Årsredovisning 2015 Innehållsförteckning Vision, affärsidé, 2 värderingarFörvaltningsberättelse 30 Året i 2 Resultaträkningsammandrag 34 Kort om Balansräkning Higab 36 3 Higabs uppdrag 4 Kassaflödesanalys 38 Mål och Noteruppföljning 5 39 VD har Revisionsberättelseordet 56 6 Marknad 8 Granskningsrapport 59 Arenor och 10 idrottslokaler Fastighetsförvaltning 16 Flerårsöversikt 60 Fastighetsutveckling 18 Definitioner 61 Medarbetare 22 Risk- och 62känslighetsanalys Hållbarhet 24 Ägarstyrning 64 Lokalklustret 26 Styrelse 67 Företagsledning 68 Fastighetsförteckning 70 Kvibergs Kaserner Gathenhielmska Huset Hagabadet VISION, AFFÄRSIDÉ OCH VÄRDERINGAR Vision Higab ska vara bäst på att utveckla och levandegöra byggnader som stärker Värderingar Göteborgs konkurrenskraft. Våra värderingar är en förutsättning för att vi ska kunna fullgöra vårt uppdrag. Helhetssyn | Engagemang | Samverkan Affärsidé Higabs affärsidé är att långsiktigt äga, vårda och utveckla unika fastigheter för offentliga verksamheter och mindre företag i Göteborg. Årets resultat* (mnkr) Hyresintäkter (mnkr) Året i 70 701 * Efter finansiella poster samman drag Synlig soliditet (%) Fastighetsbeståndets bokförda värde 21 4 285 Uthyrningsgrad (%) 92,4 2 HIGABS ÅRSREDOVISNING 2015 KORT OM HIGAB Kort om Higab Strategiskt verktyg för Göteborgs utveckling som effektiviteten ökar. Förvaltningsområdenas kund- Higabs verksamhet styrs av ägardirektiv från kommunfull- kategorier är: mäktige. Genom att vara ett strategiskt verktyg för Göteborgs • Kultur och idrott Stadinom fastighetsområdet ska vi bidra till stadensutveck - • Näringsliv och utbildning ling. I uppdraget ingår också att vårda och utveckla stadens kulturhistoriskt intressanta byggnader. Verksamheten ska Kundanpassad fastighetsutveckling vara lyhörd för de värden som kännetecknar Göteborg. Genom att anpassa lokaler efter kundernas behov bidrar vi till deras effektivitet och gör det möjligt för dem att utveck- Kultur, idrott, näringsliv och utbildning las och växa. Ett väl genomfört utvecklingsarbete gör också Higabs kunder finns inom flera av de områden som bidrar vår förvaltning mer rationell och kostnadseffektiv. Fastighets- till en positiv utveckling av Göteborg. Vi äger många av utvecklingen omfattar förstudier, ny- och ombyggnation Göteborgs mest kända kulturfastigheter samtidigt som vi samt lokalanpassningar. erbjuder ändamålsenliga lokaler för främst små och medel- stora företag. Drygt hälften av lokalytan hyrs av offentliga Goda finanser och stark ägare verksamheter. Higab ägs till 100 procent av Göteborgs Stad genom Higab arbetar med ett långsiktigt förvaltningsperspektiv. Göteborgs Stadshus AB. Inom Stadshuskoncernen är Higab Förvaltningen är organiserad i områden uppdelade efter moderbolag för Lokalklustret. Företaget ska vara en lång- kundkategori. Därmed skapas bättre förutsättningar för siktigt stabil aktör med god soliditet och lönsamhet. förvaltning utifrån kundernas behov och önskemål samtidigt Nyckeltal i sammandrag 2015 2014 2013 2012 2011 Hyresintäkter, mnkr 701 713 681 659 636 Bruttoresultat, mnkr 131 20 275 243 115 Årets resultat efter 81 skatt, -59 mnkr55 70 -15 Bokfört värde fastigheter, mnkr 4 4 250294 4 108 4 375 