurück (vgl. Abbildung 2). Durch die disparate Ent- wicklung von Verkaufsflächen und Umsätzen gaben auch die Produktivitäten (= Umsätze je m² VK / Jahr) nach, so dass eine ökonomische Auslastung der Geschäfte auf Dauer nicht mehr durchgängig gewährleistet ist. Aus diesem Grund wurde das Verkaufsflächen- wachstum im Einzelhandel begleitet von einem Rückgang der Betriebszahlen . In der Konsequenz ergaben sich rechnerisch immer größere durchschnittliche Betriebseinheiten. Derzeit erreichen die Ladengeschäfte in Deutschland bereits eine statistische Durch- schnittsgröße von ca. 250 m² VK.

Abbildung 2: Entwicklung des Einzelhandelsumsatzes in Deutschland 2002 - 2012

427,9

421,5

415,6 416,2 415,7 413,7 411,9 411,2 411,0 410,0

Mrd. € 406,9

402,8 401,2

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Quelle: GMA-Darstellung 2013 nach EHI: www.handelsdaten.de

5 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

Abbildung 3: Betriebe und Verkaufsflächen des Lebensmitteleinzelhandels in Deutschland 2006 – 2011

45.000 35,0 34,2 43.867 33,9 44.000 33,7 34,0 33,1 33,2 43.000 33,7 33,0 41.870 42.000 41.348 32,0 41.000 40.360 31,0 40.000 39.288 39.155 30,0 39.000

29,0 38.000

37.000 28,0

36.000 27,0 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in Mio. m²

Quelle: GMA-Darstellung 2013 nach EHI: www.handelsdaten.de

Als ein Auslöser des Strukturwandels im Einzelhandel ist eine zunehmende Unterneh- menskonzentration identifizierbar. Ein Beispiel für Branchen, in der die Betriebs- und Umsatzkonzentration bereits extreme Formen angenommen hat, gibt es u. a. im Lebens- mitteleinzelhandel. Derzeit erzielen hier weniger als 1 % der Unternehmen mehr als zwei Drittel des Branchenumsatzes. Aber auch im Nichtlebensmittelbereich entfällt bereits über 80 % der Umsatzleistung auf wenige Großunternehmen.

Die Tendenz zur Betriebs- und Umsatzkonzentration ist auch im Nonfoodsektor erkenn- bar. Während der Anteil der Warenhäuser und der Fachgeschäfte immer weiter zurück- ging, ist ein deutliches Vordringen des filialisierten Handels und von Fachmärkten zu beo- bachten. Im Lebensmittelbereich waren insbesondere die Discounter wesentliche Treiber des Konzentrationsprozesses (vgl. Abbildung 4).

6 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

Abbildung 4: Marktanteile der Betriebstypen des Einzelhandels in Deutschland

6,4 6,7 6,8 7,1 7,3 7,9 8,8 9,3 11,3 11,3 11,6 11,4 11,2 10,9 10,7 10,5 3,2 3,1 2,9 2,7 2,6 2,6 2,5 2,5

22,7 22,8 23,1 23,4 23,7 23,7 23,6 23,6

in %

13,7 13,8 13,9 14,0 14,2 14,3 14,1 14,1

24,0 23,2 21,6 21,2 20,9 20,4 20,1 19,8

7,1 7,2 7,2 7,3 7,3 7,3 7,3 7,3 11,5 11,8 12,8 12,8 12,8 12,8 12,8 12,8 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 (Prognose) (Prognose)

LM-Discounter Supermärkte Fachgeschäfte Fil. Non-Food EH Fachmärkte Warenhäuser SB-Warenhäuser Versandhandel

Quelle: GMA-Darstellung nach Hahn Retail Report 2012 / 2013

2.2 Trends im Lebensmitteleinzelhandel

Besondere Bedeutung für die Entwicklung des Lebensmitteleinzelhandels in Deutschland kommt diskontierenden Angebotsformen zu. Dabei handelt es sich um Vertriebskon- zepte, die auf eine konsequente Niedrigpreispolitik setzen, wie z. B. Lebensmitteldiscoun- ter. Letztere haben z. T. indirekt als Folge der jahrelangen Konjunkturflaute in Deutsch- land ihre Betriebszahl seit 1991 verdoppelt. Im gleichen Zeitraum expandierte ihre Ver- kaufsfläche von ca. 2,99 Mio. m² auf ca. 11,9 Mio. m². Konzsequenz dieser ökonomischen Erfolgsgeschichte ist ein hoher Marktanteil im Lebensmittelsektor von ca. 44,3 %. 1

Die anderen Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels haben in den vergangenen Jahren hingegen eine durchaus divergente Entwicklung genommen. Supermärkte und SB-Warenhäuser expandierten, kleinere Lebensmittelgeschäfte hingegen verzeichneten einen Bedeutungsverlust. Insgesamt ist die Anzahl der Lebensmittelgeschäfte um rd. 20.000 gesunken, die Verkaufsfläche ist im gleichen Zeitraum dagegen um ca. 28 % auf aktuell rd. 33,4 Mio. m² gestiegen (vgl. Tabelle 1). Immer weniger Geschäfte vereinigen demnach immer mehr Verkaufsfläche auf sich.

1 Quelle: EHI handelsdaten.de

7 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

Tabelle 1: Entwicklung der Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels 2000 – 2010

Veränderung Daten 2000 2012 2000 / 2012 abs. in % Anzahl der Betriebe

Lebensmitteldiscounter 13.180 15.490 2.310 17,5

Supermarkt, SB-Warenhaus 11.222 11.478 256 2,3

übrige Lebensmittelgeschäfte 45.950 23.048 - 20.902 - 47,6

Summe 70.352 50.016 - 20.336 - 28,9

Verkaufsfläche in Mio. m²

Lebensmitteldiscounter 7,24 11,3 4,1 56,1

Supermarkt, SB-Warenhaus 11,65 17,71 6,1 52,0

übrige Lebensmittelgeschäfte 7,26 4,43 - 2,8 - 39,0

Summe 26,15 33,44 7,3 27,9

Quelle: GMA-Zusammenstellung nach EHI www.handelsdaten.de

Als Standorte werden sowohl von Lebensmitteldiscountern als auch von Supermärkten, Verbrauchermärkten und SB-Warenhäusern Areale mit guter Erreichbarkeit für den moto- risierten Individualverkehr und mit großen Stellplatzkapazitäten präferiert (vgl. Tabelle 2).

Tabelle 2: Standortanforderungen der Betriebstypen des Lebensmitteleinzel- handels (Auswahl)

Supermarkt Lebensmittel- Daten (inkl. Getränke- Großer Supermarkt discounter markt) Verkaufsfläche 800 – 1.200 m² 1.500 m² 2.500 m²

Parkplätze 100 100 250

Grundstücksgröße ab 5.000 m² ab 5.000 m² ab 8.000 m²

Einzugsgebiet ab 5.000 EW ab 5.000 EW ab 15.000 EW

Quelle: GMA-Standortforschung, ca.-Werte gerundet

8 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

Innenstadtstandorte oder Stadtteil- und Nahversorgungszentren mit ihren relativ hohen Standortkosten werden andererseits weniger oft belegt; dies auch aufgrund der recht ge- ringen Umsatzrendite des Lebensmitteleinzelhandels von durchschnittlich nur ca. 1 – 2 %. Sie macht diese Branche besonders kostensensibel.

2.3 Mittelfristige Einzelhandelsentwicklung

In den kommenden Jahren ist als Hemmnis für eine gute Einzelhandelskonjunktur der Trend zur Ausgabenumschichtung vom Einzelhandel in andere Kostenbereiche anzufüh- ren (vgl. Abbildung 5).

Abbildung 5: Entwicklung des privaten Verbrauchs in Deutschland 1995 / 2012

26% 31%

24% 23%

17% 16%

9% 9%

6% 6%

16% 18%

1995 2012

Quelle: Statistisches Bundesamt, GMA-Darstellung

Eine Relativierung seines ökonomischen Stellenwertes wird der Einzelhandel auch durch die weitergehende Entwicklung zur Freizeitgesellschaft erfahren, denn in Zukunft wird der Einkauf von den Verbrauchern sicher stärker unter dem Aspekt seines Freizeit- und Erlebniswertes beurteilt. Aktuelle Entwicklungen zeigen, dass der Einzelhandel versucht, diesem Trend durch neuartige Betriebstypen und Präsentationsformen Rechnung zu tra- gen.

9 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

In Zukunft wird es in jedem Falle großer Anstrengungen bedürfen, um die Verbraucher an bestimmte Einkaufsorte oder Geschäfte zu binden, zumal sich die Konsumenten immer mehr in unterschiedliche Zielgruppen aufsplitten:

Trendsensible , konsumfreudige und genussorientierte Verbraucher mit starkem Interesse an Prestigemarken, innovativen Produkten und schönem Design.

Biokonsumenten , mit ausgeprägtem Interesse am Kauf umweltfreundlicher oder naturreiner Produkte und der Bereitschaft, für diese Waren erhöhte Preise zu be- zahlen.

Preis-Leistungs-Käufer , mit hohem Qualitätsbewusstsein und starkem Interesse an detaillierten Produktinformationen (z. B. Warentests, Internetvergleiche) sowie einer hohen Preissensibilität.

Billigkäufer , mit starker Discountorientierung aus finanziellen Gründen, ohne be- sonderes Interesse von Umweltbelangen.

Die verschiedenen Konsumententypen werden zukünftig voraussichtlich das Spektrum vom Ultraverbraucher bis zum Konsumasketen abdecken. Dadurch wird die Zielgrup- penfokussierung für den Handel weiter erschwert. Zudem hat sich in den letzten Jahren der Typus des „hybriden Verbrauchers“ herausgebildet. Er erwirbt oft beim selben Ein- kaufsgang teure Markenware und unmittelbar im Anschluss Billigprodukte beim Discoun- ter. Die sich aus der Entwicklung dieses volatilen Konsumententyps ergebenden Konse- quenzen sind in Abbildung 6 überblicksartig zusammengefasst.

Vor dem geschilderten Hintergrund wird sich die Entwicklung des Einzelhandels in der mittelfristigen Perspektive nach Einschätzung der GMA folgendermaßen darstellen:

Verkaufsflächen wachsen noch leicht weiter

Bereits Ende 2012 war in Deutschland ein Verkaufsflächenbestand von rd. 124 Mio. m² erreicht. Der Verkaufsflächenzuwachs wird sich auch zukünftig mehrheit- lich außerhalb der Stadtzentren vollziehen. In der Folge verschärft sich der Ver- drängungswettbewerb zu Lasten des City-Handels und der Stadtteil- und Nahver- sorgungszentren.

10 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

Konzentrationstendenz im Einzelhandel setzt sich fort

Der Marktanteil von Unternehmen mit einem Jahresumsatz von über 2,5 Mrd. € wird mittelfristig auf fast 85 % anwachsen. In der Folge werden kleinflächige und unrentable Betriebe in ungünstigen Standortlagen aus dem Markt ausscheiden.

Abbildung 6: Konsumtrends im Zusammenhang mit der Ausbildung des „hybriden Verbrauchers“

Discount-Shopping - Billigläden auf dem Vormarsch, Discount Bäckereien Smart Shopping Netz statt Tüte - Diskonter bieten Nonfoodsortimente an - keine „billigen Marken“ sondern - electronic commerce als - Purismus im Ladenlayout „Marken billig“ Direktvertrieb der Industrie  trading down - Starke Orientierung auf Rabatte - ebay als Alternative zum Einzelhandel - Restpostenmärkte  Internet als Informationskanal bei  Handeln und Feilschen bei allen hochwertigen Anschaffungen Anbietern wichtig

Sicherheits- und Sauberkeitsbedürfnis Der hybride - Bagatellisierung des Laden- Fun-/Entertainment-Shopping diebstahls Verbraucher - Verschmutzung durch Fast- - Ausgaben für Freizeit nehmen zu Food-Verpackungen, Kippen Lasten des Handels zu - Randgruppen und deren teilweise  „Retail-Theatre“ als Unterhaltungs- aufdringliches Auftreten aufgabe des Einzelhandels  Sauberkeit und Sicherheit sind besonders für Ältere wichtig

Convenience Shopping Zunahme der Einkaufsfahrten - Bedeutungszunahme von Tankstellen - Parkplatzbedarf - Zunahme von Heimdiensten,wie - Zufahrt und Stellplatzangebot sind Eismann, bofrost Visitenkarten der Innenstädte  aber: Einzelhandel in der Innenstadt  „No parking, no business“ kann als „Oase in der Servicewüste“ Servicekosten nur bedingt weiter geben

Quelle: GMA 2013

Fachmärkte, Discounter und Einkaufszentren sind Wachstumsträger

Die Umgestaltung der Einzelhandelslandschaft wird auch in den kommenden Jah- ren v. a. durch Fachmärkte und Discounter bestimmt. Beide Betriebstypen werden ihre Marktanteile noch leicht ausbauen können. Auch bei innerstädtischen Shop- ping-Centern ist mit einer weiteren Expansion zu rechnen. Beleg hierfür sind 51 derzeit bekannte Planungen mit einer Gesamtfläche von rd. 1,2 Mio. m² 1.

1 EHI 2012.

11 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

Filialisierungswelle hält an

Die Filialisierungstendenz setzt sich in allen Branchen fort. Dabei wird die Markt- bedeutung von Franchiseunternehmen, welche Existenzgründern den Weg in die Selbstständigkeit ebnen, noch wachsen.

Internethandel

Im Internethandel ist pro Jahr mit zweistelligen Wachstumsraten zu rechnen. 2012 wurde durch E-Commerce bereits ein Umsatz von rd. 27,6 Mrd. € erwirtschaftet (vgl. Abbildung 7). Dies entsprach ca. 6 % des Einzelhandelsumsatzes 1.

Das Europäische Handelsinstitut (EHI) geht in einer aktuellen Studie davon aus, dass der Onlinehandel bis zum Jahr 2025 einen Marktanteil von bis zu 25 % errei- chen kann. Sollte dieser Fall eintreten, würde dies gravierende Auswirkungen auf den stationären Einzelhandel haben, sofern dieser es nicht schafft, z. B. über „Mul- ti-Channel-Strategien“ am Wachstum des Onlinehandels zu partizipieren.

