Economia Immobiliare

2° SEMESTRE 2007 ECONOMIA IMMOBILIARE

Economia Immobiliare by Internews srl, via Nerino 5, 20123 Milano - Spedizione in A.P. - 70% - Filiale di Milano N° 34 - 2° Semestre 2007 1 EDITORIALE ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34 Il tempo delle turbolenze

Credo che nulla definisca più complessa e complicata . Se quindici anni fa ba- meglio il secondo semestre stava forse “fare più attenzione”, oggi occorrono an- immobiliare del 2007 del tenne drittissime e grandi e costosi investimenti in titolo di un Seminario che conoscenza. – organizzato dall’IEIF, In- Ecco allora che le Accademie, gli Uffici Studi, e an- stitut de l’épargne immobi- che le Associazioni assumono un ruolo ancor più lière & foncière – si svolge- strategico. rà a Parigi il prossimo gen- Anche la Stampa, però, deve fare la sua parte. Ed è naio: “Le temps des turbur- indiscutibile che, almeno nel nostro Paese, di pro- bulences”. Gli esperti coin- gressi su questo fronte se ne sono fatti parecchi. Im- volti nel Panel faranno il modestamente, nel processo di conoscenza del Real punto, in particolare, sul sistema dei Fondi, sempre Estate, Economia Immobiliare (testata registrata più luogo di convergenza del paradigma “Real Esta- proprio nel 1991) ha svolto un ruolo significativo. te & Finance”. Accanto a servizi di taglio prettamente giornalisti- Non è certo questo il primo incontro sul tema del- co, il presente numero di Economia Immobiliare la turbolenza…… In un anno (era il 1991) in cui contiene alcuni contributi scientifici importanti. nel mercato immobiliare tutto sembrava andare an- Presenta un panorama dall’estero di prima mano cora molto bene l’AICI – Associazione Italiana (niente “relata refero”, tutti i testi derivano da visi- Consulenti e Gestori Immobiliari – organizzava a te o permanenze sul posto); e report di manifesta- Bari un Workshop (che ancora in molti ricordano), zioni che hanno avuto luogo nel semestre. Anche intitolato “Analisi previsionale e gestione delle tur- qui, si tratta di Fiere, Convegni etc vissuti in prima bolenze nei cicli immobiliari”. AICI coglieva un se- persona. Mancano, ovviamente, molti incontri che gnale in quel momento “debole”, ma destinato – certo meritavano di essere raccontati (EI non ha pre- come tutti ben ricordiamo – a prendere forza negli tesa di esaustività, né ciò sarebbe possibile). Per que- anni successivi, caratterizzati da un “ciclo negativo” sti, almeno una citazione però si impone, e riguarda che si prolungò sino alla fine del 1997. “Urbanpromo”, evento di marketing urbano e terri- Nel 1991 la “coppia” immobiliare e finanza muo- toriale che si è svolto a Venezia a fine novembre. La veva i primi passi, i Fondi Immobiliari non erano ricchezza dei suoi contenuti è stata oggetto di una ancora nati, il mercato era locale; e Tangentopoli , pubblicazione ad hoc e quindi a essa rimando. con tutti suoi strascichi, sarebbe “scoppiata” l’anno Torniamo a Economia Immobiliare. Per quanto ri- successivo. guarda la sezione “Ritratti”, la selezione deriva solo Sappiamo tutti che, dal 1997, il mercato è bello, in- da una libera scelta redazionale: tutti i progetti tenso e frizzante. E sempre più caratterizzato dal hanno specifiche caratteristiche di eccellenza o di connubio “immobiliare e finanza”. originalità. Gli Autori delle iniziative qui pubblica- Ha dato grandi soddisfazioni a operatori e investi- te scopriranno di “esserci” leggendo la rivista. tori, grandi e piccini. Economia Immobiliare presenta infine una sorta di Ma, nel frattempo, il mercato – nel frattempo di- “commistione” di scrittura italiana e inglese. È asso- venuto “industria” – si è anche dilatato, assumendo lutamente voluta. Sono infatti sicura che tutti i let- nuovi schemi e proporzioni sempre più globali. tori hanno oggi, con il linguaggio internazionale del- Con sempre più finanza a reggerne fili e destini. Si- l’immobiliare, gran dimestichezza. Nel 1991 ben po- no alla crisi – con relative paure – dei sub-prime. chi sapevano cosa questa strana parola, Real Estate, Ma il mercato non si può fermare. Può rallentare, volesse dire. Ora fa parte della normale titolistica. ma poi non può non riprendersi. Buona Lettura! Tutto ciò richiede però un “controllo previsionale” Paola G. Lunghini sempre più accurato; ed è questa un’attività sempre Direttore Responsabile 2

Economia Immobiliare n.° 34 - secondo semestre 2007

Direttore Responsabile : Paola G. Lunghini (PGL) – E-mail [email protected] – Tel. 02.72529.611 Redazione: via Nerino 5, 20123 Milano Tel. 02.72529.555 – Fax 02.8645.2597 – E-mail: [email protected] Comitato Scientifico: Angela Airoldi, Sandro Balducci, Stefano Stanzani, Oliviero Tronconi, Uberto Vi- sconti di Massino. Chiuso in redazione il 7 dicembre 2007 In redazione: Luca Fantin, Annamaria Liggeri, Lorenzo Taini, Roberto Vallini Hanno collaborato Oliviero Tronconi e Marzia Morena, Politecnico di Milano Di- partimento BEST Aakruti Group, Colonial First State Global Asset Management, Davide Cirelli (Vi- valdi Real Estate), Manuela Frésard Si ringraziano gli Uffici Stampa delle aziende citate e in particolare AICA, CoreNet Global, GMPR Group, Nexity, Scenari Immobiliari, Sonae Serra. Si ringraziano tutte le Fonti non citate. Credits fotografici: Aakruti Group, Giampietro Agostini fotografo, Salem Ahmed Almoosa, Gruppo An- tonelli, AREL, Gruppo BTicino e EasiGroup, Davide Cirelli (Vivaldi Real Estate), Luke Tchalenko for CoreNet Global, Real Estate Publishers-REP, EPIC, Gruppo Doronzo, Europa Risorse, EXPO REAL, Manuela Frésard, Grand, Gruppo Mar- gheri, Lorenza Mercuri fotografa, Reed Midem, NEO, Gruppo Norman, PR.IM, Gruppo Scarpellini, Sonae Sierra, Tameer, ULI Italy. Archivio by Internews. Proprietà by Internews srl, via Nerino 5, 20123 MIlano. Fotocomposizione by Internews srl. Stampa: Fava Centrostampa srl, Milano. Economia Immobiliare è una pubblicazione semestrale registrata al Tribunale di Milano in data 16.2.91 con n. 92. Un numero: Euro 60,00 Abbonamento annuale per il 2008 (2 numeri): Euro 100,00 (IVA assolta dall’Editore a norma dell’art. 74/c del DPR n. 633/1972 e successive modificazioni). Scheda a pag. 109. Tutti i diritti riservati. Nessuna parte di Economia Immobiliare può essere riprodotta, me- morizzata in un sistema di ricerca automatica, trasmessa in qualsiasi forma o tramite qualsiasi supporto – elettronico, meccanico, fotocopiatura, registrazione o altro – senza l’au- torizzazione scritta dell’Editore. Le citazioni sono consentite per uso giornalistico purché venga fatta precisa menzione della fonte. 3 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34 SOMMARIOSOMMARIO Editoriale Il tempo delle turbolenze 1 Estero Viaggio a Dubai 4 Viaggio a Riga 20 Viaggio in India 26 Viaggio a Ulan Bataar, Mongolia 32 Viaggio a Beijing, Pechino 36 Viaggio in Australia 40 Reportages VIaggio in Mongolia, pag. 32 MAPIC a Cannes 48 EXPO REAL a Monaco 56 Rapporto da EPIC 66 CoreNet Global a Londra 74 Studi e Ricerche I francesi, i sindaci e il problema della casa 80 Focus sull’“Housing Universitario” 84 Real Estate e PMI 92 Sustainability, con BTicino 102 ULI: New stadiums a new business 106 Scenari Immobiliari e la Toscana 110 AICA e gli alberghi in Italia 112 Reportage da Dubai, pag. 4 Ritratti Sonae Serra: un’apertura 114 Sonae Serra: un progetto 118 Arte al ‘Maciachini Center’ 122 “Park Anagni” di ProLogis 125 Il “Palais Liegi” a Roma 126 “BariUno”: autosufficienza energetica 128 Inaugurato il “Gran Sasso” 130 Meravigliarsi a “CIMA” 132 “Nevskij City” a San Pietroburgo 136 Lifestyle News dalle Ladies di AREL 138 EPIC, a pag. 66

Mapic, pag. 48 Expo Real, pag. 56 4 ESTERO Viaggio a Dubai

PREMESSA riale fotografico elaborato al rientro ha ulterior- “Sun, Sea and Shopping (and perhaps Sustaina- mente rinsaldato il ricordo. bility)”. Cominciava così la mia cronaca su City- Ecco perché voglio integrare qui, con alcune al- scape scritta, quasi di getto e immediatamente, tre note e informazioni, l’emozione di quel viag- al ritorno dalla grande Fiera del Real Estate che gio. avevo visitato a metà ottobre a Dubai. Degli Emirati Arabi Uniti si è detto e scritto di Cronaca subito passata sul sito www.inter- tutto e di più : ossimoro e miraggio, paradiso del news.biz che, quotidianamente, supporta Eco- lusso per “paperoni” arabi (e non solo), luogo di nomia Immobiliare. svago e business, incontro ideale tra New York e Al titolo aggiungevo: «quando, sino a pochi me- Tokyo per manager e merci. Ma soprattutto de- si orsono leggevo di Cityscape definita come la velopment immobiliari di dimensione fantastica più grande esposizione immobiliare del mondo, e proporzioni grandiose. Opere di ingegneria av- la mia reazione era .... Figuriamoci. veniristiche o “romantiche” con pochi paragoni. Dopo che – per la prima volta – ci sono andata, Se ne era avuta prova – negli ultimi anni – visi- devo ammettere che è tutto vero». tando le più importanti manifestazioni immobi- La grandiosità di Dubai, a distanza di poche set- liari internazionali: al MIPIM di Cannes e al- timane, non ha in me perso nulla, anzi; il mate- l’Expo Real, a Monaco, i progetti luccicanti e

Uno skyline già famoso 5 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

fantasmagorici propo- 70 mila, ma di certo il sti dagli espositori degli Dubai International Emirati erano sempre Exhibition Centre, che più al centro dell’atten- ospita la manifestazio- zione dei visitatori. ne, è immenso. Imma- E in pochi anni si ave- ginate due infinite eleva sempre più notizia gantissime Hall lastri- di iniziative sempre più cate di marmo su cui gigantesche e lussuose. affacciano le Sale Con- Molti operatori (e turi- vegni, molti Foyer oc- sti) raccontavano, al ri- cupati da mega – espo- torno dalle loro visite sitori, e tutti i servizi sul posto, cose alle no- (business centre, risto- stre orecchie quasi in- razione, negozi, prayer credibili . rooms, etc). A Expo Italia Real Le Hall sono collegate Estate, il Salone immo- tra loro da un lunghis- biliare che si è svolto simo maxi-Padiglione nello scorso maggio a (non so come altro de- Milano, per la prima finirlo) che contiene volta alcuni tra i mag- otto sub-Padiglioni tra giori developer immo- loro interconnessi. biliari degli Emirati si In questo spazio pazze- erano presentati – con sco (e anche, occorre lo sfarzo che li contrad- dire, piuttosto “incasi- distingue – all’attacco La Burj Dubai nato”) si trovavano la del promettente merca- maggior parte degli to italiano. stand, oltre 500, per oltre un un migliaio di Dubai Properties aveva offerto tutte le informa- espositori. Spannometricamente, l’80% prove- zioni sui propri progetti in corso: Business Bay, nivano da Dubai stessa, dagli altri sei Emirati Culture Village, Jumeirah Beach Residence, The della UAE (Abu Dhabi in primis) e in generale Villas e Tijara Town, iniziative a uso misto e di dalla regione araba; ma molte e per certi versi differente lifestyle, “strane”(Australia, Singapore, USA...) erano an- Al Fajer Properties, una sussidiaria di Al Fajer che le presenze di developer internazionali. Enterprises che ha inaugurato le Jumeirah Busi- Tra gli exhibitor la parte del leone la facevano gli ness Center Towers 1, 2, 3, 4 e 5, registrando sviluppatori locali. Ma innumerevoli erano an- uno straordinario record di vendite, proponeva che i service provider – questi ultimi quasi tutti il lancio della torre Jumeirah Business Center 6. esteri –, dalle società di ingegneria/architettura, A Milano si presentava anche Damac Properties, a quelle della tecnologia, sia informatica che dei che fa parte di Damac Holding, ed è tra i mag- materiali. Immancabili, i chartered surveyors in- giori sviluppatori in UAE. La Società si sta glesi e i network americani. espandendo rapidamente nel Nord Africa, Gior- Unica azienda presente come exhibitor, dall’Ita- dania, Libano, Qatar, e nell’Estremo Oriente: il lia, è stata Aedes. C’era anche un “altro” stand portafoglio si aggira attorno a 30 miliardi di dol- italiano (ma facente capo a una società basata a lari americani. Dubai), che si chiama Best Italian Interior De- Anche l’Emirato di Ras Al Khaimah (RAK) di- sign. ventava un nome familiare come destinazione di Presenti anche, forse e probabilmente, i rappre- business, investimento e turismo, in particolare sentanti di alcune società di intermediazione con la property development company Rakeen. immobiliare attive nel settore residenziale e spe- Ma nulla di tutto ciò poteva davvero lasciar im- cializzate nel canale Italia / Dubai (ad esempio la maginare cosa avrei “trovato”sul posto. Dove la società romana Volpes) che però non sono in realtà supera davvero la fantasia. grado di riconoscere perchè non li conosco proprio. O meglio, Volpes Jr (Vicepresidente del CITYSCAPE : NUMERI GRANDIOSI Gruppo) l’ho incontrato, ma una volta sola tempo fa e non rammento …mi spiace …. il suo Innanzitutto il Salone si estende su una superfi- aspetto. cie dichiarata di 70 mila metri quadrati, + 15 Ho invece incontrato con piacere Silvia Ferrero mila rispetto al 2006. Non so se siano proprio (BNL Fondi Immobiliari) e l’architetto Jacopo 6 ESTERO

A sinistra, presente e futuro. Sopra, particolare del CBD

Della Fontana, ben noti entrambi nella nostra todimensionato e troppo sotto pressione. Real Estate Community. Visitare Cityscape significa chilometri e chilo- Nei tre giorni il Salone (arricchito da una raffica metri ogni giorno; e tanta gente da far venire, di Conferenze con centinaia di Relatori tra cui nonostante l' ambiente spazioso e ben condizio- spiccavano il celebre Tom Barrack, fondatore e nato (fuori, 35 gradi con umidità 70%: siamo al patron della Colony Capital, e l’archistar Zaha Tropico del Cancro, c'è il sole tutto l’anno), mal Hadid) è stato visitato da circa 45 mila persone, di testa. provenienti da 120 Paesi. Secondo me, però, i Insomma, una faticaccia – clima a parte – anche visitatori sono stati anche più numerosi: forse 50 più di EXPO REAL, MIPIM o anche Expo Ita- mila….. lia Real Estate. E, a differenza dei Saloni della Nel primo caso fa +28% rispetto alla edizione nostra cara vecchia Europa, pochissimi erano i del 2006. E il doppio delle presenze rispetto al luoghi “dotati”di cibarie (anche solo tartine, per 2005 (Cityscape è nato nel 2002, e i partecipan- carità!). ti erano stati allora meno di un migliaio). Al massimo, datteri. Buoni, per carità!, ma valu- Oltre 800 erano i giornalisti accreditati e tra estate voi se da questo point of view Cannes o Mo- si ho incontrato diversi colleghi e amici della naco sono meglio o no. stampa internazionale. Da nessuna parte, ovviamente, si poteva avere I dati conclusivi – lo segnalo, anche se mi spiace un goccio di birra o di spumantino. dirlo – non sono mai pervenuti, e questa è sen- Mi ha stupito la presenza, al Salone, di moltissi- za dubbio una carenza dell’Ufficio Stampa, sot- me signore. La maggior parte vestivano all’occi-

I grattacieli del Downtown 7 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

Futuro e Presente dentale, spesso in tailleur pantalone e con acces- to il profilo architettonico, che quest’area del sori – of course – griffatissimi. mondo ha saputo in pochissimi anni imprimere Ma molte indossavano, velate, l’abito tradizio- al Real Estate. nale: nero e lungo sino a terra. Spesso fruscian- Siam passati, in neppure un decennio, dal nulla te, spesso decorato con scintillanti ricami e per- assoluto al più straordinario “ombelico” del line, sempre comunque di grande eleganza. mondo. Sempre accompagnato da sandali (spesso dorati) Allora, gli stand io li ho visti praticamente tutti, con tacchi a stiletto. e in molti mi ci sono anche soffermata. Le resi- Ho visto anche molte donne in burka, spesso denze, che si trovino in Tower o in villa, a Du- completato da griffatissimi occhiali da sole. bai o in Egitto, costituiscono la maggior parte Scuri. dell’offerta di Cityscape. Ma ovviamente ci sono Un po’ shocking, devo ammettere. gli uffici, gli Shopping Centres, il leasure e l’hotellerie. PROGETTI MEGAGALATTICI Le grandissime holding le conosciamo anche qui E SUPERFANTASIOSI ma, a fianco di Emaar, Nakheel, Damac, Al Fa- jer, etc, ho incontrato una molteplicità di nomi Non può che strappare ammirazione la profu- destinati a diventar forse presto noti anche da sione di plastici – spesso stupendi, a volte smi- noi: Aldar, Aquaba, Grand, Quatari Diar, Sara- surati e sempre luccicosi – che già da soli espri- ya, Tameer, Tanmiyat ..... mono lo sviluppo davvero incredibile, anche sot- Impossibile fare una stima dei deals annunciati

I lavori della metropolitana modificano il “paesaggio” 8 ESTERO

durante il Salone, anche perché è abbastanza dif- forma delle meraviglie del mondo. Troviamo co- ficile capire il “peso”effettivo (leggi fatturato) di sì edifici modellati sulla Tour Eiffel, il Big Ben, queste società di development, intrecciate come il Colosseo, le Piramidi egizie, la Grande Mura- sono con i poteri locali, speso vere e proprie hol- glia cinese…. insieme ai giardini pensili di Babi- ding governative: non ho visto in giro nessun lonia e a un angolo di Venezia: con tanto di ca- prospetto societario, o uno straccio di bilancio o nali percorsi da gondole…. di trimestrale . Comunque la si pensi, una cosa è certa: il pro- È anche difficile capire qualcosa di preciso circa mo dell’iniziativa è – per questa tipologia di fil- i prezzi (la risposta è quasi sempre “dipende”) mati – la cosa più bella che io abbia mai visto perchè di materiale cartaceo non ne vien distri- in tanti anni di mestiere e di viaggi. buito molto. “A che serve il depliant?” mi è sta- to detto a uno stand “Quella Tower lì (esposta in UN MERCATO NATO APPENA IERI rendering su schermo al plasma, ndr) l’abbiamo venduta un’ora dopo l’apertura della Fiera”..... Ciò che importa, ed è sufficiente da sapere, è che Impossibile tentare una descrizione, o una clas- gli immobili – in particolare gli appartamenti – sificazione, dei progetti presentati a Cityscape (e sono liberamente acquistabili dagli stranieri sen- che ho visto sorgere in città). Le foto che corre- za necessità di partner locali, e che il freehold, dano queste pagine danno solo una pallidissima con relativa iscrizione ai Registri, è stato intro- idea di Dubai, degli altri Emirati che compon- dotto già nel 2003. gono la UAE, e degli altri Stati circostanti. È questa, dunque, la data di inizio del boom di Nelle didascalie delle foto, comunque, si leggo- Dubai che, nonostante non pochi “Dubai-scet- no i nomi dei complessi, e anche dei developer. tici”, non sembra vedere fine. Gli esperti riten- Non posso, però, non citare quello che è forse il gono che entro il 2007 saranno completate al- più immaginifico dei progetti di questa parte meno 70 mila residenze. Circa 40 mila saranno della Terra: “Falcon City”, un luogo da fantasy- terminate nel 2008, e oltre 70 mila nel 2009, per land disneyana dove le residenze appaiono cir- colmare un fabbisogno che, al 2012, è previsto condate da building per shopping & leisure in in oltre 500 mila unità: la popolazione infatti

La “Vela”: Burj Al Arab Un albergo famosissimo 9 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

cresce al ritmo di due cifre all’anno. Senza contare i turisti “stanziali” e le loro seconde case, Dubai oggi vanta circa 1,4 milioni di residenti, cui si aggiunge almeno un altro paio di milioni di lavoratori temporanei di media e alta gamma. Con stipendi in proporzione. Moltissimi sono gli indiani e i persiani (sì, persiani, perché uscirono dal Paese già ai tempi in cui il Paese ancora così si chiamava, preoccupati del cambiamento che avrebbe portato alla cac- ciata dell’ Imperatore). Dominano – tra gli occidentali – gli inglesi e i tedeschi. La comunità italiana “permanente”, composta di circa 1.500 persone, pare si trovi benone. Ed è in rapida crescita. Ci sono anche, ma non rientrano nella demo- grafia ufficiale, alcune centinaia di migliaia di L’imponente Hotel Fairmont workers: addetti al settore delle costruzioni in particolare, provenienti dai vicini Paesi dell’Afri- fra di 70 milioni di passeggeri all’anno. ca, del medio e dall’estremo Oriente e in gene- Si prospetta, al 2012, il raddoppio delle presen- rale da tutto il Sud (quello “povero”) del mondo. ze turistiche: significa un fabbisogno di almeno Che lavorano 12 ore al giorno (Dubai va a H24), cento nuovi alberghi a 4 e 5 stelle (oggi il coef- dormono nelle baracche dei cantieri, respirano ficiente di occupazione ufficialmente dichiarato polveri e smog, ma guadagnano apparentemen- sta fra l' 85 e il 90% a seconda dei mesi, ma la te felici 100-150 dollari al mese. Tutti da rimet- permanenza è bassa, mediamente due notti e tere a casa, in qualche anno nei loro luoghi di mezzo. Si cerca perciò di incrementarla con tut- provenienza ciò li renderà abbienti. Una manife- te le attrazioni possibili). stazione di alcune migliaia di insoddisfatti, pro- Attenzione, qui gli alberghi sono “monstre”, clamata a novembre, si è conclusa in poche ore hanno molte centinaia di stanze e decine di faci- con l’immediata espulsione degli scioperanti. lities. Un solo esempio: il “Grand Hyatt”, cate- Non è un problema, ci sono legioni di aspiranti goria “lusso sfrenato” a pochi minuti dall’aero- workers pronti a pren- porto, ha 670 camere, 14 derne il posto. ristoranti e tre piscine. Difficile credere che, al- La doppia costa circa la fine degli anni sessan- 400 euro, neanche tanta, vivessero nell’Emira- to.... se guardiamo a Mi- to solo 60 mila persone, lano, Roma o Venezia. divenute 250 mila alla Tra gli alberghi in costru- fine dei '70. zione, non posso non citare l’Armani, che sarà E ADESSO nella ormai celeberrima VIENE IL BELLO Burj Dubai, Torre multifunzionale che svetterà, Sono arrivati nel 2006 a forse, a 800 metri di al- Dubai circa otto milioni tezza: è già lì a quasi 600 di turisti, quasi tutti metri nonostante alcuni scesi all’aeroporto inter- forse voluti rallentamen- nazionale: che è uno ti nel processo costrutti- Shopping Centre in am- vo (l’altezza definitiva è, pliamento. Si sta co- pare, uno dei segreti me- struendo infatti un altro glio custoditi del mon- aeroporto a molte piste do); e il Palazzo Versace, e il sistema – unito a che sta sorgendo nei quello di Abu Dhabi, pressi del Creek, cioè il che è poco distante – fiumiciattolo che sta al- dovrebbe condurre, en- l’origine della città. Qui tro il 2020, alla folle ci- Giochi d’acqua in una piazza infatti stava quel villag- 10 ESTERO

A sinistra, grattacieli e palme. Sopra, l’ingresso alla Fiera

gio di pescatori di perle, e di mercanti diretti ai inaugurata nel 2000 – divenne immediata- vicini territori dominati dagli inglesi, che si sep- mente uno dei più famosi alberghi del mon- pe trasformare in “tax free zone” già ai primi do: una “vela” a sette stelle, di quasi trecento dell’800, iniziando una tradizione che, raziona- metri di altezza. lizzata e attualizzata (non solo free zone, ma an- Attorno, tutto attorno a ciò, sono sorti i templi che il Financial District, dove avrà sede tra l’al- dello shopping. tro la nuova Borsa) dura tuttora. E sono Centri Commerciali da 300 negozi, dove si trovano tutte le griffe della terra, tutti i pro- IL RUOLO DELLE COSTRUZIONI dotti del lusso, tutto ciò che il denaro – purchè tanto – può comprare. Dubai è oggi di fatto niente altro che una incre- E ci sono i campi da golf (mi pare siano al mo- dibile autostrada a 12 corsie lunga alcune decine mento sette, ma altrettanti sono in pipeline), le di chilometri che inizia all’aeroporto e si dirige sport facilities (tutti gli sport possibili sono rap- verso Abu Dhabi, da cui si dipartono alcune al- presentati alla grandissima), le Disneyland loca- tre superstrade che raggiungono il mare caldo e li per i numerosissimi bambini. E c'è pure mol- blu, con le celebrate spiagge di sabbia bianca che ta night-life...... guardano lontano all’Iran, e altri centri di svi- Non ci sono ferrovie ma, nel 2009, sarà pronta luppo in mezzo all’ex-deserto. la metropolitana : 70 chilometri, 49 Stazioni, All’inizio del percorso si trova l’eredità minima nel Consorzio che la sta costruendo c'è l’italia- – ma oggi oggetto di conservazione – del passa- na Rizzani De Eccher. to. Poi incominciano le foreste di grattacieli di Nonostante la città sia un unico (e ahimè rumo- tutte le suggestioni architettoniche possibili, 30, rosissimo) cantiere, non si vede una cartina per 40, 50 piani. terra, nessuno passa con il semaforo rosso, e la Infiniti. microcriminalità pare non esista. Sostanzialmente il CBD. Lo Sciecco (si veda sotto) su questi aspetti è in- Si arriva infine a Dubai Marina, altre decine e flessibile. decine di torri che strappano un fazzoletto di vi- Se qualcuno queste basilari regole di convivenza sta sul mare: sino a tre/quattro anni fa non esi- non le rispetta, sono guai. stevano. Tutti parlano l’inglese, e anche la segnaletica e Lasciando sulla sinistra della Highway i pa- tutti i servizi sono ovunque in doppia lingua. La lazzi degli sceicchi (immersi in un prezioso sensazione – per l’occidentale – è di grande si- verde continuo che in città manca quasi curezza e amichevole protezione. ovunque) si giunge al landmark per eccellen- Siamo in territorio arabo, ma solo fisicamente. za, quella Burj Al Arab (la metto al femmini- In realtà siamo in uno dei luoghi più internazio- le perchè Burj vuol dire Torre, ndr) che – nali e confortevoli della Terra. 11 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

IL RUOLO DELLA lo oro, con molti ricami) che DINASTIA “spazzavano via” la gente normale, come me, dal percorso di Come sia potuto succedere HIG Highness. tutto questo, nonostante le Il risultato però non cambia, ben note motivazioni e spie- mi è passato a fianco tre volte gazioni geo-politico-econo- e quindi la curiosità tipica del miche (petroldollari, gas, mio mestiere mi ha condotto a commerci, il tutto in un Pae- saperne il più possible. se di grande tolleranza e di Sheikh Mo, al di là del ruolo pace assoluta ai limiti della politico che ricopre da molto maggior polveriera del mon- tempo (è Crown Prince dal do) resta un bel mistero. Che 1995 e responsabile della poli- un nome però l’ha, e si chia- tica estera di Dubai già dalla ma Al Maktoum, cioè la di- crisi arabo-israeliana del ’73), è nastia che dai primi dell’‘800 soprattutto un business man, e governa Dubai. regge l’emirato come egli fosse La famiglia, che vanta tra gli il CEO di una holding . È un altri lo Sceicco Zayed, l’“ar- decisionista, e ogni suo proget- chitetto” che seppe costruire A sinistra lo Sceicco “Ruler” to è legge. È lui che fa e disfa, nel 1971 la UAE, vede dal ma è un illuminato. Quando gennaio 2006 come Ruler (nonchè Primo Mini- decide di fare una cosa, la si deve dunque fare e stro e Vicepresidente della UAE) Sua Altezza subito, perché è giusto farla; e bisogna farla be- Reale lo Sceicco Mohammed bin Rashid Al ne, altrimenti lo Sceicco si innervosisce e, mi di- Maktoum. cono, non è prudente farlo innervosire. “Sheikh Mo” – come lo chiamano affettuosa- A lui si deve lo sviluppo anche immobiliare del mente a Dubai sia gli expats che i sudditi – è Paese, e pure la creazione della Compagnia aerea un uomo di media statura e di piacevole aspet- Emirates (il cui Presidente è il fratello minore to, barba nerissima, naso importante e occhi dello Sceicco Ruler. Un altro fratello è Ministro fiammeggianti . dell’Economia), che in pochi anni ha conquista- Sono piuttosto precisa nella descrizione perchè to il podio tra le migliori del mondo. lo Sceicco mi è passato a fianco tre volte nel gi- Qualche anno fa Sheikh Mo dichiarò che “Du- ro di mezz’ora il giorno 17 ottobre – mentre en- bai non ha bisogno di investitori, sono gli inve- trambi visitavamo la Fiera. stori che hanno bisogno di Dubai”. Oddio, è meglio che faccia una precisazione. Educato in Inghilterra of course, ha imparato “Io” visitavo la Fiera per conto mio, lui la visita- l’arte della guerra nella British Army . È pilota e va stando al centro di una coorte composta di al- poeta. Appassionato di falconeria e di equitazio- meno cinquanta dignitari/guardie del corpo ne (che ha trasformato in un business, con una biancovestiti (lui la veste tradizionale – che si stable che è tra le più famose del mondo), si di- chiama dishdasha, o kandhura, non sono riusci- ce possieda settecento cavalli. ta a capire la differenza tra le due – l’aveva gial- Ha 56 anni. Guida personalmente le sue auto e,

Sopra, l’ingresso a Cityscape. A destra, una Hall della Fiera 12 ESTERO

in Fiera, ci è venuto con una Mercedes SUV ne- ra classe GL, e non con la classica Mercedes bianca da cerimonia: le sue auto sono caratterizzate dalla targa Dubai 1. È sensibile alle tematiche ambientali (su questo argomento anche i Paesi della UAE stanno co- minciando a dire la loro, e non solo in molteplici Convegni di Cityscape. L’inquinamento è pe- santissimo, l’aria spesso irrespirabile, il traffico – In alto, si “fa” la metropolitana. Sotto, il cantiere della Burj Dubai in occasione delle innumerevoli fiere che si sus- seguono settimanalmente – tremendo, gli edifici sono illuminati di notte alla maniera di Man- hattan, il condizionamento non è un optional ma un necessità di vita, e così via. Occorrono provvedimenti, e subito). Ha un carisma leggendario, adora la sovraespo- sizione mediatica, ed è molto amato. Sheikh Mo è un uomo davvero molto importante, e non solo nella sua piccola ma importante terra. Se vorrà venire a Milano – magari per Expo Italia Real Estate, a giugno 2008 – sarà un vero piacere riceverlo come si conviene. Magari potrà dare ai nostri governanti anche qualche buon consiglio in materia di sviluppo e competitività . Romano Prodi saluta Sheikh Mohammed, durante la visita del (PGL) Premier italiano a Dubai (novembre 2007).

In questa pagina, alcuni progetti fantastici in corso: Al Salam City. 13 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

vestment Group. Today, the firm’s investment portfolio in the market totals over AED 150 billion.

AlSalam City- Umm Al Quwain AlSalam City is a masterpiece of modern planning and a vision of the way all cities should be. The city has luxury villas, apartments, malls and shops, restaurants, mosques, schools, hotels, parks, office towers, cinemas, wide-ranging PROGETTI DI TAMEER NELLA UAE sports, a golf course, cultural and entertainment centers and parks, and a major, international Committed to building homes, Tameer delivers real estate projects that define the quintessence of comfortable living. Tameer was established in 1991 engaging in miscellaneous business activities. In 2002 the establishment deci- ded to concentrate In questa pagina, solely on the real alcuni progetti fantastici in corso. estate sector shortly A destra Omar Ayesh, before forming a a capo del gruppo strategic partnership TAMEER. with Al-Rajhi In- A sinistra, il logo del developer 14 ESTERO

Un nuovo progetto visto dall’elicottero (le foto sono di Ronald Eldward courtesy of Real Estate Publishers-REP)

Alcuni splendidi stand in Fiera 15 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

A sinistra Mohammad Shuaib, Chairman del gruppo GRAND. A destra, Sami Al Bader, Ceo del gruppo GRAND. Qui sopra il logo del developer.

L’ormai famoso “I Pod”

Ronald Eldward, l’autore delle foto dall’alto

Le Palme e il Mondo (the Palm e the World) in costruzione, visto dall’elicottero (le foto sono di Ronald Eldward courtesy of Real Estate Publishers-REP) 16 ESTERO

downtown district that will be home to one of valed views of lake and city. Consists of 34 floors the largest malls in the UAE (2 Basement + G + 31 Storey office Tower ). 260 offices. It is a total of 27 floors + 4 parking lots Emirates Modern Industrial Area- Umm Al to fit 793 cars Land area 56960 sq.ft. Total Built Quwain Up area: 726,742 ft2. Height 147.5M (Top of Emirates Modern Industrial Area is the ideal feature). choice for he successful investor, offering a one- stop location which combines commercial and Platinum Towers- Business Bay industrial areas with residential capacity It consists of 2 adjacent towers and will be located in the heart of Business Bay. As the name al- The Regal Tower- Business Bay ready reflects, it will be very modern and will Regal Tower at Business Bay is an ideal setting at project a specific level of luxury. 1 residential to- the heart of Dubai’s business community, with a wer – 24 floors. 1 office tower – 26 floors. 984 variety of office spaces. 32 floors, 258 units, 1 re- car space available .Five star hotel of over 180 creation floor and 3 basement levels.Retail and rooms commercial outlet The Imperial Residence- Dubai The Silver Tower- Business Bay This new residential tower located at Jumeirah The Silver Tower is a freehold office tower that Village South overlooking the Al Khail Road is located in the Business Bay and stands tall all and the Emirate Road Located in the Jumeirah the water front exit of Business Bay with unri- Village, (a development that will feature 2000

In questa pagina alcune immagini di Falcon City, e a sinistra il logo del developer 17 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

spaciously constructed villas and townhouses and include an exceptional array of amenities and services). The Imperial Residence’s design, reflects a past era where class and creativity in design was paramount, while still providing all the functional assets needed for modern living in a thriving metropolis.’ Includes 569 residential units in a variety of studio, 1, 2 and 3 bedroom apartments. Include a twin tower structure that will comprise of 28 floors that rise from a 4-storey podium spread over 1 million sq ft.

The Princess Tower- Dubai Princess Tower is the one of the world’s tallest residential tower, a fitting companion for such wonders as the Burj Al Arab, Madinat and the Palm Jumeirah. 107 floors and 414 meters high, Princess Tower offers a choice of stunning 1,2,3 bedroom apartments, 4 bedroom penthouses, duplex apartments and a villa.

Elite Residence- Dubai One of the Middle East’s most exclusive and desirable addresses, the Elite Residence provides stunning 1 and 2 bedroom apartments, 3 and 4 bedroom penthouses and a villa. It offers the last word in luxury, elegance and service to the di- scerning few. 91 floors and 380 meters high, the Elite Residence is home to 695 apartments, penthouses and a villa, all designed and fitted to the very highest standards of design and construction.

Tameer Towers & Shams Abu Dhabi (Abu Il maxi-stand di Nakheel Dhabi) Tameer Holding and Sorouh Real Estate have entered into a strategic partnership by signing a abled further expansion of the company, and al- Memorandum Of Understanding (MOU) to lowed internal and external investment. Grand establish a joint venture company to develop six has subsequently grown to become one of the re- towers of the Gate District and “Tameer Towers” gion’s most trusted developers, with innovative at SHAMS Abu Dhabi. The cost of the projects projects spanning the whole of the Middle East is estimated at AED 13 billion (over US$ 3.5 and North Africa billion). Tameer Towers will occupy more than 5 Grand Real Estate is currently developing a million square feet of land. The project occupies number of prestigious real estate projects across almost seven million square feet. the MENA region, and will be officially launch- ing five of these developments. The first is RITRATTI: I PROGETTI DI GRAND “Waves Resort” in Algeria. Located alongside a sandy four kilometre stretch of beach east of Al- Grand Real Estate is a Kuwait-based company giers, it has been designed to introduce premi- which was founded in 1989 with the desire to um tourist attractions and residential accommo- develop and market real estate projects in a dation to the area, catering for the rapid growth Sharia’a compliant manner. Grand Real Estate of the local economy. Another prime develop- was established as a Kuwait Shareholding Closed ment is “Al Noor City”. This breathtaking proj- Company with a capital of KD1 million. Via a ect is located south-west of Sudan’s capital city, structured combination of intelligent planning Khartoum, on the west bank of the White Nile, and developmental progression, this capital in- and offers over 137 million square metres of creased exponentially and the company is cur- commercial, residential and leisure facilities. In rently worth over KD36 million, approximately Egypt is “Al Hamra City”. This remarkable de- US$111 million. This capital growth has en- velopment is set in a prime location near the vi- 18 ESTERO

brant centre of Cairo city, Commenting on the exhi- offering harmonious bal- bition, Mr. Sami Al-Bader, ance of well-appointed spa- CEO and Board Member cious villas and apartment of Grand Real Estate, not- buildings over a stretch of ed: “We chose to exhibit at 3,750,000 square meters. Cityscape as it is recog- With the carefully designed nised as the region’s pre- leisure and commercial fa- mier real estate event. Our cilities Al Hamra City is set participation enables us to to be the most desirable res- promote our excellent idential and business com- range of developments and munity in Egypt. services for many of the leading investors in the re- “Bahrain Business Park” is a gion”. peerless venture developed in Manama; this mixed-use Discussing Grand future project is architecturally de- plans Eng Mohammad signed to feature two build- Shuaib, Chairman and ings, one residential offering Managing Director, “Grand 270 luxury apartments and Real Estate was established the other commercial com- to meet the rising need for bining 24 floors with state- Un futuro landmark del Qatar community and commercial of-the-art offices, both build- projects, and our goal is to ings linked by a bridge-style structure forming a become the preferred choice for real estate in- striking ‘gate’ feature. In the UAE, Al Mohan- vestors and developers across the Middle East nad Tower occupies a prime location in Sharjah, and North Africa.” Mr. Shuaib continued, with 196 deluxe apartments offering views of “Grand is currently developing a large number the azure seas of the Arabian Gulf, the forth- of prestigious real estate projects in the GCC, coming architectural wonders of The Palm – Levant and North African markets, and we are Deira, and local sights such as Mamzar Lagoon, delighted to be able to officially launch these Al Jazeera Park and Khalid Lake. projects at Cityscape”.

