Operat Szacunkowy

Rzeczoznawca majątkowy mgr inż. Alicja Przylepa 71-742 Szczecin ul. Szczęśliwa 16 tel./fax (091) 421 99 77 tel. kom. 0600 67 61 33

Uprawnienia zawodowe nr 3566 wydane przez Prezesa UMiRM - Członek Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w Szczecinie

OPERAT SZACUNKOWY

Określający wartość rynkową nieruchomości gruntowej

zabudowanej

Adres nieruchomości: Dobrzany, ul. Gen. Karola Świerczewskiego Działka: nr 51/12 o pow. 3112 m2

Obręb ewidencyjny: 0001, Miasto Dobrzany Powiat: stargardzki

Województwo: zachodniopomorskie Właściciel gruntu: Skarb Państwa Użytkownik wieczysty: Agnieszka Bykowska, Artur Bykowski* udział 1/1 na zasadzie

wspólności ustawowej małżeńskiej

*/ przedsiębiorca Artur Bykowski prowadzący przedsiębiorstwo „Granit” (NIP 8540000108) od 23 lipca 2015

jest w upadłości likwidacyjnej (XII GUp 54/15)

Cel wyceny:

Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej

budynkami o funkcji przemysłowej z zapleczem biurowo-socjalnym do ustalenia ceny sprzedaży w postępowaniu upadłościowym

prowadzonym w celu likwidacji majątku upadłego przedsiębiorcy

Artura Bykowskiego

Wykonawca: mgr inż. Alicja Przylepa

Rzeczoznawca majątkowy w zakresie szacowania nieruchomości

Uprawnienia Prezesa UMiRM nr 3566

Szczecin, 08 sierpnia 2015 r.

Spis treści

I. WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO...... str.3 II. PODSTAWY FORMALNE...... str.5 1. Zleceniodawca...... str.5 2. Przedmiot i zakres wyceny...... str.5 3. Cel wyceny ...... str.5 4. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego ...... str.5 III. PODSTAWY PRAWNE I UWARUNKOWANIA WYKONYWANYCH CZYNNOŚCI ...... str.6 IV. PODSTAWY MERYTORYCZNE ...... str.6 V. DANE O NIERUCHOMOŚCI ...... str.7 1. Stan prawny nieruchomości ...... str.7 2. Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ...... str.10 3. Lokalizacja i otoczenie nieruchomości ...... str.10 4. Opis techniczno – użytkowy ...... str.12 VI. PROCEDURA SZACOWANIA ...... str.14 VII. USTALENIE WYNIKU SZACOWANIA ...... str.16 VIII. WNIOSKI KOŃCOWE ...... str.28 IX. WARUNKI I OGRANICZENIA ...... str.29 X. ZAŁĄCZNIKI ...... str.29

I. WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Sporządzony zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (jednolity tekst z 2014 r. Dz.U. poz. 518 z póź. zm.)

Adres nieruchomości

Adres nieruchomości: Dobrzany, ul. Gen. Karola Świerczewskiego Działka: nr 51/12 o pow. 3112 m2 Obręb ewidencyjny: 0001, Miasto Dobrzany Powiat: Stargard Szczeciński Województwo: zachodniopomorskie

Właściciel gruntu

Skarb Państwa

Użytkownik wieczysty

Agnieszka Bykowska, Artur Bykowski udział 1/1 na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej.

Przedmiot i zakres wyceny

Przedmiotem szacowania jest nieruchomość gruntowa zabudowana 6 budynkami o funkcji przemysłowej z zapleczem biurowo-socjalnym. Dla przedmiotowej nieruchomości prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Stargardzie Szczecińskim, V Wydział Ksiąg Wieczystych księga wieczysta KW Nr SZ1T/00096293/2. Dla przedmiotowego terenu brak jest aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z aktualnym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Dobrzany, Uchwała Rady Gminy Dobrzany Nr XXVII/220/02 z dnia 07 października 2002 r., przedmiotowa nieruchomość znajduje się w terenie elementarnym o przeznaczeniu – obszary wielofunkcyjnego rozwoju miasta, istniejąca zabudowa magazynowo- składowa, Uwzględniając cel wyceny, zakres szacowania obejmuje określenie wartości rynkowej nieruchomości (działka gruntu łącznie z częściami składowymi tego gruntu – budynek i budowle niezbędne do prawidłowego funkcjonowania nieruchomości), w tym określenie wartości rynkowej działki gruntu jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego i wartości rynkowej prawa własności zabudowy. Szacowana nieruchomość jest majątkiem, który na podstawie art. 124 ust. 1 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze, jako majątek objęty wspólnością ustawową małżeńską, w całości wchodzi w skład masy upadłości Artura Bykowskiego w ramach postępowania upadłościowego prowadzonego w Sądzie Rejonowym Szczecin-Centrum w Szczecinie w sprawie o sygn. akt XII GUp 54/15.

Rodzaj praw podlegających wycenie

Grunt w użytkowaniu wieczystym do dnia 05.12.2089 roku i budynki stanowiące odrębne od gruntu nieruchomości będące przedmiotem prawa własności.

Cel wyceny

Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami o funkcji przemysłowej z zapleczem biurowo-socjalnym do ustalenia ceny sprzedaży w postępowaniu upadłościowym prowadzonym w celu likwidacji majątku upadłego przedsiębiorcy Artura Bykowskiego

Skrócony opis przedmiotu wyceny

Lokalizacja i otoczenie 4

Miejscowość Dobrzany leży 32 km na wschód od Stargardu Szczecińskiego. Od strony południowej opływa Dobrzany niewielka rzeka Pęzinka. Powierzchnia gminy wynosi około 135 km2, powierzchnia miasta Dobrzany wynosi ponad 5 km2. Gmina Dobrzany posiada około 5100 mieszkańców. Dobrzany są jedynym miastem w województwie, do którego nie prowadzą żadne drogi wojewódzkie ani krajowe. Przez wschodnie obrzeża prowadzi droga wojewódzka nr 151 łącząca Ińsko z Reczem. Obecnie w gminie czynna jest 1 stacja: Ognica. Szacowana nieruchomość położona jest w peryferyjnej strefie miasta, przy. ul. Gen. Karola Świerczewskiego jest to dwukierunkowa ulica o nawierzchni asfaltowej. Bezpośrednie sąsiedztwo szacowanej nieruchomości od strony północnej, południowej i wschodniej stanowią nieruchomości gruntowe zabudowane obiektami o funkcji przemysłowej, warsztatowej i magazynowo-składowej. Od strony zachodniej niezabudowane działki gruntu. W dalszym sąsiedztwie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz niewielkie obiekty handlowo-usługowe. Odległość od Centrum miasta około 5 km. Nieruchomość dobrze skomunikowana z pozostałymi rejonami miasta. Na terenie działki od strony północnej działki posadowionych jest 5 budynków o funkcji przemysłowo-usługowej z zapleczem biurowo-socjalnym, wykonanych w technologii tradycyjnej murowanej zaznaczonych na mapie ewidencyjnej jako budynki nr nr: 1, 11, 2, 3 i 9 o łącznej pow. użytkowej – 656,71 m2. Budynki wyposażony jest w instalację wodociągową, elektroenergetyczną, kanalizacyjną. Budynki stanowią funkcjonalną całość Od strony zachodniej posadowiony jest jednokondygnacyjny budynek magazynowo-składowy wykonany w technologii tradycyjnej o pow. użytkowej 289,94 m2. Z punku widzenia funkcji posadowionych obiektów i porównania z nieruchomościami o podobnej funkcji pod względem odległości do terenów aktywności gospodarczej, do dróg krajowych, położenie szacowanej nieruchomości i uznaje się za - średnie

Opis gruntu

Kształt działki regularny w formie prostokąta. Teren działki płaski na poziomie ulicy. Teren działki uzbrojony w sieci: wodociągowa, energetyczna, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa. Dostęp do działki – działka nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Dostęp do drogi publicznej ulicy Świerczewskiego poprzez dz. nr 5/14. Brak ustanowionej służebności drogowej. Teren działki częściowo utwardzony.

Oszacowana wartość:

Wartość rynkowa nieruchomości jako przedmiot użytkowania wieczystego oszacowana w podejściu porównawczym

561 700,00 zł (słownie: pięćset sześćdziesiąt jeden tysięcy siedemset złotych ) w tym: prawo wieczystego użytkowania gruntu - 92 300 zł ( słownie: dziewięćdziesiąt dwa tysiące trzysta złotych)

prawo własności budynków i budowli – 469 400 zł ( słownie: czterysta sześćdziesiąt dziewięć tysięcy czterysta złotych)

Oszacowana wartość nie zawiera podatku VAT należnego ustalonego przy transakcji sprzedaży.

