Firmado Digitalmente por:GODOS GARCIA Alix Fernando FAU 20131016396 hard Fecha: 2021.04.26 15:04:01 COT Ubicación: IGSC

Informe de Valorización de Inversiones Nacionales de Turismo S.A. - Intursa

Elaborado por Alkia Capital S.A.C.

Lima, 23 de abril de 2021 Firmado Digitalmente por: CESAR AUGUSTO DE LA FUENTE COSTA Fecha: 23/04/2021 06:41:11 p.m. CONFIDENCIAL El presente informe ha sido elaborado en base a información pública y aquella proporcionada por representantes de Inversiones Nacionales de Turismo S.A. y subsidiarias (Intursa) considerando lo establecido en las Bases para el proceso de selección no presencial de la Entidad Valorizadora responsable de determinar el precio mínimo a ser tomado en cuenta por Intursa en la Oferta Pública de Compra por Exclusión sobre las acciones comunes representativas del capital social emitidas por Intursa, y del cual resultó ganadora Alkia Capital S.A.C., y en base al Reglamento de Oferta Pública de Adquisición y de Compra de Valores por Exclusión (el “Reglamento”).

Alkia Capital no ha realizado revisión, comprobación o auditoría independiente de la información proporcionada por la Empresa. Alkia Capital no asume responsabilidad por la veracidad, validez o exactitud de la información recibida de Intursa, u obtenida de fuentes públicas.

Los supuestos, proyecciones y/o estimaciones se han realizado bajo un contexto determinado al momento de la realización del análisis y de los hechos ocurridos al momento de generarse la obligación de realizar el Proceso. En ese sentido, Alkia Capital no asume responsabilidad por discrepancias futuras entre el resultado real y las proyecciones del Informe.

Los resultados del presente informe han sido obtenidos luego de un análisis objetivo e independiente. Alkia Capital y sus integrantes no poseen intereses económicos sobre las acciones de Intursa. El presente informe no podrá ser usado para fines fuera del alcance de la declaración de responsabilidad.

CONFIDENCIAL 2 II. Declaración de responsabilidad XIV. Conclusiones y recomendaciones

III. Resumen ejecutivo XV. Fuentes de información

IV. Antecedentes de la operación XVI. Anexos

V. Conocimiento del emisor: Intursa XVII. Informes del tasador

VI Análisis macro ambiental

VII. Análisis micro ambiental

VIII. Análisis de la industria

IX. Análisis financiero de Intursa

X. Valorización: Criterios y metodologías de valorización

XI. Resultados

XII. Análisis de sensibilidad

XIII. Riesgos posteriores

CONFIDENCIAL 3 CONFIDENCIAL 4 Los firmantes declaran haber realizado una investigación y análisis que los lleva a considerar que el presente informe de valorización de las acciones comunes emitidas por Inversiones Nacionales de Turismo S.A. ha sido preparado de acuerdo con la propuesta técnica presentada en la convocatoria para la selección de la entidad valorizadora y observando los requisitos detallados en el Anexo V del Reglamento de Oferta Pública de Adquisición y de Compra de Valores por Exclusión, aprobado por la Resolución Conasev N° 009-2006-EF/94.10 y modificatorias, teniendo como base la información pública, así como toda aquella información brindada por el emisor.

Asimismo, el presente informe de valorización contiene criterios y opiniones profesionales, y ha sido elaborado con la única finalidad de determinar el precio mínimo a ser considerado en el marco del cumplimiento de la obligación de formular una Oferta Pública de Compra de Valores por Exclusión de las acciones comunes emitidas por Inversiones Nacionales de Turismo S.A.

Las opiniones y estimaciones vertidas constituyen la valoración de Alkia Capital S.A.C. en la fecha de corte que generó la obligación para Inversiones Nacionales de Turismo S.A. de formular la oferta pública respectiva, así como los eventos posteriores que podrían afectar al precio de las acciones comunes emitidas por Inversiones Nacionales de Turismo S.A.

El presente informe de valorización no constituye una recomendación para comprar, vender o mantener el valor, la valorización efectuada es independiente y no ha sido influenciado por otras actividades de Alkia Capital S.A.C.

El presente informe de valorización se encuentra publicado en el Portal del Mercado de Valores (https://www.smv.gob.pe) en donde también se puede consultar información adicional de la oferta pública relacionada. La información utilizada en este informe comprende los Estados Financieros consolidados anuales auditados correspondientes a Inversiones Nacionales de Turismo S.A. y subsidiarias.

CONFIDENCIAL 5 Alkia Capital S.A.C. comunica al mercado que la información ha sido obtenida principalmente de Inversiones Nacionales de Tursimo S.A. y subsidiariasy diversas fuentes públicas, por lo que no se han aplicado procedimientos de auditoría o de verificación sobre la misma. Alkia Capital S.A.C. no puede garantizar su exactitud o integridad y no asume responsabilidad por cualquier error u omisión en ella.

Sin embargo, Alkia Capital S.A.C. y los funcionarios que lo suscriben, se hacen responsables por los daños que se pudieran generar por la expedición de un informe de valorización con errores que conlleven a la modificación del precio mínimo a ser considerado en la oferta pública mencionada, inadecuado sustento técnico o insuficiencia en su contenido, dentro del ámbito de su competencia, de acuerdo con la responsabilidad establecida por el Código Civil o administrativa que pudiera generarse.

Lima, 23 de abril de 2021

…………………………………………….... ……………………………………….. ……………………………………….. César Augusto De la Fuente Costa Miguel Angel Vivanco Jacques Barrón Gerente General Analista Perito Tasador

CONFIDENCIAL 6 CONFIDENCIAL 7 3.1 Identificación del Emisor y de la oferta pública que generó la elaboración del informe de valorización

ƒ Intursa es una de las dos principales cadenas de hoteles del Perú. Fue fundada por el Grupo Breca en 1971 en la ciudad del Cusco, donde se construyó el hotel Libertador Cusco, el primer hotel de la cadena.

ƒ En la actualidad Intursa cuenta con 9 hoteles en Lima (5), Cusco (3), y Paracas (1). Estos tienen en conjunto 1,673 habitaciones. Cada hotel esta orientado a un determinado tipo de cliente, principalmente turistas económicamente solventes pero también viajeros de negocios como en el caso del Hotel Westin San Isidro.

ƒ El 6 de enero de 2020, en Junta General de Accionistas, los accionistas representativos del 98.7267% de las acciones comunes de Inversiones Nacionales de Turismo S.A. (Intursa) acordaron la exclusión de dichas acciones del Registro Público del Mercado de Valores y en el Registro de Valores de la Bolsa de Valores de Lima. Asimismo se aprobó la realización de la Oferta Pública de Compra por Exclusión (OPC) correspondiente.

3.2 Objeto del informe de valorización

ƒ El día 18 de febrero de 2021 Alkia Capital resultó ganadora en el concurso de selección de la Entidad Valorizadora encargada de determinar el precio mínimo a ofrecer por parte de Inversiones Nacionales de Turismo S.A. – Intursa en la Oferta Pública de Compra por Exclusión sobre las acciones comunes representativas del capital social emitidas por Inversiones Nacionales de Turismo S.A. – Intursa.

ƒ Dicho encargo implica la elaboración de un Informe de Valorización en el marco regulatorio establecido por la Superintendencia del Mercado de Valores (SMV) y las Bases del concurso.

CONFIDENCIAL 8 3.3 Valores obtenidos por las diferentes metodologías de valorización

Metodología Precio resultante

Valor contable 10.64 Valor de liquidación 8.52 Empresa en marcha 5.16 Precio promedio ponderado No Aplica OPA dentro de los doce meses previos No Aplica Múltiplos comparables Valor Empresa/EBITDA 9.57

3.4 Precio mínimo seleccionado a juicio de la entidad valorizadora a partir de las diferentes metodologías

ƒ El precio recomendado para la OPC por Exclusión por las acciones comunes de Intursa es S/ 5.16 por acción, correspondiente a la metodología de empresa en marcha, el cual considera el impacto de la pandemia del Covid-19, y el cual se actualiza desde la fecha de corte (6 de enero de 2020) hasta la fecha de entrega del informe (23 de abril de 2021) y por la reducción y aumento de capital posteriores a un valor final de S/ 5.94 por acción.

CONFIDENCIAL 9 CONFIDENCIAL 10 Antecedentes a la transacción

1) Decisión de exclusión y solicitud ƒ 6 de enero 2020: En Junta General de Accionistas (JGA), los accionistas representativos del 98.7267% de las acciones comunes de Inversiones Nacionales en Turismo S.A. (Intursa) acordaron la exclusión de dichas acciones del Registro Público del Mercado de Valores y en el Registro de Valores de la Bolsa de Valores de Lima. Asimismo se aprobó la realización de la Oferta Pública de Compra por Exclusión (OPC) correspondiente.

ƒ De acuerdo al artículo 48 del Reglamento de Oferta Pública de Adquisición y de Compra de Valores por Exclusión, aprobado por Resolución CONASEV N° 009-2006-EF/94.10 y sus normas modificatorias (Reglamento de OPA y OPC), dispone que los criterios a ser empleados en la determinación del precio de la oferta deberán considerar la situación existente en el momento que ocurre el hecho que genera la obligación de realizar la oferta, en el caso de Intursa dicho evento fue la decisión de excluir las acciones acordada en la JGA mencionada. Dicho esto la fecha de corte para la valorización corresponde al 6 de enero 2020.

ƒ 7 de enero 2020: Intursa solicitó formalmente ante la SMV la exclusión de las acciones comunes del Registro Público del Mercado de Valores y del Registro de Valores de la Bolsa de Valores de Lima.

ƒ 4 de febrero 2020: Mediante Resolución de Intendencia General SMV Nº 010-2020-SMV/11.1, la SMV aprobó la solicitud de exclusión de las acciones comunes condicionada a la realización y cancelación de una OPC.

CONFIDENCIAL 11 Antecedentes a la transacción

2) Primera convocatoria de selección de entidad valorizadora ƒ 13 de febrero 2020: La SMV cumple con realizar la primera convocatoria para la selección de la entidad responsable de determinar el precio mínimo a ser tomado en cuenta por Inversiones Nacionales de Turismo S.A. en la Oferta Pública de Compra por Exclusión sobre las acciones con derecho a voto representativas de capital social emitidas por Inversiones Nacionales de Turismo S.A.

ƒ 27 de febrero 2020: Se declara desierta la primera convocatoria.

3) Segunda convocatoria de selección de entidad valorizadora ƒ 27 de febrero 2020: La SMV procede a realizar una segunda convocatoria para la selección de la entidad valorizadora. De acuerdo al cronograma de dicho proceso de selección la recepción de propuestas se debía realizar el 16 de marzo de 2020.

ƒ 15 de marzo 2020: Debido a la crisis sanitaria provocada por el virus Covid-19, el Gobierno decretó el confinamiento obligatorio de todo el país, con lo cual la entrega de propuestas para la segunda convocatoria no se realizó y el proceso quedó suspendido.

ƒ 5 de febrero 2021: Se reanuda la segunda convocatoria de selección de entidad valorizadora para la OPC de acciones comunes de Intursa.

ƒ 18 de febrero 2021: Alkia Capital resulta ganadora del concurso para seleccionar la entidad valorizadora encargada de determinar el precio mínimo a ofrecer en la OPC por Exclusión de Intursa.

CONFIDENCIAL 12 CONFIDENCIAL 13 Introducción

ƒ Intursa es una de las dos principales cadenas de hoteles del Perú. Fue fundada por el Grupo Breca en 1971 en la ciudad del Cusco, donde se construyó el hotel Libertador Cusco, el primer hotel de la cadena.

ƒ El crecimiento de Intursa se ha dado de dos maneras: i) adquisición de hoteles y ii) desarrollo o construcción de los mismos. La empresa es propietaria de la mayor parte de los inmuebles de todos los hoteles que administra. Solo los hoteles Aloft y AC cuentan con contratos de derecho de superficie.

ƒ La estrategia de la firma ha ido evolucionando con el tiempo y de la mano con el mercado. Inicialmente la empresa tenía un portafolio de hoteles de 4-5 estrellas, generalmente propiedades medianas y/o grandes. En los últimos 8 años la estrategia de la firma fue cambiando y se concentro en propiedades de gran tamaño, categoría premium y upscale en locaciones especiales, esto implico la compra de activos Premium y la venta de activos que no calzaban con esta estrategia.

ƒ En la actualidad Intursa cuenta con 9 hoteles en Lima, Cusco, Paracas los cuales tienen más de 1,673 habitaciones en conjunto. Cada hotel esta orientado a un determinado tipo de cliente, principalmente turistas económicamente afluentes pero también viajeros de negocios como en el caso del Hotel Westin San Isidro.

ƒ El Covid-19 afecto dramáticamente a Intursa así como a todas las cadenas hoteleras en el 2020. A diciembre del 2020 Intursa registro perdidas por S/ 197.8 MM, por lo que en enero del 2021 se realizó un aporte de capital por S/ 100.8 MM. Asimismo, la tasa de ocupación promedio en 2020 fue de 34.1%, menor al 63.7% registrado en 2019. Pese a esto, se estima que Intursa será una de las empresa hoteleras que podrá resistir a la crisis.

CONFIDENCIAL 14 Historia de Intursa

Adquisición, en la Adecuación de la Adquisición de privatización, de hotel de empresa a la Nueva Ley Cia. Hotel turistas de Arequipa y Trujillo General de Sociedades Paracas

Inicio de operaciones 1971 1986 1995 1997 1998 2005 2006 en Cusco

Adquisición ex Adquisición de Inauguración Adquisición de Cambio de 9

Hotel Suites del Perú Hotel S.A. Inversiones Pumahuanca nuevo Hotel 0

0 dominio fiscal de Golf en Lima S.A., en Urubamba Paracas, a Luxury 2 (Puno) Cusco a Lima Collection Resort

Inicio de la pandemia por el Covid-19 en el Venta de hotel Adquisición de 99.97% Apertura The Westin Inauguración

Lima Hotel & 0 Perú e inicio de Libertador Arequipa y de acciones de 1 hotel Tambo del 0

cuarentena total. Libertador Trujillo Inversiones La Rioja S.A. Convention Center 2 Inka, Urubamba, Cusco

2020 2019 2018 2017 2015 2011

Venta hotel Libertador Contrato con Starwood para Suscripción contrato de derecho de Lima y Libertador hotel marca AC Hotels. superficie en Miraflores. Contrato de Puno. Apertura hotel Apertura Hotel Aloft Miraflores. Licencia con Starwood para desarrollo Fuente: Intursa AC Hotels Miraflores. de hotel marca Aloft Miraflores

CONFIDENCIAL 15 5.1 Líneas de negocio

ƒ La mayor parte de ingresos de Intursa provienen del servicio de alojamiento que represento el 66% de los ingresos en el 2019 y alimentos y bebidas el 22%. Esta mezcla varia por hotel dependiendo del foco, locación y los servicios del mismo. Hoteles como el Westin San Isidro y Tambo del Inka tienen un alto componente de ingresos de alimentos y bebidas y otros respecto a hoteles como el AC o el Aloft en donde el huésped básicamente pernocta.

2018 2019 2020 Soles miles % Soles miles % Soles miles % Alojamiento 252,851 63% 267,572 66% 74,258 67% Alimentos 86,280 22% 74,451 18% 21,577 19% Bebidas 15,625 4% 15,998 4% 4,211 4% Servicios Turísticos 8,921 2% 10,744 3% 1,706 2% Otros 34,643 9% 35,273 9% 9,467 9% Total ingresos 398,320 100% 404,038 100% 111,219 100%

Fuente: EEFF Intursa

CONFIDENCIAL 16 5.1 Líneas de negocio: Portafolio de marcas

The Westin Lima Hotel & Convention Center m

u Hotel Paracas, a Luxury Tambo del Inka, a Luxury i Palacio del Inka, a Luxury Collection Resort, Collection Resort & Spa, m Collection Hotel, Cusco e Paracas Valle Sagrado r P

JW Marriott Lima JW Marriott Cusco

Aloft Lima Miraflores e l

a AC Hotel Lima c

s Miraflores p U

Courtyard Miraflores

CONFIDENCIAL 17 5.1 Líneas de negocio: Portafolio de hoteles

o a a c s s a m e i r u k L o n C l I f

n - l i

a t e r a i s d b

e M o m t W b a f b o e m l u h a A r T T U a m t i t L s d o e t i a o r r t y r c o o t l i a s r f r u u r a M r

o a C i C W M M

J W J n

a o s i k t a

n s l I c c

e e l e a o r l t r e l c o o a l d o s

f H P C

o u a l i r C y C i e c r A t a M u l o x a H u P L

CONFIDENCIAL 18 5.1 Líneas de negocio: Principales indicadores hoteleros

ƒ El ratio de ocupación total se ubicó entre 54.8% y 65.6% en los últimos periodos. ƒ Considerando 2020 como un año atípico, la tarifa media (ADR) ha fluctuado entre S/ 608.5 y S/ 632.7, mientras que los ingresos por habitación disponible (RevPAR) fluctuaron entre S/ 333.5 y S/ 401.8.

Soles 65.6% 63.5%

56.4% 54.8% 60.0% 645.2 632.7 2,000 1,861 1,850 608.5 575.1 1,673 50.0%

1,500 40.0% 401.8 34.1% 363.9 377.4 361.5 1,090 1,090 333.5 30.0% 1,000

20.0%

500 123.3

10.0%

0 0.0% 2016 2017 2018 2019 2020 2016 2017 2018 2019 2020 Núm. de habitaciones Ratior de ocupación ADR RevPAR Fuente: INTURSA. Fuente: INTURSA.

CONFIDENCIAL 19 5.1 Líneas de negocio: Resumen de cifras

ƒ En 2019 el número de habitaciones se incrementó hasta un máximo de 2,011 con la compra de Inversiones La Rioja (2017) y la apertura de los hoteles Aloft (2018) y AC (2019). Posteriormente se vendieron los cuatro hoteles bajo la marca Libertador, disminuyendo a 1,673 habitaciones.

2016 2017 2018 2019 2020 2020 The westin Lima 301 301 301 301 301 Hotel 9 Hotel Paracas 120 120 120 120 120 Hotel 8 4.8% 4.7% Tambo del Inka 128 128 128 128 128 Hotel 1 22.9% Palacio del Inka 203 203 203 203 203 Hotel 7 Libertador Lago Titicaca** 123 123 123 123 5.6% Libertador Arequipa* 88 88 88 Hotel 6 Libertador Trujillo* 73 73 73 7.5% Libertador Lima** 54 54 54 54 Aloft Miraflores 164 164 164 AC Miraflores 150 150 Hotel 5 8.2% Marriot Lima 300 300 300 Marriot Cusco 153 153 153 Courtyard 154 154 154 Hotel 2 Total de habitaciones 1,090 1,090 1,861 1,850 1,673 Hotel 4 22.2% *Hoteles fueron vendidos en 2018 10.0% **Hoteles fueron vendidos en 2019 Fuente: Intursa Hotel 3 14.2% Fuente: INTURSA.

CONFIDENCIAL 20 5.2 Accionariado y directorio

ƒ Las acciones comunes de Intursa fueron listadas en el año 1980. ƒ El valor nominal de las acciones es de S/ 10. ƒ El 98.22% de las acciones son propiedad de Breca Turismo Soles S.A., mientras que el 1.78% restante se distribuye entre 197 6.00 accionistas.

ƒ Asimismo, cabe mencionar que a la fecha del presente 5.00 informe el último aumento de capital se encuentra pendiente de inscripción. 4.00

3.00

Accionista País Participación 2.00 Breca Turismo Perú 98.22% Otros N.D. 1.78% 1.00 Total 100.0% 0.00 Fuente: Memoria Anual 2020. Abr-12 Abr-14 Abr-15 Abr-16 Abr-17 Abr-18 Abr-13 Abr-10 Abr-19 Abr-11 Oct-12 Oct-14 Oct-15 Oct-16 Oct-17 Oct-18 Oct-13 Oct-10 Oct-11

ƒ En enero de 2021 se realizó una ampliación de capital con lo Fuente: SMV. cual el número total de acciones se incrementará a 94,048,958 una vez se inscriban las nuevas acciones.

CONFIDENCIAL 21 5.2 Accionariado y directorio

Presidente

Pedro Brescia Moreyra

Vice Presidente

Mario Brescia Moreyra

Director Director Director Director Director Director Suplente

Fortunato Brescia Miguel Salmon Claudia Valdivia Jaime Araoz Medanic Alex Fort Brescia Bernardo Fort Brescia Moreyra Jacobs Valladares

CONFIDENCIAL 22 5.3 Organigrama de plana gerencial

Gerente General

Hugo Desezani

Director de Director de Directora de Gerente General administración y Operaciones Recursos Humanos The Westin Lima finanzas

Francisco Pérez-Egaña Maximiliano Pazo Mónica Correa Luis Barboza

Gerente General Gerente General Gerente General Gerente General Gerente General Hotel Paracas Aloft Lima Tambo del Inka Palacio del Inka AC Lima

José Arteaga Vicente Flores Bruno Giordano Andrés Rosero Juan Sanchez

CONFIDENCIAL 23 5.4 Política de dividendos

ƒ De acuerdo a lo descrito en los Estados Financieros: “De acuerdo con las políticas de la Compañía, la distribución de dividendos es autorizada cuando es aprobada por la Junta General de Accionistas”.