Abbildung 7: Umsatz im E-Commerce in Deutschland (in Milliarden Euro) 2

43,5 39,3 34,0 33,5 30,3 28,6 29,1 27,6 27,6 26,3 Mrd.€

21,7 18,3 15,5 13,4 10,0 10,9

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 (Prognose) davon Onlinehandel Versandhandel

Quelle: tns infratest

1 Quelle: tns infratest. 2 Absatz von Endverbraucher (B2C), inkl. Dienstleistungen.

12 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

3. Planungsrechtliche Instrumente zur Steuerung der Standortentwick- lung im Einzelhandel

Städte und Gemeinden haben mit dem BauGB und der BauNVO ein planungsrechtliches Instrumentarium zur Hand, mit dem die Standortentwicklung im Einzelhandel gesteuert werden kann; dabei sind zunächst folgende Gebietskategorien grundlegend zu unter- scheiden:

Gebiete mit Bebauungsplänen (§ 30 BauGB)

In Gebieten mit Bebauungsplänen kommt es auf deren Festsetzungen an. Werden in Be- bauungsplänen die in der BauNVO bezeichneten Baugebiete festgelegt, sind Einzelhan- delsbetriebe nach Maßgabe der §§ 2 bis 9 BauNVO - teils ausdrücklich als Läden oder Einzelhandelsbetriebe, teils allgemein als Gewerbebetriebe - in allen Baugebieten vorge- sehen:

sie sind zulässig in allgemeinen und besonderen Wohngebieten sowie in Dorf-, Misch-, Gewerbe- und Industriegebieten (§§ 4 bis 9 BauNVO)

in Kleinsiedlungsgebieten und reinen Wohngebieten können sie als Ausnahme zugelassen werden (§§ 2 und 3 Bau NVO).

Für Einzelhandelsgroßbetriebe enthält der § 11 Abs. 3 BauNVO eine Sonderregelung für alle Baugebiete. Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe mit bestimmten städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen sind außer in Kerngebieten nur in speziell ausgewiesenen Sondergebieten zulässig. Der letzte Satz des § 11 Abs. 3 bein- haltet eine widerlegbare Regelvermutung. Die konkrete Prüfung hat zweistufig stattzufin- den:

liegt ein großflächiger Handelsbetrieb vor? Wenn ja (über 800 m² Verkaufsfläche) dann:

liegen Auswirkungen vor? Wenn ja: Nur im Kerngebiet oder Sondergebiet zuläs- sig (die Regelvermutung für potenzielle Auswirkungen liegt vor, wenn die Ge- schossfläche 1.200 m² überschreitet).

13 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

Nicht beplanter Innenbereich (§ 34 BauGB)

Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und gleichzeitig die Erschließung gesichert ist. Nach § 34 Abs. 2 BauGB ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung die BauNVO anzuwenden, wenn die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO entspricht. Nach § 34 Abs. 3 BauGB dürfen von den Vorhaben keine schädli- chen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein. Im Einzelfall (z. B. Erweiterung) kann vom Erfordernis des Einfügens abgewichen werden.

Die für die Bewertung großflächiger Einzelhandelsbetriebe wesentlichen Ziele der Raum- ordnung und Landesplanung des Landesentwicklungsprogramms IV Rheinland-Pfalz treffen folgende Aussagen:

Zentralitätsgebot (Z 57) Die Errichtung und Erweiterung von Vorhaben des großflächigen Einzelhandels ist nur in zentralen Orten zulässig (Zentralitätsgebot). Betriebe mit mehr als 2.000 m² Verkaufsfläche 1 kommen nur in Mittel- und Oberzentren in Betracht. Ausnahms- weise sind in Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion mit mehr als 3.000 Ein- wohnerinnen und Einwohnern großflächige Einzelhandelsvorhaben bis zu insge- samt 1.600 m² Verkaufsfläche zulässig, wenn dies zur Sicherung der Grundver- sorgung 2 der Bevölkerung erforderlich ist.

Städtebauliches Integrationsgebot (Z 58) Die Ansiedlung und Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit in- nenstadtrelevanten Sortimenten ist nur in städtebaulich integrierten Bereichen, d. h. in Innenstädten und Stadt- sowie Stadtteilzentren zulässig (städtebauliches Integrationsgebot). Die städtebaulich integrierten Betriebe („zentrale Versorgungs- bereiche“ i. S. des BauGB) sind von den zentralen Orten in Abstimmung mit der Regionalplanung verbindlich festzulegen und zu begründen. Diese Regelungen müssen auch eine Liste innenstadtrelevanter und nicht innenstadtrelevanter Sorti- mente umfassen.

Ergänzungsstandorte (Z 59) Die Ansiedlung und Erweiterung großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit nicht in- nenstadtrelevanten Sortimenten ist auch an Ergänzungsstandorten der zentralen Orte zulässig. Diese sind ebenfalls von den Gemeinden in Abstimmung mit der

1 Die Verkaufsfläche umfasst i. d. R. alle Flächen eines Betriebe, die dem Kunden dauer- haft für Verkaufszwecke zugänglich sind. Nicht zur Verkaufsfläche zählen Büroräume, Lager- und Vorbereitungsflächen, Werkstätten und Flächen, die Personalzwecken die- nen. 2 Hierbei handelt es sich um Sortimente des täglichen kurzfristigen Bedarfs, die typischer- weise im großflächigen Lebensmitteleinzelhandel angeboten werden.

14 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

Regionalplanung festzulegen und zu begründen. Innenstadtrelevante Sortimente sind als Randsortimente auf eine innenstadtverträgliche Größenordnung zu be- grenzen.

Nichtbeeinträchtigungsgebot (Z 60) Durch die Ansiedlung und Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben dürfen weder die Versorgungsfunktion der städtebaulich integrierten Bereiche der Standortgemeinde noch die der Versorgungsbereiche (Nah- und Mittelbereiche) benachbarter zentraler Orte wesentlich beeinträchtigt werden (Nichtbeeinträchti- gungsgebot). Dabei sind auch die Auswirkungen auf Stadtteile von Ober- und Mit- telzentren zu beachten.

Agglomerationsverbot (Z 61) Der Bildung von Agglomerationen nicht großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit innenstadtrelevanten Sortimenten außerhalb der städtebaulich integrierten Berei- che ist durch Verkaufsflächenabgrenzungen in der Bauleitplanung entgegenzuwir- ken (Agglomerationsverbot). Haben sich bereits Agglomerationsbereiche außer- halb der städtebaulich integrierten Bereiche gebildet, so sind diese als Sonderge- biete des großflächigen Einzelhandels in der Bauleitplanung auszuweisen und in ihrem Bestand festzuschreiben.

Nach Ziel 58 LEP IV sind demnach für die Gemeinde Limburgerhof zentrale Versor- gungsbereiche abzugrenzen und eine Liste innenstadtrelevanter und nicht innenstadtrele- vanter Sortimente zu erstellen. Diese Festlegungen sind mit der Regionalplanung abzu- stimmen.

Im Regionalen Raumordnungsplan Rheinpfalz 1, 1. Teilfortschreibung Plankapitel 4.2.2. Dienstleistungen, Handel werden folgende Ziele formuliert:

„Die wohnungsnahe Grundversorgung der Bevölkerung mit Gütern des täglichen und kurzfristigen Bedarfs und mit entsprechenden Dienstleistungen ist in allen Teil- räumen der Region sicherzustellen. Die Einzelhandelsstandorte sollen innerörtlich zentral bzw. günstig zu den Wohngebieten gelegen und gut für Fußgänger und Fahrradfahrer erreichbar sein (Plansatz 4.2.2.4).

Die Ausweisung, Errichtung oder Erweiterung von Einzelhandelsgroßprojekten (großflächige Einzelhandelsbetriebe, Einkaufszentren und sonstige großflächige Handelsbetriebe für Endverbraucher im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO) ist nur im Oberzentrum Ludwigshafen a. Rh. und in den Mittelzentren zulässig (Konzentrati- onsgebot) (Plansatz 4.2.2.5).

Im Einzelfall sind Einzelhandelsgroßprojekte bis max. 2.000 m² Geschossfläche auch in Grundzentren zulässig, wenn sie für die wohnungsnahe Grundversorgung der Gemeinde erforderlich sind (Plansatz 4.2.2.5).

1 Der Einheitliche Regionalplan Rhein-Neckar befindet sich gegenwärtig in Aufstellung.

15 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

Einzelhandelsgroßprojekte sind im engen, räumlichen und funktionalen Zusam- menhang mit den zentralen Einkaufsbereichen der Standortgemeinde zu errichten (städtebauliches Integrationsgebot) (Plansatz 4.2.2.5).

Die Einrichtung von Einzelhandelsgroßprojekten darf nicht zu einer wesentlichen Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit des zentralen Einkaufsbereichs der Standortgemeinde, benachbarter Zentraler Orte sowie der wohnungsnahen Grundversorgung führen (Beeinträchtigungsverbot) (Plansatz 4.2.2.5).

Einzelhandelsgroßprojekte mit zentrenrelevanten Sortimenten (vgl. Sortimentslis- te) sind nur in den für das Oberzentrum Ludwigshafen a. Rh. und für die Mittel- zentren gebietsscharf dargestellten zentralen Einkaufsbereichen anzusiedeln (Z – zentrale Einkaufsbereiche)“ (Plansatz 4.2.2.6).

Von Einzelhandelsgroßprojekten an anderer Stelle dürfen keine wesentlichen Be- einträchtigungen auf die gebietsscharf abgegrenzten Versorgungskerne zu erwar- ten sein“ (Plansatz 4.2.2.6).

Grundsätzlich ist an dieser Stelle anzuführen, dass die Gemeinde Limburgerhof die zent- ralörtliche Funktion eines Grundzentrums einnimmt. Der Regionale Raumordnungsplan Rheinpfalz führt hierzu aus:

„Die über den örtlichen Bedarf der wohnungsnahen Grundversorgung einfacher Stufe hinausgehenden Versorgungsaufgaben zur Befriedigung des überörtlichen, gehobenen Grundversorgungsbedarfs sind vorzugsweise in den Versorgungsker- nen der Grundzentren zu bündeln und in ihrem Umfang auf die Größe des Ver- flechtungsbereiches (Nahbereiches) abzustimmen.

Sie haben die Funktion,

- in den ländlichen Räumen das erreichte Niveau der öffentlichen Versorgung zu sichern und ggf. weiterzuentwickeln, besondere Funktionen für ihren Nah- bereich zu übernehmen und damit zur Aufrechterhaltung der besiedelten Kul- turlandschaft beizutragen. In den ländlichen Räumen ist zur Bereitstellung ei- ner dauerhaft wohnortnahen Versorgung der Bevölkerung mit notwendigen Einrichtungen der vorrangigen über Auslastungserfordernissen einzuräumen.

- insbesondere in den hoch verdichteten und verdichteten Räumen durch Schwerpunktbildung die Siedlungsstruktur zu gliedern und Freiräume zu si- chern“ (vgl. Kapitel 3.2.4.1).

16 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

II. Situationsanalyse des Einzelhandelsstandortes Limburgerhof

1. Makrostandort Limburgerhof

Die Gemeinde Limburgerhof mit ihren derzeit 11.166 Einwohnern 1 liegt im Rhein-Pfalz- Kreis, südlich der Oberzentren Ludwigshafen (RP) und Mannheim (BW) und nördlich des Mittelzentrums Schifferstadt. Dabei wird der Gemeinde Limburgerhof die zentralörtliche Funktion eines Grundzentrums gemäß Landes- und Regionalplanung zugesprochen. Demnach hat die Gemeinde die Aufgabe, die Versorgung ihrer Bevölkerung insbesondere im Bereich der Grund- und Nahversorgung sicherzustellen.

In siedlungsstruktureller Hinsicht befindet sich die Gemeinde im „Speckgürtel“ der Oberzentren Ludwigshafen / Mannheim und ist dementsprechend gut an diese angebun- den. Zudem zeichnet sich der Raum südlich von Ludwigshafen durch geringe Distanzen zwischen den einzelnen Gemeinden und jeweils nahezu eigenständige Nahversorgungs- strukturen aus.

Verkehrlich ist die Gemeinde Limburgerhof gut an das überregionale Verkehrsnetz an- gebunden. Über die in Nord-Süd-Richtung östlich der Gemeinde Limburgerhof verlaufen- de B 9 wird ein Anschluss an die A 61 in ca. 6 km Entfernung hergestellt. Über diese ge- langt man auf die überregional bedeutsame, in West-Ost-Richtung verlaufende A 6. Des Weiteren besteht eine schnelle Anbindung an die A 65 in Richtung Karlsruhe. Insofern besitzt die Gemeinde Limburgerhof durch die gute Erreichbarkeit aus allen Richtungen eine verkehrliche Gunstlage. Darüber hinaus ist die Gemeinde an das S-Bahn-Netz in Richtung Ludwigshafen / Mannheim und an das Schienennetz der Deutschen Bahn ange- schlossen. Durch die verkehrlichen Standortvorteile kommt der Gemeinde Limburgerhof ebenfalls eine große Bedeutung als Wohnstandort innerhalb des Großraums Ludwigsha- fen / Mannheim zu.

Hinsichtlich der wirtschaftlichen Bedeutung kann für Limburgerhof insbesondere die Fa. BASF als größter Arbeitgeber festgehalten werden. Im dortigen BASF-Agrarzentrum ar- beiten rd. 1.500 Beschäftigte. Des Weiteren gibt es eine Vielzahl überwiegend kleiner und mittlerer Beriebe, welche vorwiegend im Norden der Gemeinde in den dortigen Gewerbe- gebieten Nord und Süd untergebracht sind.

1 Quelle: Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz, Zensusdaten berücksichtigt (Stand: 30.06.2013).

17 Karte 1: Lage und zentralörtliche Struktur im Untersuchungsraum

Lambsheim Legende Freinsheim Zentralörtliche Einstufung Mannheim Oberzentrum Mittelzentrum

650 Maxdorf kooperierendes Ludwigshafen am Rhein Mittelzentrum LadenburgGrundzentrum Bad Dürkheim ergänzend Baden-Württemberg: Wachenheim an der Weinstraße Unterzentrum Mutterstadt Kleinzentrum Dannstadt- Altrip Schauernheim Neuhofen Limburgerhof Deidesheim 61 65 Waldsee 6 Schifferstadt Schwetzingen

Böhl-Iggelheim Haßloch Neustadt an der Weinstraße

61 Speyer Hockenheim Dudenhofen

65

Edenkoben

Römerberg Quelle: erstellt mit Regiograph Planung 12; GMA-Bearbeitung 2012 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

Die Gemeinde Limburgerhof zählt derzeit 11.166 Einwohner . Im Vergleich zum Jahr 2005 war ein Bevölkerungszuwachs von ca. 3,6 % und im Vergleich mit dem Bevölke- rungsstand im Jahr 2000 von ca. 5,4 % zu verzeichnen. Damit lag die Bevölkerungsent- wicklung in Limburgerhof deutlich über dem Niveau der Entwicklung des Landkreises Rhein-Pfalz-Kreis. Auch für die Zukunft ist von einem weiteren Bevölkerungswachstum auszugehen. So hat die Gemeinde im nördlichen Gemarkungsgebiet ein Neubaugebiet ausgewiesen, welches bis auf wenige Grundstücke vollständig bebaut ist.