Data

Oględzin nieruchomości: 30.07.2015 r. Sporządzenia operatu: 08-08-2015r. Na którą określono stan przedmiotu wyceny: 30.07.2015 r. Na którą w wycenie określono wartość przedmiotu wyceny: 08-08-2015r

Wykonawca 5

Mgr inż. Alicja Przylepa - Rzeczoznawca majątkowy uprawnienia Prezesa UMiRM nr 3566

II. PODSTAWY FORMALNE

1. Zlecenie

Podstawę formalną stanowi ustna umowa o dzieło z dnia 30 lipca 2015 r. zawarta pomiędzy Syndykiem masy upadłości Artura Bykowskiego prowadzącego przedsiębiorstwo „Granit” w Dobrzanach (NIP 8540000108) w upadłości likwidacyjnej, a Firmą „ESTIMA” – Wycena Nieruchomości – Alicja Przylepa, z siedzibą w Szczecinie przy ul. Szczęśliwej 16, prowadzącą działalność na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej Urzędu Miejskiego w Szczecinie P/034153/01. Autor operatu szacunkowego jest członkiem Zachodniopomorskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w Szczecinie ,wchodzącego w skład Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w Warszawie. Jest ubezpieczona od odpowiedzialności cywilnej za szkody powstałe w związku z prowadzoną działalnością zawodową w PZU S.A. I Inspektorat w Szczecinie. Autor nie pozostaje w stosunku służbowym lub rodzinnym ze Zleceniodawcą.

2. Przedmiot i zakres wyceny

Przedmiotem szacowania jest nieruchomość gruntowa zabudowana 6 budynkami o funkcji przemysłowej z zapleczem biurowo-socjalnym. Dla przedmiotowej nieruchomości prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Stargardzie Szczecińskim, V Wydział Ksiąg Wieczystych księga wieczysta KW Nr SZ1T/00096293/2. Dla przedmiotowego terenu brak jest aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z aktualnym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Dobrzany, Uchwała Rady Gminy Dobrzany Nr XXVII/220/02 z dnia 07 października 2002 r., przedmiotowa nieruchomość znajduje się w terenie elementarnym o przeznaczeniu – obszary wielofunkcyjnego rozwoju miasta, istniejąca zabudowa magazynowo-składowa, Uwzględniając cel wyceny, zakres szacowania obejmuje określenie wartości rynkowej nieruchomości (działka gruntu łącznie z częściami składowymi tego gruntu – budynek i budowle niezbędne do prawidłowego funkcjonowania nieruchomości), w tym określenie wartości rynkowej działki gruntu jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego i wartości rynkowej prawa własności zabudowy.

3. Cel wyceny

Data oględzin nieruchomości – 30- 07-2015 r. Data sporządzenia operatu szacunkowego – 08- 08-2015 r. 6

Data na którą określono stan przedmiotu wyceny – 30- 07-2015 r. Data na którą określono wartość przedmiotu wyceny – 08- 08-2015 r.

Stan nieruchomości – należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno- użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona ( art. 4. uogn).

Przez datę, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny rozumie się datę, na którą stan formalno-prawny nieruchomości określony jest w sposób jednoznaczny. Biorąc pod uwagę brak szczegółowych regulacji prawnych co do daty określenia wartości nieruchomości, rzeczoznawca przyjął, że wartość nieruchomości określono na datę zgodną z datą określenia stanu nieruchomości.

III. PODSTAWY PRAWNE I UWARUNKOWANIA WYKONYWANYCH CZYNNOŚCI

Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze ( Dz. U. Nr 60 poz. 535 z 2003 r. z późniejszymi zmianami ) Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( tekst jednolity (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 art. 150 ust.1, 2, art. 151 art. 152, art. 153 ust. 1., art. 154, art. 155) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.. W sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 § 3.1,2 § 4 ust. 1,2, , § 5.,2,3,) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 września 2005 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. Nr 196, poz. 1628 ) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165, poz. 985 § 4 ust. 4, § 5 ust. 1) Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (j.t. Dz. U. z 2014 r. poz.121)

IV. PODSTAWY MERYTORYCZNE

1. Źródła danych merytorycznych

Oględziny nieruchomości z dnia 30-07-2015 r. w tym: - ocena funkcjonalności nieruchomości z punktu widzenia jej funkcji i przeznaczenia, - wykonanie dokumentacji fotograficznej, - wykonanie opisów elementów konstrukcji, wykończenia i wyposażenia obiektów, - ocena stanu technicznego oraz funkcjonalno-użytkowego obiektów . Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Dobrzany, Uchwała Rady Gminy Dobrzany Nr XXVII/220/02 z dnia 07 października 2002 r., Wypis z rejestru gruntów. Wyrys z mapy ewidencyjnej skala 1: 1000 Badanie księgi wieczystej KW Nr SZ1T/00096293/2 Własna baza danych o cenach transakcyjnych na rynku lokalnym dla analizowanej grupy nieruchomości. 7

Dane transakcyjne ze Szczecińskiej Bazy Danych o Rynku Nieruchomości.

2. Literatura pomocnicza- podstawy metodologiczne

Powszechne Krajowe Zasady Wyceny ( PKZW ) – zalecane do stosowania, przez rzeczoznawców majątkowych będących członkami sfederowanych w PFSRM stowarzyszeń, stanowiących zasady dobrej praktyki zawodowej i dorobek środowiska ( nie ujęte w przepisach prawa): - Krajowe Standardy Wycen – Podstawowe ( KSWP ) - KSWP – Ogólne warunki postępowania - Krajowe Standardy Wyceny Specjalistyczne (KSWS) NI – zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości - Tymczasowe Noty Interpretacyjne „Systemy, zasady i procedury wyceny nieruchomości”- PFSRM. R. Cymerman, A. Hopfer wyd. 2009r. „Nieruchomości a rynek”- Ewa Kucharska-Stasiak, PWN Warszawa 2004 r. „Wycena nieruchomości miejskich” – Wacław Kłopociński, SGP Warszawa 1995r. M. Prystupa – „Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego” – PFSRM Warszawa 2003 r. Wycena nieruchomości . Informacja, wyjaśnienie, przepisy, porady. WACETOB. Warszawa 2012 r. Szkolenie w dniu 25-26 maja 2009 r. Piotr Cegielski „Analiza opłacalności inwestycji i wycena typowych nieruchomości komercyjnych przy zastosowaniu metody inwestycyjnej” Szkolenie w dniu 27.05.-28.05.2011 r. „Wycena nieruchomości a wycena przedsiębiorstw” Jan Konowalczuk. „Metodyka określania wartości rynkowej nieruchomości” S. Źróbek. Olsztyn. Edukaterra 2007 r. Prasa fachowa „Rzeczoznawca majątkowy” „ Nieruchomości” C.H. BECK.

V. DANE O NIERUCHOMOŚCI

1. Stan prawny nieruchomości.

Oznaczenie nieruchomości wg ewidencji gruntów i budynków Nieruchomość gruntowa zabudowana położona jest w miejscowości Dobrzany przy ul. Gen. Karola Świerczewskiego, stanowi zabudowaną działkę gruntu nr 51/12 o pow. 3112 m2 z obrębu ewidencyjnego 0001, Dobrzany województwo – zachodniopomorskie, Powiat – stargardzki Właściciel gruntu – Skarb Państwa Użytkownik wieczysty - Agnieszka Bykowska, Artur Bykowski udział 1/1 na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej Symbol użytku – Ba tereny przemysłowe – 3112 m2 KW Nr SZ1T/00096293/2

Księga Wieczysta Stan na 08.08.2015 r.

KW Nr SZ1T/00096293/2 prowadzona przez Sąd Rejonowy w Stargardzie Szczecińskim, V Wydział Ksiąg Wieczystych Dział I (położenie): działka gruntu nr 51/12 o pow. 3112 m2 z obrębu ewidencyjnego 0001, Dobrzany województwo – zachodniopomorskie, powiat – stargardzki Spis Praw – działka gruntu w użytkowaniu wieczystym do dnia 05.12.2089 r.,

Dział II (właściciel gruntu): Skarb Państwa Użytkownik wieczysty - Agnieszka Bykowska, Artur Bykowski udział 1/1 na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej

