Tb 3(2) 4(2) 2021 07

Stadt Nastätten Verbandsgemeinde Nastätten

Aufstellung des Bebauungsplans „Römerplatz – Rheingaustraße / Mühlbach“

Textfestsetzungen/Begründung

Verfahren gemäß §13a BauGB

Fassung für die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß §3 (2) BauGB sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß §4 (2) BauGB

Stand: Juli 2021

Bearbeitet im Auftrag der Stadt Nastätten Seite 2 Stadt Nastätten, Bebauungsplan „Römerplatz – Rheingaustraße / Mühlbach“ Verfahren gemäß §13a BauGB, Textfestsetzungen/Begründung, Stand: Juli 2021

INHALTSVERZEICHNIS

A) TEXTFESTSETZUNGEN ...... 4 I. Planungsrechtliche Festsetzungen ...... 4 1.1 Art der baulichen Nutzung (§9 (1) Nr.1 BauGB und §§4, 6a u. 7 BauNVO) ...... 4 1.2 Maß der baulichen Nutzung (§9 (1) Nr.1 BauGB und §§16, 17, 18, 19 u. 20 BauNVO) - Grund- und Geschossflächenzahl, Zahl der Vollgeschosse, Höhe baulicher Anlagen ...... 5 1.3 Bauweise (§9 (1) Nr.2 BauGB und §22 BauNVO) und Stellung der baulichen Anlagen (§9 (1) Nr.2 BauGB) ...... 6 1.4 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen (§9 (1) Nr.2 BauGB und §23 BauNVO) und Flächen für Stellplätze und Garagen sowie Flächen für Nebenanlagen (§9 (1) Nr.4 BauGB und §§12, 14 u. 23 BauNVO) ...... 6 1.5 Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundesimmissionsschutzgesetzes (§ 9 (1) Nr.24 BauGB) ...... 7 II. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen (gemäß §9 (4) BauGB i.V.m. §88 (6) LBauO) ...... 7 2.1 Dachgestaltung (§88 (1) Nr. 1 LBauO) ...... 7 2.2 Einfriedungen (§88 (1) Nr. 3 LBauO) ...... 8 III. Landespflegerische Festsetzungen ...... 8 3.1 Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern (§9 (1) Nr.25a BauGB) ...... 8 3.2 Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (§ 9 (1) Nr. 25b BauGB)...... 9 IV. Hinweise und Empfehlungen ...... 10 B) BEGRÜNDUNG ...... 13 1. Grundlagen der Planung ...... 13 1.1 Anlass, Erfordernis und Ziele der Planung ...... 13 1.2 Bauleitplanverfahren ...... 14 1.3 Räumlicher Geltungsbereich ...... 16 1.4 Bestandssituation ...... 17 2. Einordnung in die städtebauliche Entwicklung der Stadt und die überörtliche Planung sowie sonstige Vorgaben ...... 20 2.1 Vorgaben übergeordneter Planungen/vereinfachte raumordnerische Überprüfung ... 20 2.2 Bauleitplanung ...... 22 2.3 Förderprogramm „Stadtumbau – Innenstadt/Stadtkern Nastätten“ ...... 23 2.4 Sanierungsgebiet „Innenstadt Nastätten“ ...... 25 2.5 Konzept zur Abgrenzung von zentralen Versorgungsbereichen und Erstellung einer Sortimentsliste für die Stadt Nastätten ...... 26 2.6 Sonstige Planungen/Zwangspunkte ...... 28 3. Planung ...... 31 3.1 Plankonzeption: Städtebaulicher Rahmenplan „Römerplatz“ ...... 31 3.2 Begründung der planungsrechtlichen Festsetzungen ...... 33 3.3 Begründung der bauordnungsrechtlichen Festsetzungen ...... 38 3.4 Begründung der landespflegerischen Festsetzungen...... 40 4. Ver- und Entsorgung ...... 42 5. Umwelt- und Naturschutz ...... 42 6. Zusammenfassung ...... 50

Anlagen − Planurkunde − Vorprüfung des Einzelfalls, © Stadt-Land-plus GmbH, Juli 2021 Seite 3 Stadt Nastätten, Bebauungsplan „Römerplatz – Rheingaustraße / Mühlbach“ Verfahren gemäß §13a BauGB, Textfestsetzungen/Begründung, Stand: Juli 2021

RECHTSGRUNDLAGEN

- Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634), das zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 14. Juni 2021 (BGBl. I S. 1802) geändert worden ist. - Baunutzungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786), die durch Artikel 2 des Gesetzes vom 14. Juni 2021 (BGBl. I S. 1802) geändert worden ist. - Planzeichenverordnung vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58), die zuletzt durch Artikel 3 des Gesetzes vom 14. Juni 2021 (BGBl. I S. 1802) geändert worden ist sowie die Anlage zur PlanzV 90 und die DIN 18003 - Raumordnungsgesetz (ROG) vom 22. Dezember 2008 (BGBl. I S. 2986), zuletzt geändert durch Artikel 5 des Gesetzes vom 3. Dezember 2020 (BGBl. I S. 2694) - Landesplanungsgesetz (LPlG) vom 10. April 2003 (GVBl. 2003, 41), zuletzt geändert durch § 54 des Gesetzes vom 06.10.2015 (GVBl. S. 283, 295) - Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz – BNatSchG) vom 29.07.2009 (BGBl. I 2009, S. 2542), zuletzt geändert durch Artikel 5 des Gesetzes vom 25.02.2021 (BGBl. I S. 306). - Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung in der Fassung der Bekanntmachung vom 18. März 2021 (BGBl. I S. 540). - Landesgesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (LUVPG) vom 22.12.2015, GVBI S. 516, geändert am 27.03.2018, GVBI. S. 55. - Landeswaldgesetz (LWaldG) vom 30.11.2000, GVBI. S. 504, zuletzt geändert am 27.03.2020 GVBl. S. 98. - Gesetz zur Ordnung des Wasserhaushalts (Wasserhaushaltsgesetz – WHG) vom 31.07.2009 (BGBl. I 2009, S. 2585), zuletzt geändert durch Artikel 253 der Verordnung vom 19.06.2020 (BGBl. I S. 1328). - Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) vom 17.03.1998 (BGBl. I S. 502), zuletzt geändert durch Artikel 7 des Gesetzes vom 25.02.2021 (BGBl. I S. 306). - Landesbauordnung Rheinland-Pfalz (LBauO) vom 24.11.1998 (GVBl. 1998, S. 365), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 03.02.2021 (GVBl. S. 66). - Gemeindeordnung Rheinland-Pfalz (GemO) vom 31.01.1994 (GVBl. 1994, S. 153), zuletzt geändert durch Artikel 1 und 4 des Gesetzes vom 17.12.2020 (GVBl. S. 728). - Landesnaturschutzgesetz (LNatSchG) vom 06.10.2015 (GVBl. 2005, S. 387), neu gefasst durch Verordnung vom 06.10.2015 (GVBl. 2015, S. 283), zuletzt geändert durch Artikel 8 des Gesetzes vom 26.06.2020 (GVBl. S. 287). - Landeskompensationsverordnung (LKompVO) vom 12.06.2018 (GVBl. 2018, S. 160) - Wassergesetz für das Land Rheinland-Pfalz (Landeswassergesetz – LWG) in der Fassung Bekanntmachung vom 14.07.2015 (GVBl. 2015, S. 127), zuletzt geändert durch Artikel 7 des Gesetzes vom 26.06.2020 (GVBl. S. 287) - Denkmalschutzgesetz (DSchG) vom 23.03.1978 (GVBl. 1978, S. 159), zuletzt geändert durch §32 des Gesetzes vom 17.12.2020 (GVBl. S. 719). - Gesetz zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigungen, Geräusche, Erschütterungen und ähnliche Vorgänge (Bundes-Immissionsschutzgesetz – BImSchG) vom 17.05.2013 (BGBI. I S. 1274), zuletzt geändert durch Artikel 2 Absatz 1 des Gesetzes vom 09.12.2020 (BGBl. I S. 2873). - Bundesfernstraßengesetz (FStrG) vom 28.06.2007 (BGBl. I, S. 1206), zuletzt geändert durch Artikel 2a des Gesetzes vom 03.12.2020 (BGBl. I S. 2694). - Landesstraßengesetz (LStrG) vom 01.08.1977 (GVBl. 1977 S. 273), zuletzt geändert durch Artikel 11 des Gesetzes vom 26.06.2020 (GVBl. S. 287). Seite 4 Stadt Nastätten, Bebauungsplan „Römerplatz – Rheingaustraße / Mühlbach“ Verfahren gemäß §13a BauGB, Textfestsetzungen/Begründung, Stand: Juli 2021

A) TEXTFESTSETZUNGEN

I. Planungsrechtliche Festsetzungen

1.1 Art der baulichen Nutzung (§9 (1) Nr.1 BauGB und §§4, 6a u. 7 BauNVO) Für das Plangebiet ist als Art der baulichen Nutzung ein Urbanes Gebiet mit drei Ord- nungsbereichen MU 1, MU 2 und MU 3 gemäß § 6a BauNVO festgesetzt.

Urbane Gebiete (MU) (§ 6a (2), (3) und (4) BauNVO) Zulässig im Urbanen Gebiet sind: • Wohngebäude, • Geschäfts- und Bürogebäude, • Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, • sonstige Gewerbebetriebe, • Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

Besondere Bestimmungen nach § 1 (4) bis (9) sowie § 6a (4) BauNVO Einzelhandelsbetriebe mit folgenden Einschränkungen sind zulässig: • Innerhalb des gesamten Geltungsbereichs des Bebauungsplans sind Einzelhandelsbetriebe mit einem nahversorgungsrelevanten Hauptsortiment gemäß der „Nastätter Liste“1 des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Nastätten von unter 500 m² Verkaufsfläche zulässig. • In den Ordnungsbereichen MU 1 und MU 3 (zentraler Versorgungsbereich „Innenstadt“) sind Einzelhandelsbetriebe mit einem nahversorgungsrelevanten Hauptsortiment gemäß der „Nastätter Liste“ des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Nastätten zwischen 500 m² und 800 m² Verkaufsfläche zulässig. • Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment gemäß der „Nastätter Liste“ des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Nastätten zwischen 500 m² und 800 m² Verkaufsfläche sind im Ordnungsbereich MU 2 nur zulässig, wenn im Rahmen des Bauantrags einzelfallbezogen nachgewiesen wird, dass es sich um eine integrierte Lage handelt und die Ansiedlung keine wesentliche Überdeckung der am Ort vorhandenen Kaufkraft erzeugt und/oder keine nachteiligen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungbereiche zu erwarten sind. • Einzelhandelsbetriebe mit einem zentrenrelevanten Hauptsortiment gemäß der „Nastätter Liste“ des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Nastätten von bis zu 100 m² Verkaufsfläche sind im gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplans zulässig. • Einzelhandelsbetriebe mit einem zentrenrelevanten Hauptsortiment gemäß der „Nastätter Liste“ des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Nastätten zwischen 100 m² und 800 m² Verkaufsfläche sind nur in den Ordnungsbereichen MU 1 und MU 3 (zentraler Versorgungsbereich „Innenstadt“) zulässig. • Im Ordnungsbereich MU 2 sind Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Hauptsortimenten gemäß der „Nastätter Liste“ des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Nastätten bis zu einer Verkaufsfläche von 100 m² zulässig.

1 Die „Nastätter Liste“ / Sortimentsliste zum Zentrenkonzept der Stadt Nastätten ist den Hinweisen zu entnehmen und Bestandteil der Festsetzungen. Seite 5 Stadt Nastätten, Bebauungsplan „Römerplatz – Rheingaustraße / Mühlbach“ Verfahren gemäß §13a BauGB, Textfestsetzungen/Begründung, Stand: Juli 2021

• Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Hauptsortimenten gemäß der „Nastätter Liste“ des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Nastätten zwischen 100 m² und 800 m² Verkaufsfläche sind nur in den Ordnungsbereichen MU 1 und MU 3 (zentraler Versorgungsbereich „Innenstadt“) zulässig.

Nicht zulässig sind großflächige Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von 800 m² oder höher.

Im Urbanen Gebiet sind gemäß § 1 (5) und (9) BauNVO Bordelle und bordellähnliche Be- triebe aus besonderen städtebaulichen Gründen nicht zulässig.

Gemäß § 1 (6) BauNVO sind die nach § 6a (3) S.1 Nr.1-2 BauNVO ausnahmsweise zu- lässigen • Vergnügungsstätten, soweit sie nicht wegen ihrer Zweckbestimmung oder ihres Umfangs nur in Kerngebieten allgemein zulässig sind, sowie • Tankstellen nicht Bestandteil des Bebauungsplans.

1.2 Maß der baulichen Nutzung (§9 (1) Nr.1 BauGB und §§16, 17, 18, 19 u. 20 BauNVO) - Grund- und Geschossflächenzahl, Zahl der Vollgeschosse, Höhe baulicher Anlagen Im Bebauungsplan werden • die Grundflächenzahl (GRZ), • die Geschossflächenzahl (GFZ) als Höchstmaß, • die Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß sowie • die maximal zulässige Gebäudehöhe (GH) wie folgt festgesetzt:

Ordnungsbereich GRZ GFZ Zahl der GH Vollgeschosse MU 1 0,6 1,8 III 12,50 m 20-45° Dachneigung 10,00 m 0-20° Dachneigung MU 2 0,6 1,2 II 11,00 m 20-45° Dachneigung 8,00 m 0-20° Dachneigung MU 3 0,6 2,4 IV 14,50 m 0-45° Dachneigung

Gemäß § 19 (4) S. 3 BauNVO darf im Ordnungsbereich MU 3 die zulässige Grundfläche durch Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, um bis zu 0,9 überschritten werden.