2. Standortgefüge des Einzelhandels in Limburgerhof

Die Einzelhandelsstrukturen von Limburgerhof lassen sich wie folgt beschreiben:

Der Ortskern wird durch die langgezogene Einkaufslage entlang der Rheinstraße und Speyerer Straße, welche sich in Nord-Süd-Richtung erstreckt, gebildet. Stra- ßenbegleitend sind in diesem Bereich beidseitig Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe ansässig. Den Schwerpunkt des Ortskerns bildet der Burgunderplatz mit dem Rathaus und weiteren öffentlichen Einrichtungen.

Foto 1: Ortskern (Speyerer Straße) Foto 2: Ortskern (Burgunderplatz / Rathaus)

Quelle: GMA 2013

Der Versorgungsschwerpunkt von Limburgerhof wird in nördlicher Verlängerung der Rheinstraße durch den Standort von Rewe und Rossmann in der Landauer Straße und Lidl in der Straße „Friedensau“ sichergestellt. Weitere größere Versor- gungsstandorte sind in der Gemeinde Limburgerhof nicht vorhanden.

19 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

Foto 3: Nahversorgungsstandort Rewe Foto 4: Benachbarter Rossmann Drogeriemarkt

Quelle: GMA 2013

Zwei weitere Standorte zur Sicherung der Grundversorgung sind im Kalmitweg (Bäcker, Metzger, sonstiger Einzelhandel) und im Mühlweg vorzufinden.

Foto 5: Ehemaliger Versorgungsstandort Foto 6: Grundversorgungsstandort Mühlweg Kalmitweg

Quelle: GMA 2013

Im Einzelhandel machen sich insbesondere die Konkurrenzbeziehungen zum westlich gelegenen Gewerbegebiet Mutterstadt mit einem großen Angebot sowohl im Lebensmit- teleinzelhandel (real, Aldi) als auch im Fachmarktbereich (u. a. dm, Bekleidungs- und Schuhfachmärkte etc.) bemerkbar. Des Weiteren ist im südlich gelegenen Schifferstadt eine Ansammlung größerer Einzelhandelsbetriebe (u. a. Kaufland, Rewe, Lidl, Aldi, dm) vorzufinden. In den östlich gelegenen Gemeinden Neuhofen und Waldsee sind hingegen nur Grundversorgungsstrukturen im Lebensmittelbereich vorhanden. Als dominierendes Oberzentrum der Region das nördlich gelegene Ludwigshafen und das benachbarte Mannheim auf baden-württembergischer Seite zu nennen.

20 Karte 2: Standortgefüge des Einzelhandels in Limburgerhof

Ludwigshafen Legende

Ortskern

Neuhofen

Gewerbegebiet Mutterstadt Standort „Mühlweg“

Standort „Kalmitweg“

Schifferstadt

Quelle: erstellt mit Regiograph Planung12; GMA-Bearbeitung 2014

21 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

3. Aktueller Einzelhandelsbestand in Limburgerhof

Zur Erfassung der Angebotssituation wurde im Juli 2013 eine Kompletterhebung des Ein- zelhandels in Limburgerhof vorgenommen. Dabei wurden sämtliche Einzelhandelsbetrie- be von Mitarbeitern der GMA hinsichtlich verschiedener Kriterien (u. a. Verkaufsfläche, Sortiment, Lagezusammenhang, Ladengestaltung, Einschätzung der Leistungsfähigkeit, Adressdaten) erfasst.

Im Rahmen der Erhebung wurden die Betriebe nach Umsatzschwerpunkt einzelnen Wa- rengruppen zugeordnet. Zusätzlich erfolgte eine Einteilung nach der Fristigkeit der Waren in kurz-, mittel- und langfristige Bedarfsbereiche. In Anlehnung an das von der Handels- und Gaststättenzählung verwendete Gliederungsschema, ergibt sich nachfolgende Unter- teilung in Warengruppen:

Überwiegend kurzfristige Bedarfsdeckung
Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Lebensmittelhandwerk)
Drogerie-, Parfümeriewaren, Apotheken
Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf

Überwiegend mittelfristige Bedarfsdeckung
Bücher, Papier-, Büro-, Schreib-, Spielwaren, Zeitschriften
Bekleidung, Textilien
Schuhe, Lederwaren, Sportartikel

Überwiegend langfristige Bedarfsdeckung
Elektrowaren (Elektrogroß- und -haushaltsgeräte, Unterhaltungselektronik, Ton- und Bildträger, Computer, Telefone, Fotowaren)
Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel
Möbel, Einrichtungsgegenstände, Lampen und Leuchten
Heimtextilien, Raumausstattung
Heimwerkerbedarf
Optik, Uhren, Schmuck
Sonstige Waren (u. a. Autozubehör, Sportgroßgeräte, Musikalien, Waffen).

22 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

Zum Zeitpunkt der Erhebung (Juli 2013) waren in Limburgerhof insgesamt 51 Betriebe des Ladeneinzelhandels und Ladenhandwerks mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca. 8.575 m² ansässig (vgl. Tabelle 3).

Hiervon entfielen auf Nahrungs- und Genussmittel

18 Betriebe (= ca. 35 % des Gesamtbestandes)

ca. 3.215 m² VK (= ca. 37 – 38 % der Gesamtverkaufsfläche).

Das Angebot an Nichtlebensmittel umfasste

33 Betriebe (= ca. 65 % des Gesamtbestandes)

ca. 5.360 m² VK (= ca. 62 – 63 % der Gesamtverkaufsfläche).

Tabelle 3: Betriebe / Verkaufsflächen und Umsätze des Einzelhandels in Limbur- gerhof Daten Verkaufsfläche Umsatz Betriebe Warengruppen in m²* in Mio. €** Nahrungs- und Genussmittel 18 3.215 15,9

Gesundheit, Körperpflege 6 850 4,6

Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 1 k. A. k. A.

Bücher, Schreib- / Spielwaren 6 440 1,5

Bekleidung, Schuhe, Sport 6 1.260 3,5

Elektrowaren 1 k. A. k. A.

Hausrat, Einrichtung, Möbel 6 890 2,5

Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf 1 k. A. k. A.

Optik / Uhren, Schmuck 4 190 1,2

Sonstiger Einzelhandel 2 k. A. k. A.

Nichtlebensmittel insgesamt 33 5.360 15,7

Einzelhandel insgesamt 51 8.575 31,6

* Zuordnung nach Umsatzschwerpunkt ** bereinigte Umsatzleistungen, bei Apotheken nur Umsatzleistung mit nicht verschreibungspflichtigen Waren k. A: aus Datenschutzgründen keine Angabe möglich Quelle: GMA-Erhebungen 2013, ca.-Werte gerundet

23 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

Die Betrachtung des Einzelhandelsbestandes nach räumlichen Lagen differenziert (vgl. Tabelle 4), macht deutlich, dass 57 % aller Einzelhandelsbetriebe und 20 % der Verkaufs- flächen im Ortskern ansässig sind. 57 % der Gesamtverkaufsfläche entfallen auf Gewer- begebietslagen, wobei hier lediglich 20 % der Betriebe ansässig sind. Hier vereinen dem- nach wenige, überwiegend groß strukturierte Betriebe (z. B. Rewe, Lidl, KiK, Rossmann) beinahe zwei Drittel der Gesamtverkaufsfläche im Stadtgebiet auf sich. Die übrigen 23 % der Verkaufsfläche verteilen sich auf Betriebe und in sonstigen Lagen im Gemeindege- biet.

Tabelle 4: Einzelhandelsbestand nach Lagen

Nahrungs- und Einzelhandel Daten Nonfood Genussmittel insgesamt Lage Betriebe VK in m² Betriebe VK in m² Betriebe VK in m² Ortskern 9 355 20 1.350 29 1.705

Gewerbegebietslage 3 2.630 7 1.710 10 4.930 sonstige Lagen 6 230 6 2.300 12 1.940

Limburgerhof insgesamt 18 3.215 33 5.360 51 8.575

Quelle: GMA-Erhebungen 2013 (ca.-Werte, gerundet).

Die Verteilung der Verkaufsflächen nach Lagen ergibt differenziert nach Warengruppen ein sehr heterogenes Bild. Hohe Anteile (> 50 % der Gesamtverkaufsfläche) weist der Einzelhandel im Ortskern in den Warengruppen Blumen / Pflanzen, Bücher / Schreib- / Spielwaren, Elektrowaren / Medien / Foto und Optik / Uhren / Schmuck auf.

Hingegen ist im Bereich der Nahversorgung ein Großteil der Verkaufsflächen außerhalb des Ortskernes – aber immer noch in gut erreichbarer und wohnstandortnaher Lage – vorzufinden. Auch im klassischen zentrenrelevanten Sortimentsbereich Bekleidung / Schuhe / Sport sind nahezu zwei Drittel der Verkaufsfläche außerhalb des Ortskernes vorhanden (v. a. KiK).

24 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

Abbildung 8: Anteil der Verkaufsfläche nach Lage

11% 7% 82% Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege 24% 76% Blumen, zool. Bedarf 100% Bücher, Schreib- / Spielwaren 73% 27% Bekleidung, Schuhe, Sport 37% 63% Elektrowaren, Medien, Foto 100% Hausrat, Einrichtung, Möbel 0% 10% 90%

Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf 0% 100%

Optik / Uhren, Schmuck 100%

Sonstige Sortimente 62% 38%

Einzelhandel insg. 20% 23% 57%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Innenstadt Streulagen Gewerbegebietslagen

Quelle: GMA-Erhebungen 2013 Die Analyse der Größenstruktur zeigt folgende Situation:

Abbildung 9: Einzelhandelsbestand nach Betriebsgrößenklassen

Betriebe 45% 39% 8% 8%

Verkaufsfläche 9% 17% 17% 57%

Umsatz 14% 16% 14% 55%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

unter 50 m² 50 - 199 m² 200 - 799 m² 800 m² und größer

Quelle: GMA-Erhebungen 2013

Kleinere und mittelgroße Einheiten dominieren bei der Anzahl der Betriebe. 43 Betriebe (ca. 84 % des Gesamtbestandes) weisen eine Verkaufsfläche von unter 200 m² auf. Diese Betriebe repräsentieren jedoch nur einen Verkaufsflächenanteil am Gesamtbestand von ca. 26 %.

25 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

Wenige großflächige Anbieter (> 800 m² VK) machen bei ca. 8 % des Betriebsbe- stands einen Verkaufsflächenanteil von ca. 57 % aus.

Die rechnerische Durchschnittsgröße der Geschäfte liegt bei 168 m² Verkaufsflä- che. Dieser Wert ist deutlich niedriger als der Durchschnitt des Bundesgebietes (240 m² VK) und macht die überwiegend kleinflächigen Einzelhandelsstrukturen in der Gemeinde Limburgerhof deutlich.

Die Betriebstypenstruktur stellt sich ausgewogen dar. Modernen Großformaten wie ei- nem Lebensmitteldiscounter / Supermarkt und Fachmärkten steht eine große Zahl an Fachgeschäften gegenüber. Im Lebensmittelbereich sind dabei mit jeweils einem Super- markt und einem Discounter ausgewogene Strukturen vorhanden. Im Nichtlebensmittelbe- reich dominieren Fachgeschäfte und Fachmärkte. Die Betriebsformen SB-Warenhaus und Warenhaus sind in Limburgerhof aufgrund der Gemeindegröße und des Wettbewerbsum- feldes (Mutterstadt: real; Ludwigshafen / Mannheim) nicht vorzufinden.

Abbildung 10: Betriebstypenstruktur des Einzelhandels in Limburgerhof im Ver- gleich

23 26

22 12

% in 14

23 8

38 30

Umsatzanteil in % Durchschnittlicher Umsatzanteil in Deutschland 2012 in % Fachgeschäft / filialisierter Einzelhandel Supermarkt / Großer Supermarkt Lebensmitteldiscounter SB-Warenhaus Fachmarkt Kaufhaus / Warenhaus sonst. Betriebstypen

Quelle: GMA-Erhebungen 2013

26 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

4. Einzelhandelsausstattung im Vergleich mit anderen Städten

Für ein besseres Verständnis der Einzelhandelsausstattung ist es hilfreich, die Situation im Vergleich mit anderen Städten zu betrachten. Grundlage hierfür sind sogenannte Ver- sorgungskennziffern, die die Einzelhandelsausstattung der Kommunen auf die Einwoh- nerzahl beziehen und somit vergleichbar machen.

Der Einzelhandelsbesatz in Limburgerhof lässt sich wie folgt charakterisieren:

Limburgerhof verfügt im gesamten Einzelhandel über ca. 4,6 Arbeitsstätten je 1.000 Einwohner. Davon entfallen ca. 1,6 Arbeitsstätten auf den Nahrungs- und Genussmittelsektor und ca. 3,0 Arbeitsstätten auf den Nichtlebensmittelsektor.

Bezogen auf 1.000 Einwohner existiert im gesamten Einzelhandel ein Verkaufsflä- chenbesatz von ca. 768 m² Verkaufsfläche, davon ca. 288 m² im Nahrungs- und Genussmittelsektor und ca. 480 m² im Nichtlebensmittelsektor.

Für einen regionalen Vergleich werden ähnlich große zentrale Orte in Rheinland-Pfalz sowie Durchschnittswerte einer GMA-Kennziffernstudie herangezogen. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass diese Vergleichskennziffern nicht als Zielgröße oder Richtwert zu verstehen sind, sondern sollen lediglich der Vergleichbarkeit dienen.