Lo stand dell’italiana Aedes Animazione a uno stand

20 ESTERO Viaggio a Riga

Dal punto di vista geografico, l’estensione Danimarca e Finlandia, cui si aggiungono complessiva del mercato immobiliare è circa Germania e Olanda. la stessa della vicina Svezia. Presentano, in termini di GDP, una crescita Sono le piccole “Repubbliche del Baltico”: Let- che molti definiscono “forte e impressionan- tonia – in inglese Latvia, Estonia e Lituania te”. Hanno ambiente economicamente stabi- che, nel lingua del real estate, si chiamano sole, basso livello di disoccupazione e fanno lo con i nomi delle rispettive capitali: Riga parte della NATO e della UE. I conti pubbli- (circa 730 mila abitanti su una popolazione ci sono in equilibrio, ma la bilancia dei paga- complessiva di quasi 2,3 milioni. La “grande menti risente di qualche difficoltà. Hanno at- Riga” comprende metà della popolazione del titudine favorevole e positiva verso gli inve- Paese), Tallin (400 mila, su circa 1,3 milioni) stimenti dall’estero, ma l’interesse da parte e Vilnius (550 mila, su circa 3,6 milioni). dell’investimento internazionale è ancora li- Fra le tre, Riga è la più conosciuta, almeno mitato e proviene soprattutto dalle vicine agli occhi degli operatori e imprenditori ita- “Nordic Countries”, cioè Norvegia, Svezia, liani.

Il confronto sul mercato della Capitale della Latvia nasce da un colloquio tra Economia Immobiliare e un noto developer italiano, da tempo attivo all’estero e a Riga in particolare. Stiamo parlando di Danilo Doronzo, a capo del Gruppo Milano Holding. Alcune foto, in queste pagine, offrono un’idea del suo più recente impegno, e una breve scheda, in fondo, completa le informazioni circa il progetto.

Sotto l’aspetto strettamente immobiliare questi Paesi si trovano di fronte a sfide affasci- nanti. Il mercato dell’investimento è di dimensione piccola, ma non può che ingrandirsi, visto lo sviluppo economico, demografico e relaziona- le. Ha caratteristiche di minor flessibilità rispetto alle nazioni confinanti, dove si concen- tra l’attenzione dei grandi player, ma ha “forza” e determinazione. Anche se c’è ancora poca esperienza con il mondo delle transazioni internazionali (i developers non sono ancora allenati a ragionare in termini di “exit mo- dels”, cioè schemi di uscita dagli investimenti) l’attività di planning è in implementazione. Qui, e nelle immagini di seguito, il progetto “Mezapark Plaza” Dal punto di vista della “cultura edilizia” l’at-

22 ESTERO

Mezapark Plaza

tività di costruzione è stata storicamente di scarsità di parcheggi nel centro storico, molti buona o anche ottima qualità, ed è quasi sem- scelgono di spostarsi verso complessi un po’ più pre così. A volte, però, risente ancora di tra- periferici, ma più attrezzati. scorsi sovietici. Se a ciò si aggiunge il boom I livelli dei canoni: Riga si colloca, per il top de- degli ultimi anni, che ha creato qualche... gli uffici di classe A, a circa 25-30 euro/mq/ me- “scompenso” per la troppa fretta, il suggeri- se. Per gli edifici di classe B siamo a medie di 10- mento – si vuole costruire oggi un prodotto 12, anche se in alcune aree si può arrivare a 18. di particolare pregio – è quello di vigilare at- I prezzi sono comunque abbastanza stabili. tentamente, e stando sul posto. Le soluzioni Per l’acquisto, l’approccio è “buy and hold”. architettoniche non sono sempre eclatanti, Non dimentichiamo che il volume complessi- ma la cultura in tal senso sta crescendo, e sta vo delle transazioni è ancora molto modesto. cercando anche di “trasformarsi” in una stra- Ma, in una logica di “combinato disposto” tegia di lungo termine. anche di investimenti in retail e hotels (di cui Il mercato degli uffici si deve confrontare con c’è grande necessità), il volume non può non la carenza di prodotti di qualità: la vacancy, a aumentare. È questa dunque l’opportunità Riga, non arriva al 3-4%, una percentuale che che i Paesi del Baltico possono offrire. è al di sotto del livello fisiologico in qualsiasi Per quanto riguarda la residenza, dal 2000 a og- Paese del mondo. L’attività di planning appa- gi sono state costruite a Riga circa 30 mila nuo- re in aumento, ma non va scordato che il ter- ve unità abitative, ma il 60% circa dell’attuale reno disponibile è scarso: è quindi particolar- parco abitativo risale al decennio ’60-70, e sono mente prezioso. davvero alloggi da sostituire. Gli appartamenti La capacity di costruire – data la situazione costruiti negli anni ’80 necessitano di impor- presente e la pipeline – è sotto pressione, ma tanti interventi di ristrutturazione. La popola- non può oltrepassare una certa soglia: non zione cresce a due cifre (il dato 2006 è +11%) e siamo a Dubai, dove si lavora a H 24! la pressione della domanda fa sì che, per i pros- C’è poca correlazione tra i prezzi dei terreni e i simi 12-18 mesi, si prevede la necessità di co- canoni locativi. Gli yield si collocano attorno al struire almeno altre 5 mila unità: che saranno 6-7%, e la previsione è che rimangano tali an- probabilmente di piccola pezzatura, cioè meno che per i prossimi due-tre anni. Sul fronte del- costose in termini assoluti. la domanda, che è in crescita del 6-10% annuo È molto diffusa la locazione, con canoni che in termini reali, si ricercano superfici maggiori nel centro storico possono variare da 1.800 a rispetto ad alcuni anni orsono. Oggi i tenant oltre 4 mila euro/mese. Per le nuove costru- vogliono superfici tra i 500 e i 4 mila metri zioni in periferia, si parte da un minimo di quadrati, solo pochi anni fa la richiesta si orien- 900-1000. tava su 50-200 metri quadrati. Va anche sotto- Piacciono molto anche le villette unifamilia- lineato che, a causa dei problemi di traffico e ri: per la tipologia di superficie media e di 23 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

nuova costruzione, il prezzo si colloca tra i 200 e i 250 mila euro. Se poi si desidera una villa Liberty in una zona storicamente molto prestigiosa in riva ad un lago oppure al mare, allora ci sono Mezaparks e Jurmala, ma qui ovviamente i prezzi sono molto più alti.

NOTA. Mentre Economia Immobiliare stava andando in stampa, Doronzo ha annunciato la sua volontà di dismettere le attività nella regione baltica, per concentrarsi su di una grande e particolarissima iniziativa di sviluppo residenziale nel milanese. Economia Immobiliare è in grado di anteci- Alcuni particolari dei palazzi del Centro città di Riga pare che il progetto riguarda la trasformazione, in residenze di privilegio, di una anti- Il progetto“Mezapark Plaza”, secondo l’“Informa- ca “grangia” (le origini risalgono addirittura tion Memorandum” del Gruppo Milano Holding al tardo medioevo) poco distante dal Capo- luogo lombardo. Dopo molti decenni di as- The Mezaparks area, just ten minutes from soluto abbandono, l’attuale “Cascina Vione” Old Riga, is surrounded by lakes and has al- verrà restituita a nuova vita e a nuova arte, ways been one of the most exclusive residen- con il completo recupero dei presidi storico- tial zones of the city. artistici in essa contenuti, che saranno frui- Two principal uses are proposed to be devel- bili dai residenti ma anche più in generale oped on the site according to the approved dalla collettività dell’area. sketch Projects:

Riga, il Centro città 24 ESTERO

Riga, il Centro città

20.583,08 sqm. - 24 floors tower 1 for commer- Il Gruppo Milano Holding opera nelle due aree cial-offices use, (each floor of about 850 sqm.); principali del settore immobiliare: 20.031,33 sqm. - 24 floors tower 2 for residential use, (about 200 units according to the – Equity investment attraverso Milano Holding architectural solutions and mix); Group. 20.031,33 sqm. - 24 floors tower 3 for resi- – Servizi verso consociate o altri attraverso Synthe- dential use, (about 200 units according to the sis Real Estate, che si occupa di fornire tutti gli architectural solutions and mix); strumenti necessari per operare nel settore dello 13.824,21 sqm.– 3 underground levels for sviluppo immobiliare, dalla fase dell’acquisto EKA_1 as parking and storage use; delle aree fino alla vendita degli edifici. 18.781,48 sqm.– 3 underground levels for L’azienda è apportatrice di un know-how ma- EKA_2 and EKA_3 as parking, garage and turato in oltre 30 anni di attività e, nel corso storage use; del tempo (dapprima come Metrocasa) ha svi- Auxiliary retail and public functions can be luppato per conto di società del Gruppo immo- developed on the ground floors according to bili finiti e venduti per quasi 3 milioni di me- the architectural solutions. tri cubi, oltre 2 mila appartamenti, 200 mila The proportion used is 70% residential and metri quadrati di superfici a uffici, operando 30% commercial. Commercial space ratio can sia nel contesto della ristrutturazione di immo- be increased up to 70%. bili storici.

Le news del mercato immobiliare tutti i giorni, online, sul sito

www.internews.biz

26 ESTERO Viaggio in India

Il presente articolo, in esclusiva per Economia During financial year 2006-07, India's GDP Immobiliare, porta la firma della società Aakru- grew at an estimated 9.4% on top of a growth of ti Group, di Mumbai 9.0% in the previous year making it one of the best performing economies in the world. Till India, the country which celebrates 60th year of 2012, India's government has targeted to main- its Independence, is the most happening place in tain an annual growth rate of 9%. The now-fa- today's Global World. India is the world's seventh mous BRIC Report by Goldman Sachs predicts largest nation and second most populous nation that India's economy will become the third with a population in excess of 1 billion people. In- largest in the world by 2032, ranking just after the dia today is a trillion dollar economy, a major US and China. emerging global market with all indications of a India's foreign exchange reserves hit the USD 200 brighter future. billion mark, placing the country in an elite club

Un coloratissimo Masterplan per Bangalore 27 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

of nations and reflecting investor confidence in its economy. Economic Growth: India's rising middle class and strong demographic advantages will continue to fuel its growth. India has 25% of people in the world under the age of 25, and a full 80% of the population is under 45 years old. The BRIC Report es- timates that the proportion of India's working- age population (15-60 years) is set to peak around 2020 at just under 64% of the country's total population.

Demographic Advantage: Aakruti, cui si deve il presente articolo In terms of purchasing power parity, India is the fourth largest economy in the world. A rapidly – Primary Market: Investment can be done growing consumer class has emerged since India through IPO's of the Indian Companies. (Sub- began its reforms programme in 1991. According ject to RBI directives) to the BRIC Report, the middle class (defined as – Secondary Market: Investment can be done having per capita income of more than USD through Equity Shares of the listed Indian 3,000) in India is set to double in three years and Companies. (Subject to RBI directives) increase four-fold in a decade. If India continues – Mutual Funds / REITs - Foreign: Investment on its current high growth path, incomes will al- can be done through Overseas Mutual Funds / most triple over the next two decades, and the REITs which are trading in Indian Companies country will become the world's fifth largest con- in the Primary / Secondary Markets. sumer market by 2025, (as predicted by McKin- – Mutual Funds / REITs - Indian: Investment can sey). be done through Indian Mutual Funds / Indi- India has a well-established, independent judici- an Off Shore REITs which are trading in Indi- ary. The normal business risks are tempered by an Companies in the Primary / Secondary Mar- the presence of independent courts, politicians, kets. and a free press. India has abundantly available qualified and competent human resource base - Direct Mode: fluent in English, with R&D skills, technological Foreign Direct Investment: It is mandatory to training and managerial capabilities. India has have an Indian Company to channalise the In- untapped natural resources, rich mineral base and vestment. The options available are:- agricultural surplus and a huge manufacturing ca- pability spanning almost all sectors. The con- a) Wholly owned subsidiary of a Foreign Investing sumer market is large and expanding exponen- Company: tially. Special investment and tax incentives are b) Joint Venture with a local Indian Property De- available for promoting exports and for infra- veloper: structural development. In terms of potential, Norms for Foreign Direct Investment (FDI) in with its large scale investment absorption capaci- India in townships, housing, built-up infrastruc- ty and with economic fundamentals and mo- ture and construction-development projects: mentum so strong, India offers attractive returns With a view to catalyzing investment in town- to prospective investors. ships, housing, built-up infrastructure and con- Today India has probably one of the most open struction-development projects as an instrument liberal investment regimes among the emerging to generate economic activity, create new em- economies. Opportunities exist for investment in ployment opportunities and add to the available India in Real Estate sectors. India is witnessing housing stock and built-up infrastructure, in strong economic growth which is also spurring March 2005, the Indian government announced growth in the Real Estate sector. Various demand liberalized guidelines allowing FDI up to 100% drivers coupled with liberalized policy measures in townships, housing, built-up infrastructure are attracting both institutional and retail invest- and construction-development projects, includ- ment into the Indian Real Estate sector. ing but not restricted to housing, commercial premises, hotels, resorts, hospitals, educational in- Investment Options for Foreign Investors: stitutions, recreational facilities and city and re- Indirect Mode: gional level infrastructure. The policy permits 28 ESTERO

Due rendering del nuovo progetto abitativo

FDI in construction-development projects with- vides this infrastructure and obtains the com- out having to go in for a specific approval, subject pletion certificate from the concerned local to the following major conditions being met. body/service agency before he would be allowed to dispose of serviced housing plots. a. Minimum area to be developed under each proj- – The project shall conform to the norms and stan- ect would be as under: dards, including land use requirements and provi- i) In case of development of serviced housing sion of community amenities and common facili- plots, a minimum and area of 10 hectares (Re- ties, as laid down in the applicable building con- quest has been made to reduce this area to 4 trol regulations, bye-laws, rules, and other regula- hectares which is under active consideration) tions of the State Government Municipal/Local ii) In case of construction-development projects, Body concerned. a minimum built up area of 50,000 sq.mtr. (Re- – The investor shall be responsible for obtaining all quest has been made to reduce this area to 10,000 necessary approvals, including those of the build- sq.mtr. which is under active consideration) ing/layout plans, developing internal and periph- iii) In case of a combination project, fulfillment eral areas and other infrastructure facilities, pay- of anyone of the above two conditions would suf- ment of development, external development and fice. other charges and complying with all other requirements as prescribed under applicable b. The investment would further be subject to the fol- rules/bye-Iaws/regulations of the State Govern- lowing conditions: ment! Municipal/Local Body concerned. – Minimum capitalization of US$10 million for – The State Government! Municipal/ Local Body wholly owned subsidiaries and US$ 5 million concerned, which approves the building / develop- for joint ventures with Indian venture partner. ment plans, would monitor compliance of the The funds would have to be brought in with- above conditions by the developer". in six months of commencement of business However, the authorities have subsequently clari- of the Company. fied that the above conditions are not applicable in – Original investment cannot be repatriated before certain sectors such as construction of hotels, hospi- a period of three years from completion of min- tals and Special Economic Zones ("SEZ"), which imum capitalization. However, the investor may are governed by different sectoral provisions of the be permitted to exit earlier subject to prior ap- FDI policy. proval of the Government through the FIPS. – At least 50% of the project must be developed Laws of the Land relating to Real Estate: within a period of five years from the date of There are various Central Laws governing various obtaining all statutory clearances. The investor aspects of real estate in India which inter alia in- would not be permitted to sell undeveloped cludes but not limited to plots. For the purpose of these guidelines, "un- – Indian Contract Act, 1972 developed plots" will mean where roads, water A contract pertaining to realty can be entered in- supply, street lighting, drainage, sewerage, and to, among others, by an individual, partners of a other conveniences, as applicable under pre- firm, a corporate body, a trust, a sole corporation, scribed regulations, have not been made avail- the manager of an undivided family, and a for- able It will be necessary that the investor pro- eigner. All the requirements of a valid contract, 29 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

i.e. consideration, intention to contract and va- Under the Act, whenever the status of any person as lidity under the law of the land must be satisfied. the owner of a piece of immovable property of – Transfer of Property Act, 1882 which he is shown to be in possession is questioned, This lays down the general principles of realty, the burden of proving that he is not the owner lies like part-performance and has provisions for on the person who asserts that he is not the owner. dealing with property through sale, exchange, – State Laws governing Real Estate mortgage, lease, lien and gift. While each state has its own set of laws, which – Registration Act, 1908 govern planned development, rules for con- The purpose of this Act is the conservation of struction and floor-area-ratio (FAR) or floor evidence, assurances, title, publication of docu- space-index (FSI) and formation of societies and ments and prevention of fraud. It details the for- condominiums, two laws that exist in every sta- malities for registering an instrument. te, are the stamp duty and rent laws. – Special Relief Act, 1963 ix) Rent Control Act This Act is only to enforce individual civil rights. Rent legislation in India has been in existence for v) Urban Land (Ceiling And Regulation) Act a very long time. Rent legislation provides pay- (ULCRA), 1976 ment of fair rent to landlords and protection of This legislation fixed a ceiling on the vacant ur- tenants against eviction. ban land that a 'person' in urban agglomerations can acquire and hold. This ceiling limit ranges Tax Incentives for Realty and related Sectors from 500-2,000 square meters (sq. m). (subject to stipulated conditions: – Land Acquisition Act, 1894 The Indian Government with the intention of This Act authorises governments to acquire land channelising Indian and Foreign investment has for public purposes such as planned develop- offered various tax incentives. ment, provisions for town or rural planning, The categories of income qualifying for deduc- provision for residential purpose to the poor or tions are as under: landless and for carrying out any education, a) Income of Offshore Banking units and Inten- housing or health scheme of the Government. tional Financial Services centre set up in Special – The Indian Evidence Act, 1872 Economic Zones.

Sr. Wholly Owned Joint Venture No. Subsidiary Arrangement 1 Investment 100% 1% to 99%. Depending on Com- mercial expediency

2 Starting time Minimum 6-12 Between 3-6 months as FDI may months be expected after the local partner has completed effective initial steps.

3 Laws of the Land Due to lack of kno- The Local Joint Venture Partner wledge of the laws of can bring in his knowledge of the the land and under- Laws of land to the benefit of the standing of Ground Joint Venture. The Ground realties realties the Project which after the feasibility project feasibility may go are better understood and taken ca- haywire re of at each stage.

4 Stage of Investment Risk is 100% at all Investment would come in at a sta- Investment would start at stages of the project ge when the project has fructified '0' level Time span and and when the time span and amount of investment amount of investment can be pre- cannot be predicted. dicted with sufficient accuracy.

5 Project Risks Right from the incep- Risk is reduced substantially as the Business Risks tion upto the comple- investment stage is deferred and al- tion so there is an experienced local venture partner to marginised the risk . 30 ESTERO

b) Income from the business activity of develop- al estate projects all over India. Aakruti Group ing operating or maintaining infrastructure fa- spread wings on the GLOBAL SCENE by par- cility. ticipating in "EXPO REAL 2007" at Munich, c) Income from developing, operating or main- Germany. taining a notified industrial park or Special Eco- Advantages of associating with AAKRUTI as an nomic Zone. Indian Joint Venture Partner. d) Income from the business of a hotel in notified 1. Sound Financial Standing. areas. 2. Professional and Experienced Management. 3. Multiple Projects under Execution. IN NUTSHELL, the stages of Foreign Direct 4. Land Bank having potential for future growth Investment can be understood as: and development. 1. ENTER: Create a special purpose which Com- 5. Established infrastructure in Mumbai and Ban- pany as 100% Indian subsidiary or a Joint Ven- galore. ture Company with an Indian Venture Partner. 6. Pan India presence. 2. INVEST: Invest money as per the Foreign Di- 7. Highly qualified and dedicated team. rect Investment norms. 8. Fifteen years of experience and expertise in 3. RETAIN: Retain the investment for a lock in handing property development projects of vari- period of 3 years. ous types and magnitude. 4. EARN: Do business in India, Enjoy the Indi- 9. Transparent business dealings. an Hospitality Earn Interest on Debt Financing 10. Established ISO 9001:2000 Quality Manage- and Dividends as Equity Financing. Dividends ment System. are non-taxable income. 11. Policy of "ENRICHING HUMANITY". 5. EXIT (PREMATURE): Exit a sector 3 years after taking prior approval of Foreign Investment Aakruti Group: Promotions Board. Projects on hand wherein Foreign Direct Invest- 6. EXIT (PLANNED): Exit after 3 years by way ment is invited: of repatriation of a about funds alongwith accu- 1. Mall Project at Bangalore: Aakruti Golden mulated invest and transfer of shares on an arm's Gate. length transactions basis. No formal approvals are 2. Township project at Nasik (120 kms from stipulated for such repatriation. Long term capi- Mumbai)- Aakruti Gagan. tal gains on transfer of shares are not taxable. 3. Residential Project at Bangalore - Aakruti Ami- 7. STAYPUT: Enjoy the benefits of Indian eco- ty nomic growth by way of stable periodical returns 4. Residential Project at Bangalore - Aakruti Le- and handsome capital appreciation. Palazzo 5. Multi-product Special Economic Zone near Aakruti Group - Your Local Partner: Mumbai City. Aakruti Group - Builders and Developers was es- 6. Multi-product Special Economic Zone at Gu- tablished in 1992 in Mumbai, the financial capi- jarat. tal of India. The Group has interests in Con- 7. Township project at Panvel (Near Proposed struction, Development, Sale, Lease of Commer- Greater Mumbai International Airport) cial Office Spaces, High End Shopping Malls, 8. Pleasure Home Project at Lonavala (Hill sta- Residential Development, Amusement Parks and tion in the close proximity of Mumbai City) other Real Estate Solutions. Aakruti Group after The Indian Elephant is now fully matured and strengthening its presence in Mumbai and rest of poised for the PARADIGM shift. The Global Maharashtra, crossed the state borders and ven- Business Community is converging on the Indi- tured into Bangalore, the Cyber Capital of the an scene. The Land of opportunity is welcoming Country and went on to create land banks and re- the Global Investor Community with open arms.

32 ESTERO Viaggio a Ulan Bataar, Mongolia

Il mercato immobiliare di Ulan Bataar è cresciu- diversi tipi di edifici, piu moderni e piu occiden- to considerevolmente negli ultimi anni. L’offerta tali, si stanno facendo strada tra i “palazzoni” e fa ancora molta fatica a soddisfare la domanda ovviamente i prezzi di acquisto/vendita/locazione crescente e ciò comporta un incremento dei prez- di immobili sono interamente basati sull’età. zi degli immobili. Il rafforzarsi dell’economia Il mercato immobiliare di Ulan Bataar può esse- nazionale ha incentivato la domanda sia da parte re distinto in alcune zone o tipologie: della locale popolazione mongola sia da parte della comunità internazionale. La città (880 mila abitanti) era stata interamente riscostruita dai Sovietici e quindi la maggior parte degli edifici è in quello stile, in particolare sta- linista nelle dimensioni e nell’“eleganza”. Oggi

Il Capo dello Stato, Nambaryn Enkhbayar, a sinistra, in un incontro con lo sceicco Mohammed a Dubai a novembre 2007.

Il Parlamento 33 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

L’Università

– Gli edifici rosa: edifici originali della citta , che stati e interamente ristrutturati da stranieri che sono caratterizzati da muri molto spessi e da ne hanno aumentato notevolmente il valore... soffitti straordinariamente alti (anche oltre i 5 Mettere le mani su uno di essi potrebbe signi- metri). Sono stati costruiti nei primi periodi ficare un vero affare! dell’invasione sovietica e in particolare negli – Lo sviluppo dei Cortili: tipico dell’architettura anni dai ’40 ai ’60. Benchè questi edifici siano sovietica era stato il costruire i classici palazzo- molto antichi, i loro prezzi si mantengono anni (qui leggermente più aggraziati grazie al co- cora stabili e abbastanza alti in quanto sono lore rosa-arancio) intorno a un cortile comune molto solidi, ben costruiti e a loto modo con- a tutti, in modo da permettere a giovani e ad an- fortevoli. In generale hanno 3-4 piani e alcuni ziani di rilassarsi all’aria aperta in un luogo si- anche dei balconi (inutilizzabili comunque per curo. Considerando l’aumento esponenziale dei almeno2/3 dell’anno a causa dell’inverno fred- prezzi degli edifici e delle aree edificabili nel dissimo) downtown, questi cortili oramai abbandonati – I quartieri Gulag: edifici che contribuiscono a possono rappresentare un ottimo investimento. creare il panorama tipico delle citta-satellite so- Questo nuovo fenomeno iniziato negli anni vietiche sparse per la Russia. Risalgono prin- ’90, molto popolare tra gli stranieri consiste ap- cipalmente agli anni ’60-’80, e sono stati co- punto nell’acquistarli insieme agli edifici circo- struiti per disperazione, quando la necessità di stanti e crearvi parcheggi sotterranei o magari dare un alloggio, anche se infimo, a tutta la po- piscine o palestre e rimettere a nuovo il cortile. polazione (nel piu puro stile sovietico-stalini- Ulan Bataar non è una città con uno standard sta) era diventata l’ideologia dominante dei di sicurezza paragonabile a quello occidentale leader-fantoccio comunisti mongoli. Queste (benchè sia piu sicura di alcune città negli Sta- specie di torri sono assemblaggi di pezzi pro- ti Uniti) e quindi il valore degli immobili con dotti in serie nelle fabbriche e infatti non sono cortili sta salendo enormemente. molto gradevoli alla vista, ce ne sono ancora un – Edifici di lusso: il trend degli ultimi 5-10 anni numero consistente attorno al centro della cit- è la costruzione di edifici, in centro e subito al- tà e vicino,guarda caso, all’Ambasciata ex-so- l’esterno della città, che si continuano a supe- vietica, ora-russa, che è anch’essa uno di questi rare nella corsa al lusso. I piu recenti hanno palazzoni (forse unico esempio al mondo di standard di comfort e sicurezza quasi parago- ambasciata-grattacielo!). In genere queste torri nabili ai nostri, sono molto ben posizionati e possono avere 6-10 piani, sono di qualità sono popolari tra gli stranieri. I prezzi sono straordinariamente bassa,senza ascensori e sen- estremamente piu elevati rispetto a ogni altro za norme di sicurezza e spesso con problemi le- tipo di location e molto spesso per ottenere un gati alle tubature idriche e all’impianto elettri- appartamento ci sono waiting list molto lun- co. Il vantaggio è che sono poco costosi. Inol- ghe . tre si trovano in centro città e sono un’“espe- – Ulan Bataar in Futuro: costruzione in corso di rienza di vita vivente”. Alcuni sono stati acqui- un discreto numero di torri-appartamenti che 34 ESTERO

Il centro città, con il monumento al generale Sukhbataar

nulla hanno da invidiare a quelli di Shanghai, gante della città, con un discreto numero di Am- Hong Kong, Singapore e Taiwan. Hanno circa basciate e un elevato numero di edifici che pos- 15 piani e una qualità di interni ed esterni as- sono essere definiti di medio-alto livello di quali- solutamente occidentale. Questi edifici non fa- tà e (per il momento) ancora pochi di alto livel- rebbero brutta figura in nessuna delle capitali lo. Situato lungo la Olympic Avenue, questo nel resto del mondo e sono dislocati in diverse quartiere si sviluppa intorno a un parco che è il zone della città a seconda dei gusti dei clienti, luogo ideale per il relax in tranquillità. È la zona quasi interamente rappresentanti di ambascia- piu sicura della città che permette uno standard te, politici e locali appartenenti alla “ricca bor- di vita molto alto, tenendo conto che ci si trova ghesia”, e lavoratori stranieri. in Mongolia. È localizzata appena al di là del centro, raggiungibile a piedi in dieci minuti. I LUOGHI DELLA CITTÀ L’area è ad alto tasso di concentrazione di stranieri e mongoli benestanti, e quindi è anche ric- Come in qualunque altra città della terra,ci sono ca di ristoranti e bar dai prezzi decisamente basa- zone migliori di altre e quindi piu costose ed ele- ti su standard non mongoli. ganti; zone piu o meno distanti dai luoghi di in- Seoul Street e il Circo, la maggior parte degli edi- teresse; e ci sono zone piu sicure di altre (in ge- fici sono di medio livello con alcune eccezioni leg- nerale la città è relativamente tranquilla, il pro- germente superiore ma comunque non paragona- blema principale deriva dall’alto tasso di alcoli- bili con il Children’s Park. Rimane comunque il smo dei mongoli che può creare situazioni spia- centro indiscusso della vita notturna di Ulan Ba- cevoli, ma nonostante questo la Capitale è con- taar con una quantità infinita di bar,ristoranti e siderata relativamente sicura). In generale la città discoteche a prezzi decisamente piu accessibili. può essere divisa in 3 macrozone: Piazza Sükhbaatar, centro politico e amministra- PREZZI DI LOCAZIONE tivo della città. Si sviluppa tutto intorno all’omonima piazza che ha sul lato nord il Parlamento. È Con una spesa compresa tra i 250 e i 350 dolla- la zona in cui si trovano la maggior parte dei Mi- ri USA al mese si può ottenere un appartamen- nisteri e delle Ambasciate, relativamente tran- to a una stanza con bagno in uno degli edifici ro- quilla e sicura ma un po’ distante (sempre relati- sa o in uno degli edifici Gulag, in genere par- vamente date le dimensioni ridotte della città) dai zialmente arredato e con qualche problema lega- locali notturni come bar ristoranti e discoteche. to a impianto idrico o elettrico. Inoltre per que- The Children’s Park, è la zona piu ricca ed ele- sta cifra ci si può aspettare solamente di ottene- 35 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

re un appartamento essenzialmente arredato nel Fin al 27 giugno 2004 il principale partito del Pae- piu puro stile ultra-kitsch-mongolo. se era l'ex comunista Partito Rivoluzionario del Po- Se si vuole spendere fino a 500 dollari si può tro- polo Mongolo, formato dai leader comunisti del vare un appartamento con due stanze negli stes- paese dopo la fine della Guerra fredda. All'opposi- si edifici, ma se si è fortunati sarà decorato un po zione c'era il Partito Democratico, che ha governa- meglio e sicuramente molto piu arredato. to da 1996 al 2000. Fino al 2004 il potere è poi tor- Se si può spendere sino a 1.000 dollari si puo ini- nato alla formazione comunista, che da quell'anno ziare a cercare qualche appartamento attorno a lo ha dovuto condividere in una coalizione, la Co- uno dei famosi cortili-in-via-di-sviluppo, che ga- alizione Democratica della Terra Madre. rantiscono la presenza di security 24H, un discre- La maggioranza dei cittadini del Paese è di etnia to livello di modernità e di arredo,ma che sono mongola, ma ci sono minoranze di kazaki e tun- difficili da reperire sul mercato in quanto molto gusi. La religione principale è il buddhismo ti- richiesti dai mongoli che si stanno arricchendo. betano. Se si è disposti a spendere fino a 2.500 dollari, al- La popolazione della Mongolia ha un’età media lora si può entrare nella sfera degli appartamenti piuttosto bassa e con un tasso di crescita elevato. considerati di lusso e paragonabili a quelli di me- L’economia della Mongolia si basa principalmen- dio-alto livello delle altre maggiori città asiatiche. te sullo sfruttamento delle ingenti risorse natura- Vi è un ampia scelta di categorie simili e appar- li come il petrolio, il carbone minerale e il rame, tementi di questo livello potrebbero essere dispo- ma anche dello sfruttamento minerario del mo- nibili solo in determinati periodi dell’anno: mol- libdeno, tungsteno e fosfato. Dopo decenni di ti stranieri non se la sentono di affrontare il gla- totale controllo governativo e la forte dipenden- ciale e interminabile inverno mongolo e quindi za tecnologica dall’Unione Sovietica, l’economia il prezzo può anche dipendere dalla stagione di del Paese ha intrapreso una difficile transizione interesse. Alcuni di essi sono locati fuori dal cen- al capitalismo. A partire dal biennio 1991-1992, tro cittadino, si ha a disposizione ogni tipo di fa- con il dissolvimento dell’entità sovietica, il pro- cility in modo da non avere la necessità di torna- dotto interno lordo si riduce di un terzo e il Pae- re in città. Però il problema è che per raggiunge- se pur se in crescita economica sconta gravi de- re il centro città bisogna servirsi o del trasporto bolezze strutturali e politiche aggravate dai dis- pubblico o di un mezzo privato. astri naturali (inquinamento dell’aria, desertifica- Oltre i 2.500 dollari si ha accesso agli apparta- zione, piogge acide) ereditati dalla rapida indu- menti piu lussuosi della città, situati intorno al strializzazione e dall'intenso sfruttamento mine- Children’s Park, con un livello di qualità occi- rario nei decenni precedenti. dentale. Un periodo particolarmente critico si è avuto tra il 2000 e il 2002 quando il PIL scende a zero a cau- MONGOLIA: UN PO' DI STORIA sa del tracollo delle attività agricole e di pastorizia causato dalle cattive condizioni climatiche. Durante la Seconda Guerra mondiale i Sovietici Dal 2003 l'economia, grazie soprattutto all’au- difesero la Mongolia dal Giappone e il 20 otto- mento mondiale dei prezzi del rame, torna a cre- bre 1945, per referendum, i mongoli votarono scere con una percentuale media annua del 6% per l'indipendenza. (7,5% al 2006). La Repubblica Popolare Mongola fu ricono- Oggi esistono nel Paese più di dieci mila impre- sciuta dalla Repubblica di Cina e dalla Repubbli- se private, stabilite per lo più nella Capitale. ca Popolare Cinese. Il Paese iniziò allora un ul- Fuori dai grandi centri abitati la popolazione si teriore avvicinamento ai Sovietici e dopo il 1958 dedica per lo più ad attività di sussistenza come ha ospitato molte basi URSS durante la Guerra la pastorizia. fredda. In effetti si può dire che il Paese era in- Il reddito procapite è di circa due mila dollari (al direttamente controllato dall’Unione Sovietica e 2006) e, come il GDP, si mantiene in crescita sta- che i governi fantoccio che si sono susseguiti era- bile dal 2002 nonostante la lieve flessione dal no tutti “guidati” dal Segretario del Partito Co- 2005. Un problema del Paese rimane il forte de- munista Sovietico. ficit commerciale. L’enorme debito estero con la L'adesione all'ONU avvenne nel 1961. Nel 1990 Russia (originariamente di 11 miliardi di dollari) il Partito Comunista Mongolo ha cessato di viene tuttavia estinto molto favorevolmente per controllare direttamente il Governo e si è venu- la Mongolia, nel 2004, con un pagamento di cir- ta a creare una Repubblica ibrida in cui coesi- ca 250 milioni di dollari come ricompensa per i stono elementi del sistema parlamentare (il Capo danni economico-ambientali conseguenti l’in- del Governo è Sanjiin Bayar) e presidenziale, in fluenza sovietica. cui il Capo dello Stato Nambaryn Enkhbayar ha Davide Cirelli un ruolo preossochè simbolico. (da Ulan Bataar) 36 ESTERO Viaggio a Beijing, Pechino

La città di Beijing (Pechino) si sviluppa concen- chino. Nella città ci sono cinque anelli concen- tricamente intorno alla Piazza Tian an’ Men, il trici (più un sesto esterno in costruzione), tanti luogo pubblico più grande al mondo in cui dal quanti i cinque anelli dei Giochi Olimpici che la lato Nord si accede alla “Forbidden City”. In città ospiterà a partire dall’8-8-2008 (8 è il nu- mezzo campeggia il monumento al fondatore mero fortunato in Cina al contrario del 4 che in della Cina moderna, il fondatore della Repub- cinese si pronuncia in modo simile alla parola blica Popolare Cinese, il Gran Timoniere Mao “si” morte e quindi è sinonimo di cattiva sorte). Tse Dong e a Sud si sviluppa l’area Qianmen in Il diametro della città di Beijing misura circa 40 cui il Governo sta cercando di ricreare l’atmo- chilometri e il Quinto Anello Circolare misura sfera della Cina Imperiale ricostruendo il quar- quasi 150 chilometri in lunghezza. Benchè que- tiere come era in passato. La mappa di Pechino sti anelli diano alla città un impressione di ordi- sembra un bersaglio delle freccette in cui il cen- ne e di funzionalità, in realtà la parte importan- tro rappresenta Piazza Tian an’ Men e la Forbid- te della città è il lato Est di Tian an’ Men tra il den City le cui mura di confine rappresentano il Secondo e il Quarto Anello Circolare.In questa Primo Anello Circolare (First Ring Road) di Pe- zona, che include le aree di Chaoyang, Dongz-

Pechino, scorcio di edifici moderni 37 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

Pechino: a sinistra veduta della città. A destra, veduta del cortile della Città Proibita himen e CBD (Center Business District), si rac- re degli studenti di Pechino per eccellenza. chiude tutta la vita economica e diplomatica del- Campus universitari di dimensioni sproposita- la città, ci sono i quartieri dove vivono gli strate a fronte di un numero di studenti non ele- nieri, la zona delle Ambasciate, dei grandi alber- vatissimo (nel campus della Tsinghua ci sono 4 ghi dello shopping e di buona parte della vita linee di bus interne,ci vogliono 40 minuti a notturna cara agli stranieri (per chi ama stare piedi per attraversarlo e ci sono 30 mila stu- con I cinesi, ci sono luoghi più indicati). denti, tanti quanti all’Università Cattolica di Un modo semplice e funzionale per capire Bei- Milano che conta tre edifici in totale) convi- jing è pensare la città come a una Rosa dei Ven- vono fianco a fianco con centri di Re- ti e orientarsi con I punti cardinali (non a caso i search&Development tra i più avanzati al Beijing ren, i pechinesi, preferiscono ancora di- mondo (vedi Tsinghua Science Park), ristoran- re “vai diritto e poi all’incrocio gira a Nord” in- ti “da strada” e venditori di spiedini di carne vece che a sinistra/destra). Tian an’ Men è il ful- cotti sopra a putrelle di acciaio riempite di cro della rosa dei venti,a Nord-Est c’è il Beijing carbone e posizionate di fronte agli ingressi dei International Capital Airport oltre il Quinto locali per studenti. A Pechino, dopo una notte Anello Circolare collegato alla città dalla Airport in discoteca o al bar con amici, lo spiedino o il Expressway (senza traffico occorrono 40 minuti pane abbrustolito (mianbao) prima di andare a fino a Tian an’ Men con traffico anche tre ore). dormire sono una tappa fissa. A Nord ci sono i grandi laghi della città contor- Il cuore finanziario di Pechino è rappresentato nati dalle tipiche case cinesi (hutong: letteral- dal CBD ed è attraversato in direzione est- mente “fila” o “linea”). Gli hutong sono case a ovest dalla metropolitana tra le fermate Jan- un piano in cui le stanze sono dislocate tutte in- guomen e Guo Mao, qui hanno sede le princi- torno a un cortile interno privato, in genere so- pali società straniere e ci sono i grattacieli piu no abitati da piu famiglie insieme. Le condizio- alti della città.In costruzione è la torre della ni sanitarie negli hutong piu antichi sono preca- CCTV (la Tv di Stato cinese) famosa per la sua rie e il governo ha avviato una politica di riam- forma avveniristica: due edifici costruiti obli- modernamento e protezione dopo un periodo quamente che si incontreranno a circa 200 me- scellerato in cui venivano abbattuti senza ritegno tri da terra proprio in verticale sopra un incro- in nome del progresso economico. cio stradale. Qui i prezzi degli immobili a me- A Nord-Ovest si trova il quartiere di Haidian troquadro raggiungono le somme piu elevate in cui risiedono le due più imporanti Univer- in funzione del piano e dell’esposizione al sole sità cinesi: la Tsinghua University (Tsinghua è (gli edifici con esposizione a est sono quelli più il nome antico, dopo la riforma della lingua ricercati in quanto godono di luce solare la cinese e la semplificazione dei caratteri il nome mattina quando è piu fresco e di ombra il po- è diventato Qinghua) e la Beijing University meriggio quando il caldo diventa asfissiante, (Beida): più una miriade di altre università di specie in estate). A Nord del CBD inizia il fama inferiore che fanno di Haidian il quartie- quartiere di Chaoyang che è piu grande dell’a- 38 ESTERO

a Pechino ma dove non si ritorna se si decide di rimanervi. Attorno a San Li Tun c’è l’Em- bassies District: isolati interi coperti dalle ambasciate di tutto il mondo. Secondo le previsioni del Governo cinese, entro maggio del 2008 lo schema della metropolitana pechinese dovrebbe essere composto da 12 linee, di cui una ad alta velocità che colle- gherà il Beijing Capital International Airport con Dongzhimen e quindi con il cuore di Chaoyang. La differenza è impressionante e in Cina, se un impresa ottiene un appalto governativo (come in questo caso per costruire la metropolitana) è vivamente incentivata a com- pletarlo per tempo… Pechino, scorcio di un luogo caratteristico Un altro quartiere che giorno dopo giorno si rea metropolitana di Milano, conta quasi tre sta facendo largo tra le attrazioni principali è il milioni di persone. In mezzo a Chaoyang si così detto “798 District” o chiamato anche trova l’omonimo Chaoyang Park contornato Modern Art District. dai complessi residenziali più eleganti della cit- 798 era il nome (cioè il numero progressivo tà in cui risiedono i cinesi più abbienti, gli oc- che ai tempi del Grande Balzo in Avanti si at- cidentali e i membri delle ambasciate. Se un tribuiva a tutte le unità operative del Paese) occidentale vuole entrare in questi complessi della acciaieria che sorgeva in quest’area a residenziali, protetti da guardie di sicurezza nord-est della città, quindi a nord di Chaoyang private 24 ore su 24 (benchè non ci sia la mi- sulla direttrice per l’Aereoporto. nima necessità dato che l’indice di violenza ur- Oggi nel 798 hanno sede le più moderne e tra- bana in Cina è pressochè zero), non ci sono sgressive gallerie d’arte del Paese, che espongo- problemi; ma se un cinese non residente prova no opere che magnificano fasti della Nazione ad entrare, viene sottoposto a un terzo grado. ma che sono spesso anche molto critiche verso In Cina vige una sorta di razzismo alla rovescia le cassi dirigenti e le icone del passato (in pri- indirizzato verso i cinesi stessi che talvolta ri- mis il Gran Timoniere). sulta estremamente sgradevole. Il 798 è un area della città in cui i prezzi so- Sempre in Chaoyang c’è la famosissima San Li no destinati a esplodere, e per l’ottima posi- Tun (o San li Tur alla maniera dei pechinesi), zione, e per la bellezza l’eleganza delle fabbriche è la strada dei bar per turisti in cui i ca- che ristrutturate da artisti e designer di avan- merieri parlano inglese (rarità eccezzionale, guardia. quasi unica in Cina). Davide Cirelli È il classico posto in cui si va appena si arriva (da Pechino)