ƒ Asimismo, es importante mencionar que la empresa no ha repartido dividendos en los últimos periodos. Sin embargo, al no tener resultados acumulados pero si caja excedentaria, la empresa optó por realizar reducciones de capital de S/ 99,150,000 efectuada en noviembre 2019 y S/ 44,083,000 efectuada en enero 2020.

CONFIDENCIAL 24 5.5 Grupo económico

Grupo Breca

Breca Breca BC Breca Breca Breca Breca Breca Breca Breca BC Finco Seguros Servicios Partners Minería Cementos Pesca Pinturas Turismo Banca Inmobiliaria Holding y Salud Especializ Holdings S.A.C. S.A.C. S.A.C. S.A.C. S.A.C. S.A.C. S.A.C. Corp. S.A.C. ados S.A.C. Corp.

98.00%

Inversiones Nacionales de Turismo S.A. INTURSA

99.26% 99.97%

Servicios Turísticos Inversiones La Paracas S.A.C. Rioja S.A.

Ofrece paquetes Propietaria de tres turísticos hoteles

CONFIDENCIAL 25 CONFIDENCIAL 26 6.1 Análisis del sector económico 6.1.1 Variables nacionales que pueden afectar la llegada de viajeros internacionales

ƒ Los variables nacionales que pueden afectar la llegada de turistas son i) económicas y políticas II) conectividad aérea iii) seguridad iv) salubridad.

ƒ Económicas: La estabilidad económica en el país contribuye a la llegada de viajeros de negocios. Asimismo la depreciación del S/ Sol puede hacer más accesible el costo de viajar al Perú. Por otro lado, la estabilidad política también influye en la llegada de viajeros internacionales.

ƒ Conectividad aérea: La mayor parte de los viajeros ingresan por el aeropuerto Jorge Chavez, el cual en el 2019, tenia un alto nivel de ocupación; de no ampliarse el aeropuerto en el futuro podría afectar la llegada de pasajeros. También el número de aerolíneas que vuelan en Perú el cual se redujo con el cierre de las operaciones locales ( vuelos internos) de Avianca y Peruvian Airlines en Perú. Esto hace mas difícil volar a provincias.

ƒ Seguridad: La seguridad es fundamental para el turismo. Aumentos de la inseguridad y la delincuencia afectan, sobre todo contra los turistas, al Peru como atractivo turístico.

ƒ Salubridad: Epidemias y pandemias tienen un efecto devastador en el turismo y en la industria hotelera.

CONFIDENCIAL 27 6.1 Análisis del sector económico 6.1.2 Variables internacionales que pueden afectar la llegada de viajeros internacionales

ƒ Los variables internacionales que pueden afectar la llegada de turistas son i) económica II) conectividad iii) seguridad iv) salubridad.

ƒ Económicas: El turismo depende en gran medida del crecimiento económico. En la medida que el crecimiento económico, a más crecimiento mayor turismo. Esto es relevante en las regiones geográficas de donde provienen la mayor parte de turistas que arriban al Peru, es decir Sudamérica, Estados Unidos y Europa.

ƒ Conectividad aérea: La mayor parte de los viajeros ingresan por el aeropuerto Jorge Chavez, el cual en el 2019, tenia un alto nivel de ocupación; de no ampliarse el aeropuerto en el futuro podría afectar la llegada de pasajeros. También el número de aerolíneas que vuelan en Perú el cual se redujo con el cierre de las operaciones locales ( vuelos internos) de Avianca en Perú. Esto dificulta los vuelos a provincias.

ƒ Seguridad: La seguridad a nivel internacional es un factor clave para que turistas se sientan cómodos en ir a un aeropuerto y tomar un avión. Eventos como septiembre 11 del 2000 afectaron al turismo de manera importante.

ƒ Salubridad: Epidemias y pandemias tienen un efecto devastador en el turismo y en la industria hotelera. El Covid 19 ha sido el evento con mayor efecto adverso en el turismo y los viajes en general en los últimos 100 años.

CONFIDENCIAL 28 6.2 Contingencias relevantes que pueden afectar los ingresos

ƒ La principal contingencia que afecta los ingresos de la empresa es sin lugar a dudas la Pandemia del Covid 19, fenómeno que afecta a la industria turística mundial.

ƒ Durante el año 2020 hubieron varios meses en los cuales algunos de los principales hoteles de la cadena estuvieron cerrados como es el caso de los hoteles de Cusco entre abril y septiembre.

ƒ En el caso de los hoteles de Lima estos permanecieron abiertos pero con niveles de ocupación sumamente bajos así como tarifas muy reducidas teniendo en cuenta que el perfil del huésped era otro, generalmente, huéspedes que requerían hacer cuarentena.

ƒ Intursa tomo medidas excepcionales como la reducción de gastos, implementación de protocolos de salubridad tanto para los huéspedes como para los empleados y renegociación de pasivos con bancos. Asimismo los accionistas aportaron en diciembre del 2020 S/ 100.8 MM con el objeto de brindar liquidez a la empresa.

ƒ Por otro lado, la empresa logro reducir sustancialmente su nivel de gastos mensuales en los últimos meses del 2020 respecto a los primeros meses del 2020.

ƒ Los próximos tres meses van a ser críticos para los resultados de la empresa en el 2021 pues la temporada alta (junio – agosto) se avecina y en la medida que las restricciones a los vuelos internacionales se reduzcan los resultados de la empresa se verán favorecidos. ƒ El 21 de abril del 2021 el Departamento de Estado de los Estados Unidos emitió un anuncio recomendando a sus ciudadanos no viajar a Perú debido al riesgo por el Covid-19.

CONFIDENCIAL 29 CONFIDENCIAL 30 7.1 Distribución y comercialización

WEB: Reserva en la pagina de Intursa o Mariott 2019: 17.2% de los ingresos

Online Travel Agency (“OTA”) como Booking, Expedia, Hotels Canales de 2019: 13.9% de los ingresos distribución y comercialización Global Distributions Systems (“GDS”) como Sabre Amadeus, Pegasus. Nacen de las aerolíneas 2019: 13.4% de los ingresos

Property / Other: Directamente con el hotel por Teléfono, e-mail, “walk in” 2019: 55.5% de los ingresos

CONFIDENCIAL 31 7.2 Principales cadenas/marcas internacionales instaladas en el Perú

CONFIDENCIAL 32 7.2 Principales competidores de Intursa

ƒ Intursa tiene una serie de competidores que pueden ser cadenas hoteleras o también hoteles individuales. Por ejemplo en términos de cadenas Belmond con hoteles similares en Cusco es un competidor directo y Casa Andina Premium también. A nivel de hoteles individuales en Paracas tenemos Aranwa, la Hacienda y en San Isidro el Swiss Hotel y el Country Club.

Nessus Hoteles Belmond Costa del Sol Aranwa Ventas anuales 2019 – 189 N.D. ( empresa no listada) N.D. ( empresa no listada) N.D. ( empresa no listada) S/ MM Accionistas y Varios vinculados al Accionistas locales e Familia Mustafa Grupo San Pablo Nacionalidad Grupo Intercorp internacionales (LMVH) Número hoteles 30 6 11 5 1,153 314 hab carpas y Habitaciones 2,394 297 hab / 42 bungalows bungalows Casa Andina Standard, Marcas Belmond Wyndham y un Ramada Aranwa Select Premium Principalmente Norte y Presencia en Perú Todo el Perú Lima, Cusco, Arequipa Cusco, Paracas, Vichayito Lima Turismo receptivo y Foco del negocio Turismo premium Turismo y negocios Turismo negocios Fuente: Memoria Nessus, Otros Paginas web

CONFIDENCIAL 33 CONFIDENCIAL 34 8.1 Análisis de Porter

Poder de Negociación de los Bajo. Número importante de proveedores proveedores Poca dependencia de algún proveedor

Riesgo de Nuevos Entrantes Bajo. Exceso de oferta hotelera en el corto plazo

Alta. Exceso de oferta aumenta competencia Competidores Actuales Competencia de turismo interno de otros países

Alta. Los clientes individuales por medio de las plataformas Poder Negociación de Clientes ("Booking") tienen acceso a muchas opciones

Sustitutos Baja. El Perú ofrece una oferta turística difícil de replicar

CONFIDENCIAL 35 8.2 Descripción del emisor con respecto a la industria

ƒ Intursa es una empresa hotelera relativamente grande para el Perú pero pequeña a niveles internacionales tanto en número de hoteles, habitaciones, como facturación.

ƒ Su foco de negocio esta, principalmente en hoteles 5 estrellas, en locaciones muy populares para turistas o negocios en donde la empresa ofrece el mejor o los mejores hoteles de la locación. A diferencia de otros competidores, como Casa Andina, Intursa solo esta orientada a clientes con alto poder adquisitivo.

ƒ Por otro lado, la empresa ha optado por trabajar con grandes marcas internacionales como Marriott, Westin, y Luxury Collection en lugar de desarrollar marcas propias como Hoteles Estelar y Casa Andina. Esta estrategia genera una mayor ocupación y tarifa promedio a cambio de un porcentaje de los ingresos para Marriott.

ƒ En lo que respecta la rentabilidad, el margen de EBITDA de Intursa fue de 30% en el 2019, similar a la muestra de REIT hotelero tipo “full service” que se analizo en las transacciones comparables. Host- Hotels & Resorts, la empresa mas representativa del sector tuvo un margen de 29% en el 2019 (ver pág. 57).

ƒ A nivel de EBITDA por habitación en 2019 este fue de US$ 21 mil vs US$ 33 mil de Host (EBITDA por habitación promedio de US$ 29 mil para la muestra). Adicionalmente, Host registró un mayor nivel de ocupación (79%) y ADR (US$ 233), mientras que Intursa registró una ocupación promedio de 65% y una ADR de US$ 196. Con lo cual Intursa mostró un menor RevPar de US$ 127 en comparación con los US$ 184 de Host.

CONFIDENCIAL 36 8.3 La industria: Introducción

ƒ La Hotelería, y el turismo en general, es una de las principales industrias a nivel global. Se estima que la industria del turismo representa cerca del 10% del producto bruto global.

ƒ La mayor parte de países promueve su industria turística y hotelera debido a que genera crecimiento económico, empleo y baja contaminación.

ƒ El sector hotelero ha venido creciendo de manera constante en los últimos 20 años debido al crecimiento económico, información en internet sobre destinos turísticos, viajes de negocios, pero sobre todo por la mayor accesibilidad de los costos de viajar ya sea en pasajes aéreos o en tarifas de hoteles.

ƒ La industria hotelera tuvo ingresos aproximados de US$ 600 billones en el 2019, empleó a más de 173 millones de personas, reportó un total de 700,000 hoteles, mostró ingresos promedio por habitación de US$ 120 y una ocupación promedio del orden del 66%.

ƒ En el año 2020 la industria hotelera y el turismo en general se vieron afectados de manera dramática por el Covid-19. Todos los ratios de la industria sufrieron un deterioro considerable y no se tiene certeza de cuando se pueda revertir, lo cual afecta la viabilidad de muchas empresas del sector.

CONFIDENCIAL 37 8.3 La industria: Mundo: El sector turismo a nivel mundial ha crecido de manera consistente

ƒ El turismo mundial ha crecido hasta alcanzar la cifra record de 1,454 millones de turistas en 2019. ƒ Los ingresos generados en la industria hotelera mundial en 2019 alcanzaron los US$ 603 billones.

Millones de personas Miles de millones de dólares

1,600 600

1,400 500 1,200 400 1,000

800 300

600 200 400 100 200

0 0 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020e 2002 2020 2012 2004 2014 2000 2003 2005 2006 2007 2008 2009 2001 2010 2013 2015 2016 2017 2018 2019 2011

Fuente: UNWTO. Fuente: Statista, STR, otras.

CONFIDENCIAL 38 8.3 La industria: Mundo: La tasa de ocupación ha venido subiendo y el ingreso por habitación disponible (RevPAR) también.

ƒ En los últimos tres años, durante el periodo 2017-2019, el nivel de ocupación de hoteles a nivel mundial fue de alrededor de 66%; ƒ Y se alcanzó un nivel de ingresos por habitación disponible de US$ 79.9 (periodo 2019).

Ocupación promedio. Porcentaje. Dólares.

70% 79.9 60% 79.2

50% 76.8

40% 74.2 72.8 30% 71.9

20%

10%

0% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020e 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Fuente: STR. Fuente: IHG.

CONFIDENCIAL 39 8.3 La industria: Mundo: El principal destino turístico es Europa.

ƒ Europa recibe la mitad del flujo de turismo mundial. ƒ Asimismo, los hoteles categorizados como “superior” (superior, superior medio y superior alto) representan más del 60% de la oferta hotelera a nivel mundial.

Por región Por categoría. Núm. de habitaciones.

Otros Lujo 12% 6.2% Medio Superior Sudamérica Medio 23.7% 3% 12.9%

Norteamérica 10%

Europa 51% Superior Alto 15.7%

Superior Asia y Oceanía 22.1% 24% Económico 19.4% Fuente: UNWTO. Fuente: IHG.

CONFIDENCIAL 40 8.3 La industria: Mundo: Principales franquicias

ƒ Luego de adquirir Starwood en 2016, Marriott International se convirtió en la principal cadena hotelera a nivel mundial.

Ingresos Número de Número de Empresa País Marcas US$ MM Habitaciones hoteles

Jw. Marriott, Westin, Sheraton, Marriott Estados Unidos 21,000 1,400,000 7,500 Courtyard, Four Points

Hilton, Double Tree,Hampton, Hilton Estados Unidos 9,500 980,000 6,200 Embassy

Sofitel, Fairmont, Swisshotel, Accor Francia 4,800 700,000 4,800 Novotel

Wyndham, Dazzler,La Quinta, Wyndham Estados Unidos 4,000 830,000 9,300 Howard Johnson, Days Inn

Intercontinental Crown Plaza, Holiday Inn, Reino Unido 2,100 880,000 5,700 (ICH) Staybridge, Kimpton Fuente: Varios

CONFIDENCIAL 41 8.3 La industria: Existen distintos negocios alrededor del desarrollo hotelero

ƒ Generalmente las empresas se especializan en uno o dos segmentos. Las grandes cadenas como Marriott o Hilton operan en el segmento de gestión y franquicia. ƒ La propiedad del hotel usualmente es de un fondo de inversión (REIT) o inversionistas privados. ƒ Una misma empresa puede dedicarse a alguna de las cinco actividades a desarrollar en torno a un inmueble destinado a la actividad hotelera: ƒ Promoción: Implica la adquisición del suelo y construcción o reforma de instalaciones hoteleras, destinadas a explotarse o venderse a un tercero. ƒ Inversión: Consiste en adquirir la propiedad de un promotor y alquilarla a un explotador especializado en hotelería. ƒ Explotación: Se centra en específicamente en la operación hotelera. ƒ Gestión o man : Se encarga de las tareas del día a día del hotel. Por lo general designa al gerente del hotel. agem ƒ Franquicia: El franquiciadorent cede su marca a cambio de una comisión fija o variable (un royalty).

Pago de Contrato de Alquiler habitaciones Promoción compraventa Inversión Explotación y otros Clientes servicios

Honorarios por prestación de servicios

Gestión Franquicia

CONFIDENCIAL 42 8.3 La industria: Principales indicadores de desempeño en el negocio hotelero

Indicador Definición ¿Cómo se calcula? ¿Por qué es importante?

Habitaciones Total de habitaciones disponibles Habitaciones totales – Indicador de capacidad. Brinda multiplicado por el número de habitaciones no disponibles/fuera conocimiento real del potencial de totales disponibles días en un periodo dado. de servicio. reservas y otros indicadores.

Ingreso por Indica el desempeño financiero, ADR (Average Daily Precio promedio pagado por alojamiento/Habitaciones permite compararse con otros habitación ocupada. Rate) ocupadas pagadas competidores del segmento.

Promedio de ingresos diarios por RevPAR (Revenue Ingreso total por alojamientos/ Mide la habilidad del operador para alojamiento por habitación Total de habitaciones disponibles ocupar habitaciones. Per Available Room) disponible.

Porcentaje de habitaciones Muestra la mejora de los niveles de Tasa promedio de Habitaciones ocupadas pagadas/ disponibles ocupadas durante un ingresos. Permite presupuestar Habitaciones disponibles ocupación periodo específico. inventarios y personal.

Utilidad operativa bruta por Utilidad operativa / Habitaciones Mide el desempeño considerando GOP PAR habitación disponible. disponibles todos los segmentos de ingresos.

Ingresos totales por habitación Ingresos totales/ Habitaciones Indica desempeño considerando TrevPAR disponible. disponibles en un periodo todos los segmentos de ingresos.

Fuente: Guiding Metrics.

CONFIDENCIAL 43 8.3 La industria: Mundo: El turismo ha sido uno de los sectores más afectados por la crisis del Covid-19

ƒ A fines del primer trimestre del 2020 la mayoría de países empezaron a implementar medidas restrictivas de desplazamiento. Esto afecto inmediatamente a la industria turística. ƒ El flujo de turistas a nivel mundial llegó a mínimos históricos, lo cual impactó inmediatamente los ingresos del segmento hotelero.

Mensual. Millones de personas. Dólares

180

160 99.8 140 89.3 120 72.3 100 66 80 60

40 25.2 26.2 20 20 11.3 0 Abril Julio Mayo Junio Enero Marzo

Agosto America Europa Asia Medio Oriente & Febrero Octubre Diciembre

Setiembre Africa Noviembre

2019 2020 May-19 May-20

Fuente: Statista. Fuente: Statista.

CONFIDENCIAL 44 8.3 La industria: Mundo: Recuperación del sector: Se espera regresar al nivel del 2019 en 2023-2024.

ƒ Los ingresos anuales de turismo recién alcanzarían el nivel pre crisis a partir de 2023. Asimismo, la tarifa promedio por habitación disponible (RevPAR), factor critico en la valorización de los hoteles, se recuperaría también a partir de 2023-2024.

Top 10 paises. Trillones de dólares. Dólares

5.5 90 Trayectoria pre crisis 5.2 5.3 5.0 4.8 80 4.6 4.4 70 4.0 3.9 60 3.4 50 2.6 40 2.1 30

20

10

0 2019 2020 2021e 2022e 2023e 2020 2019 2022e 2024e 2023e 2025e 2026e 2027e 2028e 2029e 2021e 2030e Escenario A Escenario B

Fuente: Mckinsey. Fuente: Mckinsey.

CONFIDENCIAL 45 8.3 La industria: Perú

ƒ La Hotelería y el turismo en general son uno de los principales sectores económicos en Perú. Se estima que la industria del turismo genera el 10% de las exportaciones, más del 4% del PBI y empleo para más de 1.3 millones de personas.

ƒ La hotelería y turismo ha venido creciendo de manera importante en el Perú producto de la mejor interconexión aérea, baja en los costos de los pasajes, agresiva promoción de la marca “Perú”, así como las ventajas en riqueza natural que el país ofrece.

ƒ Producto de este crecimiento del sector, la inversión en hoteles de todo tipo se ha incrementado. Antes de la crisis se tenían proyectos hoteleros en ejecución por más de US$ 700 millones.

ƒ En el año 2020 la industria hotelera y el turismo en general se vieron afectados de manera dramática por el Covid-19. El arribo de turistas en el 2020 fue menos de 1 millón en comparación a los 4.4millones del 2019.

ƒ Se estima que la reactivación del sector tardará algunos años, 2023-2024 hasta el momento. Sin embargo esto siempre dependerá de las medidas de restricciones que implemente el Gobierno. Por ejemplo se ha decretado cuarentena para la Semana Santa 2021 (fecha de alto transito hotelero), y restricciones de conectividad aérea como la suspensión de vuelos provenientes de Reino Unido, Sudáfrica y Brasil.

