Tribunale Di Termini Imerese

TRIBUNALE DI TERMINI IMERESE

SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI

ESECUZIONE IMMOBILIARE N° 181/2015 R. G. ES. Ill. mo Giudice Es. Dott. Daniele Gallucci

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO

PARTE RICORRENTE: Metall S.r.l.

PARTE ESECUTATA: A, B

ESPERTO INCARICATO: Architetto Valeria Piazza Via Gibilmanna, 14 90015 Cefalù mobile 348.0315289 e mail pec: [email protected] Causa n. 181/2015 R.G.Es.: METALL S.r.l. VS A e B

INDICE:

 Premessa pag. 3  Immobili pag. 3  Cronologia delle principali operazioni peritali pag. 3  Svolgimento delle operazioni peritali pag. 4  Risposte ai quesiti pag. 8 o Quesito al punto1) pag. 8 o Quesito al punto2) pag. 10 o Quesito al punto3) pag. 17 o Quesito al punto4) pag. 21 o Quesito al punto5) pag. 27 o Quesito al punto6) pag. 30

 Allegati: 1. Generalità dei debitori esecutati e identificazione immobili 2. Verbali di Sopralluogo e copie di raccomandate delle comunicazioni; 3. Certificati e documentazione grafica catastali e ipocatastali; 4. Planimetria redatta dal C.T.U.; 5. Verbale di udienza del 07/02/2017; 6. Comunicazione di invio alle Parti.

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PREMESSA

La sottoscritta architetto Valeria Piazza, cod. fisc.: PZZ VLR 71D54 C421P, iscritta all’Ordine degli Architetti P.P.C. della Provincia di Palermo al n° 4403 ed all’Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Termini Imerese, veniva nominata C.T.U. dal Giudice Esecutore Dott. Daniele Gallucci nel Procedimento n° 181/2015 R.G.Es. promosso da Metall S.r.l. con sede in Carini (PA) al viale Ciachea n° 1 (p. IVA 05326600821) contro A (socio accomandatario), in solido con B. Prestando giuramento, in data 21 gennaio 2016, la sottoscritta accettava di rispondere ai quesiti esposti in seguito.

IMMOBILI

I quesiti posti al C.T.U. riguardano gli immobili indicati nell’Atto di Pignoramento depositato il 29.09.2015 presso l’Ufficio U.N.E.P. del Tribunale di Termini Imerese e, precisamente:  Rif. “X”. Terreno incolto della estensione di are 21,78 sito in Termini Imerese ed identificato presso l’Agenzia delle Entrate – Dipartimento del Territorio della Provincia di Palermo, Comune Censuario di Termini Imerese al N.C.T., qualità uliveto di classe 6, in ditta ad A e B per ½ ciascuno.  Rif. “Y”. Terreno incolto della estensione di are 5,23 sito nel Comune di Trabia (già Territorio di Termini Imerese, sino alla pubblicazione della L.R. n° 18 del 12.08.2011 sulla G.U.R.S.) ed identificato presso l’Agenzia delle Entrate – Dipartimento del Territorio della Provincia di Palermo, Comune Censuario di Termini Imerese al N.C.T., qualità uliveto di classe 5, in ditta a B.  Rif. “Z”. Appartamento sito in Trabia, identificato presso l’Agenzia delle Entrate – Dipartimento del Territorio della Provincia di Palermo, Comune Censuario di Trabia al N.C.E.U. cat. A/3, in ditta a B.

CRONOLOGIA DELLE PRINCIPALI OPERAZIONI PERITALI

21 gennaio 2016: Conferimento incarico dell’esecuzione immobiliare n° 181/2015 R.G.Es.– Giuramento di rito; 1 febbraio 2016: indagini catastali ed ispezioni ipotecarie presso uffici competenti;

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25 febbraio 2016: invio comunicazione inizio operazioni peritali alle Parti fissata per il giorno 3 marzo 2016, ore 10.30; 29 febbraio 2016: indagini catastali presso uffici competenti; 1 marzo 2016: indagini catastali presso uffici competenti; 3 marzo 2016: Inizio operazioni peritali di sopralluogo, presente in rappresentanza della Metall S.r.l. e l’Arch. C. Petralia in qualità di aiuto di concetto della scrivente C.T.U.; 3 marzo 2016: ispezioni ipotecarie presso uffici competenti; 9 marzo 2016: indagini catastali presso uffici competenti; 9 giugno 2016: indagini catastali presso uffici competenti; 14 giugno 2016: indagini presso Uffici tecnici comunali, sono presenti il Custode Giudiziario Avv. A. Castagnetta e la collaboratrice del C.T.U. Arch. C. Petralia; 14 giugno 2016: rilievi fotografici presso i terreni siti nei Comuni di Trabia e Termini Imerese, sono presenti il Custode Giudiziario Avv. A. Castagnetta e la collaboratrice del C.T.U. Arch. C. Petralia; 12 luglio 2016: II° sopralluogo per accesso agli immobili oggetto del Provvedimento, sono presenti il Custode Giudiziario Avv. A. Castagnetta e la collaboratrice del C.T.U. Arch. C. Petralia; 13 ottobre 2016: primo accesso all’immobile sito in Trabia, sono presenti il debitore B, il Custode Giudiziario Avv. A. Castagnetta e la collaboratrice del C.T.U. Arch. C. Petralia; 14 ottobre 2016: ispezioni ipotecarie presso uffici competenti; 09 marzo 2016: ispezioni ipotecarie telematiche per aggiornamento relativo a trascrizioni pregiudizievoli.

SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI

La sottoscritta C.T.U., dopo aver prestato giuramento, aver provveduto in via preliminare a controllare la documentazione presentata dai Creditori, esaminato la Relazione Notarile al fine di verificarne la congruità con i Pubblici Registri ed eseguito le prime indagini presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate – Dipartimento Territorio e Conservatoria dei Registri Immobiliari, ha fissato la data di incontro per

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l’inizio delle operazioni peritali da eseguirsi presso gli immobili oggetto del Provvedimento. Il sopralluogo è stato fissato per il giorno 3 marzo 2016 alle ore 10.30 presso l’immobile con Rif. Z, la comunicazione alle Parti è stata effettuata in data 25/02/2016 ai Debitori esecutati A e B tramite raccomandata A/R (rispettivamente n° 15055078874-3 e n° 15055078875-4) e tramite PEC al rappresentante legale del creditore pignorante Non avendo ricevuto seguito alcuno alle proprie comunicazioni, la sottoscritta si è recata sui luoghi nel giorno e ora stabiliti al fine di eseguire i primi rilievi, accompagnata all’uopo dalla propria collaboratrice Arch. Claudia Petralia quale aiuto di concetto per le operazioni di rilievo. Il Verbale di sopralluogo è stato aperto alle ore 10.30 alla sola presenza della parte creditrice Metall S.r.l. rappresentata per l’occasione dal cui si è data lettura del Provvedimento di convocazione ex art. 569 del c.p.c.; l’assenza di rappresentanti per parte debitrice, ha di fatto impedito l’accesso agli immobili non consentendo la loro esatta identificazione né l’esecuzione dei necessari rilievi metrici; pertanto, constatata l’inutilità di attendere oltre, alle ore 11.45 la sottoscritta si è vista costretta a rimandare le operazioni peritali di rilievo, rimettendo all’Ill.mo Giudice Daniele Gallucci ogni decisione sul prosieguo delle attività.

