ISEK) Ampfing

Integriertes städtebauliches Entwicklungs- konzept (ISEK) Ampfing

mit Vorbereitenden Untersuchungen für das Ortszentrum Ampfing

Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept (ISEK) Ampfing mit Vorbereitenden Untersuchungen für das Ortszentrum Ampfing nach § 141 BauGB

Endbericht

Auftraggeber Gemeinde Ampfing

Auftragnehmer Planungsgemeinschaft

Projektleitung Dipl.-Ing. Otto Kurz Dr.-Ing. MAS Andreas Raab und -bearbeitung

Dipl.-Ing. (FH) Pauline Kurz-Müller M. Sc. Daniela Koller

Unter Mitwirkung von engagierten Mitstreitern in der Gemeinde Ampfing

Endfassung Juni 2020 Das ISEK wurde mit Mitteln der Städtebauförderung gefördert.

Verzeichnisse

INHALTSVERZEICHNIS Kartenverzeichnis 3 Abbildungsverzeichnis 4 Literaturverzeichnis 7

EINLEITUNG 8 1 Einleitung 9 1.1 Aufgabenstellung 9 1.2 Methodik und Vorgehen 11

RAHMENBEDINGUNGEN 13 2 Rahmenbedingungen 14 2.1 Kurzprofil Gemeinde Ampfing 14 2.2 Lage im Raum und Verkehrsanbindung 18 2.3 Fachliche Planungsvorgaben Landes- und Regionalplanung 26 2.4 Flächennutzungsplanung 28 2.5 Bevölkerungsentwicklung 31 2.6 Wohnen 37 2.7 Arbeitsplatzangebot und Gewerbeentwicklung 43

VORBEREITENDE UNTERSUCHUNGEN IM ORTSZENTRUM AMPFING 45 3.1 Grundlagen 46 3.2 Städtebauliche und ortsbildprägende Grundstrukturen 50 3.3 Ortsbild 53 3.4 Gebäudezustand und Geschosshöhen 59 3.5 Nutzungsstruktur 62 3.6 Verkehr 68 3.7 Bewertung: Stärken und Schwächen 72

SANIERUNGSSTRATEGIE 76 4 Sanierungsstrategie 77 4.1 Strategie und Ziele der zukünftigen Sanierung 77 4.2 Vertiefungsbereiche 83 4.3 Handlungsfelder und Maßnahmen der Sanierung 88 4.4 Empfehlungen zum Sanierungsgebiet und weiteren Verfahren 105

ANHANG 108 Mitwirkungsverzeichnis

2 Verzeichnisse

Kartenverzeichnis

A) Überblickskarten - Gemeindegebiet ÜK 1 Überblick Gebietsarten ÜK 2 Verkehr großräumig ÜK 3 Verkehr – Fuß- und Radwege

B) Karten im Untersuchungsgebiet Karte 1 Untersuchungsgebiet Karte 2 Eigentumsstruktur Karte 3 Umgriff Urkataster mit überformter Baustruktur Karte 4 Ortsbild Karte 5 Substanzbewertung Karte 6 Nutzungsstruktur Karte 7 Verkehrsstruktur Karte 8 Geschosshöhe Karte 9 Werte Karte 10 Mängel Karte 11 Strukturkonzept Karte 12 Planungsskizze Entwicklung Bahnhofsareal Karte 13 Handlungsfelder und Maßnahmen Karte 14 Vorschlag Sanierungsgebiet

3 Verzeichnisse

Abbildungsverzeichnis

Abb. 1: Inhaltlicher Aufbau ...... 9 Abb. 2: Vorläufiges Untersuchungsgebiet ...... 10 Abb. 3: Untersuchungsgebiet ...... 10 Abb. 4: Vorgehen im Überblick ...... 11 Abb. 5: Abgrenzung Gemeindegebiet ...... 14 Abb. 6: Auszug topographische Karte mit großräumigeren Umfeld ...... 18 Abb. 7: Übersichtskarte zur Verkehrsanbindung mit Umleitungs- und Schleichstrecke ...... 19 Abb. 8: Luftbild mit den derzeitigen Stellplatzangeboten nördlich und südlich der Bahnlinie ...... 20 Abb. 9: Übersicht Ausbaustrecke München – Mühldorf – Freilassing ...... 21 Abb. 10: Ausschnitt des aktuellen Wabenplans der VLMÜ ...... 22 Abb. 11: Radwegeverbindungen ...... 23 Abb. 12: Lageplan zum Thema Einzugsgebiet Hochwasserschutzmaßnahmen ...... 24 Abb. 13: Luftbild zur Grünen Lagune ...... 25 Abb. 14: Kartenausschnitt aus dem aktuellen Landesentwicklungsprogramm, Karte 2 Raumstruktur ...... 26 Abb. 15: Kartenausschnitt aus dem Regionalplan der Region Südostoberbayern, Karte 1 Raumstruktur ...... 27 Abb. 16: Kartenausschnitt Regionalplan, Naturräumliche Gliederung ...... 27 Abb. 17: Auszüge des Flächennutzungsplans zu den drei Ortslagen im Gemeindegebiet ...... 28 Abb. 18: Nutzungsstrukturen des Hauptorts ...... 29 Abb. 19: Hauptort Ampfing Anfang der 1970er Jahre ...... 30 Abb. 20: Historische Bevölkerungsentwicklung ...... 31 Abb. 21: Mittel- und langfristige Bevölkerungsentwicklung ...... 32 Abb. 22: Kurz- bis langfristige Bevölkerungsentwicklung im Vergleich ...... 32 Abb. 23: Natürlicher Saldo (je 1000 Einwohner) ...... 33 Abb. 24: Wanderungssaldo (je 1000 Einwohner) ...... 33 Abb. 25: Entwicklung der Altersstruktur in der Gemeinde Ampfing ...... 34 Abb. 26: Demographische Alterungsentwicklung Billetermaß ...... 35 Abb. 27: Entwicklung des Wohnungsbestandes 1990 bis 2018 ...... 37 Abb. 28: Differenzierung des Wohnbestandes 2018 (in Prozent) ...... 38 Abb. 29: Entwicklung der Baugenehmigungen und Baufertigstellungen in Ampfing ...... 39 Abb. 30: Kommunal geförderter Wohnungsbau An der Flurstraße in Ampfing ...... 40 Abb. 31: Bebauungsplanvorhaben „An der Schickinger Straße“ ...... 42 Abb. 32: Beschäftigtenstruktur in der Gemeinde Ampfing nach Sektoren 2018 ...... 43 Abb. 33: Übersicht über die Lage der bestehenden Gewerbegebiete ...... 44 Abb. 34: Untersuchungsgebiet ...... 46 Abb. 35: Untersuchungsgebiet 1992 ...... 47 Abb. 36: Nutzungsstruktur 1992 ...... 47 Abb. 37: Maßnahmenkarte 1992 ...... 47 Abb. 38: Auszug des Flächennutzungsplans ...... 48 Abb. 39: Auszug Karte Eigentumsstrukturen ...... 49 Abb. 40: Urkataster 1857 ...... 50 Abb. 41: Auszug Karte 3 ...... 50 Abb. 42: Ortszentrum Ampfing 1930er Jahre ...... 51 Abb. 43: Ortszentrum Ampfing 1950er Jahre ...... 51 Abb. 44: Panoramabild Ortszentrum Ampfing ...... 51 4 Verzeichnisse

Abb. 45: Auszug Karte Ortsbild ...... 53 Abb. 46: Beispiele für Baudenkmäler ...... 54 Abb. 47: Beispiele für ortsbildprägende Bauten ...... 55 Abb. 48: Beispiele für strukturprägende Bauten ...... 56 Abb. 49: Beispiele für ortsfremde Bauten ...... 57 Abb. 50: Charakteristische Straßen- und Platzräume ...... 58 Abb. 51: Auszug Karte Substanzbewertung ...... 59 Abb. 52: Beispiel Sanierungsfähigkeit fraglich ...... 59 Abb. 53: Beispiel hoher Sanierungsbedarf ...... 59 Abb. 54: Beispiel mittlerer Sanierungsbedarf ...... 60 Abb. 55: Beispiel kein Sanierungsbedarf ...... 60 Abb. 56: Auszug Karte Geschosshöhen ...... 60 Abb. 57: Panoramabild Ortszentrum Ampfing ...... 61 Abb. 58: Auszug Karte Nutzungsstruktur ...... 62 Abb. 59: Übersicht zur Lebensmittelnahversorgung ...... 63 Abb. 60: Nahversorgungsangebote im Untersuchungsgebiet und Umfeld ...... 63 Abb. 61: Lebensmittelnahversorgungsangebote im Ortszentrum ...... 65 Abb. 62: Kernlage Marktplatz ...... 65 Abb. 63: Gastronomie ...... 65 Abb. 64: Eiscafe ...... 65 Abb. 65: Bäckerei und Mischnutzungsangebot ...... 66 Abb. 66: Apotheke ...... 66 Abb. 67: Rathaus ...... 66 Abb. 68: Schulzentrum ...... 66 Abb. 69: Auszug Karte Verkehrsstruktur (Karte 7) ...... 68 Abb. 70: Bahnhof Ampfing ...... 69 Abb. 71: Busbahnhof ...... 69 Abb. 72: Münchner Straße ...... 69 Abb. 73: Knotenpunkt Münchner Straße – Schweppermannstraße ...... 69 Abb. 74: Stellplatzangebot Marktplatz ...... 70 Abb. 75: Stellplatzangebot Kirchenplatz ...... 70 Abb. 76: Stellplatzangebot Hofgasse ...... 70 Abb. 77: Ungeordnete Stellplatzsituation ...... 70 Abb. 78: Beispiel Fuß- und Radweg an der Münchner Straße ...... 71 Abb. 79: Fußweg Münchner Straße - Hofgasse ...... 71 Abb. 80: Auszug Karte Werte und Potentiale ...... 72 Abb. 81: Marktplatz ...... 72 Abb. 82: Hochwertige Gebäudepotenziale ...... 73 Abb. 83: Lebensmitteleinzelhandel ...... 73 Abb. 84: Wichtige Infrastruktureinrichtungen ...... 73 Abb. 85: Auszug Karte Mängel ...... 74 Abb. 86: Heterogene, vorstädtische Baustruktur ...... 74 Abb. 87: Leerstand in Ladenlokalen...... 74 Abb. 88: Zitzmerstadel mit Umfeld ...... 75 Abb. 89: Umstrukturierungsbedarf ...... 75 Abb. 90: Kirchenplatz ...... 75 5 Verzeichnisse

Abb. 91: Trennwirkung Münchner Straße ...... 75 Abb. 92: Auszug Karte Sanierungs- und Strukturkonzept ...... 77 Abb. 93: Leitlinie ...... 78 Abb. 94: Luftbildausschnitt und Altbestand des östlichen Bahnhofsareals ...... 83 Abb. 95: Planungsskizze für die Entwicklung des östlichen Bahnhofsareals ...... 83 Abb. 96: Ausgangssituation Münchner Straße ...... 84 Abb. 97: Planungsstand Münchner Straße ...... 85 Abb. 98: Ausgangssituation Zitzmerstadel ...... 86 Abb. 99: Übersicht Handlungsfelder und Maßnahmen ...... 88 Abb. 100: Abgrenzungsvorschlag Sanierungsgebiet „Ortszentrum Ampfing“ ...... 105

6 Verzeichnisse

Literaturverzeichnis

BAYERISCHES LANDESAMT FÜR STATISTIK UND DATENVERARBEITUNG: Statistik kommunal 2017 Gemeinde Ampfing, Stadt Mühldorf a. Inn und Landkreis Mühl- dorf a. Inn, München, 2019.

BAYERISCHES LANDESAMT FÜR STATISTIK UND DATENVERARBEITUNG: Demographiespiegel. Gemeinde Ampfing, Stadt Mühldorf a. Inn und Landkreis Mühldorf a. Inn, München, 2019.

BAYERISCHES STAATSMINISTERIUM FÜR WIRTSCHAFT, MEDIEN, ENERGIE UND TECHNIK: Nah- versorgung in Bayern, Bedeutung – aktuelle Situationen – Alternativen. Bearbeitung: OSTERTAG, GABRIELE; LEUNINGER, STEFAN; Gesellschaft für Markt und Absatzforschung (GMA), München, 2014.

BAYERISCHES STAATSMINISTERIUM FÜR WIRTSCHAFT, LANDESENTWICKLUNG UND ENERGIE: Landesentwicklungsprogramm vom 01.03.2018, München, 2018.

PLANKREIS: Vorbereitende Untersuchungen für den Ort Ampfing, München 1992.

REGIONALER PLANUNGSVERBAND REGION SÜDOSTOBERBAYERN (Hrsg.): Regionalplan Region Südostoberbayern, Stand 2002 mit diversen Aktualisierungen.

EINLEITUNG

8 Einleitung

1 Einleitung

1.1 Aufgabenstellung

Für den Ort Ampfing sollte ein Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept (ISEK) mit Vorberei- tenden Untersuchungen nach § 141 BauGB mit Vertiefung des Ortszentrums Ampfing erarbeitet werden. Auf Grundlage einer Einordnung der gemeindlichen Grundlagen lag der Schwerpunkt auf der städte- baulichen Vertiefung des Ortszentrums von Ampfing im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen. Der Planungsprozess sollte mit einer ebenso zielorientierten wie angemessenen Bürgermitwirkung erfolgen. Insgesamt sollte sich die Erstellung an zwei Betrachtungsebenen orientieren.

A) Betrachtung der gemeindlichen Grundlagen

In kompakter Weise werden die Rahmenbedingungen und Wechselbeziehungen des Gemeindegebiets aufgearbeitet und dargestellt. Dies betrifft u.a. die Themen der planerischen Grundlagen, die Lage im Raum, Bevölkerungsentwicklung, Wohn- und Gewerbeentwicklung.

B) Vertiefung des Untersuchungsgebietes Die Vertiefung des Untersuchungsgebiets „Ortszentrum Ampfing“ war auf eine städtebaulich- funktionale Betrachtung u.a. hinsichtlich der Wechselbeziehungen zwischen den städtebaulichen Strukturen (öffentliche Räume, Gebäude, Freiflächen) sowie den öffentlichen und privaten Nutzungsstrukturen angelegt. Im Vordergrund stand die weitere Stärkung und Belebung des Ortszentrums von Ampfing. Als Grundlage war u.a. eine realistische Einschätzung der vorhandenen und ggf. ausbaufähigen Nutzungsstrukturen von Bedeutung. Im Sinne von Vertiefungsbereichen sollten in besonderer Weise Entwicklungsperspektiven für das östliche Bahnhofsareal sowie für das Areal des ehem. Zitzmerstadels bzw. Zitzmerhofes erarbeitet werden. Dies beinhaltete auch eine Unterstützung der Gemeinde Ampfing bei der Bewerbung an der Förderinitiative „Innen statt außen“. Darüber hinaus ergab sich ein zusätzlicher Vertiefungsbedarf zum Thema Verkehr, was v.a. auf die parallel zum ISEK-Bearbeitungsprozess laufenden Planungen zur Umgestaltung der Münchner Straße zurück zu führen war. Unter Berücksichtigung dieser beiden Betrachtungsebenen ergab sich folgender Aufbau: Abb. 1: Inhaltlicher Aufbau

Gesamtraum Rahmenbedingungen und Wechselbezüge innerhalb der Gesamtgemeinde

Vertiefung (Untersuchungsgebiet)

Städtebauliche Untersuchungen im Ortszent- rum von Ampfing 9 Einleitung

Untersuchungsgebiet Im Rahmen der Ausschreibung wurde ein vorläufiges Untersuchungsgebiet definiert. Abb. 2: Vorläufiges Untersuchungsgebiet Für das vorläufige Untersuchungsgebiet diente das bisherige Sanierungsgebiet mit der Ergän- zung in Bezug auf das Bahnhofsareal sowie den dazwischen liegenden Gewerbe- und Mischnut- zungsbereich an der Schweppermannstraße. Darauf aufbauend wurde ein abgestimmter Vor- schlag für ein endgültiges Untersuchungsgebiet erarbeitet, zu dem der Gemeinderat von Ampfing einen formellen Einleitungsbeschluss gefasst hat.

Dieses wird in Kap. 3.1 detaillierter dargestellt und erläutert.

Abb. 3: Untersuchungsgebiet

10 Einleitung

1.2 Methodik und Vorgehen Das Vorgehen umfasst folgende, aufeinander aufbauende Module mit zugehörigen Teilaufgaben und Arbeitsschritten: Abb. 4: Vorgehen im Überblick

Baustein Inhalt Meilenstein/Ergebnis

Baustein 1 Grundlagen

Klärung von Arbeitsgrundlagen Einordnung der vorhandenen Sondierung der vorhandenen fachlichen fachlichen Grundlagen Grundlagen

Baustein 2 Analyse und Bewertung

Auswertung vorhandener Unterlagen Aufarbeitung der Rahmenbedingungen und Rahmenbedingungen Wechselbeziehungen im Gemeindegebiet Gemeindegebiet Grundlagenermittlung und vor-Ort-Erhebungen im Klärung von Sanierungs- Untersuchungsgebiet anforderungen im UG Vertiefende Analyse und Bewertung Ableitung von Anforderungen u. Potenzialen

Baustein 3 Vertiefung des Untersuchungsgebiets

Ableitung von Sanierungszielen Vertiefungen im Sinne eines Rahmenplans Sanierungsziele Ausarbeitung eines Maßnahmenplanes Rahmenplan Handlungsempfehlung für das Vorgehen zur Maßnahmenplan Sanierung

Baustein 4 Verfahren (perspektivisch)

Mitwirkung bei der Durchführen des formalen Festlegung Satzungsverfahrens Sanierungsgebiet

11 Einleitung

Überblick über die Mitwirkung Begleitend zu den fachlichen Arbeitsschritten fanden u.a. folgende Mitwirkungs- und Abstimmungster- mine statt:

Termin Ziel, Zweck  Auftaktbesprechung am  Abstimmungen zur Bestandsaufnahme und Bewertung sowie 19.09.2018 zum Fahrplan.

 Orts- und Abstimmungster-  Klärung von Verkehrsthemen (u.a. Umgestaltung Münchner min zu Verkehrsthemen am Straße, Ableitungsverkehr A 94) unter Einbindung eines Ver- 25.02.2019 kehrsplaners (Herr Neumann, Modus consult Ulm).

 1. Werkstatt des Gemeinde-  Klärung der Ausgangssituation und der Sanierungsanforderun- rates am 30.04.2019 gen.  Einstieg in die Bearbeitung von Vertiefungsbereichen, u.a. Bahn- hofsareal, Areal Zitzmerstadel, Münchner Straße.

 Abstimmungstermin zur Um-  Einordnung der geplanten Umgestaltungsmaßnahmen der gestaltung der Münchner Münchner Straße in die Ziele und Maßnahmen der Ortssanie- Straße am 24.05.2019 mit rung. Vertretern des Landratsam-  Klärung von konkreten Lösungsansätzen, u.a. fußläufige tes Mühldorf a. Inn Querungsangebote und Kreisverkehrsanlage zur Neuordnung des westlichen Knotenpunktes.  2. Werkstatt des Gemeinde-  Weiterbearbeitung von Vertiefungsbereichen: Rathaus und Areal rates am 02.07.2019 Zitzmerstadel.  Klärung von tragfähigen Lösungsmöglichkeiten.

 1. Ortswerkstatt am  Klärung der Ausgangssituation und der Sanierungsanforderun- 25.07.2019 gen.  Bearbeitung von Vertiefungsbereichen (s.o.)

 Abstimmungstermin zur Ent-  Klärung der Entwicklungsperspektiven des ehem. Zitz- wicklung des Zitzmerstadels merstadels sowie des städtebaulichen Umfelds aus Sicht des am 16.09.2019 mit Vertre- Denkmalschutzes sowie aus Sicht der Ortssanierung. tern des Landesamtes für Denkmalpflege  Sitzung des Gemeinderats  Zwischenbericht zum Stand des ISEK-Bearbeitungsprozesses am 08.10.2019 sowie Vollzug des Einleitungsbeschlusses.  Rückkopplung erster Entwurf zu den Zielen und Maßnahmen.  Abstimmungstermin am  Vertiefende Klärung der angedachten und Folgerungen für die 29.10.2019 zur Entwicklung bauliche Umsetzung. des Zitzmerstadels  Klärung des weiteren Vorgehens (Machbarkeitsstudie).

 2. Ortswerkstatt am  Verständigung über die Schwerpunkte und Sanierungsziele. 21.11.2019  Abstimmung und Prioritätensetzung von Maßnahmen.

RAHMENBEDINGUNGEN

13 Rahmenbedingungen

2 Rahmenbedingungen

2.1 Kurzprofil Gemeinde Ampfing

Wichtige Kenndaten: Höhe: 416 m ü. m ü. NN Fläche: 31,13 km² Einwohner: 6.576 (Stand: 31.12.2018) Bevölkerungsdichte: 211 Einwohner je km²

Der Anteil der Siedlungs- und Verkehrsfläche umfasst mit 472 ha ca. 15% der Gesamtfläche.

Abb. 5: Abgrenzung Gemeindegebiet

Neben dem Hauptort Ampfing zählen zum Gemeindegebiet mit Salmanskirchen und Stefanskirchen zwei größere Ortsteile, die im Zuge der Gebietsreform 1972 und 1978 eingemeindet wurden. Ansonsten handelt es sich bei den übrigen Ortsteilen durchwegs um landwirtschaftlich geprägte Weiler und Einzelgehöfte.

14 Rahmenbedingungen

Auch vor dem Hintergrund der Gemeindestruktur findet am Hauptort Ampfing eine weitgehende Kon- zentration und Funktionsbündelung statt:

Rathausstandort  Geschäftsstelle der Gemeindeverwaltung.  Derzeit sind ca. 20 Mitarbeiter im Rathaus der Gemeinde Ampfing beschäftigt.  Im Erdgeschoss des Rathauses befindet sich die Gemeindebücherei mit regelmäßigen Öffnungs- zeiten.

Grund- und Mittelschule  Im aktuellen Schuljahr 2019/20 besuchen insgesamt 214 Schüler die Grundschule Ampfing. Sie werden in 10 Klassen unterrichtet.  Die Mittelschule umfasst derzeit ca. 300 Schü- ler in 18 Klassen. Es werden offene und gebun- dene Ganztagesklassen angeboten; ebenso ein M-Zweig (7. – 10. Klasse) zur Erlangung der Mittleren Reife.

Schweppermannhalle und Mehrzweckhalle  Beide Hallen befinden sich im unmittelbaren Umfeld der Schule.  Während die kleinere Schweppermannhalle (Einfachhalle, Bild) neben der Grundschule für Multifunktionsnutzungen wie Veranstaltungen, Kultur etc. zur Verfügung steht, wird die Mehr- zweckhalle (teilbare Dreifachturnhalle) vorrangig für Schul- und Vereinssport genutzt.  Die Nutzung beider Hallen erfolgt v.a. von Verei- nen und Gruppen aus dem Hauptort sowie er- gänzend aus den Ortsteilen. Kindertagesstä7ten  Im Hauptort gibt es zwei Standorte mit Kinderta- gesstätten: - Kath. Kindergarten an der Zangberger Straße mit 6 Kindergartengruppen. - Gemeindlicher Kindergarten Ampfing St.- Christophorus-Str. im Umfeld der Schule; dieser wird derzeit gebaut und soll ab Herbst 2020 für 4 Gruppen genutzt werden. Zusätz- lich wird am gleichen Standort ein Kinder- hort für 4 Gruppen gebaut. - Kinderkrippe “Isenzwergerl” am Jahnweg mit 7 Kinderkrippengruppen.

15 Rahmenbedingungen

Seniorenheim  Kursana Domizil Ampfing Haus Felicitas.  Die Lage des Seniorenheims befindet sich im südlichen Anschlussbereich an das Ortszentrum – jenseits der Bahnunterführung.  Das Domizil bietet für 130 Bewohner leichte bis intensive Pflege und ist außerdem auf De- menzerkrankungen spezialisiert.  Zusatzangebote wie Kurzzeitpflege.  Die Plätze werden vorrangig von Senioren aus dem Gemeindegebiet sowie punktuell von Aus- wärtigen genutzt. Lebensmittelnahversorgung  Ein Vollsortimenter (Edeka-Frischemarkt) im unmittelbaren Einzugsgebiet des Ortskerns sowie weiteres Ladengewerbe (Bäckereien, Metzgerei) im Ortskern.  Zwei weitere Teilsortimenter (Lidl, Netto) mit Standorten außerhalb des Ortszentrums (Ge- werbegebiet „Ampfing-West“).  Siehe Kap. 3.5 Günstige Verkehrsanbindungen  Der Hauptort Ampfing liegt unmittelbar an der Autobahnanschlussstelle zur BAB 94 Amp- fing/Waldkraiburg. Durch die Fertigstellung des Abschnitts Forstinning bis Heldenstein (Isental) hat die Bedeutung dieser überregionalen Ver- kehrsanbindung zugenommen.  Der Bahnhof in Ampfing ist Bestandteil der Bahnstrecke München (Ost) – Simbach und von daher für Berufspendler in Richtung München von hoher Bedeutung. Hierfür stehen umfangreiche Pendlerstellplätze zur Verfügung.  Die Bedeutung als regionale Drehscheibe für Berufspendler stellt die Ortsentwicklung in Zu- sammenhang mit dem Verkehrsaufkommen und den erforderlichen Stellplätzen vor Heraus- forderungen.  Im nördlichen Anschlussbereich des Hauptortes liegt der Flugplatz Ampfing-Waldkraiburg, der v.a. von Sportpiloten genutzt wird.  Siehe Kap. 2.2 Schwerpunkt der Wohnsiedlungsentwicklung  Auf Grundlage des FNP stellt der Hauptort den Schwerpunkt der Wohnsiedlungsentwicklung dar, wobei auch in den Ortsteilen Salmanskir- chen und Stefanskirchen eine Siedlungstätigkeit stattfindet.  Im Vordergrund steht die Deckung des Wohnbe- darfs für die Bevölkerung am Hauptort und aus den Ortsteilen. Ebenso werden Bauparzellen er- gänzend an Auswärtige vergeben.  Siehe Kap. 2.6

16 Rahmenbedingungen

Gewerbestandort  Der Hauptort spielt als Gewerbe- und Arbeits- platzstandort – auch aufgrund des unmittelbaren Autobahnanschlusses zur BAB 94 – eine wichtige Rolle.  Die Gewerbestandorte konzentrieren sich in den südlichen Ortslagen – teilweise auch südlich der BAB 94 (Gewerbegebiet Holzheim).  Der Belegungsschwerpunkt ist produzierendes Gewerbe und Handwerk, wobei sowohl einheimische als auch auswärtige Betriebe angesiedelt werden.  Siehe Kap. 2.7 Erholung und Sport  Der Hauptort weist ein – gemessen an der Größe – umfangreiches Freizeit-, Erholungs- und Sportangebot auf.  Dieses konzentriert sich in den nördlichen Orts- lagen im Isental und umfasst u.a. das Freizeit- und Sportzentrum, die Grüne Lagune und einen Bewegungspark für Jung und Alt.  Die „Grüne Lagune“ ist mit einem 5.000 m² gro-

ßen Schwimmteich eines der größten Naturbä- der in Bayern mit zusätzlichen Angeboten wie Beachvolleyballplatz, und Biergarten.  Ergänzend gibt es im südlichen Anschlussbe- reich eine Kartbahn.  Siehe Kap. 2.2 Trotz der Nähe zu den beiden Städten Mühldorf a. Inn und Waldkraiburg gehen die Funktionen des Hauptortes Ampfing über die „interne“ Versorgung der Bevölkerung des Gemeindegebiets hinaus. Hin- sichtlich der Nahversorgungfunktion spielt das Einzugsgebiet Richtung Norden und Westen (u.a. Ge- meinden Zangberg, Lohkirchen, Oberbergkirchen, Heldenstein) eine wichtige Rolle. Dies bedingt auch die hohe Bedeutung des Pendlerbahnhofs in Zusammenhang mit der unmittelbaren Anschlussstelle zur BAB 94. Die Nutzung von Einrichtungen durch Auswärtige betrifft insbesondere auch das Freizeit- und Sport- angebot –was vor allem auch auf die Attraktivität der Grünen Lagune zurückzuführen ist. Wie auch in Zusammenhang mit der Pendlerfunktion des Bahnhofs hat die Gemeinde Ampfing in der Vergangen- heit konsequent die entsprechenden Rahmenbedingungen hinsichtlich des erforderlichen Stellplatz- angebotes für die Freizeit-, Erholungs- und Sporteinrichtungen geschaffen. Ergänzend begründet sich die im Regionalplan verankerte zentralörtliche Funktion als „Unterzentrum“ auch durch die Schulfunktion (Grund- und Mittelschule). Durch die Nachbarschaft zum gemeinsamen Oberzentrum Mühldorf-Waldkraiburg besteht im unmittelbaren Umfeld ein umfangreiches Angebot insbesondere in den Bereichen Bildungswesen, Handel und Dienstleistungen. Aufgrund der sehr günstigen Verkehrsanbindung und der attraktiven Angebote stehen die Vorzeichen für den Hauptort Ampfing weiter auf Wachstumskurs mit der Herausforderung, dieses Wachstum gezielt zu steuern und zumindest in Teilbereichen mit einer qualitativen Wachstumsperspektive zu verbinden. In den nachfolgenden Kap. 2.2 bis 2.7 wird diese Fragestellung aus unterschiedlichen Gesichtspunk- ten beleuchtet.