CONFIDENCIAL 46 8.3 La industria: Perú: Cluster de turismo

Proveedores e Agencias de Principales componentes industrias conexas soporte

Agencias de ventas Agentes de Tour Turismo Agencias de gobierno Proveedores de equipo de viaje operadores electrónico MINCETUR hotelería PROMPERU INC Agencias inmobiliarias INRENA MINAM MININTER Servicios de mantenimiento MTC Atracciones y actividades PROINVERSIÓN Conservación/restauración Instituciones educativas Proveedores de energía CENFOTUR Restaurantes Artesanías UNIVERSIDADES INSTITUTOS Servicios financieros Instituciones privadas Alojamiento Transporte Retail local y otros CANATUR servicios CAMARAS DE TURISMO APEGA Cluster de comida

Fuente: Varias

CONFIDENCIAL 47 8.3 La industria: Perú: El arribo de turistas ha crecido consistentemente durante los últimos 10 años

ƒ El flujo de turistas extranjeros se consolidó a partir del 2013, llegando aun total de 4.4millones de arribos anuales en 2019. ƒ Más del 50% de turistas extranjeros proceden de países vecinos.

Millones de personas. Extranjeros. 2019.

Otros Asia 4% 3%

Europa 16%

4.4 4.4 4 3.5 3.7 3.2 3.2 2.9 Sudamerica 2.6 2.3 57% Norteamerica 0.9 20%

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Fuente: MINCETUR. Fuente: Migraciones.

CONFIDENCIAL 48 8.3 La industria: Perú: Los ingresos por turismo se vienen incrementando sostenidamente, así como su participación en la economía

ƒ El turismo ha ganado participación en la economía, hasta generar US$ 4,784 millones en 2019. ƒ Para acompañar la demanda de turistas, la oferta de hospedajes ha crecido consistentemente.

Millones de dólares Miles de establecimientos

6,000 5.0% 4.5%

5,000 25.4 4.0% 23.9 22.2 3.5% 22.1

4,000 20.9 3.0% 20.3 18.7

3,000 2.5% 17.2 16.0 14.8

2.0% 13.9 2,000 1.5% 1.0% 1,000 0.5% 0 0.0% 2012 2014 2013 2015 2016 2017 2018 2019 2010 2011 2020*

Ingreso por turismo % del PBI 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Fuente: Migraciones, BCRP, INEI.. Fuente: MINCETUR.

CONFIDENCIAL 49 8.3 La industria: Perú: Oferta de habitaciones y ocupabilidad

ƒ Actualmente se cuenta con una oferta de más de 300 mil habitaciones para atender la demanda total de turistas locales y extranjeros. ƒ Los hoteles de mayor categoría muestran un nivel de ocupabilidad superior al total de establecimientos.

Hospedajes categorizados y no categorizados Mensual. Porcentajes.

62.3 320,000 60.5 59.0 58.1 57.5 58.0 58.2 280,000 54.9 54.8 50.2 240,000 45.2 200,000

160,000 31.9 32.7 31.5 29.9 29.7 28.7 27.7 27.4 27.1 28.3 120,000 19.6 80,000

40,000

- 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Total hoteles y hospedajes Hoteles 5 estrellas Fuente: MINCETUR. FUENTE: MINCETUR.

CONFIDENCIAL 50 8.3 La industria: Perú: El sector hotelero ha sido afectado severamente por el Covid-19

ƒ Producto de la cuarentena y el cierre de fronteras decretado en marzo 2020, la llegadas de turistas extranjeros se paralizó. En el periodo abril-agosto 2020 no hubo flujo de turistas. ƒ Solo en Lima, la tasa de ocupación de hoteles se redujo de 60% promedio en 2019 a un promedio de 30% en 2020, mitigada en parte porque los hoteles prestaron servicios de cuarentena.

Extranjeros. Personas. Porcentaje.

450,000 80%

400,000 70%

350,000 60% 300,000 50% 250,000 40% 200,000 30% 150,000 100,000 20% 50,000 10% 0 0% Abril Abril Julio Julio Mayo Mayo Junio Junio Enero Enero Marzo Marzo Agosto Agosto Febrero Febrero Octubre Octubre Diciembre Diciembre Noviembre Noviembre Septiembre Septiembre 2019 2020 2019 2020 Fuente: Statista. Fuente: STR Global.

CONFIDENCIAL 51 8.3 La industria: Perú: Durante la cuarentena el ingreso de los hoteles se redujo significativamente

ƒ El ingreso de las principales cadenas de hoteles se redujo significativamente debido a la cuarentena total decretada por el Gobierno, a partir del 15 de marzo de 2020. ƒ Por ejemplo, si se compara el segundo y tercer trimestre de 2019 y el mismo periodo para 2020, los ingresos de Nessus Hoteles (Casa Andina) se redujeron en 63.4% , mientras que en el caso de Intursa (Marriott, Westin) la reducción fue de 88.5%

Millones de soles

120.0

100.0

80.0

60.0

40.0

20.0

0.0 2019-I 2019-II 2019-III 2019-IV 2020-I 2020-II 2020-III 2020-IV

Nessus Hoteles Intursa

Fuente: Empresas.

CONFIDENCIAL 52 CONFIDENCIAL 53 9.1 Balance General Consolidado Intursa y Subsidiarias

Millones de soles 2016 2017 2018 2019 2020 Millones de soles 2016 2017 2018 2019 2020 Efectivo y equivalente de efectivo 98.6 80.3 197.9 190.5 131.4 Cuentas por pagar comerciales 10.5 20.9 26.9 14.7 12.0 Cuentas por cobrar comerciales 10.5 18.7 18.4 17.2 9.5 Cuentas por pagar relacionadas 1.2 1.2 0.9 0.3 0.6 Cuentas por cobrar a relacionadas 0.3 0.5 0.4 0.2 0.7 Otras cuentas por pagar 21.9 45.9 55.6 70.7 49.1 Otras cuentas por cobrar 7.6 27.0 8.5 2.5 3.8 Obligaciones financieras 15.1 222.8 15.7 17.9 4.0 Inventarios 3.5 3.9 5.2 4.1 3.5 Pasivos fin. por derecho de uso 0.0 1.0 0.1 0.1 0.2 Otros activos corrientes 19.3 10.8 46.6 4.1 11.8 Total pasivo corriente 48.7 291.9 99.1 103.8 65.9 Total activo corriente 139.9 141.1 276.9 218.5 160.8 Obligaciones financieras 132.8 342.8 684.1 653.8 728.8 Pas. dif. por impto. a las Otras ctas. por cobrar a largo plazo 0.6 0.6 0.6 2.3 30.4 182.2 186.8 196.1 2.3 ganancias 181.1 Inversiones disp. para la venta 0.8 0.0 0.0 0.0 0.0 Pasivos fin. por derecho de uso 0.0 50.0 54.1 56.1 62.0 Inmueble, mobiliario y equipo, neto 819.1 1,562.3 1,576.6 1,538.0 1,491.6 Total Pasivo 212.0 866.9 1,024.1 1,009.8 1,037.8 Intangibles, neto 4.1 15.4 14.7 14.4 14.4 Activos por derechos de uso 0.0 45.1 44.4 46.7 46.7 Capital social 719.7 1,015.2 982.9 883.8 940.5 Propiedades de inversión 0.0 19.3 21.2 24.6 15.6 Reserva legal 9.7 11.4 11.4 13.5 15.8 Plusvalía mercantil 0.0 110.2 105.2 105.2 105.2 Resultados acumulados 23.7 0.7 21.4 42.8 -157.3 Act. dif. por impto. a las ganancias 0.7 0.3 0.3 0.3 0.3 Patrimonio atrib. no controladora 0.0 0.2 0.2 0.2 0.1 Total Patrimonio 753.2 1,027.5 1,015.9 940.3 799.2 Total Activo 965.1 1,894.4 2,040.0 1,950.1 1,836.9 Total Pasivo y Patrimonio 965.1 1,894.4 2,040.0 1,950.1 1,836.9

CONFIDENCIAL 54 9.1 Ganancias y Pérdidas Consolidado Intursa y Subsidiarias

Millones de soles 2016 2017 2018 2019 2020 Ingresos por servicios 237.5 249.5 398.3 404.0 111.2 Costo de servicios -139.3 -145.4 -208.5 -222.9 -133.7 Utilidad bruta 98.2 104.0 189.8 181.1 -22.5 Gastos de administración -35.0 -50.8 -87.6 -75.0 -50.5 Gastos de venta -29.9 -33.0 -42.8 -50.8 -21.0 Otros ingresos operativos 0.6 1.2 96.5 58.0 4.7 Otros gastos operativos -1.8 -3.0 -60.7 -29.0 -14.1 Utilidad operativa 32.0 18.5 95.2 84.2 -103.4 Otros ingresos, neto 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 Ingresos financieros 0.4 0.9 1.3 3.0 1.1 Gastos financieros -10.2 -15.4 -38.7 -43.5 -50.8 Diferencia de cambio, neta -0.5 -2.9 -25.9 6.6 -59.4 Utilidad antes de impto. a las ganancias 21.7 1.0 31.9 50.4 -212.5 Impuesto a las ganancias -4.7 -4.7 -11.2 -26.9 14.7 Utilidad Neta 17.0 -3.7 20.7 23.5 -197.8

EBITDA 68.6 61.1 151.0 143.3 -44.7 EBITDA ajustado* 70.2 64.0 120.3 120.5 -34.0

*EBITDA ajustado para Margen Bruto 41.4% 41.7% 47.6% 44.8% -20.2% 2018-2019 por venta de Margen EBITDA 28.9% 24.5% 37.9% 35.5% -40.2% activos, y en 2020 por Margen EBITDA ajustado* 29.5% 25.6% 30.2% 29.8% -30.6% cambio de valor razonable de Margen Operativo 13.5% 7.4% 23.9% 20.9% -92.9% inversión inmobiliaria Margen Neto 7.2% -1.5% 5.2% 5.8% -177.9%

CONFIDENCIAL 55 9.2.1 Márgenes y ratios

ƒ El rendimiento (ROA y ROE) ha fluctuado en los últimos periodos. El margen bruto ha sido relativamente consistente. El margen operativo y EBITDA también han sido fluctuante. ƒ EL nivel de liquidez ha sido bueno y consistente. ƒ EL nivel de apalancamiento de la empresa se incrementó desde 2017.

Rentabilidad 2016 2017 2018 2019 2020 ROA 1.73% -0.26% 1.05% 1.18% -10. 45% ROE 2.20% -0.41% 2.02% 2.41% -22.74% Margen bruto 41.35% 41.70% 47.64% 44.82% -20.22% Margen EBITDA 28.87% 24.51% 37.90% 35.46% -40.20% Margen EBITDA ajustado* 29.5% 25.6% 30.2% 29.8% -30.6% Margen Operativo 13.48% 7.40% 23.90% 20.85% -92.95% Margen neto 7.16% -1.47% 5.19% 5.83% -177.85%

Liquidez 2016 2017 2018 2019 2020 Prueba ácida 2.40x 0.43x 2.27x 2.03x 2.21x Ratio corriente 2.87x 0.48x 2.79x 2.11x 2.44x

*EBITDA ajustado para Endeudamiento 2016 2017 2018 2019 2020 2018-2019 por venta de activos, y en 2020 por Pasivo/Patrimonio 0.28x 0.84x 1.01x 1.07x 1.30x cambio de valor razonable de Pasivo/EBITDA 3.09x 14.18x 6.78x 7.05x -23.21x inversión inmobiliaria Deuda/EBITDA 2.16x 9.25x 4.64x 4.69x -16.39x

CONFIDENCIAL 56 9.2.1.1 Margen EBITDA: Comparativo con el sector

ƒ El margen EBITDA ajustado de Itursa en 2019 (29.8%) se ubicó dentro del rango de la muestra de comparables.

2019. Porcentaje. 38.3% 37.6% 36.7% 32.2% 32.0% 31.9% 31.8% 30.4% 29.8% 29.6% 29.2% 29.1% 29.0% 28.3% HT PK INN RLJ AHT HST PEB XHR BHR SHO DRH APLE CLDT Intursa

Servicio limitado Servicio completo

Fuente: Empresas.

*EBITDA ajustado para 2019 por venta de activos

CONFIDENCIAL 57 9.2.2.1 Balance General: Análisis Horizontal

Activo ƒ El incremento de efectivo observado en 2018 es producto Porcentaje 2017 2018 2019 2020 de la incorporación de Inversiones La Rioja. La disminución Efectivo y equivalente de efectivo -18.6% 146.5% -3.8% -31.0% durante el 2020 se debe al impacto negativo provocado por Cuentas por cobrar comerciales 78.2% -1.6% -6.6% -44.4% la crisis del Covid-19. Cuentas por cobrar a relacionadas 77.9% -30.0% -46.9% 298.9% Otras cuentas por cobrar 253.9% -68.6% -71.1% 54.9% ƒ En 2017 el incremento que se aprecia en cuentas por Inventarios 10.5% 33.4% -20.6% -14.8% cobrar se debió por un incremento de la escala del negocio. Otros activos corrientes -44.3% 332.7% -91.2% 187.9% ƒ El incremento de otras cuentas por cobrar del año 2017 Total activo corriente 0.9% 96.2% -21.1% -26.4% corresponde a anticipo a proveedores. Adelantos a Cosapi Otras ctas. por cobrar a largo plazo 0.0% 0.0% 269.1% -2.8% S.A. y Graña y Montero S.A. por la construcción del nuevo Inversiones disp. para la venta -100.0% hotel AC en Miraflores y mejoras del hotel Aloft. Inmueble, mobiliario y equipo, neto 90.7% 0.9% -2.4% -3.0% ƒ El incremento de otros activos corrientes en 2018 se debió Intangibles, neto 275.1% -4.2% -2.3% -0.1% principalmente a que se generó un crédito a favor por IGV. Activos por derechos de uso -1.5% 5.1% -0.1% Propiedades de inversión 9.8% 16.1% -36.4% ƒ El incremento en inmueble, mobiliario y equipo en 2017 se Plusvalía mercantil -4.5% 0.0% 0.0% debió a la adquisición de Inversiones La Rioja, lo cual implicó Act. dif. por impto. a las ganancias -49.3% -13.2% -5.9% 10.2% incorporación correspondiente de inmuebles, mobiliario, Total Activo 96.3% 7.7% -4.4% -5.8% maquinaria y equipo, y otros activos. ƒ La cuenta propiedades de inversión corresponde al local del Casino (el cual se alquila a un tercero) proveniente de la compra de Inversiones La Rioja.

CONFIDENCIAL 58 9.2.2.1 Balance General: Análisis Horizontal (cont.)

Pasivo y Patrimonio ƒ El incremento de otras cuentas por pagar en 2017 estuvo Porcentaje 2017 2018 2019 2020 relacionado principalmente a la construcción del hotel Aloft, Cuentas por pagar comerciales 99.0% 28.5% -45.2% -18.5% beneficios laborales por pagar e intereses por pagar. Cuentas por pagar relacionadas -2.7% -28.0% -65.4% 102.3% Otras cuentas por pagar 109.9% 21.0% 27.2% -30.5% ƒ El incremento de la deuda en 2017 corresponde a los bonos Obligaciones financieras 1377.7% -92.9% 14.0% -77.9% titulizados de Inversiones La Rioja. Pasivos fin. por derecho de uso -91.0% 39.8% 18.5% ƒ Asimismo, en 2018 se obtuvo un financiamiento del banco Total pasivo corriente 499.2% -66.0% 4.7% -36.5% BCP y se realizó una emisión de bonos para sustituir deuda y para operaciones. Obligaciones financieras 158.1% 99.6% -4.4% 11.5% Pas. dif. por impto. a las ganancias 498.9% 2.6% 5.0% -7.7% ƒ El incremento en el pasivo por impuesto diferido en 2017 Pasivos fin. por derecho de uso 8.1% 3.8% 10.4% corresponde al pasivo proveniente de La Rioja. Total Pasivo 309.0% 18.1% -1.4% 2.8%

Capital social 41.1% -3.2% -10.1% 6.4% Reserva legal 0.0% 18.1% 17.5% Resultados acumulados 2869.6% 100.4% -467.2% Patrimonio atrib. no controladora 256.3% 0.0% 0.0% -14.6% Total Patrimonio 36.4% -1.1% -7.4% -15.0% Total Pasivo y Patrimonio 96.3% 7.7% -4.4% -5.8%

CONFIDENCIAL 59 9.2.2.2 Balance General: Análisis Vertical

ƒ Históricamente el principal componente del activo de Activo Intursa, entre 77% - 82.5% del activo, corresponde a Porcentaje 2017 2018 2019 2020 inmuebles, mobiliario y equipo (activo fijo). Efectivo y equivalente de efectivo 4.2% 9.7% 9.8% 7.2% Cuentas por cobrar comerciales 1.0% 0.9% 0.9% 0.5% Cuentas por cobrar a relacionadas 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% ƒ El efectivo y equivalente a efectivo es otro componente Otras cuentas por cobrar 1.4% 0.4% 0.1% 0.2% importante del activo de la empresa. Inventarios 0.2% 0.3% 0.2% 0.2% Otros activos corrientes 0.6% 2.3% 0.2% 0.6% Total activo corriente 7.4% 13.6% 11.2% 8.8% ƒ La plusvalía mercantil correspondiente al goodwill generado por la compra de Inversiones La Rioja en 2017 representa Otras ctas. por cobrar a largo plazo 0.0% 0.0% 0.1% 0.1% alrededor del 5.2%-5.8% del activo. Inversiones disp. para la venta 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% Inmueble, mobiliario y equipo, neto 82.5% 77.3% 78.9% 81.2% Intangibles, neto 0.8% 0.7% 0.7% 0.8% ƒ En este caso específico otras cuentas como pueden ser las Activos por derechos de uso 2.4% 2.2% 2.4% 2.5% Propiedades de inversión 1.0% 1.0% 1.3% 0.9% cuentas por cobrar o inventarios no tienen mayor presencia Plusvalía mercantil 5.8% 5.2% 5.4% 5.7% dentro de la estructura del activo. Act. dif. por impto. a las ganancias 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% Total Activo 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%

CONFIDENCIAL 60 9.2.2.2 Balance General: Análisis Vertical (cont.)

ƒ Con respecto al patrimonio, el capital social es el principal Pasivo y Patrimonio componente, los resultados acumulados disminuyeron Porcentaje 2017 2018 2019 2020 porque se devolvió aportes a los accionistas y se repartieron Cuentas por pagar comerciales 1.1% 1.3% 0.8% 0.7% dividendos. Cuentas por pagar relacionadas 0.1% 0.0% 0.0% 0.0% Otras cuentas por pagar 2.4% 2.7% 3.6% 2.7% Obligaciones financieras 11.8% 0.8% 0.9% 0.2% ƒ Mientras que la deuda financiera, con bancos y bonos Pasivos fin. por derecho de uso 0.1% 0.0% 0.0% 0.0% corporativos, es el principal componente del pasivo. Total pasivo corriente 15.4% 4.9% 5.3% 3.6%

Obligaciones financieras 18.1% 33.5% 33.5% 39.7% ƒ Otro componente relevante que se observa corresponde al Pas. dif. por impto. a las ganancias 9.6% 9.2% 10.1% 9.9% pasivo diferido por impuesto a las ganancias. Pasivos fin. por derecho de uso 2.6% 2.7% 2.9% 3.4% Total Pasivo 45.8% 50.2% 51.8% 56.5%

Capital social 53.6% 48.2% 45.3% 51.2% Reserva legal 0.6% 0.6% 0.7% 0.9% Resultados acumulados 0.0% 1.0% 2.2% -8.6% Patrimonio atrib. no controladora 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% Total Patrimonio 54.2% 49.8% 48.2% 43.5% Total Pasivo y Patrimonio 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%

CONFIDENCIAL 61 9.2.2.3 capital de trabajo se compone principalmente de efectivo y otras cuentas por pagar

ƒ El efectivo representa el 82% del activo corriente, mientras que otras cuentas por pagar (principalmente provisiones, interese e impuestos por pagar) representa el 75% del pasivo corriente. El negocio hotelero tiene un ciclo de cobro corto. ƒ En 2020 los días de rotación de cuentas por cobrar fueron 31.3 días de ventas y las cuentas por pagar comerciales tuvieron una rotación de 32.8 días de costo de servicio.

2020. Porcentaje. Días de rotación 2016 2017 2018 2019 2020 Otros pasivos; Activo operativo 1% Otros activos; Ctas. por cobrar comerciales 16.1 27.3 16.8 15.5 31.3 12% Obligaciones Cuentas por cobrar a rel. 0.4 0.7 0.3 0.2 2.4 financieras; 6% Ctas. por cobrar Otras cuentas por cobrar 11.7 39.5 7.8 2.2 12.5 comerciales; 6% Ctas. por pagar Inventarios 9.2 9.7 9.1 6.7 9.6 comerciales; Otros activos corrientes 50.6 27.0 81.5 6.7 32.3 18% Pasivo operativo Efect. y Ctas. por pagar comerciales 27.6 52.5 47.1 24.1 32.8 equivalente de Otras ctas. por Ctas. por pagar relacionadas 3.3 3.0 1.5 0.5 1.7 efect.; 82% pagar; 75% Otras cuentas por pagar 57.3 115.3 97.3 115.7 134.2

Activo corriente Pasivo corriente Fuente: INTURSA.