Il 13 marzo 2016 l’Ill.mo Giudice D. Gallucci ha nominato Custode Giudiziario il Dott. Salvatore Barranti successivamente sostituito dall’Avvocato Alessandra Castagnetta con Provvedimento del G. Es. del 17.04.2016. In considerazione della protratta assenza della Parte Creditrice, sino alla data di nomina del C.G., la scrivente ha provveduto ad eseguire indagini presso gli operatori del mercato immobiliare locale e presso altri tecnici al fine di reperire dati relativi alla compravendita di immobili similari; ha eseguito sopralluoghi per individuare gli immobili sul territorio con l’ausilio della documentazione catastale acquisita, nonostante la carenza e imprecisione di riferimenti toponomastici. Infatti, gli immobili di che trattasi sono due terreni siti al di fuori dei centri abitati, i cui riferimenti catastali non riportano indicazioni esatte dell’indirizzo, ed una abitazione sita nel Comune di Trabia il cui indirizzo presente nei certificati catastali risulta

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diverso dall’odierno; quest’ultimo immobile è catastalmente individuato in una strada la cui denominazione deriva dal nome della Contrada su cui sorge il quartiere, ma la cui toponomastica, pur avendo precedentemente individuato l’immobile, è stata modificata. In occasione di tali sopralluoghi non è stato redatto alcun verbale in ragione del fatto che le Parti non erano presenti.

Il 14 giugno 2016 è fissato un incontro alle ore 9.30 in accordo con il Custode Giudiziario Avv. A. Castagnetta al fine di consentirLe di effettuare una ricognizione conoscitiva dei luoghi e verificare il grado di difficoltà di accesso per i rilievi da eseguirsi. Dopo una indagine preliminare presso gli Uffici tecnici Comunali di Trabia, finalizzata al reperimento di informazioni relative alla regolarità urbanistica dell’immobile con Rif. Z, si è proceduto alle verifiche sul territorio, dapprima eseguendo rilievi fotografici dei prospetti esterni del predetto immobile e successivamente recandosi presso i terreni nei Comuni di Trabia e Termini Imerese Riff. X e Y. Il C. G. Avv. A. Castagnetta ha potuto in tal modo verificare le difficoltà già riscontrate dalla sottoscritta durante il precedente sopralluogo conoscitivo, in questa seconda circostanza è stato però possibile avere accesso ad una proprietà privata e verificare con maggiore cognizione che il terreno con Rif. X, oggi incolto seppur catastalmente indicato quale uliveto della estensione di 21,78 are, risulta difficilmente raggiungibile poiché intercluso tra altri lotti; esso si trova sulla parte sommitale di un pendio ed è raggiungibile unicamente da una strada privata di accesso ad altra più estesa proprietà, proprio questa condizione è probabilmente la ragione per cui il terreno risulta incolto e ricoperto da rovi e sterpaglie che non consentono lo svolgimento delle operazioni di rilievo metrico e/o strumentale necessarie, soprattutto in considerazione del fatto che non si rilevano, ad occhio nudo, confini con i limitrofi lotti. Per queste motivazioni il C.G. ha condiviso l’opportunità di provvedere ad una sommaria pulizia del terreno al fine di poter eseguire i rilievi del caso. L’ultimo immobile oggetto del presente Provvedimento, indentificato con Rif. Y al N.C.T. di Termini Imerese, oggi territorio del Comune di Trabia a seguito di rettifica

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dei confini territoriali tra i due Comuni, è anch’esso incolto nonostante risulti che la qualità presente sia uliveto; è raggiungibile da una strada sterrata e si trova in posizione limitrofa ad un piccolo agglomerato di case, lo stato di abbandono è confermato dal fatto che all’interno del suo perimetro non recintato si trovano automezzi abbandonati e rifiuti di vario genere. L’assenza di recinzione ha facilitato l’uso del terreno quale piccola discarica abusiva, presumibilmente da parte di terzi ignoti. Pertanto, eseguiti i rilievi fotografici ed in considerazione della necessità di eseguire la pulizia del terreno, le operazioni peritali vengono sospese alle ore 13.35.

In data 12 luglio 2016 alle ore 9.30 la sottoscritta, unitamente alla propria collaboratrice Arch. Claudia Petralia ed al Custode Giudiziario nominato Avv. Alessandra Castagnetta, si è recata presso l’immobile con Rif. Z sito nel Comune di Trabia, abitazione in cui risiedono i Debitori esecutati, informati dal C.G. circa la data del sopralluogo con Atto di avviso notificato a mezzo Ufficiale Giudiziario in data 14.06.2016. Non essendo comparso alcuno dei debitori, precludendo nuovamente in tal modo l’accesso all’immobile, alle ore 10,10 si procede in direzione del terreno con Rif. Y sito in Trabia, dove il C.G. si immette nel possesso giuridico del terreno, non essendo questo recintato se non in piccola parte e quindi di facile accesso. La Stessa si astiene dall’immissione in possesso del terreno con Rif. X sito in Termini Imerese poiché intercluso e di difficile accesso, incaricando la scrivente C.T.U. di verificare se l’atto di provenienza dell’immobile indichi l’esistenza di una qualche servitù di passaggio. Il Verbale redatto dal C.G. viene chiuso alle ore 11,00.

Il giorno 13 ottobre 2016 il C.G. Avv. A. Castagnetta, il C.T.U. Arch. V. Piazza e la propria collaboratrice Arch. C. Petralia, alla presenza dell’esecutato B che acconsente, hanno accesso all’immobile con Rif. Z pignorato sito in Trabia; durante lo svolgimento delle mansioni di Custode Giudiziario svolte dall’Avv. A. Castagnetta, la sottoscritta con l’ausilio dell’Arch. C. Petralia ha proceduto ad eseguire gli opportuni rilievi metrici e fotografici all’interno dell’unità immobiliare ed al cui termine vengono concluse le operazioni peritali. Il verbale viene chiuso alle ore 11.30 rinviando i rilievi strumentali dei terreni siti nel Comune di Termini Imerese e Trabia a data da individuarsi successivamente, previa accertamento dell’esistenza

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di eventuali servitù di passaggio limitatamente al terreno con Rif. X, come richiesto dal Custode G., oltre che nell’attesa che venga disposto lo sgombero e la pulizia di entrambi i terreni pignorati.