17 Rahmenbedingungen

2.2 Lage im Raum und Verkehrsanbindung

Abb. 6: Auszug topographische Karte mit großräumigeren Umfeld

Quelle: www.bayernatlas.de; Bayerische Vermessungsverwaltung Die Gemeinde Ampfing ist durch eine zentrale Lage im Landkreise Mühldorf a. Inn in unmittelbarer Nähe zu den beiden Städten Mühldorf a. Inn und Waldkraiburg geprägt. Die Entfernung zur Kreisstadt Mühldorf a. Inn beträgt ca. 10 km und zur Stadt Waldkraiburg 7 km - im regionalen Umfeld zudem zu den Städten Altötting (ca. 25 km), Dorfen (ca. 20 km) und Wasserburg (ca. 30 km). Zur Landeshaupt- stadt München (Münchner Osten) sind es ca. 70 km. Die überregionale Verkehrsanbindung erfolgt weitgehend über die BAB 94 München – Simbach mit der Autobahnanschlussstelle Ampfing/Waldkraiburg (18). Zur Anbindung im regionalen Umfeld sind v.a. die Staatsstraßen St 2091 nach Waldkraiburg und Rich- tung Zanberg, die Kreisstraße MÜ 38 Richtung Mühldorf sowie die Kreisstraße MÜ 25 nach Waldkrai- burg von Bedeutung. Die Erschließung im Gemeindegebiet erfolgt ausgehend vom Hauptort über die Kreisstraße MÜ 25 Richtung Stefanskirchen sowie ab Aidenbach über die Kreisstraße MÜ 26 Richtung Salmanskirchen. Für die überregionale Anbindung spielte der Weiterbau der BAB 94 (neu) im Teilabschnitt Dorfen – Heldenstein eine maßgebliche Rolle, der seit Herbst 2019 in Betrieb genommen wurde. Durch diesen realisierten Teilabschnitt ist der Hauptort Ampfing nun durch einen durchgängigen Autobahnabschnitt mit der Landeshauptstadt München mit einer deutlich verringerten Fahrzeit verbunden.

18 Rahmenbedingungen

Vertiefende Berücksichtigung von Verkehrsthemen im ISEK-Bearbeitungsprozess Im Rahmen des ISEK-Bearbeitungsprozesses wurden die Aufgabenstellungen und Herausforderungen in Bezug auf die Verkehrsanbindung in gesonderter Weise vorgenommen. Hierzu wurde mit dem Ver- kehrsplanungsbüro Modus consult ein erfahrener Partner mit umfangreichen Erfahrungen zu kommunalen Verkehrsthemen eingebunden sowie Orts- und Abstimmungstermine durchgeführt. Im Rahmen der übergeordneten Verkehrsthemen wurde u.a. im Ortstermin am 25.02.2019 folgendes Thema aufgegriffen: Problemsituation A94 und Verkehrsbelastung im Umfeld. Zu dieser Thematik ergeben sich folgende Ausgangssituation und (erste) Lösungsansätze:

Abb. 7: Übersichtskarte zur Verkehrsanbindung mit Umleitungs- und Schleichstrecke

Quelle: eigene Darstellung aufgrund von Angaben der Gemeinde Ampfing  Gegenüber den ursprünglichen Annahmen ergibt sich eine kontinuierliche Belastung durch Stö- rungen des Tunnelbetriebs (Höhenkontrolle); infolgedessen 2 bis 3 maliger monatlicher Ablei- tungsverkehr mit prekärer Stausituation durch den Ort.  Parallel zum Tunnelbau wäre eine Entlastungstangente nördlich des Tunnels möglich gewesen, was jedoch zur Vermeidung einer Belastungssituation der Bewohner von Wimpasing nicht weiter verfolgt wurde.  Die Münchner Straße (MÜ38) stellt die offizielle Umleitungsstrecke (U 26, siehe Abb.) dar.

19 Rahmenbedingungen

 „Schleichstrecke Haid“: Bei der Straße durch Haid handelt es sich um einen Ländlichen Weg mit einer 3m breiten Betonfahrbahn, welcher die St 2091 mit der MÜ25 verbindet. Diese Verbin- dung wird von immer mehr Verkehrsteilnehmern als Abkürzung benützt.  Zusammenfassend ergibt sich der Bedarf für eine Entlastungsstrecke, welche eine Verbindung zwischen der St 2091 mit der MÜ25 herstellt. - Nach Süden und teilweise Norden ergeben sich Konflikte mit Wasserschutzgebieten. - Alternativ bietet sich ggf. ein Ausbau des bestehenden Flurwegs über Haid u.a. mit einer zu- sätzlichen Entlastung der Hofstelle an.  in Abwägung zu einer Neutrassierung und den damit zusammenhängenden, höheren Eigentums- und Zerschneidungskonflikten. - Angestrebt wird eine Umsetzung gemeinsam mit dem Landkreis Mühldorf, wobei die Frage der Straßenbaulastträgerschaft zu klären wäre. Zudem ist Richtung Westen eine Einbindung der Gemeinde Heldenstein erforderlich. - Ggf. ist mit einem Planfeststellungsverfahren (mit erforderlichen Alternativvarianten) zu rech- nen.  Übereinstimmend soll zunächst eine Lösung auf Basis des bestehenden Flurwegs über Haid vor- geklärt werden. Hierzu waren aktuell erste Vorabstimmungstermine mit dem Landratsamt Mühldorf geplant, die jedoch in Anbetracht der Corona-Pandemie vertagt wurden. Ergänzend wurde vertiefend die parallel laufende Planung zur Umgestaltung der Münchner Straße (Kreisstraße MÜ 38) im Innerortsbereich zwischen den Knotenpunkten Schweppermannstraße sowie Zangberger Straße / Mühldorfer Straße begleitet. Die Ergebnisse und Folgerungen für den weiteren Sanierungsprozess werden im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen in Kap. 4.2 dargestellt.

Bahnverbindung Der Bahnhof Ampfing liegt an der Bahnstrecke München – Mühldorf a. Inn – Freilassing (Staats- grenze). Aufgrund der zentralen Lage im Landkreis, den günstigen Verkehrsanbindungen sowie den Rahmenbedingungen (siehe nachfolgende Ausführungen zum Park+Ride-Angebot), spielt dieser für Berufspendler aus dem gesamten Umfeld für die Anbindung Richtung München eine wichtige Rolle.

Abb. 8: Luftbild mit den derzeitigen Stellplatzangeboten nördlich und südlich der Bahnlinie

Quelle: www.bayernatlas.de; Bayerische Vermessungsverwaltung Insgesamt stehen derzeit ca. 650 Stellplätze zur Verfügung:  390 Stellplätze südlich der Bahnlinie, die ohne Einschränkungen für Pendler nutzbar sind.  266 Stellplätze nördlich der Bahnlinie, davon sind 68 Stellplätze der Kurzparkzone 68 zugeordnet und wiederum davon sind 34 Parkausweise für die Angestellten im Ort ausgegeben.

20 Rahmenbedingungen

 Im Zuge der Neuordnung des Bahnhofsareals ist geplant, den Stellplatzbereich bis zum Industrie- denkmal umzugestalten und die dadurch wegfallenden Stellplätze (105 SP) durch die Schaffung eines Stellplatzangebots im westlichen Anschlussbereich (auf der Höhe der Schweppermann- straße) sowie eines Parkdecks/Parkhauses auszugleichen bzw. in Summe ggf. zusätzliche Stell- plätze zur Verfügung zu stellen.  siehe weitere Ausführungen in Kap. 4.2 Die Bahnstrecke München (Ost) – Ampfing befindet sich noch in einem eingleisigen Ausbauzustand, während der zweigleisige Ausbau von Ampfing über Mühldorf bis nach Tüßling (Bereich 2) bereits ab- geschlossen ist. Der Streckenabschnitt Markt Schwaben – Ampfing (Bereich 1) soll mittel- bis langfristig durchgehend zweigleisig ausgebaut und elektrifiziert werden. Insgesamt soll die gesamte Strecke von München bis Freilassing durchgehend elektrifiziert und in weiten Teilen zweigleisig ausgebaut werden. Damit soll das Ziel erreicht werden, die Kapazität der Strecke zu erhöhen, um auch den prog- nostizierten Anstieg des Schienenverkehrs auf dieser Verbindung bewältigen zu können. Abb. 9: Übersicht Ausbaustrecke München – Mühldorf – Freilassing

Quelle: Deutsche Bahn AG

Neben dem vollzogenen Lückenschluss der BAB 94 (im Abschnitt Dorfen – Heldenstein) stellt eine Elektrifizierung und einen (weitgehenden) zweigleisigen der Bahnstrecke Richtung München einen weiteren Meilenstein in der Verbesserung der Verkehrsanbindungen für den Hauptort Ampfing dar, der sowohl die allgemeine Standortattraktivität als auch die Attraktivitätserhöhung für Berufspendler betrifft. Als limitierender Faktor ist ggf. das Stellplatzangebot zu berücksichtigen, was auf Basis des bereits vorhandenen bzw. beabsichtigten Angebots nach der Neuordnung des nördlichen Bahnhofsareals mit gewissen Obergrenzen (max. 700 bis 800 Stellplätze) verbunden ist.

21 Rahmenbedingungen

ÖPNV-Anbindung / Busbahnhof Das Gemeindegebiet vom Ampfing und insbesondere der Bahnhof/Busbahnhof im Hauptort ist an das Netz der Verkehrsgemeinschaft Mühldorf (VLMÜ) mit einem Zusammenschluss von 8 Omnibusunter- nehmen und insgesamt ca. 20 Buslinien angebunden. Abb. 10: Ausschnitt des aktuellen Wabenplans der VLMÜ

Quelle: Verkehrsgemeinschaft Mühldorf Der Busbahnhof in Ampfing ist in Wechselbezug mit der Anbindung an den DB-Bahnhof der Stern-/ Vernetzungspunkt von mehreren Buslinien. Neben dem Busbahnhof gibt es im Hauptort drei weitere Haltestellen: Mühldorfer Straße/OMV (östliches Einzugsgebiet), Frühlingstraße (südliches Einzugsge- biet) sowie Münchner Str./Kapellenstraße (westliches Einzugsgebiet). Insgesamt ist Hauptort u.a. an folgende Linien angebunden:  Linie 6224 Kraiburg a. Inn - Waldkraiburg – Ampfing  Linie 7512 Mühldorf / Waldkraiburg – Ampfing – Buchbach – Ranoldsberg  Linie 7515 Oberbergkirchen / Neumarkt St. Veit Ampfing - Mühldorf a. Inn  Linie 7519 Altötting - Mühldorf – Ampfing – Freimehring  Linie 7548 Haag – Ampfing / Waldkraiburg - Mühldorf

Die Fahrzeiten konzentrieren sich überwiegend auf Kernzeiten morgens, mittags, nachmittags und abends (je-weils max. 4 bis 5 Fahrten pro Linie täglich). Aktuell gibt es Bestrebungen, die Taktzeiten innerhalb der Verkehrsgemeinschaft Mühldorf weiter zu verbessern.

22 Rahmenbedingungen

Ergänzendes E-Car-Sharing-Angebot Der Gemeinderat Ampfing hat zum Jahresende 2019 beschlossen, dass sich die Gemeinde Ampfing am Carsharing-Projekt des Vereins Landmobile mit Elektrofahrzeugen beteiligt. Die Beteiligung ge- währleistet für die Bürger in der Gemeinde Ampfing ein E-Fahrzeug bei Bedarf auszuleihen. Ziel des Vereins Landmobile ist es, die Elektromobilität in der Region voranzutreiben. Zielgruppen sollen insbesondere ältere oder jüngere Menschen sein, die kein dauerhaftes Auto benötigen und für die eine punktuelle Nutzung eine wichtige Angebotsergänzung zur Gewährleistung der Mobilität darstellt. Das Fahrzeug kann über eine einheitliche Buchungsplattform bzw. App gebucht werden. Das Vorha- ben ist Bestandteil eines Förderprojektes der Staatsregierung in Zusammenhang mit der Verbesse- rung der E-Mobilität. Die Kosten auf Seiten der Gemeinde sollen sich in einem überschaubaren Rah- men (ca. 3.000,- bis 5.000,- €) bewegen. Die Minimalbindung für die Teilnahme am Carsharing-Projekt beträgt drei Jahre. Insgesamt stellt das E-Carsharing eine interessante Ergänzung zum bestehenden ÖPNV-Angebot dar. Es bleibt abzuwarten, inwieweit dies unter Berücksichtigung der bekanntermaßen hohen Kfz-Eigen- tumsbindung (in vergleichsweise ländlichen Strukturen) auch entsprechend genutzt bzw. in Anspruch genommen wird.

Fahrradverkehr Abb. 11: Radwegeverbindungen

23 Rahmenbedingungen

Wie in der Abb. dargestellt, gibt es im Gemeindegebiet und im Anschluss nach außen auf folgenden Strecken eigene Rad-und Gehwegeverbindungen. Sie verlaufen in Teilbereichen unabhängig vom KFZ- Verkehr oder auf weniger stark frequentierten Nebenstraßen und Wirtschaftswegen. Isenradweg und Sempt-Isen-Radweg: Fernradweg, der vom Ampfing in Richtung Töging am Inn bzw. Erding geführt wird. Er verläuft im Nachbereich der Flüsse Isen und Sempt. Weiter verlaufen Radwanderwege in der Region des Tourismusverbandes Inn-Salzach im Gemeinde- gebiet:  Die Isental Tour verlauft über ca. 40 km über Ampfing, Heldenstein, Rattenkirchen, Obertausfkir- chen, Schwindegg, Peitzing und Salmannskirchen durch die Region.  Das Radwegenetz des Landkreises Mühldorf umfasst insgesamt ca. 775 km und verbindet Ampfing mit Mühldorf am Inn, Waldkraiburg, Zangberg und Heldenstein sowie weiteren benachbarten Ortschaften und Gemeinden.  Die „Feierabend Runde“ verläuft über ca. 35 km durch Ampfing, Heldenstein, Aschau am Inn und Waldkraiburg. Darüber hinaus gibt es lokal genutzte Fußwege entlang der Isen. Quelle: www.inn-salzach.com/

Lage im Naturraum und Erholung Die Gemeinde Ampfing liegt im Tal der Isen und gehört nach der naturräumlichen Gliederung dem Gebiet der “Isar-Inn-Schotterplatten” (D65) an. Dieses ist entlang der Flusstäler von Isen und Vils durch ein teilweise kleinstrukturiertes landwirtschaftliches Nutzungsmosaik mit dispers verteilten Einzelhöfen, Weilern und Kirchdörfern gekennzeichnet. Der gesamte Landschaftsraum spielt als Schwerpunktgebiet für die Entwicklung des Erosi- onsschutzes und des dezentralen Hochwasserschutzes eine wichtige Rolle. Aufgrund des ebenen Geländes war auch der nördliche Siedlungsbereich des Hauptortes Ampfing bis in Teilbereiche des Ortszentrums von Hochwasserereignissen betroffen. Abb. 12: Lageplan zum Thema Einzugsgebiet Hochwasserschutzmaßnahmen

Quelle: Wasserwirtschaftsamt Rosenheim; https://www.wwa-ro.bayern.de/hochwasser/hochwasser- schutzprojekte/isental/ampfing/index.htm Demzufolge wurden in Federführung durch das Wasserwirtschaftsamt Rosenheim in den letzten Jah- ren umfangreiche Hochwasserschutzmaßnahmen durchgeführt; u.a. die Schaffung von geeigneten

24 Rahmenbedingungen

Retentions- und Rückhaltebecken mit einer entsprechenden Geländemodellierung, die Geländeerhö- hung von Wegen und Fahrbahnen sowie der Schutz von gemeindlichen Einrichtungen (u.a. Bauhof) durch Spundwände.

Darüber hinaus ist der Anschlussbereich zwischen den nördlichen Siedlungsbereichen des Hauptortes hin zum Isental sowie dem Übergang in die offene Landschaft als attraktiver Erholungs-, Sport- und Freizeitraum von hoher Bedeutung. In Bezug auf die Strukturen im südlichen Bereich des Hauptortes (BAB 94, Gewerbegebiet) übernimmt dieser Bereich grundlegende Entlastungs- und Erholungsfunkti- onen, die von niederschwelligeren Fuß- und Radwegeverbindungen bis hin zu den Freizeit- und Sporteinrichtungen reichen.

Abb. 13: Luftbild zur Grünen Lagune

Quelle: Gemeinde Ampfing; http://www.ampfing.de/tourismus-kultur/grune-lagune/gruene-lagune- attraktionen/

Die Grüne Lagune von Ampfing ist das größte Natur- und Erlebnisbad Bayerns. Die Anlage umfasst einen 5.000 m² großen Schwimmteich, einen 1.500 m² großen Regenerationsteich und ausgedehnte Sport- und Liegeflächen, mit Beachvolleyballplatz, Holz-Piratenschiff, sanitären Einrichtungen, Kiosk mit Biergarten und vielen Nass- und Trockenspielplätzen für Kinder. Neben der Grünen Lagune wurden in der Vergangenheit weitere Angebote u.a. ein Bewegungspark für Jung und Alt sowie ein künstlerisch gestalteter Kreuzweg mit Stelen geschaffen.

25 Rahmenbedingungen

2.3 Fachliche Planungsvorgaben Landes- und Regionalplanung

Abb. 14: Kartenausschnitt aus dem aktuellen Landesentwicklungsprogramm, Karte 2 Raumstruktur

Quelle: Bayerisches Staatsministerium für Wirtschaft, Landesentwicklung und Energie, 2018 Das aktuelle Landesentwicklungsprogramm (LEP) Bayern vom 01.03.2018 ordnet die Gemeinde Amp- fing und den gesamten Landkreis Mühldorf a. Inn in die Kategorie „Raum mit besonderem Handlungs- bedarf“ ein. Teilräume mit besonderem Handlungsbedarf sind vorrangig zu entwickeln. Dies gilt bei Planungen und Maßnahmen zur Versorgung mit Einrichtungen der Daseinsvorsorge, der Ausweisung räumlicher För- derschwerpunkte sowie diesbezüglicher Fördermaßnahmen und der Verteilung der Finanzmittel, so- weit die vorgenannten Aktivitäten zur Gewährung gleichwertiger Lebens- und Arbeitsbedingungen ein- schlägig sind (vgl. LEP 2.2.4 Z). Gegenüber den Aussagen des Regionalplans entfällt der Bezug zu einer Entwicklungsachse von über- regionaler Bedeutung (BAB 94), nachdem das „Instrument“ der Entwicklungsachsen im aktuellen LEP nicht mehr enthalten ist. Ebenso entfällt gegenüber dem Regionalplan und der früheren Fassung des LEP die Kategorie der „Unterzentren“, zu der Ampfing zugeordnet wurde. Aus Sicht der zentralen Orte ist die unmittelbare Nähe zum gemeinsamen Oberzentrum der Kreisstadt Mühldorf a. Inn mit der Stadt Waldkraiburg von Bedeutung.

26 Rahmenbedingungen

Regionalplan Südostoberbayern Eine Fortschreibung des Regionalplanes fand nach Inkrafttreten des LEP 2018 bislang noch nicht statt. Nach wie vor gilt die seit 01.07.2002 in Kraft getretene, letzte umfassende Fortschreibung des Regionalplans Südostoberbayern (Region 18) als Grundlage für die anzustrebende räumliche Ordnung und Entwicklung dar. Zur Raumstruktur, d.h. regionalplanerischen Funktionen und zentralörtlicher Ein- stufung – sind auf Grundlage des Regionalplans folgende Planungsvorgaben relevant: Abb. 15: Kartenausschnitt aus dem Regionalplan der Region Südostoberbayern, Karte 1 Raumstruktur

Quelle: Regionalplan Region Südostoberbayern

Die Raumstrukturkarte des Regionalplans zeigt, dass Ampfing noch als „Unterzentrum“ auf einer Ent- wicklungsachse mit überregionaler Bedeutung liegt. Im Regionalplan wird darauf verwiesen, dass für eine verstärkte Siedlungstätigkeit die zentralen Orte und die Entwicklungsachsen vorzugsweise in Betracht kommen. Die Siedlungsentwicklung soll sich organisch vollziehen und sich auf die Hauptsiedlungsbereiche und die Bereiche an Haltepunkten des schienengebundenen öffentlichen Personennahverkehrs konzentrieren. Die Siedlungstätigkeit soll auf die charakteristische Siedlungsstruktur und die bauliche Tradition der regionalen Teilräume ausgerichtet werden. Die gewerbliche und wohnbauliche Siedlungsentwicklung soll in einem angemessenen Verhältnis stehen. (B II Z 3.1 bis 5.). Abb. 16: Kartenausschnitt Regionalplan, Naturräumliche Gliederung Das Gemeindegebiet von Ampfing ist umge- ben von Landschaftlichen Vorbehaltsgebie- ten.

27 Rahmenbedingungen

2.4 Flächennutzungsplanung

Abb. 17: Auszüge des Flächennutzungsplans zu den drei Ortslagen im Gemeindegebiet Hauptort Ampfing

Salmanskirchen Stefanskirchen

Quelle: Flächennutzungsplan

28 Rahmenbedingungen

Der aktuelle Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan stammt von 1993. Der Hauptort ist im Kernbereich durch Mischgebietsflächen gekennzeichnet, die auch die historische Entwicklung wiederspiegeln. Im Laufe der letzten Jahrzehnte haben sich ausgedehnte Wohngebiete insbesondere nach Westen und nach Osten angegliedert. Im Hauptort konzentriert sich auch die Gewerbeentwicklung im Abschnitt zwischen der Bahnlinie und der BAB 94. Ein Gewerbegebiet („Holzheim“) liegt südlich der BAB 94; ein Gewerbegebiet („Unterer Anger“) wurde im nordöstlichen Anschlussbereich entwickelt. Entlang der Bahnlinie waren auf Höhe des Altortes bislang die Flächen weitgehend für die Bahn- und Stellplatzanlagen vorgesehen, wobei sich hierzu insbesondere im nordöstlichen Abschnitt ein Um- strukturierungsbedarf stellt. Mit dem Rathausstandort setzt sich entlang der Schweppermannstraße und Schulstraße eine „Ge- meinbedarfsachse“ mit Grund- und Mittelschule, Halle und Sportanlagen, Volksfestplatz sowie Erho- lungs- und Freizeitangebote (u.a. Grüne Lagune) nach Norden fort. Im Hauptort sind zukünftige Entwicklungspotenziale für Gemeinbedarfsnutzungen im nordwestlichen Anschlussbereich an den bestehenden Bauhof- und Feuerwehrstandort vorgesehen. Für diesen Be- reich stellt sich ggf. die Frage einer langfristigen Entwicklungsperspektive, nachdem das unmittelbare Umfeld durch WA-Gebiete gekennzeichnet ist. Die Altorte der beiden Ortsteile Salmanskirchen und Stefanskirchen sind als Dorfgebiete gekennzeichnet. Im Anschluss daran wurden in beiden Ortsteilen Wohnsiedlungsgebiete ausgewiesen:  Salmanskirchen: Wohnsiedlungsentwicklung Richtung Süden.  Stefanskirchen: Wohnsiedlungsentwicklung Richtung Südosten. Ergänzend wird in Kap. 3.1 auf Grundlage des FNP die differenziertere Nutzungssituation im Untersu- chungsgebiet des Ortszentrums im Hauptort dargestellt. Ebenso ergeben sich Wechselbezüge zu den Aussagen in Kap. 2.6 Wohnentwicklung und 2.7 Arbeitsplatzangebot und Gewerbeentwicklung.

Nutzungsstruktur im Hauptort Abb. 18: Nutzungsstrukturen des Hauptorts

29 Rahmenbedingungen

Auf Grundlage des Flächennutzungsplans stellt die Abb. die Nutzungsstruktur des Hauptortes in über- sichtlicher Weise dar. Maßgeblich für die Siedlungsentwicklung waren ausgehend vom historischen Ortskern die drei linear verlaufenden Zäsuren: die Bahnlinie im Zentrum, der Verlauf der Isen (mit nach Norden anschließenden Moorgebieten) als nördliche Siedlungszäsur sowie die BAB 94 als südliche Siedlungszäsur. Etwas untergeordnet sind auch die Staatsstraße ST 2091 als Nord-Süd-Achse sowie die Kreisstraße MÜ 38 als West-Ost-Achse von Bedeutung. Während der Siedlungsbereich nördlich der Bahnlinie ausgehend vom Ortskern eine weitgehend geordnete und auf den Schwerpunkt Wohnen und Gemeinbedarf ausgerichtete Entwicklung wiederspiegelt, ist der südliche Siedlungsbereich durch Abfolgen von sowohl Gewerbe- als auch Wohnsiedlungs- entwicklungen geprägt.

Abb. 19: Hauptort Ampfing Anfang der 1970er Jahre

Die Fliegeraufnahme von Anfang der 1970er Jahre verdeutlicht, dass die Siedlungsergänzungen bis zu diesem Zeitpunkt insbesondere auf die Wohnsiedlungsentwicklung nördlich und südlich der Bahn- linie ausgerichtet waren. Die Gewerbeentwicklung südlich der Bahnlinie hat in Zusammenhang mit der BAB 94 insbesondere ab den 1990er Jahren an Bedeutung zugenommen.

Vor dem Hintergrund der aktuellen Herausforderungen erscheint der 1993 auf den Weg gebrachte Flächennutzungsplan mit seinen Änderungen als städtebauliche Entwicklungsgrundlage nur noch bedingt geeignet. Dies betrifft den Umstand, dass sich die Rahmenbedingungen in dieser Zeit massiv verändert haben und die Entwicklungspotenziale weitgehend ausgeschöpft wurden. Gleichzeitig führt v.a. der Druck auf die Grundstücks- und Immobilienpreise dazu, dass die Gemeinde Ampfing mittels einer FNP-Fortschreibung nur noch sehr bedingt eine vorausschauende städtebauli- che Entwicklung frei von Interessen und einer in Gang gesetzten „Wertentwicklungsspirale“ vorneh- men kann. Insofern bietet sich alternativ zur FNP-Fortschreibung auch die Möglichkeit zur Entwicklung eines oder mehrerer, abgestimmter Rahmenpläne an, um zumindest auf informeller Basis den zukünf- tigen Rahmen für die städtebauliche Steuerung der Gemeinde abzustecken. Hierbei gilt es auch die Nachverdichtungspotentiale in den Innenbereichen in Zusammenhang mit den Folge- und Wechsel- wirkungen (u.a. Dichte/Nutzungsintensitäten, Erschließung, Stellplatzangebote) zu berücksichtigen.

