D O M S T E N LARÖD K A T TA R P MÖRARP P Å A R P ÖDÅKRA MARIA PARK MARIA SOFIA PÅLSJÖ ÖSTRA RINGSTORP CENTRUM NORR T Å G A B O R G NORRA HAMNEN S T AT T E N A SLOTTSHÖJDEN ÅRSREDOVISNING 2011 DROTTNINGHÖG OLYMPIA DALHEM FREDRIKSDAL HUSENSJÖ WILSON PARK S Ö D E R C I T Y H Ö G A B O R G E N E B O R G R Å Å NÄRLUNDA E L I N E B E R G PLANTERINGEN LUSSEBÄCKEN MIATORP H Ö G A S T E N RAUSSÖDRA R A U S V Å N G LARÖD ÖSTRA ÅRSREDOVISNING 2011 ÅRSREDOVISNING 2011

HELSINGBORGSHEM PÅ 10 SEKUNDER ORDFÖRANDE HAR ORDET 5 VD HAR ORDET 6 Det kommunala ändamålet som det är definierat i ägardirektivet 2011 MARKNAD HELSINGBORG 9 Helsingborgshem ska uppfylla stadens målsättning genom att utveckla attraktiva bostäder som bidrar till att Helsingborg kan växa, utvecklas och vara en attraktiv stad att leva i. VERKSAMHETEN 2011 23 Bolaget ska aktivt delta i Helsingborgs stadsutvecklingsarbete, medverka till att bra service finns i ORGANISATION 39 stadsdelar och bostadsområden samt i samverkan med stadens övriga aktörer motverka segregation och främja gemenskap och trygghet i de olika bostadsområdena. FASTIGHETER 43 Verksamheten ska bedrivas enligt affärsmässiga principer på ett sätt som främjar långsiktigt hållbar EKONOMI 45 utveckling, såväl ekonomisk, social som ekologisk. FLERÅRSÖVERSIKT 52 Affärsidé NYCKELTAL 53 Vi ska utifrån affärsmässiga och långsiktigt hållbara principer utveckla och förvalta attraktiva bostäder och bostadsområden. RESULTATRÄKNING 55 BALANSRÄKNING 56 Vision KASSAFLÖDESANALYS 59 Vi ska göra Helsingborg till en attraktiv stad att leva och bo i för en mångfald av människor. REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 60 Fakta REVISIONSBERÄTTELSE 66 Grundat: 1946 Ägare: Helsingborgs stad GRANSKNINGSRAPPORT 67 Nettoomsättning: 884 109 kkr FASTIGHETSVÄRDEN 68 Årsresultat efter finansiella poster: 53 262 kkr Balansomslutning: 4 338 840 kkr BOSTADSLÄGENHETER, LOKALER, GARAGE OCH BILPLATSER 76 Antal anställda: 145 (48% kvinnor) HÄR FINNS HELSINGBORGSHEMS FASTIGHETER 84 Antal lägenheter: 12 359 st Antal lokaler: 883 st STYRELSE OCH LEDNINGSGRUPP 86

2 3 ÅRSREDOVISNING 2011 ÅRSREDOVISNING 2011

ORDFÖRANDE HAR ORDET

Styrelsen taget och lämna avkastning på kapital till våra ägare. Våra höga Ett år in på den nya mandatperioden har den nygamla styrel- ambitioner när det gäller nybyggnation innebär en ekonomisk sen funnit sig väl tillrätta inför de kommande tre årens stora belastning som vi har svårt att finansiera utan att frigöra kapi- utmaningar. Förutom den vanliga introduktionsutbildningen tal. Detta är en fråga som styrelsen följer noga och vi tar beslut av nya styrelseledamöter så har hela styrelsen genomgått en om hur vi ska hantera detta under kommande år. För övrigt så styrelsecertifiering; ”Rätt fokus i styrelsearbetet – för kommu- lever vi upp till de mål som våra ägardirektiv föreskriver oss, vi nalt ägda bolag”. Syftet med utbildningen har varit att lyfta levererar också den vinst som våra ägare förväntar sig. fram styrelsen roll och uppgifter, samt att genom sitt arbetssätt bidra till affärsnytta och verksamhetsutveckling. På uppdrag av Attraktiva bostäder Helsingborgs stads förvaltnings AB så har Det är en utmaning i våra nybyggnadspro- Styrelseakademin genomfört utbildningen jekt att bygga den bostad som den moderna under fyra halvdagar. Ledamöter och tjäns- kunden efterfrågar, det gäller att skapa mer- temän som klarat den avslutande tentamen värde och kreativa lösningar för att attra- har också blivit certifierade. Mycket läro- hera och konkurrera. Ett exempel på detta rikt och stimulerande. Denna utbildning är våra nya hyrköpsradhus i Laröd som fun- genomgår ledamöter i samtliga aktiebolag nit sina första hyresgäster och potentiella som ägs av staden. köpare under året. Hyrköpsradhusen har visat sig vara ett framgångsrikt sätt att till- mötesgå kundernas efterfråga och ett lyckat Ägardirektiv exempel som vi gärna upprepar på passande Det tyngsta ägardirektivet som vilar på oss plats i framtiden. innebär att vi ska fördubbla vår nybygg- nadstakt, det har skapat full aktivitet inom företaget. Styrelse och ledning har under året haft fokus på att Vision och Affärsplan 2012-2015 identifiera tänkbara platser för nybyggnation i form av förtät- Under året har företaget definierat och antagit en ny vision;Vi ning. En ständig dialog pågår samtidigt med staden om planer ska göra Helsingborg till en attraktiv stad att leva och bo i för en och med andra aktörer på marknaden för att försöka förvärva mångfald av människor. Den nya visionen stödjer vårt ägardi- byggrätter. Det är mycket bakgrundsarbete som krävs innan en rektiv och knyter oss närmare stadens övergripande vision. spade sätts i marken. Att fördubbla nybyggnadstakten till 300 I samarbete med ledningen och med utgångspunkt från våra bostäder per år har en rejäl startsträcka. Man kan säga att det ägardirektiv har styrelsen tagit fram de riktlinjer som legat till tar cirka fyra år från identifiering av byggbar mark till en färdig grund för utarbetandet av affärsplanen 2012-2015. Ledningen fastighet står på plats. Ett överklagande i flera instanser kan har sedan bearbetat och definierat åtta strategiska fokusområ- fördröja ett byggprojekt med ytterligare ett par år. den. De åtta fokusområdena är marknad, nybyggnation, fastig- Helsingborgshem nådde inte upp till målet att påbörja 300 hetsunderhåll, förvaltning, energi och miljö, medarbetare och nya bostäderna under 2011. Inte heller under 2012 kommer vi organisation samt ekonomi. Samtliga områden har mätbara upp i 300 men följande år får vi ett tillskott som överstiger det mål och konkreta strategier som ska fungera som en karta och antalet med råge. Det ökade utbudet av bostäder från oss och en kompass för medarbetare och styrelse under perioden. övriga marknadsaktörer skapar en förhöjd marknadsrisk som vi måste hantera, en utmaning som ställer krav på hela bolagets Ett stort tack till våra boende, alla medarbetare och styrelsen lyhördhet inför marknadens behov. för det gångna årets arbete.

Kristian Anderson Ekonomi Styrelseordförande Inom Helsingborgshem jobbar vi ständigt med att förbättra och effektivisera för att frigöra resurser som kan utveckla före- Det tyngsta ägardirektivet som vilar på oss innebär att vi ska fördubbla 4 vår nybyggnadstakt, det har skapat full aktivitet inom företaget. 5 ÅRSREDOVISNING 2011 ÅRSREDOVISNING 2011

VI VÅGAR UTMANA DET SVÅRA ”Vårt långsiktiga

2011 har varit ett intensivt år som gång på gång utmanat oss i våra vägval. I situationer där vi hade perspektivskifte från kunnat blunda för problem och utmaningar valde vi istället att ta ansvar för långsiktigt hållbara lösningar med målet att stärka såväl stadens, bolagets som hyresrättens attraktivitet. fastighet till människa genomsyrar idag

Lönsamhet ger oss möjlighet att utveckla staden bostadsbranschen för att minska energiproduktionens skad- hela bolaget.” De senaste årens förändringsarbete har fokuserat på att skapa liga koldioxidutsläpp. På Helsingborgshem tar vi uppgiften ekonomisk styrka och utvecklingskraft. Rationaliseringar på stort allvar och arbetar på flera fronter. Energieffektivitet och en vilja att hitta nya, effektivare arbetsmetoder har gett är ett prioriterat mål vid alla ombyggnationer och ett krav resultat. Idag har vi en organisation som förstår den lönsam- vid alla nybyggnationer. Alternativa, miljövänliga energislag ma verksamhetens betydelse för vår möjlighet att öka bolagets utvärderas och testas kontinuerligt och idag har bolaget egna hyresgäster har i allt, från nybyggnation och och stadens attraktivitet. Nu genererar vi de nödvändiga re- solcells- och solfångaranläggningar. Men den största energi- stadsdelsutveckling till förvaltning och hyres- surser som krävs för att underhålla våra fastigheter och ut- besparingen måste vi göra tillsammans med våra hyresgäster. sättning. För att lyckas måste vi öka vår för- veckla stadsdelarna. Med bibehållen lönsamhet kan vi nu mer Ett behagligt inomhusklimat ska balanseras mot energikost- ståelse för hyresgästernas olika livssituationer. offensivt än tidigare satsa på åtgärder som förbättrar trygghet nad och miljökonsekvens. Vi når våra miljömål men tyvärr Här i årsredovisningen kan du läsa om två helt och trivsel för alla våra hyresgäster. har inte alla lägenheter haft den inomhuskomfort våra hyres- skilda liv. Martina och Daniel som valde att gäster efterfrågar. Det här betyder att vi nu gör individuella lämna Göteborg för en hyrköp-bostad i Laröd bedömningar ner på lägenhetsnivå och höjer bruttotempera- och Karin och Walter som sålde sitt radhus i En hyresstruktur som stämmer turen för att kunna garantera en inomhustemperatur på 21 Raus och flyttade in i en trygghetslägenhet på med våra hyresgästers värderingar grader i alla våra lägenheter. Parallellt ökar vi takten i arbetet Olympia. Förväntningarna på stadsdelen, bo- Sedan två år tillbaka arbetar vi tillsammans med hyresgäst- med att installera komfortvärme, ett sätt för hyresgästen att i staden och vår service är höga i båda fallen men föreningen och de privata fastighetsägarna för att införa en ny större utsträckning kunna påverka sin egen inomhuskomfort. där slutar likheterna. Martina och Daniel vill hyressättningsmodell. Vi lämnar en hyressättning med stark Samtidigt energieffektiviserar vi våra äldre fastigheter för att ha nära till dagis, grannar med småbarn och koppling till fastigheternas produktionskostnader. Den nya bygga bort problemen. en bostad med öppen planlösning. Walter och modellen är transparent och bygger istället på hyresgästernas Karin prioriterar en lägenhet som tillgänglig- egna värderingar av vad som ska påverka en hyra. Det hand- hetsanpassats och att området känns lugnt och lar om fyra faktorer; fastighetens läge i staden, fastighetens Den inkluderande staden tryggt. standard, lägenhetens standard och den service vi erbjuder. En viktig del av vårt uppdrag handlar om att se och stötta de Att våga jobba med det svåra handlar om Utmaningen är förflyttningen från det gamla till det nya, en människor i Helsingborg som hamnat i ett ofrivilligt utanför- personliga problem. Under 2011 har sju hemlösa personer eta- att välja se möjligheter där andra ser problem. Det innebär process som vi är mitt uppe i och som kommer att pågå un- skap. Under 2011 har vi fortsatt att satsa aktivt inom framför blerat sig som boende i våra lägenheter och påbörjat ett nytt i många fall förändringar som först kan upplevas som nega- der flera år. Här har vi tre parter en gemensam uppgift i att allt tre områden. Eget Driv kallar vi den verksamhet som syftar liv med stöd från oss och Socialförvaltningen. Helsingborgs tiva för några men som är helt nödvändiga för att långsiktigt tydliggöra hur det går till att omfördela hyrorna. Varför t ex till att hjälpa arbetslösa personer på Dalhem och Drottning- bostadssociala program fyller också en viktig funktion i arbe- utveckla staden, hyresrätten och Helsingborgshem. 2011 års två likvärdiga lägenheter i samma stadsdel, den ena produce- hög att hitta en egen försörjning. Projektet, som drivs i nära tet med att minska stadens utanförskap. Under 2011 har vi på verksamhet har lagt grunden för de kommande fyra årens rad med statliga subventioner (lägre hyra) och den andra utan samarbete med Utvecklingsnämnden och Arbetsförmedling- Helsingborgshem bidragit med 60 lägenheter. utmaningar. Vi ska bygga ett rekordstort antal nya, varia- statliga subventioner (högre hyra), får två helt olika transport- en, hade 37 deltagare under 2011 och lyckades ordna syssel- tionsrika bostäder och samtidigt renovera och utveckla våra sträckor fram till sina nya (likvärdiga) hyror. sättning, praktikplats eller studieplats för 26 av dessa. Bostad befintliga fastigheter och stadsdelar. Men viktigast av allt är Först heter det initiativ som vi engagerade oss i 2010 där vi i Matcha en mångfald grunden vi lagt för att bättre förstå våra nuvarande och bli- samarbete med bl a Socialförvaltningen och Kärnfastigheter av önskemål och behov vande hyresgästers liv och krav på boende. Klimathotet kräver att vi agerar tillsammans hjälper hemlösa personer till en egen fungerande boendesitua- Vårt långsiktiga perspektivskifte från fastighet till män- Fastighets- och byggsektorn svarar för 40 % av Sveriges energi- tion. Grundidén är att en människa behöver en bostad som niska genomsyrar idag hela bolaget. Vi ska bli mycket bättre Jonas Hansson och materialanvändning. Det vilar alltså ett tungt ansvar på bas i livet för att kunna arbeta med sig själv och lösa eventuella på att möta den mångfald av önskemål och behov som våra VD

6 7 ÅRSREDOVISNING 2011 ÅRSREDOVISNING 2011

MARKNAD HELSINGBORG

Helsingborg växer utvecklas till sovstad. Framgång med denna utmaning har Helsingborg fortsätter att utvecklas som attraktiv bostads- avgörande betydelse för hur stadens attraktivitet och bostads- ort i Sverige. Den 31 december 2011 uppgick befolkningen marknad utvecklas på lång sikt. till 130 626 personer vilket också gör oss till Sveriges åttonde största kommun, strax före Norrköping. Under det gångna året ökade befolkningen med 1 449 personer, en ökning Investeringsperspektiv jämfört med 2010 som framför allt förklaras av ett positivt I fastighetskonsultbolagets NAI Svefas ortsanalys (nr 3/2011) inflyttningsnetto. En växande befolkning ställer stora krav behåller Helsingborg sin 7:e placering. De orter som placerar sig på Helsingborgshems förmåga att bygga fler bostäder som högre upp i NAI Svefas analys, förutom de tre storstäderna, är matchar det numerära behovet men också möter ett differen- Lund, Uppsala och Linköping. Tre städer som alla har en stark tierat behov av kvalitet och hyresnivåer. koppling mellan högre utbildning och ett näringsliv med stort kunskapsinnehåll. Den positiva befolkningsutvecklingen, hela Öresundsregionens dynamik, liksom stadens framåtanda och Öresundsregionen en motor ambition att växa genom nya spännande bostads- och fastighets- Helsingborg tillhör en av Europas mest dynamiska regioner projekt, nämns som förklaringar till rankingen. På minussidan som idag levererar 26 % av Sveriges och Danmarks samlade uppmärksammar man den höga arbetslösheten (4,9 % öppet BNP. Öresundsregionen växer och hade vid årsskiftet 2011 ca arbetslösa mars 20112), som ökade mer än rikets snitt under 3,7 miljoner invånare. Även om hela Skåne ökar i antal invå- 2010. Även jämfört med fler andra orter i Skåne har Helsingborg nare är det storstadsregionen Köpenhamn/Malmö/Lund som ett större sysselsättningsproblem. En hög arbetslöshet påverkar står för den största befolkningsökningen. Framför allt är det marknadens betalningsförmåga och försvårar våra möjligheter åldersgruppen 22-34 som i högre utsträckning bosätter sig där 1. att hyra ut nyproducerade lägenheter. Men det påverkar också För Helsingborgs utveckling är Öresundsregionens fortsatta otryggheten i de stadsdelar som är värst utsatta. Stora krav ställs expansion en nyckelfaktor. Liksom stadens egen kraft att på vår organisation att, i samarbete med stadens övriga parter, arbeta för en fast HH-förbindelse och motverka risken att arbeta med att förebygga och motverka otrygghet.

DiagramDiagram 1 1 DiagramDiagram 2 2 HelsingborgsHelsingborgs befolkningsutveckling befolkningsutveckling 1960-2011 1960-2011 ÖppetÖppet arbetslösa arbetslösa i Helsingborg i Helsingborg 2008 2008 - 2011- 2011 AntalAntal AntalAntal ÖppetÖppet arbetslösa arbetslösa + +sökande sökande som som deltar deltar i ett i ett program program med med aktivitetsstöd aktivitetsstöd fördelat fördelat per per område område 2010-2011 2010-2011 % % 140140 000 000 4 5004 500 20,020,0

4 0004 000 130130 626 626 130130 000 000 3 5003 500 15,015,0 OktoberOktober 2010 2010 Mars Mars 2011 2011 120120 000 000 3 0003 000 10,010,0 2 5002 500 110110 000 000 2 0002 000 5,05,0 100100 000 000 1 5001 500

1 0001 000 0,00,0 -Laröd 90 90000 000 -Laröd Råå Råå Norr 500500 Norr Påarp Berga Söder Påarp Berga Söder Ödåkra Mörarp Kattarp Ödåkra Mörarp Bårslöv Kattarp Bårslöv Dalhem Allerum Miatorp Dalhem Allerum Miatorp Vallåkra Olympia Eneborg Vallåkra Olympia Eneborg Centrum Stattena Ramlösa Gantofta Centrum Stattena Ramlösa Gantofta Ättekulla Ättekulla Närlunda Husensjö Närlunda Elineberg Husensjö Högasten Elineberg Sofieberg Ringstorp Rydebäck Högasten Sofieberg Ringstorp Högaborg Rydebäck 80 80000 000 Högaborg Adolfsberg Adolfsberg 0 Fredriksdal Fredriksdal 0 S Tågaborg Tågaborg S Tågaborg Tågaborg N Tågaborg Tågaborg N Tågaborg Wilson park Wilson Eskilsminne Wilson park Wilson Fältabacken Eskilsminne Fältabacken Gustavslund Mariastaden Gustavslund Planteringen Mariastaden Slottshöjden Planteringen Slottshöjden Rosengården Drottninghög Rosengården Drottninghög Hittarp År År196019601965196519701970197519751980198019851985 1990 1990 1995 1995 2000 2000 2005 2005 2010 2010 2008-10-312008-10-31 2009-03-31 2009-03-31 2009-10-31 2009-10-31 2010-03-31 2010-03-31 2010-10-31 2010-10-31 2011-03-312011-03-31 Hittarp HELSINGBORG HELSINGBORG

Källa:Källa: Perspektiv Perspektiv Helsingborg, Helsingborg, Helsingborgs Helsingborgs stad. stad. 18-2418-24 år år 25-64 25-64 år år Källa:Källa: Perspektiv Perspektiv Helsingborg, Helsingborg, Helsingborgs Helsingborgs stad. stad. Källa:Källa: Perspektiv Perspektiv Helsingborg, Helsingborg, Helsingborgs Helsingborgs stad. stad.

Helsingborg tillhör en av Europas mest dynamiska regioner som idag levererar 26 % av Sveriges och Danmarks samlade BNP. 8 1) Källa: Öresundskommittén 9 2) Källa: SCB, Arbetsförmedlingen samt Utvecklingsnämnden Helsingborgs stad PrisutvecklingsindexPrisutvecklingsindex Villor/BRF Villor/BRF 125125

120120

115115

110110

105105

100100

9595

9090

8585

8080

KPIKPI BRFBRF IDX IDX VILLAVILLA IDX IDX Källa:Källa: www.maklarstatistik.se www.maklarstatistik.se ÅRSREDOVISNING 2011 ÅRSREDOVISNING 2011

Ett positivt näringslivsklimat Näringslivsklimatet i Helsingborg får återigen gott betyg i Svenskt Näringslivs årliga undersökning där staden ligger på plats 13, en placering som ingen annan större stad slår. Det är företagarnas egna värderingar som i huvudsak ligger till grund för betyget men också faktiska uppgifter som nyföre- tagsamhet och kommunalskatt.3 Stadens näringsstruktur är fokuserad på handel, logistik och företagstjänster. Under 2011 har Väla Centrum invigt sin storsatsning. Den totala ytan har ökat med 20 000 kvm och rymmer nu 180 butiker. Totalt antal besökare är beräknat till 8 miljoner/år vilket är en ökning med ca 2 miljoner. Sedan 2010 finns även Ikeas större varuhus på Väla men Att Campus Helsingborg fokuserar på tjänstevetenskap och strategisk kommunikation har stor betydelse för Helsingborgshems möjligheter att rekrytera kompetent personal. Diagram 2 trots företagets butikssatsning har man aviserat att huvud- Diagram 1 kontor och Ikea IT flyttar till Malmö. Ett besked som för- Helsingborgs befolkningsutveckling 1960-2011 Öppet arbetslösa i Helsingborg 2008 - 2011 AntalI arbetet med H+ områdets struktur testas olika alternativ. Här har en kanal dragits inAntal genom området Öppet arbetslösa + sökande som deltar i ett program med aktivitetsstöd fördelat per område 2010-2011 sämrar möjligheten för personer med högskoleutbildning att Att Campus Helsingborg fokuserar på tjänstevetenskap och % hitta intressanta arbeten i Helsingborg. Helsingborgshem ser strategisk kommunikation har stor betydelse för Helsing- 140 000 4 500 20,0 4 000 med viss oro på en sådan utveckling. Den påverkar dels vår borgshems möjligheter att rekrytera kompetent personal, lik- 130 626 130Planarbetet 000 för H+, stadsförnyelseprojektet av stadens södra stadsmarknaden. Sex av tio unga, 18-25 år, svarade i Svensk rekryteringsbas av kvalificerad personal och dels minskar den som samarbetet med Lunds Tekniska Högskola och det nya 15,0 stadsdelar, har fortsatt under 2011 med delvis nya förutsätt- Fastighetsförmedlings3 500 Bobarometer att de inte har råd med en köpstark målgrupp. mastersprogrammet, Energi- och miljöeffektiva byggnader, Oktober 2010 Mars 2011 3 000 5 som ska förläggas till Campus Helsingborg. 120ningar. 000 Södertunneln som ska binda samman centrum och de 15 % av köpeskillingen som krävs i kontantinsats. Hel- 10,0 Söder med de framtida delarna i H+ området, har skjutits singborgshem2 500 har ännu inte sett effekten av detta men san- 110på 000 framtiden med hänvisning till en alltför stor ekonomisk nolikt ökar efterfrågan på såväl hyresrätten som på bostäder Mer forskningsanknuten utbildning 2 000 Under 2011 har Campus Helsingborg fastställt en ny strategisk Intressanta utvecklingsprojekt utmaning. Även den kongress- och hotellanläggning som för hyrköp. 5,0 100 000 1 500 plan vilken utlovar en satsning på fler utbildningar med koppling Helsingborgs stad står inför flera större projekt som syftar planerats på Hamntorget har försenats. De två uppskjutna projekten syftade bl a till att öka stadens attraktivitet som 1 000 0,0

till forskning och näringsliv. Ambitionen är att 5 000 studenter till att utveckla hela regionens attraktivitet. En fast HH- -Laröd 90 000 Starkt år för hyresrätten bostadsort och påverkar alltså Helsingborgshem indirekt. Råå (3 000 helårsstudenter) ska studera på Campus Helsingborg förbindelse är det som utan tvekan skulle få störst betydelse 500 Norr Påarp Berga Söder Ödåkra Mörarp Kattarp Bårslöv Dalhem Allerum Miatorp Vallåkra Olympia Eneborg Centrum Stattena

Helsingborg Arena, stadens nya inomhusarena för idrott, På grund av osäkerheten i världsekonomin och på finans- Ramlösa Gantofta Ättekulla Närlunda Husensjö Elineberg Högasten Sofieberg Ringstorp Rydebäck år 2013 vilket är en ökning med drygt 1 000 helårsstudenter för regionens utveckling, inte minst ur perspektivet bostads- 80 000 Högaborg Adolfsberg

0 Fredriksdal Tågaborg S Tågaborg Tågaborg N Tågaborg Wilson park Wilson Eskilsminne Fältabacken Gustavslund Mariastaden Planteringen Slottshöjden Rosengården konserter och andra typer av evenemang, invigs hösten 2012. marknaderna är investerarnas huvudsakliga fokus fortfarande Drottninghög

År 1960 1965 1970 1975 19801985 1990 1995 2000 2005 2010 2008-10-31 2009-03-31 2009-10-31 2010-03-31 2010-10-31 2011-03-31 Hittarp sedan 2010. I jämförelse med t ex Halmstad Högskola (6 078 försörjning. I slutet av 2011 presenterade Näringsdeparte- HELSINGBORG Placerad i Olympia- och Fredriksdalsområdet får arenan en riktat mot lågriskfastigheter med förutsägbara kassaflöden. I helårsstudenter) eller Linnéuniversitet i Växjö/Kalmar (15 500 mentet resultatet av en undersökning om behovet av en fast Källa: Perspektiv Helsingborg, Helsingborgs stad. 18-24 år 25-64 år Källa: Perspektiv Helsingborg, Helsingborgs stad. Källa: Perspektiv Helsingborg, Helsingborgs stad. helårsstudenter) har Campus stor potential att växa. Helsing- HH-förbindelse och frågan ingår nu i den så kallade kapa- positiv betydelse för våra omkringliggande bostadsområden det perspektivet framstår hyresfastigheten som en intressant 6 borgshem spelar här en viktig roll som bostadsförsörjare av citetsutredningen som Trafikverket genomför. Detta arbete och deras attraktivitet. investering. 4 Diagram 1 Diagram 2 studentboenden. redovisas till regeringskansliet senast 30 april 2012 . Helsingborgs befolkningsutveckling 1960-2011 Öppet arbetslösa i Helsingborg 2008 - 2011 Trendbrott i prisbilden för bostäder Prisutvecklingsindex Villor/BRF Antal Antal Öppet arbetslösa + sökande som deltar i ett program med aktivitetsstöd fördelat per område 2010-2011 125 % 2011 blev ett turbulent år på finansmarknaderna världen över 4 500 140 000 20,0 och efter flera år av prisuppgångar på bostäder i Sverige vände 120 4 000 130 626 priserna nedåt. Vid årets slut var prisutvecklingen på villor 115 130 000 15,0 lägre än KPI för första gången sedan hösten 2008. För Skånes 3 500 110 Oktober 2010 Mars 2011 del var 12-månaderstrenden -8 % för bostadsrätter. Helsing- 120 000 3 000 borg följde Skånes utveckling med -9 % på bostadsrätter och 105 10,0 2 500 -5 % på villor. 100 110 000 2 000 Det är framför allt det ökade utbudet av bostäder som för- 95 5,0 klarar de sjunkande priserna. Särskilt utbudet av villor ökade 100 000 1 500 90 och var större varje månad 2011 i jämförelse med motsva- 85 1 000 0,0 rande månad de senaste tre åren. 90 000 -Laröd 80 Råå 500 Norr Finansinspektionens nya bolånetak tros också ha bidragit Påarp Berga Söder Ödåkra Mörarp Kattarp Bårslöv Dalhem Allerum Miatorp Vallåkra Olympia Eneborg Centrum Stattena Ramlösa Gantofta Ättekulla Närlunda Husensjö Elineberg Högasten Sofieberg Ringstorp Rydebäck 80 000 Högaborg något till prisnedgången. Framför allt har bolånetaket be- Adolfsberg

0 Fredriksdal Tågaborg S Tågaborg Tågaborg N Tågaborg Wilson park Wilson Eskilsminne Fältabacken Gustavslund Mariastaden Planteringen Slottshöjden Rosengården Drottninghög

År 1960 1965 1970 1975 19801985 1990 1995 2000 2005 2010 2008-10-31 2009-03-31 2009-10-31 2010-03-31 2010-10-31 2011-03-31 Hittarp Källa: www.maklarstatistik.se HELSINGBORG gränsat ungdomar utan egna besparingar att ta sig in på bo- KPI BRF IDX VILLA IDX

Källa: Perspektiv Helsingborg, Helsingborgs stad. 18-24 år 25-64 år Källa: Perspektiv Helsingborg, Helsingborgs stad. Källa: Perspektiv Helsingborg, Helsingborgs stad.

