TRIBUNALE DI TERMINI IMERESE SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI ESECUZIONE IMMOBILIARE N° 181/2015 R. G. ES. Ill. mo Giudice Es. Dott. Daniele Gallucci RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO PARTE RICORRENTE: Metall S.r.l. PARTE ESECUTATA: A, B ESPERTO INCARICATO: Architetto Valeria Piazza Via Gibilmanna, 14 90015 Cefalù mobile 348.0315289 e mail pec: [email protected] Causa n. 181/2015 R.G.Es.: METALL S.r.l. VS A e B INDICE: Premessa pag. 3 Immobili pag. 3 Cronologia delle principali operazioni peritali pag. 3 Svolgimento delle operazioni peritali pag. 4 Risposte ai quesiti pag. 8 o Quesito al punto1) pag. 8 o Quesito al punto2) pag. 10 o Quesito al punto3) pag. 17 o Quesito al punto4) pag. 21 o Quesito al punto5) pag. 27 o Quesito al punto6) pag. 30 Allegati: 1. Generalità dei debitori esecutati e identificazione immobili 2. Verbali di Sopralluogo e copie di raccomandate delle comunicazioni; 3. Certificati e documentazione grafica catastali e ipocatastali; 4. Planimetria redatta dal C.T.U.; 5. Verbale di udienza del 07/02/2017; 6. Comunicazione di invio alle Parti. Architetto Valeria Piazza Pagina 2 Via Gibilmanna, 14 _ 90015 Cefalù - mobile 348.0315289 e mail pec: [email protected] Causa n. 181/2015 R.G.Es.: METALL S.r.l. VS A e B PREMESSA La sottoscritta architetto Valeria Piazza, cod. fisc.: PZZ VLR 71D54 C421P, iscritta all’Ordine degli Architetti P.P.C. della Provincia di Palermo al n° 4403 ed all’Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Termini Imerese, veniva nominata C.T.U. dal Giudice Esecutore Dott. Daniele Gallucci nel Procedimento n° 181/2015 R.G.Es. promosso da Metall S.r.l. con sede in Carini (PA) al viale Ciachea n° 1 (p. IVA 05326600821) contro A (socio accomandatario), in solido con B. Prestando giuramento, in data 21 gennaio 2016, la sottoscritta accettava di rispondere ai quesiti esposti in seguito. IMMOBILI I quesiti posti al C.T.U. riguardano gli immobili indicati nell’Atto di Pignoramento depositato il 29.09.2015 presso l’Ufficio U.N.E.P. del Tribunale di Termini Imerese e, precisamente: Rif. “X”. Terreno incolto della estensione di are 21,78 sito in Termini Imerese ed identificato presso l’Agenzia delle Entrate – Dipartimento del Territorio della Provincia di Palermo, Comune Censuario di Termini Imerese al N.C.T., qualità uliveto di classe 6, in ditta ad A e B per ½ ciascuno. Rif. “Y”. Terreno incolto della estensione di are 5,23 sito nel Comune di Trabia (già Territorio di Termini Imerese, sino alla pubblicazione della L.R. n° 18 del 12.08.2011 sulla G.U.R.S.) ed identificato presso l’Agenzia delle Entrate – Dipartimento del Territorio della Provincia di Palermo, Comune Censuario di Termini Imerese al N.C.T., qualità uliveto di classe 5, in ditta a B. Rif. “Z”. Appartamento sito in Trabia, identificato presso l’Agenzia delle Entrate – Dipartimento del Territorio della Provincia di Palermo, Comune Censuario di Trabia al N.C.E.U. cat. A/3, in ditta a B. CRONOLOGIA DELLE PRINCIPALI OPERAZIONI PERITALI 21 gennaio 2016: Conferimento incarico dell’esecuzione immobiliare n° 181/2015 R.G.Es.– Giuramento di rito; 1 febbraio 2016: indagini catastali ed ispezioni ipotecarie presso uffici competenti; Architetto Valeria Piazza Pagina 3 Via Gibilmanna, 14 _ 90015 Cefalù - mobile 348.0315289 e mail pec: [email protected] Causa n. 181/2015 R.G.Es.: METALL S.r.l. VS A e B 25 febbraio 2016: invio comunicazione inizio operazioni peritali alle Parti fissata per il giorno 3 marzo 2016, ore 10.30; 29 febbraio 2016: indagini catastali presso uffici competenti; 1 marzo 2016: indagini catastali presso uffici competenti; 3 marzo 2016: Inizio operazioni peritali di sopralluogo, presente in rappresentanza della Metall S.r.l. e l’Arch. C. Petralia in qualità di aiuto di concetto della scrivente C.T.U.; 3 marzo 2016: ispezioni ipotecarie presso uffici competenti; 9 marzo 2016: indagini catastali presso uffici competenti; 9 giugno 2016: indagini catastali presso uffici competenti; 14 giugno 2016: indagini presso Uffici tecnici comunali, sono presenti il Custode Giudiziario Avv. A. Castagnetta e la collaboratrice del C.T.U. Arch. C. Petralia; 14 giugno 2016: rilievi fotografici presso i terreni siti nei Comuni di Trabia e Termini Imerese, sono presenti il Custode Giudiziario Avv. A. Castagnetta e la collaboratrice del C.T.U. Arch. C. Petralia; 12 luglio 2016: II° sopralluogo per accesso agli immobili oggetto del Provvedimento, sono presenti il Custode Giudiziario Avv. A. Castagnetta e la collaboratrice del C.T.U. Arch. C. Petralia; 13 ottobre 2016: primo accesso all’immobile sito in Trabia, sono presenti il debitore B, il Custode Giudiziario Avv. A. Castagnetta e la collaboratrice del C.T.U. Arch. C. Petralia; 14 ottobre 2016: ispezioni ipotecarie presso uffici competenti; 09 marzo 2016: ispezioni ipotecarie telematiche per aggiornamento relativo a trascrizioni pregiudizievoli. SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI La sottoscritta C.T.U., dopo aver prestato giuramento, aver provveduto in via