Bebauungsplan Elsebusch - 4

Gemeinde Gartow Landkreis Lüchow-Dannenberg

Bebauungsplan Elsebusch - 4. Änderung und Erweiterung zugleich Teilaufhebung des Bebauungsplanes Auf den Kämpen - 3. Änderung und Erweiterung

beschleunigtes Verfahren gemäß § 13a BauGB

- Urschrift –

§ 10 BauGB Begründung April 2020

Stadtplaner Henrik Böhme Göttien 24 29482 Küsten Tel 05841-961266 p l a n . B

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INHALTSVERZEICHNIS Seite:

1. VERANLASSUNG / PLANUNGSZIEL 1 1.1 Ausgangslage / Bedarf an altengerechten Wohnformen 1 1.2 Planungsanlass DRK-Vorhaben 3 1.3 Ziele der Gemeinde 4 1.4 Planungsalternativen 5 1.5 Beachtung der Ziele der Innenentwicklung 6 2. PLANUNGSGRUNDLAGEN 6 2.1 Verfahren 6 2.2 Biosphärenreservat 7 2.3 Vorgaben der Raumordnung 9 2.4 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 13 2.5 Ortsrecht / Bestehende Nutzungen 14 2.6 Natur und Landschaft 19 3. INHALT DES BEBAUUNGSPLANES 23 3.1 Geltungsbereich 23 3.2 Art der baulichen Nutzung 23 3.3 Maß der baulichen Nutzung 24 3.4 Baugrenzen, Bauweise 24 3.5 Verkehrsflächen 25 3.6 Grünflächen und Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft 26 3.7 Festsetzungen zur Vermeidung von artenschutzrechtlichen Verbotstatbeständen 27 3.8 Belange des Immissionsschutzes / Störfallschutzes 28 4. AUSWIRKUNGEN DER PLANUNG 30 4.1 Städtebauliche Auswirkungen der Planung 30 4.2 Auswirkungen auf die Belange von Natur und Landschaft 31 5. DURCHFÜHRUNG / KOSTEN 33

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ABBILDUNGSVERZEICHNIS

Abbildung 1: Veränderung der Altersstruktur 2012 -2030 in Lüchow-Dannenberg 1 Abbildung 2: Seniorenwohnanlage Gartow Elsebusch, DRK Lüchow-Dannenberg, Jan. 2020 2 Abbildung 3: Auszug aus dem Regionalen Raumordnungsprogramm des Landkreises Lüchow Dannenberg (RROP 2004) 11 Abbildung 4: Flächennutzungsplan der Samtgemeinde Gartow (Urfassung, genehmigt am 15.11.1977 13 Abbildung 5: geltendes Ortsrecht im Plangebiet 15 Abbildung 6: Bestehende Nutzungsstruktur im Plangebiet/ Luftbild Google Satelite 15 Abbildung 7: Auszug aus dem Umweltkartenserver der niedersächsischen Umweltverwaltung vom 21.1.2020 18 Abbildung 8: Biotopkartierung und Baumbestand im Plangebiet, Okt. 2019 20

ANLAGENVERZEICHNIS

Anlage 1: Bebauungsplan Elsebusch i.d.F. der 3. Änderung, Auszug Arbeitsfassung 35 Anlage 2: Textliche Festsetzungen des Bebauungsplanes Elsebusch 36 Anlage 3: verkl. Bebauungsplan Auf den Kämpen 3. Änderung und Erweiterung 37 Anlage 4: 31. Änderung (Berichtigung) des Flächennutzungsplanes der Samtgemeinde Gartow 38 Anlage 5: Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag, Günter Schäfers, April 2020

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1. Veranlassung / Planungsziel

1.1 Ausgangslage / Bedarf an altengerechten Wohnformen

Ausgangslage Die demografische Entwicklung ist in den nächsten Jahrzehnten von einer deutlichen Überalterung der Gesellschaft gekennzeichnet. Der Alterungs- prozess wird vor allem von den geburtenstarken Jahrgängen 1955 bis 1969 - die sogenannten Babyboomer - vorangetrieben. Zusammen mit einer weiter steigenden Lebenserwartung führt dies zu einer Erhöhung des Anteils älterer Menschen an der Gesamtbevölkerung. In Lüchow-Dannen- berg verlassen jüngere Menschen insbesondere nach dem Schulabschluss die Region. Es ziehen inzwischen zwar wieder vermehrt kinderreiche Fa- milien in den Landkreis, aber bei einem Großteil der Zuzügler handelt es sich um ältere Menschen, die ihren Lebensabend in einem ländlichen Um- feld verbringen wollen. Das Medianalter liegt in Lüchow-Dannenberg bereits signifikant über dem Medianalter in Niedersachsen. Die Bertelsmann- Stiftung geht davon aus, dass bis 2030 die Zahl der Rentner und die Zahl der über 80jährigen noch deutlich zunehmen werden (siehe Grafik). Vor diesem Hintergrund wird der Bedarf nach altengerechten Wohnformen in den nächsten Jahren in Lüchow-Dannenberg noch deutlich ansteigen. Für die Deckung dieses Bedarfes sind vor allem die zentralen Orte, die ein hinreichendes breites Angebot an Einrichtungen zur Grundversorgung aufweisen, geeignet. Innerhalb der Grundzentren sind insbesondere Stand- orte, von denen man den zentralen Versorgungsbereich und die Sport- und Erholungsangebote möglichst zu Fuß erreichen kann, besonders für Altenwohnprojekte geeignet.

Abbildung 1: Veränderung der Altersstruktur 2012 -2030 in Lüchow-Dannenberg

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Abbildung 2: Seniorenwohnanlage Gartow Elsebusch, DRK Lüchow-Dannenberg, Jan. 2020

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1.2 Planungsanlass Seniorenwohnanlage mit Sozialstation

Vorhaben des Das Deutsche Rote Kreuz (DRK) bietet im Landkreis Lüchow-Dannenberg DRK ein vielfältiges Betreuungs-, Pflege- und Serviceangebot für die Versor- gung von älteren Menschen an. Im Grundzentrum Gartow betreibt der DRK-Kreisverband in der Hahnenberger Straße ein Senioren- und Pflege- heim und eine Kindertagesstätte. Nun möchte der DRK-Kreisverband vor dem Hintergrund der demographischen Entwicklung sein Betreuungsan- gebot in Gartow nach folgendem Konzept ausbauen.

Der Standort Die DRK-Seniorenwohnanlage entsteht am Ortseingang der Gemeinde Gartow. Dieser Ort mit seinen rund 1.450 Einwohnern befindet sich im Gebiet der Gartower Elbmarsch innerhalb der Niedersächsischen Elbtal- aue. In unmittelbarer Nähe befindet sich der etwa 2,3 km lange und maximal 650 m breite Gartower See. Am Seeufer und auch im Ort gibt es zahlreiche interessante Anlaufpunkte und spannende Aktivitäten, wie z.B. Bootverleih, Minigolfanlage, Wildgatter, Tennisplatz, Campingplatz und Thermalbad mit Saunalandschaft. Südlich des Ortes erstreckt sich ein gro- ßes Forstgebiet, an dessen Rand die durch einen Waldbrand entstandene Nemitzer Heide liegt. Gartow verfügt über eine Arztpraxis, Apotheke, Ban- ken, Lebensmittelläden, eine ev. Kirche, eine eigene kommunale Verwal- tung, Polizeistation und Feuerwehr, Physiopraxis, Eisdiele, div. Handwer- kerbetriebe und vieles mehr. Des Weiteren wird Gartow geprägt durch ein lebhaftes Vereinsleben, wie z.B. Gemischter Chor, Kultur-, Angel- und Schützenverein.

Die Wohnanlage Die Seniorenwohnanlage wird aus fünf Reihenhäusern bestehen, die 19 ebenerdige Mietwohnungen beinhalten. Sie wird eingebettet in einer an- sprechenden und mit Akzenten versehenen Grünanlage. Beheizt und mit Warmwasser versorgt werden die nach KfW Standard 40 plus gebauten Appartements von einer auf dem Gelände installierten Kraftwärmekopp- lungsanlage. Die Wohnungen werden eine Größe zwischen 55 und 80 m² aufweisen und alle barrierefrei zu erreichen sein. Die Appartements sind mit einer Hausnotrufanlage, Einbauküche, Fußbodenbelag und teilweise rollstuhlgerechten Badezimmer mit Dusche ausgestattet. Neben den ebenfalls barrierefrei erreichbaren Terrassen wird pro Appartement ein Abstellraum z.B. für Gartenmöbel und Fahrräder zur Verfügung stehen. Auf dem Gelände befinden sich eine zentrale Parkplatzanlage und einige Carports. Es wird angestrebt, den MieterInnen ein Auto im Rahmen eines kostengünstigen Carsharings zur Verfügung zu stellen. Zu den Reihenhäusern führt eine verkehrsberuhigte Straße, die mit Kurz- zeitparkplätzen zum Ein- und Ausladen ausgestattet ist. Von dieser Straße führen Gehwege zu den Wohnungen. Auf dem anliegenden Grundstück entsteht eine Tagespflege für 16 Gäste, die werktäglich Montag bis Freitag in der Zeit von 08:00 bis 16:00 Uhr geöffnet ist.

Zielgruppe/ Serviceleistungen Das Betreute Wohnen in Gartow bietet älteren Menschen die Möglichkeit, in einem attraktiven Umfeld unabhängig, aber sicher zu leben. Dabei sieht das Konzept des Betreuten Wohnens die Erhaltung und Förderung größt- möglicher Selbstständigkeit und Selbstbestimmung der älteren Menschen vor. Im Bedarfsfall stehen den Mietern kompetente Rot-Kreuz-Mitarbeiter mit Rat und Tat zur Seite, welche(r) nach den Wünschen der Mieter ggf. hauswirtschaftliche Dienste, Hausmeistertätigkeiten und andere Service- leistungen, Arztbesuche, Fahrdienste, den Kontakt zum Pflegedienst

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u.v.m. organisiert. Ebenso unterstützt sie/er die aktive, gemeinsame Frei- zeitgestaltung, wie Kino- oder Theaterbesuche, gemeinsames Kochen, Gemeinschaftsspiele aber auch Hilfestellungen bei der Bewältigung des Alltags. Im Bedarfsfall wird ein ambulanter Pflegedienst hinzugezogen. Sofern gewünscht, können die Mieter an der Mittagsverpflegung der Ta- gespflegeeinrichtung teilnehmen oder den Menülieferservice in der eigenen Wohnung in Anspruch nehmen. Für Gemeinschaftsveranstaltungen sollen nach 16:00 Uhr und an Wochen- enden die Räume der Tagespflegeeinrichtung genutzt werden können.

DRK- Tagespflege Die DRK- Tagespflege soll unmittelbar neben der Seniorenwohnanlage im Elsebusch errichtet werden. Das neue Funktionsgebäude soll vormittags und nachmittags eine Tages-Versorgung der im RaumGartow lebenden betreuungsbedürftigen Menschen ermöglichen. Die DRK-Tagespflege soll darüber hinaus zu einem sozialen Treffpunkt im Quartier Elsebusch werden.

Kooperation und Netzwerke Das DRK-Betreute Wohnen in Gartow wird sich eng mit den DRK eigenen Pflege- und Beratungsdiensten der Sozialstation sowie des geplanten DRK-Senioren- und Pflegeheims vor Ort verzahnen. Im Verlaufe der Miet- begründungsgespräche werden die Schnittstellen zu anderen Leistungs- bereichen abgeklärt. Bei Bedarf kann die DRK-Sozialstation Pflege- und Betreuungsleistungen übernehmen. Der Besuch der benachbarten DRK- Tagespflege oder die Teilnahme an den Mahlzeiten bietet sich an. Die Tagespflegegäste bzw. die Angehörigen werden über Leistungen, Kos- ten, Kostenträger und private Kostenanteile informiert und ggf. Unterstüt- zung bei der Antragsstellung oder Vermittlung an andere Beratungsstellen angeboten. Das breit aufgestellte Leistungsspektrum des DRK Lüchow-Dannenberg garantiert den Bewohnern ein umfangreiches und hohes Qualitätsniveau.

Zusammenfassung Das DRK-Betreute Wohnen Gartow richtet sich an ältere Menschen und ihre Angehörigen und bietet einen gesicherten und professionellen Rah- men für das selbständige Wohnen im Alter. Das Betreuungsangebot ist auf Erhalt von Fähigkeiten, Selbsttätigkeit, Teilhabe an zwischenmenschlicher Kommunikation und Teilhabe am öffentlichen Leben ausgerichtet. Der Bedarf ist bereits hoch und die nahräumliche Verfügbarkeit wird noch weitere Senioren anregen, dieses Angebot zu nutzen, weil es die Lebens- qualität aller Beteiligten verbessert.

1.3 Ziele der Gemeinde

Die Gemeinde Gartow möchte durch diese Bauleitplanung vorhandene In- nenentwicklungsreserven nutzen, um das geplante DRK-Altenwohn-projekt in fußläufiger Nähe zum Ortskern möglichst kurzfristig umsetzen zu können. Die Planung dient folgenden Zielen: a) Schaffung eines altengerechten Wohnungsangebotes vor dem Hintergrund der demographischen Entwicklung (siehe Kap. 1.1). b) Weiterentwicklung des Grundzentrums Gartow durch die Bereitstellung eines attraktiven Wohnungs- und Betreuungs- angebotes für Senioren. c) Bessere Auslastung der besonderen Erholungsinfrastruktur in Gartow durch einen attraktiv gelegenen Standort in unmittelbarer Nähe zum Gartower Sees und zur Wendlandtherme.

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d) Stärkung der Kaufkraft und der Einzelhandelsstruktur im Ortskern von Gartow. e) Aktivierung von Wohnbauland, das planungsrechtlich Bestand hat und verkehrlich und versorgungstechnisch bereits erschlossen ist. f) Aufgrund der gesetzlichen Vorgaben der Innenentwicklung ist dieser inmitten des Ortsteils Gartow gelegene Standort vorrangig vor der Neubereitstellung von Wohnbauflächen im Außenbereich zu nutzen. g) Es sollen im ersten Schritt nur die Flächen überplant werden, für die es einen privaten Erschließungsträger gibt und bei denen eine tragfä- higes Vorhaben- und Erschließungskonzept vorliegt, das schnell umgesetzt werden soll.