3) Källa: Helsingborgs Stad 5) Källa: Svensk Fastighetsförmedling 10 4) Källa: Helsingborgs Stad och Trafikverket. 6) Källa: Leimdörfer. 11

Prisutvecklingsindex Villor/BRF 125

120

115

110

105

100

95

90

85

80

KPI BRF IDX VILLA IDX Källa: www.maklarstatistik.se Diagram 8: Diagram 9:

Totalt fanns 240 kommersiella lokaler 2011-12-31 Den kommersiella ytan uppgick till 48 544 kvm 2011-12-31 I förhållande till antal ser fördelningen ut enligt nedan I förhållande till ytan är fördelningen enligt nedan

ÅRSREDOVISNING 2011

70,7 % är uthyrda till privatpersoner, 52,4 % är uthyrda till privatpersoner, företag eller föreningsliv. företag eller föreningsliv.

19,7 % är uthyrda till Helsingborgs Stad. 32,1 % är uthyrda till Helsingborgs Stad. Helsingborgshems marknadsutveckling 2011 12,1 % är uthyrda till verksamheter Helsingborgs Stad har som målsättning5 % att är uthyrda ca 700 till nyproduRegion Skåne.- inom Region Skåne. cerade bostäder ska tillföras bostadsmarknaden i Helsingborg varje år. Syftet är att matcha den planerade4,6 % ingår befolkningstill i utvecklingsprojekt- eller 3,4 % ingår i utvecklingsprojekt eller är vakanta. är vakanta. växten och öka stadens attraktivitet. Under 2011 påbörjades 7 598 bostäder i Helsingborg. Helsingborgshem stod för 83 av dessa. Den trånga sektorn är bland annat planprocessen. Hel- singborgshem välkomnar därför målsättningen att effektivi- sera framtagandet av detaljplaner från i genomsnitt 17 månader (2010) till 12 månader 8. Under 2011 har bolaget vidtagit åtgärder för att öka ny- byggnadstakten redan nästa år. Förtätning i befintliga bo- stadsområden är en sådan åtgärd och planbeställningar för detaljplaneändringar lämnades in för ca 220 lägenheter un- der året. Ett aktivt samarbete mellan Helsingborgs Stad, Peab och Helsingborgshem har också etablerats med det huvud- sakliga syftet att nå nybyggnadsmålet om 450 hyresrätter per år. En viktig del i samarbetet handlar om att identifiera fler Totalt finns 236 kommersiella lokaler. byggrätter och ”trimma” alla processer som kan snabba upp I förhållande till antal ser fördelningen ut enligt nedan. tidsplanerna. Helsingborgshems totala bostadsbestånd uppgick vid årets 60 % är uthyrda till privatpersoner, företag eller föreningsliv. slut till 12 359 (12 309) lägenheter. Detta motsvarar ca 45 % av det totala antalet hyresrätter och ca 20 % av det totala antalet 23 % hyrs av Helsingborgs kommunen bostäder i Helsingborg. 5 % hyrs av Region Skåne.

12 % ingår i utvecklingsprojekt eller är vakanta. Fördelning Helsingborgshemslägenheter 2010 Under hösten 2011 genomförde Helsingborgshem, Fastighetsägarna Syd och Hyresgästföreningen en gemensam bussturné med syfte att informera och föra en dialog med hyresgästerna angående den nya hyressättningsmodellen. per område och huvudsakligt värdeår Källa: Leimdörfer analys 2011

Dalhem Elineberg Drottninghög Ny hyressättningsmodell Helsingborgshems lägenhetsfördelning 2010 per typ Husensjö Helsingborgshem, Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna Maria Park 1 5 Rok 1 Rok, mini 2 % 5 % Tågaborg Syd har gemensamt utvecklat en ny modell för att sätta hyror 1 Rok 5 % Planteringen som närmare speglar hyresgästernas värderingar. När modellen är 4 Rok 14 % Lussebäken, Miatorp fullt ut genomförd kommer hyrorna att baseras på fyra faktorer; 2 Rok, kokvrå Stattena 5 % Wilson Park områdets läge i Helsingborg, fastighetens standard, lägenhetens Närlunda standard samt den service som erbjuds hyresgästerna. Fredriksdal Västra Den kommersiella ytan uppgårModellen till cainförs 51 000 stegvis. m2. Sedan tre år tillbaka pågår en jus- Olymia I förhållande till ytan är fördelningen enligt nedan. Slottshöjden tering av hyrorna efter fastighetens läge och standard. Inför Södercity 38 % är uthyrd till vårdboende2012 års ochhyresuppgörelse skolor inom kommunen. har vi tagit nästa steg och justerar nu Laröd även efter lägenhetens individuella standard. Målsättningen Högasten Raus 42 % är uthyrd till näringsidkareär att hyresmodellen och föreningsliv. ska stärka hyresrätten som boendeform Centrum Norr och samtidigt upplevas som logisk och transparent av våra hy- 13 % är uthyrd till verksamheter inom Region Skåne. Ödåkra resgäster. Under hösten 2011 genomförde Helsingborgshem, Norra Hamnen Mörarp 7 % ingår i utvecklingsprojektFastighetsägarna eller är vakanta. Syd och Hyresgästföreningen en gemensam Kattarp bussturné med syfte att informera och föra en dialog med hy- Eneborg resgästerna angående den nya hyressättningsmodellen. Under Påarp 3 Rok 2 Rok Råå fyra dagar besöktes nio bostadsområden. Intresset var stort 38 % 33 % 0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 1 600 1 800 och frågorna många där de flesta verkade uppskatta den nya Not 1: Inkluderar även Pålsjö Östra och Ringstorp modellens öppenhet. Samtidigt finns en oro för hur mycket

60-tal och tidigare 70-tal 80-tal 90-tal och senare den egna lägenhetens hyra ska påverkas. Källa: Leimdörfer analys 2011

Bolånetaket har begränsat ungdomar utan egna besparingar att ta sig in på bostadsmarknaden. 7) Definition: Med påbörjade bostäder avses gjord bygganmälan. Den görs efter att bygglov beviljats. 12 8) Källa Helsingborgs Stad, Stadsbyggnadsförvaltningen. 13 ÅRSREDOVISNING 2011 ÅRSREDOVISNING 2011

Övriga marknadsaktörer Läge, standard och hyra styr efterfrågan Helsingborg har ett flertal mindre, privata ägare av bostads- Vi kan konstatera att vakansgraden, antal sökande per ledig fastigheter. Merparten är mindre än 5 % i jämförelse med lägenhet och omsättningen varierar stort mellan bostadsom- Helsingborgshem. Akelius är den i särklass största privata råden. En utveckling som signalerar att vi är på rätt väg när fastighetsägaren med en storlek som motsvarar 20 % av Hel- vi styr mot att bli mer aktiva i uthyrningsprocessen. I ett natio- singborgshems.9 På marknaden för hyresrätter i Helsingborg nellt perspektiv har Helsingborgshem en låg vakansgrad 0,2 % finns idag både bolag som bygger och förvaltar såsom; Peab, (0,4 %) och låg omsättning av lägenheter. Samtidigt bidrar HSB, Riksbyggen, Midroc, NCC, Skanska, JM, Ikano, Wal- den låga omflyttningen till att förstärka bilden av hyresmark- lenstam och Veidekke. Merparten bygger bostadsrätter och naden som trögrörlig och odynamisk. Totalt omsatte företa- egna hem men såväl Akelius, Peab, Ikano som Wallenstam get 1 420 lägenheter (11,9 %) under 2011, exklusive student- är aktiva på marknaden för hyresrätter. Den nya hyressätt- lägenheter. Det är en minskning i jämförelse med föregående ningsmodellen i kombination med en stark efterfrågan gör år men de närmaste åren förväntas omsättningen öka något. hyresrätten mer intressant idag än för ett par år sedan. Orsaken är dels ett markant ökat utbud av hyresrätter men också en långsiktig trend mot kortare boendetider bero- ende på en ökad variation av livssituationer. Mest omsätt- ning av lägenheter hade vi i Mörarp (12,7 %) och minst på Olympia (2,4 %).

Boendekoncept Boendekoncept tar fasta på ett antal gemensamma önske- mål och behov som ställer särskilda krav på boendets läge, funktion, standard och service. I dagsläget erbjuder Helsing- borgshem fem olika boendekoncept utöver den traditionella hyresrätten; trygghetsboende, studentboende, seniorboende, självförvaltning och kollektivboende. TRYGGHETSBOENDE ute- och innemiljö. Vi ser tydligt hur utemiljöerna har blivit STUDENTBOENDE Trygghetsboende är det boendekoncept vi erbjuder aktiva personligare och vackrare i de sex bostadsområden som idag I Helsingborg finns sex olika studentboenden och med våra personer som fyllt 70 och som efterfrågar ett anpassat boende har självförvaltning. Dessutom visar vårt trygghetsindex att två på Östra Vallgatan och Bryggaregatan, som sammanta- med tillgång till utökad service och social gemenskap. Det trygghet och trivsel ökar när självförvaltning införs. get erbjuder 264 studentlägenheter, är vi den största aktören sociala innehållet utvecklas kontinuerligt efter kundernas be- i staden. hov och önskemål. Under 2011 har vi fortsatt att anpassa 15 st KOLLEKTIVBOENDE av våra befintliga lägenheter på Dalhem och på Sköldenborg Kollektivboende är en boendeform där en ekonomisk förening Diagram 7 till trygghetsboende och idag kan Helsingborgshem erbjuda hyr en fastighet av Helsingborgshem. Lägenheterna hyrs sedan totalt 135 trygghetsboenden. Målsättningen är att 2014 ha ut av den ekonomiska föreningen till föreningens medlemmar Omsättning hyresgäster (exkl studentboende) i % av totalt antal lägenheter 184 trygghetsboenden med en omkringliggande miljö som är som kooperativ hyresrätt. Det är alltså bostadskooperativet % anpassad, lättillgänglig, trygg och säker. som gemensamt sköter förvaltningen av huset utan anställda. Mellan 3 000 och 3 500 aktivt sökande 15 Helsingborgshem har idag ett kollektivboende på Tågaborg. SENIORBOENDE För att säkerställa kundunderlag till de kommande årens Efterfrågan på hyresbostäder i Helsingborg var fortsatt mycket 14,2 13,6 13,4 stor under året. Den sista december 2011 fanns drygt 34 000 12,6 Seniorboendet vänder sig till personer där någon i hushållet kraftiga nyproduktion har bolaget under 2011 arbetat med 11,9 11,9 (30 000) personer registrerade i vår bokö, varav ca 7 000 10 är 55 år eller äldre. Man söker ett funktionellt boende med att definiera fler boendekoncept. Syftet är att matcha olika (6 300) redan var hyresgäster hos Helsingborgshem. Antalet fokus på detaljer som gör livet enklare men har inget behov av livssituationers behov med den funktion, standard, omkring- aktivt sökande (anmält intresse för ledig lägenhet) har pend- den utökade service som erbjuds i trygghetsboende. Helsing- liggande service osv som målgruppen är beredd att betala för. lat mellan 3 000 och 3 500 personer/månad, en nivå som borgshem har seniorlägenheter i tre bostadsområden idag; på legat ganska konstant de senaste åren. Men intresset varierar 5 Miatorp, Slottshöjden och i Laröd. BOSTADSFÖRSÖRJNING stort. Flest intresseanmälningar per lägenhet hade Centrum Under 2011 har vi uppfyllt den avtalade kvoten och lämnat Norr med i snitt 247 intresserade personer per ledig lägenhet SJÄLVFÖRVALTNING 60 (64) lägenheter till stadens bostadssociala program. Nä- och minst hade Norra Hamnen och Påarp med i snitt 34 in- Självförvaltning innebär att hyresgästen själv, mot en reduce- ringslivet har försetts med 2 (21) lägenheter. Under året av- 0 tresserade personer per ledig lägenhet. 2006 2007 2008 2009 2010 2011 rad hyra, ansvarar för och tar hand om vissa delar av boendets hystes 6 (11) hyresgäster.

9) Källa: Leimdörfer 14 15

Uppnådd soliditet jämfört med ägarens krav % 17,0

16,5 16,5 16,0

15,5 15,6 15,0 15

14,5 14,9

14,0 14,1 13,5 13,8

13,0

12,5

12,0 2007 2008 2009 2010 2011

Soliditet Ägarens krav

Bruttosnittränta Genomsnittlig återstående konverteringstid för lån % Antal år 5,0 5 4,5 4,46 4,0 4 4,0 3,5 3,46 3,6 3,0 3,23 3 2,5 2,62 2,8 2,7 2,0 2 2,4 1,5 1,55 1,0 1 0,5

0,0 0 2007 2008 2009 2010 2011 2007 2008 2009 2010 2011

Elförbrukning 2 Underhållskostnad kWh/m 20 Kr per kvm 300

250 15 17,24 17,40 19,00 19,00 250 200 202 256 10 150 162 166

100 5 50

0 0 2007 2008 2009 2010 2011 2008 2009 2010 2011

m3/m2 Vattenförbrukning 2,00

1,80

Total sjukfrånvaro, % 1,60 5 1,40 1,58 1,50 1,48 1,52 1,20 4 1,00

0,80 3 3,7 0,60

2 2,5 0,40 0,20

1 0,00 2008 2009 2010 2011

0 2009 2010

Fjärrvärmeförbrukning kWh/m2 140

Investeringar, Mkr 120 136 131 129 122 500 100 450 458 400 80 350 300 60 250 257 40 200 183 184 150 174 20 100 50 0 2008 2009 2010 2011 0 2007 2008 2009 2010 2011

Genomsnittlig återstående konverteringstid för lån Antal år 5

4 4,0 3,6 3 2,8 2,7 2 2,4

1

0 2007 2008 2009 2010 2010 ÅRSREDOVISNING 2011 ÅRSREDOVISNING 2011

sig möjlighet att köpa sin bostad. Uthyrningen pågick med goda resultat fram till sommaren 2011. Samtliga hus hyrdes ut och inflyttningen påbörjades den 1 oktober.

Snitthyresnivå: 1 305 kr/kvm. Boa (uthyrningsbar yta): 1 190 kvm

Ombyggnadsprojekt För att bibehålla fastigheternas värde och utveckla boendets attraktivitet har bolaget som mål att bygga om ca 400 lägen- heter per år. Det handlar i första hand om ett behov av stam- byten, badrumsrenoveringar och i vissa fall fasadrenovering- Inflyttningen i de 80 radhusen i Laröd Östra pågick fram till april 2011. ar. Målet för 2011 var att bygga om 384 lägenheter och det uppfylldes då ombyggnadsprojektet på Stattena påbörjades.

Projekt inlämnade för detaljplaneprocess LARÖD ÖSTRA Följande projekt lämnades under 2011 in till Stadsbyggnads- Etapp 1 STATTENA förvaltningen för detaljplaneförändring: (Stallknektsvägen, Beridarevägen, Stallmästarvägen och Stuterivägen) Under 2011 påbörjades ett omfattande ombyggnadsprojekt av Liebäckskroken, Elineberg, ca 120 lägenheter Inflyttningen i de 80 radhus och lägenheter som färdigställ- badrum i 384 lägenheter på Stattena. Samtidigt har fasad- och Tyringegatan, Husensjö, ca 60-80 lägenheter des 2010 fortsatte planenligt fram till april 2011. Intresset har ventilationsarbeten utförts. I de allra flesta fall har hyresgäs- Lägervägen, Fredriksdal, ca 40-50 lägenheter varit stort speciellt för 3:or i ett plan och 4:or. Uthyrnings- terna kunnat bo kvar under renoveringsarbetena. Särskild per- processen har fungerat bra med nöjda hyresgäster och ett stort sonal har haft till uppgift att föra en dialog med hyresgästerna engagemang i de möjliga tillval som erbjuds. Samtliga lägen- och samtidigt bistå med information om de val- och tillval som Nybyggnadsprojekt heter var uthyrda till den planerade inflyttningen. en renovering möjliggör. Projektet fortsätter under 2012.

KULLAVÄGEN – RINGSTORP Snitthyresnivå: 1 300 kr/kvm. Boa (uthyrningsbar yta): 7 008 kvm Området kring Kullavägen på Ringstorp börjar ta form. Idag PLANTERINGEN finns beviljade bygglov för ca 900 bostäder varav ca 50 % utgörs Etapp 2 I kvarteret Citronen på Planteringen startade och slutfördes Närlundaskrapan blir, med sina 68 meter, Helsingborgs högsta hus och kommer att erbjuda ca 100 lägenheter. av hyresrätter där Helsingborgshem har uppdraget att bygga un- (Beridarevägen) stam- och badrumsrenoveringar av 36 lägenheter under året. gefär hälften. Läget är attraktivt med närhet till både centrum På samma område som första etappen färdigställdes ytterli- Även här bodde hyresgästerna kvar under renoveringsarbetena och till Fredriksdals och Pålsjös grönområden. Färdigbyggt gare 28 hyresrätter fördelat på 2:or (14 st) med uteplats och och det fördes en aktiv dialog med de berörda hyresgästerna. kommer området att erbjuda såväl hyres- som bostadsrätter i en 4:or i tre plan (14 st) med stor takterrass. Uthyrningsproces- Utvecklingsprojekt blandad bebyggelse med både radhus och flerbostadshus. sen pågick fram till sommaren 2011 och visade att intresset för denna typ av bostäder är fortsatt stort. Samtliga lägenhe- Projekt med syfte att skapa variation NÄRLUNDA Etapp 1 ter hyrdes ut och inflyttning sker i början av 2012. I ett försök att skapa mer variation i en befintlig och likfor- Ett offensivt projektförslag med målsättningen att utveckla (Kullavägen – Johan Banérsgatan) mig stadsdel testar Helsingborgshem, i samarbete med Hyres- en hel stadsdel har arbetats fram under 2011. I oktober fatta- Sista kvartalet 2011 påbörjades nybyggnationen av 83 hy- Snitthyresnivå: 1 300 kr/kvm. Boa (uthyrningsbar yta): 2 240 kvm gästföreningen, att förändra delar av ett bostadsområde. Det des ett investeringsbeslut som bl a innebär att bolaget föreslår reslägenheter varav 76 i ett femvåningshus och sju i tvåplans övergripande syftet är att öka områdets attraktivitet genom en nybyggnation av ett höghus på 22 våningar. Närlunda- radhus. Radhusen ska innehålla 4:or medan femvåningshuset Etapp hyrköp att renovera befintliga lägenheter till en högre standard som skrapan blir, med sina 68 meter, Helsingborgs högsta hus och erbjuder 2:or och 3:or. Bebyggelsen öppnar sig åt väster och (Stuterivägen) kan matcha krav på modern boendestandard och på så vis kommer att erbjuda ca 100 lägenheter fördelat på 2:or och söder och har en ljus gårdssida med stora balkonger och ter- Granne med Laröd Östra etapp 1 och 2 färdigställdes tio en- locka en större mångfald av hyresgäster. 3:or. I direkt anslutning till höghuset planeras en tvåvånings- rasser. I femvåningshuset planeras en större gemensamhets- plansradhus à 119 kvm. Husen hyrs ut enligt ett nytt koncept Under 2011 har sju lägenheter valts ut i fem olika stadsde- länga med 20 studentlägenheter i ovanplan och lokaler för lokal, en övernattningslägenhet och två affärslokaler. Första kallat hyrköp. Hyrköpskonceptet innebär att hyresgästen får lar. Dessa sju lägenheter renoveras för att vi tillsammans med olika verksamheter i entréplanet. Förutom nybyggnationen inflyttning är beräknad till sommaren 2013. möjlighet att efter 1 år från inflyttningsdagen köpa fastighe- Hyresgästföreningen ska pröva och kunna definiera koncep- ingår en genomgripande upprustning i delar av områdets be- ten med äganderätt. Möjligheten att köpa gäller i 5 år från in- tets hörnstenar. Pilotprojektet utvärderas under nästa år med fintliga bostäder och utomhusmiljöer. Byggstart för höghuset Snitthyresnivå: 1 550 kr/kvm. (Boa uthyrningsbar yta): 5 960 kvm flyttningsdagen. Syftet är att ge hyresgäster som vill etablera målsättning att implementera idéerna i större skala. är planerad till 2012.

16 17 ÅRSREDOVISNING 2011

”God infrastruktur med närhet till tre flygplatser, motorvägsförbindelse till såväl Köpenhamn, Malmö som till Göteborg och en av Sverige största hamnar bidrar till stadens positiva företagsklimat.”

Stabil marknad för kommersiella lokaler största aktören på marknaden för kommersiella lokaler med God infrastruktur med närhet till tre flygplatser, motorvägs- Briggen och Norrporten på andra respektive tredje plats.10 förbindelse till såväl Köpenhamn, Malmö som till Göteborg och en av Sverige största hamnar bidrar till stadens positiva företagsklimat. En beskrivning som också förklarar den rela- En pågående översyn av hyres- och kundstruktur tivt välmående marknaden för kommersiella lokaler. Brinova De kommersiella lokalerna inom Helsingborgshem utgör betygsätter Helsingborgs status som logistikstad med AAA. 48 544 kvm vilket är en minskning med 2 085 kvm sedan Helsingborgsregionen, Skåne Nordväst, är dessutom en av föregående år. Minskningen förklaras av en försäljning av en Sveriges mest tätbefolkade regioner utanför de tre storstä- vårdfastighet till Brinova. Lokalerna består av integrerade derna. På samma yta som Uppsala kommuns (Sveriges fjärde lokaler i bostadsområden och av lokaler i friliggande fastig- största stad till invånare) har Skåne Nordväst med sina tio heter. I beståndet ingår stadsdelscentrum på Dalhem, Drott- samarbetskommuner hela 350 000 invånare. Det ökade sam- ninghög, Planteringen och Elineberg. Väl fungerande kom- arbetet inom Skåne Nordväst är en naturlig och nödvändig mersiell verksamhet i våra stadsdelar är av största vikt och utveckling, både som en konsekvens av invånarnas rörlighet bidrar till att öka stadsdelens attraktivitet och profil. över kommungränserna och för att stärka regionens konkur- Uthyrningsgraden är oförändrad och merparten av våra renskraft i Norden. befintliga hyresgäster består av vårdboenden, förskolor, och Marknaden för kommersiella lokaler var relativt stabil primärvård vilkas verksamheter får betraktas som relativt under 2011 men utbyggnaden av Väla Centrum tillförde konjunkturbeständiga. Vakansgraden uppgick till 4,6 % av den kommersiella marknaden ytterligare ca 100 butikslo- antalet lokaler vid årsskiftet. kaler vilket nästan motsvarar en fördubbling. De områden Under 2011 har vi fortsatt att aktivt stärka vår ställning på där efterfrågan på kommersiella lokaler är som störst är i den kommersiella arenan genom att se över våra hyreskontrakt centrum och på Berga. Hyresnivåerna (kontor A-läge) ligger och vår kundstruktur. Målet är inte att expandera verksamheten på 1 600 kr/kvm – 1 700 kr/kvm och vakansgraden är 8-9 % utan att säkerställa hyresnivåer och hyresvillkor som kombinerar men skillnaderna är stora beroende på läge. Wihlborgs är den kravet på affärsmässighet med en aktiv stadsdelsutveckling.

Diagram 8: Diagram 9:

Totalt fanns 240 kommersiella lokaler 2011-12-31 Den kommersiella ytan uppgick till 48 544 kvm 2011-12-31 I förhållande till antal ser fördelningen ut enligt nedan I förhållande till ytan är fördelningen enligt nedan

70,7 % är uthyrda till privatpersoner, 52,4 % är uthyrda till privatpersoner, företag eller föreningsliv. företag eller föreningsliv.

19,7 % är uthyrda till Helsingborgs Stad. 32,1 % är uthyrda till Helsingborgs Stad.

12,1 % är uthyrda till verksamheter 5 % är uthyrda till Region Skåne. inom Region Skåne.

4,6 % ingår i utvecklingsprojekt eller 3,4 % ingår i utvecklingsprojekt eller är vakanta. är vakanta.

Väl fungerande kommersiell verksamhet i våra stadsdelar är av största

10) Källa: Fastighetsvärlden ortsanalys 2011. vikt och bidrar till att öka stadsdelens attraktivitet och profil. 19 18

Totalt finns 236 kommersiella lokaler. I förhållande till antal ser fördelningen ut enligt nedan.

60 % är uthyrda till privatpersoner, företag eller föreningsliv.

23 % hyrs av Helsingborgs kommunen

5 % hyrs av Region Skåne.

12 % ingår i utvecklingsprojekt eller är vakanta.

Helsingborgshems lägenhetsfördelning 2010 per typ

5 Rok 1 Rok, mini 2 % 5 % 1 Rok 4 Rok 5 % 14 % 2 Rok, kokvrå 5 %

Den kommersiella ytan uppgår till ca 51 000 m2. I förhållande till ytan är fördelningen enligt nedan.

38 % är uthyrd till vårdboende och skolor inom kommunen.

42 % är uthyrd till näringsidkare och föreningsliv.

13 % är uthyrd till verksamheter inom Region Skåne.

7 % ingår i utvecklingsprojekt eller är vakanta.

3 Rok 2 Rok 38 % 33 %

Källa: Leimdörfer analys 2011 ÅRSREDOVISNING 2011 ÅRSREDOVISNING 2011

Från Göteborg till hyrköp i Laröd

– Vi började känna oss färdiga med Göteborg och när vi fick reda på att vi väntade barn insåg vi att det var dags att ta steget, berättar Martina, som tillsammans med maken Daniel och sonen Vincent lämnade Göteborg för att bosätta sig i Helsingborg.