Pechino, la Città Proibita

40 ESTERO Viaggio in Australia

Executive summary 2. Market size and growth * The Australian real estate investment market is es- The Australian commercial real estate investment timated to be worth around A$270 billion market, as shown in Figure 1, has an estimated (US$238 bn), with REITs representing over half market asset value of around A$270 billion (bn). of this. The market has grown strongly due to in- Due to the large scale of good quality real estate as- creasing flows of capital from superannuation sets, investment is commonly accessed via three funds and rising asset allocations from investors main types of property holding vehicles which in- at the expense of traditional investments. clude: direct property syndicates (DPS) and unlist- * Due to the broad range of real estate assets types, ed retail funds (URFs), unlisted wholesale proper- investment in this asset class offers a diverse ty funds (UWPFs), and AUS-REITs. In addition, product offering, making investment accessible property assets are held on corporate balance sheets to a wide range of investors who have varying ap- and by private investors; this segment, labelled petite for risk. ëotherí, is estimated to be A$50bn. * The direct real estate market has performed very strongly over the short term. Its attractive positive Figure: 1 returns reflect favourable space market fundamentals and solid capital market conditions, both underpinned by positive macroeconomic conditions. REITs have outperformed shares and fixed-income over the last ten years, delivering an attractive stable and secure yield of approximately 7%. * Changing structural characteristics for Australian REITs include rising leverage levels, increasing exposure to international assets and a move towards stapled vehicles. * Since direct property returns tend to have low correlations with other major assets classes, it has the potential to deliver substantial diversification benefits when included in a balanced portfolio. Real estate investment offers investors exposure to a wide range of property sectors. The main sectors 1. Introduction include commercial office buildings, retail shop- This report provides an overview of the Australian ping centres and industrial warehouses. These sec- real estate investment market. Section 2 discusses tors are referred to as ëcoreí property sectors. market size and its growth profile. Section 3 dis- DPS and URFs refer to small private investor funds cusses investment performance, both in terms of and represent a small part of the property invest- absolute return and risk-adjusted returns. Section 4 ment market with a gross asset value of A$22bn and presents a brief discussion on the structural charac- a share of around 10% (excluding the ëotherí cate- teristics of the real estate sector with particular fo- gory). The attractive nature of property syndicates cus on AUS-REITs. Section 5 briefly touches on for retail investors arises from its relatively higher in- pricing considerations such as yield movements, come yield (a level of returns associated with lower liquidity and transparency. Section 6 discusses in- quality grade stock) and tax benefits. vestment products. Summary remarks are present- UWPFs refer to large (private) real estate funds ed in Section 7. which cater for institutional mandates and super- 41 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

annuation funds. They are a significant part of the sector has experienced strong growth, averaging property investment market with an asset base 21.4% pa. Figure 2 shows the number of indexed around A$60bn and market share of approxi- listed trusts and their combined market capitaliza- mately 28%. tion since 1986 to June 2007 for the S&P/ASX300 AUS REITs refer to real estate investment trusts index. Notably, after the IPO boom of the early which are listed on the Australian stock exchange. and mid 1990s, the sector went through a consol- They comprise the largest component of the prop- idation phase towards the late 1990s through to erty investment space with an asset value around 2004 with a number of REIT takeovers reducing A$135bn and a market share of 62%. the number of trusts within the sector. Despite The Australian real estate investment sector experi- this, the sector continued to grow through new enced exceptional growth since the late 1990s. capital raisings and price appreciation. More re- Over the last 9 years, the sector has recorded aver- cently, a number of new REITs have been estab- age growth of 20% per annum (pa). This strong lished providing strong growth in the total market growth is attributable to a variety of factors which capitalisation of the sector. include: the growth in superannuation investment (via the government compulsory pension scheme) Figure: 2 into property, the growing popularity of annuity style investment funds, strong capital raisings as a result of a sector shift and rotation of investment funds from traditional investments (such as general equities and fixed-interest), and the access to liquidity relative to direct property offerings. Within a global context, the Australian listed property market represents a small but significant component. Table 1 reports the estimated size of the commercial real estate market, segmented by country/region. The value of the global commercial real estate market is estimated to be around US$15 trillion. Importantly, Australasia (Australia and Furthermore, over this period, the REIT sector has New Zealand) is regarded to be highly securitised comprised a growing proportion of the overall list- with around 39% of real estate securitised. The ed equity market. The market capitalisation of RE- lower level of securitisation in offshore markets ITs to the S&P/ASX200 Accumulation Index has presents opportunities for Australian investors to risen from 2% in 1986, and now stands at around tap into the global real estate market. 10% as at June 2007.

Table: 1 3. Investment performance Investment in real estate delivers investors two main return attributes. It provides investors with a consistent income stream, secured by relatively long rental leases, which (arguably) provides an inflation hedge. This tends to give property returns a bondñlike quality. It also provides investors with capital returns, underpinned by the macroeconomic environment. The combination of these return components characterises property investment as a hybrid asset class, sitting between fixed- AUS-REIT market interest (FI) and shares. The Australian Real Estate Investment Trust (RE- Performance to other asset classes IT) market has become one of the most sophisti- The following briefly discusses performance in cated and mature listed real estate investment mar- terms of absolute returns and risk-adjusted returns. kets in the world since its establishment in 1971. As at June 2007, the number of REITs within the Absolute return performance S&P/ASX 200 Property Accumulation Index Figure 3A provides an overview of the historical re- stood at 24 with a combined market capitalisation turn performance for selected asset classes in Aus- of A$114.5bn. In terms of the S&P/ASX300 in- tralia. Reading the three bars from left to right for dex, the number of REITs and market capitalisa- each asset class shows the historical average nominal tion were 36 and A$123.6bn. returns for the last 10 years, three years and twelve Over the past 20 year period the Australian REIT months ending September 2007 respectively. 42 ESTERO

Figure: 3A one compares performance across asset classes in terms of risk-adjusted returns. This is simply done by dividing the average annual return by the standard deviation (as a crude measure of risk). A higher value of this measure suggests better risk-adjusted return performance. As highlighted in Figure 3B, direct property records the highest value over the last three, five, and ten years respectively. Its value compares ex- tremely favourably to the other major asset classes including listed property.

Figure: 3B

While FI as an asset class has maintained a steady income return, reflecting the stable interest rate environment which has prevailed over the last decade, its negative capital return over the past 12 months reflects the rises in bond rates as a response to in- creases in the official cash rate over 2006 and 2007. Direct core property has performed relatively solidly, delivering annual returns of around 12% over the last 10 years. Direct propertyís strong capital growth over more recent times reflects generally favourable space market fundamentals and strong investor demand. It is interesting to note that direct property tends to deliver a higher income re- AUS-REITs versus direct real estate turn compared to FI and shares, while at the same Focusing on real estate investment performance, time being less volatile. Figure 4 compares rolling annual returns for AUS- AUS REITs have tended to outperform against REITs, direct property and unlisted wholesale competing asset classes (such FI and shares), as property funds. Notably, returns for direct proper- well as investment in direct property over a longer- ty and REITs tend to move counter-cyclical to one term investment horizon. However, REITs have another. In other words, they are negatively corre- under-performed against equities during the cur- lated. It is worth noting that direct property also rent year; primarily as a result of the resource tends to have low correlations against other major boom. Nevertheless, as with direct property, in- asset classes such as fixed-income and shares. This vestment in REITs offers investors a stable income divergence in the two return cycles can be attribut- stream which is underpinned by long-term leases. able to different drivers for each property asset More importantly, and unlike direct property, it class. Price returns for REITs are generally under- appears to provide investors with a greater upside pinned by financial market considerations, such as in capital return while also providing greater liq- prevailing market sentiment as well as movements uidity. in long term bond yields, while direct property Shares have recorded a more variable performance, capital returns are underpinned by real macroeco- having performed solidly in recent times as already nomic variables. noted. The last ten years where the least impressive period due to the deflating of the technology bub- Figure: 4 ble which initiated a global and domestic equity market down turn in 2000. However, over the last three years, equities have experienced a strong re- covery, albeit from a lower base. Australian infrastructure has performed exceptionally well too ñ especially over the last 12 months. Most of this performance was due to very strong capital appreciation.

Risk-adjusted return performance A more compelling feature about the investment return profile for Australian property arises when 43 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

Also, as highlighted in Figure 4, the property series Figure: 5B exhibits a structural break around 1994/95. Prior to this, the return series are characterised by pro- nounced swings. This coincides with structural changes that have occurred in the wider macro- economy, especially with interest rates and price inflation. The long term bond rate has moved from a relatively high rate (average 13.1% in the late 1980s) to a moderately low rate, currently hovering around 6%. The headline CPI inflation rate has declined considerably as well, with the recent time period considered to be a comparatively be- nign inflation rate period with the current rate re- siding within the RBAís 2-3% target band. property investments and their associated risks. These are briefly discussed below. Property performance at the sector level Figures 5A and 5B show property investment per- Property sector diversity formance at the sector level for both REITs and di- Property investment offers a diverse range of asset rect property assets (based on the PCA / IPD Perfor- types, covering many sectors and sub-sectors, asset mance Index) respectively. As mentioned earlier, over grades and geographical locations. This asset diver- the last twelve months return performance has been sity offers investors a wide range of property prod- strong for both the REIT sector and direct property; ucts, catering for different investor risk and return however, there has been variability across sectors. profiles. Figure 6A highlights the breakdown of the PCA / IPD index as of September 2007 by total Figure: 5A value. As can be seen, a majority of the index is comprised of retail property assets (with a share of 51%), followed by office properties at 42%. Figure 6B shows the sector split for the REIT sector based on market capitalisation (as at September 2007). Notably, sector-specific trusts represent 63% of all REITs in the index. As with exposure to direct property holdings, REITs have a very large exposure to retail-sector specific trusts with a share of 44%. Over the last two decades the REIT sector has become increasingly specialised. Prior to 1992, the sector mainly consisted of diversified trusts. However, since 1992 the launch of new RE- ITs have become increasingly sector specific. This Clearly, the office sector has recently outperformed has been primarily driven by investor demand with all other sectors due to strong capital growth. This a preference for choosing which sectors to invest in is primarily due to very favourable space market themselves. conditions where demand is in the growth phase of its cycle while supply remains relatively moderate, Figure: 6A as well as the sharp firming in investment yields. This latter point has been the driver of positive capital growth across most property sectors. The strong income return from stapled trusts reflects solid earnings from off-balance sheet activities such as funds management and property development.

4. Structural characteristics Over the last decade the structure of REITs has changed markedly in four main ways: i) greater sector diversity; ii) greater exposure to offshore real estate; iii) leverage levels have increased substantially; and iv) changing management structure. These elements combined have reshaped the REIT market In contrast to the US, residential property invest- and exposed investors to non-traditional types of ment (or multi-family apartment ownership) is yet 44 ESTERO

to appear as a sector in REITs. This is due to the pected to grow by around 10% pa, the growth in yield being significantly lower to that offered by core domestic product is estimated to grow be- commercial real estate. However, some REITs, tween 3%-4% per annum. Hence, accessing off- such as Mirvac and Stockland, have exposure to shore assets for domestic investors will help allevi- residential development from which they derive ate this imbalance. significant earnings. Figure: 7 Figure: 6B

Apart from the weight of capital argument for go- While exposure to non-core real estate investments ing offshore, other factors contributing to this push is small in terms of value, Table 2 highlights the di- include the search for improved risk-adjusted re- versity of this investment segment. Notably, a large turns (where domestic opportunities become part of the non-core investments reside in the un- scarce) and the search for diversification benefits. listed vehicles. It is likely the domestic unlisted wholesale market is set to follow this trend, sourcing product from Exposure to international real estate offshore markets to meet their target allocations, As domestic trusts compete aggressively for local while international pension/wholesale money is based assets, the lack of quality product has forced well established in international property markets. REIT managers to source quality product interna- tionally. Figure 7 highlights the increasing exposure Figure: 8 to international real estate assets, which currently stands at around 40% of total market capitalisation. As such, an investment in the Australian RE- IT market offers investors exposure to domestic or international real estate markets or a combination of both. One of the main drivers for investing in offshore property markets stems from the ìthe weight of capital argumentî (i.e., the limited availability of quality stock against the abundance of capital, both in terms of availability and placement). The mis- match is graphically represented in Figure 8. While capital flows from superannuation funds are ex- Gearing levels Table: 2 Another changing feature of the real estate investment market is the level of gearing. Figure 9 shows gearing levels for REITs, UWPFs and syndicates. Clearly, gearing levels differ markedly across property vehicle and over time. Leverage levels in REITs have increased strongly since 1994 from 10% to stand around 35% at present, although is varies across sub-sectors. The increased gearing is attributable to: i) a gradual re- duction in the level and volatility of market interest rates; ii) greater use of capital management to expand and generate enhanced returns (strong dis- 45 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

tribution per unit growth); and iii) historical low ability to bid higher prices on assets before acquisi- levels of (perceived) risk in property investment. tion becomes dilutive to expected income. With Gearing levels within WUPFs remain relatively IMTs having this management fee arbitrage over low in comparison to REITs and syndicates. Most EMTs, the response by EMTs has been to flight of the fundís trust deeds, which represent investors back, based on performance and by cutting man- of superannuation funds, have been reluctant for agement fees. Currently, the average fee for EMTs the funds to carry high levels of debt, due to con- is 0.47% of GAV. cerns of introducing greater volatility in return pro- Figure 10 shows that as of June 2007 there were files. However, in the past few years gearing levels eleven IMTs with a combined market capitalisa- for Mercers unlisted wholesale funds have risen to- tion of $90.7 billion, representing a significant wards 10%-15%. 73% share of total REIT market capitalisation. This current wave of stapling REITs with develop- Figure: 9 ment-type investment businesses is, arguably, ex- posing REIT investors to a different, enhanced return profile with greater risk. While this exposure is providing investors potential future EPU (earnings per unit) growth, the stability of the income return is preserved with rental income still accounting for over 90% of the REIT sectorís income. Overall, while both structures have advantages and disadvantages, it can be argued that overall performance depends on the quality of the management team, its strategy and ability to execute the strategy.

Property syndicates carry relatively high gearing Figure: 10 levels, hovering around 50%. Despite this high gearing level, investment into property syndicates is usually accepted by investors, induced by the (perceived) lower cost of debt, the tax effective benefits of owning property and low earnings volatility in property income versus other investments.

Management structure A key feature of REITs has been the emergence and popularity of stapled trusts or internally managed trusts (IMTs) opposed to externally managed trusts (EMTs). IMTs are where REIT units and shares in a corporation are stapled together. Each stapled security 5. Pricing considerations comprises one unit in the trust stapled with one This section briefly discusses some key pricing con- unit in the corporation. Such corporations engage siderations which include; movements in invest- in a range of property service, management, devel- ment yields, liquidity and market transparency. opment and construction activities. Distributions from the trust typically include a tax-advantaged Trends in investment yields component and dividends from the corporation Figures 11A and 11B show trends in investment may be franked. While IMTs donít have fee leak- yields for the direct property markets and distribu- age (in terms of external management fees) they tion yields for the REIT market respectively. Clear- have company overheads (which are approximately, yields have been firming (i.e., trending down) ly 20 basis points of gross asset value (or GAV). over the last 10 years across all sectors, although the EMTs are where management of the assets is out- speed of tightening varies across markets. This sourced to a third party. Under this arrangement, trend is pricing is consistent with other real estate the asset manager receives a fee from the trust (on markets around the world. behalf of unit holders). Importantly, trust distribu- The drivers of this yield firming include: i) cyclical tions to unit holders are net of management fees favourable space market fundamentals; and ii) (leakage) and are typically tax advantaged. strong investor demand for real estate investment. The change in structure has given the IMTs the This latter point is underpinned by: i) a re-rating 46 ESTERO

of risk (investor expectations of risk is down Figure: 12 weighted against traditional asset classes); and ii) weight of capital phenomena. These later two factors are structural in nature and set to continue un- less capital markets experience a sharp tightening in liquidity (or credit conditions), such as the recent credit crunch scenario.

Figure: 11A

Market transparency The Australian real estate investment market has a high degree of property information that is pub- licly available. The transparency of information in the REIT market is supported by both government legislation and the extensive research undertaken in the property industry. This is highlighted by the REIT marketís high ownership (approximately 60%) of investment grade property assets. Globally, Australian has one of the most transpar- Figure 11B highlights that in recent times AUST- ent real estate markets as measured by the JLL Re- REIT distribution yields have fallen compared to al Estate Transparency Index (RETI). The RETI those achievable on short-term and long-term mar- ranks selected countries on a scale of one to five in ket interest rates. While REITs have traditionally regard to how transparent the real estate market is. been oriented towards offering attractive income A score of one represents high transparency and a yield (over the long-term bond rate), intensive bid- highly desirable investment market, while a score ding for premium quality assets has seen REITs re- of five represents the lowest ranking. Figure 13 focus their pricing strategies (at least over the short- shows the RETI scores across selected countries. term), shifting from a yield play to a growth play based on robust expected rental growth profiles, Figure: 13 underpinned by the generally tight nature of the physical space market conditions.

Figure: 11B

Interestingly and predictably, the maturity of the Australian REIT market, and its high degree of transparency, is imposing an increasing level of information disclosure on the unlisted property funds market. This will have positive implications for property investment in general. Liquidity in AUS-REIT market A key appeal of REITs to investors is that if offers 6. Product offering liquidity while obtaining exposure to real estate in- This diversity in property assets offers investors a vestment. In conjunction with a rising market cap- wide range of real estate investment products italisation, liquidity (using turnover as a proxy) has which caters for their differing risk tolerance levels. also grown strongly in the sector. This is indicated Figure 14 highlights the stylised investment seg- in Figure 12. In 1998 the average annual turnover ments (for the classification of these products) in as a percentage of market capitalisation was around terms of the risk-return profile. They range from 40% compared with 110% as at September 2007. core products, which offer low risk and low return, 47 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

to opportunistic products, that offer a higher level able to direct propertyís smoother return profile. of risk associated with a wider range of return pro- Some structural changes experienced by the real es- files. Some elements which influence risk-return tate investment market, and in particular, the RE- characteristics of property investment products in- IT sector include: a growing exposure to interna- clude: exposure to offshore markets; varying levels tional assets; rising leverage levels, and a move to- of gearing; and the composition of yield and capi- wards stapled vehicle structures. tal return. In all, investment in direct real estate has the po- As shown on the chart, direct property resides in the tential to: i) deliver solid returns with relatively low core space, AUS-REITs reside in the value-added volatility; ii) provide diversification benefits due to space and shares reside in the opportunistic space. its low/negative correlation with shares and REITs; Over recent years, in conjunction with a growing and iii) offers an extensive product range to ac- property investment market, the offering of prop- commodate for a wide-range of investorsí appetite erty investment products has expanded beyond the for risk-return. core region of the risk-reward space in an attempt 8. References to seek alpha (enhanced risk-adjusted) returns. For 1. Australian Property Funds Industry Survey instance, Australia has seen the development of in- 2007, Property Investment Research (PIR). vestment products with international property ex- 2. Citigroup index data series on listed real estate posure. Such products reside in the value-added/op- markets. portunistic region. In addition, the development of 3. Jones Lang LaSalle (JLL), Real Estate Trans- products with exposure to non-core real estate sec- parency Index, June 2007. tors (such as hotels and aged-care) is positioned in 4. IRESS. the value-added region of the risk-reward space. 5. Mercer Unlisted Property Fund Index (MUP- FI), various issues, Mercers Investment Consult- Figure: 14 ing, various editions. 6. PCA/IPD Investment Performance Index, Sep- tember 2007, Property Council of Australia and Investment Property Databank. 7. Property Funds Survey, Property Investment Re- search, May 2007. 8. Reserve Bank of Australia (RBA) ñ various sta- tistical tables, www.rba.gov.au 9. UBS, September 2007, UBS Real Estate Week- ly, UBS. 10. UBS, September 2007, UBS Real Estate Monthly, UBS.

7. Summary remarks L’articolo qui pubblicato è un’esclusi- Real estate investment offers investors exposure to a wide range of property sectors, split by grade and va di Economia Immobiliare, e si de- geographical location. The main sectors include ve al Research Team di Colonial First commercial office buildings, retail shopping cen- State Global Asset Management, di- tres and industrial warehouses. retto da Anthony De Francesco. The real estate investment market has seen strong market growth over the last 10 years, especially for the REIT market which has experienced growth in RESEARCH TEAM market capitalization, averaging around 20% pa Anthony De Francesco Head of Research since 1987. +61 2 9303 3598 Direct property investment in Australia has deliv- Kate Cam Senior Infrastructure Analyst ered solid returns over the last ten years ending +61 2 9303 3509 June 2007. It offers an attractive income return to Luke Hartigan Property Analyst +61 2 9303 2625 the bond rate coupled with favourable capital re- Edward OiBrien Research Analyst turns. REITs have outperformed shares and fixed- +61 2 9303 3495 income over the last ten years, delivering an attrac- Charles Wong Research Analyst +61 2 9303 3659 tive stable and secure yield of approximately 7%. Ritesh Prasad Research Analyst +61 2 9303 7195 On a risk-adjusted basis, direct property has provid- Matthew Macreadie Graduate Analyst ed superior investment performance against listed +61 2 9303 3186 investment asset classes such as fixed-income, shares, Mary Bonello Research Assistant +61 2 9303 3518 REITs and infrastructure. This is primarily attribut- 48 REPORTAGES MAPIC a Cannes

L’ingresso al Palais

Per la tredicesima edizione del Salone del Real Lì, va detto subito, si trovavano stand tra i più Estate Retail, svoltasi a Cannes dal 14 al 16 no- imposing del MAPIC: c’erano Altarea, Atisreal- vembre, il successo è stato travolgente. BNP Paribas, Cushman&Wakefield, DTZ, E con grande business, nell’opinione corrente di Emaar Malls, Galeries Lafayette, Quinlan, Uni- tutti gli operatori da me sentiti e/o intervistati. bail-Rodamco, Vinci, e ....Londra. Cioè “The Più di 10.600 sono stati secondo la Reed Mi- UK retail property stand”, ovvero decine di ope- dem, società organizzatrice della Fiera , i parteci- ratori sotto un unico grande ombrello e in un panti (provenienti da 67 Paesi): che hanno oc- unico grandissimo spazio (è così che si fa, crib- cupato per tre giorni il Palais e gli spazi adiacen- bio!!!!!!) ti , tra cui il nuovissimo “Penthouse” (cioè il pri- Nato da uno spin off del MIPIM (Salone dedi- mo piano del Padiglione “Riviera” così ribattez- cato all’immobiliare d’impresa che si svolge sem- zato...... si vede che il precedente nome di “Le- pre nella città della Costa Azzura, a marzo, già rin” non andava bene) . dal 1990), il MAPIC è una vetrina, dove i pro- 49 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

L’addobbo per la Festa di apertura all’Hotel Martinez getti dei nuovi insediamenti commerciali e/o verà la location nel Quadrilatero, ben si inten- delle loro estensioni vengono offerti in un’atmo- de..... sfera divertente e luccicante,che favorisce per co- Tra i visitatori del Salone, inutile sottolinearlo, mune definizione la creazione di partnership. E c'erano anche tutte o quasi le principali catene rappresenta un’opportunità quasi unica, per le di distribuzione italiane ed estere, tra cui moltis- società di distribuzione, di reperire i futuri pun- simi rappresentanti della fashion industry e del ti di vendita di interesse. Ma è anche un Forum “lusso”: quegli stessi che, alle primissime edizio- sul settore e sui suoi trend, un acceleratore di no- ni, il MAPIC lo snobbavano, perchè troppo..... torietà per tutti gli espositori che vi partecipano. “commerciale”!!! Circa 900 sono state le società Exhibitor, e in- Così va il mondo! Adesso, i brand del fashion numerevoli i retailer. Tra di essi, mi ha affascina- negli Shopping Centres ci vanno, eccome! to lo stand di Arabian Oud, una società nata solo pochi anni orsono, che propone esclusiva- Imponente la partecipazione italiana, con oltre mente intensi e persistenti profumi d’oriente, in 1.300 persone in rappresentanza di circa 400 en- incredibili e artistici flaconi, ed è diffusa nelle ti/società, tra cui moltissimi nomi noti: cito qui città degli Emirati, ma anche a Londra e Parigi. solo, perchè li conoscete tutti, e vado veramente Pare che nel mirino ci sia anche Milano: se si tro- random, Fabio Bandirali (Eurohypo), Corrado

Un “ottimo” mezzo di locomozione nei giorni trafficati del MAPIC 50 REPORTAGES

Sopra, di fronte al padiglione “Penthouse”. A destra, la locandina degli Awards

Vismara e Christian Recalcati (Larry Smith), staurant) in tema salutistico e spazi relax. Leonardo Caltagirone con i figli Edoardo e Alle- Una vera e ambiziosa curiosità (un Outlet itine- gra, Mauro Mancini (Multi), Pietro Malaspina rante) è stata presentata da Europ Invest, società (Sonae Sierra), Marco Mutti (Foruminvest), i italo-belga che opera nello sviluppo di progetti fratelli Pisa (Coimpredil), Claudio Zaniboni (B immobiliari con destinazione commerciale: “Lu- Consulting), Marco Salvini e Luca Nasi (AIG xury Outlet Ship” è il progeto di una vera e pro- Lincoln), Mario Taccini (Espansione Commer- pria nave da crociera – con una superficie di ol- ciale), Luigi Marchesini (Galotti), Tim Santini tre 4 mila metri quadrati – che accoglierà al suo (Eurocommercial), Carlo Castelli (Aedes) e interno più di 60 luxury shop: grandi brand in- Christohp Jenny (Jenny & Partners). ternazionali in un lungo ‘ponte dei desideri; e Alcune Ladies – tra le numerose – non posso solcherà i mari, facendo scalo nei principali por- non citarle: ecco dunque i nomi di Rita Fiori ti turistici del Mediterraneo, del Mare del Nord (CNCC), Esmeralda Cappellini (Espansione e dei Paesi Arabi, per accogliere a bordo utenti Commerciale), Natascha Jeuck (Iemme Euro- che vogliano dedicarsi allo shopping conceden- pa), Paola Ricciardi (REAG), Cristina Ferrari dosi al tempo stesso alcune ore di svago e relax, Bravo (Schroders), e Francesca Zirnstein (Scena- per un’esperienza d’acquisto fuori dai canoni ri Immobiliari).... consueti.

Ben 53 progetti, per una superficie complessiva Ambiziosi sono anche i progetti di Europ Invest di circa 1,4 milioni di metri quadrati, su un to- sulla terra ferma. Innanzitutto “Città Sant’Ange- tale di 300 (da 32 Paesi, per oltre 12 milioni di lo Outlet Village” che, situato in provincia di Pe- metri quadrati) presenti su “2007 Project Direc- scara, sorgerà su un’area di 140 mila metri qua- tory”, volumetto pubblicato da MAPIC in asso- drati, sulla quale verranno realizzati oltre 30 mi- ciazione con Retailp.com, sono italiani. Ma que- la metri quadrati di superficie commerciale. La sti 53 progetti (sia creazioni che estensioni) non prima fase ne interesserà 22 mila, con 80 punti rappresentano la totalità di quanto è stato mes- vendita e 1.800 posti auto, che diventeranno ri- so in mostra dall’Italia a Cannes. spettivamente 120 e 3 mila in uno step successi- Solo per citare due esempi, Espansione Com- vo. L’apertura del Città Sant’Angelo Outlet Vil- merciale presentava a Cannes otto nuovi pro- lage, prevista per novembre 2008, avrà inoltre getti, e Larry Smith ben 28. importanti ricadute sull’indotto economico: Eu- rop Invest prevede infatti l’impiego di circa 500 Un concept store interamente dedicato al well- addetti. ness, denominato “Beauty Palace”, è stato pre- “Reggello Company Store” sorgerà in provincia sentato da Alite Re, presieduta da Mauro Spa- di Firenze. Il Centro verrà costruito su un’area di gnolo. Il Beauty Palace è un Centro Commer- 100 mila metri quadrati, sulla quale sono previ- ciale tematico, completamente dedicato al be- sti oltre 21 mila di superficie commerciale. I pri- nessere e sintetizza in un unico luogo servizi e mi 40 shop, con una superficie media di prodotti specializzati, intrattenimento e relax; 200/300 metri quadrati, copriranno un’area di una sorta di boutique multifunzionale, capace di 10 mila; mentre il completo utilizzo dell’area integrare trattamenti volti al benessere psico-fisi- permetterà, in fasi successive, di raggiungere i co; commercializzazione di prodotti per la cura 120 shop. Nel company store, in apertura a No- e la bellezza della persona; servizi food (bar & re- vembre 2009, saranno presenti anche punti di 51 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

ristoro e di intrattenimento e un parcheggio da 1850 posti auto. “Vigevano Lifestyle Park” nascerà in provincia di Pavia, su una superficie totale di circa 720 mila metri quadrati, e sarà costituito da due differenti tipologie di offerta commerciale: un company store e un retail park. Il primo avrà una superficie di 28 mila metri quadrati, e offrirà principalmente prodotti legati al mondo della calzatura, in linea con la vocazione del territorio che ospita uno dei principali distretti dell’industria calzaturiera. Il retail park, invece, arricchirà il progetto con 16 mila metri quadrati destinati a strutture commerciali medio-grandi che disporranno di una superficie Velluti e specchi in uno stand originale che andrà dai 700 ai 2 mila metri quarati. Vige- vano Lifestyle Park sarà completato da strutture dedicate all’intrattenimento e al tempo libero. nella prima fase, con un ampio ventaglio di pro- “Valdichiana Retail Park” sorgerà nel comune di dotti di marca, che risponderanno alle esigenze Sinalunga, in provincia di Siena, e si svilupperà su d’acquisto di oltre 2.5 milioni di abitanti, a cui si una superficie di 60 mila metri quadrati, con 3 aggiungeranno oltre 3 milioni di turisti. L’apertu- mila posti auto. ra dell’Outlet Village è prevista per novembre Europ Invest, che favorirà la collaborazione con i 2008. centri storici adiacenti e si farà promotore di ini- Europ Invest prevede l’apertura di due ulteriori ziative culturali volte alla valorizzazione e alla pro- Centri Commerciali uno in Belgio, a Dison, e l’al- mozione del territorio per questo Parco, ha pre- tro in Grecia, ad Atene. La Società ha proposto sentato a Cannes anche un progetto in Croazia. Il complessivamente agli investitori internazionali “Kriz Outlet Village” sarà situato a breve distanza opportunità per oltre 600 milioni di euro. da Zagabria. Su una superficie di quasi 23 mila metri quadrati verranno aperti 100 negozi, 50 È stata presentata a Cannes anche un’iniziativa

Alcune immagini del Salone 52 REPORTAGES

Rendering predisposti dal Comune di Lecce, per alcuni interventi di valorizzazione della città 53 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

Giuria e Vincitori dei MAPIC Awards di marketing territoriale, pensata con l’obiettivo fosse così”. Non appena cominciato a girellare di valorizzare, sul palcoscenico internazionale, i per il Salone – mi ha detto – volentieri sarebbe progetti di sviluppo urbano e commerciale e le rimasto più a lungo, per capire e fare meglio la opportunità d’investimento proposte da alcuni prossima volta. territori italiani. Quattro soggetti hanno aderito Complimenti comunque per il coraggio, e spe- all’iniziativa: l’ACEN, (Associazione Costruttori riamo che la lezione sia servita non solo a lui: il Edili Napoli), il Comune di Lecce, la Regione MAPIC, come tutte le grandi Fiere di settore, Emilia-Romagna, e la Regione Liguria, con 21 non è una vacanza ostriche e champagne da fa- progetti complessivamente. migerata “casta”, ma un costosissimo investi- “Destination Italy”, questo il nome dell’iniziati- mento. va, si trovava nell’area meno felice del Palais: oc- Se davvero si vuole un ritorno, è inutile presen- coreva dunque andarci apposta, ammesso che si tarsi in fretta e modestamente: occorre organiz- fosse a conoscenza della sua esistenza. Curiosa- zarsi per tempo, e bene. mente, infatti, alcuni espositori vanno al Salone La comunicazione alla Stampa italiana del tipo ma si scordano di comunicarlo...... se non ai “ci siamo anche noi”, con propagandistiche fi- giornalisti. nalità, non basta. Specie se fatta all’ultimo mi- O forse non sanno che la competizione – non di- nuto. co sul business ma anche solo sulla visibilità – Quelli che al MAPIC ci vanno da sempre lo san- sulla Croisette è feroce. È il caso, ad esempio, del no: investono, e ci restano tutti e tre i giorni. E Comune di Lecce, che partecipava per la prima nei tre giorni portano a casa buoni o ottimi af- volta all’evento di Cannes presentando sette pro- fari. getti che riguardano altrettante aree della città pugliese. (Gli interventi si inseriscono nell’am- Torniamo allora al Salone, che è meglio. bito dei Programmi di Iniziativa Comunitaria; Programmi urbani complessi e Progetti in ambi- Moltissime le Conferenze, sia del programma to POR. Da segnalare il progetto di riqualifica- ufficiale che di quello “privato”. E tutte affolla- zione e recupero che riguarda le ex Cave di Mar- te. Molte dedicate al tema della sostenibilità. co Vito che, fra gli interventi programmati, pre- Ottimo il risultato della Conferenza organizzata vede anche la nascita della Città della Musica e congiuntamente da Assoimmobiliare e da dell’Arte). CNCC (“Real Estate in Italy: a success story”), Al termine della breve presentazione, e già subi- che ha visto nella sua punta massima la presen- to in procinto di riprendere un volo verso casa il za di circa 150 persone e che – nonostante la Sindaco di Lecce, Paolo Perrone (giovane, sim- lunghezza, anomala per Cannes – ha goduto , patico e figlio d’arte), mi ha confessato che lui dopo oltre due ore e mezzo di interventi, di una non aveva la benchè minima idea che “Cannes Sala ancora bella piena. Nell’occasione è stato 54 REPORTAGES

La festa di apertura

gentilmente distribuito, a cura di Assoimmobi- ma dinastia: che produce la grande grappa da liare, il volume (appena pubblicato nelle edizio- ben cinque generazioni. ni de Il Sole 24 Ore , e curato da un gruppo di esperti coinvolti dall’Associazione) dedicato a Last but not least, per la prima volta nella storia “Società di investimento quotate”. del MAPIC due Award sono andati a società italiane. Per la categoria “Clothing & Fashion Ac- Innumerevoli e forzatamente contemporanei, as cessories”, ha vinto Geox; e per “Catering out- always, gli eventi mondani. Fra tutti – feste or- lets” è stata premiata Illycaffè. ganizzate dalla Reed Midem a parte – rimarran- Vivaddio. no nel ricordo degli invitati la bellissima cena di Gli altri vincitori sono stati: Media Saturn, per UP! (struttura di cui fa parte Larry Smith), do- “Household & Electrical Goods”, Build-A-Bear ve gli ospiti italiani erano tanti; e il ricevimento Workshop per “Leisure”, The Phone House per di Corio all’Hotel Carlton, dove gli italiani era- “Services”, e Yves Rocher per “Health & no pochissimi. Ermanno Niccoli e Marco De beauty”. Vincenzi, che guidano la Società in Italia, hanno Per la categoria “Shopping Centre” è stato pre- organizzato anche quest’anno unitamente ai lo- miato il “Forum Coimbra” (Developer: Multi ro colleghi multinazionali un raffinatissimo “wi- Development Portugal – Promotora Imobiliaria. ne tasting” in cui, dopo splendidi vini francesi, C’era anche, Vivaddio, un italiano in Giuria: il italiani e spagnoli, e squisiti manicaretti, è stato giovane e bravissimo Christian Recalcati, di offerto anche un flavour di grappa Nonino. Larry Smith. A cui vanno i miei complimenti: Di moscato, per la precisione. fare il Giurato, in un’occasione come questa, Presente – con la grazia e la simpatia che la con- non deve stato davvero compito facile! traddistinguono – Cristina Nonino, dell’omoni- (PGL)

MAPIC 2008 19 - 21 novembre SAVE the DATE

56 REPORTAGES EXPO REAL a Monaco

L’ingresso alla Fiera

Sorridevano molto soddisfatti Eugen Egetenmeir, senze di EXPO REAL. Che sono straordinari. Member of the Board dell’Ente Fiera di Mona- Ben 1.823 sono stati gli espositori provenienti co, e Claudia Boymanns, Director di EXPO da 43 Paesi (+11 per cento rispetto al 2006), e REAL, il pomeriggio del 10 ottobre scorso. 23.800 i visitatori, +13 per cento. Sfido io, avevamo appena festeggiato con una ap- Ancora più marcato l’incremento della parteci- posita riuscitissima e affollata Conference i dieci pazione dall’estero, pari al 24 per cento. anni di successo del Salone (sì, c’ero anch’io a Oltre ai 23.800 visitatori il Salone ha accolto più prendere il microfono: perchè con questa edizio- di 15 mila rappresentati delle case espositrici. ne per me fa dieci, unica tra gli italiani a vanta- Nel complesso, dunque, a EXPO REAL 2007 re il record di siffatta continuità). erano presenti circa 39 mila persone. Qualche ora dopo il brindisi (champagne cock- I primi dieci Paesi per affluenza di visitatori, ol- tail, by the way) che concludeva la Conferenza ut tre alla Germania, sono stati nell’ordine la Gran supra venivano diffusi i dati ufficiali delle pre- Bretagna, i Paesi Bassi, l’Austria, la Svizzera, la 57 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

