Operat Szacunkowy
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
Rzeczoznawca majątkowy mgr inż. Alicja Przylepa 71-742 Szczecin ul. Szczęśliwa 16 tel./fax (091) 421 99 77 tel. kom. 0600 67 61 33 Uprawnienia zawodowe nr 3566 wydane przez Prezesa UMiRM - Członek Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w Szczecinie OPERAT SZACUNKOWY Określający wartość rynkową nieruchomości gruntowej zabudowanej Adres nieruchomości: Dobrzany, ul. Gen. Karola Świerczewskiego Działka: nr 51/12 o pow. 3112 m2 Obręb ewidencyjny: 0001, Miasto Dobrzany Powiat: stargardzki Województwo: zachodniopomorskie Właściciel gruntu: Skarb Państwa Użytkownik wieczysty: Agnieszka Bykowska, Artur Bykowski* udział 1/1 na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej */ przedsiębiorca Artur Bykowski prowadzący przedsiębiorstwo „Granit” (NIP 8540000108) od 23 lipca 2015 jest w upadłości likwidacyjnej (XII GUp 54/15) Cel wyceny: Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami o funkcji przemysłowej z zapleczem biurowo-socjalnym do ustalenia ceny sprzedaży w postępowaniu upadłościowym prowadzonym w celu likwidacji majątku upadłego przedsiębiorcy Artura Bykowskiego Wykonawca: mgr inż. Alicja Przylepa Rzeczoznawca majątkowy w zakresie szacowania nieruchomości Uprawnienia Prezesa UMiRM nr 3566 Szczecin, 08 sierpnia 2015 r. 2 Spis treści I. WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO........................................... str.3 II. PODSTAWY FORMALNE.......................................................................str.5 1. Zleceniodawca....................................................................................str.5 2. Przedmiot i zakres wyceny.................................................................str.5 3. Cel wyceny ........................................................................................str.5 4. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego ........................str.5 III. PODSTAWY PRAWNE I UWARUNKOWANIA WYKONYWANYCH CZYNNOŚCI ...........................................................................................str.6 IV. PODSTAWY MERYTORYCZNE ............................................................str.6 V. DANE O NIERUCHOMOŚCI ..................................................................str.7 1. Stan prawny nieruchomości ..............................................................str.7 2. Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ......str.10 3. Lokalizacja i otoczenie nieruchomości .............................................str.10 4. Opis techniczno – użytkowy ............................................................str.12 VI. PROCEDURA SZACOWANIA ..............................................................str.14 VII. USTALENIE WYNIKU SZACOWANIA .................................................str.16 VIII. WNIOSKI KOŃCOWE ............................... ...........................................str.28 IX. WARUNKI I OGRANICZENIA .................. .............................................str.29 X. ZAŁĄCZNIKI ............................................. ............................................str.29 3 I. WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Sporządzony zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (jednolity tekst z 2014 r. Dz.U. poz. 518 z póź. zm.) Adres nieruchomości Adres nieruchomości: Dobrzany, ul. Gen. Karola Świerczewskiego Działka: nr 51/12 o pow. 3112 m2 Obręb ewidencyjny: 0001, Miasto Dobrzany Powiat: Stargard Szczeciński Województwo: zachodniopomorskie Właściciel gruntu Skarb Państwa Użytkownik wieczysty Agnieszka Bykowska, Artur Bykowski udział 1/1 na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej. Przedmiot i zakres wyceny Przedmiotem szacowania jest nieruchomość gruntowa zabudowana 6 budynkami o funkcji przemysłowej z zapleczem biurowo-socjalnym. Dla przedmiotowej nieruchomości prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Stargardzie Szczecińskim, V Wydział Ksiąg Wieczystych księga wieczysta KW Nr SZ1T/00096293/2. Dla przedmiotowego terenu brak jest aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z aktualnym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Dobrzany, Uchwała Rady Gminy Dobrzany Nr XXVII/220/02 z dnia 07 października 2002 r., przedmiotowa nieruchomość znajduje się w terenie elementarnym o przeznaczeniu – obszary wielofunkcyjnego rozwoju miasta, istniejąca zabudowa magazynowo- składowa, Uwzględniając cel wyceny, zakres szacowania obejmuje określenie wartości rynkowej nieruchomości (działka gruntu łącznie z częściami składowymi tego gruntu – budynek i budowle niezbędne do prawidłowego funkcjonowania nieruchomości), w tym określenie wartości rynkowej działki gruntu jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego i wartości rynkowej prawa własności zabudowy. Szacowana nieruchomość jest majątkiem, który na podstawie art. 124 ust. 1 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze, jako majątek objęty wspólnością ustawową małżeńską, w całości wchodzi w skład masy upadłości Artura Bykowskiego w ramach postępowania upadłościowego prowadzonego w Sądzie Rejonowym Szczecin-Centrum w Szczecinie w sprawie o sygn. akt XII GUp 54/15. Rodzaj praw podlegających wycenie Grunt w użytkowaniu wieczystym do dnia 05.12.2089 roku i budynki stanowiące odrębne od gruntu nieruchomości będące przedmiotem prawa własności. Cel wyceny Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami o funkcji przemysłowej z zapleczem biurowo-socjalnym do ustalenia ceny sprzedaży w postępowaniu upadłościowym prowadzonym w celu likwidacji majątku upadłego przedsiębiorcy Artura Bykowskiego Skrócony opis przedmiotu wyceny Lokalizacja i otoczenie 4 Przedmiotowa nieruchomość położona jest na obrzeżach miejscowości Dobrzany ( obręb nr 0012). Dobrzany – miasto w województwie zachodniopomorskim, w powiecie stargardzkim, siedziba gminy miejsko-wiejskiej Dobrzany, na Pojezierzu Ińskim, nad jeziorem Szadzko. Miejscowość Dobrzany leży 32 km na wschód od Stargardu Szczecińskiego. Od strony południowej opływa Dobrzany niewielka rzeka Pęzinka. Powierzchnia gminy wynosi około 135 km2, powierzchnia miasta Dobrzany wynosi ponad 5 km2. Gmina Dobrzany posiada około 5100 mieszkańców. Dobrzany są jedynym miastem w województwie, do którego nie prowadzą żadne drogi wojewódzkie ani krajowe. Przez wschodnie obrzeża prowadzi droga wojewódzka nr 151 łącząca Ińsko z Reczem. Obecnie w gminie czynna jest 1 stacja: Ognica. Szacowana nieruchomość położona jest w peryferyjnej strefie miasta, przy. ul. Gen. Karola Świerczewskiego jest to dwukierunkowa ulica o nawierzchni asfaltowej. Bezpośrednie sąsiedztwo szacowanej nieruchomości od strony północnej, południowej i wschodniej stanowią nieruchomości gruntowe zabudowane obiektami o funkcji przemysłowej, warsztatowej i magazynowo-składowej. Od strony zachodniej niezabudowane działki gruntu. W dalszym sąsiedztwie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz niewielkie obiekty handlowo-usługowe. Odległość od Centrum miasta około 5 km. Nieruchomość dobrze skomunikowana z pozostałymi rejonami miasta. Na terenie działki od strony północnej działki posadowionych jest 5 budynków o funkcji przemysłowo-usługowej z zapleczem biurowo-socjalnym, wykonanych w technologii tradycyjnej murowanej zaznaczonych na mapie ewidencyjnej jako budynki nr nr: 1, 11, 2, 3 i 9 o łącznej pow. użytkowej – 656,71 m2. Budynki wyposażony jest w instalację wodociągową, elektroenergetyczną, kanalizacyjną. Budynki stanowią funkcjonalną całość Od strony zachodniej posadowiony jest jednokondygnacyjny budynek magazynowo-składowy wykonany w technologii tradycyjnej o pow. użytkowej 289,94 m2. Z punku widzenia funkcji posadowionych obiektów i porównania z nieruchomościami o podobnej funkcji pod względem odległości do terenów aktywności gospodarczej, do dróg krajowych, położenie szacowanej nieruchomości i uznaje się za - średnie Opis gruntu Kształt działki regularny w formie prostokąta. Teren działki płaski na poziomie ulicy. Teren działki uzbrojony w sieci: wodociągowa, energetyczna, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa. Dostęp do działki – działka nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Dostęp do drogi publicznej ulicy Świerczewskiego poprzez dz. nr 5/14. Brak ustanowionej służebności drogowej. Teren działki częściowo utwardzony. Oszacowana wartość: Wartość rynkowa nieruchomości jako przedmiot użytkowania wieczystego oszacowana w podejściu porównawczym 561 700,00 zł (słownie: pięćset sześćdziesiąt jeden tysięcy siedemset złotych ) w tym: prawo wieczystego użytkowania gruntu - 92 300 zł ( słownie: dziewięćdziesiąt dwa tysiące trzysta złotych) prawo własności budynków i budowli – 469 400 zł ( słownie: czterysta sześćdziesiąt dziewięć tysięcy czterysta złotych) Oszacowana wartość nie zawiera podatku VAT należnego ustalonego przy transakcji sprzedaży. Data Oględzin nieruchomości: 30.07.2015 r. Sporządzenia operatu: 08-08-2015r. Na którą określono stan przedmiotu wyceny: 30.07.2015 r. Na którą w wycenie określono wartość przedmiotu wyceny: 08-08-2015r Wykonawca 5 Mgr inż. Alicja Przylepa - Rzeczoznawca majątkowy uprawnienia Prezesa UMiRM nr 3566 II. PODSTAWY FORMALNE 1. Zlecenie Podstawę formalną stanowi ustna umowa o dzieło z dnia 30 lipca 2015 r. zawarta pomiędzy Syndykiem masy upadłości Artura Bykowskiego prowadzącego przedsiębiorstwo „Granit” w Dobrzanach (NIP 8540000108) w upadłości likwidacyjnej, a Firmą „ESTIMA” – Wycena Nieruchomości – Alicja Przylepa, z siedzibą w Szczecinie przy ul. Szczęśliwej 16, prowadzącą działalność na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej Urzędu Miejskiego w Szczecinie P/034153/01. Autor operatu szacunkowego jest