Im Vergleich mit den umliegenden Kommunen lässt sich für die Gemeinde Limburgerhof v. a. im Lebensmittelbereich eine deutlich unterdurchschnittliche Ausstattung festhalten. Dies ist insbesondere auf die Fachmarktagglomeration im benachbarten Mutterstadt mit dem Großflächenanbieter real zurückzuführen. Im Nichtlebensmittelbereich lässt sich mit den Strukturen in den Vergleichsstädten ein ähnliches Bild zeichnen.

27 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

Abbildung 11: Einzelhandelsausstattung im interkommunalen Vergleich

1.000

900

800

700 420 600 166 194 411 153 500 480

400

300 531 485 497 510 200 403 288 100 0 Limburgerhof VG Dannstadt- VG Deidesheim VG Lambrecht VG Lingenfeld Schifferstadt (11.166 EW) Schauernheim (11.720 EW) (12.420 EW) (16.320 EW) (19.970 EW) (12.870 EW)

Food Nonfood

Quelle: GMA-Berechnungen und -Erhebungen 2014.

28 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

III. Nachfragestruktur im Einzelhandel

1. Marktgebiet und Bevölkerung

Die Definition eines Marktgebietes für den Einzelhandel in Limburgerhof bietet eine wich- tige Voraussetzung für die Ermittlung des zur Verfügung stehenden Kaufkraftpotenzials. Als Marktgebiet wird dabei derjenige Bereich definiert, innerhalb dessen die Verbraucher regelmäßig den Einzelhandelsstandort Limburgerhof aufsuchen und entsprechend starke Einkaufsbeziehungen bestehen.

Zur Abgrenzung und Einteilung des Marktgebietes wurden folgende Kriterien herangezo- gen:

wesentliche Strukturdaten des Untersuchungsraums (z. B. Siedlungsstruktur, Pendlerbeziehungen, Wirtschaftsstruktur) und die daraus zu ziehenden Schluss- folgerungen

die Verkehrserschließung im Untersuchungsraum und die damit zusammenhän- genden Zeit-Distanz-Werte

die Angebotssituation in den umliegenden Städten und Gemeinden

Ergebnisse aus anderen GMA-Untersuchungen in der Region.

Für Limburgerhof beschränkt sich das regelmäßig erschließbare Marktgebiet auf Limburgerhof selbst mit derzeit ca. 11.166 Einwohnern 1. Daneben ist aus dem Um- land (Neuhofen, Waldsee) mit gewissen Kundenzuführeffekten zu rechnen, die sich je- doch lediglich auf einzelne Anbieter beziehen. Für den Großteil der Anbieter beschränkt sich das Marktgebiet jedoch auf Limburgerhof selbst (vgl. Karte 3).

1 Quelle: Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz, Zensusdaten berücksichtigt. Stand: 30.06.2013.

29 Karte 3: Marktgebiet des Einzelhandelsstandortes Limburgerhof

Legende

Marktgebiet

Quelle: erstellt mit Regiograph Planung12; GMA-Bearbeitung 2014

30 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

Das Marktgebiet des Einzelhandels in Limburgerhof wird dabei durch leistungsstarke Ein- zelhandelsstandorte im Umfeld begrenzt: Im Westen Mutterstadt, im Norden Ludwigsha- fen / Mannheim und im Osten durch die Barriere des Rheins und im Süden durch das Mittelzentrum Schifferstadt bzw. den insb. im Innenstadthandel starken Einzelhandels- standort Speyer.

Des Weiteren ist zu beachten, dass nicht alle der in Limburgerhof ansässigen Einzelhan- delsbetriebe in gleichem Umfang in das Marktgebiet ausstrahlen. Auf einzelbetrieblicher Ebene bestehen z. T. Kundenverflechtungen, die über das abgegrenzte Marktgebiet hi- nausgehen. Die Anziehungskraft hängt – neben der Fristigkeit des Bedarfs – v. a. von der Attraktivität und Größe des Anbieters ab. Auch bei stark spezialisierten bzw. exklusiven Anbietern sind z. T. noch weiträumigere Verflechtungen vorhanden.

2. Kaufkraftpotenzial

2.1 Grundlagen der Kaufkraftberechnung

Die Berechnung der seitens des Einzelhandels in Limburgerhof erschließbaren Nachfra- gepotenziale wird speziell für die Wirtschaftsgruppe Ladeneinzelhandel und Ladenhand- werk vorgenommen. Die einzelhandelsrelevante Nachfrage (inkl. Apotheken und Laden- handwerk) für die abgegrenzten Bedarfsgüter liegt laut GMA-Berechnungen bei ca. 5.247 € pro Kopf der Wohnbevölkerung in Deutschland.1 Davon entfallen auf den

Nahrungs- und Genussmittelsektor ca. 1.870 € p. a.

gesamten Nichtlebensmittelsektor ca. 3.377 € p. a.

Neben den Pro-Kopf-Ausgabewerten ist zur Berechnung der Kaufkraft das lokale Kauf- kraftniveau zu berücksichtigen. MB Research errechnet die Kaufkraftkoeffizienten auf der Grundlage der Steuerstatistik. Für Limburgerhof liegt der Kaufkraftkoeffizient mit 117,4 auf einem im Vergleich mit dem Bundesdurchschnitt (= 100,0) sehr hohen Niveau. Auch in Neuhofen wird mit 107,9 ein deutlich überdurchschnittliches Kaufkraftniveau erreicht. 2

1 Bei Apotheken wird lediglich der Kaufkraftanteil der nicht verschreibungspflichtigen Medi- kamente berücksichtigt. 2 Quelle: MB-Research, 2012. MB-Research ermittelt die regionalen Kaufkraftkoeffizienten auf Basis der amtlichen Steuerstatistik.

31 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

2.2 Kaufkraftvolumen

Unter Berücksichtigung der o. g. Faktoren beläuft sich das einzelhandelsrelevante Kauf- kraftpotenzial im Marktgebiet des Einzelhandels in Limburgerhof auf ca. 68,8 Mio. € (vgl. Tabelle 5).

Differenziert nach Hauptwarengruppen entfallen

auf Nahrungs- und Genussmittel ca. 24,5 Mio. € (ca. 34 %)

auf Nichtlebensmittel ca. 44,3 Mio. € (ca. 66 %).

Tabelle 5: Kaufkraft in Limburgerhof

Daten Kaufkraft in Mio. €

Hauptwarengruppe Limburgerhof

Nahrungs- und Genussmittel 24,5

Gesundheit, Körperpflege 4,6

Blumen, zoologischer Bedarf 1,7

Bücher, Schreib- / Spielwaren 3,5

Bekleidung, Schuhe, Sport 8,9

Elektrowaren, Medien, Foto 6,9

Hausrat, Einrichtung, Möbel 7,6

Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf 6,2

Optik / Uhren, Schmuck 1,5

Sonstiger Einzelhandel 3,4

Nichtlebensmittel insgesamt 44,3

Einzelhandel insgesamt 68,8

Quelle: GMA-Berechnungen 2014 (ca.-Werte, gerundet).

32 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

3. Zentralitätskennziffern

Als wichtige Orientierung für die Versorgungsbedeutung einer Gemeinde sowie für deren Entwicklungspotenzial dient die Zentralitätskennziffer . Diese lässt sich durch eine Ge- genüberstellung von Kaufkraft und Umsatz errechnen. Dabei deuten Zentralitätswerte über 100 einen Bedeutungsüberschuss (Zuflüsse aus dem Umland) und Werte unter 100 einen Netto-Kaufkraftabfluss an.

Für den Bereich Nahrungs- und Genussmittel beträgt die Zentralitätskennziffer ca. 15,9 Mio. € : ca. 24,5 Mio. € = ca. 65 % (Umsatz in Limburgerhof) (Kaufkraft der Wohnbevölkerung (Zentralität) von Limburgerhof)

Für den Bereich Nichtlebensmittel beträgt die Zentralitätskennziffer ca. 15,7 Mio. € : ca. 44,3 Mio. € = ca. 35 % (Umsatz in Limburgerhof) (Kaufkraft der Wohnbevölkerung (Zentralität) von Limburgerhof)

Für den Einzelhandel insgesamt beträgt die Zentralitätskennziffer ca. 31,6 Mio. € : ca. 68,8 Mio. € = ca. 46 % (Umsatz in Limburgerhof) (Kaufkraft der Wohnbevölkerung (Zentralität) von Limburgerhof)

Die Zentralität der Gemeinde Limburgerhof ist zum Großteil deutlich unterdurchschnittlich ausgeprägt. Lediglich in den Bereichen Gesundheit / Körperpflege – hier hat sich die An- siedlung eines Rossmann-Drogeriemarktes positiv bemerkbar gemacht – und im Bereich Optik / Uhren / Schmuck werden höhere Werte erzielt. In einem Großteil der Sortiments- bereiche sind umfangreiche Kaufkraftabflüsse festzuhalten.

Im Lebensmittelbereich werden aufgrund der Nähe zu den Anbietern real und Aldi im Ge- werbegebiet Mutterstadt und den daraus resultierenden Kaufkraftabflüssen aus Limbur- gerhof für ein Grundzentrum nur geringe Werte erreicht. In den sonstigen Sortimentsbe- reichen ist zwar in den meisten Fällen jeweils ein Angebot in Limburgerhof vorhanden, dennoch werden große Teile der Kaufkraft gerade in Ludwigshafen oder Mannheim ge- bunden.

33 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

Abbildung 12: Zentralität nach Warengruppen 120

100 100

80 80

65

Zentralität 60

46 43 39 40 33 29

18 20 12 6

0 Schmuck Gesundheit, Körperpflege Sport Medien, Foto Medien, Möbel Elektrowaren, Optik / Uhren, / Optik Genussmittel Spielwaren Nahrungs- und Nahrungs- Gartenbedarf Bücher, Schreib- / Schreib- Bücher, Einzelhandel insg. Einzelhandel Bau-, Heimwerker-, Bau-, Sonstige Sortimente Sonstige Bekleidung, Schuhe, Bekleidung, Hausrat, Einrichtung, Hausrat, Blumen, zool. Bedarf zool. Blumen,

Quelle: GMA-Erhebungen 2013

4. Kaufkraftströme und Kaufkraftbindung

Bei der Berechnung der Kaufkraftbewegungen wird ermittelt, wie viel der Kaufkraft der Wohnbevölkerung durch den Einzelhandel in Limburgerhof vor Ort gebunden wird (Kauf- kraftbindung), wie viel Kaufkraft an andere Einkaufsstandorte fließt (Kaufkraftabfluss) und wie hoch der Umsatz des Einzelhandels in Limburgerhof mit auswärtigen Kunden ist (Kaufkraftzufluss).

Durch Gegenüberstellung der Umsatzleistung durch die Wohnbevölkerung der Gemeinde Limburgerhof mit dem Kaufkraftpotenzial in Limburgerhof lässt sich die Kaufkraftbindung bezogen auf die Wohnbevölkerung ermitteln.

34 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

Für den Einzelhandel der Gemeinde Limburgerhof insgesamt stellt sich die Berechnung wie folgt dar:

ca. 31,6 Mio. € Gesamtumsatz

- ca. 6,0 Mio. € Kaufkraftzufluss (Umsatz mit auswärtigen Kunden)

= ca. 25,6 Mio. € Umsatz der Wohnbevölkerung von Limburgerhof

Ca 25,6 Mio. € Umsatz Wohnbevölkerung : ca. 68,8 Mio. € Kaufkraft Wohnbevölkerung

= ca. 37 % Kaufkraftbindung

Der Einzelhandel in Limburgerhof bindet gegenwärtig insgesamt ca. 37 % der vorhande- nen Kaufkraft, d. h. ca. 63 % der Kaufkraft fließt an andere Einkaufsorte ab. Im Nahrungs- und Genussmittelbereich wird mit ca. 55 % aufgrund der besonderen Wettbewerbssituati- on eine vergleichsweise niedrige Kaufkraftbindung erreicht. Im Nonfoodbereich liegt die Kaufkraftbindungsquote mit 27 % auf einem noch deutlich geringeren Niveau, was v. a. auf die direkte Nähe zu anderen starken Einzelhandelsstandorten (Ludwigshafen / Mann- heim) zurückzuführen ist.

Abbildung 13: Kaufkraftströme in Limburgerhof

Kaufkraft der Einzelhandelsumsatz in Kaufkraftbindung Limburger Bevölkerung Limburgerhof gesamt ca. 68,8 Mio. € ca. 31,6 Mio. € ca. 24,6 Mio. € (ca. 37 % der Kaufkraft)

Kaufkraftzufluss

Kaufkraftbindung Limburgerhof:

Gesamt: ca. 37 %

Nahrungs- und

Kaufkraftabfluss Genussmittel: ca. 55 %

Nonfood: ca. 27 % ca. 43,1 Mio. € ca. 6,0 Mio. € (ca. 63 % der KK) (ca. 19 % des Umsatzes) u. a. Mutterstadt, Schifferstadt Ludwigshafen, Mannheim Umland (u. a. Neuhofen, Waldsee)

Quelle: GMA-Berechnungen 2014

35 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

5. Bevölkerungs- und Kaufkraftprognose 2020

Die Entwicklung des Kaufkraftvolumens im Marktgebiet bis zum Prognosehorizont 2020 ist neben konjunkturellen Einflüssen auch von der künftigen Entwicklung des Verbrau- cherverhaltens sowie der soziodemografischen Entwicklung abhängig. Laut amtlicher Prognose 1 ist für Limburgerhof bis zum Jahr 2020 von einer weitgehend stabilen Einwoh- nerentwicklung (- 0,4 %) auszugehen. Auf Grundlage dieser Bevölkerungsentwicklung ergibt sich für das Prognosejahr 2020 ein Kaufkraftvolumen von insgesamt ca. 70,3 Mio. € (vgl. Tabelle 6). Dies entspricht einem nominalen leichten Kaufkraftzuwachs um ca. 1,5 Mio. € (ca. 2 %). Somit wird deutlich, dass mit einer steigenden Nachfrage trotz leichtem Bevölkerungsrückgang zu rechnen ist.

Tabelle 6: Kaufkraftprognose 2020 für Limburgerhof Daten Kaufkraft 2020 in Mio. €

Hauptwarengruppe Limburgerhof Nahrungs- und Genussmittel 25,0

Gesundheit, Körperpflege 4,8

Blumen, zoologischer Bedarf 1,7

Bücher, Schreib- / Spielwaren 3,3

Bekleidung, Schuhe, Sport 8,9

Elektrowaren, Medien, Foto 7,4

Hausrat, Einrichtung, Möbel 8,0

Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf 6,3

Optik / Uhren, Schmuck 1,5

Sonstiger Einzelhandel 3,4

Nichtlebensmittel insgesamt 45,3

Einzelhandel insgesamt 70,3

Quelle: GMA-Berechnungen 2014 (ca.-Werte, gerundet).