ösningen för dem blev ett av Helsingborgs- hems nybyggda hyrköpsradhus i Laröd Östra, dit de flyttade i oktober 2011. Svårigheten att hitta ett lämpligt dagis och framför allt all tid som försvann i bilköer blev avgörande för familjens beslut att byta omgiv- ning. Att valet föll på Helsingborg var ingen slump, eftersom LDaniel är född och uppvuxen i staden. Både Daniel och Mar- tina har dessutom familj här och därför var Helsingborg ett självklart alternativ. – Helsingborg är en fantastisk stad på många sätt, inte minst på grund av sitt läge. Göteborg ligger ju också vid vattnet men man upplever inte alls samma kustnärhet där. Det känns också som att man utnyttjar sitt läge bättre här i Helsingborg. I och med närheten till både Danmark och Tyskland känner man verkligen att man är närmare ”kontinenten”, säger Martina. boende, men att köpa en lägenhet eller ett hus direkt kändes en intresseanmälan för hyrköpsradhusen på Helsingborgshems Även om det är öppet så ger det vinklade utrymmet där vi har Martina menar att den allmänna uppfattningen om Hel- som ett alldeles för stort steg att ta. Tänk om det visade sig att vi hemsida. vår tv-hörna en möjlighet till lite avskildhet ändå. singborg är att staden ligger i framkant i nästan allt man gör, gjort ett misstag och ville tillbaka till Göteborg, säger Martina – Vi hade låga förväntningar eftersom vi hade hört att det Nu ser familjen fram emot våren och sommaren. särskilt när det gäller företagande och boende och mentaliteten och fortsätter. var svårt att få en lägenhet i Helsingborg. Uthyrningen av de – Det ska bli underbart att se vårt fina Laröd Östra i full är ganska lik den som finns i Göteborg. – Att få hyra sig fri från bekymmer åtminstonne det första här nybyggda husen skedde dessutom genom lottdragning och grönska, avslutar Martina. året kändes som en trygghet. därför blev vi smått chockade när Eva från Helsingborgshem De åkte ner till Helsingborg för att titta på ringde och talade om att vi hade kommit med i dragningen, området, en resa som stärkte deras intresse. plus att vi till och med fick lov att välja mellan 2-3 olika hyr- ”Att få hyra sig fri från bekymmer – Laröd är ett jättefint område! Här är en köpslägenheter, säger Martina och skrattar. Faktaruta om Hyrköpsbostäder lugn och behaglig atmosfär, det ligger nära Flyttlasset gick den 1 oktober och bara några dagar senare ¢ Nytt för 2011. åtminstonne det första året kändes både skog och vatten och avståndet till sta- var Vincents dagisplats ordnad. ¢ Du hyr i 1 år och har därefter möjlighet att dens centrum är överkomligt. Dessutom – Vi lämnade in ansökan om plats på dagiset här i Laröd köpa radhuset. som en trygghet.” noterade vi snabbt att det bor väldigt många på måndagen och redan på fredagen fick vi besked om att det ¢ Möjligheten att köpa gäller i 5 år från inflyttningdagen. barnfamiljer i området, vilket ju skulle under- fanns plats. Helt fantastiskt! I Göteborg hade vi inte alls haft ¢ Du betalar kallhyra. lätta kontakt- och nätverksskapandet för oss. samma valmöjlighet, utan hade fått ta den plats som kommu- ¢ Standardhöjande produkter kan beställas mot – Folk är överlag glada, trevliga och tillmötesgående och det Väl hemma i Göteborg berättade Martina för sin arbetsgi- nen tilldelat oss – även om den hade legat på andra sidan stan. kontant betalning. bidrar ju så klart till att det är lätt att känna sig hemma här. vare om flyttplanerna. Den något överraskande reaktionen var: Att familjen trivs i sin fräscha lägenhet är det ingen tvekan om. ¢ Helsingborgshems normala boendeservice ingår De började undersöka bostadsmarknaden i Helsingborg och ”Så bra! Då kan vi äntligen starta upp en filial i Skåne. Tala om – Vi stortrivs! Lägenheten är välplanerad, genomtänkt och under tiden du hyr. blev snabbt nyfikna på Helsingborgshems nystartade hyrköps- när ni har hittat bostad så sätter vi igång”. Som i ett trollslag den andas kvalitet. Jag älskar speciellt köket, där man verkligen ¢ Perfekt för hyresgäster som vill ”prova på” ett koncept i Laröd Östra, som vid tillfället var under uthyrning. var sysselsättningsfrågan också löst och de kunde i lugn och ro har varit noga med kvalitetstänket, säger Martina och fortsätter: område och ett boende innan man bestämmer – Vi visste ingenting om hyrköp, men informationen på Hel- koncentrera sig på bostadsletandet. – De stora infällda speglarna i badrummet och på gästtoa- sig för att köpa. singborgshems hemsida gjorde oss intresserade. Det verkade Tanken på att komma närmare familjen och därmed få det letten gillar vi. Ett jättebra sätt att spara utrymme och som ¢ Helsingborgshem har idag 10 enplansradhus som en perfekt lösning att få hyra och känna sig för, men att lite lättare med barnpassning och överlag ett lugnare tempo dessutom bidrar till att göra det lättstädat. Små detaljer som à 119 kvm i Laröd Östra. ändå ha chansen att köpa längre fram. På sikt vill vi äga vårt i vardagen, tilltalade dem och de bestämde sig för att göra förhöjer trivseln. Vi trivs också med den öppna planlösningen.

20 21 ÅRSREDOVISNING 2011

VERKSAMHETEN 2011 Vi vill göra Helsingborg till en attraktiv stad att leva och bo i för en mångfald av människor. Våra hyresgästers trivsel mäter vår framgång och för att hyresgästerna ska trivas måste såväl bostaden, fastigheten som stadsdelen leva upp till hyresgästernas förväntningar. Både nu och i framtiden.

Ökat fokus på trygghet Trygghetsskapande åtgärder Efter flera år av nödvändiga effektiviseringar kan vi konstate- Under året har vi intensifierat vårt arbete i de stadsdelar där be- ra att den löpande verksamheten nu genererar ökade resurser hovet är störst, ett arbete som fortsätter de närmaste åren med till en satsning på fastighetsunderhåll och trygghetsskapande tydlig målsättning att tryggheten ska öka. Större närvaro ute i åtgärder. Alla undersökningar visar att trygghet är den enskilt stadsdelarna är exempel på en trygghetsfrämjande förändrings- viktigaste faktorn när man väljer sitt boende. Samtidigt är åtgärd som genomfördes under året. I nya enhetliga arbetskläder den också en av de svåraste parametrarna att arbeta med. Dels rör sig kundvärdarna i områdena under morgontimmar och ef- därför att trygghet är en individuell upplevelse som varierar termiddagar när folk är i rörelse. En systematisk rondering av bo- från person till person och dels därför att känslan av trygghet stadsområdena genomförs efter ett schema och eventuella brister påverkas av en rad olika faktorer som inte alltid har någon noteras och åtgärdas. Den ökade närvaron ute i våra bostadsom- koppling till boendemiljön. De senaste årens höga arbetslös- råden möjliggjordes bl a tack vare centraliseringen av kundservice het har t ex ökat utanförskap och sociala problem i många av (telefoni och e-post) som under året flyttades till bolagets huvud- våra stadsdelar, vilket i sin tur skapat oro och otrygghet. Före- kontor på Drottninggatan. Här finns vi till hands för våra ca tagets samlade trygghetsindex uppmättes 2011 till 75,4 % men 20 000 hyresgäster och svarar på många dagliga frågor kring mätningen visar att det är stora skillnader i upplevd trygghet boendet. beroende på var man bor. Fysiska insatser med syfte att öka tryggheten är också ett I miljonprogramsområdena ligger trygghetsindex på 69,6 % prioriterat område. Det handlar om åtgärder såsom installatio- och vi kan alltså konstatera att ca 30 % av våra hyresgäster ner av säkerhetsdörrar, elektroniska portlås och belysning. Men upplever tryggheten som ”inte så bra” eller ”dålig”. I enstaka också rena ombyggnationer med fokus på trygghet. fastigheter är det så många som 50 %. Målsättningen är att Slutligen har bolaget ökat sitt engagemang i de nätverk som företagets samlade trygghetsindex inte får understiga 80 % och redan idag jobbar i stadsdelarna (skola/fritid, Reagera, BRÅ, ingen enskild fastighets trygghetsindex får understiga 60 %. polisen, vård- och omsorgsförvaltningen, utvecklingsnämn- den och Arbetsförmedlingen).

Trygghetsindex per förvaltningsområde

Förvaltningsområde Mycket bra (2011)

Ytter 81,2 % -20,5 % 79,5 % Ganska bra (2011)

Inte så bra (2011)

Mellan 74,0 % -24,6 % 75,4 % Dåligt (2011)

2010

Inner 78,6 % -25,0 % 75,0 %

Milj0n 70,4 % -30,4 % 69,6 %

-100 % -50 % 0 % 50 % 100 %

Alla undersökningar visar att trygghet är den enskilt viktigaste faktorn när man väljer sitt boende. Samtidigt är den också en av de svåraste parametrarna att arbeta med. 23

Produktindex

Mycket bra (2011) Lägenhet -25,3 % 74,7 % 76,1 % Ganska bra (2011)

Allmänna Inte så bra (2011) utrymmen -17,2 % 82,8 % 84,2 % Dåligt (2011)

Utemiljön -29,4 % 70,6 % 2010 73,5 %

PRODUKTINDEX -24,5 % 75,5 % 77,1 %

-100 % -50 % 0 % 50 % 100 %

Serviceindex

Mycket bra (2011) Ta kunden på allvar -15,1 % 86,4 % 84,9 % Ganska bra (2011)

Trygghet -25,4 % 74,6 % 75% Inte så bra (2011)

Rent och snyggt -26,6 % 73,4 % Dåligt (2011) 75,8 %

2010 Hjälp när det behövs 84,8 % 84,6 % -15,2 %

SERVICEINDEX 80,6 % -20,4 % 79,6 %

-100 % -50 % 0 % 50 % 100 % ÅRSREDOVISNING 2011 ÅRSREDOVISNING 2011

Trygghetsindex per förvaltningsområde

Förvaltningsområde ”En attraktiv stadsdel är en plats där människor trivs och Mycket bra (2011) Ytter 81,2 % -20,5 % 79,5 % känner sig trygga. Vi vill att alla Helsingborgs stadsdelar ska Ganska bra (2011) Inte så bra (2011)

vara attraktiva, att våra hyresgäster berättar med stolthet Mellan 74,0 % -24,6 % 75,4 % Dåligt (2011)

om platsen där de bor.” 2010 Inner 78,6 % -25,0 % 75,0 %

Nytt trygghetsindex Stadsdelsutveckling Milj0n 70,4 % -30,4 % 69,6 % Som en del i satsningen på trygghet genomförde bolaget en En attraktiv stadsdel är en plats där människor trivs och kän- större undersökning bland hyresgäster på temat trygghet i ner sig trygga. Vi vill att alla Helsingborgs stadsdelar ska vara -100 % -50 % 50 % 100 % slutet av året. Svaren ska analyseras 2012 och ligga till grund attraktiva, att våra hyresgäster berättar med stolthet om plat- 0 % för ett bredare trygghetsindex där såväl sociala som fysiska sen där de bor. Många av våra stadsdelar har hög trivselfak- trygghetsparametrarTrygghetsindex per förvaltningsområde betygsätts i bostaden, fastigheten och tor men inte alla. En del bostadsområden är hårt drabbade

stadsdelen.Förvaltningsområde av arbetslöshet och socialt utanförskap. Ofta är det samma bostadsområden som byggdes storskaligt och Mycket utan bra större (2011) Ytter 81,2 % -20,5 % 79,5 % Produktindex variation på 60-talet. Idag arbetar vi på flera planGanska bra med (2011) att Produkt- och serviceindex utveckla de här stadsdelarna. Att bygga modernare och mer Mycket bra (2011) Lägenhet Inte så bra (2011) -25,3 % 74,7 % Vi mäter också hyresgästernas uppfattning om vår produkt- variationsrika bostäder i en befintlig stadsdel är en metod. En 76,1 % Ganska bra (2011) och Mellan servicekvalitet 74,0 % i ett nöjd-kund-index (NKI).-24,6 % Produkt- annan är den mer socialt inriktade verksamheten75,4 % Dåligt som (2011) syftar

kvaliteten omfattas av lägenhetens kvalitet och kvaliteten på till att stimulera människors egen drivkraft. Vi kallar denna Helsingborg,Allmänna som efter att ha vunnit en anbudsgivning i lokala nätverk för barn- och ungdomsverksamhet.Inte så bra I sam(2011)- 2010 utrymmen -17,2 % 82,8 % allmänna utrymmen och utemiljön. Målsättningen för 2011 verksamhet för Aktivt boende. offentlig84,2 upphandling,% hyr lokalen och bedriver såväl orga- arbete med Fritid Helsingborg uppfördes Multiarenan på var ettInner NKI 78,6 på % 80 % och vi nådde 77,1 %, där -25,0tio fastigheter % 75,0 % niserad som öppen verksamhet i två år för Helsingborgshems Närlunda, som invigdes i december. På PlanteringenDåligt (2011) deltar ligger under minimigränsen på 60 %. Att bolaget inte helt AKTIVT BOENDE – BARN OCH UNGA räkning. Verksamheten kan variera efter tid och behov men Helsingborgshem som en av många aktörer i stadens satsning Utemiljön -29,4 % 70,6 % 2010 når upp till målet speglar att en stor del av våra fastigheter Multiteket på Drottninghög är en uppskattad fritidsverksam- syftar 73,5alltid % till att stärka barns och ungas rätt till sin del i ”Plant Era Plant Ära” som syftar till att höja hälsotalen och har ettMilj0n omfattande 70,4 % underhållsbehov. Ett faktum-30,4 som % också het med kurser och personalledd verksamhet69,6 % som har öppet samhället och stimulans där de bor. Verksamheten är mycket att utveckla området i sin helhet. Helsingborgshem tillhanda- förklarar våra ökade satsningar på underhåll de senaste åren. på de tider när det behövs som mest – eftermiddagar, kvällar uppskattad och verkar klart stabiliserande för lugnet på - och håller en lokal i kvarteret Rosenknoppen dit boende på Plan- PRODUKTINDEXför ryktet om - Drottninghög. -24,5 % teringen har möjlighet att gå för att få75,5 vägledning % till studier, Resultatet av kundens uppfattning-100 % om vår servicenivå-50 % ham- 0 % och helger. Multiteket50 % är också den100 % enda fritidsverksamhet i 77,1 % nar på 79,6 %. Vår målsättning här har varit att nå upp till en staden som håller öppet under sommaren. Under 2011 började Helsingborgshem även fokusera på hjälp med jobbsökande och hjälp med att söka praktikplatser servicegrad på 80 % allra senast år 2012. Från och med hösten 2011 bedrivs verksamheten av Fritid Närlunda och Planteringen för att bygga upp och utveckla med mera. -100 % -50 % 0 % 50 % 100 %

Produktindex Serviceindex

Mycket bra (2011) Mycket bra (2011) Lägenhet Ta kunden på allvar -25,3 % 74,7 % -15,1 % 76,1 % 86,4 % 84,9 % Ganska bra (2011) Ganska bra (2011)

Trygghet 74,6 % Allmänna -25,4 % Inte så bra (2011) 75% Inte så bra (2011) utrymmen -17,2 % 82,8 % 84,2 % Dåligt (2011) Rent och snyggt -26,6 % 73,4 % Dåligt (2011) 75,8 % Utemiljön -29,4 % 70,6 % 2010 2010 73,5 % Hjälp när det behövs 84,8 % 84,6 % -15,2 %

PRODUKTINDEX -24,5 % 75,5 % SERVICEINDEX 77,1 % 80,6 % -20,4 % 79,6 %

-100 % -50 % 0 % 50 % 100 % -100 % -50 % 0 % 50 % 100 %

24 Serviceindex 25

Mycket bra (2011) Ta kunden på allvar -15,1 % 86,4 % 84,9 % Ganska bra (2011)

Trygghet -25,4 % 74,6 % 75% Inte så bra (2011)

Rent och snyggt -26,6 % 73,4 % Dåligt (2011) 75,8 %

2010 Hjälp när det behövs 84,8 % 84,6 % -15,2 %

SERVICEINDEX 80,6 % -20,4 % 79,6 %

-100 % -50 % 0 % 50 % 100 % ÅRSREDOVISNING 2011 ÅRSREDOVISNING 2011

”Den nya BoButiken blir en central punkt för såväl befintliga som nya hyresgäster. Utställningsytorna visar upp ett utökat och varierat sortiment av val- och tillvalsmöjligheter.”

AKTIVT BOENDE – VUXNA En av våra satsningar för bättre livskvalitet i bostadsområ- dena är verksamheten ”Eget driv”. Verksamheten, som drivs av Helsingborgshem i nära samarbete med Utvecklingsnämn- den och Arbetsförmedlingen, syftar till att hjälpa arbetslösa personer på Dalhem och Drottninghög att komma ur bi- dragsberoende och hitta egen försörjning. Eget driv startade som projekt 2009 och blev så framgångsrikt att Helsingborgs- hem beslutade sig för att permanenta verksamheten. Idag ar- betar en heltidsanställd coach från Helsingborgshem och en projektanställd coach från Utvecklingsnämnden tillsammans på Dalhem under mottot: frivillighet, lokal närvaro och djupt samarbete med försörjande myndighet. Under 2011 deltog 37 personer i Eget driv. För 18 av dessa 2011 arrangerades Planteringsdagen. ledde deltagandet till varaktig sysselsättning, sju deltagare påbörjade studier och en erhöll praktikplats. Målet, att ett BOSTAD FÖRST 20-tal personer under året skulle komma i någon form av sys- Helsingborgs stads hemlöshetsprojekt Bostad Först går ut på selsättning, uppnåddes därmed. att erbjuda hemlösa personer egen lägenhet med eget kon- trakt direkt. Grundidén är att en människa behöver en bo- AKTIVT BOENDE – ÄLDRE stad för att kunna lösa andra eventuella problem. Projektet Arbetet med att anpassa lägenheter efter Helsingborgs stads startade 2010, pågår under tre år och har satt som mål att norm för ”Trygghetsboende” fortsatte under 2011. Boendefor- 80 % av hyresgästerna ska bo kvar. Detta mål har projektet Den nya BoButiken är viktig i bolagets satsning på en mer serviceinriktad och aktiv relation med våra hyresgäster. men erbjuder friska och aktiva personer som fyllt 70 år ett bo- uppnått under 2011. ende med tillgång till utökad service och social gemenskap. Det Under det gångna året arbetade Helsingborgshem, i sam- sig i sina lägenheter. Ett par av de boende har kommit in i till Nimis. Samtliga storhelger har dessutom socialförvalt- sociala innehållet utvecklas kontinuerligt efter kundernas behov arbete med Kärnfastigheter och Socialförvaltningen, aktivt någon form av sysselsättning såsom t ex en OSA-anställning ningens team firat tillsammans med de boende. och önskemål. Våra två trygghetsvärdar skapar gemenskap och med olika stödåtgärder för att få de boende att acklimatisera (Offentligt skyddat arbete) på Framtid och ett deltagande tillhörighet samt ger ett välkomnande avbrott i vardagen. i mobiliseringskurser på Campus tillsammans med studenter Under året omvandlades ytterligare 15 lägenheter och det på socionomutbildningen. De boende fungerar som bollplank/ Nysatsning på BoButik totala antalet lägenheter inom Helsingborgshems trygghets- referensgrupp och får sju högskolepoäng efter dessa fem veckor. Den 27 oktober 2011 flyttade Helsingborgshems BoButik boende uppgick vid årets slut till 135. Vi har också fortsatt arbeta fram tydliga rutiner, arbets- från huvudkontoret på Drottninggatan i Norr till en spe- Helsingborgshem har nu 35 trygghetslägenheter i Dalhems sätt och riktlinjer för hanteringen av de tio lägenheter som cialinredd och betydligt större lokal på Håkan Lundbergs höghus, 60 i det tidigare seniorboendet på Drottninghög och Helsingborgshem förbundit sig att lämna till projektet. Under gata i kvarteret Turkiet på Söder. Den nya BoButiken blir en 40 på Olympia, i anslutning till Träffpunkt Sköldenborg. året har vi lämnat sju lägenheter och de resterande tre lägen- central punkt för såväl befintliga som nya hyresgäster. Ut- Omvandlingen av lägenheter fortsätter under 2012 och heterna, som planen ser ut, lämnas under 2012. Projektet har ställningsytorna visar upp ett utökat och varierat sortiment antalet lägenheter anpassade för trygghetsboende ska 2014 i sin helhet fungerat mycket bra och få problem har stötts av val- och tillvalsmöjligheter. Här kan man inspireras, få uppgå till 184. på under vägen. Ett par andra fastighetsägare har lämnat information och beställa produkter. Att skapa ett personligt lägenheter till projektet men fler fastighetsägare behövs för hem eller höja sin standard ska vara enkelt och bekvämt. PROFILDAGAR att kunna uppfylla projektets mål och ambition. Vi hjälper till med produktinformation, inköp, hantverkare, Under 2011 arrangerades också de årligen återkommande Socialförvaltningens team för Bostad Först har under året transporter och installation. Den nya BoButiken är viktig i profildagarna Dalhemsdagen, Drottninghögsdagen och Plan- Merparten av våra medarbetare arbetar med service och trygghetsskapande haft ett flertal aktiviteter för de boende t ex söndagsmiddagar, bolagets satsning på en mer serviceinriktad och aktiv rela- teringsdagen, med olika aktiviteter och underhållning. åtgärder ute i våra bostadsområden. utflykter till Hembygdsparken i Ängelholm, Kullaberg och tion med våra hyresgäster.

26 27 Helsingborgshems skola Under året har Helsingborgshem fortsatt att certifiera all kundnära personal. Vid årets slut hade samtliga kundvärdar, fastighetsvärdar och reparatörer genomgått den 3-5 månader långa utbildningen. Helsingborghems skola syftar till att ge medarbetarna kunskap om företaget, stadsdelarna, bostäderna och vår service. Men utbildningen ger också viktig kunskap om bemötande och förståelse för olika livssituationer och deras behov. Varje nyanställd kundvärd, fastighetsvärd och reparatör genomgår utbildningen i början av sin anställning.

Verksamheten skapar resurser för ökat underhåll Bolagets driftsnetto för 2011, 168 kr/kvm, är en ökning i jäm- förelse med föregående år. Bakom förbättringen ligger flera års nödvändigt arbete med rationaliseringar, omorganisatio- ner och ökade hyresintäkter. Nödvändigt eftersom en stor del av fastighetsbeståndet kräver omfattande underhållsåtgärder, t ex stambyten och badrumsrenoveringar, för att bibehålla sitt värde och sin boendekvalitet. En dåligt underhållen bostad upplevs dessutom ofta som otrygg vilket ytterligare förstärker behovet av att öka underhållsåtgärderna. Ca 2 300 (20 %) av Helsingborgshems lägenheter är 50 år eller äldre. Under många år genererade inte den löpande verksamheten tillräck- liga resurser för att finansiera en rimlig underhållsvolym och år 2010 uppskattades det ackumulerade underhållsbehovet till över 330 mkr. Tack vare bolagets förbättrade driftsnetto och intäkter från fastighetsförsäljning och låga räntekostna- der, har bolaget på tre år lyckats öka det fastighetsbevarande underhållet från drygt 90 mkr till 186 mkr. Under de kom- mande fyra åren är målsättningen att satsa 180 mkr per år.

Strategisk underhållsplanering I en situation där underhållsbehovet är större än vad bolaget har resurser att åtgärda ställer det extra höga krav på effek- tiva arbetsmetoder och en genomtänkt prioritering. Helsing- borgshem har under flera års tid legat långt framme vad gäller arbetssätt och planering för underhållsarbeten. Idag tas ett helhetsgrepp, flera åtgärder utförs samtidigt och prioritering- en är behovsbaserad. Samtliga fastigheter har inventerats och bedömts. All information läggs in i ett datorbaserat under- hållssystem. Systemet bearbetar informationen och genererar det aktuella underhållsbehovet idag, om 1 år, 3 år, 5 år osv. Underhållsåtgärderna prioriteras enligt följande:

1. Åtgärder för att säkerställa personsäkerhet 2. Åtgärder för att uppfylla myndighetskrav och lagar 3. Fastighetsbevarande åtgärder

Tack vare Helsingborgshems förbättrade ekonomi har det fastighetsbevarande underhållet ökat från drygt 90 till 186 mkr på tre år. 29 ÅRSREDOVISNING 2011 ÅRSREDOVISNING 2011

% 30 JULI (ca 3 %) NOVEMBER (ca 10 %) Löpande underhåll UTFÖRT UNDERHÅLL 2011 ¢ Fasadåtgärder för 27 radhus- ¢ Målning och dörrbyten av Många underhållsåtgärder sker löpande lägenheter på Närlunda. kompletterande byggnader såsom under året över hela bostadsbeståndet. Årets väderlek satte stor prägel på när vi kunde utföra merparten av underhållsarbetena. Den garage och förrådsbodar på Exempel på åtgärder 2011: AUGUSTI (ca 6 %) Husensjö. stränga vintern med stora mängder snö och en ovanligt regnig sommarperiod försenade oss. ¢ Tvättmaskiner och torktumlare i ¢ Renovering på Dalhem av hög- ¢ Fasad- och fönsterrenovering i gemensamma tvättstugor har bytts ut till husens gårdsmiljö. kvarteret Rosenknoppen på miljövänligare maskiner liksom i lägen- ¢ Betonglagning av Hamiltons Planteringen. Som exempel kan nämnas takarbeten på Närlunda men sista kvartalet vände marknaden och vi hittade heter där tvättpelare ingår. 25 garage och bostadsfastighet på ¢ Förberedande underhållsåtgärder och Elineberg med planerad start till sommaren acceptabla överenskommelser. ¢ Gamla isolerrutor har löpande bytts Centrum Norr. inför installation av komfortvärme- som påbörjades först i oktober. Även marknads- ut mot nya. systemet på Dalhem. situationen för byggentreprenörer påverkade årets I nedanstående diagram presenteras exempel på ¢ Värmeväxlare och ventilationsanlägg- SEPTEMBER (ca 8 %) underhållsplan. Fram till hösten 2011 var intres- konkreta underhållsåtgärder som genomförts eller ningar har bytts. ¢ Putsning av fasad och målning DECEMBER (ca 20 %) set svalt och priserna höga från våra entreprenörer påbörjats under året . ¢ Avloppsstammar har spolats av fasad och fönster i Maria Park. ¢ Takbyten på Elinebergsplatsen. ¢ Utemiljöer har tillgänglighetsan- Fastigheten är kulturskyddad och Ett arbete som berör ca 200 lägen- passats vilket bl a innebär att nivå- arbetet utfördes i samarbete med heter och fortgår under 2012. skillnader jämnats ut och att trappor 20 Helsingborgs Museum och Stad- ¢ Takomläggning på Närlundas fyra JANUARI (ca 1 %) APRIL (ca 2 %) JUNI (ca 19 %) markerats med vita streck. santikvarien. höghus. ¢ Avslutat stambyte i 130 ¢ Tätskiktsarbeten i 36 badrum i ¢ Byte av belysning till LED-lampor ¢ Underhåll av hissar har ¢ Markombyggnad av kvarteret lägenheter på Planteringen i kvarteret Citronen på Planteringen. över hela bostadsbeståndet med genomförts. OKTOBER (ca 10 %) Rödspottan och kvarteret Fortuna kvarteret Tomaten. syfte att spara energi och öka ¢ Betonglagning av balkonger och på Tågaborg. MAJ (ca 8 %) tryggheten. Samtidigt plockas alla fasader för 28 lägenheter på Råå. ¢ Ett pilotprojekt där renovering av FEBRUARI (ca 4 %) ¢ Omfattande underhålls- och kvicksilverlampor bort. ¢ Betonglagning och målning av tak, tätskiktsarbeten, målning av fa- ¢ Byte av hissmaskiner och renoveringsarbete har påbörjats ¢ I dialog med hyresgästerna balkonger och betongkonstruktioner sad och snickerier utförts i kvarteret hisskorgar på Sköldenborg. i 384 lägenheter på Stattena och erbjuder vi att ersätta gammalt 15 på Husensjö. Höskrindan i Laröd. omfattar bl a tak, fasader, balkonger, staket med häck när grönytorna ¢ Rivning av hus på Drottninghög MARS (ca 9 %) tätskikt i badrum, ventilation och återställs efter slutförd som frigjort utrymme för utveck- ¢ Infodringsprojekt i kvarteret målningsarbeten. PCB-sanering på Dalhem. lingsprojekt. Citronen på Planteringen. ¢ Byte av FTX-ventilationsaggregat. ¢ Ombyggnation av lägenheter till trygghetsboende. 10

5

0 JANUARI FEBRUARI MARS APRIL MAJ JUNI JULI AUGUSTI SEPTEMBER OKTOBER NOVEMBER DECEMBER

30 31 Diagram 7 Omsättning hyresgäster (exkl studentboende) i % av totalt antal lägenheter % 15