In data 14 ottobre 2016 la sottoscritta si è recata presso gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate – Conservatoria dei Registri Immobiliari per eseguire le indagini richieste dal C.G.. Le verifiche effettuate hanno confermato che il lotto con Rif. X risulta intercluso tra altri tre lotti di terreno in ditta a terzi, inoltre dalla lettura degli atti di provenienza non è stata rilevata alcuna servitù di passaggio che favorisca l’accesso all’immobile pignorato, né esso risulta raggiungibile da pubbliche vie. Pertanto, alla luce delle risultanze delle superiori indagini effettuate l’Avv. A. Castagnetta, in considerazione della insussistenza di diritti di servitù di passaggio gravanti sui terreni confinanti, si è astenuto anche successivamente dall’immissione nel possesso dell’immobile in questione, rimettendosi alle volontà del Giudice Esecutore che ha stralciato il terreno dalla Procedura in corso. Sulla scorta dei dati reperiti e dei rilievi metrici, limitatamente all’immobile ancora oggetto del presente Provvedimento, a seguito dello stralcio dei terreni siti in Trabia e Termini Imerese effettuato con verbale di udienza in data 07/02/2017, la sottoscritta redige la seguente relazione tecnica:

RISPOSTE AI QUESITI

QUESITO AL PUNTO 1) Provveda, preliminarmente, a controllare la completezza della documentazione presentata dai creditori (ove necessari: avvisi ex art. 498 c.p.c. ai creditori con diritto di prelazione risultante da pubblici registri e sequestranti, avvisi ex art. 599 c.p.c. ai comproprietari dei beni pignorati indivisi, con precisazione in ordine al buon esito di ciascuna notifica), nonché dei documenti di cui all’art. 567 c. 2° c.p.c. (esplicitando se è stata esaminata la Relazione Notarile e verificando la completezza della storia del dominio nel ventennio antecedente la data del pignoramento), segnalando al giudice e al creditore pignorante immediatamente quelli mancanti o inidonei, o comunque ogni altra omissione o discrasia rispetto agli elementi acquisiti;

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La sottoscritta ha provveduto in via preliminare a controllare la documentazione presentata dai Creditori e depositata presso il SIECEC del Tribunale di Termini Imerese, verificando l’assenza di ulteriori creditori con diritto di prelazione eventualmente risultanti da pubblici registri, inoltre dalla disamina della documentazione agli Atti di causa ha potuto rilevare la correttezza delle notifiche ai comproprietari dei beni (tutti comunque debitori in solido nel presente Procedimento). Per ciò che concerne la Relazione Notarile depositata agli atti di causa in data 18.12.2015, si conferma la coerenza tra i dati catastali degli immobili oggetto del Provvedimento ed i dati del Pignoramento trascritto presso l’Ufficio Provinciale di Palermo - Territorio – Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 21 ottobre 2015 al n. 31646 del Registro Particolare e n. 42716 del Registro Generale a favore di Metall S.r.l.. In merito ai dati catastali si rilevano le seguenti incongruenze rispetto all’attualità: - Il terreno con Rif. X di cui al punto 1 della Relazione Notarile risulta gravato da un livello sino al 1993, nonostante nei recenti certificati catastali questo “diritto” non sia più indicato, non è stato reperito alcun atto di affrancamento che ne giustifichi la perdita; - Il terreno con Rif. Y di cui al punto 2 della Relazione Notarile non è sito nel Comune di Termini Imerese bensì nel Comune di Trabia, a seguito di rettifica di confini tra i due Comuni effettiva dalla pubblicazione della L.R. n° 18 del 12.08.2011 sulla G , seppur catastalmente risulti ancora nel Comune Censuario di Termini Imerese; - L’immobile con Rif. Z di cui al punto 3 della medesima Relazione Notarile sito nel Comune di Trabia era precedentemente individuato in catasto con il nome della Contrada s.n.c., oggi ha nuova indicazione toponomastica e numero civico. In considerazione del fatto che i terreni con Rif. X e con Rif. Y non sono più oggetto di stima a seguito di Verbale di Udienza del G.Es. avvenuta in data 07/02/2017 e che l’indirizzo dell’immobile con Rif. Z di cui al punto 3 della Relazione Notarile risulta modificato a seguito di aggiornamenti toponomastici ma corrispondente alle risultanti catastali, si è ritenuto doveroso rilevarne la discrasia, seppure i dati indicati avevano già precedentemente individuato rispettivamente i medesimi immobili.

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Inoltre, per quanto concerne il ventennio precedente la data di trascrizione del Pignoramento, come attestato dalla Relazione Notarile e dalle Ispezioni ipotecarie effettuate, la sottoscritta può affermare che per tutti i beni oggetto del Provvedimento (Rif. X, Y, Z): • sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; • la situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del Pignoramento risulta invariata; • la situazione della proprietà risulta attualmente invariata.

QUESITO AL PUNTO 2) Provveda, previa comunicazione scritta alle parti esecutate, al creditore procedente e ai comproprietari della data e del luogo di inizio delle operazioni peritali, esaminati gli atti del procedimento ed eseguita ogni altra operazione ritenuta necessaria, e previo altresì accesso all'immobile (che andrà documentato con apposito verbale; nel caso in cui allo stesso intervengano le parti esecutate, le si inviteranno a prendere visione del provvedimento di convocazione ex art. 569 c.p.c., dandone atto nel relativo verbale): a) alla esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento, eventualmente evidenziando l'opportunità di procedere alla formazione di uno o più lotti per la vendita, purchè ciascuno dei lotti risulti autonomamente commerciabile e dotato di autonomi identificativi catastali; in caso contrario sottoporrà al Giudice l’eventuale opportunità (ad es. nel caso di manifesta sproporzione fra crediti e valore dei beni) di un previo frazionamento – ove possibile - indicandone i relativi costi. Preciserà se la descrizione dell’immobile fornita nel pignoramento (con particolare riguardo agli identificativi catastali) sia esatta o comunque idonea all’inequivoca individuazione del bene; b) all'identificazione catastale dell'immobile, previo accertamento dell'esatta rispondenza dei dati specificati nell'atto di pignoramento con le risultanze catastali, provvedendo, nell'ipotesi in cui queste ultime siano inidonee all'esatta individuazione dei beni, ad effettuarne il rilievo planimetrico ed evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai

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identificato l'immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l’individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali hanno in precedenza individuato l’immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato; c) ad accertare la conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto e, in caso negativo, proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l'aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o in mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all'accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; I beni oggetto del pignoramento, come sin qui descritto, sono due terreni ed un appartamento:  Terreno con Rif. X incolto della estensione di are 21,78 sito in Termini Imerese, identificato presso l’Agenzia delle Entrate – Dipartimento del Territorio della Provincia di Palermo, Comune Censuario di Termini Imerese, N.C.T. uliveto di classe 6, sup. 21,78 are, reddito dominicale € 2,25, reddito agrario € 2,25 in ditta ad A e B per ½ ciascuno.  Terreno con Rif. Y incolto della estensione di are 5,23 sito nel Comune di Trabia (già Territorio di Termini Imerese sino alla pubblicazione della L.R. n° 18 del 12.08.2011 sulla G.U.R.S.), identificato presso l’Agenzia delle Entrate – Dipartimento del Territorio della Provincia di Palermo, Comune Censuario di Termini Imerese, N.C.T. uliveto di classe 5, sup. 5,23 are, reddito dominicale € 1,49, reddito agrario € 1,35 in ditta a B.  Appartamento con Rif. Z sito nel Comune di Trabia, identificato presso l’Agenzia delle Entrate – Dipartimento del Territorio della Provincia di Palermo, Comune Censuario di Trabia, N.C.E.U. cat. A/3 di classe 2, consistenza vani 4, piano 2 scala A, rendita € 247,90, in mappa erroneamente identificato in ragione di un disalllineamento tra la mappa dei terreni e la mappa che individua i fabbricati; per la correzione dei dati finalizzata alla coerenza della documentazione tutta ed ai fini di una più immediata e corretta identificazione dell’immobile, la sottoscritta C.T.U. ha provveduto a formulare