Für die Gemeinde Gartow hat diese Planung folgende Vorteile: 1. Wiedernutzbarmachung von Baulandreserven im Hauptort der Ge- meinde zur Deckung der örtlichen Wohnnachfrage, 2. Verkauf von Bauland, zusätzliche Steuereinnahmen, 3. keine zusätzlichen Erschließungsaufwendungen, 4. bessere Auslastung der kommunalen Infrastruktur und 5. Stärkung des Grundzentrums Gartow.

1.4 Planungsalternativen

Wohnbaufläche Im wirksamen Flächennutzungsplan der Samtgemeinde Gartow ist nur im Umschwang noch eine freie Wohnbaufläche südlich von Gartow „Im Ortfeld“ vorhanden. Es handelt sich dabei um eine Ackerfläche, die inmitten der offenen Landschaft liegt und keinen Siedlungsbezug aufweist.

Eine Nutzung dieser Wohnbaufläche „Im Ortfeld“ kommt aus folgenden Gründen nicht als Planungsalternative in Frage: 1. Die Wohnbaufläche liegt relativ weit vom Gartower Ortskern und den sonstigen Infrastruktureinrichtungen entfernt, so dass dieser Standort unnötigen KFZ-Verkehr erzeugen würde und damit auch in Hinblick auf den Klimaschutz ineffizient wäre. 2. Eine Bebauung dieser exponiert gelegenen Fläche würde zu unnötigem Landschaftsverbrauch und zu erheblichen Eingriffen das Landschafts- bild u führen, weil der Bereich an keiner Seite an die bestehende Orts- lage angrenzt. Der Grundsatz einer möglichst kompakten Siedlungs- entwicklung wäre verletzt. 3. In funktionaler Hinsicht ist dieser Standort für das geplante

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Altenwohnprojekte nicht geeignet. Eine fußläufige Erreichbarkeit der zentralen Einrichtungen des Grundzentrums wäre an diesem Standort nicht möglich. 4. Die bei diesem DRK-Projekt vorgesehene schnelle Umsetzbarkeit ist an diesem aufwendiger zu beplanenden Standort nicht gegeben. 5. Es ist noch keine Infrastruktur in diesem Bereich vorhanden, so dass die verkehrlichen und versorgungstechnischen Erschließungsaufwen- dungen unverhältnismäßig hoch wären.

1.5 Beachtung der Ziele der Innenentwicklung

Vorgaben des Zur Unterstützung des Ziels der nationalen Nachhaltigkeitsstrategie, die BauGB Flächenneuinanspruchnahme deutlich zu reduzieren und vor dem Hinter- grund des demografischen Wandels soll die städtebauliche Entwicklung in Zukunft vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen. Um diesen Zielen Rechnung zu tragen, hat der Gesetzgeber mit der 2013 in Kraft getretenen Novellierung des Baugesetzbuches den Vorrang der In- nenentwicklung als wichtiges Planungsziel für städtebauliche Planungen in § 1 Abs. 5 BauGB verankert.

Bodenschutz- Im Zuge der BauGB-Novellierung ist auch die in § 1a BauGB festgelegte klausel „Bodenschutzklausel“, die einen sparsamen Umgang mit Grund und Boden vorschreibt, durch folgende Satz verschärft worden: „Die Notwendigkeit der Umwandlung landwirtschaftlich oder als Wald genutzter Flächen soll begründet werden; dabei sollen Ermittlungen zu den Möglichkeiten der Innenentwicklung zugrunde gelegt werden, zu denen insbesondere Brach- flächen, Gebäudeleerstand, Baulücken und andere Nachverdichtungsmög- lichkeiten zählen können.

Berücksichtigung Die vorliegende Planung trägt Aspekten der Innenentwicklung Rechnung: des Vorrangs der 1. Es werden keine landwirtschaftlichen Flächen oder Waldflächen im Au- Innenentwicklung ßenbereich beansprucht. 2. Es werden zum einen vorhandene Baulandreserven im Baugebiet Else- busch (0,428 ha bestehendes WA) und zum anderen Grünflächen Park- anlage (0,403 ha), die an dieser Stelle relativ funktionslos sind, für die geplante Siedlungsentwicklung verwendet. 3. Durch die relativ hohe Deichlinie und die Baumallee an der Landes- straße ist der Planbereich zur Seegeniederung abgeschirmt, so dass diese Nachverdichtung im Siedlungsbestand keine nachteiligen Auswir- kungen auf das Landschaftsbild erwarten lässt. Der schutzwürdige Ge- bietsteil C des Biosphärenreservates wird durch die hinter der Deichli- nie geplanten eingeschossigen Bauten nicht gestört.

2. Planungsgrundlagen

2.1 Verfahren

Gesetzliche Das planungsrechtliche Verfahren wird nach dem Baugesetzbuch (BauGB) Grundlage in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634) durchgeführt. Es gilt die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekannt- machung vom 23.01.1990 (BGBl. I S.132) zuletzt geändert durch Gesetz vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057).

Art der Änderung Mit Inkrafttreten dieser Satzung wird zugleich der rechtskräftige Bebau- ungsplan Auf den Kämpen - 3. Änderung und Erweiterung im überplanten

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Teilbereich aufgehoben und ersetzt (Teilneufassung). Die Form der Ände- rung ist so gewählt, dass der vorliegende Bebauungsplan eigenständig wirksam ist, d.h. im Falle einer Aufhebung eines Ursprungsplanes, würde dieser Bebauungsplan weiterhin Gültigkeit behalten. beschleunigtes Bei der vorliegenden Planung sind die in § 13a (1) BauGB genannten Zu- Verfahren gemäß lassungsvoraussetzungen für das beschleunigte Verfahren erfüllt: § 13a BauGB 1. Die Bauleitplanung dient der Nachverdichtung im beplanten Innenbe- reich. Es werden Baulandreserven sowie nicht benötigte Parkanlagen in Wohnbauland umgewandelt. 2. Durch die Planung wird nicht die Zulässigkeit eines UVP-pflichtigen Vorhabens begründet. 3. Es gibt keine Anhaltspunkte dafür, dass durch die Planung Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung oder EU-Vogelschutzgebiete beein- trächtigt werden könnten. 4. Es liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Un- fällen gemäß § 50 Satz (1) des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind. 5. Die im Plangebiet max. zugelassene Grundfläche 1 beträgt insgesamt weniger als 20.000 m². Eine Vorprüfung des Einzelfalls ist daher nicht erforderlich.

Die Gemeinde Gartow wendet das beschleunigte Verfahren wie folgt an: 1. Auf die frühzeitige Unterrichtung der Behörden wird verzichtet. 2. Die frühzeitige Bürgerbeteiligung wird nicht durchgeführt. 3. Von der Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 4 BauGB, dem Umweltbericht nach 2a BauGB und von der Angabe, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, wird abgesehen. 4. Die Anwendung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung entfällt. 5. Auf Maßnahmen zur Überwachung (Monitoring) gemäß § 4c BauGB wird verzichtet. 6. Nach Abschluss der Planung wird keine zusammenfassende Erklärung erstellt. Insgesamt kann das Planverfahren dadurch mit minimiertem Zeit- und Kostenaufwand durchgeführt werden.

2.2 Biosphärenreservat Biosphären-reser- Die Gemeinde Gartow liegt innerhalb des Biosphärenreservats „Nieder- vat sächsische Elbtalaue“. Biosphärenreservate sind nach § 25 Abs. 1 BNatSchG "einheitlich zu schützende und zu entwickelnde Gebiete, die allgemeine Bedeu-  großräumig und für bestimmte Landschaftstypen charakteristisch tung und Ziele sind,  in wesentlichen Teilen ihres Gebiets die Voraussetzungen eines Na- turschutzgebiets, im Übrigen überwiegend eines Landschaftsschutz- gebiets erfüllen,

Teilfläche Lage Gebiets- GRZ max. zulässige größe I Grundfläche (GRZ I) WA neu auf 341/1 4.028 m² 0,35 1.410 m² (neu) WA best. 0,3 auf 346/5 u. 346/6 4.279 m² 0,30 1.284 m² (Bestand) (WA GRZ+0,05) auf 346/5 u. 346/6 (4.279 m²) 0,05 214 m² (neu) Plangebiet 2.918 m²

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 vornehmlich der Erhaltung, Entwicklung oder Wiederherstellung einer durch hergebrachte vielfältige Nutzung geprägten Landschaft und der darin historisch gewachsenen Arten- und Biotopvielfalt, einschließlich Wild- und früherer Kulturformen wirtschaftlich genutzter oder nutzba- rer Tier- und Pflanzenarten, dienen und  beispielhaft der Entwicklung und Erprobung von Naturgüter besonders schonenden Wirtschaftsweisen dienen." Rechtsgrundlage (NElbtBRG) Biosphärenreservate sind demzufolge keine reinen Naturschutzgebiete. Ziel der Biosphärenreservate ist es vielmehr, eine ausgewogene Bezie- hung zwischen Mensch und Biosphäre zu fördern sowie beispielhaft dar- zustellen. Für das Biosphärenreservat „Niedersächsische Elbtalaue werden die Ziele in dem im Nov. 2002 in Kraft getretenen Biosphärenreser- vatsgesetz (NElbtBRG) konkretisiert. Gemäß § 8 NElbtBRG haben die zu- ständigen Behörden bei ihren Entscheidungen nach diesem Gesetz die In- teressen der ortsansässigen Bevölkerung an der Sicherung und Entwick- lung ihrer Lebens- und Arbeitsbedingungen sowie die Belange der regionalen Entwicklung, der Land- und Forstwirtschaft, der gewerblichen Wirt- schaft und des Tourismus zu berücksichtigen, soweit es die Schutzzwecke nach den §§ 4 bis 7 NElbtBRG es erlauben. Planung mit den Zielen des Bios- Gemäß Biosphärenreservatsgesetz ist der Flecken Gartow und der nörd- phärenreservat lich angrenzende Teil des Gartower Sees als Gebietsteil A (Gartower vereinbar Marsch) festgesetzt (siehe Abb. 7). Die Gebietsteile A umfassen Land- schaftsausschnitte mit Siedlungsstrukturen (...) sowie sonstige durch menschlichen Einfluss besonders geprägte Bereiche.

Das Land Niedersachsen hat die nordwestliche Randzone des Gartower Sees sowie die sich westliche erstreckende untere Seegeniederung als Gebietsteil C74 unter Schutz gestellt. Ein Gebietsteil C ist vom Schutzsta- tus in etwa mit einem Naturschutzgebiet vergleichbar. Es gelten dort um- fangreiche Gebote und Verbote gemäß §§ 10-16 NElbtBRG.

Die Planung ist mit den Zielen und Anforderungen des NElbtBRG vereinbar, weil sie sich ausschließlich auf den Gebietsteil A bezieht. Sie lässt keine nachteiligen Auswirkungen auf die besonders schutzwürdigen Ge- bietsteil C des Biosphärenreservats erwarten. Denn die ebenerdig geplante Seniorenwohnanlage wird durch eine relativ hohe Deichline entlang der L 256 und die dort vorhandenen Baumallee hinreichend verdeckt. Zu- dem sind die Abstände zum besonders schutzwürdigen Gebietsteil C relativ hoch (siehe Abb. 7). Außerdem ist eine Eingrünung des geplanten Wohngebiets auf der Nordseite vorgesehen.

Verordnung zum Die Verordnung des Landkreises Lüchow-Dannenberg vom 29.09.05 trifft Gebietsteil A für Bäume innerhalb des Gebietsteils A Festsetzungen zum Baumschutz: Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist es verboten, Bäume mit mehr als 130 cm Stammumfang, gemessen in 100 cm Höhe über dem Erdboden, zu entfernen, erheblich zu schädigen oder in ihrer Gestalt wesentlich zu verändern. Dies gilt nicht für Pappeln, Nadelbäume und Obstbäume mit Ausnahme von Walnuss-Bäumen. Maßnahmen zur Er- füllung der Verkehrssicherungspflicht sind freigestellt, soweit sie im Beneh- men mit der unteren Naturschutzbehörde des Landkreises Lüchow-Dannen- berg vorgenommen werden. Die Untere Naturschutzbehörde kann Ausnah- men von dem Verbot des § 4 Abs. 2 erteilen, wenn eine nach baurechtli- chen Vorschriften zulässige Nutzung sonst nicht oder nur unter wesentlichen Beschränkungen verwirklicht werden kann. Die Ausnahme kann mit Nebenbestimmungen versehen werden.

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Im Plangebiet waren bei der ersten Bestandserfassung im Oktober 2019 keine Bäume vorhanden, die einen entsprechenden Stammumfang aufweisen.

2.3 Vorgaben der Raumordnung Landesraumord- Im Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen (Neubekanntma- nungsprogramm chung in der Fassung vom 26. September 2017, inkraftgetreten am 6. 2008 Oktober 2017) werden für den Flecken Gartow und dessen nähere Umge- bung folgende zeichnerische Darstellungen getroffen: zeichnerische Dar- stellungen . Vorranggebiet Natura 2000 Gebiet . Vorranggebiet Biotopverbund . Abgrenzung des Biosphärenreservates. . Beschreibende Aus der Beschreibenden Darstellung (Teil II) sind folgende Grundsätze (G) Darstellung und Ziele (Z) der Raumordnung für die vorliegende Planung relevant: In der Beschreibenden Darstellung (Teil II) sind folgende Ziele und Grundsätze für die vorliegende Planung relevant:

Grundsätze zur Entwicklung der räumlichen Struktur, LROP Kap. 1.1

01 In Niedersachsen und seinen Teilräumen soll eine nachhaltige räumliche Ent- Entwicklung der wicklung die Voraussetzungen für umweltgerechten Wohlstand auch für kommende räumlichen Struk- Generationen schaffen. Durch koordiniertes Zusammenwirken des Landes und der tur des Landes Träger der Regionalplanung sollen die regionsspezifischen Entwicklungspotenziale ausgeschöpft und den Besonderheiten der teilräumlichen Entwicklung Rechnung getragen werden.