preliminare a controllare la documentazione presentata dai Creditori, esaminato la Relazione Notarile al fine di verificarne la congruità con i Pubblici Registri ed eseguito le prime indagini presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate – Dipartimento Territorio e Conservatoria dei Registri Immobiliari, ha fissato la data di incontro per Architetto Valeria Piazza Pagina 4 Via Gibilmanna, 14 _ 90015 Cefalù - mobile 348.0315289 e mail pec: [email protected] Causa n. 181/2015 R.G.Es.: METALL S.r.l. VS A e B l’inizio delle operazioni peritali da eseguirsi presso gli immobili oggetto del Provvedimento. Il sopralluogo è stato fissato per il giorno 3 marzo 2016 alle ore 10.30 presso l’immobile con Rif. Z, la comunicazione alle Parti è stata effettuata in data 25/02/2016 ai Debitori esecutati A e B tramite raccomandata A/R (rispettivamente n° 15055078874-3 e n° 15055078875-4) e tramite PEC al rappresentante legale del creditore pignorante Non avendo ricevuto seguito alcuno alle proprie comunicazioni, la sottoscritta si è recata sui luoghi nel giorno e ora stabiliti al fine di eseguire i primi rilievi, accompagnata all’uopo dalla propria collaboratrice Arch. Claudia Petralia quale aiuto di concetto per le operazioni di rilievo. Il Verbale di sopralluogo è stato aperto alle ore 10.30 alla sola presenza della parte creditrice Metall S.r.l. rappresentata per l’occasione dal cui si è data lettura del Provvedimento di convocazione ex art. 569 del c.p.c.; l’assenza di rappresentanti per parte debitrice, ha di fatto impedito l’accesso agli immobili non consentendo la loro esatta identificazione né l’esecuzione dei necessari rilievi metrici; pertanto, constatata l’inutilità di attendere oltre, alle ore 11.45 la sottoscritta si è vista costretta a rimandare le operazioni peritali di rilievo, rimettendo all’Ill.mo Giudice Daniele Gallucci ogni decisione sul prosieguo delle attività. Il 13 marzo 2016 l’Ill.mo Giudice D. Gallucci ha nominato Custode Giudiziario il Dott. Salvatore Barranti successivamente sostituito dall’Avvocato Alessandra Castagnetta con Provvedimento del G. Es. del 17.04.2016. In considerazione della protratta assenza della Parte Creditrice, sino alla data di nomina del C.G., la scrivente ha provveduto ad eseguire indagini presso gli operatori del mercato immobiliare locale e presso altri tecnici al fine di reperire dati relativi alla compravendita di immobili similari; ha eseguito sopralluoghi per individuare gli immobili sul territorio con l’ausilio della documentazione catastale acquisita, nonostante la carenza e imprecisione di riferimenti toponomastici. Infatti, gli immobili di che trattasi sono due terreni siti al di fuori dei centri abitati, i cui riferimenti catastali non riportano indicazioni esatte dell’indirizzo, ed una abitazione sita nel Comune di Trabia il cui indirizzo presente nei certificati catastali risulta Architetto Valeria Piazza Pagina 5 Via Gibilmanna, 14 _ 90015 Cefalù - mobile 348.0315289 e mail pec: [email protected] Causa n. 181/2015 R.G.Es.: METALL S.r.l. VS A e B diverso dall’odierno; quest’ultimo immobile è catastalmente individuato in una strada la cui denominazione deriva dal nome della Contrada su cui sorge il quartiere, ma la cui toponomastica, pur avendo precedentemente individuato l’immobile, è stata modificata. In occasione di tali sopralluoghi non è stato redatto alcun verbale in ragione del fatto che le Parti non erano presenti. Il 14 giugno 2016 è fissato un incontro alle ore 9.30 in accordo con il Custode Giudiziario Avv. A. Castagnetta al fine di consentirLe di effettuare una ricognizione conoscitiva dei luoghi e verificare il grado di difficoltà di accesso per i rilievi da eseguirsi. Dopo una indagine preliminare presso gli Uffici tecnici Comunali di Trabia, finalizzata al reperimento di informazioni relative alla regolarità urbanistica dell’immobile con Rif. Z, si è proceduto alle verifiche sul territorio, dapprima eseguendo rilievi fotografici dei prospetti esterni del predetto immobile e successivamente recandosi presso i terreni nei Comuni di Trabia e Termini Imerese Riff. X e Y. Il C. G. Avv. A. Castagnetta ha potuto in tal modo verificare le difficoltà già riscontrate dalla sottoscritta durante il precedente sopralluogo conoscitivo, in questa seconda circostanza è stato però possibile avere accesso ad una proprietà privata e verificare con maggiore cognizione che il terreno con Rif. X, oggi incolto seppur catastalmente indicato quale uliveto della estensione di 21,78 are, risulta difficilmente raggiungibile poiché intercluso tra altri lotti; esso si trova sulla parte sommitale di un pendio ed è raggiungibile unicamente da una strada privata di accesso ad altra più estesa proprietà, proprio questa condizione è probabilmente la ragione per cui il terreno risulta incolto e ricoperto da rovi e sterpaglie che non consentono lo svolgimento delle operazioni di rilievo metrico e/o strumentale necessarie, soprattutto in considerazione del fatto che non si rilevano, ad occhio nudo, confini con i limitrofi lotti.