CONFIDENCIAL 62 9.2.2.3 El activo fijo (inmuebles, mobiliario y equipo) es el principal componente del activo

ƒ El activo fijo, principalmente inmuebles, representa el 72.4%del activo total ƒ Las inversiones en los últimos años, principalmente entre 2017-2019, se destinaron al desarrollo de nuevos proyectos hoteleros: Proyectos Aloft, AC, Coutyard San Isidro, Surco y Miraflores y remodelación de ambientes en el Westin Lima Hotel & Convention Center y en el Hotel Marriot Lima y Cusco.

Activo fijo neto. 2020. Millones de soles Otros 15.0 15.3 49.1 125.7 44.2 5.4% 100% 140.0 4% 3% 1% 9% 11% 3% 90% 3% 4% 12% 7% 120.0 Terreno 80%

22.2% 100.0 70% 51% 28%

60% 80.0 83% 50% 87%

60.0 40% 72%

30% 53% 40.0 20% 42%

20.0 Edificios y 10% 13% construcciones 7% 0% 6% 0.0 72.4% 2016 2017 2018 2019 2020 Edificios e instalaciones Obras en curso Otros Muebles y enseres

Fuente: INTURSA. Fuente: INTURSA.

CONFIDENCIAL 63 9.2.2.3 El monto de la deuda financiera se incrementó en los últimos periodos por la incorporación del balance de Inversiones La Rioja

ƒ En 2017 el incremento por la absorción de la deuda que poseía Inversiones La Rioja y financiamiento para la compra de las acciones de la misma. En 2018 la empresa obtuvo un financiamiento con el banco BCP y realizó la emisión de bonos corporativos para sustituir deuda. ƒ Al 2020 los bonos corporativos representan 59% del endeudamiento total.

120.0%Millones de soles 800.0 2020.

147.9 565.6 699.8 671.7 700.0 100.0% Préstamo BBVA; 10.2% 2.2% 2.7% 0.5% 12.0% 600.0

80.0% 39.4% 500.0

60.0% 400.0

97.8% 97.3% 99.5% 89.8% 300.0 40.0% Préstamo BCP; 28.9% 60.6% 200.0 Bonos 20.0% corporativos; 100.0 59.1%

0.0% 0.0 2016 2017 2018 2019 2020

No Corriente Corriente Fuente: INTURSA. Fuente: INTURSA.

CONFIDENCIAL 64 9.2.3.1 Ganancias y Pérdidas: Análisis Horizontal

Porcentaje 2016 2017 2018 2019 2020 ƒ El incremento proporcional de ingresos y costos observado Ingresos por servicios 6.2% 5.0% 59.7% 1.4% -72.5% en 2018 se debió a la mayor escala que ganó el negocio Costo de servicios 3.6% 4.4% 43.4% 6.9% -40.0% hotelero con la compra de Inversiones La Rioja un año antes. Utilidad bruta 10.2% 5.9% 82.4% -4.6% -112.4% ƒ El incremento del gasto de administración en 2018 se debió Gastos de administración -7.2% 44.9% 72.7% -14.4% -32.7% principalmente a más gasto de personal, servicio de Gastos de venta 17.2% 10.1% 29.7% 18.8% -58.6% gerencia Marriott Perú, y mantenimiento. Otros ingresos operativos -28.5% 109.8% 8126.4% -39.9% -91.8% Otros gastos operativos 427.4% 65.0% 1909.6% -52.1% -51.5% ƒ La mayor variación positiva de utilidad operativa y EBITDA en Utilidad operativa 21.8% -42.3% 415.4% -11.5% -222.7% 2018 se debió principalmente por ingresos extraordinarios y mayor escala del negocio por los hoteles adquiridos (La Otros ingresos, neto -100.0% Rioja). Ingresos financieros -52.8% 111.3% 50.2% 130.9% -63.8% ƒ Gastos financieros -0.5% 51.2% 151.5% 12.2% 16.9% En 2018 se generó un ingreso extraordinario por la venta de Diferencia de cambio -92.7% 455.0% 780.7% -125.7% -993.1% los hoteles Libertador Arequipa y Libertador Trujillo. Ut. antes de impto. a las 11.5% -95.4% 3091.6% 58.0% Asimismo, en 2019 ocurrió la venta de los hoteles Libertador ganan. -521.3% Lago Titicaca y Libertador Lima. ƒ Impuesto a las ganancias 44.6% -0.9% 141.3% 139.3% -154.5% El incremento que se observa en gasto financiero se debe al Utilidad Neta 4.8% -121.5% -665.0% 13.8% -940.4% incremento del endeudamiento en los últimos periodos.

EBITDA 3.2% -10.9% 146.9% -5.1% -131.2%

CONFIDENCIAL 65 9.2.3.2 Ganancias y Pérdidas: Análisis Vertical

ƒ Los principales componentes han mantenido proporciones Porcentaje 2016 2017 2018 2019 2020 estables en los últimos periodos (2017-2019). Producto de Ingresos por servicios 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% Costo de servicios -58.6% -58.3% -52.4% -55.2% -120.2% la crisis del Covid-19 la proporción de costos y gastos se ha Utilidad bruta 41.4% 41.7% 47.6% 44.8% -20.2% distorsionado. ƒ En los últimos periodos el costo de servicios ha fluctuado Gastos de administración -14.7% -20.3% -22.0% -18.6% -45.4% entre el 52% - 58.6% del total de ingresos. Gastos de venta -12.6% -13.2% -10.7% -12.6% -18.9% Otros ingresos operativos 0.2% 0.5% 24.2% 14.4% 4.3% ƒ De igual forma, el gasto operativo (gasto de administración Otros gastos operativos -0.8% -1.2% -15.2% -7.2% -12.7% y gasto de ventas) , se ha ubicado alrededor de un 32% de Utilidad operativa 13.5% 7.4% 23.9% 20.9% -92.9% los ingresos. ƒ El EBITDA ha mejorado pasando de representar 28.9% de los Otros ingresos, neto 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% Ingresos financieros 0.2% 0.3% 0.3% 0.7% 1.0% ingresos en 2017 hasta 35.5% de los mismos en 2019. Gastos financieros -4.3% -6.2% -9.7% -10.8% -45.7% ƒ Salvo entre los periodos 2018-2019, los otros Diferencia de cambio -0.2% -1.2% -6.5% 1.6% -53.4% ingresos/gastos no han representado un componente Ut. antes de impto. a las 9.1% 0.4% 8.0% 12.5% -191.0% importante del estado de ganancias y pérdidas. ganan. ƒ El gasto financiero se incrementó, pasando a representar Impuesto a las ganancias -2.0% -1.9% -2.8% -6.7% 13.2% 4.3% de los ingresos en 2017 a 10.8% en 2019. Utilidad Neta 7.2% -1.5% 5.2% 5.8% -177.9%

EBITDA 28.9% 24.5% 37.9% 35.5% -40.2%

CONFIDENCIAL 66 9.2.3.3 Los ingresos crecieron con la adquisición de Inversiones La Rioja, pero el Covid-19 ha impactado negativamente al negocio en 2020

ƒ El negocio ganó mayor escala con la adquisición de Inversiones La Rioja en 2017, con lo cual el incremento de ingresos fue de casi 60% en 2018. ƒ Los ingresos se generan principalmente por el servicio de hospedaje (66.2% en 2019), y por la venta de alimentos y bebidas (22.4% en 2019).

Millones de soles 2019

398.3 404.0 Otros Servicios 8.7% turísticos 2.7% Bebidas 4.0% 249.5 237.5

Alimentos 18.4% 111.2

Habitaciones 66.2%

2016 2017 2018 2019 2020

Fuente: INTURSA. Fuente: INTURSA.

CONFIDENCIAL 67 9.2.3.3 La venta de alimentos y bebidas tiene un mayor margen

ƒ Exceptuando el 2020 (atípico), el margen bruto ha fluctuado entre 41.4% y 47.6%. ƒ Considerando los segmentos de ingresos, la venta de alimentos y bebidas ha tenido un margen promedio de 66%, servicios turísticos un margen promedio de 43%, y hospedajes y otros un margen de 35%.

Millones de soles

47.6% 250 44.8% 50% 41.4% 41.7%

40%

200 30%

20% 150

10% 222.9 100 208.5 0% 145.4 139.3 133.7 -10% 50 -20.2% -20%

0 -30% 2016 2017 2018 2019 2020

Costo de servicio Margen bruto Fuente: INTURSA.

CONFIDENCIAL 68 9.2.3.3 El gasto en personal es el principal componente de los gastos

ƒ El gasto de administración creció más que el gasto de ventas, esto debido a un mayor gasto de personal, mantenimiento y gasto por servicio de gerencia de Marriott Perú (por gestión de los hoteles de La Rioja).

Millones de soles 2020

87.6

75.0 Otros 35.0%

Gasto de 50.8 50.8 50.5 personal 42.8 46.7%

35.0 33.0 29.9 Publicidad 21.0 2.5% Comisiones tarj. de crédito 3.1% Serv. Gerencia Derechos de 2016 2017 2018 2019 2020 Marriott franquicia 3.1% 9.6% Gasto de venta Gasto de administración Fuente: INTURSA. Fuente: INTURSA.

CONFIDENCIAL 69 parte de la autoridad tributaria referidas al impuesto a las gananc cuales se mantienen proceso de resolución. Las multas e intereses serán determinadas una vez que estén concluidos dichos 9.3 Cprocesosontingencias

ƒ La empresa menciona en las notas a los Estados Financieros que “la Compañía y sus Subsidiarias han recibido acotaciones por ias y al impuesto general a las ventas de años anteriores, las

”.

juicios y demandas por procesos laborales que en opinión de la Gerencia de la Compañía y de sus asesores legales aún se ƒ En opinión de la empresa dichos procesos legales no generarán pasivos de importancia. encuentran pendientes de resolver por S/92,000, en ambos periodos.”

ƒ Asimismo, la empresa menciona que “al 31 de diciembre de 2020 y de 2019, la subsidiaria Inversiones La Rioja S.A., mantiene

CONFIDENCIAL 70 CONFIDENCIAL 71 Valorización de un negocio hotelero en el contexto del Covid 19

En un entorno de Covid-19 valorizar una compañía hotelera es un ejercicio exigente debido a la incertidumbre sobre los “drivers de valor” como la ocupación, la tarifa promedio, el consumo de alimentos en la propiedad, así como temas regulatorios que tengan un impacto económico, como la suspensión perfecta de labores”

Es indudable que el valor de las empresas hoteleras ha disminuido de manera importante en los últimos 12 meses. Más las que dependen del turismo externo y tarifas altas, y menos las dependientes del viajero o persona local que necesita un hotel de precio moderado.

En el caso del flujo de caja descontado, el método principal, el principal reto va a ser estimar cuanto tiempo van a operar las empresas en un entorno Covid-19 y cuales van a ser los valores de los drivers de valor durante este periodo

CONFIDENCIAL 72 Metodologías de valorización

ƒ El presente proceso requiere aplicar las practicas de valorización aceptadas internacionalmente, específicamente:

1. Valor contable de la sociedad; 2. Valor de liquidación; 3. Precio promedio ponderado de los valores durante el semestre inmediatamente anterior a la fecha de adoptar la decisión de formular la Oferta; y, 4. Si se hubiese formulado alguna OPA dentro de los doce meses previos la fecha de adoptar la decisión de formular la Oferta, la contraprestación ofrecida en tal oportunidad. 5. Valor por múltiplos y transacciones comparables; 6. Valor de la sociedad como negocio en marcha

ƒ Luego de aplicar los criterios mencionados, la entidad valorizadora determinará el precio a través del criterio que, a su juicio, resulte más adecuado para el caso concreto.

CONFIDENCIAL 73 Resumen de metodologías de valorización

Metodología Relevancia Descripción

Valor de la ƒMetodología más usada al momento de determinar el valor económico de una empresa o cualquier tipo de activo que genere una renta. Consiste en proyectar los flujos de caja futuros y descontarlos a sociedad como Metodología una tasa que refleje la estructura de capital y riesgo del negocio negocio en Principal ƒEs la metodología más completa pues incorpora todas las variables que generan valor a un activo. El marcha principal riesgo radica en la precisión de la proyecciones y supuestos.

ƒMetodología que toma como referencia el valor de empresas comparables que cotizan en bolsa. El Múltiplos y beneficio es que es un método objetivo y que dependiendo de la industria la muestra puede ser Metodología numerosa. transacciones Secundaria ƒLa principal limitación es la definición propia de empresa comparables y diferencias de liquidez de comparables mercado, riesgo, estructura de la industria. ƒDebido a la crisis actualmente los múltiplos de ingresos y utilidad están distorsionados.

ƒEl valor se refleja en el Balance General, específicamente en el Patrimonio. ƒNo considera el desempeño futuro de la empresa, el valor de mercado de los activos, ni el valor del Valor contable de Metodología dinero en el tiempo. la sociedad Secundaria ƒConsiste en estimar el valor de las acciones de la firma dividiendo el patrimonio contable entre el número de acciones.

CONFIDENCIAL 74 Resumen de metodologías de valorización

Metodología Relevancia Descripción

ƒ Valor de Valor remanente que se obtiene de liquidar los activos de la firma y pagar sus pasivos. Metodología ƒSe usa en situaciones en donde el negocio es inviable o los activos tienen un valor mayor si se liquidación de la Secundaria utilizan en otra actividad. Para este proceso se considera el valor de mercado de los activos sociedad estimado por un tasador.

ƒConsiste en calcular el valor de la acción en base a un precio ponderado por volumen de los últimos Precio promedio seis meses. Es un método objetivo. No Aplica ponderado ƒAplicable sólo si durante dicho período el total de acciones negociadas representa más del 5% del total de valores en circulación y registra una frecuencia de negociación mayor al 60%.

ƒToma como referencia el valor ofrecido en una OPA (si la hubiera) ocurrida en el año anterior al OPA anterior No Aplica evento que genera la obligación.

CONFIDENCIAL 75 10.1 Valor contable de la sociedad

ƒ De acuerdo a esta metodología el valor de la empresa se refleja en el Estado de Situación Financiera o Balance General. ƒ El valor correspondiente a los accionistas, el patrimonio neto, es el remanente contable de restarle los pasivos a los Valor Contable activos. Capital social Soles miles 883,787 ƒ El valor de la acción se obtiene de dividir el valor contable Reserva legal Soles miles 13,457 del patrimonio neto entre el número de acciones. Resultados acumulados Soles miles 42,841 ƒ La principal desventaja de este método es que, al ser una Patrimonio atribuible no controladora Soles miles 171 Total Patrimonio, dic-19 So 940,256 metodología estática, no considera el desempeño futuro de les m iles la empresa, el valor de dinero en el tiempo ni la rentabilidad Número de acciones, al 6 enero 2020 Cantidad 88,378,709 del negocio. Precio por acción Sole 10.64 ƒ Particularmente no está incorporando el efecto por la crisis s de la pandemia del Covid-19. ƒ Para el presente ejercicio se han considerado que las cifras correspondientes a diciembre 2019 se pueden considerar para la fecha de corte de 6 de enero de 2020.

CONFIDENCIAL 76 10.2 Valor de liquidación de la sociedad

ƒ El valor de liquidación es el remanente de liquidar o vender los activos de la empresa y pagar sus pasivos. El valor remanente para el accionista es el saldo resultante después de restar todos los gastos propios de un proceso de esta naturaleza entre los cuales tenemos liquidación del personal, penalidades de terminación de contratos, comisiones de venta, impuestos, entre otros.

ƒ Esta metodología al ser estática no considera el desempeño futuro de la empresa, no incorpora el valor del dinero en el tiempo y genera mucha incertidumbre en el tiempo.

ƒ En el caso de esta simulación la fecha de corte es el 6 de enero del 2020 lo cual no incorpora al Covid 19, su grave efecto en el sector hotelero y podría generar una distorsión de los valores de liquidación debido a que habrían muchos hoteles en venta y muy pocos compradores. Por otro lado en el caso de los hoteles AC / Aloft la estimación es compleja pues la empresa es propietaria de los edificios pero no de los terrenos.

ƒ La simulación incluye i) el costo de liquidar personal ii) el costo de terminación de los contratos de alquiler de los terrenos del AC y Aloft. En el caso de la liquidación de personal, si se fuera a liquidar la empresa por insolvencia, se tendría que realizar un cese colectivo aprobado por el ministerio de trabajo. Típicamente las empresas ofrecen a los empleados beneficios mayores a los de ley para que el proceso fluya de mejor manera.

CONFIDENCIAL 77 10.2 Valor de liquidación de la sociedad

Factor de Valor de Factor de Valor de Miles de soles Nota Dic-19 Miles de soles Nota Dic-19 liquidación liquidación liquidación liquidación Efectivo y equivalente de efect. 190,475 100% 190,475 Cuentas por pagar comerciales 14,740 100% 14,740 Cuentas por cobrar comerciales 1 17,171 95% 16,312 Cuentas por pagar relacionadas 301 100% 301 Cuentas por cobrar a vinculadas 186 100% 186 Otras cuentas por pagar 70,672 100% 70,672 Otras cuentas por cobrar 5,926 100% 5,926 Obligaciones financieras 17,912 100% 17,912 Inventarios 2 4,106 90% 3,695 Pas. finan por derecho de uso 130 100% 130 Otros activos corrientes 637 100% 637 Total pasivo corriente 103,755 103,755 Total activo corriente 218,501 217,232 Obligaciones financieras 653,820 100% 653,820 Otras ctas por cobrar a LP 2,333 100% 2,333 Pas. dif. por imp a las ganancias 196,141 100% 196,141 Inmuebles, mob. y equipo, neto 3 1,538,027 97% 1,497,783 Pas. finan por derecho de uso 8 56,104 0% 0 Intangibles, neto 4 14,412 0% 0 Activos por derechos de uso 546,7030% 0 Propiedades de inversión 6 24,590 80% 19,672 Plusvalía mercantíl 7105,2250% 0 Act. dif. por imp. a las ganancias 285 100% 285 Total Activo (A) 1,950,076 1,737,305 Total Pasivo (B) 1,009,820 953,716

Valor Patrimonio (A) - (B) 783,589

CONFIDENCIAL 78 10.2 Valor de liquidación de la sociedad

Ajustes Adicionales Valor de Liquidación Liq Valor Patrimonio Soles miles 783,589 uida Salariosc 2019ión - S/ miles 53,909 (menos) terminación usufructo (1 año) Soles miles 3,683 de p No. Personal ( 2019)ers 2,228 onal (menos) Costo de liquidar personal Soles miles 26,955 Salario promedio mes -S/ 2,016 Valor de Liquidación So 752,952 les m No. de sueldos a pagar 6 iles Costo indemnización S/. miles 26,955 Número de acciones ** Cantidad 88,378,709 Precio por acción So 8.52 Te co les rmin ntra * *6 enero 2020 Total usufructoació mensualto us 92,364 n ufru Usufructo anual -US$cto* 1,108,368 Usufructo anual - S/ 3,682,553

NOTA: Considerando que la fecha de corte es 6 de enero de 2020, las cifras (2019) corresponden a un periodo pre pandemia *El monto anual corresponde al valor mensual de los contratos de usufructo por los doce meses correspondientes.

CONFIDENCIAL 79 10.2 Valor de liquidación de la sociedad

Nota Descripción 1 Se estima un escenario de liquidación donde se recupera el 95% de las cuentas por cobrar. Se asume baja morosidad.

2 Se estima que el inventario tiene un alto valor de liquidación, por lo cual se asume un castigo de 10%.

3 El activo fijo (inmueble, maquinaria, y equipo) se puede traspasar con un ligero descuento del 3%. Ver anexo 5.

4 No se estima valor de rescate.

5 y 8 Al terminar el derecho de uso se extingue la obligación tanto en el activo como en el pasivo (luego de pagar la penalidad correspondiente).

6 La propiedad de inversión (local casino) se puede transferir con un descuento del 20%.

7 No se estima valor rescate.

CONFIDENCIAL 80 10.3 Precio ponderado de los valores

ƒ El criterio de la cotización o precio promedio ponderado semestral se aplicará sólo si durante dicho período el total de acciones negociadas representa más del 5% por ciento del total de valores en circulación y registra una frecuencia de negociación mayor al 60%. ƒ De acuerdo a los resultados esta metodología no es aplicable.

Periodo de Análisis Fecha en la que se genera la obligación 06/01/2020 Fecha de 6 meses anteriores 06/07/2019

Frecuencia de Negociación Número de ruedas en el periodo 131 Número de ruedas en la que se negocio la acción común 4 Frecuencia de negociación acción común 3.05%

Volumen Negociado Total de acciones comunes en circulación 88,378,709 Total de acciones comunes negociadas 55,063 Representatividad acciones comunes 0.06%

No Aplica

CONFIDENCIAL 81 10.4 OPA Anterior

ƒ Metodología que toma como referencia el valor ofrecido en una OPA anterior en los doce meses precedentes.

