()Pelłat Z SZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
KM 31877/13 gmina Strachówka wieś Księżyki KW nr WAI W/00094503/3 ()PElłAT Z SZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ POŁOŻONEJ W GMINA STRACHÓWKA, wrnś KSIĘŻYKI Aktualna wartość rynkowa nieruchomości gruntowej, (prawa własności) wynosi: 33.300 zł słownie: trzydzieści trzy tysiące trzysta złotych. OPRACOWANIE: RZECZOZNJ\ WCA MAJĄTKOWY Świadectwo nr 2483 wydane przez P.U.M i R.M. I3iegly Sądowy w zakresie szacowania nieruchomości mgr inż. Zbigniew MARCZYK 02-091 Warszawa ul. Żwirki i Wigury 51/39, tel. 8231195, 0-501130797 RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY Świadectwo nr 2485 wydane przez P.U.M. i R.M. I3iegly Sądowy w zakresie szacowania nieruchomości inż. Kiejstut PACOWSKI 02-660 Warszawa, ul. I3lacharska I/21 O Warszawa, 23.02.2015 r. Wyciąg z opinii 1. Określenie nieruchomości Nieruchomość gruntowa jest zlokalizowana w gminie Strachówka, wieś Księżyki i obcjnrnje działkę gruntu nr ew. 35211 obręb OO 1O, Księżyki o powierzchni 15771 m2. Nieruchomość jest opisana w KW nr WA l W/00094503/3. 2. Ceł wyceny Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej w stanic obecnym dla potrzeb sprawy komorniczej. 3. Osoby posiadające prawa do nieruchomości Wlaściciclem nieruchomości jest osoba fizyczna. 4. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa, opisana w KW nr WA 1W/00094503/3. Działka gruntu nr ew. 352/1 obręb OO 1O, Księżyki o powierzchni 15771 ni2. Zakres wyceny obejmuje prawo własności. 5. Wartość nieruchomości gruntowej Aktualna wartość rynkowa nieruchomości gruntowej (prawa własności) w stanie obecnym, oszacowana podejściem porównawczym, wynosi: 33.300 zł. (słownie: trzydzieści trzy tysiące trzysta zlotych). 6. Data określenia wartości i sporządzenia opinii Opinie; wykonano według stanu nieruchomości na dzień wizji z zewnątrz w dniu 19.12.2014 r. poziomu cen na dzień 23.02.2015 r.. Opinię wykonano w dniu 23.02.2015 r. 7. Opracowanie Cała opuua została wykonana przez rzeczoznawców majątkowych: Zbigniewa Marczyka (świadectwo nr 2483 wydane przez P.U.M. i R.M.) oraz Kiejstuta Pacowskiego (świadectwo nr 2485 wydane przez P.U.M. i R.M.). Opinia z szacowania wartości nieruchomości gruntowej, gmina Strachówka. wieś Księżyki SPIS TREŚCI OPINII Str. 1. Podstawy formalno-prawne 3 1.1. Podstawa formalna 3 1.2. Przedmiot wyceny 3 1.3. Cel wyceny 3 1.4. Podstawa prawna wyceny 3 1.5. Stan formalno-prawny wycenianej nieruchomości gruntowej 3 l.6. Warunki wykonania i metoda wyceny 4 1.7. Źródła informacji 5 2. Opis nieruchomości gruntowej 5 2.1. Położenie 5 2.2. Funkcja w planie zagospodarowania przestrzennego 6 2.3. Opis stanu zagospodarowania działki 6 3. Procedura szacowania wartości nieruchomości gruntowej 6 3.1. Analiza rynku, sposób wyceny i wybór obiektów do porównań 6 3.2. Wybór cech i określenie ich wag 8 3.3. Opis nieruchomości o skrajnych cenach 9 3.4. Określenie zakresu współczynników korygujących 9 3.5. Oszacowanie współczynników korygujących 10 3.6. Obliczenie wartości rynkowej 1 m2 gruntu 10 3.7. Obliczenie wartości rynkowej wycenianego gruntu 10 4. Zastrzeżenia i uwagi końcowe 10 Załączniki Odbitka z planu miasta z lokalizacją nieruchomości gruntowej, Odbitka z mapy ewidencyjnej, Odbitka odpisu z księgi wieczystej, Odbitka wypisu z rejestru gruntów, Odbitka mapy z podziałem nieruchomości, Fotografie str. 2 Opinia z szacowania wartości nieruchomości gruntowej, gmina Strachówka. wieś Księżyki [1. Podstawy formalno - prawne 1.1. Podstawa formalna formalną podstawę opracowania stanowi zlecenie Sebastiana Szymczuka Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Wołominie, Kancelaria Komornicza w Wołominie, przy ul. Gdyńskiej 61A z dnia I0.11.2014 r. w prowadzonej sprawie egzekucyjnej KM 31877/13. l.2. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa (prawo własności), położona w gminie Strachówka, wieś Księżyki. Działka gruntu oznaczonajest w ewidencji gruntów jako działka nr ew. dz. 352/1wobrębie0010, Księżyki. Nieruchomość jest opisana w KW nr WAl W/00094503/3. 1.3. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości nieruchomości gruntowej (prawa własności) dla potrzeb sprawy komorniczej KM 31877/13. W opinii podano aktualną wartość rynkową nieruchomości gruntowej, dla aktualnego sposobu użytkowania, zgodnie z zakresem określonym przez Zamawiającego. 