Dział III – ( ciężary i ograniczenia )-

INNY WPIS WSZCZĘCIE EGZEKUCJI KM 3814/11, KM 3670/11, KM 47/12, KM 767/12, KM 1388/12, KM 552/12, KM Treść wpisu 1839/12, KM 1182/12, KM 4697/12, KM 1455/13, KM 2546/13, KM 1158/14, KM 3376, KM 5941/14 W POLU 3.4.1.2 I 3.4.4.1 DOPIANO WIERZYCIELA Lp. 1. KTÓRY PRZYŁĄCZYŁ SIĘ DO EGZEKUCJI KM 3670/11 W POLU 3.4.1.2 I 3.4.4.1 DOPIANO WIERZYCIELA Lp. 2. KTÓRY PRZYŁĄCZYŁ SIĘ DO EGZEKUCJI KM 47/12 W POLU 3.4.1.2 I 3.4.4.1 DOPIANO WIERZYCIELA Lp. 3. KTÓRY PRZYŁĄCZYŁ SIĘ DO EGZEKUCJI KM 762/12 W POLU 3.4.1.2 - DOPISAMO KM 1388/12 Lp. 4. (DOTYCZY WIERZYCIELA BANKU SPÓŁDZIELCZEGO W GOLENIOWIE) W POLU 3.4.1.2 I 3.4.4.1- DOPISANO Lp. 5. WIERZYCIELA, KTÓRY PRZYŁĄCZYŁ SIĘ DO EGZEKUCJI W SPRAWIE KM 552/12 W POLU 3.4.1.2 - DOPISAMO KM 1839/12 Lp. 6. (DOTYCZY WIERZYCIELA BANKU SPÓŁDZIELCZEGO W GOLENIOWIE) W POLU 3.4.1.2 - DOPISANO KM 1182/12 Rodzaj zmiany Lp. 7. (DOTYCZY WIERZYCIELA BANKU SPÓŁDZIELCZEGO W GOLENIOWIE) W POLU 3.4.1.2 I 3.4.4.1 - DOPISANO Lp. 8. WIERZYCIELA, KTÓRY PRZYŁĄCZYŁ SIĘ DO EGZEKUCJI W SPRAWIE KM 4697/12 W POLU 3.4.1.2 DOPISANO KM 1455/13(DOTYCZY WIERZYCIELA: PRZESIĘBIORSTWO PRODUKCYJNO- Lp. 9. HANDLOWO-USŁUGOWE ACWADOR SPÓŁKA JAWNA R.D.D.KOŁODZIEJCZAK R.BRYŁA KOŁODZIEJCZAK Z SIEDZIBĄ W PLESZEWIE) W POLU 3.4.1.2 I 3.4.4 - DOPISANO WIERZYCIELA, Lp. KTÓRY PRZYŁĄCZYŁ SIĘ DO EGZEKUCJI W SPRAWIE 10. KM 2546/13 W POLU 3.4.1.2 I 3.4.3 - DOPISANO WIERZYCIELA, Lp. KTÓRY PRZYŁĄCZYŁ SIĘ DO EGZEKUCJI W SPRAWIE 11. KM 1158/14 Lp. W POLU 3.4.1.2 ORAZ W PODRUBRYCE 3.4.4 LP.6 12. WYKREŚLONO WPIS O WSZCZĘCIU EGZEKUCJI W 9

SPRAWIE KM 936/13 W POLU 3.4.1.2 DOPISANO SYGNATURĘ SPRAWY EGZEKUCYJNEJ KM 3376/14, A W PODRUBRYCE Lp. 3.4.4 W POLACH 1, 2, 3 DOPISANO ODPOWIEDNIO 13. NAZWĘ, SIEDZIBĘ ORAZ REGON WIERZYCIELA, KTÓRY PRZYŁĄCZYŁ SIĘ DO TOCZĄCEJ EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI Lp. W POLU 3.4.1.2 DOŁĄCZONO EGZEKUCJĘ W 14. SPRAWIE KM 5941/14 Jednostka samorządu terytorialnego GMINA MIASTO STARGARD SZCZECIŃSKI, (związek międzygminny) (Nazwa, siedziba, Lp. 1. STARGARD SZCZECIŃSKI, 811685734 REGON) ZAKŁAD USŁUGOWO-HANDLOWO- Inna osoba prawna lub jednostka PRODUKCYJNY EKO-INSTAL ROMAN organizacyjna niebędąca osobą prawną Lp. 1. CHABOWSKI, GRZEGORZ ŚMIGIELSKI SPÓŁKA (nazwa, siedziba, REGON) JAWNA, BYDGOSZCZ, 090295531 Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną Lp. 2. BANK BPH S.A., KRAKÓW, 350535626 (nazwa, siedziba, REGON) Inna osoba prawna lub jednostka GDR SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ organizacyjna niebędąca osobą prawną Lp. 3. DPOWIEDZIALNOŚCIĄ W ŁOZIENICY, (nazwa, siedziba) GOLENIÓW Inna osoba prawna lub jednostka BANK SPÓŁDZIELCZY W GOLENIOWIE, organizacyjna niebędąca osobą prawną Lp. 4. GOLENIÓW, 000507727 (nazwa, siedziba, REGON) Inna osoba prawna lub jednostka MARCELINO MARTINEZ POLSKA SP. Z O.O., organizacyjna niebędąca osobą prawną Lp. 5. CHOCIEŃ, 211249667 (nazwa, siedziba, REGON) PRZESIĘBIORSTWO PRODUKCYJNO- Inna osoba prawna lub jednostka HANDLOWO-USŁUGOWE ACWADOR SPÓŁKA organizacyjna niebędąca osobą prawną Lp. 6. JAWNA R.D.D.KOŁODZIEJCZAK R.BRYŁA (nazwa, siedziba, REGON) KOŁODZIEJCZAK, PLESZEW, 250567196 Inna osoba prawna lub jednostka GLENCORE POLSKA SPÓŁKA Z OGRANICZONA organizacyjna niebędąca osobą prawną Lp. 7. ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ, GDAŃSK, 191299574 (nazwa, siedziba, REGON) Inna osoba prawna lub jednostka POWSZECHNA KASA OSZCZĘDNOŚCI BANK organizacyjna niebędąca osobą prawną Lp. 8. POLSKI SPÓŁKA AKCYJNA, WARSZAWA, (nazwa, siedziba, REGON) 016298263 OSADKOWSKI RAIFFEISEN SPÓŁKA Z Inna osoba prawna lub jednostka OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ Z organizacyjna niebędąca osobą prawną Lp. 9. SIEDZIBĄ W OBŁACZKOWIE, OBŁACZKOWO, (nazwa, siedziba, REGON) 01227951800000 Komentarz do migracji Dział IV –

HIPOTEKA UMOWNA ZWYKŁA Suma (słownie), waluta 500000,00 (PIĘĆSET TYSIĘCY) ZŁ Odsetki (rodzaj) ZMIENNE Wierzytelność i stosunek prawny Lp. (numer wierzytelności / 1 SPŁATA KAPITAŁU 1. wierzytelność) Termin zapłaty 2019-10-31 UMOWA KREDYTU NR 01/K/84002028/2009 Z DNIA Inne informacje 23.12.2009 ROKU Wierzyciel hipoteczny Inna osoba prawna lub jednostka Lp. BANK SPÓŁDZIELCZY ODDZIAŁ W CHOCIWLU, organizacyjna niebędąca osobą 1. GOLENIÓW, 000507727 prawną (nazwa, siedziba, REGON) 10

Nr Lp. 2. --- podstawy wpisu Numer hipoteki (roszczenia) 4 7 WPISY DOTYCZĄCE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO I Napis WŁASNOŚCI BUDYNKU STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ

NIERUCHOMOŚĆ Rodzaj hipoteki (roszczenia) HIPOTEKA UMOWNA KAUCYJNA

Suma (słownie), waluta 250000,00 (DWIEŚCIE PIĘĆDZIESIĄT TYSIĘCY) ZŁ

Wierzytelność i stosunek prawny Lp. SPŁATA ODSETEK, ODSETEK KARNYCH, (numer wierzytelności / 1 1. KOSZTÓW WINDYKACJI wierzytelność) Termin zapłaty 2019-10-31

UMOWA KREDYTU NR 01/K/84002028/2009 Z DNIA Inne informacje 23.12.2009 ROKU Wierzyciel hipoteczny

Inna osoba prawna lub jednostka Lp. BANK SPÓŁDZIELCZY ODDZIAŁ W CHOCIWLU, organizacyjna niebędąca osobą 1. GOLENIÓW, 000507727 prawną (nazwa, siedziba, REGON)

Nr Lp. 3. --- podstawy wpisu Numer hipoteki (roszczenia) 5 94 WPISY DOTYCZĄCE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO I Napis WŁASNOŚCI BUDYNKU STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ

NIERUCHOMOŚĆ Rodzaj hipoteki (roszczenia) HIPOTEKA PRZYMUSOWA

113192,09 (STO TRZYNAŚCIE TYSIĘCY STO Suma (słownie), waluta DZIEWIĘĆDZIESIĄT DWA 09/100) ZŁ NALEŻNOŚĆ Z TYTUŁU NIEOPŁACONYCH Wierzytelność i stosunek prawny Lp. SKŁADEK WRAZ Z DALSZYMI ODSETKAMI ZA (numer wierzytelności / 1 1. ZWŁOKĘ W WYSOKOŚCI USTALONEJ DLA wierzytelność) ZAŁEGŁOŚCI PODATKOWYCH Wierzyciel hipoteczny

ZAKŁAD UBEZPIECZEŃ SPOŁECZNYCH, Skarb Państwa (nazwa, siedziba, Lp. WARSZAWA, 000017756, OSOBA PRAWNA, KTÓREJ REGON, rola instytucji) 1. POWIERZONO WYKONYWANIE PRAW SKARBU PAŃSTWA

Komentarz do migracji

2. Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Dla przedmiotowego terenu brak jest aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z aktualnym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Dobrzany, Uchwała Rady Gminy Dobrzany Nr XXVII/220/02 z dnia 07 października 2002 r., przedmiotowa nieruchomość znajduje się w terenie elementarnym o przeznaczeniu – obszary wielofunkcyjnego rozwoju miasta, istniejąca zabudowa magazynowo-składowa.