Bezugspunkte Nachstehend werden für die Ermittlung der Höhe baulicher Anlagen folgende Bezugspunkte gemäß § 18 (1) BauNVO festgesetzt:

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Oberer Bezugspunkt Die Gebäudehöhe ist bei geneigten Dächern der höchste Punkt (First), bei Flachdächern der höchste Punkt der Attika ohne Dachaufbauten wie Antennen oder Schornsteine.

Unterer Bezugspunkt Als unterster Bezugspunkt gilt die Straßenoberkante an der Grundstücksgrenze nach Endausbau in der Mitte der Grenze des Baugrundstücks zur erschließenden öffentlichen Straßenverkehrsfläche.

Beispiele unterer Höhenbezugspunkt

Untergeordnete technische Aufbauten wie z.B. Antennen, Aufzugsschächte, Entlüf- tungsanlagen, Schornsteine dürfen die Gebäudehöhe um bis zu 1,50 m überschreiten.

1.3 Bauweise (§9 (1) Nr.2 BauGB und §22 BauNVO) und Stellung der baulichen Anlagen (§9 (1) Nr.2 BauGB) In den Ordnungsbereichen MU 1 und MU 3 wird die offene Bauweise (o) gemäß §22 BauNVO festgesetzt.

Im Ordnungsbereich MU 2 wird die abweichende Bauweise (a) gemäß §22 BauNVO festgesetzt. Gebäude mit einer einseitigen seitlichen Grenzbebauung sind zulässig. Im Übrigen gilt die offene Bauweise.

1.4 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen (§9 (1) Nr.2 BauGB und §23 BauNVO) und Flächen für Stellplätze und Garagen sowie Flächen für Nebenanlagen (§9 (1) Nr.4 BauGB und §§12, 14 u. 23 BauNVO) Die überbaubaren und nicht überbaubaren Flächen bestimmen sich durch Baugrenzen.

Garagen, Carports und Stellplätze im Sinne des § 12 BauNVO sowie Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sind sowohl innerhalb als auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig.

Vor Garagen und Carports ist ein Stauraum von 5,0 m einzuhalten. Seite 7 Stadt Nastätten, Bebauungsplan „Römerplatz – Rheingaustraße / Mühlbach“ Verfahren gemäß §13a BauGB, Textfestsetzungen/Begründung, Stand: Juli 2021

Außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen sind Gartenhäuser nur bis maximal 50 m³ umbautem Raum zulässig.

1.5 Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundesimmissionsschutzgesetzes (§ 9 (1) Nr.24 BauGB) Immissionsschutzmaßnahmen werden ggf. nach Vorliegen eines schalltechnischen Gutachtens festgesetzt.

II. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen (gemäß §9 (4) BauGB i.V.m. §88 (6) LBauO)

2.1 Dachgestaltung (§88 (1) Nr. 1 LBauO) Dachform/Dachneigung Zulässig sind Dächer in folgender Spannbreite:

Dachneigungsspannbreite: 0° bis 45°

Bei Gebäuden mit Pultdächern beträgt die zulässige Dachneigungsspannbreite: 10° bis 30°

Garagen und bauliche Nebenanlagen im Sinne des § 14 (1) BauNVO sind in ihrer Dachform und -neigung frei. Hierbei sind Flachdächer mit einer Kiesschicht zu versehen oder zu begrünen.

Dacheindeckung und Dachfarben Die Dacheindeckung ist in Form, Größe und Farbe an die im Stadtbild von Nastätten vorhandene Eindeckung anzupassen.

Die Dachfläche des Hauptgebäudes ist einheitlich herzustellen, d.h. es darf nur ein Farb- ton/Dachmaterial verwendet werden. Mehrfarbige Dacheindeckungen sind unzulässig.

Dachbegrünungen, Fotovoltaik- und solarthermische Anlagen sind zulässig. Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie sind flächenbündig in die Dachfläche zu integrieren oder parallel zur Dachfläche (aufliegend) anzuordnen. Diese Festsetzung gilt nicht für Flachdächer. Bei Flachdächern dürfen diese Anlagen nicht über die Attika hinausragen.

Dachaufbauten Dachaufbauten dürfen in ihrer Summe nicht mehr als 2/3 der jeweiligen Gebäudeseite (festgelegt über die Außenwände) einnehmen. Sie sind mit geneigtem Dach (20°-45°) auszuführen.

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Beispielhafte Darstellung zur Umsetzung von Dachaufbauten – Front- und Seitenansicht

2.2 Einfriedungen (§88 (1) Nr. 3 LBauO) Einfriedungen (Zäune, Mauern, u. ä.) der Grundstücke sind an den straßenseitigen Grenzen bis maximal 2,0 m Höhe gemäß Regelung der Landesbauordnung zulässig, jedoch dürfen diese über einer Höhe von 1,20 m nur sichtdurchlässig gestaltet werden (Sichtdurchlässigkeit mehr als 50 %). Dies gilt nicht für lebende Einfriedungen (Hecken u. ä.), hierzu bestehen keine Beschränkungen. An allen übrigen Grundstücksgrenzen gilt die Regelung der Landesbauordnung (§ 62 (1) Nr. 6 LBO).

III. Landespflegerische Festsetzungen

3.1 Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern (§9 (1) Nr.25a BauGB) Baumpflanzungen im öffentlichen Raum Die in der Planzeichnung gekennzeichneten Baumstandorte sind gemäß der nachfolgenden Artenliste zu bepflanzen, zu standfesten Solitärbäumen zu entwickeln und im Falle eines Abgangs in der nächsten Pflanzperiode zu ersetzen. Dasselbe gilt für jegliche Baumpflanzungen im öffentlichen Straßenraum.

Beispiele: Grundstück mit 0-500 m² = 1 Baum, Grundstück mit 501-1000 m² = 2 Bäume usw.

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Artenliste und Pflanzgrößen Laubbäume sind in der Mindestgröße als Hochstämme, Stammumfang 12-14 cm, oder als Solitäre, Höhe 200 bis 350 cm zu pflanzen. Die anzupflanzenden Arten sind aus folgender Artenliste auszuwählen:

Deutscher Name Botanischer Name Stieleiche Quercus robur Bergahorn Acer pseudoplatanus Feld-Ahorn Acer campestre Feldulme Ulmus minor Gewöhnliche Traubenkirsche Prunus padus Hainbuche Carpinus betulus Schwarzerle Alnus glutinosa Vogelbeere Sorbus aucuparia Elsbeere Sorbus torminalis Mehlbeere Sorbus aria Gemeine Esche Fraxinus excelsior Stieleiche Quercus robur

3.2 Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (§ 9 (1) Nr. 25b BauGB) Der gemäß Planzeichen 13.2.2 (PlanZV) festgesetzte Baum ist zu erhalten und im Falle eines Abgangs in der nächsten Pflanzperiode (Winterhalbjahr) zu ersetzen. Seite 10 Stadt Nastätten, Bebauungsplan „Römerplatz – Rheingaustraße / Mühlbach“ Verfahren gemäß §13a BauGB, Textfestsetzungen/Begründung, Stand: Juli 2021

IV. Hinweise und Empfehlungen

Baugrunduntersuchungen Bei Eingriffen in den Baugrund sind grundsätzlich die einschlägigen Regelwerke (u.a. DIN 4020 Geotechnische Untersuchungen für bautechnische Zwecke, DIN EN 1997-1 und -2 Entwurf, Berechnung und Bemessung in der Geotechnik sowie DIN 1054 Baugrund - Sicherheitsnachweise im Erd- und Grundbau - Ergänzende Regelungen zu DIN EN 1997- 1, DIN 19731 Bodenbeschaffenheit - Verwertung von Bodenmaterial sowie DIN 18915 Vegetationstechnik im Landschaftsbau - Bodenarbeiten) zu berücksichtigen. Für Neubauvorhaben oder größere An- und Umbauten (insbesondere mit Laständerung) werden objektbezogene Baugrunduntersuchungen und die Einbeziehung eines Baugrundberaters bzw. Geotechnikers vorgeschlagen.

Maßnahmen zum Bodenschutz Der Oberboden sowie der kulturfähige Unterboden sollten entsprechend DIN 18915 gesichert werden. Die Überdeckung des Bodens mit sterilem Erdreich ist nicht ge- wünscht. Gemäß DIN 18300 sollte anfallender Oberboden getrennt von anderen Boden- arten gelagert und vor Verdichtung geschützt werden, um eine Schädigung weitgehend zu vermeiden.

Anfallender Erdaushub hat, getrennt nach Ober- und Unterboden, nach Möglichkeit im Baugebiet zu verbleiben und ist dort wieder zu verwenden bzw. einzubauen (land- schaftsgestalterische Maßnahmen usw.).

Denkmalschutz Bei Erdarbeiten erkennbare Bodendenkmäler bzw. archäologische Funde (wie Mauern, Erdverfärbungen, Knochen- und Skeletteile, Gefäße oder Scherben, Münzen und Eisen- gegenstände usw.) unterliegen gem. §§16 - 21 Denkmalschutz- und -pflegegesetz Rheinland-Pfalz der Meldepflicht an die Generaldirektion Kulturelles Erbe, Direktion Lan- desarchäologie, Außenstelle Koblenz. Diese ist rechtzeitig (mindestens 2 Wochen vor- her) über den Beginn von Erdarbeiten zu informieren.

Artenschutz Zur Vermeidung der Betroffenheit von besonders geschützten Arten gemäß den Ver- botstatbeständen nach §44 BNatSchG sind Gehölzrodungen und Baufeldräumung nur außerhalb der Brutzeit gemäß den Zeitvorgaben in §39 (5) BNatSchG (zwischen 01. Oktober und 28/29. Februar) durchzuführen.

Der Bauherr/die Bauherrin darf nicht gegen die im Bundes- und Landesnaturschutzgesetz geregelten Verbote zum Artenschutz verstoßen, die unter anderem für alle europäisch geschützten Arten gelten (z.B. für alle einheimischen Vogelarten, alle Fledermausarten, Zaun- und Mauereidechse). Nach §44 (1) BNatSchG ist es u.a. verboten, Tiere dieser Arten zu verletzen oder zu töten, sie erheblich zu stören oder ihre Fortpflanzungs- und Ruhestätten zu beschädigen oder zu zerstören. Auf §24 (3) LNatSchG wird hingewiesen (notwendige Voruntersuchung rückzubauender Bestandsgebäude). Bei Zuwiderhandlungen drohen die Bußgeld- und Strafvorschriften der §§69 ff. BNatSchG. Seite 11 Stadt Nastätten, Bebauungsplan „Römerplatz – Rheingaustraße / Mühlbach“ Verfahren gemäß §13a BauGB, Textfestsetzungen/Begründung, Stand: Juli 2021

Werbeanlagen- und Automatensatzung Es wird auf die Werbeanlagen- und Automatensatzung der Stadt Nastätten in der jeweils rechtsgültigen Verfassung verwiesen.

Äußere Gestaltung baulicher Anlagen, Farbe der Fassade Die farbige Gestaltung der Fassaden soll sich harmonisch ins Ortsbild einpassen.

Ausschluss von Schottergärten / insektenfreundliche Gartengestaltung Nastätten als bienenfreundliche Gemeinde weist sehr deutlich darauf hin, dass Vorgärten und übrige Garten-/Freiflächenanteile nicht als flächenhafte Gärten mit Kies-, Splitt- oder Schotterschüttungen gestaltet werden. Vielmehr sollte eine blütenreiche, bienen- und insektenfreundliche Bepflanzung und Gartengestaltung vorgenommen werden.

Fahrradabstellanlagen, Abfallbehälterplätze Fahrradabstellanlagen und Abfallbehälterplätze sollen gegen Einblicke abgeschirmt werden. Sie sollen entweder in Bauteile integriert, durch eine Hecke oder Rankgerüst eingegrünt oder mit einer Holzverkleidung versehen werden.

Regensammelbehälter sollen nicht zum öffentlichen Straßenraum hin errichtet werden, sondern unterirdisch oder auf der Rückseite der Gebäude angeordnet werden.

Überschwemmungsgebiet / Wasserrechtliche Belange Durch das Plangebiet fließt der Mühlbach, ein Gewässer 2. Ordnung. Gemäß § 31 (1) Nr. 1 Landeswassergesetz RLP bedürfen die Errichtung, Betrieb und wesentliche Veränderung von baulichen Anlagen, die weniger als 40 m von der Uferlinie eines Gewässers zweiter Ordnung entfernt sind, der Genehmigung. Eine Abstimmung mit den zuständigen Wasserbehörden erfolgt im weiteren Bebauungsplanverfahren.

Das Plangebiet liegt teilweise innerhalb des gesetzlich festgesetzten Überschwemmungsgebiets (Rechtsverordnung: 312-63-Muehlbach).

Konzept zur Abgrenzung von zentralen Versorgungsbereichen und Erstellung einer Sortimentsliste für die Stadt Nastätten Für die Stadt Nastätten wurde im Jahr 2017 ein „Konzept zur Abgrenzung von zentralen Versorgungsbereichen und Erstellung einer Sortimentsliste für die Stadt Nastätten“ beschlossen. Das Plangebiet liegt teilweise innerhalb des Versorgungsbereichs „Innenstadt“ (Ordnungsbereiche MU 1 und MU 3). Die Abgrenzung ist der Planzeichnung zu entnehmen. Die Vorgaben des Konzepts sind in den textlichen Festsetzungen berücksichtigt. Nachstehend ist die „Nastätter Liste“ aufgeführt, die Bestandteil der textlichen Festsetzungen ist.

Weiterführende Informationen sind Kapitel 2.5 der Begründung zu entnehmen.