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istanza di correzione presso l’Agenzia delle Entrate di Palermo, Dipartimento Territorio. L’immobile è in ditta al debitore esecutato in solido B. In risposta a quanto richiesto nel sopracitato quesito del Mandato del G. Es. D. Gallucci, si rileva che i dati degli immobili sopra indicati, riscontrati nell’Atto di Pignoramento immobiliare depositato presso l’U.N.E.P. di Termini Imerese in data 29.09.2015, sono correttamente riportati dai Certificati Catastali, ma si rileva una difformità relativamente alla individuazione dell’immobile con Rif. Y identificato al N.C.T. di Termini Imerese che si trova oggi nel territorio del Comune di Trabia, erroneamente indicato nel Pignoramento come ancora sito in territorio del Comune di Termini Imerese. Ad ogni modo, i dati presenti nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali per sopravvenute modifiche di confini territoriali tra i due Comuni, hanno identificato il bene in questione sino al 12.08.2011. Per quanto concerne l’appartamento sito nel Comune di Trabia con Rif. Z, si conferma la corretta indicazione dei dati catastali agli atti della presente procedura esecutiva, pur rilevando la difficoltà di individuazione dell’immobile dovuta a sopravvenute variazioni toponomastiche oltre che all’errata individuazione in mappa della particella catastale stessa. Ancora in merito all’appartamento in questione si è rilevata una difformità tra la planimetria del bene e lo stato dei luoghi rilevato; infatti, all’atto del sopralluogo è stata riscontrata l’esistenza di una veranda in alluminio anodizzato installata su una porzione di ballatoio prospettante la pubblica via. Non si è provveduto all’aggiornamento della planimetria, come richiesto al punto 2.c) del Mandato, in quanto si ritiene che il giusto iter sia quello di regolarizzare urbanisticamente il manufatto ai sensi dell’art. 20 della L. R. 4/2003 e, solo successivamente, aggiornare la planimetria catastale; va da se che la sottoscritta terrà conto dei costi di regolarizzazione detraendoli della stima dell’immobile. Da quanto sopra detto, si evince che i dati indicati nel pignoramento, anche ove non corrispondenti a quelli attuali, hanno in precedenza individuato gli immobili rappresentando la storia catastale del compendio pignorato. A seguito del verbale di udienza del 07/02/2017 con cui l’Ill.mo G. Es. D. Gallucci sottrae dal Procedimento in questione i due terreni sopra descritti, l’immobile cui si farà riferimento nella presente Relazione tecnica sarà unicamente quello

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individuato con Rif. Z, eccezione fatta sulle verifiche espletate prima della data di stralcio che verranno di seguito riferite. Pertanto, decade la necessità di provvedere alla individuazione di lotti distinti. d) alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo edilizio ed urbanistico e, in caso di esistenza di opere abusive, all'indicazione dell'eventuale sanabilità ai sensi delle leggi vigenti e dei relativi costi approssimativi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti. In particolare, in caso di opere abusive, procederà al controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell'articolo 36 del D.P.R. n. 380/01 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, alla verifica sull'eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l'istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, verificherà, ai fini della istanza di condono che l'aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall'articolo 40, sesto comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall'articolo 46, comma 5 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria. Si segnala a tal proposito che, ai sensi della normativa attualmente in vigore – lg. 326/03 - la sanatoria a cura dell’aggiudicatario è possibile a condizione che le ragioni di credito siano anteriori all’entrata in vigore della legge: a tal proposito si raccomanda la puntuale verifica di tali condizioni. Laddove l'immobile sia abusivo e non sanabile, stante il disposto di cui all’art. 7 L. 47/58 (oggi art. 31 c. 3 e ss. DPR 380/01), verifichi se sia stato emesso da parte dell’autorità competente l’ordine di demolizione, in che data sia stato comunicato, se sia decorso il termine e accertata l’inottemperanza all’ordine di demolizione, costituente titolo per l’acquisto del bene al patrimonio del Comune (evenienza che si dovrà adeguatamente segnalare al Giudice); in caso di mancata emissione dell’ordine, proceda alla valutazione dell'area di sedime, calcolando i costi connessi all'abbattimento dell'opera abusiva (n.b. i costi per la riduzione in pristino degli abusi non sanabili e comunque ogni costo per la regolarizzazione

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saranno indicati – anche in via approssimativa - e detratti al fine di determinare il valore di stima) Rispetto a tale quesito, seppur rammentando che i terreni oggetto di pignoramento Rif. X, Y sono stati sottratti alla presente procedura, si rileva che essi risultano incolti ed inedificati, pertanto non sussistono per essi condizioni alcune di difformità edilizie o urbanistiche. In merito all’immobile con Rif. Z sito nel Comune di Trabia al piano 2° della via omissis, attraverso le indagini effettuate presso l’Ufficio tecnico del Comune è stato possibile accertare che esso fu realizzato in totale assenza di Titolo edilizio, pertanto trattasi di un opera interamente abusiva. Nonostante il DPR 380/2001, e sue mm. e ii., vieti espressamente gli atti di trasferimento di immobili realizzati senza concessione edilizia, statuendo che questi non possono essere stipulati perché ritenuti nulli ove dagli stessi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del titolo edilizio o del permesso in sanatoria, tale principio non si applica, invece, alle vendite esecutive immobiliari. Ciò in quanto, in base al combinato disposto dall’art. 40, comma 6 della L. n.47 del 28.02.1985 e dall’art. 46, comma 5, del DPR 6 giugno 2001, n. 380, nel caso di sanabilità degli abusi, l’aggiudicatario dell’immobile è rimesso nei termini per la presentazione della domanda della concessione in sanatoria. Quest’ultimo art. infatti recita: ”L'aggiudicatario, qualora l'immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del Decreto emesso dalla Autorità Giudiziaria.”. In tal modo viene sancita la possibilità di trasferire la proprietà di un immobile, ove anche siano state rilevate irregolarità urbanistico – edilizie, purché rientrino nelle condizioni di sanabilità (l'intervento deve risultare conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.), ma esclusivamente all’interno di una procedura esecutiva immobiliare. E’ individuato il termine massimo di 120 giorni dall’emissione (o dalla notifica, come statuito da molte successive sentenze) del Decreto di Trasferimento affinché l’aggiudicatario presenti istanza per il rilascio di