1 Quelle: Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz, 3. regionalisierte Bevölkerungsvorausbe- rechnung (Basisjahr 2010).

36 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

6. Stärken-Schwächen-Profil des Einzelhandelsstandortes Limburgerhof

Zusammenfassend kann die Situation in der Gemeinde Limburgerhof im nachfolgenden Stärken-Schwächen-Profil dargestellt werden:

Stärken Schwächen Rahmenbedingungen +++ kommunale Eigenständigkeit −−− starke Konkurrenz zwischen einzelnen +++ Ausweisung als Zentraler Ort (Grundzent- Kommunen im Umland in allen Bereichen rum) (Wohnen, Wirtschaft, Einzelhandel etc.) +++ zentral gelegener, intakter Ortskern (Spey- −−− siedlungsräumliche Zerschneidung des erer Straße) Gemeindegebietes durch Bahnlinie und da- durch starke Barrierewirkung +++ Lage im „Speckgürtel“ der Oberzentren − Ludwigshafen und Mannheim −− in wirtschaftlicher Hinsicht hohe Abhängig- keit von BASF als größtem Arbeitgeber +++ sehr gute überregionale Erreichbarkeit +++ gute ÖPNV-Anbindung +++ positive Bevölkerungsentwicklung und auch perspektivisch gleichbleibende Entwicklung zu erwarten +++ hohes Kaufkraftniveau +++ attraktiver Wohnstandort in Rhein-Neckar- Region +++ starker Wirtschaftsstandort durch BASF- Agrarzentrum Einzelhandel / Dienstleistungen / Gastronomie +++ stabile städtebauliche Strukturen mit intak- −−− starke Konkurrenzsituation durch unmittel- tem Ortskern und einem modernen Nah- bar angrenzende Fachmarktagglomeration versorgungsstandort Mutterstadt +++ multifunktionaler Ortskern −−− starke Konkurrenzsituation durch Nähe zu +++ vergleichsweise positive Parksituation im Oberzentren Mannheim und Ludwigshafen Ortskern −−− städtebauliche Attraktivität des Ortskernes +++ Leerstände halten sich in Grenzen (Speyerer Straße), Straßenraumgestaltung +++ innerörtlicher Entwicklungsstandort vorhan- −−− keine größeren Grundversorgungsangebote den (Speyerer Straße / Ecke Bruchweg) im Siedlungbereich westlich der Bahnlinie +++ zeitgemäße Ausstattung im Nahversor- −−− begrenzte Entwicklungsmöglichkeiten auf- gungsbereich mit Lebensmittelvollsortimen- grund regionaler Wettbewerbssituation ter Rewe, Lebensmitteldiscounter Lidl, Rossmann und weiteren Anbietern im Orts- kern +++ punktuell auch in den Wohngebieten Grundversorgungseinrichtungen vorhanden +++ nahezu in allen Branchenbereichen Ange- bot vor Ort und zumeist im Ortskern vor- handen +++ umfassendes Gastronomie- und Dienstleis- tungsangebot als Ergänzung des Einzel- handelsbesatzes Quelle: GMA-Aufstellung 2014

37 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

IV. Entwicklungspotenziale des Einzelhandels in der Gemeinde Lim- burgerhof

1. Perspektiven für die weitere Entwicklung des Einzelhandelsstandortes Limburgerhof

Als Ergebnis der Analyse des Einzelhandelsstandortes Limburgerhof können ver- kürzt folgende Punkte festgehalten werden:

Limburgerhof verfügt auf gesamtstädtischer Ebene über eine quantitativ unter- durchschnittliche Verkaufsflächenausstattung, was insbesondere auf das Wett- bewerbsumfeld (v. a. Fachmarktagglomeration Mutterstadt) zurückzuführen ist.

Die Zentralitätswerte sind dennoch für ein Grundzentrum in einem starken Wett- bewerbsumfeld im Nichtlebensmittelbereich im Durchschnitt.

Besonders auffallend ist rein rechnerisch die deutlich unterdurchschnittliche Aus- stattung im Lebensmittelbereich. In qualitativer Hinsicht ist jedoch mit einem Le- bensmittelvollsortimenter, einem Lebensmitteldiscounter und einem ergänzenden Angebot im Ortskern ein gutes Angebot vorhanden.

Neben der derzeit als gesichert zu bewertenden Nahversorgung kann Limbur- gerhof mit einem intakten multifunktionalen Ortskern aufwarten. Dort ist ein für die Größe der Kommune vergleichsweise vollständiges Angebot aus allen Sorti- mentsbereichen vorzufinden. Auch die ergänzenden Angebote im gastronomi- schen und Dienstleistungsbereich und das Rathaus mit angegliederten Laden- passagen tragen zur Attraktivität des Zentrums bei.

Größere Standortlagen mit Einzelhandelsbesatz außerhalb des Ortskerns sind in Limburgerhof nicht vorhanden. Einzig der Bereich „Friedensau“ am Nordrand von Limburgerhof wird durch Lidl, KiK und Matratzen Concord mit größeren Einzel- handelseinheiten besetzt. Dieser Bereich ist allerdings ebenfalls aus Richtung des Ortskerns und der sonstigen Wohnlagen der Gemeine noch gut zu erreichen.

Zusammenfassend lässt sich für die Gemeinde Limburgerhof festhalten, dass die Ent- wicklungsmöglichkeiten v. a. aufgrund der Wettbewerbssituation im Umland und der bereits guten Angebotssituation in der Gemeinde selbst begrenzt sein werden.

38 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

2. Branchenbezogene Entwicklungspotenziale

In den einzelnen Branchenbereichen lassen sich auf Basis der Standortrahmenbedin- gungen, der Nachfrage- und bestehenden Angebotssituation folgende branchenspezifi- schen Entwicklungspotenziale ableiten:

Im Bereich Nahrungs- und Genussmittel verfügt die Gemeinde Limburgerhof im Vergleich mit ähnlich großen Kommunen in quantitativer Hinsicht über eine ver- gleichsweise unterdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung in Bezug zur Ein- wohnerzahl der Gemeinde. Des Weiteren wird mit einer Zentralität im Nahrungs- und Genussmittelbereich von rd. 65 % nur ein vergleichsweise geringer Wert er- zielt. Die niedrigen quantitativen Ausstattungswerte sind allerdings der Sondersi- tuation der Gemeinde Limburgerhof geschuldet. So befindet sich direkt westlich der Gemeinde am dezentralen Fachmarktstandort im Gewerbegebiet Mutterstadt mit den Anbietern real und Aldi ein überaus leistungsstarker Einzelhandelsstand- ort, welcher von Kunden aus der Gemeinde Limburgerhof schnell zu erreichen ist und in großer Zahl aufgesucht wird. Bei einer qualitativen Bewertung der Ange- botssituation im Lebensmittelbereich bleibt festzuhalten, dass mit einem modern aufgestellten Lebensmittelvollsortimenter und einem Lebensmitteldiscounter im nördlichen Teil der Gemeinde sowie dem ergänzenden Angebot im Ortskern von Limburgerhof (Obst- und Gemüseläden, Bäckereien, Metzgereien etc.) ein vielfäl- tiges Angebot besteht. Vor dem Hintergrund der vergleichsweise starken Wettbe- werbsauseinandersetzungen mit dem Einzelhandelsstandort Mutterstadt, aber auch mit den sonstigen Standorten im Umland, wird die Ansiedlung eines weiteren Lebensmittelmarktes zum heutigen Zeitpunkt nicht als wahrscheinlich erachtet.

Sollte sich hingegen dennoch die Möglichkeit für einen Ausbau der Nahversor- gungsstrukturen und einer Rückholung von Kaufkraft aus dem Umland ergeben, sind am Standort Limburgerhof noch gewisse Potenziale zum Ausbau der Versor- gungsstrukturen vorhanden. Tendenziell sollten jedoch zunächst Potenziale für ei- ne perspektivische Modernisierung der in Limburgerhof bereits vorhandenen An- bieter im Lebensmittelbereich verwendet werden. Zum aktuellen Zeitpunkt sind je- doch die in Limburgerhof vorhandenen Lebensmittelmärkte als zeitgemäß aufge- stellt zu bewerten.

Für den ehemals am Standort Mühlweg vorhandenen Versorgungsstandort (Ede- ka) im westlichen Teil der Gemeinde Limburgerhof bleibt festzuhalten, dass dieser sowohl aufgrund der dort vorherrschenden Standortrahmenbedingungen als auch

39 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

der dort verfügbaren Flächengröße nicht mehr für einen Lebensmittelmarkt in Fra- ge kommt, zumal an diesem Standort die größten Wechselwirkungen mit der Fachmarktagglomeration Mutterstadt bestehen. Für den Standort Mühlweg wird empfohlen, eine Weiterentwicklung zu einem gemischt genutzten Standortbereich mit einem Schwerpunkt im Bereich Dienstleistungen zu verfolgen, um so eine Auf- wertung des Standorts zu erreichen und die bisher leerstehenden Ladeneinheiten wiederzubelegen. Nach einer Aufwertung und der dann höheren Grundfrequenz am Standort, könnte perspektivisch wieder die Chance bestehen auch im Le- bensmittelbereich ein Grundversorgungsangebot (z. B. Bäckerei mit kleinem Le- bensmittelangebot) am Mühlweg zu realisieren. Derzeit sind jedoch für den Be- reich westlich der Bahnlinie bei einer realistischen Betrachtung der Chancen zur Ergänzung des Einzelhandelsbesatzes im Lebensmittelbereich keine Entwick- lungsmöglichkeiten i. S. einer Schaffung von größeren Nahversorgungsstrukturen mehr vorhanden.

Im Bereich Gesundheit / Körperpflege, Drogeriewaren / Parfümeriewaren war die Gemeinde Limburgerhof in der Vergangenheit ebenfalls durch die Schlecker- Insolvenz von Filialschließungen (2 Schlecker-Standorte) betroffen. Als Reaktion auf den Wegfall des Schlecker-Filialnetzes wurde direkt nördlich des Rewe- Lebensmittelvollsortimenters ein moderner Rossmann-Drogeriemarkt mit einer Verkaufsfläche von 650 m² realisiert. Aktuell besteht nach der Realisierung dieses Marktes sowohl hinsichtlich der Verkaufsflächenausstattung als auch der Einzel- handelszentralität eine durchschnittliche Ausstattung im Drogeriewarenbereich. Zusammen mit der Parfümerie Moch sowie den insgesamt drei Apotheken und ei- nem Sanitätshaus ist dieser Bereich in Limburgerhof stark vertreten, so dass sich hier keine weiteren Ausbaupotenziale mehr ergeben.

In der Warengruppe Blumen / zoologischer Bedarf ist lediglich ein Blumenladen im Ortskern vorhanden. Der Bereich zoologischer Bedarf wird in Limburgerhof überwiegend durch die ortsansässigen Lebensmittel- und den Drogeriemarkt ab- gedeckt. Auch aufgrund der Wettbewerbssituation insbesondere mit dem Fach- marktstandort Mutterstadt sind im Bereich Blumen / Pflanzen allenfalls geringe Er- gänzungsmöglichkeiten vorhanden. Der zoologische Bedarfsbereich wird durch das Angebot im Umland (Baumärkte, Zoofachmärkte etc.) nahezu vollständig ab- gedeckt. Hier bestehen für die Gemeinde Limburgerhof keine Ergänzungsmöglich- keiten.

Bei Büchern, Schreibwaren / Spielwaren liegt die Verkaufsflächenausstattung auf einem leicht unterdurchschnittlichen Niveau. Allerdings lässt sich festhalten, dass derzeit sowohl im Bereich Bücher als auch im Bereich Schreib- und Spielwa-

40 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

ren jeweils ein bzw. mehrere Anbieter vorhanden sind. Für weitere Anbieter aus den jeweiligen Sortimentsbereichen ist nach Prüfung der vor Ort vorhandenen Kaufkraftpotenziale kein nennenswerter Entwicklungsspielraum vorhanden, zumal durch das Aufkommen des Onlinehandels dieser Sortimentbereich perspektivisch noch stärker unter Druck geraten wird. Vor diesem Hintergrund sollte versucht werden, weiterhin ein qualifiziertes Angebot in diesem Sortimentsbereich insbe- sondere im Ortskern vorzuhalten.

Im Bereich Bekleidung / Schuhe / Sportartikel wird für ein Grundzentrum in ver- gleichbarer Größenordnung eine durchschnittliche Ausstattung erzielt. Als größter Anbieter ist hierbei auf den KiK-Textilfachmarkt in der Straße „Friedensau“ im Standortumfeld des Lidl-Lebensmitteldiscounters hinzuweisen. Dieser flächen- größte Anbieter in Limburgerhof ist als einziger Bekleidungsanbieter außerhalb des Ortskernes angesiedelt. Alle sonstigen, überwiegend kleinflächig strukturierten Anbieter im Bereich Bekleidung, sind hingegen ausschließlich im Ortskern zu fin- den. Als wesentliche Anbieter können hierbei Diehl Moden, Modestube Schreiber und „Das tapfere Schneiderlein“ genannt werden. Im Bereich Lederwaren ist ledig- lich auf ein Geschäft i. V. mit einem Schlüsseldienst am Burgunderplatz hinzuwei- sen. Im Sportsegment ist auch aufgrund der am Standort Limburgerhof nicht aus- reichend vorhandenen Kaufkraftpotenziale kein Angebot vorzufinden. Entwick- lungspotenziale sind in diesem Bereich nur punktuell und hier im Bereich des kleinflächigen Einzelhandels zu sehen. Gerade vor dem Hintergrund des deutlich überdurchschnittlichen Kaufkraftniveaus in der Gemeinde Limburgerhof besteht für Anbieter des mittleren bis gehobenen Preisspektrums eine Möglichkeit, sich im Wettbewerbsumfeld zu profilieren.

Allerdings ist des Weiteren anzuführen, dass durch die Nähe zu den Oberzentren Ludwigshafen und Mannheim sowie der sonstigen starken Wettbewerbsstandorte im Umfeld ein größerer Ausbau der Angebotssituation im Bereich Bekleidung / Schuhe / Sport für die Zukunft nicht zu erwarten ist. Vielmehr ist auch hier darauf zu achten, dass mögliche Angebotsergänzungen innerhalb des Ortskernes reali- siert werden. Ein Ausbau der Angebotssituation in dezentraler Lage, welcher sich häufig ausschließlich auf das Fachmarktsegment bezieht, ist vor dem Hintergrund der Stärkung der innerörtlichen Strukturen nicht zu empfehlen.