Eleganza a colori

Repubblica Ceca, la Federazione Russa, la Fran- verile, erano stati allestiti deliziosi luoghi di re- cia, la Polonia, gli USA e ...udite udite, l’Italia. lax. Sul grande prato all’interno della Fiera centi- L’evento fieristico si è svolto su sei padiglioni, naia di visitatori contemporaneamente mette- con una superficie espositiva totale di 63 mila vano a riposare le affaticate estemità conversan- metri quadrati, pari dunque a nove campi di caldo di business tra tavolini e sedie sdraio; o sosta- cio. Gli operatori stranieri hanno occupato più vano – naturalmente telefonando o scorrendo il di un terzo degli spazi a disposizione, facendo re- blackberry – sui simpaticissimi sedili gialli a cu- gistrare un aumento superiore al 40 per cento ri- bo sponsorizzati da Savills. spetto al 2006. In un altro viale del complesso fieristico, ressa al Nei tre giorni della Fiera, ripeto, circa 39 mila “RE Lounge” dove uno stream continuo di be- persone hanno affollato i sei padiglioni ma an- vande e cibi stuzzicanti si concludeva, alla sera, che le aree esterne circostanti: dove, complice il con densi cock-tail aziendali. bel tempo e la temperatura stranamente prima- Allora, i party sono da qualche anno – come è

8 ottobre, ore 9.00: la folla già preme 58 REPORTAGES

L’ingresso alla Fiera

noto – una delle maggiori attrazioni anche di EX- tata alle scorse edizioni. Tra gli espositori del no- PO REAL. È il social business, Bellezza !!!!! stro Paese la palma dell’affollamento va allo Io ho collezionati una quantità di inviti innume- stand di Sviluppo Lazio (“Greater Rome and La- revole. Alcuni rigorosamente riservati, all’interno zio Region”), che ha ufficialmente dichiarato ol- della Fiera e fuori, nei grandi alberghi di Mona- tre 200 contatti e 60 incontri “b2b” con buyer e co. Altri (praticamente a getto continuo) aperti operatori esteri interessati a investire nel territo- a tutti, e ognuno con le “specialità della casa”. rio laziale. Per l’Agenzia regionale si è trattato Ma, attenzione, non solo di food& beverege si della seconda partecipazione alla Fiera, nell’am- tratta. No, no, ci sono stati giochi, animazioni, e bito delle attività di marketing territoriale svolte musica live, e questo sino a tarda sera. per favorire l'attrazione di investimenti nelle aree Se a ciò si aggiunge il fatto che i numerosi risto- laziali che beneficiano dei fondi previsti dal Do- ranti (quasi tutti a tema, alcuni anche piuttosto cup Lazio Obiettivo 2 2000-2006. raffinati) e bar presenti All’interno dello stand all’interno della Fiera (comprendente anche erano perennemente af- Comune di Roma, Pro- follati, la sensazione era vincia di Roma e Came- quella di un immenso ra di Commercio di ristorante aperto round Roma, Sviluppo Lazio – the-clock ...... a dimo- ha promosso 19 oppor- strazione che la Com- tunità di investimento munity immobiliare in- nei quattro settori stra- ternazionale dimostra tegici: High-tech, Turi- (nonostante i subprime, smo, Logistica, Insedia- che io ho già da tempo menti produttivi) il 9 ribattezzato “subcrime", ottobre si è tenuto il e il credit crunch) un sa- workshop ‘Lazio: un no appetito non solo per ponte per il Mediterra- il real estate : quest’ulti- neo una piattaforma per mo, però, deve essere so- l'Europa’. Per tutto il re- stenibile, di qualità, e sto della Fiera, lo stand in grado di generare red- ha offerto piatti di pa- ditività , etc... sta, porchetta, coniglio, Tra gli eventi più riusci- e tante altre apprezzatis- ti, il cock-tail di BNP sime specialità culinarie Paribas RE, grazie anche della regione, nonchè alla presenza di Philippe ottimi vini. Zivkovic, carismatico e A rappresentare il Siste- affascinante Presidente ma Milano, invece, era- della Società. no presenti la Camera di Buona – come si è visto Commercio per mezzo – la presenza italiana, delle sue aziende specia- specialmente se rappor- Una delle Sale Convegni li OSMI – Borsa Immo- 59 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

biliare e Promos, il Co- del panorama immobi- mune di Milano, la Pro- liare internazionale. La vincia di Milano e, natu- città di Milano non po- ralmente, importanti so- teva non essere tra i pro- cietà private quali Palla- tagonisti di questa im- dium, City Life, Brioschi portante manifestazione, Sviluppo Immobiliare, sia a livello europeo sia a Addamiano Group, Eu- livello mondiale. romilano, Aedes, Pirelli Infiniti sono stati gli in- RE, Valdadige Costru- contri presso gli stand : zioni, Praxi Spa, Svilup- presentazioni di progetti po Sistema Fiera, e Pro- e di libri, annunci di getto CMR. Presso lo Engelbert Lütke Daldrup deals, etc.....per tutti i stand ci sono stati due gusti davvero. Quest’an- Workshop tematici, in cui gli assessori del Co- no, poi, c'è stata una novità. Tutti i giorni, per mune di Milano Gianni Verga e Massimiliano tutto il giorno, in una Lounge appositamente al- Orsatti, unitamente ad alcuni esponenti del set- lestita in collaborazione con due Gruppi edito- tore immobiliare, hanno trattato diversi argo- riali, si alternavano al microfono alcuni noti menti di attualità per il Sistema. Tra i principali, giornalisti (tedeschi e inglesi) i quali intervista- la candidatura di Milano all’Expo 2015. vano a tambur battente notissimi top player dei «Le opere e le infrastrutture da realizzare per l’Ex- vari Paesi. Il tutto transitava poi anche nella po – ha commentato l’assessore al Turismo, Mar- Newsletter in versione cartacea che per i tre keting Territoriale e Identità, Orsatti – costitui- giorni del Salone è stata distribuita ovunque. ranno un modello di sviluppo urbano e architet- Nel mare magnum degli incontri di EXPO tonico, che saprà coniugare al meglio le esigenze REAL (un centinaio sono state le Conferenze del della società civile con le reali necessità del citta- Programma Istituzionale del Salone, con circa dino, nel pieno rispetto dell’ambiente e del terri- 400 esperti di primo piano) si sono scambiate torio milanese, valorizzandone la storia e l’identi- opinioni ed esperienze sugli ultimi sviluppi del tà». Il Comune di Milano – ha fatto seguito l’as- mercato immobiliare, come le turbolenze dei sessore alla Casa, Verga – partecipa sempre con mercati finanziari internazionali a seguito della grande interesse all’EXPO REAL di Monaco crisi dei subprime loans negli USA, la recente in- perché è uno degli appuntamenti più importanti troduzione dei REITs in Germania o i nuovi

Si lavora anche passeggiando 60 REPORTAGES

risalto, con almeno 120 persone in Sala. C’erano naturalmente molti italiani, presenti come sempre per “solidarietà nazionale”, ma il pubblico era in maggioranza proveniente da altri Paesi. Ecco, tra gli italiani ho incontrato (e cito random, chiedendo scusa agli esclusi), Fabio Bandi- rali (Eurohypo), Roberto Benaglia (RBS), Luca Clavarino (Hypo RE Int), Andrea Amadesi (AEW), i fratelli Addamiano (Addamiano Group), Roberto Busso e Alessandro Clerici (REAG), Antonio Pastore (BIR-OSMI), Mauro Danielli (FIMAA), Claudio Pancheri (Raethia e Ressa a un lunch EPIC, con i guardian angels Enrico Cestari e Ni- cola Paravati), Gianluca Mazzi (GVA Redilco), mercati dell’India e della Turchia. Il grande tema Alessandro Pomini (Palladium), Carlo Oppici che ha caratterizzato il Salone, comunque, è sta- (Valdadige), Maurizio Turbini (Pirelli RE) , Car- to quello della “sostenibilità nel settore immobi- lo Romagnoli (Arcotecnica RE), Christoph liare”. Engelbert Lütke Daldrup, Segretario di Jenny e Ruben Pescara (Studio Legale Jenny). Stato del Ministero Federale per i Trasporti, Edi- C’erano anche gli amici di GeFi (cioè Expo Italia lizia e Urbanistica (carismatico e affascinante, lo Real Estate): Antonio e Stefano Intiglietta, Simo- avevo conosciuto personalmente l’anno scorso) ne Finotello e Fabrizio Errico. Ciò non stupisca, ha sottolineato, durante la discussione che ha è più che logico: tra le varie Fiere domestiche e aperto il programma delle conferenze che EXPO internazionali dell’immobiliare si sta creando una REAL ha definito già con grande anticipo il te- sorta di sistema, tipo quello aeroportuale. Vi so- ma della sostenibilità. Il cambiamento climatico no infatti gli Hub principali (MIPIM, MAPIC e la sicurezza degli approvvigionamenti energeti- ed EXPO REAL), e poi gli altri “scali” di interes- ci sono entrambi discorsi di grande portata che se internazionale tra cui Milano che , dopo soli caratterizzeranno il 21° secolo». tre anni, nel panorama già primeggia. Tra le Conferenze del programma ufficiale c'è Fra le Ladies, ho salutato Daniela Castagna stata anche quella dedicata all’Italia, in cui sono (RBS), Paola Ricciardi (REAG), Natascha Jeuck intervenuti Guido Audagna (MD di Carlyle), (Iemme), Evi Gruber (IXIS-CIB), Marie Zaiti Leo Civelli (MD di REAG) e Raffaello Pochetti- (UBS RE), Nadja Zoebisch (DLA Piper), Valen- no (che guida Scenari Immobiliari in Germania). tina Delli Santi (Delli Santi& Partners), ed Ele- L’incontro, che ha avuto luogo il 10 ottobre, ha na Capra (Pirelli RE). avuto - grazie alla bravura dei relatori che tra l’al- A proposito di Pirelli RE, sono certa della presen- tro si sono espressi tutti in inglese – un ottimo za di Olivier De Poulpiquet (anche se non l’ho

Business, business, business 61 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

Momenti di relax visto personalmente: è difficile incontrarsi, su ASAP, altrimenti, se va avanti così (e sempre spe- 63 mila meri quadrati....). Ma non c'era, pecca- rando che la Community faccia muro contro i to, Carlo Alessanro Puri Negri. Chissà, forse l’an- subcrime e il credit crunch), aereo e posto in al- no prossimo.... bergo all’ultimo momento non si troveranno Oltre a Conferenze, cock-tail, feste e canti, a di certo: appena prima di EXPO REAL si svol- EXPO REAL 2007 tutti erano intenti a fare so- gerà infatti, dal 20 settembre al 5 ottobre com- prattutto business. E, a quanto ho avuto modo preso, l’Oktoberfest 2008 !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! di raccogliere, i business li hanno fatti, eccome! In sintesi: sorrisi in salsa credit crunch, su un letto VISTI A EXPO REAL 2007 di liquidity, anche se con contorno di subprime. Ultima Noterella. In molti mi hanno chiesto La partecipazione dei Paesi della Central Eastern qual’era, secondo me, lo stand più bello. Impos- Europe è stata più numerosa che mai. Nel com- sibile rispondere – questa classifica “si può fare plesso a EXPO REAL 2007 hanno esposto 15 solo” a Expo Italia Real Estate. Comunque, lo Paesi dell’area orientale e sudorientale d’Europa, stand più imposing era .....quello di Mosca, che che hanno occupato più del 40 per cento della da solo teneva quasi un mezzo padiglione. superficie internazionale. Ciò significa un au- L'appuntamento con EXPO REAL 2008 sarà dal mento del 15 per cento rispetto alla manifesta- 6 all’8 ottobre, sempre presso la Fiera di Monaco di zione precedente. Al Salone sono stati presenti Baviera. per la prima volta la Lettonia (City of Riga) e la Per prenotazioni, contattare Davide Galli (re- Macedonia, alla ricerca di nuovi partner ed in- sponsabile per l’Italia delle manifestazioni fieri- vestitori internazionali. stiche di Monaco, www.monacofiere.com). Ma Città come Varsavia (Polonia), Bucarest (Roma- 62 REPORTAGES

Progetti, colori e luci nel panorama internazionale del Salone 63 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

nia), Bratislava (Slovacchia) e Praga (Repubblica Ceca) hanno presentato i loro ultimi sviluppi ur- banistici e progetti di infrastrutture. Inoltre c’e- rano anche numerose agenzie che operano sui singoli mercati immobiliari, come la Serbian In- vestment and Export Promotion Agency (SIE- PA), che rappresenta la Serbia, la Public Agency for Entrepreneurship and Foreign Investments, agenzia di sviluppo della Slovenia, e l’Albinvest , agenzia ufficiale dell’Albania. Secondo le analisi degli esperti internazionali (dati diffusi durante il Salone ) dimostrano che gli investitori concentrano sempre più la loro attenzione sui mercati immobiliari dell’Est e del Sudest d’Europa. Nel 2006 nell’Est Europa sono stati investiti quasi sette miliardi di euro in immobili, registrando un incremento del 21 per cento rispetto all’anno precedente. Il 43 per cen- to del capitale ha trovato impiego nel segmento degli immobili per uffici, seguito da quello del retail con il 40 per cento, di cui il 75 per cento in Shopping Centers. I restanti investimenti sono stati effettuati nei segmenti dell’industria, dell’hotellerie e degli immobili a destinazione mista. Circa il 75 per cento delle transazioni to- tali sono avvenute per immobili situati in capitali, per la maggior parte in shopping center. Ben 4,5 miliardi di euro derivano dall’Europa occidentale, il restante soprattutto da USA, Canada, e Australia. Il flusso di capitali in immobili del- l’Est Europa ha dunque superato di gran lunga le aspettative degli esperti. Sempre più attraenti diventano gli investimenti in progetti di infrastrutture come scuole, ospe- dali, strade con pedaggi, aeroporti, ecc., soprattutto per investitori che puntano su rendimenti affidabili nel lungo periodo. Questa tendenza è Tre stand molto visitati stata rilevata da un sondaggio dell’Urban Land Institutes (ULI) in collaborazione con Pricewa- La società di consulenza immobiliare King Stur- terhouseCoopers al quale hanno partecipato più ge è già da tempo presente nella nazione magia- di 390 investitori, sviluppatori di progetti, enti ra, e recentemente, inoltre, King Sturge ha inau- di finanziamento e consulenti di tendenze sul gurato nuovi uffici in Slovacchia e in Croazia mercato immobiliare. Soprattutto nei nuovi Sta- nell’ambito della sua strategia di espansione nel- ti membri dell’UE si offre un mercato dalle l’Europa Orientale. grandi dimensioni, poiché in questi Paesi c’è an- Il programma del ciclo di conferenze denomina- cora molto da modernizzare. RREEF stima il to “Real Estate Investors Guide” ha puntato an- potenziale del mercato europeo delle infrastrut- che sulla Romania, Paese è diventato oggetto di ture tra i quattro e i cinque miliardi di euro. interesse per gli investori internazionali che cer- I riflettori di EXPO REAL si sono puntati anche cano opzioni a elevata redditività.. Finora La Fe- sull’Ungheria, in un apposito Workshop cui derazione Russa ha partecipato al Salone con hanno partecipato i rappresentanti di aziende una presenza straordinaria, oltre una cinquanti- estere attive nel Paese, come la tedesca ECE , na di espositori , tra cui Coalco, Krost Con- grande player europeo nel sviluppo dei Centri structions, Renova Stroy Group, Absolute In- Commerciali in centro città. Nel 2006 ECE ha vestments, Sberbank, Jupiter e RIGroup. Ri- ricevuto in Ungheria l’ Award di una rivista spe- spetto all’edizione dell’anno scorso la partecipa- cializzata (“Construction & Investment Jour- zione russa è aumentata del 25 per cento. l’at- nal”) per la galleria commerciale a Györ quale tenzione si è concentrata nella capitale Bucarest, migliore Shopping Center realizzato nell’ anno. ma anche altri centri urbani come Cluj, Brasov 64 REPORTAGES

Folla, folla, folla... 65 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

e Constanza stanno diventando sempre più interessanti per gli operatori. Soprattutto la città di Timisoara nell’Ovest del Paese è, dopo Bucarest, il centro urbano che si sta sviluppando con maggior dinamicità. Di fronte al crescente interesse degli investimenti internazionale, vi è però in Romania una scarsità di progetti adeguati. Per la prima volta l’Ucraina è stata presente in veste di espositore a EXPO REAL 2007 e anche al suo programma di conferenze. Con i suoi quasi 50 milioni di abitanti e sette grandi città, l’U- Partecipanti italiani allo stand di Milano craina si è trasformata in un mercato di notevoli dimensioni per i gruppi internazionali. Un tecipato una quarantina di università, accademie esempio di development è l’Eastgate, un parco professionali e istituti di formazione. logistico alle porte di Kiev. L’esperienza raccolta durante questa realizzazione sfocerà nel prossi- E INFINE UN LIBRO mo progetto: il Westgate che sorgerà all’altro capo della capitale. È stato presentato al salone un libro destinato a di- Nel gigantesco padiglione della Federazione rus- ventare molto importante per tutti gli “studenti sa è stato presentato il cosiddetto “New Ring of immobiliari”: “Real Estate Asset Management” (cfr Moscow”, che prevede la costruzione di quasi foto in questa pagina). Il volume, scritto in inglese 200 grattacieli per diverse utilizzazioni. Il grup- da tre Top Manager immobiliari europei che con l’ po RI Group ha illustrato i suoi progetti di gran- argomento hanno quotidiana dimestichezza, af- di e moderni complessi per uffici e Centri Com- fronta in modo molto concreto e a tutto campo il merciali nella regione di Mosca ruolo – sempre più rilevante – che l’Asset Manage- Ma anche città come San Pietroburgo, Ekateri- ment ha all’ interno del “Life Cycle” del real estate. nenburg o Kazan , e regioni come quella del Tju- Dal processo di acquisizione alla due diligence, dal men hanno scelto il Salone per far conoscere i lo- “core gestionale” al disinvestimento, dal Project ro recenti progetti di sviluppo urbanistico, alla controlling al business finance, la pubblicazione ricerca di investitori e partner. non trascura alcun aspetto di questa che è – al tem- Grazie a questi progetti la Russia è diventata un po stesso – una disciplina e una professione. Mol- obbiettivo di grande attrazione per i capitali stra- to utile anche l’indice, che è allo stesso tempo qua- nieri. Nel primo semestre del 2007 sono affluiti si un percorso da “dizionario”: si comincia con “ab- nel Paese quasi 27,3 miliardi di euro (conside- sorption rate” e si finisce con “yield curve”. rando anche il mercato dei valori mobiliari ,33,4 Pubblicato da Europe Real Estate Publishers BV miliardi di euro). Nel settore degli immobili e CompEtence Circle Service GmbH. questi investimenti abbracciano soprattutto sta- Il Volume, fuori commercio, può essere richiesto bili per uffici e per il retail, ma anche il segmen- alla Società Europolis,Real Estate Asset Mana- to logistico e alberghiero. gemment GmbH, Vienna, che ne ha curato la pubblicazione. IL “CAREER DAY” Anche quest’anno EXPO REAL ha organizzato, per studenti e giovani diplomati, il “Career Day”, con l’obiettivo di informare sulle oppor- tunità di formazione e aggiornamento nonché sulle possibilità di carriera e per permettere di stabilire contatti con le aziende del settore immobiliare. Molti espositori e molti player si sono messi a disposizione per incontrare i più giovani, e rispondere alle loro domande. I professori delle Università tedesche di Weimar e Friburgo, della Scuola universitaria di Nürtin- gen, dell’Accademia professionale di Lipsia e dell’International Real Estate Business School (IREBS/Università di Ratisbona) hanno inoltre analizzato i diplomi e i titoli che favoriscono la A Expo Real si presentano anche nuovissimi libri. Al centro, il carriera nel settore. A EXPO REAL hanno par- famoso giornalista tedesco Andreas Schiller 66 REPORTAGES Rapporto da EPIC

27 settembre, ore 9.30 circa. Sta per avere ini- co dell’arte e “antropologo culturale”, notissi- zio la nona edizione della Conferenza denomi- mo anche al pubblico delle televisioni per una nata EPIC, uno dei grandi eventi della scena trasmissione di grande successo . immobiliare non solo italiana. Mi guardo at- Applausi scroscianti salutano il famoso Relato- torno, c'è un’atmosfera diversa dagli anni pas- re. E applusi interminabili commentano senza sati. Poco festosa, anche se l’Hotel St. Regis è necessità di altre parole le sue riflessioni ad al- sempre affascinante, e il welcome coffee è ric- ta voce. (Sono certa che se Philippe Daverio si co. Difficoltà nel traffico aereo – per non par- fosse trattenuto anche al lunch, in molti gli lar di quello automobilistico – creano vuoti in avrebbero a viva forza messo in mano un mi- sala, e il ritardo nella “partenza” dei lavori è crofono pregandolo di continuare l’esposizio- d’obbligo. ne sul “senso” della città e dell’architettura). Claudio Pancheri, Chair di EPIC, è così co- Con voli pindarici logicamente e strettamente stretto a “tagliare” parte del suo discorso d’a- concatenati, profonda cultura priva delle borie pertura (che nella versione integrale è toccante dell’erudizione, passando con semplicità dal e istruttivo, e quindi lo propongo integral- neolitico al futuro, Philippe si sofferma sul- mente in Nota), per cedere subito la parola al- l’urbanistica di ieri (e quindi di oggi) definen- la star della mattinata: Philippe Daverio, stori- dola “fallimento di gruppo”. Parla di design

Una Sessione “Plenaria” 67 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

Philippe Daverio Claudio Pancheri nella sua possibile applicazione anche alle cit- con i “games” e i “matchmaking”, una ventina tà, di nomadismo e di architettura “stanziale”, in totale i Relatori (vedi le foto in queste pagi- aggiungendovi subito Tacito (per 12 e più se- ne) coinvolti a vario titolo. coli i germani vissero senza costruire alcun- La gente nel frattempo continua ad arrivare, e chè). Passa sul concetto di skyline e landmark, le Sale sono piene. Grande consenso, in parti- e ricorda il suo entusiasmo di ragazzino allor- colare, per il tema “social housing”, che vede chè sindaci e parroci inauguravano edifici orri- tra gli altri al Tavolo il nostro beloved assesso- bili – ma con passione liturgica – degli anni re alla Casa&Demanio del Comune di Mila- ’50 e ’60 (egli proviene da una famiglia che per no, Gianni Verga. generazioni ha “prodotto” costruttori). Cita Fuori diluvia e, al termine delle sessioni, tro- esempi di modificazioni funzionali perfetta- vare un taxi è una vera impresa. Roma è – da mente riuscite (Castel S. Angelo a Roma), e so- questo punto di vista – assolutamente detesta- prattutto osserva che «noi latini costruiamo bile. per l’eternità, gli altri (americani in primis) co- In qualche modo, eleganti e un po’ bagnati, ri- struiscono per il real estate»: il Ponte Vecchio usciamo ad arrivare alla Galleria Nazionale di Firenze è emblema della prima attitudine, il d’Arte Moderna e Contemporanea, dove si Ponte Nuovo di Parigi della seconda. svolgerà il Gala Dinner. Networking durante il Chiedo venia a Philippe Daverio per aver co- sontuoso aperitivo (che previsto inizialmente sì bruscamente ridotto, e in poche righe, il nel Parco si deve forzatamente servire al chiu- senso del suo affascinante ragionamento. Che so degli splendidi Saloni del Museo), inizia la è talmente intelligente da rendere affascinan- cena raffinata. Non tanto per il menù in sè (rate questo uomo – diciamolo pure – un po’ violi di cernia con ragu di verdure, risotto zuc- bruttino, che porta come una bandiera ele- ca e speck – invero un po’audace –, involtini di gante orridi pantaloni rossi e papillon impro- spigola e salmone con flan di spinaci e patati- babili per chiunque altro: e che ha saputo di- ne al rosmarino, semifreddo ai pinoli con fra- ventare un vero gole, il tutto ac- profeta del bello. compagnato da Difficile, prende- vini del “Casale re la parola dopo del Giglio”) , ma di lui. Ci prova, soprattutto per- prima del lunch, chè, credetemi, una teoria di Re- non è “normale” latori italiani ed cenare ai piedi esteri coordinati del gigantesco dal brillante Ste- gruppo noto co- fano Balsamo, me “Ercole e Li- che a Roma è ca”, tre metri e MD di JPMor- mezzo di altez- gan, ma a EPIC za, tradotto in si presta simpati- marmo da Anto- camente a far da nio Canova nel moderatore. 1815. E non è Lunch, e poi via Un “Matchmaking” a EPIC “normale” aggi- 68 REPORTAGES

rarsi, per una cena di gala, tra Saloni che ospi- tano tele di De Chirico, Savinio, De Pisis, Burri, Fontana ...... Il tocco magico di Claudio Pancheri, nell’or- ganizzare gli eventi mondani non si smentisce mai, anzi, migliora di anno in anno! Momento cardine della serata, la consegna dei premi: i due “EPIC Special Award 2007” vanno ad AREL – Associazione Real Estate Ladies («premiata per l’impegno nel settore immobiliare e più specificatamente per il contributo e valore nel veicolare l’imprendi- torialità nel mondo femminile». Ritira la targa d’argento, commossa, Barbara Polito, Presidente dell’associazione), e all’e- mozionatissimo Oliviero Tronconi, Politecni- co di Milano («per l’importante contributo nell’ambito della formazione giovanile nel settore immobiliare»). Infine, Claudio Pan- cheri consegna l’“EPIC Prize 2007” a Medio- banca («protagonista nel corso degli ultimi anni di alcune tra le più rilevanti operazioni di sviluppo sia nel settore pubblico che nel settore privato». Ritira il premio Giulio Ro- landino, Responsabile del settore Real Estate della Banca) . È tardi, e molti fuggono per rispondere al- l’invito alle danze offerto da Abaco Team a tutti i delegati EPIC in un locale alla moda, dove si scatena – tra tutti – Fabio Bandirali, MD di Eurohypo. Ma questa, per chi lo conosce, non è una no- vità. La ripresa dei lavori, il mattino successivo, non è facile, e si parte con il consueto ritardo. Altri games, altri matchmaking, tutti bel- li affollati. Lunch e poi via al rush finale, con la sessione – a cura di Assoimmobiliare – sul tema del risparmio energetico. Qui, grande successo personale per Norbert Lantschner, dell’Agenzia Casa Clima di Bolzano, che senza filosofie e/o prosopopea, offre una panoramica non di ciò che si deve fare, ma di ciò “che è stato già fatto". Due altre importanti momenti hanno caratterizzato EPIC 2007: la presentazione del Rap- porto “Italia in Sviluppo", curato da Nomi- sma insieme ad ANCI, che giunge alla terza edizione con un progetti un po’ di affanno rispetto ai Survey precedenti. E quella di EREF-Executive Real Estate Finance, un nuovo corso di formazione proposto dalla Bu- siness School dell’Università Luiss unitamente a Raethia, la società di consulenza fondata da Claudio Pancheri l’anno passato, dopo la sua uscita da Risorse per Roma: di cui per di- Dall’alto: Stefano Balsamo (JP Morgan), Steve Williams (Williams Murdoch Real Estate York), H. E. Amanda Vanstone (Ambasciata versi anni era stato AD. d’Australia in Italia), Nico W. Veldhuis (Multi Development) In RpR operavano anche i due giovani “guar- 69 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

dian angel” di Claudio, entrambi ora in Rae- thia. Agli infaticabili e bravissimi Nicola Paravati ed Enrico Cestari va dunque in buona misura il merito di aver coinvolto, anche per questa edizione di EPIC, circa 500 persone. Si replica a fine settembre 2008 (PGL)

Nota: il discorso di Claudio Pancheri «Con EPIC abbiamo accompagnato l’evoluzione del settore immobiliare di questo decennio, dalla crisi di fine millennio alla ripresa. Se lo scorso anno il tema era quello di oltrepassare senza paura le barriere geografiche verso un mercato europeo e globale, quest’anno i giochi senza frontiere sono ormai partiti. Francia, Germania, Europa dell’est Stati Uni- ti ed in particolare New York sono i nuovi campi da gioco delle imprese italiane ormai capaci di competere a livello globale. Accordi con società locali, acquisizioni, progetti in studio o già avviati, obiettivi di crescita nei nuovi paesi. Gli italiani giocano all’estero, fuori casa, con successo. Non si tratta di teoria, di prospettive, ma di una realtà concreta. Le prime edizioni di EPIC si sono svolte quando la separazione tra finanza e settore immobiliare era netta, con le società italiane ben poco attente a quanto avveniva fuori dei confini nazionali e con gli investitori esteri diffidenti nei confronti del nostro mercato. Adesso la situazione è del tutto differente. Fi- nanza e immobiliare sono strettamente e, purtroppo non sempre, proficuamente legate... crisi del subprime docet. La crescita dei progetti italiani all’estero ed esteri in Italia è stata esponenziale e i fondi immobiliari sono ormai quasi un centinaio, Il settore si è industrializzato e per partecipare al “gioco” dell’immobiliare occorre avere competenza e fortuna. Si può giocare singo- larmente o in squadra, ma quello che conta è avere obiettivi chiari e competenza per rag- giungerli, senza dimenticare il rispetto per le regole. Il campo da gioco è tracciato dalla competenza, non solo di natura tecnica ma anche creativa e culturale. Proprio questo ultimo aspetto è da conside- rarsi centrale, infatti l’immobiliare è sempre stata in realtà una vera e propria industria culturale incentrata sulla valorizzazione economica e sociale della comunità. L’immobiliare ha costruito le identità dei Paesi, delle città, ha disegnato le trasformazioni dei po- poli. Le opere contengono le idee, le ricerche, Dall’alto: Aldo Mazzocco (Beni Stabili), Christophe Kullmann (Fonciere des Regions), Bèatrice Guedj (Grosvenor Continental i sentimenti, le più intime manifestazioni del- Europe), Laure C. Aubuchon (New York City Economic l’uomo. Gran parte della sicurezza sociale è Development Corporation) 70 REPORTAGES

legata alla pianificazione del settore, alla qua- lità degli interventi, alle infrastrutture e al loro rapporto con l’ambiente. È evidente che il concetto di “Giochi senza Frontieré” non è solo geografico ma anche disciplinare, coinvolgendo direttamente diversi aspetti della vita di una comunità, non solo finanziaria, che deve pensare a come gestire e ottimizzare al meglio il proprio patrimonio. In tal senso, un’altra tematica molto sensibile alla comunità sociale e produttiva è la gestione e la valorizzazione dell’asset pubblico, che si traduce nella necessità di una normativa più equa e di strumenti efficaci sia in termini di garanzie per facilitare l’accesso a proprietà e affitto sia per la definizione di una efficace pianificazione nazionale mirata a sviluppare una adeguata offerta di alloggi sociali. La specializzazione della domanda abitativa, conseguenza, tra gli altri, della trasformazione delle strutture fami- gliari, dai fenomeni migratori, dalla margi- nalità urbana, comporta l’adozione di politiche abitative sempre più mirate, nelle quali l’Ente Pubblico è chiamato a giocare un ruolo determinante. Non affrontare con la dovuta serietà e competenza queste e le tante altre sfide che una società in continua trasformazione impone e non guardare al mercato come un unico luogo globale dove l’obiettivo dovrebbe essere la creazione di valore aggiunto per se e per la co- munità, equivale ad estraniarsi da questo mondo i cui confini, la cui realtà e la cui percezione, sono il frutto di un processo culturale e sociale di cui noi stessi siamo fautori. Potrà sembrare spropositato affermare che l’immobiliare entra in molti dei settori vita- li della nostra società ma se si riflette un at- timo è proprio così: immobiliare è abitare, immobiliare è economia familiare, l’immobiliare è qualità della vita, l’immobiliare è cultura, l’immobiliare è estetica, l’immobiliare è creatività, l’immobiliare è il futuro delle nostre città, l’immobiliare è servizi, l’immobiliare è tempo libero, l’immobiliare è qualità del lavoro, l’immobiliare è vita in movimento».

EPIC – AREL Come già l’anno passato, l’Associazione Real Estate Ladies - AREL ha colto l’occasione di EPIC e ha organizzato, al termine della prima giornata di lavori, un cock-tail per le proprie iscritte partecipanti alla Conferenza. Dall’alto: Madeleine Johnson (Contributor Financial Times), Frederick Raveau (Development Director Central & Eastern), Nell’elegante saloncino dell’Hotel St. Regis si Mark Richardson (Pradera), Marcus Cieleback (Eurhypo AG) sono ritrovate così, complessivamente, una 71 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

AREL Ladies a EPIC trentina di signore (associate AREL e alcune AREL” nella Capitale. A fine novembre ospiti). 2007, AREL conta 223 associate, basate in Come le fotografie in queste pagine stanno a maggioranza a Milano dove l’Associazione è dimostrare, si è trattato di un momento mol- stata fondata il 19 luglio 2006. to “sorridente”, che ha consentito anche ad Il capitolo romano – in seguito all’Assemblea alcune “nuove” Ladies romane di conoscere AREL svoltasi in data 20 novembre 2007 – è personalmente le “milanesi”, e di formulare guidato da Valentina Delli Santi, Partner del- programmi per la crescita della “delegazione l’omonimo Studio Legale.

A sinistra, Paola G. Lunghini, “presentatrice” degli “EPIC Prize”. Qui sopra, il Gala Dinner 72 REPORTAGES

La Presidente di AREL ritira il premio all’Associazione delle Ladies Giulio Rolandino ritira il premio a Mediobanca

La premiazione di Oliviero Tronconi (a sinistra) Desidero sottoscrivere un abbonamento per un anno (2008) a:

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Cognome e nome ______

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Inviare via fax al n. 02.86452597 – o per E-mail a: [email protected]

Data ______✂ ------74 REPORTAGES CoreNet Global a Londra

PREMESSA (CSR) is a company’s obligation to be account- able to all of its stakeholders in all its operations QUALCHE DEFINIZIONE È UTILE: and activities with the aim of achieving sustainable development not only in the economical Corporate Real Estate (CRE): Holistic, life cy- dimension but also in the social and environ- cle view of property from user’s perspectiv mental dimensions Green: Beneficial to the physical environment Sustainability: Meets the needs of the present Green Buildings: Buildings that “significantly generation without compromising the ability of reduce or eliminate the negative impact of future generations to meet their own needs. buildings on the environment and on the build- Causing little or no damage to the environment ing occupants…”(U.S. Green Buildings Coun- and therefore able to continue for a long time cil) Corporate Social Triple Bottom Line - “TBL”, “3BL”or “People, Responsibility: Corporate Social responsibility Planet, Profit”. The triple bottom line captures

Il Guest Speaker Bjørn Lomborg 75 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

an expanded spectrum of values and criteria for measuring organizational (and societal) success; economic,environmental and social. A commit- ment to Corporate Social Responsibility brings with it a need to institute triple bottom line re- porting. LEED: Leadership in Energy and Environmen- tal Design: A voluntary, consensus-based, na- tional standard for developing high-performance, sustainable buildings. The program is sponsored by the U.S. Green Building Council. BREEAM: Building Research Establishment’s Environment Assessment Method ( UK)

L’efficienza energetica – pilastro centrale di tutta la teoria della sostenibilità – sembra essere diventata il nuovo paradigma della qualità per l’industria immobiliare internazionale. Quali Prentice Knight, CEO di CoreNet Global siano i numeri in gioco è impossibile a dirsi ma un esempio vale per tutti. Appena una decina di “green building”? Quali standard esistono, se anni orsono la “green building industry” non esistono, ed è possibile pensare a un benchmar- esisteva. Oggi in USA, secondo l’USGBC - U.S. king? Quale sarà l’impatto della “sostenibilità” Green Building Council, vale 12 miliardi di sulla redditività degli edifici e degli investimen- dollari. L’associazione, che vanta oltre dieci mi- ti? E, fra tanti problemi, quali opportunità si la società ed enti iscritti, tra cui costruttori, potrebbero cogliere? agenzie governative e università, ha uno slogan esaustivo: “The City Climate Challenge for IL SUMMIT DI LONDRA 2050: Your City – Your Responsiblity “(la sfida per il 2050 per il clima: tua la città, tua la re- La “climate change policy” – tema che si colle- sponsabilità). ga strettamente a quello della rigenerazione ur- In sintesi, anche il real estate - e non solo quel- bana – è così stato al centro anche del Summit lo più avanzato – deve confrontarsi con il pro- annuale europeo di CoreNetGlobal (associ- blema dei cambiamenti climatici, e possibil- azione che raccoglie i Corporate Real Estate Ex- mente ricercare soluzioni, perchè i dati sono or- ecutives), che si è svolto a Londra dal 17 al 19 mai più che allarmanti. Secondo alcuni Studi, settembre, presenti guest speaker di grande no- gli edifici sarebbero responsabili del 40-50% torietà (cfr infra). delle emissioni dei gas serra. In UK, secondo i Il titolo dell’ incontro – “Greening the Bottom calcoli del Chartered Institute of Housing Line: Making Sustainability Count” – la diceva (CIH), la percentuale è del 27 % per le sole abi- lunga: si trattava di provare a una platea di qua- tazioni. Lo sviluppo urbano e il settore immo- si 500 delegati ( abbondantemente sensibilizza- biliare devono quindi contribuire a una mag- ti sul tema) che realizzare e finanziare questa giore sostenibilità. Gli impegni che ne derivano filosofia (the implications of the “triple bottom sono molteplici. Da un lato, la richiesta di una line”of people, planet and profit in terms of consistente riduzione delle emissioni di CO2 ri- multi nationals operating in the global econo- guarda i nuovi progetti di development, ma my) nello sviluppo urbano e dei progetti è pos- dall’ altro pone anche la domanda circa il futu- sibile, senza compromettere redditività, fun- ro del patrimonio immobiliare esistente. È suf- zionalità e immagine estetica. È, inoltre, una ficiente limitare il più possibile i consumi ener- grande opportunità. getici oppure sostenibilità significa molto di Tutto ciò, a Londra, è stato offerto e dimostra- più? La discussione tocca anche le domande to da numerosi esempi. economiche: chi pagherà, e come, questo svi- CoreNet Global European Summit opened luppo? Quali costi devono accollarsi gli investi- with a controversial keynote address from Bjørn tori istituzionali e privati in caso di innovazioni Lomborg, the prominent author and leading e modernizzazioni? È davvero l’incentivazione expert on global sustainability. Firing a debate finanziaria e fiscale l’ unico strumento possibile that will continue over the next two days of the per incoraggiare i proprietari verso la logica dei Summit, Lomborg turned the issue of global green building? E cosa significa esattamente warming around to stress the importance of 76 REPORTAGES

measures by, for example, investing in Research and Development technologies. If we invest just 0.05% of our GDP in R&D, Lomborg states that the benefits could stack up to nearly $25 billion per year. At the following session, a straw poll of delegates revealed that an approximate 5:1 ratio broadly agreed or sympathised with Lomborg’s presentation. In line with the ethos of the entire Summit, the underlying message was that we need to concentrate on sustainable solutions. The EU di- Il Guest Speaker Pen Hadow rective to cut global carbon dioxide emissions by 10% by 2020 will slow global warming by maintaining a sense of proportion. In strict op- only 2 years by the end of the century, but at a position to many other climate change special- cost of $90 billion per year, Lomborg said that ists, Lomborg questioned the political move to the cost/benefit equation simply doesn’t add up. reduce carbon emissions and asked if business Speaking from the Summit, Richard Kadzis, leaders should instead start looking at alterna- Director Special Projects at CoreNet Global, tive options. According to Lomborg, although commented: “It is clear that a business-led ap- climate change is an undisputed fact many of proach to tackling climate change is absolutely the consequences of global warming have been essential for the sake of our environment, and exaggerated, leading to poor judgement when it we all share a responsibility to rise to the chal- comes to implementing solutions. Aiming to lenge. Bjørn’s presentation shows that just as spark a more balanced conversation, Lomborg sustainability goes well beyond green buildings, highlights ways in which we can respond to cli- global warming isn’t just about reducing carbon mate change other than purely through cutting emissions. Certainly cost is often the biggest carbon emissions. Having estimated the cost of barrier to implementing energy efficiency im- reducing carbon emissions at $20 per ton, with provements, and Bjørn has sparked a debate the resultant benefits equating to little more that takes the issue out of its comfort zone so than $2 per ton, Lomborg believes that we that we can all start to explore more financially should instead be focusing on cost-cutting viable options.