Seite 12 Stadt Nastätten, Bebauungsplan „Römerplatz – Rheingaustraße / Mühlbach“ Verfahren gemäß §13a BauGB, Textfestsetzungen/Begründung, Stand: Juli 2021

Sortimentsliste zum Zentrenkonzept der Stadt Nastätten für den Versorgungsbereich „Innenstadt“ („Nastätter Liste“)2

2 Quelle: Konzept zur Abgrenzung von zentralen Versorgungsbereichen und Erstellung einer Sortimentsliste für die Stadt Nastätten. BBP Stadtplanung Landschaftsplanung, Stand: April 2018, S. 20. Seite 13 Stadt Nastätten, Bebauungsplan „Römerplatz – Rheingaustraße / Mühlbach“ Verfahren gemäß §13a BauGB, Textfestsetzungen/Begründung, Stand: Juli 2021

B) Begründung

1. Grundlagen der Planung 1.1 Anlass, Erfordernis und Ziele der Planung Die Stadt Nastätten beabsichtigt, im Sinne einer zukunftsorientierten, qualitätsvollen Stadtentwicklung die Aufstellung des Bebauungsplans für den innerstädtischen Bereich Rheingaustraße / Mühlbach. Das Plangebiet nördlich der B 274 ist durch unterschiedliche Nutzungen und Baudichten gekennzeichnet. Eine Mischung aus Dienstleistungs-/Handelsbetrieben und Wohnnutzung prägt das vom Mühlbach durchflossene Quartier. Im Bereich Bauhof/Gaswerk und Rheingaustraße zeigen sich deutliche Funktionsschwächen. Teilweise prägen kleinteilige Baustrukturen, überalterte Bausubstanzen und Gartenzonen das Gebiet.

Ausgangslage für die künftigen Stadtentwicklungen war die Aufnahme in das Bund- Länder-Städtebauprogramm „Stadtumbau“. Mit dem Förderprogramm sollen vor allem strukturelle Anpassungsmaßnahmen in Gebieten, die von erheblichen städtebaulichen oder wirtschaftsstrukturellen Funktionsverlusten bedroht oder betroffen sind, gefördert werden. Das Förderprogramm dient zur Herstellung nachhaltiger städtebaulicher, wirtschaftlicher oder technologischer Strukturen und zur Stärkung der Innenstadtbereiche. Als Grundlage für die Gebietsentwicklung und zur Realisierung von städtebaulich und freiraumplanerischen Projekten wurde im Jahr 2019 durch die WSW & Partner GmbH ein Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept (ISEK) erarbeitet und durch den Stadtrat Nastätten beschlossen.

Ferner sind Investoren an die Stadt Nastätten herangetreten und planen die Etablierung eines Hotels mit kleinem Museum, Wohnbebauung sowie einer Gastronomie im Bereich „Brückwiese“ (ehemaliger Bauhof/Gaswerk und angrenzendes Grundstück in nordwestlicher Richtung). Ein Projektkonzept der Investoren liegt der Stadt vor. Die Stadt Nastätten befürwortet das beabsichtigte Vorhaben, da die Errichtung eines Hotels sowie die Ansiedlung einer Gastronomie den Zielen der Bauleitplanung „Römerplatz“ nicht entgegenstehen und die touristische Attraktivität der Stadt Nastätten erhöht. Auch sind punktuell geplante Wohnbauvorhaben bekannt. Zusammenfassend zeichnet sich aufgrund der Ausgangslage und der avisierten Projektierungen eine städtebauliche Entwicklung ab, welche durch ein Bebauungsplanverfahren gezielt gesteuert werden soll, um möglichen Fehlentwicklungen und Zielkonflikten vorzubeugen.

Durch die Planung wird dem Ziel der Nachverdichtung im Innenbereich gegenüber der Entwicklung im Außenbereich entsprochen und ein wichtiger Beitrag zum bodenschonenden und flächensparenden Bauen geleistet.

In der Stadtratssitzung am 14.06.2021 wurde mit dem Aufstellungsbeschluss zeitgleich eine Teilaufhebung des Bebauungsplanes „Römerplatz“ für den mit diesem Verfahren überplanten Teilbereich beschlossen. Seite 14 Stadt Nastätten, Bebauungsplan „Römerplatz – Rheingaustraße / Mühlbach“ Verfahren gemäß §13a BauGB, Textfestsetzungen/Begründung, Stand: Juli 2021

1.2 Bauleitplanverfahren Das Bebauungsplanverfahren wird nach § 13a BauGB durchgeführt. Im Rahmen des § 13a BauGB sind die Verfahrensschritte gemäß §§ 3 (1) und 4 (1) BauGB entbehrlich, insofern die Öffentlichkeit gemäß § 13a (3) 2. 1 Nr. 2,1. Halbsatz BauGB über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung unterrichtet wird und sich innerhalb einer bestimmten Frist zur Planung äußern kann.

Da es sich bei der Aufstellung des Bebauungsplans um eine Fläche im Innenbereich handelt, kann das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB angewendet werden. Im beschleunigten Verfahren ist die Erstellung eines Umweltberichts nicht erforderlich. Der Bebauungsplan muss nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden, der Flächennutzungsplan kann gemäß § 13a (2) Nr. 2 BauGB nachträglich im Wege der Berichtigung angepasst werden. Eine Anpassung ist jedoch nicht erforderlich (vgl. Kapitel 2.2).

Der Bebauungsplan darf im beschleunigten Verfahren nur aufgestellt werden, wenn in ihm eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 (2) der BauNVO oder eine Größe der Grundfläche festgesetzt wird, von insgesamt 20.000 Quadratmetern bis weniger als 70.000 Quadratmetern, wenn auf Grund einer überschlägigen Prüfung unter Berücksichtigung der in Anlage 2 des BauGB genannten Kriterien die Einschätzung erlangt wird, dass der Bebauungsplan voraussichtlich keine erheblichen Umwelt- auswirkungen hat, die nach § 2 (4) S. 4 BauGB in der Abwägung zu berücksichtigen wären (Vorprüfung des Einzelfalls); Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereiche durch die Planung berührt werden können, sind an der Vorprüfung des Einzelfalls zu beteiligen.

Überprüfung der zulässigen Grundfläche Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Römerplatz – Rheingaustraße / Mühlbach“ verfügt über eine Gesamtfläche von ca. 21.996 m². Unter Berücksichtigung der festgesetzten Grundflächenzahl von 0,6 errechnet sich folgende Grundflächengröße:

Geltungsbereich „Römerplatz – Rheingaustraße / Mühlbach“ : ca. 21.996 m² Maßgebende Grundstücksfläche (Nettobaufläche): ca. 14.689 m² Zulässige Grundfläche im Urbanen Gebiet gemäß Festsetzung: Grundflächenzahl 0,6 * Nettobaufläche 14.689 m²: ca. 8.813 m²

Gemäß § 13a (1) S. 2 Nr. 1 BauGB sind die Grundflächen mehrerer Bebauungspläne, die in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt werden, mitzurechnen. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Römerplatz“ abzüglich der Teilaufhebungsfläche für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Römerplatz – Rheingaustraße / Mühlbach“ sowie der des in Aufstellung befindlichen südlich angrenzenden Bebauungsplanes „Schwärz“, 1. Änderung, stehen im sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang des in Rede stehenden Bebauungsplanes.

Die Grundfläche des im Aufstellung befindlichen Bebauungsplans „Römerplatz“ verfügt über eine Gesamtfläche von ca. 63.180 m². Damit reduziert sich die zulässige Grundfläche durch die Teilaufhebung und Neuaufstellung des hiesigen Bebauungsplangebiets entsprechend um ca. 8.813 m² auf ca. 54.367 m². Die zulässige Grundfläche des im Änderungsverfahren befindlichen Bebauungsplans „Schwärz“, 1. Änderung, beträgt ca. 2.724 m². Seite 15 Stadt Nastätten, Bebauungsplan „Römerplatz – Rheingaustraße / Mühlbach“ Verfahren gemäß §13a BauGB, Textfestsetzungen/Begründung, Stand: Juli 2021

Im Folgenden erfolgt die Berechnung der zulässigen Gesamtgrundfläche i. S. d. § 19 (2) BauNVO der im sachlich, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang stehenden Bebauungspläne „Schwärz-1. Änderung“, „Römerplatz“ und „Römerplatz – Rheingaustraße / Mühlbach“ nach § 13a BauGB:

Bebauungsplangebiet Zulässige Grundfläche in m² Schwärz – 1.Änderung 2.724 Römerplatz 54.367 Römerplatz – Rheingaustraße / Mühlbach 8.813 Summe 65.904

Unter Berücksichtigung der maßgebenden Grundstücksflächen und der Grundflächenzahl ergibt sich eine Grundfläche von insgesamt ca. 65.904 m², die unter der Zulässigkeit nach § 13a (1) Nr. 2 BauGB von 70.000 m² liegt. Damit wird dieses Kriterium zur Durchführung des beschleunigten Verfahrens erfüllt.

Berücksichtigung der Umweltbelange / Vorprüfung des Einzelfalls Da die zulässige Gesamtgrundfläche der im engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang stehenden Bebauungspläne gemäß § 13a (1) S.2 Nr. 2 BauGB zwischen 20.000 und 70.000 m² liegt, wird entsprechend eine Vorprüfung des Einzelfalls notwendig, um die Einschätzung zu erlangen, dass der Bebauungsplan voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen hat, die nach § 2 (4) S. 4 BauGB in der Abwägung zu berücksichtigen wären.

Gemäß § 13a (2) Nr. 4 BauGB gelten Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a (3) Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Somit ist auch ein Ausgleich nicht erforderlich.

Allerdings müssen die im beschleunigten Verfahren aufgestellten Bauleitpläne mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung und insbesondere mit § 1 BauGB vereinbar sein. Dies schließt die Ermittlung und Berücksichtigung eventueller Auswirkungen der Bauleitpläne auf berührte Umweltbelange ein, damit diese in die Abwägung eingestellt werden können. Hierfür wurde eine Vorprüfung des Einzelfalls durchgeführt (s. Anlage).

Eine Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträg- lichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, wird mit der Aufstellung des Bebauungsplans nicht begründet.

Anhaltspunkte für eine erhebliche Beeinträchtigung der in § 1 (6) Nr. 7 b BauGB genannten Schutzgüter (Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und der europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes) sind nicht gegeben.

Damit sind die in § 13a BauGB definierten Voraussetzungen zusammenfassend erfüllt, um den Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren aufzustellen. Seite 16 Stadt Nastätten, Bebauungsplan „Römerplatz – Rheingaustraße / Mühlbach“ Verfahren gemäß §13a BauGB, Textfestsetzungen/Begründung, Stand: Juli 2021

Verfahrensschritte Der Stadtrat der Stadt Nastätten hat in seiner Sitzung am 14.06.2021 die Aufstellung des Bebauungsplans „Römerplatz – Rheingaustraße / Mühlbach“ zur Gewährleistung einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung (§ 1 (5) BauGB) beschlossen.

Die hier vorliegende Fassung des Bebauungsplans mit Textfestsetzungen und Begründung und der Anlage „Vorprüfung des Einzelfalls“ wurde für die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (2) BauGB sowie für die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 (2) BauGB angefertigt.

1.3 Räumlicher Geltungsbereich Das ca. 2,2 ha große Plangebiet liegt im zentralen bebauten Siedlungsbereich der Stadt Nastätten. Das Plangebiet wird • nördlich durch die Straße „Hoster“, • östlich durch die Rheingaustraße und • westlich durch die Bundesstraße 274 „Brückwiese“ begrenzt. Nordwestlich befinden sich mehrere private Grundstücke und Bestandsgebäude. Das Plangebiet ist fast ausschließlich von allen Seiten von Bebauung umgeben. Etwas westlich jenseits der B 274 liegen einige Hektar Ackerflächen.

Die genaue Abgrenzung des Plangebiets und die betroffenen Grundstücke sind der Planzeichnung zu entnehmen.

Lage des Plangebiets, Ausschnitt aus der TK25, unmaßstäblich Quelle: Lanis, Geobasisinformation © GeoBasis-DE / LVermGeoRP 2020 Seite 17 Stadt Nastätten, Bebauungsplan „Römerplatz – Rheingaustraße / Mühlbach“ Verfahren gemäß §13a BauGB, Textfestsetzungen/Begründung, Stand: Juli 2021

1.4 Bestandssituation Stadt Stadt Nastätten Kreis Rhein-Lahn-Kreis Einwohnerzahl3 4.265, Stand: 31.12.2020 Gemarkung ca. 13,05 km4 Lage Das Plangebiet liegt auf einer Höhe zwischen ca. 255-285,25 m ü.NN. in der Großlandschaft „Taunus“ im Landschaftsraum „Nastätter Mulde“ in der zentralen Stadtlage. Das Plangebiet fällt moderat von Westen nach Osten ab. Fließgewässer in • Zentral von Nordwesten nach Süden verläuft der Mühlbach, der Ortslage Gewässer 2. Ordnung • In der nordöstlichen Stadtlage verläuft der Lohbach, Gewässer 3. Ordnung • Südwestlich der Stadtlage fließt der Heubach, Gewässer 3. Ordnung • Südlich verläuft der Bauseler Bach, Gewässer 3. Ordnung, der in den Mühlbach mündet Verkehrsanbindung B 274 – Bogel – Nastätten – Holzhausen an der Haide (klassifizierte L 337 – Miehlen – Nastätten – Lautert Straßen) Durchschnittliche tägliche Verkehrsstärke (DTV 2015) der Bundesstraße B 274: 6.243 (7)5 benachbarte Norden: Miehlen Ortsgemeinden Osten: Holzhausen an der Haide Süden: Lautert Westen: Oelsberg

Das Plangebiet befindet sich südlich des Stadtkerns und ist von Wohn- und Gewerbebauten unterschiedlicher Kubaturen sowie Freiräumen geprägt. Der Mühlbach, ein Gewässer 2. Ordnung, fließt zentral von Nordwesten nach Süden durch das Plangebiet.

