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MARKETBEAT INVESTISSEMENT FRANCE 3Ème Trimestre 2019

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MARKETBEAT INVESTISSEMENT FRANCE 3Ème Trimestre 2019 MARKETBEAT INVESTISSEMENT FRANCE 3ème Trimestre 2019 Une rentrée tambour battant SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Investissement en France 3 03 Répartition géographique 4 04 Bureaux Ile-de-France 5 05 Commerces 7 06 Logistique 8 07 Investisseurs 9 08 Définitions 10 CONTEXTE ÉCONOMIQUE LA FRANCE À L’ABRI ? La croissance sauvée par la consommation Croissance du PIB en France, % A la rentrée 2019, l’INSEE ne modifie pas ses prévisions à fin d’année avec une croissance du PIB prévue à 1,3% pour 2019, grâce à une croissance trimestrielle de 0,3%. Elle ferait ainsi un peu mieux que l’ensemble de l’Eurozone (croissance estimée à 1,2% en 2019). L’économie française résiste à la stagnation du commerce international (en baisse de -0,1% au deuxième trimestre), pénalisé par les tensions sino-américaines et les incertitudes sur le Brexit. La croissance française est surtout portée par la demande intérieure : l’investissement des entreprises (+0,9% au deuxième trimestre) est tiré par des taux d’intérêts toujours en diminution. L’investissement des administrations (+3,8% prévu en 2019) est également en hausse. La consommation des ménages est stimulée Source : INSEE par un bon moral et par une hausse prévue du pouvoir d’achat (+2,3%). Dernier signal favorable, le chômage Taux EONIA et EURIBOR 3 mois poursuivrait sa décrue avec une création nette de 250 000 emplois anticipée pour l’année 2019, ramenant le chômage à 8,3% de la population active en fin de période. Baisse des taux directeurs dans la durée Les craintes d’une récession durant l’été 2019 ont de nouveau obligé les banques centrales à intervenir. La FED a baissé ses taux directeurs d’un quart de point en juillet. La BCE a réduit ses taux de dépôt et annoncé la reprise des achats obligataires à partir de novembre 2019, pour environ 20 milliards d’euros par mois. Dans ce contexte, les taux Eonia et Euribor restent durablement en territoire négatif, avec l’atteinte de nouveaux seuils (respectivement -0,403% et -0,418%). L’afflux de liquidités aboutit à un Source : Banque de France croisement des courbes de l’Euribor et de l’Eonia et fait également tomber le spread entre les deux taux en territoire négatif. OAT 10 ans et taux de rendement prime Envolée du spread immobilier Les OAT à 10 ans continuent de voir leur taux baisser avec un taux trimestriel moyen de -0,14% et un minimum historique enregistré à -0,44%. Le passage en juin des obligations du Trésor dans des seuils négatifs se prolonge, voire s’amplifie, amenant les investisseurs à revoir leur stratégie. L’attractivité des actifs immobiliers s’en trouve renforcée avec une prime de risque de l’immobilier qui se maintient aux alentours des 340 points de base. L’afflux de capitaux vers l’immobilier d’entreprise devrait donc se poursuivre jusque fin 2019 avec deux incertitudes non négligeables : d’une part, l’issue du Brexit qui demeure incertaine, tout comme son impact sur la hiérarchie des Sources : Banque de France, Cushman & Wakefield villes européennes en termes d’investissement, et, d’autre part, la capacité du marché immobilier français à fournir une offre suffisante pour combler la demande de capitaux. Cushman & Wakefield | MarketBeat Investissement France 3ème Trimestre 2019 2 INVESTISSEMENT EN FRANCE RATTRAPAGE DU COMMERCE ET DE LA LOGISTIQUE Une rentrée à 8 milliards d’euros ! Volume d’investissement en France, en milliards d’euros Le 3ème trimestre 2019 marque une nette augmentation de l’investissement en France avec un volume de l’ordre 8,2 milliards d’euros, supérieur de 72% au 3ème trimestre 2018. après un 1er trimestre plutôt lent et un rattrapage au printemps, l’investissement en France s’accélère donc et laisse présager d’une fin d’année hyper dynamique. Le volume annuel d’investissement atteint ainsi, à date, la barre des 20 milliards d’euros et laisse présager d’un 4ème trimestre qui pourrait bien porter le volume total au-delà des 30 milliards d’euros pour l’année 2019. Plus de méga-deal et moins de transactions Le nombre de transactions continue de diminuer. A la Source : Cushman & Wakefield rentrée 2019, il est de 13% inférieur à celui de l’année précédente (472 transactions actées contre 541). Le segment des petites transactions (moins de 10 millions) enregistre la plus forte baisse (-27%) d’une année à Volume d’investissement par tranche de montant, l’autre, alors que celui des montants de 20 à 50 millions en milliards d’euros en % est en augmentation de 22%. Pour les autres segments, le nombre de transactions est stable. Il y a donc globalement moins de transactions mais le montant moyen est plus élevé, passant de 38,5 millions d’euros en 2018 à 43,5 millions d’euros en 2019. Les méga-deals se sont poursuivis ce trimestre et les transactions d’un montant unitaire supérieur