ƒ Al no haber habido un proceso similar en el semestre inmediato anterior a la fecha de adoptar la decisión de formular la Oferta, esta metodología no se aplicará.

No Aplica

CONFIDENCIAL 82 10.5 Valor por múltiplos y transacciones comparables

ƒ Los múltiplos más utilizados para valorizar hoteles son : Valor Empresa sobre EBITDA y Valor Empresa / Número de Habitaciones. La muestra a utilizar, al no haber empresas locales comparables, son los Real Estate Investment Trust (REIT) de hotelería listados en Estados Unidos.

ƒ Esta muestra representa 9 empresas, 480 hoteles y 156,065 habitaciones. El modelo de negocio de Intursa es similar a los REITS hoteleros de la muestra.

ƒ El Múltiplo Valor Empresa / Número de Habitaciones se descarto debido a que la muestra tiene un EBITDA por habitación de US$ 29 mil vs US$ 21 mil de Intursa.

ƒ También hay diferencias operativas y financieras importantes. Típicamente estos REIT tienen tasas de ocupación, ADR, Rev Par más altos que Intursa. Host – Hotel & Properties tiene 79%, US$ 233, US$ 184 vs 65%, 196, 127 de Intursa.

ƒ Por otro lado, los hoteles en Estados Unidos, en promedio, tienen mas de 90% de huéspedes domésticos vs 13% de Intursa en Perú. Esto hace, que en un escenario de pandemia, la recuperación de la ocupación en Estados Unidos sea más rápida ya que la conectividad es muy superior.

ƒ Se debe mencionar que la muestra de comparables corresponde a una serie de empresas listadas en un mercado con mayor liquidez que el peruano, y mayor frecuencia de negociación que Intursa. No hay una muestra de comparables idénticas.

CONFIDENCIAL 83 10.5 Valor por múltiplos y transacciones comparables

Valor Empresa / Valor Empresa / EBITDA EBITDA EBITDA* 2019, S/ miles 120,474 Veces Múltiplo, veces 11.0x Empresa Ene-20 Mar-21 Valor Empresa, S/ miles 1,323,621 Host (HST) 9.6x 10.0x (más) Caja, S/ miles 190,475 Park (PK) 12.2x 12.0x (menos) Deuda, S/ miles -668,560 Sunstone (SHO) 9.6x 9.3x Valor patrimonio, S/ miles 845,536 Pebblebrook (PEB) 16.5x 15.4x RLJ Lodging (RLJ) 9.0x 9.4x No. de acciones 88,378,709 Xenia (XHR) 11.4x 10.6x Valor por acción, S/ 9.57 Diamondrock (DRH) 8.2x 8.5x Summit (INN) 10.5x 10.1x Chatham (CLDT) 12.0x 10.6x Promedio 11.0x 10.7x Fuente: Memoria REIT, SEC. NOTA: Considerando que la fecha de corte es 6 de enero de 2020, las cifras (2019) corresponden a un periodo pre pandemia. *El EBITDA se ha ajustado por ingresos no recurrentes del giro del negocio.

CONFIDENCIAL 84 10.6 Valor de la empresa como negocio en marcha

ƒ Es la metodología más usada al momento de determinar el valor económico de una empresa o activo.

ƒ Para obtener el valor de la firma se proyectan los flujos que generaría el negocio y el valor residual de los mismos, y se descuentan (a valor presente) a una tasa que incorpora el costo de capital y el costo de la deuda.

ƒ El valor patrimonial se obtiene al restar la deuda financiera al valor de la firma.

ƒ Esta es una metodología dinámica que asume que la empresa opera de forma indefinida. Implica armar un modelo financiero e incorporar todas aquellas variables que tienen un impacto en el valor de la firma como ventas, gastos, inversiones, capital de trabajo.

ƒ Es la metodología más completa. La principal limitante podría ser que al intervenir muchas variables en el modelo y al ser la proyecciones de 5 a 10 años es posible que se algunos supuestos no se cumplan.

ƒ En el caso de Intursa, el principal factor de incertidumbre es el año en el cual se regresaría a niveles pre Covid-19 y los valores que los principales drivers (ADR, nivel de ocupación, costos y gastos) tendrían en los años de transición.

CONFIDENCIAL 85 10.6 Valor de la empresa como negocio en marcha

Variante de la Flujo de Caja Libre Flujo de Caja Libre al Accionista metodología FCFF FCFE Flujo de caja a Flujo para el Flujo operativo Dividendos* descontar accionista Tasa de Costo de capital Costo de capital Costo de capital descuento usada ponderado (WACC) (COK) (COK)

Valor obtenido Valor Empresa Valor Accionista Valor Accionista

Ajuste adicional Restar la deuda neta No hay ajuste No hay ajuste

Valor correspondiente al accionista

* Flujo usado en el Modelo de Descuento de Dividendos.

CONFIDENCIAL 86 10.6 Valor de la empresa como negocio en marcha

ƒ De acuerdo al artículo 48 del Reglamento de Oferta Pública de Adquisición y de Compra de Valores por Exclusión, aprobado por Resolución CONASEV N° 009-2006-EF/94.10 y sus normas modificatorias (Reglamento de OPA y OPC), se dispone que los criterios a ser empleados en la determinación del precio de la oferta deberán considerar la situación existente en el momento que ocurre el hecho que genera la obligación de realizar la oferta, en el caso de Intrusa dicho evento fue la decisión de excluir las acciones acordada en la JGA realizada el 6 de enero de 2020. En este sentido se establece como fecha de corte para la valorización el 6 de enero 2020.

ƒ De acuerdo a esto, se requeriría modelar y presentar un escenario base que proyecte un panorama sin pandemia.

ƒ Sin embargo, de acuerdo con la Declaración de Responsabilidad contenida en la Sección XII de las «Bases para el Proceso de Selección no presencial de la entidad valorizadora responsable de determinar el precio mínimo a ser tomado en cuenta por Inversiones Nacionales de Turismo S.A. – INTURSA en la Oferta Pública de Compra por Exclusión sobre las acciones comunes representativas del capital social de Inversiones Nacionales de Turismo S.A. – INTURSA», las opiniones y estimaciones vertidas constituyen la valorización en la fecha de corte que generó la obligación para formular la oferta pública respectiva, así como los eventos posteriores que podrían afectar al precio de los valores.

ƒ En este sentido, se requiere también incorporar el efecto posterior de la pandemia en el precio, para lo cual se modelaría y presentaría un escenario que contemple dicho efecto. Y por ende se identificaría el efecto que ha tenido la pandemia en el precio.

ƒ A continuación se presentarán las dos simulaciones mencionadas: escenario base (sin pandemia) y escenario con efecto pandemia.

CONFIDENCIAL 87 10.6.1.1 Escenario base

El presente ejercicio de valorización presenta un escenario base que considera solo la situación existente al 6 de enero 2020, por lo cual no proyecta el efecto de la pandemia en el desempeño del negocio.

Las proyecciones toman como año base el 2019 y consideran un escenario de crecimiento estable.

Alkia Capital ha contrastado la información brindada por la compañía así como sus estimaciones con las proyecciones de organizaciones de turismo, empresas hoteleras, bancos de inversión y consultoras, y los encuentra razonables y consistentes con el consenso de las proyecciones. En ese sentido el modelo financiero de Alkia Capital se basa en los supuestos mencionados y en algunos supuestos propios de Alkia Capital.

CONFIDENCIAL 88 10.6.1.2 Escenario base: Valor de la empresa como negocio en marcha: Principales supuestos

ƒ Los ingresos se modelan en base a una ocupación, tarifa promedio y ratio otros ingresos vs ingresos por hospedaje para cada hotel de Intursa. La empresa tiene una proyección específica por año para cada hotel dependiendo de las características propias de cada uno, su mercado objetivo y tipos de clientes. Por ejemplo, el hotel Paracas con un alto componente de turismo local y con conectividad por carro tiene una recuperación más rápida que el hotel Westin San Isidro que depende de clientes de negocios extranjeros y conferencias. Ingresos ƒ Los ingresos se clasifican como ingresos por habitaciones (en base cada nivel de ocupación y ADR por hotel) , alimentos y bebidas (como porcentaje de del ingreso por habitaciones), y otros (como porcentaje del ingreso por habitaciones). ƒ La proyección parte de un nivel de ocupación promedio de 64.9%, igual al 2019, y hasta el 70% al final de la proyección. Las tarifas aumentaran a tasas similares a la inflación en dólares, partiendo de una tarifa promedio de US$ 195 hasta estabilizarse en línea con la estimación de largo plazo de la compañía en US$ 219.

ƒ El costo del servicio se ha modelado en base a la estructura de costos de cada un de los 9 hoteles individuales de la cadena. Típicamente y en escenarios de ocupación del 65%, estos son alrededor de 20.8% de los ingresos (totales) para los hoteles de servicio limitado (AC, Courtyard, Aloft), y rangos Costos de Servicio entre 23-35% para hoteles full service (el resto de hoteles). Estas cifras no incluyen la depreciación la cual se modela por separado. ƒ Se asume la misma estructura de costos que en 2019 para el periodo de proyección.

CONFIDENCIAL 89 10.6.1.2 Escenario base: Valor de la empresa como negocio en marcha: Principales supuestos

ƒ Los gastos operativos, asumiendo una ocupación del 65%, representan poco menos del 42% de los ingresos. Los rubros más importantes de estos son los gastos de gastos de franquicia, gastos de Gastos Operativos personal servicios públicos, reparación y mantenimiento y arbitrios. ƒ Estos se han modelado por hotel, como un porcentaje de los ingresos totales de cada hotel. Y se asume la misma estructura de gasto que en 2019 ara el resto de la proyección.

ƒ El EBITDA de la empresa es el resultado de la proyección de los rubros mencionados anteriormente. En el año 2019 Intursa obtuvo un EBITDA de 30% sobre los ingresos o S/ 120 millones*. Se estima que hacia el final de la proyección el margen EBITDA sobre ventas aumentaría hasta 31.8% por EBITDA efecto de mayor una mayor ocupación y dilución de los costos fijos. ƒ Alkia Capital ha contrastado los márgenes EBITDA de Intursa con la muestra de REITS hoteleros comparables (ver página 57) y son consistentes lo cual le da mayor certeza a la proyección.

ƒ Dependiendo de la cuenta estas se modelan como días de rotación de ventas o días de rotación de costo de servicio. Se asumen los mimos días de rotación de 2019. ƒ Activo operativo: Cuentas por cobrar de 15.5 días de ventas, otras cuentas por cobrar 5.4 días de Capital de Trabajo cuentas por cobrar inventarios 8.9 días de costo de servicio, otros activos corrientes 0.6 días de ventas, otras cuentas por cobrar a largo plazo 2.1 días de ventas. ƒ Pasivo operativo: Cuentas por pagar 32.1 días de costo de servicio, cuentas por pagar a relacionadas 0.7 días de costo de ventas, otras cuentas por pagar 153 días de costo de servicio *EBITDA ajustado por ingresos extraordinarios, los cuales corresponden a la venta de activos.

CONFIDENCIAL 90 10.6.1.2 Escenario base: Valor de la empresa como negocio en marcha: Principales supuestos

ƒ Alkia capital utilizó los supuestos de inversiones proporcionados por la empresa. Las inversiones Inversiones hasta el 2029 son operativas, renovación y mantenimiento las cuales son en promedio US$ 8 millones al año. No se contemplan inversión en nuevos hoteles.

Activos no ƒ Se considera como activos no operativos a los terrenos ubicados en Surco y San Isidro, estos se operativos suman al valor obtenido una vez descontados los flujos proyectados.

ƒ El escenario base no contempla el flujo por servicios de turismo. El valor asociado a estos flujos se incorpora como valor patrimonio de la subsidiaria Servicios Turísticos Paracas S.A.C. ƒ Tasa de descuento WACC de 9.17%. Tasa de crecimiento terminal de 2%. Periodo de proyección de 10 años. Otros ƒ Año base es 2019. El periodo de proyección es de 10 años y comprende los años 2020-2039. ƒ Tasa de impuesto a la renta de 29.5% y participación de trabajadores de 5%. ƒ Servicios Turísticos Paracas no se ha incorporado en las proyecciones debido a que representa una parte mínima de los ingresos y utilidad. Solo se suma a los resultados su valor patrimonial al 2019.

CONFIDENCIAL 91 10.6.1.3 Escenario base: Ganancias y pérdidas proyectado

Miles de soles 2020e 2021e 2022e 2023e 2024e 2025e 2026e 2027e 2028e 2029e Ingresos por servicios 416.3 428.6 428.1 437.0 448.5 458.8 468.2 477.0 483.7 486.0 Costo de servicios -174.4 -177.3 -177.3 -171.6 -166.1 -168.7 -172.2 -175.3 -178.0 -179.7 Utilidad bruta 242.0 251.4 250.8 265.4 282.4 290.1 296.0 301.6 305.8 306.3

Gasto operativo -174.0 -179.1 -179.0 -182.9 -187.7 -192.0 -196.0 -199.6 -202.5 -203.5 Otros ingresos operativos 4.7 1.4 1.7 1.8 1.8 1.9 1.9 2.0 2.0 2.1 Otros gastos operativos -5.20.00.00.00.00.00.00.00.00.0 Utilidad operativa 67.6 73.7 73.5 84.3 96.5 99.9 101.9 104.0 105.3 104.8

Otros ingresos, neto 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 Ingresos financieros 1.1 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 Gastos financieros -50.8 -46.7 -44.3 -44.2 -42.8 -41.3 -39.5 -37.6 -35.6 -32.8 Diferencia de cambio, neta 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 Utilidad antes de impto. a las ganancias 17.9 26.9 29.2 40.2 53.7 58.6 62.4 66.4 69.7 72.0

Impuesto a las ganancias -12.0 -12.3 -11.8 -12.5 -14.8 -15.9 -16.8 -17.8 -18.5 -19.0 Utilidad Neta 5.9 14.6 17.3 27.6 38.9 42.8 45.6 48.6 51.2 53.0

EBITDA 126.3 133.8 134.6 139.2 142.5 145.4 148.5 151.5 153.7 154.4

Margen Bruto 58.1% 58.6% 58.6% 60.7% 63.0% 63.2% 63.2% 63.2% 63.2% 63.0% Margen EBITDA 30.3% 31.2% 31.4% 31.8% 31.8% 31.7% 31.7% 31.8% 31.8% 31.8% Margen Operativo 16.2% 17.2% 17.2% 19.3% 21.5% 21.8% 21.8% 21.8% 21.8% 21.6% Margen Neto 1.4% 3.4% 4.0% 6.3% 8.7% 9.3% 9.7% 10.2% 10.6% 10.9%

CONFIDENCIAL 92 10.6.1.4 Escenario base: Balance General proyectado

Millones de soles 2020e 2021e 2022e 2023e 2024e 2025e 2026e 2027e 2028e 2029e Efectivo y equivalente de efectivo 347.2 377.9 417.8 436.3 453.7 478.1 502.2 533.8 566.1 558.3 Cuentas por cobrar comerciales 17.6 18.2 18.2 18.6 19.0 19.5 19.9 20.3 20.5 20.7 Cuentas por cobrar a relacionadas 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 Otras cuentas por cobrar 6.1 6.3 6.3 6.4 6.6 6.7 6.9 7.0 7.1 7.1 Inventarios 4.3 4.3 4.3 4.2 4.1 4.1 4.2 4.3 4.4 4.4 Otros activos corrientes 0.7 0.7 0.7 0.7 0.7 0.7 0.7 0.8 0.8 0.8 Total activo corriente 376 408 447 466 484 509 534 566 599 592

Otras cuentas por cobrar a largo plazo 2.4 2.5 2.5 2.5 2.6 2.6 2.7 2.8 2.8 2.8 Inmueble, mobiliario y equipo, neto 1,513.1 1,481.1 1,449.1 1,430.9 1,422.3 1,401.6 1,384.9 1,361.0 1,336.1 1,317.3 Intangibles, neto 14.4 13.6 12.8 11.9 11.5 11.1 10.6 10.0 9.4 8.8 Activos por derechos de uso 46.7 45.9 45.1 44.3 43.5 42.7 41.9 41.1 40.3 39.5 Propiedades de inversión 24.6 24.6 24.6 24.6 24.6 24.6 24.6 24.6 24.6 24.6 Plusvalía mercantil 105.2 105.2 105.2 105.2 105.2 105.2 105.2 105.2 105.2 105.2 Activo diferido por impuesto a las ganancias 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 Total Activo 2,083 2,081 2,087 2,086 2,094 2,098 2,104 2,111 2,118 2,090

CONFIDENCIAL 93 10.6.1.4 Escenario base: Balance General proyectado (cont.)

Millones de soles 2020e 2021e 2022e 2023e 2024e 2025e 2026e 2027e 2028e 2029e Cuentas por pagar comerciales 15.3 15.6 15.6 15.0 14.7 14.9 15.2 15.5 15.7 15.9 Cuentas por pagar relacionadas 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 Otras cuentas por pagar 73.2 74.8 74.9 71.9 70.3 71.3 72.8 74.2 75.1 76.0 Obligaciones financieras 4.0 3.9 28.8 26.9 39.3 39.3 41.8 44.4 80.4 67.7 Pasivos financieros por derecho de uso 0.2 0.2 0.2 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 Total pasivo corriente 93 95 120 114 125 126 130 134 172 160

Obligaciones financieras 728.8 711.6 676.8 653.7 614.5 575.2 533.4 489.0 408.5 340.8 Pasivo diferido por impuesto a las ganancias 196.1 196.1 196.1 196.1 196.1 196.1 196.1 196.1 196.1 196.1 Pasivos financieros por derecho de uso 62.0 61.2 60.4 59.6 58.8 58.0 57.2 56.4 55.6 54.8 Total Pasivo 1,080 1,064 1,053 1,024 994 955 917 876 832 752

Capital social 940.5 940.5 940.5 940.5 940.5 940.5 940.5 940.5 940.5 940.5 Reserva legal 15.8 17.2 18.9 21.8 25.5 29.8 34.3 39.1 44.1 49.3 Resultados acumulados 46.4 59.1 74.3 99.9 133.9 171.9 212.4 255.6 301.1 348.2 Patrimonio atribuible no controladora 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 Total Patrimonio 1,003 1,017 1,034 1,062 1,100 1,142 1,187 1,235 1,286 1,338 Total Pasivo y Patrimonio 2,083 2,081 2,087 2,086 2,094 2,098 2,104 2,111 2,118 2,090

CONFIDENCIAL 94 10.6.1.5 Escenario base: Cálculo de la tasa de descuento

Cálculo de la Tasa WACC Definición Fuente Tasa Libre de Riesgo 4.36% Promedio rendimiento sobera Vector de precios SBS Beta desapalancada del sector Beta Apalancada 1.31 Damodaran impuestos de Intursa Prima por Riesgo de Mercado USA 5.62% Prima por riesgo del mercado noamericano en soles 2031 y 2029 Damodaran Desv. Est. Rend. Diarios BVL 1.33% Desv. Estandar del rendimient y apalancada con la es Reuters Desv. Estándar S&P500 1.17% Desv. Estandar del rendimiento di Reuters tructura de capital e COK en soles 12.75% o diario del la BVL Costo de deuda en soles 6.22% Costo de financiamiento de la empresaario de la bolsa americana Intursa

Proporción de Deuda 42% Intursa Proporción de Patrimonio 58% Intursa Tasa Impositiva 33% Tasa de impuesto a la renta Intursa Tasa WACC 9.17%

y participación de trabajadores

CONFIDENCIAL 95 10.6.1.6 Escenario base: Flujo proyectado

Miles de soles 2020e 2021e 2022e 2023e 2024e 2025e 2026e 2027e 2028e 2029e EBITDA 126,250 133,830 134,572 139,162 142,479 145,446 148,541 151,488 153,659 154,351 Ajuste NIIF 16* -3,535 -4,000 -4,045 -4,154 -4,237 -4,322 -4,408 -4,496 -4,586 -4,678 Impuestos -11,979 -12,290 -11,814 -12,587 -14,580 -15,744 -16,659 -17,634 -18,370 -18,877 Variación en capital de trabajo 2,231 979 73 -4,006 -2,498 419 1,130 959 705 871 Flujo operativo 112,967 118,519 118,786 118,415 121,164 125,799 128,604 130,317 131,408 131,667

Inversiones -27,808 -27,847 -28,768 -34,856 -38,310 -25,142 -30,091 -23,806 -23,701 -30,896 Flujo de inversiones -27,808 -27,847 -28,768 -34,856 -38,310 -25,142 -30,091 -23,806 -23,701 -30,896

Flujo de Caja Libre 85,159 90,671 90,018 83,559 82,854 100,657 98,513 106,511 107,707 100,771 Valor Terminal 1,433,301

VP Flujo de caja 78,005 76,077 69,183 58,825 53,428 59,456 53,301 52,787 48,895 41,904 VP valor terminal 596,007

VP Flujo de caja libre, 78,005 154,082 223,265 282,090 335,518 394,973 448,274 501,061 549,956 591,860 acumulado VP Valor terminal 596,007

CONFIDENCIAL 96 10.6.1.7 Escenario base: Flujo libre: Cálculo del valor

Cálculo del Valor Patrimonio Valor de flujos Soles miles + 591,860 Millones de soles Valor terminal Soles miles + 596,007 Valor Empresa (EV) So 1,187,867 les m iles Deuda financiera Soles miles - 671,732 596.0

Terreno Surco Soles miles + 14,742 671.7 750.1

9 .