Östlich im Plangebiet entlang der Rheingaustraße befinden sich ausschließlich Wohngebäude, die rückwärtig an den Mühlbach grenzen und größere Gartenflächen aufweisen. Zentral im unmittelbaren Uferbereich des Mühlbachs befinden sich größere zusammenhängende Baum- und Strauchbestände und zugleich die größte zusammenhängende Grün- und Freifläche im Plangebiet. Im südlichen Plangebiet befindet sich das Gelände des ehemaligen Bauhofs / Gaswerks, welches für eine zukünftige städtebauliche und freiraumplanerische Entwicklung ein großes Potenzial aufweist. Die Zufahrt zur Straße „Brückwiese“ und damit die Erschließung der Grundstücke erfolgt über eine zentrale Zufahrt über die B 274 im Bereich des Grundstücks „Brückwiese“ Hs.-Nr. 4. Die Straße „Brückwiese“ verläuft parallel zur B 274. In diesem Bereich befinden sich einige gemischt genutzte Gebäude (bspw.

3 Quelle: http://infothek.statistik.rlp.de/MeineHeimat/content.aspx?tp=46975&id=103&g=0714107092&l=3 [Letzter Zugriff: 05.07.2021] 4 Quelle: http://infothek.statistik.rlp.de/MeineHeimat/content.aspx?tp=46975&id=103&g=0714107092&l=3 [Letzter Zugriff: 05.07.2021] 5 Querschnittsbelastung in Kfz/24 h mit % - Anteil des Schwerverkehrs Seite 18 Stadt Nastätten, Bebauungsplan „Römerplatz – Rheingaustraße / Mühlbach“ Verfahren gemäß §13a BauGB, Textfestsetzungen/Begründung, Stand: Juli 2021

Fachgeschäfte) sowie größere zusammenhängende versiegelte und für Stellplätze genutzte Flächen mit Garagen sowie ungeordneten Nebenanlagen in den hinteren Grundstücksbereichen. Im Plangebiet selbst befinden sich – mit Ausnahme des ehemaligen Bauhofareals – hauptsächlich reine Wohngebäude.

Baulich-gestalterisch ist der Planbereich von zwei- teilweise dreigeschossigen Gebäuden mit geneigtem Dach – vorwiegend Satteldächern - geprägt. Vereinzelt finden sich auch Flachdachgebäude mit Staffelgeschossen sowie Fachwerkhäuser – insbesondere in der Rheingaustraße - wieder. Farblich dominiert das schiefergraue Dach.

Abgrenzung des Geltungsbereichs, unmaßstäblich Quelle: Lanis, Geobasisinformation © GeoBasis-DE/LVermGeoRP 2020

Seite 19 Stadt Nastätten, Bebauungsplan „Römerplatz – Rheingaustraße / Mühlbach“ Verfahren gemäß §13a BauGB, Textfestsetzungen/Begründung, Stand: Juli 2021

Impressionen des Planbereichs (Eigene Fotoaufnahmen vom Juni 2021)

Zufahrtsbereich Bundesstraße B 274 / Ehemaliger Bauhof / Gaswerk „Brückwiese“

Blick Richtung Norden, Rheingaustraße Fußgängerüberweg im Bereich Mühlbach

Mühlbach Straße „Hoster“

Seite 20 Stadt Nastätten, Bebauungsplan „Römerplatz – Rheingaustraße / Mühlbach“ Verfahren gemäß §13a BauGB, Textfestsetzungen/Begründung, Stand: Juli 2021

2. Einordnung in die städtebauliche Entwicklung der Stadt und die überörtliche Planung sowie sonstige Vorgaben

2.1 Vorgaben übergeordneter Planungen/vereinfachte raumordnerische Überprüfung Gemäß § 1 (4) BauGB sind die Bauleitpläne den Zielen der Raumordnung anzupassen. Relevante Ziele der Raumordnung bestehen in Form des am 25.08.2008 in Kraft getre- tenen Landesentwicklungsprogrammes Rheinland-Pfalz (LEP IV) und des Regionalen Raumordnungsplanes Mittelrhein-Westerwald (RROP 2017). Die Stadt Nastätten gehört zur Verbandsgemeinde Nastätten und liegt im Rhein-Lahn-Kreis. Für die Stadt und das Plangebiet werden in den einzelnen Programmen und Plänen der Raumordnung und Landesplanung folgende Vorgaben und Aussagen gemacht:

Landesentwicklungsprogramm Rheinland-Pfalz - LEP IV (Stand: Oktober 2008) Im LEP IV werden für das Plangebiet folgende Vorgaben und Entwicklungsziele benannt:

Ausschnitt LEP IV, unmaßstäblich

Raumstrukturgliederung: Ländliche Bereiche mit disperser Sied- lungsstruktur (Bevölkerungsanteil in OZ/MZ < 33 %) Leitbild Entwicklung: Kooperierendes Mittelzentrum (verpflichtend), Entwicklungsbereich mit oberzentraler Ausstrahlung Landschaftstyp: Offenlandbetonte Mosaiklandschaft Funktionales Verkehrsnetz: Überregionale Verbindung Seite 21 Stadt Nastätten, Bebauungsplan „Römerplatz – Rheingaustraße / Mühlbach“ Verfahren gemäß §13a BauGB, Textfestsetzungen/Begründung, Stand: Juli 2021

Regionaler Raumordnungsplan „Mittelrhein-Westerwald“ (RROP 2017) Nachfolgend werden ergänzend zum Landesentwicklungsprogramm IV die planerischen Vorgaben des Regionalen Raumordnungsplans „Mittelrhein-Westerwald“ für die Stadt Nastätten und das Plangebiet dargestellt:

Ausschnitt RROP Mittelrhein-Westerwald, Plangebiet in Blau markiert, unmaßstäblich

Zentrale Orte und Versorgungsbe- Verpflichtend kooperierendes Mittelzentrum reiche: Funktionales Netz des öffentlichen Regionale Busverbindung Verkehrs Funktionales Radwegenetz Regionales Radwegenetz

Der RROP stellt im Plangebiet eine Siedlungsfläche dar. Sonstige Grundsätze und Ziele des RROP stehen dem Planvorhaben nicht entgegen. Die Planung ist daher mit den Zielen und Vorgaben der Regional- und Landesplanung vereinbar. Seite 22 Stadt Nastätten, Bebauungsplan „Römerplatz – Rheingaustraße / Mühlbach“ Verfahren gemäß §13a BauGB, Textfestsetzungen/Begründung, Stand: Juli 2021

2.2 Bauleitplanung Flächennutzungsplan Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan der Verbandsgemeinde Nastätten sind für das Plangebiet folgende Bodennutzungen dargestellt: • Gesamtes Plangebiet: gemischte Baufläche, • Mühlbach: Wasserfläche, • nördlicher Bereich Mühlbach: Überschwemmungsgebiet, • Bereich des nördlichen Plangebiets: Sanierungsgebiet6. Die Planung entspricht insgesamt dem Entwicklungsgebot nach § 8 (2) BauGB, da im Bebauungsplan ein Urbanes Gebiet gemäß § 6a BauNVO festgesetzt wird. Eine nachrichtliche Berichtigung ist daher nicht erforderlich.

Auszug aus dem aktuellen Flächennutzungsplan der Verbandsgemeinde Nastätten, Plangebiet in Rot-gestrichelt, unmaßstäblich

Rechtskräftige Bebauungspläne Für das Plangebiet liegt kein qualifizierter rechtskräftiger Bebauungsplan vor. Das Plangebiet liegt vollständig innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile von Nastätten, weshalb Vorhaben bislang nach § 34 BauGB zu beurteilen waren.

Der Stadtrat der Stadt Nastätten hat in seiner Sitzung am 20.01.2020 unter TOP 9 den Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplanes „Römerplatz“ gefasst. Dieser wurde erforderlich, da bei den „Vorbereitenden Untersuchungen“ des Förderprogramms „Stadtumbau - Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept (ISEK)“ unterschiedliche städtebauliche Defizite festgestellt wurden. Zur Stärkung der

6 Hierbei ist anzumerken, dass die Abgrenzung nicht mehr mit dem neu beschlossenen Sanierungsgebiet übereinstimmt (vgl. Kapitel 2.3). Seite 23 Stadt Nastätten, Bebauungsplan „Römerplatz – Rheingaustraße / Mühlbach“ Verfahren gemäß §13a BauGB, Textfestsetzungen/Begründung, Stand: Juli 2021

Wohnfunktion und Aufenthaltsqualität wurde eine Neuordnung von Grundstück- und Bauflächen sowie die Schaffung von Grün- und Freiflächen notwendig.

In der Stadtratssitzung am 14.06.2021 wurde eine Teilaufhebung des Bebauungsplans „Römerplatz“ für den mit diesem Verfahren überplanten Teilbereich beschlossen. Hintergrund war die zeitlichen Komponente, also die angestrebte zügige Durchführung des Bauleitplanverfahrens. Auch unter dem Aspekt einer transparenten Bauleitplanung wurde es als sinnvoll erachtet, den Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Römerplatz“ in drei Teilbereiche zu untergliedern.

2.3 Förderprogramm „Stadtumbau – Innenstadt/Stadtkern Nastätten“ Als Grundlage für die Gebietsentwicklung und zur Realisierung von städtebaulich und freiraumplanerischen Projekten wurde nach erfolgreicher Aufnahme in das Städtebauförderprogramm „Stadtumbau – Innenstadt/Stadtkern Nastätten“ im Jahr 2019 durch die WSW & Partner GmbH ein Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept (ISEK)7 erarbeitet und durch den Stadtrat Nastätten beschlossen. Mit dem Förderprogramm sollen vor allem strukturelle Anpassungsmaßnahmen in Gebieten, die von erheblichen städtebaulichen oder wirtschaftsstrukturellen Funktionsverlusten bedroht oder betroffen sind, gefördert werden. Das Förderprogramm dient zur Herstellung nachhaltiger städtebaulicher, wirtschaftlicher oder technologischer Strukturen und zur Stärkung der Innenstadtbereiche.

Abgrenzung des Untersuchungsgebietes sowie Abgrenzungen des ehemaligen Sanierungsgebiets (WSW & Partner GmbH, Stand: April 2018), unmaßstäblich

7 Quelle: Stadt Nastätten. Stadtumbaugebiet „Stadtkern“. Vorbereitende Untersuchungen. ISEK. WSW & Partner GmbH, Juni 2019. Seite 24 Stadt Nastätten, Bebauungsplan „Römerplatz – Rheingaustraße / Mühlbach“ Verfahren gemäß §13a BauGB, Textfestsetzungen/Begründung, Stand: Juli 2021

Wesentliche Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchung gemäß § 141 BauGB8 Im Folgenden werden die für das Plangebiet wesentlichen Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchung nachrichtlich dargestellt: • Im Rahmen der Bestandserhebung wurde insbesondere im Bereich der Rheingaustraße ein hoher Sanierungsbedarf festgestellt. • Im Plangebiet wurde eine durchschnittliche Grundflächenzahl bis 0,3 festgesetzt. Die bauliche Dichte ist daher als gering einzustufen. • Das Plangebiet weist den höchsten Grünflächenanteil des gesamten Untersuchungsgebiets auf. • Stadtbildprägende Gebäude stehen insbesondere auch in der Rheingaustraße. Hier befinden sich einige Gebäude in einem sehr schlechten Erhaltungszustand. Es überwiegt eine aufgelockerte Wohnbebauung. • Im Plangebebiet befindet sich in der Rheingaustraße, Hs.-Nr. 15, ein unter Denkmalschutz gestelltes Fachwerkhaus, verputzt, wohl 16./17. Jh. Anmerkung: Eine Umplanung des betroffenen Grundstücks erfolgt mit diesem Bebauungsplan nicht. • Zum Zeitpunkt der Erhebung wurden zwei leerstehende Wohngebäude in der Rheingaustraße festgestellt. • Zur verkehrlichen Situation: Die Ringverbindung Römerstraße / Rheinstraße / Hoster und Rheingaustraße ist nur in eine Richtung befahrbar. • Die Rheingaustraße sowie die Straße „Hoster“ wiesen zum Zeitpunkt einen sehr schlechten Zustand auf. • Im Bereich des ehemaligen Bauhofs / Mühlbach befindet sich ein Trampelpfad als fußläufige Verbindung, welcher aufgewertet werden sollte. • Es verlaufen keine Radwege durch das Plangebiet.

Maßnahmen für das Plangebiet Aus den Vorbereitenden Untersuchungen wurden unterschiedliche städtebauliche Defizite, aber vor allem auch Entwicklungschancen für den Kernstadtbereich von Nastätten deutlich. Für das Plangebiet wurden folgende Maßnahmen im integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzept gemäß Rahmenplan formuliert: • Privatmaßnahme: Neuordnung des Bauhofgeländes > Brauereigaststätte (Privatmaßnahme) • Ausbau / Umgestaltung „Hoster“ • Ausbau / Umgestaltung „Rheingaustraße“ • Privatmaßnahme: Städtebauliche Neuordnung Rheingaustraße 23-29 • Aufwertung, Gestaltung und Anlage von Fußwegverbindungen im Bereich des Mühlbaches

8 Quelle: Stadt Nastätten. Stadtumbaugebiet „Stadtkern“. Vorbereitende Untersuchungen. ISEK. WSW & Partner GmbH, Juni 2019. Seite 25 Stadt Nastätten, Bebauungsplan „Römerplatz – Rheingaustraße / Mühlbach“ Verfahren gemäß §13a BauGB, Textfestsetzungen/Begründung, Stand: Juli 2021

Auszug Rahmenplan, Quelle WSW & Partner GmbH, unmaßstäblich

2.4 Sanierungsgebiet „Innenstadt Nastätten“ Nach Abschluss der Vorbereitenden Untersuchungen gemäß § 141 BauGB hat der Stadtrat Nastätten am 12.08.2019 den Satzungsbeschluss über die Festlegung des Sanierungsgebietes „Innenstadt Nastätten“ im Förderprogramm Stadtumbau gefasst. Das Plangebiet „Römerplatz – Rheingaustraße / Mühlbach“ liegt vollständig innerhalb des Sanierungsgebietes (vgl. nachstehende Abbildung).

