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Grundstücksmarktbericht 2018 Gemeinde Baienfurt

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Grundstücksmarktbericht 2018 Gemeinde Baienfurt Grundstücksmarktbericht 2018 Gemeinde Baienfurt Herausgeber: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Marktplatz 1 88255 Baienfurt Marktbericht vom 13.06.2019 zum Inhalt des Marktberichts Inhaltspunkt Seite Inhaltsverzeichnis 2 Impressum 3 1. Allgemeines zum Marktbericht 4 2. Lokale Allgemeindaten 7 3.1-3.4 Allgemeine Marktentwicklung 10 3.5-3.8 Lokale Marktentwicklung 13 3.9 Hervorzuhebende Entwicklungen im Marktgebiet 15 4.1 Marktdaten Bauland 17 4.2 Marktdaten Land- und Forstwirtschaft 24 5. Marktdaten zu bebauten Grundstücken 25 Teil B - Detailwerte 40 6. Teilemarkt Ein- und Zweifamilienhäuser 41 7. Teilemarkt Eigentumswohnungen (Bestand) 55 8. Teilemarkt Renditeobjekte 69 9. Teilemarkt Gewerbeobjekte 84 Gutachterausschuss der Gemeinde Baienfurt Marktbericht 2018 Blatt 2 Marktbericht vom 13.06.2019 Herausgeber Gutacherausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Baienfurt Internet www.baienfurt.de Geschäftstelle Gemeinde Baienfurt Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Marktplatz 1 88255 Baienfurt Leiter der Frau Dagmar Bihler Geschäftsstelle bis 30.06.2019 Vorsitzender des Ausschusses Herr Richard Birnbaum Auswertungs- Firma Werttax GmbH & Co. KG Technik Luisenstraße 11-15 in 36179 Bebra unter der Leitung von Wolfgang Weiss, Steuer- u. Sachverständigenkanzlei Sprechzeiten Montag-Donnerstag 08.00 bis 11.45 Uhr Gebundene Fertigungen des Grundstücksmarktberichtes können bei der Geschäftsstelle zu einem Preis von 20,00 Euro je Exemplar bestellt werden. Copyright: Gemeinde Baienfurt Alle Rechte vorbehalten Hinweis Die Gemeinde Baienfurt hat gemeinsam mit den Städten Ravensburg und Weingarten sowie mit den Gemeinden Baindt und Berg beschlossen, die Aufgabe des Gutachterausschusswesens zum 01.07.2019 auf den Gemeindeverband Mittleres Schussental zu übertragen. Dies bedeutet, dass der Gutachterausschuss der Gemeinde Baienfurt zum 30.06.2019 seine Aufgaben diesbezüglich abgibt. Ab 01.07.2019 ist dann der Gutacherausschuss des Gemeindeverbandes für die Bewertung zuständig. Sie erreichen die Geschäftsstelle des Gutachterausschuss beim Gemeindeverband Mittleres Schussental wie folgt: Stadt Ravensburg Stabstelle Gemeindeverband Mittleres Schussental Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Salamanderweg 22 88212 Ravensburg Telefon: 0751/82-275 Telefax: 0751/82-60275 gutachterausschuss(@)ravensburg.de www.gmsschussental.de Gutachterausschuss der Gemeinde Baienfurt Marktbericht 2018 Blatt 3 Marktbericht vom 13.06.2019 1.1 Allgemeines zum Marktbericht Im Rahmen der Baugesetzgebung hat der Gesetzgeber den jeweiligen Gebietseinheiten den Auftrag auferlegt, den Bürgen eine Markttransparenz über den Grundstücksmarkt zu ermöglichen. Dies soll dem einzelnen Marktteilnehmer eine höhere Sicherheit vor Übervorteilung bei Grundstückskäufen und –verkäufen ermöglichen. Was als Veröffentlichung in Form von Bodenrichtwerten begonnen hat, wird heute in Form von Grundstücksmarktberichten über die jeweilige Gemeinde oder Kreis ergänzt. Gegenüber anderen Marktanalysen zeichnen sich die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse dadurch aus, dass ihnen nahezu alle gezahlten Preise des Auswertungsgebietes zur Verfügung stehen, d.h. das Datenmaterial nicht nur eine begrenzte Stichprobe darstellt. Neben dieser vorrangigen Aufgabe der Gutachterausschüsse ist das Erstellen von Verkehrswertgutachten eine weitere Aufgabe, die zum Teil durch ehrenamtliche Mitglieder betreut wird. 1.2 Interessentenkreise des Marktberichts Neben der interessierten Öffentlichkeit richtet sich der Marktbericht auch an die freiberuflichen Sachverständigen und sonstigen Stellen der Verwaltung und Wirtschaft, die auf Kenntnisse über den Grundstücksmarkt und dessen Entwicklung angewiesen sind. Seit der Einführung des neuen Erbschaft- und Schenkungsteuerrechts ab dem 01.01.2009 ist der Marktbericht auch wesentliche Basis für steuerliche Wertansätze für Erbschaft- und Schenkungsvorgänge und sind mit den jeweiligen Zahlennachweisen bindend für die steuerlichen Ansätze, soweit diese nach dem BewG heranzuziehen sind. Die in diesem Marktbericht dargestellten Werte erfüllen insbesondere diese steuerlichen Vorgaben, so dass sie "lex specialis" (vorrangig vor den Anlagen zum BewG) zu verwenden sind. 1.3 Grundlagen des Marktberichts Wesentliche Grundlagen des Marktberichts sind die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, der soweit möglich die Kaufverträge, die ihm zugesandt werden auswertet. In Abstimmung mit der Bauakte, Anfrage an den Käufer und ggf. Außenbesichtigung wird eine Auswertung in einfacher Form (ähnlich einer Kurzbewertung) vorgenommen, so dass Rückschlüsse auf die wesentlichen Einflussdaten einer späteren Wertermittlung nach § 194 BauGB ermöglicht werden. Bezüglich des Datenschutzes der erfassten Daten wird auf das bislang einzige einschlägige bundesweite Urteil zum Anonymisierungsgrad von Kaufpreissammlungen hingewiesen (VG Sigmaringen, 30.01.2014, AZ 2 K 2218/12, openJur 2014, 2961). So werden die Personaldaten (Käufer, Verkäufer) nach Erfassung des sog. Eingangsbuchs von den sog. Sachdaten des Grundstücks nach Maßgabe dieses Urteils getrennt und so dem Datenschutz ausreichend Entsprechung getragen. 1.4 Auszüge aus der Kaufpreissammlung Bei Nachweis eines berechtigten Interesses können Marktteilnehmer, insbesonder Sachverständige, Auszüge aus der Kaufpreissammlung erhalten. Ebenfalls zu erwerben ist eine spezialisierte Regressionsableitung nach Vorlage der notwendigen Einflussdaten (siehe Formular Kaufpreissammlung). Gutachterausschuss der Gemeinde Baienfurt Marktbericht 2018 Blatt 4 Marktbericht vom 13.06.2019 1.5 Entwicklung des Wertermittlungswesens Nach der Einführung der ImmoWertV 2010 wurden in den Folgejahren wesentliche Richtlinien zur Regelung von Details veröffentlcht, die die ehemalige Wertermittlungsrichtlinie (WertR 2006) ersetzen. So zunächst die Sachwertrichtlinie, die sich auf die Wertermittlung von bebauten Grundstücken im Sachwertverfarhen bezieht (SW-RL, 05.12.2012), danach die Vergleichswertrichtlinie, die sich zur Ermittlung von Vergleichswerten für unbebaute Grundstücke und bebaute Grundstücke bezieht (EW- RL 20.03.2014) und zum Schluss die Ertragswertrichtlinie (EW-RL, 12.11.2015). Mit der Sachwertrichtlinie wurde auch die maßgeblichen Restnutzungsdauermodelle und die Basiswerte der Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) eingeführt. Dabei wurde