Terreno San Isidro Soles miles + 22,236 7 6.5 22.2 14.7 8 190.5 1 Valor Patrimonio Serv. Turísticos , Soles miles + 6,502 1 Paracas S.A.C. Dic-20 Caja Soles miles + 190,475 591.9 591.9 Valor Patrimonio So 750,090 les m iles Número de acciones al 6 de Cantidad 88,378,709

enero 2020 Deuda Precio por acción S Efectivo oles 8.49 Terreno Surco Terreno Valor Empresa VP Perpetuidad VP flujo de caja VP flujo Valor Patrimonio Valor Valor Pat. Serv. Pat. Valor Terreno San Isidro Terreno Turísticos Paracas

CONFIDENCIAL 97 10.6.2.1 Escenario con efecto pandemia

El presente ejercicio de valorización presenta la particularidad de incorporar la Pandemia del Covid 19 a uno de los sectores más golpeados por la misma, los hoteles y el turismo. En la actualidad la mayoría de hoteles en el Perú operan a bajas tasas de ocupación y con tarifas diarias (“ADR”) menores a las de pre - pandemia. En ese sentido el reto consiste en proyectar el número de años en que la industria tardara en llegar a los niveles del año 2019 y cuales serían los supuestos operativos de tarifas, ocupación, costos y gastos en esos años de ajuste hasta el regreso a la normalidad.

La gerencia de la empresa estima que se alcanzarían niveles de ocupación y tarifas del 2019 en el año 2023-2024. Alkia Capital ha contrastado estos supuestos con las proyecciones de organizaciones de turismo, empresas hoteleras, bancos de inversión y consultoras y los encuentra razonables y consistentes con el consenso de las proyecciones. En ese sentido el modelo financiero de Alkia Capital se basa en los supuestos mencionados y en algunos supuestos propios de Alkia Capital.

CONFIDENCIAL 98 10.6.2.2 Escenario con efecto pandemia: Valor de la empresa como negocio en marcha: Principales supuestos

ƒ Los ingresos se modelan en base a una ocupación, tarifa promedio y ratio otros ingresos vs ingresos por hospedaje para cada hotel de Intursa. La empresa tiene una proyección específica por año para cada hotel dependiendo de las características propias de cada uno, su mercado objetivo y tipos de clientes. Por ejemplo, el hotel Paracas con un alto componente de turismo local y con conectividad por carro tiene una recuperación más rápida que el hotel Westin San Isidro que depende de clientes de negocios extranjeros y conferencias. Ingresos ƒ Los ingresos se clasifican como ingresos por habitaciones (en base cada nivel de ocupación y ADR por hotel) , alimentos y bebidas (como porcentaje de del ingreso por habitaciones), y otros (como porcentaje del ingreso por habitaciones). ƒ La proyección estima que en el 2024 la ocupación promedio, y la tarifa promedio de la cadena serán de 65% y US$ 197 similares a las del 2019. Para el 2029 la ocupación se estabilizará en 70% y las tarifas en US$ 219.

ƒ El costo del servicio se ha modelado en base a la estructura de costos de cada un de los 9 hoteles individuales de la cadena. Típicamente y en escenarios de ocupación del 65%, estos son alrededor de Costos de Servicio 20.8% de los ingresos (totales) para los hoteles de servicio limitado (AC, Courtyard, Aloft), y rangos entre 23-35% para hoteles full service (el resto de hoteles). Estas cifras no incluyen la depreciación la cual se modela por separado.

CONFIDENCIAL 99 10.6.2.2 Escenario con efecto pandemia: Valor de la empresa como negocio en marcha: Principales supuestos

ƒ Los gastos operativos, asumiendo una ocupación del 65%, representan poco menos del 42% de los ingresos. Los rubros más importantes de estos son los gastos de gastos de franquicia, gastos de Gastos Operativos personal servicios públicos, reparación y mantenimiento y arbitrios. ƒ Estos se han modelado por hotel, como un porcentaje de los ingresos totales de cada hotel.

ƒ El EBITDA de la empresa es el resultado de la proyección de los rubros mencionados anteriormente. En el año 2019 Intursa obtuvo un EBITDA de 30% sobre los ingresos o S/ 120 millones*. Se estima que recién en el año 2023-2024 se alcanzaría un nivel similar y hacia el final de la proyección el EBITDA margen EBITDA sobre ventas aumentaría hasta 32.7% por efecto de mayor una mayor ocupación y dilución de los costos fijos. ƒ Alkia Capital ha contrastado los márgenes EBITDA de Intursa con la muestra de REITS hoteleros comparables (ver página 57) y son consistentes lo cual le da mayor certeza a la proyección.

ƒ Dependiendo de la cuenta estas se modelan como días de rotación de ventas o días de rotación de costo de servicio. ƒ Activo operativo: Cuentas por cobrar de 21.2 días de ventas, otras cuentas por cobrar 8.6 días de Capital de Trabajo cuentas por cobrar inventarios 11.1 días de costo de servicio, otros activos corrientes 27.4 días de ventas, otras cuentas por cobrar a largo plazo 3.4días de ventas. ƒ Pasivo operativo: Cuentas por pagar 45.7 días de costo de servicio, cuentas por pagar a relacionadas 1.6 días de costo de ventas, otras cuentas por pagar 136 días de costo de servicio *EBITDA ajustado por ingresos extraordinarios, los cuales corresponden a la venta de activos.

CONFIDENCIAL 100 10.6.2.2 Escenario con efecto pandemia: Valor de la empresa como negocio en marcha: Principales supuestos

ƒ Alkia capital utilizó los supuestos de inversiones proporcionados por la empresa. Las inversiones Inversiones hasta el 2029 son operativas, renovación y mantenimiento las cuales son en promedio US$ 7.5 millones al año. No se contemplan inversión en nuevos hoteles.

Activos no ƒ Se considera como activos no operativos a los terrenos ubicados en Surco y San Isidro, estos se operativos suman al valor obtenido una vez descontados los flujos proyectados.

ƒ El escenario base considera el evento de crisis que se viene desarrollando desde 2020 y asume una recuperación hacia 2023-2024. ƒ El escenario base no contempla el flujo por servicios de turismo. El valor asociado a estos flujos se incorpora como valor patrimonio de la subsidiaria Servicios Turísticos Paracas S.A.C. ƒ Tasa de descuento WACC de 9.17%. Tasa de crecimiento terminal de 2%. Periodo de proyección de Otros 10 años. ƒ Año base es 2019. El periodo de proyección es de 10 años y comprende los años 2020-2039. El año 2020 (primer año del flujo) corresponde a cifras reales. ƒ Tasa de impuesto a la renta de 29.5% y participación de trabajadores de 5%. ƒ Servicios Turísticos Paracas no se ha incorporado en las proyecciones debido a que representa una parte mínima de los ingresos y utilidad. Solo se suma a los resultados su valor patrimonial al 2020.

CONFIDENCIAL 101 10.6.2.3 Escenario con efecto pandemia: Ganancias y pérdidas proyectado

Miles de soles 2020 2021e 2022e 2023e 2024e 2025e 2026e 2027e 2028e 2029e Ingresos por servicios 111.2 144.5 307.6 374.9 409.4 431.2 447.3 461.9 475.4 485.9 Costo de servicios -133.7 -110.5 -147.3 -150.5 -151.0 -156.7 -162.0 -166.6 -171.0 -174.9 Utilidad bruta -22.5 34.0 160.3 224.4 258.4 274.5 285.3 295.3 304.4 311.0

Gasto operativo -71.5 -103.1 -143.2 -157.0 -171.4 -180.7 -187.5 -193.7 -199.4 -203.9 Otros ingresos operativos 4.7 1.4 1.7 1.8 1.8 1.9 1.9 2.0 2.0 2.1 Otros gastos operativos -14.1 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 Utilidad operativa -103.4 -67.7 18.8 69.1 88.9 95.7 99.7 103.6 107.0 109.2

Otros ingresos, neto 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 Ingresos financieros 1.1 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 Gastos financieros -50.8 -46.7 -44.3 -44.2 -42.8 -41.3 -39.5 -37.6 -35.6 -32.8 Diferencia de cambio, neta -59.4 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 Utilidad antes de impto. a las ganancias -212.5 -114.4 -25.5 25.0 46.1 54.4 60.2 66.0 71.4 76.3

Impuesto a las ganancias 14.7 0.0 0.0 0.0 -10.1 -15.5 -16.8 -18.2 -19.4 -20.5 Utilidad Neta -197.8 -114.4 -25.5 25.0 36.0 38.9 43.4 47.8 52.0 55.8

EBITDA -44.7 -7.5 79.9 124.0 134.8 141.2 146.3 151.1 155.4 158.7

Margen Bruto -20.2% 23.6% 52.1% 59.9% 63.1% 63.7% 63.8% 63.9% 64.0% 64.0% Margen EBITDA -40.2% -5.2% 26.0% 33.1% 32.9% 32.8% 32.7% 32.7% 32.7% 32.7% Margen Operativo -92.9% -46.8% 6.1% 18.4% 21.7% 22.2% 22.3% 22.4% 22.5% 22.5% Margen Neto -177.9% -79.2% -8.3% 6.7% 8.8% 9.0% 9.7% 10.4% 10.9% 11.5%

CONFIDENCIAL 102 10.6.2.4 Escenario con efecto pandemia: Balance General proyectado

Millones de soles 2020 2021e 2022e 2023e 2024e 2025e 2026e 2027e 2028e 2029e Efectivo y equivalente de efectivo 131.4 50.9 33.0 43.1 54.4 73.6 94.0 123.4 155.4 150.0 Cuentas por cobrar comerciales 9.5 8.4 17.9 21.8 23.8 25.1 26.0 26.9 27.6 28.3 Cuentas por cobrar a relacionadas 0.7 0.4 0.8 1.0 1.1 1.2 1.2 1.2 1.3 1.3 Otras cuentas por cobrar 3.8 3.4 7.2 8.8 9.6 10.1 10.5 10.8 11.1 11.4 Inventarios 3.5 3.3 4.5 4.6 4.6 4.7 4.9 5.0 5.2 5.3 Otros activos corrientes 11.8 10.8 23.1 28.1 30.6 32.3 33.6 34.7 35.6 36.4 Total activo corriente 161 77 87 107 124 147 170 202 236 233

Otras cuentas por cobrar a largo plazo 2.3 1.3 2.9 3.5 3.8 4.0 4.1 4.3 4.4 4.5 Inmueble, mobiliario y equipo, neto 1,491.6 1,443.5 1,412.1 1,393.0 1,385.6 1,365.4 1,349.5 1,326.4 1,302.3 1,283.7 Intangibles, neto 14.4 13.6 12.8 11.9 11.5 11.1 10.6 10.0 9.4 8.8 Activos por derechos de uso 46.7 45.9 45.1 44.3 43.5 42.7 41.9 41.1 40.3 39.5 Propiedades de inversión 15.6 15.6 15.6 15.6 15.6 15.6 15.6 15.6 15.6 15.6 Plusvalía mercantil 105.2 105.2 105.2 105.2 105.2 105.2 105.2 105.2 105.2 105.2 Activo diferido por impuesto a las ganancias 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 Total Activo 1,837 1,703 1,680 1,681 1,690 1,691 1,697 1,705 1,714 1,691

CONFIDENCIAL 103 10.6.2.4 Escenario con efecto pandemia: Balance General proyectado (cont.)

Millones de soles 2020 2021e 2022e 2023e 2024e 2025e 2026e 2027e 2028e 2029e Cuentas por pagar comerciales 12.0 13.8 18.4 18.8 18.8 19.6 20.3 20.8 21.3 21.9 Cuentas por pagar relacionadas 0.6 0.5 0.6 0.7 0.7 0.7 0.7 0.7 0.7 0.8 Otras cuentas por pagar 49.1 45.8 54.9 56.1 56.1 58.4 60.3 62.1 63.5 65.2 Obligaciones financieras 4.0 3.9 28.8 26.9 39.3 39.3 41.8 44.4 80.4 67.7 Pasivos financieros por derecho de uso 0.2 0.2 0.2 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 Total pasivo corriente 66 64 103 103 115 118 123 128 166 156

Obligaciones financieras 728.8 711.6 676.8 653.7 614.5 575.2 533.4 489.0 408.5 340.8 Pasivo diferido por impuesto a las ganancias 181.1 181.1 181.1 181.1 181.1 181.1 181.1 181.1 181.1 181.1 Pasivos financieros por derecho de uso 62.0 61.2 60.4 59.6 58.8 58.0 57.2 56.4 55.6 54.8 Total Pasivo 1,038 1,018 1,021 997 969 932 895 855 811 732

Capital social 940.5 940.5 940.5 940.5 940.5 940.5 940.5 940.5 940.5 940.5 Reserva legal 15.8 15.8 15.8 18.3 21.9 25.8 30.1 34.9 40.1 45.7 Resultados acumulados -157.3 -271.7 -297.2 -274.7 -242.3 -207.3 -168.3 -125.2 -78.5 -28.3 Patrimonio atribuible no controladora 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 Total Patrimonio 799 685 659 684 720 759 803 850 902 958 Total Pasivo y Patrimonio 1,837 1,703 1,680 1,681 1,690 1,691 1,697 1,705 1,714 1,691

CONFIDENCIAL 104 10.6.2.5 Escenario con efecto pandemia: Cálculo de la tasa de descuento

Cálculo de la Tasa WACC Definición Fuente Tasa Libre de Riesgo 4.36% Promedio rendimiento sobera Vector de precios SBS Beta desapalancada del sector Beta Apalancada 1.31 Damodaran impuestos de Intursa Prima por Riesgo de Mercado USA 5.62% Prima por riesgo del mercado noamericano en soles 2031 y 2029 Damodaran Desv. Est. Rend. Diarios BVL 1.33% Desv. Estandar del rendimient y apalancada con la es Reuters Desv. Estándar S&P500 1.17% Desv. Estandar del rendimiento di Reuters tructura de capital e COK en soles 12.75% o diario del la BVL Costo de deuda en soles 6.22% Costo de financiamiento de la empresaario de la bolsa americana Intursa

Proporción de Deuda 42% Intursa Proporción de Patrimonio 58% Intursa Tasa Impositiva 33% Tasa de impuesto a la renta Intursa Tasa WACC 9.17%

y participación de trabajadores

CONFIDENCIAL 105 10.6.2.6 Escenario con efecto pandemia: Flujo proyectado

Miles de soles 2020 2021e 2022e 2023e 2024e 2025e 2026e 2027e 2028e 2029e EBITDA -34,031 -7,517 79,929 123,977 134,812 141,231 146,337 151,092 155,352 158,687 Ajuste NIIF 16* -3,535 -4,000 -4,045 -4,154 -4,237 -4,322 -4,408 -4,496 -4,586 -4,678 Impuestos 0 0 0 -10,075 -15,516 -16,836 -18,190 -19,418 -20,540 Variación en capital de trabajo -25,256 2,289 -14,771 -9,829 -5,604 -989 -205 -273 -200 64 Flujo operativo -62,822 -9,228 61,112 109,994 114,896 120,404 124,888 128,132 131,148 133,534

Inversiones -16,477 -11,304 -28,768 -34,856 -38,310 -25,142 -30,091 -23,806 -23,701 -30,896 Flujo de inversiones -16,477 -11,304 -28,768 -34,856 -38,310 -25,142 -30,091 -23,806 -23,701 -30,896

Flujo de Caja Libre -79,299 -20,533 32,344 75,138 76,586 95,262 94,797 104,326 107,447 102,637 Valor Terminal 1,459,844

VP Flujo de caja -72,637 -17,228 24,858 52,896 49,386 56,269 51,290 51,704 48,777 42,680 VP valor terminal 607,045

VP Flujo de caja libre, acumulado -72,637 -89,865 -65,007 -12,111 37,276 93,545 144,835 196,538 245,316 287,995 VP Valor terminal 607,045

CONFIDENCIAL 106 10.6.2.7 Escenario con efecto pandemia: Flujo libre: Cálculo del valor

Cálculo del Valor Patrimonio Valor de flujos Soles miles + 287,995 Millones de soles Valor terminal Soles miles + 607,045 Valor Empresa (EV) So 895,040 les m iles Deuda financiera Soles miles - 671,732

Terreno Surco Soles miles + 14,742 607.0

671.7 455.9 0 .

Terreno San Isidro Soles miles + 22,236 5 9 Valor Patrimonio Serv. Turísticos 8 Soles miles + 5,108 190.5 5.1 22.2

Paracas S.A.C. Dic-20 14.7 Caja Soles miles + 190,475

Valor Patrimonio So 455,869 288.0 les m iles Número de acciones al 6 de Cantidad 88,378,709

enero 2020 Deuda Precio por acción S Efectivo oles 5.16 Terreno Surco Terreno Valor Empresa Valor VP Perpetuidad VP flujo de caja VP flujo Valor Patrimonio Valor Valor Pat. Serv. Pat. Valor Terreno San Isidro Terreno Turísticos Paracas

CONFIDENCIAL 107 10.6.3 Ajuste al precio obtenido por la metodología de empresa en marcha por el evento de la pandemia de Covid-19, posterior a la fecha de corte del 6 de enero de 2020

ƒ Si solo se considera la situación existente al 6 de enero de 2020, el precio por acción a esa fecha es de S/ 8.49. Sin embargo, es correcto considerar el evento posterior que afecta el precio de la acción, es decir la pandemia del Covid-19 que viene afectando directamente el negocio hotelero. El precio final ajustado es de S/ 5.16, siendo el impacto de la pandemia S/ 3.33 por acción

Millones de soles Escenario Impacto Covid- Escenario Base 19 ajustado*

292.8 Valor Patrimonio, S/ miles 750,090 -294,221** 455,869 596.0

9 . Número de acciones 88,378,709 88,378,709 7 8

1 , 0 Precio por acción, S/ 8.49 5.16 .

671.7 455.9 1 5 9 8 5.1 22.2 14.7 190.5 591.9 El impacto en el precio es de S/ 3.33 Deuda

Efectivo *A diferencia del escenario base, este contempla el impacto de la pandemia en el negocio. Terreno Surco Terreno VP Perpetuidad VP flujo de caja

Efecto Covid-19 Efecto *Incorpora efecto de la pandemia en los flujos y en el valor de Serv. Valor Patrimonio Valor de enero 2020 de enero Valor Pat. Serv. Pat. Valor efecto Covid-19 efecto Terreno San Isidro Terreno Valor Empresa con Valor Empresa al 6 Turísticos Paracas Turísticos Paracas.

CONFIDENCIAL 108 10.7 Determinación del precio mínimo, sustento y fundamentación del mismo

ƒ De acuerdo al artículo 48 del Reglamento de Oferta Pública de Adquisición y de Compra de Valores por Exclusión, aprobado por Resolución CONASEV N° 009-2006-EF/94.10 y sus normas modificatorias (Reglamento de OPA y OPC), se dispone que los criterios a ser empleados en la determinación del precio de la oferta deberán considerar la situación existente en el momento que ocurre el hecho que genera la obligación de realizar la oferta, en el caso de Intrusa dicho evento fue la decisión de excluir las acciones acordada en la JGA realizada el 6 de enero de 2020. En este sentido se establece como fecha de corte para la valorización el 6 de enero 2020.

ƒ Alkia Capital analizó los resultados obtenidos por todas las metodologías de valorización, y tomando en consideración la normativa, se consideró que la metodología de empresa en marcha refleja mejor el desempeño real de la compañía por su naturaleza dinámica, y por ende es la que mejor reflejaba el precio bajo la situación existente al 6 de enero 2020. El precio determinado por dicha metodología es de S/ 8.49 por acción común.