02 Planungen und Maßnahmen zur Entwicklung der räumlichen Struktur des Landes sollen zu nachhaltigem Wachstum und Wettbewerbsfähigkeit beitragen. Es sollen – die Funktionsfähigkeit der Raum- und Siedlungsstruktur sowie der Infrastruktur gesichert und durch Vernetzung verbessert werden,

– die Raumansprüche bedarfsorientiert, funktionsgerecht, Kosten sparend und umweltverträglich befriedigt werden, (…) Dabei sollen – die natürlichen Lebensgrundlagen gesichert und die Umweltbedingungen verbessert werden, – belastende Auswirkungen auf die Lebensbedingungen von Menschen, Tieren und Pflanzen vermieden oder vermindert werden, – die Folgen für das Klima berücksichtigt und die Möglichkeiten zur Eindämmung des Treibhauseffektes genutzt werden, - die Möglichkeiten zur Anpassung von Raum- und Siedlungsstrukturen an die Folgen von Klimaänderungen berücksichtigt werden, – die Möglichkeiten der Reduzierung der Neuinanspruchnahme und Neuversiege- lung von Freiflächen ausgeschöpft werden.

03 Die Auswirkungen des demografischen Wandels, die weitere Entwicklung der Bevölkerungsstruktur und die räumliche Bevölkerungsverteilung sind bei allen Pla- nungen und Maßnahmen zu berücksichtigen.

04 Die Entwicklung des Landes und seiner Teilräume soll – auf regionales Wachstum, regionalen Ausgleich und Zusammenhalt zielen, – integrativ und politikfeldübergreifend auf alle strukturwirksamen Handlungsfelder ausgerichtet sein, – einen effizienten, regional gezielten Maßnahmen- und Fördermitteleinsatz ge- währleisten, – mit regional angepassten und zwischen den Ebenen abgestimmten Handlungs- konzepten und Instrumenten in dezentraler Verantwortung umgesetzt werden sowie – die kooperative Selbststeuerung und Handlungsfähigkeit der regionalen Ebenen stärken.

Grundsätze zur Entwicklung der Siedlungsstruktur, LROP Kap. 2.1

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Entwicklung der 01 In der Siedlungsstruktur sollen gewachsene, das Orts- und Landschaftsbild, Siedlungsstruktur die Lebensweise und Identität der Bevölkerung prägende Strukturen sowie sied- lungsnahe Freiräume erhalten und unter Berücksichtigung der städtebaulichen Er- fordernisse weiterentwickelt werden. 02 Es sollen Siedlungsstrukturen gesichert und entwickelt werden, in denen die Ausstattung mit und die Erreichbarkeit von Einrichtungen der Daseinsvorsorge für alle Bevölkerungsgruppen gewährleistet werden; sie sollen in das öffentliche Per- sonennahverkehrsnetz eingebunden werden.

04 Die Festlegung von Gebieten für Wohn- und Arbeitsstätten soll flächensparend an einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung unter Berücksichtigung des demografischen Wandels sowie der Infrastrukturfolgekosten ausgerichtet werden.

05 Die Entwicklung von Wohn- und Arbeitsstätten soll vorrangig auf die Zentralen Orte und vorhandene Siedlungsgebiete mit ausreichender Infrastruktur kon-

zentriert werden.

06 Planungen und Maßnahmen der Innenentwicklung sollen Vorrang vor Planungen und Maßnahmen der Außenentwicklung haben. Die gezielte Erhaltung und Neu- schaffung von Freiflächen in innerörtlichen Bereichen aus städtebaulichen Gründen

stehen dem nicht entgegen.

Ziele und Grundsätze zum Bodenschutz, LROP 3.1.1

Bodenschutz 02 (Ziel) Die weitere Inanspruchnahme von Freiräumen für die Siedlungsentwick- lung, den Ausbau von Verkehrswegen und sonstigen Infrastruktureinrichtungen ist

zu minimieren. Bei der Planung von raumbedeutsamen Nutzungen im Außenbereich sollen – möglichst große unzerschnittene und von Lärm unbeeinträchtigte Räume erhalten, – naturbetonte Bereiche ausgespart und – die Flächenansprüche und die über die direkt beanspruchte Fläche hinausgehen- den Auswirkungen der Nutzung minimiert werden.

04 (Grundsatz) Böden sollen als Lebensgrundlage und Lebensraum, zur Erhaltung der biologischen Vielfalt und in ihrer natürlichen Leistungs- und Funktionsfähigkeit gesichert und entwickelt werden. Flächenbeanspruchende Maßnahmen sollen dem Grundsatz des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden entsprechen; dabei sollen Möglichkeiten der Innenentwicklung und der Wiedernutzung brachgefallener

Industrie-,Gewerbe- und Militärstandorte genutzt werden. 3Böden, welche die na- türlichen Bodenfunktionen und die Archivfunktionen in besonderem Maß erfüllen, insbesondere Böden mit einer hohen Lebensraumfunktion, sollen erhalten und vor Maßnahmen der Siedlungs- und Infrastrukturentwicklung besonders geschützt werden.

Ziele zu Natur und Landschaft, LROP 3.1.2

Natur und Land- 01 Für den Naturhaushalt, die Tier- und Pflanzenwelt und das Landschaftsbild wertvolle Gebiete, Landschaftsbestandteile und Lebensräume sind zu erhalten schaft und zu entwickeln.

Bewertung Unter Berücksichtigung der in der Begründung und im Artenschutzrecht- lichen Fachbeitrag getroffenen Ausführungen ist festzustellen, dass die vorliegende Planung mit den Zielen und Grundsätzen der Landesplanung vereinbart ist.

RROP 2004 Im Regionalen Raumordnungsprogramm für den Landkreis Lüchow-Dan- zeichnerische nenberg 2004 ist der Flecken Gartow als Grundzentrum und als Standort Darstellungen mit der besonderen Entwicklungsaufgabe „Fremdenverkehr“ festgelegt. In der Original-Darstellung des RROP 2004 ist das geplante Wohngebiet von dem schwarzen Kreis der Signatur Grundzentrum überdeckt (siehe Abbil- dung 3) und wäre damit raumverträglich. Auf dem GIS-Server des Land- kreises ist jedoch erkennbar, dass unterhalb der schwarzen Kreis-Signatur auch ein Teil eines Vorranggebietes für Erholung mit starker Inan- spruchnahme durch die Bevölkerung dargestellt ist. Dies steht mög- licherweise in Widerspruch zum geplanten Wohngebiet.

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Aus Gründen der Rechtsicherheit wird deshalb vorsorglich mit Vorlage dieser Planung ein Zielabweichungsverfahren beim Landkreis beantragt. Die untere Landesplanungsbehörde führt das Zielabweichungsverfahren parallel zur öffentlichen Auslegung des Bauleitplanes durch.

Abbildung 3: Auszug aus dem Regionalen Raumordnungsprogramm des Landkrei- ses Lüchow Dannenberg (RROP 2004)

Zielabweichung Die funktionalen Schwerpunkte des Vorranggebietes für Erholung mit starker Inanspruchnahme durch die Bevölkerung bilden der Gartower See im Norden und der Sport- und Erholungsbereich Schwimmbad/Camping- platz/Sportplatz / Wasserspielplatz im Süden des Plangebietes. Bei der zeichnerischen Darstellung des RROP 2000 sind diese Schwerpunktberei- che zeichnerisch miteinander verbunden worden, indem entlang der Waldbadstraße ein 50 m breiter Vorranggebietstreifen ausgewiesen wurde. Da der Verbindungsbereich durch Straßenverkehrslärm vorbelastet ist und auch perspektivisch von der Gemeinde Gartow nicht zu einer Parkan- lage entwickelt werden soll, ist das raumordnerisch festgelegte Vorrang- gebiet in diesem schmalen Verbindungbereich funktional und flächenmä- ßig als untergeordnet anzusehen. Real weist dieser Abschnitt keine besondere Erholungseignung auf, die Funktion liegt allein in einer Straßen- und Wegeverbindung, die hinreichend von Grün gesäumt bleiben soll. Zu diesem Zweck ist – vor dem Hintergrund des gesetzlich geforderten sparsamen Umganges mit Grund und Boden - kein 50m breiter Grünstreifen erforderlich. Es reicht aus, die Grabenparzelle und die bestehende Stra- ßenrandbegrünung zu erhalten. Innerhalb der Altenwohnanlage soll eine innere Durchgrünung über die Pflanzung von 24 Laubbäumen und die An- lage einer Obstbaumwiese entlang der Landesstraße gewährleistet werden. Das Gebiet wird mit einem halböffentlichen Wegesystem

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ausgestattet sein und ist damit auch für Fußgänger nutzbar. Insgesamt steht diese Planung der Weiterentwicklung der Erholungsfunktion in Gar- tow nicht entgegen, sondern trägt zur Stärkung des Erholungsortes Gar- tow bei. Vor diesem Hintergrund werden die Grundzüge der Planung nicht berührt und die Planung ist als raumverträglich anzusehen. Der Landkreis-Lüchow Dannenberg hat mit Bescheid vom 20.4.2020 die Zielabweichung zugelassen.

Angrenzend an den Geltungsbereich sind folgende zeichnerischen Darstel- lungen getroffen:

. die L 256 als Hauptverkehrsstraße von regionaler Bedeutung, . den Seegedeich als Deich sowie . der Gartower See als Gewässer und als Vorranggebiet für Erholung mit starker Inanspruchnahme durch die Bevölkerung. Die Planung hat keine nachteiligen Auswirkungen auf diese Nutzungen.

RROP 2004 Nach der beschreibenden Darstellung des Regionalen Raumordnungspro- Beschreibende Dar- gramm (siehe RROP Kap. 1.5) soll die Siedlungsentwicklung im Landkreis stellung Lüchow-Dannenberg vorrangig auf die zentralen Orte (möglichst mit schienengebundenen ÖPNV-Anschluss) konzentriert werden.

Diesem Ziel wird mit dieser Planung entsprochen.

RROP-Grundsatz Neue Baugebiete sollen erst dann ausgewiesen werden, wenn der in- 1.5.03 nerörtliche Handlungsspielraum ausgeschöpft ist, insbesondere die Mög- lichkeiten - der innerörtlichen Entwicklung (Baulücken-Auffüllung, Verdichtung, Umnutzung fehlgenutzter Flächen), - der Wiedemutzung von Flächen (Brachflächen) und - der Baulandumlegung bzw. des Flächentausches. Durch die Planung soll sichergestellt werden, dass bereits bauleitplane- risch festgelegte Wohngebietsflächen im Hauptort der Gemeinde bedarfs- gerecht genutzt werden können. Zudem sollen im Zuge dieser Planung nicht benötigte öffentliche Grünflächen in Wohnbauland umgewandelt werden. Damit folgt die Planung dem Ziel, vor der Ausweisung neuer Bau- flächen, die Möglichkeiten der Innenentwicklung (entsprechend der Bo- denschutzklausel gem. § 1a BauGB) auszuschöpfen.

RROP-Grundsatz Charakteristische Ortsbilder und Siedlungsstrukturen sind zu erhalten; die 1.5.05 Bauleitplanung sowie die Dorferneuerungsplanung und –förderung haben unter Berücksichtigung denkmalpflegerischer Belange besonders die Rundlinge, Straßen-, Anger- und Wurtendörfer in ihrem typischen Ortsbild und ihrer jeweiligen kulturhistorischen Siedlungsstruktur zu berücksichti- gen und ggf. zu verbessern. Bauliche Maßnahmen zur Sicherung und Entwicklung von Betrieben sind unter Berücksichtigung der Ortsbilder und des Umgebungsschutzes zuzulassen.“ Innerhalb der besonders geschützten Biosphärenreservatsregion ist es unter dem Gesichtspunkt Erhaltung von charakteristischen Ortsbildern zweckmäßig, die inmitten von Gartow gelegenen Siedlungsflächenreser- ven für das Vorhaben zu nutzen. Die innenliegenden Baulandflächen sind von Siedlungsflächen, einer Baumallee und einer Deichlinie eingefasst und daher aus dem offenen Landschaftsraum heraus nahezu nicht einzusehen.

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Eine bauliche Nutzung dieser Flächen ist daher möglich, ohne dass die Siedlungsstruktur maßgeblich verändert wird.

RROP-Grundsatz Bei der Entwicklung der Siedlungsgebiete soll eine enge gegenseitige Zu- 1.5.06 ordnung und verträgliche Mischung dieser Funktionen nach dem Prinzip der 'kurzen Wege' angestrebt werden. Die räumliche Trennung der Funk- tionen Wohnen, Arbeiten, Versorgung und Erholung soll unter Beachtung von 1.5.01 auf das Notwendigste beschränkt werden.

Die Planungsträger haben einen Standort ausgewählt, bei dem diesem RROP Grundsatz in besonderer Weise entsprochen wird.

Die Ziele der Raumordnung sind bei der Aufstellung dieser Bauleitplanung beachtet worden. In der Gesamtbewertung - auch bezüglich der weiteren im RROP genannten Ziele und Grundsätze - ist festzuhalten, dass dieser Bebauungsplan mit den Belangen der Raumordnung vereinbar ist.

Abbildung 4: Flächennutzungsplan der Samtgemeinde Gartow (Urfassung, genehmigt am 15.11.1977

2.4 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan F-Plan Für das Plangebiet und das nähere Umfeld ist noch die Urfassung des Flä- Darstellung chennutzungsplanes vom 15.11.1977 wirksam (siehe Abbildung 4). 1984 wurde im Zuge der Aufstellung des Bebauungsplanes Elsebusch die 7. Än- derung des Flächennutzungsplanes begonnen; diese wurde aber nicht zu Ende geführt. Daher ist der Flächennutzungsplan im Plangebiet inhaltlich veraltet und weicht erheblich von den Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplanes Elsebusch ab (siehe Anlage 1).

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Für das Plangebiet sind im Flächennutzungsplan folgende Darstellungen (von West nach Ost) getroffen: 1. Verkehrsfläche für die ursprünglich geplante Zufahrt zum Ferienhaus- gebiet „Auf den Kämpen“. Diese Darstellung entspricht nicht den realen Verhältnissen. Die Waldbadstraße verläuft etwa 10 m weiter östlich und führt am Ferienhausgebiet vorbei. 2. Grünfläche ohne konkrete Zweckbestimmung. Es handelt sich um eine planerisch nicht näher bestimmte Abstandfläche zwischen dem Ferien- hausgebiet Auf dem Kämpen im Westen und dem Wohngebiet Else- busch, dass in den 70iger Jahren noch nicht so weit nach Westen aus- gedehnt war. 3. Allgemeines Wohngebiet (WA 0,4) für die damals bestehende Wohnbau- fläche Elsebusch.