Il Gala Dinner al Museo di Storia Naturale. Sullo sfondo, “Dino” (com’è affettuosamente chiamato lo scheletro del dinosauro) 77 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

This morning’s opening address has raised a number of important, and sometimes controversial, questions and the Summit will be an excellent opportunity to delve into these issues and overview the corporate social responsibility obligations of our entire industry in the light of climate change”.

IL PRIMO SONGAGGIO SUL TEMA The interim results of a sustainability Survey conducted by CoreNet Global, and sponsored by Jones Lang LaSalle, the real estate services and investment management advisors, have revealed that sustainability is already a critical is- Gala Dinner, con “Dino” sullo sfondo sue and 65% of respondents attending the Eu- ropean Summit are prepared to pay a premium American and Australian summits. This Survey for greener real estate. clearly demonstrates that sustainable real estate Most respondents are willing to pay enough to solutions are indeed a critical issue for our sum- buy or lease sustainable buildings. Over half of mit attendees». Chris Hiatt, Jones Lang LaSalle, respondents (51%) indicated that they would commented: «It was encouraging to see the re- be prepared to pay between 1-5% more for a sponse from occupiers that they are willing to sustainable real estate solution, with a further pay more in order to achieve their green agenda 12% indicating they would be willing to pay up and CSR policies. This should encourage build- to 10% more, illustrating that it is a key prior- ing owners and developers to provide more sus- ity for many organizations to occupy sustain- tainable developments». able buildings. However, the Report also shows that while there FOCUS SUL CLIMATE CHANGE, is a willingness to pay the price for green prop- CON UN ESPLORATORE ARTICO erty, the availability of sustainable solutions is generally regarded as patchy, with almost 49% How important is global climate change to each of respondents indicating that the supply is of you and at what point will you personally good is some markets but not in others, and and professionally draw a line in the sand and over 44% of respondents complaining of the make the choice to take action?”challenged limited availability of ‘green’ stock, which will keynote Pen Hadow (esploratore artico, ndr) of inevitably have a knock on effect on adoption the London Summit delegation. After giving a rates.In addition, respondents felt that general- glimpse of his record-breaking, trial-ridden ex- ly the provision of green real estate solutions is pedition to a shrinking Arctic ice cap, and based hampered by a lack of pro-activity around sus- on the resounding strength of audience ap- tainability from among a number of key groups, plause, it appears he successfully made a com- with only 5% regarding contractors are proac- pelling case for action. In building his case, tive, 7% regarding landlords and owners as Hadow took us along his distinctly unique jour- proactive, and 14% regarding developers as ney to the North Pole. Apparently 85% of all proactive. Architects and designers, in contrast, expeditions fail, so this was a treat to hear from were regarded as the most proactive in seeking one of the few who has actually succeeded. sustainable solutions, scoring 51.2% and Hadow’s journey was 500 miles and 75 days 44.2% respectively. These findings demonstrate long, in -45 degree temperatures, and over the great opportunity across the supply chain snow, ice and across open water. And Hadow for companies that are proactive in delivering did it alone. Upon reaching the pole, he ex- sustainable solutions to their clients. Other key pressed his utter relief and freedom from his ob- findings from the Survey include that a 84% of session – an interesting juxtaposition to other delegates believe that sustainability is already a successful explorers who have felt much less. critical issue within corporate real estate. «Anyone who says their achievement is anticli- Linda DeMars, CoreNet Global, commented: mactic, didn’t set themselves a high-enough «While we must stress that these are interim goal», Hadow added, giving delegates an im- findings and that the survey is ongoing, it is in- portant lesson to bring home, to the office, to teresting to note that the findings so far are ho- the boardroom, to volunteer efforts, and to mogenous with those from our Asian, North friends and colleagues. 78 REPORTAGES

Another important lesson with real-world ap- DUE ESEMPI FRA TUTTI plication (at least for those who will not see the North Pole anytime soon) came at a point in his “THE BANK OF AMERICA TOWER” journey when he felt he was getting close to his life-long goal. At day 42, he made what could W. Stuart Hicks, International Director, Jones have been a potentially fatal decision. He lost Lang LaSalle discussed some of the impressive sight of his plan and carefully considered ap- numbers and challenges of this initiative. Mov- proach in a hostile environment. He pushed too ing employees from 13 current locations, Bank hard and safety became an afterthought - a crit- of America is poised to make significant impact ical path error that could have cost him his life. on the New York community and their em- Falling through the ice in the arctic has poten- ployees. Looking at the statistics alone, this tially un-recoverable implications and Hadow project is massive: was lucky to have survived. Proving once again – 2.1 million square feet that the important decisions don’t come lightly, – 51 occupiable floors and they don’t come without potential ramifi- – $2.2 billion building costs cations. Hadow also discussed that individuals – 5,000 Bank of America Employees should not be deterred by making personal – Multi-use space development for office, retail, choices on sustainability despite the fact that theatre, and fine dining the big impact decisions - such as population- – 100% new interior furnishings related and supply/demand issues often resolved – 100% self-sufficient up to 72 hours militarily - are out of their hands. But as 80% of the ice cap can be gone in the next 15 years, But it is the state-of-the-art technology being Hadow encouraged immediate action, as tem- utilized in the building that will gain the most peratures, CO2 concentration and sea level will interest due to potential financial returns and in continue to rise long after emissions are reits impact on employees and community over duced. As a stirring conclusion to one of the time. most successful CoreNet Global European Discussing technology and employee impact, Summits to date, Pen Hadow challenged us all. Mark S. Nicholls, Senior Vice President, Cor- And, based on the past two days discussing suc- porate Workplace Executive, Bank of America cessful workplace sustainability strategies, first began by acknowledging the significant CoreNet Global Summit delegation is address- contributions the European community has al- ing this challenge head on. ready made in reducing environmental impact.

Il complesso CTBA “Cuatro Torres Business Area”, a Madrid 79 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

«It is with great respect that Espacio” (da poco completata acknowledge your advanced ndr), che si trova a Madrid efforts in sustainability and sullo sviluppo del Paseo de la we’re still playing catch up» Castellana, cioè la grande stra- Nicholls remarked. da che per diversi chilometri Nicholls continued to provide riassume il Business District a fascinating view of the della capitale spagnola. L’edifi- strategies and technologies be- cio ha oltre 223 metri di altez- ing employed at 1 Bryant Park za per 56 piani, per oltre 56 that will impact so many both mila metri quadrati, e un’ar- inside and outside the build- chitettura moderna e suggesti- ing including: va che porta la firma del cele- – Recycle 35% of construc- bre studio Pei Cobb Freed & tion material waste (e.g., Partners. Il proprietario-co- shipping pallets) struttore è Villar-Mir, grande – Use 30% less energy than gruppo privato; e l’advisor buildings that simply ‘com- Aguirre Newman Arquitectu- ply’ with code ra (nelle foto, due manager – Estimate a 3 year break-even della società) ha raccolto la sfi- on new technologies da di creare per l’edificio un – Maximize diffusion of natu- “certificato di sostenibiltà” per ral light and efficiently use gli spazi interni secondo i nuo- artificial light to realize a vi parametri internazionali. Il +20% increase in productiv- tutto, in un Paese che su que- ity, reduce healthcare claims sta strada sta compiendo i pri- and prescription usage. missimi passi. – Improve energy efficiency La Torre Espacio Han dovuto tener conto della via improved insulation and nuova tendenza anche le altre self-generated power tre torri sorelle che stanno sor- – Realize significant utility credits for self-sufficien- gendo nell’ area, cioè “Repsol” (affidata alla ma- cy and government credits to pilot projects/pro- tita di Foster& Partners), “Cristal” (Cesar Pelli) grams that have potential for vast impact. e “Sacyr Vallehermoso” (Rubio-Alvarez). – Introduce under floor air (vs. traditional Al completamento del cantiere, previsto entro il HVAC systems) to provide cleaner air, health- 2008, il “CTBA-Cuatro Torres Business Area” ier occupants and individual work-space con- sarà il nuovo “landmark” della città. trol Chissà se la “Torre Espacio”concorrerà per l’A- – Reduce water usage via innovations (e.g., wa- ward lanciato a fine settembre 2007 da Union terless urinals) and reduced stress on local sys- Investment (la grande società immobiliare te- tems (e.g., ability to retain waste water during desca basata ad Amburgo e già nota come DI- peak city periods when public systems are FA ): il “Prime Property Award” è un premio strained to maximum capacity.) da 30 mila euro che verrà assegnato a ottobre – Utilize sustainable materials throughout con- 2008 al development che avrà offerto la mi- struction process including some steel com- glior performance ecologica, sociale ed econo- ponents, low-emitting VOC products includ- mica in Europa. Il Regolamento specifica che ing furnishings (Knoll) and flooring (Shaw) le candidature devono pervenire entro il 31 When queried on the elements he is most proud gennaio 2008. of in this feat, Nicholls remarked «it is the uni- (PGL) versal sense of cooperation and teamwork» across finance, architecture, construction and owner/occupier that has made all the difference in achieving goals. With employee moves initi- Note: ating in May 2008, and with target completion Le definizioni in Premessa sono state presentate in for Q3 2008. apertura dei lavori del Summit di CoreNet Global, allo scopo di contribuire a creare tra i Delegati un “TORRE ESPACIO”A MADRID lessico comune, da Prentice Knight, CEO di Core- Net Global Nel corso di un affollato Workshop di CoreNet Si ringrazia, per la parte in inglese, l’Ufficio Stam- Global a Londra è stata presentata la “Torre pa del Summit 80 STUDI E RICERCHE I francesi, i sindaci e il problema casa

I – Come viene percepito in Francia il pro- loro previsioni sono meno negative quando si blema della casa tratta della località nella quale risiedono (il La penuria di alloggi riguarda innanzitutto le 17% ritiene che la situazione tende a peggio- giovani coppie. rare rispetto al 27% su scala nazionale). Da gennaio 2007, i Francesi avvertono un leg- I sindaci sono invece piuttosto ottimisti a li- gero miglioramento nella situazione abitativa vello nazionale (53%), e lo sono maggiormen- in Francia (+8 punti), anche se la maggioranza te quando si tratta della loro città (79%), seb- constata il perdurare della carenza (78%) di bene man mano che si avvicina la scadenza del- abitazioni. Tale percezione è avvertita netta- le elezioni amministrative, la percentuale di mente dalla fascia di persone in età compresa quelli che prevedono un peggioramento rad- tra i 25 e i 34 anni; in effetti, l’83% degli in- doppi (6%) rispetto a gennaio 2007. teressati ritiene tuttora difficile trovare un alloggio, particolarmente in acquisto (70% ri- II - Sensibilizzazione dell’opinione e degli spetto alla media del 57%). esponenti politici a favore della creazione di In questa fascia di età si registra anche la per- alloggi centuale più elevata di intenzioni di acquisto In questa prospettiva è interessante osservare (le l’opinione dei Francesi e dei sindaci sui mezzi intenzioni di acquisto erano, ad agosto 2007, da pari al 26% nella fascia 25-34 anni rispetto al utilizzare per risolvere la crisi degli alloggi. 10% della media francese). Mobilitazione civica a favore dell’edilizia Le previsioni dei Francesi in materia di evolu- I Francesi sono, come in occasione di ogni edizione del problema casa sono sempre più zione di questo "barometro", particolarmente pessimistiche favorevoli al varo di nuovi programmi di edili- Su scala nazionale, i Francesi sono sempre più zia in Francia, a prescindere dalla loro natura: numerosi nel ritenere che la situazione sia de- l’88% auspica vengano varati programmi di stinata a peggiorare nei prossimi anni (27%, edilizia residenziale per l'acquisto, di case po- +9 punti rispetto a gennaio 2007), anche se le polari e di alloggi di emergenza abitativa.

FRANCESI SINDACI In Francia Nella loro città In Francia Nella loro città Alloggi in acquisto 88% 84% 94% 93% Alloggi sociali 88% 76% 96% 84% Alloggi di emergenza abitativa 88% 76% 92% 63% 81 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

Panoramica di Parigi

La sensibilizzazione a favore delle case popola- convincere in un contesto di penuria globale di ri e degli alloggi di emergenza abitativa dimi- abitazioni (il 45% dei Francesi giudica ineffi- nuisce quando agli intervistati vengono poste cace il provvedimento a fronte del 44% che lo domande su progetti di di nuove costruzioni ritiene efficace). nella città nella quale risiedono. Con l’avvici- L’alloggio occupa il primo posto fra i temi sui narsi delle elezioni amministrative, i sindaci quali i Francesi ritengono possibile un inter- seguono la stessa tendenza in modo estrema- vento del Presidente e del Governo (77%), al- mente marcato. la pari con quello della sicurezza dei beni e delle persone. Volontarismo delle autorità e primi provvedi- Tuttavia, a prescindere dalle loro preferenze menti politiche, la metà dei Francesi (52%) conside- Senza distinzione di categoria di reddito né di ra che in materia di alloggio le autorità non fascia di età, i Francesi riconoscono oggigiorno potranno cambiare le cose se non in misura l’importanza del problema casa nell’azione go- marginale (+6 punti rispetto a gennaio 2007) vernativa (71%, +10 punti rispetto a gennaio mentre un quarto di loro ritiene che potranno 2007), soprattutto coloro che abitano in ap- cambiarle in modo sostanziale (-11 punti). partamenti privati (73% rispetto al 57% per il settore sociale). Un chiaro impegno degli esponenti locali Per i sindaci, il recepimento della questione Circa i due terzi dei Francesi considerano po- abitativa rimane stabile a livello 70%. sitivo il bilancio dell’azione comunale in mate- Il volontarismo delle autorità a favore dell’ac- ria di alloggi, particolarmente per quanto at- quisto della prima casa viene percepito positi- tiene al rinnovamento urbano (70%), e in mi- vamente per tutta la società (88% dei Francesi sura minore all’alloggio e all’urbanistica (il e 87% dei sindaci), per le città (79% e 87%) e 63% considera positivo questo bilancio). per risolvere in generale la crisi degli alloggi Più analiticamente, l’azione che raccoglie il (79% e 83%). maggior numero di commenti positivi è il rin- Fra i primi provvedimenti governativi quello novamento delle vecchie abitazioni (47%). Al- che sia i Francesi che i sindaci preferiscono, è l’opposto, il rilascio di licenze di edilizia sotto- quello relativo al mutuo a tasso zero per age- linea la difficoltà dei grandi centri urbani, con volare l’acquisto dell'alloggio (rispettivamente un esiguo 19% di soddisfatti per l’agglomera- 85% e 92%), seguito dalla detrazione fiscale zione parigina rispetto alla media del 39%. degli interessi sui mutui (83% e 87%). Il di- I sindaci sono altrettanto consapevoli dell’im- ritto all’alloggio opponibile fa invece fatica a portanza del problema abitativo nel consunti- 82 STUDI E RICERCHE

D1 - Prima della spiegazione D2 - Dopo la pispiegazione 1-6 piani + di 6 piani 1-6 piani + di 6 piani Oltre 100.000 abitanti 90% 6% 87% 9% Agglomerazione parigina 86% 12% 76% 21%

vo della loro azione comunale, e collocano to più caro, questa percentuale sale al 70% se questo problema (46%) al primo posto degli la differenza di prezzo viene compensata da elementi di apprezzamento dei loro concittadi- un’agevolazione pubblica (86% nella fascia de- ni, prima della sicurezza (45%), dell’ambiente gli intervistati in età compresa tra i 25 e i 34 e delle aree verdi (43%). anni). Se si chiede quale sia l’altezza massima ammis- III - Le aspettative dei Francesi in materia di sibile degli immobili, la risposta è categorica: alloggio e di ambiente per il 90% circa dei Francesi, gli immobili re- In questo contesto a favore dell’alloggio e del- sidenziali non devono superare i sei piani. l'acquisto della prima casa, è particolarmente Questa altezza massima appare come un limi- interessante osservare la sempre maggiore im- te psicologico che neanche la prospettiva di un portanza attribuita alla dimensione ambienta- costo inferiore riesce ad intaccare. Accrescere le le. dimensioni delle costruzioni non sembra del resto costituire, secondo i sindaci, una soluzio- Il 70% dei Francesi dichiara di essere disposto ad ne efficace per risolvere la crisi degli alloggi: acquistare un alloggio ecologico purché sostenuto solo il 23% è di questo parere mentre il 75% da agevolazioni pubbliche ne contesta l’efficacia. I Francesi e i sindaci esprimono con chiarezza le loro aspirazioni in termini di sviluppo soste- Focus Ile-de-France nibile. Essi ritengono importante che la que- D1: Nella località nella quale risiede, qual è stione dell’alloggio venga introdotta nell’agen- l’altezza massima dei nuovi edifici che sarebbe da delle riunioni sull’ambiente (Grenelle de disposto (a) ad accettare? l’environnement) (84% dei Francesi e 95% dei D2: Alcuni specialisti affermano aumentare il sindaci). numero di piani degli edifici rappresenti una Se il 50% dei Francesi si dichiara disposto ad buona soluzione per far diminuire il costo de- acquistare un alloggio più ecologico, e pertan- gli alloggi. In considerazione di questo fatto,

Una animata piazza di Nizza 83 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

qual è l’altezza massima dei nuovi edifici che principali obiettivo dell’acquisto (42%), esso sarebbe disposto(a) ad accettare? rappresenta anche una conquista. Il fatto di "non dover più nulla a un proprietario" (36%) IV - Rappresentazione sociale dell’acquisto motiva tutte le categorie di reddito, anche di Se la costituzione di un patrimonio è tuttora il coloro che sono già proprietari.

Non dover più nulla a un proprietario Acquisire indipendenza Meno di 800 euro 43% 37% 801 - 1200 euro 42% 34% 1201 - 1500 euro 37% 36% 1501 - 2300 euro 35% 38% 2301 - 3000 euro 31% 34% Oltre 3000 euro 37% 26% affittuario 37% 31% proprietario 35% 33%

Totale delle risposte citate

METODOLOGIA DELL’INDAGINE: • Francesi: interviste condotte il 29 e 30 agosto 2007 su un campione nazionale di 1000 persone, rappre- sentativo di tutta la popolazione francese di 18 anni di età e oltre (di persona). • Sindaci: interviste condotte dal 27 agosto al 7 settembre 2007 su un campione di 400 sindaci di comuni di oltre 3000 abitanti (al telefono).

Il presente Rapporto si deve alla società Nexity. È stato diffuso a fine novembre 2007

Il Comitato Scientifico di Economia Immobiliare

Angela Airoldi CERTeT - Università Bocconi Sandro Balducci Politecnico di Milano Paola G. Lunghini Economia Immobiliare Stefano Stanzani Università di Bologna Oliviero Tronconi Politecnico di Milano Uberto Visconti di Massino ING RE Italy 84 STUDI E RICERCHE Focus sull’“Housing Universitario”

La domanda abitativa registra una tendenza al- e radicata suddivisione del territorio per zone la mutazione e crescita del fenomeno. Tra le funzionali: residenza, produttivo, terziario, di- cause che hanno concorso a rilanciare la que- rezionale, commerciale, ricettivo, agricoltura, stione abitativa, fattori di ordine sociale ed eco- servizi, etc. nomico. La rigidità concettuale del sistema non ha per- La mappa del disagio abitativo si è ampliata: al- messo, sino a qualche anno fa, che residenza si le famiglie residenti disagiate si sono affiancate coniugasse con servizi. le famiglie degli immigrati con le rispettive Questo si è evidenziato nel mondo dell’istruzio- istanze di ricongiungimento; la famiglia tradi- ne universitaria, estesa a sempre più vaste cate- zionale si diversifica nella famiglia dei single, in gorie sociali di utenti e con permanenza degli quella allargata, in quella monoreddito, in quel- studenti nell’iscrizione dell’Università, generi- la in divenire o nella “famiglia” studentesca. camente maggiore della durata del corso di lau- Il tutto si raccoglie, poi, nella definizione dello rea cui sono iscritti. “housing sociale”, che sconvolge la tradizionale Alle Università, generalmente, sono stati ga-

Luglio 85 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

Agosto rantiti gli immobili per ospitare la didattica, ma 2. Gli annunci immobiliari privati con relativo non gli immobili per far risiedere coloro che si shock da 250/300 euro per una camera con- occupano della didattica e coloro che fruiscono divisa o 700 euro per un monolocale lontano della didattica. dal centro. L’onere è quindi sostanzialmente ricaduto sugli A questo primo investimento va poi aggiunto il Enti locali e territoriali (Comuni e Regioni) e prezzo dei trasporti e pasti, lievitati con l’intro- sulle Università stesse1. duzione dell’euro. Per i primi, spiega la ricerca, I primi possono operare con le leve dell’utilizza- si spendono al massimo 110 euro, per i secondi zione del territorio destinato ai servizi, del titolo – fatto conto 5 euro di media per un pasto – al- abilitativo edilizio gratuito e della esenzione/ri- trettanto. Totale 220 euro per viaggiare e man- duzione ICI; le seconde, stipulando accordi con giare vivendo fuori Milano. soggetti attuatori e gestori degli interventi per L’esempio del capoluogo lombardo è forse solo determinare il costo finale del posto letto e dei quello più caro, anche se il problema è solleva- servizi a carico dell’utente, oppure assumendo to da tutta la popolazione studentesca d’Italia. direttamente in gestione l’immobile realizzato. La scelta, spesso obbligata, del viaggio casa-sta- In questo meccanismo si potrebbero aggiungere zione-Università e ritorno è comune dagli Ap- delle variabili che avrebbero il duplice vantaggio pennini alle Alpi. di meglio integrare la popolazione studentesca Secondo il Comitato nazionale per la valutazio- con l’ambiente nel quale viene ad inserirsi e di ne del sistema universitario (Cnvsu) gli alloggi rendere più elastica la gestione a vantaggio degli gestiti dagli organismi regionali per il diritto al- utenti. lo studio sono aumentati del 26% nel periodo L’Associazione MeglioMilano2, in collaborazio- 1997/2003, ma gli attuali 32 mila posti letto ne con l’Istituto di sociologia dell’Università Bi- italiani non sono confrontabili con i 150mila cocca, ha svolto un’indagine campione sulla si- francesi o i 180 mila tedeschi. tuazione di 40 mila studenti a Milano; proble- L’Italia rimane fanalino di coda anche nel rap- ma che però riguarda tutti gli atenei italiani uni- porto domanda/offerta: la disponibilità copre versitari. infatti appena il 2% delle richieste. Praticamen- Il sondaggio “Vivere e studiare a Milano3” ha te irraggiungibili gli alloggi gratuiti: secondo indagato la situazione del capoluogo lombardo una ricerca4 a Roma sono 1600, a Milano anco- e ha evidenziato come gli studenti iscritti negli ra meno, 1.200, mentre gli altri atenei esamina- atenei milanesi vivano la giornata tipo ‘da stu- ti – Pisa, Bologna, Napoli, Catania e Firenze – dente pendolare’. ne offrono circa 1200 in totale. Secondo il rapporto, soltanto duemila studenti Tutto questo per rispondere ai bisogni di una non residenti riescono a trovare il modo di fer- popolazione studentesca di circa 2 milioni. marsi qualche giorno in città, ospiti di parenti o A Roma e Milano un bilocale di 65 metri qua- amici. Al rimanente esercito rimangono due al- dri intorno agli atenei costa tra 800 e 1.200 eu- ternative: ro al mese. Spese, generalmente, divise tra più 1. I pensionati studenteschi (pochi) dal costo inquilini per ottimizzare lo spazio, ma pur sem- medio di 350 euro al mese; pre cifre importanti. 86 STUDI E RICERCHE

Settembre Meno capestro gli affitti a Bologna, Padova, Na- questo tipo a costituire un punto di debolezza poli, Torino dove si scende a 400/600 euro. A nevralgico per la competitività delle Università Firenze e Siena, atenei in ascesa, si parte da 600 nel nostro Paese. euro al mese, ma l’offerta di alloggi è di gran Si è stimato di recente che solo il 25% degli stu- lunga inferiore alla richiesta. denti con esigenze abitative trovi posto in colle- Nell’economia della conoscenza, la possibilità gi privati, pensionati o strutture afferenti all’I- di avvalersi di un sistema universitario di alto li- SU (Istituto per il diritto allo studio universita- vello, in grado di garantire la formazione di ca- rio). pitale umano qualificato e la produzione di cul- Le strutture di accoglienza esistenti soddisfano tura innovativa, costituisce una precondizione una fascia ristretta della domanda abitativa uni- fondamentale per lo sviluppo e la competitività versitaria, posta per lo più ai due estremi delle di un territorio. fasce reddituali, mentre rimane largamente ine- Le realtà universitarie rappresentano un’eccel- vasa un’ampia fascia intermedia che si deve ri- lenza da valorizzare come asset strategico per la volgere a un mercato altamente deregolato che città. offre soluzioni con condizioni di abitabilità Viene stimato un valore economico pari a circa spesso disagiate. 1.468 milioni di euro l’indotto del sistema uni- Ciò nonostante, l’avvio di iniziative private nel versitario sulla città sottolineando l’importanza settore delle residenze universitarie nel nostro socio-economica dovuta al rapporto con il Paese risulta particolarmente critico sotto diver- mondo delle imprese locali e non locali, all’ef- si aspetti: l’assenza in Italia di un mercato che si fetto di produzione di capitale umano di quali- occupi di residenza universitaria non permette tà, all’impatto sui processi innovativi. di avere ancora benchmark consolidati, come La possibilità di attrarre talenti nelle Università, invece è possibile per altri prodotti immobiliari siano essi studenti ricercatori o personale acca- (es. alberghi, uffici, ecc); il valore delle aree è demico, attiva così un circolo virtuoso di incre- una voce che incide notevolmente sul costo mento costante della qualità complessiva offer- complessivo di un intervento di residenza uni- ta dall’ambito universitario e di risorse umane versitaria. qualificate cui il territorio può attingere. L’attuale regime fiscale costituisce un altro im- Il tasso dell’internazionalizzazione, inteso come portante freno all’investimento privato in que- percentuale di personale accademico e di stu- sto comparto immobiliare; l’atipicità della ge- denti provenienti da altri paesi, è uno dei cin- stione di residenze universitarie, anche in rela- que indicatori utilizzati dal THES (Times Hi- zione allo stretto legame con il calendario acca- gher Education Supplement) per redigere l’an- demico, rappresenta un ulteriore elemento di nuale classifica delle 200 migliori università del difficoltà; la rigidità degli standard dimensiona- mondo dove, per il 2006, non compare nessun li cui i progetti di housing universitario devono Ateneo italiano. attenersi limita la possibilità di sperimentare so- Fondamentale in questo contesto è la capacità luzioni innovative dal punto di vista tipologico, di offrire un’accoglienza adeguata alla popola- di relazione urbana, di mix funzionale, con ri- zione universitaria ed è proprio la carenza del- cadute economiche e qualitative dell’abitabilità l’attuale offerta abitativa pubblica e privata di non trascurabili5. 87 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

Ottobre Queste carenze strutturali sono largamente per- MeglioMilano ha inoltre raccolto l’interesse a cepite dai singoli atenei, che ne colgono le rica- implementare il servizio anche nelle città di dute potenziali in termini di perdita di valore Bergamo, Brescia, Cremona, Parma, Pavia, Pisa, sociale ed economico del proprio territorio. Siena, Verona e Venezia. Sempre nel 2004 MeglioMilano ha avviato, co- Simile, infatti, è l’organizzazione anche nei Pae- me alternativa per alzare la capacità di acco- si stranieri oggi presenti e significativo l’impul- glienza del sistema universitario, il progetto so che Francia e Spagna hanno saputo dare in “Prendi in casa uno studente”, per favorire la termini numerici e qualitativi nelle città di Pa- convivenza tra pensionati e studenti per lo rigi, Lione, Madrid, Barcellona per citarne solo scambio reciproco di compagnia e alloggio. alcune. Il progetto nasce dall’analisi del contesto italia- Nei Paesi di matrice anglosassone l’esperienza no, sopra descritto, evidenziando i seguenti da- dello “studente in casa” esiste già da molto tem- ti: più di 1.800.000 gli studenti iscritti nelle no- po, dettata dalle esigenze delle scuole/università stre Università; tra questi, più di 570.000 (il di poter offrire ad un’ampia fascia sociale di stu- 31%) studiano in una regione diversa da quella denti una collocazione. nella quale risiedono, senza contare i pendolari L’esperienza anglosassone si consolida, per che affrontano quotidianamente ore di viaggio esempio, sul bisogno che uno studente stranie- per raggiungere la sede dei propri studi. ro ha nell’apprendere e perfezionare la lingua Molti progetti di residenzialità studentesca sono inglese. stati avviati, alcuni realizzati, ma la domanda è Tale necessità spinge studenti di tutte le età e ancora troppo elevata e i tempi di risposta non tutti i Paesi a richiedere corsi formativi in ogni sempre rapidi. stagione dell’anno. Proprio per questo gli Istitu- Nelle grandi città, inoltre, una persona su cin- ti oltre ad essere provvisti, nella gran parte dei que supera i 65 anni. Di queste, il 58% sono casi, di convitti, hanno perfezionato anche un donne e molte vivono sole, in appartamenti or- sistema di agenzia, che seleziona le famiglie dis- mai troppo grandi e costosi. poste a ospitare studenti. Gli interlocutori nelle città sono diversi: le Uni- L’istituto, però, non si limita solamente a ga- versità e gli Istituti per il diritto allo studio, gli rantire un ruolo di agenzia locativa allo studen- Assessorati, comunali e provinciali, alle Politi- te, sulla base di un elenco di nuclei pre-selezio- che Sociali, Abitative e Giovanili. Gli Enti ge- nati, ma nelle strutture maggiormente organiz- stori sono spesso esterni rispetto alle istituzioni zate. centrali e gestiscono le relazioni con l’utenza e L’Istituto esplora e ispeziona, durante l’anno, lo gli aspetti organizzativi. stesso nucleo famigliare. Attività che svolge at- Iniziative analoghe a “Prendi in casa uno stu- traverso un’attenta analisi di customer satisfac- dente” in altre città, realizzate in tempi diversi tion degli studenti e attraverso ispezioni che ma con metodologia simile: Firenze e Torino l’- tengono conto dello standard qualitativo atteso hanno avviato per prime nel 1998, Como e Pia- per le locazioni dei propri studenti. cenza in concomitanza con MeglioMilano, in Altra metodologia utilizzata nei Paesi del Bene- seguito Bologna, Monza, Padova, Roma e Vi- lux è quella in cui i convitti di proprietà degli terbo. Istituti o convenzionati vengono fatti “sgombe- 88 STUDI E RICERCHE

Novembre rare” dagli studenti che li occupano durante la La ricerca evidenzia una somiglianza tra Italia e stagione scolastica/anno accademico e che ven- Spagna per quanto concerne la natura dei servi- gono utilizzati a costi molto convenienti come zi prestati ed il livello delle tariffe: in entrambi i residence/hotel dei turisti o da studenti che usu- paesi le strutture sono molto ben attrezzate, do- fruiscono dei corsi erogati in periodi differenti tate in molti casi di un servizio di pensione com- dall’anno accademico. pleta, ma con livelli di tariffe superiori rispetto Quindi si ritiene meritevole l’operazione “Pren- ad altri paesi. In Inghilterra, Germania e Fran- di in casa uno studente”, a condizione di un’at- cia, invece, si può notare un più basso livello di tività di qualifica e analisi costante del locatore; servizi, ma tariffe più accessibili se paragonate al analisi che, tendenzialmente, dovrebbe garanti- potere di acquisto medio del cittadino. In queste re un livello adeguato e mediamente alto della realtà si sono osservate condizioni di accesso me- domanda di residenza universitaria/formativa. no restrittive, frutto di una offerta di mercato Confrontando la situazione dello sviluppo im- più ampia rispetto a Italia e Spagna. mobiliare delle residenze universitarie presenti In questo momento l’Italia, come sopra descrit- nel nostro Paese con altri Paesi europei si evin- to, ha preso coscienza delle esigenze degli stu- ce6 che In Italia solamente il 2% degli studenti denti e soprattutto della necessità di fornire ser- vive in residenze universitarie, mentre un altro vizi di alto livello per poter rimanere competiti- 20% risiede in appartamenti e circa il 75% vive va ed attrarre anche studenti dall’estero. in famiglia. D’altra parte, i posti disponibili nel- Oggi la formazione non si ferma più solo al rag- le diverse tipologie di residenze sono non più di giungimento della laurea, il mondo delle spe- 35.000, a fronte di circa 1.800.000 iscritti ad cializzazioni e dei Master post universitari è in un corso di istruzione superiore. In Gran Breta- netta crescita, valutando freddamente l’offerta gna, invece, è il 29% di studenti a risiedere in formativa dal punto di vista economico ed ana- college, il 12,3% in Germania, il 16,1 % in lizzando il caro vita delle città più attrattive Francia, l’8,5% in Spagna. (Milano, Roma, etc) ci si domanda come mai i Servono 2,5 miliardi di euro per rendere com- ragazzi fruitori di formazione non emigrino in petitivo il nostro Paese anche per le residenze blocco verso Paesi esteri. universitarie e allinearlo agli standard europei. Paesi in grado di offrire formazione paragonabi- In Francia esiste un organo statale7 Centres Ré- le alla nostra, con gli stessi oneri da supportare, gionaux des Oeuvres Universitaires (CROUS) ma avendo in più l’opportunità di coniugare ad che si occupa di fornire un’abitazione agli stu- un alto livello di formazione la possibilità di im- denti. In Germania non esiste un sistema di parare o perfezionare una lingua straniera. campus universitari sebbene solamente il 22,9% Probabilmente questo accade perché la forma- degli studenti viva in casa dei genitori. Situazio- zione italiana è ancora di alto livello e comun- ne particolare in Gran Bretagna che ha ben il que connessa al mondo del lavoro. 29% degli studenti che vive nelle residenze uni- Questa peculiarità, però, quanto ancora sarà in versitarie, i famosi college di tradizione anglo- grado di garantire a una precisa tipologia di stu- sassone. In Spagna il 69% degli studenti uni- denti alto livello formativo e ampie possibilità versitari vive con i genitori e solo l’8,5% degli lavorative? studenti vive in residenze studentesche. Sicuramente non sarà l’accommodation a essere 89 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

Dicembre il solo polo di attrazione per le future genera- fra i 251,79 e i 323,74 Euro, 1850 camere sono zioni di studenti, ma una sempre maggiore effi- affittate a studenti, (tra 359,71 e 431,65 Euro cienza ed efficacia di formazione correlata alla per la mezza pensione, tra 467,62 e 647,48 Eu- funzionalità di infrastrutture; questa si ritiene ro per la pensione completa). debba essere la strada da perseguire. Anche per questa soluzione occorre rivolgersi ai Efficacia ed efficienza che coinvolga l’universi- CROUS o ai Centres d’Information de Docu- tà, privati, P.A., Enti Religiosi e tutti coloro che mentation Jeunesse (CIDJ) o all’Association des in qualche modo intervengono nel processo di Foyers Internationaux (AFI). formazione dello studente del futuro. A Parigi presso la Cité Internazionale Univer- Le residenze universitarie. Nelle residenze uni- sitarie si può contattare anche la Maison d’Ita- versitarie ristrutturate, gli studenti dispongo- lie che offre alloggio a studenti e ricercatori. no, in genere, di una camera di circa 9 mq, cu- Monolocali o appartamenti a studenti. cine in comune, sale di studio, di riunione e di Esiste pertanto un luogo dove poter consultare svago, servizi di puli-informazioni generali zia, queste offerte, benché queste siano sempre mi- fornitura di lenzuola e coperte, servizio di sor- nori rispetto alla richiesta. veglianza. L’affitto è di circa 132,91 euro al Inoltre il CROUS offre agli studenti interessati mese. una consulenza giuridica per il contratto d’affit- Le nuove residenze universitarie costruite negli to. I prezzi di una camera in affitto variano tra ultimi anni non seguono uno standard naziona- i 269,78 e 359,71 Euro in provincia e tra i le ma sono definite da ogni CROUS. I monolo- 269,78 Euro e i 539,56 Euro a Parigi. Per un cali variano dai 18 ai 23 mq e comprendono an- studio (monolocale) i prezzi si aggirano tra i golo cottura, bagno, spazi collettivi come lavan- 449,64 Euro e i 719,42 Euro. deria, sale di studio e di riunione, fotocopiatri- Ospite pagante in famiglia. È possibile anche es- ce, bar, distribuzione di piatti preparati, ecc. In sere ospite pagante in famiglia o optare per la entrambi i casi gli studenti possono usufruire, a formula alla pari. Le informazioni riguardanti certe condizioni, di un aiuto personalizzato per entrambe le possibilità, possono o verificare in l’affitto, Aide personaliste au logement (APL), anticipo la disponibilità di un alloggio e muo- rilasciato da appositi organismi, le Caisses d’Al- versi in anticipo. location Logement (CAF) alle quali ci si deve ri- Colegios Mayores: sono residenze all’interno volgere. del campus universitario: é l’opzione più cara. Il Alloggi in HLM (abitazioni ad affitto modera- prezzo é approssimativamente di 600 euro al to). Il 10% degli alloggi studenteschi gestiti dai mese (ma ci sono anche residenze meno care) e CROUS sono monolocali o appartamenti am- include i pasti e, alcune volte, la pulizia della ca- mobiliati presso residenze chiamate HLM (Ha- mera, il cambio delle lenzuola, servizio di la- bitations à Loyer Modéré). L’affitto mensile è di vanderia e di stireria. La maggior parte delle re- circa 125,89 Euro per una singola e di 215,82 sidenze é solamente per ragazzi o per ragazze, e Euro per una doppia. le residenze femminili sono molto restrittive (ad I Foyers convenzionati. I CROUS offrono an- esempio bisogna compilare un foglio se non si che un alloggio in una ventina di foyers (pen- rientra la notte e questo foglio viene inviato al- sionati) convenzionati. Per un affitto compreso la famiglia a fine mese). 90 STUDI E RICERCHE

Residenze universitarie: sono meno care e sono vostro alloggio già da giugno per l’anno accade- vicine al campus, ma se ne possono trovare an- mico successivo, tra le bacheche dell’università che lontane o in centro città. e i giornali o siti web di annunci. Appartamenti universitari: alcune Università of- Alloggi del settore privato: sono gestiti da alcu- frono anche questo servizio, ma spesso sono più ne Università. Gli studenti pagano una quota cari degli appartamenti privati. che comprende l’affitto, le spese e i pasti. Appartamenti per studenti: é un’opzione molto Marzia Morena popolare ed é meglio che cominciate a cercare il (Politecnico di Milano, Dipartimento BEST)

NORMATIVA DI RIFERIMENTO – Legge 14 Novembre 2000, n. 338, “Disposizioni in mici concernenti la realizzazione di alloggi e resi- materia di alloggi e residenze per studenti universi- denze per studenti universitari di cui alla legge 14 tari”. Standard minimi dimensionali e qualitativi Novembre 2000 n. 338 – Decreto n. 118/2002 e e linee guida relative ai parametri tecnici ed econo- Decreto n. 4.