3. Lokalizacja i otoczenie 11

Przedmiotowa nieruchomość położona jest na obrzeżach miejscowości Dobrzany (obręb nr 0012). Dobrzany – miasto w województwie zachodniopomorskim, w powiecie stargardzkim, siedziba gminy miejsko-wiejskiej Dobrzany, na Pojezierzu Ińskim, nad jeziorem Szadzko. Miejscowość Dobrzany leży 32 km na wschód od Stargardu Szczecińskiego. Od strony południowej opływa Dobrzany niewielka rzeka Pęzinka. Powierzchnia gminy wynosi około 135 km2, powierzchnia miasta Dobrzany wynosi ponad 5 km2.

Gmina Dobrzany posiada około 5100 mieszkańców. Dobrzany są jedynym miastem w województwie, do którego nie prowadzą żadne drogi wojewódzkie ani krajowe. Przez wschodnie obrzeża prowadzi droga wojewódzka nr 151 łącząca Ińsko z Reczem. Obecnie w gminie czynna jest 1 stacja: Ognica.

W gminie czynny jest 1 urząd pocztowy: Dobrzany (nr 73-130). Przez gminę

Dobrzany prowadzą dwa szlaki turystyczne:

W skład Gminy wchodzi 13 wsi i jedna osada oraz jedna leśniczówka.

Na koniec 2014 r. na terenie gminy funkcjonowało około 440 podmiotów gospodarczych, z czego 25% w budownictwie, 18,2% w handlu, 13,7% w przetwórstwie przemysłowym, 10,5% w rolnictwie. Bezrobocie, zarówno jawne jak i ukryte jest jednym z najważniejszych społecznych i ekonomicznych problemów gminy Dobrzany. W obecnych realiach rynkowych szans na utrzymanie się z rolnictwa ma nieliczna grupa większych obszarowo gospodarstw rolnych. Pozostała część ludności wiejskiej w obecnym kształcie stanowi problem socjalny, a dla zamieszkujących je rodzin najważniejszym zagadnieniem jest znalezienie zatrudnienia poza rolnictwem. Stopa bezrobocia wynosi około 12,1%, ze świadczeń pomocy społecznej korzysta około 19% ludności. Rynek pracy w gminie tworzą_ głównie zakłady przemysłu drzewnego - „Forest”,„Colint”, szwalnia – „Stapol”, zakład metalowy – „Meba”, „Skatom”, i do niedawna Zakład kamieniarsko usługowy „Granit”, Nadleśnictwo, Szkoła Podstawowa i Gimnazjum w Dobrzanach. Biorąc pod uwagę podmioty średnie i małe zarejestrowane w systemie REGON, w gminie Dobrzany funkcjonuje 20 podmiotów gospodarki narodowej, w tym Hydrostal Sp. z o.o produkująca nadwozia do pojazdów, Vena Sp. z o.o. produkująca sprzęt sportowy, Conq Poland Sp.z o.o. prowadząca mechaniczną obróbkę elementów metalowych. Opiekę zdrowotną mieszkańcom zapewniają 2 przychodnie i 2 apteki. Głównym problemem bezrobocia jest brak miejsc pracy na terenie gminy i w jej otoczeniu. Walka z bezrobociem i tworzenie nowych miejsc pracy, staje się najważniejszymi celami działania gminy. Proces przechodzenia od polityki rolnej do wielofunkcyjnego rozwoju wsi jest szansą dla ludności wiejskiej. Szacowana nieruchomość położona jest w peryferyjnej strefie miasta, przy. ul. Gen. Karola Świerczewskiego jest to dwukierunkowa ulica o nawierzchni asfaltowej. Bezpośrednie sąsiedztwo szacowanej nieruchomości od strony północnej, południowej i wschodniej stanowią nieruchomości gruntowe zabudowane obiektami o funkcji przemysłowej, warsztatowej i magazynowo-składowej. Od strony zachodniej niezabudowane działki gruntu. W dalszym sąsiedztwie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz niewielkie obiekty handlowo-usługowe. Odległość od Centrum miasta około 5 km. Nieruchomość dobrze skomunikowana z pozostałymi rejonami miasta.

Szacowana nieruchomość usytuowana jest w II linii zabudowy. Z punku widzenia funkcji posadowionych obiektów i porównania z nieruchomościami o podobnej funkcji pod względem odległości do terenów aktywności gospodarczej, do dróg krajowych, położenie szacowanej nieruchomości i uznaje się za - średnie

4. Opis techniczno – użytkowy

4.1. Grunt

Powierzchnia działki – 3112 m2 Kształt działki regularny w formie prostokąta. Teren działki płaski na poziomie ulicy. Teren działki uzbrojony w sieci: wodociągowa, energetyczna, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa. Dostęp do działki – działka nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Dostęp do drogi publicznej ulicy Świerczewskiego poprzez dz. nr 5/14. Brak ustanowionej służebności drogowej. Teren działki częściowo utwardzony.

4.2. Opis budynków

Na terenie działki od strony północnej działki posadowionych jest 5 budynków o funkcji przemysłowo-usługowej z zapleczem biurowo-socjalnym, wykonanych w technologii tradycyjnej murowanej zaznaczonych na mapie ewidencyjnej jako budynki nr nr: 1, 11, 2, 3 i 9 o łącznej pow. użytkowej – 656,71 m2. Budynki wyposażony jest w instalację wodociągową, elektroenergetyczną, kanalizacyjną. Budynki stanowią funkcjonalną całość Od strony zachodniej posadowiony jest jednokondygnacyjny budynek magazynowo- składowy wykonany w technologii tradycyjnej o pow. użytkowej 289,94 m2. W obiektach dotychczas prowadzono produkcję kamieniarską ( nagrobki ), niemniej po niewielkiej aranżacji w przedmiotowych budynkach można prowadzić inną działalność o charakterze przemysłowym, warsztatowym, czy magazynowo- składowym.

4.2.1. Opis budynków nr nr: 1, 11, 2, 3 i 9 o łącznej pow. użytkowej – 656,71 m2.

Budynki stanowią funkcjonalną całość. Budynki zaznaczone na mapie ewidencyjnej jako nr 2 i nr 11 są to budynki dwukondygnacyjne niepodpiwniczone wykonane w technologii tradycyjnej murowanej. Budynki podzielone funkcjonalnie na dwie części: biurowo-socjalną i część produkcyjną. Część biurowo-socjalna na którą składają się pomieszczenia biurowe, pomieszczenia socjalne, sanitariaty i komunikacja. Na poziomie parteru znajduje się hala produkcyjna, która może być alternatywnie wykorzystywana. Budynki zaznaczone na mapie ewidencyjnej jako nr 1, 3 i nr 9 są to budynki jednokondygnacyjne niepodpiwniczone wykonane w technologii tradycyjnej murowanej. Budynki połączone są ścianami. 13

Konstrukcja i wykończenie

Ławy fundamentowe żelbetowe wylewane na mokro. Ściany konstrukcyjne murowane w technologii tradycyjnej Dach płaski pokryty papą na lepiku Obróbki blacharskie z blachy stalowej Stolarka okienna w profilu PCV.. Stolarka drzwiowa w budynku nr 2 i nr 11 typowa, w budynkach nr 1, 3 i nr 9 wrota stalowe. Elewacja -tynki cem-wap. Posadzki i okładziny – w pomieszczeniach biurowych posadzki wylewki betonowej pokrytej płytami kamiennymi, w pomieszczeniach sanitarnych posadzka betonowa pokryta terakotą, w magazynie wylewka betonowa pokryta PCV. W budynkach nr 1, 3 i nr 9 posadzki betonowe. Okładziny wewnętrzne – w pomieszczeniach socjalnych i sanitariatach glazura, w pozostałych pomieszczeniach ściany malowane. Biały montaż typowy w dobrym stanie technicznym. Budynki wyposażone są w instalację wodociągową, elektroenergetyczną, kanalizacyjną, ogrzewanie i ciepła woda ze źródła lokalnego ( piec olejowy ) ogrzewający wszystkie budynki. Stan techniczny większości elementów budynku zarówno konstrukcyjnych, wykończenia zewnętrznego i wewnętrznego odpowiedni do wieku obiektu i prowadzonej gospodarki remontowej w dobrym stanie technicznym. Elementy wykończeniowe wewnętrzne w dobrym stanie technicznym.

Biorąc pod uwagę wyniki oględzin budynku oraz posługując się tabelami oceny i klasyfikacji stanu technicznego budynków, stan techniczny budynku wynikający z wieku obiektu budowlanego, trwałości zastosowanych materiałów, jakości wykonawstwa budowlanego oraz prowadzonej gospodarki remontowej określono jako dobry. Standard wykończenia wewnętrznego określono jako dobry.

4.2.2. Opis budynku zaznaczony na mapie ewidencyjnej nr 10 o pow. użytkowej – 289,94 m2.

Budynek jednokondygnacyjny niepodpiwniczony posadowiony przy zachodniej granicy działki.