Für das nähere Umfeld sind folgende Flächennutzungen ausgewiesen: . Die nördlich angrenzende Landesstraße ist als Hauptverkehrsstraße von überregionaler Bedeutung dargestellt. . Im Bereich des Gartower Sees sind Wasserflächen und Grünflächen Parkanlage ausgewiesen. . Im Süden sind im Bereich des vorhandenen Sport- und Erholungsbe- reich Grünflächen mit den Zweckbestimmungen Parkanlage, Sportplatz, Campingplatz und Schwimmbad dargestellt.

Abweichung Das im vorliegenden Bebauungsplan geplante allgemeine Wohngebiet vom F-Plan weicht hinsichtlich seiner Flächenausdehnung von der F-Plan-Darstellung Grünfläche ab. Auch der als Verkehrsfläche überplante Teil der Wald- badstraße stimmt nicht mit den Vorgaben des Flächennutzungsplanes (Grünfläche) überein. Um die veralteten Flächennutzungsplandarstellun- gen zu aktualisieren, wird eine Berichtigung des Flächennutzungsplanes vorgenommen.

Berichtigung Der Flächennutzungsplan der Samtgemeinde Gemeinde wird im Zuge einer gem. § 13a Berichtigung gemäß § 13 a BauGB ohne Planverfahren angepasst. Durch BauGB die vorliegende Begründung wird aufgezeigt, dass die Planung mit der ge- ordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar ist. In der berichtigten Darstellung werden im Änderungsbereich entsprechend des Bebauungs- planes folgende Arten der baulichen Nutzung ausgewiesen: Allgemeines Wohngebiet (WA), Verkehrsflächen sowie Grünflächen (siehe Anlage 3: 31. Berichtigung des Flächennutzungsplanes der Samtgemeinde Gartow).

Entwicklungsgebot Ein Bebauungsplan, der von den Darstellungen des Flächennutzungsplanes eingehalten abweicht, darf gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB im beschleunigten Ver- fahren aufgestellt werden, wenn sichergestellt ist, dass die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets nicht beeinträchtigt und eine Berichtigung des Flächennutzungsplanes vorgenommen wird.

2.5 Ortsrecht / Bestehende Nutzungen Ortsrecht Das bestehende Ortsrecht ist aus der Abbildung 5 und aus den Anlagen 1 -3 ersichtlich.

Der ursprünglich von der Gemeinde Gartow aufgestellte Bebauungsplan „Elsebusch“ ist am 01.04.1987 in Kraft getreten (siehe Anlage 1). Der Be- bauungsplan wurde drei Mal geändert. Das Plangebiet ist jedoch von diesen Änderungen nicht betroffen, es gilt hier noch der Urplan. Die bisher geltenden Festsetzungen sind den Anlagen 1 und 2 zu entnehmen.

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Abbildung 5: geltendes Ortsrecht im Plangebiet

Abbildung 6: Bestehende Nutzungsstruktur im Plangebiet/ Luftbild Google Satelite

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Die Waldbadstraße und die östlich angrenzende Grabenparzelle gehören zum Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Auf den Kämpen, 2. Ände- rung u. Erweiterung (siehe Anlage 3).

Biotop- und Nut- Die zu Planungsbeginn bestehende Biotop- und Nutzungsstruktur ist aus zungsstruktur dem in Abb. 6 aufgezeigten Luftbild ersichtlich und wird im Artenschutz- rechtlichen Fachbeitrages (siehe Anlage 4) eingehend beschrieben. Fol- gende Änderungen haben sich gegenüber dem Luftbild ergeben: . Auf der Erweiterungsfläche ist der Einzelbaumbestand (ca. 24 Bäume) im Januar 2020 vor Beginn der Brutsaison entnommen worden. Für diese Baumentnahme soll im Wohngebiet nach Fertigstellung der Bau- maßnahme Ersatz geschaffen werden. . verkehrliche Er- Das Plangebiet könnte über die Wohngebietsstraße Elsebusch verkehrlich schließung erschlossen werden. Um das Wohngebiet Elsebusch aber vor unnötigen Verkehr zu schützen, soll die geplante DRK-Altenwohnanlage eine direkte Zufahrt zur Waldbadstraße erhalten. Zu diesem Zweck ist eine Querung über die dort gelegene Grabenparzelle vorzusehen. Die Waldbadstraße ist eine innerörtliche Sammelstraße, die dafür geeignet ist, Verkehr aufzunehmen und abzuleiten. Sie bindet im Norden an Landesstraße 256 an. Auf diese Weise erhält das Plangebiet eine relativ gute Anbindung an das überörtliche Verkehrsnetz.

L 256 Mit einer durchschnittlichen täglichen Verkehrsbelegung vom 2.346 Kraft- fahrzeugen pro Tag (Verkehrsmonitoring 2017, NLStBV Lüneb.) gehört die Landesstraße 256 zu den vergleichsweise wenig befahrenen Haupt- verkehrsstraßen. Der Verkehr ist gegenüber einer Verkehrserhebung aus dem Jahr 2010 sogar geringfügig zurückgegangen.

Ortsdurchfahrt Auf Antrag der Gemeinde Gartow vom 01.12.2015 hat der Landkreis Lüchow Dannenberg mit Schreiben vom 23.02.2016 die Grenze der Orts- durchfahrt im Zuge der Landesstraße 256 in der Gemeinde Gartow wie folgt neu festgelegt: Am westlichen Ortseingang aus Richtung Gorleben auf Höhe der Flurstücksgrenze zwischen den Flurstücken 347 und 348 der Flur 2, Gemarkung Gartow-Flecken bzw. Straßenabschnitt 60 I Station 4630 (Str-km 0,845).

In Höhe des Plangebiets verläuft die Landesstraße straßenrechtlich außer- halb der Ortslagen an freier Strecke. Es ist in diesem Abschnitt eine zu- lässige Höchstgeschwindigkeit von 70 km/h festgesetzt.

Der Straßenbaulastträger weist darauf hin, dass die Bauverbots- und Bau- beschränkungszone (20 m / 40 m) vom durchgehenden Fahrbahnrand der Landesstraße zu beachten ist. Im Bebauungsplan ist daher eine 16m tiefe Abstandsgrünfläche entlang der Landestraße ausgewiesen, die zusammen mit dem Fahrradweg und dem Straßenseitenraum eine Einhaltung der straßenrechtlichen Vorgaben gewährleistet. Innerhalb der Grünfläche sind keine direkten Zufahrten zur Landesstraße zulässig. Zwischen der Lan- desstraße und der Grünfläche verläuft ein Fahrradweg der bauleitplane- risch berücksichtigt wird.

Teilbereich inner- Die Landesstraße grenzt unmittelbar an den Seegerückstaudeich und be- halb der Deich- findet sich wie auch das nördliche Plangebiet innerhalb der Deichschutz- schutzzone zone gemäß Niedersächsisches Deichschutzgesetz (NDG).

Gemäß §§ 15 und 16 NDG gelten die folgenden Einschränkungen:

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Konsequenzen für  Anlagen jeder Art dürfen in einer Entfernung bis zu 50 m von der die Nutzung der landseitigen Grenze des Deiches nicht errichtet oder wesentlich geän- Flächen dert werden. Für Anlagen, die dem Verkehr dienen, gilt §15 sinnge- - Deichschutz mäß. (§ 16 (1) NDG)  Die Deichbehörde kann zur Befreiung vom Verbot des Absatzes 1 Aus- nahmen genehmigen, wenn das Verbot im Einzelfall zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde und die Ausnahme mit den Belangen der Deichsicherheit vereinbar ist. Der Träger der Deicher- haltung ist anzuhören. Die Ausnahmegenehmigung ist widerruflich. (§ 16 (2) NDG)  Baugenehmigungen oder nach anderen Vorschriften notwendige Ge- nehmigungen für die Errichtung oder wesentliche Änderung von Bau- anlagen dürfen nur erteilt werden, wenn die Deichbehörde dem An- tragsteller eine Ausnahmegenehmigung nach Absatz 2 erteilt hat. (§ 16 (3) NDG). Für Anlagen, die dem Verkehr dienen gelten außerdem die in § 15 NDG getroffenen Regelungen sinngemäß.  Die Anlagen dürfen nur mit Erlaubnis der Deichbehörde nach Anhören des Trägers der Deicherhaltung angelegt, geändert oder beseitigt werden. (§ 15 (1) NDG).

Die untere Deichbehörde hat vor Beginn der Bauleitplanung eine deich- Genehmigungen rechtliche Genehmigung für die geplante Bebauungsplanänderung in Aus- nach dem Deich- sicht gestellt. Für die Realisierung des Bauvorhabens wird im nachgeord- recht in Aussicht neten Genehmigungsverfahren die Beantragung einer deichrechtlichen gestellt Ausnahmegenehmigungen und Erlaubnisse erforderlich.

Auf der Bebauungsplanzeichnung wird mit einem Hinweis auf § 16 des Niedersächsischen Deichschutzgesetzes (NDG) und das Erfordernis einer deichrechtlichen Genehmigung hingewiesen.

Wasserrecht Der parallel zur Waldbadstraße verlaufende Graben wird als öffentliche Grünfläche Graben im Bebauungsplan gesichert. Die Unterhaltung diese Grabenparzelle kann über die Waldbadstraße sichergestellt werden.

Ansonsten sind keine wasserrechtlichen Schutzgebiete oder Schutzob- jekte von der Planung berührt.

Denkmalrecht Baudenkmalrechtliche Schutzgebiete oder Schutzobjekte sind im Plange- Baudenkmale biet und in der unmittelbaren Umgebung nicht vorhanden. Im Raum Meetschow haben sich Randbereiche der Seegeniederung als interessante archäologische Fundstätte erwiesen, so dass nicht auszuschließen ist, dass auch bei Erdarbeiten im Plangebiet weitere Bodenfunde auftreten könnten.

Bodendenkmale Vor diesem Hintergrund wird sicherheitshalber ein Hinweis in den Bebau- ungsplan aufgenommen, der auf die einschlägigen Bestimmungen des Niedersächsischen Denkmalschutzgesetzes verweist:

Hinweis auf der Hinweis zu Bodenfunden (§ 14 des Niedersächsischen Denkmalschutzgesetzes) Planzeichnung (1) Wer in der Erde oder im Wasser Sachen oder Spuren findet, bei denen Anlass zu der Annahme gegeben ist, dass sie Kulturdenkmale sind (Bodenfunde), hat dies unverzüglich einer Denkmalbehörde, der Gemeinde oder einem Beauftragten für die archäologische Denkmalpflege (§ 22) anzuzeigen. Anzeigepflichtig sind auch der Leiter und der Unterneh- mer der Arbeiten, die zu dem Bodenfund geführt haben, sowie der Eigentümer und der Besitzer des Grundstücks. Die Anzeige eines Pflichtigen befreit die übrigen. (…)

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(2) Der Bodenfund und die Fundstelle sind bis zum Ablauf von vier Werktagen nach der Anzeige unverändert zu lassen und vor Gefahren für die Erhaltung des Bodenfundes zu schützen, wenn nicht die Denkmalschutzbehörde vorher die Fortsetzung der Arbeiten ge- stattet. (3) Die zuständige staatliche Denkmalbehörde und ihre Beauftragten sind berechtigt, den Bodenfund zu bergen und die notwendigen Maßnahmen zur Klärung der Fundumstände sowie zur Sicherung weiterer auf dem Grundstück vorhandener Bodenfunde durchzufüh- ren.

Ver- und Entsor- In den anliegenden Straßenzügen sind Ver- und Entsorgungsleitungen gungsanlagen vorhanden.

An der Einmündung der Waldbadstraße auf die L 256 ist auf der Ostseite eine Pumpstation vorhanden (siehe nachrichtliche Darstellung in der Plan- zeichnung). Eine Abwasserleitung verläuft innerhalb der nach Süden füh- renden Grabenparzelle.

Die Strom- und Gasversorgung des Flecken Gartow erfolgt durch die Ava- con AG, mit Sitz in Salzwedel. Im Falle von geplanten Tiefbauarbeiten haben bauausführende Firmen mindestens 10 Tage vorher Leitungspläne bei den betreffenden Leitungsträgern anzufordern.

Natura2000 Am nördlichen und westlichen Rand des Gartower Sees erstrecken sich folgende Natura-2000 Gebiete:  EU-Vogelschutzgebiet DE 2832-401“Niedersächsische Mittelelbe“, kür- zeste Entfernung, Luftlinie 310 m (Grünschraffur) und das  FFH-Gebiet DE 2528-331 „Elbniederung zwischen Schnakenburg und Geesthacht“, kürzeste Entfernung Luftlinie ca. 380 m. Zwischen dem Vorhabengebiet und den Natura 2000-Gebieten liegt der Seegedeich mit der davor verlaufenden Allee, das Südufer des Gartower Sees und ein mind. 180m breite Wasserfläche. Aufgrund der Entfernung und der Barrierewirkung durch die Deichlinie können Auswirkungen auf die Natura 2000-Gebiete ausgeschlossen werden.

Abbildung 7: Auszug aus dem Umweltkartenserver der niedersächsischen Um- weltverwaltung vom 21.1.2020

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Naturschutzrecht Im Umweltkartenserver der niedersächsischen Umweltverwaltung sind für das Plangebiet selbst keine naturschutzrechtlichen Schutzgebiete oder für den Naturschutz wertvolle Bereiche vermerkt. Das Plangebiet (siehe oran- ger Kreis) ist eher dem Siedlungsraum zuzuordnen. Wertvolle Bereiche für den Natur- und Artenschutz (z.B. für Gastvögel wertvolle Bereiche 2018) sind erst nördlich der Deichlinie in der unteren Seegeniederung vorzufinden. Auch die Waldflächen westlich von Gartow sind in Teilberei- chen unter Schutz gestellt. Sie liegen aber mehr als 1 km vom Plangebiet entfernt.

2.6 Natur und Landschaft naturräumliche Gartow liegt am Rand des niedersächsischen Wendlandes am westlichen Lage Ufer der Seege, eines linksseitigen Elbzuflusses, der sich nördlich von Gar- tow zu einem See ausweitet. Der Ort befindet sich innerhalb der Nieder- sächsischen Elbtalaue im Übergang vom Naturraum „Gartower Forst“ zum Naturraum „Wittenberger Stromland“.