NOTE 1 Giuseppe Sala - Fondazione Cassoni - Convegno 5 Francesco De Probizer_Pirelli Real Estate - Convegno Assolombarda: “Abitare e studiare a Milano. Pre- Assolombarda: “Abitare e studiare a Milano. Presenta- sentazione di un modello di fattibilità economico, zione di un modello di fattibilità economico, gestionale gestionale e progettuale per l’housing universitario”, e progettuale per l’housing universitario”, Milano 2007 Milano 2007 6 Ricerca sull’Edilizia residenziale universitaria, rea- 2 MeglioMilano è un’Associazione senza fini di lucro lizzata dal Politecnico di Milano per contro della fondata nel 1988. Scopo dell’associazione è quello cooperativa Nuovo Mondo, Milano 2007 di predisporre progetti che possano favorire il mi- 7 I Centres Régionaux des Oeuvres Universitaires glioramento della “qualità urbana”, sia del contesto (CROUS) aiutano gli studenti a risolvere problemi complessivo, sia di aree specifiche e di realizzarli. sia interni che esterni all’Università, forniscono in- 3 Indagine MeglioMilano: “Vivere e studiare a Mila- formazioni sulle possibilità di alloggio, di lavoro, sui no”, Milano 2004 mezzi di sussistenza, il tempo libero e la legislazione 4 Adiconsum sociale in genere.

Le foto che corredano il presente articolo, e che abbiamo definito “Luglio”; “Agosto”; “Settembre”; “Ottobre”; “Novembre”; “Dicembre”; si devono alla cortesia del noto fotografo Giampietro Agostini; e fanno parte di un “percorso” recentemente iniziato dall’Autore.

Giampietro Agostini (1960), trentino di nascita, si ra Identità e Territorio della Regione Lombardia. diploma in fotografia nel 1985 presso il Centro di Di recente pubblicazione “Nottetempo Milano Formazione Professionale Riccardo Bauer ex-Uma- 1994/2004” Edizioni della Meridiana e “Ex-Fa- nitaria di Milano. Lavora come fotografo professio- brica. Identità e mutamenti ai confini della metro- nista e come consulente artistico per studi di archi- poli” Silvana Editoriale. tettura, società immobiliari, aziende e agenzie pub- Vive e lavora tra il Trentino e Milano. Collezioni e blicitarie e ha sviluppato collaborazioni e commis- acquisizioni: Museo di Fotografia Contemporanea, sioni in Italia e all’estero, con istituzioni pubbliche Cinisello Balsamo - Milano, Musei Civici di Varese, e private, con l’industria con l’editoria. Bibliotèque Nationale di Parigi, Cabinet des Estam- Nel 1993 viene selezionato per l’European Kodak pes, Civico Archivio fotografico del Comune di Mi- Panorama of Young Photography. Svolge campagne lano, Raccolta Fotografia Contemporanea della Gal- fotografiche come il “Progetto Archivio dello Spazio” leria Civica di Modena, Archivio Beni Architetto- all’interno del Progetto Beni Architettonici e Am- nici e Ambientali della Provincia di Milano, Archi- bientali della Provincia di Milano. Partecipa al Pro- vio Settore Culture Identità e Territorio della Regio- getto “Osserva.Ter.” sull’architettura e il paesaggio ne Lombardia, Archivio Fotografico della Provincia rurale per il settore Agricoltura della Regione Lom- di Bolzano, Archivio Settore Cultura e Territorio bardia. della Provincia di Sondrio, Archivio Golgi - Re- Le tematiche dei suoi lavori personali, negli ultimi daelli Milano, Archivio storico A.E.M. - Milano, quindici anni, riguardano le modifiche sociali, am- Archivio storico E.N.E.L. - Roma. bientali e architettoniche in Europa. Una selezione dei suoi lavori è visibile nel sito Dal 1994 collabora con l’Archivio del Settore Cultu- www.giampietroagostini.it.

92 STUDI E RICERCHE Real Estate e PMI

ANALISI DELLA STRUTTURA DELLE (primo fra tutti il costo del lavoro) nelle produ- PMI ITALIANE: DIFFERENZE E TEN- zioni manifatturiere (Cina) e di outsorcing di DENZE EVOLUTIVE. servizi a basso valore aggiunto (India), non ha LE MEDIE IMPRESE: UN MODELLO PER fatto che aggravare e rendere palese una situa- SUPERARE LE DIFFICOLTÀ DEL MER- zione non brillante che manifestava da alcuni CATO anni segni di debolezza. Nel contesto di mercato attuale diviene sempre La struttura economica del nostro Paese manife- più difficile per le strutture di piccole dimensio- sta in questa fase storica alcuni sintomi di anda- ni essere in grado di competere: carenze organiz- mento discontinuo e quindi di difficoltà. Secon- zative e culturali nella gestione, sottocapitalizza- do diversi analisti le cause di questo fenomeno zione economica, difficoltà nell’accesso al credi- sono da ricercarsi nelle caratteristiche strutturali to e/o capitale di rischio, difficoltà ad allargare le del nostro sistema produttivo sostanzialmente proprie capacità produttive e soprattutto di mar- fondato sulla piccola e media impresa (PMI), ma keting e commerciali, sono alcune degli elemen- soprattutto sulla piccola che, in una fase di forti che penalizzano le PMI nel contesto attuale. te globalizzazione dei mercati e quindi di au- In Italia le aziende di piccole dimensioni rappre- mento della competizione internazionale, mo- sentano la componente largamente principale stra difficoltà ad innovare e ad affrontare il nuo- del tessuto produttivo, della ricchezza prodotta e vo scenario di mercato. dell’occupazione del nostro paese. Se confron- La comparsa sul mercato internazionale delle tiamo la struttura produttiva italiana con quella economie emergenti, prime tra tutte India e Ci- degli altri paesi europei saltano immediatamen- na, in grado di competere sul piano dei costi te agli occhi le differenze in termini di peso del-

Le foto di queste pagine sono courtesy di Lorenza Mercuri. Qui sopra “Clark” 93 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

“Old Site”, di Lorenza Mercuri le PMI sul complesso della base economica: tenute nel settore dei servizi a dimensioni più elevate nell’industria (fig. 2). – in Europa le imprese con un numero di addetti da 1 a 9 sono il 93% del totale, mentre in Ita- lia sono il 95%; – la dimensione media delle Piccole e Medie Im- prese italiane è di 3,8 addetti, invece la dimensione media delle PMI della Gran Bretagna e della Germania è superiore ai 10 addetti. – nell’Europa dei 15 sono presenti 18,7 milioni di piccole e medie imprese, mentre nell’Euro- pa dei 19 ve ne sono 19,3 milioni. L’Italia, con 4,4 milioni di imprese che rientrano nelle tipologie descritte, è il Paese con la maggiore concentrazione di PIM: nell’Unione Europea quasi una su 4 è italiana.

Figura 2: Ripartizione percentuale delle PMI italiane per numero di imprese Fonte: ISTAT, Rapporto 2004

Nel passato anche molto recente la struttura delle PMI italiane ha rappresentato un punto di forza della nostra economia, garantendo flessibi- lità negli impieghi e nella gamma dei prodotti unitamente a contenuti entranti e notevole qua- lità dei prodotti, fattori che in un contesto di Figura 1:Numero di imprese per fascia di addetti mercato favorevole hanno consentito notevoli nell’Europa Occidentale e in Italia successi. Fonte: Elaborazioni NetConsulting su Dati Euro- Oggi, questa stessa struttura produttiva in talu- sat (2003) e Istat (censimento 2001) ni segmenti di mercato a bassa innovazione e valore aggiunto determina situazioni di difficoltà Analizzando la ripartizione di queste imprese tra al limite della sopravvivenza. Un segmento non i diversi settori, si nota come le microimprese piccolo di PMI pur in una situazione di merca- operino prevalentemente nei servizi, in partico- to non favorevole ha saputo reagire affrontando lare commercio e pubblici servizi (36,8% del to- nuove sfide attraverso diverse strategie: tale delle microimprese), il 43% delle piccole imprese opera nell’industria e il 23,1%nel com- – innovando le proprie capacità gestionali e svi- mercio e pubblici esercizi, oltre il 50% delle im- luppando il proprio processo produttivo o di prese di medie dimensioni opera nell’industria. erogazione di servizi in forme sempre più in- Si passa quindi, da dimensioni decisamente con- tegrate; 94 STUDI E RICERCHE

“Black Guardian”, di Lorenza Mercuri

– rafforzando i rapporti con i propri partner pro- no scarsa propensione ad innovare i propri produttivi (fornitori) e/o commerciali, rendendo dotti, che hanno un fatturato inferiore ai più efficiente la propria catena del valore; 300.000 euro/anno con un numero di addetti – anticipando le tendenze di mercato in termini inferiore ai dieci ed un unico proprietario titola- di innovazione di processi e di prodotti. re. Le imprese “unicellulari” costituiscono il 42,7% del totale delle imprese italiane e sono Unioncamere nel proprio rapporto 2004 “Le quelle che mostrano maggiori difficoltà nel mer- Piccole e Medie Imprese nell’economia italiana” cato al limite delle possibilità di sopravvivenza. definisce una parte delle PMI del settore mani- Le analisi contenute nel Rapporto 2004 “Le pic- fatturiero “ceto medio” ovvero imprese che han- cole e medie imprese nell’economia italiana” no saputo crescere, elevarsi attraverso l’elabora- evidenziano come le imprese “ceto medio” si tro- zione di strategie fondate sull’innovazione di vino in una fase di crescita del fatturato e nelle processo e/o di prodotto. Il rapporto si riferisce prospettive appaiano ben competitive sul merca- alle aziende del settore manifatturiero (ma ve ne to. Invece, le imprese con numero di addetti in- sono anche in tutti gli altri settori), con un nu- feriore alle 10 unità evidenziano una significati- mero di addetti superiore alle 10 unità, preva- va riduzione del fatturato (-7,6%). lentemente esportatrici, spesso società di capitali e organizzate in gruppi. Anche le previsioni sull’andamento del fatturato evidenziano una profonda differenza nelle traiet- Il rapporto di Unioncamere, sempre con riferi- torie seguite dalle imprese “unicellulari” e dalle mento al settore manifatturiero, evidenzia però imprese “ceto medio”. Secondo l’indagine come vi siano, contrapposte alle imprese “ceto Unioncamere, i fattori che hanno fatto emerge- medio”, imprese che definisce “unicellulari” che re il “ceto medio” sono una maggiore attenzione operano nei settori più tradizionali, che mostra- alla qualità del prodotto e una particolare pro-

1-9 addetti 10-49 addetti 50-250 addetti Totale manifatturiero Aumento 18,8% 29,7% 27,0% 20,6% Stabilità 54,8% 52,5% 58,9% 54,5% Diminuzione 26,4% 18,1% 14,1% 24,9% Totale 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% Saldi -7,6% 11,6% 12,9% - 4,3% Tabella 1: Andamento del fatturato delle im- Fonte: Unioncamere- Ist. Tagliacarte - “Le pic- prese manifatturiere (2003) (Valori in percen- cole e medie imprese nell’economia italiana”, tuale). Rapporto 2004. 95 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

1-9 addetti 10-49 addetti 50-250 addetti Totale manifatturiero Aumento 22,7% 34,0% 37,5% 24,7% Stabilità 60,5% 54,0% 58,3% 59,5% Diminuzione 16,8% 12,0% 4,2% 15,8% Totale 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% Saldi 3,9% 22,0% 33,3% 8,9% Tabella 2: Previsioni sull'andamento del fatturato Fonte: Unioncamere – Ist. Tagliacarne – “Le piccole e (2004-2005) (Valori in percentuale) medie imprese nell’economia italiana”, Rapporto 2004 pensione alla collaborazione con altre imprese, sto risultato sia stato prodotto dall’andamento anche estere, per avviare attività di vendita e/o molto positivo delle imprese con oltre 50 dipen- produzione e per consolidare la posizione in al- denti (+2,3% la produzione e + 2,6% il fattura- cuni mercati, ottenendo benefici quali l’ottimiz- to) e per contrapposto dalla situazione di stabi- zazione dei processi produttivi, l’abbattimento lità e per certi versi anche di decremento delle dei costi di produzione, una più efficace distri- imprese con meno di 50 dipendenti (+0,1% la buzione dei prodotti e, ultimo ma non meno produzione e -1,1% il fatturato). importante, la capacità di puntare sull’innova- A livello territoriale si evidenzia la tradizionale e zione. Delle medie imprese, il 73,8% ha punta- preoccupante divisione tra il Nord, che mette a to sull’innovazione, a fronte del 52,4% delle im- segno risultati positivi sia per la produzione prese unicellulari. (+1,8% l’andamento del Nord Ovest e +1,7% quello del Nord Est), sia del fatturato (+1,6% il Nord Ovest e +0,8% il Nord Est) e il resto del Paese. Decisamente meno vivace l’andamento della produzione (+0,3%) e del fatturato (+0,2%) nel Mezzogiorno e addirittura negativo quello delle regioni centrali (-1,1% della produzione e -2,2% il fatturato). Un quadro simile emerge anche per quanto attiene all’andamento delle esportazioni sempre con riferimento al secondo trimestre 2007 con- frontato con l’analogo periodo 2006, che evidenziano un +2,3% a livello nazionale. A livello territoriale, invece, emergono le ottime performance del Settentrione (+4,4% il Nord Figura 3: Imprese che usano l’innovazione come Ovest e +4,1% il Nord Est), cui fa da contralta- fattore di competitività (valori in percentuale) re la stazionarietà del Centro (+0,1%) e del Mez- Fonte: Unioncamere – Ist. Tagliacarte - Le piccole zogiorno (+0,3%). e medie imprese nell’economia italiana, rapporto Sulla base di questo andamento, che evidenzia 2004. le forti discrasie tra piccole e medie imprese e tra Nord ed il resto del Paese, alcuni esponenti I dati e le riflessioni fino a qui sviluppate sono del mondo economico hanno lanciato un “al- pienamente confermate dell’indagine realizzata larme PMI” che soffrono in modo evidente dal Centro Studi Unioncamere sui dati relativi l’incremento di competitività del mercato na- l’andamento delle attività delle imprese nel se- zionale e internazionale e manifestano difficol- condo trimestre 2007. Si tratta indubbiamente tà ad avviare processi di riorganizzazione pro- dei dati più recenti disponibili nel nostro paese. duttiva e della rete distributiva, nonché ad in- Nel secondo trimestre del 2007, in confronto al- vestire in innovazione cioè, in tecnologia e ri- l’analogo periodo del 2006, le imprese del setto- sorse umane. re manifatturiero hanno evidenziato una cresci- Un conferma di questo quadro per molti versi ta della produzione dell’1,1%, mentre il fattura- preoccupante, soprattutto per quanto attiene il to è aumentato di un valore percentuale inferio- settore manifatturiero italiano nel suo comples- re: lo 0,6%. so, deriva anche dall’analisi di come il sistema Il rapporto di Unioncamere evidenzia come que- delle PMI utilizza ed investe nelle tecnologie 96 STUDI E RICERCHE

dell’informazione che, come è noto, sono alla – relazioni prevalentemente con partner locali ( base di molti processi di efficientizzazione e in- fornitori, banche, ecc..); novazione produttiva e della filiera commercia- – innovazione tecnologica rivolta al migliora- le. mento delle fasi produttive; – pressoché totale assenza di funzioni struttura- Piccole e Medie Imprese e Tecnologie IT (In- te di marketing; formation Technology) – debolezza della struttura commerciale ed in generale distributiva; In questa fase storica la capacità innovativa com- – struttura del Sistema Informativo aziendale plessiva delle imprese italiane appare fortemente (S.I.) modesta e legata all’automazione di sin- differenziata in relazione alla dimensione azien- gole funzioni aziendali (amministrazione, dale. ecc..).

– In modo particolare le piccole imprese com- La competizione del mercato, la necessità di in- prese tra 1 e 49 addetti (oltre 4 milioni di im- novare, una visione più ampia ed evoluta dei prese) spendono in Information Technology problemi ha fatto invece crescere e divenire più solo il 18,2 della spesa complessiva delle im- sofisticata la struttura organizzativa delle medie prese; imprese ed i loro modelli di business. – le imprese medie con numero di addetti com- Infatti, le medie imprese più dinamiche hanno preso tra 50 e 249 addetti spendono il 23,4% ormai alcune caratteristiche sempre più assimila- del totale; bili a quelle delle grandi imprese: – le grandi imprese (quelle con più di 250 addetti) che sono circa 3000 e che rappresenta- – management prevalentemente esterno, con no numericamente solo lo 0,1% del totale del- competenze manageriali e di settore; le imprese italiane, spendono più della me- – organizzazione basata sulla specificità dei ruo- tà(54,2%) della spesa complessiva delle impre- li, processi formalizzati e gestione per obietti- se italiane nelle tecnologie IT. vi; – gestione basata su pianificazione, strategie de- In particolare occorre notare come nel corso del finite e verificate nel tempo; 2004 le piccole imprese abbiano addirittura ri- – attività di supporto spesso date all’esterno; dotto gli investimenti nell’IT rispetto al 2003 di – innovazione tecnologica estesa a più aree circa il 3,5%. aziendali, non solo alla produzione; Le medie imprese, al contrario, hanno raggiun- – una struttura del S.I. interna è spesso basata su to una evidente consapevolezza dei possibili van- sistemi di integrazione di tipo ERP (Enterpri- taggi offerti dalle tecnologie IT, sia sul piano del- se Resource Planning). la gestione, che su quello produttivo e stanno sperimentando modelli di investimento nelle UNA RICERCA DEL POLITECNICO nuove tecnologie ormai del tutto simili a quelli DI MILANO delle grandi imprese. La differenza nell’approccio agli investimenti “L’Osservatorio permanente sulle PMI” del Po- nell’IT che contraddistingue le piccole rispetto litecnico di Milano nel “Rapporto 2004” offre alle medie imprese corre il rischio di penalizzare un quadro analitico e documentato della diffu- le prime nel breve-medio termine e pone l’inter- sione e di criteri di utilizzazione delle tecnologie rogativo se sia corretto dal punto di vista dell’a- ICT (Information Communication Techno- nalisi dei problemi di questa fase storica utilizza- logy) presso le aziende del nostro paese. La ri- re il concetto di PMI in modo unificante ed in- cerca del Politecnico di Milano si basa nel 2004 distinto. sull’analisi dettagliata di un campione di 500 Vi sono comunque ulteriori elementi per distin- PMI distribuite nelle diverse aree geografiche guere sempre più le piccole dalle medie imprese. italiane e nei diversi comparti merceologici. Le piccole imprese italiane sono infatti general- La capacità-maturità di utilizzazione delle tec- mente caratterizzate da un complesso di fattori nologie ICT (Information Communication che sinteticamente richiamiamo: Technology) viene definita considerando due variabili: la maturità infrastrutturale e la maturità – conduzione familiare, con coincidenza tra ma- applicativa. La maturità infrastrutturale, a sua nagement e proprietà; volta, è determinata dal livello di omogeneità dei – ruoli e funzioni informali; sistemi operativi lato server e dalla tipologia di – forte focalizzazione sul core business; architettura: l’omogeneità dei sistemi informati- – gestione spesso “a vista”; vi aumenta man mano che si passa da un’archi- 97 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

tettura proprietaria a un’architettura aperta. – Le imprese che non hanno investito, né dal La maturità applicativa, invece, dipende dai li- punto di vista delle infrastrutture, né dal velli di supporto integrato ai processi e di flessi- punto di vista applicativo, avranno necessi- bilità applicativa, intesa come il livello di aggior- tà di investire già nel breve periodo. La do- namento, standardizzazione e diffusione delle manda sarà rivolta, sia a tecnologie di base applicazioni: si hanno un basso supporto e una hardware e software (per esempio a un’in- scarsa flessibilità nel caso in cui l’impresa utiliz- frastruttura server o un database), sia a solu- zi pacchetti di applicazioni semplici a bassa co- zioni applicative rappresentate da singoli pertura funzionale, un alto supporto e un’eleva- moduli, in particolare pacchetti di contabi- ta flessibilità nel caso in cui si arrivi ad adottare lità e finanza oppure più strettamente legati un ERP (Enterprise Resource Planning). I ri- all’area della produzione, anche in sostitu- sultati dell’indagine portano a individuare quat- zione di applicazioni obsolete. La domanda tro tipologie di imprese: si rivolgerebbe verso fornitori locali, software house ma anche fornitori di pacchetti specifici per quel particolare settore. – Le aziende che hanno investito in applicazioni, trascurando gli aspetti di tipo infrastrutturale, daranno luogo a una domanda di piattaforme di integrazione, con la funzione di far dialogare soluzioni implementa- te in risposta a singole esigenze, in aree diverse, ma senza alcuna pianificazione. Si tratta di aziende con necessità di consolida- mento, sia hardware sia software, per ottimizzare una struttura IT difficile e onerosa da gestire. Sono aziende pronte a percepire i Figura 4: La maturità ICT delle PMI italiane vantaggi di una soluzione ERP (Enterprise Fonte: Mip. Politecnico di Milano, 2005 Resource Planning), che copra a 360 gradi aree e processi produttivi finora coperti con – Imprese “immature” (il 27% del campione soluzioni che hanno dato luogo a isole ap- analizzato), ovvero imprese che non hanno plicative. particolari esigenze ICT (Information Com- – Le aziende che hanno investito in infra- munication Technology), soprattutto dal strutture rappresentano terreno fertile per punto di vista della gestione delle informa- qualunque tipo di evoluzione applicativa, zioni, oppure che ne hanno ma non perce- per soluzioni volte a coprire esigenze di sin- piscono il valore aggiunto dell’ICT (Infor- gole aree, gestionali, di ERP (Enterprise Re- mation Communication Technology), o an- source Planning) o anche di Business Intel- cora hanno soltanto iniziato a percepirlo e si ligence. accingono a investirvi; – Le aziende più evolute, in seguito all’auto- – Imprese “statiche” (il 28%), focalizzate su mazione interna dei processi, è probabile interventi che privilegiano le applicazioni e che vorranno o dovranno (per il contesto di trascurano l’infrastruttura; mercato in cui operano) integrare il proprio – Imprese “impostate” (il 34%), che dispon- sistema informativo con quello dei partner, gono di una buona base infrastrutturale, a monte e/o a valle della catena del valore: spesso con architettura aperta, ma eviden- fornitori, agenti, distributori, clienti, ecc. ziano limiti dal punto di vista della copertu- Rappresentano, quindi, un target potenziale ra e dell’integrazione applicativa; per soluzioni di Enterprise Portal o Extra- – Imprese “lungimiranti” (l’11%), prevalente- net, soluzioni di Supply Chain Management mente appartenenti a settori più competiti- (SCM) o Customer Relatyonship Manage- vi che hanno piena consapevolezza del ruo- ment (CRM) (laddove non già utilizzate), lo strategico dell’IT, dotate di un’architettu- strumenti e soluzioni di mobile business. A ra matura sia dal punto di viste delle infra- prescindere dalle categorie sopra individua- strutture sia da quello delle applicazioni. te, le PMI rappresentano potenziali utenti di soluzioni trasversali. Alcune esigenze, in- Ogni diversa tipologia di impresa individuata fatti, accomunano questo tipo di imprese. dalla ricerca del Politecnico di Milano esprime – La sicurezza, che nelle aziende piccole e/o un diverso livello e articolazione della doman- meno strutturate comporterà l’acquisto di da di tecnologia IT: firewall e antivirus e in quelle più grandi e/o 98 STUDI E RICERCHE

più strutturate la predisposizione di piani di L’Andamento degli investimenti in Information sicurezza con conseguenti investimenti in Technology (I.T.) delle PMI italiane: i risultati hardware, software ma anche in servizi (per di alcune ricerche esempio in consulenza per sensibilizzare i dipendenti su questa tematica); L’andamento e il valore della spesa IT, nel trien- – La gestione documentale, che produrrà una nio dal 2003 al 2005, evidenzia due profili mol- domanda diretta a singole soluzioni o a veri to diversi: e propri sistemi di workflow management – Medie imprese che hanno percepito la strate- nelle aziende di dimensioni più elevate; gicità dell’IT e ne hanno aumentato il budget – La domanda di storage, generata anche da (nel 2005 la spesa IT di questo segmento è au- aspetti di tipo normativo, legati a “Basilea 2” mentata dell’1,8% per un valore di circa 4,6 o alle norme relative all’emissione e archivia- miliardi di euro); zione dei documenti in formato elettronico – Piccole imprese che non danno ancora segnali (per esempio: fattura elettronica). “Basilea molto positivi, seppur la riduzione della spesa 2”, in particolare, richiederà alle aziende una registrata nel 2005 sia inferiore rispetto a quel- maggiore quantità di dati e informazioni da la tra il 2004 e il 2003 (la spesa IT da parte di fornire alle banche e di conseguenza una questo segmento ammonta a circa 3,5 miliar- maggiore quantità di dati e informazioni da di di euro) (fig. 6). archiviare. Ovviamente, la domanda di storage andrà da soluzioni elementari, quali na- stri e dischi, a soluzioni più evolute quali Nas e San per le realtà di maggiori dimensioni, o anche piccole ma con particolare esigenze di conservazione dei dati; – La comunicazione, sia interna che esterna. Nelle realtà più piccole troveranno sbocco soluzioni di Intranet aziendali per la condi- visione delle informazioni interne, Intranet che diventeranno sempre più interattive man mano che aumenterà la complessità aziendale. L’evoluzione tenderà, quindi, a soluzioni di Employee Portal qualora il numero dei dipendenti diventasse tale da rendere disponibile uno sportello Human Resources on line o, addirittura, a soluzioni di Enterprise Por- Figura 6: La domanda di IT delle PMI italiane tal in quelle aziende, anche non grandi, che (2003-2005). Valori in milioni di euro, variazio- operano a livello internazionale (aziende con ni in percentuale. un elevato export o che hanno optato per la Fonte: AlTech-Assinform/NetConsulting delocalizzazione produttiva in Paesi a basso costo della manodopera). Come emerge da un’indagine NetConsulting realizzata su un campione di 20 imprese, con un fatturato medio di circa 70 milioni di euro e un numero di dipendenti di circa 330 addetti, gli obiettivi di business di queste imprese, in linea con la situazione più generale, sono rappresentati da esigenze di contenimento dei costi, di razionalizzazione e di maggiore efficienza delle proprie strutture organizzative e dei processi. Pur non trascurando obiettivi di miglioramento della propria offerta (attraverso una più elevata qualità dei prodotti), dei rapporti con i vari at- tori (fornitori e clienti) a monte e a valle della catena del valore, o della propria quota di merca- to. A fronte di queste priorità di business, le imprese ritengono che l’IT possa dare un notevole Figura 5: La domanda di IT da parte delle PMI contributo dal punto di vista della maggiore ef- Fonte: NetConsulting (2005) su tipologie PMI di ficienza dei processi e della razionalizzazione dei MIP – Politecnico di Milano costi ma non sottovalutando i benefici che da un 99 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

maggior utilizzo dell’IT possano derivare in termini di miglioramento dei rapporti con clienti e Come emerge dall’Osservatorio PMI e Informa- fornitori, diversificazione dell’offerta e dei cana- tion Tecnology curato dall’Associazione per gi li distributivi. Studi Aziendali e Manageriali (ASAM) dell’Uni- versità Cattolica di Milano, mentre nel 2004 sono stati privilegiati investimenti in soluzioni applicative, nel corso del 2005, una maggiore en- fasi è stata data alla componente servizi in un’offerta di tipo integrato. In sostanza, le PMI non chiedono un prodotto ma un’offerta integrata, consapevoli di imparare a usare le soluzioni per poterle sfruttare appieno a supporto del business. Quello che emergerebbe dall’analisi ASAM, che riteniamo si addica più alle medie che alle piccole imprese, è una nuova sensibilità verso la tecnologia, all’interno di un quadro business caratterizzato da una maggior attenzione verso il miglioramento dei risultati aziendali e Figura 7: Gli obiettivi di buisiness e il ruolo del- non solo dalla riduzione dei costi (fig. 8). l’IT Un atteggiamento attento, più che in passato, a Fonte: Indagine NetConsulting, 2005 ottimizzare vantaggi e ritorni della tecnologia, attraverso diverse azioni, in particolare: Nonostante la maggiore consapevolezza della – Maggiori investimenti in formazione tecnolo- strategicità dell’IT da parte delle piccole im- gica (86% del campione analizzato); prese, vi sono ancora vincoli che di fatto limi- – Investimenti in formazione manageriale tano gli investimenti. Uno dei maggiori freni a (65%); investire in Information Communication – Maggiore apertura verso i vendor attraverso ac- Technology (ICT) è rappresentato, oltre che cordi di partnership, apertura che evidenzia dai ben noti vincoli di budget che favoriscono come le diverse iniziative di molti vendor, vol- acquisti incrementali più che investimenti, da te a creare una maggiore diffusione delle tec- una gestione più a “vista” che pianificata. Ciò nologie, incomincino a dare risultati; avviene, tra l’altro, a causa della mancanza di ri- – Non ultima la necessità, seppur espressa da sorse umane in grado di seguire un progetto di una percentuale di imprese non particolar- introduzione di innovazione tecnologica: anche mente alta, di incrementare la spesa IT. quando vengano introdotte innovazioni, i costi effettivi risultano essere decisamente superiori a quelli preventivati, per via del manifestarsi di costi nascosti generati dalla mancanza di precedenti esperienze di progetti innovativi e dalla mancanza di competenze.

Figura 9: La presenza di reti aziendali nelle PMI italiane. Valori in percentuale Fonte: ISTAT, Statistiche in breve, 27 dicembre 2005 Figura 8: Azioni intraprese dalle PMI per migliorare la soddisfazione sull’utilizzo delle tecnologie Il rapporto ASAM sottolinea anche come i Valori in percentuale canali digitali per la trasmissione dei dati stia- Fonte: Osservatorio ASAM (Università Cattolica no assumendo un’importanza crescente. Alla di Milano) sulle PMI, 2005 luce di questo, dovrebbe migliorare il quadro 100 STUDI E RICERCHE

che l’Istat fa sull’uso della Rete da parte delle made in Italy, tre elementi appaiono trainanti PMI italiane. per la competitività: l’innovazione tecnologica, La Rete presenta, se ben utilizzata, un’elevata il capitale umano e i modelli organizzativi (co- capacità di supporto e di sviluppo del busi- noscenze, governo di reti produttive e com- ness. E’ un mezzo di comunicazione potente merciali estese, innovazione distribuita), la ca- (con elevata capacità di trasmissione, pubbli- pacità di marketing e comunicazione (come co sempre più ampio, qualità adeguata) ma strategie di brand, design, comunicazione, ca- non sempre nelle nostre PMI viene sfruttata pacità di interazione con i consumatori finali). in tutte le sue potenzialità. Secondo questa ricerca il vantaggio competiti- Internet è ormai presente nella quasi totalità vo delle PMI, appartenenti ai settori made in delle nostre imprese, con poche differenze tra Italy, deriva dalla capacità di combinare questi le piccole e quelle di medie dimensioni (la tre aspetti in un mix che sia coerente con le ca- presenza di Internet passa dal 95,5% delle ratteristiche e le dinamiche del settore di ap- imprese informatizzate con un numero di di- partenenza di ciascuna azienda. pendenti compreso tra 10 e 49 al 98,9% del- Considerando come fattori critici di successo le imprese di medie dimensioni). La connes- la tecnologia, l’organizzazione e il marketing, sione a internet e la posta elettronica sono vengono individuati quattro diversi profili di realtà indifferentemente diffuse tra i diversi imprese: settori di attività economica, classi di addetti – “vincenti”, quelle che presentano un anda- e ripartizioni geografiche. mento del fatturato superiore alle altre im- E’ nell’utilizzo della Rete, tuttavia, che emerge prese e una redditività operativa maggiore di il divario tra le piccole imprese e quelle di mag- quella settoriale; giori dimensioni, come evidenziano i dati rela- – “in corsa”, imprese che riescono a far cresce- tivi alla presenza di un sito Internet, di una in- re il fatturato più delle altre anche a costo di tranet aziendale e di una Extranet. Solo il 10% una redditività operativa inferiore; delle imprese di minori dimensioni utilizza – “prudenti”, quelle che puntano a mantenere una Extranet, tutte le altre rinunciano alle po- una redditività operativa superiore alla me- tenzialità di collegamento, nei rapporti a mon- dia delle imprese del proprio settore e non te e a valle della catena del valore, che una Ex- alla crescita; tranet è in grado di offrire. Un uso più effi- – “in difficoltà”, imprese che non riescono a ciente della Rete è quindi ancora poco diffuso sviluppare il fatturato e che presentano una tra le aziende di minori dimensioni. La pre- redditività operativa inferiore alle altre. senza nelle nostre aziende di siti Web, intranet ed Extranet è strettamente correlato al cresce- Dall’analisi emerge come le diverse imprese re delle dimensioni aziendali (fig. 9). vincenti abbiano adottato, in modo più intenso delle altre, strategie d’innovazione sia per quanto riguarda le strutture dedicate alla tecnologia e al design, sia per quanto riguarda la capacità di offrire al mercato nuovi prodotti. Emerge, inoltre, una maggiore capacità di sostenere l’innovazione con adeguate politiche di marketing, attraverso strategie di brand. Anche le imprese in corsa inseguono le stesse strategie, in modo meno intenso delle vincenti, in particolare per quanto riguarda la capaci- tà di offrire nuovi prodotti. Le imprese prudenti e quelle in difficoltà, invece, sono proprio quelle che non hanno investito in innovazione e adottano in modo intenso strategie di brand. (fig. 10).

Figura 10: Innovazione e marketing nelle PMI Per quanto riguarda i processi di internaziona- Media del campione: 100 lizzazione i risultati sono meno netti. L’inter- Fonte: Banca Intesa/Tedis 2005 nazionalizzazione commerciale (indicatore che tiene conto sia della presenza di reti commer- Secondo una ricerca Tedis - Banca Intesa su ciali all’estero sia della propensione all’export) circa 700 imprese appartenenti a settori del appare associata, in parte, a una buona capaci- 101 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

mente correlata alle strategie di business riescono a ottenere migliori risultati in termini di fatturato, redditività e, quindi, sono anche quelle più efficienti.

Alcuni soggetti esterni alle imprese possono giocare un ruolo propulsore nella diffusione dell’innovazione tecnologica presso le PMI: – Le associazioni di categoria, attraverso iniziative di comunicazione e di informazione tarate sulle problematiche delle aziende locali, convenzioni con vendor ICT che possano agevolare l’acquisto di hardware o soluzioni; Figura 11: L’organizzazione delle PMI – Le Banche, attraverso finanziamenti ad hoc, Media del campione: 100 definiti in collaborazione con i vendor ma Fonte: Banca Intesa/Tedis 2005 anche con le stesse imprese; – Le Università, attraverso un rapporto più collaborativi con le imprese, basato non solo tà di incrementare il fatturato. Ma si nota an- su iniziative di stage per laureandi ma anche che come un’elevata esposizione sui mercati sull’organizzazione, eventualmente in part- esteri, in un periodo di forti tensioni competi- nership con i vendor, di convegni e seminari tive, può giocare un ruolo negativo sulla red- che possano informare e formare sull’utilizzo ditività: le imprese in corsa e quelle in difficol- delle nuove tecnologie (il che presuppone, da tà sono, infatti, quelle in cui l’indicatore di in- parte di alcune università, la necessità di su- ternazionalizzazione commerciale appare più perare un’eccessiva burocratizzazione, tempi elevato (fig. 11). e modalità operativi difficilmente conciliabi- Da questi risultati deduciamo che le imprese li con la realtà di business). che ricorrono all’innovazione tecnologica e la Oliviero Tronconi considerano non fine a se stessa ma stretta- (Politecnico di Milano, Dipartimento BEST)

Le foto pubblicate da pagina 92 a pagina 101 sono di Lorenza Mercuri, e hanno partecipato nel 2007 a un Concorso Fotografico Internazionale bandito da ING Real Estate 102 STUDI E RICERCHE Sustainability, con BTicino

Sala pienissima e pubblico delle grandi occasioni, tori di primaria importanza e per promuovere un lunedì 22 ottobre alla “Terrazza Martini”di Mila- confronto volto a creare una cultura della soste- no, per la Tavola Rotonda su “I nuovi orizzonti nibilità, rivolta in particolare a progetti immobi- della sostenibilità ambientale”, promossa da BTi- liari di luoghi collettivi e di hospitality, conside- cino, in collaborazione con Easi Group, che ha ri- rando la situazione Italiana in rapporto anche ad unito importanti esponenti del mondo immobi- esperienze internazionali» afferma la Nota di liare, dell’edilizia, di enti pubblici e accademici. Stampa diffusa al termine dell’incontro. «Punto C’erano anche molte signore appartenenti all’As- di partenza di questa iniziativa è stata la presen- sociazione Real Estate Ladies – AREL. tazione del progetto “Asilo Nido Sostenibile Il «BTicino, da sempre sensibile alle tematiche le- Papaverino Blu”, frutto della stretta collaborazio- gate alla sostenibilità sociale e ambientale, ha vo- ne tra BTicino e Easi Group, realtà all’avanguar- luto dare vita a un’occasione di dibattito per rac- dia nello sviluppo di asili nidi aziendali. Primo cogliere le più recenti testimonianze di interlocu- esempio di struttura per l’infanzia di tal genere in

Un momento dei lavori 103 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

Un’altra immagine del Convegno BTicino

Europa, “Il Papaverino Blu” è interamente realiz- genze di tutti i fruitori. In particolare, sono stati zato secondo principi dell’eco-compatibilità che, individuati i seguenti soggetti e le rispettive esi- ponendo al centro di tutto il bambino, integrano genze: per i committenti, l’investimento e la ge- sapientemente le esigenze legate alla sostenibilità, stione intelligente; per gli insegnanti, gli stru- le opportunità della domotica e le più evolute menti educativi, il controllo e la sicurezza; per il frontiere della formazione didattica. L’asilo sorge personale di servizio e i gestori, un’efficiente ge- all’interno di Technocity Alto Milanese di Le- stione della struttura, il risparmio energetico e gnano, la cittadella dell’high tech e cluster azien- l’educazione differenziata; infine, per i genitori e dale alle porte di Milano». i bambini, la sicurezza, l’ambiente, l’educazione e Nell’aprire Tavola Rotonda il Consigliere Dele- le attività ludiche. Il progetto si dimostra, quin- gato e Direttore Generale BTicino, Paolo Perino, di, essere il risultato di un approccio a tutto cam- ha affermato che da tempo la Società sta lavo- po, in cui l’impiantistica è stata considerata come rando su temi legati alla sostenibilità. «Il nostro parte integrante dell’attività della struttura e del- approccio è sempre stato volto a soddisfare, e tal- le sue finalità». volta anticipare, esigenze legate all’evoluzione del Hanno partecipato all’incontro, con opinioni e mercato con grande attenzione all’impatto socia- testimonianze a confronto, Emilio Biffi, Chief le e ambientale che le nostre soluzioni produco- Technical Officer PirelliRE, Roberto Busso, Am- no sui diversi stili di vita. L’Asilo Nido Sostenibi- ministratore Delegato ECOMAG, Manfredi Ca- le il Papaverino Blu ne è un significativo esem- tella, Amministratore Delegato Hines Italia, Lu- pio» ha detto. ca Clavarino, Amministratore Delegato Italia «Papaverino Blu è frutto di impegno e dedizione Hypo Real Estate Bank International, Celia Ful- di professionisti» ha dichiarato Lina Pusateri, cher, Head of Development Sonae Sierra, Giu- Amministratore Unico Easi Group «i quali cre- seppe Guzzetti, Presidente Fondazione Cariplo, dono in una società eticamente sostenibile, che lo Oliviero Tronconi, Professore Dipartimento Best ha reso il primo asilo nido domotico e intera- Politecnico di Milano, e Giovanni Verga, assesso- mente eco-sostenibile in Europa». re alla Casa del Comune di Milano. È stato poi presentato, attraverso un filmato, l’a- Giuseppe Guzzetti ha detto che, attraverso l’atti- silo nido come «esempio di progetto educativo, vità di Housing sociale, Fondazione Cariplo vuo- che parte dall’individualità del bambino, rispet- le aiutare giovani coppie, anziani, studenti, im- tandone i tempi e gli spazi di crescita, fino a in- migrati e altre persone che oggi non hanno ac- trodurre le soluzioni tecniche innovative utilizza- cesso ad abitazioni dignitose.La Fondazione in te nella progettazione». progetto 800 alloggi a Milano e 90 a Crema. I Luciano Scaramelli, Responsabile Vendite Utility fondi ci sono: 85milioni di euro. È un progetto Gruppo Legrand – BTicino in Italia, ha aggiun- pilota. L'obiettivo è utilizzare il volano del fondo to che per Papaverino Blu la BTicino ha svilup- immobiliare etico per agire sul fronte del risana- pato «un sistema di automazione flessibile che mento delle periferie. consente di impostare e controllare tutti i para- Emilio Biffi ha spiegato che «nell’industria im- metri ambientali utilizzando impianti con inter- mobiliare italiana sta crescendo l'attenzione al te- facce utenti semplici, tenendo conto delle esi- ma della sostenibilità ambientale, accompagnata 104 STUDI E RICERCHE