à 200 millions d’euros représentent 41% du volume d’investissement total. Certaines transactions franchissent même largement la barre des 500 millions d’euros, comme la vente de « Majunga » à La Défense, ou de « Crystal Park » à Neuilly-sur-Seine. Les commerces et la logistique de retour Porté par les méga-deals, les actifs de bureau affichent Source : Cushman & Wakefield une part de marché de plus en plus importante dans le volume d’investissement total de l’année 2019. Elle est Volume d’investissement par typologie, en milliards proche des 76%, soit quatre points au-dessus de la d’euros en % moyenne décennale. Le redémarrage de l’investissement dans les catégories commerciales et logistiques est notable ce trimestre. Elles renouent avec les grandes transactions, en témoigne l’achat par BLACKSTONE d’un portefeuille de 10 entrepôts auprès de PATRIZIA, la vente par BLACKSTONE à UBS AM de trois boutiques de luxe dans le Triangle d’or et la vente du « Passage du Havre » à AXA IM-RA par EUROCOMMERCIAL PROPERTIES. Après un premier semestre quasi atone, la logistique et le commerce retrouvent ainsi un poids en termes de volume d’investissement proche de l’année 2018, avec respectivement 13% et 8% de parts de marché. Source : Cushman & Wakefield Cushman & Wakefield | MarketBeat Investissement France 3ème Trimestre 2019 3 REPARTITION GEOGRAPHIQUE EFFET DE RUISSELLEMENT SUR LES RÉGIONS ! L’Ile-de-France tient son rang Volume d’investissement en France par localisation et Le poids de l’Ile-de-France dans le volume total part des portefeuilles, en milliards d’euros en % d’investissement est de 83%, légèrement au-dessus de la moyenne décennale (81%). Il était de 89% au premier semestre 2019. Cette normalisation s’explique par la diversification des choix d’investissement, car l’offre « prime » (actifs de grands bureaux franciliens) ne suffit plus à combler la demande des investisseurs. Ils se repositionnent ainsi sur les actifs commerciaux, logistiques et sur les VEFA régionales. La part des portefeuilles se maintient à 24%, un seuil un peu plus élevé que la moyenne décennale (22%), portée par quelques transactions de grande envergure, comme le portefeuille « Texas » acheté par SWISS LIFE REIM à TEREIS, restant pour l’instant la plus grande transaction de l’année en terme de volume, et le portefeuille logistique BLACKSTONE/PATRIZIA. Source : Cushman & Wakefield Lyon : la métropole des VEFA Lyon avait surpris par un marché particulièrement atone au Répartition des volumes d’investissements en Régions, 1er semestre 2019. Un net redémarrage a eu lieu depuis, en millions d’euros porté notamment par la cession d’immeubles en VEFA. Elles représentent 43% des volumes d’investissement en bureaux en Régions, depuis le début de l’année, contre à peine 8% en Ile-de-France. Lyon compte la seule transaction à plus de 200 millions d’euros en régions avec l’acquisition de « To Lyon » par APICIL auprès de VINCI. La région Auvergne-Rhône-Alpes retrouve ainsi sa première place en termes de volumes avec 1,2 milliard d’euros investis, soit les 2/3 du volume régional total. Lille poursuit une année très performante déjà au-dessus de sa moyenne décennale, avec notamment la vente de l’immeuble «Open’r » par ADIM à l’ERAFP. Les Hauts-de- France occupent ainsi la 2ème place de ce classement devant la région PACA. Les VEFA portent le marché de Source : Cushman & Wakefield l’investissement en Régions. En régions, des taux de rendement au Taux de rendement prime bureaux en Régions, % plancher A la vue de ces bons fondamentaux, la compression des taux de rendement se poursuit logiquement en régions. Lyon connaît une baisse des taux de 150 points de base à 3,70%. Nice est également concernée avec une contraction des taux de 250 points de base à 4,75%. Les investisseurs cherchent sur les marchés régionaux des alternatives à une offre de bureaux franciliens qui ne suffit plus à répondre à la demande toujours croissante. Les livraisons de bureaux neufs dans les grandes métropoles constituent ainsi un débouché particulièrement apprécié par les investisseurs, en phase avec le dynamisme économique de ces villes. Source : Cushman & Wakefield Cushman & Wakefield | MarketBeat Investissement France 3ème Trimestre 2019 4 BUREAUX ILE-DE-FRANCE EFFET MOTEUR DES GRANDES TRANSACTIONS Une rentrée à pleine vapeur ! Volume d’investissement Bureaux en Ile-de-France, en milliards d’euros Depuis le début de l’année, un peu plus de 13,7 milliards d’euros ont été investis dans des actifs de bureaux en Ile- de-France, dont 5 milliards d’euros pour le seul 3ème trimestre 2019. L’investissement cumulé depuis le début de l’année est ainsi supérieur de 22% à celui de 2018 à trimestre constant. La hausse du volume est porté par les transactions supérieures à 100 millions d’euros qui se multiplient au-delà du périphérique, pour atteindre La Défense (4 transactions), Neuilly-sur-Seine, Gennevilliers, Massy ou encore Montigny-le-Bretonneux.
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