Topographie Die historische Bebauung des Fleckens ist auf einem Schwemmsandkamm am südlichen Rand der Seegeniederung entstanden. Der ortskernbildende Straßenzug (Hauptstraße/Springstraße) weist eine Höhe von ca. 18-19 m ü. NHN auf. Das natürliche Terrain fällt südlich der Straße ab auf bis zu 17,5 m ü. NHN im Übergang zu einer innerörtlichen Wiesensenke (“Quo- tum“) ab. In der Seegeniederung liegen die niedrigsten Höhen bei ca. 15,5 m ü. NHN. Eine Vorbelastung der natürlichen Topographie stellt der nörd- lich der Ortslage verlaufende Seegerückstaudeich dar, der vor einigen Jahren auf 20,35 m ü. NHN aufgehöht worden ist. Im Plangebiet liegt relativ ebener Boden bei 18,5 m ü. NHN vor. Der Bo- den entspricht hinsichtlich seines Reliefs und seiner Zusammensetzung nicht mehr dem natürlichen Zustand. Im Zuge des Ausbaus des Gartower Sees ist eine ca. 1m hohe Auebodenschicht aus der Seegeniederung auf- gespült worden, um im Bereich Elsebusch einen ausreichende Grundwas- serflurabstand für eine Wohngebietsnutzung zu schaffen (siehe Schutzgut Wasser)

Die potentiell natürliche Vegetation (PNV) wäre in Bereich des Plangebie- tes der Drahtschmielen-Buchenwald des Tieflandes (Quelle: Biosphären- reservatsplan).

Boden Nach der Bodenübersichtskarte 1:500.000 sollte es sich bei diesem Teil Gartows um eine sandige Niederung mit folgender Bodenart: Ranker aus jüngeren Flugsanden und Dünen; auf älteren Flugsanden und Dünen Po- dsole handeln. Die deutlich genauere und aktuellere Bodenkarte Nieder- sachsens BK50 (1:50.000) weist für das Plangebiet überwiegend sehr tie- fen Podsol-Gley an.

Im Zuge des Ausbaus des Gartower Sees ist eine ca. 1 m hohe Auebo- denschicht aus der Seegeniederung aufgespült worden. Durch die Auf- schwemmung entspricht der Boden im Plangebiet hinsichtlich seines Reli- efs und seiner Zusammensetzung nicht mehr dem natürlichen Zustand. Nach dem NIBIS® Kartenserver (2013) sind im Plangebiet und in der nä- heren Umgebung keine Suchräume für schutzwürdige Böden anzutreffen. Im Altlastenkataster liegen keine Einträge zu diesem Standort vor.

Aufgrund der topographischen Vorbelastungen und der teilweise vorhandenen Baurechte wird dem Schutzgut Boden im Plangebiet eine geringe bis mittlere Bedeutung zugeordnet.

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Schutzgut Wasser Im Plangebiet selbst sind keine Oberflächengewässer vorhanden.

Gartower See Nördlich des Plangeltungsbereichs befindet sich in rd. 100 m Entfernung das Ufer des Gartower Sees. Der ursprüngliche Gartower See war eine natürliche Aufweitung der Seege und sehr viel kleiner. Durch Ausbagge- rung und Anstau wurde er in den Jahren 1975 – 1982 für die Erholungs- nutzung auf die heutige Größe erweitert (Wasserrahmenrichtlinie, Band 3, Hrsg. NLWKN).

Wirkung der Elb- Da die Seege bei Elbhochwasser nicht in die Elbe abfließen kann, kommt hochwässer es bei Elbhochwasser zu einem Rückstau der Seege bis in den Gartower See, der dann die gesamten nordwestlichen Niederungsflächen überflutet und seine Wassertiefe fast verdoppelt. Zum Schutz der angrenzenden Flächen existiert der unmittelbar nördlich an den Plangeltungsbereich anschließende Seegerückstaudeich. Grundwasser Im natürlichen Zustand wäre der obere Grundwasserleiter vom Wasser- stand der Seege (bzw. der Elbe) beeinflusst (15-20 m ü.NHN). Durch die Eindeichung und den innerörtlichen Entwässerungsgraben (Graben 3) im Bereich Neulandweg wird der Wasserspiegel zumeist bei etwa. 16,5 m ü. NHN gehalten. Die Grundwasser-Überdeckung weist mit 1-2 m Stärke nur ein geringes Schutzpotential gegenüber potentiellen Beeinträchtigungen auf.

Aufgrund der geringen Fläche ist der Plangeltungsbereich für den Gebiets- Bewertung wasserhaushalt, d.h. sowohl das Grundwasser als auch das nahe gelegene Oberflächengewässer, von lediglich allgemeiner Bedeutung. Eine darüber hinaus gehende besondere Bedeutung liegt nicht vor.

Abbildung 8: Biotopkartierung und Baumbestand im Plangebiet, Okt. 2019

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Schutzgut Im Herbst 2019 ist im Plangebiet eine Biotoperfassung nach dem Kartier- Pflanzen schlüssel für Biotoptypen in Niedersachsen (Olaf v. Drachenfels) durch den Biologen Günther Schäfers erfolgt (siehe Abb. 8). Die Biotopstruktur und der Baumbestand werden im Artenschutzfachbeitrag von Günther Schäfers von April 2020 genauer beschrieben und durch Photos doku- mentiert. Daher wird an dieser Stelle auf die Anlage 4 verwiesen. Gesetzliche geschützte Biotope und Pflanzen sind im Plangebiet nicht vorzufinden. Dem Schutzgut Pflanzen kommt im Plangebiet eine geringe bis mittlere Bedeutung zu.

Schutzgut Tiere Das Schutzgut Fauna ist im Artenschutzfachbeitrag auf der Grundlage einer Potentialanalyse untersucht worden. Daher wird zu diesem Thema auf die Anlage 4 verwiesen. Dem Schutzgut Fauna kommt im Plangebiet eine geringe bis mittlere Be- deutung zu. Es gibt im Umfeld von Gartow deutlich wertvollere Flächen für die Belange des Artenschutzes und der biologischen Vielfalt.

Schutzgut Klima Das Schutzgut Luft ist in Gartow, ohne Industriebetriebe und mit wenig / Luft Bestand Durchgangsverkehr, als unbelastet einzustufen.

Auf Grundlage der Beobachtungsdaten der Klima- und Niederschlagssta- tionen des Deutschen Wetterdienstes (DWD) ist für die vergangene Klimareferenzperiode im Plangebiet ein mittlerer Jahresniederschlag von 568 mm angegeben. Die klimatische Wasserbilanz wird im Winterhalbjahr mit +146 mm und im Sommerhalbjahr mit -138 mm beziffert, d.h. die Wasserbilanz konnte über das ganze Jahr gesehen ausgeglichen werden, bzw. leicht positiv gesehen werden. Im Sommer wurden Durchschnitts- Temperaturen von +15°C und im Winter von +3,3°C erreicht. zunehmende Nach den Angaben des NIBIS-Kartenservers zur Klimaprojektion ist da- Trockenheit von auszugehen, dass zum Zeitraum 2021-2050 die Durchschnittstem- peratur im Winter um ca. 1,5°C ansteigen wird. Die Wasserbilanz wird sich im Sommerhalbjahr leicht verschlechtern, im Winterhalbjahr jedoch leicht verbessern. Nichtdestotrotz ist über das gesamte Jahr gesehen, jedoch von einer zunehmend negativen Wasserbilanz auszugehen .

Anpassung an den Aufgrund des Klimawandels ist zunehmend mit Trockenperioden und mit Klimawandel lokal auftretenden Starkregenereignissen zu rechnen. Vor diesem Hinter- grund wird empfohlen, auf eine schattenspendende Begrünung innerhalb der Altenwohnsiedlung zu achten und das im Gebiet anfallende Regen- wasser nach Möglichkeit vor Ort zu speichern und zu nutzen.

Schutzgut Luft Das Schutzgut Luft ist in Gartow als unbelastet einzustufen. Es ist nur in geringem Maße durch den Straßenverkehr beeinträchtigt. Insgesamt weist der Standort aufgrund der Nähe zur Seegeniederung eine gute Durchlüftung auf. Insgesamt ist das Plangebiet ist aufgrund der geringen Flächengröße und seiner Nähe zur Seegeniederung ohne siedlungsklimatische Relevanz.

Schutzgut Land- Die Landschaft um den Gartower See ist Bestandteil einer strukturreichen schaft/Erholung Kulturlandschaft. Der besondere Reiz dieser Landschaft besteht in dem Bestand relativ hohen Anteil an historisch gewachsenen, nutzungsbedingten Land- schaftsstrukturen und Siedlungsformen. Hierzu gehören auch die bedeichten, überflutungsgefährdeten Niederun- gen um den Gartower See und deren Erhalt als offene, durch eine weitgehend extensive Grünlandwirtschaft geprägte Landschaft.

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Im Biosphärenreservatsplan (Karte 2: Landschaftsbild) ist die relativ naturnahe Seegeniederung nördlich der Deichlinie als Landschaftsbildein- heit mit sehr hoher Bedeutung eingestuft. Südlich der Deichlinie sind alle Flächen – einschließlich des Plangebietes - dem Siedlungsraum zugeordnet. Das Plangebiet selbst ist dreiseitig von Siedlungsstrukturen gerahmt und hat damit weniger Bedeutung für Landschaftsbild als vielmehr für das Bewertung Ortsbild.

Schutzgut Das Plangebiet ist durch Straßenverkehrslärm von der Landesstraße vor-

Mensch / belastet (siehe Kap. 3.8). Es sind bauliche Vorkehrungen zum Immissi- Bestand onsschutz zu treffen.

Bewertung Darüber hinaus sind an diesem Standort in Gartow gesunde Wohnver- hältnisse gegeben.

Schutzgut Kulturgüter sind nicht betroffen.

Kultur- und Sach- güter / Bestand Nördlich des Plangeltungsbereiches verläuft der 2014 ertüchtigte Seege- rückstaudeich. Der Deich schützt die südlich angrenzenden Flächen – und mithin auch den Plangeltungsbereich – vor Überflutung bei eintretendem Elbe-Hochwasser (s.o. Schutzgut Wasser). Bewertung Dem Seegedeich als zu erhaltende Hochwasserschutzanlage kommt eine besondere Bedeutung zu.

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3. Inhalt des Bebauungsplanes

3.1 Geltungsbereich Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfasst folgende Flächen: 1. Unbebaute Wohngebietsflächen im Baugebiet Elsebusch auf den Flur- stücken 346/5 und 346/6, die für die geplante DRK-Senioren-wohnanlage genutzt werden sollen und daher zum Zwecke einer Baurechtsan- passung beplant werden sollen (4.279 m²). 2. Ein westlich angrenzender 50 m breiter Grünstreifen, der neu als Allge- meines Wohngebiet ausgewiesen werden soll (4.028 m²). 3. Ein westlich benachbarter Teilabschnitt der Waldbadstraße, der für die Erschließung genutzt werden soll (1.297 m²) sowie ein straßenbeglei- tender Graben, der erhalten werden soll (820 m²). 4. Eine 16m tiefe Abstandfläche am Nordrand des Baugebiets, die aus deichrechtlichen und straßenrechtlichen Gründen erforderlich ist und zu einer Streuobstwiese entwickelt werden soll (1.935 m²). 5. Der am Südrand der Landesstraße vorhandene Radweg, der erhalten werden soll (437 m²).

Insgesamt weist das Plangebiet eine Flächengröße von 1,28 ha auf.

3.2 Art der baulichen Nutzung Allgemeines Im Plangebiet wird die neu hinzukommende Baugebietsfläche an der Wohngebiet Waldbadstraße wie auch die bisherige Baugebietsfläche im Elsebusch als Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen. Neben Wohngebäuden sind auch andere wohnverträgliche Nutzungen zulässig. Der zulässige Nutzungskatalog richtet sich nach § 4 BauNVO. 2

Aufgrund des in Kap. 1 dargelegten Bedarfs ist an diesem Standort mit der Realisierung der geplanten eingeschossige Seniorenwohnanlage mit Sozialstation zu rechnen, die der DRK an dieser Stelle plant. Die Nutzung wird als standortgerecht und gebietsverträglich eingestuft. Ausnahmenut- zungen sollten nur insoweit zugelassen werden, wie sie mit dem geplanten Gebietscharakter verträglich sind.

Gemäß § 13 BauNVO sind im allgemeinen Wohngebiet auch Räume für freiberuflich Tätige und Gewerbetreibende, die ihren Beruf in ähnlicher Weise ausüben, allgemein zulässig. Photovoltaikanlagen an Gebäuden sind als Nebenanlage gemäß § 14 BauNVO in allen Baugebieten zulässig.

2 BauNVO § 4 Allgemeine Wohngebiete (1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen. (2) Zulässig sind 1. Wohngebäude, 2. die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe, 3. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. (3) Ausnahmsweise können zugelassen werden 1. Betriebe des Beherbergungsgewerbes 2. sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, 3. Anlagen für Verwaltungen, 4. Gartenbaubetriebe 5. Tankstellen.

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Seit der BauGB-Novelle 2017 können in Allgemeinen Wohngebieten ausnahmsweise auch Ferienhäuser zugelassen werden. Für den Erholungsort Gartow ist die Zulassung von solchen Erholungsangeboten grundsätzlich verträglich. Bei diesem Vorhaben wird betreutes Seniorenwohnung zur e T. F. Nr. 1 Auslastung der Sozialstation zu erwarten sein. Ausschluss von nicht gebietsver- Nicht mit dem geplanten Gebietscharakter vereinbar sind Gartenbaube- träglichen Nutzun- triebe. Gartenbaubetriebe haben in der Regel einen hohen Flächenbedarf gen und würden an dieser Stelle dem Ziel einer standortverträglichen Wohn- dichte widersprechen. Daher ist diese nicht gebietsverträglichen Nutzun- gen über die textliche Festsetzung Nr. 1. ausgeschlossen.

3.3 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzungen soll sich weit möglichst an den Festset- zungen des bisher geltenden Bebauungsplanes Elsebusch orientieren.

Grundflächenzahl Bezüglich der Grundflächenzahl wird aber eine geringfügige GRZ-Anhe- GRZ 0,35 bung von 0,3 auf 0,35 vorgesehen, denn die ebenerdig geplante Senio- renwohnanlage benötigt relativ viel Zubehörflächen u.a. auch für das in- terne Erschließungssystem.