4 188 Eget kapital, mnkr 1 3521 191 687 541 486 Räntebärande skulder, mnkr4 427 4 746 3 3 945 665 3 506 Ej räntebärande skulder,328 mnkr505 281 369 294 Taxeringsvärde, mnkr 1 707 1 700 1 742 1 722 1 722 Antal lokaler 1 013 1 003 1 023 1 125 1 126 Förvaltad yta, m² 603 627 605 923 607 356 633 849 632 521 Medelhyra lokaler, kr / m²1 120 1 141 1 084 1 043 1 010 Driftsnetto, kr / m² 326 404 452 537 501 Vakansgrad lokaler brutto,7,6 6,1% 7,4 6,3 5,9 Soliditet, % 21,3 19,0 13,9 11,7 11,0 Räntetäckningsgrad, ggr 2,9 3,1 3,9 3,2 2,8 Bruttovinstmarginal, % 41,7 45,3 50,8 48,9 46,6 Fastigheternas direktavkastning, 7,9 % 8,8 9,3 8,3 7,8 Avkastning på totalt 2,7 kapital,0,3 %5,7 4,7 2,0 2011 – 2012 inkluderar dåvarande koncernens jämförelsesiffror. HIGABS ÅRSREDOVISNING 2015 3 HIGABS UPPDRAG Higabs uppdrag Higabs verksamhet styrs till stor del av de direktiv som ägaren, Göteborgs Stad, har ställt upp för bolaget genom beslut i kommunfullmäktige. Av ägardirektivet framgår att Higab ska: • Bidra till stadens utveckling • Varaett strategiskt verktyg för Göteborgs Stad inom fastighetsområdet • Vara lyhörda för de värden som präglar Göteborg • Vårda och utveckla Göteborgs Stads kulturfastigheter • Varaen långsiktig, stabil aktör med god soliditet och lönsamhet • Viaförvaltning, utveckling, förvärv och avyttring säkerställafastigheternas värde och brukbarhet Ägardirektivet betonar framför allt uppgiften att vårda, utveckla och förvalta de fastigheter i beståndet som bedöms ha ett kulturhistoriskt värde. Ett annat direktiv är att aktivt främja och tillgodose intressen när det gäller lokaler för i huvudsak mindre företag och organisationer. Utifrån ägardirektivet har Higab formulerat en vision och en affärsidé samt arbetat fram mål och strategier i riktning mot dessa. Pedagogen 4 HIGABS ÅRSREDOVISNING 2015 MÅL OCH UPPFÖLJNING Mål och uppföljning Higabs vision är att vara bäst på att utveckla och levandegöra byggnader som stärker Göteborgs konkurrenskraft. Arbetet för att nå våra övergripande mål sker inom områdena kund, medarbetare, fastighet och ekonomi. Vi arbetar enligt en målbild med långsiktiga mål 2016 och operativa mål som uppdateras varje år. KUND MEDARBETARE Övergripande mål Övergripande mål Starkt varumärke. Nära kundsamverkan i affärs- Attrahera, engagera och utveckla medarbetarna. mässiga relationer. Detta gjorde vi 2015 Detta gjorde vi 2015 • För att öka medarbetarnas delaktighet och involve - • Vipåbörjade utvecklingsprocessen med att ring i verksamheten genomförde vi ett tiotal interna levandegörakulturmiljöerna i Kronhuskvarteret frukostmöten med information och diskussion om och Sockerbruket. aktuella verksamhetsfrågor. • För att göra oss ännu mer synliga och öka känne - • Idet fortsatta arbetet för att öka kännedomen om domen om vårt uppdrag och våra fastigheter genom- våra fastigheter gjorde vi gemensamma studiebesök förde vi flera publika visningar av utvalda byggnader i flera av dem. samt stadsvandringar, föredrag och andra aktiviteter, bland annat under Kulturkalaset. Mål 2016 • Viutvecklade vår interna process för felanmälan, • Föratt öka medarbetarnas nöjdhet fortsätter vi att som bland annat innebär nytt digitalt system för arbeta med