Lina Pusateri Luciano Scaramelli Paolo Perino

da un'evoluzione normativa relativa alla certifica- l'ambiente e ai consumi energetici rappresenta zione energetica degli edifici. In questo contesto, un impegno civico ed imprenditoriale. Progetta- gli operatori devono giocare un ruolo importan- re in modo sostenibile significa rimettere la per- te per realizzazione luoghi del vivere e dell'abita- sona al centro”. re che consentano il massimo risparmio energeti- Luca Clavarino ha sottolineato che «la Regione co. Pirelli RE è già in prima linea con Ecobuil- Lombardiasi sta muovendo per ordinare la sfera ding, il programma integrato per l'edilizia soste- della certificazione e, come spesso avviene nel no- nibile che abbiamo iniziato ad applicare nella co- stro Paese, le scelte che verranno fatte a Milano struzione sia di case che di uffici. Con alcune so- avranno un certo peso nel determinare le regole luzioni tecniche già facilmente utilizzabili, ad del gioco ben oltre i confini regionali. La credi- esempio i cappotti termici, intendiamo realizzare bilità del sistema si dovrà fondare sulla genuina abitazioni che a parità di comfort, o addirittura indipendenza dei tecnici certificatori, pena la va- con migliori condizioni di comfort, consumino nificazione dell'intento legislativo europeo, ed è meno energia, senza però gravare sui costi di co- a questo aspetto in particolare che i players più struzione e senza dover ricorrere a contributi importanti nell'ambito della finanza strutturata pubblici. Il nostro cliente finale godrà di benefi- specializzata nel settore immobiliare stanno guar- ci economici immediati, dando anche un impor- dando con attenzione». tante contributo alla riduzione nell'atmosfera di Celia Regina Fulcher ha osservato che «gli opera- immissioni di CO2». tori del settore devono capire che per essere dei lea- Roberto Busso ha affermato che «ambiente natu- der nel loro campo è necessario anche primeggia- rale e ambiente costruito sono solo alcuni degli re nelle questioni legate all’impatto ambientale. aspetti che coinvolgono il concetto di sostenibi- Questo significa avere come obiettivo primario lità. L’approccio parziale del piccolo cambiamen- quello di dare l’esempio nel settore dimostrando to dovrà essere sostituito da un modello com- come l’integrazione tra l’aspetto economico e plessivo di sviluppo che coinvolga risorse umane, quello ambientale all’interno del processo di svi- naturali, fisiche, economiche e politiche». luppo costruttivo possano portare ad un aumento Manfredi Catella ha puntualizzato che «sviluppa- anche in termini di crescita economica. È in que- re progetti di riqualificazione urbana attenti al- sta integrazione che risiede la sostenibilità delle

Celia Regina Fulcher Emilio Biffi Giuseppe Guzzetti Gianni Verga 105 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

I rendering del “Papaverino Blu” imprese e in particolare, nel settore del real estate, lizzare edifici energeticamente performanti (classe nella gestione dei rischi in considerazione delle ri- A) con costi poco superiori a quelli necessari per percussioni nelle aree sociali, ambientali, di salute realizzare edifici di classe energetica decisamente e sicurezza come parte dell’intero investimento e, inferiore, ovvero è possibile realizzare edifici con quindi, legato al rendimento finanziario». alte prestazioni energetiche e ambientali a costi Oliviero Tronconi ha sostenuto che «la ricerca e contenuti. Le scelte devono però avvenire prima la produzione industriale nel settore energetico e del progetto esecutivo, ovvero, nella fase del pro- della sostenibilità ambientale offrono la possibi- getto di fattibilità quando si prefigurano gli obiet- lità di disporre di soluzioni tecnologiche estre- tivi dell’investimento-sviluppo immobiliare. Oggi mamente innovative per realizzare edifici resi- il mercato esprime una domanda significativa nel- denziali, terziari, pubblici e privati in grado di es- la direzione del prodotto edilizio con alte presta- sere performanti sotto il profilo energetico e am- zioni energetiche e ambientali». bientale». Tra gli Impianti di produzione dell’e- Gianni Verga ha illustrato alcuni esempi (tre edi- nergia il Professore ha citato Tecnologie per la fici con caratteristiche e funzioni diverse) su cui produzione di energia da fonti tradizionali (pe- il Comune voluto intervenire, per dimostrare che trolio, gas, combustibili solidi); Tecnologie per la anche la PA può operare in senso sostenibile. La produzione di energia da fonti rinnovabili (irrag- sfida più importante, però, Verga spera di averla giamento solare, eolico, biomasse); Sistemi, tec- avviata con il primo programma di valorizzazio- nologie passive legate alle caratteristiche presta- ne del patrimonio immobiliare del Comune di zionali dell’edificio; Tecnologie e criteri per la ge- Milano. stione degli edifici; CIB (Computer Integrated Sono intervenuti nel dibattito conclusivo – svolto- Building), Domotica, BMS (Building Manage- si con la tecnica del matchmaking – Nicola Colel- ment System); e criteri di gestione degli edifici la, Bovis Lend Lease, Fabio Donato, AXA Reim, (Facility Management) Pietro Locatelli, Systema, Antonio Biggi, IKB, Ru- «Decisamente più carente» ha detto Tronconi «ap- ben Pescara, Studio Legale Jenny&Partners, e gli pare la capacità degli operatori (investitori, deve- architetti Paolo Garretti e Maurice Kanah. loper, progettisti edili e impiantisti) di utilizzare le Dell’incontro, BTicino ha predisposto il volume potenzialità della tecnologia. È oggi possibile rea- degli Atti.

Roberto Busso Manfredi Catella Luca Clavarino Oliviero Tronconi 106 STUDI E RICERCHE ULI: New stadiums a new business

La Community ama ULI-Urban Land Institu- numerosi sponsor – è stato è stato dalla Com- te. ULI ama gli stadi, che vogliono dire calcio, e munity seguitissimo. quindi il workshop da ULI organizzato il 24 O non sarà che la Community ama il calcio, che settembre a Milano su “New stadiums a new vuol dire stadi, e quindi ama ULI? business” – in collaborazione con varie strutture, Comunque la si voglia leggere, la risposta è la tra cui primeggiavano AICI e CNCC; il patro- stessa: il Convegno organizzato di ULI è stato nage di innumerevoli entità; e il contributo di seguitissimo.

Un momento dei lavori 107 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

Il tema era infatti succo- cui il 26 % a prestito, so, e polposo il panel dei ndr). Relatori. «Il caso italiano è analiz- E così la bella sala dell’A- zato attraverso diversi in- tahotel Quark, che fa terventi e due Tavole capo al gruppo Ligresti Rotonde. L’Amministra- (Immobiliare Lombarda tore Delegato del CONI era main sponsor dell’e- Servizi, Ernesto Albane- vento, notati tra il pub- se, porta il punto di vista blico Salvatore e Paolo del proprietario dello sta- Ligresti, e anche Anto- dio con il caso di Coni nio Talarico) era affollata Servizi e lo stadio Olim- di molti nomi famosi pico (valore stimato 130 che hanno avuto e di- milioni di euro, investi- mostrato il piacere di menti in migliorie 12 mi- condividere, anche con lioni, non siamo lontani alcuni ospiti stranieri, dall’equilibrio ma la re- molti spunti innovativi Luca De Ambrosis Ortigara munerazione è difficile, e importanti: a livello in- ndr). Il tema della sicu- ternazionale il “nuovo stadio” è ormai concepi- rezza negli stadi è affrontata dal Senatore Giu- to come struttura sicura, polifunzionale, ricrea- seppe Pisanu, membro della 3° commissione tiva per la città e anche in grado di generare pro- Permanente – Affari Esteri, Emigrazione (il pri- fitti. mo obiettivo della “legge Pisanu”, seguita dal “de- Recita il Comunicato Stampa predisposto da creto Amato” si può forse dire raggiunto, ma non è ULI che «dopo il saluto del Chairman di ULI altrettanto per il secondo, cioè quello di portare o Italia, Luca De Ambrosis Ortigara, l’apertura dei riportare negli stadi le famiglie, bambini compresi lavori è affidata a Gianni Verga, assessore alla , ndr) e dall’Alto Commissario per la prevenzio- Casa del Comune di Milano, per poi proseguire ne e il contrasto della corruzione dottor Achille con una Ricerca sul tema presentata dall’archi- Serra. (A Londra vi sono quattro stadi, tutti pri- tetto Stefano Bellintani del Politecnico di Mila- vati, ha detto Serra. Non si può delegare tutto il no. L’avvocato Federico Sutti, Partner dello Stu- problema della sicureza alle Forze dell’Ordine: ci dio Legale DLA Piper, parla dell’esperienza ame- deve essere il contributo delle squadre, dei giocato- ricana e della possibilità di finanziamento e rea- ri, della Stampa, delle famiglie e anche della scuo- lizzazione di Stadi. Il dottor Fernando Salazar, la. Negli stadi ci volgiono ristoranti e Centri Eurohypo AG, illustra il caso di Allianz Arena, Commerciali. Le parole sono privatizzazione, For- nuova modernissima sede del Bayern Monaco e ze dell’ordine sì ma all’esterno e non all’interno de- del Monaco 1860 (69 mila posti, e investimen- gli stadi, e certezza della pena per i facinorosi, to di 340 milioni di euro, di cui circa 210 soste- ndr). nuti dalla Città di Monaco unitamente al Go- verno della Baviera, ndr). L’architetto Andrei Il Comunicato di ULI informa che «interven- Karaiskos Associato HOK – Sport Architecture, gono inoltre Adriano Galliani, Vice Presidente parla del design e della costruzione degli Emira- Vicario e Amministratore Delegato di A. C. Mi- tes, la spettacolare nuova sede dell’Arsenal a lan e Angelomario Moratti, Vice Presidente di Londra. Mr. Jaime Lopes, Executive President di F.C. Internazionale per una riflessione sul tema, Chamartin Immobiliara, parla delle opportuni- nell’ottica dell’evoluzione commerciale del cal- tà finanziarie legate allo stadio di Dragao, il cio; la loro analisi è focalizzata sull’esigenza e sul- nuovo stadio di Oporto. Il professor Silvio Ma- le necessità dei Club ma soprattutto sui vantaggi ria Brondoni, dell’Università degli Studi di Mi- in termini economici/finanziari e di immagine lano Bicocca, porta l’esperienza olandese con il che una nuova struttura stadio polifunzionale nuovo stadio Amsterdam Arena» (il progetto, può generare al Club stesso». che vanta 52 mila posti ma che con una struttu- (Un altro stadio, a Milano, è indispensabile: a San ra molto flessibile può dilatarsi a una dimensio- Siro la convivenza Milan, Inter e Comune è fati- ne molto maggiore, si basa su una logica di lun- cosissima, ha detto Galliani. La classifica dei fat- go periodo, slegata dai risultati della squadra e turati è sempre più vicina a quella sportiva. Gli pensato per tutti i possessori (la Città di Amster- stadi esteri hanno fatturati elevatissimi – Madrid dam, il Football Club, le “imprese” sponsor fonda- 370 milioni di euro – e possono permettersi gran- trici, i possessori dei certificati di deposito, etc. Il co- di acquisti. Se da noi continua così, ha concluso sto dell’Arena è stato pari a 127 milioni di euro, di Galliani, l’italia diverrà un Paese esportatore di ta- 108 STUDI E RICERCHE

Da sinistra, Adriano Galliani, Luca De Ambrosis e Angelomaria Moratti

lenti, perchè certi ingaggi non ce lo possiamo più stato dell’arte in Italia alla quale partecipano permettere. Nessun Derby, però, con Moratti: che Massimo Roj, Amministratore Delegato Proget- era d’accordo su tutto. Se si continua così, ha af- to CMR , l’assessore Elio Sannicandro, assesso- fermato, occorrerà ridurre le aspettative, ndr) re allo Sport dei Comune di Bari, Marco Mutti, Amministratore Delegato di Foruminvest , A questo punto, però, ho dovuto lasciare i lavo- Mauro Mancini, Amministratore Delegato di ri e mi affido quindi, per la cronaca, totalmen- Multi Development-C Italy, Piero Atella, Re- te al Comunicato Stampa, certa che è veritiero: sponsabile Team di Investimento di Fin.Opi e molti signori che avrebbero successivamente Piercarlo Rolando, manager della divisione In- preso la parola li ho personalmente salutati, e di vestment & Advisory di REAG. Bill Kistler, Pre- alcuni conosciamo l’impegno, e già da tempo, sidente di ULI Europe, chiude i lavori». nel settore: «Nicholas Gancikoff, Amministrato- Se posso esprimere solo un commento alla gior- re Delegato di SIG Group affronta il tema del- nata, direi che – in particolare durante il l’investimento nei nuovi stadi italiani. Le vie e “Derby non Derby” Galliani / Moratti – nella procedure per autorizzare lo sviluppo di uno sta- Sala gremita non volava una mosca. dio sono affrontate da Riccardo Delli Santi, La Community ama ULI. O non sarà che la Managing Partner di DS&P Studio Legale As- Community ama il calcio? sociato. A seguire una Tavola Rotonda sullo (PGL)

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Data ______✂ ------110 STUDI E RICERCHE Scenari Immobiliari e la Toscana

La crisi dei mutui subprime non ha toccato il sentato in data 16 ottobre a Firenze, durante un mercato immobiliare toscano che con un fattura- incontro promosso da Scenari Immobiliari e da to complessivo di oltre 12,5 miliardi di euro, si ANCE Associazione Nazionale Costruttori Edili conferma tra i piu’ solidi a livello nazionale, ne so- Toscana. no testimonianza i quasi 9,3 miliardi di euro di I lavori sono stati aperti da Roberto Rossi (Presi- fatturato; una superficie media di 5,8 milioni di dente ANCE Toscana) ha affermato che ‹‹per gli metri quadrati di case compravendutel’1 per cen- operatori del settore immobiliare, ma anche per to in piu’ del 2006; un aumento medio dei prez- le stesse famiglie acquirenti o venditrici di immo- zi vicino al 6 per cento. bili, forti elementi di preoccupazione derivano ol- Per il quinto anno consecutivo tutti gli indicato- tre dalle ben note turbolenze finanziarie, anche ri regionali sono stati positivi (ottavo anno se si dalla politica fiscale governativa. In particolare a considera solo il fatturato), però emergono i pri- partire dalla finanziaria 2007 e ancor prima dal mi segnali negativi, soprattutto nei riguardi del cosiddetto decreto Bersani, è iniziata una azione mercato degli immobili a uso uffico. fortemente punitiva per le compravendite immo- È questo il quadro fotografato dal “Sesto rappor- biliari a seguito dell’introduzione del cosiddetto to sul mercato immobiliare della Toscana’’ pre- “valore normale” ovverosia una stima teorica de-

Il sogno di molti: una casa nel borgo 111 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

terminata dall’amministrazione finanziaria costi- tuente base imponibile obbligatoria e non conte- stabile per la tassazione delle vendite immobiliari». Il Presidente ha dichiarato che contro tale princi- pio (che viola i presupposti di un corretto rapporto tra amministrazione finanziaria e contri- buente), ANCE dopo aver richiesto più volte in questi mesi al Governo le opportune modifiche, Il sogno di molti: un casale in campagna ha deciso di rivolgersi alla Corte Europea di Giu- stizia.Si tratta di una volontà indubbiamente dra- zione rispetto lo scorso anno, mantenendo inva- stica, ma ritenuta indispensabile per tutelare la li- riato il valore assoluto. Come nel 2006, sono po- bertà del mercato. co meno di 24 mila le famiglie, cioè il 30,6 per Mario Breglia (Presidente Scenari Immobiliari) cento del totale, alla ricerca una casa perché pro- ha indicato le previsioni riguardanti l’andamento venienti da fuori regione o da altre province to- dei principali mercati della regione. scane». I dati concernenti il fatturato del mercato resi- In aumento sono soprattutto gli spostamenti pa- denziale mostrano un incremento del 5 per cen- rentali fra le province di to rispetto al 2006. Il mercato degli immobili a Firenze, Pistoia e Prato, favorite da ottimi colle- uso ufficio sta vivendo nel 2007 il suo quinto an- gamenti pubblici e privati, che diminuendo la no di stagnazione. Le transazioni effettuate sui componente tempo di spostamento, riducono la “building office” interessano una superficie me- sensazione di distanza fra i tre capoluoghi. dia di 160 metri quadrati e presentano una fles- In lieve calo la domanda di abitazioni da parte dei sione dell’1 per cento rispetto all’anno preceden- nuclei familiari maggiormente consolidati, che te. grazie alla permuta del loro attuale alloggio, cer- Il segmento della seconda casa rappresenta anche cano di migliorare le proprie condizioni abitative. per il periodo attuale un’importante componente L’ innalzamento dei tassi dei mutui e l’incertezza di ricchezza immobiliare: la domanda appare an- economica spingono i futuri proprietari ad aspet- cora consistente e l’offerta è invariata. Questo mer- tare periodi più favorevoli per procedere all’ ac- cato presenta una buona stabilità come testimo- quisto. niato dai valori immobiliari rimasti invariati nella In linea di massima le persone interessate a un maggior parte delle località turistiche. Le quota- trasferimento si rivolgono al mercato provinciale, zioni si mantengono da oltre un biennio decisa- in zone ben servite tramite collegamenti con il camente elevate rispetto alla media dei principali poluogo, dove possono trovare residenze di nuo- centri di villeggiatura italiani di pari qualità. va costruzione, di dimensioni più ampie e dotate In Toscana la richiesta di seconde case si concen- di box e spazi verdi privati. tra ancora soprattutto lungo la costa, nei piccoli Sostanzialmente rimane stabile il numero di co- centri storici dell’entroterra (San Gimignano, San- loro che acquisterebbero provenendo dalla loca- sepolcro, Fiesole, Greve in Chianti). Gli acquiren- zione. ti principali sono sia i milanesi che prediligono la Continua a crescere sia la domanda generata del- costa della Versilia, dove un appartamento arriva a la disgregazione delle famiglie conseguente alle costare fino a 13 mila euro al metro quadrato, sia separazioni coniugali, sia quella legata ai processi i romani che preferiscono la zona del grossetano, di inserimento sociale della popolazione immi- dove non si superano i 7 mila euro al metro qua- grata in via di stabilizzazione e di lenta integra- drato. Gli stranieri sono ancora attratti dal merca- zione. to senese e dalle colline del Chianti. La percentuale di stranieri che acquista casa è ele- La domanda residenziale nella regione Toscana è vata soprattutto nelle province di Firenze e Prato formata dai 78.812 nuclei familiari che sono at- pari rispettivamente al 15 per cento e al 12,6 per tualmente alla ricerca di un’ abitazione e che pre- cento, e è in forte aumento anche nei territori di sentano una crescita moderata rispetto al prece- Lucca e Arezzo. dente anno, precisamente dello 0,5 per cento. Oltre ai Relatori menzionati hanno partecipa- Il Rapporto recita che «se il numero complessivo to: Michele Benvenuti (Nucleo Ricerca Eco- dei potenziali acquirenti aumenta, non cambia nomica Banca d’Italia), Uberto Visconti di sostanzialmente il peso percentuale dei diversi Massino (Acquisition & Development Mana- componenti che caratterizzano la domanda in ger ING Real Estate), Vincenzo di Nardo (Vi- Toscana. La quota riferita al concetto di “mobili- cepresidente ANCE Toscana), e Terenzio Cu- tà” resta la fetta dominante, anche se il suo peso gia di Sant’Orsola (Amministratore Delegato percentuale risulta essere leggermente in diminu- Beni Stabili Gestioni). 112 STUDI E RICERCHE AICA e gli alberghi in Italia

Il 28 novembre, a Milano, AICA – Associazione mondiale, scavalcando l’Italia e insidiando da vi- Italiana Catene Alberghiere – ha presentato il cino il terzo posto degli USA. Rapporto “Il mercato alberghiero italiano e le Ca- Negli ultimi undici anni l’Italia ha visto ridursi di tene Alberghiere di AICA”. circa 2 punti percentuali la propria quota sul mer- Le trasformazioni economiche e sociali in atto cato mondiale del turismo internazionale in en- nella società globale stanno modificando in mo- trata, passando dal 6,8% del 1995 al 4,9% del do radicale e profondo il mercato turistico che at- 2006; cali paralleli sono stati mostrati dalla Fran- traversa un periodo di profonda ristrutturazione e cia, dalla Spagna e dagli USA. Insieme ai cambia- di adeguamento ai nuovi modelli di organizzazio- menti strutturali, l’industria turistica italiana, uni- ne e di consumo dei prodotti turistici. tamente a quella europea, si è inoltre trovata ad af- Nuovi Paesi e nuovi mercati si stanno affermando frontare le conseguenze del consistente apprezza- dal lato dell’offerta come da quello della doman- mento dell’euro rispetto al dollaro. da. La Cina, nel volgere di una decina d’anni, ha Per risultare meno esposta alle alee dei cambi e quasi raddoppiato (da 27 a 50 milioni di arrivi al- della congiuntura, l’industria turistica italiana de- l’anno) le dimensioni del proprio inbound turi- ve puntare ancora di più sulla qualità, l’innova- stico, collocandosi al quarto posto della classifica zione, l’aumento dell’efficienza e della dimensio-

La facciata del Park Hyatt, in centro a Milano 113 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

Alberghi al mare e in montagna ne delle strutture ricettive. Gli alberghi italiani so- rispetto all’esercizio 2005 dove si evidenziava, inno, infatti, più piccoli di quelli spagnoli e france- vece, un risultato negativo per 7,5 milioni di eu- si e alla ridotta dimensione si accompagna il loro ro. insufficiente tasso di utilizzo che non arriva in Anche nel 2006 resta molto pesante l’imposizione media al 40% contro il 50-60% di Spagna e Fran- fiscale cui sono soggette le Catene Alberghiere AI- cia. CA. L’esercizio sociale ha registrato in tale anno un L’aumento della domanda turistica – generato in volume di imposte pagate di 40,6 milioni di euro Italia dalla crescita degli arrivi turistici internazio- (+25,8% rispetto al 2005) che è andato ad erode- nali (+12,6% 2006 vs 2005) – ha avuto ripercus- re più del 50% del risultato ante imposte, portan- sioni positive sulle Catene Alberghiere associate do il risultato d’esercizio a 26,6 milioni di euro. ad AICA che hanno visto prodursi degli incre- Per l’anno in corso non sembra purtroppo repli- menti molto interessanti in termini di occupazio- carsi il positivo andamento del 2006; infatti, done e redditività. po 4 anni consecutivi di crescita delle performan- Nel 2006 il TOC delle Catene Alberghiere si è at- ce economico-gestionali delle Catene Alberghiere, testato al 64,5% con un incremento del 3,04% ri- il 2007 segna un’inversione di tendenza che do- spetto al 2005, il RMCO ha raggiunto i 136,27 vrebbe portare il TOC al 63,2% (-2,04% rispetto euro con un aumento del 3,43%, mentre il Rev- al 2006), il RMCO a 134,85 euro (-1,04%) e il Par è salito a 87,9 euro, in rialzo del 6,5% rispet- RevPar a 86,33 euro (-1,78%). to all’anno precedente. Anche per il 2006 il seg- Le dinamiche negative che hanno interessato la ri- mento lusso ha fatto da traino, facendo registrare cettività alberghiera nel 2007 hanno colpito solo gli aumenti più rilevanti rispetto al 2005: +6,4% in parte il segmento dei Villaggi turistici. La sta- per l’occupazione e +9,9% per il RevPar. gione invernale è stata molto deludente e ha por- Buoni anche i segnali provenienti dall’analisi del tato una flessione delle presenze del 10% e un de- “consolidato” dei bilanci 2006 delle aziende AI- cremento della redditività dell’11,2%. La stagio- CA; il fatturato netto, salito a oltre 1,6 miliardi di ne estiva si è allineata a quella 2006 anche grazie euro, ha registrato un aumento del 5,35% rispet- ai buoni risultati del mese di luglio che hanno to al 2005. Purtroppo, nonostante la crescita del compensato parzialmente le flessioni dei mesi di fatturato, l’aumento del 2,06% dei costi della giugno ed agosto. Sulla scorta di questi risultati produzione ha generato un EBIT negativo per ol- prevediamo che il 2007 chiuda, grazie alle posi- tre 57 milioni di euro, comunque in migliora- tive performance di ottobre dei Villaggi localizza- mento del 40,11% rispetto ai dati 2005. ti nella destinazione “mare”, con un incremento Il 2006 segna inoltre un peggioramento del saldo dell’occupazione dell’1,44%. dell’area finanziaria del 14,9%. Tale risultato è In particolare i Villaggi marini dovrebbero regi- dovuto alla combinazione della riduzione dei pro- strare un TOL del 71,5%, con un incremento del venti finanziari (-9,56% rispetto al 2005) e al- 4,74% rispetto al 2006, in grado di compensare la l’aumento degli oneri (+6,24%). L’incremento di flessione dell’occupazione del 23,5% dei Villaggi questi ultimi è stato causato dall’aumento del ca- localizzati nelle zone montane che dovrebbero ar- pitale di terzi che risulta la maggior voce di fi- chiviare il 2007 con un TOL pari al 65,6%. nanziamento delle aziende AICA. Per quanto riguarda i ricavi medi, il 2007 do- La negatività del Risultato Operativo è stata co- vrebbe chiudersi a 95,83 euro con un lieve incre- munque compensata dai ricavi straordinari pro- mento (+0,1% rispetto al 2006); nei Villaggi al venienti dalla cessione di numerosi asset immobi- mare il ricavo medio posto letto occupato si do- liari. Tali voci hanno prodotto un Risultato ante vrebbe attestare a 94,01 euro (+0,97%), mentre imposte di 65 milioni di euro, quasi decuplicato per quelli montani a 107,12 euro (-11,24%). 114 RITRATTI Sonae Sierra: un’apertura

Berlino, Alexanderplatz. Precisamente tra battenti il 12 settembre 2007 – dopo tre an- “Alex”, come i berlinesi amano chiamare la ni di lavori – il nuovo Centro Commerciale loro storica piazza, e Jannowitzbrücke, una “Alexa”, di Sonae Serra e del co-investitore stazione metropolitana più a Sud-Est, verso le francese Foncière Euris. ambasciate cinese, brasiliana e quella olande- Con una superficie di 56 mila metri quadra- se dell'architetto Rem Koolhass. Nell’area che ti (il Mall è di 13 mila), 178 negozi, 17 pun- abbraccia l'arco della ferrovia e della metro- ti gastronomici e un fitness center, Alexa è – politana soprelevata, occupata fino alla se- dopo i “Gropius Passagen” a sud-ovest della conda guerra mondiale dalla sede della cen- città – il più grande Centro Commerciale trale di polizia, ma poi dismessa e quindi par- della capitale tedesca. zialmente usata come parcheggio, ha aperto i Sonae Serra e Foncière Euris hanno investito

Il Mall dell’Alexa 115 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

pariteticamente un totale contraddistinguono gli atri di 290 milioni di euro in e le gallerie. Gli ampi spa- questo nuovo paradiso del- zi, interrotti da ponti semi- lo shopping, il primo co- trasparenti e piani sfalsati, struito a norma ISO offrono un insieme dina- 14001, lo standard inter- mico da investigare, per- nazionale in materia di ge- correre e ammirare nel suo stione ambientale che pre- insieme grazie anche ai nu- vede l'impiego di tecniche merosi “punti panorami- e materiali di costruzione a ci”. limitato impatto ambien- La decorazione, basata sul tale. Il grande Centro, a sapiente uso di illumina- cinque livelli (due sotter- zione e colori – dal bianco ranei di parcheggio con e nero ai vivaci colori dei 1600 posti auto e tre fuori soffitti affrescati e della terra, commerciali), si pre- spettacolare pavimentazio- senta al visitatore come un ne in calcare conchilifero – parallelepipedo ricurvo (“a non ha bisogno di ricorre- banana”) di un allegro core ad oggetti di arredo e or- lore rosa-rosso, che risalta Un’immagine del Centro namentali superflui, con- sull'insieme architettonica- centrandosi invece su mente eterogeneo e prevalentemente cupo di un’attenta cura dei dettagli e dei particolari Alexanderplatz. La sobria struttura esterna tematici. suddivisa in quadrelloni ed arcate cieche è il- Sia per il fanatico dello shopping che per il luminata di sera da alternanti schemi croma- curioso, Alexa si rivela una “esperienza nuo- tici. Se già l'impatto esterno del “bunker ro- va”, come cita la pubblicità, un connubio di sa” è sorprendente, ancora più innovativo e shopping ed entertainment, grazie non solo senza pari in città si rivela l'aspetto interno ai molti caffé e ristoranti, ma anche a un pia- del nuovo Mall. no tutto dedicato al gioco e alla formazione José Quintela, architetto di Sonae Serra, ha dei più piccoli (la “Kindercity”), e al diver- indicato come il Centro sia stato progettato timento anche dei più grandi, in “Loxx” considerando le esigenze attuali di una città (dove si possono ammirare vari sistemi fer- in espansione e di nuova valenza internazio- roviari in miniatura), oltre allo spazio espo- nale, facendo al contempo riferimento al suo sitivo e di diretta sperimentazione attual- passato storico e alla sua tradizione commer- mente dedicato alle innovazioni tecnologi- ciale risalente agli anni Venti. L'impronta in che tedesche. stile Art Déco degli interni introduce una Alexa è dunque un luogo piacevole, lumino- nuova estetica del Centro Commerciale. so, e aperto. La seconda fase di costruzione Ampiezza, leggerezza, sobrietà ed eleganza prevede, oltre all’erezione di una torre a uso

Immagini del circondario del Centro 116 RITRATTI

Altre immagini del Centro

ufficio, anche lo sviluppo sul lato meridiona- le del complesso di numerose infrastrutture esterne di servizi e ristorazione a ridosso del- l’arco della metropolitana. Da Alexa vi si po- trà accedere direttamente attraverso una serie di terrazze e scalinate posteriori, ora già pun- to di sosta prediletto dai fumatori. Circa la varietà dell’offerta, il 26% dei negozi è affittato a operatori locali; ed è molto, considerando che tutte le catene internazionali sono presenti, come d’obbligo. Nel Cen- tro si trovano. Edeka – Reichelt, Zara, Ros- smann, Thalia, Intersport, H&M, ESPRIT, WE Fashion, S.Oliver, e Roland. Anche se negozi come Mediamarkt, a Zara, H&M e McDonalds già sono già onnipre- Il “panorama” circostante senti nella città, i visitatori fluiscono conti- nuamente e hanno già “preso possesso” del loro nuovo centralissimo Centro Commer- ciale, dopo averlo preso d'assalto in cinque mila all’apertura (in seguito principalmente a un audace piano marketing di Media- markt). Almeno nove milioni sono i visitatori previsti ogni anno, anche se a regime si ipo- tizza addirittura un footfall di dodici. Il Centro Alexa, quale parte del progetto di sviluppo del centro orientale della città, chiude così un'ulteriore lacuna nel piano urbano berlinese, aprendo però ai cittadini e ai loro ospiti un nuovo modo di fare shopping, in un'atmosfera dallo charme mediterraneo, con colore e semplicità, funzionalità e buon gusto. Con Alexa sono stati creati mille nuovi posti di lavoro. Manuela Frésard Effetto notte sulla “Alex” (da Berlino)

118 RITRATTI Sonae Sierra: un progetto

Come si fa a resistere a un invito che provie- Come si fa a rifiutare l’idea di vedere Biella, se ne da Sonae Sierra, Società internazionale spe- non ci si è mai andati prima (succede, può cializzata in Centri Commerciali e di leisure? succedere....)? Non si può. Non si può. Come si fa a non accettare un invito che pro- Come si fa a non aderire all’invito, se il mez- viene dall’amico Pietro Malaspina, che è a ca- zo prescelto per raggiungere la località è l’eli- po della Società in Italia? cottero? Non si può. Non si può Come si fa a non cogliere l’opportunità di sa- E così il 24 ottobre, in una giornata piovosa, pere tutto di uno Shopping Centre (che porta nebbiosa, ventosa e fredda, un gruppo di gior- il simpatico nome di un simpatico animale) nalisti della stampa specializzata ha volato che sta sorgendo nell’“area Ipercoop “a Sud (basso, causa nuvole) in elicottero da Milano della città di Biella? a Biella – e ritorno – per partecipare alla Con- Non si può. ferenza Stampa di presentazione dello Shop-

Rendering del Centro Commerciale “Gli Orsi” 119 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

ping Centre “Gli Orsi”: che ha avuto luogo nel Teatro Villani, al centro della città pie- montese. Noi non lo sapevamo, ma poco prima dell’i- nizio della presentazione, Malaspina aveva incontrato personalmente il Sindaco di Biella, Vittorio Barazzotto e l’Assessore all’edilizia privata Doriano Raise. In questi giorni, infatti, si era entrati “nel vivo”. Abboccamenti con l’Amministrazione a parte, c'è l’impegno di parlare con la locale associazione dei commercianti, e incontrare i “perspective tenants”. “Gli Orsi”, infatti, saranno sul territorio una vera e propria “macchina da guerra”, e questo Rendering del Centro Commerciale attira ma anche spaventa un po'. E allora vediamolo, questo Centro, che aprirà nomiche italiane ed internazionali, nonché un al pubblico nell’autunno 2008 e che creerà ipermercato di 13.700 metri quadrati (di cui circa 500 nuovi posti di lavoro con un foot- 7.500 di vendita) posseduto e gestito da No- fall, a regime, valutabile in circa 4 milioni/an- vaCoop. no. Ipercoop, Conbipel, Euronics, Banca Sella, Innanzitutto rappresenta un investimento pa- Upim e Douglas sono gli importanti marchi ri a circa 102 milioni di euro per una GLA to- che hanno già confermato la loro presenza . tale di circa 40.700 metri quadrati, e sarà co- «Il Centro Commerciale porterà una nuova stituito da due edifici coperti uniti da una esperienza di shopping e divertimento a Biel- piazza pedonale centrale. Il parcheggio avrà la, combinando i tre capisaldi dell’offerta di 3.300 posti auto. Sonae Sierra: rispetto dell’ambiente, moderni- “Gli Orsi” si inserirà nel progetto di creazione tà e cura del cliente» ha affermato Pietro Ma- di una nuova e più ampia area dedicata al di- laspina. «L’offerta commerciale a Biella, già vertimento e al tempo libero che sorgerà su ampia e diversificata, riceverà un nuovo im- una superficie complessiva di 260 mila metri pulso grazie a questo centro, fortemente inno- quadrati e che comprenderà anche uno stadio vativo, e alla presenza dell’Ipermercato di No- coperto di pallacanestro da 5 mila posti. vacoop quale áncora alimentare». Situato sulla strada Trossi, famoso punto di ri- Circa i canoni di locazione che verranno riferimento commerciale, a circa dieci minuti chiesti (la Campagna di letting iniziava pro- dal centro storico della città sarà il più grande prio ieri), i Manager di Sonae Sierra non si so- Centro Commerciale della provincia di Biella no sbilanciati: dipenderà dalla merceologia, per varietà e completezza dell’offerta. Sono in- dalla posizione all’interno del Centro, dalle fatti previste 119 attività, di cui 19 dedicate superfici, etc. Ma pare che per le location più alla ristorazione con importanti si possano superare i 500 euro a un ventaglio comple- metro quadrato/anno. to di proposte gastro- Il nome del Centro si rifà allo stemma araldi-

Altre illustrazioni del Centro, come sarà 120 RITRATTI

Due rendering del Centro Commerciale “Gli Orsi”

co della città raffigurante un orso e una pian- Il project management del Centro, oltre che ta di faggio. L’Orso, oltre a simboleggiare le dall’interno, è effettuato da Bovis Land Lea- virtù dei biellesi (forza, coraggio, nobiltà d’a- se. nimo), è un richiamo all’ecocompatibilità. Sin All’incontro-stampa sono intervenuti diversi dalle prime fasi della costruzione, infatti, ver- altri manager di Sonae Sierra, a livello inter- rà implementato l’Environmental Manage- nazionale, e José Quintela, responsabile “Con- ment System (EMS) finalizzato ad apportare ceptual Development & Architecure”. continui miglioramenti ambientali al proprio Sempre nella giornata del 24 ottobre Sonae modello di business. In questo, come si sa, So- Sierra ha diffuso la notizia dell’inaugurazione nae Sierra vanta una leadership assoluta: è l’u- dello Shopping and leisure Centre “El Rosal” nica società del settore ad avere un sistema di di Ponferrada, nella provincia del Léon: un gestione ambientale certificato a livello inter- development da 111 milioni di euro, quasi 50 nazionale ISO Standard 14001. La certifica- mila metri quadrati, 147 negozi, condotto in- zione, emessa da Loyd’s Register Quality As- sieme a Mall Group (che detiene il 30%). Ol- sociation (LRQA), è il risultato dell’imple- tre a numerose insegne internazionali, quali mentazione delle best practice ambientali nel Zara, Beshka, Pull & Bear, Oysho, C&A, corso della fase di costruzione dei Centri, fi- Stradivarius, Massimo Dutti, Promod, Corte- nalizzate a minimizzare l’impatto ambientale e fiel, Women’s Secret, Springfield e H&M, il a promuovere un miglioramento costante del- Centro ospita 17 restaurants e sette cinema. le performance in quest’area, in linea con la Elevato (ben 33) il numero degli shop affitta- politica di corporate responsability. ti a entrepreneur locali».