„Nach Abschluss der vorbereitenden Untersuchungen wurden unterschiedliche städtebauliche Defizite aber auch Entwicklungschancen für den Kernstadtbereich von Nastätten deutlich. Dabei wurde festgestellt, dass sowohl substanzielle / gestalterische Mängel, insbesondere im Bereich der privaten Bausubstanz, als auch funktionale Defizite vorliegen, die den heutigen Ansprüchen an gesunde Wohn- und Lebensverhältnisse nicht mehr entsprechen und von denen bereits nachteilige Auswirkungen auf die Gesamtfunktion des Stadtkerns als Wohnstandort mit den dazugehörigen Ergänzungsfunktionen in den Bereichen Dienstleistung und kleinteiliger Einzelhandel, ausgehen. Die festgestellten städtebaulichen Missstände erstrecken sich zum Teil in unterschiedlichen Ausprägungen - über das gesamte Untersuchungsgebiet.“ (§ 1 der Sanierungssatzung)

Seite 26 Stadt Nastätten, Bebauungsplan „Römerplatz – Rheingaustraße / Mühlbach“ Verfahren gemäß §13a BauGB, Textfestsetzungen/Begründung, Stand: Juli 2021

Anlage 1 der Sanierungssatzung: Geltungsbereich des Sanierungsgebiets, Lage des Plangebiets in Rot, unmaßstäblich

2.5 Konzept zur Abgrenzung von zentralen Versorgungsbereichen und Erstellung einer Sortimentsliste für die Stadt Nastätten Für die Stadt Nastätten wurde im Jahr 2017 ein „Konzept zur Abgrenzung von zentralen Versorgungsbereichen und Erstellung einer Sortimentsliste für die Stadt Nastätten“ beschlossen. Das Plangebiet liegt teilweise innerhalb des Versorgungsbereichs „Innenstadt“ (Ordnungsbereiche MU 1 und MU 3). Die Grundstücke entlang der Rheingaustraße (Ordnungsbereich MU 2) liegen nicht innerhalb des Versorgungsbereichs (vgl. nachstehende Abbildung).

Definition des Versorgungsbereichs Innenstadt: Der Versorgungsbereich „Innenstadt“ übernimmt über die Stadtgrenzen hinausgehende Funktionen in den Bereichen Einzelhandel, Dienstleistungen (öffentlich und privatwirtschaftlich) und Kultur. In Nastätten ist ein herausgehobenes städtebauliches Ambiente (historische Altstadt), ein vielfältiger, überwiegend kleinteiliger Branchenmix und Wettbewerb unter den Anbietern vorhanden. Es sind unterschiedliche Betriebstypen und -genre vorzufinden, die einen geringen Filialisierungsgrad aufweisen. Aufgrund der überwiegend kleinparzellierten Grundstücksstrukturen sind nur wenige, für heutige Handelsanforderungen geeignete, Entwicklungsflächen in der Innenstadt vorhanden.9

9 Quelle: Konzept zur Abgrenzung von zentralen Versorgungsbereichen. BBP Stadtplanung Landschaftsplanung, 04/2018, S. 14 Seite 27 Stadt Nastätten, Bebauungsplan „Römerplatz – Rheingaustraße / Mühlbach“ Verfahren gemäß §13a BauGB, Textfestsetzungen/Begründung, Stand: Juli 2021

Abgrenzung „Zentrale Versorgungsbereiche der Stadt Nastätten“, Quelle: BBP Stadtplanung Landschaftsplanung (04/2018), Lage des Plangebiets in Lila gestrichelt, unmaßstäblich

Mit der Aufstellung des Konzepts wurden die zentralen Grundlagen zur zukünftigen planungsrechtlichen Steuerung des Einzelhandels in Nastätten geschaffen. Die im Konzept aufgestellten Instrumente sind im Rahmen der Bauleitplanung und der Genehmigungspraxis verpflichtend zu berücksichtigen. Im Bebauungsplan wird ein Urbanes Gebiet gemäß § 6a BauNVO festgesetzt. In diesem sind ebenfalls Einzelhandelsbetriebe grundsätzlich zulässig. Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von über 800 m² sind im urbanen Gebiet grundsätzlich nicht zulässig.

Im Versorgungsbereich „Innenstadt sind gemäß der „Nastätter Liste“ • Nahversorgungsrelevante Sortimente • Zentrenrelevante Sortimente • Nicht zentrenrelevante Sortimente zulässig.

Im Weiteren wurden Handlungsempfehlungen zur räumlichen Entwicklung und Steuerung des Einzelhandels hinsichtlich der Kriterien „Verkaufsfläche“ und „angebotenes Sortiment“ gegeben. Nachfolgend werden für den Versorgungsbereich „Innenstadt“ folgende Empfehlungen wiedergegeben:

Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment • Einzelhandelsbetriebe mit einem nahversorgungsrelevanten Hauptsortiment von unter 500 m² Verkaufsfläche sind grundsätzlich innerhalb der Wohn- und Mischbauflächen der Stadt Nastätten ohne Standorteinschränkung zulässig. Seite 28 Stadt Nastätten, Bebauungsplan „Römerplatz – Rheingaustraße / Mühlbach“ Verfahren gemäß §13a BauGB, Textfestsetzungen/Begründung, Stand: Juli 2021

• Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment zwischen 500 m² und 800 m² Verkaufsfläche sind außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche zulässig, wenn einzelfallbezogen nachgewiesen wird, dass es sich um eine integrierte Lage handelt und die Ansiedlung keine wesentliche Überdeckung der am Ort vorhandenen Kaufkraft erzeugt und/oder keine nachteiligen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungbereiche zu erwarten sind.

Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten • Einzelhandelsbetriebe mit einem zentrenrelevanten Hauptsortiment von unter 100 m² Verkaufsfläche sind ausschließlich innerhalb der Wohn- und Mischbauflächen der Stadt Nastätten ohne weitere Standorteinschränkung zulässig. • Einzelhandelsbetriebe mit einem zentrenrelevanten Hauptsortiment zwischen 100 m² und 800 m² Verkaufsfläche sowie großflächige Betriebseinheiten10 (d.h. Verkaufsfläche größer 800 m²) sind nur in den zentralen Versorgungsbereichen „Innenstadt“ und „Mühlbach“ zulässig.

Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Hauptsortimenten • Betriebe mit nicht-zentrenrelevanten Hauptsortimenten größer 100 m² Verkaufsfläche sind nur im Ergänzungsstandort „Rheinweg“ und in den zentralen Versorgungsbereichen „Innenstadt“ und „Mühlbach“ zulässig.

Die Handlungsempfehlungen sind in den textlichen Festsetzung aufgenommen und die Vorgaben des Einzelhandelskonzepts werden mit diesem Bebauungsplan umgesetzt (vgl. Textfestsetzungen A) I. 1.1).

2.6 Sonstige Planungen/Zwangspunkte Überschwemmungsgebiet / Wasserrechtliche Belange Durch das Plangebiet fließt der Mühlbach, ein Gewässer 2. Ordnung. Gemäß § 31 (1) Nr. 1 Landeswassergesetz RLP bedürfen die Errichtung, Betrieb und wesentliche Veränderung von baulichen Anlagen, die weniger als 40 m von der Uferlinie eines Gewässers zweiter Ordnung entfernt sind, der Genehmigung. Eine Abstimmung mit den zuständigen Wasserbehörden erfolgt im weiteren Bebauungsplanverfahren.

Das Plangebiet liegt teilweise innerhalb des gesetzlich festgesetzten Überschwemmungsgebiets (Rechtsverordnung: 312-63-Muehlbach).

10 Anmerkung: Dies gilt nicht für das im Bebauungsplan festgesetzte Urbane Gebiet Seite 29 Stadt Nastätten, Bebauungsplan „Römerplatz – Rheingaustraße / Mühlbach“ Verfahren gemäß §13a BauGB, Textfestsetzungen/Begründung, Stand: Juli 2021

Auszug Geoexplorer, Bereich Nastätten, Lage des Plangebiets in Lila Quelle: © Wasserwirtschaftsverwaltung Rheinland-Pfalz, Geobasisdaten: © LVermGeo Rheinland-Pfalz

Werbeanlagen- und Automatensatzung Zur Abwehr der Gefahren, die dem historischen Stadtbild durch Beeinträchtigungen von unmaßstäblichen, aufdringlich wirkenden und punktuell verdichteten Werbeanlagen und Automaten drohen, wurde am 24.07.2008 eine Werbeanlagen- und Automatensatzung erlassen, in der allgemeine Anforderungen an die Gestaltung von Werbeanlagen und Automaten formuliert wurden. Im Juli 2021 soll voraussichtlich eine neue Fassung der Satzung beschlossen werden. Das Plangebiet liegt vollständig innerhalb des Geltungsbereichs der Satzung in der derzeit aktuellen Fassung (vgl. nachstehende Abbildung).

Seite 30 Stadt Nastätten, Bebauungsplan „Römerplatz – Rheingaustraße / Mühlbach“ Verfahren gemäß §13a BauGB, Textfestsetzungen/Begründung, Stand: Juli 2021

Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereichs der Werbeanlagen- und Automatensatzung, Lage des Plangebiets in Lila, Quelle: BBP Stadtplanung Landschaftsplanung

Weitere Belange Sonstige übergeordnete Belange werden durch das Verfahren des Bebauungsplans nach derzeitigem Kenntnisstand nicht berührt.

Seite 31 Stadt Nastätten, Bebauungsplan „Römerplatz – Rheingaustraße / Mühlbach“ Verfahren gemäß §13a BauGB, Textfestsetzungen/Begründung, Stand: Juli 2021

3. Planung 3.1 Plankonzeption: Städtebaulicher Rahmenplan „Römerplatz“ Die Stadt Nastätten beabsichtigt, im Sinne einer zukunftsorientierten, qualitätsvollen Stadtentwicklung die Aufstellung des Bebauungsplans für den innerstädtischen Bereich Rheingaustraße / Mühlbach. Das Plangebiet nördlich der B 274 ist durch unterschiedliche Nutzungen und Baudichten gekennzeichnet. Eine Mischung aus Dienstleistungs-/Handelsbetrieben und Wohnnutzung prägt das vom Mühlbach durchflossene Quartier. Im Bereich Bauhof/Gaswerk und Rheingaustraße zeigen sich deutliche Funktionsschwächen. Teilweise prägen kleinteilige Baustrukturen, überalterte Bausubstanzen und Gartenzonen das Gebiet.

Zur Umsetzung der neuen Quartiersgestaltung wird es erforderlich, einen qualifizierten Bebauungsplan im Sinne der §§ 2 und 30 (1) BauGB aufzustellen. Hierzu erfolgt die Ausweisung eines Urbanen Gebietes gemäß § 6a BauNVO mit einer breiten Nutzungsspanne. Der Bebauungsplanaufstellung wurde ein städtebaulicher Rahmenplan zugrunde gelegt (vgl. nachfolgende Abbildung).

Im Konzept stehen neben der Ausweisung eines Urbanen Gebiets insbesondere die Neubildung und -ordnung von Grundstücksflächen sowie die Qualifizierung und Einbindung des zentralen Mühlbachs mit seinen Uferbereichen als „Wasserpark“ in Verbindung mit vielfältigen Mischnutzungen wie Gastronomie, Beherbergungsgewerbe und Kultur im Bereich des ehemaligen Bauhofs/Gaswerks im Vordergrund der Quartiersentwicklung. In diesem Kontext spielt die Schaffung von neuen fußläufigen barrierefreien Wegeverbindungen und die Aufwertung bestehender Fußwege zur Anbindung der nördlichen Quartiere – vor allem des Römerplatzes - eine bedeutende Rolle. Des Weiteren sind im Sinne einer bodensparsamen und -schonenden Planung punktuelle wohnbauliche Nachverdichtungen vorgesehen, die bereits im Vorfeld des Bebauungsplanverfahrens angestoßen wurden. Insgesamt soll die lockere offene Bauweise der bestehenden Strukturen aufgegriffen und mit der zukünftigen Entwicklung fortgeführt werden. Aufgrund der innerstädtischen Lage sind auch größere als über den üblichen Maßstab hinausgehende Gebäudekubaturen möglich, um einerseits flächensparend zu bauen und andererseits städtebauliche sowie kulturelle Anziehungspunkte und Akzente im neuen Quartier „Römerplatz“ zu setzen. Darüber hinaus soll eine lokale und regionale Anbindung an das Radwegenetz erfolgen.