30 Rahmenbedingungen

2.5 Bevölkerungsentwicklung

Den Strukturdaten ist der Schwerpunkt Bevölkerungs- und Altersstrukturentwicklung zu Grunde gelegt. Neben der Statistik kommunal wurden zusätzlich verfügbare Daten über Genesis berücksichtigt. Die aktuelle Statistik kommunal 2019 umfasst Daten bis zum Jahr 2018. Die Zahlen beziehen sich vorrangig auf die mittelfristige Entwicklung, von der am ehesten Schlüsse für die zukünftige Entwicklung gezogen werden können. Als Vergleichsmaßstab wurden punktuell Daten der Kreisstadt und des Landkreises Mühldorf a. Inn heran gezogen.

Historische Bevölkerungsentwicklung

Die Langzeitbetrachtung zeigt die Bevölkerungsentwicklung der Gemeinde Ampfing seit 1840. Abb. 20: Historische Bevölkerungsentwicklung

Quelle: BayLfStaD/Statistik kommunal 2019

Die historische Einwohnerentwicklung auf dem Gebiet der heutigen Gemeinde Ampfing ist gekennzeichnet durch ein weitgehendes, bis in die Gegenwart hineinreichendes, kontinuierliches Bevölke- rungswachstum. Während das Wachstum bis ca. 1939 durch ein relativ homogenes Wachstumsni- veau gekennzeichnet war, folgte zwischen 1939 und 1950 eine erste Phase stärkeren Wachstums. Die stärkeren Bevölkerungszuwachse von 1939 bis 1950 sind vermutlich wie andernorts vor allem auf die Aufnahme von Flüchtlingen und Vertriebenen zurück zu führen. Zwischen 1950 und 1960 trat eine etwas abgeschwächte Entwicklungsphase mit einer geringen Schrumpfung ein. Ab den 60er Jahren hat sich im Zuge der Ausweisung von Baugebieten eine stärkere Bevölkerungsdy- namik mit einer Verdoppelung von ca. 3.400 Einwohnern (1960) auf gegenwärtig ca. 6.600 Einwoh- nern (2018) ergeben.

31 Rahmenbedingungen

Mittel- und langfristige Bevölkerungsentwicklung Abb. 21: Mittel- und langfristige Bevölkerungsentwicklung 1987 2008 2013 2018 Langfristige Mittelfristige Kurzfristige Entwicklung Entwicklung Entwicklung 1987 - 2018 2008 - 2018 2013 - 2018 Gde. Ampfing 4.890 6.077 6.165 6.576 34,5% 8,2% 6,7%

Stadt Mühl- 14.636 17.654 17.928 20.323 38,8% 15,11% 13,4% dorf Landkreis 92.882 110.248 109.227 115.250 24,1% 4,5% 5,5%

Quelle: BayLfStaD/Statistik kommunal 2019 Ausgehend von einem langfristigen Bevölkerungswachstum seit 1987 im Umfang von ca. 35 % ist auch die mittel- und kurzfristige Bevölkerungsentwicklung der Gemeinde Ampfing durch ein stabiles Bevölkerungswachstum gekennzeichnet. Während die Kreisstadt Mühldorf a. Inn in allen drei Zeiträumen und insbesondere im mittel- und kurzfristigen Zeitraum eine stärkere Bevölkerungsdynamik aufweist, liegen die Vergleichszahlen des Landkreises durchwegs unterhalb der Entwicklung in der Gemeinde Ampfing.

Abb. 22: Kurz- bis langfristige Bevölkerungsentwicklung im Vergleich

40 35 30

25 1987-2018 20 2008-2018 15 2013-2018 10 5 0 Ampfing Stadt Mühldorf Landkreis

Quelle: BayLfStaD/Statistik kommunal 2019

32 Rahmenbedingungen

Natürliche Bevölkerungsentwicklung und Wanderung Um der mittelfristigen Bevölkerungsentwicklung weiter auf den Grund zu gehen, werden die natürliche Bevölkerungsentwicklung im Abgleich zwischen Geburten und Sterbefällen sowie die Wanderungsent- wicklung im Abgleich zwischen Zu- und Wegzügen betrachtet.

Abb. 23: Natürlicher Saldo (je 1000 Einwohner)

2014 0 2015 2016 -5 2017 2018

-10 Ampfing Stadt Mühldorf Landkreis

Abb. 24: Wanderungssaldo (je 1000 Einwohner)

40 35 30 2014 25 2015 20 2016 15 2017 10 2018 5 0 Ampfing Stadt Mühldorf Landkreis

Quelle: BayLfStaD/Statistik kommunal 2019

Die natürlichen Salden der Gemeinde Ampfing weisen durchwegs Sterbeüberschüsse auf, während der Wanderungssaldo durch ein Wanderungsplus und eine Bevölkerungszunahme gekennzeichnet ist. In Summe ist die Bevölkerungszunahme im Zeitraum 2014 bis 2018 auf den Wanderungssaldo zu- rück zu führen. In vergleichbarer Weise stellen sich auch die Entwicklungstendenzen der Stadt Mühldorf a. Inn und des Landkreises dar. Sowohl die Stadt Mühldorf a. Inn als auch der Landkreis weisen gegenüber der Gemeinde Ampfing in deutlich geringerem Umfang Sterbeüberschüsse im Rahmen des natürlichen Saldo auf. Bei den Wanderungsgewinnen liegen die Zahlen der Stadt Mühldorf a. Inn gegenüber der Gemeinde Ampfing etwas höher, während die Wanderungsgewinne des Landkreises auf einem niedrigeren Ni- veau liegen. Insgesamt lassen die Verläufe der natürlichen Salden mit den durchgängigen Sterbeüberschüssen erste Rückschlüsse auf die demographische Entwicklung Geburtenzahlen zu. Eine positive Bevölke- rungsentwicklung ist letztlich nur im Zuge von Wanderungsgewinnen möglich.

33 Rahmenbedingungen

Altersstruktur der Bevölkerung Die nachfolgende Abb. zeigt die Entwicklung der Altersstruktur in der Gemeinde Ampfing im Vergleich von 1987, 2011 und 2018. Hierdurch ergeben sich weitere Erkenntnisse zur demographischen Entwicklung.

Abb. 25: Entwicklung der Altersstruktur in der Gemeinde Ampfing

Quelle: BayLfStaD/Statistik kommunal 2019

Die Balken verdeutlichen einen Trend zur Zunahme der Altersgruppen ab 30 Jahre. Auffällig ist vor allem die in der Altersgruppe zwischen 50 und 65 Jahren, die insbesondere darauf zurückzuführen ist, dass die sog. geburtenstarken Jahrgänge (zwischen 1961 und 1969) die Altersgrenze von 50 Jahren unter Berücksichtigung des Referenzjahres 2018 bereits weitgehend überschritten haben. Vor diesem Hintergrund entsteht ein greifbareres Bild von der demographischen Entwicklung, wenn zumindest gedanklich diese „Welle“ der geburtenstarken Jahrgänge in die Altersgruppe 65+ übertragen wird. In einem Zeitraum von nicht einmal 10 bis 15 Jahren wird diese Alterungswelle Teil der Alltagsrealität sein.

Demographische Alterungssfähigkeit der Bevölkerung Um eine weitergehende Erkenntnis über die demographische Alterung zu ermöglichen, betrachtet das Billetermaß die „vorreproduktiven“ (Alter 0 bis unter 15), die „reproduktiven“ (Alter 15 bis unter 50) und die „nachreproduktiven“ (Alter 50 und älter) Altersstufen einer Bevölkerung. Im Ergebnis wird die demographische Alterung dargestellt. Negative Werte entstehen dann, wenn der Anteil der über 50- Jährigen größer ist als der Anteil der Kinder. Je negativer die Werte, umso stärker ist eine (Über-) Alterung zu erwarten. Derzeit liegt der bayerische Landesdurchschnitt bei ca. -0,65 bis -0,70. Ergänzend zu den berechenbaren Werten auf Grundlage der Statistik kommunal hat das Bayer. Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung im Rahmen des kommunalen Demographiespiegels eine Prognose des Billetermaßes vorgenommen.

Demographische Alterungsentwicklung / Billetermaß

Billetermaß Billetermaß Billertermaß Prog- 1987 2018 nose 2037 Gde. Ampfing -0,26 -0,68 -0,9 Stadt Mühldorf -0,48 -0,64 -0,8 Landkreis -0,33 -0,67 -0,9

Quelle: BayLfStaD/Statistik kommunal 2019; Demographiespiegel 2019

34 Rahmenbedingungen

Abb. 26: Demographische Alterungsentwicklung Billetermaß

0 -0,2 -0,4 1987

-0,6 2018

-0,8 Prog. 2037 -1 -1,2 Ampfing Stadt Mühldorf Landkreis

Quelle: BayLfStaD/Statistik kommunal 2019; Demographiespiegel 2019

Im Jahr 1987 weist die Gemeinde Ampfing mit einem Billetermaß von -0,26 gegenüber den Daten des Landkreises (-0,33) und insbesondere der Stadt Mühldorf a. Inn (-0,48) eine vergleichbare jüngere Altersstruktur auf. Ausgehend vom Bezugsjahr 1987 hat sich für die Gemeinde Ampfing ein deutlicher Alterungstrend ergeben, der 2018 ein Billetermaß von -0,68 wieder spiegelt. Damit ist das Billetermaß der Gemeinde Ampfing im Jahr 2018 gegenüber der Stadt Mühldorf a. Inn (-0,64) und dem Landkreis (-0,67) durch einen geringfügig höheren Alterungstrend gekennzeichnet, der sich auch in den Prognosen des Bayerischen Landesamtes für Statistik für das Jahr 2037 fortsetzt. Bemerkenswert ist die Alterungsentwicklung der Stadt Mühldorf a. Inn, die ausgehend von einem vergleichsweise hohen Alterungsniveau im Jahr 1987 im Zeitraum bis 2018 eine „Konsolidierung“ bzw. abgeschwächte Entwicklung widerspiegelt.

Weitere Kennzahlen zur Demographie Neben dem Billetermaß bietet der Demographiespiegel des Bayer. Landesamtes für Statistik und Da- tenverarbeitung eine Übersicht über weitere Kennzahlen zur demographischen Entwicklung mit einem Vergleich zwischen dem Ausgangsstand (2017) und der Prognose bis 2037. Die Faktoren Alten- und Jugendquotient werden wie folgt definiert:  Altenquotient: Anzahl 65 J. und älter je 100 Personen im Alter zwischen 20 und 64 Jahren  Jugendquotient: Anzahl 0 – 19 J. je 100 Personen im Alter zwischen 20 und 64 Jahren

Kennzahlen zur Demographie Durchschnittsalter in Jahren Jugendquotient Altenquotient 2017 2037 (Pr.) 2017 2037 (Pr.) 2017 2037 (Pr.) Gde. Ampfing 43,6 47,4 29,1 32,2 30,8 52,7 Stadt Mühldorf 43,2 46,1 30,0 35,0 32,5 49,9 Landkreis 43,6 45,8 31,6 36,9 32,7 50,0 Quelle: BayLfStaD/Demographiespiegel 2019 Die Gemeinde Ampfing weist – wie bereits im Zuge des Billtermaßes dargestellt - einen vergleichsweise etwas stärkeren Alterungstrend auf. Neben der Altersstruktur der Bevölkerung könnte dies u.a. auch in der Attraktivität als Lebensstandort für ältere Menschen begründet liegen. Der Alterungstrend sollte bei der Entwicklung der sozialen Infrastruktur zukünftig berücksichtigt werden.

35 Rahmenbedingungen

Fazit

Die Daten zur Bevölkerungs- und Altersentwicklung in der Gemeinde Ampfing ergeben auch im Ver- gleich mit der Entwicklung der Stadt Mühldorf a. Inn und des Landkreises zwei wesentliche Folgerun- gen. Das, sowohl im lang- als auch mittel- und kurzfristigen Entwicklungszeitraum stabile Bevölke- rungswachstum lässt vermuten, dass in Zusammenhang mit der Lagegunst (Verkehrsanbindung, zentrale Lage im Landkreisgebiet) und den vorhandenen Einrichtungen auch zukünftig ein relevantes Wachstums- und Zuzugspotenzial besteht. Dies setzt jedoch geeignete Flächenpotenziale mit realistischen Zugriffs- und Sicherungsmöglichkei- ten durch die Gemeinde voraus (siehe Kap. 2.6). Hierbei gilt es zwischen den Wachstumspotenzialen, der Aufrechterhaltung von Versorgungseinrichtungen, den reellen Entwicklungs- und Zugriffsmöglich- keiten sowie den Folgewirkungen (u.a. zusätzliche Verkehrsbelastung) eine ausgewogene und nachhaltig ausgerichtete Abwägung vorzunehmen. Gleichzeitig weist die Bevölkerungs- und Altersstruktur in der Gemeinde Ampfing gegenüber der Stadt Mühldorf a. Inn und dem Landkreis eine etwas stärkere Alterungstendenz auf, der die Thematik einer „demographiesensiblen“ Entwicklung von Infrastruktur- und Versorgungsangeboten aufwirft. Nach den Prognosen des Landesamtes für Statistik ist insbesondere die stetige Zunahme des Anteils an Menschen im Seniorenalter von Bedeutung. Dies betrifft u.a. die Entwicklung des öffentlichen und privaten Versorgungsangebots, angemessene Wohn- und ggf. Pflegeangebote, das Freizeit- und Kul- turangebot sowie die barrierefreie Entwicklung des öffentlichen Raums. Die demographische Herausforderung für Gemeinden in der Größenordnung von Ampfing besteht darin, dass im Sinne einer Doppelstrategie gleichzeitig auch die Angebote für jüngere Zielgruppen (Schu- len, Kinderbetreuungsangebote etc.) in ausreichendem Maße erhalten werden müssen. Der Gemeinde sind diese Herausforderungen und bewusst und es gibt vielfältige Aktivitäten um auch das Angebot für ältere Menschen zu verbessern (u.a. Ausbau des Wohn- und Pflegeangebots).

36 Rahmenbedingungen

2.6 Wohnen

Dieses Kap. legt den Schwerpunkt auf die Angebots- und Nachfrageentwicklungen des Wohnungsbe- standes. Hierzu wird punktuell wiederum die Stadt Mühldorf a. Inn als Vergleichsmaßstab herangezo- gen. Daten zur Entwicklung des Wohnungsbestandes Auf Grundlage der aktuellen Statistik kommunal 2019 wird nachfolgend die Veränderung des Woh- nungsbestandes dargestellt. Veränderung des Wohnungsbestandes 1990 und 2018 (Wohnungen insgesamt) Wohngebäude Wohnungen 1990 2018 Veränd. 1990 2018 Veränd. Gde. Ampfing 1.325 1.810 37 % 1.996 2.979 49 %

Stadt Mühl- 3.348 4.831 44 % 6.652 9.872 48 % dorf Quelle: BayLfStaD/Statistik kommunal 2019, Genesis-Online

Abb. 27: Entwicklung des Wohnungsbestandes 1990 bis 2018 (absolute Zahlen)

10000

8000

6000 1990 4000 2018 2000

0 Ampfing Stadt Mühldorf

Im Zeitraum zwischen 1990 und 2018 weist die Entwicklung des Wohnungsbestandes in der Ge- meinde Ampfing mit einem Wachstum von 49% ein vergleichbares Niveau wie die Stadt Mühldorf a. Inn auf. Die Relationen zwischen der Veränderung des Wohngebäudebestands und der Zahl der Wohnungen lassen weiter darauf schließen, dass in Ampfing eine mit der Stadt Mühldorf vergleichbare Wohnungs- dichte im Zeitraum zwischen 1990 bis 2018 geschaffen wurde. Während in den beiden Ortsteilen Salmanskirchen und Stefanskirchen ausschließlich Einfamilien- hausgebiete entwickelt wurden, bezieht sich die Entwicklung von dichteren Bau- und Wohnformen (Mehrfamilienhäuser, Geschosswohnungsbau) ausschließlich auf den Hauptort.

37 Rahmenbedingungen

Differenzierung des Wohnbestandes 2018 (Wohn-/Nichtwohngebäude)

1- bis 2-Zimmer- 3- bis 4-Zimmer- 5- und Mehr-Zimm- Wohn. Wohn. mer-Wohn. Gde. Ampfing 246 1.132 1.739 7,9 36,4 55,8% Stadt Mühldorf 1.295 4.666 4.254 12,7% 45,7% 41,6% Quelle: BayLfStaD/Statistik kommunal 2019

Abb. 28: Differenzierung des Wohnbestandes 2018 (in Prozent)

40 1-/2-Zi-Whg 30 3-/4-Zi-Whg 20 > 5-Zi-Whg 10

0 Ampfing Stadt Mühldorf

Quelle: BayLfStaD/Statistik kommunal 2019

Die Daten zur Differenzierung des Wohnungsbestands verdeutlichen, dass der Anteil von kleineren und mittleren Wohnungsgrößen in der Stadt Mühldorf höher liegt als in der Gemeinde Ampfing. Gleichwohl hat die Gemeinde Ampfing vor allem im Segment der mittleren Wohnungsgrößen einen stattlichen Anteil von 36% aufzuweisen. Demgegenüber liegt der Anteil der kleineren Wohneinheiten (1- bis 2-Zimmer-Wohnungen) mit 7,9% noch auf einem vergleichsweise niedrigeren Niveau. Angesichts des Trends zu kleineren Haushaltsgrößen für ältere sowie jüngere Paare und Singels ist von einer weiteren Ausdifferenzierung des Wohnungsangebotes in der Gemeinde Ampfing auszugehen.

Baulandnachfrage Die Statistik kommunal ermöglicht eine Übersicht zur Entwicklung der Baulandnachfrage in Unter- scheidung zwischen Baugenehmigungen (B-Ge.) und erfolgten Baufertigstellungen (B-Fe.).

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Gemeinde B-Ge. B-Fe. B-Ge. B-Fe. B-Ge. B-Fe. B-Ge. B-Fe. B-Ge. B-Fe. B-Ge. B-Fe. B-Ge. B-Fe.

Gde. Ampfing 18 5 17 16 18 15 18 15 26 20 26 24 20 28 Quelle: BayLfStaD/Statistik kommunal 2019

38 Rahmenbedingungen

Abb. 29: Entwicklung der Baugenehmigungen und Baufertigstellungen in Ampfing (absolute Zahlen)

30 25 20 Genehm. 15 Fertigst. 10 5 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Grundsätzlich unterliegt die Entwicklung der Baulandnachfrage den Schwankungen zwischen den Ge- nehmigungen und Fertigstellungen. Abgesehen von diesen Schwankungen ist die Baulandentwicklung in der Gemeinde Ampfing im Zeit- raum zwischen 2010 und 2018 durch einen Trend zur Zunahme – v.a. der Baufertigstellungen – gekennzeichnet. Insgesamt wurden zwischen 2012 bis 2018 143 Baugenehmigungen erteilt und 124 Fertigstellungen realisiert.

Bodenrichtwerte Die aktuellen Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses im Landkreis Mühldorf a. Inn sehen für die Gemeinde Ampfing folgende Größenordnungen vor: Ortsteil Gemischte Bauflä- Wohnbauflächen Gewerbe chen Wohngebiete Misch-/Dorfgebiete Altorte HO Ampfing 265,- €/m² 300,- €/m² 100,- €/m² Salmanskirchen 130,- €/m² 130,- €/m² -- Stefanskirchen 120,- €/m² 150,- €/m² --

Quelle: Gutachterausschuss Landkreis Mühldorf a. Inn, Stand 31.12.2018 https://www.lra-mue.de/buergerservice/themenfelder/baurecht-denkmalrecht-abgrabungsrecht-sozial- wohn/gutachterausschuss.html Die Übersicht verdeutlicht, dass sich die Bodenrichtwerte v.a. an Standortfaktoren wie Lage und örtli- che Versorgungseinrichtungen orientieren. Die höchsten Bodenrichtwerte sind mit 265,- €/m² dem Ortszentrum des Hauptortes zugeordnet. Durch die bereits dargestellte Verbesserung der Verkehrsan- bindung (aktuell fertig gestellte, durchgängige Autobahnanbindung nach München, perspektivische Verbesserung der Bahnanbindung) und den hohen Wohnungs- und Preisdruck im Umfeld der LHS München ist mittel- bis langfristig von einem weiter zunehmenden Bodenpreis vor allem im Hauptort Ampfing auszugehen.

Geförderter Wohnungsbau Im Rahmen der Ortswerkstätten wurde u.a. die Schaffung eines bezahlbaren Wohnraums thematisiert. In Ampfing wurde die Frage eines bezahlbaren Wohnraums zeitnah aufgegriffen und bereits 2016/2017 ein geförderter Wohnungsbau An der Flurstraße im Hauptort Ampfing realisiert.

39 Rahmenbedingungen

Aufgrund der gestiegenen Boden-, Gestehungs- und Immobilienpreise nimmt nicht nur in den bal- lungsraumnahen Gemeinden der Druck auf den Wohnungsmarkt zu. In der Folge wird es fur viele Zielgruppen auch im mittleren Einkommensniveau schwieriger, ihre Wohnungsbedarfe aus eigener Kraft zu bewerkstelligen. Dies betrifft nicht nur die bisher übliche Eigentumsstrategie, sondern in zunehmenden Maße auch den Mietwohnungsmarkt. Hierzu bedarf es einer Differenzierung was den vielfaltig verwendeten Begriff des „bezahlbaren Woh- nens“ auch in Bezug auf für Ampfing zutreffende Maßstäbe betrifft. Der Bodenpreis und der Geste- hungspreis (bzw. der Immobilienpreis insgesamt) haben im Gegensatz zur Vergangenheit ein vergleichsweise hohes „Mindestniveau“ was sich in Summe in einem hohen Kauf- oder ggf. auch Miet- preis bei Neubauten niederschlägt. Folglich stellt sich auch für ländlicher geprägte Gemeinden mittel- bis langfristig nicht nur die Her- ausforderung ein vielfältigeres, sondern auch ein leistbares Wohnungsangebot „für Alle“ zu gewähr- leisten. Damit schließt sich auch für Gemeinden wie Ampfing der Kreis, dass Wohnen nicht nur ein Wirtschaftsgut für individuelle Eigentumszwecke, sondern auch ein Sozialgut entsprechend Art.106 der Bayerischen Verfassung ist. Diese Herausforderung hat die Gemeinde Ampfing zeitnah erkannt und auf Basis von KommWFP1 bereits 2016/2017 einen geförderten Wohnungsbau An der Flurstraße im Hauptort Ampfing realisiert.

Abb. 30: Kommunal geförderter Wohnungsbau An der Flurstraße in Ampfing

Insgesamt wurden 10 Wohneinheiten mit einer gesamten Wohnfläche von 740 m² geschaffen, wobei die Wohnungen bevorzugt an Einheimische vergeben wurden. Das Vorhaben umfasst folgenden Woh- nungsmix:  4 x 2-Zimmer-Wohnungen mit 54 qm Wohnfläche  monatliche Kaltmiete beträgt 339,38 €  2 x 3-Zimmer-Wohnungen mit 76 qm Wohnfläche  monatliche Kaltmiete beträgt 459,90 €  4 x 4-Zimmer-Wohnungen mit 94 qm Wohnfläche  monatliche Kaltmiete beträgt 522,06 € Ausgehend von dem Ziel der Schaffung eines bezahlbaren Wohnraums wurde eine Kaltmiete von ca. 6,0 € / m² zugrunde gelegt.

Aktuell ist ein weiteres kommunales Wohnungsbauvorhaben im Ortsteil Salmanskirchen geplant.

1 KommWFP: Kommunales Wohnraumförderungsprogramm 40 Rahmenbedingungen

Aktuelles Baulandangebot

Ortsteil/ Nutzungsart, Eigen- Gesamt-fläche Geplante Zusatzinfo Baugebiet Verfahren tumssitua- + verfügbare Wohneinheiten tion Brutto-fläche (ca.), freie in ha Wohneinheiten Baulandangebot Hauptort Ampfing

WA-Gebiet, B- Ca. 9 ha Gepl. 137 WE B-Plan Nr. 1 – Wimpasing privat Kein Zugriff Plan Ca. 800 m² 1 Parz. frei Ca. 0,6 ha 4 WE B-Plan Nr. 4 -Further Str. WA, B-Plan privat Kein Zugriff Ca. 1.000 m² 1 Parz. frei Kein Zugriff B-Plan Nr. 18 Ca. 6 ha 115 WE WA, B-Plan privat 2 Bauanträge lie- Liebig/Albert-Schweizer Ca. 4.500 m² 8 Parz. frei gen vor 160 WE/Whg. B-Plan Nr. 29 Ca. 2,6 ha (davon 130 Seni- MI, B-Plan privat Kein Zugriff Bgm.-Naglmeier-Str Ca. 6.300 m² orenheim) 11 Parz. frei B-Plan Nr. 25 Ca. 0,6 ha 14 WE WA, B-Plan privat Kein Zugriff Schweppermannstr. Ca. 2.500 m² 3 Parz. frei Kein Zugriff B-Plan 41 Ca. 7 ha 250 WE WA, B-Plan privat 7 Bauanträge lie- Ampfing-Süd Ca. 29.000 m² 44 Parz. frei gen vor Kein Zugriff B-Plan 34 Ca. 2,5 ha 58 WE WA, B-Plan privat 4 Bauanträge lie- Schickinger Str. Ca. 4.000 m² 10 Parz. frei gen vor B-Plan 39 Ca. 0,3 ha 6 WE WA, B-Plan privat Kein Zugriff Buchenstr. Ca. 600 m² 1 Parz. frei B-Plan Nr. 11 Ca. 7,8 ha 142 WE WA, B-Plan privat Kein Zugriff Steinstr./Am Vorland Ca. 6000 m² 10 Parz. frei B-Plan Nr. 5 Ca. 12 ha 305 WE WA, B-Plan privat Kein Zugriff Isenstr./Wiesenstr Ca. 1.600 m² 2 Parz. frei B-Plan Nr. 22 Ca. 0,5 ha 17 WE WA, B-Plan privat Kein Zugriff Isenstr. Ca. 3.400 m² 9 Parz. frei Kein Zugriff B-Plan Nr. 32 Ca. 7,5 ha 238 WE WA, B-Plan privat 7 Bauanträge lie- Wimpasinger Feld Ca. 16.000 m² 27 Parz. frei gen vor Kein Zugriff B-Plan Nr. 8 Ca. 4,7 ha 125 WE WA, B-Plan privat 1 Bauantrag liegt St.-Christophorus-Str. Ca. 4.100 m² 4 Parz. frei vor Baulandangebot Ortsteil Stefanskirchen Kein Zugriff; Ca. 2 ha Gepl. 25 WE Almshamer Feld WA, B-Plan privat 3 Bauanträge lie- Ca. 6.000 m² 10 freie Parz. gen vor. WA+MD-Gebiet, Ca. 12 ha Ortsabrundungssatz. privat 6 freie Parz. Kein Zugriff § 34 BauGB Ca. 7.000 m² Baulandangebot Ortsteil Salmanskirchen Kein Zugriff; Salmanskirchen I Ca. 0,5 ha Gepl. 6 WE WA, B-Plan privat 2 Bauanträge lie- WA-Gebiet Ca. 2.500 m² 3 freie Parz. gen vor. Salmanskirchen II Ca. 0,03 ha Gepl. 4 WE WA, B-Plan privat Kein Zugriff WA-Gebiet Ca. 1.300 m² 2 freie Parz. Salmanskirchen III Ca. 0,06 ha Gepl. 8 WE WA, B-Plan privat Kein Zugriff WA-Gebiet Ca. 2.500 m² 4 freie Parz. Ca. 3 ha Aidenbach-Siedl. § 34 BauGB privat 3 freie Parz. Kein Zugriff Ca. 2.200 m² Quelle: Selbstauskunft Gemeinde Ampfing, Stand Februar 2020

41 Rahmenbedingungen

Wie die Daten belegen, gibt es aktuell in der Gemeinde Ampfing nur noch Restflächen bzw. Baulücken in bereits bestehenden Bebauungsplänen, die sich ausschließlich in privater Hand befinden. Aufgrund von erforderlichen, größeren Umlegungsverfahren v.a. in Zusammenhang mit dem B-Plan- Gebiet „Ampfing-Süd“ (2017) hat sich in den letzten Jahren eine sehr dynamische Baulandentwicklung vollzogen. Das B-Plan-Gebiet „Ampfing Süd“ umfasste auf Grundlage eines abgestuften Konzeptes mit Geschosswohnungsbau, Mehrfamilienhäusern sowie Doppelhäusern insgesamt 250 Wohneinheiten und die Parzellen wurden auf Basis des Umlegungsverfahrens in vergleichsweise kurzer Zeit abver- kauft. In der Folge musste die Gemeinde Ampfing nun hinsichtlich der Infrastrukturvoraussetzungen bzw. Kinderbetreuungseinrichtungen nachziehen, was mit dem Neubau des Kindergartens sowie dem Ergänzungsbau für die Kinderkrippe in Zusammenhang steht. Im Zuge einer vorausschauenden Bodenpolitik hat die Gemeinde Ampfing Flächensicherungen für eine weitere Wohnsiedlungsentwicklung vorgenommen.