14,2 13,6 13,4 12,6 11,9 11,9 10

5

0 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Diagram 7 Uppnådd soliditet jämfört med ägarens krav % Omsättning hyresgäster (exkl studentboende) 17,0 i % av totalt antal lägenheter % 16,5 15 16,5 16,0 14,2 13,6 15,5 13,4 15,6 12,6 11,9 11,9 15,0 15 10 14,5 14,9

14,0 14,1 13,5 13,8 5 13,0

12,5

12,0 2007 2008 2009 2010 2011 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Soliditet Ägarens krav

Bruttosnittränta GenomsnittligDiagram återstående 7 konverteringstid för lån % Antal år Omsättning hyresgäster (exkl studentboende) 5,0 5 Uppnådd soliditet jämfört med ägarens krav i % av totalt antal lägenheter 4,5 % % 4,46 15 4,0 4 17,0 4,0 16,5 3,5 14,2 13,6 3,46 3,6 13,4 16,5 3,0 3,23 3 12,6 16,0 11,9 11,9 15,5 2,5 2,62 10 2,8 2,7 15,6 2,0 2 2,4 15,0 15 1,5 14,5 14,9 1,55 1,0 1 14,0 5 14,1 0,5 13,5 13,8

0,0 0 13,0 2007 2008 2009 2010 2011 2007 2008 2009 2010 2011 ÅRSREDOVISNING 2011 ÅRSREDOVISNING 2011 12,5 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 12,0 2007 2008 2009 2010 2011

Soliditet Ägarens krav

HLU – Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll Problem med inomhustemperaturen Komfortvärmesystemet är en bidragande orsak till att Helsing- ElförbrukningBruttosnittränta Genomsnittlig återstående konverteringstid för lån 2 Underhållskostnad Uppnådd soliditet jämfört med ägarens krav kWh/mHelsingborgshems% hyresgäster har möjlighet att själva be- Under 2011 harAntal problemen år med inomhustemperaturen i våra % 20 Kr per kvm stämma när de 5,0 t ex vill få omtapetserat, slipat parkettgolv lägenheter fortsatt.5 I backspegeln får vi konstatera att vi inte borgshem överträffar sina energisparmål 2011, framför allt är 17,0 300 eller bytt kyl, frys4,5 och spis. Systemet kallas HLU – Hyresgäst- lyckats garantera 21 grader i alla våra lägenheter. Den gene- 16,5 4,46 styrt lägenhetsunderhåll.4,0 Under 2011 har HLU utförts för 53 rella förklaringen4 är att vi tagit för lite hänsyn till individuella det en minskad förbrukning av varmvatten som ger utslag. 250 16,5 15 4,0 16,0 (50) mkr och17,24 103,5 (9) mkr17,40 har betalats19,00 ut i underhållsrabatt 19,00 till fastigheters standard och var i fastigheten den enskilda lä- 250 3,6 15,5 3,46 våra hyresgäster.3,0 genheten är belägen.3 En del av våra äldre fastigheter har kon- 200 15,6 3,23 202 256 15,0 15 2,5 utfördes också förebyggande underhåll, vilket uppskattas kunna 2,62 struktioner som ”läcker” värme och påverkas2,8 av stark2,7 vind. Solen som energikälla 14,9 10 150 162 166 14,5 2,0 Om den aktuella2 lägenheten är en hörnlägenhet i nordväst- 2,4 minska antalet felanmälningar i området med ca 70 %. Under året har Helsingborgshem fortsatt satsningen på mil- 14,0 Tuffa energi- och1,5 miljömål ligt läge har också det betydelse för inomhustemperaturen. Komfortvärmesystemet är en bidragande orsak till att Hel- jövänlig el. Huvudkontorets fastighet på Drottninggatan 14,1 1,55 100 13,8 13,5 Fastighets- och 1,0byggsektorn svarar för ca 40 % av Sveriges För att hyresgästerna1 i dessa lägenheter ska kunna garanteras singborgshem överträffar sina energisparmål 2011, framför har fått solceller monterade på taket som producerar 31 500 5 13,0 0,5 allt är det en minskad förbrukning av varmvatten som ger 50 energi- och materialanvändning vilket betyder att branschen 21 grader i alla väderförhållanden måste vi leverera en betyd- kWh/år. En laddstolpe för bolagets eldrivna bilar kommer 12,5 är en viktig aktör0,0 på vägen mot ett hållbart samhälle. Vår ligt högre bruttotemperatur.0 Att höja temperaturen för hela utslag. Medvetenheten hos hyresgästerna ökar med komfort- också att kopplas till solcellsanläggningen. Även studentbo- 2007 2008 2009 2010 2011 2007 2008 2009 2010 2011 0 12,0 miljöstrategi0 tar fasta på våra samlade åtaganden i kommu- fastighetsbeståndet är en både onödig och trubbig lösning. värmesystemet och leder till ett mer sparsamt beteende. Sam- endet på Östra Vallgatan, liksom fastigheter på Elineberg har 2007 2008 2009 2010 2011 2007 2008 2009 2010 2011 nala, regionala2008 och inte 2009minst europeiska2010 program. 2011Ett viktigt Merparten av våra hyresgäster upplever inte några problem tidigt har vi från Helsingborgshem inte lyckats kommunicera fått solceller monterade under 2011. Totalt kan Helsingborgs- Soliditet Ägarens krav åtagande är vårt medlemskap i Skåneinitiativet som består av med sin inomhusmiljö och dessutom skulle en sådan åtgärd systemets möjligheter och begränsningar. Allt för många hy- hem idag producera ca 85 000 kWh/år från solceller vilket Skånes allmännyttiga bostadsbolag som tillsammans förbun- äventyra våra energisparmål. Vi kommer istället att göra in- resgäster är skeptiska till hur mätutrustningen fungerar och utgör 0,5 % av vår totala förbrukning. Kvarteret Turkiet Bruttosnittränta Genomsnittlig återstående konverteringstid för lån vad man i verkligheten betalar för. Vi drar lärdom av detta dit sig Vattenförbrukning att under de närmaste tio åren sänka sin energiför- dividuella bedömningar ner på lägenhetsnivå och justera upp använder sig istället av solfångartekniken som där generar % Antal år m3/m2 brukning med 20 %. En siffra som överskrider både Sveriges temperaturen till den nivå som krävs för att hyresgästen ska och planerarElförbrukning en mer pedagogisk uppföljning av förbrukning 50 000 kWh/år. Även vindkraft var planerad att installeras 5,0 5 2,00 2 nationella mål Underhållskostnad och EU:s intentioner. Hittills har Helsing- vara garanterad en inomhustemperatur på 21 grader. Paral- ochkWh/m kostnad via vår hemsida och dessutom en mer aktiv dia- på Elineberg under 2011. Tyvärr fick projektet avbrytas efter- 4,5 20 1,80 Kr per kvm 4,46 borgshem överträffat såväl Skåneinitiativets mål liksom de lellt ökar vi takten i arbetet med att energieffektivisera våra log med de hyresgäster som fått mätutrustningen installerad. som beräkningar visade att risken för vibrationer i lägenhe- 4,0 4 300 Total sjukfrånvaro, % 4,0 mål1,60 Helsingborgs Stad har definierat i sin energiplan. äldre fastigheter, för att på längre sikt bygga bort problemet. terna var för stor. 3,5 5 3,61,40 3,46 250 3,0 3,23 3 1,58 1,50 1,48 1,52 15 17,24 17,40 19,00 19,00 1,20 250 En något ökad elförbrukning 2,5 2,8 4 2,62 Fjärrvärmeförbrukningen200 2,7 minskade 2011 Komfortvärmesystemet skapar medvetenhet Helsingborgshems totala elförbrukning 2011 landade på 19,0 Vattenförbrukningen nådde sitt mål 1,00 2,4 2,0 2 202 256 2 Den samlade fjärrvärmeförbrukningen minskade avsevärt i Komfortmätning, vårt system för individuell mätning av värme kWh/m10 vilket var identiskt med föregående år. Resultatet Helsingborgshems totala vattenförbrukning under året upp- 1,5 0,80 150 166 2 3 3,71,55 jämförelse med föregående162 år, från 129 till 122 kWh/m2. För- och varmvatten, ger hyresgästerna valfrihet att själva välja sin nådde inte riktigt det budgeterade på 17,5 kWh/m . Diffe- gick till 1,52 m3/m2, vilket var något bättre än det budgete- 1,0 1 klaringarna0,60 är flera, bland annat fortsatt övervakning och in- rumstemperatur inom spannet +/– 2 grader från 21 grader. Det rensen förklaras framför allt av den varma hösten då vi har rade målet (1,53). Jämfört med föregående år var dock årets 0,5 100 2 2,5 justering0,40 av våra energisystem, nyproducerade bostäder med innebär samtidigt att man kan påverka sin hyra beroende på använt5 energieffektiva men eldrivna luftvärmepumpar för siffra en liten ökning. Den kan förklaras med att bolaget av- 0,0 0 2007 2008 2009 2010 2011 2007 2008300,20 % lägre 2009 energibehov,50 2010 ombyggnation2011 av undercentraler för vald komfort. Under året installerades komfortvärmesystem i yt- uppvärmning, endast vid köldtoppar har det kompletterats yttrat bostäder (äldreboenden) med låg vattenförbrukning 1 fjärrvärme0,00 och ett mer sparsamt beteende hos våra kunder. Vi terligare drygt 1 600 lägenheter vilket betyder att totalt 3 900 med fjärrvärme. Det här betyder att vi ökat elförbrukningen samtidigt som årets nybyggnation har normal vattenförbruk- 2008 2009 2010 2011 0 0 har också haft temperatur2007 och vind 2008 under året 2009 som samman2010- lägenheter, 2011 ca 30 %, av våra bostäder har komfortvärmesyste- något men nettoeffekten på vår samlade energiförbrukning ning. Målsättningen inför framtiden är en sänkt förbrukning 2008 2009 2010 2011 0 taget bidragit positivt till den låga förbrukningen. met. I samband med montering av mätutrustning i lägenheterna gynnas av en sådan prioritering. som vi hoppas kunna uppnå i takt med att fler hyresgäster får 2009 2010 tillgång till komfortvärmesystemet och blir medvetna om sin förbrukning. Våra erfarenheter visar att kunskapen om den Fjärrvärmeförbrukning Elförbrukning 2 2 Vattenförbrukning Underhållskostnad kWh/m kWh/m m3/m2 egna förbrukningen påverkar kunderna att använda vatten 140 20 Kr per kvm 2,00 mer sparsamt. 300 Investeringar, Mkr 120 1,80 136 131 129 122 1,60 250 500 15 Total sjukfrånvaro, % 100 17,24 17,40 19,00 19,00 PCB – sanering avslutad på Närlunda 450 250 5 1,40 458 1,58 1,50 1,48 1,52 Saneringen av PCB i mark och byggfog på Närlunda har av- 200 400 202 256 80 1,20 slutats under verksamhetsåret. Sammanlagt har ca 1 880 löp- 350 10 4 3 150 162 166 1,00 meter byggfog sanerats och ca 950 m förorenade markmassor 300 60 0,80 schaktats bort och ersatts med ny jord. På Dalhem är PCB-sa- 3,7 100 250 3 257 40 0,60 neringen i mark och byggfogar ett än mer omfattande projekt 200 5 som pågått under det gångna året och fortsätter under 2012. 50 183 184 0,40 150 174 20 2 2,5 100 0,20 0 0 0 200750 2008 2009 2010 2011 1 0,00 2008 2009 2010 2011 2008 2009 2010 2011 2008 2009 2010 2011 0 2007 2008 2009 2010 2011 0 2009 2010 32 33 m3/m2 Vattenförbrukning Fjärrvärmeförbrukning 2,00 kWh/m2 Genomsnittlig återstående konverteringstid för lån 140 1,80 Antal år 5 Total sjukfrånvaro, % 1,60 Investeringar, Mkr 120 136 131 129 122 5 1,40 500 4 1,58 1,50 1,48 1,52 100 4,0 1,20 450 458 3,6 4 400 3 1,00 80 350 2,8 2,7 0,80 3,7 2 2,4 3 300 60 0,60 250 0,40 257 40 1 2 2,5 200 0,20 183 184 150 174 20 0 1 2007 2008 2009 2010 2010 0,00 100 2008 2009 2010 2011 50 0 2008 2009 2010 2011 0 0 2009 2010 2007 2008 2009 2010 2011

Fjärrvärmeförbrukning kWh/m2 140 Genomsnittlig återstående konverteringstid för lån Investeringar, Mkr 120 136 131Antal år 129 122 500 5 100 450 458 4 400 80 4,0 350 3,6 3 300 60 2,8 2,7 250 2 2,4 257 40 200 183 184 150 174 20 1 100 0 50 0 2007 2008 2009 2010 2010 2008 2009 2010 2011 0 2007 2008 2009 2010 2011

Genomsnittlig återstående konverteringstid för lån Antal år 5

4 4,0 3,6 3 2,8 2,7 2 2,4

1

0 2007 2008 2009 2010 2010 ÅRSREDOVISNING 2011 ÅRSREDOVISNING 2011

En växande befolkning ställer stora krav på vår förmåga att bygga fler bostäder 35 34 som matchar ett differentierat behov av kvalitet och hyresnivåer. 35 ÅRSREDOVISNING 2011 ÅRSREDOVISNING 2011

”Kanske får ordet trygghetsboende många att tänka på Trygghetsboende – en bra idé ålderdomshem och man tror kanske att det bara är folk Vi träffade Karin och Walter en vacker vinterdag för att prata om hur de upplever sin nya trygghetslägenhet. som är gamla och sjuka som bor där, men så är det ju inte.”

åde Karin och Walter uppskattar lägenhetens planlösning och praktiska funktioner. Restau- rangen i grannhuset och möjligheten till social samvaro känns också som en förmån. Och så har vi ju Ingmar, vår trygghetsvärd, som alltid är så hjälpsam och trevlig, påpekar Karin.

BKarin och Walter flyttade till trygghetsboendet på Hebsack- ersgatan från Raus Södra där de bott i drygt 20 år. – Vi älskade vårt radhus och vår fina trädgård och visst kändes det vemodigt att behöva lämna det men när vi båda kände att orken började tryta och vi inte längre kunde sköta om det som vi ville, så insåg vi att det började bli dags att se sig om efter ett annat boende. Det är ju bättre att se realistiskt på saken och ta steget av egen vilja i stället för att vänta tills det blir mer av ett tvång, eller till och med så att någon annan behöver besluta åt en, berättar Karin vidare.

Tanken på att byta boende hade fötts när de för några år se- inte direkt här på Sköldenborg, men å andra sidan har man ju – Nej, hade vi inte kunnat få en lägenhet här så hade flytten dan såg en artikel i Helsingborgs Dagblad om Helsingborgs- närmare till Olympiastadion härifrån, säger han och skrattar. inte blivit av, säger Walter och fortsätter. hems trygghetsboende på just Hebsackersgatan. Och som hängiven HIF-supporter under närmare 70 år, med – De andra områdena där det finns trygghetsboende är sä- – Vi gjorde inget åt saken just då, men efter en tid fick vi via säsongskort och klubbmedlemskap, uppskattar han verkligen kert fina de också, men Sköldenborg ligger bättre till tycker barnen reda på att det fanns möjlighet att stå i kö för trygg- närheten till fotbollsarenan där han ser så många matcher han vi. Här har vi nära till Slottshagen och Fredriksdalsparken hetsboende hos Helsingborgshem och då beslutade vi oss för orkar varje år. där vi tycker om att promenera, vi har nära både till affärer att ställa oss i den kön, säger Karin. och till sjukhuset, nära till service helt enkelt. De är nöjda med trygghetsboendet som koncept och rekom- – På Raus behövde vi bil för att ta oss till det mesta, inflikar De fick hjälp av barnbarnen att bevaka Hemtorget på Hel- menderar det gärna till andra. Karin tycker att det är konstigt Karin, och det blev så mycket lättare att ta beslutet om att singborgshems hemsida och med tiden dök det upp en två- att inte fler väljer den boendeformen. flytta när vi visste att vi fick det fint dit vi kom. Det är en rumslägenhet som de anmälde intresse för. – Kanske får ordet trygghetsboende många att tänka på viktig skillnad mellan känslan av att flytta TILL något och – Vi fick inte den lägenheten, men strax därefter blev det ålderdomshem och man tror kanske att det bara är folk som känslan av att flytta FRÅN något! Ser man fram emot det nya ytterligare en 2:a ledig och när vi bokade tid för visning fick är gamla och sjuka som bor där, men så är det ju inte. Det känns det inte så jobbigt att lämna det gamla. vi veta att det också fanns en 3:a lite högre upp i huset som man dock kan uppleva som en liten nackdel är att man måste blivit tillgänglig och den kunde vi få eftersom den som stod bestämma sig snabbt om man står i kö och får ett erbjudande. före oss i kön hade tackat nej, säger Walter. Det kan vara bekymmersamt för en gammal människa som bott länge i sitt hus eller lägenhet att behöva ta ett så pass stort Om Trygghetsboende De fick komma och titta på lägenheten och tyckte genast om den. beslut på bara någon enstaka dag, så det är nog bra om man ¢ Gemensamma lokaler för våra trygghetsboende ¢ Ett boende för aktiva personer som fyllt 70 år – Den var ljus och fin med nyrenoverat kök och badrum har gjort upp med sig själv om att det är dags att flytta på sig ¢ Närhet till allmänna kommunikationer ¢ En tillgänglig och trygg utemiljö och vi kände nog båda att här skulle vi kunna trivas, säger innan man gör en intresseanmälan. ¢ Närhet till service såsom vårdcentral och apotek ¢ En säker och anpassad bostad både Walter och Karin. ¢ Närhet till grönområde ¢ Trygghetsvärdar som finns till hands och som De var dock tvungna att ta ett snabbt beslut. Ett svårt så- Trots viss vånda över att bryta upp från sin gamla livsstil har ¢ Helsingborgshem har idag 135 trygghetsboenden dant, speciellt för Walter, som älskade sin trädgård och land- de inte ångrat att de tog beslutet att flytta. Tvärtom. De trivs samordnar aktiviteter på Drottninghög, Dalhem och Olympia skapet runt omkring. förträffligt i sin fina trerummare på fjärde våningen och det var – I Raus gick man från huset rakt ut i naturen. Det gör man ingen tvekan om att det var till Hebsackersgatan de skulle flytta.

36 37 ÅRSREDOVISNING 2011 ÅRSREDOVISNING 2011

ORGANISATION I FÖRÄNDRING

Under 2011 har Helsingborgshem fortsatt sitt perspektivskif- förstå det långsiktiga målet. Den knyter oss tydligare till sta- te från fastighet till människa med tydliga konsekvenser för dens övergripande vision och den stödjer vårt ägardirektiv. Vi hur vi väljer att utveckla organisationen. har också visualiserat vår affärsmodell. Affärsmodellen visar att alla medarbetare är med och bygger bolagets framgång ge- nom att förstå hur den enskildes beslut och agerande påverkar Nytt ägardirektiv helheten. På bolagsstämman i april 2011 beslutades om ett nytt ägar- direktiv för Helsingborgshem. Direktivet kan sammanfattas i + följande tre punkter:

¢ Helsingborgshem ska uppfylla stadens målsättning genom att utveckla attraktiva bostäder som bidrar till att Helsing- borg kan växa, utvecklas och vara en attraktiv stad att leva i.

Räntekostnader ¢ Bolaget ska aktivt delta i Helsingborgs stadsutvecklings- UnderhållskostnaderDriftskostnader Hyresintäkter arbete, medverka till att bra service finns i stadsdelar och Attraktivitet Fastighetsvärde bostadsområden, i samverkan med stadens övriga aktörer, motverka segregation och främja gemenskap och trygghet i de olika bostadsområdena. – ¢ Verksamheten ska bedrivas enligt affärsmässiga principer på ett sätt som främjar långsiktigt hållbar utveckling, såväl ekonomisk, social som ekologisk. Kompetensförstärkning De senaste årens genomlysning av verksamheten har pågått parallellt med fortsatta rationaliseringar med syfte att skapa Affärsplan 2012 – 2015 ekonomisk balans och utvecklingskraft. Under året har hela Helsingborgshems styrelse inledde arbetet med en ny affärs- företaget arbetat med att höja kompetensnivån vilket bland plan under våren 2011. Ett ramverk med fokusområden och annat resulterat i nyrekryteringar av ett flertal välutbildade mål utarbetades som ett underlag för den vidare processen där och kompetenta medarbetare. en stor del av bolagets medarbetare involverades. Affärspla- I takt med att ägarens förväntningar på bolaget ökar juste- nen fokuserar på utmaningen att bygga och hyra ut 300 nya rar vi mål och bemanning. Såväl ny- och ombyggnadstakten bostäder varje år. Samtidigt ska bolaget bygga om och värde- som underhållsvolym och försäljningsmål ställer krav på or- utveckla befintliga bostäder, ytterligare förbättra driftsnettot, ganisationens förmåga att öka tempot i alla processer. Snabb- öka fastighetsunderhållet och minska energiförbrukningen. het fungerar bäst i organisationer som är värderingsstyrda Effektivitet i måluppfyllelsen förutsätter en ökad kundfoku- snarare än regelstyrda – en förändring som Helsingborgshem sering och en större förståelse för marknadens förutsättning- startat under 2011. ar. Det är endast genom kunskap om och dialog med våra kunder som vi kan stärka bolagets varumärke och öka stads- delarnas och stadens attraktivitet. Affärsplanens höga ambi- Ökat samarbete mellan avdelningarna tionsnivå ställer också krav på en dynamisk organisation med Med syfte att nå ett bättre helhetsresultat och en ökad kvalitet behov av förstärkning och förändring under planperioden. i beslut och processer har bolaget under året ökat samarbetet mellan avdelningarna. Ägarens förväntningar, marknadens förutsättningar, kundens behov och våra egna specialistkom- Vision och affärsmodell petenser måste ständigt balanseras och styras mot vår vision Under 2011 har Helsingborgshem definierat en ny vision: Vi och vårt uppdrag. Det förutsätter ett betydligt mer utvecklat ska göra Helsingborg till en attraktiv stad att leva och bo i för en och metodiskt samarbete över avdelningsgränserna – en för- mångfald av människor. Visionen hjälper oss att prioritera och ändring som har accelererat under 2011.

Vi ska göra Helsingborg till en attraktiv stad att leva och bo i för en mångfald av människor. 38 Visionen hjälper oss att prioritera och förstå det långsiktiga målet. 39 ÅRSREDOVISNING 2011 ÅRSREDOVISNING 2011

Förvaltning och Teknik, har utrett och formulerat kraven på ny- och Arbetet med att förbättra bolagets driftsnetto och öka kun- ombyggnadsprojekt ur marknadens och kundens perspektiv. ”Helsingborgshem är en hälsodiplomerad arbetsplats skapen om ekonomisk styrning har fortsatt med gott resultat. Avdelningen har också inhämtat mer detaljerad kunskap om Målsättningen är att öka kostnadseffektiviteten så att mins- boendetrender och olika livssituationers behov vilket i sin tur sedan 2004. Det är Korpen som analyserar och reviderar kade driftkostnader skapar förutsättningar för ett ökat före- ligger till grund för ett fortsatt arbete med framtida boen- byggande underhåll. dekoncept. ett företags hälsoarbete.” Ett aktivt samarbete med marknadsavdelningen har inletts med syfte att utveckla en gemensam plattform för hur bolaget kan öka stadsdelarnas attraktivitet. HR för både våra medarbetare och för företaget att utvecklas. Under året centraliserade vi bolagets kundservice (telefoni En ny HR-funktion har etablerats som en sektion inom avdel- Under 2011 har Helsingborgshem deltagit aktivt i Euro- och e-post) till huvudkontoret. Syftet var att förbättra till- ningen för ekonomi och finans. Här arbetar tre medarbetare honets projekt kring den åldrande befolkningen, Aging po- gänglighet och modernisera vår service och dialog med hy- med målet att attrahera, rekrytera och behålla kompetenta pulation. Genom studiebesök och seminarier har vi skaffat resgästerna. Förändringen var också ett led i att frigöra tid medarbetare. HR ska också bidra till att effektivisera proces- oss värdefull kunskap från andra bostadsbolag och länder. för vår kundnära personal som nu kan öka sin närvaro ute i ser och flöden i organisationen liksom att bistå cheferna i de- Kunskap som blir viktig i vårt fortsatta utvecklingsarbete av stadsdelarna. ras roll som ledare. EKONOMI OCH FINANS MARKNAD FÖRVALTNING BYGG OCH TEKNIK boendekoncept som riktar sig till den äldre delen av Helsing- borgs befolkning. Bygg ochController Teknik BoButik EurohonetYtterstaden Projektsektion Avdelningen förstärktes med två nya sektioner under 2010, Helsingborgshem är sedan hösten 2010 Hälsoarbete projektsektionenRedovisning och sektionen för fastighetsutveckling.Produktutveckling Un- medlemMellanstaden i Eurohonet – European Hou- FastighetsutvecklingEURHONET Helsingborgshem är en hälso- der 2011 har erfarna och kompetenta sektionschefer rekryte- sing Network. Eurohonet är ett nätverk och serviceEuropean diplomerad arbetsplats sedan rats och avdelningenHR fortsätter att förstärkaInfogrupp sin kompetens för beståendeMiljonstaden av närmare 30 bostadsbolag Housing Network 2004. Det är Korpen som att klara de högre målen. från Sverige, Tyskland, Frankrike, Ita- lien ochInnerstaden England. Företagets gemensamma nämnare är att analyserar och reviderar ett de är allmännyttiga. I övrigt skiljer sig förutsättningarna åt företags hälsoarbete vart annat år och för att uppnå en diplo- Marknad mellan länderna beträffande lagstiftning, företagens roll på mering ska arbetsplatsen uppfylla vissa kriterier kring hälsa. I arbetet med hälsa har vi identifierat Hälsa BAS och Hälsa Även marknad har inlett ett större förändringsarbete. Av- marknadenStab etc. SPETS. Hälsa BAS innebär att chefer och andra ledare i or- delningen har förstärkts med en ny marknadschef som fått i Vad som också förenar företagen är viljan att arbeta för ett ganisationen har kunskap om systematiskt arbetsmiljöarbete, uppdrag att bemanna marknadsavdelningen med rätt struk- Vd hållbart samhälle där påverkan på vår gemensamma miljö rehabilitering, arbetsrätt, lönefrågor, rekrytering och urval, tur och kompetens för att bolaget ska nå sina uthyrningsmål, minimeras genom medvetenhet och aktiva åtgärder. Vår med- introduktion av ny personal mm. Hälsa SPETS är t ex Hälso- stärka varumärket och bygga en långsiktig och positiv rela- verkan i Eurohonet ger möjlighet för flera anställda att med- gruppens arbete och olika hälsoarrangemang. tion med våra hyresgäster. Under året har fokus legat på av- verka i projekt inom olika ämnesområden i samarbete med Under året har Hälsogruppen bjudit in till flera frukost- delningens affärsutveckling som, i nära samarbete med Bygg våra kollegor ute i Europa. Projekten är en utmärkt möjlighet möten på tema kost, och återhämtning. Vi har bland annat lyssnat till biodlaren Annika Olssons föredrag om honungens EKONOMI OCH FINANS MARKNAD FÖRVALTNING BYGG OCH TEKNIK hälsobringande effekter, vi har fått undervisning i skrattyoga av skrattyogainstruktören Christina Melin och vi har fått be- Controller BoButik Ytterstaden Projektsektion sök av Karin Bjering från företagshälsovården Feelgood som introducerat oss i Mindfulness. Under en halvdag fick samt- Redovisning Produktutveckling Mellanstaden Fastighetsutveckling liga medarbetare också möjlighet att lyssna till Lena Lehman, och service sjukgymnast med stort intresse för människans friskfaktor. HR Infogrupp Miljonstaden Helsingborgshems organisation 2011-12-31 Lena talade på temat återhämtning. Helsingborgshem har Innerstaden slutligen även organiserat löpträning med personlig tränare inför deltagande i Springtime. 76 personer har under året helt eller delvis utnyttjat företa- gets friskvårdsbidrag på 3 000 kr till bl a inköp av tränings- Stab kort. Företaget subventionerar även massagebehandling och 33 anställda har utnyttjat denna förmån. Vd Under 2011 var sjukfrånvaron 2,4 % (2,5 %) varav lång- tidsjukfrånvaron uppgick till 9,7 % (22,9 %).