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titolo abilitativo in sanatoria, come disposto dal D.L. 23 aprile 1985 n. 146, termine oltre il quale decade il diritto di condonare l’abuso. Nel caso di sussistenza di vincoli, la sanatoria può essere rilasciata solo successivamente al rilascio del nulla osta da parte delle amministrazioni preposte alla tutela del vincolo stesso. L’immobile con Rif. Z è edificato nella zona di sviluppo del centro storico in Z.T.O. B1 del vigente P.R.G. che, all’art. 4 comma 2 delle Norme di Attuazione così recita: “Parti del territorio totalmente o parzialmente edificato nell’abitato di Trabia e San Nicola” e stabilisce quanto segue: “omissis….Per l’utilizzazione di lotti interclusi a scopo residenziale non superiori a mq 120, la densità fondiaria massima sarà di 8 mc/mq e di altezza massima di ml 11,00 (3 piani fuori terra). Per lotti di terreno superiori a mq 120 e non superiori a mq 200, sarà consentito un volume massimo di 1000 mc fermo restando l’altezza di ml 11,00. Omissis…”

Alla luce di tutto quanto sopra la sottoscritta ha proceduto ad accertare la conformità dell’opera alle normative comunali, regionali e nazionali e, sulla scorta delle informazioni rilevate presso l’U.T.C. di Trabia può confermare la sanabilità dell’abuso ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 380/2001 previa ottenimento di nulla osta da parte dell’amministrazione competente relativo al vincolo sismico cui è sottoposto ai sensi della L. 64/74 e D.M. 10/03/1969 e regolarizzazione di struttura precaria ai sensi dell’art. 20 della L. 4/2003. I costi come indicati dall’U.T.C., secondo i dati riportati sulla planimetria di rilievo allegata alla presente relazione tecnica sono pari a:  € 4.300,00 circa per oneri e sanzioni relativi alle regolarizzazioni di cui agli artt. anzidetti;  € 500,00 per Diritti di Segreteria;  € 200,00 circa per marche e diritti;  Competenze tecniche per redazioni pratiche.

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e) alla verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli; Dalla lettura del certificato catastale storico dell’immobile con Rif. Y sito nel Comune di Trabia ed identificato presso il N.C.T. del Comune censuario di Termini Imerese, si rileva che il terreno risulta gravato da un livello sino al 1993; nonostante nei recenti certificati catastali questo “diritto” non sia più indicato, non è stato reperito alcun atto di affrancamento da tale peso che ne giustifichi la scomparsa. Si precisa comunque che l’immobile è stato stralciato dalla Procedura con Verbale d’Udienza del 07.02.2017. f) indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato; L’appartamento con Rif. Z, unico immobile attualmente oggetto di Procedimento, sito a Trabia ed identificato al N.C.E.U. alla categoria A/3 di 2° classe, è pervenuto in ditta al debitore B in forza di successione testamentaria registrata presso l’Ufficio Registro di Termini Imerese (PA) in data 20.05.2009 con repertorio n° 38/527/9 Reg. Gen. n° 74302 e Reg. Part. n° 53811, a seguito di pubblicazione di Testamento olografo del di Lui padre in data 16.07.2008 con numero 190 e Reg. Gen. N° 43061 e Reg. Part. n° 29206 (allegati alla presente Relazione Tecnica). Pertanto, ai sensi dell’art. 179 del C.C., il bene risulta di proprietà personale per la quota di 1000/1000 del debitore esecutato B indipendentemente dal proprio regime patrimoniale. g) ove l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex coniuge del debitore acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale; L’immobile è stabilmente adibito alla residenza del debitore B, come dalLo stesso dichiarato in sede di sopralluogo. h) fornisca, nei caso di pignoramento di quota indivisa, la valutazione della sola quota, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise ed esprima il proprio motivato parere sulla comoda divisibilità del bene (formando, nel caso, ipotesi di divisione in natura o conguaglio); Ipotesi che non ricorre.

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i) riferisca dell'esistenza di formalità, vincoli o oneri, (anche domande giudiziali), gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; L’immobile con Rif. Z ricade in zona soggetta a vincolo Sismico ai sensi della L. 64/74 e del D.M. 10/03/1969, non sussistono ulteriori vincoli di natura edificatoria o paesaggistica gravanti sul bene. Gli oneri che resteranno a carico dell’acquirente sono strettamente connessi alla regolarizzazione del bene, come specificato al precedente punto 2.d) della presente relazione. j) indicherà ogni utile informazione sull'importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato. L’appartamento oggetto della presente è parte di un piccolo fabbricato costituito da 8 unità immobiliari e, secondo l’art. 1129 del Codice Civile, entro tale numero di condomini non è fatto obbligo di costituire Condominio, pertanto non sono pervenute informazioni di alcun tipo in merito all’argomento. Si ipotizza che non vi siano spese di gestione oltre quelle riguardanti l’utenza elettrica e la pulizia della scala, inoltre non vi sono elementi che inducono a pensare che si sia deliberato di eseguire lavori straordinari di alcun genere.

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QUESITO AL PUNTO 3) FASCICOLO LOTTO Z Rediga quindi, in fascicoletti separati tante relazioni di stima quanti sono i lotti individuati, indicando, in ciascuna di tali relazioni: a) l'esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero di interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali, di eventuali pertinenze e accessori (ove anch’esse pignorate); ciascun immobile sarà identificato, in questa parte nella relazione, da una lettera dell'alfabeto; per ciascuno di essi occorrerà, inoltre, allegare copia della concessione o licenza edilizia ovvero indicare gli estremi di eventuali pratiche di sanatoria e verificare l’esistenza delle dichiarazioni di agibilità e abitabilità, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa;

L’immobile del presente fascicolo è quello con Rif. “Z”, Appartamento sito in Trabia, identificato presso l’Agenzia delle Entrate – Dipartimento del Territorio della Provincia di Palermo, Comune Censuario di Trabia, N.C.E.U., categoria A/3 di classe 2°, piano 2° della via omissis, in ditta al debitore esecutato B per la quota di 1000/1000. Esso è confinante a N/E e S/O con immobili ricadenti in altri fabbricati, a S/E con altro appartamento ricadente nel medesimo edificio e con corpo scala cui si accede dal portone posto sulla via omissis principale su cui si affacciano i vari ambienti della casa. Dalle indagini eseguite presso gli Uffici Comunali competenti non sono stati reperiti titolo abilitativi relativi alla edificazione del presente immobile. b) una breve descrizione complessiva e sintetica dei beni, nella quale saranno indicati anche il contesto in cui essi si trovano (es. se facenti parte di un condominio o di altro complesso immobiliare con parti comuni, ecc.), le caratteristiche e la destinazione della zona:

Il fabbricato in cui ricade l’immobile con Rif. Z è edificato nella zona di sviluppo del centro storico in Z.T.O. B1 del vigente P.R.G. che, all’art. 4 comma 2 delle Norme di