Knstrukcja i wykończenie

Ławy fundamentowe żelbetowe wylewane na mokro. Ściany konstrukcyjne murowane w technologii tradycyjnej Dach dwuspadowy pokryty blachą trapezową. Obróbki blacharskie z blachy stalowej Stolarka okienna w profilu PCV. Wrota dwuskrzydłowe stalowe. Elewacja - tynki cem-wap. Posadzki i okładziny – wylewka betonowa 14

Okładziny wewnętrzne – tynk cem-wap., malowany.

Budynek wyposażony jest w instalację wodociągową i elektroenergetyczną. Ogrzewanie ze źródła lokalnego (piec olejowy) ogrzewający wszystkie budynki. Stan techniczny większości elementów budynku zarówno konstrukcyjnych, wykończenia zewnętrznego odpowiedni do wieku obiektu i prowadzonej gospodarki remontowej w dobrym stanie technicznym. Elementy wykończeniowe wewnętrzne w dobrym stanie technicznym.

VI. PROCEDURA SZACOWANIA

1. Wskazanie rodzaju określonej wartości

Zgodnie z obowiązującymi przepisami wycena nieruchomości, która jest lub może być przedmiotem obrotu na rynku powinna być przeprowadzona na podstawie jej wartości rynkowej. Według Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jednolity tekst z 2014 r. Dz.U. poz. 518 z póź. zm..) ”Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które mogą być przedmiotem obrotu rynkowego”.

Definicję wartości rynkowej przyjęto wg ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (jednolity tekst z 2014 r. Dz.U. poz. 518 z póź. zm.) Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1/ strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2/ upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Szeroko rozumiana wartość rynkowa odwzorowuje najczęściej występujące zachowania uczestników rynku. Z tego względu przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawca posługuje się typowymi stawkami czynszu, typowymi stopami zwrotu, odwzorowuje typowy sposób zarządzania i typowe umiejętności negocjacyjne.” Założenia te zostały przyjęte przy określeniu wartości rynkowej przedmiotu wyceny: Wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna- sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat.

2. Wybór podejścia i metody wyceny

Cel wyceny wymaga określenia wartości rynkowej. 15

Według Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jednolity tekst z 2014 r. Dz.U. poz. 518 z póź. zm.), art. 154. 1. ”Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.” Do wyceny wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze.

Według Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jednolity tekst z 2014 r. Dz.U. poz. 518 z póź. zm.), art. 153.1.: „Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.”

Dla określenia wartości rynkowej w podejściu porównawczym zastosowano metodę korygowania ceny średniej.

Według Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. § 4. 4. „Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości.”

Wartość nieruchomości jest korektą ceny średniej ( przeciętnej ) obliczonej na podstawie próbki reprezentatywnej. Współczynniki korygujące odpowiadają rynkowym cechom nieruchomości.

W celu ustalenia wartości metodą korygowania ceny średniej zrealizowano następującą procedurę: określono rynek lokalny poprzez określenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych – baza danych; ustalono rodzaj i liczbę cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych; podano charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych;

opisano nieruchomość i jej cechy rynkowe o cenie transakcyjnej minimalnej „Cmin” i nieruchomość i jej cechy rynkowe o cenie maksymalnej „Cmax”; 16

określono cenę transakcyjną średnią „Cśr” z grupy nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej) wybranych ze zbioru transakcji przyjętych do analizy (bazy danych); określono zakres sumy współczynników korygujących jako:

C C min ; max Cśr Cśr określono wagi każdej cechy rynkowej oraz zakres współczynników korygujących tych cech; określono wartość rynkową wycenianej nieruchomości według poniższej formuły: n

WR Cśr ui K i 1 gdzie:

Cśr – średnia cena z bazy danych (próbki) sprzedanych nieruchomości; ui – wartość współczynników odzwierciedlających ocenę nieruchomości w aspekcie cech rynkowych o liczebności od 1 do n; K – dodatkowy współczynnik korekcyjny (z przedziału od 0,9 do 1,10); n – liczba cech rynkowych.

Dodatkowy współczynnik korekcyjny „K” uwzględnia się w szczególnych, uzasadnionych przypadkach, np., gdy nieruchomość posiada szczególne wady lub zalety wykraczające poza cechy rynkowe lub występuje wyraźna zmiana relacji pomiędzy popytem i podażą. Wybór podejścia i metody wyceny uzasadnia rodzaj nieruchomości oraz odpowiednia liczba dostępnych transakcji porównawczych.

Zgodnie z Tymczasową Notą Interpretacyjną Nr III, która wchodzi skład PKZW oraz zgodnie z interpretacja prof. M Prystupy wagi cech rynkowych ustala się następującymi sposobami: 1. na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących przedmiotem obrotu, 2. na podstawie badań i obserwacji preferencji nabywców nieruchomości 3. poprzez analogię do podobnych rynków lokalnych.

Sposób analityczny określenia wag rynkowych jest możliwy wtedy gdy istnieje dostateczna baza wiarygodnych transakcji rynkowych W przypadku braku dostatecznej liczby transakcji należy się posługiwać analizami rynków rodzajowo podobnych a także analizą preferencji potencjalnych nabywców, co też uczyniono.

VII. USTALENIE WYNIKU SZACOWANIA

A. Określenie wartości rynkowej nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej

1. Analiza rynku lokalnego

Dla potrzeb wyceny określono: 17

- rodzaj rynku - nieruchomości gruntowe zabudowane obiektami o funkcji komercyjnej. Usługi w zakresie warsztatów usługowych, drobnej produkcji z pomieszczeniami biurowymi i pomieszczeniami socjalnymi itp. Budynki w dobrym, średnim i słabym stanie technicznym.

- obszar rynku - z uwagi na ograniczoną ilość transakcji w okolicach szacowanej nieruchomości, rynek rozszerzono w ujęciu przestrzennym o miejscowości o podobnych preferencjach potencjalnych nabywców na tego typu nieruchomości, gdzie za podobne nieruchomości uzyskuje się podobne ceny transakcyjne. - okres badania cen - od.12.2012 r. do dnia wyceny.

Przegląd cen transakcyjnych przeprowadzono na podstawie zawartych aktów notarialnych w badanym okresie.

Analiza rynku obejmuje grupę reprezentatywną liczącą 12 transakcji.

Transakcje przyjęte do analizy rynku przedstawia tabela nr 1.

Tabela nr 1.

Pow Pow. Cena Zaktual. Data Miasto użytkowa działki(ek) 1 m2 Trend cena transakcji /Gmina Obręb Ulica w m2 w m2 pu wzrostu 1 m2 pu Nr Rep. 2015-04-03 Szczecin Podjuchy Niklowa 1085 7437 829,49 -5 814,82 3551/15 2015-03-05 Pyrzyce Pyrzyce Stargardzka 681 1827 381,79 -5 373,51 701/15 2014-07-31 Dębno Dębno Królowej 1089 13431 359,32 -5 340,97 3182/14 Jadwigi 2014-07-23 Polanów Żydowo Żydowo 263,69 2466 656,07 -5 621,87 4566/14 2014-04-03 Darłowo Wiekowo 653,05 5373 482,05 -5 449,84 2882/14 Wiekowice 2014-01-27 Police Pilchowo Leśna 742 3471 943,4 -5 872,25 325/14 2014-01-15 Kamień Grabowo Grabowo 400 2596 400 -5 369,21 145/14 Pomorski 2014-01-07 Police Police Dworcowa 493,12 4817 476,56 -5 439,38 63/14 2013-10-30 Trzebiatów Mrzeżyno Kołobrzeska 1245 5335 507,63 -5 463,51 4874/13 2013-09-19 Choszczno Fabryczna 787 5495 505,72 -5 459,11 Choszczno 3654/013 2013-07-30 Stargard Strachocin Brak 430 1535 697,67 -5 628,86 Szczeciński 3280/013 2012-12-14 Nowogard Nowogard Boh 333,83 1329 599,11 -5 522,98 4566/12 Warszawy

Szczegółowe dane zestawienia w Załączniku nr 1 nieruchomości przyjętych do analizy rynku i porównania znajdują się w archiwum autorów ( zachowanie zasady poufności stosownie do art. 175 ust. 3. ustawy o gospodarce nieruchomościami ).

Analizując ceny transakcyjne w badanym obszarze zaobserwowano, że w badanym okresie ceny za zabudowane działki gruntu budynkami o funkcji przemysłowej, warsztatowo-usługowej, magazynowo-składowej ulegały spadkowi. Spadki cen nie są jednakowe w różnych rejonach. Większe spadki cen były w terenie o mniejszych preferencjach inwestorów, w znacznej odległości rejonów działalności gospodarczej, w znacznej odległości o głównych tras 18

komunikacyjnych, budynki w słabym stanie technicznym wymagające gruntownych remontów.

W terenie atrakcyjnym dla funkcji wskazanej w niniejszym operacie szacunkowym spadek cen był mniejszy.

W związku z powyższym biorąc pod uwagę cechy rynkowe szacowanej nieruchomości dla potrzeb wyceny zastosowano korektę czasową uwzględniającą minusowy trend czasowy – minus – 5 % rocznie.