40 41 ÅRSREDOVISNING 2011 ÅRSREDOVISNING 2011

FASTIGHETER

Fastighetsvärderingar Förvärv och försäljning Helsingborgshem genomförde vid årsskiftet en intern vär- Den 3 januari tillträdde bolaget fastigheten Frigg 1, belägen dering av fastighetsbeståndet. Värderingen syftar till att be- invid nya Kullavägen. Fastigheten förvärvades 2010 för 18 mkr döma fastighetsportföljens marknadsvärde, det vill säga det från Brinova Helsingborg AB. Under 2011 fullföljdes vidare mest sannolika priset vid en försäljning av bolagets fastigheter affärerna att sälja fastigheterna Renen 27 och 30 för totalt som hyresrätter på en öppen och fri fastighetsmarknad vid en 43 mkr till Brinova Log. Planteringen AB där Helsingborgs- viss tidpunkt (2011-12-31). hem avyttrar lokalfastigheter för vårdändamål och förvärvar Värdet har bedömts med stöd av en kassaflödeskalkyl i vil- mark för bostadsproduktion. Överlåtelsen ägde rum i januari ken man genom simulering av framtida driftnetton analyse- 2011. rar och bedömer marknadens förväntningar av fastigheternas Den 13 april tecknads köpeavtal med Belebro AB om att värde. Restvärdet har bedömts genom en s k evighetskapitali- sälja en del av fastigheten Viktoria 19. Köpeskillingen uppgår sering av sista årets driftnetto. till 14,6 mkr och försäljningen medför att den del av fastighe- Omsättningen på den svenska transaktionsmarknaden var ten där livsmedelsbutik och del av det underjordiska garaget under året i paritet med föregående år. Volymen var dock vä- överlåts under våren 2012 då avstyckning av fastigheten vun- sentligt högre jämfört med 2009 men fortfarande långt ifrån nit laga kraft. Affären möjliggör att nya bostäder kommer att de höga nivåerna åren dess för innan. 2011 inleddes med något uppföras på den avyttrade delen som kommer att benämnas sjunkande avkastningskrav för bostäder för att sedan åter öka Viktoria 22. under årets andra halva igen. Uppgången var dock begränsad Slutligen skrevs köpeavtal för försäljning av bostadsfastig- för bostadsfastigheter med förutsägbara kassaflöden i centrala heten Tömmen 8, i Laröd. Tillträde sker under 2012 och kö- lägen vilka innebar låg placeringsrisk för investerarna. Den peskillingen uppgår till 2 775 kkr. ökade oron på finansmarknaderna medförde att de mindre lånefinansierade institutionella köparna ökade i andel. Direktavkastningskraven för bostäder bedömdes vid vär- Investeringar deringstidpunkten, med stöd ifrån värderingsverktyget Dat- Helsingborgshem har under 2011 investerat totalt 169 (170) scha, variera från 3,5 % i centrala lägen till 6,5 % i mer peri- mkr i om- och nybyggnation. Avslutade investeringar upp- fera lägen. Variationen förklaras av skillnader i fastigheternas går till 216 (140) mkr. 68 (50)% eller 146 (68) mkr har in- läge och deras affärsrisk. Det genomsnittliga avkastningskra- vesterats i nyproduktion under 2011. Därutöver tillkommer vet för bostäder har sjunkit med knappt en procentenhet jäm- ombyggnadskostnader främst för fastigheterna i kvarteret fört med föregående år vilket främst förklaras av förändringar Kungsörnen, Planteringsvägen Odengatan, och kvarteret To- i marknaden. Därutöver förklaras förändringen av att vär- maten invid Miatorpsgatan, Planteringsgatan. deringen nu baseras på värderings- och försäljningsstatistik Utöver avslutade investeringar enligt ovan tillkommer de i från Forum Fastighetsekonomi istället för Newsec då den projekt som fortfarande är pågående vilka uppgår till 130 ansågs mer detaljerad. (177) mkr. Dessa utgörs främst av kostnader vilka härrörs till En bedömning av det totala marknadsvärdet på bolagets nyproduktion i Laröd och invid Kullavägen samt ombyggna- fastigheter uppgick till ca 10,2 (7,8) miljarder kronor exklu- tion på Stattena. sive pågående nyproduktion. Värdet kan jämföras med 2011 års taxeringsvärde som nyligen reviderats och nu uppgår till hela 7,9 (7,6) miljarder kronor samt bokförda värde på drygt 4,1 (4,0) miljarder kronor.

Det genomsnittliga avkastningskravet för bostäder har sjunkit med knappt en procentenhet 42 jämfört med föregående år vilket främst förklaras av förändringar i marknaden. 43 Diagram 7 Omsättning hyresgäster (exkl studentboende) i % av totalt antal lägenheter % 15

14,2 13,6 ÅRSREDOVISNING 2011 13,4 ÅRSREDOVISNING 2011 12,6 11,9 11,9 10

5EKONOMI

0 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Finans Sverige inledde 2011 med god tillväxt och starka statsfinan- som inte var alldeles oväntat även om tillväxten i det tredje ser. Riksbanken hade i flera steg under 2010 höjt reporäntan kvartalet överraskat positivt. Trots beskedet handlades 3-mån Uppnåddfrån rekordlåga soliditet jämfört0,25 % medtill 1,25 ägarens %. Räntebanan krav indikerade Stibor till 2,64 % den sista dagen på året och många ifrå- % även att Riksbanken hade för avsikt att höja styrräntan till gasatte Riksbankens påverkan på den korta räntebildningen. 17,0 2,50 % inom de kommande 12 månaderna. 3-mån Stibor var 10-årsswappen steg något men slutade ändå på låga 2,30 %. 16,5 i början på året 1,95 % medan 10-årsswappen var 3,58 %. Lånevolymen uppgick till 3 379 (3 411) mkr varav 2 959 16,5 16,0 Riksbanken, marknadens prissättning och bedömare antydde (1 730) mkr var lån hos Helsingborgs stad. Marknadsvärdet alla att korträntorna skulle stiga under året medan utsikterna på låneportföljen var 3 449 (3 394) mkr. För att hantera rän- 15,5 15,6 terisken har ränteswappar använts. I bolagets finanspolicy 15,0 för långräntorna var betydligt mer osäkra. 15 Utvecklingen i den svenska ekonomin var fortsatt god un- anges ansvarsfördelning, regler och riktlinjer för finansie- 14,5 14,9 der det första halvåret även om vissa orosmoln började torna ringsverksamheten i Helsingborgshem. Därutöver anges ge- 14,0 upp sig14,1 under sommaren. Riksbanken höjde reporäntan med nom en normportfölj hur risker ska begränsas och vilka risker 13,5 13,8 25 räntepunkter i februari respektive i april, vilket gav en re- som får tas. Den årliga översynen av finanspolicyn medförde 13,0 poränta på 1,75 %. Tillväxten under de första två kvartalen inte några förändringar inför 2012. Den totala ränteswapps- 12,5 uppgick till 6,4 % respektive 4,9 % i årstakt. I april handlades volymen uppgick vid utgången av 2011 till 2 225 (1 425) mkr 12,0 10-årsswappen på 3,96 %, en nivå som kom att bli den hög- vilket är betydlig högre än föregående års volym och nästan 2007 2008 2009 2010 2011 sta under hela året. 3-mån Stibor hade under samma period tre gånger mer än 2009 års volym på 725 mkr. Soliditet Ägarens krav stigit till 2,45 %. I juli höjde Riksbanken återigen reporän- tan med 25 punkter till 2,00 %. Räntebanan lämnades dock Bruttosnitträntaoförändrad, vilket fortsatt indikerade en styrränta på 2,50 % Genomsnittlig återstående konverteringstid för lån % vid årsskiftet. Antal år 5,0 I USA började de politiska motsättningarna hopa sig då de- 5 4,5 mokrater och republikaner inte kunde enas om en maxnivå 4,46 4,0 på den amerikanska statsskulden. Dessutom hade man olika 4 4,0 3,5 syn på hur man på längre sikt skulle få ned statsskulden. I Eu- 3,46 3,6 3,0 ropa handlade det mesta om Grekland, som fick 3,23be om hjälp 3 när landet inte längre kunde låna på kapitalmarknaden. Det 2,5 2,62 2,8 2,7 2,0 som från början såg ut att handla om Portugal, Irland, Grek- 2 2,4 1,5 land fick oväntat stora negativa proportioner när marknader- na även började dissekera Spanien1,55 och Italien. De spanska 1,0 1 och italienska statsräntorna steg kraftigt i slutet av sommaren 0,5 och hela euro-samarbetets framtida existens blev ifrågasatt. 0,0 0 När Standard2007 & 2008Poor’s nedgraderade 2009 USA:s2010 kreditbetyg 2011 föll 2007 2008 2009 2010 2011 börsindex och långräntor världen över ännu mer. Hösten blev fortsatt orolig och Riksbanken sköt initialt på räntehöjningarna man tidigare hade aviserat. Långräntorna Marknadsvärdet på swappvolymen utöver nominellt be- fortsatte att falla medan 3-mån Stibor steg, trots Riksbankens lopp har till följd av mycket låga priser främst på längre löp- mer passiva hållning. På kapitalmarknaden blev investerare tider gått från 20 mkr till bolagets fördel till en skuld mot- mer försiktiga vilket syntes i ökade kreditmarginaler. I mitten svarande 63 mkr vid förtidsinlösen av bolaget swappar. Den Elförbrukning 2 Underhållskostnadpå december bottnade 10-årsswappen på rekordlåga 2,20 % genomsnittliga räntebindningstiden har ökat till 2,86 (2,26) kWh/m 20 Kr persamtidigt kvm som 3-mån Stibor toppade på 2,76 %. Dagarna år och den genomsnittliga återstående konverteringstiden var 300 efter sänkte Riksbanken styrräntan till 1,75 %, ett besked 2,35 (2,69) år.

Utvecklingen i den svenska ekonomin var fortsatt god under det första halvåret även 250 15 17,24 17,40 19,00 19,00 44 om vissa orosmoln började torna upp sig under sommaren. 250 45 200 202 256 10 150 162 166

100 5 50

0 0 2007 2008 2009 2010 2011 2008 2009 2010 2011

m3/m2 Vattenförbrukning 2,00

1,80

Total sjukfrånvaro, % 1,60 5 1,40 1,58 1,50 1,48 1,52 1,20 4 1,00

0,80 3 3,7 0,60

2 2,5 0,40 0,20

1 0,00 2008 2009 2010 2011

0 2009 2010

Fjärrvärmeförbrukning kWh/m2 140

Investeringar, Mkr 120 136 131 129 122 500 100 450 458 400 80 350 300 60 250 257 40 200 183 184 150 174 20 100 50 0 2008 2009 2010 2011 0 2007 2008 2009 2010 2011

Genomsnittlig återstående konverteringstid för lån Antal år 5

4 4,0 3,6 3 2,8 2,7 2 2,4

1

0 2007 2008 2009 2010 2010 Diagram 7 Omsättning hyresgäster (exkl studentboende) i % av totalt antal lägenheter % 15

14,2 13,6 13,4 12,6 11,9 11,9 10

5

0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Diagram 7 Omsättning hyresgäster (exkl studentboende) i % av totalt antal lägenheter % 15 Uppnådd soliditet jämfört med ägarens krav 14,2 13,6 % 13,4 12,6 17,0 11,9 11,9 10 16,5 16,5 16,0

15,5 15,6 5 15,0 15 14,5 14,9

14,0 14,1 13,5 13,8 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 13,0

ÅRSREDOVISNING 2011 12,5 ÅRSREDOVISNING 2011 12,0 2007 2008 2009 2010 2011

Soliditet Ägarens krav Uppnådd soliditet jämfört med ägarens krav % Den genomsnittliga bruttosnitträntan för låneportföljen upp- Bruttosnittränta Genomsnittlig återstående konverteringstid för lån 17,0 ”Fram till 2015 beräknar Helsingborgshem att påbörja cirka gick vid årsskiftet momentant till 3,23 (2,62) %. Den högre % Antal år 16,5 nivån förklaras dels av den höjda upplåningskostnaden,16,5 dels 5,0 5 16,0 1 200 lägenheter vilket ger en genomsnittlig produktionstakt av att bolaget ökat räntebindningen. 4,5 15,5 15,6 4,46 Räntekostnaderna för Helsingborgshem uppgick till totalt 4,0 4 på cirka 300 lägenheter årligen.” 15,0 15 4,0 106 (81) mkr. Av räntekostnaderna utgör 2,5 mkr borgensavgift. 3,5 14,5Kassaflödet från den löpande14,9 verksamheten före förändring 3,46 3,6 3,0 3,23 3 14,0av rörelsekapitalet uppgick 2011 till 146 (161) mkr. 14,1 2,5 2,62 2,8 2,7 13,5 13,8 Kassaflödesanalys inte omöjligt att vi får se liknande slag som uppvisades under 2,0 2 2,4 13,0 det gånga året. Den politiska osäkerheten i Europa och USA 1,5 Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar 12,5Resultat 1,55 av rörelsekapital är 146 (161) mkr. Inklusive förändringen av har präglat finansmarknaderna under året, möjligtvis fortsät- 1,0 1 12,0Resultat efter finansnetto uppgick till 53 (46) mkr. Årets re- rörelsekapitalet blev kassaflödet 159 (156) mkr. ter det även under 2012. 0,5 sultat efter2007 skatt slutade 2008 på 38 (33) 2009 mkr. 2010 2011 Vi investerade 175 (179) mkr i fastigheter. Den svagare tillväxten i svensk ekonomi kan komma att BolagetsSoliditet nettoomsättningÄgarens krav uppgick till 884 (856) mkr vil- 0,0 0 begränsa förutsättningarna och betalningsförmågan för nu- 2007 2008 2009 2010 2011 2007 2008 2009Bolagets lån 2010 amorterades2011 med 32 mkr. ket var en ökning med 28 (10) mkr, ca 3 (1) % mot föregå- Likvida medel minskade med 28 (35) mkr. varande och framtida kunder till Helsingborgshems bostäder Diagram 7 endeBruttosnittränta år. Ökningen förklaras i huvudsak av hyreshöjningen Genomsnittlig återstående konverteringstid för lån eller lokaler. Ur ett riskperspektiv bedöms dock Helsingborg per% 2011-01-01 på 2,5 % i genomsnitt, differentierat mellan gickAntal kostnaden år för drift till knappt 344 (384) kr/kvm, varav Omsättning hyresgäster (exkl studentboende) som en kommun med goda förutsättningar varför en lägre i % av totalt antal lägenheter 0-3,85,0 % per fastighet beroende på deras läge och standard. taxekostnaderna5 utgör ca 165 (177) kr/kvm och reparationer tillväxt, låg inflation och löneutveckling förväntas få begrän- Utsikter% för 2012 4,5Den genomsnittliga utgående hyran för bostäder låg vid ut- knappt 37 (43) kr/kvm. Euro-samarbetet15 som sattes på hårda prov under 2011 står sade effekter för de företag som vill etablera sig eller expandera gången av4,46 2011 på 946 (916) kr/kvm. Vakansgraden för bo- Underhållskostnaderna består av planerat underhåll och sin verksamhet i Helsingborg. Vidare kan hyresrätten komma 4,0 4 fortsatt 14,2inför stora prövningar framöver. Italien och Spanien Elförbrukning 4,0 13,6 kWh/m2 städer3,5 är fortsatt låg 0,2 (0,4) % . Nettointäkterna för lokaler Underhållskostnadhyresgäststyrt lägenhetsunderhåll, HLU. Detta är insatser behöver övertyga marknaderna13,4 och de andra medlemslän- att framstå som bekvämt och tryggt alternativ i en fastighets- 3,6 12,6 20 inklusive bostadskomplement3,46 sjönk till 52 (56) mkr på grund Krsom per kvm krävs för att fastigheterna ska behålla sin tekniska status derna att man på allvar ska ta tag i de11,9 skenande underskotten.11,9 marknad med fallande hus- och bostadsrättspriser. Fortsatta 3,0 3,23 3 10 av föregående års fastighetsförsäljningar. Vakansgraden för 300och säkra deras värde. Till följd av låga drift- och räntekostna- Samtidigt väcks intern kritik i andra länder som exempelvis prisfall i kombination med en fallande ränta på sikt kan dock 2,5 2,62 2,8 2,7 lokaler uppgick till 4,8 (4,1) %. der kunde underhållsinsatser för 239 (188) mkr genomföras. Frankrike och Tyskland, där fler och fler röster höjs för att medföra en kännbar konkurrens för bolagets nyproduktion. 2,0 2 2,4 Driftkostnaderna minskade med ca 10 % från 358 mkr till 250Kostnaderna för HLU steg under året och uppgick till 53 (50) 15 De jämförelsevis17,24 låga17,40 och konkurrenskraftiga19,00 19,00 hyresnivå- 1,5 250 lämna euro-samarbetet. 322 mkr av vilket merparten förklaras1,55 av minskade kostnader mkr. Omräknat till kronor per kvadratmeter blev årets totala Utvecklingen5 i den svenska ekonomin är till stor del bero- erna i Helsingborgshems bostadsbestånd behöver hyrorna 1,0 200 1 för värme och fastighetsskötsel till följd av den milda vintern kostnad för underhåll 256 (202). Drygt 200202 (148) kr/kvm 256 eller ende av vad som händer i Europa och även om det mesta tyder framöver successivt öka, för att Helsingsborgshem ska kunna 0,5 som avslutade året. Av driftkostnaderna utgör taxekostnader- 78 (73) % var relaterat till fastighetsbevarande underhåll. på en kraftig försämring är osäkerheten stor. I USA är det 10 hantera det underhåll, de renoveringar och de framtida inves- 0,0 150 162 166 na 154 (165) mkr. Kostnaderna för uppvärmning minskade Av-0 och nedskrivningar slutade på 116 (114) mkr. teringar som krävs för att säkra boendekvalitén och därige- 2007 2008 2009 2010 2011 2007 2008 2009 2010 2011 valår,0 vilken också kan ställa saker på sin spets. Mycket talar under 2011 och uppgick till 83 (96) mkr och utgör därmed 100 Centrala administrations- och försäljningskostnader är för att den2006 korta 2007räntan åtminstone 2008 2009 inte kommer 2010 bli 2011högre nom hyresrättens starka roll i Helsingborg. den enskilt största posten. Reparationskostnaderna uppgick kostnader som är knutna till de centrala stödfunktionerna men långräntornas utveckling är fortsatt osäker och det är 5 Marknaden tillförs idag ett mycket begränsat antal hyres- till 35 (40) mkr. Kostnaderna för försäkringsskador uppgick 50administration, IT, bygg, fastighetsutveckling och marknad. lägenheter genom nyproduktion varför bristen på hyresrät- till 15 (29) mkr. Omräknat till kronor per kvadratmeter upp- De centrala kostnaderna var något högre än föregående år och ter förväntas bestå även de kommande åren. Bolagets höga uppgick0 till 57 (54) mkr. 0 2007 2008 2009 2010 2011 nyproduktionsplaner framöver förväntas kunna möta en del UppnåddElförbrukning soliditet jämfört med ägarens krav av den 2008efterfrågan men2009 ett stort utbud2010 av bostäder2011 i ett och 2 Underhållskostnad Resultatet efter finansiella poster blev 53 (46) mkr. kWh/m % samma prissegment ökar risken för vakanser i lågkonjunktur. 20 Kr per kvm 17,0 Fram till 2015 beräknar Helsingborgshem att påbörja cirka 300 Bolaget lämnade 54 (46) mkr i koncernbidrag, vilket motsva- 16,5 1.200 lägenheter vilket ger en genomsnittlig produktionstakt 16,5 3 2 Vattenförbrukning rar resultatet efter finansiella poster och erhöll 40 (34) mkr i 16,0 m /mpå cirka 300 lägenheter årligen. Detta förutsätter att erforder- 250 15 17,24 17,40 19,00 19,00 2,00 250 aktieägartillskott i enlighet med ägarens direktiv. 15,5 15,6 liga detaljplaner för nyproduktionen kan tillskapas och lön- 15,0 15 1,80 200 samhet uppnås. Även ombyggnadstakten kommer att öka till 202 256 14,5 14,9 1,60 en årstakt på 400 lägenheter. Total sjukfrånvaro,10 % 150 166 Ställning 162 5 14,0 1,40 Resultatet för 2012 efter finansiella poster är budgeterat till 14,1 1,58 1,50 1,48 1,52 Det bokförda värdet på anläggningstillgångar uppgår till 4 255 13,5 13,8 45 mkr och ligger därmed i linje med ägardirektivet om en 100 (4 204) mkr. Av dessa utgör 130 (177) mkr pågående nyan- 1,20 avkastning på 6 % på eget kapital. 4 5 13,0 läggningar. Omsättningstillgångarna minskade från 125 mkr till 1,00 Investeringsramen 2012 är budgeterad till 342 mkr. Voly- 50 12,5 84 mkr varav 62 mkr utgörs av fordringar på Helsingborgs stad. 0,80 men förväntas successivt öka fram till 2015 då volymen sista 3 12,03,7 Långfristiga skulder minskade med 32 (1) mkr. 2007 2008 2009 2010 2011 året bedöms uppgå till knappt en miljard. 0 0 0,60 2007 2008 2009 2010 2011 Soliditeten ökade från 15,6 till 16,5 %. Soliditet Ägarens krav 2008 2009 2010 2011 2 2,5 0,40 0,20 46 Bruttosnittränta Genomsnittlig återstående konverteringstid för lån 47 1 0,00 % Antal2008 år 2009 2010 2011 3 2 Vattenförbrukning m /m 5,0 5 0 2,00 4,5 2009 2010 4,46 1,80 4,0 4 4,0 3,5 Total sjukfrånvaro, % 1,60 Fjärrvärmeförbrukning 3,46 2 3,6 3,0 kWh/m 5 1,40 3,23 3 140 2,5 1,58 1,50 1,48 1,52 1,20 2,62 2,8 2,7 2,0 2,4 4 120 2 Investeringar,1,00 Mkr 1,5 136 131 129 122 500 1,55 0,80 3,7 1,0 100 1 3 450 4580,60 0,5 400 80 0,0 2 2,5 0,40 0 350 2007 2008 2009 2010 2011 2007 2008 2009 2010 2011 300 0,20 60 1 250 0,00 2572008 2009 2010 2011 40 200 0 150 183 184 2009 2010 174 20 100 Elförbrukning 50 0 2 Underhållskostnad kWh/m 2 Fjärrvärmeförbrukning 2008 2009 2010 2011 0 kWh/m 20 Kr per kvm 2007140 2008 2009 2010 2011 300 Investeringar, Mkr 120 250 136 131 129 122 15 17,24 17,40 19,00 19,00 500 250 100 450 200 458 Genomsnittlig återstående konverteringstid för lån 202 256 400 80 Antal år 10 150 162 166 350 5 300 60 100 250 4 5 257 4,040 200 50 3,6 183 184 3 150 174 20 100 0 2,8 2,7 0 2 2007 2008 2009 2,4 2010 2011 50 0 2008 2009 2010 2011 2008 2009 2010 2011 0 1 2007 2008 2009 2010 2011

0 m3/m2 Vattenförbrukning 2007 2008 2009 2010 2010 2,00

1,80 Genomsnittlig återstående konverteringstid för lån Antal år Total sjukfrånvaro, % 1,60 5 5 1,40 1,58 1,50 1,48 1,52 1,20 4 4,0 4 1,00 3,6 3 0,80 3,7 2,8 2,7 3 0,60 2 2,4 2 2,5 0,40 1 0,20

1 0,00 0 2008 2009 2010 2011 2007 2008 2009 2010 2010 0 2009 2010

Fjärrvärmeförbrukning kWh/m2 140

Investeringar, Mkr 120 136 131 129 122 500 100 450 458 400 80 350 300 60 250 257 40 200 183 184 150 174 20 100 50 0 2008 2009 2010 2011 0 2007 2008 2009 2010 2011

Genomsnittlig återstående konverteringstid för lån Antal år 5

4 4,0 3,6 3 2,8 2,7 2 2,4

1

0 2007 2008 2009 2010 2010 ÅRSREDOVISNING 2011

Hyresmodellen införs stegvis. Under 2009 och 2010 har framför allt fastighetens läge påverkat hyreshöjningen. Nytt för 2011 års hyra är att även fastighetens standard värderats.