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Attuazione così recita: “Parti del territorio totalmente o parzialmente edificato nell’abitato di Trabia e San Nicola” e stabilisce quanto segue: “omissis….Per l’utilizzazione di lotti interclusi a scopo residenziale non superiori a mq 120, la densità fondiaria massima sarà di 8 mc/mq e di altezza massima di ml 11,00 (3 piani fuori terra). Per lotti di terreno superiori a mq 120 e non superiori a mq 200, sarà consentito un volume massimo di 1000 mc fermo restando l’altezza di ml 11,00. Omissis…” L’immobile di che trattasi è un appartamento di 4 vani catastali costituito da una cucina – soggiorno, una stanza da letto matrimoniale, un bagno, un ripostiglio ed un corridoio, oltre ad un ulteriore vano adibito a stanza da letto singola le cui dimensioni sono insufficienti all’uso, ai sensi del D. Min. Sanità 5 luglio 1975. Esso ha un unico balcone sul prospetto principale, di cui una parte è stata chiusa con struttura precaria in alluminio e vetro; si affaccia sulla pubblica Via omissis da cui ha ingresso, gli altri fronti sono in aderenza ad altre proprietà contigue. Il palazzo è privo di ascensore, non esistono altri accessori né parti comuni ad eccezione del corpo scala. c) lo stato di possesso degli immobili, precisando se occupati dal debitore ovvero da terzi ed a che titolo, facendo particolare riferimento all’esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento;

L’immobile con Rif. Z è stabilmente adibito alla residenza del debitore B ed è pervenuto alLo stesso in forza di Successione testamentaria trascritta presso l’Ufficio di Pubblicità Immobiliare di Palermo il 30.09.2009 al Reg. Part. 53811 e Reg. Gen. 74302 e Rep. N. 38/527 del 20.05.2009, a seguito di Pubblicazione Testamento Trascritta presso il medesimo Ufficio in data 16.07.2008 con Reg. Part. 29206 e Reg. Gen. 43061 e con Rep. N. 13757/7298 del 04.07.2008. d) l’esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico;

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L’immobile con Rif. Z ricade in zona soggetta a vincolo Sismico L. 64/74 – D.M. 10/03/1969, non sussistono ulteriori vincoli di natura edificatoria o paesaggistica gravanti sul bene.

Gli oneri gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente sono quelli relativi ai costi di regolarizzazione dell’immobile stesso, ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 380/2011, e quelli per la regolarizzazione della veranda, ai sensi dell’art. 20 della L.R. Sicilia 4/2003 di cui si è dato dettaglio al superiore punto 2.d) come da mandato. e) l’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente;

L’unica formalità esistente a carico del l’immobile con Rif. Z, ultima verifica eseguita alla data 09.05.2017 e allegata alla presente Relazione, risulta l’Atto di Pignoramento Trascritto a Palermo il 21/10/2015 Reg. Gen. 42716 - Reg. Part. 31646 e Rep. N. 1986 del 25.09.2015 a favore di Metall s.r.l. contro…Omissis…, formalità a carico della presente procedura.

Nell’immobile Rif. Z non sono stati riscontrati vincoli od oneri di natura condominiale poiché non si ha notizia dell’esistenza di un condominio giuridicamente costituito; non vi sono vincoli di carattere storico-artistico o altri, ad eccezione del vincolo sismico indicato al punto precedente, rilevabili dalle indagini eseguite presso gli Uffici Comunali competenti e presso la Conservatoria dei RR. II.. f) se l’immobile sia dotato di attestato di conformità energetica; in caso negativo (o di attestazione non conforme alla normativa), indicherà i costi presumibili per la regolarizzazione (detraendoli dal valore di stima);

Dalla consultazione del Catasto Energetico dei fabbricati pubblicato dal Dipartimento dell’Energia della Regione Siciliana, non è stata rilevata l’esistenza di Attestati di Prestazione Energetica redatti per l’immobile Rif. Z come catastalmente indiviuato. Pertanto, l’immobile non è provvisto di certificazione APE; la redazione di tale attestato da parte di tecnico abilitato ha un costo medio di mercato imponibile pari a circa € 200,00 + oneri relativi alla cassa di previdenza e Iva, se dovuta.

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QUESITO AL PUNTO 4) 4) Provveda inoltre l’esperto: a) alla indicazione di eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino ecc.), prescindendo invece da eventuali beni pertinenziali dotati di identificativi catastali autonomi non menzionati nell’atto di pignoramento (e nella relativa nota di trascrizione); b) alla valutazione dei lotti, indicando distintamente e in separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la stima stessa; c) ad indicare, qualora si tratti di quota indivisa, la valutazione della sola quota; precisi in tal caso se il bene risulti separabile in natura ovvero comodamente divisibile o, ancora, se ritenga probabile la vendita della quota indivisa ad un prezzo pari o superiore al valore della stessa (es. per la presenza di comproprietari e/o familiari interessati all’acquisto, ecc.); precisi infine, alla luce della documentazione disponibile presso i pubblici uffici, l’identità dei comproprietari, segnalando in particolare se diversi da quelli avvisati dal creditore ex art. 599 c.p.c.;

Descrizione dei luoghi. L’unità immobiliare oggetto della presente stima con Rif. Z si trova nella zona di espansione a sud del centro storico del Comune di Trabia, in Zona Territoriale Omogenea B1. Essa si trova al secondo piano (3° livello fuori terra) di un fabbricato edificato intorno agli anni ’80 in assenza di titolo edilizio; l’edificio si affaccia su due pubbliche vie ed ha i lati corti in aderenza ad altrettante costruzioni. L’accesso ai piani terra avviene direttamente da una delle due strade mentre i piani superiori sono raggiungibili, mediante una scala, da un portoncino che si apre sulla medesima via pubblica. Il fabbricato non è provvisto di ascensore né vi sono altre dotazioni condominiali quali posti auto o spazi comuni; le condizioni manutentive sono diversificate, infatti alcune porzioni dei prospetti sono state recentemente oggetto di interventi di manutenzione straordinaria che non hanno però interessato il fabbricato nella sua interezza. L’immobile. L’appartamento, a destra salendo dalla scala, presenta una distribuzione spaziale interna tipica delle abitazione dell’epoca di costruzione; la