Zebrane do niniejszej wyceny dane o transakcjach rynkowych nieruchomości gruntowych nie zabudowanych można zaprezentować na poniższym wykresie rozkładu cen transakcyjnych.

Wykres rozkładu normalnego dla analizowanych transakcji:

- cena średnia 1 m2 p.u. - 529,69 zł

Ilość transakcji Funkcja Gaussa Kw artyle Cena min/śr/max; Odch.std.

śr:529,69

7 me:461,31 Q3:623,62 Q1:422,91 6

5 P10:369,64 śr-s:357,36 śr+s:702,02 min:340,97 4

Ilośćtransakcji 3

P90:796,22

max:872,25 1

340 518 695 872

Analiza analizowanego rynku pozwala zaobserwować, że ceny transakcyjne kupna – sprzedaży nieruchomości gruntowych zabudowanych obiektami komercyjnymi ( przemysłowo-usługowymi, warsztatowymi, magazynowo-składowymi) z zapleczem biurowym i socjalnym w obrocie na rynku wtórnym w analizowanym czasie wahają się w granicach: od 340,97 zł/m2 do 872,25 zł/m2 ( ceny skorygowane o trend czasowy). Najniższe ceny w granicach od 340,00 zł/m2 do 500,00 zł/m2 pow. użytkowej osiągały nieruchomości zlokalizowane w znacznej odległości od terenów aktywności gospodarczej, w terenie o słabej infrastrukturze komunikacyjnej, obiekty o stosunkowo dużych powierzchniach, budynki w słabym stanie technicznym o niekorzystnej funkcjonalności pomieszczeń, brak możliwości alternatywnego wykorzystania. Ceny najwyższe w granicach od 700,00 zł/m2 – 900,00 zł/m2 pow. użytkowej osiągały nieruchomości atrakcyjnie zlokalizowane dla danej funkcji, na terenie aktywności 19 gospodarczej, z dogodnym dostępem do nieruchomości, z dobrze skomunikowane z centrum i głównymi drogami dojazdowymi o stosunkowo niewielkich powierzchniach, budynki w dobrym stanie technicznym. Ceny średnie to około 500 zł/m2 – 600 zł/m2. Wpływ na uzyskiwaną cenę ma położenie nieruchomości na które składa się rodzaj miejscowości ( pod względem wielkości, ilości mieszkańców, odległości do większych miast, pod względem infrastruktury handlowo-usługowej ) sąsiedztwo, otoczenie, dostęp do nieruchomości, linia zabudowy itp.

Cechy rynkowe nieruchomości oraz ich wagi określono na podstawie analizy rynku lokalnego oraz badań preferencji potencjalnych nabywców na tego typu nieruchomości.

Dla potrzeb szacowania przyjęto następującą charakterystykę rynku w ramach poszczególnych cech rynkowych:

 położenie: dobre – przy głównych trasach komunikacyjnych z dobrym dostępem do nieruchomości, nieruchomość położona w zespole obiektów użytkowych, w terenie o dużej aktywności gospodarczej itp. przeciętne – w pobliżu głównych tras komunikacyjnych z dobrym dostępem do nieruchomości, nieruchomość położona w pewnym oddaleniu od podobnych obiektów, w terenie o średniej aktywności gospodarczej słabe – w znacznym oddaleniu od głównych tras komunikacyjnych, w strefie peryferyjnej, w znacznym oddaleniu od centrum i głównych tras komunikacyjnych.

 stan techniczny budynku: dobry – budynki prawidłowo eksploatowane, elementy budynku w dobrym stanie technicznym, pomieszczenia w dobrym stanie technicznym, stolarka okienna i drzwiowa w dobrym stanie technicznym, pokrycie podłóg w dobrym stanie technicznym, w pomieszczeniach socjalnych, w pomieszczeniach mokrych glazura, terakota w dobrym stanie technicznym, średni – budynek w którym nie były przeprowadzane prace remontowe, w elementach budynku występują niewielkie uszkodzenia i ubytki nie zagrażające bezpieczeństwu użytkownikom, celowy jest częściowy remont, pomieszczenia wymagają odświeżenia lub niewielkiego remontu, stolarka okienna, drzwiowa oraz podłogi w średnim stanie technicznym słaby – w elementach budynku występują znaczne uszkodzenia i ubytki, cechy właściwości wbudowanych materiałów mają obniżoną klasę, wymagany kompleksowy remont kapitalny, - pomieszczenia o niskim standardzie, instalacje zniszczone, pomieszczenia wymagają kapitalnego remontu itp.

 powierzchnia użytkowa obiektu: wraz ze wzrostem powierzchni użytkowej cena 1m2 maleje - mała - do 500 m2 - średnia - od 501 m2 do 1000 m2 - duża - powyżej 1001 m2

 wielkość działki: 20 wraz ze wzrostem powierzchni użytkowej cena 1m2 rośnie ( możliwość min. stworzenia miejsc parkingowych itp.) - mała -do 3 000 m2 - średnia - od 3 001 m2 do 8 000 m2 - duża – powyżej 8 001 m2

2. Opis nieruchomości o cenie min. i cenie max. w aspekcie cech rynkowych

Nieruchomość o uzyskanej minimalnej cenie transakcyjnej

- powiat Dębno, obręb Dębno, ul. Królowej Jadwigi ….. - budynek o funkcji produkcyjnej, wolnostojący w słabym stanie technicznym, oraz budynek garażowy w bardzo złym stanie technicznym - pow. użytkowa budynku – 1089 m2 - pow. działki – 13 431 m2 - nieruchomość sprzedana 31.07.2014 r. - Repertorium A. 3182/2014 - uzyskana cena transakcyjna - 359,32 zł/m2 p.u. - skorygowana cena transakcyjna - 340,97 zł/m2 p.u. - położenie – średnie - lokalizacja szczegółowa – słaba

Nieruchomość o uzyskanej maksymalnej cenie transakcyjnej

- powiat Police, obręb Pilchowo, ul. Leśna ….. - budynek o funkcji magazynowej, warsztatowej, drobnej produkcji, wolnostojący w dobrym stanie technicznym - pow. użytkowa budynku – 742,00 m2 - pow. działki – 3 471 m2 - nieruchomość sprzedana 27.01.2014 r. - Repertorium A. 325/2014 - uzyskana cena transakcyjna – 943,40 zł/m2 p.u. - skorygowana cena transakcyjna – 872,25 zł/m2 p.u. - położenie – dobre

7.1.3. Określenie wag cech rynkowych, ustalenie brzegowych wartości sumy współczynników korygujących oraz określenie wartości rynkowej nieruchomości

Ustalenie wartości rynkowej 1 m2 p.u. budynków wg opisanego powyżej wzoru

WR Csr Vi i 1 21

Ceny: Wartości brzegowe: Rozkład normalny (funkcja Gaussa-Laplace'a) Cena średnia = 529,69 zł Cmin / Cśr = 0,64 Cena min = 340,97 zł Cmax / Cśr = 1,65 593,33 Cena max = 872,25 zł

Liczba próbek = 12 Liczbatransakcji Odchylenie standardowe = 172,33 350 400 450 500 550 600 650 700 750 800 850 Cena 1 mkw

Przyjęte cechy rynkow e

Położenie 40 %

pow. użytkowa 10 % Stan techniczny 35 %

Wielkość działki 15 %

L.p. Cechy rynkowe Waga cechy Zakres wsp. Wartość cechy Wartości [%] korygujących (Nier. wsp. wyceniana) 1 Położenie 40 0,26 - 0,66 słabe 0,26 2 Stan techniczny 35 0,23 - 0,58 dobry 0,58 3 Wielkość działki 15 0,10 - 0,25 średnia 0,17 4 Pow. użytkowa 10 0,06 - 0,16 średnia 0,11 Razem 100 0,64 - 1,65 1,12 K - współczynnik korekcyjny (0.90 - 1.10) : 1

Wartość rynkowa 1 m2 wynosi: 593,25 Słownie : pięćset dziewięćdziesiąt trzy zł. 25/100

2 2 WN = 946,75 m x 593,25 zł/m = 561.659,44 zł ≈ 561.700,00 zł

B. Określenie wartości rynkowej działki gruntu jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego

1. Analiza i charakterystyka rynku lokalnego

Rodzaj rynku - rodzaj przyjętego rynku dla potrzeb wyceny uwarunkowany został typem wycenianej nieruchomości. W przypadku wycenianej nieruchomości jest to rynek 22

niezabudowanych działek gruntu przeznaczonych cele przemysłowe, przemysłowo- usługowe. Obszar rynku – z uwagi na ograniczoną ilość transakcji działkami podobnymi, zasadnym było rozszerzenie rynku w ujęciu przestrzennym o tereny całego województwa zachodniopomorskiego o podobnych preferencjach potencjalnych inwestorów. Okres monitorowania cen – od kwietnia 2014 roku do dnia wyceny.

Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m2

W analizie pominięto transakcje incydentalne o cenach spoza zakresu cen rynkowych (zawyżone i zaniżone).