Le news del mercato immobiliare tutti i giorni, online, sul sito

www.internews.biz ------✂ 122 RITRATTI Arte al ‘Maciachini Center’

Il Business Center e l’area circostante

Grande festa la sera del 3 ottobre a Milano, pres- gno e idropol studiata su misura per lo spazio so il “Maciachini Centre”, in via Crespi, 19 , per centrale della Hall di quattro piani dell’edificio. l’inaugurazione della scultura “Les Pinces à Lin- L’arte contemporanea è sicuramente una delle ge” dell’artista Alberto de Braud: che è stata in- discipline verso le quali Europa Risorse ha dedi- stallata nella Lobby nell’edificio cosiddetto cato particolare attenzione. «Noi crediamo che la “Mac 2-3” del Business Centre realizzato da Eu- professione del developer non sia legata esclusi- ropa Risorse. vamente alle pur numerose e varie attività proprie del Real Estate; ma che per la sua natura di Si tratta di un’opera imponente, “lunga” (o do- “direttore d’orchestra”, nella strategia di riquali- vremmo dire “alta”?) ben 17 metri, in acciao, le- ficazione e di rinnovo di un pezzo di città picco- 123 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

lo o grande, il developer messa in scena di una aerea possa contribuire alla cre- danza di forme, che evoca- scita culturale e sociale di no sensazioni di fragiltà e una città, non sostituendo- leggerezza”. si certo alle organizzazioni preposte bensì lavorando Oltre alla scultura “Les insieme con loro o soste- Pinces à Linge” l’artista ha nendo la produzione di presentato al Maciachini opere d’arte e organizzando Center una selezione di la- eventi dedicati alla forma- vori dislocati sui quattro zione, alla ricerca e alla cul- piani del building, che “vo- tura in genere» ha dichiara- gliono dialogare con l’ope- to Antonio Napoleone, ra principale a ogni livello Presidente e AD di Europa dell’edificio e condurre lo Risorse. L’arte contempora- spettatore in un viaggio nea entra così anche in Ma- L’inserimento della scultura al “Maciachini Center” metaforico tra la natura e la ciachini, dopo essere stata condizione umana. In que- introdotta – sempre a Milano – nel “Bodio Cen- sto contesto le opere assumono una dimensione ter” con la scultura di Mauro Staccioli; nella se- compositiva libera ed errante nello spazio, e una de de L’Oréal, in Via Primaticcio, con una colle- sperimentazione tecnica che non ha mai caratte- zione di quadri di artisti italiani e stranieri; e an- re gratuito ma che cerca nella leggerezza e nell’e- cora negli uffici della stessa Europa Risorse, do- quilibrio il suo stato d’essere”. ve sono accolte opere sia scultoree che pittoriche di artisti per la maggioranza viventi. Alberto de Braud è natp a Milano nel 1959. Quello che interessa ad Alberto de Braud in “Les Laureatosi presso la R.I.S.D., Providence, Rho- Pinces à Linge” è la “reinvenzione dell’oggetto, de Island, USA. , ha trascorso un lungo soggior- colto nella sua stupefatta enigmaticità, nel suo no a New York e successivamente a Parigi, espo- respiro vitale che lo moltiplica in un ritmo infi- nendo le sue opere in numerose gallerie e fiere nito. La quotidianità dei riferimenti, allora, si al- d’arte. Rientrato in Italia nel 1997 ha scelto di lontana e quello che rimane è un gioco di co- risiedere nuovamente a Milano. Attualmente è struzioni ininterrotto, in cui i significati preve- impegnato con la creazione di diverse commis- dibili si attenuano, si capovolgono, scompaiono. sioni private e pubbliche sia in Italia che Spagna, Di conseguenza gli elementi che compongono Svizzera e Francia. l’opera si sganciano completamente dalla loro identità funzionale e diventano pretesti per la Europa Risorse è una JV fra Doughty Hanson &

I particolari della nuova scultura 124 RITRATTI

Antonio Napoleone, e a sinistra il “Mac 2-3”

Co Real Estate, uno dei maggiori Fondi europei, Questa Prima Fase, totalmente locata a presti- e BPD Property Development Srl, società di svi- giose società multinazionali, è stata progettata luppo immobiliare nel Nord d’Italia. Con quattro dall’architetto Maurice Kanah. unità operative (Evaluation, Development, Cor- Altri edifici a uso ufficio, per un totale di 31 mi- porate e Asset) la Società ha realizzato a Milano la la metrri quadrati (nella parte tra via Imbonati e sede de L’Oréal Italia, il “Bodio Center”, “Orti via Bracco) sono stati progettati dallo Studio te- Antichi” e “Maciachini”. Sono stati avviati anche desco Sauerbruch & Hutton. Infine un impo- nuovi progetti in Umbria, a Roma e a Brescia. nente edificio di oltre 29 mila metri quadrati, di- Maciachini è uno sviluppo sull’ex area Carlo Er- segnato dall’architetto Alessandro Scandurra, di- ba (tra le vie Imbonati, Bracco, Crespi e Bovio) venterà la sede del Gruppo assicutativo Zurich in una posizione di collegamento fra il piazzale Italia. La parte dedicata a retail e quella a uso Maciachini, comprensivo dell’omonima stazio- pubblico (il Teatro-Museo) sono state progetta- ne metropolitana, e il Parco Nord, la più grande te da Italo Rota. Il corridoio verde che scorre area verde della capitale lombarda. Il Business parallelo alla strada interna, aperta per unire le Park (che si estenderà su di un’ area di 83 mila vie Imbonati e Crespi, sarà dedicato alla ristora- metri quadrati) è già completato per circa 27 mi- zione ed è un progetto dell’architetto Paolo la metri quadrati. Pasquini.

Immagine del centro degli edifici 125 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34 “Park Anagni” di ProLogis

Il “Prologis Park Anagni” è il nuovo parco logi- ProLogis, principale proprietario, gestore e co- stico situato nell’area industriale di Anagni, in struttore di strutture per la distribuzione al mon- provincia di Frosinone. do, dispone di oltre 41 milioni di metri quadra- Lo sviluppo è formato da un singolo immobile ti di spazi a uso industriale, in 105 mercati nel logistico per una superficie complessiva di 31 Nord America, in Asia e in Europa. mila metri quadrati ubicato in un’area recintata Tra i clienti di ProLogis vi sono produttori, ri- di 70 mila metri quadrati. Il fabbricato è com- venditori, trasportatori, fornitori di logistica per posto di tre moduli da 10 mila metri quadrati, conto terzi e altre imprese con esigenze di distri- ciascuno con doppio fronte ribalte. Ogni unità è buzione su vasta scala. indipendente con propri uffici, parcheggi, locali La Società, che ha sede a Denver, in Colorado carica batterie e rampa di accesso per mezzi (USA), fa parte del “Fortune 1000” e del listino pesanti. “S&P 500”.

Un’immagine del complesso 126 RITRATTI Il “Palais Liegi” a Roma

Se negli ultimi due anni vi è capitato di passare vo “building – gioiello”. Da vendere, of course, da Viale Liegi, a Roma (strada che costituisce a caro prezzo. l’ossatura stradale del quartiere Parioli) la vostra attenzione sarà stata attratta da un grosso can- La zona si arricchirà presto di un nuovo traffico: tiere brulicante di uomini e mezzi , posto quasi quello dei traslocatori . Il primo dei due edifici all’incrocio con piazza Ungheria. Fra traffico e (il “Grand Palais”) sta infatti per essere finito e frastuono (per non parlar della polvere…) si sta- consegnato, e i primi acquirenti si trasferiranno va trasformando un complesso a uffici, risalen- negli appartamenti da essi acquistati a partire già te agli anni settanta, in una doppia palazzina a dall’inizio d’anno. prevalente destinazione residenziale: il “Palais A Roma, come spiega Antonelli, via Liegi è Liegi”. una location ottimamente servita e di grande Il “colpevole” di tutto ciò era – ed è – l’impren- pregio. Il palazzo (che contiene 34 apparta- ditore immobiliare romano Enrico Antonelli, menti di vario taglio per una superficie com- notissimo per la PR.IM, società di cui è Presi- plessiva di oltre 2.700 metri quadrati, cui si ag- dente e AD. Senza badare a spese, Antonelli si giungono una quota di uffici al primo piano, era messo in mente di dotare i Parioli di un nuo- una importante superficie commerciale al

Il “Palais Liegi”, in un rendering 127 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

Gli interni del Palais Liegi, in rendering piano strada, e l’area interrata dei box) è stato costruzioni in una realtà di promozione e servi- rinnovato utilizzando i migliori materiali e le zi legati alla proprietà immobiliare. più moderne tecnologie . Il Gruppo è oggi uno dei principali operatori Domotica. Serramenti di design. Finiture da esi- integrati (consulenza, intermediazione, trading e bire, anche se l’impronta è di tipo “minimalista”, asset management, property, facility e building bianco-grigio-nero, perché così vuole la moda e management, attività alberghiera con la costru- di conseguenza la domanda. zione e la gestione diretta) della Capitale, e Terrazza quasi per tutti gli appartamenti, parti- persegue la sua missione ambiziosa. colarmente spaziosa per gli attici del quinto Ulteriori iniziative sono state rivolte all’estero, piano. con particolare riguardo alla Repubblica Ceca, Logico che gli appartamenti siano cari, sorride con la finalità di avviare operazioni di trading Antonelli, nello snocciolare prezzi che a seconda immobiliare. della superficie e dell’ubicazione, si collocano intorno ai 10-12 mila euro al metro quadrato. Per rimanere proprio sul minimo, perché per gli attici le cifre sono sensibilmente diverse.

I primi acquirenti, però, per qualche mese ancora dovranno fare i conti con il disagio del cantiere: entro l’estate è prevista infatti la consegna Enrico Antonelli del secondo edificio, il “Petit Palais”: 27 unità di varia pezzatura, per complessivi 2.600 metri quadrati, oltre ai box e una quota di uffici al piano terreno. Anche qui, of course, domotica, finiture da esi- bire, e terrazze. L’affaccio sarà sul cortile-giardi- no, e i prezzi …ut supra, anche se la domanda sta conoscendo – come ormai si sa – una fase di rallentamento. Antonelli, però, non se ne cura più di tanto : viale Liegi è una location di pregio, ribadisce, e gli appartamenti (i più piccoli sono di una cin- quantina di meri quadrati) sono di grandissima qualità e costituiscono l’unica offerta di “nuovo” della zona. Si venderà tutto, e bene, come è sempre è successo alle sue operazioni immobiliari.

In effetti, la storia professionale di Enrico Anto- nelli (ingegnere civile cum laude, classe 1954 ) è fatta di passione e senso degli affari. Ereditata l’azienda dal padre Fernando (scomparso prema- turamente), ancora giovanissimo ha saputo trasformare PR.IM dall’originaria attività di Un’altra realizzazione del Gruppo a Roma 128 RITRATTI “Bari Uno”: autosufficienza energetica

Bari Uno: autosufficienza energetica, ha firmato troliferi Shell. Il sito viene ora riqualificato rispet- un innovativo progetto sul fronte della sostenibili- tando la filosofia Inserco; il progetto ha infatti ri- tà ambientale. servato una particolare attenzione alla logistica e Sono stati infatti avviati a Bari i lavori per la co- alle aree verdi, ampie e piantumate con essenze ti- struzione di “Bari Uno”, il primo Parco Commer- piche del luogo. ciale italiano totalmente autonomo sul fronte idri- L’immobile è stato venduto ad agosto 2007, con co ed energetico. Il complesso si deve a Inserco, so- contratto preliminare, a BNL Fondi Immobiliari. cietà immobiliare friulana fondata nel 1995 da La consegna, con la conseguente apertura degli Arrigo Osso. spazi vendita, è prevista per settembre 2008. Il Il Parco commerciale Bari Uno è situato tra il cen- complesso ha valore di 16 milioni di Euro, ai qua- tro cittadino e il quartiere San Paolo, su una su- li si aggiunge, per la realizzazione degli impianti perficie di 27 mila metri quadri di cui 9 mila edi- energetici e idrici, un investimento di 2 milioni e ficati che verranno affittati a medie strutture com- mezzo di Euro da parte di Inergia , società con- merciali. Il progetto sorge su un’area precedente- trollata al 100% da Inserco. mente occupata dalla lavorazione di prodotti pe- Con 8 mila metri quadrati di pannelli fotovoltaici

L’esterno del complesso 129 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

l’impianto ha una capacità produttiva di 500 consegna, ha un valore di 45 milioni di Euro. Kw/ora, in grado di rispondere integralmente alle Trieste. Palazzo Telecom, centro direzionale della esigenze della superficie vendita e delle superfici compagnia telefonica, l’immobile è situato nel scoperte. Allo stesso modo, l’irrigazione delle aree centro storico di Trieste e si svilupa su sette piani. verdi, dei parcheggi e l’uso industriale dell’acqua L’immobile affittato totalmente a Telecom, nel non andranno a incidere sulla rete comunale grazie 2007 è stato venduto a Polis Fondi SGR p.A. per a un sistema di vasche di raccolta per le acque pio- un valore di circa 15 Milioni di Euro. vane e a un pozzo artesiano di ampia portata. Trieste. Ristorante Antica Ghiacceretta, locale sto- Arrigo Osso ha già annunciato che tutti i futuri rico della ristorazione triestina, riportato, dopo il progetti dell’azienda immobiliare friulana restauro, a un ruolo di primaria importanza e at- saranno caratterizzati dall’autosufficienza idrica e tualmente affittato ad una azienda leader della ri- energetica. storazione triestina. Martignacco (Ud). Ex Scuole Elementari ora INSERCO: PROFILO DELLA SOCIETÀ Palazzo Inserco. Recupero architettonico del vecchio palazzo delle scuole riconvertito in spa- Inserco è specializzata nell’acquisto e nella riquali- zio direzionale per ospitare la sede aziendale. Le ficazione di aree urbane, che trasforma in spazi di- superfici del piano terra sono affittate ad attività rezionali, sedi alberghiere e parchi commerciali. professionali e bancarie. I progetti Inserco prevedono la consegna di lavori Gorizia. Parco Commerciale di Viale Trieste. È un chiavi in mano; la società di Martignacco segue complesso di circa 2.500 metri quadrati coperti tutto il progetto: individua il sito, lo acquista, pro- costruito su un’area scoperta di 10 mila metri getta l’intervento, ne appalta i lavori a ditte locali, quadrati, completamente affittato a Bernardi. controlla tempistiche, qualità e organizzazione del cantiere, sviluppa la commercializzazione median- INSERCO E LA CULTURA te la locazione degli spazi in costruzione, destina l’investimento all’ammortamento aziendale o ven- L’attenzione al tessuto sociale e alle diverse esigen- de il prodotto immobiliare/finanziario a investito- ze ambientali, economiche e urbanistiche di ogni ri istituzionali o privati. singolo territorio si evidenzia, inoltre, nell’impe- Numerose realizzazioni Inserco sono state acqui- gno costante dell’azienda per la promozione della state come investimenti a lungo termine da fondi cultura e per la valorizzazione dei giovani talenti. quali Pioneer Investment, BNL, Polis Sgr e sono A questo scopo, Inserco propone incontri temati- caratterizzate dalla presenza di affittuari leader in ci per favorire il dibattito e l’approfondimento su Italia come Carrefour, Pam, Billa, Penny Market, temi di stretta attualità in campo culturale e offre Conad, Di Meglio, Bernardi, Bata, Schleker, Tele- al territorio iniziative ad alto contenuto artistico. com, Bricofer, Unieuro, Acqua e Sapone, Despar, Nell’estate 2007, ha organizzato e sponsorizzato Todis. Inserco, semplicemente a regola d’arte, una serie di Vanno segnalati inoltre i progetti e le realizzazio- appuntamenti che ha animato la provincia di Udi- ni per Leroy Merlin, Castorama, Obi, Brico Cen- ne con proiezioni, letture drammatiche, spettacoli ter, Mercatoneuno, Mondoconvenienza, Virgin musicali e reading. Tra questi, da ricordare l’affol- Active, Euronics, Eurospin, Zara, Trony, Coop, lata presentazione di Cara Creatura, l’ultimo libro Di Più, ATU, Bailo, Combipel, Cisalfa, Viridea, di Pino Roveredo, scrittore e giornalista triestino Scarpe&Scarpe, Limoni, Holiday Inn, Autogrill, vincitore del prestigioso Premio Campiello 2005 e Carlsberg. Musica per il cinema, l’excursus sui film muti anni Venti musicato da Remo Anzovino, tra i più ALCUNI PROGETTI apprezzati compositori contemporanei e più volte in testa alle classifiche jazz italiane. Terni. Parco commerciale sulla via Flaminia ven- In piena sintonia con la propria mission, fondata duto nel 2007 al fondo Pioneer Investment. Il sull’incontro tra alta competenza professionale in Centro, costituito da 5 mila metri quadrati edifi- campo progettuale e architettonico, profondo inte- cati e 10 mila scoperti, organizzati armonicamen- resse per la cultura e attenzione per la società, Inser- te in posteggi e aree verdi, recupera un’ex ditta di co ha lanciato l’iniziativa Cantieri d’autore, inaugu- tabacchi di inizio secolo, valorizzando gli elemen- rata nel 2007 a Grado (Gorizia) proprio da Pino ti originari della struttura. Valore dell’immobile: 9 Roveredo, che ha personalizzato con una sua poesia Milioni di euro. inedita scritta per l’occasione il pannello esposto al- La Spezia. Parco Commerciale Le Fornaci sviluppa- l’esterno del cantiere Acquamarina. Tutti i nuovi to sulla struttura di un’ex fornace dismessa, per una progetti allestiti dalla società friulana verranno ora superficie di 42 mila metri quadrati di cui 16 mila personalizzati da scrittori e artisti in una serie di ope- dedicati agli spazi vendita. Il progetto, di prossima re d’arte che toccheranno tutta la penisola. 130 RITRATTI Inaugurato il “Gran Sasso”

Il Centro Commerciale “Gran Sasso Gran Shop- timi tempi circa 2800 persone hanno lavorato ping”, promosso da Foruminvest, ha aperto i ininterrottamente. Ora siamo tutti soddisfatti e battenti a Teramo il 22 novembre, con una gran- orgogliosi di essere arrivati in fondo secondo dissima festa. È così che ha soddisfatto anche le programma. Si è trattato, infatti, di un grande e aspettative dei più increduli, che quattordici me- complesso lavoro, risultato dell’impegno, della si fa, quando è stata posta la prima pietra, non dedizione e dell’ingegno di tutti quanti vi hanno ritenevano possibile un risultato di tale portata: collaborato”. costruire in poco più di un anno Stadio comu- Alla prima prova, folla di “gente comune” e per- nale e Centro Commerciale. sonalità note. Primi fra tutti il vescovo di Tera- Una corsa contro il tempo, combattuta giorno mo-Atri, Monsignor Seccia, che ha impartito la dopo giorno, per portare a termine i lavori . benedizione, il sindaco di Teramo Gianni Chio- “Abbiamo speso il massimo delle nostre energie di, il Presidente della Provincia Ernino D’Ago- per concludere, nei tempi previsti, questa opera” stino e il responsabile di Foruminvest Group ha affermato Marco Mutti, Amministratore De- Olanda, David Ermia, tutti chiamati a parlare in legato di Foruminvest Italia, la società di inve- Piazza Corno Grande, all’interno del centro. stimento immobiliare responsabile della realizza- “Una grande opera”, ha ribadito Gianni Chiodi, zione del Gran Sasso Gran Shopping. “Negli ul- “imponente e significativa per la città di Teramo,

La Festa per l’inaugurazione del Centro 131 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

Luci... di cui esprime la voglia di riscatto e di novità. ta. Al Gran Sasso Gran Shopping un fiume di Un’opportunità di crescita – visto che qui lavo- clienti e di curiosi, accolti da un sorprendente reranno oltre mille persone – ma anche un im- show ideato dai creatori del famoso “Circ du so- portante tassello di quella strategia di sviluppo leil”, e ospitati nel Centro fino a tarda notte. che stiamo perseguendo come amministrazione Presentate nel corso della festa anche le squadre di comunale. Finalmente la nostra città ha abban- basket e di calcio teramane. Leonardo Rossi, alle- donato la retorica del declino, portata avanti già natore di Teramo Calcio, ha ricordato entusiasta troppo a lungo”. il ruolo nevralgico espresso dallo Stadio, che ospi- Dentro e fuori dal Centro, migliaia di persone e terà spettacoli di vario genere ed eventi sportivi. un’ininterrotta fila di macchine in attesa di par- E, lungo le gallerie del centro, pannelli fotografi- cheggiare (circa 36 mila visitatori). ci dedicati alle bellezze artistiche e naturali di Te- Accolti i VIP con un cocktail di benvenuto offer- ramo e dintorni, oltre agli originali disegni degli to da Foruminvest, alle 18.30 si è aperta la notte studenti del Liceo artistico di Teramo. bianca teramana, che ha alternato musica dal vivo, Nei primi tre giorni di apertura (secondo la no- laser show, fuochi d’artificio, numeri d’acrobazia e ta diffusa dalla Società), sono stati registrati 160 break dance, ripetuti più volte nell’arco della sera- mila visitatori.

...e animazione, all’inaugurazione del Centro 132 RITRATTI Meravigliarsi a “CIMA”

Nel mese di ottobre 2007, Lissette Calderon, La particolarità di CIMA, e perché Economia fondatrice e AD della società NEO, ha presen- Immobiliare le da spazio, è presto detta. tato – nel corso di un ricevimento in un noto La presentazione ha avuto il “patronage” del albergo milanese – la sua ultima creatura: che Servizio Commerciale del Consolato America- si chiama “CIMA”, ed è un progetto residen- no di Milano (nella persona del Console ziale molto imponente e prezioso che sorgerà a Commerciale Rick de Lambert), e ciò non suc- Miami, Florida. cede spesso. Poi, per dar vita all’iniziativa, il Fin qui, nulla di particolare: Miami pullula di developer si è alleato con l’interprete latin pop torri residenziali più o meno lussuose. E la cir- Ricardo Montaner: un cantante talmente fa- costanza che a capo di una struttura di develop- moso che, per incidere le sue hit, si fa accom- ment vi sia una donna non fa certo, negli USA, pagnare addirittura dalla London Simphony notizia. E, anche qui da noi, le signore a capo di Orchestra. società immobiliare sono in rapidissima crescita. Infine, Lissette è – come si può notare anche

Lo skyline di Miami, con la torre “CIMA” inserita (a sinistra) 133 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

Il rendering della piscina, al top floor dalla fotografia assolutamente veritiera alla rooms and Wi-Fi technology. One-of-a-kind pagina seguente – poco più che una elements such as ExoRooms™, expansive bal- ragazzina. conies specifically designed to function as outdoor living rooms, will pair with 18-foot ceil- CHI È NEO ings to showcase unobstructed panoramic views of the Miami River, Biscayne Bay, NEO is a Miami-based real estate developer Downtown Miami, Miami Beach, Brickell Vil- that spearheaded the rejuvenation of the Mia- mi River, one of the fastest growing residential areas of South Florida. NEO has sold and delivered more residences than any other developers on the Miami River and is committed to creating propriety developments that offer unique floor plans in luxurious buildings in dynamic locations.

IL PROGETTO “CIMA” The residential developer NEO has partnered with one of the music industry’s most esteemed Latin-American performers, Ricardo Montaner, to develop “CIMA”, its latest trend-defining condominium. CIMA will be situated on the premier riverfront location of downtown Mia- mi’s only private residential enclave, a 13.5-acre urban oasis that will feature cafés, sanctuaries, re- flective pools and outdoor playgrounds. CIMA will also include Riverclub®, a 53,000-square- foot entertainment area of unique indoor/outdoor amenities, which will sit nearly 100 feet in the sky and provide stunning views of the city. Designed by world-renowned architect Luis Revuelta, CIMA will rise 52 stories and include 507 one-, two- and three-bedroom residences, ranging from 930 to 1,803 square feet. Residences will feature floor-to-ceiling win- dows, Poggenpohl kitchen cabinetry, natural stone countertops and Miele appliances, as well as walk-in closets, multi-functional media Il progetto “CIMA’ 134 RITRATTI

Fine art and sculptural elements will also ac- cent the lobby’s lavish design. NEO’s recent projects include: NEO Lofts, which introduced the concept of loft-style living to Miami; NEO Vertika, located in Brickell Vil- lage; and Wind, also in River Front.

CHI È LISSETTE CALDERON Lissette Calderon, CEO of Miami-based luxury real estate firm NEO, broke ground on her first solo high-rise condominium at the age of 28, transforming a neglected warehouse on the Miami River into unique Manhattan-style Uno degli atri del complesso lofts with a Miami flair. Despite initial doubts from the local business lage and Key Biscayne. Priced from approxi- community, the project spearheaded the Mia- mately $ 330,000 to $ 900,000, the homes mi River Renaissance by bringing the first res- will be ready for occupancy mid 2010. idents to the Miami River in a decade and “NEO’s developments have reunited the peo- turning the riverfront into one of the fastest ple of Miami and the world with the city’s ur- growing areas for residential development in ban core,” said Lissette Calderon, CEO of South Florida. NEO. “CIMA will provide the most luxurious A first generation Cuban-American and the and exclusive living experience on the Miami first in her family to earn a college degree, Lis- River with services and amenities unlike any sette Calderon graduated Cum Laude from the seen before in the city”. Wharton School of Business at the University Bonet & Associates International, led by Con- of Pennsylvania and was named by her peers as rad Bonet, designed CIMA’s interior and com- one of the most outstanding women in her mon spaces. Rich materials such as Swarovski class. crystal chandeliers and curtains, textured fab- Lisette Calderon began her career as an analyst rics and mother of pearl accents will create an at an investment banking firm in New York elegant feel in the grand lobby. A 20-foot wa- but soon moved to Miami to pursue her pas- terfall will serve as a soothing focal point and sion in real estate development. She worked flowing “water floors” covered in glass will cre- with some of Florida’s top real estate compa- ate the unique illusion of walking on water. nies and focused on urban redevelopment,

A sinistra, Ricardo Montaner; a destra Lissette Calderon 135 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

recognizing an unmet need for quality afford- and defining future trends in her develop- able luxury housing within South Florida’s ur- ments. ban core. In 1999, Calderon founded NEO, This year Lissette Calderon was named Entre- aspiring to bring residential products to the preneur of the Year at South Florida Business market that radically differentiated the firm Journal’s ninth annual Business Woman of the from its competitors. Year Awards. Last year she was also personally As CEO of NEO, Lissette Calderon is respon- awarded the March of Dimes’ Building Our sible for the strategic vision and direction of Community Award for the real estate and con- the company and manages all aspects of the or- struction category. NEO’s recent corporate ac- ganization including acquisition, develop- colades include this year’s Greater Miami ment, construction, accounting, marketing Chamber of Commerce Top 100 Award for and interior design. Lissette Calderon has led Outstanding Minority Business of the Year in NEO in developing residences that promote the small business category and the Chamber’s an all-encompassing lifestyle and allow resi- Top 100 Award for Innovation in the Work- dents to enjoy the convenience of living, workplace in 2006. ing and playing in a community environment. She is known for defying traditional thinking

Tre ambientazoni degli interni del complesso 136 RITRATTI “Nevskij City” a San Pietroburgo

“Nevskij City”: un nome che diventerà presto Il progetto è stato poi illustrato al MAPIC di sinonimo di shopping, relax, benessere, ma an- Cannes, alla metà di novembre. che di alti standard di servizio, funzionalità, tecnologia avanzata. Un progetto straordinario e “Nevskij City” nasce a San Pietroburgo, una unico nel suo genere: un complesso di edifici delle grandi capitali europee, ricchissima di bel- strutturalmente spettacolari, costruiti secondo lezze architettoniche e di una cultura che si re- le più moderne tecnologie e in perfetta sintonia spira in ogni via e che non può non affascina- con l’ambiente. re. Una capitale della Russia a tutti gli effetti per il ruolo fondamentale assunto nel panora- Lo scorso 23 ottobre il progetto è stato presen- ma economico e finanziario internazionale, per tato alle Autorità locali e alla stampa qualificata la sua posizione strategica rispetto al resto del- di San Pietroburgo, ottenendo un ampio con- l’Europa e per l’importanza sempre crescente senso e valutazione molto positive. che sta assumendo nel mondo del business in

Un palazzo storico di San Pietroburgo... 137 ECONOMIA IMMOBILIARE N° 34

...e il rendering del complesso futuro generale. Negli ultimi anni la sua posizione le del nostro Paese, il Made in Italy famoso e ce- geografica è andata assumendo un’importanza lebrato in tutto il mondo. sempre maggiore, poiché rappresenta l’unico confine diretto con l’Unione Europea e perchè “Nevskij City” è un progetto ambizioso: si par- – per quanto riguarda le infrastrutture – costi- la di un volume totale di investimento pari a tuisce il centro nevralgico del raccordo auto- 350 milioni di euro di cui 150 destinati alla rea- stradale – attualmente in costruzione – che col- lizzazione del Nevskij Colosseum. legherà l’arteria della Finlandia (a nord) con Molteplici sono le carte vincenti di “Nevskij quella di Mosca (a sud). City”: la facilità di accesso dalla città e dalle principali arterie autostradali, la presenza di “Nevskij City” è posizionata in corrispondenza strutture dotate delle più moderne tecnologie e dello svincolo per Helsinki e in prossimità del- di ogni comfort, i grandi parcheggi – in grado la zona residenziale di San Pietroburgo: dati di ospitare fino a 10 mila autovetture. E anco- che fanno stimare in circa 22 milioni il nume- ra: l’accorpamento in un unico polo di struttu- ro di visitatori e fruitori annui dell’intera strut- re dedicate al lavoro, al relax e allo shopping. tura. “Nevskij City” porta la firma del Gruppo Mar- Con i suoi 400 mila metri quadri di superficie gheri, ideatore e attualmente realizzatore di totale e grazie alla presenza di una serie diversi- Nevskij Colosseum, uno dei progetti previsti ficata di attività economiche e commerciali, per questa città fuori dal centro abitato. Nevskij “Nevskij City” si propone come un possibile Colosseum è il nome di un futuristico Factory motore per l’economia della zona. Al completa- Fashion Outlet ed Entertainment Center: un’i- mento, previsto per il 2011, impiegherà oltre dea tutta italiana, per esportare il gusto e lo sti- 2.500 lavoratori locali.

Le news del mercato immobiliare tutti i giorni, online, sul sito

www.internews.biz 138 LIFESTYLE News dalle Ladies di AREL

20 NOVEMBRE 2007: LA PRIMA l’Unione Commercianti, gentilmente offerta ASSEMBLEA GENERALE da FIMAA Milano – nelle persone di Lionel- la Maggi, Presidente, e di Beatrice Zanolini, Si è svolta a Milano il 20 novembre 2007 la pri- Segretario Generale dell’associazione, che ma Assemblea Generale dell’ Associazione Real qui ancora si ringrazia - ha approvato per ac- Estate Ladies-AREL, che ha eletto il nuovo clamazione l’operato del Consiglio Direttivo Consiglio Direttivo. uscente (con l’asterisco, le Consigliere ricon- Eccone la composizione nella pagina a fianco: fermate nella carica). Il Consiglio Direttivo, appena eletto, si è au- L’Assemblea – che ha avuto luogo nella “Sa- toconvocato esprimendo all’unanimità le ca- la Turismo” di Palazzo Castiglioni, sede del- riche esecutive evidenziate.

Il nuovo Consiglio Direttivo dell’Associazione delle Ladies Il sorriso di Cristina Suma (a destra) e di Paola Ricciardi (a destra), alla notizia dell’elezione...

IL CONSIGLIO DIRETTIVO BENEDETTA AMISANO Carnelutti Studio Legale (Vicepresidente) MIRJA CARTIA D’ASERO Lehman Brothers VALENTINA DELLI SANTI Studio Legale Delli Santi & Partners NATASCHA JEUCK Iemme Europa PAOLA G. LUNGHINI Economia Immobiliare (Tesoriere) CRISTINA MARTORANA Clifford Chance MARZIA MORENA Politecnico di Milano - Dipartimento BEST LAURA PIANTANIDA Reddy’s Group (Segretario Generale) BARBARA POLITO Carlyle Group - Europe Real Estate (Presidente) PAOLA RICCIARDI REAG SILVIA SERTORIO Gruppo Statuto SABRINA SUMA Garretti Associati FRANCESCA ZIRNESTEIN Scenari Immobiliari

Un momento dei lavori 140 LIFESTYLE

...e il sorriso di Francesca Zirnstein (al centro)

Ringraziamenti, ancora, a Lionella Maggi, Direttivo (che resterà in carica tre anni, a che gentilmente ha svolto il ruolo di Presi- partire dal 1 gennaio 2008) e in particolare dente del Seggio; e Benedetta Viganò (Gior- alle Consigliere “nuove”: Valentina Delli gio Viganò Consulenti Immobiliari), e Santi, Cristina Martorana, Silvia Sertorio, Adriana Sala Campagnoli (Il Sasso), che han- Sabrina Suma e Francesca Zirnstein. no prestato la loro opera come scrutatrici. Auguri anche alle Candidate non elette: Lia- Ringraziamenti a Elisabetta Abriani (Carly- la Baiardi e Maria Luisa Del Gatto (Politec- le), che ha curato la parte “tecnica” (grafica e nico di Milano), Paola Jannelli (Pirelli RE), di allestimento floreale) della sede dei lavori, Isabella Barchi (SGC-Archon Group), Gra- trasformando il grande corridoio antistante ziella Lucini (Gabetti Property Solutions alla Sala in una sorta di coreografico “ giar- Agency), Ilaria Meani (Meani Real Estate dino d’ inverno”. Business), Cristina Cutrona (Revalue), Anto- nella Mantica (Progetto CMR) e Katri Gela- Ringraziamenti alla famosa società Venchi ti (Studio Legale e Tributario Jenny& Parnt- (cioccolato dal 1878) che – nella persona del ners). La loro disponibilità è stata molto ap- Presidente Gian Battista Mantelli - ha gentil- prezzata, e il nuovo Consiglio Direttivo saprà mente offerto una generosissima quantità dei sicuramente ben coinvolgerle nella futura vi- suoi squisiti cioccolatini. ta dell’Associazione.

Ringraziamenti alla banca Eurohypo che, nella Un ringraziamento anche alle Consigliere persona del MD Fabio Bandirali, gentilmente ha uscenti Rita Fiori (CNCC), Alexandra Lopes fatto omaggio dei suoi simpatici (e sempre utili (ProLogis), Patrizia Ludi (Centro Estero), e anche per chi non fuma) accendini. Daniela Percoco (Nomisma), le quali per Ringraziamenti a Sara Rivoltella, di GeFi, motivi professionali hanno scelto di non riche ha portato alla Ladies il saluto e gli au- candidarsi. guri di Antonio Intiglietta (Presidente di Ge- Fi, la società organizzatrice del Salone Expo 27 SETTEMBRE 2007: Italia Real Estate, che si svolgerà dal 10 al 13 IL PREMIO EPIC giugno 2008 a Milano). Durante la Cena di Gala di EPIC, che ha avu- Auguri di Buon Lavoro a tutto il Consiglio to luogo a Roma il 27 settembre, l’ Associa- zione delle Ladies ha ricevuto l’“EPIC Special Award” (si veda l’articolo a pag. 000).

19 LUGLIO 2007: LA FESTA PER IL PRIMO “COMPLEANNO” Oltre un centinaio di associate sono salite, la sera del 19 luglio, alla splendida terrazza al settimo piano di Meliorbanca – in via Borro- mei, nel cuore di Milano – per partecipare al Party per il primo di compleanno di AREL: che era stata fondata, appunto, il 19 luglio del 2006. Oltre un centinaio, tra cui molte “nuove”. E diverse erano accompagnate da colleghe aspi- Il cocktail Party delle Ladies durante EPIC a Roma ranti Socie, portando così il totale delle La- dies a circa 120. C’erano anche tre invitate particolarmente gradite: Manuela Agostini, il il beverage: i welcome drinks, i vini, e gli notaio che un anno fa stipulò l’atto di costi- spumanti, etc. Un gesto molto generoso, e un tuzione dell’Associazione, Luisa Toeschi, “tocco” prezioso che è stato grandemente ap- “anima” della milanese AIM- Associazione prezzato. per gli Interessi Metropolitani, e Stefania Pe- Al crepuscolo il Roof Garden si affollava, e veraro, giornalista di Milano Finanza. l’Amministratore Delegato di Meliorbanca, Al loro arrivo, le signore venivano accolte da Massimiliano Naef (puntualmente presente aperitivi e cock-tail appositamente miscelati alle 19.30) lasciava la Festa, lasciando le La- da una giovane e simpaticissima – oltre che dies ad animatamente conversare, ad ammi- brava e gentile – bartender, nella Bouvette rare lo skyline del centro città, e a godere dei appositamente allestita da Campari. Il gran- “giochi d’acqua” della terrazza: che da un la- de Gruppo infatti (che è stato il primo to offre la grande fontana e lungo tutto il pe- “sponsor esterno” al real estate nella storia di rimetro è decorata con alberi e siepi. AREL) aveva messo a disposizione TUTTO Ma ciò che maggiormente attirava l’atten-

Benedetta Amisano e Barbara Polito al termine dell’assemblea AREL. 142 LIFESTYLE

sfazione, come la foto in pagina sta a dimostrare. Dopo un solo anno di vita, infatti, le AREL Ladies sono 207, e sono moltissime coloro che hanno ricevuto da Barbara i ringraziamenti per l’attività sin qui svolta. Per chi lasciava il prestigioso Roof Garden, c’è era ancora una sorpresa. All’uscita dalla Ban- ca, infatti, le hostess distribuivano alle signore gli shopper rossi che erano stati preparati per l’occasione, e che contenevano i seguenti omaggi: La bellissima rivista “Cam- pari International”, dello Sponsor Campari; la altrettanto bella rivista” Villae Internatio- nal”, di EREN (che signofica Benedetta Vi- Valentina Delli Santi (al centro) è ...presente! ganò); “Economia Immobiliare” N° 33 appena uscita dalla tipografia e offerta quindi zione, vista l’ ora, era il tavolo del Buffet (si- in assoluta anteprima; il CD “Scent” con le to nell’elegante “Gazebo” della terrazza) do- canzoni cantate da Bea Zanolini (l’iniziativa ve, tra vasi di gerbere rosse, erano esposte in è stata realizzata a favore della ONLUS Gol bell’ordine infinite squisitezze. Le Ladies De Letra, per l’assistenza a bambini in Bra- procedevano dunque, e giustamente, a una sile. Un contributo sarà Benvenuto!); uno completa distruzione di quel ben d’Iddio, in shopper rosso, omaggio di Meani RE); il de- attesa del momento clou della festa: il taglio lizioso volumetto “I Navigli nelle immagini della Torta “AREL”, decorata con fragole, dei milanesi”, edito e offerto dal Gruppo farcita con crema chantilly di fragole e lam- Statuto; il booklet Goodman; le palline da poni, decorata al centro con il logo dell’As- golf di Sigest; il cappellino di REAG; le ma- sociazione, e che portava anche una dovero- tite di Clifford Chance e di Carlyle; e le pen- sa unica candelina. A spegnerla, Barbara Po- ne dello Studio Maggi. lito, Presidente di AREL: con gioiosa soddi- Attenzione: l’omaggio veniva dato solo alle

La “festa di compleanno”. In primo piano Maria Raffaella Bertoli, di Europa Risorse Ladies intervenute al Party, non anche ai signori uomini che... sia pure in ridotto numero (una trentina) erano stati presenti. AREL, infatti, aveva invitato i rappresentanti degli Sponsor (Atisreal, Clifford Chance, Lehman Brother, Pirelli RE, e The Carlyle Group), e alcuni altri esponenti della Com- munity. Gli auguri all’Associazione li hanno perciò formulati, tra gli altri, anche Leo Civelli e Roberto Busso (REAG); Roberto Nicosia ed Emanuele Dubini (Atisreal); Luca Malighet- ti (Carlyle); Lorenzo Barbagli (Pirelli RE Property); Alberto M. Lunghini (Reddy’s Group); Andrea Ciaramella (Politecnico di Milano); Giovanni Zavagli (Presidente AI- CI); Andrea Miglio (BNL Fondi Immobilia- ri); Francesco Versaci (STLT Studio Legale); Stefano Micheli (Risanamento); Luciano Manfredi (Generali Properties); l’Arch. Ar- naboldi; Giorgio Viganò; e Guglielmo Pellic- cioli (Quotidiano Immobiliare), giunto con tanto di cameraman. Tra applausi e sorrisi, le “ultime irriducibili” (ancora invero numerosissime) “tiravano” le undici di sera. Il tempo, in questi casi, passa davvero troppo in fretta: non spetta agli or- ganizzatori dirlo...ma...è stata davvero una bellissima Festa di compleanno!!!. Barbara Polito, durante la “festa di compleanno” Siamo in fondo alla cronaca: un vivissimo ringraziamento va anche al BlackBerry, senza il quale la Festa non sarebbe stata possibile. In ripetuta assenza da Milano di alcune di I dettagli per il montaggio di un evento solo noi, e soprattutto di Barbara – quasi sempre apparentemente semplice sono una vera infi- in “missione” – tutto o quasi, dunque, è sta- nità; e le decisioni sono state condivise quasi to organizzato per BlackBerry!!! in tempo reale. (PGL)

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