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porta di ingresso si apre su un corridoio che è lo spazio intorno a cui ruotano i diversi ambienti della casa: una cucina-soggiorno, un bagno, un ripostiglio, una stanza da letto matrimoniale ed un ulteriore ambiente adibito a camera da letto singola la cui dimensione risulta al di sotto dei minimi previsti dalle norme sanitarie definite con D. Min. Sanità 5 luglio 1975; l’altezza utile di tutti gli ambienti è di ml 2,90. Tutte le stanze, ad esclusione del ripostiglio, hanno sufficiente aerazione ed illuminazione, si affacciano sul ballatoio continuo posto lungo uno dei due prospetti principali; nello stesso ballatoio è stata installata una struttura precaria in alluminio preverniciato all’interno della quale vi è un piccolo blocco cucina angolare composto da piano cottura e lavello. L’appartamento è in buono stato di conservazione, le pavimentazioni e le porte interne sono quelli dell’epoca di realizzazione, gli infissi esterni in alluminio con vetro camera sono più recenti, le pareti sono state ridipinte di recente nonostante alcuni ambienti presentino macchie dovute a fenomeni di infiltrazione. Infatti, i due vani adibiti a camera da letto presentano evidenti macchie di umidità probabilmente ancora attiva che deriverebbero da infiltrazioni provenienti dall’appartamento soprastante; in prossimità del superiore ballatoio si rileva la maggiore concentrazione di muffe, mentre per tutta l’estensione di entrambi i solai si rilevano agli intradossi segni di distacco della finitura in prossimità dei travetti. Criteri di stima. Trattandosi di una valutazione di un immobile urbano finalizzata alla vendita mediante asta giudiziaria, occorre procedere alla individuazione del più probabile valore di mercato del bene stesso. Attesa la variabilità dei canoni di locazione riscontrabili nella zona, spesso discordanti tra loro, e la necessità di individuare un mercato omogeneo nel quale la formazione del valore immobiliare assuma caratteri comuni e ben precisi, si è scelto di procedere alla stima mediante il metodo sintetico – comparativo che, a differenza di altri metodi, conduce a valori reali poiché si tratta di una metodologia estimativa eseguita in base al valore venale che il bene oggetto di stima potrebbe spuntare sul mercato a seguito di regolari trattative di compravendita. Il criterio scelto è applicabile nei casi in cui nella zona ove si trova il cespite da valutare si siano verificate, in tempi recenti, compravendite di beni simili a quello da stimare. Ove tale condizione sia soddisfatta, è possibile formare una “scala di

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prezzi” ove inserire, previ gli opportuni confronti per parametri omogenei, l’immobile da stimare e pervenire per comparazione al più probabile valore venale dell’immobile. Nel caso specifico, sono state svolte indagini di mercato rilevando i dati dalla disamina delle offerte di immobili attualmente sul mercato che avessero parametri omogenei a quello in oggetto, oltre che rilevare e confrontare i dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I. – Secondo Semestre 2016), i dati pubblicati dal Borsino Immobiliare.it (aggiornati al Maggio 2017) nonché mediante la consultazione di operatori del mercato immobiliare e sulla scorta della propria esperienza professionale maturata nell’ambito estimativo. La stima. Per procedere alla stima occorre individuare la superficie commerciale dell’immobile. Ai sensi del D.P.R. 138/98 la superficie commerciale di vani principali e accessori diretti si determina misurando la superficie al lordo delle murature interne ed esterne (perimetrali), queste ultime vanno considerate fino alla mezzeria nei tratti confinanti con le parti di uso comune o con altre unità immobiliare; i muri interni e quelli perimetrali esterni che sono computati per intero, sono considerati fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione vengono computati nella misura massima del 50% e pertanto fino ad uno spessore massimo di cm. 25. Per quanto concerne le pertinenze esclusive come balconi e verande sono misurate fino al contorno esterno, nel caso specifico, in considerazione del fatto che sono comunicanti con i vani principali, la superficie va computata nella misura del 30%, fino a mq. 25 (coefficiente di ragguaglio o ponderazione tratto dal Codice delle Valutazioni Immobiliari edito da Tecnoborsa ed Agenzia delle Entrate). La somma delle superfici così computate e ragguagliate costituisce la superficie commerciale dell’immobile.

SUP. D. Min. Sanità 55 SUP.NETT COEFF. AMBIENTE COMMERCIALE CONDIZIONI ESPOSIZIONE luglio 1975, A MQ RAGGUAGLIO , MQ corrispondenza Ingresso 3,74 1 4,31 buone S/O Si

Cucina - 22,64 1 26,69 buone N/E si soggiorno Letto 15,48 1 18,80 scarse N/E Si matrimoniale

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Wc 5,26 1 6,27 buone N/E Si

Letto singola 6,73 1 7,70 scarse N/E No

Ripostiglio 2,98 1 4,15 buone S/O Si Veranda 3,64 0,03 1,09 buone N/E / Balcone 18,68 0,03 5,60 buone N/E / TOTALE 79,15 74,61 La superficie commerciale è pari a mq 74,61 che, arrotondata al metro quadrato per difetto o per eccesso (D.P.R. 138/98) viene di seguito assunta in mq 75,00.

Determinata la superficie commerciale dell’immobile con Rif. Z si intende proseguire le operazioni di stima mediante la comparazione tra i valori di mercato rilevati sul territorio per immobili ricadenti in zone limitrofe con caratteristiche estrinseche ed intrinseche omogenee, e le quotazioni immobiliari tratte dal Borsino Immobiliare e dall’O.M.I., applicando le opportune correzioni determinate con i coefficienti di merito.

- Determinazione del valore mediante comparazione diretta con immobili simili:

INFORMAZIONI REPERITE DA OPERATORI DEL MERCATO IMMOBILIARE LOCALI SU IMMOBILI IN VENDITA NELLA ZONE LIMITROFA Prezzo di vani Prezzo al mq Operatore Via Mq vendita Casa.it Maiorana 165.000,00 130 4 1.269,00 Idealista.it Scarlatti 70.000,00 100 4 700,00 Idealista.it La Russa 180.000,00 200 9 850,00 Idealista.it Dentici 63.000,00 50 3 1.260,00 Idealista.it Roccalta 47.000,00 63 4 746,00 Immobiliare.it Campagnella 59.750,00 125 4 478,00 Immobiliare.it Lo Nero 80.000 90 3 888,88 Valore medio mq 884,55 Mediando i prezzi di vendita della superiore tabella si ottiene un valore medio/mq pari ad € 884,55 che possiamo assumere,arrotondando per eccesso in €/mq 890,00. Quindi, applicando il valore alla superficie commerciale dell’immobile, si ottiene: Valore di stima totale = mq 75,00 * €/mq 890,00 = € 66.750,00 Architetto Valeria Piazza Pagina 24 Via Gibilmanna, 14 _ 90015 Cefalù - mobile 348.0315289 e mail pec: [email protected] Causa n. 181/2015 R.G.Es.: METALL S.r.l. VS A e B

- Determinazione del valore mediante comparazione con le quotazioni del Borsino Immobiliare:

Comune Trabia Zona Espansione Centro Storico – Contrada Torriglione Tipo di abitazione Valori di Vendita Eu/mq 2° Fascia Fascia 1° Fascia media Abitazione civile 758 891 1.023 Le quotazioni esposte sono quelle aggiornate al mese di maggio 2017. Ai fini delle nostre valutazioni si è assunto il valore pubblicato per le abitazioni civili di fascia media il cui stato manutentivo sia buono, pari ad €/mq 891,00. Si precisa che la presente stima non tiene in conto la categoria catastale dell’immobile che lo individua quale abitazione di tipo economico A/3, in quanto l’immobile ha caratteristiche superiori che consentono di assimilarlo ad una abitazione civile. In considerazione della estensione del territorio cui fa riferimento la zona “Espansione Centro Storico – Contrada Torriglione”, all’interno del quale si trovano tipologie di immobili con caratteristiche disomogenee; secondo i criteri della stima per punti di merito formalizzata da Carlo Forte, per la definizione del giusto valore è necessario partire dal valore medio dell’immobile e moltiplicarlo per un coefficiente che sintetizza tutti i contributi al valore legati alle caratteristiche dell’immobile, secondo la seguente formula: V. di stima = V. medio * Ki, dove Ki è il prodotto dei coefficienti K1, K2, ... Kn legati alle caratteristiche dell’immobile. Si considerano i seguenti coefficienti di merito (o di omogeneizzazione): PRINCIPALI COEFFICIENTI DI MERITO Tratto da: Borsino Immobiliare.it Caratteristiche Punti di merito Coefficiente di merito _ K dell’immobile Stato locativo Abitazioni libere 100% Piano_ senza ascensore Piano 2° - 15% Stato di conservazione Da ristrutturare - 10% Luminosità Luminoso + 5%