Wie im bestehenden Bebauungsplan ist eine Überschreitung der festgesetzten Grundflächenzahl um bis zu 50% für Nebenanlagen, Garagen, Stellplätze und ihre Zufahrten gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO zulässig. Die Flächenversiegelung ist damit auf maximal 52,5 % der Grundstücksfläche begrenzt. Die verbleibenden Flächen sollen unversiegelt bzw. einer gärt- nerischen Gestaltung vorbehalten sein. Städtebaulich soll eine aufgelockerte Baustruktur mit einem hohen Freiflächenanteil dazu beitragen, dass sich die neu entstehende Bebauung gut in das vorhandene, ländliche Umfeld einfügt. Im Sinne eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden ist es erforderlich, die Grundflächenzahl auf ein städtebaulich verträgli- ches Maß zu begrenzen, um die Eingriffe in den Naturhaushalt möglichst gering zu halten.

Geschossflächen- Mit der festgesetzten Geschossflächenzahl von 0,5 wird ebenfalls den Vor- zahl GFZ 0,5 gaben des bestehenden Bebauungsplanes Elsebusch gefolgt. Damit soll die Baumasse im Vorhabenbereich nicht größer werden dürfen, als es auf benachbarten Wohngebietsgrundstücken heute bereits zulässig ist.

I Vollgeschoss Im Bebauungsplan wird – wie im Bestand- nur maximal ein Vollgeschoss zugelassen. Eingeschossige Gebäude entsprechen dem üblichen Erschei- nungsbild in diesem Siedlungsbereich. Ein Ausbau des Dachgeschosses ist unter Berücksichtigung der niedersächsischen Bauordnung zulässig 3.

3.4 Baugrenzen, Bauweise Baugrenzen Die Baugrenzen werden im Plangebiet so festgesetzt, dass die Überbau- barkeit des Vorhabengrundstücks möglichst wenig eingeschränkt ist. Die Baugrenzen halten, sofern sie nicht an bestehende Baufelder anschließen, mindestens 3 m Abstand zum neuen Wohngebietsrand. Zur Straße am Elsebusch wird der Baugrenzen-Abstand von 10 m auf 5 m reduziert, denn auch auf der gegenüberliegenden Seite ist ein 5 m Abstand festgesetzt und es ist keine städtebaulicher Grund erkennbar, warum die eingeschossige Bebauung mehr als 5 m von der Straße abgerückt werden sollte.

3 Für den Dachgeschossausbau gilt, dass auf höchstens zwei Dritteln der Grundfläche des darunter liegen- den Geschosses eine lichte Höhe von 2,20m oder mehr erreicht werden darf (s. § 2 Abs. 7 NBauO)

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offene Bauweise Eine offene, mit Grün aufgelockerte Bauweise entspricht dem gewünschten Erscheinungsbild einer Wohnbausiedlung im ländlichen Raum. Deshalb wird innerhalb der allgemeinen Wohngebiete eine offene Bauweise festgesetzt. Gemäß § 22 BauNVO sind bei der offenen Bauweise nur Hausformen zulässig, die einen seitlichen Grenzabstand aufweisen und eine Länge von 50 m nicht überschreiten, d.h. es sind neben Einzel- und Doppelhäusern auch kleine Hausgruppen zulässig.

Die Festsetzung einer offenen Bauweise ist erforderlich, um die vom Vor- habenträger geplanten eingeschossigen Bauzeilen mit kleinen Altenwoh- nungen errichten zu können. Im bisherigen Bebauungsplan waren nur Ein- zel- und Doppelhäuser zulässig.

Fläche für Nebenan- Das beplante Wohngebiet ist durch Verkehrslärm von der im Norden vor- lagen, Stellplätze, beiführenden Landesstraße vorbelastet. Aus Gründen des vorsorgenden Garagen, Carports Lärmschutzes soll zwischen der Landesstraße und der geplanten Senioren- und Gemeinschafts- wohnanlage eine begrünte und bebaute Abstandszone als Lärmpuffer ge- anlagen schaffen werden. Südlich der 16m breiten Grünfläche Obstwiese soll eine 5m breite Wohngebietsfläche für lärmunempfindliche Nebennutzungen vorgesehen werden. In dieser Fläche dürfen der geplanten Seniorenwohn- siedlung dienende Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen, Carports und Ge- meinschaftsanlagen (wie Energiezentrale, Müllhaus, Fahrradständer etc.) untergebracht werden. Die Flächenausweisung erfolgt ausschließlich aus Gründen des vorsorgenden Immissionsschutzes. Eine Konzentrations- und Ausschlusswirkung in dem Sinne, dass z.B. Stellplätze, Nebenanlagen oder Gemeinschaftsanlagen nur innerhalb dieser Fläche zugelassen werden dürften und im sonstigen WA-Gebiet ausgeschlossen wären, bezweckt der Plangeber mit dieser Festsetzung ausdrücklich nicht.

3.5 Verkehrsflächen Erschließungs-kon- Der überplante Teilabschnitt der westlich vorbeiführenden Waldbadstraße zept wird im Bebauungsplan weiterhin als öffentliche Straßenverkehrsfläche festgesetzt. Dieser Straßenabschnitt ist nur in das Plangebiet aufgenommen worden, um deutlich zu machen, dass dieses die zugehörige Erschlie- ßungsstraße für die geplante Wohnanlage ist. Eine Ausbauabsicht ist mit dieser Festsetzung nicht verbunden. Die innerhalb der DRK-Wohnanlage geplante private Erschließungsstraße soll im Höhe der dargestellte Fläche für Geh-, Fahr – und Leitungsrechte an die Waldbadstraße angebunden werden. Diese wird ausgewiesen, um die geplante Überfahrt über den Gra- ben festzulegen und zuzulassen.

Innerhalb der geplanten Wohnanlage wird es ein privates, vom Vorhaben- träge geplantes Erschließungssystem angelegt werden (siehe Abb. 2). Der Vorhabenträger wird gewährleisten, dass es keine direkte KFZ-Verbindung durch das Gebiet von der Waldbadstraße zur Straße Elsebusch geben wird. Allenfalls für Sonderfahrzeuge (Müllfahrzeug, Feuerwehr, etc.) könnte bei Bedarf eine Sonderdurchfahrtsmöglichkeit (z.B. mit einem umlegbaren Poller) vorgesehen werden. Ansonsten soll höchstens eine Wegeanbindung für Fußgänger und Radfahrer zur Wohngebietsstraße Elsebusch geben.

Insgesamt kann durch dieses Erschließungskonzept gewährleistet werden, dass das Wohngebiet Elsebusch vor gebietsfremden Verkehr geschützt bleibt.

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T. F. Nr. 2 Innerhalb der mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten belasteten Fläche in der Grabenparzelle 76/4 und 76/6 sind Geh-, Fahr- und Leitungsrechte zur Gehr- Fahr- und verkehrlichen und versorgungstechnischen Erschließung der innerhalb des Leitungsrecht Plangebiets festgesetzten WA-Fläche zu beanspruchen. Bei der Ausgestal- tung der Grabenüberfahrt sind die Belange der Wasserwirtschaft zu be- rücksichtigen (z.B. durch Einbau eines geeigneten Rohrdurchlasses).

3.6 Grünflächen und Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft grünordnerisches Das grünordnerische Konzept des Bebauungsplanes setzt sich zusammen Konzept aus den Grünflächenausweisungen in der Planzeichnung, den zugehörigen Textlichen Festsetzungen (T.F. 4.1 und 4.2) und der Pflanz- und Erhal- tungsmaßnahmen im Plangebiet. Im Plangebiet ist die Grünfläche Graben, die öffentlichen Zwecken dient und im kommunalen Eigentum verbleiben soll, als öffentliche Grünfläche festgesetzt. Die Grünfläche Obstwiese, die vom Vorhabenträger zu erwerben, anzulegen und zu unterhalten ist, ist als private Grünfläche ausgewiesen.

Die grünordnerische Konzept dient vorwiegend folgenden Zielen: 1. der Vermeidung und der Minimierung von Eingriffen in wertvollen Le- bensraum für Flora und Fauna, 2. den Belangen des Artenschutzes (Brutvögel/Fledermäuse), 3. der naturnahen Regenwasserbeseitigung, 4. der landschaftsgerechten Einbindung der Bauflächen, 5. den Belangen der Naherholung 6. der Verbesserung des Kleinklimas, 7. dem Immissionsschutz (Abstand zur Straße), 8. dem Deichschutz (Abstand zum Deich) 9. der Erhaltung der Biodiversität, 10. der (Teil-)Kompensation sowie der Aufwertung und Neugestaltung des Orts- Landschaftsbildes.

T.F. 4.2 Östlich der Waldbadstraße ist eine breite Entwässerungsmulde/Graben öffentliche vorhanden, die zum Zeitpunkt der Bestandsaufnahme kein Wasser führte. Grünfläche Graben Daher ist diese für die Entwässerung von Straßen- und Deichflächen erforderliche Parzelle nicht mehr als Wasserfläche, sondern als Grünfläche Gra- ben im Bebauungsplan ausgewiesen. Die Fläche ist als Graben und Grün- landfläche zu erhalten und extensiv zu pflegen. Im Bereich der geplanten Überfahrt ist eine Versiegelung zulässig. Die Ausgestaltung der Überfahrt (Rohrdurchlass, etc.) ist mit dem zuständigen Wasser- und Bodenverband abzustimmen.

T.F. 4.2 Am nördlichen Rand des Baugebietes Elsebusch ist eine 16 m tiefe, private private Grünfläche Grünfläche ausgewiesen, die als straßenrechtliche und deichrechtliche Ab- Obstwiese standsfläche erforderlich ist und zudem dem Natur- und Artenschutz dienen soll. Hinsichtlich der Zweckbestimmung wird von den Vorgaben des bisher geltenden Bebauungsplanes (private Parkanlage) abgewichen, weil diese zu unkonkret war und die Pflanzauflagen dieser Zweckbestimmung nicht entsprachen. Die Zweckbestimmung wurde in Abstimmung mit dem Vorhabenträger in Obstwiese geändert. Eine naturnahe Streuobstwiese bietet einen hohen Wert sowohl für das Ortsbild als auch für den Natur- und Artenschutz. Aus artenschutzrechtlichen Gründen soll noch etwas Grünlandvegetation im Plangebiet erhalten werden.

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Entsprechend der textlichen Festsetzung Nr. 4.2 ist innerhalb dieser Fläche eine naturnahe Grünlandvegetation mit Obstbäumen zu entwickeln. Die Wiese ist extensiv zu pflegen und maximal 1 - 2 x im Jahr zu mähen. Der erste Mahdtermin darf zum Schutz von Brutvögeln nicht vor Ende Juli erfolgen. Eine Düngung und die Anwendung von Pestiziden sind ausgeschlossen. Auf der Wiese sind Obstbäume, möglichst alter, regionaltypischer Sor- ten (siehe http://www.route-der-alten-obstsortenim-wendland.de/pflanzen- und-pflegen/“ ), Mindestqualität Hochstamm mit Stammumfang 10-12 cm, im Verbund oder im Pflanzraster von etwa 8 x 8 m fachgerecht zu pflanzen, zu pflegen und zu erhalten. Bei Abgang von Gehölzen sind diese durch artgleiche Gehölze zu ersetzen. Verbiss- und Wurzelschutz ist vorzusehen.

Hinweis der Naturschutzbehörde: Seit dem 01.03.2020 ist gemäß § 40, Abs. 1, Ziff. 4 BNatSchG bei der Ausbringung von Gehölzen und Saatgut auf gebietseigene Herkünfte zu achten. Falls eine Neueinsaat der Wiese erfolgt, ist daher ausschließlich Regiosaatgut zu verwenden.

T.F. 4.3 Innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes (WA) sind 24 standortheimische Baumpflanzungen Laubbäume, Mindestqualität Hochstamm mit Stammumfang 10-12 cm im WA-Gebiet fachgerecht zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Damit soll ein Ersatz geschaffen werden, für die Winter 2019/2020 auf der Erweiterungsfläche entnommenen Einzelbäume. Sollte das Allgemeine Wohngebiet nicht - wie vor Planungsbeginn vertrag- lich vereinbart – von einem Vorhaben- und Erschließungsträger als Ganzes entwickelt werden, ist die textliche Festsetzung Nr. 4.3 so anzuwenden, dass jeder Grundeigentümer pro 346 qm angefangene WA-Fläche auf sei- nem Baugrundstück 1 standortheimischen Laubbaum, Mindestqualität Hochstamm mit Stammumfang 10-12 cm fachgerecht zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten hat.

Baumerhalt Die innerhalb der Waldbadstraße bestehende Baumreihe soll erhalten werden. In der Planzeichnung sind die zu erhaltenden Bäume mit einem entsprechenden Planzeichen markiert. Die Baumreihe ist für das Ortsbild von Bedeutung und trägt zusammen mit der Grünfläche Graben zum innerörtlichen Grünverbund bei.

3.7 Festsetzungen zur Vermeidung von artenschutzrechtlichen Verbotstatbeständen Die artenschutzrechtliche Prüfung (siehe Artenschutzrechtlicher Fachbei- trag, Günther Schäfers) hat ergeben, dass zum vorsorglichen Schutz von streng geschützten Arten, folgende Maßnahmen im Plangebiet zu beachten sind:

T.F. Nr. 5 Festsetzungen zur Vermeidung von artenschutzrechtlichen Ver- botstatbeständen V1 Fällzeitenregelung: Zur Einhaltung des Tötungsverbotes nach § 44 Abs. 1 BNatSchG sind die allgemeinen Fäll- und Schnittverbotsfristen nach § 39 (5) BNatSchG vom 01. März bis 30. September zu beachten. Ausnahmen können von der Unteren Naturschutzbehörde zugelassen werden, wenn Belange des Artenschutzes nicht entgegenstehen. V 2 Minimierung von Lichtemissionen Zum Fledermaus- und Insektenschutz hat eine Ausleuchtung mit streu- lichtarmen, warmweißen Lichtquellen, z. B. LED zu erfolgen. Seitliches oder nach oben strahlendem Streulicht ist unbedingt zu vermeiden. Dies ist durch entsprechende Abschirmungen der Leuchten zur Seite und nach oben hin zu gewährleisten.