VAKANS Investeringsvolymen för 2012 beräknas till 342 mkr. Eko- Vakansgraden är fortsatt låg främst på bostads- men även på nomin vid främst nyproduktion men även ombyggnad är lokalsidan. Genom att Helsingborg ligger i en tillväxtregion fortsatt ansträngd varför god lönsamhet i projekten är av vikt bedöms risken som liten att bostadslägenheter i det nuvarande för att inte belasta bolagets ekonomi på sikt. Den stora ök- beståndet skulle förorsaka bolaget någon större förlust. Den ningen i investeringsvolymer framöver får genomslag på flera omfattande nyproduktionsvolym som bolaget, men även an- håll i företaget med ökade kostnader som följd. dra aktörer, står inför innebär en ökad vakansrisk. Till detta kommer en vikande konjunktur som kan få effekter på betal- RÄNTEKOSTNADER ningsförmågan hos boende och företag. Räntekostnaderna är en av de enskilt största kostnadsposterna. Vad avser lokaler har flertalet avtal för kommunala lokaler Ränteutvecklingen påverkar därför Helsingborgshems resultat långa löptider vilket begränsar riskerna för vakanser. Avtalen i stor utsträckning. Från 2012 och framåt kommer bolagets omfattar dock i vissa fall stora delar av en byggnad vilket kan investerings- och lånevolym att öka kraftigt. Känsligheten för medföra risk för ombyggnad och anpassning av lokalerna vid förändringar i räntan blir därmed högre. Utifrån rådande stra-

Den hyresmodell som nu tillämpas grundar sig på hyresgästernas gemensamma eventuell uppsägning för avflyttning. tegi för kreditanskaffning och ränteriskhantering bedöms bo- värderingar om vilka faktorer som ska påverka hyran. laget kunna bära denna risk. Finansiering kommer fortsatt att DRIFT ske mot Helsingborgs stad som svarar för finansieringsrisken 2012 års driftbudget har utökats gentemot föregående år till fullo medans bolaget fortsatt hanterar ränterisken. främst till följd av ökade driftkostnader, för fastighetsel och Nedan redovisas hur resultatet efter finansiella poster på- Risk- och känslighetsanalys gästernas gemensamma värderingar om vilka faktorer som värme. Vad avser övrig kostnadsutveckling har den i möjli- verkas när vissa faktorer ändras. Helsingborgshems verksamhet och ekonomi påverkas av för- ska påverka hyran. Fullt införd kommer fyra faktorer att ligga gaste mån arbetats in genom besparingar. ändringar i omvärlden. Detta gäller såväl makroekonomiska till grund för hyressättningen. Det handlar om fastighetens som regionala faktorer samt politiska förändringar. När det läge i Helsingborg, om fastighetens standard, om lägenheter- UNDERHÅLL OCH INVESTERINGAR Känslighetsanalys gäller risker har vi identifierat följande områden: nas standard samt om den service som erbjuds hyresgästerna. Det är fortsatt av stor vikt att driftkostnaderna kan hållas Förändring Förändring av Förändring av Hyresmodellen införs stegvis. Under 2009 och 2010 har och om möjligt minskas för att på så sätt successivt öka un- resultat 2011 budget 2012 ¢ framför allt fastighetens läge påverkat hyreshöjningen. Nytt Hyresutveckling derhållsvolymen. Detta för att säkerställa och förbättra fast- Brutto hyresintäkter ¢ Vakanser i beståndet för 2011 års hyra är att även fastighetens standard värderats. ighetsbeståndets skick genom fastighetsbevarande underhåll bostäder +/- 1 %-enheter 8 mkr 8 mkr ¢ Driftkostnadsutveckling I fastighetens standard bedöms exempelvis faktorer som hus- och inte minst för att bibehålla en god boendekvalitet. En Vakansgrad bostäder +/- 0,1%- enheter 1 mkr 1 mkr ¢ Investerings- och underhållsbehov typ, konstruktion och standard på kök och badrum. Ytterst höjd ombyggnadstakt av bolagets lägenheter medför både en Driftkostnader +/- 1 %- enheter 3 mkr 4 mkr ¢ handlar förändringsarbetet om att stärka hyresrättens ställ- Ränterisk högre investeringsvolym och underhållskostnad vilken ska Marknadsränta +/- 1 %- enheter 11 mkr 8 mkr ning som upplåtelseform. Det handlar om att boende i min- ställas mot i viss mån höjda intäkter. HYRESUTVECKLING dre attraktiva lägenheter måste få en rimlig hyresbörda och Även om en stor volym underhåll genomförts under de se- Bostadshyrorna bestäms genom förhandlingar med Hyres- att lägenheter med läge, standard och service som är mer att- naste åren återstår mycket. Underhållsbehovet ökar de när- gästföreningen Region Norra Skåne. Förhandlingar av 2012 raktiva måste få kosta lite mer. maste åren sedan flera bostadsområden har identifierats med Förslag till vinstdisposition års hyror genomfördes under 2011 och i slutet av december Av bolagets totala hyresintäkter svarar lokalerna för 5 (6) % behov av ombyggnad och renovering. En relativt stor del av Styrelsen föreslår att träffades en överenskommelse om att höja bostadshyrorna vilket är något mindre än föregående år. Hyran omförhandlas fastighetsbeståndet utgörs av hus byggda under det s k Mil- Balanserade vinstmedel 163 924 900 kr den 1 januari 2012 med i genomsnitt 2,5 %. Förhandlingsre- individuellt och en stor del av bolagets lokaler utgörs av kom- jonprogrammet. Byggnaderna är i behov av omfattande un- Årets vinst 37 704 134 kr sultatet baseras på en värdering av varje enskild lägenhet där munala lokaler för vård och barnstugor. Därutöver tillkom- derhåll och i vissa fall även förändrad infrastruktur för ökad 201 629 034 kr fastighetens läge och standard bedömts av parterna. Det sam- mer kommersiella lokaler. Bolaget hyr även ut förråd, garage, trygghet och säkerhet. De största förestående stadsdelsförny- Disponeras på följande sätt: manvägda betyget har därefter legat till grund för om hyran parkeringsplatser och dylikt. Intäkterna för denna verksam- elseprojekten är i närtid Drottninghög och Närlunda vilka I ny räkning balanseras 201 629 034 kr skulle höjas mellan 0 till 3,8 %. het, som utgör ett komplement för de boende, uppgår fortsatt kommer att anstränga bolagets ekonomi samt generera ett 201 629 034 kr Den hyresmodell som nu tillämpas grundar sig på hyres- till 3 (3) % av de totala intäkterna. behov av hyreshöjning.

48 49 Helsingborg fortsätter att utvecklas som attraktiv bostadsort i Sverige. Den 31 december 2011 51 uppgick befolkningen till 130 626 personer vilket också gör oss till Sveriges åttonde största kommun. Diagram 7 Omsättning hyresgäster (exkl studentboende) i % av totalt antal lägenheter % 15

14,2 13,6 13,4 12,6 11,9 11,9 10

5

0 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Uppnådd soliditet jämfört med ägarens krav % 17,0

16,5 16,5 16,0

15,5 15,6 15,0 15

14,5 14,9

14,0 14,1 13,5 13,8

13,0

12,5

12,0 2007 2008 2009 2010 2011

Soliditet Ägarens krav

Bruttosnittränta Genomsnittlig återstående konverteringstid för lån % Antal år 5,0 5 4,5 4,46 4,0 4 4,0 3,5 3,46 3,6 3,0 3,23 3 2,5 2,62 2,8 2,7 2,0 2 2,4 1,5 1,55 1,0 1 0,5

0,0 0 2007 2008 2009 2010 2011 2007 2008 2009 2010 2011

Elförbrukning 2 Underhållskostnad kWh/m 20 Kr per kvm 300

ÅRSREDOVISNING 2011 250 ÅRSREDOVISNING 2011 15 17,24 17,40 19,00 19,00 250 200 202 256 10 166 FLERÅRSÖVERSIKT 150 162 100 5 50

Räkenskapssammandrag, Mkr 2011 2010 2009 2008 2007 0 NYCKELTAL 2011 2010 2009 2008 2007 0 2007 2008 2009 2010 2011 2008 2009 2010 2011 RESULTATRÄKNING 1. Direktavkastning, % 6,8 5,8 7,5 7,5 7,0 Intäkter 884 856 846 806 750 2. Vakansgrad, bostäder, % 0,2 0,4 0,2 0,1 0,1 Vattenförbrukning Driftkostnader -322 -358 -319 -285 -266 3. Vakansgrad, lokaler, % 4,8 4,1 4,1 4,9 5,2 m3/m2 2,00 Underhåll -239 -188 -234 -154 -148 4. Omflyttning hyresgäster, % 11,9 13,6 11,9 13,4 12,6 1,80 Fastighetsskatt -21 -21 -18 -19 -18 5. Räntebidrag, kr per kvm 1 3 5 6 6 Total sjukfrånvaro, % 1,60 Av- och nedskrivningar -116 -114 -169 -115 -100 6. Räntebidrag i % av bostadshyra 0,1 0,3 0,5 0,7 0,8 5 1,40 Centrala adm. & fsg. kostn.(exkl avskr.) -56 -53 -53 -70 -69 7. Redovisad soliditet, % 16,5 15,6 14,9 13,8 14,1 1,58 1,50 1,48 1,52 1,20 4 Finansnetto -103 -78 -128 -147 -121 8. Bruttosnittränta, % 3,23 2,62 1,55 3,46 4,46 1,00

Övriga intäkter och kostnader 26 2 114 5 0 9. Investeringar, Mkr 184 183 174 257 458 0,80 3 3,7 Resultat efter finansiella poster 53 46 39 21 28 10. Kassaflöde, Mkr 159 156 145 107 126 0,60 11. Självfinansieringsgrad, % 87 85 83 41 27 2 2,5 0,40 BALANSRÄKNING 12. Belåningsgrad, % 82,8 83,7 84,4 85,5 85,3 0,20 Anläggningstillgångar 4 255 4 204 4 139 4 165 4 023 13. Hyra bostäder, kr per kvm 946 1 916 896 859 821 0,00 2008 2009 2010 2011 Omsättningstillgångar 84 125 162 53 15 14. Underhållskostnad, kr per kvm 256 202 250 166 162 0 Summa tillgångar 4 339 4 329 4 301 4 218 4 038 15. Driftnetto, kr per kvm 168 122 2009 133 1792010 162 16. Medeltal anställda 145 126 130 139 142 Fjärrvärmeförbrukning Eget kapital 701 663 630 571 557 kWh/m2 140 Obeskattade reserver 18 16 15 15 14 DEFINITIONER Avsättningar 29 27 26 25 24 Investeringar, Mkr 120 136 131 129 122 Långfristiga skulder 3 379 3 411 3 410 3 412 3 259 500 1. Resultat efter finansiella poster med tillägg för av- och nedskrivningar, 100 450 Kortfristiga skulder 212 212 220 195 184 räntekostnader (netto) för fastighetslån och med avdrag för räntebidrag 458 för fastighetslån i % av genomsnittligt bokfört värde på färdigställda 400 80 Summa eget kapital och skulder 4 339 4 329 4 301 4 218 4 038 fastigheter inkl tomtmark 350 2. Kostnad för outhyrda lägenheter i % av bostadshyror 300 60 3. Kostnad för outhyrda lokaler i % av lokalhyror FÖRVALTAT BESTÅND 2011-12-31 250 4. Omflyttning exklusive studentbostäder 257 40 200 Lägenheter: Antal 12 359 12 309 12 231 12 218 11 871 5. Räntebidrag exkl ROT-räntestöd delat med genomsnittlig yta för bostäder 183 184 150 174 20 Yta, kvm 864 114 859 478 852 906 851 986 827 278 7. Redovisat eget kapital plus obeskattade reserver 73,7 % i % av 100 balansomslutning vid årets slut Lokaler: Antal 883 877 883 906 905 50 0 8. Bruttosnittränta (momentan). 2008 2009 2010 2011 Yta, kvm 69 791 72 597 73 084 88 716 88 736 0 9. Investeringar i fastigheter, maskiner och inventarier samt immateriella 2007 2008 2009 2010 2011 tillgångar 10. Kassaflöde från den löpande erksamhetenv LÄGENHETSFÖRÄNDRING 2011 Antal Totalt 11. Kassaflöde från den löpande erksamhetenv i % av investeringar Tillkommer: Laröd, Droskan 3 och 4 38 12. Kortfristiga och långfristiga skulder i % av balansomslutning vid årets slut Salvator 2 13. Utgående medelvarmhyra inkl tillval vid årets slut Genomsnittlig återstående konverteringstid för lån Antal år Laröd Släden 10 50 14. Total underhållskostnad delad med genomsnittlig yta för bostäder och lokaler 5 Förändring: 50 15. Resultat efter finansiella poster med tillägg för räntekostnader (netto) för fastighetslån och med avdrag för räntebidrag för fastighetslån, delat med 4 sammanlagd genomsnittlig yta för bostäder och lokaler 4,0 3,6 3 2,8 2,7 2,4 52 2 53

1

0 2007 2008 2009 2010 2010 ÅRSREDOVISNING 2011 ÅRSREDOVISNING 2011

RESULTATRÄKNING

Belopp i kkr Not 2011 2010

NETTOOMSÄTTNING: Hyresintäkter 2 876 232 840 834 Övriga förvaltningsintäkter 7 877 15 504 Summa nettoomsättning 884 109 856 338

FASTIGHETSKOSTNADER: Driftkostnader 1 -322 322 -357 608 Underhållskostnader 3 -238 663 -187 949 Fastighetsskatt -21 043 -20 627 Av- och nedskrivningar 4 -115 544 -114 200 Summa fastighetskostnader -697 572 -680 384

Bruttoresultat 186 537 175 954

Centrala administrations- och försäljningskostnader 1, 4 -56 956 -54 388 Resultat från fastighetsförsäljning 26 354 2 052 Rörelseresultat 155 935 123 618

Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar 5 2 2 Övriga ränteintäkter 6 3 080 3 468 Räntekostnader och liknande resultatposter 7 -105 755 -81 203 Resultat efter finansiella poster 53 262 45 885

Skillnad mellan bokförda avskrivningar och avskrivningar enligt plan -1 903 -571 Resultat före skatt 51 359 45 314

Skatt på årets resultat 8 -13 655 -11 955

ÅRETS RESULTAT 37 704 33 359

Flest intresseanmälningar per lägenhet hade Centrum Norr med i 54 snitt 247 intresserade personer per ledig lägenhet 55 ÅRSREDOVISNING 2011 ÅRSREDOVISNING 2011

BALANSRÄKNING Balansräkning den 31 december 2011

Belopp i kkr Not 2011 2010 Belopp i kkr Not 2011 2010

TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER

ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR EGET KAPITAL 17 Materiella anläggningstillgångar: Bundet eget kapital: Byggnader 9 3 764 375 3 681 231 Aktiekapital, 293.000 aktier 29 300 29 300 Markanläggningar 10 5 756 6 426 Reservfond 470 000 470 000 Mark 11 280 928 270 753 499 300 499 300 Inventarier 12 31 742 27 054 Fritt eget kapital: Pågående nyanläggningar 13 130 323 177 404 Balanserad vinst 163 925 130 415 4 213 124 4 162 868 Årets resultat 37 704 33 359 201 629 163 774 Finansiella anläggningstillgångar:

Andra långfristiga värdepappersinnehav 14 2 198 2 069 Summa eget kapital 700 929 663 074 Uppskjuten skattefordran 15 36 678 36 174

Andra långfristiga fordringar 3 467 3 368 OBESKATTADE RESERVER 18 42 343 41 611 Ackumulerade avskrivningar utöver plan Summa anläggningstillgångar 4 255 467 4 204 479 avseende inventarier 17 808 15 905 Summa obeskattade reserver 17 808 15 905 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar: AVSÄTTNINGAR Hyres- och kundfordringar 3 196 4 088 Avsättningar för pensioner 29 118 27 093 Fordringar hos Helsingborgs stad 21 62 232 99 336 29 118 27 093 Övriga fordringar 4 993 2 711 LÅNGFRISTIGA SKULDER 19 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 11 491 16 360 Skulder till kreditinstitut 420 000 1 681 200 81 912 122 495 Skulder till Helsingborgs stad 2 959 000 1 730 000 3 379 000 3 411 200 Kassa och bank 21 1 461 2 245 KORTFRISTIGA SKULDER Checkräkningsskuld 19 - 281 Summa omsättningstillgångar 83 373 124 740 Leverantörsskulder 69 453 69 172 Skulder till koncernföretag 46 101 51 306 SUMMA TILLGÅNGAR 4 338 840 4 329 219 Aktuella skatteskulder 1 351 1 003 Övriga kortfristiga skulder 2 309 1 564 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 92 771 88 621 211 985 211 947

Summa avsättningar och skulder 3 620 103 3 650 240

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 338 840 4 329 219

56 57 ÅRSREDOVISNING 2011 ÅRSREDOVISNING 2011

KASSAFLÖDESANALYS

POSTER INOM LINJEN 2011 2010 Belopp i kkr Not 2011 2010

DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN STÄLLDA SÄKERHETER inga inga Resultat efter finansiella poster 53 262 45 885 Avskrivningar som belastat resultatet 116 920 114 938 Nedskrivning samt reaförlust som belastat resultatet 1 1 025 Reavinster som gottgjort resultatet -26 438 -2 207 ANSVARSFÖRBINDELSER Förändring av avsättning till pensioner 2 025 1 258 Garantiförbindelse PRI 582 542 145 770 160 899 Garantiförbindelse FASTIGO 907 912 Aktuell inkomstskatt - - SUMMA ANSVARSFÖRBINDELSER 1 489 1 454 Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital 145 770 160 899

Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital: Ökning (-) / minskning (+) av rörelsefordringar 13 147 2 933 Ökning (+) / minskning (-) av rörelseskulder 319 -7 913 Kassaflöde från den löpande verksamheten 159 236 159 236 155 919 155 919

INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investeringar i fastigheter -174 828 -178 517 Investeringar i inventarier -9 059 -4 382 Investeringar i andra långfristiga vp -129 - Försäljning av fastigheter 42 814 2 750 Försäljning av inventarier 334 155 Försäljning av andra långfristiga vp - 31 Netto ökning (-) / minskn (+) av långfr fordringar -99 345 Kassaflöde från investeringsverksamheten -140 967 -140 967 -179 618 -179 618

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Nyupptagna långfristiga lån - 1 000 Amortering/lösen av långfristiga lån -32 200 - Erhållet aktieägartillskott 39 824 33 817 Lämnat koncernbidrag -53 832 -45 885 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -46 208 -46 208 -11 068 -11 068

Årets kassaflöde -27 939 -34 767

Likvida medel vid årets början 104 100 138 867 SUMMA LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT 21 76 161 104 100

58 59 ÅRSREDOVISNING 2011 ÅRSREDOVISNING 2011

REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

Allmänna redovisnings- och värderingsprinciper (Belopp i kkr om inget annat anges) Not 1 Anställda och personalkostnader Ersättningar under året till förtroendevalda: Mötes- Övrig Medelantal anställda STYRELSEARVODE Fast arvode ersättning Summa Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Materiella anläggningstillgångar 2011 2010 Bokföringsnämndens allmänna råd, utom vid redovisning av kon- • Byggnader 50 år Styrelsens ordförande 155 19 60 234 cernbidrag, där uttalande från Rådet för finansiell rapportering, • UER-åtgärder 20 år Kvinnor 70 54 Styrelsens viceordförande 74 12 32 118 UFR2, har använts. Tillämpade redovisnings- och värderingsprin- • Markanläggningar 20 år Män 75 72 ciper är oförändrade i jämförelse med föregående år. • Byggnadsinventarier 20 år Styrelseledamöter 5 pers 67 59 99 225 Vid fördelning av kostnader mellan fastighetskostnader och • Markinventarier 20 år Totalt 145 126 centrala administrations-/försäljningskostnader har alla kost- • Anslutningsavgifter för värme, el, vatten 50 år Suppleanter 5 pers 67 58 87 212 Medelantalet anställda utgör förhållandet mellan sammanlagd nader som bedömts hänföra sig till fastighetsförvaltning också • Övriga inventarier 3-5 år betald årsarbetstid och en beräknad årsarbetstid på 1 700 timmar Summa 363 148 278 789 redovisats här. Till centrala administrations-/försäljningskost- per heltidsanställd. nader har hänförts företagsledning och styrelse samt central Inventarier av mindre värde kostnadsförs i sin helhet vid Till verkställande direktören finns pensionsutfästelse inom ramen för administration. anskaffningstillfället. Tillämpad beloppsgräns är 20 000 kronor. allmän pensionsplan. Företagets utestående pensionsförpliktelser till Företagsledningens könsfördelning, antal personer nuvarande och tidigare verkställande direktörer uppgår till 4 930 Intäktsredovisning Leasing (4 719) kkr. Intäkter från uthyrning av lägenheter, lokaler och övriga objekt Bolaget har inte ingått några finansiella leasingavtal. 2011 2010 Uppsägning redovisas i den månad hyran avser. Kvinnor Män Kvinnor Män Uppsägningstiden är 6 månader från vd:s sida. Då får företaget Intäkterna redovisas netto efter avdrag för moms och eventu- Fordringar Styrelse, inkl. suppleanter 5 7 5 7 skilja vd från sin befattning med omedelbar verkan, men med ella hyresrabatter. Fordringar värderas till det lägsta av nominellt belopp och det oförändrade anställningsförmåner under uppsägningstiden. belopp som beräknas inflyta. Vd, övriga ledande befattningshavare 2 4 2 4 Om företaget säger upp vd från anställningen är uppsägningstiden Köp och försäljning av fastigheter 6 månader. Vd har rätt till ett avgångsvederlag som motsvarar Totalt 7 11 7 11 Köp och försäljning av fastigheter redovisas när den formella Avsättningar 12 månadslöner. äganderätten övergår till köparen. Pensionsskulden är beräknad till kapitaliserat värde.

Redovisning av derivatinstrument Kassaflödesanalys Löner, ersättningar, sociala kostnader Not 2 Hyresintäkter Ränteswappar används i säkringssyfte för att uppnå önskad Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta meto- och pensionskostnader räntebindning i låneportföljen. Derivat redovisas ej i balansräk- den. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner, HYROR 2011 2010 ningen under avtalens löptid. Bedömt marknadsvärde jämfört som medför in- eller utbetalningar. 2011 2010 med det nominella värdet är 63 mkr till bolagets nackdel Styrelse och verkställande direktör: Bostäder 814 335 775 788 (föregående år 20 mkr till bolagets fördel). Koncernuppgifter varav studentbostäder 10 209 10 272 Intäkter och kostnader hänförliga till derivatinstrument Bolaget är helägt dotterföretag till Helsingborgshems Holding Löner och ersättningar 2 015 1 877 nettoredovisas under räntekostnader. AB, org nr 556520-7528, som i sin tur ägs av Helsingborgs avgår HLU-rabatt -9 516 -9 408 Sociala kostnader 748 646 Stads Förvaltning AB, org nr 556007-4634, med säte i Kommersiella lokaler 45 676 48 951 Skatter Helsingborg, som i sin tur är ett helägt företag till Helsingborgs Pensionskostnader 435 182 Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på stad. Koncernredovisning upprättas av Helsingborgs Stads Bostadskomplement 9 089 9 583 3 198 2 705 alla temporära skillnader som uppkommer mellan det skatte- Förvaltning AB. Garage 16 753 16 644 mässiga värdet på tillgångar och skulder och deras redovisade Av nettoomsättningen utgjorde 3 (3) % försäljning till kon- Övriga anställda: värden. Dessutom har uppskjuten skattefordran redovisats cernföretag. Inköp från koncernföretag uppgick till 25 (26,2) % Bilplatser 3 063 3 020 på det skattemässiga underskottet och på skillnaden mellan av rörelsens kostnader. Löner och ersättningar 49 918 41 055 Övriga hyror 2 355 2 623 skattemässig och redovisningsmässig tidpunkt vid avyttring av Sociala kostnader 16 837 13 827 fastighet. 881 755 847 201 Revisionsarvode Pensionskostnader 4 419 3 199 Anläggningstillgångar Revisionsarvodet inkl moms fördelas enligt följande: 71 174 58 081 HYRESBORTFALL, OUTHYRDA OBJEKT Finansiella anläggningstillgångar värderas till anskaffningsvärde Bostäder 1 989 3 040 minskat med eventuella nedskrivningar. Materiella anlägg- 2011 2010 Summa styrelse, vd och övriga anställda 74 372 60 786 varav studentbostäder 13 6 ningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med Mazars SET ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar. Ränteutgifter Revisionsbyrå AB Revisionsuppdrag 168 – Kommersiella lokaler 1 858 1 592 hänförliga till projekt som pågår under mer än ett år aktive- Revisionsverksamhet Bostadskomplement 775 825 ras. Linjär avskrivning görs på avskrivningsbart belopp över utöver revisionsuppdraget 31 – tillgångarnas nyttjandeperiod. Nedskrivning görs till anlägg- Övriga tjänster 27 – Garage 465 459 ningstillgångs värde per balansdagen om detta värde under- Yngve Lindells stiger anskaffningsvärdet minskat med gjorda avskrivningar, Revisionsbyrå AB Revisionsuppdrag – 178 Bilplatser 198 216 och värdenedgången kan antas vara bestående. Tidigare gjord Revisionsverksamhet Övriga objekt 238 235 nedskrivning återförs, om det inte längre finns skäl för den. utöver revisionsuppdraget – 32 Nyttjandetiden för respektive anläggningstillgång har Övriga tjänster 21 48 5 523 6 367 bedömts enligt följande: Ernst & Young AB Revisionsuppdrag 49 65 Hyror, netto 876 232 840 834

Summa 296 323

60 61 ÅRSREDOVISNING 2011 ÅRSREDOVISNING 2011

Not 3 Underhållskostnader Not 7 Räntekostnader och liknande resultatposter Not 9 Byggnader Not 11 Mark

2011 2010 2011 2010 2011 2010 2011 2010 Periodiskt underhåll 186 148 137 465 Räntekostnader, fastighetslån 22 325 56 418 Ingående anskaffningsvärden 5 578 381 5 434 441 Ingående anskaffningsvärden 270 753 267 198 HLU (Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll) 52 515 50 484 Ränteskillnadsersättning vid lösen av swappar - 10 163 Nyanskaffningar 211 199 145 002 Nyanskaffningar 10 710 3 708 Summa 238 663 187 949 Lånebikostnader 2 519 3 233 Försäljning -23 444 -740 Försäljning -535 -153 Räntekostnader, Helsingborgs stad 80 053 10 535 Utrangerat - -322 Utgående anskaffningsvärden 280 928 270 753

Not 4 Av- och nedskrivningar fördelade på funktion Räntekostnader, övriga 858 854 Utgående anskaffningsvärden 1) 5 766 136 5 578 381 Taxeringsvärde 2 178 709 2 088 337

Summa 105 755 81 203 Fastighetskostnader: 2011 2010 Ingående avskrivningar 1 819 013 1 709 745 Lånevolym 3 379 000 3 411 200 Not 12 Inventarier Byggnader, nedskrivning - 718 Årets avskrivning 112 136 109 648 Swapvolym 2 225 000 1 425 000 2011 2010 Byggnader, avskrivning 112 136 109 648 Försäljning -7 525 -195 Bruttosnittränta (momentan) 3,23 % 2,62 % Ingående anskaffningsvärden 79 653 78 422 Markanläggningar, avskrivning 664 666 Utrangerat - -185 Återstående räntebindningstid (år) 2,86 2,26 Nyanskaffningar 9 059 4 382 Inventarier, avskrivning 2 744 3 168 Utgående avskrivningar 1 923 624 1 819 013 Återstående konverteringstid (år) 2,35 2,69 Försäljningar/utrangeringar -913 -3 151 115 544 114 200 Marknadsvärde portfölj 3 449 310 3 393 686 Utgående anskaffningsvärden 87 799 79 653 Centrala administrations- och försäljningskostnader: Marknadsvärde swapportfölj -63 350 20 160 Ingående nedskrivning 78 137 77 419 Ingående avskrivningar 52 599 50 956 Inventarier, avskrivning 1 376 1 456 Årets nedskrivning - 718 Årets avskrivningar 4 120 4 624 Summa av- och nedskrivningar 116 920 115 656 Not 8 Skatt på årets resultat Utgående nedskrivningar 78 137 78 137 Försäljningar/utrangeringar -662 -2 981 Utgående redovisat värde 3 764 375 3 681 231 2011 2010 Utgående avskrivningar 56 057 52 599 Not 5 Resultat från övriga värdepapper och fordringar Skatt koncernbidrag 14 158 12 068 som är anläggningstillgångar Taxeringsvärde 5 678 420 5 549 186 Utgående redovisat värde 31 742 27 054 Uppskjuten skatt hänförlig 1) Fr o m 1996-01-01 ingår aktiverad ränta i 2011 2010 till temporära skillnader 9 875 4 175 anskaffningsvärdena med ackumulerade tal 55 887 51 697 Erhållen utdelning 2 2 Uppskjuten skatt på Not 13 Pågående nyanläggningar skattemässiga underskott -12 829 2 733 Summa 2 2 2011 2010 Uppskjuten skatt fastighetsförsäljning 2 451 -7 021 Not 10 Markanläggningar Ingående anskaffningsvärden 177 404 147 597 Redovisad skatt 13 655 11 955 2011 2010 Not 6 Övriga ränteintäkter Nedlagda kostnader 168 773 170 099 Ingående anskaffningsvärden 13 319 13 319 Omklassificering, byggnader -199 264 -134 925 2011 2010 Försäljning -34 - Omklassificering, mark -10 710 -3 708 Räntebidrag 1 175 2 669 Utgående anskaffningsvärden 1) 13 285 13 319 Omklassificering, anslutningsavgifter -5 880 -1 659 Ränteintäkter, övriga 371 426 Utgående anskaffningsvärden 130 323 177 404 Ränteintäkter, Hbg Stad 1 534 373 Ingående avskrivningar 6 893 6 227

Summa 3 080 3 468 Årets avskrivning 664 666 Utgående redovisat värde 130 323 177 404

Försäljning -28 - Aktiverad ränta ingår i Utgående avskrivningar 7 529 6 893 anskaffningsvärdena med 2 106 2 812

Utgående redovisat värde 5 756 6 426 Not 14 Andra långfristiga värdepappersinnehav 1) Fr o m 1996-01-01 ingår aktiverad ränta i 2011 2010 anskaffningsvärdena med ackumulerade tal 233 233 Ingående anskaffningsvärden 2 069 2 100 Nyanskaffningar 129 - Årets utbetalning kapitalförsäkring - -31 Utgående anskaffningsvärden 2 198 2 069