Seite 32 Stadt Nastätten, Bebauungsplan „Römerplatz – Rheingaustraße / Mühlbach“ Verfahren gemäß §13a BauGB, Textfestsetzungen/Begründung, Stand: Juli 2021

Städtebaulicher Rahmenplan, unmaßstäblich, © Entwicklungsgesellschaft Nastätten EGN mbH, Mai 2021 Seite 33 Stadt Nastätten, Bebauungsplan „Römerplatz – Rheingaustraße / Mühlbach“ Verfahren gemäß §13a BauGB, Textfestsetzungen/Begründung, Stand: Juli 2021

Immissionen Aufgrund der direkten Lage der Flächen an der Bundesstraße 274 (Brückwiese) ist ein Immissionsschutzgutachten erforderlich. Da der Bereich „Römerstraße – Rheingaustraße / Brückwiese“ durch Verkehrsgeräusche der B 274 beaufschlagt wird. Zu prüfen sind, welche Auswirkungen die geplanten Vorhaben, wie Hotel und Gastronomie und dem damit in Verbindung stehenden Ziel- und Quellverkehrsaufkommens / die Parkierungsvorgänge etc. auf die zu dem Standort umliegende Bebauung haben wird. Die anlagenbezogene Geräuschentwicklung sind dabei nach der TA-Lärm zu ermitteln. Diese schalltechnische Untersuchung wird erforderlich um die Belange an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung gerecht zu werden. Die Ergebnisse des Immissionsschutzgutachten und daraus eventuell resultierende Maßnahmen werden zum nächsten Verfahrensschritt ergänzt.

Städtebauliche Kenndaten A [ha] Urbanes Gebiet/Nettobauland 1,47 davon Urbanes Gebiet MU 1 0,54 davon Urbanes Gebiet MU 2 0,71 davon Urbanes Gebiet MU 3 0,22 Straßenverkehrsfläche 0,32 Fußweg 0,05 Öffentliche Grünfläche: Verkehrsgrün 0,09 Öffentliche Grünfläche: Parkanlage 0,18 davon „Wasserpark“ 0,16 Wasserflächen 0,09 Gesamtfläche 2,2

3.2 Begründung der planungsrechtlichen Festsetzungen Art der baulichen Nutzung Im Bebauungsplan wird ein Urbanes Gebiet gemäß § 6a BauNVO mit drei Ordnungsbereichen festgesetzt. Die Gliederung in drei Ordnungsbereiche erfolgt aufgrund der unterschiedlichen Maße der baulichen Nutzung im Hinblick auf die Zahl der Vollgeschosse und die Höhe der baulichen Anlagen. Aufgrund der bestehenden und geplanten Mischnutzung mit unterschiedlichen hohen Anteilen an Gewerbe und Wohnen ist die Ausweisung eines Urbanen Gebietes vorgesehen. Der Anteil der Wohngebäude in Bezug auf das gesamte Plangebiet entlang der Rheingaustraße (Ordnungsbereich MU 2) ist als hoch einzustufen. Da dieser Bereich im räumlichen Zusammenhang zur geplanten Entwicklungsfläche des Mühlbachs steht, werden diese Flächen in die städtebauliche Entwicklung miteinbezogen. Da einerseits dem Bestand Rechnung getragen werden soll, andererseits eine städtebauliche Entwicklungsmöglichkeit im Hinblick auf eine Mischnutzung angestrebt wird, wird entsprechend das Urbane Gebiet festgesetzt. Gemäß § 6a (1) S. 2 BauNVO muss die Nutzungsmischung nicht gleichgewichtig sein. Für die Ordnungsbereiche MU 1 und MU 3 ist gemäß den städtebaulichen Entwicklungszielen eine vielfältige Mischnutzung aus Gastronomie, Beherbergungsgewerbe sowie Kultur vorgesehen.

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Zusammenfassend ist unter Berücksichtigung der städtebaulichen Ziele, ein innerstädtisches belebtes Quartier am Mühlbach zu schaffen, ein entsprechend weites Spektrum an allgemein zulässigen Nutzungen festzusetzen: • Wohngebäude, • Geschäfts- und Bürogebäude, • Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, • sonstige Gewerbebetriebe, • Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

Besondere Bestimmungen: Mit dem „Konzept zur Abgrenzung von zentralen Versorgungsbereichen und Erstellung einer Sortimentsliste für die Stadt Nastätten“ besteht für die Stadt Nastätten ein Einzelhandelskonzept, das im Rahmen der Bauleitplanung zu berücksichtigen ist. Entsprechend der Empfehlung wurden die Vorgaben über die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben im Bebauungsplan festgesetzt (vgl. auch Kapitel 2.5). Zusammenfassend sind Einzelhandelsbetriebe grundsätzlich unter Berücksichtigung der Verkaufsfläche und Sortimente zulässig.

Im Urbanen Gebiet sind Bordelle und bordellähnliche Betriebe aus besonderen städtebaulichen Gründen sowie Vergnügungsstätten nicht zulässig. Bordelle und bordellähnliche Betriebe zählen zu dem Baunutzungstyp Gewerbebetrieb und bedürfen daher eines expliziten Ausschlusses. Bordelle, bordellähnliche Betriebe und Vergnügungsstätten werden ausgeschlossen, da durch eine Ansiedlung derartiger Betriebe mit negativen Auswirkungen auf das Quartier zu rechnen ist, und es dem städtebaulichen Ziel, ein belebtes von Kultur geprägtes Quartier mit Gastronomie und Beherbergungsgewerbe sowie attraktiven Wasserpark mit Aufenthaltsqualitäten zu entwickeln, widerspricht. Auch im Hinblick auf das Rücksichtnahmegebot zur bestehenden Wohnbebauung, die als sensible schutzbedürftige Nutzung einzustufen ist, wären Nutzungskonflikte insbesondere entlang der Rheingaustraße zu erwarten, die durch einen Bebauungsplan nicht ausgelöst werden sollen und dürfen. Mögliche Nutzungskonflikte können hier insbesondere Ruhestörungen während der Nachtzeiten darstellen. Der Schutz der Wohnnutzung steht hier im Vordergrund.

Die Errichtung von Tankstellen ist ebenso nicht zulässig, da für diese Nutzung kein Bedarf besteht und darüber hinaus keine potenziellen Flächen vorhanden sind, da Tankstellen einen gewissen Raumbedarf aufweisen.

Maß der baulichen Nutzung Im Bebauungsplan werden • die Grundflächenzahl (GRZ), • die Geschossflächenzahl (GFZ) als Höchstmaß, • die Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß sowie • die maximal zulässige Gebäudehöhe (GH) wie folgt festgesetzt: Seite 35 Stadt Nastätten, Bebauungsplan „Römerplatz – Rheingaustraße / Mühlbach“ Verfahren gemäß §13a BauGB, Textfestsetzungen/Begründung, Stand: Juli 2021

Die Grundflächenzahl von 0,6 wird festgesetzt, um einerseits die behutsame und maßvolle Nachverdichtung im Innenbereich zu ermöglichen. Andererseits soll der Bestand berücksichtigt werden. Wie der nachstehenden Abbildung zu entnehmen ist, wurde im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen des Stadtumbauförderprogramms für das Plangebiet eine Grundflächenzahl von durchschnittlich 0,3 kartiert. Folglich besteht ein Potenzial für weitere Nachverdichtungen, welches im Rahmen dieses Bebauungsplans genutzt werden soll, ohne dabei durch eine übermäßige und unverhältnismäßige Nachverdichtung bodenrechtliche Spannungen und Nutzungskonflikte auszulösen. Diese Leitlinie spiegelt sich wider, in dem mit der Grundflächenzahl von 0,6 nicht der maximale Orientierungswert von 0,8 gemäß § 17 BauNVO zur Gänze ausgenutzt wird. Somit wird unter Berücksichtigung der Bestandsbebauung und der Ziele des flächensparenden und bodenschonenden Bauens eine für diese innerstädtische Lage angemessene Nachverdichtung ermöglicht. Insgesamt kann mit der festgesetzten Grundflächenzahl eine angestrebte Durchmischung gemäß den städtebaulichen Zielen erreicht werden.

Auszug aus dem ISEK: bauliche Dichte: Quelle: WSW & Partner GmbH, Plangebiet in Rot, unmaßstäblich

Gemäß § 19 (4) S. 3 BauNVO darf im Ordnungsbereich MU 3 die zulässige Grundfläche durch Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Seite 36 Stadt Nastätten, Bebauungsplan „Römerplatz – Rheingaustraße / Mühlbach“ Verfahren gemäß §13a BauGB, Textfestsetzungen/Begründung, Stand: Juli 2021

Baugrundstück lediglich unterbaut wird, um bis zu 0,9 überschritten werden. Hintergrund ist, dass für den Ordnungsbereich MU 3 konkrete Planungen zur Errichtung einer Gastronomie mit einem Hotel bestehen. Aufgrund dieser Nutzung ergibt sich ein höherer Stellplatzbedarf. Unter Berücksichtigung der Grundstücksgröße, der städtebaulichen Ziele und dessen Lage zwischen Bundesstraße und dem geplanten Wasserpark ist eine zulässige Überschreitung der Grundflächenzahl um 0,3 von 0,6 auf insgesamt 0,9 als erforderlich und angemessen zu bewerten. Die Überschreitung bezieht sich nur auf einen kleineren Teilbereich des Plangebietes und ist damit städtebaulich vertretbar. Die zulässige Versiegelung im gesamten Plangebiet ist als verhältnismäßig einzustufen und liegt weit unter dem, was üblicherweise in einem Urbanen Gebiet zulässig wäre.

Die Festsetzung der Geschossflächenzahlen orientiert sich in Abhängigkeit der Grundflächenzahl in Verbindung mit der zulässigen Zahl der Vollgeschosse. Der Bestandsbebauung entsprechend wurde im Ordnungsbereich MU 2 entlang der Rheingaustraße eine Zahl der Vollgeschosse von maximal II festgesetzt. So beträgt bspw. die Geschossflächenzahl 1,2, welche sich aus II Vollgeschossen und einer Grundflächenzahl von 0,6 ergibt. So kann insgesamt in jedem Ordnungsbereich je Vollgeschoss die volle Grundfläche ausgeschöpft werden. Dies ermöglicht eine baulich- wirtschaftlich sinnvolle Ausnutzung der Grundstücke. Die Zahl der Vollgeschosse und analog dazu die Höhe der baulichen Anlagen steigt von der östlichen bis zur westlichen Plangebietsgrenze zunehmend an. Also je näher ein Grundstück in Richtung des nordwestlich gelegenen Stadtkerns liegt, desto höher dürfen die Gebäude errichtet werden.

Die Höhe der baulichen Anlagen wird über die Gebäudehöhe definiert. Die Gebäudehöhen orientieren sich einerseits am Bestand (vgl. nachstehende Abbildung), andererseits wurden konkrete Entwicklungsabsichten von Investoren unter Abwägung städtebaulicher und freiraumplanerischer Belange berücksichtigt. Regelungen zur Trauf- oder Fassadenhöhe wurden bewusst nicht getroffen, da eine breite Dachneigungsspanne von 0-45° im Bebauungsplan festgesetzt wurde. Des Weiteren ist eine differenzierte Regelung zur sichtbaren Fassade bzw. Traufhöhe aus städtebaulichen und stadtgestalterischen Gründen nicht erforderlich, da einerseits eine innerstädtische Lage bebaut wird und die Auswirkungen auf das Stadt- und Landschaftsbild als eher gering zu bewerten sind, gleichzeitig das Plangebiet größtenteils bebaut ist und darüber hinaus die städtebaulichen Entwicklungsmöglichkeiten nicht durch zu restriktive Festsetzungen gehemmt werden sollten.

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Gebäudehöhen der Bestandsgebäude, Lage des Plangebiets in Gelb, unmaßstäblich Quelle: Rheinland-Pfalz in 3D, Geobasisinformation © GeoBasis-DE / LVermGeoRP 2020

Entsprechend der gesetzlichen Vorgaben werden für die Ermittlung der Höhe baulicher Anlagen Bezugspunkte gemäß § 18 (1) BauNVO festgesetzt.

Untergeordnete technische Aufbauten wie z.B. Antennen, Aufzugsschächte, Entlüf- tungsanlagen, Schornsteine dürfen die Gebäudehöhe um bis zu 1,50 m überschreiten, um den technischen Anforderungen an das Bauen im Bestand angemessen Rechnung zu tragen. Eine Beeinträchtigung auf das Ortsbild ist in dieser innerstädtischen Lage nicht zu erwarten.

Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen Grundsätzlich wird unter Berücksichtigung der Umgebungsbebauung entsprechend die offene Bauweise festgesetzt. Allerdings befinden sich im Bereich der Rheingaustraße (MU 2) einige Gebäude mit einer einseitigen seitlichen Grenzbebauung, die gleichzeitig jedoch keine Doppelhaushälfte oder einen Teil einer Hausgruppe darstellen. Aufgrund dessen wird es erforderlich, für den Ordnungsbereich MU 2 eine abweichende Bauweise festzusetzen, die grundsätzlich die offene Bauweise zulässt und die Grenzbebauung planungsrechtlich legitimiert.

Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen sowie Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen Die überbaubaren und nicht überbaubaren Flächen bestimmen sich durch Baugrenzen. In den Ordnungsbereichen wurden grundsätzlich Baufenster festgesetzt, um eine beliebiges positionieren der Gebäude zu ermöglichen. Im südlichen MU 1 werden als Ausnahme entsprechend konkreter Planungen und unter Berücksichtigung der Lage am Mühlbach und der Bestandsgebäude Baukörper festgesetzt. Sofern das konkrete Vorhaben nicht weiterverfolgt werden sollte, wurden die Baukörper so gewählt, dass grundsätzlich auch andere Nutzungen und Gebäudekubaturen möglich sind. Seite 38 Stadt Nastätten, Bebauungsplan „Römerplatz – Rheingaustraße / Mühlbach“ Verfahren gemäß §13a BauGB, Textfestsetzungen/Begründung, Stand: Juli 2021

Garagen, Carports und Stellplätze im Sinne des § 12 BauNVO sowie Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sind sowohl innerhalb als auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig, da eine Gliederung in dieser innerstädtischen Lage aus städtebaulichen Gründen als nicht erforderlich eingestuft wird.

Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen entlang von Verkehrsflächen (Straßen, nicht Fußwege) sind auf eine Tiefe von 5,0 m von jeglicher Bebauung freizuhalten; die Errichtung von Stellplätzen ist jedoch zulässig. Vor Garagen und Carports ist ein Stauraum von 5,0 m einzuhalten. Diese Festsetzung erfolgt aus Gründen der Verkehrssicherheit und zur Vermeidung von Verkehrsbehinderungen.

Aufgrund der tiefen Grundstücke, insbesondere im Bereich der Rheingaustraße und der Straße „Hoster“, dürfen außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen nur Gartenhäuser mit maximal 50 m³ umbautem Raum errichtet werden. Mit dieser Festsetzung soll dem Rücksichtnahmegebot und den nachbarlichen Interessen Rechnung getragen werden.

3.3 Begründung der bauordnungsrechtlichen Festsetzungen Eine wesentliche Voraussetzung für eine harmonische Einbindung des Plangebiets in das Landschafts- und Stadtbild stellen die bauordnungsrechtlichen Festsetzungen dar, in denen gestalterische Maßnahmen geregelt werden.

In Anlehnung an die regionaltypische Bebauung sollen den heutigen Bedürfnissen entsprechende Bautypologien unter Ausnutzung moderner Architekturgestaltelemente entwickelt werden. Die Lage des Plangebiets im bzw. am Rand des Stadtkerns erfordert ein möglichst homogenes Erscheinungsbild der Bebauung. Aufgrund vielfältiger Bauformen und unterschiedlicher gestalterischer Ansätze im Geltungsbereich wird jedoch nur ein grundsätzliches Maß an Regelungen zur Erhaltung und Gestaltung des Stadtbildes getroffen.

Dachgestaltung Die Dachlandschaft ist einer der bestimmenden Faktoren für die Charakteristik des Stadtbildes. Im Rahmen dieses Bebauungsplanverfahrens soll im Rahmen zukünftiger baulicher Entwicklungen ein hoher Gestaltungsspielraum zur Ausgestaltung der Dachflächen ermöglicht werden. Dabei wird die bestehende Dachlandschaft, die vorwiegend von geneigten Dächern geprägt ist, insofern berücksichtigt, als dass geneigte Dachformen auch künftig im Plangebiet zulässig sind. Insgesamt sind grundsätzlich Dachformen mit einer Dachneigungsspannbreite von 0° bis 45° zulässig. Damit dürfen sowohl Flachdächer, geringgeneigte Dächer als auch bspw. das klassische Satteldach errichtet werden. Sofern Pultdächer bzw. einseitig geneigte Dächer errichtet werden sollen, darf die Dachneigung hierbei nur zwischen 10° und 30° betragen.

Garagen und bauliche Nebenanlagen im Sinne des § 14 (1) BauNVO sind in ihrer Dachform und -neigung frei, da diese nur eine geringe Wirkung auf das Stadtbild erzielen. Hierbei sind Flachdächer mit einer Kiesschicht zu versehen oder zu begrünen, um eine gewisse Einheitlichkeit herzustellen und gleichzeitig einen baulich-ökologischen Beitrag zum Klima- und Umweltschutz zu leisten.

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Dacheindeckung und Dachfarben Die Dacheindeckung ist in Form, Größe und Farbe an die im Stadtbild von Nastätten vorhandene Eindeckung anzupassen. Die Dachfläche des Hauptgebäudes ist einheitlich herzustellen, d.h. es darf nur ein Farbton/Dachmaterial verwendet werden. Mehrfarbige Dacheindeckungen sind unzulässig.

Fotovoltaik- und solarthermische Anlagen zur Gewinnung regenerativer Energien und Dachbegrünungen sind zulässig bzw. ausdrücklich erwünscht, um den klimaökologischen Ansprüchen und Anforderungen an das Bauen Rechnung zu tragen. Zur Sicherung ruhiger, mit dem Stadtbild verträglicher Dächer, sind Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie flächenbündig in die Dachfläche zu integrieren oder parallel zur Dachfläche (aufliegend) anzuordnen. Diese Bindung gilt nicht für Flachdächer, um die Errichtung von Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie hinsichtlich ihrer Funktionalität und Wirtschaftlichkeit gewährleisten zu können. Insgesamt soll damit den Belangen des Klimaschutzes Rechnung getragen werden. Aus stadtgestalterischen Gründen dürfen die Anlagen nicht über die Attika von Flachdachgebäuden horizontal herausragen.

Dachaufbauten Dachaufbauten tragen wesentlich zur Gliederung von Dachflächen bei, sie sollen sich in der Dachfläche unterordnen und allseits von Dachflächen umschlossen sein. Daher dürfen Dachaufbauten in ihrer Summe nicht mehr als 2/3 der jeweiligen Gebäudeseite (festgelegt über die Außenwände) einnehmen. Sie sind mit geneigtem Dach (20°-45°) auszuführen.

Beispielhafte Darstellung zur Umsetzung von Dachaufbauten – Front- und Seitenansicht

Einfriedungen Die Regelungen zur Gestaltung von Einfriedung erfolgt, um bspw. das Freihalten von Blickbeziehungen sicherzustellen und einer "Verschanzung” zum öffentlichen Raum hin vorzubeugen. Daher dürfen Einfriedungen (Zäune, Mauern, u. ä.) der Grundstücke an den straßenseitigen Grenzen zwar bis maximal 2,0 m Höhe gemäß Regelung der Landesbauordnung errichtet werden, sind jedoch ab einer Höhe von 1,20 m Seite 40 Stadt Nastätten, Bebauungsplan „Römerplatz – Rheingaustraße / Mühlbach“ Verfahren gemäß §13a BauGB, Textfestsetzungen/Begründung, Stand: Juli 2021

sichtdurchlässig zu gestalten. Die Sichtdurchlässigkeit muss mehr als 50 % betragen. Dies gilt nicht für lebende Einfriedungen (Hecken u. ä.), hierzu bestehen keine Beschränkungen. Die Ausnahme erfolgt, da Grünflächen und Bepflanzungen wie Hecken in innerstädtischen Lagen wertvolle Strukturen im Hinblick auf den Umwelt-, Klima- und Hochwasserschutz darstellen. Auch tragen lebende Einfriedungen zu einem harmonischen Erscheinungsbild des Stadtbildes bei.

An allen übrigen Grundstücksgrenzen gilt die Regelung der Landesbauordnung (§ 62 (1) Nr. 6 LBO).

Weitere Vorgaben zur Gestaltung von Grundstücken und baulichen sowie technischen Anlagen werden nicht gemacht, jedoch werden zusätzliche Hinweise auf die Werbeanlagen- und Automatensetzung sowie Empfehlungen zur Gestaltung der Fassaden, Gärten sowie Fahrradabstellanlagen und Abfallbehälterplätze gegeben (vgl. Hinweise und Empfehlungen der Textfestsetzungen).

3.4 Begründung der landespflegerischen Festsetzungen Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern Die verpflichtende Anpflanzung von Bäumen sowohl im öffentlichen Raum als auch auf den privaten Grundstücken und damit die Durchgrünung des Quartiers erfolgt aus den folgenden Gründen: - Optische Aufwertung des Orts- und Erscheinungsbildes insbesondere im Bereich der bebauten Bereiche, - Schaffung von attraktiven fußläufigen Wegeverbindungen, - Optische Gliederung entlang der B 274 und der Fußwege, - Berücksichtigung der klimaökologischen Belange (bspw. Bindung von CO2, Schattenspende), - Erhöhung der Biodiversität, Schaffung und Vernetzung von Lebensräumen für diverse Tierarten, - Schaffung sichtbarer Grünstrukturen im Übergang zum westlichen Landschaftsraum.

Baumpflanzungen im öffentlichen Raum Die in der Planzeichnung gekennzeichneten Baumstandorte sind gemäß der in den textlichen Festsetzungen aufgenommenen Artenliste zu bepflanzen, zu standfesten Solitärbäumen zu entwickeln und im Falle eines Abgangs in der nächsten Pflanzperiode zu ersetzen. Dasselbe gilt für jegliche Baumpflanzungen im öffentlichen Straßenraum.

Baumpflanzungen auf Baugrundstücken Je Baugrundstück ist je angefangene 500 m² Grundstücksfläche mindestens 1 Laubbaum heimischer Art zu pflanzen, zu entwickeln und im Falle eines Abgangs in der nächsten Pflanzperiode zu ersetzen. Die Vorgabe ist im Hinblick auf die avisierten Grundstücksgrößen angemessen und ist den Bauherrn zumutbar.

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Artenliste und Pflanzgrößen Die Pflanzgröße von Bäumen und die Vorgaben zur Art der Bepflanzung entsprechen der gängigen Praxis. Die Artenliste wurde insbesondere im Hinblick auf die bestehenden Boden- und Grundwasserverhältnisse ausgewählt.

Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen Im Bereich der Rheingaustraße befindet sich eine ortsbildprägende Rosskastanie, die zum Erhalt festgesetzt wird, um einen Beitrag zur Erhaltung wichtiger Grünstrukturen und zum Klima- sowie Umweltschutz zu leisten.

Rosskastanie im Bereich der Rheingaustraße, Eigene Fotoaufnahme

Erhaltungsfestsetzung der Rosskastanie im Bereich der Rheingaustraße, unmaßstäblich Seite 42 Stadt Nastätten, Bebauungsplan „Römerplatz – Rheingaustraße / Mühlbach“ Verfahren gemäß §13a BauGB, Textfestsetzungen/Begründung, Stand: Juli 2021

4. Ver- und Entsorgung Die verkehrs- sowie versorgungstechnische Erschließung des Plangebiets ist bereits gesichert. Im Rahmen der Nachverdichtung sind Konzepte zur Bewirtschaftung des anfallenden Oberflächenwassers zu entwickeln.

5. Umwelt- und Naturschutz Die Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach §13a BauGB, welches keinen ge- sonderten Umweltbericht benötigt, ist von mehreren Voraussetzungen abhängig: • Grundfläche 20.000 – 70.000 m² • keine Anhaltspunkte für Beeinträchtigungen von FFH- und Vogelschutzgebieten oder Schutzgütern nach § 1 (6) Nr. 7 b • keine Pflicht zu einer Umweltverträglichkeitsprüfung

Die Grundfläche des Plangebiets beträgt in Kumulationswirkung ca. 6,5 ha unter der maximalen Grundfläche von 7 ha, welche im §13a BauGB vorgegeben wird.

Die Errichtung von gemischt genutzten Gebäuden (Gewerbe und Wohnen) unterliegt keiner UVP-Pflicht und das Plangebiet liegt weit außerhalb von Natura 2000 Gebieten (FFH-Gebiete, Vogelschutzgebiete).

Eine Zulässigkeit der Planung nach § 13a BauGB ist demnach gegeben.

Durch die Kumulationswirkung mit weiteren, angrenzenden Bebauungspläne, welche in einem engen zeitlichen und räumlichen Zusammenhang umgesetzt werden sollen, welche zu einer Überschreitung der Grenze von 20.000 m² führen, wird die Durchführung der Vorprüfung des Einzelfalls gem. § 13a Absatz 1 Satz 2 Nummer 2 erforderlich.

Im Folgenden werden die Auswirkungen auf die Schutzgüter beschrieben und bewertet.

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Bestandssituation Das ca. 2,2 ha große Plangebiet liegt im zentralen bebauten Siedlungsbereich der Stadt Nastätten. Das Plangebiet wird • nördlich durch die Straße „Hoster“, • östlich durch die Rheingaustraße und • westlich durch die Bundesstraße 274 „Brückwiese“ begrenzt. Nordwestlich befinden sich mehrere private Grundstücke und Bestandsgebäude. Das Plangebiet ist fast ausschließlich von allen Seiten von Bebauung umgeben. Etwas westlich jenseits der B 274 liegen einige Hektar Ackerflächen.

Das Plangebiet befindet sich südlich des Stadtkerns und ist von Wohn- und Gewerbebauten unterschiedlicher Kubaturen sowie Freiräumen geprägt. Der Mühlbach, Seite 44 Stadt Nastätten, Bebauungsplan „Römerplatz – Rheingaustraße / Mühlbach“ Verfahren gemäß §13a BauGB, Textfestsetzungen/Begründung, Stand: Juli 2021

ein Gewässer 2. Ordnung, fließt zentral von Nordwesten nach Süden durch das Plangebiet.

Übergeordnete Planungen Das Plangebiet befindet sich sonst außerhalb von Schutzgebieten und biotopkartierten oder dem Pauschalschutz nach § 30 BNatSchG/ § 15 LNatSchG RLP unterliegenden Bereichen.

Im nördlichen Teil des Plangebiets erstreckt sich ein per Rechtsverordnung festgesetztes Überschwemmungsgebiet. Es ist in diesen Bereichen mit Auflagen für eine Bebauung zu rechnen zum Schutz der Umwelt, aber auch der menschlichen Gesundheit und des Eigentums der An- und Unterlieger.

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Überblendung Überschwemmungsgebiet (blau schraffiert) und Bebauungsplan, unmaßstäblich

Bewertung der Schutzgüter

Schutzgut Zustand Bewertung Fauna unbekannt Das Vorkommen planungsrelevanter Arten kann im Bereich der Gartenbrachen nicht ausgeschlossen werden. Die vorkommenden Strukturen erlauben das Vorkommen von Arten wie Fledermäusen, Brutvögeln, Fischen und totholzbewohnenden Insekten. Flora vorbelastet Ein Vorkommen von geschützten Arten ist aufgrund der vorkommenden Strukturen extrem unwahrscheinlich, im Rahmen einer Begehung konnten keine entsprechenden Individuen gefunden werden. Fläche vorbelastet Das Plangebiet weist eine Flächengröße von ca. 2,2 ha auf. Der durch das Gebiet fließende Mühlbach weist einen sehr stark veränderten Verlauf auf. Ihn umgeben in einigen Bereichen versiegelte Flächen und direkt angrenzende Bauwerke, aber auch Gartenbrachen. Die bauliche Dichte im Plangebiet ist insgesamt als Seite 46 Stadt Nastätten, Bebauungsplan „Römerplatz – Rheingaustraße / Mühlbach“ Verfahren gemäß §13a BauGB, Textfestsetzungen/Begründung, Stand: Juli 2021

gering einzustufen, es dominiert eine aufgelockerte Wohnbebauung.