ƒ Sin embargo, de acuerdo con la Declaración de Responsabilidad contenida en la Sección XII de las «Bases para el Proceso de Selección no presencial de la entidad valorizadora responsable de determinar el precio mínimo a ser tomado en cuenta por Inversiones Nacionales de Turismo S.A. – INTURSA en la Oferta Pública de Compra por Exclusión sobre las acciones comunes representativas del capital social de Inversiones Nacionales de Turismo S.A. – INTURSA», las opiniones y estimaciones vertidas constituyen la valorización en la fecha de corte que generó la obligación para formular la oferta pública respectiva, así como los eventos posteriores que podrían afectar al precio de los valores.

CONFIDENCIAL 109 10.7 Determinación del precio mínimo, sustento y fundamentación del mismo

ƒ En ese sentido, Alkia Capital estima necesario considerar la pandemia del Covid-19 como un evento posterior que afecta el precio de la acción, y por ende se realiza la simulación considerando este escenario dentro de las proyecciones de la metodología de empresa en marcha y así se incorpora la situación actual de Intursa y su paulatina transición (2023-2024) hacia un nivel de ocupación, tarifas y márgenes históricos normales. Este escenario que considera la pandemia determina un precio de S/ 5.16 por acción común, con lo cual se extrapola que el efecto estimado de la pandemia sería de S/ 3.33 por acción (en comparación al obtenido al escenario base).

ƒ Dicho esto se recomienda como precio para la valorización el correspondiente a S/ 5.16 por acción común.

CONFIDENCIAL 110 10.7 Determinación del precio mínimo, sustento y fundamentación del mismo

Soles

10.64 9.57 8.52

5.16 No Aplica No Aplica No 0.00 0.00 Valor contable Valor de Valor marcha liquidación EBITDA Empresa en ponderado Valor Empresa/ Precio promedio Precio OPA dentro de los de dentro OPA doce meses previos meses doce

CONFIDENCIAL 111 10.8 Actualización del precio por el transcurso del tiempo y otros factores

ƒ Debido a la diferencia de tiempo entre la fecha de valorización y Ajustes al precio la fecha de entrega del Informe de Valorización y al TIPMN 6-ene-20 2.15% acontecimiento de eventos de relevancia que impactan en el Tasa diaria 0.01% precio determinado inicialmente, se considera necesario aplicar un ajuste en base a: Fecha corte 06/01/2020 ƒ Los 473 días transcurridos entre la fecha de corte para la Fecha entrega 23/04/2021 valorización (6 de enero de 2020) y la fecha de entrega (23 Días transcurridos 473 Tasa equivalente 2.79% de abril de 2021); Factor de ajuste 1.0279 ƒ La reducción de capital posterior por S/ 44,083,000 Precio 6 ene 2020 5.16 efectuada en febrero de 2020; Precio 22 abr 2021, S/ (a) 5.30 ƒ Y, el aumento de capital posterior por S/ 100,785,490 efectuado en enero 2021. Reducción de capital, S/ -44,083,000 Número de acciones 6-ene-20 88,378,709 ƒ Para la actualización del precio por los días transcurridos desde Reducción de capital por acción, S/ (b) -0.50 la fecha de corte se usa la Tasa Pasiva Promedio en Moneda Nacional de la SBS, la cual al 6 de enero de 2020 era de 2.15%. Aporte de capital, S/ 100,785,490 ƒ Para el ajuste por reducción y aumento de capital, tomando como Número de acciones 6-ene-20 88,378,709 base el número de acciones al 6 de enero de 2020 se considera Aporte de capital por acción, S/ (c) 1.14 una reducción de capital por acción de S/ -0.50 y un aporte por acción de S/ 1.14. Precio ajustado, S/ (a) + (b) + (c) 5.94 ƒ Considerando los ajustes mencionados, el precio final al 23 de abril de 2021 se actualiza a S/ 5.94 por acción representativa del TIPMN = Tasa de Interés Pasiva Promedio en Moneda Nacional de la SBS. capital social.

CONFIDENCIAL 112 CONFIDENCIAL 113 Resumen de resultados

Soles

10.64 9.57 8.52

5.16 No Aplica No Aplica No 0.00 0.00 Valor contable Valor de Valor marcha liquidación EBITDA Empresa en ponderado Valor Empresa/ Precio promedio Precio OPA dentro de los de dentro OPA doce meses previos meses doce

CONFIDENCIAL 114 CONFIDENCIAL 115 Análisis de sensibilidad

Sin ajustes. Soles Tasa de crecimiento terminal 1.5% 2.0% 2.5% 3.90 6.81 8.67% 5.57 6.15 6.81 C C

A 9.17% 4.68 5.16 5.71 W 9.67% 3.90 4.30 4.76 0246810 Soles

CONFIDENCIAL 116 CONFIDENCIAL 117 Riesgos potenciales que pueden afectar el valor

ƒ La instabilidad política, acentuada desde las últimas elecciones presidenciales, suponen un factor Riesgo País a considerar, puesto que la visión del ganador puede materializarse en un escenario adverso para el negocio turístico y hotelero.

ƒ Con el impacto de la pandemia en la economía mundial, se esperaría que la reactivación sea paulatina de acuerdo al ritmo de vacunación en los países vecinos y la recuperación de las Riesgo Macroeconómico respectivas economías. ƒ Cambios negativos en la dinámica económica sobre todo de Chile, Estados Unidos y Europa pueden ralentizar la recuperación del flujo de turistas extranjeros.

ƒ El negocio hotelero ha sido uno de los más afectados por las cuarentenas. Dependiendo de la respuesta que se logre en cuanto a inmunización colectiva, reapertura de fronteras, y demás Covid-19 restricciones de movilización, se verá un impacto directo en la dinámica del negocio. ƒ El 21 de abril del 2021 el Departamento de Estado de los Estados Unidos emitió un anuncio recomendando a sus ciudadanos no viajar a Perú debido al riesgo por el Covid-19.

CONFIDENCIAL 118 CONFIDENCIAL 119 negocio en marcha

Conclusiones

ƒ En opinión del valorizador, la metodología que refleja mejor la situación existente al 6 de enero 2020 es la metodología de empresa en marcha. Posterior a esta fecha se generó en el país un evento que tiene un impacto relevante en el precio, dicho evento fue la crisis por la pandemia del Covid-19. En este sentido, es necesario capturar dicho impacto en el precio. La metodología de valorización que permite incorpora el impacto de la pandemia en el valor y por ende en el precio es el método de empresa como .

ƒ Dicho esto, considerando la situación existente al 6 de enero de 2020 el precio sería de S/ 8.49 por acción común. Habiéndose determinado un impacto de S/ -3.33 por acción debido a la pandemia del Covid-19, se considera necesario incorporar dicho efecto en el precio y por lo tanto se concluye que el precio recomendado para la OPC es de S/ 5.16 por acción común.

ƒ Adicionalmente, se requirió evaluar si era necesario un ajuste al precio por el paso del tiempo, entre la fecha de corte de la valorización y la presentación del Informe de Valorización.

ƒ El valorizador ha determinado un factor de ajuste en base a la Tasa de Interés Pasiva Promedio en Moneda Nacional (TIPMN) de la SBS al 6 de enero de 2020 de 2.15%, por los días transcurridos entre la fecha de la valorización que determinó el precio final recomendado (precio de la OPC) y la fecha de entrega del informe al 23 de abril de 2021, correspondiente a 473 días.

ƒ Asimismo se realiza un ajuste por una reducción de capital posterior de S/ -0.50 por acción, así como por un aporte de capital posterior por S/ 1.14 por acción.

ƒ Luego de los respectivos ajustes, el precio final para la OPC correspondiente a las acciones representativas del capital social es S/ 5.94 por acción común.

CONFIDENCIAL 120 CONFIDENCIAL 121 Fuentes de Información

ƒ Yahoofinance ƒ Memoria Anual Intursa2017 - 2019 ƒ Bloomberg ƒ Estados Financieros Intursa. 2017 -2020 ƒ IHG ƒ Gerencia de intursa ƒ Marriott International ƒ Banco Central de Reserva del Perú (BCRP). ƒ Hilton ƒ Instituto Nacional de Estadísticas e Informática (INEI). ƒ Accor Hotels ƒ Bolsa de Valores de Lima (BVL). ƒ Wyndham ƒ Superintendencia del Mercado de Valores (SMV). ƒ Nessus Hoteles ƒ Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS). ƒ Reserva Federal de los Estados Unidos ƒ Ministerio de Comercio Exterior y Turismo ƒ Securities and Exchange Commission (SEC) ƒ Superintendencia Nacional de Migraciones ƒ Damodaran ƒ Statista ƒ Organización Mundial de Turismo (UNWTO por sus siglas en inglés) ƒ STR Global ƒ Guiding Metrics ƒ Mckinsey

CONFIDENCIAL 122 CONFIDENCIAL 123 Anexo 1: Escenario base empresa en marcha: Ingresos, costos y gastos proyectados

Ingresos por tipo Millones de soles 2020e 2021e 2022e 2023e 2024e 2025e 2026e 2027e 2028e 2029e Habitaciones 273.9 281.9 286.0 296.2 304.3 311.9 318.8 325.2 330.2 331.8 Alimentos y bebidas 103.6 106.7 108.1 105.8 108.4 110.6 112.6 114.4 115.9 116.4 Otros 38.9 40.0 34.0 35.0 35.8 36.3 36.8 37.3 37.7 37.8 Total Ingresos 416.3 428.6 428.1 437.0 448.5 458.8 468.2 477.0 483.7 486.0

Costos y gastos Millones de soles 2020e 2021e 2022e 2023e 2024e 2025e 2026e 2027e 2028e 2029e Costo de servicio* 174.4 177.7 177.8 170.7 167.4 169.4 173.0 176.1 178.8 180.5 Gasto operativo 174.0 179.1 179.0 182.9 187.7 192.0 196.0 199.6 202.5 203.5

CONFIDENCIAL 124 Anexo 2: Escenario base empresa en marcha: Capital de trabajo proyectado

Millones de soles 2020e 2021e 2022e 2023e 2024e 2025e 2026e 2027e 2028e 2029e Cuentas por cobrar comerciales 17.6 18.2 18.2 18.6 19.0 19.5 19.9 20.3 20.5 20.7 Cuentas por cobrar a relacionadas 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 Otras cuentas por cobrar 6.1 6.3 6.3 6.4 6.6 6.7 6.9 7.0 7.1 7.1 Inventarios 4.3 4.3 4.3 4.2 4.1 4.1 4.2 4.3 4.4 4.4 Otros activos corrientes 0.7 0.7 0.7 0.7 0.7 0.7 0.7 0.8 0.8 0.8 Otras cuentas por cobrar a largo plazo 2.4 2.5 2.5 2.5 2.6 2.6 2.7 2.8 2.8 2.8 Total activo operativo 31.2 32.2 32.2 32.6 33.1 34.0 34.7 35.3 35.7 36.0

Cuentas por pagar comerciales 15.3 15.6 15.6 15.0 14.7 14.9 15.2 15.5 15.7 15.9 Cuentas por pagar relacionadas 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 Otras cuentas por pagar 73.2 74.8 74.9 71.9 70.3 71.3 72.8 74.2 75.1 76.0 Total pasivo operativo 88.8 90.8 90.8 87.2 85.3 86.5 88.3 89.9 91.1 92.2

Capital de Trabajo -57.6 -58.6 -58.6 -54.6 -52.1 -52.6 -53.7 -54.6 -55.3 -56.2

CONFIDENCIAL 125 Anexo 3: Escenario con efecto pandemia empresa en marcha: Ingresos, costos y gastos proyectados

Ingresos por tipo Millones de soles 2020 2021e 2022e 2023e 2024e 2025e 2026e 2027e 2028e 2029e Habitaciones 74.3 103.2 209.1 255.8 279.7 294.3 305.3 315.4 324.6 331.9 Alimentos y bebidas 21.6 32.0 73.9 90.2 98.1 103.3 107.2 110.6 113.8 116.2 Otros 15.4 9.3 24.5 29.0 31.6 33.6 34.8 36.0 37.0 37.8 Total Ingresos 111.2 144.5 307.6 374.9 409.4 431.2 447.3 461.9 475.4 485.9

Costos y gastos Millones de soles 2020 2021e 2022e 2023e 2024e 2025e 2026e 2027e 2028e 2029e Costo de servicio* 133.7 110.5 147.3 150.5 151.0 156.7 162.0 166.6 171.0 174.9 Gasto operativo 71.5 103.1 143.2 157.0 171.4 180.7 187.5 193.7 199.4 203.9

CONFIDENCIAL 126 Anexo 4: Escenario con efecto pandemia empresa en marcha: Capital de trabajo proyectado

Millones de soles 2020 2021e 2022e 2023e 2024e 2025e 2026e 2027e 2028e 2029e Cuentas por cobrar comerciales 9.5 8.4 17.9 21.8 23.8 25.1 26.0 26.9 27.6 28.3 Cuentas por cobrar a relacionadas 0.7 0.4 0.8 1.0 1.1 1.2 1.2 1.2 1.3 1.3 Otras cuentas por cobrar 3.8 3.4 7.2 8.8 9.6 10.1 10.5 10.8 11.1 11.4 Inventarios 3.5 3.3 4.5 4.6 4.6 4.7 4.9 5.0 5.2 5.3 Otros activos corrientes 11.8 10.8 23.1 28.1 30.6 32.3 33.6 34.7 35.6 36.4 Otras cuentas por cobrar a largo plazo 2.3 1.3 2.9 3.5 3.8 4.0 4.1 4.3 4.4 4.5 Total activo operativo 31.7 27.7 56.3 67.8 73.4 77.5 80.3 82.9 85.1 87.2

Cuentas por pagar comerciales 12.0 13.8 18.4 18.8 18.8 19.6 20.3 20.8 21.3 21.9 Cuentas por pagar relacionadas 0.6 0.5 0.6 0.7 0.7 0.7 0.7 0.7 0.7 0.8 Otras cuentas por pagar 49.1 45.8 54.9 56.1 56.1 58.4 60.3 62.1 63.5 65.2 Total pasivo operativo 61.8 60.1 73.9 75.6 75.6 78.6 81.3 83.7 85.6 87.8

Capital de Trabajo -30.1 -32.4 -17.6 -7.8 -2.2 -1.2 -1.0 -0.7 -0.5 -0.6

CONFIDENCIAL 127 Anexo 5: Valor de activos según tasación

Tasación Intursa Tasación Alkia Capital V. Comercial V. Realización V. Comercial V.Realización US$ MM US$ MM US$ MM US$ MM Westin Lima 178.9 134.2 180.5 162.5 Hotel Paracas 66.6 49.7 60.4 54.4 Tambo del Inka 56.2 42.2 51 45.9 Palacio del Inka 39.7 29.8 33 29.7 Aloft Miraflores 23.7 17.8 24.9 22.4 AC Miraflores 25.5 18.7 25.3 22.8 JW Marriot Lima 115.1 86.3 107.3 96.5 JW Marriot Cusco 58.1 43.5 54.9 49.4 Courtyard 24.8 18.6 25.5 22.9 Terreno Surco 4.2 4.0 4.2 4.0 Terreno San Isidro 6.5 6.0 6.3 6.0 599.3 450.8 573.3 516.5

Valor en S/ 1497.8 Valor Libros S/ 1,538 Factor de liquidación 97%

CONFIDENCIAL 128 Anexo 6: Cálculo de tasa de descuento

Desv. Est. de rendimientos diarios BVL

1.33% 6.40% 5.62% 1.17%

Prima por Prima por Desv. Est. de riesgo de riesgo de rendimientos mercado Perú mercado EE.UU. diarios S&P 500

CONFIDENCIAL 129 Anexo 7: Cálculo de tasa de descuento

12.75% 4.36% 1.31 6.40%

COK en Activo libre Beta Prima por soles de riesgo en apalancado riesgo de soles de la mercado empresa Perú

CONFIDENCIAL 130 CONFIDENCIAL 131

INVERSIONES NACIONALES DE TURISMO SA

Valorización a Valor Comercial de Inmuebles

Marzo, 2021

INDICE

A. Fichas de Valorización 1. Terreno – Av. El Polo, Surco 2. Terreno – Av. Camino Real, San Isidro 3. AC HOTEL – Malecón de la Reserva, Miraflores 4. ALOFT HOTEL – Av. 28 de Julio, Miraflores 5. COURTYARD Hotel, Calle Schell, Miraflores 6. MARRIOTT Cusco, Calle Ruinas, Cusco 7. MARRIOTT Lima, Malecón de la Reserva, Miraflores 8. PALACIO DEL INCA, Calle San Agustin, Cusco 9. Hotel PARACAS, Av. Paracas, Paracas, Ica 10. Hotel WESTIN, Av. Las Begonias, San Isidro B. Resultados de Estudio de Mercado en las zonas de ubicación de los inmuebles 1. Estudio de Mercado Sector 28 de Julio – Miraflores 2. Estudio de Mercado Sector Malecón de la Reserva – Miraflores 3. Estudio de Mercado Sector Calle Schell – Miraflores C. CUADRO RESUMEN DE VALORES

A. Fichas de Valorización 1. Terreno – Av. El Polo, Surco

1.0 TERRENO SURCO

Propietario INVERSIONES LA RIOJA SAC

Solicitante INVERSIONES NACIONALES DE TURISMO SA

Jr El Polo N° 820 - 828, esqua con Calle Boulevard N° 107, Distrito de Ubicación Santiago de Surco, Provincia y Departamento de Lima

Fecha 05.04.2021

Área de terreno 1,038.37 m² Dimensiones Área construida 10.00 m²

VALOR Area Precio unitario PARTIDA COMERCIAL m² US$/m² US$

Terreno 1,038.37 4,000.00 4,153,480.00 VALORIZACION Edificación 10.00 300.00 3,000.00 Obras complementarias 990.00 60.00 59,400.00

VALOR COMERCIAL US$ 4,215,880.00

VALOR DE REALIZACIÓN (5%) USUS$$ 4,005,086.004,005,086.00

Ing. Jacques Barron MMifflinifflin Perito CIP Nº 51275 REPEV 3373374-174-17 Perito adscrito N°072-2019 – Vivienda/VMCS-DGRCSndda/Va/VMCSS-DG-DGGRCSRCRCSCS

2. Terreno – Av. Camino Real, San Isidro

2.0 TERRENO SAN ISIDRO

Propietario INVERSIONES LA RIOJA SAC Solicitante INVERSIONES NACIONALES DE TURISMO SA Calle Los Libertadores N° 120 - 150 - 189 - 190, esquina con Lizardo Ubicación Alzamora N° 380 - 390 y con Av Camino Real N° 535, Distrito de San Isidro, Provincia y Departamento de Lima

Fecha 05.04.2021

Área de terreno 1,060.09 m² Dimensiones Área construida 0.00 m²

VALOR Area Precio unitario PARTIDA COMERCIAL m² US$/m² US$

Terreno 1,060.09 6,000.00 6,360,540.00 VALORIZACION Edificación 0.00 285.00 0.00 Obras complementarias 0.00 45.00 0.00

VALOR COMERCIAL US$ 6,360,540.00

VALOR DE REALIZACIÓN (5%) USUS$$ 6,042,513.006,042,513.00

Ing. Jacques Barron MMifflinifflin Perito CIP Nº 51275 REPEV 3373374-174-17 Perito adscrito N°072-2019 – Vivienda/VMCS-DGRCSndnda/Va/VMCSS-DGDGDGRCSRCRC

3. AC HOTEL – Malecón de la Reserva, Miraflores

3.0 AC HOTEL MIRAFLORES

Propietario INVERSIONES NACIONALES DE TURISMO SA

Solicitante INVERSIONES NACIONALES DE TURISMO SA

Calle Malecón de la Reserva N° 729 - 733, Distrito de Miraflores, Provincia y Ubicación Departamento de Lima

Fecha 05.04.2021

Tipo Hotel - 4 estrellas

Área de terreno 931.01 m² Área construida 11,606.93 m² Dimensiones Altura 21 pisos (4 sótanos y 17 pisos) Año 2019

VALOR Area Precio unitario PARTIDA COMERCIAL m² US$/m² US$

Terreno (x) 1,038.37 0.00 0.00 Sótanos 2,997.84 1,100.00 3,297,624.00 VALORIZACION Edificación Hotel 8,609.09 2,420.00 20,833,997.80 Obras complementarias Global 1,220,000.00 1,220,000.00

VALOR COMERCIAL US$ 25,351,621.80

VALOR DE REALIZACIÓN (10%) US$ 22,822,816,459.6216,459.62

(x) NOTA Unicamente se valorizan las edificaciones y Obras Complementarimentariasa

Ing. Jacques Barron MMifflinifflin Perito CIP Nº 51275 REPEVV 33743374-17-177 Perito adscrito N°072-2019 – Vivienda/VMCS-DGRCSendnda/VMa/VMCSCS-DCS-CSDSS-DS--D- DGRCS