Vor dem Hintergrund der oben genannten dynami- Abb. 31: Bebauungsplanvorhaben „An der Schickin- schen Entwicklung in den letzten Jahren, ist beab- ger Straße“ sichtigt, die zukünftige Wohnsiedlungsentwicklung gezielter, bedarfsbezogener und folglich auch in kleineren Schritten vorzunehmen. Hierbei gilt es auch die Nachverdichtungspotentiale in den Innen- bereichen zu berücksichtigen (siehe S. 30). Aktuell wird ein B-Plan-Verfahren für die Entwick- lung eines kleineren Wohngebiets im Hauptort Amp- fing (Richtung Osten, Schickinger Straße) im Umle- gungsverfahren mit sieben kommunalen Parzellen durchgeführt. Perspektivisch wurden weitere geeignete Flächen sowohl im Hauptort Ampfing als auch im Ortsteil Stefanskirchen gesichert.

Fazit Vor dem Hintergrund des steigenden Bodenpreisniveaus kann ohne eine konsequentere Bodenpolitik der Gemeinde mittel- bis langfristig kein bezahlbares Angebot für die ortsansässige Bevölkerung ge- währleistet werden. Zentrales Ziel der zukünftigen Baulandentwicklung in der Gemeinde Ampfing ist die Gewährleistung von bezahlbaren Wohnraum für die ortsansässige Bevölkerung – was sowohl das Instrument der Be- bauungsplanung als auch des geförderten Wohnungsbaus betrifft. Insgesamt erscheint - wie bereits im Rahmen des Wohnungsangebotes angedeutet – eine rein ange- botsorientierte Baulandstrategie überholt. Hierbei spielen v.a. auch die sich verändernden Nachfrage- gruppen eine wichtige Rolle, die mit der Bevölkerungsentwicklung, aber auch mit veränderten Lebens- stilen einhergeht. Ausgehend von den Bevölkerungsprognosen des Landesamtes für Statistik und Da- tenverarbeitung wird die Bedeutung der Zielgruppe Familien hinsichtlich größerer Wohneinheiten „an der Peripherie“ weiter abnehmen, während der Bedarf für kleinere und zentraler gelegene Wohnein- heiten insbesondere für Senioren tendenziell zunimmt. In diesem Sinne zeichnet sich unter Berücksichtigung der vorhandenen Strukturen für die Gemeinde Ampfing eine Doppelstrategie mit der gezielten Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum im der Zent- rumslage sowie der ergänzenden und gezielteren Entwicklung von Wohnbaulandangeboten an der „Peripherie“.

42 Rahmenbedingungen

2.7 Arbeitsplatzangebot und Gewerbeentwicklung

Arbeitsplatzfunktion Die Arbeitsplatzzentralität spiegelt das Verhältnis der angebotenen Arbeitsplätze zu der Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigen, die in den Gemeinden wohnen, wieder. Werte der Arbeits- platzzentralität, die unter 100% liegen, zeigen ein Defizit an örtlichen Arbeitsplätzen an.

Sozialverspfl. Beschäftigte 2018 Arbeitsplatzzentrali- Gemeinde tät 2018 % Pendlersaldo Pendlersaldo B. Arbeitsort B. Wohnort absolut pro 1.000 EW Gde. Ampfing 95 % 2.781 2.933 -152 -52 Quelle: BayLfStaD/Statistik kommunal 2019

Mit einer Arbeitsplatzzentralität von 95% wird deutlich, dass für die Gemeinde Ampfing das Profil als Gewerbe- und Arbeitsplatzstandort eine wichtige Rolle spielt. Neben dem örtlichen Arbeitsplatzangebot trägt insbesondere das Angebot im Umfeld (u.a. Mühldorf a. Inn, Waldkraiburg) zu sehr positiven Rahmenbedingungen der wohnortnahen Beschäftigungssitua- tion bei. So stellt sich für den Arbeitsmarktbereich Mühldorf a. Inn aktuell eine überschaubare Arbeits- losenquote von 2,9 % (Stand Nov. 2019) dar. Vor diesem Hintergrund gilt es auch zukünftig die eigenständige Arbeitsplatzfunktion als einen wichtigen Eckpunkt der Gemeindeentwicklung zu stärken.

Beschäftigtenstruktur nach Sektoren

Produzierendes Handel, Gastge- Unternehmens- Dienstleistun- Land- und Forst- Gewerbe werbe, Verkehr dienstleister gen (priv./öf- wirtschaft fentl.) Gde. Ampfing 1.617 561 299 287 17 58,1% 20,2% 10,7% 10,3% 0,6% Quelle: BayLfStaD/Statistik kommunal 2019

Abb. 32: Beschäftigtenstruktur in der Gemeinde Ampfing nach Sektoren 2018 in Prozent

10,3% Produz. Gewerbe 10,7% Handel, Verkehr 20,2% 58,1% UN-Dienstl.

priv.-öffentl. Dienstl.

Hinsichtlich des Stellenwerts für den Arbeitsmarkt ist in der Gemeinde Ampfing vor allem das produ- zierende Gewerbe von Bedeutung. Einen nachrangigen Stellenwert haben die Sektoren Handel/Ver- kehr/Gastgewerbe sowie sonstige, private und öffentliche Dienstleistungen sowie Handel/Ver- kehr/Gastgewerbe.

43 Rahmenbedingungen

Gewerbeentwicklung Abb. 33: Übersicht über die Lage der bestehenden Gewerbegebiete

Gewerbegebiet Ampfing Ost Gewerbegebiet Neuhaus I - III

Gewerbegebiet Ampfing West

Gewerbegebiet Holzheim

Quelle: Gemeinde Ampfing Die bestehenden Gewerbegebiete im Hauptort weisen folgendes Profil auf:

Name des Gewerbegebiets Größe, Bruttoflä- Besatzschwerpunkt che in ha Produzierendes Gewerbe, Handwerk, Lebensmit- Gewerbegebiet Ampfing West 23 ha teleinzelhandel (Teilsortimenter) Straßenmeisterei, Handwerk, geplantes produzie- Gewerbegebiet Ampfing Ost 9 ha rendes Gewerbe Gewerbegebiet Neuhaus Gewerbegebiet Neuhaus II 26 ha Produzierendes Gewerbe und Handwerk, Gewerbegebiet Neuhaus III Logistik, Produzierendes Gewerbe, Gärtnerei, Gewerbegebiet Holzheim 16 ha teilweise Quelle: Selbstauskunft Gemeinde Ampfing, Stand Februar 2020 Im gleichen Bereich wie das geplante Wohnbaugebiet „An der Schickinger Straße“ ist auch eine er- gänzende Gewerbeentwicklung im östlichen Anschlussbereich an das Gewerbegebiet „Ampfing Ost“ mit insgesamt 3 Parzellen für Handwerksbetriebe vorgesehen. Perspektivisch wurden Flächen für eine weitere Gewerbeentwicklung im Anschlussbereich an das Ge- werbegebiet Neuhaus gesichert. Aufgrund der attraktiven Lage und Verkehrsanbindung gibt es für eine Ansiedlung sowohl von innen als auch von außen einige Interessenten. Die Vergabe von Gewerbeflächen hängt u.a. von den Arbeits- platz- und den zu erwartenden Gewerbesteuereffekten ab, wobei auch die Bestandsentwicklung von orts-/gemeindeansässigen Betrieben eine wichtige Rolle einnimmt.

VORBEREITENDE UNTERSUCHUNGEN IM ORTSZENTRUM AMPFING

45 Vertiefung

3.1 Grundlagen

Formell festgelegtes Untersuchungsgebiet Abb. 34: Untersuchungsgebiet (Karte 1)

Die vorbereitenden Untersuchungen im Ortskern von Ampfing wurden auf Grundlage des Untersu- chungsgebiets mit Beschluss des Gemeinderats vom 08.10.2019 eingeleitet. Der Beschluss wurde am 14.10.2019 öffentlich bekannt gemacht. Das Untersuchungsgebiet umfasst 33,3 ha und bezieht sich im Wesentlichen auf folgende Bereiche:  Den Kernbereich mit Marktplatz und Kirchenplatz, in dem sich die Mischnutzungs- und Nahver- sorgungsangebote befinden.  Die Münchner Straße mit dem Bahnhofsareal und Umfeld (u.a. PR-Anlagen) sowie der Bahntrasse als Abschluss nach Süden. Hierbei spielt die Neuordnung des „östlichen Bahnhofsareals“ als auch die Umgestaltung der Münchner Straße eine wichtige Rolle. Der Anschlussbereich südlich der Bahntrasse (= Grenze des Untersuchungsgebiets) befindet sich in Teilbereichen ebenso in Gemeindebesitz. Dieser wurde jedoch nicht in das Untersuchungsge- biet einbezogen, da der bestehende Nutzungsschwerpunkt der Stellplatzfunkton (Park+Ride- Stellplätze) keine relevanten Mängel aufweist.  Der nordöstliche Teilbereich der Schweppermannstraße, an den öffentliche Einrichtungen wie das Rathaus sowie das Schulzentrum angebunden sind. Ebenso stellt der Zitzmerstadel mit Umfeld einen weiteren wichtigen Neuordnungsbereich dar.  Der nördliche Teilbereich des Untersuchungsgebiets weist überwiegend öffentliche Nutzungen (Umfeld Schulzentrum) sowie Wohnnutzung (nördlich der Martin-Greif-Straße) auf. Daran grenzen weiter nach Norden das Sport- und Freizeitzentrum (u.a. Grüne Lagune) an.  Der Bereich zwischen St.-Martin-Straße und der südwestlichen Schweppermannstraße ist von überwiegend Wohnnutzung sowie der anschließenden gewerblichen Nutzung nach Westen ge- prägt.

46 Vertiefung

Vorbereitende Untersuchungen 1992 (Überarbeitung) Abb. 35: Untersuchungsgebiet 1992 Die ersten Vorbereitenden Untersuchungen (VU) wurden 1990 durchgeführt. Im Jahr 1992 wurde eine umfassendere Überarbeitung und Ergänzung durch das Büro Plankreis in Zusammenarbeit mit dem Verkehrsplanungsbüro Ingevost vorgenommen. Der Umgriff des Untersuchungsgebietes war von West nach Ost durch die Schulstraße und Sommer- straße sowie von Nord nach Süd von der Erschlie- ßung Am Wuhr bis zum Bahnhofsareal begrenzt. Die im Rahmen der Bestandsaufnahme dargestellte Nutzungsstruktur von 1992 verdeutlicht einen hohen Besatz von Mischnutzungsstrukturen – insbesondere auch Einzelhandel und Ladenhand- werk (in brauner Farbe dargestellt). Abb. 36: Nutzungsstruktur 1992 Das Sanierungsprogramm umfasste u.a. folgende Zielstellungen:  Grundlegend sollte eine qualitativ orientierte Nachbesserung und Steuerung der künftigen Ortsentwicklung erfolgen.  Verbesserung der Wohnumfeldqualität.  Gestaltung des öffentlichen Raums.  Verbesserung der Aufenthaltsqualität im öf- fentlichen Raum.  Schaffung von Parkierungsmöglichkeiten.  Verbesserung der städtebaulichen Integra- tion der Hauptverkehrsstraßen Zangberger Str. und Münchner Str..

Das Maßnahmenkonzept bezog sich vor allem auf Abb. 37: Maßnahmenkarte 1992 Ordnungsmaßnahmen zur Gestaltung der öffentli- chen Straßen- und Platzräume insbesondere im Bereich Markt- und Kirchenplatz. Neben Gestal- tungsaspekten waren die Maßnahmen auf eine Verbesserung der Aufenthaltsqualität sowie die Schaffung von Stellplätzen im Kernbereich ausgerichtet. Darüber hinaus spielten auch Maßnahmen zur grünordnerischen Aufwertung eine wichtige Rolle. Der Kreis zu den gegenwärtigen Sanierungsthe- men schließt sich insofern, als dass vor 30 Jahren neben der besseren Integration der Hauptver- kehrsstraßen („Münchner Straße“) auch die Sanie-

rung des Zitzmerstadels für eine öffentliche Nut- Quelle: Büro Plankreis, 1992 zung vorgesehen war.

47 Vertiefung

Planungsrechtliche Grundlagen im Untersuchungsgebiet

Abb. 38: Auszug des Flächennutzungsplans

Quelle: Gemeinde Ampfing, 1988

Für das Untersuchungsgebiet sind u.a. folgende Darstellungen relevant:  Dorfgebiet (MD, grau)  Gemeinbedarfsflächen/Sondergebiet (rot/violett)  Wohnen (rose)  Bahnareal (grau-schwarz) Im Umgriff des Untersuchungsgebiets ist die Darstellung des Dorfgebiets prägend. Ergänzend spielt die Gemeinbedarfsnutzung eine wichtige Rolle. Die Kennzeichnung für Wohnen grenzt nach Westen und Osten an das Untersuchungsbiet an.

48 Vertiefung

Eigentumsstruktur Abb. 39: Auszug Karte Eigentumsstrukturen (Karte 2)

Die Eigentumsstruktur stellt sich im Untersuchungsgebiet wie folgt dar:  Im Gemeindeeigentum (außer öffentliche Straßen-/Platzflächen) befinden sich: - Im großflächigen Zusammenhang der nördliche Bereich Schulzentrum, Kindergarten nach Westen bis zum Standort Feuerwehr und Bauhof. - Der südliche Bereich des Bahnhofsareals; bis auf die unmittelbaren Gleisanlagen. - Punktuelle Standorte wie Rathaus mit Umfeld, Zitzmerstadel mit Umfeld, das Heimatmuseum mit angrenzendem Umfeld sowie der Kindergarten an der Zangberger Straße.  Im Eigentum der Kirchen-/Pfarrpfründestiftung: - Das unmittelbare Kirchenumfeld. - Das Pfarrzentrum mit Pfarramt und Pfarrheim.  Die Gleisanlagen sind dem Eigentum der Deutschen Bahn zu zuordnen.

 Ergänzend sind der Landkreis Mühldorf (Kreisstraße/Münchner Straße) sowie der Freistaat Bay- ern (Staatsstraße/Zangberger Straße) zu nennen.

Insgesamt findet sich eine ausgeprägte gemeindliche Eigentumssituation vor, mit der sich an verschie- denen Standorten mittel- bis langfristige Entwicklungsspielräume verbinden.

49 Vertiefung

3.2 Städtebauliche und ortsbildprägende Grundstrukturen

Ursprünglicher Siedlungsgrundriss

Abb. 40: Urkataster 1857 Abb. 41: Auszug Karte 3

Quelle: Plankreis, VU-Bericht 1992

Das Urkataster von 1857 zeigt die Anlage des Siedlungsgrundrisses von Ampfing mit den prägenden ortsräumlichen Strukturen.  Die Pfarrkirche nimmt eine zentrale Stellung im Siedlungsgefüge ein; dies wird durch Straßen- räume, die von Süden und Westen unmittelbar auf die Kirche zuführen unterstrichen.  Im Bereich des Marktplatzes ist die historische Siedlungsstruktur mit der Abfolge von Straßen- und kleinen Platzräumen auf Grundlage der Gebäudestellungen noch weitgehend spürbar.  Auf dem heutigen Kirchenplatz befand sich eine Hofstelle, an die sich ein großzügiger Straßenraum anschloss.  Der heutige Marktplatz war durch eine dichtere, raumbildende Bebauung gekennzeichnet und en- det mit einer dichteren Bebauung an der Martin-Greif-Straße.  Im Anschluss an den Kernbereich stellten sich weitere landwirtschaftliche Hofstellen mit großzügi- gerem Umgriff dar. Die historische Anlage stellt hinsichtlich der Größe und Tiefe der ehem. Hofstel- len eine Herausforderung für die Umstrukturierung und insbesondere Erschließung dar.  Insgesamt ergibt sich eine starke Umstrukturierung vom ursprünglich landwirtschaftlich geprägten Dorf zum Mischnutzungs- und Wohnstandort dar. Aufgrund der Lage (u.a. Bahn- und Autobahnan- schluss) ergibt sich ein hoher Entwicklungsdruck, der in teilweise verdichteten und vorstädtischen Bauformen (Geschosswohnungsbau) zum Ausdruck kommt. Letztlich ist die Entwicklung des Ortszentrums von Ampfing in hohem Maße durch dieses Span- nungsfeld zwischen „Dorf“ und „Vorstadt“ gekennzeichnet.

50 Vertiefung

Abb. 42: Ortszentrum Ampfing 1930er Jahre Abb. 43: Ortszentrum Ampfing 1950er Jahre

Das Luftbild aus den 1930er Jahren zeigt einerseits den „gefassten“ Kernbereich um den Marktplatz sowie die sich daran anschließende lockere Bau- und Freiflächenstruktur.

Das Foto aus den 1950er Jahren spiegelt die markante räumliche Fassung des Marktplatzes mit der Kirche als Abschluss wieder.

Weitere Grund- und Grünstrukturen In Bezug auf die Ausführungen in Kap. 2.2 liegt der Hauptort Ampfing im weitläufigen und nahezu ebenen Tal der Isen. Vom Kernbereich (Marktplatz) sind es fußläufig ca. 700 m bis zum Flusslauf der Isen mit dem Umfeld des Freizeit- und Sportzentrums sowie der Grünen Lagune. Ausgehend von der vergleichsweise hohen baulichen Dichte im Kernbereich des Marktplatzes weisen die Seitenbereiche u.a. der Hofgasse, St.-Martin-Straße, Martin-Greif-Straße und punktuell auch am im östlichen Bereich des Kirchplatzes vereinzelte Grün- und Hofflächen, die teilweise noch einen Hin- weis auf den dörflichen Ursprung geben. Zu berücksichtigen ist jedoch, dass der Bebauungsdruck zunehmend auch auf die noch verbliebenen ehem. landwirtschaftlichen Hofstellen ausstrahlt und sukzessive ein Verdichtungsprozess mit einer verstärkten Prägung durch die Wohnnutzung stattfindet. In Richtung Süden zum Bahnhofsareal und insbesondere in Richtung Norden zum Schulzentrum, Frei- zeit- und Sportgelände sowie zur Isen nimmt der Grünflächenanteil sehr stark zu und geht in Richtung Norden in die offene Landschaft über. Das Isental ist bis auf wenige gewerbliche Strukturen (u.a. Sä- gewerk) weitgehend von der Bebauung freigehalten. Abb. 44: Panoramabild Ortszentrum Ampfing

51 Vertiefung

Das Panoramabild gibt einen guten Überblick über die wesentlichen Straßen- und Platzbereiche im Ortszentrum:

 Auf der rechten Seite des Bildes die Schweppermannstraße mit Gasthaus sowie kleinteiliger Zei- lenbebauung an der Martin-Greif-Str., die den zentralen Bereich fasst. Nach Westen ist auf beiden Seiten ein Grünzug auf Höhe des Zitzmerstadels sowie Richtung Schule und Sportflächen ablesbar.

 In der Bildmitte wird der Marktplatz von großvolumigen Baukörpern bestimmt.

 Auf der linken Bildseite der Kirchenplatz, der durch die Wegnahme der alten Landwirtschaft entstanden ist. In Richtung Kirche fehlt die Raumkante, um eine qualitätvollere „Platzsituation“ entstehen zu lassen.

 Auf der linken Seite erstreckt sich ein weiterer Grün-/Freiraumbereich, der auf eine ehem. Hofstel- len zurückführen ist.

52 Vertiefung

3.3 Ortsbild

Die Darstellung des Ortsbilds umfasst die Frei- und Grünflächenstruktur sowie den Gebäude- und Platzbereich unter Berücksichtigung von Wechselwirkungen.

Abb. 45: Auszug Karte Ortsbild (Karte 4)

Ergänzende Fußnote zur „authentischen Bebauung“: Bebauung, die lagebedingt und von der Gebäudestruktur mit dem Urkataster noch weitgehend übereinstimmt.

Gebäudebereich Der Bestandsaufnahme und Bewertung der vielschichtigen Gebäudestruktur wurden Kategorien zugrunde gelegt: A) Baudenkmäler: Nachrichtliche Übernahme aus dem Bayerischen Denkmalatlas. B) Erhaltenswerte, ortsbildprägende Bauten:  Besitzen historische Substanz, erreichen aber nicht den Rang eines Einzeldenkmals.  Unterstreichen, neben den Einzeldenkmälern, die historische Identität eines Ortes und beschrei- ben und verdeutlichen die (weitere) Ortsentwicklung.  Sie haben meist eine strukturelle Wertigkeit.

53 Vertiefung

C) Strukturprägende Bauten (in der Karte nur mit Raumkante markiert):  Strukturprägende Bauten sind für das "größere Ganze" von Bedeutung, d.h. sie haben strukturellen Wert als Bestandteil der historischen Ortsstruktur.  Bestimmend ist das historisch-ortsstrukturelle Umfeld (Quartier).  Der strukturelle Wert hängt von dem übergeordneten Wert des Quartiers oder Straßenraums ab.

Nachfolgend werden für alle drei Kategorien charakteristische Beispiele dargestellt.

A) Baudenkmäler

Abb. 46: Beispiele für Baudenkmäler

Im Untersuchungsgebiet befinden sich 8 Baudenkmäler:  Die katholische Pfarrkirche St. Margaretha; einschiffiger netzgewölbter Bau auf spätgotischer Grundlage, 1894 erweitert. Unter Denkmalschutz stehen auch die Friedhofskapelle (1749) und die Friedhofsmauer (spätmittelalterliche Anlage).  Der sog. Zitzmerstadel, ein großer langgestreckter Bundwerkstadel mit Satteldach; reiches Gitter- werk (um 1860); stark sanierungsbedürftiges Fragment des früheren Zitzmerhofes.  Ehem. Gasthof zur Post (heutige VR-Bank); zweigeschossiger langgestreckter Putzbau mit Boden- erker und Krüppelwalmdach (17./18 Jhdt.).  Ehem. Pfarrökonomie, sog. Theresianum; zweigeschossiger Bau, steiles Satteldach, nach dem 2. Weltkrieg kurzzeitig als Synagoge genutzt. Südwestlich im Pfarrgarten befindet sich ein denkmalgeschützter ehem. Luftschutzbunker.  Am Kirchenplatz (Hs-Nr. 11) Ständerbohlenstadel mit Satteldach, Bund- und reichem Gitterwerk.  Im Umfeld des Edeka-Marktes eine Hof- und Gartenmauer, gewinkelte Mauer mit Blendbögen, gehörte zum Gebäudekomplex des ehem. Gasthof zur Post.

54 Vertiefung

 In der Zangberger Str. (19) ein Wohnhaus; zweigeschossiger Satteldachbau mit Kniestock (Ende 19 Jhdt.), stark sanierungsbedürftig.  In Ergänzung ist ein denkmalgeschützter Bildstock seitlich der Zangberger Straße zu erwähnen.

Die Lage und Qualität der Baudenkmäler verdeutlicht, dass es sich weitgehend um Fragmente der ehemals historischen Siedlungsstruktur handelt. Ein Zusammenwirken ergibt sich mit den beiden nachfolgenden Kategorien der ortsbild- und strukturprägenden Bauten.

B) Ortsbildprägender Bau

Abb. 47: Beispiele für ortsbildprägende Bauten

Im Untersuchungsgebiet befinden sich 22 ortsbildprägende Bauten. Die dargestellten Beispiele verdeutlichen die Werthaltigkeit des Typus mit einer deutlich erkennbaren historischen Bausubstanz. Sie unterstreichen zusätzlich zu den Einzeldenkmälern die historische Identität im städtebaulichen Zusammenhang. Typische Beispiele finden sich in konzentrierter Form in der Abfolge des historischen Marktplatzes. Den nördlichen Auftakt gegenüber dem Rathaus bildet ein „Dreigespann“ von markanten zweige- schossigen Gebäuden mit besonderen Giebelausprägungen (Bild oben links). Im Übergang vom Marktplatz in den Kirchenplatz befinden sind großvolumige zweigeschossige Bau- körper mit Krüppelwalmdach, die ortstypische Stellungen und Gebäudedetails aufweisen (Bild oben rechts, unten links). In der Hofgasse weist das villenartige Gebäude der Apotheke ein Alleinstellungsmerkmal auf. Weiter westlich in der Hofgasse findet sich noch eine Dreiseithofanlage (Bild unten rechts) vor, die die ursprünglichen „Hofanlagen“ wiederspiegelt.

55 Vertiefung

C) Strukturprägender Bau

Abb. 48: Beispiele für strukturprägende Bauten

Die strukturprägenden Bauten unterstützen eine zusammenhängende Erlebbarkeit der historischen Ortsstruktur. Demzufolge sind die Stellung zur Straße, die Kubatur und Höhenentwicklung weitgehend stimmig, wobei eine deutlichere Überprägung in der Gestaltung bis hin zu Ersatzbauten möglich ist. Im Gegen- satz fallen ortbildstörende Gebäude (mit fremdartigen Elementen etc.) nicht in diese Kategorie. Diese Rolle verdeutlicht u.a. das Gastronomiegebäude (Bild oben links), das durch die Nachbarschaft zur Kirche sowie seiner Lage am Platz (Abschluss Marktplatz) eine wichtige städtebauliche Dominante einnimmt. Ebenso trägt das weiter südlich gelegene Gebäude (Bild oben rechts) zur Raumbildung des Marktplat- zes in unspektakulärer Weise bei. Das Gebäude der Bäckerei (Bild unten links) markiert das östliche Ende des Kirchplatzes und ist Be- standteil der ortstypischen Hofräume. In ähnlicher Weise sind die beiden Ersatzbauten im Bereich des Pfarrhofes sowohl auf die Fassung des Straßenraums als auch auf die hofartige Bauanordnung ausgerichtet (Bild unten rechts).

56 Vertiefung

D) Ortsfremde Baustrukturen Abb. 49: Beispiele für ortsfremde Bauten

Defizite, die aus Sicht des Ortsbilds die Struktur und Substanz des historischen Ortskerns betreffen, gehen auf die Veränderungen der letzten ca. 50 Jahre zurück. Dies betrifft die strukturelle und funktionale Entwicklung von einem ursprünglich landwirtschaftlich geprägten Dorf zu einem vorstädtisch geprägten Ort durch den hohen lagebedingten Entwicklungs- druck. Diese Entwicklung wurde bereits in den Vorbereitenden Untersuchungen 1992 thematisiert.

Vor diesem Hintergrund haben sich in den letzten Jahrzehnten ortsfremde Baustrukturen entwickelt, die hinsichtlich Ihrer Ausformung keinen Bezug zu den gewachsenen Strukturen aufnehmen. Während das Rathaus als typischer Zweckbau seiner Zeit eine punktuelle Stellung einnimmt, zeigen sich im westlichen Umfeld des Zitzmerstadels sowie im Übergang vom Kirchenweg in die Zang- berger Straße flächige Ausformungen von vorstädtischen Baustrukturen (u.a. Geschosswohnungs- bau).

Auch aus Sicht des Ortsbildes ergibt sich mit dem östlichen Bahnhofsareal – insbesondere in der Anbindung an den „Marktplatz – eine umfassende Neuordnungssituation, die auf einen kompletten Funktionsverlust zurück zu führen ist.