1.4. Podstawa prawna wyceny Podstawy prawne: - Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. Nr 102 z 2014 r. poz. 518), - Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 z 2004 r. poz. 2109 z późn. zm.). Podstawy uzupełniające: - Ustawa z dnia 6 Iipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19 poz. 147 z późniejszymi zmianami), - Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o komornikach sądowych i egzekucji (Dz. U. Nr I33 z 1997r. poz. 884 z późniejszymi zmianami), - Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 z 1964 r. poz. 93 z późn. zm.), - Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 z 2003 r. poz. 717 z późn. zm.), Podstawy normatywne: noty interpretacyjne Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. 1.5. Stan formalno-prawny wycenianej nieruchomości gruntowej Przedmiotowa nieruchomość gruntowa, położona na terenie gminy Strachówka, we wsi Księżyki, ma urządzoną księgę wieczystą KW Nr WAI W/00094503/3 prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Wołominie, IV Wydział Ksiąg Wieczystych, według odpisu elektronicznego z dnia 23.02.2015 r. Nieruchomość jest oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr ew. dz. 352/l, RV - grunty orne o powierzchni 0.6595 ha, PsV - pastwiska trwałe o powierzchni 0.6199 ha, N - nieużytki o powierzchni 0.2912 ha, W - rowy o powierzchni 0.0065 ha, łączna powierzchnia nieruchomości wynosi 1.5771 ha, obręb 0010, Księżyki. Oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów jest zgodne z oznaczeniem w księdze wieczystej. Dział I - Województwo - Mazowieckie, gmina - Strachówka, miejscowość - Księżyki, działka nr ew. 352/1, obręb OO l O, Księżyki, R - grunty orne, powierzchnia działki wynosi 1,577I ha. Dział I-Sp - brak wpisów. Dział II - właścicielem nieruchomości jest Marek Piotr Kamiński. W dziale III - egzekucja komornicza - ujawnia się wszczęcie egzekucji z nieruchomości przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Wołominie Sebastiana Szymczuka, w sprawie KM 31877/13, na podstawie wniosku wierzyciela, zawiadomienia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości i wezwania do zapłaty należności z wniosku Wspólnota Mieszkaniowa Sielecka 7 z siedzibą w Warszawie. str. 3 Opinia z szacowania wartości nieruchomości gruntowej, gmina Strachówka. wieś Księżyki W dziale IV - brak wpisów. 1.6. Warunki wykonania i metoda wyceny W związku z celem, jakiemu ma służyć niniejsza wycena, powinna być oszacowana wartość rynkowa nieruchomości gruntowej rozumianej jako Wartość Rynkowa (WR), przy przyjęciu aktualnego sposobu użytkowania (przy przyjęciu założeń, że nieruchomość jest i będzie nadal użytkowana zgodnie z aktualnym sposobem użytkowania, że nie jest zajęta przez właściciela i że jest dostępna do sprzedaży). Zgodnie z treścią art. 151 ust.I ustawy o gospodarce nieruchomościami, wartość rynkową nieruchomości stanowi jej najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: I. strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2. upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Zgodnie z aktualnym rozumieniem wartości rynkowej, wartość rynkowa wiąże się z optymalnym sposobem użytkowania nieruchomości oznaczającym najbardziej prawdopodobne wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości. W przypadku przedmiotowej nieruchomości, optymalny sposób użytkowania odpowiada aktualnemu sposobowi wykorzystania nieruchomości (nieruchomość gruntowa). Rzeczoznawca, w oparciu o art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dokonuje wyboru podejścia, metody i techniki szacowania. Wyboru podejścia i metody oszacowania wartości nieruchomości dokonano przy uwzględnieniu w szczególności: celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, przeznaczenia w planie miejscowym, stanu nieruchomości, aktualnie (w określonym okresie) kształtujących się danych na rynku o cenach i cechach nieruchomości podobnych. Uwzględniając powyższe, dla określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej przyjęto podejście porównawcze. Zgodnie z a1i. 153.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, "Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek uplywu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej". Istotą podejścia porównawczego jest założenie, że racjonalnie postępujący inwestor nie zapłaci za nieruchomość więcej od sumy, za którą mógłby nabyć nieruchomość o takich samych lub zbliżonych cechach. Zgodnie z treścią art. 134 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie,