Hautes Densités Le Problème Foncier À Monaco
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URBANISME Hautes densités Le problème foncier à Monaco L’analyse des situations ix fois le musée du Louvre, trois Les besoins d’espace limites est toujours riche fois le National Mall de Wash- d’une métropole ington DC 1, le tiers d’un arron- Charmante curiosité, l’étroitesse du terri- d’enseignement : comment dissement moyen de Paris 2 ou toire monégasque est aussi un problème, car se présente la question Dencore le quart des jardins du château de la principauté a les besoins d’espace d’une foncière dans le pays Versailles. Voilà, concrètement, ce que véritable métropole. Sa population s’élève représente le territoire de la principauté à 37 550 habitants 7, faisant de Monaco le le plus densément peuplé de Monaco. Une surface d’à peine plus pays le plus densément peuplé au monde 8. du monde ? de 2 km2 (202 hectares), enclavée dans le Une population à laquelle s’ajoute, chaque département des Alpes-Maritimes et étagée jour, près de 40 000 salariés en provenance entre le cirque montagneux du Mont Agel des communes voisines 9 et 27 900 visi- et la mer Méditerranée. Un tout petit ter- teurs 10. La principauté a donc les mêmes ritoire qui classe Monaco parmi les micro- nécessités qu’une commune moyenne, États, aux côtés d’Andorre, de Saint-Marin en termes de logements et d’équipe- ou du Liechtenstein 3. Il s’agit même d’une ments publics 11, qu’un petit département, Cité-État, le périmètre de la commune se en termes de planchers d’activité écono- confondant avec celui de l’État, rappelant mique 12, et qu’une capitale internationale, le souvenir mythique de Rome, d’Athènes en termes d’infrastructures culturelles et ou de Carthage 4. Cette remarquable exi- sportives 13. Le problème foncier se pose, guïté lui vaut tout un panel de records : en outre, avec une acuité particulière, w la principauté de Monaco est le plus petit État membre du Conseil de l’Europe 5 ; elle 7 Selon la dernière estimation de l’Imsee (Monaco arrive en deuxième position dans la liste des Statistics) au 31 décembre 2016 et selon les termes de plus petits États souverains au monde, après l’arrêté ministériel n° 2017-259 du 21 avril 2017. la Cité du Vatican, et elle possède l’une des 8 A. Gohier del Re, op. cit., p. 86. Monaco recense au- plus petites frontières terrestres existantes 6. jourd’hui 18 589 habitants au km2, ibid., p. 107 et s. 9 Selon les derniers chiffres de l’Imsee au 31 décembre 2016, 39 140 salariés de Monaco proviennent des Alpes- Maritimes dont 13 620, des communes limitrophes (Focus, Emplois du secteur privé, n° 56, avril 2017). 10 15 000 visiteurs de proximité (affaire, loisirs, com- merce, scolaires, équipements et services, y compris santé) 1 Central Intelligence Agency (CIA), The World fact- et 12 900 touristes excursionnistes (hors croisiéristes) et de book, actualisé au 12/04/2017. séjour par jour ouvré de base en 2015. 2 A. Gohier del Re, Monaco, cet inconnu, préf. J. Chalon, éd. Gascogne, 2012, p. 81. 11 Monaco a à peu près une population équivalente à Delphine Lanzara celle d’une commune française comme Gap, Draguignan Juriste 3 I. Delaunoy, « Archaïsme en Europe, étude de trois ou encore Montélimar, tout en ayant vingt à cinquante L’auteur tient à témoigner sa plus vive reconnaissance à principautés : Andorre, Liechtenstein et Monaco », mé- fois moins de territoire. S.E.M. Philippe Narmino, ministre plénipotentiaire, moire de DEA, iniversité Nice Sophia-Antipolis, 1993- directeur des services judiciaires et président du Conseil 1994, p. 5 et s. 12 L’Imsee évalue à 51 956 le nombre de salariés sur le territoire monégasque (dont 47 504 dans le secteur pri- d’État ; M. Georges Lisimachio, chef de cabinet de 4 Art. 78 de la Constitution du 17 déc. 1962. Sur ce S.A.S. le Prince Souverain ; Mme Marie-Pierre Gramaglia, vé) au 31 décembre 2015. Pour comparatif, et selon les point, v. G. Grinda, La principauté de Monaco, l’État, son conseiller de Gouvernement et ministre de l’Équipement, chiffres de l’Insee pour l’année 2013, il y a 46 484 salariés statut international, ses institutions, préf. P. Weil, A. Peone, dans les Alpes de Haute-Provence (04), 45 531 dans le de l’Environnement et de l’Urbanisme ; M. Richard 2009, p. 157 et s. Milanesio, conseiller du cabinet de S.A.S le Prince souve- Cantal (15) et 43 700 dans l’Ariège (09). rain ; M. Philippe Orengo, conseiller d’État ; M. Hubert 5 D. Lanzara, « Monaco et les Conventions du Conseil 13 Monaco dispose notamment d’un stade de football Charles, ancien président du Tribunal suprême de de l’Europe », Revue de Droit monégasque, 2016, p. 75, de 18 523 places (stade Louis II), d’une salle de spectacle Monaco ; Mme Séverine Canis-Froidefond, directeur de spéc. p. 77. de 1 900 places (la salle des Princes du Grimaldi Forum), la