62 63 ÅRSREDOVISNING 2011 ÅRSREDOVISNING 2011

Helsingborg 2012-03-08

Not 15 Uppskjuten skattefordran Not 19 Långfristiga skulder

Redovisade uppskjutna skattefordringar är hänförbara till följande 2011 2010 Kristian Anderson Christer Johnn temporära skillnader och skattemässiga underskott: Ordförande Beviljad checkräkningskredit 5 000 5 000 2011 2010 Beviljat kreditlöfte från Helsingborgs stad 100 000 100 000 Uppskjutna skattefordringar LÅN MED FÖRFALLODAG: Skillnader mellan det bokföringsmässiga och det skattemässiga värdet av fastigheter 1 038 10 901 inom 1 år från balansdagen 1 000 000 782 200 Berner Lundgren Amal Zeidan Framtida skattemässigt avdragsgilla inom 1-5 år från balansdagen 2 049 000 2 149 000 Vice ordförande bokförda kostnader 103 114 över 5 år från balansdagen 330 000 480 000 Uppskjuten skattefordran avseende Summa 3 379 000 3 411 200 skattemässiga underskott 30 967 18 138

Uppskjuten skattefordran avseende Summa långfristiga skulder 3 379 000 3 411 200 fastighetsförsäljning 4 570 7 021 Sven–Åke Danielsson Liz Edman Finansiering är säkrad hos Helsingborgs Stad Uppskjuten skatt netto 36 678 36 174

Not 20 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 16 Förutbetalda kostnader/upplupna intäkter 2011 2010 2011 2010 Upplupna räntor, fastighetslån 1 556 6 819 Christer Boström Jonas Hansson Upplupna räntebidrag/räntestöd 188 412 Förskottsbetalda hyror 69 533 64 133 Verkställande direktör Upplupna räntefordringar 38 9 Semester- och löneskuld 4 973 4 592 Övriga upplupna intäkter 6 131 8 045 Skuld för sociala kostnader 4 287 3 411 Övriga förutbetalda kostnader 5 134 7 894 Upplupna driftkostnader 4 422 5 108 Summa 11 491 16 360 Övrigt 8 000 4 558

Summa 92 771 88 621 Not 17 Eget Kapital

Aktie- Reserv- Fritt eget Summa Not 21 Likvida medel kapital fond kapital Eget Kapital Vår revisionsberättelse har lämnats 2012-03-08 Saldo per 2011 2010 2010-12-31 29 300 470 000 163 775 663 075 Checkräkningsskuld - −281 Aktieägartillskott 39 824 39 824 Kassa och bank 1 461 2 245 Lämnat koncernbidrag -53 832 -53 832 Fordran Helsingborgs stad, koncernkonto 74 700 102 136 Rose-Marie Östberg Magnus Helmfrid Skatt på lämnat koncernbidrag 14 158 14 158 Summa 76 161 104 100 Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Årets resultat 37 704 37 704 Saldo per 2011-12-31 29 300 470 000 201 629 700 929 Min granskningsrapport har lämnats 2012-03-08

Not 18 Obeskattade reserver

2011 2010 Bengt Jönsson Ackumulerade avskrivningar utöver plan 17 808 15 905 Lekmannarevisor Summa 17 808 15 905 Uppskjuten skatt i ovanstående obeskattade reserver uppgår till 4 683 4 183

64 65 ÅRSREDOVISNING 2011 ÅRSREDOVISNING 2011

REVISIONSBERÄTTELSE GRANSKNINGSRAPPORT Till årsstämman i Till årsstämman i AB Helsingborgshem, org.nr 556048-0674 AB Helsingborgshem Org. nr 556048-0674 Rapport om årsredovisningen Rapport om andra krav enligt lagar och andra Granskningsrapport för AB Helsingborgshem år 2011 Vi har reviderat årsredovisningen för AB Helsingborgshem för 2011. författningar Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även reviderat Styrelsens och verkställande direktörens förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust Jag har granskat bolagets verksamhet under 2011. ansvar för årsredovisningen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för AB Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret Helsingborgshem för 2011. Granskningen har med utgångspunkt från kommunallagen utförts enligt aktiebolagslagen och god för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som sty- Styrelsens och verkställande direktörens ansvar revisionssed i kommunal verksamhet. relsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felak- beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och Granskningen har utgått från bedömningen av väsentlighet och risk. Samplanering har skett med tigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen bolagets auktoriserade revisor. Jag har fokuserat min granskning på verksamheten i förhållande enligt aktiebolagslagen. till ändamålet. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen på grundval av Revisorns ansvar Jag bedömer sammantaget att bolaget följer ägardirektiven och att bolagets verksamhet skötts på vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Stan- Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder dispositioner av bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt samt att bolagets interna kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför re- på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god kontroll varit tillräcklig. visionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte revisionssed i Sverige. innehåller väsentliga felaktigheter. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispo- En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta re- sitioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om Helsingborg 2012-03-08 visionsbevis om belopp och annan information i årsredovis- förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. ningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska ut-föras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon sty- interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar års- relseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig redovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med Bengt Jönsson omständligheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Av kommunfullmäktige utsedd effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisnings- Vi anser att de revisionsbevis vi inhämtat är tillräckliga och lekmannarevisor principer som har använts och av rimligheten i styrelsens och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, lik- som en utvärdering av den övergripande presentationen i årsre- Uttalanden dovisningen. Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet Helsingborg den 8 mars 2012 med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av AB Helsingborgshems finansiella ställning per den 31 december 2011 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsbe- rättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Rose-Marie Östberg Magnus Helmfrid Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen.

66 67 ÅRSREDOVISNING 2011 ÅRSREDOVISNING 2011

FASTIGHETSVÄRDEN med mera den 31 december 2011

Fastigh. Fastighet Nybygg- Värdeår Inköps- Anskaffnings- Taxerings- Utg. bostadshyra Fastigh. Fastighet Nybygg- Värdeår Inköps- Anskaffnings- Taxerings- Utg. bostadshyra nr nadsår år värde kkr värde kkr (varmhyra) per nr nadsår år värde kkr värde kkr (varmhyra) per 2011-12-31 inkl tillval 2011-12-31 inkl tillval kr pr kvm och år anm kr pr kvm och år anm

FASTIGHETER, FÄRDIGSTÄLLDA

Centrum Norr: Drottninghög fortsättning 13001 Hamilton 3 1969 1969 79 723 185 012 923 10106 Flottiljen 2 1970, 1986 1967 6 542 7 544 - 19701 Hilltorp N6 1930 1983 1996 9 357 18 200 961 10208 Fältköket 3 (fd komprimator) - 23 - - 19702 Hilltorp N7 1929 1982 1996 7 890 16 126 958 10206 Fältköket 4 1967 1967 1 750 732 - 96 970 219 338 10207 Fältköket 5 (Drottninghögsbadet) 1991 - 6 381 - - Dalhem: 14901 Stadsäga 1756 (Husvagnsparkering) - 153 - - 2) 10401 Edvard 1 1973 1973 38 775 66 708 859 399 513 614 648 10402 Edvin 2 1973 1973 36 961 72 868 841 Elineberg: 10404 Elias 1 1973 1973 63 300 80 800 856 11902 Brodden 1 1955 1965 5 329 12 652 947 10403 Elof 1 1973 1973 49 698 70 298 841 12507 Elineberg 5 1961 1993 46 190 22 758 - 10501 Emanuel 1 1973 1979 22 011 23 745 830 12509 Elineberg 7 1961 1961 60 775 121 658 848 10502 Emil 1 1973 1973 48 806 75 626 847 12508 Herden 16 1982 1982 368 551 - 10503 Enar 1 1973 1973 48 025 59 800 849 12501 Huslyckan 6 1961 1971 48 428 69 028 947 10507 Engelbrekt 1 1973 1973 32 808 53 200 852 11901 Isbanan 1 1955 1965 60 632 112 032 914 10506 Erik 1 1973 1973 46 740 68 898 856 12503 Köpingelyckan 5 1961 1971 40 146 66 098 949 10505 Erland 1 1973 1973 49 454 67 600 864 12502 Köpingelyckan 6 1961 1973 43 742 61 604 953 10504 Erling 1 1973 1973 44 758 72 861 872 15101 Lantmätaren 19 1945, 1987 1986,1987 1984 12 420 11 477 971 10508 Ernst 3 1973 1973 109 626 96 492 863 12504 Skepparlyckan 3 1961 1977 32 301 47 045 936 590 962 808 896 11903 Skrinnaren 1 1952 1982 1984 9 853 12 810 920 Drottninghög: 360 184 537 713 10105 Drottninghög (barnstuga) 1975 - 1 263 - - Eneborg: 10203 Drottninghög N3 1967 1967 16 414 46 213 771 18701 Getingen 19 1929 1990 1994 8 694 9 244 986 10204 Drottninghög N4 1967 1967 17 646 35 639 788 18702 Getingen 6 1929 1980 1994 4 943 8 891 886 10205 Drottninghög N5 1967 1967 4 520 3 361 - 13 637 18 135 10201 Drottninghög N6 1967 1967 22 886 58 016 799 Fredriksdal Västra: 10202 Drottninghög N7 1967 1967 24 012 46 112 779 12701 Flanken 1 1966 1966 43 848 90 484 888 10304 Drottninghög S2 1967 1977 3 712 2 201 - 12702 Flanken 2 1966 1966 41 030 84 865 899 10305 Drottninghög S3 1967 1977 16 738 15 247 - 12704 Fronten 3 (f d Spetsen 1) 2008 2008 62 302 42 000 1 214 10101 Drottninghög V1 1967 1967 52 655 114 967 782 10801 Glimten 4 2002, 2005 2002,2005 62 871 47 906 1 225 10102 Drottninghög V2 1968 1967 24 012 46 721 792 12703 Pistolen 1 1966 1966 13 769 22 148 902 10103 Drottninghög V3 1969 1967 21 735 46 094 779 223 820 287 403 10104 Drottninghög V6 1969 1967 13 079 33 000 783 Husensjö: 10107 Drottninghög V7 1967 1967 37 058 21 109 975 13801 Ella 1 1979 1979 22 950 43 200 955 10302 Drottninghög Ö2 1967 1967 21 704 46 345 769 13804 Ella 2 1979 1979 9 559 17 457 950 10303 Drottninghög Ö3 1967 1967 19 072 42 250 767 13803 Ella 3 1979 1979 14 150 27 200 940 10307 Drottninghög Ö5 1967 1967 7 177 21 200 766 13802 Ella 4 1979 1979 22 561 41 539 949 10308 Drottninghög Ö6 1967 1967 78 992 24 312 850 13809 Ella 5 1979 1979 2 227 3 655 - 10306 Eskadern 1 1967 1967 1 989 3 585 - 13805 Rosa 1 1979 1979 12 151 20 960 964

Hamilton 3, Centrum Norr Dalhems låghus Drottninghög Getingen 6+19, Eneborg Fronten 3 (Spetsen), Fredriksdal Elineberg 7

68 69 ÅRSREDOVISNING 2011 ÅRSREDOVISNING 2011

FASTIGHETSVÄRDEN med mera den 31 december 2011

Fastigh. Fastighet Nybygg- Värdeår Inköps- Anskaffnings- Taxerings- Utg. bostadshyra Fastigh. Fastighet Nybygg- Värdeår Inköps- Anskaffnings- Taxerings- Utg. bostadshyra nr nadsår år värde kkr värde kkr (varmhyra) per nr nadsår år värde kkr värde kkr (varmhyra) per 2011-12-31 inkl tillval 2011-12-31 inkl tillval kr pr kvm och år anm kr pr kvm och år anm Husensjö fortsättning Laröd, Domsten fortsättning 13806 Rosa 2 1979 1979 16 261 27 800 970 17301 Hummertinan 10 1991 1991 6 663 8 185 1 033 1) 13807 Rosa 3 1979 1979 12 551 23 969 957 15801 Hästskon 1 1990 1990,1993 46 665 40 987 1 051 13808 Rosa 4 1979 1979 14 076 24 200 968 17901 Höskrindan 1 1993 1993 29 009 26 393 1 164 13810 Rosa 5 1979 1979 837 1 760 - 17902 Höskrindan 3 1993 1993 38 052 38 029 1 123 127 323 231 740 17903 Höskrindan 4 1993 1993 31 363 31 617 1 151 Högaborg: 17904 Höskrindan 5 1993 1993 32 831 28 675 1 130 14701 Krabban 12 1984 1984 19 277 24 373 903 18402 Nosremmen 6 1993 1993 12 684 13 424 1 175 14702 Krabban 13 1936 1960 1990 7 344 12 159 831 18902 Pannremmen 1 1992 1992 20 728 21 101 1 099 11203 Ormen 15 1937 1967 1990 4 423 7 625 830 15803 Sadelknappen 1 1990 1990 19 128 21 613 1 085 11201 Ormen 17 1948 1968 12 313 25 675 824 18401 Seldonet 1 1993 1993 11 994 10 072 1 175 11202 Ormen 18 1986 1986 17 135 15 314 923 21001 Släden 3 2011 - 2 287 - 1 219 11103 Snoken 26 1946 1946 1990 18 334 22 120 827 21002 Släden 4 2011 - 2 239 - 1 200 11102 Snoken 27 1976 1976 13 827 31 876 826 21003 Släden 5 2011 - 2 239 - 1 200 11101 Snoken 5 1936 1976 1 530 4 963 803 21004 Släden 6 2011 - 2 239 - 1 200 12002 Stenbiten 19 1976 1976 5 391 15 884 841 21005 Släden 7 2011 - 2 239 - 1 200 12003 Stenbiten 20 1976 1976 3 646 11 150 835 21006 Släden 8 2011 - 2 348 - 1 235 12001 Stenbiten 3 1955 1955 4 661 20 932 815 21007 Släden 9 2011 - 2 287 - 1 219 107 881 192 071 21008 Släden 10 2011 - 2 224 - 1 200 Högasten: 21009 Släden 11 2011 - 2 223 - 1 200 12406 Knoppen 1992 - 1 136 - - 2) 21010 Släden 12 2011 - 2 316 - 1 229 12405 Kolibrin 1 1960 1960 4 449 8 304 905 15804 Sporren 1 1990 1990 17 622 19 219 1 093 12402 Kungsörnen 1 1959 1959 6 578 12 546 921 15802 Stiglädret 2 1990 1990,1993 22 313 17 993 1 048 12403 Kungsörnen 2 1959 1959 15 132 26 650 931 18802 Tornistern 1 1992 - 26 772 - - 12404 Kungsörnen 3 1959 1959 16 829 32 877 921 18801 Tornistern 2 1992 1992 8 100 10 515 1 209 12401 Kungsörnen 4 1959 1959 14 050 26 342 928 19602 Tygeln 1 1990 1990 1996 915 2 184 936 1) 58 174 106 719 19604 Tömmen 1 1990 1990 1996 868 2 209 907 1) Kattarp: 19611 Tömmen 7 1990 1990 1996 868 2 257 907 1) 16701 Kattarp 13:67 (Godståget) 1970 1970 1990 4 147 2 626 801 19612 Tömmen 8 1990 1990 1996 868 2 170 907 1) 16702 Kattarp 28:1 (Snälltåget) 1963 1978 1990 6 444 9 413 837 18903 Tömtygeln 1 1992 1991 21 706 23 698 1 127 16801 Tågmästaren 1 1983 1984 1990 13 029 8 780 833 1) 535 939 483 917 23 620 20 819 Lussebäcken, Miatorp: Laröd, Domsten: 11505 Bönan 1 1951 1965 23 431 36 202 927 20904 Droskan 1 2010 2010 13 662 14 160 1 294 11402 Citronen 2 1942, 1992 1965,1992 1990 22 532 19 270 1 015 20905 Droskan 2 2010 2010 20 610 10 912 1 291 11501 Lussebäcken 18 1951 1965 35 866 48 738 906 20901 Droskan 3 2011 - 27 444 23 642 1 311 11504 Lyran 10 1951 1965 19 224 27 753 915 20902 Droskan 4 2011 - 29 325 25 240 1 315 11502 Paradisfågeln 20 1951 1965 31 280 43 202 909 20903 Droskan 5 2010 2010 26 734 37 648 1 315 11503 Paradisfågeln 21 1951 1965 4 253 6 869 912 18901 Däckelremmen 1 1992 1992 27 904 24 460 1 093 11401 Tomaten 6 1949 1966 43 865 50 337 958 19601 Grimman 1 1990 1990 1996 18 470 27 514 1 088 180 451 232 371

Kungsörnen 1–4, Högasten Stenbiten 20, Högaborg Höskrindan 4, Laröd Stenbiten 19, Högaborg Citronen 2, Lussebäcken, Miatorp Maria Park 11, Maria Park Tomaten 6, Lussebäcken, Miatorp

70 71 ÅRSREDOVISNING 2011 ÅRSREDOVISNING 2011

FASTIGHETSVÄRDEN med mera den 31 december 2011

Fastigh. Fastighet Nybygg- Värdeår Inköps- Anskaffnings- Taxerings- Utg. bostadshyra Fastigh. Fastighet Nybygg- Värdeår Inköps- Anskaffnings- Taxerings- Utg. bostadshyra nr nadsår år värde kkr värde kkr (varmhyra) per nr nadsår år värde kkr värde kkr (varmhyra) per 2011-12-31 inkl tillval 2011-12-31 inkl tillval kr pr kvm och år anm kr pr kvm och år anm Maria Park, Pålsjö Ö, Ringstorp: Olympia: 20506 Basilikan 1 2008 2008 45 311 31 290 1 188 20701 Lärkan 5 1907 2009 2006 55 143 14 664 1 562 20505 Dragonen 1 2008 2008 45 478 31 394 1 193 14601 Sköldenborg 17 1985 1985 101 541 153 115 1 017 15510 Maria Park 7 1929 1929 1997 336 1 536 755 12201 Sköldenborg 2 1957 1957 12 846 68 708 869 15501 Maria Park 11 1920 1929 1997 1 413 2 115 753 12202 Sköldenborg 20 1990 1990,1991 1996 18 627 30 349 1 082 15507 Maria Park 14 - 1929 1997 878 1 364 889 10701 Vattentornet 6 1965 1992 48 247 52 839 1 707 15512 Maria Park 15 1999 1999 1997 7 900 5 889 1 185 19101 Ärlan 4 1929 1991 1994 8 996 12 878 1 065 15506 Maria Park 17 1940 1940 1997 1 526 2 321 802 245 400 332 553 15505 Maria Park 18 1940 1940 1997 1 448 2 272 773 Planteringen: 15504 Maria Park 19 1940 1940 1997 1 444 2 271 738 14107 Pinjen 9 1987 1987 56 322 49 056 969 15503 Maria Park 20 1940 1940 1997 1 430 2 426 770 14108 Pinjen 10 1980 1980 422 232 - 15502 Maria Park 21 1926 1970 1997 3 352 2 649 1 056 14105 Pinjen 11 1981 1981 21 289 32 599 938 15516 Maria Park 23 2007 2008 76 966 56 000 1 213 14109 Pinjen 12 1980 1980 1 351 1 516 - 15508 Maria Park 24 1929 1999,2008 1997 20 380 14 399 1 156 14106 Pinjen 14 1981 1981 11 915 17 574 954 15511 Maria Park 49 1999 1999 1997 43 855 38 200 1 151 14110 Pinjen 15 1987 1987 3 404 1 361 - 15509 Maria Park 52 (tidigare 27 & 28) 2002 2001,2002 1997 136 697 77 870 1 268 12301 Rosenknoppen 32 1960 1970 137 416 152 908 862 15515 Maria Park 53 2004 2003 24 449 13 217 1 417 12302 Rosenknoppen 33 1960 1989 52 294 73 546 848 15514 Maria Park 54 2003 2003 23 598 13 217 1 421 284 413 328 792 20502 Oreganon 1 2008 2008 59 047 47 400 1 205 Påarp: 20501 Oreganon 2 2007 2007 35 703 26 200 1 226 16401 Myntan 2 1960 1987 1990 1 184 1 726 830 20504 Rosmarinen 2 2008 2008 27 791 20 015 1 197 16402 Månviolen 7 1985 1985 1990 13 913 9 482 886 20503 Rosmarinen 3 2008 2008 27 783 20 015 1 198 15 097 11 208 14501 Skogsbrynet 1 1982 1983 51 707 125 060 937 Raus: 14502 Skogsbrynet 2 1983 1983 7 222 19 648 947 20301 Loke 1 2006 2006 55 845 42 576 1 195 14503 Skogsbrynet 3 1983 1983 11 983 26 096 946 15601 Rimfaxe 1 1988 1988 12 814 11 855 952 14504 Skogsbrynet 4 1983 1983 11 933 33 809 919 15602 Rimfaxe 2 1988 1988 15 586 13 218 975 12601 Sleipner 1 1964 1964 15 329 51 539 827 15603 Rimfaxe 3 1988 1988 23 578 19 308 987 684 959 668 213 15604 Rimfaxe 4 1988 1990 72 584 70 845 1 028 Mörarp: 20401 Ymer 1 2006 2006 51 310 37 809 1 202 16001 Baktråget 1 1982 1982 1990 23 082 20 110 814 3) 231 717 195 611 15901 Skänken 3 1988 1988 1990 21 392 10 262 810 1) Råå: 44 474 30 372 18601 Bajonetten N 1 1944 1987 1994 5 895 8 020 1 014 Norra Hamnen: 18602 Hornblåsaren 7 1944 1987 1994 7 060 8 420 985 19802 Helsingör 1 1999 1999 150 068 89 921 1 619 12 955 16 440 19801 Kronborg 1 1998 1998 140 038 94 239 1 619 Slottshöjden: 290 106 184 160 15001 Bröstvärnet 5 1952 1952 1984 3 626 15 545 916 Närlunda: 15701 Kapellet 20 1946 1985 1987 17 024 28 800 962 13202 Närlunda V1 1971 1970 28 658 93 165 844 15702 Klostret 16 1946 1986 1987 20 003 32 400 977 13203 Närlunda V2 1971 1970 17 345 54 752 837 20201 Kyrkoherden 6 2007 2007 2007 50 940 40 600 1 432 13201 Närlunda Ö1 1970 1970 48 505 132 731 831 18001 Långvinkeln Västra 5 1988 1988 1993 6 350 10 360 1 014 94 508 280 648

Skänken 3, Mörarp Helsingör 1, Norra Hamnen Sköldenborg 17, Olympia Pinjen 9, Planteringen Rimfaxe 2, Raus Södra Månviolen 7, Påarp

72 73 ÅRSREDOVISNING 2011 ÅRSREDOVISNING 2011

FASTIGHETSVÄRDEN med mera den 31 december 2011

Fastigh. Fastighet Nybygg- Värdeår Inköps- Anskaffnings- Taxerings- Utg. bostadshyra Fastigh. Fastighet Nybygg- Värdeår Inköps- Anskaffnings- Taxerings- Utg. bostadshyra nr nadsår år värde kkr värde kkr (varmhyra) per nr nadsår år värde kkr värde kkr (varmhyra) per 2011-12-31 inkl tillval 2011-12-31 inkl tillval kr pr kvm och år anm kr pr kvm och år anm Slottshöjden fortsättning Tågaborg fortsättning 17701 Parkkvarteret 1 1943 1986 1991 4 387 8 480 978 15203 Wismar 1 1950 1981 1994 3 306 10 558 889 17702 Parkkvarteret 2 1943 1986 1991 4 843 10 651 961 15202 Wismar 13 1995 1995 23 176 18 800 1 271 17703 Parkkvarteret 3 1943 1986 1991 4 461 10 385 963 15201 Wismar 20 1986 1986 23 647 42 119 984 17704 Parkkvarteret 4 1943 1986 1991 4 755 10 254 963 348 097 624 818 17705 Parkkvarteret 5 1943 1986 1991 4 996 10 274 965 Wilson Park: 17707 Parkkvarteret 6 1943 1986 1995 6 480 11 360 1 002 11801 Björnbäret 1 1954 1954 30 260 42 504 941 17706 Parkkvarteret 9 1965 1980 1991 129 003 139 520 999 11601 Björnen 25 1951 1929,1981 35 461 40 992 962 18101 Prins Fredrik 20 1929 1989 1993 13 869 16 800 1 048 11802 Hallonet 1 1954 1954 19 151 24 619 920 14301 Ugglan 16 1981 1981 13 610 29 612 1 003 18502 Renen 29 1996 1996 28 297 16 790 1 247 13702 Örnen 13 1949 1987 1994 12 567 22 600 978 11702 Sobeln 26 1952 1972 41 569 40 394 979 13701 Örnen 20 1977 1977 7 471 25 327 928 11701 Tapiren 1 1952 1992 55 520 58 121 983 304 385 422 968 210 258 223 420 Stattena: Ödåkra: 12101 Gjuteriet 6 1956 1956 5 935 36 720 849 20803 Branten 1 2010 2010 19 094 11 263 1 280 13502 Hantverkaren 17 1976 1976 20 149 81 000 909 20805 Dalen 5 2010 2010 6 819 4 428 1 283 14201 Linvävaren 24 1980 - 27 054 - - 20804 Dalgången 4 2010 2010 12 274 4 516 1 296 13503 Skomakaren 3 1976 1976 12 633 45 400 912 16501 Duvestubbe 1:22 (Dalripan) 1967 1967 1990 8 069 13 656 803 13501 Stattena 13 1976 1976 37 704 168 054 927 16601 Klarälven 1 1978 1978 1990 24 956 42 330 913 13508 Stiftelsen N2 1934 1978 1976 2 217 8 966 937 20802 Liden 1 2010 2010 6 137 2 553 1 296 13509 Stiftelsen N3 1934 1978 1977 2 457 9 516 947 10901 Malmån 3 1997 1997 2003 16 122 10 100 996 13504 Stiftelsen N4 1934 1976 1975 3 915 11 145 923 20801 Sluttningen 1 2010 2010 23 867 15 103 1 262 13505 Stiftelsen N5 1936 1992 1975 5 176 10 052 915 117 338 103 949 13506 Stiftelsen N7 1935 1976 1975 1 873 8 216 890 6 047 289 7 857 129 13507 Stiftelsen N8 1936 1977 1976 2 555 10 322 917

17401 Vädermöllan Södra 2 1971 1971 1991 32 725 62 397 899

154 393 451 788 Södercity: Diverse småinstallationer 1 445 14401 Belgien S10 1981 1981 17 023 21 887 951 Installation kabel-TV 11 615 14402 Belgien S11 1981 1981 7 283 9 420 942 SUMMA 6 060 349 13901 Belgien S9 1930 1930 1979 2 288 10 026 807 20601 Turkiet V2 2008 2008 167 012 93 200 1 262 Medelhyra per 11-12-31 946 20101 Turkiet Ö2 2004 2004 61 938 48 600 1 676 14405 Tyskland 25 1981 1981 5 180 7 333 885 FASTIGHETER UNDER BYGGNAD 14403 Tyskland 26 1981 1981 22 323 27 977 956 Individuell mätning, div fastigheter 16 245 14404 Tyskland 27 1981 1981 7 668 9 976 932 Stattena, ombyggnad bostäder 19 144 290 715 228 419 Vattentornet 6, solceller 4 220 Tågaborg: Hamilton 3, solceller 3 040 15301 Fortuna 15 1934 1986 1985 7 169 11 910 1 013 Närlunda Ö1, näridrottsplats 1 308 15302 Fortuna 22 (kollektivhus) 1990 1990 21 099 16 845 642 Drottning H 2 424 14801 Hjorten 11 1989 1989 1984 11 290 11 142 1 053 Ringstorpsvägen, nybyggnad bostäder 1 270 14803 Hjorten 5 1989 1989 1984 3 022 5 359 1 048 Laröd Ö, nybyggnad bostäder etapp 2 40 756 17801 Kronan 23 1979 1979 1991 13 868 27 120 968 Närlunda V2, nybyggnad bostäder 9 917 17802 Kronan 24 1982 1982 1991 9 567 18 839 987 Frigg 1, nybyggnad bostäder 27 103 17803 Kronan 34 1987 1987 1991 15 549 20 096 1 016 Elineberg 7, lokala vindkraftverk 1 095 18301 Morgonstjärnan 12 1974 1974 1993 7 067 19 786 959 Övrig byggnation 3 801 17501 Pelikanen 11 1946, 1988 1988,1992 1991 33 322 36 400 1 059 SUMMA 130 323 11301 Poppeln 1 1948, 2006 1982,2006 79 311 154 199 972 18201 Rödspottan 3 1985 1985 1993 17 837 23 201 1 056 TOTALT FASTIGHETSVÄRDE 6 190 672 14003 Salvator 12 1929 2010 1985 12 633 13 256 1 401 14004 Salvator 18 1959 1959 1987 8 078 35 768 864 14002 Salvator 19 1979 1979 8 307 25 771 976