Im Bereich Elektrowaren ist lediglich kleiner Fotoanbieter in Limburgerhof vor- handen. Ein weiteres Angebot besteht in der Gemeinde derzeit nicht. Allenfalls im handwerklichen Bereich sind Elektroinstallateure vor Ort vorzufinden. Diese sind jedoch nicht dem Einzelhandel zuzuordnen. In diesem Sortimentsbereich ist auf- grund der Branchenentwicklungen mit einem starken Kostendruck durch das Auf-

41 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

kommen des Onlinehandels nicht mit einem Ausbau des Einzelhandelsbesatzes in der Gemeinde Limburgerhof zu rechnen. Entwicklungschancen bestehen in die- sem Bereich bei einer realistischen Betrachtung nicht.

Im Bereich Hausrat / Einrichtungsbedarf / Möbel lässt sich für die Gemeinde Limburgerhof insbesondere eine gute Ausstattung im Bereich Küchen / Küchen- einrichtung feststellen (Küchen König, Küchenräume Robertz). Aber auch im Be- reich Geschenkartikel sind mehrere Anbieter vorzufinden. Das Fachmarktkonzept Matratzen Concord komplettiert die Angebotssituation im fachmarktorientierten Branchensegment. Mögliche Angebotsergänzungen sind in der Gemeinde Lim- burgerhof ggf. noch im Bereich Geschenkartikel vorhanden. Hier könnte evtl. in Verbindung mit einem Blumenladen ein weiterer attraktiver Anbieter im Ortskern realisiert und so das Angebot sowohl im Bereich Blumen als auch im Bereich Ge- schenkartikel komplettiert werden.

Im Bereich Bau-, Heimwerker- und Gartenbedarf ist in der Gemeinde Limbur- gerhof insbesondere auf den Anbieter Akzentro Garten und Wohnen hinzuweisen. Dieser Anbieter besitzt aufgrund seiner starken Spezialisierung und seines attrak- tiven Marktauftritt ein weiträumiges, über das Gemeindegebiet hinausgehendes Einzugsgebiet. Für Angebotsergänzungen im Bereich Bau-, Heimwerker- und Gar- tenbedarf ist jedoch in der Gemeinde Limburgerhof kein ausreichendes Kaufkraft- potenzial für den Betrieb moderner Konzepte vorhanden. Zudem ist die Wettbe- werbssituation im klassischen Bau- und Heimwerkerbereich durch die größeren Baumärkte im Umland bereits vergleichsweise stark ausgeprägt. Hier bestehen keine Entwicklungsmöglichkeiten.

Bei Optik / Uhren / Schmuck ist in der Gemeinde Limburgerhof eine durchschnitt- liche Ausstattung vorhanden. So sind insgesamt zwei Optiker, ein Juwelier und ein Hörgeräteakustiker vorhanden. Insofern wird durch die in Limburgerhof bereits vor- handenen Anbieter eine gute Ausstattung erzielt.

Im sonstigen Bedarfsbereich ist insbesondere auf einen Fahrradladen und einen Werksverkauf für Grillzubehör hinzuweisen. Punktuell können im Bereich der sonstigen Sortimente ggf. noch Entwicklungsmöglichkeiten vorhanden sein. Hier ist jedoch jeweils eine eingehende Analyse der vor Ort vorhandenen Angebots- und Nachfragestrukturen durchzuführen, um die wirtschaftliche Tragfähigkeit eines solchen Konzeptes bewerten zu können.

42 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass in der Gemeinde Limburgerhof unter Be- achtung der regionalen Wettbewerbsstrukturen bereits eine gute Ausstattung in allen Sor- timentsbereichen und Warengruppen festzuhalten ist. Punktuell sind zwar noch Ergän- zungsmöglichkeiten vorhanden, insgesamt sind jedoch für die Gemeinde nur noch gerin- ge Entwicklungsmöglichkeiten vorzufinden. Diese sollten – wenn vorhanden – ggf. auf die Stärkung der Ortsmitte von Limburgerhof konzentriert werden. Hier ist derzeit bereits ein intaktes Zentrum vorzufinden, welches auch in der Zukunft stabilisiert werden sollte. Auch im Zentrum ist hierbei neben den bereits bestehenden Ladeneinheiten ebenfalls ein Fo- kus auf mögliche Entwicklungsstandorte in bzw. in der Nähe der Haupteinkaufslage zu legen (z. B. Standort Speyerer Straße / Ecke Bruchweg). Durch eine an die Anforderun- gen moderner Einzelhandelsbetriebe angepasste Gestaltung der Erdgeschossflächen könnten so gezielt auch Anbieter angesprochen werden, welche derzeit in der Gemeinde Limburgerhof noch nicht vorhanden sind. Alles in allem ist jedoch für die Gemeinde Lim- burgerhof im Einzelhandel bereits heute eine gute Ausstattung zu konstatieren.

Abbildung 14: Ausstattungskennziffern im Vergleich

Limburgerhof Durchschnitt 10.001 - 15.000 EW 700

600 582

500

400 409

288 300 310 VK in m² / 1.000 EW 1.000 / m² VKin

200 208 134 113 100 76 80 73 39 40 50 52 17 53 6 3 17 12 0 Bedarf Schmuck Gesundheit, Körperpflege Sport Medien, Foto Medien, Hausrat, Blumen, zool. Blumen, Optik / Uhren, / Optik Elektrowaren, Genussmittel Spielwaren Nahrungs- und Nahrungs- Gartenbedarf Bücher, Schreib- / Schreib- Bücher, Einrichtung, Möbel Einrichtung, Bau-, Heimwerker-, Bau-, Sonstige Sortimente Sonstige Bekleidung, Schuhe, Bekleidung,

Quelle: GMA-Kennziffernstudie / GMA-Erhebungen 2013

43 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

3. Ansätze zur Weiterentwicklung des Einzelhandels in Limburgerhof

Konkret wird empfohlen, die Realisierbarkeit folgender Maßnahmen zur Weiterentwick- lung des Einzelhandels in Limburgerhof zu prüfen. Dabei handelt es sich jeweils um Vor- schläge, welche im Nachgang zur Erstellung des Einzelhandelskonzeptes im Dialog mit allen an der weiteren Gemeindeentwicklung beteiligten Akteuren diskutiert und ggf. wei- terverfolgt werden können:

Am Standort Mühlweg wird eine Weiterentwicklung zu einem gemischt genutzten Standortbereich mit einem Schwerpunkt im Bereich Dienstleistungen empfohlen. Nach einer Aufwertung und der dann höheren Grundfrequenz am Standort, könnte perspektivisch wieder die Chance bestehen auch im Lebensmittelbereich ein Grundversorgungsangebot (z. B. Bäckerei mit kleinem Lebensmittelangebot) am Mühlweg zu realisieren.

Entwicklung eines Gesamtkonzepts für die städtebauliche Gestaltung der Speye- rer Straße zur Erhöhung der Attraktivität des Einzelhandelsstandortes und der Schaffung einer ansprechenden Einkaufsatmosphäre im Ortskern. Gemeinsame Umsetzung des Konzepts (Verwaltung, Unternehmer im Ortskern, Immobilienei- gentümer)

Schaffung von attraktiven Bereichen für Außengastronomie und Realisierung von Sitzmöglichkeiten im öffentlichen Raum

bessere Inwertsetzung des Berliner Platzes als „grüne Lunge“ des Ortskerns

Herausheben der „Multifunktionalität“ des Ortskerns und der guten Möglichkeiten für Kopplungsaktivitäten außerhalb des Einzelhandels (Dienstleistungen, Ärzte, Gastronomie etc.

gezielte Besucherleitung innerhalb des Ortskernes und Standortmarketing (Erstel- lung Einkaufsführer und Information über Geschäfte im Ortskern mittels Hinweista- fel)

Bereitstellung von einzelhandelsbezogenen Rahmendaten in strukturierter Form für ansiedlungswillige Einzelhändler (Datencheck Einzelhandelsstandort Limbur- gerhof)

44 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

V. Einzelhandelskonzept für Limburgerhof

1. Ziele des Einzelhandelskonzeptes

Zur Sicherung und gezielten Weiterentwicklung des Einzelhandels in Limburgerhof ist die Verabschiedung eines Einzelhandelskonzeptes zu empfehlen, welches künftig als Grund- lage zur Beurteilung von Erweiterungs- und Ansiedlungsvorhaben im Zuge der vorberei- tenden und verbindlichen Bauleitplanung herangezogen werden sollte. Dieses hat die übergeordneten Ziele der Landes- und Regionalplanung und insbesondere die Ziele es LEP IV zu berücksichtigen.

Als wesentliche Zielsetzungen des Einzelhandelskonzeptes sind zu formulieren:

Erhalt und Ausbau der grundzentralen Versorgungsfunktion

Sicherung und Weiterentwicklung des Ortskernes als zentraler Versorgungsbe- reich
Sicherung und Weiterentwicklung der wohnortnahen Grundversorgung

restriktive Ansiedlungspolitik von zentrenrelevanten Sortimenten in den Gewerbe- gebieten von Limburgerhof.

Zur Steuerung des Einzelhandels auf kommunaler Ebene werden zwei einander bedin- gende und aufeinander aufbauende städtebauliche Konzepte benötigt (vgl. Abbildung 15):

die Erstellung eines sortimentsbezogenen Leitbildes der Stadtentwicklungspla- nung, das als Grundlage für die weitere Beurteilung von Ansiedlungsvorhaben he- ranzuziehen ist (= Sortimentskonzept),

die Formulierung von räumlichen Prioritäten hinsichtlich der Weiterentwicklung der Flächen des Einzelhandels nach Standorten (= Standortkonzept).

Mit dem vorgeschlagenen Sortiments- und Standortkonzept sollen die Rahmenbedingun- gen für eine zukunftsorientierte und geordnete Entwicklung der Gemeinde Limburgerhof geschaffen werden. Es ist an dieser Stelle darauf hinzuweisen, dass ein Zentrenkonzept nur die entsprechenden Rahmenbedingungen für eine adäquate Entwicklung bereitstellt. Es entbindet jedoch nicht von weiteren aktiven Modernisierungs- und Aufwertungsmaß- nahmen an städtebaulich gewünschten Standorten (v. a. in den zentralen Lagen).

45 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

Abbildung 15: Standort- und Sortimentskonzept Ziele

• Erhalt und Ausbau der grundzentralen Versorgungsfunktion • Sicherung und Weiterentwicklung des Ortskernes als zentraler Versorgungsbereich • Sicherung und Weiterentwicklung der wohnortnahen Grundversorgung • Restriktive Ansiedlungspolitik von zentrenrelevanten Sortimenten in Gewerbegebiets- lagen

Sortimentskonzept Standortkonzept

Festlegung der Sortimente mit hoher Bedeutung für die Festlegung der Standorte zur Weiterentwicklung des zentralen Versorgungsbereiche Einzelhandels ⇒ innenstadtrelevante Sortimente, ⇒ Abgrenzung „zentraler Versor- gungsbereiche“ z. B. Lebensmittel, Drogeriewaren, Bücher, Schreib-, Spielwaren, Be- ⇒ Abgrenzung von „Versorgungs- kleidung, Schuhe, Heimtextilien, bereichen – Lebensmittel Hausrat, Uhren / Schmuck etc. Nahversorgung“ ⇒ nicht innenstadtrelevante Sorti- ⇒ Ausschluss innenstadtrelevanter mente , z.B. Baustoffe, Teppiche, Sortimente außerhalb der zentra- Möbel len Versorgungsbereiche (z. B. in Gewerbegebieten)

Quelle: GMA Empfehlungen 2014

2. Standortkonzept

2.1 Abgrenzung und Bedeutung zentraler Versorgungsbereiche

Zentrale Versorgungsbereiche übernehmen die Funktion eines Zentrums zur Versorgung der Gemeinde bzw. eines Teilbereichs der Gemeinde mit einem bestimmten Spektrum an Waren und Dienstleistungen. Es handelt sich um schutzwürdige Bereiche im Sinne des Baugesetzbuches (BauGB), d. h. diese Bereiche dürfen durch Einzelhandelsneuansied- lungen in der Kommune und in Nachbarkommunen nicht geschädigt werden.

46 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

Bei der räumlichen Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche kommt dem Einzel- handel eine konstituierende Funktion zu. Die vorhandenen oder geplanten Einzelhandels- betriebe müssen in einem räumlichen und funktionalen Kontext stehen und vom Kunden als zusammenhängende Versorgungslage wahrgenommen werden. Als Maßstab kann hier die fußläufige Erreichbarkeit und ein Geschäftsbesatz ohne bzw. nur mit kleineren Lücken angesetzt werden. Eine ausreichend hohe Kundenfrequenz wird häufig maßgeb- lich von größeren „Magnetbetrieben“ gewährleistet. Jedoch kann sich die Attraktivität ei- nes zentralen Versorgungsbereiches auch aus einer bestimmten Anzahl kleinerer Betrie- be begründen, sofern eine hohe Funktionsdichte gegeben ist. Ergänzend werden bei der Abgrenzung die Standorte öffentlicher und privater Dienstleistungen berücksichtigt. Zur Abrundung kommen darüber hinaus städtebauliche Gegebenheiten (z. B. Ringstraße, Topographie, markanter Wechsel der Bebauungsstruktur) sowie die Lage bedeutender Infrastruktureinrichtungen und öffentlicher Einrichtungen (z. B. Rathaus, Stadthalle) zum Tragen (vgl. Abbildung 16).

Abbildung 16: Abgrenzungskriterien für zentrale Versorgungsbereiche

Einzelhandel / Komplementärnutzungen: - quantitative Aspekte (z. B. Anzahl, Di- mensionierung) - qualitative Aspekte (z. B. Art der Nutzung, Bestandsdichte)

Komplementär- städte- nutzungen bauliche städte- bauliche städtebauliche Gegebenheiten: (= Ergänzung)

- stadträumliche Zäsuren (z. B. Straße mit Barrierewirkung / Bahngleise / Topografie EinzelhandelEinzelhandel / Stadtmauer / markanter Wechsel der (=(= Basis)Basis) Bebauungsstruktur / geschlossene Bau- körper bzw. Bebauungsstrukturen etc.) - Lage bedeutender Infrastruktureinrichtun- Gegebenheiten gen und öffentlicher Einrichtungen (z. B. Gegebenheiten Bahnhof, Rathaus, Stadthalle). (=(= Rahmenbedingung) Rahmenbedingung)

Quelle: GMA-Darstellung 2014.