57 Vertiefung

Straßen- und Platzbereiche Im Rahmen der Bestandsaufnahme und Bewertung wurden dem Maßstab eines „ortsbildprägenden Straßen- und Platzraums“ folgende Kriterien zugrunde gelegt:  Diese unterstreichen die historische Identität des Ortes.  Sie sind durch eine weitgehende Geschlossenheit der Bebauung definiert.  Sie entsprechen noch weitgehend dem historischen Vorbild.

Abb. 50: Charakteristische Straßen- und Platzräume

Ausgehend von der historischen Entwicklung stellen sich im Untersuchungsgebiet Straßen- und Platz- räume mit differenzierten Qualitäten dar:  Der „Marktplatz“ ist von der Grundanlage ein großräumiger Straßenraum, der mittels Vor- und Rücksprüngen von Gebäuden kleine Platzräume entstehen lässt, die in der Gesamtheit einen „Marktplatzcharakter“ ergeben. Die Pfarrkirche bildet den markanten Abschluss dieses Platz- raums.  Nach Nordwesten schließt sich eine dörfliche Platzsituation im Umfeld des Gasthofes mit Mit- baumstandort und Großbäumen an. Dieser Platzbereich übernimmt eine wichtige Verteilungs- funktion zur Martin-Greif-Straße, St.-Martin-Straße und zur Schweppermannstraße.  Der Kirchenplatz stellt sich als großräumiger Platzraum dar, der erst zu einem späteren Zeit- punkt durch die Wegnahme einer Hofstelle entstanden ist. Einerseits konnte damit ein an dieser Stelle nachvollziehbarer Platzraum geschaffen werden, andererseits ist die Platzfassung (unter- geordnete Baukörper, angrenzender Privatgarten) nur bedingt gegeben.  Die Hofgasse weist im östlichen Teilbereich (im Anschluss zum Marktplatz) in Verbindung mit der Qualität der anliegenden Gebäude und Vorbereiche einen gut gegliederten Straßenraum auf. Darüber hinaus spielt sie für die - alternativ zur Münchner Straße - „ruhigere“ Vernetzung Rich- tung Bahnhof (v.a. auch für Fußgänger und Radfahrer) eine wichtige funktionale Rolle.  Als Neuausbildung eines Platzraums stellt sich der Bereich im Umfeld der Sparkasse und des Industriedenkmals dar. Dieser übernimmt eine wichtige Übergangs- und Verbindungsfunktion zwischen dem historischen Ortskern (Hofgasse) und dem Bahnhofsareal. Um die (fußläufige) Verbindungsfunktion gewährleisten zu können, müsste eine konsequentere Weiterführung (Que- rung) hin zum Industriedenkmal sichergestellt werden.

58 Vertiefung

3.4 Gebäudezustand und Geschosshöhen

Gebäudezustand Abb. 51: Auszug Karte Substanzbewertung (Karte 5)

Die Bewertung des Gebäudezustands basiert Abb. 52: Beispiel Sanierungsfähigkeit fraglich auf der augenscheinlichen Beurteilung der stra- ßenzugewandten Fassade und ist nach vier Ka- tegorien untergliedert:  Kein Sanierungsbedarf aufgrund bereits voll- zogener Sanierung bzw. in Sanierung befind- lich.  Gebäude mit mittlerem Sanierungsbedarf: Veraltete oder teilweise defekte Fenster/Tü- Abb. 53: Beispiel hoher Sanierungsbedarf ren, veraltetes Dach, Schäden an Putz/Fas- sade und energetische Mängel.  Gebäude mit hohem Sanierungsbedarf: De- fekte Türen/Fenster, starke Mängel an Fas- sade und Dach, die die Funktionalität beein- trächtigen wie z.B. undichtes Dach oder Fas- sadenrisse.

59 Vertiefung

 Sanierungsfähigkeit fraglich: Starke Beein- Abb. 54: Beispiel hoher Sanierungsbedarf trächtigung der Gesamtsubstanz bedingt durch eine lange Leerstandssituation. Im Untersuchungsgebiet weisen acht Gebäude eine fragliche Sanierungsfähigkeit und weitere 31 Gebäude einen hohen Sanierungsbedarf auf. Hierbei ergibt sich eine gewisse Konzentration im Bereich zwischen dem Marktplatz und der St.- Martin-Straße. Die Kategorie „fragliche Sanie- rungsfähigkeit“ bezieht sich u.a. auf den Neuord- Abb. 55: Beispiel kein Sanierungsbedarf nungsbereich im westlichen Bahnhofsareal (siehe Abb. 52). In der Kategorie des leichten bis mittleren Sanie- rungsbedarfs ordnen sich 109 Gebäude ein und stellen den Großteil der Gebäudesubstanz dar. In den Kategorien hoher und mittlerer Sanie- rungsbedarf befindet sich die Mehrzahl die orts- bildprägenden Gebäude. Bei 67 Gebäuden besteht kein Sanierungsbe- darf, da sie kürzlich saniert wurden oder sich in Sanierung befinden. Ziel sollte es sein, bei den Gebäuden mit einem hohen Sanierungsbedarf eine auf das einzelne Ob- jekt bezogene, gezielte Sanierungs- und Umnutzungsperspektive zu entwickeln sowie bei den Gebäu- den mit einem mittleren Sanierungsbedarf eine schrittweise Modernisierung und Instandsetzung (u.a. energetische Sanierung) anzuregen. Hierzu erscheint ggf. auch die Schaffung eines kommunalen Förderprogramms hilfreich.

Geschosshöhen

Abb. 56: Auszug Karte Geschosshöhen (Karte 8)

60 Vertiefung

Abb. 57: Panoramabild Ortszentrum Ampfing

Die Bestandskarte und das Panoramabild verdeutlichen die Geschosshöhen im Untersuchungsgebiet. Den Schwerpunkt bilden Gebäude mit einer Geschosshöhe von II+D (grüne Einfärbung); dies betrifft insbesondere die historische Gebäudesubstanz im Kernbereich Markt- und Kirchenplatz sowie den nach Norden anschließenden Siedlungsbereich. Etwa 15% des Gebäudebestandes (39 Gebäude) weist die Geschosshöhe III+ D bzw. viergeschossige Baukörper (blaue Einfärbung) auf. Dies entspricht dem Gebäudetypus der vorwiegend in der Nach- kriegszeit entstanden ist und insbesondere Mehrfamilienhäuser oder Geschosswohnungsbauten im Bereich der Hofgasse sowie nördlich des Rathauses betrifft. Ergänzend finden sich vereinzelte Gebäude mit einer Geschosshöhe I+ D, die entweder Zweckbauten (Sporthalle, Kindergarten, Lebensmitteleinzelhandel) oder Wohnzwecken (Einfamilienhäuser) zu zuordnen ist.

61 Vertiefung

3.5 Nutzungsstruktur

Abb. 58: Auszug Karte Nutzungsstruktur (Karte 6)

62 Vertiefung

Nahversorgung Aufgrund der hohen Bedeutung für die Grundversorgung wird zunächst auf das Nahversorgungsangebot im engeren Sinne unter Berücksichtigung des Angebots im unmittelbaren Umfeld des Untersuchungsgebiets eingegangen. Abb. 59: Übersicht zur Lebensmittelnahversorgung

Abb. 60: Nahversorgungsangebote im Untersuchungsgebiet und Umfeld

63 Vertiefung

In Abgrenzung zu den gemeindlichen Grundversorgungsaufgaben umfasst die „Nahversorgung“ v.a. die privatwirtschaftlichen Angebote, die u.a. die Bereiche Lebensmitteleinzelhandel, Gastronomie und Dienstleistungsangebote umfassen. Der Begriff der „Nah-Versorgung“ bezieht sich auf ein adäquates Versorgungsangebot und die „Nähe“ im Sinne einer möglichst fußläufigen Erreichbarkeit. In der Regel stellt ein ausreichend leistungsfähiger Lebensmittelmarkt in zumutbarer Entfernung das Rückgrat des Nahversorgungsangebotes dar (vgl. OSTERTAG, LEUNINGER 2014). Für die Einordnung des örtlichen Nahversorgungsangebots werden in Abhängigkeit von der Breite und Tiefe des Angebots sog. Versorgungsstufen zugrunde gelegt.

Überblick über die Lebensmittelnahversorgung Übersicht über die Lebensmittelversorgungsangebote (Voll-/Teilsortimenter)

Lebensmittelange- Gesamt-/ Verkaufs- Bezug zum Ortszentrum / Angebot/Zusatzfunktion bot/-Standort fläche weiteren Angeboten Edeka Lechertshu-  GF: ca. 1.600 m²  Standort im unmittelba-  Vollsortimenter mit um- ber&Wimmer, Mühl-  VF: ca. 1.300 m² ren Einzugsbereich des fassenden Frischeange- dorfer Straße 2 - 3 Ortszentrums (am südli- bot wie Obst, Gemüse, chen Ende des Markt- Fleisch/ Wurst, Käse platzes) und Getränke sowie Grundversorgungsange- bot. Lidl, Industrie-  GF: ca. 1.800 m²  Standort außerhalb des  Teilsortimenter mit Ortszentrums (Gewerbe- straße 13  VF: ca. 1.200 m² Grundversorgungsan- gebiet „Ampfing-West“) gebot. Netto, Industrie-  GF: ca. 1.250 m²  Standort außerhalb des  Teilsortimenter mit straße 7  VF: ca. 800 m² Ortszentrums (Gewerbe- Grundversorgungsan- gebiet „Ampfing-West“) gebot.

Im Ortszentrum befindet sich am südlichen Ende des Marktplatzes ein Edeka-Vollsortimenter u.a. mit einem umfassenden Frischeangebot. Aufgrund der Lage und des Angebots kann dieser die Leitfunk- tion für das Lebensmittelnahversorgungsangebot mit Synergien für die weiteren Versorgungsangebote im Ortszentrum von Ampfing übernehmen. Außerhalb des Untersuchungsgebiets im Bereich des Gewerbegebiets „Ampfing-West“ befinden sich zwei weitere Teilsortimenter mit unterschiedlichen Größenverhältnissen: Lidl mit einer Verkaufsfläche von 1.200 m² sowie Netto mit 800 m². Die Darstellung der Radien im Einzugsbereich von 250 m, 500 m und 1.000 m zeigen, dass die fuß- läufige Erreichbarkeit der beiden Teilsortimenter zum Ortskern mehr als 500 m beträgt, wobei zusätz- lich die Bahnunterführung zu berücksichtigen ist. Von daher erscheint eine die fußläufige Vernetzung zum Ortszentrum im Alltag wenig attraktiv bzw. unrealistisch. Zu den weiteren Angeboten im Bereich der Lebensmittelnahversorgung im Untersuchungsgebiet zäh- len sechs Bäckereien bzw. Backfilialen und zwei Metzgereien. Drei Bäckereien befinden sich im Kreu- zungsbereich Kirchenplatz und Zangberger Straße; die weiteren Bäckereien und Metzgereien verteilen sich im Untersuchungsgebiet. Eine Wechselwirkung ergibt sich durch die unmittelbare Nähe zwischen der Metzgerei und einer Bäckerei in der Kernlage der Hauptstraße (im unmittelbaren Umfeld der Pest- säule).

64 Vertiefung

Abb. 61: Lebensmittelnahversorgungsangebote im Ortszentrum

Leerstands- und Unternutzungssituation Abb. 62: Kernlage Marktplatz Die Bestandsaufnahme im Sommer/Herbst 2018 ergab insgesamt 21 leerstehende und untergenutzte Hauptgebäude und weitere sechs leerstehende Nebengebäude; drei Gebäude weisen einen Teilleerstand auf. Eine Konzentration der leerstehenden und untergenutzten Gebäude ergibt sich im östlichen Bahnhofsareal (fünf Hauptgebäude), in der südlichen Martin-Greif-Straße, am Kirchenplatz (ortbildprägendes ehem. Gastronomiegebäude) sowie in der Schmiedgasse. Die Leerstände gehen überwiegend auf eine vormalige Misch- oder Ladennutzung zurück, u.a. Abb. 63: Gastronomie ehem. gastronomische oder landwirtschaftlich genutzte Gebäude. In Bezug auf das Ladengewerbe und die Gastronomie ergibt sich eine Abwärtsspirale in Koumuluation von abnehmender Nutzungsintensität, Nachfrage, mangelnde Nachfolgeperspektive sowie einer ausbleibenden Investitionsbereitschaft in den Gebäudeunterhalt. Nutzungsstruktur Nachfolgend wird zunächst vor allem auf die Frage der vorhandenen Mischnutzungsstruktur eingegangen. Abb. 64: Eiscafe Das Nahversorgungsangebot mit Gastronomie, Ladengewerbe, Einzelhandel und Dienstleistung konzentriert sich im Markt- und Kirchenplatz sowie im unmittelbar angrenzenden Umfeld (u.a. Hofgasse, Schmiedgasse). Insgesamt befinden sich im Untersuchungsgebiet 43 „gewerbliche“ Mischnutzungsangebote (Einzelhandel, Dienstleistung, Ladengewerbe, medizin. Versorgung etc.), was etwa 25% des Gebäudebestands entspricht. So gibt es noch zehn Betriebe, die sich dem Einzelhandel zuordnen lassen - u.a. Haushaltswaren,

Schreibwaren, Fahrräder, Jagd.

65 Vertiefung

Ein Wechselbezug zwischen gewerblichen Misch- und Abb. 65: Bäckerei und Mischnutzungsangebot Nahversorgungsstrukturen sowie ortsbildgprägenden Gebäuden ergibt sich insbesondere im Übergang vom Marktplatz in den Kirchenplatz. Darüber hinaus befinden sich viele Mischnutzungsangebote in Zweck- und Ersatzbauten mit sehr unterschiedlichen Qualitäten. Aus Sicht des Dienstleistungsangebots spielen die beiden Bankfilialen (VR-Bank, Sparkasse) eine wichtige Rolle. Weitere Dienstleistungsangebote umfassen u.a. Reisebüro, Versicherungsbüro, Steuerberater, Fahrschule und Friseur. Abb. 66: Apotheke Neben dem Lebensmitteleinzelhandel und dem Ladengewerbe, geht eine Frequenzwirkung insbesondere von Seiten der Gastronomie aus. Mit dem Ampfinger Hof (Vollbetrieb), dem Duschlwirt (Teilbetrieb), dem Capucchino, dem Eiscafe (mit Mittagsangebot) sowie den teilweisen Mittagsangeboten der Metzgereien und Bäckerein ergibt sich ein vielfältiges Gastroangebot. Wie bereits dargestellt, stehen ehemalige Gaststätten wie der Jungwirt (Kirchenplatz) und die Bahnhofsrestauration leer. Das medizinische Angebot umfasst die beiden Apotheken, zwei Allgemeinarztpraxen, zwei Abb. 67: Rathaus Zahnarztpraxen und verschiedene therapeutische Angebote. Am südlichen Rand des Untersuchungsgebiets befindet sich ein größeres Seniorenpflegeheim mit vielfältigen Angeboten (stationöre Pflegeplätze, Kurzzeitpflege, Demenz- und Palliativpflege). Aufgrund der Lage jenseits der Bahnstrecke ist die fußläufige Anbindung des Pflegeheims an das Ortszentrum nur sehr bedingt gegeben (u.a. Unterführung). Aus Sicht der öffentlichen Nutzungen spielen das zentral gelegene Rathaus mit Bücherei sowie das Abb. 68: Schulzentrum Schulgelände (Mittelschule) eine wichtige funktionale Rolle. An die Mttelschule schließen sich nach Nordwesten u.a. die Grundschule und ein geplanter Kindergarten an. Im Kernbereich befinden sich kirchliche Nutzungen wie die Pfarrkirche und das Pfarrzentrum (St.-Martin- Straße). Im östlichen Bereich des Untersuchungsgebiets schließt sich der Kreis der Nutzungsstruktur mit einem weiteren Kindergartenstandort und dem Heimathaus in der Zangberger Straße.

66 Vertiefung

Insgesamt stellt sich die bestehende Mischnutzungsstruktur im Ortszentrum von Ampfing wie folgt dar:  Von der Größenordnung ordnet sich das Ortszentrum Ampfing als ein Nahversorgungsstandort überwiegend für den täglichen Bedarf ein.  Mit dem bestehenden Angebot erscheint der Nahversorgungsstandort „Ortszentrum Ampfing“ insbesondere aus quantitativer Sicht sehr gut ausgestattet.  Folglich sind Entwicklungsspielräumen hinsichtlich eines zusätzlichen Nahversorgungspotenzials klare Grenzen gesetzt. Zusätzliche Angebote können zu Verlagerungs- und Verdrägungseffekten führen. Gleichzeitig besteht die Herausforderung darin, dass die bestehenden Angebote auch hinsichtlich der Qualität und Einbindung in attraktiver Weise erhalten werden.  Ein punktueller Ergänzungsbedarf wird in der gezielten Ansiedlung eines Drogeriemarktes in Zusammenhang mit dem Lebensmitteleinzelhandel (Edeka-Markt) sowie einem „Regionalmarkt“ (in Anlehnung an einen Wochenmarkt mit Einbindung landwirtschaftlicher Erzeuger aus dem regionalen Umfeld) erkannt.  Ein gutes medizinisches Angebot rundet das Nahversorgungsangebot ab.  Die vorhandenen öffentlichen Einrichtungen (Rathaus, Schule etc.) tragen zur Stabilität des Un- tersuchungsgebiets maßgeblich bei.

67 Vertiefung

3.6 Verkehr

Abb. 69: Auszug Karte Verkehrsstruktur (Karte 7)

Erschließung Das Untersuchungsgebiet ist über die Zangberger Straße (Staatsstraße), die Münchner Straße sowie die Bahntrasse an das übergeordnete Verkehrssystem angeschlossen. Die innere Erschließung des Kernbereichs erfolgt zentral über den Marktplatz (über die Münchner Straße) sowie über den Kirchenplatz (über die Zangberger Straße). Über die Schweppermannstraße und Martin-Greif-Straße wird eine diagonale Verbindung zwischen den beiden übergeordneten Stra- ßen hergestellt. Die Hofgasse und die St.-Martin-Straße dienen der Feinerschließung für den ehemals dörflicher ge- prägten Teilbereich des Untersuchungsgebiets.

68 Vertiefung

ÖPNV Abb. 70: Bahnhof Ampfing Der Bahnhof Ampfing stellt in Verbindung mit dem ausge- prägten Stellplatzangebot eine der wichtigsten regionalen „Verkehrsdrehscheiben“ für den Pendlerverkehr in Rich- tung München dar. Mit einer fußläufigen Entfernung von ca. 400 m zur Kernlage ergibt sich grundsätzlich eine attrak- tive Ausgangssituation, die durch den hohen Stellenwert für Pendler nur sehr bedingt in Wert gesetzt werden kann. Ins- gesamt sind mit der „Pendlerfunktion“ überwiegend Belas- tungen für das Ortszentrum Ampfing verbunden.

Der Bahnhalt weist unter Berücksichtigung der beidseitigen Abb. 71: Busbahnhof Erreichbarkeit einen barrierefreien Ausbaustandard auf. An den Bahnhof sind im Sinne der ÖPNV- Drehscheibenfunktion die regionalen Linienbusse (siehe Kap. 2.2) angebunden. Durch die abgesetzte Lage zur Münchner Straße ergibt sich eine geordnete Ein- und Aus- stiegsfunktion, wobei die fußläufigen Anschlüsse (v.a. Que- rungen) verbesserungswürdig sind. An den Schulen ist eine Schulbushaltestelle angedient.

Im Untersuchungsgebiet befinden sich keine weiteren ÖPNV-Haltestellen.

Münchner Straße Die Münchner Straße (Kreisstraße) spielt für die übergeordnete Erschließungsfunktion in Verbindung mit dem Anschluss an den Bahnhof eine wichtige Rolle und ist deshalb auch durch eine hohe Ver- kehrsbelastung gekennzeichnet. Ebenso stellt diese die offizielle Umleitungsstrecke bei Störungen des Tunnelbetriebs zur A94 dar. Aufgrund der übergeordneten Erschließungsfunktion und Abb. 72: Münchner Straße dem damit verbundenen Ausbauzustand sowie in Wechsel- wirkungen mit dem Umfeld (Bahntrasse, großflächige P&R- Stellplatzanlagen) ergibt sich insgesamt eine starke Trennwir- kung zum Ortskern. Zu dieser Trennwirkung tragen auch die mangelnden Querungen sowie die nicht ausreichend breiten und teilweise in schlechtem Bauzustand befindlichen Seiten- bereiche/Fußwege bei. In Zusammenhang mit der außerörtlichen Verbindungsfunk- tion ergeben sich an der Münchner Straße die wichtigsten Knotenpunkte im Untersuchungsgebiet: Abb. 73: Knotenpunkt Münchner Straße – Schweppermannstraße  Münchner Straße – Marktplatz: weist innerhalb des Kreuzungsbereichs eine gewisse Unübersichtlichkeit in Verbindung mit der Anbindung des Lebensmittelmarktes auf.  Münchner Straße- Schweppermannstraße: spitzwinkelige Einmündungssituation; mangelnde Orientierung für die fußläufige Querung, ungenügende Seitenbereiche (Breite) sowie teilweiser schlechter Bauzustand.

69 Vertiefung

Neben der Münchner Straße sind die Waldkraiburger/Zangberger Straße sowie die Mühldorfer Straße durch höhere Verkehrsbelastungen gekennzeichnet. In der Martin-Greif-Straße stellen sich einige private „Hinterliegererschließungen“ dar, die jedoch im jedoch im IEK-Prozess (Ortswerkstätten) nicht problematisiert wurden.

Ruhender Verkehr In der Karte sind die einzelnen Stellplatzstandorte im Untersu- Abb. 74: Stellplatzangebot Marktplatz chungsgebiet dargestellt. Ein geordnetes, öffentliches Stellplatzangebot findet sich im Un- tersuchungsgebiet in folgenden Bereichen vor (siehe Karte): A) Park&Ride-Angebot (Bahnhofsumfeld)  Ca. 200 Stellplätze nördlich der Bahnlinie.  Ca. 390 Stellplätze südlich der Bahnlinie (angrenzend an das Untersuchungsgebiet). B) Weiteres Stellplatzangebot

 Ca. 70 Stellplätze nördlich der Bahnlinie mit ausgewiesener Abb. 75: Stellplatzangebot Kirchenplatz Kurzparkzone, davon sind 34 mit Parkausweisen für die Ange- stellten im Ort ausgegeben.  Ca. 60 Stellplätze (Längsparker) entlang der Münchner Straße.  Ca. 35 Stellplätze (Quer-/Längsparker) entlang dem Markt- platz.  Ca. 40 Stellplätze am Kirchenplatz.

 Ca. 40 Stellplätze im Einmündungsbereich Hofgasse – St.- Abb. 76: Stellplatzangebot Hofgasse Martin-Straße.  Ca. 8 Stellplätze am nördlichen Ende des Markplatzes im Über- gang zur Schweppermannstraße. Probleme mit einer ungeordneten Stellplatzsituation ergeben sich nur sehr punktuell u.a. im Bereich der Hofgasse.

Insgesamt ergibt sich eine gute Stellplatzausstattung, die sich sowohl auf das quantitative Angebot als auch auf die Verteilung im Gebiet bezieht. Darüber hinaus fügen sich die Stellplatzanlagen (außerhalb des Bahnhofsumfelds) auch aus gestalterischer Sicht Abb. 77: Ungeordnete Stellplatzsituation in die städtebauliche Situation ein. An dieser Stelle zeigt sich, dass das Ziel der Schaffung von Stell- platzmöglichkeiten im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchun- gen von 1992 weitreichend umgesetzt wurde.

70 Vertiefung

Fuß- und Radwege Das Fußwegenetz stellt sich im Untersuchungsgebiet insge- Abb. 78: Beispiel Fuß- und Radweg an samt als untergeordnet dar. Dies betrifft u.a. folgende Punkte: der Münchner Straße  Im Bestand gibt es nur sehr wenige fußläufige Vertikal- und Querverbindungen.  Die ungenügenden Seitenbereiche entlang der Straßen (Münchner Straße, Zangberger Straße, Schweppermann- straße, Martin-Greif-Straße); betrifft u.a. die mangelnde Wegebreite und bauliche Mängel.  Die fußläufige Anbindung von Süden ist durch die Bahntrasse (Unterführungen) eingeschränkt.  Fahrradwege sind sehr punktuell und ausschließlich in Kombination mit Fußwegen ausgewiesen. Abb. 79: Fußweg Münchner Straße - Hof- gasse Für die Verbesserung der fußläufigen Vernetzung ist die Anbin- dung zwischen Bahnhof und Ortszentrum mit der Querung über die Münchner Straße von wesentlicher Bedeutung. Ein Ausbaubedarf für Radwege besteht vor allem für die Er- reichbarkeit des Bahnhofs, was auch zur Entlastung des in- nerörtlichen Ziel- und Quellverkehrs beitragen würde. Aufgrund der vorhandenen Nutzungsansprüche und des Platzangebots stellen sich Lösungen entlang der Münchner Straße als sehr schwierig dar. Von daher wird eine vertiefende Untersuchung empfohlen, die u.a. auch eine großflächigere Vernetzung be- rücksichtigt.

71 Vertiefung

3.7 Bewertung: Stärken und Schwächen

Werte und Potentiale Abb. 80: Auszug Karte Werte und Potentiale (Karte 9)

Der „Marktplatz“ stellt städtebaulich und funktional Abb. 81: Marktplatz den wahrnehmbaren Kernbereich dar. Aus städtebau- licher Sicht tragen hierzu vor allem die Gebäudestel- lungen bei, die mittels Vor- und Rücksprüngen von Ge- bäuden kleine Platzräume entstehen lassen, die in der Gesamtheit einen großzügigen Straßenraum mit „Marktplatzcharakter“ ergeben.

72 Vertiefung

Ein weiterer wichtiger Baustein ist die im Bereich des Abb. 82: Hochwertige Gebäudepotenziale Marktplatzes von der Münchner Straße bis zum Rat- haus noch vorhandene charakteristische Bausub- stanz. Aus funktionaler Sicht ist der Kernbereich von Ampfing rund um den Markt- und Kirchenplatz durch ein ausge- prägtes Angebot an Mischnutzungs- und Nahversor- gungsstrukturen gekennzeichnet, die insbesondere die Güter des täglichen Bedarfs abdecken.

Zur Stabilität tragen insbesondere der im Ortszentrum vorhandene Lebensmitteleinzelhandel (Vollsortimen- Abb. 83: Lebensmitteleinzelhandel ter) sowie gastronomische Angebote bei. Ebenso spielen die Gemeinbedarfseinrichtungen im Kernbereich (Rathaus, Pfarrzentrum) bzw. in fußläufi- ger Erreichbarkeit (Schule, Sporthalle, Kindergärten) sowie im fußläufig erreichbaren nördlichen Umfeld (Freizeit-, Sportzentrum, Grüne Lagune) für die Attrak- tivität und Frequenzwirkungen des Ortszentrums eine wichtige Rolle. Insbesondere die zentralen Einrichtungen Pfarrkirche

– Gasthof - Rathaus - Schule stehen entlang der Achse

Kirchenweg und Schweppermannstraße in einem engeren räumlichen Zusammenhang, der mit dem Stand- Abb. 84: Wichtige Infrastruktureinrichtungen ort des ehem. Zitzmerhofes bzw. Zitzmerstadels zu- sätzliche Entwicklungsmöglichkeiten bietet. Für den südlichen Bereich des Untersuchungsgebiets ist die fußläufige Erreichbarkeit des Bahnhofs positiv zu beurteilen, wobei mit einer Neuordnung im östlichen Bahnhofsareal eine wichtige Entwicklungslücke in Wechselbezug mit dem Lebensmittelvollsortimenter sowie der Anbindung an den Marktplatz geschlossen werden kann. Insgesamt ergibt sich mit Bezug zu den Zielen der Vor- bereitenden Untersuchungen 1992 für das Ortszent- rum von Ampfing eine gute Stellplatzausstattung, die sich sowohl auf das quantitative Angebot als auch auf die Verteilung im Gebiet bezieht.