4. ALOFT HOTEL – Av. 28 de Julio, Miraflores

4.0 ALOFT MIRAFLORES

Propietario INVERSIONES NACIONALES DE TURISMO SA

Solicitante INVERSIONES NACIONALES DE TURISMO SA

Av 28 de Julio N° 894, esquina con Vasco Nuñez de Balboa, Distrito de Miraflores, Ubicación Provincia y Departamento de Lima

Fecha 05.04.2021

Tipo Hotel - 4 estrellas

Área de terreno 2,865.16 m² Área construida 11,606.93 m² Dimensiones Altura 15 pisos (5 sótanos y 10 pisos) Año 2018

VALOR Area Precio unitario PARTIDA COMERCIAL m² US$/m² US$

Terreno (x) 1,038.37 0.00 0.00 Sótanos 7,193.76 840.00 6,042,758.40 VALORIZACION Edificación Hotel 11,079.21 1,620.00 17,948,320.20 Obras complementarias Global 940,000.00 940,000.00

VALOR COMERCIAL US$ 24,931,078.60 VALOR DE REALIZACIÓN (10%) US$ 22,437,970.74

(x) NOTA Unicamente se valorizan las edificaciones y Obras Complementariementarias

Ing. Jacques Barronn MMifflinifflinlii Perito CIP Nº 51275 REPEVEV 33743374-17-17--11717 Perito adscrito N°072-2019 – Vivienda/VMCS-DGRCSviendnda/VM/VMVMMCSCCS-DCS--D- DGRCSRCSRRCCSCS

5. COURTYARD Hotel, Calle Schell, Miraflores

5.0 COURTYARD MIRAFLORES

Propietario INVERSIONES LA RIOJA SAC

Solicitante INVERSIONES NACIONALES DE TURISMO SA

Calle Shell N° 400 - 438, esquina con Alcanfores, Distrito de Miraflores, Provincia y Ubicación Departamento de Lima

Fecha 05.04.2021

Tipo Hotel - 4 estrellas Área de terreno 1,146.00 m² Área construida 13,383.44 m² Dimensiones Altura 15 pisos (5 sótanos y 10 pisos) Año 2015

VALOR Area Precio unitario PARTIDA COMERCIAL m² US$/m² US$ Terreno 1,146.00 5,000.00 5,730,000.00 Sótanos 4,776.89 780.00 3,725,974.20 VALORIZACION Edificación Hotel 8,606.55 1,750.00 15,061,462.50 Obras complementarias Global 960,000.00 960,000.00 VALOR COMERCIAL US$ 25,477,436.70 VALOR DE REALIZACIÓN (10%) UUS$S$$ 22,929,693.0322,929,693.03

Ing. Jacques Barron MMifflinifflin Perito CIP Nº 51275 REPEV 33743374-17-177 Perito adscrito N°072-2019 – Vivienda/VMCS-DGRCSndnda/VMa/VMCSCS-DSS-D DGGRCGRCSGRRCRC

6. MARRIOTT Cusco, Calle Ruinas, Cusco

6.0 HOTEL MARRIOTT - CUSCO

Propietario INVERSIONES LA RIOJA SAC

Solicitante INVERSIONES NACIONALES DE TURISMO SA

Calle Las Ruinas N° 432, esquina con Calle San Agustín, Distrito, Provincia y Departamento Ubicación del Cusco

Fecha 05.04.2021

Tipo Hotel - 5 estrellas

Área de terreno 4,499.80 m² Área construida 18,486.92 m² Dimensiones Altura 15 pisos (5 sótanos y 10 pisos) Año 1901

VALOR Area Precio unitario PARTIDA COMERCIAL m² US$/m² US$

Terreno 4,499.80 4,500.00 20,249,100.00 Sótanos 6,684.80 1,250.00 8,356,000.00 VALORIZACION Edificación Bloque original (100 años) 428.25 1,350.00 578,137.50 Bloque nuevo (10 años) 11,373.87 1,900.00 21,610,353.00 Obras complementarias Global 4,120,000.00 4,120,000.00

VALOR COMERCIAL US$ 54,913,590.50

VALOR DE REALIZACIÓN (10%) UUS$S$$ 49,422,231.4549,422,231.45

Ing. Jacques Barron MMifflinifflin Perito CIP Nº 51275 REPEV 33743374-17-17 Perito adscrito N°072-2019 – Vivienda/VMCS-DGRCSndnda/VMa/VMCSCS-DSS-DS--D- DGRCSGGRCGRRRCCS

7. MARRIOTT Lima, Malecón de la Reserva, Miraflores

7.0 MARRIOTT MIRAFLORES

Propietario INVERSIONES LA RIOJA SAC

Solicitante LA FIDUCIARIA SA

Av Malecón de la Reserva N° 615, Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de Ubicación Lima

Fecha 05.04.2021

Tipo Hotel - 5 estrellas

Área de terreno 3,480.55 m² Área construida 30,147.93 m² Dimensiones Altura 25 pisos (5 sótanos y 20 pisos) Año 1999

VALOR Area Precio unitario PARTIDA COMERCIAL m² US$/m² US$

Terreno 3,480.55 8,000.00 27,844,400.00 Sótanos 1,854.65 1,200.00 2,225,580.00 VALORIZACION Edificación Nivel 1 y 2 - Lobby 5,790.60 2,600.00 15,055,560.00 Nivel 3 al 25 22,502.68 2,400.00 54,006,432.00 Obras complementarias Global 8,180,000.00 8,180,000.00

VALOR COMERCIAL US$ 107,311,972.00

VALOR DE REALIZACIÓN (10%) UUS$S$$ 96,580,774.8096,580,774.80

Ing. Jacques Barron MiffMifflinlin Perito CIP Nº 51275 REPEV 33743374-17-17 Perito adscrito N°072-2019 – Vivienda/VMCS-DGRCSndnda/VMa/VMCSCS-DSS-S-D DGRCSGRCGGRRRCC

8. PALACIO DEL INCA, Calle San Agustin, Cusco

8.0 PALACIO DEL INCA - CUSCO

Propietario INVERSIONES NACIONALES DE TURISMO SA

Solicitante INVERSIONES NACIONALES DE TURISMO SA

Calle San Agustín N° 259 - 400, esquina con Limacpampa Chico N° 490, con Calle Zetas y Ubicación con Plaza Santo Domingo (Calle Romeritos), Distrito, Provincia y Departamento del Cusco

Fecha 05.04.2021

Tipo Hotel - 5 estrellas

Área de terreno 5,730.50 m² Área construida 16,593.94 m² Dimensiones Altura 5 pisos (1 sótano y 4 pisos) Año 1977

VALOR Area Precio unitario PARTIDA COMERCIAL m² US$/m² US$

Terreno 5,730.50 4,500.00 25,787,250.00 Edificio A 1,000.00 1,250.00 1,250,000.00 Edificio 4 Bustos 1,000.00 1,350.00 1,350,000.00 VALORIZACION Edificación Edificio B 1,200.00 1,350.00 1,620,000.00 Edificio B - Ampliación 1,200.00 1,900.00 2,280,000.00 Obras complementarias Global 720,000.00 720,000.00

VALOR COMERCIAL US$ 33,007,250.00

VALOR DE REALIZACIÓN (10%) UUS$S$$ 29,706,525.0029,706,525.00

Ing. Jacques Barron MMifflinifflin Perito CIP Nº 51275 REPEV 33743374-17-17 Perito adscrito N°072-2019 – Vivienda/VMCS-DGRCSndnda/VMa/VMCSCS-DSS-DS-- DGRCSGRCGGRRCRC

9. Hotel PARACAS, Av. Paracas, Paracas, Ica

9.0 PARACAS

Propietario INVERSIONES NACIONALES DE TURISMO SA

Solicitante INVERSIONES NACIONALES DE TURISMO SA

Ubicación Av Paracas s/n, Distrito de Paracas, Provincia de Pisco, Departemanto de Ica

Fecha 05.04.2021

Tipo Hotel - 5 estrellas

Área de terreno 33,820.65 m² Área construida 17,923.78 m² Dimensiones Altura 2 pisos Año 2009

VALOR Area Precio unitario PARTIDA COMERCIAL m² US$/m² US$

Terreno 33,820.65 750.00 25,365,487.50 Recepción y Lobby 3,529.19 1,450.00 5,117,325.50 Habitaciones 9,298.92 1,650.00 15,343,218.00 VALORIZACION Edificación Servicios 3,143.73 1,120.00 3,520,977.60 SUM - 2 pisos 1,951.94 1,680.00 3,279,259.20 Obras complementarias Global 7,850,000.00 7,850,000.00

VALOR COMERCIAL US$ 60,476,267.80

VALOR DE REALIZACIÓN (10%) UUS$S$$ 54,428,641.0254,428,641.02

Ing. Jacques Barron MMifflinifflin Perito CIP Nº 51275 REPEV 33743374-17-17 Perito adscrito N°072-2019 – Vivienda/VMCS-DGRCSnda/VMCSCS-DSS-DS---D DGRCSGGRCGRRCRC

10. Hotel WESTIN, Av. Las Begonias, San Isidro

10.0 TAMBO DEL INKA

Propietario INVERSIONES NACIONALES DE TURISMO SA

Solicitante INVERSIONES NACIONALES DE TURISMO SA

Ubicación Av Ferrocarril s/n, Distrito y Provincia de Urubamba, Departamento de Cusco

Fecha 05.04.2021

Tipo Hotel - 5 estrellas

Área de terreno 118,306.00 m² Área construida 18,138.01 m² Dimensiones Altura 2 pisos Año 2011

VALOR Area Precio unitario PARTIDA COMERCIAL m² US$/m² US$

Terreno 118,306.00 180.00 21,295,080.00 Recepción y Lobby 5,249.00 1,300.00 6,823,700.00 Habitaciones 7,606.71 1,350.00 10,269,058.50 VALORIZACION Edificación Servicios 2,809.62 730.00 2,051,022.60 SUM - 2 pisos 2,472.68 750.00 1,854,510.00 Obras complementarias Global 8,750,000.00 8,750,000.00

VALOR COMERCIAL US$ 51,043,371.10

VALOR DE REALIZACIÓN (10%) UUS$S$$ 45,939,033.9945,939,033.99

Ing. Jacques Barron MMifflinifflin Perito CIP Nº 51275 REPEV 33743374-17-17 Perito adscrito N°072-2019 – Vivienda/VMCS-DGRCSndnda/VMa/VMCSCS-DSS-DS- DGRCSGGRCGRRRCC

11.0 WESTIN SAN ISIDRO

Propietario INVERSIONES NACIONALES DE TURISMO SA

Solicitante INVERSIONES NACIONALES DE TURISMO SA Av Javier Prado Este, esquina con Calle Las Begonias y Amador Merino Reyna, Mz 08, Ubicación Lotes 01, 02 y 03, Urbanización Jardín, Distrito de San Isidro, Provincia y Departamento de Lima Fecha 05.04.2021

Tipo Hotel - 5 estrellas

Área de terreno 7,543.40 m² Área construida 72,691.43 m² Dimensiones Altura 35 pisos (5 sótanos y 30 pisos) Año 2009

VALOR Area Precio unitario PARTIDA COMERCIAL m² US$/m² US$

Terreno 7,543.40 8,000.00 60,347,200.00 Sótanos estacionamientos 23,097.25 950.00 21,942,387.50 Sótanos salones 7,325.87 1,100.00 8,058,457.00 VALORIZACION Edificación Recepción y salones 20,863.32 1,860.00 38,805,775.20 Habitaciones 21,404.99 1,900.00 40,669,481.00 Obras complementarias Global 10,750,000.00 10,750,000.00

VALOR COMERCIAL US$ 180,573,300.70

VALOR DE REALIZACIÓN (10%) UUS$S$$ 162,515,970.63162,515,970.63

Ing. Jacques Barron MiffMifflinlin Perito CIP Nº 51275 REPEV 3374-173374-17 Perito adscrito N°072-2019 – Vivienda/VMCS-DGRCSndnda/VMa/VMCSCS-DSS-SD- DGRCSGRCGGRRRCC

B. Resultados de Estudio de Mercado en las zonas de ubicación de los inmuebles 1. Estudio de Mercado Sector 28 de Julio – Miraflores

RESULTADOS DE INVESTIGACION DE MERCADO

Av 28 de Julio / Reducto - Miraflores

REFERENCIA 1234 Av. Vasco Nuñez de Av. Reducto Av. 28 de Julio Av. 28 de Julio Ubicación Balboa esquina con Nº 1162 - 1166 cuadra 13 Nº 1109 Calle Manco Capac Tipo Terreno Terreno Terreno Terreno Area de terreno ( m² ) 352.00 400.00 1,030.00 515.00 Area construida ( m² ) Frente Avenida Avenida Avenida Avenida Frente: 15.50 ml Plano 2 frentes En esquina Otros Parámetros: 7 pisos Parámetros: 10 pisos Parámetros: 7 a 9 Parámetros: 12 pisos Zonific. CZ Frente: 10.00 ml pisos Teléfono de referencia 916 707 251 986 124 786 985 639 676 965 167 168 Precio de oferta US$ 1'759,600.00 1'300,000.00 4'600,000.00 2'890,000.00 Precio unitario de oferta estimado por BARRON 4,500.00 3,250.00 4,400.00 5,600.00 VALUACIONES US$/m²

HOMOLOGACION

El estudio de mercado presentado corresponde a la recopilación de datos ya sea por comunicación directa con el ofertante y/o a través de la información contenida en diarios, revistas especializadas y/o páginas WEB. A efectos de lograr una buena homologación nos basamos en los principios de cambio, conformidad, uso consistente, contribución, equilibrio, balance entre terreno y edificaciones y el principio de regresión. Conforme a los principios básicos de la Estadística y Manejo de Información, aplicamos los Criterios de la Media Aritmética, eliminando los extremos y/o aquellos datos que salen del rango. Asimismo, tenemos que la data recabada corresponde a inmuebles del tipo Residencial - Comercial, con todos los parámetros ya establecidos y con habilitación urbana completa. Es así que, aplicando los factores y criterios propios del Reglamento Nacional de Tasaciones, y haciendo la extrapolación a las características del predio en estudio, es que proponemos el siguiente rango de aplicación: RANGO DE APLICACION : 3,500.00 - 5,500.00 US$/m²

2. Estudio de Mercado Sector Malecón de la Reserva – Miraflores

RESULTADOS DE INVESTIGACION DE MERCADO

Av. Malecón de la Reserva - Miraflores

REFERENCIA 1234 Cerca a Parque Av. La Paz Calle Juan Fanning Calle Juan Fanning Ubicación Melitón Porras y cuadra 16 cuadra 4 Nº 295 Larcomar Tipo Terreno Casa Casa Casa Area de terreno ( m² ) 250.00 172.50 170.00 200.00 Area construida ( m² ) 350.00 340.00 180.00 Frente Avenida Avenida Calle Calle Casa como terreno 3 pisos, 3 dorm., 3 pisos, hostal, 2 pisos, 5 dorm., Parámetros: 5 pisos Otros 5 baños, 3 estac. 11 habitaciones, 2 baños Zonific. RDM Antigüedad: 6 años 6 baños, 2 terrazas Antigüedad: 60 años Frente: 12.50 ml Teléfono de referencia 998 342 493 991 662 204 970 880 196 988 500 862 Precio de oferta US$ 750,000.00 820,000.00 519,000.00 680,000.00 Precio unitario de oferta estimado por BARRON 3,000.00 4,000.00 2,600.00 3,200.00 VALUACIONES US$/m²

HOMOLOGACION

El estudio de mercado presentado corresponde a la recopilación de datos ya sea por comunicación directa con el ofertante y/o a través de la información contenida en diarios, revistas especializadas y/o páginas WEB. A efectos de lograr una buena homologación nos basamos en los principios de cambio, conformidad, uso consistente, contribución, equilibrio, balance entre terreno y edificaciones y el principio de regresión. Conforme a los principios básicos de la Estadística y Manejo de Información, aplicamos los Criterios de la Media Aritmética, eliminando los extremos y/o aquellos datos que salen del rango. Asimismo, tenemos que la data recabada corresponde a inmuebles del tipo Residencial - Comercial, con todos los parámetros ya establecidos y con habilitación urbana completa. Es así que, aplicando los factores y criterios propios del Reglamento Nacional de Tasaciones, y haciendo la extrapolación a las RANGO DE APLICACION : 3,000.00 - 4,000.00 US$/m²

3. Estudio de Mercado Sector Calle Schell – Miraflores

RESULTADOS DE INVESTIGACION DE MERCADO

Calles Schell / Alcanfores - Miraflores

REFERENCIA 1234 Av. Alfredo Av. La Paz Calle Alcanfores Calle Alcanfores Ubicación Benavides cuadra 7 Nº 150 cuadra 1 cuadra 4 Tipo Terreno Casa Terreno Terreno Area de terreno ( m² ) 464.00 75.00 704.00 450.00 Area construida ( m² ) 210.00 Frente Avenida Calle Avenida Calle 3 pisos y azotea, 5 Frente: 21.50 ml Frente: 16.00ml Frente: 15.00 ml Otros dorm., 4 baños Parámetros: 7 pisos Zonific. CM Zonific. CM Antigüedad: 25 años 437-1077 Teléfono de referencia 986 124 786 989 333 926 997 051 269 (MASTERHOUSE) Precio de oferta US$ 3'465,000.00 310,000.00 5'300,000.00 1'680,000.00 Precio unitario de oferta estimado por BARRON 6,500.00 3,500.00 6,500.00 3,700.00 VALUACIONES US$/m²

HOMOLOGACION El estudio de mercado presentado corresponde a la recopilación de datos ya sea por comunicación directa con el ofertante y/o a través de la información contenida en diarios, revistas especializadas y/o páginas WEB. A efectos de lograr una buena homologación nos basamos en los principios de cambio, conformidad, uso consistente, contribución, equilibrio, balance entre terreno y edificaciones y el principio de regresión. Conforme a los principios básicos de la Estadística y Manejo de Información, aplicamos los Criterios de la Media Aritmética, eliminando los extremos y/o aquellos datos que salen del rango. Asimismo, tenemos que la data recabada corresponde a inmuebles del tipo Residencial - Comercial, con todos los parámetros ya establecidos y con habilitación urbana completa. Es así que, aplicando los factores y criterios propios del Reglamento Nacional de Tasaciones, y haciendo la extrapolación a las características del predio en estudio, es que proponemos el siguiente rango de aplicación: RANGO DE APLICACION : 3,500.00 - 6,500.00 US$/m²

C. CUADRO RESUMEN DE VALORES CUADRO RESUMEN

Propietario INVERSIONES NACIONALES DE TURISMO SA Fecha 05.04.2021 Objeto Valorización a Valor Comercial de inmuebles

VALORES VALOR Obras Ubicación Departamento Ubicación Nombre comercial Tipo Terreno Edificaciones COMERCIAL Complementarias US$ US$ US$ US$ 1 Lima - Surco Av El Polo Terreno Terreno 4,153,480.00 3,000.00 59,400.00 4,215,880.00 2 Lima - San Isidro Av Camino Real / Libertadores Terreno Terreno 6,360,540.00 0.00 0.00 6,360,540.00 3 Lima - Miraflores Malecón de la Reserva AC Hotel Hotel 4 estrellas 0.00 24,131,621.80 1,220,000.00 25,351,621.80 4 Lima - Miraflores Av 28 de julio ALOFT Hotel Hotel 4 estrellas 0.00 23,991,078.60 940,000.00 24,931,078.60 5 Lima - Miraflores Calle Schell COURTYARD Hotel Hotel 4 estrellas 5,730,000.00 18,787,436.70 960,000.00 25,477,436.70 6 Cusco Calle Ruinas MARRIOTT - Cusco Hotel 5 estrellas 20,249,100.00 30,544,490.50 4,120,000.00 54,913,590.50 7 Lima - Miraflores Malecón de la Reserva MARRIOTT - Lima Hotel 5 estrellas 27,844,400.00 71,287,572.00 8,180,000.00 107,311,972.00 8 Cusco Calle San Agustín PALACIO DEL INCA Hotel 5 estrellas 25,787,250.00 6,500,000.00 720,000.00 33,007,250.00 9 Ica - Paracas Av Paracas HOTEL PARACAS Hotel 5 estrellas 25,365,487.50 27,260,780.30 7,850,000.00 60,476,267.80 10 Cusco - Urubamba Calle Ferrocarril TAMBO DEL INCA Hotel 5 estrellas 21,295,080.00 20,998,291.10 8,750,000.00 51,043,371.10 11 Lima - San Isidro Av Las Begonias WESTIN Hotel 5 estrellas 60,347,200.00 109,476,100.70 10,750,000.00 180,573,300.70 VALOR COMERCIAL US$ 573,662,309.20 VALOR DE REALIZACIÓN US$ 516,824,899.28

Ing. Jacques Barron Mifflin Perito CIP Nº 51275 REPEV 3374-17 Perito adscrito N°072-2019 – Vivienda/VMCS-DGRCSS-DGRCS