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3.8 Belange des Immissionsschutzes / Störfallschutzes Straßenverkehrs- Im Rahmen der bauleitplanerischen Abwägung ist zu untersuchen, inwie-

lärm an der L 256 weit eine relevante Immissionsvorbelastung durch Straßenverkehrslärm an der L 256 (Springstraße) im geplanten Wohngebiet besteht und ob

Vorkehrungen zum Lärmschutz im Bebauungsplan zu ergreifen sind. Zu diesem Zweck wurde eine überschlägige Lärmimmissionsberechnung auf Grundlage der DIN 18005 aufgestellt (siehe Tabelle 1). Die Zähldaten

der Niedersächsischen Landesbehörde für Straßenbau und Verkehr aus Berechnung nach dem Verkehrsmonitoring 2017 sind mit einem Prognosezuschlag von 25% DIN 18005 für die zukünftige Verkehrszunahme in die Berechnung eingestellt. Auf dieser Basis errechnet sich ein normierter Lärmmittelungspegel LM25, der entsprechend der örtlichen Immissionsbedingungen (Abstand zur Fahrbahnmitte, zulässige Geschwindigkeit, geräuscharmer Asphaltbelag, keine Ampelanlage, etc.) mit weiteren Zu- und Abschlägen zu versehen ist. Tabelle 1: Überschlägige Berechnung nach DIN 18005 zur Beurteilung von Straßen- verkehrslärm im geplanten Wohngebiet an der L 256

A Landesstraße L256, Abschnitt 60, Straßenverkehrszählung 2010 DTV 2.483 / Schwerlastverkehr tags 7,5% / nachts 11,1 % (Quelle: NLSTV Lüneburg) B Landesstraße L256, Abschnitt 60, Straßenverkehrszählung 2015 DTV 2.400 /davon 200 Schwerlastverkehr (Quelle: NWSIB-NI) C Landesstraße L256, Abschnitt 60, Vehrkehrsmonitoring 2017 DTV 2.346/ Schwerlastverkehr tags 6,7% / nachts 15,2 % (Quelle: NLSTV Lüneburg)

Emissionsquelle: L265 Spingstraße Gartow Kürzel Einheit Quelle tags nachts

Emissionstyp: lange gerade Straße Straßengattung; Fahrstreifen gesamt L;2 Verkehrsaufkommen C +25% Prognosezu. DTV Kfz/24h Prognose 2933

Mittlere stündliche Verkehrsstärke Mt / Mn Kfz/h Tabelle 4 176 23 LKW-Anteil p % Zählung 6,7% 15,2%

Lärm-Mittelungspegel Lm(25) dB(A) Gleichung 5 59,8 51,1 (Bezugspegel unter festgelegten Bedingungen)

Immissionsort: Plangebiet Elsebusch 4. Änd+Erweiterung - nördliche Baugrenze im WA

1. Allg. Wohngebiet - Baugrenze ca. 32 m entfernt von der Straßenmitte L 256

Abstand des Immissionsort zum Emissionsort s m 32 Höhendifferenz H m 0 Korrektur Abstand Ls dB(A) Gleichung 26 -1,3 -1,3 Korrektur zulässige Höchstgeschwindigkeit Lv dB(A) Bild 4 70 -2,4 -1,6 Korrektur Steigung Lstg dB(A) Tab. 3 0 0 Korrektur Straßenoberfläche LStrO dB(A) Tab. 2 0 0 Korrektur ampelgeregelte Kreuzungen LK dB(A) Tab. 6 0 0

Immissionspegel am konkreten Ort dB(A) 56,1 48,2

Orientierungswert Allgemeines Wohngebiet dB(A) Beiblatt WA 55,0 45,0 Differenz zum Orientierungswert dB(A) 1,1 3,2

2. Allg. Wohngebiet - ca. 55m entfernt von der Straßenmitte L 256 (Nachtwerte eingehalten)

Abstand des Immissionsort zum Emissionsort s m 55 Höhendifferenz H m 0 Korrektur Abstand Ls dB(A) Gleichung 26 -4,4 -4,4 Korrektur zulässige Höchstgeschwindigkeit Lv dB(A) Bild 4 70 -2,4 -1,6 Korrektur Steigung Lstg dB(A) Tab. 3 0 0 Korrektur Straßenoberfläche LStrO dB(A) Tab. 2 0 0 Korrektur ampelgeregelte Kreuzungen LK dB(A) Tab. 6 0 0

Immissionspegel am konkreten Ort dB(A) 52,9 45,0

Orientierungswert Allgemeines Wohngebiet dB(A) Beiblatt WA 55,0 45,0 Differenz zum Orientierungswert dB(A) -2,1 0,0

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Ergebnis der Als Ergebnis der überschlägigen Immissionsberechnung ist festzuhalten, Immissionsbe- dass das geplante Wohngebiet am nördlichen Rand in Zukunft geringfügig rechnung durch Straßenverkehrslärm beeinträchtigt sein wird. Zur Tageszeit werden die Orientierungswerte der DIN 18005 für Allgemeine Wohngebiete an der nördlichen Baugrenze minimal überschritten (1,1 dB(A). Die Über- schreitung ist so gering, dass die Festsetzung von Lärmschutzmaßnahmen tags – angesichts der heute üblichen wärme- und schalldämmtechnischen keine erhebliche Qualität von Außenbauteilen - für die Tagnutzung nicht erforderlich ist. Beeinträchtigung Zudem ist das Vorhabenkonzept (siehe Abb. 2) so angelegt, dass die geplante Wohnbebauung aufgrund einer vorgelagerten Privatstraße hinreichend Abstand für die Einhaltung der Tagwerte aufweist. Die wohnungs- bezogenen Freibereiche, die auf der straßenabgewandten Südseite angeordnet sind, werden nicht durch Verkehrslärm beeinträchtigt. nachts In der Nachtzeit können die Orientierungswerte der DIN 18005 für Allge- Vorbelastung am meine Wohngebiete erst in einer Tiefe von 55m Abstand zur Fahrbahn- nördlichen Wohn- mitte der L 256 eingehalten werden. D.h. am nördlichen Rand des Wohn- gebietsrand gebietes wird ein Streifen bis zu 27m Tiefe nachts verlärmt sein. Zum vorbeugenden Immissionsschutz sind folgende Festsetzungen im Bebau- ungsplan getroffen. Das von Verkehrslärm vorbelastete Wohngebiet ist als Fläche für Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwir- kungen im Bebauungsplan festgesetzt.

Vorkehrungen Innerhalb der Fläche für Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Um- zum Schutz vor welteinwirkungen sind zum Schutz gegen Verkehrslärm von der L 256 die schädlichen Um- Schlafräume bei der Gestaltung der Grundrisse auf der lärmabgewandten welteinwirkungen Südseite anzuordnen. Sollte dies nicht möglich sein, können die Schlaf- T.F. Nr. 3 räume alternativ auch mit schallgedämmten Lüftungsanlagen ausgestattet werden, um einen gesunden Nachtschlaf zu gewährleisten.

Nach dem vorliegenden Bebauungskonzept (siehe Abb. 2) werden von dieser Lärmschutzfestsetzung höchstens die straßenzugewandten Schlaf- räume in der nördlichen Bauzeile betroffen sein.

Gemäß der DIN 4109-2/V/ darf der maßgebliche Außenlärmpegel ohne besonderen Nachweis für die von der maßgeblichen Lärmquelle abge- wandte Gebäudeseite um 5 dB gemindert werden. Vor diesem Hinter- grund ist davon auszugehen, dass an der lärmabgewandten Südseite der ersten Bauzeile keine Beeinträchtigung mehr durch Verkehrslärm von der L 256 erfolgen kann. Schlafräume, die an der Südseite angeordnet sind, lassen einen gesunden Nachtschlaf erwarten. Sollte eine entsprechende Grundrissanordnung aus architektonisch-funktionalen Gründen nicht zweckmäßig sein, sind für die betreffenden Schlafräume schallgedämmte Lüftungsanlagen vorzusehen. Für die weiter südlich geplanten Gebäude ergeben sich keine immissionsrechtlichen Anforderungen. keine weiteren Im Umfeld des Plangebietes sind keine weiteren Nutzungen vorhanden, Immissionsquellen von denen planungsrelevante Emissionen oder Störfallgefahren ausge- oder Störfallrisi- hen. Es sind ruhige und gesunde Wohnverhältnisse gegeben. Es besteht ken kein Erfordernis, weitere Vorkehrungen zum Immissionsschutz oder Vor- kehrungen zum Störfallschutz im verbindlichen Bauleitplanverfahren zu berücksichtigen.

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4. Auswirkungen der Planung

4.1 Städtebauliche Auswirkungen der Planung

Städtebauliche Die Bauleitplanung zielt darauf, das inmitten von Gartow gelegene unge- Folgen nutzte Bauland einer bedarfsgerechten Wohnbaunutzung (Seniorenwoh- nen mit Tagespflege) zuzuführen. Dadurch kann das Erschließungs- und Infrastruktursystem des Grundzentrums besser ausgelastet und die Orts- lage komplettiert werden. Die Erholungsfunktion von Gartow wird durch die Überplanung einer nicht benötigten Grünfläche Parkanlage nicht wesentlich beeinträchtigt.

WA-Schutzanspruch Das geplante Allgemeine Wohngebiet (WA) bietet den Bewohnern einen Immissionen hinreichend guten Schutz vor Immissionen und störenden Nutzungen. Durch die getroffenen Vorkehrungen zum Schutz vor Verkehrslärm ist von gesunden Wohnverhältnissen in der geplanten Seniorenanlage auszugehen. Das Betreuungs- und Tagespflegeangebot kann ggf. auch von Seni- oren aus dem umliegenden Wohngebiet genutzt werden. Da es gut zu Fuß erreichbar ist und die Haupterschließung zukünftig über die Wald- badstraße erfolgen wird, ist nicht von störendem Verkehr im Wohngebiet Elsebusch auszugehen. Nutzungskonflikte mit dem benachbarten Ferienhausgebiet Auf den Käm- pen sind ausgeschlossen, denn dieses genießt ebenfalls einen Schutzan- spruch von WA. Zudem ist eine hinreichende Grünzäsur von ca. 45 m zum nächstliegenden Ferienhaus gegeben.

Deichverteidigung / Die nördlich des Plangebietes verlaufende Seegedeichlinie, die Gartow vor Hochwassersicher- zukünftigen Elbhochwasserereignissen schützen soll, ist 2013 erhöht wor- heit den. Die auf dem Deichkörper verlaufende Landesstraße ist als Deichver- teidigungsweg geeignet. Nach telefonischer Rücksprache mit der unteren Deichbehörde (FB-Leiter E.A. Schulz) können die Belange der Deichver- teidigung im Plangebiet hinreichend gewahrt werden, wenn am nördlichen Rand des Baugebiets Elsebusch eine 16m tiefe Grünfläche ausgewiesen ist. Die Grünfläche Obstwiese kann bei Hochwassergefahren betreten werden.

Verkehr Die Planung lässt keine nachteiligen Auswirkungen auf die Belange des Verkehrs oder der Verkehrssicherheit zu erwarten. Zur Landesstraße ist ein hinreichender Abstand (Baufreihaltezone) vorgesehen. Der Radweg wird planerisch gesichert. Es ist ein entsprechendes Ein- und Ausfahrts- verbot entlang des Radweges festgesetzt.

Ver- und Entsor- Die Versorgung des Plangebiets mit Telefon, Wasser, Gas, und Strom so- gung wie die Abwasserentsorgung kann über die Netze und Anlagen der zustän- digen Ver- und Entsorgungsträger gewährleistet werden.

Pumpstation Die vorhandene Abwasserpumpstation ist im Plangebiet nachrichtlich gekennzeichnet.

Müllentsorgung Die Müllentsorgung ist über die bestehenden Straßenzüge Elsebusch und Waldbadstraße gesichert. Der private Vorhaben- und Erschließungsträger plant eine private Erschließungsstraße, die zur Befahrung von Müllfahr- zeugen geeignet sein soll (siehe Abbildung 2). Aus stadtplanerischer Sicht wird empfohlen, eine Durchfahrt für Müllfahrzeuge und Feuerwehrfahr- zeuge von der Waldbadstraße zur Straße Elsebusch vorzusehen. Diese Durchfahrt sollte mit einem umlegbaren Poller so gesichert sein, dass es

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keinen privaten Durchgangsverkehr innerhalb der Seniorenwohnanlage geben kann. Die Gemeinde Gartow könnte die Durchfahrt für Sonderfahr- zeuge bei Erfordernis öffentlich widmen, wenn dies für die Müllentsorgung innerhalb des Gebietes rechtlich erforderlich ist.

Löschwasser- Die Versorgung mit Löschwasser ist über das bestehende Trinkwassernetz versorgung zu gewährleisten. Es ist ggf. ein zusätzlicher Löschwasserbrunnen innerhalb der privaten Erschließungsstraße vorzusehen.

Niederschlags- Das anfallende Niederschlagswasser ist auf den jeweiligen Grundstücken wasser zu nutzen oder fachgerecht zur Versickerung zu bringen. Es wird empfohlen, innerhalb der grundstücksbezogenen Grünanlagen Mulden vorzusehen, so dass das anfallende Regenwasser dort aufgenommen und über einen belebten Bodenfilter versickert werden kann. Auch innerhalb der privaten Grünfläche Obstwiese könnten entsprechende Mulden zur Auf- nahme von überschüssigem Regenwasser vorgesehen werden. Zudem ist für Starkregenereignisse ein Überlauf in die Grünfläche Graben vorzusehen.

Private Belange Aus Sicht des Planungsträgers ist nicht erkennbar, dass sich diese Bebau- ungsplan-Änderung erheblich nachteilig auf private Belange auswirken könnte. Hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung und des Maßes der baulichen Nutzung orientieren sich die Festsetzungen des vorliegenden Bebauungsplanes weitgehend an den Vorgaben des Ursprungsplanes Else- busch.