Transakcje przyjęte do analizy rynku przedstawia tabela nr 2.

Analiza rynku obejmuje grupę reprezentatywną liczącą 16 transakcji:

Tabela nr 2. Pow. Cena Zaktual. Rodzaj Data działek 1 m2 w Trend Cena Nr nabywanego transakcji Powiat Obręb Ulica w m2 zł wzrostu 1 m2 Rep. prawa 2015-04-22 Gryfiński Stare Stare 9600 20 -8 19,5 2458/2015 własność Czarnowo Czarnowo 2015-04-14 Świdwiński Świdwin Królowej 15108 19,25 -8 18,74 2047/2015 własność Jadwigi 2015-03-04 Pyrzycki Pyrzyce Głowackiego 1030 19,42 -8 18,72 211/2015 własność 2015-02-25 Myśliborski Dębno Chojeńska 1566 22,35 -8 21,51 292/2015 własność 2014-12-23 Stargardzki Stargard Brak 4605 49,35 -8 46,81 9888/14 własność Szczeciński 2014-12-23 Stargardzki Stargard Brak 7260 47,58 -8 45,13 9880/14 własność Szczeciński 2014-08-27 Goleniowski Nowogard 1 4157 19,24 -8 17,77 1221/14 własność 2014-08-12 Białogardzki Białogard - 1513 41,48 -8 38,17 4343/14 własność 2014-07-31 Myśliborski Dębno Królowej 2734 18,51 -8 16,98 3207/2014 u. wieczyste Jadwigi 2014-07-31 Łobeski Węgorzyno Przemysłowa 2301 19,64 -8 18,03 3596/2014 własność 2014-06-26 Łobeski Węgorzyno Przemysłowa 1740 39,66 -8 36,1 2865/2014 własność 2014-05-26 Białogardzki Białogard Księcia 1908 23,58 -8 21,32 2797/2014 własność Bogusława X 2014-04-24 Stargardzki Stargard Brak 2430 47,33 -8 42,47 3056/14 u. wieczyste Szczeciński 2014-04-22 Szczecinecki Szczecinek Waryńskiego 2983 35 -8 31,39 1982/2014 u. wieczyste 2014-04-14 Stargardzki Stargard Brak 1894 43,56 -8 39 2676/14 u. wieczyste Szczeciński 2014-04-02 Myśliborski Dębno - 1283 31,18 -8 27,84 1933/2014 własność

Szczegółowe dane zestawienia w tabeli nr 1 nieruchomości przyjętych do analizy rynku i porównania znajdują się w archiwum autora ( zachowanie zasady poufności stosownie do art. 175 ust. 3. ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz zmianie niektórych innych ustaw.

Na podstawie zanotowanych transakcji w badanym czasie, nie można jednoznacznie określić trendu rosnącego czy malejącego, niemniej na podstawie analizy własnej i raportów analityków z rynku nieruchomości ustalono że ceny transakcyjne za działki o przeznaczeniu przemysłowym, przemysłowo-usługowym badanym czasie ulegają spadkowi w granicach 5 % -10 % rocznie. 23

Spadki są mniejsze, niż w przypadku działek zabudowanych obiektami przemysłowymi szczególnie w złym stanie technicznym po byłych zakładach przemysłowych. Zaobserwowano, że w atrakcyjnych lokalizacjach ceny działek przemysłowych utrzymują się na stałym poziomie. Potwierdzają to analitycy rynku nieruchomościami przemysłowymi ( dane: Gazeta Prawna, Rzeczpospolita ).

Biorąc pod uwagę przedmiot wyceny, cechy rynkowe szacowanej nieruchomości dla potrzeb wyceny zastosowano korektę czasową uwzględniającą minusowy trend czasowy – minus – 8 % rocznie.

Zebrane do niniejszej wyceny dane o transakcjach rynkowych nieruchomości gruntowych nie zabudowanych można zaprezentować na poniższym wykresie rozkładu cen transakcyjnych.

Wykres rozkładu normalnego dla analizowanych transakcji:

- cena średnia 1 m2 pow. - 28,72 zł

Ilość transakcji Funkcja Gaussa Kw artyle Cena min/śr/max; Odch.std.

śr:28,72

8 me:24,68

6 Q3:38,38 Q1:18,73 śr-s:17,74P10:17,90 śr+s:39,69 5 min:16,98

Ilośćtransakcji P90:43,80

3 max:46,81 2

16 24 31 39 46

Analizując ceny transakcyjne na badanym rynku i badanym czasie stwierdzono, że niezabudowane działki gruntu bez wyznaczania kryterium atrakcyjności położenia, uzbrojenia, uciążliwości na terenie działki czy też powierzchni wahały się w granicach od 16,98 zł/m2 do 46,81 zł/m2. Cena średnia wynosiła 28,72 zł/m2. ( ceny skorygowane o trend czasowy). Ceny najniższe w granicach 16,00 zł/m2 do 22,00 zł/m2 osiągano za działki zlokalizowane w strefie peryferyjnej, w znacznej odległości od terenów aktywności gospodarczej, w znacznej odległości od głównych tras komunikacyjnych ( dróg ekspresowych, autostrad). 24

Ceny najwyższe w granicach 40,00 zł/m2 do 47,00 zł/m2 osiągały działki zlokalizowane w strefie aktywności gospodarczej, działki dobrze skomunikowane z głównymi trasami. Ceny średnie kształtowały się w granicach 25,00 zł – 35,00 zł. Poziom uzyskiwanych cen transakcyjnych uzależniony był od położenia nieruchomości (wielkość miejscowości, sąsiedztwo i otoczenie, dostęp do nieruchomości). Położenie nieruchomości przy głównych magistralach komunikacyjnych miasta w strefie dużej aktywności gospodarczej wpływał na wyższą cenę.

Ponadto uzyskaną cenę transakcyjną determinowała wielkość działki, wraz ze wzrostem powierzchni uzyskiwana cena maleje.

Następnym atrybutem decydującym o wysokości uzyskanej ceny są uciążliwości i ograniczenia na terenie działki zarówno natury fizycznej i prawnej. np. sąsiedztwo obiektów uciążliwych, niekorzystny kształt działki, duże nierówności terenu, słup wysokiego napięcia, linie energetyczne, złe warunki gruntowo-wodne itp. Atrybutem decydującym o wysokości ceny jest także uzbrojenie terenu w media (E, W, K,), w przypadku działek komercyjnych uzbrojenie w gaz nie ma większego znaczenia. Przy określaniu wartości nieruchomości istotnym jest jej odległość od infrastruktury technicznej oraz warunki podłączenia nieruchomości do tych urządzeń. W związku z powyższym każdy rodzaj uzbrojenia technicznego podzielono na: pełne, częściowe, brak. W wyniku analizy rynku, jak i preferencji potencjalnych nabywców wynika, że media E,W,K są traktowane równorzędnie.

Następnym atrybutem decydującym o wysokości uzyskanej ceny są uciążliwości i ograniczenia na terenie działki zarówno natury fizycznej i prawnej. np. niekorzystny kształt działki, duże nierówności terenu, słup wysokiego napięcia, linie energetyczne, złe warunki gruntowo-wodne itp.

Ze względu na ograniczoną ilość transakcji nieruchomościami będącymi przedmiotem prawa użytkowania wieczystego do analizy rynku przyjęto również transakcje nieruchomościami będącymi przedmiotem prawa własności. Wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczysteego określono na podstawie wzajemnych relacji miedzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności , a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego uzyskiwanymi przy transakcjach dokonanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości § 29 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w tym przypadku na rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod mieszkalnictwo.

W wyniku analizy wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności oraz przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, zaobserwowano wyższe ceny w przypadku prawa własności o około 3% - 5%.w przypadku mieszkalnictwa gdzie opłata roczna za uw wynosi 1% , w związku z powyższym w przypadku komercji gdzie opłata za uw wynosi 3% ceny lub wartości ( w przypadku dokonania aktualizacji) co stanowi znaczne obciążenie dla użytkownika wieczystego, określono różnicę pomiędzy prawami na poziome 10 %. Poniżej opisano gradacje cech rynkowych, które mają miejsce na lokalnym rynku w odniesieniu do cech i gradacji cech przedmiotowej nieruchomości. 25

a) położenie dobre - oznacza położenie nieruchomości w większych miejscowościach ( miastach powiatowych, dużych gminach), w pobliżu głównych magistralach komunikacyjnych, w strefie dużej aktywności gospodarczej, przeciętne - w oznacza położenie nieruchomości w pobliżu głównych magistralach komunikacyjnych, w pewnym oddaleniu od strefy aktywności gospodarczej i magistrali komunikacyjnych słabe - oznacza położenie nieruchomości w znacznym oddaleniu od strefy aktywności gospodarczej i magistrali komunikacyjnych, b) powierzchnia działki mała - do 2 500 m2, średnia od 2 501 m2 do 7 000 m2, duża – powyżej 7 001 m2 c) uzbrojenie pełne - kiedy nieruchomość wyceniana jest przyłączona lub posiada możliwości przyłączenia do wszystkich z urządzeń infrastruktury technicznej takich jak: woda, kanalizacja, energia elektryczna, gaz w sposób niewymagający budowy znacznych odcinków sieci lub specjalistycznych urządzeń umożliwiających podłączenie do tych sieci (kolektorów, stacji przepompowych, trafostacji), częściowe - kiedy nieruchomość wyceniana jest przyłączona lub posiada możliwości przyłączenia do części z urządzeń infrastruktury technicznej takich jak: woda, kanalizacja, energia elektryczna, gaz w sposób niewymagający budowy znacznych odcinków sieci lub specjalistycznych urządzeń umożliwiających podłączenie do tych sieci (kolektorów, stacji przepompowych, trafostacji); brak - kiedy nieruchomość wyceniana nie posiada technicznych możliwości przyłączenia do żadnego z urządzeń infrastruktury technicznej takich jak: woda, kanalizacja, energia elektryczna, gaz w sposób niewymagający budowy znacznych odcinków sieci lub specjalistycznych urządzeń umożliwiających podłączenie do tych sieci (kolektorów, stacji przepompowych, trafostacji. d) uciążliwości i ograniczenia - cecha ta obejmuje fizyczne i prawne własności nieruchomości utrudniające jej wykorzystywanie zgodnie z ustalonym przeznaczeniem. Zaliczają się do nich w szczególności: niekorzystny kształt działki lub konfiguracja terenu, przebiegające przez działkę główne sieci techniczne, wszelkiego rodzaju służebności. Cechę tę podzielono na: uciążliwości występują, uciążliwości brak e) stan prawny własność – „mocniejsze” prawo władania nieruchomością, na podstawie którego nalicza się opłaty za użytkowanie wieczyste, 26 użytkowanie wieczyste - ze względu na konieczność wnoszenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego prawo to ma mniejszą wartość rynkową niż prawo własności, które nie wiąże się z takim obciążeniem.

2. Opis nieruchomości o cenie min. i cenie max. w aspekcie cech rynkowych

Nieruchomość o uzyskanej minimalnej cenie transakcyjnej -Powiat myśliborski, obręb Dębno ul.- Królowej Jadwigi.. pow. działki – 2 734 m2, sprzedana 31.07.2014 r. Repertorium A. 3207/2014 Uzyskana cena transakcyjna – 18,51 zł/m2 Skorygowana cena transakcyjna – 16,98 zł/m2 Przeznaczenie- przemysłowo-usługowe Położenie- przeciętne Uzbrojenie- w zasięgu Stan prawny – użytkowanie wieczyste

Nieruchomość o uzyskanej maksymalnej cenie transakcyjnej -Powiat stargardzki, obręb Stargard ul.- brak pow. działki – 46051 m2, sprzedana 23.12.2014 r. Repertorium A. 9888/2014 Uzyskana cena transakcyjna – 49,35 zł/m2 Skorygowana cena transakcyjna – 46,81 zł/m2 Przeznaczenie- przemysłowo-usługowe Położenie- dobre Uzbrojenie- pełne Stan prawny – własność

3. Określenie wag cech rynkowych, ustalenie brzegowych wartości sumy współczynników korygujących oraz określenie wartości rynkowej nieruchomości

WR Csr Vi i 1

Ceny: Wartości brzegowe: Rozkład normalny (funkcja Gaussa-Laplace'a)

Cena średnia = 28,72 zł Cmin / Cśr = 0,59 29,66 Cena minimalna = 16,98 zł Cmax / Cśr = 1,63 Cena maksymalna = 46,81 zł

Liczba próbek = 16 Liczbatransakcji Odchylenie standardowe = 10,97 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 Cena 1 mkw

Przyjęte cechy rynkow e

Położenie 40 %

Uzbrojenie 25 % Uciążliwości i ograniczenia 10 %

stan prawny 10 % Wielkość działki 15 %

L.p. Cechy rynkowe Waga cechy Zakres wsp. Wartość cechy Wartości [%] korygujących (Nier. wyceniana) wsp. 1 Położenie 40 0,24 - 0,65 słabe 0,24 2 Uzbrojenie 25 0,15 - 0,41 pełne 0,41 3 Wielkość działki 15 0,09 - 0,24 średnia 0,17 4 Uciążliwości i 10 0,06 - 0,16 brak 0,16 ograniczenia 5 Stan prawny 10 0,06 - 0,16 użytkowanie 0,06 wieczyste Razem 100 0,59 - 1,63 1,03 K - współczynnik korekcyjny (0.90 - 1.10) : 1

Wartość rynkowa 1 m2 wynosi: 29,66 zł Słownie : dwadzieścia dziewięć zł. 66/100

2 2 WN = 3112 m x 29,66 zł/m = 92.301,92 zł ≈ 92.300,00 zł

Wartość rynkowa budynków i budowli

W Bib = 561.700,00 zł – 92.300,00 = 469.400,00 zł

VIII WNIOSKI KOŃCOWE

Oszacowana wartość:

Wartość rynkowa nieruchomości (bez podatku VAT) 561 700,00 zł (słownie: pięćset sześćdziesiąt jeden tysięcy siedemset złotych ) w tym: prawo wieczystego użytkowania gruntu - 92 300 zł ( słownie: dziewięćdziesiąt dwa tysiące trzysta złotych) prawo własności budynków i budowli – 469 400 zł ( słownie: czterysta sześćdziesiąt dziewięć tysięcy czterysta złotych)

- W przedmiotowym operacie szacunkowym określono wartość rynkową nieruchomości (WR). - Określona wartość obejmuje określenie wartości działki gruntu łącznie z jego częściami składowymi ( budynki oraz urządzenia trwale związane z gruntem niezbędne do prawidłowego funkcjonowania nieruchomości). - Oszacowana wartość nieruchomości uwzględnia wszystkie cechy nieruchomości tj. położenie nieruchomości, sposób zagospodarowania zgodny z przeznaczeniem terenu, stan techniczny budynku, standard i stan techniczny pomieszczeń. - Oszacowana wartość, jest wartością uwzględniającą również funkcję użytkową i możliwości jej wykorzystania w perspektywie najbliższych lat. - Wartość ta odzwierciedla dotychczasowy potencjał ekonomiczny przedmiotowej nieruchomości. - Wycenę przeprowadzono na podstawie zasad stosowanych w gospodarkach rynkowych.

Analiza otrzymanego wyniku:

W procesie szacowania przedmiotowej nieruchomości w podejściu porównawczym otrzymano wartość rynkową jednego m2 powierzchni użytkowej budynków 593,25 zł. Otrzymany wynik mieści się w przedziale cen, który wynika z analizy rynku przedstawionej w przedmiotowym operacie szacunkowym, który to przedział wynosi od 340,97 zł/m2 cena najniższa i 872,25 zł/m2 uzyskana cena najwyższa. Średnia cena – 529,69 zł/m2 ( ceny skorygowane o trend czasowy). Otrzymany wynik znajduje się nieco powyżej średnich cen otrzymywanych za obiekty komercyjne o funkcji przemysłowej, warsztatowo-usługowej, magazynowo-składowej. Wpływ na oszacowaną wartość ma w szczególności położenie nieruchomości w stosunku do stref działalności gospodarczej, w stosunku do tras komunikacyjnych które określono jako słabe. Ponadto neruchomość położona w II linii zabudowy). Cechą korzystną jest dobry stan techniczny budynków Cechą niekorzystną jest stosunkowa mała działka dla potrzeb produkcyjnych ( brak placów składowych, oraz forma władaniem gruntem – użytkowanie wieczyste. W związku z powyższym otrzymany wynik szacowania uznaje się za uzasadniony.

IX. WARUNKI I OGRANICZENIA

Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny. Niniejszy operat szacunkowy nie może być publikowany i wykorzystywany przez osoby trzecie do żadnego innego celu aniżeli określony w operacie. Oszacowana wartość nie zawiera podatku VAT. Wycena opiera się na oględzinach nieruchomości, dokonanych podczas wizji lokalnej oraz na informacjach i dokumentach udostępnionych przez Zamawiającego, na informacjach z PODGiK w Stargardzie Szczecińskim i Księgach Wieczystych. Zakłada się, że autorowi opracowania zgłoszono wszystkie znane okoliczności mające wpływ na oszacowanie wartości. Opis techniczny budynku nie jest ekspertyzą budowlaną i nie uwzględnia ewentualnych wad ukrytych. Oszacowana w operacie szacunkowym wartość rynkowa nieruchomości nie uwzględnia podatków i opłat ponoszonych przez strony transakcji kupna-sprzedaży. Wycena nie uwzględnia ewentualnych wpisów do działu IV księgi wieczystej (zabezpieczeń hipotecznych). Informacje dotyczące nieruchomości porównawczych znajdują się u autora operatu szacunkowego. Wyciąg z operatu szacunkowego przekazano do Wydziału Ewidencji Gruntów i Budynków.

X. ZAŁĄCZNIKI

1. Wypis z ewidencji gruntów 2. Wyrys z mapy ewidencyjnej w skali 1:1000 3. Dokumentacja fotograficzna