in der Ertragswertrichtlinie das Restnutzungsdauermodell der Sachwertrichtlinie als analog verwendungsfähig erklärt. In Abweichung zu den Modellen der Sachwertrichtlinie und der Ertragswertrichtlinie wurden in der steuerlichen Bewertung ab dem 01.01.2016 zwar das NHK-2010-Modell übernommen, doch die Einschränkungen bezüglich der Alterung, wenn auch verändert, aufrechterhalten. Insoweit wurden die vorgegebenen Mindest-Restnutzungsdauern bei den steuerlichen Auswertungen von jeweils 30% der Gesamtnutzungsdauer berücksichtigt. Dementsprechend unterscheiden sich die Ergebnisse im Bereich der Wertfaktoren und Liegenschaftszinssätze. 1.6 Marktberichtszeitraum Gerade in kleinen Gebietseinheiten ist eine stetige Vollerfassung von Kaufpreisdaten erforderlich, da ansonsten statistische Zufallsaussagen drohen. Infolge dessen kann der aktuelle Marktbericht nur unter Miteinbeziehen früherer Marktdaten eine gesicherte Marktdatenableitung bieten. Aufgrund des momentan sehr volatilen Grundstücksmarkts ist für diesen Berichtszeitraum ein starkes Augenmerk auf die Indexziffern in den jeweiligen Anpassungen der Marktdaten für die Spezialobjekte gelegt worden (siehe Sonderteil B). Diese gewährleisten sowohl für frühere Stichtage als auch für aktuelle Stichtage eine hinreichende zeitliche Anpassung an den Markt. 1.7 Mitglieder des Gutachterausschusses Der Gutachterausschuss wird in regelmäßigem Turnus vom Gemeinderat aufgestellt. Er setzt sich aus ehrenamtlichen Mitarbeitern zusammen, die auf eine besondere Kenntnis im Immobilienwesen (Bautechnik, Makler, Bankenwesen, Sachverständige, Landwirte) zurückgreifen können. Der Gutachterausschuss setzt sich aus folgenden Personen zusammen: BERNHARDT Heinrich, Maurermeister BIRNBAUM Richard, Bankkaufmann MANDEL Guido, Dipl.-Ing., Freier Architekt STEINHAUSER, Rolf, Dipl.Ing. (FH), Freier Architekt WURM, Josef, Bezirksschornsteinfegermeister Gutachterausschuss der Gemeinde Baienfurt Marktbericht 2018 Blatt 5 Marktbericht vom 13.06.2019 aus dem Finanzamt dem GAA-Bezirk zugeordnet SULZER Andreas Finanzamt Ravensburg technische Umsetzung der Kaufpreisauswertungen und des Marktberichts Herr Beilharz, Aulendorf Herr Weiss, Fa. Werttax GmbH & Co. KG, Hohentengen Gutachterausschuss der Gemeinde Baienfurt Marktbericht 2018 Blatt 6 Marktbericht vom 13.06.2019 2 Überblick über das Gutachterausschussgebiet 2.1 Kerndaten der Gemeinde Baienfurt Bundesland: Baden-Württemberg Regierungsbezirk: Tübingen Wappen Landkreis: Ravensburg Geografische Lage: Oberschwaben Höhe: 459 m ü. NN Fläche: 16,02 km² Einwohner: 7.231 Bevölkerungsdichte: 451 Einwohner je km² Postleitzahl: 88255 Vorwahlen: 0751 Kfz-Kennzeichen: RV Adresse der Marktplatz 1 Gemeindeverwaltung 88255 Baienfurt Offizielle Website: www.baienfurt.de 2.2 Porträt der Gemeinde Die Gemeinde Baienfurt liegt ca. 5 km nördlich der Stadt Ravensburg in der Region Bodensee- Oberschwaben. Baienfurt gehört zum Landkreis Ravensburg und ist somit dem Regierungsbezirk Tübingen zugeordnet. Die Gemeinde bildet zusammen mit Ravensburg, Weingarten, Berg und Baindt den Gemeindeverwaltungsverband "Mittleres Schussental". Baienfurt ist im Landesentwicklungsplan 2002 von Baden-Württemberg sowie im Regionalplan der Region Bodensee-Oberschwaben vom 04.04.1996
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