avdelningsanpassade handlingsplaner för effektivare ärendehantering. delaktighet och involvering. • Viska öka medarbetarnas positiva upplevelse av Mål 2016 kommunikationsklimat, styrning och ledarskap för att • Viska påbörja införandet av ett certifierbart kvalitets - nå Kommunikationsindex 80. system, för att i så hög utsträckning som möjligt uppfylla våra kunders och leverantörers behov och önskemål. • Viska fortsätta processen med att levandegöra kultur - miljöerna i Kronhuskvarteret och Sockerbruket. FASTIGHET Övergripande mål Hållbar utveckling och förvaltning utifrån en helhetssyn. EKONOMI Detta gjorde vi 2015 Övergripande mål • Viarbetade med 2015 års mål i Hållbarhetsplanen. Långsiktig lönsamhet. • Vitog fram nya anvisningar för hur vi ska arbeta med energieffektivisering i bolaget. Detta gjorde vi 2015 • Viidentifierade och genomförde fem upphandlingar Mål 2016 av gemensamma serviceavtal / hantverkstjänster. • Viska fokusera hållbarhetsarbetet på de områden som • Viplanerade utbildning i affärsmannaskap baserad på angetts som prioriterade i vår hållbarhetsplan: energi- de olika funktionerna i företaget. användning, avfallshantering, miljöanpassad bygg- process, resor och transporter, mötesplatser för mång- Mål 2016 fald samt socialt ansvarstagande i inköpsprocessen. • Kommersiellahyresavtal som omförhandlas under • Viska börja arbeta enligt de nya anvisningarna för 2016 ska nå en marknadsmässig hyresnivå. Den energieffektivisering. marknadsmässiganivån värderas årligen av externt värderingsbolag. HIGABS ÅRSREDOVISNING 2015 5 VD HAR ORDET Ett konstruktivt samarbete som stärker Göteborgs konkurrenskraft Higab är sedan länge genomsyrat av den samarbetsanda som öppnarför olika aktivitetsskapande samarbeten och berikar framstår som alltmer nödvändig i samband med de nya, kom - besökarnas upplevelse. plexa utmaningar vi ställs inför. Samarbete och samverkan är För det fortlöpande kvalitetsarbetet har vi förstärkt med en också nyckelfaktorer i utvecklingen av Göteborg och stadens särskildverksamhetsutvecklare. Avsikten är att kvalitets arbetet konkurrenskraft. ska integreras på ett mer systematiserat och enhetligt sätt i det Tillsammans med de andra bolagen i Lokalklustret inom dagliga arbetet för samtliga avdelningar och befattningar. Göteborgs Stad, där Higab även är moderbolag, bildar vi en kraftfull plattform fylld av kompetens och erfarenhet. Vi har Planenlig arena också ett nära och fruktbart samarbete med stadens andra Ett tydligt exempel på hur vi arbetar med kvalitet i våra bygg- bolag, politiska organ och förvaltningar, liksom med olika processer, är den nya allsvenska fotbollsarenan på Hisingen, myndigheter,företag och organisationer. Bravida Arena, som invigdes i somras. Vår kostnadsberäkning höll och Bravida Arena blev klar på utlovad tid. Under projektet Utvecklat hållbarhetsarbete hade vi en tät och aktiv dialog med vår kund Got Event och Hållbarhet är ett centralt begrepp för alla oss som är engagerade deras hyresgäst BK Häcken, vilket naturligtvis bidrog till det i Göteborgs utveckling. Under året har vi utvecklat och kvalitets- lyckade resultatet. säkrat den hållbarhetsplan vi började arbeta med 2014. Grunden är de prioriterade