73 Vertiefung

Mängel und Herausforderungen Abb. 85: Auszug Karte Mängel (Karte 10)

Über den noch weitgehend erhaltenen Kernbereich hin- Abb. 86: Heterogene, vorstädtische Baustruktur aus ergibt sich in den Anschlussbereichen eine teilweise sehr heterogene Gemengelage mit vorstädti- schen Baustrukturen. Vor allem Wohnbauten (Ge- schosswohnungsbau) nehmen u.a. hinsichtlich der Di- mensionierung und Gestaltung zum Teil sehr wenig Be- zug zu den ortbildprägenden Ausgangsstrukturen auf. Die Leerstandsentwicklung in den Ladenlokalen spiegelt den Konzentrationsprozess insbesondere im Ein- zelhandel wieder und stellt sich als eine vornehmliche Abb. 87: Leerstand in Ladenlokalen Frage der Umnutzung dar. Einerseits erscheint eine Wiederbelebung mit Mischnutzungsstrukturen zwar wünschenswert, jedoch angesichts des vorhandenen Angebots nur punktuell bzw. sehr bedingt tragfähig. Andererseits sind auch einer Umnutzung in Wohnen durch die beengten Lagen und die teilweise mangelnde Wohnumfeldqualität v.a. der Ladenlokale Grenzen gesetzt.

74 Vertiefung

Bei einem Teil der Baudenkmäler und teilweise orts- Abb. 88: Zitzmerstadel mit Umfeld bildprägenden Gebäuden ergibt sich eine Kumulation von Leerstandssituation und einem hohen Sanierungs- rückstand. Dies betrifft insbesondere den ehem. Zitz- merstadel, wobei der Aspekt eines ungeordneten städ- tebaulichen Umfelds hinzukommt. Zu berücksichtigen ist jedoch, dass im Rahmen des ISEK-Prozesses ein tragfähiger Lösungsansatz für das Areal des ehem. Zitz- merhofes entwickelt werden konnte (siehe Kap. 4.2) und sich eine zeitnahe Verbesserung abzeichnet. Abb. 89: Umstrukturierungsbedarf Ebenso ist für das derzeit komplett aufgelassene östli- che Bahnhofsareal eine Umstrukturierung vorgesehen, die auch für die Anbindung an den südlichen Bereich des Marktplatzes von Bedeutung ist. Im Umfeld des Kirchenplatzes stellt sich im Bereich der ehem. Gaststätte Jungwirt ein weiterer wichtiger Um- strukturierungsbedarf dar, der auch den südlichen An- schlussbereich einbezieht. Der Kirchenplatz ist hinsichtlich seiner zentralen Lage für das ortsräumliche Gefüge von hoher Bedeutung, je- Abb. 90: Kirchenplatz doch ergibt sich ein Optimierungsbedarf was die Platz- fassung sowie die konsequentere Wahrnehmung der Aufenthalts- und Treffpunktfunktion auch in Abgren- zung zum Stellplatzangebot betrifft. Aus struktureller und funktionaler Sicht ist die „Doppel- Zäsur“ Münchner Straße und Bahntrasse mit starken Trennwirkungen des Kernbereichs einerseits gegen- über dem Bahnhofsareal und andererseits gegenüber den südlichen Ortsbereichen verbunden. Im Zuge der Abb. 91: Trennwirkung Münchner Straße Umgestaltung der Münchner Str. liegt ein wesentliches Augenmerk darin, die fußläufigen Querungsmöglichkei- ten zu verbessern. Ebenso soll auch die Umstrukturie- rung des östlichen Bahnhofsareals zu einer besseren Verknüpfung beitragen. Ergänzend zur Münchner Straße tragen auch die Ver- kehrsbelastungen in der Zangberger Straße zu Trenn- wirkungen bei, wobei dies neben dem hohen Pendler- aufkommen („Pendlerbahnhof Ampfing) auch auf den innerörtlichen Ziel- und Quellverkehr in Verbindung mit der weitläufigen Siedlungsanlage zurück zu führen ist. Die Problematik der Verkehrsbelastung steht teilweise auch in Verbindung mit einer ausbaubaren fuß- und radläufigen Vernetzung; die fußläufige Vernetzung innerhalb des Ortszentrums; die radläufige Vernetzung, was vor allem die Anbindung der Wohnsiedlungsge- biete betrifft.

SANIERUNGSSTRATEGIE

76 Sanierungsstrategie

4 Sanierungsstrategie

4.1 Strategie und Ziele der zukünftigen Sanierung

Aufgabe der Sanierungsstrategie ist es, räumliche, städtebauliche und funktionale Ziele als Grundlage für erforderliche Sanierungsmaßnahmen zu definieren. Die Strategie bildet dabei den übergeordneten Orientierungs- und Entwicklungsrahmen. Aus der Stra- tegie lassen sich Handlungsfelder und Maßnahmen ableiten, die auf den nachfolgenden Seiten näher erläutert werden. In den Zielen werden im Sinne einer Begründung der nachfolgenden Maßnahmen vorrangig auf die Bedeutung und Erfordernisse aus städtebaulichen, funktionalen und gestalterischen Gesichtspunkten eingegangen sowie grobe Lösungs- und Umsetzungsansätze aufgezeigt.

Abb. 92: Auszug Karte Sanierungs- und Strukturkonzept (Karte 11)

77 Sanierungsstrategie

Übergeordnete Leitlinie: Sanierungsstrategie 2.0: „Von den Rändern aus die Mitte stärken“ Aufwertung und Vernetzung von wichtigen Umnutzungsbereichen zur Stärkung des Ortszentrums Abb. 93: Leitlinie Von den Rändern aus die Mitte stärken!

Während die Sanierung in der Vergangenheit auf die historische Ortsmitte mit Markt- und Kirchenplatz ausgerichtet war, baut die zukünftige Sanierungsstrategie in besonderer Weise auf die Entwicklung von Umnutzungsbereichen im Umfeld der Ortsmitte auf. Mit dem Leitmotiv „von den Rändern aus die Mitte zu stärken“ leitet sich die übergeordnete Zielset- zung ab, dass die Umstrukturierung und Aufwertung dieser Bereiche insgesamt auch zu einer Stabili- sierung und Belebung der Ortsmitte beiträgt. Mit den Umnutzungsbereichen südöstliches Bahnhofsareal, Rathausstandort/ehem. Zitzmerhof sowie das westliche Umfeld des Kirchenplatzes verbinden sich städtebaulich und funktional unterschiedliche Profile, deren Entwicklung auf das jeweilige Umfeld und den örtlichen Bedarf ausgerichtet wird. So trägt der Rathausstandort/Zitzmerhof zur Weiterentwicklung von Gemeinbedarfseinrichtungen bei, während das südöstliche Bahnhofsareal sowie das Umfeld des Kirchenplatzes auf ergänzende Einzel- handels-, Dienstleistungs- und Wohnangebote abzielen. Insbesondere in den Anschlussbereichen sollen sich positive Wechselwirkungen wie z.B. zum vorhandenen Lebensmitteleinzelhandel in Zusammenhang mit der Entwicklung des südöstlichen Bahnhofs- areals oder zu den Gemeinbedarfseinrichtungen wie Schul- und Pfarrzentrum im Bereich Rat- haus/Zitzmerhof ergeben. Damit auch Synergien für den zentralen Bereich der Ortsmitte mit Markt- und Kirchenplatz erreicht werden können, spielt u.a. die Berücksichtigung einer fußläufigen Vernetzung und Durchgängigkeit eine wichtige Rolle. Dies betrifft vor allem die fußläufige Anbindung zwischen dem Bahnhofsareal an die Anschlussbereiche des Ortszentrums (Marktplatz, Hofgasse). Im Gesamtzusammenhang ergeben diese drei Umstrukturierungsbereiche einen Dreiecksbezug rund um die historische Ortsmitte, der neben einer Belebung u.a. auch die Verbesserung von städtebauli- chen Rahmenbedingungen (fußläufige Vernetzung, Stellplatzangebot) nach sich ziehen soll.

78 Sanierungsstrategie

Zusammenfassend leiten sich mit der Sanierungsstrategie nachfolgende Zielstellungen ab: Ziel 1 (Basis): Stärkung der noch vorhandenen historischen Ortsstruktur Der ehemals dörflich geprägte Ortskern von Ampfing war in den vergangenen Jahrzehnten einem er- heblichen Funktions-, Bedeutungs- und letztlich auch städtebaulichen Gestaltungswandel unterwor- fen. Im Wesentlichen spiegelt sich dieser Wandel von der dörflich-bäuerlichen Prägung hin zu einer „marktort-artigen“ Entwicklung mit Gemeinbedarfseinrichtungen, Einzelhandel, Dienstleistung und der zunehmenden Bedeutung des Wohnens. Ausgehend von diesem Veränderungsprozess stellen der sensible Umgang und auch die Stärkung der nur noch im Kernbereich gegebenen historischen Ortsstruktur eine Basis für den zukünftigen Sanie- rungsprozess dar. Neben der funktionalen Ebene hängen davon maßgeblich auch das Ortsbild und letztlich auch die Identifikation der Bevölkerung ab.

Ausgehend von dem Ziel einer Stärkung betrifft dies die zwei wesentlichen Ebenen des Sanierungs- prozesses: die städtebaulich-gestalterische Aufwertung sowie die funktionale Stabilisierung und Stär- kung. Für die Ebene der städtebaulich-gestalterischen Aufwertung wird auf das 7. Ziel („Optimierung der sanierten Bereiche Markt- und Kirchenplatz“) verwiesen.

Um die noch vorhandene „Zentralität“ der Ortsmitte auch aus funktionaler Sicht zu stabilisieren und zu stärken, bietet sich eine schrittweise Weiterentwicklung von Mischnutzungsstrukturen im Wechsel- bezug zwischen gezielten Wohnangeboten (u.a. altersgerechtes/barrierefreies Wohnen), dem sukzes- siven Ausbau von ergänzenden Dienstleistungsangeboten sowie einer Aufwertung von Gemeinbe- darfsstrukturen an. Von besonderer Bedeutung ist insbesondere der sensible Umgang mit der Schaf- fung von ergänzenden Wohnangeboten im Einklang mit den städtebaulichen Rahmenbedingungen (Lärmimmissionen, Stellplatzangebot) für die vorhandenen gewerblichen Mischnutzungsstrukturen.

Ziel 2: Weiterentwicklung des Gemeinbedarfsbereichs Ein wichtiger räumlicher Teilbereich stellt der Rathausstandort im Wechselspiel mit dem Areal des ehem. Zitzmerhofes in Bezug auf das Umfeld an weiteren Gemeinbedarfseinrichtungen mit Schul- und Pfarrzentrum sowie den weiteren Einrichtungen Richtung Norden wie Kindergarten, Sport- und Frei- zeitzentrum (u.a. Grüne Lagune) dar. Für den Rathausstandort wird zum jetzigen Zeitpunkt eine Sanierung favorisiert, wobei u.a. in Abhän- gigkeit von den Kosten alternativ ggf. auch ein Ersatzbau in Frage kommt. Aus Platzgründen setzt eine Sanierung oder alternativ ein Ersatzbau eine Teilverlagerung von Nutzungen wie z.B. der Bücherei oder dem Standesamt voraus. Neben einer barrierefreien Erschließung ist eine Aufwertung des Umfelds (u.a. Eingangssituation, Stellplätze) vorgesehen. Die Entwicklung des Areals ehem. Zitzmerhof basiert auf der Sicherung und Belebung des ehem. Zitz- merstadels als ortsprägendes Baudenkmal. Hierfür ist eine Kaltraumnutzung für kulturelle Zwecke und Veranstaltungen über eine Großraumnutzung und ergänzende Nebennutzungen beabsichtigt, die auch die Sicherung der statischen-bautechnischen Grundsubstanz gewährleistet. Ausgehend von einer Belebung des Zitzmerstadels ist die Entwicklung eines „Gemeinbedarf- Hofs“ (ggf. Dreiseithof) mit der bausteinartigen Schaffung weiterer Gemeinbedarfsnutzungen und der Aufwertung des Hofraums bzw. Platzbereichs für multifunktionale Zwecke geplant. Hierbei ergeben sich eine Reihe von Wechselwirkungen u.a. zum benachbarten Rathaus / Pfarrzentrum und zum Schulumfeld.

79 Sanierungsstrategie

Ziel 3: Entwicklung des Bahnhofsareals in gezielter Ergänzung zum Marktplatz Einen weiteren räumlichen Baustein bildet die Entwicklung des Bahnhofsareals unter besonderer Be- rücksichtigung des südöstlichen Bahnhofsareals mit dem unmittelbaren Anschlussbereich u.a. zum Marktplatz und zum bestehenden Lebensmitteleinzelhandel ab. Im Kern ist die Neuordnung des südöstlichen Bahnhofsareals auf ein ergänzendes Mischnutzungs- konzept mit Drogeriemarkt, Dienstleistung, medizinisch-therapeutische Angebote sowie einem zentrumsnahen Wohnangebot angedacht. Um hierfür die Voraussetzungen zu schaffen, ist eine Teil-Verlagerung des derzeitigen Stellplatzange- botes (Park+Ride) in das westliche Bahnhofsareal vorgesehen. Diese Maßnahmen stehen im engen Wechselbezug mit dem zeitnahen Ausbau der Münchner Str., der u.a. eine Verbesserung der Verkehrsbezüge (Kreisverkehr im Anschlussbereich zur Schwepper- mannstr.) sowie der fußläufigen Querungen enthält.

Ziel 4: Gezielte Umnutzung und Wiederbelebung von Leerstandsbereichen Wie bereits angedeutet, ist eine gezielte Umnutzung und Wiederbelebung von bestehenden Leer- standsbereichen angedacht, von denen auch in Verbindung mit Einzelobjekten eine Schlüsselstellung und Ausstrahlung auf das Umfeld ausgeht. Dies betrifft insbesondere die ehem. Gastronomie „Jung- wirt“ im unmittelbaren Umfeld des Kirchenplatzes, die ehem. Bahnhofsrestauration an der Münchner Straße sowie Teilbereiche im Umfeld der Gastronomie Ampfinger Hof (u.a. ehem. Maybe und Laden- lokale). Zu berücksichtigen ist, dass sich alle Anwesen derzeit in Privatbesitz befinden und die Gemeinde zwingend auf die Mitwirkungs- und Investitionsbereitschaft von privater Seite angewiesen ist. Generell gilt, dass die Steuerungsstrategien der Gemeinde sowohl Anreizinstrumente (u.a. Förderung über den An- satz unrentierlicher Kosten) als auch Planungsinstrumente (Rahmenplanung etc.) umfassen. Die leerstehende, ehem. Gastronomie „Jungwirt“ stellt gegenüber dem Kirchenplatz ein hohes städ- tebauliches, identifikationsstiftendes und funktionales Potenzial dar. Aus städtebaulicher Sicht be- gründet sich diese mit der den öffentlichen Raum prägenden Hakenhofausbildung und dem sich an- schließenden, großzügigen Umfeld nach Süden. Eine Umstrukturierung und Wiederbelebung dieses Standorts könnte zu einer maßgeblichen Stabilisierung der Ortsmitte rund um den Kirchenplatz beitragen. Für die Wiederbelebung der ehem. Bahnhofsrestauration bietet sich unter Berücksichtigung der historischen Nutzung ein Konzept an der Schnittstelle zum Übernachtungsangebot – auch in Wechsel- spiel mit dem Bahnhof – an. Für die Belebung im nördlichen Bereich des Marktplatzes und dem Anschlussbereich der Martin-Greif- Straße wären unter Berücksichtigung der bestehenden, ortsbedeutenden Gastronomie Mischnut- zungsstrukturen (Dienstleistung, „urbanes Wohnen“) wünschenswert.

Ziel 5: Stärkung der Wohnfunktion im Bereich der Ortsmitte im Wechselspiel mit Mischnutzungen Wie bereits dargestellt, werden für die infrage kommenden Standorte des südlichen Bahnhofsareals, nördlicher Bereich des Marktplatzes sowie des Kirchenplatzes Wohnkonzepte und Wohnformen angestrebt, die den Rahmenbedingungen in Bezug auf die Vereinbarkeit mit Mischnutzungsstrukturen sowie den örtlichen Bedarfen Rechnung tragen.

80 Sanierungsstrategie

Dies betrifft vor allem die Schließung der Angebotslücken, insbesondere hinsichtlich eines ziel-grup- penspezifischen Wohnangebots wie z.B. „urbanes Wohnen“, altersgerechtes Wohnen sowie geförder- ter Wohnungsbau für einkommensschwächere Zielgruppen unter Einbindung von geeigneten privaten Trägern. In Bezug auf den geförderten Wohnungsbau ist zu berücksichtigen, dass in der Flurstraße (im Umfeld des Ortszentrums) erst vor kurzem ein gefördertes Wohnungsbauvorhaben verwirklicht wurde. Auch angesichts veränderter Rahmenbedingungen (Ausbau A94) kann im Zuge eines zu erwartenden steigenden Bodenpreisniveaus auch mittel- bis langfristig von einem Bedarf für bezahlbare Wohnun- gen ausgegangen werden. Ebenso spiegeln die aktuelleren Immobilienentwicklungen den Trend zu kleineren Wohneinheiten insbesondere für ältere Zielgruppen (altersgerechte und barrierefreie Wohnangebote) wieder. Mit dem Wohnstandort im Ortszentrum von Ampfing verbindet sich eine Überschaubarkeit mit allen erforderlichen Angeboten des täglichen Versorgungsbedarfs in fußläufig erreichbarer Nähe.

Im Umkehrschluss würde eine derartige Schaffung von ergänzenden zentrumsnahen Wohnangeboten in den o.g. Bereichen zu einer Stabilisierung der Versorgungsfunktionen im Ortszentrum von Ampfing beitragen. Wie auch die Diskussionen in den Ortswerkstätten gezeigt haben, setzt dies auch eine adä- quate Lösung des ruhenden Verkehrs (Schaffung geeigneter Stellplatzangebote) voraus. Andererseits können private Stellplatzdefizite im Rahmen der Umnutzung nicht umgangen oder auf die Gemeinde abgewälzt werden.

Ziel 6: Verbesserung der Verkehrsinfrastruktur und fußläufigen Vernetzungsbezüge Ausgangspunkt ist, dass sowohl die bestehende Bahntrasse als auch die Münchner Straße mit einem teilweise hohen Verkehrsaufkommen „Zäsuren“ im Ortszentrum von Ampfing darstellen. Vor diesem Hintergrund ist das Ziel 6 darauf ausgerichtet, insbesondere die Trennwirkungen der Münchner Straße abzumildern. Vor diesem Hintergrund ist die vorgesehene Umgestaltung der Münchner Straße darauf ausgerichtet, einerseits die bestehende Trennwirkung abzumildern sowie andererseits in Verbindung mit der Ent- wicklung des Bahnhofsareals eine bessere Anbindung an die Ortsmitte (Marktplatz) zu gewährleis- ten.Dies bedeutet, auch unter Berücksichtigung aller Anforderungen an die Münchner Straße im Sinne einer „Verkehrsachse“ (u.a. Autobahnableitungsverkehr) eine bessere Einbindung in die ortsräumli- chen Strukturen zu gewährleisten. Dies bezieht sich insbesondere auf die fußläufigen Vernetzungsbe- züge und die bessere Regulierung der Verkehrsströme. Im Wechselspiel mit der Neuordnung des südöstlichen Bahnhofsareals gilt es insbesondere eine adä- quate fußläufige Anbindung bzw. Querung Richtung Marktplatz bzw. Hofgasse herzustellen. Ebenso spielt auch die Anbindung bzw. fußläufige Querung in Richtung des Platzbereichs bei der Sparkasse (mit der Weiterführung Pfarrhof- Rathaus) eine wichtige Rolle. Weitere Querungspunkte ergeben sich im Bereich des Bahnhofvorplatzes/Bahnhofsgebäudes sowie im Bereich der Schweppermannstraße, wobei im westlichen Bereich der Münchner Straße u.a. die fußläufige Anbindung in Richtung Schulzentrum zu berücksichtigen ist. Um darüber hinaus im westlichen Bereich des Bahnhofsareals eine effiziente Erschließung und Anbin- dung der Park+Ride-Anlage zu gewährleisten und die bisher unübersichtliche und gefahrenträchtige Verkehrssituation im Knotenpunkt zur Schweppermannstraße zu verbessern, konnte mit der Ausge- staltung eines innerörtlichen Kreisverkehrs ein geeignete Lösung gefunden werden.

81 Sanierungsstrategie

Ein weiterer Bereich, an dem die Thematik der Verkehrssicherheit von Bedeutung ist, betrifft den Ab- schnitt der Zangberger Str. zwischen den Einmündungsbereichen Mühldorfer Straße und Martin-Greif- Straße. Die barrierefreie Verbesserung der begleitenden Gehwege trägt aufgrund der bestehenden Ausgangssituation (u.a. geringe Gehwegbreiten) insbesondere der fußläufigen Verbindung zum bestehenden Kindergarten (Zangberger Str. 10) Rechnung. Aus funktionalen und städtebaulichen Gründen ist ein Ausbau der fußläufigen Vernetzung auch in weiteren Teilbereichen des Untersuchungsgebiets von Bedeutung. Dies betrifft u.a. die Verbesserung der Gehwegsituation an der Schweppermannstraße (Verbindung Richtung Schule) sowie die fußläu- fige Anbindung vom Schulzentrum Richtung Freizeit- und Sportgelände (Ausbau des bereits bestehenden Flurweges).

Ziel 7: Optimierung der sanierten Bereiche Markt- und Kirchenplatz hinsichtlich der Aufenthaltsquali- tät und Barrierefreiheit Aus baulich-gestalterischer Sicht ist zu berücksichtigen, dass im Bereich des Markt- und Kirchenplatz in der Vergangenheit eine weitgehende Sanierung der Straßen- und Platzräume stattgefunden hat. Auf diese gilt es nun weiter aufzubauen und an gezielten Stellen Verbesserungen vorzunehmen. Eine weitgehende Neugestaltung ist nicht erforderlich und wäre auch aus Ressourcengründen nicht vermittelbar.

Der bestehende Kirchenplatz bietet sich sowohl aus gestalterischen als auch aus funktionalen Grün- den für eine Optimierung an. Aufgrund der zentralen Lage im ortsräumlichen Gefüge sowie der grund- sätzlich angelegten Aufenthalts- und Treffpunktfunktion bildet dieser das „Herzstück“ des historischen Altorts. Vor diesem Hintergrund gilt es, die Aufenthaltsqualität des Kirchenplatzes gezielt zu optimieren, die räumliche Platzfassung über grünordnerische Maßnahmen zu verbessern sowie weiterhin ein Stellplatzangebot (ggf. westlicher Teilbereich) zu gewährleisten. Für die Optimierung der Barrierefreiheit im Bereich der Fußwege/Seitenbereiche bietet sich u.a. die Einbringung von einem durchgängigen, barrierefreien Band – zumindest in wichtigen Teilabschnitten – an. Hierbei kann auf erste Ansätze und Konzeptüberlegungen der Gemeinde Ampfing in Abstimmung mit Behindertenvertretern u.a. zum Abbau von Schwellen zurückgegriffen werden.

82 Sanierungsstrategie

4.2 Vertiefungsbereiche

In Anlehnung an die Sanierungsstrategie und Zielstellungen wurden folgende Vertiefungsbereiche be- arbeitet und begleitet:  Entwicklung des östlichen Bahnhofsareals  Umgestaltung der Münchner Straße (Kreisstraße MÜ 38)  Umnutzung des ehem. Zitzmerstadels mit Neuordnung des Umfelds  Anmeldung zur Förderiniti- ative „Innen statt außen“.

Entwicklung des östlichen Bahnhofsareals

Das betreffende Areal bildet den östlichen Abschluss Abb. 94: Luftbildausschnitt und Altbestand des des Bahnhofsgeländes zwischen der Bahntrasse, der östlichen Bahnhofsareals Münchner Str. und den Bahndamm. Nach Norden ergibt sich über die St.-Martin-Str. und Marktplatz eine unmittelbare Anbindung an das Ortszentrum mit den Geschäftslagen. Der im Luftbild dargestellte Umnutzungsbereich umfasst ca. 3.500 m² mit bis dato relativ kleinräumigen Flurstückszuschnitten. Darüber hinaus stellte sich ein nicht mehr verwertbarer Gebäudealtbestand (u.a. La- den/Wohnnutzungen, Nebengebäude) dar. Die Gemeinde hat in den letzten ca. 15 Jahren die betreffenden Flurstücke schrittweise gesichert. In Bezug auf die unmittelbare Lage an der Bahntrasse sind u.a. die bestehende Lärmschutzwand sowie die Bahnunterführung für Radfahrer und Fußgänger mit der Verbindung Richtung Südosten zu berücksichtigen.

Abb. 95: Planungsskizze für die Entwicklung des östlichen Bahnhofsareals (Karte 12)

83 Sanierungsstrategie

Innerhalb der Bebauungsskizze (Rahmenplanung) wurde auch der westliche Anschlussbereich hinsichtlich einer weitergehenden Neuordnung in die Planungsüberlegungen eingebunden. Diese sieht in Zuordnung Richtung Ortszentrum eine raumbildende Blockbebauung (II+D) mit der Kop- pelung von erdgeschossigen Mischnutzungseinheiten mit Drogeriemarkt, Büros, ggf. Praxen sowie er- gänzenden Wohnungen (OG, DG) vor. Im rückwärtigen Hofbereich sind ebenerdige „Besucherstell- plätze“ für den Drogeriemarkt sowie die gewerblichen Nutzungen angedacht. Mit der raumbildenden Blockbebauung wird aus städtebaulicher Sicht der südliche „Auftakt“ des Ort- szentrums in angemessener Weise eingebunden. Darüber hinaus trägt die Blockbebauung unter Be- rücksichtigung des Umfelds zu einer flächeneffizienten, verdichteten Bauweise im Sinne der Förder- initiative „Innen statt außen“ bei. Nach Westen ist eine ergänzende Bebauung mit dem Schwerpunkt Wohnnutzung (ggf. Betreutes Wohnkonzept o.ä.) unter Berücksichtigung einer Neuordnung der bisherigen Stellplatzanlage vorstell- bar. Im daran anschließenden Umfeld des Industriedenkmals kann ein grüner Aufenthaltsbereich zu einer notwendigen Entlastungs- und Rückzugsfunktion beitragen. Im Zuge der Neuordnung und Konzentration des Stellplatzangebots bietet sich die Schaffung eines Parkdecks/Parkhauses mit 4 Ebenen mit bis zu ca. 240 Stellplätzen an. Dieses Stellplatzangebot ist sowohl auf die neugeschaffenen Nutzungen im Umfeld als auch auf Entlastungsstellplätze im Ortsze- ntrum (Mitarbeiterstellplätze etc.) ausgerichtet. In Zusammenhang mit einer besseren Anbindung des Bahnhofsareals an das Ortszentrum sowie mit einer Neuordnung des Stellplatzangebots ergeben sich umfangreiche Wechselwirkungen mit dem nachfolgend dargestellten Vertiefungsbereich „Münchner Straße“.

Umgestaltung der Münchner Straße Parallel zum ISEK-Bearbeitungsprozess liefen die Planungen zum Ausbau der Münchner Straße (MÜ 38) zwischen den Knotenpunkten Schweppermannstraße und Zangberger Straße. Aufgrund der Funk- tion als Kreisstraße ist der Landkreis Mühldorf a. Inn der Vorhabensträger, wobei die Gemeinde Amp- fing in vollem Umfang in die Planungen eingebunden war. Aufgrund der vielfältigen Berührungspunkte zu den Themen der Ortssanierung und in besonderer Weise zur o.g. Neuordnung des Bahnhofsareals wurde eine engmaschige Begleitung der Planungen unter Berücksichtigung der Zielstellungen der Ortssanierung vorgenommen. Ein Schwerpunkt wurde vor allem auf die Verbesserung der fußläufigen Anbindungen zum Ortszent- rum, den Möglichkeiten einer Geschwindigkeitsreduzierung sowie die Berücksichtigung von Knoten- punkten gelegt.