Architetto Valeria Piazza Pagina 25 Via Gibilmanna, 14 _ 90015 Cefalù - mobile 348.0315289 e mail pec: [email protected] Causa n. 181/2015 R.G.Es.: METALL S.r.l. VS A e B

Esposizione e vista Mista 0% Edificio 20 – 40 anni Stato Normale 0% Riscaldamento Autonomo* + 2,5% TOTALE _ Kn 82,5%

* Si valuta un coefficiente di merito pari alla metà del valore tabellato poiché il riscaldamento a pompa di calore è presente unicamente in due ambienti.

Assunto il valore medio pari ad €/mq 891,00 e ricavato Ki pari a 0,825 (totale coeff. di merito 82,5%), se V. di stima = V. medio * Ki avremo: Valore di stima/mq = €/mq 891,00 * 0,825 = €/mq 735,075, quindi: Valore di stima totale = sup. commerciale * V. di stima/mq, cioè Valore di stima totale = mq 75,00 * € 735,075 = € 55.130,625.

- Determinazione del valore mediante comparazione con le quotazioni O.M.I.:

Comune Trabia _ Provincia di Palermo Zona Periferica/ZONE DI SVILUPPO DEL CENTRO STORICO Codice di zona D4, Microzona catastale n. 0, Tipologia prevalente: Abitazioni civili, Destinazione residenziale. Valori di Mercato €/mq Stato conservativo Valore minimo Valore massimo Tipologia: Abitazioni civili NORMALE 900 1200 Applicando il medesimo criterio per punti di merito di Carlo Forte, considerato il valore medio/mq ricavato dai valori di mercato O.M.I. aggiornati al 2° semestre 2016, pari ad € 1.050,00 e applicando i superiori coefficienti di merito, avremo: Valore di stima/mq = €/mq 1.050,00 * 0,825 = €/mq 866,25, quindi: Valore di stima totale = sup. commerciale * V. di stima/mq, cioè Valore di stima totale = mq 75,00 * € 866,25 = € 64.968,75.

Confrontando i valori ottenuti dai precedenti procedimenti fondati sulla stima per punti di merito e sul metodo sintetico – comparativo basato sulla scala dei prezzi noti, è possibile ottenere il più probabile valore di mercato del bene con Rif. Z oggetto della presente. - Stima per comparazione diretta: Valore di stima totale = mq 75,00 * €/mq 890,00 = € 66.750,00

Architetto Valeria Piazza Pagina 26 Via Gibilmanna, 14 _ 90015 Cefalù - mobile 348.0315289 e mail pec: [email protected] Causa n. 181/2015 R.G.Es.: METALL S.r.l. VS A e B

- Stima per punti di merito, rif. quotazioni Borsino Immobiliare: Valore di stima totale = mq 75,00 * €/mq 735,075 = € 55.130,625 - Stima per punti di merito, rif. quotazioni O.M.I.: Valore di stima totale = mq 75,00 * € 866,25 = € 64.968,75

Mediando i valori ottenuti si ha:

€ 66.750,00 + € 55.130,625 + € 64.968,75 = € 186.849,375 / 3 = € 62.283,125.

Pertanto, arrotondando per eccesso, si assume quale più probabile valore di mercato il prezzo di € 62.300,00.

Dal superiore importo vanno dedotte le spese per:

 regolarizzazione del bene (di cui al punto 2.d)) pari ad € 5.000,00 circa;

 redazione di Attestato di Prestazione Energetica pari ad € 260,00 circa;

Per un totale di € 5.260,00 che arrotondando per eccesso possono assumersi in € 5.300,00; in aggiunta a tali somme devono considerarsi quelle relative alle competenze tecniche per l’incarico a Tecnico di redazione pratiche di regolarizzazione.

Pertanto, riepilogando quanto ottenuto dall’osservanza del mercato immobiliare ed alla luce delle risultanze delle superiori stime, si possono assumere i seguenti valori:

- valore di mercato dell’immobile Z pari ad € 62.300,00;

- costi per la regolarizzazione del bene pari ad € 5.000,00 circa;

- costi presumibili per competenze tecniche relative alla regolarizzazione pari ad € 4.000,00/5.000,00 oltre IVA e Cassa di Previdenza.

QUESITO AL PUNTO 5) Alleghi a ciascuna relazione di stima almeno due fotografie esterne del bene e almeno quattro interne, un'adeguata documentazione fotografica relativa allo stato d'uso, nonché la planimetria del bene;

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Foto relative all’immobile Rif. Z:

Foto1 e 2 sulla Via

Foto 3 Cucina/Soggiorno Foto 4 Stanza da letto

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Foto 5 W.C. Foto 6 Stanza da Letto Matrimoniale

Foto 7 Veranda Foto 8 Balcone

Planimetria dell’immobile - rappresentazione senza rapporto di scala Architetto Valeria Piazza Pagina 29 Via Gibilmanna, 14 _ 90015 Cefalù - mobile 348.0315289 e mail pec: [email protected] Causa n. 181/2015 R.G.Es.: METALL S.r.l. VS A e B

6) Acquisisca direttamente presso i rispettivi uffici i documenti mancanti che risultino necessari o utili per l'espletamento dell'incarico, anche in copia semplice, con particolare riferimento all'atto di provenienza. La documentazione necessaria all’espletamento del mandato è stata acquisita, anche in via informale, e costituisce lo strumento di redazione della presente relazione tecnica. Per ciò che concerne l’atto di provenienza, sono allegate alla presente le formalità relative alla Successione testamentaria con cui il debitore B ha ereditato il bene Rif.Z, oltre che la trascrizione relativa alla pubblicazione del Testamento olografo, entrambi rispettivamente registrati presso l’Ufficio Registro di Termini Imerese (PA) il primo in data 20.05.2009 con repertorio n° 38/527/9 Reg. Gen. n° 74302 e Reg. Part. n° 53811, ed il Testamento olografo del di Lui padre in data 16.07.2008 con numero 190 e Reg. Gen. N° 43061 e Reg. Part. n° 29206.

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Ritenendo concluso l’incarico conferitomi, in adempimento al mandato ricevuto dalla S.V.I., rassegno la presente relazione ringraziando per la fiducia concessa e rimanendo a disposizione per qualsiasi chiarimento dovesse necessitare.

Cefalù, 8 maggio 2017 il CTU Arch. Valeria Piazza

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