4.2 Auswirkungen auf die Belange von Natur und Landschaft

Umweltprüfung Nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB sind bei der Aufstellung von Bauleitplänen nicht erforderlich grundsätzlich die Belange des Umweltschutzes einschließlich des Natur- schutzes und der Landschaftspflege in die planerische Abwägung einzu- stellen (siehe Kap. 2.4 und 2.5). Dies gilt auch für Bebauungspläne, die im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufgestellt werden. Eine Umweltprüfung oder Umweltbericht sind hierfür allerdings nicht erforderlich. Die Auswirkungen auf die Umwelt sowie die Vorkehrungen zum Ar- tenschutz sind teilweise auch im anliegenden Artenschutzrechtlichen Fachbeitrag beschrieben.

Schutzgut Fläche Durch das neu in die Umweltprüfung aufgenommene Schutzgut Fläche soll dem anhaltenden Verbrauch an Siedlungs- und Verkehrsflächen entge- gengewirkt werden. Dem Schutzgut Fläche wird besonders entsprochen, wenn die erforderliche städtebauliche Entwicklung vorwiegend im bestehenden Siedlungsraum abgedeckt werden kann, so dass ein zusätzlicher Verlust an freiem Landschaftsraum vermieden wird.

Für die geplante Errichtung einer Seniorenwohnanlage im Grundzentrum Gartow wird eine 0,83 ha große Wohnbaufläche beplant. Davon sind 0,43 ha bestehendes Bauland und nur 0,4 ha Wohngebiet werden neu ausgewiesen. Es werden keine weiteren öffentlichen Straßenverkehrsflächen, Grünflächen oder Kompensationsflächen für die geplante Siedlung benö- tigt. Die bestehende Infrastruktur kann durch diese Vorhaben besser ausgelastet werden. Das Vorhabenkonzept zielt auf eine flächensparende Bauweise, die dem Schutzgut Fläche entspricht.

Die vorliegende Bauleitplanung bezieht sich ausschließlich auf bereits in Bebauungsplänen beplante Innenbereichsflächen. Durch die geplante Nachverdichtung wird den gesetzlichen Anforderungen des sparsamen

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Umganges mit Grund und Boden gemäß § 1a BauGB entsprochen. Gegen- über der alternativ in Erwägung gezogenen Beplanung einer im Flächen- nutzungsplan vorgegebenen Wohnbaufläche im Ortfeld (siehe Kap. 1.4 Planungsalternativen), kann ein zusätzlicher Landschaftsverbrauch bei diesem Planungsansatz vermieden werden. Die Grenze zwischen dem Siedlungsbereich und dem Außenbereich, die an dieser Stelle durch den Seegedeich vorgegeben ist, bleibt unverändert. Es sind keine relevanten Eingriffe in das Landschaftsbild mit dieser Bauleitplanung verbunden. Das Schutzgut Fläche ist bei dieser Planung hinreichend berücksichtigt.

Schutzgut Boden Die infolge der Planung neu zugelassene Versiegelung von ca. 0,249 ha Boden (davon 0,032 ha im vorhandenen WA-Gebiet, 0,212 ha im neu aus- gewiesenen WA-Gebiet und 0,05 ha für die Grabenüberfahrt) stellt einen erheblichen Eingriff in das Schutzgut Boden dar. Der Boden verliert in den überbauten Bereichen auf Dauer seine natürliche Funktionsfähigkeit als Lebensraum für Pflanzen und Tiere, als Wasserfilter und -speicher, Boden- puffer und Produktionsstandort sowie seine Funktion für die Klimaregulie- rung. Zudem können die bau- und anlagebedingten Auswirkungen durch Boden- verdichtung, Bodenauf- und abtrag eine Beeinträchtigung des Schutzgu- tes darstellen.

Schutzgut Pflanzen Innerhalb der 0,4 ha großen Erweiterungsfläche ist von einem nahezu voll- ständigen Verlust der betroffenen Biotopstrukturen (Gras- und Stauden- fluren, Scherrasen, Einzelbäume) auszugehen. Auch auf dem bereits vorhandenen Bauland ist mit dem Verlust einer 0,43 ha großen artenarmen Scherrasenfläche zu rechnen (die Eingriffe sind aber an dieser Stelle bereits durch den bestehenden B-Plan abgedeckt). Positiv für das Schutzgut Pflanzen ist die Plangebiet festgesetzte Grünflä- che Obstwiese mit einer Flächengröße von 0,193 ha. Innerhalb der unbe- bauten Grundstücksflächen sollen zudem 24 Bäume gepflanzt werden, um den in der Erweiterungsfläche erfolgten Gehölzentnahme mittelfristig wieder auszugleichen und eine klimaverträgliche Begrünung und Verschat- tung der Seniorenwohnanlage zu gewährleisten. Um das Wohngebiet herum werden Randstrukturen (Baumreihe, Graben) infolge der Planung erhalten. Von der geplanten Herstellung einer Über- fahrt über den Graben wird eine max. 0,005 ha große Scherrasenfläche betroffen sein.

Schutzgut Tiere Mit dem o.a. Verlust an naturnahen Biotopstrukturen geht auch ein Verlust an Lebensraum für das Schutzgut Tiere einher. Da die Eingriffsflächen auf- geschüttet wurden, durch Siedlungsnutzungen (Deich, Straße Wohnge- biet) vorgeprägt und durch Licht und Lärm vorbelastet sind, haben sie keine besondere Bedeutung für den Tierartenschutz. Durch die geplante Streuobstwiese können die Auswirkungen auf das Schutzgut Fauna teilweise ausgeglichen werden. Im Artenschutzrechtlichen Fachbeitrag ist dargelegt, dass artenschutzrechtliche Verbotstatbestände im Plangebiet durch die getroffenen Vor- kehrungen zum Artenschutz ausgeschlossen werden können.

Schutzgut biologi- Die etwas weniger intensiv gepflegten Bereiche der Erweiterungsfläche sche Vielfalt (Grünfläche Parkanlage) haben eine Bedeutung für das Schutzgut biologische Vielfalt. Die geplante Obstwiese, die im Zusammenwirken mit dem Streuobstverein möglichst aus alten Sorten entwickelt werden sollte, kann helfen einen ein Teil der Eingriffe in das Schutzgut biologische Vielfalt mittelfristig auszugleichen

p l a n . B Stadtplaner Henrik Böhme Göttien 24 29482 Küsten Tel 05841-961266

Gemeinde Gartow, Bebauungsplan Elsebusch – 4. Änderung und Erweiterung April 2020 33

Schutzgut Die Planung hat keine erheblichen Auswirkungen auf das Schutzgut Was- Wasser ser. Das anfallende Niederschlagswasser soll nach Möglichkeit dezentral im Plangebiet zur Versickerung gebracht werden.

Schutzgut Land- Insgesamt trägt die Planung zu einer effizienteren Nutzung der vorhande- schaftsbild / Erho- nen Siedlungsfläche und damit zur Vermeidung von zusätzlichem Land- lung schaftsverbrauch bei. Räumliche Eingriffe in offene Landschaftsräume können vermieden werden. Denn die geplante eingeschossige Bebauung wird durch eine relativ hohe Deichline entlang der L 256 und die dort vorhandenen Baumallee weitgehend verdeckt. Außerdem ist eine Eingrünung des geplanten Wohngebiets nach Norden hin vorgesehen.

Die Aufgabe von Grünflächen entlang der Waldbadstraße wirkt sich nicht erheblich nachteilig auf das Schutzgut Erholung auf. Denn die vom Verlust betroffene Fläche ist teilweise verlärmt und weist innerhalb des Erholung- sortes Gartow eine vergleichsweise geringe Erholungsbedeutung auf.

Kultur- und Sach- Die Planung hat keine relevanten Auswirkungen auf Kultur- und Sachgü- güter ter. Belange der Deichsicherheit sind in der Planung berücksichtigt.

Schutzgut Klima / In Gartow sind gute Klima- und Luftverhältnisse gegeben. Aufgrund des Luft zu erwartenden Klimawandels (mit zunehmenden Trockenperioden im Sommer) ist eine schattenspendende Durchgrünung im Wohngebiet vorzusehen (mind. 24 Bäume) und das im Gebiet anfallende Regenwasser nach Möglichkeit zu speichern und zu nutzen. keine naturschutz- Für Bauleitplanungen, die der Wiedernutzbarmachung von Innenbereichs- rechtliche Eingriffs- flächen, der Nachverdichtung oder anderen Maßnahmen der Innenent- regelung gemäß wicklung dienen, darf das beschleunigte Verfahren gemäß § 13a BauGB § 13a BauGB angewendet werden. Da bei dem vorliegenden Bebauungsplan die zuläs- sige Grundfläche unterhalb von 20.000 m² verbleibt, ist gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB eigentlich von der Anwendung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung abzusehen. Die Eingriffe in den Naturhaushalt, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, gelten als vor der planerischen Entscheidung erfolgt bzw. als zulässig. Die Gemeinde kann auf die Anwendung der üblichen naturschutzrechtlichen Eingriffsre- gelung verzichten.

5. Durchführung / Kosten

Durchführung Der DRK wird als Vorhabenträger die im Plangebiet vorgesehenen Bau- maßnahmen auf eigene Kosten durchführen. Auch die notwendige Gra- benüberfahrt zur Waldbadstraße wird der Vorhabenträger in Abstimmung mit der Gemeinde herstellen.

Erschließungskos- Die Gemeinde hat die erforderlichen Flächen an den Vorhabenträger ver- ten äußert. Im Kaufpreis sind die Erschließungskosten bereits enthalten.

Kompensationskosten fallen nicht an. Die auf der privaten Grünfläche fest- Kompensations- gesetzten Gehölzpflanzungen dienen der Ortsbildgestaltung und dem Na- kosten tur- und Artenschutz. Die Kosten für die Herstellung und Unterhaltung der privaten Grünfläche sind vom Vorhabenträger zu tragen.

p l a n . B Stadtplaner Henrik Böhme Göttien 24 29482 Küsten Tel 05841-961266

Gemeinde Gartow, Bebauungsplan Elsebusch – 4. Änderung und Erweiterung April 2020 34

Sonstige Kosten Der Vorhabenträger trägt die Kosten für das Bauleitplanverfahren. Der Gemeinde Gartow entstehen durch diese Bauleitplanung keine Folge- kosten.

Der Rat der Gemeinde Gartow hat die Begründung im Rahmen des Satzungsbeschlusses in seiner Sitzung ………………………… beschlossen. Gartow, den Der Gemeindedirektor (Siegel) ......

p l a n . B Stadtplaner Henrik Böhme Göttien 24 29482 Küsten Tel 05841-961266

Anlage 1: Bebauungsplan Elsebusch i.d.F. der 3. Änderung, Auszug Arbeitsfassung

Anlage 2: Textliche Festsetzungen des Bebauungsplanes Elsebusch

- Arbeitsfassung -

Textliche Festsetzungen: 1. Auf der privaten Grünfläche - Parkanlage ist in 16,00 m Breite entlang der L 256 eine Sicht- und Lärmschutzanpflanzung anzulegen. Folgende Baum- und Straucharten sind zu verwenden: Bäume: Stieleiche, Hainbuche, Buche, Esche, Feldulme, Spitz- und Feldahorn, Winterlinde und Silberweide. Sträucher: Schwarzer Holunder, Weißdorn, Hundsrose, Hartriegel, gemeiner Schneeball, Purpurweide, Hasel. Mindestpflanzdichte: 1 Baum und 6 Sträucher je 20 qm. Der Anteil der Stieleiche am gesamten Pflanzgut (Bäume und Sträucher) muss mindestens 10 % - bezogen auf jede einzelne Parzelle - ausmachen. Von der L 256 aus gesehen, ist mit der Strauchbe- pflanzung zu beginnen.

2. Über Grünflächen ist die Zufahrt zu Baugrundstücken nicht zulässig, ausgenommen sind die Grün- flächen im Straßenverkehrsgrün.

3. Das über Dachflächen und sonstige befestigte Oberflächen (außer Autowaschplätze o. ä.) anfallende Niederschlagswasser darf nur über Sickeranlagen von mindestens 1 cbm Rauminhalt mit durchlässigen Wandungen (z. B. offene Stoßfugen oder ähnliches) und ausreichendem Bodenfilter über dem Grundwasser abgeleitet werden. Ausnahmsweise (§ 31 (1) BauGB) kann auf eine Sicker- anlage verzichtet, wenn die Untergrundverhältnisse, die Größe sowie der Zuschnitt des Baugrund- stückes oder die Anordnung der baulichen Anlagen eine Versickerung unmöglich machen (z. B. hoher Grundwasserstand, undurchlässiger Boden, Durchfeuchtungsgefahr von baulichen Anlagen) oder der Zweck auf andere Weise erreicht wird.

4. Auf den privaten Grünflächen - Parkanlagen - sind bauliche Anlagen aller Art nicht zulässig.

5. Die 6,00 m breiten privaten Grünflächen - Parkanlagen - entlang dem Fußgänger-, Rad-, Wander- bzw. Reitweg zwischen der Planstraße 4 und Planstraße 3 und entlang der Planstraße 4 (beidseitig), sowie der trennende private Grünstreifen zwischen WA- und MI-Fläche, sind mit standortgerechten strauchartigen Gehölzen und einzelnen Bäumen so zu bepflanzen, dass eine geschlossene Kulisse entsteht (Bäume und Sträucher siehe oben unter 1.). Pflanzdichte: 1,5 Pflanzen pro Quadratmeter. Bäume und Sträucher sind bis 15 m Höhe allgemein zulässig.

6. Die entlang des Neulandweges vorhandenen Bäume sind zu erhalten und durch anzupflanzende Bäume (Eiche, Birke, Feldahorn) zu einer Allee zu ergänzen. Pflanzabstand ca.10 m.

7. Innerhalb der öffentlichen und privaten Grünflächen sind Abholzungen nur im Rahmen und Pflege des Baumbestandes und allmählicher Verjüngung durch standortgerechte Gehölze zulässig.

8. Innerhalb der Sichtdreiecke sind einzelne Bäume zulässig bzw. zu erhalten, soweit sie wartepflich- tigen Fahrern, die aus dem Stand einbiegen wollen, die Sicht auf bevorrechtigte Fahrzeuge nicht verdecken. Im übrigen sind die Sichtdreiecke zwischen 0,80 m und 2,50 m über Fahrbahnoberkante von ständigen Sichthindernissen freizuhalten

Anlage 3: verkl. Bebauungsplan Auf den Kämpen 3. Änderung und Erweiterung

Anlage 4: 31. Änderung (Berichtigung) des Flächennutzungsplanes der Samtgemeinde Gartow