47 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

2.2 Zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde Limburgerhof

Auf Basis der aktuellen GMA-Erhebung und der vorstehend aufgeführten Abgrenzungskri- terien kann in Limburgerhof ein zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen werden. Der „zentrale Versorgungsbereich Ortskern Limburgerhof“ übernimmt wesentliche Ver- sorgungsaufgaben für das gesamte Gemeindegebiet und teilweise auch darüber hinaus. Neben Einzelhandelsnutzungen konzentrieren sich hier auch Komplementärnutzungen (Dienstleistungen, Gastronomie, etc.). Im Ergebnis kann das in Karte 4 dargestellte Ge- biet als zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen werden. Die Abgrenzung des zentra- len Versorgungsbereiches Ortskern Limburgerhof entspricht dabei im Wesentlichen dem Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB „Speyerer Straße“. Die dort vorgenommene Abgrenzung wurde unter Berücksichtigung der Rechtsprechung zur Ab- grenzung zentraler Versorgungsbereiche leicht modifiziert.

2.3 Versorgungsbereich – Nahversorgung

Zur geordneten Entwicklung der Einzelhandelsstrukturen ist entsprechend der Auswei- sung von Limburgerhof als Grundzentrum die Ausweisung eines Versorgungsbereiches – Nahversorgung zu empfehlen. An diesem Standort wird bereits heute die Nahversorgung mit Lebensmitteln und Drogeriewaren sichergestellt. Auch perspektivisch soll an diesem Standort die Nahversorgung organisiert werden. Der entsprechende Bereich wird in Karte 5 dargestellt und nachfolgend kurz textlich erläutert:

„Versorgungsbereich – Nahversorgung Landauer Straße / Friedensau“: Eine zentrale Versorgungsaufgabe für die Wohnbevölkerung von Limburgerhof überneh- men der Rewe-Lebensmittelvollsortimenter, der kürzlich realisierte Rossmann Dro- geriemarkt sowie der westlich der K 14 gelegene Lidl-Lebensmitteldiscounter. Die- ser Standortbereich ist der einzige größere Versorgungsstandort im nahversor- gungsrelevanten Sortimentsbereich der Gemeinde Limburgerhof. Daher wird emp- fohlen, diesen Standort als schützenswerten „Versorgungsbereich – Nahversorgung Landauer Straße / Friedensau“ auszuweisen. Im Sinne einer langfristigen Sicherung des Standortes sollte den am Standort ansässigen Märkten bei Bedarf eine Erweite- rung der Verkaufsfläche ermöglicht werden.

48 Karte 4: „Zentraler Versorgungsbereich Ortskern Limburgerhof“

Legende Einzelhandel „Zentraler Versorgungsbereich Ortskern Limburgerhof“ Dienstleistungen Gastronomie öffentliche Einrichtungen gewerbliche Nutzungen

vorwiegend Wohnen Quelle: Kartengrundlage Gemeinde Limburgerhof,

L Leerstände GMA-Erhebungen 2013 (Stand: Juli)

49 Karte 5: „Versorgungsbereich Nahversorgung Landauer Straße / Friedensau“

Legende Einzelhandel „Zentraler Versorgungsbereich Ortskern Limburgerhof“ Dienstleistungen Gastronomie „Versorgungsbereich Nahversorgung Landauer Straße / öffentliche Einrichtungen Friedensau“ gewerbliche Nutzungen

vorwiegend Wohnen Quelle: Kartengrundlage Gemeinde Limburgerhof,

L Leerstände GMA-Erhebungen 2013 (Stand: Juli)

50 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

Weitere „Versorgungsbereiche-Nahversorgung“ oder „Versorgungsbereiche- Lebensmittel Nahversorgung“ werden nicht ausgewiesen.

Auch auf die Ausweisung eines „Ergänzungsstandortes für großflächige, nicht zent- renrelevante Einzelhandelsbetriebe“ wird verzichtet, da realistische Entwicklungs- möglichkeiten in diesen Sortimentsbereichen am Standort Limburgerhof nicht abzu- sehen sind. Bei Bedarf sollte hier im Einzelfall eine spezifische Prüfung des Vorha- bens bzw. der jeweiligen zur Verfügung stehenden Standortlagen erfolgen.

2.4 Einzelhandelssituation in den Gewerbegebieten von Limburgerhof

Die Gemeinde Limburgerhof verfügt derzeit über zwei Gewerbegebiete, die sich im nord- westlichen Teil des Siedlungskörpers befinden. Diese Gewerbe- / Industriegebiete wurden im Rahmen der Erstellung des Einzelhandelskonzepts hinsichtlich ihrer bauplanungs- rechtlichen Festsetzungen in Bezug auf Einzelhandel untersucht:

Gewerbegebiet Nord

Gewerbegebiet Süd.

Da die Entwicklungspotenziale für die Gemeinde Limburgerhof begrenzt sind, sollte in den Gewerbegebieten in jedem Fall eine restriktive Ansiedlungspolitik hinsichtlich zentren- relevanter Sortimente (gemäß Sortimentsliste: Tabelle 8) angestrebt werden. Dies ist letztlich nur durch entsprechende Ausschlüsse in den jeweiligen Bebauungsplänen um- setzbar. Sortimentsausschlüsse in den Gewerbegebieten sind daher als flankierende Maßnahmen zum Ausbau und zur Sicherung der wohnortnahen Versorgung zu sehen und erhöhen im konkreten Fall auch die Chancen, angemessene Angebotsergänzungen im Ortskern zu realisieren. Allerdings sollten Bebauungspläne nicht ohne konkreten Anlass neu überplant werden, sondern nur bei Bedarf geändert werden. Den Gemeinden steht hier ein breites rechtliches Instrumentarium zur Verfügung. Einen Überblick über die der- zeitigen Festsetzungen in den Gewerbegebieten und den Handlungsbedarf im Rahmen einer konsequenten Umsetzung des Sortiments- und Standortkonzeptes fasst nachfol- gende Tabelle 7 zusammen.

51 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

Tabelle 7: Einzelhandelsrelevante Festlegungen in den B-Plänen der Gewerbegebiete und zukünftiger Handlungsbedarf Anzu- Fest- Bebauungsplan wendende Aussagen zum Einzelhandel Handlungsbedarf setzungen BauNVO keine konkreten Aussagen zum Einzelhandel, Einzel- kein akuter Handlungsbedarf, da Gewerbegebiet „Gewerbegebiet Nord, handel jedoch als Gewerbebetriebe aller Art grund- vollständig belegt ist. Ein Ausschluss von zentren- 3. Änderung“ 1990 GE 1,2 sätzlich ohne Einschränkungen bis zur Grenze der relevantem Einzelhandel sollte dann angestrebt (2011) Großflächigkeit zulässig werden, wenn eine Erforderlichkeit gegeben ist.

kein akuter Handlungsbedarf, ggf. bebauungsplan- rechtliche Neuordnung des Gebietes in mehrere Teilbereichen mit unterschiedlichen Festsetzungen „Gewerbegebiet Süd“ zulässig sind Einzelhandelsbetriebe mit max. 700 m² möglich. In weiten Teilen des Gebietes Ausschluss 1990 GE 1,2 (1991) VK, keine Sortimentsbeschränkungen von zentrenrelevantem Einzelhandel , für Standort Lidl dynamischer Bestandsschutz 3 aufgrund Lage im „Versorgungsbereich Nahversorgung Landauer Straße / Friedensau“. 1 Der Ausschluss zentrenrelevanter Sortimente sollte sich dabei an der im Gutachten aufgestellten Liste (vgl. Tabelle 8) richten und (zumindest zukünftig) in allen Bebau- ungsplänen einheitlich verwendet werden. 2 Ausnahmsweise kann zentrenrelevanter Einzelhandel zugelassen werden, wenn er in Verbindung mit Handwerks- oder Gewerbebetrieben auf untergeordneter Fläche stattfindet (sog. „Handwerkerregelung“) 3 maßvolle Verkaufsflächenerweiterungen i. S. der Sicherung der Wettbewerbsfähigkeit und des Standortes unter Beachtung der Regelungen des § 11 Abs. 3 BauNVO. Voraussetzung hierfür ist, dass hierdurch keine negativen Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich in Limburgerhof und in den Nachbarkommunen hervorge- rufen werden. Dies ist im Rahmen einer Einzelfallbetrachtung zu prüfen. Quelle: GMA-Aufstellung 2014

52 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

3. Sortimentskonzept

Zur Erarbeitung des Sortimentskonzeptes gilt es zunächst festzuhalten, welche Einzel- handelssortimente hinsichtlich des Angebotscharakters, der Attraktivität der Sortimente sowie der Betriebsstruktur heute im Wesentlichen den zentralen Versorgungsbereichen zugeordnet werden können. Diese Sortimente werden als innenstadtrelevant bezeich- net.

Zudem wurde innerhalb der zentrenrelevanten Sortimente noch die Gruppe der nahver- sorgungsrelevanten Sortimente separat ausgewiesen, da diese Sortimente grundsätz- lich zwar auch als zentrenrelevante Sortimente anzusehen sind, gleichzeitig aber eine möglichst wohnortnahe Versorgung mit diesen Gütern des täglichen Bedarfs anzustreben ist. Damit kommen neben dem Ortskern auch Standorte in Frage, die sich angrenzend zu Wohnlagen befinden und somit auch ein fußläufiges Einzugsgebiet erschließen können („Versorgungsbereich – Nahversorgung Landauer Straße / Friedensau“). Zudem werden gerade Lebensmittel oft in innenstadtuntypischen Betriebsformen angeboten, die auf Großmengeneinkäufe („Vorratskauf“) ausgelegt sind. Diese Betriebskonzepte stellen hö- here Anforderungen an Verkaufsflächendimensionierung, Erreichbarkeit, Einsehbarkeit und ebenerdiges Stellplatzangebot. Im Falle von Ansiedlungs- oder Erweiterungsvorha- ben ist daher eine sorgfältige Prüfung im Hinblick auf Standortlage, Sortimentszusam- mensetzung und der daraus resultierenden Auswirkungen auf die Innenstadt erforderlich.

Das Angebot von nicht-innenstadtrelevanten Sortimenten hingegen stellt auch an städ- tebaulich nicht integrierten Standorten keine wesentliche Gefährdung für die zentralen Lagen dar. Sie sind an solchen Standorten unter Umständen aus planerischer Sicht auf Grund ihres großen Platzbedarfs und der durch sie hervorgerufenen Verkehrsfrequenz sogar erwünscht.

Mit Bezug auf das Sortimentskonzept ist auch die Problematik der sog. Randsortimente in die Betrachtung mit einzubeziehen. Um einen geordneten Umgang mit innenstadtrelevan- ten Randsortimenten zu gewährleisten, sollte bei Ansiedlungen außerhalb zentraler Ver- sorgungsbereiche die Summe der innenstadtrelevanten Randsortimente 10 % der Ge- samtverkaufsfläche des Betriebes nicht überschreiten.

53 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

In Tabelle 8 werden die innenstadtrelevanten sowie die nicht-innenstadtrelevanten Sorti- mente aufgeführt. Dabei ist zu beachten, dass sich die Abgrenzung nicht nur am derzeiti- gen Bestand orientiert, sondern auch städtebauliche Ziele berücksichtigt. So wurden auch Branchen, die derzeit nicht im zentralen Versorgungsbereich angeboten werden als in- nenstadtrelevant eingestuft, sofern entsprechenden Ansiedlungen in den zentralen Ver- sorgungsbereichen grundsätzlich möglich erscheinen und dort zu einer maßgeblichen Steigerung der Attraktivität des Einzelhandelsstandortes beitragen würden.

Tabelle 8: GMA-Gliederung für Limburgerhof nach innenstadtrelevanten Sorti- menten und nicht- innenstadtrelevanten Sortimenten

innenstadtrelevante Sortimente nicht-innenstadtrelevante Sortimente nahversorgungsrelevante Sortimente - Getränke - Nahrungsmittel - Heimwerkerbedarf - Drogeriewaren, Kosmetikartikel - Teppiche / Bodenbeläge - Bücher / Zeitschriften, Papier / Schreibwa- - Baustoffe, Bauelemente, Fliesen ren, Büroartikel - Möbel / Küchen / Büromöbel / Sanitär- / Badeinrichtung sonstige innenstadtrelevante Sortimente - Elektrogroßgeräte („Weiße Ware“), - Zooartikel, Tiernahrung, Tiere - Leuchten - Haushaltswaren, Glas/Porzellan - Bodenbeläge - Kunst / Antiquitäten - Pflanzen und Zubehör, Pflege- und Dünge- - Baby-/ Kinderartikel mittel, Torf und Erde, Pflanzengefäße, Gar- - Bekleidung, Lederwaren, Schuhe tenmöbel, Gartenwerkzeuge, Zäune, Gar- tenhäuser, Gewächshäuser, Naturhölzer - Foto, Optik - Brennstoffe / Mineralölerzeugnisse - Unterhaltungselektronik, Computer, HiFi, Elektroartikel - Kfz / Motorräder und Zubehör - Einrichtungszubehör, Heimtextilien, Bastel- - Bettwaren, Matratzen artikel, Kunstgewerbe - Musikalien - Uhren / Schmuck - Spielwaren, Sportartikel - Blumen - Campingartikel, Fahrräder und Zubehör

Quelle: GMA-Empfehlungen 2014

54 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

Das Instrumentarium der Sortimentsdifferenzierung (innenstadtrelevant – nicht- innenstadtrelevant) hat sich im Gegensatz zu in früheren Jahren praktizierten Flächen- festsetzungen ohne entsprechende Sortimentshinweise als rechtssicher erwiesen. So können mit dem Instrumentarium der Baunutzungsverordnung die innenstadtrelevanten Sortimente in den nicht integrierten Gewerbegebieten ausgeschlossen werden. Die kom- munale Bauleitplanung kann hier zwei Wege wählen: a) Die positive Festsetzung, d.h. es werden bestimmte Sortimente zugelassen, alle anderen werden ausgeschlossen. b) Die negative Festsetzung, d.h. es werden bestimmte Sortimente ausgeschlos- sen, alle anderen werden zugelassen.