Boden vorbelastet Der Boden im Plangebiet ist zu einem wesentlichen Anteil vollversiegelt. Ausnahmen bestehen nur in Form des Mühlenbachs, Gärten und Gartenbrachen, welche zu einem Teil von Koniferen bestanden sind. Wasser vorbelastet Durch den relativ hohen Anteil an versiegelten Flächen in einigen Bereichen des Plangebiets ist eine Vorbelastung des Wasserhaushalts gegeben. Der zentral verlaufende Mühlbach weist eine geringe Strukturgüte auf und ist stark verändert. Im nördlichen Teil des Plangebiets erstreckt sich ein Überschwemmungsgebiet des Mühlbach. Luft vorbelastet Das Plangebiet befindet sich im Ortskörper von Nastätten und angrenzend an die B274, es sind Belastungen durch Abgase aus Kraftfahrzeugen und Heizungen gegeben. Klima vorbelastet Durch den teils hohen versiegelungsgrad sind Teile des Plangebiets erheblich durch Aufheizung vorbelastet. Dagegen wirken der zentral verlaufende Mühlbach und die Grünflächen klimameliorativ. Landschaft vorbelastet Das Plangebiet befindet sich inmitten des Siedlungskör- pers von Nastätten und ist durch diesen stark geprägt. Typische Elemente des Naturraums sind entsprechend nicht oder wenig vertreten. Biologische vorbelastet Aufgrund der anthropogenen Vorprägung des Gebiets ist Vielfalt mit einer vergleichsweise geringen biologischen Vielfalt zu rechnen. Kulturgüter vorhanden Im Plangebiet ist ein denkmalgeschütztes Gebäude vorhanden, weitere befinden sich im Umfeld. Mensch vorbelastet Das Gebiet wird für Wohnen und Gewerbe genutzt. Aufgrund der Lage an der B274 ist eine erhebliche Vorbelastung durch Schallemissionen zu erwarten.

Wirkungsgefüge Das natürliche Wirkungsgefüge im Plangebiet und seiner Umgebung mit seinen gegenseitigen Wechselbeziehungen und Abhängigkeiten der Landschaftsfaktoren Geologie, Boden, Klima, Wasserhaushalt, Fläche, biologische Vielfalt, Pflanzen- und Tierwelt ist durch die anthropogene Nutzung stark beeinflusst (Nutzung durch Gewerbe, Verbauung der Bachufer). Umweltauswirkungen auf ein Schutzgut können indirekte Folgen für ein anderes Schutzgut nach sich ziehen. Seite 47 Stadt Nastätten, Bebauungsplan „Römerplatz – Rheingaustraße / Mühlbach“ Verfahren gemäß §13a BauGB, Textfestsetzungen/Begründung, Stand: Juli 2021

Schutzgut/Wirkungen Beschreibung der Wechselwirkungen Tiere und Pflanzen: Boden: Verarmung der Bodenfauna, teilweise Beseitigung, Funktionsverlust als Substrat, Verlust der Vegetationsdecke Umstrukturierung des als Schadstoffdepot bei der Versickerung Lebensraums Klima: Verlust einiger klimatisch ausgleichend wirkender Strukturen, Verlust von CO2 bindenden Strukturen Landschaftsbild/Erholung: Verlust von Elementen des Landschaftsraums (Gartenbrachen), Neuordnung des Bachbereichs Mensch: Schaffung von prägenden Elementen des Lebensumfelds durch Neuordnung des Bachbereichs Boden: Versiegelung auf Tiere und Pflanzen: Verlust von Lebensraum, Substratverlust Baugrundstücken Wasser: Verlust der Wasserrückhaltefunktion und Gefahr der Verlagerung von Schadstoffen ins Grundwasser Klima: Verlust eines Temperatur- und Feuchte ausgleichend wirkenden Bodens Landschaftsbild/Erholung: Verlust eines landschaftstypischen Elements Mensch: Substratverlust Wasser: Renaturierung des Boden: Veränderungen des Bodenwasserhaushalts Bachlaufs, Versiegelungen Tiere und Pflanzen: Veränderung der Standortbedingungen Klima: positive Auswirkungen auf mikro- und lokalklimatischer Ebene Landschaftsbild/Erholung: Verbesserung des Landschaftsbilds und der Erholungswirkung Mensch: Verringerung der Gefahr durch Hochwasser durch Schaffung von Retentionsflächen Klima: Veränderung der Boden: Keine spürbaren Wechselwirkungen mikro- und lokalklimatischen Tiere und Pflanzen: Geringe Verschiebungen im Verhältnisse Artengefüge/Konkurrenz durch Verdrängung und Anpassung an veränderte Bedingungen Landschaftsbild/Erholung: keine spürbaren Wechselwirkungen Wasser: Keine spürbaren Wechselwirkungen Mensch: Mehrbelastung durch stärkere Aufheizung (Versiegelungen) Landschaftsbild/Erholung: Boden: keine spürbaren Wechselwirkungen Verbesserung Tiere und Pflanzen: keine spürbaren Wechselwirkungen Klima: keine spürbaren Wechselwirkungen Wasser: keine spürbaren Wechselwirkungen Mensch: Verbesserung von Erholungswirkung und Regeneration durch geplante Bachrenaturierung Mensch: menschliches Boden: Versiegelung, Verschmutzung, Funktionsverluste Wirken Tiere und Pflanzen: Regulation, Veränderung von Flora und Fauna Klima: klimatische Veränderungen Landschaftsbild: Veränderungen des Landschaftsbilds Wasser: Zusätzliche Verschmutzungen

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Auswirkungen der Planung Durch die Planung kommt es im Einzelnen zu folgenden Auswirkungen auf die Schutzgüter:

Schutzgut Auswirkungen Fauna Da ein Vorkommen planungsrelevanter Arten in Teilen des Plangebiets nicht ausgeschlossen werden kann, sind erhebliche Auswirkungen durch die Planung möglich. Hierzu sind geeignete Maßnahmen zu entwickeln und festzusetzen. Im Rahmen einer geplanten Bachrenaturierung wird der entsprechende Lebensraum aufgewertet. Flora Das Plangebiet weist keine besonderen Arten oder Pflanzengesellschaften auf. Aus diesem Grund sind keine erheblichen Auswirkungen auf die Pflanzenwelt zu erwarten.

Durch die Bachrenaturierung werden neue Pflanzenstandorte geschaffen, mit dem Potenzial einer Entwicklung hin zu einem naturnäheren Gewässer. Fläche Durch die Planung wird eine Nachverdichtung im Siedlungskörper von Nastätten erreicht. Die Flächen sind anthropogen geprägt, daher ist der Flächenverbrauch letztlich minimiert. Boden Durch die Planung wird es zu weiteren Versiegelungen kommen. Aufgrund der Lage inmitten des Siedlungskörpers von Nastätten ist dabei für fast alle Flächen von Vorbelastungen auszugehen. Wasser Durch die Planung werden zusätzliche Versiegelungen erfolgen. Das anfallende Oberflächenwasser ist zu bewirtschaften. Hierfür ist ein entsprechendes Konzept zu erstellen.

Die Lage von Teilen des Plangebiets im Überschwemmungsbereich des Mühlenbachs sind in der Planung in besonderer Weise zu berücksichtigen.

Die geplante Bachrenaturierung innerhalb des Plangebiets wird zu einem erhöhten Retentionsvolumen führen, welches sich positiv auf das Hochwassergeschehen auswirken wird. Luft Durch die zusätzliche Nachverdichtung wird es voraussichtlich zu einem erhöhten Verkehrsaufkommen und Abgasen aus Heizungen kommen. In Anbetracht der bestehenden Belastungen, insbesondere ausgehend von der B274 ist nicht von erheblichen Mehrbelastungen auszugehen. Klima Durch die Planung entstehen zusätzliche Versiegelungen, welche zu einer stärkeren Aufheizung des Gebiets führen werden, klimameliorativ wirksame Flächen (Gartenbrachen) entfallen teilweise. Mit Festsetzungen zur inneren Durchgrünung werden diese Effekte minimiert. Landschaft Aufgrund der lokalen Vorbelastungen durch die Bestandsgebäude und der fehlenden Fernwirkung des Plangebietes, sowie der der Umgebungsbebauung angepassten Festsetzungen ist mit einer Umsetzung der Planung nicht mit erheblichen Auswirkungen auf das Landschaftsbild zu rechnen. Seite 49 Stadt Nastätten, Bebauungsplan „Römerplatz – Rheingaustraße / Mühlbach“ Verfahren gemäß §13a BauGB, Textfestsetzungen/Begründung, Stand: Juli 2021

Biologische Das Plangebiet ist bereits stark anthropogen überprägt, dennoch wird Vielfalt es durch die Planung zu einem weiteren Verlust von Diversität kommen. Festsetzungen zur inneren Durchgrünung minimieren diesen Effekt. Durch die geplante Bachrenaturierung wird der Mühlbach aufgewertet, ein Gewinn an Biodiversität ist zu erwarten. Kulturgüter Die Festsetzungen für das Plangebiet gehen über die bisher geltenden Regelungen nach §34 BauGB (Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung) hinaus und wirken entsprechend positiv auf den Charakter des für die denkmalgeschützten Gebäude der Umgebung relevanten Umfelds. Mensch Die Ausweisung von Wohn- und Gewerbeflächen im Innenbereich von Nastätten führt zu einer Revitalisierung und Wiedernutzbarmachung von Brachflächen im Speziellen und dem Innenstadtbereich von Nastätten im Allgemeinen.

Kumulationswirkungen wurden bereits zu Beginn des Kapitels beschrieben. Aufgrund mehrerer weiterer Bebauungspläne um das Plangebiet ist mit Kumulationswirkungen auszugehen.

Besondere Auswirkungen auf die Planung durch den Klimawandel müssen aufgrund der teilweisen Lage im Überschwemmungsgebiet des Mühlbachs besondere Berücksichtigung in der Planung finden.

Eine besondere Gefahr von Havarien jenseits des allgemeinen Lebensrisikos ist in einem urbanen Gebiet mit schutzbedürftigen Nutzungen (Wohnen) auszuschließen. Die Ansiedlung von Gewerben, welche mit Gefahrenstoffen umgehen, ist nicht zu erwarten. Es ist entsprechend nicht mit einem erhöhten Unfallrisiko zu rechnen.

Durch die Planungen sind keine Schutzgebiete betroffen.

Maßnahmen Im Rahmen der Gebietsentwicklung über den § 13a BauGB sind keine Ausgleichsmaßnahmen erforderlich.

Da im Plangebiet das Vorkommen planungsrelevanter Tierarten nicht ausgeschlossen werden kann, sind hierzu entweder weitere Untersuchungen anzustellen, oder präventive Maßnahmen zu entwickeln und umzusetzen, um artenschutzrechtliche Verbotstatbestände auszuschließen.

Mit der Festsetzung zu Bepflanzungen und dem Erhalt eines alten, baumhöhlenreichen Straßenbaums werden hierzu erste Maßnahmen getroffen.

Seite 50 Stadt Nastätten, Bebauungsplan „Römerplatz – Rheingaustraße / Mühlbach“ Verfahren gemäß §13a BauGB, Textfestsetzungen/Begründung, Stand: Juli 2021

6. Zusammenfassung Im Rahmen einer Neuordnung und Revitalisierung des Kerns von Nastätten wurde die Aufstellung des Bebauungsplans „Römerplatz – Rheingaustraße / Mühlbach“ als Teil mehrerer parallel entwickelter Bebauungspläne beschlossen. Ziel ist eine geordnete städtebauliche Entwicklung des Siedlungskörpers. Der Bebauungsplan fügt sich dabei in verschiedene laufende und existierende Konzepte (Förderprogramm „Stadtumbau – Innenstadt/Stadtkern Nastätten“, Sanierungssatzung etc.) ein. Da ein Verfahren nach §13a BauGB als Bebauungsplan der Innenentwicklung angestrebt wird, in der Summe mit dem umliegenden, in engem räumliche und zeitlichen Zusammenhang zu entwickelnden Bebauungsplänen deutlich über der Grenze von 20.000 m² Grundfläche liegt, wird eine Vorprüfung des Einzelfalls gem. §13 Abs 1 Nr. 2 i.V.m. Anlage 2 BauGB durchgeführt.

Von den zu prüfenden Belangen sind in besonderer Weise folgende Aspekte herauszustellen: • Teilweise Lage in einem Überschwemmungsgebiet (Mühlbach) • Potenzielle Betroffenheit planungsrelevanter Tierarten • Geplante abschnittsweise Renaturierung eines stark veränderten Bachs (Mühlbach) • Notwendige Prüfung der Planungsverträglichkeit vor dem Aspekt der Lärmbelastung ausgehend von der B274

Erarbeitet: Stadt-Land-plus GmbH Büro für Städtebau und Umweltplanung

Friedrich Hachenberg Dipl.-Ing. Stadtplaner

i.A. Dennis Behrami/cm i.A. Kai Schad M. Sc. Stadt- und Regionalplanung B. Eng. Landschaftsarchitektur Boppard-Buchholz, Juli 2021