Abb. 96: Ausgangssituation Münchner Straße

84 Sanierungsstrategie

Die Umgestaltung der Münchner Straße stellt u.a. aus folgenden Gründen einen wichtigen Baustein der zukünftigen Ortssanierung dar:  Die aufgezeigte Entwicklung des Bahnhofsareals erfordert zwingend eine fußläufige Anbindung an den Bereich des Ortszentrums.  Einbindung des Platzbereichs bei der Sparkasse und dem gegenüberliegenden Industriedenkmal.  Verbesserung der Schulwegsicherheit in Bezug auf die Querungen Richtung Bahnhof/Busbahnhof (auf Höhe Schweppermannstraße und Hofgasse).  Anbindung (Erschließung) des geplanten Stellplatzangebotes auf Höhe der Schweppermannstraße sowie des geplanten Parkhauses westlich des Industriedenkmals. Insgesamt wird die Umgestaltung der Münchner Straße zu einem integrierten Bestandteil der Ortssa- nierung in Bezug auf die Einbindung des Bahnhofsareals sowie der Vernetzung mit dem Ortszentrum.

Abb. 97: Planungsstand Münchner Straße Oktober 2019

Quelle: Behringer & Partner Die Zielsetzungen der Ortssanierung spiegeln sich in folgenden Maßnahmen im Rahmen des geplanten Ausbaus wieder (siehe aktueller Planungsstand):  Schaffung einer leistungsfähigen Kreisverkehrslösung für die jetzige, ungeordnete Einmün dungs- situation zur Schweppermannstraße; gleichzeitiges Angebot von geordneten Querungslösungen (mit Verkehrsinseln) über die Münchner Straße. Im Bereich der Einmündung Schweppermannstraße/Münchner Straße ist ein erweitertes Park- platzangebot zur P+R-Nutzung vorgesehen. Im Sinne einer Mobilitätsdrehscheibe dient das vorgesehene Angebot damit einer Vernetzung zwischen dem motorisierten Individualverkehr und dem Übergang auf den Schienenverkehr. Die Leistungsfähigkeit des zukünftig 4-armigen Knotenpunktes als Kreisverkehrsanlage wurde auf der Grundlage der HBS 2015 mit sehr guter Verkehrsqualität nachgewiesen. Gleichzeitig bildet die Kreisverkehrsanlage einen funktionalen Auftakt für den sich anschließenden Bereich der Münchner Straße auf niedrigem Geschwindigkeitsniveau.  Schaffung von zusätzlichen Querungsangeboten: a) auf Höhe der Platzsituation bei der Sparkasse Richtung Industriedenkmal mit der Anbindung an den geplanten Neuordnungsbereich östliches Bahnhofsareal (Mischnutzungen, Wohnen) b) sowie auf Höhe der Wegeverlängerung Hofgasse; u.a. Schulweg mit Sicherung durch Schüler- lotsen; Möglichkeit der Stellplatznutzung u.a. für geplante Aufwertung des Zitzmerstadels als Kulturstätte. Die im Zuge der Münchner Straße vorgesehenen Querungen bzw. Querungshilfen für den Fuß- gängerverkehr dienen der verkehrssicheren Vernetzung des Ortszentrums mit den sich verän- dernden Strukturen des Bahnhofsareals.

85 Sanierungsstrategie

Umnutzung des ehem. Zitzmerstadels Wie bereits dargestellt, wurde der Zitzemerstadel bereits in den Vorbereitenden Untersuchungen 1992 als ein Schwerpunkt für die Sanierung erkannt. Fast 30 Jahre später galt es eine tragfähige Lösung zu finden,  die den jetzigen Gebäudezustand in der Substanz sichert und verbessert,  die aus Sicht der Gemeinde Ampfing einer darstellbaren Aufwands-Nutzen-Relation entspricht  und die auch gegenüber den Interessen des Denkmalschutzes Rechnung trägt.

Abb. 98: Ausgangssituation Zitzmerstadel

Zur Ausgangssituation des ehem. Zitzmerstadels sind u.a. folgende Punkte zu berücksichtigen:  In Bezug auf die prägnante Einfirsthofanlage handelt sich um ein ortsbildprägendes Gebäude, welches jedoch hinsichtlich der städtebaulichen Einbindung deutliche Schwächen und Ein- schränkungen aufweist: - Anbau (Geschosswohnungsbau) nach Westen mit Überlagerung der westlichen Giebelwand. - Unmittelbar angrenzender Gewerbebetrieb nach Süden, der keinerlei Blickbezüge (Bund- werk) von Süden zulässt. Dies mindert das städtebauliche Erscheinungsbild (Wirkungen, Sichtbezüge etc.) und grenzt auch die Umnutzungsspielräume u.a. durch das benachbarte Wohnen ein.  Der ehem. Zitzmerstadel ist auf ein landwirtschaftliches Nebengebäude zurück zu führen, das auch aufgrund seiner Konstruktion im Inneren des Gebäudes (Mittelsäulen, Unterzüge etc.) eine Umnutzung vor gewisse Herausforderungen stellt.  Das aktuell vorgelegte Gutachten zum statisch-konstruktiven Zustand legt eine Reihe von Män- geln des statischen Gesamtzustands v.a. in Bezug auf die Binderkonstruktionen dar, welche die Notwendigkeit von umfangreicheren zeitnahen Sicherungs- und Instandsetzungsmaßnahmen (Binderwerk-, Dach-, Mauerertüchtigung) zur Folge haben.  Bis dato gab es keine belastbareren Überlegungen hinsichtlich einer Umnutzungsperspektive. Eine 2016 erstellte Studie zu einer kleinräumigeren Umnutzungsstrategie (Büros, Gewerbe) mit Einbauten stellt aus Sicht der Gemeinde keinen befriedigenden Ansatz dar. Für die Umnutzung des ehem. Zitzmerstadels wurden über die Förderinitiative „Innen statt außen“ im Rahmen der Städtebauförderung 864.000,- € Fördermittel mit einem Fördersatz von 80% bereit- gestellt, wobei die Förderung an substanzorientierte Maßnahmen (keine Förderung von provisori- schen Maßnahmen) gebunden ist.

86 Sanierungsstrategie

Auf Grundlage der Ausgangssituation wurde die Perspektive des Zitzmerstadels in einer Werkstatt des Gemeinderats im Juli 2019 erörtert sowie darauf aufbauend im September 2019 ein Abstimmungs- termin mit dem Landesamt für Denkmalschutz vorgenommen. Mit dem Landesamt für Denkmalschutz wurden zunächst folgende Ziele und Prämissen als Basis für eine Umnutzungslösung abgeleitet:  Der ehem. Zitzmerstadel sollte als örtlicher „Kristallisationspunkt“ entwickelt werden.  Eine zeitnahe Belebung und Erlebbarkeit für die Bürger wäre wünschenswert.  Eine sehr reduzierte Durchführung von Sicherungsmaßnahmen erscheint ohne eine Zwischen- nutzung wenig nachhaltig und vermittelbar.  In Anbetracht der Größenordnung der erforderlichen Investitionsmittel erscheint eine umfängli- che bauliche Umnutzung (Warmraumnutzung) in frühestens 10 bis 15 Jahren realistisch.  Die Fördermittel über das Programm „Innen statt außen“ sollten gebunden bzw. verwendet werden.  Es sollte eine städtebauliche Gesamtperspektive auf dem Areal des ehem. Zitzmerhofes unter Berücksichtigung des städtebaulichen Umfelds entwickelt werden. Hierbei sind u.a. Entlastungs- nutzungen des jetzigen Rathausstandortes zu berücksichtigen.

Auf Grundlage der Ziele und Prämissen wurde mit dem Landesamt für Denkmalschutz folgender Lö- sungsansatz entwickelt, der auch die Ergebnisse der Gemeideratswerkstatt berücksichtigt:  Ausgehend von dem Ziel einer zeitnahen Belebung bietet sich eine mittel- bis langfristig angelegte Zwischennutzungsstrategie in Form einer Kaltraumnutzung an, die mit dem Ansatz einer Groß- raumnutzung für kulturelle Zwecke (Märkte, Feste, Kulturveranstaltungen) verbunden werden soll. Erforderliche Nebennutzungen (Sanitär, Bewirtungsmöglichkeit) lassen sich in effizienter Weise über Einbauten lösen. Eine Kaltraumnutzung wäre insbesondere in den Sommermonaten (Mai – September) ohne grö- ßere Einschränkungen denkbar; für einzelne Veranstaltungen (z.B. Weihnachtsmarkt) bietet sich diese auch in den Wintermonaten an. Mit einem derartigen Umnutzungskonzept könnten die „reservierten“ Fördermittel über das Pro- gramm „Innen statt außen“ gebunden werden und die erforderlichen statisch-konstruktiven In- standsetzungsmaßnahmen mit einer mittel- bis fristigen Inwertsetzung im Zeitraum von mind. 10 bis 15 Jahren verbunden werden.  Für das Gesamtareal des ehem. Zitzmerhofes wird in Anlehnung an das historische Vorbild eine hofartige Entwicklung (z.B. Winkel-, Dreiseithof) angestrebt. Hierbei soll ein erleb- und nutzbarer Hof-/Platzraum in Wechselbeziehung mit den Nutzungen des ehem. Zitmerstadels (Innen- und Außenraumbezug z.B. bei Festen) entstehen. Für diese Entwicklung ist der Schwerpunkt Gemeinbedarfs- und Kulturnutzungen („Gemeinbe- darfs-/Kulturhof“) angedacht, die ausgehend von einem städtebaulichen Gesamtkonzept in Zeit- abschnitten bausteinartig umgesetzt werden können. Im ersten Schritt bietet sich insbesondere eine Einbindung des gemeindlichen Archivs und des Standesamt an.

Mit der dargestellten Umnutzungs- bzw. Kaltraumnutzungslösung schließt sich der Kreis, nun eine zeitnahe Belebung des Zitzmerstadels in die Wege zu leiten.

87 Sanierungsstrategie

4.3 Handlungsfelder und Maßnahmen der Sanierung

Abb. 99: Übersicht Handlungsfelder und Maßnahmen (Karte 13)

Übersicht Handlungsfelder HF Bahnhofsareal und Münchner Straße

HF Gemeinbedarfsbereich HF Markt- und Kirchenplatz

HF Ergänzungsbereiche mit Mischnutzungs- und Wohnfunktion

Handlungsfeld Bahnhofsareal und Münchner Straße

BM 1: Maßnahmen im Zuge der Umgestaltung der Münchner Straße BM 1 a: Schaffung der fußläufigen Querungen über die Münchner Straße Querung Industriedenkmal/Sparkasse; Querung im Bereich Münchner Str. 22 zur Hofgasse BM 1 b: Schaffung einer durchgängigen, barrierefreien Fußwegeverbindung entlang der Münchner Str. BM 1 c: Schaffung eines Kreisverkehrs zur Neuordnung der westlichen Erschließungs- und Querungs- situation im Bereich der Münchner Straße, v.a. Teilbereich Erschließung P+R-Anlage BM 1 d: Konzept für eine Radewegeverbindung im Bereich der Münchner Str. unter Berücksichtigung von vorhandenen Vernetzungsbezügen

88 Sanierungsstrategie

BM 2: Maßnahmen im Zuge der Neuordnung des südöstlichen Bahnhofsareals BM 2 a: Durchführung der Abbruchmaßnahmen des jetzigen Gebäudebestands BM 2 b: Vertiefende Erarbeitung eines städtebaulichen Konzepts für eine Mischnutzung im südöstli- chen Bahnhofsareal im Zuge einer Mehrfachbeauftragung oder eines Planungswettbewerbs BM 2 c: Schaffung von Gebäuden für eine Mischnutzung im südöstlichen Bahnhofsareal; ggf. Tei- lumsetzung über einen geförderten Wohnungsbau (über KommWFP) BM 2 d: Schaffung eines adäquaten Stellplatzangebots in Form eines Parkhauses (mit öffentlichen Stellplätzen) für den östlichen Bereich des Bahnhofsareals BM 2 e: Optionale Schaffung und Neuordnung von öffentlichen Erschließungs- und Freibereichen BM 3: Schaffung einer zusätzlichen Park+Ride-Anlage im westlichen Bereich des Bahnhofsareals inkl. der Erschließung BM 4: Umnutzung und Neuordnung der ehem. Bahnhofsrestauration Münchner Str. 28 (private Maß- nahme)

Handlungsfeld Gemeinbedarfsbereich GB 1: Maßnahmen zur Entwicklung des jetzigen Rathauses

GB 1 a: Durchführung einer Machbarkeitsstudie zur Klärung der Rathausperspektive (Sanierung oder Ersatzbau)

GB 1 b: Sanierung des jetzigen Rathauses mit Neuordnung des Umfelds (ggf. alternativer Ersatzbau) mit Bezug zur Maßnahme GB 2 d Auslagerung der jetzigen Bücherei und des Standesamtes

GB 2: Maßnahmen zur Belebung des ehem. Zitzmerhofes sowie zur Umnutzung des ehem. Zitz- merstadels zu einer Kaltraumnutzung mit Großraum- und Nebennutzungen (im Zuge einer Zwi- schennutzungsstrategie) GB 2 a: Erarbeitung eines städtebaulichen Konzeptes für die Entwicklung des Areals ehem. Zitzmerhof mit dem Ziel eines „Gemeinbedarfshofes“ GB 2 b: Bauliche Umnutzung des ehem. Zitzmerstadels (Kaltraumnutzung für kulturelle Zwecke) mit erforderlichen Einbauten (Sanitär etc.)  Programm „Innen statt außen“ GB 2 c: Schaffung der Freianlagen (Hofraum), Nebennutzungen (Stellplatzanlagen) sowie fußläufige Erschließungen im Bereich des ehem. Zitzmerhofes/Zitzmerstadels GB 2 d: Auslagerung des gemeindlichen Archivs und des Standesamtes an den Standort des ehem. Zitmerhofes im Zuge von Zubauten

GB 3: Schaffung einer fußläufigen Verbindung zwischen Areal ehem. Zitzmerhof, Schulgelände sowie Sport-/Freizeitgelände  auf den Grenzen des bereits vorhandenen Flurwegs GB 4: Punktuelle Aufwertung bzw. Anpassung der Schweppermannstr. mit Bezug zu den Schnittstellen zum Rathausumfeld und dem ehem. Zitzmerhof

89 Sanierungsstrategie

Handlungsfeld Markt- und Kirchenplatz MK 1: Optimierung und Belebung des Kirchenplatzes in Bezug auf die Platzfassung und Aufenthalts- qualität unter Berücksichtigung von ergänzenden grünordnerischen Maßnahmen MK 2: Punktuelle Verbesserung der Barrierefreiheit in den bereits sanierten Bereichen des Markt- und Kirchenplatzes MK 3: Umnutzung des ehem. Jungwirts mit Neuordnung des südlichen Anschlussbereichs (private Maßnahme) MK 4: Punktuelle Optimierung des Marktplatzes in Bezug auf die Aufenthalts- und Stellplatzfunktion (u.a. Vorbereich „Cappuccino“) MK 5: Belebung der südlichen Martin-Greif-Str. mit Umnutzung in Richtung Mischnutzung MK 6: Aufwertung und Sanierung der Martin-Greif-Str.; abschnittsweise Umsetzung: 1. BA zwischen Rathaus einschließlich Einmündungsbereich Kirchenweg; 2. BA zwischen Einmündung Kirchen- weg und Zangberger Str. MK 7: Umnutzung des Gebäudes Marktplatz 15 hinsichtlich eines Mischnutzungskonzeptes mit Bü- cherei und Wohnen

Handlungsfeld Ergänzungsbereiche und sonstige Maßnahmen EB 1: Schaffung eines fußläufigen Seitenbereichs entlang der südwestlichen Schweppermannstr. EB 2: Barrierefreie Verbesserung der begleitenden Gehwege an der Zangberger Str. zwischen den Einmündungsbereichen Mühldorfer Str. und Martin-Greif-Str.  u.a. mit Bezug zum Kindergar- ten, Zangberger Str. 10 EB 3: Machbarkeitsstudie zur Klärung einer alternativer Entlastungsstrecke (Umleitungsverkehr BAB 94, derzeit über Münchner Straße) EB 4: Ergänzende Vertiefung der Einzelhandelstruktur ggf. mit Aufbau Leerstandsmanagement EB 5: Konzeptentwicklung ggf. mit integriertem Rahmenplan für eine verträgliche Mobilisierung der Wohnnutzung in der Ortsmitte EB 6: Einrichtung eines kommunalen Förderprogramms mit Gestaltungsfibel

90 Sanierungsstrategie

Handlungsfeld Bahnhofsareal und Münchner Straße

Das Handlungsfeld umfasst gleichlautend das im Untersuchungsgebiet liegende Bahnhofsareal (nördlich der Bahnlinie) sowie die Münchner Straße mit dem Schwerpunkt auf den Abschnitt zwischen den Knoten- punkten Schweppermannstraße und Marktplatz.

Nr. Titel Träger Grobe Kosten Mögliches Umset- Art Förder- zungs- pro- zeitraum gramm BM 1 Maßnahmen im Zuge der Umgestaltung der Landkreis/ siehe t.w. 2020 - Münchner Straße Gemeinde M-Katalog StBauF/ 2021  Maßnahmen BM 1a – BM 1e ÖPNV  siehe Ausführungen in Kap. 4.2 O/V  Die Maßnahmen sind u.a. darauf ausgerichtet, die fuß- läufige Anbindung an das Ortszentrum (Querungen, line- are Verbindung, die Verkehrssicherheit sowie die Leis- tungsfähigkeit von Knotenpunkten gezielt zu verbessern.  Hierbei ergeben sich besondere Wechselbezüge zur Ent- wicklung und Neuordnung des Bahnhofsareals.  Für die Klärung von Lösungsmöglichkeiten für die radläu-

fige Vernetzung ist eine vertiefende Konzeption unter Be- rücksichtigung des Ortsnetzes erforderlich. BM 2 Maßnahmen im Zuge der Neuordnung des Gemeinde siehe t.w. 2020 - südöstlichen Bahnhofsareals ggf. private M-Katalog StBauF/ 2028  Maßnahmen BM 2a – BM 2e Partner FI/  Siehe Ausführungen in Kap. 4.2 ÖPNV O/B/V Die Maßnahmen umfassen folgende Teilbereiche:  Durchführung der erforderlichen Abbruchmaßnahmen.  Vertiefendes städtebauliches Konzept im Zuge einer Mehrfachbeauftragung oder eine Planungswettbewerbs.  Schaffung der Gebäude sowie Schaffung und Neuord- nung von öffentlichen Erschließungs- und Freibereichen.  Schaffung eines adäquaten Ersatz-Stellplatzangebots in Form eines Parkhauses/Parkdecks. BM 3 Schaffung einer zusätzlichen Park+Ride-An- Gemeinde 520 T € StBauF 2022/ lage im westlichen Bereich des Bahnhofsare- 8 T € pro STP 2023 als inkl. der Erschließung = 65 x 8 T O  Derzeit stellt sich eine noch ungeordnete Ausgangssituation dar.  Durch den Kreisverkehr Einmündung Münchner Str. – Schweppermannstr. kann eine leistungsfähige Erschließung der P+R-Anlage gewährleistet werden.

 Unter Berücksichtigung der vorgegebenen Tiefen und des Kreisverkehrs ist eine zweireihige Stellplatzanlage mit ca. 60 bis 65 ebenerdigen Stellplätzen denkbar.

91 Sanierungsstrategie

Nr. Titel Träger Grobe Kosten Mögliches Umset- Art Förder- zungs- pro- zeitraum gramm BM 4 Umnutzung und Neuordnung der ehem. Privat nach Um- StBauF nach Bahnhofsrestauration Münchner Str. 28 (pri- fang (KEB) Bedarf vate Maßnahme) B  Die ehem. Bahnhofsrestauration ist als Pendant gegen- über dem Bahnhofsgebäude von ortsbildprägender Be- deutung.  Im Zuge der Aufwertung und Belebung des Bahnhofsare- als ergeben sich Synergien für eine Umnutzung dieses Ge- bäudes.  Bei der Klärung einer geeigneten Umnutzung sind die Rah-

menbedingungen (u.a. Lärm Münchner Str.) zu berück- sichtigen.

Art der Maßnahmen V = Vorbereitungsmaßnahme O = Ordnungsmaßnahme B = Baumaßnahme S = Sonstige Maßnahme

92 Sanierungsstrategie

Handlungsfeld Gemeinbedarfsbereich

Das Handlungsfeld bezieht sich auf die Entwicklung des jetzigen Rathauses sowie des ehem. Zitz- merstadels mit Umfeld.

Nr. Titel Träger Grobe Kosten Mögli- Umset- Art ches För- zungszeit- derpro- raum gramm GB 1 Maßnahmen zur Entwicklung des Rathauses

GB 1a Durchführung einer Machbarkeitsstudie zur Gemeinde 80 T € 2022/ Klärung der Rathausperspektive (MBS) 2023 V Die Maßnahme umfasst u.a. folgende Bausteine:  Überprüfung des Bestandsgebäudes u.a. hinsichtlich einer barrierefreien Erschließung, Optimierung der Grund- risse, ggf. Haustechnik, Statik und Brandschutz.  Möglichkeiten zur Auslagerung der Gemeindebücherei.  Kostengegenüberstellung Sanierung Bestandsgebäude

sowie Ersatzbau; Empfehlung für die weitere Entschei- dungsfindung.

GB 1b Sanierung des jetzigen Rathauses mit Neu- Gemeinde nach 2031/ ordnung des Umfelds (ggf. alternativer Er- Umfang 2032 satzbau) B  Bauliche Umsetzung in Abhängigkeit vom Ergebnis des Entscheidungsfindungsprozesses: Sanierung oder ggf. Er-

satzbau.

GB 2 Maßnahmen zur Belebung des ehem. Zitz- Gemeinde siehe StBauF 2021 - merhofes sowie zur Umnutzung des ehem. M-Katalog FI 2030 Zitzmerstadels (keine  Maßnahmen GB 2a – GB 2d Rathaus-  Siehe Ausführungen in Kap. 4.2 funktion) O/B/V Die Maßnahmen umfassen folgende Teilbereiche:  Erarbeitung eines städtebaulichen Konzeptes für die Ent- wicklung des Areals ehem. Zitzmerhof mit dem Ziel eines „Gemeinbedarfshofes“  Bauliche Umnutzung des ehem. Zitzmerstadels (Kal- traumnutzung v.a. für kulturelle Zwecke).  Schaffung der Freianlagen (Hofraum), Nebennutzungen (Stellplatzanlagen) etc..  Ggf. Auslagerung des gemeindlichen Archivs und des Standesamtes an den Standort des ehem. Zitmerhofes im Zuge von Zubauten (Optionsmaßnahme)

93 Sanierungsstrategie

Nr. Titel Träger Grobe Kosten Mögli- Umset- Art ches För- zungszeit- derpro- raum gramm GB 3 Schaffung einer fußläufigen Verbindung zwi- Gemeinde 220 T € StBauF 2020 schen Areal ehem. Zitzmerhof, Schulgelände (220 lfm x sowie Sport-/Freizeitgelände 1.000 €/lfm) O  Eine derartige Wegeverbindung bietet sich auf den Gren- zen des bereits vorhandenen Flurwegs an.  Im Zuge eines barrierefreien Ausbaus sollte dieser eine Nutzung für möglichst allen Zielgruppen gewährleisten.

GB 4 Punktuelle Aufwertung bzw. Anpassung der Gemeinde 30 T € StBauF 2030/ Schweppermannstr. mit Bezug zu den (Bereich 2031 Schnittstellen zum Rathausumfeld und dem bereits ge- ehem. Zitzmerhof fördert) O  In dem Abschnitt der Schweppermannstr. zwischen Schule, Rathaus und Zitzmerstadel gibt es bereits einen gestalteten Bereich mit dem Ziel einer „Eingangs-/Tor- situation in das Ortszentrum.  Die Maßnahme dient einer punktuellen Anpassung in Ab- hängigkeit von den konkreten Erschließungen und Zuwe-

gungen des Zitzmerstadels bzw. von zukünftigen Ergän- zungsgebäuden.

Art der Maßnahmen V = Vorbereitungsmaßnahme O = Ordnungsmaßnahme B = Baumaßnahme S = Sonstige Maßnahme

94 Sanierungsstrategie

Handlungsfeld Markt- und Kirchenplatz Das Handlungsfeld umfasst den Kernbereich mit Markt- und Kirchenplatz sowie das unmittelbar an- grenzende Umfeld.

Nr. Titel Träger Grobe Kos- Mögliches Umset- Art ten Förderpro- zungs- gramm zeitraum MK 1 Optimierung und Belebung des Kirchenplat- Gemeinde 250 T € StBauF 2025/ zes in Bezug auf die Platzfassung und Auf- 2026 enthaltsqualität O  Der bestehende Kirchenplatz bildet aufgrund der zentralen Lage im ortsräumlichen Gefüge sowie der grundsätzlich angelegten Aufenthalts- und Treffpunktfunktion das „Herz- stück“ des historischen Altorts.  Vor diesem Hintergrund gilt es, die Aufenthaltsqualität des Kirchenplatzes gezielt zu optimieren, die räumliche Platzfas- sung durch gezielte grünordnerische Maßnahmen zu verbes-

sern sowie weiterhin ein Stellplatzangebot (ggf. westlicher Teilbereich) zu gewährleisten.  Um entsprechende Ideen einzuholen, bietet sich im 1. Schritt ggf. die Durchführung einer Mehrfachbeauftragung an.

MK 2 Punktuelle Verbesserung der Barrierefreiheit Gemeinde 350 T € StBauF 2029/ in den bereits sanierten Bereichen des 2030 Markt- und Kirchenplatzes O  Die Seitenbereiche (u.a. Gehwege, Stellplätze) sind durch Pflaster- und Plattenbeläge gekennzeichnet. Diese Beläge sind nur bedingt barrierefrei und mit Nutzungseinschränkun- gen u.a. für Menschen mit Einschränkungen, Rollatoren etc. verbunden.  Für die Optimierung der Barrierefreiheit bietet sich u.a. die

Einbringung von einem durchgängigen, barrierefreien Band – zumindest in wichtigen Teilabschnitten – an. MK 3 Umnutzung des ehem. Jungwirts mit Neuord- Privat 20 T € (RP) StBauF Bei Be- nung des südlichen Anschlussbereichs (pri- (Gemeinde) Umsetz. (ggf. KEB) darf vate Maßnahme) nach Umfang B  Die leerstehende, ehem. Gastronomie „Jungwirt“ stellt ge- genüber dem Kirchenplatz ein hohes städtebauliches, identifikationsstiftendes und funktionales Potenzial dar.  Zu berücksichtigen sind die prägende Hakenhofausbildung und das sich anschließende, großzügige Umfeld nach Sü- den. Eine Umstrukturierung und Wiederbelebung dieses Standorts würde zu einer maßgeblichen Stabilisierung rund

um den Kirchenplatz beitragen. Hierbei ist auch die Fuß- wegeverbindung nach Süden zu berücksichtigen.  Als Einstiegsmaßnahme bietet sich die Erstellung eines städ- tebaulichen Rahmenplans oder einer Machbarkeitsstudie an.

95 Sanierungsstrategie

Nr. Titel Träger Grobe Kos- Mögliches Umset- Art ten Förderpro- zungs- gramm zeitraum MK 4 Punktuelle Optimierung des Marktplatzes in Gemeinde nach Um- StBauF 2031/ Bezug auf die Aufenthalts- und Stellplatz- fang 2032 funktion (u.a. Vorbereich „Cappuccino“) O  In Ergänzung zur Verbesserung des Kirchenplatzes und die Ver- besserung der Barrierefreiheit umfasst diese Maßnahmen die bedarfsweise Optimierung der kleinräumigen Aufenthalts-, Platz- und Stellplatzbereiche (u.a. Vorbereich „Cappuccino“).