Mit diesen Festsetzungen bestehen für die Städte und Gemeinden Differenzierungsmög- lichkeiten, mit denen innenstadtrelevante Sortimente in den Randbereichen auch unter- halb der Grenze der Großflächigkeit ausgeschlossen werden können, um damit zentrale Versorgungsbereiche zu stärken oder weiterzuentwickeln. Gleichzeitig ist generell darauf hinzuweisen, dass alle bestehenden Betriebe Bestandsschutz genießen.

Da die Entwicklungspotenziale wie bereits erläutert begrenzt sind, sollte in den dezentra- len Standortbereichen in jedem Fall eine restriktive Ansiedlungspolitik hinsichtlich innen- stadtrelevanter Sortimente verfolgt werden. Dies ist letztlich nur durch entsprechende Ausschlüsse in den jeweiligen Bebauungsplänen umsetzbar (vgl. Kapitel V. 2.4). Ein schlüssiges Gesamtkonzept muss damit neben konkreten Maßnahmen im zentralen Ver- sorgungsbereich auch durch eine entsprechende Bebauungsplanung in den übrigen Standortlagen abgesichert werden. Sortimentsausschlüsse in dezentralen Standortlagen sind daher als flankierende Maßnahmen zur Stabilisierung und Weiterentwicklung des zentralen Versorgungsbereiches zu sehen.

55 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

4. Empfehlungen zur Umsetzung des Einzelhandelskonzepts

Das vorliegende Einzelhandelsgutachten wurde in Abstimmung mit der Gemeinde Lim- burgerhof und der Landes- und Regionalplanung erarbeitet. Um eine Verbindlichkeit die- ser so genannten informellen Planung herzustellen, sollten folgende Punkte beachtet wer- den:

Beschluss des Einzelhandelskonzeptes durch den Gemeinderat von Limbur- gerhof als Teil eines städtebaulichen Entwicklungskonzeptes nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB auf der Grundlage dieses Gutachtens. Damit ist das Einzelhandelskon- zept bei der Aufstellung von Bebauungsplänen zu berücksichtigen und gilt als Do- kumentation der kommunalen Planungsabsichten. Insbesondere sind hier von Be- lang:

− Städtebauliche Ziele der Gemeinde Limburgerhof für die Einzelhandels- entwicklung

− Grundsätze zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung

− Zentren- und Standortstruktur

− Definition und Abgrenzung des „zentralen Versorgungsbereiches Ortskern Limburgerhof“ und des „Versorgungsbereichs - Nahversorgung Landauer Straße / Friedensau“

− Sortimentsliste der Gemeinde Limburgerhof.

Planungsrechtliche Verankerung im Rahmen der Bauleitplanung Es sollte geprüft werden, wie die Standortempfehlungen möglichst zeitnah in gülti- ges Baurecht umgesetzt werden können. Neue Festsetzungsmöglichkeiten v. a. im unbeplanten Innenbereich eröffnet der § 9 Abs. 2a BauGB. Hiermit kann verhindert werden, dass an städtebaulich nicht gewünschten Standorten eine Entwicklung entsteht, die den Zielen und Grundsätzen des Einzelhandelskonzeptes entgegen- steht. Für die Begründung kann das erstellte Einzelhandelskonzept verwendet werden, wenn es durch den Gemeinderat beschlossen worden ist. 1 Mittelfristig

1 Die Umsetzung der Empfehlung ist vor dem Hintergrund der jeweils örtlichen und bau- planungsrechtlichen Gegebenheiten zu prüfen.

56 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

sind die Ergebnisse des Einzelhandelskonzepts bei einer Fortschreibung des Flä- chennutzungsplans zu berücksichtigen.

Ansprache von Investoren und Handelsunternehmen Die Untersuchung sollte aktiv genutzt werden, um hiermit sowohl Investoren als auch Handelsunternehmen gezielt anzusprechen. Das Einzelhandelskonzept ver- deutlicht zum einen die Ausstattungsdefizite und Entwicklungspotenziale im Ein- zelhandel von Limburgerhof und vermittelt zum anderen – durch den Beschluss – Investitionssicherheit bezüglich einer Ansiedlung im „zentralen Versorgungsbe- reich Ortskern Limburgerhof“. Dies gilt umso mehr, da ohne einen Ausschluss von zentrenrelevantem Einzelhandel außerhalb des Ortskerns eine Entwicklung inner- halb dieses Bereichs aus Investoren- bzw. Händlersicht mit höherem Risiko infolge sonst möglicher Wettbewerbsansiedlungen an dezentralen, autokundenorientier- ten Lagen verbunden wäre.

Prüfung der Maßnahmenvorschläge zur Weiterentwicklung des Ortskerns Das Einzelhandelskonzept und die Vorschläge zur Weiterentwicklung des Orts- kerns sollten gezielt zur Stärkung und Attraktivitätssteigerung dieses Bereichs ge- nutzt werden. Hierfür sollten die vorgeschlagenen Maßnahmen zur Diskussion ge- stellt und ggf. umgesetzt werden.

Das vorliegende Einzelhandelskonzept ist als aktuelle Grundlagenuntersuchung der Ein- zelhandelsentwicklung in Limburgerhof zu verstehen, welche insbesondere vor dem Hin- tergrund der Dynamik in der Einzelhandelsentwicklung kein „Konzept für die Ewigkeit“ darstellt. Es handelt sich um ein fortschreibungsfähiges Konzept, das i. d. R. mittelfristig (ca. 5 - 8 Jahre) einer Überprüfung und ggf. Anpassung bedarf.

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VI. Zusammenfassung der wesentlichen Untersuchungsergebnisse

Die Untersuchungen im Rahmen der Erarbeitung des Einzelhandelskonzeptes für das Grundzentrum Limburgerhof kommen zu folgenden wesentlichen Ergebnissen:

Das Marktgebiet des Einzelhandels von Limburgerhof beschränkt sich auf die Ge- meinde selbst mit ca. 11.170 Einwohnern. Darüber hinaus sind gewisse Kundenzu- führeffekte aus Neuhofen und Waldsee sowie durch Berufspendler vorhanden.

Das Kaufkraftvolumen im Marktgebiet beläuft sich über alle Einzelhandelsbranchen hinweg auf ca. 68,8 Mio. €. Davon entfallen ca. 24,5 Mio. € auf den Bereich Nah- rungs- und Genussmittel und ca. 44,3 Mio. € auf Nichtlebensmittel. In die Kaufkraft- berechnungen flossen die mit Bezug auf den Bundesdurchschnitt deutlich über- durchschnittlichen Kaufkraftkennziffern in Limburgerhof (117,4) mit ein.

Bis zum Jahr 2020 ist innerhalb des Marktgebietes mit einer leicht rückläufigen Be- völkerungsentwicklung zu rechnen. Dennoch ist perspektivisch stabile bis leicht po- sitive Entwicklung des Nachfragepotenzials zu erwarten.

Der Einzelhandelsbestand in Limburgerhof umfasst 51 Betriebe mit einer Verkaufs- fläche von ca. 8.575 m². 18 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von ca. 3.215 m² kön- nen dem Nahrungs- und Genussmittelsektor zugeordnet werden. Auf dem Nichtle- bensmittelbereich entfallen 33 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von ca. 5.360 m². Die rechnerische Durchschnittsgröße der Betriebe liegt bei 168 m² VK und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt (240 m² VK je Betrieb).

In Ortskern von Limburgerhof befinden sich 57 % aller Betriebe, die 20 % der Ge- samtverkaufsfläche repräsentieren. Auf die sonstigen Lagen entfallen rd. 43 % der Betriebe und 80 % der Verkaufsflächen, wobei ein Großteil der Flächen auf den Versorgungsstandort „Landauer Straße / Friedensau“ entfällt. Größere Einzelhan- delsstandorte in Gewerbegebietslage sind in Limburgerhof nicht vorzufinden.

Im Vergleich mit Städten ähnlicher Größe weist Limburgerhof eine unterdurch- schnittliche Verkaufsflächenausstattung auf. V. a. im Lebensmittelbereich wird mit einer Zentralität von lediglich 65 % ein deutlich unterdurchschnittlicher Wert erzielt. Jedoch ist dies insb. auf die Nähe zur Fachmarktagglomeration Mutterstadt (real, Aldi, sonstige Fachmärkte) zurückzuführen. Im Nichtlebensmittelbereich macht sich insbesondere die Nähe zu den bedeutenden Oberzentren Ludwigshafen (RP) und Mannheim (BW) bemerkbar. Dennoch kann die Gemeinde Limburgerhof ein großes Angebotsspektrum durch die Betriebe im Ortskern vorhalten.

58 Einzelhandelskonzept Limburgerhof

Entwicklungsmöglichkeiten sind in der Gemeinde Limburgerhof sowohl aufgrund des bereits vorhandenen Angebots, aber auch der regionalen Wettbewerbssituation und der sonstigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nicht mehr in größerem Umfang vorhanden. Im Lebensmittelbereich ist trotz deutlich unterdurchschnittlicher Ausstattung voraussichtlich nicht mit einem weiteren Ausbau der Versorgungsstruk- turen zu rechnen. Hier sollten die noch vorhandenen Potenziale vorwiegend in eine Modernisierung der bereits vorhandenen Strukturen gelenkt werden. Im Nichtle- bensmittelbereich sind noch punktuelle Ergänzungen möglich, diese sollten jedoch ausschließlich im Ortskern von Limburgerhof realisiert werden, um diesen Standort- bereich zu stärken.

In Limburgerhof konnte neben dem „zentralen Versorgungsbereich Ortskern Lim- burgerhof“ mit seinem verhältnismäßig großen Angebot sowohl im Einzelhandels- als auch im Dienstleistungs- und gastronomischen Bereich ein „Versorgungsbereich - Nahversorgung Landauer Straße / Friedensau“ ausgewiesen werden. An diesem Standort wird bereits heute die Nahversorgung der Gemeinde Limburgerhof mit ei- nem Rewe Lebensmittelvollsortimenter, dem Rossmann Drogeriemarkt und einem Lidl Lebensmitteldiscounter bewerkstelligt. Perspektivisch sollen an diesem Standort maßvolle Verkaufsflächenerweiterungen zur Sicherung der jeweiligen Standorte und zur Anpassung der Konzepte an gängige Verkaufsflächen i. S. eines „dynamischen Bestandsschutzes“ möglich sein. An allen sonstigen Standorten sollen zentrenrele- vante Einzelhandelsbetriebe bauleitplanerisch ausgeschlossen werden. Ein „Ver- sorgungsbereich - Lebensmittel Nahversorgung“ oder ein „Ergänzungsstandort für großflächige nicht zentrenrelevante Einzelhandelsbetriebe“ wird in der Gemeinde Limburgerhof nicht ausgewiesen.

Unter Berücksichtigung des Einzelhandelsbestandes im Ortskern von Limburgerhof und zukünftiger Entwicklungsoptionen wurde eine Sortimentsliste mit innenstadtre- levanten und nicht innenstadtrelevanten Sortimenten erstellt.

Insgesamt ist das Einzelhandelskonzept i. S. einer verbindlichen städtebaulichen Zielsetzung vom Gemeinderat zu beschließen und über die Bauleitplanung umzu- setzen. Dabei sollte die Ergebnisse des Einzelhandelskonzepts mittelfristig in den Flächennutzungsplan der Gemeinde Limburgerhof aufgenommen und betroffene Bebauungspläne (insb. in den Gewerbegebieten) bei Bedarf gemäß den Empfeh- lungen des Einzelhandelskonzepts geändert werden.

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KARTEN-, TABELLEN- UND ABBILDUNGSVERZEICHNIS Seite

Kartenverzeichnis Karte 1: Lage und zentralörtliche Struktur im Untersuchungsraum 18 Karte 2: Standortgefüge des Einzelhandels in Limburgerhof 21 Karte 3: Marktgebiet des Einzelhandelsstandortes Limburgerhof 30 Karte 4: „Zentraler Versorgungsbereich Ortskern Limburgerhof“ 49 Karte 5: „Versorgungsbereich Nahversorgung Landauer Straße / Friedensau“ 50

Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Entwicklung der Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels 2000 – 2010 8 Tabelle 2: Standortanforderungen der Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels (Auswahl) 8 Tabelle 3: Betriebe / Verkaufsflächen und Umsätze des Einzelhandels in Limburgerhof 23 Tabelle 4: Einzelhandelsbestand nach Lagen 24 Tabelle 5: Kaufkraft in Limburgerhof 32 Tabelle 6: Kaufkraftprognose 2020 für Limburgerhof 36 Tabelle 7: Einzelhandelsrelevante Festlegungen in den B-Plänen der Gewerbegebiete und zukünftiger Handlungsbedarf 52 Tabelle 8: GMA-Gliederung für Limburgerhof nach innenstadtrelevanten Sortimenten und nicht- innenstadtrelevanten Sortimenten 54

Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Verkaufsflächenwachstum im deutschen Einzelhandel 2002 - 2012 4 Abbildung 2: Entwicklung des Einzelhandelsumsatzes in Deutschland 2002 - 2012 5 Abbildung 3: Betriebe und Verkaufsflächen des Lebensmitteleinzelhandels in Deutschland 2006 – 2011 6 Abbildung 4: Marktanteile der Betriebstypen des Einzelhandels in Deutschland 7 Abbildung 5: Entwicklung des privaten Verbrauchs in Deutschland 1995 / 2012 9 Abbildung 6: Konsumtrends im Zusammenhang mit der Ausbildung des „hybriden Verbrauchers“ 11 Abbildung 7: Umsatz im E-Commerce in Deutschland (in Milliarden Euro) 12 Abbildung 8: Anteil der Verkaufsfläche nach Lage 25 Abbildung 9: Einzelhandelsbestand nach Betriebsgrößenklassen 25 Abbildung 10: Betriebstypenstruktur des Einzelhandels in Limburgerhof im Vergleich 26

Einzelhandelskonzept Limburgerhof

Abbildung 11: Einzelhandelsausstattung im interkommunalen Vergleich 28 Abbildung 12: Zentralität nach Warengruppen 34 Abbildung 13: Kaufkraftströme in Limburgerhof 35 Abbildung 14: Ausstattungskennziffern im Vergleich 43 Abbildung 15: Standort- und Sortimentskonzept 46 Abbildung 16: Abgrenzungskriterien für zentrale Versorgungsbereiche 47