14001 Salvator 20 1979 1979 8 506 19 927 914 1) Bränsleavgift betalas separat av hyresgäst 17601 Städet 1 1930 1988 1991 23 333 28 556 967 2) Anskaffningsbelopp avser byggnad på arrenderad mark 13301 Viktoria 19 1971 1970 18 010 85 166 908 3) Bränsleavgift betalas separat av hyresgäst from dec 2008

74 75 ÅRSREDOVISNING 2011 ÅRSREDOVISNING 2011 3 3

15 31 31 40 49 47 84 84 60 53 53 50 50 57 365 239

il- Antal Antal Bil- platser B platser

9 4

61 21 14 10 71 21 10 19 63 28 26 34 58 52 53 74 68 45 53 73 46 75 65 59 101 191 127 134 133 130 188 134

283 707 578 222 arage- Antal Antal Garage- platser G platser

81 70 50 64 88 27 43 66 20 24 116 113 131 501 103 127 127 127 109 215 217 413 182 260 398 392 264 302 587 260 345 574 274 477 734 522

1 633 1 000 1 076 1 633 3 244 2 039 vm

Kvm K

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 3 2 3 6 7 3 6 7 2 5 3 8 7 2 9 9 6 7 2 3 6 21 15 13 31 19 31 15 22 34 60 139

Antal Antal Bostads- komplement Bostads- komplement

51 52 28 33 117 114 721

567 334 327 778 924 880 796 955 749 453

1 280 1 998 1 573 3 369 3 550 4 582 4 997 2 922 10 111 vm Kvm K

1 1 1 1 1 1

6 3 3 2 8 2 3 5 7 2 7 8 3 3 5 13 16 14 21 29

ommersiella Antal Antal Kommersiella lokaler K lokaler

16 16 17 14 50 42 82 33 42 76 37 46 44 44 40 84 66 42 90 20 36 66 97 78 63 93 93 60 95 36 40 32 86

141 151 117 171 164 133 135 120 166 140 135 142 136 169 158 123 138 194 201 404 269 488 278 1114 1121 1 616 umma heter heter Summa lägen- S lägen-

1 1 1 1 1 1 2 3 3 7 6 2 17 59 63 34

oK 5 - RoK 5 - R

1 5 8 9 3 7 8 5 9 9 8 5 3 6 5 4 3 8 5 8 7 11 18 14 12 19 31 21 12 14 18 10 31 14 46 58 46 46 40 33 28 28 24 46 43 44 43 116 185 509

oK

4 RoK 4 R

1 1 9 3 3 4 3 6 18 14 14 18 14 21 13 41 21 10 51 12 41 14 18 27 28 29 35 39 28 20 46 20 46 33 75 70 75 60 42 76 36 33 47 24 47 39 40 33 92 119 156 127 100 186 521 356 540 325

oK

3 RoK 3 R

1 1 9 4 4 4 3 4 5 7 5 31 21 18 21 18 10 10 12 18 61 15 14 16 18 18 23 56 44 29 43 46 63 62 20 53 46 46 32 68 70 44 62 56 96 42 25 27 24 136 160 159 586 402

oK

2 RoK 2 R

3 6 3 6 9 2 4 2 18 12 14 12 16 22 20 20 28 32 28 26 46 27 206

oK-

2 RoK- vrå 2 R vrå

1 1 1 2 2 4 4 4 4 7 6 14 48 50 50 28

oK

1 RoK 1 R

1 4 6 8 4 6 4 4 6 2 3 2 3 3 3 2 2 2

19 10 14 18 10 19 97 68 34 82

oK

1 RoK mini 1) 1 R mini 1)

71 71 51 71 65 58 74 65 78 75 66 66 76 74 72 68 90 76 73 84 75 77 77 86 94 98 73 74 69 80 69 70 69 73 78 63 70 88 83 73 82 84 75 73 76 73 74 76 62 76 47 64 68 58 69 95 73 53 100 edel- M Medel- bly kvm bly kvm

1 169 1 184 1 861 3 186 3 791 1 462 1 322 3 188 3 174 1 526 6 551 1 698 3 297 4 356 5 870 2 234 5 790 2 708 3 850 3 288 3 386 9 558 9 999 8 557 9 707 9 774 7 552 6 849 5 239 8 546 6 855 6 962 6 779 4 987 3 082 6 926 6 323 2 247 9 605 9 284 8 538 2 353 17 191 12 913 11 586 12 138 16 901 16 126 12 263 13 978 10 378 10 825 10 432 36 015 30 918 16 762 84 869 72 380 ly kvm 113 696 B Bly kvm

en 19 ckan 5 ckan 6

erden etingen 19 etingen 6 limten 4 usensjö: uslyckan 6 uslyckan rodden 1 rodden istolen 1 osa 1 osa 2 osa 3 osa 4 osa 5 kepparlyckan 3 kepparlyckan 1 krinnaren lla 1 lla 2 lla 3 lla 4 lla 5 lineberg 5 lineberg 7 lineberg neborg: lanken 1 lanken 2 Centrum norr: Dalhem: Drottninghög: Elineberg: E G G F F F F G P H E E E E E R R R R R Fastighet Hamilton 3 Hilltorp N6 Hilltorp N7 Edvard 1 Edvin 2 Elof 1 Elias 1 Emanuel 1 Emil 1 Enar 1 Erling 1 Erland 1 Erik 1 Engelbrekt 1 Ernst 3 Drottninghög Barnst Drottninghög N3 Drottninghög N4 Drottninghög N5 Drottninghög N6 Drottninghög N7 Drottninghög S2 Drottninghög S3 Drottninghög V1 Drottninghög V2 Drottninghög V3 Drottninghög V6 Drottninghög V7 Drottninghög Ö2 Drottninghög Ö3 Drottninghög Ö5 Drottninghög Ö6 Eskadern 1 Flottiljen 2 Fältköket 4 F B E E H H I Köpingely Köpingely Lantmätar S S

18701 18702 12701 12702 Västra: redriksdal 12704 10801 12703 3 ronten 13801 13804 13803 13802 13809 13805 13806 13807 13808 13810 Fast.nr 13001 19701 19702 10401 10402 10403 10404 10501 10502 10503 10504 10505 10506 10507 10508 10105 10203 10204 10205 10201 10202 10304 10305 10101 10102 10103 10104 10107 10302 10303 10307 10308 10306 10106 10206 Fast.nr astighet 11902 12507 12509 12508 12501 11901 12503 12502 sbanan 1 15101 12504 11903 BOSTADSLÄGENHETER, LOKALER, GARAGE OCH BILPLATSER den 31 december 2011 OCH BILPLATSER GARAGE LOKALER, BOSTADSLÄGENHETER,

76 77 ÅRSREDOVISNING 2011 ÅRSREDOVISNING 2011 1 7 5 9 8 6 8 3 4 3 11 11

11 21 17 18 17 21 40 78 75 35

Antal Antal Bil- platser Bil- platser

1

4 6 5 8 9 8 4 3 11

10 15 18 16 19 17 26 56 56 27 24 53 112 106

Antal Antal Garage- platser Garage- platser

41 15 12 15 32 99 58 33 39 121 115 133 216 105 173 187 140 130 434 560 634 237 204 492 390 270 732

1 081 2 503

Kvm Kvm

1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 4 9 6 3 9 4 3 5 7 2 11 17 19 18 10 13 78 35 33

Antal Antal Bostads- komplement Bostads- komplement

41 19 90 113 192 412 129

548 488 276 532 294 568 235 448 255 875 367 255

1 170 1 550 1 295 2 942 Kvm Kvm

1 1 1 1 1 1 1 1 1

5 4 2 3 2 6 2 2 7 5 2 2 10 12

Antal Antal Kommersiella lokaler Kommersiella lokaler

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 4 8 2 2 2 2 8 7

51 18 41 14 18 10 12 16 18 18 21 12 18 10 31 10 41 31 17 17 13 19 13 40 56 36 23 60 62 25 20 23 20 23 75 44 54 33 25 62 26 68 68 69 42 27 22 76

112 100 105 130 591 416 424 250 heter heter Summa lägen- Summa lägen-

1 1 1 1 1 1 1 1 1 3 4 4 2 6 2 2 2 25

5 - RoK 5 - RoK

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 3 6 4 3 4 3 3 5 2 8 5 9 5 6 7 9 9 3 9 4 3 11 18 12 14 12 12 13 17 10 16 13 36 162

4 RoK 4 RoK

1 2 2 2 2 8 8 4 9 4 2 8 4 4 7 9 7 8 6 4 2 2 6 5 6 10 16 10 14 10 16 10 17 10 18 60 60 24 24 24 20 20 40 29 20 34 60 35 30 140 184 109 149

3 RoK 3 RoK

1 4 9 6 8 4 8 3 4 2 3 2 4 5 4 5 6 4 3 9 7 11 15 18 16 16 12 18 12 12 13 81 15 14 21 49 34 27 36 34 64 78 48 36 22 55 26 210 323

2 RoK 2 RoK

9 7 5 4 9 10 21 36 36 36 59

2 RoK- vrå 2 RoK- vrå

1 5 9 9 2 6 2 2 4 5 21 19 12 12 10 39 30 27

1 RoK 1 RoK

1 1 1 1 1 4 4 4

1 RoK mini 1) 1 RoK mini 1)

51 51 81 81 81 91 51 72 90 59 54 60 54 56 56 66 65 89 54 74 80 37 86 87 88 72 49 62 67 78 57 67 68 64 58 50 95 60 58 63 58 68 66 78 87 88 90 99 74 85 85 93 86 82 97 79 97 83 97 49 62 62 101 101 119 119 119 119 119 119 119 119 119 119 118 118 118 118 108 Medel- Medel- bly kvm bly kvm

54 119 119 119 119 119 119 119 119 119 119 118 118 118 118 160 162 162 162 521 661 968 357 594 368 682 808 985 786 633

1 116 1 218 3 117 1 144 5 361 6 616 7 291 1 776 3 618 1 794 4 158 2 127 1 444 1 560 1 699 1 240 1 634 1 740 1 586 1 892 1 702 2 214 1 740 1 834 1 656 1 899 1 852 4 561 2 229 2 620 4 058 5 983 2 653 2 670 4 836 3 886 2 959 3 438 3 967 4 820 3 967 2 286 3 568 2 894 2 326 15 458 37 484 32 897 26 229 Bly kvm Bly kvm

Lussebäcken Miatorp: Maria Park, Pålsjö Ö, Ringstorp: Kattarp 13:67 (Godståget) Kattarp 28:1 (Snälltåget) Bönan 1 Citronen 2 Lussebäcken 18 Lyran 10 Paradisfågeln 20 Paradisfågeln 21 Tomaten 6 Basilikan 1 Dragonen 1 Maria Park 11 Maria Park 14 Maria Park 15 Maria Park 17 Maria Park 18 Maria Park 19 Maria Park 20 Maria Park 21 Maria Park 23 Maria Park 24 Maria Park 49 Fastighet Högaborg: Krabban 12 Krabban 13 Ormen 15 Ormen 17 Ormen 18 Snoken 26 Snoken 27 Snoken 5 Stenbiten 19 Stenbiten 20 Stenbiten 3 Högasten: Knoppen Kolibrin 1 Kungsörnen 1 Kungsörnen 2 Kungsörnen 3 Kungsörnen 4 Kattarp: Tågmästaren 1 Laröd Domsten: Droskan 1 Droskan 2 Droskan 3 Droskan 4 Droskan 5 Däckelremmen 1 Grimman 1 Hummertinan 10 Hästskon 1 Höskrindan 1 Höskrindan 3 Höskrindan 4 Höskrindan 5 Nosremmen 6 Pannremmen 1 Fastighet Sadelknappen 1 Seldonet 1 Släden 10 Släden 11 Släden 12 Släden 3 Släden 4 Släden 5 Släden 6 Släden 7 Släden 8 Släden 9 Sporren 1 Stiglädret 2 Tornistern 1 Tornistern 2 Tygeln 1 Tömmen 1 Tömmen 7 Tömmen 8 Tömtygeln 1

11505 11402 11501 11504 11502 11503 11401 20506 20505 15501 15507 15512 15506 15505 15504 15503 15502 15516 15508 15511 Fast.nr 14701 14702 11203 11201 11202 11103 11102 11101 12002 12003 12001 12406 12405 12402 12403 12404 12401 16701 16702 16801 20904 20905 20901 20902 20903 18901 19601 17301 15801 17901 17902 17903 17904 18402 18902 Fast.nr 15803 18401 21008 21009 21010 21001 21002 21003 21004 21005 21006 21007 15804 15802 18802 18801 19602 19604 19611 19612 18903 BOSTADSLÄGENHETER, LOKALER, GARAGE OCH BILPLATSER den 31 december 2011 OCH BILPLATSER GARAGE LOKALER, BOSTADSLÄGENHETER,

78 79 ÅRSREDOVISNING 2011 ÅRSREDOVISNING 2011 7 7 6 4 4 5 5 4 11

10 10 18 31 18 19 10 10 97 20 65 22 23 45 36 64 47 22 64 30 36 38 53 26 75 92 113 148 123 4

il- il- Antal Antal B platser B platser

1 1

6 9

18 17 12 12 41 52 44 38 47 55 45 44 42 20 20 22 58 27 45 90 76 52 20 27 67 54 84 54 58 136 172

209 arage- arage- Antal Antal G platser G platser

7 7 9 8 18 16 10 71 16 20 50 49 40 33 29 40 46 20 96 48 86 110 115 136 170 218 360 404 532 287 324 646 396 222 480 324 782 824

1 003 vm vm

K K

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 4 2 8 2 3 2 3 7 2 4 5 3 2 11 13 10 15 41 12 21 37 24 23

Antal Antal Bostads- komplement Bostads- komplement

51 80 69 69 80 30 136 319 710 319 230 356 587 569 607 674 336 587 582 607 904 887 384

1 192

1 152 3 331 1 535 2 484 2 859 2 vm vm K K

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

1 2 5 2 7 5 6 5 9 5 4 7 6 6 4 6 11 19 12

ommersiella ommersiella Antal Antal K lokaler K lokaler

1 11 11

10 12 18 18 15 21 21 16 12 12 12 12 12 14 15 31 10 10 16 71 10 12 31 70 96 57 95 43 26 25 25 46 24 42 25 30 30 60 60 79 24 94 46 27 27 40 49 28 48 55 35 28 111

115 123 108 155 164 108 130 216 134 515 212 264 335 765 439 452 632 umma umma heter heter S lägen- S lägen-

1 1 1 1 3 2 6 8 4 5 4 6 4 12 13 15 27 22 27 27 22

oK oK

5 R 5 R

5 6 8 9 8 4 6 3 2 4 5 5 6 4 3 2 4 6 4 11 11 15 18 14 10 14 10 16 18 18 23 28 43 86 60 60 30 50 39 88 29 46 168

oK oK

4 R 4 R

1 1 1 4 8 7 4 4 4 2 4 4 4 7 9 2 8 6 4 14 51 10 10 12 19 19 13 18 15 12 18 10 16 16 16 14 31 12 12 12 33 78 24 46 24 28 76 22 30 34 32 66 36 36 78 59 49 35 52 112 135 122 345 253 226

oK oK

3 R 3 R

1 6 9 8 8 6 6 6 2 5 9 8 2 5 4 4 2 8 8 8 8 7 4 4 9 9 4 8 6 6 11 18 13 12 14 14 12 13 18 18 18 18 19 16 31 38 25 42 24 76 48 35 34 57 43 32 24 88 23 141 104 104 139 188 218

oK oK

2 R 2 R

1 2 2 19 14 19 15 36 20 66

oK- oK-

2 R vrå 2 R vrå

1 1 1 1 2 3 4 4 2 5 6 6 6 4 18 91 10 15 19 12 64 28 36 20 56 82 111

oK oK

1 R 1 R

1 1 1 1 1 2 3 3 9 4 4 3 5 6

11 16 10 16 14 123 127

oK oK

1 R mini 1) 1 R mini 1)

21 81 71 84 94 85 89 84 79 70 76 86 73 57 70 87 55 80 80 78 62 79 69 69 70 85 78 67 67 75 98 93 78 84 83 66 67 37 74 82 94 94 79 90 54 75 63 50 59 55 87 84 58 70 70 69 67 92 76 67 70 76 60 64 64 65 68 70 62 108 100 108 102 edel- edel- M M bly kvm bly kvm

70 751 858 068 406 370 996 866 902 842 696 844 840 832 849 940 766

5 112 5 174 6 176 1 043 6 189 7 515 1 242 1 242 1 686 1 686 1 468 1 946 7 618 1 984 1 564 1 734 1 356 2 164 1 373 1 869 2 100 1 934 1 768 5 866 7 557 2 455 2 525 4 537 2 490 3 644 2 036 2 587 3 882 8 585 3 782 2 528 6 690 3 334 2 358 2 688 2 290 2 900 6 957 3 857 12 011 11 273 13 084 18 387 10 023 14 030 19 065 33 313 10 286 20 605 60 043 39 028 25 42 ly kvm ly kvm B B

V5

V1 V2

e 1 e 2 e 3 e 4

aren 24 aren et 16

kan 5 onborg 1 onborg aria Park 52 aria Park 53 aria Park 54 aria Park 7 aria Park yntan 2 reganon 1 reganon 2 reganon lympia: antverkaren 17 antverkaren elsingör 1 ornblåsaren 7 ornblåsaren orra Hamnen: gglan 16 aktråget 1 ajonetten N1 röstvärnet 5 lanteringen: injen 10 injen 11 injen 12 injen 14 injen 15 injen 9 osenknoppen 32 osmarinen 2 osmarinen 3 osenknoppen 33 lottshöjden: tattena: yrkoherden 6 yrkoherden köldenborg 17 köldenborg 2 köldenborg 20 köldenborg kogsbrynet 1 kogsbrynet 2 kogsbrynet 3 kogsbrynet 4 leipner 1 känken 3 20 rins Fredrik 3 komakaren arkkvarteret 1 arkkvarteret 2 arkkvarteret 3 arkkvarteret 4 arkkvarteret 5 arkkvarteret 6 arkkvarteret 9 arkkvarteret tattena 13 tiftelsen N2 tiftelsen N3 attentornet 6 N H Kr Närlunda: Närlunda Närlunda Närlunda Ö1 O Lär S S S V Ärlan 4 P P P P P P P R F M M M M O O R R S S S S S Mörarp: B S F R Påarp: M Månviolen 7 Raus: Loke 1 Rimfax Rimfax Rimfax Rimfax Ymer 1 Råå: B H S B Kapellet 20 Klostr K Långvinkeln P P P P P P P P U Örnen 13 Örnen 20 S Gjuteriet 6 H Linväv S S S S

19802 19801 13202 13203 13201 20701 14601 12201 12202 10701 19101 14108 14105 14109 14106 14110 14107 12301 Fast.nr 15509 15515 astighet 15514 15510 20502 20501 20504 20503 14501 14502 14503 14504 12601 16001 15901 Fast.nr 12302 astighet 16401 16402 20301 15601 15602 15603 15604 20401 18601 18602 15001 15701 15702 20201 18001 17701 17702 17703 17704 17705 17707 17706 18101 14301 13702 13701 12101 13502 14201 13503 13501 13508 13509 BOSTADSLÄGENHETER, LOKALER, GARAGE OCH BILPLATSER den 31 december 2011 OCH BILPLATSER GARAGE LOKALER, BOSTADSLÄGENHETER,

80 81 ÅRSREDOVISNING 2011 ÅRSREDOVISNING 2011 4 7 2 3 9 6 6 5 8 4 4 9

13 13 13 10 32 42 20 24 58 28 65 116 099

2 il- il- Antal Antal B platser B platser

6 5 2 4 9

10 18 32 63 23 44 54 67 63 26 92 113 156 144

3 680 arage- arage- Antal Antal G platser G platser

8 9 8 10 10 16 72 58 27 47 38 26 37 74 20 65 36 74 193 155 130 312 169 188 163 300 977 269 320 446

1 053 1 093 21 247 vm vm

K K

1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 4 4 2 2 2 2 7 5 8 2 8 4 2 4 8 9 4 21 33 28 29

643 Antal Antal Bostads- komplement Bostads- komplement

19 75 23 82 39 101 142 153 175 173 310 129 317 532 370 242 659 828 362 294 334 509 240 428 973 296 259

4 921 2 754 2 097 vm vm 48 544 K K

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

2 2 2 5 4 2 2 2 3 3 5 7 2 2 17 17 17

240 ommersiella ommersiella Antal Antal K lokaler K lokaler

3 8 4 9 2 11 11

13 10 14 17 10 10 19 10 15 19 19 16 41 16 41 78 50 30 22 25 28 93 72 30 43 20 23 26 43 28 38 56 20

115 140 104 127 106 188 123 179 584 400 703 534 100,0 umma umma 12 359 heter heter S lägen- S lägen-

1 1 1 1 1 1 4 4 2 9 2 7 2 2,1 254

oK oK

5 R 5 R

1 1 1 1 1 1 2 5 2 5 8 2 4 3 5 6 3 4 2 3 8 4 9 11 11 12 15 18 24 60 44 24 14,0

1 728 oK oK

4 R 4 R

1 2 6 5 7 6 5 8 9 4 6 4 5 8 8 5 11 11 11 15 15 10 10 10 19 13 10 12 10 43 20 57 32 30 58 23 30 27 82 82 133 105 274 36,2

4 471 oK oK

3 R 3 R

3 4 6 4 3 2 5 2 5 9 2 3 7 11 11 11 11 13 10 10 15 16 10 14 18 19 13 10 14 13 58 48 34 46 60 70 29 22 90 62 46 108 143 321 300 284 33,1

4 094 oK oK

2 R 2 R

1 1 6 4 4 4,6 128 566

oK- oK-

2 R vrå 2 R vrå

1 1 1 1 1 1 2 3 9 4 7 8 9 7 7 7 15 31 39 55 5,1 629

oK oK

1 R 1 R

1 1 6 8 9 6 6

14 12 25 63 5,0 134 135 617

oK oK

1 R mini 1) 1 R mini 1)

71 71 51 71 71 71 71 81 65 53 59 65 64 70 75 74 70 25 69 56 78 90 66 72 63 63 73 70 87 67 87 73 84 70 55 52 58 92 46 56 55 89 70 74 84 72 55 77 70 110 101 101 132 edel- edel- M M bly kvm bly kvm

711 991 871 848 798 828 978 895 264 808 894 303 562 288 3 014 1 111

1 183 2 118 1 269 3 519 1 342 1 563 1 564 1 644 1 659 1 625 2 991 1 999 1 395 2 281 1 385 6 351 1 847 7 132 1 660 5 078 2 992 7 465 3 464 2 958 6 933 3 205 4 864 3 265 5 689 6 033 11 819 13 865 29 148 48 954 37 524 22 225 ly kvm ly kvm 864 114 B B

et 1

en city:

onan 23 onan 24 onan 34 ilson Park: ismar 1 ismar 13 ismar 20 almån 3 orgonstjärnan 12 orgonstjärnan allonet 1 alen 5 algången 4 uvestubbe 1:22 (Dalripan) uvestubbe elgien S10 elgien S11 elgien Södra 9 ranten 1 enen 29 iktoria 19 alvator 12 alvator 18 alvator 19 alvator 20 alvator obeln 26 luttningen 1 tiftelsen N4 tiftelsen N5 tiftelsen N7 tiftelsen N8 tädet 1 elikanen 11 oppeln 1 F S S S S Vädermöllan S:a 2 Söder B B B T T T T T Tågaborg: F F Hjorten 11 Hjorten 5 Kr Kr Kr M P P Rödspottan 3 S S S S S V W W W W Björnbär Björnen 25 H R F S T Ödåkra: B D D D Klarälv Liden 1 M S T i % av samtliga lägenheter

Fast.nr 13504 13505 astighet 13506 13507 17401 14401 14402 13901 20601 20101 14405 14403 Västra 2 urkiet 14404 Östra 2 urkiet yskland 25 yskland 26 15301 yskland 27 15302 14801 14803 ortuna 15 17801 ortuna 22 17802 17803 18301 17501 11301 18201 14003 14004 14002 14001 17601 13301 15203 15202 15201 11801 11601 11802 18502 Fast.nr 11702 11701 astighet 20803 1 apiren 20805 20804 16501 16601 20802 10901 20801 otalt gemensamt kök eller utan pentry, kokvrå, kokskåp, Avser 1) BOSTADSLÄGENHETER, LOKALER, GARAGE OCH BILPLATSER den 31 december 2011 OCH BILPLATSER GARAGE LOKALER, BOSTADSLÄGENHETER,

82 83 H Ödåkra H

RAUS SÖDRA Ödåkra

ÖDÅKRA KATTARP MÖRARP PÅARP RAUS VÅNG ©Stadsbyggnadsförvaltningen Helsingborg ©Stadsbyggnadsförvaltningen

DALHEM

RÅÅ MARIASTADEN

©Stadsbyggnadsförvaltningen Helsingborg LARÖDSVÄGEN

ELINEBERG DROTTNINGHÖG ©Stadsbyggnadsförvaltningen Helsingborg ©Stadsbyggnadsförvaltningen

SOFIEROVÄGEN

SOFIERO

VÄGEN

HÖGASTEN

HUSENSJÖ MIATORP FREDRIKSDAL LARÖD WILSON PARK

NÄRLUNDA LUSSEBÄCKEN ©Stadsbyggnadsförvaltningen Helsingborg

PLANTERINGEN HÖGABORG

ENEBORG RINGSTORP OLYMPIA SÖDERCITY

DOMSTEN ©Stadsbyggnadsförvaltningen Helsingborg

SLOTTSHÖJDEN E STATTENA N S PÅLSJÖ ÖSTRA TÅGABORG W NORRA HAMNEN

CENTRUM NORR

¢ Här finns våra fastigheter 84 ÅRSREDOVISNING 2011 ÅRSREDOVISNING 2011

STYRELSEN

Namn överst från vänster: Christer Boström, Sven-Åke Danielsson, Jonas Hansson (vd), Lars Engert, Kristian Anderson (ordf), Christer Johnn, Axel Hultman,Berner Lundgren (v ordf), Amal Zeidan, Liz Edman, Birgitta Möller, Sophia Nevalainen.

LEDNINGSGRUPPEN

Namn från vänster: Jesper Månsson, Jonas Hansson, Charlotte Albertsson, Jane Kylberg, Klas Karlsson, Petter Swanborg

86 Produktion: Helsingborgshem i samarbete med Stig Grafisk Design AB. Foto: Anna Olsson, Arne Juhlin, Eva Lie, Göran Örtegren, Jonas Linné, Mats Carlsson, Måns Fornander, Per Sjöborg, Peter Westrup, Studio-e.

AB HELSINGBORGSHEM ■ Box 3055 ■ 250 03 Helsingborg ■ Telefon 042-20 80 00 ■ [email protected] ■ www.helsingborgshem.se