MK 5 Belebung der südlichen Martin-Greif-Str. Privater T. 20 T € StBauF Nach  Zhg. zu Maßnahme MK 6 (Gemeinde) (RP) Bedarf Umsetz. nach Um- fang B  Die südliche Martin-Greif-Straße schließt rund um die Platz- fläche am Kirchenweg unmittelbar an den Marktplatz an.  Dieser Bereich mit der Gastwirtschaft (mit Saal und Biergar- ten) ist ursprünglich durch Mischnutzungsstrukturen mit La- denlokalen geprägt. Aufgrund der etwas abseitigen Lage sind Strukturschwächen und eine teilweise Leerstandssitua- tion (ehem. Ladenlokale, ehem. Diskothek „Maybe“) festzu-

stellen.  Die Herausforderung besteht darin, im unmittelbaren Umfeld der Gastwirtschaft im Zuge einer Belebung möglichst geeignete Mischnutzungsstrukturen zu entwickeln.  Im 1. Schritt bietet sich unter Einbindung der privaten Eigen- tümer ggf. die Erarbeitung eines Rahmenplanes an. MK 6 Aufwertung und Sanierung der Martin-Greif- Gemeinde 925 T € StBauF BA 1: Str. (Bauabschnitte) (370 lfm x 2024/ 2.500 2025 €/lfm) BA 2: 2028/ 2029 B  Die Martin-Greif-Str. ist für die Anbindung des nordöstli- chen Untersuchungsgebiets sowie die damit verbundene Er- schließung für Wohnzwecke von Bedeutung.  Die Straße weist einen schlechten, sanierungsbedürftigen Zustand auf und es mangelt nahezu durchgängig an einem vorhandenen, ausreichend breiten Gehweg.

 Aufgrund der Länge und Größenordnung bieten sich zwei Bau- abschnitte zur Realisierung an: - 1. BA zwischen Rathaus einschließlich Einmündungsbe- reich Kirchenweg; - 2. BA zwischen Einmündung Kirchenweg und Zangber- ger Str.

96 Sanierungsstrategie

Nr. Titel Träger Grobe Kos- Mögliches Umset- Art ten Förderpro- zungs- gramm zeitraum MK 7 Umnutzung des Gebäudes Marktplatz 15 Gemeinde nach Um- ggf. Nach hinsichtlich eines Mischnutzungskonzeptes fang StBauF/ Bedarf ggf. mit Bücherei und Wohnen KommWFP B  Das zentral gelegene Gebäude im unmittelbaren Umfeld von Kirche und Gastwirtschaft weist einen Teilleerstand (erdge- schossige Ladeneinheit) auf. Der Gebäudezustand ist durch einen umfänglichen Sanierungs- und Modernisierungsrück- stand gekennzeichnet. Es ist zu prüfen, inwieweit eine Sanie- rung noch tragfähig erscheint oder ggf. auch ein Ersatzbau sinnvoll ist.

 Die Gemeinde ist aktuell bestrebt, das Gebäude zu sichern.  Aufgrund der zentralen Lage (u.a. ca. 100 m zum Rathaus) wäre eine Mischnutzung mit Gemeinbedarf (EG) und Wohnen (OG, DG) denkbar. Als Gemeinbedarfsnutzung käme u.a. die Gemeindebücherei im Sinne eines kurzfristigen Alternativsta- ndorts in Frage.

Art der Maßnahmen V = Vorbereitungsmaßnahme O = Ordnungsmaßnahme B = Baumaßnahme S = Sonstige Maßnahme

97 Sanierungsstrategie

Handlungsfeld Ergänzungsbereiche und sonstige Maßnahmen Dieses Handlungsfeld bezieht sich auf räumliche Ergänzungsbereiche sowie weitergehende Planungs- grundlagen.

Nr. Titel Träger Grobe Kosten Mögliches Umset- Art Förder- zungs- pro- zeitraum gramm EB 1 Schaffung eines fußläufigen Seitenbereichs Gemeinde 280 T € StBauF 2027/ entlang der südwestlichen Schwepper- (280 lfm x (stbl. mannstr. 1.000 €/lfm) Mehrauf- 2028 wand) O  Der südwestliche Abschnitt der Schweppermannstraße wird u.a. als Schulwegeverbindung zum Bahnhof/Bus-bahnhof genutzt.  Die jetzige Gehwegeverbindung auf der Ostseite des Straßen- verlaufs ist durchgängig zu schmal und weist unter Berück- sichtigung des Gewerbeverkehrs und der teilweisen Engstel- len eine eingeschränkte Verkehrssicherheit auf.  Die Schaffung eines fußläufigen Seitenbereichs gewährleis- tet flankierend zum Ausbau der Gehwegeverbindung über die Hofgasse eine verbesserte Vernetzung zwischen Bahnhof und Schule. EB 2 Barrierefreie Verbesserung der begleitenden Gemeinde 280 T € StBauF 2026/ Gehwege an der Zangberger Str. zwischen (280 lfm x (stbl. 2027 den Einmündungsbereichen Mühldorfer Str. 1.000 €/lfm) Mehrauf- und Martin-Greif-Str. wand) O  Die Gehwege entlang der Zangberger Straße sind auf beiden Seiten weitgehend zu schmal ausgebildet. In Verbindung mit der hohen Verkehrsbelastung tragen diese zu einem Gefah- renpotenzial für Fußgänger bei.  Ziel ist es, zumindest auf einer Seite einen barrierefreien Aus- bau (2,0 m Breite) zu gewährleisten. Hierbei ist u.a. die Ver- netzung zwischen Ortszentrum und dem kath. Kindergarten zu berücksichtigen.

EB 3 Machbarkeitsstudie zur Klärung einer alter- Gemeinde 40 T € StBauF 2020/ nativen Entlastungsstrecke (Umleitungsver- (Anteil zu 2021 kehr BAB 94, derzeit über Münchner klären) Straße) V  Die Münchner Straße (MÜ38) stellt die offizielle Umleitungs- strecke für die BAB 94 dar.  Durch häufige Störungen des Tunnelbetriebs (Höhenkontrolle ergibt sich ein mehrfacher monatlicher Ableitungsverkehr mit prekärer Stausituation durch das Ortszentrum.  „Schleichstrecke Haid“: Bei der Straße durch Haid handelt es sich um einen Ländlichen Weg mit einer 3m breiten Betonfahr- bahn, welcher die St 2091 mit der MÜ25 verbindet. Diese Ver- bindung wird von immer mehr Verkehrsteilnehmern als Abkür- zung benützt.  Zusammenfassend ergibt sich der Bedarf für eine Entlastungs- strecke, welche eine Verbindung zwischen der St 2091 mit der

98 Sanierungsstrategie

Nr. Titel Träger Grobe Kosten Mögliches Umset- Art Förder- zungs- pro- zeitraum gramm MÜ25 herstellt. Hierfür bietet sich ggf. ein Ausbau des bestehenden Flurwegs über Haid u.a. mit einer zusätzlichen Entlas- tung der Hofstelle an EB 4 Ergänzende Vertiefung der Einzelhandels- Gemeinde 15 T € StBauF 2021 struktur ggf. mit Aufbau Leerstandsmanage- ment S  Vertiefende Untersuchung zur Klärung der Einzelhandels- struktur in Ampfing unter Berücksichtigung von Entwick- lungsperspektiven.  Ggf. Aufbau eines Leerstandsmanagements mit Einbin- dungsprozess; Maßnahmen zur Attraktivierung des Ein- zelhandels.

EB 5 Konzeptentwicklung ggf. mit integriertem Gemeinde 25 T € StBauF 2023 Rahmenplan für eine verträgliche Mobilisie- rung der Wohnnutzung in der Ortsmitte S  Ziel ist es, insbesondere in den Randbereichen der Orts- mitte, die Wohnnutzung in gezielter und verträglicher Weise zu mobilisieren. Dies betrifft v.a. die Vereinbarkeit mit den vorhandenen gewerblichen Mischnutzungsstrukturen.  Im Vordergrund steht zunächst die Klärung geeigneter Wohnkonzepte und Zielgruppen. Ausgehend von der Frage der Dichte und Nutzungsidentitä- ten gilt es, möglichst anhand von konkreten Standorten, u.a.

praktikable Lösungsansätze für die Erschließung und Stell- platzfunktion zu entwickeln. EB 6 Einrichtung eines kommunalen Förderpro- Gemeinde 20 T € (V) StBauF 2022 gramms mit Gestaltungsfibel 25 T€ (j.) (lfd.) V/S  Erarbeitung von Gestaltungsempfehlungen mit Beispielen für die Sanierung von privaten Gebäuden und Freiflächen. Ein besonderes Augenmerk gilt u.a. der Modernisierung bzw. Umnutzung von Gebäuden mit ehem. Ladenlokalen.  Aufstellung eines kommunalen Förderprogramms für die Vergabe von Fördermitteln an Private.

 Gestaltungsberatung durch externe Planer/Architekten.

Art der Maßnahmen V = Vorbereitungsmaßnahme O = Ordnungsmaßnahme B = Baumaßnahme S = Sonstige Maßnahme

99 Sanierungsstrategie

V = Vorbereitungsmaßnahme Vertiefende Klärung und Vorbereitung von Maßnahmen u.a. im Rahmen von Machbarkeitstudien, Rahmenpla- nungen, Feinuntersuchungen, Wettbewerbe etc..

O = Ordnungsmaßnahme U.a. Erwerb von Grundstücken, Bodenordnung, Freimachung von Grundstücken, Herstellung und Änderung von Erschließungsanlagen, Neuordnung von Straßen- und Platzsituationen, sonstige Ordnungsmaßnahmen.

B = Baumaßnahme U.a. Modernisierung, Sanierung und Instandsetzungen an Gebäuden, Neubebauung und Ersatzbauten, Gemein- bedarfseinrichtungen, sonstige Baumaßnahmen.

S = Sonstige Maßnahme

Grobe Kostenberechnung Die genannten Kostenansätze sind grobe Schätzungen auf 5.000,- € bis 10.000,- € gerundet. Grundlage sind Erfahrungswerte aus vergleichbaren Aufgabenstellungen oder nach BKI für Freianlagen (Durchschnittskosten- werte € pro m²). Im Gegensatz zu den Maßnahmen im öffentlichen Raum sind die Baumaßnahmen an Gebäuden mangels vergleichbarer Kostengrundlagen weniger überschau- und kalkulierbar. Von daher erklärt sich der Hin- weis „nach (tatsächlichem) Aufwand“.

100 Sanierungsstrategie

Maßnahmenkatalog

Nr. Maßnahmentitel Grobe Finanzie- kurzfr. mittelfristig tig langfris-

Kosten (€) rung 2020 2021 2022 2023 2024

S) Sonstige Maßnahmen EB 4 Ergänzende Vertiefung der Einzelhandels- Gemeinde/ 15 T € X struktur, ggf. Aufbau Leerstandsmanagement StBauF

EB 5 Konzeptentwicklung ggf. mit integriertem Rah- Gemeinde/ menplan für eine verträgliche Mobilisierung 25 T € X StBauF der Wohnnutzung in der Ortsmitte EB 6 Einrichtung eines kommunalen Förderpro- 20 T € (V) Gemeinde/ X X X X gramms mit Gestaltungsfibel 30 T€ (j.) StBauF A) Vorbereitungsmaßnahmen BM 1d Konzept für eine Radewegeverbindung im Be- Gemeinde/ reich der Münchner Str. unter Berücksichti- 10 T € X StBauF gung des „Ortsnetzes“ BM 2b Neuordnung Bahnhofsareal: Vertiefendes städtebauliches Konzept für das Gemeinde/ östliche Bahnhofsareal im Zuge eines Pla- 80 T € X StBauF nungswettbewerbs oder einer Mehrfachbeauf- tragung GB 2a Umnutzung ehem. Zitzmerstadel mit Entwick- lung Umfeld: Gemeinde/ Erarbeitung eines städtebaulichen Konzeptes 60 T € X StBauF für die Entwicklung des Areals ehem. Zitzmer- hof EB 3 Machbarkeitsstudie zur Klärung einer alterna- Gemeinde/ tive Entlastungsstrecke (Umleitungsverkehr 40 T € X X StBauF BAB 94) B) Ordnungs- und Baumaßnahmen BM 1a Umgestaltung Münchner Str: Schaffung der fußläufigen Querungen über die Gemeinde/ Münchner Straße: Querung Industriedenk- 100 T € GVfG/ X X mal/Sparkasse und im Bereich Münchner Str. StBauF 22 zur Hofgasse BM 1b Umgestaltung Münchner Str: Schaffung einer durchgängigen, barrierefreien Gemeinde/ 820 T € GVfG/ X X Fußwegeverbindung entlang der Münchner StBauF Str. BM 1c Umgestaltung Münchner Str: Schaffung eines Kreisverkehrs zur Neuord- Gemeinde/ nung der westlichen Erschließungs- und Que- 280 T € X X ggf. OPNV rungssituation, v.a. Teilbereich Erschließung P+R-Anlage BM 2a Neuordnung Bahnhofsareal: nach Um- Gemeinde X X Durchführung von Abbruchmaßnahmen fang

101 Sanierungsstrategie

Nr. Maßnahmentitel Grobe Finanzie- kurzfr. mittelfristig tig langfris-

Kosten (€) rung 2020 2021 2022 2023 2024

BM 2c Neuordnung Bahnhofsareal: nach Um- Gemeinde/ Schaffung von Gebäuden für eine Misch-/ ggf. X X fang Wohnnutzung KommWFP BM 2d Neuordnung Bahnhofsareal: nach Um- Gemeinde/ Schaffung eines Parkhauses (4 Gesch., ca. X X fang StBauF 240 Stellplätze) BM 2e Neuordnung Bahnhofsareal: nach Um- Gemeinde/ Schaffung und Neuordnung von öffentlichen X fang StBauF Erschließungs- und Freibereichen BM 3 Schaffung einer zusätzlichen Park+Ride-An- Gemeinde/ lage im westlichen Bereich des Bahnhofsare- 520 T € X X ÖPNV als inkl. Erschließung BM 4 Umnutzung und Neuordnung der ehem. Bahn- nach Um- Privat Nach Bedarf hofsrestauration Münchner Str. 28 fang

GB 1a Entwicklung des Rathauses: Gemeinde/ Durchführung einer Machbarkeitsstudie zur 80 T € X X StBauF Klärung der Rathausperspektive GB 1b Entwicklung des Rathauses: nach Um- Sanierung des jetzigen Rathauses mit Neu-ord- Gemeinde Nach Bedarf fang nung des Umfelds (ggf. alternativer Er-satzbau) GB 2b Umnutzung ehem. Zitzmerstadel mit Entwick- Gemeinde/ lung Umfeld: 1,4 Mio. € X X StBauF/FI Bauliche Umnutzung des ehem. Zitzmerstadels GB 2c Umnutzung ehem. Zitzmerstadel mit Entwick- lung Umfeld: Gemeinde/ 30 T € X X Schaffung der Freianlagen (Hofraum), Neben- StBauF nutzungen (Stellplatzanlagen) etc.. GB 2d Umnutzung ehem. Zitzmerstadel mit Entwick- lung Umfeld: nach Um- Gemeinde/ Ggf. Auslagerung der jetzigen Bücherei und des Nach Bedarf fang ggf. StBauF Standes-amtes an den Standort des ehem. Zit- merhofes im Zuge von Zubauten GB 3 Schaffung einer fußläufigen Verbindung zwi- Gemeinde/ schen Areal ehem. Zitzmerhof, Schulgelände 220 T € X StBauF sowie Sport-/Freizeitgelände GB 4: Punktuelle Aufwertung bzw. Anpassung der Gemeinde/ 30 T € X Schweppermannstr. StBauF

MK 1 Optimierung und Belebung des Kirchenplatzes Gemeinde/ 250 T € X StBauF MK 2 Punktuelle Verbesserung der Barrierefreiheit Gemeinde/ 350 T € X im Bereich Markt- und Kirchenplatz StBauF MK 3 Umnutzung des ehem. Jungwirts mit Neuord- 20 T € (RP) Privat/ nung Umfeld Umsetz. Nach Bedarf nach Um- ggf. StbauF fang

102 Sanierungsstrategie

Nr. Maßnahmentitel Grobe Finanzie- kurzfr. mittelfristig tig langfris-

Kosten (€) rung 2020 2021 2022 2023 2024

MK 4 Punktuelle Optimierung des Marktplatzes nach Um- Gemeinde/ X fang StBauF MK 5 Belebung der südlichen Martin-Greif-Str. 20 T € (RP) Privat/ Umsetz. Gemeinde/ Nach Bedarf nach Um- ggf. StbauF fang MK 6 Aufwertung und Sanierung der Martin-Greif-Str. Gemeinde/ 925 T € X X (2 Bauabschnitte) StBauF MK 7 Umnutzung des Gebäudes Marktplatz 15 (ggf. Gemeinde/ nach Um- privat mit Bücherei und Wohnen) Nach Bedarf fang ggf. StBauF KommwFP

EB 1 Schaffung eines fußläufigen Seitenbereichs Gemeinde/ 280 T € X entlang der südwestl. Schweppermannstr. StBauF EB 2 Barrierefreie Verbesserung der begleitenden Gemeinde/ 280 T € X Gehwege an der Zangberger Straße StBauF

103 Sanierungsstrategie

Zeitliche Abfolge der wichtigsten Sanierungsmaßnahmen Überblick über die vorgesehene Abfolge der wichtigsten Sanierungsmaßnahmen bzw. Schwerpunkt- bereiche:

Nr./Maßnahmentitel Grobe, zeitliche Abfolge

BM 1: Maßnahmen im Zuge der Umgestaltung der Münchner Straße 2020 -  an Ausbauzeitplan des Landkreises gebun- 2021 den!

GB 2b: Umnutzung des ehem. Zitzmerstadels (Kaltraumnutzung) 2021/  Abrufung der Fördermittel im Rahmen der 2022 Förderinitiative „Innen statt außen“

BM 2 Maßnahmen im Zuge der Neuordnung des südöstlichen Bahnhofsareals 2020 -  flexible, schrittweise Umsetzung unter Ein- 2028 bindung privater Partner möglich

Optimierungsmaßnahmen Bestand Ortskern, u.a.: MK 1: Optimierung und Belebung des Kirchen- bei Bedarf platzes (2025 – MK 2: Verbesserung Barrierefreiheit (Gehwege) 2030) MK4: Optimierung Marktplatz  flexible, schrittweise Umsetzung möglich MK 6: Aufwertung und Sanierung der Martin- BA 1: Greif-Str. 2024/  Umsetzung in 2 Bauabschnitten sinnvoll 2025 BA 2: 2028/ 2029 GB 1b: Sanierung des jetzigen Rathauses mit Neuordnung des Umfelds (ggf. Ersatzbau) 2031 /  ggf. kurzfristige Teilentlastung über Verlage- 2032 rung der Bücherei (siehe Maßnahme MK 7) möglich

104 Sanierungsstrategie

4.4 Empfehlungen zum Sanierungsgebiet und weiteren Verfahren

Erfordernis Die Erfassung und Bewertung der Ist-Situation zeigt deutlich, dass im Untersuchungsgebiet von Amp- fing städtebauliche Missstände nach § 136 Abs. 3 BauGB vorliegen, die die Durchführung von Sanie- rungsmaßnahmen nach dem Baugesetzbuch erforderlich machen. Mit den vorgeschlagenen Sanierungsmaßnahmen kann eine grundlegende Verbesserung der städte- baulichen, funktionalen und strukturellen Verhältnisse im Untersuchungsgebiet erreicht werden, die auf die umfassende Stärkung der Funktionsfähigkeit des Ortskerns von Ampfing abzielt. Die weiteren Planungen und Vorbereitungen mit einer zügigen Durchführung der Maßnahmen liegen im öffentlichen Interesse. Zur Behebung der Defizite und Mängel sind Maßnahmen in einem Umfang erforderlich, die die Finanz- kraft der Gemeinde übersteigen. Die Einbindung in das Städtebauförderungsprogramm ist daher be- gründet und trägt zur kontinuierlichen Umsetzung der Sanierungsmaßnahmen bei. Abb. 100: Abgrenzungsvorschlag Sanierungsgebiet „Ortszentrum Ampfing“ (Karte 14)

In Anlehnung an die Bestandsaufnahme und Bewertung sowie die Sanierungsziele, Handlungsfelder und Maßnahmen deckt sich der Vorschlag des Sanierungsgebiets „Ortszentrum Ampfing“ mit 33,3 ha mit dem Umgriff des festgelegten Untersuchungsgebiets. Vor allem auf Grundlage der räumlichen Handlungsfelder und den darin zugeordneten Maßnahmen wird deutlich, dass in allen anderen Bereichen des Untersuchungsgebiets relevante Sanierungsanfor- derungen vorliegen. Eine wesentliche Herausforderung liegt darin, angesichts des umfangreichen Maßnahmenkatalogs mit unterschiedlichen Schwerpunktbereichen eine zielorientierte und kontinuierliche Umsetzung zu bewerkstelligen.

105 Sanierungsstrategie

Ausgehend von der Beseitigung der betreffenden Missstände wird deutlich, dass die räumlichen Hand- lungsfelder durch unterschiedliche Schwerpunkte und Aufgabenstellungen zur Gesamtfunktionalität und städtebaulichen Qualität des Ortszentrums beitragen. Insgesamt sollen die Sanierungsmaßnahmen zu einer Stabilisierung und Belebung des Ortszentrums Ampfing führen.

Verfahren Als Voraussetzung für den weiteren Sanierungsprozess wird die Aufnahme in ein Bund-Länder-Pro- gramm ab 2021 angestrebt. Das vorgeschlagene Sanierungsgebiet (33,3 ha) soll nach Durchführung des Verfahrens förmlich fest- gelegt werden. Hierzu wird das bisherige Sanierungsgebiet per Beschluss des Gemeinderates aufge- hoben. Die betreffenden Maßnahmen können im vereinfachten Sanierungsverfahren nach § 142 Abs. 4 BauGB durchgeführt werden. Aufgrund der Sanierungsanforderungen sind keine nennenswerten Bo- denwertsteigerungen zu erwarten, die ein umfassendes Verfahren begründen würden. Demzufolge sind die Instrumente des besonderen Städtebaurechts (§§ 152 – 156a BauGB) zur Umsetzung der Sanierungsziele nicht erforderlich. In Abhängigkeit von den Vorstellungen der Gemeinde wäre es ggf. denkbar die Vorschriften des § 144 Abs. 1 BauGB zumindest teilweise anzuwenden (s.a. § 143 Abs. 2 S.4 BauGB). Nach § 144 Abs. 1 Nr. 1 BauGB bedürfen u. a. die in § 14 Abs. 1 BauGB bezeichneten Vorhaben der schriftlichen Genehmi- gung der Gemeinde; hierzu zählen nach § 14 Abs. 1 BauGB alle Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB (Errichtung, Änderung Nutzungsänderung einer baulichen Anlage) sowie die Beseitigung baulicher An- lagen etc.. Die Genehmigung der Gemeinde setzt eine nachvollziehbare Begründung im Sinne der Sanierungs- ziele voraus. Nach §144 Abs. 3 BauGB erteilt die Gemeinde eine pauschale Befreiung von der Genehmigungspflicht durch eine allgemeine Genehmigung für Vorhaben und Rechtsvorgänge nach § 144 Abs. 1 Ziffer 2 BauGB. Der Gemeinde steht laut § 24 Abs. 1 BauGB im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet ein allgemei- nes Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken/Immobilien zu. Das Vorkaufsrecht darf von Seiten der Gemeinde nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemein- heit dies rechtfertigt. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde mit Bezug zu den Sanie- rungszielen den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben. Ebenso hat die Ausübung des Vor- kaufsrechtes durch die Gemeinde zur Folge, dass sie als Käuferin in den bestehenden Kaufvertrag zu denselben Bedingungen wie der private Kaufinteressent eintritt. Für private Sanierungs- und Anpassungsmaßnahmen kann im zukünftigen Sanierungsgebiet ein kommunales Förderprogramm (siehe Maßnahme EB 6) eingerichtet werden. Darüber hinaus können im Sanierungsgebiet für private Modernisierungs- und Instandsetzungsmaß- nahmen an Gebäuden erhöhte Abschreibungen im Rahmen des Einkommenssteuergesetzes geltend gemacht werden. Nach § 7h EStG fallen darunter Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an Gebäuden zur Erzielung von Einkünften (z. B. vermietete Gebäude). Ergänzend bezieht sich der § 10f EStG auch auf Maßnahmen an Gebäuden, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Die Förderung derartiger Maßnahmen setzt u.a. eine Modernisierungsvereinbarung zwischen der Kommune und dem privaten Eigentümer nach § 177 BauGB voraus.

Für die Umsetzung der dargestellten Maßnahmen wird von einem Sanierungszeitraum von ca. 15 Jah- ren ausgegangen.

106 Sanierungsstrategie

In Bezug auf die angestrebten Sanierungsziele und Maßnahmen sind folgende, ergänzende Förder- hinweise von Bedeutung. Ausschließlich verkehrstechnische Maßnahmen wie Optimierung von Am- pelschaltungen sind im Rahmen der Städtebauförderung nicht förderfähig; bei Maßnahmen in Stra- ßen- und Verkehrsräumen beschränkt sich die Förderung auf den städtebaulichen Mehraufwand. Ebenso sind etwaige Gebäudenutzungen bzw. Maßnahmen in Zusammenhang mit gemeindlichen Pflichtaufgaben wie die Rathausfunktion nicht förderfähig.

Weiteres Vorgehen Im Zuge des weiteren Vorgehens sind folgende Schritte vorgesehen:  Festlegung des vorgeschlagenen Sanierungsgebietes im Zuge des üblichen Verfahrens (TÖB- Beteiligung, Beteiligung der Öffentlichkeit) sowie Aufhebung des bisherigen Sanierungsgebiets.  Vorbereitung und Konkretisierung von zeitlich prioritären Maßnahmen sowie Beantragung von Städtebauförderungsmitteln; dies betrifft im Zeitraum 2020/2021 insbesondere folgende Maß- nahmen: - EB 3: Machbarkeitsstudie zur Klärung einer alternative Entlastungsstrecke (Umleitungsverkehr BAB 94) - GB 2b: Umnutzung ehem. Zitzmerstadel mit Entwicklung Umfeld - GB 3: Schaffung einer fußläufigen Verbindung zwischen Areal ehem. Zitzmerhof, Schulgelände sowie Sport-/Freizeitgelände  Perspektivisch sollte eine Überprüfung der Sanierungswirksamkeit sowohl auf der Ebene der einzelnen Maßnahmen als auch auf VU-Ebene vorgenommen werden. Daraus ergeben sich Folgerun- gen für die Fortschreibung der Sanierungsstrategie und der Maßnahmenliste.

Übersicht über die Meilensteine des Sanierungsprozesses

1. Erstellung des ISEK mit Vorbereitenden Untersuchungen  Beschluss, Beauftragung  Einleitungsbeschluss mit Festlegung des Untersuchungsgebiets  Bestandsanalyse/Bewertung, Sanierungsstrategie mit Leitlinien und Maßnah- menkatalog  Grundsatzbeschluss zur Billigung der Ergebnisse und Einleitung zur Festlegung  Mitte des Sanierungsgebiets 2020

2. Förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets und Beschluss einer Sanierungssat- zung sowie Schaffung der Voraussetzungen für den weiteren Sanierungsprozess  Herbst  Durchführung TÖB-Beteiligung und Bürgerinfo nach § 137 BauGB und § 139 2020 BauGB  Abwägung von Stellungnahmen und Festlegungsbeschluss  Aufnahme in ein Bund-Länder-Programm  2021

3. Vorbereitung und Umsetzung von Sanierungsmaßnahmen  Vorbereitung und Klärung von einzelnen Maßnahmen  2020 –  Einreichung von Förderanträgen ca. 2035  Umsetzung der Maßnahmen

4. Monitoring  Überprüfung der Sanierungswirksamkeit  Lfd.  Fortschreibung der Sanierungsziele und Maßnahmen

107

ANHANG

Anhang

Mitwirkungsverzeichnis

1. Ortswerkstatt am 25.07.2020

Anhang

2. Ortswerkstatt am 21.11.2019

Anhang

1. Werkstatt des Gemeinderats am 30.04.2019

Anhang

2. Werkstatt des Gemeinderats am 30.04.2019