Prospective, de l’Urbanisme et de la Mobilité ; et, enfin, 6 De 5469 m., la frontière terrestre entre la France et la plusieurs espaces d’exposition de 4 000 m2 (les espaces à M. Axel Caroli, président de l’entreprise Alberti-France Principauté représente la quatrième plus petite frontière Ravel et Diaghilev du Grimaldi Forum). Des infrastruc- et président du conseil d’administration dans l’entreprise au monde et la troisième plus petite en Europe (A. Gohier tures qui lui permettent d’accueillir des événements cultu- Smetra-France, pour la visite du chantier de l’Engelin. del Re, op. cit., p. 82). rels et sportifs de dimension internationale. juillet-août 2017 • n° 18 23 URBANISME w s’agissant du logement des nationaux – situés en haut du territoire, de manière à pré- Les solutions historiques environ 9 050 Monégasques 14 – qui sont une server le cirque naturel dans lequel s’inscrit minorité sur leur propre territoire. Le foncier la ville 20. Par ailleurs, il existe des prescrip- L’exploitation du sous-sol y est si cher, de l’ordre de 35 000 euros/m2 tions architecturales pour conserver l’héritage Les solutions historiques sont celles à en moyenne 15, qu’ils n’ont pas toujours les historique de Monaco, notamment dans les l’origine des grands travaux d’urbanisa- moyens financiers de se loger. Le Gouver- deux « secteurs réservés » que sont le rocher tion de la principauté, réalisés à partir des nement princier leur vient alors en aide en Princier et le ravin de Sainte Dévote 21. En années 1960, sous l’impulsion de S.A.S. le construisant des logements domaniaux qui, second lieu, toute opération de construction prince Rainier III, dit le « prince bâtisseur ». tout en restant la propriété de l’État, sont doit se faire dans le respect de l’environne- Il en va ainsi de l’exploitation du sous-sol, proposés aux Monégasques à des loyers très ment, et plus particulièrement de l’environne- Monaco offrant, en effet, un « exemple avantageux 16. Or, les demandes des Moné- ment maritime, que les souverains successifs remarquable d’urbanisme souterrain » 25. Le gasques se multipliant 17, comme, du reste, le se sont attachés à protéger 22. Le règlement plus gros ouvrage en la matière reste la mise nombre de résidents, salariés, entrepreneurs d’urbanisme prévoit ainsi que l’administra- en sous-sol de la voie ferrée et de la gare fer- et investisseurs étrangers, le besoin d’espace tion puisse exiger une « étude d’impact » roviaire, initiée en 1958. Ce chantier gigan- de la principauté est évalué à 250 000 m2 pour tout projet pouvant avoir une incidence tesque, qui nécessita une exécution en deux supplémentaires tous les dix ans ! quelconque sur l’environnement marin et que phases, dans les années 1960, puis dans les cette étude est obligatoire lorsque le projet années 1990 26, permit de faire disparaître le Patrimoine, environnement : est en contiguïté avec la mer 23. Signalons, de chemin de fer du paysage et de libérer d’im- un cadre juridique exigeant manière plus générale, que toutes les opéra- portantes réserves foncières, aujourd’hui en Le problème foncier se complique donc tions publiques répondent, depuis 2008, aux cours d’urbanisation. D’autres opérations d’une réglementation d’urbanisme, de plus en exigences du label « HQE » 24. souterraines s’ensuivirent. Huit tunnels 27 plus exigeante 18. Celle-ci impose, en premier Pour la principauté, le problème foncier furent ainsi aménagés avec près de 45 000 lieu, que toute construction nouvelle soit réa- résulte ainsi du prodigieux décalage qui places de stationnement 28 ainsi que 33 liai- lisée dans le respect du patrimoine naturel et existe entre la petitesse de son territoire et sons publiques mécanisées à disposition des historique de la principauté. Ainsi, les sept la grandeur de ses ambitions. À ce problème piétons 29. Au-delà des infrastructures de « quartiers ordonnancés » 19 ont chacun une vital, tributaire du sort de sa population, de transport, le sous-sol monégasque contient volumétrie différente, les constructions de sa croissance économique et de son rayonne- également une grande partie des structures grande hauteur étant réservées aux quartiers ment international, la principauté a opposé logistiques : le centre de gestion des eaux, une profusion de solutions, développant, au le réseau de galeries techniques, le centre 14 Derniers chiffres publiés par l’Imsee au 31 décembre fil de son histoire et grâce au concours des de distribution urbaine, ou encore les pro- 2015. acteurs publics comme privés, un urbanisme chains centres de tri postal et de transfert 2 15 Les prix varient d’environ 20 000 euros/m dans le unique, protéiforme et en constant renou- des déchets qui prendront place aux niveaux quartier le plus accessible des Moneghetti, jusqu’à 100 000 euros/m2 dans le « Carré d’or » (« Le prix du mètre carré, vellement.